北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初26354号原告（反诉被告）：北京东方长安房地产开发有限公司，住所地北京市通州区新华北路55号2幢四层046室。法定代表人：杨培军，董事长。委托诉讼代理人：朱方方，女，1984年2月6日出生，汉族，北京东方长安房地产开发有限公司员工。委托诉讼代理人：李瑶，男，1989年9月1日出生，汉族，北京东方长安房地产开发有限公司员工。被告（反诉原告）：北京兴利信息科技有限公司，住所地北京市怀柔区九渡河镇黄坎村735号。法定代表人：孙培茂，经理。委托诉讼代理人：韦忠俊，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖钟菁，北京市京师律师事务所律师。原告（反诉被告）北京东方长安房地产开发有限公司（以下简称东方长安公司）诉被告（反诉原告）北京兴利信息科技有限公司（以下简称兴利信息公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。东方长安公司的委托诉讼代理人朱方方、李瑶，兴利信息公司的委托诉讼代理人韦忠俊、廖钟菁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东方长安公司向本院提出诉讼请求：1．请求判令兴利信息公司支付东方长安公司剩余房款4400000元；2．请求判令兴利信息公司支付东方长安公司逾期付款违约金，以剩余房款为基数按照日万分之二计算至实际付款之日止；3．请求判令兴利信息公司支付公共维修基金9119元，面积补差款86132元；4．请求判令兴利信息公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：2016年10月14日，东方长安公司与兴利信息公司签订编号Yxxxxxxx《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（下简称《预售合同》），约定兴利信息公司购买东方长安公司开发的富力惠兰美居xxx#公建楼（配套商业）x层xxx房屋，总房款5504000元。《预售合同》第六条约定，兴利信息公司采取分期方式付款。《预售合同》附件五约定了付款期限。《预售合同》签订后，兴利信息公司仅支付定金及首期房款，剩余4400000元房款至今未交纳。《预售合同》第十一条约定，如兴利信息公司逾期支付购房款，每逾期一日，应按逾期应付款的万分之二向东方长安公司支付违约金。2016年10月21日，东方长安公司向兴利信息公司送达《交付使用通知书》，其上载明房屋已验收合格，实测建筑面积为91．19平方米，同时通知兴利信息公司支付剩余房款4400000元、公共维修基金9119元、面积补差款86132元。经东方长安公司多次催款，截至当前，兴利信息公司仍未支付剩余房款、违约金、公共维修基金、面积补差款。综上，为维护东方长安公司的合法权益，请求法院支持东方长安公司的诉讼请求。兴利信息公司辩称，一、东方长安公司未按照批准的规划、设计建设商品房，擅自变更房屋设计，未取得规划行政主管部门的批准且未书面通知买受人获得买受人同意，并被北京市规划和自然资源委员会下达《责令限期改正通知书》认定其擅自在商业楼地下建设1层地下室的行为构成违法建设，依法应当限期拆除并回填。根据法律规定及合同约定，买受人有权解除合同；根据兴利信息公司提交的《北京市规划委员会建设工程规划许可证附件》显示，涉案房屋所在Cxx号公建楼总建筑面积1527平方米，地上1527平方米，地下0平方米，地上层数2层，地下0层，楼层高度地上8．8米，地下0米，《责令限期改正通知书》认定，通州区永顺镇居住、托幼及小学项目（配建限价商品房和自住型商品住房）商业楼工程（涉案楼盘），未按照建设工程规划许可证进行建设，在商业楼仅取得地上2层建设工程规划许可的情况下，擅自在商业楼地下建设1层地下室的事实，东方长安公司未按照批准的规划、设计建设商品房，擅自变更房屋设计。依照《预售合同》第十条：“经规划行政主管部门委托的设计审查单位批准，建设工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人。