淮安市清江浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0812民初6416号原告：淮安市服务到家旅馆，住所地淮安市大治路5号，统一社会信用代码9132080279742351XA。投资人：张红兵，职务经理。委托诉讼代理人：王银平、王芮（实习），北京盈科（淮安）律师事务所律师。被告：淮安市现代有轨电车经营有限公司，住所地淮安市翔宇中道3号，统一社会信用代码9132080535453654XG。法定代表人：耿逊，职务董事长兼总经理。委托诉讼代理人：徐州，江苏国泰新华律师事务所律师。原告淮安市服务到家旅馆（下简称“服务到家旅馆”）与被告淮安市现代有轨电车经营有限公司（下简称：“有轨电车经营公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序于2020年10月14日公开开庭进行了审理。原告服务到家旅馆投资人张红兵及其委托诉讼代理人王银平，被告有轨电车经营公司的委托诉讼代理人徐州到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告赔偿原告损失计3781385.9元（6302309.96*0.6）；2、被告退还原告租赁保证金2万元；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年8月26日，原、被告就位于淮安市现代有轨电车体育馆站二楼房屋签订《体育馆站二楼营业用房租赁合同》。约定原告办理承租房屋的工商、税务、消防等手续时，被告提供房屋的相关证明，另合同对房屋用途、租期、租金金额、付款方式、双方权利义务、违约责任等进行了约定。合同签订后，原告依约履行，原告投资人张红兵投资成立淮安哈兰朵餐饮管理有限公司（下简称：“哈兰朵公司”）经营餐饮业务，并按照高档音乐餐厅的标准对承租房屋进行定制装修，装修完成即投入运营，原告为此投入6827304.01元（含基础装修524994.04元）。因被告不能提供承租房屋的产权证且承租房屋性质不属于营业用房，致使原告无法办理营业执照、消防许可证。餐饮公司因多次被投诉未办理消防许可证而被迫停业，2019年10月，再次停业至今。被告未能提供合格的营业用房，致原告无法办理消防许可证，承租房屋用作高档餐厅经营的合同目的无法实现。原告于2020年4月26日向被告发出《解除合同通知书》，告知被告派工作人员与原告协商处理合同解除后相关事宜。至今，双方未能达成一致。为维护自身合法权益，特具状诉至贵院。被告辩称：一、双方签订的房屋租赁合同的合法有效。根据《市政府关于组建淮安市现代有轨电车经营有限公司的通知》（淮政发﹝2015﹞118号）文件精神和2016年1月28日淮安市人民政府专题会议纪要（第4号），被告承担有轨电车运营及所属场地的经营管理，其中就包含案涉租赁房屋，被告有权出租案涉房屋。案涉房屋规划时未明确具体用途，被告未擅自改变其用途，根据《市政府办公室关于成立市现代有轨电车建设工作领导小组的通知》（淮政办发﹝2013﹞216号）和《体育馆站二楼基础装修会议纪要》（第294号），案涉房屋租赁用于经营餐饮得到了淮安市现代有轨电车建设工作领导小组办公室的同意。被告在2015年3月17日取得建设工程规划许可证；2015年5月7日取得建筑工程施工许可证；2015年取得项目验收证书和竣工验收证书；2015年12月13日取得建设工程消防验收意见书—验收合格（淮公消验字第﹝2015﹞第0188号），可见案涉房屋属于合法建筑，符合国家有关标准，并不存在不符合《建筑法》、《消防法》等法律关于房屋使用条件的强制性规定并导致原告不能使用的情形。我国实行土地用途管制制度，其根本目的是通过土地利用规划引导合理利用土地，强制性地严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护，同时由于不同使用性质的土地价值有较大差异（如划拨土地和出让土地），土地利用管制制度可以防止使用权人任意改变土地使用性质从而导致国有资产的流失。