河北省石家庄市鹿泉区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0110民初2126号 原告石家庄新远见房产经纪有限公司。 住所地石家庄市裕华区槐安东路138-2恒泰国际801室。 统一社会信用代码91130102758915570T。 法定代表人梅咏红，执行董事。 委托诉讼代理人康建中，河北侯凤梅律师事务所律师。 被告河北茂润房地产开发有限公司。 住所地石家庄市鹿泉区上庄镇同兴街9号。 统一社会信用代码91130104MA07XF0712。 法定代表人寇贞苏，执行董事。 委托诉讼代理人晁晓朋，河北和泽律师事务所律师。 委托诉讼代理人于永秋，河北和泽律师事务所律师实习律师。 原告石家庄新远见房产经纪有限公司（以下简称新远见公司）与被告河北茂润房地产开发有限公司（以下简称茂润房地产）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新远见公司委托诉讼代理人晁晓朋、于永秋、被告茂润房地产法定代表人梅咏红及其委托诉讼代理人康建中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告新远见公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告向原告支付代理佣金150959.75元。2、依法判决被告向原告支付自起诉之日至判决确认之日止的利息（以150959.75元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。3、依法判决被告向原告支付违约金500000元。4、依法判决被告承担本案诉讼费用、保全费用。事实与理由：2019年4月30日，原告与被告签订了《石家庄“茂润海棠苑”项目代理销售合同》（以下简称代理销售合同），按照《代理销售合同》的约定，原告作为被告开发的“茂润海棠苑”项目独家销售代理商，以有偿服务的方式进行住宅及底商的销售工作，被告向原告支付代理佣金。2019年9月，在《代理销售合同》履行过程中，被告通知原告撤场，不让原告继续履行《代理销售合同》。原告认为，被告的撤场通知，属于单方面解除《代理销售合同》的违约行为，遂与被告交涉，但协商未果。且，按照《代理销售合同》的约定及原告的实际销售业绩，被告尚欠付原告代理佣金150959.75元，原告多次要求给付，但被告未能支付。为维护自身合法权益，申请人根据法律规定，起诉至贵院，望判如所请。 被告茂润房地产辩称，1、原告作为被告独家代理销售房屋销售现场管理不规范，业绩不理想，经过双方协商解除代理销售合同，非被告单方解除合同，故被告不应当承担违约责任；2、双方解除合同时应支付原告120551.84元，但由于原告所销售房屋遗留问题较多，故暂时不支付该笔款项，待所遗留问题解决后一并支付；3、由于原告原因对所遗留问题较多至今还有部分客户未支付完毕房款，故资金占用费不应当支持。 原告为支持其主张，举证如下： 证据1、被告开发的“茂润海棠苑”项目五证。证明被告开发的“茂润海棠苑项目具有合法性。原告对上述项目的销售具有合法性。 证据2、石家庄市“茂润海棠苑”项目代理销售合同，证明原告是“茂润海棠苑”项目独家销售代理商。被告按照销售额的1.5%向原告支付固定佣金。甲方向乙方支付代办费每单200元。任何一方单方解除合同，违约方应向对方支付人民币50万元违约金。被告负有结清原告全部代理佣金的义务。 证据3、1、第一阶段销售方案；2、海棠苑项目3号楼一房一价表3份；3、1号楼一房一价表2份。证明被告的法定代表人杨雪莲、项目对接人秦娜在一房一价表上签字对房屋销售价格进行了确认，原告按照被告确认的销售价格进行销售。 证据4、茂润海棠苑前期物业服务合同；商品房销售明码标价审核兼制申请表。证明秦娜是被告的项目对接人，其有权代表被告处理与“茂润海棠苑”项目相关的工作，其与原告签字确认的文件以及聊天记录内容，对被告具有法律效力。 证据5、茂润海棠苑房屋订购协议书。交（补）款确认单。房屋查询证明。证明原告销售房屋18套（因客户韩晓慧退房，未计入本次主张的佣金之内），计付佣金的是17套房屋。原告为被告代办合同手续28套，计付佣金的是17套。 证据6、原告员工刘某与被告员工秦娜的聊天记录，证明原告和被告就茂润海棠苑项目的销售等具体事宜进行沟通。被告承认欠付原告佣金。原告向被告多次催款。被告让原告撤场。 证据7、河北增值税普通发票。发票交接单，佣金付款凭证。证明原告将代理佣金的全部发票已经交付给被告，被告已确认收到代理佣金发票。被告欠付原告代理佣金150959.75元。 证据8、要求支付代理佣金通知书。EMS快递签收单，证明2020年4月7日，原告以书面形式催要被告欠付的佣金150959.75元，被告已签收该通知书。 