重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终8574号上诉人(原审被告)：谢明亮，女，1995年1月15日出生，汉族，住重庆市城口县。委托诉讼代理人：韩龙文，重庆坤博律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈利，重庆坤博律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:重庆核盛房地产开发有限公司，住所地重庆市南岸区学苑路1号15楼，统一社会信用代码915001080846868389。法定代表人：赵学伟，总经理。委托诉讼代理人：崔周平，重庆瀛永律师事务所律师。委托诉讼代理人：王熙，重庆瀛永律师事务所律师。上诉人谢明亮因与被上诉人重庆核盛房地产开发有限公司（以下简称核盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院(2020)渝0108民初4922号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。谢明亮上诉请求：撤销一审判决，本案一审、二审案件受理费由核盛公司承担。事实和理由：一、谢明亮逾期支付第三期房款的行为属于轻微违约，核盛公司无权要求解除合同，一审法院确认双方于2020年4月30日解除合同系适用法律错误。虽然谢明亮未按照合同约定支付第三期房款，但在第三期房款临近支付前，谢明亮就与核盛公司的工作人员联系，协商延后第三期房款的支付时间，核盛公司的工作人员表示可以延长至春节。后又因新冠病毒影响，谢明亮的工程款收回困难，谢明亮的资金紧张。后双方又就合同履行进行协商，因贷款机构利息和手续费过高等原因，双方未能达成一致。此后，谢明亮表示可一次性支付购房款，但核盛公司要收取谢明亮总房款5%的违约金，双方未能协商一致。参照最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》“合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由要求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持”。一审法院不能因合同约定的解除条件成就就机械的认定核盛公司有解除合同的权利。二、即使核盛公司有解除合同的权利，合同解除后的违约金也约定过高，一审法院不进行调整属于适用法律错误。根据公平原则，一审法院不应直接以合同格式条款判决双方合同已解除，并按照合同约定的违约金金额支付。谢明亮购买的案涉房屋，存在着多处质量问题，且一直未进行实质性整改，核盛公司解除合同得到的利益远远高于履行合同实现的利益，有违立法目的。核盛公司二审答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回谢明亮上诉请求，维持原判。核盛公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除核盛公司、谢明亮签订的《重庆市商品房买卖合同》及附件；2、谢明亮向核盛公司支付违约金149499元；3、谢明亮于《重庆市商品房买卖合同》解除后10日内，配合核盛公司到有关政府部门办理注销合同备案登记手续，且因此产生的费用由被告承担；若谢明亮未在上述期限配合办理注销合同备案手续的，逾期在10日（含10日）以内，每逾期一日，谢明亮按购房款总额万分之三向原告支付违约金，逾期超过10日，每逾期一日，谢明亮按购房款总额万分之五向核盛公司支付违约金；4、该案诉讼费用由谢明亮承担。一审庭审中，核盛公司变更第三项诉讼请求为：3、谢明亮于本判决生效之日起十日内配合核盛公司办理解除网签登记手续及注销合同备案登记手续，由此产生的费用由谢明亮承担。一审经审理查明：2019年1月31日，核盛公司、谢明亮签订《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：CQ-106-02284183）及附件，合同载明谢明亮的地址为“重庆市渝北区翠渝路*号建工悦城*栋*-*”；合同约定谢明亮购买位于重庆市南岸区孙家花园路*号*幢*-*号房屋，总成交金额为1494990元。