江西省九江经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书(2020）赣0491民初609号原告（反诉被告）：九江经济技术开发区艾川夫妻肺片加工坊，经营场所：江西省九江市九江经济技术开发区汽车工业园新林科技（江西）有限公司内，统一社会信用代码：92360406MA361D8ROT。经营者：彭健，男，1984年6月14日出生，汉族，住四川省犍为县。委托诉讼代理人：段明霞，北京金旗律师事务所律师。被告（反诉原告）：九江众志贸易有限公司，住所地：江西省九江市浔阳区滨江东路琴湖大道市**九江市琵琶湖农产品批发市场******，统一社会信用代码：91360403087146108P。法定代表人：郑麟，该公司总经理。委托诉讼代理人：凌晓琴，江西仰景律师事务所律师。原告九江经济技术开发区艾川夫妻肺片加工坊（以下简称艾川加工坊）与被告九江众志贸易有限公司（以下简称众志公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月22日受理后，依法进行多元化解调解，调解不成后于同年7月1日立案。审理过程中，被告众志公司在法定期限内提起反诉，本院予以受理，并与本诉合并审理。本案依法适用简易程序，分别于2020年8月19日和同年12月18日两次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）艾川加工坊的委托诉讼代理人段明霞，被告（反诉原告）众志公司的委托诉讼代理人凌晓琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告艾川加工坊向本院提出诉讼请求：1.判令解除艾川加工坊与众志公司签订的租赁合同；2.判令众志公司退还艾川加工坊押金5000元，并赔偿损失200000元；3.本案诉讼费用由众志公司负担。事实与理由：2016年11月6日，艾川加工坊与众志公司签订租赁合同，约定艾川加工坊承租位于九江市开发区院内338平方米的场地；租赁期限10年，自2016年11月6日起至2026年11月6日止，押金5000元；租金前五年按5元／平方米计算，月租金1690元，租金每半年支付，半年租金合计10140元，后五年按市场行情定价，不得高于市场行情。合同签订后，艾川加工坊按租赁合同约定交纳押金及租金，在承租众志公司的场地上开始施工盖房，购买并安装用于生产经营的各项设备，花费40余万元，直至2017年12月10日，原告的营业执照才被核准，得以开始正常经营。2019年8月14日，九江经济技术开发区（出口加工区）汽车工业园区管理办公室张贴《关于清理整治“小散乱污”企业的通告》，要进行“两断三清”的清理工作。2019年8月31日，实施了停电处理，且提出艾川加工坊所建房屋系违建，未经过合法审批要予以拆除，导致艾川加工坊自此无法正常经营。艾川加工坊投资40多万元，仅使用不到两年时间便无法正常使用，造成巨大损失，多次与众志公司沟通无果。为维护自身合法权益，故诉至法院，请求判如所请。诉讼中，艾川加工坊申请变更其第2项诉讼请求为“2.判令众志公司退还艾川加工坊押金8000元，并赔偿损失200000元”，并申请增加诉讼请求，即“3.判令众志公司支付柴火损失15000元”。被告众志公司辩称：一、艾川加工坊主体不适格，艾川加工坊没有与众志公司签订租赁合同，不存在解除合同。二、众志公司与彭健签订的租赁合同第四条第三项约定承租人不得改变房屋结构和相关设施，众志公司未同意艾川加工坊在租赁场地搭建厂房，艾川加工坊租赁的是场地，如未经许可擅自搭建违章建筑，理应依法拆除，不同意承担艾川加工坊的损失。故请求驳回艾川加工坊的各项诉请。