北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0115民初41号原告（反诉被告）：董蕊，女，1982年9月24日出生，汉族，肯德基公司员工，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：于洪亮，北京市英政律师事务所律师。被告（反诉原告）：李娟，女，1980年11月23日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：邓娟，北京名帅律师事务所律师。被告：李颖，男，1979年2月13日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：康健，男，北京市丰台区东铁营街道法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）董蕊与被告（反诉原告）李娟、被告李颖房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，由审判员独任公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）董蕊及其委托诉讼代理人于洪亮，被告（反诉原告）李娟及其委托诉讼代理人邓娟，被告李颖及其委托诉讼代理人康健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董蕊向本院提出诉讼请求：1、李娟、李颖给付已经缴纳的各项费用14292.8元(契税3940.80元，专项维修基金9852元，产权代办费500元);2、李娟、李颖赔偿装修损失78000元;3、李娟、李颖赔偿房屋增值损失2100000元；4、李娟、李颖赔偿购房款利息153677元（以394960元为基数，按照年利率6%计算，自2012年5月15日至2019年5月27日）；5、本案诉讼费用由李娟、李颖承担。事实与理由：李娟与李颖原系夫妻关系。2012年5月15日，李颖与北京中海豪景房地产开发有限公司（以下简称中海公司）签订《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》，约定李颖购买位于丰台区花乡六圈A-1两限商品住宅16层案涉房屋，预测面积49.37平方米，购房款394960元。同日李颖与我签订《换房协议》，约定，董蕊给付李颖押金50000元，由董蕊先使用李颖的限价房……，如董蕊需永久居住李颖的限价房，待政策允许后，李颖需无条件协同董蕊办理过户手续，如不办理过户手续，此房屋产权和使用权无条件归董蕊所有，且董蕊将享有此房的永久居住权和使用权，李颖不能以任何理由将此房擅自收回。《换房协议》签订后，我按照约定给付李颖押金50000元，支付购房款394960元，缴纳契税3940.80元，支付专项维修资金9852元，产权代办费500元。之后，我对房屋进行了装修，一直使用至今。但李娟于2018年7月起诉至法院，以当时不知情我与李颖私下签订《换房协议》为由，要求确认合同无效。该案件经(2018)京0115民初22591号民事判决及（2019)京02民终3820号民事判决，判决：1、李颖与董蕊于2012年5月15日签订的《换房协议》无效;2、董蕊于本判决生效之日起九十日内将案涉房屋返还李娟;3、李娟于本判决生效之日起六十日内返还董蕊购房款394960元;4、李颖于本判决生效之日起六十日内返还董蕊押金50000元。二被告均知情我与李颖签订的《换房协议》，李娟明知我支付了全部购房款，办理入住交纳各项费用，并一直使用房屋至今。现因房屋涨价，二被告违反了诚实信用原则，其违约行为给我造成了巨大的经济损失，要求李娟、李颖承担连带责任。李颖辩称，如果董蕊确实交纳了房屋契税3940.80元，专项维修金9852元，产权代办费500元，我愿意在合理范围内支付。董蕊一直使用该房屋，现无法确认装修价值且该装修已无价值存在，因为当初董蕊只是换房暂住，对于装修一事，全属董蕊自愿行为，我不存在违约情形，不同意支付装修损失。