上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初13091号原告：上海国际工业设计中心管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：陆军，执行董事。委托诉讼代理人：王燕，上海瀛泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：陆舟，上海瀛泰律师事务所律师。被告：上海岩炻影像有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：高鸣，执行董事。第三人：邱馨仪，女，1988年2月17日生，汉族，住上海市宝山区何家湾路****。委托诉讼代理人：邱倩，北京炜衡(上海)律师事务所律师。原告上海国际工业设计中心管理有限公司(以下简称“工业设计管理公司”)与被告上海岩炻影像有限公司(以下简称“岩炻公司”)房屋租赁合同纠纷案件，本院受理后，依法由审判员杨利民独任审判，通知邱馨仪作为第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告工业设计管理公司的委托诉讼代理人王燕，被告岩炻公司的法定代表人高鸣，第三人邱馨仪及其委托诉讼代理人邱倩到庭参加诉讼。案件现已审理终结。原告工业设计管理公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除工业设计管理公司与岩炻公司就上海国际工业设计中心园区2号楼313、315、317、319、321室房屋(以下简称313等房屋)签订的《上海国际工业设计中心租赁合同》，岩炻公司返还上述房屋。2、判令岩炻公司支付上述房屋至2019年12月31日止拖欠的租金人民币(以下币种均为人民币)26.2万元、物业费65,700元、电费7,900.8元、水费12元(2019年6月欠4元，2019年12月欠8元)，2020年1月1日起的租金等费用不再主张。3、判令岩炻公司以欠付的租金、物业费、水电费335,612.8元为本金，按年利率24%计算，支付自2019年12月1日起至实际付清欠款之日止的违约金。4、判令没收岩炻公司支付的押金4万元。5、判令解除工业设计管理公司与岩炻公司就上海国际工业设计中心园区2号楼507、509室房屋(以下简称507室等房屋)签订的《上海国际设计中心租赁合同》，岩炻公司返还该房屋。6、判令岩炻公司支付507室等房屋至2019年12月31日止拖欠的租金172,366.4元、物业费54,720元、电费17,746.4元，2020年1月1日起的租金等费用不再主张。7、判令岩炻公司以欠付的租金、物业费、电费244,832.8元为本金，按年利率24%计算，支付自2019年12月1日起至实际付款该款之日止的违约金。事实和理由：2014年6月，工业设计管理公司与岩炻公司签订了《上海国际工业设计中心租赁合同》，由岩炻公司向工业设计管理公司承租了507室等房屋，租期从2014年7月1日至2017年6月30日，及租赁313室等房屋，租期从2014年7月1日至2017年6月30日。两份合同到期后，岩炻公司继续使用507室等及313室等房屋，双方未签订书面合同，岩炻公司仍应当按照原租赁合同约定支付租金。2018年6月1日，工业设计管理公司与岩炻公司就507室等及313室等房屋分别续签了《上海国际工业设计中心租赁合同》，租期从2018年6月1日至2018年12月31日。自岩炻公司2014年承租起，即未按约支付租金、物业费等费用，工业设计管理公司多次向岩炻公司催讨，岩炻公司的工作人员也多次出具还款计划、承诺书等，但一直未付清欠款。2020年1月，工业设计管理公司将507室及313室等房屋锁掉。2020年4月13日，工业设计管理公司向岩炻公司寄送合同解除函并催告岩炻公司支付欠租等费用，岩炻公司于4月17日收到该函后仍未付款，故涉诉。工业设计管理公司在收取岩炻公司的款项时，对收款的用途、方式都是加以区分的，但岩炻公司付款时未作区分，为便于查明事实，工业设计管理公司同意将两起租赁合同纠纷案件并案处理。被告岩炻公司辩称，高鸣被岩炻公司的实际控制人“石晓岩”(真名颜勇)、邱馨仪擅自登记为岩炻公司的法定代表人，高鸣对公司的经营及租金等费用支付情况一概不知，无法对工业设计管理公司的诉请进行答辩。高鸣要求将“石晓岩”、邱馨仪追加为本案的当事人以查明事实。第三人邱馨仪述称，高鸣对其登记为岩炻公司法定代表人是清楚的。邱馨仪原系岩炻公司的法定代表人，“石晓岩”真名颜勇，系公司的总经理，现在可能在国外。邱馨仪从2014年9月16日起不再担任岩炻公司的法定代表人，此后也不在岩炻公司工作，直至2017年末左右回到岩炻公司，目前仅为岩炻公司的小股东，但为了公司利益，就邱馨仪知道的情况对工业设计管理公司的诉请进行答辩。2014年7月1日至2017年6月30日期间，岩炻公司并不拖欠租金等费用，即使拖欠，现工业设计管理公司主张该期间的费用也超过了诉讼时效。2017年6月31日至2018年5月31日期间，岩炻公司未与工业设计管理公司签订过书面租赁合同，工业设计管理公司主张该期间的租金等费用无合同依据。工业设计管理公司同意免收岩炻公司自2019年1月1日起至2019年12月31日止的物业费，岩炻公司需支付的是2018年6月1日起至2019年10月31日期间的租金，共计为600,950元，邱馨仪处有证据证明的付款就有59万元左右，还有部分付款凭证被工业设计管理公司扣留在租赁房屋内，现无法提供，岩炻公司应该是不欠租金、物业费等费用的。2019年11月，工业设计管理公司将507室及313室等房屋锁掉，岩炻公司不应支付此后的费用。