江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0902民初2695号原告（反诉被告）：吕某，男，1978年5月10日生，住徐州市贾汪区。委托诉讼代理人：祁立平、樊荣华，盐城市亭湖区南洋法律服务所法律服务工作者。被告（反诉原告）：花某，男，1961年3月11日生，住盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：李晨红，江苏好道律师事务所律师。原告（反诉被告）吕某与被告（反诉原告）花某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月4日受理后，依法适用普通程序并组成合议庭，于同年9月29日、10月29日、11月23日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人祁立平、被告的委托诉讼代理人李晨红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吕某向本院提出诉讼请求：判令原、被告在2017年11月19日签订的房屋租赁合同于2020年1月6日予以解除，并返还租金2万元（剩余部分另行主张）。事实与理由：原告因经营需要租用被告位于盐城市盐城市亭湖区产。为此，原、被告于2017年11月19日签订了一份房屋租赁合同，该合同签订后原告在合同约定期限内向被告支付了两年租金共计人民币34万元，履行了合同约定的义务。然而被告提供的租赁房屋属于民用自住房，不属于非居住用房，且被告不能提供的租赁房屋有效的相关产权权属登记证书，致使原告无法办理经营所需的相关证照等手续，至今未能实际经营，造成原告损失若干。为此，原告于2020年1月6日向被告发出告知书，同时将租赁房屋钥匙8把一并邮寄给被告，并向盐城市亭湖公证处申请办理保全证据公证，盐城市亭湖区公证处作出（2020）苏盐亭湖证字第153号公证书。故原告具诉状，请法院支持原告诉讼请求。被告花某辩称：双方于2017年11月19日签订房屋租赁合同，被告也支付了两年租金34万元。被告也收到原告要求解除租赁合同的告知书及钥匙。但案涉租赁房屋包括办公用房及宿舍等，原系盐城市亭湖区青墩国土所使用。2010年2月3日，盐城市亭湖区青墩镇人民政府委托江苏大东拍卖有限公司拍卖，被告竞买取得。因区域调整，产权证办理事宜，原告一直与青墩镇政府协调办理之中。对于此情况，在双方签订签订租赁合同时，被告已向原告说明，故在双方签订的租赁合同中约定“详见原青墩国土所房屋建筑平面图所标注建筑物”，并约定年租金17万元，如果取得房产证乙方需补足年租金每年20万元。故原告知道没有房产证的情况下签订的租赁合同。据被告了解，原告提出解除合同的原因在于其未能如愿转租谋利。故原告没有权利解除合同，鉴于原告已根本没有意愿继续履行合同，被告提起反诉要求原告承担违约解除合同的责任。反诉原告花某向本院提出反诉请求：1、解除双方签订的租赁合同，吕某承担违约金51万元，不足损失部分待实际发生后另行主张。2、反诉被告承担律师费用15300元及所有诉讼费用。事实与理由：2020年2月，反诉原告通过竞价取得盐城市亭湖区青墩国土所房产。2017年11月19日，反诉被告了解了该房产情况后，双方签订了租赁合同，期限自2018年4月1日至2022年3月21日止。合同约定年租金17万元，如取得房产证，反诉被告需补足租金每年20万元。租期内除不可抗力外，不得单方解除合同，合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，反诉原告依约交付了房屋，反诉被告也依约交付了两年的租金34万元。2020年1月，反诉被告以租赁房屋没有房产证为由，提出解除合同，反诉原告向反诉被告回函：如解除合同，反诉被告需承担违约金，否则按约支付租金。但反诉被告既未交付租金，也款支付违约金，且诉至法院要求解除合同。反诉原告认为，反诉被告违背诚信，其提出解除合同无事实与法律依据，给反诉原告带来重大损失，特具诉状，请求法院支持反诉原告的诉请。反诉被告吕某辨称：1、从双方租赁合同第三条第2项、第四条第3、4、6项条款的约定中，说明反诉原告应提供房产证，且租赁目的是为了经营，但反诉原告违约，未能提供房产证，致反诉被告不能实现租赁房屋的使用目的，系根本违约。2、合同约定违约金过分高于超过的实际损失，依法应不予支持，现租赁合同约定当年租赁的三倍违约金，明显违反法律规定，因此反诉原告要求反诉被告承担51万元违约金损失的主张不能成立。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:一、租赁合同签订情况1.2017年11月19日，花某（甲方）与吕某（乙方）签订《房屋租赁合同》，主要约定：一、租赁地址：江苏省盐城市亭湖区南洋镇振兴路8号。二、室内附属设施：详见原青墩国土所房屋建筑平面图所标注建筑物。三、租赁期限及其约定：1、租用期限：自2018年4月1日至2033年3月31日。2、房屋租金：每年17万元人民币；如甲方取得房产证，乙方需补足租金每年20万元整，租金不含税票。3、付款方式：年付，乙方验收无误后，第1次付款计17万元人民币，合同自签订之日起三个工作日内付清，以后每次租金在3月底前付清。4、租赁期内的水、电、煤气、电话、有线电视，卫生治安费用等由乙方支付。甲方需保证乙方房屋正常使用，房屋结构性修缮费用由甲方支付。四、双方责任及义务：3、乙方应保持周围环境整洁做好防火防盗工作，租赁期间的房屋使用安全责任、人员安全由乙方承担，甲方不得干涉乙方合法使用、经营、转租等；4、在租赁期限内，如甲方因政府项目建设要对房屋进行征收拆迁需解除协议的，必须提前一个月用书面形式通知对方，甲方需配合乙方向政府部门争取装修经营补偿款，乙方有权带走乙方投资的所有设备；甲乙双方除不可抗风险外不得单方面终止合同，否则将付当年租金的三倍违约金。6、乙方因经营需要对承租房屋进行装修时，不得破坏房屋主体及主体承重结构；在正常装修期间，基附近居民有意见的，甲方有义务协调沟通。