广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初5523号原告：中山市冠中投资有限公司,住所地广东省中山市石岐区悦来南路5号，统一社会信用代码91442000733096986Y。法定代表人：李缨，执行董事。委托诉讼代理人：刘雅琪，广东励而德律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈**淼，广东励而德律师事务所实习律师。被告：中山市南区畅顺车行，住所地广东省中山市南区城南二路120-128号第1-2号底层21卡，统一社会信用代码92442000L29727070Y。经营者：雷华甜，男，1962年7月21日出生，汉族，身份证住址广东省中山市南区。委托诉讼代理人：谢万雪，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：万伟强，广东香山律师事务所律师。被告:中山市今泰体育用品有限公司，住所地广东省中山市南区城南二路120-128号，统一社会信用代码9144200019809307XK。法定代表人：梁卫文，总经理。委托诉讼代理人：苏慧，广东雅商（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蓝冰钦，广东雅商律师事务所律师。被告：赵仁，男，1988年3月6日出生，汉族，身份证住址浙江省温岭市。原告中山市冠中投资有限公司（以下简称为冠中公司）诉被告中山市南区畅顺车行（以下简称为畅顺车行）物权保护纠纷一案，本院于2017年3月30日立案受理后，依原告冠中公司的申请追加中山市今泰体育用品有限公司（以下简称为今泰公司）、赵仁作为共同被告参加诉讼。本案在审理过程中，因须以中山市中级人民法院（2017）粤20民初28号案件的审理结果为依据，故本院于2017年5月4日作出（2017）粤2071民初5523号之一民事裁定，中止本案的审理。后被告今泰公司不服（2017）粤20民初28号民事判决提起上诉，广东省高级人民法院经审理后于2018年11月14日作出（2018）粤民终1393号民事判决。此后，本院根据原告冠中公司的申请，恢复本案诉讼。期间，被告今泰公司因不服（2018）粤民终1393号民事判决，向最高人民法院申请再审。最高人民法院于2019年9月11日作出（2019）最高法民申3276号民事裁定，对该案予以提审，并中止原判决的执行。基于此，本院作出（2017）粤2071民初5523号之三民事裁定，再次中止本案诉讼。2020年7月20日，最高人民法院对前案作出（2020）最高法民再115号终审判决，此后本案恢复诉讼。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告冠中公司委托诉讼代理人刘雅琪、陈**淼，被告畅顺车行委托诉讼代理人谢万雪，被告今泰公司委托诉讼代理人苏慧、蓝冰钦，被告赵仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冠中公司向本院提出诉讼请求：1.确认中山市南区南侧办公楼首层商铺属于原告冠中公司所有；2.被告畅顺车行立即迁出并返还中山市南区南侧办公楼首层商铺；3.被告畅顺车行、赵仁、今泰公司支付自占用之日起至迁出物业之日止的房屋占用费（暂计至2017年2月28日为183960元）及利息（从占用之日起按中国人民银行同期贷款利率计算至实际搬出物业之日止，暂计至2017年2月28日为72727元）。诉讼中，原告冠中公司变更其诉讼请求为：1.被告畅顺车行、赵仁、今泰公司向原告冠中公司连带支付自2016年12月1日起至2018年11月30日止的房屋占用费43200元（计算标准为2016年12月1日至2018年11月30日每月按租金1800元计算）；2.