广东省茂名市茂南区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0902执异159号 案外人：李立航，男，汉族，住广东省茂名市茂南区。 委托诉讼代理人：陈韵，为广东法申律师事务所律师。 申请执行人：梁肖红，女，汉族，住广东省高州市。 被执行人：吴英进，男，汉族，住广东省电白区。 被执行人：吴伟兴，男，汉族，住广东省电白区。 在本院执行申请执行人梁肖红与被执行人吴英进、吴伟兴民间借贷纠纷一案中，案外人李立航对本院查封茂名市茂南区xxx路xxx号大院xx号xxxx房（以下简称涉案房屋）不服提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人李立航称，李立航通过中介茂名市世华房地产代理有限公司（以下简称世华公司）向吴英进、吴伟兴购买涉案房屋。2019年9月30日，三方签订了《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》。 根据上述合同约定，李立航于2019年9月30日通过银行转账的方式，将20万元的购房定金汇入吴英进名下的银行账户，吴英进、吴伟兴出具《收款收据》给李立航收执。2019年9月30日至2020年11月期间，李立航根据约定每月按时足额将涉案房屋每月应还的银行贷款汇入吴英进名下的银行账户用于银行扣划。2019年11月6日，涉案房屋的楼盘竣工验收完毕，符合交付给业主使用的条件，故李立航与吴英进、吴伟兴一同前往收房。当天，吴伟兴将涉案房屋交付给李立航。随后，李立航缴交了涉案房屋2019年11月至2020年2月的物业管理费给茂名富丽物业管理有限公司（以下简称富丽物业公司），富丽物业公司出具发票给李立航收执。此后至今，涉案房屋的物业管理费均是从李立航名下的银行账户划扣。 2020年7月，李立航打算装修涉案房屋，便与茂名市星艺装饰有限公司（以下简称星艺公司）签订协议，由星艺公司负责涉案房屋的装修设计、装修等。 2020年7月12日，基于要开始装修涉案房屋，李立航向富丽物业公司支付了装修垃圾清运费、装修保证金等费用。 2020年11月17日，李立航支付了514189.46元购房款，用于提前结清涉案房屋的银行贷款，赎出抵押于银行的不动产权证。 2020年11月20日上午，李立航向税务部门缴交了12750元的房屋契税以及10953.36元个人所得税，办理完税凭证。同时，李立航、吴英进、吴伟兴前往茂名市自然资源局（以下简称茂名资源局）办事窗口办理二手房过户登记手续，提交过户申请。 2020年11月20日下午，茂名资源局办事窗口电话告知李立航，涉案房屋被法院查封。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条的规定，李立航完全具备了上述法律规定的请求排除执行的权利。故提出异议，请求：1.中止对位于茂名市××院××房［不动产权证：粤（2020）茂名市不动产权第xxxxxxx、xxxxxxx号］的执行；二、解除对位于茂名市××院××房的查封。 本院查明，2016年12月26日，吴英进、吴伟兴（买受人）与茂名富丽房地产有限公司（出卖人，以下简称富丽房地产公司）签订《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，合同及补充协议主要内容为：1.吴英进、吴伟兴购买富丽房地产公司位于茂名市××院××房的涉案房屋，房屋预测建筑面积118.67㎡，总价款787731元，于2016年12月26日前支付首期房价款197731元，余款590000元向中国建设银行申请借款支付；2.出卖人应当在2019年7月30日前向买受人交付该商品房；3.前期物业服务企业为富丽物业公司，物业服务费为1.6元/月/㎡。 及后，吴英进、吴伟兴向中国建设银行股份有限公司茂名市分行（以下简称建行茂名分行）办理按揭贷款59万元，抵押期限从2017年7月23日起至2037年7月23日止，并于2017年9月15日在茂名市不动产登记中心办理了预售商品房抵押权预告登记。 2020年9月7日，涉案房屋办理了不动产权证，权利人为吴英进、吴伟兴，共有情况为共同共有，产权证号为粤（2020）茂名市不动产权第xxxxxxx、xxxxxxx号。 李立航（买方）通过中介世华公司（经纪方）向吴英进、吴伟兴（卖方）购买涉案房屋。2019年9月30日，三方签订了《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》，合同及补充协议主要内容为：1.卖方以898000元将涉案房屋卖给买方，签订合同当天支付首期房价款200000元，余款698000元通过银行按揭付款；2.此次交易所产生的税费由买方支付；3.卖方同意在开发商交房当天交房给买方使用，双方协商于2019年10月1日由买方负责供房到出卖方房产证后办理过户手续；4.