河南省伊川县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0329民初3492号原告：中国华融资产管理股份有限公司河南省分公司，住所地河南省郑州市西大街**，统一社会信用代码，914101047218889438。法定代表人：孟玲虎，系该公司总经理。委托诉讼代理人：许文，河南王城律师事务所律师，代理权限：一般代理。委托诉讼代理人赵剑锋，河南王城律师事务所实习律师，代理权限：一般代理。被告：康乐乐，男，汉族，1987年6月19日出生，住河南省伊川县，确认地址伊川县可可居丰泽园B栋2301。委托诉讼代理人：陈亮伟，河南思宏律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：洛阳可可居置业有限公司，住，住所地洛阳市伊川县城关镇文化北路一社会信用代码91410329685652596K。法定代表人：梁安民，该公司总经理。委托诉讼代理人：王丽娟，女，1975年10月24日出生，汉族，住河南省伊川县。系该公司财务人员，代理权限：特别授权。原告中国华融资产管理股份有限公司河南省分公司（以下简称华融公司）与被告洛阳可可居置业有限公司（以下简称可可居公司）、康乐乐执行异议之诉一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简称程序，公开开庭进行了审理。原告华融公司委托诉讼代理人许文、被告可可居公司委托诉讼代理人王丽娟、被告康乐乐委托诉讼代理人陈亮伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华融公司向本院提出诉讼请求：1．判决撤销伊川县法院（2020）豫0329执异125号执行裁定书；2．判决继续执行洛阳市伊川县可可居丰泽园小区B-2301房产；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：瑞华国银投资管理有限公司（以下简称瑞华公司）与可可居公司实现担保物权纠纷一案，经伊川县人民法院审理，作出了（2016）豫0329民初2203号民事裁定：一、准许拍卖、变卖可可居公司抵押的位于伊川县文化北路与豫港大道交汇处1幢三层办公楼【伊川房权证（2013）字第17664号】以及伊川县文化北路与豫港大道交汇处丰泽园小区1幢5至31层的71套商品房【伊川房权证（2012）字第160**】，所得价款用以偿还瑞华公司依法享有的贷款本金1,790万元及至实际履行完毕之日止的借款合同约定的利息…。后瑞华公司于2016年12月申请执行，在执行过程中，瑞华公司将债权转让给了原告华融公司。本案在执行、拍卖房屋过程中，案外人康乐乐向伊川县人民法院提出了执行异议，称其于2015年7月1日与被执行人可可居公司签订了房屋买卖合同，支付了全部购房款394,175元，并一直居住至今。伊川县人民法院经书面审查后，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条的规定裁定中止对伊川县可可居丰泽园小区B-2301号房产的执行。原告认为该裁定认定事实不清，程序违法，适用法律错误，康乐乐提出执行异议不能排除本案执行，理由如下：1．康乐乐提出执行房产异议，提交购房合同、收据等证据，本案案情复杂、争议较大，法院没有组织听证，没有给予原告质证的机会，违反了《执行异议和复议规定》第十二条“人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案情复杂、争议较大的，应当进行听证”的规定，程序违法。2．涉案房屋未办理过户登记是因买受人康乐乐自身原因所致。《执行异议和复议规定》第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持”。另外《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。根据上述规定可知，我国遵循“抵押财产经抵押权人同意方可转让”的原则，抵押权人是否同意抵押人转让抵押财产是判断未办理过户登记是否非因买受人自身原因的重要事实。在抵押权人未同意抵押人出售抵押房屋的情况下，买受人购买存在抵押权的房屋，因抵押登记具有公示公信效力，故不能办理过户登记手续认定为买受人自身的原因，没有争议。3．《执行异议和复议规定》没有明确“名下无其他用于居住的房屋”的范围及具体证明方式，但综合考察该规定的立法本意，“名下无其他住房”的范围应至少包括被告康乐乐及其配偶、共同居住人员的居住地、户籍地。同时应由相应的不动产登记管理机构出具《无房证明》予以证实，本案仅有伊川县自然资源局出具的被告康乐乐名下无其他房产的证明，应属于不符合上述条件，即购房人没有充分举证证明其名下没有其他用于居住的房屋。4.康乐乐虽然提交商品房买卖合同、收据等，但该合同没有在房屋登记管理部门备案，没有付房款至洛阳可可居置业有限公司账户的转款凭证。申请执行后，原告经实地调查，通过可可居小区物业部门公示的住户水电费交纳情况得知其2017年1月没有产生过水电费，之前水表读数为12，因此，不能认定康乐乐支付房款、实际长期居住的事实。5.原告名称为中国华融资产管理股份有限公司河南省分公司，伊川县法院(2020）豫0329执异125号执行裁定书将申请执行人名称错误写成“中国华融资产管理股份有限公司河南省分公司”，请法院纠正。