新疆维吾尔自治区博乐市人民法院民 事 判 决 书 （2020）新2701民初1709号  原告（反诉被告）：博乐市吉祥盛房地产开发有限公司，住所地：新疆维吾尔自治区博乐市。法定代表人：闫建学，经理。委托诉讼代理人：赵世平，男，汉族，公司职工。被告（反诉原告）：张广亭，男，1981年2月13日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区博乐市。被告（反诉原告）：迟艳，女，1983年8月13日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区博乐市。二被告的委托诉讼代理人：康国军，新疆振博律师事务所律师。原告（反诉被告）博乐市吉祥盛房地产开发有限公司（以下简称吉祥盛公司）与被告（反诉原告）张广亭、迟艳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）吉祥盛公司的委托诉讼代理人赵世平，被告（反诉原告）张广亭、迟艳的委托诉讼代理人康国军到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）吉祥盛公司向本院提出诉讼请求：1.判令二被告支付租金312050元；2.判令被告支付物业费、垃圾清运方147370元；3.被告支付违约金1032950元；4.判令解除双方租赁协议（实际被告搬离无法履行）。事实和理由：2018年8月25日，原、被告签订《吉祥盛商业广场商铺租赁合同》，约定被告租赁吉祥盛商业广场商铺一楼，面积为2000㎡，租期5年。第一年免收租金。第二年租金为0.5元/平米/天，按2830㎡算为516475元。约定第二年2019年3月1日前交200,000元，2019年10月1日前付清。被告没有按期足额缴纳租金，原告索要租金等费用，后经过社区、当地派出所协调，被告搬离全部物品、货架。二被告为夫妻，缴纳租金属于夫妻共同债务，况且被告迟艳在被告张广亭公司任职财务总监，在租赁房产、搬运货物、参与原告谈判，租赁事宜确定、支付租金起关键作用，共同承担交纳租金责任。依据原、被告双方签订承租协议，被告构成违约，理应承担违约责任，请求依法判决。被告（反诉原告）张广亭、迟艳辩称并反诉称，1、根据合同的相对性原则，签订合同的主体是原告与博乐市城南九盛商贸有限公司，该公司于2020年4月份注销，股东为张广亭、何如银，原告起诉被告主体不适格。2.合同违反了《中华人民共和国消防法》第十条的规定，为禁止性规定，属于无效合同，消防未经验收或者经验收不合格的，不得投入使用。原告仍然签订租赁合同，将禁止使用的场地对外出租，该行为为违法行为。3.对于租赁的面积不认可，一楼部分并非被告全部使用，双方并未测量，其中有公共使用部分。4.因租赁合同无效，违约金条款约定亦无效。原告主张违约金的请求不能成立。5.关于原告主张解除租赁合同的请求，被告张广亭在2020年4月份已经搬离吉祥盛广场商铺，协议已不再履行，因租赁合同无效之请求，原告主张解除租赁合同，无法律依据。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。同时提出反诉：1.依法判令吉祥盛公司赔偿张广亭、迟艳经济损失1200000元；2.本案的诉讼费用、保全费、保函费由被告承担。庭审中，被告（反诉原告）张广亭、迟艳未在规定时间内缴纳反诉费用，本院依法作出（2020）新2701民初1709号之二民事裁定书，按张广亭、迟艳撤回反诉处理。经审理查明：2018年8月25日，原告与被告张广亭签订了一份《吉祥盛商业广场商铺租赁合同》，约定：原告将一层商铺租赁给被告张广亭使用，商铺建筑面积为2000㎡（面积暂定、以测绘机构出具的测量报告为准，租金及相关费用多退少补），被告张广亭承租该商铺经营范围仅限于大型超市，未经原告书面同意，被告张广亭不得改变用途。对租赁期限，双方约定为五年，自2018年10月1日至2023年9月30日止。