福建省泉州市洛江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0504民初106号 原告：福建中亿建材市场管理有限公司，住所地福建省泉州市洛江区河市镇禾洋工业园区。 法定代表人：吴跃华，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈幼婷，福建尚品律师事务所律师。 被告：福建省圭垚文化创意艺术礼品有限公司，住所地福建省泉州市洛江区河市镇禾洋工业区A幢0001号。 法定代表人：陆主林，该公司总经理。 被告：谢过路，男，1978年1月6日出生，汉族，住福建 省泉州市丰泽区宝洲路304号1幢407室。 两被告共同委托诉讼代理人：林华平、郑一江，北京盈科（泉州）律师事务所律师。 原告福建中亿建材市场管理有限公司（以下简称中亿公司）与被告福建省圭垚文化创意艺术礼品有限公司（以下简称圭垚公司）、谢过路租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月2日受理后，被告谢过路于2020年1月20日提出管辖异议，本院于2020年2月10日裁定驳回对本案管辖权提出的异议，谢过路不服本院裁定，向泉州市中级人民法院提出上诉，泉州市中级人民法院于2020年4月24日以（2020）闽05民辖终84号民事裁定书驳回上诉，维持原裁定。因案件疑难复杂，本院于2020年5月13日裁定转为适用普通程序，并于2020年9月4日召开庭前会议，2020年9月10日、同年12月24日公开开庭进行了审理。原告中亿公司的委托诉讼代理人陈幼婷、被告圭垚公司、谢过路委托诉讼代理人郑一江两次均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中亿公司向本院提出诉讼请求:⒈确认中亿公司、谢过路签订的《厂房租赁合同》、《租赁补充协议》、《补充协议》于2019年12月19日解除；⒉判令圭垚公司、谢过路立即腾出所租赁的中亿公司的厂房；⒊判令圭垚公司、谢过路支付所欠2019年10月至12月租金51000元及水、电费1500元；⒋判令圭垚公司、谢过路自起诉之日起至实际腾出所租赁厂房之日止按567元／天支付场地占有使用费（17000元／月÷30天＝567元／天）；5.判令圭垚公司、谢过路支付违约金5250元，以上暂计至起诉之日合计57750元。事实与理由：中亿公司、谢过路于2013年12月12日签订了《厂房租赁合同》一份，约定圭垚公司、谢过路承租中亿公司址在泉州市洛江区××镇××工业区××幢××号××建材城××楼（以下简称厂房）共4100平方米，租赁期限自2014年3月1日起至2019年2月28日止，每月租金为19500元整。2015年4月13日，中亿公司与圭垚公司、谢过路签订了《租赁补充协议》一份，约定前述租金变更为每月17000元整，租赁期限变更为2014年3月1日至2021年3月1日，圭垚公司、谢过路在租赁期间于2019年6月起擅自停止经营，并已连续拖欠中亿公司2019年10月至12月三个月的租金51000元及水费、电费。经中亿公司多次催讨，圭垚公司、谢过路均以各种理由推托。中亿公司特起诉，请求支持中亿公司的诉讼请求。 庭审中，中亿公司以笔误为由变更原诉讼请求第三项中“水、电费1500元”的部分为水、电费2386.5元，其中水费280元、电费2106.5元（均为2019年10月1日至2019年12月31日）。 圭垚公司辩称，1.圭垚公司不同意解除租赁合同，要求中亿公司继续履行合同，中亿公司所述与事实不符，双方签订合同后，圭垚公司一直按照合同约定履行义务，从来没有拖欠租金，也没有拖欠水电费，本案不存在中亿公司可以解除合同的法定情形，而且案涉的合同也不存在无法履行或者不能履行的情形，从圭垚公司缴纳的水电费可以看出不存在2019年6月份擅自停止经营的情况，中亿公司解除合同的原因是案外人要以比圭垚公司更高的租金承租涉案场地，才找理由说圭垚公司违约；2.圭垚公司已经支付了2019年10-12月的租金51000元、水电费899.8元，租金是2019年10月11日由谢过路、彭某交给中亿公司的管理人员叶某，叶某收到款项之后给圭垚公司出了收款收据，水电费899.8元是每个月的8号抄水电表，2019年11月10日缴纳了899.8元的现金，2019年11月15日中亿公司无故停水停电至今；3.中亿公司违反了双方约定，其要求支付场地占有使用费没有事实和法律依据，应尽快恢复供水供电，双方约定中亿公司要提供5100平的场地供圭垚公司使用，但是中亿公司仅实际提供4100平方米，合同约定按工业用电每度0.8元收取电费，中亿公司一直按商业用电标准每度1.1元收取，水费合同约定每吨3元，但中亿公司一直按每吨5元收取，卫生费约定每月100元，中亿公司一直按每月200元收取，很显然中亿公司的行为已经构成违约，其不仅不采取补救措施，还停水停电，致使圭垚公司租赁目的无法实现。停水停电之后，圭垚公司也因此停产，还要给员工发放工资，且部分半成品无法完工发货，部分原材料过期报废，圭垚公司将依法追究其责任；4.圭垚公司不存在违约的情形，中亿公司要求支付违约金没有事实和法律依据，双方在合同中也没有约定违约金的数额或者计算方法。 谢过路辩称，1.