广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初16785号原告（反诉被告，以下简称原告）：印乾（广州）包装科技有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：赵伟忠，总经理。委托诉讼代理人：徐胜，广东林和律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓越丹，广东林和律师事务所实习人员。被告（反诉原告，以下简称被告）：林荣河，男，1958年10月16日出生，汉族，身份证住址广东省惠来县，委托诉讼代理人：黄建明，广东东方星联律师事务所律师。原告印乾（广州）包装科技有限公司与被告林荣河租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月6日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告印乾（广州）包装科技有限公司法定代表人赵伟忠及其委托诉讼代理人徐胜、邓越丹，被告林荣河及其委托诉讼代理人黄建明均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告提起诉讼请求：1、原告与被告签署的《租赁合同书》无效；2、被告退还租赁保证金56000元；3、被告赔偿原告经济损失997615.24元（含装饰装修损失319566.83元、设备搬迁损失174835.9元、可得利益损失503212.51元）；4、被告承担本案诉讼费用。事实与理由如下：2018年6月12日，原告与被告签订《租赁合同书》，约定被告将广州市白云区嘉禾望岗村第六经济社的综合厂房（以下简称涉案厂房）出租给原告使用，具体地址为广州市白云区华英路企岭工业区B栋3楼，租期自2018年8月1日至2021年10月31日，合同对租金、保证金及违约责任进行了约定。2020年3月4日，小偷杨某潜入广州市第八人民医院新冠××确诊隔离区盗窃手机，并在被告房屋的四楼被抓。2020年3月5日至6日，白云区、嘉禾街道相关领导上门要求拆除本栋建筑，理由是本栋建筑属于违法建筑。之后，街道多个部门派员到场，要求原告限期搬离并对现场进行围蔽。原告无法生产、人员无法出入，不得不搬离。原告委托广州德高价格评估有限公司对涉案厂房的设施设备进行清点，并对装饰装修损失、设备搬迁损失及可得利益损失进行评估，金额为997615.24元。除此之外，涉案厂房多处漏水及破损，即使不被拆除，原告也无法正常使用。原告申请政府信息公开，得知涉案厂房确属违建，故于2020年5月上旬搬离。原告的损失应当由被告赔偿，故提起本案诉讼。被告林荣河辩称：本案属于拆迁纠纷，原告将拆迁纠纷转为合同纠纷不符合法律规定，应当驳回原告的全部诉讼请求。涉案厂房所在片区于2017年5月3日已有《征收土地预公告》，原告对此知情。2020年2月26日，嘉禾街道办事处重点项目办公室发出《征拆通知》，要求相关人员于2020年3月31日前搬离。2020年4月3日，原告收到通知后投诉征拆补偿价格过低，嘉禾街道办事处已作出《受理告知单》。涉案厂房属村集体所有，现政府要求征收该地块，村集体要求搬迁，原告认为拆迁补偿标准过低，应另行以合同纠纷提起诉讼。涉案厂房在2008年1月1日前建成，属广州市白云区嘉禾街望岗村第六经济合作社村集体所有，有集体土地所有证，且已通过消防验收，是地铁3号线建设征地时由旧建筑改建而成，属历史遗留问题。至今没有政府部门对涉案厂房作出违章建筑的认定，且在征拆过程中每平方米有3000多元的建筑补偿，不属于违章建筑，双方合同合法有效。原告在2018年8月之后的租期内没有对涉案房产进行装修，其不存在装修损失。原告2020年2月至5月共4个月租金至今未付，逾期一个月以上，按合同约定保证金不予退回。涉案厂房在征拆过程中有搬迁费及停工费补偿，共计每平方米约250元，被告对此不应当另行赔偿。被告据此提起反诉诉讼请求：1、原告支付2020年2月至5月的租金117600元及违约金（滞纳金）55419元（以每月应交租金为本金，从当月6日起，按每日5‰暂计至2020年6月24日，应计算至付清之日止）；2、原告支付2018年8月至2020年1月之间租金的违约金（滞纳金）52367元（以每月应交租金为本金，从当月6日起，按每日5‰计算至实际支付之日止）；3、原告支付水电费273元；4、本诉及反诉诉讼费全部由原告承担。原告对反诉辩称：不同意被告的反诉请求。被告反诉没有任何事实依据。涉案厂房不合法，双方签署的合同应归于无效。