盘锦市双台子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1102民初2039号原告：王**，男，1976年1月1日出生，汉族，无职业，住辽宁省盘锦市双台子区。委托诉讼代理人:甘丽(与王**系夫妻关系),女,1978年9月17日出生,汉族,无职业,住辽宁省盘锦市双台子区。委托诉讼代理人:杨光,男,1978年4月28日出生,汉族,个体业主,住辽宁省盘锦市双台子区。被告：盘锦荣翔物业管理有限公司，住所地盘锦市兴隆台区天河新城小区。法定代表人：李荣珍，系总经理。委托诉讼代理人:刘荣胜,辽宁国民律师事务所律师。被告：深圳大众物业管理有限公司，住所地深圳市福田区景田北路景田西住宅楼。法定代表人：林劲飞，职务经理。被告：辽宁中珠房地产开发有限公司，住所地辽宁省盘锦市双台子区铁东街道天琴湾。法定代表人：许德来,系董事长。委托诉讼代理人:于青,女,1989年3月25日出生,汉族,辽宁中珠房地产开发有限公司员工,住辽宁省盘锦市双台子区。委托诉讼代理人:王**,男,1987年3月13日出生,汉族,辽宁中珠房地产开发有限公司员工,住辽宁省盘锦市双台子区。原告王**诉被告盘锦荣翔物业管理有限公司（以下简称：“荣翔物业”）、深圳大众物业管理有限公司（以下简称：“深圳物业”）、辽宁中珠房地产开发有限公司（以下简称：“中珠地产”）物业服务合同纠纷一案。本院于2020年10月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王**的委托诉讼代理人甘丽、杨光、被告盘锦荣翔物业管理有限公司的法定代表人李荣珍、委托诉讼代理人刘荣胜、被告辽宁中珠房地产开发有限公司委托诉讼代理人于青、王**到庭参加诉讼，被告深圳大众物业管理有限公司经本院合法传唤无正当理由，拒不到庭，本庭缺席审理。现已审理终结。原告王**向本院提出的诉讼请求：判决确认被告前期物业合同无效，并返还原告于2015年8月29日至2018年9月30日的物业费5,202.00元，2015年8月29日至2018年9月30日的电梯费1,920.00元，合计7,122.00元的诉讼请求。事实和理由：一、天琴湾开发商并没有依法进行签订前期物业合同，依据国务院《物业管理条例》规定，应招投标方式确定前期物业公司，面积低于三万平的可以协议方式。天琴湾小区建筑面积为18万平方米。依据国务院《物业管理条例》第二十四条，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县级人民政府房地产主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。《辽宁省物业管理条例》第四十一条，住宅前期物业服务企业应当通过招投标的方式选聘；建筑面积不超过三万平方米的，经县物业行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘。国务院和辽宁省物业管理条例法条已经非常明确，前期物业公司的选聘要求经过招投标的方式，被告并非法定招投标方式入驻园区服务，所以其收取物业费是非法的。二、盘锦中珠天琴湾项目物业管理委托服务合同自2017年11月16日在双台子区住房和城乡建设局进行备案，天琴湾小区于2015年陆续开始入驻，也就是物业公司在没有依法取得园区服务资质的情形下，以违法方式进入园区进行强制性物业服务，其违反了前期物业合同为法定的前提要件。该合同是无效的合同，原告与被告合同的有效性在于被告是否依法进行的招投标并具备物业服务资质并依法在住建局进行了前期物业合同备案，依据在双台子区住房和城乡建设局天琴湾小区前期物业合同备案的档案足以证明一点，被告在2015年至今是违法的，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。建设单位没有依法签订的前期物业合同不受法律保护。因其开发单位未在2015年进行前期物业合同备案，即使其2017年11月16日进行了备案也不符合备案条件，因前期物业合同要求在开发楼盘之时进行备案，并没有后补备案一说，所以其2017年的备案是不合法的是无效的。所以其被告违反法律规定所签订的所谓前期物业合同是无效的。三、根据《辽宁省物业管理条例》等相关规定，前期物业服务协议期限不得超过三年，而原告与被告签订合同至今已经超过三年，违反了法律规定。