内蒙古自治区鄂尔多斯市中级人民法院   民事判决书   （2020）内06民终1876号   上诉人（原审被告）：杜某，现住鄂尔多斯市。   上诉人（原审被告）：周某，现住包头市。   委托诉讼代理人：朱某，内蒙古伊康东律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：王某，现住鄂尔多斯市。   原审被告：鄂尔多斯市金地房地产开发有限责任公司。   法定代表人：吕某。   原审被告：内蒙古万正房地产开发有限责任公司。   法定代表人：武某，该公司董事长。   原审被告：鄂尔多斯市常星房地产开发有限公司。   法定代表人：常某，该公司董事长。   委托诉讼代理人：杜某，现住鄂尔多斯市。   上诉人杜某、周某因与被上诉人王某及原审被告鄂尔多斯市金地房地产开发有限责任公司（以下简称金地公司）、内蒙古万正房地产开发有限责任公司（以下简称万正公司）、鄂尔多斯市常星房地产开发有限公司（以下简称常星公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区人民法院（2018）内0602民初5509号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人杜某并作为原审被告鄂尔多斯市常星房地产开发有限公司的委托诉讼代理人、上诉人周某的委托诉讼代理人朱某、被上诉人王某到庭参加诉讼。原审被告鄂尔多斯市金地房地产开发有限责任公司、内蒙古万正房地产开发有限责任公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本院对本案进行缺席审理。本案现已审理终结。   杜某上诉请求：撤销东胜区人民法院（2018）内0602民初5509号民事判决，依法改判。事实和理由：一、被上诉人王某无权向上诉人杜某主张办理案涉房屋的网签备案登记及产权登记手续，原审认定被上诉人王某与常星公司签订的《万正·金地铭苑项目认购协议》有效，属于认定事实错误，证据不足。上诉人杜某与被上诉人王某之间没有合同关系，常星公司与被上诉人王某签订的《万正·金地铭苑项目认购协议》仅是购房意向性协议，属于预约协议，且合同中明确约定已交纳的内部认购金在签订商品房买卖合同时转换为等额房款，被上诉人王某未全部履行付款义务，以上协议不具备商品房买卖合同的效力，杜某及常星公司与被上诉人王某之间没有形成房屋买卖合同关系，更没有向被上诉人王某交付案涉房屋，而是被上诉人王某强行入住占有案涉房屋，其系非法侵占，实际办理交房手续的是周某。虽然被上诉人王某在周某之前签订合同，但是合同要素不具备房屋买卖合同要件，而周某签订的合同具备房屋买卖合同基本要件，且周某全部履行完毕合同义务并办理交接房屋手续，交付钥匙亦是占有房屋的表现形式。二、案涉房屋已经实际出售并交付给周某，且其已与上诉人杜某办理了领取上述房屋的手续，原审判令上诉人杜某协助被上诉人王某办理案涉房屋网签备案手续，属认定事实错误，适用法律错误。   王某辩称，不同意杜某的全部上诉请求以及事实理由，理由为：一、上诉人杜某与被上诉人王某签订的《万正·金地铭苑项目认购协议》合法有效，不存在合同无效情形，案涉房屋所有权人为被上诉人王某。被上诉人王某已按协议约定向常星公司支付493667元购房款，常星公司向被上诉人王某出具收款收据三支，双方形成合法有效的房屋买卖关系，且已经鄂尔多斯市中级人民法院（2017）内06执异241号裁定书认定为有效协议，被上诉人王某享有对案涉房屋的所有权。上诉人杜某又将案涉房屋出售给上诉人周某构成“一房二卖”，其与被上诉人王某签订合同时间早于与上诉人周某签订合同时间，且被上诉人王某一直合法占有房屋并实际使用至今，已经达到对案涉房屋的支配和控制，应优先保护被上诉人王某对案涉房屋所享有的权利，原审认定被上诉人王某为案涉房屋的权利人并无不当，上诉人周某对案涉房屋不享有任何权利。二、被上诉人王某不存在非法占有案涉房屋的情形，上诉人杜某及原审被告有义务向王某办理该房屋网签手续。被上诉人王某享有案涉房屋的所有权，其有权对该房屋占有、使用、分配，且其在入住该房屋时与金地铭苑物业办理了合法的交付和入住手续，上诉人杜某未提供证据证明被上诉人王某非法占有案涉房屋。另外，因上诉人杜某欠付债务，导致案涉房屋被法院查封，被上诉人王某已向查封法院提出解封申请，该房屋未能办理网签系因上诉人杜某及原审被告，并非被上诉人王某自身原因所致，被上诉人王某在该房屋买卖过程中没有过错，其已按协议约定履行了付款义务，上诉人杜某及原审被告负有为王某办理该房屋网签备案及权属登记手续的义务。   周某述称，同意杜某的上诉请求。   鄂尔多斯市常星房地产开发有限公司述称，同意杜某的上诉请求及事实和理由。   周某上诉请求：撤销东胜区人民法院（2018）内0602民初5509号民事判决，依法改判。事实和理由：一、上诉人周某是案涉房屋的合同权利人，被上诉人王某无权向上诉人杜某主张办理案涉房屋的网签备案登记及产权登记手续，原审认定被上诉人王某与杜某签订的《万正·金地铭苑项目认购协议》有效，属于认定事实错误，证据不足。