河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0105民初25490号原告王天景，女，汉族，1978年2月11日出生，住河南省杞县。委托代理人郑广恩，河南睿辰律师事务所律师。被告李三阳，男，汉族，1972年1月28日出生，住郑州市金水区。被告侯彦松（侯青松），男，汉族，1979年8月4日出生，住河南省杞县。原告王天景诉被告李三阳、侯彦松确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人郑广恩到庭参加诉讼，被告李三阳、侯彦松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年5月10日，被告侯彦松瞒着原告将原告一处门面房转卖给了被告李三阳，并签订了购房协议书，协议书上“王天景”并非原告本人签押。房产位于二七区××建制小区××楼××单元××东户。房价为16.7元，被告曾以现金方式支付10万元，剩余6.7万元至今未付，原告得知房产被偷卖后，多次要求撤回协议。综上，被告侯彦松无权擅自处分原告房产，且违反《土地管理法》等强制性法律规定，应为无效协议，请求法院确认购房协议无效，并退回房产。故诉至法院，请求判令：1、确认被告侯彦松与被告李三阳所签的购房协议无效；2、诉讼费由被告负担。被告李三阳辩称，一、本案超过法律规定的合同纠纷诉讼时效，本案诉争的购房协议书是2013年5月10日签订的，根据当时有效的《民法通则》第一百三十五条，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。二、本案原告主体不适格，原告在起诉状中自认涉案房屋买卖协议不是其亲自签订，原告不是该合同的当事人，无权提出合同无效。三、被告李三阳与原告、被告侯彦松签订的购房协议有效。根据《物权法》第15条之规定，依法登记权属证书只是无权变动的权利要件，而不是买卖生效的要件，在尚未取得产权的情况下，双方签订房屋买卖合同的行为属于债权行为，只要符合合同成立要求，就应答认定合同有效。双方签订合同后，由于房屋不能办理过户手续，房屋的物权并未发生变动，不能对抗双方之外的善意第三人即被告李三阳。没有房产证的房屋买卖合同并非必然无效，本案购房协议不属于法律规定登记后生效的协议。被告侯彦松的行为属于表见代理，被告侯彦松、原告当年属于同居状态，涉案房屋被告李三阳已经实际拥有七年多，且原告从未提出过异议。签订协议时原告在此并签字，共同到村委会办理了房屋转让手续，涉案房屋即缴费给被告李三阳，村委会审核后盖章同意转让，根据《合同法》四十九条之规定，被告李三阳有理由相信被告侯彦松有代理权，被告侯彦松的代理行为应当认定为表见代理，其代理人行为有效。四、请求法院驳回原告的诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理买卖合同适用法律问题》第三条，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由，主张合同无效的，人民法院不予支持。本案原告起诉违反法律规定，其诉求应当予以驳回。综上，本案原告起诉超诉讼请求，原告主体不适格，涉案协议符合法律规定真实有效，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告侯彦松（侯青松）辩称，对原告的诉讼请求没有异议，因为被告侯彦松擅自将原告的房屋转卖，购房协议书上是被告侯彦松替原告签的字。购房协议签订后，被告李三阳仅支付10万元，但被告侯彦松并未交付钥匙，剩余房款拒不给付，现在原告不追认协议的效力，因此被告侯彦松同意判决合同无效。经审理查明，2010年4月7日，刘胡垌村民委员会（甲方）与原告王天景（乙方）签订馨苑小区购房协议一份，约定乙方购得甲方住宅楼一套，乙方购得6号楼1单元1层东户，建筑面积96.1平方米，房屋总价160000元，乙方购得房屋后，甲方应在2010年4月7日交接房屋钥匙。房屋所有权归乙方所有，入住后所有权可以继承，房屋可自由买卖、转让、出租。如国家用地造成乙方的房屋需要搬迁，甲方负责按国家有关条例规定，保证乙方经济上不受损失，不受领导换届影响。入住后，各住户房屋如转让买卖，村委会负责办理过户手续。合同尾部空白处书写：同意此合同转让，李伟杰，并加盖刘胡垌村民委员会印章。2013年5月10日，甲方即被告侯彦松（侯青松）、原告王天景与乙方即被告李三阳签订购房协议书，约定甲方将位于马寨（刘胡垌）成建制小区的临街楼最东头一层96.1㎡，以原合同整体包括全部所有权及使用权、附属权全部转让出售乙方（包括电表、水表）。全部价格为16.7万元，在签合同当由乙方代理人交付甲方柒万元。甲方向乙方交房时，应保持原状完整。甲方将原合同由村长签字由镇里盖章，甲方将合同交于乙方后，乙方再支付甲方叁万元。自签订合同6日内，甲方将房内的物品腾空，原房内的钢材等物品，乙方能使用的，尽量使用购买，自签订合同的7日内，此房钥匙交于乙方。其余款项在钥匙交于乙方的2个月内付清。甲方保证此房无他纠纷，结清合同签订日之前的水电卫生等费用，乙方负责合同签订日之后的各项费用。其他事项另行协商，如一方反悔，赔偿对方2万元，甲方搬清房内物品时，不得保留房内物品，打扫干净卫生。协议尾部甲方处有被告侯彦松签字，被告侯彦松代原告王天景签字，乙方处有被告李三阳代理人李奎生签字。2013年5月10日，被告侯彦松（侯青松）出具收条一份，显示今收到李奎生交房款（6号楼一层东门面定金）柒万元。2013年5月16日，被告侯彦松（侯青松）出具收条一份，显示今收到李奎生转来现金叁万元。原告庭审陈述，原告和被告侯彦松2010年开始同居，现在是夫妻关系，两人2019年领的结婚证。被告侯彦松（侯青松）庭审陈述，购房协议书上“王天景”签名是其代签，签订协议时没有和原告说卖房子的事，签订协议两个月后才告知原告，原告不同意卖房。被告李三阳庭审陈述，购房协议签订后现金支付房款10万元，我已装修居住，后原告得知消息要拆迁就不再接收剩余房款了，原告不提供账户故无法支付剩余房款。2016年10月24日政府和我签订拆迁安置协议。本院认为，本案为确认合同无效纠纷。首先，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定,有下列情形之一的，合同无效:（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的;（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。原被告签订的购房协议书上王天景的签字虽系侯彦松（侯青松）代签，但原告与被告侯彦松（侯青松）当时系同居关系，事后也对此事知情，原告未举证证明该购房协议书内容存在损害国家利益、社会公共利益、或违反法律、行政法规的强制性规定的情形，原告也无证据证明二被告系恶意串通，即原告无证据证明存在法定无效情形。其次，原告以被告侯彦松（侯青松）无权处分为由主张合同无效，但被告侯彦松（侯青松）在购房协议书签订2个月后已告知原告，当时该购房协议书的效力处于效力待定状态，原告作为权利人可在一年内行使撤销权撤销该购房协议书，但原告并未行使权利，时至今日原告起诉时已逾七年，撤销权已消灭。第三，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。被告李三阳作为该购房协议的善意相对方，已交付了大部分房款，并已占有使用该房屋，该购房协议已成立并生效。故对原告主张被告侯彦松（侯青松）与被告李三阳签订的购房协议书无效的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告王天景的诉讼请求。案件受理费减半收取1820元，由原告王天景负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 田 晓二〇二〇年十二月二十九日书记员 段静静