北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0102民初23035号原告（反诉被告）:北京尚诚怡美生物科技股份有限公司，住所地北京市海淀区高里掌路3号院15号楼1单元201。法定代表人：李唐，总经理。委托诉讼代理人：曾威，北京京驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王科，女，该公司法务。被告（反诉原告）：北京凯德嘉茂西直门房地产经营管理有限公司，住所地北京市西城区西直门外大街1号西环广场6层。法定代表人：朱文环，总经理。委托诉讼代理人：郝伟，北京市中伦文德律师事务所律师。委托诉讼代理人：舒秋月，北京市中伦文德律师事务所实习律师。原告（反诉被告）北京尚诚怡美生物科技股份有限公司（以下简称尚诚怡美公司）与被告（反诉原告）北京凯德嘉茂西直门房地产经营管理有限公司（以下简称凯德嘉茂公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）尚诚怡美公司之委托诉讼代理人曾威、王科，被告（反诉原告）凯德嘉茂公司之委托诉讼代理人郝伟、舒秋月到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。尚诚怡美公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的商场房屋租赁合同于2020年5月16日解除；2.被告退还原告租赁房屋所缴纳的场地保证金167040元、公用事业保证金3200元、装修押金54400元、POS保证金1404元；3.免除2020年1月30日至5月16日的租金、市场推广费和物业管理费；4.请求法院判令被告返还原告员工押金2500元；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年4月20日，原、被告签订《商场房屋租赁合同》及附属合同，约定原告自2018年6月14日至2020年6月13日租用被告场地04A02A号经营“尚诚药妆-个人护理/化妆品”，合同期2年。合同签订后，原告依约履行合同义务，交付了相应钱款，并依规经营。2020年1月24日，疫情席卷全国，导致原告经营受到重大影响，原告自2020年1月30日开始闭店，在2月28日发送申请减免租金的函。3月26日，应被告要求恢复了营业。被告对原告的减免房租申请一直推诿，5月8日原告收到被告催款函，其中表示“疫情期间，坚持营业，未有一天闭店歇业，为各位商户提供的服务和支持从未因为疫情中断”。事实上，从1月27日开始被告商场就缩短了营业时间，由10点到22点改为10点到18点，被告绝大多数职员歇业在家。因为疫情原因商场顾客稀少，客流也达不到签约时的客流量，而被告一味追究原告责任，使原告本就资金短缺的情况雪上加霜。凯德嘉茂公司辩称，第一，认可房屋租赁合同于2020年5月16日解除，但是不认可原告解除的理由。2020年1月新冠肺炎爆发，各行各业是停工停产，各行各业遭受巨大损失，但是疫情并未达到直接致使合同目的不能实现的程度。原告擅自停止经营，疫情最严峻的时期已经过去，租赁合同具备继续履行的基础，原告擅自停止营业的行为，构成根本违约，应当按照合同承担违约责任。2020年3月1日起，原告以疫情为由开始不予支付租金和各项费用，5月15日向被告发出解除合同的函件，5月16日就已经停止经营了。2020年5月25日，被告回函不同意合同解除，根据合同约定，如果是未经被告书面同意的话，原告是不能擅自停止经营的。然后2020年5月25日、6月9日被告两次发函要求原告恢复经营并支付欠缴的费用，但是原告均置之不理，多次沟通无果后，被告向原告发出解约函及资产处置函，同意双方租赁合同于5月16日解除，要求原告支付欠付的租金及各项费用。第二，原告擅自停止经营并拖欠各项费用，构成根本违约，按照合同约定，无权要求退还租赁保证金和其他各项费用。第三，原告请求减免2.5个月的租金和各项费用，对被告来说明显不公。在疫情期间，被告从未有一天停止营业，从2020年4月开始，各行各业均已复工复产，生产、生活也已经基本恢复正常，商场客流量也在逐步恢复，而原告却在5月15日申请解除合同，并请求减免2.5个月的各项费用，属于将疫情导致的风险和损失全部转嫁给被告，明显有违公平原则和诚信原则。武汉地区作为疫情最严重的地区，2020年1月23日至4月7日之间，是重大突发公共卫生事件应急响应的期间，属于封城状态，武汉地区的案例酌情减免的是封城期间的租金都没有达到2.5个月，而原告请求减免2.5个月的租金，对被告来说明显不公。