湖北省武汉市黄陂区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鄂0116民初5262号 原告：中国工商银行股份有限公司武汉黄陂支行，住所地武汉市黄陂区前川街板桥大道234号，统一社会信用代码91420116931282907Y。 法定代表人：王润雄，该公司支行行长。 委托诉讼代理人：黄大明，该公司员工，一般授权。 委托诉讼代理人：王劲松，该公司员工，一般授权。 被告：邹志伟，男，1974年2月21日生，汉族，住武汉市黄陂区， 被告：严小芹，女，1975年10月10日生，汉族，住武汉市黄陂区， 被告：湖北南德经济发展集团有限公司，住所地武汉市黄陂区前川大南街15号，统一社会信用代码9142011672577373X7。 法定代表人：阮国祥，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：金贝，该公司法务，特别授权。 原告中国工商银行股份有限公司武汉黄陂支行（以下简称工行黄陂支行）诉被告邹志伟、严小芹、湖北南德经济发展集团有限公司（以下简称南德公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年9月21日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告工行黄陂支行的委托诉讼代理人黄大明、王劲松到庭参加诉讼，被告邹志伟、严小芹、南德公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告工行黄陂支行向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告邹志伟、严小芹立即偿还所欠原告贷款本金64073.07元及积欠利息5884.06元(截止2020年6月30日)，此后的利息、罚息与复利按合同约定的标准计付至被告还清全部贷款本息之日止(以上实际金额以结清当日银行机内金额为准)；2、请求判令被告南德公司对上述债务承担连带保证担保责任；3、请求判令期房抵押登记合法有效，原告以处置抵押物变现的价款享有优先受偿权，有权以变现的价款偿还贷款本息及实现债权的费用；4、请求判令上述被告承担本案诉讼费、保全费等以及全部实现债权的费用。事实和理由：2008年9月被告邹志伟、严小芹因购买住房，向原告申请个人一手住房购置贷款，于2008年12月11日自愿与原告签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定贷款9.9万元，贷款期限240月，贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率下浮30％，执行利率4.284％，还款方式为每月等额还款。同时合同约定由被告南德公司对上述贷款提供阶段性连带责任保证担保。合同约定以被告邹志伟、严小芹购买的住宅提供抵押担保，并办理期房抵押登记手续，期房抵押证明号为:武房期黄字第××号。原告于2008年12月11日依合同约定发放了全额贷款9.9万元。贷款发放后被告邹志伟多次违约，经原告多次催收后其仍不履行还款义务，截止2020年6月30日，其累计违约138期，连续违约30期，其欠原告贷款本金64073.07元、积欠利息5884.06元，本息合计69957.13元。依据合同约定，原告可宣布贷款提前到期，要求被告邹志伟提前偿还全部贷款本息(包括逾期利息、复利及罚息)，同时原告有权要求以被告邹志伟、严小芹位于武汉市黄陂区祁家湾街祁站村南德?康乐居第2幢2单元3层302室抵押房屋的变现价款优先受偿，并有权要求被告南德公司承担连带保证担保还款责任。2020年7月29日，原告向被告邹志伟发送了宣布融资提前到期通知书，宣告未到期的贷款全部提前到期。贷款宣告到期后，被告邹志伟、严小芹仍不履行还款义务，其违约行为已严重侵害原告的合法利益。鉴于上述事实与理由，为保护原告合法民事权益，维护正常金融秩序，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第19条之规定，及双方签订的《个人借款/担保合同》之约定，原告向法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告邹志伟、严小芹、南德公司在答辩期内未提交答辩意见，亦未在举证期内提交证据。 原告工行黄陂支行围绕诉讼请求依法提交了《个人借款/担保合同》、个人借款凭证、武汉市期房抵押证明、逾期贷款本息催收通知书和宣布融资提前到期通知书等证据，被告邹志伟、严小芹、南德公司未予以质证。对原告工行黄陂支行提交的上述证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告邹志伟、严小芹系夫妻关系，双方于1996年3月8日办理结婚登记。2008年12月11日，原告工行黄陂支行与被告邹志伟、严小芹、南德公司签订了《个人购房借款／担保合同》，合同约定：被告邹志伟、严小芹向原告申请个人住房贷款99000元，借款期限为240个月，具体信息以借据为准（借据记载为自2008年12月11日起至2028年12月11日止），贷款年利率为4.284%，还款方式为等额本息还款法。借款逾期贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率为在贷款利率基础上加收30%。借款担保采用“抵押+阶段性保证”方式，借款人以其所购买的位于武汉市黄陂区祁家湾街祁站村南德?康乐居第2幢2单元3层302室房屋提供抵押担保。合同第23.2条关于保证的约定为，保证人承担保证责任的范围为阶段性连带责任保证，在满足本合同16.