北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0109民初2873号原告（反诉被告）：华润置地发展（北京）有限公司，住所地北京市门头沟区。法定代表人：张大为，董事长。委托诉讼代理人：何溪滢，北京市中伦律师事务所律师。被告（反诉原告）：付阔，男，1996年7月26日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：付长青，女，住北京市朝阳区，北京市丰台区花乡高立庄村村民委员会推荐。委托诉讼代理人：马任，北京市广盛律师事务所律师。原告华润置地发展（北京）有限公司（以下简称华润公司）与被告付阔商品房预售合同纠纷一案以及反诉原告付阔与反诉被告华润公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年4月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）华润公司的委托诉讼代理人何溪滢，被告付阔（反诉原告）的委托诉讼代理人付长青、马任到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华润公司向本院提出诉讼请求：1、要求判决确认于2019年8月12日起解除双方签订的《北京市商品房预售合同（住宅类）》（合同编号为×××××，以下简称《预售合同》）及其相关补充协议，2、要求付阔配合华润公司办理《预售合同》的联机备案登记解除手续（联机备案编号×××××），3、要求付阔向华润公司支付解除合同违约金317400元（按照未付购房款10580000元为基础，按照3%计算），4、要求付阔向华润公司支付华润公司为其垫付的印花税7561.67元（以合同总价款15123339元为基数，按照万分之五计算）。事实与理由：2016年5月31日华润公司与付阔签订《预售合同》，约定：(1)被告购买原告开发的门头沟区永定镇冯村××小区303号房屋（以下简称303号房屋）；(2)303号房屋总价为15123339元，被告采取商业贷款方式支付，被告应于签署合同当日缴纳购房款金额共计4543339元，剩余10580000元应于303号房屋所在楼宇主体结构封顶之日起30日内缴纳；(3)被告未按约定时间付款的，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，每日应支付欠付款项万分之二的违约金。预售合同签订当日双方办理了303号房屋的商品房预售合同联机备案。《预售合同》签订后，被告依约支付了第一笔价款共计4543339元。2017年4月13日，303号房屋所在楼栋的主体结构完成封顶。按照《预售合同》附件十第五条的约定，被告应于封顶之日起30日内（即2017年5月12日前）支付第二笔价款10580000元，但被告迟迟未予支付。根据合同法及《预售合同》的约定，付阔逾期付款超过90日后，华润公司有权解除合同。根据《预售合同》的约定，付阔逾期付款超过90日，华润公司解除合同的，有权按照累计逾期应付款的3%向付阔主张违约金。根据《印花税暂行条例》及其实施细则，华润公司已经按照合同金额的万分之五为付阔实际垫付付阔应该负担的印花税7561.67元，该款属于不当得利，应予退还。付阔向本院提出反诉请求：1、要求判令确认自2020年8月12日起解除双方于2016年5月31日签署的《预售合同》及其补充协议；2、要求华润公司返还购房款4543339元及利息（以购房款4543339元为基数，按照银行同期贷款利率自2016年5月31日起计算至实际付清日止）；3、要求华润公司按总房款30%向付阔支付因违规建设、质量问题、以及恶意欺诈产生的赔偿金共计4537001元。事实与理由：双方于2016年5月31日签订《预售合同》约定首付款30%，余款以银行按揭方式支付。华润公司指定北京银行为合作银行签约之初，北京银行信贷员对付阔及其亲属付长青的资信情况进行了审查，认可付阔及贷款担保人付长青具备贷款偿还偿付能力。但签约之后，正当付阔按照北京银行既往流程提供申报资料时，因国家房地产金融政策收紧，北京银行又临时改变了信贷政策，亲属不能进行联名担保，故不同意对付阔发放贷款（完全不能批贷），后付阔在华润公司的其他合作银行尝试，但都因为国家政策原因未能成功。同时，付阔还试图找其他非合作银行申请贷款，但华润公司拒绝。2017年2月前，后付阔与华润公司人员商议贷款问题，华润公司同意尽量配合付阔解决贷款问题，并承诺以协商态度解决后续问题。但2017年6月以后，华润公司以付阔延期付款为由，坚持索要高额违约金。付阔后续不能取得贷款，并非付阔自身原因所致，是因为国家宏观经济政策调整造成，付阔不应就此承担任何违约责任。华润公司既不同意协助付阔办理贷款，又拒绝退还首付款，双方矛盾长期未决。