同时被告非前期物业公司，前期物业公司的认定在于开发楼盘和交付楼盘之时在必须要进行前期物业选定并依法签订前期物业合同，被告非2015年预售许可证中确定的前期物业公司，被告并非法定的前期物业公司，被告没有合法手续证明其在天琴湾依法进行物业服务。其被告违法方式入驻园区是不受法律保护的。我们国家的法律知识保护其遵纪守法的公民和企业，国家的法律不是保护以非法方式入驻园区从而进行物业服务企业的。《辽宁省物业管理条例》第四十一条规定：“建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同，合同期限不得超过三年，并报县物业行政主管部门备案”。截止被告起诉之日，被告主张的前期物业管理服务协议距离签订之日已超过三年，违反法律规定。四、依据价格法及物业管理条例的规定，前期物业服务费为政府指导价。天琴湾前期物业服务合同中确定的高层每平方米1.5元、商铺每平方米1.8元物业服务费收费标准及电梯运行管理费480元的所依据的规范性文件和收费许可证被告均未给法院提供，被告在没有依法取得发改委价格部门颁发的收费许可证的情形下进行收取物业费，违反了法律规定，也就是目前的收费标准已无任何依据支持。根据《辽宁省物业管理条例》第四十二条的规定，住宅前期物业服务收费实行政府指导价，由市、县价格主管部门会同物业行政主管部门制定，并定期公布。原告根据市住建委、市物价局发布的《关于重新修订通知》和《辽宁省物业服务收费管理实施办法》第七条规定，物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行市场调节价和政府指导价。高级公寓和别墅区物业服务收费实行市场调节价，其他住宅小区物业服务收费实行政府指导价，按等级管理。各等级的物业服务收费由其对应的基准价及浮动幅度。其标准及考核评定办法，由各市县物价部门会同同级物业行政主管部门制定并公布。按照上述法律法规规定，原告所在的住宅小区物业管理费收费标准属于政府指导价，指导价的标准依据是《关于重新修订通知》。被告没有依法取得收费许可证的情形下，违规收取前期物业费。因此，被告目前的收费标准已无任何依据支持。五、被告在前期物业服务合同无效、无收费依据的情况下，屡屡向原告索要1.5元物业服务费及滞纳金等行为，已严重影响了被告的生活和工作，也给原告带来了名誉和经济损失。被告在前期物业服务协议无效、无收费依据的情况下，单方面向原告等部分业主提供服务，应当属于无因管理，被告可以主张合理的无因管理权益，不应当主张1.5元物业费及滞纳金。在长达5年的时间里，被告通过各种方式影响原告的工作和生活，给原告造成了诸多困扰及精神损害，比如多次违法送达催费函；让原告无法正常进出小区大门及地下车库门，而被告人员不足，导致原告等待时间较长。六、电梯运行管理费一年480元为重复性收费，依据《物权法》第七十三条、《物业服务收费管理办法》第十一条规定明确了电梯为公共设施包含在物业费组成部分，被告收取电梯运行管理费没有法律支撑，理应对于重复性收费返还其原告账户。被告收取电梯费无任何相关法律依据，《物权法》第七十三条，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有，电梯和电梯房都是公用设施。依据国家发改委、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知发改价格【2003】1864号《物业服务收费管理办法》中已明示电梯属于公共设施，此电梯费已包含在物业费中，并且对于公用设施的大修中都已经明确动用公共维修基金，所以被告收取电梯费属于重复收费、收取电梯装修费属于二次重复收费，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第五条，物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。被告盘锦荣翔物业管理有限公司辩称，被答辩人起诉答辩人确认前期物业服务合同无效并返还物业费的请求没有法律依据，请求法院依法驳回原告全部的诉讼请求。一、被答辩人以答辩人没有招标方式入驻小区是非法的没有任何依据。国务院《物业管理条例》第二十四条第二款规定属于行政管理规范的范畴，并非民事行为的效力性规范，因此，未经招投标程序签订的住宅前期物业合同有效。