北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初19833号原告：顾昕，女，1989年2月21日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：牛华，北京市中策律师事务所律师。被告：北京盛通绿色家园房地产开发有限公司，住所地北京市通州区宋庄镇草寺村北。法定代表人：王盛安，执行董事。委托诉讼代理人：王冰，男，1981年12月21日出生，汉族，该公司职工。原告顾昕与被告北京盛通绿色家园房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告顾昕的委托诉讼代理人牛华，被告北京盛通绿色家园房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。顾昕向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告返还购房款人民币25万元，以及自2017年3月21日起至上述购房款实际付清之日止资金占用期间按年利率6%的标准计算的利息；2.判令被告支付原告因逾期办理涉诉房屋的所有权证书产生的违约金，每日按已付房款的375万元的万分之一标准计算，自2019年5月2日起至实际办理房屋所有权证之日止；3.判令被告赔偿原告房屋围墙倒塌维修费2万元；4.判令被告未按照合同约定交付及逾期交付责任违约金，从2017年8月2日起至合同第十一条第（一）款第1、4项实际交付达到使用条件之日止，每日按已付房款375万元的万分之一标准计算违约金。事实与理由：2013年5月15日，原告与被告签订《东御苑认购书》，合同约定所购房屋建筑面积223平方米，销售总价493万元，签订合同之日支付定金200万元，剩余房款分期支付，后原告分四批支付房款总价400万元。2017年1月6日，原告与被告代理人王冰签订协议书，房屋重新定价为375万元，且过户手续费用由被告承担，并承诺交房时间为2017年12月31日前。合同签订后，被告应当返还原告25万元购房款，原告多次催讨，被告均以没钱为由拒绝返还。被告于2017年5月1日交付上述房屋，交房时房屋没有提供承诺的入户、入院的供水、水井配套实施，燃气管道至今未通，应当承担逾期交付的违约责任。2018年7月24日晚，因大雨被告修建的房屋围墙倒塌，原告发现被告建设的围墙存在严重质量问题，与被告沟通告知后，被告均未及时维修更换，导致原告产生修建围墙的2万元损失。截止起诉之日，被告还未给原告办理不动产权证书，系严重违约。为维护自身合法权益，故向法院提起诉讼，望判如所请。北京盛通绿色家园房地产开发有限公司辩称，同意原告的第一项诉讼请求；关于原告主张的利息损失，可以协商；围墙倒塌事宜，原告应当找物业进行维修；关于原告主张的违约金，我方不同意，房屋已经实际交付。当事人围绕诉讼请求提交了证据，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：顾昕（买受人，以下简称原告）与北京盛通绿色家园房地产开发有限公司（出卖人，以下简称被告）于2013年签订“东御苑认购书”，达成出售和购买房产的意向。原告于2013年5月15日向被告支付购房定金200万元整，于2013年5月31日向被告支付房款100万元整，于2013年6月18日向被告支付房款50万元整，于2013年10月24日向被告支付房款50万元整。原告与被告于2017年3月21日签订“北京市商品房现房买卖合同（住宅类）”（以下简称合同），约定出卖人将地址为北京市通州区草寺500号院***号楼1-2层01的房屋出售给买受人。商品房总价款为人民币375万元，商品房的规划性质为住宅，实测建筑面积为220.69平方米，其中套内建筑面积为220.69平方米。合同第十条“商品房交付条件”约定，商品房交付时应当符合下列条件：该商品房已取得有资质的房产测绘机构出具的“商品房面积实测技术报告书”“房屋面积测算技术报告书（实测绘）”；合同第十一条“商品房相关设施设备交付条件”约定，（一）基础设施设备1.供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水排水管网连接。使用自建设施供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准，2017年5月1日达到使用条件；2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电，2017年5月1日达到使用条件；3.供暖：交付时供热系统符合供热配件标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网，采用分户自采暖，供热系统买受人入住后自理；4.燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管道网连接，保证燃气供应，敷设到户；……以上第1、2、4项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用……。该条另载明，“如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列X种方式处理：（1）以上设施中第1、2、3、4项在约定交付日未达到交付条件的出卖人，按照本合同第十三条约定承担逾期交付责任。