上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初14648号原告：钱逸卿，男，1987年1月22日生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：钱恒昌，上海新望闻达律师事务所律师。被告：上海恒逸房地产有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：温介邦，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈思，北京大成(上海)律师事务所律师。原告钱逸卿与被告上海恒逸房地产有限公司(以下简称恒逸公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人钱恒昌、被告委托诉讼代理人陈思到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钱逸卿向本院提出诉讼请求：1、判令被告将原告购买的《龙湖天璞雅筑(一期)》32号1802室立即交付原告使用；2、判令被告向原告支付逾期交房违约金560,430.70元(以实际房价6,671,794元为基数，按日万分之四计算，自2019年9月1日起至实际交付之日止，暂计算至2020年5月31日，扣除2个月新冠肺炎疫情期间)；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年7月16日，原被告双方就原告购买被告《龙湖天璞雅筑(一期)》32号1802室(以下简称涉案房屋)签订《上海市商品房预售合同》，其中约定：甲方(被告)定于2019年8月31日前将该房屋交付给乙方(原告)，除不可抗力外；甲方如未在本合同第11条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之四计算，违约金自本合同第11条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。该《预售合同》虽然约定每平方米房屋建筑面积单价为56,368.65元，不包含房屋全装修价格，总房价款为6,702,233元(因实测面积减少，最终总房价款为6,671,794元)。但原告向被告购买的房屋是“精装修房”，而不是“毛坯房”，该房屋无论是单价还是总房价款都包含该房屋精装修价款在内。2018年12月28日，被告向原告发出《入住通知书》时，但因该房屋尚系“毛坯房”而非“精装修房”，并不符合双方约定的“精装修房”交付使用标准。故该通知书并未通知原告办理该房屋交付手续，仅与原告结算了面积补差款，以及为原告代办了该房屋《不动产权证》。被告向原告发出《入住通知书》时，随该通知书还向原告发出《特别提醒》称：此次来函告知您办理：1、所购房屋的面积补差款结算手续；2、因户内提升所需与第三方签订提升协议及钥匙委托函。所购房屋在完成提升项目后第三方将另行通知您来办理验收手续。该《特别提醒》还称：您所购买的房屋物业管理费以及该房屋的保修期间自完成提升项目后第三方通知验收的日期起算。另该第三方装修公司系被告指定，且精装修价款因已包含在该房屋总房价款内，故该精装修价款全部由被告承担，并直接支付给该第三方装修公司，与原告无关；且该《精装提升协议》全部留存被告处，原告并不知悉该协议的具体内容。2019年8月16日，被告向原告发出《完工通知书》称：根据您与第三方装修公司签署的《精装提升协议》的约定，您委托该第三方公司对上海市嘉定区江桥镇黄家花园路XXX弄XXX号XXX室进行设计及精装提升，现全部工作已经完成，该第三方公司委托我司向您发送完工通知。2019年8月28日，按照双方约定原告委托他人前往现场代为验收该欲交付使用的“精装修房”。验收时，原告委托代理人发现该“精装修房”存在多处质量缺陷，遂当场与被告接待管家约定整改方案，并约定整改完毕后再对该“精装修房”进行验收。为落实整改方案，尽快交付该“精装修房”，以避免和减少因逾期交房所引起的损失不断扩大，原告先后于2019年9月7日向被告发出《关于对房屋验收发现问题的整改要求》、于2020年4月1日向被告发出《催告函》、于2020年4月15日向被告发出《联系函》，并于2020年4月26日和5月20日委托律师向被告发出《律师函》，要求被告对验收时发现的多处质量缺陷整改完毕后即将该“精装修房”交付原告使用，有关分歧则可以通过司法途径予以解决。