贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔05民终8041号 上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。 法定代表人：王连发，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：罗金龙，贵州创驰律师事务所律师。 委托诉讼代理人（一般授权）：付甜，贵州创驰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张兴美，女，1976年10月2日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称：碧阳置业公司）因与被上诉人张兴美商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初5764号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 上诉人碧阳置业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.《补充协议》第8.2条、8.3条约定的逻辑关系是：在办理入住手续时应向出卖人缴纳申请办理转移登记的相关费用，出卖人在买受人交齐办理产权过户手续所需所有资料和相关税费后360日提供产权过户相关手续。然而，无任何证据证明在交房时被上诉人已提交办证相关资料并出具委托书，且上诉人并不能以被上诉人未提交办证相关资料为由拒绝交房，一审法院认为根据《补充协议》第8.2条的约定应视为被上诉人已在交房时提交了办证资料无事实依据。同时，基于合同约定的代办关系，上诉人将具备办证条件的事实通知被上诉人后，被上诉人是否提交资料不属于上诉人可控制的环节。至于开具发票的问题，因需由被上诉人提供收据换取发票，并涉及面积补差等问题，如被上诉人未返回房款收据并进行面积差结算，上诉人是无法开具发票的，且合同并未对发票的开具进行明确约定，也无证据证明上诉人存在拒开发票的情形，故认定上诉人不开具发票与客观事实不符，据此认定交房时视为已提交资料不当。上诉人于2018年1月15日就张贴办证通知，通知被上诉人提交办证资料，该通知是合法有效，上诉人已经尽到通知义务，一审法院将2018年3月16日登报通知时间作为计算逾期办证违约金的截止时间，而其他同类案件均认定2018年1月15日作为截止时间，同案不同判。2.遵义、安顺、贵阳对同类案件认定逾期办证违约金时将合同约定的违约金调整至按合同计算的10%或将合同约定的日万分之一调整为日万分之零点一支付。我市已有近二十来家房开企业进入失信人员名单，大量房开已因近年爆发的商品房买卖合同纠纷案件进入消亡边缘，判决得不到执行，法院公信受影响，最终损害的仍然是大量业主的利益。希望法院充分考虑上述因素，即便认定交房时已提交资料，也请求对违约金进行调减。3.上诉人是根据《补充协议》的约定收取各项开户费，且该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，合同双方均应全面履行。《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》属于地方性法规，不是确认合同效力和依据的有效法规，上诉人依据合同收取各项开户费并不违反法律、行政法规的禁止性规定。商品房买卖合同及补充协议既为有效就应受诉讼时效的限制,被上诉人依据合同承担支付各项开户费的义务并不违法。同时，上诉人已经将该费用转交到相关部门并投入使用，被上诉人也实际享受到该费用带来的生活便利，且使用多年也未提出异议。就各项开户费或“三通费”司法实践问题，贵阳中院以及安顺、遵义等两级法院对三通费约定问题的裁判，通过充分的论证、分析、说理最终认定合同对三通费的约定合法有效，既然合法有效就应当受诉讼时效的限制，超过诉讼时效的不予支持。 被上诉人张兴美未进行答辩。 张兴美向一审法院起诉请求：1．判决被告退还三通费4,503.00元及三通费实际占用期间的利息暂计65.34元（利息以4,503.00元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2012年12月23日起计算至所有三通费本息偿还完毕之日止；2．判决被告支付逾期办理房屋权属证书违约金，违约金计算方式为：以申请人已付购房款354,507.00元为基数，按日万分之一的标准从2014年9月30日起计算2019年1月3日暂计55,125.8元；3．本案诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，原告将第2项诉请明确为逾期办理不动产权证书违约金。 一审法院认定事实：2012年12月23日，原告作为买受人与被告碧阳置业公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》及附件十二《补充协议》，约定买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市碧阳国际城第12幢1单元14层4号房；总价款352763.00元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；出卖人应当在2014年6月30日前向买受人交付该商品房，上水、下水、供电交付时达到使用条件，有线电视交付时敷设到户，燃气开通时间以燃气公司开通时间为准；出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加；转移登记有关事项约定如下：补充协议。附件十二《补充协议》约定：5.6、买受人需向出卖人付清全部房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权及按揭贷款所需的相关费用及资料、缴纳本合同约定物业管理费用、滞纳金（如有）并签订《物业管理服务协议》后，方可办理入住手续；8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200.00元；8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金；8.5、出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付完毕全部购房款354507.00元（发票载明数额），被告向原告代收了闭路电视开户费265.00元、电开户费520.00元、水开户费800.00元和燃气开户费2500.00元及交易费，共计4503.00元。2015年6月24日，原告办理了入住手续，取得了涉案房屋的使用权利。2018年1月25日，被告取得商品房屋备案证明书，具备办理转移登记条件。被告于2018年1月15日在原告所住的第12幢楼张贴办证通知，要求原告提交资料办理产权证。2018年3月16日，被告通过公告方式通知原告提供相关资料办理涉案房屋不动产权证书。2019年1月3日，涉案房屋登记在原告名下。 一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件十二《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。关于逾期办理不动产权证书违约金的问题。逾期办证违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，该违约责任的请求权应当适用诉讼时效。