广西壮族自治区防城港市防城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0603民初1917号 原告：彭五妹，女，1972年6月7日出生，汉族，住址湖南省茶陵县。 委托诉讼代理人：李昆林，广西精一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱光任，广西精一律师事务所律师。 被告：广西军通投资有限公司，住所地:防城港市港口区中心区金花茶大道与江山大道交汇处西侧中央商务区**地块，统一社会信用代码：91450600588627727X。 法定代表人：汤明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：韦立革，男，1968年8月26日出生，壮族，员工，住南宁市兴宁区。 委托诉讼代理人：张远群，女，1984年4月18日出生，汉族，法务专员，住广西崇左江州区。 被告：广西富乐华房地产开发有限公司，住所地:防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇，统一社会信用代码：91450600695396143K。 法定代表人：覃建兴，该公司总经理。 原告彭五妹与被告广西军通投资有限公司（以下简称军通公司）、广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称富乐华公司）商品房预售合同纠纷一案，广西壮族自治区防城港市中级人民法院指定由本院审理，本院于2020年11月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人朱光任、李昆林，被告军通公司的委托诉讼代理人张远群到庭参加诉讼，被告富乐华公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院缺席审理本案，现已审理终结。 原告彭五妹向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与被告军通公司签订的《防城港CBD（1号地块）北部湾财经中心职工市场合作建房合同书（合同编号：1-3-2011）、《防城港CBD（1号地块）北部湾财经中心职工市场合作建房合同书》（合同编号：1-3-2012）、《防城港CBD（1号地块）北部湾财经中心职工市场合作建房合同书》（合同编号：1-2-1611）无效。2.判令两被告连带返还原告已支付的北部湾财经中心1-3-2011号、1-3-2012号、1-2-1611号房购房款417420元，并支付利息162684.61元（利息计算详见附件，暂计至2020年10月16日，以后实际计至全部款项付清之日）。3.两被告承担本案诉讼费。事实与理由:2013年3月30日，原告与被告军通公司签订2份《防城港CBD（1号地块）北部湾财经中心职工市场合作建房合同书》（合同编号.1-3-2011、1-3-2012）,约定原告购买北部湾财经中心3栋2011、2012号房。编号为1-3-2011的合同约定：1、该商品房为防城港CBD（1号地块）北部湾财经中心3栋20层11号房，建筑面积共73.32平方米，单价每平方米6325.70元，总金额463800元；2、支付方式为:（1）签订合同当口支付首期房款50000元；（2）签订合同之日起30天内缴纳至合同总房款30%，即补缴90207元；（3）在合同项目建设至±0.00时，再交付房款93471元；（4）剩余房款通过向银行按揭贷款的方式支付；（5）开发商品（被告富乐华公司）在2016年6月30日前向原告交付房屋。原告按照合同约定先后向被告军通公司支付了该房购房款139140元。编号为1-3-2012的合同约定：1、该商品房为防城港CBD（1号地块）北部湾财经中心3栋20层12号房，建筑面积共73.32平方米，单价每平方米6277.18元，总金额460243元；2、支付方式为：（1）签订合同当日支付首期房款50000元；（2）签订合同之日起30天内缴纳至合同总房款30%，即补缴88073元；（3）在合同项目建设至土0.00时，再交付房款92049元；（4）剩余房款通过向银行按揭贷款的方式支付；（5）开发商品（被告富乐华公司）在2016年6月30日前向原告交付房屋。原告按照合同约定先后向被告军通公司支付了该房购房款138073元。2013年5月3日，原告又再与被告军通公司签了订1份《防城港CBD（1号地块）北部湾财经中心职工市场合作建房合同书》（合同编号1-2-1611），约定原告购买北部湾财经中心2栋1611号房。合同约定：1、该商品房为防城港CBD（1号地块）北部湾财经中心2栋16层11号房，建筑面积共73.32平方米，单价每平方米6374.21元，总金额467357元；2、支付方式为：（1）签订合同当日支付首期房款50000元;（2）签订合同之日起30天内缴纳至合同总房款30%，即补缴90207元；（3）在合同项目建设至:±O.OO时，再交付房款93471元；（4）剩余房款通过向银行按揭贷款的方式支付；（5）开发商品（被告富乐华公司）在2016年6月30日前向原告交付房屋。原告按照合同约定先后向被告军通公司支付了该房购房款140207元，但后来，原告了解到前述商品房项目并未取得商品房预售许可证,遂与两被告进行交涉，要求退房并返还原告已经支付的购房款，但两被告均予以拒绝。原告与被告军通公司签订的前述《防城港CBD（1号地块）北部湾财经中心职工市场合作建房合同书》名义上虽为合作建房，实际上为商品房预售合同，由于该房地产并未取得预售许可证，该合同应当无效。此外，两被告存在委托代理销售关系，因此被告军通公司、被告富乐华公司应当连带返还购房款417420元并赔偿利息。为维护原告的合法权益。 被告军通公司辩称，一、原告其自身存在过错，主张计算利息没有事实和法律依据，请求驳回。