理由如下：《物业管理条例》第二十四条规定的招投标程序是国家为了规范物业公司提倡在选聘物业管理公司时实行招投标程序，该规范也规定了经当地房地产行政主管部门同意，亦可以通过协议方式选聘具有资质的物业公司进行小区物业管理服务，所以《物业管理条例》第二十四条是法律禁止性和强制性效力规范。《物业管理条例》属于行政法规，该条例第二十四条的规定属于管理性禁止规范，禁止的是这种交易方式而不是交易行为本身，所涉及事项亦不损害国家利益和社会利益，因此，不应理解为足以导致合同无效的效力性禁止规范。国务院《物业管理条例》同时规定违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告、罚款。据此可知违反《物业管理条例》第二十四条规定的法律后果是处以行政处罚对于所涉及前期物业服务合同的效力并未作出规定，故国务院《物业管理条例》第二十四条并非强制性规定，建设单位没有通过招投标方式选聘前期物业并不导致前期物业服务合同无效。二、被答辩人称答辩人在没有备案的情况下入驻小区进行物业服务是违法的没有任何事实及法律依据。盘锦荣翔物业管理有限公司早已在有关部门进行过备案，答辩人对天琴湾小区进行服务具有资质。答辩人虽然当时未备案但不影响合同效力。物业管理合同的备案制度属于非行政许可审批项目，即案涉合同是否备案，不影响合同效力；《物业管理条例》中关于建设单位应当以招投标方式选聘物业服务企业、物业服务企业应当具有资质证书等规定，系对物业管理活动的规范，以便督促物业服务企业提高物业管理和服务水平，尽职地履行自己的职责，更好地提供相应的服务。上述规定均属于管理性强制性规定，而非效力性强制规定，不影响《前期物业服务合同》的效力。答辩人与中珠地产签订的前期物业合同约定到期后可以自动续约，并且前期物业虽然到期但是没重新竞聘选取新的物业公司，答辩人继续进行物业服务，可以认定继续履行前期物业合同。答辩人与中珠地产签订的物业服务合同符合我国合同法的规定，因此答辩人进入小区进行物业服务有法律及合同依据属于合法行为。三、答辩人收取高层1.5元每平方米，商铺1.8元每平方米，电梯管理费480元符合法律规定。《物业管理条例》第四十条：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定物业服务收费办法，在物业合同中约定。答辩人与中珠地产签订的前期物业合同中对物业费和电梯给明确约定，被答辩人对收取费用的情况系明知，答辩人收取物业费符合法律规定。答辩人与中珠地产签订合同时明确约定物业费所包含的事项中不包括电梯费，电梯费另行收取480元，答辩人收取电梯费的行为符合合同约定并没有重复收费，被答辩人要求返还重复收费的费用没有任何事实及法律依据。四、答辩人没有导致合同无效的情形。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第二条，符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物而已服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。欠款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。被答辩人在起诉时虽然列举很多法条试图证明答辩人的前期物业合同无效，但是没有最高法明确规定的合同无效情形。因此，答辩人按照前期物业服务合同对小区进行物业服务合法有效，被答辩人应当支付物业费及电梯费。综上，请求人民法院依法驳回被答辩人的全部诉讼请求，维护答辩人的合法权益。被告辽宁中珠房地产开发有限公司辩称，请求驳回原告所有的诉讼请求。被告深圳大众物业管理有限公司未到庭，提出书面答辩意见，我公司从来没有与原告签订过物业合同，也没有与被告盘锦荣翔物业管理有限公司有过任何合作及任何授权，原告没有任何证据及理由要求答辩人承担责任，请求法院依法审理，驳回原告对答辩人的诉请。同时我公司保留追究相关人员或者单位的侵权责任。原告为支持自己的主张向本院提交如下证据：证据1，前期物业管理合同登记备案,证明被告荣翔公司于2017年11月16日在双台子区住房和城乡建设局作备案情况。被告在住建局备案晚于开发初期,备案应为无效。被告荣翔物业对该组证据的真实性没异议，对关联性有异议。物业管理合同的备案制度属于非行政许可审批项目,涉案合同是否备案不影响合同的效力。