被告畅顺车行、赵仁、今泰公司连带支付占用费的利息（以每月应付占用费为基数，从2016年12月1日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至占用费实际清偿之日止，暂计至2018年11月30日为3242.86元）。事实和理由：原告冠中公司是中山市南区物业产权人，于2005年1月4日通过司法拍卖程序取得物业所有权。被告畅顺车行以从被告赵仁处承租得来为由，自2005年1月1日起侵占中山市南区南侧办公楼首层商铺用于经营。原告冠中公司多次与被告畅顺车行交涉，但其拒绝搬离，也不支付占用费。被告今泰公司是涉案物业的出租方，长期占有、出租、收取涉案物业租金，与被告畅顺车行构成共同侵占。被告畅顺车行辩称，1.其因生意需要，在2016年12月1日与被告赵仁签订《商铺租赁合同》，承租位于中山市南区，租赁期为2016年12月至2018年11月30日。工业楼一楼右2卡商铺系生铁棚，属临时搭建物，并无相应的房产依据。被告赵仁与被告今泰公司有租赁合同，被告今泰公司同意被告赵仁向被告畅顺车行转租。2.原告冠中公司提供的证据《商铺租赁合同》与本案无关，该合同所涉租赁物位置为中山市南区城南二路120-128号第1-2号底层第21卡商铺，而本案诉争的是中山市南区南侧办公楼首层商铺。3.被告畅顺车行对原告冠中公司、被告今泰公司之间的复杂产权关系并不知情，其作为正当生意人，本本分分缴交租金，合理相信被告今泰公司对该物业的使用权。被告畅顺车行使用的工业楼一楼右2卡商铺与诉争的位置不一致，非本案适格主体，原告冠中公司若认为自己权益受损，应当向被告今泰公司、赵仁追索。综上，请求法院驳回原告冠中公司的诉讼请求。被告今泰公司辩称，1.其与原告冠中公司以及工业公司、兴中集团合同纠纷一案，经最高人民法院（2020）最高法民再115号民事判决认定，被告今泰公司已经实际履行了《资产转让合同书》约定的义务，因涉案资产已经登记至原告冠中公司名下，故未能支持被告今泰公司过户的诉求；但对于被告今泰公司要求工业公司赔偿损失的诉求，该院予以支持。判决书中认为被告今泰公司一直占有使用涉案房地产并获得收益，为平衡双方利益，以被告今泰公司代偿的12193493.11元债务作为计算损失赔偿的依据，即该生效判决实际已确认：⑴被告今泰公司履行了《资产转让合同书》约定的义务并代偿债务后，即有权占有使用涉案房地产并获得收益，在该判决生效前，涉案房地产占有使用收益均应归被告今泰公司所有，否则将造成利益失衡，计算被告今泰公司损失赔偿也就失去了相应的依据；⑵在该判决生效前，被告今泰公司占有涉案房地产，并予以出租，收取租金，是合法有效的法律行为，系有权处分。故原告冠中公司要求被告今泰公司、畅顺车行、赵仁排除妨害，连带支付赁期间的房屋占有费及利息，缺乏依据，应依法予以驳回。2.如前所述，（2020）最高法民再115号民事判决生效前，被告今泰公司有权占有使用涉案房地产并获得收益，原告冠中公司无权收取租金。但在上述案件审理期间，原告冠中公司在2018年12月已实际占有涉案物业，非法与部分租户签订合同并收取租金。就原告冠中公司已违法收取的租金以及租户未予支付的租金，被告今泰公司保留追讨的权利。3.原告冠中公司取得涉案房地产产权是依据生效判决，而非以办证登记为准。在生效判决作出前，应认定原告冠中公司为涉案房地产的代持人，被告今泰公司才是真实的权利人。4.被告今泰公司与工业公司于2003年7月签订《资产转让合同书》，合同签订之后即完成交付。原告冠中公司于2005年1月竞拍得涉案房地产，但并未接收涉案厂房土地。事实上，对于被告今泰公司占有使用涉案房地产并取得收益的行为，原告冠中公司一直是知情并同意的。自2005年1月至2015年12月期间，原告冠中公司均以盖章确认的方式，承认被告今泰公司有权占有人身份，从未向被告今泰公司主张相关产权人的权利。5.工业公司将涉案物业转让交付给被告今泰公司，后又转让给原告冠中公司，两份转让合同均合法有效。工业公司未按约定为被告今泰公司办理过户，又未将物业交付给原告冠中公司，均构成违约。