谢过路与中亿公司不存在租赁合同关系，谢过路不是合同相对方，不应成为本案被告，谢过路是受圭垚公司的委托授权办理厂房租赁事宜；2.中亿公司诉讼请求的2019年10月-12月的租金没有事实和法律依据，答辩意见同圭垚公司的答辩意见相同，租金已经支付给中亿公司管理人员叶某。 在诉讼中，圭垚公司对中亿公司提起反诉，本院予以合并审理。 圭垚公司提起反诉的诉讼请求：1.判令中亿公司返还圭垚公司租金253605元；2.判令中亿公司赔偿圭垚公司生产、材料过期报废等直接经济损失382470元。上述款项合计636075元；3.判令中亿公司承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年12月12日，圭垚公司与中亿公司签订《厂房租赁合同》，约定圭垚公司向中亿公司承租址在泉州市洛江区××镇××工业园××幢××号××房，租赁面积为5100平方米（其中4楼4100平方米，顶楼1000平方米），租期自2014年3月1日至2019年2月28日，租金每月19500元，每季度租金到期后15日内付清当季度租金，以现金形式支付。租赁期间，中亿公司必须保证正常供应水、电，不影响圭垚公司的生产、生活、办公。如中亿公司未按合同各种条款违约需补偿圭垚公司的一切经济损失。双方还约定了其他权利义务。2015年4月13日，双方签订《租赁补充协议》，约定每月租金改为17000元，租期改为2014年3月1日至2021年3月1日。其他未补充的按原合同条款执行。2017年1月21日，双方签订《补充协议》，双方对其他租赁事项进行了补充。租赁期间，圭垚公司按时支付了租金、水电和卫生费，已缴交租金至2019年12月，而中亿公司一直不按合同约定履行义务。自租赁开始至今，中亿公司一直没有提供顶楼1000平方米的厂房给圭垚公司使用，也不按约定收取水电及卫生费，并于2019年11月15日起至今无故停水停电，致使圭垚公司生产严重受损，造成直接经济损失382470元。圭垚公司多次要求中亿公司按合同约定正常供应水、电，以保障圭垚公司的生产、生活，中亿公司置之不理，反而提起诉讼。圭垚公司认为，中亿公司的行为严重违反了双方约定和诚实信用原则，圭垚公司已支付了租金，中亿公司不按约定提供1000平方米厂房，并无故停水停电，应返还租金和赔偿圭垚公司的一切损失。经多次协商未果，为维护圭垚公司的合法权益，特提起反诉请求。 中亿公司对反诉辩称，圭垚公司提出的反诉请求没有事实与法律依据，其反诉状载明的事实与理由均不属实。1.圭垚公司并没有支付中亿公司2019年10-12月的租金51000元，中亿公司不需返还中亿公司1.5个月租金。理由是，2013年12月12日，双方签订的合同第11条虽然约定圭垚公司向中亿公司支付各项费用采用现金支付，但在合同的履行过程中，圭垚公司都是采用银行转账的方式支付的，中亿公司也接受，因此租赁合同项下各项费用的支付方式已经以实际履行的方式进行了变更，根据中亿公司提供的银行转账流水单也可以证实各项费用的支付是银行转账，而不是现金，每次中亿公司向圭垚公司催缴租金的时候，都有开具收款收据给圭垚公司，圭垚公司收到收款收据之后，才以银行转账的方式进行支付，圭垚公司之所以称租金等各项费用的支付是现金支付，是为了达到规避向中亿公司支付租金等各项费用的目的，实际上收款收据在双方租赁合同履行期间，是缴款通知单，并不是法律意义上的收据，圭垚公司混淆是非，违背诚信原则；2.中亿公司不需返还圭垚公司所述的未提供1000平方米厂房租金。理由是，《厂房租赁合同》第一条有明确约定中亿公司是将中亿建材城4楼共4100平方米租赁给圭垚公司，而不是5100平方米，圭垚公司所述的顶楼1000平方米是中亿公司考虑到圭垚公司租赁的楼层在四楼，为方便圭垚公司生活起居，而免费提供的露天顶楼，并没有额外计算租金，所以双方才会在合同第12条约定，如中亿公司有办理产权证，圭垚公司需要立即清理配合办理，如果该露天顶楼1000平方米要计算租金，合同一定会约定该1000平方米的租金计算方式，实际履行过程中中亿公司也有提供该顶楼露台给圭垚公司使用，圭垚公司用顶楼露台搭建铁皮、铁架用于谢过路一家的生活起居和种植植物、养狗。况且，在整个合同履行期间，圭垚公司也没有提出任何异议，视为默认中亿公司的做法合法合理；3.中亿公司2019年11月15日并没有停水停电，不需要支付圭垚公司任何经济损失。由于圭垚公司经中亿公司多次催讨一直没有支付2019年第4季度的租金及2019年10月份的电费，中亿公司迫于无奈于2019年12月1日委托律师向圭垚公司发了催缴租金及水电费的律师函，律师函的内容有明确规定圭垚公司如果没有在2019年12月18日前付清租金及水电费，租赁合同及补充协议于2019年12月19日解除，圭垚公司于次日12月2日收到律师函后，仍未在律师函规定时间向中亿公司交清租金及水电费，也没有对律师函提出过任何的异议，应视为对律师函所有内容的认可。根据《中华人民共和国合同法》第67条的规定，当事人互负债务有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝履行其义务。因此，中亿公司有权在圭垚公司未支付2019年第4季度的租金及水电费，并履行发律师函告知义务后，于合同解除当天，即2019年12月20日对圭垚公司进行停水停电，因此圭垚公司要求中亿公司支付直接经济损失没有任何事实依据及法律依据。 