福建省漳浦县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0623民初1574号 原告:漳州钱隆房地产开发有限公司，住所福建省漳州市漳浦县绥安镇金浦大道与文昌路交汇处（福晟钱隆首府营销中心），统一社会信用代码913506230708867916。 法定代表人：叶秋莺，董事长。 委托诉讼代理人：吴秋香，女，该公司员工。 被告：陈坤来，男，1977年11月2日出生，汉族，农民，住福建省漳浦县。 被告：曾传花，女，1984年12月29日出生，汉族，农民，住福建省漳浦县。 第三人：中国建设银行股份有限公司漳浦支行，住所福建省漳浦县绥安镇府前小桥东岸聚源东岸楼盘1号楼D01、D02号，统一社会信用代码91350623770684189P。 负责人：杨雨露，行长。 委托诉讼代理人：张惠平，男，该单位职工。 原告漳州钱隆房地产开发有限公司（以下简称“漳州钱隆公司”）与被告陈坤来、曾传花，第三人中国建设银行股份有限公司漳浦支行（以下简称“建行漳浦支行”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告漳州钱隆公司的委托诉讼代理人吴秋香及第三人建行漳浦支行的委托诉讼代理人张惠平到庭参加诉讼，被告人陈坤来、曾传花经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告漳州钱隆公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决原、被告解除合同编号为350623010001032016002087的《商品房买卖合同（预售）》（项目名称福晟▪钱隆首府（福建漳浦）南区6-1期31幢1302号），且被告协助原告办理合同撤销登记备案等手续及预售商品房预告登记注销手续。2.判令被告与第三人协助原告办理上述房屋的抵押权预告登记注销手续。３．判令被告向原告漳州钱隆公司支付违约金159915元（总房款799575×20%，从已交纳的房款中扣除）。４．判令被告偿还原告漳州钱隆公司（在个人住房借款合同解除前代其垫付的所有断供款）被第三人建行漳浦支行从账户上划扣用于垫付其应缴交月供款共计55296.72元，且自划扣断供款之日起至还清款项止的利息（截至2020年7月15日共计2181.51元）；5.本案的诉讼费由两被告承担。事实与理由：2016年11月29日,被告向原告购买“福晟•钱隆首府”31号楼1302单元商品房，双方签订编号为0001241《【福晟•钱隆首府】商品房定购协议书》；同时因被告资金周转困难与原告协商延期分四期（第一期应于2017年5月30日之前支付19500元；第二期应于2017年11月30日之前支付19500元；第三期应于2018年5月30日之前支付19500元；第四期应于2018年11月30日之前支付19500元）支付首付款，并签订《补充协议书》一份。协议约定，未按期限归还首付款按日万分之六利率向原告支付利息。至今，被告无故不归还第四期首付款借款19500元。且逾期支付超15日的，原告有权要求被告支付未付首付款19500元10%的违约金1950元。2016年12月1日，被告陈坤来向原告购买福晟•钱隆首府南区××期××＃××号商品房，双方共同签订合同编号为350623010001032016002087的《商品房买卖合同（预售）》（下称“合同”）：建筑面积134.97平方米，单价为5924.09元／平方米，合同总价为799575元；首付款支付169575元，但因被告陈坤来向原告首付款借支19500元未归还而后产生违约金为1950元，应从首付款中予以扣除。扣除后，实际首付款只支付148125元。余款630000元申请办理银行按揭贷款。2017年8月4日，原告、两被告、第三人共同签订编号为350667308—2012—20171426341的《个人住房借款合同》，约定两被告为借款人（同时也是抵押人）向第三人贷款630000元，原告为担保人。