山西省晋中市榆次区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）晋0702民初1904号 原告：郝吉明,男,汉族,1969年9月18日出生,山西省晋中市榆次区居民,住晋中市榆次区。 原告：晋中市穗丰农业开发有限公司，住所地：山西省晋中市榆次区张庆乡大张义村。 法定代表人：李庆军,职务：执行董事。 二原告共同委托诉讼代理人：王志强、田钊，山西均儒律师事务所律师。 被告：马晴,女,汉族,1989年2月8日出生,山西省晋中市榆次区居民，住榆次区张庆乡大张义村。 被告：马良,男,汉族,1991年2月7日出生,山西省晋中市榆次区居民，住榆次区张庆乡大张义村。 二被告共同委托诉讼代理人：赵保花，女，1962年10月6日出生,汉族，山西省晋中市榆次区居民，住榆次区。 原告郝吉明、晋中市穗丰农业开发有限公司(以下简称“穗丰公司")与被告马晴、马良租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，二原告共同委托诉讼代理人王志强、田钊，二被告共同委托诉讼代理人赵保花到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，为设立和经营穗丰公司,原告郝吉明于2013年12月21日与被告之父马永禄签《租赁协议》,约定原告郝吉明租赁马永禄的位于榆次区××乡××村××平方米的土地,每年租金6000元,租金按年缴交,先付三年的租金18000元。合同签订后，原告郝吉明支付了马永禄三年的租金18000元,马永禄将租赁财产移交给原告郝吉明。随后原告郝吉明为设立和经营穗丰公司,又与周边的多名农户签订了《耕地租赁协议》,租赁了周边农户的部分耕地。2014年10月29日，原告穗丰公司正式在该租赁土地上设立。《租赁协议》签订后，原告即在该租赁土地上进行了投资建设,购买经营用品,从事种植、养殖、鱼塘及为销售所种植养殖产品的农家乐经营。2016年12月份租赁尚未到三年,马永禄开始纠集其亲属,多次以损毁原告租赁土地上的财产,锁大门,往大门口泼粪便的方法,阻挠原告的经营,原告报警也不能解决问题,致使该《租赁协议》无法履行。马永禄不让原告拉走原告的物品,该物品至今仍被马永禄锁在租赁场地中。马永禄的违约行为给原告造成了损害,致使原告的投资无法收回,物品无法取走而放置陈旧,种植、养殖的产品无法收获等,损失巨大。原告曾诉于人民法院,因年底无法审结而撤诉。近期听闻马永禄因故去世,其生前生育有女儿马晴、儿子马良，继承人应在继承遗产范围内承担继承人的债务。现诉请法院判决被告在遗产范围内赔偿原告投资损失5000元（暂定）,经营损失5000元（暂定）,返还被告扣留的租赁场地上的动产,价值5000元（暂定）；被告负担本案的诉讼费。诉讼期间，原告明确投资损失为228586.74元,经营损失为14000元。原告穗丰公司表示，郝吉明与马永禄签订租赁协议，郝吉明是原告股东，现公司同意由郝吉明主张权利。 被告共同辩称，案涉租赁协议系二被告父亲马永禄与原告郝吉明签订,不认可与穗丰公司存在法律关系；原告郝吉明租赁场地后将被告方的猪圈拆除，其中六分之一改造成住房，据马永禄生前所述，双方曾口头约定，合同到期后如原告郝吉明不再续租，必须将场地恢复原状，但合同到期后原告未将场地恢复原状,被告无法使用场地,给被告方造成了巨大损失；原告不按约定交付租金,构成违约,作为违约方，原告损失由其自行承担，建筑物应当维持现状且原告应当补交所欠租金；被告未扣留原告的东西,不存在返还问题。 经审理查明，2013年12月21日，原告郝吉明与二被告父亲马永禄签《租赁协议》一份,约定原告郝吉明租赁马永禄的位于榆次区××乡××村××平方米的土地,租期5年，自2014年1月1日起至2018年12月31日止；每年租金6000元,租金按年缴交,原告郝吉明须先付三年的租金18000元；原告承租期间，无权转租或转借该土地，可改变房屋结构及其用途；原告郝吉明在该土地上投资建造的项目，如遇拆迁或政府占用，马永禄应予赔偿。合同签订后，马永禄将租赁土地及地上附着物（正房及两排猪圈）移交给原告郝吉明。