广西壮族自治区河池市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂12民终1888号 上诉人（一审原告）：玉福，男，1978年2月15日生，壮族，住罗城仫佬族自治县。 委托诉讼代理人：覃顺乾，广西弘生联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄万国，广西弘生联合律师事务所律师。 上诉人（一审被告）：广西罗城兴桂置业有限公司，住所地：罗城东门镇朝阳路**（**），统一社会信用代码：914512253101005090。 法定代表人：刘家兴，总经理。 委托诉讼代理人：刘万屹，男，1986年11月25日生，仫佬族，住南宁市青秀区，公司顾问。 委托诉讼代理人：莫婵艳，广西振贤律师事务所律师。 上诉人玉福与上诉人广西罗城兴桂置业有限公司（下称兴桂置业公司）租赁合同纠纷一案，不服罗城仫佬族自治县人民法院（2019）桂1225民初720号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月4日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人玉福上诉请求撤销一审判决，并判令：1、兴桂置业公司返还给玉福租赁保证金43875元、首月租金和物业管理费14625元、装修押金6000元、水电押金1950元；2、判令兴桂置业公司支付给玉福装修装饰残值损失53828.70元、抽油烟系统装修材料费19679元、设计费20000元。事实与理由：一、玉福收到兴桂置业公司发出的《关于视为贵方已单方解除租赁意向书的通知书》（下称《解除租赁通知》）后同意于2019年3月25日解除双方的租赁关系。随后，玉福已将商铺内可移动的设备搬出，并将商铺腾退给兴桂置业公司，兴桂置业公司也用广告布将商铺大门封死，并已实际控制商铺，因此，在2019年3月25日之后，玉福不存在继续占用商铺的情形。由于兴桂置业公司对玉福退出商铺后的装修附属设施是否保留未作表态。为了避免争议，玉福只能按合同约定保留商铺内装修原貌和未装修使用的材料和附属设施。在第一次开庭审理后，兴桂置业公司因对玉福主张的装修损失存在异议，并要求对商铺装修进行现场核对和明确提出由玉福在5日内搬走商铺内剩余的装修材料。因此，玉福才于2019年9月18日将兴桂置业公司不需要的装修材料搬走。综上，玉福保留商铺的装修和附属设施不应推定为占用涉案商铺。二、关于商铺租金的问题。涉案商铺符合交付条件的时间为2019年2月20日，玉福与兴桂置业公司已于2019年3月25日解除了《租赁合同》，并将商铺腾退给兴桂置业公司，因此，玉福没有占用涉案商铺，不应向兴桂置业公司支付商铺租金，已由玉福交付的租金应予以退还。关于物业管理费的问题。根据《租赁合同》约定，收取物业管理费的主体应该是物业服务企业。兴桂置业公司不是物业服务企业，因此，一审判决将玉福预付的物业管理费和租赁保证金40755元抵扣给兴桂置业公司作为物业管理费是错误的。由于本案涉案商铺并未实际交付，兴桂置业公司或物业服务企业也尚未提供相应的服务（特别是每月的物业管理费中应当包含中央空调的冷暖气供应费用，但自商铺符合交付条件时，该商铺的中央空调并未启用）。因此，玉福不应交纳物业服务费，且兴桂置业公司也没有证据证明其已为玉福垫付了物业服务费。一审判决玉福支付给兴桂置业公司租金8775元和物业管理费40755元没有事实和法律依据。三、抽油烟系统是玉福为了经营餐饮而专门定制的附属装修设施。2019年9月12日，玉福与兴桂置业公司对商铺装修项目进行核对、清点时，抽油烟系统还在商铺内。由于兴桂置业公司强行将抽油烟系统拆除丟弃在地下停车场，导致评估人员无法对抽油烟系统进行评估。因此，本案应由兴桂置业公司根据玉福提交的购物发票赔偿19679元。四、玉福装修商铺的设计费虽然没有列入评估范围，但玉福确实已支付，并提供相应收费票据予以证实，因此，该设计费损失也应由兴桂置业公司承担。综上，请二审法院撤销一审判决，并支持玉福的诉讼请求。 上诉人兴桂置业公司上诉请求撤销一审判决，并驳回玉福的诉讼请求；事实和理由：一、2017年10月19日，兴桂置业公司将涉案商铺交付给玉福，且在合同呈约定免收6个月的商铺装修期，但玉福收到商铺后却于2018年1月8日起停止装修。由于玉福在接收商铺后一直拒绝物业管理费、租金，且经催告仍未支付物业管理费、租金和恢复装修。上述行为表明：在兴桂置业公司提供消防系统及共用设施设备的期限到来之前，玉福已先行毁约，玉福先行毁约才是导致合同解除的主要原因。兴桂置业公司的主要合同义务是交付商铺，兴桂置业公司所提供消防系统及共用设施设备是否符合合同约定并不影响玉福对商铺进行装修装饰。退一步说，即使兴桂置业公司提供的消防系统及共用设施设备不符合合同约定，那也不属于根本违约，不成为玉福解除合同的理由。另外，2017年12月5日，兴桂置业公司通知玉福停止装修，仅是通知其停止吊顶、打墙、钻墙。2018年1月8日，兴桂置业公司通知停止装修仅是停止一天时间。2018年3月7日，兴桂置业公司的管理人员在微信聊天中已向玉福表示“可以进场做了”。由此可见，兴桂置业公司通知停止装修并未导致合同无法履行，不能成为玉福毁约的正当理由。二、2019年2月20日，兴桂置业公司向玉福再次发出通知，其本意是催促玉福继续完成装修和开业营业，而不是交付商铺。2017年10月19日，兴桂置业公司交付的商铺虽未通过消防验收，但不能否定兴桂置业公司已交付商铺的事实。