广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0105民初9291号 原告：南宁市三琦物业服务有限公司，住所地南宁市西宁路22号骋望·剑桥郡居住小区物业中心。 法定代表人：马纯玲，该公司执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：齐磊，广西同望律师事务所律师。 委托诉讼代理人：欧发波，广西同望律师事务所律师。 被告：甘某某，女，1985年11月20日出生，壮族，住所地广西武鸣县，现住南宁市江南区。 被告：陆某某，男，1982年3月15日出生，壮族，住所地广西武鸣县，现住南宁市江南区。 二被告共同委托诉讼代理人：郑武贵，广西纵华律师事务所律师。 二被告共同委托诉讼代理人：王文利，广西纵华律师事务所律师。 第三人：广西某某物业服务有限责任公司，住所地南宁市良庆区凯旋路16号。 法定代表人：吴某某。 第三人：广西某某物业管理有限公司，住所地钦州市扬帆北大道二号。 法定代表人：石某。 委托诉讼代理人：南瑞芳，湖南德都律师事务所律师。 原告南宁市三琦物业服务有限公司（以下简称三琦物业）与被告甘某某、陆某某、第三人广西某某物业服务有限责任公司（以下简称某某物业）、第三人广西某某物业管理有限公司（以下简称某物业）物业服务合同纠纷一案,本院于2020年8月21日立案后，被告甘某某、陆某某于2020年9月6日申请追加某某物业、某物业为第三人参加诉讼，本院予以准许，并依法于2020年10月21日裁定本案转为普通程序，于2020年12月23日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人齐磊，被告甘某某、陆某某的委托诉讼代理人郑武贵、王文利，第三人某物业的委托诉讼代理人南瑞芳到庭参加诉讼。第三人某某物业经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业服务费、公摊水电费、生活垃圾费等合计535.34元；2.判令被告向原告支付滞纳金（滞纳金计算标准：以535.34元为本金，按照每日2‰计算，自2019年10月1日起计至还清之日止，暂计至2020年5月31日为256.96元）；3.被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：被告系位于南宁市江南区业主。原告系珺玺小区实际物业服务单位。被告与开发商签订的《商品房买卖合同》中《前期物业管理服务协议》第四章第六条约定：“珺玺小区物业管理费为住宅1.5元／月·㎡；商铺3元／月·㎡”；第七章第四条约定：“乙方（业主）违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方（物业公司）有权要求乙方补交并从逾期之日起按所欠款项总额的2‰每日收取违约金。”自2019年5月起，被告开始欠缴物业服务费、公摊水电费和生活垃圾费等，经原告催促未缴纳。原告作为珺玺小区物业服务单位，在实际提供了物业服务的情况下，有权要求业主支付相应的物业服务费等费用。原告为了维护自身的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请人民法院支持原告的上述请求。 被告甘某某、陆某某辩称，第一，被告并未与原告签订物业服务合同，原告也未提供相应的证据证实其实际已经入住涉案小 区为被告等人提供物业服务，故无权要求被告支付服务费；第二，关于物业费的支付标准及滞纳金、商品房买卖合同及前期物业服务协议，均是被告与某某物业签订的，其内容只是约束签约双方当事人，被告与原告并未达成任何协议，故合同及协议内容对原告不具有约束力，原告要求按合同及协议标准支付服务费及滞纳金没有事实及法律依据，请予驳回；第三，自被告入驻小区，被告所交的物业费均是交给某物业公司，向被告发出催缴物业费的通知也是恒祥公司，在实际的物业管理中也说是恒祥的物业，从来不是三琦物业。 第三人某物业陈述意见称，我方对原告诉请没有意见，我方公司是从2019年10月1日进入珺玺小区服务的。 第三人某某物业未作陈述，亦未提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院结合当事人陈述及经审查确认的证据，认定事实如下： 2016年8月，案外人广西骋润置地有限公司（以下简称骋润公司）作为物业建设单位，第三人某某物业作为物业服务公司，双方签订《珺玺小区前期物业服务合同》，约定由某某物业为骋润公司建设的坐落南宁市江南区提供前期物业管理服务，合同期自2016年8月26日至2019年8月25日，收费标准为高层住宅物业服务费1.5元/月·㎡、商业物业服务费（无电梯）3元/月·㎡。2017年2月8日，被告与骋润公司签订《南宁市商品房买卖合同》，向骋润公司购买位于南宁市江南区，房屋建筑面积83.51㎡。同日，被告与第三人某某物业签订《珺玺小区前期物业管理服务协议》，约定由某某物业为被告提供物业管理服务，收费标准为住宅1.5元／月·㎡；商铺3元／月·㎡，如被告逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每日应交管理费的千分之二交纳滞纳金。2019年6月5日，江南区住建局在江南区政府会议室主持召开骋望珺玺小区业主、开发商、物业协调会，会议纪要主要载明如下内容：第一，业主表明，合同约定小区前期物业为某某物业，但是在手机APP上交纳物业费时对方的账户为开发商旗下的三琦物业；第二，开发商认可为珺玺小区提供物业服务的为三琦物业；第三，某某物业认可，虽然通过招投标中标为珺玺小区的物业服务公司，但没有履行前期物业服务合同，没有实际入驻接管小区提供物业服务。2019年9月21日，案外人骋润公司与第三人某物业签订《骋望珺玺小区前期物业服务合同》，主要约定：由某物业给骋润公司建设的位于南宁市江南区提供前期物业管理服务；合同期限自合同签订之日起至该项目业主委员会与业主大会决议选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效时终止；收费标准为高层住宅物业服务费1.5元/月·㎡、商业物业服务费（无电梯）3元/月·㎡。