浙江省衢州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙08民终988号 上诉人（原审被告）：常山县天马中学，住所地浙江省常山县天马街道法院街罗家坞**。 法定代表人：徐勋根，校长。 委托诉讼代理人：徐崇祥，男。 被上诉人（原审原告）：常山县城市投资集团有限公司，住所地浙江省常山县紫港街道文坊路**。 法定代表人：方丽强，董事长。 委托诉讼代理人：樊厚成，浙江三衢律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李子仙，浙江三衢律师事务所律师。 上诉人常山县天马中学因与被上诉人常山县城市投资集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省常山县人民法院（2020）浙0822民初944号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 常山县天马中学上诉请求：依法改判或者撤销原判发回重审；由被上诉人承担一审案件受理费1648元。事实与理由：一、被上诉人一审起诉：依法判令上诉人支付被上诉人自2016年2月24日起至上诉人实际腾空移交之日止的实际占有使用费，计算至2020年5月23日为149830.35元，诉讼费为3296元，减半收取1648元。被上诉人的诉讼请求被一审法院驳回，故本案诉讼费应由被上诉人承担。二、常山县农业机械公司、常山县天马中学、常山县国有资产投资运营有限公司、常山县城市投资集团有限公司四家法人单位分别都具有独立行使各自权益的主张，四家法人单位之间不能代替或套用之间的权益主张。从一审法院查明的事实，上诉人25年以来使用的原“常山县农业机械公司”587.57平方米的农机仓库房屋，被上诉人虽然有相关公司的文件注入被上诉人的资产中，但25年来从未告知过上诉人。被上诉人也未将注入的农机仓库房屋的资产进行过户登记和办理相关法定手续，未获得上诉人使用至今25年的农机仓库587.57平方米房屋资产的产权证书。上诉人与被上诉人之间未签订过《房屋租赁合同》。故一审法院以合同法最长期限为20年判决上诉人腾房移交给被上诉人无事实和法律根据，其判决结果不适用合同法相关条文的规定。三、上诉人自1995年9月从原“常山县农业机械公司”以年租金10000元，一次性向原“常山县农业机械公司”交纳100000元租金获得587.57平方米房产的长期使用权。租赁后对原“常山县农业机械公司”587.57平方米的仓库房屋按办学规范要求进行改建维修，增加水、电以及生活卫生等设施，该房屋的资产价值约70%都应该属于上诉人所有。四、根据物权法为20年的期限规定，结合原“农业机械公司”587.57平方米的仓库历史事实，被上诉人在2016年2月24日由常山县国有资产投资运营有限责任公司将部分资产投资给被上诉人，部分有产权证书。而被上诉人与上诉人发生的产权房屋纠纷，被上诉人25年来未获得产权证书。上诉人从1995年9月以租赁获得原“常山县农业机械公司”587.57平方米仓库房屋的使用权至今25年来未变更过，且经过上诉人的改建维修，增加水、电以及生活卫生等设施。故上诉人不予腾房是合法的。 常山县城市投资集团有限公司答辩称，一、虽然常山县城市投资集团有限公司对原审判决没有支持要求上诉人常山县天马中学支付尚欠租金的请求有意见，但考虑到各种因素没有上诉。对原审判决判令上诉人常山县天马中学将案涉房屋移交给常山县城市投资集团有限公司的结果表示接受。二、上诉人常山县天马中学的上诉理由不成立，上诉请求不应支持。1.上诉人不具有占有、使用常山县城市投资集团有限公司房屋的合法依据。即使按照租赁关系20年期满未续租的，没有任何书面协议续租和口头的约定，也没有缴纳租金，就应该退出使用的房屋，移交给常山县城市投资集团有限公司。常山县城市投资集团有限公司因为上诉人没有交房租而要求上诉人将房屋移交合法有据。2.按照上诉人常山县天马中学陈述，2005年期满之后其一直没有交房租，也没有与任何产权单位有过任何口头或者书面的约定续租，所以其使用房屋已无法定事由，理应退房。3.关于房产证问题，即使部分房屋无产权证书，只要上诉人是从原出租单位接受并使用房屋，就应返还，原产权人是谁与上诉人常山县天马中学无关。即使产权人有变更，本案案涉房屋是国有资产这个性质是不变的，由国资部门进行登记管理。2016年经县政府书面文件将房屋划入常山县城市投资集团有限公司管理。所以常山县城市投资集团有限公司代表政府管理国有资产，合法有据，提起本案诉讼也符合法律规定，诉讼主体是适格的。4.案件受理费负担问题是由法院决定的，上诉人常山县天马中学无权就此提出上诉。综上，上诉人常山县天马中学的上诉请求缺乏事实和法律依据。请求驳回上诉，维持原判。 常山县城市投资集团有限公司起诉请求：1.依法判令被告立即腾空原农机化公司花山仓库第二层并移交给原告。2.依法判令被告支付原告自2016年2月24日起至被告实际腾空移交之日止的实际占有使用费，计算至2020年5月23日为149830.35元（按每月每平方米5元计算，共51个月，587.57*5*51）。3.诉讼费用由原告承担。 一审法院认定事实：案涉房屋原系常山县农业机械公司所有并使用，1993年3月31日，常山县农业机械公司将其出租给李小玉，并签订书面协议，约定租期三年，每年租金为6000元。并约定了租金每半年交付一次。自1994年10月开始，因李小玉未依约交付租金，常山县农业机械公司将李小玉诉至一审法院，案经一审法院主持调解，双方于1995年7月17日达成调解协议“李小玉于1995年7月31日前退让房屋及修缮”，并于房屋退让之日初时交清所欠租金。