广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初15132号原告：张海良，男，1974年3月3日出生，住湖北省枣阳市，委托诉讼代理人：徐绰敏，广东古谷律师事务所律师。被告：曾锦红，女，1991年10月16日出生，汉族，住广东省广州市花都区，第三人：廖玉珍，女，1986年5月11日出生，汉族，住广东省广州市花都区，原告张海良与被告曾锦红、第三人廖玉珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案受理后，依法适用简易程序，2020年10月20日公开开庭进行了审理。原告张海良的委托诉讼代理人徐绰敏到庭参加诉讼。被告曾锦红及第三人廖玉珍经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张海良向本院提出诉讼请求：1.判令解除张海良、曾锦红签订的《房屋买卖合同》；2.判令曾锦红向张海良支付违约金435000元（按照房屋成交价435万元的10%计算）；3.诉讼费用由曾锦红负担。事实和理由：经中介廖玉珍介绍，张海良、曾锦红于2020年5月6日签订《房屋买卖合同》，约定：张海良按套向曾锦红出售位于广州市花都区新华街滨湖路12号3栋3单元*房，建筑面积208.09平方米，物业成交价435万元，税费由曾锦红承担。附件第4条约定：⑴2020年5月6日前支付5万元作为定金；⑵签署本合约□天内支付部分楼款（含定金）172万元，卖方收款当日即时向抵押银行申请提前偿还贷款手续；⑶部分楼款共计127万元应不迟于2020年8月20日支付；⑷263万元于交易过户完成并办妥他项权利登记后，由贷款银行直接划入卖方银行账号作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之间的差额由买方以现金交付，交易手续需在2020年10月30日前完成。第12条约定，买方不能按合同约定买入物业，或者因违约而无法买入物业，应向卖方支付该物业成交价10%作为违约金。张海良与刘世兰于2020年5月7日签订公证委托书，授权张群英代为办理房屋转让手续。曾锦红签订合同后，通过廖玉珍支付购房定金8万元。张海良协助曾锦红向招商银行申请办理购房按揭贷款手续，2020年6月23日取得《招商银行个人住房贷款意向书》贷款授信额度300万元。意向书自签署日期起壹个月内有效。但，曾锦红不再履行《房屋买卖合同》，拒绝向张海良支付购房款，经廖玉珍催告，曾锦红不予理会。张海良于2020年8月19日委托广东古谷律师事务所向曾锦红发出《律师函》，曾锦红拒绝签收。曾锦红拒绝履行合同义务，已构成根本违约，使张海良的合同目的无法实现。原告张海良为证明主张，提交证据：1.不动产权证；2.公证委托书；3.房屋买卖合同；4.招商银行个人住房贷款意向书；5.微信记录；6.律师函，EMS回单。被告曾锦红没有提交书面答辩意见及证据。第三人廖玉珍没有提交书面述称意见及证据。原告张海良围绕诉讼请求提交证据，没有影响证据效力因素及相反证据予以反驳，且保证陈述事实及提交证据真实，本院依法核证、确认并在卷佐证。本院据证审理认定事实如下：广州市花都区新华街滨湖路12号3栋3单元*房登记权属人张海良，房屋面积208.09平方米。张海良（卖方）与曾锦红（买方）于2020年5月6日签订《房屋买卖合同》，约定：买卖位于广州市花都区新华街滨湖路12号3栋3单元*房的房产，建筑面积208.09平方米，按套出售，物业成交价435万元，税费由买方交付，以现状不带租约和家私电器方式出售，卖方交付物业使用日期为收齐楼款当日。第十二条约定：买方不能按合同约定买入物业，或者因违约而无法买入物业，应向卖方支付该物业成交价10%作为违约金。买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的1‰向卖方支付违约金。买方未能按照履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的1‰向卖方支付违约金。逾期30天，卖方有权不再出售物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金。附件第4条关于涂销抵押按揭付款，约定：⑴2020年5月6日前支付5万元作为定金。⑵签署合约□天内交付部分楼款（含定金）172万元，卖方收款当日即时向抵押银行申请提前偿还贷款手续，并在完成提前偿还银行贷款、涂销抵押登记及归档等手续□天内协助买方完成申请银行贷款手续。⑶部分楼款共计127万元应不迟于2020年8月20日支付。⑷263万元于交易过户完成并办妥他项权利登记后，由贷款银行直接划入卖方银行账号作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之间的差额由买方以现金交付，交易手续需在2020年10月30日前完成，如因房管局或银行原因导致延迟，则时间顺延。合同另约定其他事项。张海良与刘世兰于2020年5月7日公证委托张群英代理出售上述房产等事项。招商银行股份有限公司广州分行于2020年6月23日向曾锦红出具《招商银行个人住房贷款意向书》，给予曾锦红贷款授信额度300万元，意向书自签署日期起一个月内有效。广东古谷律师事务所于2020年8月19日通过EMS快递方式向曾锦红的户籍住址发出《律师函》，因原址查无此人而逾期退回。本院于2020年9月21日、22日先后向廖玉珍、曾锦红送达民事起诉状等诉讼材料。在诉讼过程中，张海良主张：其收到曾锦红支付的8万元，合同约定定金5万元，但其认为另外3万元也是定金。如不能同时主张违约金和定金，其主张违约金，而包括已明确约定定金的5万元在内共8万元应在违约金中抵扣。房屋不存在司法查封。因曾锦红没有支付相应款项，其没有向房屋管理部门递件申请房屋过户手续。本院认为，张海良与曾锦红签订《房屋买卖合同》，依法成立，具有法律约束力。一、关于张海良主张的诉讼请求，本院评析如下：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款规定，“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”。根据张海良主张的事实及提供的证据，经审查：1.《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十四条第（三）项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。第九十六条规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”。⑴《房屋买卖合同》约定，部分楼款共计127万元应不迟于2020年8月20日支付。曾锦红签订《房屋买卖合同》后，仅支付8万元，经催告后，在合理期限内仍未履行，致使不能实现合同目的。⑵曾锦红在本院送达民事起诉状等诉讼材料后，也拒不到庭参加诉讼以主张是否继续履行。⑶张海良主张解除合同，本院于2020年9月22日向曾锦红送达民事起诉状等诉讼材料，该解除合同的意思表示同日到达曾锦红。张海良主张解除合同，符合法律规定，本院予以支持，确认该《房屋买卖合同》于2020年9月22日解除。2.合同法第一百一十四条第一款规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。第一百一十六条规定，“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”。⑴《房屋买卖合同》约定，曾锦红违约而无法购买房屋的，支付物业成交价10%作为违约金。张海良主张违约金435000元，符合合同约定，曾锦红亦未到庭提出抗辩意见，本院予以支持。⑵《房屋买卖合同》约定定金5万元。张海良主张另外3万元也是定金，与合同约定不符，本院不予采纳。⑶张海良主张曾锦红已支付含明确约定定金5万元在内的8万元，应在违约金中抵扣，具有理据，本院予以支持。⑷张海良主张违约金435000元，曾锦红已支付款项抵扣80000元，超出差额355000元的部分，本院综合处理后不予支持。曾锦红、廖玉珍经传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃自己的诉讼权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款的规定，判决如下：一、确认原告张海良与被告曾锦红于2020年5月6日签订的《房屋买卖合同》于2020年9月22日解除；二、被告曾锦红于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张海良支付违约金355000元；三、驳回原告张海良的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22220元，由原告张海良负担320元，被告曾锦红负担21900元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  黄志坚二〇二〇年十二月十日书记员  曹国阳