安徽省合肥高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0191民初4056号 原告：马建，男，1976年9月27日出生，汉族，户籍地安徽省合肥市蜀山区，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：李波远，安徽原声律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钱镇中，安徽原声律师事务所律师。 被告：合肥蓝光房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥高新区望江西路860号创新大厦412室，统一社会信用代码91340100343845400Q（1-1）。 法定代表人：沈妍香，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：贺宁，北京市竞天公诚（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李炎，北京市竞天公诚（南京）律师事务所律师。 原告马建与被告合肥蓝光房地产开发有限公司（以下简称蓝光公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马建的委托诉讼代理人李波远、钱镇中，被告蓝光公司的委托诉讼代理人李炎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马建向本院提出诉讼请求：1、判令蓝光公司承担违约责任，支付马建逾期办理房地产权登记证书违约金22462.75元；2、判令蓝光公司承担违约责任，赔偿马建因房屋质量问题无法入住造成的经济损失：房租损失21000元（自2018年12月26日起暂计至2019年6月25日，以后按3500元/月的标准计算至马建实际入住之日止）；物业费损失2487.78元；3、判令蓝光公司承担违约责任，支付马建双倍装饰、设备差价10000元（暂定，最终以鉴定机构鉴定结论为准）；4、房屋室内顶棚混凝土浇筑孔开裂维修造成的室内装修损失8537元。庭审中，马建撤回第三项诉请，第四项诉请金额变更为16537元。事实和理由：2016年11月5日，马建与蓝光公司签订《商品房买卖合同》，约定马建购买蓝光公司雍锦半岛第x幢xx室商品房一套，房屋价款为人民币2246275元。合同还对面积确认、交付期限、产权登记、保修责任及买卖双方违约责任等事项进行了约定。合同签订后，马建依约支付了全部购房款。2018年12月，蓝光公司通知马建交房。但马建验收房屋时发现房屋装饰、设备等不符合合同约定，且房屋存在严重的质量问题，马建立即提出质量异议，并多次找蓝光公司协商解决，但蓝光公司拖延履行义务。马建为此和部分业主联合维权。2019年5月22日，经业主维权代表多次要求，蓝光公司同意和业主维权代表协商解决问题，同日，业主维权代表与蓝光公司负责人商谈并形成《会议纪要》，但蓝光公司仍不能按《会议纪要》的时间节点完成整改，马建房屋至今仍不能入住，给马建造成重大财产损失。2018年12月26日，马建按蓝光公司要求，交付了办理房地产权证资料，并缴纳了办证费用45994.12元，但蓝光公司怠于履行合同义务，马建至今未取得房地产权属证书，马建物权的完整性受到侵害。按双方《商品房买卖合同》第十五条约定，蓝光公司应当在交房后60日内，将办理权属需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人应按已付房价款的1%向买受人支付违约金。综上所述，马建认为，双方订立的《商品房买卖合同》真实有效，合同双方均应严格遵照履行。蓝光公司的上述行为严重违反了合同义务,损害了马建的合法权益。根据《民事诉讼法》、《合同法》等相关法律规定,马建为维护自身的合法权益,特诉至法院,望判如所请。 蓝光公司辩称：一、蓝光公司已在约定期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，不存在违约行为。二、马建未在规定期限内取得房地产权属证书并非蓝光公司的原因导致，蓝光公司已尽最大努力积极持续推进办证。1、合同对于取得房地产权属证书的期限约定并不明确。《商品房买卖合同》第八条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人承担违约责任。但双方对于根据取得房地产权属证书“规定期限”的具体时间并未作出明确规定，即便根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条的规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”也仅要求买受人在交付后90日内办理房屋所有权登记手续，开发商应当协助，但并未要求买受人应在前述90日内应取得产权证书。