北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初20935号原告（反诉被告）：原雅琴，女，1991年3月14日出生，汉族，北京舞彩雅韵文化交流有限公司总经理，住北京市通州区。委托诉讼代理人：吴宗楠，万商天勤（上海）律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京钧晟投资管理有限公司，住所地北京市密云区古北口镇古御路外街11号镇政府办公司212室-355。法定代表人：赵小军，经理。委托诉讼代理人：王磊，男，该公司员工。委托诉讼代理人：赵素云，北京市鑫诺（长春）律师事务所律师。原告（反诉被告）原雅琴与被告（反诉原告）北京钧晟投资管理有限公司（以下简称钧晟投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）原雅琴及其委托诉讼代理人吴宗楠，被告（反诉原告）钧晟投资公司的委托诉讼代理人王磊、赵素云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原雅琴向本院提出诉讼请求：1.判令《房屋租赁合同》自2020年3月16日解除；2.判令被告退还2020年3月16日至2020年5月15日两个月租金74880元及利息817元（以74880元为基数，支付自2020年3月17日至实际偿还之日止，以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付，暂计至2020年6月22日）；3.判令被告退还保证金104000元及利息1135元（以104000元为基数，支付自2020年3月17日至实际偿还之日止，以同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付，暂计至2020年6月22日）；4.诉讼费由被告负担。事实与理由：2019年4月30日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将丰台区政馨园三区5、6号楼底商二层租赁给原告使用，承租总面积为298平方米，出租房屋编号为2-010，房屋用途为教育培训、教育咨询、组织演出、组织文化交流。租赁起止日期及计租日期均为自2019年4月30日起至2021年3月12日止。根据合同第四条，第一次租金对应租期为2019年5月16日至2019年11月15日，租金为224640元；第二次租金对应租期为2019年11月16日至2020年5月15日，租金为224640元；合同保证金为104000元。《房屋租赁合同》签订后，原告向被告支付了第一期租金224640元、第二期租金224640元及保证金104000元。双方一直正常履行合同，然而由于新冠肺炎疫情爆发，北京市教育委员会于2020年1月26日下发《北京市大中小幼延期开学，校外培训机构暂停线下培训》的通知，要求从即日起暂停各类校外培训机构所有线下课程和集体活动。原告为了响应北京市教育委员会的要求，不得不暂停教育培训业务至今。有鉴于此，原告于2020年3月16日通过微信向被告告知解除合同。2020年3月30日，原告向被告再次递交《提前解除合同通知函》，被告签收。《提前解除合同通知函》中，原告重申合同已于2020年3月16日解除，要求被告退还租赁期间2020年3月16日至2020年5月15日合计两个月的租金共计74880元及已缴纳的保证金104000元。经原告多次友好协商，被告仍拒绝退还。原告认为，新冠肺炎疫情的爆发导致原告不得不长期暂停教育培训业务，且疫情何时结束尚不明确，在近期无法得到遏制，原告恢复正常营业遥遥无期，合同项下的合同目的已经无法实现，因此根据合同十六条及《合同法》第九十四条的规定，原告有权解除合同并要求退还租金、保证金和利息，故提起诉讼，望判如所请。钧晟投资公司辩称：不同意3月16日解除合同，我们是5月22日回函，合同应该在5月22日解除，解除方式是通过回函方式解除。到目前为止，原告并没有进行房屋交接，按照约定，合同解除，应双方到场办理交接，书面确认，原告清理房间，工商注册迁走，但原告还未将工商登记迁走，没有结清水电费。