河北省石家庄市鹿泉区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0110民初1593号 原告：赵文霞，女，1975年7月17日出生，汉族，住石家庄市新华区。 委托诉讼代理人：崔自强，河北汇宁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：智利霞，河北汇宁律师事务所律师。 被告：石家庄鸿泉房地产开发有限公司，住所地石家庄市鹿泉区鹿泉经济开发区龙泉东路314号，统一社会信用代码：91130185553322229L。 法定代表人：齐中朝，执行董事。 委托诉讼代理人：赵进忠，河北九昌律师事务所律师。 原告赵文霞与被告石家庄鸿泉房地产开发有限公司（以下简称鸿泉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月24日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月1日公开开庭进行了审理。原告赵文霞及其委托诉讼代理人崔自强、智利霞、被告鸿泉公司齐中朝及其委托诉讼代理人赵进忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵文霞向本院提出诉讼请求：一、确认被告解除合同通知无效，并判令双方继续履行协议；二、判令被告支付逾期交付房屋违约金18000元。事实与理由：2016年8月26日，原告与被告签订《鸿泉龙湾协议书》一份。原告以按揭方式购买被告开发的龙湾小区××楼××单元××号房屋一套。协议约定，合同房屋面积为97平方米，房价603340元，2018年12月31日前交付使用。合同签订后，原告向被告支付房款共计183340元。2019年9月下旬，原告按被告要求向贷款行提交了所需材料后，被告又要求原告与之重新签署购房协议，强行要求原告购买车位和地下室。原告拒绝，双方遂发生争议。争议期间，被告以原告未履行付款义务为由，于2020年春节前夕以微信通知方式向原告做出了解除合同的意思表示。原告认为，原告不存在拒不履行付款义务的行为，被告主张适用协议违约条款（实质上是解除合同）的条件不能成立，其解除合同的行为无效。 鸿泉公司辩称，原告诉求不能成立。理由：1、原被告双方所签订的《鸿泉龙湾协议书》的定性应为预约合同，既然为预约合同应当依据预约合同的规定来约束双方的权利和义务，预约合同本身就是一种契约，只不过标的特殊是一种订立契约的行为，目的是确保与相对人在将来订立特定的合同，预约权利人仅得请求对方履行订立本约之义务，不得径依预定本约内容请求履行，预约合同的标的物是一种行为，订立本约合同的作为与不作为是违反预约合同承担预约合同责任的主要依据，预约合同一般包括确定条款或不确定条款两部分，确定条款应当是双方已达成的具有本约效力的合同条款，不确定条款是由于客观条件不具备或存在法律障碍时双方签订的权利义务关系仍不明确的条款，依据前述规定在2019年9月份被告在具备签订《鸿泉龙湾销售合同》时已开始通知原告签订合同或交足房款或办理完按揭，直到2019年12月原告仍未办理，据此原告的诉状事实与理由部分也有该内容的表述，在此时被告又通知在2019年12月底仍未办理的按照本案争议的预约合同约定执行，即最终时间确定为2019年12月底即2019年12月31日，此时仍未办理的按照预约合同的约定原告放弃此物即终止鸿泉龙湾协议书。2、合同法解释第24条即最高院研究室2013年6月4日法研（2013）79号答复，确定了没有约定解除合同异议期间的自通知到达之日起3个月后才向人民法院起诉的法院不予支持，原告的诉状载明的是2020年4月6日，立案时间为2020年4月13日，按该时间向前推3个月为2020年1月6日或2020年1月13日，同时按照2019年12月31日后推3个月为2020年3月31日，无论如何计算原告的起诉均超过了3个月，按照前述法律规定原告诉求确认解除通知无效的诉求不能成立。3、据前述内容原告不履行签约或贷款等预约合同的义务，已构成解除合同的情形，同时预约合同作为以行为为标的物的特殊合同性质在原告违约的情况下，其不能主张被告继续履行协议，在2019年9月份已经开始履行签订预约合同约定的下一步手续，故此本案原告主张履行争议的预约合同已不能成立。