济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0102民初14463号原告：张型彦，男，1971年6月20日出生，汉族，住山东省汶上县委托诉讼代理人：劳国锋，北京金诚同达（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨婉冬，北京金诚同达（济南）律师事务所律师。被告：付天国，男，1966年1月1日出生，汉族，住济南市被告：吴萍，女，1966年1月15日出生，汉族，住济南市以上两被告共同委托诉讼代理人：孟凡雨，上海汉盛（济南）律师事务所律师。原告张型彦与被告付天国、吴萍房屋买卖合同纠纷一案，原告张型彦以付天国、吴萍为被告，以济南中住城南房地产经纪有限公司第三人提起诉讼，诉讼过程中，原告张型彦申请撤回了对第三人济南中住城南房地产经纪有限公司的起诉，经本院审查予以准许。本院于2020年10月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张型彦委托诉讼代理人劳国锋、杨婉冬，被告付天国、吴萍共同委托诉讼代理人孟凡雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张型彦向本院提出诉讼请求：1.判令解除张型彦与付天国、吴萍签署的《存量房屋买卖合同》；2.判令付天国、吴萍向张型彦双倍返还定金10万元（扣除已返还的10万元，剩余10万元），付天国、吴萍承担合同价款30%的违约金；3.诉讼费用及因诉讼而发生的其他费用由付天国、吴萍承担。诉讼中，张型彦撤回了要求付天国、吴萍承担合同价款30%违约金的请求。事实与理由:2019年10月11日，张型彦与付天国、吴萍及济南中住城南房地产经纪有限公司签订《存量房屋买卖合同》，付天国、吴萍将位于济南市历下区华洋名苑1号楼3-302的房屋出售给张型彦，张型彦于合同签订日向付天国、吴萍支付定金10万元，房屋交付日期为2019年11月30日前。合同签订后，张型彦依约履行合同，但付天国、吴萍未能按期交房并拖延至今，致使双方签署的房屋买卖合同无法履行。因付天国、吴萍违约行为给张型彦造成重大损失，为维护张型彦合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告付天国、吴萍共同辩称，一、付天国、吴萍不同意解除《存量房屋买卖合同》，张型彦未按期支付房屋首付款，未先履行合同义务，付天国、吴萍具有顺序履行抗辩权，该合同更不存在合同约定及法定解除的事由，应当继续履行。二、张型彦无权向付天国、吴萍要求双倍返还定金，更无权要求付天国、吴萍承担违约金。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：2019年10月11日，张型彦（买受方乙方）与付天国、吴萍（出售方甲方、共有权方）、济南中住城南房地产经纪有限公司（居间方丙方）签订《存量房屋买卖合同》一份，主要内容为：“第一条房屋状况，一、房屋基本状况甲方自愿向乙方出售坐落于济南市历下区华洋名苑1号楼3-302的房屋……房屋所有权人为付天国（共有权人：吴萍）……三、该房屋的租赁情况为……甲方已将该房屋出租第三人，承租人已放弃优先购买权。如房屋已出租的，交易房屋的租赁期限至未签订租赁合同，就房屋租金及押金事宜，甲、乙双方一致同意：交房前甲方解除租赁关系并结清租金和押金……第三条成交价格、付款方式，一、成交价格甲、乙双方经协商一致，同意本合同项下房产、装饰装修及共同出售的附属设施的总价款为人民币（大写）壹佰贰拾伍万元整，该价格不因市场价格的波动或面积的变化而变动。二、定金乙方于2019年10月11日向甲方支付定金人民币（大写）壹拾万元整。若乙方违约定金不退，若甲方违约将双倍返还定金给乙方……三、付款方式……2、按揭贷款：（商业贷款）乙方于2019年11月30日前将首付房款人民币（大写）肆拾万元整（含定金）存入甲方账户……第五条房屋的交付，一、甲方应当于收到首付款后且于2019年11月30日前将该房屋交付给乙方……第八条违约责任……二、甲方若出现下列情形之一的，构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……3、逾期履行本合同约定的义务超过二十日的……五、违约方除按照上述约定承担违约责任外，还应当赔偿守约方因此所遭受的损失：包括但不限于房屋价格上涨所带来的差价损失、律师费、诉讼费、交通费、居间佣金等……第九条合同解除……二、经双方协商一致，可解除本合同。