广西壮族自治区靖西市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1081民初3817号 原告：许志国，男，1986年02月14日出生，壮族，住广西靖西市。 原告：卢荣芳，女，1987年09月21日出生，壮族，住广西靖西市。 被告：广西嘉元房地产有限责任公司，住所地广西靖西市新靖镇城东路1051号。 法定代表人：凌福远，该公司董事长。 原告许志国、卢荣芳与被告广西嘉元房地产有限责任公司（以下简称：嘉元房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卢荣芳、许志国到庭参加诉讼，被告广西嘉元房地产有限责任公司经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告许志国、卢荣芳向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告交付房屋，并支付逾期交房违约金27578.37元（违约金从2020年1月1日至2020年8月4日），以后违约金计算至被告向原告交付房屋为止；2、请求判令被告给原告办理《靖西市商品房买卖合同登记备案》，登记日期为2019年12月31日；3、本案全部诉讼费用由被告承担。事实及理由:2018年8月7日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》以下称该合同，该合同约定:被告将位靖西新天地小区作宅房食出售给原告；房号:6栋1单元105号，房价为3538.51元每平方米，119.72平方米，总价423631元；该合同第十一条约定，被告应于2019年12月31日前向原告交付该住宅房;如逾期交房，按照该合同第十二条第一种方式处理，原告是全额方式付清了房款，付清全部房款后，等待被告按期交房，但截止至2020年8月4日被告尚未向原告交付，延迟交房天数已达217日，按合同第十三条逾期交付责任所列第1种方式， 2 逾期超过90日以后，原告有权解除该合同，现原告选择继续履行合同。按照该条款方式处理，被告需向原告按日计支付全部房价款万分之三每日的违约金，即(2020年1月1日起，截至2020年8月4日)按217日共计27578.37元，以后违约金另计至被告交付房屋为止。因被告逾期交房，违反了双方签订的《商品房买卖合同》，给原告造成经济损失，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 被告嘉元房地产公司辩称，原告主张的被告逾期交房天数与实际不符，本案应重点查明被告逾期交房天数，并在此基础上根据被告的违约程度，结合双方签订的《商品房买卖合同》中有关逾期交房违约责任的约定，确定被告的违约赔偿金额。一、在2019年12月30日之前，案涉商品房的施工建设因大雨、暴雨异常天气及地震、中高考、体育赛事等不可抗力因素影响工期的天数达到67天（异常天气停工50天、地震停工2天、中考高考管控停工13天、体育赛事停工2天），被告的交房时间应在此天数上顺延。二、2020年1月20日之后，因国内暴发新型冠状非典型性肺炎疫情导致案涉商品房项目建设工期顺延，顺延时间从2020年2月1日起至2020年4月23日。今年1月新冠疫情在武汉暴发后，广西壮族自治区于1月24日23时起启动重大突发公共卫生事件I级响应；从2月24日20时起，将应急响应级别由重大突发公共卫生事件一级响应调整为三级响应。被告于2020年4月23日收到少量防疫物资后方才具备复工复产的条件。且受疫情影响，许多农民工在5月份之前仍无法返回到工地上正常工作，涉案商品房项目建设受疫情影响严重。根据《国务院办公厅关于2020年部分节假日安排的通知》（国办发明电〔2019〕16号），如无疫情的情形下，2020年春节假期后的第一个工作日是2月1日，故从2月1日至4月23日是案涉商品房建设与交付受新冠疫情影响的期间，本案被告逾期交房的违约时间计算应当扣除该期间的天数。三、本案被告应向原告交付房屋的最后日期应是2020年6月5日，本案应从该日期的次日起计算被告实际逾期交付天数。被告与原告于2018年11月5日签订《商品房买卖合同》，合同约定被告于2019年12月30日前交付房屋。合同签订后至约定交付的期间，因受到异常天气、地震、 3 赛事、中高考的影响，房屋交付日期应顺延至2020年3月7日（2019年12月31日加上67天）。期间，因发生新冠疫情不可抗力引起顺延中断，中断时间从2020年1月24日广西启动重大突发公共卫生事件I级响应开始，一直持续到4月23日。所以2020年6月5日是被告应向原告交付房屋的最后日期，本案应从该日期的次日起计算被告逾期交付的天数。四、被告已于2020年7月31日向原告发送交房通知，故本案被告逾期交房的天数应为56天（2020年6月6日至7月31日）。被告于2020年7月31日以EMS邮政快递的方式向原告发送的交房通知，如因原告怠于收房或原告单方面认为被告向其交付的房屋不符合交付条件的，均不能成为原告主张被告逾期交付的理由，2020年7月31日之后的时间不能累加至被告逾期交付的天数中。五、本案逾期交房违约金应按逾期天数乘以涉案房屋总购房款万分之二/日计算。根据双方签订的《商品房买卖合同》关于逾期交付责任的约定，逾期交房在90日内的，违约金按买受人所购房屋总价款的万分之二按日计算，则本案被告应向原告支付的违约金应当为4744.67元（423631×2÷10000×56=4744.67）。综上，被告不能按期交房存在多种不可抗力情形和其他客观因素，被告亦因此遭受了巨大的经济损失。同时，被告不惜成本加大建设投入和加快竣工验收，尽可能地缩短竣工验收的期间，已为原告早日收房竭尽所能。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第4点规定“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。”，广西高院发布的《关于妥善审理涉新冠肺炎疫情相关民事纠纷的指导意见》第13条也有相关免责规定。因此，本案被告不能按期交房的责任应予相应免除或全部免除。