原告提交的证据可以证实被告的租赁场所是无法使用的，存在重大安全隐患，严重的毁损，被告无权收取相关的租金，即便是收取使用费，也不应当收2月及5月。因为2月因为疫情影响，被告同意免租。3、4月的租金可以在原告交付的租赁押金中予以抵扣，抵扣后被告应当返还剩余租赁保证金。原告在履行合同过程当中不存在任何违约情况，而是被告将违法建筑出租给原告造成原告巨大经济损失，被告无权主张相应的租金及违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的租赁合同书、政府信息公开申请告知书、报告书、公证书、告知书、微信截图、城管拆违照片、光盘、集体土地所有证、建筑工程消防验收的意见书、征收土地预公告、征拆通知、受理告知单、测绘成果资料、通知、违约金计算表、水电费专用收据、活期历史明细清单、嘉禾街道办事处的文件、资产评估明细表、复函、评估报告等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年3月7日，广州市国土资源和房屋管理局颁发穗集有（2012）第10004159号《集体土地所有证》，记载土地所有权人为广州市白云区嘉禾街望岗村第六经济合作社农民集体，地址为广州市白云区嘉禾街望岗村第六经济合作社。2015年1月15日，原告法定代表人赵伟忠（乙方）与被告林荣河（甲方）签订《租赁合同书》，约定甲方将嘉禾街望岗村第六经济合作社企岭（土名）的自留用地上的综合厂房B座三楼租赁给乙方使用，租期自2015年6月1日至2018年7月31日；签订合同之日，乙方向甲方支付保证金48600元；乙方在每月的5号前向甲方缴付当月租金，逾期缴付罚千分之五的滞纳金（以日计），合同期满后，水、电线路安装设施无条件归甲方所有；等等。2015年1月23日，赵伟忠出具声明，内容是赵伟忠租企岭工业区B栋三楼首次合同保证金18400元合计到第二次续签合同保证金48600元中，之前的18400元押金收条作废。2017年5月3日，广州市白云区国土资源和规划局发出穗云国土征预字[2017]15号《征收土地预公告》，记载拟征收土地位置和范围为广州市白云区嘉禾望岗站周边地块，拟征收土地面积为928040平方米。原告称其对征收事宜不知情；被告主张涉案租赁厂房位于征收范围内。2018年6月12日，原告法定代表人赵伟忠（乙方）与被告林荣河（甲方）签订《租赁合同书》，约定甲方将嘉禾街望岗村第六经济合作社企岭（土名）的自留用地上的综合厂房B座三楼租赁给乙方经营使用，面积约780平方米，租期自2018年8月1日至2021年10月31日，2019年8月1日至2020年7月31日每月租金29400元，签订合同时乙方向甲方支付56000元作为保证金；乙方在每月的5号前向甲方缴付当月租金，逾期缴付罚千分之五的滞纳金（以日计），在合同期间，厂内建筑如有损坏由乙方负责修理，费用由乙方支付；合同期满后，水、电线路安装设施无条件归甲方所有；在合同期内，如遇国家或政府有关部门征用该厂房及用地，以及国家法规政策的变化和不可抗拒的因素，使合同不能继续履行，本合同作自然终止，保证金退还乙方，甲方不作任何补偿；等等。同日，赵伟忠再次出具声明，内容是本人与林荣河第一次合同中保证金48600元已加在2018年6月12日新签订的新合同，之前的保证金收据作废。2020年2月26日，广州市白云区嘉禾街道办事处城市管理科作出征拆通知，内容是嘉禾望岗站周边地块是我市重点收储项目，根据项目征拆要求，本栋建筑位于征拆红线范围内，请相关利益人积极配合征拆工作，于2020年3月31日前搬离退场。2020年4月3日，广州市白云区人民政府嘉禾街道办事处向赵伟忠等人作出受理告知单，记载“你们向白云区信访局反映要求拆迁补偿等问题，我街决定予以受理……”。2020年4月27日，广州德高价格评估有限公司作出穗德价估[2020]0150号《评估报告书》，记载委托评估方为赵伟忠，评估标的为上述租赁场地原告的装饰装修损失、设备设施搬迁费及可得利益损失，评估基准日为2020年4月6日；标的概况处记载，委托方自2010年6月开始租赁，新的租赁期限为2018年8月1日至2021年10月31日，（注：新的租赁合同签订后，因出租方在本楼层上加建，导致委托方的原装修损坏，委托方随后于2018年12月底对租赁房屋进行了重新装修）；测算过程处记载，装饰装修重置成本为578087.62元，考虑委托方于2018年12月底对租赁房屋又重新进行装修，则截止至评估基准日2020年4月6日，重新装修已使用1.27年，故成新率为55.28%，评估得出原告的装饰装修损失为319566.83元、设备设施搬迁费用为174835.9元、可得利益损失为503212.51元。