政府部门要求备案是对物业管理活动的规范,以要求物业公司提高物业管理的水平，上述规定属于管理性的强制规范,并非效力性的强制规范。我公司与中珠地产签订了前期物业合同,符合我国合同法的规定，应当是有效合同。虽然没有备案。但是不影响前期物业合同的效力。被告中珠地产对该组证据有异议。证据2，物业服务合同，证明被告荣翔物业是以欺诈方式让原告产生了误认为荣翔物业是被告深圳物业公司的分公司。一方以欺诈方式签订的合同应是无效的合同。被告荣翔物业对该组证据的真实性没有异议，对证明观点有异议，我方与原告签订的物业合同名头虽为深圳大众物业公司盘锦荣翔公司，但实际就是我公司，因为我公司与深圳大众前期系合作关系，后因双方有争议不再进行合作，名头就没有变更。原告王**作为一个成年人，对于自己签订的合同应当有一定的认知，我方在尾页公章处盖的是盘锦荣翔物业有限公司的公章，在此之前原告也一直缴纳物业费，我方并没有欺诈行为。被告中珠地产对该组证据的真实性没有异议，我公司与盘锦荣翔物业签订的物业托管合同真实有效。被告荣翔物业为支持自己的主张向本院提交证据如下：证据1，营业执照,证明我公司对于物业服务系有资质的公司，我公司依照该资质对中珠天琴湾小区进行物业服务。原告王**对该组证据的质证意见为，营业执照并不能证明被告盘锦荣翔物业公司于2015年就具备园区物业管理服务的资格。2015年对于物业服务的小区进行服务，需要有物业服务资格证书方可经营。被告中珠地产对该组证据没有异议。证据2，资质证书，证明原告有物业服务的资质，并且是经过城乡建设委员会审批，我公司对中珠小区进行服务是合理合法的。原告王**对该组证据的质证意见为，被告公司的资质是三级资质，天琴湾小区建筑面积18万平方米以上，被告荣翔公司三级资质不能对于该小区进行物业服务，属于超范围接收小区。属于违反住建部的管理办法。被告中珠地产对该组证据没有异议。证据3、前期物业服务合同、照片6张，证明我公司与中珠地产签订前期物业合同，合同签订后我公司按照合同约定对中珠天琴湾小区进行物业服务，我公司对天琴湾小区服务合理合法，原告应当支付物业费。原告王**对该组证据的质证意见为，物业合同有异议，合同第一页盘锦荣翔物业管理有限公司系深圳东部集团大众物业管理有限公司(国家一级物业管理资质)旗下盘锦分公司，其管理标准及模式全部沿用深圳大众公司的管理标准及模式。该合同首页就证明了被告荣翔公司即欺诈方式，说明自己是深圳大众物业公司的分公司。根据国务院物业管理条例前期物业内容的定义，开发单位与物业公司进行签订合同，应经房地产主管部门批准方可进行物业服务.被告荣翔物业与被告中珠地产所签订的合同违反了行政法规的效力性强制性规定，应认定无效。对照片有异议，没有日期没有主题载体，不能证明被告所要证明的目的。被告中珠地产对该组证据没有异议。被告中珠地产为支持自己的主张向本院提交证据如下：证据1，中珠天琴湾物业管理合同，证明我公司与盘锦荣翔物业公司签订的合同真实有效。原告王**对该证据签订日期有异议,前期物业合同应为长期性合同,即使合同到期在小区未成立业主委员会的情况下该合同也应为有效,民法典也有相关的规定,所以前期物业合同应于2015年被告荣翔与开发单位以欺诈方式所签订的合同为主。被告荣翔物业对该组证据没有异议。原告在质证时也称前期物业合同有效，我公司对物业进行服务是合理合法的。本院经审查认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2015年6月10日，中珠地产（甲方）与荣翔物业（乙方）签订中珠·天琴湾《前期物业服务合同》，合同中记载：“坐落位置：盘锦市双台子区，西至：沟海铁路；东至：环城东路（规划路）；南至：小柳河；北至：双绕河南街（规划路），建筑面积：18万平方米，盘锦荣翔物业管理有限公司系深圳东部集团大众物业管理有限公司（国家一级物业管理资质）旗下盘锦分公司。其管理标准及模式全部沿用深圳市大众物业管理有限公司的管理标准及模式”。并约定：“根据中珠·天琴湾项目特点，结合《盘锦市住宅区物业管理收费等级指导标准》中住宅质量标准及人员配置，住宅物业服务费核定为1.5元/㎡·月，商网物业服务费核定为1.8元/㎡·月；业主办理入住手续后的物业管理服务费由业主缴纳，按其拥有物业的建筑面积缴纳物业费；电梯费按户/年缴纳，具体标准:A、住宅：1.5元/㎡·月；C、电梯费：40元/月/户”。