贵州省道真仡佬族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0325民初2483号原告：倪艳红，女，1978年11月8日出生，汉族，住道真自治县。委托诉讼代理人：徐玉松，男，1952年1月9日出生，土家族，住道真自治县，系原告倪艳红之公爹。被告：道真自治县大地置业发展有限公司，住所地道真自治县玉溪镇新城社区尹珍大道********。法定代表人：吴用旭，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：林庆伟。原告倪艳红与被告道真自治县大地置业发展有限公司（以下简称“大地置业”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案，双方当事人及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告倪艳红向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告赔偿营业收入54000元、违约金20815.92元，共计74815.92元。2、本案的诉讼费由被告承担。事实及理由：原告倪艳红于2018年5月购买被告大地置业3025门面，年底建成后门面中出现一根柱子。原告遂要求被告退房退款，被告以各种理由不退，便承诺用2220、2221两个摊位调换，原告在无奈的情况下接受，并于2019年3月25日签订了《买卖合同》付清全款，同年4月28日办理了有关手续。之后原告找到原摊位摊主，得知被告大地置业将两摊租给他们，还与摊主余莉霞吵了起来，原告找到被告，被告说要2019年12月31日后才是原告的，回家查看合同确有这一约定。后经查实，凡是被告出租的门面和摊位，均是2021年8月31日到期。被告瞒着原告将原告已付清全款的两摊位出租，致使原告自己不能经营，造成原告营业收入损失57000元（2019年5月至2021年8月31日，每个摊位每月1000元计算）、被告应支付原告违约金20815.92元（从2020年1月1日起至2021年8月31日止）。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告大地置业辩称,案涉摊位约定的交付时间为2019年12月31日，在此时间之前我公司所作出的行为应当属于有权处分，并不会对原告造成影响。在2019年12月31日后，两摊位实际上也可以由原告自行使用，不能因原告自己不行使权利的行为而造成的损害由原告买单。同时，结合《悦冠生活广场商品房买卖流转单》”以及《悦冠生活广场委托经营管理合同》可以得知，原告已经明确授权我公司将案涉摊位直接交付于遵义悦冠商业运营管理有限公司统一规划经营并出租，我公司基于此也将前期的出让租金在所购摊位的金额上予以减除。我公司因原告的授意，已将案涉摊位交由遵义悦冠商业运营管理有限公司进行出租，实施出租行为的主体是该公司，原告主张承担责任的主体不适格，应当驳回。此外，原告主张的诉求不具有客观性，并没有合理的依据，不符合双方签订的《商品房买卖合同》之约定，合同中约定的交付时间为2019年12月31日，且案涉摊位早已可供原告自行使用。我公司向原告收取的摊位费用仅为115000元，而原告主张的诉求金额就占一半，明显过高。即使需要由我公司承担违约金，我公司只应在遵义悦冠商业运营管理有限公司收取的租金范围内承担返还义务，我公司也愿意将该公司收取的租金支付给原告。其中陈晓飞租赁的摊位已经于2020年10月份收回来了，另一个摊位余莉霞从今年开始就没有实际经营了，根据我们和陈晓飞、余莉霞签订的租赁合同的约定，因他们擅自停业15天以上，我们已单方面解除该合同，所以现两个摊位可以立即交付给原告倪艳红。本院经审理认定事实如下：被告大地置业修建道真自治县悦冠生活广场期间，对外预售商品房，原告倪艳红订购门面一间。房屋修建完毕后，原告倪艳红因门面中有一根柱子影响使用面积，便向被告大地置业提出退款，后经双方协商，调换成悦冠农贸市场大底盘（裙楼）1单元2层房号为1-2-220和1-2-221的两个摊位。双方于2019年3月25日签订上述两个摊位的《商品房买卖合同》，合同编号为2019001096、2019001098，并在道真自治县住建局进行商品房预售合同登记备案。《商品房买卖合同》约定按套（单元）计价每套57500元，于2019年12月31日前交付商品房，并承诺该商品房为现房，出卖人未将该商品房出租。原告倪艳红当即交纳两个摊位价款115000元、印花税58元、维修基金580元。2019年4月9日，原告倪艳红的公爹徐玉松在被告大地置业领取涉案两个摊位的预告登记证。2019年4月28日道真自治县住建局向原告倪艳红出具涉案商品房预（现）售备案通知书。另查明，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中第十条逾期付款责任中约定，买受人未按照约定时间付款的，逾期在60日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。逾期超过60日，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。该合同第十三条约定的逾期交房责任为，逾期在90日之内，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的违约金）。逾期超过90日买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的违约金）的违约金。再查明，2019年1月19日被告大地置业与案外人陈晓飞签订摊位租赁合同，将1-2-220摊位租赁给陈晓飞，租期2年，至2021年1月19日，年租金为3000元。2019年7月5日被告大地置业将1-2-221摊位租赁给案外人余莉霞，租期2年，从2019年9月1日至2021年8月31日，年租金为7800元。本院认为，首先，对于被告大地置业提出原告倪艳红已经将案涉摊位授权被告交付于遵义悦冠商业运营管理有限公司经营出租的辩称，因被告大地置业仅向本院提交《悦冠生活广场商品房买卖流转单》，而并未提供被告大地置业所称的《悦冠生活广场委托经营管理合同》，因此对于该辩称，本院不予采信。被告大地置业将已出租给他人的房屋出卖给原告倪艳红，不仅违反合同约定，而且严重侵害了原告倪艳红的合法权益，故应当赔偿原告倪艳红的相应损失。对于原告倪艳红提出被告大地置业支付逾期交房违约金的请求，虽然被告大地置业认为过高，但是在双方签订的合同中，逾期交房违约金条款明确约定，逾期交房违约金的比率应当不低于逾期付款责任的比率，不能因原告倪艳红逾期付款就按日万分之3计算，被告大地置业逾期交房则只按日万分之0.5计算，该两条约定未遵循公平原则，未合理确定各方的权利和义务，因此逾期交房的违约金应当按照双方合同的约定，比照逾期付款责任的比率确定，即按日万分之3计算。虽然被告大地置业在庭审中表明，出租的两个案涉摊位，因承租人陈晓飞、余莉霞违反租赁合同的约定，被告大地置业已经单方面和案外人陈晓飞、余莉霞解除合同，两摊位可以随时交付，但在案涉摊位实际交付前的违约损失应继续计算至交付之日。对于原告倪艳红请求的经营损失，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告道真自治县大地置业发展有限公司自2020年1月1日起以115000元为基数，按日万分之3计算支付原告倪艳红逾期交房违约金至案涉摊位交付之日止；二、驳回原告倪艳红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1670元，减半收取835元，由原告倪艳红负担693元、被告道真自治县大地置业发展有限公司负担142元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  税星二〇二〇年十二月八日书记员  张兰