广东省翁源县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0229民初1134号原告：广州市德馨物业管理有限公司翁源分公司,营业场所：广东省翁源县***********翁江新城（四期）11栋101房。负责人：谢肇傑，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘学求，男，该公司员工。委托诉讼代理人：罗杰，男，该公司员工。被告：温盛娇，女，1976年6月9日出生，汉族，住址：广东省翁源县******************。原告广州市德馨物业管理有限公司翁源分公司(以下简称“德馨物业公司”)与被告温盛娇物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月16日立案受理后，依法适用简易程序实行独任审判，原告德馨物业公司的委托诉讼代理人刘学求、罗杰、被告温盛娇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告德馨物业公司向本院提出诉讼请求:1.判令被告立即向原告支付2017年7月至2020年7月所欠物业服务费6329.22元，滞纳金3662.57元，合计9991.79元；2.判令被告承担本案全部诉讼费用及诉讼过程中所产生的一切包括但不限于：查档费、刊登费、公告费等属于本案所需支付的关联费用。事实和理由：原告是翁源县******物业服务企业，被告是翁江新城物业业主，原告于2017年7月1日与翁江新城小区开发单位翁源县翁江房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，就原告提供物业服务及被告支付物业服务费等问题进行了约定。从2017年7月起，被告一直拖欠物业服务费，经多次催促仍拒不支付，欠费金额达到（含滞纳金）9991.79元，严重损害原告权益。为此，特请求法院依法判处。被告温盛娇向法庭提交书面答辩称，不同意原告德馨物业公司所有诉讼请求，具体答辩理由如下：一、物业服务合同无效，原告未与被告签订任何物业服务合同，恳请人民法院依法驳回其诉讼请求，且原告未提供明确的物业服务，原告无权主张物业费。二、即使认定原告提供了物业服务合同也恳请法院调低物业服务费收费标准，不应支持其主张的1.5元每平方米收取。尤其是2018年11月10日召开业主大会选聘合法新物业后的物业费应该大幅调低。三、原告无权主张滞纳金。（一）原告强行进驻未有合同约定滞纳金，其提供的前期物业服务合同无滞纳金约定，所以无权主张滞纳金。（二）即使有事实上的物业服务，但是物业服务质量差、物业服务费收费标准存在巨大争议，不应支持其滞纳金诉求。（三）如果判决支持滞纳金，由于原告主张的滞纳金收取标准(日千分之一）过高，请法院酌情调低。且根据《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第8条规定，滞纳金金额不得超过所主张的物业服务费的百分之三十。综上所述，物业服务合同无效且原告未提供明确的物业服务，原告无权主张物业服务费；即使法院认可原告有实际提供物业服务，因原告不仅违法强行进驻服务，在涉案小区业主委员会选聘合法物业后，依然强行服务坚决不退出，请法院不予支持原告按照1.5元/平方收取。如被认定按照1.5元/平方收取则被告的权利跟原告的义务不能对等，不符合公平原则。假使被告向原告缴纳了相应的1.5元/平方物业费的义务，但却没有得到行使到对等的享受服务的权利，无行之有效的监督，原告服务的水平亦无业主委员会代表被告监督其运作。原告服务质量究竟如何，并不能是一个虚无的有服务还是无服务概念，而是需要可量化服务质量指标和价格的对等。原告违法强行服务，且无法举证其服务水平高于或者持平一般水准，如若支持原告按1.5元/平方收取恐有悖于法理上的公平公正。其次物业服务费收费标准、以及服务质量标准仍存在巨大争议，更不应支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告德馨物业向法庭提交了下列证据：1.欠费明细表，拟证明被告欠物业费情况；2.催缴通知书图片、催缴欠费公告，拟证明原告已经书面形式进行催缴管理费；3.关于翁江新城项目物业管理的委托书、业主委员会回复德馨物业公司函、住建局情况说明、物业公司合同备案申请表、前期物业服务合同备案证明，拟证明原告在小区的管理合法性；4.前期物业服务合同，拟证明原告与开发商签订服务协议；5.被告身份证复印件，拟证明被告身份。对原告提交的证据，被告温盛娇质证意见如下:一、对欠费明细表的真实性存有疑问，被告认为该证据是否属于有效证据依赖于原告进驻小区合同是否合法有效，是否具有合法的物业服务合同，对证据关联性有疑问，未与业主委员会或者被告签订的合同物业服务合同任何衍生的法律责任对被告均是无效的。