内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院民事判决书（2020）内0291民初1823号原告：闫丽，女，1984年3月18日出生，住内蒙古自治区。原告：黄修涛，男，1982年12月5日出生，住内蒙古自治区。以上二原告的委托诉讼代理人：马中真，内蒙古瀛昊律师事务所律师。被告：包头中建房地产有限责任公司。法定代表人：陈学然，董事长。委托诉讼代理人：赵强，内蒙古硕达律师事务所律师。委托诉讼代理人：张喜燕，内蒙古硕达律师事务所实习律师。原告闫丽、黄修涛与被告包头中建房地产有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告闫丽、黄修涛的委托诉讼代理人马中真，被告包头中建房地产有限责任公司的委托诉讼代理人赵强、张喜燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告闫丽、黄修涛向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告按照已付购房款的日万分之一，支付延迟代办房屋产权证的违约金32504元（2014年4月24日至2016年4月1日，共计874天）；2.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更第1项诉讼请求为：依法判令被告按照已付购房款的日万分之一，支付延迟代办房屋产权证的违约金32504元（2014年4月24日至2016年4月1日，共计709天）。事实和理由：2012年6月24日，原、被告签订《包头市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。依据合同及协议约定，原告支付了首付款并按约定办理了按揭房屋贷款手续。2013年10月26日，被告交付房屋。双方在《包头市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》中明确约定，被告在商品房交付使用后180日内，即应在2014年4月24日前办理完毕权属登记手续并将房屋产权证交给原告。被告在约定日期内没有将房屋产权证交于原告，被告的行为已经构成违约，应按合同约定承担违约责任。被告包头中建房地产有限责任公司辩称，一、政府政策调整原因导致的产权办理期限拖延，该情况并非被告原因导致，被告对此并无过错，应核减此期间的违约金。2014年3月13日，包头市人民政府印发《包头市关于进一步简化房地产开发项目审批程序的意见》，该意见指出：我市成立包头市房地产开发项目联合验收委员会，由政府分管副市长任主任，办公室设在市住房保障局。该联合验收委员会办公室牵头组织开展联合验收工作，对工程规划执行情况、小区内基础设施配套和配建工程完成情况等进行综合验收。建设项目未通过委员会验收的，不得交付使用，不予办理房屋产权初始登记。该政策出台后，被告办理房屋产权初始登记没有了政策依据，涉案房屋需不需要联合验收没有政策说明，被告无法办理房屋产权初始登记。2015年12月11日，包头市房地产开发项目联合验收委员会办公室下发包联验委办发（2015）3号文件，即《关于印发包头市房地产开发项目联合验收暂行办法的通知》，该通知指出：凡是2014年3月13日之前已办理项目施工许可的房地产开发项目可不执行联合验收程序，要按《房屋登记办法》（建设部令第168号）办理产权初始登记即可。涉案房屋已经于2013年12月27日验收合格，因此在该政策出台后可不通过联合验收即可办理房屋产权初始登记。由于包头市房地产开发项目验收及房屋产权登记等政策的调整，导致包头市所有的房地产开发项目从2014年3月13日至2015年12月11日（共计638天）期间存在政策断档期，不能办理房屋产权的验收及初始登记。被告对于上述情况不存在过错，应当将上述期限从被告的办理产权期限中予以扣除。二、被告已经按照约定将房屋交付于原告，原告已实际占有和使用房屋，实现了购房的主要目的，逾期办理初始登记未给原告造成损失，原告主张违约金没有法律依据。违约金具有补偿性和惩罚性双重性质，但违约金的性质仍以补偿性为主，以填补守约方的损失为主要功能，而不以严厉惩罚违约方为目的，适用民法“填平原则”。本案中，房屋已于2013年10月26日交付原告，原告对房屋进行了实际的占有和使用，实现了购房的主要目的，涉案房屋逾期办理初始登记，并未影响原告的居住使用，并未给原告造成损失。根据《中华人民共和国合同法》第113条、第114条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，违约金是对受损方的补偿，原告在没有实际损失的情况下主张违约金没有法律依据，应当予以驳回。三、原告主张的诉讼请求已过诉讼时效，应当依法予以驳回。依据双方签订的《包头市商品房买卖合同补充协议》第5条第2款：“自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日向买受人支付买受人全部已付款万分之一的违约金”之约定，违约金的计算方式为按日计算，在取得房屋初始登记时停止。该违约金应以每个个别的债权，分别适用诉讼时效。根据《民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”的规定，本案中原告主张的逾期办证违约金，由于被告已于2016年4月1日取得房屋产权初始登记，诉讼时效截止时间为2019年4月2日，故本案原告于2020年11月提起诉讼已超过诉讼时效。