广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终8336号上诉人（原审原告）：李**，男，汉族，1972年5月16日出生，住广东省惠州市********双城名苑南区7、8号楼2单元5层05号房。委托诉讼代理人：廖计房，广东指针律师事务所律师。被上诉人（原审被告一）：惠州市麦雅房地产开发有限公司，住所地：惠州市**************。法定代表人：陈建文。原审被告二：惠州市麦雅实业投资有限公司。住所地：惠州市******麦雅大厦。法定代表人：邵云。破产管理人：广东卓凡律师事务所、中鸿信粤龙会计事务所。管理人负责人：徐向辉。委托诉讼代理人：钟凯萍，广东卓凡律师事务所律师。上诉人李**与被上诉人惠州市麦雅房地产开发有限公司、原审被告二惠州市麦雅实业投资有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院作出的(2019)粤1302民初11602号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人李**上诉请求：一、请求依法撤销（2019）粤1302民初11602号民事判决书的第三判项，依法改判被上诉人向上诉人支付逾期办理房产证违约金199864.04元（计算方式：468285元×0.6%/月÷30天×2134天=199864.04元，起止时间：2012年10月19日至2018年8月23日）。二、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人的一审诉讼请求没有超过诉讼时效。本案是因被上诉人未按合同约定为上诉人办理房产证引发的纠纷。根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》（合同编号：惠州（2009）10007417）及附件四《双城名苑商品房买卖合同补充协议》的约定，被上诉人应当在商品房交付使用后24个月内为原告办妥产权证。一审法院认定涉案房屋于2010年10月30日交付使用，上诉人、被上诉人均认可。被上诉人应在2012年10月30日前为上诉人办妥房产证。然被上诉人于2018年8月23日才办理了房产证。期间被上诉人处于持续的不间断的违约。诉讼时效应当自被上诉人停止违约之次日（即办理出不动产权证之次日2018年8月24日）起计算。上诉人于2019年6月25日提起诉讼，显然未过诉讼时效。一审法院自被上诉人违约的第一天开始计算诉讼时效明显不合法、也不合理。首先，被上诉人的违约行为是持续性的，直至2018年8月23日才停止，如果按一审法院的计算方法，2012年10月31日至2015年10月30日为上诉人主张权利的期间，然而2015年10月31日至2018年8月22日期间被上诉人依然未办理出房产证，依然存在违约行为。一审法院只给上诉人三年的诉讼时效，而放任被上诉人后续近三年的持续违约，显然对于上诉人来说是不公平的。其次，在一审法院认为的三年诉讼时效期间，上诉人一直要求被上诉人办证，向政府请愿，向新闻媒体求助等方式主张权利。可是在法院的角度看待，只有提起诉讼才是终断诉讼时效的方式，然而从实际出发，在被上诉人违约的前三年，房屋刚交付，小区各项设施还未完善，房产证还未办理出，作为小业主的上诉人敢起诉吗？在开发商面前小业主永远是弱势全体，花费一生的积蓄购买的房屋，拿到房产证是小业主的唯一夙愿。在拿到房产证之前，又有谁敢去起诉开发商？从交楼那天开始，上诉人就为了办理房产证劳累奔波，长达9年的维权道路，期间的心酸又有谁能体会。一审法院采取“一刀切”的方式给予三年的诉讼时效明显有失公允。综上，上诉人认为本案诉讼未经过，应当自办理出房产证之日起的第二天计算诉讼时效，即2018年8月24日开始计算三年。退一步讲，即使法院认为已过诉讼时效，本案的违约金也未全部过诉讼时效。根据广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》【粤高法〔2017〕191号】第47条的规定“买受人请求出卖人支付逾期办证或者逾期交房违约金，违约金为规定金额的，从合同约定或者法定的履行期限届满之次日起计算诉讼时效期间。按日或者按月等时间单位累计计算违约金的，按每个个别债权分别计算诉讼时效期间。”上诉人与被上诉人之间的《商品房买卖合同》第十五条及《双城名苑商品房买卖合同补充协议》第九条约定如因被上诉人未按约定办理出房产证的，被上诉人每月按已收房款0.6%的标准向上诉人支付违约金。即逾期办证违约金是按月累计计算的，应当每个个别债权（即每个月的违约金）分别计算诉讼时效。对于自起诉之日（2019年6月25日）倒推三年的违约金应当予以支持。二、法院在审理案件时不能主动适用诉讼时效进行裁判。