原告艾川加工坊围绕其诉讼请求提交的证据材料及被告众志公司的质证意见：证据1、租赁合同，拟证明艾川加工坊与众志公司存在房屋租赁关系，合同约定了租赁地块的面积、租赁期限、租金等，但对于租赁合同提前解除没有约定；证据2、租赁场地后修建房屋及安装不可拆卸设备的主要支出票据，拟证明艾川加工坊搭建房屋及购买设备花费约313280元；证据3、关于清理整治“小散乱污”企业的通告，拟证明汽车工业园管理办公室于2019年8月14日发出通知，实行“两断三清”，艾川加工坊无法正常进行生产经营；证据4、厂房及场地租赁合同及新林科技江西有限公司（以下简称新林公司）和众志公司的工商登记信息，拟证明众志公司与案外人新林公司签订租赁合同，对于租赁用途明确约定为众志公司自立项目或延续新林公司在建项目，众志公司违反租赁用途出租给艾川加工坊，且与新林公司和众志公司的经营范围比较，艾川加工坊的经营范围不属于该经营范围内，构成先行违约；证据5、解除租赁合同的通知，拟证明艾川加工坊分别以短信方式发送解除租赁合同的通知给众志公司相关负责人，明确解除租赁合同；证据6、证人证言，拟证明众志公司使用艾川加工坊的柴火融化积雪；证据7、情况说明，拟证明2019年8月30日停电原因是艾川加工坊租赁的场地系众志公司违法出租；证据8、搭建厂房材料票据，拟证明艾川加工坊为搭建厂房的花费；证据9、证人证言2份，拟证明租赁的场地上的厂房为艾川加工坊搭建；证据10、锅炉使用登记证、安全阀校验报告、产品质量证明书，拟证明艾川加工坊购买的锅炉安装在厂房内，该锅炉的热效率小于等于88%；证据11、锅炉节能技术监督管理规程，拟证明国家质检总局明文规定2016年之后燃烧天然气锅炉的锅炉热效率限定值最低为92%，艾川加工坊购买的锅炉因低于新标准而无法转移搬迁使用；证据12、照片，拟证明2016年艾川加工坊租赁的场地为空地，厂房搭建后的锅炉房、炒货房现状；证据13、押金收据，拟证明艾川加工坊于2016年11月6日交纳8000元押金。被告众志公司质证意见：证据1的真实性无异议，艾川加工坊的主体不适格；证据2，锅炉购买合同书的真实性无异议，该组证据中的其他证据来源不明，均不认可，也不能证明所有支付已真实发生；证据3的真实性、合法性和关联性有异议；证据4，厂房及场地租赁合同的真实性无异议，该合同恰证实众志公司取得场地的承租权，可以进行处分、收益、出租等，工商登记信息来源不明，不予认可；证据5，解除合同通知书众志公司没有收到，对真实性、合法性和关联性不认可；证据6，证人与众志公司有债权债务关系，不应采信其证言；证据7的真实性无异议，但仅凭政府单方陈述不能证明众志公司违约；证据8，相关票据来源不明，没有盖章，不符合书面证据的要求；证据9，证人与众志公司有利害关系，不予认可；证据10，特种设备使用登记证的真实性有异议，安全阀校验报告系艾川加工坊单方制作，众志公司不知情，产品质量证明书众志公司不知情，艾川加工坊隐匿锅炉发票避轻就重，锅炉价值远低于评估价值，根据园区管理规定，案涉场地不允许安装锅炉，艾川加工坊通过非法途径安装锅炉应自负后果；证据11与本案无关；证据12真实性待核实；证据13，众志公司是与彭健签订租赁合同，艾川加工坊主体不符，押金应另案处理。被告众志公司未提交证据。被告（反诉原告）众志公司向本院提出反诉请求：判令艾川加工坊拆除九江市开发区院内自建厂房，并恢复原状。事实和理由：众志公司租赁给彭健的是场地，众志公司未同意艾川加工坊搭建厂房，当时约定用于堆放货物，艾川加工坊未经许可擅自搭建厂房，故要求其拆除搭建的厂房并恢复原状。原告（反诉被告）辩称：租赁合同签订时，双方对租赁用途均予认可，且众志公司配合艾川加工坊办理营业执照，不存在擅自搭建厂房的事实，因众志公司的原因导致合同目的无法实现，租赁合同中对租赁期满房屋归属在合同第六章约定归众志公司所有，故无拆除的必要。针对反诉，双方均未提交证据。当事人围绕本诉的诉讼请求提交的证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。经审查，本院对当事人提交的证据的真实性予以确认，就证据所要证明的内容，将结合案情加以综合评定。诉讼过程中，本院依艾川加工坊的申请，依法委托江西寰宇房地产土地资产评估有限公司对艾川加工坊搭建的厂房和购买的锅炉的现值进行司法评估。