二、对催缴通知书图片、催缴欠费公告的真实性存有疑问，近年各种诈骗多发，经常也能收到各种广告宣传，被告不能确认其真实性，亦无收到原告所张贴的催款欠费通知公告，看这些通知亦无被告本人签名或者直接将通知书交由被告或被告家人的相关图片视频证据，再次，原告亦没有提供证明其书面给业主委员会签收过物业费催缴函，其次被告对证据关联性有疑问，未与业主委员会或者被告签订的合同物业服务合同任何所衍生的法律责任对被告均是无效的。三、对关于小区物业问题回复德馨物业公司的函的质证意见如下：被告不否认原告一开始有是涉案小区业主委员会探讨进驻事宜，此函可见双方也有几个来回坦率交谈，业主委员会开始对德署物业有强烈的信心，发函表达了极大的诚意。后来因为合同条款和历史遗留问题有歧义，德馨物业单方面终止了与业主委员会的洽谈直接绕过业主委员会直接跟开发商签订“前期物业服务合同”。并且告诉业主委员会的位员该它们进驻可以不经业主委员会都是合法的，但是事实上，该函件不能代表涉案小区业主委员会作为认可其进驻的凭证，原因如下：根据《物权法》第七十条七十六条第4项之规定。选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业生同意。又根据《物业管理条例》第十一条、第十五条之规定，可见选聘认可物业服务企业必须履行法定必要的手续，召开业主委会授权业主委员会签订物业服务合同。原告凭一张有歧义的函件作为进驻的证据，没有说服力，法理上亦站不住脚。颇有拿着鸡毛当令箭，再次，根据《物业管理条例》第二十六条规定业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。四、对关于德馨证据清单的住建局“情况说明”、前期物业服务合同、备案表质证意见如下：这些证据有瑕疵，该“情况说明”是行政机关住建局2019年5月23日作出的，并非在2017年7月1日之前甚至不是在进驻之后几个月作出。在涉案小区众所周知的事实。在2019年4月份，涉案小区的业主委员会召开业主大会提请业主大会作出决议授权起诉原告，该份证据是后来原告出具的，不能够证明其在2017年7日进驻的合法性，同时对该份证据的效力存有疑问，因为根据《广东省物业管理条例》第三十六条以及第四十四条规定，合法选聘物业服务企业只有两种形式：一是业主大会成立前，由建设单位通过招投标形式选聘前期物业服务企业；二是业主大会成立后由业主大会依法选聘物业服务企业。涉案小区业主大会于2016年7月23日成立同时也选举成立了业主委员会涉案小区业主委员会于2016年8月23日完成了备案，在业主大会已经成立的情况下，选聘物业服务企业的权利就应当由业主大会行使和由业主委员会代表全体业主与物业服务企业签署服务合同，建设单位无权再代表业主选聘物业服务企业。原告称其于2017年7月1日正式进驻涉案小区，但事实上原告进驻涉案小区末得到涉案小区业主大会和被告的同意，原告提供证据称其经建设单位协议选聘和经过政府部门备案的说辞没有任何法律依据（行政部门的情况说明，涉及到前期物业选聘的，业委会已经成立，开发商已无选聘物业服务的软件，物业服务企业蒙蔽政府产生的备案或者认可不应该有效力，上位法，物权法明确规定了业主大会和业主委员会的权利与义务。一旦业主业委会取得备案资格得以正常运行，召开业主大会选聘物业的相应权利应该自动转移到业主大会的执行机构业主委员会。原告不与涉案业主大会签订物业服务协议与开发商再次签订的前期物业服务合同应该被认定是无效合同，行政机关出具备案同意书或者出具的情况说明，均不能在法律上对抗《物权法》和《物业管理条例》赋予的业主大会和业主委员会权利。）又根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持，物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止的物业费的，人民法院不予支持。”之规定，业主委员会有权要求原告退出小区区、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必张的出涉案小区、相关资料和由其代管的专项继修资金，且原告应将已收取的物业服务费退还给业主委员会。五、对原告提出的《前期物业服务合同》质证意见意见如下：同第四条的质证意见一致。被告温盛娇围绕其答辩意见，向法庭提交了下列证据：1.业主委员会备案证明，拟证明涉案小区翁源县翁江新城业主委员会于2016年8月23日完成备案。2.民事判决书，拟证明：(1)2016年7月23日，涉案住宅小区业主大会成立；(2)涉案住宅小区前期物业服务企业系翁源县翁江物业服务有限公司，其于2017年7月起退出了涉案小区的物业服务。