广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初21256号原告：广州农村商业银行股份有限公司番禺支行，住所地广州市番禺区市桥街清河东路239号。负责人：黄永雄，职务行长。委托诉讼代理人：刘子奋，该行员工。委托诉讼代理人：黄永健，该行员工。被告：邱哲韬，男，1988年6月7日出生，汉族，住重庆市江北区。被告：刘玲，女，1963年1月21日出生，汉族，住重庆市渝中区。被告：况嘉，女，1974年1月9日出生，汉族，住广州市天河区。原告广州农村商业银行股份有限公司番禺支行（以下简称农商行番禺支行）与被告邱哲韬、刘玲、况嘉金融借款合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农商行番禺支行的委托诉讼代理人刘子奋、被告邱哲韬到庭参加了诉讼。被告刘玲、况嘉经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农商行番禺支行向本院提出诉讼请求：1.解除原告与邱哲韬签订的《楼宇按揭合同》（合同编号：0117005201700142号）；2.邱哲韬立即清偿尚欠的借款本金1536895.64元，及贷款利息罚息和复息36526.06元（暂计至2020年10月21日），合计1573421.7元（利息、逾期利息、复息按合同约定利率计算至贷款本息清偿完毕之日止）；3.邱哲韬承担抵押担保责任，原告对抵押物折价、变卖、拍卖或以其它方式处置所得的价款在债权范围内有优先受偿权；4.刘玲、况嘉对邱哲韬上述债务承担连带清偿责任；5.上述三被告承担全部诉讼费及实现债权的所有费用。事实和理由：2017年7月3日，原告与邱哲韬签订《楼宇按揭合同》，约定原告向邱哲韬贷款人民币1980000元，期限10年，具体以借款借据为准，用于购买位于佛山市南海区桂城街道桂澜北路30号南海万达华府北XX栋XX号铺，并以该房屋为贷款提供抵押担保，担保上述贷款本息和实现债权的一切费用。2017年8月14日，根据原告与邱哲韬签订借款借据向邱哲韬放款1980000元，月利率为4.4917‰，期限至2027年8月14日，还款方式为按月等额还款。邱哲韬于2020年6月15日开始拖欠本息，未按时还本付息，截至2020年10月21日止贷款本金余额1536895.64元（其中欠供5期逾期本金72995.81元），并拖欠贷款利息、罚息及复息36526.06元，共计人民币1573421.7元。2017年7月3日，原告与刘玲、况嘉签订了《保证合同》保证担保邱哲韬向原告贷款承担连带保证责任。原告认为上述三个被告逾期还款的行为，已经违反了合同约定，严重损害了原告的合法权益。为维护自身的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的全部诉讼请求。被告邱哲韬辩称，1.贷款利息罚息和复息36526.06元过高，恳请不予支持；2.恳请不予支持利息、逾期利息、复息按照合同约定的利率计算至贷款本息清偿完毕之日止；3.在抵押物价值足以偿还贷款的情况下，恳请担保人不承担连带担保责任。具体理由如下：一、2020年1月至5月受新冠疫情影响，经济收益和经营受益明显降低，迫于无奈才没有及时偿还银行按揭贷款，根据中国银行业协会规定，在疫情期间的个人贷款，信用卡透支发生逾期的，合理延期还款期限，暂不视为违约，不入违约客户名单。二、我方愿意配合银行进行抵押物处置，在市场合理价格进行出售，出售价款优先偿还原告的借款本金，现在疫情和经济下滑的情况下，考虑我方目前的经济状况及困难，希望利息予以减免。三、我方提供的抵押物足以偿还银行债权的实现，不需要担保人再承担连带担保责任，抵押物位于广东省佛山市南海区桂城街道桂澜北路30号南海万达华府北XX栋XX号铺，面积建筑面积128.9平方米，2017年8月2日的评估价值为4962650元，由银行委托的广东公评房地产与土地估价有限公司出具的《评估报告》。