广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0115民初8680号原告：张苏，男，1935年3月7日出生，汉族，住广州市南沙区。委托诉讼代理人：陈慕殷，广东凤图律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱恒强，国信信扬（南沙）律师事务所律师。被告：李海平，男，1963年10月6日出生，汉族，住广州市南沙区。被告：曾洁云，女，1966年8月3日出生，汉族，住广州市番禺区。被告：广州市南沙区阳光实验幼儿园，住所地广州市南沙区黄阁镇湖田三街1号，统一社会信用代码52440115755592796A。法定代表人：曾洁云。三被告共同委托诉讼代理人：李铭莹，广东仲衡（南沙）律师事务所律师。原告张苏与被告李海平、曾洁云、广州市南沙区阳光实验幼儿园房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张苏委托诉讼代理人陈慕殷、朱恒强，被告李海平、曾洁云、广州市南沙区阳光实验幼儿园共同委托诉讼代理人李铭莹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张苏诉称：其与李海平于2003年12月18日签订《合同》，约定我方将位于黄阁镇××街××）××房一个（以下简称涉案房屋）出租给李海平作幼儿园使用，租期为三年，租金每季度1500元，逾期一个月未缴费作承租方违约处理，出租方有权终止合同，收回房屋，并没收承租方的全部押金等。李海平承租房屋后，与曾洁云共同经营成立阳光幼儿园，并将房屋作为阳光幼儿园的课室使用。合同到期后，三被告继续承租涉案房屋作为幼儿园用，租金变更为3300元/季度，由李海平、曾洁云共同向我方缴交租金，直至2020年1月开始三被告开始拖欠租金，至今仅向我方支付了1500元租金，我方要求三被告缴交剩余租金，三被告表示不打算继续租赁该房屋，但未按我方要求将房屋恢复原状后交回，包括房屋内的改动、公共位置的新加建的扶梯拆除、恢复房屋阳台、拆除房屋外墙加建部分建筑等。故诉至本院，请求判令：1、确认原告与三被告关于黄阁镇湖田四街道7号三楼（东）房屋的《合同》已于2020年7月20日解除；2、三被告向原告支付租金5833元（从2020年1月1日起计算至2020年7月20日，每月按1100元计算）；3、三被告向原告支付恢复场地原状（包括：1、按房产证的附图，将房屋内的房1、房2的墙壁恢复；2、靠近客厅的阳台恢复，即将手扶栏杆改为水泥砖墙，高度与四楼阳台的栏杆一致。）的费用6万元，最终按照评估公司评估确定的费用；4、三被告向原告支付场地占用费1467元（从2020年7月21日起计至将房屋恢复原状交还原告之日止，按每月1100元计算）；5、原告有权没收押金1500元；6、本案的诉讼费用由三被告承担。被告李海平、曾洁云、广州市南沙区阳光实验幼儿园共同辩称：一、根据合同相对性原则，本案被告仅为李海平，曾洁云、阳光幼儿园非本案适格被告，也不应承责。二、张苏提交的产权资料未能证明其是涉案房屋的所有权人，涉案合同应为无效，其诉请无事实及法律依据，应予驳回。三、假设涉案合同经有权人予以追认并确认有效，李海平认为该合同已于2019年12月31日经双方协商予以解除，张苏违反诚实信用原则，单方杜撰合同解除的原因及解除时间，主张租金、占用费及没收押金没有事实及法律依据。1、由于涉案房屋被纳入征收项目范围，已无法按照原合同约定给李海平长期使用，故李海平在2019年12月初向张苏提出解除合同，经双方协商，确认合同的解除时间为2019年12月31日，而非张苏主张的2020年7月20日。2、张苏与李海平一致同意解除合同后，李海平主动依约甚至超额履行了租赁物恢复原状的义务，除对房屋结构予以恢复外，还在咨询张苏的意愿后主动装配全新的室内配套设施，包括门窗、石台等，对该房屋进行基本装修，令房屋价值有所增益并符合合同要求及张苏正常居住需求。3、涉案合同解除恰逢春节前夕且新冠疫情爆发，李海平聘请的施工人员无法于2020年3月底前到涉案房屋进行恢复原状施工，至2020年4月疫情有所缓和后才进行施工并于2020年5月11日完工。李海平在完工次日将房屋及房屋钥匙交还给张苏，张苏在当日接收了房屋，故涉案房屋已于5月12日交还，张苏主张的占用费没有依据。4、由于疫情导致涉案房屋在5月12日交还，该情形属于不可抗力，被告对此不应承担任何赔偿及补偿责任，且合同对此未有任何约定。我方出于善意在2020年3月2日向张苏支付了1500元、并自愿将押金1500元作为恢复房屋结构原状期间的场地使用费，故李海平不存在迟延支付或拒不支付租金的行为。李海平保留向张苏要求返还押金的权利。经审理查明：张苏是位于广州市南沙区（原番禺区）黄阁镇大塘村xx楼东房屋的产权人，房地产权证编号为粤房地证字第××号，权属来源为2001年向黄阁邮政局购买，该房屋为混合结构，建筑面积为89.6平方米。