浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终5896号上诉人（原审原告）：瑞安市东都农垦开发有限公司，住所地：瑞安市东山街道飞云江农场。法定代表人：陈玮,执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：余心海、潘伟章，浙江玉海律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李晴露，女，汉族，1996年3月24日出生，住瑞安市。委托诉讼代理人：余建飞、周大红，浙江安瑞律师事务所律师。上诉人瑞安市东都农垦开发有限公司（以下简称东都公司）与被上诉人李晴露因房屋租赁合同纠纷一案，不服瑞安市人民法院（2019）浙0381民初12292号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。东都公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：本案诉争租赁合同未解除，一审法院以租赁物空置为由认定承租人无需支付2018年6月1日至12月25日期间的租金，属严重错误，应予纠正。李晴露辩称:因出租人拒绝协助办理通电、工商等手续，引起双方诉讼，导致承租人被迫搬出。前案诉讼中，东都公司也承认搬出时间是2018年5月。因此，一审判决正确，应予维持。东都公司向一审法院起诉请求：（1）没收履约保证金74800元；（2）支付拖欠租金179028.16元；（3）支付违约金（以179028.16元为基数按日利率0.5‰从2018年5月1日起计算至实际支付之日止）；（4）支付自2017年6月1日至2018年12月25日租赁期间应付租金需缴纳的增值税（营改增）、房产税、水利建设专项收入、印花税、城市维护建设税、教育附加、地方教育费附加合计为31867.01元（179028.16元×17.8%）以及利息损失（以31867.01元为基数自起诉之日起按同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止）。一审法院认定事实：2017年6月9日，李晴露在瑞安市公共资源交易中心经竞价取得坐落于瑞安经济开发区××路××号××号楼××层××层的租赁权，并与东都公司签订两份《标准厂房租赁合同》（下述合同中甲方为东都公司、乙方为李晴露）。两份合同内容相同部分为：租赁期间2017年6月1日至2019年11月30日，第一期年租金应在2017年6月16日前一次性缴付给甲方，以后每期租金应于当年租期起始日前一个月（5月1日）前向甲方一次性付清，从第二年起，年租金在上年租金的基础上环比递增5%。因标准厂房租赁需缴纳的营业税、房产税等一切税费（除土地使用税由甲方承担外）由乙方承担。租赁期届满后，如乙方逾期搬迁的，甲方按合同约定租金额的二倍收取厂房占用费，造成该厂房损坏的，乙方负责修复或赔偿，并承担一切费用，验收结算完毕后5日内，甲方将剩余合同履约保证金无息退还给乙方，履约保证金不足以抵扣部分由乙方补足。乙方有下列情形之一的，甲方可解除合同并收回厂房，造成甲方损失，由乙方承担赔偿责任：逾期支付租金超过达30天以上。若乙方逾期支付年租金的，则每天按应交年租金的0.5‰向甲方支付违约金。乙方应支付的违约金、标准厂房占用费在合同履约保证金中扣除，不足部分乙方应在10日内补足。乙方因特殊原因如确需终止本合同，必须在征得甲方的同意后书面签订合同终止协议。两份合同内容不同为：涉案租赁厂房第二层西首第一年租金（2017年6月1日至2018年5月31日）106000元，第二年租金（2018年6月1日至2019年5月31日）111300元，第三年租金（2019年6月1日至2019年11月30日）58432元，并于2017年6月16日前向甲方一次性付清合同履约保证金26500元；涉案租赁厂房第五层第一年租金（2017年6月1日至2018年5月31日）193200元，第二年租金（2018年6月1日至2019年5月31日）202860元，第三年租金（2019年6月1日至2019年11月30日）106501元，并于2017年6月16日前向甲方一次性付清合同履约保证金48300元。2017年6月19日，乙方将两份《标准厂房租赁合同》中约定的第一年租金及履约保证金均支付给甲方，并由甲方出具四份收款收据。诉讼过程中，李晴露称于2018年5月搬离涉案厂房并口头通知东都公司某负责人。东都公司表示不清楚何时搬离，也未收到通知。涉案厂房闲置至今。另查明：2018年1月7日，涉案租赁厂房第二层西首发生火灾，据瑞安市公安消防局《火灾事故简易调查认定书》（瑞公消火认简字[2018]第0002号）认定，火灾系乳胶生产过程中引燃周边可燃物致使火灾扩大，起火点为烘干房外切割机北侧的乳胶堆。李晴露自认平时生产用电系从隔壁物流公司接线获得。签订《标准厂房租赁合同》后，李晴露以创办家纺企业需要办理工商登记、通电等手续需要出租人协助（包括出具经营场所证明等）未果而发生纠纷。2018年1月9日，李晴露向瑞安市人民法院提起诉讼，请求：（1）确认涉案两份租赁合同合法有效；（2）东都公司协助办理通电及工商登记等手续；（3）返还未办理通电、配合工商登记手续期间的租金。经审理，2018年3月8日，该院作出（2018）浙0381民初524号民事判决，支持李晴露第（1）项诉请，驳回其他诉讼请求。该判决已发生法律效力。一审法院认为，东都公司与李晴露于2017年6月9日就涉案坐落于瑞安市经济开发区××路××号××房××号楼××层××层××房签订的《标准厂房租赁合同》，均属有效合同。双方均应按合同约定全面履行义务。关于合同解除及责任承担。