广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初27877号原告：李嘉辉，男，1987年10月23日出生，汉族，住广东省广州市海珠区×××××××，公民身份号码440××××××××××××118。委托诉讼代理人：龙早成，广东聚理律师事务所律师。被告：广东广佛智城集团有限公司，住所地广东省佛山市××××××××××××佛智城×××第16层第41607-41616单元，统一社会信用代码914××××××××××××393。法定代表人：黄河，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。原告李嘉辉诉被告广东广佛智城集团有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案后，依法适用简易程序于2020年11月27日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人龙早成，被告的委托诉讼代理人吴诗炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2017年8月11日签订的《物业使用权转让合同》中约定的物业使用权转让期限超出二十年的部分无效；2.解除原告与被告于2017年8月11日签订的《物业使用权转让合同》中关于物业使用权转让期限二十年内的部分；3.被告向原告返还物业使用权转让金259066元并支付利息（利息以259066元为基数，从起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；4.被告向原告支付违约金38859.9元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年8月11日，被告(甲方，在2019年1月21日由广东广佛智城商业地产投资有限公司更名为广东广佛智城集团有限公司)与原告(乙方)签订《物业使用权转让合同》，约定甲方将位于佛山市南海区×××××××××广佛智城项目自编号2号地×××××××号商业用房使用权转让给乙方，该物业建筑面积为28.17平方米，物业土地使用权性质为集体商业用地。该物业使用权总转让金额为259066元，双方约定付款方式为分期付款，首期支付139066元，其余120000元向金融机构贷款支付。原告已按约定的方式支付完全部259066元。案涉物业使用权转让期限从合同签订之日起算至2037年8月10日，甲方在约定的转让期限届满之日起，赠送该物业使用权给乙方至2048年12月31日止，乙方应当在2049年1月1日当天将该物业的使用权归还给甲方。甲方应在2018年12月31日前将该物业交付给乙方，如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则该物业交付时间顺延至乙方付清合同约定的所有款项的当月底。原告与被告签订的《物业使用权转让合同》实属租赁合同，约定20年转让期限届满之日起，赠送原告物业使用权至2048年12月31日，即租赁期限实际已超出20年。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”之规定，《物业使用权转让合同》中约定的物业使用权转让期限超出二十年的部分应为无效。《物业使用权转让合同》约定被告应在2018年12月31日前将案涉物业交付给原告，但至今被告仍无法履行将该物业交付给原告的义务，原告依法律规定解除《物业使用权转让合同》转让期限二十年内的部分。且被告对于《物业使用权转让合同》解除负有全部责任，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。虽然《物业使用权转让合同》并未对被告未按期交付案涉物业致《物业使用权转让合同》被解除的情形如何承担违约责任约定，但《物业使用权转让合同》对于原告逾期支付转让金应承担的违约责任进行了具体约定，即原告应按应付款每日万分之五的标准计算违约金，超过90天的，被告有权解除合同，被告选择解除合同的，原告应按合同约定的转让金的30%向被告支付违约金，并承担解除合同的所有费用。被告作为出租人，其提供的格式合同，未对原、被告的权利义务作出对等约定，有违公平原则。应参照《物业使用权转让合同》对于原告逾期付款违约责任的约定，结合《物业使用权转让合同》的履行及解除情况、被告的过错程度、原告的实际损失等因素，根据公平及诚实信用原则予以衡量，被告应酌情按《物业使用权转让合同》约定的转让金的15%向原告支付违约金，即被告需向原告支付违约金38859.9元(259066元×15%)。被告辩称，一、涉讼物业已取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，为合法建筑，其使用权依法可以转让，不存在原告诉称的不具备转让条件。涉讼物业使用权转让合同包含了使用权转让和使用权赠与两种法律关系，该赠与发生在合同双方诚实履行完物业使用权转让期限后。