北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0108民初2082号原告：北京交通大学，住所地北京市海淀区上园村**。法定代表人：王稼琼，校长。委托诉讼代理人：王世海，北京市亿中律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐瑞萍，女，北京交通大学后勤服务产业集团财务部经理。被告：北京汇博精瑞科技有限责任公司，住所地北京市海淀区温泉（北分瑞利集团院内****）。法定代表人：李晓华，经理。委托诉讼代理人：钱兴华，男，该公司顾问。原告北京交通大学与被告北京汇博精瑞科技有限责任公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。北京交通大学（以下简称交通大学）委托诉讼代理人王世海、徐瑞萍,北京汇博精瑞科技有限责任公司（以下简称汇博公司）法人李晓华、委托诉讼代理人钱兴华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。交通大学向本院提出诉讼请求：1.解除与被告间的租赁合同关系；2.被告将位于海淀区交大东路x号院x号楼x层282平方米、x层745平方米的租赁房屋腾退交还原告；3.被告向原告支付自2019年11月1日起至被告腾房之日止的房屋占用费；4.本案诉讼费被告承担。事实及理由：原、被告双方于2007年6月11日签订房屋租赁合同，原告将位于交大东路x号院x号楼x层1482平米、x层745平方米出租给被告经营使用。租期自2007年6月15日至2015年6月10日。被告应于每月10日前支付次月房屋租金。逾期支付租金，每逾期1天，按拖欠租金额0.05%支付滞纳金。租赁期满，逾期归还租赁房屋的，每逾期1天，被告应向原告按日租金1.5倍支付房屋占用费。租期届满后，被告没有按照房屋租赁合同约定腾空房屋交还原告，占用至今。汇博公司辩称,不同意交通大学全部诉讼请求。一、我方不认可原告诉请第一项。1.原告账务极其混乱，收回场地，不履行其续租承诺；2.原告否认历次口头承诺续租的事实及尚未履行完的承诺；3.本案交通大学第一项诉请与双方另外三个案件中的诉请有交集；4.交通大学曾就第一项诉请起诉过，现属于重复起诉；二、不认可原告第二项诉讼请求。1.原告无中生有“占用费”及起算时间；2.原告提供的缴费汇总表存在诸多瑕疵。针对原告的变更及增加诉请部分，均不予认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院根据当事人无异议的证据以及当庭陈述，查明事实如下：2007年6月，交通大学（出租方、甲方）与汇博公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：北京市海淀区交大东路x号院x号楼x层建筑面积1482平方米、x层建筑面积745平方米（具体租赁部位见详图标示），出租给乙方使用。甲方将上述房屋出租给乙方，用于中高档餐饮、茶吧、书吧等使用。租赁期限从2007年6月11日起至2015年6月10日止。x层租金为每天每平米2.5元，x层租金为每天每平米1.7元。租赁期内乙方在签署本合同的同时，应向甲方支付相当于三个月租金的履约保证金453648元作为履约担保。该履约保证金于本合同届满，且乙方按照本合同的约定全面地、适当地履行了自己的合同义务时退还乙方，不计利息。该房屋现有装修及设施、设备、电力供应及上下水管道等情况已经甲乙双方现场实地查勘。如因乙方需要改造而发生的费用由乙方承担。租赁期限届满，本租赁合同终止。乙方需要继续租用的，应当在租赁届满前三个月以书面方式提出续租请求，如本合同期内甲乙双方无任何遗留问题，且甲方继续出租时，在同等条件下乙方享有优先承租权，重新签订租赁合同。乙方如改变房屋的内部结构、原有设施设备、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工。租赁期满后或因乙方责任导致退租的，依附于房屋的装修无偿归甲方所有，乙方不得以任何理由拆除或破坏。租赁期满，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还，则每逾期1天应向甲方支付原日租金1.5倍的滞纳金。