北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初4954号原告（反诉被告）：北京富力通达房地产开发有限公司，住所地北京市通州区后南仓32号楼108。法定代表人：杨培军，董事长。委托诉讼代理人：唐薇，女，1991年8月17日出生，北京富力通达房地产开发有限公司职员。委托诉讼代理人：曹**伟，男，1988年10月16日出生，北京富力通达房地产开发有限公司职员。被告（反诉原告）：北京奥克巴斯科技有限责任公司，住所地北京市西城区马连道路19号8层8030房间。法定代表人：于功波，执行董事。委托诉讼代理人：李健，北京京尧律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢孔文，北京京尧律师事务所律师。原告北京富力通达房地产有限公司（以下简称富力公司）诉被告北京奥克巴斯科技有限责任公司（以下简称奥克巴斯公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告富力公司的委托诉讼代理人曹**伟，被告奥克巴斯公司的法定代表人于功波及其委托诉讼代理人李健、邢孔文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告富力公司向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告支付原告剩余房款3090000元；2．请求判令被告支付原告逾期付款违约金，以剩余房款为基数按照日万分之二计算至实际付款之日止。暂计至2019年10月31日金额为390442元（计算方法为350000*0．0002*989+350000*0．0002*930+680000*0．0002*839+1030000*0．0002*488+680000*0．0002*305=390442元）；3．请求判令被告支付原告面积补差款20445元；4．请求判令被告支付原告前期物业服务费，共计7713．36元（计算方法为每平米物业费9元*实测建筑面积71．42平米*12个月）；5．请求判令被告向原告支付公共维修基金14284元，上述金额共计：人民币3522884．36元。6．本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年1月14日，原告与被告签订了编号为Y2010474的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（以下简称《预售合同》）及相关补充协议，约定被告购买原告开发的北京市通州区运河核心区Ⅸ-10地块F3其它类多功能用地项目B02办公楼X层XXXX号房屋，总房款3434102元。《预售合同》第六条约定，被告采取分期付款的方式付款，具体付款方式及期限的约定见附件五。《预售合同》附件五约定，被告应于2016年12月11日交纳定金10万元，于2017年1月14日缴纳首期房款344102元（总房款的10%，含定金10万元），于2017年2月14日前交纳二期房款350000元（总房款的10%），于2017年4月14日前交纳三期房款350000元（总房款的10%），于2017年7月14日前交纳四期房款680000元（总房款的20%），于2018年6月30日前交纳五期房款1030000元（总房款的30%），于2018年12月30日前交纳六期房款680000元（总房款的20%）。《预售合同》附件五第八条约定，如被告未按期支付任何一期房款，原告可根据《预售合同》第十一条关于逾期付款的违约责任，向被告收取违约金，被告需一次性付清全部房款以及违约金后方可办理收楼手续。《预售合同》第十一条约定，因被告未按约定时间付款的，被告按日计算向原告支付逾期应付款万分之二的违约金。《预售合同》附件七第八条约定，自原告通知收房日期届满之日起，被告应向原告支付一年的物业服务费。《预售合同》附件七第七条约定，办公类物业服务费用为9元/平方米。2018年12月22日，原告向被告送达《交付使用通知书》，其上载明房屋已验收合格，实测建筑面积为71．42平方米，可以在2018年12月25日交付使用，同时通知被告支付剩余房款3090000元、面积补差款20445元、公共维修基金14284元。基于被告逾期付款事实，原告多次进行催收，并于2019年8月1日向被告发送催款函，通知其于2019年8月15日前支付剩余房款及违约金。截至当前，被告仍未支付剩余房款3090000元、面积补差款20445元、同时也未按照合同约定支付前期物业服务费和公共维修基金。被告奥克巴斯公司辩称，原告在销售过程中存在虚假宣传的问题，当时销售人员称房屋可以做双层，但实际是不可以的，不同意原告的全部诉讼请求。现被告要求进行反诉，反诉请求：1．请求判令解除反诉原告与反诉被告签订的《预售合同》，要求反诉被告配合办理注销网签手续；2．请求判令反诉被告返还反诉原告已付房价款人民币344102元，3．请求判令反诉被告向反诉原告返还印花税人民币1718元；4．