钧晟投资公司同时提出反诉请求：1.请求判令反诉被告向反诉原告支付房屋占用费201867.60元（从2020年5月16日起至实际交房日2020年8月17日止，共计164天）；2.请求判令原告将工商注册迁走；3.反诉费用全部由反诉被告承担。事实和理由：2019年4月30日，双方签订《房屋租赁合同》，反诉原告将丰台区政馨园三区5、6号楼底商二层租赁给反诉被告使用，承租总面积为298平方米，出租房屋编号为2-010，租赁起止日期及计租日期均为自2019年4月30日起至2021年3月12日止。在《房屋租赁合同》履行的过程中，反诉被告违反合同约定，单方要求解除合同，反诉原告不同意，要求其按合同约定履行义务，但因反诉被告自身原因，一直占有房屋，至今未办理工商迁址，也未交纳房屋租金，给反诉原告造成巨大的经济损失，故提出反诉，望法院判决支持反诉请求。原雅琴辩称：不同意反诉原告的诉讼请求。房屋占用是被告原因造成的，被告在我方提出解除通知后，一直不配合并僵持。因疫情，无法主动找对方，但没有退还钥匙和迁出注册地都是被告造成的，因此不同意给付房屋占用费。关于迁出注册地址，因登记信息为案外人，与我方无关，故无法迁出。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，包括双方提交的《租赁合同》、缴费通知书、《解除合同通知回函》《解除合同通知》《解除租赁合同及交还租赁房屋通知》《房屋交接单》、押金收据、租金收据。本院经审理认定事实如下：2019年4月30日，钧晟投资公司（甲方）与原雅琴(乙方)签订《房屋租赁合同》，出租房屋地址：丰台区政馨园三区5、6号楼底商二层，乙方承租总面积298平方米。房屋用途为：教育培训、教育咨询、组织演出、组织文化交流。租赁起止日期为：2019年4月30日起至2021年3月12日止。租金标准：年租金为人民币449280元，每两年递增8%。付款日期租期支付金额合同签订时支付2019.5.16—2019.11.15224640元2019.11.062019.11.16—2020.5.15224640元2020.05.062020.5.16—2020.11.15224640元2020.11.062020.11.16—2020.3.12155536.3元合同保证金104000元，于合同签订时支付，合同保证金返还的的情形为：租赁期满合同终止；房屋及内部设施（含固定装修物）完好（正常磨损除外）；乙方按时交回房屋并结清租金及水电暖等费用且已提前办理工商注销或迁址手续。在满足上述条件后20天内，甲方向乙方退还合同保证金。出现下列情形，甲方有权不予返还合同保证金：乙方未能依约履行本合同及协议；乙方单方面提出解除本合同及协议；乙方损坏房屋及内部设施（含固定装修物）；乙方未能按时交回房屋，未能结清租金及水电暖等相关费用或未提前办理工商注销或迁址手续；乙方利用房屋进行非法活动，损害公共利益或者他人利益。同日，钧晟投资公司、李文龙、原雅琴共同签订《租赁房屋转让协议书》，李文龙将其承租的丰台区政馨园三区5、6号楼底商二层总面积298平方米房屋的经营权转让给原雅琴，李文龙、原雅琴的营业执照须在1个月内变更完毕。合同签订后，原雅琴交纳了合同保证金10400元，并支付房屋租金至2020年5月15日。原雅琴于2020年3月16日向钧晟投资公司寄送《提前解除合同通知函》，告知其因新型冠状病毒疫情影响，其响应北京市教委的通知要求，暂停培训，导致无力承担租金，要求退还租金及保证金。钧晟投资公司于2020年5月22日《回函》称，一、依照合同约定期限为2019年4月30日至2021年3月12日，因合同未到期乙方单方提出解除合同，违反合同规定保证金不予退还。二、贵方应于2020年5月6日缴纳2020年5月16日至2020年11月15日租金242610元，至今未支付。三、贵方2020年3月16日交来提前解除合同通知函后至今未与我方联系做房屋交回手续，房屋门锁未开房子也未腾空撤离，仍属于占用我方租赁标的，所以请贵方于收到此回函三日内腾空房屋。四、在贵方收到此回函时，交还商铺钥匙，我方有权撬开房门，并不承担任何责任。