工业设计管理公司主张的违约金较高，如岩炻公司需要承担，应予以调低。经审理查明，2008年，上海景茂投资管理有限公司(以下简称“景茂公司”)向上海合众汽车零部件公司租赁逸仙路XXX号房屋，租期从2008年7月1日起20年。2012年3月12日，景茂公司名称变更为工业设计管理公司。2012年5月18日，逸仙路XXX号房屋的权利人上海汽车电器总厂出具授权委托书，授权工业设计管理公司对房屋出租管理，委托期限至2028年6月30日。2014年6月23日，工业设计管理公司(甲方)与岩炻公司(乙方)签订了《上海国际工业设计中心租赁合同》(法定代表人邱馨仪)，约定，甲方将宝山区逸仙路XXX号(长逸路XXX号)上海国际工业设计中心2号楼313、315、317、319、321室，面积为365平方米的房屋出租给乙方；租期自2014年7月1日起至2017年6月30日止，2014年7月1日至2015年6月30日，每月租金2万元，2015年7月1日至2016年6月30日，每月租金21,000元，2016年7月1日至2017年6月30日，每月租金22,000元；乙方物业管理费免收；园区电费收费标准为1.4元/月/度，每月底抄当月用电量，次月10日前缴纳上月电费；园区公共部位冷水免费，经甲方同意自行接驳至租赁物内需独立安装水表，按每立方米4元结算，每月底抄当月用水量，次月10日前缴纳水费；中央空调计费标准暂定为8.9元/月/平方(时间为夏季4个月，冬季4个月)；园区内包月租赁临时停车位，收费标准暂定为250元/月/个(6个月起租，可提前退租)。该合同落款处由岩炻公司盖章，并有“石晓岩”签名。2014年6月27日，工业设计管理公司(甲方)与岩炻公司(乙方)签订了《上海国际工业设计中心租赁合同》(法定代表人邱馨仪)，约定，甲方将宝山区逸仙路XXX号(长逸路XXX号)上海国际工业设计中心2号楼5层507-509室，面积为285平方米的房屋出租给乙方；租期自2014年7月1日起至2017年6月30日止，2014年7月1日至2015年6月30日，每月租金12,743元，2015年7月1日至2017年6月30日，每月租金13,350元；物业管理费暂定为每平方米6元/月，乙方每月应缴纳物业管理费为1,710元，按租金结付期同期支付；园区电费收费标准为1.4元/月/度，每月底抄当月用电量，次月10日前缴纳上月电费；园区公共部位冷水免费，经甲方同意自行接驳至租赁物内需独立安装水表，按每立方米4元结算，每月底抄当月用水量，次月10日前缴纳水费；中央空调计费标准暂定为8.9元/月/平方(时间为夏季4个月，冬季4个月)；园区内包月租赁临时停车位，收费标准暂定为250元/月/个(6个月起租，可提前退租)。该合同落款处由岩炻公司盖章，并有“石晓岩”签名。2014年8月5日，工业设计管理公司出具收据，载明收到岩炻公司押金4万元。2018年，工业设计管理公司(甲方)与岩炻公司(乙方)签订了《上海国际工业设计中心租赁合同》(法定代表人高鸣)，约定，甲方将宝山区逸仙路XXX号(长逸路XXX号)上海国际工业设计中心2号楼313、315、317、319、321室，面积为365平方米房屋出租给乙方，租期自2018年6月1日至2018年12月31日，每月租金为22,000元；乙方先付后用，正式起租采用2个月为一个租金结算单位，乙方应当在每个租金结算单位起算之前10个工作日内，向甲方预付租金；物业管理费暂定为每平方米9元/月，乙方缴纳每月物业管理费为3,285元，按租金结付期同期支付；园区电费收费标准为1.4元/月/度，每月底抄当月用电量，次月10日前缴纳上月电费；园区公共部位冷水免费，经甲方同意自行接驳至租赁物内需独立安装水表，按每立方米4元结算，每月底抄当月用水量，次月10日前缴纳水费；中央空调计费标准暂定为10元/月/平方(时间为夏季4个月，冬季4个月)；园区内包月租赁临时停车位，收费标准暂定为250元/月/个(12个月起租，可提前退租)；乙方逾期缴纳各项费用时，甲方发出口头或书面催缴通知，并可以从逾期之日起按应缴费用每天的千分之三加收滞纳金，如甲方发出书面催缴通知30日内，乙方仍未缴费，甲方将采取停电、锁门等方式保护甲方权益，并无需承担任何赔偿责任；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，乙方预付所有费用不予退还：逾期30日未支付租金、物业、水电等费用，或逾期支付前述费用累计超过30日的。该合同落款处由岩炻公司盖章，并有“石晓岩”签名。同年，工业设计管理公司(甲方)与岩炻公司(乙方)签订了《上海国际工业设计中心租赁合同》(法定代表人高鸣)，约定，甲方将宝山区逸仙路XXX号(长逸路XXX号)上海国际工业设计中心2号楼5层507-509室，面积为285平方米房屋出租给乙方，租期自2018年6月1日至2018年12月31日，每月租金为13,350元；乙方先付后用，正式起租采用2个月为一个租金结算单位，乙方应当在每个租金结算单位起算之前10个工作日内，向甲方预付租金；物业管理费暂定为每平方米9元/月，乙方缴纳每月物业管理费为2,565元，按租金结付期同期支付；园区电费收费标准为1.4元/月/度，每月底抄当月用电量，次月10日前缴纳上月电费；园区公共部位冷水免费，经甲方同意自行接驳至租赁物内需独立安装水表，按每立方米4元结算，每月底抄当月用水量，次月10日前缴纳水费；中央空调计费标准暂定为10元/月/平方(时间为夏季4个月，冬季4个月)；园区内包月租赁临时停车位，收费标准暂定为250元/月/个(12个月起租，可提前退租)；乙方逾期缴纳各项费用时，甲方发出口头或书面催缴通知，并可以从逾期之日起按应缴费用每天的千分之三加收滞纳金，如甲方发出书面催缴通知30日内，乙方仍未缴费，甲方将采取停电、锁门等方式保护甲方权益，并无需承担任何赔偿责任；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，乙方预付所有费用不予退还：逾期30日未支付租金、物业、水电等费用，或逾期支付前述费用累计超过30日的。