北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0102民初6173号原告：高淑华，女，1950年12月29日出生，汉族，铁道部建厂局退休职工，住北京市西城区。被告：高志远，男，1946年10月10日出生，汉族，化工部矿山局退休干部，户籍地北京市昌平区。委托诉讼代理人：陈静，北京市大瀚律师事务所律师。被告：高淑贞，女，1940年5月7日出生，汉族，铁道部退休干部，户籍地北京市海淀区。委托诉讼代理人：陈静，北京市大瀚律师事务所律师。被告：高志宏，男，1944年5月29日出生，汉族，国家电网公司退休干部，住北京市西城区。委托诉讼代理人：陈静，北京市大瀚律师事务所律师。被告：高志成，男，1948年8月27日出生，汉族，首都钢铁公司退休职工，住北京市西城区。委托诉讼代理人：陈静，北京市大瀚律师事务所律师。被告：王世文，女，1975年9月23日出生，汉族，住北京市海淀区。原告高淑华与被告高志远、高淑贞、高志宏、高志成、王世文确认合同无效纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告高淑华，被告高志宏、高志成，被告高志远、高淑贞、高志宏、高志成之共同委托诉讼代理人陈静到庭参加诉讼。被告王世文经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。高淑华向本院提出诉讼请求：1.确认五被告于2017年12月6日签订的关于恭俭胡同X号的《北京市商用房屋续租合同》无效；2.判令被告王世文向原告高淑华返还北京市西城区恭俭胡同X号房屋的五分之一；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告高淑华与被告高志宏、高淑贞、高志远、高志成系兄弟姐妹关系，五人共有位于北京市西城区恭俭胡同X号的房产一套，每人拥有共有份额的五分之一。原告与高志宏等四人未达成租房合议。原告不愿意将自己共有的房屋出租。但高志宏等四人未经原告授权，擅自出租该房屋，且不通知原告，也未给原告合同文本。被告擅自签订合同的行为严重侵犯了原告对房屋的共有权。因此要求确认高志宏等四人与王世文签订的租赁合同无效。被告高志远、高淑贞、高志宏、高志成辩称，不同意原告的全部诉讼请求。不同意确认合同无效，也不同意王世文返还高淑华房屋产权的五分之一。合同签订双方主体适格、意思表示真实，不违反法律或社会利益，应当认定为合法有效。对外，高志宏具有本案涉诉房屋的产权及其四个产权人的委托代理出租权，故高志宏是签订出租合同的适格主体，被告高志宏具有原告的合法出租代理权，其代理行为应当对原告发生效力。承租人王世文签订的是续租合同，未改变房屋用途。双方签订的房屋租赁合同未违反合同法第52条的任何情绪。对内，出租涉诉房屋是各产权人共有，份额相同。从委托书及关于恭俭胡同X号房产的协议内容看，全部产权人具有出租的共同意思表示，约定明确将房屋的出租管理权交由高志宏、高志成行使，高志成按产权人协商一致的意思表示收到当期房租分发，各方产权人均无异议。原告自2020年1月后未收到分发的房租款系原告自行注销银行卡号所致，被告多次联系原告，原告亦不提供新的银行卡，并非高志成的原因。此分发行为系内部行为，不能导致对外的租赁合同无效。综上，租赁合同主体适格、意思表示真实，不违反法律规定，应认定合法有效。三分之二以上产权人均不同意原告与王世文或其他承租人签订租赁协议，同时其他产权人仍一致同意出租给王世文，并仍由高志宏、高志成负责管理出租房屋。请求法院驳回原告的诉讼请求。王世文未到庭应诉，亦未提交答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：高淑华、高志远、高淑贞、高志宏、高志成系兄弟姐妹关系。北京市西城区恭俭胡同X号房屋（以下简称涉案房屋）系高淑华、高志远、高淑贞、高志宏、高志成共同继承其父高寿山的遗产，房产登记为五人共有。2014年6月25日，高淑华、高志远、高淑贞、高志宏、高志成签署《委托证明》，载有以下内容：经共同协商，一致同意由高志宏全权办理恭俭胡同X号共有房屋的租、卖相关事宜。2015年3月10日，高志宏代表五产权人与王世文签订《北京市商用房屋租赁合同》，约定高志宏等五人将涉案房屋出租给王世文作为艺术沙龙使用；房屋租赁期自2014年12月1日至2017年12月31日；房屋租赁期满前王世文要继续承租，则应提前60日向甲方提出书面续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同；同等条件王世文有优先承租权。2017年12月6日，高志宏代表五产权人（甲方）与王世文（乙方）签订《北京市商用房屋续租合同》（以下简称续租合同），约定乙方继续承租涉案房屋作为艺术培训和艺术沙龙使用；房屋续租期自2018年1月1日至2020年12月31日，续租满两年后（截至2019年12月31日），甲乙双方视房屋租赁市场情况进行协商，若双方对租金无异议，乙方继续按本合同租金条款规定续租一年（2020年1月1日至2020年12月31日），若需要变更租金条款，双方应以书面形式补充本合同的附件，附件与本合同具有同等法律效力；年租金为30万元，月租金2.5万元；租金支付方式为押一付三。