1．该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；2．供热、采暖方式；出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。”《商品房销售管理办法》第二十四条：“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人．．．．．．房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任”的规定，东方长安公司擅自变更房屋规划、设计，且未取得规划行政主管部门的批准以及买受人的书面同意，买受人（兴利信息公司）有权退房且东方长安公司应该承担相应的违约责任。二、合同存在法定解除事由，且兴利信息公司请求解除合同，合同解除的法律效果是使合同关系归于消灭，合同解除后，尚未履行的，终止履行。所以，东方长安公司要求支付逾期付款违约金、公共维修基金及面积补差款的请求缺乏法律依据，不应得到支持。兴利信息公司向本院提出反诉请求：1．判令解除东方长安公司与兴利信息公司于2016年10月14日签订的编号为Yxxxxxxx《北京市商品房预售合同》（商业、办公等非住宅类）并办理网签备案注销手续；2．判令东方长安公司向兴利信息公司返还已付购房款1104000元，并判令以1104000元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率自实际支付日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际履行完毕之日止的利息；3．判令东方长安公司向兴利信息公司返还印花税2752元；4．判令东方长安公司向兴利信息公司支付违约金33120元；5．本案诉讼费由东方长安公司承担。事实和理由：兴利信息公司与东方长安公司于2016年10月14日签订了《预售合同》，约定东方长安公司向兴利信息公司出售通州区永顺镇居住、托幼及小学项目通州区永顺镇居住、托幼及小学项目（配建限价商品房和自住型商品房）Cxx#公建楼（配套商业）x层xxx号商铺，房屋套内建筑面积84．99平方米，预测建筑面积共89．58平方米，套内计价面积单价每平方米64760．56元，房屋总价款5504000元，付款方式为分期付款。东方长安公司宣传该楼盘是通州生活核心区、享有餐饮、超市、酒吧、亲子机构、美容美发等全部业态，主力为80-100平方米临街餐饮旺铺，首层4．2米，二层3．9米，为8．1米层高的一拖二设计，赠送80-90平方米地下室、赠送35平方米小院或露台，实现“买一得三”的消费感受，并通过互联网、微信等平台展示该楼盘的样板间的相关内容。兴利信息公司基于宣传与东方长安公司签订《预售合同》，购买了涉案商铺。收房后，兴利信息公司发现，房屋确实与东方长安公司宣传一致，屋内地下一层有70平方米左右地下室，并建有35平方米独立小院，房屋总体使用面积在200平方米左右。2019年7月23日，北京市规划和自然资源委员会对东方长安公司作出京规自（通）责改字[2019]第xxx号《责令限期改正通知书》，主要内容为：经查，东方长安公司于2015年9月在通州区永顺镇建设的通州区永顺镇居住、托幼及小学项目商业楼工程，未按照建设工程规划许可证进行建设，擅自在商业楼地下建设x层地下室，以上行为违反了《北京市城乡规划条例》第二十九条之规定，依据《北京市禁止违法建设若干规定》第三条规定，该行为已构成违法建筑，根据《北京市城乡规划条例》第七十五条和《北京市禁止违法建设若干规定》第十二条规定，责令东方长安公司于2019年8月8日前自行将擅自建设的地下室采取妥善措施进行回填，消除违法状态。该楼盘地下室回填工作正在进行。涉案楼盘最主要宣传及卖点是其“一拖二”的灵动设计以及“买一得三”的高得房率。“一拖二”具体是指该楼盘为三层商铺，楼上楼下及地下室连贯起来作为一个单独的整体商铺销售；“买一得三”是指该楼盘套内建筑面积一般为80-100平方米，但实际的建筑面积和使用面积约为套内建筑面积的2倍，包括一层、二层建筑面积以及90平方米的地下室和35平方米小院或者露台。所以该楼盘最大的特点就是使用面积大，实际得房率高。