被告对该报告不予确认，主张系原告单方委托，且原告的装修是在2010年完成，租赁期满后装修归被告所有，故原告主张的装修损失不存在。2020年4月28日，广州市白云区住房建设和交通局向赵伟忠出具政府信息公开申请告知书，记载经查没有嘉禾街望岗村第六经济合作社企岭工业区B栋3楼的《建设工程规划许可证》。2020年4月30日，原告法定代表人赵伟忠向被告作出告知书并通过微信发送给被告，记载原告得知涉案厂房建设报批手续不齐全，且被告未经原告同意在2016年7月至2017年7月期间在涉案厂房上多次加建违法建筑，导致房屋结构损坏无法使用，并在2020年3月2日发生新冠××疑似病例在加建楼层躲藏事件，根据法律规定双方签订的合同可能会被认定无效，被告没有尽到相关责任对原告造成损失，故自2020年5月1日起解除租赁合同；等等。被告确认收到该告知函，但对该告知函内容不予确认，称系原告单方制作。2020年5月15日，广东省广州市南粤公证处作出（2020）粤广南粤第7585号《公证书》，记载申请人原告法定代表人赵伟忠于2020年5月11日向该处称为收集证据申请场所现状保全。该处于当日前往“印乾包装开发中心”字样的建筑物，并进入该建筑物三楼和四楼，对赵伟忠指认的内部环境现场状况进行了拍照。该公证书所附照片显示场地内天花存在较大面积缺损，线路裸露、墙体污损、地面脏乱等。被告称该公证时间晚于政府下达的搬迁时间，财产损坏与被告无关。2020年5月19日，广州市白云区人民政府嘉禾街道办事处向赵伟忠等人出具答复意见，记载企岭工业区在广州市2020年重点收储项目征收范围内，关于反映政府征拆补偿范围外的相关赔偿的问题，经核属于与出租方的合同纠纷问题，依法应当通过诉讼途径解决；等等。2020年8月7日，广州市白云区嘉禾街望岗村第六经济合作社向本院回复，因该社10年内多次迁址，涉案厂房于2008年建成，相关报建和竣工验收资料已丢失，只能提供该建筑物在2009年经营使用的租赁合同和2008年的消防审核意见书和验收合格书。另，该厂房现属于广州市嘉禾地铁站周边征地范围内建筑物，嘉禾街道办事处于2020年6月2日对该建筑物拆除。该回复意见后附消防审核意见书，记载由广州市公安局白云区分局于2008年2月29日出具，内容是对嘉禾街望岗村第六经济合作社（土名企领）地段旧建筑改建厂房的消防安全问题提出审核意见。2020年8月10日，广州市白云区人民政府嘉禾街道办事处向本院回复，称该街道于2014年2月成立时涉案厂房已建成，未向该街道提供相关报建和竣工验收等资料，故无法提供。2020年9月16日，广州市规划和自然资源局向本院复函，记载暂查无相关《建设工程规划许可证》信息及建筑物产权记录；查有《集体土地所有证》，权利人为广州市白云区嘉禾望岗村第六经济合作社农民集体；等等。被告对原告主张的搬迁费不予确认并申请重新评估，本院经摇珠选定广州市安衡价格事务所有限公司进行本次评估。2020年10月21日，广州市安衡价格事务所有限公司作出穗安价鉴[2020]ZC044号《评估结论书》，记载评估基准日为2020年5月11日，评估得出搬迁费为48200元，调试费为35304元，合计83504元。被告为此支出评估费5000元。原告对评估报告无异议。被告对评估报告不予确认并申请撤销该评估报告，主张评估报告中记载的调试费不应计算入搬迁费中。审理中，原、被告均确认原告于2020年4月30日开始搬离，于五月初搬离涉案厂房。原告为证实其在2018年6月签订租赁合同后有进行重新装修，出示支付证明单、账单详情截图、网上银行电子回单、微信聊天记录截图、出货单等，其中支付证明单记载在2018年底至2019年上旬有装修费用支出，部分支付证明单有附转账凭证。被告对上述证据均不予确认，主张无装修合同、施工图纸及结算证明，且装修事实也未经过被告同意，其装修费用与被告无关。原告为证实被告同意减免2020年2月份租金，出示微信通信记录，显示被告曾发送照片，内容是2020年元月水费38元、电费3906元，2020年2月份减免一个月租金，2020年3月租金29400元；之后被告方曾在2020年5月29日再次向原告方催收2020年3月及4月租金、水电费。被告称系当时的对话内容，并未最终确定，2020年5月催收租金时漏了2月的租金。被告为证实原告的搬迁补偿费仅为46920元，出示资产评估明细表，记载资产占有方为原告，资产名称为各项设备的搬迁费，合计46920元。原告对该资产评估明细表不予确认，称应以原告提供的评估报告或法院委托的评估机构评估为准。被告为证实原告存在迟延支付租金及欠交水电费的事实，出示违约金计算表、被告名下个人账户交易明细以及收据。