吉林省通化市中级人民法院民事判决书（2020）吉05民再47号上诉人（原审原告）：徐迎秋，女，1973年8月2日出生，汉族，现住吉林省通化市东昌区。委托诉讼代理人：秦某，吉林衡力律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：王心红，女，1978年6月5日出生，汉族，现住吉林省通化市东昌区。委托诉讼代理人：薛爱民，通化市法律工作者协会法律工作者。被上诉人（原审被告）：崔杰，女，1979年1月25日出生，汉族，现住吉林省通化市东昌区。被上诉人（原审被告）：刘淑荣，女，1955年4月29日出生，汉族，现住吉林省通化市东昌区。委托诉讼代理人：崔杰，女，1979年1月25日出生，汉族，现住吉林省通化市东昌区。上诉人徐迎秋与被上诉人崔杰、刘淑荣、王心红房屋买卖合同纠纷一案，通化市东昌区人民法院于2017年8月4日作出（2017）吉0502民初第793号民事判决后，崔杰、刘淑荣不服，向本院提起上诉。因崔杰、刘淑荣未交纳二审案件受理费，本院于2017年11月7日作出（2017）吉05民终1394号民事裁定，按照崔杰、刘淑荣自动撤回上诉处理。后，崔杰又申请再审，本院于2019年8月9日作出（2019）吉05民申69号民事裁定，驳回崔杰的再审申请。后，王心红对（2017）吉0502民初第793号民事判决提出再审申请，2019年11月21日通化市东昌区人民法院作出（2019）吉0502民监15号民事裁定，裁定再审。通化市东昌区人民法院再审后，于2020年10月20日作出（2020）吉0502民再3号民事判决，徐迎秋不服，向本院提起上诉。本院于2020年12月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。徐迎秋及其委托诉讼代理人秦某，王心红及其委托诉讼代理人薛爱民，崔杰（亦系刘淑荣的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐迎秋向本院上诉请求：一、依法撤销通化市东昌区人民法院（2020）吉0502民再3号民事判决第二项和第三项；二、维持通化市东昌区人民法院（2017）吉0502民初第793号民事判决第三项。事实与理由：其与崔杰、刘淑荣于2013年12月20日签订房屋买卖合同，以15万元的价格购买了崔杰、刘淑荣名下位于通化市新华大街361号的案涉房屋（现已动迁，期房房屋）回迁位于蓝爵国际，经测绘该房屋楼号6#1-9-2号，建筑面积54.31平方米。按合同的约定，扣除0.5万元配套费外，2013年12月26日其向崔杰、刘淑荣交购房款14.5万元，崔杰、刘淑荣将房屋拆迁补偿安置协议，编号为121832号的产权调换协议书交付给其。崔杰与王心红签订案涉房屋买卖协议书，填写时间是2015年8月12日（实际是后补的协议），崔杰以7万元价格将案涉房屋卖给了王心红，2016年7月8日崔杰帮助王心红办理了入住手续，她们的交易价格远远低于市场价格及行情，有悖公平交易。其房屋买卖合同在先，王心红房屋买卖在后，崔杰一房多卖，弄虚作假，有欺诈行为，她们所签的房屋买卖合同无效。一审法院再审判决认定事实不清，认定证据有误，审理程序违法，判决错误。1.王心红是（2017）吉0502民初第793号民事案件中的第三人，在诉讼中她没有反诉，应该对徐迎秋的主张进行抗辩，本案不是重审，王心红也不是原告，王心红要求与崔杰、刘淑荣签订的房屋买卖合同有效，不属于再审审理的范围，不应该在该判决中论述为合法有效。依据《物权法》第14条之规定，法院可以进行再审，在审理中应该围绕着（2017）吉0502民初第793号民事判决进行再审，依据法律相关规定，再审属程序违法。2.2017年7月21日一审庭审笔录第4页，王心红承认购房款7万元，在第7页王心红承认在2015年8月12日及2016年7月13日两份卖房协议书没有签字，崔杰承认是她自己制作两份协议书，代替王心红签的字，崔杰伪造卖房协议、弄虚作假。在二审时见证人张进久也证实王心红给崔杰7万元购房款并有见证书为凭。徐迎秋在公安部门报案，在公安笔录中崔杰及王心红都承认购房款是7万元，崔杰为了一房多卖才收了7万元。关于借款8万元抵顶购房款，崔杰、王心红怕7万元不符合常理，因此后出现8万元借款，通过借条日期上看及在诉讼中能证明借条实属无中生有。