内蒙古自治区包头市中级人民法院民事判决书（2020）内02民初160号原告（执行案外人）：杜某，男，1971年2月24日出生，汉族，住包头市昆都仑区友谊大街**街坊****。委托诉讼法代理人：刘秉娟，内蒙古恩照律师事务所律师。被告（申请执行人）：西部信托有限公司，统一社会信用代码：91610000741252117L。法定代表人：徐谦，该公司集团董事长。委托诉讼代理人：项晓月，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：马荟鑫，北京大成律师事务所律师。第三人（被执行人）：北京京奥港集团有限公司，住所地：北京市朝阳区鼎成路**裙房，统一社会信用代码：91110000101783403M。法定代表人：王子华，该公司董事长。委托诉讼代理人：余家勇，该公司员工。第三人（被执行人）：北京京奥港房地产开发有限责任公司，住所地：北京市朝阳区鼎成路**裙房1-6内**3051。法定代表人：王子华，该公司董事长。委托诉讼代理人：余家勇，该员工。第三人（被执行人）：包头市京奥港置业有限责任公司，住所地：内蒙古包头市昆区林荫南路与黄河路十字路口西南，统一社会信用代码：91150203667338931J。法定代表人：赵亮，该公司副总经理。委托诉讼代理人：王慧，该公司员工。委托诉讼代理人：徐长德，该公司员工。原告杜某与被告西部信托有限公司（以下简称西部信托公司）、第三人北京京奥港集团有限公司（以下简称京奥港集团公司）、第三人北京京奥港房地产开发有限责任公司（以下简称京奥港房地产公司）、第三人包头市京奥港置业有限责任公司（以下简称京奥港置业公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杜某及其委托诉讼代理人刘秉娟，被告西部信托公司的委托诉讼代理人项晓月、马荟鑫，第三人京奥港集团公司委托诉讼代理人余家勇、第三人京奥港房地产公司委托诉讼代理人余家勇、第三人京奥港置业公司委托诉讼代理人徐长德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杜某向本院提出了诉讼请求：一、请求停止执行包头市昆区京奥港华人B区22号街房2414号房屋（房屋价值：198216元），并解除对该房产的查封；二、诉讼费及相关费用由被告承担。事实和理由：2015年11月19号，因原告给第三人包头市京奥港置业有限责任公司施工，第三人包头市京奥港置业有限责任公司欠下工程款。第三人包头市京奥港置业有限责任公司双方约定签订《京奥港花园认购签约单房屋买卖合同》，并支付定金，同时签订工程款代付购房款协议书，约定原告购买第三人包头市京奥港置业有限责任公司位于包头市××区用房，总房款为198216元，至今被告仍欠原告工程款40余万元。（2020）内02执异44号执行裁定书，并未全面了解案情各项证据能够证明该房于2015年顶账给原告，以执行债权的事实且对抗物权内容的事实来驳回案外人的异议，这是与客观事实完全不符合的裁定。所以请求贵院维持原告合法权益为盼。西部信托有限公司辩称，涉案执行标的系2019年2月1日由人民法院查封。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述司法解释的规定，若案外人提出异议，必须同时符合法定四项情形，才能够排除执行。根据被答辩人的证据：第一，被答辩人与第三人包头市京奥港置业有限责任公司没有签订任何书面购房买卖合同或具有房屋买卖合同效力的其他文件，《京奥港花园认购签约定单》不具备《商品房销售管理办法》所规定的商品房买卖合同的核心条款，不具有房屋买卖合同的效力，不能认定被答辩人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。第二，虽然包头京奥港置业与北京正邦兴业建筑技术开发有限公司（以下简称“正邦兴业公司”）签订了《工程款代付购房款协议书》，约定代付购房款用于折抵工程款。该协议的法律性质本质是以物抵债，《工程款代付购房款协议书》的签订意味着双方关于支付工程款的债权债务关系终止，新的转让不动产的债权债务关系建立。《工程款代付购房款协议书》产生的权利仍未超过债权的范畴，并无任何物权化的属性，正邦兴业公司仅享有普通债权请求权，不能满足法定物权变动的要求，抵债务的交付仅为以物抵债的实际履行方式而已。