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条规定“当事人未提出诉讼时效抗辩，人民法院不应对诉讼时效问题进行释明及主动适用诉讼时效的规定进行裁判。”在本案一审阶段，被上诉人未提出诉讼时效抗辩，但一审法院却主动适用了诉讼时效的规定进行裁判，在程序上违反法律规定，也损害了上诉人的合法权益。综上，一审法院的部分判决错误，请法院予以撤销，并依法改判支持上诉人的上诉请求。被上诉人惠州市麦雅房地产开发有限公司及原审被告二惠州市麦雅实业投资有限公司均未提交答辩意见。原审原告李**向一审法院提出诉讼请求：1、确认原告与被告一签订的《商品房买卖合同》（合同编号：惠州（2009）10007417）合法有效；2、请求人民法院依法判令被告一向原告支付违约金人民币199864.04元（计算方式：468285元×0.6%/月÷30天×2134天=199864.04元，起止时间：2012年10月19日至2018年8月23日）；3、请求人民法院依法判令被告一向原告返还已收取的契税4822元及赔偿逾期缴纳契税的经济损失2341.7元。4、请求判令被告一向原告退还房屋差异面积的房价款人民币7480.34元（计算方式：（119.57-117.66）×3916.41=7480.34元）；5、本案诉讼费、公告费、执行费均由被告承担。诉讼中，原审原告撤回了上述第三项诉讼请求。一审法院认定事实：2009年10月25日，原告李**作为买受人，被告惠州市麦雅房地产开发有限公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》【合同编号：惠州（2009）10007417】及《双城名苑商品房买卖合同补充协议》约定：原告购买被告开发的位于惠州市********双城名苑南区7、8号楼2单元5层05号房，房屋单价为3916.41元，建筑面积为119.57平方米，房屋总价款为468285元；被告应于2010年10月31日前，将商品房分期主体验收合格给原告使用；如因被告的原因，不能在该商品交付使用后24个月内为买受人办妥房产证，原告有权选择退房，被告不退房的，被告每月按总房款0.6%的标准向买受人支付违约金；合同约定了面积差，如差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何赔偿，差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补，3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。合同签订后，原告向被告付清了全部购房款。原告已于2009年10月28日已缴纳案涉房产的住宅维修基金7174元。并于2010年11月4日向惠州市麦雅实业投资有限公司缴纳了契税。庭审中原、被告一致确认房屋的交付时间为2010年10月30日，涉案房产于2018年8月23日办理不动产产权登记（粤（2018）惠州市不动产权第0083572号），该权属证书上显示房屋建筑面积为117.66平方米，比合同约定的建筑面积少了1.91平方米（119.57-117.66），面积误差为1.6%。另查，原告于2019年6月25日提起本案诉讼。诉讼中，原告向本院申请撤回对被告二惠州市麦雅实业投资有限公司的起诉。一审法院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》，系具有完全民事行为能力的双方当事人真实意思表示，且涉案的合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效，应受法律保护，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自义务。原、被告签订合同后，原告向被告支付了购房款，被告亦将房屋交付给原告使用，。根据合同约定如因被告的原因，不能在该商品交付使用后24个月内为买受人办妥房产证，原告有权选择退房，被告不退房的，被告每月按总房款0.6%的标准向买受人支付违约金。原、被告在庭审中一致确认房屋的交付时间为2010年10月30日，本院予以确认。即被告应在2012年10月30日前应为买受人办妥房产证，即自2012年10月30日被告一亦已开始存在逾期办证的违约事实，至本案起诉之日亦已经超过三年诉讼时效。故此，本院认为，原告在本案提起逾期办证违约金的诉讼请求已经超过三年诉讼时效期间，依法应予以驳回。关于面积差的问题。该问题属于由物权衍生的债权请求权。双方签订的合同约定房屋建筑面积为119.57平方米，而2018年不动产产权证书上登记建筑面积为117.66平方米，比合同约定少了1.91平方米，面积误差1.6%。