四川省都江堰市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0181民初174号 原告：张利群，女，1976年2月12日出生，汉族，住四川省都江堰市。 委托诉讼代理人：梅晓东，四川都江律师事务所律师。 被告：成都隆旺房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市龙泉驿区龙泉镇龙跃公寓1号楼。 法定代表人：隆泽良，董事长。 委托诉讼代理人：徐培（该公司员工），男，1975年8月1日出生，汉族，住四川省资中县。 委托诉讼代理人：张田生，四川习工律师事务所律师。 被告：成都华美佳业商务信息咨询有限公司。住所地：四川省成都市锦江区东大街芷泉段68号2栋1单元6层606号。 法定代表人：周长红，职务不详。 被告：四川华智环球酒店管理有限公司都江堰分公司。住所地：四川省成都市都江堰市幸福街道银丰路47号“青城半岛”1栋4楼5号。 负责人：杜莉，职务不详。 被告：四川华智环球酒店管理有限公司。住所地：四川省成都市锦江区菱安路8号1栋4层408号。 法定代表人：张春峰，职务不详。 原告张利群与被告成都隆旺房地产开发有限公司（以下简称隆旺公司）、成都华美佳业商务信息咨询有限公司（以下简称华美公司）、四川华智环球酒店管理有限公司都江堰分公司（以下简称华智都江堰分公司）、四川华智环球酒店管理有限公司（以下简称华智公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月14日依法委托人民调解员廖磊进行诉前调解未果，于2020年1月6日立案受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张利群委托诉讼代理人梅晓东，被告隆旺公司委托诉讼代理人徐培、张田生，被告华美公司到庭参加诉讼。被告华智都江堰分公司、华智公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 张利群向本院提出诉讼请求：1．判令隆旺公司交付位于都江堰市××街道××路××号××幢××层××号房屋；2．判令隆旺公司、华美公司、华智都江堰分公司、华智公司退还精装房装修款100000元；3．诉讼费用由隆旺公司、华美公司、华智都江堰分公司、华智公司承担。庭审中，张利群提出增加判令解除《装修无偿赠予协议》及《委托经营管理协议》的诉讼请求，本院予以准许。事实和理由：隆旺公司系都江堰市幸福街道银丰路47号青城半岛开发商，华美公司、华智都江堰分公司系其销售代理、委托经营公司。2018年4月23日，张利群与隆旺公司签订《四川省商品房买卖合同（现售）》，全款购买了位于都江堰市××街道××路××号××幢××层××号房屋，约定2019年4月30日前交房。2018年4月23日，华智都江堰分公司无理收取装修款100000元。2018年5月26日，华智都江堰分公司与张利群签订《装修无偿赠予协议》《委托经营管理协议》。张利群履行了全部义务，但至今未交房、未装修、未委托经营。后隆旺公司向张利群转交了华美公司、华智公司于2019年9月23日出具的《承诺函》，承诺放弃经营管理权、承担损失赔偿责任。故涉诉，望判如所请。 隆旺公司辩称，1．该公司出售的房屋符合交付条件，且已为张利群办理了不动产权证，故已经交付；2．隆旺公司只委托华美公司代理销售案涉房屋，购房人与其他公司之间的委托经营、装饰装修与其无关，不应承担连带责任。 华美公司辩称，装修款100000元是该公司与购房人口头约定的中介费和服务费，但酒店装修未完成，此费用与隆旺公司无关。 华智都江堰分公司、华智公司无正当理由未到庭，亦未向本院提交书面的答辩意见。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、隆旺公司与华美公司之间合同签订情况。隆旺公司（甲方、发包方）与华美公司（乙方、包销方）签订《商品房包销协议》，约定（与本案有关的内容）“第一条、包销项目名称。本协议约定之包销，是指甲方与乙方签订包销协议，在约定的期限内乙方包销甲方的商品房，乙方按约获取服务费，包销期限届满由乙方承购未售完的商品房的行为。项目名称：都江堰市青城半岛。商品房预售许可证号：1＃2＃楼预售许可证第1273号，7＃至10＃楼预售许可证第1156号，13＃楼预售许可证第1310号。第二条、包销范围、面积及包销底价。1．包销范围及面积：①临河7-10号楼底层商业；②1号楼商业Ａ／Ｂ区；③地下超市及地下车库。包销商品房约819套（间），包销面积36930.79平方米。第三条、包销工作约定。1．