河南省伊川县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0329民初3493号原告：中国华融资产管理股份有限公司河南省分公司，住所地河南省郑州市西大街**，统一社会信用代码，9141010447218889438。法定代表人：孟玲虎，系该公司总经理。委托诉讼代理人：许文，河南王城律师事务所律师，代理权限：一般代理。诉讼委托代理人赵剑锋，河南王城律师事务所实习律师，代理权限：一般代理。被告：洛阳可可居置业有限公司，住所地，洛阳市伊川县城关镇文化北路，统一社会信用代码91410329685652596K。法定代表人：梁安民。该公司总经理。委托诉讼代理人：王丽娟，女，1975年10月24日出生，汉族，住河南省伊川县，系该公司财务，代理权限：特别授权。被告：朱瑞亮，男，1993年3月12日出生，汉族，住河南省伊川县，确认地址伊川县可可居丰泽园B栋2303。委托诉讼代理人：陈亮伟，河南思宏律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告中国华融资产管理股份有限公司河南省分公司（以下简称华融公司）与被告洛阳可可居置业有限公司（以下简称可可居公司）、朱瑞亮执行异议之诉一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华融公司委托诉讼代理人许文、被告可可居公司委托诉讼代理人王丽娟、被告朱瑞亮及其委托诉讼代理人陈亮伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华融公司向本院提出诉讼请求：1．判决撤销伊川县人民法院（2020）豫0329执异122号执行裁定书；2．判决继续执行洛阳市伊川县可可居丰泽园小区B-2303房产；3．判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：瑞华国银投资管理有限公司（以下简称瑞华公司）与可可居公司实现担保物权纠纷一案，经伊川县人民法院审理，作出（2016）豫0329民初2203号民事裁定：一、准许拍卖、变卖被申请人可可居公司抵押的其位于伊川县文化北路与豫港大道交汇处1幢三层办公楼【伊川房权证（2013）字第1764号】以及伊川县文化北路与豫港大道交汇处丰泽园小区1幢5至31层的71套商品房【伊川房权证（2012）字第160**】，所得价款用以偿还瑞华公司依法享有的贷款本金1,790万元及至实际限行完毕之目止的借款合同约定的利息……。瑞华公司于2016年12月申请执行，在执行过程中，瑞华公司将债权转让给了原告华融公司。本案在执行、拍卖房屋过程中，案外人朱瑞亮向伊川县人民法院提出了执行异议，称其于2016年5月6日与被执行人可可居公司签订了房屋买卖合同，支付了购房款345,000元，并一直居住至今。伊川县人民法院经书面审查后，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定裁定中止对伊川县可可居丰泽园小区B-2303号房产的执行。原告认为该裁定认定事实不清，程序违法，适用法律错误，朱瑞亮提出执行异议不能排除本案执行，理由如下：1．朱瑞亮提出执行房产异议，提交购房合同、收据等证据，本案案情复杂、争议较大，法院没有组织听证，没有给予原告质证的机会，违反了《执行异议和复议规定》第十二条“人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案情复杂、争议较大的，应当进行听证”的规定，程序违法。2．涉案房屋未办理过户登记是因买受人朱瑞亮自身原因所致。《执行异议和复议规定》第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持”。另外《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让据押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。根据上述规定可知，我国遵循“抵押财产经抵押权人同意方可转让”的原则，抵押权人是否同意抵押人转让抵押财产是判断未办理过户登记是否非因买受人自身属因的重要事实。在抵押权人未同意抵押人出售抵押房屋的情况下，买受人购买存在抵押权的房屋，因抵押登记具有公示公信效力，故不能办理过户登记手续认定为买受人自身的原因，没有争议。3．《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）没有明确“名下无其他用于居住的房屋”的范围及具体证明方式，但综合考察该规定的立法本意，“名下无其他住房”的范围应至少包括被告朱瑞亮及其配偶、共同居住人员的居住地、户籍地。