北京市东城区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0101民初9637号原告：北京起重运输机械设计研究院有限公司，住所地北京市东城区雍和宫大街52号。法定代表人：唐超，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：李玉方，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈祥平，北京市盈科律师事务所实习律师。被告：北京憩园仙山茶叶有限公司，住所地北京市西城区永乐里10号。法定代表人：杨月英，总经理。委托诉讼代理人：周若严，男，该公司职员。委托诉讼代理人：周绍锥，男，该公司职员。原告北京起重运输机械设计研究院有限公司（以下简称起重设计院）与被告北京憩园仙山茶叶有限公司（以下简称仙山茶叶）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。起重设计院的委托诉讼代理人李玉方、陈祥平，仙山茶叶的委托诉讼代理人周若严、周绍锥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起重设计院向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付房屋租金259746元及逾期付款利息损失（以259746元为基数，支付自2018年11月10日起至实际付清之日止的利息，2019年8月19日前按照同期银行贷款基准利率的四倍标准计算，2019年8月19日后按照合同银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准的四倍计算，暂计至2020年6月20日为59973.6元）；2、判令被告立即向原告支付电费22288.67元。事实和理由：原、被告于2016年8月签订了房屋租赁合同，原告将位于北京市东城区雍和宫大街××号的门面房（以下简称租赁房屋）共计114平方米租赁给被告使用。租期自2016年8月10日起至2019年8月9日止，租金每三个月支付一次，共计十二期，水电费被告按月支付给原告。根据合同约定2018年11月9日前被告应支付第十期租金，但被告至今仍未向原告支付第十期、第十一期、第十二期租金及拖欠的电费（2018年6月9日至2019年4月10日为22288.67元）。租赁房屋于2019年4月在崇雍大街整治工程中，封堵了房屋大门、改造了窗户。被告于2019年4月9日将租赁房屋钥匙交给原告后撤出租赁房屋。被告租金交纳至2018年11月9日，交纳了2.8万元押金。原告同意用押金折抵相关费用。原告认为，双方之间的合同并没有提前解除，被告应当继续向原告交纳租金。被告未按照合同约定支付租金及电费的行为已经构成违约，严重侵害了原告的合法权益，为维护自身合法权益，故诉至法院，诉如所请。被告仙山茶叶辩称，2013年被告就承租了租赁房屋，工商执照用隔壁的房本办理。租赁房屋没有取得不动产登记。2018年8月，原告告知被告租赁房屋可能要拆，但因当时合同没有到期，被告前期投入较大，不愿撤出。被告就继续经营，原告同意让被告继续使用，被告也继续交纳租金。2018年11月9日后，城管、街道天天通知被告不能经营。由于不知道改造具体开始的时间，而双方就租金减免并未达成一致，故被告未再交纳此后的租金。2019年1月，政府发函告知被告，按照规定，正式房可以留一个门，但租赁房屋没有房本所以要被封堵。2018年12月后，租赁房屋外的大街沿线设置了围挡，围挡中间给被告留了一个进出经营的通道。围档导致被告无法正常经营。此后，被告开始甩货。2019年4月9日，公安、工商、城管、税务、街道方面对整条街道进行执法，强制封门，房屋彻底无法使用，故被告将房屋交还原告。期间原告也跟被告协商减免房租。租赁房屋改造造成被告装修等方面巨大的损失，故不同意支付剩余租金，同意支付原告电费并以押金折抵相关费用。本院经审理认定事实如下：位于北京市东城区雍和宫大街××号10幢等12幢的房屋所有权登记在原告名下，规划用途为住宅。其中1幢为雍和宫大街东侧临街西房，建筑面积为96.8平方米，2幢为1幢东侧西房，建筑面积为166.4平方米。2013年，双方曾就租赁房屋签署房屋租赁合同。2016年8月，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将雍和宫大街50号门面房共计114平方米租赁给乙方使用，使用范围：茶艺及茶叶经销。租期为3年，从2016年8月10日至2019年8月9日止。房屋租金每平方米每天8元，第一年租金总额为332880元。租金每年递增2%计算。每年按365天计。第二年租金为339538元。第三年租金为346328元。门面房履约保证金为2.8万元。租金每3个月支付一次，每次支付的租金为下期（3个月）的房屋租金。履约保证金在支付第一期租金时，一次支付。