文书内容江苏省涟水县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0826民初534号原告：胡浪勇（反诉被告），男，1968年10月12日出生，汉族，居民，住涟水县。委托诉讼代理人：韩晨、陈锐（实习），江苏岸庆律师事务所律师。被告：左云飞（反诉原告），男，1981年5月8日出生，汉族，居民，住涟水县。委托诉讼代理人：辛立建，涟水县中心法律服务所法律工作者。被告：李春晓，女，1987年1月3日出生，汉族，居民，住涟水县。委托诉讼代理人：左云飞，男，1981年5月8日出生，汉族，居民，住涟水县（系李春晓丈夫）。原告胡浪勇诉被告左云飞、李春晓商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年1月21日立案受理后，依法适用简易程序审理。后因案件疑难复杂转为普通程序，于2020年11月18日公开开庭进行了审理。原告胡浪勇的委托诉讼代理人韩晨、被告左云飞及其委托诉讼代理人辛立建到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告胡浪勇向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的合作协议；2、判令被告向原告支付售房款329236元；3、判令被告归还原告200000元定金。4、判令被告向原告支付违约金500000元；5、诉讼费由被告支付。事实和理由：被告1、2系夫妻，共同共有涟水县祥安大厦二层面积1344.54平方米共26套毛坯房。2018年12月18日，原、被告签署合作协议，约定原告负责出资装修上述房屋，并对外出售，被告承诺上述房屋在郑梁梅学区，原告以此为卖点出售房屋，双方约定取得售房款后，被告按4400元/平米计算其应得部分，剩余售房款全归原告所有，合同期间为2018年12月1日至2020年2月28日。双方签署合同时，原告与购房人签署房屋买卖合同并收取定金。然而被告取得房产证后，竟瞒着原告将所有房屋抵押给了第三方，被告告知原告无法过户，为顺利过户，原告被逼不得不先垫付大量资金进行解押。原告原以为可以继续正常销售，令人想不到的是，被告父亲竟然在销售期间干扰原告出售房屋，屡屡找购房人称原告是骗子，同时被告在卖房时设置障碍向买房人收取不应该收取的维修资金，导致原告没法出售房屋，原告不理解被告为何如此。现原告已经基本将房屋全部售出，并已签署买卖合同，但被告竟用各种理由拖延办理过户手续。令人气愤的是，有2套房屋已被被告出售给其他人并完成了过户登记，直接造成原告与购房人签署的合同违约，原告不得已支付违约金。更令原告绝望的是，被告竟然告知原告涉案房屋不在郑梁梅学区内，是无法办理入学手续的。原告认为，被告行为已经构成根本违约，为了维护原告合法权益，特诉至贵院，希望依法裁判。庭审中，原告变更诉讼请求2为判令被告向原告支付售房款346741元。被告左云飞辩称，原、被告签订合同属实，总共销售面积是774.56平方米，按照双方约定每平方是4500元，原告应当支付购房款3350520元，原告已付购房款2727381元，故原告尚欠被告购房款623139元。原告已卖13套房屋，被告已协助办理过户手续，原告在诉状中称被告办理抵押登记，双方在合同中未约定不得办理抵押登记，且抵押登记不影响原告销售，故原告的诉求无法律依据。因原告未对约定房屋进行全部装修，未在约定时间内销售完毕，对已售房屋的款项未能全额履行，还欠原告购房款623139元，故被告当庭提出反诉，要求解除原、被告签订的合作协议，并要求原告承担违约金300000元。被告李春晓辩称，被告李春晓当初并没有参与双方签订的合同，是全权委托左云飞签的，到了2019年11月份，原告以购房人需要看到夫妻签字为由，哄骗李春晓签字，涉案房屋确实是两被告共有，同意共同承担责任。被告左云飞向本院提出反诉请求：判令解除双方签订的房屋买卖委托协议书，并要求原告承担违约金300000元。事实和理由：2018年11月30日，原、被告签订了房屋买卖委托协议书，约定销售时间为15个月，至2020年2月28日止，约定房屋1344.54元平方米毛坯，由原告进行装修后销售，并议定房屋成交价毛坯按每平方米4500元进行结算，溢价部分归原告所有。