福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民初1092号 原告：中国农业银行股份有限公司泉州分行，住所地福建省泉州市丰泽区泉秀路中段农行大厦。 负责人：林进福，该分行行长。 委托诉讼代理人：何锐，福建天衡联合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕良怡，福建天衡联合律师事务所律师。 被告：福建省泉州丰盛集团有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区田安路丰盛大厦14楼。 法定代表人：庄树新。 被告：泉州市丰安房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区福华商业中心大厦25G。 法定代表人：庄伟峰。 以上两被告共同委托诉讼代理人：曾焕灿，福建世隆律师事务所律师。 原告中国农业银行股份有限公司泉州分行（以下简称农行泉州分行）与被告福建省泉州丰盛集团有限公司（以下简称丰盛集团公司）、泉州市丰安房地产开发有限公司（以下简称丰安房地产公司）合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告农行泉州分行的委托诉讼代理人何锐，被告丰盛集团公司、丰安房地产公司的共同委托诉讼代理人曾焕灿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告农行泉州分行向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与两被告分别于2004年8月30日、2014年8月10日、2017年6月30日签订的《合作开发建设协议书》《泉州津淮街土地开发项目备忘录》及《合作开发建设补充协议》：2、判令两被告立即涤清附着在××街××路××西南角建设用地及其地上建筑物的权利负担和查封措施；3、判令两被告立即清场并向原告返还××街××路××西南角建设用地，并将在建工程恢复原状；4、判令两被告向原告赔偿损失人民币12822万元；5、判令两被告向原告支付本案律师费人民币20万元；（以上4、5项诉讼请求暂共计人民币12842万元）；6、判令本案全部诉讼费用由两被告承担。诉讼中，原告农行泉州分行撤回第2项诉讼请求。事实与理由：原告与被告丰盛集团公司、丰安房地产公司就××街××路××西南角建设用地（以下简称为“农行地块”）的开发建设达成合作意向，并于2004年8月30日签订《合作开发建设协议书》（以下简称为《合作协议》），2014年8月10日签订《泉州津淮街土地开发项目备忘录》（以下简称为《备忘录》），该等合同约定，在合作开发“农行地块”项目中，两被告需向原告交付一幢面向津淮街及西侧规划路的九层独立楼房，总建筑面积不少于9700平方米（以下简称为“约定房产”）。2017年6月14日，依据原告委托，泉州仁达房地产评估有限公司作出的《房地产估价报告》，位于泉州市区××路××街××期房的商业房地产（即前述“约定房产”）的预期市场价值估价为人民币12822万元。据此，2017年6月30日，原告与两被告再行签订《合作开发建设补充协议》（以下简称为“《补充协议》”）。根据《合作协议》、《备忘录》和《补充协议》的相关约定，原告与丰盛集团公司、丰安房地产公司就合作开发“农行地块”的主要权利义务如下：1、原告需提供“农行地块”的土地使用权供丰盛集团公司和丰安房地产公司建设开发；2、丰盛集团公司和丰安房地产公司需承担“农行地块”项目开发建设过程中产生的所有费用（包括但不限于土地出让金、滞纳金、建设资金、税费及手续费等费用）；3、丰盛集团公司和丰安房地产公司需向原告提供符合原告要求的履约担保；4、丰盛集团公司和丰安房地产公司应引进案外人福建省碧桂园房地产开发有限公司（以下简称为“碧桂园公司”）共同合作开发“农行地块”项目。2017年9月30日前，碧桂园公司应受让丰安公司40%的股权，完成股权登记变更登记，并实际支付相应的资本金；5、丰安房地产公司应在2019年5月31日完成“农行地块”项目开发建设并经综合验收合格；6、作为合作开发利益，丰盛集团公司和丰安房地产公司需在2019年6月30日前，向原告交付一幢面向津淮街及西侧规划路的九层独立楼房，总建筑面积不少于9700平方米（即“约定房产”），并负责将相应的权属证明办理至原告名下；7、丰盛集团公司和丰安房地产公司应交付给原告的“约定房产”评估价值为人民币12822万元；8、丰安房地产公司应在2019年12月31日前办理“农行地块”项目的竣工验收备案证明，并将约定房产（含地下停车位及地上建筑）的房屋权属证书办理至原告名下；9、如因丰盛集团公司和丰安房地产公司的原因导致“农行地块”项目无法建成的，原告有权要求丰安房地产公司按照评估价值人民币12822万元进行赔偿；10、如《合作协议》、《备忘录》及《补充协议》因丰盛集团公司或丰安房地产公司原因导致解除，则原告因此遭受的全部经济损失由丰盛集团公司和丰安房地产公司承担；丰盛集团公司和丰安房地产公司因合同解除而遭受的全部损失（包括但不限于代原告缴纳的土地出让金及滞纳金等）均由其自行承担；11、丰盛集团公司和丰安房地产公司就“农行地块”项目合作开发的全部合同义务承担连带责任。 然而，自《补充协议》签订后，丰盛集团公司和丰安房地产公司严重迟延履行合同义务。首先，截止起诉之日，“农行地块”项目上归属于原告的“约定房产”仅完成了地下停车场的建设施工，远不具备交付条件。其次，2020年3月3日，丰安房地产公司因牵涉一起民间借贷案件，被泉州市中级人民法院依法强制执行其名下财产，由于丰安房地产公司将原告名下的“农行地块”与其名下“炼油厂地块”合并开发，导致“农行地块”及在建工程被一并采取查封措施，至今未能恢复建设，并拟进入司法拍卖程序。可见，“农行地块”项目因两被告缺乏履行能力而难以为继。鉴于此，原告于2020年4月13日向两被告送达了《催告函》，要求其在30日内向原告提供继续合作开发“农行地块”的可行方案，引进碧桂园公司参与合作开发并完成股权变更登记，在原告开立账户并存入12822万元作为履约保证金，涤清附着在“农行地块”及其上在建工程的权利负担与查封措施。如两被告无法在收悉《催告函》之日起30日内完成如上义务，原告将解除包括《合作协议》、《备忘录》及《补充协议》在内的全部文件，并追究两被告的违约责任。但是，两被告至今未履行前述《催告函》所载义务，尚未涤清“农行地块”项目所负权利负担，针对“农行地块”采取的查封措施亦未解除，“农行地块”项目恐将长期处于停建状态。事实上，自2004年双方缔结《合作协议》开始，两被告就一再拖延履行合同义务，原告多次予以宽限期，然两被告均不能有效推进项目进展。