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条约定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。本案双方签订的合同约定，“2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所够商品房。”。现原告选择按合同约定房屋单价进行缺少面积的补偿，符合双方合同约定。故原告诉请面积误差的赔偿有事实和法律依据，根据计算为（119.57-117.66）×3916.41元/㎡=7480.34元。至于有无超过时效的问题，案涉不动产产权证出证时间是到2018年8月23日，按常理，原告只有不动产权证出证后才得知房屋面积少于合同约定面积的事实。所以原告提出要求被告返还所购房产建筑面积误差部分的房价款仍在诉讼时效期内。至于原告向本院撤回对被告二起诉，因案件事实与被告二有关，故本院不予支持。对原告撤回与被告二有关的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条及《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告李**与被告一惠州市麦雅房地产开发有限公司于2009年10月25日签订的《商品房买卖合同》【合同编号：惠州（2009）100**********417】合法有效。二、被告一惠州市麦雅房地产开发有限公司应在本判决生效之日起10日内向原告李**返还房屋差异面积的房款7480.34元。二、驳回原告李**其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4550元（原告已预交2275元），由被告惠州市麦雅房地产开发有限公司负担。本案二审期间，双方当事人均未提交证据。本院经审理查明，一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，本案二审的争议焦点为：一、本案是否应当审查诉讼时效的问题；二、上诉人请求的逾期办证违约金有无超过诉讼时效。对此分析如下：关于本案是否应当审查诉讼时效的问题。在一审诉讼中，被上诉人已明确提出了诉讼时效的抗辩，人民法院应当对此进行审查。上诉人上诉认为人民法院主动审查诉讼时效无理，本院不予支持。关于上诉人主张逾期办证违约金的诉讼时效问题。根据涉案合同的约定，如因出卖人的责任，不能在该商品房交付使用后24个月内为买受人办妥产权证的，买受人不退房的，出卖人每月按总房款0.6%的标准向买受人支付违约金。被上诉人应于2012年10月30日前办妥房产证，但涉案房产直至2018年8月23日才办理不动产产权登记，明显已违约。而且，双方在涉案合同中约定的逾期办证违约金计算方式为按月累计计算，每逾期一月产生一个新的违约金，按月形成个别债权，每个个别债权应分别计算诉讼时效期间。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年。法律另有规定的，依照其规定”，本案为2019年6月25日一审立案，故上诉人2016年6月25日之前的逾期办证违约金的请求已超过诉讼时效，但上诉人2016年6月25日至2018年8月23日的逾期办证违约金并未超过诉讼时效，一审对诉讼时效的抗辩均予以驳回不当，本院予以纠正。综上，被上诉人应当依据合同约定支付2016年6月25日至2018年8月23日的逾期办证违约金73052.46元（468285×26×0.6%）。综上，上诉人的上诉请求部分有理，对于有理部分，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，判决如下：一、维持惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初11602号民事判决书第一、二判项及诉讼费承担部分；二、惠州市麦雅房地产开发有限公司应在本判决生效之日起10日内向李**支付逾期办证违约金73052.46元；三、驳回李**的其他诉讼请求。本案二审受理费用4297.28元，由上诉人李**和被上诉人惠州市麦雅房地产开发有限公司各负担2148.64元。上诉人多预交的2148.64元,本院予以退回。被上诉人惠州市麦雅房地产开发有限公司应于收到本判决之日起七日内向本院缴交二审案件受理费2148.64元。逾期不交，本院依法强制执行。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二〇年十二月二十九日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