福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0582民初10551号 原告（反诉被告）：吴水丽，女，1987年2月22日出生，汉族，住福建省安溪县。 被告（反诉原告）：戴一晨，男，1988年8月1日出生，汉族，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：陈珊妹，福建闽翔律师事务所律师。 原告吴水丽与被告戴一晨合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案后，依法适用简易程序，后因双方争议较大，于2020年9月8日依法转为普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。审理期间被告戴一晨提起反诉，本院依法合并进行审理。原告（反诉被告）吴水丽及被告（反诉原告）戴一晨的委托诉讼代理人陈珊妹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴水丽向本院提出诉讼请求：判令2019年12月18日签订的《转让协议》无效，戴一晨返还其转让费15000元。事实与理由如下：2019年12月初，戴一晨多次邀请其加入小学旁的独栋民房二楼星童学机构，并声称自己为该房屋的房东。双方于2019年12月18日签订了《转让协议》。因戴一晨在该房屋所有权人不知情的情况下进行转让，该转让协议无效。其得知戴一晨所转让的星童学机构未办理营业执照，要求戴一晨提供相关证件办理营业执照，戴一晨无法提供，存在欺诈行为。房屋所有人在2020年2月初时，将此地点的门锁换掉。因此其也无法正常经营。2020年8月7日戴一晨已经将6台空调，课桌、前台，会议桌，厨房用品，户外LED广告牌，折叠床全部搬走。综上所述，诉至法院，请求依法判决。 戴一晨辩称：《转让协议》已经明确约定其已缴纳剩余租金，因此吴水丽以其不是房屋所有人来主张协议无效，于法无据；双方签订协议，吴水丽违约在先，并未支付足额的转让费及使用期间的租金，双方并未就星童学机构办理营业执照进行合法有效的约定。综上，双方签订转让协议之后，吴水丽确系占有使用案涉房屋，其主张返还转让费于法无据，依法应予驳回。 戴一晨向本院提出反诉请求：1.解除其与吴水丽于2019年12月18日签订的《转让协议》；2.吴水丽向其支付3000元转让费以及自2019年12月26日起至实际付款之日止按中国银行同期同业拆借中心公布的贷款利率计算资金占用利息（暂计至反诉之日为120元）；3.吴水丽立即支付未按时支付租金产生的实际损失10270元。事实与理由：2019年12月18日，其将承租的位于晋江市××路××号××楼的房屋转让给吴水丽，并就此签订《转让协议》一份。但在合同约定的2019年12月26日前，吴水丽并未依约支付全部转让费用，且自2020年1月10日起吴水丽也未能按照转让协议合同约定交付后面房屋的租金，导致其只能先行垫付后续的租金费用，经其与之协商，但吴水丽均以各种理由予以推托。根据双方签订的转让协议合同，吴水丽已构成违约，故提起反诉，请求判如所请。 吴水丽针对反诉，辩称：3000元转让费是双方认同不用再支付的，戴一晨若要解除协议应当将转让费15000元退还，利息部分不合理；在转让时戴一晨还有一些东西存在现场；双方在签订协议时，其不认识原房东，在春节前一两天，其接到房东的电话，之后一直与房东在协商，到2月底3月初其发现房东把门锁换了，房东一直要求戴一晨付房租，10270元是戴一晨与房东间的纠纷，与其无关。 审理中，双方当事人对以下事实无争议，本院依法予以确认： 1.吴水丽与戴一晨于2019年12月18日签订《转让协议》；2.戴一晨将案涉房屋交付吴水丽使用；3.吴水丽支付转让费15000元；4.2020年7月30日戴一晨与庄清萍就房屋租赁纠纷进行调解。 双方当事人争议的焦点为：1.《转让协议》是否有效？是否解除？2.吴水丽的主张是否支持？3.戴一晨的主张是否支持？ 吴水丽在本诉中提供如下证据：1.身份证，以证明其诉讼主体资格；2.转让协议，以证明其与戴一晨签署的协议；3.转账记录，证明其给戴一晨转账的事实。 戴一晨在本诉中未提供证据。 戴一晨在反诉中提供如下证据：4.（2020）闽0582民初8418号民事调解书、5.房屋租赁合同，以证明其因吴水丽未依约支付房租导致损失10270元的事实。 吴水丽在反诉中未提供证据。 本院认为，双方当事人对证据1-3无异议、对证据4的真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。证据5，因与本案有关联，本院予以佐卷并在焦点问题中予以分析。 关于争议焦点1，《转让协议》是否有效，是否解除？本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。吴水丽与戴一晨签订《转让协议》，内容不违反法律、行政法律的强制性规定，是双方真实意思表示，对于双方来说是合法有效合同。但因戴一晨未提供相应的证据证明其具有转租权，且基于（2020）闽0582民初8418号民事调解书，戴一晨与庄清萍（即案涉房屋的房东）于2020年7月30日一致同意解除双方于2018年6月5日签订的房屋租赁合同，故导致本案双方签订《转让协议》合同的目的无法实现，《转让协议》已无法实际履行，并于2020年7月30日已然解除。 关于争议焦点2、3，吴水丽及戴一晨的主张是否支持？本院认为，根据焦点1的分析，《转让协议》对于双方来说是合法有效的合同，故吴水丽主张合同无效，本院不予支持。双方应依约履行约定的义务，吴水丽未完全履行付款义务，应承担相应的违约责任，故吴水丽应向戴一晨支付3000元转让费以及自2019年12月27日起至实际付款之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算资金占用利息。但因戴一晨将约定转让给吴水丽的空调6台、课桌24张、前台1张、会议桌1张、厨房用品一整套，户外LED广告牌，小折叠床2套已自行搬走，戴一晨应返还上述物品的相应价值，因上述物品具体品牌、型号不详，鉴于在《转让协议》中双方对其价值有一致的认定，即18000元－2500元－1755元－剩余房租至2020年1月10日。剩余房租应以戴一晨支付的月租金2500元为基数，以2019年12月18日计至2020年1月10日共计24天计算，数额应为1935元（2500元/31天×24天），故上述物品价值为11810元。因此，戴一晨应返还上述金额给吴水丽。戴一晨在未经出租人同意下擅自转租，导致《转让协议》合同目的无法实现，吴水丽实际占有使用案涉房屋未履行付款义务，双方对此均存在过错，故戴一晨主张的损失10270元，应由双方各承担50%的责任，即吴水丽、戴一晨各自承担5135元。 综上所述，本院认为，吴水丽及戴一晨双方签订的《转让协议》是双方真实意思表示，对双方具有约束力，是合法有效的合同。吴水丽主张合同无效，本院不予支持。戴一晨诉请要求解除《转让协议》，但该协议已于2020年7月30日已然解除，故对该诉请不再处理。吴水丽及戴一晨对其部分主张，未提供确实充分的证据予以证实，本院对该部分主张,不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第四款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百七十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）吴水丽应于判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）戴一晨8135元及资金占用利息（以3000元为基数，自2019年12月27日起至实际付款之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 二、被告（反诉原告）戴一晨应于判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）吴水丽11810元。 三、驳回原告吴水丽的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告戴一晨的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费175元，由原告吴水丽负担100元，被告戴一晨负担75元，反诉费减半收取为125元，由反诉原告戴一晨负担75元，反诉被告吴水丽负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  陈雁平 审 判 员  丁盛立 人民陪审员  颜旭龙 二〇二〇年十二月二十一日 法官 助理  郭 蕾 书 记 员  张婉鑫 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百七十四条法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二十四条第四款买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。