双方只系换房使用房屋，房屋只是先行借给董蕊使用，待董蕊的指标房下来之后，双方还要换回，并非房屋买卖合同关系，而且董蕊所主张的是预期信赖利益损失，所以，双方签署的协议并非对双方未来信赖利益作出预判，双方均没有过错，董蕊主张的房屋增值损失根本不存在，且我也不同意赔偿。虽购房款是董蕊交纳，但该房屋是由董蕊使用，董蕊的房款利息远远低于占房使用费，董蕊主张利息损失，无理由支撑。本案适用案由错误，双方换房协议约定的行为并非房屋买卖合同关系，双方并没有对价和双方约定履行的义务，不成立房屋买卖合同纠纷，本案应适用缔约过失责任纠纷，如果董蕊坚持使用房屋买卖合同纠纷，法院应直接裁定驳回，故诉讼费应全部由董蕊承担，本案李娟不应是被告，应系第三人。李娟辩称，如果董蕊能提供实际支付契税3940.80元，专项维修基金9852元，产权代办费500元的相关票据，我没有异议同意给付，同时房屋自交付时起就由董蕊使用居住，相关的装修利益也是由董蕊实际享有，该笔损失不应由我承担，关于房屋增值损失部分，董蕊没有主张房屋增值损失的事实依据和法律依据，因为董蕊主张房屋增值损失情况必须存在真实、有效的房屋买卖合同，董蕊与李颖签订的换房合同是无效的，协议确认无效之后应承担缔约过失责任，责任包括实际损失和预期利益损失，实际损失就是已支付的购房款的返还，限价房与身份有关，并不存在预期利益丧失的情况，董蕊要求增值损失没有事实和法律依据，案涉房屋交付之后就由董蕊来实际居住，享有了房屋居住使用相关权益，而且并不存在利息损失。董蕊是为了规避限购政策签订了换房协议，全部的过错责任应由其自行承担，董蕊应该对利息承担全部责任，无权要求李娟承担利息，李娟并不是换房协议当事人，是权益被侵害人，不需要承担任何赔偿责任。现提起反诉请求：1、董蕊支付房屋占用使用费428560元（按照4870元/月的标准计算，自2012年5月15日至2019年9月13日）；2、董蕊支付2018年1月1日至2019年9月13日物业管理费3014元、2018年至2019年采暖季暖气费1477.8元；3、本案诉讼费由董蕊承担。董蕊对反诉辩称，根据李娟作为原告的起诉状事实理由部分可知，李娟自己陈述2012年11月限价房终于可以购买了，称11月回老家不知情，但2012年10月17日董蕊已经对案涉房屋办理了入住，因此李娟是知晓换房协议及我实际支付购房款的事实的，所谓的换房协议实际上是借名买房，在签订换房协议的时候，董蕊是具备购房资格的，只是后来由于政策发生变化，董蕊才不具备购房资格，正是因为换房协议实际是借名买房，李娟在2018年案涉房屋可以上市转为正式商品房，才会起诉要求确认无效，李娟违反了诚实信用原则，所以李娟应承担全部的过错，所以其主张我支付房屋占有使用费，无事实理由，应全部驳回，我确实未交纳2018年1月1日到2019年9月13日物业管理费和期间的供暖费，但是物业公司因为李娟的原因没有收，认可案涉房屋物业费（包括垃圾清运费）1507.8元/年、供暖费1477.8元/年，如果李娟有证据证明已经交纳了这笔费用，我同意给付。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年5月15日，李颖（买受人）与中海公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》，约定李颖购买位于丰台区花乡六圈（A地块）A-1#两限商品住宅16层案涉房屋，预测建筑面积49.37平方米，购房款为394960元；买受人购买该限价商品住房不满5年的，不得转让，因特殊原因需要转让的，由买受人向其户口所在区（县）住房保障管理部门申请申购，由政府按照原价回购；买受人购买该限价商品住房满5年的，转让该限价商品房时，买受人按照届时同地段普通商品住房和限价商品住房差价的一定比例交纳土地收益等价款。同日，董蕊以朱淑琴的银行卡向中海公司支付购房款394960元，2012年5月15日，李颖与董蕊签订《换房协议》，约定：李颖和其表妹董蕊均申请了限价房指标，现李颖的限价房已落实到位，而董蕊的申请指标尚在等待之中，由于董蕊马上临产，急需住房，经双方协商：1、董蕊给李颖押金5万元，由董蕊先使用李颖的限价房；2、如果今后董蕊的限价房落实了，李颖将押金5万元返还董蕊；3、董蕊的限价房落实后，如愿意调换回来，再调换；如不调换，共同办理过户手续；4、如董蕊的限价房因种种原因无法落实，李颖自愿不再收回自己的限价房，同时押金5万元也不退还；5、如董蕊需永久居住李颖的限价房，待政策允许后，李颖需无条件协同董蕊办理过户手续。