湖南省长沙市天心区人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘0103执异260号异议人（案外人）：卢军，男，汉族，1990年1月20日出生，住江西省宜春市万载县。申请执行人：湖南中拓建工物流有限公司，住所地长沙市天心区芙蓉南路一段788号。法定代表人：张端清，董事长。委托诉讼代理人：曾鼎忠，湖南中楚律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐朝晖，湖南中楚律师事务所律师。被执行人：江西省声佳实业有限公司，住所地江西省宜春市袁州区明月北路69号。法定代表人：何鲜花，执行董事。委托诉讼代理人：杨春柏，男，汉族，1975年3月25日出生，住江西省赣州市章贡区，系副总经理。本院在执行申请人湖南中拓建工物流有限公司(以下简称中拓公司)与被执行人江西省声佳实业有限公司(以下简称声佳公司)买卖合同纠纷一案中，异议人卢军对本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人卢军称，湖南中拓建工物流有限公司与江西省声佳实业有限公司买卖合同纠纷一案,异议人对长沙市天心区人民法院拍卖宜春市明月北路69号北岸新天地2幢2单元1902,2002,2202,2302,2602号房产不服，因产权过户发生各种障碍。请求：撤销法院拍卖，全额退回拍卖保证金和余款。申请执行人中拓公司辩称：因被执行人江西省声佳实业有限公司拒不履行天心法院已生效的（2016）湘0103号民初493号民事调解书项下的付款义务，申请执行人中拓公司向法院提出强制执行申请。法院受理后，经中拓公司申请，法院委托具备资质的评估机构和司法拍卖辅助机构，对已冻结的房屋进行评估和网络司法拍卖，法院的委托行为合法有效。评估机构接受委托后，依法对标的物进行评估，评估价格客观公正，程序合法，无不当之处。被执行人声佳公司对评估报告未提出异议。拍卖过程中，竞拍人也未对评估报告存疑和提出异议。买受人通过网络司法拍卖平台，经竞价方式，拍卖成交，买受本案涉案标的物76套房屋，合法、公正，程序妥当。法院在本案拍卖过程中，依照《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，在网络司法拍卖平台发布拍卖公告，公示相关信息并特别提示相关事项，明确告知竞买人应在拍卖前应自行获知的相关事项和应承担的标的物瑕疵风险、过户风险、税费风险。拍卖成交后，法院依法制作并向买受人送达了执行裁定书、拍卖成交确认书，并向办理不动产权证的协助单位送达了协助执行文书。现江西宜春市房屋登记机构已为本案所涉及的全部拍卖标的物76套房屋（含本案涉及的35套房屋）的买受人（含17位异议人）办妥房屋过户、备案手续，已将76套房屋过户并备案登记在买受人名下。备案的76套房屋价格和拍卖成交价一致，76套房屋按拍卖成交价办理产权无任何障碍，且现大部分买受人在房屋备案登记在自己名下后，已向市不动产登记中心缴纳了房屋维修基金，待案涉标的物的楼盘综合竣工验收合格后即可无障碍的办理产权证。异议人的异议不成立，请求法院驳回。被执行人声佳公司辩称：拍卖物标的多处显示在建工程，特别说明第二点注明买受人需前往相关部门了解过户及税费问题，第六点注明标的物以实物为现状，图片仅供参考。第七点注明拍卖过程中涉及的税费，物业费等由竞买人承担，第八点过户风险自行承担。第九点办理过程中涉及的税费由买受人承担。本院查明，原告湖南中拓建工物流有限公司与被执行人江西省声佳实业有限公司买卖合同纠纷一案，本院2016年9月1日作出（2016）湘0103民初493号《民事调解书》，各方当事人达成如下调解协议：一、原告湖南中拓建工物流有限公司与被告湖南省建筑工程集团总公司共同确认于即日解除双方2014年4月4日签订的《钢材购销合同》（合同编号建物合［2014］第06号）；二、原告湖南中拓建工物流有限公司与被告湖南省建筑工程集团总公司共同确认被告湖南省建筑工程集团总公司欠原告湖南中拓建工物流有限公司钢材款本金及运费共计14723714.91元及利息2806792.97元（利息计算至2016年8月25日，从2016年8月26日起，未清偿钢材款本金及运费按日万分之六的标准计付欠款利息，直至清偿日止）。三、被告江西省声佳实业有限公司对被告湖南省建筑工程集团总公司上述应付原告湖南中拓建工物流有限公司钢材款本金及运费本息承担连带清偿责任。四、湖南省建筑工程集团总公司、江西省声佳实业有限公司支付湖南中拓建工物流有限公司实现债权律师费200000元。五、上述二、四项款项，被告江西省声佳实业有限公司以宜春北岸新天地澜庭项目房地产预售款收入（包括购房首付款、银行发放的按揭贷款）在16000000元额度内优先偿付原告湖南中拓建工物流有限公司6400000元；此后，被告江西省声佳实业有限公司再以宜春北岸新天地澜庭项目房地产后续预售款收入（包括银行发放的按揭贷款）的40%比例偿付原告湖南中拓建工物流有限公司剩余款项。六、前述应付钢材款本金及运费、利息、诉讼费、实现债权费用于2017年5月31日之前清偿完毕。清偿顺序为：诉讼费、实现债权律师费、钢材款本金、运费、利息（偿付钢材款本金、运费及利息时按利随本清的方式）。七、原、被告再无其他争议。因义务人未履行相关义务，中拓公司向本院申请执行，本院以（2019）湘0103执524号案件立案，终结本次执行后，以（2020）湘0103执恢70号立案。