现行政机关要求东方长安公司对地下室进行回填，且东方长安公司物业也告知兴利信息公司小院和露台不能使用，兴利信息公司与东方长安公司签订《预售合同》的目的不能实现，并且合同成立后，客观情况发生当事人在订立合同时无法预见的重大变化，继续履行合同对兴利信息公司显失公平，故兴利信息公司提起反诉，请求法院支持兴利信息公司的反诉请求。针对兴利信息公司的反诉请求，东方长安公司辩称，一、案涉房屋符合合同约定的交付条件，东方长安公司按照《预售合同》及附件的相关约定履行交房义务，不存在逾期交付的违约行为，兴利信息公司作为违约方不享有合同解除权。1．案涉房屋符合合同约定的交付条件。案涉房屋于合同约定的交付日期前已取得规划验收批准文件、建筑工程竣工验收备案表、面积实测技术报告书，市政基础设施也已达到合同约定的条件。东方长安公司于2016年10月21日向兴利信息公司邮寄书面《交付使用通知书》，通知兴利信息公司于2016年10月28日开始查验、接收案涉房屋，兴利信息公司亦签收了该通知。《交付使用通知书》中载明需东方长安公司收妥全部房款后方可办理收楼手续，与合同约定一致。2．合同相关条款明确约定兴利信息公司交清全部房款及其他相关款项后方有权收楼。《预售合同》附件五付款方式及期限的约定第8条以及附件九补充协议第10条均明确约定了兴利信息公司应付清全部房款及其他相关费用后方有权收楼，上述合同条款东方长安公司已履行了提示说明义务，不存在格式条款无效的情形。兴利信息公司在合同约定的交付日期从未主张过要求收楼，证明对上述合同条款约定其应付清全部房款及其他相关费用后才有权收楼系明知且认可。现兴利信息公司逾期拒不支付剩余房款构成违约，东方长安公司不存在任何逾期交房的违约行为，兴利信息公司无权要求解除合同，更无权要求东方长安公司支付违约金。3．合同与补充协议内容约定不一致时，应以补充协议的约定为准。根据《预售合同》附件九补充协议第20条的约定，本补充协议与《预售合同》具有同等法律效力，本补充协议与《预售合同》内容不一致时，以本补充协议的约定为准。因此，在补充协议对合同约定条款作出变更或补充的情况下，理应以补充协议的约定为准，即兴利信息公司应交清所有房款及其他相关款项后才有权收楼，在兴利信息公司未交清合同约定的全部款项的情况下，东方长安公司有权拒绝交付房屋。现兴利信息公司逾期付款构成违约，其理应继续履行案涉合同支付后续房款并承担相应违约责任，其作为违约方不享有合同解除权。二、兴利信息公司依据《预售合同》第十四条的约定要求东方长安公司支付逾期交房违约金缺乏权利基础。根据兴利信息公司的主张，东方长安公司应在2016年10月30日交房，但至今未将房屋交付兴利信息公司，根据《预售合同》第十四条关于逾期交房责任的约定，东方长安公司逾期交房超过60日的，兴利信息公司有权退房，并有权要求东方长安公司按照全部已付款的3%支付违约金。按此逻辑，兴利信息公司自2016年12月30日起便享有合同约定的解除权。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”根据上述法律规定，本案中，兴利信息公司主张的合同解除权发生之日为2016年12月30日，在2017年12月31日已消灭，兴利信息公司要求东方长安公司支付违约金，是在其享有合同解除权的前提下东方长安公司需承担的违约责任。现兴利信息公司主张的约定合同解除权已经消灭，其再依据《预售合同》第十四条的约定要求东方长安公司支付违约金缺乏依据，不应予以支持。三、兴利信息公司主张合同目的无法实现无事实和法律依据，本案不符合合同法定解除情形。兴利信息公司与东方长安公司签订《预售合同》的合同目的为取得案涉房屋所有权，而《预售合同》中约定的案涉房屋并不包括地下部分，现案涉房屋已经竣工验收合格，符合交付条件，且已具备办理产权转移登记条件，如兴利信息公司交清全部房款，其取得案涉房屋所有权的合同目的确定可以实现，兴利信息公司主张合同目的无法实现无事实和法律依据。具体理由如下：1．案涉《预售合同》中约定的商品房并不包括地下部分。双方签订的《预售合同》第三条明确约定，兴利信息公司购买的是通州区永顺镇居住、托幼及小学项目Cxx#公建楼（配套商业）x层xxx号房屋，该商品房所在楼栋的建筑层数为地上x层，并不包括地下部分。