文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书(2019)渝0103民初21127号原告:钟德平，男，汉族，1981年10月12日出生，住重庆市大足区。委托诉讼代理人：舒维花，女，汉族，1985年7月18日出生，住重庆市大足区。被告:何芙蓉，女，汉族，1980年3月25日出生，住四川省岳池县。原告钟德平与被告何芙蓉房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告钟德平及其委托诉讼代理人舒维花，被告何芙蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟德平向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告2018年11月7日所签订的《房屋租赁合同》；2.判决原告不返还被告押金5000元；3.判决被告赔偿原告房屋翻新损坏部分的经济损失30000元；4.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年11月7日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，原告将私有的渝中区新华路38号16-2房屋出租给被告，期限从2018年11月7日至2019年11月6日，月租金2700元，押金5000元。合同同时约定房屋租赁期间造成的任何房屋损坏，由被告全部赔偿；房屋只用于住家，擅自改变其用途或用于经营性质合同自动解除并不退还押金。合同签订之后，原告在2018年11月7日将完好的房屋交于被告。2019年6月14日，原告接到楼下邻居的电话，告知房屋多面墙壁被浸泡。原告立即前往租赁房屋查看。其中，厨房、主卧的墙壁全部发霉，受损严重。并且，原告发现被告在租赁期间，擅自开设麻将室，房屋内摆放着三张麻将桌，现场晚上多人参与打麻将，人员出入复杂。被告将租赁的房屋过渡损耗，使用不当才导致此次事件。并且被告故意拖延，隐瞒损坏房屋和改变住宅性质的事实。被告在2019年6月25日左右开始腾空房屋，2019年6月20日至6月23日期间，原告对房屋进行翻修。被告租金已交至2019年8月6日。原告认为，原告与被告之间的房屋租赁合同是合法有效的，被告严重损害了原告的私人财产，并拒不赔偿，导致原告合同目的无法实现，被告的行为严重损害了原告的合法权益。综上所述，原告依法提起诉讼，望判如所请。被告何芙蓉辩称，原告陈述的双方合同订立的时间及交付房屋的时间及被告缴纳房屋租金的情况属实。2019年6月20日开始，因为原告要装修房屋，被告就无法居住在案涉房屋。从2019年6月27日开始，被告就开始腾空房屋；2019年8月初，被告才将所有东西搬完。被告没有在房屋内开设麻将室，由于家庭人多，都是家里的亲戚经常来家里打打麻将，一周有个一两次。被告在使用房屋期间，未造成房屋墙面受损，也没造成房屋墙面浸泡，没有改变房屋住宅性质，被告同意解除合同，原告应该退还房屋押金。2019年6月左右，被告发现墙壁有发霉，被告以为是雨季原因造成卧室墙体和厨房墙体发霉，后打开墙体，发现是因为墙体没有做防水，卧室发霉墙体的背面是厨房和厕所。被告同意赔偿原告2000元，墙体发霉不是被告使用不当造成的。出现发霉情况后，物管建议先不忙装修及改变墙体，先找明原因再进行维修。被告不同意其他赔偿请求。本院经审理认定事实如下：2018年11月7日，钟德平（合同中称甲方）与何芙蓉（合同中称乙方）签订《房屋租赁合同纠纷》，合同约定：“一、甲方将自有的坐落在新华路18号16-2（简称本房产）出租给乙方作住家使用。双方约定本房产的租赁期为2018年11月7日起至2019年11月6日，共计12个月。二、本房屋月租金为2700元，押金5000元。三、租金支付时间及方式：每三个月交一次，且提前15天支付租金。四、乙方租用本房产后应注意以下事项：甲方不分担乙方在租房期内对其自身造成的损失和对第三方造成的任何道德、经济纠纷。1、乙方应遵守中国法律，不做违法乱纪的活动，若有违反中国法律，由乙方负责；2、乙方应注意居住安全，自行采取防火、防盗等安全措施。加强用电安全，不得乱拉、乱接电线；对于防盗、防火、用电安全安全进行经常检查。