经庭审，双方的争议焦点：中亿公司的本诉请求能否得到法律的支持，圭垚公司的诉讼请求能否得到法律的支持，本案谁是违约的一方当事人，由谁承担违约责任，具体如下：⒈关于本案涉案场地的承租主体问题；⒉关于中亿公司是否有违反出租面积约定减少提供顶楼约1000平方米铁皮搭盖场地、停水停电，以及圭垚公司以此为由反诉要求返还租金253605元是否有事实和法律依据问题；⒊关于圭垚公司、谢过路是否有支付中亿公司2019年10月-12月租金51000元以及自2019年10月起至2019年12月20日停水停电前产生的水费280元、电费2106.5元问题；⒋关于中亿公司是否有在2019年11月15日起至2019年12月20日止对案涉租赁场所停水停电问题；⒌关于圭垚公司反诉请求判令中亿公司赔偿圭垚公司生产、材料过期报废等直接经济损失382470元的问题；⒍中亿公司于2019年12月1日发出的律师函，是否产生合同解除的法律效力问题。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 中亿公司提供本诉证据如下： 1.中亿公司营业执照副本1页、法定代表人身份证明1页及其身份证1页，证明中亿公司诉讼主体资格； 2.圭垚公司工商登记信息2页、谢过路身份证1页，证明圭垚公司及谢过路主体资格及经营情况，圭垚公司擅自停止经营，于2019年7月份被工商局列入经营异常名录； 3.《厂房租赁合同》3页、《租赁补充协议》1页、《补充协议》1页，证明中亿公司将厂房出租给圭垚公司、谢过路及相关约定； 4.律师函3页、邮政快递单及投递状态记录3页、照片1页，证明中亿公司多次向圭垚公司催讨租金，圭垚公司均予以拒绝，中亿公司有权于2019年12月19日解除《厂房租赁合同》及相关补充协议，并有权要求圭垚公司、谢过路承担相应的法律责任； 补充证据⒌收款收据4张，证明圭垚公司拖欠中亿公司2019年10月至12月的水费280元、电费2106.5元。 圭垚公司、谢过路共同质证认为，对证据1合法性、真实性、关联性（以下简称三性）无异议；证据2中的工商登记信息不能证明圭垚公司擅自停止经营，列入经营异常名录与本案无关，对谢过路身份证关联性有异议，本案租赁场地实际租赁人与使用人均是圭垚公司，与谢过路无关；对证据3三性无异议，但是其中租赁合同第7条约定水费按3元、卫生费每月100元，第8条第8项约定在租赁期间甲方必须保证圭垚公司正常的水电供应，不得影响圭垚公司的生产、生活、办公；第8条第10项约定中亿公司未按合同各种条款违约必须补偿圭垚公司一切经济损失；第11条约定圭垚公司向中亿公司支付的各项费用均采用现金支付；第12条约定中亿公司需提供1000平方米的租赁场地给圭垚公司使用；对证据4律师函、快递单“三性”均无异议，但无法达到中亿公司的证明目的，圭垚公司有按时缴纳租金，并不存在拖欠的情形，本案不存在合同法定解除的情形，不能证明中亿公司于2019年12月19日解除了案涉合同及补充协议，对照片真实性有异议；对证据5的真实性有异议，该收款收据系中亿公司单方制作，不能证明圭垚公司拖欠水费280元、电费2106.5元。 圭垚公司、谢过路提供证据（本诉、反诉）如下： 1.收款收据2张，证明中亿公司已向圭垚公司收取2019年10月-12月份租金51000元、10月至11月8日(每月8日抄表)电费899.8元的事实； 2.汇总表1张及图片18张，证明因中亿公司无故停水停电，致使圭垚公司已生产的部分半成品无法完工、发货及材料过期、报废，造成损失382470元的事实； 3.工资表7张，证明中亿公司停水停电期间，致使圭垚公司无法正常生产，但圭垚公司每月照常支付员工工资的事实； 4.收款收据7张，证明2019年3月-10月，中亿公司均有向圭垚公司收取电费，并不存在圭垚公司于2019年6月起擅自停产的事实； 5.收款收据2张、收据1张，证明双方约定水费每吨3元，卫生费每月100元，但中亿公司违反约定，水费按每吨5元、卫生费按每月200元收取的事实； 6.录音光盘1张及文字翻译1张，证明中亿公司于2019年11月15日起无故停水停电的事实； 7.生产单及存款单明细各1张，证明因中亿公司无故停水停电，致使圭垚公司已签订的生产订单（客户已付定金10万元）无法正常生产的事实； 8.收款收据1张，证明圭垚公司有提前支付过租金，并不存在中亿公司所述的每次支付租金的时间均滞后于约定付款日期的情况。 中亿公司质证认为，对证据1形式上的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，该收款收据是中亿公司向圭垚公司催收2019年第四季度租金及2019年10月份的电费时开具给圭垚公司的，一式三联，中亿公司留存两联，另一联交付圭垚公司，实际上该收款收据相当于缴款通知单，不是法律意义上收到款项的凭证，不能证明圭垚公司所要证明的对象和内容；对证据2三性均有异议，该组证据是圭垚公司单方虚假制作的。退一步讲，即使该证据是真实的，存在两种可能，可能是圭垚公司利用中亿公司厂房生产的产品即将出卖，也有可能是圭垚公司生产的产品不合格被退回，堆放在中亿公司的厂房里。