贵州省铜仁市碧江区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0602民初4683号原告：张梅华，女，1983年9月11日出生，汉族，公司员工，住贵州省铜仁市碧江区。委托诉讼代理人：周涛，北京诚略律师事务所律师。委托诉讼代理人：燕晓静，北京诚略律师事务所律师。被告：铜仁市碧江区碧桂园置业有限公司，住所：铜仁市碧江区麒龙国际会展城A2栋1单元。法定代表人：赵冉，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：简文亚，贵州证道律师事务所律师。原告张梅华与被告铜仁市碧江区碧桂园置业有限公司（以下简称碧桂园置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张梅华及委托诉讼代理人周涛、被告碧桂园置业公司委托诉讼代理人简文亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张梅华向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2018年5月30日签订的商品房买卖合同（合同编号：2018005671）；2.判令被告退还原告购房款714966元；3.判令被告赔偿原告购房违约金107244.90元；4.判令解除原告与被告于2018年11月24日签订的未竣工车位租赁协议书（车位号：地下1号车库136号）；5.判令被告退还原告购买一个车位款41668元；6.判令被告赔偿原告一个车位违约金6250.2元；7.判令被告退还原告已交不动产权登记费170元；8.本案起诉费、诉前财产保全费、房屋质量检测费及相关合法的费用均由被告承担。事实和理由：原告张梅华与被告碧桂园置业公司于2018年5月30日签订商品房买卖合同（合同编号：2018005671）约定，原告购买被告开发的位于铜仁市碧江区，建筑面积141.9平方米、套内面积114.93平方米的预售商品房，套内单价6220.88元／平方米，购房总款714966元。原告于2018年3月27日支付购房定金10000元，于2018年5月29日支付首付款134966元，于2018年10月8日在中国银行铜仁分行贷款570000元给碧桂园置业公司，原告按合同约定分两期将购房总款全部付清。2018年5月29日支付不动产登记费170元，次日签订了铜仁市住房和城乡建设局商品房预售买卖合同备案和交易确认书。2018年6月8日，原告支付住宅专项维修资金5676元。原告于2018年3月27日支付购车定金10000元，于同年11月24日签订未竣工车位租赁协议书，购买碧桂园奥林湖山项目未竣工车位一个（地下1号车库136号），并于当日付清尾款31668元。至此，原告按照合同已经履行全部付款义务，并且办理好预售商品房所有手续。按照商品房买卖合同约定，被告应于2019年12月14日交房，应于2020年3月25日交车位。碧桂园置业公司逾期交房已超过90天，至今未达到交房条件，未取得建筑工程竣工合格证明文件。根据商品房买卖合同第十一条的约定，原告有权退房，被告应当自收到退房通知书之日起15日内退还全部已付购房款714966元，并按原告全部已付购房款总额的15%向原告支付违约金107244.9元。同时，退还原告一个车位款41668元，并按购车位款15%赔偿违约金6250.2元。原告于2020年3月18日递交了退房通知书、退还购买一个车位通知书给被告。至今，被告拒不履行合同，拒不退还购房款、车位款及违约金，严重侵害原告的合法权益。本楼盘为预售房屋，被告在销售房屋时，大肆作如下宣传：该公司为世界500强上市公司，打造铜仁最高端楼盘，给业主一个“五星级”高品质的家，打造铜仁市首家“精装修”拎包入住房屋；本小区用于高品质的“七重立体皇家园林”，在售楼部周围设置高端园林、游泳池，在售楼部设置了高科技“智能生活会馆”，在售楼部周围设置多套精装修“样板房”；购房赠送面积；购房时，如果同时“购买”车位，可享受购房“98”折，先交车位定金10000元，后期等2018年2月11日开盘后可享受车位定金10000元可折抵40000元车位款等吸引业主眼球的宣传。2019年12月14日，被告通知原告收房时，原告发现所交付的“精装房”为装修做工材料极为低劣的房子，与宣传的售楼部周围的“七重立体园林”差异极大，所承诺高科技“智能生活会馆”设施不全，被告有重大误导宣传责任，导致原告2018年购房时，比周围楼盘的市场价贵2000多元至3000多元。根据商品房买卖合同第二十六条的规定，商品房销售广告及宣传材料的内容对商品房规划范围内房屋及相关设施所作说明和允诺具体明确、对商品房买卖合同的订立及房价的确定有重大影响的视为合同内容，出卖人违反的，应当承担违约责任。