一审判决认定2019年2月20日为商铺交付日是错误的。三、2019年3月25日，兴桂置业公司与玉福签订的商铺《租赁合同》已经解除。在合同解除后，玉福有义务将商铺腾退给兴桂置业公司，由于玉福拒不腾空商铺的装修材料，故应承担相应责任。商铺免租装修期是兴桂置业公司为了租户使用商铺从事经营活动而设定给予免交租金期间，该免收装修租金的期限从交付商铺之日起计算。一审判决双方签订的商铺《租赁合同》解除后，计算玉福免交租金的装修期是错误的。综上，请二审法院撤销一审判决，并支持上诉人的诉讼请求。 玉福向一审法院起诉请求：一、确认原告与兴桂置业公司于2017年1月3日签订的《租赁合同》已于2019年3月25日解除；二、判令兴桂置业公司返还原告的租赁保证金43875元、首月租金14625元、装修押金6000元、水电费押金1950元、垃圾清运费975元，共计67425元；三、判令兴桂置业公司赔偿原告的装修损失221411元；四、判令兴桂置业公司承担原告支出的本案律师代理费11000元。 一审法院认定事实：2017年1月3日，玉福（承租方、乙方）与兴桂置业公司（出租方、甲方一）及广西罗城兴桂置业有限公司物业分公司（物业管理方、甲方二）签订《租赁合同》，该合同第1.1条约定：“本合同”指兴桂置业公司和玉福订立的本合同，包括本合同、所有附件及双方不时就修订本合同而做出的任何书面补充协议；第1.5条约定：“租赁保证金”指玉福依据本合同向兴桂置业公司交付的保证金，该保证金不是玉福预付的租金、商业管理费或物业管理费，仅作为玉福履行本合同义务的保证；第1.6条约定：“物业管理费”指物业管理方为购物中心提供统一的物业管理服务而所发生的必要成本、费用及收取的合理报酬；第1.7条约定：“计租日”指起算租金的日期，一般为免租装修期（如有）结束之次日；第1.8条约定：“起租日”指租赁期限的起始日；第1.14条约定：“租赁期限”本合同及附件《合同商务条件》约定的租赁期限包含了玉福的免租装修期，免租装修期亦属于租赁期限范畴并适用本合同约定；第1.15条约定：“租赁年度”一般是指从起租日起满365天为一个租赁年度，以此类推，但最后一个租赁年度以实际天数计算；第1.16条约定：“装修”指根据一定的设计理念和美观规则，对商铺内外进行的装潢、装饰、布置、陈列、修缮、改造，包含但不限于：搭建、安装、增加、迁移、拆除、改造或者改装任何建筑物、构筑物、固件、分隔物、共用设施设备、装饰或其他附着物；第2.1条约定：兴桂置业公司出租给玉福使用的商铺指房屋或场地，该商铺由兴桂置业公司拥有所有权，或商铺产权为其他业主拥有并已委托兴桂置业公司出租及管理。玉福已知悉所租商铺权属事宜，双方均认同玉福所租商铺不存在任何可能影响玉福正常经营的权利瑕疵；第2.3条约定：兴桂置业公司出租给玉福使用的商铺面积暂按附件《合同商务条件》约定执行，商铺位置如附件《商铺位置参考图》（只作位置确定及方便鉴别之用）所示。商铺范围最终以甲方现场确定的为准，商铺面积最终以兴桂置业公司委托的专业测绘公司的测绘报告为准，如果商铺暂定面积与测绘报告面积不一致的，双方同意按该测绘报告面积来计算本合同项下的租金、物业管理费及租赁保证金等费用并进行多还少补；第2.5条约定：在租赁期限内，玉福有权根据其正常经营需要与购物中心的所有其他租户共同、平等及合理地使用购物中心中的公共部分（包括但不限于楼梯、通道、卫生间、电梯、扶梯等），但不得违反本合同约定及兴桂置业公司管理规定，且兴桂置业公司有权根据实际情况对上述使用予以合理的限制；第3.3条约定：玉福应按照我国法律及政府规定在该商铺内进行经营活动前，及时向政府有关部门申请并办理好必要的执照、批准证书或许可证等［包括但不限于营业执照、税务登记证（国税及地税）、卫生许可证（如需）、环保验收合格证、消防验收合格、娱乐经营许可证（如需）、营业性演出许可证（如需）、租赁合同备案等］，并在开业前提交复印件给兴桂置业公司；如该证件在办理途中，应提交证件办理回执复印件。玉福应按照该等执照、批准证书或许可证的规定进行经营活动。兴桂置业公司可根据实际情况提供必要的协助，有关费用由玉福承担；第4.1条约定：玉福应按本合同及附件《合同商务条件》的约定向兴桂置业公司支付租金、物业管理费、租赁保证金、质量保证金、水费、电费、水电费押金及其他应付费用；第4.3条约定：租赁保证金下的第4.3.1项，玉福应于签订本合同时或之前按《合同商务条件》向兴桂置业公司交纳租赁保证金。该租赁保证金不是玉福预付的租金、物业管理费或其他费用，仅是玉福履行本合同约定义务的保证；第4.3.3项约定：租赁期间，如玉福出现违约行为、违规行为、侵权行为、不正当竞争行为、违法行为或犯罪行为的，兴桂置业公司除有权要求玉福承担相应责任外，还有权从租赁保证金中直接抵扣应由玉福承担的违约金、赔偿金、占用费或其它费用（不影响兴桂置业公司对玉福该等行为可行使的任何其他权利或者补救办法），并有权要求玉福补足租赁保证金，但兴桂置业公司应及时书面告知玉福。玉福应在收到前款所述书面抵扣通知的10个工作日内向甲方兴桂置业公司补足被扣除部分的租赁保证金，否则，兴桂置业公司有权解除合同，没收剩余的租赁保证金，收回该商铺，并有权要求玉福另行支付相当于两个月租金和物业管理费总额的违约金及另行赔偿兴桂置业公司的全部损失；第4.5.1项约定：首月物业管理费应于起租日之前支付，以后每个月25号前当支付下月物业管理费。租赁期间，物业管理方有权根据实际情况调整物业管理费，但每次调整需提前30日以书面方式通知玉福。