《中华人民共和国土地管理法》第五十六条规定建设单位应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府自然资源主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十六条规定以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。可见我国《土地管理法》管制的是彻底改变该幅土地建设用途，而不是对部分利用一幅土地中某一小部分地块上建筑的部分房屋用途的管制，案涉土地面积22.506公顷，路线全长20.07公里，共设车站23座，体育馆站仅是该幅土地上非常小的一部分，体育馆站总建筑面积1125平方米，租赁房屋面积420平方米，如此小规模利用有轨电车站点闲置房屋为民众服务，不仅不会改变整幅地块的用途，更不会影响土地总体规划，作为国有企业，被告充分利用闲置房屋收取的租金虽然没有上缴国家，但将之用于有轨电车的运营中，不会导致国有资产的流失。我国机场、汽车站、火车站和地铁站等均存在大量与本案类似的租赁房屋经营餐饮、商店等情形，此情形下无需且无法申请改变整幅地块的土地建设用途，相关政府部门对此是明知且不禁止的。即便本案存在改变房屋使用用途的情形，违反的也是法律的管理性强制性规定，而非效力性强制性规定。案涉房屋拍租时明确用途是限经营中高档西餐厅，原告拍得后，后双方实际签订的租赁合同变更为餐饮（高档音乐餐厅），实际是原告提出改变具体餐饮经营范围后而由被告同意，因为，被告出租房屋的目的是收取租金，只要原告能够合法经营，具体餐饮的经营范围是中高档西餐厅或高档音乐餐厅，不是特别在意，显然对经营高档音乐餐厅是原告主动要求、明知、有预期的。在合同实际履行以及哈兰朵公司实际运营超过三年后，原告以此理由主张合同无效或者解除合同，均有违诚实信用原则。双方在签订合同时，也未将租赁房屋取得房产证等约定为合同生效条件，故双方签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，且不具备合同无效的情形，应为合法有效。二、原告无权单方解除合同。合同履行期间原告自述餐饮经营亏损，在疫情期间原告申请减免租金的要求未达到其期望值的情形下，以被告不能提供房屋产权证和规划部门出具的商业用房的证明，从而不能办理消防手续致使其不能实现合同目为借口，发函通知解除合同。其解除合同的理由与事实不符，既不存在因被告原因导致其消防手续不能办理，也不存在合同目的因被告原因无法实现的问题。1、被告己完成法定义务，未经消防检查提前营业产生的责任应由原告承担。《中华人民共和国消防法》第十三条第二款规定：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。”第十五条规定：“公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查。未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。”根据上述法律规定，案涉房屋作为公众聚集场所，要经消防验收合格才能投入使用，营业前还要申请消防安全检查，否则不得投入使用和营业。被告在案涉房屋租赁前，于2015年12月13日取得建设工程消防验收意见书（淮公消验字（2015)第0188号），完成了法定义务。而原告却违反法律规定，在未经消防安全检查之前营业，原告明知案涉房屋作为餐饮经营场所在未经消防验收不能投入使用、经营的情况下，仍然进行大量资金投入，目的是为了获取可观收入，对其行为产生的违法风险存在侥幸心理。因此，即使原告受到行政处罚并造成装修等投资损失，也完全是其自身过错导致，应由其自身承担。2、办理案涉房屋消防手续的约定责任主体为原告。租赁合同第6.2条约定：“乙方装修过程中需改变房屋原貌、外立面或改变主要结构时须向甲方申请，且方案需符合环保、规划、消防、城管等相关规定，经甲方书面同意及相应行政许可方可施工，施工单位必须为有相应施工资质的单位，并向有关部门备案，施工期间和施工后出现任何事情与甲方无关，均由乙方承担责任。”第7.4条约定：“乙方自行负责体育馆站二楼区域消防、工商、税务、卫生等各种证照。”