重庆市酉阳土家族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0242民初4065号原告：四川民众物业服务有限公司，住所地四川省遂宁市凯东路凯南三巷10号，统一社会信用代码91510903555771327D。法定代表人：谢建明，该公司执行董事。委托诉讼代理人：甘文豪，重庆渝法律师事务所律师。被告：白林，男，1981年3月20日出生，住重庆市酉阳县。被告：张羽，女，1986年10月29日出生，住址同上。二被告共同委托诉讼代理人：敖勇，重庆百众律师事务所律师。第三人：重庆酉碧物业管理有限公司，住所地重庆市酉阳县桃花源镇桃花源中路碧津商贸广场-2楼，统一社会信用代码9150024207031657X1。法定代表人：马波，该公司总经理。原告四川民众物业服务有限公司（以下简称“民众物业公司”）与被告以及第三人重庆酉碧物业管理有限公司（以下简称“酉碧物业公司”）债权转让合同纠纷一案，本院于2020年11月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告民众物业公司的委托诉讼代理人甘文豪，被告委托诉讼代理人敖勇到庭参加了诉讼，第三人酉碧物业公司经本院送达民事起诉状副本、权利义务告知书及开庭传票等法律文书，期满后无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告民众物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付原告自2015年12月1日至2018年4月30日的物业服务费3494元及公共能源费580元，合计4074元，并以4074元为基数，按每日千分之三的标准，支付自2018年4月30日起至实际付清之日止的违约金；2.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告放弃了要求被告支付违约金的诉讼请求。事实和理由：2014年6月1日，重庆华弘实业集团有限公司（以下简称“华弘公司”）与酉碧物业公司签订了《前期物业服务合同》约定由酉碧物业公司为被告所住小区XXXX提供物业服务，但该物业服务合同于2018年4月30日终止履行。2018年5月10日，华弘公司通过协议招标方式选取了原告作为XXXX小区新的前期物业管理企业，并于2018年5月15日签订了《前期物业管理委托合同》，约定由原告为XXXX小区提供物业服务，住宅物业的物业费按每月每平方米1.2元收取，公共能源费按每月每户20元收取，同时还约定了业主逾期交纳物业费的，从逾期之日起按每日应交物业管理费的千分之三支付滞纳金。2018年8月17日，原告与酉碧物业公司签订《XXXX物业管理费用债权转让协议》约定：为了便于后期原告物业费的收取，酉碧物业公司自愿将该小区业主所欠的物业管理费用一次性无偿转让给原告。后原告多次通过发送催费函、粘贴公示等方式向被告催收物业管理费用，但被告至今未付。据此，原告为维护其合法权益特诉至人民法院。被告辩称，本案债权转让合同存在恶意欺诈和虚假诉讼，损害国家利益，可能涉嫌刑事责任，请人民法院审查后移送有管辖权的司法机关处理；原告诉称的受让债权为不确定的有效债权，名为债权转让，实为权利义务概括委托转让，违反了法律规定的强制性规定，转让无效；债权转让没有通知被告即所谓债务人，对被告不发生效力；如果原告与第三人的债权转让成立，根据合同法第八十二条“债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张”，由于被告与第三人的前期物业服务合同没有履行完毕，第三人单方终止合同履行构成违约，应当承担违约责任赔偿损失。故被告提起反诉：1.判令被反诉人（本案原告）承担垃圾清理费10000元；2.判令被反诉人承担反诉人所在的XXXX电梯的维修费用或者电梯不能维修时该电梯的重置费用；3.由被反诉人承担反诉的诉讼费用。第三人酉碧物业公司未出庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：华弘公司系重庆市酉阳县桃花源镇XXXX小区的建设单位。2014年6月1日，华弘公司与第三人酉碧物业公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定：酉碧物业公司为XXXX小区提供物业服务，住宅物业的管理费按1.2元每月每平方米收取（含电梯运行费、不含公告能耗费），公共能源费按20元每月每户收取。