根据《北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及“3.17新政”的房屋纠纷案件若干问题的会议纪要》，“因‘3.17新政’原因导致合同解除后，出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人；当事人一方要求另一方承担违约责任或适用定金罚则的，不予支持。”根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”华润公司至迟应于2018年4月行使解除权，逾期不行使的，解除权消灭。付阔可以通过其他个人融资渠道解决购房款问题。华润公司所建房屋存在以下违规建设问题：1、项目实际建筑密度与政府审批的规划指标不符，2、项目实际容积率与政府审批的规划指标不符，3、项目实际绿地率与政府审批的规划指标不符，华润公司违法将小区公共绿地作为私人专属庭院捆绑销售损害买方利益，华润公司占用市政公用地建设售楼处景观，谎称市政用地是小区附属用地，提供虚假承诺，4、项目缺乏无障碍设计和设施，违反国家强制性规定。华润公司拟交付的303号房屋或存在严重质量问题，或与约定不符，应承担违约责任：1、房屋层高与合同约定不符，与户型宣传图册亦不符，宣传图册载明地面五层层高5米，2、卫生间无垂直排风设计，3、房屋入户东侧楼梯被擅自取消与合同约定不符，4、房屋存在墙体开裂、地基下沉、结构柱开裂等严重质量问题。华润公司在销售中存在虚假宣传和欺诈：1、华润公司通过楼书等材料公开承诺项目拥有3万平米山顶中央花园以及墅区中央景观带等，实际建设中，中央景观带的面积大幅缩水，承诺的近300平方米水系景观被完全取消；2、华润公司承诺地下一层面积有30平方米，设计有卧室、洗衣房、卫生间、电梯厅，销售人员也明确告知了但有居住功能，但实际地下一层面积仅有18平方米，电梯厅、卧室、卫生间、洗衣房等均被取消，实际相应部位系垃圾收集间，纳入了公摊面积，华润公司将纳入公摊面积的垃圾收集间又卖给付阔。另外，整个小区也存在不配及减配公共配套设施、太阳能集热设施维修需要通过303号房屋上屋面进行、机动车出入口设置距离小区内道路不足7.5米的安全距离、屋内电梯安全未配备自动平层装置（合同附件十四约定“住户内的私有电梯由户内电源供电，停电时，运行的电梯可能停在楼层中间，需通知物业处理”能够证明此事）、小区内高架机动车道噪音污染、高架路在销售沙盘上被绿植掩盖等问题。华润公司宣传303号房屋是高档别墅，但实际是普通住宅。根据本案调查反映的事实，303号房屋存在的诸多质量问题无法进行改造和修复，严重影响后续使用。对于华润公司主张的印花税属于华润公司应当自行承担的范围，与付阔无关。如果法院认定付阔所提规划、质量等解除合同的理由不能成立，付阔也主张将因不可归责于双方的原因导致不能办理贷款作为解除合同的理由。华润公司对付阔所提反诉辩称：303号房屋已经完成竣工验收及规划验收，不存在质量问题。付阔不享有约定或法定解除权。双方约定，如果不能办理贷款，其他购房款由付阔自行承担。付阔至迟应于2017年5月12日付清全款，付阔逾期未付款，华润公司享有法定解除权。根据合同法第九十四条的规定，法定解除权没有期限限制。根据约定，付阔支付全部房款是房屋交付的前提条件，付阔未付清房款，华润公司不应交房，不存在延期交房的情况。付阔未证实华润公司存在欺诈行为，即使前期宣传确与合同不符，双方也已约定以合同为准。即使华润公司存在欺诈行为，付阔享有撤销权，也已超过除斥期间，且付阔也在庭审中拒绝行使撤销权。对于地下一层的问题，根据双方约定，出售给付阔的只包括地下一层电梯房，不包括垃圾收集间，垃圾收集间与本案无关。双方约定，建设内容以最终《建设工程规划许可证》批复为准。本项目毗邻军事管理区，因军事管理部门要求调整建设方案后，进行了变更公示，最终版本的规划图于2016年7月25日作出。双方已经签订《院落补充协议》，确认院落为小区公共绿地的组成部分，计入全小区建设用地的整体绿化指标。涉案小区设施、规划等内容已经取得了规划核验意见。涉案小区配备了文体活动站、存自行车处、汽车场库、有线电视光电转换间等公共服务设施。太阳能集热设施的设置未违反相关规范。地下车库出入距离市政道路满足规范要求，地下车库距离小区内道路（又称基地道路）的距离不要求大于7.5米。付阔无证据证实电梯不符合规范要求，相应合同约定只是对风险的告知。别墅一般指带有私家花园的低层独立式住宅，303号房屋属于叠拼联排别墅，也属于多层普通住宅。涉案项目地处半山，高架路是为解决业主通行必须的方式，是涉案项目规划的一部分，通过了规划验收，且销售沙盘也不属合同内容。宣传册不是合同依据，且审理中也未对303号房屋五层的层高进行鉴定，不能据此证明层高存在问题。