执行过程中，中拓公司提出申请，要求对已冻结的被执行人声佳公司名下位于江西省宜春市××路××号××房屋进行评估、拍卖。评估机构根据委托在2019年9月10日对上述76套房产进行了评估，出具了华永房估字【2019】第1135号《房地产估价报告》。评估报告评估结果明细表对每套房屋均进行了价格评估，备注栏标注为：在建工程价格；（第2页）未定事项假设为：估价对象为在建工程房地产，尚未办理《不动产证书》，估价委托人未提供估价对象竣工验收资料，根据估价人员的现场查勘，估价对象尚未完全竣工，本次评估设定估价对象能够按照进度计划继续施工并完成竣工验收、取得不动产证书无障碍。（第3页）本评估报告结论包含与房地产不可分割的满足其使用功能的水、电、气等配套的辅助设施，不包括可移动部分的价值。2020年2月23日，本院在淘宝网对被执行人的76套房产进行拍卖，拍卖须知第十三条：标的物转让登记手续由买受人自行办理，交易过程中所涉及一切税、费及其可能存在的物业费、水、电、气等欠费均由买受人承担，未明确缴费义务人的费用也由买受人承担。自行办理水、电、煤气等户名变更手续，相关费用自理。能否办理过户手续及办理过户手续的时间请竞买人在竞买前自行到相关职能部门咨询确认，因标的物现状及存在瑕疵等原因不能或者延迟办理过户手续及办理二次过户造成的费用增加的后果自负，拍卖人不作过户的任何承诺，不承担过户涉及的一切费用。涉及标的物存在违法、违章部分，由买受人自行接受行政主管部门依照有关行政法规的处理。该次拍卖7套房屋拍卖成交；2020年4月10日，本院再次在淘宝网进行案涉69套房产的司法拍卖，成交68套。本院第三次即2020年5月3日在淘宝网发布《变卖须知》，对案涉的（1套）房产进行变卖，成交。76户买受人拍卖变卖成交后，2020年4月10日，被执行人声佳公司在案涉小区张贴《关于北岸.新天地网拍房产后期需支付费用相关情况的通告》，内容为：近期部分业主通过淘宝拍卖网拍得北岸新天地项目2＃楼部分房产，该部分网拍房产性质为“在建工程”（详见拍卖公告），不同于开发商通过销售部门对我市场销售的“预售商品房”，两者存在较大差异。竞拍者拍得“在建工程”后，需按照项目实际情况，缴纳评估时点以后的发生所有费用（包括但不限于评估时点后发生的土建、水、电、气、园林景观绿化、道路铺装、装饰工程、电梯安装及后续发生的税费等）。异议人获知上述信息，向本院提出异议。另查明：2020年9月24日，本院到宜春市住房和建设保障局为包括案涉异议人购买的房产在内的76户房产办理了备案手续。本院认为，《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条规定:当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外；（二）由于系统故障、病毒入侵、黑客攻击、数据错误等原因致使拍卖结果错误，严重损害当事人或者其他竞买人利益的；（三）竞买人之间，竞买人与网络司法拍卖服务提供者之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（四）买受人不具备法律、行政法规和司法解释规定的竞买资格的；（五）违法限制竞买人参加竞买或者对享有同等权利的竞买人规定不同竞买条件的；（六）其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。本次网络拍卖中，本院严格遵循网络司法拍卖程序，已拟取得不动产权属证书可能存在的风险及相关费用在拍卖须知及拍卖公告中进行了明确和告知，特别是在《拍卖公告》中对下列事项予以特别提示：拍卖标的物系在建工程。《房地产估价报告》（第2页）未定事项假设为：估价对象为在建工程房地产，尚未办理《不动产证书》，估价委托人未提供估价对象竣工验收资料，根据估价人员的现场查勘，估价对象尚未完全竣工，本次评估设定估价对象能够按照进度计划继续施工并完成竣工验收、取得不动产证书无障碍。买受人在拍卖成交前应自行了解标的物的状况及后续权属证书办理是否存在的风险。本院在对案涉房产拍卖前已对上述事项进行了详尽的提示和说明。被执行人声佳公司要求相关买受人加价的行为，系被执行人的单方行为，与本院拍卖行为无关，亦不构成包括本案异议人在内的相关买受人要求撤销网络司法拍卖行为的合法依据，异议人的异议理由没有事实和法律依据，本院不予支持。对被执行人要求加价的行为，作为买受人的异议人可以另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项之规定，裁定如下：驳回异议人卢军的执行异议。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向长沙市中级人民法院申请复议。审 判 长  汤伟人民陪审员  陈敏人民陪审员  刘健二〇二〇年十二月十五日法官助理徐莹书记员曹瀚心附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；（二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为；（三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为；（四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。