福建省德化县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0526民初2845号 原告：周德卿，男，1972年10月9日出生，汉族，住福建省德化县。 被告：陈清节，男，1977年11月19日出生，汉族，德化县人，住福建省德化县。 委托诉讼代理人：郭文先，福建岱仙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐霞蓉，福建岱仙律师事务所律师。 被告：林渊德，男，1965年8月7日出生，汉族，德化县人，住福建省德化县。 第三人：李志贞，男，1971年12月9日出生，汉族，德化县人，住福建省德化县。 第三人：德化县福都大酒家，住所地德化县龙浔镇瓷都大道62号。 投资人：林渊德。 原告周德卿与被告陈清节、林渊德房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案。2020年10月12日，本院依法追加与本案有利害关系的德化县福都大酒家（以下简称：福都酒家）、李志贞作为本案第三人参加诉讼。2020年12月10日，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周德卿、被告陈清节的委托诉讼代理人徐霞蓉、被告林渊德和第三人李志贞、第三人福都酒家均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周德卿向本院提出诉讼请求：1、依法解除原被告双方于2008年7月5日签订的《租赁协议书》；2、要求二被告将位于福建省泉州市德化县××镇××道××号楼（即瓷城大道旧区改造6号楼）2层套房一套腾空并恢复原状（具体原状详见《附表》）后，返还原告；3、要求二被告支付2020年2月5日起至套房实际恢复原状日止拖欠的租金（月租金按1800元计算），暂时计算至2020年9月5日止14400元；4、要求二被告支付逾期付款违约金（以1800元为基数，自2020年2月5日起按合同约定日利率1%计算至实际还清租金之日止），暂时计算至2020年9月5日止4320元；5、要求二被告赔偿因违约造成的各项经济损失20000元；6、被告承担诉讼费用。 事实与理由：被告陈清节、林渊德因经营酒店需要，于2008年10月1日，由叶建财作为甲方之一、被告陈清节、林渊德作为乙方，双方签订《租赁协议书》一份，合同约定：“甲方将进城大道陆号楼叁间店面及壹拾伍套套房，同意出租给乙方作为酒店经营使用，经甲、乙双方友好协商，订立如下条款：一、甲方房产明细表：……姓名：叶建财；层级套数：二楼一套，月租金：120平方1200元；层级套数：四楼一套，月租金：1080元；合计金额：2280元。二、租赁期限15年，即2008年10月1日至2023年9月30日(自经营起2008年10月1日至2011年9月30日，三年内租金不变)，第4年租金以6#A号楼出租总平均价格作为本座楼的租金价位，以此类推，套房二年一订，店面一年一订。期满后在同等条件下，乙方有权优先续租，如乙方不续租，如：货架、桌椅、电器等设备由乙方自己搬出处理。三、租金及交付方式，租金每月1付，月头1-5日内按期付款(并在签订合约时预付2008年10月至11月租金)。四、甲方负责以上租赁房屋场所的外墙、窗门、走廊、外地面天台排水等公共设施装修(按原设计方案；室内装修及供电供水线路为目前现状)。经营场所的室内(含修改)由乙方自行负责，装修安装设备过程中，室内外如需改造设施，在不影响建筑主体结构安全及外观，甲方应无条件配合施工。期满后，店面前后固定门窗每个不超过人民币壹 万元的应保留。五、违约责任1、甲方应按合同签定之日起10日内将该房屋移交给乙方。在合约期内甲方如因房产纠纷，中断租赁协议，甲方应赔偿乙方的切经济损失（以甲方房产明细表，谁毁约，谁赔偿乙方一切经济损失，其他人不承担连带责任）。2、乙方应按时交付租金，越期未交租金，加收滞纳金，店面或各套套房）每天按租金的10%收取，3个月仍未交租金即终止合同，一切损失由乙方负责。