北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初18929号原告（反诉被告）：北京中华民族园国际珠宝有限公司，住所地东城区广渠门内大街45号3层45-（03）-304室。法定代表人：刘建忠，经理。原告（反诉被告）：缔都金塔国际珠宝（北京）有限公司，住所地丰台区。法定代表人：李范镛，总经理。二原告委托诉讼代理人：丁芳，北京道佑律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京托普世纪科技企业孵化器有限公司，住所地丰台区南四环西路186号四区1号楼1层08室。法定代表人：邢治荣，经理兼执行董事。委托诉讼代理人：郭雪，北京市中灿律师事务所律师。委托诉讼代理人：武萌萌，北京市中灿律师事务所律师。原告北京中华民族园国际珠宝有限公司（以下简称民族园公司）、缔都金塔国际珠宝（北京）有限公司（以下简称金塔公司）与被告北京托普世纪科技企业孵化器有限公司（以下简称托普公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告民族园公司、金塔公司委托诉讼代理人丁芳，被告托普公司委托诉讼代理人郭雪、武萌萌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告民族园公司、金塔公司向本院提出诉讼请求：1、确认《汉威国际广场写字楼租赁协议专用条款》（以下简称《专用条款》）、《汉威国际广场写字楼租赁协议通用条款》（以下简称《通用条款》）、《变更协议》于2020年4月8日解除；2、托普公司返还民族园公司租赁押金540722.67元、能源保证金11618.7元、场地还原押金116187元，托普公司返还金塔公司租赁押金109585.38元、能源保证金2354.7元、场地还原押金23547元；3、托普公司赔偿装修残值损失3645606.04元；4、诉讼费用由托普公司负担。事实和理由：2018年4月9日，民族园公司与托普公司签订《通用条款》与《专用条款》，民族园公司承租丰台区南四环西路186号二区3号楼6层7-12室（以下简称7-12号房屋），租期自2018年5月1日至2023年4月30日。2018年11月13日，民族园公司、金塔公司与托普公司签订《变更协议》，约定自2019年1月1日起，民族园公司承租的区域变更为丰台区南四环西路186号二区3号楼6层8-12室（以下简称8-12号房屋），丰台区南四环西路186号二区3号楼6层7室（以下简称7号房屋）由金塔公司承租。民族园公司与金塔公司为关联方且承租房屋系一个整体。2020年，民族园公司、金塔公司的主营业务是高端珠宝首饰的销售，受新冠疫情影响严重，经济效益严重下滑，使得二公司无法依约给付租金。两家公司多次申请减免租金未果，托普公司反而以此要求解除《通用条款》、《专用条款》并扣留了押金。因此，两家公司诉至法院，提出上述诉讼请求。被告托普公司辩称：同意解除《通用条款》、《专用条款》及《变更协议》，但解除时间应为2020年5月22日。不同意第二项诉讼请求，依据合同约定，逾期给付租金，押金、保证金不予退还。不同意第三项诉讼请求，无论是租赁协议第二十五条还是依照法律规定，我公司都无须给付添附物补偿。事实上，民族园公司、金塔公司在新冠疫情到来前，就多次延期给付租金。被告托普公司向本院提出反诉请求：1、确认《通用条款》、《专用条款》、《变更协议》于2020年5月22日解除；2、民族园公司、金塔公司给付2020年4月1日至5月22日的租金298935.65元、2020年5月23日至5月28日的占有使用费33841.77元；3、民族园公司、金塔公司给付2020年4月1日至2020年5月28日的项目管理费79783.61元；4、民族园公司、金塔公司补交2018年5月1日至6月15日的装修期间租金262273.73元；5、民族园公司、金塔公司给付违约金804015.45元；6、民族园公司、金塔公司给付律师费115330元；7、诉讼费用由民族园公司、金塔公司负担。