河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终6251号 上诉人（原审原告）：刘来新，男，1960年12月30日出生，汉族，户籍地北京市房山区，现住北京市石景山区。 被上诉人（原审被告）：北京永济恒业房地产开发有限公司涿州分公司，住所地涿州市华阳路北侧63-2号。 负责人：赵威，该公司总经理。 委托诉讼代理人：田国华，河北天枢律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李丹阳，河北天枢律师事务所实习律师。 上诉人刘来新因与被上诉人北京永济恒业房地产开发有限公司涿州分公司商品房预售合同纠纷一案，不服河北省涿州市人民法院（2020）冀0681民初2721号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘来新上诉请求：1、撤销一审判决；2、请求法院判令被上诉人返还多收购房款527682.22元；3、请求法院判令被上诉人多收购房款527682.22元所产生的利息（自2018年6月13日起计算至还清之日止，按6%年利率计算）；4、判令被上诉人北京永济恒业房地产开发有限公司涿州分公司承担一审、二审诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，明明白白是预售商品房纠纷，有关法律、行政法规都是强制性规定，必须按照预售商品房申报价格销售。北京永济恒业房地产开发有限公司涿州分公司作为商品经营者，不会不知道这些规定，在销售过程中虚假宣传、夸大宣传和利用虚假、使人误解的标价方式进行价格欺诈、抬高商品房价格、超备案价格销售、扰乱市场经济秩序，这些都是不良商人做出的严重违法行为，请二审法官给上诉人以公道。具体理由如下：1、依据中华人民共和国建设部第88号令《商品房销售管理办法》（2001年6月1日起施行）第二条，商品房销售及商品房销售管理应当遵守本办法。第三条商品房销售包括商品房现售和商品房预售。本办法所称商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或房价款的行为。国务院建设行政主管部门负责全国商品房的销售管理工作。省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内商品房的销售管理工作。直辖市、市、县人民政府建设行政主管部门、房地产行政主管部门（以下统称房地产开发主管部门）按照职责分工，负责本行政区域内商品房的销售管理工作。第六条规定商品房预售实行预售许可证制度。商品房预售条件及商品房预售许可证的办理程序，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。第四十六条省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以根据本办法制定实施细则。2、依据中华人民共和国国务院令第248号《城市房地产开发经营管理条例》（1998年7月20日发布施行）第二十三条，房地产开发企业申请办理商品房预售许可证登记，应当提交文件，其中第五项是商品房预售方案。3、依据中华人民共和国建设部第40号令1994年11月15日发布施行的《城市商品房预售管理办法》第二条，本办法所称商品房预售是指房地产开发企业（以下简称开发企业）将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。第三条本办法适用于城市商品房预售的管理。第四条规定，国务院建设行政主管部门归口管理全国城市商品房预售管理，省、自治区、建设行政主管部门归口管理本行政区域城市商品房预售管理，市、县人民政府行政主管部门或房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）负责本行政区域内城市商品房预售管理。第六条商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。第七条开发企业申请预售许可，应当提交下列证件（复印件）及资料：其中（六）商品房预售方案。第十六条，省、自治区建设行政主管部门、直辖市建设行政主管部门或房地产行政管理部门可以根据本办法制定实施细则。4、依据涿州市人民政府涿政发【2017】14号文《关于保持房地产市场平稳健康发展的实施意见》中第三项，严格商品房预售管理。关于进一步规范预售审批程序，严格要件审查，限期10日内一次性公布全部可售房源落实住房价格备案制度，实行一房一价，明码标价，现场公示，加强价格管控，限定申报预售价格上涨幅度，完善个人住房信息查询系统，推进商品房联机备案系统的互联互通有效遏制和防止倒卖房号等投机行为。