广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0304民初34831号原告：深圳市鼎胜商业管理有限公司，住所地深圳市福田区福田街道福安社区金田路**金中环国际商务大厦3301，统一社会信用代码91440300MA5FAFYT92。法定代表人：虞键，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨文心，北京市浩天信和（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李希亭，北京市浩天信和（深圳）律师事务所律师。被告：深圳市嘉富信创业投资有限公司，住所，住所地深圳市前海深港合作区前湾一路******深圳市前海商务秘书有限公司），统一社会信用代码91440300311617585N。法定代表人：吴东。原告深圳市鼎胜商业管理有限公司与被告深圳市嘉富信创业投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，依法适用普通程序组成合议庭于2020年12月15日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李希亭到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告于2019年6月18日签订了《房屋租赁合同》（以下简称涉案租赁合同），涉案租赁合同约定了以下条款：甲方（原告）将位于深圳市福田区单位的房产出租给乙方（被告）使用，房屋租金为202788元／月、套，每月4日前支付下月租金；物业管理费25938元／月；租赁期限为贰年，自2019年6月18日起至2021年7月3日止，起租日为2019年7月4日；乙方（被告）逾期支付各项费用的，每逾期一日，应另行向甲方按欠付金额的万分之六点六支付迟延付款违约金直至欠付款项付清之日止。涉案租赁合同签订后，原告按时向被告交付了涉案房产，被告也依约向原告支付了2019年7月至2019年12月的房屋租金等费用，但自2020年1月起至今，被告已迟延支付2020年1月至4月的租金及物业管理费等各项费用。为此，原告于2020年3月18日去函被告，要求被告尽快付清拖欠的房屋租金的物业管理费等款项，但截至起诉之日，被告仍置之不理，拒不支付有关费用。综上所述，原告认为，被告的行为已经构成对合同根本违约。为维护原告的权益，请求判令：1、被告向原告支付2020年1月至2020年4月的房屋租金811152元（租金202788元／月、套）；2、被告向原告支付2020年1月至2020年4月的物业管理费合计103752元（物业管理费￥25938元／月）；3、被告向原告支付因逾期支付房屋租金及物业管理费而需承担的迟延付款违约金，暂计至2020年4月8日合计29889.92元（以日利率0.066%为标准，自2020年1月4日起，按每月房屋租金及物业管理费的实际逾期天数分别计算），上述违约金计至被告向原告付清全部欠付款项之日止；上述款项共计944793.92元。4、判令由被告承担本案全部诉讼费用，包括但不限于案件受理费、执行费、保全费、律师费等。庭审时，原告明确诉讼请求第一项、第二项中的计算时间为2020年1月4日至2020年5月3日期间的租金及物业管理费，诉讼请求第三项中逾期之日为当月的4日开始起算。被告未答辩，未提交证据，开庭时缺席。经审理查明，2019年6月18日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》及附件，约定由原告将位于深圳市福田区单位的房产（以下简称涉案房产）出租给被告，租赁房屋建筑面积为796平方米。租赁期限自2019年6月18日起至2021年7月3日止，月租金202788万元，每月4日前支付下月租金，首月房租在签约当日支付。物业管理费33元／㎡计25938元每月，管理费由甲方代收代缴。租赁保证金457452元。乙方逾期交纳房租，超过约定日期5日的，或者逾期支付其它各项费用拖欠的金额达5000元，甲方有权解除合同并不予退回履约保证金，对于乙方拖欠的费用甲方有权继续向乙方追索并追究其违约责任。乙方逾期支付各项费用的，每逾期一日应另行向甲方按欠付金额的万分之六点六支付迟延付款违约金直至欠付款项付清之日止。附件中约定乙方首期支付金额为租赁保证金457452元及首月2019年6月18日至2019年8月3日租金及物业管理费242559元合计700011元，双方还对其他权利义务进行了约定。2019年7月9日，原被告签订《交楼确认书》确认原告于当日将涉案房产正式交付给被告使用。关于被告缴纳租金、物业管理费及租赁保证金情况。根据原告提交的银行流水显示，2019年6月18日支付10万元、2019年6月24日支付40万元、2019年7月9日支付200011元，2019年8月2日、2019年9月4日、2019年10月8日、2019年11月4日、2019年12月4日每笔均支付228726元，最后2019年12月4日转账用途备注为“2019.12.4-2019.1.3京地大厦2506租金及管理费”。庭审时，原告确认被告已支付租赁保证金457452元及2019年12月4日至2020年1月3日的租金及物业管理费，此后未再支付任何费用。2020年3月18日，原告委托案外人北京市浩天信和（深圳）律师事务所向被告发出《律师函》函告：截止发函之日被告拖欠原告2020年1月4日至2020年3月3日租金及物业费457452元，构成违约，现致函通知被告需于收到函件起两日内向原告支付租金及物业费用457452元，如被告未能支付所欠款项原告采取相关措施并将寻求法律途径解决。被告于2020年3月19日签收该函件。庭审时原告陈述：被告于2020年5月3日自行撤场，双方未交接，原告未向被告发出解除合同通知，被告欠租后也未向原告提出减免租金或解除合同的申请。本院认为，原告与被告之间成立合法有效的房屋租赁合同关系，双方应依照约定履行各自义务。支付租金和相关费用、租赁关系终止后交还物业均是被告的主要合同义务，对于支付及物业返还情况，被告作为义务履行方应就此承担相应的举证责任，被告也未提供证据证明支付情况及物业返还情况，据此应承担举证不能的法律后果，因此，本院采信原告关于被告拖欠2020年1月4日至2020年5月3日租金811152元以及物业管理费103752元的事实。关于迟延付款违约金。根据涉案合同约定，被告应自每月4日前支付下月租金，且从被告向原告支付租金及物业管理费的情况来看，物业管理费与租金一并支付，因此原告有权以月租金及每月物业管理费之和228726元为基数自应当交费次日即每月5日起计算迟延付款违约金，原告的起算之日有误，本院予以调整。另，原告诉请按照合同约定的每日万分之六的标准计算违约金过高，根据合同的履行情况及被告的过错程度，本院酌情将迟延付款违约金按照每日万分之三的标准进行调整，实际计至清偿之日止，对原告主张的迟延付款违约金超出部分，本院不予支持。此外，对于律师费，原告未提交证据进行举证，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告深圳市嘉富信创业投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市鼎胜商业管理有限公司支付2020年1月4日至2020年5月3日期间租金811152元；二、被告深圳市嘉富信创业投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市鼎胜商业管理有限公司支付2020年1月4日至2020年5月3日期间物业管理费103752元；二、被告深圳市嘉富信创业投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市鼎胜商业管理有限公司支付迟延付款违约金（其中2020年1月4日至2020年2月3日的租金及物业管理费228726元的违约金自2020年1月5日起、2020年2月4日至2020年3月3日的租金及物业管理费228726元的违约金自2020年2月5日起、2020年3月4日至2020年4月3日的租金及物业管理费228726元的违约金自2020年3月5日起，2020年4月4日至2020年5月3日的租金及物业管理费228726元的违约金自2020年4月5日起，均按日万分之三的标准计至实际清偿之日止）；三、驳回原告深圳市鼎胜商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费13247.94元（已由原告预交），由原告负担167.94元，由被告负担13080元。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知之次日起七日内向深圳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  曾 鸣人民陪审员  王红华人民陪审员  吴锡钳二〇二〇年十二月十六日书 记 员  陈桂坍