北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初15237号原告：三河市天苑物业服务有限公司房山分公司，住所地北京市房山区翠枫路7号院1号楼1层118室。负责人：宋彦，总经理。委托诉讼代理人：徐乐乐，男，1990年11月5日出生，该公司职员。委托诉讼代理人：马兰霞，泰和泰（北京）律师事务所律师。被告：北京竞酷体育管理有限公司房山分公司，住所地北京市房山区翠枫路8号院5号楼2层201室。负责人：王桓，经理。委托诉讼代理人：孟洪涛，男，1978年11月13日出生，该公司职员。原告三河市天苑物业服务有限公司房山分公司（以下简称三河物业）与被告北京竞酷体育管理有限公司房山分公司（以下简称竞酷体育）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告三河物业委托诉讼代理人徐乐乐、马兰霞，被告竞酷体育委托诉讼代理人孟洪涛均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。三河物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付水费35514元(2019年9月25日至2020年1月8日的水费，4127吨-火星时代181吨=3946吨*9元=35514元)。2、判令被告支付延迟支付水费的违约金16087．01元（暂计算至2020年9月30日，应计算至实际付清全部费用之日）根据物业合同的第三条，乙方收到甲方发出能源缴费通知单后3日内交纳，2019年12月27日收到的缴费通知单，按日千分之五交纳违约金，第一笔是2019年12月30日至支付之日止，第二笔是2020年1月8日4113元，两笔共计16087．01元。3、诉讼费由被告负担。事实与理由：2016年11月1日，北京天洋基业投资有限公司与被告签订《租赁合同》，北京天洋基业投资有限公司将北京市房山区超级蜂巢国际创新示范区项目中区S2号楼地上3-4层和地下1-2层的房屋租赁给被告。地下一层面积801．83平方米，地下二层面积3411．79平方米，地上三、四层1406．28平方米。后双告签订《租赁合同物业费服务费之补充协议》，双方约定北京天洋基业投资有限公司委托天融物业服务有限公司北京分公司对本项目进行物业服务管理，被告自行缴纳物业费。根据原、被告于2018年底签署的《物业服务合同》，由原告为被告等业主提供物业管理服务工作，服务期限自2019年1月1日至2023年12月31日。合同还约定了代收代缴其他费用，包括水费。如乙方逾期支付的，每逾期一日，按应付未付金额的千分之五向天融物业服务有限公司北京分公司支付违约金。另外，2019年8月14日，北京天洋基业投资有限公司、天融物业服务有限公司北京分公司、天融物业服务有限公司房山分公司三方签署了《权利义务转让协议》，自2019年8月14日起，天融物业服务有限公司北京分公司将主合同项下的全部权利、义务转让天融物业服务有限公司房山分公司。2020年7月7日天融物业服务有限公司房山分公司更名为三河物业。我公司提供了供水，但被告未缴纳2019年9月25日至2020年1月8日期间的水费35514元，故诉至法院。竞酷体育辩称，不同意原告诉讼请求。天融物业服务有限公司北京分公司和房山分公司不是一个公司，原告不是合格的原告人。我们对水费有异议，因为水不是我一家用，水是临时水，这个大楼及附近周边区域共用水表，在2019年我们在这曾用过水，我们不交水费，就断水了，所以我们就交了水费。后来，原告陆续出租的几个公司都共用这块水表，后期我们不经营了，我们就不再交水费了。还有我们对水费的计算标准有异议，原告要求的违约金过高，要求减少。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2016年11月1日，北京天洋基业投资有限公司（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于北京市房山区超级蜂巢国际创新示范区项目中区S2号楼地上3-4层和地下1-2层的房屋出租给乙方。乙方承诺，该单元仅限于用作健身房、游泳馆、羽毛球馆和其他运动健身相关等用途使用。其中附件三为客户承诺函，载明：我方同意及声明如下：一、同意完全接受贵司委托的物业管理公司对该单元的物业管理。承诺函由被告的盖章和孟洪涛的签字。后，双方又签订《〈租赁合同〉物业服务费之补充协议》，约定甲方委托天融物业服务有限公司北京分公司对本项目进行物业服务管理。