2019年7月27日，高志成出具委托书，载有以下内容：高淑贞、高志宏、高志远、高志成、高淑华五人所共同拥有的位于北京市西城区恭俭胡同X号的房屋自2020年1月1日至此房屋卖出之日内，房屋的一切租赁事宜都有高淑华与租房人洽谈并签署租赁合同。每年房屋出租金额其中30万元由五人平均分配，另外其余超出部分将作为高淑华个人补偿费用独资拥有。落款处有高志成签名，及“其他人我可以代表同意”内容。2019年11月7日，高志成手写一份证明，载有以下内容：恭俭胡同X号房产属于共有产权。现高淑华要求自己的1/5另行出租。根据要求划出产权面积的1/5给她，其他人员的产权面积不得干涉。高淑贞、高志宏、高志远、高志成认可上述委托书及证明的真实性，但认为是在派出所签的，高淑华一直在闹，所以不是高志成自愿签的，涉案房屋是共有，不是高志成个人的，所以内容不能代表另三位当事人，委托书没有效力；证明违背了高志成的初衷，不是自愿书写的。另查明，2015年6月16日，高淑贞、高志宏、高志远、高志成、高淑华签订《关于恭俭胡同X号房的协议》，其中约定，在房屋未售出前，采取以租待售方式，由售房或租房所得钱款均由五人平均分配；为日常管理和交纳租金、交涉出租、出售以及处理房屋出现拆迁或项目改造等事宜的便利和需要，五人一致同意由高志宏和高志成全权代表五人进行管理和出面办理各项事宜，由高志成及时与其他人沟通信息；房屋租金和售房款由高志成负责分发。续租合同签订后，王世文按合同约定将租金打入高志成指定账户，高志成按照约定分给高淑华租金，直至2020年1月1日收到新的租金后，因高淑华个人将其账户销户，导致高志成无法给高淑华打款。高淑华称系银行卡丢失，后来挂失重新补办了银行卡，新的卡号没有告诉高志成，认为应该给其送钱。2019年10月30日，高志宏、高志成与王世文就续租合同签订《补充协议》，其中约定2020年1月1日至2020年12月31日房屋年租金为32万元，2020年12月31日补足年租金余款。2020年4月1日，高志宏、高志成与王世文就续租合同签订《补充协议》，约定鉴于新冠病毒疫情及北京市一级疫情防控的实际情况，考虑到王世文经营确实受到影响，决定免除王世文2020年4月份应付的恭俭胡同X号的房租25000元；同时房租改季付为月付，以缓解其经营困境。以上事实，有当事人提交的北京市商用房屋租赁合同、续租合同、房屋登记档案、委托书、证明、房屋产权证、委托证明、关于恭俭胡同X号房产的协议、补充协议两份、银行交易明细等证据及庭审陈述意见在案为证。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。本案中，高志宏作为涉案房屋五位产权人的委托代理人，与王世文签订的续租合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，系有效合同，对五位产权人及王世文均具有约束力。各方应依约行使权利，履行义务。高淑华以高志宏等四人未经其授权，擅自出租涉案房屋为由，主张确认续租合同无效。对此，结合本案的事实情况，高志宏持有五位产权人签署的委托证明，王世文先后与其签订北京市商用房屋租赁合同、续租合同，并自2014年12月1日租用涉案房屋至今；高淑华长期接受高志成分发的租金，直至2019年方因变更租金等问题与王世文产生争议，不想再租给王世文，此前长期以来并未提出异议，应视为其对高志宏签订北京市商用房屋租赁合同、续租合同的代理行为予以认可。且王世文作为相对人有理由相信高志宏有代理权，代理行为应属有效。高志成于2019年签写的委托书、证明等材料，形成于续租合同签订之后，且不能代表其他产权人，高淑华不能以此对抗续租合同的相对人。此外，续租合同约定的“若双方对租金无异议，乙方继续按本合同租金条款规定续租一年（2020年1月1日至2020年12月31日），若需要变更租金条款，双方应以书面形式补充本合同的附件,附件与本合同具有同等法律效力”之内容，是针对租金条款可协商变更的约定，并非是指续租合同于2019年12月31日到期。续租合同的效力应及于其明确约定的租赁期限，即自2018年1月1日至2020年12月31日。综上所述，高淑华主张续租合同无效的诉讼请求，缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。基于此，其主张王世文向其返还涉案房屋五分之一的诉讼请求，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告高淑华的全部诉讼请求。案件受理费70元，由原告高淑华负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期届满后七日内，仍未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。审 判 员 满建伟二〇二〇年十二月二十五日法官助理 肖彦青书 记 员 戴 琪