该协议第三条第2款约定：“……购房合同签订后自动转为购房款”；第三条第5项约定：“任何原因不能签订《商品房买卖合同》或本协议签订后30天内未能签订《商品房买卖合同》并生效的，甲方有权解除本协议。”而事实上正邦兴业公司与包头京奥港置业并没有签订购房合同，这也证明了《工程款代付购房款协议书》仅仅是债权请求权的确立，并不具有物权属性。无论是正邦兴业公司还是所谓指定购房人（即被答辩人）均不能依此取得案涉房屋的所有权。第三，被答辩人并非一般法律意义上的购买商品房的消费者，是基于以物抵债而拟受让不动产的受让人，非买卖之标的物。工程款代付购房款协议产生的权利未超过债权的范畴，并无任何物权化的属性，被答辩人仅享有普通债权请求权，不能满足法定物权变动的要求。此与《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》所规定的基于买卖而产生物权期待权具有基础性的区别，在完成不动产法定登记之前，以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对执行标的的物权期待权。第四，被答辩人既没有在人民法院查封案涉房屋之前签订合法有效的购房合同，也没有将购房款支付至包头京奥港置业商品房销售监管账户，被答辩人不能证明其已支付全部购房价款。综上，人民法院以国家不动产登记机关登记记载结果查封被执行人名下的涉案房产符合法律规定，被答辩人的情形不符合有关司法解释的规定，不能排除执行。恳请贵院依法判决驳回被答辩人的全部诉讼请求。京奥港置业公司、京奥港集团公司、京奥港房地产公司均述称，同意杜某的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.本院在执行西部信托公司与京奥港集团公司、京奥港房地产公司、京奥港置业公司仲裁裁决纠纷一案中，于2020年2月1日查封了位于包头市××区#2414案涉房屋。杜某对案涉房屋的强制执行提出异议，本院经审查后作出（2020）内02执异44号执行裁定，驳回杜某的异议请求。杜某不服该裁定，向本院提起了本案诉讼。2.北京正邦兴业建筑技术开发有限公司与京奥港置业公司签订《工程款代付购房款协议书（22#2414）》协议书，约定用部分工程款给杜某抵顶购房款，其中22#2414号房屋总房款为198216元，抵顶工程款112500元，剩余85716元。3.2015年11月19日，杜某与京奥港置业公司就案涉房产签订京奥港花园认购签约定单，同日京奥港置业公司出具收取杜某定金1000元的销售收款收据。庭审时杜某陈述剩余85716元款项未向京奥港置业公司交纳，双方当事人亦未签订购房合同，案涉房屋并未交付。本院认为，本案为西部信托公司因金钱债权申请执行京奥港置业公司名下的案涉房屋，而执行案外人杜某对该执行标的提出执行异议所引起的案外人执行异议之诉，故本案的争议焦点为杜某对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《执行异议和复议规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。北京正邦兴业建筑技术开发有限公司与京奥港置业公司签订《工程款代付购房款协议书（22#2414）》协议书，约定用欠付部分工程款抵顶杜某购房款，案涉房屋总房款为198216元，抵顶工程款112500元，剩余85716元购房款杜某并未交纳，且杜某与京奥港置业公司没有签订书面的购房合同，庭审时京奥港置业公司明确表示案涉房产未向杜某交付。据此，杜某不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定能够排除执行之条件，其对案涉房屋所享有的请求权不足以排除人民法院的强制执行。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第一项之规定，判决如下：驳回原告杜某的诉讼请求。案件受理费4264.32元，由原告杜某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区高级人民法院。审判长 刘兴平审判员 王志刚审判员 赵艳敏 二〇二〇年十二月二十八日书记员 康 欣附：本判决引用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提出诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。