首先，在合作建房合同存续期间是双方意愿达成一致的情况下所签，根据《合同法》第五十八条规定中：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中造成损失不是我方单方面过错造成的，原告也存在过错，原告在签订合作建房合同时是明知该房屋未取得预售许可证的，还与我方签订该合同，其本身就存在过错，因此不能将所有过错归于我方，原告须为自己的行为承担无效合同的相应责任。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条:出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过付购房款一倍的赔责任:(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或提供虚假商品房预售许可证明：(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者拆迁补偿安置房屋的事实。从合作建房合同第二条中的办理预售证的时间、签订合同的时间和合同第六条中的条款上，可以证明原告在签订合作建房合同时是知晓该套房未取得预售许可证，同时也证明了我方并没有故意隐瞒没有取得预售许可证明的事实。因此原告的诉讼请求支付利息依法不应得到支持。综上所述，合同如被认定无效，依据《合同法》第五十八条规定，我方只需向原告返还购房款，无需支付息。如果要支付利息，也应按合同第十条第1款第2小点按中国人民银行同期活期存款计算，因为原告是来投资而不是向我方放贷，和我方签的是《合作建房合同》不是借贷合同，没有任何理由要求按贷款利率计算利息，原告也应为自己的过错承担责任。二、诉讼费由原告承担。原告自身维权产生的费用不应由我方承担，原告本身就存在过错须为自己的行为承担无效合同的相应责任。综上所述特请求人民法院依法驳回原告不合理的诉讼请求，以维护答辩人合法权益。 被告富乐华公司未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2013年3月30日，原告作为乙方与被告军通公司作为甲方签订两份《防城港CBD（1号地块）北部湾财经中心职工市场合作建房合同书》（合同编号分别为：1-3-2011、1-3-2012），约定原告购买被告军通公司与开发商富乐华公司合作建房北部湾财经中心3栋2011、2012号房。2011号房建筑面积为73.32平方米，单价为每平方米6325.70元，总金额为463800元；2012号房建筑面积为73.32平方米，单价为每平方米6277.18元，总金额为460243元。2013年3月30日，原告又再与军通公司签订一份防城港《CBD（1号地块）北部湾财经中心职工市场合作建房合同书》（合同编号：1-2-1611），约定原告购买被告军通公司与开发商富乐华公司合作建房北部湾财经中心2栋1611号房，建筑面积为73.32平方米，单价为每平方米6374.21元，总金额为467357元。约定上述三套房交房日期均为2016年6月30日前。该三份《合作建房合同书》第二条约定：本次职工市场运作方式建房参照合作建房建设管理有关规定执行，并在开发商完成本组团预售证办理后，再由乙方与开发商进行《商品房买卖合同》换签手续，开发商并将于2014年12月31日前完成合作建房预售许可证办理。《合作建房合同书》第七条对乙方付款方式及期限作出约定，第一次：签订本合同当日交清首期房款50000元；第二次：签订本合同之日起30日内补齐至合同总房款30%的房款，三份合同依次计为89150元、88073元、90207元；第三次：在本合同项目建设至±0.00时，乙方再交付合同总房款20%的房款，三份合同依次计为92760元、92049元、93471元；第四次：在签订《商品房买卖合同》时补齐总房款的50%，乙方选择向银行申请按揭贷款方式支付余款；《合作建房合同书》还对其他事项作了约定。2013年3月27日，被告军通公司向原告出具一张《收据》（编号：4007246），表示收到原告交来防城港CBD北部湾1号地块3号楼2011号房合作建房定金2.5万元；2013年3月27日，被告军通公司向原告出具一张《收据》（编号：4007247），表示收到原告交来防城港CBD北部湾1号地块3号楼2012号房合作建房定金2.5万元；2013年3月30日，被告军通公司向原告出具一张《收据》（编号：2020937），表示收到原告交来防城港CBD项目1号地块3号楼2011号房合作建房款定金2.5万元；2013年3月30日，被告军通公司向原告出具一张《收据》（编号：2020938），表示收到原告交来防城港CBD项目1号地块3号楼2012号房合作建房款定金2.5万元；2013年5月31日，被告军通公司向原告出具一张《收据》（编号：5015312），表示收到原告交来防城港CBD项目1号地块3号楼2011号房合作建房款30%余款89140元；2013年5月31日，被告军通公司向原告出具一张《收据》（编号：5015313），表示收到原告交来防城港CBD项目1号地块3号楼2012号房合作建房款30%余款88073元；2013年5月3日，被告军通公司向原告出具一张《收据》（编号：5114833），表示收到原告交来防城港CBD项目1号地块2号楼1611号房30%合作建房款定金50000元；2013年7月24日，被告军通公司向原告出具一张《收据》（编号：0135191），表示收到原告交来防城港CBD项目1号地块2号楼1611号房合作建房款30%余款90207元。 另查明，截止2020年12月15日，被告富乐华公司以“防城港CBD（1号地块）北部湾财经中心1、2、3号楼”开发命名的项目尚未取得案涉房屋的《商品房预售许可证》。被告富乐华公司委托被告军通公司开发建设、经营、销售案涉商品房项目。 