综上原告按照代理销售合同的约定已经为被告实际销售房屋18套（计付本次诉请主张的房屋17套，代为办理手续28套，本次诉请主张的17套）被告应当按照合同约定销售额的1.5%及合同终止时按已销售合同额给付结清欠付原告的代理佣金150959.75元。 证据9、公证书。 证据10微信聊天记录。证明被告违约，应当支付违约金50万元。违约条款销售代理合同第6条第5款。 证据11、证人崔某、刘某出庭作证证言。 被告质证意见：对证据1三性认可。 对证据2证明内容部分不认可，代理销售合同固定佣金结算的是按照实际回款额每月结算，并非原告所主张的销售额支付佣金，至今还有部分购房户未将合同金额全部交付被告，故原告主张的150959.75元中的部分佣金不应当支付， 对证据3真实性认可， 对证据4真实性认可。 对证据5真实性认可，该证据显示的曹少冉在交款确认书中确认，在交付款项时还剩余11万元未支付，该客户与其他客户部分房款至今未支付。 对证据6该证据显示的原告工作人员刘某与被告工作人员秦娜的聊天记录真实性认可，但该证据不能证明被告单方要求原告进行撤场。 对证据7真实性认可，但该证据是否收到需待律师向被告核实后在向法庭答复。 对证据8真实性认可，该证据恰能说明原被告之间关于支付佣金有争议。 以上证据不能证明被告应当支付150959.75元。 对证据9附件内容真实性不认可，该6页的附件没有加盖骑缝章，无法核对其真实性，即便是真实的，双方也于2019年9月22日之前解除了协议，原告进行了退场，被告另行委托第三人进行销售，不构成违约，双方实际已经解除了协议。 对证据10真实性认可，该证据恰能说明待结的佣金并非是150959.75元，因为该证据中明确显示有部分车位款项和购房款并未全部支付被告，故部分佣金不应当按照销售额进行结算，应按照合同约定的回款额进行结算，原告向法庭提交的证据原件载体手机微信通话记录也显示了待结的佣金为150959.75元，30407.91元不应当进行结算，应当待购房款、购车位款回款后进行结算，现该部分款还未支付被告，原告对于该聊天记录并未向法庭提交。 对证据11两位证人是原告的员工，对原告有利的一面证人对记得清楚，对原告不利的均以不清楚回答，两位员工均是销售现场的工作人员，未支付佣金应包含两位证人的，故两位证人与原告有严重的利害关系，且该两位证人的证言不能与其他证据相互印证，故两位证人证言的真实性不认可。 被告提交以下证据： 证据1、劳动合同。证明秦娜为被告公司员工。 证据2、聊天记录，证明秦娜作为被告员工与刘某进行工作沟通，在聊天记录证明中的第3页显示刘某于2019年9月21日向被告工作人员秦娜发送了销售代理终止协议书，可以说明原被告双方是经过协商来解除的协议，因原告要求支付全部的佣金部分佣金不应当支付双方产生争议，终止协议双方并未盖章，但实际是双方于2019年9月21日已经原告进行了撤场，双方解除了代理合同。 证据3、刘某与秦娜的聊天记录，该聊天记录显示2020年1月15日刘某向秦娜发送了佣金结算明细和应当结算的数额和应当暂缓支付的佣金数额，支付佣金总额为150959.75元，暂不支付佣金数额为30407.91元，可以说明双方有部分佣金在解除协议时不应当支付，由此双方产生争议，解除协议双方并未加盖公章，但解除意思双方达成一致，原告完成了撤场，该聊天记录的内容与原告法定代表人向被告前法定代表人杨雪莲之间的聊天记录相一致，但原告并未对该聊天记录向法庭提交，原告法定代表人与杨雪莲的聊天记录恰恰也能说明双方解除代理合同的原因是原告管理不规范等原因引起。 证据4、秦娜出庭作证证言。 原告质证意见：对证据1无异议。 对证据2、3聊天记录的真实性无异议，但是对于关联性有异议，该聊天记录中涉及的被告所称双方解除代理协议一事不存在，被告不享有单方合同解除权，所谓解除合同并没有客观上的证据予以证实，双方未对解除合同达成一致意见，因此原告所称合同已经解除的主张不能成立，另外被告所称关于原告员工刘某及原告法人向其发送的结算微信内容只能证实原告与其协商应给付120551.84元，该主张不能成立，该内容是基于原告向与被告协商解决给付佣金一事，并未对全部销售进行认真结算，现在到了诉讼根据实际的销售业绩，原告进行计算主张相关款项符合法律规定。发送该内容均是在2020年1月15日之后，由此可见这完全是在催要佣金而不是在向被告阐明只在该主张该催要的佣金范围内要求给付。车位未在本次主张范围之内。原告共销售房屋18套，本次主张17套佣金，合同17套房屋涉及的合同价款23091818元，距离协议约定11月底销售额在3000万元非常的接近，后续销售工作完全是被告单方解除合同造成工作无法进行，由此可见被告主张的原告销售业绩不佳完全是不能成立的。 