该合同落款处由岩炻公司盖章，并有“石晓岩”签名。2020年1月14日，邱馨仪代表岩炻公司与工业设计管理公司的工作人员签订会议纪要，主要内容为，2020年1月14日下午，工业设计管理公司与岩炻公司约定对账，由于岩炻公司财务人员已经放假，春节前无法对账，约定节后完成对账，工业设计管理公司主动提供双方往来账目，为岩炻公司对账提供方便，岩炻公司提出部分物品、物资、设备、账册、单位公章、票据等需要拿出，工业设计管理公司予以配合，双方约定2020年2月14日前完成对账及相关事宜。之后，工业设计管理公司、岩炻公司未进行对账。2020年12月7日，岩炻公司搬离了507室及313室等房屋，将上述房屋返还给了工业设计管理公司。审理中，工业设计管理公司提供如下证据：1、工业设计管理公司自2014年1月1日起至2019年10月31日期间的建设银行账户明细，与本案有关的款项如下：2014年4月3日，岩炻公司支付两笔钱款，分别为45,766.2元(备注：房租)、2,250元(备注：车卡)；2015年6月5日，邱馨仪支付3万元(备注：代岩炻公司支付租金)；2015年7月21日，邱馨仪支付4万元(备注：代岩炻公司支付租金)；2015年12月15日，岩炻公司支付5万元；2016年4月18日，岩炻公司支付2万元；2016年6月29日，岩炻公司支付1万元；2016年7月15日，上海动海广告有限公司(以下简称“动海公司”)支付1万元；2017年1月4日，岩炻公司支付10万元；2017年1月10日，从待清算直连商户消费款户入账58,919元；2017年2月10日，岩炻公司支付28,000元；2017年3月2日，从待清算直连商户消费款户入账1,838.9元；2017年4月6日，从待清算直连商户消费款户入账347.9元；2017年5月25日，从直连商户待清算款项入账15,585.50元；2017年5月31日，岩炻公司支付5万元；2017年6月7日，岩炻公司支付1,689.80元；2017年6月29日，从直连商户待清算款项入账11,471元；2017年7月1日，从直连商户待清算款项入账9,940元；2017年7月7日，岩炻公司支付2万元；2017年7月11日，岩炻公司支付2万元；2017年7月14日，岩炻公司支付1万元；2017年7月19日，岩炻公司支付1万元；2017年8月1日，从直连商户待清算款项入账16,244.07元；2017年8月9日，岩炻公司支付1万元；2017年8月16日，郑飞支付两笔共计3万元；2017年8月18日，郑飞支付1万元；2017年8月21日，动海公司支付1万元；2017年8月29日，郑飞支付13,394.80元(摘要：代付晓岩房租)；2017年8月29日，岩炻公司支付1万元；2017年9月1日，郑飞支付12,578.40元(摘要：代转岩炻租金)；2017年9月4日，岩炻公司支付1万元；2017年9月6日，岩炻公司支付1万元；2017年9月15日，岩炻公司支付5万元；2017年9月22日，岩炻公司支付2万元；2017年9月28日，岩炻公司支付1万元；2017年10月17日，郑飞支付1万元(摘要：房租)；2017年10月19日，郑飞支付1万元(摘要：房租)；2017年10月30日，动海公司支付1,731元；2017年11月10日，郑飞支付两笔共计3万元(摘要：岩炻房租)；2017年11月15日，岩炻公司支付1万元，郑飞支付1万元；2017年11月22日，岩炻公司支付1万元；2017年12月5日，岩炻公司支付1万元；2017年12月9日，从待清算商户款项入账22,997.18元；2017年12月15日，岩炻公司支付2万元；2018年1月3日，岩炻公司支付28,364.40元；2018年1月5日，岩炻公司支付14,414.60元，动海公司支付14,170.80元；2018年1月12日，岩炻公司支付2万元；2018年2月8日，郑飞支付20,336元；2018年2月11日，郑飞支付2万元；2018年4月26日，郑飞支付6,000元；2018年6月5日，郑飞支付5万元；2018年6月7日，岩炻公司支付23,514.8元；2018年6月14日，从慧兜圈项目资金清算过渡户入账348.95元；2018年7月3日，解惠文支付5万元(摘要：岩炻房租)，郭宇川支付5万元；2018年7月10日，岩炻公司支付44,857.60元；2018年7月24日，从待商户清算款项入账348.95元；2018年7月25日，岩炻公司支付3万元；2018年8月10日，郑飞支付5万元(摘要：房租)；2018年8月15日，从待清算商户款项入账348.95元；2018年8月16日，从待清算商户款项入账348.95元；2018年8月22日，郑飞支付1万元(摘要：岩炻房租)；2018年9月6日，岩炻公司支付11,129.80元；2018年10月19日，郑飞支付14,757.4元；2018年11月9日，郑飞支付5万元(摘要：代转岩炻房租)；2018年11月30日，岩炻公司支付2万元；2018年12月4日，岩炻公司支付17,000元；2018年12月20日，岩炻公司支付50万元；2019年1月9日，岩炻公司支付3万元；2019年1月30日，岩炻公司支付18,897.6元；2019年10月31日，邱馨仪支付两笔共计4万元(摘要：代岩炻付款)。