综上所述，原告提起的各项诉讼请求无事实和法律依据，被告已履行合同义务且不存在任何违约行为，故请求人民法院依法驳回其诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2012年6月24日，原告闫丽、黄修涛与被告包头中建房地产有限责任公司签订合同编号为2012-0008298的《包头市商品房买卖合同》，合同约定闫丽、黄修涛（乙方）购买包头中建房地产有限责任公司（甲方）开发建设的位于包头稀土高新技术产业开发区富强南路88号中建御澜世家9-407号住宅一套，房屋建筑面积89.91平方米，每平方米价格为5099.04元，房屋总价款458455元。付款方式：合同签订时支付138455元，余款320000元以银行按揭贷款付清，于合同签订之日起20日内办结按揭贷款手续。甲方应于2013年9月30日前将验收合格的房屋交付乙方。合同第十二条关于商品房产权登记的约定如下：出卖人应在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：见补充协议。《商品房买卖合同补充协议》第五条第二款约定：因出卖人的责任未能在合同十二条约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。庭审中，原、被告双方均认可房屋总价款为457435元。合同签订后，原告闫丽、黄修涛交纳了全部购房款，被告包头中建房地产有限责任公司于2013年10月26日向原告闫丽、黄修涛交付了房屋，闫丽、黄修涛交纳相关费用。2016年4月1日，包头中建房地产有限责任公司在包头市房地产产权管理处办理了中建御澜世家9号楼的房产初始登记。另查明，2014年包头市人民政府出台《包头市关于进一步简化商品房开发项目审批程序的意见》，意见指出：建立项目联合验收制度，成立包头市房地产开发项目联合验收委员会，由政府分管副市长任主任，办公室设在市住房保障局。具体负责组织相关部门对建设项目规划执行、基础设施配套配建、工程质量及行政管理要求落实情况进行联合验收，定期公布验收结果。建设项目未通过验收的，不得交付使用，不予办理房屋产权初始登记。2015年12月11日，包头市房地产开发项目联合验收委员会办公室下发包联验委办发（2015）3号文件，即《关于印发包头市房地产开发项目联合验收暂行办法的通知》，通知指出：凡是2014年3月13日之前已办理项目施工许可的房地产开发项目可不执行联合验收程序，按《房屋登记办法》（建设部令第168号）办理产权初始登记即可；凡是2014年3月13日之后办理项目施工许可的房地产开发项目要严格执行联合验收程序后，按照相关程序办理产权初始登记。本院认为，原告闫丽、黄修涛与被告包头中建房地产有限责任公司签订的《包头市商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。原告已履行了交纳购房款的义务，被告于2013年10月26日将商品房交付原告使用，按照合同约定，被告包头中建房地产有限责任公司应当在商品房交付使用后180日内，即2014年4月25日前完成产权登记备案手续，但从2014年3月13日至2015年12月11日共计638天，包头市房地产开发项目审批程序有调整，该情况并非包头中建房地产有限责任公司原因导致，包头中建房地产有限责任公司对此并无过错，上述期间应当从包头中建房地产有限责任公司报送产权登记资料的时间期限内扣除，故包头中建房地产有限责任公司应在2016年1月24日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案即可。包头中建房地产有限责任公司于2016年4月1日取得初始登记，存在违约情形，2016年1月24日至2016年4月1日期间的违约金，被告至迟应于2016年5月1日前给付原告。双方在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，违约金的数额随着违约行为的持续不断增长，对该违约金的请求给付是一种继续性债权，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条以及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，原告至迟应在2019年4月30日前向被告主张违约金。原告于2020年11月3日提起诉讼，要求被告给付逾期办理房屋权属证书的违约金，但未提供任何证据证明诉讼时效存在中止、中断情形，被告关于原告主张权利已超过诉讼时效的抗辩理由成立，本院予以采纳，故对原告闫丽、黄修涛要求被告包头中建房地产有限责任公司支付逾期办理房屋权属证书的违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定之规定，判决如下：驳回原告闫丽、黄修涛的诉讼请求。案件受理费614元，减半收取307元（原告闫丽已预交），由原告闫丽、黄修涛负担307元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区包头市中级人民法院。审判员 谢 莉 二〇二〇年十二月一日书记员 黄晓敏附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。