北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初57232号原告（反诉被告）：张小荣，女，1975年6月10日出生，汉族，北京中认信合科技服务有限公司行政人员，住北京市东城区。委托诉讼代理人：幺博文，北京市京大（上海）律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京富力城房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区东三环中路63号2301。法定代表人：杨培军，董事长。委托诉讼代理人：李瑶，男，1989年9月1日出生，汉族，北京富力城房地产开发有限公司员工。原告（反诉被告）张小荣（以下简称原告）与被告（反诉原告）北京富力城房地产开发有限公司（以下简称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人幺博文，被告委托诉讼代理人李瑶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付逾期交房违约金，自2012年12月1日起算至房屋交付之日止，每日按照27625022元的万分之一计算；2.判令被告立即向原告支付律师费1326001.06元、公证费5000元；3.判令被告立即向原告支付逾期交房所产生的租金损失，自2012年12月1日起算至房屋交付之日止，每月按照18万元计算。事实和理由：2011年3月18日，原告与被告签订《北京市商品房预售合同》，购买朝阳区房屋，总价款27625022元。合同签订后，原告一次性全款。但是，被告至今未按照合同第十二条第（一）项约定：“出卖人应当在2012年11月30日前向买受人交付该商品房。”向原告交付房屋。根据合同第十四条之约定：“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。”涉案房屋价值较高、地理位置十分优越，租金收益巨大，同户型的房型月租金18万元，违约金约定明显过低，故要求租金损失。被告辩称，一、原告要求支付逾期交房违约金与事实不符且没有提供足够的证据证明，被告不存在任何违约行为，不同意支付任何违约金。首先，被告严格按照预售合同的约定履行合同义务，涉案房屋已于2012年I1月经北京市有关部门验收合格，且取得了竣工验收备案手续，施工符合相关法律法规，完全符合合同约定的交付条件，被告不存在任何违约情形。其次，被告已于2012年1I月23日向原告寄送了收楼通知书，通知原告2012年11月30日到被告处办理收楼相关手续，原告2012年I1月26日签收了通知书，然而原告却始终未到被告处办理收楼手续。被告严格按照预售合同的约定展行义务，然而原告却无故拒不办理收楼手续，构成迟延受领。根据预售合同第十六条第（四）项第1点的约定：“由于买受人原因未能按期办理交接手续的，视为出卖人按期将房屋交付给买受人。”根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定：“买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担。”因此，涉案房屋已视为按期交付，原告主张逾期交房违约金没有事实与法律依据。2012年11月30日之后，即便房屋发生损毁、灭失等风险，也应当由原告承担相应责任，而不应由被告承担责任。再次，2013-2018年期间，被告多次联系原告办理收楼手续，然而原告却一直无正当理由拒不办理收楼手续。根据预售合同第十六条第（四）项第3点的约定：“由于买受人原因致使出卖人6个月未能按期交付的，出卖人有权将该房屋另行处理，在扣除各种相关费用后，将余款退还买受人。”该条款明确约定了被告在原告拒不办理收楼手续达到6个月以上时，被告有单方解除合同的权利，且无需支付任何违约全，被告将提起反诉解除合同。最后，原告也没有任何证据证明被告建设的房屋存在不符合交付条件的情形。原告所提交的房屋照片并非涉案房屋的真实照片，被告不认可真实性。原告提交的公证书及照片显示是2019年5月20日及2019年5月22日拍摄，这距离房屋交付日期已超过6年之久。即便原告能证明房屋的现状存在瑕疵，该证据也仅仅能证明房屋在2019年5月20日及22日这个时间点存在瑕疵，并不能证明2012年11月30日房屋交付时存在质量问题，况且，该瑕疵并不影响房屋的正常使用，且该瑕疵现已修复完毕。然而原告仍无故拒不办理收楼手续，根据法律规定及合同约定，被告有理由要求解除合同，并要求原告赔偿由此给被告造成的损失。二、原告拒不交清房款及收楼所需的其他费用，被告有权拒绝交付房屋。首先，根据预售合同附件十补充协议第2条的约定：“买受人收楼前，应按照合同的约定交清房款及违约金，交纳合同十六条（五）2中约定的费用(包括本合同第十五条约定因面积差异而产生的差价及税费)，否则出卖人有权拒绝交付房屋，所产生的损失由买受人承担。”然而，根据原告提交的房款发票显示其仅仅交纳了房款，但没有交纳面积补差款212087元，也没有交纳专项维修基金、契税、前期物业服务费、供暖费等办理收楼所必须要交纳的费用。原告的行为已严重违反合同的约定，被告有权拒绝交付房屋，由此所产生的损失应由原告承担。其次，根据原告提交的房款发票显示的开票日期为2018年5月2日，由此可以看出原告交纳房款的时间也明显晚于合同约定的时间，被告享有先履行抗辩权。三、原告主张律师费、保全费、公证费等损失没有事实和法律依据，不予认可。四、没有查到原告交纳房款的记录和凭证。被告向本院提出反诉请求：解除原被告签订《北京市商品房预售合同》，判令原告配合办理该房屋的网签注销手续。事实和理由：2011年3月18日，原告与被告签订《北京市商品房预售合同》及相关补充协议，约定原告购买被告开发的北京市朝阳区房屋，总房款27625022元。预售合同附件十补充协议第2条约定：“买受人收楼前，应按照合同的约定交清房款及违约金，交纳合同十六条（五）2中约定的费用(包括本合同第十五条约定因面积差异而产生的差价及税费)，否则出卖人有权拒绝交付房屋，所产生的损失由买受人承担。”