工业设计管理公司表示，2014年4月3日，工业设计管理公司与岩炻公司尚未签订租赁合同，岩炻公司系代他人支付的房租45,766.2元，并非本案的租金等费用，岩炻公司当日支付的另一笔2,250元系停车费；认可邱馨仪于2015年6月5日代岩炻公司支付了租金3万元；认可邱馨仪于2015年7月21日代岩炻公司支付了租金4万元；认可岩炻公司于2015年12月15日支付租金5万元；认可岩炻公司于2016年4月18日支付租金2万元；认可岩炻公司于2016年6月29日支付租金1万元；认可动海公司于2016年7月15日代岩炻公司支付租金1万元；认可岩炻公司于2017年1月4日支付租金10万元；认可岩炻公司于2017年1月10日支付租金5万元，当日入账的其余款项由其他公司支付，与本案无关；2017年2月10日岩炻公司支付的2.8万元系代动海公司支付租金；2017年3月2日的入账金额系岩炻公司支付的停车费，岩炻公司实付1,850元；2017年4月6日的入账金额为岩炻公司支付的停车费，岩炻公司实付350元；2017年5月25日，入账金额15,585.50元，其中14,114.50元系岩炻公司代动海公司支付，其余款项由其他公司支付，与本案无关；认可岩炻公司于2017年5月31日支付租金5万元；2017年6月7日入账的1,689.80元系岩炻公司支付的停车费；2017年6月29日入账的11,471元中，认可岩炻公司支付的租金为1万元；2017年7月1日入账的9,940元，为岩炻公司支付的租金，岩炻公司实付租金1万元；认可岩炻公司于2017年7月7日支付租金2万元；认可岩炻公司于2017年7月11日支付租金2万元；认可岩炻公司于2017年7月14日支付租金1万元；认可岩炻公司于2017年7月19日支付租金1万元；2017年8月1日入账的16,244.07元中有15,000元系动海公司支付的租金，其余款项为其他公司付款；认可岩炻公司于2017年8月9日支付租金1万元；认可郑飞于2017年8月16日代岩炻公司支付租金3万元；认可郑飞于2017年8月18日代岩炻公司支付租金1万元；认可动海公司于2017年8月21日代岩炻公司支付租金1万元；2017年8月29日郑飞支付的13,394.80元系代动海公司付款，并非代岩炻公司支付租金；认可岩炻公司于2017年8月29日支付租金1万元；2017年9月1日，郑飞支付的12,578.40元系代动海公司付款，并非代岩炻公司支付租金；认可岩炻公司于2017年9月4日支付租金1万元；认可岩炻公司于2017年9月6日支付租金1万元；认可岩炻公司于2017年9月15日支付租金5万元；认可岩炻公司于2017年9月22日支付租金2万元；认可岩炻公司于2017年9月28日支付租金1万元；认可郑飞于2017年10月17日及10月19日代岩炻公司支付租金共计2万元；2017年10月30日，动海公司支付的1,731元为该公司自己付款，并非代岩炻公司付款；认可郑飞于2017年11月10日代岩炻公司支付租金共计3万元；认可岩炻公司于2017年11月15日支付租金1万元，及郑飞代岩炻公司支付租金1万元；认可岩炻公司于2017年11月22日支付租金1万元；认可岩炻公司于2017年12月5日支付租金1万元；2017年12月9日入账的22,997.18元中认可岩炻公司支付的租金为2万元；认可岩炻公司于2017年12月15日支付租金2万元；认可岩炻公司于2018年1月3日支付租金28,364.40元；认可岩炻公司于2018年1月5日支付租金14,414.60元，动海公司于当日支付的14,170.80元并非代岩炻公司付款；认可岩炻公司于2018年1月12日支付租金2万元；认可郑飞于2018年2月8日代岩炻公司支付租金20,336元；认可郑飞于2018年2月11日代岩炻公司支付租金2万元；2018年4月26日，郑飞支付的6,000元系代动海公司付款；认可郑飞于2018年6月5日代岩炻公司支付租金5万元；2018年6月7日，岩炻公司支付的23,514.8元系代动海公司付款；2018年6月14日入账的348.95元，系岩炻公司支付的停车费；认可解惠文、郭宇川于2018年7月3日代岩炻公司支付租金共计10万元；2018年7月10日，岩炻公司支付的44,857.60元中，30,091.8元系岩炻公司支付的租金，其余款项系岩炻公司代动海公司的付款；2018年7月24日的入账为停车费；认可岩炻公司于2018年7月25日支付租金3万元；认可郑飞于2018年8月10日代岩炻公司支付租金5万元；2018年8月15日、16日入账的348.95元均为岩炻公司支付的停车费；认可郑飞于2018年8月22日代岩炻公司支付租金1万元；认可岩炻公司于2018年9月6日支付租金11,129.8元；2018年10月19日，郑飞支付的14,757.40元系代动海公司付款；认可2018年11月9日郑飞代岩炻公司支付租金5万元；认可岩炻公司于2018年11月30日支付租金2万元；认可岩炻公司于2018年12月4日支付租金1.7万元；认可岩炻公司于2018年12月20日支付租金50万元；认可岩炻公司于2019年1月9日支付租金3万元；认可岩炻公司于2019年1月30日支付租金18,897.6元；认可邱馨仪于2019年10月31日代岩炻公司支付租金共计4万元。邱馨仪表示，上述钱款均系岩炻公司支付的租金等费用。邱馨仪根据现有证据统计，岩炻公司已付款达到200余万元，与应付租金和物业费基本持平。2、2014年10月30日，工业设计管理公司(甲方)与岩炻公司(乙方)签订了《上海国际工业设计中心租赁合同》，约定，甲方将逸仙路XXX号上海国际工业设计中心6号楼105室，面积为230平方米的房屋出租给乙方，租期从2014年11月1日起至2016年10月31日，每月租金为11,000元。