其中违约金计算表记载原告自2018年8月至2020年1月期间，每月租金支付时间均晚于合同约定的5号，各迟延7天至25天不等；收据记载B栋三楼物业2020年5月水电费为273元。原告对被告出示的违约金计算表中租金实际支付时间无异议，但主张原、被告在实际履行过程中已变更租金交付时间为被告统计上月水电费并告知原告后，原告再履行缴纳义务，对收据真实性无异议，主张该水电费数额可以证实原告自2020年2月开始未再使用房屋。本院认为，被告作为出租方未能提供证据证实涉案厂房取得建设工程规划许可证或相关产权登记，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，就涉案厂房签订的《租赁合同书》应属无效。虽合同中签约主体为赵伟忠，现原告依据该合同提起诉讼，被告亦对原告提起反诉，应视为原、被告均确认赵伟忠系履行其在原告处的职务行为而签订的该合同。现原告要求确认《租赁合同书》无效，于法有据，本院予以支持。关于保证金，合同无效，因无效合同所取得的财产应当相互返还，故原告要求被告退还保证金56000元于法有据，本院予以支持。关于经济损失，其中装修损失，原告出示评估报告记载装修损失为319566.83元，被告虽有异议，但未能提供相反证据予以反驳，故本院对原告主张的装修损失予以确认，但该装修损失确定的基准日为2020年4月6日，考虑原告实际搬离时间为2020年5月上旬，故在评估基准日后原告仍继续使用涉案装修，故后续使用的该段时间的装修价值不应计入原告的装修损失，结合该情况本院酌情认定原告搬离时的装修损失为300000元。由于该损失系因合同无效导致的损失，原、被告对于合同无效各有过错，本院酌情认定原、被告的过错程度均为50%，故被告应向原告赔偿装修损失150000元。关于搬迁费损失，现租赁合同无效，原告本就负有搬离义务，即使合同履行完毕原告仍负有搬离义务，该搬离行为并非因合同无效导致的损失，而系原告终止合同后所应承担的义务，故该搬运费应属于原告自身经营成本，要求被告承担理据不足，本院不予支持，予以驳回。由此产生的评估费亦应由原告承担。关于可得利益损失，该损失不属于因合同无效导致的损失赔偿范围，本院不予支持，予以驳回。关于租金即占有使用费，首先关于2020年2月占有使用费，原告主张应予以减免并提供微信通信记录予以证实，本院亦予以采纳，故2020年2月占有使用费无需支付。原、被告确认原告于2020年5月初搬离，结合原告于2020年5月11日仍带领公证人员前往涉案厂房现场，故本院酌情认定原告实际搬离时间为2020年5月11日，在此之前原告仍需向被告支付2020年3月1日至5月11日期间的占有使用费，经计算应为69232元（29400元×2月+29400元÷31天×11天）。另，被告主张原告需支付2020年5月水电费273元，考虑原告实际于2020年5月初搬离，搬离前使用水电并产生费用实属正常，故本院对被告要求原告支付该项水电费诉讼请求予以支持。关于占有使用费滞纳金，因合同无效，故合同中关于滞纳金的约定亦属无效，被告要求原告承担滞纳金于法无据，本院不予支持，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告印乾（广州）包装科技有限公司法定代表人赵伟忠与被告林荣河于2018年6月12日签订的《租赁合同书》无效；二、自本判决生效之日起五日内，被告林荣河向原告印乾（广州）包装科技有限公司返还保证金56000元；三、自本判决生效之日起五日内，被告林荣河向原告印乾（广州）包装科技有限公司赔偿装修损失150000元；四、自本判决生效之日起五日内，原告印乾（广州）包装科技有限公司向被告林荣河支付2020年3月1日至2020年5月11日期间占有使用费69232元；五、自本判决生效之日起五日内，原告印乾（广州）包装科技有限公司向被告林荣河支付2020年5月水电费273元；六、驳回原告印乾（广州）包装科技有限公司的其他诉讼请求；七、驳回被告林荣河的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费7141元，由原告印乾（广州）包装科技有限公司负担5745元，由被告林荣河负担1396元；本案反诉受理费2342.44元，由原告印乾（广州）包装科技有限公司负担721.49元，由被告林荣河负担1620.95元。本案评估费5000元由原告印乾（广州）包装科技有限公司承担。原、被告负担的受理费、评估费应在本判决生效之日起五日内向对方直接支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  林艾婧二〇二〇年十二月十四日书记员  苏秋雅