河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终7975号上诉人（原审原告）：马聪航,男,汉族,1994年11月23日出生,住河南省汝阳县。委托诉讼代理人：黄东毅，河南君信合律师事务所律师。委托诉讼代理人：李梦辉，河南君信合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：何普峰,男,汉族,1974年1月29日出生,住河南省伊川县。被上诉人（原审被告）：洛阳欣然房地产经纪有限公司，住所地河南省洛阳市洛龙区建业龙城21号地块5号楼102号门面房。法定代表人:王豪。上诉人马聪航因与被上诉人何普峰、被上诉人洛阳欣然房地产经纪有限公司居间合同纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2020）豫0311民初4387号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法适用独任制，开庭进行了审理。上诉人马聪航的委托诉讼代理人黄东毅、李梦辉，被上诉人洛阳欣然房地产经纪有限公司的法定代表人王豪到庭参加诉讼，何普峰经本院合法传唤未到庭，本案现已审理终结。马聪航上诉请求：1.撤销原审判决第三项，依法改判被上诉人何普峰向上诉人支付违约金19万元，被上诉人洛阳欣然房地产经纪有限公司向上诉人双倍返还定金10万元；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、2018年1月24日上诉人与两被上诉人签订了房屋买卖（居间）合同。该合同里面包含两个法律关系：上诉人与被上诉人洛阳欣然房地产经纪有限公司之间成立居间合同关系；上诉人与被上诉人何普峰之间成立买卖关系。因涉案房产已经被伊川县人民法院确认为案外人所有，因此该合同不具有继续履行的可能性。但是造成合同无法履行有两个方面的原因，何普峰故意隐瞒房屋已经被查封、已经进入执行程序的情况，应当承担相应的违约责任。上诉人依据房屋买卖合同第七条规定，被上诉人何普峰应当向上诉人支付违约金19万元于法有据。其次，作为居间方洛阳欣然房地产经纪有限公司，在合同签订前应当对涉案房屋审查相关证书并进行调查核实，但涉案房产在居间合同签订前就处于被法院查封并执行阶段，被上诉人洛阳欣然房产经纪有限公司因未审查本案房屋现势情况，导致本案房屋买卖合同在签订时就无法履行，其存在严重违约情形。合同签订后，上诉人依约向被上诉人向洛阳欣然房地产经纪有限公司分两次支付定金5万元，且在一审庭审中被上诉人洛阳欣然房地产经纪有限公司也认可该款项仍在该公司，因此，上诉人依据合同法的规定要求被上诉人洛阳欣然房地产经纪有限公司双倍返还定金10万元于法有据。二、一审判决适用法律错误。本案中上诉人根据不同的法律关系相对应的合同关系主体提出分别适用双倍返还定金以及违约金，因此《合同法》第116条的相关规定并不适用本案。而且本案合同签订的时间是2018年1月24日签订，时至今日房价暴涨，上诉人购买的房产系洛龙区泉舜锦泉苑，系高档小区，目前房价每平方米涨价在2000元左右，因两被上诉人的违约行为给上诉人造成了不可弥补的损失，违约损害赔偿的目的就在于填补守约方因此遭受的损失，因此上诉人的上诉请求于法有据。洛阳欣然房地产经纪有限公司辩称，第一、签订居间合同当日已告知马聪航该房屋现状，何普峰故意隐瞒产权问题与我公司无关，后续办理手续期间再也联系不上何普峰，何普峰不配合办理手续根据三方合同签订的第七条规定，卖方如违反本合同约定或由于卖方的其他原因而无法将房屋售予买方的属于卖方违约。第二、马聪航签署合同所交的5万元其中3.8万是中介咨询服务费（房屋成交价190万的2%作为咨询服务费），2000元是代办费用，剩余1万元是我公司代收定金。根据三方签订合同第五条规定，签署本合同后，若本合同非经纪方原因被撤销、解除或未被实际履行，均不影响经纪方收取上述咨询服务费的权利。被上诉人何普峰未到庭，也未提交书面答辩意见。马聪航向原审法院提出诉讼请求：1.依法解除原告与两被告于2018年1月24日签订的房屋买卖居间合同；2.依法判令被告何普峰支付违约金19万元及赔偿因诉讼产生的律师费5万元，洛阳欣然房地产经纪有限公司双倍返还定金10万元；3.本案诉讼费用由两被告承担。一审法院认定事实：马聪航经过欣然公司介绍购买何普峰位于洛阳市××单元××号房屋。2018年1月24日,三方签订了一份《房屋买卖(居间)合同》,合同约定：房屋坐落于洛龙××号；该房屋何普峰未办理房产证，双方办理一手更名手续；房屋成交价为190万；马聪航于2018年1月24日交付定金2万元，予经纪方代为保管，经买卖双方协商，经纪方将此款充当其中介咨询费；何普峰须在该房屋产权转移登记前将房屋的产权纠纷、债务、租赁以及解除抵押等事项处理完毕；何普峰同意于更名手续办理完毕交付房屋予买方使用，逾期交付房屋的，应按已收款额每日万分之五向买方支付违约金；卖方如违反本合同约定或其他由于卖方的原因而无法将该房屋售予卖方的，应向买方支付该房屋成交价的10%作违约金，并且必须退回买方已缴纳的所有款项；卖方逾期交付该房屋，逾期30日，买方有权不再购买该房屋，买方应退回全部已收款项并向买方支付该房屋成交价的10%作为违约金；由于一方违约，另外两方为追究违约责任而产生的律师费等相关费用由违约一方承担。