北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初72987号原告：北京汇荣嘉和物业管理有限公司，住所地北京市通州区漷县工业开发区四街十二号。法定代表人：杜继升，总经理。委托诉讼代理人：李礼，北京市两高律师事务所律师。委托诉讼代理人：文登云，女，1971年5月24日出生，汉族，北京汇荣嘉和物业管理有限公司员工。被告：北京市天成住宅合作社，住所地北京市西城区德外东滨河路3号白孔雀艺术世界写字楼B座5层。法定代表人：徐维忠，理事长。委托诉讼代理人：赵旭卿，北京德采律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭威威，广东华商（北京）律师事务所律师。原告北京汇荣嘉和物业管理有限公司（以下简称原告）与被告北京市天成住宅合作社（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年9月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李礼、文登云，被告的委托诉讼代理人赵旭卿、谭威威到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2007年1月1日至2019年7月31日的空置房物业费628127.75元；2.判令被告向原告支付2007年1月1日至2019年7月31日空置房供暖费572585.16元；3.判令被告向原告支付滞纳金901122.94元（以被告拖欠金额为基数按日万分之三计算）。事实和理由：原告系为被告涉诉房屋所在的北京市朝阳区XXXX小区（原名XX小区）提供物业服务的单位。被告为该小区物业委托方，2003年10月1日，原告与被告前身（北京市国土资源和房屋管理局住宅合作社）签订《XX小区物业管理委托合同》，约定涉诉房屋所在小区由原告负责提供物业及供暖服务，原告自2003年10月1日入住后服务至今，现被告拖欠5号楼6单元202号房屋住宅，11号楼二层商业，11号楼负一层商业三处物业及供暖费未交，故诉至法院要求立即给付。原告主张的滞纳金以拖欠金额基数按照日万分之三计算，请法院支持。被告辩称，我公司认可双方之间签订的物业管理委托合同，也认可原告提供的物业服务。关于供暖费问题，我公司另行起诉原告要求解除供暖合同，且本案为物业服务合同纠纷并非供用热力合同纠纷，故不同意本案中进行审理。关于物业费问题，我公司有证据证明已交纳了2007年至2011年的11号楼二层商业以及11号楼负一层商业的物业费。对于5号楼6单元202号房屋同意按照双方约定的住宅物业费标准支付，关于11号楼二层商业以及11号楼负一层商业的物业费，因为一直是空置状态未能正常出租，故要求按照住宅标准每平方米每月1.52元计算而非商业标准每平方米每月3.5元计算。另，我公司不存在恶意拖欠物业费情况，故不同意原告违约金的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2003年10月1日，原告与被告前身（北京市国土资源和房屋管理局住宅合作社）签订《XX小区物业管理委托合同》，约定涉诉房屋所在小区由被告委托原告负责提供物业及供暖服务，其中第二十二条第二款约定“空置房屋的物业管理费及供暖费，由乙方按相关规定向甲方收取”。2005年8月20日原被告双方签订补充协议，约定委托期限从2003年10月1日至该小区选聘新的物业管理企业并签订新物业服务合同生效时止。另，XX小区后更名为XXXX小区，2005年5月17日北京市国土资源和房屋管理局住宅合作社名称变更为现被告名称。原告与被告认可三处房屋建筑面积，其中5号楼6单元202室建筑面积82.32平方米，11号楼二层商业部分建筑面积54.02平方米，11号楼负一层建筑面积1098.74平方米。原告与被告争议焦点，一，关于物业费标准，原告称住宅标准为每平方米每月1.52元，商业标准为每平方米每月3.5元，被告表示知晓，但分歧在于11号楼负一层在房屋产权证内房屋登记表中并未描述为“商业”用途，而11号楼1层2层均有部位及房号规划用途和使用用途描述为“商业”，故11号楼负一层该部分不同意按照商业标准交付。原告称根据《房屋土地测绘技术报告书》地下一层描述为“综合超市”，应该按照商业标准交纳物业费。