另查明，被告甘某某、陆某某自2019年7月16日起至2019年9月30日累计76天未依约履行支付物业服务费用义务，未支付2019年5月至2019年9月期间的公摊水费9.72元和公摊电费119.45元，未支付2019年5月期间共1个月住宅垃圾处理费8元。再查明，2010年4月8日，南宁市物价局作出南价费（2010）31号《关于重新明确我市城镇生活垃圾处理费收费标准等有关问题的通知》，规定从2010年1月1日起，全市城镇居（村）民生活垃圾处理费标准为8元／户·月。 本院认为，当事人的合法权益，受法律保护；民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《物业管理条例》（中华人民共和国国务院令第379号）第二十一条明文规定,在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。本案中，建设单位骋润公司与第三人某某物业签订了《珺玺小区前期物业服务合同》、此后某某物业与被告亦签订了《骋望珺玺小区前期物业管理服务协议》，依照合同相对性原则，以上合同及协议依法只对签约方产生法律约束力。但是，合同签订之后，某某物业并未实际进驻小区提供物业服务，以上事实有政府部门会议纪要中某某物业自述予以证实，本院予以确认，认定某某物业与被告签订的《骋望珺玺小区前期物业管理服务协议》并未实际履行。在建设单位骋润公司与第三人某物业于2019年9月21日签订《骋望珺玺小区前期物业服务合同》之前，实际上为小区提供物业服务的是本案原告三琦物业，政府部门会议纪要中开发商的陈述与业主代表关于缴费对方账户显示为三琦物业的陈述可以相互印证前述事实，本院予以确认。庭审过程中，第三人某物业自认，2019年10月之前并未给珺玺小区业主提供物业服务，故其承接珺玺小区之前的费用不应当由其收取，其向业主发出的缴费通知单系代三琦物业催收。综上，三琦物业作为珺玺小区物业服务的实际提供者，对小区进行了管理维护，而业主实际接受三琦物业提供的物业管理服务，双方成立事实上的物业服务合同关系，三琦物业得据实向业主（即本案被告）收取物业服务费，而业主应当支付相应物业服务对价。但是，《骋望珺玺小区前期物业管理服务协议》的签约双方为某某物业和被告，三琦物业并非该协议的缔约方，故该协议的内容依法不对三琦物业产生法律效力，三琦物业主张按照该协议的约定的标准计收物业服务费和滞纳金于法无据。三琦物业主张按1.5元/㎡计收物业服务费，但未就其主张的收费标准提供相应依据；被告主张按物业公司资质收费，但是《物业服务企业资质管理办法》已经于2018年3月8日由住建部发布的中华人民共和国住房和城乡建设部令（第39号）废止；为此，本院遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，参照行业收费标准及市场浮动，酌情按1元/㎡/月对原告的物业服务费主张予以支持，超出部分不予支持,计得被告应付物业服务费为208.66元（1×83.51×12÷365×76）。公共区域的水、电等公共费用应由业主共同承担，因此，原告主张被告支付欠付的公摊水费9.72元、公摊电费119.45元有事实依据，本院予以支持，但原告应当在物业管理区域内显著位置如实公示并及时更新能耗总量、明细及费用分摊情况，同时通过其他便捷方式告知全体业主。根据南价费（2010）31号《关于重新明确我市城镇生活垃圾处理费收费标准等有关问题的通知》，自2010年1月1日起全市城镇居（村）民生活垃圾处理费标准为8元／户·月。原告为被告提供住在生活垃圾处理费的代收代缴收费服务，现其主张按8元／户·月向被告计收其已代缴的生活垃圾处理费共计8元，有事实及法律依据，本院予以支持。由于原、被告双方未就逾期缴费的责任作出约定，原告主张被告按每日2‰支付逾期付款滞纳金没有事实依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《物业管理条例》第七条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条,《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下： 一、被告甘某某、陆某某向原告南宁市三琦物业服务有限公司支付位于南宁市江南区2019年7月16日起至2019年9月30日的物业服务费208.66元； 二、被告甘某某、陆某某向原告南宁市三琦物业服务有限公司支付位于南宁市江南区2019年5月至2019年9月的公摊水电费129.17元； 三、被告甘某某、陆某某向原告南宁市三琦物业服务有限公司支付位于南宁市江南区2019年5月的生活垃圾处理费共计8元； 四、驳回原告南宁市三琦物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费50元，由被告甘某某、陆某某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本， 上诉于南宁市中级人民法院。同时上诉人应在上诉期限届满之日起七日内向南宁市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：南宁市中级人民法院，账号：20×××28，开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行，网银转账请点选“中国农业银行古城支行”，再在备注栏里注明“竹溪支行”）。逾期不交又不提出缓交、免交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  黄夕彬 人民陪审员  郑 军 人民陪审员  冯桂红 二〇二〇年十二月二十五日 书 记 员  向柔澜