第四，被告在疫情期间已经减免了原告的部分租金和费用，被告并非国有企业疫情期间也没有享受政府的补贴或者是优惠政策，自身运营成本和费用都很高，那也因疫情遭受了巨大损失，即便如此被告减免了原告2020年1月25日至2月9日，租金、物业管理费、市场推广费的50%，减免金额共计14926.45元，具体的明细已经体现在2020年1月和2月的账单中。第五，疫情期间，被告从未停止营业或进行人员裁减，自身负担巨额运营成本和损失，在众多租户拖欠数月租金和费用的情况下，被告每月仍需偿还银行贷款、支付商场管理费用、土地税费、发放员工工资，并按照防疫要求进行疫情防控和消杀工作，尽最大努力为广大租户提供服务与支持，竭力维持公司正常运作，积极承担企业责任和社会责任，在疫情已经基本结束。原告擅自停止营业、解除合同的行为是仅从自身利益出发的，完全没有考虑被告在疫情期间遭受的巨大损失，目前被告已经无力承担高额的运营成本，若原告的诉请得到支持，无异于将疫情导致的全部风险和损失转嫁给被告，若所有商户都群体效之，被告的经营也将难以为继。综上，原告擅自停止经营、解除合同，构成根本违约，应当按照合同约定承担违约责任，并支付欠付费用。凯德嘉茂公司向本院提出反诉请求：1.原告向被告支付拖欠的2020年3月1日至5月15日租金113855.87元，物业管理费8547.10元，市场推广费1424.52元，POS机租金670.71元，水电费1239.37元，以上共计125737.57元；2.原告向被告支付逾期付款违约金16928.15元（自2020年3月2日起算，暂计算至10月31日）；3.原告向被告支付合同解除违约金334080元；4.原告向被告支付2020年5月16日至7月8日期间的房屋占用费296559.36元；5.原告向被告支付房屋拆除费23954.93元；6.原告已经支付的租赁保证金167040元、公共事业保证金3200元、装修押金54400元、POS机保证金1404元，共计226044元不予退还；7.诉讼费由原告承担。事实和理由：2018年4月20日，原、被告签署编号为TA-1820/100000367的《房屋租赁合同》，约定原告承租被告位于北京市西城区西直门外大街1号西环广场凯德MALL西直门商场04层02A号房屋，租赁期限自2018年6月14日至2020年6月13日。租赁合同生效后，被告按约定全面履行了合同义务。被告自2020年3月1日起，不再支付租金及各项费用，被告多次催缴，原告未按约定交纳各项费用。2020年5月15日，在疫情已经趋于稳定的情况下，原告向被告发出《北京尚诚怡美生物科技股份有限公司权益告知函》，申请撤出经营设备并解除合同。被告虽多次告知原告恢复经营，但原告仍无开业意向，多次沟通无果后，被告无奈发函解除双方合同，要求原告支付欠付全部租金及各项费用，并将房屋恢复原状交还被告。2020年7月8日，原告将房屋清空交还我方，但未恢复原状。原告尚欠费用具体如下：2020年3月21日至4月20日水电费638.20元；4月21日至5月20日水电费601.17元；2020年3月1日至3月31日租金41205.55元；4月1日至4月30日租金48960元，物业管理费5760元，市场推广费960元，POS机租金452元；5月1日至5月15日租金23690.32元，物业管理费2787.10元，市场推广费464.52元，POS机租金218.71元；原告共计欠费175291.45元。在疫情期间，被告根据公司政策，减免了原告2020年1月25日至2月9日的租金、物业管理费、市场推广费的50%，减免金额共计14926.45元，已反映在2020年1月和2月的账单中。由于原告始终拖欠租金及各项费用，故减免部分用于抵扣各项欠款。根据合同10.2条约定，每逾期一日，原告应按逾期款项的0.1%支付违约金，暂计算至2020年10月31日共计16928.15元。根据合同约定，原告未经被告书面同意擅自停止营业并欠付租金及各项费用，被告有权解除合同并要求原告承担违约责任，原告应支付当年6个月租金、物业管理费、市场推广费之和334080元作为违约金。同时，原告已支付的租赁保证金167040元、公共事业保证金3200元，装修押金54400元，POS机保证金1404元，共计226044元不予退还。根据合同约定，原告应自合同解除之日将房屋恢复原状交还被告，原告直至2020年7月8日才将房屋交还，应当按照85.81元每日每平米的标准支付房屋占用费296559.36元。