浙江省诸暨市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0681民初15333号原告：诸暨万风商业管理有限公司，住所地诸暨市浣东街道苎萝东路555号501室。法定代表人：桑伟杰。委托诉讼代理人：桑哲渊，浙江永大（绍兴）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王萍，浙江永大（绍兴）律师事务所律师。被告：姜妹英，女，1971年5月8日出生，汉族，住海盐县委托诉讼代理人：周勇。第三人：浙江永利中心城投资有限公司，住所地诸暨市浣东街道暨东路68号第二十五层。法定代表人：楼建根。原告诸暨万风商业管理有限公司（以下简称“万风公司”）与被告姜妹英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月25日立案后，依法适用简易程序于2020年10月19日公开开庭进行了审理。审理中，被告姜妹英向本院申请追加浙江永利中心城投资有限公司（以下简称“永利公司”）为本案第三人，本院予以准许，并于2020年11月17日第二次公开开庭进行了审理。原告万风公司的委托诉讼代理人桑哲渊、王萍到庭参加两次庭审，被告姜妹英的委托诉讼代理人周勇到庭参加诉讼。第三人永利公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万风公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间就诸暨市××街道××路××号一楼1013号商铺的租赁关系；2.判令被告立即将诸暨市××街道××路××号一楼1013号商铺腾退后交付给原告；3.判令被告支付原告自2019年12月30日起至腾退日止按22804.05元／月计算的租金；4.判令被告支付原告自2020年6月2日起至腾退日止按4918.20元／月计算的物业管理费；5.判令被告赔偿原告损失68412.15元。审理中，原告撤回第1、2、5项诉讼请求。事实和理由：2019年12月24日，诸暨市产权交易有限公司公开发布竞价公告，拍卖原属于第三人永利公司所有的坐落于诸暨市××街道××路××号的不动产及附属设备设施（以下简称“案涉物业”），原告参与竞价后中标，并与转让方永利公司签订《资产转让协议》，转让价格72650万元。2019年12月30日，原告取得案涉物业的不动产权证书。案涉物业为商业用地，原名为“永利中心城”，原经营方为第三人永利公司和案外人诸暨永腾商业管理有限公司（以下简称“永腾公司”），原告受让后更名为“万风新天地-西楼”。原告购买案涉物业的目的为继续从事购物中心出租、经营，但永利公司和永腾公司在原告依法取得产权后，拒不配合办理物业交接，继续非法占据案涉物业，原告向诸暨市人民法院提起物权保护诉讼，并申请先予执行，2020年5月14日，诸暨市人民法院作出先予执行的民事裁定，裁定永利公司和永腾公司对案涉物业停止侵害、排除妨碍，6月2日，第三人永利公司和永腾公司被强制清退出案涉物业。根据第三人永利公司提供的租户信息，被告承租案涉物业内商铺，商铺位于案涉物业内一楼1013号商铺，经营面积81.97平方米，租金为22804.05元／月，物管费4918.20元／月（60元／平方米／月）。原告接收物业后，依法行使产权人的权利，2020年6月2日向被告发布公告函，告知被告产权变更事宜，通知被告将产权变更后的租金、物业管理费等费用支付至原告账户。6月11日，原告向被告发函，通知被告提供租赁合同、缴款凭证等，如逾期不提供的，原告有权解除合同并要求腾退房屋。在原告的一再通知和催缴下，被告始终无动于衷，不提供任何书面租赁文件和缴费凭证，在占有原告房屋的同时却拒缴租金和物业管理费，具有明显的利用物业产权变动之机逃避履行义务的恶意。虽然根据《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，但权利义务是相对应的，原告作为受让人，愿意依法保障承租人的权利，但承租人也应当履行自己的义务。被告经多次催告仍拒付租金和物业管理费，已构成根本违约，根据《合同法》第九十四条和第二百二十七条规定，现原告正式解除合同并要求被告承担违约责任。