广东省深圳前海合作区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0391民初7149号原告：沈娜，女，1957年8月14日出生，系香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：陈博，广东圣天平律师事务所律师。委托诉讼代理人：李**，广东圣天平律师事务所律师。被告：沈婷，女，1964年8月6日出生，系香港特别行政区居民。原告沈娜诉被告沈婷委托合同纠纷一案，本院于2020年7月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈博到庭参加了诉讼，被告沈婷经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法按缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：1.判令被告向原告返还房屋转让款人民币329万元；2.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告是深圳市福田区莲花路莲花北68栋701房（房地产证号：30××40）的原实际所有权人，原告与被告是姊妹关系。原告移居到香港后，于2004年12月31日将该房屋的产权无偿过户至被告名下，但仍由原告继续居住使用，实际发生的水、电、物业管理等费用亦由原告承担。2019年6月，原告因需要出售该房产，遂要求被告协助办理相关手续。原告经深圳市乐有家房产交易有限公司居间服务找到买家，双方签订了该房产的相关买卖合约，约定买方需支付购房款572万元，其中28万元作为定金，216万元进行资金监管，剩余328万元买方办理完毕银行按揭贷款后一次性支付。原告以被告的名义签署了二手房买卖合约、资金监管协议、按揭贷款银行承诺书等文件，由房屋中介机构、资金监管银行、按揭贷款银行先后将定金21万元、交易监管资金216万元、按揭贷款328万元、退还交房保证金1万元支付至被告在工商银行上海分行徐泾支行设立的账户。以上，被告代原告收取售房款项共计人民币566万元。该房产交易所发生的个人所得税46900元、中介服务费6万元等均由原告直接承付。在该房产交易过程中，被告先后将代原告收取的定金21万元和交易监管资金216万元汇至原告账户。但按揭贷款银行向买方发放的贷款并支付给卖方的328万元以及房屋中介公司退还的交房保证金1万元，被告却迟迟不转回给原告。虽经原告及女儿多次向其催要，但始终无果。原告为了维护自身合法权益，特此提起本案诉讼，望判如所请。被告经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面的答辩意见，视为放弃答辩的权利。原告围绕诉讼请求提交了证据（详见证据目录清单），本院依法组织进行了审查。根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、原告取得案涉房屋所有权及产权登记信息变更的事实1998年7月10日，原告为购买深圳市（以下简称“案涉房屋”）向深圳山河实业贸易公司（以下简称“山河实业贸易公司”）支付了227125.8元的购房款。1998年9月23日，原告与山河实业贸易公司签订《深圳经济特区福利商品房买卖合同》，约定山河实业贸易公司将案涉房屋以227125.8元卖给原告。1999年2月26日，原告取得案涉房屋《房地产证》，该证记载：土地宗地号为Ｂ305-××2、土地位置为深圳市莲花路，使用权来源为购微利商品房，使用年限为50年（从1991年11月14日至2041年11月14日）。2002年6月22日，深圳市人民政府住房制度改革办公室出具批复，称申请人沈娜报来的案涉房屋，经该办审查合格，同意取得住房全部产权，申请人沈娜可凭此批复及有关资料到产权登记机关缴纳有关税费并办理市场商品房《房地产证》。2004年12月31日，原告其将案涉房屋变更登记至被告名下。被告于当日取得了案涉房屋的《不动产权证》。产权证记载：产权证号为深房地字第××号，土地宗地号为Ｂ305-××2，土地位置为深圳市莲花路，房地产名称为莲花北68栋701，使用年限为70年（从1991年11月14日至2061年11月13日），登记价为55万元。