河南省洛阳市瀍河回族区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0304民初1431号原告：余惠敏，女，汉族，1965年8月1日出生，住河南省洛阳市瀍河回族区。委托代理人：冯富春、张玺，河南吉凯隆律师事务所律师特别授权。被告：洛阳居业房地产开发有限公司，住所地河南省洛阳市瀍河回族区桂圆路北端居业美丽家二期29幢-01。法定代表人：贾书员，该公司总经理。委托代理人：史欣，男，汉族，1987年6月20日出生，住河南省栾川县，特别授权。被告：华夏银行股份有限公司大连分行，住所地辽宁省大连市中山区人民东路50号、52号9层至13层。法定代表人：白景辉，该公司负责人。委托代理人：孙鹏、王艺凝（实习）北京市盈科（大连）律师事务所律师，特别授权。被告：中国华融资产管理股份有限公司大连市分公司，住所地辽宁省大连市西岗区更新街51号。法定代表人：陈福刚，该公司总经理。委托代理人：孙鹏、王艺凝（实习）北京市盈科（大连）律师事务所律师，特别授权。原告余惠敏诉被告华夏银行股份有限公司大连分行（以下简称华夏银行大连分行）、被告中国华融资产管理股份有限公司大连市分公司（以下简称华融资产大连分公司）、被告洛阳居业房地产开发有限公司(以下简称洛阳居业公司）确认合同效力纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告余惠敏及其委托诉讼代理人冯富春、张玺，被告洛阳居业房地产开发有限公司委托代理人史欣、被告华夏银行股份有限公司大连分行、被告中国华融资产管理股份有限公司大连市分公司共同委托代理人孙鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余惠敏向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告洛阳居业房地产开发有限公司于2011年6月30日签订的《购房协议书》合法有效，涉案房屋归原告所有；2、依法确认被告洛阳居业房地产开发有限公司与被告华夏银行股份有限公司大连分行2016年8月31日签订的《最高额抵押合同》中将瀍河区华林路北区1号院9号楼5-101房屋列入抵押物清单的约定无效；3、依法判决两被告解除瀍河区华林路北区1号院9号楼5-101房屋的抵押登记；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年6月30日，原告与被告洛阳居业房地产开发有限公司签订《购房协议书》，约定被告居业公司将居业美丽家二期9号楼5单元101室房屋出售给原告，原告缴纳了全部购房款，2011年6月30日，被告居业公司将房屋交付给原告，原告随即装修入住，2014年11月10日，居业公司给原告开具购房发票，但由于居业公司的原因，该房屋迟迟未能办理过户登记，2019年原告经查询得知，原告购买的房屋在2016年9月22日办理了抵押权登记，被告居业公司将9号楼5单元101室房屋抵押给被告华夏银行股份有限公司大连分行。原告认为，被告华夏银行股份有限公司大连分行作为专业的金融机构，在审查办理贷款担保时对抵押物未尽合理审查义务，违反了《中华人民共和国物权法》第一百八十四条第四款强制性规定，其与被告所签订的《最高额抵押合同》中将瀍河区华林路北区1号院9号楼5-101房屋列入抵押物清单的约定是无效，侵犯了原告的合法权利，综上，特向贵院提起上述诉讼请求，请求贵院判如原告所请。被告洛阳居业公司辩称：第一，我公司和余惠敏签订的《购房协议书》是我公司的真实意思，房屋在2011年就交付给余惠敏了。购房合同是合法有效的。第二，关于《最高额抵押合同》，我公司也是受害人，被大连新源华食品加工有限公司欺骗了，我公司认为《最高额抵押合同》是无效的。第三，我公司同意配合办理解除抵押登记手续。第四，对于大连新源华食品加工有限公司和华夏银行大连分行之间的借款是否支付，我公司也不知情。第五，华夏银行大连分行和中国华融资产管理股份有限公司大连公司之间的债权转让，我公司也不知情，没有收到债权转让通知。被告华夏银行大连分行、被告华融资产大连市分公司共同答辩：一、原告提交的购房合同与被告华融资产大连分公司抵押物无关联性。(一)该《购房协议书》实为认购协议，但原告没有证据证明付清了全款。合同中明确载明，应当于2011年6月30日付清全款，原告关于付款事宜仅提供一份真假不明的销售不动产发票，但单凭此证据不能证明原告付清了全款。