湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0112民初3892号原告（反诉被告）：全能通物流（湖北）有限公司，住所地武汉市东西湖区辛安渡办事处徐家台1号（15），统一社会信用代码91420112MA4KUCWQ54。法定代表人：高阳，总经理。委托诉讼代理人：黄立中，湖北观筑律师事务所律师。被告（反诉原告）：武汉飞伦达物流有限公司，住所地武汉市东西区惠安大道565号（8），统一社会信用代码91420112MA4KW5AL62。法定代表人：牛娟，执行董事。委托诉讼代理人：陈汉林，公司总经理。委托诉讼代理人：章力，湖北惠平律师事务所律师。原告全能通物流（湖北）有限公司（以下简称全能通物流公司）与被告武汉飞伦达物流有限公司（以下简称飞伦达物流公司）房屋租赁合同纠纷，本院于2020年9月17日立案。被告飞伦达物流公司在答辩期限内提起反诉，本院依法受理后适用简易程序合并审理，于2020年10月29日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）全能通物流公司的委托诉讼代理人黄立中，被告（反诉原告）飞伦达物流公司的委托诉讼代理人陈汉林、章力到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。全能通物流公司提出诉讼请求，判令被告飞伦达物流公司支付：1、综合物流服务费705888元；2、物业管理费24766.80元；3、水电费2097.96元；4、综合物流服务费的逾期违约金37588.50元（以705888元为基数，按照日万分之五的标准，计算至清偿之日止，暂计算至2020年8月31日）；5、物业管理费逾期违约金478元（以24766.80元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率1.5倍的标准，计算至清偿之日止，暂计算至2020年8月31日）；6、水电费逾期违约金58元（以2097.96元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率1.5倍的标准计算至清偿之日止，暂计算至2020年8月31日）；7、履约保证金115584元抵扣拖欠的上述第1至6项款项；8、本案诉讼费用。事实和理由：2019年12月25日，原、被告续签《综合物流服务合同》（以下称合同），约定全能通物流公司将坐落于武汉市东西湖区惠安大道561号吴家山物流园东4号库租赁给飞伦达物流公司进行货物存放，并根据其要求提供相关物流服务；飞伦达物理公司按照117648元/月的标准支付综合物流服务费用，按照4127.8元/月的标准支付物业管理费，按季支付，每季末的25日至30日支付下个季度的综合物流服务费用及物业管理费。场所产生的水电费每季度按实际收取，并约定结算标准。合同签订之后，飞伦达物流公司于2019年12月30日支付2020年1-3月综合物流服务费及物业管理费365327.40元后未能按照合同约定支付之后的综合物流服务费及物业管理费，并拖欠2020年5-6月水电费。全能通物流公司多次催要，但飞伦达物流公司均以各种理由推脱。全能通物流公司现诉至法院，请求依法判决。飞伦达物流公司辩称，第一，双方虽然签订的是综合物流服务合同，但从合同内容的约定看双方形成的是仓库租赁关系，双方的合同实际为租赁合同。全能通物流公司并没有提供任何物流服务，仅提供租赁服务。全能通物流公司主张的综合物流服务费实际上就是租金。飞伦达物流公司于2019年12月27日已支付2020年1-3月租金，因疫情影响，各级政府给予了承租国有资产中小企业租金优惠政策，飞伦达物流公司承租的仓库所有权人系中铁武汉局，中铁武汉局委托武汉物资供应段管理，飞伦达物流公司应当享受国家政策，即免租3个月，6个月租金减半，飞伦达物流公司支付的2020年1-3月租金中2月、3月租金应该冲抵5-8月减半的租金，同时全能通物流公司因拖欠业主中铁武汉局的租金，中铁武汉局于2020年8月解除与全能通物流公司的租赁合同。