四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川16民终1651号 上诉人（原审被告）：陈其平，男，汉族，1964年7月17日出生，住四川省武胜县。 被上诉人（原审原告）：武胜县自然资源和规划局，住所地广安市武胜县沿口镇金雁街10号，统一社会信用代码11511322MB18052146。 法定代表人：张宇富，局长。 委托诉讼代理人：王**，男，该局副局长。 委托诉讼代理人：宋新民，四川维尊律师事务所律师。 原审被告：肖**东，男，汉族，1966年1月25日出生，户籍地四川省武胜县，现居住四川省武胜县。 原审被告：卢全林，男，汉族，1969年11月1日出生，住四川省武胜县。 原审被告：周德斌，男，汉族，1955年4月21日出生，住四川省武胜县。 原审被告：江洪明，男，汉族，1967年11月29日出生，户籍地四川省武胜县，现居住四川省武胜县。 上诉人陈其平因与被上诉人武胜县自然资源和规划局（以下简称武胜自规局）及原审被告肖**东、卢全林、周德斌、江洪明合同纠纷一案，不服四川省武胜县人民法院(2020)川1622民初1294号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈其平上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回武胜自规局对陈其平的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由武胜自规局承担。事实和理由：一审判决相互矛盾，肖**东确认合伙购地，共同开发，虽然未实际出资，但提供了土地，并改变容积率，获取了巨大利益，应当承担支付超容积率部分的土地出让金，一审判决却对本案的主要负责人肖**东免责，于法无据。首先，肖**东与陈其平订立的A7、B7两份《合伙买地协议》均约定转让土地只按门市净地面积按平方米计价，计算转让费，根本不存在容积率的问题。肖**东等提供的A7、B7两栋楼两套设计图的第二页明确载明经济指标中容积率2.5，同时，相关部门也为陈其平办理了A7、B7两栋楼的规划许可，同意陈其平修建3650平方米房屋，陈其平严格按图施工，竣工后测绘面积确定为3758.9平方米，仅超出规划许可108.9平方米，在建筑规划允许范围内±3%，不属于超建，陈其平不应承担超容积率产生的费用。其次，肖**东收取的土地转让费里应当包含增加容积率部分土地出让金的费用，一审判决驳回对肖**东的诉讼请求不妥。再次，肖**东有意与相关部门沟通超容积率规划，使得绿化地及空地减少，转让土地面积增大，整个兴旺小区品质变差，导致出售价格较低，陈其平损失严重。另外，一审判决突破了合同相对性原则。肖**东与陈其平等人内部出具的《说明》对武胜自规局没有约束力，一审判决不应当将该《说明》作为认定事实的依据。最后，陈其平与卢全林、周德斌、江洪明是各自购地分别开发，并非共同开发，一审判决对此认定错误。 武胜自规局辩称，陈其平的上诉请求及理由不能成立，应予驳回。为处理案涉地块相关不动产登记事宜，肖**东于2017年11月10日向不动产登记中心承诺补缴超容积率土地出让金49.03万元的事实，对原审五被告具有约束力，一审判决并未突破合同相对性原则，一审关于肖**东不承担补缴超容积率土地出让金的判决是得当的。陈其平与肖**东签订的《合伙买地协议》以及案涉地块设计图纸、规划许可证、施工许可证、测绘报告等载明的内容均不能改变案涉地块实际开发利用中超容积率、应依法补缴土地出让金的客观事实。如果陈其平认为肖**东在与其进行土地使作权转让的交易中存在隐瞒事实真相、交易价款中包含超容积率应增加的土地出让金费用等情形，完全可以通过另案诉讼或其他方式解决。故，陈其平与肖**东之间关于合伙购地或土地使用权转让产生的争议与本案没有关联，系另一法律关系。商品房预售合同中面积±3%误差的处理原则与本案没有任何关联。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。 肖**东述称,购地时陈其平一直在参与,实际开发者是陈其平等人,陈其平开发的房屋涉及30多户未办理产权证书。 卢全林述称,肖**东是受益者，追缴超容积率土地出让金应该找肖**东，肖**东再找实际开发者。 江洪明述称,请求维持一审判决。 周德斌未到庭，亦未提交书面意见。 武胜自规局向一审法院起诉请求：请求判决肖**东、陈其平、周德斌、江洪明、卢全林共同向武胜自规局缴纳增加容积率的土地出让金207,028元。 