北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初14678号原告：王文强，男，1989年6月12日出生，汉族，天石在线文化传媒有限公司法定代表人，住北京市通州区。委托诉讼代理人：周留侠，北京市京师律师事务所律师。被告：周代新，男，1973年1月26日出生，汉族，北京华盛建筑公司职工，住北京市通州区。委托诉讼代理人：阚少启，北京市远望律师事务所律师。原告王文强与被告周代新房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案原告王文强的委托诉讼代理人周留侠，被告周代新及其委托诉讼代理人阚少启到庭参加诉讼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王文强向本院提出诉讼请求：1．确认原被告签订的房屋租赁合同于2020年5月31日解除；2．请求法院依法判令被告退还原告房租676624元、保证金270649．81元、物业费32597．79元以及空调折旧费35000元；3．请求法院依法判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2020年3月15日签署《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），自2020年5月1日起至2025年8月15日止，承租被告位于北京市通州区新华西街x房屋，建筑面积1034．66平方米（以下简称房屋）。合同签订后，本人如约支付了2020年8月16日-2021年2月15日的租金811949元，保证金270649．81元，物业费32591．79元，空调折旧费35000元，免租期为2020年5月1日至8月15日止。原告承租上述房屋是用于公司办公经营，但是，因新冠疫情影响，原告公司经营业务也随之调整，不再需要被告房屋，故原告在2020年5月23日向被告邮寄《解除租赁合同通知书》，告知被告上述房屋自2020年6月1日起不再租赁，并告知双方于2020年5月31日下午五点在房屋场所办理房屋交接手续。原告于2020年5月31日之前已经将房屋腾空，具备交付条件，但是被告未来办理接收，也未在原告指定期限内退还原告支付的房屋租金、保证金等。根据《合同法》及《民事诉讼法》的相关规定，特此向贵院提起诉讼，请求法院维护原告的合法权益，支持原告的诉讼请求。被告周代新辩称，一、本案事实及王文强单方违约欲强行解除租赁合同过程。1、周代新出租的房屋位于通州区万达广场D座4层整层，房屋建筑面积1034．66平方米，该房屋原出租给北京外国语大学外研培训中心用于教育培训，双方于2020年1月31日解除租赁关系。因2020年1月31日北京新冠疫情已开始（始于春节时的2020年1月22日左右），周代新为避免疫情期间的麻烦，将此房未挂牌出租，也未找中介出租；2、2020年3月4日左右一个叫张晨的房屋中介员打电话给周代新称有一个作抖音小视频后台服务的公司委托他找房，问周代新是否出租，周代新同意出租，并表明请承租人考虑疫情期间的经营风险，后张晨约好双方于2020年3月6日看房，3月6日看房时，承租人王文强自我介绍是天石在线（北京）文化传媒有限公司的负责人，在通州区万达广场A座24层租赁了700多平方米的房屋（A座与D座相邻），经营抖音小视频的后台维护，疫情期间抖音小视频点看率火爆，急需增加人员，原经营面积不足，需急用房屋。经现场商谈当即王文强决定承租，同时由中介方北京传扬房地产经纪公司起草和签订了《租房定金协议》，约定承租人交付定金10万元，出租人给付中介方中介费12万元（行规写字楼中介费由出租方承担，约为一个月租金标准）。王文强让其工作人员姚凤萍与周代新签订了定金协议，3月6日让其会计姜雪梅向周代新银行卡支付定金10万元。为不影响王文强使用，同日周代新即向王文强交付了房屋钥匙。在定金协议签订前双方及中介方即谈及了疫情对其承租有无影响，王文强表示疫情对抖音小视频不仅无影响，而且更火爆，因为人们没事干，都在家看抖音，但请求周代新给予一定的租金减免，好向股东交待，为此双方商定自2020年5月1日开始起算租期，自2020年5月1日至8月15日再免租金3个半月，合计5个多月时间，已经充分考虑到疫情的影响和风险。3、2020年3月15日双方签订《房屋租赁合同》，租赁期限5年，自2020年5月1日起算租期，周代新让出1个半月的起租期（3月15日至5月1日），自2020年5月1日至8月15日为免租金期，周代新又让出三个半月的租金，合计让出5个月的租金收益。但此期间的物业费由承租人承担，共计32591．79元（见合同第四条第二款每月每平方米物业费6．3元×1034．66平方米×5个月），而根据双方合同第五条第4款（1）中约定租金中包含物业费和取暖费，由此证明2020年3月15日前周代新已将房屋交付承租人使用，由承租人承担2020年3月15日至8月15日物业费。周代新损失5个月的租金收益，作到了仁至义尽。合同约定的租金标准为每月135324．9元（折合每天每平方米4．36元），交付方式为押二付六。2020年3月16日王文强向周代新付半年租金811949元及二个月租金标准的保证金170469．81元（170649．81元＋10万元定金，合计270649．81元）。同日又付2020年3月15日至2020年8月15日物业费32597．