其中，转让期限20年为有偿使用，赠与使用期间为无偿使用，以上约定为合同双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的效力性强制规定。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条的规定，《中华人民共和国合同法》中关于“租赁期限不得超过20年”的规定，不属于效力性强制规定，不会导致租赁合同无效。最高人民法院发布的九民会议纪要也明确指出认定合同无效，要从合同内容、主体等多方面进行判断，并进行法益衡量。涉讼物业使用权转让合同中约定的租赁期限，属于非合同内容、合同主体之外的其他合同要素，即使违反上述关于租赁期限的规定，也并不必然导致无效。而且，双方约定20年转让期限后赠送无偿使用期限为真实意思表示，现将赠送期限计算在转让期限内并认定超出20年部分无效，违背诚实信用原则，导致原告由此获得暴利及被告面临重大损失，无法平衡双方的合同利益。二、涉讼物业所在广佛智城项目为集体土地入市项目，根据《广东省集体建设用地流转管理办法》及广东省高级人民法院《关于集体建设用地使用权租赁期限适用法律问题的批复》的规定，集体土地的租赁期限可以突破合同法规定的20年限制，因此，该集体土地入市后所投资开发的物业在土地使用权租赁期内可以依法使用或者转让其使用权，转让期限只要不超过土地使用权最高使用年限及土地租赁期限，不宜强行套用合同法的20年租赁期限限制，否则不利于合同交易的稳定性，也将导致集体土地投资方应获得的经济效益无法得到法律保障。三、原告与被告在涉讼《物业使用权转让合同》中并无约定原告就被告迟延交付物业的行为享有合同解除权。因此，被告迟延交付物业的行为不属于原告可以提出解除合同的约定事由，故原告的该项请求没有合同依据。四、涉讼《物业使用权转让合同》签订后，原告与案外人广东智城梦乐城商业投资有限公司（以下简称梦乐城公司）就涉讼物业签订了《租赁合同》，约定原告将涉讼物业出租给梦乐城公司，租赁期限为3年。虽然涉讼物业尚未实际交付，原告以涉讼物业已实际收取履约保证金及租金。原告受让涉讼物业使用权的目的就是出租给梦乐城公司来获取租金收益，而非取得涉讼物业本身，这从原告出具授权委托梦乐城公司接收和经营管理涉讼物业可以看出，涉讼物业使用权转让合同的合同目的并未因被告迟延交付物业的行为而无法实现。原告以合同目的无法实现为由要求解除涉讼《物业使用权转让合同》没有依据。五、涉案合同约定的物业交付时间为2018年12月31日，参照商品房买卖合同解除的规定（新的民法典对此已有明确规定），原告至少应当在被告有逾期交付物业行为之日起一年期限内提出。原告未能在一年期限内提出解除合同，即便其享有解除权，该解除权亦因其未在合理期限内行使而消灭。六、涉讼《物业使用权转让合同》明确约定转让款总金额为20年的使用对价，双方在签订合同时并无异议，且该约定未违反法律法规的效力性强制性规定，原告要求被告退还没有收取过的转让款并支付利息，毫无依据，即使法院最终认定超出20年部分无效，被告对于合同部分无效没有过错，针对无效部分所产生的退款亦不应支付利息，且合同期限应当从合同约定的交付之日次日起算。七、原告以涉讼物业实际收取了梦乐城公司支付的租金，而梦乐城公司支付租金的前提在于其认为已交付物业。因此，原告要求被告支付逾期交付物业的违约金没有依据，与其收取租金的事实自相矛盾。原告要求被告退还未收取对价的物业使用权转让款有违公平原则，应不予支持。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对证据真实性无异议或虽有异议但未能提供反驳证据，本院经审查后确认当事人提交全部证据材料的真实性并附卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：广佛智城（二期）15号楼于2019年6月26日取得建设工程规划许可证。2017年8月11日，原告（受让方、乙方）与广东广佛智城商业地产投资有限公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定甲方将佛山市南海区×××××××××广佛智城项目自编号2号地×××××××商业用房的使用权转让给乙方；使用权转让期限从合同签订之日起至2037年8月10日止；甲方在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给乙方至2048年12月31日止，乙方应该在2049年1月1日当天将该物业的使用权归还给甲方；涉讼物业按建筑面积计算使用权转让金，总转让金259066元；乙方采取金融机构贷款方式支付使用权转让款；甲方在2018年12月31日前将涉讼物业交付给乙方，如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则涉讼物业交付时间顺延至乙方付清合同约定的所有款项的当月底；甲方未按照本合同约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让金每日万分之五的标准向乙方支付违约金。