第5.1条约定：在签订本合同前，玉福有权并已经到该商铺现场详细查看该商铺现有装修、设施及购物中心的公共部分，玉福确认该商铺各项条件（包括但不限于：权属、证照、位置、面积、装修、设施设备等）均符合本合同约定、其使用目的及要求，玉福同意按此现状接收商铺。该商铺交付条件标准见合同附件《商铺交付之参考标准及乙方装修要求》；第5.2条约定：玉福应在本合同生效后及租赁期限之前（如有免租装修期的，则在免租装修期之前），按时付清租赁保证金及其他押金，并主动到兴桂置业公司处办理接收商铺手续，兴桂置业公司不再另行通知。如果兴桂置业公司另行发出交付通知书的，玉福应按交付通知书上的日期前来办理接收商铺手续；第5.3条约定：兴桂置业公司应于该商铺交付时向玉福说明承租该商铺的状况，包括空调、照明、用电、消防等使用注意事项。玉福接收该商铺时，应当谨慎和适当的检查该商铺。如果该商铺确实存在缺陷的，应当当场注明在交接凭据中。商铺交接后，兴桂置业公司与玉福双方应当签署一份交接凭据，交接凭据应当载明交接日期及交付状况；交接凭据一旦签署，则双方的交付/接收义务立即完成；第5.4条约定：前款所述的缺陷不影响玉福装修的，则玉福应当立即接收该商铺；同时，双方应当将该等缺陷书面记录，而兴桂置业公司则应当于交付/接收之日起30日内对有必要修复部分进行修复；第6.1条约定：玉福的免租装修期详见本合同附件《合同商务条件》约定。如兴桂置业公司给予玉福免租装修期的，租赁期限包含玉福的免租装修期，租赁期限从免租装修期的首日起算；第6.2条约定：免租装修期内，玉福除免交本合同附件《合同商务条件》约定的款项外，本合同及附件规定的其他义务均不免除；第6.3条约定：如因玉福原因（含玉福一方人员及玉福委托的装修施工方的原因），自该商铺交付之次日起10日内仍未开始进行装修工程的，视为玉福放弃承租商铺及重大违约；第6.4条约定：若玉福于免租装修期结束之前完成装修工程，则不论玉福是否进行经营活动，玉福依然只需于计租日开始向兴桂置业公司支付租金；第6.5条约定：玉福承诺于免租装修期届满后的次日（未约定有免租装修期的，则为起租日）完成装修并正式开门营业（以下简称：开业）。……逾期开业时间超过10日但不满60日的，玉福除应支付上述款项外，还应支付相当于每日基本租金1.5倍的违约金，从逾期日起算至玉福开业日止。逾期开业达到60日或以上的，视为乙方重大违约；第6.6条约定：若因兴桂置业公司原因，导致玉福于免租装修期内未能进行装修的，经兴桂置业公司书面确认后，玉福的免租装修期应相应予以延长；第7.3条约定：玉福同意在申请装修时向物业管理方支付装修押金，作为担保其装修行为及装修效果的保证金。兴桂置业公司有权在该装修押金中抵扣玉福应承担的违约金、处罚金、赔偿款、补偿款。如果玉福按照兴桂置业公司及政府审批的装修方案完成装修，且没有违反本合同及有关装修的规定，物业管理方应于乙方装修完毕、在收到乙方退款申请及玉福交回收据原件且消防部门验收合格后一个月内向其返还装修押金余额（无息）；第8.1条约定：物业管理方负责购物中心主体结构、公共区域及共用设施设备（包括共用的机电、消防、安保、给排水、排风、空调等系统，下同）的维修及维护工作。租赁期间，物业管理方应尽力确保购物中心的主体结构及共用设施设备处于符合国家安全规范状态及良好的正常工作状态；第11.1条约定：兴桂置业公司有权委托物业管理方负责购物中心的全部物业管理服务，且有权更换服务公司。玉福同意并接受该等公司提供物业管理服务；第12.2条约定：交还状况及装修和附属设施设备的归属下的12.2.1.1项，本合同结束后（不论基于何种原因），玉福自费将该商铺内的所有动产（附属设施/设备除外）搬离该商铺，该商铺交还时的状况应当与玉福在合同结束前1个月内正常营业时的状况一致；商铺之装修及所有附属设施/设备属兴桂置业公司所有，兴桂置业公司无须给予玉福补偿，如因玉福原因导致商铺的装修或附属设施/设备遭到破坏，玉福应当赔偿兴桂置业公司由此导致的损失；第12.3.3项约定：玉福逾期交还商铺的，或未办理商铺交还手续而自行离场、撤场的，或未经兴桂置业公司书面同意而连续3天未开门营业的，均视为玉福重大违约，玉福应按合同终止前一个月的标准支付租金、物业管理费等各项费用，并应支付相当于日基本租金1.5倍的违约金，直至玉福交还商铺给兴桂置业公司，且兴桂置业公司有权自行收回商铺。玉福逾期仍未搬离的设施设备或其他物品，视为玉福已放弃对它们的所有权并归兴桂置业公司所有，兴桂置业公司有权自行处理（包括但不限于：自行封存、转移、变卖、拍卖、作为垃圾清理），处理费用由玉福承担，兴桂置业公司无须给予玉福任何补偿或者赔偿；第13.2条约定：租赁期限内，除本合同另有规定外，如出现下述情况，守约方可提前终止本合同（不视为违约）；第13.2.1项约定：兴桂置业公司或玉福因有特殊原因，经双方协商一致，同意提前终止合同的；第13.2.9项约定：因提前终止本合同，使一方遭到损失的，有过错的一方应赔偿另一方的损失；第14.1条约定：在租赁期内，兴桂置业公司有下列行为之一，且经玉福书面要求纠正后仍未纠正的，玉福有权单方面终止本合同，由此而造成玉福损失的，兴桂置业公司应予以赔偿；第14.1.2项约定：违反本合同及其补充条款的约定，不承担维修责任或支付维修费用，致使该商铺无法继续使用，且超过90日的。