北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初21756号原告：张小芹，女，1972年12月11日出生，土家族，无业，住湖北省长阳土家族自治县。委托诉讼代理人：夏亚敏，北京市鼎弘律师事务所律师。被告：北京市大红门服装商贸城市场中心，住所地北京市丰台区大红门南苑路15号。法定代表人：顾爱军，董事长。委托诉讼代理人：韩强，北京济和律师事务所律师。委托诉讼代理人：庞丽，北京济和（海口）律师事务所律师。原告张小芹与被告北京市大红门服装商贸城市场中心（下称大红门服装中心）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张小芹的委托诉讼代理人夏亚敏，被告大红门服装中心委托诉讼代理人韩强、庞丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张小芹向本院提出诉讼请求：1.要求被告退还保证金3000元及租金12514元；2.要求被告支付提前解除合同的腾退损失补偿款10万元；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告自2014年8月26日签订租赁合同，被告将其位于北京市丰台区商贸城三期市场摊位四层3D4387号租与原告，原告除支付租金外，还向被告支付了保证金3000元，过户手续费10000元。后每三年续租一次，最后一次续租期限为2016年1月15日至2019年1月14日，年租金27376元，三年租金共计82128元。因北京市政府疏解腾退，双方合同在2018年7月31日提前终止。因市场在租期届满前提前关停，原告未到期的租金、保证金至今没有退还。另被告提前解除合同造成原告腾退损失补偿款没有支付。为维护原告的合法利益，故诉至法院。被告大红门服装中心辩称：答辩人与被答辩人签订的租赁期限自2005年1月15日起20年的《北京市大红门服装商贸城（三期）市场摊位租赁合同》，截至大红门服装商贸城（三期）（以下简称大红门三期）关停之日，合同已履行多年。党中央国务院于2015年颁布《京津冀协同发展规划纲要》，从此京津冀协同发展上升为一项国家战略，北京非首都功能区疏解纳入日程。随着政策逐步落实，北京市西城区、朝阳区批发市场先后进行疏解。根据政府要求，大红门三期应于2018年8月15日彻底关停。大红门三期2004年建成并于2005年开业，经过十多年的发展，逐渐形成了“大红门”的品牌，在商户中拥有极高的口碑。本次非首都功能区疏解，答辩人损失商户资源，多年积累的“北京大红门”品牌随之失去，对答辩人来说损失巨大。然而，为了国家发展战略的落实，也为了能拥有一个更好的首都，答辩人愿意承担社会责任、牺牲自身利益，全力配合政府完成疏解。答辩人认为，由于不可归责于合同当事人的原因，即国家政策的原因，导致合同缔约时的基础丧失，合同目的无法实现，答辩人唯一的选择就是解除合同。基于此，答辩人向大红门三期的商户发布市场关停公告及疏解退费说明，要求商户们办理合同解除手续。截至2018年8月15日大红门三期彻底关停，绝大多数商户已经办理完成合同解除手续，并已退还保证金及合同未履行部分租金。对于被答辩人的诉讼请求答辩如下：第一，答辩人同意退还未履行期间租金12514元。对于保证金，在扣除2018年3月至2018年7月（共计5个月）期间的水电费、管理费和保险费1850元的基础上，同意返还剩余1150元。第二，被答辩人主张赔偿提前解除合同的腾退损失补偿款10万元，无任何理由，应予以驳回。答辩人与被答辩人的《租赁合同》自2008年开始履行，合同签订时，答辩人对国家针对首都区位业态调整不能预见；非首都功能区疏解要求大红门三期市场关停，答辩人不能避免且无法改变；合同履行期间，答辩人不存在任何违约行为。因此，在不可归责于答辩人的原因的情况下解除合同，答辩人不应承担赔偿责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《北京市大红门服装商贸城（三期）市场摊位租赁合同》等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月26日，原告张小芹（承租方、乙方）与被告大红门服装中心（出租方、甲方）签订《北京市大红门服装商贸城（三期）市场摊位租赁合同》约定，乙方承租摊位为商贸城三期市场摊位，该摊位为四层3D4387号摊位，建筑面积约3.8平方米。