依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条第一款的规定，原告冠中公司应向工业公司主张交付土地，因未能交付土地期间的损失，应向工业公司主张。6.原告冠中公司自2005年1月至2015年12月止，在长达十年期间从未对被告今泰公司或租户主张过任何权利，其诉求已过诉讼时效，应予驳回。7.被告今泰公司分别于2014年、2016年与被告赵仁签订了两份租赁合同，被告今泰公司与被告畅顺车行之间并无租赁合同关系。被告赵仁辩称，其于2014年下半年向被告今泰公司承租中山市南区工业楼二楼半层，其后在2016年9月起在一楼门口的空地上自行搭建建筑物，直至2016年11月23日才完工。该建筑物没有在原告冠中公司房产证登记的范围内。被告畅顺车行曾经在被告赵仁搭建的建筑物内承租过一段时间，大概是从2016年12月1日开始至2018年11月，具体时间没有原告冠中公司起诉的那么长。本院经审理认定事实如下：2004年12月，中山市中级人民法院委托中山市正业拍卖有限公司对中山威力集团公司（以下简称为威力集团公司）名下资产进行拍卖。2005年1月4日，冠中公司通过拍卖方式竞得了中山市南区竹溪村工业厂房及土地。2005年1月5日，中山市中级人民法院作出（2004）中中法执受字第11-3号民事裁定，裁定将威力集团公司名下位于“中山市南区竹溪村工业厂房及土地，已办证房产的、房地产权证号为粤房地证字第××号及未办证房产约25000平方米、国有土地使用证号为中府国用（2002）字第××号”等财产以成交价32952000元拍卖给冠中公司。2010年4月30日，上述不动产产权登记至冠中公司名下，冠中公司取得房地产权属证书【土地使用权证号：中府国用（2010）第260114号，房产权证号：粤房地权证中府字第××号】，登记的土地及房屋坐落地址为中山市南区。2017年，今泰公司因与冠中公司、工业公司、兴中集团等合同纠纷诉至中山市中级人民法院，请求将登记在冠中公司名下的中山市南区涉案三层办公楼、六层工业楼及附属25亩土地之物权确认今泰公司为实际权属人，并协助其办理更名过户手续；若合同履行不能则由冠中公司、工业公司、兴中集团共同赔偿经济损失。中山市中级人民法院经审理查明以下事实：2003年7月20日，威力集团公司（甲方）与工业公司（乙方）、今泰公司（丙方）签订《资产转让合同书》，合同约定：原甲方已转制企业——今泰公司厂区与甲方位于南区威力工业园南部的六层工业楼存在产权不清的因素，该工业楼部分建筑基础占用丙方的土地资源，并与丙方主体厂房连成一片，而与甲方南区工业园存在可分割性；甲、乙、丙三方一致同意将甲方所属资产即位于南区威力工业园南部的六层工业楼和附属三层办公楼，及其附属用地面积约25亩（具体按国土局实际测量为准），建筑面积分别为20283.94平方米和2673.93平方米，总建筑面积为22960.87平方米，转让予丙方，楼宇及土地使用权价值合计为12600436.45元；付款方式为丙方以承担偿还甲方欠中信嘉华银行借款本金折8004866.61元及其产生的利息和逾期利息共4188626.50元，合计12193493.11元的债务，赎买该楼宇及土地使用权的产权；本合同签署后，丙方先期履行偿还承担的中信嘉华银行借款本息12193493.11元的债务，同时拥有该楼宇100%权益，即合法取得原威力集团公司所属资产的位于南区威力工业园南部的六层工业楼和附属办公楼，及所占面积25亩的土地使用权，并可进行经营及产权的处置；丙方以中信嘉华银行出具的已清偿债务单据，作为已付款凭据；因该楼宇甲方已抵押予中国银行，因此丙方偿还承担之债务后，还需待乙方协调威力资产的抵押权人——中行的关系，进行分割资产债务或偿还债务或从债权人抵押物中置换该楼宇资产出来，才能办理产权过户手续，但期限不应超过2005年7月1日（即威力股权重组过渡期）。合同签订后，今泰公司一直占有使用涉案厂房和土地至今。中山市中级人民法院经审理后作出（2017）粤20民初28号民事判决，驳回今泰公司的诉讼请求。今泰公司不服上述判决，向广东省高级人民法院提起上诉。