该房屋产权证所附的《房屋平面图》显示房屋结构为三房一厅一厨一卫，客厅外为阳台。2003年12月18日，张苏（出租方，甲方）与李海平（承租方，乙方）签订《合同》约定，一、甲方将涉案房屋出租给乙方（幼儿园）使用。二、租期为三年，自2004年1月1日起至2006年12月31日止。三、抵押金及租金交纳期限：1、在本合同签订后三天内，乙方向甲方缴纳押金1500元，合同期满乙方如无违约，合同终止后三天内甲方无息退回。租金每季1500元，从2004年2月1日起计租，乙方须在当季10号前交纳，每月缴交水费、电费、清洁费、治安费等，逾期一个月未缴费作乙方违约处理，甲方有权终止合同，收回房屋，并没收乙方所交全部押金。四、套间的维修和保养：如房人为使用或保养不当而造成损坏的，由乙方负责维修及赔偿责任。如甲方违约，甲方必须赔偿乙方抵押金双倍损失。六、关于租房期满，乙方可继续承租，租金3年后提高5%-10%，双方按当时实际商定，如乙方不再承租，乙方将原来套房结构恢复原貌。上述合同到期后，李海平继续承租涉案房屋。诉讼中，原被告对以下事实存在争议：一、涉案房屋交付时的状态。张苏陈述交付时房屋的状况与房产证所载的附图一致，李海平确认交付时的房屋结构与房产证显示的结构一致，由三个房间、一个厨房、一个阳台组成，接收涉案房屋时房屋的外部楼梯状况与现状一致，未对涉案房屋的外部进行结构变更。二、交付后的装修。李海平陈述其接收房屋后对房屋内部的三个房间进行打通，对厨房及大厅没有进行改动，张苏陈述李海平接收房屋后对涉案房屋的三个房间打通还将西南方的阳台改建成扶梯直达一楼，双方对此均未提交证据证明。三被告对改建手扶梯不予确认并陈述其接收房屋时手扶梯已存在。三、租金标准。张苏陈述涉案合同到期后，双方对租金进行了协商，2019年、2020年每月租金为1100元，三被告陈述每月租金为805元。对此张苏提交了《银行流水》，该流水显示曾洁云于2019年7月5日、2019年10月8日分别向其转账3300元，李海平于2020年3月2日向其转账1500元。李海平后提交说明陈述2018年度租金每季度3000元，2019年第一、二季度租金为3000元，2019年第三、四季度租金为3300元。四、对押金的处理。张苏陈述应由其没收，李海平陈述应用于抵扣场地占用费。五、合同解除的时间。2020年7月19日，张苏委托广东凤图律师事务所律师向李海平、曾洁云邮寄律师函，内容为“……阁下从2020年1月份至今仅向委托人缴交了1500元租金，截止到本月31日，阁下将拖欠委托人租金6200元……阁下的行为已严重违反法律规定和合同约定，达到合同约定解除的条件。有鉴于此，委托人特授权本律师向阁下郑重函告如下：1、自本通知到达之日起，委托人解除与阁下关于广州市南沙区黄阁镇湖田四街7号三楼（东）房屋的租赁关系；2、阁下自本通知到达之日起三日内，向委托人支付2020年1月至2020年7月拖欠的租金共6200元；3、阁下自本通知到达之日起至2020年7月25日前，完成自有物品的搬迁，并将租赁房屋恢复原貌（包括拆除外墙的加建部分），将房屋按原貌完整交还委托人。逾期交回房屋导致委托人的损失由阁下承担……”该邮件显示于次日签收。张苏主张合同于2020年7月20日解除。三被告陈述双方协商于2019年12月31日解除合同，李海平同意押金不予退还作为2020年第一季度使用房屋的使用费扣除。六、关于房屋的交还。张苏陈述其于2020年7月20日收回房屋钥匙，三被告陈述其使用涉案房屋至2019年10月7日止，于2020年5月12日交还了钥匙但无证据证明。李海平另提交其与装修工人之间的《微信聊天记录》证明其已与张苏协商确定涉案合同于2019年12月31日解除后，李海平已超额履行了涉案房屋原状恢复义务，并于2020年5月12日交还了涉案房屋。张苏对该证据的关联性不予确认，陈述该聊天记录是李海平与案外人的交流，其并未参与。庭审中，张苏确认三被告已缴纳2019年以前的租金，2020年支付了1500元。诉讼中，本院组织双方当事人对涉案房屋进行了现场勘验，原被告双方确认现场情况为：从入户大门进来，左侧是厕所和厨房，过道尽头左边是一个小房间（房①），小房间外面有阳台，小房间的对面有一道门，进入是一个房间，厨房对面是一个客厅，进入客厅往外约1.2米的距离有一个不锈钢扶梯，扶梯外面约1.5米的距离是封闭的墙；地板、墙、门窗、电路完好，客厅及过道门均贴有约1.2米的瓷砖。张苏陈述房①的房门原在过道处距边墙1米，现在是在过道左边的墙内，客厅阳台往外现为不锈钢栏杆并加建了楼梯和外墙，原来客厅阳台为水泥砌的约1米高的栏杆，没有楼梯外墙。三被告对此不予确认，并陈述其接收房屋时就是这样的，对于客厅外的公共楼梯之前就存在。涉案房屋楼上即第4层，双方确认该层的现状为：该层中的房①的门是开在过道尽头约1米的位置，正对过道，客厅外阳台门出来，有两层高低不平的地面，靠近门的地面宽度1.2米的部分低一些，接连的是高一些约1.5米宽度的地面。