北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初42784号原告：北京华立得实业有限责任公司,住所地北京市海淀区双清路3号35029室。法定代表人:苏永生,总经理。委托诉讼代理人：王忠新，北京导法律师事务所律师。被告：石玲，女，1970年3月17日出生，汉族，住北京市海淀区。第三人：北京林业大学，住所地北京市海淀区清华东路35号。法定代表人：安黎哲，校长。委托诉讼代理人：王冬梅，北京市中伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨鑫宇，北京市中伦律师事务所律师。原告北京华立得实业有限责任公司（以下简称华立得公司）与被告石玲、第三人北京林业大学（以下简称林业大学）不当得利纠纷一案，本院于2019年7月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华立得公司之委托诉讼代理人王忠新，被告石玲，第三人林业大学之委托诉讼代理人王冬梅、杨鑫宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华立得公司向本院提出诉讼请求：请求法院判令石玲协助我公司办理北京市海淀区×房屋的过户手续，将房屋过户到我公司名下。事实和理由：依据北京华立得实业所属北京永顺房地产投资顾问有限公司（以下简称永顺公司）2000年10月30日与林业大学签订的《协议书》，林业大学认可：合法、合理的利润是任何企业生存、发展的前提。双方同意以分配收益方式，抵销所属永顺公司在项目前期垫付的付款项。所属永顺公司在柏儒苑住宅项目前期的垫付款项以3374.63平方米，共计24套产权房抵销。双方《协议书》约定以分配收益抵销所属永顺公司在柏儒苑住宅项目前期的垫付款项3374.63平方米，共计24套产权房住宅楼2号楼1单元共计24套产权房（除801、901、1401外）。2001年6月10日，林业大学将柏儒苑住宅项目2号楼东1单元×号给姚欣办理了入住手续，姚欣并非华立得企业所属员工，所属永顺公司并未与姚欣签订住宅楼×号购房《协议书》，后知姚欣并不符合购买该住宅的条件。2001年7月林业大学将属于华立得公司的住宅楼×号，与石玲签订了购房《协议书》。应我公司要求，2014年8月，石玲签署委托书，配合我公司办理该房屋出售、过户及款项等一切相关事宜与手续；至今该房屋的出售、过户事宜未能落实。我公司请求将该房屋过户至我公司名下或石玲按现在房屋市场价格购买。请法院依法判决。石玲辩称，我同意华立得公司的诉讼请求。林业大学述称，一、华立得公司起诉要求石玲为其办理涉案房屋的过户手续，不具有事实和法律依据，其所述违背与我公司签署的协议约定，其主张不应被支持。我校早在2000年10月因集资建房与永顺公司签署了《协议书》，对于永顺公司在重点工程教师楼住宅楼工程项目中所做出的工作及其垫付的部分款项，我公司以分配收益权的方式对其进行补偿，永顺公司不享有房屋所有权。2004年6月，永顺公司被核准注销，注销前约定其债权债务由华立得公司承担。故华立得公司依法承继的也仅是24套房屋的分配收益权，其不享有24套房屋所有权。所以华立得公司要求石玲为其办理房屋过户手续不具有事实及法律依据。二、石玲取得涉案房屋所有权与华立得公司之间没有利害关系，华立得公司主张石玲构成不当得利没有法律依据。石玲取得案涉房屋所有权系与林业大学之间签署了《北京林业大学苗圃教职工住宅集资建房购房协议书》，据此石玲办理了产权，获得了内部福利分房，故石玲取得案涉房屋与华立得公司没有任何关系，更不存在华立得公司主张石玲构成不当得利的事实依据。至于石玲委托华立得公司办理出售房屋等事宜，华立得公司与石玲之间也仅是委托关系，不构成房屋权属转移的依据。所以石玲不是通过华立得公司取得案涉房屋所有权，华立得公司也没有证据证明其利益受到损失，石玲取得案涉房屋所有权与华立得公司之间不存在因果关系，石玲不构成不当得利。三、华立得公司以不当得利为诉由企图将央产房据为己有，其主张不具有合法依据，其诉讼请求不应得到支持。本案中，无论是依据我校与永顺公司之间的《协议书》，还是依据石玲委托华立得公司办理房屋出售的委托书，华立得公司均不享有房屋所有权。同时依据石玲与我校签订的购房协议书，即使石玲出售房屋，也只能优先出售给我校，华立得公司也不具有优先权。且案涉房屋属于我校的福利房，是我校以成本价出售给单位职工的，应严格履行央产房上市出售的相关程序办理，而不是仅凭石玲对华立得公司的委托关系，就可以主张案涉房屋的所有权。故请求法院驳回华立得公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并据此确认如下事实：2000年10月31日，林业大学（甲方）与北京永顺房地产投资顾问有限公司（乙方、以下简称永顺公司）签订《协议书》，乙方永顺公司作为华立得公司所属房地产专业公司以房地产投资顾问形式介入全过程运作甲方林业大学重点教师住宅楼工程项目。