山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终7450号 上诉人（原审原告）：李焕英，女，1978年10月2日出生，汉族，住潍坊市奎文区。 委托诉讼代理人：孙桂梅，山东诚公（潍坊滨海）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：山东宇昊置业投资发展有限公司，住所地潍坊经济开发区文化路777号紫御东郡小区1号楼7号房。 法定代表人：李刚，董事长。 委托诉讼代理人：屠建东，山东翎鼎律师事务所律师。 上诉人李焕英因与被上诉人山东宇昊置业投资发展有限公司（以下简称宇昊置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院（2020）鲁0791民初741号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李焕英上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审认定双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《协议书》系双方真实意思表示且不违反法律强制性规定、不侵犯国家利益、社会利益及第三人的合法权益，合法有效，双方均应依上述约定履行各自义务。但一审却没有依据合法有效的合同予以判决，却以与本案毫无关联性的山东红旗资产评估有限公司的租金评估报告判决，该判决没有事实和法律依据。2、《商品房买卖合同》及《协议书》合法有效，应判决宇昊置业公司履行合同，违约金的计算应按照合同约定。3、一审认定违约金系对损失的一种补充，《商品房买卖合同》中约定的违约金相对于损失过高，且上诉人未提供证据证明实际损失，该认定是错误的，该合同系宇昊置业公司起草提供且面向大量的购买者，其应充分考虑承担的风险。4、对车位的损失，合同明确约定每逾期一天按照交费额的日万分之一计算，一审以双方未提供证据证明车位损失，酌情认定180元每月标准计算存在错误。5、由于宇昊置业公司在2019年11月5日交付涉案房屋、车位时尚未竣工验收，故涉案房屋、车位存在质量验收合格和竣工验收合格逾期，构成违约，应承担违约责任，按照合同约定宇昊置业公司应支付未达合同约定交付条件即交付房屋、车位的违约金，且2019年11月18日办理交房手续时，李焕英对涉案房屋未验收并不知情。 被上诉人宇昊置业公司未提交书面答辩意见。 李焕英向一审法院起诉请求：1、判令宇昊置业公司支付李焕英自2018年4月1日起至2019年11月5日逾期交房的违约金96524.22元，自2018年5月1日起至2019年11月5日起逾期交付车位的违约金8310元，共计违约金104834.22元；2、判令宇昊置业公司支付李焕英未达合同约定交付条件（未取得建设工程竣工验收备案证明文件）即交付房屋、车位的违约金（违约金以1802812元为基数，自2019年11月5日起至涉案房屋、车位实际取得建设工程竣工验收备案证明文件之日止按日万分之一计算）；3、诉讼费由宇昊置业公司承担。 一审法院认定事实：2017年4月，李焕英与宇昊置业公司签订合同编号为ＹＳ00484974的《商品房买卖合同》，合同约定李焕英购买宇昊置业公司开发的位于潍坊高新区××街××号××小区××＃楼××单元××室，建筑面积256.12平方米，总价款1652812元，2017年4月23日前支付首付款682812元，余款970000元申请银行贷款，商品房交付时应当符合该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告、买受人已付清全部房款、买受人与物业公司达成一致并交纳相关费用，交付房屋时，出卖人应当出示上述符合约定的证明文件，否则买受人有权拒绝接收房屋，宇昊置业公司应在2018年3月31日前向李焕英交付涉案房屋，若宇昊置业公司未按上述日期交付房屋，逾期超过120天后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之×（不低于万分之一）的违约金，合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，李焕英于2017年4月12日交纳购房款10万元、于2017年4月23日交纳购房款582812元，剩余购房款已办理了银行按揭贷款。 李焕英还购买了涉案小区内209号停车位并与宇昊置业公司签订了《协议书》，约定：车位价款15万元，宇昊置业公司应于商品房买卖合同中约定的交房日期后30日内将竣工验收合格的车位交付李焕英使用。若宇昊置业公司未按上述交付时限交付，则视为宇昊置业公司违约，宇昊置业公司按李焕英已付款的日万分之一支付违约金，直至交付使用为止。协议书签订后，李焕英于2018年3月17日交纳了车位费15万元。 宇昊置业公司于2019年11月5日向李焕英发出平阔台小区交房通知，通知李焕英于2019年11月5日到平阔台小区入口大堂办理交房手续。宇昊置业公司于2019年11月5日向李焕英交付涉案房屋、车位。 