第9.5条约定：“乙方负责承租标的消防手续的办理，并按消防部门要求进行装修整改。如乙方在办理消防报批手续遇到困难时，需甲方协助的，甲方应尽力配合。”合同中仅有上述内容涉及消防问题，合同明确了消防手续办理的责任主体是原告，合同对消防报批手续的办理时限、未能办理或不能办理的责任未作约定，故原告以被告未提供房产证、商业用房的证明从而导致其未能办理消防报批手续而要求被告承担违约责任，没有合同依据。3、房产证或商业用房的证明并非申请消防检查和哈兰朵公司正常经营的必备材料。租赁合同前房屋所有权人未取得房屋产权证，这一状态原告明确知晓，为了配合原告注册餐饮公司，被告于2016年7月25口向原告提供了《关于有轨电车体育馆站二楼房屋所属权的情况说明》。房屋产权证既不影响合同的效力，也不影响餐饮公司的正常运营，从其早己依托租赁房屋注册了餐饮公司的事实就能得到证实。而原告提出的规划部门出具的商业用房证明，涉及到政府规划部门是否能够或者愿意出具，超出了被告的能力和义务范围。《中华人民共和国消防法》、《建设工程消防监督管理规定》、《江苏省消防条例》等法律法规以及江苏省公安厅消防管理网和淮安市消防支队窗口提供的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查办事指南》、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查申报表》，在申请消防安全检查时，仅要求提交房产证明文件或租赁合同证明文件。原告未提交证据证明其曾经提出的需要房产证或商业用房的证明是办理消防手续不可替代的必备材料，也未提交证据证明餐饮公司因被告未提供相关材料直接导致其收到停业等行政处罚，这些材料即便被告未提供，也并不影响原告对案涉房屋的正常使用和经营。2019年5月30日中共中央办公厅国务院办公厅印发《关于深化消防执法改革的意见》的通知中，明确简化公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查，实行告知承诺管理。公众聚集场所在取得菅业执照或依法具备投入使用条件后，通过在线政务服务平台或当面提交申请，向消防部门作出其符合消防安全标准的承诺后即可投入使用、营业。4、根本不存在合同目的因被告方面原因导致原告无法实现的问题。除原告在2017年10月24日函件中向被告提出过需要房产证或商业用房的证明外，之后在双方函件中从未提及，如果《解除合同通知书》中服务到家旅馆所称2019年10月24日起确因被告原因导致其停业关门，按照常理原告会立即通知被告以寻求解决方案和提出索赔要求，但被告并未收到相关通知，即便当时不提，在申请减免租金时通常承租人也会以此为理由拒绝交付租金或者结合疫情影响要求多减免租金，显然合同租赁期间餐饮公司的经营并未受到被告不利影响，被告提交的原告缴纳电费的证据能充分证明餐饮公司一直在运营，需要说明的是，餐饮公司营运状态的好坏与被告无关。可见，即便原告所谓的消防手续问题确实存在，因原告至今并未受到行政处罚，国家实行的新的政策也己经解决了这一问题，原告合同目的现在没有受到实质性影响，将来更不会受到这一问题的影响，在合同能够继续履行的情形下，原告提出的解除合同的依据和理由明显仅是一种借口。而其借口和理由与事实不符，办理消防手续根本不需要房产证以及商业用房的证明材料，在疫情前餐饮公司一直在经营，不存在合同目的因被告原因无法实现的问题。三、被告无需赔偿原告任何损失。1、原告经营性损失应由其自行承担。房租、广告费、水电费、工资均属于餐饮公司日常经营性支出，其中原告与第三方发生的广告费、水电费、工资，真实性被告不能确认；上述支出不属于原告主张的所谓违约损失的范畴，这些费用属于单方的商业经营风险而非因合同解除造成的经济损失，根据租赁合同第八条第3款约定，甲方不承担乙方的经营风险及责任，其经营性损失应由原告承担。2、原告拖欠租金导致租赁合同解除，被告无需赔偿原告装修装饰损失。按照租赁合同第六条约定，在本合同终止后，固定装修、房屋构架、构件均无偿归甲方所有，因原告拖欠租金，被告行使单方解除权，被告无需赔偿或补偿原告任何装修费用。原告购置的设备和未形成附合的装饰装修部分，可由其直接取回。