现如今，两被告更是因牵涉多起民间借贷案件，或被列为失信被执行人，或被裁定缺乏偿债能力，其二者显然缺乏继续履行《合作协议》、《备忘录》及《补充协议》的能力，“农行地块”项目事实上已不具备建成的可能，原告无法依约获得约定房产，讼争《合作协议》、《备忘录》及《补充协议》的合同目的系因两被告的严重违约行为而无法实现。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十八条之规定，两被告经原告催告后，在合理期限内未履行《合作协议》、《备忘录》、《补充协议》及《催告函》等一系列文件所确定的主要的义务，且其已显著缺乏继续履行合同义务的能力。据此，原告有权解除该等合同，要求两被告向原告返还“农行地块”，负责涤清“农行地块”所负权利负担、解除其上的查封措施，并将在建工程恢复原状，同时，两被告还应依据合同的约定，按照约定房产的评估价值向原告赔偿人民币12822万元。 被告丰盛集团公司、丰安房地产公司辩称，案涉协议书的合同性质，应当认定为《土地使用权转让合同》，本案纠纷应当适用买卖合同关系的法律规定，依法审理和裁处。一、关于合同事实：案涉《合作协议》及《补充协议》规定：1、原告提供宗地性质为国有划拨地的土地使用权、两被告提供开发建设资金，双方合作建设商住房地产；2、原告负责提供该宗土地的原手续、两被告负责对该宗土地进行建设、经营；3、合作项目建成后按原告30%、两被告70%的比例分配房产；4、项目开发建设过程中产生的所有费用、风险责任均由两被告承担，原告概不负责。据此，原告与两被告订立案涉协议书的目的是明确的，即其通过提供土地使用权而获得合作项目建成后的房产分配权。根据双方协议内容的约定，原告仅提供登记在其名下的国有划拨宗地的土地使用权作为出资，其他项目开发建设过程中产生的所有费用和责任、风险均由两被告承担，原告概不负责，无论合作项目盈亏，两被告都要向其交付该地块建成房产总建筑面积30%的房屋，如果合作项目的房产无法建成，两被告须按其应分配房屋的评估价值12822万元进行赔偿。二、关于法律规定：案涉《合作协议》及《补充协议》约定的内容，实质上是由原告提供开发用地，两被告提供建设资金，原告收取固定利益，不承担合作项目开发建设过程中责任和可能产生的风险，该协议书约定的核心内容明显不符合共同经营、共负盈亏的合作建房特征。根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条：“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”的规定，本案协议书的合同性质，应当认定为《土地使用权转让合同》并依法适用买卖合同的法律关系进行处理。三、关于合同效力：案涉协议书订立时，虽然原告提供合作开发的项目用地性质为国有划拨土地，但是在后续该宗地性质已经政府部门批准变更为“出让”，并且已重新领取《土地使用权证》的情况下，原告向两被告提供该宗土地的使用权，用于合作开发房地产的行为，符合最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条的规定，本案《合作协议》及《补充协议》应当认定为有效，只是因为合同性质已经发生改变而应当依法适用买卖合同关系进行处理。四、关于履行事实：由于原告提供合作开发的宗地性质为国有划拨土地，在该地块上建设商住房地产，即需要经批准将土地性质变更为“出让”并领取新的《土地使用权证》，根据土地“变性”需要交纳土地出让金的规定，在后续原告与泉州市土地局重新签订《土地使用权出让合同》且长期未能缴纳土地出让金的情况下，两被告已预先支付给原告人民币77，599，190.70元，供其专项用于缴纳案涉合作项目宗地的土地出让金（实际缴纳的土地出让金为43，111，302.00元、滞纳金为34，487，888.70元）。五、关于违约事实：根据案涉《补充协议》规定，原告在取得合作项目宗地的《土地使用权证》后，应将土地使用权以转让方式“过户”登记至两被告名下。因此，在两被告支付给原告项目土地转让款、原告领取新颁发的《土地使用权证》后，其即应及时将项目土地“过户”登记至两被告名下，以便两被告及时办理合作项目开发建设的报批、报建手续。但是，原告自2018年8月取得案涉《不动产权证》至今已两年余，其却借故拒绝按照协议书的规定，将项目用地“过户”登记至两被告名下，人为设置合作项目在开发建设过程中的规划审定和建设许可的手续障碍，直接造成了建设项目的报批、报建手续至今仍然不能办理的严重后果。原告拒不履行合同义务的行为显然已经构成严重违约。六、关于本案的处理意见：鉴于本案合同在履行过程中，原告长期拒不向两被告交付项目宗地的严重违约事实，根据违约方无权行使合同解除权的法律规定，又鉴于本案纠纷应当根据买卖合同关系的法律规定依法审理和裁处的事实。两被告的结论性处理意见如下：一、驳回原告要求解除本案协议书的诉讼请求；二、判令本案合同继续履行，原告立即将转让给两被告的项目用地交付给两被告并限期其办理土地使用权过户登记手续；三、原告可选择其将项目用地转让给两被告的对价收益方式：1、待合作项目建成后，按照原协议书的约定分配30%的房产，但对于两被告已向其支付的土地转让款77，599，190.70元应予确认并另行协商解决；2、按两被告应交付给原告的房产评估价12822万元，确定其转让给两被告的土地对价，在扣除两被告已经支付的土地转让款77，599，190.70元后，由两被告向其支付剩余土地转让款50，620，809.30元。 农行泉州分行围绕其诉讼请求向本院提供证据：证据1《合作开发建设协议书》，证据2《泉州津淮街土地合作开发项目备忘录》，证据3《合作开发建设补充协议》，证据1-3欲证明就合作开发“农行地块”项目，两被告应承担的主要义务和违约责任如下：1、两被告需承担“农行地块”项目开发建设过程中产生的所有费用(包括但不限于土地出让金、滞纳金、建设资金、税费及手续费等费用)；2、两被告需向原告提供符合原告要求的履约担保；3、两被告应引进案外人碧桂园公司共同合作开发“农行地块”项目。2017年9月30日前，碧桂园公司应受让丰安公司40%的股权，完成股权登记变更登记，并实际支付相应的资本金；4、丰安房地产公司应在2019年5月31日完成“农行地块”项目开发建设并经综合验收合格；5、作为合作开发利益，两被告需在2019年6月30日前，向原告交付约定房产，并负责将相应的权属证明办理至原告名下；6、丰安房地产公司应在2019年12月31日前办理“农行地块”项目的竣工验收备案证明，并将约定房产(含地下停车位及地上建筑)的房屋权属证书办理至原告名下；7、两被告应交付给原告的“约定房产”评估价值为人民币12822万元；8、丰安房地产公司应在2019年12月31日前办理“农行地块”项目的竣工验收备案证明，并将约定房产(含地下停车位及地上建筑)的房屋权属证书办理至原告名下；9、如因两被告的原因导致“农行地块”项目无法建成的，原告有权要求丰安房地产公司按照评估价值人民币12822万元进行赔偿；10、如《合作协议》、《备忘录》及《补充协议》因两被告原因导致解除，则原告因此遭受的全部经济损失由两被告承担；两被告因合同解除而遭受的全部损失(包括但不限于代原告缴纳的土地出让金及滞纳金等)均由其行承担；11、丰盛集团公司与丰安房地产公司就“农行地块”项目合作开发的全部合同义务承担连带责任。 