山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终7453号 上诉人（原审被告）：秦丽霞，女，汉族，1962年7月29日生，住址，山东省高密市。 委托诉讼代理人：赵明霞，山东明霞律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张小静，女，汉族，1988年10月25日出生，住址，高密市。 委托诉讼代理人：张汝涛，山东东岭律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：焦娜，女，汉族，1975年8月16日生，住青岛市市北区。 委托诉讼代理人：高存考，山东奥凯律师事务所律师。 上诉人秦丽霞因与被上诉人张小静、焦娜房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省高密市人民法院（2020）鲁0785民初1172号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 秦丽霞上诉请求：撤销一审判决，依法发回重审。事实和理由：一审判决认定事实不清，上诉人对外转租是焦娜同意的。一审判决认定转租协议部分有效部分无效，并且对有效部分予以解除，系适应法律错误。判决上诉人返还被上诉人张小静租赁费及转让费和利息，焦娜不承担责任，有失公允。 张小静答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求维持原判。 焦娜答辩称，本案审理上诉人秦丽霞与被上诉人张小静之间的转租合同纠纷，根据合同相对性原则，被上诉人焦娜不应对张小静承担任何责任。 张小静向一审法院起诉请求：一，请求法院依法解除张小静与秦丽霞签订的《门头房租赁协议》。二，判令二被告支付租赁费、转让费、装修费等共计125000元，以及起诉之日起银行同期贷款利息。三，诉讼费由被告承担。。 一审法院认定事实：2018年8月1日，焦娜（甲方、出租方）与秦丽霞（乙方、承租方）签订《门面房租赁合同》一份，约定内容：被租房屋位于高密市经济开发区××花园××幢××号门面房；租期三年，自2018年10月1日至2021年10月1日，年租金三万元，第一年按贰万元收取，第二三年按三万元收取，乙方必须提前一个月将租金交齐，乙方需缴纳押金1000元；合同第五条第一款规定，在合同履行期内，乙方不征得甲方同意，无权将房屋转租给第三者或相互对换房屋，否则甲方有权收回房屋；第二款规定：在合同期内，如果甲方同意乙方将房屋使用权交付给第三者，本合同对原乙方与原房屋使用权者继续有效。合同还约定了其他条款。合同签订后焦娜将该房屋交付给秦丽霞，秦丽霞向其缴纳了第一年的租赁费。 2019年6月19日，秦丽霞（甲方、出租方）与乙方张小静（出租方、乙方）签订《门头房租赁协议》一份，约定：甲方将自有坐落在曙光路与密州街路口东2136号两间坚固完好未损装修的门面房出租给乙方使用；租赁期限三年，甲方自2019年6月20日起将出租房屋交由乙方使用，至2022年6月20日收回；双方协定年租金3万元，转让费9万元，押金5千元；交付后房屋的修缮、内部装饰风格及费用由乙方全部负责；乙方在进行房屋装饰不能破坏房屋主体结构，不得影响房屋安全，需选用符合国家标准的装饰材料；合同还约定了其他条款。合同签订后张小静通过银行和微信向秦丽霞转账11.8万元，当日秦丽霞向张小静出具了11.3万元的收到条；房屋交接后张小静对该房开始装修，准备用于舞蹈教学。张小静装修了一周多时间，2019年7月1日，焦娜决定对涉案房屋进行出售，带领他人到该房屋进行看房，焦娜发现秦丽霞未经其允许进行转租，焦娜对于秦丽霞的该转租行为坚决不同意，张小静停止装修。当日焦娜、秦丽霞、张小静三方产生纠纷，焦娜要求秦丽霞或者尽快解除转租合同，或者由张小静与秦丽霞协商处理好，重新与焦娜签订新的房屋租赁合同，否则，焦娜将按租赁合同规定，马上中止履行合同，将房屋收回；张小静要求秦丽霞将收取的11.8万元退回，但秦丽霞不同意退还张小静有关费用。因三方未能协商达成一致意见，焦娜于2020年1月2日通过微信再次限令秦丽霞和张小静于1月10日前协商解决,否则将收回房屋并终止租赁合同，同年1月10日焦娜将该房屋收回。 另查明，2019年9月7日秦丽霞通过微信和银行向焦娜转账交付了3万元房租。 