北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初37095号原告（反诉被告）：周梦亚，女，1989年2月4日出生，汉族，住北京市顺义区。被告（反诉原告）：张正林，女，1949年5月6日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李刚，男，1978年2月8日出生，土家族，住北京市朝阳区。原告（反诉被告）周梦亚与被告（反诉原告）张正林房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周梦亚、被告张正林的委托诉讼代理人李刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周梦亚向本院提出诉讼请求：1、判令张正林返还周梦亚押金7570.9元。2、判令张正林赔偿周梦亚违约金8000元。事实和理由：2019年3月11日，周梦亚与张正林通过北京某某房地产经纪有限公司签订了一份房屋租赁合同，约定周梦亚承租张正林所有的位于北京市朝阳区麦子店街枣营北里36号楼某某室。合同中约定租期为一年，月租金8000元，支付方式押一付三，租金按季度缴纳，每季度支付24000元。合同期满退租时，张正林拒不退还押金，周梦亚多次催要未果，故诉至法院。张正林辩称：不同意退押金，根据行业惯例，租户如果不续租房屋需要提前一个月书面通知出租方，且合同第九条约定了不续租需要提前30天通知。此外，周梦亚在使用过程中给张正林的房屋造成了损伤，所以我方要扣除押金，并且要求对方支付相关修复的费用损失。不同意周梦亚的第二项请求，是周梦亚违约在先，我方没有违约行为。同时，张正林向本院提出反诉，反诉请求：1、判令周梦亚赔偿张正林重新购置卧室空调1399元、维修客厅空调100元、更换门锁200元、下水道疏通费350元、冰箱清洁费100元、房屋保洁费1200元，共计3349元和维修预估费用25750元，合计29099元。2、判令周梦亚赔偿支付张正林房屋空置经济损失4000元。事实和理由：周梦亚和张正林于2019年3月8日签署了为期一年的房屋租赁合同，约定周梦亚继续承租的，应提前30天向张正林提出续租需求，协商一致后重新签订房屋租赁合同，同时双方口头约定新的一年房屋不再给予租户任何个人情感上的照顾（张正林考虑到周梦亚当时正值孕期，收入受到影响，降低了500元/月的房屋租金），将按照原定8500元/月收取房租。但周梦亚并未按照约定提前30天告知张正林续租，且以受疫情影响个人收入有限拒绝按照约定履行新的房租。经过几次沟通，张正林同意按照8000元/月租金续约1年，并拒绝了已经谈好的下家租户。2019年3月8日，周梦亚告知张正林不再续租，给张正林造成了直接损失。周梦亚在约定的交接日也未进行交接，将自有物品搬离了事。经查看，房屋和屋内设备及用品有多处损坏，造成维修、购置新物品损失29099元。张正林认为周梦亚的行为构成违约，应当承担违约责任并赔偿损失，故提出反诉。周梦亚针对张正林的反诉请求辩称：不同意张正林的反诉请求。第一，张正林的房屋及屋内的设施本来就是旧的，搬离房屋交接的时候中介也在场，都经过张正林当场核实过后没有问题，各项费用结算后得出张正林应该退给我的押金数额，张正林仅以应该提前一个月通知不续租为由不退押金是没有依据的。第二，2020年3月2日我确实通过微信向对方表达了想续租的意思，但是张正林当时没有告知我方要涨房租，直到2020年3月7日才告诉我要每月涨500元的房租，后来对方拒绝沟通。因为3月10日合同就到期了，为了不违约我就搬走了。我有权利选择不续签合同，对方的损失与我无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：张正林系位于北京市朝阳区麦子店枣营北里36号楼某某室房屋（以下简称涉案房屋）的产权人，建筑面积为89.98平米。2019年3月8日，张正林（甲方）、周梦亚（乙方）与北京某某房地产经纪有限公司（丙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定合同租期为2019年3月11日至2020年3月10日。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应承担的费用。乙方继续承租的，应提前30日向甲方提出续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。房屋的租金为每月8000元，租金按季度支付，押金为8000元。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除本合同：1、迟延交付房屋达十日的。2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。……甲方有上述情形的之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：……5、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。……。乙方有上述情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，同时甲方可以要求乙方将房屋恢复原状并赔偿相应损失。甲乙双方约定：租赁期内，由乙方负责保障该房屋及附属物品、设备、设施处于适用和安全的状态。该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，由乙方自行维修，产生的费用由乙方自行承担。与合同文本不一致的，以本补充条款为准。庭审中，双方均认可周梦亚于2020年3月10日搬离涉案房屋，亦均认可周梦亚搬离之前的租金都结清了。