广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2071民初21390号原告：朱江，男，1986年11月9日出生，汉族，身份证住址广东省中山市。委托诉讼代理人：赖福庆，广东宪鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈宝恩，广东宪鼎律师事务所律师。被告：中山市科誉房地产发展有限公司，住所地广东省中山市石岐区青溪路116号之一3座首层1卡，统一社会信用代码9144200005534568X0。法定代表人：张胜华。委托诉讼代理人：廖祥平，广东广中律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡锐，广东广中律师事务所律师。原告朱江诉被告中山市科誉房地产发展有限公司（以下简称科誉公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，先适用简易程序后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱江及其委托诉讼代理人赖福庆、陈宝恩，被告科誉公司委托诉讼代理人廖祥平、蔡锐到庭参加诉讼。本案现已审结。原告朱江向本院提起诉讼请求：1、被告按合同约定将中山市4标段14幢底层一楼和二楼的商品房拆除恢复为架空层；若客观上无法恢复的，被告应赔偿原告损失113533.5元；2、被告限期对原告购买的金域蓝湾花园1期4标段14幢303房采取隔音措施（窗户加装隔音玻璃，门加装隔音材料）；3、被告对中山市4／5标段的跑道重新铺设橡胶跑道。事实与理由：2017年11月9日原被告双方签订《中山市商品房买卖合同》，约定原告向被告购买中山市石岐区（以下简称案涉小区）14幢303房。该房为预售商品房，建筑面积共85.63平方米。合同第十六条第6款约定小区道路、绿化带、未出售的停车场库、建筑物架空层等由物业管理企业合理规划使用和经营。原被告双方在签订《中山市商品房买卖合同》的同时签订了《补充协议》，该《补充协议》第十四条特别约定第2款约定：万科金域蓝湾花园项目内规划的的架空层，所有权属于全体业主。第二十条红线内、外不利因素提示特别提示本期建设范围内可能对业主生活产生不利影响的环境因素，为帮助客户慎重选购房屋，现提示购房人在签署法律文件前特别注意以下事项：2、可能产生噪声的因素：一期4／5标段第8幢、第9幢、第10幢、第13幢、第14幢底层部分为架空层，将会规划儿童游乐设施或者居民休闲活动场所，可能会产生一定的噪声影响。特别提示本小区周边不利的环境因素，为帮助客户慎重选购房屋，现提示购房人在签署法律文件前特别注意以下事项：一期4／5标北侧约500Ｍ处为钢管厂（即广东华捷钢管实业有限公司，以下简称钢管厂），可能会产生噪音、灰尘等影响。原告支付款项后，2019年6月被告通知原告于2019年6月30日到售楼部办理收楼手续，但包括原告在内的业主在2019年6月30日验房时发现13幢、14幢根本就没有架空层；北侧距离钢管厂仅一墙之隔，根本就没有距离500米之远，环形健康跑道也不是销售时承诺的橡胶跑道，于是很多准备收楼的业主立即向被告投诉，被告称2019年7月5日前回复；待2019年7月5日被告回复称合同没有约定13幢、14幢有架空层，不承认违约。自此与被告已无协商之可能。原告认为：原被告签订《中山市商品房买卖合同》之《补充协议》约定的架空层正是为规划儿童游乐设施或者居民休闲活动场所而建造的，但被告未履行合同约定建造架空层，将原本的架空层建设成商品房予以销售，非法获利，严重违反合同约定；另被告早在预售前就明知13幢／14幢没有架空层，故意告知原告虚假的情况，明显构成合同欺诈，被告应当继续履行合同，若客观上无法恢复架空层的，应当赔偿原告的损失；钢管厂距14幢仅一墙之隔，并非《补充协议》约定的北侧约500米，同理被告亦是明显的合同欺诈，钢管厂噪音超标，严重影响生活居住，故被告应当采取相应的隔音措施。