又查明，涉案房屋系2013年11月2日高密市凤歌文化传播有限公司从潍坊天和思瑞国际大饭店有限公司购买的商品房，该公司已经取得商品房预售许可证；当时高密市凤歌文化传播有限公司的法定代表人是杜联古，2018年2月该公司将法定代表人变更为焦娜。关于涉案房屋的现状，焦娜于2020年8月11日提交一份说明，载明其已经于2020年1月10日收回房屋，该房屋已决定转让给王田江使用，约定使用时间为2020年10月2日至2021年10月2日。秦丽霞对该说明不予认可，认为焦娜在今年8月已经将房屋重新租出，申请法院到现场查看。 再查明，秦丽霞辩称在转租时已经通知了焦娜并征得了焦娜的同意，焦娜、张小静对此均不予认可 又查明，2020年7月22日张小静递交一份申请书，该申请书载明：张小静为早日解决矛盾，达到案结事了、减少讼累，现自愿放弃其主张的房屋装修费7000元，并自愿承担房屋租赁费15000元。 对张小静的各项损失，认定如下：1.关于租赁费、转让费，张小静提供了微信、银行转账记录以及秦丽霞的收到条，可以证明张小静转账给秦丽霞11.8万元，故对该费用予以确认；2.关于装修费，通过张小静提供的关于装修的有关微信和支付宝转账记录，可以确定该装修费至少应为5200元，鉴于原告自愿放弃该装修费的请求，对该费用的具体数额不再予以分析确认。 一审法院认为，争议焦点有三：其一，秦丽霞与张小静签订的转租协议是否经过了焦娜同意；其二，张小静与秦丽霞签订的《门头房租赁协议》（以下简称转租协议）的效力以及是否应予解除该转租协议；其三，张小静的各项损失以及各方的责任。 关于焦点一，秦丽霞辩称转租给张小静经过了焦娜同意，张小静、被告焦娜均不予认可。经审查，秦丽霞的该辩称意见不能成立，理由如下：其一，根据张小静提供的2019年7月1日张小静、李飞、秦丽霞、焦娜在涉案出租房内的现场录音，明确清楚地体现处秦丽霞转租给张小静并未经过焦娜同意；其二，从张小静提供的转租协议的内容来看，对于涉案房屋，合同中约定“甲方将自有坐落在曙光路与密州街路口东2136号两间坚固完好未损装修的门面房出租给乙方使用”，结合张小静提供的录音资料，可以证明秦丽霞在转租协议签订时系以房屋所有人的身份进行的，也即隐瞒了其并非真正房屋所有人的身份，而且其转租给张小静并未征得焦娜的同意；其三，根据2018年8月1日焦娜与秦丽霞签订的租赁合同，双方在第五条第一款规定：在合同履行期内，乙方不征得甲方同意，无权将房屋转租给第三者或相互对换房屋，否则甲方有权收回房屋。秦丽霞虽辩称在转租协议签订之前焦娜曾口头委托其张贴对外出售房屋或出租房屋的广告，但对于焦娜授予其多大的权限，秦丽霞并未举证加以证明，故应该结合双方签订的书面租赁合同中的第五条第一款进行理解，按照该书面条款约定，通常的理解方式即：秦丽霞要转租房屋，其可以先与次承租人对于转租期限、转租的租金等进行初步的协商，但在签订正式的转租合同之前，必须告知焦娜并征得焦娜的同意；按照常理，对于出租人而言，其签订租赁合同并非仅仅是为了租金，还希望维持租赁物在正常状态下的完好无损。后者与租赁物的约定用途及使用方式、与承租人的个人生活习性乃至人格都有关系，故进一步分析，通过该转租的限制条款，也可以看出焦娜对于转租是非常慎重的；其四，秦丽霞虽庭后提交了四段录音，但该四段录音中，录音文字稿内容并不完整，存在片面记载的问题，故其举证并不充分，应承担不利的法律后果。 关于焦点二，首先，原租赁协议约定的租赁期限为自2018年10月1日至2021年10月1日，而转租协议约定的租赁期限为自2019年6月20日至2022年6月20日，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”之规定，本案中承租人未经出租人同意进行转租，转租协议中超出2021年10月1日部分的约定当然无效；其次，关于转租合同中自2019年6月20日至2021年10月1日之间的部分的效力，现行《合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，可见，对于出租人未经出租人同意转租的，《合同法》给出租人设定的救济途径是可以解除原租赁合同，而非宣告合同无效；虽然秦丽霞的转租行为未经出租人焦娜同意，但因其与张小静签订的转租协议，是在其并不脱离与出租人焦娜关系的情况下订立的，是双方当事人的真实意思表示，因而秦丽霞转租门面未经出租人焦娜同意的行为，并不影响其与次承租人张小静订立的转租合同的效力。