上述合同第二条关于租赁期限约定为租赁期限为20年，自2005年1月15日开业之日计算。开业时间由甲方确定并以甲方正式通知为准。第三条关于租金标准、租金支付时间、方式约定为，租期第一至第五年租金标准为（按一个标准摊位计算，标准摊位面积为3.8平方米/摊）：第一至第五年每个标准摊位“每年租金”为18000元人民币。第六年度起，每三年交纳一次租金，三年租金一次性交付。交纳租金的具体时间由甲方确定，以甲方通知为准。如果乙方未按照甲方（通知）规定时间、金额交纳租金，逾期视为乙方自动放弃对该摊位的继续承租权，甲方有权对该摊位另行处理，因此所造成的一切责任和经济损失由乙方自负。每次收取租金时甲方有权根据经济发展及物价上涨情况，在上一次交费时年租金的基础上上调租金价格，每次年租金上调的幅度不超过上一次年租金的15%。第四条约定为，根据市场统一经营管理的需要，甲方有权决定各楼层的经营品种、范围，并有权根据市场经营情况进行调整，乙方应当无条件服从甲方对市场统一管理的要求。对乙方承租的摊位所属的楼层，甲方规定的经营范围为：西裤。甲方有权对本条前款约定的经营范围、种类做出统一调整，乙方应当遵守。乙方不得违反本条的约定进行经营活动，否则甲方有权要求乙方限期整改，如逾期不纠正的，甲方有权单方面终止本合同。因此造成的一切经济损失均由乙方承担，与甲方无关。第五条甲方的权利第4款约定为甲方有权根据市场经营需要，调整市场内部摊位的布局，因调整布局影响乙方摊位的使用或者需要拆除乙方摊位的，乙方须服从甲方安排。双方租赁关系终止，乙方须按实际租赁期限结清租金，甲方将剩余租赁期限的租金返还乙方；第5款约定为，甲方有权根据情况，单方面决定、调整商贸城三期市场的开、闭市时间。第十二条关于摊位的转租、转让约定为，乙方转租、转让摊位，须到甲方相关部门办理手续，并应交纳手续费，手续费标准按甲方规定。第十三条关于不可抗力约定为，本协议履行过程中因不可抗力的原因致使本合同不能履行的，甲乙双方互不承担违约责任。上述合同签订后，被告将商铺交付给原告使用，原告于2014年8月25日向被告支付保证金3000元，原告向被告支付了截至2019年1月14日的租金，其中原告于2015年10月11日向被告支付2016年1月15日至2019年1月14日的租金（即摊位费）82128元。另查，2018年5月30日，北京市丰台区南苑乡人民政府、北京市丰台区南苑乡果园村村民委员会、北京市大红门服装商贸城市场中心发出《大红门服装商贸城“三期”关停公告》，该公告载明“大红门服装商贸城三期商户：为支持非首都功能疏解，经研究现就大红门服装商贸城“三期”市场关停事宜，公告如下：1、自即日起，正式启动关停工作。2、2018年5月31日-2018年6月10日，接待商户咨询和答疑，地点：商贸城写字楼一层客服大厅。3、2018年6月11日-2018年6月30日，集中办理相关手续。请广大商户以维护首都发展大局为重，积极配合相关工作”。2018年5月30日，北京市丰台区南苑乡人民政府、北京市丰台区南苑乡果园村村民委员会、北京市大红门服装商贸城市场中心发出《关于大红门服装商贸城“三期”关停有关事宜的说明》，该说明载明“现将大红门服装商贸城“三期”疏解退费的具体问题说明如下：一、解约手续办理时间：2018年6月11日-6月30日，请商户携带身份证、租赁合同、交费凭证等前来办理。合同最终终止日期为2018年7月31日。二、2018年8月15日下午13:00市场正式关停。三、商户将摊位交还市场，并经市场确认后3个工作日内，市场退还相关费用。四、办理地点：商贸城写字楼一层收费大厅”。2018年7月10日，北京市丰台区南苑乡人民政府、北京市丰台区南苑乡果园村村民委员会、北京市大红门服装商贸城市场中心发出《通知》。该通知载明“大红门服装商贸城三期商户：您好！