浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终5754号上诉人（原审原告）：刘文薇，女，1962年7月27日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。委托诉讼代理人：罗园园，浙江嘉瑞成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：文成县鼎然房地产开发有限公司。住所地：浙江省文成县南田镇伯温东路32号。法定代表人：廖小飞。上诉人刘文薇因与被上诉人文成县鼎然房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省文成县人民法院（2020）浙0328民初1490号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月29日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。刘文薇上诉请求：1.撤销原判，改判支持刘文薇的一审诉讼请求或将本案发回重审；2.本案一、二审全部诉讼费由文成县鼎然房地产开发有限公司承担。事实和理由：一、一审判决事实认定与判决结果相冲突，判决有误。一审结合刘文薇提供的证据以及文成县鼎然房地产开发有限公司的谈话情况，确认涉案合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规，认定涉案合同成立有效，却驳回刘文薇包括确认涉案《商品房买卖合同》有效在内的全部诉讼请求。二、刘文薇全额支付了涉案房屋的购房款，其支付对价的方式并非以房抵债，一审认定事实错误。涉案《商品房买卖合同》签订后，文成县鼎然房地产开发有限公司向刘文薇出具了正规的全额销售不动产统一发票，并就涉案房屋办理了预售登记。刘文薇在本案中的付款方式虽不同于一般购房者，但不违背相关法律法规，应受到法律保护，且不属于以房抵债，理由如下：1、刘文薇及其关联人员在预先支付给文成县××房地产开发有限公司的1000万元中计提了200万元，作为两套房产的购房款（大自然花苑2幢503室95余万元，4幢503室101余万元），因此，案外人张明庆向廖小飞提起的民间借贷纠纷请求标的为600万，已将涉案房屋对应的购房款95余万元予以剔除，该95余万元先行支付了涉案房屋的购房款，刘文薇已全额支付了涉案房屋的合理对价。一审判决认定刘文薇未支付购房款项，明显属于认定事实不当。2、刘文薇本就有购房意向，借给文成县鼎然房地产开发有限公司的款项中就有一部分为购房预付款，而非一审认定的以房抵债。廖小飞在一审法院对其制作的谈话笔录中明确表示，其1000万债务中包含大自然花苑几套房子的预付款。刘文薇及其关联人员本就有购房意向，其先将购房款连同借款合计1000万元提前支付给文成县鼎然房地产开发有限公司，用于缓解公司暂时的资金周转困难，待刘文薇明确提出购买房屋的要求时将购房款从总债务中予以抵扣，剩余款项作为借款。该预付购房款的行为并非以房抵债性质，且该行为未违反法律、法规，应该受到法律保护。三、一审判决超范围审理，剥夺了刘文薇的诉权，损害了其合法权益。1、一审判决认为刘文薇对涉案房屋不享有物权期待权，不足以排除强制执行，该认定超出刘文薇一审诉讼请求，属超范围审理。本案案由为商品房买卖合同纠纷，刘文薇一审诉讼请求为确认合同有效，至于刘文薇就查封的涉案房屋是否享有物权期待权，是否足以排除强制执行，合同目的最终是否能够实现，与本案审理无关，属于另案需要审理的范畴。2、一审对合同目的能否实现径行作出判决，剥夺了刘文薇的诉权。涉案房屋目前因其他案件被法院查封，并不能排除文成县鼎然房地产开发有限公司具有偿还债务的能力，也不能排除刘文薇就被查封房屋向提出执行异议及执行异议之诉获得支持的可能性。一审认定刘文薇不享有物权期待权，合同目的最终无法实现，直接剥夺了刘文薇后续起诉的权利，混淆了合同纠纷与权属纠纷。3、刘文薇对涉案房屋享有物权期待权，足以排除强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九的条规定，涉案《商品房买卖合同》合法、有效，且成立于法院查封之前。另外，刘文薇在文成县域内名下无其他用于居住的商品房，加之全额支付涉案房屋的购房款项，其权利属于商品房消费者的物权期待权，该权利优先于一般债权，具有排除强制执行的效力，故刘文薇对涉案房屋的期待物权具有可实现性。综上，请求支持刘文薇的上诉请求。文成县鼎然房地产开发有限公司未作答辩。刘文薇向一审法院起诉请求：1.判令确认刘文薇、文成县鼎然房地产开发有限公司于2011年11月13日签订的《商品房买卖合同》有效；2.文成县鼎然房地产开发有限公司向刘文薇交付文成县南田镇大自然花苑2幢503室商品房，并协助办理过户手续；3.本案诉讼费由文成县鼎然房地产开发有限公司承担。一审审理过程中，刘文薇变更第二项诉请为：文成县鼎然房地产开发有限公司向刘文薇交付文成县南田镇大自然花苑2幢503室商品房，并在解除查封之后协助办理过户手续。一审法院认定事实：2011年11月13日，刘文薇与文成县鼎然房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定，文成县鼎然房地产开发有限公司将文成县南田大自然花苑第2幢5层503号预售商品房出售给刘文薇，建筑面积共212.38平方米，总房款计955710元，付款方式及期限于合同签订之日起7日内向出卖人一性付清房款。