对于付阔所提以不可归责于双方的原因导致不能办理贷款为由解除合同的要求，《预售合同》附件十补充协议第五条约定：“乙方选取该付款方式应在签订主合同之前向贷款机构提交真实有效的申请贷款资料，并获得贷款机构出具的客户贷款资格书面确认，若乙方按贷款机构或担保方的要求需提供预抵押担保办理预告登记手续的，还应在签订主合同时交纳办理预告登记的相关资料，并办理该房屋预告登记手续，若非因甲方、宏观政策调整或国家行政管理部门的原因（不包括贷款机构贷款条件方面的原因，例如贷款机构要求乙方提高首付或未通过贷款机构资信证明审查、乙方未提交齐全贷款资料乙方不办理预告登记（如有）或预抵押手续等）导致该贷款方式不可行或贷款未按时足额打到甲方指定账户，甲方有权依据主合同逾期付款责任及补充协议约定向乙方主张权利。”补充协议第二十二条约定：“甲方仅协助乙方办理相应的房贷手续，不对贷款的结果做任何保证。乙方应根据贷款机构的规定及时提供完整、准确的相关资料，（如乙方向贷款机构提供预抵押担保的，还应配甲方办理该房屋预告登记手续），如非因甲方、宏观政策调整或国家行政管理部门的原因（不包括银行贷款条件方面的原因，例如贷款银行要求乙方提高首付、乙方未通过银行资信证明审查）导致乙方未能获得按揭贷款，或者贷款未能按照主合同的约定及时打到甲方指定账户，乙方应按主合同逾期付款责任的约定，承担逾期付款的违约责任。”根据上述约定，付阔即使无法办理贷款，也应自行补足房款。另外，北京银行只是要求首付由30%提高到40%。本院经审理认定事实如下：2016年5月31日，华润公司（出卖人、甲方）与付阔（买受人、乙方）签订《预售合同》及补充协议，约定付阔购买303号房屋，该商品房位于××小区303号，平面图见附件一，该商品房用途为住宅、储藏室及设备用房，层高为3.3米，建筑面积441.59平米，套内建筑面积427.41平方米，该商品房为独栋别墅、整栋楼房的，按下列方式计算价款：按套内建筑面积计算每平方米单价35383.68元，总价款15123339元。付阔采取商业贷款方式付款，付阔可以首期支付购房总价款的30%，其余款项可以向北京银行借款支付。出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更规划。出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿。经规划行政主管部门委托的设计审查单位批准，建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内书面通知买受人：1、该商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向；2、供热、采暖方式；出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。逾期付款责任：（1）逾期在90日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算，向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，并于实际支付应付款之日起60日内，向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起60日内，按照累计的逾期应付款的3%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。逾期应付款是指按照约定的到期应付款与该期实际已付款的差额。该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件，该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件。市政基础设施和其他设施的承诺：上水、下水交付时达到使用条件；过渡性用电：交付时达到使用条件；供暖：户内管线敷设到位，自采暖；燃气：交付时，管线敷设到户；电话通信线：交付时，管线敷设到户（需由买受人自行交费报装、开通）；有线电视线：交付时，管线敷设到户（需由买受人自行交费报装、开通）。出卖人逾期交房超过90日，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3%向买受人支付违约金。该商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示约定的证明文件，并满足约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全或者未满足约定的其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担。附件八、该商品房所在楼栋本期的项目建设方案：建设内容以最终《建设工程规划许可证》批复为准。附件十、补充协议：付阔确认：对于主合同的订立以及对于该房屋价格有重大影响的因素，双方均已在主合同及本协议中进行了约定，不存在遗漏情况。