5、依据涿州市人民政府涿政发【2017】66号文《涿州市人民政府关于加强房地产市场管理的意见（暂行）》第二项，严格商品住房交易管理。第三条严格商品房销售网签秩序，市物价局备案的一房一价表是合同备案的组成部分，无法提供物价局备案的一房一价的销售合同不予备案。同时，销售价格不得超出备案价格。6、依据中华人民共和国国家发展改革委2011年发布548号文《商品房销售明码标价规定》第二条，中华人民共和国境内的房地产开发企业和中介服务机构（以下统称商品房经营者）销售新建商品房，应当按照本规定实行明码标价。第五条已取得预售许可和销售现房的房地产经营者，要在公开房源时，按照本规定实行明码标价。第九条对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。第十三条商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用。第十五条商品房经营者不得使用虚假或者不规范的价格标示误导购房者，不得利用虚假或者使人误解的标价方式进行价格欺诈。第十八条省、自治区、直辖市价格主管部门可根据本规定制定商品房销售明码标价实施细则。7、依据河北省《商品房销售明码标价规定》实施细则（试行）第二条，在河北省行政区域内从事房地产开发销售的企业和中介服务机构（以下统称商品房经营者）销售商品房（包括现房和预售房，住宅及非住宅，下同）须按照国家有关规定和本细则的规定实行明码标价。第五条对已取得预售许可证进行预售或者已完成房屋所有权登记进行现房销售的商品房经营者，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对我销售。第十二条商品房经营者不得利用虚假或者使人误解的标价内容、标价方式进行价格欺诈，不得在标价之外加价，不得收取任何未予标明的费用。8、依据涿州市发展和改革委于2019年12月20日出具的证明，北京永济恒业房地产开发有限公司涿州分公司开发的永济新城住宅小区20号楼1单元103室于2018年4月18日在原物价局进行过商品房销售明码标价备案，价格为9933.5元每平方米。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条的规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意。免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。上诉人与被上诉人北京永济恒业房地产开发有限公司涿州分公司签定的预售商品房买卖合同属于被上诉人拟定的格式条款。合同中第三章第六条，该商品房单位为人民币每平方米15280.91元，总金额为人民币1507920元整。根据以上列举的法律、行政法规，对于房地产开发企业都是强制性规定，被上诉人严重违反了这些法律、行政法规相关条款，被上诉人的这些违法行为还违反了《中华人民共和国合同法》第五条，没有遵守公平原则，违反了《中华人民共和国合同法》第七条没有遵守法律、行政法规，扰乱了社会经济秩序，违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项中恶意串通，抬高房价，损坏购房人利益，违反了第五十二条第三项以合法形式掩盖非法目的。没有按照备案销售价格，但顺利通过涿州市住建委的部门网签（我将另案起诉涿州市住建委违法行为），违反了第五十二条第五项违反法律、行政法规的强制性规定。有预售商品房备案销售价格，却违反相关法律、行政法规，违反了《中华人民共和国合同法》第五十四条第二项，在订立合同时显失公平的，以欺诈手段隐瞒备案价格，使上诉人在不知道备案价格的情况下签订了本合同。依据《中华人民共和国合同法》第四十条，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。综上，请求法官以事实为依据，判令合同第三章中第六条无效，改判为以涿州市原物价局于2018年4月18日进行过商品房销售明码标价备案价格9933.5元每平方米为该商品房计价，总金额为980237.78元整。依据《中华人民共和国合同法》第四十二条，当事人在订立合同过程中有下列情形之一给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：第二项故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，第三项有其他违背诚实信用原则的行为。