北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0119民初6336号原告：吴佩森，男，1964年1月3日出生，住北京市延庆区。委托诉讼代理人：李倩倩，北京金栋（天津）律师事务所律师。被告：北京市杨柳绿旧货贸易中心，住所地北京市延庆区。法定代表人：吴**明，总经理。委托诉讼代理人：崔凯，男，北京市杨柳绿旧货贸易中心职工。被告：北京玉都房地产开发有限公司，住所地北京市延庆区。法定代表人：吴**明，总经理。委托诉讼代理人：王艳梅，女，北京玉都房地产开发有限公司职工。原告吴佩森与被告北京市杨柳绿旧货贸易中心（以下简称杨柳绿中心）、北京玉都房地产开发有限公司（以下简称玉都公司）合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴佩森的委托诉讼代理人李倩倩、被告杨柳绿中心的委托诉讼代理人崔凯、被告玉都公司的委托诉讼代理人王艳梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴佩森向本院提出诉讼请求：要求杨柳绿中心、玉都公司支付吴佩森关于北京市延庆区××××房屋××商铺（以下简称××商铺）的拆迁补偿款2918323.12元。事实和理由：因北京市延庆区××××房屋面临拆迁腾退补偿，杨柳绿中心与案外人北京兴延置业有限公司（以下简称兴延公司）于2020年5月6日签订《南菜园1-5巷棚户区改造二期项目非住宅房屋腾退补偿协议》，其中包括已经由玉都公司出售给吴佩森的××商铺。吴佩森认为该商铺的拆迁补偿款应归其所有，故诉至法院，请求法院依法判决。杨柳绿中心辩称，涉案房屋产权登记在杨柳绿中心名下，但是杨柳绿中心已经将股权和债权转给玉都公司了，涉案商铺是玉都公司出售的，杨柳绿中心为了配合拆迁工作，才去签订拆迁协议。玉都公司辩称，涉案房屋登记在杨柳绿中心名下，但是是玉都公司与杨柳绿中心一起开发的，涉案商铺是玉都公司出售给吴佩森的。吴佩森起诉的数额是准确的，这些金额包含在兴延公司应支付的补偿款155827357元中，同意吴佩森的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。吴佩森为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1.《杨柳绿中心关于转制经营的请示》《关于对杨柳绿中心转制经营的批复》（延供办字[2002]6号）、《杨柳绿中心转制方案》、北京市延庆区供销合作总社对外投资情况、《情况说明》，证明杨柳绿中心2002年进行转制经营，由单位职工对企业资产（含房屋及土地资产）进行整体买断转制经营，不再属于北京市延庆县供销合作社出资的集体所有制企业。2.《南菜园中心市场合作开发协议》《房地产转让合同》，证明杨柳绿中心与玉都公司合作开发杨柳绿中心名下位于北京市延庆区××××土地，用于兴建南菜园中心市场；2006年1月12日，杨柳绿中心与玉都公司签订《房地产转让合同》，将××××房屋40%产权转让给玉都公司。3.《南菜园中心市场商铺楼销售合同书》、收据及转账凭证，证明玉都公司将××商铺（建筑面积109.92平方米）出售给吴佩森，吴佩森已向玉都公司支付全部购买商铺款。4.《南菜园1-5巷棚户区改造二期项目非住宅房屋腾退补偿协议》，证明××××房屋面临拆迁腾退，杨柳绿中心与兴延公司于2020年5月6日签订协议，其中包括已经出售给吴佩森的××商铺。5.《债权转让协议》，证明杨柳绿中心将对兴延公司享有的××商铺的拆迁腾退补偿款的债权转让给吴佩森。杨柳绿中心、玉都公司对上述证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均认可。本院对上述证据综合予以认定。杨柳绿中心、玉都公司未向本院提交证据。另，为查明南菜园1-5巷棚户区改造二期项目非住宅房屋腾退补偿安置方案及进程，本院依职权调取了如下证据：1.