松原市宁江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0702民初3690号 原告：松原市某房地产开发有限公司，住所地：吉林省松原市。 法定代表人：袁伟，董事长。 委托诉讼代理人：龙晓平，男，1984年2月7日，满族，公司法务，住吉林省长春市净月区。 被告：包桂凤，女，1976年5月8日生，蒙古族，无职业，户籍所在地：松原市宁江区。 原告松原市某房地产开发有限公司（以下简称某公司）诉被告包桂凤房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告某公司的委托诉讼代理人龙晓平到庭参加诉讼，被告包桂凤经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 某公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》（编号：YSXX04）及补充协议；2.判令被告返还原告松原某小区6幢2604号房屋；3.判令被告配合原告办理撤销松原某小区6幢2604号房《商品房买卖合同》备案登记手续、房屋预抵押登记手续、房屋预告登记手续；4.判令被告向原告支付违约金189,348元；5.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2015年8月2日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定被告购买原告开发建设的松原某小区6幢2604号房屋，总价款599,348元，付款方式为按揭贷款。2015年10月9日，被告与交通银行股份有限公司松原分行签订了《个人房产抵押贷款合同》，贷款人民币41万元，原告作为保证人对被告的借款承担连带责任保证。银行发放贷款后，被告未按时偿还银行贷款，导致原告为其代偿7,156.84元。后又因其逾期还款，交通银行股份有限公司松原分行将原告起诉至贵院。2019年12月20日，贵院作出（2019）吉0702民初6151号民事判决书，判决：被告松原市某房地产开发有限公司于判决生效后立即给付交通银行股份有限公司松原分行借款本金405,118.82元，并支付自2016年6月26日起至给付之日止按《个人房产抵押贷款合同》中约定的月利率标准上浮50%计算的利息。案件受理费4157元由被告负担。该判决已发生法律效力，原告于2020年6月29日向交通银行股份有限公司松原分行结清涉案房屋全部款项。因双方签订的《房屋买卖合同》补充协议第五条第七款约定“在《房屋所有权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时，买受人必须在出卖人履行其保证责任30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续…”。依据上述约定，原告有权解除合同，并要求被告承担违约责任。故原告为维护其合法权益特提起诉讼，请求依法公判。 包桂凤未到庭，未质证，提交书面答辩意见：1.对于原告请求被告配合撤销房屋抵押和撤销房屋预告登记手续没有意见，被告愿意积极配合；2.请求解除商品房买卖合同被告也没有意见，愿意积极配合；3.不同意支付原告主张的违约金189,348元及诉讼费，理由如下：（1）当时与某签有“无理由退房”的合约，在没有接到验房、没有拿到钥匙、没有入住前可以无理由退房。我找过某售楼人员沟通数次均没有解决；（2）原告按照原房价59万元要求违约金与事实不符。我在银行贷款41万元，去掉还了几个月的房贷和交付的首付款，59万元从何而来；（3）被告没有收到银行的起诉通知，也没有收到某要代还银行房款的告知，某应与被告协商告知还款事宜；（4）某作为开发商对于房屋的验收、交钥匙是否做到了通知交接等义务。被告在不知交房不知交钥匙的情况下，为何要支付违约金。 本院经审理认定事实如下：2015年8月2日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定：被告购买原告开发建设的松原某小区6幢2604号房，房屋总价599,348元，付款方式为按揭贷款，首期房款189,348元，余款向银行办理按揭。其中补充协议第五条第一款第7项约定：“在《房屋所有权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》；收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续……”。2015年8月28日，原告、被告与交通银行股份有限公司松原分行签订了《个人房产抵押贷款合同》，贷款人民币41万元，原告作为保证人对被告的借款承担连带责任保证。银行发放贷款后，被告未按时偿还贷款，2016年6月27日，原告某公司代被告偿还贷款7,156.84元。