关于房屋搬离、腾空的情况，原雅琴表示房屋钥匙一直在其处，因工商登记在案外人名下，所以无法迁出，但是在收到回函后于5月27日告知对方没有占用房屋，已经腾空，但未办理交接手续。2020年5月27日，铸晟投资公司带意向租户看房，因无房屋钥匙，联系原雅琴交还钥匙，在民警的协助下开门，此后原雅琴将门锁上，钥匙拿走，涉案房屋于2020年8月18日再次出租。本院认为：依法成立的合同具有法律约束力，合同双方均应依约履行，一方不履行或者履行不符合约定的，应当承担相应的违约责任。根据本案查明的事实，原雅琴与钧晟投资公司签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按照合同约定享受权利、承担义务。原雅琴主张《租赁合同》于2020年3月16日解除，钧晟投资公司认为合同应于2020年5月25日以回函方式解除，双方均向对方发送了解除合同的通知，亦认可收到了对方解除通知，因双方签订的合同期限为两年，该租赁合同具有长期性与持续性，短暂疫情尚不足以导致合同目的无法实现，故原雅琴无权解除合同。钧晟投资公司作为出租房，在原雅琴未交纳房租的情况下可以行使解除权，解除时间以原雅琴收到回函的时间为准。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原雅琴主张钧晟投资公司返还租金，因双方尚在租赁期间，合同尚未终止或解除，故原雅琴无权要求返还全部租金，但考虑到今年疫情爆发突然，无法预见，且原雅琴承租房屋用于教育培训，在疫情期间确因客观原因导致其无法正常使用房屋，故钧晟投资公司应退还其部分租金，具体金额本院予以酌定；原雅琴主张铸晟投资公司退还合同保证金，因双方合同中明确约定在符合相关条件后，才返还合同保证金，现涉案房屋的工商登记仍未迁出，虽然系因登记在案外人名下，原雅琴无法自行迁出，但在三方的协议中确定营业执照在协议签订后一个月办理完变更，因原雅琴未变更营业执照，致使现在其无法迁出工商注册，应由其自行承担责任，其现要求返还合同保证金尚未满足合同约定条件，本院不予支持。铸晟投资公司主张房屋占用费，铸晟投资公司给原雅琴的回函中明确要求办理房屋交接，结清相关费用，原雅琴在收到铸晟投资公司的回函后未按回函要求办理交接手续，而是继续持有租赁房屋的钥匙，且在2020年5月27日铸晟投资公司已经带新的意向用户看房后仍将钥匙拿走，导致铸晟投资公司无法正常使用房屋，故其应承担相应的占用费，同时铸晟投资公司在已经与原雅琴解除合同，且带领新的意向用户看房后，已经实际控制了房屋，原雅琴在此后亦未再使用过该房屋，铸晟投资公司亦有权重新占有、使用房屋，其行为亦导致自己的损失扩大，故本院考虑房屋的实际使用、占用情况及双方的过错，酌情确定占用费的金额。铸晟投资公司主张原雅琴将工商登记迁出，不在民事案件的处理范围，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条规定，判决如下：一、原雅琴与北京钧晟投资管理有限公司于二〇一九年四月三十日签订的《房屋租赁合同》于二〇二〇年五月二十七日解除；二、北京钧晟投资管理有限公司于本判决生效后七日内，退还原雅琴房屋租金56160元；三、原雅琴于本判决生效后七日内支付北京钧晟投资管理有限公司房屋占有使用费50000元；四、驳回原雅琴的其他诉讼请求；五、驳回北京钧晟投资管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2033元，由原雅琴负担1400元（已交纳）,由北京钧晟投资管理有限公司负担633元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费2164元，由北京钧晟投资管理有限公司负担1608元（已交纳），由原雅琴负担556元（于本判决生效后七日内交纳）。保全费1424元，由原雅琴负担1000元（已交纳），由北京钧晟投资管理有限公司负担424元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 李 异二〇二〇年十二月二十五日书记员 李文蕊