江西省南昌市青云谱区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0104民初1908号原告：江西万科益达物业服务有限公司，住所地江西省南昌市南昌高新技术产业开发区艾溪湖北路******，统一社会信用代码：9136000075114235XG。法定代表人：安文滨，该公司总经理。委托诉讼代理人：李益全，男，汉族，1984年2月3日出生，住所，住所地江西省南昌市南昌县司员工。委托诉讼代理人：贺琅叶，女，汉族，1994年6月8日出生，住所，住所地江西省吉安市永新县居住地江西省南昌市西湖区永富路**中骏尚城****，系公司员工。被告：付友水，男，汉族，1929年12月27日出生，住所，住所，住所省南昌市青云谱区div>委托诉讼代理人：傅建中，男，汉族，1959年8月24日出生，江西省南昌市青云谱区洪都********，住所，住所，住所，住所地江西省南昌市青云谱区告长子>原告江西万科益达物业服务有限公司（以下简称“万科益达物业公司”）与被告付友水物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万科益达物业公司的委托诉讼代理人李益全、贺琅叶，被告付友水的委托诉讼代理人傅建中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万科益达物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告付友水立即交纳所拖欠的物业费等费用合计5324.02元；2、本案全部诉讼费用由被告付友水承担。事实与理由：原告的金坊小区物业服务中心于2018年6月1日接管位于江西省南昌市小区物业服务项目并根据《前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》附件之前期物业服务内容为金坊小区2栋404户业主即被告付友水提供物业服务。原告已按合同约定提供了物业服务，但被告付友水未履行按时交纳物业费的义务，自2019年1月10日起至2020年7月31日，拖欠物业费等费用合计6854.68元，其中，物业费本金5324.02元，违约金1530.66元。原告多次电话、书面告知被告需按合同、法规要求履行按时交纳物业费的义务，但是被告一直无正当理由拒交，其行为已构成违约，特向法院提起诉讼。被告付友水辩称：我家是拆迁户，原来挑选的房号是2号楼301室，后来由于加建了一层，导致我家楼层改变，朝向也改变了，从原来东边的301室变成西边的404室。我家于2018年12月22日开始入住金坊小区，2019年5月发现进水管漏水，我们立即向物业反映，当时物业就说：如果是原水管的问题由物业负责，如果是业主装修引起的问题由业主自己负责，这个我们完全接受。经检查后发现原水管接头质量问题造成漏水，物业叫水工分两次才堵住漏点，并擅自改变水管过水方向，造成我家水压过低，热水器也无法使用，只能另外购买一台免压热水器，才能勉强使用热水，寒冷的冬季根本不能洗热水澡，损坏的装修到现在都没有来修复，新装修的房子进门就看到吊顶2个洞，灯不亮，墙纸发霉，地板，地板起翘经济损失壹万余元。金坊小区内电动车无序停放，车满为患，随着入住率的提高，电动车越来越多，一般的电动车停放在楼梯过道及进小区的马路上，严重影响业主的出入安全，4，5号楼业主在自身无法停电动车的情况下，也都停放在1,2,3号楼下，使得1,2,3号楼的业主无法正常使用充电器充电，严重影响1,2,3号楼业主的生活次序，原来小区路面不能停放车辆，现在停得到处都是，地下，地下车库空着也不能停门面“塞外烧烤”基本上都是晚上营业，而且经常是店外经营，油烟直冲楼上，南面窗户都不能开，严重影响业主的居家生活，跟物业多次反映至今未解决。对于该物业公司有无收费许可证（一直未出示）、收费的标准、以及对拆迁户的物业费收费（政府有明确规定）标准问题，业主一直存有质疑，被告的退休工资根本无力承担过高的物业管理费。同时，小区的广告收入，也应告知业主，让业主明明白白消费。经审理查明：被告付友水因棚户区改造，国有土地上私房被征收，以产权调换补差价形式取得坐落于南昌市青云谱区建筑面积为101.63平方米安置房1套，2018年8月1日，该套安置房交付被告。