广东省高级人民法院于2018年11月14日作出（2018）粤民终1393号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。今泰公司对该判决不服，向最高人民法院申请再审。最高人民法院经审理于2020年7月20日作出（2020）最高法民再115号民事判决，对原审法院查明的事实予以确认，并认为：今泰公司已履行了《资产转让合同书》约定的代偿义务，工业公司、兴中集团至今未按《资产转让合同书》约定履行过户义务，构成违约；由于冠中公司经法院司法拍卖程序合法取得涉案资产并已办理过户登记，今泰公司要求将该资产过户至其名下，与法律规定不符，故该院不予支持，但工业公司应向今泰公司赔偿损失；考虑到今泰公司一直占有使用涉案房地产并获得收益，为平衡双方利益，该院以今泰公司代偿的12193493.11元债务作为计算损失赔偿的依据。据此判决：一、撤销广东省高级人民法院（2018）粤民终1393号民事判决；二、撤销广东省中山市中级人民法院（2017）粤20民初28号民事判决；三、工业公司向今泰公司赔偿损失12193493.11元及利息（自2005年7月2日起按中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；四、驳回今泰公司的其他诉讼请求。另查，2014年10月1日，今泰公司（甲方、出租方）与赵仁（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于中山市南区（建筑面积约1500平方米）及东面一楼空地约50平方米、及一楼室内面积小房间约50平方米出租给乙方作经营仓库用途；甲方承诺物业产权清晰，没有权属争议；租赁期为2014年10月1日至2020年8月30日；租金标准为2014年10月1日至2016年9月30日每月租金13500元；2016年10月1日至2018年9月30日每月租金14580元；2018年10月1日至2020年8月30日每月租金15750元；乙方于每月10日前向甲方支付当月租金。2016年5月25日，今泰公司（甲方、出租方）与赵仁（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定：甲方向乙方出租位于中山市南区（建筑面积约1500平方米）及东面一楼空地约50平方米的物业作经营仓库用途；甲方承诺物业产权清晰，没有权属争议；租赁期为2020年9月1日至2025年8月30日；租金标准为2020年9月1日至2023年8月30日每月租金17010元，2023年9月1日至2025年8月30日每月租金18370元；乙方于每月10日前向甲方支付当月租金。2019年3月23日，今泰公司出具证明，内容为：今泰公司与赵仁签署的租赁合同存在两份，2014年曾签署一份，后来因赵仁经营需要增设推广店面，投入巨大，需要一段较长时间来消化巨大的装修投入，故今泰公司于2016年又与其签署了一份将租期延长至2025年的合同，且其扩大钢棚所用的空地约300平方米（未经测量），不收取其费用，与第一份合同具有同等约束力。又查，畅顺车行成立于2004年5月9日，为个体工商户，登记的经营场所地址为中山市南区城南二路120-128号第1-2号底层21卡，经营者为雷华甜。2016年12月1日，赵仁（甲方、出租方）与畅顺车行（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方同意将位于中山市南区方使用，建筑面积为80平方米，租赁期限为2016年12月1日起至2018年11月30日止；每月租金为1800元，在当月10日前一次性付清。此后，畅顺车行每月实际向赵仁支付租金8000元。2017年2月23日，今泰公司（出租方）与赵仁（承租方）签订《补充协议》，内容为：承租方承租出租方位于中山市南区，建筑面积约1500平方米，以及东面一楼空地约50平方米；现同意承租方可将东面一楼空地约50平方米转租或分租给他人作摩托车维修使用，但出租方有权随时终止本补充协议，承租方必须无条件履行，否则即视为违约。