证据4《催告函》及签收回执，欲证明原告已明确函告两被告应尽速履行了相关的合同义务，并给予了两被告30天的履行宽限期。 证据5泉州市中级人民法院执行通知【案号为：(2020)闽05执恢17号】，欲证明截止本案起诉之日，“农行地块”仍因丰安房地产公司拒不履行生效法律文书确定的义务而被采取查封措施，并拟进入执行程序。合作开发“农行地块”项目的目的因两被告的原因已无法实现。 证据6《福建省泉州丰盛集团有限公司企业信息报告》、证据7《泉州市丰安房地产开发有限公司企业信息报告》、证据8中国执行信息公开网信息【案号：(2019)闽0503执5130号】，证据6-8欲共同证明：丰盛集团公司因拒不履行生效法律文书确定义务，而被列为失信被执行人。丰安房地产公司为多起高标的民事案件的被执行人，目前尚未履行生效法律文书确定的义务，其中5130号案件因查明丰安房地产公司不具备履行能力而终结执行。两家公司的法定代表人均已被采取限制高消费等措施。两被告已丧失继续推进“农行地块”项目的能力，案涉的一系列合同的合同目的因两被告的原因无法实现。 证据9《房地产估价报告》编号：闽泉州仁达(2017)评房(估)字1040号，欲证明两被告应向原告交付的约定房产(即泉州市区刺桐西路与金花街交叉口西南角商业、办公及地下停车位商业房地产)的评估价值为人民币12822万元。 证据10中国建设银行网上银行电子回执，欲证明原告已为本案诉讼支付律师代理费人民币贰拾万元整。 被告丰盛集团公司、丰安房地产公司向本院提供证据：证据1丰安房地产公司《土地使用权证》及宗地图，欲证明：丰安房地产公司名下的“炼油厂地块”与泉州农行名下用于本案合作项目的“农行地块”紧密相邻。 证据2农行泉州分行《不动产权证》及宗地图，欲证明①农行泉州分行已取得权利性质为“出让”、土地用途为“商住”的《不动产权证》，该合作项目用地已具备“过户”条件；②农行泉州分行用于本案合作项目的“农行地块”与丰安房地产公司名下的“炼油厂地块”紧密相邻。 证据3丰盛商业中心项目设计方案《总平面图》，欲证明①因“农行地块”与“炼油厂地块”紧密相邻，符合整体开发建设的条件，双方一致同意将建设工程统一规划并设计报批，项目名称为“丰盛商业中心”，项目建设单位为丰安房地产公司；②“丰盛商业中心”整体设计方案已完成并经农行泉州分行确认同意。 证据4丰盛商业中心项目《设计方案规则技术审查意见》，欲证明：“丰盛商业中心”整体设计方案报送泉州市规划局审定时，因项目用地“农行地块”没有“过户”至建设单位丰安房地产公司名下，项目建设设计方案未能获得审查通过。 证据5土地使用权出让金票据，欲证明：农行泉州分行提供本案合作项目的“农行地块，缴交的土地出让金为43，111，302.00元、逾期违约金为34，487，888.70元，缴款人为农行泉州分行。 证据6银行转账凭证(部分)，欲证明：以农行泉州分行名义缴纳的“农行地块”土地出让金和违约金合计77，599，1190.70元，实际出资人为两被告，该些款项均直接汇交农行泉州分行。 丰盛集团公司和丰安房地产公司对农行泉州分行提供的证据质证认为，证据1-3表面真实性、关联性无异议，对其合法性和证明目的有异议。1.原告未经人民政府批准，提供“划拨土地”作为投资与两被告订立合作开发房地产协议，违反最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条的规定，该协议订立时均不具有合法性；2.《合作协议》及《补充协议》明确约定，案涉项目合作关系中，原告只提供土地使用权，不承担任何经营风险并收取固定分房权益，根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定，本案合同性质应依法认定为《土地使用权转让合同》；3.《合作协议》约定的应两被告负责的出资仅为开发建设资金及税费，并未包括土地出让金。后续《补充协议》“由被告方负责以原告的名义缴纳剩余全部土地出让金及滞纳金”的规定，应当理解为由两被告代原告付款的约定，而非两被告在合作项目开发建设过程中应当承担的费用，鉴于本案协议性质已发生实质上的改变，后续案件的裁处应适用买卖合同关系的事实，本案中，两被告已经汇付原告用于缴付土地出让金的43，111，302.00元及滞纳金34，487，888.70元，合计人民币77，599，190.70元，应依法确认为两被告向原告支付的土地使用权转让款。4.《备忘录》不是正式协议，对当事人没有法律意义上拘束力，其记载的内容仅能作为双方后续谈判并订立新协议的基础，该证据不能证明原告主张的“被告方需承担土地出让金及滞纳金”的事实效力。5.《补充协议》载明，案涉合作项目土地出让金(含滞纳金)为“乙方及丙方代甲方缴纳”，而实际履行中是两被告将款项汇交原告，再由原告自行以其名义缴纳，该些款项是两被告向原告支付的土地使用权转让款。该证据不能证明原告主张的“被告方需承担土地出让金及滞纳金”的证明目的。6.《补充协议》规定，原告在取得合作项目《土地使用权证》后应将土地使用权过户至“丰安公司”名下。原告已于2018年8月1日取得该地块的《不动产权证》，其长期拒不履行办理土地“过户”义务的行为，已经直接造成合作项目的报批、报建手续无法办理的严重后果。原告的行为已构成重大违约。7.两被告股东与案外人碧桂园公司签订《股权转让合同》，拟引进该公司作为股东合作开发本案地产项目，该合同关系是否成立并得到履行，与本案协议的履行并无直接关系，不应成为原告不履行合同义务的借口，也必然不能成为原告要求解除本案协议书的理由和根据。8.本案建设项目至今无法建成，根本原因不在于两被告，而是原告未将土地“过户”到开发主体“丰安公司”名下，导致项目的报批、报建手续无法办理，原告作为本案合同关系中的重大违约方，无权主张解除合同、要求守约方承担所谓的违约赔偿责任且侵吞我方已经向其支付的巨额土地使用权转让金。 证据4《催告函》及签收回执的真实性、关联性无异议，对其合法性和证明目的有异议。该证据反而证明：在两被告向其支付项目土地转让款项后，其已向政府缴交土地出让金及滞纳金，且已于2018年8月1日取得项目土地的《不动产权证》，但其并没有依约定将土地“过户”到“丰安房地产公司”名下，原告已构成违约。 