相反，该组证据可以证明圭垚公司在未支付中亿公司2019年第四季度租金及水电费的情形下一直占用中亿公司厂房的事实；对证据3三性均有异议，该工资表载明的中亿公司姓名、人数明显与圭垚公司申请的证人彭某出庭陈述的员工姓名人数不一致，但是从该组证据看，可以证明圭垚公司违反诚信原则，在本案中作虚假陈述和做伪证；对证据4的真实性、合法性无异议，关联性有异议，该收款收据是一式三联，圭垚公司留存的是红色的一联，是中亿公司发给圭垚公司的缴款通知单，不能证明圭垚公司所要的证明对象及内容；对证据5的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，双方签订的合同虽然约定每吨水费3元，卫生费每月100元，但由于物价上涨，在合同履行过程中中亿公司、圭垚公司有口头协商从2018年1月份开始水费变更为每吨5元，卫生费变更为每月200元，圭垚公司也同意，并在2018年1月份开始按变更的标准缴纳，圭垚公司从来没有提出过任何异议，相反是圭垚公司为了规避自己的法律责任，违背诚信，虚假陈述；证据6没有原始载体，对三性均有异议，但是从该组录音中，谢过路在录音中有单方误导谈话的相对人，录音当中也没有明确是谁在什么区域、地点、何时停电，且谢过路也表示对停电的时间不确定和疑问，根据厂房租赁合同第8条第3项约定及2017年双方签订的补充协议第1条第3项，有明确约定中亿公司只负责提供电源到四楼的楼梯口，四楼内部接电电源、布线都是圭垚公司自己负责的，中亿公司没有办法控制圭垚公司四楼内部的用电情况，中亿公司代理人与中亿公司核实过，2019年11月15日没有对圭垚公司进行停水停电，如果有停，也是圭垚公司自己停的，与中亿公司没有关系；对证据7三性均有异议，不能证明圭垚公司的证明对象及内容；对证据8，该证据是2014年9月19日形成的，是中亿公司发给圭垚公司的催款通知单，不是收到款项的凭证，与本案争议发生的时间无关，不能证明圭垚公司所要证明的内容。 中亿公司针对反诉举证如下： ⒈2019年收款收据留存联16张； ⒉2019年谢过路银行转账流水单7张； ⒊2019年租金、水电费银行转账流水明细统计表1张； ⒋情况说明及身份证计3张。 上述四组证据共同证明：1.中亿公司向圭垚公司收取季度租金及水电费前均需事先开具收款收据缴款通知单给圭垚公司，该单据一式三联，一联交付圭垚公司，另外两联中亿公司自行留存；2.圭垚公司收到中亿公司的收款收据缴款通知后以银行转账的方式向中亿公司支付租金、水电费及卫生管理费；3.圭垚公司支付中亿公司诉争租金、水电费、卫生管理费用的支付方式均是以银行转账方式支付，且晚于中亿公司收款收据的开具日期；4.圭垚公司以银行转账的方式向中亿公司支付租金、水电费及卫生管理费，而不是以现金的形式支付，圭垚公司的反诉状存在虚假陈述；5.圭垚公司拖欠中亿公司2019年10月-12月份租金51000元及水电费1500元； ⒌照片2张，证明中亿公司为方便圭垚公司日常生产、生活，免费提供顶楼1000平方米供圭垚公司使用； 补充证据⒍2018年1月至2019年9月10日水费缴款通知书（收款收据）存根联4张，证明2018年1月双方已口头协商自2018年1月份起水费由3元/吨变更为5元/吨，卫生管理费由100元/月变更为200元/月，中亿公司没有违反约定收费； 补充证据⒎2016年12月份至2019年12月份电费明细表及缴款通知（收款收据）存根联，证明：1.圭垚公司从2017年6月份开始逐渐停产，至2019年上半年全面停产；2.圭垚公司2019年6月份全面停产未经营，导致未上报企业年检资料被泉州市市场监督管理局于2019年7月11日列入经营异常名录(工商登记信息记载)；3.圭垚公司提供的第二、三组证据所列损失不存在，若存在损失也与中亿公司2019年12月20日停电没有直接的因果关系；4.本案不存在圭垚公司鉴定的必要性，否则将造成司法资源的浪费。 圭垚公司、谢过路共同质证如下：对证据1、2的真实性有异议，认为收款收据的时间可能被修改过，据谢过路陈述有时其回老家或者出差，中亿公司催缴租金，谢过路先通过银行转账给中亿公司，事后中亿公司再补收款收据给他，时间一般在汇款日期之后或者当天，中亿公司提供的收据及银行流水单不能证明中亿公司“均事先开具收据”也不能证明圭垚公司均以银行转账支付，也不能证明圭垚公司每次转账的时间均之后于开具时间等事实，更不能证明圭垚公司拖欠中亿公司2019年10月-12月租金51000元的事实，根据租赁合同及补充协议约定，租赁期限为2014年3月1日至2021年3月1日，中亿公司仅提供2019年度圭垚公司支付的部分租金、水电费、卫生费等，不能据此证明圭垚公司均是以银行转账的方式支付，双方约定支付各项款项均采用现金支付，不能据此证明圭垚公司没有以现金支付2019年10月-12月租金51000元的事实；对证据3、4收款收据有异议，收款收据的时间有被中亿公司修改过，一般是在中亿公司收到款项当天或者之后开具的。对情况说明真实性有异议，是中亿公司单方制作的，对其三性均有异议；对证据5照片的真实性有异议，是中亿公司单方制作的，不能证明中亿公司有提供1000平方米的厂房给圭垚公司、谢过路使用的事实；对补充证据6有异议，该证据不能证明双方口头协商，恰恰证明中亿公司违反厂房租赁合同第2条第7款的约定，即中亿公司没有按照合同约定收费；对补充证据7有异议，该证据不能证明圭垚公司停产的事实，更不能证明全面停产被列入异常名录的事实，且圭垚公司是否被列入异常名录与本案无关。 