北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初3909号原告:何建国，男，1958年5月6日出生，汉族，户籍所在地北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：李艳霞，北京兰泽律师事务所律师。被告：刘岩磊，男，1957年9月22日出生，汉族，户籍所在地北京市顺义区，现住北京市顺义区，公民身份号码×××。原告何建国与被告刘岩磊房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员李青独任审理，于2020年7月24日、2020年12月11日公开开庭进行了审理。原告何建国及其委托诉讼代理人李艳霞，被告刘岩磊到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告何建国向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决被告返还购房款25000元；2.被告赔偿原告房屋损失175万元；3.案件受理费由被告方负担。事实与理由：被告刘岩磊于1997年将其自有的位于顺义区×××502室房屋出售给原告并交付房屋，购房款于2001年7月7日已全部付清。但被告一直未配合原告办理房屋过户登记手续。原告自购房日至2007年一直居住在涉诉房屋内，后将此房屋出租至2019年8月。2019年8月，原告之女何宁接到房屋承租人电话，得知有人持涉诉房屋的产权登记证要求承租人腾退房屋。后原告向持证人了解到，该涉诉房屋其已经从王育华处购买，并到不动产登记中心进行了产权登记。原告当时向顺义公安分局胜利派出所报警，持证人和王育华均到场，原告才得知了关于涉诉房屋产权变更的所有事实。1997年，被告刘岩磊将涉诉房屋出售给原告所有，但因当时其以产权登记证丢失为由一直没有配合原告办理产权过户登记；2005年，被告刘岩磊又将涉诉房屋出售给王育华，并将房子过户到王育华名下；2019年，王育华又将房子出售给毛丽，并将房子过户到毛丽名下。原告认为，被告将涉诉房屋已经出售给原告，并已实际交付，双方已经成立事实的买卖合同，该合同合法有效，但因被告未配合原告进行产权变更登记，被告再次将房屋出售给第三人王育华并进行了产权变更登记，第三人又再次将房屋出售给第四人毛丽，并进行了产权变更登记，被告的行为致使原告无法依据合同取得房屋所有权，被告构成根本违约，应赔偿原告的经济损失，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法判决。被告刘岩磊辩称：不同意原告的全部诉讼请求，我与何建国并不是房屋买卖关系，我从原告处借款25000元，我将我的房屋免费给原告居住10年，来抵我从原告那借的25000元。具体借款时间记不清了，按照原告的诉状，大概借款时间是1997年。经审理查明：2001年7月7日，刘岩磊向何建国出具手写收条一张，载明：何建国买刘岩磊房款两万五已给清，房本二个月办清。刘岩磊认可上述内容系由其书写。庭审中，何建国称，1997年其与刘岩磊口头约定购买×××502房屋（以下简称涉诉房屋），价格2.5万元。关于这2.5万元的付款细节，何建国称，1997年其搬入涉诉房屋时给付了第一笔款项，后于1998年给付第二笔款项，2001年给付第三笔，三次给付房款均是现金给付，至于每笔款项的具体数额、具体时间，何建国称记不清了。刘岩磊认可收到了这2.5万元，亦认可最后一笔款项是2001年7月7日收到的，但陈述这2.5万元并非是购房款，而是其向何建国借款2.5万元，当时口头约定给何建国免费使用涉诉房屋10年来抵偿这笔借款。关于涉诉房屋居住使用情况，何建国与刘岩磊一致陈述，1997年刘岩磊将涉诉房屋交付给何建国一家居住使用，此后涉诉房屋一直由何建国占有，直到2019年。何建国称，自1997年至2007年，涉诉房屋一直由其和家人共同居住，2007年搬离涉诉房屋后，其将涉诉房屋出租并由其收取租金。就此，何建国向本院提交了暖气交款凭证、有线电视缴费凭证、建新北区第一社区居委会开具的居住证明。刘岩磊称，其将涉诉房屋交付给何建国后，曾经通知何建国搬离，但是何建国未答应。何建国对此不予认可，称从未收到刘岩磊要求其搬离的通知。本院询问何建国，为何长时间未去办理房屋过户手续，何建国称，其一直催促刘岩磊办理房屋过户手续，但是因为信任刘岩磊，且对涉诉房屋一直占用使用，没有什么法律意识，认为涉诉房屋已经由其所有。