江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣07民终5299号上诉人（原审被告）：陈卫荣，男，汉族，1977年12月28日出生，住会昌县。被上诉人（原审原告）：陈金有，男，汉族，1974年12月30日出生，住会昌县。原审第三人：白华圣，男，汉族，1979年11月14日出生，住会昌县。上诉人陈卫荣因与被上诉人陈金有、原审第三人白华圣房屋租赁合同纠纷一案，不服会昌县人民法院（2020）赣0733民初1094号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈卫荣上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实不清，证据不足，适用法律错误。1.2020年3月25日上诉人和被上诉人协商达成口头协议，约定上诉人的修车器材及相关设施抵押给被上诉人，用来抵消上诉人欠付被上诉人的租金26400元；2.2020年1至3月，发生了新冠疫情，属不可抗力，根据合同法的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，部分或者全部免除责任，被上诉人应将上诉人2020年1月至3月的房屋租金部分或全部免除；3.受新冠疫情影响，上诉人经营困难，经被上诉人同意，上诉人于2020年3月15日将承租的两个店面转租给了第三人白华圣，2020年3月25日被上诉人将另外两个店面和后面仓库、第二、第三层都租给了汪华春，店面租出去后，上诉人于2020年3月20日将钥匙都返还给了被上诉人，此时上诉人与被上诉人的房屋租赁合同关系已经终止了。被上诉人陈金有辩称，一、一审判决认定事实清楚，证据确实充分，依法应予维持。被答辩人上诉状称与答辩人达成口头协议，将修车器材及相关设施抵押给答辩人，用来抵消被答辩人欠付答辩人的租金26400元，没有任何事实依据，也没有任何证据予以证明；2.自从被答辩人不再支付租金后，答辩人多次联系被答辩人协商租金支付事宜，被答辩人一直推脱，甚至拒接答辩人电话也找不到被答辩人本人。直至2020年3月22日，答辩人才找到被答辩人协商支付租金事宜，被答辩人此时要求解除租赁合同，并承诺2020年4月5日拆除设施设备，搬离物品，将店面恢复原状，并付清租金。到期后被答辩人没有按承诺拆除设施设备，而是要求答辩人自己请人拆除，被答辩人允诺支付拆除的费用。二、新冠疫情不属于不可抗力因素，对答辩人与被答辩人双方履行租赁合同并未造成影响。被答辩人是因为经营不善导致生意上的亏损，被答辩人不能把自己生意亏损的商业风险转嫁到房屋出租人身上，且在2020年1月份新冠疫情发生前，被答辩人从2019年10月就开始欠付租金，已经发生欠付租金的违约行为。三、根据合同相对性原则，被答辩人依法依理都应向答辩人支付从2019年10月起至拆除设施设备、房屋腾空为止的租金。被答辩人于2020年3月9日将其所承租的其中两间店面转租给第三人白华圣，约定每月租金2480元，押金5000元。之后，被答辩人向答辩人支付14200元就未再付过租金，被答辩人此时已不在店面经营，但其承租的店面及二层、三层房屋、后院仍留有修车器材等，致使答辩人无法再出租使用。被答辩人也没有按其承诺于2020年4月5日拆除设施设备将店面恢复原样，而是要求答辩人自己请人拆除，被答辩人支付拆除的费用。直至2020年4月中旬，被答辩人的修车设施设备等物品才拆除完毕。被上诉人陈金有向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告双方签订的房屋租赁合同；2.判令被告支付所欠房租39280元;3.判令被告支付原告腾房所产生的费用3847元；4.本案诉讼由被告承担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求，“判令被告支付因堆放被告被拆除物品占用了原告可出租房屋楼层的空间的租金（二层160平方，三层160平方），按每月1400元起计算至物品腾空为止。判令被告将留在出租房屋第二层、第三层及后院中的物品腾空”。一审法院认定事实：2018年5月，原告陈金有将其位于会昌县公路边打石岗路边的房屋出租给被告陈卫荣经营使用，双方为此签订了《房屋租赁合同》，合同主要约定：租赁期自2018年5月21日至2021年5月20日，每月租金为8800元，租金每月21日以前付清，押金8800元，如有违约押金不返回，出租房屋包含店面四间（带阁楼）、后院仓库、房屋二层、三层房间一并出租。房屋出租后，被告陈卫荣自2019年10月起开始欠付租金。2019年12月12日，被告出具了一张欠条给原告，以欠条的形式确认欠付原告租金26400元（2019年10月至12月）。2020年3月9日，经原告同意，被告陈卫荣将所承租的房屋其中两间店面转租给第三人白华圣。转租期限为原合同的租赁期限，每月租金2480元，押金5000元。第三人白华圣向原告支付了一个月的租金2480元。此后，被告陈卫荣仅向原告支付了14200元就未再支付过租金。并已实际不在该店面经营，但房屋店面内包括房屋二层、三层房间及后院仍留有其物品。同时，店面留有的一些修车器材导致原告无法再出租，影响使用。在通知被告拆除、搬离这些设施无果后，2020年4月，原告雇请了李流发等人拆除、清理了上述设施，原告花费了拆除、清理费用共3847元。一审法院认为，原告陈金有与被告陈卫荣签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，未违反国家法律及行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的合同约定义务。