买方支付首付款到卖方指定的银行卡（农业银行卡号：62×××73，以下简称农行7073账户）。 2019年9月30日，李立航从其名下工商银行卡62×××70（账号：36×××66，以下简称工行9870账户）转账20万元购房定金到前述约定的吴英进名下的农业银行卡62×××73。同日，吴英进、吴伟兴出具《收款收据》给李立航，确认收到李立航购买涉案房屋的定金200000元。 2019年9月30日，李立航向世华公司支付了中介服务费8980元。 2019年9月30日至2020年11月期间，李立航根据约定每月按时足额将涉案房屋每月应还的银行贷款从其名下的工行9870账户汇入吴英进名下的建设银行卡62×××95用于银行扣划涉案房屋的房贷，累计代还房贷50887.24元。2020年11月17日，李立航支付了514189.46元购房款，提前结清涉案房屋的银行贷款本息，赎出了抵押于银行的不动产权证。 2019年11月1日，吴英进、吴伟兴与富丽物业公司签订《前期物业服务合同》，约定从开发商开具的《收楼通知书》之日起开始向富丽物业公司缴纳涉案房屋的物业服务费用，即从2019年11月1日起按每月1.6元/㎡缴纳。 2019年11月25日，李立航缴交了涉案房屋2019年11月至2020年2月的物业管理费给富丽物业公司，富丽物业公司出具发票给李立航收执。2020年3月以来的涉案房屋的物业管理费均是从李立航名下的银行账户划扣。 2020年7月6日，李立航与星艺公司签订《设计委托协议暨定金协议》，由星艺公司负责涉案房屋的装修设计、装修等，李立航于同日向星艺公司支付了设计定金5000元。2020年7月17日，李立航向星艺公司支付了第一期工程款20000元。此后，李立航陆续支付装修款给星艺公司。 2020年7月12日，李立航向富丽物业公司支付了装修垃圾清运费1500元、装修保证金2000元。 2020年11月20日上午，李立航通过其名下工行9870账户向税务部门缴交了涉案房屋12750元的房屋买卖契税以及10953.36元财产转让个人所得税，税务部门向李立航出具了涉案房屋的完税凭证即广东增值税普通发票。 2020年11月20日上午，李立航、吴英进、吴伟兴前往茂名市自然资源局办事窗口办理涉案房屋的二手房过户登记手续，提交过户申请，茂名资源局于2020年11月20日10时36分30秒向李立航出具了《茂名市不动产登记综合业务收件单》，收件单中注明申请事项名称为：个人全款自行成交买卖二手房办理登记。李立航于2020年11月20日11时31分09秒向茂名市不动产登记中心缴纳了80元不动产登记费。 经李立航与吴英进、吴伟兴结算，李立航尚欠159462.8元购房款未付清给吴英进、吴伟兴。 在本院执行申请执行人梁肖红与被执行人吴英进、吴伟兴民间借贷纠纷一案［案号：（2020）粤0902执2773号］中，2020年11月19日，本院作出（2020）粤0902执2773号《执行裁定书》，裁定：查封被执行人吴英进、吴伟兴共同共有的位于茂名市××院××房。2020年11月20日，本院向茂名市不动产登记中心送达了该裁定书和《协助执行通知》查封了涉案房屋，茂名市不动产登记中心在签收的送达回证中备注“在办转移，已查封”。 2020年11月19日9时44分5秒，茂名市不动产登记中心出具的涉案房屋的《不动产登记信息查询结果证明》中，证实在该时段，涉案房屋有抵押，无查封，无异议。2020年11月20日16时58分15秒，茂名市不动产登记中心出具的涉案房屋的《不动产登记信息查询结果证明》中，证实在该时段，涉案房屋无抵押，无异议，正在办理业务情况为：“在办业务：个人全款自行成交买卖二手房办理登记，业务号：4409202011200297”。 2020年11月26日，案外人向本院提出书面执行异议。 2020年12月22日，案外人将尚欠的159462.8元购房款按照本院的要求汇入了本院执行案款专用账户。 本院认为，2019年9月30日，案外人与被执行人吴英进、吴伟兴签订《房屋买卖合同》及《房屋买卖合同补充协议》后，至本院于2020年11月20日下午查封涉案房屋前，案外人已按约支付了大部分涉案房屋转让款给吴英进、吴伟兴并实际占有、使用涉案房屋，并且办理了涉案房屋的过户登记备案登记手续，尚欠的159462.8元购房款亦按照本院的要求汇入本院执行案款专用账户用于执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，案外人请求中止对涉案房屋执行的主张，依据充分，本院应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 中止对位于茂名市茂南区站前六路182号大院5号1601房的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  刘再庆 人民陪审员  李戈戟 人民陪审员  张晓艳 二〇二〇年十二月二十二日 书 记 员  黄雪祺