江苏省启东市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0681民初7481号原告：启东先豪房地产开发有限公司，住所地江苏省启东市汇龙镇龙豪花园西首别墅。法定代表人：朱伟德。委托诉讼代理人：黄健华，江苏禾东律师事务所律师。被告：上海有富投资管理有限公司，住所地上海市嘉定区江桥镇沙河路****-51。法定代表人：王根媛,执行董事。委托诉讼代理人：顾迎斌，北京大成（南通）律师事务所律师。委托诉讼代理人：卜音英，上海中沃律师事务所律师。第三人：上海卓居房地产营销策划有限公司，住所地上海，住所地上海市奉贤区远东路******>法定代表人：朱臣杰。原告启东先豪房地产开发有限公司（以下简称先豪公司）与被告上海有富投资管理有限公司（以下简称有富公司）、上海卓居房地产营销策划有限公司（以下简称卓居公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年11月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人黄健华,被告上海有富公司的委托诉讼代理人顾迎斌、卜音英，被告上海卓居公司的法定代表人朱臣杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告先豪公司向本院提出诉讼请求：依法要求被告有富公司交付私自收取的房款3000万元（具体金额以核实为准)，对违规行为造成原告的损失保留追索权。事实和理由：先豪公司系启东市滨海工业园区南海路368号的龙豪海景湾小区工程的开发建设单位。该小区住宅的销售，委托卓居公司统一负责，卓居公司又另行委托分销商被告等。2017年3月，先豪公司与卓居公司签订《房地产销售服务合同》，合同1.1条及2条约定，卓居公司为龙豪海景湾140套小高层公寓的全案及独家总分销商。2017年4月，卓居公司与有富公司签订《龙豪海景湾销售代理合同》，合同6.6条约定，在本合同的履行期限内，所有与承买方签订的任何合同均由卓居公司最终审核、签字、盖章，并由卓居公司享有和承担出售方的一切权利和义务。2017年9月，先豪房产与卓居公司签订《房地产销售服务合同》，合同1.1条、2.1条及2条约定，卓居公司为龙豪海景湾374套（约3.1万平方米）小高层住宅的全案及独家总分销商。2017年9月，卓居公司与有富公司签订《龙豪海景湾销售代理合同》，合同6.6条约定，在本合同的履行期限内，所有与承买方签订的任何合同均由卓居公司最终审核、签字、盖章，并由卓居公司享有和承担出售方的一切权利和义务。现近二个月以来，先豪公司多次接到投诉，投诉内容主要是，小业主均反映有富公司在向其销售房屋时，没有告知其政府备案价，都是以远远超过政府备案价以外的价格与其签订不备案的购房合同，有富公司对小业主诈称，网签价（政府备案价）以外的价格不体现在网签合同之内是为了帮其避税，所收款项大部分让小业主转入私人账户，再由有富公司出具收款凭据。目前有关部门正依法调查有富公司的违法违规行为。综上所述，先豪公司认为，卓居公司是先豪公司的受托人，涉及到房屋的销售款的权利享受，理应是最终由先豪公司享受和处分，故有富公司超过网签价（即政府备案价）的收款行为，先豪公司虽不予认可，但有富公司均以销售房屋为名义收取业主房款，而有富公司销售的房屋系先豪公司所有，且有富公司毕竟是受托销售，没有任何合同与法律依据当扣购房户的任何款项，故即使超过政府的限价房款均应先交付先豪公司，以便先豪公司与业主依法依规进行结算，更者，即使约定了销售底价外的房款是属于佣金，但也理应先交付给先豪公司，再由双方依法依规进行结算后，并依法纳税后，才进行佣金的支付。故先豪公司为维护小业主利益，依法提出以上请求，望法院依法裁决。被告有富公司辩称，1、2017年启东先豪房产公司与有富公司签署了关于龙豪海景湾的启东项目的整个销售代理协议，就是一揽子销售龙豪海景湾的所有房源，合同约定单元房成交底价的溢价部分为有富公司的佣金，销售底价为原告的房屋销售收入即房款，原告诉状所主张的款项均不属于房屋的销售底价,即不属于原告房屋房款，而属于有富公司的服务费用。