广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初6888号原告：曾广通（曾用名曾通），男，1956年8月10日出生，汉族，住广东省阳西县***************，公民身份号码为441************031。委托诉讼代理人：陈志，广东海厚律师事务律师。委托诉讼代理人：张懿靖，广东海厚律师事务所律师。被告：张运煌，男，1949年2月11日出生，汉族，住广东省东莞市************之二，公民身份号码为442************018。被告：张月如，女，1953年10月18日出生，汉族，住广东省东莞市*************，公民身份号码为442************025。被告张运煌、张月如的共同委托诉讼代理人：张汝壮，广东乐而乐律师事务所律师。被告：叶灿根，男，1973年8月11日出生，汉族，住广东省东莞市常平镇还珠沥二队58号，公民身份号码为441************677。委托诉讼代理人：张建军，广东鼎能律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢旭阳，广东鼎能律师事务所实习律师。被告：朱雪媚，女，1971年12月4日出生，汉族，住广东省东莞市**************，公民身份号码为441************021。被告：付国防，男，1967年9月12日出生，汉族，住广东省东莞市**************，公民身份号码为442************053。原告曾广通诉被告张运煌、张月如、叶灿根、朱雪媚、付国防案外人执行异议之诉纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭公开开庭进行了审理。原告曾广通的委托诉讼代理人陈志、张懿靖，被告张运煌、张月如的共同委托诉讼代理人张汝壮，被告叶灿根的委托诉讼代理人张建军，被告付国防到庭参加诉讼。被告朱雪媚经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求东莞市第三人民法院解除（2019）粤1973执恢915号对位于东莞市***********民小组地上房产（粤房地证字第C0349456号）的查封等强制执行措施；2.请求法院确认原告与被告朱雪媚、付国防签订的《房屋买卖合同》合法有效；3.请求法院确认位于东莞市***********民小组地上房产（粤房地证字第C0349456号）归原告所有，并由被告朱雪媚、付国防配合办理原告名下的案涉房产（粤房地证字第C0349456号）登记过户手续；（房屋价值550000元）；4.本案案件受理费由被告承担。事实与理由：被告朱雪媚与被告付国防为夫妻关系，原告曾广通（曾用名：曾通）与被告朱雪媚、付国防于2005年6月1日在见证人陈少明（身份证号码：441************859，身份证住址：广东省东莞市樟木头镇吉祥北29号）的见证下签订了《房屋买卖合同》，原告曾广通在签订上述合同时是以其曾用名曾通的名义签订；合同约定被告付国防、朱雪媚将位于东莞市***********地产（粤房地证字第C0349456号）永久性卖给原告曾广通，房地产转让价格为人民币伍拾伍万元，并约定卖方（即被告朱雪媚、付国防）不能因债权债务影响买方（即原告曾广通）的使用和产权。在原告曾广通筹措资金于2005年付清全部购房款后，被告付国防出具了收据予以确认。在案涉房地产转让款付清后，原告曾广通与被告朱雪媚及付国防为案涉土地办理了过户手续，2005年9月29日东莞市国土资源局出具了原告名下的土地产权证[（土地证号：东府集用（2001）第1900200802706号]。在完成上述土地过户手续后，原告曾广通多次要求被告付国防及朱雪媚继续完成地上房产过户手续，但由于被告朱雪媚在土地过户后下落不明，原告也无数次要求被告付国防寻找被告朱雪媚，因被告付国防也无法联系被告朱雪媚，导致非因原告曾广通过错而不能办理案涉房产的过户手续，原告曾广通也自2005年底起多次要求被告付国防解决配合房产过户问题，多年来也多次到清厦村村委会要求解决房产过户问题。原告曾广通自2005年9月起至今一直居住在案涉房产内（有清溪镇清厦村村民居委会出具的证明为证），案涉土地及房屋已由被告朱雪媚及付国防于2005年向原告交付，原告曾广通也占有使用案涉土地及房屋已逾15年，并在此期间也为案涉房产进行装修及加建。根据（2017）粤1973民初7906号判决书所载明的事实，被告张运煌、张月如与被告朱雪媚、付国防的民间借贷债务纠纷发生于2013年至2015年4月期间，并于2017年起诉到法院，被告张运煌、张月如与被告朱雪媚、付国防的债务纠纷发生于原告曾广通与被告朱雪媚夫妇对于案涉土地及房屋买卖交易多年之后，且原告曾广通已付清全部转让款并占有使用案涉土地房产多年，也完成已办理案涉土地的过户手续，尚差最后一道房产过户程序，且原告在该交易过程不存在任何过错，故案涉土地及地上房屋的所有权人为原告，并非属于被告朱雪媚、付国防的可供执行财产，法院于2020年1月10日查封案涉土地及房屋属于执行错误，应当解除对案涉土地及房屋的查封强制执行措施。