广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0112民初11951号原告：刘建斌，男，1968年1月15日出生，汉族，住广州市增城区。原告：戴应田，男，1979年7月5日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。原告：李立民，男，1978年2月10日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。共同委托诉讼代理人：陈勇，广东大洲律师事务所律师。被告：广州清大瑞泰信息科技有限公司，住所地广州市高新技术产业开发区彩频路**1201C部位。法定代表人：曾伟光。破产管理人：北京德恒（广州）律师事务所。委托诉讼代理人：刘莉，北京德恒（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周俊杰，北京德恒（广州）律师事务所律师。原告刘建斌、戴应田、李立民诉被告广州清大瑞泰信息科技有限公司（以下简称“清大瑞泰公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月30日立案后，依法适用简易程序于2019年12月3日公开开庭进行了审理。后由于案情复杂，本案转为普通程序，并根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，于2020年11月16日由审判员刘波依法适用普通程序公开开庭进行独任审理。原告刘建斌本人及原告刘建斌、戴应田、李立民的共同委托诉讼代理人陈勇、被告清大瑞泰公司的委托诉讼代理人刘莉、周俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘建斌、戴应田、李立民向本院提出诉讼请求：1.判令清大瑞泰公司返还刘建斌、戴应田、李立民购房款190000元及双倍返还定金40000元。以上共计230000元及逾期违约金（按中国人民银行同期贷款利率，从起诉之日起计算至付清之日止），刘建斌、戴应田、李立民当庭明确违约金的起算之日为2019年12月3日开庭之日；2.本案诉讼费由清大瑞泰公司承担。事实与理由：2016年6月19日，刘建斌、戴应田、李立民和清大瑞泰公司签订两份《百嘉信[壹品E·PARK]商品房认购书》（认购书编号分别为0880731和0880732），双方约定：1.刘建斌、戴应田、李立民购买清大瑞泰公司位于广州市高新技术产业开发区科学城伴河路192号G座12层01、02号两套公寓；2.房款分别为835598元和695701元；3.刘建斌、戴应田、李立民选择“商业按揭”方式支付；4.清大瑞泰公司及时通知刘建斌、戴应田、李立民签订《商品房买卖合同》和办理按揭手续等。签约后，清大瑞泰公司向刘建斌、戴应田、李立民收取了购房定金20000元（其中2016年6月19日收5000元，2016年7月9日收15000元）和购房款190000元（2016年9月1日收取）。然而，清大瑞泰公司迟迟没有通知刘建斌、戴应田、李立民签订《商品房买卖合同》和办理按揭手续等。期间，刘建斌、戴应田、李立民及其他购房者多次要求清大瑞泰公司退款（或交房），清大瑞泰公司便于2017年8月28日发出通知，即通知各业主无法按时交房。之后，刘建斌、戴应田、李立民及其他购房者一直找清大瑞泰公司退款或交房，但清大瑞泰公司至今也不愿退款也无法交房。为此，特具状起诉，请求法院判如所请。清大瑞泰公司辩称，1.刘建斌、戴应田、李立民支付的2万定金已经转为首期房款，要求双倍返还无依据；2.刘建斌、戴应田、李立民没有按照约定支付房款违约在先，要求清大瑞泰公司支付违约金无法律依据；3.清大瑞泰公司同意退还19万购房款，但房款支付需要待财产分配方案出台后再行确定。本院经审理后查明事实如下：2014年7月4日，清大瑞泰公司取得建科广场编号为穗房预（网）字第××号的《广东省广州市商品房预售许可证》。