本院经审理认定本案事实如下：2016年11月6日，艾川加工坊与众志公司就艾川加工坊租赁众志公司的场地等事宜经协商后双方签订《租赁合同》，合同约定：众志公司拥有的位于九江市开发区使用；租赁期限10年，自2016年11月6日至2026年11月6日；场地租金前五年5元／平方米，月租金1690元，租金每半年支付，半年租金合计10140元，后五年按市场行情定价，不得高于市场行情；押金5000元，租赁期满无违约返还押金；租赁期间水电费、税费等由艾川加工坊承担；另赠送锅炉房、炒货房各一块约20平方米。另，合同第六章约定：“租赁期届满，甲方有权收回承租房屋，乙方应于租赁期满日将承租区域完好交还给甲方。乙方如有意续租，须在本合同期满前1个月向甲方提出书面商洽要求函，续租期间的租金价格应以当时市场合理租金水平商定续租条件，在同等条件下，乙方享有对本合同所规定的承租房屋的优先续租权，在双方达成共识后，甲乙双方重新签订房屋租赁合同。”合同还对双方的其他权利义务进行了约定。同日，艾川加工坊与众志公司就艾川加工坊租赁众志公司的办公楼4、5层等事宜经协商后签订《租赁合同》，合同约定：租赁期限自2016年11月6日至2026年11月6日，前五年月租金为2200元，每半年交纳一次，每次租金应提前一个月支付，半年租金为13200元，后五年按市场行情定价；押金3000元，租赁期满无违约返还押金。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。上述两份合同签订后，艾川加工坊依约交纳了押金8000元，并在租赁的场地上搭建了厂房（含锅炉房等构筑物），购买了锅炉等用于生产经营的设施设备。2017年12月6日，艾川加工坊获准在新场地进行生产经营，经营范围为卤菜加工、批发和零售。2019年8月14日，九江经济技术开发区（出口加工区）汽车工业园管理办公室通知众志公司，因违反安评、环评有关规定，且存在将生产场地出租给无营业执照、安评、环评手续的单位或个人生产经营的现象，存在严重安全隐患和环保问题，要求3日内自行做好“小散乱污”企业清理工作，各租赁户达到“两断三清”（断水、断电、清原料、清设备、清产品），有关执法部门正在依法要求供电部门采取强制断电措施，对断电造成的损失由众志公司及各租赁户自行承担。2019年8月30日，九江经济技术开发区建设环保局对包括艾川加工坊在内的各租赁户实施了停电措施。同年10月15日，艾川加工坊将除锅炉外的生产经营设施设备搬离了厂房和办公楼。现艾川加工坊认为其投资40余万元，租赁场地仅使用不到两年便无法使用，造成其巨大损失。经与众志公司协商无果，故诉诸本院，请求如前述。众志公司则以艾川加工坊未经其许可擅自搭建厂房，应由艾川加工坊自行拆除并恢复原状为由提起反诉，请求如前述。庭审中，艾川加工坊申请变更其诉请第1项为“1.确认艾川加工坊与众志公司签订的两份租赁合同于2019年10月15日解除”，并申请撤回“判令众志公司支付柴火损失15000元”的诉讼请求。另查一：艾川加工坊租赁的场地位于案外人新林公司拥有使用权的坐落于九江市开发区14号路以东、3T路以南汽车工业园内。2014年3月16日，新林公司与众志公司签订厂房及场地租赁合同，新林公司将其汽车工业园内的房屋和场地出租给众志公司使用，合同约定厂房和场地用途为众志公司自立项目或延续新林公司在建项目，租赁期限自2014年3月10日至2034年3月9日。众志公司营业执照登记的经营范围为建筑材料、日用百货、纺织品、棉花、农产品批发兼零售、机械设备租赁及销售、商务信息咨询、房屋租赁、物业服务、代缴水电费。另查二：艾川加工坊因生产经营需要于2017年10月12日购入蒸汽锅炉（型号规格：LHSO.5-O.7-Y/Q；产品编号：2016-0007；设计热效率≥88%；适用燃料：0#柴油或天然气）一台，安装后，于2017年11月1日通过九江昌润特种设备检验检测有限公司安全阀校验，九江市质量技术监督局于同年12月25日颁发特种设备使用登记证。另查三：2016年11月14日，国家质检总局印发《锅炉节能技术监督管理规程》（TSGG0002-2010）第1号修改单，要求燃液体燃料、燃天然气工业锅炉产品额定工况下热效率指标限定值为92%。2017年1月16日，国家质检总局颁布《特种设备使用管理规则》，该规则3.8.6：“不得申请办理移装变更、单位变更的情况：有下列情形之一的特种设备，不得申请办理移装变更、单位变更：…（5）检验结论为不合格或者能效测试结果不满足法规、标准要求的。”