后交通银行股份有限公司松原分行将原告起诉至本院，2019年12月20日本院作出（2019）吉0702民初6151号民事判决书，判决：“被告松原市某房地产开发有限公司于判决生效后立即给付交通银行股份有限公司松原分行借款本金405,118.82元，并支付自2016年6月26日起至给付之日止按《个人房产抵押贷款合同》中约定的月利率标准上浮50%计算的利息。案件受理费4157元由被告负担。”该判决发生法律效力后，原告于2020年6月29日向交通银行股份有限公司松原分行转账370,557元、134,317.28元，合计结清涉案房屋款项504,874.28元。 另查明，2015年8月2日被告包桂凤向原告某公司交纳房屋首付款189,348元。又查明，2015年10月8日，松原某小区6幢2604号房已进行预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人交通银行股份有限公司松原分行，预告登记义务人包桂凤。截止诉讼前该房屋尚未办理房屋所有权证。 上述事实，有原告提交的商品房买卖合同、补充协议、（2019）吉0702民初6151号民事判决书、结清款证明、申请书、不动产预告登记证明、保全费收据及原告当庭陈述在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，原告某公司与被告包桂凤之间签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方的真实意思表示，其内容不违反国家相关法律法规，为有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告双方应依照约定行使权利，履行义务。合同签订后，原告已经按照约定将案涉房屋交付被告使用至今，被告按约定交纳首付款及办理银行按揭贷款手续。 关于原、被告双方签订《商品房买卖合同》及补充协议应否解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时解除权人可以解除合同”即约定解除。本案中，因被告包桂凤未按时偿还银行贷款，导致原告代其偿还交通银行股份有限公司松原分行的贷款7,156.84元、504,874.28元，其行为符合双方签订的补充协议第五条第一款第7项约定解除条件，故对原告某公司要求解除《商品房买卖合同》（编号：YSXX04）及补充协议的诉讼请求，本院予以支持。同时，《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议解除后，被告应返还原告某小区6幢2604号房屋，并协助原告办理撤销松原某小区6幢2604号房《商品房买卖合同》备案登记手续、房屋预抵押登记手续、房屋预告登记手续。同时，原告某公司应返还已收取的被告房屋首付款189,348元，对于被告已经偿还交通银行股份有限公司松原分行的借款部分未提供证据予以证实，被告可另案主张权利。关于原告主张违约金问题，双方在买卖合同及补充协议中未明确约定，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。且原告已经将被告拖欠的银行借款本金及利息、罚息结清，故对于原告主张的违约金本院酌定自原告实际支付银行贷款之次日即2016年6月28日、2020年6月30日分别以7,156.84元、504,874.28元为基数按《个人房产抵押贷款合同》中约定的月利率标准上浮50%计付利息至实际给付之日止。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 解除原告松原市某房地产开发有限公司与被告包桂凤之间于2015年8月2日签订的《商品房买卖合同》（编号：YSXX04）及补充协议； 被告包桂凤于本判决生效后三十日内返还原告松原市某房地产开发有限公司松原某小区6幢2604号房屋，同时，原告松原市某房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内退还被告包桂凤房屋首付款189,348元； 被告包桂凤于本判决生效后三十日内协助原告松原市某房地产开发有限公司办理松原某小区6幢2604号商品房撤销备案手续、撤销房屋预抵押登记手续、撤销房屋预告登记手续； 被告包桂凤于本判决生效后三十日内给付原告松原市某房地产开发有限公司损失（明细：以7,156.84元为基数自2016年6月28日起至实际给付之日止按《个人房产抵押贷款合同》中约定的月利率标准上浮50%计付利息；以504,874.28元为基数自2020年6月30日起至实际给付之日止按《个人房产抵押贷款合同》中约定的月利率标准上浮50%计付利息）。 如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5844元、保全费3517元，由被告包桂凤负担。 如不服本判决，可自收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省松原市中级人民法院。 审判员 关 雪 二〇二〇年十二月二十九日 书记员 刘琦琦