另，诉讼过程中，宇昊置业公司提交申请书，对涉案房屋的租金标准（以2019年为基准日）进行鉴定，法院依法委托山东红旗资产评估有限公司进行了鉴定，该机构于2020年6月27日作出鲁红旗评字（2020）第7-11号价值鉴定报告书，截止评估基准日2019年11月30日，涉案房屋租金标准于2019年11月30日的市场价值为每月12.15元/平方米。 一审法院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《协议书》系双方真实意思表示且不违反法律强制性规定、不侵犯国家利益、社会利益及第三人的合法权益，合法有效，双方均应依上述约定履行各自义务。李焕英依约支付购房款及车位款后，宇昊置业公司应按照《商品房买卖合同》的约定于2018年3月31日前向李焕英交付涉案房屋，并按照《协议书》的约定于商品房买卖合同中约定的交房日期后30日内交付车位，但宇昊置业公司直至2018年11月5日向李焕英交付涉案房屋和车位，此行为已构成违约，应承担违约责任。鉴于违约金系对损失的一种补偿，《商品房买卖合同》中约定的违约金相对于损失过高，且李焕英未提供证据证明实际损失情况，对宇昊置业公司主张违约金按照鲁红旗评字（2020）第7-12号价值鉴定报告书评估的涉案房屋市场价值为每月12.15元/平方米计算的请求，予以支持，宇昊置业公司应支付李焕英逾期交房违约金60577.50元（0.405元/天/平方米×256.12平方米×584天）。关于逾期交付车位违约金，因双方未提交充分证据证明车位损失，法院参考周边小区车位租赁费数额，酌情认定按照180元/月标准计算逾期交付停车位违约金为3324元（6元/天×554天）。虽然宇昊置业公司未提交证据证明其交付房屋时即2019年11月5日已具备建设工程竣工验收备案证明等文件，但李焕英在此时仍然办理了涉案房屋的交房手续，而不是拒收，因此，应视为李焕英对涉案房屋达到竣工验收合格的认可，故，李焕英要求宇昊置业公司支付未达合同约定交付条件（未取得建设工程竣工验收备案证明文件）即交付房屋、车位的违约金，于法无据，不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决如下：一、山东宇昊置业投资发展有限公司于判决生效之日起十日内支付李焕英逾期交房违约金60577.50元及逾期交付车位违约金3324元；二、驳回李焕英的其他诉讼请求。案件受理费2396元，减半收取1198元，由李焕英负担470元，由山东宇昊置业投资发展有限公司负担728元；财产保全费1044元，由山东宇昊置业投资发展有限公司负担。 本院二审期间，当事人均未提交新证据。二审经审理查明的其他事实与一审认定事实基本一致。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及《协议书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应依约履行相应义务。根据查明的事实，宇昊置业公司逾期交付房屋584天，逾期交付车位554天，此行为已构成违约，依法应承担违约责任。上诉人主张逾期交房及车位违约金应当按照合同的约定计算，根据《商品房买卖合同》及《协议书》约定：逾期交房违约金，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之×（不低于万分之一）的违约金；逾期交车位的违约金按买受人已付款的日万分之一支付违约金，因此，上诉人主张按合同约定计算违约金，依法应予支持。一审按租赁标准计算逾期交房违约金、并酌定车位违约金不当，本院予以纠正。依据查明的事实，宇昊置业公司应支付李焕英逾期交房违约金96523.52元（165.28元/天×584天），逾期交付停车位违约金8310元（15元/天×554天）。上诉人李焕英主张应支付未达到合同约定交付条件即交付房屋、车位的违约金，因双方均未提交相应证据予以证明，且上诉人李焕英已办理交房手续，对该主张本院不予采信。 综上所述，上诉人李焕英的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院（2020）鲁0791民初741号民事判决； 二、山东宇昊置业投资发展有限公司向李焕英支付逾期交付房屋违约金96523.52元，于本判决生效后十日内付清； 三、山东宇昊置业投资发展有限公司向李焕英支付逾期交付车位违约金8310元，于本判决生效后十日内付清； 四、驳回李焕英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费2396元，减半收取1198元，由李焕英负担470元，由山东宇昊置业投资发展有限公司负担728元；财产保全费1044元，由山东宇昊置业投资发展有限公司负担。 二审案件受理费2396元，由李焕英1000元，由山东宇昊置业投资发展有限公司负担1396元。 本判决为终审判决。 审判长  薛培忠 审判员  李玉信 审判员  朱 峰 二〇二〇年十二月二十三日 书记员  褚诗舒