住建委文件批阅单；2.请示报告批办单；3.北京市延庆区住房和城乡建设委员会向北京市延庆区政府递交关于提请区政府审定《南菜园1-5巷棚户区改造项目东侧地块非住宅腾退补偿安置方案》的请示（延住建文〔2018〕309号）；4.《延庆区南菜园1-5巷棚户区改造二期项目国有土地非住宅房屋腾退补偿方案》；5.国有土地使用证；6.房产证；7.房屋调查测绘示意图；8.北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司出具的《说明》；9.未登记房屋重置成新价通知单及北京市国有土地上非住宅房屋征收估价结果通知单；10.签约通知；11.《南菜园1-5巷棚户区改造二期项目非住宅房屋腾退补偿协议》；12.2018年度企业年度报告书；13.纳税情况说明；14.开户许可证；15.营业执照。吴佩森质证意见：上述材料的真实性由法院核实，对上述材料的法律效力认可。杨柳绿中心质证意见：对上述材料均认可，因历史遗留问题，涉案房屋只有大的房产证。玉都公司质证意见：对延庆区住建委文件批阅单、国有土地使用证、房产证、开户许可证、营业执照认可，对其他证据不发表质证意见。本院经审理查明事实如下：2002年9月8日，杨柳绿中心向延庆县供销合作总社递交《杨柳绿中心关于转制经营的请示》。2002年9月10日，延庆县供销合作总社作出《关于对杨柳绿中心转制经营的批复》（延供办字[2002]6号），载明：经县社党委研究，同意资产买断转制经营，请按照转制方案内容抓紧运作实施。转制方案内容主要包括：一、企业基本情况：杨柳绿中心于2000年8月组建，现有在职职工34人，退休职工40人，是专门从事废旧物资回收的经营企业。由于废旧物资回收行业受市场竞争的影响，企业经营一直处于低效运转状态，经营亏损逐年加重。迫切需要引入新的机制，搞活企业经营。二、转制形式：杨柳绿中心现有经营资产产权属北京市延庆县供销合作总社所有，经杨柳绿中心申请，并经北京市延庆县供销合作总社党委研究同意，转制工作拟采取以下方式：1.北京市延庆县供销合作总社按杨柳绿中心目前现有房屋土地等所有资产的评估值272.02万元，考虑到该企业现有退休职工的经济利益和企业转制后发展的需要，企业职工以评估值60％的价格，计163.212万元，一次性将现有资产买断。2.买断后的房屋、土地等现有资产归投资职工所有，实行转制经营，成为社会自然独立经营实体，对未出资的职工，企业只保留其职工身份，不享有资产的所有权。3.改制后企业现有的34名在职职工，人事劳资关系与北京市延庆县供销合作总社脱勾，人事档案转到县劳动管理部门托管。4.对现有的40名退休职工，由改制后的企业承担管理，企业按照有关规定为退休人员支付社会统筹以及应由企业支付的费用，并做好退休人员的医保、调资等各项管理。5.不愿参加转制的职工，由个人写出书面申请，经双方协商一致，企业按有关劳动政策规定解除双方劳动合同。6.转制经营后，企业的废旧物资回收经营业务仍受延庆县供销合作总社监督指导。7.企业转制后，对企业的土地资产按照县城规划要求进行经营开发，如遇政府规划征用拆迁，必须服从于县规划要求。本方案经北京市延庆县供销合作总社同意，并经多数职工同意后实施。2004年5月12日，杨柳绿中心（甲方）与玉都公司（乙方）签订《南菜园中心市场合作开发协议》，主要内容包括：一、项目名称：南菜园中心市场。二、土地面积：东西长152.55米，南北长81.3米，共占地18.6亩。三、建筑规模：总建筑面积9000平方米（以实际建成面积为准）。四、合作方式：由甲方出土地，乙方投资全面建设。五、产权划分：市场建成后，甲方占建筑面积40％的产权，乙方占建筑面积60％的产权。其中，市场中心的大棚及大门南街面房屋至南侧由东向西的部分房屋（总建筑面积40％）归甲方所有。乙方从大门北侧街面房屋和北侧由东向西、向南的部分房屋达到应占60％的总建筑面积为止。