北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初43503号原告：北京泰伯装饰工程有限公司，住所地北京市顺义区后沙峪镇安平北街**院**楼**101内**。法定代表人：于娜，女，1979年12月29日出生，汉族，北京泰伯装饰工程有限公司总经理，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张璐，北京市京师律师事务所律师。被告：北京拾雨商务管理有限公司，住所地北京，住所地北京市朝阳区高碑店乡北花园村**xx大厦****A4007C>法定代表人：朱媛韬，总经理。委托诉讼代理人：李洪涛，北京市敦信律师事务所律师。委托诉讼代理人：王铮铮，北京市康达律师事务所律师。原告北京泰伯装饰工程有限公司（以下简称原告）与被告北京拾雨商务管理有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人于娜、委托诉讼代理人张璐，被告的委托诉讼代理人李洪涛出庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告之间的《房屋租赁合同》无效；2、判令被告返还原告押金44850元；3、判令被告赔偿原告装修损失16万元、供暖费损失2896.7元；4、判令被告赔偿原告2020年2月1日至2020年3月25日期间（共54天）原告已支付但未使用的租金32439元；5、判令被告赔偿原告律师费1万元。事实与理由：2018年11月21日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告租赁位于北京市朝阳区高碑店乡北花园村xxx号xx大厦A座4层A4010B号房屋（以下简称涉租房屋），租赁期限自2018年12月11日至2023年12月10日。合同签订后，原告对涉租房屋进行装修，但截至目前，被告始终拒不出示房屋的产权证明，被告无租赁资格和手续，非合法租赁。2020年1月开始，新冠疫情在中国爆发并蔓延，政府陆续发布“居家隔离”、“延期复工”的政策号召，原告主营业务系服务于会展行业，受疫情影响严重持续无法复工，经营极度困难，已无力再负担房租。疫情爆发初期，原告试图共克时艰，与被告积极沟通房租减免事宜，但被告态度拖沓，互相推诿，不予回复。直至4月份，尚在原告持续沟通被告调整房租事项过程中，被告突然向原告通知“催交房租”，并“限期解除合同”。2020年4月17日，原告不得已从涉租房屋搬离，双方的《房屋租赁合同》实际终止履行。整个疫情期间，被告初期表面释放可以沟通、正在沟通的态度，利用双方的“沟通期”将租赁时间拖沓至4月份，实际上却是无视疫情突发下国家的政策导向，拒绝与濒临死亡的中小企业平等沟通，同时又以“乡产”为由切断原告与房屋实际所有权人的沟通，进而要求原告没有实际使用涉租房屋却几乎足额交纳房租。在疫情致使各行业经济受损的大环境下，被告却利用出租人优势，诱导被告未及时终止合同导致损失不断扩大，进而扣留押金，提前收回涉租房屋再行出租他人获得更多利益，于情于理不符，毫无诚信可言。被告辩称：关于原告第一项诉讼请求，xx大厦是高碑店乡北花园村的房产，北花园村将xx大厦租给华汇泰鑫商务管理有限公司（以下简称华汇公司），华汇公司于2017年12月将xx大厦1-5层转租给被告。原告以被告拿不出房屋的产权证明、无资格和手续为由，要求确认双方之间的合同无效。根据相关法律规定，该主张不能成立。如果合同是有效的，那么被告在合同履行期间没有任何违约行为。原告应在2020年3月16日支付下一期租金，但没有支付，且擅自退租。根据最高院关于依法审理涉新冠肺炎疫情案件的指导意见，当事人以履行困难为由要求解除合同的，法院不予支持。关于原告第二项诉讼请求，被告于2018年12月3日将涉租房屋交付原告，如果合同无效，原告应向被告支付2018年12月3日至2018年12月25日及2020年3月26日至2020年4月17日期间的房屋占有使用费，该费用应在原告支付的押金中进行扣除，剩余部分可以退还。关于原告第三项诉讼请求，装修损失，需根据原告的证据答辩。供暖费，被告一直在正常供暖，不同意该请求。关于原告第四项诉讼请求，由于疫情影响，政府部门只是要求国有产权单位进行减租免租，对其他企业并无规定。被告上面还有华汇公司和北花园村，减免租金也不是被告一方能决定的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月21日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定被告将涉租房屋出租给原告，房屋建筑面积157.87平方米，房屋用途为办公，租赁期限自2018年12月11日至2023年12月10日，免租期自2018年12月11日至2018年12月25日。免租期是供乙方进行店内装修，在此期间，乙方免交租金，但须缴纳物业服务费及空调费3552元及其他应缴的费用。