因此，《预售合同》中并无任何关于地下室的约定，兴利信息公司主张其购买的案涉房屋包括地下室无任何证据予以证明。2．东方长安公司从未承诺过案涉房屋赠送地下室。东方长安公司宣传销售过程合法合规，案涉房屋规划许可中并不包括地下部分，东方长安公司严格按照规划许可开发建设并于2016年6月21日经竣工验收合格，从未承诺过案涉房屋赠送地下室，兴利信息公司亦未提供任何证据证明东方长安公司对赠送地下室作出过承诺。在东方长安公司不存在任何违约行为的情况下，兴利信息公司主张合同目的无法实现，单方要求解除合同并赔偿损失无任何事实和法律依据，不应予以支持。四、兴利信息公司无权要求东方长安公司返还已付房款、印花税并支付利息。如上所述，东方长安公司在合同履行过程中无任何违约行为，兴利信息公司亦未提供确实有效的证据证明案涉合同符合法定解除条件，兴利信息公司在无任何约定或法定理由的情况下要求解除合同不应予以支持，更不存在返还已付房款等相关款项的问题。即使在法院强行判令解除合同的情况下，印花税也不应予以返还。东方长安公司代收的印花税已上缴税务机关，兴利信息公司已收到粘贴有印花税票的合同正本，不论合同是否解除，税务机关都不会返还印花税，且双方各自向税务机关缴纳一份印花税，如合同解除，东方长安公司也存在印花税损失，故即使解除合同，印花税部分也不应由东方长安公司予以返还。五、如支持兴利信息公司解除合同诉求将给东方长安公司造成巨大的经济损失，违背公平正义原则。自双方签订《预售合同》以来，东方长安公司尽责勤勉的履行合同义务可兴利信息公司无理由拒付剩余房款，公然违约，不思履行合同义务，承担违约责任，反而肆意曲解合同解除权。现兴利信息公司无视合同约定，单方要求无条件解除合同，事实上系因2017年以来政府房价调控导致北京楼市销售价格大跌、房产交易停滞的现状所导致。楼市有风险，应遵循风险自担原则，在房屋买卖过程中，买家应充分预估其中的风险，并对相应风险有所预判。本案中，兴利信息公司作为买受方，决定进入市场时便应做好应对风险的准备，不能遇到风险便想方设法将损失转嫁给出卖方，这样既不符合民法和合同法的相关约定，也违背了公平正义的原则。东方长安公司面对的是成千上万的业主，而非兴利信息公司一家，恳请法院能够充分考虑判决的示范效应及可能造成的不利社会影响。如支持兴利信息公司解除合同的诉求无异于赋予兴利信息公司无条件合同解除权，将给东方长安公司造成巨大的经济损失，对东方长安公司严重不公。综上所述，东方长安公司与兴利信息公司签订的《预售合同》合法有效，兴利信息公司无权要求解除合同并要求东方长安公司承担违约责任。东方长安公司不同意兴利信息公司的全部诉讼请求，请人民法院驳回兴利信息公司的全部反诉请求并支持东方长安公司的诉讼请求，依法维护东方长安公司的合法权益。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月14日，兴利信息公司（买受人）与东方长安公司（出卖人）签订《预售合同》（合同编号：Yxxxxxxx），约定兴利信息公司购买东方长安公司坐落于通州区永顺镇居住、托幼及小学项目通州区永顺镇居住、托幼及小学项目（配建限价商品住房和自住型商品房）Cxx#公建楼（配套商业）x层xxx，涉案项目暂定名为富力惠兰美居，该商品房所在楼栋的主体建筑结构为钢筋混凝土结构，建筑层数为2层，其中地上为2层，地下0层，商品房用途为配套商业，预测建筑面积为89．58平方米，套内建筑面积为84．99平方米，商品房价款按照套内建筑面积计算，每平方米64760．56元，总价款为5504000元，付款方式为分期付款。关于房屋交付条件，《预售合同》第十二条约定，东方长安公司应于2016年10月30日前向兴利信息公司交付房屋，在交房时应取得规划验收批准文件、建筑工程竣工验收备案表和有资质的房产测绘机构出具该商品房面积实测技术报告书。《预售合同》第十三条约定，出卖人承诺该商品房正常使用直接相关的市政基础设和其他设施按照约定的日期达到相应的交付条件，包括上下水、市政双路供电、供暖设备均于2016年10月30日达到使用条件；燃气于2016年10月30日达到预留燃气入户管，待业主选定灶具、户内燃气工程实施完毕后，配合办理通气手续；电话通信线、有线电视线于2016年10月30日交付，铺设到户；如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照合同第十四条第1种方式处理，视为出卖人违约。