工业设计管理公司表示，双方之间除本案系争的两份租赁合同之外，还有一份其他房屋的租赁合同，邱馨仪提供的发票中包含有该合同的租金。邱馨仪表示，对该合同的真实性无异议，邱馨仪提供的发票等均系本案所涉租赁合同的租金等费用。3、岩炻公司于2016年3月16日向工业设计管理公司出具的申请，主要内容为，岩炻公司因资金困难无法交付租金，申请于2016年3月底先付25万元租金，4月底再交付剩余租金。4、2016年7月14日，工业设计管理公司向岩炻公司发出的催缴通知书，主要内容为，截至2016年7月14日岩炻公司拖欠费用高达50余万元，通知岩炻公司在7月18日前付清欠款。该通知书由李文洁于当日签收。5、2017年6月26日，工业设计管理公司向岩炻公司发出的催缴通知书，“石晓岩”在该通知书上签字并加盖岩炻公司印章。6、2018年12月26日，岩炻公司向工业设计管理公司出具的房租还款计划，内容为，岩炻公司计划于2019年1月10日前归还2018年剩余房租5万元，结余15万元，将在12个月内平均交付，同时2019年1月31日前，按照新签订租房合同交付第一期房租。7、2019年5月23日，“石晓岩”出具承诺书，内容为，岩炻公司欠工业设计管理公司合同款项386,221元，岩炻公司承诺于2019年5月30日前支付欠款。工业设计管理公司表示，上述证据3-7系岩炻公司负责人“石晓岩”或公司监事李文洁签收或出具，证明岩炻公司认可拖欠工业设计管理公司的租金等费用。邱馨仪表示，“石晓岩”系公司经理，李文洁系公司监事，但邱馨仪对两人的签名真实性无法确认，且证据为复印件，真实性不予认可。8、付款通知两份，一份为313室等房屋2015年5月份电费，载明上月读数8,639，本月读数9,217，使用数587，本月应缴电费809.20元；另一份为507室等房屋8月份电费，载明上月读数30,698，本月读数32,047，使用数1,349，本月应缴费用1,888.60元。上述付款通知有李文洁签收。9、电表读数照片，照片显示313室等房屋电表现读数45,017，507室等房屋电表现读数109,637。工业设计管理公司表示，313室等房屋电表读数差值36,378，从2015年7月至今电费为50,929.20元；507室等房屋电表读数差值为78,939，从2014年8月至今电费为110,514.60元。邱馨仪表示，对付款通知上李文洁签字的真实性不清楚，对付款通知真实性不予认可，对电表现在的读数没有异议。10、2017年5月24日的pos机消费凭证，金额为14,114.50元，该消费凭证上有“石晓岩”签字；抬头为景茂公司的收款凭证记载，14,114.50元为动海公司2017年5月26日的租金和电费。11、李文洁签字的pos机消费凭证、pos机收费通知单，收费通知单载明，动海公司支付租金15,000元；抬头为景茂公司的收款凭证记载，2017年8月1日动海公司支付租金15,000元。12、郑飞签字的代付款入账证明，载明，郑飞于2017年8月29日以银行转账形式，支付工业设计管理公司13,394.80元，该款系代动海公司支付的租金和电费。13、郑飞签字的代付款入账证明，载明，郑飞于2017年9月1日以银行转账形式，支付工业设计管理公司12,578.40元，该款系代动海公司支付的租金和电费。14、抬头为景茂公司的收款凭证，载明，动海公司于2017年10月30日支付的1,731元为动海公司的电费。15、郑飞出具的代付款入账证明，载明，郑飞于2018年4月26日以银行转账方式，支付工业设计管理公司6,000元，该款系代动海公司支付租金。16、岩炻公司盖章并有“石晓岩”签字的代付款入账证明，载明，岩炻公司于2018年6月7日以银行转账方式，支付工业设计管理公司23,514.80元，系代动海公司支付的租金和电费。17、郑飞出具的代付款入账凭证，载明，郑飞于2018年10月18日以转账方式，支付工业设计管理公司14,757.40元，系代动海公司支付的租金、电费。工业设计管理公司表示，证据10可以证明建行账户明细中，2017年5月25日从直连商户待清算款项入账的15,585.50元，其中14,114.50元系用于支付动海公司的租金。证据11可以证明建行账户明细中，2017年8月1日从直连商户待清算款项入账16,244.07元，其中15,000元系用于支付动海公司的租金。证据12证明建行账户明细中，2017年8月29日郑飞支付的13,394.80元系代动海公司付款。证据13证明建行账户明细中，2017年9月1日郑飞支付的12,578.40元系代动海公司付款。证据14证明建行账户明细中，2017年10月30日动海公司支付的1,731元并非为岩炻公司代付。证据15证明建行账户明细中，2018年4月26日郑飞支付的6,000元系代动海公司付款。证据16证明建行账户明细中，2018年6月7日岩炻公司支付的23,514.80元系代动海公司付款。证据17证明建行账户明细中，2018年6月19日郑飞支付的14,757.40元系代动海公司付款。邱馨仪表示，对证据8-17的真实性无法确认。18、2011年6月29日，景茂公司与上海登堂文化传播有限公司(以下简称“登堂公司”)就宝山区逸仙路XXX号上海国际工业设计中心2号507-509，面积为285平方米房屋签订的租赁合同，约定，租期从2011年7月1日至2017年6月30日，2011年7月1日至2013年6月30日，月租金12,136元，2013年7月1日至2015年6月30日，月租金12,743元。