证据5泉州市中级人民法院(2020)闽05执恢17号《执行通知》的真实性、关联性无异议，对其合法性和证明目的有异议。1.该执行案件涉及“丰安房地产公司”应当承担的担保债务金额仅为700万元。2、泉州中院在该案执行中查封的“丰安房地产公司”名下的“土地使用权”及“在建工程”评估价超过2亿元，拟采取的拍卖措施属严重超限执行，现执行法院已停止该不当执行措施。3、执行法院查封的是“丰安房地产公司”名下“炼油厂地块”，而非原告名下“农行地块”，该执行案件即使短期内未能获得妥善解决也不会对本案合作项目造成实质性的障碍，更不足以成为原告要求解除本案协议的理由和根据。 证据6-8的真实性、关联性和合法性均无异议，对证明目的有异议。原告以两被告因担保负债被法院列为被执行人，主张两被告已丧失继续推进项目建设的能力，纯属主观臆断，更不能成为其要求解除本案协议的理由和根据。 证据9《房地产估价报告》证据的三性和证明目的均有异议。1、该估价报告不能成为原告要求解除本案协议的理由，更不能成为原告要求两被告承担所谓的赔偿责任的根据。2、该估价报告涉及的估值金额为12822万元，对应房产为建设项目完成后原告的收益，可视为原告转让给两被告的土地对价，但应扣除两被告已预先支付，供其缴纳土地出让金和滞纳金的合计人民币77，599，190.70元的已付款。 证据10表面真实性、关联性和证明目的均有异议。该证 据仅能体现2020年7月6日原告曾向天衡律师所汇款20万元，但该款项是否真实汇出?是否就是支付本案律师费?无法体现。 农行泉州分行对丰盛集团公司、丰安房地产公司提供的证据质证认为，证据1真实性、合法性予以认可，对其关联性不予认可。该证据与本案无关。 证据2的真实性、合法性予以认可，对其关联性不予认可。依照案涉《合作协议》《备忘录》《补充协议》相关约定，两被告需履行前置的合同义务后，原告方有义务配合将案涉“农行地块”土地使用权过户至丰安房地产公司名下。然无论是履约担保的提供，还是第三方合作单位的引入，及对丰盛集团公司、丰安房地产公司现有履约能力的评估，两被告均未达到讼争合同约定的将“农行地块”土地使用权过户到丰安房地产公司名下的前置义务。综合前述原因，可以看出宗地土地使用权至今未转让的责任应由两被告承担。 证据3、4的真实性、合法性及关联性均不予认可。原告从未做出过将本项目宗地与其他项目宗地统一规划统一建设的意思表示；两被告所举证平面图中所列建设单位仅为“泉州市丰安房地产开发有限公司”；两被告所举证的规划部门关于设计方案的审查意见明确表述“项目含两宗土地，应由两宗土地的使用权人各自报批”，其附件《项目业主及设计院的承诺书》(证据4)却仅仅由被告“泉州市丰安房地产开发有限公司”与设计单位签署，明显不符合规划部门的要求。 证据5真实性、合法性、关联性予以认可。该项证据显示，原告配合全面履行了相应的土地出让金、逾期违约金的缴款义务。 证据6表面真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可。该项证据中所有的银行转账凭证显示的付款人均为上海国瑞同顺节能环保技术发展有限公司，并非本案被告；银行转账凭证显示的付款金额总额仅为人民币34816770.7元，宗地土地出让金及逾期违约金合计775991190.7元之间差距 巨大。被告对其证明对象应承担进一步的举证责任。 经审理，本院认定事实如下： 一、作为甲方的原告农行泉州分行与作为乙方的被告丰盛集团公司于2004年8月30日签订《合作协议》，协议主要内容：一、合作项目概况：建设用地位于××街××路××西南角，土地面积6935.9平方米，其中5000平方米为实际使用面积，1935.9平方米为绿化广场用地。目前土地性质为国有划拨地，该建设用地征地及补偿款已支付。二、合作的形式：甲方提供上述土地使用权，详见泉国用（98）字第200170号国有土地使用证及97091号建设用地规划许可证、泉政规（1998）253号。乙方提供开发建设资金与开发建设相关的税费，合作建设金融营业办公场所及部分商住楼。三、利益分配：1、甲乙双方分成比例为3：7，即甲方获得乙方实际完成该地块房产总建筑面积30%的房产，且不低于该地块政府批准用地面积与最终容积率相乘的30%。2、甲方获得的房产为面向津淮街及刺桐路的独立楼房，面向津淮街的长度不低于35ｍ，面向刺桐路的宽度不低于20ｍ，首层建筑面积不得低于700ｍ（附总平面图）。须含地下室及地下停车位，地下室建筑面积不少于首层建筑面积。各项配套设施应符合国家规定的商品房的交付标准，并满足甲方营业、办公要求。3、具体设计方案应根据相关规定及规划要求由双方共同商定，但甲方应得的房产比例乙方应予保证，如甲方实际分得的房产的建筑面积与协议约定的误差率小于1%，双方互不计价；如误差超过1%小于10%，双方同意按实际误差的建筑面积以建筑造价套算多退少补；如误差超过10%，超过10%的部分，多的甲方不予补价，少的乙方应按建筑造价双倍补偿。4、乙方按规划建设商住楼及销售，所获利润归乙方所有。四、双方的义务和责任：1、甲方负责提供该宗地的原手续，即包括国有土地使用证泉国用（1998）字第200170号及建设用地规划许可证97071号。2、乙方负责办理开发建设的相关手续并承担相关税费。3、乙方对该宗地进行建设、经营，包括设计、基建、销售、管理等，其风险与甲方无关。4、乙方在组织实施建设过程中，若出现工程质量和安全生产事故等问题，概由乙方自行负责。5、乙方负责该项目所需的供电、供水、智能等配套工程的实施及产权的办理并承担政府规定的相关费用。五、违约责任：甲乙任何一方未能按上述协议履行时，都要分别承担违约责任。若属双方过错，根据实际情况，分别承担各自相应的违约责任。乙方应于本合同签订之日起一年内办妥建设的有关手续并开始施工，否则甲方有权单方解除本协议。乙方应于市规划部门批准施工之日起二年内验收合格交付甲方使用，未按时交付应按逾期月数向甲方每月支付10万元违约金，乙方还应于验收合格之日起一年内为甲方办妥产权证。六、其他：1、因执行本合同发生争议，由争议双方协商解决，协商不成，可直接向有管辖权的人民法院起诉。2、本合同未尽事宜，可由双方约定后作为合同附件，其附件与本合同具有同等法律效力。3、本合同经甲、乙双方签章后生效。4、本合同一式肆份，甲、乙双方各执贰份。5、本合同共贰页，以中文书写为准。6、本合同于2004年8月30日在福建省泉州市××大厦签订。 二、作为甲方的原告农行泉州分行与作为乙方的被告丰盛集团公司于2014年8月10日签订《备忘录》，主要内容：前言：1.本备忘录所指的泉州津淮街土地，系甲方拥有的位于泉州市××街××路××西南角地块，土地面积6935.9平方米，其中5000平方米为实际使用面积，1935.9平方米为绿化广场用地。