从规划立项办理土地权属法律文件（国有土地使用证），施工管理直至竣工验收投入了大量人力和物力，并垫付了数额较大的前期费用；在施工管理运作中，经过公司的不懈努力，不仅在限定的成本造价（2500元/平方米）范围内完成了土建、安装、市政、人防的全部项目，而且又增加的小区整体的绿化和道路及设施的建设；同时，室内装修由原拟定的普通装修提高到项目整体（居室和公用部位）高标准的精装修，仅此一项就使教职工受惠二千多万元；此外，乙方充分利用自身经验与优势，运用房地产开发经营理念和商业运营技巧并依据国家建设住宅相关政策，成功地将部分住宅与兄弟院校和单位联建，缓解了甲方资金压力，保证项目按时完成。对此甲乙双方取得一致共识：以上述乙方主要业绩为基础，签订如下补偿协议：1、甲方将已建成得教师住宅楼的×外共计24套产权房，总建筑面积3379.63平方米以分配收益权的方式补偿给乙方。2、甲乙双方一致同意在确定上述24套住宅产权分配对象后，其所取得的收益抵消乙方在该项目工程前期垫付的款项，乙方不予计较其差额。2002年5月10日，永顺公司变更名称为北京中程世纪房地产经纪有限公司。2004年6月30日，北京中程世纪房地产经纪有限公司注销,债权人之一的华立得公司承担因柏儒苑住宅项目产生的债务和债权。石玲系林业大学教师。2001年7月，林业大学与石玲签订《北京林业大学苗圃教职工住宅集资建房购房协议书》，约定石玲自愿购买林业大学×号（以下简称×号）3居室住宅1套，购房款为286260元。后石玲于2006年11月23日取得涉案房屋产权证。2014年8月20日，石玲委托华立得公司饶忠勇办理石玲名下的涉案房屋出售、过户及款项等一切相关事宜与手续。现涉案房屋仍登记在石玲名下。经查，×号房屋自交付至今一直由华立得公司使用，并交纳供暖费、物业费等费用。诉讼中，石玲否认在购房协议中签字，亦未交纳过×号购房款。另查，×号房屋系央产房，经本院向在京中央和国家机关住房交易办公室核实，该房产权单位未建立住房档案，是否可以办理上市交易需与房屋产权单位核实。经向本院向林业大学核实，该房屋是学校福利房，不能上市交易。对于双方争议事实本院认定如下：华立得公司根据2000年10月31日《协议书》约定，以石玲没有法律依据取得涉案房屋的登记利益导致其公司受损为由，要求石玲返还×号房并过户至其名下,提供如下证据：1.2000年10月31日《协议书》及1999年10月16日会议纪要、证人证言；进一步证明协议书真实客观，有对价，产权房是偿还前期费垫资；林业大学质证意见是，《协议书》真实，但永顺公司仅享有24套房屋的收益权，不享有所有权；会议纪要真实性、合法性无法核实，会议纪要仅可以表明，永顺公司为苗圃项目前期垫付的每平米123元垫付资金，第三人以分配收益权的方式予以解决；证人为华立得公司员工，有利害关系，不具有证明力；本院确认《协议书》的真实性，其他证据因林业大学持有异议，故本院不予确认。2.林业大学《关于柏儒苑小区林大承担供暖和物业费面积的通知》、林业大学国有资产管理处王巍签收资料的收条、24套房明细；林业大学质证意见是，收条及明细不具有证明力，与本案无关；本院确认证据的真实性，证明力再行论述。3.姚欣《入住通知书》，证明林业大学给姚欣《入住通知书》，华立得公司不同意，姚欣未实际入住，进一步证明华立得公司实际控制涉案房屋；林业大学质证意见是，对证据的真实性、合法性无法确认，且入住通知书是发给姚欣的，与本案无关。因该证据林业大学持有异议，故本院不予确认。4.24套中王保江和邢涛房屋上市交易已经完成。林业大学质证意见是，与案件无关，从信息上无法看出是合法合规的转移，真实性不认可，无法证明其诉请。该证据因与本案无直接关联，本院不予采纳。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。本案华立得公司以石玲系不当利益取得者，应当向利益受损人即华立得公司予以返还×号房屋。本院认为其主张并不成立：一、华立得公司主张其为权利人的依据为其与林业大学签订的《协议书》、《会议纪要》。就此本院向第三人林业大学核实，其并不认可华立得公司享有涉案×号房屋的所有权。诉讼中华立得公司提供证人证言，但均为华立得公司的职工，故与华立得公司有利害关系，本院不予认定。华立得公司提供的供暖费通知、物业协议等证明其居住使用该房屋，但不能证明其自然取得产权；华立得公司因未能提供充分证据证明其为×号房屋所有权人，故提出不当得利之诉讼，本院不予支持。待其与林业大学就×号房产的所有权争议解决后，再行向石玲主张房屋过户事宜。二、诉讼中，石玲虽然认可华立得公司诉求，但石玲仅为×号形式上房屋所有权人，其取得×号房屋所有权并未支付对价，其签署委托书并同意华立得公司的诉讼主张系无权处分。三、×号房屋系央产房，现林业大学并未向在京中央和国家机关住房交易办公室提交住房档案，故客观上×号房屋亦不具备过户条件。基于上述情况，本院对于华立得要求石玲将×号房屋过户至其名下的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定，判决如下：驳回北京华立得实业有限责任公司的诉讼请求。案件受理费5594元，由北京华立得实业有限责任公司负担，已交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  郝 蓬人民陪审员  王小微人民陪审员  杨 婷二〇二〇年十二月二十八日书 记 员  秦鹏博