……（2）X”；合同第十二条“交付时间和手续”约定，出卖人应当于2017年5月1日前向买受人交付该商品房；合同第十三条“逾期交付责任”约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照以下方式处理：……逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款含已付贷款部分，并自买受人付款之日起，按照0.01%计算计付利息；同时出卖人按照全部房价款的3%向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；合同第十七条“不动产登记”约定因出卖人原因买受人未能在该商品房交付之日起730日内取得该商品房的不动产权证书的，双方同意按照下列方式处理：买受人有权解除合同，买受人解除合同的应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款，含已付贷款部分，并自买受人付款之日起，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算给付利息。买受人不解除合同的，自出卖人应当取得该商品房不动产权证书的期限之次日起至实际取得该商品房不动产证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并与买受人实际取得该商品房不动产证书之日起30日内向买受人支付。合同还约定了其他权利义务。后双方因房屋交付条件问题及款项支付问题协商不成，产生纠纷。庭审中，原告出示照片一张、聊天记录一份、“协商函”一份，用于证明涉案房产围墙倒塌后原告就此事与被告进行交涉，并且被告得知原告进行围墙修复的事实，以及原告为修复围墙花去人民币2万元，被告认可收到了“协商函”，但对于修复围墙所花费2万元不予认可，并称原告修复围墙并未征得自己同意。经询问，买受人称尚未取得涉案房产的不动产权登记证书。关于供水、排水和燃气供应，被告称已经按照合同履行了自身义务，原告称屋内供水、排水未实际接通，且暖气管道未铺设，没有供暖，被告称没有供暖系因涉案小区其他业主未向供暖部门交纳物业费，被供暖部门切断供暖所致。原告称要求继续履行合同。本案审理过程中，本院工作人员前往北京市通州区草寺500号院***号楼1-2层进行现场查看，在现场看到，房屋东侧墙壁有暖气管道设施接入，对应位置的墙壁另一侧安装有仪表等，但屋内没有实际供应暖气。在房产附带院内的水井下，看到有安装的水表的设施，但房屋内未接通水，房屋内水管打开后无水流出。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，原告和被告签订合同，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，当事人应当按照合同履行各自义务。根据查明的事实，合同虽为2017年所签，但双方实际已于2013年达成了买卖房屋的一致意见，且原告已于2013年向被告交纳了购房款人民币400万元整。在双方实际签订的房屋买卖合同中，将房屋总价定为375万元，故被告对于多收取原告的25万元购房款应当予以返还。因被告持有上述款项已无合法依据，故应当就上述款项向原告支付相应利息，具体计算期限，本院结合双方签订合同的时间及实际履行情况，确定应自2017年3月29日开始计算为宜。关于原告要求被告支付因逾期办理涉诉房屋不动产权证书的违约金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿原告房屋围墙倒塌维修费2万元的诉讼请求，原告未能举证证明其实际支出及维修情况，也无证据证明事先征得了被告的同意，该项请求证据不足，本院不予支持。关于原告要求被告按照合同约定交付逾期交付责任违约金的诉讼请求，根据查明的事实，涉案65号房屋内未通水，虽有燃气管道接入，但未通燃气，实际并未达到合同约定的交付条件，与合同第十一条约定的被告义务不符，该条虽未对基础设施设备未达到交付使用条件的处理方式进行约定，但鉴于被告确实产生了违约行为，故应当向原告承担相应的逾期交付违约责任，本院结合合同已有内容和对逾期交付责任的约定，基于公平、诚信原则，酌情确定出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之一的违约金，同时基于上述原则，本院告知原告，应当就上述供水、排水和燃气事项积极采取补救措施，防止损失扩大。关于违约金支付的起算时间，原告诉讼请求的时间为2017年8月2日，理由充分，对此本院不持异议。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，第一百零七条，第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告北京盛通绿色家园房地产开发有限公司返还原告顾昕购房款人民币250000元并支付相应利息，利息依照下列方法计算：2017年3月29日至2019年8月19日，依照中国人民银行公布的同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际返还之日止，依照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；二、被告北京盛通绿色家园房地产开发有限公司向原告顾昕支付逾期交付违约金，以3750000元为基数，按照日万分之一的标准，自2017年8月2日起计算至达到本案《北京市商品房现房买卖合同》第十一条第（一）项第1、4项约定的交付条件之日止；三、驳回原告顾昕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6332元，由顾昕负担1707元（已交纳），由北京盛通绿色家园房地产开发有限公司负担4625元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 杨冀承二〇二〇年十二月二十五日法官助理 黄 帅书 记 员 杨小萌