广西壮族自治区防城港市防城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0603民初1679号 原告：中国工商银行股份有限公司防城港分行，住所地:广西防城港市港口区友谊路11号，统一社会信用代码：914506028993607593。 负责人：彭正强，行长。 委托诉讼代理人：邬江月，广西海狮律师事务所律师。 被告：张玉红，女，1970年2月17日出生，汉族，身份证住址：广西防城港市港口区，现住广西南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：李雨江，男，1970年10月16日出生，汉族，身份证住址：广西防城港市港口区，，现住广西南宁市青秀区，系被告张玉红丈夫。 被告：防城港皇家房地产开发有限公司，住所地：广西防城港市港口区金花茶大道77号，统一社会信用代码：91450600571814411K。 法定代表人：申爱虎，董事长。 原告中国工商银行股份有限公司防城港分行（以下简称“工商银行”）诉被告张玉红、防城港皇家房地产开发有限公司（以下简称“皇家公司”）金融借款合同纠纷一案，广西壮族自治区防城港市中级人民法院指定由本院审理，本院于2020年11月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人邬江月，被告张玉红的委托诉讼代理人李雨江到庭参加诉讼，被告皇家公司经本 -2- 院合法传票传唤未到庭参加诉讼。本院缺席审理本案，现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告张玉红签订的《个人购房借款／担保合同》（合同编号Ａ:房信购字防港分行2013年0725号）；2.判令被告张玉红向原告偿还或支付如下款项：贷款本金106428.56元、律师费5289元、为实现债权和抵押权所发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、评估费、拍卖费、公告费、执行费、邮寄费等）；3.判决原告对被告张玉红提供坐落于防城港市行政中心区的抵押房产享有抵押权并从处置该抵押房产所得价款中优先受偿；4.被告皇家公司在上述债务范围内承担连带保证责任。事实与理由：2013年6月26日，原告与被告张玉红签订一份《个人购房借款／担保合同》（合同编号Ａ:房信购字防港分行2013年0725号，以下简称借款合同），约定：被告张玉红向原告借款人民币276000元，用于购买被告皇家公司开发的位于防城港市行政中心区，借款期限为10年；还款方式采用按月等额本息还款，还款日与贷款实际发放日相对应；未按期偿还的贷款，按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，原告有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，并解除借款合同；被告张玉红以上述房产为借款设定抵押担保；被告皇家公司自愿为被告张玉红提供连带责任保证直至上述房屋正式抵押登记手续办理完毕且原告收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书，保证范围为合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、原告实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；主债权同时存在一个或多个物的担保或第三人保证的，原告有权要求借款人与保证人、物的担保人同时履行担保责任；借款合同还约定了其他事项。2013年8月5日，原告依法取得编号为防港房预港口直他字第Ａ220132175的《房屋预告登记证明》，该证明确认原告为案涉房屋的抵押权人。2013年8月3日，原告依约向被告张玉红发放贷款276000元。在合同履行过程中，被告张玉红并未按借款合同约定履行还款义务，累计违约64期；截止2020年6月4日，拖欠贷款本金106428. -3- 56元。为实现债权，原告已委托广西海狮律师事务所代为诉讼等并支付律师费5289元。原告认为，借款合同为各方当事人真实意思表示，合法有效。原告已依约履行了发放贷款义务，被告张玉红连续多次未按期偿还贷款本息构成违约，其违约行为致本案解除合同条件成就，原告可依法行使合同解除权，并由被告张玉红承担相应民事责任。根据《物权法》第一百七十六条的规定以及借款合同约定，原告有权要求被告张玉红与被告皇家公司同时履行担保责任。现原告为案涉房屋抵押权人，在处置该抵押房产所得价款中享有优先受偿权，并可同时主张被告皇家公司在其担保范围内承担连带责任。为维护原告的合法权益，保护国家信贷资金安全，特诉至贵院，望判如所请。 被告张玉红辩称，1.通过本案才知道与皇家公司之间的《商品房买卖合同》已经被法院判决解除，房子已返还给皇家公司，因此不同意向原告偿还贷款本金及支付律师费；2.希望能与原告和被告皇家公司协商解决本案，因为我已向开发商交了30%的首付，也已向原告偿还了18期的贷款，因为后面爱人身体不好，经济上有些困难才没有办法偿还贷款，确实存在违约；商品房买卖合同被皇家公司起诉解除，因为不知情所以没有协助办理撤销合同备案等手续，但是我愿意协助解决这个事情，希望原告可以考虑一下我的困难，剩下的欠款由皇家公司偿还。关于律师费，因为买卖合同已被撤销，所以才没有继续偿还银行贷款，皇家公司已经知道买卖合同被撤销，应该由其偿还银行贷款，皇家公司没有还贷款才导致本案的诉讼，责任不在于我，不应当由我承担律师费。 被告皇家公司辩称，1.