浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终5364号上诉人（原审原告）：李运建，男，1985年4月28日出生，汉族，住瑞安市。委托诉讼代理人：应继伟，浙江云邦律师事务所律师。上诉人（原审被告）：吴崇活，男，1966年8月6日出生，汉族，住瑞安市。委托诉讼代理人：周崇成，浙江万松律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李周环，女，1968年2月3日出生，汉族，住瑞安市。原审第三人：瑞安市飞云街道上埠村股份经济合作社。住所地：瑞安市飞云街道上埠村。法定代表人：邱如弟。上诉人李运建、吴崇活因与被上诉人李周环、原审第三人瑞安市飞云街道上埠村股份经济合作社房屋买卖合同纠纷一案，均不服浙江省瑞安市人民法院（2019）浙0381民初14482号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李运建上诉请求：1.撤销原判，依法改判支持李运建一审诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由李周环、吴崇活负担。事实和理由：一、一审法院认定地下停车位系建筑物的从物，没有依据。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款的规定，结合李运建提供的《房屋基本信息调查表》、《测绘表》有关地上建筑物公摊面积的详细说明，地下车位独立核算并不包含在地上公摊范围内，故地下车位系独立物。二、《中华人民共和国物权法》第七十四条规定以及生效的裁判文书均认定停车位系独立物，可单独出售。一审庭审中，吴崇活对其享有地下停车位的事实无异议，也从未主张其从瑞安市飞云街道上埠村股份经济合作社无偿取得停车位，故其取得停车位系有偿。吴崇活仅对实测为11.66平方米地下停车位应承担55.43平方米公摊面积存在异议，并因此认为涉案《房屋买卖合同》约定车位赠送造成其损失。一审法院以瑞安市返回地买卖交易习惯即地下停车位作为从物进行赠送，无事实依据。三、涉案地下停车位以建筑成本计算系瑞安市飞云街道上埠村股份经济合作社和李周环、吴崇活之间的约定，若其认为停车位公摊过多，应当向瑞安市飞云街道上埠村股份经济合作社主张。李运建与瑞安市飞云街道上埠村股份经济合作社无合同关系，对成本计算无提起异议的权利。因吴崇活、李周环拒绝支付尾款，李运建为避免损失扩大而代为支付了建房尾款及逾期支付的利息。无论吴崇活、李周环是否出卖涉案房屋，其均应向瑞安市飞云街道上埠村股份经济合作社缴纳按照建筑造价成本计算的地下停车位造价。四、涉案合同明确约定李周环将坐落于瑞安市××街道××村××房××幢××单元××室房屋出卖给李运建，房屋暂定133平方，以后房产证办好时，按房产证平方数不管多少，以房产证为准，不多退少补，赠送一个车位，在产权证办好前的一切费用由李周环承担。故双方交易标的为房屋，并非指标。涉案房屋领取产权证之前的所有费用由李周环、吴崇活负担，房屋面积以产权证面积为准，不多退少补，车位系赠送给李运建。上述约定系双方真实意思表示，不违反公平原则。一审法院判决李运建承担了部分的房屋造价，明显与双方约定不符，应当予以纠正。吴崇活辩称：一、在农村返回地安置房建设过程中，停车位作为住宅的附属或独立于住宅的情况均存在，单纯从理论上对本案停车位的性质进行区别并无实质意义。二、吴崇活方从瑞安市飞云街道上埠村股份经济合作社取得车位认购权系无偿的，但建造车位需要成本，吴崇活赠送的是无偿的车位认购权，李运建获得车位认购权后需支付车位造价款才能获得实际车位。三、吴崇活通过拍卖方式获得房屋认购权时，已经明确住宅建筑面积是133平方米。吴崇活真实意思表示是将133平方米的住宅指标出售给李运建，至于超出133平方米的面积部分，应当由李运建自行负担多出的建房款，多出的指标认购款则无需缴纳。吴崇活上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回李运建一审诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由李运建负担。事实和理由：一、涉案《房屋买卖合同》签订时，涉案项目尚未竣工验收，吴崇活享有是建筑面积暂定为133平方米的房屋认购权、2012年8月至2015年陆续支付的建房款50万元以及无偿取得的一个停车位认购权。故吴崇活转让给李运建的标的是上述权利，并非是房屋及车位。二、根据我国先行法规政策，停车位面积不计入房屋容积率，若停车位能够满足“一户一位”，则停车位认购权往往是无偿的，如果停车位不能满足“一户一位”，则停车位的认购权就需要支付对价，以便对未认购停车位的建房户进行补偿。故瑞安市安置房停车位的认购权不一定是无偿赠送的，更不会存在一审法院认定的“停车位基本上作为从物赠送给购房者”的交易习惯。虽然停车位造价的计算方式有多种，但都是由建房户承担。建房户可以无偿认购房屋、停车位，但必须承担造价。一审认定双方签订合同时对停车位造价的负担无法预见，与客观常识不符。李运建虽支付建房余款，但其获得了相应的对价，本案不应当适用公平原则。三、吴崇活以51.87万元的价格获得了房屋认购权，其实质是建筑面积暂定为133平方米房屋所享有的土地使用权。此后支付的50万元是建筑面积为133平方米房屋的建筑成本。房屋竣工后，涉案房屋实测面积为140.36平方米，增加了7.36平方米，该利益由李运建享有，其应当承担相应的义务。涉案房屋地下室分摊面积为55.43平方米，上述面积包括了地下室一个车位、公共通道、人防、消防、水泵、电力、通风等公共设施分摊，并非单单是停车位面积。而吴崇活赠送给李运建的是车位认购权，上述面积所对应的造价应当由李运建自行承担。李运建辩称：一、涉案《房屋买卖合同》明确约定交易标的为瑞安市××街道××村××房××幢××单元××室房屋以及随该房转让的设施并送停车位一个。李周环于2012年8月和2012年10月缴纳了指标认购款518700元，并于2015年12月缴纳了三期建房款共计300000元，建房指标由李周环的上述履约行为转变为房屋。