双方的权利义务均以主合同及补充协议的约定为准，甲方或乙方通过口头书面实物及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘、模型等）所表达和提供的信息都不作为确定双方权利义务的依据，甲方的售楼书、售楼广告中的资料、数据以政府主管部门的批准文件为准，如有变化不另行通知（但法律、法规或规章另规定的除外）。乙方应于签署本合同当日向甲方交纳所购商品房总价款的30%，金额共计为：4543339元，房款的70%，1058万元，由乙方申请贷款。若乙方于该房屋所在楼宇主体结构封顶前签订主合同，如乙方贷款额高于或等于800万元，则乙方应于该房屋所在楼宇主体结构封顶之日起30日内，将此款项划入甲方账户。该房屋所在楼宇主体结构封顶之日，以甲方书面通知贷款机构日为准。乙方选取该付款方式应在签订主合同之前向贷款机构提交真实有效的申请贷款资料，并获得贷款机构出具的客户贷款资格书面确认，若乙方按贷款机构或担保方的要求需提供预抵押担保办理预告登记手续的，还应在签订主合同时交纳办理预告登记的相关资料，并办理该房屋预告登记手续，若非因甲方、宏观政策调整或国家行政管理部门的原因（不包括贷款机构贷款条件方面的原因，例如贷款机构要求乙方提高首付或未通过贷款机构资信证明审查、乙方未提交齐全贷款资料乙方不办理预告登记（如有）或预抵押手续等）导致该贷款方式不可行或贷款未按时足额打到甲方指定账户，甲方有权依据主合同逾期付款责任及补充协议约定向乙方主张权利。甲方行使逾期付款的约定的解除权的期限为解除权发生之日起一年。关于交付时间：2019年4月30日之前，主合同以及补充协议签订并生效且乙方所付全部房款打到甲方账户25个工作日以上的，甲方在2019年4月30日前交付房屋。在乙方向甲方付清全部房款等费用后，方可办理入手续，否则乙方确认甲方有权拒绝将该房屋交付给乙方。乙方有权在甲方送达的《交付通知书》所规定的时间、地点对该房屋质量进行实地查验，发现存在质量瑕疵的，甲方应及时整改，但乙方仍应按照《交付通知书》中规定的时间、地点、办理房屋入住手续，甲方承担逾期交房责任以外的修复等补救责任，乙方不得籍此对已经取得《北京市建设工程竣工验收备案表》的商品房拒绝接收并拖延办理入住手续。甲方仅协助乙方办理相应的房贷手续，不对贷款的结果做任何保证。乙方应根据贷款机构的规定及时提供完整、准确的相关资料，（如乙方向贷款机构提供预抵押担保的，还应配甲方办理该房屋预告登记手续），如非因甲方、宏观政策调整或国家行政管理部门的原因（不包括银行贷款条件方面的原因，例如贷款银行要求乙方提高首付、乙方未通过银行资信证明审查）导致乙方未能获得按揭贷款，或者贷款未能按照主合同的约定及时打到甲方指定账户，乙方应按主合同逾期付款责任的约定，承担逾期付款的违约责任。购房合同解除后，如乙方已经支付给甲方的房款不足以抵偿甲方已经为乙方向贷款机构承担的担保责任支付的款项（含应向贷款机构支付的利息罚息等）及乙方依据购房合同及补充协议约定应承担的费用的，甲方有权继续追究乙方的责任，如乙方已支付给甲方的房款，足以抵偿上述款项并有剩余的，则甲方在乙方履行完毕本协议约定义务后60日内将剩余款项无息返还给乙方。甲方依据主合同和本协议行使解约权后，乙方应在解除合同通知送达之日起30日内配合甲方，即与甲方共同或授权到甲方主管机关办理完毕该房屋的联机备案解除等相关手续，如甲方行使解约权的，甲方有权自应退还乙方房款中予以抵扣印花税、违约金和诉讼费用。主合同及补充协议所指的书面通知以挂号邮寄或者特快专递的形式送达。接受通知一方其通讯地址为本市的，自通知发出之日起第三日视为已经送达。通知发出日期以寄出局邮戳或快递公司签认为准。主合同与补充协议所指的联系方式和通讯地址以主合同列明的为准。附件十三、住宅使用说明书：当电梯发生如下故障时，请按轿箱内的应急提示操作：运行时，内选、平层等失灵。附件十四、项目风险及不利因素提示：为解决园区车行交通问题，园区内设有两座架空行车道，道路上下高差约7米。住户内的私有电梯由户内电源供电，突然停电时，运行的电梯可能停在楼层中间，需通知物业处理。叠拼楼座屋顶上有全楼的太阳能集热设施，因叠拼没有通向屋面的公共楼梯，如果太阳能设施需要维修的话，可能会借助上叠户上屋面维修。A32#楼303户型人行主要通道为位于32号楼北侧和东侧的两个场地内楼梯。A32#楼所有上叠户型入户楼梯处在挡土墙上方，距离北侧、东北侧车行道标高有2至7米不等的高差。附件一、房屋平面图及在整个楼栋中的位置图显示了地下一层电梯及电梯间。2016年5月31日，华润公司（出卖人、甲方）与付阔（买受人、乙方）签订《院落补充协议》，约定：该院落为小区公共绿地的组成部分，计入全小区建设用地的整体绿化指标。乙方有权单独使用甲方指定的该房屋紧邻院落地面，但应遵守法律、法规和本协议的相关约定，上述院落由乙方维护并承担相关费用。