河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)豫03民终8841号上诉人（原审原告）：王豪豪，男，汉族，住河南省宜阳县。委托诉讼代理人：焦艺昊、范利好，河南大鑫律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：何正卫，男，汉族，住河南省伊川县。被上诉人（原审被告）：白应杰，男，汉族，住河南省伊川县。上诉人王豪豪因与被上诉人何正卫、白应杰房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省伊川县人民法院（2020）豫0329民初2996号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王豪豪上诉请求：1.依法撤销一审判决，支持上诉人的一审全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由二被上诉人承担。事实和理由：一、双方签订的《洛阳市房屋买卖合同》依法有效，被上诉人应当承担相应的违约责任，一审判决有违民事自治原则。上诉人与被上诉人于2020年1月22日签订《洛阳市房屋买卖合同》（以下简称合同），房屋买卖价格总金额为80万元。该合同基于双方平等、自愿的基础上签订，依法有效，是双方权利自治的体现，双方均在合同上签字确认，即明晰权利、义务及相应的违约责任。其中第五条明确约定：“合同生效之日起70天内双方共同向房屋登记部门申请办理房屋转移登记手续。”第十条约定：“因甲方（被上诉人）的原因，使得未能按照本合同约定的期限在房屋登记部门办理转移登记手续的，视为甲方违约，乙方（上诉人）有权退房。甲方应当在乙方提出退房之日起10日内将乙方房款及定金退还给乙方，并向乙方支付总房款的百分之二十作为违约金。”本案中，二被上诉人作为出售房屋的一方，应当提供房产的产权证明等各类证件，但二被上诉人长期拒不办理本案案涉房产的产权证明，致使双方无法在约定的时间内继续履行合同相关的过户及其他程序，即因被上诉人的原因致使无法办理转移登记，二被上诉人的行为已构成了根本违约，符合合同中约定违约条款，二被上诉人应当承担合同约定退还定金及总房款百分之二十的违约责任。一审对双方约定违约条款视如无睹，判决违背了民事法律关系意思自治的原则，容易助长不遵守契约精神的不正之风，不利于维护商品房买卖的稳定性。二、一审法院认定事实不清，适用法律错误。一审审理过程中，上诉人提交了微信聊天截图等证据，证明上诉人多次催告被上诉人办理涉案房产的房产证，最后因为二被上诉人长期未办理房产证最终导致双方无法申请转移登记。一审法院认为上诉人未在约定期限内向被上诉人催告办理相关手续明显与事实不符，双方未申请办理转移登记明显系因被上诉人未达到办理转移登记的条件，一审法院认为上诉人未申请办理转移登记因此被上诉人未违约明显与常理相悖。因此，一审法院认定事实不清，适用法律错误。综上，双方签订的《洛阳市房屋买卖合同》依法有效，被上诉人存在不能提供有效房产证件、未在约定的时间内达成过户条件等违约行为，已构成根本违约，应当承担相应的违约责任。因此，特提起上诉，请求判如所请。被上诉人何正卫、白应杰未到庭，未答辩。王豪豪向一审法院起诉请求：一、判令何正卫、白应杰返还王豪豪购房定金7000元；二、何正卫、白应杰按合同约定承担违约金（以总房款800000元为基准的20%）160000元；三、诉讼费由何正卫、白应杰承担。王豪豪庭审中增加诉讼请求：要求解除原、被告所签订的《房屋买卖合同》。一审法院认定事实：2020年1月22日，何正卫、白应杰（甲方）与王豪豪（乙方）签订《洛阳市房屋买卖合同》一份，该合同约定：“第一条：甲方将自己所有的房屋及该房屋占用范围内的土地使用权出售给乙方。乙方已对甲方所要出售的房屋做了充分了解，愿意购买该房屋。该房屋坐落在洛阳市××区××路南侧××楼××号房屋，规划用途为住宅，建筑面积以房产证实载为准平方米；房屋所有权证号为商品房买卖合同编号GF-2000-0171号。第二条：房屋买卖价格为（人民币）总金额：￥800000.00，大写：捌拾万元整。第三条：甲、乙双方经协商一致，乙方按下列第2种方式支付房款：2、分期付款。第四条：甲方应当在甲方收到房款后，将房屋交付给乙方。第五条：自本合同生效之日起70日内，甲、乙双方共同向房屋登记部门申请办理房屋转移登记手续。第六条：办理房屋转移登记手续所需缴纳的税费，由甲方承担零%，乙方承担佰%。第七条：甲方保证该房屋没有产权纠纷和经济纠纷。如发生该房屋交接前存在的产权纠纷或经济纠纷，由甲方承担负责，并需退还甲方已交定金，并向乙方支付总房款的百分之二十作为违约金。第八条：乙方未按照本合同的约定给付房款的，乙方向甲方支付违约金叁万元，合同继续履行；逾期付款超过30天，乙方向甲方支付总房款的百分之二十作为违约金，合同终止，乙方将房屋退还给甲方。第九条：甲方未按照本合同约定的期限将房屋交付给乙方的，甲方向乙方支付违约金叁万元，合同继续履行；逾期交房超过30天，甲方向乙方支付总房款的百分之二十作为违约金，合同终止。第十条：因甲方的原因，使得未能按照本合同约定的期限在房屋登记部门办理转移登记手续的，视为甲方违约，乙方有权退房。