北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0109民初1852号原告：李敏，女，1973年10月18日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：李凡，泰和泰（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张会，泰和泰（北京）律师事务所律师。原告：华润置地发展（北京）有限公司，住所地北京市门头沟区。法定代表人：蒋智生，经理。委托诉讼代理人：李天嗣，北京市天元律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄冠，北京市天元律师事务所律师。原告李敏与被告华润置地发展（北京）有限公司（以下简称华润公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李敏的委托诉讼代理人李凡、张会，被告华润公司的委托诉讼代理人李天嗣、黄冠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李敏向本院提出诉讼请求：1、判决确认双方签订的Y1886691号《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》）及补充协议、附件已于2020年4月26日解除。2、判令华润公司返还李敏购房款13501090元。3、判令华润公司赔偿李敏购房首付款部分自2016年5月16日起至华润公司实际付清之日止按照年利率24%计算的利息损失，以4251090元为基数，暂计算至2020年4月24日金额为4078212.34元。4、判令华润公司赔偿李敏因房屋按揭贷款而产生的自2017年8月10日起至华润公司实际付清之日止的贷款利息损失，暂计至2020年12月10日为1391886.84元（目前可以计算的金额仅至2020年12月10日，之后的尚无法计算）。5、判令华润公司赔偿李敏因提前偿还房屋按揭贷款而产生的提前还款损失（该项诉求目前无法明确，何时提前还款何时才能确定。经咨询银行，提前还款的损失是需多付一个月利息，但每月利息均不同，无法确定）。6、判令华润公司承担李敏为维护合法权益而支付的律师费60000元。事实与理由：2016年5月21日，李敏与华润公司签订了Y1886691号《预售合同》及相关附件，约定李敏购买华润公司开发的位于门头沟区永定镇冯村××小区102号房屋（以下简称102号房屋），房屋预测建筑面积336.19平方米，总价13501090元，房屋交付时间为2019年4月30日前等。合同签订后，李敏向华润公司交付了购房款共计人民币13501090元，其中9450000元购房款李敏通过向中国工商银行贷款向华润公司支付。2019年4月27日，李敏收到华润公司房屋交付通知后前往办理收房手续。但李敏到达现场后发现房屋根本不具备交付条件，现场到处还是施工状态，前去准备收房的业主均拒绝收房。之后，润西山苑项目的买受人建立了业主群，共同向华润公司维权。维权过程中，李敏逐步了解到购买的房屋及整个项目存在诸多严重问题。主要包括：华润公司未按照审核通过的规划进行建设，建筑密度、容积率、绿化率等均与原规划严重不符；建筑物地基基础出现问题，导致建筑物下沉；房屋及所在建筑物存在严重质量问题，开裂、层高缩水、建筑消防设施存在安全隐患等等。华润公司的行为严重违反了国家规划及建设等相关法律法规规定以及合同约定，已经构成了根本违约，严重侵害了李敏的合法权益，给李敏造成了巨大的损失，李敏的合同目的已经无法实现。李敏系为购买高品质别墅而订立合同，但102号房屋为普通住宅。华润公司宣传材料显示涉案小区为别墅，有7处水景，实际水景为消防通道。华润公司宣传材料显示102号房屋地下室为卧室、起居室，地下室实际为设备间，内有泵坑及污水坑，有公共管道。华润公司宣传材料显示地下室层高5.6米，根据李敏调取的图纸，地下室层高设计为5.3米，设计层高与宣传层高相差3%以上，误差率高达5.36%。北京市高级人民法院在（2018）京民申3240号《民事裁定书》中认为：“本案中，袁雁军提交的由买房时销售人员给其提供的标有下沉庭院完整尺寸的平面图亦应视为合同内容，且该图与朝阳区住宅工程质量分户验收汇总表和北京市规划委员会朝阳分局备案的竣工图一致，故原审认定应根据双方合同约定及该平面图综合确定广盈公司的交房义务并无不当。”北京市第三中级人民法院在（2020）京03民终6830号《民事判决书》中认为：“原告孙玉红提交的恒兴盛公司销售楼盘时的宣传折页所载商铺层高最高可达6米，高挑空间随需创变，尽享两层双倍面积的表述，虽未作为双方所签《北京市商品房预售合同》内容列明，但上述宣传措辞含糊不明，内容似是而非、模棱两可，足以导致购房人产生对所欲购买的商品房可改造双层使用的误解，对于买房人订立买卖合同满足特定的心理预期产生一定的影响，应作为要约。