事实及理由：2018年4月9日，民族园公司与托普公司签订《通用条款》、《专用条款》，民族园公司承租7-12号房屋，租期自2018年5月1日至2023年4月30日。2018年11月13日，民族园公司、金塔公司与托普公司签订《变更协议》，约定自2019年1月1日起，民族园公司承租的区域变更为8-12号房屋，7号房屋由金塔公司承租。合同履行期间，民族园公司、金塔公司曾经四次逾期给付租金。依照合同约定，民族园公司、金塔公司应于2020年3月25日前给付下一期租金、项目管理费。2020年3月19日，民族园公司、金塔公司提出延期给付租金申请。我公司告知其同意延期至4月初给付并要求其出具受疫情影响的相关材料。但民族园公司、金塔公司既未在4月初给付租金也未提交上述材料，更未在其承诺的4月25日前给付租金。我公司无奈于2020年5月20日向民族园公司、金塔公司发出《清退场地通知》。民族园公司、金塔公司收到上述通知后未提出异议且于2020年5月22日提交申请书同意解除合同并腾退场地。综上，我公司认为民族园公司、金塔公司未依约给付租金等费用系违约，应当依照《通用条款》、《专用条款》承担相应责任。反诉被告民族园公司、金塔公司辩称：不同意托普公司的反诉请求。解除《通用条款》、《专用条款》系托普公司提出，解除时间应为2020年4月8日；2、腾退房屋前托普公司已经将门上锁，故不同意给付房屋租金、占有使用费、项目管理费；3、两家公司并非故意违约，不同意给付违约金，且违约金标准过高，计算错误；4、不同意给付律师费；5、不同意承担连带责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月9日，托普公司（甲方）与民族园公司（乙方）签订《通用条款》、《专用条款》，民族园公司承租7-12号房屋，租期自2018年5月1日至2023年4月30日，其中2018年5月1日至2021年4月30日租金为125.13元/月/平米，月租金174849.15元。项目管理费为30元/月/平米，月项目管理费为41920元。租金及项目管理费应于每个应付款日或之前一次性支付。《专用条款》第五部分约定“装修期自2018年5月1日至2018年6月15日止，……装修期内承租方无需缴纳租金……”；第六部分约定“承租方应于本协议签署时向出租方缴纳相当于三个月场地租金及项目管理费，共计650308.05元作为租赁押金；以及13973.4元作为能源保证金，以确保承租方执行和遵守其在本协议项下的一切义务……”；第十部分约定“本协议专用条款是所附《汉威国际广场写字楼租赁协议通用条款》的一部分，并应包含‘通用条款’中列明的出租方和承租方的各项约定。本协议专用条款与通用条款应共同构成同一份协议。在本协议专用条款或通用条款的任何部分中，当任何词或短语被赋予特别含义，该词或短语在其出现的任何地方均应具有该特别含义”。《通用条款》第4条约定“（4）因承租方自身原因及承租方违反本协议条款等事由致使本协议提前终止的，则承租方不享有本条约定的装修期，承租方应于本协议提前终止之日起三个工作日内，按本协议专用条款第四部分中租金标准，向出租方全额补缴已发生的全部装修期的租金”；第7条约定“（1）押金和保证金由出租方保留，在此期间不支付给承租方任何利息。