广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初22548号原告：黄结枝，女，1971年4月1日出生，汉族，住广东省广州市天河区×××××××××××，公民身份号码440××××××××××××367。委托诉讼代理人：杜王福，广东理奥律师事务所律师。被告：广东广佛智城集团有限公司，住所地广东省佛山市××××××××××××佛智城×××第16层第41607-41616单元，统一社会信用代码914××××××××××××393。法定代表人：黄河，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。原告黄结枝诉被告广东广佛智城集团有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用简易程序于2020年10月10日公开开庭进行了审理，原告黄结枝的委托诉讼代理人杜王福，被告的委托诉讼代理人吴诗炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2019年6月8日签订的《物业使用权转让合同》及《补充协议》；2.被告向原告返还物业使用权转让金62002元并支付违约金（违约金以62002元为基数，从2019年12月31日起按日万分之一的标准计至开庭之日止，暂计至2020年6月1日为1116元）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2019年6月8日签订“xxxxxx号房”的《物业使用权转让合同》，其中约定由被告向原告转让佛山市南海区××××××××××××××××××××××××号房的使用权。其中，“xxxxxx号房”的建筑面积为7.43平方米，套内建筑面积为5.2平方米，按每平方米16689元计算，总转让金额为124000元，物业土地使用权性质为集体商业用地。物业使用权的转让期限自合同签订之日起算至2039年6月7日，甲方在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给乙方至2048年12月31日止；甲方应在2019年12月31日前将物业交付给乙方。甲方未按本合同约定的期限向乙方交付物业，应按照已收转让金每日万分之一的标准自逾期之日起向乙方支付违约金；等等。2019年6月8日，原告与被告就“xxxxxx号房”的《物业使用权转让合同》签订了一份《补充协议》，其中载明转让金的付款期限为乙方需在2019年6月8日前支付总房价的50%，金额为62002元，剩余总房价的50%即61998元从2019年7月开始分6期支付，每期一个月，每月1号前支付10333元。2019年6月7日，原告通过中国农业银行的储蓄卡在被告的pos机刷卡支付5000元定金(包括“1xxxxxx号房”及“xxxxxx号房”两个物业)；2019年6月8日，原告通过广州农村商业银行的储蓄卡给被告汇款支付转让金78000元(包括“xxxxxx号房”及“xxxxxx号房”两个物业)；2019年6月8日，原告通过广州银行的储蓄卡在被告的pos机刷卡支付转让金41004元(包括“xxxxxx号房”及“xxxxxx号房”两个物业)；2019年6月8日被告出具收款收据，载明收取原告支付的“xxxxxx号房”的转让金62002元。原告依约缴纳了上述转让金62002元后，经过原告多次催告，截止目前被告仍未交付上述物业给原告。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，原告与被告双方签订的《物业使用权转让合同》、《补充协议》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方成立合同关系，原告已如约向被告支付了转让金，但被告未依约交付物业给原告，且已逾期超过90天，属于根本违约。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定及《物业使用权转让合同》第九条第三款的约定，原告有权解除合同并有权要求被告承担违约金。原告选择解除《物业使用权转让合同》、《补充协议》的，被告应当退回原告已支付的“xxxxxx号房”转让金62002元，并且应按合同约定支付违约金共1116元。被告辩称，一、根据涉案《物业使用权转让合同》第五条的约定，如原告在2019年12月31日前未能付清合同约定的所有款项，则物业交付时间顺延至原告付清所有款项的当月底。原告尚未付清涉案物业使用权转让款全款，故涉案物业的交付条件尚未成就，不存在被告逾期交付涉案物业的情形，被告有权要求原告继续履行合同并立即付清物业使用权转让款。而且，涉讼《物业使用权转让合同》中并无约定原告就被告迟延交付物业的行为享有合同解除权。即便被告有迟延交付物业的行为，该行为亦不属于原告可以提出解除合同的约定事由，原告以此为由提出解除合同没有依据。二、被告与原告签订《物业使用权转让合同》后，原告与案外人广东欣盛租赁服务有限公司（以下简称欣盛公司）签订《委托经营管理合同》，将涉讼物业委托欣盛公司经营管理。因原告只支付了首期款，未付清全款，故其尚未收取委托经营管理收益。由此可见，原告受让涉案物业使用权的目的就是委托欣盛公司经营管理来获取收益，并非取得涉案物业本身。原告付清物业使用权转让款后亦可取得委托经营管理收益。因此，涉案《物业使用权转让合同》的合同目的并未因被告迟延交付物业的行为而无法实现，故原告要求解除合同没有法定事由。