诉讼中，圭垚公司申请证人彭某、中亿公司申请证人叶某到庭作证。 证人彭某的证言：⒈其系圭垚公司的员工；⒉因2019年11月13号到15号之间，圭垚公司被停水停电，所以有个5、6万件佛像、1万多件毛主席塑像的工艺品无法完工，造成材料报废；⒊其有在2019年10月期间和谢过路一起去找了房东的管理人员小叶（音），在小叶的办公室交了50000元现金；⒋其工作岗位是做样品、打样、调色，直接上级主管是谢过路，所签订的是固定工资的合同，每月工资6000元。 证人叶某的证言：1.其系中亿公司的员工。在工作收取水电费、租金的收款收据是催款通知单，都是交给谢过路；2.其在2019年11月10日有开2019年10月份电费的收款收据（催款通知单）到谢过路手上，金额800多元。其在2019年10月11日有开具2019年10-12月份租金的收款收据（催款通知单），金额为51000元；3.2019年期间，其从来没有在谢过路手上收过任何现金。开具收款收据的时候，谢过路没有缴纳51000元的款项及800多元的款项，商户都是按照其开具的收款收据之后，才知道金额是多少，才将钱打给其。其开具上述2张收款收据之后，谢过路均没有现金支付或者转账支付给其过。在其开具2张收款收据之前，谢过路及圭垚公司缴纳的租金、水电费的习惯是：正常租户的时间到了，其就开收款收据（催款通知单），然后等承租人转账到中亿公司指定的账户或者财务的账户上。因为电费需要等其抄表才能知道多少钱，所以电费也是要先开单才能转钱；⒋中亿公司接到租赁场地四楼的电源提供了3条线路，一条是生活用电线路，因谢过路一直没有缴纳2019年10月11日开出的租金但、电费单，所以于2019年11月30日停了该生活用电。另外两条线路是生产办公用电，因谢过路从2019年11月底到12月20日都没有缴纳租金和电费，所以老板让其在2019年12月20日将这两条线路也停了。 中亿公司质证如下：对证人彭某的证言真实性有异议。首先，该证人系圭垚公司员工存在利害关系；其次，该证人证言就未完工的产品种类及数量存在前后不一的情况；第三，该证人证言陈述其停水停电后还有搬到圭垚公司去居住，且只有其和谢过路在厂里居住，但与圭垚公司提供的工资表体现的人数相互矛盾。对证人叶某的证言的三性均无异议，可以证明圭垚公司从2019年开始就没有正常经营了，也可以证明圭垚公司没有向中亿公司支付2019年的租金及水电费。 圭垚公司、谢过路共同质证如下：对证人彭某的证言的三性均无异议，该证言证实中亿公司无故停水给圭垚公司造成重大的损失，且证人没有负责发放工资，其不清楚公司正常发放其他人的工资是符合常理的。证人叶某系中亿公司的员工，证人证言可信度低，陈述不属实，不客观，也不符合常理，正常收款收据是收到款项之后才出具的，如果是催款通知单应以其他形式出具，而非以收款收据形式出具，故对证人叶某证言三性均有异议。 诉讼中，根据圭垚公司的申请，本院委托福建鑫八闽价格鉴定评估有限公司进行鉴定，但圭垚公司经催告后仍未按期缴纳鉴定费用，故而形成了缴费通知、评估工作终止函、送达回证。 中亿公司质证如下：对缴费通知、评估工作终止函、送达回证的三性均无异议。 圭垚公司、谢过路共同质证如下：对缴费通知、评估工作终止函、送达回证的真实性无异议，但对法庭将申请鉴定的责任分配给圭垚公司其有异议，认为圭垚公司已提交了初步的证据证明己方的直接损失，如果中亿有异议，应由中亿公司申请鉴定。 诉讼中，本院依职权向租赁中亿公司场地的租户泉州市洛江区汇丰妇幼用品有限公司、租户荣丰家具商场进行了解，并形成了对该两租户员工骆晓敏、庄宏伟的询问笔录，该两人在笔录中均陈述，其在缴纳租金时，都是中亿公司先开完收据，然后再支付租金。 中亿公司质证如下：对两份询问笔录无异议，据此可以证明中亿公司向租户收取租金及水电费的流程，都是先开名为收款收据实际为缴款通知单给租户，租户收到收款收据之后再支付相应的款项，据此可以进一步证明本案圭垚公司存在拖欠2019年第4季度的租金及水电费的事实。 圭垚公司、谢过路共同质证如下：该两份询问笔录与本案无关，不能证明圭垚公司也是按照该种方式缴纳费用，收款收据是收到款项的凭证，合同约定现金支付。 诉讼中，本院依职权到案涉场地洛江区河市镇禾洋工业园区A幢0001号楼中亿建材城五楼露天阳台、四楼租赁的工作区域及补充协议第一条约定的“中亿建材城内一楼原百世物流办公室作为五楼阳台停用补偿免费提供给承租方使用”的一楼一间房间进行现场勘验，形成勘验笔录一份、现场照片31张。 中亿公司质证如下：对勘验笔录、照片的真实性、合法性无异议，但笔录形成的时间是在2020年9月4日而不是争议发生时的2019年10-12月，该勘验笔录所加载的内容是圭垚公司、谢过路利用提起管辖权异议期间对现场进行单方面的制作和布置，且通过现场勘验，也未见未生产完的产品。 圭垚公司、谢过路共同质证如下：对勘验笔录、照片的真实性无异议，可以证实2019年11月15日中亿公司停水停电后，圭垚公司无法生产造成很多原材料过期报废，半成品无法完工发货且中亿公司没有按照合同约定提供顶楼的1000平方米的场地给圭垚公司使用。 本院对上述证据分析认证如下： 对中亿公司提供的本诉证据1、3、4，圭垚公司、谢过路质证对其三性均无异议，本院予以确认；证据2，圭垚公司、谢过路质证对其真实性无异议，本院予以确认其真实性；证据5，圭垚公司、谢过路质证对其真实性有异议，但中亿公司提供了该证据原件，故对其真实性予以确认。