市场大门、道路、厕所、垃圾池等共用设施产权共同所有，共同管理并承担费用。乙方欲出售应有建筑产权时，在同等条件下，应优先由甲方出资购买。六、甲方责任：甲方负责为乙方提供全部工程建设合法手续，并负责为乙方所得60％产权部分提供办理产权证所需的相关手续，税费由乙方支付。由甲方负责对开发土地的地上建筑物及承租房进行清理并负责善后事宜，负责向乙方提供现有水、电设施。七、乙方责权：乙方负责施工前的准建必备手续，并负责全部工程投资建设，承担施工中的安全责任。工程从2003年10月动工，2004年10月底前交付使用。工程交工时以具备质检部门验收合格证书为准。八、违约责任：双方应以真诚友好合作为前提，共同努力确保工程顺利进行按期竣工投入运营。因乙方工程延期所造成的损失，由乙方承担违约责任。九、项目运作方式：1.在乙方不能取得产权出售许可情况下：按照各自所占产权比例成立股份公司。甲方占股份40%，乙方占股份60%，双方统一经营、管理本市场。2.在乙方可以出售产权情况下：甲方分得产权部分由甲方负责经营管理，乙方分得产权部分由乙方根据市场价格面向社会进行产权出售，在服从市场统一规划、统一管理的前提下，出售产权部分由产权人按照工商管理政策自主经营，未出售产权部分由乙方自主经营管理。3.市场管理：市场投入运营后，由甲方负责对市场经营进行日常管理。十、如有未尽事宜，经甲乙双方协商或补充协议解决，补充协议具有同等法律效力。十一、本协议一式两份，甲乙双方各持一份。自双方签字后生效。2006年1月12日，杨柳绿中心（甲方）与玉都公司（乙方）签订《房地产转让合同》，主要内容包括：第一条：本项目为双方合建项目，由甲方出地占全部建筑面积的40％产权，乙方出全部建设资金及负责办理各方面建设手续，占全部建筑面积的60％产权。由于本市场经营现状不佳，经双方多次协商，甲方要求将所占40％建筑面积全部产权、土地使用权转让给乙方。乙方同意支付300万元现金及45＃、46＃两户门店产权，每户建筑面积183.86㎡，及对应的两户地下室172㎡，并顶在甲方企业转制时所欠乙方借款2442794元（见明细表）。第二条：由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权（以下简称房地产），房地产具体状况如下：（一）甲方依法取得的房地产权证；（二）房地产座落在北京市延庆县××××。房屋类型：市场；结构：砖混框架。（三）房屋建筑面积9132.14平方米，该房屋占用范围内的土地使用面积10530.49平方米。（四）甲方转让房地产的相关关系（包括抵押、相邻、租赁等其他关系）。甲方保证已如实陈述房地产权属状况、设备、装饰情况和相关关系，乙方对甲方上述转让的房地产具体状况充分了解，自愿买受该房地产。第三条：甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让给乙方，乙方付现款300万元，顶还欠甲方借款2442794元，并将商铺45＃、46＃，建筑面积每户183.86㎡，及对应的两户地下室172㎡，产权划归甲方所有。乙方的付款方式和付款期限由甲乙双方在付款协议中约定明确。乙方交付房价款时，甲方应开具符合税务规定的收款凭证。第四条：甲方转让房地产时，土地使用权按下列款项办理。（一）该房屋占用的国有土地使用权的使用年限从2005年12月28日起至2075年12月28日止。甲方将上述房地产转让给乙方后，出让合同载明的权利、义务一并转移给乙方。（二）按照中华人民共和国法律、法规、规章及有关规定，应办理土地使用权出让手续的，应由乙方按规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家办理土地使用权出让手续并缴纳土地使用权出让金。第五条：甲、乙双方同意，甲方于2006年5月1日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的2日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。