重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0107民初15093号原告:重庆江涵物业管理有限公司，住所地重庆市渝北区财富大道13号第1层办公区1，统一社会信用代码91500000590526589Q。法定代表人:陈廷英。委托诉讼代理人：李燕，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘倬伶，重庆坤源衡泰律师事务所律师。被告：重庆东风南方汽车销售服务有限公司英菲尼迪汽车销售分公司，住所地重庆市九龙坡区石新路22号附25号，统一社会信用代码91500107MA5URM967F。负责人：陈磊。被告：重庆东风南方汽车销售服务有限公司，住所地重庆市九龙坡区石新路220号附1至附3号、222号附3至6号，统一社会信用代码91500107753050555K。法定代表人：陈磊。二被告共同委托诉讼代理人：全以先，重庆炜林律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：朱军，重庆炜林律师事务所律师。原告重庆江涵物业管理有限公司（以下简称江涵物业公司）与被告重庆东风南方汽车销售服务有限公司英菲尼迪汽车销售分公司（以下简称重庆英菲尼迪分公司）、重庆东风南方汽车销售服务有限公司（以下简称重庆东风南方公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月19日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告江涵物业公司的委托诉讼代理人刘倬伶，被告重庆英菲尼迪分公司、重庆东风南方公司的共同委托诉讼代理人全以先到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告江涵物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方于2014年9月1日签订的《九龙滨江商业广场物业服务合同》;2.判令被告向原告支付其拖欠的自2020年4月1日起至2020年7月29日期间的物管费；3.判令被告向原告支付物业服务费逾期违约金；4.本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2014年9月1日，原告与重庆东风南方英菲尼迪汽车销售服务有限公司签订《九龙滨江商业广场物业服务合同》，约定原告为被告承租的“九龙滨江”商业广场相关区域（面积1118㎡）提供物业服务，并约定了收费标准等。2018年1月4日，原告、重庆东风南方英菲尼迪汽车销售服务有限公司与二被告签订《权利义务概括转让之四方协议》，约定被告重庆英菲尼迪分公司继受重庆东风南方英菲尼迪汽车销售服务有限公司在《物业服务合同》中的权利义务，取代该公司成为物业服务合同的当事人，被告重庆东风南方公司对被告重庆英菲尼迪分公司履行《物业房屋合同》项下债务承担连带保证责任。被告向原告支付了截至2020年3月31日的物业费，拖欠2020年4月1日之后的物业费，故原告起诉来院，要求判如所请。被告重庆英菲尼迪分公司、重庆东风南方公司辩称，双方之间的物业服务合同已于2020年3月30日解除，被告早于2020年3月底便腾空了承租的房屋。被告的物业服务费已经交至2020年3月30日，没有拖欠物业服务费。因物业服务合同已经解除，也不需要再缴纳物业服务费。因被告没有拖欠物业服务费，自然无需支付物业服务费逾期支付违约金，且合同关于违约金约定标准过高，请依法予以调整。被告因疫情原因，无法继续经营也无法达到签订合同时的目的，继续履行对被告显失公平，故确因不可抗力解除合同，不应当承担违约责任。原告封住涉案房屋道路，导致被告无法通行，给被告造成损失，被告认为不应当再支付物业服务费。因疫情原因，原告在疫情期间也确未提供物业服务，若合同没解除，被告认为也应当至少免除2个月物业服务费以及对之后的物业服务费进行减免。被告于2014年12月11日支付给原告2万元现金的装修保证金，原告应予退还，或者在被告应支付的费用中进行抵扣。