同时应由相应的不动产登记管理机构出具《无房证明》予以证实，本案仅有伊川县自然资源局出具的被告朱瑞亮名下无其他房产的证明，应属于不符合上述条件，即购房人没有充分举证证明其名下没有其他用于居住的房屋。4．朱瑞亮虽然提交商品房买卖合同、收据等，但该合同没有在房屋登记管理部门备案，没有付全部房款至可可居公司账户的转款凭证，没有购房发票，没有办理入住的手续，没有物业服务合同。申请执行后，原告经实地调查，通过可可居小区物业部门公示的住户水电费交纳情况得知其2017年1月以前没有产生过正常水电费，因此，不能认定康乐乐支付房款、实际长期居住的事实。5．原告名称为中国华融资产管理股份有限公司河南省分公司，伊川县人民法院（2020）豫0329执异122号执行裁定书将申请执行人名称错误写成“中国华融资产管理股份有限公司河南省分公司”，请法院纠正。6．朱瑞亮签订的房屋买卖合同时间是2016年5月6日，但收据的时间是2015年7月22日，在收据上写的是“换收据，并注明原收据的票号，落款是2019.2.24”，朱瑞亮没有提供转款凭证，我方认为朱瑞亮支付购房款不真实。综上，伊川县人民法院认定朱瑞亮就伊川县可可居丰泽园小区B-2303号房产房屋享有足以排除强制执行的民事权益不成立，请求法院支持原告诉请，以维护法律的尊严。朱瑞亮辩称，被告朱瑞亮所提的执行异议经伊川县人民法院书面审查排除执行，异议成立，事实清楚，证据充分，适用法律正确，且《执行异议和复议规定》规定，已支付全部或大部分购房款的购房消费者的权利与银行抵押权发生冲突时，应优先保护购房消费者的权利，故请依法驳回原告的诉求。可可居公司辩称，当时有二十多家业主交付了购房款，然后我公司通过信服置业把大概500万左右转账交给了华融公司，钱已经给了华融，华融不应该再执行。当时因为可可居账户不能用还是其他原因，才通过信服置业转的账。当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据。本院组织双方进行了证据交换和质证。被告朱瑞亮为支持其辩解，向法庭提交了四组证据。证据一、《商品房买卖合同》一份。证明在人民法院查封之前已签订了合法有效的商品房买卖合同。证据二、1．装饰及装修购买耗材票据38张；2．物业费缴纳票据8张；3．居民用户供气合同及开通证明；4．不动产登记查询结果告知单。证明朱瑞亮在购买房屋后，对房屋进行了装修，定制了全套的家具，并实际居住。朱瑞亮名下无其他可以居住的房屋。证据三、收据一张、取款凭证一张。证明在2015年2年27日朱瑞亮取款30万元交于可可居，后在2015年7月22日补缴45,000元，朱瑞亮共向可可居缴纳购房款345,000元，已超过合同约定价格的50%。证据四、最高人民法院（2020）最高法民申1498号民事裁定书（中国裁判文书网下载）一份。证明已支付全部或大部分购房款的购房消费者的权利与银行抵押权发生冲突时，应优先保护购房消费者的权利。伊川县人民法院执行异议裁定适用法律正确。原告华融公司质证：对证据一、该房屋已办理了抵押登记，进行了公示，朱瑞亮购买抵押的房屋没有将购房款用于偿还债务，可可居也未将出售抵押房屋的事实告知债权人，依据物权法规定，该抵押房屋不符合出售条件，应当认定出售抵押房产的合同买卖无效，该合同没有办理备案登记，无法证明该合同具体签署的准确时间。对证据二中的物业费收据，我方在2017年1月起诉后，经查询物业公司公示的水电费清单中，朱瑞亮的房屋没有水电费的显示。供气合同也是在我方申请执行三年后签订的，如果朱瑞亮入住，也是在法院申请执行之后入住的。对装修购买凭证内容看不清楚，无法证实其证明目的。告知单系复印件，朱瑞亮妻子是否有房产，妻子的身份信息也没有，不能证实其没有其他住所。对证据三、朱瑞亮提供的345,000元收据是在2015年7月22日出具的，而银行的取款时间是2015年2月27日，明显不符。朱瑞亮签订的房屋买卖合同时间是2016年5月6日，但收据的时间是2015年7月22日，在收据上写的是“换收据，并注明原收据的票号，落款是2019年2月24日”，朱瑞亮没有提供转款凭证，我方认为朱瑞亮支付购房款不真实。对于2015年2月27日取款凭证是复印件，没有银行加盖公章证实。对证据四、这只是作为一种参考。可可居公司质证：被告的物业收据、供气合同、证明、房屋买卖合同及收据真实，但对于收据中的日期，是因为之前朱瑞亮缴纳了30万元，之后又补缴了45,000元，把之前的30万元收据收了之后，又换了一张收据。对其他证据不发表意见。原告华融公司、被告可可居公司当庭未向法庭提交证据。被告可可居公司庭审后向法庭提交了《收据》存根三份，证明朱瑞亮于2015年7月22日向该公司交纳1-B-2303号房款345,000元。2015年12月1日《税收完税证明》证明其纳税情况。