对证据4证人证言证明内容不认可，证人表述的内容是经过分析之后得知的，并不能对被告所称的管理不规范具体的撤场、合同解除进行明确表示（众人皆知从解除合同到撤场需要一个相当长的时间，而不会是在一天发生），由此可见证言不符合常理，其他的证言可以和原告的证人证言进行比对或对质。 经审理查明，2019年4月30日，原、被告签订《石家庄“茂润海棠苑”项目代理销售合同》，约定原告对被告开发的位于石家庄市鹿泉区项目进行独家代理销售。代理佣金及支付方式：1、代理佣金由固定佣金、溢价佣金两部分组成。固定佣金为销售额的1.5%，按实际回款额每月结算。溢价佣金：双方阶段性约定销售底价，（分层分套的单户底价表），并由被告书面确认盖章后作为补充协议的附件（该附件具有同等法律效力）；实际销售价格超出销售底价的溢价部分（该部分不再计量固定佣金），原、被告按照三七分成，即原告占30%，被告占70%为溢价佣金，自购房者签订购房合同且实际价格高出销售底价即按照回款比例每月结算。2、合同签定前已销售的房屋，被告如需原告催收贷款资料、换签《商品房买卖合同》，需向原告支付代办费每单200元。3、因被告原因，如工程进度滞缓、无开发建设销售手续、工程质量、延期交房等原因导致的客户退房，原告已收取的该套房屋的溢价佣金退还被告，已收取的基础佣金原告不退还；再次销售，佣金再次计提；除以上原因，在被告交房前客户退房，佣金退还被告，再次销售，佣金再次计提。所收取的客户违约金原、被告按4:6的比例分成。4、由于双方合作为独家销售代理，自双方合同签署，可售房源附件表内所有房源，通过被告实现的销售及抵账房视同原告销售，佣金正常结算；如特殊关系购房优惠后低于销售底价的，该套销售代理佣金按销售合同额的1.0%结算，且该套不参与溢价核算。5、佣金支付方式为每月结算一次，原告提供增值税普通发票，每月10日前原、被告完成上月说有销售回款及佣金对帐，每月15日前按上月实际到帐回款结算原告销售固定佣金及全额溢价佣金。合同签订后原、被告均不得单方面解除，否则，违约方应向对方支付人民币伍拾万元违约金。合同终止，被告应按已销售合同额结清原告全部代理佣金，原告应全力配合被告做好资料交接工作。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告对房屋进行了代理销售，后因佣金结算问题协商未果，原告诉至法院。 本院认为，原、被告之间签订的《石家庄“茂润海棠苑”项目代理销售合同》是双方当事人的真实意思表示，约定的内容并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同，该合同对当事人具有法律约束力。本案中，原告作为被告开发的“茂润海棠苑”项目独家销售代理商，以有偿服务的方式进行住宅及底商的销售工作，被告按照合同约定应向原告支付相应的代理佣金。故对原告要求被告支付代理佣金150959.75元及利息的请求，本院予以支持。被告在履行过程中已单方解除合同，按照约定构成违约，对于原告主张的违约金500000元，鉴于被告提出违约金过高，以本案实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，违约金的数额调整为10000元较妥。原告并未进行诉讼保全，亦未产生保全费用，故原告要求被告承担保全费，本院不予支持。基此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条的规定，判决如下： 一、被告河北茂润房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内给付原告石家庄新远见房产经纪有限公司代理佣金150959.75元及利息（自2020年7月17日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）。 二、被告河北茂润房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内支付原告石家庄新远见房产经纪有限公司违约金10000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5155元（已减半收取），由原告石家庄新远见房产经纪有限公司负担2623元，被告河北茂润房地产开发有限公司负担2532元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（邮寄地址:石家庄市鹿泉区）。 上诉案件受理费10310元，应当在上诉期限届满之日起7日内预交，（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  张文卿 二〇二〇年十二月三日 书记员  樊 晓