假设租赁合同被解除系被告违约即非依约解除（当然本案系原告违约导致租赁合同被解除），按照租赁合同第九条第7款约定，甲方如因非依约提前收回房屋，应赔偿乙方所有固定资产投资的计提折旧后的损失（如有不同计算损失方式，按照损失数额最低的方式计算）。加上被告提交的第24页证据证明原告未经被告同意擅自改造了案涉房屋，根据《最高院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条和第十三条规定，原告应承担其擅自改造的装修费用，值班室的装修费用不应计入原告固定资产投资总额中。原告未提供充分证据证明其实际的装修装饰损失，其中装修费仅有投标资料（金额为1567167元），没有合同、支付凭证和发票；软装都是张红兵给个人的打款凭证，缺乏合同、发票等凭证支撑。综上，请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月17日，淮安市规划局向淮安市现代有轨电车有限公司颁发建设工程规划许可证（建字第320801201510020号）。建设项目名称：淮安市现代有轨电车一期工程正线工程；建设位置：交通路、丁香路、和平路、翔宇大道、楚州大道；建设规模：20.07公里；全线共计23座车站。2015年12月13日，淮安市公安消防支队向淮安市现代有轨电车有限公司出具建设工程消防验收意见书（淮公消验字[2015]第0188号），对淮安市现代有轨电车一期工程及运调中心、综合楼、体育馆站与商贸城站内装修工程进行消防验收，综合评定该工程消防验收合格，并要求该工程若需扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更），应依法申请建设工程消防设计审核和验收，违者将依法查处。2016年1月11日，淮安市人民政府召开关于协调现代有轨电车项目工程移交有关问题的会议，并作会议纪要。根据会议纪要，被告有轨电车经营公司承担沿线23个车站（含5个地道）的站台、地道的结构和房建维修，以及附属设施（含电梯、消防、供配电、暖通、照明、排水等）的定期保养、检测、与维修等职责。2016年8月26日，被告（甲方）通过拍租程序与原告（乙方）签订《体育馆站二楼营业用房租赁合同》一份（下简称：“租赁合同”），约定原告租赁被告淮安市现代有轨电车体育馆站二楼营业用房，使用面积约420平米；租赁用途：餐饮（高档音乐餐厅）；租期自2016年10月1日至2025年1月31日，其中2016年10月1日至2017年1月31日为乙方房屋装修期，甲方免收乙方房屋租金，从第五个月开始计算，满八年合同期满。租赁合同第四条第一款：租金前三年合计人民币690000元（每年人民币230000元），第四年241500元，第五年253575元，第六年266254元，第七年279566元，第八年239545元，日租金为上述标准的三百六十五分之一，月租金为上述标准的十二分之一。租赁合同第四条第二款付款方式：甲乙双方在签订本合同之日起三日内，乙方一次性向甲方支付第一个半年的房租115000元及租赁保证金2万元整。租赁合同第五条第一款：甲方提供基础装修，仅包括以下装修：吊顶（经营场所与公共区域的局部吊顶、办公室的全部吊顶）、地台升高（经营场所的局部地台、办公室的全部地台、厕所地台）、整个楼层的地面铺砖、隔墙（厨房、仓库、操作间、冷菜间、冷柜区、两间办公室）、东面楼梯石材铺装，以上基础装修，甲方及关联方正在按照管理程序拟委托第三方施工，乙方对此已经充分认识且完全同意基础装修的方案，乙方内部装修质量、设计效果等需甲方审查认可；租赁合同第五条第二款：甲方办公区域的电费由甲方自行承担，其他区域的水、电等其他费用由乙方承担；租赁合同第五条第三款：使用该房屋进行商业活动产生的其他各项费用均由乙方承担（其中包括乙方自己申请安装电话、宽带、有线电视等设备的费用）；租赁合同第六条第二款：乙方装修过程中需要改变房屋原貌、外立面或改变主要结构时须向甲方申请，且方案需符合环保、规划、消防、城管等相关规定，经甲方书面同意及相应行政许可后方可施工……如未经同意或许可而私自施工，甲方有权提前终止合同，乙方应当赔偿甲方全部损失。