2、原告主张有富公司私自收取了3000万的房款，没有事实依据，有富公司收取的是销售代理服务费用，双方签订的销售代理合同中有相应的关于销售服务费用的约定，双方在合作期间多次对账，原告知晓被告的销售行为、销售金额，且有富公司的所有销售行为均是在龙豪海景湾的销售接待处完成，房款的资金是直接汇入原告的银行账户，所以不存在有富公司价外收款的情况。3、被告在销售代理过程中付出了巨大的努力，取得了很好的成效，有部分分销商向部分购房户收取了金额不等的服务费，该事正由政府牵头协商处理，对被告向购房户收取服务费行为的性质有关部门并没有定论，未明确服务费该收还是不该收，收的合法还是不合法。4、原告与被告之间的合同只有销售底价的约定，没有备案价的约定，原告在签订合同时没有告知被告备案价。被告及其分销商从2017年4月到2020年9月，在原告提供的现场售楼处接待客户、介绍楼盘信息、组织看房以及与客户签约、收款等等原告方从来没有提出异议，也没有要求被告或者分销商将服务费交给原告，这是因为双方都清楚服务费不属于房款，而且服务费主要由分销商收取和实际占有。现在原告要求被告来进行返还，缺少事实依据和法律依据。综上，原告的诉讼请求不能成立，请求法院依法驳回。被告上海卓居公司辩称，同意有富公司的答辩意见，原告主张的3000万元房款不存在，原告的起诉没有事实依据，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理，认定事实如下：2017年3月，启东先豪房地产开发有限公司滨海分公司（甲方、以下简称先豪公司滨海分公）与第三人卓居公司（乙方）签订《房地产销售服务合同》，约定：卓居公司为先豪公司滨海分公司开发建设的“龙豪海景湾”商品房全案及总分销商，合作范围为本项目全部可售房源(140套小高层公寓)。该合同签订后，第三人卓居公司（委托人、甲方）与有富公司（受托人、乙方）签订《龙豪海景湾销售代理合同》，约定：卓居公司委托有富公司代理销售启东市“龙豪海景湾”项目，委托代理范围为该项目小高层公寓房源，可售独立成套单元。卓居公司保证在2017年06月31日前取得该项目61#、62#、63#预售许可证(除政府相关取得预售证规定变化外)。对于有富公司代理成交的每一套单元，卓居公司均须向有富公司支付该单元的代理销售佣金。佣金标准按如下标准执行：按该物业成交的每一套单元分别计算佣金。佣金金额为该套单元成交底价的溢价部分。销售底价统一为5650元/平方米计算(含溢价部分流转税)。佣金收入有富公司仅出具相应的启东当地税务认可(能核算入成本)的有效增值税发票给卓居公司(不承担其他溢价税收)卓居公司收到发票即支付相应佣金。当有富公司销售均价超出7650元/平方米，超出部分溢价流转税由有富公司承担。有富公司对自身所有销售行为负责。在此期间，有富公司及关联公司与客户之间形成的任何经济关系，与卓居公司无关。如因此构成对卓居公司利益和声誉的损害，有富公司应承担相应责任，并赔偿卓居公司相应的经济损失。2017年9月，先豪公司滨海分公司（甲方）与第三人卓居公司（乙方）签订《房地产销售服务合同》，约定：卓居公司为先豪公司滨海分公司开发建设的“龙豪海景湾”商品房全案及独家总分销商，合作范围为本项目全部可售房源(374套小高层住宅)。该合同签订后，第三人卓居公司（委托人、甲方）与有富公司（受托人、乙方）签订《龙豪海景湾销售代理合同》，约定：卓居公司委托有富公司代理销售启东市“龙豪海景湾”项目，委托代理范围为该项目小高层公寓房源，可售独立成套单元。卓居公司保证在2017年06月31日前取得该项目64#、67#、70-72#预售许可证(除政府相关取得预售证规定变化外)。对于有富公司代理成交的每一套单元，卓居公司均须向有富公司支付该单元的代理销售佣金。佣金标准按如下标准执行：按该物业成交的每一套单元分别计算佣金。佣金金额为该套单元成交底价的溢价部分。