同时，2018年2月11日本楼盘开盘时，被告宣传购房时交购买车位定金10000元可抵车位款40000元，进行房屋促销，因此，原告是“购买”车位，而不是“租赁”车位20年。故，虚假宣传，误导消费的责任由被告承担。此外，鉴于原告对被告商品房的质量、房产面积、城市基础设施、公共服务设施、消防设备等多次提出质疑，而被告拒不提供商品房买卖合同上约定的国家相关部门验收的合法手续，严重的剥夺了原告的合法权益。被告碧桂园置业公司辩称，原告要求解除商品房买卖合同、退还房款、支付违约金、承担诉讼费用、诉前财产保全费用、不动产登记费等相关费用无事实依据。被告按照合同约定首次交房的时间在2019年12月14日之前，原告未到场进行收房或者以其他理由拒绝收房，不等同于被告未履行通知交房义务，造成逾期交房的原因，系原告自身导致，被告履行了通知义务。案涉商品房经勘察、监理、设计、施工和建设单位联合验收合格，不存在房屋质量问题。案涉房屋的实际面积与被告签订的合同一致且经房屋面积测绘单位验收、认可。关于原告主张解除租赁协议书及退还车位款、支付违约金，被告认为该主张涉及另外一个法律关系，与本案主要审理的事实不属于同一种法律关系，请求法院另案处理。关于原告主张被告提供的公共服务设施、电梯设备、消防设备以及规划园林涉及到公共利益的部分，被告是按照规划许可严格实施。原告主张被告虚假宣传，误导消费，无事实依据。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2018年5月30日，原告张梅华与被告碧桂园置业公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2018005671），主要约定：张梅华购买碧桂园置业公司预售的碧桂园奥林湖山第5幢4层4-2号房，建筑层数地上18层，该商品房位于地上第4层，名义楼层为第4层，该房号为4-2；建筑面积141.9ｍ2，套内建筑面积114.93ｍ2，按照套内面积单价6220.88元／㎡，总价款714966元；张梅华采取贷款方式付款，合同签订之日交付首期房款144966元，余款570000元以银行按揭方式支付；第十一条“交付时间和条件”约定：（一）碧桂园置业公司应当在2019年12月14日前向张梅华交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。第十二条“本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件”约定：（一）城市基础设施：1、上水、下水交付时达到使用条件；2、供电交付时达到使用条件……。（二）公共服务设施（包括但不限于建设工程规划许可证附件及附图中载明的公共服务设施配套建设指标）：1、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程交付时须按设计要求建成，取得建设、城乡规划等部门出具的认可文件或者者准许使用文件，并经房地产主管部门备案。以上设施如果在约定期限内未达到交付使用条件，双方同意由碧桂园置业公司按合同约定承担逾期交付的违约责任；若因政府部门或不可抗力原因造成延期，且碧桂园置业公司能提供相关证明不是碧桂园置业公司的原因的，碧桂园置业公司不需要承担责任。第十三条“逾期交房责任”，除不可抗力外，碧桂园置业公司未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付张梅华的，按照逾期时间，分别处理（（1）、（2）不作累加）：（1）逾期在90日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，碧桂园置业公司按日计算向张梅华交付已交房价款万分之二的违约金（该违约金比率应当不少于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起15日内向张梅华支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日（该日期应当与本条的第1（1）项中的日期相同）后，张梅华有权退房。张梅华退房的，应当书面通知碧桂园置业公司。碧桂园置业公司应当自收到退房通知之日起15日内退还全部已付款，并按照张梅华全部已付款的15%向买受人支付违约金。张梅华要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，碧桂园置业公司按日计算向张梅华支付全部已付款万分之二（该比率应当不少于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向张梅华支付违约金。