北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初21146号原告（反诉被告）：葛昊，男，1990年7月3日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：贺丽影，北京君途律师事务所律师。委托诉讼代理人：付书雅，女，1995年9月8日出生，汉族，北京君途律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：宫京峰，女，1976年12月20日出生，汉族，户籍地北京市海淀区。委托诉讼代理人：袁宝清，北京瀛和律师事务所律师。第三人：北京根据地房地产经纪有限公司，住所地北京市平谷区。法定代表人：张燕。委托诉讼代理人：刘飞龙，男，1992年1月9日出生，汉族，该公司员工。原告（反诉被告）葛昊（以下简称姓名）诉被告（反诉原告）宫京峰（以下简称姓名）、第三人北京根据地房地产经纪有限公司（以下简称根据地公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。葛昊及委托诉讼代理人贺丽影、付书雅，宫京峰之委托诉讼代理人袁宝清，根据地公司之委托诉讼代理人刘飞龙均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。葛昊向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认葛昊、宫京峰于2019年11月15日签订的《房屋租赁合同》已于2019年12月16日解除；2.请求法院判令宫京峰退还葛昊已支付的房租5万元、押金2万元；3.请求法院判令宫京峰向葛昊支付违约金2万元；4.请求法院判令宫京峰向葛昊支付搬家费1300元。事实和理由：2019年11月15日，葛昊经根据地公司居间介绍，与宫京峰签订了《房屋租赁合同》，合同约定由葛昊承租宫京峰名下位于北京市朝阳区霄云路甲32号4层AXXX房屋，租赁期为1年，自2019年12月1日起至2020年11月30日止。合同签订后，葛昊依约履行了合同义务，向宫京峰支付了房租及押金。在房屋免租期内，葛昊发现宫京峰所提供的房屋供暖不符合合同约定的交付条件。经宫京峰安排修缮后仍不能正常使用。葛昊遂依据合同约定，于2019年12月16日向宫京峰及根据地公司发出解除合同通知书，并搬离了房屋，葛昊同意承担半个月租金，即1万元，但宫京峰至今仍拒不退还葛昊已支付的剩余租金及押金，违反了合同约定和诚实信用原则，为维护葛昊的合法权益，故现诉至法院。宫京峰答辩并反诉称：合同是宫京峰姐姐出面帮忙签的，宫京峰对此认可。在签合同前，葛昊充分看了房子，知晓房屋状况。合同的承租人是葛昊对此我们认可，房屋的用途约定办公，我们理解是葛昊自己办公，现在葛昊说是他的公司使用房屋，钱也是公司出的，实际房屋是谁用我们不清楚，我们认为葛昊主张的在使用房屋中出现的问题，无法确认是与合同有关。房屋是使用中央空调作为送风机供暖和制冷，供暖需要持续地开，也是慢慢的才能热起来，耗电量非常大，如果不是一直开，开了一会关了一会，那无法起到供暖作用是正常的。这房子之前出租过，这么多年也没有问题，小区业主也没反映过供暖问题，我们认为葛昊没有办法证明其正确使用了中央空调。我们认为中央空调是没有问题的，空调打开后出风了，说明就没问题。后来葛昊使用过程中提出有问题，我们本着善意才帮他安装了分体式空调，安装的时候试验了也没有问题，我们不存在违约，葛昊没有理由要求解除合同，不同意退还租金及押金，也不同意支付违约金。葛昊确实2019年12月14日搬离房屋，宫京峰的姐夫接收了钥匙，签收了交接单，对该事实我们认可，但不认可代表我们同意解除合同。现在我们提出反诉，反诉请求：1.请求法院确认宫京峰、葛昊于2019年11月15日签订的《房屋租赁合同》有效；2.请求法院判决葛昊继续履行2019年11月15日签订的《房屋租赁合同》。