1995年9月，被告常山县天马中学占有使用案涉房屋至今。对于被告如何能占有使用案涉房屋，被告称是根据与“原农机化公司”（实为常山县农业机械公司）所订立的租赁合同，合同租期长期，年租金10000元，已一次性支付十年租金100000元。原告认可被告所称其占有使用权是租赁所得。即认可本案当事人的房屋租赁关系，但不认可被告所称年租金为10000元，并已一次性交付了十年租金100000元，合同租期为长期的说词，认为租赁合同法定最长期限不能超过20年。1999年9月6日，因常山县农业机械公司改制，常山县国有资产管理局以常国资【1999】75号文件，发文同意县物资总公司将常山县农业机械公司部分资产清偿有关债务，其中包括案涉房产均划归县物资总公司。1999年9月10日，常山县国有资产管理局以常国资【1999】93号文件，发文确定将县物资总公司资产无偿划拨给了县国有资产经营有限责任公司，其中包括案涉房由此划拨给了县国有资产经营有限责任公司。之后，常山县国有资产经营有限责任公司更名为常山县国有资产投资运营有限责任公司，该公司于2016年2月24日根据县政府《关于同意县国投公司将部分资产投资给县城投公司的批复》常政发【2015】82号精神，将包括案涉房屋在内的有产权证与无产权证的资产注入县城投公司（即原告常山县国有资产投资运营有限责任公司的简称），据此原告拥有了对于案涉房屋的管理权及所有用益物权。2020年3月12日，原告向“原农机化公司花山仓库第二层（即案涉房屋）使用人发出《腾退通知》。2020年3月15日，被告向原告发出了《对“腾退通知”的函告》，明确表示“暂不予腾退”。2020年5月14日，原告诉至法院，诉请如前。 另，原、被告双方虽都确认被告是因租赁而占有使用案涉房屋，但均不能提供出原始的租赁合同，且被告不能提供因续租而形成的合同，或是存在续租事实的证据。一审法院经依职权调查，也未能取得上述相关证据。 一审法院认为，由于对被告于1995年9月始因租赁而取得了案涉房屋的占有使用权，其与相对方的关系乃租赁关系，自1995年9月始，被告对案涉房屋一直占有使用至今的事实当事人确认无异议，予以认定。又由于当事人均提供不了按常理应当订立有的租赁合同，且无相关事实与证据可资利用于推定租赁合同的基本内容，例如关于对租期、租金等事项是如何约定的，故此一审法院不能明确该案中房屋租赁的租期、租金事项。被告辩称原约定的租期为长期，每年租金10000元，已一次性支付了100000元的租金，因不能提供相应的证据予以证明，不予采信。由于被告自1995年9月始租赁案涉房屋，已连续占有使用至今，长达近25年，已超出了法律对于租赁期限不得超过二十年的强制性规定，因此被告继续占有使用租赁房屋已不具合同与法律的依据，原告就此要求被告腾退交还案涉房屋的诉求正当合法，予以支持。但由于不能排除免租金无偿使用的可能，又由于原告自身对于案涉房屋长年失管，案涉房屋一直以来都由被告维护的事实，故原告要求被告支付租金的诉求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第五条、第六条、第七条、第九十四条第（五）项、第二百一十四条第一款之规定，判决：一、被告常山县天马中学限于判决生效后30日内将其占有使用的原农机化公司花山仓库第二层腾空移交给原告常山县城市投资集团有限公司。二、驳回原告常山县城市投资集团有限公司的其他诉讼请求。案件受理费3296元，减半收取1648元，由被告常山县天马中学负担。 二审中，上诉人常山县天马中学与被上诉人常山县城市投资集团有限公司均未向本院提交新的证据材料。 经审理，本院对一审法院认定的案件事实予以确认。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被上诉人于2016年2月24日根据常山县政府《关于同意县国投公司将部分资产投资给县城投公司的批复》（常政发[2015]82号）精神，将包括案涉房屋在内的有产权证和无产权证的资产注入县城投公司（即被上诉人的简称），据此，被上诉人拥有对于案涉房屋的管理权及所有用益物权。上诉人自1995年9月始租赁案涉房屋，已连续占有使用至今长达25年，已经超出法律对于租赁期限不得超过二十年的强制性规定，上诉人连续占有使用租赁房屋已不具有合同与法律的依据，被上诉人要求上诉人腾退交还案涉房屋的诉求正当合法。上诉人认为被上诉人未获得产权证书不能主张权益的理由不能成立。上诉人对案涉房屋曾进行改建维修，增加水电以及生活卫生等设施，不能改变案涉房屋所有权的性质，这部分属于另一法律关系，可以另行主张。一审法院综合全案确定了诉讼费用的负担，属于裁量之合理范围之内，并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人常山县天马中学的上诉请求不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人常山县天马中学负担。 本判决为终审判决。 本条款即为执行通知，负有履行义务的当事人必须依本案生效判决履行。未履行的，本案申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制消费、纳入失信被执行人名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  骆忠新 审判员  刘小伟 审判员  熊 娟 二〇二〇年十二月七日 书记员  姚月红