《预售合同》第十四条关于逾期交房责任约定，除不可抗力外，出卖人未按照合同第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：逾期超过60日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。《预售合同》附件五付款方式及期限的约定，兴利信息公司于2016年7月30日交纳定金5万元，剩余房款分六期支付，首期于2016年9月30日交纳1104000元，二期于2016年11月30日前交纳1100000元，三期于2017年1月30日前交纳550000元，四期于2017年7月30日前，交纳1100000元，五期于2018年1月30日前交纳1100000元，六期于2018年7月30日前，交纳550000元。《预售合同》附件九补充协议第10条约定，买受人收楼前，应按照本合同及补充协议的约定交清所有款项，包括房款、违约金、合同十六条（五）2中约定的费用（即专项维修基金、契税、供暖费）、合同第十五条约定因面积差异而产生的差价及税费，否则东方长安公司有权拒绝交付房屋及办理产权证，所产生的损失由兴利信息公司自行承担。《预售合同》还约定了其他内容。2016年10月17日，东方长安公司向兴利信息公司出具了两张金额共计为1104000元的北京增值税普通发票（含定金），并于2016年10月14日代收印花税2752元。2019年7月23日，北京市规划和自然资源委员会向东方长安公司作出京规自（通）责改字[2019]第xxx号《责令限期改正通知书》，主要内容为：经查，东方长安公司于2015年9月在通州区永顺镇建设的通州区永顺镇居住、托幼及小学项目（配建限价商品房和自住型商品住房）商业楼工程，未按照建设工程规划许可证进行建设，在商业楼仅取得地上2层建设工程规划许可的情况下，擅自在商业楼地下建设1层地下室，以上行为违反了《北京市城乡规划条例》第二十九条规定，依据《北京市禁止违法建设若干规定》第三条规定，其行为已构成违法建设。根据《北京市城乡规划条例》第七十五条和《北京市禁止违法建设若干规定》第十二条规定，责令东方长安公司于2019年8月8日前，自行将擅自建设的地下室采取妥善措施进行回填，消除违法状态，逾期不改正的，将依法限期拆除。另查，北京市长安公证处于2019年10月9日出具（2019）京长安内经证字第xxxxx号公证书，该公证书内容显示公证人员于2019年9月23日前往北京市通州区永顺镇潞苑北里x区xx号楼xxx的底商进行摄现场摄像，并载明“……首先，公证员助理杨磊使用自备数码摄像机对该商铺的坐落位置、入口以及内部有关现状进行摄像；随后上述一行人经由该商铺内的地面入口进入地下室，由公证员助理杨磊对待地下室的部分现状进行了摄像……”该公证书附有现场拍摄后经打印取得的照片10张。北京市长安公证处于2019年10月9日出具（2019）京长安内经证字第xxxxx号公证书，该公证书内容显示公证人员于2019年9月23日前往北京市通州区永顺镇潞苑北里x区xx号楼xxx的底商进行摄现场摄像，并载明“……首先，公证员助理杨磊使用自备数码摄像机对该商铺的坐落位置、入口以及内部有关现状进行摄像。随后上述一行人经由该商铺内的地面入口进入地下室，由公证员助理杨磊对待地下室的部分现状进行了摄像……”该公证书附有现场拍摄后经打印取得的照片10张。北京市方圆公证处于2019年7月25日出具（2019）京方圆内经证字第xxxxx号公证书，该公证书附件第10页网页显示，来源为“北京东方长安房地产开发有限公司”的文字中，载明“富力惠兰星光大道现房商铺在售：主力78-128平米临街餐饮商铺，赠送80-90平米地下室，赠送35平米小院或露台，首层4．2米，二层3．9米，价格为65000/平米，首付20%……。”在审理过程中，东方长安公司主张，其于2016年10月21日向兴利信息公司发出《富力惠兰美居交付使用通知书》，称涉案房屋已经北京市有关部门验收合格，可交付使用，正式入住时间为2016年10月28日，兴利信息公司需支付剩余房款4400000元、面积补差款86132元，公共维修基金9119元。