2016年5月31日，华润公司（出卖人、甲方）与付阔（买受人、乙方）签订《坡屋顶补充协议》，约定：因该房屋带坡屋顶，乙方同意主合同基本情况的层高按3.3米填写，但坡屋顶室内起坡点以政府备案的施工图纸为准。2016年5月31日，华润公司（出卖人、甲方）与付阔（买受人、乙方）签订《层高补充协议》，约定：该房屋共4层，乙方同意主合同基本情况的层高按房屋户内首层层高3.3米填写，该层高可能与实际层高（地上/地下）不一致。2016年5月31日，双方办理303号房屋的商品房预售合同联机备案（联机务案编号：×××××）。华润公司就上述合同垫付印花税7561.67元。付阔于2016年5月31日前支付购房款共计4543339元。余款1058万元未支付。2017年3月24日，中国人民银行营业管理部、中国银行业监督管理委员会北京监管局、北京市住房和城乡建设委员会、北京住房公积金管理中心四部门颁布《关于加强北京地区住房信贷业务风险管理的通知》银管发〔2017〕68号，规定：“五、严格审核借款人还款能力，防范投资投机购房带来的信贷风险：各商业银行要严格落实月供收入比(不超过50%)等政策要求，强化审核购房人收入证明材料。对于购房人提供虚假收入证明或不符合月供收入比要求的，不得放贷。对于已成年、未就业、没有固定收入且还款资金来源于其他共同还款人的借款人，商业银行应进一步严格住房贷款条件，原则上可参照二套房信贷政策执行。”关于不能办理贷款的原因，付阔提交：1、2019年8月9日付长青与华润公司倪姓工作人员的通话录音，通话录音中，双方提到付长青与北京银行前期沟通由付长青（付阔之姑姑）作为非直系亲属提供贷款担保，后来北京银行不同意按此办理贷款，双方对付阔是否应为此承担违约责任存在争议。对此，华润公司表示：“是否是我方公司人员需要核实，即使录音真实，对方也认可是银行原因而非政策原因导致贷款数额增加。付阔在签约的时候取得了银行同意放贷的证明并提交给了华润公司，华润公司是据此与付阔签约的，付阔也表示其有履约能力，合同是否解除与贷款无关。”后华润公司对于上述录音未再反馈意见。2、付长青与北京银行人员赵国庆于2017年3月7日、2019年6月18日的通话录音，显示：2017年3月7日，赵国庆表示，买房当时符合贷款政策，但是后来总行没有审批通过，银行不可能承诺在总行不批的情况下肯定可以批贷，因为刷卡刷的是付长青的卡，肯定不行。2019年6月18日，赵国庆表示，银监会过来检查，说这种做法不合规，所有这种保证的都不行，除非夫妻之间可以互相保证，父母、兄弟姐妹都不行，担保的这种原来可以做，上边来检查说不行，就得停。对此，华润公司表示：“真实性无法确认，证明目的不予认可，不能贷款的原因与3.17新政无关，是银行内部没有审批下来。对方提出的理由是因为贷款人和买房人不一致，这个问题在3.17新政里没有规定，对方播放的2017年的录音中提到是银行内部政策问题，与国家政策无关，总行不给批，也说了没有明文规定不许亲属之间担保，只是上报到总行后，总行检查，把这个给驳回了，而且对方还提出工行可以给他贷款，更加证明不是国家政策问题，纯粹是银行内部情况，录音中，北京银行的办事人员说工行可以贷，你们可以去试一试，付长青说我没有时间处理这个问题。显然只是因为付长青规避政策、借名买房，才导致贷款办不下来的问题。与新政没有关系。而且他换一个银行就可以办理贷款，所以相关责任应由付阔承担，与华润公司、国家政策无关。”经询问，付阔表示：“在国家正式下文之前，银行已经得到通知，银行已经在这个期间收紧贷款条件了，他们的实际工作已经按照文件精神在做了。另外，我原来作为担保人贷款是可以的，后来银行不允许这么做了。华润公司说工行可以贷是不对的，工行与北京共同执行国家政策，都是不允许的。”另查，付阔于2018年9月1日服兵役，于2020年9月1日退役。审理中，2020年12月16日谈话时，付阔提出：如果法院认定付阔所提规划、质量等解除合同的理由不能成立，付阔也主张将因不可归责于双方的原因导致不能办理贷款作为解除合同的理由。当天，华润公司表示不同意此解除理由。303号房屋监理公司北京建拓工程管理有限公司出具《楼栋主体封顶通知单》，载明：A东区32#楼已于2017年4月13日完成该楼栋主体结构封顶。2019年4月18日，北京市规划和自然资源委员会门头沟分局出具建设工程规划核验意见，载明：门头沟新城冯村地区（一期）居住项目A-东区A32#等工程符合《建设工程规划许可证》（2015规(门)建字0019号）批准的内容（该许可证注明A东区32#楼高度17.1米）。2019年8月14日，北京市门头沟区住房和城乡建设委员会出具《信访办理意见书》，载明：涉案项目A东区A32#-A42#及4#-5#地下车库工程项目现场无障碍设施符合施工图设计文件要求。