合同第五条第（二）款第2项约定，谢明亮采分期付款方式，第一期房款448497元于2018年12月29日支付，第二期房款448497元于2019年6月25日支付，第三期房款597996元于2019年12月20日支付。第十条约定，逾期付款违约责任，按合同补充协议处理。第二十五条约定，本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议。第二十六条约定，合同附件与本合同具有同等法律效力。合同附件五合同补充协议首部约定，为确保乙方（谢明亮）充分理解合同，甲方（核盛公司）特别提示乙方在签订合同前，详细阅读并充分理解合同及相关补充协议条款、附件等合同全部条款及内容。本补充协议由甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础的上签订，甲方已做了合理说明，乙方充分理解并接受合同及相关补充条款、附件等合同全部条款。第七条第1款第2项约定，若乙方未按本合同约定按时、足额支付任一款项（含分期付款之每一期付款）的，则根据逾期时间按如下方式分别处理，不做累加：……（2）逾期超过30日后，……②解除合同。甲方解除本合同的，乙方应按本商品房总成交金额的10%向甲方支付违约金，甲方有权在乙方已付购房款中自行扣除，乙方应无条件配合甲方到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由乙方承担。乙方已付房价款在扣除该违约金后，若有剩余款项，则甲方应在乙方配合其完成注销义务后60日内不计息退还给乙方。第二十一条第1款约定，本合同解除的，乙方应在甲方通知解除合同后10日内，配合甲方按照土地房屋登记机构要求办理完毕合同注销手续或该商品房返还过户手续，包括但不限于签署合同解除协议、提供相应资料、到土地房屋登记机构办理网上签约的解除手续及该商品房返还过户登记手续等。……在双方互相配合办理完毕前述手续后60日内，甲方将已付房款不计息退还给乙方，如买卖合同的解除非因甲方原因导致，甲方退还购房款时有权扣除因合同解除产生的各项费用（包括但不限于乙方违约金、诉讼费用、保全费用、保全担保费用、律师费、银行利息、罚息、手续费、备案手续费、登记手续费、税金等），若乙方已付房款不足以抵扣上述费用，不足部分应由乙方赔偿给甲方。第二十三条第（三）款约定，乙方通讯地址为《买卖合同》首部约定的地址。《买卖合同》约定的所有通知均以书面形式发出。以挂号邮件、特快专递或快递送达的，以发出的邮戳日为送达日。有权机关（包括但不限于法院、仲裁机构、公证处等）按照《买卖合同》所约定的通讯地址向各方邮寄送达书面文件，无论是否实际收到，均于发出之日（以邮戳为准）起第三日视为送达。第（五）款约定，甲方已经对本补充协议的内容进行了逐条解释与说明，履行了告知义务和提示义务。本补充协议为《买卖合同》的组成部分，经双方签署后生效，两者内容有冲突或不一致的约定，概以本补充协议为准。2019年1月31日，核盛公司为谢明亮办理了其购买的涉案房屋的重庆市预购商品房买卖合同登记备案。合同签订后，谢明亮向核盛公司支付了第一期及第二期购房款共计896994元。2019年12月21日，核盛公司向谢明亮发出《合同欠款催缴函》，要求谢明亮于五日内支付第三期房款597996元。2019年12月26日，核盛公司向谢明亮发出《合同追款函》，要求谢明亮于五日内支付第三期房款597996元及违约金；若谢明亮在2019年12月31日前仍未缴纳全部应付款及违约金，核盛公司有权根据合同补充协议第七条的约定解除该合同，并按商品房总成交金额10%向被告主张违约金。核盛公司于2020年4月7日立案后，一审法院在2020年4月27日向合同载明的谢明亮的联系地址邮寄了开庭传票、起诉状副本及证据材料。该邮件因谢明亮未接听电话一直无法妥投，于2020年5月4日被退回。截至2020年5月15日，涉案的重庆市南岸区孙家花园路8号3幢20-1房屋备案登记在谢明亮名下，该房屋尚无抵押及司法查封。一审法院认为，核盛公司、谢明亮在2019年1月31日签订的《重庆市商品房买卖合同》及附件，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《合同法》第六十条第一款的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。