文成县鼎然房地产开发有限公司于2011年12月11日向刘文薇开具了销售不动产统一发票，预售购房款为955710元，在原、文成县鼎然房地产开发有限公司签订合同至开具发票期间，刘文薇未实际支付该购房款。刘文薇陈述，是以文成县鼎然房地产开发有限公司法定代表人廖小飞向张明庆的部分借款抵扣该购房款。该合同至今未进行备案登记，涉案房产也未交付刘文薇。另查明，2012年10月10日，文成县人民政府办公室文政办发出[2012]270号《关于成立文成县鼎然房地产开发有限公司资产清算组的通知》，通知决定成立文成县鼎然房地产开发有限公司资产清算组。2019年8月20日，文成县人民政府办公室文政办发出[2019]43号文件，《关于撤销文成县鼎然房地产开发有限公司资产清算组的通知》，决定撤销清算组，移交清算组代管的公司相关资产，由该公司自行负责处理公司资产及清偿债务。2020年2月27日，本院作出（2013）温文执民字第186号执行裁定书，查封了文成县鼎然房地产开发有限公司名下的坐落于文成县南田大自然花苑第2幢5层503号［不动产权证号：浙（2019）文成县不动产权第0××2号］的不动产。2013年12月10日，本院对廖小飞向张明庆的借款600万元作出了（2013）温文商初字第424号民事判决，由廖小飞偿还张明庆本金600万元及利息。一审法院认为，刘文薇与文成县鼎然房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，在合同签订过程中，虽开具销售不动产统一发票，但刘文薇未支付该款项，刘文薇、文成县鼎然房地产开发有限公司及债权人张明庆均表示以文成县鼎然房地产开发有限公司法定代表人廖小飞向张明庆的借款抵扣购房款，意思表示一致。因此，原、文成县鼎然房地产开发有限公司所签订的购房合同实际是以房抵债协议。刘文薇主张确认涉案合同有效，双方当事人对自愿签订涉案合同的真实性无异议，合同内容也未违反法律规定，因此，涉案合同是否有效关键是借款是否存在，刘文薇、文成县鼎然房地产开发有限公司法定代表人廖小飞及债权人张明庆对廖小飞向张明庆的借款事实均无异议，均认为是文成县鼎然房地产开发有限公司法定代表人廖小飞向案外人张明庆借款1000万元，其中200万元用于抵偿刘文薇所购的涉案房产及另一套案外人所购的房产，三方虽对借款过程、款项往来，在各次陈述中有存在不一致的表述，但对存在借款和以借款抵扣购房款的事实没有异议，目前也无其他证据排除该债权债务关系的存在，可认定涉案合同成立有效。因涉案房产的产权未登记到刘文薇名下，现涉案房产已被法院查封，刘文薇要求文成县鼎然房地产开发有限公司向刘文薇交付文成县南田镇大自然花苑2幢503室商品房，并协助办理过户手续，已无法实现。双方签订购房合同的本质是以房抵债，即以消灭金钱债务为目的，而购房仅系以房抵债的实际履行方式，基于以房抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产法定登记之前，该以房抵债协议并不足以形成优先一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。且本案涉及其他债权人的相关权益。综上，当事人应按原债权债务关系主张权利，刘文薇经释明后仍拒绝变更诉讼请求的，依法应当驳回其诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：驳回刘文薇的诉讼请求。案件受理费13357元，减半收取6678.5元，由刘文薇负担（已交纳）。二审期间，文成县鼎然房地产开发有限公司未提供新的证据。刘文薇提供了文成县不动产登记信息查询记录，证明刘文薇在文成县内没有其他住房，涉案房屋系其在文成县的唯一住房。经审查本院认为，上述证据与本案没有关联性，本院不予确认。本院审核了当事人向一审法院提供的证据后，依法对一审认定的事实予以确认。本院认为，关于涉案《商品房买卖合同》是否有效的问题。根据一审查明的事实，张明庆、廖小飞、刘文薇对于张明庆、廖小飞存在借款关系及刘文薇购买涉案房屋的购房款系以张明庆出借给廖小飞的部分借款抵扣的事实均无异议，以房抵债的行为并不违反法律、法规的强制性规定，一审认定为该合同成立且有效，并无不当。但需指出的是，一审在认定涉案《商品房买卖合同》有效的同时，又驳回刘文薇要求确认该合同有效的诉讼请求，不当，本院予以纠正。关于文成县鼎然房地产开发有限公司是否应向刘文薇交付涉案房屋并协助办理涉案房屋过户手续的问题。涉案房屋目前被一审法院查封，文成县鼎然房地产开发有限公司对该房屋的处分权处于受限状态。在查封解除前，刘文薇要求文成县鼎然房地产开发有限公司交付涉案房屋并协助办理涉案房屋过户登记手续，应不予支持，一审驳回刘文薇该项诉讼请求，并无不当。综上，刘文薇的上诉理由部分成立，对该部分上诉请求本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销浙江省文成县人民法院（2020）浙0328民初1490号民事判决；二、确认刘文薇与文成县鼎然房地产开发有限公司于2011年11月13日签订的《商品房买卖合同》有效；三、驳回刘文薇的其他原审诉讼请求。一审案件受理费13357元，减半收取6678.50元，二审案件受理费13357元，均由刘文薇负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 萌审 判 员  蔡蓓蓓审 判 员  曾 慧二〇二〇年十二月二十五日法官助理  周婷婷代书记员  徐彬妮