如乙方措施不当造成损失，其损失由乙方自行承担；造成甲方房屋财产损失，由乙方全额赔偿给甲方；造成第三方房屋财产损失，由乙方负责处理，由乙方全额赔偿对方，并按违约处理；3、屋内用具不得损坏、丢失，否则，照价赔偿；4、现金等贵重物品乙方必须妥善保管，如有丢失，责任自负。五、甲方在合同期内，不能擅自无故收回租给乙方的房屋，如有类似行为造成乙方的经济损失时应赔偿乙方相应损失费用。六、乙方对租用房没有处理权，不能擅自与人合租、转租或借给他人，也不能改变其用途，否则属于违约。如有此类情况发生，甲方有权解除协议并收回房屋，且押金不退。七、租赁期满后，如乙方要求继续租金，则须提前1个月向甲方提出，甲方收到乙方要求后3天内答复。如同意继续租赁，则续签租赁合同。同等条件下，乙方享有优先租赁的权利。在原租期已到期，新的续租协议还未签订的情况下，甲方有权收回房屋，不再签约续租。八、乙方租期未到期而要求退租时，必须与甲方协商一致。乙方承租到期应完好归还房屋和所有钥匙及有关物品，如果所租房内的所用设备有损坏，乙方负责修复或者赔偿相应金额。九、合同的解除租赁期间，乙方有下列情形之一的，甲方有权终止合同，收回本房产，且押金不退。（1）擅自将房屋转让，对外投资入股或与他人调换；（2）利用承租房屋进行非法活动，损害社会公共利益的；（3）乙方未按约定期限支付租金超过一个月。若甲方依上述第1、2、3项约定而解除合同，并有权追述乙方法律责任……”该合同还约定了其他事项。合同签订当日，钟德平将案涉房屋交付给了何芙蓉。移交房屋时房屋墙面完好，无发霉渗水情况。何芙蓉向钟德平缴纳了押金5000元。2019年6月14日，钟德平接到楼下邻居电话得知房屋多面墙壁被侵泡并前往案涉房屋查看情况。发现临厨房厕所的墙面发霉、起泡，墙面漆脱落，并因渗水致楼下一层屋顶出现浸水情况。2019年6月20日，钟德平聘请他人开始对房屋厨房厕所重新进行装修，装修时发现厨房水槽下地面排水管大部分堵塞。在装修房屋期间，何芙蓉未在该房屋居住，但其尚留有部分物品在室未搬离。2019年6月24日，何芙蓉向钟德平寄送了《解除合同通知书》，该通知书载明：“……您的房屋在2019年6月20日因漏水无法继续使用，您在2019年6月20日委托了装修工人进屋维修，将租赁房屋的厨房及墙壁全部进行翻新重建，现在还在维修期。鉴于上述情形，该租赁房屋已经不能满足我住家的需要，无法实现合同目的，我已经在2019年6月21日搬离了该房屋。故，在此向您发出通知，解除《房屋租赁合同》，请您在解除合同后将房屋定金5000元及预付的未到期的租金合计9230元退还给我。”当日，钟德平收到该《解除合同通知书》。次日，钟德平即以本案请求起诉来院。2019年7月11日，钟德平经苏维花要求何芙蓉完清房屋水电费，并将房屋钥匙交还。何芙蓉承认完清水电费，但称其物品尚未搬完，不退剩余租金则不交钥匙。同年7月16日，苏维花又要求何芙蓉在同年8月6日前将室内自有物品搬离。其后，双方一直协商，但未达成一致意见。本院立案后，向何芙蓉送达了起诉状副本、传票等诉讼文书，何芙蓉2019年8月16日收到前述诉讼文书。另查明，1、渝中区新华路38号16-2#房屋系钟德平与舒维花共同共有，于2010年7月取得房地产权证。2、前述房屋在何芙蓉租赁合同期限内已翻修完毕，但钟德平未通知何芙蓉搬回继续租住。3、2019年8月15日，钟德平将前述房屋另行出租给案外人。4、何芙蓉已向钟德平支付了截止至2019年8月6日的房屋租金。对于双方当事人争议的何芙蓉是否改变房屋用途开设麻将馆的问题，钟德平举示了以下证据：1、照片四张，钟德平陈述该组照片是何芙蓉在使用房屋时拍摄的，同时，墙上贴有提示语的照片是房屋翻修时的照片，何芙蓉在使用房屋时，在室内安装麻将桌开设麻将馆。2、录音视频三段。钟德平陈述何芙蓉同意对房屋进行维修，并承认租赁该房屋用于开麻将室。何芙蓉经质证，对照片的真实性无异议，并确认其安装的麻将桌，但认为不是开麻将馆，其中一张麻将桌用于小孩做作业，照片中的人是其家里的亲戚和朋友，卫生间墙面的提示语是提示自家小孩的。对录音录像，认为是装修时的录像视频，录音听不清楚。对于双方当事人争议的钟德平因翻修房屋经济损失30000元的问题。钟德平举示了重庆佳珂美装饰工程有限公司出具的《佳珂美装饰公司送（销）货单》（0001208）以及微信转账截图两张。