2018年8月2日，原告万科益达物业公司与被告签订了一份《金坊小区（洪坊1951）前期物业服务协议》，约定：前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理；物业收费标准：住宅高层：4元／平方米／月，交付三年内享受物业费优惠为2.8元／平方米／月，即2＃、3＃高层2018年7月10日至2021年7月9日物业费为2.8元／平方米／月，自2021年7月10日起物业费恢复为4.00元／平方米／月（含0.4／平方米／月电梯运行费；不含二次供水费，四层及四层以上需按0.6元／吨的标准收取二次供水费）；物业服务费应当从开发商、拆迁办通知的收房期限之日起全额（100%）计收。业主办理入住手续时预付3个月的全额物业服务费，此后物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应于每季度最后一个月25日前向乙方交纳下期的物业服务费，在所交季度最后一个月25日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金。金坊小区至今未成立业主委员会，原告一直在该小区实施物业管理服务。被告收房后按相关优惠政策交纳物业管理服务费至2019年1月9日。此后，被告以原告不负责任，物业服务没有达到应有的服务标准，尤其是被告家进水管漏水维修后，水管改道导致水压过低，无法正常使用热水器，破拆的吊顶至今尚未复原，影响其家居生活，且拆迁户难以承受过高的物业服务费等为由，拖欠2019年1月10日至2020年7月31日期间物业管理服务费5324.02元（按2.8元／平方米／月标准计算）。经原告催缴后被告仍未缴纳，引发本案诉讼。上述事实，有《金坊小区（洪坊1951）前期物业服务协议》、物业费缴交收据、照片若干、万科益达物业公司金坊小区物业服务中心2020年上半年服务报告、催告函、律师函及EMS签收单及原、被告的当庭陈述在案佐证。本院认为：被告与原告万科益达物业公司签订的《前期物业服务合同》，系双方的真实意思表示，未违反我国法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应按照合同履行各自义务。原告诉称被告欠交2019年1月10日至2020年7月31日物业服务费，被告对该期间未交纳物业服务费的事实予以认可，本院予以确认；被告辩称其不交纳物业服务费，是因原告服务质量不达标等行为所致，被告提供了楼道内电动车无序摆放等照片为证，本院认为，综合全案证据来看，原告提供的照片内容与被告提供的照片内容相佐，可以显示原告进行日常物业服务的情况，包括物业管理人员将乱停乱放或倒地的车辆有序摆放的场景内容，故不能仅以部分场景照片认定原告的服务质量不达标；被告因房屋进水管漏水需维修，原告已积极协调开发商和供水企业进行了维修检测服务，并已协调维修人员上门维修破拆的吊顶，因被告对维修人员身份质疑未予配合实施，原告已尽到物业服务之责；但原告作为品牌物业服务企业，应该与业主充分沟通，给业主提供更为精细贴心的服务，仍应继续与责任单位协调，被告亦应予以配合，尽快将破损处修复还原。如原告对小区的物业服务仍有瑕疵，被告应通过推动小区成立业主委员会与原告物业公司积极沟通并提出整改建议，如因物业公司未尽到物业服务责任的原因直接导致其人身健康及财物受损严重，其可另行主张权利，而非以拒交物业费的方式拒不履行合同义务。棚户区改造拆迁户是否享受物业服务费减免政策不是民事诉讼受理范围，被告以拆迁户无力承担过高的物业服务费为抗辩理由，本院不予支持。故被告付友水应向原告万科益达物业公司支付2019年1月10日至2020年7月31日物业服务费5,324.02元。原告万科益达物业公司在诉状的事实理由当中主张被告支付违约金1,530.66元，但并未将该违约金作为诉讼请求的一项，亦未就此交纳相应的诉讼费，本院对违约金项不予审理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告付友水于本判决生效之日起七日内向原告江西万科益达物业服务有限公司支付2019年1月10日至2020年7月31日期间的物业服务费共计人民币5,324.02元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交），减半收取25元，由被告付友水承担，退回原告江西万科益达物业服务有限公司受理费25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  谢晓敏二〇二〇年十二月四日书记员  胡安琪