中国工商银行网上银行电子回单两份、银行流水一份，证明该公司在收到包括朱瑞亮等20余户房款后，通过洛阳信服置业有限公司分别于2017年12月8日、2017年12月9日、2018年5月11日、2018年5月22日向华融公司转账200万元、200万元、5万元、95万元，共500万元的事实。原告质证：1．收据存根No.3333560，是一本收据中的一张，该收据显示葛凤民购买房号“1-B-2703”，证明购房人是葛凤民非朱瑞亮。2．从收据存根No.3333560显示葛凤民购买房号“1-B-2703”与朱瑞亮购买的“1-B-2303”也不是一套房。3．“No.3213067”与“No.3213076”这两张收据存根，是散页；不能出具成本收据证实，不能证明是真实的，明显是为了逃避执行伪造的。4．无论是朱瑞亮或葛凤民买房都不能提供转款或取款依据。2015年7月22日34.5万元购房交款收据，已经证明葛凤民2015年2月27日在工行取现金30万元不是用于支付购房款，如果是支付购房款，交30万元巨款，又是现金，没有任何转款依据，不要求出卖人出具任何收款凭证，是违背交易习惯的、不真实，是虚假的。5．朱瑞亮写的《情况说明》不真实。按照朱瑞亮的说法，为了朱瑞亮购置新房，家人无数次看房，朱瑞亮2016的签订的购房合同，30万元现金是他2015年2月28日去交的，出卖人没有开任何收款凭证，不真实；2015年7月22日，其母亲仅付了4.5万元购房款，出卖人将34.5万元收据写成葛凤民的说法，也是不真实的。出卖人开收款收据者是按时买房人姓名开具收据的，朱瑞亮说法违背交易习惯。No.3333560收据显示葛凤民购买房号“1-B-2703”，与朱瑞亮所购的“1-B-2303”明显不是一套房，朱瑞亮没有说明原因。另外，为什么2018年6月20日换收据“No.3213067”还是开给葛凤民，朱瑞亮也没有说明原因。我们认为，只能说明朱瑞亮没有买房的事实。6．伊川县白沙镇白沙村村民委员会出具朱圆圆无房证明不认可，是否有宅基地应当由当地政府办证机关出具。7．申请执行后，原告经实地调查，通过可可居小区物业部门公示的住户水电费交纳情况得知其2017年1月以前没有产生过正常水电费，葛凤民写的交水电费说明是虚假的。被告朱瑞亮质证：无异议。原告华融公司庭审后提交《情况说明》及洛阳市西工区人民法院（以下简称西工法院）协助执行通知书、民事裁定书、执行裁定书及协助执行通知书、中国工商银行网上银行电子回单。证明可可居公司称收到朱瑞亮等二十余户房款后，500万元通过信服公司归还华融公司借款不是事实。被告可可居公司质证：对华融公司提供的情况说明等新证据真实性无异议，证明方向有异议，提供的证据为华融公司单方面解释，可可居公司不认可。被告朱瑞亮质证：对华融公司提交的西工法院协助执行通知书、民事裁定书、执行裁定书及协助执行通知书、中国工商银行网上银行电子回单真实性无异议，证明方向有异议，只能证明信用公司有其他纠纷，该款实际用途希望法院核实查明。对华融公司的《情况说明》有异议，不属于证据也没有任何证明案件事实的证明力。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院确认如下：被告朱瑞亮提交证据一、证据二及证据三中取款凭证真实性予以认可，证据三收据予以采信，证据四与本案无关，不予采信。对被告可可居公司提交的收据存根、完税证明、银行电子回单、银行流水予以采信。对被告朱瑞亮庭审后提交的其本人及其妻子朱圆圆的户口和身份证信息、朱瑞亮与朱圆圆的结婚证、中国工商银行取款凭证复印件、朱瑞亮的情况说明、伊川县公安局城关派出所亲属关系证明予以采信。对原告华融公司庭审后提交的西工法院协助执行通知书、民事裁定书、执行裁定书及协助执行通知书、中国工商银行网上银行电子回单予以采信。经审理查明，瑞华国银投资管理有限公司（以下简称瑞华公司）与可可居公司实现担保物权纠纷一案，本院于2016年9月11日作出（2016）豫0329民初2203号民事裁定：一、准许拍卖、变卖被申请人可可居公司抵押的位于伊川县文化北路与豫港大道交汇处1幢三层办公楼【伊川房房权证（2013）字第17664号】以及伊川县文化北路与豫港大道交汇处丰泽园小区1幢5至31层的71套商品房【伊川房权证（2012）字第160**，所得价款用以偿还瑞华公司依法享有的贷款本金1790万元及至实际履行完毕之日止的借款合同约定的利息…。瑞华公司于2016年12月申请强制执行。2017年4月25日，瑞华公司将债权转让给了华融公司。2020年1月6日，本院作出（2019）豫0329执恢359号执行裁定：一、查封、冻结、划拨被执行人可可居公司在银行、信用社或其他单位的存款1790万元及利息，诉讼费66866元，执行费52400元。二、采取上述措施不足部分，则查封、扣押、冻结、评估、拍卖、变卖相应价值的其他财产。