北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初35983号原告：蒋辉，男，1959年11月22日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：曹阳，河北达公律师事务所律师。被告：北京祥业房地产有限公司，住所北京市朝阳区慧忠里****。法定代表人：肖冬梅，董事长。委托诉讼代理人：温爱珍，女，北京祥业房地产有限公司员工。委托诉讼代理人：崔云玲，北京盈科（天津）律师事务所律师。原告蒋辉（下称原告）与被告北京祥业房地产有限公司（下称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人曹阳、被告的委托诉讼代理人温爱珍、崔云玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:被告退还我房款39520.28元。事实和理由：2016年12月，我看到被告出售房屋的广告，就去被告处看房子。2016年12月9日，我与被告签订商品房预售合同，约定我购买被告开发建设的北京市朝阳区西大望路24号2#商品住宅楼X层X单元-XXX房屋，房高2.95米，预测建筑面积139.19平方米，套内建筑面积116.85平方米，公共部位和公用房屋分摊建筑面积22.34平方米，房屋价款按照套内建筑面积计算，每平方米116329.43元。合同签订之后，我交纳了购房全款13593094元。2018年4月29日，被告向我交付房屋。交房当天，被告让我必须先签署所有的收房手续后再给我看房，我没有办法就签了这些文件。看房以后，我发现交房面积不够，就当场提出质疑，被告表示先验房再说。验房之后我就发现房屋面积小于预售合同约定的面积，我要求被告返还我收房时签署的手续，被告拒绝了。被告当时向我提供了一份房屋的实测面积报告，载明房屋实测的总建筑面积138.89平方米，套内建筑面积116.85平方米。实测总面积比预测总面积少了0.3平方米。我就跟被告协商这个问题，让他们出出方案怎么解决，但是被告总是出尔反尔。2019年10月28日，涉案房屋的房产证下发下来，房本后附的房屋登记表载明的建筑面积是138.89平方米，跟实测报告的总面积一致。关于我的诉讼请求是如何得来的，我签订预售合同，合同上是按照套内面积计算的单价，我向被告咨询购买房屋时，被告的销售人员梁豆给我提供了两个单价的计算方式，一个是建筑面积单价97588元，一个是套内面积单价116329元，又让我签订了一个认购承诺书，承诺书上写明我按照97588元的单价购买被告房屋，但是签订预售合同的时候，我看了预售合同上的单价，是按照116329元的单价走的，我签订合同的时候是销售催着我签的。我主张退还的金额包含两个部分，其中29700元是按照建筑面积单价97588元乘以0.3平方米得出的，虽然我计算有误，但是这部分金额我仍然按照29700元主张。关于另外一部分金额9820.28元，我认为房价款的计算应当以房屋预测建筑面积139.19平方米乘以房屋建筑面积单价97588元，这样计算得出的房屋总价是13583273.72元，而我实际支付的购房款总额为13593094元，减去13583273.72元就是9820.28元，故上述两项金额合计就是我的诉讼请求总额。被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求。原告自始至终都知道他购买的房屋是按照套内面积计价的，而且双方针对案涉合同已经全部履行完毕，原告取得房产证，也实际居住在内。针对房屋面积问题，双方还另行签署了补充协议进行了确认，并无争议。案涉合同是商品房预售合同，根据商品房预售的法律规定及北京市的地方性法规，预售合同中应当载明房屋预测面积，但是在实际结算时要以实测面积进行结算，同时应当列明结算方法。案涉的北京市商品房预售合同就是北京市住建委提供的唯一制式文本，不是我方单方制作的。按照《北京市城市房地产转让管理办法》第21条规定，预售商品房应当按照套内面积计价，我们就是按照这个规定操作的，在房屋进行网签时，网签系统只允许新建商品房按照套内面积结算。2016年11月22日，原告先与我方签署了北京市商品房认购书，认购书明确约定按照套内建筑面积结算。后原告向我方交纳购房款全款。2016年12月9日，双方通过新建商品房网签流程系统网签了案涉预售合同，该合同的计价方式和结算方式均与认购书一致，按照套内面积结算房价款，双方对房屋价款的计算方式没有争议。我方于2018年4月29日向原告交付房屋，根据预售合同约定，在交付房屋前，双方需对房屋面积进行确认，双方签订了面积差补充协议，双方均认可交付房屋的现状，而且无争议，原告起诉无事实法律依据。2019年10月28日，涉案房屋的房产证下发下来。确实经过实测，原告的房屋公摊部分面积比预测少了0.3平方米，但是套内建筑面积没有变化。在原告的起诉状中，其陈述的建筑面积单价97658.55元是按照涉案房屋的总价款除以预测总面积得出的，我们不认可销售给他提供两个房屋价款计算方式的说法。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月22日，原告作为认购人与被告作为出卖人签订《北京市商品房认购书》，约定认购人认购出卖人开发建设的北京市朝阳区香榭8号第2幢X层X单元XXX房屋，房屋用途为住宅，建筑面积共139.19平方米，其中套内建筑面积116.85平方米，共用部位与公用房屋分摊建筑面积22.34平方米。该商品房按照套内建筑面积计价，单价为每平方米117504.47元，总价款13730398元。认购人应当自签订本认购书当日向出卖人支付认购金150万元。认购人同意在支付定金当日与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款。认购书经双方签字盖章后生效，双方签订的商品房买卖合同生效后本认购书自行终止。本认购书终止后，认购定金应当抵作商品房价款。2016年12月9日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》（下称《预售合同》），约定买受人购买出卖人开发建设的朝阳区西大望路24号2#商品住宅楼X层X单元-XXX房屋(下称涉案房屋)。