2、案涉项目整体上处于持续、分批办证状态。蓝光公司对于履行为购房业主办理产权登记一事极为重视，采取了一系列管理举措，最大程度的推进办证工作的进行。案涉项目共计2492户房屋，受合肥市地区办证机关客观条件的限制，需要根据政府通知，进行分批办证，不可能一次性办理完毕。自2019年6月至今，除受新冠××疫情影响期间外，蓝光公司持续、分批次的为案涉项目的购房业主办理完毕产权证，截止8月31日，累计为2492户业主中，已经缴清相关费用的1744户业主9月底办理出证完毕。3、蓝光公司严格根据双方合同约定，已尽最大努力积极持续推进办证。首先，2019年1月17日蓝光公司向合肥市不动产登记中心提交不动产权籍调查材料，2019年3月7日蓝光公司向合肥市不动产登记中心权籍调查科出具权籍调查成果审查证明。2019年3月18日蓝光公司向合肥市不动产登记中心报送初始登记材料，2019年3月26日蓝光公司取得案涉房屋大产权证，未超出期限，不存在违约行为。后蓝光公司取得案涉房屋的所有权登记证明，缴纳了案涉房屋契税，并缴纳了案涉房屋维修基金及不动产转移登记费。此后，蓝光公司根据合肥地区的有关规定持续为案涉项目的购房业主办理产权登记，在2020年初新冠疫情影响过后，马建即于2020年6月15日取得产权证书。三、案涉房屋的办证进度受到合肥地区办证流程的客观情况限制，蓝光公司持续为所有业主办理产权证，不存在违约行为。1、合肥地区不动产登记部门办证流程比较复杂，且每道手续间具有先后性，无法同时处理。2、蓝光公司推进办证过程中受到一定客观条件限制在蓝光公司推进案涉项目产权证的办理流程中，也多次受到政府客观原因的限制，如2019年5月合肥市关于税收“营改增”的政策变更，直接影响到了税票点数变化。又如2019年7月至8月，合肥市办证机构整合，原高新区办证中心搬迁至滨湖要素大市场。该时间段内办证业务基本停滞，办证进程受到严重影响。2020年1月份起，由于受新冠××疫情影响，合肥市不动产登记中心于2020年4月才开始受理企业办证业务，并严格按照防疫要求，按预约时间进入大厅办理相关业务。因此权证在疫情期间无法完成办证各项线下手续。四、根据同类案件查明的事实及判决结果，蓝光公司的办证进度相较其他项目快速许多，不存在违约事实。五、即使蓝光公司需要承担一定的逾期办证责任，合同约定的违约金也过高。根据本案事实，蓝光公司如约交付了案涉房屋，马建也可正常使用，并不存在相应损失。马建也并未举证证明办证延后给其造成实际损失，故合同约定的违约金标准过高应当进行调整。综上，蓝光公司按期履行了合同约定的报送办证材料义务，不存在逾期办证的违约行为，马建的诉请缺乏事实与法律依据，请依法予以驳回。六、针对第二项诉请，蓝光公司认为已经向马建按照双方合同第八条的约定的条件交付了相应的房屋，马建已实际接收了房屋，房屋存在质量瑕疵不能作为马建拒绝接收案涉房屋的理由，马建没有按照蓝光公司通知的时间办理完毕房屋交接手续的应当视为蓝光公司已经接受交付。进一步说马建提交的证据仅能证明房屋存在部分不影响实际居住和使用的瑕疵，且蓝光公司在马建报修之后也积极履行了维保责任，予以及时处理，因此马建诉称的房租和物业费损失不应得到支持，且马建也没有提交实际在外租房的合同及房租转账记录。另外，由于本案不存在逾期交付也不应按照商品房买卖合同司法解释第十七条的规定进行处理。蓝光公司已经按照合同约定向马建完成了交付，不存在违约行为，即使存在部分瑕疵也已经通过承担维保责任予以解决。七、针对马建第四项诉讼请求，马建并未提交相应的证据证明实际损失的存在及数额，蓝光公司不予认可。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。佐证证据有《商品房买卖合同》及附件、收据、中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同、物业维修单、照片、微信聊天记录、发票、购货单据、申请、委托书、询问笔录、权籍调查成果审核证明等。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2016年11月5日，蓝光公司（出卖人）与马建（买受人）签订《商品房买卖合同》及附件，合同约定：买受人购买出卖人开发的位于安徽省合肥高新区，总价款为2246275元；出卖人应当在2019-7-6前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……5、该商品房取得《建设工程规划许可证》（正本）。