第十四条“交接手续”约定：（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，碧桂园置业公司应当在交付日的15日前，书面通知张梅华办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接后，碧桂园置业公司应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。碧桂园置业公司不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，张梅华有权拒绝接受，由此产生的逾期交房责任由碧桂园置业公司承担，并按照第十三条处理。（二）查验房屋：1、张梅华应在收到书面通知后15日内，办理该商品房的交接手续。查验该商品房后，张梅华对碧桂园置业公司所交付的商品房无异议，双方应当签署商品房交接单。由于张梅华原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：商品房符合交付使用条件后，碧桂园置业公司书面通知（按张梅华所列的有效联系地址、挂号送达，自交邮局之日起7日内即视为有效送达）或通知媒体，以《铜仁日报》刊载为准，或电话通知张梅华交接房屋；在碧桂园置业公司通知交接房屋之日后，张梅华不办理房屋交接手续的，视为张梅华已按期交接；张梅华自行向相关单位缴纳专项维修资金、契税、印花税、产权工本费。第二十七条“不可抗力”约定：双方因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力时间结束之日起30日内向另一方当事人提供证明。同日，张梅华与碧桂园置业公司签订《补充协议》载明，第四条“关于逾期付款责任约定：张梅华未按约定时间付款的，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）。1、逾期在90日之内，自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，张梅华按日向碧桂园置业公司支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日，碧桂园置业公司有权解除合同。碧桂园置业公司解除合同的，张梅华按合同约定总房价款的15%向碧桂园置业公司支付违约金。碧桂园置业公司不解除合同的，合同继续履行本合同约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，张梅华按日向碧桂园置业公司支付逾期应付款万分之二的违约金，但该违约金总额最高不超过合同约定总房价款的15%。”第五条“合同中关于该商品房交付与交接手续”，买卖双方一致同意按如下约定履行：1、买卖双方一致同意合同第十一条第（2）款的全部约定变更如下，即该商品房的交付以本款约定为准：（1）该商品房的交付条件为：碧桂园置业公司已向政府主管部门提交了办理该商品房建设工程竣工验收备案所需的全部文件。该商品房的房屋测绘报告不作为交付条件。3、买卖双方一致同意不按合同第十四条（一）款履行，同时张梅华明确知悉且自愿同意按如下约定履行该商品房的交接手续：碧桂园置业公司未发出书面交付通知书给张梅华或者张梅华未收到交付通知书的，张梅华于合同约定的交付日期届满之日自行前往该商品房所在地办理交接手续。第六条“关于逾期交付责任”：关于该商品房的交付责任，买卖一致同意不按照合同第十三条的约定履行，由双方按如下约定履行：除本协议约定的碧桂园置业公司可据实延期交付外，碧桂园置业公司未按约定时间交楼的，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：1、逾期在90日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，碧桂园置业公司按日向张梅华支付已付购房款万分之二的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，张梅华有权解除合同。张梅华解除合同的，应在达到解除合同条件之日起15日内书面通知碧桂园置业公司，否则视为张梅华选择继续履行合同，碧桂园置业公司应自张梅华解除合同书面通知到达之日起30日内无息退还已付购房款，并按已付购房款15%向买卖人支付违约金。张梅华不解除合同的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，碧桂园置业公司按日向张梅华支付已付购房款万分之二的违约金，但该违约金总额最高不超过张梅华已付购房款的15%。