该土地性质原为国有划拨地，甲方已与泉州市国土资源局签订由甲方以出让方式取得该土地的《土地出让合同》，但出让金尚未缴清。2.本备忘录所指的合作开发是根据甲乙双方2004年8月30日签订的《合作开发建设协议书》规定，甲方提供津淮街土地使用权，乙方提供开发建设资金与开发建设相关的税费，合作建设金融营业办公场所及部分商住楼。3.本备忘录记载内容系前期双方在原《合作开发建设协议书》的框架下进一步协商的结果，将作为双方后期谈判及合作的基础。双方于2008年10月10日签订的《补充协议》在新的补充协议签订后不再执行。基于上述事实，双方前期协商内容记录如下：一、项目开发建设所有的手续、所需的投资及建设相关税费一律由乙方负责，甲方概不负责。乙方应尽快办理项目开发建设手续，并补交相关税费。在不违反法律法规和农业银行内部规章制度的前提下，甲方对乙方办理项目开发建设手续予以协助。二、土地性质、权属及分割：1.乙方必须缴纳该宗地的全额土地出让金（含滞纳金），保证该宗地的土地性质由划拨地变更为商住用地或金融出让用地，并办理权属为甲方的完整的《国有土地使用权证》，于补充协议签定前提交甲方。办证过程中涉及的所有税费由乙方承担。2.乙方应如期完成项目开发建设，并及时向甲方交付办公大楼（含地下停车库）。3.乙方在向甲方交付办公大楼（含地下停车库）后负责对该宗地及地上建筑物进行分割，负责办理满足甲方管理要求的《国有土地使用权证》及《中华人民共和国房屋所有权证》，甲方予以协助。在乙方完成对土地和地上建筑物分割之前，甲方对应属于乙方的土地和地上建筑物之权属予以代持。三、房产：1.乙方交付给甲方的办公大楼必须是独立楼房，建筑面积6600平方米（不含地下停车库面积），建设功能必须按照甲方专项要求进行规划设计。2.乙方交付给甲方的办公大楼必须满足以下要求：（1）完成外墙立面装修，装修标准按统一规划设计方案实施，与乙方开发的同一项目内其他楼房一致；（2）安装两部电梯，与乙方开发的同一项目内其他楼房电梯一致，电梯相关费用由乙方承担；（3）具备完整独立的供水、供电及消防系统，可直接进行室内二次装修。（4）办公大楼前的广场由乙方按设计标准进行铺设。3.乙方必须于大楼工程验收合格之日起半年内为甲方办妥完整的房屋产权证书，并承担所有的税费。4.涉及甲方的规划设计方案应经甲方的书面确认。四、地下停车库等其他问题：1.乙方应交付甲方地下停车库面积2100平方米，按三层结构建设，位于甲方办公大楼的正下方。考虑到乙方建设施工问题，甲方地下停车库的出入口与其他大楼地下停车库共用。2.大楼建设工期为贰年，乙方必须提供较为详尽的施工规划、进度时间表等作为合同附件，甲方派人监督施工。五、合同履约保证：乙方应在甲方的营业网点开立相应账户并存入人民币贰仟万元，作为双方的合同开发建设的履约保证金，在双方合作开发项目完成前，由甲方对履约保证金予以冻结，乙方不得提前支取。乙方授权甲方在乙方违约时，甲方有权扣收相应履约保证金。 三、作为甲方的原告农行泉州分行与作为乙方的被告丰盛集团公司、作为丙方的被告丰安房地产公司于2017年6月30日签订《补充协议》，协议主要内容：鉴于：一、2004年8月30日，甲、乙双方签订了《合作开发建设协议书》，约定甲方提供津淮街项目土地使用权，乙方提供开发建设资金与开发建设相关的税费，合作建设金融营业办公场所及部分商住楼；《合作协议》还约定了双方利益分配、义务责任及违约责任等事宜。二、2014年8月10日，甲、乙双方签订了《泉州津淮街土地开发项目备忘录》，约定项目开发建设所有的手续、所需的投资及建设相关税费一律由乙方负责，甲方概不负责，并由乙方负责缴纳津淮街项目地块的全额土地出让金(含滞纳金)，并办理权属为甲方的《国有土地使用权证》；双方还对津淮街项目宗地及宗地上建筑物权属分割等事项进行约定。三、2016年9月6日，泉州市国土资源局致函甲方《泉州市国土资源局关于中国农业银行股份有限公司泉州分行津淮街用地土地违约金有关事宜的函》，因迟延缴清土地出让金产生的违约金明显过高(每日按照迟延支付款项的2%o收取)，对未按时缴交土地出让金部分，以中国人民银行同期人民币贷款基准利率为基础、参照逾期罚息利率标准(即在贷款利率水平上加收50%)计算实际损失；据此计算迟延缴清土地出让金违约金(即滞纳金)为3322.87万元(按2016年7月31日作为缴清土地出让金的时点计算出的土地违约金，具体金额应以实际缴清土地出让金的时点作为计算依据)。四、丙方系于2013年1月9日依法设立的公司法人，股东为乙方、庄伟峰、倪志强，分别持有丙方35.56%、61.22%、3.22%股权。五、2016年，乙方、庄伟峰、倪志强、丙方与福建省碧桂园房地产开发有限公司签订了《福建省泉州市丰泽区丰盛商业中心项目合作开发合同书》(以下简称“《合作合同》”)，约定福建省碧桂园房地产开发有限公司受让乙方持有丙方35.56%股权、庄伟峰持有丙方1.22%股权、倪志强持有丙方3.22%股权，合计为40%股权。甲、乙、丙三方经友好协商，就合作开发建设津淮街项目(以下简称“本项目”)达成如下补充协议：一、合作开发方式：甲、乙、丙三方确认，本项目的合作开发方式为：乙方及丙方负责以甲方的名义缴纳剩余全部土地出让金及滞纳金，在甲方取得本项目《国有土地使用权证》后，甲方将本项目土地使用权过户至丙方名 下，同时丙方将土地使用权反抵押给甲方，丙方于项目开发建设完成后向甲方分配交付约定的房产(作为甲方提供土地进行合作所对应分配的收益)，并负责将房产所有权办理至甲方名下。项目开发建设过程中产生的所有费用(包括但不限于土地出让金、滞纳金、建设资金、税费及手续费等费用)均由乙方、丙方承担，甲方概不负责。二、合作利益分配：1、按原协议约定，乙方应交付给甲方的房产为一幢面向津淮街及刺桐路的十层独立楼房，面向津淮街的长度不低于35米，面向刺桐路的宽度不低于20米，地上建筑面积不低于6600平方米(不含地下停车库面积)，首层建筑面积不低于700平方米，地下室建筑面积不少于2100平方米，现因乙方规划设计变更等原因，经三方协商后，乙方交付给甲方的房产为一幢面向津淮街及西侧规划路的九层独立楼房(北侧面向津淮街，西侧面向规划路，南侧同裙楼间隔60CM以上，东侧同裙楼相连)，甲方可获得丙方实际建成该地块房产总建筑面积不少于9700平方米的房产作为甲方提供土地进行合作的应分配收益，具体为：地上建筑面积不低于6600平方米，其中首层建筑面积不低于700平方米(附件一：总平面图；)地下建筑面积不少于3100平方米(不包含人防面积)(附件二：负一、负二及负三层平面图)，其中1000平方米为因乙方规划变更原因另行补偿给甲方的。根据土地出让合同，该地块建筑容积率不大于3.0，若实际建设容积率大于3.0，则乙方需另行补偿甲方，具体补偿办法参照容积率3.0的分配比例。