江苏省常熟市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）苏0581执异127号 异议人：常熟市三峰服饰绣品厂，统一社会信用代码91320581747346464J，住所地常熟市虞山镇毛桥工业小区。 投资人:费正芳。 申请执行人：江苏常熟农村商业银行股份有限公司谢桥支行，统一社会信用代码91320581X32273505W，住所地常熟市虞山镇谢桥健康路**。 负责人：石益。 被执行人：常熟市联益服饰工艺品有限公司，统一社会信用代码91320581745589243F，住所地常熟市虞山镇毛桥村。 法定代表人：周美华。 本院在执行江苏常熟农村商业银行股份有限公司谢桥支行与常熟市联益服饰工艺品有限公司（以下简称联益公司）金融借款合同纠纷一案过程中，异议人常熟市三峰服饰绣品厂（以下简称三峰绣品厂）向本院提出书面异议。本院于2020年12月3日立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 经审查查明，2019年9月10日，本院对江苏常熟农村商业银行股份有限公司谢桥支行与联益公司金融借款合同纠纷一案作出（2019）苏0581民初10765号民事调解书：一、被告联益公司于2019年11月10日前一次性归还原告江苏常熟农村商业银行股份有限公司谢桥支行借款本金430万元及至2019年7月17日的罚息21276元，并支付自2019年7月18日起按照合同约定继续计算至实际归还日止的罚息。款由双方自行交接。二、被告联益公司于2019年11月10日前支付原告江苏常熟农村商业银行股份有限公司谢桥支行律师费147500元。款由双方自行交接。三、原告有权以折价或拍卖、变卖被告联益公司抵押的坐落于常熟市虞山镇毛桥村1幢房产（熟房他证虞山字第××号）在最高额7293600元范围内、常熟市虞山镇毛桥村2幢房产（熟房他证虞山字第××号）在最高额23420700元范围内优先受偿。四、原告有权以折价或拍卖、变卖被告联益公司抵押的坐落于常熟市虞山镇毛桥村的国有土地使用权【常他项（2014）第×××号】在最高额430万元范围内优先受偿。五、双方当事人一致同意本调解协议，自双方签字捺印起，即具有法律效力。六、案件受理费减半收取21190元，财产保全费5000元，合计26190元，由被告联益公司负担并于2019年11月10日前直接支付原告，本院不再收退。 2020年2月20日，根据申请执行人江苏常熟农村商业银行股份有限公司谢桥支行的申请，本院立案执行，案号(2020)苏0581执1184号。执行过程中，本院于2020年3月10日作出(2020)苏0581执1184查封公告，载明：“……本院对被执行人联益公司名下的位于常熟市虞山镇毛桥村1幢、2幢房产及常熟市虞山镇毛桥村国有土地使用权等财产予以整体查封并将进行评估、拍卖、变卖等程序；其出租等权利在抵押权登记成立时已受限制。……1、在查封期间，非经本院同意，任何人不得占有、处分该房地产，否则，本院将依法追究其法律责任。2、责令被执行人及居住在上述房地产内的人员在本院张贴本公告七日内自行迁出。如居住在上述房地产内的人员与被执行人签订有租赁合同等的，应在本公告之日起7日内将租赁合同、租金支付凭证原件、及其他证明材料交至本院审查是否享有优先权等权益，否则视为不存在租赁关系……”。后谭云芬向本院主张房屋租赁权，认为其是承租人，要求带租拍卖。三峰绣品厂也向本院主张房屋租赁权，认为其是次承租人，从谭云芬处转租而来，要求带租拍卖。 2020年9月30日，本院作出（2020）苏0581执1184号之一裁定书，载明：“……首先，抵押权设立之后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。案外人谭云芬与联益公司签订的租赁合同时间为2014年5月30日，涉案房屋抵押权设定日期为2013年1月24日，故该租赁关系不能对抗抵押权的实现。其次，租赁关系设立的依据系双方当事人签订的租赁合同，但应以承租人实际占有、使用作为租赁权设定的时间，即便案外人徐进良、谭云芬与联益公司签订的租赁合同及向本院陈述的不动产交接时间真实，但其自认接收租赁物的时间均晚于抵押权设立的时间，徐进良、谭云芬抵押权设定之前实际未占有、使用涉案房屋，不能对抗已登记的抵押权。