销售时被告承诺的环形跑道是橡胶跑道，但现状铺设的却不是橡胶跑道，再次欺诈原告等业主。鉴于此，被告多处合同欺诈，严重违反合同约定，为维护原告自身合法权益，特诉至法院。被告科誉公司辩称，一、原告的第一项诉求，原告认为理由不成立，诉求无依据。（一）双方签订的《商品房买卖合同》附件六《中山市商品房买卖合同补充协议》第十四条特别约定以及第二十条红线内、外不利因素提示对架空层作出约定。原告以该约定为由，称被告存在合同欺诈及违约行为，主张不能成立：1.上述关于架空层的说明存在笔误，“第13、14幢”实为“第11、12幢”，原告在购买前对此事实十分清楚。万科金域蓝湾内实际有架空层的为第8-12幢。现场不利因素展示，不利因素会有数字编号，编号与图中不利因素位置一一对应，从不利因素图中所示，13、14幢并未标注架空层的数字编号。一期4/5标段第13、14幢在报建、施工、竣工图纸均无架空层，也没有做过规划变更方案。同时，项目销售厅内展示的沙盘亦未在13、14幢处展示有架空层。销售人员亦从未对13幢、14幢承诺有架空层。2.补充协议内的第二十条为噪音不利因素提示，非被告作出架空层承诺。（二）原告要求建设架空层或赔偿损失的诉求无依据。原告未有权利受侵害的事实存在。一期4/5标段第8-12幢底层部分虽然为架空层，目前并未规划儿童娱乐设施或居民休闲活动场所，仅增加了空间。同时，架空层为可能存在的噪音源，故没有架空层实际上是减少了不利因素，保护买受人权益。原告没有证据证明因此遭受经济损失，其索赔经济损失没有依据。二、原告的第二项诉讼请求没有依据。（一）原告购入房产时已知悉与钢管厂为邻的实际情况。补充协议中“特别提示”有注明“本公司在制定销售价格时，已充分考虑了以上因素对房屋可能造成的不利影响。以上信息由本公司根据项目周边现状、政府规划文件等搜集而来，仅对现状进行描述。项目周边可能会因城市发展、建设等各种原因发生变化，非本公司所能控制，因此本公司列出以上信息不意味着本公司对此作出了任何承诺或保证。以上信息发生变化时，本公司不再另行通知或公示。”同时，对于一期4/5标北侧房屋距离钢管厂横线最远距离有438米，提示500米约数并无不当，且该提示仅作善意提醒，不能作为承诺。2.钢管厂将择址搬迁有政府相关部门的各项文件支持，其因新厂区总规问题逾期未搬迁，超出被告可以控制的能力范围。3.原告诉称的钢管厂噪音问题，经具备检测噪音资质的第三方检测机构广东省质监站作出抽样检测，于13幢噪音问题最严重的楼层，于钢管厂生产时检测，检测报告显示住宅内所出现的噪音符合《住宅设计规范》的要求。（二）原告诉请对其房屋采取隔音措施，被告认为该诉求缺乏依据。原告在购买案涉房屋时，已清楚与钢管厂为邻的事实，且购买价格亦充分考虑了房屋的周围环境，并且钢管厂噪音并无超标，因此，其诉请被告对其房屋采取隔音措施缺乏依据。此外，该诉求在具体操作中难以执行，因为原告的房屋结构、隔音材料的材质等问题，要考虑采取上述措施的施工时间、施工时段等问题，对房屋的外观影响问题，要考虑是否能达到原告的个人要求问题，该诉求存在难以执行的客观实际。三、原告的第三项诉求缺乏依据。被告于园区内设置的“万科为您打造全生命周期园林配套”的广告中显示为“800M环形健康跑道”。另外，被告与原告签订的《商品房买卖合同》及补充协议中均未提及跑道材质为橡胶，被告不存在合同欺诈行为。小区内已铺设完好的彩色沥青跑道超过800米，沥青跑道的建造费用较橡胶跑道更高，且具有不易开裂、不易扬尘、耐高温、不易产生化学气味等优点，还有排水性能好、防滑、表面耐磨强度高，比橡胶跑道更优更环保。