按照合同约定，谢明亮应在2019年12月20日向核盛公司支付第三期房款597996元，但截至一审庭审之日，谢明亮仍未履行上述付款义务。谢明亮辩称，其未能支付最后一期房款系受到新冠疫情的影响，属于不可抗力，谢明亮无权主张解除合同。对此，一审法院认为，合同约定谢明亮应在2019年12月20日前支付最后一期房款，此时，新型冠状病毒疫情并未大规模爆发并蔓延至重庆。加之谢明亮并未举示相关证据证明其未能支付房款与新冠疫情有直接关联，应承担举证不能的不利后果。故对谢明亮的上述抗辩主张，一审法院不予采信。因谢明亮逾期支付第三期房款，其行为已构成违约，依照合同补充协议第七条的约定，谢明亮逾期付款超过30日，核盛公司有权解除合同。根据《合同法》第九十三条第二款的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。该案中，因谢明亮未支付第三期房款，逾期时间已超过30日，依照上述合同约定及法律规定，合同解除的条件已经成就，故对核盛公司要求解除涉案房屋的《重庆市商品房买卖合同》及附件的诉讼请求，一审法院依法予以支持。根据《合同法》第九十六条的规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。据此，因核盛公司并未向谢明亮发出解除合同的通知，而是采取了诉讼的方式要求解除合同，故涉案房屋的《重庆市商品房买卖合同》的解除时间应以谢明亮首次收到核盛公司要求解除合同的意思表示的时间，即一审法院第一次向谢明亮发出传票、诉状副本及证据材料的时间为解除时间较妥。一审法院首次向谢明亮邮寄诉状副本等材料的时间为2020年4月27日，依照合同补充协议第二十三条第（三）款的约定，于发出之日起第三日视为送达，故2020年4月30日视为谢明亮已收到核盛公司要求解除合同的通知。据此，涉案房屋的《重庆市商品房买卖合同》及附件的解除时间为2020年4月30日。关于谢明亮主张补充协议第七条第1款第（2）项②关于解除合同的违约金的约定属于格式条款，应属无效。一审法院认为，核盛公司、谢明亮签订的补充协议虽是核盛公司制作的格式条款，但核盛公司在主合同第二十五条、第二十六条、补充协议首部进行了明确提示，谢明亮应对合同及补充协议的约定充分注意。且补充协议第七条标题“《买卖合同》第十条（乙方逾期付款的违约责任）的全部约定，双方另行约定如下：”，字体加黑加粗，亦足以引起谢明亮的注意。至此该院认为，核盛公司已善尽合理提示的义务。另外，商品房买卖属大宗交易，对普通人而言，较之一般商品交易应当更加的慎重仔细。尤其在签订合同前，应当仔细阅读合同及补充协议条款，全面了解相关信息，在能够接受合同约定的情况下再行签订。谢明亮作为完全民事行为能力人，具备正常的沟通、判断能力以及生活常识，亦应为自己的民事行为承担后果及责任。故谢明亮在合同上签字捺印，即为其对合同及补充协议内容的认可和接受。该案中，核盛公司、谢明亮均是具有完全民事行为能力的适格民事主体，基于各自的真实意思表示在补充协议上签字确认，且该协议不违背法律、行政法规的强制性规定，因此该补充协议具有法律效力，对核盛公司、谢明亮均有约束力。谢明亮认为该合同补充协议第七条约定无效的意见缺乏事实及法律依据，对谢明亮的抗辩主张，一审法院不予采信。依照合同补充协议第七条的约定，若因谢明亮逾期付款超过30日，核盛公司选择解除合同的，谢明亮应按房屋总成交价的10%向核盛公司支付违约金。据此，谢明亮应向核盛公司支付解除合同的违约金为涉案房屋总成交金额1494990元×10%=149499元。谢明亮辩称，该违约金约定标准过高，应以谢明亮未支付房款597996元为基数，按照同期银行贷款利率计算违约金。对此，一审法院认为，违约金兼具补偿性与赔偿性双重功能，其赔付不仅要依据双方约定的违约金比例，还要参照核盛公司的实际损失。但该案中，核盛公司的实际损失不宜量化，谢明亮主张的违约金计算标准又缺乏合同依据，且谢明亮并未就核盛公司的损失举示相关证据，故一审法院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则综合衡量，核盛公司诉请的逾期交房违约金的计算标准按照双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议的约定履行。对谢明亮相关抗辩主张，一审法院不予采信。对于核盛公司要求谢明亮支付合同解除的违约金149499元的诉讼请求，一审法院依法予以支持。