但被告自2019年10月起就未付租金，后期又不在该房屋内实际经营，其属于以实际行为表明无意再继续履行合同。现原告诉请要求解除与被告签订的《房屋租赁合同》，并请求判令被告将留在出租房屋第二层、第三层及后院中的物品腾空的请求，有事实和法律依据，予以支持。关于欠付的租金。被告自2019年10月起未付租金，至2020年4月中旬实际将被告在一楼的店面内的经营设施拆除止。除去欠条确认所欠的2019年的租金26400元，还可支持3.5个月的租金，即30800元（8800元×3.5个月）。原告在2020年3月将其中已出租给被告的房屋中的两个店面转租给第三人白华圣，在实际核算的时候，应予以核减1个月的转租租金收益2480元。即被告应向原告支付所欠租金40520元（26400元+30800元-2480元-已支付14200元）。合同约定了如出现违约押金不返还，所欠租金可直接扣除押金用以抵付，即31720元（40520元-8800元）。同时，由于被告在无意履行合同后，自有物品仍堆放在出租房屋的第二、第三层及后院部分地方，确实造成了原告将上述房屋出租可取得收益的损失，综合本案合同约定的租金，对原告主张的按1400元/月支付物品占用场地租金直至腾空为止的诉讼请求，予以支持。实际计算时，按2020年5月起算至实际腾空为止。关于腾房费用3847元。该费用实际是拆除、清理被告在租赁期内在店面内安装的设施及物品，该费用属合理支出，并有相应证据予以佐证，予以支持。即由被告支付拆除、清理被告在店面内安装的设施及物品费用3847元。据此，判决：一、解除原告陈金有与被告陈卫荣签订的《房屋租赁合同》；二、被告陈卫荣向原告陈金有支付租金31720元；三、被告陈卫荣向原告陈金有支付物品占用场地租金，按1400元／月计算，自2020年5月起算至实际腾空为止；四、被告陈卫荣向原告陈金有支付拆除、清理店面内安装的设施及物品费用3847元；五、自判决生效之日起十日内，被告陈卫荣将留在会昌县公路边打石岗路边的房屋第二层、第三层及后院中的自有物品腾空交付给原告陈金有；六、以上款项限于判决生效之日起五日内付清，并付至原告陈金有指定的银行账户或存入会昌县人民法院标的款账户（户名：会昌县人民法院，账号：14×××02，开户行：会昌农商银行营业部）。如果未按照判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费978元，由被告陈卫荣负担。本院二审期间，上诉人陈卫荣向本院提交：用电变更申请1份，证明目的：我的户头在3月已经转给汪华春。被上诉人质证认为，对证据关联性有异。被上诉人提交：1.通话录音1份，证据来源为2020年4月2日我与陈卫荣的手机通话，证明目的：上诉人答应腾空场地的所有费用3000多元由上诉人支付，白华圣、汪华春是上诉人叫来的。上诉人质证认为，对通话录音的真实性无异议，店面是分给两家出租，出租给白华圣、汪华春时，被上诉人也在场，我也没有收取白华圣租金。本院经审查认为，上诉人提交的用电变更申请表载明，陈卫荣将用电户头转给汪华春，落款日期为2020年4月7日；被上诉人提交的通话录音形成于2020年4月2日，通话内容证实上诉人此时未拆除其设施设备，搬离其物品，该两份证据可以佐证上诉人与被上诉人的房屋租赁关系的持续时间，本院对两份证据的三性予以确认。本院二审查明，上诉人已于2020年9月中旬将堆放在出租房屋的第二、第三层及后院的自有物品搬离。该事实有本院询问调解笔录可以证实。本院查明的其他事实和一审查明事实一致。本院认为，上诉人陈卫荣与被上诉人陈金有签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，未违反国家法律及行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的合同约定义务。上诉人主张其和被上诉人协商达成口头协议，约定将上诉人的修车器材及相关设施抵押给被上诉人以抵消欠付租金，但上诉人对此未提交证据予以证明，被上诉人对是否达成该口头协议予以了否认，因此，本院对上诉人提出的该点上诉理由，不予采纳。上诉人提出2020年1月暴发的新冠疫情，属不可抗力，根据合同法的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，部分或者全部免除责任。根据查明的事实，被上诉人自2019年10月以后就未向被上诉人支付租金，上诉人未提供证据以证明新冠疫情或疫情防控措施与其不能履行合同义务之间的因果关系和原因力大小，故本院对上诉人提出应将2020年1月至3月的房屋租金部分或全部免除的上诉意见，不予采纳。关于上诉人提出其于2020年3月20日将钥匙都返还给了被上诉人，此时上诉人与被上诉人的房屋租赁合同关系已经终止的问题。根据查明的事实，上诉人于2020年3月9日与原审第三人白华圣签订房屋转租合同并收取了白华圣租房押金5000元，虽然合同约定白华圣每月向被上诉人支付租金，但上诉人一直未将租房押金移交给被上诉人或退回给白华圣，且上诉人无意履行合同后，亦未将租赁的房屋腾空，为此被上诉人2020年4月中旬雇人将上诉人一楼店面内的经营设施拆除。故，上诉人提出租赁合同于2020年3月20日终止的主张，与查明的事实不符，本院不予采纳。综上所述，上诉人陈卫荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费864元，由上诉人陈卫荣负担。本判决为终审判决。审 判 长  罗 宁审 判 员  赖国东审 判 员  蔡启霞二〇二〇年十二月十八日代理书记员  雷 娜