围绕诉讼请求双方当事人依法提交了《“九龙滨江”商业广场房屋租赁合同》、《权利义务概括转让之四方协议》、《九龙滨江商业广场物业服务合同》、《权利义务概括转让之四方协议》、《九龙滨江商业广场清洁卫生管理承包合同》、《电梯日常维护保养合同》、巡逻签到表、工程部工作日志、九龙滨江总表查抄记录、九龙滨江专配巡查记录表、九龙滨江消防水泵设备巡视运行记录、重庆增值税专用发票、协商函、函、回函、物品放行条、企业信用信息、报警回执、微信聊天记录截图、邮单与查询信息、录音文件、视频、照片打印件、收条、损益表等证据材料，本院组织当事人进行了质证。根据上述证据及当事人陈述，本院认定事实如下：2014年9月1日，案外人重庆升伟乐成资产管理有限公司（甲方）与重庆东风南方英菲尼迪汽车销售服务有限公司（乙方）签订《“九龙滨江”商业广场房屋租赁合同》，约定：甲方将位于重庆市九龙坡区九滨路9号“九龙滨江”商业广场1号楼1层部分区域出租给乙方使用，计租建筑面积1118㎡。2018年1月4日，重庆升伟乐成资产管理有限公司（甲方）、重庆东风南方英菲尼迪汽车销售服务有限公司（乙方）、被告重庆东风南方公司（丙方）、被告重庆英菲尼迪分公司（丁方）签订《权利义务概括转让之四方协议》，约定：乙方将其在合同中的权利义务一并转让给丁方，甲方同意乙方之转让行为。本协议签订后，包括2018年2月28日之后租金缴纳等全部合同项下乙方的全部义务和权利均由丁方承继，丁方作为合同主体继续履行合同；丙方就丁方履行《房屋租赁合同》向甲方承担连带保证责任。2014年9月1日，原告江涵物业公司（甲方）与重庆东风南方英菲尼迪汽车销售服务有限公司（乙方）签订了《九龙滨江商业广场物业服务合同》，约定鉴于重庆升伟乐成置业有限公司与乙方签订了租赁合同，乙方承租使用九龙坡区九滨路9号“九龙滨江”商业广场1号楼1层的部分区域，现甲方受置业公司委托及甲乙双方依据相关法律规定及《租赁合同》的有关约定，就甲方向乙方提供物业服务、乙方向甲方支付物业服务费等事宜达成一致，特订立本合同；物业服务费计算面积1118平方米，物业服务费收费标准为：2014年9月1日至2016年2月29日，每月的物业费标准为10.00元/平方米，2016年3月1日至2021年2月28日，物业服务费标准在上一年的基础上上调8%，如第一个月和最后一个月不足一个月的，按照实际天数除以30日乘以每月物业费计算；物业费按季度支付，乙方须在每个缴费期前20日向甲方交纳当期的物业服务费；若乙方违约延迟支付或补足物业服务费和水、电、燃气等公共事业费超过10日的，每迟延一日需向甲方支付应付而未付金额的万分之八作为逾期付款违约金，乙方延迟支付超过20日的，甲方除收取违约金外，还有权停止提供物业服务，由此引起的一切损失和责任均由乙方自行承担；如果乙方违约延迟支付或补足物业服务费和水、电、燃气等公共事业费超过30日或者延迟支付前述费用逾期10日的情况累计3次的，乙方除因按欠款支付甲方违约金外，《租赁合同》出租人及甲方有权利和乙方解除《租赁合同》及包含本合同在内的相关合同，并要求乙方承担因此造成的全部损失及按相关合同约定的全部违约责任；本合同与《租赁合同》终止时间同时终止。2018年1月4日，原告江涵物业公司（甲方）与重庆东风南方英菲尼迪汽车销售服务有限公司（乙方）、被告重庆东风南方公司（丙方）、被告重庆英菲尼迪分公司（丁方）签订了《权利义务概括转让之四方协议》，约定：乙方将其在合同中的权利义务一并转让给丁方，甲方同意乙方之转让行为；四方确认，本协议签订后，包括2018年2月28日之后物业服务费缴纳等全部合同项下乙方的全部义务和权利均由丁方承继，丁方作为合同主体继续履行合同；丙方就丁方履行《物业服务合同》向甲方承担连带保证责任；四方同意本协议签订前乙方履行合同所涉或相关的一切权利和义务均由丁方享有和承担，但丙方对此承担连带保证责任。重庆东风南方英菲尼迪汽车销售服务有限公司于2018年注销。2020年3月30日，被告重庆英菲尼迪分公司向重庆升伟乐成资产管理有限公司、重庆升伟乐成商业管理有限公司、原告发函要求提前终止租赁合同及物业服务合同。2020年7月29日，被告从案涉房屋搬离了剩余物品。现原、被告双方均认可被告支付了2020年3月31日之前的物业服务费。被告从2020年4月1日起未再缴纳物业服务费，其中2020年4月1日至2020年5月31日期间物业服务费为32869.2元，2020年6月1日至2020年7月29日期间的物业服务费为32321.38元。庭审中，被告举示报警回执、视频等证据，拟证明原告于2020年3月26日暴力阻碍被告搬离物品，并用石墩挡住两侧道路，石墩虽可移动，但被告无法自行搬离，要求原告搬走石墩但原告拒绝，原告实际没有再提供物业服务。