在签订本协议时向甲方提供《试运营方案》《包销方案》《一户一价底价表》和《包销进度计划》，上述四项均应经双方签字确认作为本协议附件，乙方同时提供其公司相关营业执照、资质证件复印件、上岗人员的从业证书复印件等；3．乙方在协议期限内以甲方名义负责销售、招商、营销等，实施有利于甲方商品房销售促销手段。第四条、包销期限。本协议包销期限为壹拾捌个月，自2017年11月20日至2019年4月19日止。第八条、乙方权利和义务。2．（5）指定的包销负责人为张国娥，身份证号513002198406××××。（6）乙方采取招商返租补助方案进行销售时不得损害甲方权益，由此所产生的一切经济及法律纠纷均由乙方承担全部责任，与甲方无关。第十五条、其他约定。1．乙方在包销期间，乙方以自己的名义与购房者或其他第三方所签订的任何合同或承诺及产生的法律纠纷，均与甲方无关，甲方不承担任何经济和法律责任。第十七条、协议生效。本协议自双方签字并盖章后，乙方履行本合同第三条第1款全部事项后本协议生效”。在该合同尾部，分别有隆旺公司、华美公司的签字捺印。庭审中，隆旺公司、华美公司对上述合同已生效并实际履行的事实无争议。 二、隆旺公司与张利群之间合同签订及履行情况。2018年4月23日，隆旺公司（出卖人）与张利群（买受人）签订《四川省商品房买卖合同（现售）》（以下简称《房屋买卖合同》），约定（与本案有关的内容）“第一条、项目建设依据。出卖人以出让方式取得都国（2010）第1967号土地使用权，在上述地块上建设区划核准名称为青城半岛。第三条、基本情况。3．该商品房为第一条规定项目中的1幢5层10号（以下简称案涉房屋）。第七条、计价方式与价款。2．按照建筑面积计算，单价为5754.31元，总价373052元。第八条、付款方式及期限。（二）买受人采取下列第2种方式付款：2．分期付款。买受人应当在2019年3月31日前分2期支付该商品房全部价款，首期房价143052元，应当于2018年4月23日前支付。第二期房款于2019年3月31号前支付230000元。第十条、商品房交付条件。该商品房交付给买受人时符合下列条件：1．该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2．该商品房已取得房屋测绘报告书。第十二条、交付时间和手续。（一）出卖人在2019年4月30日前向买受人交付该商品房”。在该合同尾部，有隆旺公司公章及张利群的签字捺印。 隆旺公司于2019年3月31日出具四川增值税普通发票一张，载明其收到张利群关于“商业用房1-5-10号”房款373052元。 2019年9月3日，都江堰市国土资源局向张利群颁发了位于都江堰市××路××号青城半岛1栋5层10号不动产权证书，权证号为川（2019）都江堰市不动产权第0××5号。 2019年9月6日，张利群在隆旺公司出具的《青城半岛购房客户缴纳各项费用结算表及不动产证领取登记表》（以下简称《领取登记表》）第9项签字捺印，该项载明了“客户名称张利群、房号1-5-10、内附资料契税发票、维修基金发票、不动产证”等内容。 三、美公司与张利群之间的经济往来。华美公司于2018年4月23日出具收据，载明其收到张利群支付的“1栋5楼10号公寓100000元”。庭审中，张利群陈述，购房时承诺免费装修，但后来又以装修不能免费但可以优惠为由，由华美公司收取了上述的100000元。华美公司对收到上述装修款的事实予以自认，并辩称此款是中介费和装修费。 四、华智都江堰分公司与张利群之间合同签订及履行情况。2018年5月26日，张利群（委托人、甲方）与华智都江堰分公司（受托人、乙方）签署《委托经营管理协议》，约定（与本案有关的内容）“第一条、合作目标。乙方以专业服务运作模式为基础，依托完整的市场定位体系、资源优势，提升该房屋的市场形象，保持良好的市场竞争优势，促进该房屋整体运营的可持续性发展，实现该房屋保值与升值，最终达成甲、乙双方共赢局面。第二条、房屋概况。位于四川省成都市都江堰市××栋××层××号房屋，64.83平方米，用途商住。第三条、协议期限。委托经营管理的期限为3年，自2018年3月23日起至2021年3月23日止。协议期限内，本协议为不可解除协议，乙方为该房屋的唯一经营管理者。第四条、经营管理回报。客户签完购房买卖合同视为客户已经认可3年收益回报15%已经抵扣房款。三年之后合作方式：委托经营管理时间到期后，乙方有优先租赁权。一旦合作条件达成，甲乙双方按照除去运营成本后5：5分成的原则合作。第八条、违约责任。甲方充分认识到乙方将受托管理经营的房屋，用于项目的统一招商和租赁经营，甲方违约单方面解除本协议的，应按每年经营管理回报的30%支付乙方违约金、赔偿款及乙方所有损失。第十三条、本协议双方签字盖章后生效”。在该合同尾部，有张利群的签字捺印以及华智都江堰分公司的公章。 