安徽省祁门县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1024民初967号 原告:丁士利，男，1977年7月5日出生,汉族,安徽省祁门县人,初中文化，住安徽省祁门县。 原告:谢玲，女，1980年4月17日出生,汉族,安徽省祁门县人,初中文化，住安徽省祁门县。 委托诉讼代理人：徐献忠，安徽昌法律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏唯，安徽昌法律师事务所律师。 被告：安庆市安宁房地产开发有限公司，住所安徽省安庆市潜山县梅城舒州东路58号，统一社会信用代码913408247728320691。 法定代表人：费章程，该公司总经理。 委托诉讼代理人：汪名奇，男，1966年10月11日出生，汉族，安徽省怀宁县人，住安徽省安庆市怀宁县，系安庆市安宁房地产开发有限公司祁门分公司负责人。 被告：安庆市安宁房地产开发有限公司祁门分公司，住所安徽省黄山市祁门县阊江茶场，统一社会信用代码9134102458724891XX。 负责人：汪名奇，该公司总经理。 原告丁士利、谢玲与被告安庆市安宁房地产开发有限公司、安庆市安宁房地产开发有限公司祁门分公司商品房销售合同纠纷一案，本院2020年11月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月7日和12月29日公开开庭进行了审理。原告谢玲及其委托诉讼代理人徐献忠、被告安庆市安宁房地产开发有限公司祁门分公司的负责人暨被告安庆市安宁房地产开发有限公司的委托诉讼代理人汪名奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 丁士利、谢玲向本院提出诉讼请求：1.要求二被告按《商品房买卖合同》约定的交付条件和交付标准履行交房义务；2.要求被告按合同约定向原告丁士利、谢玲支付逾期交房违约金（以已付房款390000元为基数，按日万分之二标准，自2014年8月31日起计算至被告按合同约定的条件交房时止，暂计算至2020年10月21日为174954元）；3.要求被告向原告丁士利、谢玲支付逾期办证违约金1950元；4.案件诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年8月14日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告丁士利、谢玲购买被告出售的“水韵江南”小区2幢1-402室。该合同第八条约定“出卖人应当在2014年8月30日前依照国家和地方人民政府的关规定，将具备综合验收合格、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”；第九条“出卖人逾期交房超过60日后……买受人要求继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”；第十一条“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住房质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”；第十五条“关于产权登记的约定：如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款0.5%向买受人支付违约金”。原告丁士利、谢玲已付房款390000元，约定交房期限到期后，原告多次找到被告，但被告一直未通知原告办理交房手续。截至起诉时，被告仍未通知原告交房，未按照《商品房买卖合同》约定的交付条件将符合标准的房屋交付原告，且被告至今未将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，导致原告不能在合同约定的时间内取得房地产权属证书。为维护自身合法权益，特诉至法院。 安庆市安宁房地产开发有限公司祁门分公司辩称，2015年2月3日已将合同约定的房屋交付给了丁士利、谢玲，丁士利、谢玲随即对房屋进行装修并居住至今。丁士利、谢玲现主张逾期交房权利已超过三年的诉讼时效。请求驳回丁士利、谢玲的诉讼请求。 安庆市安宁房地产开发有限公司的答辩意见同祁门分公司的答辩意见。 本院经审理认定事实如下：对双方无争议的事实，即2013年8月14日，丁士利、谢玲作为买受人，安庆市安宁房地产开发有限公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，合同约定丁士利、谢玲购得安庆市安宁房地产开发有限公司开发的“水韵江南”小区（现“祁红山庄”小区）2幢1-402室商品房，房屋总价款390000元。丁士利、谢玲通过首付加按揭的方式已结清全部房款。双方约定的收房日期为2014年8月30日，同时约定“出卖人逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金”。关于产权登记的约定是“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款1%赔偿买受人损失；2.买受人不退房，出卖人按已付房价款0.5%向买受人支付违约金”。本院予以确认。对双方争议的案涉商品房是否已交付及交付时间问题，因安庆市安宁房地产开发有限公司提供的物业费催收通知书、证人证言无法证明其于2015年2月3日将案涉商品房钥匙交付给丁士利、谢玲的主张，故本院对安庆市安宁房地产开发有限公司主张于2015年2月3日将案涉商品房钥匙交付给丁士利、谢玲不予采信。谢玲向本院陈述在2017年底，其取得案涉商品房钥匙，具体时间记不清了，于2018年上半年入住至今,并向法院提供了木工、漆工电话。经核实，谢玲所提供的木工、漆工均证实在2017年就已完成对该商品房进行木工及油漆等装修。根据工匠装修该房所用时间计算，本院认定，丁士利、谢玲于2017年11月1日前已取得案涉商品房钥匙，并进行装修使用。2020年11月2日，丁士利、谢玲向本院提起诉讼。 另查明，安庆市安宁房地产开发有限公司开发的“水韵江南”小区2号开工日期为2012年9月20日，竣工日期为2019年1月20日，于2019年11月18日在祁门县房地产管理中心进行房屋竣工综合验收交付使用备案。 上述事实，有丁士利、谢玲提供的身份证复印件、被告企业登记信息、商品房买卖合同、通知照片、收据、银行证明，有安庆市安宁房地产开发有限公司祁门分公司提供的营业执照、房屋竣工综合验收交付使用备案表，本院询问笔录及核实记录等予以证实。以上证据，经庭审质证，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，丁士利、谢玲与安庆市安宁房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且合同未违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同为有效合同，本院予以确认。合同签订后，双方应当按照合同约定履行各自义务，若违反合同约定，应当承担相应的违约责任。安庆市安宁房地产开发有限公司按照合同约定应当在2014年8月30日前，将经综合验收合格的商品房交付丁士利、谢玲使用，但其并未按照合同约定履行自己的义务，已构成违约，应当向丁士利、谢玲支付违约金。丁士利、谢玲在2017年11月前取得案涉商品房的钥匙，并对该商品房进行装修入住至今，已构成实际占有使用，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，应视为该商品房已交付使用，双方当事人关于房屋交付条件的约定有效。丁士利、谢玲从实际收房至起诉之日已超过三年，安庆市安宁房地产开发有限公司以丁士利、谢玲主张权利已超过诉讼时效的抗辩理由成立，本院予以采纳。因为安庆市安宁房地产开发有限公司开发的“水韵江南”小区2号楼，于2019年11月18日在祁门县房地产管理中心进行房屋竣工综合验收交付使用备案，安庆市安宁房地产开发有限公司超期限备案致使丁士利、谢玲不能在规定期限内取得房地产权属证书，在丁士利、谢玲不退房的前提下，安庆市安宁房地产开发有限公司应当按照合同约定按已付房价款的0.5%向丁士利、谢玲支付逾期办证违约金。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，判决如下： 一、被告安庆市安宁房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告丁士利、谢玲逾期办证的违约金1950元； 二、驳回原告丁士利、谢玲的其他诉讼请求。 上述款项直接汇入：祁门县人民法院经济纠纷专户，账号：20000445208110300000026，开户行：祁门农村商业银行营业部。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1919元（已减半收取），由原告丁士利、谢玲负担1894元，由被告安庆市安宁房地产开发有限公司负担25元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。 审判员  黄辉 二〇二〇年十二月二十九日 书记员  汪扬