(二)《购房协议书》中房屋地址不在被告华融资产大连分公司抵押物清单中。合同中载明的地址：9号楼5单元101室，信息不在被告华融资产大连分公司抵押物清单中，如原告认为此地址与被告抵押物有关，应当提供地名办文件证明地址间关联性，但原告未提供。（三)即使原告的《购房协议书》房屋系被告洛阳居业的房产，但洛阳居业在签署日2011年6月30日未取得预售许可，该购房合同应当无效。二、如2014年购房发票为真实，原告应当在收到发票后即向洛阳居业公司主张办理商品房买卖合同备案登记或者产权登记，但原告迟迟未主张，原告房屋未办证系其自身原因。如原告所称情况属实，按当时的法律规定，原告至少应当在2014年后两年内向被告洛阳居业提出请求签署房屋买卖合同或者备案登记或者办理产权登记或者退款。但原告没有提出任何主张。三、被告华夏银行大连分行办理抵押登记时尽到了善意第三人的合理审查义务。不动产登记信息以公示为准，被告华夏银行大连分行在签署《最高额抵押合同》时，抵押物公示的所有权人均为被告洛阳居业公司。被告华夏银行大连分行亦委托河南宏大房地产评估有限公司进行了实地查勘，显示：“估价对象现自用，于价值时点无抵押、出租、法院查封等权利限制。”当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院确认以下事实：2011年6月30日余惠敏（买受人乙方）与洛阳居业公司（出卖人甲方）签订《购房协议书》，主要内容：现该房屋已经建成并具备交付使用条件，因乙方急于入住，经双方协商，同意将该房屋交付乙方使用。乙方自愿认购甲方开发的居业.美丽家二期房屋，该项目位于洛阳市××××以北，东至桂圆路，西至爽明街规划路，北至洛川街，南至华林路。乙方认购的房号为9号楼5单元101室，户型二室二厅一卫，用途住宅。认购面积暂测88.66平方米，房屋总价182640元（单价2060元/平方米）付款方式为一次付款：2011年6月30日前付清全款182640元。同日余惠敏（买受人乙方）与洛阳居业公司（出卖人甲方）还签订了《房屋交接书》、《房屋装饰装修管理服务协议书》、《物业管理服务协议书》就房屋交接、装饰装修、物业管理问题进行约定。2014年11月10日洛阳居业公司给余惠敏开具了销售不动产统一发票，不动产项目编号410304132000008，牌楼号9-5-101，建筑面积88.31，单价2060元，金额181918.60元购房款。余惠敏提供用水情况信息，显示余惠敏居业美丽家二期9-5-101水表安装日期为2012年8月24日，双月抄表都有水费产生。旭升社区居民委员会提供居住证明，证明余惠敏于2012年5月22日入住居业美丽家二期9-5-101室至今。洛阳居业物业管理有限公司提供证明，证明余惠敏于2011年6月30日交房，2012年5月22日入住居业美丽家二期9-5-101室至今，并给余惠敏出具有自2011年6月30日以来的物业费收费收据。2013年4月26日洛阳居业公司取得居业美丽家二期的预售许可证。2016年12月8日大连新源华食品加工有限公司与华夏银行大连分行签订《最高额融资合同》及《流动资金借款合同》，2016年8月31日洛阳居业房地产开发有限公司与华夏银行大连分行签订《最高额抵押合同》就债务人大连新源华食品加工有限公司与华夏银行大连分行签订《最高额融资合同》的提供担保，提供担保财产为房地产，附抵押物清单，抵押财产为含本案所涉洛阳市瀍河回族区华林北路北区1号院9幢5-101的内的177套住宅。洛阳居业公司委托河南宏大房地产评估有限公司就抵押房产出具房地产抵押估价报告，报告称其于2016年8月18日对抵押的177套住宅进行实地查勘。2016年9月22日就上述《最高额抵押合同》办理了不动产登记。2019年6月18日华夏银行大连分行与华融资产大连分公司签订《债权转让协议》，将上述《最高额融资合同》和《最高额抵押合同》所涉债权转让给华融资产大连分公司并于2016年6月28日辽宁日报上发布债权转让暨债务催收联合公告。2019年5月21日洛阳市不动产登记中心房屋记载表显示：洛阳市瀍河回族区华林北路北区1号院9幢5-101，项目名称，居业美丽家二期，建筑面积88.31平方米，证书编号洛房权证市字第××号，主权利人洛阳居业房地产开发有限公司，登记时间为2013年10月25日，抵押期间2015年11月12日至2018年11月11日，抵押权人华夏银行股份有限公司大连分行，抵押人洛阳居业房地产开发有限公司，债务人大连新源华食品加工有限公司，登记时间为2016年9月22日。