如承租方违反或未遵守或未履行本协议约定条款，出租方有权终止本协议，承租方同意不要求出租方退回押金和保证金……（2）本协议终止时，出租方将在承租方满足下列全部条件后二十二个工作日内把承租方已付的押金和保证金无息退还给承租方：a，承租方已按照本协议的约定将该场地完整的交还出租方，并向出租方提交经营管理方签字盖章确认的场地状况、设备、设施检查完好的检验证明；b，承租方已按照本协议专用条款中约定的缴清全部应缴纳的费用，包括但不限于应缴纳而未缴纳的租金、项目管理费、水费（如场地内有供水）、电费、违约金、损害赔偿金及由此产生的追索费等费用；c，承租方办妥以该租赁场地为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续的证明”；第8条约定“……（4）承租方应支付出租方或管理方追讨本协议项下承租方欠付各项款项所引起的所有合理费用和开支，包括但不限于已实际发生的邮寄费、公证费、律师费……。（5）如本协议下应支付的任何款项未于应付款日支付（法定节假日除外），则承租方同意该款项在支付时还应缴纳从该应付款日起至实际付款日止按每日5‰计收的逾期付款滞纳金……”；第11条约定“d如果出租方提出要求，承租方在清退场地时，承租方应拆除任何改动或添加，修复因拆除而造成的损坏，并承担一切有关费用。……若承租方拒绝或未能履行拆除义务，出租方或其委托人有权处置该等改动或添加，不必给承租方任何补偿……”；第23条约定“（1）承租方违反本协议约定的行为即构成违约，在出租方或管理方向承租方送达要求纠正违约行为的书面通知后三日内，承租方未按书面通知其纠正违约行为并履行各项义务的，出租方有权单方面通知承租方解除本协议……（2）承租方违约包括但不限于以下事项：a全部或部分租金或项目管理费于应付款日未付……”；第24条约定“（1）依第23条情形解约的，承租方本协议项下的全部押金和保证金作为违约金归出租人所有，不予退还。承租人应另外再向出租方赔偿等同于本协议全部押金和保证金总金额的违约金……”；第25条约定“（1）承租方应在本协议终止时向出租方清退场地，并将场地还原成出租方认可、且整洁、完好、可供出租方再行租赁的状态。出租方有权决定恢复工作由出租方完成，承租方须在缴纳首期租金及项目管理费的同时向出租方预先支付每平米100元的场地还原押金……由出租方拆除还原的，承租方缴纳的场地还原押金不予退还。（2）本协议终止，承租方未按要求完成修复、拆除、清退、返还的，则自协议终止的次日起，承租方应当按照本协议专用条款第四部分的租金及项目管理费标准的双倍向出租方支付租金及项目管理费……”。《通用条款》、《专用条款》签订后，民族园公司给付租赁押金650308.05元、能源保证金13937.4元、场地返还押金139734元。2018年11月13日，托普公司（出租方）、民族园公司（承租方）、金塔公司（新承租方一）签订《变更协议》，三方约定“一、自2019年1月1日起，承租方承租的区域变更为二区3号楼6层08-12室，建筑面积1161.87平米。自变更后至2021年4月30日期间，每月租金为145384.79元……自变更后至2023年4月30日期间，每月项目管理费为34856.1元……。二、自2019年1月1日起，原协议中承租方承租的二区3号楼6层07室，建筑面积235.47平米，由新承租方一承租。自变更后至2021年4月30日期间，每月租金为29464.36元……自变更后至2023年4月30日期间，每月项目管理费为7064.1元。原协议该单元项下的权利义务全部由新承租方一享有与承担。承租方同意原协议项下承租方所交纳的二区3号楼6层07室的租赁押金、能源保证金及场地还原押金继续作为新承租方一承租6层07室的租赁押金、能源保证金及场地还原押金，出租方不再向承租方办理退还手续、三、鉴于承租方、新承租方一互为关联方（以下简称‘承租关联方’）且租用的场地为一个整体，具有位置上和功能上的同一性，且新承租方一对原协议各项条款已充分理解并完全接受，现承租关联各方共同向出租方承诺如下：1、承租关联方中任何一方违约，由另外一方连带承担对出租方的违约责任（包括但不限于支付租金、能源费、违约金等）……”。