原告曾广通因案涉房产被查封的事宜于2020年2月21日向东莞市第三人民法院提起查封异议申请[案号：（2020）粤1973执异46号]，申请解除位于东莞市***********民小组地上房产（粤房地证字第C0349456号）的查封，后法院出具了执行裁定书驳回原告曾广通的异议申请。（2020）粤1973执异46号执行裁定书载明，被告叶灿根依据（2017）粤1973执7971号、被告张运煌、张月如依据（2018）粤1973执4947号执行均查封了案涉房屋，但均由于不具备继续执行的条件，法院终结上述两案的执行程序；现在情况未变的情况下，法院又以（2019）粤1973执恢915号重新查封执行案涉房屋不符合程序。另外，执行裁定书认定原告未提交证明非因原告自身原因未办理过户登记而不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的要件之一，实际上原告曾广通多次要求被告付国防配合过户，也多次到清厦村委会要求解决案涉房产的过户问题，均因被告朱雪媚下落不明而无法处理，法院在原告提出异议申请时并没有要求举行听证程序，剥夺原告听证申诉的理由，也没有要求各方到场查清本案事实及非因原告自身问题未办理过户登记的情况，属于程序不合法，故提起执行异议之诉要求处理。原告认为，案涉土地及房屋交易发生于被告朱雪媚、付国防与被告张运煌、张月如的民间借贷纠纷前（原告与被告朱雪媚、付国防的房屋买卖合同在法院实施查封强制措施之前已签订），该房屋买卖合同合法有效，且原告也已依照合同支付全部价款并占有使用案涉土地及房屋至今，且原告也先后加建该房屋，并完成了案涉土地的过户手续（而房屋过户手续则因被告朱雪媚下落不明无法配合办理，非因原告的自身原因导致不能办理过户登记），故原告在此土地房屋交易过程中并无任何过错；符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四大构成要件，包括：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记；足以排除对于案涉房产查封等强制执行，并确认原告为案涉房产及土地的所有权人。同时根据《物权法》第15条以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条的规定，案涉土地及房屋为原告所有，并非被告朱雪媚的财产，原告诉请法院解除对案涉房屋查封等强制执行措施，并确认案涉土地及房屋的所有权，要求被告朱雪媚、付国防配合将案涉房屋过户至原告名下。因上述各被告的行为已侵害到原告的合法权益，原告为维护自身的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关规定，特向法院提起诉讼，望查清事实，判予所请。被告张运煌、张月如共同辩称，原告曾广通的诉讼请求不符合法律规定，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告叶灿根辩称，请法院驳回原告曾广通的诉讼请求。被告付国防辩称，对原告曾广通的起诉没有意见。被告朱雪媚未答辩，亦未向本院提交任何证据材料。经审理查明，案涉房屋位于清溪镇清厦村委会老圩村，房地产权证号为粤房地证字第C0349456号，登记产权人为被告朱雪媚。另查明，被告叶灿根依据本院（2016）粤1973民初9980号民事判决书向本院申请执行，本院以（2017）粤1973执7971号立案执行。根据前述法律文书，被告朱雪媚、付国防应支付申请执行人借款本金82500元及利息，并负担诉讼费2776元。在执行过程中，本院于2017年11月30日查封了案涉房屋。因该案不具备继续执行的条件，本院依法裁定终结该案的本次执行程序。被告张运煌、张月如依据本院（2017）粤1973民初7906号民事判决书向本院申请执行，本院以（2018）粤1973执4947号立案执行。根据前述法律文书，被告付国防、朱雪媚应支付申请执行人借款本金180000元及利息，并负担受理费5580元。在执行过程中，本院于2018年8月9日轮候查封了案涉房屋。因该案不具备继续执行的条件，本院依法裁定终结该案的本次执行程序。被告张运煌、张月如2019年5月28日向本院申请恢复执行，本院以（2019）粤1973执恢915号案立案执行。在执行过程中，本院于2020年1月10日现场查封了案涉房屋。原告曾广通，曾用名曾通，籍贯为广东省阳西县。原告主张，2005年6月1日，被告付国防、朱雪媚作为甲方（卖方）与原告作为乙方（买方）就案涉房屋签订《房屋买卖合同》，原告已于2005年6月2日付清了购房款，并自2005年9月起至今居住在案涉房屋，另案涉土地于2005年9月29日办理了土地使用权人变更手续，但后期由于被告朱雪媚无法联系导致无法办理案涉房屋的过户手续。原告就其上述主张提交了《房屋买卖合同》、收据、土地使用权证[东府集用（2001）第1900200802706号]、房地产权证（粤房地证字第C0349456号）、两份证明、证言、本院（2019）粤1973执恢915号执行笔录（复印件）为证。