依据《商品房销售明码标价规定》第五条、第九条、第十二条、第十五条，《商品房销售明码标价规定》实施细则（试行）》第二条、第五条、第十二条，《中华人民共和国价格法》第十三条，经营者销售、收购商品房和提供服务，应当按照政府价格主管部门的规定明码标价，经营者不得在标价之外加价出售商品，不得收取任何未予标明的费用。第十四条，经营者不得有下列不正当价格行为中的第三项，捏造、散布涨价信息、哄抬价格，推动商品价格过高上涨的。第七项违反法律、法规的牟取暴利。第四十一条经营者因价格违法行为致使消费者或者其他经营者多付价款的，应当退还多付部分，造成损害的，应当依法承担赔偿责任。现请求法官判令被上诉人退回违法多收的购房款52768.22元，赔偿由527682.22元所产生的利息（自2018年6月13日起至还清之日止，按6%年利率计算），判令被上诉人承担一审、二审的诉讼费用。 北京永济恒业房地产开发有限公司涿州分公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，作出的判决合法合理公正。上诉人的上诉请求以及事实与理由没有事实根据和法律依据。具体理由如下：1、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同（预售）》等协议是双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。《商品房买卖合同（预售）》是经住房和城乡建设部及国家工商行政管理总局统一制定的合同文本，兼顾了各方的利益，不存在加重上诉人义务，免除被上诉人责任，排除上诉人主要权利的条款。该合同已在涿州市住房和城乡建设局登记备案。上诉人在与被上诉人签订《商品房买卖合同（预售）》前，涉案商品房的位置、面积、价格等信息是公开的。同时期涿州市房地产市场也存在大量商品房。在当今社会，购买商品房还是生活中的重大决策和投资行为。上诉人在签订合同前，势必会了解和参考影响房屋市场价格的各种因素和情况。故上诉人签订了《商品房买卖合同（预售）》是其真实意思表示。2、认定涉案《商品房买卖合同（预售）》效力的依据是法律和行政法规的强制性规定，上诉人在上诉状中引用的有关文件不能作为确定合同效力的依据。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条的规定，认定合同的效力依据是法律和行政法规的强制性规定。且强制性规定是指效力性强制性规定，而不是有关行政机关履行行政管理职能的相关规定或文件。3、依据《中华人民共和国价格法》的规定，商品房的价格不属于政府定价和政府指导价，而是属于市场调节价。4、依据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，收取购房款是被上诉人的权利，交纳购房款是上诉人的义务。一审中，上诉人也认可被上诉人收取的房款与合同中写明的数额相同。现又以商品房销售价格高于备案价格为由，主张返还购房差价款及利息损失，没有事实根据及法律依据。综上所述，为了维护市场交易的稳定性，结合本案的具体情况，恳请人民法院以事实为依据，以法律为准绳，驳回上诉人的全部上诉请求。 刘来新向一审法院起诉请求：判令被告返还多收购房款527682.22元；判令被告返还电商费50000元；判令被告支付多收购房款577682.22元所产生的利息（自2018年6月13日起按中国人民银行同类贷款利率计算至还清之日止）；被告承担全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2018年6月13日，原告刘来新与网势传媒广告（北京）有限公司签订团购推荐单，约定原告凭此团购推荐单及交款收据可享涿州孔雀城悦澜湾（永济新城住宅小区）楼盘的优惠，当日，原告向网势传媒广告（北京）有限公司交纳了电商服务费50000元。2018年6月14日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定原告购买被告开发的位于涿州市，建筑面积98.68平方米，每平方米15280.91元，房屋总价款1507920元。合同签订后，原告已全额交付了房款。 2019年12月20日，涿州市发展和改革局出具说明涉案房产于2018年4月18日在原物价局进行过商品房销售明码标价备案，价格为9933.5元/㎡。 上述事实，有原、被告的庭审陈述，原、被告提供的《商品房买卖合同（预售）》、收款收据、原告提供的团购推荐单、电商费收据、涿州市发展和改革局证明等，被告提供的补充协议等证据在卷予以证实。 一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同。