福建省莆田市涵江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0303民初3285号 原告：莆田隆恒商业物业管理有限公司，住福建省莆田市涵江区塘北路**隆恒财富广场**楼**，统一社会信用代码91350303091385531C。 法定代表人：林旭捷，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：郭承恩，福建元一律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：肖晖，福建立恩律师事务所执业律师。 被告：李盼，女，1992年12月24日出生，汉族，住江，住江西省抚州市东乡县div> 原告莆田隆恒商业物业管理有限公司（以下简称隆恒公司）与被告李盼房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告隆恒公司的委托诉讼代理人肖晖到庭参加诉讼。被告李盼经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 隆恒公司向本院提出诉讼请求：1.李盼立即向隆恒公司支付2019年12月-2020年9月30日的租金共计86913元；2.李盼立即向隆恒公司支付2019年11月-2020年6月30日的物业费共计11034.08元；3.李盼立即向隆恒公司支付2019年11月-2020年4月的水电费共计6212.84元；4.李盼立即向隆恒公司支付上述拖欠费用所产生的违约金（按照每日千分之三的标准，自2019年12月21日开始计算至支付完毕之日止，暂计至2020年6月30日为26180.26元）；5.李盼承担本案律师费7142.86元；6.李盼承担本案的诉讼费用（包括但不限于案件受理费、公告费、诉讼保全费、诉讼财产保全责任保险费等）。事实与理由：隆恒公司（即合同的“甲方”）与李盼（即合同的“乙方”）于2018年11月29日签订《租赁合同》，约定隆恒公司将隆恒财富广场3号楼1层3142号店铺出租给李盼经营使用。双方在《租赁合同》中约定租赁期限为3个租约年；第4.1条约定第一个租约年每月每平方米115元，即每月租金为9198元，第二个租约年每月每平方米120.75元，即每月租金为9657元，第三个租约年每月每平方米126.78元，即每月租金为10140元；第4.2条约定本合同项下的租金支付方式为：以三个月为一个交租期，除前两期租金外，其他租金按3个自然月交纳，乙方应当在每个交租期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天）向甲方一次性足额支付下个交租期租金；第20.4条约定乙方延迟交纳本合同项下任何一期租金及其他费用，则每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于欠费金额3‰的延迟履行违约金；第24.3条约定通知以特快专递方式发出的，以通知交予特快专递公司后第7日为收悉日，以交寄记录作为发送凭证。同时隆恒公司（即合同的“甲方”）与李盼（即合同的“乙方”）签订《物业服务合同》。双方在《物业服务合同》第3.1.1条约定每月物业费为1600元，第3.1.2约定以三个月为一个交费期至合同结束，第3.2.2条约定水费按月均水价另加10%损耗计算，电费按每度1.25元计[基准电价（具体单价以每月甲方交纳，供电局提供的发票为依据）+电费服务费（用电损耗等）]，煤气按每立方/元计，由甲方代收代缴；第8.2条约定乙方逾期支付本合同约定款项的，每逾期一日，乙方须按未付款项总额的千分之三向甲方支付违约金；第8.4条约定甲方因追索债权支付的诉讼费、律师费、差旅费等费用均由乙方承担；第九条约定通知等以挂号信、快递等形式送达，需按约定的地址、联系人送达对方，送达文件一经寄出，即视为已经送达，不以收件人是否签收为条件。截至2020年6月30日，李盼已拖欠2019年12月至2020年9月30日租金共计86913元，2019年11月至2020年6月30日物业费共计11034.08元，2019年11月至2020年4月的水电费共计6212.84元，以及相应违约金共计26180.26元。隆恒公司多次催讨，而李盼迟迟未支付上述费用。综上，李盼的行为已经严重损害了隆恒公司的合法权益，隆恒公司为了维护自身合法权益，遂提起诉讼，为此支出律师费7142.86元。 李盼未作答辩。 隆恒公司围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.《租赁合同》一份，拟证明隆恒公司与李盼于2018年11月29日签订《租赁合同》，约定隆恒公司将隆恒财富广场3号楼1层3142号商铺出租给李盼经营使用及其他约定的事实；2.《物业服务合同》一份，拟证明隆恒公司与李盼签订《物业服务合同》，约定物业费、水电费及违约金等具体事项的事实；3.《商户缴款通知单》十三张，拟证明隆恒公司通知李盼交纳租金、物业费、水电费等事实；4.《律师函》及EMS快递面单各一份，拟证明隆恒公司委托律师向李盼寄送《律师函》催交租金、物业费、水电费及违约金等事实；5.《委托代理合同》、《福建增值税专用发票》各一份，拟证明隆恒公司为本次诉讼支付律师代理费的事实。 李盼未到庭质证也未提供证据。 