合同签订后，2018年1月24日、2018年1月26日马聪航向欣然公司支付定金共计5万元,欣然公司出具收据两张,分别写明收到马聪航交来定金2万元和3万元，并加盖有欣然公司的财务专用章。双方发生纠纷，协商未果，诉于该院。另查明：涉案房屋已于2015年进入被执行程序，2018年7月16日涉案房屋通过司法拍卖已被案外人李建军竞得，2018年10月21日河南省伊川县人民法院作出裁定，裁定涉案房屋归李建军所有。再查明：2020年5月17日马聪航与河南君信合律师事务所签订了一份《委托代理合同》，约定马聪航支付该律师事务所代理费5000元，待该案结束后，按胜诉标的3%收取代理费。2020年8月3日河南君信合律师事务所向马聪航出具河南省增值税普通发票一张，显示律师咨询代理费5000元。一审法院认为：原、被告签订的《房屋买卖(居间)合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。何普峰出售的涉案房产已被河南省伊川县人民法院确认为案外人李建军所有，原被告双方签订的《房屋买卖(居间)合同》已无继续履行的可能，故马聪航要求解除2018年1月24日原、被告签订的《房屋买卖(居间)合同》，符合法律规定，予以支持；因何普峰的原因造成合同无法继续履行，其行为已构成违约。关于马聪航要求被告何普峰向马聪航支付违约金19万元同时要求洛阳欣然房地产经纪有限公司向原告双倍返还定金10万元的请求，《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。在该案中，马聪航在庭审中明确表明既要求违约金又要求返还双倍定金，在被法庭明确告知违约金与定金罚则不能同时适用后，马聪航对该部分诉讼未作出明确选择，仍然坚持该部分诉求，故该部分诉讼请求于法无据，不予支持。关于马聪航要求被告支付律师费5万元的诉讼请求，马聪航提供了5000元的律师费发票，根据双方签订的《委托代理合同》，马聪航主张的5万元律师费并未实际发生，故该部分诉讼请求，部分支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条，《中华人民共和国合同法》六十条、九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百一十六条之规定，判决：一、解除马聪航与何普峰、洛阳欣然房地产经纪有限公司于2018年1月24日所签订的《房屋买卖(居间)合同》；二、何普峰于本判决生效后十日内支付马聪航律师费5000元；三、驳回马聪航的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计3250元，由马聪航承担3202元，何普峰、洛阳欣然房地产经纪有限公司共同负担48元。二审中，双方当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：涉案的合同既然系《房屋买卖（居间）合同》，作为居间人的欣然公司应当要收取相应的居间服务费，本案所涉的收据上虽然名为“定金”，但是其中的4万元系中介费（包括38000元的服务费用和2000元的代办费用），剩余的1万元才系欣然公司代何普峰收取的定金，对此，欣然公司在一审答辩之时已经明确予以说明。根据合同约定，上诉人马聪航于2018年1月24日交付定金2万元，经买卖双方协商，经纪方将此款充当其中介咨询费，关于这一事实，马聪航作为买受人是明知的，由此可见其明知收据上虽注明为“定金”，但实则并非法律意义上的“定金”。因此，在已经明确其中1万元才系真正的定金的情况下，马聪航虽有权主张双倍返还定金即2万元，但其也只能向何普峰进行主张，而不能向欣然公司主张双倍返还定金，同时，由于该1万元定金由欣然公司代何普峰收取，其在收取该定金之后并未将其转交给何普峰，故实际应由欣然公司直接将该1万元退还给马聪航。关于马聪航要求何普峰向其支付违约金19万元同时要求洛阳欣然房地产经纪有限公司向马聪航双倍返还定金10万元的问题，在原审法院明确告知违约金与定金罚则不能同时适用后，马聪航仍然坚持该部分诉求，原审对该诉求不予支持并无不当。关于欣然公司，其作为专业的房地产经纪公司熟悉房产交易相关法律法规，了解交易流程，在其参与的房地产交易中通常起到主导作用，且其收取居间服务费用，居间义务不应仅限于向买卖双方提供订约机会，促成双方签订买卖合同，也应该包含遵守诚实信用原则，如实告知买卖双方相关法律规定、交易房产的真实情况，提示风险等义务。然而，欣然公司对于涉案房屋的权属状况、纠纷情况等最基本的事项都未能详细掌握，显然是未尽到相应的审查义务和告知义务，在存在极大的不能按时过户风险的情况下，促使签订买卖合同，并致使买卖合同在约定履行期限内无法履行，其存在明显的过错，故其收取的4万元服务费用应当予以退还。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持河南省洛阳市洛龙区人民法院（2020）豫0311民初4387号民事判决第一项、第二项；二、撤销河南省洛阳市洛龙区人民法院（2020）豫0311民初4387号民事判决第三项；三、洛阳欣然房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内向马聪航退还5万元；四、驳回马聪航的其他诉讼请求。本案一审案件受理费部分予以维持；二审案件受理费5650元，由被上诉人洛阳欣然房地产经纪有限公司负担2825元，何普峰负担2825元。本判决为终审判决。审判员  杨元卿二〇二〇年十二月十七日书记员  孙春瑞