如不办理过户手续，此房屋产权证将无条件归董蕊所有，且董蕊将享有此房的永久居住权和使用权，李颖不能以任何理由将此房擅自收回；6、限价房全款共计394960元，已由董蕊一次性全款付清。2012年10月17日，中海公司交付房屋时，由李颖、董蕊一起办理入住手续，当日，董蕊接收案涉房屋（毛坯状态）后进行了装修并居住使用。董蕊直接支付案涉房屋契税3940.8元、专项维修基金9852元及产权代办费500元。2012年10月9日，案涉房屋取得完税证明。2014年3月26日，李颖、李娟取得案涉房屋所有权证书，登记地址为北京市丰台区丰葆路98号院一区1号楼16层1907，房屋性质：限价商品住房，二人共同共有。庭审中，董蕊为证明对案涉房屋支出装修费78000元，提交收据三张予以证明，李娟及李颖对收据的真实性不予认可，李娟表示房屋交付状态是否系董蕊装修我不清楚，而且董蕊腾退的房屋墙体有洞要求董蕊恢复至中海公司交付时的状态，李颖表示董蕊应自行承担装修损失。另查，李娟与李颖于2008年7月1日登记结婚，婚后二人以家庭为单位通过北京市限价商品住房初步审核，并通过公示。2014年3月26日，李娟、李颖签订房屋产权归属约定，载明本人是案涉房屋产权人李颖，现约定将房屋产权人登记在配偶李颖、李娟名下。如因以上产权转移引起的纠纷由双方承担一切法律责任。2018年8月3日，李娟与李颖办理离婚登记手续，双方协议约定案涉房屋归李娟所有，李娟给予李颖20万元作为房屋补偿，……各人名下的债务由各自负担，案涉房屋于2018年8月7日登记在李娟名下。2018年10月12日，李娟以确认合同无效纠纷将李颖、董蕊诉至本院，要求：1、确认李颖与董蕊于2012年5月15日签订的《换房协议》无效；2、董蕊将案涉房屋腾空并交付给李娟；3、本案诉讼费由李颖、董蕊承担。本院于2018年12月27日作出(2018)京0115民初22591号民事判决书，判决：一、李颖与董蕊于2012年5月15日签订的《换房协议》无效；二、董蕊于本判决生效之日起九十日内将案涉房屋返还李娟；三、李娟于本判决生效之日起十日内返还董蕊购房款394960元和押金50000元；四、驳回李娟的其他诉讼请求。董蕊、李娟不服，提起上诉，北京市第二中级人民法院于2019年3月29日作出（2019）京02民终3820号民事判决书，判决：一、维持本院（2018）京0115民初22591号民事判决第一项、第二项；二、撤销本院（2018）京0115民初22591号民事判决第三项、第四项；三、李娟于本判决生效之日起六十日内返还董蕊购房款394960元；四、李颖于本判决生效之日起六十日内返还董蕊押金50000元；五、驳回李娟的其他诉讼请求。判决生效后，李娟于2019年5月27日返还董蕊购房款394960元，因董蕊未在生效文书指定的期间内腾退案涉房屋，李娟申请强制执行并于2019年9月13日接收案涉房屋钥匙。案件审理过程中，董蕊申请对案涉房屋（毛坯状态）在2019年3月29日的市场价格进行评估。经北京市高级人民法院摇号确定由北京银地联合房地产土地资产评估有限公司开展评估工作。北京银地联合房地产土地资产评估有限公司出具鉴定意见书在2019年3月29日的房地产市场价值：假定未设立法定优先受偿权下的房地产价值：单价为54546元/平方米，总价为2686900元。扣除法定优先受偿款后的房地产市场价值：单价为38254元/平方米，总价为1884400元。董蕊为此支付评估费9217元。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实，当事人无须举证证明。