2018年6月30日两被告欠付第三人月供款3423.31元、2018年8月30日两被告欠付建行月供款3623.96元，合计7047.27元（欠款2期）；第三人催促两被告无果后，要求原告承担保证责任并从原告保证金账户上划扣7047.27元。原告多次催促，并书面告知，被告拒收件。该笔款项原告已向人民法院提起追偿权纠纷诉讼，法院判决后被告至今未归还。2018年12月21日至2020年6月23日两被告共欠付第三人月供款（发生8笔款项）共计13期48249.45元；第三人在催促无果的情况下，已从原告保证金账户划走。截止2020年7月15日，两被告共欠原告月供款累计15期未归还。原告多次电话催促且书面通知两被告偿还，两被告均置之不理。在借款合同解除前，两被告仍欠付第三人断供款项而原告又承担了保证责任的，原告有权在被告首付款项中予以扣除上述所欠的断供款。根据合同附件四第7条约定，“若买受人连续三期或累计六期不能按期偿付银行按揭贷款本息，在出卖人履行担保责任后，出卖人有权向买受人追偿所欠款项，并有权单方解除合同及本补充协议，并要求买受人按合同总房价的20%支付违约金。”综上所述，为维护原告的合法权益不受侵犯，逾期偿还借支的首付款、同时又出现多期断供的情况，应当解除合同及相应的补充协议。合同解除后，原告应按其实际支付的数额返还两被告支付的购房款，但应当扣除违约金等。 被告陈坤来未作答辩。 被告曾传花未作答辩。 第三人建行漳浦支行陈述称，本案讼争房产已抵押予第三人，第三人享有的抵押权应受法律保护。被告陈坤来对所欠第三人的全部按揭贷款本息负有直接清偿义务。原告负有直接向第三人返还购房款并对被告尚欠第三人按揭贷款本息承担连带保证责任。 原告围绕诉讼请求依法提交了商品房买卖合同（预售）、个人住房借款合同、中国建设银行个人贷款拖欠明细、业务凭证，以及EMS快递、面单、跟踪记录查询、商品房定购协议书、补充协议书、福建增值税普通发票、中国建设银行但未客户专用回单等证据。第三人提供《中国建设银行个人贷款对账单》一份为证。被告陈坤来、曾传花经传票传唤后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃对上述证据异议的权利。上述证据经原告、第三人质证无异议，并本院审查，符合民事诉讼证据关于真实性、合法性和关联性的要求，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2016年11月29日,被告陈坤来向原告漳州钱隆公司购买“福晟•钱隆首府”31号楼1302单元商品房，双方签订编号为0001241《【福晟•钱隆首府】商品房定购协议书》。同时，被告陈坤来与原告签订《补充协议书》一份，约定分四期支付首付款：第一期应于2017年5月30日之前支付19500元；第二期应于2017年11月30日之前支付19500元；第三期应于2018年5月30日之前支付19500元；第四期应于2018年11月30日之前支付19500元。双方还在上述补充协议中约定，未按期限归还首付款按日万分之六利率向原告支付利息。被告陈坤来尚欠第四期首付款借款19500元未付。 2016年12月1日，被告陈坤来与原告漳州钱隆公司签订合同编号为350623010001032016002087的《商品房买卖合同（预售）》，购买福晟•钱隆首府南区××期××＃××号商品房。该商品房建筑面积134.97平方米，单价为5924.09元／平方米，合同总价为799575元。双方在合同附件四第7条约定，“若买受人连续三期或累计六期不能按期偿付银行按揭贷款本息，在出卖人履行担保责任后，出卖人有权向买受人追偿所欠款项，并有权单方解除合同及本补充协议，并要求买受人按合同总房价的20%支付违约金。上述违约金可由出卖人在买受人已交纳的房款中直接扣除，在买受人履行完终止合同的手续（包括与银行解除按揭手续，注销合同及该房屋有关的文件等）后，出卖人将剩余房款（扣除买受人所欠款项及违约金）退还买受人，如买受人已支付的房款不足偿还出卖人欠款，出卖人有权继续追偿。” 合同签订后，被告陈坤来应支付首付款169575元，而陈坤来未按前述补充协议履行，尚欠首付款19500元未付，其实际支付首付款150075元。余款630000元由陈坤来及其妻曾传花向建行漳浦支行申请办理银行按揭贷款。