北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初33687号原告：李树金，男，1968年9月26日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：吴青江，北京旭坤律师事务所律师。被告：李燕，女，1971年1月25日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：陈继孝，北京市浩盛律师事务所律师。原告李树金与被告李燕房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告李树金及其委托诉讼代理人吴青江与被告李燕及其委托诉讼代理人陈继孝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李树金向本院提出诉讼请求：1、确认双方2017年5月23日签订的租赁合同无效；2、李燕返还李树金租金50000元；3、李燕赔偿李树金装修费175540元、燃气房费20000元，共计195540元；4、李燕返还李树金诉讼费7500元；5、诉讼费由李燕承担。事实与理由：李树金与李燕于2017年5月23日签订的《租赁合同》，约定：“李燕将位于北京市海淀区温泉镇白家疃西口平房出租给李树金开设饭店，年租金28万元，租金半年一交，李树金可以装修，租期为2017年7月16日至2020年7月15日等。”后李树金2017年6月16日共支付李燕租金14万元，李树金后进行了装修，支出装修费483000元、广告牌制作费用49000元；李树金2017年9月2日装修完毕，着手试营业的工作；2017年10月，李燕因建设配套燃气房向李树金索要建设费2万元；2017年12月6日，李燕通知李树金涉案房屋系违建、消防设施违法等原因无法营业，待电话通知后再联系，期间必须处于锁门状态。此后李树金十几天就给李燕电话联系询问是否可以开业，李燕一直搪塞，并称正在和大房东打官司需要李树金支付诉讼费7500元。2019年9月11日，李树金到达涉案现场发现房屋拆除，李树金就费用返还与李燕多次协商未果。现依据法律规定，诉于贵院，请判如所请。李燕辩称，我不同意李树金所有诉讼请求。双方签订租赁合同合法有效，是双方当事人真实意思表示，签署合同时候，李树金知晓我是二房东的身份。我不同意赔偿李树金损失，不同意返还租金，不同意返还诉讼费，发生火灾与我方无关，我方无需承担责任。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。经审理查明，2017年5月23日，李树金（乙方）与李燕（甲方）签订的《租赁合同》，约定：一、甲方将位于海淀区温泉镇白家疃西口平房出租给乙方使用，面积约180平米，餐饮所有证照由甲方负责。2017年5月17日，乙方给甲方定金壹万元整，2017年5月23日，乙方给甲方部分房租五万元整，如甲方违约，赔偿乙方叁万元，如果乙方违约，2017年5月23日，乙方没有给甲方伍万元整，甲方定金壹万元不退乙方，合同作废。二、租期从2017年7月16日起至2020年7月15日止。三、房租年付二十七万元整（整年房租）或半年付贰拾捌万元（整年房租），房租每年递增壹万元整，于2017年6月16日付清。四、提前两个月支付下年（下次）房租，如果乙方不按时交纳房租，甲方有权收回房屋，终止合同，剩余房租不退。五、拆迁等没有补偿费，装修等没有补偿费。如果一年内拆迁，甲方退还乙方剩余全额房租，乙方的装修费，设备费，由甲方赔偿乙方一半费用。六、甲方同意乙方在不破坏承租房屋整体格局的情况下，进行适当的改装及装修。上述合同签订后，李树金于2017年6月16日付清2017年7月16日至2018年1月15日半年房租140000元。李燕主张同年6月份即将案涉房屋交付给李树金，即一个月的装修免租期。李树金接收房屋后进行了装修，就具体装修情况及支出，李树金提交《小型建设工程施工合同》、报价表、名下中国银行交易明细、名下南京银行交易明细、名下平安银行交易明细表、收据、结算单作为证据，其中《小型建设工程施工合同》由李树金与天津艺礼建筑装饰工程有限公司于2017年7月13日签订，装修内容含室内外装修（含桌、椅、吧台等），承包方式为包工包料，工程造价为500000元，工程期限自2017年7月16日开工，2017年8月24日竣工，该合同后附报价表，项目含墙砖、灯具、吊顶、地砖、洗手台、大厅吊顶、屋面防水、排风、厨具、圆桌、方桌、椅子、吧台、酒柜、门面大门等，报价共计483679元，收据为天津公司盖章的收到工程款29万元的票据，结算单为李树金与天津公司项目经理闻宇红签订，工程款为483000元；广告牌制作费含报价及收据，金额为47902元。