2019年9月26日，北京市规划和国土资源管理委员会出具《关于群众举报华润“润西山苑”项目有关问题的答复意见》，载明：关于项目计容建筑面积，按照现行规则，“地下空间的顶板面高出室外地面不足1.5米的，其建筑面积不计入容积率”，该项目建筑地下部分并未超出室外地坪，故符合标准；关于A东区住宅、会所地下建筑功能，该项目建设工程规划许可证已明确地下建筑功能主要为储藏室、设备用房等非居住功能；关于停车位与入户通道设计冲突问题，经向建设单位了解，建设单位已经开始了入户部位坡道改造等相应整改措施；规划自然资源部门在审查建设工程设计方案时，通常对容积率、建筑高度、绿地率、停车位等是否符合规划条件进行严格控制，在上述规划指标符合规划条件的前提下，建筑密度通常不作为强制性控制指标进行审查。2019年12月11日，华润公司因“作为A东区32#-A43#及4#-5#地下车库工程的施工单位，在施工过程中回填土未压实，造成回填土不密实、下沉”受到行政处罚。本案诉讼中，付阔于2019年8月12日收到记载有华润公司要求解除合同诉讼请求的变更诉讼请求申请书（理由为付阔逾期付款）。华润公司于2020年8月12日收到记载有付阔解除合同诉讼请求的反诉书（付阔提出的解除理由为303号房屋存在诸多质量问题）。经询问，如果双方所提解除理由不能成立，是否同意确认于2019年8月12日协商一致解除合同，付阔对此同意，华润公司不同意。审理中，付阔申请：一、要求对华润公司向北京市规划和自然资源委员会报送的原告新城冯村地区（一期）居住项目（润西山苑）A地块总平面图规划设计方案,工程编号CABR-ADI-2020202006的图纸进行鉴定，明确以下事实，1、该方案的绿地率的计算是否符合《北京地区建设工程规划设计通则》和《北京地区城市规划管理守则》中绿地率的计算办法？绿地率是否满足大于等于30%？绿地面积是否满足22000平方米？2、鉴定32#楼的建筑高度。二、要求对位于北京市门头沟区新城冯村地区（一期）居住项目A地块**楼**房屋进行司法实测鉴定,明确以下事实，1、A地块32#楼303号房屋三层和四层实际层高是多少米？是否满足3.30米？对于层高不满足3.30米的区域给出相应面积（以图纸为准）。2、房屋无障碍设计是否满足《无障碍设计规范》GB50763-2012和《住宅设计规范》GB50096-2011的规定？3、房屋卫生间的通风设施是否符合《民用建筑设计通则》GB50352-2005、《住宅建筑规范》GB50368-2005和《住宅设计规范》GB50096-2011的要求。4、房屋地下一层平面图，即32#楼303号房屋的地下室的使用面积(以图纸为准)和使用用途。三、要求对303号房屋户内楼梯是否满足建筑规范要求进行鉴定：1、户内楼梯踏步宽度、长度及楼梯坡度，2、户内楼梯净宽度，3、户内楼梯转角区域面积或活动半径以及净宽度。华润公司申请对北京市门头沟区新城冯村地区（一期）居住）居住项目**的建筑密度进行鉴定纸计算）。经本院依法委托北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心进行鉴定，2020年6月23日，鉴定单位出具司法鉴定意见书，鉴定意见：（1）A地块建筑密度为31.4%。（2）A地块绿化用地面积为39606.57平方米，绿地面积满足22000平方米，绿地率为30.5%，满足绿地率大于等于30%的要求。无法判断A地块的绿地率的计算是否符合《北京市地区建设工程规划设计通则(试行)》2003版中绿地率的计算办法。仅从委托方提供的A地块总平面图电子版图纸资料中可以看出，A地块中所示绿化用地范围在距离建筑外墙1.5米外，此项符合《北京市地区建设工程规划设计通则(试行)》2003版4.3.1条的规定。（3）A地块32#楼的建筑高度为17.1米。（4）A东区32#楼303号四层卫生间2高度（非建筑层高）不符合设计要求（设计高度3300毫米，实际偏差30毫米，允许偏差10毫米）；无法确定露台下方对应卧室的高度是否符合设计要求；其余房间高度符合设计要求。因委托方提供的图纸资料中对四层卫生间2未见详细尺寸，无法依据图纸给出该房间面积。（5）A东区32#楼303号房屋符合《住宅设计规范》（GB50096-2011）无障碍设计的规定，但无法判断是否符合《无障碍设计规范》（GB50763-2012）的规定（因相应规范条文说明7.4.1载明“在独栋、双拼和联排别墅中作为首层单户进出的居住建筑，可根据需要选择使用。”303号房屋为联排别墅，根据现场勘验，房屋住户可通过户内电梯直达地下一层后经过地下车库出入至首层地面，也可从三层入户门位置经室外楼梯到达首层地面，实现单户进出，该规范未对此房屋类型别墅做出明确要求，因此无法判断303号房屋是否符合相应规范规定）。（6）A东区32#楼303号房屋的通风设施符合《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）、《住宅建筑规范》（GB50368-2005）和《住宅设计规范》（GB50096-2011）的相关规定。（7）A东区32#楼303号房屋地下一层房间位于通往三层住户的电梯井外，无法判断其使用用途。