兴利信息公司认为东方长安公司要求其在收房时一次性支付剩余款项与《预售合同》约定不一致，故未予收房。在审理过程中，兴利信息公司申请证人张某出庭，双方均同意以张某在（2020）京0112民初5104号案件中的证人证言为准，亦认可该案中原、被告的质证意见。张某在（2020）京0112民初5104号案件向本院陈述，其于2013年3月入职北京标点房地产经纪有限公司（以下简称标点公司），标点公司代理东方长安公司进行涉案项目的销售工作，在销售过程中，标点公司统一制作了销售讲解材料，发给张某的销售讲解材料中写明涉案商铺为全业态临街现铺，面积在68-200平方米不等，为一拖二的设计，一层挑高4．2米，二层挑高3．9米，一层赠送小院和地下室，二层赠送露台，地下室的面积在80-90平方米左右，小院和露台的面积在35平方米左右，商铺有的带地下室，有的不带地下室，两者价格存在差异，带地下室的商铺比不带地下室的商铺要贵200万元左右，其在销售过程中，也是按照销售讲解材料向客户介绍的。兴利信息公司对张某的证言予以认可。东方长安公司对张某的证言不予认可，主张：第一，张某陈述的销售讲解材料是标点公司统一制作的，并非东方长安公司提供的，故销售讲解材料不能代表东方长安公司的意志，与东方长安公司无关；第二，张某自述为标点公司员工，但未提供证据材料，无法确认其身份；第三，涉案商铺的性质系商铺，商铺的价格除受面积影响外，最重要的影响因素是门店的位置，张某不区分面积、位置，仅陈述有地下室和没有地下室的商铺相差200万元不具有客观性；第四，涉案项目样板间不存在地下室，且现在样板间已经拆除，故不认可张某证言的真实性。在审理过程中，本院组织双方对涉案房屋进行现场勘察，经现场勘查，涉案商铺所在的楼号为潞苑北里四区x号楼，涉案商铺格局为地上一层和二层，由室内楼梯相连，无人使用，商铺的墙壁和地面均未进行过装修。其中商铺内楼梯下方空间地面的表面有一处明显区别于其他地面的长方形状水泥抹面，且站在该水泥抹面上用力蹬踏时，能明显感觉到地面下方呈非实心状态，回声明显。兴利信息公司称该处原系商铺地下室入口，后经过整治，东方长安公司将该入口封住。东方长安公司认可地面下方有地下空腔存在，但否认为地下室。在本院审理的就涉案项目产生争议的其他案件中，本院曾到证人张某所述其作为销售人员参与涉案楼盘销售时开发商所设立的样板间进项现场勘查。经勘查，在该商铺楼梯下方有一扇门，打开门后有一部铁质楼梯，顺楼梯下去，进入一面积较大的内部空间，该空间堆放有物品若干，人可以在该空间内部较为自由地走动，证人张某均称该处即为东方长安公司销售涉案楼盘时的样板间地下室，张某作为销售人员，被告知可将意向购房者带来该处进行参观并介绍为地下室。本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力，双方均应按照合同约定，全面履行合同义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。根据现有证据及证人证言，可以认定东方长安公司在销售涉案楼盘时通过多种方式和渠道告知兴利信息公司涉案商铺存在地下室，东方长安公司的销售人员在销售涉案商铺时，明确向购房人宣传了购买商铺赠送地下室、小院或露台，并对地下室、小院或露台的面积、位置等进行了较为具体的说明。结合《预售合同》约定的商铺面积及东方长安公司销售人员宣称的赠送地下室面积及小院或露台面积，可以认定赠送面积在整个建筑总面积中占比较大，实质上确对涉案商铺的销售价格构成了重大影响。故赠送地下室、小院或露台虽未载入双方签订的《预售合同》，但应视为要约，构成合同内容，系合同标的的重要组成部分。《解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。本案中，北京市规划和自然资源委员会于2019年7月23日向东方长安公司作出京规自（通）责改字[2019]第xxx号《责令限期改正通知书》，将东方长安公司建设的地下室认定为违法建设，并要求东方长安公司对地下室进行回填，导致兴利信息公司购买的涉案商铺地下室无法使用，涉案商铺面积与约定面积相差较大，已超过上述规定确定的标准，兴利信息公司的合同目的不能实现，有权要求解除合同。