广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初22560号原告：曾映梅，女，1981年7月8日出生，汉族，住广东省广州市番禺区××××××××××××××××××××××××，公民身份号码445××××××××××××440。委托诉讼代理人：曾映军，广东绅源律师事务所律师。被告：广东广佛智城集团有限公司，住所地广东省佛山市××××××××××××佛智城×××第16层第41607-41616单元，统一社会信用代码914××××××××××××393。法定代表人：黄河，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。第三人：广东合富房地产置业有限公司，住所地广东省广州市越秀区××××××××荣建大厦16层D室，统一社会信用代码914××××××××××××099。法定代表人：扶伟聪，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈正，男，该公司员工。原告曾映梅诉被告广东广佛智城集团有限公司、第三人广东合富房地产置业有限公司（以下简称合富公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用简易程序于2020年10月26日公开开庭进行了审理，原告曾映梅的委托诉讼代理人曾映军，被告的委托诉讼代理人吴诗炜、徐飞到庭参加诉讼。第三人合富公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2018年3月20日签订的《物业使用权转让合同》；2.被告向原告返还物业使用权转让金129046元并支付违约金（违约金以129046元为基数，从2019年1月1日起按日万分之五的标准计至全部返还转让金之日止，暂计至2020年7月20日为36584.54元）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告分别于2017年8月18日向被告支付40000元，2017年8月30日向被告支付109046元，其中，31500元由合富公司代收。原告与被告于2018年3月20日签署《物业使用权转让合同》。该《物业使用权转让合同》明确约定了被告应在2018年12月31日前将涉案物业交付给原告，以及违约责任等其他内容。后，被告无端毁约，拒不向原告交付涉案物业，导致原告合同目的完全落空，明显构成严重违约。被告辩称，一、根据涉案《物业使用权转让合同》第五条的约定，如原告在2018年12月31日前未能付清合同约定的所有款项，则物业交付时间顺延至原告付清所有款项的当月底。原告尚未付清涉案物业使用权转让款全款，故涉案物业的交付条件尚未成就，不存在被告逾期交付涉案物业的情形，被告有权要求原告继续履行合同并立即付清物业使用权转让款。而且，涉讼《物业使用权转让合同》中并无约定原告就被告迟延交付物业的行为享有合同解除权。即便被告有迟延交付物业的行为，该行为亦不属于原告可以提出解除合同的约定事由，原告以此为由提出解除合同没有依据。二、被告与原告签订《物业使用权转让合同》后，原告与案外人广东智城梦乐城商业投资有限公司（以下简称梦乐城公司）签订《租赁合同》，原告已以涉讼物业实际收取租金。由此可见，原告受让涉案物业使用权的目的就是出租给梦乐城公司来获取租金收益，并非取得涉案物业本身，涉案《物业使用权转让合同》的合同目的并未因被告迟延交付物业的行为而无法实现，故原告要求解除合同没有法定事由。三、涉讼物业的交付条件尚未成就，不存在被告逾期交付物业的情形，原告解除涉讼《物业使用权转让合同》没有事实和法律依据，其无权要求被告返还物业使用权转让金及支付逾期交付物业的违约金。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。第三人合富公司述称，一、合富公司受被告委托为广佛智城项目提供客户引荐服务。被告就相关合作事宜与合富公司签订了《广佛智城转让使用权二手联动代理合同》，约定合富公司仅为被告提供客户引荐服务，后续交易流程由被告全程负责；被告保证拥有广佛智城项目的合法转让使用权的权利，对其真实性负责，并承担由此引起的一切法律责任；被告同意合富公司推荐成交2号地16号楼的公寓，被告按每套35000元的标准向合富公司支付代理费，代理费由合富公司在项目现场设立收款机，自客户首期房款中收取当套成交单位应收代理费的90%。二、签订代理合同后，合富公司引荐原告至被告处购买公寓，其后原告与被告就购买广佛智城项目16号楼A楼1203单元一事签订了《物业使用权转让合同》，同时原告向被告支付了合同约定的首期转让款。三、在本案涉及的租赁合同纠纷中，合富公司并未签订涉案《物业使用权转让合同》，并非合同当事人，合富公司与原告之间也不存在租赁合同关系，故对于原告及被告是否解除涉讼《物业使用权转让合同》，合富公司无异议。