况且，涉案《房屋买卖合同》签订时，涉案房屋仅未竣工验收，但已建设完毕。综上，双方交易标的系房屋及车位，吴崇活主张交易标的为建房指标，不成立。二、李运建同意吴崇活有关一审认定双方无法预见地下车位以建筑成本计算并适用公平原则判决系错误的观点。房屋及地下停车位可能超面积系李运建、吴崇活在签订合同时均能预料的，体现在：首先，拍卖确认书载明拍品建筑面积约为133平方米；其次，涉案《房屋买卖合同》约定暂定133平方米，以后房产证办好时，按房产证平方数不管多少，以房产证为准，不多退少补；最后，吴崇活在一审庭审中陈述停车位赠送一个给乙方，当时是按通常想法最多送40平方米。涉案《房屋买卖合同》已经明确约定在领到产权证前的一切费用由李周环、吴崇活负担，故涉案房屋建筑成本及停车位建筑成本应当由李周环、吴崇活负担。李周环未作答辩。瑞安市飞云街道上埠村股份经济合作社未作陈述。李运建向一审法院起诉，请求：1.李周环、吴崇活支付李运建垫付建房款共计人民币170292元以及资金占有利息（按照年化6%从2019年6月27日开始计算至判决确定之日止)；2.本案诉讼费由李周环、吴崇活承担。一审法院认定事实：2012年8月29日，李周环、吴崇活系朋友关系，李周环、吴崇活共同出资51.87万元以李周环名义通过拍卖的形式取得了瑞安市飞云街道上埠村经济合作社安置留地项目1幢1单元1702室房屋的认购权，建筑面积暂定133平方米。2017年4月14日，李运建与李周环签订一份房屋买卖合同，将涉案房屋以115万元出卖给李运建，并约定送一个停车位给李运建，以后办理产权证时以133平方米为准，不再多还少补。李运建按照合同约定于2017年4月14日向李周环支付定金10万元，于2017年4月24日向李周环支付购房款100万元。房屋竣工后，经测量，房屋面积140.36平方米，地下室分摊面积55.43平方米，物业分摊面积1.89平方米，合计面积共计197.68平方米,并由李运建缴纳建房余款及利息170292元。一审法院认为，李运建与李周环于2017年4月27日签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，依法有效，应受法律保护。吴崇活自认房屋系其个人出资无其他证据佐证，因李周环未到庭，视为放弃答辩权，吴崇活自认系涉案房屋的出资人并未损害李周环的利益，故认定涉案房屋系李周环、吴崇活共同出资。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”之规定，根据本市返还地买卖的交易习惯，停车位基本上作为从物赠送给购房者，且双方在房屋买卖合同中对此亦作了约定，现本案中对地下停车位以建筑成本计算有悖于正常的交易习惯，双方在签订合同时对此均无法预见，根据公平原则，一审法院酌情由双方各半承担。本案中李运建多交部分的建筑面积为197.68平方米-133平方米=64.98平方米，地下地下室分摊面积55.43平方米所占比例为0.853，故李周环、吴崇活应当承担的部分为170292元×0.853／2＝72629元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十一条的规定，判决：一、李周环、吴崇活于判决生效后十日内支付李运建72629元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回李运建的其他诉讼请求。案件受理费3706元，由李运建负担2126元，由李周环、吴崇活负担1580元。二审期间，各方当事人均未提供新的证据。本院审核了当事人向一审法院提供的证据后，依法对原判认定的事实予以确认。本院认为，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。吴崇活主张其为唯一出资人及出卖人，李周环不应当承担责任，但李周环未提起上诉，故上述问题不属于本案二审的审理范围，本院不予审查。涉案《房屋买卖合同》约定房屋暂定133平方米、最终以产权证为准不多退少补以及领取产权证之前的所有费用由出卖人负担，并由出卖人赠送车位一个，上述约定具体、明确。吴崇活主张其赠送的是停车位认购权，与上述约定不符，本院不予采信。根据上述约定，李运建除支付涉案《房屋买卖合同》约定的购房款外，不再承担房屋领取产权证之前的任何费用。故支付涉案建房余款系李周环、吴崇活的合同义务，因该义务未履行而产生的利息亦应当由李周环、吴崇活负担，一审酌情判决由李周环、吴崇活承担部分建房余款，不当，本院予以纠正。基于上述分析，无论双方交易的标的系房屋抑或建房指标，均不影响涉案合同有关建房款支付义务的承担。李运建要求吴崇活、李周环支付垫付款自2019年6月27日起按年利率6%计算的利息，但未提供证据证明其曾向吴崇活、李周环进行过催讨，且按利率6%计算利息损失缺乏合同依据和法律依据，根据本案实际情况，本院对李运建支付的170292元垫付款自起诉之日即2019年12月19日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予以支持。综上，李运建的上诉理由部分成立，对该部分上诉请求本院予以支持。吴崇活的上诉理由不成立，对其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销浙江省瑞安市人民法院（2019）浙0381民初14482号民事判决；二、李周环、吴崇活于本判决生效之日起十五日内支付李运建170292元及利息（以170292元为基数，自2019年12月19日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止）；三、驳回李运建一审其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3706元，由李周环、吴崇活负担。二审案件受理费3706元，由吴崇活负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 萌审 判 员  蔡蓓蓓审 判 员  曾 慧二〇二〇年十二月十六日法官助理  周婷婷代书记员  徐彬妮