贵州省高级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔民终999号上诉人（原审原告、申请执行人）：中国建设银行股份有限公司遵义红花岗支行，住所地贵州省遵义市公园路**，统一社会信用代码：91520300750151406G。负责人：吴静，该行行长。委托诉讼代理人：胡双林，贵州法渡源律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁胜娟，贵州法渡源律师事务所律师。被上诉人（原审被告、案外人）：朱克忠，男，1963年12月4日出生，汉族，住贵州省遵义市新浦新区。委托诉讼代理人：毛油天，贵州牧心律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：遵义永泰房地产投资开发有限公司，住所地贵州省遵义市红花岗区民主路**，工商注册号：5203022200396。法定代表人：刘永松，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵廷友，贵州大智律师事务所律师。委托诉讼代理人：王伟，贵州大智律师事务所律师。上诉人中国建设银行股份有限公司遵义红花岗支行（以下简称建行红花岗支行）因与被上诉人朱克忠、遵义永泰房地产投资开发有限公司（以下简称永泰房开公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服贵州省遵义市中级人民法院（2020）黔03民初176号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组织合议庭进行了审理。本案现已审理终结。建行红花岗支行向本院上诉请求：1.请求撤销遵义市中级人民法院于2020年6月17日作出的（2020）黔03民初176号民事判决书，并依法改判支持上诉人建行红花岗支行的诉讼请求；2.依法判令被上诉人朱克忠、永泰房开公司承担本案的一、二审诉讼费用。事实和理由：一审认定部分事实不清、适用法律错误。1.一审查明被上诉人朱克忠支付购房款的方式为工程款抵扣和现金，但并未查明工程款的抵扣方式，属于事实认定不清。被上诉人朱克忠在一审中并未举证证明其与被上诉人永泰房开公司存在合法的建设工程施工合同关系，除《收款收据》外，无其他证据证明支付事实。2.一审认定朱克忠系涉案商品房的消费者,将朱克忠对涉案房屋的权利定性为消费者物权期待权属事实认定错误。涉案执行标的为商业用房,非居住用房,不属于消费者生存权保护的范畴。3.一审法院适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条认定朱克忠的物权期待权优先于建行红花岗支行的抵押权,属于法律适用错误，涉案房屋系商业用房,朱克忠不属于商品房消费者。4.一审适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条排除执行属于法律适用错误，一是一审认定被上诉人朱克忠具有消费者物权期待权，其排除执行应当适用该规定第二十九条，而非第二十八条，自相矛盾；二是本案不满足第二十八条规定的排除执行条件，被上诉人朱克忠与遵义市红花岗区人民政府永泰房开公司杨家井小区善后纠纷处置工作组签订的《商品房买卖合同》系无效合同，被上诉人朱克忠出示的证据不能证明其已在查封前合法占有涉案房屋，被上诉人朱克忠支付购房款的事实认定不清，被上诉人朱克忠对涉案房屋未能办理过户登记存在过错。综上，上诉人建行红花岗支行对涉案房屋依法设立抵押权，且依法享有优先受偿权，被上诉人朱克忠不满足排除执行的条件，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求支持上诉请求。朱克忠答辩称，1.一审法院认定事实清楚，适用法律正确。2.建行红花岗支行自身存在过错，工作组介入批量处理永泰房开公司涉案楼盘资产时，应及时和政府协商或通过诉讼程序主张物上追及的权利，确保自身债权的实现。3.抵押权本身是不转移财产占有权的物权，抵押人转让抵押财产，抵押权人可以对转让的抵押财产行使物上追及的权利，但与朱克忠无关。综上，请求驳回建行红花岗支行的上诉请求。永泰房开公司答辩称，一审已查明，永泰房开公司于2006年被政府列为“问题房开企业”，由遵义市红花岗区人民政府成立的工作组接管。涉案房屋的售房、交付事宜均由该工作组处理，涉案房屋系在工作组接管期间出售处置。