北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初15196号原告（反诉被告）：苏质，男，1964年5月22日出生，汉族，北京市x有限公司职员。委托诉讼代理人：高庆，北京盈科（天津）律师事务所律师。被告（反诉原告）：张丽文，女，1973年10月16日出生，汉族，x建筑装饰工程有限公司职员，住北京市。被告（反诉原告）：东宁丽致建筑装饰工程有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市东宁市东宁镇团结路805-295-3-1号。法定代表人：范秀仁，总经理。以上二被告共同委托诉讼代理人：陈秀梅，北京飞驰律师事务所律师。以上二被告共同委托诉讼代理人：王志强，北京飞驰律师事务所律师。原告（反诉被告）苏质与被告（反诉原告）张丽文、被告（反诉原告）东宁丽致建筑装饰工程有限公司（以下简称东宁丽致公司）合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）苏质的委托诉讼代理人高庆，被告（反诉原告）张丽文、被告（反诉原告）东宁丽致公司的共同委托诉讼代理人王志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苏质向本院提出诉讼请求：判令张丽文、东宁丽致公司支付苏质迟延交房补偿款41836.41元。事实和理由：苏质与张丽文于2020年1月20日在北京市签署《北京市存量房买卖合同》及《补充协议》《补充协议二》，约定由苏质向张丽文购买位于x号院x号楼x层x号毛坯商品房，购房款4024394元。苏质与张丽文、东宁丽致公司于2020年1月20日在北京市签署《三方协议》及《补充协议》，约定苏质同意张丽文将该房屋交付东宁丽致公司进行装修，装修款总计1393400元。苏质均已全部按约支付完毕购房款及装修款，但张丽文及东宁丽致公司未能按照《三方协议》约定于2020年3月30日向苏质按时交房，苏质于2020年6月8日收到东宁丽致公司《通知书》，通知苏质交房办理时间为2020年6月17日下午，经苏质要求，实际办理交房日期调整为6月15日。按照《三方协议》约定，张丽文、东宁丽致公司应向苏质支付经济补偿款，自2020年3月31日起至2020年6月15日，共计77天，每日补偿金543.33元，张丽文、东宁丽致公司应付补偿金41836.41元。虽然张丽文、东宁丽致公司表示由于新冠肺炎疫情导致东宁丽致公司施工的延误，但不可抗力首先应有法定文件支持，并且与具体造成合同延误时间之间应有充分的直接因果关系证明。东宁丽致公司于2020年2月向苏质提供了《北京市住房和城乡建设委员会“关于进一步加强疫情防控保障建设工程安全有序复工的通知》，载明自2020年2月10日起，全市房屋建筑与市政基础设施建设工程在确保各项疫情防控措施落实到位，施工现场具备封闭集中管理条件，完成复工各项准备工作，报区住房城乡（市）建设委组织核查同意后，可以复工。东宁丽致公司从2020年2月10日至4月初期间、受自身能力所限、未能取得复工批准，导致2020年4月7日才实现复工，并且也未与苏质通报和证明具体施工进度是否有主动弥补延误时间损失，直至6月15日才能实现交房。东宁丽致公司并非受不可抗力直接影响导致不能及时复工和如约按期交房。张丽文应该向苏质承担违约补偿责任，且鉴于东宁丽致公司和张丽文之间显然存在关联关系，东宁丽致公司也应为此承担连带责任。张丽文、东宁丽致公司辩称，不同意苏质的诉讼请求。第一，苏质与张丽文于2020年1月20日签订房屋买卖合同，约定张丽文于2020年1月20日将涉案房屋交付给苏质，苏质主张延期交付无事实依据。第二，苏质要求精装修的补偿金无事实依据，东宁丽致公司对房屋进行精装修时，突发疫情，发生了不可抗力事由，一级响应天数为96天。《三方协议》中约定，东宁丽致公司于2020年3月30日完成精装修，如因相关政策、指令等原因导致无法正常施工的，装修时间顺延，顺延96天后东宁丽致公司并没有延期交付房屋，未按期完成精装修的原因是防控机制和疫情原因，不能将此原因归结为张丽文及东宁丽致公司，故苏质无权要求经济补偿金。另外，苏质存在逾期付购房款及装修款的情况，据此，张丽文提出反诉请求：1、判令苏质支付逾期付款违约金6829.67元；2、本案诉讼费由苏质承担。东宁丽致公司提出反诉请求：1、判令苏质给付逾期付款违约金3074.28元；2、本案诉讼费由苏质承担。