被告姜妹英辩称，1.原、被告之间不存在房屋租赁合同关系，原告虽然系房屋受让人，合同法奉行“买卖不破租赁”，遵循相对性规则，与被告签订合同的相对方为第三人永利公司，第三人永利公司没有通知被告的情况下，原告没有权利向被告主张权利。被告合法占有使用房屋，租赁期限为2017年7月28至2020年7月27日，本案原告的主体不适格，解除合同无从谈起；原告虽然系房屋受让后的所有权人，并向第三人永利公司提起物权保护诉讼，自2020年6月2日才被裁定强制清退，但是诉讼裁判结果未知，合同权利主体没有发生变化，况且被告不知情，原告也没有通知被告；2.被告作为承租人于2019年12月底及2020年3月至7月曾多次向第三人永利公司求证续交后续租金和对租金、保证金抵消事宜，第三人永利公司也同意一年到期后不再续签合同，将保证金抵做租金，第三人永利公司也未发交租通知，与原告发生纠纷未解决，对于在疫情期间的减租没有定论无法进行结算；既然双方租赁关系约定于2020年7月27日到期，不存在续交租金和损失这一说法；3.2020年7月27日被告到期腾空店铺财产时，原告组织了多个保安协助原告阻止被告腾空搬离剩下的财物，并夺走被告的钥匙，当时报警后，被告夫妻得以脱身，所以原告诉请中腾退没有事实依据，更不存在支付2020年7月27日之后的物管费，对于2020年6月2日至7月27日，原告没有提供证据证明其提供了物业管理。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求，并依法追加永利公司为本案第三人。第三人永利公司未到庭应诉。原告万风公司为证实其主张向本院提供证据材料如下：1.诸暨日报、成交确认书、不动产权证书、不动产登记查询证明；2.（2020）浙0681民初7574号民事裁定书；3.公告函（2020年6月2日），通知函（2020年6月11日）、（2020）浙诸证民字第1666号公证书；4.租赁合同；5.资产转让协议。经质证，被告姜妹英对证据1、2的真实性无异议，但是被告表示不知情；对证据3的真实性无异议，但是认为不能达到原告的证明目的；对证据4表示应当按照变更后的合同为准；证据5中的受让方系原告万风公司，但是之前第三人永利公司给被告看的受让方系陈金迪、张海忠。本院对上述证据的真实性予以确认，至于涉案房屋的所有权应以不动产证书为准。被告姜妹英为证实其抗辩主张向本院提供证据材料如下：5.租金变更协议、租金管理费变更协议；6.交费通知单、收款收据、支付凭证。原告万风公司的质证意见如下：原告对证据5的真实性无异议，但是该协议系被告与第三人签订的；对证据6的真实性无异议，但是只能证明被告缴纳租金至2020年4月30日，在此之后没有缴纳，存在拖欠租金的事实。本院对上述证据的真实性予以确认。经审理，本院认定的事实如下：2017年3月25日，第三人永利公司（甲方）与被告姜妹英（乙方）签订《租赁合同》一份，载明：第三人永利公司同意将诸暨永利吾悦广场内的商铺出租给被告，建筑面积为81.97平方米，租赁期限为三年，自开业日起计算，开业日至次年当月当日的前一日为第一个租约年，以后租约年以此类推；进场日为2017年5月10日，开业日为2017年7月28日；第一个租约年月租金21312.20元，第二个租约年月租金21312.20元，第三个租约年月租金22804.05元；双方同意租金先付后用，首期租金为开业日起至第3个月最后一日期间的租金，乙方应在进场日前7日内支付，除首期租金外，以后租金均按每3个月为一个交租期支付，乙方应当在每个交租期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向甲方一次性足额支付下个交租期租金；乙方首个租约年的商业管理费（不含水、电、空调、采暖等公用事业费）标准为50元/月/平方米，以后每个租约年的商业管理费标准见《商业管理服务协议》的约定；商业管理服务的内容及相关权利义务由乙方与管理公司签署《商业管理服务协议》加以约定，管理公司有权援引本合同项下有关商业管理服务约定直接向乙方主张权利；如乙方逾期支付租金、商业管理费及其他费用，每逾期一日，乙方应向甲方支付应