浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终5815号上诉人（原审被告）：温州市联达房地产开发有限公司。住所地：浙江省苍南县灵溪镇城中路155号。法定代表人：郑庆湘。委托诉讼代理人：李捷挺，北京德恒（温州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林中教，男，1985年12月26日出生，汉族，住浙江省苍南县。被上诉人（原审原告）：刘萍萍，女，1985年12月4日出生，汉族，住浙江省苍南县。上诉人温州市联达房地产开发有限公司因与被上诉人林中教、刘萍萍商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省苍南县人民法院（2020）浙0327民初3724号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人温州市联达房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李捷挺，被上诉人林中教到庭参加诉讼。本案现已审理终结。温州市联达房地产开发有限公司上诉请求：（1）撤销原判，改判驳回林中教、刘萍萍的一审诉讼请求；（2）本案一、二审诉讼费用均由林中教、刘萍萍承担。事实和理由：一审认为涉案小区6幢部分业主违建行为与林中教、刘萍萍所购不动产未能及时办理初始登记无因果关系，系认定事实错误。涉案小区因污水管网未纳入工业园区污水主管网，导致竣工验收延期至2018年9月21日才完成。竣工验收后，上诉人即着手办理不动产权登记，在合同约定的办理不动产权登记之日前即向相关部门提出登记申请。根据不动产初始登记程序及相关规则，首次登记时需要提交包括不动产权籍调查成果等在内的相关材料，且初始登记以整个小区作为审查对象，而不是区分各楼栋或单元进行审查登记。虽然上诉人早已委托苍南县测绘院进行不动产权籍调查并形成成果，但因小区部分业主收房后擅自搭设违章建筑，导致权籍调查成果与房产现状不符，无法按时完成不动产初始登记。一审认为小区部分业主违建与涉案房产初始登记迟延办理无因果关系，不符合客观事实及不动产初始登记程序。综上，本案并非上诉人原因导致逾期办证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，上诉人无需承担违约责任。林中教辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。林中教、刘萍萍于2020年7月9日向一审法院起诉请求：（1）温州市联达房地产开发有限公司支付逾期办证违约金13468.7元（以房价款712630.48元为基数，自2019年3月7日起至2019年9月16日止，按日万分之一计算）；（2）案件诉讼费由温州市联达房地产开发有限公司承担。一审法院认定事实：2016年9月17日，林中教、刘萍萍与温州市联达房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：201690014390134），约定：林中教、刘萍萍向温州市联达房地产开发有限公司购买坐落于苍南县××镇××幢××号房屋，建筑面积为87.20平方米，单价为8580元／平方米，总价款为748176元；合同约定面积与产权登记面积有差异的，面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房价款。合同第十六条对产权登记进行约定，出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2019年3月7日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起180日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房款的每日万分之一承担违约责任。双方还对其他权利义务做出约定。后林中教、刘萍萍按约向温州市联达房地产开发有限公司履行了款项支付义务。林中教、刘萍萍支付首付款268176元后，于2017年3月23日办理公积金贷款480000元。2019年4月23日，温州市联达房地产开发有限公司开具增值税发票金额为748262元。涉案房屋现已过户登记至林中教、刘萍萍名下。2018年8月15日，苍南工业园区管理委员会作出的主任办公会议抄告单载明，因幸福阳光小区污水管网未纳入工业园区污水主管网，小区难以通过环保及竣工验收，幸福阳光曾多次向管委会报告希望能尽快启动市政污水管网工程，会议同意委托温州华拓建设工程有限公司实施苍南工业园区山海大道、海峡大道污水管网横穿道路工程。另一审法院于其他同系列案件中依职权向苍南县工业园区管委会调取了建设工程竣工验收意见表、工程开工报审表、工程施工合同，并调查核实苍南工业园区山海大道、海峡大道污水管网横穿道路工程施工建设等情况，制作了谈话笔录，向苍南县自然资源和规划局调取了涉案房屋的不动产登记信息，并查明事实如下，涉案小区市政污水管网工程于2018年9月份开始施工。幸福阳光小区接市政污水总管道于2018年9月份接通。温州市联达房地产开发有限公司于2018年9月22日书面通知小区业主交付案涉房屋。涉案房屋于2019年7月26日办理了不动产权初始登记。一审法院认为，案涉《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应当认定为合法有效，对双方均具有约束力。