本合同期限自2015年6月11日起至2017年6月10日止。合同期满前3个月，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业；合同签订后，荣翔物业入驻该小区进行物业服务。2017年8月3日，中珠地产（甲方-委托方）与荣翔物业（乙方-受托方）签订中珠·天琴湾《物业服务管理合同》，合同约定“物业服务范围：坐落位置：盘锦市双台子区，经六路东，东风街南，滨河路西，纬四街北，占地面积68861.20平方米，建筑面积：18万平方米。本物业的管理服务费按双方协商的标准向业主（主用户）收取，即每月每平方米建筑面积1.5元；商网物业服务费每月每平方米建筑面积2.0元，电梯费每月每户40元。管理服务费标准的调整按每年当地政府公布的物价涨跌幅度调整。委托管理期限为3年，自2017年8月1日起到2020年7月30日止，如到期后双方未有违约条款及未有异议，合同自动续期，如提前有业主委员会成立，合同自动终止。2017年11月16日，在盘锦市双台子区住房和城乡建设局登记备案。原告王**系中珠·天琴湾小区5号楼1单元2004室业主，2015年8月29日，原告王**与被告荣翔物业签订中珠·天琴湾《业主物业服务合同》，合同约定了物业基本情况、服务内容与质量、服务费用、物业的经营与管理、物业的使用与维护、专项维修资金、违约责任、其他事项等。在服务费用中约定：“本物业服务区域物业服务费收费选择包干制：物业服务费由甲方按其拥有物业建筑面积缴纳。建筑面积暂以购房合同约定的建筑面积为准；但自政府部门核定产权面积后的下年度1月1日起，以核定的产权面积为准。物业服务费收费标准，自小区首批房屋合同约定的交付日至下年度末，暂按以下标准执行：高层住宅（电梯房）：1.50元/月/平方米；之后每个自然年度内的物业费收费标准，参照本地上一年度法定最低工资标准的浮动比例，在上一年度物业费收费标准的基础上计算确定，按新标准执行”。该小区至今未成立业主委员会。本院认为，根据法律规定，前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。本案中，前期物业合同是被告中珠地产和荣翔物业之间签订的中珠·天琴湾《前期物业服务合同》。根据《物业管理条例》第八条规定：“业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。”同时，该条例第六条规定业主在物业管理活动中享有的权利是提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议。由此可见，能够代表全体业主共同利益的是业主大会而不是单独的个别业主。选聘和解聘物业服务企业，以及与物业服务企业签订物业服务合同涉及到全体业主的共同利益和共同管理权，作为单独的个别业主无权也没有能力决定，必须由业主共同决定，通过业主大会的形式作出决议。本案中，原告只代表其作为个别业主的自身意愿，并没有体现大多数业主的真实意思表示，既没有经过业主大会的形式作出决议，更没有获得全体业主或大多数业主的授权，就以个别业主的身份单独提起诉讼，属于主体不适格。关于退还物业费及电梯费问题，根据法律规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告仅提供一份物业服务合同，未提供其缴纳物业费及电梯费的数额，因此，应当承担举证不能的法律后果，对原告要求返还原告于2015年8月29日至2018年9月30日的物业费5,202.00元，2015年8月29日至2018年9月30日的电梯费1,920.00元，合计7,122.00元的诉讼请求，本院不予支持。另，没有任何证据证明本案与被告深圳大众物业管理有限公司有任何法律上的利害关系。因此，原告对被告深圳大众物业管理有限公司事物诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，经审判委员会研究决定，判决如下：驳回原告王**的诉讼请求。案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由原告王**承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省盘锦市中级人民法院。审判员  张印强二〇二〇年十二月三十一日书记员  车 龙