原告作为具有完全民事行为能力的主体，其在与被告签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议之前，应就涉案房产的价格与同地段相同类型房屋的市场价作过比较，经过慎重考虑后作出了与被告签约的决定，并在《商品房买卖合同（预售）》中就房屋价款、支付方式等条款作了明确的约定。商品房买卖是一个市场行为，因此本案被告作为开发商可以自主决定商品房价格，被告高于备案价销售房屋的行为并不等同于价格欺诈。被告未按备案价销售商品房，是违反行政法规的行为，可由有关部门对其进行责令限期整改、罚款等行政处罚，但被告该行为不属于本案民事案件管辖范围。签订合同是双方当事人真实意思表示一致的结果，双方均应依约履行，现被告收取的购房款并未超过合同约定，原告主张被告返还多收购房款，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持；如前所述，原告要求赔偿利息损失亦无事实及法律依据，一审法院亦不予支持。原告要求被告返还电商费的请求，与本案不属同一法律关系，可另行主张权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决：驳回原告刘来新的诉讼请求。案件受理费4788元，由原告刘来新负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交以下三份证据，证据1公证书一份和照片两张，证明被上诉人存在虚假宣传，欺骗消费者，隐瞒了项目里面有几栋回迁楼的事实，当时宣传的时候并没有跟上诉人说，后来上诉人在2019年10月去看房子，工地师傅说有几栋回迁房，上诉人去售楼处看沙盘，原来的楼拆除了，剩下的楼基座上显示的是回迁楼，他们隐瞒了有回迁楼这一事实；证据2政府信息公开申请表及涿州市住房和城乡建设局《关于刘来新申请信息公开的回复》，证明有66号文和内容，但是该局不给上诉人公示；证据3涿州市政务服务中心住建局窗口办事指南中的商品房预售许可，其中第十一项商品房预售方案里面有预售价格，那个预售价格应该是上诉人一审主张的价格，被上诉人如果超出这个价格就不可能取得商品房预售许可证，其他同上诉状意见。被上诉人质证称，证据1公证书主文加盖公证处的印章共三页，对真实性无异议，在该文书中只能证明上诉人操作其提供的手机进行登录，进行微信聊天记录截屏，因此该证据不能证明其手机截屏中所显示的内容与本案是否具有关联性，也不能证明截屏涉及的聊天人的真实身份，是否与被上诉人存在劳动合同关系，因此该证据不具有真实性，也不具有关联性及合法性，不能证明本案所归纳的焦点问题；对证据2涿州市住房和城乡建设局的回复真实性无异议，该证据能够证明其所申请的内容与本案也不具有关联性，该证据如果跟其申请存在关联性的话，其从法律关系上属于行政法律关系，不属于民事法律关系，对本案待证事实无意义；对证据3的真实性、合法性、关联性均不认可，其所要证明的内容关于诉争房屋的备案价，一审中上诉人与被上诉人并不存在分歧。二审查明的其他事实与一审一致。 本院认为，案涉《商品房买卖合同（预售）》系上诉人与被上诉人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人均具有法律约束力。上诉人现以案涉房屋的购买价格高于备案价格为由，认为被上诉人违反了《商品房销售管理办法》、《商品房销售明码标价规定》、《涿州市人民政府关于加强房地产市场管理的意见（暂行）》等规定，存在价格欺诈，主张被上诉人返还多支付的购房款及利息。首先，本案中，上诉人未提交证据证实被上诉人在宣传、销售等过程中采用了虚假或者使人误解的手段，致使其产生错误认知从而签订合同，且上诉人以高于备案价格销售案涉房屋，并没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，不影响合同的效力问题。其次，在当今社会，房屋属于价值较大的商品，全额支付房款亦属于大额的经济支出，基于一般人的认知，购买房屋时会充分考虑房屋的坐落、质量、价格等关键性因素。上诉人作为完全民事行为能力人，在签订合同时应保持合理的审慎和注意义务，其对合同内容是知晓的，对合同中载明的房屋价格未提出异议，亦是基于真实意愿签字，并向被上诉人交付房款。故案涉合同合法有效，上诉人的上诉主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，刘来新的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9576元，由上诉人刘来新负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  刘 娟 审 判 员  田 苗 审 判 员  万丙申 二〇二〇年十二月二十五日 法官助理  沈 飞 书 记 员  霍思雨