北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初11155号原告：张文武，男，1979年8月20日出生，汉族，户籍地黑龙江省佳木斯市东风区，现住北京市房山区。委托诉讼代理人：周红燕，北京昂信律师事务所律师。被告：北京华风腾龙房地产开发有限公司，住所地北京市房山区腾龙家园**楼**23-1。法定代表人：许贺伟，经理。委托诉讼代理人：王爱云，女，1970年9月19日出生，汉族，北京华风腾龙房地产开发有限公司员工，住北京市房山区。委托诉讼代理人：董旭姣，北京元辅律师事务所律师。原告张文武与被告北京华风腾龙房地产开发有限公司（以下简称华风公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张文武的委托诉讼代理人周红燕，被告华风公司的委托诉讼代理人王爱云、董旭姣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张文武向本院提出诉讼请求：1.判令华风公司向张文武支付延期办理转移登记的违约金126125.7元（自2011年5月30日起计算至2018年5月8日止，具体计算方式为496946元*0.1‰*365天*6+496945元*0.1‰*348天）以及资金占用费用（按照年利率6%的标准，自2018年5月8日起计算至实际支付之日止）；2.诉讼费由华风公司承担。事实和理由：2009年7月17日，张文武与华风公司签订了商品房预售合同，约定张文武购买华风公司位于北京市房山区窦店镇下坡店村腾龙家园二区x号楼x层x单元xxx号房屋，房屋总价496946元，交房时间2010年5月30日，办理产权初始登记时间2011年5月30日前，办理转移登记时间为房屋交付之日起360日内。合同签订后，张文武按照合同约定支付了房屋价款，但华风公司一直未办理房屋转移登记手续。张文武多次催促办理，华风公司一直拖延。后张文武因小区成立业委会需要提供产权证，再次询问华风公司，华风公司才于2018年8月26日将产权证交付给张文武。华风公司辩称，不同意张文武的诉讼请求。涉案小区的初始登记完成于2013年，2013年华风公司即为张文武办理转移登记手续，但因张文武个人原因导致房屋被司法查封无法办理。此后，张文武在其房屋解封后再次找到华风公司要求办理产权登记手续，华风公司已经积极为其提交办理手续，2018年产权登记办理完毕后，张文武也已经实际领取了产权证书。华风公司积极履行合同义务，不存在拖延办理情况，张文武因其个人原因导致产权证证书办理迟延应自行承担相应损失，其诉讼主张缺乏事实依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年7月17日，张文武（买受人）与华风公司（出卖人）签订商品房预售合同（以下简称预售合同），张文武购买华风腾龙公司开发建设的位于房山区窦店镇下坡店村腾龙家园小区x号住宅楼x层x单元x室（以下简称涉案房屋），该房屋预测建筑面积为106.87平方米，套内建筑面积单价为5715.97元，房屋总价款496946元。预售合同中关于房屋交付、初始登记和转移登记约定内容如下：1.出卖人应当在2010年5月30日前向买受人交付商品房。2.初始登记。出卖人应当在2011年5月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，逾期未能取得该商品房所在楼栋的权属证明，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付。3.转移登记。买受人委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内支付。该合同还对双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，张文武向华风公司交纳了合同约定的全部房款。2011年10月6日，华风公司向张文武交付了房屋。2013年4月19日，华风公司取得了房山区窦店镇腾龙家园x号楼的初始登记证。2013年5月29日，华风公司书面通知小区业主及时提交办理房屋所有权证的有关材料，集中收取材料时间为2013年5月29日至2013年7月9日。2013年12月4日，华风公司为张文武所购涉案房屋向登记中心提交不动产产权登记申请。此后，该申请因涉案房屋被司法预查封被退回。2018年5月7日，华风公司再次为张文武所购涉案房屋向登记中心提交不动产产权登记申请。同年5月8日，张文武所购涉案房屋取得不动产登记权属证书。另查明，2014年2月10日，张文武所购涉案房屋因刑事附带民事判决书的执行被我院预查封，预查封时间自2014年2月10日起至2016年2月9日止。2016年12月7日，涉案房屋再次被我院预查封，查封时间2016年12月7日起至2019年12月6日止。