针对张丽文、东宁丽致公司的反诉请求，苏质辩称，双方对付款期限已经达成了新的合意，对原合同进行了变更，苏质并不存在延期付款的事实。针对东宁丽致公司的反诉请求，张丽文辩称，同意东宁丽致公司的全部反诉请求。针对张丽文的反诉请求，东宁丽致公司辩称，同意张丽文的全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年1月20日，张丽文（出卖人，甲方）与苏质（买受人，乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定苏质购买张丽文所有的位于x号院x号楼x层x室房屋（以下简称涉案房屋），该房屋现状为毛坯状态，规划设计用途为办公，建筑面积共139.34平方米，成交总价款为4024394元。关于房屋的交付，约定经买受人提出并出卖人同意，出卖人将该房屋在本合同签署时移交给东宁丽致公司，上述移交视为出卖人将该商品房交付给买受人，买卖双方后续不再办理该房屋的交付手续。同日，双方签订《补充协议》及《补充协议二》，约定乙方应于2020年1月20日前支付甲方50000元；于2020年2月29日前支付甲方3104394元；于2020年3月20日前支付甲方870000元。关于房屋交付，乙方收房前应先行付清全部应付款项（含贷款金额）、违约金及甲方垫付的费用（如有），否则，在甲方在收到上述全部款项前，甲方有权顺延交房日期且不承担任何法律责任。由于本次交易标的为二手房屋，而且乙方已现场查看了该房屋室内、室外、物业收费标准以及小区的全部情况，因此，甲乙双方一致同意交房时该房屋的房屋户型、空间、尺寸、朝向、室内设备、管道布局、环境布局以及该房屋存在的质量等瑕疵最终以该房屋届时交付时的实际状况为准，乙方同意届时按照现状收房，且不会向甲方提出任何权利主张。有关房屋存在的瑕疵，乙方自行负责维修和承担费用。同日，张丽文（出卖人）、苏质（买受人）与东宁丽致公司（装修单位）签订《房屋交接单》，载明张丽文将涉案房屋出售给苏质，鉴于张丽文先前委托了东宁丽致公司进行装修以及张丽文和苏质的相关约定，现三方一致明确该房屋交付手续事宜，具体如下：1、张丽文现将上述房屋交付给东宁丽致公司进行装修；2、张丽文与苏质一致确认上述房屋视为出卖人已交付买受人；3、三方的具体权利义务详见三方签署的三方协议。同日，东宁丽致公司（甲方）、苏质（乙方）与张丽文（丙方）签订《三方协议》，载明鉴于：1、丙方购房时曾委托甲方对该商品房进行精装修；2、丙方将其购买的涉案房屋出售给了乙方，并与乙方签署了《北京市存量房买卖合同》；3、乙方同意委托甲方对该商品房进行装修。现各方经友好协商，就该商品房装修事宜达成如下约定：1、各方一致同意丙方和甲方之间就该商品房精装修委托关系解除，由乙方委托甲方对该商品房进行精装修并乙方向甲方支付精装修工程费用。2、乙方自愿不可撤销的委托甲方对该商品房进行精装修，为避免歧义，各方明确，本协议签署时，甲方已接受该商品房并正在或即将实施装修工程。乙方同意甲方有权自行或指定第三方全部或部分的实施装修工程，装修工程费用为单价10000元/平方米（建筑面积），建筑面积共139.34平方米，装修工程总价为1393400元。……7、为平衡各方利益以促成交易顺利进行，经甲乙丙三方一致协商，如甲方未能按照本协议约定时间（即本协议第11条中约定的顺延后的时间）完成精装工程的，丙方同意向乙方承担经济补偿，补偿标准为每逾期1日的补偿金为该商品房房款和精装修费用之和的万分之一。……11、乙方同意，甲方完成精装工程的时间为2020年3月30日，如因相关政策、指令等原因（如冬季雾霾治理、大型会议、运动会等原因无法正常施工），导致甲方无法正常施工的，甲方完工时间相应顺延，乙方应在上述时间自行到该商品房与甲方办理精装修工程的接收手续，甲方有权不再另行书面通知乙方。同日，三方签署了《三方协议》的《补充协议》，约定如三方签署的精装协议约定的建筑面积与该商品房不动产权证书登记的建筑面积不一致，乙方应于该商品房交付之日前与甲方进行精装修面积补差结算。三方一致同意，该商品房实际的装修工程总价款计算公式为：该商品房不动产权证书登记的建筑面积×精装协议约定的精装修单价。2020年6月8日，东宁丽致公司向苏质发送《通知书》，通知苏质于2020年6月17日13：00-17:00到x楼x层接待中心办理交房，并需按《入住费用结算表》缴纳各项费用。《入住费用结算表》显示苏质应缴纳房屋面积补差款为11553元，精装面积补差款为4000元。