根据《中华人民共和国担保法》第二十八条的规定“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任”以及《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”综上所述，恳请法院予以支持我方诉请。被告刘玲、况嘉未答辩，亦未向本院提交任何证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.2017年7月3日，邱哲韬作为甲方（借款人、抵押人）与农商行番禺支行作为乙方（贷款人、抵押权人）签订了编号为01170052017XXXXX的《楼宇按揭合同》（二手楼适用），约定：甲方按揭房产地址为佛山市南海区桂城街道桂澜北路30号南海万达华府北XX栋XX号铺（以下简称涉讼物业）；乙方向甲方提供人民币贷款金额为198万元，专用于甲方支付按揭房产之价款，不得挪作它用；本合同项下贷款期限为自乙方实际发放本合同项下贷款之日起计10年，具体以借据为准；甲、乙双方约定还款（供款）方式采用按月等额归还借款本息，甲方应从贷款发放的次月开始，按月偿还借款本息，供款总期数为120期，每月还款日为15日；本合同项下贷款利率按照中国人民银行规定的同期同档次基准利率上浮10%执行，贷款利率按月计收；实际贷款发放时或发放后，如遇中国人民银行调整贷款基准利率，乙方有权直接执行中国人民银行有关规定，相应调整利率，不再另行通知甲方；甲方自愿以上述按揭房产向乙方提供抵押担保，作为本合同项下贷款的担保；抵押担保的范围包括甲方在本合同项下应向乙方偿还的贷款的本金、利息、罚息、手续费及其他收费、违约金、损害赔偿金、实现债权和抵押权的费用（包括但不限于诉讼费用、律师费用、公证费用及执行费用）和其它应付款项（无论该项支付是在贷款到期日应付或在其它情况下成为应付）；甲方未按本合同约定期限归还贷款本息的（包括乙方提前实现债权的情形），乙方有权对逾期未还的本息按逾期天数计收逾期罚息，逾期罚息利率为本合同约定的贷款利率基础上加收50%，罚息计算期间自逾期之日起至应付本息实际清偿之日止；甲方未按本合同约定期限归还本合同项下其它款项的，乙方有权对该等款项计收罚息，罚息计算期间自逾期之日起至该等款项实际清偿之日止，对不能按时支付的利息，乙方有权在贷款到期后按罚息利率计收复利；甲方任意一期供款的违约，即为对乙方全部借款的违约，乙方可采取相应的方式实现全部债权；如甲方违反本合同规定之任何条款，可能影响乙方债权实现的，乙方有权单方解除本合同，要求甲方立即提前偿还借款，或依法处分抵押财产并优先受偿；甲方若出现强制提前还款情形之一而未清偿借款的，或在还款期内连续三期（即三个月）或累计六期不按时供款或全部借款到期超过三个月仍未清偿的，乙方即可以合法的方式对抵押房产进行处分以实现债权；本合同中，“实现债权的费用”是指诉讼费、律师费、差旅费、评估费等为实现债权而发生的费用，上述费用由甲方承担；借款借据是本合同不可分割的组成部分，本合同约定与借款借据不一致的，以借据记载的内容为准；等等。同日，刘玲、况嘉共同作为甲方（保证人）与农商行番禺支行作为乙方（债权人）签订《保证合同》，约定甲方应邱哲韬的要求，为确保乙方与主合同债务人签订的编号为01170052017XXXXX的《楼宇按揭合同》（以下简称“主合同”）的履行，自愿为主合同债务人履行主合同项下的债务向乙方提供保证担保；甲方所担保的主债权为主合同债务人在乙方办理主合同项下约定业务所形成的债权，主合同项下约定业务种类为二手楼宇按揭贷款，本金数额为198万元，期限自2017年7月3日始至2027年7月3日止；本合同的保证担保范围为主合同债务人应承担的全部债务，包括但不限于全部本金、