4、预约合同的义务不存在交房义务，前述有关预约合同的规定已明确，预约合同有确定部分及不确定条款，在客观条件不具备或存在法律障碍时该预约合同中不能存在相应条款，同时预约合同不能据此履行本约的约定内容，故预约合同没有交房义务，只有签订手续完善且进行相应的登记手续后才具有交房义务，故原告依照预约合同主张交付房屋违约金不能成立，综上原告的诉求不符合民诉法119条的规定，且其主张的内容违背法律的强制性规定，故其诉求不正确，且不能成立，应驳回原告诉求。 原告提交证据：1、鸿泉龙湾协议书。2、付款收据。3、微信聊天记录。4、录音光盘。5、租金标准。 2020年1月23日17点被告的客服通过群发微信的方式通知原告，我们认为被告所说按违约条款执行是解除合同。 2020年1月23日被告客服所发的微信通知明确表示，其认为原告违约被告已经按违约条款执行，结合双方所签署的鸿泉龙湾协议书内容，该协议书中涉及违约责任的约定条款只有第1项约定可以认为被告所谓的执行违约条款就是指原告无权在对所购房屋主张权利，被告有权对房屋进行另行出售，所以合同我们认为该通知的本质是解除合同。 根据原告与被告客服之间的微信聊天记录可以知道从2019年9月底一直到2020年1月中下旬被告所指定的贷款银行发生过三次变更，由最初的协议书指定的建设银行或工商银行后来变更为农业银行后又变更为建设银行，到1月中下旬又向原告发出指令将贷款房变更为光大银行，导致从9月处理贷款事宜一直到被告发出解除，贷款都没有没有确认，到2020年1月17日原被告双方一直在就贷款手续的办理流程进行协商，到2020年1月17日被告的客服通知原告说的贷款的流程已经经过原告的律师整理了，就是本案的两个代理律师，说明双方在2020年1月17日贷款的流程只停留在原告和被告律师协商阶段，原告向被告求证律师与被告协商一致后所形成的贷款流程后，要求被告确认该流程，被告至今没有作出响应，至今贷款没有办理完毕的责任完全在被告，而被告通知要求解除合同没有任何事实根据及法律依据。自2020年1月份一直到2020年1月23日下发的解除通知之前被告的客服还一直给原告发送办理按揭贷款的资料，一直在催促原告在办理，行为是在2020年1月以后，所以说被告所说的解除合同通知是从2019年12月是不成立的。2020年1月16日被告客服曾向原告通知光大银行按揭所需要明细。 原被告双方签署鸿泉龙湾协议同时对交房时间作出了特别约定，约定房屋应当在2018年12月31日前交付使用，因为被告的原因导致房屋至今没有交付，所以被告应当承担违约责任。提交鸿泉龙湾协议书。 两室两厅房屋租金标准为900-1200元之间，即使按1000元每月标准，被告公司已经延期交付房屋至今达18个月，应当违约金金额为18000元。 提交从网上所找到各小区租金标准的电脑截图，其中方盛园小区2室2厅房屋租金为1200元每月，西环青年汇2室2厅房屋租金1100元每月，翠屏花园2室2厅租金900元每月，军城港湾租金为1200元。 被告质证意见： 对证据1对该证据的真实性无异议，定性答辩意见已表述，在该协议书约定条款第1项已经明确了预约合同要进行的行为内容为如客户未按开发公司指定时间和地点签署鸿泉龙湾销售合同或未交足应交房款及应办而未办完按揭则视为客户放弃此物业，开发公司有权另行出售此房源，所交房款不予退还，据此确定了预约合同的行为内容，同时结合原告的诉状在事实与理由部分第4行原告认可在2019年9月下旬原告按被告要求向贷款方提交了所需材料后，被告又要求原告预知重新签署购房协议，尽管该内容表述双方各持异议，但该内容可证实被告已经向原告释明按照约定条款第1项进行履约，在该行原告的诉状载明原告拒绝双方发生争议，据该诉状的内容可证实不履行预约合同的违约方属原告方，该诉状中表述的强行要求原告购买车位和地下室该内容被告不能认同该观点，据答辩意见中表述，预约合同有确定条款和不确定条款，且原告均签署了车位及地下室选房单即双方已经进入履约合同的下一程序，在诉状的事实与理由第1段最后1句2020年春节前夕以微信通知方式向原告作出了解除合同的意思表示，尽管该时间点有偏差，但可以证实被告向原告已经在此前发出过通知，并非原告提交证据的时间点，故该证据结合原告的诉状证实了是原告违约，是原告拒绝履行非被告违约。 