同日，张梅华与碧桂园置业公司签订《车位预定协议书》约定，张梅华购买碧桂园置业公司位于贵州省铜仁市碧江区，张梅华后续与碧桂园置业公司签订《车位协议》时享受一万抵四万（即优惠三万），张梅华购买上述商品房再给予98折的优惠，双方按照优惠后的价格，签署上述商品房的买卖合同及补充协议；协议签订之日，张梅华向碧桂园置业公司支付履约保证金10000元。基于张梅华系碧桂园奥林湖山业主，张梅华与碧桂园置业公司于2018年11月24日签订《未竣工车位租赁协议书》约定，碧桂园置业公司将其开发的碧桂园奥林湖山地下1号车库136号车位出租给张梅华，租金总额41688元于当日付清；张梅华应于2020年3月15日到碧桂园奥林湖山销售中心办理该车位的使用手续，如因张梅华原因逾期办理该车位使用手续的，视为在该日碧桂园置业公司已按照协议约定交付了该车位，该车位的租期从该日起计；如因碧桂园置业公司原因未能在上述约定期间将验收合格的该车位交付给张梅华使用的，每逾期一天，碧桂园置业公司应按张梅华已付租金总额的万分之二向张梅华支付违约金，租赁期限顺延，逾期交付达90天的，张梅华有权解除协议，碧桂园置业公司应向张梅华按已付租金总额的15%支付违约金。张梅华向碧桂园置业公司分别于2018年3月27日支付购房定金、车位定金均为10000元，于2018年5月29日交纳首期购房款134966元和不动产登记费80元、不动产权登记工本费10元、产权证登记费80元，2018年10月8日交纳购房款570000元，于2018年11月24日支付车位款31668元。原被告双方于2018年5月29日签订了铜仁碧桂园奥林湖山认购书，并于次日办理了铜仁市住房和城乡建设局商品房买卖合同备案和交易确认书。2018年6月8日，张梅华交纳了5676元住宅专项维修资金。碧桂园置业公司对案涉房屋已于2018年5月23日取得商品房预售许可证。2019年12月10日，案涉碧桂园?奥林湖山一期工程竣工。2019年12月12日，案涉碧桂园?奥林湖山一期工程经勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位评定为合格后，已报铜仁市碧江区住房和城乡规划建设局备案。2019年12月13日，案涉房屋经监理单位、建设单位、施工单位进行住宅工程质量分户验收后，评定为合格。经碧桂园置业公司委托，2019年12月11日，铜仁市房地产交易中心对案涉房屋面积进行测绘，并出具了房屋面积测绘报告。2020年4月2日，铜仁市碧江区住房和城乡规划建设局对案涉碧桂园?奥林湖山一期工程出具处理意见“同意备案”。2020年1月17日，铜仁市碧江区住房和城乡建设局出具了碧住建水验字[2020]第002号建设工程消防验收意见书，评定案涉碧桂园奥林湖山一期工程消防验收合格。张梅华同其他购房人向碧桂园置业公司送达《关于在出卖人未取得情况下买受人拒绝收房的通知》，要求碧桂园置业公司对案涉小区房屋及配套设施和服务不符合双方约定的部分进行整改，2020年3月13日前仍不能够交付符合法定和约定条件的房屋，买受人根据合同约定有权退房，并要求碧桂园置业公司赔偿由此造成的一切损失。2020年3月18日，张梅华向碧桂园置业公司邮寄《退房通知书》，以碧桂园置业公司逾期90天交付房屋为由，要求解除《商品房买卖合同》和《未竣工车位租赁协议书》，退还价款并支付违约金和赔偿损失、滞纳金。另查明，张梅华提起诉讼保全，产生保全费5000元，支付保险费1395元。在审理过程中，本院释明，如案涉合同未达到解除条件，张梅华是否变更诉讼请求，要求碧桂园置业公司承担违约责任，张梅华表示不变更诉讼请求。上述事实，有当事人的陈述，张梅华提交的《商品房买卖合同》、《车位预定协议书》、《未竣工车位租赁协议书》、《个人一手住房贷款合同》、中国银行铜仁分行借款借据、碧桂园集团通用机打收据、铜仁碧桂园奥林湖山购房付款表、铜仁碧桂园奥林湖山认购书、铜仁市住房和城乡建设局商品房预售买卖合同备案和交易确认书、贵州省住宅专项维修资金专用收据、《关于在出卖人未取得情况下买受人拒绝收房的通知》、《退房通知书》、邮件交寄单、宣传资料、铜仁市城乡规划局关于碧桂园奥林湖山修建性详细规划及建筑方案设计的备案通知、商品房预售许可证等，碧桂园置业公司提交的贵州省建设竣工验收备案表、工程质量验收会议结论、分户验收记录表、设工程消防验收意见书、建设用地规划许可证、铜仁市房屋面积测绘报告、商品房预售许可证、《补充协议》、商品房预售许可证等，相互佐证，足以认定。