2016年6月19日，刘建斌、戴应田、李立民（买受人、乙方）与清大瑞泰公司（出卖人、甲方）订立《百嘉信[壹品E·PARK]商品房认购书》（以下简称《认购书》）两份，编号分别为NO.0880731、NO.0880732，双方约定：刘建斌、戴应田、李立民认购清大瑞泰公司开发的位于广州高新技术产业开发区科学城伴河路192号G座12层01、02公寓（以下简称“G1201”、“G1202”），认购价分别是835598元、695701元，付款方式均为商业按揭。其中，NO.0880732《认购书》载明认购物业为G1201，刘建斌、戴应田、李立民须于2016年6月29日前付清首期楼款405598元（已扣除定金），并申办按揭贷款，按揭额为410000元。NO.0880731《认购书》载明认购物业为G1202，刘建斌、戴应田、李立民须于2016年6月29日前付清首期楼款355701元（已扣除定金）及申办按揭贷款，按揭额为340000元。《认购书》第一条D款约定按照国家规定应由乙方负担的综合费用，须于签订《商品房买卖合同》时交清。《认购书》第二条第1项约定在乙方交清首期款及第一条D款中所列的有关综合费用时，甲方应与乙方签署《商品房买卖合同》。《认购书》第二条第3项约定，若乙方为银行按揭的，乙方须于签署《认购书》3天内向甲方提供办理银行按揭所必须的相关资料及证件供银行初审，乙方须于甲方发出缴付相关款项和签约等事项的通知后7天内亲自到指定地点签署《商品房买卖合同》及指定银行贷款合同，同时缴付首期楼款及其他综合费用，若未能依时递交银行按揭资料、签署《商品房买卖合同》及指定银行贷款合同，或未依时交付首期楼款及第一条D款中所列综合费用，则甲方有权单方面解除本商品房认购书，定金不予退还。《认购书》第二条第7项约定如该物业在出售时处于银行抵押状态，甲方须在30个工作日内取得银行出具的用于办理该物业涂销抵押手续的还款证明，否则双方就该物业的认购关系解除，甲方只需返还乙方支付的定金本金，乙方无任何异议。刘建斌、戴应田、李立民在庭审中称虽签订了两份《认购书》，但实际只履行了NO.0880732《认购书》，NO.0880731《认购书》没有实际履行，刘建斌、戴应田、李立民在本案主张返还的购房款及定金均为NO.0880732《认购书》载明G1201房的购房款及定金。2016年6月19日及7月9日，刘建斌、戴应田、李立民向清大瑞泰公司共支付案涉G1201房定金20000元，并于2016年9月1日支付案涉G1201房房款190000元。清大瑞泰公司向刘建斌、戴应田、李立民出具了与上述日期、金额及内容相符的三张预收款凭证。刘建斌、戴应田、李立民称其曾向清大瑞泰公司主张签订正式的《商品房买卖合同》，双方实际也签订了非网签版本的《商品房买卖合同》，但签订后清大瑞泰公司未向其提供书面合同原件。清大瑞泰公司委托诉讼代理人庭审时称其不清楚双方有没有签订正式的《商品房买卖合同》。原被告均确认双方未签订经网上备案的《商品房买卖合同》。刘建斌、戴应田、李立民确认其未按照NO.0880732《认购书》的约定付清G1201房的首期楼款405598元，没有付清的原因是发现清大瑞泰公司经营状态出现异常。清大瑞泰公司的委托诉讼代理人则称其不清楚破产受理前公司有无催促刘建斌、戴应田、李立民支付首期房款，但破产受理后，公司以公告方式通知相关小业主可以选择一次性支付全款或办理按揭方式支付尾款。刘建斌、戴应田、李立民则称其并未收到相关催款通知。原被告双方均未对其上述陈述提交证据予以证明。查册时间为2019年12月2日的《广州市不动产登记查册表》显示，广州市黄埔区伴河路192号自编G栋1201、1202房均被广州市黄埔区人民法院、江西省南昌市中级人民法院查封，其中首次查封时间为2019年3月26日。2017年8月28日，清大瑞泰公司向建科广场业主发出《通知》，载明：根据建科广场目前的工程进度，该司将无法按约定于2017年8月30日交房。关于延期交房，该司恪守购房时的约定，按《商品房买卖合同》第十四条处理。关于交付条件，建科广场的交付时间将顺延至项目工程竣工验收合格，取得建设工程质量监督机构出具的证明文件，并按照《商品房买卖合同》约定完成装修工程，项目达到交房条件后，该司以书面形式通知业主进行房屋交付。