而恒兴盛公司关于合同条款中有宣传资料不视为正式要约内容，出卖人不因此承担违约责任的约定，以及如宣传资料与《北京市商品房预售合同》约定不一致，以《北京市商品房预售合同》和附件为准的条款亦属于格式合同条款，且有悖于上述司法解释的规定，一审法院对其宣传材料非要约的抗辩意见不予采纳。综合双方陈述和举证，涉案房屋无法分层改造，据此，恒兴盛公司的行为构成违约。”上述判决说明本案中的宣传册内容应属于要约、应纳入合同内容。最高人民法院（2019）最高法民申1175号民事裁定认为：“仅地基基础和主体结构经鉴定存在质量问题导致无法正常使用的情况下才有权解除合同……补充协议未约定层高存在多大误差属于设计变更，且层高误差率未超过3%的，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条面积误差的规定，不应解除合同。”该案件可以说明如果层高误差超过3%则可以解除合同。综合上述法院审判观点，本案合同应予解除。李敏已向华润公司在补充协议首部列明的地址寄送解除合同通知，已于2020年4月26日签收。另外，双方约定交房时间为2019年4月30日，交房条件之一为“有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书”，《商品房销售管理办法》第34条第1款规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记”，华润公司在商品房交付时提供实测报告书是其法定义务，不应约定免除；102号房屋的最终房款金额应当依据实测面积进行结算；但华润公司应当提供实测报告书但实际从未向李敏提供实测报告书，直至诉讼才出示一份没有测绘单位公单和测绘人签名的虚假的实测报告书，无论该实测报告书是否真实，华润公司均已构成逾期交房，李敏据此亦享有解除权，且未超出行使期限。华润公司辩称：双方约定交房时间为2019年4月30日，上述日期前，华润公司已通知李敏收房，并在收房当日出示了竣工验收备案材料、《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》《住宅工程质量分户验收表》等约定内容，102号房屋满足交房条件。102号房屋已通过竣工验收备案，即使存在质量瑕疵，根据约定也不影响李敏收房，李敏以此为由要求解除合同无合同依据。102号房屋未经证实存在主体质量问题，李敏无权解除合同。层高不属于合同约定的或法定的解除理由，双方在补充协议约定实测报告并非房屋交付条件，且华润公司取得了实测报告，双方并未约定交房时应向李敏提交实测报告。关于室外设施的修改不属于约定或法定的解除理由。关于地下室的利用应以实际情况为准。楼书等宣传材料按照约定不属合同依据。按照双方有关逾期交房的约定，李敏以逾期交房为由主张解除合同的解除权行使期限已届满。李敏邮寄的解除合同通知系寄往的阜成门，并非华润公司实际办公地点，即使其属实，也未载明以逾期交房为由解除合同，解除权已丧失。本院经审理认定事实如下：2016年5月21日，华润公司（出卖人、甲方）与李敏（买受人、乙方）签订《预售合同》及补充协议，约定李敏购买102号房屋，该商品房位于A东区34#第-1层102号，平面图见附件一，该商品房用途为住宅、储藏室及设备用房，层高为3.3米，建筑面积336.19平米，套内建筑面积325.31平方米，该商品房为独栋别墅、整栋楼房的，按下列方式计算价款：按套内建筑面积计算每平方米单价41502.23元，总价款13501090元。李敏采取商业贷款方式付款，李敏可以首期支付购房总价款的30%，其余款项可以向浦发银行借款支付。出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更规划。出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿。经规划行政主管部门委托的设计审查单位批准，建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内书面通知买受人：1、该商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向；2、供热、采暖方式；出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件，该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件。市政基础设施和其他设施的承诺：上水、下水交付时达到使用条件；过渡性用电：交付时达到使用条件；供暖：户内管线敷设到位，自采暖；燃气：交付时，管线敷设到户；电话通信线：交付时，管线敷设到户（需由买受人自行交费报装、开通）；有线电视线：交付时，管线敷设到户（需由买受人自行交费报装、开通）。