利息（包括正常利息、逾期利息、复利和罚息等）、违约金、损害赔偿金和债权人为实现债权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等）、主合同被确认无效、被撤销或者被解除的情况下主合同债务人应当承担的返还贷款及赔偿损失的责任以及主合同债务人在主合同项下的所有其他应付费用；甲方的保证方式为不可撤销连带责任保证；本合同项下或主合同项下有两个或两个以上保证人的，各保证人承担共同连带保证责任，债权人可以要求任何一个保证人承担全部保证责任，保证人都负有担保全部债权实现的义务；若除本合同约定的担保方式外，主合同项下还存在其他担保（包括但不限于主合同债务人向乙方提供物的担保）的，乙方有权选择优先行使本合同项下权利，要求甲方承担连带保证责任，甲方对乙方承担的保证责任不受任何其他担保的影响，其保证责任的承担也不以乙方向主合同债务人或其他任何担保人提出权利主张或进行诉讼/仲裁/强制执行为前提；甲方保证期间为自主合同约定的主债务履行期届满之日起两年；前款所述“主债务履行期届满之日”包括主合同债务人分期清偿债务的情况下，每一期债务到期之日，还包括依主合同约定，债权人宣布债务提前到期之日；主合同债务人在主合同项下债务履行期限届满（包括主债权分次到期或债权人宣布债务提前到期）未依约还款的，乙方均有权要求甲方按照本合同的约定承担连带保证责任；等等。2.2017年7月28日，佛山市南海区国土城建和水务局向邱哲韬核发了涉讼物业的《不动产登记证明》[编号为粤（2017）佛南不动产证明第XXXXXXX号]，载明：证明权利或事项为房地一般抵押权首次登记，权利人（申请人）为农商行番禺支行，义务人为邱哲韬，被担保债权数额为198万元。3.2017年8月14日，农商行番禺支行向邱哲韬发放了198万元二手楼宇按揭贷款，《借款借据》显示借款月利率为4.4917‰，还款方式为按月等额法，借款日为2017年8月14日，到期日为2027年8月14日。4.佛山市南海区国土城建和水务局向邱哲韬核发了涉讼物业的《不动产权证》，载明涉讼物业权利人为邱哲韬，共有情况为单独所有，建筑面积为128.9平方米，证号为粤（2018）佛南不动产权第XXXXXXX号。5.2020年10月28日，农商行番禺支行向本院申请诉前财产保全，请求查封、扣押、冻结邱哲韬、刘玲、况嘉名下价值1573421.7元的财产，本院以（2020）粤0113财保1868号案立案受理，农商行番禺支行为此支付案件申请费5000元。同日，农商行番禺支行提起本案诉讼。庭审过程中，农商行番禺支行称邱哲韬于2020年5月15日前均能按时足额偿还贷款，但自2020年6月15日开始出现逾期还款的情况，直至庭审当日均未清偿。截止至2020年10月21日，邱哲韬尚欠贷款本金1536895.64元，利息（包含罚息、复利）36526.06元。农商行番禺支行及邱哲韬均确认中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率（LPR）政策施行后，邱哲韬未申请将利率转为LPR，故本案贷款的相关利息、罚息、复利均继续适用《楼宇按揭合同》的约定，以借据上约定的利率即月利率4.4917‰为合同的基础利率进行计算。本院认为，农商行番禺支行和邱哲韬签订的《楼宇按揭合同》主体适格，内容合法，意思表示真实，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。农商行番禺支行已依约向邱哲韬发放贷款，邱哲韬理应依约履行还本付息的义务。然而，邱哲韬连续三个月逾期未还本息，截至2020年10月21日，邱哲韬尚欠贷款本金1536895.64元，利息（包含罚息、复利）36526.06元，已构成违约，农商行番禺支行依约有权解除与邱哲韬签订的《楼宇按揭合同》。