如存在赔偿事宜，可由双方协商确定，协商不成的，依照本合同项下违约责任之约定履行赔偿义务……”。合同签订的当天，张型彦向付天国支付10万元定金，付天国向张型彦出具定金收条。2019年12月2日，付天国通过其中国工商银行账户向张型彦转账退还10万元。案件审理过程中，本院询问济南中住城南房地产经纪有限公司工作人员董庆武、陈文，陈文陈述，“我是原告与被告该笔业务的业务员”，“合同签订后，原告向被告支付了10万元定金，约定11月30日之前交首付、腾房，在我不知情的情况下，被告返还了原告10万元定金，理由是租客不能如期腾房了，所以被告返还了原告10万元定金，我们作为第三方督促他们履行合同，我们也进行过调解，在11月30日之前我也明确告知被告原告提出要交首付，我向被告转达，被告明确指出房屋中有租客，问题还没有完成，不需要交首付，交了也腾不了房……”。2016年8月31日，付天国取得济南市历下区华洋名苑1号楼3-302号房屋产权登记，产权证书显示：证号鲁（2016）济南市不动产权第0109965号、权利人付天国、共有情况为单独所有。付天国、吴萍系夫妻关系，付天国取得上述房屋系与吴萍夫妻存续期间。另查明，付天国曾以案外人王婵为被告向济南市历下区人民法院提起排除妨害纠纷案件，2020年4月22日经济南市历下区人民法院调解达成调解协议，协议内容包括“王婵于2020年4月30日前搬离位于华洋名苑1号楼3单元302室房产”。庭审中，被告付天国、吴萍自认签订涉案《存量房屋买卖合同》时，涉案房屋由王婵不定期租赁，2020年4月30日租赁合同解除，王婵搬出了涉案房屋。庭审中，付天国、吴萍表示同意解除合同。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。张型彦与付天国、吴萍签订的《存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同履行各自的义务。对于涉案合同解除的问题，张型彦要求解除涉案合同，付天国、吴萍表示同意解除涉案合同，故涉案《存量房屋买卖合同》应予解除。对于张型彦主张的返还定金的问题，张型彦主张付天国、吴萍存在违约，应双倍返还定金；付天国、吴萍主张张型彦未按期缴纳首付款，付天国、吴萍具有顺序履行抗辩权，张型彦无权要求双倍返还定金；本院认为，通过张型彦及济南中住城南房地产经纪有限公司工作人员陈文的陈述并结合付天国、吴萍自认签订涉案《存量房屋买卖合同》时涉案房屋由王婵不定期租赁，2020年4月30日租赁合同解除王婵搬出涉案房屋，可以认定系因付天国、吴萍原因致使涉案房屋未能在2019年11月30日前交付，付天国、吴萍存在违约，应承担相应违约责任，张型彦要求付天国、吴萍按合同约定双倍返还定金，于法有据，本院予以支持，因付天国已返还10万元，故付天国、吴萍应向张型彦再返还定金10万元。对于张型彦主张的1万元律师费，虽涉案《存量房屋买卖合同》对律师费作出约定，但庭审时张型彦仅提交《委托代理合同》，未提交其他有效证据证实律师费的支出情况，庭后张型彦虽提交律师代理费发票及转账凭证，但已超过举证期限，且张型彦陈述其本次诉讼主张的为前期律师费，后期风险代理费用待发生后另行主张，因此，张型彦可待律师费确定后一并主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告张型彦与被告付天国、吴萍于2019年10月11日签订的《存量房屋买卖合同》；二、被告付天国、吴萍于本判决生效之日起十日内返还原告张型彦定金10万元；三、驳回原告张型彦其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，减半收取1150元，由被告付天国、吴萍负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。审判员  张刚二〇二〇年十二月二十九日书记员  韦华