终稿广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初10945号原告：欧丽珊，女，1987年1月10日出生，汉族，住广东省普宁市居民。委托诉讼代理人：周小庆，广东诺臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：车建华，广东诺臣律师事务所实习人员。被告：郑桂波，男，1976年8月13日出生，汉族，住广东省惠来县。第三人：广州新明星市场经营管理有限公司，住所地广州市荔湾区西堤二马路67-401房。法定代表人：萧浩军。原告欧丽珊诉被告郑桂波、第三人新明星市场经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月18日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人周小庆、车建华到庭参加诉讼，被告郑桂波、第三人新明星市场经营管理有限公司经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告欧丽珊向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《租赁合同》；2、判令被告退还原告已支付的23400元及利息(利息以23400元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自起诉之日起计至付清之日止)；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：第三人将广州市荔湾区西堤二马路67号明之升数码港6楼612号商铺(以下称涉案商铺)出租给被告。2019年11月，原告与被告签订《租赁合同》，约定被告将涉案商铺转租给原告，每月租金为7800元，租赁保证金为15600元，租期为2019年11月20日至2020年11月20日。后原告依约支付了15600元保证金。2020年1月20日原告将2020年2月的租金7800元转入被告指定的账户。2020年1月23日，广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应，此后明之升数码港一直关门闭市。2020年3月6日，明之升数码港管理处发布《通知》，通知业主3月9日正式复工启市。但复市后因防控疫情需要，不允许外来人员、仅允许经营者进入商场，涉案商铺一直未实际经营。后明之升数码港管理处通知原告，因被告未向第三人支付2月份租金，并已向第三人明确表示不再继续承租，第三人决定收回商铺，要求原告尽快交还店铺。2020年4月15日，原告前往明之升数码港，完成了物业的交还手续。原告联系被告要求退回租赁保证金，但被告一直以《租赁合同》尚未到期为由要求没收原告的租赁保证金15600元。原告认为，原告一直诚信履约，现因被告未按时向第三人支付租金，第三人要求收回商铺，导致原告无法继续使用商铺，被告的行为对原告构成根本违约，应向原告退回租赁保证金15600元。况且，受新冠××疫情影响，政府及有关部门采取防控疫情措施致使原告的合同目的无法实现，继续履行合同亦对原告明显不公平，原告有权无责解除合同。受疫情影响，直至2020年4月15日原告交还商铺之日商铺均未发生实质经营，原告的合同目的不能实现，原告无需承担2020年2月份的租金，被告还应向原告返还7800元。另补充：因为被告对第三人违约，导致案涉商铺被第三人收回，原告与被告之间的合同没有办法继续履行，原告于2020年3月28日收到第三人要求收回商铺的通知，于是原告向被告告知第三人要求收回商铺的事情，2020年4月15日原告按照第三人的要求交回了商铺的钥匙。故我方认为合同解除的时间是2020年4月15日。被告郑桂波、第三人广州新明星市场经营管理有限公司没有提出答辩意见，亦没有提供任何证据及提出任何质证意见。经审理查明：2019年11月，欧丽珊（乙方、承租人）与郑桂波（甲方，出租人）签订《租赁合同》，约定：甲方同意将坐落于广州市西堤二马路67明之升数码港6楼612商铺租予乙方经营。乙方承租甲方的商铺只准许经营手机及内配件或电子配件。租期由2019年11月20日至2020年11月20日；乙方每月20号前应一次性支付商铺当月的所有费用及租金，逾期超5天甲方有权利收回商铺使用权并不退回所有保证金及租金；月租金7800元及两个月的租赁保证金15600元，租金已包含管理费、水电费等；乙方于本合同签订当天须向甲方缴纳两个月履约保证金及一个月租金，如乙方违约，则乙方无权要求退回上述保证金及租金，此保证金于合同期满时，若乙方无违约情况下，五天内退还乙方；未经对方同意，任何一方不得无故单方面终止合同，若因不可抗力或者政府因素导致本合同无法继续履行时，双方无需承担责任，租赁合同自然终止；等等。合同签订后，欧丽珊向案外人林柔琴转账支付了23400元，交易附言为“档租保证金”并在案涉商铺内经营。2020年1月20日，欧丽珊再次向林柔琴转账7800元，交易摘要内容为“档租”。欧丽珊在庭审时解释林柔琴为郑桂波的配偶。2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月26日，广东省商务厅在其官网发布《广东省商务厅关于暂停大型经贸活动的紧急通知》，载明：按照《广东省防控新型冠状病毒感染的××疫情工作领导小组办公室关于限制群众性活动的通知》（粤卫明电[2020]7号）要求，一级响应期间，暂停一切大型经贸活动，全力做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作。2020年1月28日，广东省人民政府发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，通知本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。