江苏省扬州市邗江区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏1003民初2545号原告：丁志岚，女，1972年5月25日出生，汉族，住扬州市。原告：杨建民，男，1969年10月1日出生，汉族，住扬州市。原告：杨念仪，女，1997年1月1日出生，汉族，住扬州市。三原告共同委托诉讼代理人：汪俊龙，江苏石立律师事务所律师。被告：扬州骏安置业有限公司，住所地在扬州市邗江区。法定代表人：欧阳林佳，该公司总经理。委托诉讼代理人：尤俊，该公司员工。委托诉讼代理人：石曼，北京市隆安（扬州）律师事务所律师。原告丁志岚、杨建民、杨念仪与被告扬州骏安置业有限公司（以下简称骏安置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2020年7月27日和12月18日公开开庭进行了审理，两次庭审，丁志岚、杨建民、杨念仪的共同委托诉讼代理人汪俊龙，骏安置业公司的委托诉讼代理人石曼均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁志岚、杨建民、杨念仪向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期交房违约金40413.59元（以购房款2768054元为基数，以每日万分之二标准从2019年9月1日计算至2019年11月13日，共计73天);2.判令被告就下水道以及太阳能热水系统设备问题进行整改；3.判令被告承担本案诉讼费用。经本院询问，原告明确第2项诉讼请求，要求被告将落水管接入地下排水管道，要求被告将太阳能热水系统移至楼顶。事实与理由：2017年11月17日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（以下简称《合同》），约定原告购买被告开发的XXX房屋，房屋总价款2768054元。根据合同约定，被告应当于2019年8月31日前将符合条件的商品房交付原告。合同签订后，原告已经向被告支付了全部2768054元房款。但是直至2019年11月8日，被告才通知原告于2019年11月13日办理交房手续。原告认为，被告的上述违约行为己侵犯了原告的合法权益，故提起本案诉讼。被告骏安置业公司对于原、被告双方签订的《合同》无异议，但辩称：1.骏安置业公司不存在逾期交房的情形。双方签订的《补充协议》对“逾期交付”进行了定义：逾期交付是指本合同第十一条第一款约定的交付期限届满时，该商品房未经竣工验收合格，出卖人可据实延期交付的除外。《合同》约定的交付期为2019年8月31日，而被告于2018年12月28日已对案涉房屋进行竣工验收，故被告未构成逾期交付。2.逾期交付系原告造成，被告无需承担逾期交付的违约责任。双方签订的《委托改造协议》第三条约定，原告同意被告在改造工程中可对房屋室内隔墙进行变动，原告方承担改造的所有法律后果。被告未能按期交房是因原告委托被告进行隔墙功能改造导致被告被行政处罚并暂停办理交房手续，故应由原告承担逾期交付的责任。3.原告未提交证据证明下水管、太阳能热水系统存在问题。故请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明：1.2017年11月17日，丁志岚、杨建民、杨念仪（甲方）与骏安置业公司（乙方）签订了《委托改造协议》，载明：一、委托事项。甲方委托乙方对该房屋的室内隔墙进行改造。二、改造工期。双方同意乙方在开发商对该房屋交付前完成改造工作。三、双方权利义务。甲方同意，乙方在进行改造工程中可对该房屋室内隔墙进行变动。甲方承担因改造的所有法律后果，若因改造引发第三方追责，甲方对此承担全部责任与乙方无关，若因上述改造被政府要求整改而产生的所有费用由甲方承担。2017年11月17日，丁志岚、杨建民、杨念仪与骏安置业公司分别签订《商品房买卖合同（预售）》及《合同补充协议》，约定由丁志岚、杨建民、杨念仪向骏安置业公司购买XXX房产，合同总价款2768054元，第四章商品房交付条件与交付手续第九条商品房交付条件载明：“该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件，1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.该商品房已经取得《扬州市区商品房交付使用备案证明》”，第十条商品房相关设施设备交付条件载明：“（一）基础设施设备1.供水、排水：交付时供水排水配套设施齐全，并于城市公共供水、排水管网连接……第十一条交付时间和手续载明：出卖人应当在2019年8月31日前向买受人交付该商品房……第十二条逾期交付责任载明：“除不可抗力之外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.详见合同补充协议第九条。”第六章规划设计变更第十五条设计变更载明：“（一）双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，设计下列可能影响买受人所购商品房质量或者使用功能情形的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。1.该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；2.供热、采暖方式……”《合同补充协议》第八条载明：“出卖人通知买受人收楼，买受人无合理理由拒绝收楼的，该商品房自出卖人通知的交付日起视为交付”，第九条载明：“逾期交付是指本合同第十一条第一款约定的交付期限届满时，该商品房未经竣工验收合格，出卖人可据实延期交付的除外。逾期交付的按逾期时间分别处理，不作累加1.逾期不超过60日，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行；2.逾期超过60日后，买受人优选解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，但该违约金最高不超过买受人已交付房价款的20%。”同日，骏安置业公司向原告出具了《项目红线内即周边不利环境因素提示书》（以下简称不利因素提示书），原告阅读并签字确认，其中第28条载明：“本项目根据建筑节能环保要求，在各楼栋顶层屋面设有太阳能热水系统设备，可供部分楼层业主使用（可使用楼层范围：……1#、2#、3#、4#、5#、6#、7#、8#、10#、11#、12#、13#、19#、20#、23#、24#楼栋每户都配置太阳能）。