被告在疫情期间从未停止营业或人员裁减，自身也负担着巨额的运营成本和损失，被告作为房地产经营管理的商事主体，维持正常经营需要支付巨额成本，疫情同样给被告造成了巨大损失，疫情期间被告始终坚持商场正常营业，在众多租户均拖欠租金和各项费用的情况下，仍然按期偿还银行贷款，支付商场管理费用、税费、员工工资、按照防疫要求进行防控工作，尽最大努力为广大客户提供服务与支持。同时被告也积极响应政府要求，从未进行裁员减员，保持稳定的劳动用工关系，竭尽全力维持公司的正常运作，若在疫情已经基本结束的情况下，原告仍不予支付各项欠费，则被告的经营也将难以为继。综上所述，在疫情已经基本结束的情况下，原告仍然拖欠租金、物业管理费、合同推广费、电费的行为已构成严重违约，应当按照合同约定向被告支付各项欠费，并承担违约责任。为维护自身合法权益，故诉至法院。尚诚怡美公司辩称，首先不同意被告的反诉请求。第一，被告的反诉请求违反了最高人民法院印发的关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见二的通知。第二，新冠疫情属于不可抗力，所以原告有权要求解除租赁合同。第三，原告所经营的是药妆及个人护理，经营范围具有特殊性，如果说不摘口罩的话是没有办法做药妆及个人护理的，故疫情导致原告无法经营。综上，恳请法庭驳回被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月20日，凯德嘉茂公司（甲方、出租方）与尚诚怡美公司（乙方、承租方）签订编号为为TA-1820/100000367的《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），约定有以下内容：第一部分、通用条款。……第三条、合同价款。3.1乙方应向甲方支付：3.1.1合同价款，包括租金、物业管理费、市场推广费及本合同约定的其他费用。合同价款为含增值税的价格。……3.3乙方应按本合同21.1.1条约定的保底租金的标准向甲方预付每个月的租金（但该预付租金并不代表每个月的实际结算租金）。乙方应于合同签订前或该房屋交付乙方的同时或之前（以日期在先者为准），向甲方预付该房屋第一个月的租金；其后各月预付的租金，应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方付清。……第四条、租赁保证金、物业管理费、市场推广费及其他费用。……4.2物业管理费及市场推广费。……4.2.1乙方应于租赁期内向甲方支付该房屋的物业管理费。……4.2.2乙方应于合同签订前或该房屋交付乙方的同时或之前（以日期在先者为准）向甲方或管理公司预付该房屋第一个月的物业管理费；其后各月预付的物业管理费应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方付清。4.2.3乙方应于租赁期内向甲方或管理公司支付该房屋的市场推广费。乙方应于本合同签订前或该房屋交付乙方的同时或之前（以日期在先者为准）向甲方预付该房屋第一个月的市场推广费；其后各月预付的市场推广费应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方付清。……第十条、乙方的违约责任。……10.2乙方逾期支付租金和/或本合同第四条约定的各项费用的，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.1%向甲方支付违约金。逾期支付上述任何款项超过15天的，甲方或管理公司有权停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止乙方使用，因此造成的一切后果由乙方自行承担。……12.2甲乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同。乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还。同时，乙方还须支付给甲方相当于当年六个月的租金、六个月的物业管理费及六个月的市场推广费之和的金额作为违约金。……12.2.4逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的；……13.1乙方应于租赁期届满之日或本合同提前解除之日向甲方交还该房屋。……第二部分、专用条款。第十九条、出租房屋状况。19.1甲方出租给乙方的房屋坐落在北京市西城区西直门外大街1号西环广场6层被称为“凯德MALL·西直门-商场”04层02A号（以下简称涉案房屋）。房屋类型为商业。……19.2甲乙双方同意，该房屋用于计算租金、物业管理费、市场推广费及其他费用的租用面积为64平方米。