六、乙方使用该房屋，必须遵守政府机构的管理制度，遵守治安规定及周围环境的卫生整洁，经营使用该房屋而发生的有关税收、管理费、水电费等费用由乙方自行负责。租赁期满后，甲方如需恢复原状，根据签约时的草图保持原状。七、本协议一式多份，乙方执一份，甲方每个房主各执份。甲、乙双方签字之日起生效，双方必须严格遵守上述规定各项条款，否则视同毁约。”合同签订后，二被告经营德化县福都大酒店至今。后2017年，原告周德卿通过司法拍卖平台，竞得叶建财位于福建省泉州市德化县××镇××道××号楼（即瓷城大道旧区改造6号楼）2层的房产，2018年1月3日，过户到原告周德卿名下。此后，被告陈清节、林渊德依照《租赁协议书》继续向原告周德卿支付租金。但从2020年2月5日起至今，被告均未按合同约定及时支付租金。经原告多次催讨，被告均置之不理。被告已严重违约。 陈清节辩称，一、原告主张与答辩人解除双方于2008年7月5日签订的《租赁协议》没有事实和法律依据。 二、由于原告通过拍卖取得该房屋时，该房屋的现状已是德化县福都大酒店装修后的现状，其要求恢复原告没有事实和法律依据； 三、由于原告与答辩人没有签订任何租赁合同，并没有约定任何违约责任，因此，原告诉讼请求中的第四项内容不应予以支持； 四、由于2020年1月20日起，因为疫情爆发政府就明文通知各个饭店酒家，不能聚集餐饮，直至6月才陆续开放，福都酒家就是靠举办小型聚会、大型宴会等场所餐饮，并非住宿，又加上2020年3月26日，德化县消防救援大队对德化县福都大酒家检查，德化县福都大酒家属于“三合一”场所，而作出停业整顿，德化县福都大酒家就没有办法继续营业而关闭。因此原告要求继续支付租金或者要求支付违约金没有依据。如果法院认为需要继续支付租金，也应该根据实际情况而减免四个月租金。 五、原告的第五项诉讼请求没有依据，应该予以驳回。在原告提供的诉状或证据中，没有任何经济上损失的证据或者依据，反而是德化县福都大酒家因为无法继续经营，以前投入巨额装修费用等无法收回，支付员工工资，又可能要继续支付租金等经济损失，同时这个损失中，原告将“三合一”场所租给德化县福都大酒家所造成的，应当承担过错责任。 林渊德和福都酒家共同辩，一、原告未与其签订租赁协议，原告的诉求与其无关； 二、林渊德和陈清节各占福都酒家50%的股份； 三、2017年，林渊德已经退出福都酒家，租金义务与林渊德无关。 李志贞辩称，一、答辩人与原告不存在租赁合同关系，要求答辩人承担责任，缺乏事实根据。根据原告出示的证明材料可以证实，原告与林渊德、陈清节产生租赁合同关系，没有与答辩人产生租赁合同关系，双方不存在债权债务，按照合同相对性原则，要求答辩人承担责任，缺乏事实根据。 二、对林渊德提供的《福都大酒家承包协议书》，对该证据真实性不持异议。答辩人认为2020年年初因疫情没有营业，在2020年3月26日，德化县消防救援大队对福都酒家检查属于“三合一”场所而做出停业整顿、无法进行经营，向福都酒家提出赶紧按照消防进行整顿，但福都酒家无法完成整改，属于《福都大酒家承包协议书》第2页第七条第2款第（1）项“提供不符合约定条件的酒楼设施，严重影响经营的。”责任在福都酒家，应该由福都酒家承担违约责任，并认为双方早已解除承包合同关系。 三、林渊德要求追加答辩人为第三人，程序错误，应依法驳回。根据答辩人与林渊德、陈清节签订的承包合同的约定，双方如发生纠纷，双方约定由泉州市仲裁委员会解决，因此答辩人与林渊德、陈清节的合同纠纷，德化县法院无权管辖，而林渊德要求将答辩人列为第三人，程序错误，应依法驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了如下证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 周德卿提供如下证据：1、《租赁协议书》一份，证实合同双方的权利义务；2、身份证一份，证实周德卿身份情况；3、附表一份，证实未出租前案涉房产的原状；4、不动产权证及复印件一份、附图复印件二份、执行裁定书复印件一份、协助执行通知书复印一份、拍卖成交确认书复印件一份，证明所出租的不动产的基本情况及现状；5、中国民生银行个人对账单复印件一份，证明租金支付情况；6、结婚证一份，证明对方是把款项转到周德卿妻子的户头上。