北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初24326号原告：杨松，男，1964年12月6日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：张建霞，北京平辉律师事务所律师。被告：北京昶雅信息咨询有限公司，住所地北京市朝阳区松榆南路38号院16号楼1层35。法定代表人：王晓璐，经理。委托诉讼代理人：韩宇，北京京凯律师事务所律师。原告杨松诉被告北京昶雅信息咨询有限公司（以下简称昶雅公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨松之委托诉讼代理人张建霞、被告昶雅公司之委托诉讼代理人韩宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨松提出诉讼请求：1、请求判令被告支付自2020年2月7日起至2020年6月19日合同解除之日的租金305969.37元；2、请求判令被告支付免租期租金68161.5元（34080.75元×2）；3、请求判令被告支付原告交纳的中介费69108.18元；4、请求判令被告支付涉诉房屋空置费75550.11元（租金+物业费）；5、请求判令被告支付逾期支付租金的违约金，计算标准为按日向原告支付逾期应付相当于日租金，日租金为2303.6元，自2020年2月7日起到实际支付应付款之日止；6、请求判令被告支付自2020年6月20日至迁出之日（以租金+物业费为标准，C6计算至2020年7月7日，金额为25071.5元；C5计算到2020年11月16日，金额为150653.3元）的房屋占用费175724.8元；7、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年4月11日原被告签订了《西环广场租赁合同》，约定由被告承租原告位于北京市西城区西直门综合交通枢纽及配套服务用房（西环广场）塔XX号，建筑面积共267.3平方米。租赁期限为3年，自2018年5月7日至2021年5月6日止（2018年4月22日至2018年5月6日为15天的被告装修免租期)。每月租金合计为人民币69108.18元，季度租金合计为人民币207324.56元，每年829298.25元。租金每三个月支付一次,被告需于每三个月开始前的十五个工作日内向原告支付。合同签订后,原告将上述房屋交付给被告使用,被告最后一期租金支付到2020年2月6日,后经原告多次联系要求被告支付,其目前仍未支付给原告。原告将涉诉房屋出租给被告,原告为此支付了69108.18元的中介费,由于被告违约,导致合同解除,给原告增加了不必要的支出,给原告造成的这部分损失,被告应承担赔偿责任。根据双方签订的合同15.3约定欠租金、物业管理费超过三十日的,原告有权解除本合同。原告于2020年6月17日向被告发送解除函，要求2020年6月19日解除合同，被告当面收到解除函。原告于2020年6月19日收回房屋。被告将工商注册XX于2020年7月7日迁出，XX于2020年11月16日迁出。合同解除后,原告除有权没收被告支付的保证金外,还应自应付租金期限届满之次日起至实际支付应付款之日止,按日向原告支付逾期应付相当于日租金和日物业管理费的违约金。除此之外,给原告造成的其他损失,被告须按实际损失向原告赔偿。被告违反了《合同法》等相关法律法规及原被告的合同约定,构成违约。为维护原告的合法权益,特向贵院提起诉讼,请贵院查明事实后,依法支持原告的诉讼请求。被告昶雅公司辩称，不同意原告主张的诉讼请求。我方认为租金应当减免，并且剩余欠付租金可以用保证金冲抵。第一、昶雅公司不是故意欠付租金，是受疫情影响以及管控措施的影响，上半年涉诉房屋大厦没有开放。按照疫情期间最高院的规定，对此不应承担违约责任，无需支付违约金。第二、承租房屋时已经支付了3个月的保证金，合同的第5.2条也约定，可以用保证金冲抵租金。在双方沟通过程中也是多次表示可以用保证金来冲抵租金，不应再另行主张租金。第三、原告主张由昶雅公司支付免租期租金、中介费、房屋空置费没有合同依据及法律依据。租赁合同第3.1条明确规定了2018年4月22日至2018年5月6日为装修免租期，据此，昶雅公司无需承担免租期租金。租赁合同也并未对中介费和房屋空置费进行约定，亦无需支付，并且违约金重复计算。合同未约定工商注册迁出一事，但被告在腾房之后就马上向工商提交了手续，办理需要时间，所以2020年7月7日已经是最快的合理时间了。第四、昶雅公司只在XX进行工商注册登记，XX的注册登记与被告没有关系。工商注册是否迁出并不影响房屋的正常对外出租，所以以此主张房屋占用费没有事实依据。第五、原告主张的违约金标准过高，并且重复主张，既主张违约金，又主张损失。综上请法院考虑原告诉请不合理之处，驳回相应的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月11日，原、被告签订《西环广场租赁合同》，约定由被告承租原告位于北京市西城区西直门综合交通枢纽及配套服务用房（西环广场）塔XX号，建筑面积共267.3平方米。