原告为此支付了8250元房地产权属转移税费、275元印花税及50元的房屋所有权转移登记费。2010年6月16日，被告为原告出具《委托书》一份，内容为：本人沈婷将莲花北小区六十八栋七零一住房的所有有关事宜，全权交给沈娜办理。在案涉房屋更名过户至被告名下后，该房屋的物业管理费、电费、水费、排水费、电信、煤气等费用缴费用户名称仍为原告，且各项费用仍由原告缴纳。原告自2009年11月到2012年11月期间，为案涉房屋购买了“家财保”财产保险。二、关于案涉房屋出售给案外人张磊的相关事实2019年6月9日，原告作为被告（卖方）代理人与案外人张晶签署了《价格确认书》。该确认书记载：双方于2019年6月9日共同签署了深圳市福田区莲花路莲花北68栋701号物业的房地产买卖合同，双方确认交易物业的转让总价款为人民币572万元；双方同意以提交至银行申请按揭贷款的《深圳市二手买卖合同》成交价格为基数申请按揭贷款、递件登记。同日，原告作为被告代理人向深圳市乐有家房产交易有限公司（以下简称“乐有家公司”）出具《居间服务确认书》，确认鉴于乐有家公司促成了案涉房地产的《二手房买卖居间服务合同》及《交易节点确认书》，约定转让总价款为人民币572万元，被告自愿向居间方支付佣金人民币6万元。2019年6月21日，被告为原告出具《委托书》一份，委托原告全权办理案涉房屋转让给案外人张磊的相关事宜。原告作为被告的代理人（被告为乙方）与张磊（甲方）、中国银行股份有限公司深圳北方大厦支行（丙方，以下简称“中国银行深圳北方大厦支行”）签订了《二手楼交易资金委托监管协议》。该协议约定：甲乙双方交易的房地产名称为莲花北68栋701，甲乙双方自愿将上述房地产交易资金购房款75万元委托丙方进行监管。2019年7月15日，原告作为被告的代理人（被告为甲方）与张磊（乙方）、平安银行股份有限公司深圳笋岗支行（丙方，以下简称“平安银行笋岗支行”）签订了《二手楼交易资金委托监管协议》。该协议约定：为甲方和乙方二手楼交易保障需要，甲方和乙方共同向丙方申请交易资金监管，由乙方将为该房屋交易所需全部或部分资金，存入本协议约定的监管账户委托丙方管理；监管资金金额为141万元，房地产地址为深圳市莲花路莲花北村68栋701。2019年7月25日，原告作为被告代理人与案外人张磊（买方）签订《深圳市二手房买卖合同》（以下简称《买卖合同》）。该合同下方注明：买卖双方通过乐有家公司居间促成交易，合同录入时间为2019年6月13日，最后修改时间为2019年6月21日，打印时间为2019年7月24日。《买卖合同》约定：被告沈婷以469万元转让案涉房屋；买方张磊须在2019年7月15日之前支付除定金、交房保证金之外的剩余首期款人民币141万元至买卖双方约定的银行第三方监管账户；买方张磊须在2019年7月15日前向银行提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准，银行承诺发放贷款不足以支付房款余额的，双方约定买方应于银行出具贷款承诺函之日起三日内补足应交款项。2019年8月1日，原告支付了案涉房屋出售的46900元的房地产交易税费，深圳市不动产登记中心出具编号为44032019080105423848的电子缴费凭证，凭证上记载的纳税人为沈婷。五、原、被告双方之间案涉房屋转让款交付的事实2019年6月26日，乐有家公司在扣除6万元中介费和1万元的交房保证金后，将剩余的21万元房屋定金转到被告账户。乐有家公司于2019年10月15日出具了收取6万元中介费的发票。被告于2019年6月28日将该21万元转账到原告的账户中。2019年8月2日，中国银行深圳北方大厦支行将监管资金75万元转款至被告账户，平安银行笋岗支行将监管资金141万元转款至被告账户。平安银行笋岗支行转出资金的账号显示为99262050699023，在被告银行流水中的“对方户名”处显示为“代保管款项-零售个贷划款账户”。被告于次日将216万元全部转款至原告账户。2019年8月5日，平安银行笋岗支行再次以99262050699023的账户将张磊申请到的按揭贷款328万元支付到被告账户，在被告银行流水中的“对方户名”处显示为“代保管款项-零售个贷划款账户”。2019年8月12日，乐有家公司将1万元的交房保证金支付到被告账户。