贵州省独山县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔2726民初1568号 原告：广西北流市贵肆方房地产开发有限公司独山分公司，住所地贵州省独山县麻尾镇新街道班公路边，统一社会信用代码91522726596387516Q。 负责人：甘一坤，系分公司总经理。 委托诉讼代理人：罗泽贵，男，1973年10月20日生，布依族，贵州省独山县人，住独山县。 被告：徐正军，男，1979年12月20日生，布依族，贵州省独山县人，住独山县。 原告广西北流市贵肆方房地产开发有限公司独山分公司（以下简称“贵肆方独山分公司”）与被告徐正军房屋租赁合同纠纷一案，原告于2019年6月13日向本院提起诉讼。经审理，本院于2019年12月10作出（2019）黔2726民初1630号号民事判决，原告不服判决，向黔南州中级人民法院提起上诉，2020年5月29日黔南州中级人民法院以“原判决认定基本事实不清”为由，裁定撤销原判，发回本院重审。现本院依法另行组成合议庭，并适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告贵肆方独山分公司的委托诉讼代理人罗泽贵，被告徐正军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付租金38016元；2、本案诉讼费由被告承担。审理过程中，原告于2019年12月6日当庭提出增加诉讼请求，依法解除原、被告双方的房屋租赁合同。原告事实与理由：为了发展地方经济，原告投资开发了独山县麻尾镇建材商贸城。2017年8月25日，原、被告签订《麻尾建材市场租赁合同》，将该市场1栋6号商铺出租给被告使用，合同约定租房合同暂定两年，即2017年9月1日至2019年8月30日止，商铺租金12元/平方米，面积88平方米，每月租金1056元，每年租金12672元，按照约定免收承租方9个月租金，实际应收3个月的租金。合同签订至今，被告没有按照约定交纳租金，原告多次追索未果，现被告尚欠原告租金38016元，为维护原告的合法权益，遂提起诉讼。 被告辩称，与原告签订租赁合同是事实，但只在该商铺经营了几个月，2018年年初就已搬出。双方签订的租赁合同明确约定，租赁期限是2年，如被告未按合同约定按时支付租金，租赁合同无效，仅同意支付第一年三个月的租金。 本院经审理认定事实如下：原告贵肆方独山分公司在独山县麻尾镇投资开发麻尾镇建材商贸城，2017年8月25日，原告以其内设机构贵州独山县麻尾工业园区建材商贸城开发项目部名义与被告徐正军签订《麻尾建材市场租赁合同》，将该市场1栋6号门面出租给被告使用，合同第三条约定“租房合同暂定两年，即2017年9月1日至2019年8月30日止。房屋暂交租壹年的租金。”第四条约定“商铺租金12元/㎡，租用面积88㎡，每月租金1056元，年租金为人民币12672元，免租金九个月，实际收三个月租金3168元，该租金在2017年12月底前必须交清。不按时交租金的，甲方有权终止租赁合同并收回商铺，甲方可另行租赁。住宅租金价格按6元/㎡，租用面积88/㎡，每月租金为528元，年租金为6336元，免租金九个月，实际收三个月租金1584元，乙方须一次性缴纳壹年租金，实收三个月总租金为4752元”。“第二年商铺租金价佫按14元/㎡，住宅租金价格按6元/㎡”。“两年合同期满后，租金每年按实际市场情况相应调整，……具体由承租人与房东协商。每年租金须一次性支付，先付款后使用，每年租金到期前，须提前一个月支付下年度租金”等内容。双方签订合同后，被告向原告交纳1000元水电押金并使用。 庭审中，被告认可2019年4月双方曾因商铺租赁问题发生过争议，案外人徐正军与被告沟通，要求被告支付房租并腾房，但被告表示希望“五一节”过后再腾房，同时认可尚未将商铺钥匙交还原告。 另查明，本案首次审理的过程中，原告于2019年12月6日当庭提出解除案涉租赁合同的请求，被告对此无异议，并称主张合同早已解除。 上述事实，有双方当事人的当庭陈述及原告提交的《麻尾建材市场租赁合同》等予以印证，经庭审质证，应作为定案依据在卷佐证。 本院认为，本案焦点应归纳为一、如何确定案涉租赁合同的履行期间；二、租金应如何计算。 关于焦点一：1.