黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终5963号上诉人（原审被告）：哈尔滨富力城房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市松北区中源大道5599号。法定代表人：杨培军，执行董事。委托诉讼代理人：芦智海，黑龙江法昕律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李剑飞，男，1970年1月29日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：柳志国，黑龙江磊源律师事务所律师。上诉人哈尔滨富力城房地产开发有限公司(以下简称富力城公司)因与被上诉人李剑飞商品房销售合同纠纷一案黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2020）黑0102民初267号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查、询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。富力城公司上诉请求：撤销原审判决，依法改判。事实和理由：一审判决的违约金明显过高，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成损失的30%为标准适当减少”的规定，李剑飞于2017年10月19日正式收楼，在松北区供排水公司未开栓供水期间，富力城公司向全体小区业主提供免费桶装水，予以解决生活用水问题。故此李剑飞未遭受实际经济损失，违约金应当减少。其次根据合同法第114条、合同法解释二第29条及最高人民法院相关指导意见，由请求减少违约金的当事人举证，以证明约定的违约金高于守约方损失的30%，被主张调整违约金一方当事人否认约定的违约金过高，认为约定公平合理的，在主张调整违约金一方当事人提供相应证据后也应当举证证明违约金约定的合理性。一审中富力城公司通过房屋交接表及李剑飞的自认，均能够证明李剑飞所遭受的经济损失明显低于违约金，而李剑飞并未提供实际损失的证据，一审法院却未对富力城公司减少违约金的抗辩予以审理。违约金是一种合同的违约责任，前述法律均规定了适当减少违约金的条款，赋予人民法院或仲裁机构予以调整的权利，可以反映违约金是一种损失赔偿额的预定，是用来填补因违约造成损失的，是以赔偿性违约金为原则，以惩罚性违约金为例外。综上、一审法院未对富力城公司实体民事权利进行审理，剥夺了富力城公司的实体权利。李剑飞辩称：富力城公司交付的房屋没有生活用水，不满足合同约定的交付条件，应当按照第九条第一种方式承担违约责任，即自交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。富力城公司主张违约金过高，应当承担举证责任。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回富力城公司的上诉请求。李剑飞向一审法院起诉请求：判令富力城公司支付逾期进户的违约金4155.01元（违约期间从2017年10月15日至2017年12月8日止）。一审法院认定事实：2017年3月3日，李剑飞与富力城公司签订《商品房买卖合同》，购买富力城公司开发建设的哈尔滨市松北区规划133路-三环路-规划32路A-18栋1单元7层04号房，价款769,446元。合同第八条约定，出卖人应当在2017年10月15日前依照国家和地方人民政府的有关规定将取得竣工工程备案证并符合合同约定的商品房交付买受人使用。但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.详见合同附件四。合同第十四条约定，出卖人承诺与商品房正常使用直接关系的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1．交付时与该商品房正常使用直接关联的水、电满足使用功能；……。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按合同第九条第1种方式处理，视为出卖人违约。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如果未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2017年10月8日，富力城公司向李剑飞发出收楼通知，通知交房日期为2017年10月15日至10月19日。李剑飞于2017年10月19日办理房屋交接，接收该房时房屋没有供水，原因是富力城公司未及时向松北区供排水公司申请供水，小区供水管线未并入市政供水管网。所在小区于2017年12月8日起开始供水。一审法院认为，李剑飞购买的房屋为住宅，富力城公司交付房屋时，房屋应符合正常居住使用条件及配套功能，即包括正常的供水入户。富力城公司在本案中辩称未及时开栓供水非其原因，但哈尔滨市人民政府网站“百姓谈”贴区上的留言及回复则显示，松北富力城小区业主曾向政府投诉反映2017年10月19日进户以来没有自来水的问题，松北区供排水公司2017年11月13日回复：“因开发商未申请供水手续，未并入市政供水管网。”故造成业主进户没水的原因并非供水公司的问题，而是富力城公司未全面履行义务导致。富力城公司还辩称违约金约定过高，李剑飞未遭受损失，要求减少违约金。一审法院认为，一方面李剑飞所主张的违约金源自双方合同约定，违约金的约定不应轻易以过高或过低的理由变更，否则将失去合同约束的意义；另一方面，主张违约金过高的一方应对违约金过高承担举证责任，富力城公司并未提供充分证据；第三方面，当今社会，人们对幸福生活指数的要求不断提高，故对于自来水的使用，不仅仅是有没有水的问题，还包括使用的便利性、健康性、环保性等要求。本案中，即使富力城公司提供了桶装水，但桶装水的使用仍然给业主带来了不便利。同时，桶装水的成本高于自来水，按照桶装水每桶18.9升（0.0756立方米）计算，每立方米水价2.4元，合自来水价0.18元，对于违约方为减少损失所产生的支出，其高于损失的支出部分不应附加与守约方。根据上述情况，富力城公司关于违约金过高、李剑飞未遭受损失的答辩意见亦不能成立。现如今经常发生开发公司为避免承担逾期交房违约责任，在小区配套功能尚未完善的情况下通知业主进户的情况，表面上看开发公司按照合同约定的期限为业主办理了进户，实际上在配套设施不完善的情况下进户，仍然给业主造成了房屋居住使用的不便利，损害了业主的权益。在此情况下，开发公司不仅应承担瑕疵担保责任，还构成合同违约，应当承担相应的违约责任。李剑飞于2017年10月19日办理进户，小区正常供水日期为2017年12月8日，故中间间隔的49天应按合同约定计算违约金。判决：1.判决发生法律效力之日起十日内，富力城公司给付李剑飞违约金3770元；2.驳回李剑飞其他的诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，案涉商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的效力性强制性规定，合法有效。双方当事人应按合同约定行使权力和履行义务。富力城公司交付给李剑飞的案涉房屋在合同约定的交付期2017年10月15日至2017年12月8日期间不具备供水条件的事实存在，富力城公司应按合同约定承担违约责任。一审判决对此认定正确，本院予以确认。关于合同约定违约金计算标准是否应予调整问题。案涉合同对未按合同标准交付房屋的违约金标准约定为已交付房价款每日万分之一，该标准未超过法定标准，符合法律规定。房屋具备供水功能是房屋重要使用功能之一，富力城公司在本案诉讼中未能提供证据证明供水功能的缺失对房屋使用功能造成影响的比例等量化数据，亦未能证明其在案涉房屋供水功能缺失期间，为业户提供桶装水的行为，导致合同约定违约金标准超过业户实际损失30%的事实存在，故富力城公司的上诉请求事实和法律依据不足。综上所述，富力城公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人哈尔滨富力城房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  许思东审判员  李妮娜审判员  梁红玉二〇二〇年十二月十六日书记员  周小倩