但被告对上述函告内容置之不理，拒不按照双方签订的《上海市商品房预售合同》、《补充条款》、《备忘录》等约定向原告交付该“精装修房”。综上，在与被告多次协商无果的情况下，原告诉至法院，请求判如所请。被告上海恒逸房地产有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。2018年12月28日，被告已经向原告发出过入住通知书，通知原告于2018年12月30日办理入住手续，实际上2019年1月8日原告已经收房并进行了面积结算、将涉案房屋委托了第三方进行精装提升且在2019年1月已经办理完毕小产证。2019年8月16日，精装公司完成了提升工程之后被告代精装公司向原告寄送了工程完工的通知书，告知原告于2019年的8月28日接收精装工程。原告于2019年8月28日验房的时候，房屋存在的问题有墙面发霉、墙砖起鼓、橱柜压痕、大理石裂纹(经被告现场查看认为不是质量问题)，所以仅仅是存在上述四项瑕疵中的三项瑕疵，该瑕疵并不影响房屋的实际使用且涉案房屋上述瑕疵已于2020年的4月16日维修完毕。根据预售合同第十条的约定，涉案房屋的交付条件为取得住宅交付使用许可证而涉案房屋已经在交付前取得了交付许可证。根据第十一条约定交付日期是2019年8月31日，且根据预售合同补充条款一第十条第四款的约定，在具备交付条件下买受人应当在出卖人书面通知规定的交接时间办理房屋的交付手续并接收房屋，实际上涉案房屋已于2018年的12月28日完成了交付。另外，补充条款一第十条第六款约定一般的质量问题，出卖人按照规定承担保修义务，买受人如果拒绝办理入住手续，视为买受人逾期收房。综上，被告认为涉案房屋于2018年12月30日交付给了原告，且房屋存在的质量问题应当按照保修的规定进行保修，被告不存在逾期交付的行为。鉴于涉案房屋维修过程中确实给原告的居住产生一定影响，被告愿意根据实际情况给予原告一定的补偿。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月16日，钱逸卿(乙方、买方)与恒逸公司(甲方、卖方)签订《上海市商品房预售合同》一份，其中约定：乙方向甲方购买涉案房屋，暂测建筑面积为118.90平方米，该房屋全装修总价为6,702,233元。该房屋的交付必须符合取得了《住宅交付使用许可证》。甲方定于2019年8月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。甲方如未在该约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之四计算，违约金自该约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。该房屋符合本合同约定的交付条件后，甲方应在交付之日前3天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7日内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为见补充协议。该合同补充条款一第十条对房屋交付的补充约定：在出卖人具备了本合同第十条约定的条件下，买受人就应在出卖人书面通知规定的交接时间办理房屋交付手续并履行接受房屋的义务，买受人确认如因项目进度等原因出卖人实际通知的交房时间早于本合同第十一条约定的时间的，买受人应按出卖人入住通知书通知的时间办理该商品房交接手续，不因出卖人提前交房而持任何异议，如买受人因此拒收房屋或拒绝交纳任何费用，或未能按照出卖人发出的入住通知书中规定的交付时间、地点及要求与出卖人办理该商品房交接手续的，视为买受人逾期收房。买受人在办理商品房交付手续过程中，若该商品房出现质量问题或装修、装饰、设备标准问题，出卖人应按《住宅质量保证书》中的规定承担保修义务，买受人应按时办理该商品房交接手续；买受人不能以此为由拒绝接受该商品房，出卖人无须向买受人支付补偿或赔偿。买受人如因上述问题拒绝办理入住手续，视为买受人逾期收房。同日，双方签订《备忘录》一份，对《上海市商品房预售合同》附件三中相关设施品牌等进行了约定。