原审已查明杜某将案涉房屋抵顶给上诉人周某的事实，但却因被上诉人王某非法占有使用该房屋，认定其为合同权利人，此属错误。上诉人周某已在原审提供了杜某向其出具的交房领取钥匙的手续，且其已支付全部房款，其未能占有使用房屋系因被上诉人王某强行入住非法侵占。常星公司与被上诉人王某签订的《万正·金地铭苑项目认购协议》仅是购房意向性协议，属于预约协议，且合同中明确约定已交纳的内部认购金在签订商品房买卖合同时转换为等额房款，被上诉人王某未全部履行付款义务，以上协议不具备商品房买卖合同的效力，杜某及常星公司与被上诉人王某之间没有形成房屋买卖合同关系。虽然被上诉人王某在周某之前签订合同，但是合同要素不具备房屋买卖合同要件，而周某签订的合同具备房屋买卖合同基本要件，且周某全部履行完毕合同义务并办理交接房屋手续，交付钥匙亦是占有房屋的表现形式。二、案涉房屋已经实际出售并交付给周某，且其已与上诉人杜某办理了领取上述房屋的手续，原审判令上诉人杜某协助被上诉人王某办理案涉房屋网签备案手续，属认定事实错误，适用法律错误。   王某辩称，不同意周某的全部上诉请求以及事实理由，理由为：一、上诉人杜某与被上诉人王某签订的《万正·金地铭苑项目认购协议》合法有效，不存在合同无效情形，案涉房屋所有权人为被上诉人王某。被上诉人王某已按协议约定向常星公司支付493667元购房款，常星公司向被上诉人王某出具收款收据三支，双方形成合法有效的房屋买卖关系，且已经鄂尔多斯市中级人民法院（2017）内06执异241号裁定书认定为有效协议，被上诉人王某享有对案涉房屋的所有权。上诉人杜某又将案涉房屋出售给上诉人周某构成“一房二卖”，其与被上诉人王某签订合同时间早于与上诉人周某签订合同时间，且被上诉人王某一直合法占有房屋并实际使用至今，已经达到对案涉房屋的支配和控制，应优先保护被上诉人王某对案涉房屋所享有的权利，原审认定被上诉人王某为案涉房屋的权利人并无不当。上诉人周某对案涉房屋不享有任何权利，且原判未要求其履行责任，周某主张其为案涉房屋合同权利人于法无据。二、被上诉人王某不存在非法占有案涉房屋的情形，上诉人杜某及原审被告有义务向王某办理该房屋网签手续。被上诉人王某享有案涉房屋的所有权，其有权对该房屋占有、使用、分配，且其在入住该房屋时与金地铭苑物业办理了合法的交付和入住手续，上诉人杜某未提供证据证明被上诉人王某非法占有案涉房屋。另外，因上诉人杜某欠付债务，导致案涉房屋被法院查封，被上诉人王某已向查封法院提出解封申请，该房屋未能办理网签系因上诉人杜某及原审被告，并非被上诉人王某自身原因所致，被上诉人王某在该房屋买卖过程中没有过错，其已按协议约定履行了付款义务，上诉人杜某及原审被告负有为王某办理该房屋网签备案及权属登记手续的义务。   杜某述称，同意周某的上诉请求。   鄂尔多斯市常星房地产开发有限公司述称，同意周某的上诉请求。   鄂尔多斯市金地房地产开发有限责任公司、内蒙古万正房地产开发有限责任公司未到庭陈述意见，亦未提交书面意见。   王某向一审法院起诉请求：1.依法判决确认王某系位于××区房产的合同权利人；2.依法判决杜某、常星公司、金地公司、万正公司为王某办理上述房屋的网签备案手续及权属登记手续；3.依法判决杜某、周某、金地公司、万正公司、常星公司承担本案全部诉讼费用。庭审时，王某明确第一项诉讼请求，要求确认王某是2010年11月24日杜某与王某签订的万正金地铭苑项目认购协议的合同权利人。将周某起诉为被告，是为了查明事实，不要求周某承担责任。   一审法院认定事实：鄂尔多斯市中级人民法院于2017年5月11日依鄂尔多斯农村商业银行股份有限公司申请作出（2017）内06执249号执行裁定书依法查封了涉案房屋，王某提出保全异议，鄂尔多斯市中级人民法院于2017年10月29日作出（2017）内06执异241号执行裁定书，中止对涉案房屋的执行。鄂尔多斯农村商业银行股份有限公司提出申请人执行异议之诉，鄂尔多斯市中级人民法院于2018年9月11日作出（2018）内06民初139号民事判决书，判决驳回鄂尔多斯农村商业银行股份有限公司的诉讼请求。   2010年11月24日，王某与杜某签订《万正﹒金地铭苑项目认购协议》一份，约定以1007334元的××苑房屋。王某向常星公司支付购房款493667元，鄂尔多斯市常星房地产开发有限公司出具收款收据三份，后该房屋房号变更为5-2-404号。   另查明，周某对涉案房屋提出保全异议，鄂尔多斯市中级人民法院于2017年10月29日作出（2017）内06执异240号执行裁定书，裁定中止对位于东胜区万正金地铭苑5-2-404房屋的执行。鄂尔多斯农村商业银行股份有限公司提出申请人执行异议之诉，于2018年7月7日向鄂尔多斯市中级人民法院申请撤诉，鄂尔多斯市中级人民法院于2018年7月9日作出（2018）内06民初116号民事裁定书，准许撤诉。   