福建省莆田市涵江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0303民初4535号 原告:林容生，男，1981年10月5日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。 原告：李丽青，女，1980年7月23日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。 以上二原告的共同委托诉讼代理人：林贤祖，福建锋芒律师事务所执业律师。 被告:李春生，男，1968年6月11日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。 被告:李德英，女，1967年11月20日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区。 委托诉讼代理人：曾建峰，福建众益（涵江）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：郭丽双，福建众益（涵江）律师事务所执业律师。 原告林容生、李丽青与被告李春生、李德英房屋买卖合同纠纷一案,本院于2020年10月28日立案后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林容生、李丽青及二原告的共同委托诉讼代理人林贤祖、被告李德英的委托诉讼代理人曾建峰到庭参加诉讼，被告李春生经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林容生、李丽青向本院提出诉讼请求:1.确认林容生、李丽青与李春生、李德英于2017年2月11日签订的《房屋转让协议书》合法有效；2.判令李春生、李德英依照拆迁安置房办证和交易过户政策协助办理坐落在莆田市涵江区××期××房××＃××号××房的产权登记手续，并配合转移登记至林容生、李丽青名下；3.本案诉讼费由李春生、李德英承担。事实与理由:林容生、李丽青与李春生、李德英经人介绍后认识，2017年2月10日、同年2月11日，林容生、李丽青与李春生、李德英就将李春生、李德英坐落在莆田市涵江区××期××房××＃××号××房出卖给林容生、李丽青进行协商，并于2017年2月11日签订《房屋转让协议书》。协议约定：李春生、李德英在未转让前必须证件齐全，李春生、李德英将自有的坐落莆田市涵江区××期××房××＃××号××房以312079元的价格转让给林容生、李丽青，并约定少于安置房总价款的部分（147921元）由林容生、李丽青付清，李春生、李德英负责一切转让税收，办理过户费用一切由李春生、李德英负责，之后李春生、李德英又在协议书中手写房产土地过户费用由林容生、李丽青负责。协议签订当天，双方前往银行由林容生、李丽青将购房款312079元汇给李春生、李德英后，李春生、李德英将《房屋征收补偿安置协议书》原件交给林容生、李丽青收执，上述事实由李世峰、曾某见证。2018年1月31日，林容生、李丽青按拆迁办通知缴纳产权调换差价款总额按147921的65%收取即96149元，2018年10月25日，林容生、李丽青再次缴纳差价37890元后办理交房手续，并自2018年11月1日起缴纳物业费至今，同时李春生在《前期物业服务合同》中注明：本房已卖给李丽青。2020年9月16日，林容生、李丽青再次缴纳面积差额款10699元并接到房屋可以办理过户的通知，林容生、李丽青让李春生、李德英协助配合办理，但李春生、李德英均以种种借口拒绝办理，故诉至法院。 李德英辩称，请求法院依法驳回林容生、李丽青对李春生、李德英的诉讼请求。林容生、李丽青向法庭提供的2017年2月11日的房屋转让协议书，李德英不知情，收到法院的诉讼材料，其发现证据上“李德英”的签名并非其本人所签。起诉之前，林容生、李丽青找到李春生、李德英，要求李德英在合同书上补签，并配合其办理房屋的交接手续，但是李德英不同意。林容生、李丽青要求李德英办理的是配合将房子卖给林容生、李丽青指定的下家，李春生有告诉李德英买卖房子的事情，李德英不同意，但是林容生、李丽青还是坚持要买，并让李春生做李德英的工作，此前李春生从来都没有就这件事情跟李德英说过。综上，李德英认为根据《中华人民共和国合同法》第51条规定关于无权处分的规定，该合同无效。本案当中，李德英从来不同意将案涉拆迁安置房转让给林容生、李丽青，应驳回林容生、李丽青对李春生、李德英的诉讼请求。 李春生未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的案涉《房屋转让协议书》是否合法有效的问题，本院认定如下： 林容生主张,林春生、李德英是夫妻关系，案涉房产系夫妻共同财产，夫妻一方签订的房屋买卖协议合法有效，不属于无权处分。签订案涉《房屋转让协议书》的前一天，林容生、李丽青与李春生、李德英就已对涉案房屋的买卖进行磋商，李德英在磋商时就知道李春生要卖房子一事，在磋商次日即2017年2月11日，李春生在《房屋转让协议书》中注明李春生代表全家同意，并交付了《房屋征收补偿安置协议书》原件，收取了林容生、李丽青支付的购房款，李春生的行为构成表见代理，林容生、李丽青有理由相信李春生有代理权，故签署的《房屋转让协议书》应视为其夫妻二人共同出售案涉房屋的意思表示，且林容生、李丽青以4000元/平方米的价格购买安置房，与当时的市场价格相吻合。