本院经审查认为，李盼未到庭参加诉讼，视为其自愿放弃诉讼权利，对隆恒公司提供的上述证据的真实性、合法性、关联性及相应的证明力，予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：隆恒公司与李盼于2018年11月29日签订一份《租赁合同》，约定：隆恒公司将位于隆恒财富广场3号楼1层3142号商铺（套内面积61.52㎡，签约面积79.98㎡）出租给李盼从事男装经营；租赁期限为3个租约年，即从2018年12月1日起至2021年11月30日止，租约年为计租日至次年当月当日的前一日为第一个租约年，自交铺日开始计算，其中给予2个月装修经营免租期；免租装修期是指自进场日起至开业日前一日的期间，乙方无需承担免租装修期内的租金，但应承担该租赁房发生的水、电、燃气、热力能源费等费用，免租装修期不因任何原因而延长；租金按计租面积计付，乙方自交铺后第3个月开始承担该房屋的租金，第一租约年每月每平方米115元，即每月租金为9198元，每季度27594元；第二个租约年每月每平方米120.75元，即每月租金9657元，每季度28971元；第三年租约年每月每平方米126.78元，即每月租金10140元；本合同项下的租金支付方式为：以三个月为一个交租期，除第一期租金外，其他租金均按3个自然月交纳，乙方应当在每个交租期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天）向甲方一次性足额支付下个交租期租金；本合同项下第一期租金应于本合同签订后5个工作日内支付，租金期间为2018年12月1日至2019年2月28日，应交租金18396元（装修经营免租期一个月）；第二期租金期间为2019年3月1日至2019年5月31日是，应交租金18396元（装修经营免租期一个月）；本合同签署当日，乙方应向甲方支付18396元，相当于第一个租约年的2个月租金，作为履约保证金，如不存在本合同第22.3条规定的情形的，履约保证金无息退还。甲方有权从履约保证金中相应扣除乙方欠付的租金，乙方应在7日内补足保证金；本合同项下的进场日定为2018年12月1日；双方确认，本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金。本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的履行保证金。甲方同意，在双方协商一致后，乙方经提前90天书面通知甲方，可提前终止本合同，除履约保证金不予返还外，无须承担本合同项下其他违约责任；乙方延迟交纳本合同项下的任何一期租金及其他费用的，则每延迟一日，乙方应向甲方支付相当于欠费金额3‰的延迟违约金，延迟超过30日，甲方有权单方解除合同;通知以特快专递方式发出的，以通知交予特快专递公司后第7日为收悉日，以交寄记录作为发送凭证。 同日，双方又签订了一份《物业服务合同》，约定：乙方应于2018年12月1日起向甲方交纳出租房屋的综合物业服务费，每月综合物业服务费为1600元（以该房屋的计租面积79.98㎡计算，每平方米每月20元）；综合物业服务费以3个月为1个交费期至合同结束；第一期物业服务费应于签订本合同后5个工作日内支付，收费期间为2018年12月1日至2019年2月28日，应交物业服务费4800元；水费按月均水价另加10%损耗计费，电费按每度1.25元计，煤气按每立方米1元计，由甲方代收代缴；乙方应于本合同签订之日起3日内向甲方交纳履约保证金3200元，用以保证乙方严格、充分地履行本合同；若乙方未能按约定向甲方支付综合物业服务费、其他费用或违约金，以及违反甲方制定的各项规章制度导致罚款、赔偿金及维修费用等，甲方有权以全部或部分履约保证金冲抵乙方应交费用。履约保证金不足以冲抵前述欠费的，甲方有权向乙方追索，本协议终止后，若乙方完全履行本协议规定的义务，甲方应在30日内将履约保证金余额无息退还给乙方；乙方逾期支付本合同约定款项时，每逾期一日，乙方须按未付款项总额的千分之三向甲方支付违约金；甲方因追索债权支付的诉讼费、律师费、差旅费等费用均由乙方承担；通知等以挂号信、快递等形式送达，需按约定地址、联系人送达对方，送达文件一经寄出，即视为已经送达，不以收件人是否签收为条件。 上述《租赁合同》、《物业服务合同》签订后，隆恒公司依约将案涉房屋交付给李盼经营使用。后，李盼停止案涉店铺经营但未提出解除租赁合同，也未将案涉房屋交还给隆恒公司，拖欠2019年12月起的租金、2019年11月起的物业费、水电费，其中拖欠2019年12月-2020年9月30日的租金共计86913元（9657元／月×10月-9657元／月×1月）、2019年11月-2020年6月30日的物业费共计11034.08元（1434.08+1600元／月×7月-1600元／月×1月）、2019年11月-2020年4月的水电费共计3182.64元（536.41元+803.23元+757.67元+213.77元+558.57元+312.99元）。2020年7月1日，隆恒公司委托律师向李盼发出《律师函》，向李盼催讨租金、物业费、水电费。隆恒公司催讨租金、物业费、水电费未果，遂于2020年8月11日提起诉讼。因李盼下落不明，本院依法向李盼公告送达开庭传票等诉讼文书，隆恒公司支付公告费560元。 另查明，隆恒公司为响应政府政策精神，扶持在新型冠状肺炎疫情期间的商户租户，决定给予承租户免除2020年2月份的租金和物业管理费。 本院认为，案涉的租赁合同和物业服务合同是当事人双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，隆恒公司依约履行了义务，将店面交付给李盼经营使用，李盼应依约履行按期足额支付租金、物业费、水电费的义务。