全能通物流公司无权收取2020年9月之后的租金，飞伦达物流公司与中铁武汉局后重新签订租赁合同。飞伦达物流公司只拖欠2020年4月-8月的物业费，已向中铁武汉局交纳了2020年9月的物业费。飞伦达物流公司愿意据实结算水电费，且水电费已缴纳至2020年5月。综上，请求驳回全能通物流公司的部分诉讼请求。飞伦达物流公司提出诉讼请求，判令全能通物流公司：1、将押金冲抵2020年5月-8月的租金；2、将115584元履约保证金据实扣除所欠的物业管理费20639元和水电费后，余额退还给飞伦达物流公司，并按同期一年期贷款市场报价利率的四倍支付资金占用损失。事实和理由：2019年12月25日，双方签订了《综合物流服务合同》，全能通物流公司将中国铁路武汉局集团有限公司武汉物资供应段名下位于武汉市东西湖区惠安大道561号吴家山物流园东4号4127.8平方米仓库转租给飞伦达物流公司，租金每月117648元，物业费每月4127.8元。但因全能通物流公司拖欠业主中铁武汉供应段租金，被中铁武汉供应段于2020年8月24日通知解除租赁关系，并限期腾退（2020年8月27日前）。因全能通物流公司承租权被终止，则双方签订的《综合物流服务合同》也因履行不能而终止。飞伦达物流公司也应业主方中铁武汉供应段要求，于2020年9月1日就上述仓库与中铁武汉供应段重新签订了租赁合同。据此，飞伦达物流公司提起反诉，请求依法判决。全能通物流公司辩称，请求驳回飞伦达物流公司的全部诉讼请求。双方合同并未约定全能通物流公司应履行减免租金义务。国家实行的租金优惠政策不能直接适用于双方签订的合同，该政策对全能通物流公司没有强制性。飞伦达物流公司要求返还的履约保证金额远低于全能通物流公司主张的欠款金额，故对其要求返还履约保证金的请求无事实依据，不应支持。本院经审理认定如下事实：中国铁路武汉局集团有限公司原名称为武汉铁路局，系全民所有制企业改制后的有限责任公司。中国铁路武汉局集团有限公司武汉物资供应段（以下简称武汉铁路局武汉物资供应段）系该公司的分支机构。位于武汉市东西湖区慈惠街惠安大道565号的铁路吴家山物流园（以下简称吴家山物流园）内的土地使用权和房屋所有权属于武汉铁路局，并由武汉铁路局武汉物资供应段经营管理。武汉铁路局武汉物资供应段将吴家山物流园东4号仓库出租给全能通物流公司使用。全能通物流公司（甲方）与飞伦达物流公司（乙方）于2019年12月25日签订《综合物流服务合同》，约定甲方将吴家山物流园东4号仓库的4127.80平方米室内（外）场所给乙方进行货物存放；乙方按照合同约定的用途使用场所，租期内乙方应严格按照租赁的区域面积和规定的经营项目经营，并按时支付综合物流费用；综合物流服务费为117648元/月，合同期内总额为1411776元；场所租金及综合管理费用按季支付，每季末的25日至30日支付下个季度的综合管理费用；物业管理费为4127.80元/月，合同内总额为49533.60元；场所产生的水电费每季度按实际（水、电单独设表计数）收取，水3.99元/吨、电1.03元/度；合同生效之日起七日内，乙方支付甲方117648元（一个月租金）作为履约保证金，待租赁期满，自甲方验收场所合格之日起一个月内予以退还履约保证金；乙方逾期交付综合物流服务费的，除应及时如数补齐外，每逾期一天，按违约部分金额的5%支付违约金；拖欠综合物流费用达一个月的，甲方有权通知解除合同；合同有效期从2020年1月1日至2020年12月31日。上述合同签订后，飞伦达物流公司于2019年12月27日向全能通物流公司支付了2020年1月至3月的租金和物业管理费，同时支付了115584元履约保证金。之后，飞伦达物流公司未再缴纳租金、水电费和物业管理费。截止2020年6月，飞伦达物流公司拖欠的水电费共计2097.96元。2020年8月25日，武汉铁路局武汉物资供应段向全能通物流公司发出《告知书》，告知全能通物流公司因其拖欠租金及房屋使用费等，告知其解除双方的合同，并通知全能通物流公司于2020年8月27日腾退房屋和仓库。