贵州省榕江县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2632民初596号 原告：蒋天福，男，1976年2月28日生，贵州省榕江县人，住榕江县。 委托诉讼代理人：李智，贵州金峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨忠维，贵州金峰律师事务所律师。 被告：郭玉文，男，1941年11月21日生，贵州省榕江县人，住榕江县。 委托诉讼代理人：龙胜培，贵州省榕江县中心法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：周文姬，女，汉族，住榕江县，系被告姨妹。 原告蒋天福诉被告郭玉文租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告蒋天福及其委托诉讼代理人李智、杨忠维到庭参加诉讼，被告郭玉文的委托诉讼代理人龙胜培、周文姬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蒋天福向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告赔偿原告各项损失共计400516元；2、案件受理费由被告承担。事实和理由：2012年2月21日，原、被告经协商后签订租赁合同，被告自愿将其承包的位于榕江县氧气厂旁边冲（中尤冲）责任田租给原告使用，使用面积为二亩，使用期限为三年一付，每年4000元，即12000元，租用三年后，原告需继续使用的，可根据市场价格百分之三十之内活动继续使用。合同签订后，原告开始在被告承包的责任田开办砖厂，一直经营至今，合同约定的租赁期限届满后，原、被告经协商以4000元价格每年继续租赁该责任田。2019年3月22日，原告委托原告砖厂员工杨胜江缴纳8000元租金给被告（期限从2019年2月21日至2021年2月21日止），被告当即收取并出具收据。2020年3月，被告无故到原告砖厂闹事，并将原告砖厂工棚的四个基脚拆卸，阻止原告继续使用租赁的土地，以过激行为收回租赁土地，并单方解除合同，造成原告损失严重，无法继续使用。后经原告核算，在续签合同后，原告增加的投资和新建的厂房因被告的违约行为造成损失，原告找被告协商赔偿原告损失，被告不愿意协商。现原告迫于无奈，为维护原告的合法权益，现特向人民法院提起诉讼，恳请人民法院支持原告的诉讼请求。 被告郭玉文向本院提出反诉请求：1、判决解除反诉人与被反诉人于2012年2月21日签订的《租赁合同》；2、判决被反诉人恢复反诉人的责任田并退给反诉人耕种；3、判决被反诉人支付逐年增加的30%租金32221元；4、判决被反诉人支付反诉人违约金295210元；5、判决被反诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：反诉人家有一片责任田在去殡仪馆方向氧气厂旁边的中尤冲，大大小小有15来丘，产量面积1.582亩，还有一幅旱耕地，大约0.3亩左右。由于反诉人年老体弱，丧失劳动能力，子女又不愿意耕种，2012年2月21日经反诉人与被反诉人共同协商，自愿达成《租赁合同》，反诉人将该片责任田下面9丘共2亩面积承包给被反诉人使用。上面还剩余6丘责任田和一幅旱耕地，总面积1亩左右。双方约定，租金每年4000元，三年一付，先付后用，三年后若继续使用，按30%递增租金，任何一方违约，赔偿另一方十倍损失。合同签订后双方即丈量2亩的责任田给被反诉人使用，上面剩余的6丘责任田和一幅旱耕地仍由反诉人耕种。被反诉人使用三年后继续使用，但不按合同约定增加30%租金，五年来少支付租金32221元，今年初，被反诉人不经反诉人的同意，私自将反诉人上面剩余的6丘责任田和一幅旱耕地开挖基础，用钢筋水泥下基脚，修建砖混结构房，原告儿子发现后去制止，双方发生纠纷。综上，被反诉人将反诉人责任田用于建房，改变责任田用途，还多用反诉人耕地，补交租金和少交租金，不但违约，而且违法，特向法院提起反诉，请法院依法判决。 反诉被告对反诉原告的反诉辩称：针对被告的反诉，首先，于法无据，与事实严重不符，一、被告所说的原告所占用其责任田，与事实不符，因为本诉原告反诉被告租赁的责任田为被告承包的6丘田的范围内，被告实际承包的15丘田是不同的位置，其中9丘田是在坡上面，我们租赁的6丘田是在坡下面，不存在原告侵占被告责任田的事实，二、原被告之间签订的租赁合同写明：“租用三年后，原告需继续使用的，可根据市场价格百分之三十之内活动继续使用”，这不是在原来的价格递增30%的租金。同时在反诉人的反诉状以及答辩状能充分认定一个事实，反诉人儿子侵害原告新建的临时用房的事实，从他们的反诉状及答辩状也认可这个事实，该事实也是引起这个纠纷的原因，反诉人想直接解除合同导致原告不用在租用的责任田内继续经营砖厂，基于以上几点，反诉人的请求没有事实与法律依据，请法院驳回反诉人的诉讼请求。 原告围绕诉讼请求依法提交了原告的身份证复印件、租赁合同及收据（共计4页：原件3页，复印件1页）、票据（复印件36页，原件58页）、照片（共计3张）、照片一组（第一组12页，2020年6月28日；第二组3页）、南门村队长杨胜刚的证明、《土地承包经营权》证书、调解书；被告提交了身份证复印件、户口本复印件、2012年2月21日原被告双方签订的《租赁合同》、《土地承包经营权》证书、照片（共计19张）、收据（2张）、榕江县自然资源局的答复。