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。本合同期的免租期为90天。自2007年6月11日至2007年9月10日止。该合同签订日前后，双方还签订了两份《房屋租赁合同》，约定由汇博公司承租涉案x号楼的x、x-x层房屋。2009年6月16日，北京交通大学后勤服务产业集团物业管理中心向汇博公司出具《情况说明》，内容为：北京汇博精瑞科技发展有限责任公司于2007年4-6月份先后分期与北京交通大学签订了3份租赁合同，承租交大东路x号院x号楼的三部分，其租赁期限分别为60个月、96个月、96个月。鉴于汇博公司最后已将该楼整体承租（不含工商银行和中国移动），为便于统一管理和使用，现将原承租期60个月的合同调整为96个月，上述三合同的截止日期均为2015年6月19日。在实际履行过程中，交通大学仅将x层部分区域交付汇博公司承租使用，导致汇博公司就x层承租情况与合同约定不符，庭审中，双方对汇博公司就x层实际承租面积各持一词，交通大学称依据x层的平面图计算，汇博公司实际占用面积为294.9平方米，汇博公司不予认可，其主张自己仅承租了x层250平方米。经法院释明，交通大学无法提交汇博公司就x层承租区域的测绘图。上述合同期限届满前，交通大学与汇博公司又签订一份《房屋租赁合同》，对x层159.9平米中的120平方米及x层中的1200平米进行续租，但就x层剩余282平方米及x层面积，双方未再签订任何书面协议。目前，上述区域仍由汇博公司占有使用。汇博公司表示将该面积转租案外人使用，但无法提供相应转租合同。合同期限届满后，交通大学曾于2017年起诉汇博公司，要求其腾退承租区域，但随即撤诉，在其提交的撤诉申请书中记载的撤诉理由为“双方自行和解”。2019年12月9日，交通大学对涉案承租区域采取停水停电措施。2020年10月19日，交通大学提交书面申请，申请增加一项诉讼请求，即要求解除双方间不定期租赁合同关系，本院于当日向汇博公司送达该诉讼请求申请。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.就租赁合同的状态，汇博公司提交录音若干，证明一直与交通大学协商续租事宜，交通大学承诺与其续租合同。交通大学对此不予认可，其指出该录音内容仅为双方就续租一事进行过协商，但未达成一致意见。汇博公司就续租问题未进一步举证证明，本院对汇博公司主张交通大学承诺续租的事实不予采信；2.就租金的支付情况如下：汇博公司称自2007年4月4日至2019年12月4日，通过现金、转账汇款、捐款方式共向交通大学付款112次，金额共计38023797元，上述款项均为租金，且每次付款都是针对x号楼全部租赁面积的付款，无法区分款项是针对四份合同中哪份进行的付款。交通大学只认可汇博公司付款96笔，金额共计30542441元。同时，交通大学也认可上述每次付款都是全部区域混同付款，但为了便于诉讼，交通大学主张将上述费用自行区分计算。就交通大学不认可的付款部分，汇博公司提交2013年1月8日对账单一张及2009年5月25日、2011年11月22日收据两张，证明交通大学少计算了租金825000元，交通大学进一步提交进账单及财务账目一组，说明其已将汇博公司所述的825000元计入租金中，不存在少算的问题。汇博公司就交通大学不认可的其余部分付款均未进一步举证证明，故本院对汇博公司主张的付款数额不予采信；3.就涉案区域的承租面积问题，汇博公司提交《房屋招租文件》一份，证明交通大学是通过招投标的程序出租的涉案房屋，在交通大学出具的招租文件中，交通大学自述x层面积共1447平米,x层723平方米，但如按照合同计算，x层整体面积是1482平米，x层745平方米，与交通大学的自述明显不符。交通大学对《房屋招租文件》的真实性认可，但主张该文件并非招标文件。最终应以合同中双方签字确认的面积为准。双方就涉案区域的面积问题未进一步举证证明。本院认为，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。根据《房屋租赁合同》、《情况说明》的约定，交通大学与汇博公司针对涉案承租区域的租期至2015年6月19日届满。合同到期后，双方未签订新的租赁合同或续租协议，汇博公司继续使用租赁区域并向交通大学交纳租金，交通大学受领款项亦未提出异议，故本院认为双方形成了不定期租赁合同关系。