2017年10月27日，涉案房屋解封。2014年，张文武曾将华风公司诉至我院，要求华风公司赔偿2011年5月31日至2013年4月19日期间逾期办理楼栋初始登记违约金34239.58元。同年5月6日，我院作出（2014）房民初字第06089号民事判决书，支持了张文武的上述诉讼请求。本案诉讼中，华风公司陈述，该公司发出办理房屋所有权证书面通知后，张文武实际于2013年11月才向华风公司提交了办理所需的有关材料。张文武对华风公司陈述的时间不予认可，表示已记不清楚华风公司通知其提交办理房屋所有权证有关材料的具体时间。本院曾就张文武涉案房屋不动产登记办理情况向房山区不动产权属登记中心致电核实，该登记中心回函答复内容如下：若张文武购买的房屋曾被司法部门进行预查封，则在预查封期间，其本人也无法办理转移登记手续，待预查封解除后方可办理。本院认为，张文武与华风公司在自愿基础上签订的商品房预售合同，是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。本案的争议焦点为：2011年5月30日至2018年5月8日，华风公司是否存在迟延为张文武办理房屋转移登记手续的违约行为，以及张文武据此主张上述期间的违约金和资金占用费是否应予支持。本院分段论述如下：一、2011年5月30日至2013年4月19日期间。根据查明的事实，2013年4月19日，华风公司取得了房山区窦店镇腾龙家园x号楼的初始登记证，2014年张文武已就华风公司迟延登记的违约行为诉至法院主张赔偿并获得支持。2011年5月30日至2013年4月19日期间，因华风公司延迟办理初始登记的原因未为张文武办理转移登记，华风公司确属于违约，但同一持续性违约行为不应重复计算违约损失。张文武在本案中主张2011年5月30日至2013年4月19日迟延办理转移登记违约金的诉讼请求，与其2014年诉至本院主张2011年5月31日至2013年4月19日期间迟延办理初始登记违约金的诉讼请求应属同质，对于违约行为重复期间的违约损失应择一高标准予以支持，而双方合同约定的违约金标准相同，且此期间张文武的损失已获生效判决判令华风公司足额赔偿，故本案中对张文武该部分诉讼请求将不再重复处理。二、2013年4月20日至2014年2月9日期间。当事人对于自己的主张所依据的事实应提交证据予以证明，未能提交证据或证明不足以证明其主张的，由负有举证责任的一方承担举证不能的不利后果。张文武提交的证据显示华风公司2013年4月20日至2014年2月9日期间尚未为涉案房屋取得不产权证书。华风公司辩称系因张文武经其通知后延迟交付办理材料导致，但未能提交证据证明其所主张的事实。在未有证据证明张文武迟延交付申请材料的情况下，视为华风公司在集中收取申请材料期限届满后的合理期限内应及时提交登记申请。根据手续办理实际需求，法庭酌定该合理期间为一个月，即华风公司最迟应于2013年8月9日前为张文武提交不动产产权登记申请，现2013年12月4日华风公司才提交申请，应承担迟延履行的违约责任。对张文武主张自2013年8月10日起计算至2014年2月9日止的违约金（具体计算方式为496946元*0.1‰*183天=9094.11元），本院予以支持。超过上述违约金部分不予支持。三、2014年2月10日至2018年5月8日期间。2014年2月10日至2017年10月期间，张文武购买的涉案房屋被司法预查封导致转移登记手续未能办理。2018年张文武在涉案房屋符合办理条件后再次要求华风公司办理转移登记，华风公司进行了办理并于2018年5月8日取得的不动产权属证书。则2014年2月至2018年5月8日期间，转移登记未能办理的原因系张文武所致，张文武主张华风公司此期间存在迟延办理转移登记的违约行为，与本院查明事实不符。其主张此期间的违约金和资金占用费，本院不予支持。双方在合同中并未约定资金占用费，张文武亦未提交证据证明其在本案诉讼前已向华风公司主张违约金损失的具体金额，则其要求华风公司支付资金占用费的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告北京华风腾龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张文武支付2013年8月10日至2014年2月9日期间迟延取得不动产权属登记的违约金9094.11元；二、驳回原告张文武的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1411元，由原告张文武负担1311元（已交纳），由被告北京华风腾龙房地产开发有限公司负担100元（本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 沈光二〇二〇年十二月十八日法官助理 张栓书 记 员 赵鑫