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、买受人未付清应付房款和违约金；3、本项目红线外市政配套设施安装延误导致的交付条件不具备的；因法律政策变动所产生的限制；出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的5%赔偿买受人损失。2、买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；合同附件四《商品房买卖合同》补充协议第九项中约定：合同第八条约定的房屋交付期限届满日晚于实际交房日期，则以合同约定的交付期限届满日之次日为出卖人办理房屋产权转移登记的起始日期，同时买受人应按前款规定缴齐资料及费用并办理完委托手续。合同中还约定了其他权利义务。 上述合同签订后，马建按约向蓝光公司支付了全部购房款2246275元并办理了相关手续。 2019年3月1日，合肥市不动产登记中心对位于合肥高新区长宁大道2038号雍锦花园44幢楼出具了《权籍调查成果审核证明》。2019年3月8日，合肥市不动产登记中心受理了包括案涉房屋在内的申请初始登记、办理初始登记证明业务。2019年3月26日，蓝光公司取得包括案涉房屋在内的所有权登记证明。 另查明，案涉房屋存在户内墙不直、主卧衣柜墙不平整、水槽生锈、书房门框收口打胶等房屋瑕疵问题，蓝光公司已予以维修。但在进行维修过程中，蓝光公司没有做好防护，蓝光公司安排的工作人员在与马建的微信聊天记录中有明确的“对于昨天那个保护脱落，是我们保护没有及时维护，这个我有责任……”等相关字样。 本院认为：蓝光公司与马建于2016年11月5日签订的《商品房买卖合同》及附件，系双方真实意思表示，且不违背法律、法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的权利义务。由于合同中约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需有出卖人提供资料报产权登记机关备案”、“合同第八条约定的房屋交付期限届满日晚于实际交房日期，则以合同约定的交付期限届满日之次日为出卖人办理房屋产权转移登记的起始日期”，且案涉房屋合同中约定2019年7月6日前交付，因此蓝光公司应于2019年9月4日前将办理权属登记需有出卖人提供资料报产权登记机关备案。因蓝光公司于2019年3月1日取得合肥市不动产登记中心对位于合肥高新区长宁大道2038号雍锦花园44幢楼出具的《权籍调查成果审核证明》，于2019年3月8日申请办理包括案涉房屋在内的初始登记，于2019年3月26日取得了包括案涉房屋在内的所有权登记证明。故综上，蓝光公司已履行了合同约定的报送资料义务，并未违反合同约定，至于后期办证进度并不取决于蓝光公司，马建要求蓝光公司承担逾期办证违约金，无事实与合同依据，本院依法不予支持。 关于马建诉请蓝光公司承担违约责任，赔偿马建因房屋质量问题无法入住造成的租金损失，因《物业维修单》中所涉及的案涉房屋虽存在户内墙不直、主卧衣柜墙不平整、水槽生锈、书房门框收口打胶等问题的报修记录，但均属于保修范围内质量问题，蓝光公司亦未拒绝履行保修责任且已经进行了修复。马建主张案涉房屋因存在质量问题导致租房损失，未提供充分证据证实损失实际发生，故本院对该项诉讼请求，依法不予支持。关于马建诉请的蓝光公司承担物业费损失，因交纳物业费是马建作为案涉房屋业主自身应当承担的物业服务合同约定义务，且马建并没有举证证明因蓝光公司原因而影响其享有物业服务合同约定的服务项目，故本院对该项诉讼请求不予支持。 关于马建诉请蓝光公司室内装修损失16537元，马建提供了微信聊天记录证明了蓝光公司安排的工作人员在维修过程中没有尽到防护注意义务，从而造成室内物品的损坏，根据公平原则，结合马建提供的发票、购货单据、物品损坏程度及当事人的陈述，本院酌定蓝光公司赔偿马建室内装修损失6000元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告合肥蓝光房地产开发有限公司于本判决书生效后十日内向原告马建赔偿室内装修损失6000元； 二、驳回原告马建的其他诉讼请求。 案件受理费1412元，减半收取706元，由原告马建负担640元，由被告合肥蓝光房地产开发有限公司负担66元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  倪良月 二〇二〇年十二月二十五日 法官助理董纯涛 书记员孟琦 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。