同日，华智都江堰分公司（甲方、赠予方）与张利群（乙方、受赠方）签订《装修无偿赠予协议》，约定（与本案有关的内容）“鉴于甲乙双方于2018年5月26日签订了《委托经营管理协议》。约定乙方购买隆旺公司的位于银丰路47号1栋5-10号商品房：1．甲方同意无偿赠予乙方上述商品房装饰装修，乙方同意接受甲方的赠予，并确认甲方按星级酒店标准对该房屋进行装修装饰。3．甲乙双方一致确认同意：为不影响装修改造工程施工进度，促使该商品房能够尽快交付给乙方使用，乙方自愿同意并承诺：在装修改造工程竣工前，乙方不要求该商品房进行验收，只要该商品房毛坯工程经政府相关部门验收合格，即视为乙方已经认可甲方已经交付的毛坯工程。甲方可在该商品房毛坯工程验收合格后直接进场装修，并承诺在2019年1月1日前完成装修工程。7．由于甲方需根据本协议的约定，准备装修相关的工作，故双方一致同意：本协议生效后，如商品房买卖合同因乙方的原因解除而导致本协议解除的，则乙方依然应向甲方支付贰拾万元整作为违约金；如非因乙方的原因解除而导致本协议解除的，则乙方无需向甲方支付任何违约金。8．乙方明确知悉甲方对该商品房进行装修的内容和标准，乙方对此没有异议，承诺不会因此以任何理由提出解除协议及主张权利。10．本协议在以下条件全部具备时生效：商品房买卖合同已生效、本协议经甲乙双方签字（盖章）。12．本合同生效后，如商品房买卖合同因无法或约定解除的，本协议于买卖合同同时解除，并按本协议的相关约定执行”。在该协议尾部，有华智都江堰分公司的公章，及张利群的签字捺印。 五、其他查明的情况。隆旺公司向张利群转交了华美公司以及四川华智环球酒店管理有限公司（以下简称华智公司）于2019年9月23日出具的《承诺函》，载明（与本案有关的内容）“我华美公司（以下简称本公司）曾代理销售青城半岛商业，各购房客户与本公司或华智公司签订了《委托经营管理合同》，受各业主委托，由关联公司华智公司运营‘华智环球酒店’，由我公司经营管理青城半岛隆旺广场及其他商业物业。现因本公司和华智公司原因，无力继续经营管理青城半岛隆旺广场和‘华智环球酒店’，承诺本公司与关联公司华智公司从即日起放弃青城半岛所有商业购房客户委托的经营管理权，本公司承担对各位购房客户所签订的《委托经营管理合同》租金返租及相关义务和责任，造成损失的本公司愿意承担相应的赔偿责任”。该函件上加盖有华美公司、华智公司公章。 2020年7月2日，本院组织诉争各方现场勘验，并拍照取证。案涉房屋属于商业公寓，无法独立使用或居住。该房屋所在楼层正在集中装修，以统一用于酒店经营。现场可见房屋装修施工未完成，其中一间门牌为“华智环球酒店装修工程项目部”。庭审中，张利群主张，现场勘验可见案涉房屋不具备交付条件，没有门牌号难以辨认案涉房屋的准确位置。隆旺公司辩称，勘验现场足以证明其已经履行了交房义务，且张利群已经将房屋委托他人进行装修。华美公司认可案涉房屋所在项目装修尚未完成的事实。 以上事实，有各方当事人的陈述，张利群提交的诉争各方身份信息证明、《房屋买卖合同》、《承诺函》《装修无偿赠予协议》《委托经营管理协议》、不动产权证书、发票、收款收据，隆旺公司提交的《商品房包销协议》《领取登记表》、大产权证，以及本院依法组织现场勘验的照片，以上数组证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，一、关于合同效力的问题。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，本院认为，张利群与隆旺公司之间所签订的《房屋买卖合同》，张利群与华智都江堰分公司签订的《装修无偿赠予协议》《委托经营管理协议》，以及隆旺公司与华美公司之间签订的《商品房包销协议》，是各方真实意思的表示，其内容未违反法律、行政法规强制性规定，故上述合同依法成立并有效。 二、关于房屋是否交付的问题。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”、第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”之规定，本案中，首先，案涉房屋不动产权已登记至张利群名下，且该不动产权证已经被张利群签收领取，在房屋所有权变更生效的情形下，案涉房屋转移占有的事实足以认定。其次，结合现场勘验的情况，案涉房屋已与其他房屋一起作为整体已经开始装修，若案涉房屋未转移占有，管理公司无法作为业主的委托管理人对该房屋进行统一打造。再次，在无其他相反证据的情形下，张利群在付清房款之后且明知合同约定交房时间，但直至本案受理时才提出未收房之异议，显然与一般交易习惯不符。综上，本院认为，案涉房屋已经交付，张利群要求交付的主张，无事实和法律依据，故不予支持。 