2、丙方交付给甲方的楼房及配套设施应符合国家规定的商品房交付标准，并按照甲、乙、丙三方约定进行规划设计和施工建设。(1)甲方各层设计要求和规范(附件三：甲方各层设计要求和规范)；(2)完成外墙立面装修，装修标准按统一规划设计方案施行，且不低于与丙方该项目内其他房产；(3)具备独立的供电供水系统和消防系统(消防水池共用)，所需的设施设备出资等费用和占地面积均由丙方无偿提供(甲方自备电源设备占地由丙方无偿提供，费用由甲方自行负责)，可直接进行室内二次装修；(4)装有四部电梯，其中二部为负二层至四层载重量为2吨的金库专用电梯，电梯品牌同该项目内其他电梯品牌一致，电梯由丙方负责出资采购、安装并调试运行。(5)在不违反城市规划的前提下，甲方享有甲方大楼前广场部分的地上停车位，甲方大楼前的广场由乙方负责按照项目统一规划设计标准铺设完毕。(6)乙方交付给甲方的地下建筑部分位于甲方大楼及楼前广场正下方负二层(包括负一、负三层核心筒及专用电梯部分)。鉴于乙方提出独立地下室出口存在施工建设难度，甲方同意地下室出入口可与项目其他房产地下室出入口共用.甲方房产(含地下室建筑部分)由甲方自行委托物业管理公司进行管理，丙方需负责协调该项目物业管理公司免费提供公共出口供甲方地下建筑部分使用。3、所有涉及甲方房产的建设方案均须经甲方书面确认，未经甲方书面同意，乙方、丙方不得更改双方已商定的规划设计方案等。4、除上述约定的应交付给甲方的房产外，项目其余房产全部归乙方及丙方所有。三、甲方的权利和义务：1、甲方在不违反法律法规和内部规章制度的前提下，可协助乙方、丙方办理项目开发建设相关手续及配合乙方、丙方向政府部门申请合法合规的税收减免。2、甲方应于本项目土地使用权具备转让条件后，将本项目土地使用权过户至丙方名下，但土地使用权过户所需的税费(不论依法应由转让方或受让方承担)应全部由丙方承担。3、甲方可派人随时对项目建设进行现场监督、检查等，并有权对建设过程中出现的违反双方约定的建设标准或施工方案的施工行为，责令乙方、丙方立即停止施工、限期整改及赔偿损失等。4、本项目合作模式为合作建房按约定分配房产，甲方应配合乙方和丙方进行该合作模式下合法合规的税务筹划，并提供必要的配合。四、乙方及丙方的权利和义务：1、乙方负责以甲方的名义缴清本项目剩余全部土地出让金、滞纳金及相关税费、手续费，上述费用全部由乙方负责承担，直至甲方可以取得土地性质为商住用地的项目新的《国有土地使用权证》。2、乙方负责本项目土地使用权具备转让条件后，与政府部门协调项目土地使用权转让给丙方的办理事宜，乙方及丙方应确保本项目土地使用权的转让合法并承担全部税费。3、乙方、丙方应在丙方取得本项目土地使用权的同时，将本项目土地使用权反抵押给甲方。4、在本协议签订之日起30个工作日内，乙方、丙方应向甲方提供详尽的施工组织设计、进度计划等作为本协议的附件。5、乙方、丙方负责按照双方约定的标准进行项目开发建设，在开发建设过程中涉及的一切纠纷及安全事故全部由乙方、丙方负责。6、丙方应负责协调该项目设计单位协助甲方办理二次装修的消防报审及验收等相关手续。7、项目开发建设过程中产生的所有费用(包括但不限于土地出让金、滞纳金、建设资金、税费及手续费等费用)均由乙方、丙方承担，甲方概不负责。8、负责向甲方交付符合合同约定的房产并将房产(含地下室建筑部分，地下室建筑部分可在约定的面积范围内只办理车位产权)的产权证书办理至甲方名下。五、履约保证：1、本项目土地使用权变更登记至丙方的同时，丙方应将本项目土地使用权及地上建筑物抵押给甲方，用于乙方、丙方的履约担保。乙方、丙方应负责同政府相关部门协调，实现无缝对接(即土地使用权过户后同时办理反抵押登记），若无法做到，要提供甲方认可的担保。2、甲方、丙方在办理抵押登记手续过程中，应根据抵押登记部门要求签署办理抵押手续所需的相关文件，包括但不限于主债务合同、抵押担保合同等文件，甲方、丙方签署的主债务合同、担保合同与本补充协议约定不一致的，以本补充协议约定为准。3、丙方将甲方依本协议应得全部房产办理预售(或以其他方式)给甲方，并办理预登记至甲方名下后，方可对本地块上的其他商品房进行销售，丙方根据销售情况向甲方申请办理已售房产的解押手续。4、丙方向甲方申请办理解押手续时，应向甲方缴纳履约保证金(保证后续履约所需的资金)，具体事项在解押前由双方另行协商。六、房产交割：1、丙方应于2018年5月31日前，将甲方依本协议应得全部房产办理预售(或以其他方式)给甲方，并办理预登记至甲方名下。2、丙方应在2019年5月31日前完成该项目开发建设并经综合验收合格。3、丙方应于2019年6月30日前，将符合合同约定的房产交付给甲方。4、丙方在2019年12月31日前办理该项目的竣工验收备案证明并为甲方办妥约定房产(含地下室停车位建筑部分)的房屋权属证书，办理房屋权属证书所需的全部税费(不论依法是应由出卖人或买受人承担)均由丙方承担。七、违约责任：1、丙方应交给甲方的房产，经聘请第三方独立的评估公司泉州仁达房地产评估有限公司进行评估，评估价值为壹亿贰仟捌佰贰拾贰万元(￥12822万元)。若丙方未能在约定的期限内完成开发建设并将约定房产交付给甲方时，每逾期一天按评估价值的万分之三支付违约金，超过90天的，或因乙方、丙方原因导致项目无法建成的，甲方可要求丙方按评估价值进行赔偿，依法向项目管辖地人民法院提起诉讼。2、丙方延迟为甲方办理房产权属证书的，应当按照人民币5000元/日的标准向甲方支付违约金。3、丙方向甲方交付的房产产权登记面积与合同约定建筑面积有差异的，按以下方式处理：(1)地上建筑产权登记面积低于6600平方米(不含地下建筑部分)，丙方应按照13000元/平方米向甲方支付违约金。(2)如果首层建筑面积低于700平方米的，减少的首层面积丙方应再按照27000元/平方米另向甲方支付违约金。(3)地下室建筑面积低于3100平方米的，丙方应按照10000元/平方米向甲方支付违约金。(4)地上建筑物产权登记面积超过6600平方米、首层建筑面积超过700平方米、地下建筑物约定范围内的建筑面积超过3100平方米的部分，无偿归甲方所有。4、丙方向甲方交付的房产不符合合同约定标准的，丙方应负责在60个日历天内对房产进行整改；逾期整改或者经整改仍不符合合同约定标准的，甲方可自行整改，整改费用由乙方、丙方承担；无法整改的，则甲方可要求乙方、丙方赔偿经济损失(经济损失难以确定的，按无法整改部分房产的评估价值确定)。5、未经甲方书面确认，乙方、丙方擅自变更甲方房产的建设方案，造成实际交付的房产与甲方要求不符的，按前述第4款的约定处理。八、其他：1、本补充协议中乙丙两方对合同义务的履行互相承担连带责任担保。2、因《合作协议》、此后的各补充协议以及本补充协议履行过程的任何争议，由争议双方协商解决，协商不成，可向甲方所在地人民法院起诉。