合同约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。原告于2020年4月27日提起诉讼，请求被告承担从2014年9月30日起逾期办证违约责任，2017年4月28日前的部分已超过诉讼时效。基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人一方还负有协助买受人办理商品房转移登记的义务。具体到本案中，根据《补充协议》第8.3条“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”的约定，被告负有自原告提交办理产权过户手续所需资料和相关税费后的360日内向原告提供产权过户相关手续的义务。《商品房买卖合同》及《补充协议》签订后，原告向被告缴纳了开户费等办理房屋产权转移登记所需费用，被告于2015年6月24日向原告交付案涉房屋。结合《补充协议》第8.2条“办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，……”的约定，被告应当于2015年6月24日后的360日内即2016年6月19日前为原告办理涉案房屋的产权转移登记手续。在案证据显示，被告于2018年1月25日取得商品房屋备案证明书，具备办理转移登记条件。2018年3月16日，被告通过公告方式通知原告提供相关资料办理涉案房屋不动产权证书，可以视为被告尽到具备并通知的办证义务，故其逾期办证违约金应计算至2018年3月15日。因此，逾期办证违约金应以已付购房款354,507.00元为基数，按日万分之一的标准从2017年4月28日起计算至2018年3月15日，共计11,202.42元（354,507.00元×0.0001×316天）。关于退还各项开户费及利息的问题。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总款中。若被告在收取涉案房屋总价款之外，仍另行收取了上述建设安装费，应当举证证明其未将该费用计入涉案商品房总价款中，否则不得另行收取，但被告并无证据证明前述事实，因此应当视为被告已将上述设施建设安装费包含在房屋总价款中，被告另行向原告收取的闭路电视开户费265.00元、电开户费520.00元、水开户费800.00元和燃气开户费2,500.00元，该收费无事实及法律依据，应予以退还。对原告主张的利息，无事实和法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起10日内向原告张兴美支付逾期办证违约金11,202.42元；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起10日内返还原告张兴美闭路电视开户费265.00元、电开户费520.00元、水开户费800.00元和燃气开户费2,500.00元；三、驳回原告张兴美的其他诉讼请求。案件受理费646.00元，由原告张兴美负担564.91元，被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担81.09元。 本案审理过程中，双方当事人均未向本院提交证据。 经审理查明：对一审法院认定的事实，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：1.上诉人是否违约及其违约责任如何认定？2.案涉违约金应否调减？3.被上诉人主张的“开户费”应否返还？ 关于焦点1.商品房买卖中，办理商品房转移登记需出卖人取得所有权初始登记为前提，在出卖人取得所有权初始登记，具备办理转移登记条件之前，买受人是否向出卖人出具委托书等办证资料，所涉房屋均不能办理商品房转移登记。本案中，双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第8.3条虽约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”，但双方对上诉人应于何时取得案涉房屋所有权初始登记未进行明确约定，被上诉人对上诉人何时取得初始登记，案涉房屋何时具备办理转移登记的条件，其该于何时提交办证所需资料均不知晓，均有赖于上诉人先行告知。故如忽略案涉房屋是否取得初始登记，是否具备办理转移登记的条件，上诉人何时告知被上诉人提交办证所需资料，何时向被上诉人出具购房发票（在取得购房发票前，被上诉人并不能提交房屋契税完税证明等办证所需资料。且向买受人出具购房发票系出卖人的合同义务，不以被上诉人提出请求为前提，上诉人应主动履行。）等事实，仅以被上诉人交齐办理产权过户手续所需资料至被上诉人取得产权证之日是否超过360日作为考量上诉人是否违约的唯一因素不符合合同约定的目的，也有违公平原则。故在无证据证明被上诉人存在因自身原因怠于提交办证所需资料导致办证延迟的情况下，一审法院根据《商品房买卖合同补充协议》第8.2条“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。”的约定并充分考量案涉房屋取得商品房备案证明的时间、上诉人通知被上诉人提交办证所需资料的时间以及上诉人向被上诉人出具购房发票的时间等因素，认定上诉人应自交房之日起的360日内履行办证义务，超过360日则应承担逾期办证违约责任并无不当。上诉人故意回避其自身应先履行的义务，仅以被上诉人实际提交完毕办证所需资料之日至上诉人办理产权转移登记之日未超过360日为由，主张其不存在违约事实，不应承担违约责任有违公平、诚信原则，不予采纳。关于承担违约责任的截止日期，《补充协议》第8.3条约定上诉人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。此处约定的“产权过户相关手续”以被上诉人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费为前提，故该“产权过户相关手续”不属于为办理案涉房屋产权证书所需的应由上诉人提交的资料，应为案涉房屋产权证书本身。故根据双方约定，上诉人应承担违约责任至其向被上诉人交付案涉房屋产权证书之日。一审虽未认定上诉人2018年1月15日张贴的通知，但并未因此加重上诉人依合同约定需承担的违约责任，上诉人主张违约责任截止日期应为2018年1月15日的理由不成立，不予采纳。关于焦点2.《补充协议》约定违约金以买受人已付购房款为基数，按每日万分之一的标准计付，该违约金条款系双方自愿缔结，兼具补偿和惩罚属性，不存在利益明显失衡依法应予调整的情形，上诉人应遵循诚实信用原则履行。上诉人主张调减违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于焦点3.根据双方约定，各项开户费及交易费系被上诉人委托上诉人向相关部门代为缴纳的费用，上诉人所举证据不能证明其已完成受托事项。双方未约定委托期限，被上诉人在履行过程中主张退回委托代缴费用，系以实际行动表示终止委托关系，上诉人无须再从事委托事项，代收的相关费用则应予退还，未超过诉讼时效。上诉人主张不予退还的上诉理由不能成立，不予采纳。 综上，上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1292元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 云 审判员 胡伟科 审判员 郭少华 二〇二〇年十二月十日 书记员 高 进