本院自北京市顺义区不动产登记事务中心调查的涉诉房屋的档案信息显示：1993年12月31日，顺义县房地产管理局（甲方）与刘岩磊（乙方）签订《优惠出售直管现住（旧）楼房协议书》，约定：甲方将涉诉房屋，总建筑面积38.02平方米，优惠出售给乙方，房屋标准价为每建筑平方米380元；甲方根据县房改办《关于优惠出售现住（旧）楼房办法》，同意乙方享受一次性购房优惠、工龄优惠等，经计算，应付房价款为5073.85元；乙方购房后，享有合法所有权，可以依法使用、继承、抵押，从购房时算起，购住用满五年后可以出售。2005年6月27日，刘岩磊（甲方）与王育华（乙方）签订《房改房房屋买卖协议书》，约定：甲方向乙方转让的房改房即涉诉房屋，建筑面积38.02平方米，该商品房转让总价格为10万元。2005年6月27日，涉诉房屋转移登记至王育华名下。2019年10月15日，王育华（出卖人）与毛丽（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人出卖涉诉房屋，成交价格40万元。2019年10月16日，涉诉房屋转移登记至毛丽名下。诉讼中，王育华与毛丽一致陈述，其双方于2019年10月15日签订的上述《北京市存量房屋买卖合同》为网签合同，双方实际交易价格为208万元，即毛丽购买涉诉房屋实际向王育华支付208万元。就此，双方均向本院提交了银行转账记录。关于刘岩磊与王育华就涉诉房屋的交易情况，王育华陈述：大概2005年左右，刘岩磊跟我闲聊说他想卖涉诉房屋，我当时想买来投资用，就给了刘岩磊10万元现金，给现金的同时，刘岩磊配合我办理涉诉房屋的过户手续。我与刘岩磊协商购买涉诉房屋时，刘岩磊称其可以把房屋过户给我，但是房子他要先住着，所以我就一直没看过涉诉房屋，因为房子我是买来投资的，房子太小也不能住，我一直认为是刘岩磊在涉诉房屋居住，直到2019年我想去看看涉诉房屋，才发现里面住着租客，后来就将房屋出售给了毛丽。刘岩磊认可王育华的上述陈述。关于王育华与毛丽就涉诉房屋的交易情况，毛丽陈述：2019年9月，我通过金色时光房产中介知道涉诉房屋在出售，当时中介带我看房时，涉诉房屋里面有租户，我就跟王育华说这套房屋我可以付全款，但是付全款的条件是房屋必须无户口、无租户，王育华当时都答应了我，我第一次给了王育华2万元现金作为定金，后来又给王育华共转账206万元，也就是这套房屋我出了208万元的购房款。毛丽向本院提交的银行流水显示，其向王育华通过银行转账方式支付206万元，另毛丽提交的收条显示，王育华还收取了2万元定金。王育华向本院提交的银行流水显示，毛丽通过银行转账方式向其转款206万元，随后其将其中的150万元取出用于购买国债，其中的49万元存入其子仇子玉账户。诉讼中，关于涉诉房屋的现价值，何建国与刘岩磊一致同意按照175万元计算。上述事实，有收条、房屋档案信息、庭审笔录等证据在案佐证。本院认为:何建国与刘岩磊虽未签订书面房屋买卖合同，但结合刘岩磊书写的收条及何建国已经占有使用涉诉房屋长达二十多年的事实，可以认定何建国与刘岩磊就涉诉房屋达成了房屋买卖关系。刘岩磊辩称双方不存在房屋买卖关系，其称其仅仅是将房屋给刘岩磊免费居住十年用以抵偿2.5万元的借款，但就此刘岩磊未向本院提交任何证据，故本院对刘岩磊的辩解意见不予采信。刘岩磊将涉诉房屋擅自出售并转移登记给王育华，王育华后又将涉诉房屋出售给毛丽并转移登记至毛丽名下，现何建国已无法取得涉诉房屋所有权，刘岩磊的行为违背了诚实信用原则，应该返还何建国购房款并赔偿何建国房屋损失。关于赔偿损失的具体数额，因何建国长时间未办理房屋过户手续，怠于行使权利，存在一定过错，故本院在双方一致认可的房屋现价值基础上，对刘岩磊应该赔偿何建国的房屋损失酌情予以认定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告刘岩磊返还原告何建国购房款二万五千元，于本判决生效之日起七日内执行；二、被告刘岩磊赔偿原告何建国一百零五万元，于本判决生效之日起七日内执行；三、驳回原告何建国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20774元（原告何建国已预交），由原告何建国负担6299元，由被告刘岩磊负担14475元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  李青二〇二〇年十二月二十二日书记员  张楠