基于解除权属于形成权，行为人的意思表示到达对方即为生效，现农商行番禺支行提起本案诉讼，以诉讼的方式表达了解除合同的意思表示，合同解除的时间点应为农商行番禺支行的起诉状等材料首次送达邱哲韬之日，而邱哲韬首次签收农商行番禺支行提交的起诉状等材料之日为2020年11月13日，故《楼宇按揭合同》自2020年11月13日起解除。在《楼宇按揭合同》解除后，邱哲韬理应向农商行番禺支行偿还其拖欠的贷款本息。因复利是借款人对未按约定的期限偿还利息应承担的违约责任，罚息是借款人对未按约定的期限偿还本金应承担的违约责任，而《楼宇按揭合同》中对违约责任并未约定履行期限，只要违约状态存在，罚息将持续计算，因此《楼宇按揭合同》中约定的“不能按时支付的利息”不包括逾期罚息，根据《楼宇按揭合同》的约定，借款人未按合同约定期限归还贷款本息的（包括提前实现债权的情形），贷款人有权按罚息利率对逾期未还的本息按逾期天数计收逾期罚息。因此，邱哲韬应向农商行番禺支行清偿偿还尚余贷款本金1536895.64元、利息（含期内利息、罚息及复利）。暂计至2020年10月21日，利息（含期内利息、罚息及复利）为36526.06元；自2020年10月22日起，期内利息按照月利率4.4917‰的标准计算至2020年11月13日止，罚息以尚欠贷款本金为基数，复利以尚欠期内利息为基数，均自逾期之日起，分别按照月利率6.73755‰计算至清偿之日止，罚息不计复利。就农商行番禺支行要求对处置涉讼物业所得价款享有优先受偿权的诉请。邱哲韬以涉讼房屋为上述借款作抵押担保，并已办理抵押登记，该担保行为合法有效。《楼宇按揭合同》约定，如借款人违反本合同规定之任何条款，可能影响贷款人债权实现的，贷款人有权依法处分抵押财产并优先受偿。现农商行番禺支行主张其对处置涉讼物业所得价款在上述债权范围内享有优先受偿权，合法有据，本院予以支持。就农商行番禺支行要求刘玲、况嘉对邱哲韬上述债务承担连带清偿责任的诉请。《保证合同》约定，刘玲、况嘉对《楼宇按揭合同》项下邱哲韬的债务提供连带责任保证，故刘玲、况嘉作为保证人，理应对邱哲韬的上述债务承担连带清偿责任，刘玲、况嘉承担清偿责任后，有权向邱哲韬追偿。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、第三十三条、第四十六条、第五十三条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、广州农村商业银行股份有限公司番禺支行与邱哲韬签订的《楼宇按揭合同》已于2020年11月13日解除；二、邱哲韬应于本判决发生法律效力之日起五日内向广州农村商业银行股份有限公司番禺支行偿还尚余贷款本金1536895.64元及利息、罚息、复利（利息、罚息、复利暂计至2020年10月21日为36526.06元；自2020年10月22日起，期内利息按照月利率4.4917‰的标准计算至2020年11月13日止，罚息以尚欠贷款本金为基数，复利以尚欠期内利息为基数，均自逾期之日起，分别按照月利率6.73755‰计算至清偿之日止，罚息不计复利）；三、广州农村商业银行股份有限公司番禺支行对依法处置抵押房产（位于佛山市南海区桂城街道桂澜北路30号南海万达华府北XX栋XX号铺）所得的价款在上述第二项判决确定的债权范围内享有优先受偿权；四、刘玲、况嘉对上述第二项判决确定的邱哲韬应负的还款义务承担连带清偿责任；刘玲、况嘉承担保证责任后，有权向邱哲韬追偿；五、驳回广州农村商业银行股份有限公司番禺支行的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9480元、诉前财产保全费5000元，均由邱哲韬、刘玲、况嘉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  李杏仪二〇二〇年十二月二十八日书记员  凌绮珊