反诉事实与理由：宫京峰与葛昊的《房屋租赁合同》租赁期为一年，自2019年12月1日至2020年11月30日至，截至庭审时，合同尚在履行期内，双方合同合法有效，房屋使用没有任何问题，因第三方供暖造成的温度未达标仅是个人体感问题，不构成房屋使用的安全性、合法性问题，不构成解除合同的条件。葛昊对反诉辩称，租赁合同效力认可，但是不同意继续履行，我们认为我们2019年12月14日搬离房屋，合同已经解除。第三人述称，合同是我公司居间介绍签署的，签合同后做交接时候，水龙头、马桶是坏的，后来宫京峰解决了。中央空调打开后确实有风，但是风量很小，宫京峰的姐姐让我联系了修空调的师傅，给空调做清洗，清洗完后，出风量还是小。修空调师傅打开了顶棚，进去看了以后说，上面风量是没有问题的，所以推断可能管道有破损，需要把所有顶板拆除才能发现问题所在，我和宫京峰的姐姐说了。葛昊一直反映屋内温度低，物业来看了好几次，我们又给安装中央空调厂家打电话，师傅和我们说空调的时间太久了，建议更换主机，可能能解决问题，大概费用是4万多元，房东就说费用高，接受不了，想想别的办法。后来葛昊与宫京峰的姐姐一直沟通。后续买分体式空调事情我也知道，买完空调后葛昊和我说过空调跳闸的问题，电路已经十几年二十年了，带不动空调。后续找了物业的人，物业说如果改线路会影响整个大楼的电量问题。因为这个大厦每一层有一个电闸，给的电量是一定的，就算改宫京峰自己家也解决不了问题，反而可能影响电路的稳定，但是物业不禁止业主自己改造自己房屋内的电路。房东就找了一个电工看看能不能改造，电工也去房屋看了，但是葛昊担心改造后电路不稳定的问题，因为葛昊公司是做编程工作的，如果电路不稳突然跳闸，他们编写的代码就前功尽弃了，所以不同意改造电路。房东保证改造后是没问题的，但是实际改造后什么样子谁也没办法保证。葛昊提出按照中央空调厂家的建议更换主机，其可以继续使用租赁的房屋，但是宫京峰不同意换主机。之后解约的事情和我说了，要因为房屋温度低无法办公，要搬走。交接时候我没有去，是他们自己交接的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：宫京峰系北京市朝阳区霄云路甲32号4层AXXX房屋（以下简称XXX房屋）登记所有权人，房屋规划用途为住宅。2019年11月15日，宫京峰作为出租方、甲方与葛昊作为承租方、乙方，经根据地公司居间介绍，签订《房屋租赁合同》，约定甲方将XXX房屋出租给乙方，承租区域作为办公用途。免租期为10天，自2019年11月20日起至2019年11月30日止，租期1年，自2019年12月1日至2020年11月30日止。租金为每月2万元，租金支付方式为押一付三，押金为2万元。甲方承租期内提供水、电、空调、供暖及日常房屋维修。甲乙双方签约完成后且甲方收到乙方首期租金和押金后三日内向丙方支付佣金18000元。甲方所提供的房屋及各项设备设施不符合约定条件，影响乙方使用，或者甲方未尽房屋修缮义务，影响乙方使用的，乙方有权解除合同。因甲方原因造成合同无法继续履行，在乙方结清使用该房屋期间所产生的各项费用的前提下，乙方所交付的租金按日结算，甲方应退还乙方已经支付但没有使用的租金及押金，并赔偿乙方相当于一个月房租的违约金。2019年11月19日，北京快游互娱科技有限公司代葛昊向宫京峰支付首期租金及押金共计8万元。2019年11月20日，宫京峰向根据地公司支付佣金18000元。合同履行过程中，XXX房屋原有中央空调供暖效果不理想，宫京峰方安排清洗检修后仍不能满足葛昊方日常所需，因彻底维修所需费用与时间无法确定，经协商，宫京峰出资另行购置并安装分体式空调数台。葛昊承租房屋系用作公司办公使用，需使用多台电脑进行办公，安装分体式空调后导致电荷过载，房屋内电器无法同时使用，葛昊方认为房屋内温度仍无法满足日常所需。宫京峰方曾提出重新布线以满足房屋内用电需求，葛昊方考虑到安全隐患未同意重新布线，后宫京峰方提出不同意再就此问题投入成本。故葛昊于2019年12月14日搬离XXX房屋，宫京峰方收回房屋，双方协商确认以葛昊多交电费冲抵所欠水费，葛昊已结清房屋内费用。