另查明，广州市南沙区阳光试验幼儿园系民办非企业单位，成立于2005年10月18日，法定代表人为曾洁云。本院于2020年12月25日作出（2020）粤0115民初8680号《民事裁定书》，裁定驳回张苏要求三被告支付恢复涉案房屋原状费用的起诉。本院认为：张苏与李海平就涉案房屋签订的《合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应依约履行。三被告抗辩涉案合同无效，没有依据，本院不予采信。张苏主张三被告恢复场地原状的费用，本院已另行出具民事裁定书进行了处理，在此不再赘述。结合当事人提交的证据及诉辩意见，本案的争议焦点为：涉案合同何时解除、租金及占用费如何确定、押金如何处理，及曾洁云、广州市南沙区阳光实验幼儿园应否承担连带责任的问题，对此，本院分析如下：关于第一个争议问题。首先，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”涉案合同约定租期至2006年12月31日止，该合同到期后，李海平继续承租涉案房屋，但张苏与李海平未续签书面租赁合同，双方形成不定期租赁合同关系。其次，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”据此，张苏及李海平可随时解除双方的租赁合同关系。第三，三被告主张原被告双方协商2019年12月31日解除合同，张苏对此不予确认，三被告未提交证据证明，应承担举证不能的法律责任，且根据张苏证据《银行流水》显示李海平于2020年3月2日转账1500元，若双方合同于2019年12月31日解除，该支付租金的行为与常理不符。相反，根据张苏于2020年7月19日向李海平、曾洁云发出函件通知解除合同，该邮件于次日签收，张苏主张确认双方的租赁合同关系于2020年7月20日解除，合理有据，本院予以支持。关于第二个争议焦点。其一，如上所述，涉案合同于2020年7月20日解除，三被告抗辩其已于2020年5月12日交还房屋，但未举证证明，本院对此不予采信。如上所述，涉案租赁合同关系已于2020年7月20日解除，张苏自认其在该日收回了房屋钥匙，涉案房屋实际于该日交还，故张苏主张李海平向其支付从2020年1月1日起至2020年7月20日期间的租金，合理有据，本院予以支持。其二，根据张苏证据《银行流水》及双方陈述，可以认定2019年3、4季度每季度的租金为3300元，张苏主张租金每月按1100元计算，与租金缴纳情况相符，本院予以支持。其三，根据涉案合同约定，李海平承租该房屋是为了兴办幼儿园，而新冠××疫情属于重大的公共卫生事件，在疫情期间该租赁物无法使用，因此，从民事活动的公平原则出发，对2020年2至5月份的租金，综合李海平的经营项目、受疫情和疫情防控措施影响的程度等情况，本院酌定该期间的租金应减免50%。综上，李海平应向张苏支付2020年1月1日至2020年7月20日的租金应为5109.68元（1100元×2个月+1100元×4个月×50%+1100元÷31天×20天），扣除李海平于2020年支付的1500元，欠付租金金额为3609.68元，对张苏主张的超过该金额的部分，本院不予支持。涉案房屋已于2020年7月20日收回，张苏主张该日以后的占用费没有事实依据，本院不予支持。如就涉案房屋的改建行为经相关行政部门处理后，涉案房屋须恢复原状的，张苏可就因恢复原状所导致的损失另择合法途径解决。关于第三个争议焦点。根据涉案合同约定“逾期一个月未缴费作乙方违约处理，甲方有权终止合同，收回房屋，并没收乙方所交全部押金。”李海平于2020年3月2日支付1500元后一直未支付租金，张苏主张没收押金1500元，合理有据，本院予以支持。关于曾洁云、广州市南沙区阳光实验幼儿园应否承担连带责任问题。涉案合同的双方是张苏与李海平，曾洁云、广州市南沙区阳光实验幼儿园并非涉案合同的相对方，张苏主张向其支付租金等依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十七条、第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告张苏与被告李海平就位于广州市南沙区黄阁镇XX街道XX号房屋的租赁合同关系已于2020年7月20日解除；二、被告李海平应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张苏支付2020年1月1日至2020年7月20日期间的租金3609.68元；三、原告张苏有权没收押金1500元；四、驳回原告张苏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由原告张苏负担10元，被告李海平负担15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  邓小春二〇二〇年十二月二十五日书记员  梁凤茵