付未付款项的1‰作为违约金；为保证双方严格履行本合同，乙方应在签订本合同之日向甲方支付人民币42624.40元作为租赁保证金，甲方向乙方开具收款收据；在合同期内，租赁保证金不予抵充租金或其他应付款项，在乙方无任何违约或欠费的情况下，甲方在租赁期届满后30日内将租赁保证金无息退还给乙方；乙方不可撤销地承诺放弃其作为承租人在租赁期限内对该商铺的优先购买权，乙方该项承诺自本合同签署之日起生效，且无需针对该商铺具体转让事宜另行确认，甲方因发生合并、分立等重组行为导致该商铺所有权变更的，按照本条约定执行；如甲方将该商铺向第三方转让，并向乙方发出转让的通知，乙方应当按照甲方或该第三方的要求出具确认函，或与甲方、第三方共同签署相关协议，确认其将继续履行本合同并向该第三方交纳租金等费用；无论乙方是否签署前述确认函或相关协议，只要甲方向乙方发出转让通知，本合同项下出租人的权利义务即按照甲方通知转让给受让人，乙方应按照甲方通知的受让人名称、账户向受让人支付租金；乙方拒绝或延迟出具上述确认函或签署相关协议，或未按照甲方通知向受让人支付租金的，不影响甲方与该第三方有关该商铺转让行为的效力，且乙方应当按照本合同约定承担责任；乙方应按本合同约定按时交付租金、商业管理费、公用事业费及其他费用，如乙方逾期7日仍未向甲方付清应付租金或商业管理费，甲方或管理公司可暂停对该商铺的水、电等供应或暂停提供其他服务，直至乙方付清所拖欠的款项、逾期付款违约金及其他费用，逾期超过15日或累计超过3次，甲方有权解除本合同并收回该商铺，乙方应当按照本合同约定承担违约责任；在本合同履行期间，乙方如有违反本合同约定的行为，构成根本违约的，甲方有权解除本合同、收回该商铺，乙方已支付的租赁保证金作为违约金，甲方有权不予退还，乙方还须赔偿甲方的全部损失，包括但不限于因本合同提前解除行使的该商铺空置期（相当于6个月）的租金及商业管理费损失，甲方基于乙方完全履行本合同考虑而给予乙方装修期或经营优惠期的租金损失等。另，被告姜妹英与诸暨新城吾悦商业管理有限公司（现更名为“永腾公司”）签订了《商业管理服务协议》，由被告姜妹英向该公司缴纳商业管理费。2017年3月25日，第三人永利公司（甲方）与被告姜妹签订《租金变更协议》一份，载明：“1.甲、乙双方于2017年3月25日签订《商铺租赁合同》（以下简称“原合同”），约定乙方承租甲方位于诸暨新城吾悦广场编号为1013的商铺，经营品牌为美仑美奂，经营用途为服饰配套，租赁期限为2017年7月28日起至2020年7月28日止；甲方同意在乙方同时符合下列条件的情况下，按本协议第二条约定变更乙方租金：1.乙方按原合同约定按时进场并完成装修，符合开业经营条件；2.乙方按原合同约定按时开业，并在租赁期限内保持正常经营；3.乙方在租赁期限内按原合同约定按时支付租金、商业管理费等其他相关费用；4.乙方在租赁期限内服从甲方管理，无任何违约行为”；在乙方同时符合本协议第一条约定条件的情况下，甲方同意乙方第一个租约年第2期的租金变更为42624.40元；乙方承诺，如乙方违反本协议第一条中任何一项，乙方除应按原合同约定承担相应违约责任外，并应按原合同约定的租金标准向甲方支付租金；如乙方已按变更后的租金标准向甲方支付租金的，甲方有权在任何时间要求乙方按原合同约定的租金标准向甲方补足租金变更后的租金差额；本协议是对原合同的修改和补充，本协议与原合同不一致的，以本协议约定内容为准，除本协议约定的内容外，原合同其他内容保持不变，合同双方应当继续履行。2018年7月16日，第三人永利公司、诸暨新城吾悦商业管理有限公司与被告姜妹英签订《租金、管理费变更协议》一份，载明：“甲、乙双方于2017年3月25日签订《租赁合同》，约定乙方承租甲方位于诸暨永利新城吾悦广场编号为1013的商铺，经营品牌为美仑美奂，经营用途为服饰配套，租赁期限自2017年7月28日起至2020年7月27日止；现因经营情况不佳，乙方向甲方申请变更租金、管理费，为支持乙方经营，现甲方同意按照本协议约定有条件变更乙方租金、管理费；甲、乙双方经友好协商一致，就有关租金、管理费变更事宜达成如下协议：一、双方确认，乙方根据原合同约定到期应付的租金、管理费，即第2个租约年第1期的租金63936.60元、管理费12295.50元，共计76232.10元，尚未向甲方支付；二、甲方同意在乙方今后严格按照原合同的约定支付租金和商业管理费，且乙方全面履行原合同项下所有义务的前提下，乙方第二个租约年的租金、管理费支付方式变更为半年付，且第2个租约年第1期的租金变更为85248.80元，管理费变更为24591元，第2个租约年第2期的租金变更为86158.12元，管理费变更为24591元；乙方应于本协议签订之日将变更所欠的租金、管理费支付给甲方。”