上述协议签订后，民族园公司、金塔公司将租金、项目管理费付至2020年3月31日，但在合同履行期间多次出现逾期给付租金情形。2019年3月15日，本院作出（2019）京0106民初3688号调解书，确认民族园公司给付北京东方弘天装饰有限公司关于丰台区汉威国际广场2区3号楼6M层“中国商业联合会珠宝首饰委员会办公室装修工程”工程款2222574.24元。该调解书中载明双方确认工程结算总价为3222574.24元。2020年3月19日，金塔公司向托普公司发出《关于延期缴纳租金的申请》（以下简称《延期申请》），申请延期至2020年4月20日前缴纳租金。2020年3月31日，托普公司向民族园公司、金塔公司送达《催款函》，告知两家公司应当依约履行合同义务。民族园公司、金塔公司当日收到函件。2020年4月8日，托普公司向民族园公司、金塔公司送达《律师函》，告知因民族园公司、金塔公司未依约给付租金等费用，要求解除《通用条款》、《专用条款》。当日，民族园公司、金塔公司收到上述通知。2020年4月13日，托普公司将7号房屋、8-12号房屋上锁。2020年5月20日，托普公司向民族园公司、金塔公司送达《清退场地通知》，限定2020年5月22日前腾退房屋。2020年5月22日，民族园公司、金塔公司向托普公司送达《申请书》，鉴于托普公司送达《清退场地通知》，要求解除合同，申请延期至2020年5月25日前腾退。2020年5月28日，民族园公司、金塔公司将7-12号房屋腾退给托普公司，但房屋装修未拆除。2020年7月22日，托普公司将7-12号房屋出租给案外人。审理过程中，本院前往7-12号房屋处调查。案外人向本院表示：1、2020年7月22日，公司与托普公司签订租赁合同，租期3年，免租期1个月；2、进场后对原有装修中顶部、地面、隔断未改动，对电路、消防进行了部分改造，拆除了部分隐蔽墙；3、公司最初承租7-12号房屋时，租赁价格为5.6元/平米/天，但公司提出要求拆除顶部装修、隔断，但出租方表示拆除有困难，后双方协商一致不必拆除装修，但租金价格调整为5.3元/平米/天；4、公司准备对背景墙、灯具等再进行改造。民族园公司、金塔公司主张因托普公司于2020年4月8日收到《律师函》，故要求确认《通用条款》、《专用条款》及《变更协议》于该日解除。托普公司认为《通用条款》、《专用条款》、《变更协议》应于2020年5月22日，即收到民族园公司、金塔公司《申请书》时解除。民族园公司、金塔公司主张托普公司在无解除权的情况下要求解除合同，违反合同约定，应返还租赁押金等各项押金。托普公司主张因民族园公司、金塔公司未依约给付租金及项目管理费，导致合同解除，依照《通用条款》第7条、第24条的约定，不应当返还租赁押金、能源保证金。同时，托普公司称依照《通用条款》第25条的约定，民族园公司与金塔公司腾退后托普公司有权决定自行恢复场地并将场地返还押金予以扣除，故不同意返还该押金。民族园公司、金塔公司认可未依约给付租金及项目管理费，但称系受疫情影响。托普公司不同意民族园公司。金塔公司所述原因，称民族园公司、金塔公司在合同履行期间多次逾期给付租金。经本院询问，民族园公司、金塔公司称“7-12号房屋并非销售、鉴定场所，仅是用于办公，疫情对我方使用房屋没有造成影响，但疫情期间珠宝销售不出去导致收入降低，故无法支付费用”。民族园公司、金塔公司要求给付装修补偿，称装修补偿包括（2019）京0106民初3688号调解书中确认的部分，以及空调费用270000元、消防工程费122821.8元、网络安装及线路费用30210元。民族园公司、金塔公司称对于后三项费用无法提交合同，但提交消防工程、网络安装及线路费用提交转账记录予以佐证。托普公司称上述转账记录不能证明系用于7-12号房屋的装饰装修。托普公司主张依照《通用条款》第11条，无论何种原因导致合同不再履行，民族园公司、金塔公司都应当在腾退时拆除装修，拒绝拆除的托普公司有权进行处置且不予补偿。