四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终13645号 上诉人（原审原告、反诉被告）：曾凡军，男，1979年10月2日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 委托诉讼代理人：李天艳，四川文善律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王若尘，四川文善律师事务所律师。 上诉人（原审原告、反诉被告）：王堃锟，女，1982年9月21日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 委托诉讼代理人：李天艳，四川文善律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王若尘，四川文善律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘子昱，男，1967年4月14日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：高岭，四川志存律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋华，四川志存律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘利，女，1968年7月6日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：高岭，四川志存律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋华，四川志存律师事务所律师。 原审第三人：四川链家房地产经纪有限公司，住所地：四川省成都市高新区锦城大道**。 法定代表人：张珊珊，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：胡帅，男，1988年12月22日出生，汉族，住四川省都江堰市，系公司员工。 原审第三人：成都雅居乐房地产经纪有限公司，住，住所地：四川省成都市郫县犀浦镇天府大道**/div> 法定代表人：王红梅，总经理。 委托诉讼代理人：唐文娟，女，1985年1月16日出生，汉族，住四川省仁寿县。系公司员工。 委托诉讼代理人：文波，男，1991年10月4日出生，汉族，住新疆五家渠市。系公司员工。 上诉人曾凡军、王堃锟因与被上诉人刘利、刘子昱及原审第三人四川链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）、成都雅居乐房地产经纪有限公司（以下简称雅居乐公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初10196号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 曾凡军、王堃锟上诉请求：1.撤销成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初10196号民事判决，驳回刘利、刘子昱反诉请求，支持曾凡军、王堃锟一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由刘利、刘子昱承担。事实及理由：一、一审认定曾凡军、王堃锟违约无事实依据，实际违约方应为刘利、刘子昱。依据曾凡军、王堃锟与刘利、刘子昱签订的《成都市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》）第三条第4款第（2）项以及第五条第三款之约定，履行顺序上应当是刘利、刘子昱解除案涉房屋抵押在先，曾凡军、王堃锟支付首付款在后。截止2019年8月13日案涉房屋仍处于抵押状态，结合合同法第六十七条先履行抗辩权之规定可知，实际违约人为刘利、刘子昱。二、一审法院认定曾凡军、王堃锟与刘利、刘子昱约定了使用曾凡军、王堃锟支付的首付款偿还案涉房屋贷款以解除抵押属事实认定错误。双方于2019年3月31日约定在刘利、刘子昱解除抵押并在房管局交易递件后，曾凡军、王堃锟再支付首付款，用于刘利、刘子昱归还链家公司的过桥资金，在曾凡军、王堃锟支付首付款给刘利、刘子昱个人账户之日至房屋备案及过户成功之日，链家公司的担保公司为曾凡军、王堃锟提供担保。5月20日为约定的曾凡军、王堃锟筹备资金和解决购房资格的时间，而非将首付款支付给刘利、刘子昱用于解押的时间。