文书内容湖北省红安县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1122民初2232号原告：徐桂新，男，汉族，1972年1月14日出生，广东省博罗县人，住广东省博罗县。委托诉讼代理人：戴翠翠，女，汉族，1984年10月6日出生，湖北省安陆市人，住址，系原告妻子。特别授权。被告：湖北融园房地产开发有限公司，住所红安县融园家具产业园，社会信用代码91421122594227578U。法定代表人：袁义兵，公司执行董事。委托诉讼代理人：聂世堂,湖北山河律师事务所律师，执业证号14201199410814158，特别授权。委托诉讼代理人：陈炬炬，湖北山河律师事务所律师，执业证号14201202010162920，特别授权。原告徐桂新与被告湖北融园房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月14日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐桂新委托诉讼代理人戴翠翠、被告湖北融园房地产开发有限公司委托诉讼代理人陈炬炬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原、被告的《商品房买卖合同》及其附件《[湖北(红安)融园家具产业城]项目“购商铺6年100％回报”活动协议书》，由原告退回被告2#商铺1层117铺，被告退还原告购买该商铺的实际支付的购房款项616389.51元（其中包括原告实际支付的房屋价款523234元，以及房屋按揭贷款的银行利息损失93155.51元）。被告退还原告购买该商铺约定返还回报金额392426元(其中包含第三年回报78485元，第四年回报78485元，第五年回报104547元，第六年回报130809元)并自起诉之日起，以原告实际支付的购房款为基数，支付原告同期银行贷款利息直至该款付清。2、请求法院判令被告赔偿因其违约导致原告解除合同，给原告造成的损失642465元。(合同第九条出卖人逾期交房的违约责任)。3、请求法院判令被告在支付完所有退款和赔偿款后解除原告名下红安县XX家具产业城的XX商铺X层XXX铺房屋备案登记，相关费用由被告承担。4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年5月30日，原告与被告双方签订《商品房买卖合同》及其附件《[湖北(红安)融园家具产业城]项目“购商铺6年100％回报”活动协议书》，双方约定，原告购买被告位于红安县××家具产业城××商铺××XXX铺，房屋总价款523234元，其中首付款240911元，剩余房款23万元通过银行按揭贷款支付。之后原告于2013年6月16日开始银行贷款，支付银行贷款利息93155.51元，因此，原告为购买商铺，实际支出了523234元。双方还约定，原告所购商铺头6年的经营权，由被告指定的经营管理公司所有，签订购房合同满一年后的一个月内，即每年7月8日前，被告须向原告支付回报款52323元，若被告逾期支付原告回报，则每日需支付原告年回报额万分之五的滞纳金;被告第二年至第六年违约，则无条件同意原告退房，被告所返还的每年总房款10％的回报原告无需退还，且被告需向原告支付总房款10％作为赔偿。之后，原告按照与被告的约定，将商铺委托给被告指定的经营管理公司经营并签订《委托经营管理合同》，约定委托经营期限自2012年4月26日至2018年4月26日止，并约定若原、被告签订的该商铺的买卖合同解除或终止，则本合同自动终止。上述一系列的商铺购买、回报与委托经营合同签订之后，原告依据合同约定支付了房款，被告依据合同交付了房屋并向红安县房产管理局进行了房屋登记备案，但被告未按协议书约定按时支付原告回报款，第三年至第六年回报款截止至本案起诉之日，逾期2705天。依双方约定，因被告违约，原告可以无条件要求退房。庭审中，原告称，第二项请求642465元是按别人模版复制的，按合同第九条，房款523234元的百分之一是5232.34元。被告湖北融园房地产开发有限公司辩称，1.被告同意解除买卖合同和协议书。2.关于第一项购房款应按照商品房买卖合同第四条的约定，本案购房款是470911元而不是616389.51元。3.关于回报款依据合同法97条合同尚未履行的终止履行，被告解约原告回报款不应另行支付，4.依据《[湖北(红安)融园家具产业城]项目“购商铺6年100%回报”活动协议书》第2条约定因甲方原因造成违约乙方可以退房，甲方将乙方已经支付的购房款原价无息退还，依据该项约定被告只需无息退还房款470911元。5.第二项诉讼请求与第四点答辩意见一致。原告为支持诉讼请求，向法院提交证据如下:一、原告的身份证、户口簿复印件。拟证明原告的诉讼主体资格。二、商品房买卖合同及售房的收据、《[湖北(红安)融园家具产业城]项目“购商铺6年100%回报”活动协议书》及补充协议、委托经营管理合同、按揭23万元的贷款合同及已还按揭的明细表。拟证明原告购买被告商铺及商铺参与被告活动的事实，被告应当退还被告的购房款及返还回报金并负担购房款的利息（银行按揭）及违约金。被告对证据一无异议。对证据二，买卖合同真实性无异议，但房款是470911元，对房款收据的三性均有异议，原告应该出具正规发票。对活动协议书真实性无异议，依据协议第2条被告只需无息退还购房款，无需再承担其他费用。对管理合同真实性无异议，对关联性有异议，该合同和本案无关。对贷款合同真实性无异议，按揭明细表是复印件，原告应提供原件，而且只有一页不完整，对该证据的三性均有异议，不能达到证明目的，被告认为利息损失93155.51元实际没有发生，原告逾期还贷，与被告无关。