张正林表示周梦亚尚429.1元的煤气费和水费未结，经询，周梦亚认可欠付上述费用，但表示上述费用已经在其要求退还的押金中扣除。庭审中，周梦亚表示在合同到期前的2020年3月2日向张正林表达过想要续租房屋的意思，并表示希望按原价续租，当时张正林表示同意。但是后来张正林告知其需要涨房租，将房屋租金涨至8500元/月，其无法接受，故不再同意续租。张正林对此不予认可，表示双方在沟通时虽然表达过涨价的意思，但是周梦亚不同意，故就没有涨价，当时告知中介公司重新拟一份合同，但是后来周梦亚却表示不再续租了，张正林认为周梦亚的行为构成了违约，故其交纳的押金不应当退还。根据周梦亚提供的双方的微信聊天的记录显示，2020年3月2日，周梦亚的爱人表示：房东你好咱们这房子快到期了，您时间方便的时候咱们续签一下合同，李刚表示好的。2020年3月7日，李刚表示：合同还没有，咱们稍微晚几天，因为第一年您爱人说怀孕了希望优惠房租，这样一年已经结束了，第二年房屋价格就恢复到8500每月。同日，周梦亚爱人回复：8500都太贵了，今年开年也不太好，我们收入也受影响了，如果涨房租的话我们可能就搬家了。李刚表示“8500是第一次的约定，是你爱人说怀孕才便宜的”。庭审中，双方均表示于2020年3月10到涉案房屋内办理交接手续，周梦亚表示在当时张正林的儿子李刚对涉案房屋进行了查看，并对家具和家电进行了验收，当时并未明确说家具或者家电有问题，故说明验收交接的时候物品时合格的，不应当由周梦亚进行赔偿。对此，张正林不予认可，其表示在当时仅是对房屋进行了简单的查看，并未办理正式的交接手续，双方后来因为押金问题产生了分歧，就没有再就房屋内的设备再进行沟通，故房屋的交接手续并未办理完毕。后来其收房后发现房屋内存在多处问题，包括空调损坏，门锁损害，下水道堵塞，冰箱和房屋内脏乱、地板磨损、厨房壁橱门损坏，卫生间马桶开裂，玻璃组合柜推拉门损坏，鞋柜损坏等，并表示针对上述损坏的地方，已经花费的费用包括重新购置卧室空调1399元、维修客厅空调100元、更换门锁200元、下水道疏通费350元、冰箱清洁费100元、房屋保洁费1200元，共计3349元，对于剩余部分目前还未维修，对于维修预估费用25750元，周梦亚主张上述维修费用应当由周梦亚承担。周梦亚对此不予认可，表示其在使用房屋过程中系正常使用，不存在上述物品损坏的情况，如果存在物品的损失，也属于正常磨损。庭审中，周梦亚主张张正林交付的房屋严重不符合合同约定的条件，厨房是私自扩建的，燃气是改造过的有安全隐患，说明张正林交付的房屋不合格，故据此要求张正林支付违约金8000元。张正林称在租赁期间周梦亚从未提出房屋存在安全隐患，煤气公司的人也来排查，排查结果是不存在安全隐患。另，张正林表示因周梦亚没有提前一个月告知其不再续租，导致其无法及时找到新的租户，产生了房屋空置损失4000元。周梦亚对此不予认可，表示张正林已经于2020年3月15日将房屋另行出租，且上述损失与其无关。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。周梦亚与张正林签订的《北京市房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认，双方均应依约履行各自义务。双方之间的租赁合同于2020年3月10日到期。关于退还押金一节，虽然张正林表示最终并未涨房租，但是在提起上述意思时，周梦亚已经表示不再续租。双方就房屋的续租未达成一致意见，因合同并未约定不再续租需提前一个月告知，张正林以此为由不予退还押金没有合同和法律依据，本院对其抗辩意见不予采纳。故张正林应当将房屋押金退还给周梦亚。周梦亚已经将欠付的水电费扣除，要求张正林退还剩余部分押金，其诉讼请求合法有据，本院予以支持。关于周梦亚要求张正林支付违约金的诉讼请求，其提供的证据不足以证明房屋的安全隐患，且其已经在涉案房屋内居住一年并未提出异议，故其该项请求，没有事实和法律依据，本院不予支持关于张正林要求周梦亚赔偿物品重置、维修费用的反诉请求，双方在办理现场交接时，张正林并未就上述物品的损坏提出过异议，且张正林提供的证据不足以证明系周梦亚的原因导致物品的损坏，故对于其主张的物品重置、修复费用，本院不予支持，但是根据其提供的证据及本院查明的事实可知，房屋在交接时确实存在脏乱的情况，鉴于此，周梦亚应当支付相应的保洁费用，根据张正林提供的证据，本院酌情确定房屋保洁费为700元。关于张正林要求周梦亚赔偿房屋空置损失的反诉请求，因合同系正常到期，且并未约定周梦亚需提前一个月通知张正林，张正林的该项请求无合同和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）张正林于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）周梦亚房租押金7570.9元；二、原告（反诉被告）周梦亚于本判决生效之日起七日内赔偿被告（反诉原告）张正林房屋保洁费700元；三、驳回原告（反诉被告）周梦亚的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）张正林的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费95元，由原告（反诉被告）周梦亚负担50元（已交纳），由被告（反诉原告）张正林负担45元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费314元，由被告（反诉原告）张正林负担289元（已交纳），由原告（反诉被告）周梦亚负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  谷培培二〇二〇年十二月三十日书记员  刘 岩