贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔0302民初11536号 原告：朱晓静，女，1990年3月22日出生，汉族，遵义市人，户籍地遵义市播州区，现住遵义市播州区。 委托诉讼代理人：朱栋，贵州元璋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄漫铃，贵州元璋律师事务所律师。 被告：赵德亮，男，1953年6月30日出生，汉族，遵义市人，户籍地遵义市红花岗区，现住遵义市红花岗区。 被告：谢晚秋，女，1980年9月27日出生，汉族，遵义市人，户籍地遵义市红花岗区，现住现住遵义市红花岗区。 二被告共同委托诉讼代理人：杨勤慧，贵州宇辉律师事务所律师。 被告：李金珠，女，1965年5月14日出生，汉族，遵义市人，户籍地遵义市播州区，现住遵义市播州区。 被告：邹祖杰，男，1969年10月27日出生，汉族，遵义市人，户籍地遵义市播州区，现住遵义市播州区。 原告朱晓静与被告赵德亮、谢晚秋、李金珠、邹祖杰案外人执行异议之诉一案，本院于2020年9月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱晓静及其委托诉讼代理人黄漫铃、朱栋、被告赵德亮、谢晚秋及其委托诉讼代理人杨勤慧到庭参加诉讼，被告李金珠、邹祖杰经本院依法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告朱晓静向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院撤销遵义市红花岗区人民法院作出的（2020）黔0302执异66号《执行裁定书》，判令不得执行遵义市播州区房屋；二、请求人民法院解除对上述房屋的查封，并确认上述房屋归原告所有；三、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年3月20日，原告朱晓静与被告李金珠签订《房屋买卖合同》，被告李金珠将自有的位于南白镇后坝××厂××棚户区改造及××房××＃××号的成套住宅以248000元卖给原告，该住宅共计84.99㎡。同时，被告李金珠将室内抽油烟机、热水器、净水器、两张床、电视柜、衣柜，作价3000元一并出售给原告。2019年4月1日，原告通过银行账户向李金珠的银行账户转款251000元后，原告及家人入住案涉房屋至今。因原告购买时，案涉房屋不能办理不动产权属登记，双方约定待该房能够办理产权登记时，李金珠必须无条件协助原告办理不动产权属变更登记。2019年8月下旬，原告得知可以办理不动产权属变更登记后，开始不断联系李金珠，要求其办理不动产权属变更登记，但李金珠均不回复、不联系。2020年4月29日，贵院以（2020）黔0302执1268号之一执行裁定及协助执行通知书查封了案涉房屋。原告得知自己居住的房屋被查封后，向贵院提交了《执行异议申请书》及相关证据，贵院于2020年8月28日作出（2020）黔0302执异66号《执行裁定书》驳回原告的异议请求。原告认为，原告在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，购买了被告李金珠自有的位于南白镇后坝××厂××棚户区改造及××房××＃××号的成套住宅，原告支付了全部价款并合法占有了该房屋。因被告李金珠不配合原告办理不动产权属变更登记，致使原告不能办理案涉房屋的不动产权属变更登记，系“非因买受人自身原因未办理过户登记”，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，应当排除执行。贵院作出的（2020）黔0302执异66号《执行裁定书》事实认定不清、适用法律错误，应当予以撤销。为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。 被告赵德亮、谢晚秋辩称，因答辩人申请执行李金珠、邹祖杰一案，贵院查封了被执行人位于贵州省遵义市播州区房屋。原告朱晓静对该房屋提起了执行异议之诉，认为其对涉案房屋享有合法所有权，足以排除对上述房屋的执行。针对该异议，答辩人认为原告朱晓静主张的权利不足以排除本案的执行，理由如下：按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议原告排除执行需要满足四个条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。在本案中，首先针对原告主张的房屋买卖关系是否真实存在及价款交付，是否占有房屋的问题，答辩人无法核实，有待法院审查核实。其次，在原告所述的买卖关系真实存在且原告依法支付了房款并合法占有房屋的前提下，原告主张的权利要想达到排除执行的后果，其还应当对“非因原告自身原因未办理过户登记”的事实进行充分举证，在举证查实的基础上，其主张的权利得以排除本案对涉案房屋的执行。而在原告提供的证据当中，答辩人并未看到针对未办理过户登记手续原因的相关证据。结合原告提供的证据，涉案房屋于2019年8月1日办理产权手续，即涉案房屋自2019年8月1日之后即具备办理产权变更条件，且被执行人夫妇就居住在本案涉案查封房屋的相邻单元，自房屋具备变更登记条件的2019年8月1日至本案查封涉案房屋2020年4月29日期间，原告与被执行人在买卖关系真实的情况下，在整整八个月的时间能够办理产权变更登记而没有办理。