19、2013年7月18日岩炻公司出具的代付款入账证明，内容为岩炻公司同意代登堂公司支付507-509室房屋租金及物业费给工业设计管理公司。20、2014年6月26日，岩炻公司与登堂公司共同盖章并向工业设计管理公司提交的变更说明，主要内容为，原承租507-509室登堂公司租赁合同更名为岩炻公司，自2014年7月1日起507-509室房屋由岩炻公司承租，即日起原合同终止。工业设计管理公司表示，证据18-20证明岩炻公司承租507室等房屋是从登堂公司处承接而来，岩炻公司于2014年7月1日前支付的钱款中除28,906元外，均系支付的其他租赁合同的费用，与本案所涉租赁合同无关。邱馨仪表示，对证据18-20的真实性无法确认。邱馨仪提供如下证据：1、工业设计管理公司于2014年2月13日开给岩炻公司的发票，内容为，2014年3月1日至2014年5月31日的租金38,229元、物业费5,130元。2、工业设计管理公司于2014年5月14日开给岩炻公司的发票，内容为，2014年6月1日至2014年8月31日的租金38,229元，物业费5,130元。3、工业设计管理公司于2014年11月17日开给岩炻公司的发票，内容为，2014年12月1日至2015年2月28日租金38,229元、物业费5,130元。4、工业设计管理公司于2014年11月17日开给岩炻公司的发票，内容为，2014年11月1日至2014年12月31日(6号105)的租金22,000元。5、工业设计管理公司于2014年12月10日开给岩炻公司的发票，内容为，2号313-321，2015年1月1日至2015年2月28日的租金4万元。6、动海公司于2016年7月15日转账支付工业设计管理公司10万元的银行电子回单，及动海公司以该10万元代岩炻公司付款的证明。7、郑飞于2017年1月9日通过pos机向工业设计管理公司支付5万元的消费凭证。8、岩炻公司于2017年2月10日向工业设计管理公司转账支付2.8万元的银行业务回单，摘要注明：4楼房屋租赁费。9、郑飞于2017年5月24日通过pos机向工业设计管理公司支付14,114.50元的消费凭证。10、傲视公司于2019年11月22日转账支付工业设计管理公司5万元的银行付款回单，及傲视公司代岩炻公司支付该款的证明。邱馨仪表示，上述证据1-10，均可证明岩炻公司向工业设计管理公司支付了租金等费用。工业设计管理公司表示，根据工业设计管理公司提供的证据2及证据18-20，可以证明双方在2017年7月1日前存在其他租赁合同，邱馨仪提供的证据1中租金对应的时间为2014年3月1日至2014年5月31日，该租金与本案无关，系支付其他租赁合同的费用。证据2中租金对应时间为2014年6月1日至2014年8月31日，其中2014年7月1日至2014年8月31日期间的租金28,906元系岩炻公司支付本案所涉租赁合同的租金等费用，其余均为其他租赁合同的租金。证据4系岩炻公司支付6号105室房屋的租金，与本案无关。工业设计管理公司认可证据3、5、6、7、10系岩炻公司支付的租金等费用。证据8、9系岩炻公司、郑飞代动海公司支付的费用，与本案无关。审理过程中，工业设计管理公司向本院提交了收款明细表，其中除了建行账户明细表中工业设计管理公司认可收取岩炻公司的款项外，工业设计管理公司认可的其他收款如下：2014年5月14日，pos机收款28,906元(即工业设计管理公司针对邱馨仪提供的证据2中认可的28,906元)；2014年7月31日，pos机收款42,722.10元；2014年8月5日，pos机收款6,977元；2014年11月6日，pos机收款110,693元；2015年4月15日，pos机收款2万元；2015年8月4日，pos机收款5万元；2015年8月24日，pos机收款8万元；2015年9月2日，pos机收款2万元；2015年12月4日，现金收款5万元；2016年5月11日，pos机收款5万元；2016年7月23日，pos机收款5万元；2016年9月13日，pos机收款15,000元；2016年10月13日，pos机收款5万元；2016年11月10日，pos机收款1万元；2016年11月25日，pos机收款1万元。工业设计管理公司表示，认可收到岩炻公司付款总计为2,444,532.30元，工业设计管理公司应收款：租金2,289,816元，物业费191,520元、空调费269,620元、电费161,443.80元，岩炻公司还欠467,867.50元。以上事实，有工业设计管理公司提供的景茂公司的租赁合同、景茂公司的准予变更通知书、房屋所有权证复印件、门牌号证明、授权委托书、《上海国际工业设计中心租赁合同》、会议纪要、建设银行账户明细、申请书、承诺书、催缴通知书、房租还款计划、付款通知、电表读数照片、pos机消费凭证、pos机收费通知单、代付款入账证明、景茂公司与登堂公司的租赁合同、岩炻公司代登堂公司付款的入账证明、变更说明；邱馨仪提供的发票、银行电子回单、pos机消费凭证、银行业务回单、银行付款回单、代付款证明，及当事人的陈述等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以认定。本院认为，工业设计管理公司与岩炻公司签订的《上海国际工业设计中心租赁合同》系双方真实意思，合法有效。岩炻公司在诉讼中将313及507室等房屋返还给了工业设计管理公司，工业设计管理公司要求解除合同，本院予以准许。本案中不再判决岩炻公司返还房屋。鉴于岩炻公司向工业设计管理公司付款的方式、用途均不清晰，双方对多笔钱款存有争议，工业设计管理公司与岩炻公司在会议纪要中也约定双方需要对账，为便于厘清案件事实、界定责任，本院将两起租赁合同纠纷在本案中一并处理。