79元。2020年3月18日、19日周代新付张晨中介服务费二笔6万元，合计12万元。4、2020年3月15日双方及中介方在出租房屋内签订合同时，周代新已看到原告部分工作人员已在此房内办公。2020年4月24日周代新去了该出租的房屋一次，见到原告的工作人员已在此房内办公，周代新用手机拍了一张照片。5、2020年5月1日左右原告给周代新打电话称通州区万达广场A座出了一个约2000平方米的办公房，更适合他们使用，因为和他们的原办公房同一个楼，要和周代新解除双方租赁合同，同时表示如不解除合同是否可以同意他转租，以减少他的损失。合同约定不得转租（见合同第九条第三款第5项），周代新为了减少原告损失，同意转租，原告对此非常感激，承诺继续履行合同，不论今后出现什么困难，由他们解决，后原告开始找承租方，并进行了商谈，但最终未谈成转租事宜。6、2020年5月29日晚原告突然用微信发给周代新解除合同通知书，以疫情影响及其他客观因素影响为由强行解除合同，是颠倒黑白、不讲道理。7、2020年6月4日周代新以微信方式给王文强发出《对＜解除房屋租赁合同通知书＞的回复》，讲明了事实过程及不同意解除合同的意见。2020年6月17日周代新收到原告的起诉书。8、周代新对原告证据中所述的邮寄的通知等均未收到，双方更未进行房屋交接。9、现经周代新了解得知，原告承租周代新房屋后，在与周代新未解除租赁合同的情形下，又租用了通州区万达广场A座12层整层2000多平方米的房屋，现在此办公（原办公地址为通州区万达广场A座24层约700平米），为此要求与周代新解除租赁合同，是严重的恶意违约行为，形象的比喻是未离婚又嫁人毫无诚信的违约行为。二、新冠疫情不构成本合同解除的条件及相关法律规定。1、双方合同签订于疫情期间，原告已充分考虑和认知疫情风险，并且周代新已作出了5个月的租金让利，原告改租他人可能更有利于自己使用的房屋，是单方利己行为，与疫情无关，构成恶意违约，不应支持。2、本合同疫情不构成不可抗力，不可抗力是指合同签订后发生的，使合同无法履行的事件，而本合同签订于疫情当中，不具备不可抗力解除条件。3、本合同不具备原告通知即解除的条件。合同法第93条第2款规定：“当事人可以约定一方解除的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同”。本合同无原告通知即解除的约定，相反合同第九条第一款约定：“经甲乙双方协商一致，可以解除合同”。4、被告周代新在履行合同中无任何违约行为，合同应继续履行。5、解除合同通知书中所写的其他客观因素影响是原告解除合同的真实原因，但不构成解除合同的条件。原告不能利于自己的使用或减少自己的损失，而损害对方的合法权益。三、周代新的损失。1、周代新按行规支付了12万元中介费。2、周代新让出了5个月的免租金期，但前提是双方履行五年期合同并承租人无违约的情形下的免租金，现原告欲解除合同，造成周代新5个月租金损失676624．53元。3、2020年6月10日以后北京新冠疫情又加重，造成出租困难，何时能出租难以确定，不能因原告的严重违约行为和为了自己的利益，不顾他人的毫无诚意行为给他人造成损失，对该等失信行为不能支持和纵容。四、起诉书中所述的空调折旧费3．5万元，周代新不知何事，更未收取此款项，与周代新无任何关系。综上，被告周代新答辩意见如下：1、被告要求原告继续履行双方租赁合同,请人民法院驳回原告的诉讼请求;2、由原告承担本案诉讼费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理确认事实如下：2020年3月15日，周代新（出租方，甲方）与王文强（承租方，乙方）签订了《房屋租赁合同》（以下简称合同），周代新将位于北京市通州区新华西街x出租给了王文强，房屋建筑面积1034．66平方米，房屋用途为办公，租赁期限为5年，自2020年5月1日至2025年8月15日止，免租期为2020年5月1日至2020年8月15日，合同自签订日至免租期间的物业费共计32591．79元由乙方交纳给甲方。签订合同之日，乙方向甲方支付租金,租金支付方式采用押二付六，二个月租金270649．81元作为本合同保证金。第一次付款时间为签订合同日2020年3月15日，付半年租金（2020年8月16日至2021年2月15日）人民币811949元。本租金含有物业费（6．3元/月/平米）、取暖费（43元/采暖季/平米）。如遇物业费、取暖费价格增加、增加部分由乙方补给甲方，如遇物业费、取暖费价格降低，降低部分由甲方退还乙方。合同第九条约定合同的变更和解除“（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）有下列情形之一的，本合同终止，甲乙双方互不承担违约责任及经济赔偿。1．该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的。2．因不可抗力因素致使房屋损毁或造成其它损失的。（三）乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，并收回该房屋，所有损失及法律责任乙方自行承担。1．不按合同约定支付租金达7日的（如遇特殊情况经甲方同意除外）。2．欠缴各项费用累计达10000元的。3．擅自改变房屋用途。4．擅自拆改变动房屋结构，造成房屋损坏，经甲方书面通知，在限定时间内未予纠正、修复的。