江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0102民初11284号原告：成都嘉诚新悦物业管理集团有限公司南昌分公司，住所地江西省南昌市红谷滩新区红角洲学府大道899号慧谷创意产业园味粽空间B座二层B1-69号，统一社会信用代码91360125056400695H。负责人：孙殿锋，系该分公司总经理。委托诉讼代理人：石灿华，北京市盈科（南昌）律师事务所律师。被告：南昌景思实业有限公司，住所地江西省南昌市红谷滩新区博能佰瑞琪大厦A座703室（第7层），统一社会信用代码91360125327691544P。法定代表人：万启伟，系该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋兴明，北京德恒（南昌）律师事务所律师。原告成都嘉诚新悦物业管理集团有限公司南昌分公司与被告南昌景思实业有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告成都嘉诚新悦物业管理集团有限公司南昌分公司委托诉讼代理人石灿华、被告南昌景思实业有限公司委托诉讼代理人蒋兴明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告成都嘉诚新悦物业管理集团有限公司南昌分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即给付拖欠原告的2019年4月1日至2020年6月30日401室的物业费41146.65元；2.判令被告立即支付物业费逾期违约金9258元；3.判令被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：被告系原告提供服务管理的南昌绿地外滩城项目XX商业、办公楼XXX室业主，建筑面积472.95平方米，物业服务费5.8元/平方米。南昌绿地申翔置业有限公司与原告签订了《前期物业服务合同》，选聘原告对南昌绿地外滩公馆提供前期物业管理服务。在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作，但被告一直未缴纳2019年4月1日至2020年6月30日期间的物业管理费，经原告工作人员多次催告，被告仍拒不缴纳。为维护原告的合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告南昌景思实业有限公司辩称，原告未按照前期物业服务合同约定提供完整的物业服务，违约在先，被告有权拒绝支付违约期间的物业服务费用，原告无权请求违约金。1.案涉大楼物业基础设施不完善，原告不作为。消防灭火器缺失、消防箱门破损、消防水管不通水、多次告知外墙玻璃破损原告未维修，公共卫生间、楼层过道和入户电梯厅均处于毛坯状态，被告多次要求原告也未及时开启?电梯，入户电线承载功率小于房屋内配备的电表荷载功率。被告认为房屋的交付不合格，原告不应收取毛坯空置期的物业费，已收取的部分也应当抵扣之后的物业费。2.原告管理混乱，放任他人占用公共资源，妨碍被告使用案涉房屋，多次向原告反映，至今也未解决。XX栋的租户私自围堵占用公区卫生间，被告只能用自己的经营面积装修卫生间，造成额外的装修投入和租金收益损失；部分业主私自围堵占用公共过道，?导致很多教育行业的意向租户不能承租案涉房屋（教育行业必须要有两个消防楼梯使用），消防安全隐患影响了房屋对外出租，空置期增加造成巨大的经济损失；案涉房屋强电控制间被围堵，长期存在用电安全隐患，紧急断电时需等隔壁租户开门才能处理，物业称无法解决该问题。3.被告需要对案涉房屋用电进行增容，要求原告配合，原告起初以800元/千瓦的天价要求收费，被告方向供电局询问后得知国家规定增容不需要付费，原告就改口说变压器剩余功率不够，要求被告找供电局自行申请解决，但供电局称绿地外滩公馆是转供电，要经物业允许才能增容，物业就以各种理由不予配合，耽搁了被告房屋的出租，租金收益严重受损。4.原告管理人员服务缺失。物业工作人员为催费不择手段，无端挑起被告与租户之间的矛盾，并假借消防、城管和住建等国家单位检查恐吓被告租户，时常向多个部门恶意投诉；物业管理人员及员工更换频繁，服务工作和沟通情况无法有效延续和交接；被告花钱对公区、卫生间、门厅进行了装修，原告却连维护都不做，顶面墙面因漏水腐烂、地面破损、灯坏损、物业维修在吊顶上挖洞，都无人维修；门前路灯不开，为省电费多次将被告装好的过道、卫生间和门厅的灯掐灭，原告对此也不承认；阻拦、撕毁被告在案涉房屋门窗上张贴招租广告，并以统一制作为由不让租户贴指示牌，实际上就是为了额外收钱，租户要求统一制作，原告也拖延了三个月才做；保安人员无固定岗位，被告的物品和材料多次被偷，连装修的房屋内的水晶吊灯都被拆走；过道大厅卫生不干净；车辆停在楼下被撞坏，物业也不配合调取监控，以监控坏了为由推脱，对监控等设施的缺失和坏损也置之不理，久坏不修；电梯开启后故障频繁，由于设计缺陷和管理疏漏，之前下暴雨时电梯被水淹，持续一个多星期不能开启，影响租户经营和房屋出租。原告不能适当履行物业服务义务，给被告及租户带来很多不便，根据合同法关于先履行抗辩权的规定，在原告正确履约前，被告有权拒付物业费。综上，请求驳回原告全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的前期物业服务合同、南昌市商品房买卖合同、不动产产权证书、电梯故障视频资料、租户与物业工作人员就电梯故障及车辆受损调取监控沟通的微信聊天记录截图、案涉房屋公共区域照片等证据，本院认定事实如下：2013年8月10日，原告成都嘉诚新悦物业管理集团有限公司南昌分公司(原公司名称为成都嘉诚新悦物业管理有限公司南昌分公司)与绿地外滩公馆的开发商南昌绿地申翔置业有限公司签订《（绿地外滩公馆）前期物业服务合同》一份，约定：1.