北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初25649号原告（反诉被告）：北京德瑞宏泰置业有限公司，住所地北京市丰台区东管头村1号-201。法定代表人：安利勇，董事长。委托诉讼代理人：李曦，广东华商（北京）律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京汇众恒泰商业管理有限公司，住所地北京市丰台区丰台北路18号院5号楼。法定代表人：张志军，总经理。委托诉讼代理人：张凤梅，北京天驰君泰律师事务所律师。原告北京德瑞宏泰置业有限公司（以下简称德瑞宏泰公司）与被告北京汇众恒泰商业管理有限公司（以下简称汇众恒泰公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告德瑞宏泰公司的委托诉讼代理人李曦，被告汇众恒泰公司的委托诉讼代理人张凤梅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。德瑞宏泰公司向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告之间的《租赁合同》及《主体变更协议》于2019年10月31日解除；2.判令被告支付原告2019年7月1日至2019年10月31日期间的租金70万元；3.判令被告支付2018年9月19日至2019年10月31日期间的电费共计258631.2元、水费85452.5元；4.判令被告以租金70万元为基数，按每日千分之一计算，支付自2019年7月1日至实际支付租金之日止的滞纳金；5.诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年10月15日北京东管头投资管理有限公司（甲方）与汇众恒泰公司（乙方）签订《租赁合同》。合同第一条约定:甲方将坐落于北京市丰台区丰管路1号院12号楼(即丰益花园综合楼)内北侧(1、2、3、4层部分)及附属围栏内园区，含北侧货梯和北侧步行楼梯出租给乙方,租赁房屋的建筑面积2200平方米。房屋规划用途为商用、办公。第二条约定:租期二十年,自2015年10月15日起至2035年12月31日止。合同第四条约定电费由甲方向乙方收取后向电力部门交纳,电价为每度1.2元;甲方保证自来水供应,收费按自来水公司标准,由甲方向乙方收取后向自来水公司交纳;水电费用随有关行政部门价格进行同方向同比例调整。合同第五条第1款约定:前三年内,年租金为贰佰万元,年租金在上年租金基础上递增5%,2016年1月1日至2018年12月31日的年租金为200万元,2019年1月1日至2021年12月31日每年租金为210万元整。承租期内每3个月为一期,乙方应于每期到期前5日支付下一期租金,先付租金后使用房屋;第五条第2款、第3款约定签订合同3日内乙方缴纳押金30万元,如没有拖欠款项及违约行为,甲方在本合同终止后3日内向乙方退还押金,不计利息。合同第九条第4款约定因乙方违约导致本合同解除的,甲方有权收回该房屋。且乙方已交纳房屋租金及押金不予退还。合同第十条第1款约定双方签订本协议后任何一方不得以任何理由改变租金租期,双方同意的变更内容需签订补充协议;第2款约定乙方拖欠租金,甲方有权向乙方每天收取千分之一的滞纳金。《租赁合同》签订后,汇众恒泰公司于2015年10月16日交纳押金30万元和首期租金50万元,北京东管头投资管理有限公司依约将涉案房屋交付汇众恒泰公司使用。2018年2月28日北京东管头投资管理有限公司(甲方)、汇众恒泰公司(乙方)与德瑞宏泰公司(丙方)签订《租赁合同主体变更协议》,协议第一条约定:自本协议签订之日起,德瑞宏泰公司取代北京东管头投资管理有限公司成为原《租赁合同》的甲方,享有原《租赁合同》约定的权利以及承担《租赁合同》约定的义务。汇众恒泰公司此后向德瑞宏泰公司支付租金。汇众恒泰公司2019年6月21日支付4月至6月租金525000元后至今未再支付租金。2019年10月31日汇众恒泰公司在没有通知德瑞宏泰公司的情形下搬出涉案房屋。2019年12月汇众恒泰公司告知德瑞宏泰公司不再继续租赁涉案房屋，因此《租赁合同》应于2019年10月31日解除。因汇众恒泰公司违反关于合同期限的约定提前解除合同,故德瑞宏泰公司按合同第九条约定有权不予退还押金30万元。现诉至法院。汇众恒泰公司辩称，1.我方同意租赁合同以及主体变更协议于2019年10月31日解除。我方之前已搬离，2019年10月31日被告将全部权利义务转让给了第三方，原告已经和第三方履行权利义务；2.我方确实欠付租金70万，现同意返还租金40万元，根据租赁合同第五条第三款约定，可以与已交纳的押金30万折抵；3.经我方核算，截至2019年10月31日实际产生水电费总额198654.5元，水电费无法分开；4.不同意支付滞纳金。无证据证明产权人同意原告转租，原告无权转租房屋，本身存在不合法行为，无权主张滞纳金。滞纳金不是法定的违约责任方式。如果说法院支持滞纳金请求，起算日不应该从7月1日计算应该从租期每月支付次日起计算。滞纳金千分之一标准过高。汇众恒泰公司提出反诉请求：1.要求德瑞宏泰公司返还押金30万元；2.因德瑞宏泰公司无权转租，要求德瑞宏泰公司承担违约责任，赔偿反诉原告违约金175000元；3.本诉、反诉费用均由反诉被告承担。事实与理由：汇众恒泰公司与北京东管头投资管理公司签订的租赁合同标明北京东管头投资管理有限公司为产权方。但北京东管头投资管理有限公司并非涉案房屋产权人，其无权转租涉案房屋给汇众恒泰公司。北京东管头投资管理有限公司和德瑞宏泰公司违反租赁合同的相关约定，未保证完整拥有租赁房屋的所有权，使汇众恒泰公司的合法承租权利随时会因产权方主张权利而产生影响。德瑞宏泰公司违反《主体变更协议》第二条约定，未在租期结束后向汇众恒泰公司退还押金。德瑞宏泰公司已构成根本违约。