根据合同约定，由出卖人负责办理涉案不动产初始登记，并于2019年3月7日前，取得涉案不动产初始登记权属证书，交付给买受人，由买受人自行办理商品房转移登记。而案涉不动产于2019年7月26日办理不动产权初始登记，已构成违约，林中教、刘萍萍主张温州市联达房地产开发有限公司存在逾期办证，予以支持，但林中教、刘萍萍主张逾期办证违约金计算至其转移过户登记至林中教、刘萍萍名下之日止，根据双方《商品房买卖合同》第十六条关于出卖人负责办理不动产权属初始登记，买受人自行办理该商品房转移登记的约定，逾期办证违约金应计算至涉案房屋办理不动产初始登记之日，故林中教、刘萍萍超出初始登记部分的违约金请求，予以驳回。温州市联达房地产开发有限公司辩称，逾期办证系幸福阳光小区6幢21户业主集体违建造成的。涉案房屋并非坐落于幸福阳光小区第6幢，第6幢的违建行为与温州市联达房地产开发有限公司办理涉案第5幢房屋不动产初始登记并无关联，故对于温州市联达房地产开发有限公司上述抗辩意见，不予采纳。温州市联达房地产开发有限公司认为市政配套不齐所延误的时间与逾期办证具有因果关系，应对办证期限予以相应的延长或免除逾期办证的责任。一审法院认为，温州市联达房地产开发有限公司于2018年9月22日交房，而双方约定的办证期限为2019年3月7日，已经给予温州市联达房地产开发有限公司合理的办证期限且双方在合同中对此并未进行与逾期交房相类似的可据实延期的约定，因此，其辩解，没有事实和法律依据，不予采信。关于逾期办证违约金，依照合同约定，林中教、刘萍萍有权主张自2019年3月8日起至2019年7月26日止的违约金10048.09元（141日×712630.48元×0.0001）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决“一、温州市联达房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付林中教、刘萍萍逾期办证违约金10048.09元；”“二、驳回林中教、刘萍萍的其他诉讼请求。”“若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”“案件受理费137元，减半收取计68.5元，由林中教、刘萍萍共同负担42.9元，温州市联达房地产开发有限公司负担25.6元。”二审期间，被上诉人林中教、刘萍萍未提供新的证据。上诉人温州市联达房地产开发有限公司提供了以下证据。证据1：不动产权籍调查成果审查入库补正材料通知书，证明部分业主拆改飘窗拓展面积以及半阳台改为封闭阳台，导致苍南县自然资源和规划局不予受理权籍调查成果审查。证据2：不动产初始登记审批流程，证明不动产权籍调查成果审查入库为不动产初始登记的前提条件，未完成权籍调查无法办理初始登记。证据3：苍南县综合行政执法局函，证明苍南县综合行政执法局于2019年5月10日才发函建议解除对涉案21户违建房屋的限制登记。证据4：照片，证明2018年12月19日温州市联达房地产开发有限公司就拆除了相应的管道，本案无法办理初始登记的原因并非其公司的违建行为，而是其他业主的违建行为。经审查本院认为，温州市联达房地产开发有限公司提供的证据1-3可以证明涉案小区部分业主违法搭建对房屋初始登记的办理存在影响，本院予以确认；证据4无法反映拍摄地点，与本案的关联性无法确定，本院不予确认。本院审核了当事人在一审期间提交的证据，对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，涉案《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，一审认定为合法、有效，正确。根据涉案《商品房买卖合同》约定，温州市联达房地产开发有限公司应于2019年3月7日前办理涉案房屋不动产权证初始登记并交付给林中教、刘萍萍，由林中教、刘萍萍自行办理转移登记。现温州市联达房地产开发有限公司未在合同约定期限内办理初始登记，应按照合同约定承担违约责任。涉案《商品房买卖合同》并未约定业主违法搭建导致涉案房屋初始登记迟延的，可免除温州市联达房地产开发有限公司的违约责任。因此，温州市联达房地产开发有限公司主张其无需支付逾期办证违约金，依据不足，一审不予采纳，并无不当。根据不动产权证办理流程，只有在涉案房屋初始登记办理完毕后，林中教、刘萍萍才能办理转移登记，取得权属证书。本案林中教、刘萍萍未能取得涉案房屋的权属证书系温州市联达房地产有限公司逾期办理初始登记引起，温州市联达房地产开发有限公司称林中教、刘萍萍未能取得该房屋的权属证书并非出卖人的原因造成，并援引《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定主张其无需承担违约责任，缺乏事实和法律依据。经审查，一审关于温州市联达房地产开发有限公司逾期交付初始不动产权证违约金数额的认定正确，故对一审判决结果本院予以维持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法。温州市联达房地产开发有限公司的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费52元，由温州市联达房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨宗波审 判 员 刘宏杰审 判 员 曾 慧二〇二〇年十二月十四日法官助理 姜岳良代书记员 蔡瑞洁