原、被告围绕其诉讼请求及主张的事实提交了证据，第三人合富公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对证据真实性无异议或虽有异议但未能提供反驳证据，本院经审查后确认当事人提交全部证据材料的真实性并附卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：广佛智城项目（二期）16号楼于2019年3月7日取得建设工程规划许可证，对应的用地位置为佛山市南海区大沥镇广佛商贸城中心区×××。2018年3月20日，原告（受让方、乙方）与广东广佛智城商业地产投资有限公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定：甲方将佛山市南海区××××××××××佛智城××xxxxxx号商业用房的使用权转让给乙方；使用权转让期限从合同签订之日起至2038年8月29日止；甲方在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给乙方至2048年12月31日止，乙方应该在2049年1月1日当天将该物业的使用权归还给甲方；涉讼物业按建筑面积计算使用权转让金，总转让金249046元；甲方在2018年12月31日前将涉讼物业交付给乙方，如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则涉讼物业交付时间顺延至乙方付清合同约定的所有款项的当月底；项目对外经营期间实行统一经营的管理方式进行经营。甲方未按照本合同约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让金每日万分之五的标准向乙方支付违约金；等等。另查明，广东广佛智城商业地产投资有限公司于2019年1月21日变更名称为广东广佛智城集团有限公司。庭审中，被告确认涉讼物业尚未办理竣工验收备案手续，并已收取原告支付的物业使用权转让款129046元。本院认为，本案为租赁合同纠纷，涉讼物业所在楼栋已取得建设工程规划许可证。根据涉讼《物业使用权转让合同》的约定，原告向被告支付对价所取得的涉讼物业实际使用期限应计至2048年12月31日，已超过法律规定的二十年租赁期限限制，则超出二十年的约定无效，其他有关租赁的约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《物业使用权转让合同》的约定，涉讼物业使用权总转让金额为249046元，被告在2018年12月31日前将涉讼物业交付给原告，如原告在此之前未能付清合同约定的所有款项，则涉讼物业交付时间顺延至原告付清合同约定的所有款项的当月底。经审查，截至庭审辩论终结之日，原告仅向被告支付了129046元，剩余款项尚未支付，原告未能足额履行《物业使用权转让合同》项下的付款义务，已经构成违约，故其本案诉请被告承担因违约导致合同解除的违约金，缺乏理据，本院不予支持。虽然原告迟延支付物业使用权转让款，但涉讼《物业使用权转让合同》约定被告应在2018年12月31日前交付涉讼物业，而至本案庭审辩论终结之日，涉讼物业尚未办理竣工验收备案手续，不具备投入使用的条件，原告亦明确要求解除合同，故《物业使用权转让合同》已无法继续履行，为减少双方损失和讼累，本院判决解除《物业使用权转让合同》中关于物业使用权转让期限二十年内的约定。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分已经解除，在涉讼物业并未实际交付使用的情况下，被告收取原告的转让款129046元，应当退还予原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告曾映梅与被告广东广佛智城集团有限公司于2018年3月20日签订的《物业使用权转让合同》中关于物业使用权转让期限二十年内的约定；二、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让金129046元予原告曾映梅；三、驳回原告曾映梅的其他诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取2792.23元（原告已预交），由原告曾映梅负担1530.23元，由被告广东广佛智城集团有限公司负担1262元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。原告多缴纳的1262元诉讼费，在本判决发生法律效力后，经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 梁 哲二〇二〇年十二月三日书记员 李和仪