在2015年8月12日又后补一份卖房协议，并与假协议日期是同一天，这不符合常理也不符合客观规律，因此后补签订实际日期肯定不是2015年8月12日，为了应付诉讼把日期写成2015年8月12日，在一审时崔杰与王心红为什么没有举证，显然双方后伪造的。她们所签订的卖房协议，属无效行为，应依法撤销。既然法院认定其签订的房屋买卖合同合法有效，那么要求房屋交付给其，并协助其办理过户符合法律规定，其请求二审人民法院支持其上诉请求。另补充一点，（2020）吉0502民再3号民事判决认定事实所依据的证据不足，王心红在再审时提供的证据不足以证明崔杰与她签订的房屋买卖合同是有效的。王心红辩称，1.徐迎秋即未取得案涉房屋的入住占有、也未取得房屋的权属登记。2.该案在庭审之前，法庭与各方当事人均已知悉案涉房屋早已被崔杰卖给王心红，王心红也早已装修入住。在此情况下崔杰、刘淑荣对案涉房屋已经脱离占有，崔杰与刘淑荣不可能向徐迎秋交付房屋，（2017）吉0502民初第793号民事判决判令崔杰、刘淑荣在30日内向徐迎秋交付房屋并办理过户，即是客观上的不能、也是法律上的不能。3.徐迎秋自（2017）吉0502民初第793号民事判决生效后，申请法院强制执行交付房屋，因案涉房屋不被崔杰和刘淑荣所控制占有，执行法院进入执行程序近一年的期间，已出现执行不能的后果，后来徐迎秋撤回了执行申请，终结了执行案件。据此，因徐迎秋的诉讼请求存在着客观不能、法律不能，其上诉请求不能成立，请求二审法院驳回其上诉请求。崔杰、刘淑荣辩称，与王心红的答辩意见一致。徐迎秋向一审法院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告签订的房屋买卖合同合法有效；2.位于油墨厂地块高层建筑楼房第6号楼2单元9楼2号（蓝爵国际），建筑面积56.36平方米的房屋归原告徐迎秋所有；3.二被告立即将房屋交付原告徐迎秋使用并协助办理房屋过户。一审法院原审认定事实如下：2013年12月20日，徐迎秋与崔杰、刘淑荣签订房屋销售合同一份，崔杰、刘淑荣自愿将共有的位于通化市新华大街361号（现已动迁，期房房屋），回迁后位于通化市油墨厂地块高层建筑楼房第6号楼2单元9楼2号（蓝爵国际），建筑面积56.36平方米的房屋以15万元卖给徐迎秋，按合同约定徐迎秋扣除0.5万元配套费外，同年12月26日徐迎秋向崔杰、刘淑荣交房款14.5万元，崔杰、刘淑荣收到房款后将吉林省城市房屋拆迁补偿安置协议编号为121832产权调换协议书交给徐迎秋。2016年回迁房屋办理入住手续时，徐迎秋多次找崔杰、刘淑荣协助办理入住手续，崔杰、刘淑荣以各种理由拖延至今。2017年5月19日通化市房屋征收经办中心证实吉林省城市房屋拆迁补偿安置协议编号为121832产权调换协议书，原回迁楼号为6#2-9-2，建筑面积56.36平方米的房屋，经测绘现该户房屋楼号为6#1-9-2,现实测面积为54.31平方米，房屋所在位置没有改变，仅仅是原来的2单元现在改为1单元，其余的没有改变。另查：2015年8月12日，崔杰与王心红签订了房屋买卖协议，崔杰将其与刘淑荣共有的房屋以7万元的价格卖给王心红，王心红交房款5万元，崔杰将吉林省城市房屋拆迁补偿安置协议产权调换协议书扫描件交给王心红，2016年回迁房屋办理入住手续时，崔杰协助王心红办理了入住手续，现王心红在争议房屋入住。一审法院原审认为，徐迎秋与崔杰、刘淑荣签订的房屋销售合同是双方真实意思表示，具有合法性，该合同合法有效，故此徐迎秋的诉求，予以支持。崔杰虽与王心红签订了房屋买卖协议，王心红办理了入住手续，但双方交易的价格远远低于市场价格，有悖公平交易，且该协议无共有人刘淑荣签字，其协议不具有合法性。遂依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条规定，判决：一、原告徐迎秋与被告崔杰、刘淑荣签订的房屋销售合同合法有效；二、位于通化市蓝爵国际6#1-9-2号，面积为54.31平方米的房屋归原告徐迎秋所有；三、被告崔杰、刘淑荣于本判决生效后30日内将位于通化市蓝爵国际6#1-9-2号的房屋交付给原告徐迎秋并协助原告徐迎秋将该房屋过户到原告徐迎秋名下。案件受理费3300.00元，财产保全费1270.00元，由被告崔杰、刘淑荣负担。王心红向一审法院再审请求：1.撤销（2017）吉0502民初第793号民事判决第二项；2.依法确认王心红与崔杰成立的房屋买卖协议合法有效；3.依法确认王心红于2016年7月8日合法占有本案争议房屋；4.依法改判（2017）吉0502民初第793号民事判决第三项，驳回徐迎秋第三项诉讼请求。