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书时，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人债务免除担保责任。合同还约定：借款人未按约定偿还借款本息，贷款人有权立即取消全部或部分借款，宣布合同／借款提前到期，提前收回借款本金和相应利息，并行使抵押权和／或按照约定要求保证人承担连带担保责任。被告邹志伟作为借款人、抵押人在合同上签字，严小芹作为共同还款人在合同上签字。南德公司作为担保人在保证人处盖章。 2008年12月11日，原告工行黄陂支行向被告邹志伟发放贷款99000元，涉案房屋于2009年1月21日取得《武汉市期房抵押证明》，抵押权人为工行黄陂支行，抵押人为邹志伟。后被告邹志伟连续未足额偿还借款本息，故原告诉至本院。截至2020年6月30日止，尚欠原告工行黄陂支行借款本金64073.07元、积欠利息5884.06元，本息合计69957.13元。 另查明，被告南德公司于2013年4月8日在武汉市工商行政管理局黄陂分局办理名称变更登记，由原名称“武汉南德经济发展有限公司”变更为“湖北南德经济发展集团有限公司”。 本院认为，案涉《个人购房借款／担保合同》系各方当事人真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按合同履行各自的义务。合同签订后，原告工行黄陂支行依照合同约定向被告邹志伟发放了贷款99000元，后被告邹志伟未按约定按期足额偿还借款本息，截至2020年6月30日止欠原告工行黄陂支行借款本金64073.07元、积欠利息5884.06元，本息合计69957.13元未偿还，其行为违约，故原告工行黄陂支行依照合同约定要求被告提前偿还本金及全部利息（包含利息、罚息）的诉讼请求，本院予以支持。被告邹志伟、严小芹系夫妻关系，在《个人购房借款／担保合同》中，邹志伟作为借款人在合同上签名，且严小芹也在共同还款人处签名，故工行黄陂支行要求邹志伟、严小芹共同承担清偿责任的诉求，本院予以支持。 关于被告南德公司的连带责任问题，本院认为，原、被告签订的《个人购房借款／担保合同》中约定了南德公司的保证责任为阶段性的连带保证责任，目前案涉房屋仅取得《期房抵押证明》，尚未办理《房屋他项权证》，其并不满足《个人购房借款／担保合同》中第23.2条约定的情况，南德公司的阶段性连带责任保证尚未解除，故应对被告邹志伟、严小芹在原告工行黄陂支行的借款本金及全部利息（包含利息、复利、罚息）承担连带清偿责任。被告南德公司对被告邹志伟、严小芹所涉债务承担连带清偿责任后，有权向二人追偿。 关于原告工行黄陂支行对案涉抵押房屋的优先受偿权主张，本院认为,抵押权的设立,需以抵押人拥有其具备完全物权的抵押财产,并按当事人之间的合意结果,在完善抵押权登记手续后才能成就。在预售商品房抵押贷款中,如果房屋产权未登记至借款人名下,则抵押权设立登记无法完成。本案中,借贷双方通过签署《个人购房借款／担保合同》约定,本合同签订时,邹志伟、严小芹尚未办妥产权证书的,其应配合工行黄陂支行及售房人南德公司办理房屋抵押预告登记,且办理正式抵押登记手续的条件,系以邹志伟、严小芹取得该商品房的产权证书而具备物权登记要件为前提。同时,双方就不能履行抵押权登记的违约责任作出了相应的约定。故该部分约定内容已充分表明,当事双方对于抵押权设立的法定条件均是知悉的。虽然邹志伟、严小芹为向工行黄陂支行进行按揭贷款时,以其购买的预售商品房作抵押,在相关房地产行政管理部门办理了《武汉市期房抵押证明》，但在邹志伟、严小芹至今尚未取得该套商品房的物权凭证之下，因邹志伟、严小芹与南德公司间的房屋买卖合同并不产生终局的物权效力,该份《武汉市期房抵押证明》应是工行黄陂支行为限制债务人邹志伟、严小芹处分诉争不动产，保障其将来取得物权而作的登记,其性质应为抵押预告登记。依《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效”之规定,工行黄陂支行并不能依据预告登记获得现实的抵押权,其作为案涉房屋抵押权预告登记的权利人,在未办理房屋抵押权设立登记前,所享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时，对该房屋办理抵押权登记的请求权,并可排他性地对抗他人针对该房屋的处分。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权,现工行黄陂支行已取得案涉房屋的抵押权预告登记,但该抵押并非抵押权登记。故工行黄陂支行要求对案涉房屋享有优先受偿权的诉讼请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条第三十一、第三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告邹志伟、严小芹向原告中国工商银行股份有限公司武汉黄陂支行偿还借款本金64073.07元、积欠利息5884.06元，本息合计69957.13元； 二、被告邹志伟、严小芹向原告中国工商银行股份有限公司武汉黄陂支行支付2020年6月30日之后的利息、罚息（后期利息、罚息以所欠贷款本金为基数，按借款合同约定利率自2020年7月1日计算至借款还清日止）； 三、被告湖北南德经济发展集团有限公司对武汉市黄陂区祁家湾街祁站村南德?康乐居第2幢2单元3层302室房屋拍卖、变卖所得价款不足以清偿的部分承担连带清偿责任； 四、驳回原告中国工商银行股份有限公司武汉黄陂支行的其他诉讼请求。 前述一、二项于本判决生效后十日内履行。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计774元，由被告邹志伟、严小芹负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。 审判员  陈建华 二〇二〇年十二月十日 书记员  胡雨蒙