内蒙古自治区包头稀土高新技术产业开发区人民法院民事判决书（2019）内0291民初1450号原告：侯圣君，女，1981年3月12日出生，住内蒙古自治区。被告：包头牡丹园置业有限公司。法定代表人：周广兰，董事长。原告侯圣君与被告包头牡丹园置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月26日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告侯圣君到庭参加诉讼。被告包头牡丹园置业有限公司经传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告侯圣君向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告向原告支付延期办理房屋产权证违约金68772元；2.请求依法判令被告向原告支付房屋天然气迟延运行违约金33114元；3.请求依法判令被告向原告支付自来水上水迟延运行违约金33114元；4.请求依法判令被告向原告支付正式电迟延运行违约金15000元；5.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2012年5月22日与被告签订商品房买卖合同，合同编号XXX。房屋位于××区。合同中对原、被告之间的权利义务进行了详细约定。原告于2012年5月22日，一次性将商品房总房款485512.30元全部支付到被告指定账户。房屋于2016年5月28日交付至今一直未接通正式自来水及天然气两项配套设施，未按约定日期接通正式电一项配套设施。依照原被告签订的商品房买卖合同第九条约定，配套设施应从2016年5月28日运行，未按约定日期运行的，被告在90日内补救并赔偿损失，每项每日按照商品房屋总价款万分之三支付违约金。上水及天然气等两项配套设施每项须支付违约金33114元，合计66228元；正式电于2018年1月31日接通，未按约定日期2016年5月28日运行，每日按照商品房屋总价款万分之三支付违约金15000元，上水、天然气及正式电三项共计81228元。被告至今未办理房屋登记，原被告在商品房买卖合同第十二条约定出卖人在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能取得房地产权属证书的，被告应每日按商品房价款的万分之三向原告支付违约金。房产证延期办理违约金合计68772元。现原告诉至法院，望判如所请。被告包头牡丹园置业有限公司辩称，一、我公司已按合同履行了相应的义务。我公司已经完全按照法律法规的相关规定履行了一个房地产开发企业的相关法律义务，依法缴纳了相关的税费，取得了相关的证照，同时也完全依据规划许可的内容和合同约定的内容履行了建设施工等义务。按照约定的时间将配套设施齐全的房屋交付给了原告，交房的时候水、电、暖等已接通，且原告在接收房后至今，生活并未因房屋质量及其配套设施(水电等)受到过任何影响，因此可以证明我公司所提供的房屋及配套设施符合使用要求也一直在正常运行。我公司与原告所签订的《商品房买卖合同》只是约定了原告在收房后该配套设施可以运行即可，并无其他限定的条件。临时水电在性能上并无缺陷，我公司也是在不得已的情况下最大程度地保证业主的生活不受影响。况且在交付房屋后，原告所用的水电等费用全部由我公司承担，原告只有受益而无任何损失，我公司已在能力范围之内尽最大力量地履行了合同义务。同时，依据《商品房买卖合同》第九条商品房配套设施运行的约定，燃气的运行日期应当以燃气公司规定的时间为准。对燃气的运行时间双方并未有明确的日期约定，应当何时通天然气应当以燃气公司规定时间计算。而未能在交房时接入天然气一事，是由于有未拆迁房的存在，导致燃气公司没有能按时接入天然气所造成的，根据包头稀土高新技术产业开发区人民法院依法对包头市燃气公司调取的包头牡丹园燃气工程的相关材料，其中对包头牡丹园燃气管道工程的验收单等材料可以表明包头牡丹园的燃气管道工程的工验收结束时间为2017年10月31日，通过以上证据可以证明天燃气的开通时间应当在2017年10月31日以后。二、逾期提供办理产权登记备案资料的责任不应当由我公司承担。我公司所建设的工程早已具备验收的各项条件，并已多次向相关部门提出了验收申请，但由于本小区还有一户(钉子户)房屋未拆迁，造成了验收工作无法正常进行，而根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门(以下称房屋征收部门)组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。”的规定，该房屋的拆迁只能由该地的县级人民政府也就是稀土高新区管委会来完成。