第14.2条约定：玉福依据合同第14.1条单方终止合同的，应当书面通知兴桂置业公司，要求兴桂置业公司返还租赁保证金，退还多收的预交款项（如有）并赔偿损失，并在3日内将该商铺交还给兴桂置业公司；第15.1条约定：在租赁期限内，玉福逾期交付租金、物业管理费、水费、电费、空调费或其他费用的，每逾期一日，应按逾期交付金额的3‰支付违约金（从付款期限届满的次日计算至乙方付清全部欠款之日止）。兴桂置业公司有权从玉福装修押金、水电费押金或租赁保证金中抵扣玉福应付款项及违约金，有权要求玉福重新补足相关押金、保证金；玉福未按期补足的，按逾期付款处理。玉福逾期付款达15日以上（含15日）的，物业管理方有权采取停止供应或使用水、电、空调或其他设施的措施，因此造成的一切后果及损失由玉福自行承担及赔偿；第15.2条约定：租赁期限内，玉福非因法律、法规及本合同规定的情况，中途擅自退租的，兴桂置业公司有权没收租赁保证金，并有权要求玉福另行支付相当于两个月租金及物业管理费总额的违约金，及另行赔偿兴桂置业公司或第三方的全部损失；第15.3条约定：在租赁期内，玉福有下列行为之一的，兴桂置业公司有权单方面解除本合同，自行收回该商铺，没收租赁保证金，收回曾给予玉福的租金优惠，且无需赔偿或补偿玉福的任何损失，玉福应另行支付相当于两个月租金及物业管理费总额的违约金，及另行赔偿兴桂置业公司及第三方的损失：第15.3.5项约定：玉福逾期支付租金、物业管理费、商业管理费或其他费用达到15日或以上的（无论兴桂置业公司是否催交、无论金额多少）；第15.3.6项约定：玉福不按合同约定时间支付租金或其他费用达连续3次或以上的，或一年内累计达3次或以上的；第15.3.9项约定：因玉福原因，自该商铺交付之次日起10日内仍未开始进行装修工程的，或于免租装修期届满后60日内仍未能完成装修并开业的；第15.4条约定：兴桂置业公司依据本合同第15.3条单方终止合同的，应当书面通知玉福3日内迁离并交回该商铺；第15.5条约定：兴桂置业公司根据本合同，要求或收取违约金，并不损害及影响兴桂置业公司行使任何本合同赋予的其他权利和补救权利（包括收回该商铺的权利）；第18.10条约定：本合同还包括以下组成部分（即使不统一装订），如本合同无约定的内容，以下列附件的约定为准：附件一《商铺交付之参考标准及乙方装修要求》;附件二《合同商务条件》;附件三《商铺位置参考图》。如《合同商务条件》与本合同正文、其它附件约定不一致的，以《合同商务条件》约定为准；如本合同正本与除《合同商务条件》外的其他附件约定不一致的，以本合同的约定为准。双方还就其他事项进行了约定。该合同的落款乙方处有玉福签字捺印，甲方一、二处加盖兴桂置业公司公章。该合同的“附件一”约定：商铺交付之参考标准及玉福装修要求以下标准仅为兴桂置业公司标准商铺的参考标准，如与商铺现状不一致的，以兴桂置业公司交付时的商铺现状为准；玉福如需对商铺进行装修的，应按以下要求进行：兴桂置业公司提供消防主系统和上层喷淋。如玉福需增加天花吊顶的，玉福必须自行依法安置下层喷淋，并应报消防部门验收通过后方可开业。双方还就空调系统、电力系统、弱电系统、给排水/排油、排烟系统（专指餐饮业）事项进行了约定。该合同的“附件二”《合同商务条件附件》亦由玉福作为乙方与兴桂置业公司作为甲方一及其兴桂置业公司物业分公司作为甲方二（如无专指时，则甲方一、甲方二合称为甲方）签订，双方具体约定：兴桂置业公司与玉福同意按以下商务条件来执行本合同正文约定的各项权利义务：出租商铺为广西省罗城县解放路与一平路交汇处东南面的罗城·中央广场第一层第L2-002号商铺，位置参见合同附件《商铺位置参考图》。出租面积195㎡，最终以兴桂置业公司委托测绘公司出具的测绘报告为准。租赁用途为该商铺只供玉福作为“品螺柳香源”品牌及餐饮业态的经营之用，其商铺名称为品螺柳香源。租赁期限共五年（自商铺交付之日起算），含免租装修期。免租装修期共6个月（自商铺交付之日起算）。免租装修期内，玉福仅免予支付租金（作为兴桂置业公司给予玉福的租金优惠），但玉福仍需支付物业管理费：人民币10元/㎡的（承租面积）/月、水费、电费、燃气费及其它费用。玉福的每月租金为：第一、二个租赁年度，每月基本租金为8775元（即：每月45元/㎡，按承租面积计算）。第三、四个租赁年度，每月基本租金9945元（即：每月51元/㎡，按承租面积计算）。第五个租赁年度，每月基本租金11208.6元（即：每月57.48元/㎡，按承租面积计算）。首月基本租金应于计租日（即：计收租金的首日）或之前支付，以后每个日历月25号前应支付下个月基本租金。租赁保证金相当于3个月的月平均租管费用（租管费用为基本租金、物业管理费的总和）总金额的租赁保证金，共计43875元。物业管理费为每月物业管理费为30元，（即：每月5850元/㎡，按承租面积计算）。首月物业管理费应于起租日（即：租赁期限的首日）或之前支付，以后每个日历月25号前应支付下个月物业管理费。水费、电费乙方应支付的水费、电费包括以下组成部分：乙方商铺实际使用所发生的费用、转供服务所发生的损耗（损耗量为该商铺实际使用量的6%，物业管理方有权根据实际情况调整上述损耗比例）及相关费用分摊（如：购物中心消防管道检测、换水费用的分摊）。上述费用以物业管理方核定的为准。水电费押金为1950元（即：10元/㎡，按承租面积计算）。装修押金为6000元/次。垃圾清运费为975元/次（即：5元/㎡/次，按承租面积计算）。双方还就兴桂置业公司收款账户、会员折扣及积分费用事项进行了约定。该“附件二”《合同商务条件》的落款乙方处有玉福签字捺印，甲方一、甲方二处加盖兴桂置业公司公印章。该合同的“附件三”为《商铺位置参考图》，双方就商铺位置、范围、面积事项进行了明确。