租赁合同第七条第四款：乙方自行办理体育馆站二楼区域消防、工商、税务、卫生等各种证照。租赁合同第八条第五款：在乙方办理工商、税务等手续时，甲方应为乙方提供房屋的相关证明……。租赁合同第九条第五款：乙方负责承租标的的消防手续的办理，并按消防部门要求进行装修整改，如乙方在办理消防报批手续遇到困难时，需要甲方协助的，甲方应尽力配合。租赁合同第九条第七款：除本合同另有约定外，甲方非依约或非政府行为或非不可抗力因素提前收回房屋，应赔偿乙方所有固定资产投资的计提折旧后合理损失（如有不同计算损失方式，按照损失数额最低的方式计算），并支付违约赔偿金为剩余未履行部分租期（不含可能存在的续租期）租金的20%。上述合同签订后，原告于2016年12月5日向被告缴纳了2万元保证金，并在取得案涉房屋后进行装修施工，但装修前并未将装修消防设计方案报消防部门审核同意，工程竣工亦未向消防部门申报消防验收，而是直接投入使用。2017年1月6日，原告服务到家旅馆向被告发函，内容为：“我单位于2016年8月租得体育馆二楼营业用房，用于音乐餐厅。在装修过程中多次下雨，屋面多处漏水，造成装修好的顶部部分渗水。地面经常处于几处积水或潮湿中。对地面环氧地坪无法施工。并且通知给贵公司或总包方进行维修，但至今未能解决问题。造成原计划在本月26日开业无法实现，本单位现决定年后维修好后再进行装修，所造成的时间上的延误再向后推迟装修期三个月（我单位不承担房租）。如年后屋面依然漏水，我单位将停止装修及营业直至屋面修复好，所造成的损失由贵公司承担”。2017年7月15日，原告服务到家旅馆向被告发函，内容为：“淮安市服务到家旅馆租赁贵公司体育馆二楼营业用房。在现使用中发现空调外机有设计缺陷，散热系统严重受阻，四台主机每次只能使用1-2台，如四台全部使用基本没有效果。最近天气炎热，不及时解决问题对双方的正常工作无法进行。并对空调的寿命也有严重影响。需安装风帽解决排风事宜！请贵单位及时安排处理为感”。2017年10月9日，原告服务到家旅馆向被告发函，内容为：“前段时间淮安连降暴雨，导致哈兰朵店内多处漏雨严重，严重影响我司正常营业，部分器具受损，已经跟贵司相关负责人做了多次汇报，始终没能彻底解决。施工单位来现场查看后，给出结论是楼顶排水管道太少、太窄，已近超过排水负荷，属于设计缺陷。望相关领导能够重视，找出彻底解决方案”。2017年10月24日，原告服务到家旅馆向被告发函，内容为：“我司依照法律程序办理消防手续，清河区消防大队要我司提供该栋建筑的房产证或规划部门出具的商业用房的证明。根据我司与贵司签订的租房合同上明确表明体育馆站台二楼为商业用房，现请贵司抓紧提供证明，我们才能完善消防手续。若不能及时办理手续，消防大队将对我司进行处罚或关停，届时我司将依照法律程序维护自身利益”。2017年11月15日，原告服务到家旅馆向被告发函，内容为：“11月4日上午体育馆二楼哈兰朵餐厅屋顶玻璃自爆一块；屋顶玻璃在6月份就自爆一块，7月份贵司安排人员来进行更换，为防止下层玻璃爆裂造成损失及有漏雨的可能，请贵司及时安排人员更换。二楼新风系统也于几个月前出现故障至今无法正常运行，冬天空调使用频繁新风系统就尤为重要了，请贵司安排厂家能够及时处理”。2018年6月9日，原告服务到家旅馆向原告书面申请，内容为：“我司租赁有轨电车体育馆站二楼经营音乐餐厅使用，在使用中发现你司前期交付使用的空调室外机组夏天散热性极差，使用效果差而且耗电量大。现大金空调售后提出解决方案，将空调室外机组整体抬高3.5米以上，你司在电费上也有节约，这样散热性问题就能解决。询价费用约三万元。望贵公司尽早给予解决”。2019年4月28日，原告服务到家旅馆向原告发函，内容为：我司从2016年10月1日承租贵公司体育馆站二楼420平米，租赁用途是餐饮（高档音乐餐厅）。因多方原因造成严重亏损，于2019年1月关门至今。但在关门后正常履行合同缴纳房租，现准备重新开业，经营主体为淮安市服务到家子公司——哈兰朵餐饮管理有限公司，法人仍然为张红兵。主营餐饮和二人转表演，更换店招为“小蛋壳主题海鲜烧烤”。2020年3月6日，原告服务到家旅馆向原告发送《减免租金申请书》，主要内容为：“向贵方承租的位于淮安市轻轨体育站二楼420平方米的房子已有3年，在租金缴纳方面，我们也是认真及时缴纳租金。