北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初19337号原告：童向铮，女，1975年11月10日出生，汉族，住浙江省东阳市海德国际社区。委托诉讼代理人：刘爽，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：李康，男，1996年1月5日出生，汉族，北京市炜衡律师事务所实习律师。被告：北京中天置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区安定路33号化信大厦905房间。法定代表人：刘波，执行董事。委托诉讼代理人：孟园园，女，1991年11月20日出生，汉族，该公司员工。原告童向铮（以下称原告）与被告北京中天置地房地产经纪有限公司（以下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人刘爽、李康与被告之委托诉讼代理人孟园园均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、要求确认原、被告签订的2019-2020、2020-2021年度租赁合同于2019年11月14日解除。2、要求被告支付违约金51000元。3、要求被告赔偿原告恢复原状费用38000元。4、要求被告赔偿原告房屋空置期间的租金损失17083.33元。事实和理由：被告自2012年开始承租原告位于北京市朝阳区南磨房街道办事处美景东方7号楼307号房屋，2018年11月15日，原、被告签订2018-2019年度、2019-2020年度及2020-2021年度三份《北京市房屋出租委托代理合同》，约定租赁期限分别为2018年11月14日至2019年11月13日、2019年11月14日至2020年11月13日、2020年11月14日至2021年11月13日，月租金分别为12000元、12500元、13000元，被告应于2019年11月14日将第二年度第一期租金划入原告账户，但被告擅自搬离涉案房屋，且屋内遗留大量垃圾、旧家具和尚未拆除的隔断，后经交涉，被告拆除隔断，做了保洁，但厨房损坏严重，导致原告必须重新装修后出租，侵害原告合法权益。故原告诉至法院，望法院判如所请。被告辩称：我方同意解除合同，不同意支付违约金，受市场影响，涉案房屋租金下降较为严重，我方与原告沟通减租事宜，原告没有同意，我方在2019年初给原告打电话，告知说不再承租涉案房屋，并要求解除合同。双方于2019年11月13日办理交接，原告收房。我方虽然提前解除租赁合同，但我方认为双方系协商一致解除的合同，所以不同意承担违约责任。我方已经拆除涉案房屋隔断并对房屋进行清理、恢复原状，我方不同意支付恢复原状费用。后期房屋是在原告控制之下的，我方办理完交接之后原告就出租给润邦公司了，原告没有租金损失，我方不同意支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：北京市朝阳区松榆南路38号院7号楼307号房屋登记在原告名下。2018年11月15日，原告作为委托人（甲方）与被告作为租赁代理机构（乙方）签订三份《北京市房屋出租委托代理合同》，分别约定：原告将其名下坐落于北京市朝阳区南磨房街道办事处美景东方7号楼307室（以下简称涉案房屋）房屋出租给被告，出租代理期分别为1、2018年11月14日至2019年11月13日，每月租金12000元；2、2019年11月14日至2020年11月13日，每月房屋租金为12500元；3、2020年11月14日至2021年11月13日，每月租金为13000元。因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应当负责维修或承担赔偿责任。乙方未按约定划付租金达5日以上的，甲方有权单方解除合同，乙方应按月租金的200%向甲方支付违约金。出租代理期内甲方或乙方需提前终止合同的，应提前通知对方，并按月租金的200%支付违约金。庭审中，原、被告均认可2018年11月14日至2019年11月13日期间的合同已经履行完毕，并均认可2019年11月14日至2020年11月13日期间的合同（以下简称2019-2020年度合同）及2020年11月14日至2021年11月13日的合同（以下简称2020-2021年度合同）已经于2019年11月14日解除。关于解除原因，被告主张2019年11月初，被告工作人员电话告知原告，称不再租赁涉案房屋，并要求解除合同，故双方系协商一致解除的合同，但未提交证据予以证明。对此，原告主张被告确实于2019年11月初与原告进行电话沟通，但原告表示继续履行合同，未与原告协商一致解除合同。庭审中，原告提交其与被告工作人员的微信聊天记录，证明2019年11月15日，被告工作人员表示“房子已经到期了，我们不租了，您说有人来收房，让他来吧，房子我们早就给您收拾完了”，原告回复称“另外两年合同违约的事情，你要给我确定的说法”，被告工作人员回复称“你走法律程序吧”，2019年11月16日，原告通过微信告知被告工作人员，“中午有个链家的女孩子去你那拿钥匙，你把钥匙都给她吧，包括那个门禁”。