2020年8月27日，飞伦达物流公司向全能通物流公司发出《工作联系函》，以全能通物流公司与武汉铁路局武汉物资供应段的租赁合同已解除为由，要求全能通物流公司清算截止承租权终止之日的租金及相关费用，并退还履约保证金。2020年9月21日，全能通物流公司发函飞伦达物流公司，以飞伦达物流公司拖欠相关费用为由解除合同。2020年9月28日，飞伦达物流公司回函全能通物流公司，要求全能通物流公司按照国家关于应对新冠××疫情对中小微企业的帮扶政策对其免收3个月租金，并减半收取6个月租金。另查明，2020年9月1日，武汉铁路局武汉物资供应段（甲方）与飞伦达物流公司（乙方）签订《房屋租赁合同（临时）》，约定甲方同意将吴家山物流园东4号房建筑面积4127.80平方米出租给乙方使用，租赁期自2020年9月1日起至招商结果公布之日止。同日，飞伦达物流公司向武汉铁路局武汉物资供应段支付了租金、物业管理费及履约保证金等。还查明，飞伦达物流公司除承租吴家山物流园东4号仓库外，还承租了吴家山物流园东3号仓库。东3号仓库的出租人为武汉铁路局武汉物资供应段，武汉铁路局武汉物资供应段免收飞伦达物流公司2020年2月至4月的租金，并减免收取2020年5月至6月的租金。全能通物流公司和飞伦达物流公司因承租合同纠纷发生争议，分别诉至法院，要求如各自诉称。本院认为，全能通物流公司与飞伦达物流公司签订的《综合物流服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应为有效，对双方均具有约束力。虽然双方签订的合同名为《综合物流服务合同》，但该合同内容实际是对双方租赁关系的约定，故该合同实际应为租赁合同。虽然全能通物流公司与飞伦达物流公司签订的合同中并未约定全能通物流公司应按照国家政策对租金进行调整，但根据飞伦达物流公司承租的同一物流园的其他仓库已经减免租金的情况可知，飞伦达物流公司承租的本案涉案的吴家山物流园东4号仓库亦符合国家关于租金减免的政策，故对飞伦达物流公司主张免收2-5月租金，并减半收取6个月租金的请求本院予以支持。因飞伦达物流公司已支付2020年1月至3月的租金，故按照上述政策，全能通物流公司应免收2020年2月至4月的租金，飞伦达物流公司已支付的2020年2月至3月的租金冲抵2020年5月至8月的租金，飞伦达物流公司已与武汉铁路局武汉物资供应段重新签订了租赁合同，并已支付了2020年9月的租金，故对全能通物流公司主张飞伦达物流公司支付2020年4月至9月租金的请求本院不予支持。关于支付物业管理费和水电费的请求。双方合同中约定飞伦达物流公司应当按时支付物业管理费和水电费，其逾期支付，构成违约，对全能通物流公司主张支付物业管理费和水电费的请求本院予以支持，经计算，2020年4月至2020年8月的物业管理费共计21089元。水电费以全能通物流公司主张的金额为准。飞伦达物流公司同意用履约保证金冲抵拖欠的费用，本院照准。关于支付违约金及资金占用损失的请求。双方系因对政策执行发生争议，均非故意违约，且双方在履行合同过程中均有损失，故对双方主张的违约金本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）全能通物流（湖北）有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）武汉飞伦达物流有限公司履约保证金92397.04元；二、驳回原告（反诉被告）全能通物流（湖北）有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）武汉飞伦达物流有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5754元、反诉费4009元，以上共计9763元，由原告（反诉被告）全能通物流（湖北）有限公司负担9470元，由被告（反诉原告）武汉飞伦达物流有限公司负担293元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 殷 璇二〇二〇年十二月十四日书记员 李盼盼