另查，苏质于2020年1月14日向北京x房地产经纪有限公司支付认筹金50000元，于2020年3月11日向北京x房地产经纪有限公司支付房款3974394元，于2020年6月15日向北京x房地产经纪有限公司支付房屋面积差补退款11553元。苏质于2020年5月13日向东宁丽致公司支付装修款139340元，于2020年6月15日向东宁丽致公司支付精装面积差补退款4000元。涉案房屋于2020年9月8日登记在苏质名下。另查，刘x于2020年1月31日起与苏质沟通涉案房屋产权过户、网签、交房等问题。刘x于2020年2月2日以微信聊天记录的形式回复“不是，是3月11日支付全款，原本2月底的400万推后11天，但是原本3月20日的尾款要提前到3月11日一起付，一开始不是这样说的吗？”、“是487万全款付齐，3月11日”。张丽文和东宁丽致公司对上述微信聊天记录的真实性不认可。本案审理过程中，苏质主张自2020年2月10日起，北京住房和城乡建设委员会已经明确号召进行复工、生产，疫情防控不是东宁丽致公司延期施工完毕进而导致违约的理由。张丽文及东宁丽致公司主张室内的装饰装修在2020年7月才有条件的放开，施工阻力大，材料供应商亦由于疫情原因无法正常供货，东宁丽致公司已加急协调并施工。关于房屋交付状况问题，张丽文及东宁丽致公司主张涉案房屋是现房、二手房交易，房屋交付状态为毛坯房。苏质主张其购买的房屋是精装修房屋，《房屋交接单》交付的是毛坯房，但《三方协议》约定了东宁丽致公司完成精装修的时间以及如果未按时完成，张丽文向苏质承担经济补偿及补偿标准的条款。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。张丽文与苏质签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议、东宁丽致公司、苏质、张丽文签订的《三方协议》及补充协议、《房屋交接单》系各方当事人的真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方当事人应依约履行自己的义务。经释明，苏质、张丽文、东宁丽致公司均同意将本案案由变更为合同纠纷，并在本案中一并处理涉案纠纷。关于苏质主张张丽文支付逾期交房补偿款41836.41元的诉讼请求，根据《北京市存量房屋买卖合同》及《房屋交接单》约定，张丽文将涉案房屋交付给东宁丽致公司进行装修，上述移交视为张丽文将涉案房屋交付给苏质，买卖双方后续不再办理涉案房屋的交付手续，故苏质主张张丽文逾期交房的意见，证据不足，本院不予采信。根据《三方协议》约定，东宁丽致公司未能在2020年3月30日前完成精装修工程，张丽文同意向苏质承担经济补偿，标准为每逾期1日的补偿金为该商品房款和精装修费用之和的万分之一。涉案房屋由东宁丽致公司完成精装修交付给苏质的时间为2020年6月15日，结合双方合同履行情况、过错程度等原因，本院酌情确定张丽文给付苏质经济补偿20918元。苏质主张东宁丽致公司支付延期交房补偿款的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。张丽文、东宁丽致公司主张2020年6月15日为交房时间，并非精装修工程完成时间，但未提供充足的证据予以证明，本院不予采信。关于张丽文主张逾期付款违约金6829.67元的反诉请求和东宁丽致公司主张逾期付款违约金3074.28元的反诉请求，鉴于刘x曾作为东宁丽致公司向苏质送达《温馨提示》的联系人，并在合同履行过程中代表张丽文、东宁丽致公司与苏质沟通涉案房屋买卖合同及三方协议的履行，在合同履行过程中双方曾对付款时间进行变更，故对于上述反诉请求，证据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、张丽文于本判决生效之日起十日内给付苏质经济补偿20918元；二、驳回苏质的其他诉讼请求；三、驳回张丽文的全部反诉请求；四、驳回东宁丽致建筑装饰工程有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费846元，由苏质负担423元（已交纳），由张丽文负担423元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费50元，由张丽文负担25元（已交纳），由东宁丽致建筑装饰工程有限公司负担25元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  肖 爽人民陪审员  刘秀敏人民陪审员  郑 红二〇二〇年十二月二十八日书 记 员  高 奡