2020年2月8日，广州市商务局向各区人民政府发出《广州市商务局关于批发市场复市相关工作指引的函》，载明：对农产品批发市场要全力保障复市，对其他批发市场，按属地原则审慎核实，在保障疫情防控安全的前提下，稳妥有序开展复市……批发市场要在具备条件的前提下，在开市前向所在街道提交复市核实表、疫情防控承诺书。街道收到资料审核完备后，组织由相关单位组成的工作组现场核实。对符合条件的出具核实意见，报区新型冠状病毒感染的××疫情防控工作指挥部办公室同意后，方可复市；对现场核实不符合条件的，不予复市。广东省新冠××防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年3月6日，明之升数码港管理处发出开市通知，通知各位业户明之升数码港定于2020年3月9日正式复工启市。2020年4月15日，欧丽珊将案涉商铺钥匙交给案涉商铺所在商场的管理处。2020年4月20日，欧丽珊委托广东诺臣律师事务所向郑桂波发送《律师函》，以郑桂波违约导致新明星公司收回商铺，导致欧丽珊无法继续承租商铺，合同目的无法实现为由要求部分减免或全部减免租金、退还租赁保证金15600元和通知郑桂波解除合同；等等。欧丽珊在庭审时解释其通过微信将《律师函》电子版发送给郑桂波。庭审中，欧丽珊陈述商场2020年春节休市期间为2020年1月24日至1月30日；每月的计租期为当月20日至次月19日。欧丽珊另提交微信聊天记录截图、照片、视频和录音拟证明其所陈述的事实。其中在微信聊天记录和录音中均有提到案涉商铺所在商场的优惠政策是2020年2至5月租金各减一半。本院认为：欧丽珊与郑桂波签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。关于《租赁合同》的解除问题。欧丽珊主张因郑桂波未交租给广州新明星市场经营管理有限公司导致该公司收回案涉商铺，欧丽珊无法继续使用商铺，合同目的无法实现，故要求解除合同并提交证据予以证明。郑桂波、广州新明星市场经营管理有限公司经本院合法传唤未到庭应诉，本院视被告放弃其答辩、举证及质证的权利。本院对欧丽珊的主张予以采信，确认《租赁合同》于2020年4月15日解除，郑桂波是导致合同解除的过错方。现无证据证明欧丽珊在承租案涉商铺期间存在符合合同约定的保证金应予以没收的违约行为，故对于欧丽珊要求退还保证金15600元的诉请，本院依法予以支持。至于欧丽珊已支付的2020年1月20日至2020年2月19日的租金7800元和交还商铺前的租金问题。2020年1月23日至2020年2月24日9时，我省处于省重大突发公共卫生事件一级响应期间，实行最大限度减少公众聚集活动的管制措施，停止存在明显交叉感染风险的公众聚集活动；政府要求对于除农产品批发市场外的其它批发市场要审慎核实复工复产，报区疫情防控工作指挥部办公室同意后方可复市。结合案涉商铺所在商场发布的复市通知，案涉商铺因政府的疫情防控措施影响2020年3月9日才启市。欧丽珊租赁涉案档口的目的是经营手机及内配件或电子配件生意，疫情防控措施导致其在2020年3月8日前无法开门营业产生了实际损失，双方应抱着疫情防控期间共担风险、共渡难关及公平原则，故对于欧丽珊无法使用的2020年1月31日至3月8日期间的租金应酌定按原租金标准的30%支付租金，即2962.09元为宜。从开市（3月9日）起，欧丽珊具备使用涉案档口的条件，但整个市场处于复苏状态，我省处于省重大突发公共卫生事件二级响应期间，因此自开市之日至3月31日的租金，本院酌定被告应按原租金标准的40%支付租金，即2391.19元为宜；4月1日至合同解除之日4月15日的租金，本院参照商场提供的优惠方案，确定欧丽珊按原租金标准的50%支付租金，即1887.10为宜。经计算，欧丽珊应向郑桂波支付的2020年1月31日至4月15日的租金共计为7240.38元。欧丽珊认为商场自2020年3月9日开市后只允许经营者进场不允许顾客等外来人员进场，依据不足，本院不予采纳。欧丽珊应向郑桂波支付2020年1月20日至2020年4月15日的租金共计10008.12元。因欧丽珊在2020年1月20日已向郑桂波支付了7800元，核算后，欧丽珊还需向郑桂波支付的2020年1月20日至2020年4月15日期间的租金为2208.12元。因此，欧丽珊要求郑桂波退还7800元，依据不足，本院不予支持。为免诉累，欧丽珊应向郑桂波支付的租金可用郑桂波应向其退还的保证金予以抵扣，抵扣后，郑桂波须向欧丽珊退回的保证金金额为13391.88元（15600-2208.12＝13391.88）。欧丽珊要求郑桂波支付利息，合法合理，本院依法予以支持。被告郑桂波、第三人广州新明星市场经营管理有限公司经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告欧丽珊与被告郑桂波就广州市荔湾区西堤二马路67号明之升数码港6号612号商铺签订的《租赁合同》于2020年4月15日解除；二、自本判决生效之日起十日内，被告郑桂波向原告欧丽珊返还保证金13391.88元及支付利息（利息以13391.88元为本金，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场同期报价利率，自2020年9月18日起计至付清本金之日止）；三、驳回原告欧丽珊的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费193元，由被告郑桂波承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  邱思陵二〇二〇年十二月二十九日书记员  雷启鸿胡晓琴