三、涉讼物业的交付条件尚未成就，不存在被告逾期交付物业的情形，原告解除涉讼《物业使用权转让合同》没有事实和法律依据，其无权要求被告返还物业使用权转让金及支付逾期交付物业的违约金。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。原、被告围绕其诉讼请求及主张的事实提交了证据。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对证据真实性无异议或虽有异议但未能提供反驳证据，本院经审查后确认当事人提交全部证据材料的真实性并附卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：广佛智城（六期）天街4号楼于2017年12月6日取得建设工程规划许可证。被告主张该楼栋自编号为广佛智城项目3号地15号楼。2019年6月8日，原告（受让方、乙方）与被告（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定：甲方将佛山市南海区×××××××××××××××××××××××××xxxxxx×商铺的使用权转让给乙方；使用权转让期限从合同签订之日起至2039年6月7日止；甲方在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给乙方至2048年12月31日止，乙方应该在2049年1月1日当天将该物业的使用权归还给甲方；涉讼物业按建筑面积计算使用权转让金，总转让金124000元；甲方在2019年12月31日前将涉讼物业交付给乙方，如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则涉讼物业交付时间顺延至乙方付清合同约定的所有款项的当月底；甲方未按照本合同约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让金每日万分之一的标准自逾期交付之日起向乙方支付违约金。逾期超过90天的，乙方有权解除合同，违约金计至乙方通知解除合同之日；等等。同日，原告（买受人、乙方）与被告（出卖人、甲方）签订《补充协议》，约定双方就认购涉讼物业签订了《物业使用权转让合同》，对付款期限达成如下协议：乙方承诺在2019年6月8日前支付总房价款的50%，金额为62002元；剩余总房价款的50%，金额为61998元，从2019年7月份开始逐月支付，共6期，每月的1号前支付10333元；本补充协议有明确约定的以本协议约定为准，没有明确约定的，双方仍应按原合同履行。庭审中，被告确认涉讼物业尚未办理竣工验收备案手续，并已收取原告支付的物业使用权转让款62002元。本院认为，本案为租赁合同纠纷，涉讼物业所在楼栋已取得建设工程规划许可证。根据涉讼《物业使用权转让合同》的约定，原告向被告支付对价所取得的涉讼物业实际使用期限应计至2048年12月31日，已超过法律规定的二十年租赁期限限制，则超出二十年的约定无效，其他有关租赁的约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《物业使用权转让合同》的约定，涉讼物业使用权总转让金额为124000元，被告在2019年12月31日前将涉讼物业交付给原告，如原告在此之前未能付清合同约定的所有款项，则涉讼物业交付时间顺延至原告付清合同约定的所有款项的当月底。经审查，截至庭审辩论终结之日，原告仅向被告支付了62002元，剩余款项尚未支付，原告未能足额履行《物业使用权转让合同》项下的付款义务，已经构成违约，故其本案诉请被告承担因违约导致合同解除的违约金，缺乏理据，本院不予支持。虽然原告迟延支付物业使用权转让款，但涉讼《物业使用权转让合同》约定被告应在2019年12月31日前交付涉讼物业，而至本案庭审辩论终结之日，涉讼物业尚未办理竣工验收备案手续，不具备投入使用的条件，原告亦明确要求解除合同，故《物业使用权转让合同》已无法继续履行，为减少双方损失和讼累，本院判决解除《物业使用权转让合同》有效部分的约定。双方就该《物业使用权转让合同》签订的《补充协议》亦应一并解除。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分已经解除，在涉讼物业并未实际交付使用的情况下，被告收取原告的转让款62002元，应当退还予原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告黄结枝与被告广东广佛智城集团有限公司于2019年6月8日签订的《物业使用权转让合同》中关于物业使用权转让期限二十年内的约定；二、解除原告黄结枝与被告广东广佛智城集团有限公司于2019年6月8日签订的《补充协议》；三、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让金62002元予原告黄结枝；四、驳回原告黄结枝的其他诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取1401.16元（原告已预交），由原告黄结枝负担706.16元，由被告广东广佛智城集团有限公司负担695元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。原告多缴纳的695元诉讼费，在本判决发生法律效力后，经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 梁 哲二〇二〇年十二月三日书记员 李和仪