月租金22425元，年租金269100元，自第三个租赁年度起，每二年年租金在上一个租赁年度租金基础上按6%递增，直至本合同租赁期限结束。租金按3个月为一期的方式向甲方支付下一期租金。乙方应于本合同签订当日向甲方预付第一期租金67275元。之后乙方应当在每一期租期届满前10日前向甲方支付下一期租金。押金为相当于2个月租金及物业费的总额，即44850元。本合同约定的租金包含物业费和中央空调制冷费1.5元/平方米/日。签订合同当日，原告向被告支付押金44850元。经查，原告向被告交纳租金至2020年3月25日，此后未再支付租金；原告于2020年4月17日搬离涉租房屋，并将涉租房屋交还被告。原告称被告于2018年12月11日将涉租房屋交付原告；被告称其于2018年12月3日将涉租房屋交付原告，就此提交原告于2018年12月3日向被告出具的《关于提前进场施工的工作函》及双方于2018年12月3日签订的《大厦装修施工管理协议》为证。原告称装修进场的手续确实是2018年12月3日办理的，但被告实际于2018年12月11日将房屋交付给原告。原告称其承租涉租房屋后，对房屋进行了装修，此后开始在涉租房屋进行办公。原告主营的业务是会展服务，特点就是人群聚集，受疫情影响，国务院相关部门发文，明确禁止开展包括会展在内的开放式活动，原告的业务无法开展，停止办公，所以从2020年2月1日开始原告就没有实际使用涉租房屋。此后原告一直跟被告沟通房租减免事宜，被告一直让原告等待，一直拖延。2020年4月，被告突然催收房租，并要求解除合同。被告称根据原告的营业执照，其主营业务是装饰装修，并非会展，在疫情期间xx大厦也并未禁止租户正常的进出，疫情也不会导致原告不能使用涉租房屋。原告称新冠肺炎疫情于2020年1月爆发后，原告与xx大厦的其他承租人在微信群中多次与被告沟通房租减免事宜，被告初期不断推诿、拖延，同时阻止承租人与“产权人”直接沟通，但对减免与否始终不做明确表态，使原告误以为合理减免有望，所以并未在第一时间解除双方之间的合同，就此提交2020年2月13日至3月8日的微信群聊天记录，记载xx大厦的租户多次询问租金减免事宜，被告工作人员多次表示正在协调，尚无结果。就该证据，被告表示其确实在跟北花园村和xx大厦的出租方进行积极协调，并未推诿拖延。原告表示其于2020年2月1日起停工，未再使用涉租房屋，公司经营困难，几乎没有任何收益，资金链几近断裂，就此提交其工作微信群聊天记录及银行账户交易记录为证。被告表示对于该微信群聊天记录不予认可，反映原告经营状况好坏的应该是会计名目、审计报告或财务报表。原告称其承租涉租房屋时，涉租房屋为毛坯状态，原告对房屋进行了装修，支出装修费20万元以上，主要为进行房屋吊顶、制作钢化玻璃墙面、艺术造型、灯光、柜子、吧台，该装修附合于涉租房屋，不可拆除，原告撤出涉租房屋后，被告并未拆除该装修，并将带有该装修的涉租房屋另行出租。被告称涉租房屋内的装修是被告做的。诉讼中，本院前往涉租房屋进行勘验，发现涉租房屋已由被告另行出租，房屋内的格局为一个客厅，一个会议室，一个办公室，一个财务室，办公室、财务室、会议室与客厅之间均由玻璃隔断（含百叶窗，玻璃隔断中共有3个木门）相隔，屋内装修大体包括：客厅的墙面，其中一侧为白色墙面（墙体中有木架和装饰灯）、一侧为玻璃墙面（带有造型）；客厅的地毯；客厅的一个木架；房屋门口的木墙体隔断；办公室、财务室、会议室的吊顶、墙面（其中有玻璃墙面）、木地板。原告上述装修中，除了玻璃隔断（含三个木门）、客厅的地毯是被告制作的，但原告向被告支付了对价，其他的装修均为原告所作。被告称除了客厅墙面中的木架和一个木色装饰条是原告做的，其他装修均为被告所做。原告称其自己进行装修设计，委托沈阳藤筑装饰装修工程有限公司（以下简称藤筑公司）进行装修施工，就此提交其制作的效果图，该效果图与本院现场查看的装修状况一致；提交其与藤筑公司于2018年11月29日签订的《合同书》，记载原告委托藤筑公司对涉租房屋进行装修，装修款20万元。被告对此不予认可，称根据双方于2018年12月3日签订的《大厦装修施工管理协议》，装修人是翟小龙，并非藤筑公司，且进行的是简装，原告自身经营装饰装修业务，舍近求远找一家沈阳的公司进行装修不合常理。原告称翟小龙是原告的员工，受原告指派办理相关装修事宜，其为了配合被告办理装修进场手续，才签订的《大厦装修施工管理协议》，就此提交其为翟小龙交纳社保的记录及翟小龙在原告工作微信群中的聊天记录为证。被告对此不予认可。原告提交藤筑公司向原告出具的装修费发票，以证明支付装修费20万元的事实。被告对此不予认可，称只有发票不能证明支付了该费用。原告提交其在2018年11月14日装修前及装修中涉租房屋的现场照片，以证明其所进行的装修情况。装修前的照片显示涉租房屋系毛坯状态，装修中的照片可显示被告进行部分装修施工的情况。原告称其进行装修及被告安装玻璃隔断是同步进行的。被告称此照片无法证明是涉租房屋的。