以上事实有原告提交的身份证、企业信用信息公示报告、《防城港CBD（1号地块）北部湾财经中心职工市场合作建房合同书》、《收据》、防城港市住建局复函及庭审陈述在案佐证，并经开庭质证，本院予以确认。 本院认为，一、关于原告与被告军通公司签订的《防城港CBD（1号地块）北部湾财经中心职工市场合作建房合同书》（合同编号分别为：1-3-2011、1-3-2012、1-2-1611）是否有效的问题。本案中，原告与被告军通公司签订的《合作建房合同书》包含当事人姓名、商品房基本情况、商品房总价、单价、付款方式及期限、违约责任等主要条款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，应属商品房预售合同。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。本案中，被告军通公司在未取得《商品房预售许可证》的情况下与原告签订的《合作建房合同书》，且在本案起诉前仍未取得，其行为违反上述法律规定，《合作建房合同书》应属无效合同，对于原告该项请求，本院予以支持。 二、关于原告要求被告返还购房款并支付利息的问题。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”规定，案涉《合作建房合同书》为无效合同，被告军通公司应将收取原告的417420元购房款退还给原告并赔偿原告的利息损失（利息分阶段计算：1.以50000元为基数，从2013年3月27日至2019年8月19日期间以中国人民银行同期贷款基准利率计算；2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至款项清偿之日止；2.以50000元为基数，从2013年3月30日至2019年8月19日期间以中国人民银行同期贷款基准利率计算；2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至款项清偿之日止；3.以50000元为基数，从2013年5月3日至2019年8月19日期间以中国人民银行同期贷款基准利率计算；2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至款项清偿之日止；4.以177213元为基数，从2013年5月31日至2019年8月19日期间以中国人民银行同期贷款基准利率计算；2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至款项清偿之日止；5.以90207元为基数，从2013年7月24日至2019年8月19日期间以中国人民银行同期贷款基准利率计算；2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至款项清偿之日止。） 三、关于被告富乐华公司是否对被告军通公司上述债务承担连带返还责任的问题。因被告军通公司与被告富乐华公司之间存在代理销售关系，依照《商品房销售管理办法》第二十七条第二款“受托房地产中介服务机构不得代理销售不符合销售条件的商品房”、《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条“代理人知道或者应当知道代理事项违法仍然实施代理行为，或者被代理人知道或者应当知道代理人的代理行为违法未作反对表示的，被代理人和代理人应当承担连带责任。”的规定，被告富乐华公司应与被告军通公司共同偿还上述债务。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认原告彭五妹与被告广西军通投资有限公司签订的《防城港CBD(1号地块）北部湾财经中心职工市场合作建房合同书》（合同编号分别为：1-3-2011、1-3-2012、1-2-1611）为无效合同； 二、被告广西军通投资有限公司、广西富乐华房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内连带返还原告彭五妹购房款417420元并支付利息（1.以50000元为基数，从2013年3月27日至2019年8月19日期间以中国人民银行同期贷款基准利率计算；2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至款项清偿之日止；2.以50000元为基数，从2013年3月30日至2019年8月19日期间以中国人民银行同期贷款基准利率计算；2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至款项清偿之日止；3.以50000元为基数，从2013年5月3日至2019年8月19日期间以中国人民银行同期贷款基准利率计算；2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至款项清偿之日止；4.以177213元为基数，从2013年5月31日至2019年8月19日期间以中国人民银行同期贷款基准利率计算；2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至款项清偿之日止；5.以90207元为基数，从2013年7月24日至2019年8月19日期间以中国人民银行同期贷款基准利率计算；2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至款项清偿之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费9600元，减半收取计4800元，由被告广西军通投资有限公司、广西富乐华房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院。 审判员  黄淑玲 二〇二〇年十二月二十九日 书记员  吴尉宛