当前，受新冠××疫情影响，餐饮业到现在都不能复工，而我们餐饮在2020年1月20日就停止营业，使得我们在日常经营方面也变得困难，而这样的情况需要有段时间才能恢复，业内人士估计到下半年市场都不乐观，本公司申请租金进行减免，望给予减免2月、3月和4月的租金，5月和6月的租金减半，以帮助我们度过难关”。2020年3月26日，被告向原告服务到家旅馆发送《关于淮安市服务到家旅馆减免租金申请的回复函》，主要内容为：对于贵公司承租我司的体育馆站二楼房屋租金，我司同意免收2020年2月份租金，减半收取3月、4月租金，共计减免人民币40250元；根据合同约定和上述减免后贵司需支付我司2020年上半年租金共计人民币80500元；同意将合同约定的2020年上半年租金支付期限从2020年1月31日延期至2020年4月30日前支付。2020年4月26日，原告服务到家旅馆向原告发送《解除合同通知书》，主要内容为：本公司与贵单位在2016年8月26日签订贵司提供的《体育馆站二楼营业用房租赁合同》约定：贵单位将坐落于淮安市现代有轨电车体育馆站二楼的420平米的营业用房出租给本公司用于经营高档音乐餐厅，租期自2016年10月1日至2025年1月31日。贵单位提供基础装修，本公司自行装修。本公司负责办理消防、工商等证照，贵公司提供房屋相关证明，在办理消防报批手续中遇到困难须贵单位协助时，贵单位尽力配合。合同签订后，本公司按照高档音乐餐厅的用途对上述承租房屋进行了装修，很多装修装饰是依据承租房屋的尺寸和结构定制而成。装修完成后即投入运营，多次被他人投诉未办理消防许可而被迫停业。由于贵单位不能提供上述房屋的产权证明且上述房屋的性质也不属于营业用房而无法办理消防许可证，致使餐厅从2019年10月24日起停业关门。依据双方租赁合同约定，贵单位的主要义务是应当向本公司提供合格的营业用房，本公司租赁该房屋的根本目的是用作高档音乐餐厅经营。但现由于贵单位无法提供符合合同约定的营业用房这一根本违约行为致使本公司不能实现合同目的。本公司特此函告贵单位：自贵单位接到本通知之日起，本公司与贵公司签订的《体育馆站二楼营业用房租赁合同》解除，因该合同解除给本公司造成的损失，请贵单位派人与本公司进行协商处理。2020年6月29日，被告向原告服务到家旅馆发送《催缴函》，主要内容为：根据贵方3月6日《减免租金申请书》、我方《关于淮安市服务到家旅馆减免租金申请的回复函》约定，减免后贵方需支付我方2020年上半年租金80500元，支付期限为2020年4月30日前；我方在今年5、6月份多次友情提醒贵方按照约定支付租金，但截止发函前，贵司仍未足额支付。依据双方签订的租赁合同第四条之3款约定：到期不支付即为违约，违约金为违约之日起算的本合同剩余租期（不含可能存在的续租期）的全部租金之和的20%，即需支付违约金258838元。现特此发函，请贵方于6月30日前向我方足额支付应缴房租及违约金。如贵方在上述期限前仍未足额支付的，依据上述合同第四条之3款，我方有权单方终止合同，由此产生的全部损失由贵方承担。2020年7月3日，被告向原告服务到家旅馆发送《关于合同解除及支付剩余款项的函》，主要内容为：贵方于2020年4月26日向我方递交《解除合同通知书》，文件提出自我方接到通知之日起，解除双方于2016年8月26日签订的租赁合同。贵方在通知中称我方构成根本违约，与事实不符，我方在租赁合同签订后，已经按照租赁合同约定将标的房屋交付给贵方用于经营音乐餐厅；我方对贵方单方通知解除租赁合同有异议，认为不能成立，贵方单方通知不产生租赁合同解除的民事法律后果。此前，根据贵方申请，我方考虑疫情影响，已经对租赁合同约定的租金进行了部分减免，并对租金的支付期限予以适当宽限。但贵方仍未按减免后的金额向我方支付租金，经我方向贵方催告付款，至今贵方仍未支付租金，贵方已经严重违约。依据租赁合同约定以及合同法相关规定，现函告贵方：即日起，我方解除贵方与我方之间签订的租赁合同。请贵方在接函后立即向我方支付欠付租金61673元以及截止发函之日止的违约金258838元，共计320511元；并在租赁合同解除之日起五个工作日内按照租赁合同约定彻底撤出租赁合同标的房屋。