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的证据均无异议，本院对无异议的证据予以确认并在卷佐证。 4 综合全案证据以及庭审笔录，本院确认以下法律事实：原、被告于2018年8月7日签订了《商品房买卖合同》，原告向被告购买位于靖西市，房屋单价为3538.51元，总购房款423631元。原告按照合同约定的时间2019年2月22日向被告支付购房全款。原、被告签订的《商品房买卖合同》第十一条第（一）项约定，被告应当在2019年12月30日前向原告交付商品房。第十二条约定逾期超过90天，原告要求继续履行合同的，被告向原告支付全部房价款日万分之三的违约金。从2020年1月1日起至2020年8月4日（暂计）逾期交付天数累计217天。另查明，涉案项目的房屋至今未具备交付条件。原告认为，被告逾期交房，给原告造成巨大的经济损失，遂向本院起诉，提出上列诉求。 本院认为，原、被告双方通过自愿、平等协商，于2018年8月7日签订《商品房买卖合同》，合同内容是双方当事人真实意思表示，没有违反法律强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定，诚实守信地全面履行各自的义务。在履行合同过程中，原告依约向被告付清房款423631元，履行了合同最主要的义务；而被告却未能按照合同约定的时间即2019年12月31日前向原告交付房屋，已构成违约，应当承担违约责任。故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。被告从2020年1月1日起至2020年8月4日止，逾期交房天数为217天，根据合同第十二条约定，被告逾期交房的，逾期超过90天，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之三的违约金。而被告辩称违约金按买受人所购房屋总价款的万分之二按日计算，因与事实和约定不符，故对其辩解意见，本院不予采纳。但是，从公平的角度来衡量原、被告双方的利益，权衡被告逾期交房给原告造成的经济损失以及当地同地段同类房屋租金的标准，并结合当前新冠肺炎疫情对企业经济造成的影响等情况，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，本院酌情按日万分之二点二计算违约金。即被告应支付的违约金为20224.14元（423631元×217天×0.00022=20224.14元），原告主张超过部分，本院不予支持。违约金暂计至2020年8月4日，之后的违约金以 5 总房款243631元为基数，按日万分之二点二计算至被告向原告实际交房之日止。 对于被告提出的涉案项目施工期间出现异常天气，中考、高考、电路维修，以及2020年春节放假、新冠疫情影响等停工，应当顺延工期和免除部分违约责任的辩解，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称的不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”的规定，本院认为，天气因素对施工进度确实有影响，但风雨天气均属正常天气现象，被告作为一家具备专业技术的房地产开发商，在拟定房地产开发工期时，就应当根据当地的天气记录，预见未来天气状况，同时，对中、高考、电路维修等临时停工的时间亦应作出合理预计，以确保项目在约定的工期内顺利完工。因此，风雨天气、中考、高考、电路维修停工等不构成不可抗力。至于因疫情的停工，因2020年1月底新冠肺炎疫情的爆发，是不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，确属不可抗力，但在本案中，被告应于2019年12月20日之前交房而未能交房，其迟延履行的行为发生在不可抗力的疫情之前，属于“迟延履行后发生不可抗力”的情形，根据上述法条的规定，不能免除责任。综上，对于被告提出的涉案项目施工期间出现异常天气，地震，中、高考停工，以及春节放假、疫情影响等，应当顺延工期和免除部分违约责任的辩解意见，本院不予采纳。被告辩称已于2020年7月31日向原告发送交房通知，因无证据证实，该抗辩意见，本院亦不予采纳。 本案中，原告请求被告履行交房义务，根据《中华人民共和国房地产管理法》第二十七条“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定，验收合格后方可交付使用，未经验收或验收不合格的，不得交付使用。”的规定，由于涉案房地产项目目前尚未具备交付使用条件，法院不宜直接判令被告交房，故原告此项诉求本院不予支持，原告可待交房条件成就后另行主张权利。被告广西嘉元房地产有限责任公司经合法传票传唤不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。 6 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》合同法第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第一百一十七条、《中华人民共和国房地产管理法》第二十七条以及《中华人民共和国民事讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告广西嘉元房地产有限责任公司于本判决生效之日起三十日内向原告许志国、卢荣芳支付逾期交房违约金20224.14元（违约金暂计至2020年8月4日，之后的违约金以房款总价423631元为基数，按日万分之二点二计算至被告实际向原告交付房屋之日止）； 二、被告广西嘉元房地产有限责任公司于本判决生效之日起三十日内，办理原告许志国、卢荣芳《靖西市商品房买卖合同登记备案》相关手续。 二、驳回原告许志国、卢荣芳的其他诉讼请求。 义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费245元，由原告许志国、卢荣芳负担45元，被告广西嘉元房地产有限公司负担200元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院。 审判员  马振东 7 二〇二〇年十二月三十日 书记员  陆 鹿