北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初32253号原告（反诉被告）：北京信达百纳企业管理有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：李劲槟，总经理。委托诉讼代理人：张丽丽，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄秋桑，北京市京师律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：北京卓奥优效广告有限公司，住所地北京市朝阳区高碑店乡。法定代表人：刘昌华，总经理。委托诉讼代理人：刘某，女，北京卓奥优效广告有限公司员工。委托诉讼代理人：于卫东，北京奥北律师事务所律师。原告（反诉被告）北京信达百纳企业管理有限公司（以下简称原告）与被告（反诉原告）北京卓奥优效广告有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张丽丽、黄秋桑，被告委托诉讼代理人刘某、于卫东，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付2020年1月22日至2月21日的租金物业费79071元；2.被告支付违约金237213.5元，即原告不予退还被告已支付的押金；3.被告支付一个月的空置期赔偿金79071元；4.被告支付居间服务费损失67269元；5.被告承担本案律师费20000元。事实和理由：2019年3月14日，原告和被告签订《租赁合同》（以下简称涉案合同），约定被告承租位于北京市朝阳区酒仙桥路甲X号星泰中心第X层X室房屋（以下简称涉案房屋）。租赁期限为2019年3月14日至2021年3月13日，月租金标准为79071元，支付方式为以三个月为一期。租金支付时间为除首期租金外，以后各期租金被告应于上期租金的最后一个月的25日前向原告交纳。合同签订后，原告按约履行，被告未按约定支付租金。故原告诉至法院，望法院依法判决。被告辩称，被告并未迟延交纳租金，根据被告申请，双方约定按月交纳。2019年12月23日，原告发函要求被告按季度交纳租金，该行为违反了双方的约定，并且双方之前实际也是按照按月交纳租金的方式履行的合同，所以原告以被告逾期交纳租金为由解除合同没有事实和法律依据。被告在新冠疫情期间无法正常经营，资金周转困难，原告在疫情期间以未能交纳租金为由强行要求被告搬离，也违背了有关指导意见的精神，故原告诉讼请求不合理。另外，承租国有产权和非国有产权的房屋，租金均可以减免，故原告其他诉讼请求均不合理。被告向本院提出反诉请求:原告返还被告交纳的租房押金237213.5元。事实和理由：涉案合同签订后，被告按约交纳了押金，并支付租金至2020年1月21日。2020年初，爆发新冠疫情，原告通过禁止被告进入办公区域及强行扣留办公设备、文件资料的方式强制被告搬离涉案房屋，后经协商，被告被允许将办公用品及文件资料搬离。原告以被告违约为由，要求被告承担违约责任的诉求不应得到支持，其扣留被告交纳的押金无事实及法律依据，故被告提起反诉，望法院依法支持。原告就被告反诉辩称，被告违约在先，不同意返还被告押金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月14日，原告（甲方）与被告（乙方）签订涉案合同，约定：乙方承租涉案房屋，租赁期限为24个月，自2019年3月14日起至2021年3月13日止。免租期7天，为2019年3月15日至2019年3月22日。租赁期内月租金为79071元；租金以三个月为一期，首期租金自2019年3月22日至2019年6月21日，共计237213.5元，于本合同签订当日缴付。除首期租金外，以后各期租金应于上期租金的最后一个月的25日前向甲方缴纳下一期的租金。乙方应于本合同签订当日向甲方支付三个月租金作为押金，计237213.5元。若因乙方原因造成甲方损失的，应赔偿甲方因此遭受的全部损失及为此支付的包括但不限于诉讼费、律师费等全部由乙方承担。乙方不得提前终止合同，若因乙方原因提前终止合同的，甲方有权扣除乙方押金中相当于3个月租金的金额作为违约金，同时支付甲方相当于1个月租金的空置期赔偿金。经甲方书面催告，乙方拖欠租金或合同约定的其他应付费用15天以上，或乙方拖欠租金或合同约定的其他应付费用累计三次以上的，甲方有权解除合同并收回单元。本合同任何一方有违约行为，经另一方书面通知后15日内未予改正，情节严重的，守约方除可要求违约方赔偿损失外，有解除本合同的权利。2019年3月18日，被告向原告交纳押金237213.5元，并支付首期租金237213.5元。2019年6月22日至2020年1月21日期间，被告按月向原告支付租金；其中，被告于2019年11月25日支付了2019年12月22日至2020年1月21日的租金，此为被告支付的最后一笔租金，而被告自2019年5月起均为每月25日左右支付下月22日至下下月21日的租金。2020年2月21日，被告自涉案房屋搬离退场。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、关于租金的支付周期被告主张其与原告就租金支付周期协商进行了变更，并提交其员工刘某与原告工作人员张某的微信聊天记录、房租月付申请（申请时间为2019年5月16日，内容为被告申请在2019年6月22日至2020年3月21日期间按月支付房租）及租金交纳发票（原告均为按月开具租金发票），其中2019年5月21日的微信聊天记录显示“刘：按个月租金支付的那个，我问下哈，因为在跟财务请款，财务让我看看有没有可以开缴纳单什么的或者邮件确认什么的呢？我跟您问下看看。张：我们只能按季开单子，月的除以3。刘：那上次给您的那个单子，盖章的那个，有审批过的么，可以给各扫描件么？张：没有审批，领导说可以了。就按月交就行了。”原告对房租月付申请的真实性予以认可，不认可证明目的，并称其一直不同意按月支付。