否则，我方将进一步追究贵方责任。另查明，原告服务到家旅馆于2007年1月12日注册成立，类型为个人独资企业，投资人为张红兵。2016年12月14日，张红兵以租赁的涉案房屋注册成立了哈兰朵公司，公司类型为自然人独资有限责任公司，经营范围包括：餐饮服务，餐饮企业管理服务，餐饮项目策划及投资，食品加工技术咨询等。原告服务到家旅馆从被告处租赁案涉房屋系用于设立哈兰朵公司并从事餐饮经营，现原告服务到家旅馆的租金已支付至2020年1月31日，后未再继续交纳。庭审中，原告提供：证据1、哈兰朵公司装修明细账（包括：哈兰朵公司装修科目支出汇总表5页、轻轨首站二层装饰工程投标总价书56页，淮安市现代有轨电车一期项目首站二层装修施工合同9页，体育馆二楼基础装修审核说明书25页），证明原告为装修租赁房屋共计支出1118899.79元；证据2、哈兰朵公司设备购买明细账（包括：哈兰朵公司设备购买支出汇总表2页，2017年设备款明细单据27页，2018-2019年设备款明细单据16页），证明原告为租赁房屋购买设备共计支出1253124元；证据3、哈兰朵公司软装饰购置明细账（包括：哈兰朵公司软装饰购买支出汇总表1页，软装明细单据39页），证明原告为租赁房屋购置软装饰共计支出428842元；证据4、哈兰朵公司支付广告费明细账（包括：哈兰朵公司支付广告费用汇总表1页，广告费明细单据21页），证明原告为经营餐饮业务支付广告费共计117200元；证据5、哈兰朵公司房租缴费明细账（包括：哈兰朵餐饮公司房租支出汇总表1页，房租费明细单据11页），证明原告为租赁房屋支付房租共计117200元；证据6、哈兰朵公司水电费缴纳明细账（包括：哈兰朵餐饮公司水电费缴纳汇总表3页，2017年水电费缴纳明细单据24页，2018年水电费缴纳明细单据22页，2019年水电费缴纳明细单据22页），证明原告为租赁房屋缴纳水电费共计454388.17元；证据7、哈兰朵公司人员工资支出汇总明细账（包括：哈兰朵公司人员工资汇总表3页，2017年人员工资明细单据57页，2018年人员工资明细单据73页，2019年人员工资明细单据58页），证明原告为经营餐饮业务，人员工资支出共计2239856元；证据8、《公众聚集场所投入使用、营业安全检查办事须知》，证明该份证据来源于消防行政审批窗口，经工作人员解释办理消防许可需要提供经营场所为商业用途的产权证。被告质证称：对证据1中的《装修施工合同》、淮安有轨电车体育馆站二楼使用功能变更评估报告的真实性予以认可，认为施工合同中丙方为淮安市现代有轨电车建设工作领导小组办公室，可见被告出租房屋经营餐饮得到电车办的同意和监管，不存在被告擅自改变房屋使用用途的问题；对科目明细账真实性不认可，因系原告自制，且装修费仅有投标总价和明细，没有合同、支付明细和发票，无法证明原告的实际装修投入；对证据2、3真实性不予认可，对于购置的设备和未形成附合的装饰装修部分，可由原告直接取回；另合同系因原告拖欠租金而解除，被告无需赔偿原告任何装修费用；假使被告违约，根据合同约定，被告非依约提前收回房屋，应当赔偿原告所有固定资产投资的计提折旧后的损失（如有不同计算损失方式，按照损失数额最低的方式计算），原告擅自改造值班室的装修费用不应计算至固定资产投资总额中；对证据4、5、6、7中广告费、水电费、工资均属于餐饮公司日常经营性支出，属于原告与第三方发生，真实性无法确认，也不属于原告主张的违约损失范畴，另工资明细中显示2019年11月30日原告仍在给员工发放工资，证明原告所称因被告原因无法经营的主张不成立，对于原告缴纳的租金数额认可，但对证明目的不予认可；对证据8办理消防手续所需材料，以法律规定以及政府部门对外公示的文件为准，具体工作人员无权超越法律规定进行任何解释。2020年10月22日，本院前往淮安市政务服务中心消防事项审批窗口调查核实涉案房屋能否办理消防许可证，经核实，原告所诉称消防许可证指的是公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证（下简称：“消防安全合格证”）。