第六条：甲、乙双方确认，自本合同签订之日起的7日内，向房地产交易中心申请办理转让过户手续。上述房地产权利转移日期以房地产交易中心受理该房地产转让过户申请之日为准，但房地产交易中心依法作出不予过户决定的除外。第七条：上述房地产风险责任自该房地产权利转移之日起转移给乙方。第八条：本合同生效后，乙方应按国家及本市的有关规定缴纳税费。第九条：本合同自甲、乙双方签订之日起生效。第十条：本合同一式四份，甲、乙双方各执两份。2007年9月3日，玉都公司（甲方）与吴佩森（乙方）签订《南菜园中心市场商铺楼销售合同书》，主要内容包括：一、乙方自愿购买甲方南菜园××××的南菜园中心市场商铺楼房。二、乙方购买甲方商铺房屋109.92平方米，计购商铺的房屋款（大写）：肆拾玖万肆仟陆佰肆拾元整。房屋店号为37，建筑面积109.92，单价4500。上述面积为甲方测定面积，如测定面积与房地产产权登记机关实际测定的面积有差异，以房地产产权登记机关实际测定的面积为准。甲方同意在2007年9月3日将上述房屋交付给乙方。三、合同总金额为人民币肆拾玖万肆仟陆佰肆拾元整，小写494640元，乙方一次性付给甲方（包括交清银行首付贷款），乙方交清房款后，到物业管理部门办理入住手续。另外，合同还约定了其他内容。2018年9月19日，北京市延庆区住房和城乡建设委员会向北京市延庆区政府递交关于提请区政府审定《南菜园1-5巷棚户区改造项目东侧地块非住宅腾退补偿安置方案》的请示，经批示的《延庆区南菜园1-5巷棚户区改造二期项目国有土地非住宅房屋腾退补偿方案》的内容为：为顺利实施延庆区南菜园1-5巷棚户区改造二期项目范围内国有土地非住宅房屋搬迁腾退，实现棚改项目全面开展的目标，参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《北京市国有土地上房屋征收与补偿实施意见》（京政发〔2011〕27号）、《关于国有土地上房屋征收与补偿中有关事项的通知》（京建法〔2012〕19号）、《关于印发＜北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法＞的通知》（京建法〔2011〕18号）、《关于印发＜北京市国有土地上房屋征收评估暂行办法＞的通知》（京建法〔2016〕19号）、《关于发布＜北京市房屋重置成新价评估技术标准＞的通知》（北估秘〔2016〕001号）等文件规定，结合延庆区及本项目实际情况制定本方案。一、腾退范围：延庆区南菜园1-5巷棚户区改造二期项目范围内国有土地非住宅房屋（具体以规划确定的棚改范围为准）。二、相关主体：本项目的腾退人是兴延公司；被腾退人是腾退范围内非住宅房屋所有权人。兴延公司为棚户区改造实施主体，负责制定腾退补偿安置方案。三、被腾退房屋的认定：（一）房屋用途的认定：以房屋所有权证记载的用途结合区政府相关会议精神综合确定。（二）合法房屋建筑面积的认定：依据房屋所有权证或不动产登记部门产权底档记载，对被腾退房屋的建筑面积进行认定。具备规划批准手续且按要求完成建设，但尚未进行不动产变更登记的，可以计入合法房屋建筑面积。四、补偿方式及标准：非住宅房屋腾退采取货币补偿。本次腾退货币补偿款由补偿费、补助费、奖励费三部分构成。（一）补偿费：1.房屋价值的补偿。受托房地产评估机构对被腾退合法非住宅房屋据实评估并出具书面结果报告，该报告作为腾退人对被腾退人房屋价值补偿的依据。未被认定为合法非住宅房屋的，能够在签约奖励期限内完成签约的，给予适当拆除补助(补助标准不高于重置成新价，其中重置成新价由评估机构提供参考依据)。2.停产停业损失的补偿。按照认定的经营面积给予800元/平方米的补偿。认定的经营面积不得超过总合法建筑面积。被腾退人对停产停业损失补偿有异议的，可申请评估机构依法进行评估，评估机构出具的评估报告作为补偿的依据，不再按照上述标准执行。