根据《合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方合同补充协议第七条及第二十一条约定，合同解除后，谢明亮应配合核盛公司按照土地房屋登记机构的要求办理网签登记的解除手续及合同注销手续，因此产生的相关费用由谢明亮承担。据此，一审法院认为，双方签订的关于涉案房屋的《重庆市商品房买卖合同》及附件已在2020年4月30日解除，双方的权利义务状态应当回归至合同签订之前。故对于核盛公司要求谢明亮配合办理涉案房屋解除网签登记手续及注销合同备案登记手续，由此产生的相关费用由谢明亮承担的诉讼请求，一审法院依法予以支持。另，关于谢明亮已经支付的部分房款，双方当庭表示在扣除违约金后另行结算，不在该案中处理。对此，一审法院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、重庆核盛房地产开发有限公司与谢明亮在2019年1月31日签订的关于重庆市南岸区孙家花园路*号*幢*-*号房屋的《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：CQ-106-02284183）及附件，于2020年4月30日解除；二、谢明亮于本判决生效之日起十日内向重庆核盛房地产开发有限公司支付上述合同解除的违约金149499元；三、谢明亮于本判决生效之日起十日内配合重庆核盛房地产开发有限公司办理关于重庆市南岸区孙家花园路8号3幢20-1号房屋《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：CQ-106-02284183）及附件的网签登记解除手续及注销合同备案登记的手续，由此产生的相关费用由谢明亮承担。该案案件受理费3290元，减半收取计1645元，由谢明亮负担。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，关于谢明亮是否违约并应否支付违约金的问题。核盛公司、谢明亮在2019年1月31日签订的《重庆市商品房买卖合同》及附件，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行义务。按照合同约定，谢明亮应在2019年12月20日向核盛公司支付第三期房款597996元，但截至本案一审庭审之日，谢明亮仍未履行上述付款义务。谢明亮迟延支付购房款的行为已经违反合同约定，而谢明亮辩称其迟延支付购房款系新冠疫情所致，属不可抗力，但谢明亮并未举示相关证据证明其未能支付房款与新冠疫情有直接关联，也未举示证据就迟延付款与核盛公司进行协商，故对谢明亮的上述抗辩理由，本院不予采纳。依照合同补充协议第七条的约定，谢明亮逾期付款超过30日，核盛公司有权解除合同。本案中，因谢明亮未支付第三期房款，逾期时间已超过30日，依照前述合同约定，合同解除的条件已经成就，故核盛公司要求解除涉案房屋的《重庆市商品房买卖合同》及附件的诉讼请求符合合同约定，谢明亮以其违约行为系轻微违约，核盛公司不能解除案涉合同的上诉理由，本院不予采纳。依照合同补充协议第七条的约定，若因谢明亮逾期付款超过30日，核盛公司选择解除合同的，谢明亮应按房屋总成交价的10%向核盛公司支付违约金。谢明亮上诉请求对违约金进行调整。我国合同法关于违约金的规定实际是对损失赔偿额预定，本质上是为了补偿守约方因为对方违约而产生的损失。违约金的功能在于免除守约方对损失的举证责任。按照《合同法》第一百一十四条第二款规定，约定违约金低于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。因此，在违约金调整中，应当由违约方对是否存在违约金过分高于损失的情形承担举证责任。本案中，谢明亮未就违约金是否存在过分高于损失的情形举证证明，故对于谢明亮要求调整违约金的主张，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，法律适用正确，对谢明亮的上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3290元，由谢明亮负担。本判决为终审判决。审 判 长  申 威审 判 员  苏 渝审 判 员  韩 艳二〇二〇年十二月二十五日法官助理  徐一佳书 记 员  周 伟