2020年1月16日，本院发出（2019）豫0329执恢359号查封公告，查封了包括涉案B-2303在内的可可居位于丰泽园小区1幢5至31层71套商品房及1幢三层办公楼。案外人朱瑞亮向伊川县人民法院提出了执行异议，本院经书面审查，于2020年9月17日作出（2020）豫0329执异122号执行裁定：中止对伊川县可可居丰泽园小区B-2303号房产的执行。原告华融公司不服，提起诉讼。另查明，朱瑞亮于2015年2月27日从其母亲葛凤民中国工商银行账户取现金300000元，2015年7月22日，可可居公司向葛凤民出具《收据》，收据存根载明：今收到葛凤民1-B-2303交来可可居丰泽园购房款人民币叁拾肆万伍仟元整，收款人罗。朱瑞亮于2016年5月6日与可可居公司签订《商品房买卖合同》，约定购买可可居公司第1幢B座2303号房屋，面积157.67平方米，单价2600元／㎡，房屋总价409942元，一次性付款。合同签订后朱瑞亮对涉案房屋进行了装修，并缴纳了物业费，办理了暖气、燃气手续等，于2018年入住至今。2018年6月20日，可可居为葛凤民更换落款日期为2015年7月22日的收据，收据存根载明：今收到葛凤民1-B-2303交来可可居丰泽园购房款人民币叁拾肆万伍仟元整。收款人罗。收据标注：换收据，原收据号：3333560号，2018.6.20。2019年2月24日，可可居公司将收据更换为落款日期为2015年7月22日的收据，载明：今收到朱瑞亮1-B-2303交来可可居丰泽园购房款人民币叁拾肆万伍仟元整。收款人罗腊梅，（加盖可可居公司财务章）收据标注：换收据，原收据号：3213067，2019.2.24。葛凤民系朱瑞亮母亲，朱瑞亮与朱圆圆于2019年9月9日办理结婚登记。2020年9月16日，伊川县自然资源局不动产登记信息查询告知单显示：经系统查询：朱瑞亮（身份证号）及配偶朱圆圆（身份证号）没有商品房备案登记信息。还查明，2017年12月8日、2017年12月9日、2018年5月11日、2018年5月22日，被告可可居公司将收到包括康乐乐房款在内500万元以保证金形式通过信服公司转给了原告华融公司。2020年4月26日，洛阳市西工区人民法院（以下简称西工法院）根据华融公司的申请作出（2019）豫0303财保30号民事裁定：冻结被申请人伊川县栋梁金属结构有限公司、洛阳信服置业有限公司、可可居公司、洛阳市昌永机械制造有限公司、洛阳安彩机械有限公司、梁安民、戴会利银行存款1200万元，如存款不足，查封、扣押相应价值的财产。2020年5月12日，西工法院向华融公司发出（2020）豫0303财保30号协助执行通知书:一、冻结洛阳信服置业有限公司在你处的债权购买诚意金500万元，暂停向其支付。二、期限一年：2020.5.12-2021.5.11。2020年10月15日，西工区法院作出（2020）豫0303执2968号执行裁定：查封、扣押、冻结、划拨、提取被执行人伊川县栋梁金属结构有限公司、信服公司、可可居公司、梁安民、戴会利存款8,049,975.5元及迟延履行期间的债务利息，如存款不足，则查封、扣押、冻结被执行人相应价值的财产。2020年10月28日，华融公司向西工区法院转执行款500万元。本院认为，本案的争议焦点是，被告朱瑞亮作为购房消费者的物权期待权能否对抗原告华融公司的抵押权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他可用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第二条规定“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”即抵押权人申请执行在房地产开发企业名下的但已销售给消费者的商品房，消费者提出异议的，人民法院依法应予支持。本案中，被告朱瑞亮于本院对涉案房产查封前已签订了合法有效的商品房买卖合同，支付房款超过了总房款的50%，朱瑞亮对该房产进行了装修，并于2018年入住至今，其购买房屋是用于居住且其名下没有可以居住的房屋。故朱瑞亮的权利能够排除执行。原告华融公司的诉讼请求无事实根据和法律依据，不予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，经合议庭评议，判决如下：驳回原告中国华融资产管理股份有限公司河南省分公司的诉讼请求。案件受理费6,475元，由原告中国华融资产管理股份有限公司河南省分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  姜耀俊人民陪审员  罗敬尊人民陪审员  姜米锋二〇二〇年十二月二日书 记 员  钟丹怡附相关法条：《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。