广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终12653号上诉人（原审原告）：孙绮欣，女，汉族，住广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：张秀群，系孙绮欣的母亲。委托诉讼代理人：黄朝晖，广东同益律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山华强广场投资建设有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：陆某1。委托诉讼代理人：周威仁，系公司员工。委托诉讼代理人：陈秋梅，系公司员工。上诉人孙绮欣因与被上诉人佛山华强广场投资建设有限公司（以下简称华强公司）商品房预约合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2020）粤0604民初16222号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙绮欣上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持孙绮欣的全部诉讼请求；2.本案诉讼费由华强公司承担。事实和理由：一、本案中，不可否认，孙绮欣对能否办理银行按揭确实存在误解，但这个主观误解并非凭空产生。从常识上讲，作为购房者去开发商处买房子，开发商销售人员都会介绍商品房的基本情况，以及付款方式等认购书中的条款，购买者采用哪种方式付款，开发商会给出一个建议，以促成商品房的买卖。也正是基于华强公司向孙绮欣对认购书上付款方式条款的介绍，孙绮欣才选择银行按揭付款方式。而华强公司销售人员明知孙绮欣为在校学生，没有经济收入来源，是否有资格去办理银行按揭是明知的，但却承诺孙绮欣可以办理银行按揭，明显是一种误导行为。而且华强公司销售人员也口头承诺：如果银行不给学生办理按揭定金可以退还。正是基于华强公司的承诺，孙绮欣才与华强公司签订认购协议书，支付定金后，孙绮欣从银行处才得知学生没有办理银行按揭的资格，根本无法办理购房银行按揭手续，无法签订商品房买卖合同。导致这样的结果与华强公司在销售房屋时对孙绮欣的误导和承诺有直接的关系。即使孙绮欣提交的证人没有被采纳，从购买商品房买卖的一般常情和习惯上看，孙绮欣主张华强公司存在误导行为也是成立的。二、孙绮欣和华强公司没有签订商品房买卖合同，既有华强公司误导因素，也有银行规定办理按揭资格规定的客观因素。学生是否具有办理银行按揭的资格属于客观因素，由于该客观因素而导致孙绮欣不能办理按揭，不是孙绮欣主观因素造成，孙绮欣对没有签订商品房买卖合同不存在责任。华强公司辩称，一、孙绮欣出于主观误解导致合同单方违约，华强公司依约有权没收定金。孙绮欣与华强公司签订的《佛山华强广场认购协议书》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依约全面善意的履行。本案中，孙绮欣在签订《佛山华强广场认购协议书》前没有对自身是否符合贷款条件进行全面、客观的了解，导致签订认购协议书后得知无法办理按揭贷款而未与华强公司签订商品房买卖合同，商品房买卖合同未能签订的事由在于孙绮欣的主观误解，对于孙绮欣主张的华强公司工作人员存在误导和承诺没有任何有效证据予以证明。无论是孙绮欣与华强公司签订认购协议书前，还是在认购协议书上约定双方签订正式商品房买卖合同的时间后，银行按揭政策在该期间内都未曾改变过，即孙绮欣不具备办理银行按揭贷款资格是一个既定的客观事实。孙绮欣出于对该既定客观事实的主观误解与华强公司签订认购协议书导致合同单方违约，而非银行按揭或政府部门限购政策变更等原因导致的，即孙绮欣的主观误解与合同单方违约的事实具有直接因果关系，属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定的“因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同”的情形。孙绮欣向一审法院提出诉讼请求：1.华强公司退还定金50000元；2.诉讼费由华强公司承担。一审法院认定事实：2017年3月14日，孙绮欣（乙方，认购方）与华强公司（出卖方，甲方）签订《佛山华强广场认购协议书》（编号：2017665），约定：1.孙绮欣向华强公司认购佛山华强广场项目的某房，建筑面积为45.82平方米，套内建筑面积为32.34平方米；总成交价为575711元；2.签订本认购协议书时，乙方应向甲方支付定金50000元，作为双方当事人订立买卖合同的担保。签订正式买卖合同后，乙方已付的定金全部自动转为购房款的一部分；3.