浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终5604号上诉人（原审被告、反诉原告）：李湘平，女，1969年6月25日出生，汉族，住温州市鹿城区。委托诉讼代理人：方君伟、林莉莉，浙江伽金律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：温州天润房地产开发有限公司。住所地：温州市鹿城区望江西路108-118号125室。法定代表人：游筱敏，董事长。委托诉讼代理人：王博见、尹婧，浙江六和（温州）律师事务所律师。上诉人李湘平因与被上诉人温州天润房地产开发有限公司（以下简称天润房开）商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省温州市鹿城区人民法院（2020）浙0302民初4088号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人方君伟、被上诉人的委托诉讼代理人尹婧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李湘平上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人天润房开的诉讼请求，支持上诉人的反诉请求，另赔偿上诉人损失300000元；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：第一，天润房开交付房屋不符合合同约定的条件，不能实现合同目的，属于根本性的违约，应判决解除。本人购买涉案商品房系用于餐饮旅馆经营，合同附件三对外墙、内墙、门窗、卫生间、电梯、首层大堂、电梯厅、公共走廊及室内等均进行了相应的装修标准约定，但天润房开交付的为毛坯房。第二，天润房开逾期交房超过200多天，构成严重违约，本人取得合同解除权的事实基础。按涉案商品房买卖合同约定，逾期超过30日买受人可以解除合同。第三，本人多年来请求退房退款无果，于2014年7月10日向天润房开发出解除合同通知书具有法律效力。天润房开没有任何异议，现早过了异议期限，合同早已解除。第四，合同解除后应天润房开返还购房款828477元及利息外，另必须赔偿损失300000元。本人作为消费者，天润房开对本人提供商品或者服务有欺诈行为，按合同第九条约定应付违约金41423元，不足部分再赔偿258577元，共计300000元。天润房开辩称，我方回函是继续履行，不存在承诺解除。请求维持原判。天润房开于2020年5月7日向一审法院起诉请求：（1）判令被告李湘平向原告天润房开支付购房款820224.9元及相应违约金（以820224.9元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付自起诉之日起至实际清偿之日止）；（2）本案诉讼费用由被告承担。李湘平提出反诉请求：（1）确认双方当事人于2009年4月2日签订的合同编号为000000134269的《商品房买卖合同》及其附件已于2014年7月10日解除；（2）判令天润房开退还购房款828477元并赔偿利息损失（以828477元为基数，按同期银行贷款市场报价利率（LPR），自2014年7月10日起计算至实际支付之日止）；（3）本案诉讼费用由天润房开承担。一审法院认定事实：2009年4月2日，李湘平（作为买受人）与天润房开（作为出卖人）签订了编号为000000134269号《商品房买卖合同》及附件，约定出卖人以出让方式取得位于温州市鹿城区××路××号翠微宾馆地块，规划用途为餐饮旅馆业，暂定名温州翠微宾馆；买受人向出卖人购买该宾馆454号房；建筑面积76.34平方米；单价为每平方米21594元；总金额1648477元；双方同意产权登记面积与合同登记面积发生差异，以产权登记面积为准，该房单价不变，总房款相应调整，双方据实结算总房款，多还少补；签订合同时，缴付总房款的50％以上，共计828477元，银行按揭贷款820000元。合同第七条约定，买受人逾期付款，逾期在30日之内的，按日万分之二支付逾期付款违约金，逾期超过30日的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5％向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之叁的违约金。合同附件三对“外墙、内墙、门窗、卫生间、电梯、主体结构”等装饰、设备标准进行明确约定。合同附件四补充协议约定“办理银行按揭贷款所需的相关资料以出卖人书面通知为准；买受人如未在书面通知规定的期限内办理按揭贷款手续逾期期限在三十日内，自书面通知规定的办理银行按揭贷款期限届满的第二天起至实际办理手续之日止，买受人按日向出卖人支付银行按揭贷款总额的万分之五的违约金，逾期时间超过三十日的，出卖人有权解除合同，由买受人按银行按揭贷款金额的10％向出卖人支付违约金，该违约金从买受人已交的购房款中直接扣除，多余款项如买受人不予受领的，由出卖人依法提存；由于金融政策规定、金融政策调整或买受人的原因，对买受人原申请贷款的额度和银行实际放款额度产生差额或申请贷款的额度未被批准时，买受人需在办理银行按揭贷款期限届满前，以现金方式全额支付购房款或补足差额部分购房款；如买受人在约定期限无法支付，逾期期限在三十日内，自付款期限届满第二天起至实际付款日止，买受人按日向出卖人支付未付款总额的万分之五违约金，逾期超过三十日的，出卖人有权解除合同”等内容。上述合同签订后，李湘平向天润房开依约支付购房款828477元，后办理了涉案房屋不动产预告登记。2011年8月4日，涉案房屋所在的翠微宾馆工程经竣工验收合格。2012年7月20日，涉案房屋办理预告抵押登记，载明抵押权人广发银行股份有限公司温州梧田支行，债权数额820000元，但因故未发放贷款，故剩余购房款至今未付。