次日，玉福通过合同附件二《合同商务条件》约定的银行账户向兴桂置业公司转账汇款67425元，其中租赁保证金43875元、首月租金8775元、首月物业管理费5850元、装修押金6000元、水电费押金1950元、垃圾清运费975元。 2017年10月19日，玉福在一份《商铺接场验收登记表》上签字确认接场验收时间为2017年10月19日。表格下方标注：租户确认：商铺交付现状符合双方签订的租赁合同的约定及承租方的要求。温馨提示：1、在该商铺内消防系统调整由租户自行负责……。次日，玉福向兴桂置业公司提交一份《商铺装修申请表》，申请对商铺号为L2-002，施工工期为2017年10月20日至2017年12月20日。同日，玉福与兴桂置业公司签订一份《安全施工管理协议》，并向兴桂置业公司提交一份《装修施工人员情况登记表》和一份《商铺装饰还原承诺书》，次日，玉福接到兴桂置业公司通知商铺已达到交付条件后对赁商铺进行了装修。为配合消防验收工作，玉福交代装修人员把商铺的一把钥匙交给兴桂置业公司的管理人员。 2017年12月16日，兴桂置业公司管理人员以微信聊天方式向玉福发出通知，内容为：尊敬的商户：感谢您对我司工作的大力支持和配合！近期我司将对中央广场项目整体消防工程进行联动系统测试，为使测试工作顺利进行，并尽快通过消防部门验收。我司研究决定，从2017年12月5日起至消防验收通过期间，不得进行以下装修作业：1、天花吊顶工程施工（含吊杆、龙骨）；2、打墙钻墙工程施工。避免施工时造成预埋线路短，从而贻误消防测试与验收工作。请贵方予以重视，并积极配合工作。否则，由此造成的所有损失由贵方承担。特此通知罗城·中央广场。2018年1月5日，兴桂置业公司管理人员又以微信聊天方式向玉福发出通知，内容为：尊敬的商户：感谢您对我司工作的大力支持和配合！我司接河池市消防支队通知，支队拟于2018年1月8日对我司罗城·中央广场项目整体消防工程进行初步验收。为做好迎险工作，我司决定如下：1、正在装修的商户，2018年1月8日当天禁止进行任何装修作业，装修的材料、垃圾及时清理保持店铺卫生整洁，并在店铺明显处放置消防灭火器；2、已经开业的商户，2018年1月8日当天停业歇息一天，关闭店铺电源，并在店铺明显位置放置消防灭火器。请贵方予以重视，并积极配合工作。否则，由此造成的所有损失由贵方承担。特此通知。罗城·中央广场。玉福在收到上述通知后停止了商铺的装修工程。之后，双方亦通过微信聊天方式对是否可以进场施工、整体消防验收及商场整体营业等事项进行了沟通。 2018年12月29日，河池市公安消防支队向兴桂置业公司作出河公消验字（2018）第0096号《建设工程消防验收意见书》，对广西罗城中央广场裙楼建设工程综合评定其主体部分（不含内装修）验收复验合格。 2019年1月30日，兴桂置业公司向玉福发出一份《缴费通知函》，要求玉福在收到函件的3日内付清（2018年5月21日至2019年2月28日）的基本租金和物业管理费等166638.65元。 2019年2月20日，兴桂置业公司向玉福发出一份《商铺进场通知函》，内容为：尊敬的玉福商户：感谢您对我公司工作的大力支持！2017年5月10日贵我双方就我司旗下罗城·中央广场购物中心（以下简称：购物中心）L2-002号商铺租赁意向达成一致并签订《租赁合同》。根据我公司与你签订的租赁合同，该商铺已达到交铺条件，请贵方自收函之日起5日内，前往我公司办理该铺面的装修开业事宜。请贵方对此予以重视，如逾期未办理，我公司将按合同约定追究贵方的相关责任。 2019年3月14日，兴桂置业公司向玉福发出一份《解除租赁通知》，内容为：“尊敬的玉福：根据我公司与您签订的罗城·中央广场租赁意向书条款约定，自2019年1月1日起我公司场地已达到交铺条件，此前我公司曾多次督促贵方前往我司办理相关手续，并于2019年2月以书面形式通知贵方，但截止今日贵方仍未前往我公司办理接收商铺的相关手续。根据双方签订的租赁合同条款约定，视为贵方已单方解除本租赁合同，已自行放弃与我司签订的《商铺租赁意向书》项下的所有权利。我司有权追究贵方违约责任并有权将商铺收回另行出租”。次日，玉福在该通知书下方空白处标注：同意解除双方租赁关系，我方保留要求退款及要求赔偿损失的权利。 因双方就合同解除的违约责任、租赁保证金的退还、装修的损失赔偿、租金、物业费的给付等问题协商未果，玉福遂向本院提起诉讼，并提出前述请求，诉讼中，玉福为本案诉讼支付律师代理费11000元。 2019年9月12日，玉福委托韦忠伟等人与兴桂置业公司工作人员到涉案商铺实地对该商铺装修项目的客观性和真实性进行核对，并制作了一份《玉福店装修工程量清单》，韦忠伟及兴桂置业公司副经理牙卓敏在清单上签字、捺印。 2019年9月18日，玉福将部分装修材料搬走，将案涉商铺交付兴桂置业公司，兴桂置业公司将案涉商铺另行出租他人。2019年10月15日，玉福向本院提交一份《装修损失确认书》，确认案涉商铺装修损失额为207296元，而兴桂置业公司对此不予认可，遂于2019年12月21日申请对案涉商铺的装修价值进行司法评估。2020年6月30日，广西方成资产评估有限公司作出方成资评（2020）第101号资产评估报告，评估结论为：本次评估对象罗城·中央广场第L2-002号商铺的装修工程在评估基准日2020年4月1日的评估价值为74649元，并出具案涉商铺的装修工程《关于抽油烟系统、厨房防水及厨房供排水的情况说明》一份，该说明内容为：罗城县法院：根据贵单位于2020年6月4日提供的《对玉福补充提交鉴定材料的质证意见》记载，兴桂置业公司对玉福补充提交的3组鉴定材料提出了关联性及真实性的异议，故不能确定抽油烟系统、厨房防水及厨房供排水的工程量。