北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初30507号原告：北京万科物业服务有限公司，住所地北京市顺义区天竺空港工业开发区B区内北京万科城市花园。法定代表人：邹明，董事长。委托诉讼代理人：李金萍，女，1987年8月18日出生，汉族，该公司职工。委托诉讼代理人：刘征，女，1987年7月27日出生，汉族，该公司职工。被告：古文娟，女，1983年5月23日出生，回族，住北京市朝阳区。原告北京万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）诉被告古文娟物业服务合同纠纷一案，本院立案后依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。本案原告万科物业公司委托诉讼代理人李金萍、刘征，被告古文娟到庭参加。本案现已审理终结。原告万科物业公司向本院提出诉讼请求：1．请求判决被告立即交纳所拖欠的2019年1月1日至2020年12月31日的物业费9846．96元，违约金500元，合计10346．96元；2．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：根据《北京市前期物业服务合同》/《商品房买卖合同》附件之前期物业服务内容/《前期物业服务合同》可知，原告为盛佳尚苑小区的物业服务企业。原告已按合同约定提供了物业服务，但被告未履行按时交纳物业费的义务。虽然原告多次电话、书面告知被告需按合同、法规要求履行按时交纳物业费的义务，但是被告一直无正当理由拒交，其行为已构成违约。综上，为了维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼。被告古文娟辩称，不同意原告的诉讼请求。原告提供的物业服务项目、质量与合同约定存在明显差距。没有定期检查消防设备设施，小区内于2018年2月发生过火灾，报警器、喷淋器无反应。没有公示物业收支等情况，门禁损坏，一楼大厅及货梯喷淋头被冻坏跑水。原告没有对小区各部分进行定期检查。因为原告提供的服务与合同存在明显差距，不应该足额收取物业费。原告起诉前业主已向原告反映小区的各种问题，不应主张违约金，我也没有收到过催缴。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。对双方有争议的证据，本院在查明事实中认定如下：古文娟系北京市通州区东石东四路X号院X号楼XX层XXXX房屋的所有权人，该房屋建筑面积60．16平方米，房屋用途为办公。2016年4月22日，古文娟（买受人）与北京万科东地房地产开发有限公司（出卖人）就位于北京市通州台湖镇X-X-XXXX地块商务金融用地X#商业办公楼XX层XXXX商品房签订了《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》，合同约定：第十二条交付条件（一）出卖人应当在2017年5月4日前向买受人交付该商品房。……第十六条交接手续（二）查验该商品房时发现其他质量或其他问题的，双方同意按照第（3）种方式处理：（3）买受人在办理房屋交付手续过程中，除非存在房屋地基基础和主体结构质量经检测不合格的情形，出卖人应按合同约定时间交付房屋，买受人应按合同约定时间接收房屋。除前款约定之外的质量瑕疵（包括但不限于粉刷瑕疵、墙壁裂缝、局部渗漏、部品零件损坏、管道堵塞等装修问题）不能作为买受人拒绝接收房屋并要求出卖人承担逾期交付责任的理由，出卖人无须就此承担逾期交付的违约责任，但应按照《质量保证书》的规定承担保修责任。维修涉及特殊工艺或工期要求的，可以合理延长工期，但出卖人维修期间不视为逾期交付，出卖人无须就此承担逾期交付的违约责任。合同附件十二补充协议第十七条对合同第十六条第（一）款、第（二）款、第（三）款、第（四）款的补充约定：17．1双方协商一致同意，出卖人无需向买受人发送交付通知，双方以合同约定的交付截止日为实际交付日，房屋所在地为交付地，买受人应按照约定的时间和地点前来接收房屋。如买受人在合同约定交付截止日仍未收房，则视为出卖人已履行合同项下房屋的交付义务。自交付（或视为交付）之日起，该房屋的风险责任转由买受人承担，此后该房屋发生的所有费用（包括但不限于水费、电费、燃气费、供暖费、物业服务费）全部由买受人承担。二十二、对合同第二十三条的补充约定：22．