对中亿公司提供的反诉证据1、2、4、6、7，圭垚公司、谢过路质证认为其中的收款收据的时间有可能被修改过但未能提供相应的证据予以佐证，相反中亿公司提供了该证据的原件予以核对，故对其真实性予以确认。证据5、圭垚公司、谢过路质证认为系单方制作，但该证据与本院勘验情况一致，故对其真实性予以确认。 对圭垚公司、谢过路提供的本诉、反诉证据1、4、5，中亿公司质证对其真实性无异议，故本院予以确认其真实性；对证据2,的真实性予以确认，但对其证明目的不予确认；对证据3因无相应的支付凭证等予以佐证，故对其真实性不予确认；对证据6的真实性予以确认，但停电时间应结合其他证据综合审核认定；对证据7，因与本案无关，故不予以确认。 对证人彭某的证言，中亿公司质证有异议，因该证人证言关于其和谢过路缴纳50000元的陈述仅有其单方陈述，且其对于未完工的产品的数量等的陈述前后严重不一致，并无其他证据予以佐证，故对其证言中关于停水停电时间、造成的损失的数额以及缴纳50000元的部分不予以采信，对涉及人事关系的证言予以采信。证人叶某的证言，中亿公司质证无异议，圭垚公司、谢过路质证认为该证人系中亿公司的员工故有异议，但证人叶某系案涉租金、水电费的经办人且其证言可以与本院对其他租户所制作的询问笔录相互印证，故对证人叶某的证言予以采信。 对于本院依据职权制作、现场勘验、出示的缴费通知、评估工作终止函、送达回证、对案涉场地其他租户的员工骆晓敏、庄宏伟制作的询问笔录、勘验笔录、现场照片，中亿公司、圭垚公司、谢过路均质证对其真实性无异议，本院予以确认。 根据当事人的陈述和本院审核的证据，本案事实认定如下：中亿公司作为甲方，谢过路作为乙方，双方于2013年12月12日签定《厂房租赁合同》一份，约定：⒈甲方将址在泉州市洛江区××镇××工业区××幢××号××建材城××楼共4100㎡的房屋租赁给乙方（配套顶楼1个楼梯口房间），作为乙方生产、办公、宿舍场所，范围以乙方的营业执照为准；⒉甲方提供租赁场地的水电到指定位置，水电在该厂房内的布管、布线由乙方自行承担；⒊租赁期限自2014年3月1日起至2019年2月28日止，每月租金19500元整，租金按季度预缴，乙方在租赁合同签订后，向甲方支付117000元作为前半年（2014年3月1日至2014年8月31日）的租金，以后每季度租金到期后15日内付清当季度租金；⒋水、电费按本市场定价实行，按月收取，每月8日抄表，每月10日前缴清水电费（电费暂按1.2元／度，2014年12月31日前甲方应把商业用电变更为工业用电，电费按工业用电收取，自来水水费按3元／吨计费），卫生垃圾处理按每月100元交纳；⒌甲方保证室内电接入乙方办公室内的电表（甲方只负责将电接到四楼楼梯口，其他接电乙方自行安装），并保证水电畅通满足乙方生产经营办公用，并经常检查其完好性（乙方自设除外）；⒍乙方如需续租，应在租期届满前三个月向甲方提出，并签订新租赁合同。在租赁期间，甲方必须保证乙方正常的水电供应，不影响乙方生产、生活、办公；⒎因乙方租赁场所是本幢楼最后一层，顶楼约1000平方米铁皮搭盖作为日常生活生产场所使用（如甲方有办理产权需要时，乙方应及时清理、配合办理）。2015年4月13日，中亿公司作为甲方，圭垚公司、谢过路作为乙方，双方签定《租赁补充协议》一份，约定经双方友好协商在原来的协议后补充条款，主要约定：⒈有补充的按补充的协议条款执行，未补充的按原来的合同执行；⒉租金：原来每月租金19500元，改为每月17000元；⒊从2015年5月起电费按1.1元／度计算收取；⒋租赁期为：2014年3月1日起至2021年3月1日止。2017年1月21日，中亿公司作为甲方，谢过路作为乙方，双方签定《补充协议》一份，约定：甲方将位于泉州洛江区××镇××工业区××建材城××楼××室××楼阳台停用补偿免费提供给乙方使用（从2017年3月份内交付给乙方使用），甲方同意乙方所租房屋作为经营办公使用，甲方为乙方提供房间内有水、电接到房内，其它由乙方自行接管、布线，电费按本市场定价实行预缴。 《厂房租赁合同》签订后，圭垚公司在租赁的场所进行树脂工艺品生产，并支付至2019年9月的租金及水电费后，未再支付之后的租金以及至2019年12月20日停水停电前产生的水费280元、电费2106.5元。中亿公司于2019年11月30日停了圭垚公司租赁场所的一条生活用电线路，并于2019年12月1日向谢过路及圭垚公司的法定代表人陆主林发出催收租金、解除租赁合同的律师函，次日谢过路、陆主林收到该律师函。2019年12月20日，中亿公司对案涉租赁厂房的两条生产生活用电线路均停电并停水。 关于本案争议的焦点： ⒈关于本案涉案场地的承租主体问题。 本院认为，从在案的证据体现，本案共有三份书面合同，其上体现的出租方均为中亿公司，但承租方却未尽相同。其中，2013年12月12日签订的《厂房租赁合同》体现的承租方及签订方均是谢过路；2015年4月13日签订的《租赁补充协议》体现的承租方及签订方均是圭垚公司、谢过路；2017年1月21日签订的《补充协议》体现的承租方、签订方均是谢过路。