福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终5153号 上诉人（原审被告）：南安市泛华投资发展有限公司，住所地福建省南安市美林江北大道**，统一社会信用代码91350583782179171K。 法定代表人：陈景红，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：易炳权，北京市京师（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：傅巧玲，北京市京师（泉州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：洪延芳，女，1976年7月10日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：郑丁胜，男，系洪延芳配偶。 原审原告：郑丁胜，男，1977年9月23日出生，汉族，住福建省南安市。 上诉人南安市泛华投资发展有限公司（以下简称泛华公司）因与被上诉人洪延芳、原审原告郑丁胜商品房预售合同纠纷一案，不服福建省南安市人民法院（2020）闽0583民初3472号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 泛华公司上诉请求：一、撤销一审判决，在查明事实的基础上依法改判或发回重审；二、本案一审、二审诉讼费用由洪延芳承担。事实与理由：一审法院认定合同签订日前造成无法施工的天数不应约束合同相对方，违背双方合同的约定，有失公平。双方之间签订的《商品房买卖合同》第八条约定：“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2．施工全过程中遭遇中、大、暴雨及六级以上台风、停水、停电（以气象台、供电局、自来水公司提供资料为准）造成无法施工。”一审法院无视双方的合同约定，简单以本案《商品房买卖合同》于2014年10月23日签订为由，片面认为合同签订日前造成无法施工的天数不应约束合同相对方，施工过程中遭遇中、大、暴雨及六级以上台风、停水、停电的顺延天数应从签订合同之日的2014年10月23日起算并作相应顺延，显然违背了双方“施工全过程”影响天数合同约定。按照这个约定，测算影响起始日应从《建筑工程施工许可证》载明的开工日期即2012年4月18日起算。从这个时间开始直至工程竣工验收的施工全过程中发生的无法施工的情况是客观存在的，不可能改变。这影响对于同一幢楼每一套房都一样。而泛华公司向政府部门预售前备案的合同网签文本载明交房时间是统一的，不可能因为每个业主签订《商品房买卖合同》的时间不一而约定不同的交房时间。一审判决片面认为合同签订日前造成无法施工的天数不应约束合同相对方，对泛华公司及其他签约在前的业主也是极不公平的。综上，一审判决事实认定错误，适用法律错误，应予撤销，并依法改判或发回重审。 洪延芳辩称，一、一审法院的判决，事实清楚、证据充分，依法应当维持原判，驳回泛华公司的上诉请求。二、泛华公司与洪延芳签订的两份《商品房买卖合同》明确写明签订日是合同生效的起始时间，该两份《商品房买卖合同》第八条约定的内容，在合同生效之前发生的客观事实，对洪延芳是不发生法律效力的，只有合同生效后发生的客观事实才发生效力。另，日昇新城二期9号楼至今尚未办理后续的竣工验收备案相关手续，没有达到交房条件。综上请求依法驳回上诉人的诉求，按合同约定判决赔偿延期交房、交付车位、办证的违约金。 洪延芳、郑丁胜向一审法院起诉请求：1．判决泛华公司因逾期交房（泛华•日昇新城9幢2707室）向洪延芳、郑丁胜支付违约金，违约金以已交房款791867元的日万分之一计算，自逾期交房之日2016年1月1日起至实际交房2018年3月16日止为63745元（805日×791867元×0.0001）；2．泛华公司为洪延芳、郑丁胜办理并交付泛华•日昇新城9幢2707室套房的不动产权证；3．判令泛华公司因逾期办证（泛华•日昇新城9幢2707室）向洪延芳、郑丁胜支付违约金，违约金以已交房款791867元的日0.001%计算，自实际交房之日2018年3月16日的180天后即2018年9月16日起算，至办理完毕不动产权证之日止；4．判决泛华公司因逾期交房（泛华•日昇新城9幢半地下室57号车位）向洪延芳、郑丁胜支付违约金，违约金以已交房款190000元的日万分之0.12计算，自逾期交房之日2017年1月1日起至实际交房2018年3月16日止为1780元（781日×190000元×0.000012）；5．泛华公司为洪延芳、郑丁胜办理并交付泛华•日昇新城9幢半地下室57号车位的不动产权证；6．判令泛华公司因逾期办证（泛华•日昇新城9幢半地下室57号车位）向洪延芳、郑丁胜支付违约金，违约金以已交房款190000元的日0.001%计算，自实际交房之日2018年3月16日的180天后即2018年9月16日起算，至办理完毕不动产权证之日止。 一审法院认定事实：泛华公司系依法注册成立的经营房地产开发、房屋销售等业务的有限责任公司，并取得本案建筑项目的商品房预售许可证。2014年10月23日，洪延芳与泛华公司签订《商品房买卖合同》一份，该合同包含附件六《合同补充协议》等内容。合同约定，洪延芳购买泛华公司开发的址在南安市××路××号××幢××层××号房，建筑面积共133.57平方米，单价为每平方米5928.48元，总金额791867元。付款方式为银行按揭付款，具体详见附件六。第八条约定，出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1．该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2．该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3．小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：……2．