本案诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告于功波在购买该楼盘住宅房屋期间，反诉被告销售人员诱导于功波，宣传该楼盘可做双层设计，相当于一层的价格能够获得两层的使用面积，所处地段极佳，于功波向其表示无资格也无能力再购买另外一处房产，但得到反诉被告会很快将涉案房屋转售他人的许诺才决定购买该房屋，并注册了空壳公司。2016年12月10日，反诉原告向被告支付10万元定金，2017年1月14日反诉原告与反诉被告签订了《预售合同》，合同编号为：Y2010474，约定反诉被告向反诉原告出售位于北京市通州区运河核心区IX-10地块F3其他类多功能用地项目B02办公楼X层XXXX号房屋，预测建筑面积70．96平方米，套内建筑面积48．71平方米。套内计价面积单价为每平方米70500．96元。总房款共计3434102元，付款方式为分期付款。合同签订当日，反诉原告向反诉被告支付首付款244102元（不含定金）、印花税1718元。现如今层高及使用方式与宣传不符，反诉被告虚假宣传及诱导的行为存在过错，同时反诉原告为空壳公司，无实际经营业务，无资产，无贷款资格，尚余300多万元房款确无力支付，无论从事实上还是法律上，反诉原告均不具备合同履行能力，合同已无继续履行的可能，故提起反诉，望判如所请。针对被告奥克巴斯公司的反诉请求，原告富力公司辩称，不同意被告的全部反诉请求。1．双方的合同真实有效，应当继续履行；2．合同旅行中没有出现法定解除或约定解除的情形，被告没有合同解除权；3．被告未按合同约定逾期支付房款，系合同履行的违约方，不具有合同解除权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月14日，富力公司与奥克巴斯公司签订《预售合同》，约定富力公司向奥克巴斯公司出售北京市通州区运河核心区Ⅸ-10地块F3其它类多功能用地项目B02办公楼X层XXXX房屋，房屋所在土地用途为办公，预测套内建筑面积共48．71平方米，房屋总价款为3434102元。预售合同第十一条“逾期付款责任”约定：买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理：1．按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在60日之内，自约定的应付款期限届满之日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金，并于实际支付应付款之日起90日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同送达之日起90日内按照累计的逾期应付款的3%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。预售合同附件九“补充协议”第6条约定：自合同签订之日起，由于买受人自身原因而逾期支付房款（包括一次性付款和分期付款）或逾期办理按揭手续的，买受人应按合同第十一条承担逾期付款的违约责任；逾期超过60日的，出卖人有权解除合同，办理解除合同所需的费用由买受人承担，且买受人应按商品房总价款的10%向出卖人支付违约金，并应承担本合同第十一条关于逾期付款的违约责任。预售合同附件五“付款方式及期限的约定”载明了分期付款的时间和金额：于2016年12月11日交纳定金10万元，于2017年1月14日缴纳首期房款344102元（总房款的10%，含定金10万元），于2017年2月14日前交纳二期房款350000元（总房款的10%），于2017年4月14日前交纳三期房款350000元（总房款的10%），于2017年7月14日前交纳四期房款680000元（总房款的20%），于2018年6月30日前交纳五期房款1030000元（总房款的30%），于2018年12月30日前交纳六期房款680000元（总房款的20%），并约定：如买受人未按期支付任何一期房款，出卖人可根据合同第十一条关于逾期付款的违约责任，向买受人收取违约金；买受人需一次性付清全部房款以及违约金后方可办理收楼手续；买受人逾期付款超过60天的，出卖人有权按照合同第十一条的约定解除合同。附件九补充协议第7条：“买受人因自身原因要求退房，或发生出卖人有权解除合同的情形的，买受人应向出卖人支付总房款10%作为违约金并承担解除合同的所有费用。已收楼入住的买受人每月还应按其总房款的0．6%的标准向出卖人支付房屋折旧费，造成房屋损坏的，应予以赔偿。其他已缴税费不予退还。”富力公司出具的《通州富力中心交付使用通知书》载明：华宝森林文化公司须支付面积补差款20445元。《预售合同》第二十三条第2款约定：前期物业管理期间，本物业管理区域内的物业服务费标准为：暂定9元/平方米·月。《预售合同》第十六条第五款约定，买受人同意委托出卖人代交下列第（1）、（2）种税费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。（1）专项维修资金；（2）契税；（3）供暖费。