从在案的圭垚公司的登记信息可见圭垚公司的法定代表人是陆主林，谢过路并非该公司的股东，庭审时圭垚公司、谢过路对彼此的关系又未明确，现圭垚公司的员工即证人彭某又在庭前会议作证其直接上级主管就是谢过路，且谢过路是该公司的总经理，虑及谢过路在涉案的三份书面合同均有以承租人身份进行签字，圭垚公司有在关键的《租赁补充协议》承租人位置加盖公章且涉案场地的实际明显租赁受益人亦为该公司，故本院认定，案涉场地的承租人是谢过路、圭垚公司； ⒉关于中亿公司是否有违反出租面积约定减少提供顶楼约1000平方米铁皮搭盖场地、停水停电，以及圭垚公司以此为由反诉要求返还租金253605元是否有事实和法律依据问题。 本院认为，结合《厂房租赁合同》第一条租赁内容中关于租场场所为“中亿建材城四楼共4100平方米租赁给乙方（配套顶楼1个楼梯口房间）”的约定内容，可见双方对于该处四楼的4100平方米租赁面积是有十分明确的约定，双方对于租金的计算也基于此租赁面积。在该《厂房租赁合同》第六条“房屋装修或改造及配套设施”载明“因乙方租赁场所是本幢楼最后一层，顶楼约1000平方米铁皮搭盖作为日常生活生产场所使用（如甲方有办理产权需要时，乙方应及时清理、配合办理）”，从该约定内容亦可以看出，中亿公司基于物尽其用的原则将顶楼的铁皮搭盖免费提供给圭垚公司、谢过路使用，并未计算租金，若有需要时，圭垚公司、谢过路应及时腾空返还。这一约定内容，亦可以从《补充协议》中因顶楼的铁皮搭盖停用，中亿公司免费提供位于该建材城一楼原百世物流办公室提供给圭垚公司、谢过路使用得到印证。根据本院现场勘验照片及中亿公司提供的顶楼铁皮搭盖照片二张，五楼顶楼露天有部分地方搭建了铁皮、铁架且属于露天属开放式的，圭垚公司、谢过路可以自行使用。三方后续签订《租赁补充协议》将月租金下调至每月17000元，但并未就五楼顶楼露天部分的使用情况进行变更，仍应认定为三方对于租赁场所的位置以及计算租金的面积保持《厂房租赁合同》的约定内容，现圭垚公司以中亿公司减少提供露台1000平方米的场地并要求返还租金253605元（17000元/月÷5100平方米×1000平方米×68.5个月），没有相应的合同约定及事实依据，于法不符，不予支持。 ⒊关于圭垚公司、谢过路是否有支付中亿公司2019年10月-12月租金51000元以及自2019年10月起至2019年12月20日停水停电前产生的水费280元、电费2106.5元问题。 本院认为，从在案的收款收据体现的时间以及银行卡交易明细，特别是作为中亿公司具体经办人员叶某的证言可见，中亿公司与承租方在水电费的收取上，采取的是先由中亿公司负责抄表明确具体水电费数额后开具具有缴费通知书性质的收款收据给承租方，再由承租方以转账或者现金的方式进行缴纳。该部分事实，亦能得到本院对案涉场地周边的其他租户员工骆晓敏、庄宏伟的询问笔录予以印证。圭垚公司、谢过路主张其于2019年10月11日以现金形式支付给叶某租金51000元，2019年11月10日以现金形式支付给叶某2019年10月份至11月8日电费899.8元。圭垚公司、谢过路的该项主张，与中亿公司于2019年12月1日向圭垚公司、谢过路、陆主林发出律师函催收2019年10月-12月份租金51000元及2019年10月-11月的水电费的客观事实明显相悖，且该主张仅有彭某出庭作证的证词，圭垚公司、谢过路又未能提供租金51000元及电费899.8元来源或者对该律师函中关于租金、水电费缴交提出异议的相应证据，同时又与其他相邻租户证实的水电费收取的交易习惯不一致，故对圭垚公司、谢过路的该项主张，本院不予采信。 ⒋关于中亿公司是否有在2019年11月15日起至2019年12月20日止对案涉租赁场所停水停电问题。 本院认为，圭垚公司、谢过路主张中亿公司于2019年11月15日起无故停水停电仅有其单方陈述，反观之作为中亿公司用电的管理人员叶某关于中亿公司在催讨未果情况于2019年11月30日停了一条生活用电、2019年12月20日起对案涉租赁场所的两条生产生活线路停水停电，该证言系中亿公司员工做出的于己不利的陈述且停水停电的原因能得到中亿公司于2019年12月1日发出的律师函的印证，更符合常理，故本院认定中亿公司于2019年11月30日起对案涉租赁场地停了一条生活用电线路、于2019年12月20日起对案涉租赁场所的两条生产生活用电线路停电并停水。 ⒌关于圭垚公司反诉请求判令中亿公司赔偿圭垚公司生产、材料过期报废等直接经济损失382470元的问题。 本院认为，圭垚公司反诉请求中亿公司赔偿因停水停电造成圭垚公司生产、材料过期报废等直接经济损失382470元，但圭垚公司于2020年10月14日收到本院书面通知向鉴定机构缴纳鉴定费后，经本院多次电话催缴鉴定费，但圭垚公司直至2020年11月25日仍未缴纳鉴定费，鉴定机构于2020年11月25日将本院的委托鉴定退回本院。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十一条规定：当事人申请鉴定，应当在人民法院指定期间内提出，并预交鉴定费用。逾期不提出申请或者不预交鉴定费用的，视为放弃申请。对需要鉴定的待证事实负有举证责任的当事人，在人民法院指定期间内无正当理由不提出鉴定申请或者不预交鉴定费用，或者拒不提供相关材料，致使待证事实无法查明的，应当承担举证不能的法律后果。据此，圭垚公司反诉请求判令中亿公司赔偿圭垚公司生产、材料过期报废等直接经济损失382470元，应承担举证不能的法律后果。