经原告申请，证人郭某（藤筑公司的法定代表人）出庭作证称：大概在2018年12月左右，藤筑公司为原告位于xx大厦的写字间进行装修，装修项目有墙面、办公室棚顶、吧台、展柜、木格子、玻璃墙面、办公室和会议室的吊顶，墙面有的做的是玻璃，有的做的是轻钢龙骨镂空隔墙（带柜子和灯带），地面就做了办公，地面就做了办公室和财务室的地板面和地面都是毛坯的状态，什么都没有。总共给我装修费20万元。原告对于该证人证言予以认可。被告不予认可，称无法证明该证人系藤筑公司的员工，其作为普通工人，对于原告支付20万元都知情，不合常理，且原告与藤筑公司有业务上的合作关系，不能达到其证明目的。诉讼中，经本院释明，原告坚持不对其在涉租房屋中遗留的装饰装修的价值进行评估。原告称其在xx大厦的租户群中得知，2020年2月1日至3月31日期间xx大厦未提供任何供暖服务，故要求返还该期间的供暖费。被告称其整个供暖季均在正常供暖，就此提交xx大厦的供暖单位江苏杨辉物业服务有限公司出具的证明书及空调（供暖）运行记录表为证。原告对此不予认可。经查，原告向被告支付了2019年11月15日至2020年3月15日期间的供暖费76379.15元。经本院向北京市规划和自然资源委员会朝阳分局核实，北京市朝阳区高碑店乡北花园村xxx号xx大厦未取得建设工程规划许可证。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉租房屋在法庭辩论终结前尚未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，原告与被告签订的《房屋租赁合同》应属无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告要求返还押金于法有据，应予支持。合同无效，原告使用涉租房屋期间应向被告支付房屋占有使用费。双方之间的合同约定租期于2018年12月11日起算，被告称其于2018年12月3日将房屋交付原告，其提交的关于装修管理的相关证据，不足以证明其主张，应认定原告于2018年12月11日开始使用涉租房屋，直至2020年4月17日原告搬离涉租房屋。故此，2018年12月11日至2020年4月17日期间，原告应向被告支付房屋占有使用费。但是，鉴于受疫情影响，原告经营确实出现困难，其支付租金的能力明显下降，继续按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费明显不公平，故本院综合考虑合同履行情况、各方损失情况等因素，酌情确定免除2018年12月11日至2018年12月25日及2020年3月26日至2020年4月17日期间的房屋占有使用费。故此，原告要求赔偿2020年2月1日至2020年3月25日期间已支付但未使用的租金的诉求本院不予支持，被告要求在原告支付的押金中扣除2018年12月11日至2018年12月25日及2020年3月26日至2020年4月17日期间的房屋占有使用费的抗辩意见本院不予采纳。关于原告主张的装修损失，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第9条的规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”原告提交的证据足以证明其对涉租房屋的墙面、地面及屋顶进行、地面及屋顶进行了装修被告利用，并将带有该装修的涉租房屋另行出租，被告应向原告支付补偿款。鉴于原告坚持不对其在涉租房屋中的装修现值申请鉴定，本院酌情确定该装修现值为12万元，被告应向原告支付补偿款12万元。关于供暖费，被告提交证据证明其提供了供暖服务，原告仅依据租户微信群中其他租户的陈述主张被告未提供供暖服务，本院难以采信。故此，原告要求退还供暖费的请求，本院不予支持。原告主张的律师费于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决如下：一、确认原告北京泰伯装饰工程有限公司与被告北京拾雨商务管理有限公司于二〇一八年十一月二十一日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告北京拾雨商务管理有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告北京泰伯装饰工程有限公司押金四万四千八百五十元；三、被告北京拾雨商务管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京泰伯装饰工程有限公司装修补偿款十二万元；四、驳回原告北京泰伯装饰工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2526元，由原告北京泰伯装饰工程有限公司负担727元（于本判决生效之日起七日内交纳），由被告北京拾雨商务管理有限公司负担1799元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  孙 赫二〇二〇年十二月四日法官助理  袁书亮书 记 员  裴 娜