而且，我公司在与包头稀土高新技术产业开发区国土资源管理分局签订《国有建设用地使用权出让合同》的条款中，稀土高新区管委会明确承诺于2011年12月31日前完成该宗地块上剩余的拆迁及平整工作，因此，该未拆房屋不论是从法律规定还是合同的约定都应当由作为政府部门的稀土高新区管委会来完成，但管委会却没有完成该拆迁工作。因此可知，我公司无法提供办理产权登记备资料的根源是由于政府的原因造成的。三、原告诉讼请求主张的违约金过高，法院应当适当予以减少。我公司与原告签订的《包头市商品房买卖合同》合同约定违约金过高，根据我国《合同法》114条规定，请求人民法院予以适当减少至每日按商品房价款的0.1向乙方支付违约金。四、钉子户未拆迁导致企业亏损严重，引起的种种后果是由于政府拆迁行为没有完成，并不是我公司的责任，我公司不应当承担违约责任，我公司现因亏损无法经营，员工已遣散离职，公司无人管理，已进入申请破产程序。综上，请求法院依法驳回原告不合理的诉讼请求，支持我公司的合理要求，以维护我公司的合法权益。本院确认如下案件事实：原告侯圣君与被告包头牡丹园置业有限公司于2012年5月22日签订编号为XXX的《包头市商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告位于包头稀土高新技术产业开发区沼潭东路17号牡丹花园XXX商品房一套，建筑面积133.09平方米，每平方米价格为3648元，商品房总价款为485512.3元；付款方式为合同签订当日付清全部房款计485512.3元。第三条约定，被告于2013年12月31日前，将商品房交付原告。第九条约定，商品房配套设施上水、下水、供电、暖气运行时间为2013.12.31，燃气以燃气总公司规定时间为准。上述配套设施未按约定日期运行的，被告应在90日内采取补救措施，并赔偿原告损失；超过上述约定期限的，被告应赔偿损失，并且每项还应每日按商品房价款的万分之3向原告支付违约金。第十一条约定，商品房交付时，被告应书面通知原告办理商品房交接手续，提供《包头市商品房住宅质量保证书》和《包头市商品房住宅使用说明书》，交接房屋钥匙。第十二条约定，出卖人应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：1、合同继续履行。被告应每日按商品房价款的万分之3向原告支付违约金。双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第二条约定，买受人接房的前提条件：买受人需在接房前按合同约定的付款方式付清全部购房款及专项维修基金、契税和办理该房屋权属转移登记所需的费用，并与物业服务企业办妥了相关手续，否则出卖人可以拒绝买受人提出的交房请求，且出卖人不承担逾期交房责任。第三条、5.约定买受人委托出卖人代为办理商品房权属证书，买受人向出卖人交齐相关资料和费用后，出卖人应当在该商品房交付使用后的365日内代买受人到政府房地产管理部门办理完毕该商品房产权变更登记手续，并申领该商品房房产权属证书。若由于出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得商品房权属证书的，按双方签订的《商品房买卖合同》中第十二条的相关约定处理。6.如因政府行为及买受人自身原因造成不能在规定时间内取得房屋所有权证书，出卖人不承担违约责任。2016年5月28日，原告与物业服务企业办理了物业管理等相关手续,房屋交付。根据同类案件查明，2011年6月9日，包头稀土高新技术产业开发区国土资源管理分局（甲方）与包头牡丹园置业有限公司（乙方）签订《关于履行相关义务条款的协议书》，第三条约定，稀土高新区管委会向乙方承诺于2011年12月31日前完成该宗地上剩余地上物的拆迁及平整工作。牡丹花园小区内，现地上仍有建筑物未拆除。2018年1月31日被告办理了居民用电手续，之前电费均由被告负担。2019年5月21日，被告与包头市供水有限责任公司签订了《工程施工协议》，并交纳了171397元正式用水接点施工费。2015年10月20日，被告与包头市燃气有限公司签订《燃气管道入户合同》，合同第四条约定：“施工时间安排：乙方按照以下第壹种方式，安排施工单位进场施工，并在约定的时间峻工：1.甲方为房地产开发单位的，小区达到项目施工条件，并按照合同第三条约定支付合同价款后，安排进场施工。项目进度按其房屋建设工期确定，乙方保证燃气入户项目在甲方的房屋建设程竣工后90日内竣工。”经被告申请，本院前往包头市燃气有限公司调取了牡丹园小区燃气工程验收结果通知单，2017年10月31日燃气工程经验收。本院认为，原告侯圣君与被告包头牡丹园置业有限公司签订的《包头市商品房买卖合同》为双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告依约履行了支付购房款的义务，被告应当依照合同约定履行交付房屋及其附属设施并办理房屋产权登记相关义务。