2018年9月14日，恒逸公司取得涉案房屋所在楼盘《上海市新建住宅交付使用许可证》。2018年12月28日，恒逸公司向钱逸卿发送《入住通知书》，载明涉案房屋已具备交付条件，要求钱逸卿于2018年12月30日办理入住手续。同时，恒逸公司向钱逸卿发送《特别提醒》，载明涉案房屋已经取得住宅交付使用许可证，要求钱逸卿尽快办理小产证，并于2019年1月9日前往办理：1、所购房屋的面积补偿款结算手续；2、因户内提升所需与第三方签订的提升协议及钥匙委托函。所购房屋在完成提升项目后第三方将另行通知办理验收手续。2019年1月8日，钱逸卿与恒逸公司对涉案房屋的面积补偿款进行了结算并签订《面积实测结算协议》，确定最终房屋总价为6,671,794元，该房价款钱逸卿已付清。2019年1月29日，钱逸卿向嘉定区不动产登记事务中心申请涉案房屋的不动产登记。因双方对房屋交接存在争议，故钱逸卿未办理入住手续。2019年8月16日，恒逸公司向钱逸卿发送《完工通知书》，载明涉案房屋经钱逸卿委托的第三方公司进行设计及精装提升，现全部工作已完成，第三方公司委托恒逸公司向钱逸卿发送完工通知，要求钱逸卿于2019年8月30日前前往涉案房屋接收该工程。2019年8月28日，钱逸卿对涉案房屋进行验收后发现该房屋存在多处问题，遂多次发函要求恒逸公司对涉案房屋存在的如下问题进行整改：1、清除墙面霉斑，将贴墙纸改为刷白色乳胶漆；2、更换破裂的地坪大理石和卫生间台盆大理石；3、更换起鼓的主卧室卫生间靠橱柜墙面之墙砖；4、修复客厅背景墙上的压痕和厨房吊柜面板上的刮痕。其后，恒逸公司对上述问题进行了整改。2020年5月12日，恒逸公司向钱逸卿发送《关于尽快办理接房手续的敦促函》。钱逸卿对该敦促函内容不予认可，故未办理房屋接收手续。另查明，2020年4月7日，涉案房屋登记至钱逸卿名下。庭审中，钱逸卿陈述涉案房屋验收存在的问题已经整改完毕。双方均表示可以办理涉案房屋交接手续。2020年9月26日，双方对涉案房屋进行了交接。本院认为，钱逸卿与恒逸公司就涉案房屋签订的《上海市商品房预售合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。根据预售合同的约定，涉案房屋交付时间为2019年8月31日前，交付条件为取得《住宅交付使用许可证》。恒逸公司在取得《上海市新建住宅交付使用许可证》后于2018年12月28日向钱逸卿发送《入住通知书》要求钱逸卿办理入住手续。此时，涉案房屋已满足约定的交付条件，恒逸公司亦已按照合同约定履行了相应的通知程序，故恒逸公司已按约履行了交房义务，不存在逾期交房的违约行为。钱逸卿认为，其向恒逸公司购买的是精装修房，恒逸公司向其发送《入住通知书》时，涉案房屋为毛坯房，并未达到房屋的交付条件。但钱逸卿主张应以精装修标准交付并无相关依据，本院不予采纳。另，涉案房屋完成装修后，在合同约定的交付时间前，恒逸公司于2019年8月16日向钱逸卿发送《完工通知书》，通知钱逸卿接收该工程，钱逸卿亦于2019年8月28日对房屋进行验收。此时涉案房屋已系精装修房，然验收后钱逸卿仍以房屋存在质量问题需整改为由未予接收。根据法律规定，房屋主体结构质量不合格或因房屋质量问题严重影响正常居住使用的情况下，买受人才有权拒收房屋。同时，根据预售合同约定，涉案房屋出现装修等质量问题，出卖人按规定承担保修义务，买受人应按时办理房屋交接手续。本案中涉案房屋验收中存在的问题不足以对钱逸卿正常居住使用造成严重影响，故此时钱逸卿以此为由拒收房屋无法律依据和合同依据。综上，钱逸卿要求恒逸公司支付逾期交房违约金的诉请，缺乏依据，本院不予支持。鉴于双方已于2020年9月26日对涉案房屋进行了交接，故对于钱逸卿要求恒逸公司将涉案房屋交付使用的诉请，本院不再判明。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告钱逸卿的诉讼请求。本案受理费9,404元，减半收取4,702元，由原告钱逸卿负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 孙 倩二〇二〇年十二月三十日书记员 何吉珺附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。