原告诉请重新铺设橡胶跑道缺乏依据，亦不符合国家倡导的环保政策，且造成资源浪费，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.2017年11月9日，科誉公司作为出卖人与朱江作为买受人签订了《中山市商品房买卖合同》，约定：朱江向科誉公司购买案涉小区14幢303房；科誉公司应在2019年6月30日前依照先关规定，将符合本合同约定的商品房交付朱江使用。该合同附件六《中山市商品房买卖合同补充协议》第十四条“特别约定”第2项约定万科金域蓝湾花园项目内规划的架空层，所有权属于全体业主；第十七条“关于买卖合同以外资料的效力”第3项约定：出卖人已对该商品房及其周边的所有设施、周边的情况及可能产生的影响向买受人作了详细的介绍和说明，出卖人已告知买受人有关“万科金域蓝湾花园”规划设计的有关情况，双方同意以政府有关主管部门最终批准的规划设计方案为准。第二十条“红线内、外不利因素提示”第2项第4点约定一期4/5标段第8幢、第9幢、第10幢、第13幢、第14幢底层部分为架空层，将规划儿童游乐设施或者居民休闲活动场所，可能会产生一定的噪声影响（该处附图“一期4、5标段红线内不利因素图”反映8-10幢、11-12幢处有架空层标注，但13幢、14幢无架空层标注）；本公司在制定销售价格时，已充分考虑了以上不利因素对房屋可能造成的不利影响。以上信息，基于经政府批准的规划及设计方案，因规划及设计方案调整而导致信息变化的，以最终政府批准的规划及设计方案为准。其中，“特别提示：本小区周边不利的环境因素”反映：一期4/5标北侧约500米处为钢管厂，可能会产生噪音、灰尘等影响…本公司在制定销售价格时，已充分考虑了以上因素对房屋可能造成的不利影响，以上信息由本公司根据项目周边现状、政府规划文件等搜集而来，经对现状进行描述，项目周边可能会因城市发展、建设等各种原因发生变化，非本公司所能控制，因此本公司列出以上信息不意味着本公司对此作出了任何承诺或保证；上述信息发生变化时，本公司不再另行通知或公示。因受条件所限和不同主题之间的认知差异，本公司未必能对所有不利因素一一提示，敬请在选择购买房屋前，亲临现场，对周边环境仔细考察后再做购买决策。该补充协议还约定了其他事项。楼房建成后，朱江等业主发现案涉小区8-12幢有架空层，13、14幢无架空层。2.科誉公司提交“万科金域蓝湾一期规划图纸、立面图”、沙盘照片、万科金域蓝湾一期11幢、12幢架空层照片。经查，上述图纸为金域蓝湾花园（一期4、5标段）13#、14#住宅立面图，经中山市城乡规划局加盖业务专用章，反映13、14幢住宅1、2层均为商品房住宅、无架空层。沙盘照片反映13幢、14幢模型的1、2层为住宅、无架空层。11幢、12幢照片则显示该两幢楼房有架空层。朱江经质证称：确认规划图纸、立面图的真实性，不确认关联性，该图纸为科誉公司内部图纸，从未向其出示；不确认沙盘照片的真实性、关联性，沙盘属于宣传资料，出卖人的广告宣传资料仅为买受人参考信息，不构成出卖人的允诺，故沙盘显示和合同约定不一致的应以合同约定为准；对11幢、12幢照片的真实性予以确认，不确认关联性。3.诉讼中，朱江等业主向本院申请委托鉴定机构对案涉小区13幢、14幢未建造架空层改建成商品房对朱江等人造成的经济损失及影响进行司法鉴定。本院依法委托广州诚安信资产评估与房地产估价有限公司（以下简称诚安信公司）对朱江申请鉴定事项进行评估。诚安信公司出具评估结论称：本次评估对象在评估基准日2020年3月25日，根据本次评估目的及所述原则进行评估，在假设前提成立情况下，案涉小区14幢1层、2层现建有的8套商品房总价值为10375340元，对朱江造成的损失价值为118170元。朱江对该评估报告予以确认。科誉公司对该评估报告提出异议称：一、本次鉴定基于的前提不成立，鉴定没有任何意义。