根据图纸资料可知该位置为电梯厅，房间使用面积为14.7平方米。（8）A东区32#楼303号房屋户内楼梯满足国家相关标准规范的要求。双方对鉴定意见提出异议。鉴定单位出具回复，在没有新申请和新情况的情况下维持原意见。付阔对异议回复仍有异议，申请鉴定人出庭，鉴定人出庭后维持原意见。华润公司交纳鉴定费20万元。付阔交纳鉴定费10万元、鉴定人出庭费3000元。鉴定人出庭后，付阔提出鉴定单位的上级单位北京市建筑工程研究院有限责任公司的股东北京建工集团有限责任公司出全资成立了北京建工地产有限责任公司，北京建工地产有限责任公司出资34%成立了北京怡和置业有限公司，北京怡和置业有限公司的股东还包括北京润置商业运营管理有限公司（持股33%），北京润置商业运营管理有限公司出资30%成立了华润公司。付阔据此认为，鉴定单位与华润公司存在重大利益关联，隐瞒了应当回避的重大信息，鉴定结论无效，不能作为本案定案依据。审理中，经释明，付阔不申请对303号房屋房屋主体结构质量是否存在问题进行鉴定。经本院询问付阔，如果继续履行是否同意将余款交至法院。付阔表示可以在华润公司修复房屋达到交付条件的前提下交纳。后付阔未交纳房款。经本院告知付阔，如果主张华润公司存在欺诈行为，应当主张撤销合同，并询问付阔主张撤销还是解除合同。付阔表示，主张解除合同。经本院现场勘查，303号房屋位于涉案项目A东区32#楼地下一层及地上三、四、五层，其户内有一部该户单独使用的电梯，从地下一层经电梯、电梯间可通向地下停车位，从电梯间出发向地下停车位的通道存在一级台阶，无坡道；从32#楼北侧的台阶可通往32#楼三层（即303号房屋地上部分的第一层）。审理中，华润公司向本院申请保全付阔名下价值12027344元的财产。2019年5月22日，本院作出（2019）京0109民初2873号民事裁定，裁定：冻结付阔名下的银行存款12027344元，如存款不足，则查封付阔名下相当价值的财产。2020年10月19日，华润公司申请解除对付阔已经网签的303号房屋的查封。2020年10月21日，本院作出（2019）京0109民初2873号之一民事裁定，裁定：解除对付阔名下303号房屋的查封。华润公司交纳财产保全费5000元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。付阔与华润公司签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按照合同约定履行各自的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”对于华润公司是否享有法定解除权，华润公司与付阔约定由付阔以银行贷款方式支付剩余房款，根据付阔的陈述及付阔与华润公司工作人员的通话录音，付阔原本与贷款银行达成了以由付阔的非直系亲属付长青进行担保的方式获得贷款的意向，根据华润公司的陈述，双方在签订《预售合同》之前，付阔已取得了银行同意放贷的证明并交给华润公司、华润公司据此与付阔签约，根据付长青与北京银行工作人员的通话录音，在2017年3月7日之前，北京银行已经发生了无法对付阔批贷的情况，根据北京银行工作人员后续在录音中的解释，由亲属之间担保获取贷款的方式之前可以获批，之后根据银监会的要求予以停止，根据《关于加强北京地区住房信贷业务风险管理的通知》，中国人民银行营业管理部、中国银行业监督管理委员会北京监管局等部门于2017年3月24日对付阔原本预期且已经过银行认可的贷款方式进行了限制，而303号房屋所在楼栋于2017年4月13日完成主体结构封顶，根据双方约定，该封顶时间应由华润公司通知贷款银行，作为计算支付贷款的起算时间，因上述北京银行不能批贷的情况的出现与国家相应政策的调整在时间上紧密相接，不能批贷的原因与相应政策调整的内容相互印证，上述情况能够说明付阔系由于2017年3月国家政策调整原因导致贷款不能办理，而非由于贷款银行单方面原因导致贷款不能办理，本案中，双方约定非因宏观政策调整等原因导致付阔不能获得贷款的付阔应承担逾期付款责任，但并未约定因故不能取得贷款则由付阔自筹资金交纳房款，付阔逾期未交纳房款的行为系因国家相关政策的调整造成，根据付阔的年龄、职业及其在本案中未交清其余购房款的情况，本院确认涉案合同无法继续履行，该情况属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现。对华润公司以付阔逾期付款、华润公司享有法定解除权为由要求确认于2019年8月12日起解除双方签订的《预售合同》及其相关补充协议的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二、十三条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人可以请求解除合同和赔偿损失。