本院认为，张梅华与碧桂园置业公司签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》、《车位预定协议书》、《未竣工车位租赁协议书》系双方真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的禁止性规定,合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同。2018年5月30日，张梅华与碧桂园置业公司签订《车位预定协议书》约定，张梅华与碧桂园置业公司签订《车位协议》时享受一万抵四万(即优惠三万)，张梅华购买案涉商品房再给予98折的优惠，双方按照优惠后的价格，签署案涉商品房的买卖合同及补充协议。同日，张梅华与碧桂园置业公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，之后，双方签订《未竣工车位租赁协议书》约定，碧桂园置业公司将案涉车位出租给张梅华。综上表明，张梅华与碧桂园置业公司关于案涉商品房和车位虽然签订数份协议，但是双方综合案涉商品房和车位价款等因素作出的意思表示，属于同一意思表示，因此，对张梅华与碧桂园置业公司就案涉商品房和车位提起诉讼，本院予以支持。张梅华履行付款义务后，碧桂园置业公司应当在约定的时间内将符合法定标准和合同约定的房屋交付给购房人张梅华。关于案涉合同是否应解除的问题。本院认为，根据《建设工程质量管理条例》第十六条第一款“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”之规定，工程竣工验收应由建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行。本案中，案涉工程已经由监理单位、勘察单位、设计单位、施工单位、建设单位验收并于2019年12月12日签署评定为“合格”的意见。依照《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案”之规定，建设工程竣工验收合格与建设工程竣工验收备案显属两个不同概念，且2020年4月2日，铜仁市碧江区住房和城乡规划建设局出具处理意见“同意备案”。现并无相关证据证明在2019年12月12日监理单位、勘察单位、设计单位、施工单位、建设单位验收合格后，至2020年4月2日铜仁市碧江区住房和城乡建设规划建设局同意备案登记的期间，案涉商品房又进行了整改和维修，也无相关证据证明案涉商品房在铜仁市碧江区住房和城乡规划建设局进行备案登记后，仍然存在质量问题，故应当视为该房在2019年12月12日房屋质量实际已经合格。虽然根据《中华人民共和国合同法》九十四条第四项规定当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同，但合同订立以后，当事人一方履行合同义务不符合约定的，包括迟延履行、不能履行、不适当履行等，并不必然导致合同相对方享有解除权，只有在一方违约致使不能实现合同目的的，合同相对方才享有解除权。判断某一违约行为是否导致合同目的不能实现，需根据违约的具体情形，结合案件情况，进行综合判断。本案中，虽然碧桂园置业公司在约定的2019年12月14日前并未达到“出卖人已经向政府主管部门提交了办理该商品房建设工程竣工验收登记备案所需的全部文件”这一交房条件，但案涉商品房和车位于2019年12月12日已经监理单位、勘察单位、设计单位、施工单位、建设单位验收合格，无论是提交相关文件还是办理验收登记，均不对案涉商品房和车位在约定的期限内实质上已经属于验收合格的房屋构成实质性影响。综上，本院认为，碧桂园置业公司的行为并非属于合同根本目的不能实现的严重违约行为，在张梅华不能提供其他证据确定碧桂园置业公司构成根本性违约的情况下，故对其要求解除合同的诉讼请求以及基于解除合同所所主张的诉讼请求，本院均不予支持。经本院释明，如案涉合同未达到解除条件，张梅华是否变更诉讼请求，要求碧桂园置业公司承担违约责任，张梅华未变更诉讼请求，是其真实意思表示，本院予以准许。对碧桂园置业公司的违约行为，张梅华可与碧桂园置业公司协商或者另行诉讼解决。原告关于被告存在虚假宣传、误导消费行为的意见，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，原告提供的证据不足以证明其上述主张，其应当承担对此举证不能的不利后果。故，对原告的意见本院不予采纳。综上所述，张梅华的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告张梅华的诉讼请求。案件受理费12504元，减半收取计6252元，保全费5000元，共计11252元，由张梅华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审判员  罗志敏二〇二〇年十二月二十八日法官助理刘远祥书记员田谷