原、被告于2017年8月25日签订的《麻尾建材市场租赁合同》系双方真实意思表示，未违反相关法律法规，为有效合同，受法律保护，原、被告均应该按照合同约定履行自己的义务。该合同第三条约定“租房合同暂定两年，即2017年9月1日至2019年8月30日止。”第四条约定有“两年合同期满后……”内容，双方事后也没有对租期另行补充约定，因此该合同为定期租赁合同，租期两年，即自2017年9月1日至2019年8月30日止。 2.根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”之规定，并结合案涉合同第四条约定“商铺租金12元/㎡，租用面积88㎡，每月租金1056元，年租金为人民币12672元，免租金九个月，实际收三个月租金3168元，该租金在2017年12月底前必须交清。不按时交租金的，甲方有权终止租赁合同并收回商铺，甲方可另行租赁。住宅租金价格按6元/㎡，租用面积88/㎡，每月租金为528元，年租金为6336元，免租金九个月，实际收三个月租金1584元，乙方须一次性缴纳壹年租金，实收三个月总租金为4752元”，可以确认当发生承租方未按合同约定履行支付租金义务的违约情形时，合同的解除权人应为合同甲方即本案原告，其可以选择履行合同或通知被告解除合同，而并非导致合同当然失效。因此对被告“到期未缴纳租金，合同自动无效”的辩解意见，本院依法不予采纳。被告提出“2018年已明确告知原告不再继续承租商铺”的意见，因其未能举证证明曾以书面、短信或其他合理方式将解除合同的意思表示告知原告，应承担举证不能的不利后果，对该意见本院亦不予采纳。原告于2019年6月13日向本院起诉要求被告支付拖欠的商铺租金，在本院向被告送达应诉手续后，被告在合同约定的租赁期限届满前也未将案涉商铺以合理方式交还原告，亦可认定其仍然在占有使用案涉商铺。 3.被告明确其在租赁期限届满后不再续租，因此原告应当在租赁期限届满后积极采取合理方式敦促被告及时返还租赁物以减少自身损失，但其怠于积极行使权利，直至2019年12月6日本院开庭审理时方提出解除合同，对租金损失的扩大也存在一定责任，因此应适当减少原告在合同期届满后实际占用租赁物的租赁费。综合本案实际情况，本院酌定由被告支付定期合同之外2个月的租金。 关于焦点二：合同约定租赁期间内，按双方约定被告应支付的租金：第一年扣除9个月（免租金）后为12元/㎡×88㎡/月×(12－9)个月=3168元（商铺），6元/㎡×88㎡/月×(12－9)个月=1584元(住宅)；第二年为14元/㎡×88㎡/月×12个月=14784元（商铺），6元/㎡×88㎡/月×12个月=6336元（住宅）；2.租赁期限届满后继续占用租赁物的租金为14元/㎡×88㎡/月×2个月=2464元（商铺），6元/㎡×88㎡/月×2个月=1056。综上，被告应向原告支付租金共计29392元，对原告诉请超过上述金额的部分，本院依法不予支持。关于原告预付的水电押金，可待双方结算后自行协商解决或另行主张，在本案中不作处理。关于被告答辩当地政府与城管部门强行动员被告等商家统一搬到该建材城经营，签订租赁协议并非被告自愿的意见，本院认为，政府进行市场引导的行为，并非行政强制，双方租赁合同仍系双方协商一致后自愿订立，不影响双方按合同履行约定义务。另外，关于原告请求解除租赁合同诉请，鉴于双方所签订的《麻尾建材市场租赁合同》期限已届满，案涉租赁合同已履行完毕，且原、被告双方均无延续租赁合同的意愿，也没有订立新的租赁合同，因此本院已无判令合同解除的必要，本案仅需处理双方关于租赁费的争议。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告徐正军在本判决生效后十日内支付原告广西北流市贵肆方房地产开发有限公司独山分公司房屋租金共计29392元。 二、驳回原告广西北流市贵肆方房地产开发有限公司独山分公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费750元，由原告广西北流市贵肆方房地产开发有限公司独山分公司负担150元，被告徐正军负担600元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 长  吴昌俊 审 判 员  刘 松 人民陪审员  莫炳和 二〇二〇年十二月三十日 书 记 员  张 纯