因原告未对房屋进行精装修，仅销售了部分房屋，且售出的房屋款项也未能结清，至今还欠被告售房款，因双方约定的履行期限届满，且原告构成违约，为此，请求法院支持反诉人的诉求。原告胡浪勇辩称，被告反诉所称不是事实，原告已经按照合同约定对房屋进行了装修，原告按照合同约定销售了大部分房屋，且购房人都已经签署了购房协议，购房人是否缴纳购房款原告不清楚。但据原告了解，因为被告所称房屋是在郑梁梅施教区内，有学位可供使用，但购房人并没有实际取得学位，因此双方发生矛盾，这与原告无关。被告故意施加多种阻碍，包括给房屋设立抵押，以各种人员阻挠原告出售房屋，造成房屋尚有五套没有出售，合同逾期是被告造成的，应当由被告承担责任。本院经审理查明认定事实如下：2018年12月18日，原告胡浪勇与被告左云飞签订了《房屋买卖委托协议书》一份，甲方左云飞，乙方胡浪勇，合同主要内容为：1、甲方将祥安大厦二层面积为1344.54㎡毛坯房，办理好不动产权证后授权给乙方全权销售；2、甲乙双方在签订本协议时，甲方将二层房屋交接给乙方，由乙方全权独立负责将房屋精装修，装修范围包括公共走道与进户门、一层、二层楼梯、过道。所产生的全部费用完全由乙方独立承担；3、甲方将房屋委托给乙方销售的时间为15个月（含三个月装修期），从2018年12月1日至2020年2月28日止，截止日到期后甲方有权无条件收回房屋，乙方的装修无偿给付给甲方，不得进行任何破坏和拆除。甲乙双方亦可另行协商重新签订房屋买卖委托协议；4、甲方负责购买小区物业的业主小孩所属郑梁梅施教区（不可抗力除外，例如：学校搬迁，国家政策变化等）；5、甲乙双方议定房屋成交底价（毛坯）按每平方人民币肆仟伍佰元结算，溢价部分归乙方所有，由第三方购房人出资过户费：每套给付甲方人民币壹万元整的服务费，其他过户产生的费用由甲方负责；6、甲乙双方签订本合同即产生法律效力，如有违约应付守约方人民币伍拾万元作为违约金；7、乙方需在2019年1月25日前交付给甲方代理保证金人民币20万元，否则视为违约等。后原告又与被告左云飞、李春晓再次签订一份相同内容的《房屋买卖委托协议书》。2019年9月25日，原告与被告左云飞签订《补充协议》一份，甲方左云飞，乙方胡浪勇，主要系对之前双方签订的协议书部分内容作出调整，1、将2018年12月18日签订的协议中，第五款调整为原甲乙双方签订的房屋成交底价（毛坯）为4500元/平，现调整为4400元/平；2、对过户问题进行调整，过户费原由购房人给付甲方10000元每套，现调整为购房人出5000元，胡浪勇再出5000元给左云飞即可。并特别注明：过户费调整为买方每买一套（注：套以房产证为单位），总计为26套。2019年1月26日，被告左云飞向原告胡浪勇出具《收据》一张，载明收到胡浪勇售房协议定金200000元。当月，被告将涉案房屋全部抵押给了涟水县金桥典当公司。合同签订后，原告开始对涉案部分房屋进行装修并对外出售。其中已出售房屋情况为：201室面积87.42㎡，房屋总价419616元（全款付清）；206、207室房屋总面积80.36㎡，总价385728元（已付购房款200000元）；208、209室房屋总面积80.36㎡，总价385728元（已付购房款200000元）；211室房屋面积87.42㎡，总价419616元（已付购房款150000元）；212、213室房屋总面积119.51㎡（系被告左云飞父亲代为出售，房款已付清）；215室房屋面积56.66㎡，总价303915.5元（已付购房款150000元）；222室房屋面积56.66㎡，总价271968元（已付购房款150000元）；224房屋面积56.66㎡，总价254970元（全款付清）；225、226室房屋总面积119.51㎡。上述房屋中，双方有争议的为212、213室房屋总价，原告主张840000元，被告认可680000元，225、226室，原告主张总价522795元，房款已结清，被告认可房款总价537795元，已付522795元，尚欠15000元房款未付，双方对此均未提供证据予以证明。