3.搬迁的补偿。按照被腾退房屋总建筑面积，以50元/平方米的标准予以补偿。（二）补助费：1.设备移机补助：电话230元/部、有线电视120元/端、空调400元/台、热水器400元/台、宽带400元/端。2.可恢复使用大型机械设备及物资搬迁费，由评估公司评估确定；不可恢复使用机器设备由资产评估公司评估确定并出具书面结果报告作为补偿的依据。（三）奖励费：被腾退人在签约奖励期限内完成签约的，按照评估结果报告价款总额5％给予奖励。五、协议的签订及履行：本项目发布腾退签约通知后，被腾退人应按照补偿安置方案规定内容与腾退人完成签约，按协议约定腾空房屋，结清水、电、供暖等因使用发生的相关费用，并将房屋交付腾退人，同时将房屋权属文件原件一并移交。六、其他规定：（一）未尽事宜处理：本补偿安置方案未尽事宜或遇特殊问题，由腾退人报请区政府专题会议研究决定。（二）实施日期及方案解释：本补偿安置方案自发布之日起执行，由腾退人负责解释。2020年5月6日，兴延公司作为甲方与乙方杨柳绿中心签订《南菜园1-5巷棚户区改造二期项目非住宅房屋腾退补偿协议》，约定：根据延庆区政府棚户区改造工作安排，甲乙双方根据《中华人民共和国合同法》等相关法律法规，根据《南菜园1-5巷棚户区改造二期项目非住宅腾退补偿安置方案》之规定，经友好协商，达成如下协议。一、房屋情况：乙方名下非住宅房屋坐落于北京市延庆区××××，房屋用途登记为商业，证载房屋建筑面积为9132.14平方米。其中，乙方自持房屋建筑面积为5869.31平方米；已售房屋建筑面积为3262.83平方米（未办理产权变更登记）。上述房产在疏解前全部实际用于经营，经甲乙方确认，自持房屋经营面积为5869.31平方米。二、补偿方式及补偿金额：（一）自持房屋补偿：补偿方式：货币补偿，补偿款合计：155827357元(大写金额：壹亿伍仟伍佰捌拾贰万柒仟叁佰伍拾柒元整)。具体明细如下：1.房屋价款：140963425元(其中：土地价值补偿128326801元；房屋价值12636624元)。2.设备、装修及附属物价款：1169928元。3.停产停业损失补偿费：4695448元。4.搬迁补偿费：293466元。5.设备移机补助费：无。6.未认定房屋的拆除补助：1522307元。7.工程配合奖：7182783元。（二）已售房屋补偿：本着“尊重历史、尊重事实”的原则，乙方对已出售房屋坐落、建筑面积进行确认，并积极做好购房人的动员工作，甲方根据《南菜园1-5巷棚户区改造二期项目非住宅腾退补偿安置方案》与乙方另行签订补偿协议。三、房屋交付及付款：1.乙方应在本协议签订之日起5日内完成自持房屋交付工作，房屋需清空后将钥匙交与甲方，其中已作价附属物乙方不得自行处理。2.自房屋交付之日起30日内，且本协议及相关资料通过审计审核后，以最终审定的金额为准，甲方向乙方一次性支付全部自持房屋补偿款。支付全部款项后方可进行拆除工作。3.甲方向乙方支付相应补偿款前，乙方需向甲方开具符合税务部门政策要求的票据(包括但不限于增值税专用发票)。乙方提供的收款账号信息为：开户名：杨柳绿中心，开户行：北京农商行八达岭支行，银行账号：×××。四、各方权利义务：1.甲方为本棚户区改造项目实施单位，权利义务如下：（1）负有按照本协议约定支付补偿款；（2）有权验收并接收乙方房屋工作。2.乙方为本次棚户区改造范围内需腾退企业，权利义务如下：（1）享有按协议约定获得补偿的权利；（2）负有按照协议约定完成房屋清空腾退及交付工作；（3）负有向甲方提供审计工作所需材料；（4）负有向甲方提交房屋所有权证原件、土地使用权证明原件的义务，并协助甲方办理产权注销登记的义务。五、违约责任：1.乙方未在协议约定期限完成房屋清空交付的，甲方有权视影响工作进度情况扣除部分或者全部工程配合奖，甲方未及时接收房屋的情形除外。2.甲方未在协议约定期限付清本协议约定的补偿款的，需向乙方按照银行同期存款利率支付利息。