安徽省芜湖市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖02民终3173号 上诉人（原审被告）：无为碧桂园汇森房地产开发有限公司，住所地安徽省芜湖市无为市无城镇军二路与高新大道交叉口西南侧。 法定代表人：孙继召，该公司总经理。 委托诉讼代理人：胡雪芬，安徽宝睿律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈伟康，男，1991年6月13日出生，汉族，住安徽省芜湖市鸠江区。 委托诉讼代理人：周天源，安徽纬纶律师事务所律师。 委托诉讼代理人：后明月，安徽纬纶律师事务所实习律师。 上诉人无为碧桂园汇森房地产开发有限公司（以下简称碧桂园汇森公司）因与被上诉人陈伟康车位使用权转让合同纠纷一案,不服安徽省无为市人民法院（2020）皖0225民初4212号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 碧桂园汇森公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回陈伟康的诉请请求。事实和理由：1、案涉协议书及补充协议并未违反法律效力性、强制性规定，应为有效协议。陈伟康关于返还“超过20年的租赁费用”的主张，无法律依据，亦有违诚信原则。2、案涉协议中约定陈伟康不得加建任何建筑物及作商业、堆放杂物等其他用途，如该车位及其所在地下室因战争、抢险救灾被征用的，陈伟康应无条件配合，该约定说明碧桂园汇森公司对案涉车位仍有维护和管理职能。案涉协议书及补充协议并未违反《人民防空法》和《合同法》的相关规定。3、碧桂园汇森公司就其投资建造行为而取得案涉车位的使用权和收益权。 陈伟康辩称，双方签订的《未竣工车位使用权转让协议书》、《补充协议》的本质是将案涉车位“以租代售”,违反了《合同法》和《安徽省物业管理条例》关于租赁期限的规定。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回碧桂园汇森公司的上诉请求，维持原判。 陈伟康向一审法院起诉请求：1、判令碧桂园汇森公司返还车位款42309元;2、判令碧桂园汇森公司支付利息2171元，暂计算至2020年8月22日。 一审法院认定事实：2018年4月16日,碧桂园汇森公司与陈伟康签订《商品房买卖合同》,约定陈伟康购买由碧桂园汇森公司开发的碧桂园·钻石湾天麓25幢1单元602室。合同第一条第一款载明该项目地块《国有土地使用权证》为皖(2017)无为县不动产权第0009859号,土地使用权终止日期为2087年9月29日。2019年4月23日,碧桂园汇森公司与陈伟康签订《未竣工车位使用权转让协议书》约定碧桂园汇森公司转让碧桂园·钻石湾天悦185号车位使用权,车位使用权转让费为人民币6万元整,期限20年,自2019年11月30日起至2039年11月29日止,但期满后陈伟康无条件使用该车位直到“所在地表建设用地出让终止日期”为止,即2087年9月29日。2019年4月23日,双方又签订关于车位使用权的《补充协议》,约定车位由碧桂园·钻石湾天悦185号变更为碧桂园·钻石湾天麓266号人防车位,使用期限变更为3年,自2019年11月30日起至2022年11月29日止,期满后陈伟康继续无条件使用3年;前述3年期满后,陈伟康再次无条件使用3年,以此类推直到“所在地表建设用地出让终止日期”。 一审法院认为，本案争议的焦点为：1、涉案车位的性质及涉案协议的效力问题。实践中，住宅小区内的车位通常有三种情况：1、产权车位，指开发商自建的地下车库且单独取得车库产权，可以出售给业主并能够办理权属证书的；2、公摊车位，车位面积已经计入公摊面积，占有业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有，应供小区内业主无偿使用的；3、人防车位，系指在不妨碍防空功能和满足业主需要的前提下，战时应为人防工程的地下室，平时可做车库供业主使用。其中人防车位系开发商根据《中华人民共和国人民防空法》规定建设的地下防空工程，然后将其改造为地下停车位。案已查明，诉争车位为人防车位，双方当事人对此均无异议。《中华人民共和国人民防空法》第五条规定：“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠，国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”。第二十二条规定：“城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室”。依照“谁投资，谁受益”的原则并不影响房地产开发商系地下车位使用收益权利人的认定，碧桂园汇森公司作为收益权利人与相对方陈伟康签订的案涉协议，涉及对人防车位的使用权进行经营、收益，不违反现行强制性、效力性的法律规定，故案涉协议应视为有效协议。焦点2，对陈伟康诉求的处理。碧桂园汇森公司将涉案的地下车位使用权进行处理，双方之间实质属于租赁合同。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”。该法第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效”。第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。从双方签订的《未竣工车位使用权转让协议书》和《补充协议》来分析，碧桂园汇森公司不仅将车位的使用权让渡给了陈伟康，也转移了其应对人防设施负有的维护和管理责任，该约定不符合人民防空法的规定。同时，该协议内容存在规避合同法关于最长租赁期限为20年的情形。因此，涉案协议超出20年的部分期限无效。本案中，双方变相地将车位使用期限约定为69年，协议中超出20年的部分期限内容应视为无效。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中，碧桂园汇森公司、陈伟康变相约定69年车位使用权的租赁费为6万元，由此推算平均每年为870元，使用20年的费用为17400元，因此碧桂园汇森公司应返还陈伟康42600元。陈伟康主张返还42309元，是对自己权利的处分，应不予干涉。陈伟康要求碧桂园汇森公司支付利息，因双方无约定，应不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第二百一十四条，《中华人民共和国人民防空法》第五条、第二十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、碧桂园汇森公司自判决生效之日起十五日内返还陈伟康车位使用费42309元；二、驳回陈伟康其他诉讼请求。案件受理费456元，由陈伟康负担56元，碧桂园汇森公司负担400元。 二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，依据《中华人民共和国人民防空法》的相关规定，碧桂园汇森公司作为案涉人防车位的投资建设人，其依法享有对案涉车位的经营收益权。案涉《未竣工车位使用权转让协议书》和《补充协议》并非出售人防车位的所有权，只是出售其和平时期的使用权，故案涉合同属于地下车库使用权转让合同。从权能分析，使用权转让与出租近似，但仍有区别。《安徽省物业管理条例》虽规定建设单位不得将人防车位出售或附赠，但该条例不属于法律、行政法规的范畴，不得据此否定案涉协议的效力。陈伟康与碧桂园汇森公司签订的《未竣工车位使用权转让协议书》、《补充协议》对双方具有法律约束力。依据上述协议的约定，碧桂园汇森公司负有向陈伟康转让案涉地下车位使用权的义务，而陈伟康负有支付6万元对价款的义务。陈伟康关于案涉协议超过20年的部分期限无效的诉称意见，无法律和事实依据，本院不予采纳。 综上，碧桂园汇森公司的上诉请求成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省无为市人民法院（2020）皖0225民初4212号民事判决； 二、驳回被上诉人陈伟康的一审诉请请求。 一审案件受理费456元，二审案件受理费912元，均由被上诉人陈伟康负担。 本判决为终审判决。 审判长 文 勇 审判员 蔡 俊 审判员 徐红梅 二〇二〇年十二月十六日 书记员 裴丽平 附：本案适用法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；