甲方应当在乙方提出退房之日起10日内将乙方房款及定金退还给乙方，并向乙方支付总房款的百分之二十作为违约金。第十一条：其他约定事项1、若甲方在该房屋名下有户口的，应当在过户之前迁出，否则需赔偿乙方总房款的10%，并且继续履行户口迁出义务。2、该合同由甲方代理人代签，代理关系成立的，由该房产产权人承担法律责任，若代理关系不成立的，应由代理人承担法律责任。3、乙方应在该合同签订之时向甲方交人民币柒仟元定金。第十三条：本合同自双方当事人签字或者盖章时生效。甲方（签章）：何正卫，白应杰。乙方（签章）：王豪豪。补充条款：1、该房屋尚未办理房产证，办理过程中产生的费用由甲方负责。2、该房屋有抵押，由甲方负责解押。3、该合同甲方的代理人与甲方承担该合同约定的所有条款。签订日期：2020年1月22日。”合同签订当日，王豪豪向白应杰支付定金7000元，白应杰向王豪豪出具《收条》一张，载明收到该定金。合同签订后，王豪豪未向何正卫、白应杰支付购房款，何正卫、白应杰未向王豪豪交付房屋，双方亦未到房屋登记部门申请办理房屋转移登记手续。自2020年5月1日起王豪豪通过微信多次向白应杰主张退还定金，何正卫、白应杰未退还，王豪豪诉讼来院。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告双方签订的《洛阳市房屋买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，其内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。现王豪豪主张解除双方于2020年1月22日所签订的《洛阳市房屋买卖合同》，被告在庭审中亦同意解除合同，故对王豪豪现主张解除该合同的诉讼请求，该院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中房屋并未交付，房款亦未支付，现王豪豪主张何正卫、白应杰应退还其定金7000元，于法有据，该院予以支持。关于王豪豪主张何正卫、白应杰应支付违约金的诉讼请求，双方合同第十条约定何正卫、白应杰作为甲方应支付违约金的前提即“因甲方的原因，使得未能按照本合同约定的期限在房屋登记部门办理转移登记手续。”双方另在合同中第五条明确约定：“合同生效之日起70日内双方共同向房屋登记部门申请办理房屋转移登记手续。”但本案中，王豪豪未在约定期限内向被告催告办理相关手续，亦未举证证明本案存在双方已申请办理转移登记手续，且因甲方原因，未能按照合同约定的期限在房屋登记部门办理转移登记手续的违约情况，故对王豪豪现以该约定主张何正卫、白应杰应支付违约金的诉讼请求，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、解除王豪豪与何正卫、白应杰于2020年1月22日签订的《洛阳市房屋买卖合同》；二、何正卫、白应杰于判决生效后十日内返还王豪豪定金7000元；三、驳回王豪豪的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3640元，减半收取1820元，由何正卫、白应杰负担76元，王豪豪负担1744元。本院二审期间，王豪豪提请证人张某出庭，拟证明被上诉人未在约定的时间内办理房产证导致合同无法履行。本院另查明：在王豪豪提交的其与白应杰的微信聊天记录中，王豪豪曾多次催白应杰办理房产证，白应杰先后以疫情封村、“这两天有别的事”等为由未予办理。二审庭审中，王豪豪承认其于2020年5月1日要求白应杰退还定金。本院经审理查明事实与一审法院查明事实基本一致。本院认为，本案双方当事人均同意解除双方签订的《洛阳市房屋买卖合同》，故该合同应予解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中房屋未交付，房款亦未支付，对王豪豪先行支付的定金7000元，应予退还。关于何正卫、白应杰是否存在违约，从现有证据来看，何正卫、白应杰在合同签订后，怠于履行办理房屋解押手续及房产证办理等相关合同义务，确实存在违约行为，应支付违约金。鉴于本案合同签订于2020年1月22日，期间全国发生新冠肺炎疫情，在疫情缓解，房屋管理部门正常工作后，王豪豪未与何正卫、白应杰及时沟通，协商办理房屋转移登记相关手续，且本案所涉房款未实际交付，而合同所约定总房款百分之二十的违约金明显高于王豪豪的实际损失，综合考虑以上情况，本院酌定何正卫、白应杰赔付王豪豪违约金3万元。综上所述，王豪豪的上诉请求部分成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省伊川县人民法院（2020）豫0329民初2996号民事判决第一项、第二项；二、撤销河南省伊川县人民法院（2020）豫0329民初2996号民事判决第三项；三、何正卫、白应杰于本判决生效后十日内支付王豪豪违约金3万元；四、驳回王豪豪的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3640元，减半收取1820元，由何正卫、白应杰负担400元，王豪豪负担1420元；二审案件受理费3500元，由何正卫、白应杰负担2844元，王豪豪负担656元。本判决为终审判决。审判长 祖 萌审判员 蔡美丽审判员 王 睿二〇二〇年十二月十八日法官助理石昕书记员文成博