另根据评估人员现场勘察及调查了解，至评估基准日抽油烟系统、厨房防水及厨房供排水已被拆除，评估人员无法进行测量。因此，本次评估无法对抽油烟系统、厨房防水及厨房供排水进行评估测算。因本次司法鉴定，产生评估费3000元。 另查明，2019年9月23日，兴桂置业公司向一审法院另案起诉玉福，提出诉讼请求：1、确认兴桂置业公司与玉福2017年1月3日签订的《租赁合同》于2019年3月25日已解除；2、判令玉福腾退其违法占用的罗城·中央广场第二层L2-002号商铺给兴桂置业公司；3、判令玉福支付给兴桂置业公司欠付的租金87750元，物业管理费92250元，两项合计18万元；4、判令玉福赔付给兴桂置业公司违法占用商铺期间的损失74625元（暂计算至2019年8月25日止，过后仍按14925元/月计付至交还商铺之日止）；5、判令玉福支付给兴桂置业公司违约金347815元。 一审法院认为：玉福与兴桂置业公司在自愿的基础上签订《租赁合同》及附件《商铺交付之参考标准及乙方装修要求》、《合同商务条件》、《商铺位置参考图》等，合同及附件为当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合同及附件合法有效，对双方具有法律约束力，双方应按合同及附件约定履行各自的义务。双方在履行合同中发生纠纷，兴桂置业公司向玉福发出解除合同的通知，通知到达后玉福在通知上签字同意解除合同，双方均认可案涉合同已于2019年3月25日解除，对此予以确认。合同解除后双方因装修装饰残值赔偿问题发生纠纷，对于玉福提出赔偿装修装饰残值损失的主张，兴桂置业公司辩解合同已明确约定商铺装修装饰归兴桂置业公司所有，无须给予玉福补偿，且兴桂置业公司不存在任何违约行为。一审法院认为：首先，玉福有权提出赔偿损失请求。《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”；第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。兴桂置业公司主张已存在合同约定不应赔偿与法不符，不予支持。其次，兴桂置业公司与玉福在履行合同过程中均存在过错。兴桂置业公司的主要过错表现为提供消防系统及共用设施设备不符合合同约定，理由：合同约定兴业公司应确保购物中心的主体结构及共用设施设备处于符合国家安全规范状态及良好的正常工作状态；合同附件约定兴桂置业公司提供消防主系统和上层喷淋，玉福需增加天花吊顶的，必须自行依法安置下层喷淋并报消防部门验收通过后方可开业。合同虽未明确约定兴桂置业公司提供共用设施设备包括消防系统的具体标准及时间，但合同对玉福装修及开业均约定了明确的条件及时间，而玉福的商铺能够正常开业无疑是以购物中心的主体结构及共用设施设备处于符合国家安全规范状态及良好的正常工作状态为前提。根据权利义务对等原则，兴桂置业公司应在玉福开业前至少是计租日(即2018年4月21日)前提供符合国家安全规范状态的主体结构及良好正常工作状态的共用设施设备。但兴桂置业公司的购物中心工程主体部分直至2018年12月29日方才经过消防验收合格，《建设工程消防验收意见书》中明确说明该工程裙楼部分存在问题已整改完毕，说明在消防验收合格之前该购物中心工程仍存在消防系统不完善的问题。玉福接收商铺进行装修过程中，兴桂置业公司两次通知玉福停工配合消防检查，影响了玉福的施工，加上玉福租赁的用途是从事餐饮行业，对消防安全要求较高，玉福在商铺主体未通过消防验收的情形下不对商铺装修，情有可原。故兴桂置业公司在2017年10月20日交付给玉福的商铺，并未达到交付条件。玉福存在的过错是：2018年12月29日,商铺主体工程消防复验合格后没有及时与兴桂置业公司进行沟通是继续装修开业还是解除合同，对此采取消极放任的态度，至2019年2月20日兴桂置业公司向玉福发出交铺通知，玉福没有按照合同约定继续装修开业，也未支付租金、物业管理费等相关费用，玉福未接收商铺，也没有交付相关费用，构成违约并应承担相应的违约责任。双方在履行合同过程中均存在过错，因兴桂置业公司违约在先，违约时间较长，是导致玉福不能按期装修和开业的主要原因，加上兴桂置业公司提供的共用设施设备运行状态未完善，综合考量各方的过错原因和程度，本院认定兴桂置业公司的违约是导致合同解除的主要原因，应承担70%的违约责任。关于责任如何承担问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》第十一条规定“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；……”。诉讼中，经司法鉴定机构评估，案涉商铺的装修工程在评估基准日2020年4月1日的评估价值为74649元，本次评估因故无法对抽油烟系统、厨房防水及厨房供排水进行评估测算，抽油烟系统未形成附合，可由玉福自行摘除处理。而厨房防水及供排水系统玉福已实际施工并形成附合，兴桂置业公司对玉福提交的相关材料虽有异议，但未提交相关证据予以佐证，且防水、供、排水系统是餐饮行业中必备的施工项目，可按玉福提交的相关材料计算，厨房防水及厨房供、排水装修材料费为3818.50元。故案涉商铺的装修残存价值合计为78467.50元。双方在《合同商务条件》中约定租赁期限为五年，自商铺交付之日起算，含免租装修期。