营业前消防安全检查是有关消防流程审批的最后一项，但在办理营业前消防检查前需先取得装修工程的消防设计审核和验收手续，具体申请流程中也要求申请人提供房屋的性质证明文件。另经查询，哈兰朵公司无因消防监督检查不合格而被行政处罚的记录，仅有一次被举报没有消防设施，消防部门经现场核查后，发现有消防设施，遂以举报不实为由结案。关于2019年5月30日中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于深化消防执法改革的意见》的通知，现在江苏省还没有出台具体的落实政策，目前仍在按此前的规定执行营业前消防检查审批手续。本院认为，本案租赁合同是在双方平等协商基础上签订，系双方当事人真实意思表示。在签订合同时，案涉房屋系毛坯房，虽尚未取得产权证，但已取得建设工程规划许可证以及建设工程消防验收意见书，因此该合同并未违反有关法律规定，属有效合同，双方当事人应当依据合同约定全面履行。根据合同第7.4条、9.5条的约定，原告作为案涉房屋的承租人，负有申请消防验收，按消防部门要求进行装修整改的义务，被告仅是负有协助义务。而原告在装修前并未向消防部门申请办理装修工程的消防设计审核和验收手续，致使其在装修后，投入使用、营业前无法取得消防安全检查合格证，因此原告以被告未能提供房产证、商业用房的证明为由，主张被告构成根本违约，并导致合同目的无法实现，本院不予采纳。但根据本院向消防审批窗口核实的情况，办理消防安全合格证确需被告协助提供租赁房屋的产权证或房屋性质的证明文件，现被告无法协助提供，涉案房屋在未经消防安全检查的前提下，原告如继续经营，确有消防隐患，双方租赁合同不宜继续履行。现原告已于2020年4月26日向被告发送《解除合同通知书》，故可以认定双方租赁合同应于2020年4月26日解除。关于原告主张的涉案房屋的装修损失以及返还租赁保证金的问题。涉案房屋的土建消防验收意见书中明确载明该工程若需扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更），应依法向消防支队申请建设工程消防设计审核和验收，违者将依法查处，且双方租赁合同亦约定办理消防手续的义务由原告承担，被告尽力协助，故原告在对涉案房屋进行装修前即应当向消防部门进行装修设计审核。如原告办理上述装修消防设计审核时，发现需要涉案房屋的产权证或房屋性质证明文件，而被告又无法提供时，原告应及时停止装修，并向原告主张违约责任。但相反，原告未经消防审核和验收，径行装修完毕，仅于2017年10月24日向被告发函要求提供上述文件，又在未取得消防安全合格证的情况下，一直营业至2019年底，其对自身损失的扩大存在重大过错，故对原告要求被告承担其装修损失的诉请，本院不予支持。因案涉合同不宜继续履行，故被告收取的租赁保证金2万元，应予退还原告。关于原告主张的赔偿损失问题。租赁合同签订后，原告未向当地消防机构申报，径行装修完毕并投入经营，但在实际经营餐饮业务过程中并无因消防监督检查不合格而被行政处罚，故未取得消防安全合格证并未对其开展餐饮经营期间产生实质性影响，且原告要求被告赔偿其购买设备费用、软装饰费用、广告费、已付租金、人员工资、水电费均属于其从事餐饮经营所必须的经营性费用，与租赁行为本身无关，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告淮安市现代有轨电车经营有限公司于本判决生效后十日内一次性退还原告淮安市服务到家旅馆租赁保证金2万元；二、驳回原告淮安市服务到家旅馆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期的债务利息。本案案件受理费37211元，由原告淮安市服务到家旅馆负担30000元，被告淮安市现代有轨电车经营有限公司负担7211元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行淮安清江浦支行，账号：62×××56）。审 判 长  王 强人民陪审员  赵健明人民陪审员  孙勇峰二〇二〇年十二月十一日法官 助理  张天沿书 记 员  丁 玲附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。