2017年1月13日，冠中公司通过刊登报纸、在涉案物业大门口贴公告、向租户送达通告的方式通知涉案物业的租户搬离物业或与冠中公司签订租赁合同。2017年3月30日，冠中公司对租户向本院提起系列诉讼。2018年12月1日，冠中公司正式接管位于中山市南区的物业。2018年12月6日，冠中公司向本院提交追加被告申请书，申请追加今泰公司为本案共同被告参加诉讼，但未明确要求今泰公司如何承担责任。2019年6月4日，冠中公司就本系列案向本院提交变更诉讼请求申请书，明确主张今泰公司支付涉案物业的占用费及利息。在本案的诉讼过程中，本院于2020年11月17日组织各方当事人到现场进行勘查，情况如下：位于中山市南区的工业楼以及附属土地，其与中山市南区城南二路34号之二的不动产相邻，该两处不动产共用工业区的大门出入口，冠中公司自称为中山市南区城南二路34号之二的产权人；涉案物业位于中山市南区，经冠中公司、今泰公司、畅顺车行、赵仁共同确认该商铺为在空地上临时搭建的钢棚架构搭建物，今泰公司、畅顺车行、赵仁确认畅顺车行于2016年12月1日至2018年11月30日期间承租了该商铺靠右二卡位置；2018年12月1日至今，畅顺车行搬迁至中山市南区，为悬挂“畅顺豪爵·铃木销售店”“爱玛”“五羊-本田”招牌的几个铺位，该铺位没有标明门牌号。冠中公司在诉讼中明确其在本案中基于今泰公司、赵仁、畅顺车行侵占中山市南区而主张权利，并表示其接管涉案物业后与案外人余通明签订了租赁合同，租赁期限自2018年12月1日至2020年5月31日，此后余通明将现悬挂“畅顺豪爵·铃木销售店”“爱玛”“五羊-本田”招牌的几个铺位转租给畅顺车行；2020年6月1日冠中公司与畅顺车行经营者雷华甜签订了租赁合同，租赁期至2021年12月31日。畅顺车行确认冠中公司的陈述，并表示2016年12月以前其是在中山市南区城南二路120-128号第1-2号底层21卡经营，2016年12月1日至2018年11月30日期间才搬迁到中山市南区，2018年12月1日以后再搬迁到现经营场所。今泰公司确认赵仁已按2014年10月1日《租赁合同》的约定向其结清了2018年11月30日前的租金，赵仁确认畅顺车行已向其结清了2018年11月30日前的租金。另外，各当事人均表示不申请对涉案物业的占有使用费进行评估鉴定。再查，（2017）粤2071民初5517号冠中公司诉中山美乐居家具店、赵仁、今泰公司物权保护纠纷一案中，冠中公司基于今泰公司与赵仁于2014年10月1日签订的《租赁合同》要求中山美乐居家具店、赵仁、今泰公司按该合同约定的租金标准支付2014年10月1日起的占有使用费。今泰公司、赵仁、畅顺车行均表示该案中冠中公司的主张已经涵括了本案所涉的租赁物及占有使用费。冠中公司表示：今泰公司与赵仁于2014年10月1日签订的《租赁合同》关于租赁物的手写内容“及东面一楼空地约50平方米、及一楼室内面积小房间约50平方米”，冠中公司推测系2016年赵仁准备搭建临时建筑物时补充约定的，故冠中公司在5517号案中以今泰公司与赵仁于2014年10月1日签订的《租赁合同》主张权利；而2016年5月25日签订的《租赁合同》增加了租赁面积及提高了租金标准，足以说明第二份《租赁合同》涵括了工业楼一楼右2卡商铺的部分；冠中公司在本案中是基于赵仁与畅顺车行之间签订的《商铺租赁合同》主张权利，故本案与5517号案并无重复主张。今泰公司、赵仁表示：双方于2014年10月1日签订的《租赁合同》所涉租赁物包含了涉案空地，并非后来补签；由于赵仁在装修上投入了大量资金，故双方于2016年5月25日签订的《租赁合同》只是为了延长租期，租赁物并无变化；且该合同约定新的租金标准自2020年9月1日才开始执行，实际上双方在2018年11月30日前一直都是按第一份《租赁合同》的租金标准履行的，因此冠中公司在本案与5517号案中的主张有重复的部分。本院认为，冠中公司明确其请求权基础为物权侵权请求权，故本案确定为物权保护纠纷。