黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0110民初6757号原告：哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市香坊区香福路**。法定代表人：冀江，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐照青，黑龙江君明律师事务所律师。委托诉讼代理人：张百合，黑龙江君明律师事务所律师。被告：李长顺，男，1980年2月21日出生，汉族，户籍地黑龙江省哈尔滨市香坊区。原告哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司与被告李长顺房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月12日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月14日公开开庭进行了审理。原告哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司委托诉讼代理人徐照青到庭参加诉讼，被告李长顺经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告偿还原告代其支付的按揭贷款613016.84元（截止至2018年8月29日）；2.判令被告赔偿原告违约金，以613016.84元为基数，自2018年8月30日起按日万分之五计算至实际给付之日止；3.判令被告承担本案的律师费2475元；4.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2013年10月16日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告从原告处购买哈尔滨永泰城房产一处，该合同的《补充协议》第二条第三款约定由原告为被告承担阶段性按揭贷款担保，同时，该条款还约定了“乙方因任何原因逾期偿还银行到期贷款本息累计达三次以上（含三次）的，甲方有权解除本合同”；如发生前述事项，“乙方应按日向甲方支付相当于上述全部款项万分之五的违约金”，赔偿甲方包括律师费、诉讼费等全部经济损失……此后，被告与银行及原告又共同签订了一份《个人购房借款/担保合同》，再次约定了原告应当承担的阶段性担保责任，银行依约向被告发放了按揭贷款。贷款发放后，被告却屡次违约逾期还贷，这期间原告就多次作为被告贷款的保证人承担了被扣除保证金的阶段性担保责任；最终，贷款银行通过诉讼，以黑龙江省哈尔滨市平房区人民法院作出的（2018）黑0108民初442号《民事判决书》确认被告的债务提前到期，并判决由原告对被告的贷款等各项债务承担连带保证责任。该判决生效后，各项赔偿款额已经从原告的保证金账户中直接扣划，给原告造成了巨大的经济损失。针对被告的违约行为，原告曾于2017年3月14日提起诉讼，黑龙江省绥北人民法院作出了（2018）黑8105民初167号《民事判决书》，依法解除了原、被告签订的《商品房买卖合同》。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，守约方有权要求违约方赔偿损失；另据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条“买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持”的相关规定，本案中，原告已经承担了连带保证责任并被从担保账户中实际扣划了款项，原告有权主张被告予以赔偿并承担相应违约责任。故原告诉至法院。李长顺未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，被告未举证、未质证。对原告举示的证据，本院认定如下：原告举示的2013年10月16日双方签订《商品房买卖合同》，原告在出卖人处加盖了销售合同专用章，被告在买受人处签字，结合原告举示的商品房销售收款专用票据，上述证据载明的买受人、房屋坐落位置、面积、首付款金额等均能相互印证，能够证明被告自原告处购买房屋并支付首付款221291元及按揭贷款51万元的事实，本院对上述证据予以采信。原告举示的《个人购房借款/担保合同》，结合原告举示的购房合同及收据内容，能够证明被告为购买案涉房屋在中国工商银行股份有限公司哈尔滨平房支行办理按揭贷款，原告为此次贷款承担连带保证责任的事实，本院予以采信。原告举示的黑龙江省哈尔滨市平房区人民法院作出的（2018）黑0108民初442号《民事判决书》、中国工商银行客户存款对账单及业务回单、中国工商银行逾期还款单、支票存根、合同付款审批单、原告自行制作的扣款明细，能够证明因被告未按贷款协议的约定履行还款义务，原告为被告代偿贷款本金及利息共计613016.84元的事实，本院予以采信。原告举示的黑龙江省绥北人民法院（2018）黑8105民初167号民事判决书及该案件已申请执行的网络截图，能够证明原告向黑龙江省绥北人民法院提起诉讼，请求解除原、被告签订的购房协议并要求被告支付违约金、律师费等，黑龙江省绥北人民法院判决解除合同及该案件已被申请强制执行的事实，本院予以采信。原告举示的案件委托代理合同及发票，能够证明原告因本案委托诉讼代理人而支付2475元代理费的事实，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月16日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于哈尔滨市香坊区××与××路交口××东北角永泰香福汇3号楼2单元10层004号预售商品房，房屋总价款731291元，其中首付款221291元，余款510000元以按揭贷款形式支付。该合同附件四补充协议第二条第三款约定：“因甲方（原告）为乙方（被告）提供阶段性按揭贷款担保（即甲方在该房屋他项权证办妥并送达按揭银行前为乙方偿还房款贷款提供担保）则：（1）乙方未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致甲方承担担保责任的，乙方应在甲方向其送达告知函之日起3日内，将甲方代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及甲方因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给甲方，同时自甲方实际承担上述款项之日起，至乙方实际向甲方支付全部款项之日止，乙方应按日向甲方支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的违约金。（2）乙方因任何原因逾期偿还银行到期贷款本息累计达三次以上（含三次）或者因逾期还款导致按揭银行终止借款合同的，甲方有权选择解除本合同及相关补充协议，要求乙方按照本补充协议的约定承担违约责任，且乙方同意甲方将应退房款优先并直接支付给贷款银行以清偿乙方的银行贷款、滞纳金、违约金等费用。