原告认可对涉案房屋202、210、218、219室未出售也未装修，已出售的204、205、206、207、208、209室系买房人不要求装修而未装修，被告则认为到目前为止，原告仅对201、203、212、213、214、215共计6套房屋进行了装修。因涉案房屋均被两被告于2019年1月抵押给涟水县金桥典当公司，为便于销售房屋，原告垫底款项对部分房屋进行解押。对于上述已售房屋，由被告左云飞与买房人签订《购房款付款协议》，原告胡浪勇作为中间人签字，协议约定了卖方、买方姓名，房屋号、房屋总价以及胡浪勇垫资情况，剩余房款支付情况等信息。2019年10月30日，原告胡浪勇出具《情况说明》一份，载明对出售给林育闯、周海云的215室房屋，胡浪勇对其剩余的150000元房款进行担保，保证在拿到房产证1个月内将余款交付产权人左云飞。另查明，《江苏省常住户口登记管理规定》第十四条“非住宅用房、违法建设不予登记常住户口”。因涉案房屋用途为“居住公共设施/办公”，系办公用房，故无法将户口迁至涉案房屋。庭后，法庭与购房人管格格、朱岭花、刘正山、刘建林等谈话，其均表示因涉案房屋无法迁户口，因此无法就读与涟水县郑梁梅学校。还查明，2019年、2020年，涟水县教育局均下发了关于义务教育阶段学校招生工作意见，对于城区学校施教区生源资格认定，均要求：户籍、房产证、实际居住地三者保持一致，才可以认定其资格。上述事实，有原、被告庭审陈述，原告提供的《房屋买卖委托协议书》、《补充协议》、汇款记录、情况说明，被告提供的情况说明，法庭调取的涟水县教育体育局印发的义务教育阶段学校招生工作意见等证据载卷证实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告胡浪勇与被告左云飞、李春晓签订的《房屋买卖委托协议书》合法有效，双方应按约定全面履行义务。原、被告均要求解除双方签订的《房屋买卖委托协议书》，故对该项诉讼请求，本院予以支持。一、原、被告哪方存在违约。庭审中，原告主张案涉房屋，被告承诺均属于郑梁梅施教区以及因被告原因导致房屋未按时销售完毕，系被告违约；被告则主张原告未能在约定时间内对涉案房屋进行装修以及全部出售完毕，系原告违约。本院认为原、被告均存在违约，理由如下：1、按照原、被告签订的《房屋买卖委托协议书》第二、三条约定，原告应对涉案房屋全部精装修，装修期3个月，包括进户门、楼梯、过道，并在2020年2月28日前将涉案房屋全部销售完毕，但庭审中，原告认可目前尚有部分房屋未装修也未出售。原告虽主张因被告原因导致剩余房屋未出售，原因是：202室没有房产证，218、219因购房人骗了原告10000元，故未装修，210室被法院保全，原告对此均未提交证据予以证明，且202室房屋经查有房产证书，即便原告所述的其他原因属实，上述原因并不能成为原告不按照合同约定放弃装修房屋的正当理由，因此，原告未按约定装修和在限定时间内出售完案涉房屋，存在违约；2、协议书第四条约定，甲方即被告负责购买涉案房屋的郑梁梅施教区学位，但根据法庭查明事实，上述房屋因属办公用房，无法迁户口，被告虽抗辩并未向买房人承诺迁户口事宜，但根据县教育局下发的施教区招生工作意见规定，只有“学生与法定监护人在同一户籍并与监护人的不动产权证、实际居住地三者保持一致”情况下，才符合施教区入学资格，故被告的抗辩无事实依据，本院不予采纳。被告虽还提供了祥安大厦1号楼405室以及915室住户出具的证明，经查，405、915室房屋用途为“产权式办公”，而涉案房屋用途为“办公”，且405、915室房屋并非涉案房屋之一，被告以此证明涉案房屋属于郑梁梅施教区依据不足。因此，被告也存在违约。二、被告尚欠原告的房屋溢价款数额问题。原告主张，201应得溢价款34938元，212、213室应得214156元，224室应得5666元，225、226应得11951元，扣除每户原告应承担的5000元过户费，被告还应给付原告329124元溢价款；被告认可201的溢价款34968元，212、213室溢价款142205元则认为抵付了原告承担担保责任的215室剩余房款150000元，224、225、226室房屋不存在溢价部分，但对于其余已售房屋，原告还欠被告563251元购房款。