故汇众恒泰公司要求德瑞恒泰公司退还押金300000元，并支付相当于1个月租金的违约金175000元。德瑞宏泰公司辩称，不同意反诉请求，因汇众恒泰公司违约，故我方有权扣除30万元押金。我方在合同内义务是保证汇众恒泰公司正常使用房屋，我方有权出租，不存在第三方不允许使用情形。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2015年10月15日，出租方（甲方）北京东管头投资管理公司与承租方（乙方）汇众恒泰公司签订《租赁合同》，约定甲方出租的综合楼（房屋）坐落地址：北京市丰台区丰管路1号院12号楼（即丰益花园综合楼）内北侧（1、2、3、4层部分）及附属围栏内园区【含：北侧货梯和北侧步行楼梯】。甲方承诺为租赁房屋的合法所有权人，租赁房屋的建筑面积为2200平方米（最终面积以房管局确权数据为准，但不影响房屋租金金额），房屋规划用途为商用、办公。租期20年，自起始日2015年10月15日起至2035年12月31日止。甲方负责保障乙方不低于150千瓦电力供应，电费由甲方向乙方收取后向电力部门交纳，电价为每度1.2元……。甲方保证自来水的供应，收费按自来水公司标准，由甲方向乙方收取后向自来水公司交纳。租金具体缴费表如下：2016年1月1日-2018年12月31日，每年2000000元；2019年1月1日-2021年12月31日，每年2100000元……。乙方在签订本协议时交纳甲方的30万元押金（甲方出具押金凭证），如乙方没有拖欠款项及违约行为，本合同终止后3日内甲方将全部退还乙方，不计利息。经双方协商付款方式为：承租期每3个月为一期，租金支付采上付款，首期房租在本合同签订之日起3日内缴纳。之后房租乙方于每期到期前5日支付下一期租金，先付租金后使用房屋。电费与甲方结算，按月定期向甲方支付。因乙方违约导致本合同解除的，甲方有权收回该房屋，如解约后10日内乙方不能将该房屋内物品及时搬走，甲方有权自行处置乙方留滞在租赁房屋内所有物品，且乙方移交房屋租金及押金不予退还。乙方必须按照约定向甲方足额缴纳租金。拖欠租金，甲方有权向乙方每天收取千分之一的滞纳金，逾期30日甲方可单方解约。2015年10月19日汇众恒泰公司向北京东管头投资管理公司支付租金50万元及押金30万元。2018年2月28日，甲方北京东管头投资管理公司、乙方汇众恒泰公司、丙方德瑞宏泰公司签订《主体变更协议》，约定：一、自本协议签订之日起，本协议丙方取代甲方成为原《租赁合同》的甲方，享有原《租赁合同》约定的权利以及承担《租赁合同》约定的义务。二、自本协议签订之日起，乙方应付租金及其他费用直接支付丙方。如本协议签订前，乙方已向甲方缴纳了包括但不限于租金、租赁保证金等款项，视作乙方已向丙方缴纳，三方对此不存在其他任何争议。租期结束后，租赁保证金由丙方向乙方退还。原《租赁合同》条款继续有效，但与本协议不同之处，以本协议为准。汇众恒泰公司向德瑞宏泰公司支付租金至2019年7月1日，后未再支付租金。德瑞宏泰公司提交发票复印件，欲证明其已经垫付汇众恒泰公司欠缴电费；提交取水许可证，证明德瑞宏泰公司使用自备井为汇众恒泰公司供水，故汇众恒泰公司应向其支付水费。审理中，汇众恒泰公司称2019年10月31日将合同全部权利义务转让给了第三方，但未提供相关证据。德瑞宏泰公司对此不予认可。本院认为，德瑞宏泰公司与汇众恒泰公司签订的《租赁合同》未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。双方均认可租赁合同及主体变更协议于2019年10月31日解除，对此本院不持异议。汇众恒泰公司认可欠付2019年7月1日至2019年10月31日期间的租金70万元，故本院对德瑞宏泰公司主张房屋租金的诉讼请求，予以支持。德瑞宏泰公司主张滞纳金，符合合同约定，本院予以支持。德瑞恒泰公司主张水、电费，现有证据无法证明水、电费的具体金额，故本院以汇众恒泰公司自认的水、电费金额198654.5元为拖欠金额。因汇众恒泰公司未按合同约定支付租金，已经构成违约，故对主张退还押金的反诉请求，本院不予支持。汇众恒泰公司主张德瑞宏泰公司违约，应赔偿违约金，证据不足，本院不予支持。汇众恒泰公司称已将合同全部权利义务转让给第三方，未提供证据，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条规定，判决如下：一、北京德瑞宏泰置业有限公司与北京汇众恒泰商业管理有限公司签订的《租赁合同》《主体变更协议》于2019年10月31日解除；二、北京汇众恒泰商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付北京德瑞宏泰置业有限公司2019年7月1日至2019年10月31日的房屋租金700000元；三、北京汇众恒泰商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付北京德瑞宏泰置业有限公司滞纳金，以70万元为基数，按日千分之一计算，自2019年7月1日至实际付清之日止；四、北京汇众恒泰商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付北京德瑞宏泰置业有限公司2018年9月19日至2019年10月31日的水、电费共计198654.5元；五、驳回北京德瑞宏泰置业有限公司其他诉讼请求；六、驳回北京汇众恒泰商业管理有限公司全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7094元，由北京德瑞宏泰置业有限公司负担701元（已交纳）；北京汇众恒泰商业管理有限公司负担6393元（本判决生效之日起七日内交纳）。反诉费4212.5元，由北京汇众恒泰商业管理有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  丁 颖二〇二〇年十二月三十日法官助理  王梦璇书 记 员  刘晓伟