新疆维吾尔自治区玛纳斯县人民法院民 事 判 决 书（2020）新2324民初2093号 原告：郭红玲，女，1974年2月6日出生，汉族，个体工商户，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州玛纳斯县御景苑C21-1-101。被告：孔义清，男，1965年3月31日出生，汉族，无固定职业，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市和谐牡丹园15－2－201室。被告：崔军，女，1967年3月12日出生，汉族，银行职员，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市和谐牡丹园15－2－201室。原告郭红玲与被告孔义清、崔军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月19日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月14日公开开庭进行了审理。原告郭红玲，被告孔义清、崔军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭红玲向本院提出诉讼请求：1．判令被告履行合同，立即协助原告办理房屋所有权转移登记手续；2．判令被告支付违约金125,000元；3．判令被告支付评估费1,500元；4．本案的保全费1,153元、保险费300元由被告承担。本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年5月21日签订《房屋买卖合同》，被告将位于××县商铺出售给原告，售价2,500,000元。被告已经将该房屋交付给原告，原告亦将房款全部付清。根据合同约定，被告应当在合同签订后7日内，双方共同向房屋权属登记部门办理转移登记手续；因卖方原因造成该房屋不能办理产权登记的，卖方应支付房屋总款5%的违约金。原告在付清房款后，多次要求被告协助办理产权过户手续，因被告原因，至今未办理房屋过户手续。经原告多次催告，被告仍以各种理由推脱其责任，被告的行为严重损害的了原告的利益，应当承担违约责任。为此，原告为维护自身合法利益，特向贵院起诉，望依法判决支持原告诉讼请求。被告孔义清、崔军辩称，被告崔军与孔义清系夫妻关系。原、被告于2018年5月21日签订《房屋买卖合同》，约定7日内双方共同到房屋权属登记部门办理所有权转移登记手续。需要双方共同完成，单方是无法办理的。原告郭红玲一直无法抽出时间，在被告崔军的催促下，直到2018年6月1日，双方在玛纳斯县房产交易大厅完成面签手续，有《房屋买卖契约》、《房屋权属申请表》和《房屋产权登记发证审批表》为证。商铺房屋产权证号为：玛房权证玛字第XXXX号，产权清晰，过户手续齐全。与原告称多次要求被告协助办理产权过户手续，被告推脱不符。2018年5月，玛纳斯县房屋产权证和土地使用证是分开办理的，因历史原因，玛纳斯县峰景苑所有商铺土地都正在办理中，买方郭红玲在购房前已经清楚了解此情况，并同意继续交易，在办完房屋产权过户手续后，才开始陆续付清购房款。被告则继续协助原告办理土地证相关手续。直至2020年11月7日，玛纳斯县自然资源局才为该商铺正式办完土地证手续，被告才得知原告为了将房产证和土地证合二为一，单方面放弃了2018年6月1日买卖双方在玛纳斯县房产交易大厅完成的房屋产权证过户手续。2020年11月13日，买卖双方再次来到玛纳斯县房产交易大厅，经过面签，完成了不动产权利证书的过户手续。被告崔军、孔义清已全面、完整履行了合同约定。原告私自放弃2018年6月1日的房产过户手续，与被告无关，提出高额违约金实属无理要求。还申请人民法院采取了冻结被告的工资卡的保全措施，切断了被告的生活来源。故请求驳回原告的全部诉讼请求，并申请解除对被告崔军工资卡的冻结。原告郭红玲为证明其诉讼主张，向本院提交以下证据：1、房屋买卖合同1份，拟证实：2018年5月12日，原、被告签订房屋买卖合同的事实；2、收条1张，拟证实：原告已向被告崔军、孔义清付清全部购房款250万元；3、不动产权证书，拟证实：2020年11月7日，被告崔军、孔义清交清土地出让金后才办理了不动产权证；4、《关于孔义清商铺交易土地增值税的清算报告》，拟证实需交清增值税21,738.1元、城市建设维护税543.5元、教育费附加326.08元、地方教育附加217.38元后才能办理不动产权利转移登记；5、收据1份，拟证实：2018年6月12日，原告支出评估费1,500元。被告崔军、孔义清对上述证据的真实性均无异议，本院依法予以采信。被告崔军、孔义清向本院提交以下证据：1、《房屋权属登记申请表》、《房屋产权登记发证审批表》，拟证实：被告崔军、孔义清积极协助原告郭红玲办理所有权转移登记手续。原告郭红玲对真实性认可，但认为因被告未交纳土地出让金，不能办理所有权变更登记。2、短信记录，拟证实：2018年6月1日，被告积极协助原告办理所有权变更登记。原告郭红玲无异议，认为原告也在积极配合被告办理。原告郭红玲对被告崔军、孔义清提交的上述证据均无异议，本院依法予以采信。本院经审理认定事实如下：2018年5月12日，原告郭红玲与被告孔义清、崔军签订《房屋买卖合同》，约定被告孔义清、崔军将玛纳斯县F5区480栋团结路峰景苑小区6号商铺出售给原告郭红玲。