2016年8月30日前支付一期租金83220元；2016年11月9日前支付二期租金83220元；……2018年11月9日前支付十期租金86582元；2019年2月9日前支付十一期租金86582元；2019年5月9日前支付十二期租金86582元。乙方有按时交纳租赁费用的义务。逾期不交应付费用，除补交应付费用外，另按每日交滞纳金260元。如因不可抗拒的原因或国家政策的变化，导致房屋毁坏和造成损失致使合同不能继续执行时，参照国家或市政府相关规定，双方协商解决或终止合同，双方不承担违约责任。合同签订后，原告将租赁房屋交付被告，被告向原告交纳押金2.8万元并将租赁房屋用于经营茶叶。关于租赁的标的，原告称租赁房屋为1幢全部和2幢的西北角。2018年8月6日，原告向被告作出《关于终止的通知》，称根据北京市城市环境改造治理要求，东城区雍和宫地区为重点整治区域，双方签订的《房屋租赁合同》涉及的雍和宫大街50号门面房临街大门将被封堵，窗户将被改造，今后不再允许用于经营。鉴于北京市政府相关政策及规定的变化，原告不得不提出终止《房屋租赁合同》，并按照合同第五款第一条规定执行。请被告在接到本通知后，于2018年8月10日前自行搬离雍和宫大街50号门面房并交还原告，原告经验收房屋后，退还被告履约保证金，双方终止《房屋租赁合同》。2018年8月9日，被告向原告作出回函，称不同意原告单方面解除合同，理由包括合同未到期，政策依据未明确，合同第五条第一款不能作为原告单方解除合同的依据。被告提出解决方案，一是原告不再坚持单方解除合同，双方继续履行合同；二是在同地段范围内，原告调换至少面积相同的能够让被告合法经营使用的房屋给被告继续租赁使用，双方签署补充约定变更相关条款；三是因被告对租赁房屋投入了大量的资金装修以及品牌广告宣传，投入了大量的人力、物力和精力。如原告坚持单方解除合同，被告在支付违约金及相关装修、品牌损失后，可协商解除合同。被告声明，被告会依照合同约定继续交纳房屋租金。2018年下半年，因街道整治原因，租赁房屋前建设围挡。关于建设时间，本院根据双方陈述及证据认定为2018年12月。2019年4月9日，租赁房屋因街道整治原因于封门并进行改造。当日被告将租赁房屋交还原告。经询，双方均认可被告欠付2018年6月9日至2019年4月10日电费22288.67元。庭审中，被告提交照片一张，内容为北新桥街道综合执法组于2019年1月9日在门上张贴的限期拆除违法建筑告知书，内容为要求被通知者在2019年1月14日前将自家的违规开墙打洞进行封堵，逾期则强制封堵，以证明原告将内部使用的房屋违规作为门面房出租。经质证，原告对该证据的真实性不认可。本院认为，双方当事人签署的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告使用租赁房屋，理应支付相应费用。被告同意支付电费22288.67元,对此，本院不持异议。关于合同是否在到期前已解除，租赁房屋于2019年4月9日被封门，原告亦认可被告实际经营至该日并向其交付房屋，合同事实上无法履行，故本院认定双方合同于2019年4月9日解除。关于原告要求被告支付自2018年11月10至2019年8月9日的房屋租金的诉讼请求，首先，因双方合同于2019年4月9日解除，被告亦自该日搬离租赁房屋，故2018年4月10日至2019年8月9日期间的租金，原告无权向被告主张；其次，2018年11月10日至2019年4月9日，被告在租赁房屋中经营，应当交纳租金。关于租金数额，本院综合考虑双方合同履行情况、租赁房屋上围挡的状况等，对租金标准依法予以调整。被告以其存在损失为由进行抗辩，鉴于被告未提交证据予以证明，故对该意见本院不予采纳。如被告存在其他损失，可另行主张。关于原告主张逾期付款利息损失，实为逾期付款违约金。根据查明的事实，街道改造必然对租赁房屋的使用造成明显的负面影响，被告未按期交纳系因双方未就改造期间租金减免达成一致，被告未按期交纳租金并未恶意违约，故对原告要求支付利息损失的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告北京憩园仙山茶叶有限公司于本判决生效后七日内支付原告北京起重运输机械设计研究院有限公司电费22288.67元（以履约保证金2.8万元中的22288.67元折抵）；二、被告北京憩园仙山茶叶有限公司于本判决生效后七日内支付原告北京起重运输机械设计研究院有限公司房屋租金86582元（以履约保证金2.8万元中的5711.33元折抵，尚余80870.67元应予支付）；三、驳回原告北京起重运输机械设计研究院有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3123元，由原告北京起重运输机械设计研究院有限公司负担2059元（已交纳），由被告北京憩园仙山茶叶有限公司负担1064元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  崔 赟二〇二〇年十二月二十九日法官助理  黄碧珍书 记 员  郑梦彤