本院认为，双方签订的《房屋买卖委托协议书》以及《补充协议》均未约定涉案房屋的购房款应由原告支付给被告，而所售房屋均由被告与购房人签订了《购房款付款协议》，根据合同相对性原则，对于所欠房款，被告只能向实际购房人主张，而非原告。按照上述两协议的约定，已售房款超出4400元/㎡的溢价部分应归原告所有，每套房屋原告需支付被告过户费5000元。对于201室，双方对房屋面积、总价以及溢价款陈述一致，对于212、213室，原告主张房屋总价840000元，被告认可为680000元，对于高出被告认可部分的金额，原告并未提供证据予以证实，故对该两套房屋溢价部分，法庭认定为154156元；224、225、226室房屋溢价款原告庭后自认已从买房人处收取，故不予主张，综上，原告主张的201、212、213室房屋，原告应得溢价款为189094元。对于过户费，双方签订的《补充协议》约定，每套原告应向被告支付过户费5000元，“套以房产证为单位”，因此，原告主张的扣除4*5000元计算错误，应为6*5000元（201、212、213、224、225、226），即扣除30000元过户费。原告虽于2019年9月23日向被告出具了对215室房屋剩余150000元房款提供担保的情况说明，但因担保款项与本案并非同一法律关系，且涉及第三人权益，故被告要求在本案中一并扣除担保款150000元本院不予支持。被告如有证据证明第三人确未支付，可另案主张。综上，扣除30000元过户费用后，被告应向原告支付的所售房屋溢价款为159094元。对于原告主张的返还定金200000元，按照合同约定，原告应在2019年1月25日前向被告交纳保证金200000元，原告已按约履行，故该笔款项应属于保证金。因原、被告均要求解除双方签订的《房屋买卖委托协议书》，在原、被告均存在违约情况下，被告应当返还，故对原告要求被告返还200000元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的违约金500000元以及被告反诉主张的违约金300000元，本院认为，在合同履行过程中，原、被告双方均存在违约，但涉案房屋无法就读于涟水县郑梁梅学校是影响双方合同履行不能的主要因素，因此，本院认定在违约程度上，原告方承担次要责任，被告方承担主要责任。庭审中，双方对《房屋买卖委托协议书》中的违约条款均认为适中，不要求调整，故本院根据双方责任大小，酌定被告向原告赔偿违约金250000元，而对被告要求原告赔偿违约金300000元的诉讼请求不予支持。综上，经调解未果，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百二十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告胡浪勇与被告左云飞、李春晓于2018年12月18日签订的《房屋委托销售协议书》。二、被告左云飞、李春晓于判决生效后十日内给付原告胡浪勇所售房屋溢价款159094元。三、被告左云飞、李春晓于判决生效后十日内退还原告胡浪勇保证金200000元。四、被告左云飞、李春晓于判决生效后十日内给付原告胡浪勇违约金250000元。五、驳回被告左云飞的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费14063元，由被告左云飞、李春晓承担9891元，原告胡浪勇承担4172元。反诉案件受理费减半收取2900元，由被告左云飞、李春晓承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（上诉费收款单位：江苏省淮安市中级人民法院，收款银行：中国银行股份有限公司清江浦支行，收款账户：62×××64左云飞、李春晓；6232636100133848872胡浪勇）。审 判 长  蒋玉莲人民陪审员  俞嘉方人民陪审员  张士林二〇二〇年十二月十四日书 记 员  王 楚附：相关法律及司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。