原告诉请违反了“一案不两审”的司法原则。皇家公司于2018年5月31日向港口区人民法院提起诉讼，要求解除与张玉红的《商品房买卖合同》及与工商银行的《个人购房借款/担保合同》，该院于2019年3月6日作出（2018）桂0602民初1140号判决，解除皇家公司与张玉红签订的《商品房买卖合同》。判决生效后，皇家公司申请强制执行，港口区人民法院于2020年9月7日作出（2020）桂0602执1251号执行裁定书，对生效判决确定事项予以强制执行。本案与该案的当事人相同，诉讼请求基本相同，因此原告再次请求解除合同及其他关联性诉请，应属司法原则上的一案两审，依法驳回其全部诉讼请求。2.被告皇家公司已为被告张玉红向原告代付 -4- 按揭贷款本息200555.2元。综上，原告的诉请没有事实和法律依据，请求驳回原告对被告皇家公司的诉讼请求。 原告主张的事实，除“2013年8月5日，原告依法取得编号为防港房预港口直他字第A220132175的《房屋预告登记证明》，该证明确认原告为案涉房屋的抵押权人。”外，本院予以确认。 本院另查明，2013年8月5日，原告和被告张玉红办理以预购商品房设定抵押的预告登记，至今未办理正式抵押登记手续。 再查明，2013年4月1日，皇家公司与张玉红签订了《商品房买卖合同》，约定张玉红购买皇家公司开发的位于防城港市行政中心区，房款以向银行贷款的方式支付。2018年5月31日，因被告张玉红未按时向工商银行偿还贷款本息，导致工商银行从皇家公司的保证金账户扣款，皇家公司遂将张玉红诉至防城港市港口区人民法院。防城港市港口区人民法院于2019年3月6日作出（2018）桂0602民初1140号民事判决：一、解除皇家公司与张玉红于2013年4月1日签订的《商品房买卖合同》；二、张玉红在本判决生效之日起十日内向皇家公司偿还代为支付的暂计于2018年3月的贷款利息34894.57元；三、张玉红在本判决生效之日起三十日协助皇家公司办理撤销《商品房买卖合同》备案登记和房屋预告登记手续；四、驳回皇家公司的其他诉讼请求。该判决生效后，因张玉红未履行义务，皇家公司于2020年8月26日向防城港市港口区人民法院申请强制执行，该院于同日立案执行，并于2020年9月7日作出（2020）桂0602执1251号执行裁定：注销位于防城港市行政中心区在张玉红名下的备案登记、预告登记手续。 工商银行于2020年7月27日向防城港市港口区人民法院申请诉前财产保全，该院于2020年7月28日作出（2020）桂0602财保66号民事裁定：查封张玉红名下位于防城港市行政中心区，原告工商银行为此预付案件申请费1078.59元。 -5- 以上事实有双方当事人提供的证据及庭审陈述在案佐证，并经开庭质证，本院予以确认。 本院认为，被告张玉红因购房向原告工商银行贷款并签订了《个人购房借款/担保合同》，该合同是各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自义务。现被告未能按约还款，其行为已构成违约，原告请求解除该《个人购房借款/担保合同》，本院予以支持。关于原告主张的贷款本金，本院认为，本案中，被告张玉红与被告皇家公司之间的《商品房买卖合同》已经法院生效判决解除，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权的第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”原告工商银行在本案中所主张的贷款本金106428.56元应由被告皇家公司承担返还义务。至于原告所主张的律师费，本院认为，在案涉《商品房买卖合同》经法院生效判决解除后，被告皇家公司应及时向原告工商银行返还贷款，但其未及时履行该还款义务导致原告提起本案诉讼，原告为此支出律师费5289元，该费用属于原告为实现债权发生的费用，应由被告皇家公司一并负担。 关于原告请求对涉案房屋享有抵押权并从处置该房产所得价款中优先受偿的问题。本院认为，原告和被告张玉红仅办理了商品房抵押预告登记，且该预告登记已被法院生效判决由原告和被告张玉红协助办理注销手续，双方至今未办理正式抵押登记手续，原告对涉案房屋的抵押权并未设立。因此，原告该项诉请缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第九十八条、第二百零六条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《最高人民 -6- 法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，判决如下： 一、解除原告中国工商银行股份有限公司防城港分行与被告张玉红、被告防城港皇家房地产开发有限公司于2013年6月26日签订的《个人购房借款/担保合同》（合同编号A:房信购字防港分行2013年0725号）； 二、被告防城港皇家房地产开发有限公司向原告中国工商银行股份有限公司防城港分行偿还贷款本金106428.56元; 三、被告防城港皇家房地产开发有限公司向原告中国工商银行股份有限公司防城港分行支付律师费5289元； 四、驳回原告中国工商银行股份有限公司防城港分行的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费1267.18元，保全费1078.59元，共计2345.77元，由被告防城港皇家房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院。 审 判 员 陈飞凤 -7- 二〇二〇年十二月二十一日 法官助理 颜倩云 书 记 员 冯渝淇