雅居乐公司提供的微信聊天记录、电话录音以及双方签订的补充协议亦能证实。三、依照前述刘利、刘子昱已构成违约，根据案涉合同第七条第3款约定，曾凡军、王堃锟享有合同约定的解除权。另，刘利、刘子昱也曾通知曾凡军、王堃锟要求解除合同，表明其不再履行合同义务，依据合同法第九十四条规定，曾凡军、王堃锟享有合同的法定解除权，结合合同法第一百一十五条规定，曾凡军、王堃锟可主张刘利、刘子昱双倍返还定金。另，刘利、刘子昱的行为给曾凡军、王堃锟造成了较大的经济损失。 刘利、刘子昱辩称，一审认定事实清楚，请求驳回曾凡军、王堃锟的上诉，维持原判。 链家公司述称，认可一审判决。 雅居乐公司述称，一审认定事实清楚，适用法律正确，认可一审判决。 曾凡军、王堃锟向一审法院提出诉讼请求：1.确认曾凡军、王堃锟与刘利、刘子昱之间签订的《房屋买卖合同》于2019年6月20日解除；2.判令刘利、刘子昱双倍返还曾凡军、王堃锟已支付的购房定金，共计200000元；3.一审的诉讼费用由刘利、刘子昱承担。 刘利、刘子昱向一审法院提出的反诉请求：1.确认刘利、刘子昱与曾凡军、王堃锟签订的《房屋买卖合同》于2019年6月20日解除；2.判令曾凡军、王堃锟支付刘利、刘子昱违约金710000元；3.一审本反诉诉讼费用由曾凡军、王堃锟承担。 一审法院认定事实：2019年3月31日，甲方刘利、刘子昱与乙方曾凡军、王堃锟签订《房屋买卖合同》，约定甲方将位于成都市青羊区出售给乙方，该成交价为3550000元，乙方应于签订合同当日支付定金100000元，乙方应在2019年5月31日将首付款1690000元直接支付给甲方，留存10000元作为物业交割保证金，尾款乙方拟通过贷款方式支付购房款尾款，实际贷款金额、利率和年限以房贷银行最终审批通过为准。该房屋目前为抵押状态，甲方应于2019年5月31日前往其原借款方处办理完成解除抵押登记手续。逾期付款违约责任：乙方逾期超过15日的，甲方有权单方书面解除合同，合同被解除的，乙方应当自合同解除之日起3日内按照合同成交价的20%向甲方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。同日，双方确认就交易资金中的1810000元放弃选择办理房屋交易资金监管服务，双方自行交易，并承担因此产生的风险及损失。合同签订后，曾凡军、王堃锟向刘利、刘子昱支付100000元定金，另支付客户佣金15000元。 2019年6月19日，刘利、刘子昱向曾凡军、王堃锟发出《关于解除房屋买卖合同的通知》，通知解除双方2019年3月31日签订的《房房屋买卖合同》并要求支付违约金710000元。 一审审理中，刘利、刘子昱提交了碧桂园锦熙府认购书以及与成都碧桂园瑞丰置业有限公司签订的《四川省商品房买卖合同》与案外人韦宗超签订的《房屋买卖合同》拟证明因曾凡军、王堃锟未按约支付首付款致使其亏损50000元再次将涉案房屋卖出用于购买碧桂园锦熙府项目的房屋。雅居乐公司提交与曾凡军的微信聊天记录证明与曾凡军、王堃锟约定了用曾凡军、王堃锟支付的款项去偿还刘利、刘子昱方的贷款。 一审法院认为，刘利、刘子昱与曾凡军、王堃锟约定了对本次房屋交易资金中的1810000元放弃监管，双方自行交付，明显与日常交易习惯不符，结合雅居乐公司、链家公司的陈述，可以认定买卖双方约定了使用曾凡军、王堃锟支付的款项偿还涉案房屋的贷款以解除抵押。《房房屋买卖合同》明确约定了曾凡军、王堃锟应于2019年5月31日支付首付款，曾凡军、王堃锟未按约支付构成违约，刘利、刘子昱于2019年6月19日向曾凡军、王堃锟发出《关于解除房屋买卖合同的通知》解除双方于2019年3月31日签订的《房房屋买卖合同》，符合合同约定及法律规定，上述合同已于2019年6月20日解除。如前所述，曾凡军、王堃锟未按约支付购房首付款构成违约，其主张刘利、刘子昱双倍退还定金无事实法律依据，一审法院不予支持。关于刘利、刘子昱反诉主张曾凡军、王堃锟支付违约金，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定，结合刘利、刘子昱的具体损失，酌定违约金为100000元。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、确认刘利、刘子昱与曾凡军、王堃锟签订的《房房屋买卖合同》于2019年6月20日解除；二、曾凡军、王堃锟于一审判决发生法律效力之日起十日内支付刘利、刘子昱违约金100000元；三、驳回曾凡军、王堃锟的其他诉讼请求；四、驳回刘利、刘子昱的其他诉讼请求。