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。汇博公司虽于庭审中主张交通大学承诺续租，但未提交任何有效证据证明，其出示的录音也未有内容显示双方就续租一事达成合意，故本院对汇博公司主张的事实不予采信。本案中，交通大学通过直接起诉到法院的方式要求解除合同，汇博公司于2020年10月19日知悉交通大学主张解除合同，故本院认定双方租赁关系此日解除，汇博公司理应在此日后的合理期限内腾退涉案房屋。交通大学要求解除合同并要求汇博公司腾房的诉讼请求，具有事实及法律依据，本院予以支持。就x层承租面积一节，汇博公司提交的《房屋招租文件》并非招投标文件，仅为要约邀请，并非承租面积的计算依据。最终确认的承租面积应以双方在《房屋租赁合同》中载明为准，汇博公司未提交任何有效证据证明合同约定面积与实际面积不符，本院对汇博公司主张面积有误的抗辩主张不予确认，且合同约定的年租金标准为固定数额，交通大学依约交付房屋后，汇博公司在合理期限内未提出任何异议，现其以面积不符为由主张拒付、减付租金，本院不予支持。涉案租赁区域的面积应以合同载明的数额282平方米为准。就x层承租面积，双方均认可存在履行与约定不符的情况，则本院应依据实际履行情况确定租金标准。双方于庭审中均无法确定汇博公司实际承租的面积，经询问，汇博公司认为仅占用250平方米的面积，鉴于交通大学作为出租人也未提交有效证据证明其收回的区域面积，则本院将该层的承租面积确定为250平方米。就交通大学主张的租金一节，汇博公司主张向交通大学支付租金38023797元，交通大学自认其中的30542441元，对该部分，本院不持异议。就交通大学不认可的7481356元，汇博公司未提交有效证据证明，仅就其中的825000元提供对账单、收据证明属于交通大学少计入的部分，但经核对交通大学提交的账目内容，上述款项也已计入交通大学认可的租金部分，不存在少计的情况，故本院对汇博公司的主张不予采信。本院结合付款的系列证据最终确认汇博公司共向交通大学支付租金30542441元。鉴于汇博公司支付租金时未明确是针对x号楼哪部分区域进行的付款，从便于诉讼的角度，本院自行将租金进行划分。关于租金的计算标准，2019年12月9日前的租金标准应按照原合同约定计算。就2019年12月9日至2020年10月19日期间的租金，因交通大学于2019年12月9日开始停水停电，而本案所涉房屋是经营性用房，停水停电必然导致承租方无法正常进行经营活动，仍按原约定的租金标准支付租金显然不合理，故本院将酌情判定上述期间的租金。就2020年10月19日之后的房屋占用费，因双方租赁合同关系已于2020年10月19日解除，汇博公司在合同解除后已不是承租人，但仍继续占用租赁标的，可比照租金的约定支付占用费。对于这期间的占用费，一是要考虑停水停电因素，致使承租区域不能正常经营；二是从停止经营后到撤出前要有一个交接期，而双方就此未进行约定，因租赁标的面积较大，物品较多，故本院将酌情考虑交接期间的占用费问题。至于占用费的具体金额，由本院酌情予以判定。经计算，截至2020年10月19日，汇博公司就涉案区域应向交通大学支付租金共计5234725元，汇博公司已足额支付，不存在再行支付问题。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认北京交通大学与北京汇博精瑞科技有限责任公司就海淀区交大东路x号院x号楼x层282平方米及x层租赁房屋的租赁合同关系于2020年10月19日解除；二、北京汇博精瑞科技有限责任公司于本判决生效后七日内将上述房屋腾空交还北京交通大学；三、北京汇博精瑞科技有限责任公司于本判决生效后七日内以每日565元为标准向北京交通大学支付房屋占用费（自2020年10月20日起支付至北京汇博精瑞科技有限责任公司实际腾退前述房屋之日止）；四、驳回北京交通大学其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40616元，由北京交通大学与北京汇博精瑞科技有限责任公司各负担20308元，均于本判决生效后七日内向交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  李晓馨人民陪审员  张金海人民陪审员  段福奎二〇二〇年十二月三十日书 记 员  张立莉