租赁期限为3年，自2018年5月7日至2021年5月6日止（2018年4月22日至2018年5月6日为15天的被告装修免租期)。每月租金合计为人民币69108.18元，季度租金合计为人民币207324.56元，每年829298.25元。保证金226650.35元。租金每三个月支付一次,被告需于每三个月开始前的十五个工作日内向原告支付。合同15.3约定欠付租金、物业管理费超过三十日的,原告有权解除本合同。合同另约定，合同解除后,原告除有权没收被告支付的保证金外,被告还应自应付租金期限届满之次日起至实际支付应付款之日止,按日向原告支付逾期应付相当于日租金和日物业管理费的违约金。原告将涉诉房屋出租给被告,原告为此支付了69108.18元的中介费。合同签订后,被告给付原告保证金226650.35元及首期租金，原告将上述房屋交付给被告使用,被告最后一期租金支付到2020年2月6日。原告于2020年6月17日向被告发送解除函，要求2020年6月19日解除合同，被告当面收到解除函。原告于2020年6月19日收回房屋。被告将公司的工商注册在C6上，被告于2020年7月7日迁出工商注册；XX房屋显示于2018年6月15日注册北京美逢佳睫个人形象设计中心，该公司的工商登记于2020年11月16日迁出。原告当庭使用天眼查APP查询显示，该公司的自然人股东在2018年10月25日前为被告法定代表人王晓璐，后变更为案外人。原、被告各自提交的微信记录显示，2020年2月，原告向被告催收租金，被告以疫情为由申请缓交；6月19日，原告向被告发出解除通知并收回房屋。物业工作人员与被告人员微信显示，2020年2月后及2020年6月的疫情较严重时期，大厦不允许访客进入。被告表示其公司从事面部美容行业，受疫情影响较大，其雇员因春节后返京需隔离，无法开展经营，故不能按时交纳租金。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致，可以解除合同。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。根据疫情发展情况，北京市政府已经于2020年4月30日起将突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，并相应调整防控策略，各项经营活动已逐渐恢复正常，因此疫情并未导致租赁合同的目的完全无法实现。原、被告双方可通过延长租期、减免租金等方式变更合同内容继续履行。在此情况下未经被告同意，原告单方通知被告解除租赁合同的行为不具有单方解除权的效力。但考虑到原、被告已交接涉案房屋，本院确认双方间租赁合同于2020年6月19日解除。对于欠付租金问题。被告承租涉案房屋的主要目的为对外经营获取利润，因本次疫情防控措施广、程度深，势必会对原告经营活动造成影响，故可以适当减免租金。考虑到被告经营内容及双方损失程度，本院酌情确定原告减免租金幅度为30%，经计算被告需向原告支付租金214178.56元。由于双方合同未全部履行，必然导致原告发生免租期租金的损失及房屋中介费的损失。本院结合双方合同履行情况、剩余期限以及疫情导致双方损失情况，酌情确定被告负担25%的免租期租金8638.5元及30%的中介费20732.45元。由于本院认为，双方合同非由被告违约导致解除，故原告无权扣除被告保证金。对于上述两项费用，被告可以使用保证金折抵。经计算，租金214178.56元及25%的免租期租金8638.5元及30%的中介费20732.45元扣除保证金226650.35元后，被告需向原告支付16899.16元。对于房屋空置费损失及未及时迁出工商注册损失。本院认为，导致合同解除的原因为原告向被告发送解除函的行为，故其应当自负该项损失。且原告在庭审中亦自述其房屋于2020年11月重新出租给案外人。故本院认为，原告未发生占用费损失，即使发生损失，其亦应当自负损失。本院对其该项诉讼请求不予支持。对于逾期支付租金的违约金。被告逾期支付租金，事出有因，不属于违约。本院对于原告的该项诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第六十条、第九十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，本院判决如下：一、本判决生效后七日内，北京昶雅信息咨询有限公司给付杨松16899.16元；二、驳回杨松的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10745元，由杨松负担6977元（已交纳）；由北京昶雅信息咨询有限公司负担3768元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内，未预交上诉案件受理费的，按照撤回上诉处理。审 判 员 韩楠二〇二〇年十二月三十一日法官助理 苏静书 记 员 戴琪