为贯彻落实京津冀协同发展规划纲要，经研究现就大红门服装商贸城“三期”市场关停事宜，通知如下：1、根据疏解工作部署决定，市场将于2018年8月15日下午13：00正式关停；2、请商户尽快到北京大红门服装商贸城办理相关手续；3、办理地点：商贸城写字楼一层收费大厅；4、请商户携带身份证、租赁合同、交费凭证等前来办理；5、咨询电话：010-67226658；010-67223900。请广大商户以维护首都发展大局为重，积极配合相关工作”。现大红门服装商贸城“三期”市场已关停，因退还租金等事宜双方产生争议以致形成本诉。庭审中，原告主张因市场关闭给其造成合同未履行期限的停产停业损失、闭市甩货的经济损失、搬迁损失及装修损失，故要求被告支付提前解除合同的腾退损失补偿款10万元，上述主张的损失数额为估算的，原告未就其主张的损失提供相应证据证明。被告对此不予认可。关于被告要求在保证金中扣除水电管理费及保险费一节，被告称摊位租赁合同中约定该公司有权要求原告按照本合同的约定缴纳管理费，合同中虽然没有管理费的具体项目及收费标准，但是在2016年度、2017年度原告已缴纳了水电费、管理费，故2018年3月至7月仍应按照之前的缴费标准向该公司缴纳管理费、水电费；被告已向中华联合财产保险股份有限公司交纳2018年度财产保险费68万元，分摊到摊位，故原告应向该公司支付保险费100元，上述费用应从保证金中予以扣除。原告对此不予认可，第一，双方合同没有明确约定管理费的具体项目及收费标准，也没有约定原告需向被告缴纳水电费，被告收取上述费用没有依据；第二，办理财产保险是建议性的，并非强制性的；第三，被告以原告在2016年度、2017年度缴纳过上述费用为由要求原告再次全额支付2018年3月至7月的水电费、管理费及保险费，缺乏依据。第四，费用也应该是3月份交，被告在腾退时候没有向商户收取或者张贴收缴通知，原告不同意被告在保证金中直接抵扣上述费用。本院认为：原告张小芹与被告大红门服装中心签订的《北京市大红门服装商贸城（三期）市场摊位租赁合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。2018年5月30日，北京市丰台区南苑乡人民政府、北京市丰台区南苑乡果园村村民委员会、北京市大红门服装商贸城市场中心发出《大红门服装商贸城“三期”关停公告》及《关于大红门服装商贸城“三期”关停有关事宜的说明》已告知市场商户，为支持非首都功能疏解，大红门服装商贸城“三期”市场需要进行疏解关停，合同最终终止日期为2018年7月31日，2018年8月15日下午13:00市场正式关停，商户将摊位交还市场，并经市场确认后3个工作日内，市场退还相关费用。因此，大红门服装商贸城“三期”市场于2018年8月15日因疏解非首都功能而关停。在此情况下，大红门服装中心系不可归责于双方的原因关停市场，双方之间就涉案商铺签订的《北京市大红门服装商贸城（三期）市场摊位租赁合同》无法继续履行。庭审中，双方均同意双方之间的《北京市大红门服装商贸城（三期）市场摊位租赁合同》于2018年7月31日解除，被告同意退还原告未履行部分租金12514元，本院对此不持异议。现市场已关停，合同已解除，被告应向原告退还保证金。对于被告要求在保证金中扣除2018年3月至2018年7月水电管理费及保险费1850元，双方的合同中未明确约定从保证金中抵扣上述费用，原告明确表示不同意在保证金中抵扣上述费用，被告亦未在本案中提起反诉，对于上述费用不在本案中处理，被告可另行主张。故对于原告要求退还保证金3000元的诉讼请求，并无不当，本院予以支持。因双方合同解除系不可归责于双方当事人原因，原告要求被告支付提前解除合同的腾退损失补偿款的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，判决如下：一、被告北京市大红门服装商贸城市场中心于判决生效后七日内退还原告张小芹保证金3000元及剩余租金12514元；二、驳回原告张小芹其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2570元，由张小芹负担1285元（已交纳），由北京市大红门服装商贸城市场中心负担1285元（于判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李婍婧二〇二〇年十二月二十五日法官助理 邱松宁书 记 员 赵家爽