19.3乙方承诺租赁该房屋作为经营“尚诚药妆-个人护理/化妆品”之用途……19.4商场的营业时间为每年1月1日至12月31日期间内每日上午10:00至晚上10:00，甲方有权经提前书面通知乙方调整前述营业时间。19.5本合同的收银方式为：甲方POS机。第二十条、租赁期限和装修期。20.1该房屋的租赁期自甲方同意的装修期届满次日起2年的时间，即2018年6月14日至2020年6月13日。20.2甲方同意给予乙方自该房屋交付之日30天的装修期，即2018年5月15日至2018年6月13日。乙方无须承担该装修期内的租金、物业管理费及市场推广费……20.3双方暂约定该房屋交付日为2018年5月15日，甲方可以提前交付该房屋，甲方通知的交付日为该房屋的交付日期。……第二十一条、租金、物业管理费、市场推广费及其他费用。21.1自装修期期满后的次日起，该房屋的租金按照含税保底租金或含税提成租金每月以结算金额较高的方式实际收取。本合同签订时租金的适用增值税税率为5%。21.1.1保底租金：按租用面积计算。21.1.1.1自2018年6月14日至2019年6月13日的含税月保底租金额为每平方米745元。含税月保底租金为47680元。自2019年6月14日至2020年6月13日的含税月保底租金额为每平方米765元。含税月保底租金为48960元。21.1.2提成租金。21.1.2.1自2018年6月14日至2020年6月13日的含税月提成租金为，按乙方该年度每个日历月营业额的20%计算的金额。21.2乙方应于合同签订之前或房屋交付时（以日期在先者为准）向甲方支付房屋租赁保证金167040元。21.3甲方目前对该房屋的含税物业管理费暂时按照租用面积每平方米每月90元核算，即该房屋的每月含税物业管理费为5760元……21.8若收银方式为租用甲方POS机的，则POS机的租用费自实际租用之日起计算，每个月租用费为468元/台，保证金为1404元/台。2.19甲方目前对该房屋的含税市场推广费暂按租用面积每平方米每月15元计算，即该房屋每月的含税市场推广费为960元……。租赁合同签订后，凯德嘉茂公司向尚诚怡美公司交付了涉案房屋。尚诚怡美公司向凯德嘉茂公司交纳各项费用至2020年2月29日。由于新冠肺炎疫情的原因，尚诚怡美公司未向凯德嘉茂公司交纳2020年3月1日之后的各项费用。双方就费用减免事宜进行了协商，凯德嘉茂公司给出的减免方案为：2020年1月25日至2月9日期间的租金、物业管理费、市场推广费减半收取。尚诚怡美公司则希望下一年度能够减免半年房租，否则考虑撤店。最终，双方未能协商一致。尚诚怡美公司曾于2020年2月25日向凯德嘉茂公司发出《关于撤店的函》，表示由于疫情影响，导致店铺一直处于闭店当中，考虑店铺服务内容等因素，提出撤店申请。凯德嘉茂公司于2020年2月29日回函表示不可擅自提前撤场，否则需按租赁合同约定承担相应的违约责任。凯德嘉茂公司向尚诚怡美公司发送催缴函、敬告函，要求尚诚怡美公司支付租金等费用，否则将采取停水、停电等措施。2020年5月15日，尚诚怡美公司向凯德嘉茂公司发送权益告知函，表示申请于2020年5月16日撤出经营设备，店铺关门停业，因不可抗力因素解除租赁合同，并申请退还2020年1月30日至3月25日的租金及市场管理费、POS机使用费等，另要求凯德嘉茂公司明确不退装修押金款的原因。2020年5月25日，凯德嘉茂公司回函，要求尚诚怡美公司在2020年5月27日前恢复正常经营，支付欠付租金等费用，否则须承担违约责任。此后，凯德嘉茂公司向尚诚怡美公司发送敬告函，要求尚诚怡美公司继续履行租赁合同，并告知将在租赁房屋外布置围挡。2020年6月12日，凯德嘉茂公司向尚诚怡美公司发送解约函，表示租赁合同已被尚诚怡美公司违法单方解除，已支付的费用均不予退还，并要求尚诚怡美公司于2020年6月26日搬离租赁房屋内一切设备设施，拆除装修，将房屋恢复原状交还，否则视为自弃。2020年6月22日，凯德嘉茂公司向尚诚怡美公司发送资产处置函，表示双方的合同已于2020年5月16日解除，要求尚诚怡美公司于2020年6月26日前来处置资产，并要求尚诚怡美公司于2020年6月22日缴清拖欠款项125737.57元。2020年7月8日，尚诚怡美公司将涉案房屋清空交还凯德嘉茂公司。2020年11月，凯德嘉茂公司与案外人签订合同，将涉案房屋恢复原状，并支付拆除费23954.93元。以上事实，有当事人提交的租赁合同、收据、往来函件、邮件截图、账单、三方比价评估表、报价邀请函、施工合同及发票等证据及陈述意见在案为证。