诉讼中，艾川加工坊申请对其在租赁场地上搭建的厂房和购买的锅炉的现值进行司法评估。2020年11月24日，评估单位出具资产评估项目征求意见稿：房屋建筑（构）物和蒸汽锅炉评估价值为192860.01元。征求意见稿送达双方当事人后，艾川加工坊在本院指定异议期限内未提出异议；众志公司提出了书面异议。嗣后，评估单位针对众志公司的异议进行了书面回复。在此基础上，评估单位于2019年12月4日出具赣寰宇评报字（2020）第ZC009号评估报告：1.房屋建筑物净值29562.06元；2.附属构筑物净值62636.34元；3.机械设备净值100661.62元，1-3项合计192860.01元。经开庭质证，就上述评估意见，艾川加工坊无异议，众志公司的异议为：评估报告依据不足，不具有中立性和公正性，不应采信。上述评估，艾川加工坊支付评估费8000元。本院认为：爱川加工坊申请撤回要求众志公司支付柴火损失15000元的诉请，系当事人对自身民事权利和诉讼权利的处分，不违反法律规定，本院予以准许。关于艾川加工坊诉讼主体是否适格问题。《中华人民共和国民法总则》第五十四条：“自然人从事工商业经营，经依法登记，为个体工商户。个体工商户可以起字号。”同时，《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条：“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。”具体到本案，两份租赁合同承租人为彭健，而艾川加工坊营业执照上登记的经营者即为彭健，所租赁的办公楼和场地亦是用于艾川加工坊进行生产经营，根据上述法律规定，艾川加工坊可以作为本案原告提起诉讼，其诉讼主体适格。众志公司的该项抗辩意见于法无据，本院不予采纳。经审查，艾川加工坊与众志公司签订的两份租赁合同是双方当事人真实的意思表示，且内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。综合诉辩双方的意见，本案的争议焦点是：一、案涉两份租赁合同是否已解除；二、艾川加工坊损失的确定及负担；三、众志公司的反诉请求应否支持。围绕上述争议焦点，本院评述如下：关于焦点一。根据本案已查明的事实，艾川加工坊因停电于2019年8月30日停止了生产经营，停电的原因是众志公司未按其与新林公司之间的厂房及场地租赁合同的约定使用地块，将场地或房屋擅自出租给企业或个体工商户，无法正常通过环评和安评检测，存在较大的消防安全隐患和环保突出问题。由此可见，因众志公司的原因导致艾川加工坊不能继续生产经营，艾川加工坊的合同目的已不能实现，故其据此享有法定的合同解除权。又，根据艾川加工坊提交的冷库搬迁合同、收据、付款凭证及关于请求解封房屋封条搬迁设备的报告可知，其已于2019年10月15日将除锅炉外的生产经营设施设备等搬离了租赁的办公楼和场地。艾川加工坊的行为表明，其已于搬离之日解除了租赁合同。鉴此，艾川加工坊诉请确认两份租赁合同于2019年10月15日解除合法有据，本院予以支持。关于焦点二。根据租赁合同约定的租赁期限，通常而言，艾川加工坊搭建厂房的预期至少为生产经营至合同期满。租赁合同履行期限内，因合同解除导致厂房不能继续使用，故已搭建的厂房的现值损失应认定为艾川加工坊因租赁合同解除所造成的损失。又，根据国家质检总局印发的《锅炉节能技术监督管理规程》（TSGG0002-2010）第1号修改单的规定，燃液体燃料、燃天然气工业锅炉产品额定工况下热效率指标限定值为92%，该局颁布的《特种设备使用管理规则》3.8.6规定，能效测试结果不满足法规、标准要求的，不得申请办理移装变更。本案中，艾川加工坊安装的蒸汽锅炉设计热效率为≥88%，适用0#柴油或天然气燃料，根据上述规程和规则，艾川加工坊的蒸汽锅炉不能申请移装变更，故因蒸汽锅炉不能移装变更的现值损失也应认定为艾川加工坊因租赁合同解除所造成的损失。针对上述损失，本院委托江西寰宇房地产土地资产评估有限公司对此进行了司法评估，厂房和蒸汽锅炉评估价值为192860.01元。