原告提供2013年6月28日被告与案外人侯某某签订的房屋租赁合同，房屋坐落“北京市朝阳区常营南路XX号楼XX号楼地下一层东侧房屋一间”。该合同约定，被告是甲方房屋所有权人，乙方承租人将此房只能用于“办公、仓储及展示”，原告提交此证据欲证明被告以11号楼地下一层作为商业用途出租，被告辩称该合同未实际履行。二，关于已交费时间，被告提供证据2012年1月17日由原告向被告出具的申请拨付XXXX接待中心及空置房屋物业供暖费处理遗留问题代垫费用的函，其中载明各项费用943949.59元，并附发票及明细。其中的XXXX应收款明细表，11号楼空置房08年1月-09年7月物业费11号楼空置房8-09年度供暖费，备注为实测面积2011平方米*3.50元*19个月，实测面积2011平方米*35元供暖季不含负一层。经询原告，此2011平方米不包含涉诉的11号楼地下负一层，但认可包含11号楼二层商业部分54.02平方米。三，被告以解除供暖合同为由起诉原告的供用热力合同纠纷已由本院受理，被告抗辩要求供暖费问题另案解决，并提出本案立案案由为物业服务合同纠纷，并非供用热力合同纠纷，故本案不应处理供暖费问题。原告提供物业管理委托合同、补充协议、准予行政许可决定书、入住通知书、业主临时公约、汇鸿家园11号楼测绘图纸、空置房及商业物业费、供暖费结算报告、被告与第三方签署的《房屋租赁合同》。被告提供物业管理委托合同、律师函、产权证、关于结算汇鸿家园空置房及接待中心物业服务费及供暖费的申请报告、供暖费发票、物业费发票。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。同时，民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则。本案中，被告系涉案房屋的所有权人，原告为涉案房屋提供了物业服务，原告与被告之间签订物业管理委托合同，故原告与被告之间系法律事实上的物业服务合同关系。原告向被告提供了物业服务，被告应支付原告物业费。关于欠费房屋的面积，双方均已确认。被告抗辩称关于供暖费纠纷已经另行起诉要求解除供暖协议，又因本案立案案由为物业服务合同纠纷，故本院对原告诉讼请求中要求支付供暖费的请求不予处理。原、被告双方对11号楼负一层收费标准存在分歧，双方约定“空置房屋的物业管理费及供暖费，由乙方按相关规定向甲方收取”。基于被告知晓商业用途收费按照3.5元每月每平方米计算，且其在与案外第三人签订租赁合同时，指明涉诉11号楼负一层使用用途为“办公、仓储及展示”，再有根据双方提供的《房屋土地测绘技术报告书》地下一层描述为“综合超市”，基于上述情形，11号楼负一层以认定属于商业用途为宜，故应按照商业收费标准计算。关于被告抗辩称已交费2007年至2011年度物业费，经查结算清单及询问原告确认，2007年至2011年已交物业费及供暖费中不包含11号楼地下负一层部分，而11号楼2层商业54.02平方米的2007年至2011年度的物业费已交纳，应予以扣除。原告主张的违约金，因无证据证明被告系恶意拖欠，本院对该诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告北京市天成住宅合作社于本判决生效后七日内向原告北京汇荣嘉和物业管理有限公司支付北京市朝阳区汇鸿家园小区5号楼6单元202号房屋二〇〇七年一月一日至二〇一九年七月三十一日期间的物业费18894.09元；支付北京市朝阳区汇鸿家园小区11号楼二层商业二〇一二年一月一日至二〇一九年七月三十一日期间的物业费17205.37元；支付北京市朝阳区汇鸿家园小区11号楼负一层二〇〇七年一月一日至二〇一九年七月三十一日期间的物业费580684.09元二、驳回原告北京汇荣嘉和物业管理有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21731元，由原告北京汇荣嘉和物业管理有限公司负担10648元（已交纳），由被告北京市天成住宅合作社负担11083元（原告北京汇荣嘉和物业管理有限公司已预交，被告北京市天成住宅合作社于本判决生效后七日内给付原告北京汇荣嘉和物业管理有限公司）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 刘 鹏审判员 张燕均审判员 柯 岩二〇二〇年十二月十日书记员 佟 飞