吉林省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉民终460号 上诉人（一审原告）：赵文强，男，1985年11月15日出生，满族，吉林市昌邑区永发蟾蜍养殖专业合作社法定代表人，住吉林省吉林市昌邑区。 委托诉讼代理人：占玉娟，吉林衡久律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：中国华融资产管理股份有限公司吉林省分公司，住所地吉林省长春市。 负责人：肖民，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：陈岩，吉林功承律师事务所律师。 一审第三人：吉林市泰安房地产开发有限公司，住所地吉林市昌邑区。 法定代表人：田士华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李金，吉林东坤律师事务所律师。 上诉人赵文强与被上诉人中国华融资产管理股份有限公司吉林省分公司（以下简称华融公司）、一审第三人吉林市泰安房地产开发有限公司（以下简称泰安公司）案外人执行异议之诉一案，不服吉林省吉林市中级人民法院（2020）吉02民初54号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。赵文强及其委托诉讼代理人占玉娟、华融公司的委托诉讼代理人陈岩、泰安公司的委托诉讼代理人李金到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赵文强向一审法院起诉请求：一、停止对坐落于吉林市昌邑区望云街510号吉林天然·枫叶山庄B号楼1单元3楼28号房屋（房号为194083I201260003028）的执行，并解除对此房屋的查封；二、确认吉林天然·枫叶山庄B号楼1单元3楼28号房屋（房号为194083I201260003028）归赵文强所有；三、诉讼费用由华融公司负担。 一审法院认定事实：华融公司与泰安公司保证合同纠纷一案，本院于2019年10月10日作出（2019）吉02民初226号民事判决，判决：一、泰安公司于判决生效后立即对吉林市金晟房地产开发有限公司欠付华融公司的重组债务本金4000万元承担连带保证责任。泰安公司在承担连带保证责任后，有权向吉林市金晟房地产开发有限公司追偿。二、泰安公司于判决生效后立即给付华融公司本案律师代理费15万元。泰安公司在承担该项赔偿责任后，有权向吉林市金晟房地产开发有限公司追偿。在该案审理过程中，经华融公司申请，本院于2019年4月22日作出（2019）吉02民初226号民事裁定，查封泰安公司名下位于吉林市望云街510号吉林天然•枫叶山庄的22套房屋。赵文强认为上述被查封的22套房屋中包含本案案涉房屋，针对案涉房屋向本院提出书面执行异议。2020年1月10日，本院作出（2020）吉02执异12号执行裁定，裁定驳回赵文强的异议请求。赵文强不服该裁定，在法定期间内向本院提起执行异议之诉。 另查明：2019年1月24日，泰安公司（甲方）与赵文强（乙方）签订商品房买卖合同（预售），约定乙方购买甲方开发的位于吉林市昌邑区望云街510号吉林天然·枫叶山庄B号楼26幢1单元3层028号商业用房，总价款40万元。2019年1月24日，泰安公司为赵文强开具了不动产商业发票及吉林省住宅专项维修资金专用票据，并办理了网签备案手续。赵文强缴纳案涉房屋的供热费、水电费以及对房屋进行装修等行为均发生在本院作出（2019）吉02民初226号民事裁定之后。 一审法院认为：本案为案外人执行异议之诉，争议的焦点问题是赵文强作为案外人是否享有足以排除执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，赵文强要求排除对案涉房屋的执行，应当对其作为买受人符合以上法定情形承担举证责任。结合本案审理情况，赵文强所购买的案涉房屋系商用，并非居住使用，其亦未提供充分、有效的证据证明其在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋，因此赵文强所提供的证据不足以证明其享有足以排除执行的民事权益，故对于其提出的停止对案涉房屋的执行以及解除查封的诉讼请求，不予支持。 关于赵文强请求确认其拥有案涉房屋所有权的问题。《中华人民共和国物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，涉案房屋并未登记在赵文强名下，且赵文强亦未提供证据证明其享有非基于法律行为的物权变动的权利，故赵文强请求确认其拥有案涉房屋的所有权，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，判决：驳回原告赵文强的诉讼请求。案件受理费7300元，由原告赵文强负担。 赵文强上诉请求：1.请求依法撤销（2020）吉02民初54号民事判决书，改判立即停止对坐落于吉林市昌邑区望云街510号吉林天然·枫叶山庄B号楼1单元3楼28号房屋（房号为：194083I201260003028，面积为110.74平方米）的执行。2.