《房屋买卖合同》的主要内容为，被告朱雪媚、付国防同意将坐落在东莞市**********房地产（房地产权证号为粤房地证字第C0349456号）作价550000元永久性卖给原告使用。收据显示被告付国防于2005年6月2日收到原告交来案涉房屋的购房现金550000元，被告付国防对此予以确认。土地使用权证显示座落于东莞市**********民小组、地号为1920080300583土地的土地使用权人为原告，权属性质为集体土地使用权，使用权类型为批准拨用宅基地。房地产权证的“附记”注明“土地使用权人已变更。土地证号为集用（2001）1900200802706”。两份证明均加盖东莞市*******民委员会公章，落款时间分别为2020年1月21日、3月17日，主要内容为原告于2005年9月起至今在东莞市*************居住，另东莞市*************与粤房地证字第C0349456号的房地产权证载明的地址属于同一块地。被告张运煌、张月如主张，被告付国防于2009年9月9日登记结婚，案涉《房屋买卖合同》签订时，被告付国防、朱雪媚尚未登记结婚，故案涉房屋属于被告朱雪媚的婚前个人财产，被告付国防没有权利签订《房屋买卖合同》，也没有权利收取案涉房屋的卖房款，并提交结婚登记审查处理表为证。被告付国防对结婚登记审查处理表予以确认，但称其与被告朱雪媚登记结婚在1994年，于2005、2006离婚，后于2009年复婚。本院就案涉房屋能否办理不动产转移登记问题向东莞市自然资源局发函进行调查，东莞市自然资源局回复本院以下意见：因案涉土地的土地使用权人与案涉房屋的所有权人不一致，案涉房屋无法办理不动产转移登记，且根据《中华人民共和国土地管理法》规定，宅基地使用权及其地上房屋仅允许在本村集体经济组织成员内部流转。以上事实，有原告提交的《房屋买卖合同》、收据、土地使用权证、房地产权证、证明、证言、户籍证明、户口本，本院（2020）粤1973执异46号执行裁定书、送达回证，本院（2019）粤1973执恢915号执行裁定书、查封（扣押）财产清单，本院（2019）粤1973民初7906号民事判决书（复印件），被告提交的结婚登记审查处理表以及本院依法调取的东莞市自然资源局复函（含不动产登记信息查询结果）、本案庭前会议笔录、庭审笔录等附卷为证。本院认为，被告朱雪媚经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未向本院提交相关证据，视为其放弃举证、质证、抗辩等相关诉讼权利，被告朱雪媚应当承担由此产生的不利法律后果。本案为案外人执行异议之诉纠纷案件，结合原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点是原告的异议请求是否成立，应否停止对案涉房屋的强制执行。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。因此，本院应审查案涉不动产的买卖是否同时满足上述四个情形及其权利能否排除执行。本案中，案涉土地为农村宅基地，案涉房屋为该土地上建筑物，依据签订《房屋买卖合同》时施行的《中华人民共和国土地管理法》第十条、第六十二条的规定，集体土地不能过户至非集体组织成员名下。本案中，原告的户籍地为广东省阳西县******，非案涉宅基地所在集体组织成员，因此，原告与被告朱雪媚、付国防之间签订的《房屋买卖合同》违背了法律规定，案涉《房屋买卖合同》应为无效合同。综上，原告对案涉房屋不享有足以排除执行的权利，关于原告请求解除对案涉房屋的查封等强制措施的诉讼请求，本院不予支持，对原告关于其与被告朱雪媚、付国防的《房屋买卖合同》合法有效，并确认涉案房屋归原告所有的诉讼请求，本院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《中华人民共和国物权法》第六十三条，《中华人民共和国土地管理法》（自2004年8月28月至2019年12月31日施行）第十条、第六十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条的规定，判决如下：驳回原告曾广通的全部诉讼请求。本案受理费9300元，由原告曾广通负担。受理费原告已预交。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  伦艳芬人民陪审员  莫沃娥人民陪审员  罗景福二〇二〇年十二月二十三日书 记 员  郑婵娟邓德力附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国物权法》第二十三条：第六十三条集体所有的财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、私分、破坏。集体经济组织、村民委员会或者其负责人作出的决定侵害集体成员合法权益的，受侵害的集体成员可以请求人民法院予以撤销。《中华人民共和国土地管理法》第十条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照谢安了情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。