庭审中，原告认为被告提前解除合同构成违约，依据2019-2020年度合同主张违约金25000元，并依据2020-2021年度合同主张违约金26000元。庭审中，原告主张被告赔偿其恢复原状费用，对此，原告提交收房时的照片及视频，证明涉案房屋内墙皮脱落、地板泡水、隔断未拆除、橱柜损坏，且存在垃圾。并提交其与北京润邦润家房地产顾问有限责任公司（以下简称润邦公司）签订的《房屋出租委托代理合同》，证明原告就涉案房屋于2019年12月8日另行与润邦公司签订租赁合同，其中出租代理期自2019年12月23日至2022年12月22日，原告应于2019年11月21日将涉案房屋交付给润邦公司，2019年11月21日至12月22日为合同免租期，用于原告无偿支援润邦公司对涉案房屋进行装修改造，合同期满后所有装饰装修饰品保持使用留归原告处，月租金为9500元，合同签订后，原告同意每年留出30天不计算租金，作为润邦公司出租房屋的运作期。对此，原告主张，因被告搬离房屋后，涉案房屋损坏严重，无法正常出租，故其与润邦公司达成协议，即由润邦公司对涉案房屋进行修缮，包括地板、墙体、厨房、卫生间的硬装改建及适当必要的家具添置，总花费近50000元，工期35天，相应支出由原告承担，双方在此基础上商定租金价格、租期起止时间和免租期，出租期间为3年，月租金适度降低至9500元，原告同意提供一个月免租期（2019年11月21日至2019年12月22日），并在每年留出30天不计房租，共计四个月租金冲抵润邦公司为维修、装修支出的费用。据此，原告主张因被告行为造成其损失四个月的房屋租金38000元，故要求被告支付其恢复原状费用38000元，并要求被告赔偿其合同解除之日即2019年11月14日至涉案房屋再次出租之日即2019年12月23日期间的租金损失共计17083.33元。本院认为：依法成立的合同，具有法律约束力，双方均应当依约履行各自义务。原、被告均认可双方签订的2019-2020年度合同及2020-2021年度合同于2019年11月14日解除，本院不持异议。被告虽主张其与原告协商一致解除合同，但未提交证据予以证明，本院不予采信。被告提前解除合同构成违约，应当支付违约金，关于违约金金额，双方于同一时间签订三份《北京市房屋出租委托代理合同》，该三份合同的内容系针对同一房屋的同一出租委托代理事项而签订，租金逐年递增，期限具有连贯性，关于合同解除、违约责任等其他事项约定均一致，故本院认为该三份合同实则为一份合同，现在被告在该合同履行过程中发生违约行为，被告应当按照该份合同约定的月租金的200%支付违约金。关于月租金的参照标准，双方系在履行2019年11月14至2020年11月13日期间发生纠纷，该期间的租金标准为12500元，故本院对原告主张的违约金25000元予以支持，超出部分不予支持。房屋空置的租金损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告要求被告赔偿恢复原状费用，根据原告提交的视频及照片，涉案房屋确实存在墙皮脱落、地板破损、橱柜损坏情况，原告要求被告赔偿损失符合合同约定。关于具体金额，虽原告主张润邦公司为装修涉案房屋花费50000元，原告以38000元租金进行折抵，但是原告自2012年将涉案房屋出租给被告，多年居住使用必然会产生一定的正常损耗，且原告未举证润邦公司对涉案房屋进行装修、装饰及物品添置现状，以及是否系针对涉案房屋受损情况而进行的必要、适度维修，另外，原告与润邦公司约定合同期满后所有装饰装修饰品保持使用留归原告。综合以上情况，本院认为原告未提交充分证据证明其损失情况，且原告主张的恢复原状费用过高，本院根据涉案房屋受损情况予以酌定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告童向铮与被告北京中天置地房地产经纪有限公司签订的2019-2020年度《北京市房屋出租委托代理合同》及2020-2021年度《北京市房屋出租委托代理合同》于二〇二〇年十一月十四日解除。二、被告北京中天置地房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内向原告童向铮支付违约金二万五千元。三、被告北京中天置地房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内向原告童向铮支付恢复原状费用八千元。四、驳回原告童向铮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2422元，由原告童向铮负担1669元（于本判决生效后七日内交纳）；由被告北京中天置地房地产经纪有限公司负担753元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 高 磊二〇二〇年十二月二十四日书记员 张子茹