本案中，原、被告双方对房屋的交付日期不存在争议，均认可交房时间为2016年5月28日，本院予以确认。第一、逾期办理房屋权属登记证。《商品房销售管理办法》第三十四条规定“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”。合同约定“出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。根据以上法规及合同约定，可以认定,“报产权登记机关备案”是开发商应当履行的义务。故被告应当按照房屋登记管理部门的要求提供相应材料，协助原告办理房屋权属登记证书，原告也有义务配合被告提供办理房屋权属登记所需材料。按照合同约定，出卖人应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告支付逾期办证违约金的起算时间应为2017年5月28日。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。被告提出违约金过高，请求调减，在原告未提供证据证明其受到的损失及损失数额的情况下，根据“谁主张，谁举证”的证明责任分配原则，本院综合考虑合同的履行情况、房屋的实用性功能、拆迁影响等综合因素判断原告受到的损失，根据公平原则和诚实信用原则，对过高的违约金进行相应的调整，即每日按商品房价款的0.2计算违约金。被告提出逾期办证系因政府原因导致，属于不可抗力，因证据不足，不予采纳。况且即使违约行为与相关部门有一定关系，但也不能排除被告对履行合同的预期判断及应尽的义务，且本案已经综合考虑此因素，对违约金比例作出适当调减。计算至开庭之日止，即1305天。第二、供水、供电与燃气。《商品房销售管理办法》第十六条规定“商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任”，第三十条规定“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任”。双方签订的《商品房买卖合同》约定了上水、下水、供电、暖气的运行时间，未明确约定配套设施的交付条件。《包头市供水条例》第四十三条规定“向居民提供生活饮用水的供水水质应当符合国家生活饮用水卫生标准”。第六十条规定“供水单位应当按照有关规定确认用水户的用水性质，按照价格主管部门公布的供水价格标准，并按照实际用水量计收水费”。房屋交付时，原告已经使用了正常的生活饮用水，且没有交纳水费，故原告要求被告支付上水迟延运行违约金，不予支持；房屋交付时，原告已经正常用电，且原告至办理居民用电时，未交纳过电费，根据权利、义务对等的原则，故原告提出被告逾期提供供电并支付违约金的诉请，不予支持。合同约定“燃气以燃气总公司规定时间为准”，作为房屋出售方，有义务为购买方提供生活必需的服务，被告没有证据证实燃气公司的“规定时间”，考虑举证能力，根据公平原则，依照原、被告双方都确认的房屋交付时间2016年5月28日，该时间可视为《燃气管道入户合同》中约定的房屋竣工时间，因燃气设施应在房屋建设工程竣工后90日内竣工，故燃气的开通时间，即违约的起始时间为2016年8月26日，原告至今未开通燃气。故燃气违约金计算至开庭之日止，计1580天。关于燃气迟延运行违约金计算比例，考虑燃气的开通运行与燃气经营企业有必然的联系，故对该诉讼请求比例调整为日0.5计算。综上被告应支付原告逾期办理房屋权属登记证书的违约金12671.87元（485512.3元×0.2×1305天）；迟延开通燃气违约金38355.47元（485512.3元×0.5×1580天）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告包头牡丹园置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告侯圣君支付延期办理房屋产权证违约金12671.87元。二、被告包头牡丹园置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告侯圣君支付房屋天然气迟延运行违约金38355.47元。三、驳回原告侯圣君的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3300元（原告已预交），由被告包头牡丹园置业有限公司负担1123元，由原告侯圣君负担2177元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区包头市中级人民法院。审判长 刘丙辰人民陪审员 王 伟人民陪审员 李言林 二〇二〇年十二月二十九日书记员 王维倩附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他债务的，应当支付迟延履行金。