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方有争议的证据，本院认定如下：1、租赁合同及收据（共计4页：原件3页，复印件1页），被告主张对其三性均无异议，只是对其证明目的有异议，认为双方对于租金在合同上已经约定双方三年后如果继续履行合同就按照每年递增30%租金，根据原、被告提交的租赁合同第二条“……租用三年后，乙方需继续使用的，可根据市场价格原价格百分之三十之内活动继续使用”，从协议内容来看并未明确写三年后按原租金每年递增30%，理解为原告主张的升降在30%之内比较合理，因此对于被告的质证不予支持，对此份证据予以采信；2、对票据（复印件36页，原件58页）这份证据，被告主张发票没有购买人姓名，购买物品与本案无关且出示的证人证言也无证人出庭作证，因此应不予采信，对于被告的质证意见本院予以支持，对于此份证据本院不予采信；3、对于原告出示的照片这两组证据，被告并无其他证据佐证其质证意见，本院不予支持，对于此份证据本院予以认可；4、对于南门村队长杨胜刚的证明，被告主张该份证明没有证明人身份信息且该份证明也只能证明责任田分田到户，根据证据规则，证明人必须出庭作证证明其证明的真实性，因此此份证据不予采信；5、《土地承包经营权》证书，被告对于此份证据三性无异议，本院予以确认；6、调解书，被告主张此份证据与本案无关联，对于此份证据不予采信，本院对被告质证意见予以支持。7、被告出具的照片共计19张，证明原告多用被告责任田以及改变土地用途的事实，对于原告多用被告责任田这一事实本院不予认可，对于原告改变被告土地用途的事实予以认可；8、被告出示收据2张，主张原告少交租金的事实，根据原、被告提交的租赁合同以及原告交纳租金被告收取租金的事实来看，被告收取租金就意味着认可租金的金额，这与租赁合同第二条互相佐证，因此对于被告的主张不予支持。9、被告出具的榕江县自然资源局的答复，证实原告改变土地用途的事实，由于此份证据属于行政部门的行政行为，具有公信力，因此对于此份证据予以采信。 根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：2012年2月21日，原、被告经协商后签订《租赁合同》，被告自愿将其承包的位于榕江县氧气厂旁边冲（中尤冲）责任田租给原告使用，使用面积为二亩，使用期限为三年一付，每年4000元，即12000元，租用三年后，原告需继续使用的，可根据市场价格百分之三十涨幅范围之内继续使用。合同签订后，原告开始在被告承包的责任田开办砖厂，被告一直知晓原告开办砖厂的事实，砖厂从合同签订后一直经营至今。合同约定的租赁期限届满后，原、被告经协商以4000元价格每年继续租赁该责任田。2019年3月22日，原告委托原告砖厂员工杨胜江缴纳8000元租金给被告（期限从2019年2月21日至2021年2月21日止），被告当即收取并出具收据。2020年3月，原告未经批准私自修建砖混结构房屋，建设永久性建筑，被告发现后予以制止，双方发生纠纷，原告遂诉至法院请求被告赔偿损失。 本院认为，原告蒋天福租用被告郭玉文的责任田修建砖厂进行生产经营，被告明知原告租用其责任田用于修建砖厂的事实而仍与其签订合同，原告租责任田建砖厂的这一行为改变了土地使用性质，双方签定的租赁合同违反《中华人民共和国土地管理法》第三十五条第一款“永久基本农田经依法划定后，任何单位和个人不得擅自占用或者改变其用途。国家能源、交通、水利、军事设施等重点建设项目选址确实难以避让永久基本农田，涉及农用地转用或者土地征收的，必须经国务院批准。”第三十七条“非农业建设必须节约使用土地，可以利用荒地的，不得占用耕地；可以利用劣地的，不得占用好地。禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等”、第四十四条“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”的规定，因此双方签订的《租赁合同》属于无效合同。无效的合同自始没有法律约束力。原告在租赁后未经批准私自建设永久性建筑，导致纠纷的发生，现原、被告双方均主张按照有效合同对方有违约的情形而主张权利，无法律基础，请求不当。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第三十五条、第三十七条、第四十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定判决如下： 一、驳回原告蒋天福的全部诉讼请求； 二、驳回被告郭玉文的全部反诉请求； 案件受理费3,654元，由原告蒋天福负担；反诉案件受理费3,107元，由被告郭玉文负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。 审 判 长  杨秀武 审 判 员  龙上尉 人民陪审员  赵满云 二〇二〇年十二月十六日 法官 助理  卢思芳 书 记 员  欧容妤