原告对微信聊天记录的真实性不认可，证明目的不认可，并称张某是公司人事部门的员工，没有得到原告的授权同意按月交付租金，即便2019年5月张某说按月交可以，但原告在2019年9月24日向被告发过公函催促被告按照季度及合同约定支付租金。原告对发票的真实性予以认可，但称其从未同意按月交纳租金。原告提交2019年9月24日公函，内容为原告要求被告于2019年11月25日起按照涉案合同约定以季度付款方式支付租金。被告对公函的真实性予以认可，但主张相应内容违反了双方关于租金交纳的约定。二、关于涉案合同的解除原告主张其于2020年2月17日向被告发送律师函，要求解除涉案合同，并同时由原告工作人员谭某某及张某以发送微信的方式通知被告的刘某要求解除涉案合同，故涉案合同的解除时间为2020年2月17日。原告就其主张提交律师函。被告对律师函的真实性予以认可，但主张相应内容违反了双方关于租金交纳的约定。被告称律师函是原告于2月17日贴到门上的，其收到了谭某某通过微信发送的解除通知，但张某没有发送。被告主张原告解除合同的依据不成立，而其于2020年2月21日搬离涉案场地，合同解除时间由法院确定即可。原告主张被告应在2019年12月25日交纳2020年1月及之后的租金，但被告一直未交纳。新冠疫情是在2020年1月24日爆发，被告迟延交纳租金是在疫情爆发之前。直到2020年2月17日，疫情防控措施比较严格，且涉案房屋所在大厦性质是乡产，政府通知物业加强管控，原告仅为出租方，小区保安不是原告的员工，保安是为了疫情防控而控制人员进出。被告处于正常办公状态还未能交纳租金，所以原告发送了解除通知。被告主张原告的谭某某于2020年2月17日发微信让被告清场，并在当日将涉案房屋的大门锁上，被告于2月18日与原告沟通称财物等物品都在涉案房屋内需要协商搬离，原告就给了被告一份打印的清场申请，一开始说给三天时间让被告搬离，但当时被告只有三名员工，大楼的保安称需要被告写清场申请，于是被告就在2月18日中午写了清场申请，原告将大门打开，让被告将清场申请盖好章之后出来。2月20日，被告开始腾退，原告只让被告进去三个人，并称疫情期间人员不能太多，也不让被告收拾物品，原告称这是清场手续不是办公手续，被告直到2月21日下午才搬完，原告也称腾退时间必需严格按照清场申请载明的时间进行。三、关于租金的减免及租期延长原告主张涉案房屋的产权人是将台地区办事处，其与被告进行过相关事宜的协商，其也将相关材料上报了有关政府部门，2020年4月、5月之后政府部门要求原告补交材料，原告才开始补交。被告主张在2020年春节过后，自2020年2月3日起，原告员工张某直接通知被告不是涉案房屋所在大厦的租户不能进入大厦，并要求被告2月3日当天补齐房租。被告回复称由于无法进入楼栋，而财务的U盘都在办公室内所以无法付款，并且提出减免租金的诉求，想与原告就租金减免缓交的方式沟通，但沟通未果。四、关于居间服务费及律师费原告主张其因将涉案房屋出租给被告，向北京好租科技发展有限公司支付了居间服务费67269元，并支付了20000元的律师费。原告就其主张提交服务费确认书及对账单，委托代理协议、支付凭证及发票。被告对服务费确认书及对账单的真实性予以认可，但主张与本案无关。被告对委托代理协议、支付凭证及发票等不予质证。本院认为，双方所签涉案合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。关于租金的支付周期，涉案合同虽约定租金为每3个月付一次租金，但根据被告与原告工作人员的微信聊天记录，双方就租金的支付已协商进行了变更，原告虽称该工作人员系人事部门的员工，无权代表原告变更合同，但2019年6月22日至2020年1月21日期间的租金均为一月一付，且原告均为被告开具了发票，故本院认为双方已就租金的支付周期协商进行了变更。本案中，原告于2020年2月17日向被告发出通知解除涉案合同，根据涉案合同的约定，被告尚不构成违约，原告解除涉案合同不符合涉案合同所约定的解除情形，而考虑到被告于2月21日搬离涉案房屋，本院认为双方属协商解除涉案合同，故确认涉案合同于2020年2月21日解除，原告要求被告支付违约金的请求于法无据，本院不予支持。现被告交纳了3个月的租金作为押金，其提起反诉要求返还押金，本院对此予以支持。关于2020年1月22日至2月21日期间的租金，被告尚未交纳此期间的租金，本院将考虑被告的实际使用情况予以酌情调整租金数额。另，原告要求被告支付空置期赔偿金及律师费的请求，均无依据，本院对此不予支持。关于原告主张的居间服务费损失，其此项诉讼请求并无依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京信达百纳企业管理有限公司于本判决生效后七日内返还北京卓奥优效广告有限公司押金167213.5元（北京信达百纳企业管理有限公司应返还北京卓奥优效广告有限公司押金237213.5元，北京卓奥优效广告有限公司应支付北京信达百纳企业管理有限公司2020年1月22日至2020年2月21日期间的租金70000元，二者予以折抵）；二、驳回北京信达百纳企业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回北京卓奥优效广告有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8539元，由北京信达百纳企业管理有限公司负担6989元（已交纳），由北京卓奥优效广告有限公司负担1550元（自本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费2429元，由北京卓奥优效广告有限公司负担607元（已交纳），由北京信达百纳企业管理有限公司负担1822元（自本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  白星晖二〇二〇年十二月二十九日书记员  丁 楠