广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初12599号原告：佛山市万科物业服务有限公司，住所地广东省佛山市禅城区季华五路55号410-411房，统一社会信用代码91440605785785011D。法定代表人：严雄波。委托诉讼代理人：欧丽春，原告的员工。被告：李青峰，男，1976年6月14日出生，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：张香萍，被告的妻子。原告佛山市万科物业服务有限公司与被告李青峰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用简易程序于同年7月1日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人欧丽春、被告的委托诉讼代理人张香萍均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告李青峰向原告佛山市万科物业服务有限公司支付2019年3月至2020年3月期间共13个月的物业服务费2483.13元及违约金176.52元（违约金暂计算至2020年3月31日，直至实际清偿时止）；2.被告李青峰向原告佛山市万科物业服务有限公司支付2019年3月至2020年3月期间共13个月的公摊水电费57.36元、违约金5.78元（违约金暂计算至2020年3月31日，直至实际清偿时止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年3月26日因11楼有客户跳楼，砸到被告家里空调外机外壳，被告李青峰要求楼上赔偿，经过物业协调沟通，最终索赔5000元整，双方达成协议并签署赔偿承诺，事后被告李青峰把被砸过的空调主机更换，产生费用18000元，被告认为剩余13000应该有物业服务公司赔偿给其，经过多次沟通协商未达成协议。被告辩称：佛山市南海区××××××××××**房是双拼房，2013年9月2日至2015年6月25日为毛坯房空置期，按合同缴费银行代为划扣，正常缴费，没有要求减免物业管理服务费。2015年6月25日至2016年9月25日，房屋装修期间，按合同缴费银行代为划扣，正常缴费，没有要求减免物业管理服务费。被告住在广州，不方便接收快递，装修期间购买的热水器、灶台、抽风机快递到佛山万科委托管理处保管。后安装的时候热水器丢失，只剩灶台和抽风。而在准备安装前的一个星期，张香萍去管理处办事，管理处让尽快提走，当时还在。从第一次购买热水器2015年6月16日起，到重新购买热水器2016年6月13日，历时12个月差3天，购买金额分别为990元、1098元，管理处未赔偿，只提供了一个离职人员的电话。2015年6月至2019年3月期间正常缴费，没有减免物业管理服务费。2016年9月25日至2017年4月为装修后空置期，没有入住，期间正常缴费，没有要求减免物业管理服务费。2017年4月至2018年3月30日入住，历时12个月，期间正常缴费，没有要求减免物业管理服务费。2018年3月31日凌晨有人从顶楼公共平台坠楼身亡，砸坏了被告的大金牌中央空调，总价值64200元。从被告发现马上关闭空调控制电源开关，张香萍马上带孩子搬离住所，李青峰协助物业报警，直到抬走尸体。因坠楼者是从顶楼公共平台坠楼，张香萍要求原告最好说服坠楼者家属赔偿，如不能说服对方就要求原告负责赔偿。开始张香萍不同意与坠楼者家属见面，经说服见面后死者家属拒不赔偿，理由坠楼者不是从自己家窗台坠楼，是顶楼公共平台。最后李青峰和死者家属见面，坠楼者家属承认赔偿不起，只赔偿5000元。期间张香萍咨询原购买大金空调公司报价30000元整。后多方咨询于5月14日鉴定合同购买佛山**制冷工程有限公司同型号大金空调主机一台，价值18000元（不包括安装使用的挂架300元、损坏主机的吊机费用550元），有购买合同和付款凭证、付款收据为证。此处被告损失13850元。第一时间段3月31日至5月14日损坏到签订购买合同，期间历时一个半月，原告未赔偿，期间正常缴费，没有减免物业管理服务费。第二时间段3月31日至5月29日损坏到新空调安装完毕，期间历时二个月，原告未赔偿，期间正常缴费，没有减免物业管理服务费。第三时间段2018年3月31日至2019年3月为止，一直无人居住，历时1年，原告未赔偿，期间正常缴费，没有减免物业管理服务费。2019年12月3日自来水公司告知被告家用水异常用水量97个字，正常情况下2-3个字。告知原告，原告称与自己无关。张香萍称：我们房产是不是在万科物业管理之下？收取物业费也和你们没有关系是不是？后才配合开始调查：1.自来水公司过来确认水表没问题，实际在发现问题时已经进入下一个抄表期，水表显示是正常的。