对证据2付款收据真实性无异议，此属于预约合同确定条款部分，与本案争议内容没有关联性。 对证据3微信截屏该截屏的内容非被告发出的解除通知内容，且时间点非原告举出证据的该时间点，在原告提交的微信截屏中倒数第2行尾部载明一个多月来售楼部已多次联系你完成购房和付款事宜，而你始终没按双方约定履行付款义务，已构成你违约，售楼部正式通知你按双方签订协议你已违约，该时间点为1月23日结合该内容可证实是为了通知对方此前已经通知，故此原告以此来按照被告的解除通知来定性不能成立。 对证据4录音被告没有张丽该工作人员，该录音的内容是沟通选与不选的内容，在被告向法庭要提交已选车位和地下室的选房单后可证实该内容已无证明力，同时录音时间载明为2019年12月8日错误，该时间也结合原告的诉状应为2019年9月，故此原告提交载明为2019年12月28日的录音不能成立，且内容与已确定的证据相违背，故该证据不具有证明力。 综上原告提交的证据不能确定是在2020年1月23日微信通知确定为解除合同，根据证据及原告的诉状可证实违约方非被告。同时原告也没有赔偿数额的计算依据，故此在被告无违约的情况下则无责任，原告提交的证据依照证据规则第1条的规定应当承担举证不能的不利后果。 对证据5原告提交的证据与本案没有关联性。预约合同的标的物法定为行为，没有交付房屋的相应内容故此预约合同不存在交付房屋的相应责任，因为交付房屋需进行建设、验收、办证、测评等相应环节，属于预约合同中的不确定条款，故此不存在逾期交付房屋，同时在预约合同履行的下一步根据前庭审状况可证实被告没有违约，据此原告主张被告违约且承担违约金不能成立，同时原告的诉状诉求违约金数额与刚举证中表述的违约金数额不同，综上原告提交的证据不能证实诉求内容。 被告提交证据： 1、原告诉状，在原告诉状事实与理由部分第4、5、6、7、8行当中原告已经认可了2019年9月下旬双方提交贷款资料，要按照预约合同签署鸿泉龙湾销售合同及付款等义务，原告拒绝发生争议，同时也证实了此前2019年12月被告有过发通知的事实，仅是双方对发通知的时间节点各主张证据予以主张。 2、微信截屏。证实2019年9月份被告开始通知原告履行预约合同，此也有原告的诉状事实与理由部分可证实被告主张及证据的真实性，在2019年12月23日的内容已经告知原告月底不履行则按照预约合同确定内容执行即给付了原告最终时间为2019年12月31日，此证据证实了原告提交证据确定证明内容的不当性。 3、原告签署的车位及地下室选房单，证明原被告双方已经越过预约合同履行签约合同的下一项且选房单均是原告本人签署，此否认了原告诉状中表述的强行要求原告购买车位和地下室的表述，此也证实了已经开始履行预约合同的后一项原履行合同已经不再原告主张范围。 4、商品房预售许可证，证实已经具备预约合同后行为的条件。 5、流程公示照片，证明对履行预约合同后行为被告通过微信通知也通过当场明示已经开始履行。 综上证据被告没有违约的情形，同时原告主张的两诉求均不能成立。 原告质证意见: 对证据1真实性无异议，但是该证据不能支持被告的主张。虽然双方曾经就签署新版的鸿泉龙湾销售协议发生过争议，但是最终经过双方协商被告不再要求原告变更协议或重新签订协议。原告与被告客服的聊天记录，原告梁翔宇和被告的客服聊天记录曾经对被告强迫原告重新签署协议提出置疑（12月21日聊天记录）12月22日被告客服明确告知原告你的理解有误，谁也没要求必须重新签订协议，说明双方就是否重新签订协议的问题已经达成一致意见，被告已经放弃此项主张，所以被告引用原告诉状的内容证明重新签署协议是双方在原协议就约定的主张不能成立。也证实被告所说的原协议是预约合同观点不能成立。 对证据2被告提供的其客服与原告的微信聊天记录不完整，属于断章取义，不能客观全面的反映双方所争议的事实，所以不能支持被告的主张。 对证据3选房单赵文霞、和亚卓、贾鹏博、王铖的签名不是本人签名。梁翔宇、郑运忠需要庭下核实。其他的真实性无异议，但是该证据结合我方所提供的录音内容可以证实选房单才是真正的预约合同性质文件，该文件中对属于房屋销售合同所必备的基本条款大多数都没有进行约定，根据我方所提交的录音证据可证实选择车位和地下室是被告强加给原告的办理贷款手续的前置程序，所以属于无效的约定，与本案争议焦点无关系。