被告没有将上述两笔合计329万元的资金交付给原告，而是于2019年8月23日购买了两笔理财产品，支出金额为320万元。原告聘请律师于2019年11月28日向被告发送《律师函》催要剩下的房屋转让款项329万元。另查，原告为被告的姐姐。本院认为，双方当事人均为香港特别行政区居民，本案为涉港合同纠纷。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第十九条“涉及香港特别行政区、澳门特别行政区的民事关系的法律适用问题，参照适用本规定”之规定，双方当事人可以就合同适用的法律进行约定。但本案双方当事人对法律适用未进行约定。因案涉出售的房屋位于我国内地、案涉纠纷的事实发生在我国内地，故本院按照最密切联系原则，以我国内地法律作为本案的准据法。根据原告提供的证据，可以证实原告系案涉房屋的原实际购买人和登记所有权人。案涉房屋虽于2004年变更登记至被告名下，但仍由原告承担该房屋的各项费用，原告于2009年至2012年期间还为案涉房屋购买了保险。案涉房屋出售后，转入被告账户的前两笔购房款合计237万元（21万元+216万元），被告均于两日内转账至原告账户。被告经本院传票传唤未到庭进行抗辩，亦未提交任何证据。被告不能证明其在2004年向原告支付了对价取得案涉房屋，不能合理解释其为何将取得的237万元案涉房屋出售款交付给原告。以上事实均显示，原告仍为案涉房屋的实际权利人和义务承担人。综上，本院认为，原告提供的证据可以形成完整的证据链条，证明其虽将案涉房屋转移登记至被告名下，但是系委托被告代原告持有该房产，案涉房屋的实际权利人仍为原告。被告接收的案涉房屋的转让款及交房保证金亦系代原告收取，应转交给原告。故，本院对于原告要求被告向其返还房屋转让款328万元及交房保证金1万元的诉讼请求予以支持。综上，依据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第十九条，《中华人民共和国合同法》第四百零四条条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：被告沈婷于本判决生效之日起五日内向原告沈娜返还329万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33120元、保全费5000元（原告已预交），由被告沈婷负担。如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  曲 卓人民陪审员  孙弋凌人民陪审员  刘 燕二〇二〇年十二月十七日书 记 员  潘秋琴书 记 员  张 洋附：一、原告提交的证据：证据1.《不动产权证》两份证据2.《税收完税凭证》两份、《契税完税证》及《广东省行政事业性收费统一票据》证据3.《委托书》证据4.《管理费收费收据》《深圳供电局发票》《用户水费清单》及《银行流水》证据5.《深圳市二手房买卖合同》及《价格确认书》证据6.《二手楼交易资金委托监管协议》及《二手楼交易资金监管协议》证据7.《居间服务确认书》及《深圳增值税电子普通发票》证据证据8.《电子交款凭证》及对应《银联POS签购单》证据9.原告名下账户的《银行流水》证据10.买方通过办理案涉房屋按揭贷款的平安银行深圳笋岗支行向被告支付购房款328万元的《银行交易凭证》证据11.中介机构退还给被告1万元及交房保证金凭证证据12.原告委托律师向被告寄送的《律师函》、快递底单及签收记录证据13.《深圳经济特区福利商品房买卖合同》证据14.《经济特区福利商品房房价审查表》证据15.《收款收据》证据16.《深圳市人民政府住房制度改革办公室批复》证据17.原告投保的《平安“家财宝”综合保障计划（期缴型）保单》《平安“家财宝”综合保障计划保单》《中国平安财产保险股份有限公司保险单》证据18.《借记卡账户历史明细清单》证据19.深圳市天威视讯股份有限公司向原告出具的《对账单》及《发票》证据20.中国电信股份有限公司向原告出具的《发票》证据21.深圳市燃气集团股份有限公司向原告出具的《收条》证据22.原告缴费取得的《深圳市水务（集团）有限公司水费收据》、《广东省污水、垃圾处理费收据》证据23.原告缴费取得中国南方电网《缴费通知》及广东电网公司深圳供电局《发票》证据24.万厦居业向原告出具的《收据》证据25.《公证书》