处置的方式既可以是拆除也可以是不拆除。民族园公司、金塔公司称依照《通用条款》第11条仅应当适用于腾退后装饰装修被托普公司拆除的情形，本案中托普公司未拆除装饰装修说明其同意利用，不应当适用该条款。另外，上述条款均系格式条款，加重两家公司负担，应属无效。托普公司要求民族园公司、金塔公司给付欠付租金、项目管理费、占有使用费，依照《通用条款》第4条，补足装修期租金，并依照《通用条款》第8条、第24条给付违约金、律师费。托普公司对上述主张提交《委托代理协议》、律师费票据予以佐证。民族园公司、金塔公司称托普公司已将7-12号房屋门上锁，且两家公司不存在故意逾期给付的违约行为，故不同意托普公司上述诉讼请求。另，民族园公司、金塔公司称即使存在违约行为，违约金标准计算过高，请求法院予以调整。审理过程中，金塔公司认可其以7号房屋作为作为营业注册地址且尚未迁出。本院认为：《通用条款》、《专用条款》、《变更协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效，双方均应依约履行。依上述协议可知，承租人最初为民族园公司，承租区域为7-12号房屋。后，承租人变更为民族园公司、金塔公司，承租区域分别为8-12号房屋、7号房屋，金塔公司认可原《通用条款》、《专用条款》的内容。金塔公司、民族园公司对另一方违约后的违约责任承担连带责任。一、合同解除时点的认定依当事人所述可以认定民族园公司、金塔公司未依约在2020年3月25日前给付租金、项目管理费。民族园公司、金塔公司称系受疫情影响。民族园公司、金塔公司与托普公司之间系房屋租赁合同关系，托普公司作为出租人的主要义务应为保证7-12号房屋符合约定用途且能够正常使用。民族园公司、金塔公司在诉讼中明确表示“7-12号房屋并非销售、鉴定场所，仅是用于办公，疫情对我方使用房屋没有造成影响，但疫情期间珠宝销售不出去导致收入降低”。因此，本院可以认定托普公司已经依约履行了主要义务。在此情况下，民族园公司、金塔公司亦应履行作为承租人的主要义务，即给付租金及项目管理费。因此，本院依据上述理由并结合之前曾多次逾期给付租金、民族园公司、金塔公司亦未对疫情影响进行举证等情节，对民族园公司、金塔公司的答辩意见不予采信，认定两家公司未依约给付租金及项目管理费系违约，应当依约承担责任。民族园公司、金塔公司认可于2020年3月31日收到《催款函》，本院予以认定。依该函可以认定托普公司催告纠正违约行为。因民族园公司、金塔公司收到函后未能依照《通用条款》第23条及时履约，故依据该条款托普公司享有解除权。因民族园公司、金塔公司认可于2020年4月8日收到《律师函》，且该函内有解除《通用条款》、《专用条款》之意，故本院认定《通用条款》、《专用条款》于该日解除。《变更协议》作为其补充协议，亦于该日解除。同时，本院对托普公司要求确认《通用条款》、《专用条款》及《变更协议》于2020年5月22日解除，不予支持。二、租赁协议解除后的结算清理关于返还押金以及违约金。依当事人陈述并结合《通用条款》第24条，当民族园公司、金塔公司因逾期给付租金、项目管理费导致《通用条款》、《专用条款》解除时，租赁押金、能源保证金、场地还原押金作为违约金不予返还，且还可以要求民族园公司、金塔公司给付相当于租赁押金、能源保证金总额的违约金。虽然该条规定租赁押金、能源保证金不予返还，但却将上述款项转为违约金，应当适用合同法中关于违约金的规定。本院结合民族园公司、金塔公司违约情节，7-12号房屋空置、后续租赁合同内容等情节，酌情认定托普公司无须返还民族园公司、金塔公司租赁押金、能源保证金、场地还原押金，但对其依照《通用条款》第24条另行主张违约金，亦不予支持。关于装饰装修补偿。首先，格式条款存在合同法第五十二条、五十三条或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。