本案中，李颖与董蕊所签订的换房协议约定，如董蕊的限价房因种种原因无法落实，李颖自愿不再收回自己的限价房，董蕊需永久居住李颖的限价房，待政策允许后，李颖需无条件协同董蕊办理过户手续，根据上述内容及双方后续履行情况可知，换房协议实质系借名购房关系，且业已生效的判决已经确认该协议因损害社会公共利益，依法被确认为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，李颖与董蕊明知案涉房屋存在限制转让性规定仍达成换房协议且实际履行多年，双方对此均存在过错，均应承担相应责任。案涉房屋指标系李娟、李颖婚姻存续期间以家庭单位申请，虽案涉房屋登记所有权人先后因李娟、李颖签订共有协议、离婚协议发生变化，现登记在李娟名下，但李娟、李颖在签订共有协议时亦约定如因产权转移引起的纠纷由双方承担一切法律责任且双方之间签订的离婚协议约定不能对抗案外人，故李娟应承担连带责任。关于案涉房屋增值损失的问题，综合考虑案涉房屋的限价房性质、房屋的升值情况、董蕊支付购房款、占用使用情况及双方的过错程度，根据诚实信用、公平原则出发，本院酌情确定增值损失为105万元。关于董蕊已经交纳的房屋契税3940.80元、专项公共维修基金9852元及产权代办费500元，有事实及法律依据，本院予以支持。关于董蕊主张的装修款，董蕊接收毛坯状态下的房屋之后进行了装修，案涉房屋装修属于不可拆除的房屋添付，李娟未提交相关证据证明装修已经不复存在，故综合考虑董蕊实际占有使用案涉房屋达7年多之久，本院结合董蕊的装修支出及双方过错程度折算应支付的装修残值为10000元。关于李娟反诉主张物业费及供暖费问题，因董蕊同意支付其未交纳的自2018年1月至2019年9月12日期间物业费及2018年至2019年采暖季的供暖费1477.8元，对此本院不持异议。关于李娟反诉主张董蕊支付自2012年10月17日至2019年9月12日期间的房屋占用使用费及董蕊主张李娟、李颖支付自2012年5月15日至2019年5月27日购房款利息问题，2019年3月29日生效的（2019)京02民终3820号民事判决，判决董蕊于判决生效之日起90日内将案涉房屋返还李娟，李娟于判决生效之日起60日内返还董蕊购房款394960元，考虑到董蕊虽实际支付购房款但董蕊亦实际占用案涉房屋，故就双方分别主张的生效判决之前（即2019年3月29日（含）前）的相关诉讼请求，本院不予支持。因生效文书确定了双方履行义务的期限，故李娟及董蕊就在生效判决履行期限内的房屋占用使用费及购房款利息的主张，无法律依据，本院不予支持；被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。人民法院作出腾房判决后，腾房义务人未在判决指定期间履行腾房义务造成权利人损失，应当通过执行程序解决。就李娟向董蕊主张的生效判决履行期限届满之后的房屋占用使用费问题，不属于民事主管范围，本院不予处理、李娟可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，李娟、李颖连带给付董蕊房屋契税3940.80元、专项维修基金9852元及产权代办费500元；二、本判决生效后十日内，李娟、李颖连带给付董蕊房屋增值损失及装修损失106万元；三、本判决生效后十日内，董蕊给付李娟2018年1月1日至2019年9月12日物业费2563.26元及2018年至2019年采暖季供暖费1477.8元；四、驳回董蕊的其他诉讼请求；五、驳回李娟的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25453元及保全费5000元，由董蕊负担11348元（已交纳），由李娟、李颖负担19105元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费3898元，由李娟负担3862元（已交纳），由董蕊负担36元（于本判决生效后七日内交纳）。评估费9217元，由董蕊负担2765元（已预交鉴定机构），由李娟、李颖负担6452元（因董蕊已预交鉴定机构，于本判决生效后七日内直接给付董蕊）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  韩文静人民陪审员  李美林人民陪审员  田文静二〇二〇年十二月三十一日书 记 员  刘雪飞