四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川05民终1856号 上诉人（原审被告）：伍德钊，男，1960年12月19日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。 委托诉讼代理人：周文军，四川大山律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈思惠，女，1979年6月12日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。 委托诉讼代理人：周晓容，泸州市江阳区蓝田法律服务所法律工作者。 上诉人伍德钊与被上诉人陈思惠排除妨害纠纷一案，不服四川省泸州市江阳区人民法院（2020）川0504民初2655号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭于2020年11月20日公开听证进行了审理，上诉人伍德钊及委托诉讼代理人周文军，被上诉人陈思惠及委托诉讼代理人周晓容参加庭审。本案现已审理终结。 伍德钊提起上诉请求，1.撤销一审判决，驳回陈思惠的诉讼请求；2.一审、二审诉讼费由陈思惠负担。 事实及理由：第一，伍德钊是案涉房屋的合法居住人。伍德钊是泸州市联谊旅社的职工，该企业性质是集体所有制企业，企业产权及资产归全体职工共同共有，2013年4月3日，该企业并购给案外人何凤秋，根据《并购协议》第三条第四款之规定“如甲方职工愿意出资购买，且该处房屋又只适合住宅用房，原则上乙方应优先出售给甲方居住该住房的职工，且价格不高于每平方米壹仟元整，但因房屋转让所产生的税费由该职工承担。如乙方和甲方居住该房屋的职工达不成协议，乙方必须保障甲方职工的居住权利，不得以任何借口收回房屋。”据此，伍德钊享有该房屋的居住权，这是企业改制后给下岗职工的福利，是其基本生存条件的保障，不能随意剥夺。第二，陈思惠与泸州奇费商贸有限公司的买卖行为侵害了伍德钊的合法权利，其买卖行为无效。伍德钊具有案涉房屋的优先购买权，陈思惠与奇飞商贸公司的交易行为未告知伍德钊。任何合同行为都不得侵犯国家、集体和第三人的利益，否则合同无效，该房屋买卖行为侵犯了伍德钊享有下岗职工的福利，其行为无效。综上，一审认定事实不清，判决错误，请求二审依法改判。 陈思惠答辩称,一、伍德钊不是涉案房屋的合法居住人。陈思惠一审提交的增值税发票，不动产登记信息足以证实，涉案房屋是陈思惠于2019年9月3日从泸州奇飞商贸公司购得并在泸州市不动产登记中心作了过户登记，该房屋所有权人是陈思惠，陈思惠是涉案房屋的合法拥有人、居住人。二、陈思惠与泸州奇飞商贸公司的买卖行为合法有效，并未侵害伍德钊的合法权益。涉案房屋最初登记在大河街旅馆商店，后因地址变更和划拨转让变更登记于泸州市联谊旅社。泸州市联谊旅社2013年4月18日召开全体职工大会形成会议决议书，载明：1.同意以并购方式出售企业全部资产和债权；2.同意全体职工对企业的一切权利转让给并购方泸州奇飞商贸有限公司的法定代表人何凤秋享有。伍德钊当时并未对决议提出异议并在该决议书上签字捺印，视为放弃了自己的权利。房屋变更登记于泸州奇飞商贸有限公司，该公司合法拥有房屋的产权。根据物权法第三十九条之规定，泸州奇飞商贸有限公司与陈思惠的房屋买卖行为合法有效，无需告知与房屋无任何关系的伍德钊，更不存在侵害伍德钊合法权益。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予以维持。 陈思惠向一审法院提出诉讼请求：1.判令伍德钊停止侵权，立即搬出陈思惠所有的位于泸州市江阳区××路××号的房屋；2.搬迁房屋中产生的费用，由伍德钊承担。