广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0783民初5043号原告：碧桂园生活服务集团股份有限公司开平分公司，住所地：广东省开平市***************************铺位。统一社会信用代码：914************269。负责人：肖智华。委托诉讼代理人：徐秀贤，女，该公司员工。委托诉讼代理人：陈娟丽，女，该公司员工。被告：梁玲芳，女，1986年4月1日出生，汉族，住广东省开平市************。公民身份号码：440*************26。被告：梁坤长，男，1976年2月24日出生，汉族，住广东省开平市************。公民身份号码：440*************14。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司开平分公司（以下简称：碧桂园开平公司）与被告梁玲芳、梁坤长物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用小额程序公开开庭进行审理，原告碧桂园开平公司的委托诉讼代理人徐秀贤；被告梁玲芳、梁坤长到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园开平公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2019年4月至2020年8月物业服务费3734.16元；公摊电费、水费、垃圾处理费448.62元；违约金4002.20元。2、判令被告承担本案全部诉讼费用。本院查明：2017年7月21日，原告碧桂园开平公司（原广东碧桂园物业服务股份有限公司开平分公司，乙方）与被告梁玲芳、梁坤长（甲方）签订了《碧桂园翡翠湾前期物业服务协议》。该协议约定:一、第一条载明：甲方同意建设单位选聘乙方对本园区实施前期物业管理服务，授权乙方代为查验本园区的物业共用部分、共用设施设备；二、第四条第一款载明：被告物业的房屋建筑面积为152.36平方米，被告应按228.54元/月向原告交纳物业服务费；第三款载明：物业服务所产生的水、电费和公共水电损耗费用，属代收代缴费用，不计入物业服务费支出，由乙方按其所有的物业建筑面积进行分摊；第四款载明：包括但不限于水、电、燃气、通讯、有线电视、垃圾处理、污水处理等费用由相关公司、部门按规定标准向甲方或该物业使用人收取。如有需要，有关部门可委托乙方代收代缴上述费用，并签订有偿服务合同，由乙方向委托单位收取相应的手续费，甲方或该物业使用人应当按时缴纳上述费用，并承担不按时缴费的责任；三、第六条载明：“甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。物业服务费按月计收，乙方采用银行代收的方式收取物业服务费，扣费时间为公历每月5日（节假日或系统原因顺延），甲方应在扣费时间前保证交费账户存有足够金额以备扣费”；四、第十六条载明：“……甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金”等。原、被告双方签订协议后，原告依约向被告提供物业服务，但至法庭辩论终结，被告没有依约向原告交纳2019年4月物业服务费77.52元、2019年5月至2020年8月（共十六个月）的物业服务费3656.64元（228.54×16），合计3734.16元；从2018年6月起至2020年8月公摊电费448.62元。原告曾以邮寄催缴函的方式向被告发出物业服务费催缴函。原告诉求的违约金是按照每日千分之五计付，从各月的物业服务费逾期缴纳的第二个月开始计算（例如：2019年4月期间的物业服务费的违约金从2019年6月1日开始计算）至2020年9月9日。另查明，两被告与开平市****地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》约定涉案的房屋于2018年6月1日交付。2018年5月12日，原告、梁坤长、梁玲芳与案外人司徒某签订《物业服务费权益协议书（三方）》约定：案外人司徒某将价值1971.72元的物业服务费用权益授予梁坤长、梁玲芳用于抵扣涉案房屋的物业服务费。原、被告在庭审中均确认此情况。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原告与被告签订了《碧桂园翡翠湾前期物业服务协议》，本院依法确认原告与被告存在真实、合法、有效的物业服务合同关系，应受法律保护。双方应按约定全面、诚实地履行合同。原告已依照物业服务协议的约定提供了物业服务，被告作为支付物业费的履行义务方，未能提供证据证明已履行相应的义务，被告的行为已构成违约。涉案的服务协议第六条载明，被告方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。两被告与开平市****地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》约定涉案的房屋于2018年6月1日交付，两被告因此房屋的质量问题与开平市****地产开发有限公司产生矛盾而拒绝收楼，此与原告无关。两被告应按从2018年6月1日开始向原告支付物业服务费，2018年6月至2019年4月（共十一个月）的物业服务费为2513.94元（228.54×11），扣减案外人司徒某授予两被告的价值1971.72元的物业服务费用权益后，余款为542.22元（2513.94-1971.72），现原告只主张2019年的物业服务费77.52元，是其权利的自行处分，符合法律相关规定。因此，两被告应支付2019年4月的物业服务费77.52元、2019年5月至2020年8月（共十六个月）的物业服务费3656.64元（228.54×16），合计3734.16元及从2018年6月起至2020年8月公摊电费448.62元给原告。关于违约金的问题。虽然原、被告双方签订的《碧桂园翡翠湾前期物业服务协议》约定了逾期缴交物业费的违约金每日按应付物业服务费的5‰交纳，原告在合同制定和签订过程中都占优势地位，因此从公平原则考虑，本院对此违约金标准予以调整为每日按应付物业服务费的万分之二计付较为合适。原告诉求的违约金是从各月的物业服务费逾期缴纳的第二个月开始计算（例如：2019年4月期间的物业服务费的违约金从2019年6月1日开始计算）至2020年9月9日。2019年4月的物业服务费77.52元（从2019年6月1日至2020年9月9日，共466天）的违约金为7.22元（77.52元×0.0002×466天）。2019年5月至2020年8月的物业服务费共3656.64元的违约金为152.16元（228.54元/月×0.0002×3329天，从各月的物业服务费逾期缴纳的第二个月开始计算至2020年9月9日），两项违约金合计159.38元（7.22+152.16），超出部分不予支持。原告请求被告支付水费、垃圾处理费，但其提交的证据无法证明原告代收代缴此两项费用，也无法证明原告代被告缴纳的费用金额，故本院依法不予支持。对于涉案房屋的质量问题，两被告可另循法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法若干问题的解释〉（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告梁玲芳、梁坤长应自本判决生效之日起十日内支付物业服务费3734.16元、公摊电费448.62元、违约金159.38元，合计4342.16元给原告碧桂园生活服务集团股份有限公司开平分公司；二、驳回原告碧桂园生活服务集团股份有限公司开平分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元（原告碧桂园生活服务集团股份有限公司开平分公司已预缴纳25元），由原告碧桂园生活服务集团股份有限公司开平分公司负担11.74元，由被告梁玲芳、梁坤长负担共13.26元。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司开平分公司多预交的一审案件受理费13.26元，由本院予以退回；被告梁玲芳、梁坤长应向本院补缴一审案件受理费共13.26元。本判决为终审判决。审判员  张勇坚二〇二〇年十二月二十九日书记员  张玉华