原告郝吉明支付了马永禄三年的租金共计18000元,原告在该租赁土地上新建东房一排及鱼塘、假山，并硬化了院内地面及门口道路。上述房屋未取得准建许可证和产权证。2014年10月29日，原告郝吉明与案外人李庆军作为股东出资成立晋中市穗丰农业开发有限公司，该公司注册登记地为榆次区张庆乡大张义村。原告穗丰公司成立后，在该租赁土地上经营种、养殖及农家乐餐饮。2016年12月，双方发生纠纷，原告离开该租赁场地。2017年12月31日，原告向马永禄邮寄《解除租赁协议通知书》一份，称因马永禄纠集人员毁损租赁土地上的财产，更换门锁，致使二原告无法经营和使用租赁土地，通知解除马永禄与原告郝吉明签订的《租赁协议》，返还原告穗丰公司财产并赔偿该公司经济损失58万元。2018年1月1日，马永禄收到上述通知。2018年，本院曾受理二原告诉被告马永禄租赁合同纠纷一案，后原告撤诉。2019年3月4日，马永禄去世。二被告系马永禄现存继承人。 本院对案涉土地建筑物及财产进行勘验清点，原被告均认可除正房外，院内其余建筑物均由原告投资建设，东房内现有餐桌1张，餐椅4把、铁皮柜2只、单人床4张、投影仪幕布1张。 根据原告申请，本院委托中盛恒鑫工程咨询有限公司对原告修建的房屋及鱼塘、假山，院内地面、门口道路硬化等工程造价进行评估，该中心于2020年12月2日出具鉴定报告，认定原告在租赁场所修建的房屋及鱼塘、假山，院内地面、门口道路硬化的工程造价为228586.74元，原告支出鉴定费20000元。 以上事实，有租赁协议、解除租赁协议通知书、马永禄死亡注销户口证明、历史户成员信息、原告郝吉明与被告马良的谈话录音资料在案为凭，已经开庭质证和本院审查，可以采信。原告提供的照片不能反映锁门、泼粪行为系马永禄所为、李卫军和薛敬忠的证明材料因证人未能出庭，以上证据，本院不予采信；原告郝吉明与他人签订的租赁耕地协议与本案无关联性，本院不予采纳。 本院认为，原告郝吉明与马永禄签订租赁协议是双方真实意思的表示，且不违反法律规定，为有效合同，双方均应按约履行。因双方在协议履行过程中发生纠纷，原告郝吉明主张马永禄阻挠其经营，因其举证不力，本院无法采信，在没有证据证明原告郝吉明享有法定或约定解除权的情况下，其单方解除合同的行为不发生法律效力，原告据此理由主张被告赔偿其经营损失，本院难以支持。因案涉租赁协议履行期限已于2018年12月31日届满，合同权利义务终止，原告郝吉明有权取回留存在租赁土地上的财产，根据本院勘验及双方确认的财产情况，被告应当返还原告餐桌1张，餐椅4把、铁皮柜2只、单人床4张、投影仪幕布1张，原告主张的其余财产，因其举证不能，本院无法支持。关于原告投资建造的项目在租期届满后如何处理，双方协议中未做约定，考虑原告在未取得准建手续的情况下修建房屋，马永禄作为出租人知情且未提出反对意见，双方对该添附行为均存在过错，考虑双方的过错程度，对原告投资损失，本院确定马永禄按30%承担责任，依据评估意见，马永禄应赔偿原告72775元，其余损失，原告自行承担。现马永禄已去世，二被告作为马永禄的法定继承人，依法应在继承马永禄遗产范围内承担责任。至于剩余租金，马晴、马良曾提起反诉，诉讼期间又撤回该反诉请求，本院已裁定予以准许，故被告应另行主张。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十三条、《中华人民共和国继承法》第三十三条之规定，判决如下： 一、被告马晴、马良于本判决生效之日起十日内在继承马永禄遗产范围内支付原告郝吉明投资损失72775元，并返还原告郝吉明餐桌1张、餐椅4把、铁皮柜2只、单人床4张、投影仪幕布1张； 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4940元，鉴定费20000元，共计24940元，由原告郝吉明负担17460元，被告马晴、马良共同负担7480元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省晋中市中级人民法院。 审 判 长  牛建荣 人民陪审员  贾拴莉 人民陪审员  贾建军 二〇二〇年十二月二十六日 书 记 员  王凡舒