一审法院认定事实：2005年6月10日，原武胜县国土资源局与广安市金欣拍卖有限公司发布拍卖案涉地块的公告，该公告载明案涉地块容积率为2.5。2005年8月10日，肖**东代表肖**东等16户与广安市金欣拍卖有限公司签订拍卖成交确认书。2005年8月12日，原武胜县国土资源局与肖**东等户签订《国有土地使用权出让合同》（合同编号2005-001033）。2009年2月27日，原武胜县国土资源局对案涉地块按照原联合购地协议名单分宗办理为E4号-S1、-S2、-S3、-S4号土地使用证，案涉土地即E4号-S4号地块证号武胜国用（2009）第3984号，登记权利人为肖**东等16户，土地使用证核载面积为3103.34平方米，用途为城镇混合住宅用地，使用权类型为出让。综上案涉地块建设规模应当为7758.35平方米。案涉地块虽由肖**东等16户购买，实际是由卢全林、陈其平、周德斌、江洪明四人开发修建。2007年，卢全林、陈其平、周德斌、江洪明四人修建案涉工程竣工后经测绘，建筑总面积为11264.21平方米。案涉工程超建设规模3505.86平方米。2015年5月10日，以肖**东等16户之名向原武胜县国土资源局申请办理土地证，并承诺在政府出具批复之日起15日内由肖**东组织全额补缴土地价款。武胜自规局根据该申请，按照法定程序选择四川川地地产评估事务所有限公司对案涉土地进行评估，评估结果为：该宗地出让时规划条件下（容积率2.5）剩余年限土地使用权市场价格为234.3万元；批准改变时新规划条件下（容积率3.63）土地使用权市场价格为283.33万元，差额为49.03万元。2016年9月13日，原武胜县国土资源局会审结论为案涉地块应当补交土地地价款49.03万元。2016年9月22日，《武胜县国土资源局关于沿口镇肖**东等16户建房竣工核验超容积率补缴地价款处置方案的请示》（武国土资利用〔2016〕123号）载明案涉地块因超规模建设3505.86平方米应补缴地价款49.03万元。2016年12月29日，武胜县人民政府作出批复（武胜府复〔2016〕161号），要求由原武胜县国土资源局督促肖**东等16户按规定补缴超容积率部分土地出让金49.03万元。 2019年3月1日，肖**东作为牵头人与卢全林、陈其平、曹小斌（曹小斌代江洪明）作为签字人签订说明，说明中五人将案涉地块应当交纳的土地出让金进行分配，分配方案为周德斌修建的A5栋应当交纳104,326元、江洪明修建的B2栋应当交纳108,943元、陈其平修建的A7B7栋应当交纳123,532元-1万=113,522元、卢全林修建的A2栋应当交纳153,504元、肖**东负责帮陈其平交纳1万元。 2019年3月6日，卢全林向原武胜县国土资源局作出承诺书载明“承诺书武胜县国土资源局：沿口镇兴旺小区肖**东等16户建房因超容积率建设，经你局竣工核验应补缴地价款49.03万元。2019年3月1日经肖**东组织该小区所有开发商协调，本人应补缴地价款15.3万元，因目前本人资金周转困难，今特向贵局申请由我先缴纳7万元，办理我所建设部分的不动产权证，并在得到证后60天内收齐尾款，向你局全额缴清我应补缴的土地价款。特此承诺。承诺人卢全林2019年3月6日”。 至今，卢全林、周德斌、江洪明已经分别缴纳7万元、104,326元、108,946元共计283,272元。 另查明，2019年3月19日，《中共武胜县委武胜县人民政府关于印发的通知》（武委发〔2019〕9号）载明组建武胜县自然资源和规划局，不再保留武胜县国土资源局。 一审法院认为，案涉地块虽登记在肖**东等16户名下，但案涉地块并未由肖**东等16户实际开发，而是由卢全林、陈其平、周德斌、江洪明负责实际开发并获取利益，案涉地块超容积率是卢全林、陈其平、周德斌、江洪明所为，应当由卢全林、陈其平、周德斌、江洪明足额交纳超容积率的土地出让金。卢全林辩称应当肖**东交纳剩余土地出让金，但是肖**东只是向武胜县不动产权登记中心承诺，并未向原武胜县国土资源局承诺，且其是作为牵头人组织收资金，并非案涉土地的实际开发商和获利人。陈其平辩称其没有超规划容积率，但是补交土地出让金是依据其是否超初始容积率。周德斌、江洪明辩称其二人已经交纳完毕，不应当承担交纳剩余土地出让金的责任，但是案涉地块是一个整体，是由卢全林、陈其平、周德斌、江洪明共同开发，应当共同承担交纳剩余土地出让金的责任，其内部虽有分摊协议，但不能对抗武胜自规局的主张。