3.关于启用智能电梯管理系统的通知（2018年3月21日）、4.关于启用智能电梯管理系统的通知（2018年4月12日），拟共同证明原告未经涉案住宅小区大会同意擅自进入小区提供物业服务并且为非作歹，不得人心。5.告知函、6.关于通知贵公司撤出翁江新城并做好物业工作移交的函、照片，拟共同证明涉案住宅小区业主委员会分别于2018年6月4日和2018年11月27日发函要求原告退出涉案住宅小区。7.物业服务确认函、8.关于与虹景物业管理有限公司签订了物业服务合同及相关问题的公告，拟共同证明2018年11月12日，涉案住宅小区业主大会授权业主委员会通过公开公平公正的方式选聘了到广东虹景物业管理有限公司为涉案住宅小区的物业服务企业。9.关于德馨物业服务有限公司强行进驻翁江新城小区的说明，拟证明2019年4月1日，涉案住宅小区业主委员会向有关部门反映原告违法进驻的事实。10.翁江新城物业服务委托合同，拟证明2019年1月小区业主委员会依据业主大会决议已与广东虹景物业管理有限公司签署物业服务合同。11.翁源县翁江新城业主大会决议及翁江新城各栋签名情况，拟证明2019年4月10日，涉案住宅小区业主委员会再次召开业主大会授权业主委员会起诉原告要求撤场，并再确认聘请广东虹景物业管理有限公司为物业服务企业。12.民事裁定书，拟证明2019年11月22日韶关市中级人民法院作出（2019）粤02民终2083号裁定书认可翁江新城业主委员会关于选聘物业服务企业所作的《翁源县翁江新城业主大会决议》投票业主户数和投票业主专有部分占建筑面积双过半，该决议第三条，明确写明选聘广东虹景物业管理有限公司为涉案住宅小区服务企业。对被告提交的证据，原告德馨物业公司质证意见如下：对证据1无异议；证据2真实性无异议，但证明的事实有异议，与本案无关联性；证据3、4真实性无异议，证明的事实是经过业主的同意，是为了规范外来人员进入非本栋楼的管理，是减少治安事件的发生，并非为非作歹不得人心，完全歪曲事实，证明的事项其司不认可；证据5、6证明的事实不合理、不合法，与此案无关联性，其司不认可，其司受翁江房地产委托在政府部门得到备案，同时受到业主委员会和业主代表的认可，合理合法进驻小区进行物业管理；证据7、8、9、10其司没有收到过物业合同，同时被告提出的这些是业委会违规操作，弄虚作假，没有经过政府主管部门的认可和批准，属于非法行为，其司不认可,其司是2017年7月1日受翁江新城开发商的委托，在翁江物业服务有限公司因小区业主长期拖欠管理费严重亏损无法继续经营下去申请退出翁江新城物业管理的情况下（当时翁江房地产开发有限公司在翁江新城小区所开发的项目没有完全竣工验收备案移交，17到18栋还在建筑当中，）当时业主委员会也没有履行责任，重新聘请新的物业公司来替代翁江物业，开发商根据业主签订的前期物业服务协议里面的内容约定履行自己的合法权利，可以将物业转让或者委托其他有资质的物业管理企业进行前期管理，其司在2017年7月1日与开发商签订前期物业服务合同，在政府部门也进行了备案，所以其司是合理合法进驻翁江新城小区进行物业管理活动；证据11其司不认可，是业委会违规操作，弄虚作假，有些甚至是后来恶补的，属于非法行为；证据12，证明的事实其司不认可，是业委会违规操作，其司正在起诉业委会的违规操作行为，案件正在审理中。对于原告德馨物业公司提交的证据，本院认定如下：证据1是原告单方制作的材料，不属于证据材料，本院不作为证据予以采信；对证据2，符合有效证据的特征，本院予以确认；对证据3，虽有相关单位的盖章确认，但不能证明原告所要证明的事实“原告在小区的管理合法性”。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据，经综合分析审查判断，符合有效证据特征的，本院予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据及本院案涉生效判决查明的事实，本院认定事实如下：翁江新城小区（以下简称小区）坐落在翁源县***********，由翁江房地产开发有限公司（以下简称“开发商”）投资开发的高层电梯住宅及商业小区，被告温盛娇系小区12栋801房的业主。另查明，2013年3月29日，开发商翁源县翁江房地产开发有限公司与翁源县翁江物业服务有限公司签订《前期物业服务合同》，选聘翁源县翁江物业服务有限公司对小区实施前期物业管理服务事宜。翁源县翁江物业服务有限公司于2017年6月申请撤出对翁江新城小区物业的管理。2017年7月1日，开发商翁源县翁江房地产开发有限公司与原告德馨物业翁源分公司签订《前期物业服务合同》，由原告对该小区实施前期物业管理服务事宜。