福建省宁德市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽09民终1325号 上诉人（原审原告）：林华玉，女，汉族，1983年6月24日出生，住福建省宁德市东侨经济开发区。 委托诉讼代理人：缪宁，福建本瑞律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：黄悠美，女，汉族，1964年10月12日出生，住福建省宁德市。 委托诉讼代理人：张启华，福建子泰律师事务所律师。 上诉人林华玉因与被上诉人黄悠美房屋买卖合同纠纷一案，不服宁德市蕉城区人民法院（2020）闽0902民初2565号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，因当事人没有提出新的事实、证据或者理由，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 林华玉上诉请求：1.撤销宁德市蕉城区人民法院（2020）闽0902民初2565号民事判决，改判支持李正玉的一审诉讼请求。事实与理由：首先，原审判决没有依法查明以下相关事实，属认定基本事实不清、据以作出的判决的依据不足。上诉人与被上诉人在2019年11月15日签订《房屋买卖合同》，双方约定在办理网签手续后3日内前往不动产管理中心办理房屋过户手续，但当双方前往不动产中心办理过户手续时，被告知案涉房产属于宁德市房地产调控政策规定的限售房屋，同时由于该房产属于赠予房产，需赠予人（被上诉人丈夫阮清堂签字调档），但由于阮清堂已于一年前死亡，无法到场签字，造成该过户申请被宁德市不动产登记中心按照退件处理，事后被上诉人也未积极协调解决此事，消极对待，交易行为就此停滞，造成该案涉房产至今未能过户的客观事实。根据《房屋买卖合同》第二条第二款的约定：甲方（被上诉人）保证该房屋权属无争议且不存在被查封（冻结）等限制房地产权利的情形，同时《房屋买卖合同》第九条约定：该房屋交易过程中任何一方未按照合同、交易流程及合同相关文件的约定履行合同义务的视为违约。按照我市现有房地产限售政策相关规定，该房产目前仍属限售，无法过户，根据合同严格责任的基本原则，本合同目的根本无法实现，被上诉人存在根本违约，应当承担合同约定的违约责任。合同目的无法实现，上诉人已经向被上诉人书面送达了《解除合同通知书》，被上诉人也已收悉，被上诉人在法律规定的时间内未向人民法院提出异议，因此双方的《房屋买卖合同》已经解除。原审中，被上诉人也承认双方在2020年1月11日前往不动产交易中心办理过户手续时，中心工作人员明确告知该房产属于宁德市房地产市场调控政策规定限售房产，不能办理过户，将该交易申请作为退件处理，当时双方都在现场，后上诉人就该房产是否属于限售范围咨询了市住建部门相关工作人员，其也明确告知根据相关政策，该案涉房产确属限售房产，被上诉人也没提交证据证明该房产不属限售，可以办理出售过户手续。此次上诉前，上诉人就案涉房产是否可以过户又再次咨询了宁德市不动产交易中心、市住建局、东侨房管局等部门，仍然得到否定的答复。由此，案涉房产确属限售，本次房屋买卖交易根本无法达成交易目的，上诉人无法按照合同约定时间取得案涉房屋的产权。 其次，关于上诉人是否存在举证不能的问题。一审中，上诉人林华玉已经按照法律规定提交了相关证据，同时结合本案庭审中被上诉人的陈述（自认），可以确认双方当时确实无法办理过户手续，上诉人已经履行了其举证责任，不存在原审法院所称的举证不能的情况，因此，原审法院以上诉人举证不能，驳回上诉人的诉讼请求，属认定事实不清，适用法律错误。 综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，其裁判内容有失公允，请求二审法院依法改判支持上诉人的上诉请求。 黄悠美答辩称：一审认定的事实清楚，判决所依据的证据确实充分，不存在上诉人所称的事实不清或者判决依据不足的情况，请求二审予以维持。 林华玉向一审法院起诉请求：1.被告向原告返还5万元购房定金并支付10万元违约金。2.被告承担原告因本次诉讼所支出的律师代理费1万元。 一审法院认定事实：2019年11月15日，经福建省元一房地产营销策划有限公司居间，原告与被告签订壹份《房屋买卖合同》。该合同约定：被告将坐落于宁德市曲尺塘路8号（君临天下）91幢305单元的房屋以104万元的价格出售给原告；签订合同时，被告将产权交易相关资料交给交易服务方监管并作为交易保证；签订合同之日，原告向被告支付5万元购房定金，该定金在交易中作为房款的一部分；签订合同之日起20个工作日内双方前往银行办理按揭贷款申请手续；在原告的贷款申请通过以后，双方前往税务部门和不动产登记中心分别办理合同网签和过户登记受理手续；原告和被告双方保证本人及其配偶积极配合办理交易有关各项手续并保证其提供的相关证件及材料完整真实合法有效，否则导致该房产交易迟延、或无法继续进行的，视为该方违约；自违约行为发生之日起超过五日，守约方可发函促其履约，发函即日起超过十日仍未履约的，守约方可以解除本合同并有权要求违约方支付10万元违约金。因一方违约引发诉讼，守约方有权要求违约方支付因此产生的诉讼费、律师代理费等费用；同日，原告及被告还与福建省元一房地产营销策划有限公司签订壹份居间合同和交易服务合同。