本诉案件受理费4300元，由曾凡军、王堃锟负担；反诉案件受理费5450元，由刘利、刘子昱负担3450元，曾凡军、王堃锟负担2000元。 二审中，曾凡军、王堃锟向本院提交新证据：1.曾凡军与雅居乐公司工作人员唐文娟的微信聊天记录，拟证明冯强生、唐文娟与曾凡军在2019年5月30日共同拟定了《情况说明》，《情况说明》所载明的关于案涉房屋交易过程的内容均由三方根据客观事实进行拟定，后唐文娟对该《情况说明》进行确认。2.曾凡军与雅居乐公司工作人员冯强生的通话录音，拟证明曾凡军从未同意将首付款支付给刘利、刘子昱归还贷款，且冯强生对2019年5月30日与唐文娟及曾凡军一起拟定《情况说明》予以认可。3.《证券账户列表查询》《中信建投证券股份有限公司成都南一环路证券业务部股票明细对账单》《证券交易汇总》《农业银行交易明细清单》《异地贷款职工住房共计缴存使用证明》，拟证明曾凡军、王堃锟为在5月31日支付足额首付款，将持有的股票卖出亏损超过205800元且筹足资金后积极履约，案涉合同没有继续履行并非曾凡军、王堃锟恶意先违约。 刘利、刘子昱质证认为，对证据1的真实性不予认可，与本案无关联性，且不能达到曾凡军、王堃锟的证明目的；对证据2的真实性不予认可，即便该证据真实，冯强生陈述由第三方担保资金安全，且录音中都是诱导性提问；对证据3真实性予以认可，关联性不予认可，不能达到曾凡军、王堃锟的证明目的。 链家公司质证认为，对以上证据的真实性无异议，对证明目的不发表意见。 雅居乐公司质证认为，对证据1的真实性予以认可，《情况说明》的第1、2、3、4、9条是事实，其他条款需要公司答复确认；证据2同意刘利、刘子昱的质证意见，曾凡军清楚由第三方担保，案涉房屋的交易价格因为由曾凡军、王堃锟垫资而降低，合同中明确在5月31日之前支付首付款项用于归还刘利、刘子昱的贷款，案涉合同没有履行是因为曾凡军、王堃锟的资金问题和漏水未处理好；对证据3的真实性予以认可，不发表其他意见。 本院经审查认为，对曾凡军与唐文娟的微信聊天记录的真实性予以认可，关联性将结合争议焦点作综合述评；对曾凡军与冯强生的通话录音，因雅居乐公司不认可其真实性，本院亦无法核实该录音的真实性，故本院不予采信；对《证券账户列表查询》《中信建投证券股份有限公司成都南一环路证券业务部股票明细对账单》《证券交易汇总》《农业银行交易明细清单》《异地贷款职工住房共计缴存使用证明》的真实性予以认可，但与本案不具有关联性，本院不予采信。 本院二审另查明以下事实：1.2019年3月31日，甲方刘利、刘子昱与乙方曾凡军、王堃锟签订《房屋买卖合同》第三条第4款第（2）项约定“乙方在2019年5月31号将首付款1690000元直接支付给甲方”，第五条第三款约定“还款解押：该房屋目前为抵押状态的，则甲方应于2019年5月31日之前往其原借款方处办理完成解除抵押登记手续（包括但不限于申请提前还款、按照原借款方要求将足额钱款存入还款账户、注销抵押登记等）并承担相关手续费用”。 2.2019年5月8日，雅居乐公司工作人员冯强生向曾凡军发送微信“曾哥，您好，您们这边的购房资质处理好了没呢？还有就是咱们之前跟房东约定的是这个月20号，你的首付款到位哦？没得问题吧”曾凡军回复“还在处理”。冯强生向曾凡军发送微信“因为这边之前跟房东那边约定好了，要用你的钱去还房东那边的贷款，如果这边这样就会增加房东那边的一些费用，估计到时候会出现一些问题哦，你们这边先想一下办法，尽量回款吧，我这边先不跟房东说这件事。如果你们多贷的话还是要用公积金吗”曾凡军回复“他还款之后我才去办后面的手续吧”，冯强生回复“对”，曾凡军回复“这个应该是两回事。混合贷，现在贷款说手续都很快”，冯强生回复“这是贯连的，他要用你的钱去还贷款，我们贷款部做担保，要还款注销后才能正常过户”。曾凡军回复“我们不想多贷，过几天再说吧”。 3.雅居乐公司在二审中陈述：案涉《房屋买卖合同》第三条第4款第（2）项约定“乙方在2019年5月31号将首付款1690000元直接支付给甲方”的条款系其拟定，该条款应理解为曾凡军、王堃锟支付首付款的时间最晚为5月31日而非仅限于5月31日当天。 本院二审审理查明的其他事实与一审查明事实一致，本院对此予以确认。 本院认为，2019年3月31日，刘利、刘子昱与曾凡军、王堃锟签订的《房屋买卖合同》不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按约定履行义务。