2.张香萍同物业确认了没有漏水和存在马桶卡住漏水的地方，用水的洗手盆是**，马桶、淋浴头是*牌的，都是品牌，品质都是有保障的。以上2条都不成立，反正水肯定是通过水表流出去了，那么就剩下是外来人员盗用的。水表是安装在室外的水表专用箱里只有管理处有钥匙。外来人员：1.物业楼道服务员；2.同一时期有左右隔壁出入装修的外来人员；3.其他外来人员。此处已经报警未果。从发现问题2019年12月3日到2020年1月10日，此处被告损失281.34（其中本金280.22，在调查过程中产生违约金1.12）。历时一个月零7天，原告未赔偿。截至目前为止，历时5个多月，原告未赔偿。隔壁装修，打开了阳台的护栏，装修了阳台外的公共空间，直通被告家的其中一个房间的窗户，直通被告家阳台护栏（被告家阳台的玻璃门装修的时候，去掉了玻璃门，安装的门框，客厅和阳台是开放的）。导致被告只好用家里的油画一副挡住阳台护栏处。被告这个楼一梯2户，本来私密性非常好，左右邻居可以做到互不打扰，现在让被告感到被侵犯，感到极度不安全，极度不适。隔壁邻居打开阳台护栏没有通知被告，没有在被告家门外留纸条留言。物业也没有通知。隔壁邻居把梯子放在被告家窗户下面，把树叶垃圾堆放在被告家窗户下面。在自来水公司通知用水异常后，物业到被告家查看的情况下，物业告知他们不知道邻居装修打开阳台护栏开了一扇门。这种事情表面看起来确实都是隔壁邻居犯的错，通过现象看本质，其中物业存在严重失职：1.在隔壁装修的过程中物业没有根据装修合同起到的监督之责（装修期间到过现场没有?没有的情况下：导致没有及时发现问题；有的情况下，没有制止问题的发生）；2.问题发生后极力推卸责任，把问题的矛盾点指向邻居，丝毫没有觉得自己工作的失职；此事指：物业称自己不知道隔壁装修阳台公共平台，此说辞不成立（装修完毕之后物业是否要通过验收才会退还装修押金?验收的时候没有发现阳台护栏打开了并开了一道门？验收的时候没有根据装修合同验收）。3.问题发生后不及时止损，到目前为止没有要求隔壁邻居把不合理的地方更正过来（此处严重怀疑管理人员是否具备从业资质及职业素养，物业公司不清楚同业主签订的服务协议条款），等于默认了隔壁邻居阳台开护栏的行为（参考7A201同202业主处理方式）。从发现问题2019年12月3日截至目前为止，历时6个月，万科物业管理处未给予处理。被告家从装修开始（2015年6月），告知物业阳台装饰大理石外墙（系建筑物本身就有，不是被告装修自行装饰的）当时据说是物业处理了一次，但是还是不行一直漏水。期间和物业说问题没有解决，派了工程部的人员来检查，因来的时候都是下雨的天气，承诺等天气晴朗来处理。后因上述原因被告搬离此房，老是漏水，可能水进入阳台插座造成家里老是断电（几次回万科，得通知物业，物业通知工程处来打开下面电闸）据工部的人说整栋楼都有断电，承诺天晴来处理。因被告不在此居住，就一直没有维修。在2018年期间和物业管理人员交涉：当张香萍本人面同负责维修的（据物业说是建筑商负责维修的）通话，具体张香萍本人没听到，原告称房屋过了保修期（此时没有到5年），建议被告找人维修，还说花不了多少钱，如果找不到物业可以提供维修人员电话，被告负责付报酬就行（此时本人心里已经很气愤了，在造成了被告巨大的经济损失情况下，继续推卸责任，拒不处理）：此处有以下4点来证明：1.交楼是毛胚房；2.空置2年后装修就发现漏水（同一地方，有图片水渍为证），工程部也一再承诺维修；3.建筑商不知道具体漏水情况，物业应该非常清楚具体情况；4.即使过了保修期，不是还有房屋维修基金（百度房屋过保修期可以申请动用维修基金）。物业难道从2018年到2020目前为止没有申请过维修基金用于小区维护。阳台漏水情况从发现截至目前为止，历时6年时间，从2018年最后一次同他们沟通，历时2年时间到目前为止，万科物业管理处没有解决问题。负责楼层保洁人员，男性，向被告家院子里扔石头：具体日期记不住，（但可以肯定的是隔壁邻居装修期间，7月-10月间）事情的经过是这样的：当天张香萍同李青峰蹲在院子里清理地里的野草，清理过程中发现地里又多了好多石头，李青峰就说：我们已经清理干净了，怎么又生出来那么多。一句话刚说完，啪的一声一个石头落在旁边，当时张香萍就跳起来追到窗户（爬梯楼梯口窗户口下方放置垃圾桶）发现中等身材偏矮瘦男性保洁人员，李青峰当场吼了此人，狡辩称：以为这个石头是我们扔垃圾桶的，张香萍回：我可以扔垃圾桶，你身为保洁人员不可以扔回我们院子。幸庆的是石头没有砸在张香萍脑袋上。2019年开始被告家有超过二分之一的门框被白蚁所损坏，有打印图片为证（一个厨房门框，一个房间门框，2处洗手间门框）。有12处插座被白蚁损坏不能使用。因一是室内，二是被告也没人居住（平均每个礼拜会打理一次），三白蚁是会飞的（每年的3-6月份白蚁到处飞，相信物业比被告更清楚白蚁泛滥情况）。