关于工程进度，建科广场（C栋、D栋、E栋、G栋）外墙已安装完成，外排栅已拆除，砌砖和内墙批荡均已完成，防火门框已完成。刘建斌、戴应田、李立民主张案涉房屋已被查封且案涉房屋需延期交付，《认购书》目的无法实现，遂于2019年12月3日庭审时当庭明确主张解除双方《认购书》及相关购房合同。清大瑞泰公司在2020年11月16日的庭审时确认刘建斌、戴应田、李立民于2019年12月3日提出解除涉案合同，其对解除请求无异议，但认为刘建斌、戴应田、李立民存在违约，应没收定金不予退还。另查明，广州市中级人民法院于2020年3月19日作出（2020）粤01破申9号民事裁定书，裁定受理何莉对清大瑞泰公司的破产清算申请，并指定北京德恒（广州）律师事务所为破产管理人。以上事实有《百嘉信[壹品E·PARK]商品房认购书》、POS签购单、预收款凭证、《广州市不动产登记查册表》《通知》、（2020）粤01破申9号民事裁定书以及当事人陈述等证据证实。本院认为，刘建斌、戴应田、李立民与清大瑞泰公司签订的《百嘉信【壹品E·PARK】商品房认购书》是双方真实的意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。刘建斌、戴应田、李立民以案涉房屋已被查封且需延期交付为由于2019年12月3日要求解除双方签订的《认购书》，清大瑞泰公司对解除请求无异议，并同意返还购房款19万元，本院对此予以确认。关于定金的返还问题。刘建斌、戴应田、李立民以清大瑞泰公司房屋被查封且延期交付存在过错为由要求解除合同并双倍返还定金，但案涉房屋的首次查封时间在2019年3月26日，延期交房的通知亦是在2017年8月28日才发布，而刘建斌、戴应田、李立民自身支付首期购房款的义务在2016年6月29日即已届满，其至今尚未完全支付前述款项，存在违约的情形。清大瑞泰公司虽主张刘建斌、戴应田、李立民违约应没收其定金，但其未提交任何证据证明其曾向刘建斌、戴应田、李立民主张支付前述首期款项，亦明显有违常理。综合全案证据，本院酌定清大瑞泰公司向刘建斌、戴应田、李立民返还定金2万元，刘建斌、戴应田、李立民请求双倍返还定金缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。关于逾期违约金。从起诉状及庭审的表述可以看出，刘建斌、戴应田、李立民的该项主张实为迟延返还购房款及定金的利息损失。对于该项主张，原被告双方的《认购书》于2019年12月3日解除，清大瑞泰公司应于当天向刘建斌、戴应田、李立民返还购房款19万元及定金2万元，其迟延返还应向刘建斌、戴应田、李立民支付相关利息损失，该损失的计算方式应以21万元为本金，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年12月4日起计至2020年3月19日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国企业破产法》第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州清大瑞泰信息科技有限公司向原告刘建斌、戴应田、李立民返还广州市黄埔区伴河路192号自编G栋1201房的购房款190000元、定金20000元；二、被告广州清大瑞泰信息科技有限公司向原告刘建斌、戴应田、李立民支付迟延返还购房款、定金的利息（利息以210000元为本金，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年12月4日起计至2020年3月19日止）；三、驳回原告刘建斌、戴应田、李立民的其他诉讼请求。案件受理费4750元，由原告刘建斌、戴应田、李立民负担413元，由被告广州清大瑞泰信息科技有限公司负担4337元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 刘 波二〇二〇年十二月二十一日书记员 黄宝茵