1物业服务收费价格为：办公用房：6．82元/月·平方米（建筑面积）。22．3买受人自交付或视为交付之日起承担该房屋的物业服务费。22．4买受人应在办理交付使用手续时，按照约定的费用标准，向出卖人交纳一年（12个月）的物业服务费用。同日，古文娟作为业主（甲方）与北京万科东地房地产开发有限公司作为建设单位（乙方）签订了《北京市前期物业服务合同》，约定：第二章物业服务事项、标准及有关约定第七条经乙方委托的物业服务评估监理机构评估测算，本物业管理区域内的物业服务费标准为：【办公楼】：6．82元平方米（建筑面积）·月。第八条交付房屋前，乙方可按前述约定的物业服务费标准直接向甲方收取物业服务费。物业服务费自乙方向甲方交付其所购房屋，或根据双方签署的《北京市商品房预售合同》/《北京市商品房现房买卖合同》约定的“视为交付”之日起计算，且该物业服务费由甲方承担。附录八：补充协议四、对前期物业合同第八条补充约定如下：4．1甲方应在办理其所购房屋交付使用手续时，向乙方交纳一年（12个月）的物业服务费。4．2乙方根据约定向甲方收取物业服务费，甲方应按乙方或乙方选定的物业服务公司通知（包括书面、电话、短信、邮件等）之日起，7日内向乙方选定的物业服务公司直接支付。物业服务费按年收取，当年物业服务费于该年度首月前10日前交纳。合同还对其他内容进行了约定。同时，万科物业公司（物业服务企业、乙方）与北京万科东地房地产开发有限公司（开发建设单位、甲方）签订有《前期物业服务委托协议》，约定：甲方委托乙方对盛佳尚苑提供前期物业服务事宜。本物业管理区域内的物业服务费标准为办公楼6．82元/月．平方米（建筑面积）。合同还约定了其他内容。经核实，古文娟未向万科物业公司交纳2019年1月1日至2020年12月31日期间的物业费。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据已查明的事实，被告古文娟与北京万科东地房地产开发有限公司签订了《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》及《北京市前期物业服务合同》，该合同系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效。原告万科物业公司为被告古文娟购买的房屋所在小区提供了物业服务，被告古文娟亦接受了该服务，故被告古文娟应当按照合同约定的标准向原告万科物业公司交纳物业服务费，万科物业公司要求古文娟给付物业费的请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。万科物业公司要求古文娟支付违约金的请求，依据不足，本院不予支持。古文娟辩称物业服务存在瑕疵，但其提交的证据尚不足以证明涉诉期间内原告提供的物业服务存在严重问题并足以导致减免物业费，故对其该项答辩意见，本院不予采纳。需要指出的是，物业服务企业的物业服务是一个持续性的动态的过程，整个小区环境的好坏一方面有赖于物业服务企业尽心尽力的物业服务，更需要全体业主共同的维护。物业服务企业与小区业主之间存在相互依存的关系，物业服务企业作为提供物业服务的主体，应当加强与业主的沟通，对于业主反映的问题及时有效地进行反馈和整改，努力提升自身的物业服务水平，通过自身努力为业主创造良好的居住生活环境，取得业主的认可；同时业主也应对物业服务企业给予相应理解，尽可能地看到其在物业服务中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件，业主简单的通过拒交物业费的方式表达自身的不满情绪极易导致小区的物业服务状况陷入恶性循环。在此，本院希望双方能够通过共同努力，营造出和谐美丽的小区环境。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告古文娟给付原告北京万科物业服务有限公司2019年1月1日至2020年12月31日期间的物业费9846．96元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、驳回原告北京万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告古文娟负担，于本判决生效之日起七日内给付原告北京万科物业服务有限公司。本判决为终审判决。审判员 王 楠二〇二〇年十二月二十一日书记员 张依晴