陈清节质证认为证据的真实性均无异；林渊德、李志贞和福都酒家对证据的真实性均无异议。 陈清节提供如下证据：1、泉德消函[2020]2号文件、“三合一”场所的安全隐患、危害法规解释各一份，证实福都酒家属“三合一”场所，被消防责令停业整顿，双方签订的租赁协议违反法规，协议应认定无效；2、照片一份，证实福都酒家属“三合一”场所，根本无法改变；3、租金调整凭证、房屋租金领取登记表、房东通讯录，证实房东和福都酒家都同意由酒家支付租金，原租赁合同权利义务双方同意变更由福都酒家承受；4、《空调购销合同》、《电视机购销合同》、《格力空调工程购销合同书》、《租用房屋合同书》各一份和《房屋租赁合同》三份，证实陈清节均以福都酒家名义对外签订合同，其签订《租赁协议书》也是代表福都酒家履行职务行为。周德卿质证认为，对上述证据的真实性均无异议；林渊德和福都酒家质证认为，对上述证据真实性均无异议，但证据3中的相片是其退出福都酒家后重新组建的酒家的相片；李志贞认为，证据4、5、6是原告与陈清节的内部问题，与其无关，不清楚。其他证据无异议。消防大队文件，证明福都酒家是三合一场所，无法进行整改，属于违反福都大酒家承包合同书里面的条款，所以承包合同应解除。 本院认为，当事人提供的上述证据经质证后，真实性均无异议，本院予以确认。 经审理，本院对本案的事实认定如下：1、2008年7月5日，陈清节、林渊德（乙方）因经营酒店需要向叶建财、刘志荣、刘逢春等人（甲方）租赁套房，双方签订一份《租赁协议书》，约定：一、甲方将进城大道6号楼3间店面及15套套房同意出租给乙方作为酒店经营使用（其中叶建财二楼套房一套，月租金1200元，四楼套房一套，月租金1080元；合计金额：2280元。）；二、租赁期限15年，即2008年10月1日至2023年9月30日（自2008年10月1日至2011年9月30日，三年内租金不变），第4年租金以6#Ａ号楼出租总平均价格作为本座楼的租金价位，以此类推，套房二年一订，店面一年一订；三、租金每月一付，月头1－5日内按期付款；四、甲方负责以上租赁房屋场所的外墙、窗门、外地面天台排水等公共设施装修，经营场所的室内（含修改由乙方自行负责）…等；五、违约责任…2.乙方应按时交付租金，逾期未交租金，加收滞纳金，店面或各套套房每天按租金的10%收取，3个月仍未交租金即终止合同，一切损失由乙方负责；…等。协议签订后，叶建财按约定将三套房套房交付给林渊德、陈清节装修使用，林渊德、陈清节后注册成立福都酒家进行经营并通过福都酒家依协议约定支付租金给叶建财。2018年1月，周德卿通过司法拍卖，取得了叶建财址在德化县龙浔镇瓷都大道旧区改造6号楼二层（以下简称：案涉房屋）的房产。随后，原本支付给叶建财的案涉房屋的租金1800元支付给周德卿。周德卿收取案涉房屋的租金至2020年1月。2020年2月起至今的租金未能支付。 2、2017年，福都酒家承包给第三人李志贞经营。 3、2020年3月26日德化县消防救援大队作出泉德消函[2020]2号文件，认定福都酒家存在问题：设置的消防设施不符合要求，该场所的疏散通道与上面住户共用，厨房未设置消防设施，未采用防火门进行分隔。要求福都酒家及时整改消防安全隐患。 本院认为，一、林渊德、陈清节因经营酒家需要向叶建财租赁套房，双方签订《租赁协议书》，该协议并不违反相关法律法规的强制性规定，协议合法有效，双方当事人应依协议约定履行。陈清节关于《租赁协议书》违反法规的规定应认定无效的辩解，于法无据，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，周德卿取得了《租赁协议书》中出租人的法律地位。陈清节、林渊德等人关于周德卿未与其建立租赁合同关系的答辩意见于法无据，本院不予采纳。 