2014年3月17日，原、被告及案外人中国工商银行股份有限公司哈尔滨平房支行（以下简称工商银行）共同签订《个人购房借款/担保合同》，约定工商银行向被告发放住房贷款51万元用于购买案涉房屋；贷款期限为2014年3月17日至2044年3月17日；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮5%确定，以借款凭证记载为准；被告授权工商银行将贷款一次性划入原告账户内；被告依照按月等额本息还款法偿还贷款本息，不享有宽限期；被告未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，工商银行有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；罚息利率在约定利率基础上加收30%确定；原告对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、实现债权的费用和被告所有其他应付费用承担连带保证责任；但正式抵押登记手续已办理完毕，且工商银行收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书的，保证人对该项条件满足之日后到期的被告债务免除保证责任；被告连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，构成违约；发生上述违约情形的，工商银行有权宣布本合同和贷款人与被告之间其他合同项下未偿还的借款、其他融资款项立即到期，要求被告立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；原告自愿向工商银行提供连带责任保证；保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；工商银行依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年等。同日，工商银行平房支行向被告发放贷款51万元，并在个人借款凭证中约定：执行年利率为6.8775%，逾期浮动值30%；按月归还本息。被告向原告支付购房首付款221291元，以按揭贷款形式向被告支付尾款51万元（工商银行发放的贷款），原告为被告出具了三份哈尔滨市商品房销售预收款专用票据确认收到上述款项。原告自认至今未向被告交付案涉房屋。经本院向黑龙江省农垦哈尔滨管理局不动产登记中心香坊分中心核实，截止到2020年12月16日，案涉房屋尚未办理抵押登记手续。2018年3月16日，因被告多次拖欠贷款，工商银行向哈尔滨市平房区人民法院提起诉讼，要求被告向其偿还借款本金及相应利息，原告承担连带保证责任。2018年7月30日，哈尔滨市平房区人民法院作出（2018）黑0108民初442号民事判决书，判决被告给付工商银行股份有限公司哈尔滨平房支行借款本金479866.42元及利息（包括截至2018年7月2日的利息2059.51元，及自2018年7月3日起按合同约定计算至本判决确定的自动履行期间内的实际给付之日止的利息）；本案原告对上述款项承担连带清偿责任。该判决书已发生法律效力。根据原告举示的对账单、付款业务回单，截止到2018年8月29日，原告代被告向工商银行偿还贷款本息合计603818.84元，原告因该案向工商银行支付诉讼费9198元。因被告多次逾期偿还贷款，原告向黑龙江省绥北人民法院提起诉讼，黑龙江省绥北人民法院于2019年1月29日作出（2018）黑8105民初167号民事判决书，判决解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，被告赔偿原告违约金36564.55元、律师费5000元；驳回原告的其他诉讼请求。该判决已发生法律效力。2019年1月1日，原告与黑龙江君明律师事务所签订委托代理合同，约定由黑龙江君明律师事务所律师代理本次案件，代理费为2475元。黑龙江君明律师事务所为原告开具了增值税发票。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规禁止性规定，合法有效，原、被告应当按照合同的约定各自履行合同义务。关于原告主张被告偿还其代付的按揭贷款613016.84元（截止至2018年8月29日）的诉讼请求。根据原告举示的对账单、付款业务回单，截止到2018年8月29日，原告代被告向工商银行偿还贷款本息合计603818.84元，原告因该案向工商银行支付诉讼费9198元。上述款项系原告作为连带保证人代被告向出借人工商银行偿还，原告有权向被告追偿，故对原告的该项诉讼请求本院予以支持。关于原告主张被告赔偿违约金（以613016.84元为基数，自2018年8月30日起按日万分之五计算至实际给付之日止）的诉讼请求。因原、被告签订的《商品房买卖合同》已经被（2018）黑8105民初167号民事判决书判决解除，而该生效判决确定因被告违约，被告应向原告支付违约金36564.55元。该笔违约金与原告在本案中主张的违约金实质上均是关于被告在履行商品房买卖合同过程中应承担的违约责任的约定，不能重复适用。违约金的计算应以损失为基础，在原告未能举示证据证明被告的行为给原告造成了其他损失的情况下，鉴于（2018）黑8105民初167号民事判决书中已经对违约金作出处理，故本院对原告在本案中主张的违约金不予支持。关于原告主张被告支付律师费2475元的诉讼请求。原、被告签订的《商品房买卖合同》中约定，因被告未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，对原告进行赔偿的范围包括律师费。被告拒不偿还代还款项属违约行为，亦有违诚信，原告因此而提起诉讼，并实际支付律师服务费，其请求符合当事人的约定，本院予以支持。根据原、被告在《商品房买卖合同》补充协议第二条第三款中的约定：因逾期还款导致按揭银行终止借款合同的，原告有权选择解除本合同及相关补充协议，要求被告按照本补充协议的约定承担违约责任，且被告同意原告将应退房款优先并直接支付给贷款银行以清偿乙方的银行贷款、滞纳金、违约金等费用。依据上述约定，《商品房买卖合同》解除后，原告代被告偿还的按揭贷款603818.84元、支付诉讼费9198元及原告为本案诉讼支付的律师费2475元之和不超出原告已支付的购房款，应从被告已向原告支付的购房款731291元中扣除，被告无需另行向原告偿还上述款项。扣除被告因违约支付的各项款项后，如购房款存在剩余，被告可另行向原告主张权利。被告经本院传票传唤无正当理由未到庭，视为其放弃质证、举证的权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司自本判决生效之日起在被告李长顺已向其支付的购房款731291元中扣除代偿款613016.84元、律师费2475元；二、驳回原告哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费9954.92元、公告费560元（原告预交），均由李长顺负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  王亚秋人民陪审员  王 波人民陪审员  王 琳二〇二〇年十二月十八日法官助理徐佩佩书记员郭金雪附本判决依照的相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。