同日，原告（甲方，新出租方）、广东广佛智城商业地产投资有限公司（丙方，原出租方）、案外人梦乐城公司（乙方，承租方）签订一份《租赁合同》，约定丙方将涉讼物业使用权转让给甲方，涉讼物业的出租主体变更为甲方；租期3年，自2019年1月1日起至2021年12月31日止；丙方负责于2018年12月31日将物业交付给甲方，甲方于2018年12月31日将物业交付给乙方；第一年月租金1600元、第二年月租金1680元、第三年月租金1764元；乙方已支付给丙方该物业首月的月租金以及相当于2个月租金的履约保证金；若乙方逾期支付租金，按应付而未付租金的日万分之一向甲方支付违约金直至付清时止。另查明，广东广佛智城商业地产投资有限公司于2019年1月21日变更名称为广东广佛智城集团有限公司。原告已向被告支付物业使用权转让款259066元。诉讼中，案外人梦乐城公司向本院出具《情况说明》，确认已向本案原告支付《租赁合同》项下的租金及履约保证金22414元，并明确同意其已支付的款项在本案被告的债务中进行抵扣。原告亦确认已收到案外人梦乐城公司支付的租金及履约保证金22414元。诉讼中，被告确认涉讼物业尚未办理竣工验收备案手续。2020年10月28日，原告提起本案诉讼。被告在同年11月2日收到本案起诉状等应诉材料。本院认为，本案为租赁合同纠纷，涉讼物业所在楼栋已取得建设工程规划许可证。根据涉讼《物业使用权转让合同》的约定，原告向被告支付对价所取得的涉讼物业实际使用期限应计至2048年12月31日，已超过法律规定的二十年租赁期限限制，则超出二十年的约定无效，其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告已支付完毕涉讼《物业使用权转让合同》项下的全部物业使用权转让款，被告依约应在2018年12月31日前将涉讼物业交付给原告，但截至本案庭审辩论终结之日，涉讼物业仍处于在建状态，未竣工验收，不具备交付条件，故原告诉请解除《物业使用权转让合同》中关于物业使用权转让期限二十年内的部分，合理有据，本院予以支持并确认该《物业使用权转让合同》中二十年内有效部分的约定在被告收到载有解除意思表示的起诉状之日（2020年11月2日）解除。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分亦已解除，在涉讼物业并未实际交付使用的情况下，被告收取的转让金259066元应退还予原告。原告虽未在本案中起诉梦乐城公司，但原告与被告及梦乐城公司签订的《租赁合同》也因上述《物业使用权转让合同》有效部分的解除而丧失履行基础，亦应一并解除，原告收取的租金及履约保证金22414元应当退还予梦乐城公司，而梦乐城公司向本院出具《情况说明》同意将该款项在本案被告的债务中进行抵扣，为减少当事人的讼累，本院认定将原告收取梦乐城公司的租金及履约保证金22414元在本案被告应退还给原告的转让金中予以抵扣，即被告尚应退还转让款236652元予原告。合同解除的过错方为被告，原告诉请被告以其已付转让金259066元的15%向其计付违约金38859.9元，本院结合合同履行及解除情况、当事人过错程度及实际损失等因素，根据公平及诚实信用原则，对原告诉请的上述违约金数额予以支持。此外，原告诉请的利息实质上亦属于其因被告违约导致的损失，本院已于上述违约金的计算中对该损失进行了综合考量并就总体的违约金数额作出了认定，因此，对原告的该项利息主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条、第九十六条第一款，第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告李嘉辉与被告广东广佛智城集团有限公司于2017年8月11日签订的《物业使用权转让合同》中关于物业使用权转让期限超出二十年部分的约定无效；二、确认原告李嘉辉与被告广东广佛智城集团有限公司于2017年8月11日签订的《物业使用权转让合同》中关于物业使用权转让期限二十年内的约定于2020年11月2日解除；三、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让金236652元并支付违约金38859.9元予原告李嘉辉；四、驳回原告李嘉辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计2884.45元（原告已预交），由被告广东广佛智城集团有限公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。原告已预交的2884.45元诉讼费，在本判决发生法律效力后，经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 梁 哲二〇二〇年十二月二十九日书记员 李和仪