同时，涉案房屋已交付林容生、李丽青使用多年，期间，补缴安置房款项、物业费、水电费均由林容生、李丽青缴纳，李春生亦在前期物业服务合同中注明本房已卖给李丽青，林容生、李丽青实际占有涉案房屋使用，并已交纳装修保证金，更能证实本案《房屋转让协议书》已实际有效履行。林容生为证明其主张，提供了《房屋转让协议书》、《房屋征收补偿安置协议书》、交款通知单、交房通知单、《前期物业服务合同》各一份、银行缴款回单三份、涵江区塘北新丰物业管理服务中心专用收款票据四份。 李德英认为，案涉《房屋转让协议书》没有权利人李德英签名，就不应认定为李德英的意思表示，且证人林某的证言也证实了李德英在协商时明确表示不同意卖房，林容生、李丽青还是坚持要买，并让李春生做李德英的工作，李春生从来都没有就这件事情跟李德英说过。起诉之前，林容生、李丽青找到李春生、李德英，要求李德英在合同书上补签，并配合其办理房屋的交接手续，李德英亦不同意，故案涉《房屋转让协议书》是无效的，请求法院依法驳回林容生、李丽青对李春生、李德英的诉讼请求。 本院认为,虽然李德英未在案涉《房屋转让协议书》上签字,并以其不知情为由抗辩,但基于李德英和李春生间特定的夫妻关系,李德英知道或应当知道重大财产的管理现状。自2014年5月22日李德英代表其本人及李春生在《房屋征收补偿安置协议书》上签字开始，到与林容生、李丽青签订《房屋转让协议书》、支付转让款、补缴房屋产权调换差价、交房、缴纳物业管理费用，再到林容生、李丽青起诉要求办理过户登记长达近六年的时间内,李德英和李春生均未提出异议,表明李德英对李春生出售诉争房屋一事予以默认。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第十七条的规定,只要买受人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示和有理由相信行为人有代理权,其交易安全即应受到法律的保护,在相对人善意且支付合理的对价后,所订立的合同就应被认为在相对人与被代理人之间发生法律效力。李春生以其夫妻共同名义将诉争房屋出售给林容生、李丽青，并在案涉《房屋转让协议书》注明“李春生代表全家同意”，且双方已履行了主要义务,自2018年10月25日交房之日起林容生、李丽青已实际管理长达两年之久，林容生、李丽青有足够的理由相信李春生代李德英签订该合同李德英是知情的，因此构成表见代理行为，应当认定该合同有效。 根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下: 林容生与李丽青、李春生与李德英均系夫妻关系。2014年5月22日，李德英并代表李春生与莆田市涵江区住房和城乡建设局签订《房屋征收补偿安置协议书》，约定：莆田市涵江区住房和城乡建设局同意安置给李春生、李德英套房位于莆田市涵江区××期××＃楼××号××室，建筑面积115.6㎡；安置房产权调换差价款147921元，由李春生、李德英按安置房的建设进度支付。2017年2月11日，李春生并代表李德英（甲方）与林容生、李丽青（乙方）签订《房屋转让协议书》一份，约定：甲方在涵江区××期改造建设项目中有安置房一套坐落在安置区10区2＃楼编号1105＃建筑面积115.6㎡同意转让给乙方，为怕今后发生转让不顺，经双方同意特立以下协议；该安置房转让费共计312079元；甲方在未转让前必须证件齐全；按要求乙方需先付给甲方转让费312079元余款待交房时结清；甲方负责一切税收；为保证乙方今后产权有效，甲、乙双方需当面到社区安置办办理转让手续，由安置办作见证人；本协议未尽事宜，由甲、乙双方协商解决；办理过户费用一切由甲方负责，房产土地过户费用由乙方负责；少于安置房总价款的部分由乙方付清（147921元）。上述《房屋转让协议书》甲方由李春生并代表李德英签字捺印，又注明“李春生代表全家同意”，乙方由林容生、李丽青签字捺印，并由见证人李某、曾某签字捺印。合同签订当日，李丽青通过银行转账支付给李春生购房款312079元，李春生遂将《房屋征收补偿安置协议书》交予林容生、李丽青收执。后，林容生、李丽青应通知分别于2018年1月31日、2018年10月25日、2020年9月16日支付房屋产权调换差价96149元、37890元、10699元，共计144738元。办理交房手续后，李春生在《前期物业服务合同》上注明“本房已卖给李丽青”，并由林容生、李丽青缴纳自2018年11月起的物业费、垃圾清运费、公摊水电周转金、网络建设费、出入证办理费、装修保证金等费用。现因李春生、李德英未按约定协助林容生、李丽青办理涉案房屋产权过户登记手续,林容生、李丽青遂于2020年10月28日向本院提起诉讼。 本院认为,林容生、李丽青与李春生、李德英双方于2017年2月11日签订的《房屋转让协议书》系双方当事人的真实意思表示,没有违反法律强制性规定,合法有效,双方当事人应按照合同约定履行义务。