买受人同意接收，出卖人支付买受人Ｘ元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1．遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2．市政配套安装延期及政府重要活动造成无法施工；施工全过程中遭遇中、大、暴雨及六级以上台风、停水、停电（以气象台、供电局、自来水公司提供资料为准）造成无法施工。第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1．按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人已付款的0.7％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2．买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。第二十二条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。附件六《合同补充协议》第五条第一款约定，买受人同意出卖人在交房后60日内再顺延120日，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。之后，洪延芳按约支付了全部购房款，泛华公司于2015年6月12日向洪延芳出具三张销售不动产统一发票，合计791867元。2018年3月16日，泛华公司将本案商品房交付给洪延芳使用，但本案商品房至今未能办理不动产权属登记。 2016年5月1日，洪延芳与泛华公司另签订《商品房买卖合同》一份，该合同包含附件六《合同补充协议》等内容。合同约定，洪延芳购买泛华公司开发的址在南安市××路××号××幢××室××号车位，建筑面积共15平方米，总金额190000元。付款方式为2016年5月1日一次性付款。第八条约定，出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1．该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2．该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3．小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：……2．买受人同意接收，出卖人支付买受人Ｘ元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1．遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2．市政配套安装延期及政府重要活动造成无法施工；施工全过程中遭遇中、大、暴雨及六级以上台风、停水、停电（以气象台、供电局、自来水公司提供资料为准）造成无法施工。第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1．按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过15日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之0.1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过15日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人已付款的0.001％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之0.12的违约金。第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2．买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。第二十二条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。附件六《合同补充协议》第四条第一款约定，买受人同意出卖人在交房后60日内再顺延120日，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。之后，洪延芳按约支付了全部车位款，泛华公司至今未向洪延芳出具销售不动产统一发票。2018年3月16日，泛华公司将本案车位交付给洪延芳使用，但本案车位至今未能办理不动产权属登记。 一审法院认为，洪延芳与泛华公司签订的二份《商品房买卖合同》，主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同，双方均应按照合同约定履行各自义务。根据合同约定，泛华公司应当在2016年3月4日前将符合第八条各项约定条件的商品房交付洪延芳使用，但泛华公司直至2018年3月16日才将本案商品房交付给洪延芳，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。因逾期交房已超过120日，泛华公司应计算支付自2016年3月5日起至2018年3月16日止，每日按购房款的万分之一计算的逾期交房违约金，但因洪延芳于2020年5月11日才提起本案诉讼，泛华公司主张超过诉讼时效，部分成立，予以部分采纳，即2017年5月11日前的违约金已超过诉讼时效，不予支持，泛华公司应支付洪延芳自2017年5月11日起至2018年3月16日止（共计310日），每日按购房款的万分之一计算的逾期交房违约金。洪延芳自愿请求以购房款791867元为基数计算违约金（金额计24548元），并未超过法定标准，予以照准。根据合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2．