然而，根据原告提交的房款发票显示其仅仅交纳了房款。但没有交纳面积补差款212087元，也没有交纳专项维修基金、契税、前期物业服务费、供暖费等办理收楼所必须要交纳的费用。原告的行为已严重违反合同的约定，被告有权拒绝交付房屋，由此所产生的损失应由原告承担。预售合同第十六条约定：“由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：3、由于买受人原因致使出卖人6个月未能交付的，出卖人有权将该房屋另行处理，在扣除各种相关费用后，将余款退还买受人。”被告2012年11月23日向原告寄送了收楼通知书，通知原告2012年11月30日到被告处办理收楼相关手续，原告2012年11月26日签收了上述收楼通知书，然而原告却无故始终未到被告处办理收楼手续。原告的行为严重违反预售合同的约定，被告有权单方解除合同并要求赔偿损失。鉴于以上事实，被告提出反诉。原告对被告的反诉请求答辩称，一、原告已经交齐预售合同所约定的全部房款，并未构成违约。签订合同时，原告已经全款按照面积支付购房款27625022元。被告应当按照合同约定向原告交付房屋。2019年4月3日，原告又向被告缴纳面积补差款212087元以及专项维修基金47904元。因此，原告不存在任何违约行为，被告的主张并没有事实依据。二、被告未按照合同约定交房，涉案房屋存在严重质量问题，导致原告无法收楼。原告在前往办理收楼手续时，涉案房屋因暖气管片进水口跑水导致一层、二层、三层、负一、负二层木地板及地插被泡，因此原告根本无法入住办理收楼手续。预售合同第十三条规定：“1、市政基础设施：（3）供暖：2012年方1月30日达到使用条件”，原告在前往收楼时，涉案房屋并没有达到该交付条件。此外，由于涉案房屋全部楼层均被水淹，合同附件六中所约定的装饰和设备标准均未达标。因此，原告因涉案房屋质量问题无法收房，而并非自身原因无故不前往收房。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2011年3月18日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》，约定：买受人通讯地址为北京市西城区，联系电话为136XXXXXXXX。原告购买被告开发的朝阳区房屋，总价款27625022元，采用一次性支付全款的方式付款。出卖人应在2012年11月30日前向买受人交付该商品房。2012年11月23日，被告按照合同约定的原告通讯地址，通过EMS方式向原告邮寄了收楼通知书，该邮寄由史某签收。原告否认收到该收楼通知书，但未合理解释为何被告按照其通讯地址和电话邮寄收楼通知书却未收到。原告称实际去收房时间为2012年11月底到12月上旬左右，被告称原告2013年5、6月份才来被告处办理交房款和税费手续，但是没有实际支付房款和税费。2018年5月2日，被告向原告出具三张北京增值税发票，金额合计27625022元，发票显示税率为“不征税”。被告2019年9月24日庭审谈话中称无法核实发票真实性，没有转账凭证不能证明原告支付了购房款。2019年11月18日庭审谈话中再次告知未查到原告交纳房款的记录和凭证。2020年11月16日庭审中，被告仍然称无法核实发票真实性，没有找到原告付款记录。本院再次给双方七天时间查找付款凭证，双方均未提供。2020年12月7日开庭审理时，原告、被告仍然无法提供付款凭证，原告称银行卡太多，找不到。2019年4月3日，被告向原告出具了补缴面积差的北京增值税普通发票，金额212087元（含税），税率5%；原告提交了一张支付专项维修资金的收据，金额47904元；共计259991元。原告提交了一张2019年4月3日向被告支付款项的刷卡凭单，付款人为黄某（可能是，因签名不清楚），金额259991元。原告提交了一张向国家税务总局北京市朝阳税务局支付契税的刷卡凭单，金额834810.29元，刷卡人同样为黄某（可能是，因签名不清楚）。原告称黄某系朋友和同事。本院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。必须防范民事商事审判领域借用合法的民事程序，侵害国家利益、社会公共利益或者案外人的合法权益。本案标的巨大，被告通知收房到原告起诉长达六年多，时间跨度大，比较奇怪。经被告多次反复陈述，本院注意到了合同约定房款是否支付以及支付款项来源是否合法以及是否涉及其他违法性问题，在此情况下，原告仍然以银行卡过多无法提供支付相应凭证，而被告作为一名经营主体，收取房款时必须采取相应措施保证付款来源的合法性和关联性，采取规范、严格的财经制度，根据其答辩和通知收房等行为，本院有理由相信其知晓或应该知晓相应付款情况而未如实陈述，故双方的行为无法使本院达到合法性的确认，有理由相信需要进行必要的合法性审查。由于款项来源和交易的合法性问题，属于双方诉请的基础性问题，双方不能规避合法性的审查，应该首先解决该问题后，再行解决其他争议，故双方的诉讼请求均不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第四十四条、第五十二条、第一百三十条规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）张小荣的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）北京富力城房地产开发有限公司的反诉请求。本诉案件受理费154505元，由原告（反诉被告）张小荣负担（已交纳77252元，余款77253元于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费89962元，由被告（反诉原告）北京富力城房地产开发有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  石海朝二〇二〇年十二月二十九日书记员  赵梦娇