故对于卢全林、陈其平、周德斌、江洪明的辩称意见，一审法院不予采纳。根据《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》“……土地使用者需要改变原批准的土地用途、容积率等，必须依法报经市、县人民政府批准。……对出让土地，凡改变土地用途、容积率的，应按规定补交不同用途和容积率的土地差价。……”、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。”的规定，一审法院对于武胜自规局要求卢全林、陈其平、周德斌、江洪明共同交纳超容积率的土地出让金207,028元的诉讼请求予以支持，对于武胜自规局要求肖**东承担交纳土地出让金的诉讼请求不予支持。 综上所述，武胜自规局要求卢全林、陈其平、周德斌、江洪明共同交纳超容积率的土地出让金207,028元的诉讼请求于法有据，应予支持。武胜自规局要求肖**东交纳剩余土地出让金，没有事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十七条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、卢全林、陈其平、周德斌、江洪明于判决生效之日起十日内共同向武胜县自然资源和规划局交纳超容积率土地出让金207,028元；二、驳回武胜县自然资源和规划局对肖**东的诉讼请求。案件受理费4,406元，减半收取计22,06元，由卢全林、陈其平、周德斌、江洪明负担（武胜自规局已垫付案件受理费2206元，待本案执行时由卢全林、陈其平、周德斌、江洪明一并支付）。 二审中，陈其平举示了下列证据：1.兴旺小区A7、B7栋总平面图，拟证明规划容积率是2.5，其也是按容积率2.5修建的；2.联合购买人肖**东等四人于2009年2月9日出具的《关于联合购买沿口镇振兴路泰兴公司用地背后E4号地块有关情况的说明》，拟证明肖**东等四人承诺若超容积率由他们四人各自负责。对上述证据，武胜自规局质证认为：对证据真实性无异议，总平面图仅能证明初始容积率是2.5，但实际容积率是3.63，政府相关部门并未允许不交纳超容积率部分土地出让金；肖**东质证认为：对证据真实性无异议；当时那块地分成四大块，四名联合购买人承诺各自按拍卖公告时的指标数据建设，若改动，各自负责；后来我将土地使用权分别转让给陈其平、卢全林、周德斌、江洪明四人后，就应由这四人对超容积率行为负责。其他当事人对上述证据真实性均无异议。对上述证据的认证意见，本院将在裁判理由中一并阐述。 经审查，一审法院认定事实无误，本院予以确认。 本院认为，原武胜县国土资源局于2005年8月12日与肖**东等16户签订《国有土地使用权出让合同》，将案涉土地使用权出让给肖**东等16户。嗣后，肖**东又将案涉土地使用权分别转让给陈其平、卢全林、周德斌、江洪明，由这四人实际开发修建。根据《国有土地使用权出让合同》签订的时间、内容，本案属于人民法院受理民事案件的范围。本案中，虽然涉案《国有土地使用权出让合同》、《合伙买地协议》对超容积率部分土地出让金没有约定，但并不妨碍双方对此作出补充约定。2015年5月10日肖**东、陈其平等16户向原武胜县国土资源局作出承诺，原武胜县国土资源局选择评估公司对案涉土地进行评估，武胜县人民政府作出批复以及卢全林、周德斌、江洪明分别缴纳超容积率部分土地出让金的事实，应视为双方就补缴超容积率部分土地出让金达成了合意。因案涉地块作为一个整体超出了许可的容积率，案涉地块的实际开发者陈其平、卢全林、周德斌、江洪明应当承担补缴超容积率部分土地出让金的义务。陈其平所修建的地块是否超出容积率，是肖**东和陈其平等人内部争议，与本案无关。陈其平在二审中提交的证据与本案缺乏关联性，本院不予认定。若陈其平认为其在签订和履行《合伙买地协议》中权利受到损害，应另寻法律途径解决。原武胜县国土资源局被撤销后，其民事权利和义务由武胜自规局享有和承担，一审法院判决陈其平、卢全林、周德斌、江洪明共同补缴下欠的超容积率土地出让金并无不当。 综上所述，陈其平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4,406元，由陈其平负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  胡 成 审 判 员  阳晓川 审 判 员  张登贵 二〇二〇年十二月三日 法官助理  刘春霞 书 记 员  程静平