2014年12月6日，周某与杜某签订《万正·金地铭苑项目认购协议》一份，约定杜某将此套房屋以859500元的价格抵顶给周某。常星公司向周某出具收据一份。   一审法院认为，本案所涉问题系因“一房二卖”引发的合同履行中权利保护顺位的确定问题，处理合同履行问题根据《第八次全国法院民商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十五条“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定”规定，本案中，针对涉案房屋有两份协议，即王某与杜某于2010年11月24日签订《万正·金地铭苑项目认购协议》、周某与杜某于2014年12月6日签订《万正·金地铭苑项目认购协议》，该两份协议均经鄂尔多斯市中级人民法院生效文书确认为有效协议，但合同权利人均对涉案房屋未办理产权变更登记，均未产生物权，故法院依据合同的占有顺序、签约时间顺序确认权利保护顺位。本案中，其一，涉案房屋事实上已由王某占有和使用，周某对此也认可。占有具有排他性，取得占有的买受人已经达到对不动产的支配和控制，双方合同义务最接近履行完毕，此时较未占有房屋之买受人之法律关系已处于更为稳定的状态，物权变动亦最接近完成；其二，王某的签约时间早于周某的签约时间，从出卖人遵守诚实信用原则角度及保护交易秩序角度来看，第一买受人的合同成立在先，保护第一买受人在某种程度上就是保护社会的诚实信用基础，保护交易秩序，故应优先保护王某的合同权利。综上，从王某对涉案房屋合同签订时间在前及占有涉案房屋因素考虑，优先保护王某针对涉案房屋的合同权利，故杜某应按与王某签订的协议向王某履行义务。现王某主张其系涉案房屋的合同权利人，依据双方签订的有效协议及优先保护其合同权利，亦可确认王某系涉案房屋的合同权利人，故法院对王某的该项诉讼请求予以支持。关于王某主张的杜某、金地公司、万正公司、常星公司履行网签备案手续及权属登记手续，本案中，万正公司自认涉案房屋具备网签的条件，王某依《万正·金地铭苑项目认购协议》履行了支付内部认购金的义务，杜某应该履行签订网签合同的义务。涉案房屋初始登记在万正公司名下，其也应协助王某办理涉案房屋的相关手续。故法院对王某此项诉讼请求予以支持。王某请求常星公司、金地公司履行该项义务，无事实及法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《第八次全国法院民商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、王某系2010年11月24日其与杜某签订的《万正·金地铭苑项目认购协议》的合同权利人；二、杜某、内蒙古万正房地产开发有限责任公司于判决书生效之日协助王某办理位于××区房产的网签备案手续及权属登记手续；三、驳回王某的其他诉讼请求。   本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。   上诉人杜某依法向法庭提供了以下证据：一、包头市东河区人民法院（2018）内0202执第190号裁定书复印件一份，拟证明：案涉房屋于2018年6月8日已经被包头市东河区人民法院裁定查封，无法办理网签备案登记手续及权属登记手续。二、限期结清房款通知书，拟证明：2014年1月20日常星公司给被上诉人王某下发限期结清房款通知书，之后被上诉人王某没有按期付清房款。   针对上诉人杜某二审期间提供的以上证据，被上诉人王某质证称，一、对裁定书的真实性认可，不认可证明问题，理由为：本案一审判决后，被上诉人王某已将该判决书提供给包头市东河区人民法院，包头市东河区人民法院不能继续查封本案房屋。案涉房屋不能办理网签是因为上诉人杜某的原因。二、对限期结清房款通知书的三性不认可，被上诉人王某没有收到。   针对上诉人杜某二审期间提供的以上证据，本院认证意见如下：一、对包头市东河区人民法院（2018）内0202执第190号裁定书的真实性认可，且与本案具有关联性，能够证明案涉房屋被依法查封的事实，故本院对该证据予以采信。二、因被上诉人王某对限期结清房款通知书的三性不认可，且无其他证据予以补强，无法证明原审被告常星公司向被上诉人王某送达过该通知书，故本院对该证据不予采信。   被上诉人王某依法向法庭提供了以下证据：《居住证明》及装修照片，拟证明：被上诉人王某自2017年2月份至今一直居住在案涉房屋。   针对被上诉人王某二审提供的以上证据，上诉人杜某质证称，对《居住证明》不认可，上面加盖的章子不清晰，证明目的不认可。   针对被上诉人王某二审提供的以上证据，上诉人周某质证称，对照片的真实性不认可，不能证明是案涉房屋的照片；对《居住证明》的真实性认可，证明问题不认可，其证明的只是居住之前的三年，并未附其他居住证据。   针对被上诉人王某二审提供的以上证据，本院认证意见如下：对《居住证明》的真实性认可，且该证明内容与被上诉人王某及二上诉人的陈述基本可以相互印证，故对被上诉人王某拟证明其已居住于案涉房屋予以采信；因上诉人对照片不认可，且仅凭照片无法确认是案涉房屋，故本院不予采信。   