李盼拖欠2019年12月起的租金、2019年11月起的物业费、水电费，已构成违约。隆恒公司要求李盼支付拖欠的2019年12月-2020年9月30日的租金86913元、2019年11月-2020年6月30日的物业费11034.08元、2019年11月-2020年4月的水电费，合法有据，予以支持，但水电费金额应为3182.64元。依《租赁合同》约定，李盼应2019年11月20日前支付2019年12月-2020年2月的租金28971元，在2020年2月20日前支付2020年3月-2020年5月的租金19314元（扣除疫情减免1个月租金9657元），在2020年5月20日前支付2020年6月-2020年8月的租金28971元，在2020年8月20日前支付2020年9月的租金9657元。李盼未依约定期限支付租金，应承担逾期付款违约金，但双方约定按每日3‰计算逾期付款违约金偏高，本院酌情调整为按每月2%计算逾期付款违约金。双方在《物业服务合同》中未明确约定物业费、水电费的付款时间，李盼在隆恒公司催讨后仍未支付，则应承担相应的违约责任。隆恒公司于2020年7月1日向李盼发出《律师函》，依双方“通知以特快专递方式发出的，以通知交予特快专递公司后第7日为收悉日，以交寄记录作为发送凭证”的约定，视为李盼于2020年7月8日收到该《律师函》，该函要求李盼在“二日内”支付相关费用，则自2020年7月11起为逾期，李盼应自该日起承担逾期付款责任。隆恒公司为实现本案债权支出律师费7142.86元、公告费560元，隆恒公司要求李盼承担，具合同依据。综上，隆恒公司的诉讼请求，合理的部分，予以支持，不合理的部分，予以驳回。李盼经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。 依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、李盼应在本判决生效之日起五日内向莆田隆恒商业物业管理有限公司支付2019年12月-2020年9月30日的租金共计86913元，并支付自逾期之日起至付清之日止按月利率2%计算的逾期付款违约金（其中28971元自2019年12月21日起计算、19314元自2020年2月21日起计算、28971元自2020年5月21日起计算、9657元自2020年8月21日起计算）； 二、李盼应在本判决生效之日起五日内向莆田隆恒商业物业管理有限公司支付2019年11月-2020年6月30日的物业费共计11034.08元，并支付该款自2020年7月11日起至付清之日止按月利率2%计算的逾期付款违约金； 三、李盼应在本判决生效之日起五日内向莆田隆恒商业物业管理有限公司支付2019年11月-2020年4月的水电费共计3182.64元，并支付该款自2020年7月11日起至付清之日止按月利率2%计算的逾期付款违约金； 四、李盼应在本判决生效之日起五日内向莆田隆恒商业物业管理有限公司支付律师费7142.86元； 五、李盼应在本判决生效之日起五日内向莆田隆恒商业物业管理有限公司支付公告费560元； 六、驳回莆田隆恒商业物业管理有限公司其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3050元，由莆田隆恒商业物业管理有限公司负担437元，由李盼负担2613元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  钟晓珍 人民陪审员  陈 辉 人民陪审员  翁 琼 二〇二〇年十二月十一日 书 记 员  蔡雅婷 附：本案适用的法律条文及申请执行提示 一、本案所适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条第一款发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院《关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》 第一条被执行人具有履行能力而不履行生效法律文书确定的义务，并具有下列情形之一的，人民法院应当将其纳入失信被执行人名单，依法对其进行信用惩戒： （一）有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的； （二）以伪造证据、暴力、威胁等方法妨碍、抗拒执行的； （三）以虚假诉讼、虚假仲裁或者以隐匿、转移财产等方法规避执行的； （四）违反财产报告制度的； （五）违反限制高消费令的； （六）被执行人无正当理由拒不履行执行和解协议的。 第八条人民法院应当将失信被执行人名单信息，向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒。 人民法院应当将失信被执行人名单信息向征信机构通报，并由征信机构在其征信系统中记录。 国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院应当将失信情况通报其所在单位和相关部门。 国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院应当将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。