工业设计管理公司认可收到岩炻公司支付的租金等各项费用总计为2,444,532.30元，本院先予以确认。1、针对邱馨仪提供的2014年11月17日发票金额43,359元、2014年12月10日发票金额4万元，工业设计管理公司认可系岩炻公司支付所涉租赁合同的款项，因该两笔钱款未计入2,444,532.30元之中，邱馨仪主张该两笔钱款应予计入，本院予以认可。2、针对工业设计管理公司于2014年5月14日向岩炻公司出具的发票，显示岩炻公司系缴纳2014年6月1日至2014年8月31日的租金38,229元和物业费5,130元，本案所涉租赁合同计租日期从2014年7月1日开始，岩炻公司无需支付该日期前的租金，结合工业设计管理公司提供的岩炻公司于2013年出具的代登堂公司支付租金的证明，工业设计管理公司主张上述租金、物业费中只有28,906元可计入本案所涉租赁合同的费用，本院予以采信。因该笔28,906元工业设计管理公司已经计入2,444,532.30元之中，本院不再重复计算。同理，邱馨仪提供的2014年2月13日的发票显示岩炻公司支付2014年3月1日至2014年5月31日的租金和物业费，本院亦认为该款并非支付本案所涉租赁合同的费用。3、针对邱馨仪提出的动海公司于2016年7月15日向工业设计管理公司转账1万元，及郑飞于2017年1月9日支付工业设计管理公司5万元，及傲视公司于2019年11月22日支付工业设计管理公司5万元的问题，工业设计管理公司均认可系代岩炻公司支付本案所涉租赁合同费用，本院予以确认。该三笔钱款均已经计入2,444,532.30元之中，本院不再重复计算。4、针对邱馨仪提供的2014年11月17日租金22,000元的发票，该发票显示岩炻公司缴纳的系6号105室房屋的租金，工业设计管理公司也提供了双方之间就6号105室房屋签订的租赁合同，故该款不能认定为支付本案所涉租赁合同的费用。5、针对邱馨仪提供的2017年2月10日岩炻公司支付的28,000元银行转账业务回单，该银行转账业务回单上明确注明支付的4楼房屋的租赁费，而非本案租赁合同所涉的租赁范围，工业设计管理公司主张该款不应计入本案租赁合同所涉费用，本院予以采纳。6、针对邱馨仪提出的2017年5月24日郑飞支付14,114.50元，邱馨仪主张郑飞代付岩炻公司支付费用，未提供相应证据。从工业设计管理公司提供的郑飞出具的代付款证明看，郑飞还代动海公司支付费用，且工业设计管理公司也将该笔钱款列入了动海公司的付款，故该笔钱款不应计入岩炻公司的付款。对于建行账户明细中有争议的钱款，1、针对岩炻公司于2014年4月3日支付的两笔钱款45,766.2元、2,250元，该两笔钱款支付时间在本案所涉租赁合同起租日期之前，工业设计管理公司提供了岩炻公司于2013年7月18日出具的代付款入账证明，可以反映岩炻公司从2013年起即代登堂公司支付租金、物业费，岩炻公司主张上述两笔钱款系支付本案所涉租赁合同的费用，未提供证据证明。工业设计管理公司主张该两笔钱款非本案所涉租赁合同的付款，本院予以采信。2、2017年1月10日账户明细显示工业设计管理公司从待清算直连商户消费款户入账58,919元，从邱馨仪提供的郑飞的pos机消费凭证看，支付的金额为5万元，故工业设计管理公司认可岩炻公司支付的金额为5万元，其余款项系他人付款，本院予以采信。因该5万元已经计入2,444,532.30元之中，本院不再重复计算。3、针对2017年2月10日岩炻公司支付的2.8万元，之前已经认定该款不应计入本案租赁合同所涉费用，本处不再赘述。4、针对岩炻公司于2017年3月2日支付的1,850元，于2017年4月6日支付的350元，工业设计管理公司于2017年6月7日从直连商户待清算款项入账的1,689.80元，于2018年6月14日从慧兜圈项目资金清算过渡费入账的348.95元，于2018年7月24日从待清算账户款项入账的348.95元，于2018年8月15日、16日从待清算账户款项入账的两笔348.95元，工业设计管理公司主张上述款项均为停车费，从租赁合同约定存在停车费，及岩炻公司之前支付过停车费的行为，结合付款的金额来看，工业设计管理公司的主张较为可信，本院予以采信。本案中工业设计管理公司未向岩炻公司主张停车费，停车费用并非本案争议的租金、物业管理费、空调费、水电费，不应计入岩炻公司的已付款。5、工业设计管理公司于2017年5月25日从直连商户待清算款项入账15,585.50元，从邱馨仪提供的郑飞于2017年5月24日的pos机消费凭证看，支付的金额为14,114.50元，工业设计管理公司主张14,114.50元之外的其余钱款并非郑飞或岩炻公司付款，本院予以采信。本院之前已经认定14,114.50元不应计入岩炻公司的付款，本处不再赘述。6、工业设计管理公司于2017年6月29日从直连商户待清算款项入账11,471元，邱馨仪未能举证该款系岩炻公司支付或他人代岩炻公司支付，工业设计管理公司认可其中1万元为岩炻公司支付的租金，本院予以采纳。该1万元已经计入2,444,532.30元之中，本院不再重复计算。7、工业设计管理公司于2017年8月1日从直连商户待清算款项入账16,224.07元，邱馨仪主张该款系岩炻公司支付的费用或他人代岩炻公司支付的费用，未提供证据证明。李文洁签字的pos机收费通知单载明当日动海公司支付工业设计管理公司租金15,000元，工业设计管理公司主张15,000元系收取的动海公司租金，其余钱款系其他公司的付款，与本案无关，本院予以采信。故该款不应计入岩炻公司的已付款。