张小静作为次承租人，在签订转租合同时对于秦丽霞并非真正的房屋使用权人、秦丽霞未经出租人同意进行转租并不知情，不能因此认定张小静、秦丽霞之间的房屋转租合同全部无效，故转租合同中自2019年6月20日至2021年10月1日之间的部分应认定为有效。关于转租合同有效部分应否予以解除，本案中秦丽霞作为承租人将其承租的门面转租给原告张小静，依法负有保证次承租人张小静对门面享有占有、使用、收益的义务，因秦丽霞明知自己对门面不享有转租权而转租门面给张小静，在焦娜基于原租赁协议的约定于2019年7月1日提出坚决不同意转租的情况下，张小静无奈之下停止对门头房的装修，致使张小静无法使用门头房用于舞蹈教学，而表明秦丽霞向次承租人张小静提供的租赁物(门面房)存在权利瑕疵，该权利瑕疵的存在，是直接影响到次承租人张小静行使租赁权的根本原因，同时也是双方达成的转租协议有效部分不能得以履行的根本原因，鉴于张小静租赁房屋系用于舞蹈教学，张小静的合同目的已经无法实现，因此，涉案的转租协议有效部分应予解除；另外，作为焦娜在知道秦丽霞于2019年6月20日签订转租合同之后，已经于2019年7月1日明确提出异议，本案不存在《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定的适用空间；同时需要指出，焦娜于2019年9月7日收取了秦丽霞的房租3万元并不表明其同意秦丽霞转租给张小静，因为2019年9月三方正在协商期间，当时焦娜尚未收回房屋；至于焦娜在2020年1月10日收回房屋之后，对于其已经收取秦丽霞的3万元租金如何处理、焦娜是否已经于2020年8月将房屋租出，均属于秦丽霞与焦娜之间的问题，与张小静无关，如秦丽霞认为焦娜不应该收取该部分房租或焦娜将涉案房屋又另租他人侵犯了自己的合法权益，秦丽霞可以对焦娜另行起诉，故对于秦丽霞关于要求法院到涉案房屋现场进行实际调查以确定焦娜是否已经于2020年8月将房屋租出的申请，亦不予准许。 关于焦点三，张小静的损失包括：1.租赁费、转让费11.8万元以及利息损失；2.装修费。涉案的转租协议部分无效、其余部分解除后，按照《合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”和第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，秦丽霞应当在扣除张小静已经实际正常使用房屋期间的租赁费后返还张小静交付的租赁费、转让费，并根据合同有效部分中的违约责任和合同无效部分的过错责任赔偿张小静的利息损失、装修费；关于张小静使用涉案房屋的时间，根据查明的事实，自2019年6月20日至2019年7月1日张小静在装修；自2019年7月2日至2020年1月10日张小静的装修被叫停之后，张小静与二被告一直在协商，张小静已经不能使用涉案房屋进行舞蹈教学，涉案房屋实际处于闲置状态。故张小静实际正常使用涉案房屋的时间可以按10天计算，该部分租赁费为30000÷12×10÷30＝833.33元；关于各被告的责任，秦丽霞作为转租人在转租合同有效部分应对次承租人张小静承担瑕疵担保责任，在转租合同无效部分应承担主要过错责任；张小静在签订转租协议时，没有查明核实转租人秦丽霞是否有房屋所有权证书或者经出租人同意转租的书面证明，未尽合理注意义务，张小静也存在一定过失，故对自己的损失应承担次要责任；张小静虽将焦娜列为被告，但纵观全案，焦娜与秦丽霞之间签订的原租赁协议属于有效合同，焦娜在发现秦丽霞未征得其同意进行转租的情况下，于2019年7月1日当即表态坚决不同意转租，在三方协商未果情况下，经通知秦丽霞和张小静之后于2020年1月10日将该房屋收回，焦娜的上述行为系作为出租人根据原租赁协议的约定对秦丽霞的违约行为进行追究，本案中的租赁协议和转租协议系各自独立的合同，根据合同的相对性原理，张小静作为次承租人只能向合同的相对人即承租人（转租人）秦丽霞主张权利，无权向出租人焦娜主张权利，故焦娜对张小静的损失不承担责任。