圭垚公司反诉请求赔偿直接经济损失382470元，没有相应的证据证明，本院不予支持。 ⒍中亿公司于2019年12月1日发出的律师函，是否产生合同解除的法律效力问题。 本院认为，因三方均未书面约定解除合同的条件，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，现圭垚公司、谢过路未按合同关于租金按季度预缴的约定、未按合同关于水电费按月收取于每月10日前缴清的约定及时缴纳相关的租金、水电费，迟延履行主要债务，经中亿公司于2019年12月1日发出律师函催告后，在该律师函设定的2019年12月18日前的合理期限内仍不缴交相关费用，符合法定的合同解除条件，案涉合同于2019年12月19日解除。 综上所述，本院认为，中亿公司与谢过路、圭垚公司形成的《厂房租赁合同》《租赁补充协议》《补充协议》主体适格，意思表示真实，内容未违反法律法规的效力性强制性规定，应依法确认合法有效，各方当事人均应严格履行合同义务。中亿公司依约将租赁场地交付给谢过路、圭垚公司，谢过路、圭垚公司亦应依约按时缴纳租金及水电费。现谢过路、圭垚公司未按合同约定履行支付租金及缴纳水电费的义务，且经中亿公司以律师函的形式进行催告后，在合理期限内仍不缴交，怠于履行主要债务，合同符合解除的法定条件，守约方有权要求解除合同。现中亿公司主张确认在催告的合理期限届满后即2019年12月19日案涉合同解除，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”，因案涉合同已于2019年12月19日解除，现中亿公司主张圭垚公司、谢过路腾空租赁场所，符合法律规定，本院予以支持。在合同履行期限内，圭垚公司、谢过路未能按时缴纳租金及水电费，因案涉合同已于2019年12月19日解除，故在合同履行期间内尚欠的2019年10月-12月期间的租金应计算为43870.97元[17000元/月×(2个月+18日)、尚欠的水费为280元、电费2106.5元，现中亿公司主张圭垚公司、谢过路支付拖欠的租金及水电费，合法合理的部分予以支持，超出的部分不予支持。在案涉合同2019年12月19日解除后，圭垚公司、谢过路未腾空租赁场地仍持续占用，势必造成中亿公司的租金损失，对此应当予以赔偿。中亿公司于2019年11月30日停了一条生活用电、2019年12月20日起对案涉租赁场所的两条生产生活线路停水停电，亦势必减损圭垚公司、谢过路占用该租赁场地期间的使用价值造成无法正常的生产生活，若按原合同约定的租金标准计算占用期间的使用费则显失公平，但本案确属因圭垚公司、谢过路怠于履行债务导致合同无法继续履行，存在过错在先，故本院酌情确定案涉租赁场所功能减损后的使用费按原合同约定月租金的50%计算为8500元/月（17000元/月×50%），即案涉场地占有使用费应自2019年12月19日起至实际腾空之日止按8500元/月计算。中亿公司主张自起诉之日即2020年1月2日计算场地占有使用费，系其自行处分其民事权利，予以支持，其主张按每月17000元计算占有使用费，合理的部分予以支持，超出的部分不予支持。因三方均未约定违约条款及违约金数额，现中亿公司请求圭垚公司、谢过路支付违约金5250元，没有事实及法律上的依据，本院不予支持。圭垚公司反诉请求判令中亿公司返还圭垚公司租金253605元、赔偿圭垚公司生产、材料过期报废等直接经济损失382470元，无相应的事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、福建中亿建材市场管理有限公司与谢过路、福建省圭垚文化创意艺术礼品有限公司之间的《厂房租赁合同》《租赁补充协议》《补充协议》于2019年12月19日解除； 二、谢过路、福建省圭垚文化创意艺术礼品有限公司应于本判决生效后的十日内将址在泉州市洛江区××镇××工业区××幢××号××建材城××楼共4100平方米的房屋及泉州市洛江区河市镇禾洋工业区中亿建材城内一楼原百世物流办公室腾空交付给福建中亿建材市场管理有限公司； 三、谢过路、福建省圭垚文化创意艺术礼品有限公司应于本判决生效后的十日内支付福建中亿建材市场管理有限公司拖欠的租金43870.97元及水费280元、电费2106.5元； 四、谢过路、福建省圭垚文化创意艺术礼品有限公司应于本判决生效后的十日内按每月租金8500元的标准计算自2020年1月2日起至实际腾空交付之日止的场地占有使用费支付给福建中亿建材市场管理有限公司； 五、驳回福建中亿建材市场管理有限公司其他的诉讼请求； 六、驳回福建省圭垚文化创意艺术礼品有限公司反诉的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费，其中本诉受理费17652元，由福建中亿建材市场管理有限公司负担64.9元，谢过路、福建省圭垚文化创意艺术礼品有限公司负担17587.1元，反诉受理费5064元，由福建省圭垚文化创意艺术礼品有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  林毅高 人民陪审员  谢龙水 人民陪审员  郭志永 二〇二〇年十二月二十八日 书 记 员  杜泉毅 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。