出卖人交付的房屋符合商品房买卖合同约定及法定的强制性交付条件和质量标准，买受人以房屋质量存在表面瑕疵为由拒绝接收房屋，并要求出卖人承担逾期交房违约责任的，一般不予支持，但买受人确有证据证明房屋在交付时存在功能性质量瑕疵以致严重影响正常居住使用的除外。买受人接收房屋不影响出卖人对房屋的质量瑕疵承担保修义务。对付阔以303号房屋存在各项规划、质量问题为由主张确认自2020年8月12日起解除双方于2016年5月31日签署的《预售合同》及其补充协议的反诉请求，303号房屋所在的A东区32#楼已取得建设工程规划核验意见，且经在本案中进行司法鉴定，已有的鉴定意见不能证实303号房屋存在主体质量不合格或严重影响正常居住使用的问题等可以解除合同的事由，对303号房屋地下一层通道外通往停车位的通道没有坡道的问题，也可以通过由华润公司进行整改的方式解决，对回填土下沉的问题，现有证据不能证实该情况影响涉案房屋的主体结构安全，付阔就此不享有解除权，故对付阔的相应反诉请求，本院不予支持。对付阔以鉴定单位与华润公司存在利害关系为由，要求撤销鉴定意见的主张，付阔所提事由不能说明鉴定单位与华润公司存在利害关系，故对付阔的相应意见，本院不予采纳。对付阔提出如果法院认定有关303号房屋规划、质量问题的解除理由不能成立，则主张以不可归责于双方的原因不能办理贷款为由要求解除合同，对此，根据前文论述，付阔可以以此为由要求解除合同，故对付阔以此为由要求解除《预售合同》及其补充协议的反诉请求，本院予以支持，对解除时间，因付阔于2020年12月16日提出以此为由解除合同，华润公司于当天知悉此情况，且付阔所提该项理由成立，本院确认双方签订的《预售合同》及其补充协议于2020年12月16日解除。对华润公司要求付阔配合办理《预售合同》的联机备案登记解除手续（联机备案编号×××××）的诉讼请求，因合同已解除，本院予以支持。对华润公司要求付阔支付解除合同违约金317400元（按照未付购房款10580000元为基础，按照3%计算）的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。对华润公司要求付阔支付华润公司垫付的印花税7561.67元（以合同总价款15123339元为基数，按照万分之五计算）的诉讼请求，因付阔是印花税的纳税义务人，故对华润公司为付阔垫付的印花税，付阔应予负担，对该项诉讼请求，本院予以支持。对付阔要求华润公司返还购房款4543339元及利息（以购房款4543339元为基数，按照银行同期贷款利率自2016年5月31日起计算至实际付清日止）的反诉请求，因本案合同因不可归责于双方的原因解除，本院确认华润公司应返还付阔购房款金额共计4543339元并以购房款4543339元为基数，按照中国人民银行同期存款利率返还付阔自2016年5月31日起至实际付清之日止的利息，对付阔主张按照贷款利率计息的要求，没有法律依据，本院不予支持。对付阔要求华润公司按总房款30%向付阔支付因违规建设、质量问题、以及恶意欺诈产生的赔偿金4537001元的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条、第二十三条之规定，判决如下：一、付阔与华润置地发展（北京）有限公司订立的《北京市商品房预售合同（住宅类）》（合同编号为×××××）及其相关补充协议于2020年12月16日起解除；二、付阔于本判决生效之日起七日内配合华润置地发展（北京）有限公司办理《北京市商品房预售合同（住宅类）》的联机备案登记解除手续（联机备案编号×××××）；三、华润置地发展（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内返还付阔购房款4543339元，并以购房款4543339元为基数，按照中国人民银行同期存款利率返还付阔自2016年5月31日起至实际付清之日止的利息；四、付阔于本判决生效之日起七日内给付华润置地发展（北京）有限公司印花税7561.67元；五、驳回华润置地发展（北京）有限公司的其他诉讼请求;六、驳回付阔的其他反诉请求.如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费114490元，由付阔负担56元，由华润置地发展（北京）有限公司负担114434元。反诉案件受理费69882元，由付阔负担16127元，由华润置地发展（北京）有限公司负担53755元。财产保全费5000元，由付阔负担2元，由华润置地发展（北京）有限公司负担4998元。付阔支付的鉴定费10万元、鉴定人出庭费3000元，由付阔负担，已交纳。华润置地发展（北京）有限公司支付的鉴定费20万元，由华润置地发展（北京）有限公司负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  张 源人民陪审员  王立君人民陪审员  史洪全二〇二〇年十二月十六日书 记 员  董 颖