双方于2017年10月19日交接商铺，但所交商铺未达交付条件，按兴桂置业公司2019年2月20日的通知内容，商铺达到了交铺条件，通知玉福接收，故确认案涉商铺符合交付条件的时间为2019年2月20日。依约定合同于2024年2月19日届满。双方于2019年3月25日解除合同，故剩余合同期限为2019年3月26日至2024年2月19日（共计58个月零24天），该期间的装修装饰残值为76898.15元（78467.50元÷60个月×58个月+78467.50元÷60个月÷30天×24天），依法由双方根据各自过错责任分担。兴桂置业公司应承担的装修装饰残值损失为53828.70元（76898.15元×70%）。关于玉福提出返还租赁保证金43875元的问题。根据本案查明的事实，玉福交给兴桂置业公司的租赁保证金共计43875元（即三个月的租金和物业管理费），加上玉福交付的首期租金和物业管理费14625元，证明玉福共预付兴桂置业公司4个月的租金和物业管理费共58500元［（8775元+5850元）×4］。该款是否应当返还，如前所述，交铺时间为2019年2月20日，免租6个月至2019年8月19日，玉福在2019年9月18日将商铺腾退给兴桂置业公司，则玉福应当交付的租金期间为2019年8月20日至2019年9月18日，即一个月的租金8775元，物业管理费为2019年2月20日至2019年9月18日，共6个月29天，即40755元（5850元×6个月+5850元÷30天×29天），按约定扣除此二项后，兴桂置业公司应退还玉福的租赁保证金8970元［58500元-（40755元+8775元）］。玉福请求的装修押金6000元，水电押金1950元，因双方合同已解除，兴桂置业公司应一并退还。垃圾清运费已实际产生，不予退还。玉福主张的代理费，因其本身对合同的解除也存在过错，应当自行承担此项费用。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》第十条、第十一条之规定，判决：一、兴桂置业公司于本判决生效之日起十日内返还给玉福租赁保证金8970元、装修押金6000元、水电押金1950元；二、兴桂置业公司于本判决生效之日起十日内支付给玉福装修装饰残值损失53828.70元；三、驳回玉福的其他诉讼请求。案件受理费5798元，由玉福负担4430元，由兴桂置业公司负担1368元；鉴定费3000元，玉福负担1500元，兴桂置业公司负担1500元。 在二审中，上诉人玉福与上诉人兴桂置业公司均没有向法庭提交新的证据。 本院经二审查明：2019年3月25日，玉福在兴桂置业公司发出的《解除租赁通知》的空白处标注“同意解除双方租赁关系，我方保留要求退款及赔偿损失的权利”。一审判决认定玉福于2019年3月15日在《解除租赁通知》的空白处标注上述内容有误。一审判决认定的其他情况属实，本院予以认定。 另查明：2017年10月20日，玉福与兴桂置业公司签订《租赁合同补充协议》，该合同内容为：原合同约定租赁面积为195平方米，现经双方平等协商一致，就商铺租赁面积等事宜达成以下补充协议：一、玉福租赁以上商铺的租赁面积新增10平方米，费用如下：1、第一、二个租赁年度，每月增加300元（即：每月30元/㎡）。2、第三、四个租赁年度，每月增加324元（即每月32.4元/㎡）。第五个租赁年度，每月增加350元（即每月35元/㎡）。二、本协议与原合同约定不一致之处，以本协议约定为准。本协议未约定的，执行原合同约定。 再查明：在一审中，玉福自认其最后装修涉案商铺时间为2018年1月5日，之后没有再对涉案商铺进行装修。兴桂置业公司亦自认该公司为将涉案商铺出租，自行拆除了玉福装修在商铺中的抽油烟系统。 综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案的争议焦点为：1、玉福要求兴桂置业公司返还租赁保证金43875元、首月租金14625元、装修押金6000元、水电费押金1950元、垃圾清运费975元是否有事实和法律依据？2、玉福要求兴桂置业公司赔偿装修损失221411元是否有事实和法律依据？ 本院认为：一、关于玉福要求兴桂置业公司返还租赁保证金43875元、首月租金14625元、装修押金6000元、水电费押金1950元、垃圾清运费975元是否有事实和法律依据的问题。在玉福就本案向一审法院起诉后，兴桂置业公司于2019年9月23日向一审法院提起诉讼，要求玉福支付涉案商铺的租金87750元、物业管理费92250元、支付占用涉案商铺的使用费84825元、合同违约金337215元，共计602040元。一审法院立案审理后于2020年7月30日作出（2019）桂1225号民事判决，驳回兴桂置业公司的全部诉讼请求。兴桂置业公司不服该一审判决，向本院提起诉讼。本院经审理认为：从2017年10月19日至2019年3月25日期间，玉福承租涉案商铺应按合同约定支付给兴桂置业公司商铺租金103320元及物业管理费105780元；从2019年3月25日至2019年9月18日期间，玉福占用涉案商铺应支付商铺占用费53505元。综上，玉福应向兴桂置业公司支付商铺租金103320元及物业管理费105780元、支付商铺占用费53505元，共计262605元。扣减玉福在接收商铺时支付的租赁保证金43875元，首月租金及首月物业管理费14625元、装修押金6000元、水电费押金1950元，共计66450元。玉福在装修商铺时已产生垃圾清运费，故该垃圾清运费975元不予退还。