此处想请问物业管理处是否有在小区投放白蚁药，是否有请专业的除白蚁公司或是除白蚁的从业人员治理过，如果有请出示证明（证明是被告疏于打理造成白蚁损坏），没有物业也有不可推卸的责任，目前被告还没有处理被损坏的门框和插座，无法证明损失金额。物业所诉讼请求第2条存在质疑：1.该房产是双拼房，张香萍名下55方，李青峰名下81.61方；2.2019年3月至2020年3月，共计13个月公摊水电费57.36元，为何银行扣费记录显示张香萍名下55方（132元）公摊扣费8个月扣费89.28元（总计银行划账扣费1145.28元，8个月平均值143.16元，143.16-132=11.16×8=89.28）。面积小的同期公摊费用反而多?3.银行提供的扣费记录明细表格一份。总结：物业管理公司属于服务性企业，物业和业主或者是房屋使用者是平等的主体关系。物业接受业主的委托，根据法律的相关规定或者是物业合同的约定，对小区实行专业化管理并且获得相应的报酬。通俗讲就是业主按照合同约定支付一定金额给物业，而物业通过自身管理为业主提供相应的服务，从而业主可以得到一个优良的居住环境，真正做到安居乐业，而物业也可以得到相应的报酬。那么在万科物业服务有限公司的管理下：1.以上共计造成可计算的被告经济损失15121.34元（热水器990元，5年违约金903元；中央空调主机13850元，2年零一个月违约金5055+208=5263；自来水和违约金281.346，6个月违约金25）。让被告遭受了巨大的经济损失和名誉损失。2.以上充分显示万科物业服务有限公司在管理过程中和服务过程中存在失职，失责，无担当，不处理。那么根据双方签订的前期物业服务协议：第一页第2条：公共部位指住宅主体承重结构部位（包括基础，内外承重墙体，柱，梁，楼板，屋顶等），抗震结构部位，外墙面，门厅，楼梯间，公共通道等。第一页第4条：指住宅小区或单栋住宅内。第二页：双方的权力和义务：二.乙方的权力和义务：第8条：按法规要求向全体业主和物业使用人通报本物业管理区域内有关物业服务的重大事项，及时处理业主和物业使用人关于物业服务的投诉，接受业主和物业使用人的监督。第9条：业主或物业使用人告之乙方需要装饰装修房屋时，乙方应当将房屋装饰维修中的禁止行为和注意事项告之业主。第10条：依法使用物业专项维修基金进行物业共用部位，公共设施设备保修期满后的维修，更新和改造。第三页：第二条：物业管理服务内容和质量标准：一.在物业管理区域内，乙方提供的物业服务包括以下内容：第1条：物业共用部位的维修，养护和管理；第3条：物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾收集，清运及雨，污水管道疏通；第6条：公共秩序维护，安全防范等事项的协助管理；第7条：装饰装修管理服务。根据以上所述，根据签订的合同，那么被告要求：1.赔偿直接经济损失人民币21312.34元整，并且及时处理阳台外墙漏水，阳台公共平台护栏，白蚁损坏的待确认。和被告确认无误后，被告才能继续履行合同，结算物业费用。2.如万科物业服务有限公司拒绝赔偿，不遵守合约在先，请退还2013年至2019年10月所交之物业费共计人民币21642.06元，违约金6年整共计13032元（具体明细详见银行扣费明细流水和装修合同及装修保证金收据为证）。3.因万科物业服务有限公司没有遵守合约，对被告的个人征信造成损失（自来水违约金），对李青峰个人名誉造成损坏（广东省佛山市南海区人民法院传票为证），要求佛山市万科物业服务有限公司登报申明此次事件责不在李青峰，并向李青峰本人道歉，并提供登报的报纸邮寄李青峰。本院经审理认定事实如下：2013年9月2日，被告作为甲方、原告作为乙方，签订《万科金色溪谷花园前期物业服务协议》显示，物业坐落位置：佛山市南海区××××××××*花园房号：*座/苑/栋/阁*号，建筑面积81.57平方米。本物业管理区域物业服务收费实行酬金制，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅（带电梯）管理费：2.4元/月·平方米；联排别墅管理费：4.5元/月·平方米；商业管理法：4.5元/月·平方米；车位管理费：1.40元/月·平方米。上述标准不包含公共水电分摊，小区公共水电费费用按实分摊……物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应于每月15日前向乙方交纳当期的物业服务资金，在下月首日及以后交纳的视为逾期缴纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金。乙方如果接受供水、供电、燃气等专业单位的委托代收水、电、燃气等费用的，因乙方已于费用发生当月垫付了相关费用，业主须于次月15日前向乙方交清相关费用。