合同签订后，酉碧物业公司开始为该小区提供物业服务。2018年4月26日，华弘公司与酉碧物业公司协商解除上述《前期物业服务合同》并签订了《前期物业管理委托合同解除协议》，协议约定：《前期物业服务合同》于2018年4月30日终止履行。2018年5月10日，华弘公司向酉阳县国土房管局作出情况说明称通过协议的方式，原告民众物业公司成为XXXX小区的前期物业管理企业。2018年5月15日，华弘公司与民众物业公司签订《前期物业管理委托合同》，合同签订后，民众物业公司开始为该小区提供物业服务。2018年8月17日，酉碧物业公司与民众物业公司签订《XXXX物业管理费用债权转让协议》，协议约定：酉碧物业公司自愿将其管理XXXX小区期间，小区业主、住户所欠住宅、商业物管费、公共能源费等物业管理费用一次性无偿转让给民众物业公司。经本院与酉碧物业公司法定代表人马波核实，马波表示债权转让系公司真实意思表示。庭审中，原告表示对华弘公司或酉碧物业公司收取的被告交纳的物业服务费、装修保证金，均同意在本案中予以抵扣物业服务费。另查明，被告系XXXX业主，于2014年11月7日接房，其房屋建筑面积为100.41平方米。上述事实，有当事人的当庭陈述、《前期物业服务合同》《前期物业管理委托合同解除协议》《协议选聘物业管理企业情况说明》《前期物业管理委托合同》《XXXX物业管理费用债权转让协议》XXXX业主资料、XXXX项目销售情况统计表、业主欠费统计表、催费通知邮寄单、催费通知公示照片及张贴视频等证据在卷佐证，事实清楚，足以认定。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，华弘公司作为XXXX小区的建设单位选聘第三人酉碧物业公司作为小区前期物业服务企业符合规定，双方所签订的前期物业服务合同合法有效，该合同对酉碧物业公司以及小区的全体业主均具有约束力，即酉碧物业公司应按合同履行物业服务义务，被告作为小区业主也应按合同约定交纳费用，在双方互不履行相关义务时，均有权依法进行主张或提起诉讼。又由于酉碧物业公司于2018年8月17日就其在XXXX小区提供物业服务期间所享有的向欠费业主收取物业服务费、公共能源费等费用的债权转让给了原告民众物业公司，根据《中华人民共和国合同法》第七十九条“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人”的规定，酉碧物业公司的债权转让行为合法有效，民众物业公司已取得该债权故而可以以自己的名义向被告主张被告所欠酉碧物业公司的物业服务费、公共能源费等费用。酉碧物业公司提供物业服务期间，被告尚欠2015年12月1日至2018年4月30日期间的物业服务费、公共能源费，金额为：物业服务费1.2元/平方米/月×100.41平方米×28月29天=3490.3元，公共能源费20元/月×28月29天=579.3元，合计4069.6元。被告辩称本案债权转让合同存在恶意欺诈和虚假诉讼的问题，但未向本院提供相关证据予以证明，本院不予采纳。被告辩称债权转让行为没有通知被告即债务人因此对被告不发生效力的问题，原告称受让债权后即通过邮寄、在小区公示栏及醒目位置粘贴等形式通知了债务人，虽被告不认可该事实，但原告对本案提起诉讼，也可视原告履行了通知义务。至于被告在本案中提出的反诉请求，经本院释明，被告同意另行主张权利。原告向本院提交情况说明，表示自愿放弃要求被告支付违约金的诉讼请求，系对权利的自由处分本院予以确认。第三人酉碧物业公司经本院依法送达民事起诉状副本、开庭传票等法律文书期满后无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃相应的权利，由此带来的不利后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十九条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、白林、张羽于本判决生效后10日内支付四川民众物业服务有限公司2015年12月1日至2018年4月30日期间的物业服务费、公共能源费共计4069.6元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，适用简易程序减半收取25元，由被告负担。原告预交的案件受理费50元予以退回。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审 判 员  向 慧二〇二〇年十二月二十八日法官助理  粟 敏书 记 员  余佳乐