建行红花岗支行向一审法院起诉请求：1.判决准予继续执行永泰房开公司名下位于遵义市㎡）房屋；2.诉讼费用由朱克忠、永泰房开公司承担。一审法院查明的事实：2003年12月10日，永泰房开公司与建行大兴支行签订《人民币资金借款合同》，同日，双方签订了《抵押合同》，合同约定永泰房开公司以其所有的位于南舟路永泰花园3号楼522.90平方米、4号楼670平方米、13号楼566.48平方米的门面房（总面积1789.38平方米）为上述贷款本息提供抵押担保，并办理了抵押登记。后建行大兴支行将该笔债权移交给建行红花岗支行。因永泰房开公司未按期履行债务，建行红花岗支行遂向人民法院提起诉讼，本院作出（2017）黔民终134号生效判决，主要内容为：一、永泰房开公司于本判决生效后十五日内偿还红花岗支行借款本金6000000元及截止2016年6月21日的利息7930130.09元，并支付罚息（以未偿还的本金及利息为基数，按年利率7.56%从2016年6月22日起计算至本判决确定的履行期限届满之日止）；二、建行红花岗支行对永泰房开公司提供的抵押担保财产，即位于南舟路永泰花园3号楼522.9平方米、4号楼670平方米、13号楼566.48平方米的门面房（总面积1789.38平方米，他项权证：遵房他权他字第17532号）享有优先受偿权。因永泰房开公司未履行生效法律文书确定的还款义务，建行红花岗支行向一审法院申请强制执行，一审法院于2019年10月29日查封了涉案房屋。朱克忠向一审法院提出执行标的异议，一审法院作出（2019）黔03执异626号执行裁定书，裁定如下：中止对位于遵义市㎡）房屋的执行。另查明：2007年8月23日，朱克忠与永泰房开公司签订《商品房买卖合同》，约定永泰房开公司将位于遵义市，面积为44.42㎡的商业用房以319824元的价格出售于朱克忠，合同约定的付款方式为一次性付款。朱克忠在一审庭审中陈述房款系工程款抵扣，永泰房开公司于2007年9月10日向朱克忠出具了购房款228690元的收款收据，该收据上备注“工程款抵”，于2008年11月11日向朱克忠出具了购房预交款56000元收款收据，朱克忠于2010年6月9日支付完毕房屋维修基金。在一审法院查封涉案房屋前，朱克忠已占有使用该房屋。再查明：因永泰房开公司在经营活动中因决策、资金链断裂等原因，造成涉案房屋所在小区缺乏资金注入，拖延工期，直至全面停工，无法如期履行与施工单位、拆迁户、售房户及有关单位的合同，形成了社会不稳定因素。为维护社会稳定大局，红花岗区人民政府于2006年8月3日成立永泰公司杨家井工作组。遵义市处理信访突出问题及群体性事件联席会议办公室于2006年10月10日召开关于妥善处置永泰房开公司信访突出问题专题会议纪要，会议明确红花岗区人民政府工作组变现永泰房开公司被抵押（查封）的资产，其收益用于偿还永泰房开公司贷款本金、房屋后续工程建设等。涉案房屋是该工作组许可后处置。一审法院认为，本案的争议焦点是朱克忠是否就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。根据一审法院查明的事实，朱克忠在2007年8月23日就通过抵扣工程款的方式付清房款，其与永泰房开公司之间已由欠款关系转化为商品房买卖关系，系该房屋的消费者，虽然尚未办理所有权变更登记，但并非朱克忠之原因，而是永泰房开公司在经营活动中因决策、资金链断裂等原因所致，故朱克忠享有涉案房屋的物权期待权。虽然建行红花岗支行因抵押权而经本院（2017）黔民终134号生效判决确认对涉案房屋享有优先受偿权，但是，当消费者的物权期待权、建设工程价款优先受偿权、抵押权在同一标的上产生冲突时，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”、第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”之规定，消费者的物权期待权应居于优先受偿权的首位，建设工程价款次之，抵押权居尾，故建行红花岗支行对涉案房屋享有的抵押权不得对抗朱克忠对该房屋享有的物权期待权。再根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，朱克忠对诉争房屋在一审法院查封前已签订了买卖合同，支付了全部价款并已合法占有，且该诉争房屋未办理过户登记并非其自身原因所致，故其对诉争房屋享有足以排除强制执行的民事权益，人民法院不得查封及执行。