该《前期物业服务合同》第六条本物业管理区域物业服务收费选择以下第1种方式：1、包干制物业服务费用由业主按其拥有物业的法定产权建筑面积（已办理房产证的，以房地产证记载的建筑面积为准。房产证未记载建筑面积或未办理房产证的，以物业买卖合同中约定的建筑面积为准）交纳，包干使用，盈余或亏损均由乙方享有或承担，具体标准如下：多层住宅：1.50元/月/平方米；高层住宅：1.50元/月/平方米；（房屋的总层数在七层（含）以上）……。第七条第一款业主应于建设单位交付物业后按时交纳物业服务费用（物业服务资金）……第四款物业服务费用（物业服务资金）按月交纳，业主或承租人应在每月10号（每次缴费的具体时间）前交纳。再查明，小区业主大会于2016年7月23日成立，首届业主委员会于2016年8月23日在翁源县住房和城乡规划建设局登记备案。2019年1月20日，翁源县翁江新城业主委员会与广东虹景物业管理有限公司签订了《翁江新城物业服务委托合同》，将翁江新城委托广东虹景物业管理有限公司实行物业管理。被告温盛娇在翁江新城12栋801房的房屋面积为114.04平方米，其自2017年7月起至2020年7月的物业管理费未缴纳。在法庭审理过程中，因原、被告不同意调解，无法进行调解。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。就本案，德馨物业公司与开发商签订《前期物业服务合同》时，涉案小区虽然已成立业主大会，并选举产生了业主委员会，但是业主委员会当时并未选聘物业服务企业，对此，根据《物业管理条例》第二十一条“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”的规定可知，开发商与德馨物业公司签订《前期物业服务合同》并不违反《物业管理条例》的有关规定。一、关于被告应否交纳物业管理费的问题。德馨物业公司自2017年7月1日起为翁江新城小区的业主提供了物业服务。在翁江新城业主委员会选聘到物业服务企业后，新选聘的广东虹景物业管理有限公司因德馨物业公司未退出，亦没有实际履行其与业主委员会签订的合同，德馨物业公司与翁江新城的业主形成了事实上的物业服务合同关系，原告为被告提供了服务，被告亦实际上接受了原告提供的物业服务，且被告拖欠原告的物业管理费已经原告书面催收，其仍未交纳，根据《中华人民共和国合同法》第六十条:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”及《物业管理条例》第七条第五项“业主在物业管理活动中，履行下列义务：按时交纳物业服务费用。”、第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，被告应向原告交纳物业管理费。被告现以“原告未提供明确的物业服务、物业服务质量差”等予以抗辩，但未提供相应的证据予以证明，对此，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，被告提交的证据不足以证明其不交物业管理费的抗辩事实。被告称按照1.5元/平方米收取物业费应该调低的问题，因被告没有提供证据证明原告提供的物业服务水平未达到1.5元/平方米的标准,亦无证据证明原告按该标准收取物业费超出了物业管理收费的相关规定，故本院对被告的抗辩，不予采纳。综上，原告诉请被告交纳拖欠的物业管理费，于法有据，本院予以支持。被告的住房面积为114.04平方米，故被告应向原告交纳的物业管理费为6329.22元（114.04平方米×1.5元/平方米/月×37个月）。二、关于原告诉请被告支付滞纳金的问题，由于《前期物业服务合同》没有滞纳金的约定，加之原、被告双方针对德馨物业是否应当撤场存在较大争议，目前权责不明，被告并非无故拒绝缴纳物业管理费,故原告主张被告支付滞纳金的请求，本院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求部分成立，对其成立的部分本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条第五项、第二十一条、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告温盛娇应于本判决生效之日起五日内支付物业管理费6329.22元给原告广州市德馨物业管理有限公司翁源分公司。二、驳回原告广州市德馨物业管理有限公司翁源分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预交），由原告广州市德馨物业管理有限公司翁源分公司负担5元，被告温盛娇负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 员 邱快爽二〇二〇年十二月九日代书记员 舒 瑶