直至本案查封涉案房屋，拟进行拍卖之后，原告才突然提出对本案涉案房屋享有权利。答辩人认为，在原告所述的买卖关系真实存在且原告依法支付了房款并合法占有房屋的前提之下，现有证据无法查实涉案房屋未办理过户登记的原因。而只有在非因原告原因未办理过户登记的情况下，本案原告的主张才得以成立，对此原告负有举证责任，其如不能举证证实，应当承担举证不能的不利后果。综上，原告提供的证据不足以支撑其申请请求，其主张的权利不能够排除本案对涉案房屋的执行。恳请法院驳回原告的诉讼请求。 被告李金珠、邹祖杰未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院结合到庭当事人的陈述，综合认定事实如下：1、2019年3月20日，李金珠与原告朱晓静签订《房屋买卖合同》，李金珠将南白镇后坝××厂××棚户区改造及××房××＃××号成套住宅84.99㎡（以下简称涉案房屋）以248000元出售给朱晓静，并将室内抽油烟机、热水器、净水器、两张床、电视柜、衣柜折价3000元一并出售，总价251000元。2019年4月1日，朱晓静通过银行账户向李金珠银行账户转款251000元。2019年4月5日，朱晓静向遵义东风机械厂社区服务中心交纳2018年7月至2019年12月物业费720元，2020年1月1日交纳9-1-4-1号房屋2020年1至12月份物业费510元。2019年8月1日，涉案房屋办理了黔（2019）遵义市播州区不动产权第××号不动产权证，由李金珠单独所有，无抵押信息。2、赵德亮、谢晚秋与李金珠、邹祖杰民间借贷纠纷一案，本院于2019年12月31日作出（2019）黔0302民初9531号民事调解书，确认李金珠、邹祖杰应偿还赵德亮、谢晚秋借款本息834000元。2020年3月19日，赵德亮、谢晚秋向本院申请执行。2020年4月29日，本院以（2020）黔0302执1268号之一执行裁定及协助执行通知书查封了涉案房屋。3、本院查封涉案房屋后，原告朱晓静于2020年8月20日向本院提出书面执行异议，本院经审查，于2020年8月28日作出（2020）黔0302执异66号执行裁定，裁定驳回了朱晓静的异议请求。 本院认为，本案的争议焦点是原告朱晓静就涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”、第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，原告朱晓静已经在本院查封涉案房屋之前与房屋所有人签订了书面买卖合同，合法占有了该房屋，并支付了全部价款，未能办理过户登记是由于涉案房屋系棚户区改造项目的政策性住房，需在办理产权登记之日起满五年才能办理过户登记，涉案房屋尚不具备该条件，未办理过户登记非因原告自身原因。原告朱晓静就对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益提供了充分证据予以证明，本院予以确认。对于被告赵德亮、谢晚秋关于“在原告所述的买卖关系真实存在且原告依法支付了房款并合法占有房屋的前提之下，现有证据无法查实涉案房屋未办理过户登记的原因”的辩解意见，与本院查明的事实不符，本院不予采信。因此，本院认定原告朱晓静就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的”之规定，原告朱晓静请求判令不得执行涉案房屋的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，现涉案房屋登记在被告李金珠名下，在涉案房屋办理过户登记之前，原告朱晓静享有的是依据其与李金珠签订的房屋买卖合同约定，请求李金珠配合将涉案房屋的所有权变更登记至其名下的请求权，而非不动产物权，因此，对原告朱晓静请求本院确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，本院不予支持。 被告李金珠、邹祖杰经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为对相关诉讼权利的放弃，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，本案缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，判决如下： 一、停止对位于遵义市播州区房屋［不动产权证号为黔（2019）遵义市播州区不动产权第××号］的执行； 二、驳回原告朱晓静的其他诉讼请求。 案件受理费5065元，由原告朱晓静负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，还应在上诉期满后的七日内通过本院或直接向贵州省遵义市中级人民法院预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 审 判 长  彭乾骥 人民陪审员  王凤革 人民陪审员  陈忠霞 二〇二〇年十二月二十八日 法官 助理  刘伟科 书 记 员  李 珂