销售底价统一为5800元/平方米计算(含溢价部分流转税)。佣金收入有富公司仅出具相应的启东当地税务认可(能核算入成本)的有效增值税发票给卓居公司(不承担其他溢价税收)卓居公司收到发票即支付相应佣金。当有富公司销售均价超出5800元/平方米，超出部分溢价流转税由有富公司承担。当销售网签合同均价超过7600元/平方米（含7600元/平方米），超出收益由双方平均分配（50%），分配收益的相关税费各自承担。有富公司对自身所有销售行为负责。在此期间，有富公司及关联公司与客户之间形成的任何经济关系，与卓居公司无关。如因此构成对卓居公司利益和声誉的损害，有富公司应承担相应责任，并赔偿卓居公司相应的经济损失。上述合同签订后，先豪公司滨海分公司又分别与有富公司签订了二份《龙豪海景湾销售代理合同》，其中一份合同约定：先豪公司滨海分公司委托有富公司代理销售其位于启东市龙豪海景湾项目，代理范围为该项目小高层公寓房源，可售独立成套单元，先豪公司滨海分公司保证在2017年06月31日前取得该项目61#、62#、63#预售许可证(除政府相关取得预售证规定变化外)。对于有富公司代理成交的每一套单元，先豪公司滨海分公司均须向有富公司支付该单元的代理销售佣金。佣金标准按如下标准执行：按该物业成交的每一套单元分别计算佣金。佣金金额为该套单元成交底价的溢价部分。销售底价统一为5650元/平方米计算(含溢价部分流转税)。有富公司对自身所有销售行为负责。在此期间，有富公司及关联公司与客户之间形成的任何经济关系，与先豪公司滨海分公司无关。如因此构成对先豪公司滨海分公司利益和声誉的损害，有富公司应承担相应责任，并赔偿先豪公司滨海分公司相应的经济损失。另一份合同约定：先豪公司滨海分公司委托有富公司代理销售启东市“龙豪海景湾”项目，委托代理范围为该项目小高层公寓房源，可售独立成套单元。先豪公司滨海分公司保证在2017年10月31日前取得该项目64#、67#、70-72#预售许可证(除政府相关取得预售证规定变化外)。对于有富公司代理成交的每一套单元，先豪公司滨海分公司均须向有富公司支付该单元的代理销售佣金。佣金标准按如下标准执行：按该物业成交的每一套单元分别计算佣金。佣金金额为该套单元成交底价的溢价部分。销售底价统一为5800元/平方米计算(含溢价部分流转税)。佣金收入有富公司仅出具相应的启东当地税务认可(能核算入成本)的有效增值税发票给先豪公司滨海分公司(不承担其他溢价税收)，先豪公司滨海分公司收到发票即支付相应佣金。当有富公司销售均价超出5800元/平方米，超出部分溢价流转税由有富公司承担。有富公司对自身所有销售行为负责。在此期间，有富公司及关联公司与客户之间形成的任何经济关系，与先豪公司滨海分公司无关。如因此构成对先豪公司滨海分公司利益和声誉的损害，有富公司应承担相应责任，并赔偿先豪公司滨海分公司相应的经济损失。合同签订后，有富公司开始自己销售并委托其他分销商销售案涉项目61#、62#、63#、64#、67#、70-72#房源。庭审中，有富公司认可其在销售案涉项目房屋过程中，收取了网签合同价以外的房款（不包括车位、储藏室的转让费），但认为该款项为房屋底价之外的溢价部分，根据合同约定归有富公司所有。另查明，启东先豪房地产开发有限公司滨海分公司成立于2009年10月21日，系先豪公司下属分公司。案件审理过程中，本院根据原告先豪公司的申请，依法调取了启东市市场监督管理局对有富公司副总经理王羽庆、市场部总监张夏、现场销售人员陈珊珊、王忆孙、张汶凌的询问（调查）笔录及龙豪海景湾情况汇总表等证据材料，该汇总表载明：龙豪海景湾情况汇总表（有富），楼栋号2期小高层231-233（61-63），套数104，成交总价56288850元，签约合同价45373161元，开发商底价42767723元；3期小高层241、242、243、245、246（64#、67#、70-72#），套数247套，成交总价160079168元，签约合同价126655508元，开发商底价120318822元;4期235、236、237、238、239、240幢，套数291，成交总价184291236元，签约合同价150583885元，开发商底价142954488元。