甲方（即南昌绿地申翔置业有限公司）选聘乙方（即原告）对绿地外滩公馆提供前期物业管理服务事宜；2.在物业管理区域内，乙方提供的物业服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾收集、清运及雨、污水管道疏通，共有绿地、花木等的养护与管理，交通与车辆停放秩序的管理，协助维护公共秩序（包括安全监控、巡视、门岗执勤，安全防范事项的协助管理），物业档案资料管理，协助组织开展社区文化活动，装饰装修管理服务；3.乙方服务内容不含业主、物业使用人的人身保险和财产的保管服务，但业主与乙方协商一致另有约定的除外；4.合同有效期为本建筑区划内物业首次正式交付使用之日前30日起至本建筑区划内业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止；5.物业服务收费实行包干制，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，写字楼（高层办公）标准为7.8元/月·平方米，商业（不带中央空调）为5.8元/月·平方米，业主收房后次年度起每年分四期向乙方交纳物业服务费，每年1月1日至1月5日交纳第一季度物业服务费，每年4月1日至4月5日交纳第二季度物业服务费，每年7月1日至7月5日交纳第三季度物业服务费，每年10月1日至10月5日交纳第四季度物业服务费，业主违反约定逾期交纳物业服务费的，按照实际逾期天数计算违约金，每逾期一日按实际欠费金额万分之五的标准向乙方支付逾期交纳违约金。合同签订后，原告依约为绿地外滩公馆提供前期物业管理服务。被告南昌景思实业有限公司与南昌绿地申翔置业有限公司签订商品房买卖合同购买绿地外滩城XX商业、办公楼XXX室房屋一套，合同约定前期物业由原告提供，物业服务费为5.8元/月·平方米。上述房屋产权于2019年1月24日登记至被告名下，房屋建筑面积为472.95平方米。原告以被告欠付该房屋2019年4月1日至2020年6月30日期间的物业费为由提起本案诉讼。被告对原告主张的欠费期间无异议，并陈述约定的物业费收费标准为5.8元/月·平方米，但辩称原告未按约提供完整的物业服务。就被告提出房屋交付时所在楼层的过道等公共区域仍系毛坯状态的问题，双方当事人均陈述位于绿地外滩城XX商业、办公楼二楼的四套房屋，三楼的两套房屋，四楼的八套房屋的业主系被告，上述房屋开发商交付给被告时过道都是毛坯状态、由业主自行装修。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，原告与开发商签订的《（绿地外滩公馆）前期物业服务合同》内容不违反法律及行政法规的强制性规定，对原告及业主均具有约束力，双方均应依约全面履行合同义务。被告提出房屋交付不合格并以此为由主张原告不应收取毛坯空置期的物业费，本院认为，过道等公共区域的交付状态是否符合约定属于被告与开发商之间的商品房买卖合同关系要处理的问题，被告既然认可案涉房屋已经交付，其作为案涉房屋的业主，应当向提供物业服务的原告支付物业费。被告以原告未能适当履行公共设施设备维护义务、放任业主围堵公共区域、管理人员缺乏服务意识、安保保洁不到位为由拒绝支付物业服务费，因其提交的证据不足以证明原告履行合同有重大瑕疵，故本院对被告拒付物业费的抗辩意见不予采纳，但结合双方陈述和证据，可以认定原告提供服务过程中在共用部位及共用设施设备的维护等方面存有不足，给被告造成了不便，综合本案具体情况，本院酌定被告向原告支付案涉房屋2019年4月1日至2020年6月30日期间的物业服务费37032元（472.95平方米×15个月×5.8元/月/平方米×90%）。鉴于原告履行物业服务合同也存有瑕疵，本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十一条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告南昌景思实业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告成都嘉诚新悦物业管理集团有限公司南昌分公司支付红谷滩新区红谷北大道968号绿地外滩城XX商业、办公楼XXX室2019年4月1日至2020年6月30日期间的物业费37032元;二、驳回原告成都嘉诚新悦物业管理集团有限公司南昌分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1060元（已由原告成都嘉诚新悦物业管理集团有限公司南昌分公司预交），减半收取530元，由原告成都嘉诚新悦物业管理集团有限公司南昌分公司负担167元，被告南昌景思实业有限公司负担363元，退回原告成都嘉诚新悦物业管理集团有限公司南昌分公司530元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  邬化雨二〇二〇年十二月十八日书记员  钟芬芬附：相关法律条文及司法解释1.《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。2.《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。5.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。