两份合同第九条第二款均约定：“乙方因特殊原因如确需终止本合同，必须在征得甲方的同意后书面签订合同终止协议”，即使李晴露自称于2018年5月搬离并口头告知东都公司负责人提出解除合同属实，但根据上述约定，终止合同需由双方协商，故李晴露即使存在上述行为，也不具有解除合同的效力。因此，一审法院认定涉案租赁合同尚未解除。综合全案可知，李晴露以其个人名义承租厂房后，因办理工商营业执照、工业用电等手续遇阻，与东都公司发生纠纷。后于2018年1月7日租赁厂房第二层西首生产车间在生产时发生火灾。在火灾发生后，李晴露还起诉东都公司要求确认租赁合同有效，并配合其办理相应手续。可见，李晴露当时并不想解除合同，还想在办妥手续后继续在租赁厂房生产经营。但因其请求被法院判决驳回后才作出搬离决定，说明其主观上不存在故意解除合同的意思。反观东都公司，涉案租赁厂房属其全部厂房的一部分，对厂房经营状况的变化应属了解，并且两份合同均约定“乙方有下列情形之一的，甲方可解除合同并收回厂房，造成甲方损失，由乙方承担赔偿责任：1.……3.逾期支付租金超过达30天以上。”因此，在承租人逾期30天以上未支付租金的情况下，东都公司应当可以发现李晴露是否搬离。在李晴露搬离厂房并拖欠租金，且长期闲置的情况下，东都公司虽具有单方解除权，但未适当行使合同权利且在厂房闲置后放任该情况延续。因此，一审法院认为，厂房闲置造成的租金损失双方均有过错。综合考虑案件实际情况，酌定由李晴露承担租金损失及违约金74800元，该款从李晴露已缴纳履约保证金予以抵扣，其余租金损失由东都公司自行承担。鉴于涉案租赁合同无继续履行之必要，为案结事了，物尽其用，东都公司从本案判决生效之日起，可径直收回涉案厂房。东都公司主张李晴露将厂房转租的依据不足，不予采信。故其主张没收履约保证金的诉请，不予支持。关于税费。合同约定标准厂房租赁需缴纳的营业税、房产税等一切税费（除土地使用税外）由承租人承担。李晴露应支付东都公司垫付的第一年租金收入299200元（106000元+193200元）相应税金：增值税14247.62元[299200元/（1+5%）×5%）]、房产税34194.29元[299200元/（1+5%）×12%）]、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加三项附加税1709.71元[299200元/（1+5%）×5%×12%]、印花税299.2元[299200元×1‰]，共计50450.82元。东都公司自愿主张31867.01元及相应利息损失，属其在法律规定的范围内处分自己的民事权利，予以准许。李晴露称，合同有关税费最终承担方的约定加重了承租人责任，属无效格式条款，即便有效，在东都公司未足额向税务部门缴纳税款的情况下，亦无权向其主张。一审法院认为，合同有关税费最终负担的约定，没有违反法律、行政法规的强制性规定或者是损害社会公共利益，也无其他无效情形，该约定有效，但仍不能免除出租人法定纳税义务。东都公司出示的纳税发票显示其已履行向税务部门申报及缴纳相关税款的义务，李晴露未提供证据证明东都公司在申报涉案税务时存在未如实申报的情形，故对其该抗辩意见，不予采纳。对于李晴露在生产经营过程中火灾造成双方损失，如认为对方存在过错的，可另案起诉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，第一百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款规定，判决：一、李晴露于本判决生效之日起支付东都公司租金损失及违约金共计74800元，该款与李晴露交至东都公司的履约保证金74800元相互抵销；二、李晴露于本判决生效之日起七日内支付东都公司垫付税金31867.01元并支付利息损失（以31867.01元为基数，自2019年10月8日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止）；三、驳回东都公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6074元，由东都公司负担3641元，李晴露负担2433元。二审中，双方当事人均未提供新的证据。经审理，本院二审认定的事实与一审判决认定的一致。本院认为，东都公司因垦区标准厂房租赁经营管理不善，近年来与承租人纠纷诉讼频繁。本案中，李晴露已支付第一年度租金，在合同履行过程中，因租赁厂房办理相关工商登记及用电手续障碍，造成无法实际经营，且期间部分租赁厂房发生火灾并引起诉讼。可见，自第一年度租期届满后，客观上，李晴露已未再使用租赁厂房。东都公司作为出租人在承租人未按约定时间支付租金的情况下，疏于厂房管理，既未及时主张租金，也未及时主张解除合同并收回租赁物。东都公司作为国有企业在经营管理上存在的严重问题，是造成诉争租赁厂房空置的主要原因。此外，结合东都公司其他租赁合同案件查明的事实，自2018年下半年开始，政府部门已开展厂区清理整改，并通知部分承租人搬离厂区。因此，一审法院按双方过错确定2018年6月1日之后的租金损失，并酌定由李晴露承担租金及违约金74800元，在处理结果上完全公平合理，亦符合本案纠纷实际以及案涉东都公司标准厂房治理整改的实际情况，并无不当。双方对一审判决有关税费计算标准与结果无异议，二审予以维持。东都公司上诉请求及理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1670元，由上诉人东都公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨宗波审 判 员 余 萌审 判 员 刘宏杰二〇二〇年十二月十一日法官助理 姜岳良代书记员 李**程