《预售合同》签订后，原、被告双方办理了涉案《预售合同》的联机备案，奥克巴斯公司于2017年1月14日交付购房款344102元（含定金10万元）以及代收印花税1718元，后未再向富力公司支付剩余房款。本案在审理过程中，奥克巴斯公司称购房时富力公司工作人员引导其认为房屋可做双层空间设计，并且做出购房后即可将涉案房屋出售赚取差价的虚假宣传和承诺，其因听信该宣传与承诺，才在无购买能力的情况下签订《预售合同》，现已无法继续履行。奥克巴斯公司提交了该公司2017-2019年度《企业年度报告书》等予以佐证。奥克巴斯公司明确表示其无能力继续履行涉案《预售合同》。富力公司对奥克巴斯公司的上述主张均不予认可。经本院询问，奥克巴斯公司表示愿意承担违约金以解除《预售合同》，但要求调低《预售合同》约定的违约金。本院认为，本案争议焦点是富力公司是否存在违约行为，及是否支持奥克巴斯公司的解约请求。具体分析如下：第一，富力公司是否存在违约行为的问题。本案中，奥克巴斯公司主张富力公司有涉案房屋可进行双层空间设计和购买后即可出售赚取差价的虚假宣传与承诺的违约行为。本院认为，首先，原、被告双方订立的《预售合同》第三条即对商品房的层高作出了约定，层高为4．2米，但奥克巴斯公司并未提供证据证明涉案房屋存在层高问题。其次，商品房买卖合同属于一种标的额相对较大、与买卖双方切身利益密切相关的合同，当事人在签订合同时对合同订立后可能出现的市场风险及各种履行障碍均应当有一定程度的预见和判断，各方对签约均负有相对较高的审慎注意义务。无论富力公司在销售时是否存在虚假宣传与承诺的行为，奥克巴斯公司均应对于应否签约进行审慎思考，对购买房屋后可能面临的市场风险做出独立的判断，奥克巴斯公司选择签约，即应受《预售合同》条款约束，故上述奥克巴斯公司主张富力公司存在违约行为依据不足，本院不予采纳。奥克巴斯公司未按照《预售合同》约定支付房款，其行为已经构成违约。第二，是否支持奥克巴斯公司解约请求的问题。本院认为，房屋买卖合同签订后，一方当事人不同意继续履行，愿意以承担相应违约责任为代价解除合同，而另一方坚持要求继续履行，经审查合同继续履行不存在现实困难的，应当判决双方继续履行合同，但合同另有解约定金等约定或符合合同法第一百一十条规定情形的除外。本案中双方约定了退房条款，且本案中，奥克巴斯公司明确表示不同意继续履行涉案《预售合同》，并表示公司目前已不具备继续履行《预售合同》的能力，同时愿意以承担相应违约金为代价解除《预售合同》，本院认为，结合合同约定的退房条款以及奥克巴斯公司注册成立的目的及实际经营状况来看，涉案《预售合同》在事实上已难以强制继续履行，故对于奥克巴斯公司要求解除《预售合同》并要求富力公司退还已付款及印花税的反诉请求，本院予以支持。并且基于《预售合同》所办理的联机备案手续亦应予以注销，故奥克巴斯公司要求富力公司配合办理注销网签手续的反诉请求本院予以支持。奥克巴斯公司表示愿意支付解除预售合同违约金，本院不持异议，但其认为违约金数额过高，具体数额由本院按照《预售合同》的具体约定，兼顾《预售合同》的履行情况、当事人的过错程度、预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则调整为206000元。关于富力公司要求奥克巴斯公司继续履行《预售合同》并交付剩余购房款3090000元以及逾期付款违约金、房屋面积差价款和物业管理费、公共维修基金的诉讼请求，在《预售合同》已被判令解除的情况下，其上述请求，缺乏合同依据，本院对此不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决如下：一、解除原告北京富力通达房地产开发有限公司与被告北京奥克巴斯科技有限责任公司于2017年1月14日签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》，原告北京富力通达房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内配合被告北京奥克巴斯科技有限责任公司办理上述合同的联机备案注销手续；二、原告北京富力通达房地产开发有限公司返还被告北京奥克巴斯科技有限责任公司已付房款344102元、代收印花税1718元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、被告北京奥克巴斯科技有限责任公司给付原告北京富力通达房地产开发有限公司违约金206000元，于本判决生效之日起七日内执行清；四、驳回原告北京富力通达房地产开发有限公司的诉讼请求；五、驳回被告北京奥克巴斯科技有限责任公司的其他反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17492元，由被告北京奥克巴斯科技有限责任公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉费3244元，由被告北京奥克巴斯科技有限责任公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 芦正明二〇二〇年十二月二十二日法官助理 于婷婷书 记 员 黄春雪