因房屋租赁合同中承租人的主要权利是在租赁期间能够正常使用房屋，出租人的主要权利是收取租金，双方主要的权利与装修补偿的结算无关，故本院在现有证据下认定《通用条款》第11条不存在无效情形。其次，双方当事人均为法人，双方在缔约能力上并不存在明显差异，通过文义解释即可以理解《通用条款》第11条的内容，该条内容并不存在较强专业性。本院有理由相信即使托普公司未尽提示义务，民族园公司、金塔公司亦可以理解《通用条款》第11条的内容；第三，《通用条款》是双方权利义务的综合体现，不能单一的看某条款对一方当事人是否公平。第四，《通用条款》第11条中“处置”既包括拆除也应当包括不拆除继续使用，故如果将该词理解为拆除，属于限缩解释，不符合文义。综上四点，本院对金塔公司、民族园公司以《通用条款》加重其负担为由主张无效，不予支持。同时，在现有证据下并结合金塔公司、民族园公司的抗辩意见，认定本案的装修补偿应当适用《通用条款》第11条，即托普公司不予补偿。本院对金塔公司、民族园公司要求装修补偿的诉讼请求，不予支持。因双方均认可托普公司于2020年4月13日将7-12号房屋上锁，故民族园公司、金塔公司应当依约给付2020年4月1日至4月8日的租金、4月9日至4月12日的占有使用费，以及2020年4月1日至4月12日的项目管理费。占有使用费标准参照合同标准确定。依照《通用条款》第8条，并结合《委托代理协议》、发票，本院对托普公司主张的律师费予以支持。依照《通用条款》第4条，本院对托普公司主张的免租期内的租金，予以支持。如前所述，因金塔公司、民族园公司对另一方违约后的违约责任承担连带责任，故本院在确定给付责任时不再区分8-12号房屋与7号房屋，一并予以计算。依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、确认北京托普世纪科技企业孵化器有限公司与北京中华民族园国际珠宝有限公司签订的《汉威国际广场写字楼租赁协议专用条款》、《汉威国际广场写字楼租赁协议通用条款》，以及北京托普世纪科技企业孵化器有限公司、北京中华民族园国际珠宝有限公司、缔都金塔国际珠宝（北京）有限公司签订的《变更协议》，均于二〇二〇年四月八日解除；二、驳回北京中华民族园国际珠宝有限公司、缔都金塔国际珠宝（北京）有限公司其他诉讼请求；三、北京中华民族园国际珠宝有限公司、缔都金塔国际珠宝（北京）有限公司于本判决生效之日起十日内给付北京托普世纪科技企业孵化器有限公司二〇二〇年四月一日至二〇二〇年四月十二日的租金及占有使用费共计69939.66元；四、北京中华民族园国际珠宝有限公司、缔都金塔国际珠宝（北京）有限公司于本判决生效之日起十日内给付北京托普世纪科技企业孵化器有限公司二〇二〇年四月一日至二〇二〇年四月十二日的项目管理费16768.08元；五、北京中华民族园国际珠宝有限公司、缔都金塔国际珠宝（北京）有限公司于本判决生效之日起十日内给付北京托普世纪科技企业孵化器有限公司免租期租金262273.73元；六、北京中华民族园国际珠宝有限公司、缔都金塔国际珠宝（北京）有限公司于本判决生效之日起十日内给付北京托普世纪科技企业孵化器有限公司律师费115330元；七、驳回北京托普世纪科技企业孵化器有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费67588元、反诉受理费32640元，由北京中华民族园国际珠宝有限公司、缔都金塔国际珠宝（北京）有限公司负担43300元（已交纳），由北京托普世纪科技企业孵化器有限公司负担56928元（已交纳32640元，剩余部分于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  高原二〇二〇年十二月三十一日书记员  郭融