伍德钊从2020年6月起支付陈思惠房屋租金2000元／月至迁出房屋时止；3.本案诉讼费由伍德钊承担。 一审法院经审理认定事实如下：陈思惠与泸州奇飞商贸有限公司于2019年1月5日签订《房地产转让合同》，约定泸州奇飞商贸有限公司将其所有的位于泸州市江阳区××路××号××层的房屋转让给陈思惠，房屋总价950000元。2019年9月3日，上述房屋从泸州奇飞商贸有限公司名下转移登记至陈思惠名下，房屋地址登记为江阳区××路××号，分摊土地使用权面积89.82平方米，房屋建筑面积158.98平方米，房屋总层数为3层，所在层为1-3层。 另查明，位于泸州市江阳区××路××号××街旅馆商店名下，后经四次变更登记，依次为泸州市联谊旅社、泸州市联谊旅社（登记原因：地址变更＋划拨转让）、泸州奇飞商贸有限公司（登记原因：企业改制＋地址变更＋划拨转出让）、陈思惠（登记原因：存量房买卖），现该房屋已转移登记至陈思惠名下，房屋地址变更为泸州市江阳区××路××号。2019年1月24日，泸州市自然资源和规划局与泸州奇飞商贸有限公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定泸州市自然资源和规划局将位于江阳区××路××号宗地（现更名为江阳区朝阳路30号）89.82平方米土地使用权出让给泸州奇飞商贸有限公司，出让年限70年，土地为城镇住宅用地，土地使用权出让金总额为122800元。泸州奇飞商贸有限公司交纳了土地使用权出让金。 再查明，2013年4月18日，泸州市联谊旅社召开全体职工大会，并作出决议：1、同意以并购方式出售企业全部资产和债权；2、同意全体职工对企业的一切权利转让给并购方（何凤秋）享有。伍德钊在该决议上签字捺印确认，何凤秋为泸州奇飞商贸有限公司法定代表人。 一审法院认为，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，陈思惠向泸州奇飞商贸有限公司购买涉案房屋，并取得了不动产权证书，载明位于泸州市江阳区××路××号房产的所有权人为陈思惠。伍德钊在无正当理由的情况下继续在该房屋内居住，侵害了陈思惠告的房屋所有权，故陈思惠有权要求伍德钊立即从其房屋搬出。伍德钊庭审中提交的《关于要求落实自住房的报告》及李灿辉的证言，只能证明涉案房屋曾作为伍德钊父母单位宿舍而长期居住，但伍德钊及其父母从未成为该房屋的实际所有人，无继续居住的正当理由。陈思惠作为该房屋所有权人，有权要求伍德钊搬出涉案房屋。因此，陈思惠主张的伍德钊停止侵权，立即搬出陈思惠所有的涉案房屋的诉讼请求，有据可查，一审法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决“被告伍德钊于本判决生效之日起十五日内搬离位于泸州市江阳区××路××号的房屋。本案案件受理费100元，由被告伍德钊负担。” 本院二审期间，伍德钊向本院提交了2013年4月3日的《并购协议》，拟证明协议的第三条第4点载明，泸州市联谊旅社与何凤秋当时约定了伍德钊对房屋有优先购买权，如果职工要买房屋，每平米不高于1000元，如果职工不买要保障职工的居住权，不得以任何理由收回，何凤秋是奇飞公司的法定代表人。伍德钊没有其他房子，一直从小居住在案涉房屋，没有告知伍德钊购买的行为，侵害了伍德钊的居住权与优先购买权。陈思惠对该证据质证认为，对《并购协议》的三性不认可，从协议来看联谊旅社把资产全部移送给何凤秋，协议签订后，在2013年4月18日，联谊旅社召开了职工大会，伍德钊都签了字，同意企业并购给奇飞公司，视为当时伍德钊放弃了优先购买权，陈思惠与奇飞公司买卖是合法有效的。 