综上，伊川县人民法院认定康乐乐就伊川县可可居丰泽园小区B-2301号房产房屋享有足以排除强制执行的民事权益不成立，请求法院支持原告诉请，以维护法律的尊严。康乐乐辩称，被告康乐乐所提的执行异议经伊川县人民法院书面审查排除执行，异议成立，事实清楚，证据充分，适用法律正确，且《执行异议和复议规定》规定，已支付全部或大部分购房款的购房消费者的权利与银行抵押权发生冲突时，应优先保护购房消费者的权利，故请依法驳回原告的诉求。可可居公司辩称，当时有二十多家业主交付了购房款，然后我公司通过洛阳信服置业有限公司（以下简称信服公司）把大概500万左右转账交给了华融公司，钱已经给了华融，华融不应该再执行。当时因为可可居账户不能用还是其他原因，才通过信服置业转的账。当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据。本院组织双方进行了证据交换和质证。原告向法庭提交了四组证据。证据一、《商品房买卖合同》一份。证明在人民法院查封之前康乐乐与可可居公司已经签订了合法有效的商品房买卖合同。证据二、1.装饰及装修购买耗材票据11张；2.物业费缴纳票据14张；3.暖气费收据4张；4.不动产登记查询结果告知单。证明康乐乐购买房屋后，对房屋进行了全面装修，并已经实际居住生活至今。且名下无其他用于居住的房产，符合《执行异议与复议规定》第二十九条的规定。证据三、收据一张。证明在2015年7月1日，康乐乐支付了全额的购房款394,175元，符合《执行异议与复议规定》第二十九条第三款规定。证据四、最高院（2020）最高法民申1498号民事裁定书（中国裁判文书网下载）一份。证明已支付全部或大部分购房款的购房消费者的权利与银行抵押权发生冲突时，应优先保护购房消费者的权利。伊川法院执行异议裁定适用法律正确。证据五、康乐乐父亲康振红银行支取明细一份。证明在2015年康乐乐从老家搬出，其父亲给其43万元用于购房。康乐乐在2015年7月1日将其中394,175元交付给可可居公司。原告华融公司质证：对证据一、该房屋已办理抵押登记，进行了公示，康乐乐购买抵押的房屋没有将购房款用于偿还债务，可可居公司也未将出售抵押房屋的事实告知债权人，依据《中华人民共和国物权法》规定，该抵押房屋不符合出售条件，应当认定出售抵押房产的买卖合同无效，该合同没有办理备案登记，无法证明该合同具体签署的准确时间。对证据二、物业收据没有物业公司盖章，无法证实其真实性；购买材料单据都没有章，也没有收据和发票不能证明其出处。对查询告知单，因康乐乐是西场村人，没有出示在该村没有住房的证据，不符合《执行异议和复议的规定》第二十九条的规定。对证据三、没有转款凭证不能证明康乐乐支付房款。对证据四、这只是作为一种参考。对证据五、没有银行加盖公章，不能证明其真实性，另，取款人并不是康乐乐，该笔款是否用于购房不能证实。可可居公司质证：收据和合同都是真实的，钱已经打入华融公司账户。物业费也是真实的，但是关于康乐乐购买材料等票据，和证据五公司不清楚，不发表质证意见。原告华融公司、被告可可居公司当庭未向法庭提交证据。被告可可居公司庭审后向法庭提交了《收据》存根一份，证明康乐乐于2015年7月1日向该公司交纳1-B-2301号房款394175元。2015年12月1日《税收完税证明》证明其纳税情况。中国工商银行网上银行电子回单两份、银行流水一份，证明该公司在收到包括康乐乐等11户房款后，通过洛阳信服置业有限公司分别于2017年12月8日、2017年12月9日、2018年5月11日、2018年5月22日向华融公司转账200万元、200万元、5万元、95万元，共500万元的事实。原告质证：信服公司向华融公司转账500万元与被告可可居公司无关。被告康乐乐质证：无异议。被告康乐乐庭审后补充提交白瑞阳户口簿、身份证、西场社区居委会《证明》证明白瑞阳身份及康乐乐在西场社区无居住房产的事实。原告华融公司质证：1.对康乐乐所在居民委员会出具的无房证明不认可，是否有宅基地应由当地政府办证机关出具。2.康乐乐配偶白瑞阳户籍地康庄是否有房，没有提供证据，不能证明其夫妻名下没有住房。3.康乐乐买涉案房屋不能提供分文银行转款或取款单据，不能证明他支付过房款。可可居公司质证：对证据的真实性与证明方向均无异议。原告华融公司庭审后提交《情况说明》及洛阳市西工区人民法院（以下简称西工法院）协助执行通知书、民事裁定书、执行裁定书及协助执行通知书、中国工商银行网上银行电子回单。证明可可居公司称收到朱瑞亮等二十余户房款后，500万元通过信服公司归还华融公司借款不是事实。被告可可居公司质证：对华融公司提供的证据真实性无异议，证明方向有异议，提供的证据为华融公司单方面解释，可可居公司不予认可。被告康乐乐质证：对华融公司提交的西工法院协助执行通知书、民事裁定书、执行裁定书及协助执行通知书、中国工商银行网上银行电子回单真实性无异议，证明方向有异议，只能证明信用公司有其他纠纷，该款实际用途希望法院核实查明。对华融公司的情况说明有异议，不属于证据也没有任何证明案件事实的证明力。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院确认如下：被告康乐乐提交证据一、二、三、五真实性予以认可，证据五与本案无关，不予采信。