2012年10月23日，天润房开领取涉案房屋的初始产权登记，载明建筑面积76.35平方米。后因双方无法协商一致，李湘平于2014年7月10日向天润房开邮寄《解除合同通知书》，主张涉案房屋属于毛坯房交付，不符合合同约定的精装修条件，且逾期交房，故要求解除合同。同年9月30日，天润房开书面回复不同意合同解除，并要求李湘平支付剩余820000元购房款。现双方就合同是否解除存在争议，并诉至一审法院。2009年4月2日，李湘平（作为甲方）与案外人温州天润酒店管理有限公司（作为乙方）签订一份《房屋租赁合同》，载明甲方将涉案房屋出租给乙方，租期6年，自2010年12月1日至2016年11月30日止，乙方共支付甲方租金及设备折旧费296726元，自2013年12月1日起每季度支付24727元。该合同未实际履行，李湘平未收取租金。另查明：2018年4月17日，天润房开与交半额房款购房户就补偿装修款及缴清房款事宜达成协议，天润房开公司同意该批购房户缴清房款时，实际购房价以购房合同单价补偿抵扣每平方米3000元，并与大部分半额业主签订了协议。一审法院认为，双方当事人于2009年4月2日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法有效。现双方争议焦点在于涉案《商品房买卖合同》是否已于2014年7月10日解除。涉案商品房于解除通知发出之前已竣工验收并达到交付条件，即使存在不符合合同约定的精装修标准等情形，仅属于交付瑕疵，可由天润房开承担相应违约责任，但不足以构成合同解除要件，故李湘平提出解除合同依据不足，该解除通知并不产生合同解除的效力，现李湘平反诉请求要求确认涉案《商品房买卖合同》已于2014年7月10日解除并要求返还款项、赔偿损失，一审法院不予支持。关于剩余购房款的金额及支付方式问题，因天润房开未按照合同附件三约定的装饰、设备标准交付涉案房屋，根据天润房开与支付半额购房款业主达成的协议，其承诺按每平方米3000元减少价款，业经同类案件生效判决予以确认，故涉案房屋的剩余购房款应为591174.9元[76.35×（21594-3000）-828477]。因双方合同约定的按揭贷款方式客观上已无法依约办理，故天润房开主张要求一次性支付并自起诉之日起计算利息损失，有事实与法律依据，一审法院依法予以支持。李湘平辩称涉案房屋无法办理按揭贷款系天润房开的原因造成，但未提供充分证据予以证明，故一审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条的规定，判决：“一、被告（反诉原告）李湘平于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）温州天润房地产开发有限公司购房款591174.9元及利息损失（以591174.9元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年5月7日起计算至实际履行之日止）；”“二、驳回原告（反诉被告）温州天润房地产开发有限公司的其他诉讼请求；”“三、驳回被告（反诉原告）李湘平的反诉请求。”“如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”“本诉案件受理费12002元，减半收取6001元，由原告（反诉被告）温州天润房地产开发有限公司负担1145元，被告（反诉原告）李湘平负担4856元。反诉受理费6042元，由被告（反诉原告）李湘平负担。”本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院审核了当事人在一审期间提交的证据，对一审判决认定的除李湘平与案外人温州天润酒店管理有限公司签订《房屋租赁合同》这一节之外的事实予以确认。关于该节事实，本院认定：2009年4月2日，李湘平（作为甲方）与案外人温州天润酒店管理有限公司（作为乙方）签订一份《房屋租赁合同》，载明甲方将涉案房屋出租给乙方，租期6年；甲方应在天润房开交付房屋时即将房屋移交乙方，或者乙方直接根据本合同从天润房开处接收交付的房屋；签订本合同后，乙方从2010年12月1日至2016年11月30日止，共支付甲方租金及设备折旧费296726元，自2013年12月1日开始至2016年11月30日止，每季度支付24727元等。本院认为，根本违约要从违约后果角度认定，如果当事人一方的违约行为致使非违约方订立合同的目的已无法达到，期待利益已无法获得，合同的存在与履行已成为不必要，则该违约行为构成根本违约。审查本案，按照涉案商品房买卖合同约定，上诉人李湘平订立合同的目的为购买涉案商品房并交给案外人温州天润酒店管理有限公司经营获利。李湘平与温州天润酒店管理有限公司就涉案商品房签订租赁合同，系变更其与天润房开对涉案商品房的交付约定。温州天润酒店管理有限公司从天润房开接受涉案商品房，即视为交付。即使被上诉人天润房开交付的商品房不符合关于精装修标准的约定，并不影响商品房买卖合同的履行，故仍属瑕疵履行的范畴，李湘平可要求天润房开继续履行或承担违约责任，尚不足以认定为合同目的无法达到。2018年4月17日，天润房开与其他交半额房款购房户就补偿装修款及缴清房款事宜达成协议的事实，即可印证合同目的并非无法实现。故李湘平不具有合同解除权，其于2014年7月10日向天润房开发出解除通知不发生合同解除的效力。一审法院驳回其反诉请求并无不当，其应向天润房开支付剩余购房款及相应利息。综上所述，李湘平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18044元，由上诉人李湘平负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨宗波审 判 员 刘宏杰审 判 员 曾 慧二〇二〇年十二月十七日法官助理 姜岳良代书记员 蔡瑞洁