江西省瑞金市人民法院民 事 判 决 书(2020)赣0781民初4793号原告:深圳市今典商业管理有限公司瑞金分公司，住所地为瑞金市象湖镇象湖大道东侧赣闽商贸物流园1号2楼，统一社会信用代码为91360781MA36W1D83F。法定代表人：卢胜，任该公司总经理。委托诉讼代理人:黄烈兰，该公司法务专员，一般授权代理。委托诉讼代理人:梅盼，该公司法务专员，一般授权代理。被告：叶长春，男。委托诉讼代理人：叶美美，系被告叶长春的妹妹，特别授权代理。原告深圳市今典商业管理有限公司瑞金分公司与被告叶长春房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月6日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄烈兰、梅盼，被告叶长春的委托诉讼代理人叶美美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原深圳市今典商业管理有限公司瑞金分公司告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付到期租金27256元；2.判令被告从2020年6月2日起以未付到期租金27256元为基数按照日利率1%支付违约金37340.72元（暂计自2020年6月2日至2020年10月16日共计137天）并从2020年10月17日起以27256元为基数按照日利率1%支付违约金至款清之日止；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2019年6月28日，被告与原告签订了《商铺租赁合同》，被告租赁原告位于江西省瑞金市共计三间商铺，租期为2019年7月1日至2022年6月30日。根据合同约定，从2020年6月1日至今，被告未交租金共计27256元。原告已多次催缴租金未果，特向法院提起诉讼，请判如所请。被告叶长春辩称：1.被告叶长春无意拖欠租金，因原告出租的商铺持续漏水给被告造成的经济损失高于原告的诉求租金，被告未交付租金的原因系原告一直没有解决被告承租商铺的漏水问题。因为商铺漏水，导致被告无法正常营业，因漏水导致线路不稳定，前后烧坏46个灯。被告多次与原告交涉，原告都没有解决问题，均是推诿态度。原告的不作为导致被告装修的墙体墙面被破坏，有装修成本、装修材料及多次换灯损失，而且导致被告无法正常营业导致营业额损失；2.因疫情影响，原告应按国家相关文件政策规定免除被告3个月租金，即减免13971元；3.原告不应提前一年向被告收取未来一年的租金，提前收取租金不符合交易习惯，原告应改为按月向被告收取租金。因为提前交纳一年租金，导致原告对商铺漏水问题一直视而不见，不进行修复和处理，被告也拿原告没办法。但是，因为漏水问题没有解决，将给被告造成花费几百万装修的店铺无法正常使用的损失，无法实现合同目的。所以，被告要求变更与原告约定的支付租金的方式，改为按月支付租金，这样原告与被告才能达成一种相互监督相互促进的合作关。之前约定支付租金的方式导致原告与被告双方地位严重不平等，原告频繁私自断电、任意锁电表箱，严重侵犯了被告的合法权益，直接导致被告无法正常经营；4.被告向原告交付租金应当先行扣除原告出租商铺持续漏水且修复不善导致被告的损失20840元，具体损失清单计算如下：①G标区面积55.04平米油漆和石膏板龙骨架和施工费、清理费、脚手架预防地贴拆撤费43元每平米，材料155元每平米，工作油工28元每平米，木工46元每平米，共272元每平米，共计14970.88元。每天施工垃圾处理60元，15天共计900元，总计15870.88元。②卫生间区，天花共计14.96平米，共计4069.12元，每天施工垃圾处理60元，15天共计900元，总计4969.12元。两个区域应赔偿20840元。因此，被告不欠原告租金，原告也无理由要求被告支付违约金，相反原告还应向被告赔偿因漏水问题导致的损失，因此，请求驳回原告的全部诉讼请求。原告深圳市今典商业管理有限公司瑞金分公司提交的证据有：1.原告营业执照复印件，证明原告主体适格；2.《商铺租赁合同》（编号ＲＪＱＪ-ＷＬＹ-Ｄ06-017）复印件，证明原告与被告的租赁关系，被告承租商铺位于江西省瑞金市共计三间商铺，租期为2019年7月1日至2022年6月30日。若被告迟延交纳租金，从迟交之日，每天需交百分之一的违约金。被告叶长春提交的证据有：1.微信转账凭证一份，证明被告已经支付了10000元租金的事实；2.商铺漏水照片、视频，证明原告出租给被告的商铺一直存在漏水的事实；3.录音，证明被告多次向原告的工作人员协商处理商铺漏水问题未果；4.国家及地方关于减免租金的文件材料，证明原告应当给被告减免3个月租金。经本院组织质证，被告对原告提交的证据1、2均无异议，但认为不应当支付违约金。原告对被告提交的证据1无异议，本院对双方无异议的证据予以确认，并在卷佐证。对有争议的证据认定如下：1.原告对被告提交的证据2的真实性、合法性无异议，对关联性及证明对象有异议，认为照片和视频不能证明所拍摄对象是案涉商铺，也不能证明原告出租给被告的商铺存在漏水问题。