据此，本院已作出（2020）桂12民终1889号民事判决，由玉福支付给兴桂置业公司商铺租金等款项196155元（262605元-66450元）。在本案中，玉福要求兴桂置业公司返还租赁保证金43875元，首月租金及首月物业管理费14625元、装修押金6000元、水电费押金1950元、垃圾清运费975元的理由不能成立，本院不予支持。一审判决兴桂置业公司返还给玉福租赁保证金8970元，装修押金6000元、水电费押金1950元不当，本院予以纠正。 二、关于玉福要求兴桂置业公司赔偿装修损失221411元是否有事实和法律依据的问题。2020年6月30日，广西方成资产评估公司接受一审法院委托，出具了方成资评（2020）第101号《资产评估报告》，其评估结论为：涉案商铺的装修工程在评估基准日2020年4月1日的评估价值为74649元，本院对此予以认定。涉案商铺的厨房防水及供、排水系统和抽油烟系统是玉福承租商铺经营餐饮行业的必备施工项目。在本次评估中，因故并没有将其列入评估测算范围。根据涉案商铺的相关照片及兴桂置业公司在庭审中自认，以及玉福提供涉案商铺装饰装修的相关发票、单据，本院认定涉案商铺的厨房防水及供、排水系统和抽油烟系统已实际施工并形成附合，该厨房防水及供、排水系统的装修残存价值为3818.50元，抽油烟系统的装修残存价值为19679元。综上，涉案商铺装修残存价值为98146.50元（74649元+3818.50元+19679元）。玉福装修涉案商铺的厨房防水及供、排水系统和抽油烟系统均是为了经营餐饮行业而铺量身定作，仅兴桂置业公司在一审中亦自认该公司拆除了厨房的抽油机系统存放在地下车库；玉福装修涉案商铺的厨房防水及供、排水系统在涉案商铺的照片中亦清晰可见。据此，兴桂置业公司称厨房防水及供、排水系统和抽油烟系统未形成附合，本院不予采纳。另外，玉福提供的2万元设计费的《收据》并不能证实设计费已发生，也没有提供其他证据予以证实，故应由玉福承担举证不能的不利后果。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体运用法律若干问题的解释》第十一条规定“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”。在双方签订的《租赁合同》履行期间，兴桂置业公司导致《租赁合同》解除的过错责任有：兴桂置业公司向玉福交付的涉案商铺于2018年12月29日才经消防验收合格，因此，兴桂置业公司向玉福交付涉案商铺时并不符合《租赁合同》约定确保购物中心的主体结构及共用设施设备处于符合国家安全规范状态及良好的正常工作状态，也不符合《租赁合同》约定涉案商铺在玉福完成装修并正式开业（2018年4月20日）之前处于消防安全的良好状态。且在玉福对商铺装修时，兴桂置业公司亦因消防验收问题要求暂停装修，故其行为影响了玉福装修进度。在双方签订的《租赁合同》履行期间，玉福导致《租赁合同》解除的过错责任有：在兴桂置业公司于2018年1月8日通知玉福暂停装修之前，玉福已采取消极态度于2018年1月5日停止了对涉案商铺的装修，且在停止装修后不与兴桂置业公司及时沟通解决争议事宜，也不按《租赁合同》约定支付租金及物业管理费，其消极放任态度和行为不仅导致涉案商铺租金、物业管理费、占用商铺使用费的进一步扩大，还造成涉案商铺装修财产设施的损失。综合考量双方的过错程度，本院酌定：兴桂置业公司与玉福各自承担涉案商铺损失50%的过错责任。在本案中，玉福与兴桂置业公司在《合同商务条件》中约定租赁期限为五年。玉福于2017年10月19日接收涉案商铺，截止双方于2019年3月25日解除《租赁合同》时止，涉案商铺剩余租期为2019年3月25日至2022年10月18日（42个月零24天）。据此，涉案商铺剩余租期的装修装饰残值为70011.17元（98146.50元÷60个月×42个月+98146.50元÷60个月÷30天×24天）。根据双方的过错责任分担，兴桂置业公司应承担的装修装饰残值损失为35005.56元（70011.17元×50%）。在本案中，玉福主张兴桂置业公司应赔偿给其装修装饰损失超过35005.56元的部分，本院不予支持；兴桂置业公司称玉福先行毁约，该公司不应赔偿给玉福装修装饰损失，本院亦不予以支持。 综上所述，玉福的上诉请求不能成立；兴桂置业公司的上诉请求部分成立。本院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销罗城仫佬族自治县人民法院（2020）桂1225民初720号民事判决； 二、广西罗城兴桂置业有限公司在收到本判决之日起的十日内支付给玉福装修装饰残值损失35005.56元； 三、驳回玉福的其他诉讼请求。 一审案件受理费5798元，鉴定费3000元；由玉福负担7771元，由广西罗城兴桂置业有限公司负担1027元。二审案件受理费5798元，由玉福负担5121元，由广西罗城兴桂置业有限公司负担677元。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息，权利人可在本判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向第一审人民法院或者与第一审法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审 判 长  祝 贺 审 判 员  韦 媛 审 判 员  张桂生 二〇二〇年十二月十日 法官助理  韦 浪 书 记 员  梁 捷