出卖人逾期交房超过90日，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。该商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示约定的证明文件，并满足约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全或者未满足约定的其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担。附件八、该商品房所在楼栋本期的项目建设方案：建设内容以最终《建设工程规划许可证》批复为准。附件十、补充协议：甲方通讯地址：北京市西城区西直门内大街118号冠华大厦11层客户服务部。李敏确认：对于主合同的订立以及对于该房屋价格有重大影响的因素，双方均已在主合同及本协议中进行了约定，不存在遗漏情况。双方的权利义务均以主合同及补充协议的约定为准，甲方或乙方通过口头书面实物及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘、模型等）所表达和提供的信息都不作为确定双方权利义务的依据，甲方的售楼书、售楼广告中的资料、数据以政府主管部门的批准文件为准，如有变化不另行通知（但法律、法规或规章另规定的除外）。乙方应于签署本合同当日向甲方交纳所购商品房总价款的30%，金额4051090元，房款的70%，945万元，由乙方申请贷款。关于交付时间：2019年4月30日之前，主合同以及补充协议签订并生效且乙方所付全部房款打到甲方账户25个工作日以上的，甲方在2019年4月30日前交付房屋。乙方同意在房屋交付日7日前，由甲方授权华润置地（北京）股份有限公司客户服务部代甲方统一向乙方发出房屋的《交付通知书》等一切函件、文件，若甲方未在该上述交房期限内通知乙方的，不能视为甲方逾期交房，乙方仍有义务在该最迟交房日期与甲方办理收房手续。乙方按逾期交房责任行使解约权的，应于有权退房之日起十五日内向甲方发出解除合同的书面通知，如乙方未在上述期限内将解除合同的书面通知送达甲方，则视为乙方放弃解除合同的权利。乙方有权在甲方送达的《交付通知书》所规定的时间、地点对该房屋质量进行实地查验，发现存在质量瑕疵的，甲方应及时整改，但乙方仍应按照《交付通知书》中规定的时间、地点、办理房屋入住手续，甲方承担逾期交房责任以外的修复等补救责任，乙方不得籍此对已经取得《北京市建设工程竣工验收备案表》的商品房拒绝接收并拖延办理入住手续。如双方对地基基础和主体结构质量问题发生争议的，应由双方共同选定有资质的建设工程质量检测机构进行检测，如检测认定确实存在问题的，甲方应承担责任。主合同及补充协议所指的书面通知以挂号邮寄或者特快专递的形式送达。接受通知一方其通讯地址为本市的，自通知发出之日起第三日视为已经送达。通知发出日期以寄出局邮戳或快递公司签认为准。李敏同意：任何以华润置地（北京）股份有限公司客户服务部的名义发出的就该房屋相关的通知均视为甲方的通知。主合同与补充协议所指的联系方式和通讯地址以主合同列明的为准（甲方的通讯地址以本补充协议首部列明的为准）。附件十四、项目风险及不利因素提示：为解决园区车行交通问题，园区内设有两座架空行车道，道路上下高差约7米。部分叠拼（A34#等）户型地下一层卫生间污水需要提升泵提升后排放，地下室设备间内均高泵坑及污水提升设备，启动时有一定噪音，将来需要定期维护。2016年5月21日，华润公司（出卖人、甲方）与李敏（买受人、乙方）签订《院落补充协议》，约定：该院落为小区公共绿地的组成部分，计入全小区建设用地的整体绿化指标。乙方有权单独使用甲方指定的该房屋紧邻院落地面，但应遵守法律、法规和本协议的相关约定，上述院落由乙方维护并承担相关费用。2016年5月21日，华润公司（出卖人、甲方）与李敏（买受人、乙方）签订《层高补充协议》，约定：该房屋共三层，乙方同意主合同基本情况的层高按房屋户内二层层高3.3米填写，该层高可能与实际层高（地上/地下）不一致。2016年5月21日，华润公司（出卖人、甲方）与李敏（买受人、乙方）签订《补充协议》，约定：经测绘，该房屋地下部分面积为51.42平方米，该部分乙方不承担物业费，乙方按地上部分承担物业费。李敏支付购房款共计13501090元(2016年5月16日之前支付首付款4051090元，2017年7月19日以贷款方式支付945万元)。2019年4月18日，北京市规划和自然资源委员会门头沟分局出具建设工程规划核验意见，载明：门头沟新城冯村地区（一期）居住项目A-东区A34#等工程符合《建设工程规划许可证》（2015规(门)建字0019号）批准的内容。