事实与理由：本案是一房二卖纠纷争议，2015年8月12日，王心红与崔杰签订房屋买卖协议时，对于徐迎秋与崔杰此前签订了该房屋的房屋销售合同的事实不知情；王心红于2016年7月8日在崔杰协助办理房屋入住后到2016年11月21日徐迎秋到派出所报案期间，全新装修实际居住了四个半月的时间，王心红与崔杰签订的房屋买卖协议，事后经过了房屋共有人刘淑荣的追认，应认定合法有效。王心红取得房屋的居住占有同样应当认定为合法占有。徐迎秋再审时辩称，王心红主张事项的第三项是指2018年2701号判决交付房屋，本案再审的是793号判决，所以第三项请求事项与本案无关。2015年8月12日和2016年7月13日这两份房屋买卖协议书，在一审庭审笔录第7页中，法官问王心红是否在这两份协议签字她答没有签字。法官问崔杰这两份协议书是怎么回事，崔杰答都是其个人签的字。通过庭审笔录能够证明王心红与崔杰没有签订房屋买卖协议书，因此王心红所主张的房屋买卖不成立。崔杰已经将房屋卖给徐迎秋，请求法院驳回王心红的再审请求。崔杰、刘淑荣再审时辩称，一审事实认定不清，对证据失查，没有还原事实真相，造成判决错误，依法应当予以改判。本案中没有“一房二卖”的行为，更不存在欺诈或诈骗的行为，2015年3月、4月和2016年4月、5月，崔杰和徐迎秋商谈过，要把房款退给徐迎秋，2016年11月26日向派出所报警时，徐迎秋已经承认了在电话中同意崔杰加钱把房子买回去，后徐迎秋拒绝崔杰还款便提起诉讼要房子。2017年崔杰向徐迎秋汇款12万元，后因转账原因未能支付，这不是崔杰的过错。一审法院再审查明的事实与原审判决认定的事实基本一致。围绕再审请求，一审法院再审根据当事人陈述和经审查确认的证据对有争议的证据和事实认定如下：王心红与崔杰签订的房屋买卖协议系双方真实意思表示，并经过法律工作者见证程序，其真实性应予认可。崔杰伪造刘淑荣死亡证明，与王心红签订房屋买卖协议，但事后得到了房屋共有人刘淑荣的追认，房屋买卖合同应认定成立并生效。王心红购买本案争议房屋的价款应认定为由两部分构成。一部分为债权债务转化即2015年3月10日、5月20日崔杰为了给其女儿治病，向王心红借款8万元，一部分为王心红向崔杰交付的7万元现金房款，共计15万元。一审法院再审认为，一、两份房屋买卖合同效力问题。两份房屋买卖合同有效。2013年12月20日，崔杰、刘淑荣与徐迎秋签订买卖本案争议房屋的买卖合同，徐迎秋支付14.5万元房款（双方约定房款15万元，押0.5万元尾款），该买卖合同系双方真实意思表示，应认定该买卖合同成立并生效。2015年8月12日，崔杰伪造刘淑荣死亡证明将其与刘淑荣共有的本案争议房屋作价15万元（王心红与崔杰约定债权债务抵顶8万元、王心红交付7万元）与王心红签订房屋买卖合同。事后房屋共有人刘淑荣对崔杰与王心红的房屋买卖协议进行了追认，应认定崔杰、刘淑荣与王心红的房屋买卖协议合法有效。二、房屋的权属问题。房屋应归王心红所有。崔杰与徐迎秋签订买卖合同后，伪造房屋共有人刘淑荣死亡证明与王心红又签订了房屋买卖合同，事后王心红的买卖合同虽经刘淑荣追认，但因崔杰的过错，实际上造成了“一房二卖”的客观事实。双方买卖合同均成立生效，在房屋买卖协议履行过程中，崔杰与徐迎秋双方达成了由崔杰将房屋购回的口头协议，徐迎秋在未收到房款并得知崔杰将房屋另卖他人时，向公安机关报案，公安机关初查阶段徐迎秋即已知晓案涉房屋已经由崔杰出售给王心红，其未提出让王心红倒出房屋的证据，并在公安机关与崔杰达成和解协议，同意崔杰将房屋购回，徐迎秋自认2016年底收到了崔杰1万元的违约金，徐迎秋因未收到房款，于2017年3月向法院起诉。按照《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议>（民事部分）纪要》法〔2016〕399号第15条“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。”的规定，王心红与崔杰签订房屋买卖合同，王心红向崔杰交付房款，双方达成买卖房屋的合意，并于2016年7月8日在崔杰协助下，办理了房屋入住手续后，装修并实际居住至今。依据《中华人民共和国物权法》第七条“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。”、第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。”