房屋所有权证证号为：玛房权证玛字第XXXX号，土地使用证已经申请办理且交肖相关办证费用。双方还约定：房屋成交价格为250万元，签订合同后，买方支付定金20万元，一个月后交房屋钥匙，原告拿到钥匙后向被告交房屋总价50%的房款，剩余房款在办理所有权转移登记后一次付清，若因原告原因导致房屋暂不过户的，于60日内付清剩余房款；自合同签订之日起7日内，双方共同向房屋登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，如原告暂不过户，被告同意进行合同公证，在原告办理过户时协助办理过户手续；被告保证该房屋没有产权纠纷，因被告原因造成该房屋不能办理产权登记的，被告应支付房价总款5%的违约金；按照国家及地方相关规定缴纳的各项税、费，由买方承担。合同签订后，被告孔义清、崔军向原告郭红玲交付了房屋钥匙，2018年6月1日，原、被告共同到玛纳斯县房产交易大厅办理了所有权变更登记的面签手续，原告郭红玲支出房产评估费1,500元。原告郭红玲分三次向被告孔义清、崔军交清房款250万元，被告孔义清于2018年11月1日向原告郭红玲出具收到房款250万元的收条。2020年11月3日，被告孔义清、崔军向玛纳斯县自然资源局交清土地出让金及滞纳金。2020年11月7日办理了不动产权证，登记在被告孔义清名下，不动产权证号为：新（2020）玛纳斯县不动产权第XXXX号。2020年11月13日，被告孔义清将不动产权证交给原告郭红玲，并与郭红玲共同到玛纳斯县不动产登记中心办理不动产所有权转移登记，完成了面签，因未交纳增值税21,738.1元、城市建设维护税543.5元、教育费附加326.08元、地方教育附加217.38元，未完成不动产所有权转移登记。本院认为，本案的争议焦点是：被告孔义清、崔军是否存在违约行为，是否应当向原告郭红玲支付违约金125,000元及评估费1,500元、财产保全申请费、保险费。原告郭红玲与被告孔义清、崔军签订的《房屋买卖合同》不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于被告是否存在违约行为，要看被告孔义清、崔军的行为是否符合合同的约定。双方在合同中约定“土地使用证已经申请办理且交清相关费用”，但被告孔义清、崔军在签订合同时并未交清土地出让金，而是于2020年11月3日交清土地出让金及滞纳金。被告孔义清、崔军该行为不符合合同的约定，构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。原、被告约定被告保证该房屋没有产权纠纷，因被告原因造成该房屋不能办理产权登记的，被告应支付房价总款5%的违约金。2016年1月1日起公布并施行的《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条规定：“申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：（一）不动产权属证书；（二）买卖、互换、赠与合同；（三）继承或者受遗赠的材料；（四）分割、合并协议；（五）人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书；（六）有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件；（七）相关税费缴纳凭证；（八）其他必要材料。不动产买卖合同依法应当备案的，申请人申请登记时须提交经备案的买卖合同。”根据该规定，交纳土地出让金并非完成不动产所有转移登记的法定必要条件。原、被告于2018年5月12日签订合同，同年6月1日共同完成了办理所有权转移登记的相关手续。原告郭红玲需办理不动产权利证书时，被告孔义清、崔军亦配合原告郭红玲完成了在不动产登记中心面签的合同义务。被告孔义清、崔军在签订合同时虽未交清土地出让金，但该行为并不必然导致不能办理不动产所有权转移登记的后果。被告孔义清出售给原告郭红玲的房屋不存在产权纠纷，被告孔义清虽存在违约行为，但该违约行为不是合同约定支付违约金的条件。故本院对原告郭红玲要求被告支付违约金125,000元的诉讼请求，依法不予支持。依合同约定，按照国家及地方相关规定缴纳的各项税、费，由买方承担，被告孔义清、崔军已经完成了相关协助义务，故本院对原告郭红玲要求被告协助办理不动产所有权转移登记手续的诉讼请求依法不予支持。关于原告郭红玲要求被告支付评估费1,500元的诉讼请求，按双方约定，相关税费均由买方承担，原告该诉讼请求无事实根据，本院对原告郭红玲该诉讼请求亦不予支持。原告郭红玲要求被告原告郭红玲申请保全交纳的财产保全申请费1,153元，保全保险费300元的诉讼请求，因其诉讼请求被驳回，应由原告郭红玲自己承担。对于被告孔义清、崔军申请解除保全的请求，因本案判决尚未生效，被告孔义清、崔军亦未提供相应担保，其申请解除保全的条件尚不具备，本院不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告郭红玲的诉讼请求。案件受理费2,860元，减半收取计1,430元，由原告郭红玲负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院。审  判  员   刘 敏二 〇 二 〇 年 十 二 月 二 十 八 日书  记  员   朱梦云