本案一审、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：原审法院认定事实不清，致使判决结论错误，应当予以撤销。1.一审法院认定赵文强提交的购房发票具有真实性，能够证明泰安公司出卖涉案房屋并出具不动产发票的事实，但又认定赵文强提交的支付房款的取款凭证无法证明相应事实，本身自相矛盾。不动产发票本身就能证明赵文强已经交付了相应数额的房款，赵文强的支付房款凭证是对不动产发票的辅证，既然认定不动产发票为真实，那么赵文强支付房款的凭证也为真实。2.一审法院认为涉案房屋系商用，不是居住使用，故认定赵文强不符合排除执行的条件，没有法律依据。案外人可以选择适用《最高院关于办理执行异议和复议案件若干问题规定》第28条或者29条规定，即使赵文强不符合29条规定，但是其符合28条规定的要件。赵文强于2019年1月购买房屋同时就办理了入住手续，并持续占有使用至今。因该房屋在2019年1月之前由泰安公司出租给他人使用，承租人缴纳涉案房屋的物业费至2019年7月，但其在2019年1月即搬离了该房屋，故物业公司在赵文强办理入住手续时并没有收取赵文强同期的物业费，就将钥匙交给赵文强，导致赵文强一审时无法提供物业费票据证明其实际占有房屋的时间，但这不是赵文强的过错。另外，赵文强有实际缴纳水电费的凭证，缴费时间均发生在人民法院查封之前，这些证据都可以证明赵文强合法占有使用的事实，人民法院应依据事实基础，认定赵文强在法院查封前已经合法占有该不动产。3.一审法院曾查明：赵文强已于2019年1月24日与泰安公司签订了商品房买卖合同（预售），且由赵文强向房产部门缴纳了专项维修资金，由此可以证明，在房产部门所登记备案的涉案房屋权利人为赵文强，而不是泰安公司，人民法院根据华融公司的申请查封了根本不属于泰安公司所有的房屋，该查封行为本身错误，故赵文强提起异议申请及执行异议之诉时，人民法院就应当支持赵文强诉请，判令立即停止对涉案房屋的执行。 华融公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉、维持原判。 泰安公司述称：案涉房屋确实是由赵文强实际购买，于2019年1月24日办理网签备案和开具不动产发票，我公司通知物业为其办理入住手续。之前我公司将该房屋借给三洋网络科技公司使用，该公司于2018年缴纳了一年的物业费，所以办理入住的时候物业公司并没有收取赵文强的物业费，而是从2019年8月份才开始收，三洋公司于2019年1月份搬出。 本院经审理查明的事实与一审查明的事实基本相同。另查明：2019年3月3日，赵文强通过其支付宝账户支付案涉房屋电费300元。 本院认为：本案系案外人执行异议之诉，所需审理的关键在于案外人赵文强对案涉房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。 赵文强与泰安公司签订了合法有效的房屋买卖合同；泰安公司为赵文强开具了不动产商业发票及吉林省住宅专项维修资金专用票据，赵文强亦提供了银行提款的证据，能够证实房款已全额交付；没有证据显示案涉房屋查封前已经可以办理不动产权证书，赵文强对案涉房屋未办理过户登记并无过错。是否合法占有涉案房屋不应以是否实际使用房屋为标准，应以是否实际控制房屋为标准，赵文强在二审审理时提交了其在接收房屋后、法院查封前就涉案房屋交纳电费的证据，实际控制了案涉房屋。故一审法院认为赵文强提供的证据不足以证明其主张的在查封前已经实际占有涉案房屋属认定事实不清，应予纠正。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条的规定，赵文强作为执行案外人，主张对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益，应承担相应的举证责任。一审审理时，赵文强未提供足以证明其对案涉房屋实际控制的证据，但其在二审期间提供了查封前通过其支付宝支付案涉房屋电费的证据，结合一审证据，能够认定赵文强对案涉房屋享有的民事权益符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的全部四项情形，足以排除人民法院的强制执行。故赵文强的上诉理由成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，案涉房屋未登记在赵文强名下，故赵文强请求确认其拥有案涉房屋的所有权的诉讼请求不予支持。因赵文强对一审审理时未提供合法占有案涉房屋的关键证据存在过错，影响了法院对案件事实的认定，导致判决结果出现错误，根据其过错程度，本院酌定一、二审案件受理费由赵文强负担。 综上所述，一审判决认定事实不清，本院查清事实后予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下： 一、撤销吉林省吉林市中级人民法院（2020）吉02民初54号民事判决； 二、停止对坐落于吉林市昌邑区望云街510号吉林天然·枫叶山庄××号楼××单元××楼××号房屋（房号：××）的执行； 三、驳回上诉人赵文强的其他诉讼请求。 一、二审案件受理费各7300元，由上诉人赵文强负担。 本判决为终审判决。 审判长  芮海宏 审判员  寇承魁 审判员  宋 国 二〇二〇年十二月二日 书记员  高 杭