辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初1462号原告：曹燕，女，1968年9月2日出生，回族，住辽宁省本溪市明山区。被告：田贺，男，1989年3月1日出生，汉族，住辽宁省辽阳县。被告：中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行，住所地沈阳市和平区南京北街99号，统一社会信用代码912101027019103300。负责任：张岚，该行行长。委托诉讼代理人：李昂飞，系公司员工。委托诉讼代理人：吕晖，女，1972年8月28日出生，汉族，住沈阳市沈河区，系该公司员工。原告曹燕诉被告田贺、中国建设银行股份有限公司沈阳铁路支行（以下简称“建行铁路支行”）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院初次于2019年3月26日受理后，于2019年7月1日作出（2019）辽0102民初x号民事裁定书，裁定驳回了原告曹燕的起诉。宣判后，原告曹燕不服该裁定，上诉至沈阳市中级人民法院。2019年10月9日，沈阳市中级人民法院作出（2019）辽01民终x号民事裁定书，撤销了原审裁定，指令我院审理。本院再次受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曹燕，被告建行铁路支行的委托诉讼代理人李昂飞、吕晖均到庭参加诉讼。被告田贺经本院依法传唤未到庭。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告曹燕向本院提出诉讼请求：依法确认原告与被告田贺签订的关于沈阳市大东区房屋的房屋租赁合同有效，并保留原告对该房屋的使用权至租赁期满。剩余租金伍万元整。庭审中，原告将诉讼请求明确为确认房屋租赁合同有效；停止原告对腾出案涉房屋的执行至租赁合同约定期满。事实和理由：2018年3月14日，原告收到沈阳市和平区人民法院作出的（2018）辽0102执异x号执行裁定书，驳回原告提出的执行异议，原告认为缺乏事实与法律依据。理由如下：1、原告在2005年6月11日与田贺签订房屋租赁合同时，原告一次性支付被告十年租金捌万元整，此涉案房屋签订租赁合同时一切状态正常，并没有法院查封，而且，被告田贺将此房租赁给原告后并偿还该房屋的贷款至2015年11月份，后来，原告就不知道被告在什么时间开始不还银行贷款了，后和平法院去该房屋张贴公告要求原告限期腾房，原告才知道被告不还房贷被起诉的事情，此时原告给被告田贺打电话，电话已停机，寻找多次未果。综上所述，原告认为原告在和被告田贺签订该房出租合同的过程中并没有过错，而不应由于被告田贺的过错影响原告对该房的租赁使用权，上述理由，请求法院认定原告与被告田贺所签租赁合同有效，并保留对该房屋使用权直至租赁期满。被告建行铁路支行辩称，第一、本案原告在本次庭审当中迟到43分钟，根据相关法律规定，应当视为撤诉，恳请法院裁定驳回原告诉请。第二、原告主张租赁事实不真实，存在伪造证据，虚假诉讼的情况，恳请法院移送公安机关按照虚假诉讼进行处理。第三、原告所称租赁关系无效，鉴于被告田贺于2015年6月12日购买案涉房产，而原告主张租赁合同签订于被告田贺购买房产之前，而且原告主张交付租金并无事实依据，以及原告未经被告田贺同意进行转租等行为均表示目前原告与被告的租赁关系无效或者具备解除的条件。第四、根据担保法司法解释，建行作为案涉房产的抵押权人，在实现抵押权时，受让人并不受租赁合同的约束。因此本案执行当中要求目前的案涉房产占有人腾退房屋合法有效，应予支持。被告田贺未到庭，亦未提交书面答辩意见。到庭当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织到庭当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据到庭当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、案涉房屋位于沈阳市大东区建筑面积96.33平方米，房屋登记所有权人为田贺与曲玲共同共有，登记时间为2015年8月21日。依据被告田贺签订的存量房买卖合同所示，案涉房屋是由被告田贺于2015年6月12日从案外人张勇处购买。被告田贺与曲玲以上述房屋作为抵押，在被告建行铁路支行处办理贷款，借款金额为55万元，房屋办理抵押登记的时间为2015年7月31日。2、因被告田贺及曲玲未按时偿还贷款，被告建行铁路支行于2017年1月6日来我院将田贺、曲玲起诉，要求其偿还贷款及利息，并要求对案涉房屋享有优先受偿权，本院作出（2017）辽0102民初x号民事判决，判决中查明:2015年7月14日,田贺、曲玲作为借款人与建行铁路支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定田贺、曲玲向建行铁路支行借款55万元用于购买案涉房屋，并以案涉房屋作为抵押，借款期限为240个月，自2015年7月14日至2035年7月14日，建行铁路支行于2015年8月31日向田贺、曲玲发放贷款55万元，田贺、曲玲自2016年3月起未按约定偿还贷款本息，至2016年9月27日，田贺和曲玲尚欠建行铁路支行540,693.27元、利息14,156.96元、罚息404.07元。