根据二审中各方的诉辩意见及陈述，对案涉《房屋买卖合同》的解除各方均不持异议，本院予以确认，本案二审的主要争议焦点为曾凡军、王堃锟应先支付首付款还是刘利、刘子昱应先解除案涉房屋的抵押，即刘利、刘子昱与曾凡军、王堃锟哪一方违约。 从案涉《房屋买卖合同》约定看，第三条第4款第（2）项约定“乙方在2019年5月31号将首付款1690000元直接支付给甲方”，该约定明确了曾凡军、王堃锟支付首付款的时间为2019年5月31日。而第五条第三款约定“该房屋目前处于抵押状态的，则甲方应于2019年5月31日之前往其原借款方处办理完成解除抵押登记手续”，虽然该约定的“2019年5月31日之前往其原借款方处”的内容“前”字是与“之”联系结合为“之前”还是与“往”联系为“前往”，在文字表述上存在语义不明，理解存有争议，但仍可以得出刘利、刘子昱应在2019年5月31日或在此之前完成案涉房屋解除抵押登记的内容。前述合同约定内容表明，刘利、刘子昱最迟应在2019年5月31日完成房屋解除抵押登记义务，曾凡军、王堃锟在2019年5月31日履行支付首付款义务。从冯强生与曾凡军的聊天记录的内容看，冯强生询问曾凡军与房东约定的“5月20日支付首付款能否到位”时，曾凡军仅回复“还在处理”，即曾凡军对在5月20日是否支付首付款并没有明确认可；在冯强生向曾凡军表示“要用你的钱去还房东那边的贷款”时，曾凡军回复“他还款之后我才去办后面的手续吧”“这个应该是两回事”，这些内容表明冯强生向曾凡军提出要曾凡军、王堃锟先支付首付款，再由刘利、刘子昱用首付款去完成案涉房屋解除抵押登记，而曾凡军“他还款之后我才去办后面的手续吧”“这个应该是两回事”的回复明确表示不同意先支付首付款去解除抵押。因此，不管是合同约定还是合同签订后各方的沟通中，均未达成由曾凡军、王堃锟先付首付款后由刘利、刘子昱用首付款去完成案涉房屋解除抵押的合意。 综合以上证据和各方沟通交流的内容，本院认为，对于曾凡军、王堃锟应先支付首付款还是刘利、刘子昱应先解除案涉房屋的抵押的问题产生争议，既存在中介方雅居乐公司拟定的合同条款存在不明和歧义的原因，也有雅居乐公司工作人员冯强生在居间过程中向曾凡军、王堃锟与刘利、刘子昱传达了错误信息的原因，以致于曾凡军、王堃锟与刘利、刘子昱均未按合同约定履行各自的义务。由于各方并未达成曾凡军、王堃锟先付首付款后由刘利、刘子昱用首付款去完成案涉房屋解除抵押的合意，根据合同约定，曾凡军、王堃锟应在2019年5月31日支付首付款，而刘利、刘子昱应在2019年5月31日完成案涉房屋解除抵押登记，但双方均未在2019年5月31履行义务，因此，曾凡军、王堃锟与刘利、刘子昱对案涉合同未能继续履行均有责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，本院对曾凡军、王堃锟与刘利、刘子昱要求对方承担违约责任的请求均不支持。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，刘利、刘子昱应当将已经收取的定金100000元予以退还。一审认定曾凡军、王堃锟存在违约并支付违约金错误，本院予以纠正。 综上所述，曾凡军、王堃锟的上诉理由部分成立，本院予以支持；一审法院认定事实不清、适用法律错误，本院予以部分改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初10196号民事判决第一项“确认刘利、刘子昱与曾凡军、王堃锟签订的《成都市存量房房屋买卖合同》于2019年6月20日解除”； 二、撤销成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初10196号民事判决第二项“曾凡军、王堃锟于判决发生法律效力之日起十日内支付刘利、刘子昱违约金100000元”、第三项“驳回曾凡军、王堃锟的其他诉讼请求”、第四项“驳回刘利、刘子昱的其他诉讼请求”； 三、刘利、刘子昱于本判决发生法律效力之日起十日内退还曾凡军、王堃锟定金100000元； 四、驳回曾凡军、王堃锟的其他诉讼请求； 五、驳回刘利、刘子昱的全部诉讼请求。 一审本诉受理费4300元，由曾凡军、王堃锟负担2150元，由刘利、刘子昱负担2150元；反诉受理费5450元，由刘利、刘子昱负担2725元，由曾凡军、王堃锟负担2725元。二审案件受理费7750元，由曾凡军、王堃锟负担3875元，由刘利、刘子昱负担3875元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  李 俊 审 判 员  冯 璐 审 判 员  白福群 二〇二〇年十二月二十八日 法官助理  蔡诗言 书 记 员  杨珍梅