本院认为：凯德嘉茂公司与尚诚怡美公司签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方应当按照合同约定行使权利并履行义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。尚诚怡美公司主张租赁合同于2020年5月16日解除，凯德嘉茂公司认可该解除时间，但不认可解除的事由。结合本案实际情况，本院认为尚诚怡美公司单方行使的解除租赁合同的行为不产生合同解除的效力。但考虑涉案房屋实际已经交接，租赁合同事实上已经解除，综合双方意见，本院确认双方签订的租赁合同于2020年5月16日解除。对于尚诚怡美公司主张减免租金的意见，由于新冠肺炎疫情及国家针对疫情采取的相关管控措施，客观上对尚诚怡美公司的药妆经营造成了较大的冲击，导致客流量严重下降，本院结合疫情及管控措施的影响、本案的实际情况，酌情免除尚诚怡美公司2.5个月的租金、物业管理费及市场推广费。综合考虑疫情实际影响、合同履行情况及双方损失情况等因素，本院确认尚诚怡美公司无须向凯德嘉茂公司支付2020年3月1日至5月15日期间2.5个月的租金、物业管理费、市场推广费；凯德嘉茂公司无须向尚诚怡美公司返还2020年2月29日前的租金、物业管理费、市场推广费；对于尚诚怡美公司主张的员工押金2500元，其并未提供有效证据予以证明，本院不予支持；对于凯德嘉茂公司主张的水电费1239.37元，本院予以支持；对于凯德嘉茂公司主张POS机租金670.71元，本院予以支持；双方无须向对方承担违约责任。尚诚怡美公司未按照合同约定交纳各项费用系因疫情原因导致，其逾期付款行为不宜认定为违约。对凯德嘉茂公司主张支付违约金的反诉请求，本院不予支持。租赁合同解除后，凯德嘉茂公司应退还尚诚怡美公司支付的租赁保证金167040元、公共事业保证金3200元、装修押金54400元、POS机保证金1404元。关于凯德嘉茂公司主张的房屋占用费，结合事实情况，尚诚怡美公司已书面告知凯德嘉茂公司于2020年5月16日解除合同，并申请撤出经营设备，关门停业，交付钥匙，凯德嘉茂公司要求尚诚怡美公司继续履行租赁合同并告知采取断电措施、在涉案房屋外布置围挡，尚诚怡美公司在2020年5月16日至7月8日期间无法使用租赁房屋，期间的各项费用不应由尚诚怡美公司负担，故对于凯德嘉茂公司主张房屋占用费的反诉请求，本院不予支持。关于凯德嘉茂公司主张的房屋拆除费，属于恢复原状费用，根据合同约定，尚诚怡美公司应当在合同解除或终止后将涉案房屋恢复原状交还。现凯德嘉茂公司自行将房屋恢复原状，其合理支出应当由尚诚怡美公司负担。故本院对于凯德嘉茂公司的该项反诉请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）北京尚诚怡美生物科技股份有限公司与被告（反诉原告）北京凯德嘉茂西直门房地产经营管理有限公司2018年4月20日签订的《房屋租赁合同》于2020年5月16日解除；二、本判决生效之日起七日内，被告（反诉原告）北京凯德嘉茂西直门房地产经营管理有限公司退还原告（反诉被告）北京尚诚怡美生物科技股份有限公司租赁保证金167040元、公共事业保证金3200元、装修押金54400元、POS机保证金1404元；三、本判决生效之日起七日内，原告（反诉被告）北京尚诚怡美生物科技股份有限公司支付被告（反诉原告）北京凯德嘉茂西直门房地产经营管理有限公司POS机租金670.71元、水电费1239.37元；四、本判决生效之日起七日内，原告（反诉被告）北京尚诚怡美生物科技股份有限公司支付被告（反诉原告）北京凯德嘉茂西直门房地产经营管理有限公司房屋拆除费23954.93元；五、驳回原告（反诉被告）北京尚诚怡美生物科技股份有限公司的其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）北京凯德嘉茂西直门房地产经营管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4728元，由原告（反诉被告）北京尚诚怡美生物科技股份有限公司负担52元（已交纳），由被告（反诉原告）北京凯德嘉茂西直门房地产经营管理有限公司负担4676元（本判决生效之日起七日内交纳）。反诉费5886元，由原告（反诉被告）北京尚诚怡美生物科技股份有限公司负担191元（本判决生效之日起七日内交纳），由被告（反诉原告）北京凯德嘉茂西直门房地产经营管理有限公司负担5695元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。审 判 员 满建伟二〇二〇年十二月二十四日法官助理 肖彦青书 记 员 苏晓明