后，天融物业服务有限公司北京分公司（甲方）与被告（乙方）签订《物业服务合同》，合同就物业服务费的单价、建筑面积及支付方式的约定与《〈租赁合同〉物业服务费之补充协议》相同。其他费用方面约定：代收代缴费用，受有关部门、单位及乙方的委托，甲方可提供水费、电费等代收服务，具体执行方式及收费标准从北京市相关政府部门规定。其中能源费用按每月实际计量为准收费，乙方收到甲方发出能源费缴费通知单后3日内向甲方支付（能源费用按国家政策调整浮动）。甲方收取乙方能源费押金5000元。违约责任方面还约定：如乙方逾期支付或补足履约保证金、物业服务费或其他应缴费用的，乙方除应如数支付或补足外，每逾期一日，按应付未付金额的千分之五向甲方支付违约金。天融物业服务有限公司北京分公司为北京市房山区超级蜂巢国际创新示范区项目提供了水费代缴服务。2019年12月27日，原告向被告出具了水费缴纳通知单，载明：请您在2019年12月31日之前尽快缴纳所欠水费共计31401元。被告工作人员同日予以了确认。2020年1月8日，原告向被告出具了用水确认单，载明：应缴费金额为4113元。被告工作人员于2020年1月9日予以确认。后，北京天洋基业投资有限公司（甲方）、天融物业服务有限公司北京分公司（乙方）、天融物业服务有限公司房山分公司（丙方）签署了《物业服务合同之权利义务转让协议》，约定甲乙双方于2018年11月29日签署了前期物业服务委托合同，主合同约定将甲方位于房山超级蜂巢项目北中区房产委托乙方进行物业服务管理，现经甲乙丙三方一致同意，达成协议如下：自2019年8月14日起，乙方将主合同项下的全部权利转让给丙方，由丙方享有主合同规定的全部权利并履行相应的义务。2020年7月7日，天融物业服务有限公司房山分公司名称变更为三河物业，即本案原告。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，北京天洋基业投资有限公司与被告签订的《租赁合同》及《〈租赁合同〉物业服务费之补充协议》，被告与天融物业服务有限公司北京分公司签订《物业服务合同》，均证明被告同意天融物业服务有限公司北京分公司对涉案房屋提供物业服务。后，北京天洋基业投资有限公司、天融物业服务有限公司北京分公司、天融物业服务有限公司房山分公司三方签署了《物业服务合同之权利义务转让协议》，让天融物业服务有限公司房山分公司成为涉案房屋的物业服务方。2020年7月7日，天融物业服务有限公司房山分公司更名为三河物业。故，被告辩称原告主体不适格，本院不予采信。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方签订的合同中约定了原告可为被告提供代缴水费服务，被告在收到原告的水费缴费通知单和用水确认单后理应支付相应的水费，原告要求被告支付2019年9月25日至2020年1月8日止水费的主张，本院予以支持。鉴于合同对迟延支付水费的违约金有明确约定，原告要求被告承担迟延支付物业费的违约责任，本院应予支持。但原告请求的违约金数额过高，被告请求酌减，应酌情考虑。违约金应以实际损失为基础，根据公平原则酌定。本院对原告三河物业请求的违约金过高部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、北京竞酷体育管理有限公司房山分公司于本判决生效之日起七日内向三河市天苑物业服务有限公司房山分公司支付二○一九年九月二十五日至二○二〇年一月八日期间的水费35514元。二、北京竞酷体育管理有限公司房山分公司于本判决生效之日起七日内向三河市天苑物业服务有限公司房山分公司支付违约金（自二〇二〇年一月一日起，以31401元为基数；二〇二〇年一月十二日起，以4113元为基数；分别按照中国人民银行授权全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付款项之日止）。三、驳回三河市天苑物业服务有限公司房山分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1090元，减半收取545元，由北京竞酷体育管理有限公司房山分公司负担（三河市天苑物业服务有限公司房山分公司已预付，北京竞酷体育管理有限公司房山分公司本判决生效后七日内支付给三河市天苑物业服务有限公司房山分公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  沈宝建二〇二〇年十二月三十日书记员  张晓曦