综上，鉴于张小静为了尽快平息纠纷自愿放弃15000元租金和全部装修费用，故秦丽霞应返还张小静租赁费、转让费118000-15000=103000元以及该两项费用的利息损失，对于利息，张小静主张自起诉之日开始计算，系对自己权利的处分，但利息应以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第二百二十四条第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、张小静与秦丽霞签订的《门头房租赁协议》中自2019年6月20日至2021年10月1日之间部分的约定予以解除；该协议中自2021年10月2日至2022年6月20日之间部分的约定无效；二、秦丽霞返还张小静租赁费、转让费103000元，于判决生效后十日内付清；三、秦丽霞赔偿张小静利息损失于判决生效后十日内付清；四、焦娜不承担责任；五、驳回张小静的其他诉讼请求。如果秦丽霞未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2800元，减半收取1400元，由秦丽霞负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉主张依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 上诉人秦丽霞提交：证据一、焦娜与上诉人之间的微信聊天记录，证明焦娜于2019年7月1日回高密之后知道上诉人与张小静签订转租赁合同，为此双方通过微信聊天的形式说了各自的理由，焦娜表示同意上诉人继续租赁该房屋并于2019年8月25日微信通知上诉人，如果继续使用，交纳2019年10月1日至2020年10月1日的房租3万元。上诉人于2019年9月7、8日分两次微信转账给焦娜3万元房租。进一步证明焦娜同意上诉人将房屋对外转租的事实；证据二、上诉人、焦娜、张小静与李斐的微信聊天记录一份，证明焦娜在上诉人和张小静签订租赁合同前，让上诉人对涉案租赁房屋打广告，对外租售。在该微信聊天记录中焦娜同意上诉人和张小静签订租赁合同，上诉人将租赁合同内容发到群中，张小静并没有同意与焦娜签订合同。因张小静不同意签合同，焦娜表示收回房屋。 被上诉人张小静质证称，对证据一我方不知情，系上诉人与焦娜之间的聊天记录，对真实性无法确认。但从表示内容看出，焦娜明确训斥上诉人在未告知自己的情况下私自签合同。该证据不能证明焦娜认可和事后同意上诉人转租房屋的事实。对证据二，从整篇内容看，焦娜没有对上诉人将房屋对外转租给张小静进行追认，部分内容是对现状的保留，让上诉人与张小静进行协商解决此事。 被上诉人焦娜质证称，对证据一的真实性有异议，该证据系打印件，且证据一不属于新证据的范畴。从内容看，无法证明上诉人主张的焦娜曾委托上诉人打广告对外租售，且即便该事实存在，也只能说明焦娜想以自己名义对外租售，不是授权上诉人以自己名义进行对外转租。焦娜收取上诉人第二年度的房屋租金是因为当时焦娜给了上诉人与张小静协商的时间和机会，此刻焦娜并未收回房屋，按照双方签订租赁合同的约定，仍在第二年度的租赁期间内，因此焦娜收取租金行为合情合理，不代表焦娜同意上诉人将房屋转租给张小静。对证据二的真实性有异议，该证据系打印件。且证据二不属于新证据的范畴该内容不能证明上诉人的证明事项，只能说明焦娜对上诉人之前对外私自转租一事不知情，是在2019年7月1日之后才知道此事，微信聊天记录中焦娜从未认可上诉人私自转租，更没有进行追认。 经二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担法律后果。关于张小静与秦丽霞签订的《门头房租赁协议》的效力以及张小静的各项损失以及各方的责任问题，一审已充分阐述，本院对此予以确认，不再赘述。根据查明的事实，上诉人与被上诉人张小静签订房屋转租合同，焦娜于2019年7月1日发现后当即表态坚决不同意转租，其后仅要求双方进行协商，始终未表示对上诉人转租行为的认可，因此上诉人秦丽霞与张小静与签订的转租协议应予以解除，上诉人应返还张小静租赁费、转让费，一审判决于法有据，本院予以支持。上诉人主张已征得房主焦娜同意后转租，但未提供有效证据予以证明，对其上诉主张，本院不予支持。上诉人认为焦娜不应该收取的房租或焦娜将涉案房屋又另租他人侵犯了自己的合法权益，可以另行起诉。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2800元，由上诉人秦丽霞负担。 本判决为终审判决。 审判长  宋宗明 审判员  李玉信 审判员  朱 峰 二〇二〇年十二月二十五日 书记员  张瑞丰