上述合同签订以后，原告依约向被告支付了5万元购房定金，被告向交易服务方提供了产权交易的相关的证件资料，被告还向原告的贷款银行提交了案件贷款申请必需的结婚证和户口本等相关证件资料并签字确认。被告黄悠美的丈夫于2019年农历7月28日去世。 一审法院认为，原告以被告违反合同约定，不诚信，及从签订合同时起就恶意隐瞒其丈夫已经去世的事实，致使原告签订根本无法过户的合同为由起诉被告违约，并认为被告行为已具备解除《房屋买卖合同》的条件，要求被告返还5万元购房定金并支付解除合同违约金10万元。但被告提供的证据证明被告丈夫去世地点在宁德市蕉城区××乡家中，并有宁德市虎贝卫生院居民死亡医学证明（推断）书证明；被告丈夫于2019年8月7日已将案涉房产赠予被告（被告丈夫于2019年8月26日死亡），被告已经取得案涉房产全部产权，其丈夫在客观上已不可能在过户房产时配合原告，但该案涉房产即便属于限售政策范围内，也并非被告原因造成，且过户时原告丈夫即证人俞某也在场，俞某为房屋买卖中介从业人员，对房屋买卖的政策规定较被告更为明确。从案件审理来看，被告起诉之前至今是愿意继续履行合同的，是原告知悉被告丈夫去世后在不动产登记机关的工作人员表示不能立即办理过户手续而要受政策年限限制的情况下，四天内立刻发出解除合同的通知函。该行为可证明是原告在知悉被告丈夫死亡时不愿意继续履行合同，而非被告。故本院对原告认为的被告已违约且具备解除双方订立的《房屋买卖合同》条件的观点不予支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告林华玉以被告黄悠美隐瞒其丈夫死亡的事实导致无法办理房屋过户手续及因被告隐瞒其丈夫死亡造成根本性违约为由，要求被告返还5万元购房定金并支付解除合同违约金10万元，但其提供的证据不足，不予支持。据此，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：驳回原告林华玉的诉讼请求。案件受理费3500元，由原告林华玉负担。 二审另查明以下事实，本院予以确认。 1、2018年7月9日福建省宁德市发布《关于进一步加强中心城区房地产市场精准调控的实施意见》规定了限售政策，即在中心城区范围内取得不动产权证未满三年的，不得上市交易，不得办理转让公证手续。 2、2019年8月7日，黄悠美受赠宁德市曲尺塘路8号（君临天下）91幢305房屋50%产权份额，并于当月12日办理了权利人为黄悠美单独所有的证号为：闽（2019）宁德市不动产权第0××6号产权证。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下： 本院认为，根据双方2019年11月15日签订的《房屋买卖合同》第二条第（一）项约定：“甲方（黄悠美）保证该房屋权属无争议且不存在被查封（冻结）等限制房地产权利的情形。”确保案涉房屋能够正常交易，不属于政策限售范围系出卖人黄悠美应尽的合同义务。因本地已出台房产限售政策在前，签订本案房屋买卖合同在后，而黄悠美个人于2019年才取得案涉房屋的不动产权证，未满三年，案涉房屋无法及时完成过户的责任应由黄悠美承担。根据《房屋买卖合同》第二条第（五）项约定：“甲乙双方各自保证其本人及其配偶积极配合对方办理交易有关各项手续并保证其提供的相关证件及材料完整、真实、合法、有效，否则导致房屋交易时间拖延的，视为该方违约”。黄悠美配偶在本案合同签订前已死亡，客观上黄悠美已无法依合同约定及时办理产权过户，已构成违约。根据双方合同第九条的约定，黄悠美应承担相应的违约责任，即黄悠美向林华玉支付违约金10万元，林华玉因主张该违约责任所产生的律师费1万元也应由黄悠美承担。买受人林华玉作为守约方在与黄悠美共赴产权登记机关办理过户登记未果的情况下，因合同目的已无法实现书面通知黄悠美解除合同，并不影响黄悠美违约责任的承担。案涉合同已解除，黄悠美收取林华玉的5万元定金，应予退回。 综上所述，本院认为，林华玉的上诉请求于法有据，应予支持。一审判决黄悠美不承担违约责任有误，应予纠正。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销宁德市蕉城区人民法院（2020）闽0902民初2565号民事判决； 二、黄悠美应于本判决生效之日起七日退还林华玉购房定金5万元； 三、黄悠美应于本判决生效之日起七日内向林华玉支付违约金10万元； 四、黄悠美应于本判决生效之日起七日内向林华玉支付律师费用1万元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一、二审案件受理费各3500元，均由黄悠美负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 彭祖斌 审 判 员 郑 彦 审 判 员 孙 雯 二〇二〇年十二月二十八日 法官助理 周荣鑫 书 记 员 林建玉 附主要法律条文： 《中华人民共和国侵权责任法》 第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。 第二十六条被侵权人对损害的发生也有过错的，可以减轻侵权人的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； ……