房屋用途为普通住宅，层高2.95米，预测建筑面积共139.19平方米，其中套内建筑面积116.85平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积22.34平方米。建筑面积是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积,包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备由上盖，结构牢固，层高2.2米以上（含2.2米）的永久性建筑。套内建筑面积是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。出卖人约定按照套内建筑面积计算该商品房价款，单价每平方米116329.43元，总价款13593094元。买受人已向出卖人支付购房定金150万元，在签署《北京市商品房预售合同》当日，买受人应当向出卖人支付全部购房款13593094元（包括已付定金150万元）。出卖人应当在2018年4月30日前向买受人交付该商品房，实际交付日的确定以出卖人书面通知的时间为准。该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的实测面积。实测面积与预测面积发生误差的，双方同意根据合同第五条按照套内建筑面积计价的约定，按照下列原则处理：1.按照套内面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。建筑面积误差比=（实测套内建筑面积-预测套内建筑面积）/预测套内建筑面积*100%。出卖人应当在2018年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人责任，买受人未能在出卖人取得商品房所在楼栋的权属证明之日起720日取得房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人逾期每日按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金，但违约金最高不超过已付房价款的1%。双方还针对前期物业服务、争议解决等事项进行了约定。《预售合同》签订后，原告向被告支付了全部购房款13593094元。2018年4月29日,被告向原告交付涉案房屋。同日，原告作为乙方与被告作为甲方签订《面积差补充协议》一份，主要约定，根据双方签订的《北京市商品房预售合同》之约定，住，住宅单位建筑面积最终以政府房地局测绘部门实测为准方购买住总祥苑2号楼3单元201住宅，经政府行政管理部门审批核准的房号为北京市朝阳区八颗杨北街2号院2号楼3单元201，现甲、乙双方就此住宅单位套内面积误差所产生的款项差额达成以下协议：一、此住宅合同约定建筑面积139.19平方米，其中套内建筑面积116.85平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积22.34平方米。经政府房地局测绘部门实测，此住宅建筑面积138.89平方米，其中套内建筑面积116.85平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积22.04平方米。二、合同中房屋总价款13593094元，套内建筑面积单价每平方米116329.43元。双方同意按上述单价对此住宅套内建筑面积误差部分进行结算。套内建筑面积误差为0平方米，结算款为13593094元。三、根据甲、乙双方关于套内面积误差的处理约定，由出卖人向买受人一次性收取0元。四、此住宅最终房屋立契价为人民币13593094元，有关次住宅的其他税费的收取，均以此立契价作为计费依据。2019年10月28日，涉案房屋登记在蒋辉名下，不动产权证书上载明涉案房屋建筑面积138.89平方米，其中套内建筑面积116.85平方米，分摊建筑面积22.04平方米。庭审中，原告为证明其主张提供以下证据：1、涉案房屋的户型图3页，其中一页上载有置业计划，原告表示在置业计划中被告的销售人员梁豆手写了房屋价格，梁豆提供的房屋建筑面积单价是98645元，但其表示可以给原告打99折，即97588元，该价格是原告计算被告应向其退还款项的单价依据；2、涉案房屋所在楼盘的销控表照片打印件2页，原告表示系其在2016年、2017年间在被告的售楼处拍摄的，其购买的房屋用红笔圈出，写明房屋建筑面积139.19平方米，其一直按照预测建筑面积和被告谈价格，而不是实测面积。被告对上述证据质证称真实性无法核实，即使真实，这也是双方房屋买卖过程中磋商的过程，不能体现双方最终的合意，与本案争议无关。本院认为：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。原、被告之间签订的《预售合同》系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，应以该合同作为双方商品房交易履行的依据。原告虽认为其最初了解涉案房屋时，被告的销售人员梁豆按照建筑面积计价方式为其计算了房屋价款，但原告提供的置业计划中并无梁豆本人签字，被告于庭审中亦未认可该证据的真实性，故对原告的陈述本院无法采信。即使被告工作人员梁豆按照建筑面积计价方式为原告书写过置业计划，但后来原、被告又陆续签署了《北京市商品房认购书》《预售合同》以及《面积差补充协议》，上述文件均明确了涉案房屋交易按照套内建筑面积计价，故本案中被告按照套内建筑面积计价方式计算和收取房屋总价款并无不妥。出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理，因双方合同约定对面积差异的处理方式为“根据第五条套内面积计价的约定，双方同意按照系列原则处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房……”现涉案房屋套内面积并未发生改变，原告认为涉案房屋建筑面积减小,要求被告退还减少的房屋建筑面积对应的房款,同时要求按照建筑面积计价方式计算房价款并要求被告退还多收的房价款的诉请缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：驳回原告蒋辉的诉讼请求。案件受理费394元，由原告蒋辉负担（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 王 敏二〇二〇年十二月十五日书记员 姚澍峥