再次，从案外人徐进良、谭云芬与被执行人联益公司签订的租赁合同内容看，均系以房屋使用权抵债为内容的合同关系，该合同关系属于债权债务合同关系，不属于房屋租赁合同关系，亦不能对抗本案抵押权的实现。最后，从联益公司提交给申请执行人的资产抵押承诺书看，联益公司也书面确认了2013年1月21日前常熟市虞山镇毛桥村1幢、2幢房产，无任何未付工程款、无租赁情况。综上所述，对于案外人要求对涉案不动产带租拍卖的请求，本院不予支持。若租赁关系继续存在于该不动产之上，将阻碍潜在买受人参与竞买，降低资产使用价值，影响成交价格，进而损害债权人的合法权益，故应当除去后进行拍卖、变卖。……一、对被执行人联益公司名下的坐落于常熟市虞山镇毛桥村1幢、2幢房产及坐落于常熟市虞山镇毛桥村的国有土地使用权上除去租赁关系后进行拍卖、变卖。二、解除案外人徐进良、谭云芬、常熟金裕华针纺织有限公司、江苏蒂澜蒙服饰有限公司、常熟市上品佳源纺织品有限公司、三峰绣品厂、耿庆广、刘健、王小英及其他占有人在常熟市虞山镇毛桥村1幢、2幢房产及常熟市虞山镇毛桥村的国有土地使用权上的占有。案外人徐进良、谭云芬、常熟金裕华针纺织有限公司、江苏蒂澜蒙服饰有限公司、常熟市上品佳源纺织品有限公司、三峰绣品厂、耿庆广、刘健、王小英及其他占有人自收到本裁定之日起十日内腾空并搬离上述不动产，逾期不搬离，本院将予以强制迁出。” 另查明，联益公司名下坐落于常熟市虞山镇毛桥村1幢、2幢房屋（权证号：虞山×××、虞山×××）于2013年1月24日进行了最高额抵押登记，联益公司名下坐落于常熟市虞山镇毛桥村的国有土地使用权【常他项（2014）第×××】于2014年6月3日进行了抵押登记。 又查明，2020年12月3日，谭云芬向本院提出执行异议，认为其与联益公司签订的租赁合同合法有效，要求带租拍卖并撤销（2020）苏0581执1184号之一执行裁定书。异议审查期间，异议人谭云芬向本院提交了房屋租赁合同复印件、补充协议予以证明租赁关系，租赁合同主要内容为：谭云芬向联益公司承租坐落在常熟市虞山镇毛桥工业园区的房屋【有证房屋建筑面积4400平方米左右，位于主体厂房**及**，有证厂区内宿舍楼宿舍共计26间（1000平方米左右）。无证房屋的建筑面积700平方米左右】，租赁期限为20年，从2014年5月30日起至2034年5月29日,每年租金40万元，二十年租金合计800万元。二十年全部租金在联益公司所欠谭云芬的债务中于签订日抵扣清（视同已全部付清）。合同签订日期2014年5月30日。租赁合同载明不可转租。补充协议载明“……谭云芬征得联益公司同意将租赁的房屋转租给第三方常熟市金裕华针纺织有限公司、常熟市三峰服饰绣品厂等单位……” 三峰绣品厂提出异议称，三峰绣品厂向谭云芬租赁了联益公司名下位于虞山镇毛桥村1幢1楼西面3间房屋，租赁期限至2022年6月30日止，执行中去除租赁关系后处置该不动产损害了其合法权益。请求：撤销（2020）苏0581执1184号之一裁定书，支持其带租拍卖的申请。 异议审查期间，三峰绣品厂向本院提交了房屋租赁合同复印件以证明租赁关系，租赁合同主要内容为：三峰绣品厂从谭云芬处转租联益公司名下位于常熟市虞山毛桥工业园区主体厂房的一楼部分厂房，面积约为300平方米，租期为2018年1月1日起至2020年12月31日止，租金每年6万元，合同签订日期2017年12月30日。 本院认为：抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。谭云芬与联益公司订立的租赁合同签订于案涉不动产设立抵押之后，即使该租赁关系真实且合法有效，也不能对抗先予登记的抵押权。三峰绣品厂作为次承租人，其权利依附于承租人，其要求撤销（2020）苏0581执1184号之一执行裁定并要求带租拍卖的异议请求无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定如下： 驳回常熟市三峰服饰绣品厂的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向江苏省苏州市中级人民法院申请复议。 审判长  浦小宝 审判员  蒋先锋 审判员  王 芳 二〇二〇年十二月十八日 书记员  张 燕