山东省曹县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1721民初4732号 原告：刘会，女，1987年7月6日出生，汉族，居民，居所曹县。 原告：崔寒青，男，1989年11月28日出生，汉族，居民，居所曹县。 二原告共同委托诉讼代理人：王大成，山东汤都律师事务所律师。 被告：冉凡胜，男，1974年7月20日出生，汉族，居民，居所曹县。 第三人：崔开松，男，1971年3月5日出生，汉族，居民，居所曹县。 原告刘会、崔寒青与被告冉凡胜及第三人崔开松案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭,2020年12月16日公开开庭进行了审理。原告刘会、崔寒青及共同诉讼代理人王大成，被告冉凡胜庭参加诉讼，第三人崔开松经传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃自己诉讼权利，本院对其缺席审理。本案现已审理终结。 原告刘会、崔开松共同向本院提出诉讼请求：1、不得执行曹县恒吉新都汇小区13#楼2单元503室房产一套；2、涉案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告冉凡胜与第三人崔开松因民间借贷纠纷一案，经曹县人民法院审理后作出（2019）鲁1721民初4995号民事判决，判决第三人崔开松返还被告冉凡胜购房款198300元，并赔偿利息损失。被告冉凡胜在申请执行过程中，曹县人民法院依据被告冉凡胜的申请作出（2020）鲁1721执867号执行裁定书，查封了涉案房产。尔后，原告刘会、崔寒青对执行标的提出书面异议，曹县人民法院经审查于2020年8月12日作出（2020）鲁1721执异29号执行裁定书，驳回原告刘会、崔寒青的异议请求。原告刘会、崔寒青不服（2020）鲁1721执异29号执行裁定，特依法提起诉讼。涉案房产系原告刘会、崔寒青依法从开发商恒吉置业有限公司处购买，双方签订的预售商品房买卖合同合法、真实、有效。开发商已经将涉案房产向二原告进行交付并且二原告已经实际入住，二原告基于买卖合同，对涉案房产应处于类似所有权人的地位，享有的权利为物权期待权，具有排除执行等物权效力。虽然第三人崔开松将涉案工程款作为债权向原告进行了转让，但根据合同的相对性，崔开松并不能以此向涉案房产主张任何权利。请求原告查清事实，依法支持原告的诉讼请求。 被告冉凡胜辩称，崔开松欠我钱，我委托崔开松为我在环岛三期购买房屋，一次性交付崔开松购房款130000元，但一直没有购买成房子，我多次向崔开松要购房款，崔开松不予偿还，我就起诉了崔开松；曹县恒吉新都汇小区13#楼2单元503室房产是崔开松用工程款抵的，在我起诉崔开松前，崔开松说将曹县恒吉新都汇小区13#楼2单元503室房产给我，我嫌房屋太小，没有要。 第三人崔开松提交书面述称意见，涉案50000元的房屋首付款系恒吉新都汇项目部用房屋抵偿的形式支付给的民工工资，我将此房50000元首付款赠于崔寒青、刘会夫妻二人，余下首付款由崔寒青、刘会补交，一切房产手续由崔寒青、刘会二人进行办理；2018年因工地急于支付民工工资，我多次向崔寒青、刘会以借款为由收回此款，涉案房产与我无关，归属权为崔寒青、刘会。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告刘会、崔寒青之间系2012年8月13日登记结婚的夫妻关系，原告崔寒青与第三人崔开松系父子关系。2016年6月30日，曹县恒吉置业有限公司作为出卖人与作为买受人的原告刘会、崔寒青订立商品房买卖合同一份，合同约定：出买人曹县恒吉置业有限公司将曹县恒吉新都汇小区13#楼2单元503室房产一套出售给买受人刘会、崔寒青作为商住使用，该商品房预测建筑面积87.23平方米，其中套内建筑面积74.13平方米，分摊共有建筑面积13.1平方米；按照建筑面积计算，该商品房单价为1900元/平方米，总价款人民币165737元。买受人以银行按揭付款方式付款，首付款55737元，商业贷款110000元；出卖人应当自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同网上备案手续，并将本合同备案情况告知买受人；双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起780日内取得该商品房产权证（不动产权证）的，双方协商期限办理完毕。因买受人未在规定的时间内向出卖人提供齐全的办证资料和交清办证费用，致使延期办理权属登记的，出卖人不承担责任；买受人对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。2016年7月27日，曹县恒吉置业有限公司向原告崔寒青出具了曹县商品房预售资金收存通知单。2016年12月16日，曹县恒吉置业有限公司为购买方原告崔寒青出具的山东增值税普通发票载明：恒吉新都汇商品房13#楼2单元503室价税合计165737元。2016年8月12日，共同借款人崔寒青、刘会与贷款人曹县农商银行磐石支行及保证人曹县恒吉置业有限公司签订个房借保字（2016）年第05055号个人购房借款/担保合同，合同约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房借款110000元。本合同项下借款期限为2016年8月12日至2036年8月11日；本合同项下借款用于购买坐落于恒吉新都汇第0013座02单元5层503号房，建筑面积87.23平方米；本笔借款的担保方式为曹县恒吉置业有限公司作保证人、崔寒青、刘会作抵押人；借款利率按浮动利率方式确定。2020年5月25日，曹县房产服务中心出具产权预告证明，证明载明：曹县火车站西路北恒吉新都汇0013幢2单元2一503号产权人崔寒青、刘会，预告证号为024240，2016年8月12日至2036年8月11日抵押于山东曹县农村商业银行股份有限公司，债权金额110000元。