综上，建行红花岗支行关于对位于遵义市，面积为44.42㎡的房屋予以执行的请求不成立，一审法院不予支持。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回中国建设银行股份有限公司遵义红花岗支行的诉讼请求。案件受理费100元，由建行红花岗支行负担。二审中，朱克忠提交了证据：2007年8月31日签订的《协议》一份，证明：朱克忠的购房款属于工程款抵扣，朱克忠取得案涉房屋。建行红花岗支行质证：1.对证据真实性不予认可，协议中印章真实性无法核实，且乙方贵州新潮建筑工程公司遵义分公司只有个人签字，无公司印章；2.《协议》不属于新证据，朱克忠应当在一审中出示。永泰房开公司质证：该证据三性由法院认定。本院认为，该证据符合三性，且协议内容反映了朱克忠获得案涉房屋情况，本院对该证据予以采信。二审查明的事实与一审查明的事实基本一致，本院予以确认。另查明，2007年8月31日，红花岗区政府永泰房开公司杨家井小区善后纠纷处置工作组作为甲方、贵州新潮建筑工程公司遵义分公司项目部（南舟路1号楼承建负责人）作为乙方、永泰房开公司作为丙方共同签订《协议》，内容载明：“一、丙方所欠乙方工程款初步结算为535771元（此款已扣30000元工程质量保证金），保证金30000元，共计835771元，用于购买丙方在南舟路杨家井小区的四号楼营业房1号-2号-3号门面，平均每平方米为7200元整，房价与工程款、保证金结算互补。……”朱克忠及案外人饶小侨在乙方处签字捺印。结合各方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：朱克忠对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为，第一，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”之规定，结合审理查明的事实可知，建行红花岗支行对案涉的房产办理了抵押登记，且已被生效判决就争议房屋确认享有优先受偿权，因此，案外人朱克忠就争议标的是否享有前引法条规定的足以对抗抵押优先受偿权的例外情形，是本案需要讨论的核心问题。第二，依照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”之规定可知，交付购买商品房的全部或者大部分款项的商品房消费者对商品房的优先权优先于建筑工程承包人的优先受偿权，建筑工程承包人的优先受偿权优先于抵押权，故商品房消费者的优先权优先于抵押权。第三，商品房消费者是为解决其居住需求，商品房消费者有居住利益优先保护的价值，而非商品房消费者不具备该价值。因此，法律上规定消费者购房人的权利应当优先于抵押权，反之，非消费者购房人的权利不应优先于抵押权。本案中，朱克忠与永泰房开公司在案涉房屋被人民法院查封之前就已签订了《商品房买卖合同》，但案涉房屋的用途为商业用房而非住宅，案涉房屋系商业用房而不是商住两用，朱克忠亦自认已租赁给他人进行营业使用，朱克忠是非消费者购房人，并不是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的商品房消费者。朱克忠购买案涉商业用房并不享有商品房消费者的物权期待权，其要求排除建行红花岗支行享有抵押权的强制执行，本院不予支持。第四，《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”承包人的优先受偿权的范围仅为施工工程在折价或者拍卖的价款优先受偿，对于他人施工的项目，承包人并不具有优先受偿的权利。本案中，在二审提交的《协议》上看，朱克忠系案涉项目1号楼承建负责人，在庭审中朱克忠也认可是1号楼承建负责人，但案涉房屋是4号楼营业房，朱克忠对争议房屋并不享有承包人享有的优先受偿权。朱克忠不能基于建设工程承包人的优先受偿权排除建行红花岗支行的强制执行。综上所述，建行红花岗支行的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销贵州省遵义市中级人民法院（2020）黔03民初176号民事判决；二、准予继续执行位于遵义市㎡）房屋。一审案件受理费6097.36元、二审案件受理费6097.36元，由朱克忠负担。本判决为终审判决。审判长 陈 荣审判员 伍 静审判员 贾鸿雁二〇二〇年十二月三十一日法官助理周维玉书记员沈颢桢