李树金主张工程款余款193000元尚未支付。庭审中，闻宇红作为证人出庭，称其挂靠天津公司为李树金饭店装修，装修项目含大厅、后厨、卫生间铺地砖、墙面瓷砖、吊顶通风，包间隔断、木地板、贴壁纸、吊顶、灯具、门头，称结算金额为483000元，广告牌系其找他人施工并代付款项，李树金通过微信与支付宝支付工程款，转款记录显示2017年3月22日至2017年8月11日期间李树金与闻宇红之间有多笔转账，共计为213500元，主张其他微信转账记录找不到了。李燕对李树金提交的证据及证人证言均不予认可，且主张交付给李树金的房屋刚装修过，不同意李树金进行装修。就房屋后续使用情况，李树金主张2017年12月2日饭店开业，2017年12月6日因院内其他餐馆起火，有关政府部门通知要停业整顿，其在12月6日将餐馆关闭，此后，其多次联系李燕询问重新开业的事宜，李燕让其等待后回复称无法开张，至2019年9月11日其发现饭店房屋已被拆除。李燕称得到了部分房屋拆除补偿款。就案涉房屋来源，李燕主张房屋是其从案外人崔国凯处承租，将其中一部分转租给李树金使用，其余其本人使用，崔国凯自北京农机厂承租，均签有合同。就案涉房屋是否有建房审批手续及产权证事宜，李燕主张之前见过，但未举证证明。李树金据此主张双方所签租赁合同无效，李燕则坚持合同有效。本案中，李树金要求李燕退还租金5万元，主张支出装修款351080元，要求李燕赔偿一半的费用；另主张李燕称需建燃气房，要求其出2万元，现要求全部退还该费用，李燕则称因饭店经营需要燃气，为了安全需要单独建了燃气房，李树金有权使用，当时称无论使用多长时间，一次性交纳2万元，现不同意退还；李树金另主张李燕2018年因案涉房屋诉讼需要，其给李燕诉讼费7500元，现要求李燕返还，李燕称确有该诉讼，但不同意退还。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效；出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。本案，李燕未举证证明出租给李树金的房屋具备建设工程规划许可证或经有关部门批准建设，双方所签租房合同应为无效，李树金诉请确认双方租房合同无效，本院予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案，李燕作为出租人，将无建房审批手续的房屋提供给李树金使用，李树金作为承租人，在租房时未审查房屋是否具备合法建房手续，双方对导致租房合同无效均存在一定的过错，应按照过错比例各自承担责任。就李树金要求李燕返还房屋租金一节，李树金自2017年7月16日至2017年12月5日期间正常使用了房屋，其要求退还该期间房屋使用费，本院不予支持，就2017年12月6日至2018年1月15日期间租金，案涉房屋被有关政府部门暂停营业，该期间租金李燕应予退还。就李树金要求李燕赔偿装修损失一节，李燕虽称不同意李树金装修但后并未提出书面异议，双方所签合同期限为三年，李树金在使用不到一年后即无法营业，且房屋被拆除，李燕得到了部分补偿款，故对装修损失，李燕应酌情予以赔偿。就装修支出，李树金的举证不充分，就李燕赔偿的数额，本院综合现有证据，参照双方合同约定予以酌定。就燃气房费的损失，本院结合李树金具体使用情况，酌判李燕退还部分费用。就诉讼费，系当初李树金自愿支出，现其要求李燕退还，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条之规定，判决如下：一、李树金与李燕于二Ｏ一七年五月二十三日签订的《租房协议》无效；二、李燕返还李树金房屋使用费三万一千一百九十六元；三、李燕赔偿李树金装修费及燃气房费共计十八万元；四、驳回李树金其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费二千五百四十八元，由李树金负担四百二十一元，已交纳。由李燕负担二千一百二十七元，于本判决生效后七日内缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的,按自动撤回上诉处理。审判员  胡喜辉二〇二〇年十二月二十八日书记员  施 延