逾期未交纳相关费用的，乙方从逾期之日起每月按欠费总额的万分之五计收违约金。2020年3月28日，原告向被告发出《金色溪谷*栋*房管理费公摊电费的催缴函》，告知被告从2019年3月1日至2020年3月28日未缴纳物业管理费、已累计前物业管理费2483.13元、公共公摊电费57.41元，共计2540.54元。要求被告收到本函之日起15天内以转账或现金支付的方式交情上述所欠费用及办理相关手续。原告提交的广东增值税电子普通发票显示，其已向佛山市南海里水水务有限公司按月交纳公摊水电费。庭审中，被告对原告计算的公摊水电费提出质疑，认为李青峰名下登记的是*房面积81.57平方米、张香萍名下登记的是*房面积55平方米，但原告计算的每月公摊水电费反而是*房的多于*房。对此，原告解释称，因*房、*房是双拼房，此前都是共同收取物业费、公摊水电费，后由于政策变动，需要按业主各自名下的房产收取物业费、公摊水电费，所以就按面积计算各房产证对应的物业费，而公摊水电费则随机分摊在两个房产证对应的两个业主名下，本案中的*房只分摊了少部分的公摊水电费、*房则分摊了大部分的公摊水电费，并未按照面积分摊，合计的公摊水电费才是该双拼房实际发生的公摊水电费。在2019年3月前，原告一直都是这样计算公摊水电费，业主从未提出异议。本院认为，原告与被告签订的《万科金色溪谷花园前期物业服务协议》是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。被告接受了原告提供的物业管理服务，应按照该协议的约定向原告交纳物业服务费。原告主张2019年3月至2020年3月期间金色溪谷花园7栋205房的物业服务费为2483.13元，没有超出按该协议计算的物业服务费数额，本院予以采纳。原告主张被告没有交纳该期间的物业服务费，与被告确认自2019年3月起原告没有再从李青峰的个人账户扣划到物业服务费的情况相一致；而被告虽然主张原告在该期间扣划了张香萍账户的款项，却未能举证证明原告已足额收取了涉案房产对应的物业服务费，且原告解释称扣划张香萍账户的款项是对应张香萍名下206房的物业服务费亦符合常理，故本院对原告的主张予以采信。原告请求被告支付上述期间的物业服务费2483.13元，合法合理，本院予以支持。原告已代付涉案物业的公摊水电费，故被告亦应向其支付该期间公摊水电费57.36元。被告虽然对原告计算公摊水电费提出异议，但未能举证推翻该公摊水电费的数额，且原告已对其计算公摊水电费作出合理解释，其计算方式并未损害被告的利益，故本院对被告的抗辩意见不予采纳。根据《万科金色溪谷花园前期物业服务协议》的约定，逾期支付物业服务费、公摊水电费的，原告有权计收违约金。原告请求被告每逾期一日按欠费总额的万分之五支付违约金，但其未能举证证明其因被告未能及时支付前述费用而产生的损失达到以该标准计算的数额。故本院综合实际情况，酌定违约金以被告尚欠的2540.49元（2483.13元+57.36元）为本金从原告起诉之日2020年4月27日起至付清日，按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮50%计算。被告抗辩认为原告存在收取2000元押金、丢失热水器、其他业主砸坏空调、水表异常、邻居装修不规范、房屋漏水停电、房屋被白蚁损坏、保洁人员向其院落扔石头等事宜，并无充分证据证明已构成原告履行物业服务合同的瑕疵，故其因此要求扣减物业服务费，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、李青峰应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2019年3月至2020年3月期间的物业服务费2483.13元、公摊水电费57.36元予佛山市万科物业服务有限公司；二、李青峰应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金（以2540.49元为本金，从2020年4月27日起至实际清偿日，按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮50%计算）予佛山市万科物业服务有限公司；三、驳回佛山市万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计25元（佛山市万科物业服务有限公司已预交），由李青峰负担，并应于支付上述款项同期迳付佛山市万科物业服务有限公司，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  刘松霞二〇二〇年十二月十一日书记员  梁梓柔