2020年9月1日，王羽庆在该汇总表上写“情况属实”，签名并加盖公章。启东市市场监督管理局正在对案涉房屋销售中的相关问题进行调查，目前尚未结案。本院认为，本案中启东先豪公司滨海分公司与卓居之间、卓居公司与有富公司及启东先豪公司滨海分公司与有富公司签订的签订的合同均系当事人真实意思表示，且未违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应诚实信用地履行。本案的争议焦点为：先豪公司要求有富公司交付其在案涉房屋销售过程中收取的网签合同价以外的款项3000万元有无事实和法律依据？本院认为，当事人对自己提出的主张有责任提供证据。根据原、被告双方举证，先豪公司目前无权要求有富公司交付其在案涉房屋销售过程中收取的网签合同价以外的款项。理由如下：首先，不论是依照先豪公司滨海分公司与卓居公司、卓居公司与有富公司签订的合同还是依照先豪公司滨海分公司直接与有富公司签订的销售代理合同，其最终均是由有富公司代理销售先豪公司滨海分公司的龙豪海景湾项目61#、62#、63#、64#、67#、70-72#房源，且合同均约定了房屋的销售底价，有富公司代理成交的每一套单元，先豪公司滨海分公司均须向有富公司支付该单元的代理销售佣金，佣金金额为成交底价的溢价部分，即超出销售底价的合法款项均归有富公司所有。先豪公司主张有富公司支付网签合同价之外的款项，有富公司辩称案涉合同已约定销售底价之外的部分均属于有富公司的营销服务费用，有富公司与先豪公司、卓居公司已对销售佣金情况进行了对账，该部分款项不属于原告的房屋销售款，而是有富公司的服务费用。本院认为，先豪公司未举证证明其要求有富公司返还的款项中含有属于先豪公司滨海分公司所有的销售底价款项，即使有富公司在案涉房屋销售过程中收取了网签合同价以外的款项，该款项为购房户交纳，不属于先豪公司滨海分公司所有，案涉合同未约定有富公司必须将在房屋销售过程中收取的全部款项统一交付给先豪公司滨海分公司，购房户亦未授权先豪公司向有富公司主张返还款项。其次，对于有富公司在销售过程中收取的网签合同价以外的款项的行为，有富公司辩称其向购房户收取了服务费及车位、储藏室两类费用。目前，启东市市场监督管理局正在对有富公司收取的网签合同价以外的款项的行为进行调查，尚未作出最终处理意见，无法确认有富公司收取的网签合同价以外的款项的性质、具体金额、有富公司的行为是否违法及相关责任承担等情况。且根据先豪公司举证及本院调取的证据均无法明确有富公司在网签合同价之外收取款项的具体金额，故先豪公司主张有富公司交付收取的网签合同价之外的3000万元款项暂无事实依据。再次，先豪公司主张有富公司销售的房屋系其所有，以销售房屋为名义收取业主房款，所有款项均应先交付先豪公司，以便先豪公司与业主依法依规进行结算。但根据案涉合同约定，有富公司对自身所有销售行为负责，有富公司及关联公司与客户之间形成的任何经济关系，与先豪公司滨海分公司无关，如因此构成对先豪公司滨海分公司利益和声誉的损害，有富公司应承担相应责任，并赔偿先豪公司滨海分公司相应的经济损失。本案中，先豪公司并未提交证据表明有富公司系以其名义在销售过程中收取了其主张的相关款项，亦未举证证明有富公司向购房户收取网签合同价之外的款项的行为或有富公司的其他销售行为对先豪公司造成了利益和声誉损害及经济损失。故先豪公司诉请有富公司交付其在案涉房屋销售过程中收取的网签合同价以外的款项3000万元无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告启东先豪房地产开发有限公司的诉讼请求。本案受理费依法减半收取95900元（原告已预交），由原告启东先豪房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费191800元。审 判 员 吴永飞二〇二〇年十二月二十九日法官助理 高 慧书 记 员 陈奕菲