付款方式为按揭付款：首期楼款在2017年3月21日前支付总楼价的50%，金额为295711元；其余购房款280000元在签订《商品房买卖合同》时向银行交齐相关按揭资料并办理按揭手续，按照按揭方式付款。4.乙方应当自签订本认购协议书之日起7日内即2017年3月21日前，持签订正式买卖合同所需的所有材料到甲方售楼中心或甲方另行指定的地点与甲方签订正式买卖合同，自双方签署的正式买卖合同生效后本认购协议书亦同时失效；若乙方未在签订认购协议书之日起7日内与甲方签订正式买卖合同的，自期限届满之次日起，本认购协议书将自动解除，甲方有权将本房产另行出售，且乙方已支付的定金不予退还。2017年3月24日，华强公司出具收款收据确认收到孙绮欣交纳佛山华强广场某定金50000元。另查明，涉案《佛山华强广场认购协议书》签订时，孙绮欣为广东培正学院在读学生。庭审中，孙绮欣、华强公司一致确认因孙绮欣为在读学生，没有工作及收入，故无法办理银行贷款。又因孙绮欣无能力一次性或分期付款，故双方最终未能签订正式的房屋买卖合同。一审法院认为，就位于佛山华强广场某房的购房事宜，孙绮欣于2017年3月14日与华强公司签订《佛山华强广场认购协议书》，约定在一定期限内签订商品房买卖合同，并向华强公司支付了50000元定金，故本案案由应为商品房预约合同纠纷。孙绮欣与华强公司签订的《佛山华强广场认购协议书》系双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，双方均应依约全面善意的履行。关于孙绮欣诉请华强公司退还定金50000元，一审法院分析如下：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，孙绮欣在与华强公司签订《佛山华强广场认购协议书》前没有对自身是否符合贷款条件进行全面、客观的了解，导致签订认购协议书后得知无法办理按揭贷款而未与华强公司签订商品房买卖合同。本案商品房买卖合同未能订立的事由在于孙绮欣的主观误解，不属于不可归责于当事人双方的事由，孙绮欣虽抗辩签订认购协议书时华强公司工作人员承诺可以办理按揭贷款但未提供有效的证据予以佐证，应承担举证不利的法律后果。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。故孙绮欣诉请退还定金50000元没有依据，一审法院不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回孙绮欣孙绮欣的诉讼请求。一审案件受理费525元，由孙绮欣孙绮欣负担。二审期间，孙绮欣向本院提交微信聊天群（华强一栋业主群）截图打印件一份、特殊情况申请表、光盘一份，拟证明华强公司工作人员承诺过无法办理按揭贷款可退还定金。华强公司质证认为，对微信截图的真实性不予认可，内容与本案无关；特殊情况申请表上的“置家集团”并非属于华强公司，申请表无华强公司签名或盖章；对光盘的真实性、合法性、关联性不予认可。经审查，孙绮欣提交的上述证据无法证明其主张的事实，故本院不予采信。孙绮欣申请证人林雪香出庭作证无必要性，本院对其该申请不予准许。华强公司未向本院提交新证据。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系商品房预约合同纠纷。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：华强公司应否退还定金50000元予孙绮欣。对此，本院作如下分析：孙绮欣与华强公司签订的《佛山华强广场认购协议书》系双方当事人平等、自愿协商的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。房屋交易前，购房者应对自身是否拥有购房资格、能否取得购房贷款等事项进行充分了解。孙绮欣作为完全民事行为能力人与华强公司签订《佛山华强广场认购协议书》前未对自身是否符合贷款条件进行全面、客观的了解，导致签订认购协议书后得知无法办理按揭贷款而未与华强公司签订商品房买卖合同，属于因其自身原因造成商品房买卖合同未能订立，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人，因此孙绮欣主张退还定金50000元缺乏法律依据，本院不予支持。孙绮欣未能提供充分有效的证据证明签订认购协议书时华强公司承诺若无法办理按揭贷款可退还定金，因此对孙绮欣的该上诉理由，本院不予采纳。综上，孙绮欣上诉请求不成立，予以驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人孙绮欣负担。本判决为终审判决。审 判 长  耿 翔审 判 员  翁丰好审 判 员  姜欣欣二〇二〇年十二月二十八日法官助理  闫 洁书 记 员  钟勉力