查封信息上海市浦东新区人民法院。以上事实由《购房协议书》、《房屋交接书》、《房屋装饰装修管理服务协议书》、《物业管理服务协议书》、不动产销售发票、水电物业收费凭据、预售许可证、房屋记载表、《最高额融资合同》、《最高额抵押合同》、《债权转让协议》、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告余惠敏于2011年6月30日与被告洛阳居业公司签订了《购房协议书》，认购了居业美丽家二期洛阳市瀍河回族区华林北路北区1号院9幢5-101的房产，付清全款，同日办理了房屋交接手续，并于2012年5月22日入住，并提供了购房协议书、交房手续、装修合同、物业合同、水电费、物业费收据、购房发票、居住证明等相关证据，同时洛阳居业公司已于2013年4月取得预售许可证，该房产可以合法销售，故可以证明原告与被告签订认购协议真实有效，原告对该房产享有所有权。虽然该房登记的所有人为洛阳居业公司，但是《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，其为该不动产的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”本案中原告余惠敏提交的一系列证据足以证明涉案房屋虽然登记在洛阳居业公司名下，但洛阳居业公司已将房屋出售并交付给了原告，原告在设立抵押权之前已经入住该房屋，对涉案房产享有真实的所有权，被告洛阳居业公司对此也予以认可。洛阳居业房地产开发有限公司与华夏银行大连分行签订《最高额抵押合同》将已经出售给原告的房产抵押给华夏银行大连分行用于担保，洛阳居业公司并无处分的权利，而华夏银行大连分行对此并未提交证据证明对抵押财产进行了充分的现场调查核实尽到了审慎注意义务，而华夏银行举证的抵押房产评估报告系洛阳居业公司委托进行的评估且仅用一天时间完成177套房产的现场勘察，与庭审查明事实不符，余惠敏对评估报告的质证意见本院予以采信，故洛阳居业公司与华夏银行大连分行签订《最高额抵押合同》将本案所涉房产列入抵押物清单应属无效。原告诉请依法判决被告解除瀍河区华林路北区1号院9号楼5-101房屋的抵押登记的请求，依法有据，被告洛阳居业公司也予以认可同意配合解除，本院予以支持。另外，被告华融资产大连分公司受让华夏银行大连分行对大连新源华食品加工有限公司的债权，与本案存在利害关系，本院依其申请将其作为本案被告，由于华融资产大连分公司在受让债权后并没有对抵押权人进行变更，华夏银行大连分行仍然是登记的抵押权人，因此华融资产大连分公司要求将被告华夏银行大连分行变更为华融资产大连分公司的意见本院不予采信，华夏银行大连分行与华融资产大连分公司为共同被告。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条，第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百八十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告余惠敏与被告洛阳居业房地产开发有限公司于2011年6月30日签订的《购房协议书》合法有效，瀍河区华林路北区1号院9号楼5-101归原告所有；二、被告洛阳居业房地产开发有限公司与被告华夏银行股份有限公司大连分行2016年8月31日签订的《最高额抵押合同》中将瀍河区华林路北区1号院9号楼5-101房屋列入抵押物清单的约定无效；三、被告洛阳居业房地产开发有限公司与被告华夏银行股份有限公司大连分行、中国华融资产管理股份有限公司大连市分公司于本判决生效之日起十五日内解除瀍河区华林路北区1号院9号楼5-101房屋的抵押登记。本案受理费减半收取2127元，由被告洛阳居业房地产开发有限公司承担1064元，由被告华夏银行股份有限公司大连分行承担1063元，于本判决生效之日起七日内交至本院。（户名：洛阳市瀍河回族区人民法院，账号：17×××59，开户行：工行瀍支）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院执行局报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  李宏宇二〇二〇年十二月七日法官助理唐艳玲书记员李楠