对被告康乐乐补充提交的白瑞阳身份证信息予以采信，对西场社区居委会的证明不符合单位证据形式规定，不予采信，对被告可可居公司提交的收据存根、完税证明、银行电子回单、银行流水予以采信。对原告华融公司提交的情况说明与可可居公司庭审后提交的证据能够印证的部分及西工法院协助执行通知书、民事裁定书、执行裁定书及协助执行通知书、中国工商银行网上银行电子回单予以采信。对本院调取的（2020）豫0329执异125号卷宗中《不动产登记查询结果告知单》原件予以采信。经审理查明，瑞华国银投资管理有限公司（以下简称瑞华公司）与可可居公司实现担保物权纠纷一案，经本院审理，于2016年9月11日作出（2016）豫0329民初2203号民事裁定：一、准许拍卖、变卖被申请人可可居公司抵押的位于伊川县文化北路与豫港大道交汇处1幢三层办公楼【伊川房房权证（2013）字第17664号】以及伊川县文化北路与豫港大道交汇处丰泽园小区1幢5至31层的71套商品房【伊川房权证（2012）字第160**，所得价款用以偿还瑞华公司依法享有的贷款本金1,790万元及至实际履行完毕之日止的借款合同约定的利息…。瑞华公司于2016年12月申请强制执行。2017年4月25日，瑞华公司将债权转让给了华融公司。2020年1月6日，本院作出（2019）豫0329执恢359号执行裁定：一、查封、冻结、划拨被执行人可可居公司在银行、信用社或其他单位的存款1790万元及利息，诉讼费66,866元，执行费52,400元。二、采取上述措施不足部分，则查封、扣押、冻结、评估、拍卖、变卖相应价值的其他财产。2020年1月16日，本院发出（2019）豫0329执恢359号查封公告，查封了包括涉案B-2301在内的可可居位于丰泽园小区1幢5至31层71套商品房及1幢三层办公楼。案外人康乐乐提出执行异议，本院经书面审查，于2020年9月17日作出（2020）豫0329执异125号执行裁定：中止对伊川县可可居丰泽园小区B-2301号房产的执行。原告不服，提起诉讼。另查明，康乐乐于2015年7月1日与可可居公司签订《商品房买卖合同》，约定购买可可居公司第1幢B座2301号房屋，面积157.67平方米，房屋总价394,175元，一次性付款。当日，康乐乐向可可居公司缴纳现金394,175元，并缴纳了暖气、燃气初装费、装修管理费、物业费等，2015年10-11月对该房屋进行了装修，于2017年入住至今。2020年9月16日，伊川县自然资源局不动产登记信息查询告知单显示：经系统查询：申请人康乐乐及配偶白瑞阳、未成年子女康玉璐、康玉天没有商品房备案登记信息。还查明，2017年12月8日、2017年12月9日、2018年5月11日、2018年5月22日，被告可可居公司将收到包括康乐乐房款在内500万元以保证金形式通过信服公司转给了原告华融公司。2020年4月26日，洛阳市西工区人民法院（以下简称西工法院）根据华融公司的申请作出（2019）豫0303财保30号民事裁定：冻结被申请人伊川县栋梁金属结构有限公司、信服公司、可可居公司、洛阳市昌永机械制造有限公司、洛阳安彩机械有限公司、梁安民、戴会利银行存款1200万元，如存款不足，查封、扣押相应价值的财产。2020年5月12日，西工法院向华融公司发出（2020）豫0303财保30号协助执行通知书:一、冻结信服公司在你处的债权购买诚意金500万元，暂停向其支付。二、期限一年：2020.5.12-2021.5.11。2020年10月15日，西工区法院作出（2020）豫0303执2968号执行裁定：查封、扣押、冻结、划拨、提取被执行人伊川县栋梁金属结构有限公司、信服公司、可可居公司、梁安民、戴会利存款8049975.5元及迟延履行期间的债务利息，如存款不足，则查封、扣押、冻结被执行人相应价值的财产。2020年10月28日，华融公司向西工区法院转执行款500万元。本院认为，本案的争议焦点是，被告康乐乐作为购房消费者的物权期待权能否对抗原告华融公司的抵押权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他可用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第二条规定“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”即抵押权人申请执行在房地产开发企业名下的但已销售给消费者的商品房，消费者提出异议的，人民法院依法应予支持。本案中，被告康乐乐于本院对涉案房产查封前已签订了合法有效的商品房买卖合同，支付了全部房款，康乐乐对该房产进行了装修，并于2017年入住至今，其购买房屋是用于居住且其名下没有可以居住的房屋。故康乐乐的权利能够排除执行。原告的诉讼请求无事实根据和法律依据，应予驳回。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，经合议庭评议，判决如下：驳回原告中国华融资产管理股份有限公司河南省分公司的诉讼请求。案件受理费7213元，由原告中国华融资产管理股份有限公司河南省分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  姜耀俊人民陪审员  罗敬尊人民陪审员  姜米锋二〇二〇年十二月二日书 记 员  钟丹怡附相关法条：《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。