2.诉讼中，骏安置业公司提交了扬州市邗江区城市管理局文件复印件一份，系该局及扬州市邗江区西湖镇人民政府于2019年9月9日向扬州市邗江区人民政府呈报的《关于对悦荣华府违法建设处置方案的请示》，载明开发商违法行为：开发商在规划验收后，对XXX104户叠墅房屋拆除部分外立面，利用公共空间进行分户分层补板进行违法建设。每户违建面积14.6平方米，共违建1518.4平方米。建议处理意见为：没收开发商违法收入（违法收入参照应补缴的地价款964.49万元），并处建设工程造价百分之十的罚款（19.26万元），合计罚没人民币983.75万元。2019年9月27日，骏安置业公司向扬州市邗江区城市管理局缴纳罚金9837500元。3.2019年10月31日，扬州市邗江区综合行政执法局向扬州市住房和城乡建设局（以下简称扬州住建局）发函，要求先行办理8月14日要求暂停办理的涉案房屋的相关交付手续。4.2019年11月8日，骏安置业公司向原告出具《入伙通知书》，告知原告于2019年11月13日办理交房入住手续。诉讼中，本院对案涉房屋现场进行了查看。本案的争议焦点为：1.丁志岚、杨建民、杨念仪主张骏安置业公司支付逾期交房的违约金有无事实和法律依据？2.丁志岚、杨建民、杨念仪要求骏安置业公司对下水管及太阳能热水系统进行整改有无事实和法律依据？对于第1个争议焦点，本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷，双方当事人签订的《合同》及附件没有违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照《合同》约定履行各自的合同义务。《合同》明确约定交房时间为2019年8月31日，但骏安置业公司实际通知丁志岚、杨建民、杨念仪于2019年11月13日办理房屋交接手续。骏安置业公司主张根据《补充协议》中对“逾期交付”作出的定义，本案不属于逾期交付，对此，本院认为，《补充协议》作为骏安置业公司提供的格式文本合同，对逾期交付的定义与通常理由作出限缩性的解释，免除了其依法可能应承担的责任，现未有证据证明该公司就该条款的后果向购房人作出相应的解释，故该条款对“逾期交付”作出的定义，本院不予确认。骏安置业公司另主张应由丁志岚、杨建民、杨念仪承担逾期交房的责任，理由为双方签订的《委托改造协议》明确约定了房屋改造产生的法律后果及相关损失由丁志岚、杨建民、杨念仪承担，现骏安置业公司未能按照合同约定交付房屋系因其接受丁志岚、杨建民、杨念仪委托对涉案房屋的室内隔墙进行改造，该改造行为被认定违法，进而导致职能部门暂停为涉案房产办理相关房屋交付手续而出现逾期交付情形。本院认为，骏安置业公司庭审中确认其作为销售宣传的涉案房产的样板房与实际规划不一致，故而与丁志岚、杨建民、杨念仪签订了《委托改造协议》，由丁志岚、杨建民、杨念仪授权其对涉案房屋进行改造，骏安置业公司作为开发商对于房屋结构实际规划情况及相应的改造行为会产生的相应法律后果是明知的，而丁志岚、杨建民、杨念仪作为普通买受人，系根据骏安置业公司提供的样板房样式进行房屋选购，且《委托改造协议》的时间先于《商品房买卖合同（预售）》，其签订改造协议时对涉案房屋的规划结构图与样板房不一致的情况并不知情；即使丁志岚、杨建民、杨念仪知晓，其作为普通购房人，在购买涉案房产时出于对骏安置业公司宣传内容真实性的信任，有理由相信骏安置业公司对相关墙体拆除改造不会发生违反强制性规定的情形。虽然骏安置业公司主张其在样板房中对样板房的样式与规划许可及实际情况不一致进行了提示以及与丁志岚、杨建民、杨念仪签订《委托改造协议》时，对改造行为可能产生违规后果进行了释明，认为丁志岚、杨建民、杨念仪对拆除改造行为会发生违规的后果明知，但均未能提交证据证明，本院不予采信。综上，骏安置业公司应承担逾期交房的违约责任。根据双方合同约定的交房时间以及被告通知原告的收房时间，原告主张自2019年9月1日起至2019年11月13日止，按照合同约定的每日万分之二的标准支付违约金计40413.59元，本院依法予以支持。对于第2个争议焦点，本院认为，《合同》附件六第7项管道载明“满足给排水要求”，原告要求被告修复、整改的内容均属合同约定的范围，交付的房屋的落水管因未接入地下排水管道，雨季期间积水情况严重，影响了原告对一层草坪空地的使用，且对房屋安全存在影响，故应将落水管道接入地下排水管道。对于原告关于将太阳能热水器主体安置于顶层的主张，本院认为，《不利因素提示书》系涉案房屋买卖合同的组成部分，对双方均具有法律约束力，其中第28条明确确认太阳能设置在顶层，涉案房屋即4栋所涉楼栋每户均配置太阳能，故骏安公司应当将其为原告安装在阳台的太阳能放置于顶层，故本院对骏安置业公司主张《不利因素提示书》仅确保部分业主使用太阳能而未对所有别墅业主太阳能均放置于顶层作出承诺的辩称不予采信。但房屋现已建成，如判决将热水器主体移动安置顶层，可能涉及对上叠住户的房屋进行改造，其履行存在不确定性。经本院询问，原告同意以购买、安装电热水器的方式解决，本院酌定由骏安置业公司给付丁志岚、杨建民、杨念仪购买电热水器的费用及一定年限电费作为经济补偿，金额为2000元。综上，原告的诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告扬州骏安置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告丁志岚、杨建民、杨念仪逾期交房的违约金40413.59元；二、被告扬州骏安置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起二十日内将XXX室外落水管接入地下排水管道；三、被告扬州骏安置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告丁志岚、杨建民、杨念仪太阳能热水系统的补偿款2000元。案件受理费减半收取455元，由扬州骏安置业有限公司负担（原告已预交且同意本院不予退还，被告于履行上述给付义务时一并给付原告）。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果当事人未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审判员  全庆凯二〇二〇年十二月二十八日书记员  周 桐