8、郑飞在代付款入账证明中确认2017年8月29日代动海公司付款13,394.80元、2017年9月1日代动海公司付款12,578.40元、2018年4月26日代动海公司付款6,000元、2018年10月19日代动海公司支付14,757.40元，该四笔钱款不应计入岩炻公司的已付款。9、2017年10月30日，动海公司向工业设计管理公司支付1,731元，邱馨仪主张该款系动海公司代岩炻公司付款，未提供证据，本院不予采信。该款不应计入岩炻公司的已付款。10、工业设计管理公司于2017年12月9日从待清算商户款项入账22,997.18元，邱馨仪主张该款系岩炻公司付款，未提供证据证明。工业设计管理公司认可其中2万元系岩炻公司付款，本院予以确认。该2万元已经计入2,444,532.30元之中，本院不再重新计算。11、动海公司于2018年1月5日支付工业设计管理公司14,170.80元，邱馨仪主张动海公司代岩炻公司支付，未提供证据证明，本院不予采信。该款不应计入岩炻公司的已付款。12、岩炻公司盖章并有“石晓岩”签字的代付款入账证明确认，岩炻公司于2018年6月7日支付的23,514.80元系代动海公司付款，该款不应计入岩炻公司的已付款。13、岩炻公司于2018年7月10日支付工业设计管理公司44,857.60元，工业设计管理公司仅认可其中30,091.80元(已计入2,444,532.30元之中)系岩炻公司付款，认为其余14,765.8元系岩炻公司代动海公司付款，未提供相应证据，本院不予采信。本院认定14,765.8元也应计入岩炻公司的已付款。综上，本院认为，岩炻公司的已付款合计为2,542,657.10元(2,444,532.30元＋43,359元＋4万元＋14,765.8元)。邱馨仪主张工业设计管理公司于2019年11月将507及313室等房屋锁掉，未提供相应证据，本院不予采信。岩炻公司虽于2017年7月1日至2018年5月31日期间未与工业设计管理签订租赁合同，但其一直使用507及313室等房屋，工业设计管理公司要求岩炻公司按照2014年的租赁合同约定支付该期间的租金等费用，本院予以准许。2019年1月1日起，岩炻公司也未与工业设计管理公司续签租赁合同，但岩炻公司继续实际使用507及313室等房屋，工业设计管理公司也未提出异议，双方之间形成了不定期租赁关系。工业设计管理公司要求岩炻公司按照2018年租赁合同的约定支付2019年1月1日至2019年12月31日期间的租金、物业费等费用，本院予以准许。综上，岩炻公司应当支付507及313等房屋自2014年7月1日至2019年12月31日期间的租金2,289,816元、物业费191,520元、空调费269,620元。工业设计管理公司提供了付款通知及电表现在读数的照片，能够证明岩炻公司在承租期间的用电量，根据合同约定电费按1.4元每度计算，工业设计管理公司主张岩炻公司承租期间的应付电费总额为161,443.80元，本院予以采信。合同约定，公共部位冷水免费，经甲方同意接驳至租赁物内的需独立安装水表，按每立方米4元计算水费。工业设计管理公司未提供独立安装水表及岩炻公司用水量的证据，工业设计管理公司要求岩炻公司支付水费，本院不予准许。岩炻公司应支付工业设计管理公司的租金、物业费、空调费、电费合计应为2,912,399.80元，岩炻公司已经支付工业设计管理公司的钱款合计为2,542,657.10元，岩炻公司还应支付工业设计管理公司369,742.70元。合同约定，岩炻公司逾期缴纳各项费用的，从逾期之日起按应缴纳费用每天千分之三加收滞纳金。工业设计管理公司要求岩炻公司支付369,742.70元自2019年12月1日起的逾期付款违约金，符合约定。鉴于工业设计管理公司要求按照欠付款每年24%的标准计算违约金较高，岩炻公司、邱馨仪要求调低违约金，符合法律规定。本院酌情调整违约金按照每日万分之二计算。邱馨仪主张工业设计管理公司的部分诉请超过诉讼时效，缺乏依据，本院不予采纳。合同约定，岩炻公司逾期30日支付租金、物业费等费用或支付费用累计超过30日的，工业设计管理公司有权单方解除合同，且有权不退还押金。工业设计管理公司在本案中提交的证据可以认定岩炻公司在履行合同中逾期支付租金，且超过了30日，工业设计管理公司要求没收押金4万元，符合约定，本院予以准许。此外，在工业设计管理公司自认已收款或本院认定的岩炻公司已付款中并无2014年8月5日的押金4万元，故本院认为押金4万元不包含在岩炻公司已经支付给工业设计管理公司的2,542,657.10元中。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告上海岩炻影像有限公司于本判决生效之日起十日内，支付原告上海国际工业设计中心管理有限公司369,742.70元，并以该款为基数，按每日万分之二计算，支付自2019年12月1日起至付清该款之日止的违约金；二、被告上海岩炻影像有限公司已付给原告上海国际工业设计中心管理有限公司的押金4万元，不予退还；三、驳回原告上海国际工业设计中心管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为5,000元，由原告上海国际工业设计中心管理有限公司负担1,420元，被告上海岩炻影像有限公司负担3,580元，公告费520元，由被告上海岩炻影像有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按被上诉人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 杨利民二〇二〇年十二月二十八日法官助理 鲍仲钰书 记 员 朱 丹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。