如因乙方未配合审计工作提供相关材料导致付款期限延长的，甲方不承担违约责任。3.甲方如未能按规定日期履行支付全部自持房屋补偿款，则本协议自动终止。4.因不可抗力导致本协议不能履行的，各方均不承担违约责任；因不可抗力导致本协议中断履行的，各方均不承担违约责任，待不可抗力因素消除后，各方按协议约定继续履行。5.如因乙方提交的产权或其他资料存在错误及法律上的瑕疵，乙方应按规定进行补正、补齐，如导致本协议延迟履行的，甲乙方互不承担任何责任。另外，协议还约定了其他内容。另查明，坐落于北京市延庆区××××的土地于2013年12月23日取得《国有土地使用证》，土地使用权人为杨柳绿中心，地类（用途）为批发零售用地，使用权面积为12547.74㎡，土地使用权人目前未发生变更。坐落于北京市延庆区××××的房屋所有权人为杨柳绿中心，建筑面积合计9132.14㎡，房屋所有权人目前未发生变更。杨柳绿中心当前尚未取得南菜园1-5巷棚户区改造的腾退补偿款。2020年8月24日，吴佩森以兴延公司为被告，以杨柳绿中心、玉都公司为第三人诉至本院，请求判令兴延公司支付××商铺的拆迁补偿款2918323.12元。本案在审理过程中，吴佩森于2020年10月20日申请撤回对兴延公司的起诉，并将杨柳绿中心、玉都公司变更为本案的被告，本院予以准许。以上事实，还有当事人的陈述等在案佐证。本院认为，享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房，签订的合建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式，除办理合建审批手续外，还应依法办理土地使用权变更登记手续。本案中，杨柳绿中心与玉都公司签订《南菜园中心市场合作开发协议》系双方真实意思表示，约定由杨柳绿中心出土地，玉都公司投资全面建设，但未依法办理土地使用权变更登记手续，考虑到双方已实际履行了合同，且房屋已建成，合同未违反法律、行政法规的强制性规定，可以认定该合建合同有效。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。杨柳绿中心与玉都公司签订《房地产转让合同》系双方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。该合同约定由玉都公司受让杨柳绿中心自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，但双方未办理土地使用权变更登记手续及房屋所有权变更登记手续，故未发生物权变动的效力。北京市延庆区南菜园××××的南菜园中心市场商铺楼房的所有权人仍为杨柳绿中心，玉都公司与吴佩森签订《南菜园中心市场商铺楼销售合同书》系无权处分，但不影响该合同的效力，各方均应遵守履行。因吴佩森购买的房屋未办理所有权变更登记手续，故吴佩森无法善意取得该房屋的所有权。《南菜园1-5巷棚户区改造项目东侧地块非住宅腾退补偿安置方案》第二条规定“本项目的腾退人是兴延公司；被腾退人是腾退范围内非住宅房屋所有权人”，吴佩森并非腾退范围内非住宅房屋所有权人，不是方案规定的被腾退人，杨柳绿中心作为房屋所有权人才是被腾退人，杨柳绿中心与吴佩森之间并不存在合同关系，且当前杨柳绿中心尚未取得腾退补偿款，故吴佩森主张要求杨柳绿中心及玉都公司支付××商铺所有拆迁补偿款的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条、第十七条、第一百零六条以及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：驳回吴佩森的诉讼请求。案件受理费15073元，由吴佩森负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 冯立亭二〇二〇年十二月三日法官助理 施振伟书 记 员 沙 莎