冠中公司通过法院司法拍卖程序取得涉案不动产并已办理过户登记，且（2020）最高法民再115号民事判决亦已确认冠中公司合法取得涉案不动产，对今泰公司主张将该不动产过户至其名下的诉求予以驳回，故本院认定冠中公司为涉案房地产的所有权人，其依法对该房地产享有占有、使用、收益和处分的权利。综合各方当事人的诉辩意见，本院归纳本案争议焦点为：一、畅顺车行、赵仁、今泰公司是否构成物权侵权；二、冠中公司是否在5517号案及本案中重复主张占有使用费及利息。对此，本院分析如下。关于焦点一。根据（2020）最高法民再115号民事判决查明及认定的事实可知，今泰公司与威力集团、工业公司之间签订的《资产转让合同书》合法有效，今泰公司已履行了约定的代偿义务，工业公司、威力集团应将涉案不动产过户至今泰公司名下，但由于涉案不动产已办理过户登记至冠中公司名下，故未支持今泰公司要求将涉案不动产过户至其名下的主张。因此，在涉案不动产变更登记至冠中公司名下即2010年4月30日前，今泰公司基于《资产转让合同书》占有涉案房地产为合法占有。根据《中华人民共和国物权法》第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，冠中公司自产权登记之日起即对涉案不动产享有排他的权利，今泰公司此后占有使用涉案不动产为无权占有。今泰公司将涉案不动产出租给赵仁属于无权处分，已侵害了冠中公司的物权。根据《中华人民共和国物权法》第二百四十三条“不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息”的规定，现冠中公司作为权利人，要求涉案不动产的占有人返还基于出租该不动产而获取的孳息即租金，亦即其在本案中主张的占有使用费，其主张理据充分，本院予以支持。关于责任主体的问题，赵仁、畅顺车行基于合理信赖今泰公司对涉案不动产享有处分权，且畅顺车行已按租赁合同约定将租赁期内的全部租金支付给赵仁，赵仁已按租赁合同约定将租赁期内的全部租金支付给今泰公司，故赵仁、畅顺车行主观上均无过错。冠中公司主张赵仁、畅顺车行向其支付占有使用费的诉求，本院不予支持，应由今泰公司直接向冠中公司承担支付占有使用费的责任。关于焦点二。冠中公司在5517号案中依据今泰公司与赵仁于2014年10月1日签订的《租赁合同》主张占有使用费及利息，该合同约定的租赁物包含工业楼东面一楼空地，赵仁在该空地搭建临时建筑物后将靠右2卡商铺即本案涉案租赁物分租给畅顺车行。冠中公司虽主张2014年《租赁合同》租赁物并不涉及空地，而是在2016年手写补充添加的，但未提交证据证实，且今泰公司与赵仁亦予以否认，故本院对冠中公司该主张不予采信。从今泰公司与赵仁于2016年签订的《租赁合同》约定新租金标准自2020年才开始执行，以及双方一直按2014年《租赁合同》的约定交收租金的事实，可以印证涉案租赁物并非于2016年在原有基础上增加的，而是在2014年《租赁合同》约定的空地上由赵仁所搭建的临时建筑物的一部分。冠中公司已在5517号案中主张包含工业楼东面一楼空地在内的占有使用费及利息，又在本案中诉请该空地上搭建物中右2卡商铺的占有使用费及利息，属于重复主张，故本院对其在本案中的诉讼请求均予以驳回。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第三十七条、第二百四十三条，《中华人民共和国侵权责任法》第十五条、第十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十三条之规定，判决如下：驳回原告中山市冠中投资有限公司全部的诉讼请求。案件受理费961元（原告中山市冠中投资有限公司已预交2575元，本院予以退还1614元），由原告中山市冠中投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  吴浩明审判员  饶 琨审判员  李静敏二〇二〇年十二月二十八日书记员  李泳瑜书记员  冼日飞