2017年8月4日，原告漳州钱隆公司，被告陈坤来、曾传花，第三人建行漳浦支行共同签订《个人住房借款合同》（编号为350667308—2012—20171426341），约定两被告为借款人向第三人贷款630000元，原告为两被告提供阶段性担保。 2018年6月30日，两被告欠付第三人月供款3423.31元。2018年8月30日，两被告欠付第三人月供款3623.96元，合计7047.27元。因此，第三人从原告保证金账户上划扣7047.27元。原告遂向本院提起对两被告的追偿权纠纷诉讼。本院判决予以支持。判决生效后，两被告至今未归还。2018年12月21至2020年6月23日，两被告共欠付第三人月供款共计13期，合计48249.45元。 本院认为，漳州钱隆公司与陈坤来签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。陈坤来、曾传花累计6次以上未按时偿还按揭贷款，导致漳州钱隆公司履行保证责任，代偿拖欠的贷款本息。陈坤来、曾传花的行为已构成违约，根据合同约定原告有权向两被告追偿所欠款项，并有权单方解除与被告陈坤来签订的合同及其补充协议。故漳州钱隆公司请求判令解除《商品房买卖合同（预售）》，并要求被告陈坤来协助办理注销注销合同备案登记手续、抵押权预告登记手续，有事实和法律依据，应予支持。审理过程中，漳州钱隆公司与建行漳浦支行就协调提前代偿贷款达成和解，本院将根据双方的和解意见作出判决。漳州钱隆公司请求被告陈坤来按合同总价款20%支付违约金，该请求偏高，本院酌情调整为按总价款10%支持违约金请求。漳州钱隆公司作为保证人，在承担保证责任后，有权向两被告追偿，但其中部分款项已经过诉讼，不应再重复请求。漳州钱隆公司还请求就代偿款、未付首付款支付相应的逾期还款利息，该请求与其违约金请求重复，不应予以支持。根据《商品房买卖合同（预售）》的约定，漳州钱隆公司可从被告陈坤来已交纳的房款中直接扣除所欠款项及违约金，剩余房款退还给两被告。 综上所述，本院对漳州钱隆公司的诉讼请求予以部分支持。被告陈坤来、曾传花经本院传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告漳州钱隆房地产开发有限公司与被告陈坤来于2016年12月1日签订的《商品房买卖合同（预售）》（编号为350623010001032016002087）。 二、被告陈坤来应于本判决生效后，协助原告漳州钱隆房地产开发有限公司办理前项《商品房买卖合同（预售）》的登记备案注销及预售商品房预告登记注销手续。 三、被告陈坤来、曾传花应于本判决生效后，协助原告漳州钱隆房地产开发有限公司办理讼涉商品房抵押权预告登记注销手续。 四、原告漳州钱隆房地产开发有限公司应于本判决生效后向第三人中国建设银行股份有限公司漳浦支行代陈坤来、曾传花偿还剩余按揭贷款。原告代偿后，第三人应配合原告办理讼涉商品房抵押权预告登记注销手续。 五、被告陈坤来、曾传花应于本判决生效之日起十日内向原告漳州钱隆房地产开发有限公司偿还代偿款48249.45元（截至2020年6月23日），及此后全部代偿款项（含第四项中的代偿款项）。 六、被告陈坤来应于本判决生效之日起十日内向原告漳州钱隆房地产开发有限公司支付违约金79957.5元。 七、原告漳州钱隆房地产开发有限公司有权在被告陈坤来购房款799575元中，扣除尚欠的首付款19500元，以及上述第五项代偿款、第六项违约金后，将余款退还给陈坤来。 八、驳回原告漳州钱隆房地产开发有限公司其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11795.8元，减半收取计5897.9元，由陈坤来、曾传花负担，于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 员 吴成斌 二〇二〇年十二月二十八日 法官助理 戴毅斌 书 记 员 陈志敏 书 记 员 陈巧榆 附申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。