2019年12月16日，葛昊通过微信向宫京峰发送《解除合同通知书》，提出因宫京峰安排修缮后仍不符合供暖使用条件，其根据合同约定解除合同，要求退还剩余房屋5万元、押金2万元，并要求宫京峰支付违约金2万元。经询，宫京峰表示，其不认可葛昊所述的合同解除时间，不同意解除合同；如果法院判决合同提前解除，其认为免租期内也应支付租金，且合同约定租金按季度支付，葛昊提前搬离亦应按季度支付租金。庭审中，葛昊提交了《搬运服务合同单》，以证明其花费搬家费用1300元。宫京峰对此不予认可，称不应由其承担。另查，葛昊与案外人另行签订租赁合同，另行租赁房屋进行办公，合同免租期自2019年12月15日起至2019年12月31日止，租赁期自2020年1月1日至2020年12月31日止，月租金为1万元。本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，葛昊与宫京峰签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同约定履行自身义务。合同履行过程中XXX房屋取暖存在问题，无法满足使用条件，故葛昊于2019年12月16日向宫京峰发送解除通知，合同应于该日解除。根据庭审查明的事实，合同签订后，宫京峰一方较为积极地配合解决房屋采暖问题，并另行出资购置了分体式空调；且XXX房屋原规划用途为住宅，双方合同约定用作办公，双方应对住宅房屋用于办公可能存在风险具有一定预期，此后在购置分体式空调后因电荷过载而无法正常使用，该结果的发生，葛昊、宫京峰双方均有过错。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后宫京峰应退还押金及剩余租金。就剩余租金的一节，合同虽约定2019年11月20日至2019年11月30日系免租期，但现合同并非正常履行完毕，而是仅履行月余即告解除，在此情况下仍给予承租人免租期对出租方较为不公，故自2019年11月20日至合同解除，葛昊应支付租金。经核算，该期间租金为18000元，剩余租金宫京峰应退还。就违约金，考虑到双方过错以及合同履行的实际情况，本院酌情判决宫京峰支付违约金2000元。就搬家费，葛昊主张缺乏事实和法律依据，本院对此不予支持。就宫京峰反诉请求，在现有证据下未发现合同效力存在瑕疵，且庭审中签约三方对合同效力均未提出异议，本院对此不持异议。就继续履行合同的反诉请求，葛昊一方已另行租赁房屋使用，合同并无继续履行的现实基础，本院对此不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）葛昊与被告（反诉原告）宫京峰、第三人北京根据地房地产经纪有限公司于二〇一九年十一月十五日签订的《房屋租赁合同》有效。二、原告（反诉被告）葛昊与被告（反诉原告）宫京峰、第三人北京根据地房地产经纪有限公司于二〇一九年十一月十五日签订的《房屋租赁合同》于二〇一九年十二月十六日解除。三、被告（反诉原告）宫京峰于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）葛昊剩余租金四万二千元、押金二万元。四、被告（反诉原告）宫京峰于本判决生效后七日内支付原告（反诉被告）葛昊违约金二千元。五、驳回原告（反诉被告）葛昊的其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）宫京峰的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千零四十一元，由被告（反诉原告）宫京峰负担（葛昊已预交，宫京峰于本判决生效后七日内支付给葛昊）。反诉案件受理费二千四百五十元，由被告（反诉原告）宫京峰负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 付瑞洁二〇二〇年十二月三十日法官助理 秦雅维书 记 员 邓亚楠