李春生在《房屋转让协议书》注明“李春生代表全家同意”，林容生、李丽青有理由相信李春生出售该房屋系其与李德英夫妻二人的共同意思表示,且从李春生、李德英与林容生、李丽青双方签订《房屋转让协议书》，再到林容生、李丽青按约定支付了全部购房款、交付房屋及缴纳物业管理、装修押金等费用至今长达数年的时间，李德英辩称其对李春生出售诉争房屋完全不知情与常理不符，故其关于此节的辩解不能成立，不予采纳。林容生、李丽青请求确认双方于2017年2月11日签订的《房屋转让协议书》合法有效,有事实和法律依据,予以支持。协议签订后,双方应当按照协议约定全面履行各自的义务，林容生、李丽青按照协议约定支付了购房款及房屋产权调换差价，李春生、李德英应按合同约定配合林容生、李丽青办理诉争房屋产权登记及过户手续，故林容生、李丽青请求李春生、李德英办理坐落在莆田市涵江区××期××房××＃××号房产的产权登记手续，并配合转移登记至林容生、李丽青名下,有事实和法律依据,予以支持。李春生经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼,依法缺席审理并判决。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第四十九条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定,判决如下: 一、林容生、李丽青与李春生、李德英双方于2017年2月11日签订的《房屋转让协议书》合法有效; 二、李春生、李德英应在本判决生效之日起六十天内办理坐落于莆田市涵江区××期××＃楼××号××室房产的所有权初始登记；在初始登记后三十天内将该房产的《不动产权证书》转移登记至林容生、李丽青名下，并交付给林容生、李丽青，林容生、李丽青应予以配合。 如果未按上述判决指定的期间履行义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,支付迟延履行金。 案件受理费6081元，由李春生、李德英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  钟晓珍 人民陪审员  李宗泰 人民陪审员  陈 辉 二〇二〇年十二月四日 法官 助理  李 欣 书 记 员  蔡雅婷 附：与本案相关的法律法规及申请执行提示 一、与本案相关的法律法规 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当 承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《中华人民共和国婚姻法》 第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有： （一）工资、奖金； （二）生产、经营的收益； （三）知识产权的收益； （四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外； （五）其他应当归共同所有的财产。 夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》 第十七条婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为： （一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。 （二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条第一款发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院《关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》 第一条被执行人具有履行能力而不履行生效法律文书确定的义务，并具有下列情形之一的，人民法院应当将其纳入失信被执行人名单，依法对其进行信用惩戒： （一）有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的； （二）以伪造证据、暴力、威胁等方法妨碍、抗拒执行的； （三）以虚假诉讼、虚假仲裁或者以隐匿、转移财产等方法规避执行的； （四）违反财产报告制度的； （五）违反限制高消费令的； （六）被执行人无正当理由拒不履行执行和解协议的。 第八条人民法院应当将失信被执行人名单信息，向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒。 人民法院应当将失信被执行人名单信息向征信机构通报，并由征信机构在其征信系统中记录。 国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院应当将失信情况通报其所在单位和相关部门。 国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院应当将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。