《解释》第十五条规定，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月；对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。在本案中，兴利信息公司于2020年11月16日在本案反诉中提出解除《预售合同》的诉讼请求，自解除权发生之日即合同目的不能实现之日已逾一年，东方长安公司主张兴利信息公司解除合同超过除斥期间，于法有据，本院予以采纳。故对于兴利信息公司提出的解除与东方长安公司于2016年10月14日签订的《预售合同》并注销网签备案手续的反诉请求，本院不予支持，合同继续履行，兴利信息公司可另案向东方长安公司主张相关损失或要求其承担相应违约责任。关于兴利信息公司要求返还购房款及利息、返还印花税的反诉请求，均系合同解除的法律后果，本院不予支持。关于兴利信息公司提出的要求东方长安公司支付违约金的反诉请求，兴利信息公司主张依据《预售合同》第十二条、第十三条、第十四条的约定，东方长安公司应于2016年10月30日前向兴利信息公司交付房屋，但东方长安公司变更交付条件，要求兴利信息公司支付完全部房款才能收房，且涉案商铺不符合约定的交付条件，东方长安公司应承担逾期交付房屋的违约责任，违约金的计算的方法为兴利信息公司全部已付款的3%。根据本院前述论述，涉案《租赁合同》应当继续履行，兴利信息公司依据《预售合同》第十四条关于逾期交房超过60日，买受人退房，出卖人应支付已付房款3%作为违约金主张，与本案情况不符，故对于兴利信息公司的此项诉讼请求，本院不予支持。关于东方长安公司要求兴利信息公司支付剩余房款4400000元及逾期付款违约金、公共维修基金、面积补差款的诉讼请求，按照双方约定，兴利信息公司应于2016年9月30日支付首期房款1104000元（含定金5万元），于2016年11月30日前支付二期房款1100000元，东方长安公司应于2016年10月30日前向兴利信息公司交付涉案商铺，双方履行合同义务存在先后顺序。现东方长安公司认可已收到兴利信息公司支付的首期房款1104000元及印花税2752元，按照《预售合同》约定，兴利信息公司已履行了支付首期房款义务，东方长安公司应向兴利信息公司交付涉案商铺，但东方长安公司却未履行交付涉案商铺的义务。东方长安公司主张，根据《预售合同》附件九补充协议第10条约定，兴利信息公司应在付清涉案商铺全款，包括全部房款、违约金、面积差价款及税费等全部款项后才能收房，否则东方长安公司有权拒绝交付涉案商铺。对此，本院认为，《预售合同》附件九补充协议第10条系东方长安公司提供的格式条款，该条款系对合同中东方长安公司交付房屋条件的重大变更，存在免除其责任、排除买受人主要权利的情形，且东方长安公司并未向本院提交证据证明其已采取合理方式提醒兴利信息公司注意该条款，该条款应为无效。故对于东方长安公司的此项主张，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。现因东方长安公司未向兴利信息公司交付涉案商铺，未履行合同义务，东方长安公司要求兴利信息公司支付剩余房款、逾期付款违约金、公共维修基金、面积补差款的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院均不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第六十七条、第九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第十四条、第十五条规定，判决如下：一、驳回北京东方长安房地产开发有限公司的全部诉讼请求；二、驳回北京兴利信息科技有限公司的全部反诉请求。本诉案件受理费24985元，由北京东方长安房地产开发有限公司负担（已交纳）。反诉案件受理费7529元，由北京兴利信息科技有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  武 威二〇二〇年十二月三十日法官助理  李 成书 记 员  樊天赐