进而判决判定解除建行铁路支行与田贺、曲玲签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；田贺、曲玲偿还建行铁路支行贷款本金540,693.27元及利息、罚息;且对案涉房屋享有优先受偿权。后该案件进入执行阶段。3、2018年6月22日，本院向沈阳市规划和国土资源局发出（2018）辽0102执x号协助执行通知书，查封登记在田贺、曲玲名下位于沈阳市大东区（建筑面积96.33平方米）的房产，新档案号：x，自预查封生效之日起三年。4、2018年8月22日，本院发出(2018)辽0102执x号公告，责令被执行人于7日内将位于沈阳市大东区，建筑面积96.33平方米的房产腾空。5、2019年，原告曹燕向本院提出执行异议，主张其为案涉房屋的承租人，要求撤销先期腾空房屋的公告，本院作出（2019）辽0102执异x号执行裁定，裁定认定曹燕未提供租金收条证明其已经一次性缴纳案涉房屋的全部租金，其提供的供暖费缴费发票、收据等材料中，交款人均为田贺，无法证明原告已在人民法院查封之前占有使用案涉房屋，进而驳回了原告的异议请求，原告提起本案诉讼。6、庭审中，原告主张其陆续多次以现金方式共计借款给被告田贺78,000元。2016年1月21日，田贺为其出具收条两张，载明收到曹燕现金分别为70,000元、10,000元。当日，田贺还为原告出具委托书一份，载明全权委托曹燕办理本人位于沈阳市大东区，面积96.33平方米的住宅，出卖或出租及关于此房屋的各项事宜，并代收出卖、出租所有款项，本人只委托曹燕一人办理此事，其他人无权办理。同时，原告还提供房屋租赁合同一份，主张系其与被告田贺所签，内容约定原告为案涉房屋承租方，被告田贺为案涉房屋出租方，租赁期限为2015年6月11日至2025年6月11日止，租金约定处为空白，付款方式约定被告田贺按年支付租金给原告，旁边手写载明一次性支付租金捌万元整。7、庭审中，原告自述其与被告田贺并不相识，因其朋友王杨介绍其借款给被告田贺购买案涉房屋。现案涉房屋由其出租给朋友用于员工宿舍使用，每年租金13,000元。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告田贺经本院合法传唤，未到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，本院根据其他到庭当事人提供的证据及当庭陈述等，对本案事实予以认定。原告曹燕主张其与被告田贺签订了合法有效的租赁合同，故诉请停止其对案涉房屋腾退的执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”，故本案审查的重点应为原告与被告田贺之间的房屋租赁关系是否真实有效，依据现有证据及原告的自述，可以认定，原告与被告田贺之间实为民间借贷关系，原告主张其系因为朋友介绍而借款给被告田贺，而且其在借款给被告田贺之时亦对被告田贺借款系用于贷款购买案涉房屋一事明知，后原告主张因被告田贺无法偿还借款，故将案涉房屋出租给原告，并以租金抵顶借款，但租赁合同签订的时间早于被告田贺为原告出具收条的时间长达半年之久，且早于被告田贺购买案涉房屋签订存量房买卖合同的时间，而截至目前，原告未提供充分证据证明其实际向被告田贺出借款项的准确时间；而关于房屋租赁合同的内容，既约定租期为十年，租金按年支付，又手写载明一次性支付租金捌万元整，明显相互矛盾；而关于租金的数额，按约定为每年8,000元，结合案涉房屋的地段、面积及原告自述的其转租给朋友的租金数额为每年13,000元这一事实，案涉房屋租赁合同中约定的租金数额明显低于市场价格，基于以上种种，无法认定原告为案涉房屋的善意承租人，亦无法认定其与被告田贺之间存在真实、合法、有效的房屋租赁关系，故对其诉请确认与被告田贺签订的房屋买卖合同有效的诉讼请求，本院不予支持，进而对其要求停止执行其腾退案涉房屋的诉讼请求，亦于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，判决如下：驳回原告曹燕的诉讼请求。案件受理费1,050元，由原告曹燕承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长 唐 佳人民陪审员 樊 畅人民陪审员 马传莉二〇二〇年十二月十八日法官助理王红蕾书记员于悦本判决所依据的相关法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第六十五条第一款当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百一十条人民法院审理执行异议之诉案件，适用普通程序。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。