经审查，评估单位和评估人员具有评估资质，评估程序合法，评估单位依据合同和相关证据材料并结合现场勘验的实际情况就厂房和蒸汽锅炉出具的评估意见客观真实、合法有据，评估现值192860.01元应作为定案依据。众志公司针对评估意见提出的异议缺乏证据支撑，本院不予采信。本院注意到，艾川加工坊的营业执照上经营场所为众志公司自新林公司租赁的租赁物范围内，艾川加工坊办理营业执照时需要众志公司的协助，故众志公司对艾川加工坊租赁场地需搭建厂房进行生产经营知情。同时，根据租赁合同“另赠送锅炉房、炒货房各一块约20平方米”的约定，并结合自艾川加工坊搭建厂房至双方发生纠纷长达四年期间可知，众志公司对艾川加工坊搭建厂房应为明知。质言之，根据本案现有的证据并结合双方在庭审中的陈述可知，众志公司对艾川加工坊在租赁的场地上搭建厂房知情且同意。众志公司关于艾川加工坊未经其许可擅自搭建厂房的抗辩意见与查明的事实不符，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百一十三条第二款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”根据众志公司与新林公司签订的厂房及场地租赁合同的约定，场地的用途为众志公司自立项目或延续新林公司在建项目，但众志公司违反约定，擅自将场地出租给企业或个体工商户，导致存在严重的安全隐患和环保问题，从而被有关执法部门断电。众志公司的行为是导致案涉租赁合同解除根本原因，其依法应对艾川加工坊因租赁合同解除的损失承担相应的责任。同时，艾川加工坊租赁场地后，在未办理相关审批手续的情况下搭建厂房（含附属构筑物），是导致租赁合同解除的次要原因，其依法应对租赁合同解除的损失自负相应的责任。本院根据合同的履行情况及导致合同解除的原因等因素，酌定艾川加工坊的损失由众志公司承担115716元（192860.01元×60%），艾川加工坊自负77144元（192860.01元×40%）。艾川加工坊该项诉请的合理部分115716元，本院予以支持。关于焦点三。前已述，众志公司对艾川加工坊在租赁的场地上搭建厂房知情并同意，结合租赁合同中“另赠送锅炉房、炒货房各一块约20平方米”的备注内容和第六章约定的内容来看，双方的真实意思是租赁合同期满艾川加工坊搭建的厂房（含附属构筑物）归众志公司所有。另，从租赁合同的其他内容来看，艾川加工坊并不负有拆除搭建的厂房的合同义务。因此，众志公司诉请艾川加工坊拆除搭建的厂房（含附属构筑物）缺乏理据，本院不予支持。综上，艾川加工坊的诉请部分有理，有理部分，本院予以支持。鉴于租赁合同已经解除，众志公司依法应退还艾川加工坊交纳的押金8000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）九江经济技术开发区艾川夫妻肺片加工坊与被告（反诉原告）九江众志贸易有限公司于2016年11月6日签订的两份租赁合同于2019年10月15日解除；二、由被告（反诉原告）九江众志贸易有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告（反诉被告）九江经济技术开发区艾川夫妻肺片加工坊损失115716元；三、由被告（反诉原告）九江众志贸易有限公司于本判决生效后十日内退还原告（反诉被告）九江经济技术开发区艾川夫妻肺片加工坊押金8000元；四、驳回原告（反诉被告）九江经济技术开发区艾川夫妻肺片加工坊的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）九江众志贸易有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4520元，减半收取为2260元，反诉案件受理费50元，鉴定费8000元，合计10310元，由原告（反诉被告）九江经济技术开发区艾川夫妻肺片加工坊负担3884元，被告（反诉原告）九江众志贸易有限公司负担6426元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员 欧阳中学二〇二〇年十二月二十日法官助理余君增书记员胡丛聪