合同还对其他等事项进行了约定。二、租赁合同履行情况合同签订后，原告花某依约交付了出租房屋，被告吕某依约交付了两年即至2020年3月31日的租金计34万元。租赁期间，吕某称未实际使用案涉房产，于2020年1月6日，吕某向花某邮寄告知书，主要内容：双方于2017年11月19日签订的房屋租赁合同，将房屋出租给我经营，现因你上述房屋属于民用自住房，不属于非居住用房，且你无法向我提供上述房产有效的相关产权权属证书，致我无法办理经营所需的相关证照等手续，无法经营。现通知解除合同，并将租赁房屋钥匙一并交寄给了花某。2020年3月5日，花某向吕某邮寄通知函一份，主要内容：签订合同时，你方明知该房权属情况，因此，房产权属及权证问题不能成为你单方违反合同约定，提前解除合同的理由。为减少各方损失，本着友好协商，提出两个方案由你选择：1、2020年3月底前付清下一租赁年度租金，继续履行合同。2、按照合同约定，你承担违约责任（支付违约金）提前下，合同可以从2020年4月1日起解除。双方因合同解除争议，吕某遂提起诉讼，花某提起反诉。庭审中，吕某举证照片截图三张，证明：花某于2020年1月10日就在案涉房产处张贴出租的广告，将案涉房产另行出租，花某对此予以否认。花某举证照片两张，证明2020年春节后，花某为减少损失，拉横幅准备出租案涉房产。吕某认为该行为表明花某收到吕某告知书后，同意解除合同。花某举证江苏大东拍卖有限公司关于青墩国土所房产拍卖资料包括拍卖成交结算通知书，花某与盐城市亭湖区青墩镇人民政府于2010年2月3日签订的资产转让合同及相关交款票据，证明花某为房产实际所有权人，有权出租案涉房产。吕某认为资产转让协议无效，购房款票据不全，对结算通知书不予认可。花某举证江苏好道律师事务所出具的代理费票据一份，证明花费律师代理费15300元。吕某不予认可，认为没有交款记录，不能证明已支付了该款，且在租赁合同中也未有约定承担代理费的责任。上述事实，有当事人陈述及房屋租赁合同、租金交付的交易明细、邮寄公告书及钥匙的公证书、照片截图、通知函及邮寄查询单、江苏大东拍卖有限公司拍卖资料、资产转让合同、交款票据等在卷予以证实。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案吕某与花某于2017年11月月19日所签订的房屋租赁合同系双方真实意思之表示，且没有违反法律、法规的强制性规定，应依法认定为合法有效。当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。一、关于本诉中，原告吕某要求解除租赁合同的问题。本案中，被告花某按约将出租房屋交付吕某承租使用，履行了合同义务，不存在违约行为，故原告吕某不具备行使法定解除合同的条件。对于吕某提出，花某违反约定，未提交租赁房产权属证书，致使吕某不能实现经营的目的。对此，从租赁合同条款“房屋租金：每年17万元，如果甲方取得房产证时，乙方需补足租金每年20万元整，租金不含税票。”并给合其他条款，不能确定花某有提交房产证责任，至于原告承租后的使用、收益，则是原告依据租赁合同享有的权利。故对本诉原告吕某的诉讼请求，本院依法不予支持。二、关于反诉中，反诉原告花某要求解除合同，并要求反诉被告吕某承担违约责任、律师费的问题。1、关于反诉原告花某要求解除合同。本案中，吕某于2020年1月6日向花某邮寄告知书及承租房产钥匙，以自己的行为表明不再履行合同义务，实际也未再按约交付后期租金。现花某反诉要求解除双方的租赁合同，符合法律规定，本院依法予以支持。2、关于反诉被告吕某应承担的违约责任问题。《中华人民共和国合同法》第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”。本案中，因吕某违约致合同解除，其依法应承担违约责任。虽然合同约定“甲乙双方除不可抗风险外不得单方面终止合同，否则将付当年租金的三倍违约金。”反诉被告抗辩租赁合同约定当年租赁的三倍违约金，明显违反法律规定，因此反诉原告要求反诉被告承担51万元违约金损失的主张不能成立。本院认为，该约定相对于违约行为所造成的损失确实明显过高，显失公平，应予调整。结合吕某在已支付至2020年3月底的租金的情况下，并于2020年1月6日向花某邮寄交付房产钥匙，花某也着手另行出租案涉房产的事实，本院酌情调整吕某承担违约赔偿金为9万元。3、对于反诉原告花某主张的律师费问题。本案中，花某因案件诉讼，并不必然产生律师费用。双方在租赁合同中也未有相关约定条款。故对花某主张的该费用，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条第（二）项、第九十七条、之规定，判决如下：一、解除反诉原告花某与反诉被告吕某于2017年11月19日签订的房屋租赁合同。二、反诉被告吕某于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告花某9万元。三、驳回反诉原告花某的其他诉讼请求。四、驳回原告吕某的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元（原告吕某已预交），由原告吕某负担；反诉费4450元（反诉原告花某已预交8900元），由反诉被告吕某负担785元，反诉原告花某负担3665元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  郑春水人民陪审员  沈文宽人民陪审员  严向阳二〇二〇年十二月二日书 记 员  陈明培附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。2.最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）法释【2009】5号第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。