5．擅自将该房屋转租、转借、转让他人使用的。6．利用该房屋从事违法活动的。（四）需变更本合同条款的，要求变更一方应主动提前30天向另一方提出书面要求。”合同第十条乙方的责任约定“1．租赁期内，乙方在此房屋使用中发生的所有债权债务均由乙方自行承担，与甲方无关。2．在租赁期内，乙方有第九条第（三）款行为之一的，甲方有权终止合同。3．在租赁期内，乙方因自身问题无法继续租赁该房屋的，经甲方同意后，乙方可提前终止合同，所有损失及乙方在使用该房屋进行经营期间产生的任何遗留问题、法律纠纷均由乙方自行承担，并支付甲方所在年度2个月的租金作为赔偿金，同时乙方保证金不予退还。4．租赁期满，乙方应如期如约交还租赁房屋，逾期7天未归还，从逾期7天次日起，每逾期一日，乙方应向甲方支付最后一年租金的1%作为违约金。5．租赁期满，如乙方未续租，两个月内，乙方在原房地址注册的公司应及时到相关部门办完迁出手续，如两个月内未办完迁出手续，乙方向甲方交纳的保证金将不再退还给乙方。6．乙方应严格遵守国家政策、法律法规，合法经营，不得利用租赁房屋从事违法犯罪活动。否则甲方有权解除合同，由此造成的损失及法律责任乙方自行承担。”合同第十一条甲方的责任约定“1．在甲方交付房屋给乙方以前，须结清合同签订前的所有费用。2．在租赁期内，甲方因非本合同第九条第（二）款规定的情况，擅自解除本合同，甲方赔偿乙方4个月所在年度的租金作为补偿并退还乙方已交部分租金的未使用部分的房租。(无任何违约的情况下保证金也全额退还）”合同第十二条保证金约定“甲乙双方签订合同当日，乙方向甲方交纳房屋保证金二个月租金270649．81元作为租赁本房屋、同意本合同的保障。租赁期满一个月内，如乙方在租赁期内无任何对甲方造成损失的情况，甲方应如数退还保证金。”合同签订后，王文强向周代新交纳了保证金270649．81元、第一期租金811949元，物业费32597．79元，周代新将房屋交付给了王文强。王文强以因新冠疫情影响公司经营业务也随之调整，不再需要涉案房屋为由，于2020年5月23日向周代新邮寄《解除租赁合同通知书》，告知周代新涉案房屋自2020年6月1日起不再租赁，并告知双方于2020年5月31日下午五点在房屋场所办理房屋交接手续。王文强已于2020年5月31日已经将房屋腾空，具备交付条件，但是周代新未来办理接收。庭审过程中，本院询问王文强是否还愿意承租涉案房屋，王文强明确表示不再承租。周代新表示合同应该继续履行，王文强系无故解除合同，恶意违约，现在其又在附近位置承租了一个2000平方米的房屋，如果其赔偿六个月的租金损失，可以考虑同意解除合同，否则，合同应该继续履行。关于空调折旧费，周代新表示自己并没有空调，未收到王文强该笔费用，王文强表示系其支付给以前租户的。本院认为，依法成立的合同受法律保护。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据查明的事实，双方签订的合同系双方当事人真实意思表示，应属合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的权利义务。本案中，王文强以疫情影响导致公司业务调整以致双方签订合同的目的无法实现为由要求解除合同，本院认为双方签订合同时正处于疫情期间，对于疫情的影响，王文强应该是明知的，其本身亦不符合因自身客观原因无法继续租赁涉案房屋情形，因此其以该事由来解除合同不成立，本院对此不予采纳，但在2020年10月29日庭审时经本院询问，王文强明确表示不同意再继续租赁涉案房屋，考虑到王文强不愿继续履行租赁合同，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，故对于王文强要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持，具体的解除时间以2020年10月29日为准。对于王文强要求退还租金的诉讼请求，考虑王文强的单方违约解除合同的情况、周代新的实际损失以及合同中相关违约责任条款的约定情况，本院认为该租金用于折抵王文强应承担的违约责任为宜，不宜再判令返还，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。关于王文强要求返还保证金的诉讼请求，现在合同已经解除，该保证金应予以返还，故对其该项诉讼请求，本院予以支持。关于王文强要求返还物业费以及支付空调折旧费的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。涉案房屋已经具备交接条件，双方可以自行组织交接。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告王文强与被告周代新于2020年3月15日签订的《房屋租赁合同》于2020年10月29日解除；二、被告周代新于本判决生效之日起七日内返还原告王文强履约保证金270649．81元；三、驳回原告王文强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13934元，由原告王文强负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  徐宪龙人民陪审员  张海涛人民陪审员  贺继乐二〇二〇年十二月二十四日法官 助理  李熹明书 记 员  张博森