原告认可放置石墩，但陈述系为了保证被告房屋内物品安全及维护园区公共秩序，石墩是可以移动的，若有进出需要是可以搬动的。对于被告提出的保证金，原告认可被告缴纳了2万元装修保证金，但认为退还有一定的条件，且其与本案并非同一法律关系，即使被告符合退还条件，也应另案处理。现原告要求被告缴纳自2020年4月1日至2020年7月29日期间的物业服务费65190.58元，并要求按照合同约定的日万分之八计算逾期违约金。被告认为若应缴纳物业服务费，基于疫情要求免除两个月物业服务费，并要求对剩余物业服务费打折，对违约金不予认可且认为标准过高。本院认为，原告江涵物业公司与重庆东风南方英菲尼迪汽车销售服务有限公司签订的《九龙滨江商业广场物业服务合同》以及原告与重庆东风南方英菲尼迪汽车销售服务有限公司、二被告签订的《权利义务概括转让之四方协议》系原被告之间的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，原被告均应当按照合同的约定履行各自的义务。现原、被告双方均同意解除对位于重庆市九龙坡区九滨路9号“九龙滨江”商业广场1号楼1层面积1118㎡房屋的物业服务合同关系，本院对此予以确认。对于原告主张的物业服务费，原告已举示证据证明其提供了物业服务，被告应当按照合同的约定支付相应的物业管理费。物业服务是一种持续性、长期性、综合性的服务，服务的优劣有其客观性，但也是业主自身的一种主观感受。物业服务是否存在瑕疵以及其瑕疵的程度，应当根据物业合同的约定、提供物业服务的条件、物业服务过程及效果等综合因素进行考量，而不能仅凭某一时间、地点的状态就全部否定物业服务企业提供的服务。被告向原告及案外人发出提前终止合同的函，但原告及案外人均未同意提前终止合同，故被告主张2020年3月30日双方之间的《物业服务合同》已解除的抗辩意见，本院不予采纳。被告辩称2020年3月底腾空房屋，但并未举示证据，根据物品放行条被告在2020年7月29日将案涉房屋内的物品全部搬离，故原告主张被告缴纳2020年4月1日至2020年7月29日期间的物业服务费并无不当，本院予以支持。对于被告提出原告设置石墩导致其无法搬运及经营的抗辩意见，因石墩系可移动的，原告设置石墩的行为不足以证明原告构成根本违约，被告也未举示证据证明因原告的服务缺位致清洁卫生、公共设施运转等存在重大问题，故被告拒交物业服务费及要求物业服务费打折的辩解意见不能成立，本院不予采纳。对于被告基于疫情要求免除两个月物业服务费的辩解意见，因被告并未举示证据证明疫情期间原告停止提供物业服务，原告亦陈述疫情期间其承担了更重的服务义务，故对于被告的这一意见，本院亦不予采纳。对于被告要求抵扣装修保证金的问题，因其与本案并非同一法律关系，且原告表示退还有一定条件，不同意在本案中进行处理，被告可另案主张权利。被告应当向原告缴纳2020年4月1日至2020年7月29日期间的物业服务费65190.58元，因二被告在四方协议中明确承担连带责任，本院予以确认。对于原告主张的逾期违约金，根据合同约定，被告逾期未支付物业服务费已构成了违约，但物业服务合同中约定的违约金标准过高，本院酌情主张2000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告重庆江涵物业管理有限公司与被告重庆东风南方汽车销售服务有限公司英菲尼迪汽车销售分公司、重庆东风南方汽车销售服务有限公司之间关于重庆市九龙坡区九滨路9号“九龙滨江”商业广场1号楼1层面积1118㎡房屋的物业服务合同关系。二、被告重庆东风南方汽车销售服务有限公司英菲尼迪汽车销售分公司、重庆东风南方汽车销售服务有限公司于本判决生效之日起十日内连带向原告重庆江涵物业管理有限公司支付2020年4月1日至2020年7月29日期间的物业服务费65190.58元、逾期违约金2000元，以上合计67190.58元。三、驳回原告重庆江涵物业管理有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为462元，由被告重庆东风南方汽车销售服务有限公司英菲尼迪汽车销售分公司、重庆东风南方汽车销售服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  李飞二〇二〇年十二月三十日书记员  边媛