上诉人周某及原审被告常星公司、金地公司、万正公司均未向法庭提供新的证据。   本院经审理查明事实与原审法院经审理查明的基本事实一致，本院予以确认。   另查明，2018年6月8日，内蒙古自治区包头市东河区人民法院作出（2018）内0202执第190号裁定书，裁定如下：“轮候查封内蒙古万正房地产开发有限责任公司开发的万正金地铭苑项目项下的位于万正金地铭苑房屋，房号为……、5-2-404号、……，查封期间不允许被执行人杜某及相关单位转让、变更、处分以上四套房屋所有权及相关手续。”   本院认为，本案的争议焦点为被上诉人王某是否系2010年11月24日其与上诉人杜某签订的《万正·金地铭苑项目认购协议》的合同权利人。上诉人杜某与被上诉人王某于2010年11月24日签订的《万正·金地铭苑项目认购协议》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，该协议亦未有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定之合同无效的任一情形，双方应按约定全面履行各自义务。原审认定被上诉人王某系2010年11月24日其与上诉人杜某签订的《万正·金地铭苑项目认购协议》的合同权利人并无不妥，本院予以维持。关于被上诉人王某原审主张办理案涉房屋网签备案及权属登记手续的问题。根据上诉人杜某二审期间提供的（2018）内0202执第190号裁定书，案涉房屋已于2018年6月8日被内蒙古自治区包头市东河区人民法院裁定查封，且被上诉人王某未提供证据证明针对该房屋的查封已经解除，故被上诉人王某要求上诉人杜某及原审被告协助其办理案涉房屋网签备案及权属登记手续的客观条件不具备，在事实上尚不具备履行可能，本院对其该项主张在本案中不予支持。关于上诉人周某上诉认为其系案涉房屋的合同权利人的主张，其在本案原审中的地位虽为被告，但被上诉人王某明确表示在本案原审中将周某列为被告是为了查明案件事实，不要求周某承担责任，原审亦未对周某是否对案涉房屋享有实体权利作出判决，且周某在本案原审中未作为有独立请求权的第三人对案涉房屋提出实体权利主张，即本案中周某在未独立提出诉讼请求的情况下，其在本案不具有诉的利益，故本院对周某上诉认为其系案涉房屋的合同权利人的主张不予审理。   综上所述，杜某的上诉请求部分成立，周某的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条第一款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第三项、第一百七十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：   一、维持内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区人民法院（2018）内0602民初5509号民事判决第一项；   二、撤销内蒙古自治区鄂尔多斯市东胜区人民法院（2018）内0602民初5509号民事判决第二项、第三项；   三、驳回被上诉人王某的原审其他诉讼请求。   一审案件受理费100元，二审案件受理费200元，总计300元，由上诉人杜某负担200元，上诉人周某负担50元，被上诉人王某负担50元。   本判决为终审判决。   审判长 乌 宁   审判员 李顺和   审判员 苏 晨     二〇二〇年十二月二十九日   法官助理 刘 敏   书记员 徐 洁     本案援引法条   《中华人民共和国合同法》   第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百一十条【非金钱债务的违约责任】当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：   （一）法律上或者事实上不能履行；   （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；   （三）债权人在合理期限内未要求履行。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百四十四条【缺席审判】被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。   第一百七十条【二审裁判】第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。   第一百七十四条【二审适用程序】第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。   《最高人民法院关于适用的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。