被告从未在销售过程中向原告承诺有架空层，且规划文件及原被告签订的合同中也从未标示13、14幢有架空层；二、鉴定结果依据不足，缺乏科学性，且与客观事实不符，存在严重错误。诚安信公司以13、14幢首层、二层所有住宅的评估价值之和，除以3-21层总建筑面积，计算得出每平方米所有住户的分摊损失，再乘以原告住宅面积计得每户损失价值的计算所依据的标准、计算方式、计算结果均存在严重错误。三、房地产行业普遍认为房屋底层有架空层存在诸多不利因素，有架空层房屋比无架空层房屋价值低。诚安信公司出具《异议回复函》称：“一、根据提供的资料和评估人员现场勘查，在同一标段内，除了13、14幢外，其余每幢都有架空层，根据房地产估价原则中的最高最佳利用原则，本次评估暂按照未建架空层改建商品房来评估。二、以2020年3月25日作为评估基准日，是委托人根据实现经济行为的需要确定的。由于工作资产评估结果是对某一时点的资产状况提出市场价值结论，选择该基准日与经济行为实现日较为接近，评估人员能更好的把握委评资产的基准日状况，真是反映委评资产基准日的现时价值。本次评估的建筑面积根据委托人提供的《中山市商品房销售登记备案表》和《中山市不动产登记资料查询结果》上载的每户建筑面积来计算的，该建筑面积包括了公摊面积，实际销售也包括了公摊面积。”科誉公司收到诚安信公司出具的《异议回复函》后仍有异议，向本院申请鉴定人出庭作证，本院予以准许，并通知鉴定人出庭。诚安信公司委托其公司员工江浩出庭。江浩称其公司按照市场价值进行评估，不是使用成本法，并未考虑开发商建设成本，评估现场看到13、14幢没有架空层，周围那几栋都有架空层，根据评估公司的评估规范，按照有架空层改建商品房进行评估。朱江等13个案件的原告共向诚安信公司预付了52000元鉴定费，其中朱江支付了4000元。科誉公司向诚安信公司预交了2000元出庭费用。4.科誉公司向本院申请律师调查令，并持令向中山市生态环境局石岐分局调取了《中山市生态环境局关于要求促进万科金域蓝湾附近的钢管厂搬迁问题的处理意见》（案件编号：中山办访[2019]2271号，以下简称《钢管厂搬迁问题处理意见》）、《检测报告》。经查，《钢管厂搬迁问题处理意见》为中山市生态环境局石岐分局于2019年9月25日对陈俊林等5人的回复，主要回复内容：“钢管厂搬迁问题，据了解，该企业2016年已制定了厂区整体搬迁计划，并于2016年12月通过了新厂区的环评，但因新厂区总规控制问题，导致该企业搬迁工作停滞3年，近期，该企业所在区域的总规控制已获批复同意，该企业正在启动新厂区建设报建工作；针对反映的噪音扰民问题，该企业一般工作时间为早7点30分至晚10点，但国家对于工厂的工作时间并未有明确限制，其分局执法人员在晚10点后到该企业现场检查，未发现该企业有生产情况；其分局通过广东省网上中介服务超市随机抽取方式公开选取第三方检测公司，对该公司的厂界噪音、废气进行取样检测，检测期间该企业正常生产，相关检测符合技术规范要求。根据检测报告显示，该企业生产时段的边界噪音、排放废气等检测项目符合国家排放标准规定。”《检测报告》由深圳市倍通检测股份有限公司作出，其中钢管厂厂界噪声检测结果合格。科誉公司在收到朱江等人起诉后自行委托广东省建设工程质量安全检测总站有限公司作出《噪声检测报告》，反映经于2019年9月23日进行噪声检测，案涉小区8#1001房、9#504房、13#1004房、14#704房套房内部卧室、书房、客厅昼夜实测噪声级均为合格。朱江经质证称：对《钢管厂搬迁问题处理意见》的真实性确认，关联性不确认，并称其所有购房信息均源自科誉公司陈述，科誉公司承诺钢管厂将于一年内搬迁，现钢管厂未搬迁，不影响对科誉公司欺诈行为的认定；不确认《检测报告》的真实性，其使用的标准是工业企业的排放标准，并非住宅小内室内的排放标准；不确认《噪声检测报告》的真实性，该噪音检测结果与其自己检测的噪音数据不一致，应以其方检测结果为准。