二审补充查明，2013年4月3日，泸州市联谊旅社作出《泸州市联谊旅社关于资产处置和职工补偿安置的决议》，载明全体职工经研究决定同意以并购方式出售全部资产和债权，资产作价1100万元向何凤秋借款1100万元作为企业职工128名职工自愿退出（或称为解除劳动关系）企业的补偿（或称职工安置补偿）费用。自愿退出（或称为解除劳动关系）企业的128名职工补偿（或称职工安置补偿）费用按下列顺序支付：①缴纳将退休人员移交泸州市社会保险事业管理局实行社会化管理的社保费用。②缴纳退休人员医保关系移交泸州市医疗保险管理局应缴纳的医保费用。③缴纳上述费用后的净剩余款下列方案进行分配（安置）补偿：……。2013年4月18日，泸州市联谊旅社召开全体职工大会，并作出决议：1、同意以并购方式出售企业全部资产和债权；2、同意全体职工对企业的一切权利转让给并购方（何凤秋）享有。伍德钊在该决议上签字捺印确认。之后泸州书联谊旅社补偿了伍德钊10多万元。陈思惠与泸州奇飞商贸有限公司于2019年1月5日签订《房地产转让合同》，并且陈思惠取得了川（2019）泸州市不动产权第0××5号产权证书，案涉房屋权利性质为出让／市场化商品房，用途城镇住宅用地／住宅，共有宗地面积89.82㎡，房屋建筑面积158.98㎡，房屋总层数3层。伍德钊知晓陈思惠要购买案涉房屋，社区及有关部门也就本案双方争议的事宜进行了协调，伍德钊提出“要么解决我的住房，要么就卖给我居住的60多个平方，不超过1000元每平米”，因伍德钊不满意协调方案，双方未达成一致意见。 伍德钊提供的并购协议虽然约定了泸州市联谊旅社的职工对房屋享有优先购买权、居住权，泸州市联谊旅社的职工将房屋出售给何凤秋，何凤秋是泸州奇飞商贸有限公司的法定代表人，之后泸州奇飞商贸有限公司再将房屋出售给陈思惠，经过两次出售，伍德钊对房屋的买卖是知晓的，并且进行了协商，但是伍德钊并未以实际行动予以购买，按照《泸州市联谊旅社关于资产处置和职工补偿安置的决议》的内容，泸州市联谊旅社的全部资产处置后为包括伍德钊在内的职工购买了社保，并补偿了伍德钊，因此，结合查明的事实，伍德钊提交的2013年4月3日的《并购协议》达不到伍德钊的证明目的。陈思惠二审期间未提交新证据。 二审审理查明其他事实与一审审理查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括对物的所有权和他物权。妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害。陈思惠向泸州奇飞商贸有限公司购买涉案房屋，并取得了不动产权证书，明确了陈思惠系泸州市江阳区××路××号房产的所有权人。伍德钊以前系泸州市联谊旅社的员工，虽然泸州市联谊旅社将全部资产和债权出售给了泸州奇飞商贸有限公司，但是资产处置和职工补偿安置决议征得了全体职工的同意，且伍德钊得到了相应的补偿。自2013年4月18日联谊旅社召开全体职工大会决议以并购方式出售全部资产和债权给泸州奇飞商贸有限公司，到2019年泸州奇飞商贸有限公司再将案涉房屋出售给陈思惠，长达六年的时间，伍德钊均未以实际行动明确要求购买案涉房屋，且知晓陈思惠要购买案涉房屋，经过社区及相关部门进行协调，伍德钊对协调方案均不满意。伍德钊在无正当理由的情况下继续使用该房屋，继续在该房屋内居住，侵害了陈思惠的房屋所有权，陈思惠有权要求伍德钊立即从其房屋搬出。因此，一审法院判决伍德钊停止侵权，立即搬出陈思惠所有的涉案房屋，并无不当。 综上所述，伍德钊的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费200元，由被告伍德钊负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 杰 审判员 张晓余 审判员 刘 梅 二〇二〇年十二月二十四日 书记员 潘 伟