的规定，王心红与崔杰、刘淑荣之间的房屋买卖合同有效，本案争议房屋两份房屋买卖合同均有效，但因王心红先行占有、使用房屋，房屋应归王心红所有。王心红提出的再审请求，因其在原审中未向该院提出诉讼请求，该院在本案中不予处理，如王心红与崔杰、刘淑荣因房屋买卖合同出现纠纷可另案处理。崔杰、刘淑荣与徐迎秋签订房屋买卖合同，该买卖合同系双方真实意思表示，应认定该买卖合同成立并生效。崔杰为徐迎秋出具的承诺书应视为附条件的解除房屋买卖合同，因所附条件并未成就（崔杰未能按照约定支付房屋回购款），该买卖合同仍然有效。因徐迎秋在案件审理过程中并未提出解除合同并要求崔杰承担违约责任，该院在本案中对此不予处理，如双方不能按照约定解决房屋买卖合同纠纷，徐迎秋可另案起诉。因出现新证据，原审判决依法应予部分撤销。遂根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百零七条第一款之规定，判决：一、维持本院（2017）吉0502民初第793号民事判决书第一项；二、撤销本院（2017）吉0502民初第793号民事判决书第二项、第三项；三、驳回被申请人（原审原告）徐迎秋的（其他）诉讼请求。案件受理费3300.00元，财产保全费1270.00元，由崔杰、刘淑荣负担。本院二审期间，各方当事人未提出新的事实、理由和证据。本院认为，徐迎秋在起诉前曾经报警，公安机关于2016年11月21日及次日分别询问崔杰及王心红时，该二人均明确陈述，因为崔杰女儿治病急需用钱，崔杰将案涉房屋以7万元卖给王心红，先付5万元，该二人均未谈到案涉房屋房款总价为15万元及另有8万元借款抵顶房款的事实；一审法院原审庭审笔录亦显示，崔杰及王心红称案涉房屋买卖价格7万元；王心红称另外8万元借款系现金交付，共付房款15万元，但其再审时所举的借条、收据、微信转账记录截图，见证书、见证收费票据、见证说明、二审开庭笔录，崔杰女儿看病单据及记录，证人郭天红出庭证言，只能证明其在向崔杰交付5万元房款后，又向崔杰陆续交付2万元，尚不足以证明王心红共计向崔杰交纳房款15万元，本院不予采信。本院查明的事实与一审法院原审查明事实基本一致。本院认为，案涉房屋系回迁安置房屋，崔杰、刘淑荣作为该房屋共有人，有权将该房屋处分给他人。2013年12月20日，徐迎秋与崔杰、刘淑荣签订房屋销售合同，系买卖双方真实意思表示，符合法律规定，应认定该买卖合同合法有效，故对徐迎秋原审第一项“依法确认原、被告签订的房屋买卖合同合法有效”的诉讼请求应予以支持。在与徐迎秋签订案涉房屋买卖合同后，崔杰又将案涉房屋卖给王心红，属于“一房二卖”。在此过程中，崔杰伪造刘淑荣死亡证明并隐瞒了案涉房屋已经卖给徐迎秋的事实，但无证据证明王心红对此应知或明知，也无证据证明王心红与崔杰系恶意串通，案涉房屋共有人刘淑荣对崔杰与王心红的房屋买卖协议进行了追认，崔杰与王心红的房屋买卖合同不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，故亦应认定为合法有效。崔杰将同一户房屋先后卖给徐迎秋、王心红，徐迎秋、王心红均支付了房款，均未办理所有权变更登记，均要求卖方履行合同，鉴于2016年7月8日在崔杰协助下，王心红已经办理了案涉房屋的入住手续并装修居住至今的事实，及按照《最高人民法院（民事部分）纪要》法〔2016〕399号第15条“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。”的规定，应确定王心红的权利保护顺位先于徐迎秋，徐迎秋不能按照合同约定取得案涉房屋的所有权。故对徐迎秋第二项“位于油墨厂地块高层建筑楼房第6号楼2单元9楼2号（蓝爵国际），建筑面积56.36平方米的房屋归原告徐迎秋所有；”及第三项“被告立即将房屋交付原告徐迎秋使用并协助办理房屋过户。”的诉讼请求均无法予以支持。综上所述，徐迎秋上诉请求不成立，本院无法支持，其依法有权另行追究出卖人的违约责任。一审法院再审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉、维持原判。二审案件受理费3300.00元，由上诉人徐迎秋负担（免收）。本判决为终审判决。审判长 王文立审判员 杨海山审判员 赵慧颖 二〇二〇年十二月二十五日书记员 张 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