2.原告对被告提交的证据3的三性均有异议，认为不能证明通话人的是原告公司的员工，且从通话内容看所欠租金金额与本案结欠租金金额不一致。3.原告对被告提交证据4的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为2020年上半年这段时间本来就免租,不应该再减免租金。本院认为原告提交的证据2的照片、视频与证据3的录音对于商铺存在漏水问题能够相互印证，且原告向本院起诉时提交了一份租金明细表，该明细表除了对案涉商铺情况及尚欠租金进行了列明，还在备注栏中备注“钢棚漏水”，原告提交的证据及陈述与被告提交的租金明细表能够相互印证，可以证明原告出租给被告的商铺存在漏水问题，且被告向原告反映过漏水问题。对被告提交的证据4不予确认，因疫情影响，国家倡导出租方给商户减免租金，该提议是倡导性质而非强制性。根据本院审查认定的证据及当事人陈述，对本案事实认定如下：2019年6月28日，原告深圳市今典商业管理有限公司瑞金分公司与被告叶长春签订《商铺租赁合同》一份，约定，1.被告承租原告位于江西省瑞金市间（钢棚结构、一层），总面积465.65㎡，租金10元／㎡，合计每月租金4657元；2.租期自2019年7月1日至2022年6月30日止；3.合同保证金4657元，若无违法经营、违约行为、拖欠各种费用、商铺损坏，在合同期满后予以退还（不计息）；4.合同期内总租金为167652元，原告给予被告46570元的优惠，优惠后合同期内租户实缴租金为121082元。其中①2019年7月1日至2019年12月31日租金为27942元，签订合同时交清，2020年1月1日至2020年6月30日租金为0元。②2020年7月1日住2021年2月28日租金为37256元，于2020年6月1日前交清，2021年3月1日至2021年6月30日租金为0元。③2021年7月1日至2021年12月31日租金为27942元，于2021年6月1日前交清，2022年1月1日至2022年6月30日租金为27942元，于2021年12月1日前交清；5.承租方未按时缴纳租金及相关费用，自逾期之日起，应按逾期天数乘以应交费用总额再乘以1%向出租方交纳滞纳金等内容。合同签订后，原告向被告交付了案涉商铺，被告在商铺中经营金牌橱柜。经营过程中，被告发现钢棚漏水，一到雨天即发生不同程度的漏水，造成电路短路、吊顶及石膏线发霉等问题。为此被告曾向原告的招商部门及物业管理部门进行报告，2020年10月份，原告组织工人对漏水钢棚进行了维修，但被告认为未修好。按原告与被告签订的《商铺租赁合同》约定，被告本应于2020年6月1日前向原告交纳租金37256元，因被告认为原告一直未维修好钢棚漏水问题，被告仅于2020年8月9日向原告支付10000元租金，剩余27256元租金至今未付，遂引发本案纠纷。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定用途。除当事人另有约定，出租人应当履行租赁物的维修义务。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。本案中，原告与被告签订商铺租赁合同，原告将商铺交付给被告使用，双方形成合法有效的租赁合同关系，被告应当按照合同约定支付租金。按照商铺租赁合同约定，案涉尚欠租金27256元应当于2020年6月1日前付清，但被告至今未付，已经违约。因此，对于原告要求被告支付租金27256元的请求，本院予以支持。对于原告要求被告支付违约金的问题，因被告并非恶意迟延交付租金，而是因为商铺在合同履行期间存在漏水问题，经被告要求维修，原告未能与被告协商妥善处理好商铺漏水问题，从而引发迟延支付租金问题。因此，对于原告要求被告支付违约金的请求，本院不予支持。对于案涉商铺在2020年10月份经原告组织工人维修之后，是否还存在漏水问题，原告未提交证据予以证明，本院不予认定。对于被告要求在尚欠租金中扣除损失的问题，因被告主张的损失仅是自己估算损失，其未提交证据证明存在实际损失及实际损失数额，本院对该抗辩意见不予采纳。如商铺还存在漏水问题，被告可要求原告在合理期限内维修，如因商铺漏水问题给被告造成实际损失，可由当事人自行协商处理或另案主张。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告叶长春应当于本判决生效后十日内向原告深圳市今典商业管理有限公司瑞金分公司支付商铺租金27256元；二、驳回原告深圳市今典商业管理有限公司瑞金分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1415元（原告已预交），减半收取707.5元，由原告深圳市今典商业管理有限公司瑞金分公司承担467元，由被告叶长春承担240.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状及副本，并预交上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判员 杨 珊二〇二〇年十二月七日书记员 邹抒寒