该《佳珂美装饰公司送（销）货单》（0001208）显示：时间为2019年7月27日，总价为43450元，其中，已付订金3800元。微信转账截图显示，2019年7月27日，分两次分别转账20000和19650元给重庆佳珂美装饰工程有限公司。何芙蓉对该部分证据有异议，认为装修房屋与其无关。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方在平等自愿的基础上签订的，是双方当事人的真实意思表示，且内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，原、被告双方均应按照合同约定履行自己的义务。关于合同解除问题。原告钟德平主张被告何芙蓉在租赁房屋期间导致墙面侵泡并改变案涉房屋使用性质，其行为违反了合同约定，导致原告钟德平房屋装修损失。对此，原告应举示充分证据予以证明。现有证据能够证明在被告租用房屋期间租赁房屋临厨厕墙体发生霉变、起泡和墙面漆脱落，以及墙体浸水致楼下一层房屋屋顶出浸水情况，不能证明墙体霉变、房屋浸水事实发生原因全部是被告使用房屋不当造成。同时，原告举示的证据亦不能充分证明被告使用该房屋开设麻将室，改变了房屋用途。因此，原告的上述解除合同理由不充分，本院不予采信。鉴于：该房屋发生墙体霉变和原告对厨厕重新装修，被告从装修之日2019年6月20日起即未继续居住该房屋，并在2019年6月24日即通知原告要求解除合同，还搬离了部分自有物品。被告亦于2019年7月11日要求被告搬离全部物品、交还房屋钥匙，向被告表达了解除合同的意思。故对于解除合同，双方意思至此时一致。据此，本院认定，双方租赁合同于2019年7月11日解除。关于房屋押金退还问题。原告以被告在承租使用房屋期间改变房屋用途，用于开设麻将室经营，属于违约，请求不予退还被告缴纳的房屋押金。对此，原告应举示充分证据予以证明，但原告在本案中举示的证据不足以证明其上述事实主张，其以该事由主张不退还房屋押金不成立，本院不予采纳。关于装修损失的问题。原告主张是因被告过度使用房屋造成房屋墙体霉变、浸泡造成装修损失证据不充分，其举示证据证明的装修费用不能直接证明上述情形造成的实际损失。但是，被告作为承租人，其对租用房屋亦应尽善意使用和保护之注意义务。从本案事实可以确认，被告在原告因他人通知而进房查看前即已发现墙体发生霉变，其应及时将此情况告知原告，以便查明原因，与原告共同进行处理，以减少损失。由于被告未及时通知原告，实际造成了损失广大，其对损失亦应承担一部分责任，对此，被告亦无异议。同时，在损失发生后，原告对房屋已重新进行装修，实际造成损失无法以鉴定方式予以确定。在此情况下，对于被告应承担损失的大小，结合前述事实，考虑到被告因原告对房屋厨房厕所重新装修时起被告未居住使用房屋但自有物品未完全搬离直至2019年8月5日才搬完全部物品、双方租赁合同于2019年7月11日解除，对于从2019年6月20日原告开始对房屋进行装修至合同解除之日未居住期间应适当退还部分租金、以及租赁合同解除后至2019年8月6日期间被告未完全搬离物品应适当给付房屋使用费，故本院酌情确定，2019年6月20日至2019年8月6日期间，被告已缴纳但应扣除该期间应支付的部分租金及物品放置使用费用后应退还被告的租金、被告已缴纳房屋押金，原告不予退还被告，该部分租金和房屋押金即作为被告应承担并向原告赔偿的损失。原告的其他损失赔偿请求，证据不足，本院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求成立，部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告钟德平与被告何芙蓉于本院2018年11月7日签订的《房屋租赁合同》于2019年7月11日解除；二、原告钟德平不退还被告何芙蓉缴纳的房屋押金和2019年6月20日至2019年8月6日期间应退还的房屋租金，该部分房屋租金和房屋押金作为被告何芙蓉给予原告钟德平房屋装修损失的赔偿；三、驳回原告钟德平的其他诉讼请求。案件受理费676元，由原告钟德平与被告何芙蓉各负担338元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长 蔡  彬人民陪审员 王  庆人民陪审员 杨  丽二〇二〇年十二月三十一日法官 助理 薛 飞 飞书 记 员 欧阳琴怡