广西壮族自治区防城港市防城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0603民初1980号 原告：朱向丽，女，1975年9月17日出生，汉族，住址：广东省深圳市宝安区。 委托诉讼代理人：李昆林，广西精一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾月英，广西精一律师事务所律师。 被告：广西富乐华房地产开发有限公司，住所地：防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇处，统一社会信用代码:91450600695396143K。 法定代表人：覃建兴，公司总经理。 委托诉讼代理人：张远群，女，1984年4月18日出生，汉族，法务专员，住广西崇左市江州区。 原告朱向丽诉被告广西富乐华房地产开发有限公司（简称富乐华公司）商品房预售合同纠纷一案，广西壮族自治区防城港市中级人民法院指定由本院审理，本院于2020年11月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱向丽的委托诉讼代理人曾月英及被告的委托诉讼代理人张远群到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告朱向丽向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告交付广西防城港市中心区；二、判令被告向原告支付逾期交房违约金79047.61元（违约金计算式：以415166元为基数，按万分之二每日从2018年1月2日暂计至2020年8月10日为79047.61元，以后产生计至实际交房之日止）;三、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2017年11月13日签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：ＦＣＧ2017032814），约定由原告购买被告开发的位于广西防城港市中心区。《商品房买卖合同（预售）》约定该商品房总价为415166元，首付款为216166元，余款199000元以按揭贷款方式支付，交房日期为2018年1月1日。《商品房买卖合同（预售）》签订后，原告按合同约定支付了首付款并通过银行贷款支付了剩余房款。但交房期限届满后，该商品房一直未能取得竣工验收备案证明，被告也一直未能向原告交付该商品房，至起诉时已逾期交房两年半之久。原告认为，原被告之间成立合法有效的商品房买卖合同关系，原告已按照合同约定完全履行了支付购房款的义务，被告至今未能交房的行为已构成违约，原告有权依据《商品房买卖合同（预售）》第十二条第1款约定要求被告履行交房义务、按照合同约定向原告交付合格的商品，并按照全部房价款的万分之二每日，从被告逾期交房次日起至实际交房之日止要求被告支付逾期交房的违约金。综上，为维护原告的合法权益，现依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律法规之规定，特向贵院提起诉讼，望贵院判如所请。 被告富乐华公司辩称，1.原告现在可以收房，9号楼在验收阶段，建设时施工用料都是经过质检部门检验，检验合格后方可施工建设，目前部分业主装修入住或者出租，各项设备设施都正常运行。2.原告主张的逾期违约金没有事实和法律依据，合同中并没有约定按照每日万分之二来计算逾期交房的违约金，其次原告计算的违约金时间不合理，合同第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照第（1）中方式处理，那么不能按时交房的原告不排除自然灾害天气等影响。防城港市是沿海城市，难免受台风的影响不能正常施工，如遇雨等施工单位也不能正常施工。再则，今年一年时间都处于疫情时期，受疫情影响，企业无法正常运营，因此，恳请法庭考虑上述不可抗力因素，并计算违约金的天数合理扣除。另外，原告在签订合同时签未充分了解该房屋的现状，其需判断开发商能否按照合同约定时间内交房，原告也存在一定的过错，因此也应当承担部分责任。 本院经审理认定如下事实：2017年11月13日，被告（出卖人）与原告（买受人）签订一份《商品房买卖合同》（预售），约定原告向被告购买位于防城港市中心区，房屋预测建筑面积为71.44平方米，单价为每平方米5811.4元，房屋总价款为415166元。合同第七条付款方式及期限约定：（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金5万元，该定金于商品房价款；（三）买受人应当于2017年11月13日前支付首付款216166元，占全部房价款的52%，余款199000元向贷款机构申请贷款支付。合同第八条逾期付款责任第1项（1）约定：逾期在60日内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。合同第九条商品房交付条件约定：该商品房交付是应当符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条交付时间和手续第（一）款约定：出卖人应当在2018年1月1日前向买受人交付该商品房。合同第十二条逾期交付责任第1项约定：（1）逾期在360日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过360日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之×（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。 另查，2017年11月13日，被告向原告出具《收款收据》（编号：0000186），表示收到原告交来北部湾财经中心9幢406号房首付款216166元。2017年12月4日，原告向防城港市防城区农村信用合作联社营业部申请按揭贷款予以支付余款199000元支付给被告。原告已依约向被告支付了首付款并通过银行贷款支付剩余房款。截至本案庭审辩论终结前，被告未能依约将案涉房屋交付给原告使用。 以上事实有原告提供的《商品房预售合同》、《收款收据》、《个人购（建）房担保借款合同》及庭审陈述在案佐证，并经开庭质证，本院予以确认。对于被告提供的工程质量隐患限期整改通知书、整改完成报告、整改回复书结合全案综合予以认定。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。合同签订后，原告已依约支付房款。而被告未能按照合同约定的时间交付房屋，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。 关于原告请求被告交付涉案房屋的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第(一)项规定:“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:(一)法律上或者事实上不能履行”。《商品房买卖合同》中约定出卖人交付该商品房时，应出示满足以下条件1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。因涉案房屋尚未具备合同约定的交付条件,故合同约定交付房屋的条件并未成就，现客观上被告暂无履行的可能，依据上述法律规定，故对此项请求本案中暂不予处理，待交房条件成就后，原告可依据出现的情况行使相应的救济权利。 关于原告请求被告支付逾期交付违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及合同第十二条逾期交付责任的规定，应按全部房价款日万分之二计算违约金。被告对此提出违约金过高要求予以调整，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”因原告未提交相关证据证明其因此受到的经济损失，本院认定原告因被告逾期交付房屋造成的经济损失为资金占用期间的利息损失，故原告主张的违约金应当调整至利息损失的1.3倍。违约金以房屋总价款415166元为基数，从2018年1月2日至2019年8月19日期间以中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍计算；2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计至案涉房屋达到交付条件且被告广西富乐华房地产开发有限公司通知原告收房之日止。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条第(一)项之规定判决如下： 一、被告广西富乐华房地产开发有限公司向原告朱向丽支付逾期交房违约金（违约金以415166元为基数，从2018年1月2日至2019年8月19日期间以中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍计算；2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计至案涉房屋达到交付条件且被告广西富乐华房地产开发有限公司通知原告收房之日止）； 二、驳回原告朱向丽的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可于生效判决确定的履行期间最后一日起二年内向人民法院申请执行。 案件受理费1776.2元，减半收取888.1元，由被告广西富乐华房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院。 审判员  黄淑玲 二〇二〇年十二月二十九日 书记员  吴尉宛