3、本补充协议附件与本补充协议具有同等法律效力。4、本补充协议自甲、乙、丙三方法定代表人或授权代理人签字(或盖章)并加盖公章后生效。但若自本协议签订之日起3个月内无法同时满足以下两个条件的，或者乙、丙无法做到第五条履约保证第1项的，则甲方有权单方面解除本协议及甲、丙签订的《合作开发建设协议书》、《补充协议》及《备忘录》等双方签署的文件；若本协议及甲、丙签订的《合作开发建设协议书》、《补充协议》及《各忘录》等双方签署的文件因此而解除，则甲方由此而造成的全部损失由乙方和丙方负责赔偿；而乙方和丙方由此产生的全部损失(包括但不限于代甲方缴纳的土地出让金及滞纳金等)也均由乙方和丙方自行承担。条件一：碧桂园公司受让丙方股东持有的丙方40%股权【受让股权具体为：乙方持有丙方的35.56%股权、庄伟峰持有丙方的1.22%股权、倪志强持有丙方的3.22%股权】，资本金到位并完成工商变更登记；条件二：乙方及丙方代甲方缴纳该地块的全额土地出让金(含滞纳金)，并办理属于甲方的《国有土地使用权证》。5、本补充协议一式捌份，甲方持肆份，乙、丙方各持贰份，具备同等法律效力；本协议生效后，原甲乙双方于2004年8月30日签订的《合作开发建设协议书》和2008年10月10日签订的《补充协议》、双方历年往来函件与本补充协议约定不一致的，以本补充协议约定为准。 四、丰安房地产公司于2013年8月10日取得泉国用（2013）第200287号《国有土地使用权证》，该地块系丰安房地产公司名下的“炼油厂地块”与农行泉州分行名下用于本案合作项目的“农行地块”紧密相邻。 两被告以农行泉州分行名义于2018年4月23日向泉州市财政局缴交土地出让金43111302.00元、滞纳金34487888.70元（农行泉州分行确认上述款项共计77599190.7元不是农行泉州分行自己款项缴交）。农行泉州分行于2018年8月1日取得“农行地块”闽（2018）泉州市不动产权第0××1号《不动产权证》。泉州市城乡规划局于2017年7月24日对丰安房地产公司和农行泉州分行报送的丰盛商业中心项目设计方案，以泉规总审（2017）57号《丰盛商业中心项目设计方案规则技术审查意见》作出审查意见，指出“该项目包含两宗用地，应由两宗用地的土地使用权人按各自用地规划条件要求办理方案报批”。 原告于2020年4月10日向两被告发送《催告函》，要求其在30日内向原告提供继续合作开发“农行地块”的可行方案，引进碧桂园公司参与合作开发并完成股权变更登记，在原告开立账户并存入12822万元作为履约保证金，涤清附着在“农行地块”及其上在建工程的权利负担与查封措施。如两被告无法在收悉《催告函》之日起30日内完成如上义务，原告将解除包括《合作协议》、《备忘录》及《补充协议》在内的全部文件，并追究两被告的违约责任。两被告于2020年4月13日收到《催告函》。 本院于2020年3月13日向农行泉州分行发出（2020）闽05执恢17号通知，告知本院本院查封了被执行人泉州市丰安房地产开发有限公司名下位于泉州市丰泽区××路××室，并进行评估，评估价如下：1.泉州市丰泽区刺桐西路西侧的土地使用权及在建工程的评估价为213376474.00元。2.泉州市丰泽区刺桐西路西侧的在建工程（土地证属于农行泉州分行部分）的评估价为61739185.00元。现拟进行拍卖。因有部分在建工程在你行名下的土地使用权范围内，你行如有异议，应在收到本通知七日内向本院提出。 位于泉州市区××路××街××期房的商业房地产（即前述“约定房产”），经泉州仁达房地产评估有限公司作出的《房地产估价报告》评估，预期市场价值估价为人民币12822万元。 农行泉州分行主张其因本案支付律师费20万元。 根据原告农行泉州分行的申请，本院于2020年8月14日作出（2020）闽05执保66号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结被告丰盛集团公司、丰安房地产公司名下价值人民币128400000元的财产，申请费5000元由农行泉州分行负担。 本院于2020年12月14日组织各方现场勘验，各方确认：现场体现农行地块和炼油厂地块相连，均已建至地面。经到地下勘验，地下工程共有三层，现场体现农行地块有一处出入口，炼油厂地块有一处出入口，地下三层相通，两个地块的消防、人防是作为一体报批的，也是整体设计的。 本案的争议焦点是：1、涉案合同的法律关系；2、合同履行中谁存在违约及合同能否解除；3、如果合同解除，原告要求恢复原状、赔偿损失等请求能否支持。 本院认为,一、关于涉案合同法律关系：合作开发房地产合同是指当事人订立的以提供土地使用权、资金等作为共同出资、共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。“共担风险”是合作开发房地产法律关系的本质特征之一。如果合作开发房地产合同约定以土地使用权出资的当事人不承担经营风险,只收取固定利益,则双方当事人之间的法律关系已不具备合作开发房地产所应具备的“共担风险”的特征,其收取的固定利益已成为“投入”的土地使用权的对价,与土地使用权转让法律关系的权利义务内容一致。农行泉州分行与丰盛集团公司、丰安房地产公司签订的《合作协议》《备忘录》《补充协议》,约定开发“农行地块”项目,农行泉州分行提供土地使用权而获得合作项目建成后的房产分配权。根据双方协议内容的约定，农行泉州分行仅提供登记在其名下的国有划拨宗地的土地使用权作为出资，其他项目开发建设过程中产生的所有费用和风险、责任均由丰盛集团公司、丰安房地产公司承担，农行泉州分行概不负责。实质上是由农行泉州分行提供开发用地，丰盛集团公司、丰安房地产公司提供建设资金，农行泉州分行收取固定利益，不承担任何项目经营过程中可能产生的风险，该协议书约定内容明显不符合共同经营、共负盈亏的合作建房特征，符合最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”的情形，故本案认定为土地使用权转让合同关系，农行泉州分行主张本案系合作开发合同不予采纳。 农行泉州分行于2018年8月1日取得涉案“农行地块”闽（2018）泉州市不动产权第0××1号《不动产权证》。使用权类型已由划拨转为出让，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条:“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权,起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的,应当认定合同有效。”的规定，案涉《合作协议》《备忘录》《补充协议》系当事人的真实意思表示,主体适格,没有违反法律法规规定,应当认定合法有效，各方应按合同约定履行各自义务。 