2019年4月5日，102号房屋取得《住宅工程质量分户验收表》。2019年4月15日，A-东区A34#等工程取得建设工程竣工验收消防备案。2019年4月23日，A-东区A34#取得《房屋面积测算技术报告书》（加盖有测绘单位测绘成果专用章，且在有效期内）。2019年4月25日，A-东区A34#等工程取得工程竣工验收备案。2019年4月26日，华润公司向李敏邮寄102号房屋交付通知书及入住结算费用清单。李敏于2020年4月24日向华润公司邮寄记载有以102号房屋不具备交付条件、存在各项规划、质量问题为由要求解除合同的解除合同通知书。华润公司于2020年4月26日由前台签收该通知。2020年11月18日开庭时，李敏当庭提出以逾期交房为由解除合同，华润公司当天知悉上述内容。截至2020年11月26日本案法庭辩论终结，李敏已以等额本金方式正常偿还贷款至2020年11月10日。审理中，李敏提交宣传册、A34#楼等1-1剖面图，宣传册显示地下室层高为5.6米并注有“产权面积约40平方米、局部赠送面积、卓越采光、空间灵动智趣采光、整体空间自由规划：图书馆、健身房、红酒窝、影音室随心畅想、独立豪华玄关区、礼仪与功能空间兼备”等字样，图纸显示地下室储藏间、设备间等的地面距离首层±0距离为5.6米，首层±0向下有300毫米的楼板及在楼板上方的以空心线标注的面层的厚度。经质证，华润公司表示对宣传册真实性认可，但认为不能作为合同组成部分，不具有约束力，对图纸真实性认可，但整个地块已完成规划验收及竣工验收，华润公司不存在违约行为。李敏提交照片及图纸，证实102号房屋二层房间层高为2.9米、3.05米、3.07米，102号房屋地下一层有设备管道，地下室有两面墙体实际为石膏板墙体，与设计不符（照片显示室内不同部位净高为上述数值，有关层高的图纸显示除特别注明外楼板厚度为0.12米、地上二层卫生间及一层庭院下沉部位有降板设计，有关地下室的图纸显示地下室李敏所提出部位为空心线标注的墙体，并未用钢筋混凝土墙体图例标注）。经质证，华润公司表示，实际层高均符合3.3米，没有误差；地下的建筑墙体均为砌筑，不存在不符合设计的情况。审理中，经释明，李敏未对102号房屋是否存在质量问题进行鉴定。李敏申请对102号房屋二层空间的层高进行鉴定，因与待证事实无关联，本院未予准许。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。李敏与华润公司签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按照合同约定履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二、十三条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人可以请求解除合同和赔偿损失。出卖人交付的房屋符合商品房买卖合同约定及法定的强制性交付条件和质量标准，买受人以房屋质量存在表面瑕疵为由拒绝接收房屋，并要求出卖人承担逾期交房违约责任的，一般不予支持，但买受人确有证据证明房屋在交付时存在功能性质量瑕疵以致严重影响正常居住使用的除外。买受人接收房屋不影响出卖人对房屋的质量瑕疵承担保修义务。对李敏以房屋存在各项规划、质量等问题为由主张解除合同的诉讼请求，102号房屋所在的34号楼，已取得建设工程规划核验意见，并经竣工验收合格。对李敏所提各项规划、质量、层高、地下室墙体结构等问题，不属房屋主体结构质量问题或严重影响正常居住使用的问题，且华润公司的宣传册并未对李敏形成地下室可以改造为两层使用的预期，不应纳入合同内容，不能构成严重影响李敏正常居住使用的问题，不能作为解除合同的理由。对李敏所提逾期交房、合同应予解除问题，102号房屋符合双方约定的交房条件，且相应实测技术报告加盖有测绘单位的测绘成果专用章并在有效期内，仅凭李敏陈述该实测技术报告未加盖公章、无测绘人员签名不能证明其为虚假，另外，双方并未约定交房时需由华润公司单独向李敏出示实测技术报告，故华润公司不存在逾期交房的问题，李敏所提逾期交房问题不能作为合同解除的理由。综上，李敏无权要求解除合同，故对李敏要求确认《预售合同》及其补充协议于2020年4月26日解除的诉讼请求，本院不予支持。对于李敏要求返还购房款及赔偿购房款产生的首付款利息、贷款利息、提前还款损失的诉讼请求，因本案合同不应解除，本院不予支持。对李敏主张的律师费，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条之规定，判决如下：驳回李敏的全部诉讼请求。案件受理费135988元，由李敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  张源二〇二〇年十二月十七日书记员  董颖