安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）皖0111民初13915号 原告：合肥锦庭物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市包河区桐城南路358号2栋1层物管用房，统一社会信用代码91340100697396032H。 法定代表人：蒋淼龙，该公司总经理。 委托代理人：苏琰，安徽协利律师事务所律师。 委托代理人：张静，安徽协利律师事务所律师。 被告：李涛，男，1985年11月24日出生，汉族，户籍地安徽省铜陵市铜官山区，现住合肥市。 原告合肥锦庭物业管理有限公司诉被告李涛物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告合肥锦庭物业管理有限公司的委托代理人张静，被告李涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告合肥锦庭物业管理有限公司向本院提出如下诉讼请求：一、依法判令被告向原告支付物业服务费30877.28元（自2018年1月1日暂计至2019年4月30日，剩余物业服务费计算至款项结清之日止），违约金11637.87元（从逾期之日起按每日千分之二收取违约金，暂计算至2019年4月30日，剩余违约金计算至款项结清之日止）上述款项合计：42514.15元；二、判令被告向原告支付代收的水电费10094元（暂截止到2019年3月12日）；三、判令被告向原告支付为行权而发生的律师费6000元；四、本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：原告系江南•新地程花园的物业服务公司，2017年10月10日，原、被告双方签订《物业故务合同》一份，合同主要约定：案涉物业位于78号楼间楼梯过道、8号楼104上、105上、106上、107上商铺物业服务费4元/月/平方米；应在合同期内每年1月1日前和7月1日前履行交纳物业费义务；逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每日千分之二收取违约金。发生争议后，协商不成，向项目所在地人民法院起诉。另，《合同》对双方的权利义务等事项亦进行了约定。 作为物业服务企业，原告依照《合同》履行了自身的义务，但被告自2018年1月1日始欠交物业服务费，经原告多次催促，被告置之不理。 鉴于上述事实，原告认为，被告拒付物业服务费的行为，已构成违约，并损害了原告的合法权益。故，原告为维护自身的合法权益，特依据《民事诉讼法》第一百一十九之规定，向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告李涛辩称：1、我租赁期间，原告说降房租，但是一直没有结果；门面是我与其他八人共同租赁的，我只是其中一个股东，现在我们已经解散了，后期我一个人总共交纳了五个月的房租，在我租赁期间，我并未欠原告的租赁费；2、租赁期间，我们从未享受过原告的物业服务；3、后期我将店铺转让，我带后来租赁门面的人到物业公司去重新签订合同，但是原告公司不签。 经庭审举证、质证，本院认定事实如下： 2017年10月10日，合肥锦庭物业管理有限公司（乙方）与李涛（甲方、业主）签订《物业服务合同》，合同对各自的权利、义务，物业基本情况、收费标准以及逾期交纳物业管理费用的违约金等进行了约定。其中，物业基本情况为新里程花园商铺7-8号楼间楼梯过道、8号楼104上、105上、106上、107上商铺，物业费收费标准为4元/月.平方米；业主应在合同期内每年1月1日前和7月1日前履行交纳物业费义务；业主或物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每日千分之二收取违约金；违约责任中约定：若甲方违反本合同约定逾期缴纳物业费的，乙方为实现权利所发生的一切费用（包括但不限于律师费、诉讼费等合理费用）均由甲方承担；本合同自2017年10月10日起至业主委员会与新的物业服务企业签订合同时止。合同还就其他事项作了约定。 上述合同签订后，原告合肥锦庭物业管理有限公司依约履行义务，被告李涛仅支付部分物业费，自2018年1月1日起未再向原告交纳物业费。 原告本次诉请的物业费计算方式为：一楼面积为50平方米，按4元/月/平方米计算，二楼面积为576.61平方米，按3元/月/平方米计算，自2018年1月1日期计算到2019年4月30日的物业费计30877.28元。此外，截止2019年3月12日，原告为被告代缴水电费10094元。 2019年3月20日，原告委托安徽协利律师事务所向被告发出《律师函》，要求被告支付拖欠的物业费、水电费。 2019年5月24日，原告合肥锦庭物业管理有限公司与安徽协利律师事务所签订《聘请律师合同》，约定原告委托该所律师代理本案诉讼，律师代理费为6000元。安徽协利律师事务所于2019年8月20日向原告出具律师代理费合计为6000元的增值税发票。原告合肥锦庭物业管理有限公司于2019年8月21日向安徽协利律师事务所转账支付律师代理费6000元。 以上事实，有原告提供的物业服务合同、律师函、顺风速运客户存根、运单妥投信息、聘请律师合同、律师费发票、转款凭证、照片以及当事人的陈述等证据材料在卷佐证，本院对此予以确认。 本院认为：被告李涛与原告合肥锦庭物业管理有限公司签订的《物业服务合同》，上述合同对物业管理服务内容与质量、服务费用等事项作了约定，合同体现出双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，应当合法有效。合肥锦庭物业管理有限公司依约提供了物业服务，被告李涛应当按照合同约定及时履行交纳物业服务费的义务，被告李涛未按约交纳物业服务费，构成违约应承担相应的违约责任。 本案中，被告李涛应向合肥锦庭物业管理有限公司交纳自2018年1月1日至2019年4月30日期间物业服务费合计30877.28元，及原告代缴的水电费10094元。 由于《物业服务合同》约定：逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每日千分之二收取违约金。被告未按期支付物业费，构成违约，应承担相应的违约责任，现原告主张自逾期之日起计算违约金的诉请，符合合同的约定，本院予以支持。由于合同约定的违约金的计算标准过高，应调整为按中国人民银行同期、同类贷款利率的1.5倍计算为宜。 原告合肥锦庭物业管理有限公司与安徽协利律师事务所签订《聘请律师合同》，授权该所律师代理其与被告之间的物业服务合同纠纷，此举是原告以法律手段追偿债权的行为，原告主张律师费的诉请，符合《物业服务合同》的约定且原告已实际支付律师代理费6000元，故对于原告该项诉请，本院予以支持。被告的辩解意见无事实和法律依据，本院不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条,《物业管理条例》第七条第一款第（五）项、第四十二条第一款、第六十七条之规定，判决如下： 一、被告李涛于本判决生效之日起十日内支付原告合肥锦庭物业管理有限公司自2018年1月1日至2019年4月30日期间物业管理费30877.28元及违约金（违约金的计算方式：以物业费11578.98元为基数，自2018年1月1日起；以物业费11578.98元为基数，自2018年7月1日起；以物业费7719.32元为基数，自2019年1月1日起均按中国人民银行同期、同类贷款利率的1.5倍计算，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍为标准计算至物业费实际付清之日止）； 二、被告李涛于本判决生效之日起十日内支付原告合肥锦庭物业管理有限公司代付的自2018年1月1日至2019年3月12日期间的水电费10094元及律师费6000元，合计16094元。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1266元，减半收取为633元，由被告李涛负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  黄玮 二〇二〇年十二月十五日 书记员  陈姗 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 国务院《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定、和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。