对付款方式为，第一年为免租期，免租期限内被告张广亭必须按时交纳水、电、暖及物业管理费等各项费用；第二年租金365000元，被告张广亭在2019年3月1日前必须向原告交纳租金200000元，剩余165000元乙方于2019年10月1日前付清；第三年租金标准为0.6元/平米/天，年租金合计438000元/年，被告张广亭于2020年9月30日之前支付完毕；第四年租金标准为0.7元/平米/天，年租金合计511000元/年，被告张广亭于2021年9月30日之前支付完毕。对违约责任双方约定，被告张广亭必须按合同约定时间按时交纳房租，不得逾期拖延；否则，视为违约，如逾期交纳房租，每逾期一天，按年租金总额日1％承担违约金，逾期超过30天，原告有权单方终止合同，收回商铺。合同同时约定了双方享有的其他权利和义务。合同签订后，原告将吉祥盛广场商铺一楼交付被告张广亭使用。双方当庭认可租赁面积为2830㎡。被告张广亭以城南超市名义交纳租金110000元。2020年4月26日原告通知被告搬离，被告张广亭于同年4月30日搬离。另查明，涉案房屋于2017年9月29日竣工验收，2017年10月19日，博乐市公安消防大队作出博市公（消）行罚决字（2017）0098号行政处罚决定书，查明2017年10月16日博乐市公安消防大队发现吉祥盛公司（吉祥盛商业广场）未经消防验收擅自投入使用，违反了《中华人民共和国消防法》第十三条第二项之规定，依据《中华人民共和国消防法》第五十八条第一款第三项之规定，决定给予吉祥盛公司45000元罚款。2019年1月23日，博州公安消防支队作出博公消（验）字（2019）第005号《关于吉祥盛公司吉祥盛商业广场消防验收不合格的意见》建设工程消防验收意见书。2020年4月14日，博州住房和城乡建设局作出《关于吉祥盛商业广场建设工程消防验收合格的意见》。以上事实，由原告提供的《租赁合同》《工程竣工验收报告》《关于吉祥盛商业广场建设工程消防验收合格的意见》，被告提供的《行政处罚决定书》《关于吉祥盛公司吉祥盛商业广场消防验收不合格的意见》及原、被告双方当事人的当庭陈述予以佐证。本院认为，《中华人民共和国消防法》第十条、第十三条规定，按照国家工程建设标准需要进行消防设计的建设工程，实行建设工程消防设计审查验收制度。依法应当进行消防验收的工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。本案涉案房屋虽然经过竣工验收，但未经消防验收，禁止投入使用。原告吉祥盛公司与被告张广亭签订的《吉祥盛商业广场商铺租赁合同》违反了《中华人民共和国消防法》的强制性规定，为无效合同，原告可以参照租赁合同的标准请求支付房屋占用使用费，被告张广亭使用商铺经营超市至2020年4月30日，根据合同约定“第二年（2019年10月1日至2020年10月1日）租金365000元”的标准，被告张广亭应支付房屋占用使用费212916.66元（365000元÷12×7个月），冲抵被告张广亭已经支付的110000元，被告张广亭应支付原告吉祥盛公司房屋占用使用费102916.66元。对原告请求判令被告张广亭支付物业费、垃圾清运方147370元的主张，属于物业服务合同范畴，为另一法律关系，本院不作审理。对原告主张被告张广亭支付违约金1032950元的主张，因房屋租赁合同无效，双方对违约条款的约定亦为无效条款，对该项请求，本院不予支持。对原告请求判令解除与被告张广亭签订《吉祥盛商业广场商铺租赁合同》的主张，无相应法律依据，本院亦不予支持。原告吉祥盛公司主张被告迟艳承担民事责任的请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、被告张广亭于本判决发生法律效力后十日内支付原告博乐市吉祥盛房地产开发有限公司房屋占用使用费102916.66元；二、驳回原告博乐市吉祥盛房地产开发有限公司的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9116元，由原告博乐市吉祥盛房地产开发有限公司负担8116元，由被告张广亭负担1000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区博尔塔拉蒙古自治州中级人民法院。 审判员 徐晓凤    二〇二〇年十二月二十四日 书记员 王紫玉   注：申请执行期限为本判决书生效后履行期间届满之日起两年内。