根据最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释第5条规定，所以被告一再主张的本案协议属于预约合同是不成立的，在结合证据4预售许可证在被告取得预售许可证时该协议成为有效合同，已经成为有效的商品房买卖合同。选房单的存在正是被告为原告办理贷款所必须完善的资料之一，变更鸿泉龙湾协议书所增加的内容之一原协议不存在车位号和地下室号，而在原告选定车位号和地下室号后需要重新签订鸿泉龙湾协议书，而新协议则增加了车位号和地下室号，这是被告为原告办理贷款所设置的前置条件之一。 对证据4真实性无异议，恰恰证实双方所签署的鸿泉龙湾协议书自预售许可证取得之日起已经正式成为有效合同。 对证据5真实性不认可，双方在微信聊天记录中对贷款流程最终确认一致的时间是2020年1月16日左右，而且流程的内容在聊天记录中也有明确的记载，被告对原告在聊天记录中展示的办理流程至今没有异议。 经审理查明，2016年8月26日，原告与被告签订《鸿泉龙湾协议书》，原告以按揭方式购买被告开发的龙湾小区××楼××单元××号房屋，首付183340元，商贷42万元。协议约定，合同房屋面积为97平方米，房价603340元；如客户未按开发公司指定时间和地点签署《鸿泉龙湾销售合同》或未交足应交房款及应办而未办理完按揭，则视为客户放弃此物业，开发公司有权另行出售此房源，所交款不予退还。客户选择贷款按揭银行：1、中国建设银行河北省鹿泉支行；2、中国工商银行股份有限公司石家庄鹿泉支行。本协议签订后，所有内容将不可变更，否则按第一条执行。双方在签署《鸿泉龙湾销售合同》后，此协议收回并自动终止。合同签订当日，原告向被告支付房款183340元。2019年9月21日，案涉房产办理了商品预售许可证，编号鹿开审预售【2019】012。后双方开始进行贷款流程，并协商签订《鸿泉龙湾销售合同》，但双方就车位和地下室的购买及价格发生争议。2020年1月23日，被告通过微信通知原告：根据双方签订的协议，你已违约，我们已按违约条款执行。 以上事实由原被告提交并经庭审质证的证据及庭审笔录予以证实。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2016年8月26日，原告与被告签订《鸿泉龙湾协议书》，约定了房屋的建筑面积、房屋价款、付款方式等，同时约定双方在签署《鸿泉龙湾销售合同》后，此协议收回并自动终止，故协议书属于房屋买卖预约合同。双方在履行合同中，被告于2020年1月23日，通过微信通知原告，根据双方签订的协议，你已违约，我们已按违约条款执行。原告主张该通知为解除合同，但该通知未明确载明是解除合同通知，同时，被告认为双方解除合同的时间为2019年12月31日，2020年1月23日的通知不是解除合同通知，不具有解除合同的意思表示。故原告此主张缺乏事实依据，本院不予支持。原被告对《鸿泉龙湾协议书》是否解除存在争议，且请求判令双方继续履行协议的内容也不具体，故本院对此难以支持。关于原告诉求被告支付逾期交付房屋违约金18000元，双方签订的《鸿泉龙湾协议书》，并未约定交房时间及逾期交房的违约责任，故原告的主张没有事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 驳回原告赵文霞的诉讼请求。 案件受理费减半收取125元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。上诉状及相关材料向本院诉讼服务中心材料收转窗口递交，或邮寄至本院诉讼服务中心（注明邮寄地址及邮编，收件人为材料收转窗口）。 上诉案件受理费应当在上诉期限届满之日起7日内预交，（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户行：河北银行华兴支行）。逾期未交也未提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  李秋芳 二〇二〇年十二月二十八日 书记员  樊 晓