以上证据，对被告无异议的部分，本院予以认定。对有异议的证据及事实，认定如下：1.关于购房款的问题。被告对第一年的回报款抵扣房款的事实无异议，回报活动协议书附后的计算表也对房款及面积做了明确的记载，是双方当事人的真实意思表示，认定原告购房款为523234元。2.回报金应否支付、被告是否负担购房款的利息及违约金的问题。原、被告军同意解除回报协议，协议未履行部分不再履行，且原、被告在协议书第2条约定：因甲方（被告）原因造成违约，乙方（原告）可以退房，甲方将乙方已经支付的购房款原价无息退还，且乙方无需退还已经支付的活动回报款。因此对原告要求支付未付的后四年回报款不予支持。但被告应依法赔偿原告因此造成的损失。因原告未提交证据证明具体损失金额，损失比照“合同履行可以获得的利益”计算为宜。原告要求被告支付起诉后购房款的利息与双方的约定不冲突，应予以支持。原告庭审中变更主张的违约金与双方的约定相符，应予支持。被告没有证据向法庭提交。经审理查明，2012年4月26日，原、被告签订了《[湖北(红安)融园家具产业城]项目“购商铺6年100%回报”活动协议书》，约定：乙方（原告）购买甲方（被告）开发的湖北（红安）融园家具产业城项目商品房，参与甲方“购商铺6年100%回报”活动，甲方承诺按下表方式向乙方逐年给予回报：            回报时间及阶段              回报比例(人民币:元)                  第一阶段:签定《商品房买卖合同》的第一年,合计一年；              购房总价款的10%(第一年回报作为销售折扣已从购房总价款中扣除:)                  第二阶段:签定《商品房买卖合同》的第二、三四年,合计三年；              购房总价款的15%(合计三年共45%)                  第三阶段:签定《商品房买卖合同》的第五年,合计一年；              购房总价款的20%                  第四阶段:签定《商品房买卖合同》的第六年,合计一年；              购房总价款的 25%      上述回报按年度支付，每满12个月为一个付款年度。甲方应于每付款年度届满后的一个月内将相应的回报款存入购房者指定的账户。第2条约定，因甲方原因造成违约，乙方可以退房，甲方将乙方已经支付的购房款原价无息退还，且乙方无需退还甲方已经支付的活动回报款。还约定乙方参加“购商铺6年100%回报”活动，甲方向乙方回报的具体金额以《湖北（红安）融园家具产业城项目“购商铺6年100%回报”活动回报计算表》为准，该表作为本协议的附件之一，由甲方盖章生效。计算表说明，第一年回报的金额在购房款中抵扣，双方按抵扣后的购房总价款签订《商品房买卖合同》，协议约定，原告购买2号商铺117号，面积103.38㎡，单价5060.27元/㎡（回报前），购房款523234元。同年7月10日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同编号HAX201200839。商品房预售许可证号为鄂红房售字（20XX）XXX号。扣除了第一年的回报款52323元，原告实际支付购房首付款240911元，被告出具的收据。余款230000元原告于2013年5月13日办理了按揭贷款。被告支付了第二年的回报款后，自第三年起未再支付。庭审中，被告同意解除《商品房买卖合同》及《[湖北(红安)融园家具产业城]项目“购商铺6年100%回报”活动协议书》。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》、《[湖北(红安)融园家具产业城]项目“购商铺6年100%回报”活动协议书》是双方的真实意思表示，不违反法律强制性规定，应认定合法有效。原告要求解除合同及回报协议，被告同意，应予以支持。被告违反约定致原告要求解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定及双方的约定，依据认定的证据，对原告要求退还购房款523234元的请求，本院予以支持。对原告要求退还未付的回报金的请求，不予支持。但被告应依法赔偿原告因此造成的损失，原告没有提交损失金额的相关证据，应该比照合同履行可以获得的利益392426元计算为宜。原告要求自起诉之日起按同期银行贷款利率支付购房款利息的请求，不违反合同及法律规定，应予以支持。原告在庭审中要求被告按双方签订的房屋买卖合同第九条规定支付违约金的请求，有事实及法律依据，对其主张的违约金5232.34元予以认定。原告主张按揭贷款未付部分利息由被告承担，没有法律依据，不予支持。原告的第三个诉讼请求系解除合同的随附义务，不是本案审理范围。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》（合同编号HAX201200839）及《[湖北(红安)融园家具产业城]项目“购商铺6年100%回报”活动协议书》。二、被告返还原告购房款523234元及利息（自2020年10月14日起至结清之日止，按银行同期贷款利率计算）。三、被告赔偿原告损失392426元；四、被告支付原告违约金5232.34元。以上款项于本判决书生效之日起十日内一次性付清。五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18262元，由湖北融园房地产开发有限公司负担13009元，徐桂新负担5253元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审判长  阮红玲审判员  黄红英审判员  阮红耀二〇二〇年十二月二十四日书记员  王 勇