二、关于违约及合同解除：涉案工程无法开发建设，丰盛集团公司、丰安房地产公司主张系因农行泉州分行取得涉案“农行地块”国有土地使用权后没有按约过户给丰安房地产公司造成的，农行泉州分行存在违约。农行泉州分行主张将国有土地使用权过户给丰安房地产公司是有前提条件的，丰盛集团公司、丰安房地产公司应提供抵押担保，或项目开发引进碧桂园公司参与建设等，但丰盛集团公司、丰安房地产公司没有履行前提条件，故丰盛集团公司、丰安房地产公司存在违约。经查，《补充协议》第三条第2项约定“甲方（农行泉州分行）应于本项目土地使用权具备转让条件后，将本项目土地使用权过户至丙方（丰安房地产公司）名下，但土地使用权过户所需的税费（不论依法应由转让方或受让方承担）应全部由丙方承担。”第五条履约保证约定：“1、本项目土地使用权变更登记至丙方的同时，丙方应将本项目土地使用权及地上建筑物抵押给甲方，用于乙方（丰盛集团公司）、丙方的履约担保。乙方、丙方应负责同政府相关部门协调，实现无缝对接（即土地使用权过户后同时办理反抵押登记），若无法做到，要提供甲方认可的担保。”第八条其他约定“……但若自本协议签订之日起3个月内无法同时满足以下两个条件的，或者乙、丙无法做到第五条履约保证第1项的，则甲方有权单方面解除本协议及甲、丙签订的《合作开发建设协议书》、《补充协议》及《备忘录》等双方签署的文件；若本协议及甲、丙签订的《合作开发建设协议书》、《补充协议》及《各忘录》等双方签署的文件因此而解除，则甲方由此而造成的全部损失由乙方和丙方负责赔偿；而乙方和丙方由此产生的全部损失（包括但不限于代甲方缴纳的土地出让金及滞纳金等）也均由乙方和丙方自行承担。条件一：福建省碧桂园房地产开发有限公司受让丙方股东持有的丙方40%股权【受让股权具体为：乙方持有丙方的35.56%股权、庄伟峰持有丙方的1.22%股权、倪志强持有丙方的3.22%股权】，资本金到位并完成工商变更登记；条件二：乙方及丙方代甲方缴纳该地块的全额土地出让金（含滞纳金），并办理属于甲方的《国有土地使用权证》。”根据查明的事实，丰盛集团公司、丰安房地产公司以农行泉州分行名义于2018年4月23日缴清土地出让金、滞纳金，农行泉州分行也已取得闽（2018）泉州市不动产权第0××1号《不动产权证》，但丰盛集团公司、丰安房地产公司并未完成条件一，即引进碧桂园公司并完成工商变更登记，也没有为过户提供抵押担保，故未能过户原因在于丰盛集团公司、丰安房地产公司。在此情形下,《补充协议》约定的单方解除合同的条件已经成就,根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同”的规定,农行泉州分行有权解除合同，故农行泉州分行起诉请求解除《合作协议》《备忘录》《补充协议》符合约定，予以支持。丰盛集团公司、丰安房地产公司主张农行泉州分行未将“农行地块”国有土地使用权变更登记至丰安房地产公司名下存在违约缺乏依据，不予采纳。 三、关于返还建设用地并对在建工程恢复原状：《中华人民共和国合同法》第九十七条规定,合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经查，农行泉州分行于2018年8月1日取得涉案“农行地块”的国有土地使用权证，即闽（2018）泉州市不动产权第0××1号《不动产权证》，涉案地块仍登记在农行泉州分行名下，不存在返还建设用地问题。农行泉州分行所称的在建工程已建成地下三层至地面，农行泉州分行在丰盛集团公司、丰安房地产公司建设地下桩基期间没有及时阻止，在地下工程基本建成后要求丰盛集团公司、丰安房地产公司拆除地下工程恢复原状，此举不仅会对丰盛集团公司、丰安房地产公司造成损失、也将对社会资源造成巨大浪费，可能造成更大的经济损失。故对农行泉州分行要求丰盛集团公司、丰安房地产公司恢复原状的诉讼请求不予支持。 关于农行泉州分行请求赔偿损失12822万元：经查，农行泉州分行提供“农行地块”的土地使用权供丰盛集团和丰安公司开发建设，建成之后向农行泉州分行交付一幢面向津淮街及西侧规划路的九层独立楼房，总建筑面积不少于9700平方米(即“约定房产”)，该约定房产的评估价值为12822万元，即转让国有土地使用权的对价。现合同已解除，涉案“农行地块”土地使用权仍登记在农行泉州分行名下，并未过户登记至丰安房地产公司名下，故农行泉州分行要求丰盛集团公司、丰安房地产公司以转让对价12822万元赔偿其损失缺乏依据，不予支持。关于律师费，合同没有约定，农行泉州分行请求支付律师费缺乏依据。 综上所述，原告农行泉州分行的部分诉讼请求具有事实和法律依据，予以支持，其他予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条、第二十四条之规定，判决如下: 一、解除原告中国农业银行股份有限公司泉州分行与被告福建省泉州丰盛集团有限公司、泉州市丰安房地产开发有限公司分别于2004年8月30日、2014年8月10日、2017年6月30日签订的《合作开发建设协议书》《泉州津淮街土地开发项目备忘录》及《合作开发建设补充协议》； 二、驳回原告中国农业银行股份有限公司泉州分行的其他诉讼请求。 案件受理费683900元，由原告中国农业银行股份有限公司泉州分行负担341950元，被告福建省泉州丰盛集团有限公司、泉州市丰安房地产开发有限公司负担341950元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。 审判长  黄海清 审判员  杨钊胜 审判员  孙 越 二〇二〇年十二月二十一日 书记员  金雅琳 附注引用的主要法律法规条文： 1.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 2.《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 3.《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。” 第九十七条合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 4.《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第九条转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权,起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的,应当认定合同有效。 第二十四条合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。