买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。《合同补充协议》又约定，买受人同意出卖人在交房后60日内再顺延120日，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。但泛华公司未将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付洪延芳，没有履行协助办证义务，致洪延芳至今无法办理不动产登记手续，为此泛华公司应履行协助洪延芳办理不动产登记手续的义务，并应支付自2018年10月12日起至泛华公司履行完协助办证义务之日止，每日按已付购房款的0.001%计算的逾期协助办证违约金，洪延芳自愿请求以购房款791867元为基数计算违约金，并未超过法定标准，予以照准。另泛华公司应当在2017年2月5日前，将符合第八条各项约定条件的车位交付洪延芳使用，但泛华公司直至2018年3月16日才将本案车位交付给洪延芳，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。因逾期交车位已超过15日，泛华公司应计算支付自2017年2月6日起至2018年3月16日止，每日按购车位款的万分之0.12计算的逾期交车位违约金，但因洪延芳于2020年5月11日才提起本案诉讼，泛华公司主张超过诉讼时效，部分成立，予以部分采纳，即2017年5月11日前的违约金已超过诉讼时效，不予支持，故泛华公司应支付洪延芳自2017年5月11日起至2018年3月16日止（共计310日），每日按购车位款的万分之0.12计算的逾期交车位违约金。洪延芳自愿请求以购车位款190000元为基数计算违约金（金额计706.8元），并未超过法定标准，予以照准。根据合同约定，出卖人应当在车位交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理车位所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在车位交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2．买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。《合同补充协议》又约定，买受人同意出卖人在交房后60日内再顺延120日，向当地房屋权属登记机构办理车位所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。但泛华公司未将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付洪延芳，没有履行协助办证义务，致洪延芳至今无法办理不动产登记手续，为此泛华公司应履行协助洪延芳办理不动产登记手续的义务，并应支付自2018年10月12日起至泛华公司履行完协助办证义务之日止，每日按已付购车位款的0.001%计算的逾期协助办证违约金，洪延芳自愿请求以购车位款190000元为基数计算违约金，并未超过法定标准，予以照准。泛华公司承担的是协助办证的义务，而非直接为业主办理不动产权证，故洪延芳要求泛华公司为其办理并交付不动产权证，理由不能成立，不予支持。本案二份《商品房买卖合同》均系由洪延芳与泛华公司签订，郑丁胜并非该合同当事人，其不具有本案的诉讼主体资格，故对其请求，予以驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、南安市泛华投资发展有限公司应于判决生效后三十日内支付洪延芳逾期交房（泛华•日昇新城9幢2707室）违约金24548元；二、南安市泛华投资发展有限公司应于判决生效后三十日内履行协助洪延芳办理南安市××路××号××幢××层××号房不动产权属登记的义务；三、南安市泛华投资发展有限公司应支付洪延芳自2018年10月12日起至其履行完协助办理泛华•日昇新城9幢2707室的不动产权属登记义务之日止，每日按购房款791867元的0.001%计算的逾期协助办证违约金（自2018年10月12日起至判决生效之日止的违约金应于判决生效后三十日内付清）；四、南安市泛华投资发展有限公司应于判决生效后三十日内支付洪延芳逾期交房（泛华•日昇新城9幢半地下室57号车位）违约金706.8元；五、南安市泛华投资发展有限公司应于判决生效后三十日内履行协助洪延芳办理南安市××路××号××幢××室××号车位不动产权属登记的义务；六、南安市泛华投资发展有限公司应支付洪延芳自2018年10月12日起至其履行完协助办理泛华•日昇新城第9幢半地下室57号车位的不动产权属登记义务之日止，每日按购房款190000元的0.001%计算的逾期协助办证违约金（自2018年10月12日起至判决生效之日止的违约金应于本判决生效后三十日内付清）；七、驳回洪延芳的其他诉讼请求；八、驳回郑丁胜的诉讼请求。 本院二审期间，当事人未提交新证据。双方当事人对于一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，对于合同签订日前的异常天气，在签订涉案房屋及车位的《商品房买卖合同》时属于已知的事实，泛华公司应当在与购房者约定交房期限中予以考虑。泛华公司上诉主张整个施工期间被恶劣降雨天气影响不能施工的天数都应该扣除理由依据不足，本院不予支持。一审法院认定合同签订日前造成无法施工的天数不能约束合同相对方，并无不当。综上所述，泛华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1582元，由南安市泛华投资发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄祥彪 审 判 员 洪颍雅 审 判 员 郑 励 二〇二〇年十二月二日 法官助理 陈静岚 书 记 员 徐蓝蓉 附注：本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。