三、关于《装修无偿赠予协议》《委托经营管理协议》是否解除，以及华美公司是否应返还装修款的问题。根据庭审中各方陈述，案涉房屋不能独立居住或使用，张利群的合同目的在于将该房屋用于经营酒店并收取投资回报（租金）。同时，根据《承诺函》以及现场勘验的情况，案涉项目的房屋属于统一打造、集中管理的产权式商铺。纵观本案所涉及的法律关系，包括了张利群与隆旺公司之间的房屋买卖合同，张利群和管理公司之间的装饰装修合同、委托经营管理合同，均是为了实现张利群投资目的的合同联立。所谓的合同联立，是指数个契约具有相互结合的法律关系。在产权式商铺的交易模式中，合同联立表现为购房人与开发商、购房人与装修公司、购房人与管理公司之间所签订的数份合同权利义务不可分割。该商铺不能独立使用，需与其他商铺一起作为整体集中打造，否则购房人的购房目的无法实现。本案中，首先，《委托经营管理协议》约定“客户签完购房买卖合同视为客户已经认可3年收益回报15%已经抵扣房款”，足以说明案涉房屋的装修行为、委托经营管理行为与房屋买卖行为之间，是相互结合、不能分割的状态，故张利群仅就装修、委托经营管理的部分主张权利，客观上不具有履行性。其次，鉴于案涉房屋不动产权已登记至张利群名下，且该房屋尚处于集中打造的环节，尤其是华美公司作为案涉项目商场物业经营方、管理公司作为环球酒店经营方，未完全正式撤场并清结其与所有业主权利义务之前，张利群作为其中的一户业主，要求交付房屋、解除部分合同并返还装修费，不利于该物业整体市场价值功能的实现。再次，《装修无偿赠予协议》《委托经营管理协议》中有“承诺不会因此以任何理由提出解除协议及主张权利”“本协议为不可解除协议”等内容，即张利群实际已经放弃了解除合同权。该权利的放弃，是因为案涉项目涉及三十余户业主以及管理公司的共同利益，而统一打造酒店本身就涉及前期必要的投入和准备，故张利群在上述协议中放弃解除权利的约定，合法有效；最后，庭审中张利群陈述，案涉装修款是其以银行卡支付，在其未能证明该行为存在欺诈、胁迫等原因而无效，抑或存在其他可撤销的情形下，张利群作为一名完全民事行为能力人，应当推定该支付行为是其真实意思的表示。以上，根据民事诉讼的诚信原则、公序良俗原则，本院对张利群关于解除《装修无偿赠予协议》《委托经营管理协议》并要求华美公司返还装修款的诉讼请求，不予支持。 四、关于隆旺公司、管理公司是否应与华美公司承担连带责任的问题。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条“民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。”、第一百七十八条第三款“连带责任，由法律规定或者当事人约定。”之规定，本案中，一方面，张利群未举证证明隆旺公司、华美公司、管理公司之间存在连带责任的合意；另一方面，隆旺公司、华美公司、管理公司之间，亦不存法定的连带责任事实。华美公司作为隆旺公司案涉项目的销售代理，双方在《包销协议》中仅约定了销售案涉项目事宜，隆旺公司未授权华美公司以其名义与业主就房屋的装修、经营等事项进行协商。隆旺公司与华美公司之间系委托销售合同法律关系，管理公司与业主之间系装饰装修、委托经营管理合同法律关系，根据合同的相对性原则，张利群提出的装修款责任由隆旺公司、华美公司、管理公司连带承担的主张，缺乏合法性。在既无约定也不符合法定的情形下，本院认为张利群所主张的要求承担连带责任，无事实和法律依据，故不予支持。 关于张利群提出的因华美公司、华智公司有共同股东张春峰，故二者是关联公司，所以华智公司应就返还装修款与华美公司承担连带责任的主张，对此，本院认为，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条第三款“连带责任，由法律规定或者当事人约定。”之规定，张利群未证明华美公司、华智公司之间是否存在连带责任约定，抑或属于法律规定承担连带责任之事实，应承担举证不能的法律后果，故本院对此主张不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第八条、第一百七十六条、第一百七十八条第三款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，本院判决如下： 驳回原告张利群的所有诉讼请求。 本案案件受理费2400元，减半收取1200元，公告费600元，共计1800元，由原告张利群负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员  刘 闽 二〇二〇年十二月三十日 法官助理  邓 娟 书 记 员  詹有玉