2019年12月30日，原告万风公司取得涉案房产的所有权证书，原告万风公司受让涉案房产后，将商场名称变更为“万风新天地-西楼”。第三人永利公司与案外人永腾公司在原告万风公司取得涉案房产产权后，仍占据涉案房产，遂原告于2020年5月9日向本院申请先予执行，本院于2020年5月14日作出民事裁定，内容如下：被申请人永利公司、永腾公司对申请人万风公司所有的坐落于诸暨市××街道××路××号建筑面积为137088.59平方米的雄风永利西区广场的不动产立即停止侵害、排除妨碍。第三人永利公司与永腾公司于2020年6月2日退出涉案房产。被告姜妹英自2019年7月28日即第三个租约年起，按15202.70元／月的标准向第三人永利公司支付租金，已支付截至2020年4月30日租金。被告姜妹英按4098.50元／月标准向诸暨新城吾悦商业管理有限公司支付管理费，已支付截至2020年4月30日的管理费。被告姜妹英于2020年7月27日腾退涉案房屋。本院于2020年12月3日勘查现场，涉案房屋已出租给他人。本院对原告的诉讼请求作如下评判：1.判令被告支付原告自2019年12月30日起至腾退日止按22804.05元/月计算的租金。本院分析如下：被告姜妹英已向第三人永利公司支付2019年12月30日起至2020年4月30日止的租金，在此之前，原告万风公司或第三人永利公司并未通知被告姜妹英将租金缴纳至原告处，故应付租金的起始点应确定为2020年5月1日；原、被告对腾退日为2020年7月27日均不持异议，租赁合同的截止日也为2020年7月27日；本院注意到，被告姜妹英与第三人永利公司已对第1、2个租约年的租金标准进行变更，被告自第3个租约年起一直按照15202.70元/月支付租金，本院认为，2020年5月1日起的租金标准应按照15202.70元/月。考虑到疫情原因导致商场无法正常经营，根据当地疫情的严重程度及本案的实际情况，从公平合理的角度出发，本院扣减30天的租金。据此，被告应支付原告2020年5月1日至2020年7月27日止（在此期间应扣减30天）按15202.70元/月计算的租金计28443.76元。2.判令被告支付原告自2020年6月2日起至腾退日止按4918.20元/月计算的物业管理费。本院分析如下：庭审中，原、被告对于腾退日为2020年7月27日均无异议，且租赁合同亦于该日到期，故原告有权收取2020年6月2日至2020年7月27日期间的管理费，本院参考诸暨新城吾悦商业管理有限公司向被告收取的管理费，酌情确定管理费为4098.50元/月，据此，被告姜妹英应支付原告管理费7394.94元。至于保证金问题，鉴于第三人未将保证金转交于原告万风公司，结合本院同类案件的处理方式，被告姜妹英可另行向第三人永利公司主张关于保证金的权利。第三人永利公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百四十条规定，判决如下：一、被告姜妹英应支付原告诸暨万风商业管理有限公司租金计28443.76元，款限本判决生效之日起十五日内付清；二、被告姜妹英应支付原告诸暨万风商业管理有限公司管理费7394.94元，款限本判决生效之日起十五日内付清；三、驳回原告诸暨万风商业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费5284元，减半收取计2642元，由原告诸暨万风商业管理有限公司负担2286元，被告姜妹英负担356元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员 何 婧二〇二〇年十二月九日书记员 谢周成5