朱江提交“4/5标住宅与钢管厂实际距离图片”“噪音检测截图”，图片反映4/5标距离钢管厂最远的楼房距离测试为470米，最近的仅一墙之隔；噪音检测截图反映2019年10月13日22时许噪音最大值为73分贝。科誉公司质证称对距离图片无法确认，该距离数据为原告自行测量，而噪音检测由原告使用自己手机检测，检测方法和检测地方不一定科学，无法确认真实性、科学性。5.朱江提交“商品房销售宣传图”以及“1/2标与4/5标环形跑道对比照片”。经查，上述宣传图有“[3m健康跑道]800米环形健康跑道，健康**活跑出来”，配图为塑胶跑道；对比照片反映万科金域蓝湾1/2标为塑胶环形跑道、万科金域蓝湾4/5标为沥青环形跑道。科誉公司经质证称：对宣传图的真实性予以确认，关联性不确认，称宣传图中并未说明跑道是塑胶跑道；确认对比照片的真实性，不确认关联性，合同对跑道无约定，不存在合同欺诈的问题。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。关于原告的第一项诉讼请求。科誉公司主张《中山市商品房买卖合同补充协议》第二十条“红线内、外不利因素提示”第2项第4点关于第13幢、第14幢底层部分为架空层的约定为笔误，鉴于该补充协议“一期4、5标段红线内不利因素提示图”标注有架空层的楼房为第8至12幢，13、14幢并未显示有架空层，以及案涉小区第8至12幢确实建有架空层，而13、14幢住宅规划图纸/立面图反映该两幢楼房规划1至2层为住宅、无架空层系事实，故本院采信科誉公司的主张，认定其于补充协议约定的13幢、14幢底层部分为架空层系笔误。鉴于合同约定科誉公司在制定销售价格时将架空层认定为可能对房屋造成不利影响的不利因素，并约定规划及设计方案以最终政府批准的为准，以及小区内的架空层归全体业主所有，本院认为上述笔误并未对原告朱江造成明显经济损失。而诚安信公司所作评估的前提是假设案涉小区13、14幢应建架空层而未建且将架空层改建为商品房，但通过以上查明事实可知，科誉公司并未将13、14幢1至2层规划报建为架空层，鉴定的假设前提并不成立，故朱江要求拆除13幢底层一楼和二楼的商品房、恢复为架空层或赔偿经济损失，没有事实及法律依据，本院不予支持。关于原告的第二项诉讼请求。朱江提交“噪音检测截图”，鉴于其提交的为个人检测数据、无法证明其系按照相关行业标准进行检测，亦未向本院申请噪声级检测鉴定，鉴此，本院采纳科誉公司提交的《检测报告》和《噪声检测报告》，认定钢管厂厂界噪声检测结果合格，鉴此，朱江的第二项诉讼依据不足，本院不予支持。关于原告的第三项诉讼请求。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第三条的规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，科誉公司在商品房销售宣传广告中宣传有“[3m健康跑道]800米环形健康跑道”，并未明确为橡胶跑道，配图即使为橡胶跑道亦应视为参考图片，现案涉小区建有沥青跑道，亦可以满足跑步爱好者的运动需求，故本院认为朱江要求科誉公司重新铺设橡胶跑道，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告朱江的全部诉讼请求。案件受理费2570元，鉴定费4000元，原告朱江已预交6570元，均由原告朱江负担；鉴定人出庭费用153.85元（2000元÷13），被告中山市科誉房地产发展有限公司已预交，由被告中山市科誉房地产发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  尹方玫人民陪审员  杜锦权人民陪审员  伍若瑛二〇二〇年十二月二十五日书 记 员  陈庆鹏石丽娜