福都酒家承包给李志贞仅是林渊德、陈清节与李志贞之间发生的法律关系，与周德卿的《租赁协议书》是不同法律关系，并不能对出租人周德卿进行约束，故案涉房产的承租人法律地位并没有变化，仍然是林渊德和陈清节应承担支付租金的义务，2020年2月至今的租金未能支付，事实清楚，按合同约定每月租金1800元，陈清节与林渊德应予支付。因此，林渊德辩解其已于2017年11月30日退出酒家，租金应由承包人李志贞负担，依据不足，不予采纳；陈清节辩解其仅是公司员工，在协议上签字系履行职务行为，责任应由福都酒家承担，与事实不符，本院亦不予采纳。 二、福都酒家合法已经营多年，2020年3月26日消防文件认定福都酒家存在的问题并不是无法整改，也不是酒家无法继续经营的根本原因，该文件并不当然导致《租赁协议书》自动解除的法定事由。因此，李志贞主张协议已于当日自动解除的辩解，依据不足，不予采纳；自2020年2月至今，林渊德、陈清节未能按协议约定按月缴交或通过他人缴交所欠租金，已构成违约，依照协议约定，周德卿有权解除合同并要求承租人将房屋腾空返还给出租人，故周德卿要求解除《租赁协议书》及将套房腾空后返还的请求，符合合同约定和法律规定，应予以支持。但，因庭审中双方当事人对案涉房屋的原状存在分歧，且周德卿也未提供证据证实案涉房产的原状。所以，周德卿要求将案涉房产恢复原状的诉讼请求缺乏证据佐证，本院不予支持。 三、《租赁协议书》约定逾期交付租金每天可按租金的10%收取滞纳金，根据该约定，周德卿要求林渊德、陈清节按协议约定的每天10%标准支付逾期付款违约金及赔偿因违约造成的各项经济损失20000元。该请求不符合最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》规定“承租房屋用于经营，疫情或疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由要求承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”精神，福都酒家受疫情影响经营收入明显降低，周德卿的诉讼请求，本院亦不予支持。陈清节要求福都酒家因新冠疫情和停业整顿导致没有办法营业，应根据实际情况减免4个月租金的请求，本院不予支持。 综上，周德卿的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除周德卿与林渊德、陈清节于2008年7月5日签订的《租赁协议书》； 二、林渊德、陈清节应于本判决生效之日起十日内将址在德化县龙浔镇瓷都大道6号楼2层套房一套腾空并返还给周德卿； 三、林渊德、陈清节应于本判决生效之日起十五日内支付给周德卿自2020年2月5日起至套房返还日止按1800元/月标准计算的租金。 四、驳回周德卿的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费768元，由周德卿负担482.38元，林渊德、陈清节负担285.62元。限于本判决生效后七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行生效裁判文书确认的义务，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  陈志群 人民陪审员  支烦燕 人民陪审员  陈采怡 二〇二〇年十二月三十日 法官 助理  黄燕燕 书 记 员  郑雅婷 附本案适用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物将会承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。…剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 申请执行提示： 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。