庭审中，崔寒青、刘会提供了恒吉新都汇13一2一503室客户崔寒青交纳电费收据32张，向瑞浦物业管理处交纳的水费单据6张。 冉凡胜与崔开松民间借贷纠纷一案，2020年1月3日，本院作出（2019）鲁1721民初4995号民事判决，判决崔开松返还冉凡胜购房款198300元，并赔偿利息损失。冉凡胜于2020年4月1日向本院提出强制执行申请，2020年4月29日，本院作出（2020）鲁1721执867号执行裁定书，查封了涉案房产。后崔寒青、刘会以涉案房产归其二人所有，向本院提出书面执行异议。本院经审查认为，崔寒青、刘会与曹县恒吉置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，按合同约定由崔开松以抵工程款的方式支付了案涉房产的首付款，崔寒青、刘会偿还案涉房产的按揭贷款，办理了该房产的商品房预告登记，未办理房产产权登记，依据《中华人民共和国物权法》第九条规定，并未发生案涉房产物权设立、变动的效力。案涉房产首付款由崔开松以抵偿工程款的方式支付，后期按揭由崔寒青、刘会出资偿还，案涉房产系崔寒青、刘会、崔开松共同出资购买，应为崔寒青、刘会、崔开松共有，崔开松应按其对该共有房产出资比例享有权利并承担义务。本院对案涉房产的查封并无不当，崔寒青、刘会的异议理由不成立，本院不予支持。于2020年8月12日作出（2020）鲁1721执异29号执行裁定，驳回崔寒青、刘会提出的执行异议，崔寒青、刘会据此提起诉讼。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款规定：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。执行异议作为执行程序的一部分，其制度功能在于快速、不间断地实现生效裁判文书确定的债权，其价值取向更注重程序效率性，同于兼顾实体公平性。执行异议程序更侧重于对执行标的上的权利进行形式审查，主要根据执行标的的物权登记、实际占有等权利外观来认定执行标的的权属，并作出应否予以执行的判断。执行异议之诉作为与执行异议衔接的后续诉讼程序，是独立于执行异议的完整的实体审理程序，其价值取向是以公平优先、兼顾效率，通过实质审查的方式对执行标的权属进行认定，作出案外人享有的民事权益是否足以排除强制执行的判断，以实现对案外人民事权益的实体性救济。 本院认为，2016年6月30日，曹县恒吉置业有限公司与刘会、崔寒青订立《商品房买卖合同》，合同约定曹县恒吉置业有限公司将曹县恒吉新都汇小区13#楼2单元503室房产一套以165737元的价款出售给刘会、崔寒青二人作为商住使用。崔寒青、刘会依合同约定支付部分购房款，曹县恒吉置业有限公司向崔寒青、刘会实际交付了该房屋，崔寒青、刘会入住该房屋后实际缴纳过该房屋物业管理费、水电费等相关费用。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定：基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。《中华人民共和国物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第七十一条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物安全，不得损害其他业主的合法权益。”曹县恒吉置业有限公司与刘会、崔寒青双方订立的《商品房买卖合同》中也约定有买受人对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。基于已查明的事实，崔寒青、刘会在形式上已经符合司法解释对“业主”的界定。曹县房产服务中心对崔寒青、刘会为恒吉新都汇0013幢2单元2一503号房屋产权人进行预告，崔寒青、刘会也因此获得了一定的产权对外公示效力。崔寒青、刘会在实际合法占有所购房屋，且对所购房屋享有占有、使用、收益及部分处分的物权权能，在此情况下，崔寒青、刘会基于合同享有的一般债权就转化为其对涉案房屋享有的物权期待权。虽然我国现行立法未就物权期待权作出明确规定，但作为一种从债权过渡而来，是处于物权取得预备阶段的权利状态。尽管崔寒青、刘会对涉案房屋享有的物权期待权尚不属于《中华人民共和国物权法》意义上的物权（所有权），但已具备了物权的实质性要素，崔寒青、刘会可以按照《商品房买卖合同》的约定在合理预期内通过办理不动产登记将该物权期待权转化为《中华人民共和国物权法》意义上的物权（所有权）。《中华人民共和国物权法》第五条规定：“物权的种类和内容，由法律规定。”第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”当事人不能自行设定物权。尽管案涉房产首付款由崔开松以抵偿工程款的方式支付，但现有证据不能证明崔开松享有涉案房产的物权期待权，也没有证据证明崔开松对涉案房产设立了共有物权，故崔开松对案涉房产享有共有物权的证据不足，不能认定崔开松是案涉房产的共有物权人。案涉房产首付款由崔开松以抵偿工程款的方式支付，崔开松享有的是普通金钱债权，对于该普通金钱债权，崔寒青、刘会对涉案房产享有的物权期待权、居住权、生存权益就有了优先保护的价值和意义。责任财产是民事主体用于承担民事责任的各项财产及权利总和。民事主体以责任财产为限对外承担法律责任。案涉房产不属于崔开松的责任财产，人民法院应当停止对涉案房产的执行。 综上所述，原告崔寒青、刘会对曹县恒吉新都汇小区13#楼2单元503室房产享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项之规定，判决如下： 不得执行曹县恒吉新都汇小区13#楼2单元503室商品住房（建筑面积87.23平方米）。 案件受理费4266元，由被告冉凡胜负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。 审 判 长  姚建华 人民陪审员  王汉芝 人民陪审员  崔 印 二〇二〇年十二月二十二日 书 记 员  刘艳玲