广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂06民终1356号 上诉人（原审被告）：防城港万代房地产有限公司，住所：广西防城港市港口区中华路（海关办公楼旁）。统一社会信用代码：9145060075372779XD。 法定代表人：缪林志，该公司总经理。 委托诉讼代理人：潘力加，广西维冠律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何镇宇，广西维冠律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：刘运力，男，汉族，1976年2月11日出生，住湖南省新田县。 上诉人防城港万代房地产有限公司（以下简称万代公司）因与被上诉人刘运力商品房预售合同纠纷一案，不服防城港市港口区人民法院（2020）桂0602民初1866号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 万代公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院遗漏重要事实。（一）根据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条，买受人不退房并要求出卖人承担违约责任的，房屋产权证办理由买受人自己履行，一审法院并未在判决书中予以查明。（二）本案违约原因属于防城港市政策导致的历史遗留问题导致，属于 -2- 不可抗力。根据《防城港市解决涉房涉地历史遗留问题处理意见》第二条：“主要解决在市本级（含防城区、港口区）范围内，房地产项目用地经批准增容或改变用途至今未按有关规定补交地价款、原代表政府管理利用土地的房地产公司及其他开发单位开发、转让（销售）房屋或土地的历史遗留问题。”本案中上诉人未能办理不动产权证书的原因是房地产项目要补交地价款，但是在上诉人签订土地出让合同时未明确“容积率”此概念，在后来相关部门出台要求时上诉人亦取得了合法的批复，上诉人修建亦按照批复意见进行建设施工，但当时国土部门要求上诉人2008年取得的土地和出售的房屋，按照申请办证时的地价补缴款项，此时的房地产价格已经上涨几倍有余，任何一个公司都无法缴纳巨额的款项。直至2020年，防城港市政府才出台政策，要求按照取得房屋预售许可证时的地价补交，回归合理；二、一审法院适用法律存在错误。(一）应适用不可抗力条款，免除上诉人的违约责任。应适用合同法第一百一十七条的规定，因不能办证的原因非上诉人自身原因，而是政策导致，属于不可抗力，应当免除违约责任。（二）即使人民法院认为上诉人应当承担违约责任，违约责任亦应做更多调整。本案中双方约定逾期办证的违约责任为已付房款的日万分之一，但是本案无法办证并非上诉人的原因，亦非上诉人的过错，继续适用约定标准明显不当。且上诉人已经及时交付房屋，被上诉人的权利并未受到侵害。综合本案双方的过错及责任，上诉人认为即使需要承担违约责任，亦应按已付房款日万分之零点一的标准承担：三、根据合同约定，上诉人承担违约责任办证义务由被上诉人承担，如一审判决上诉人需要承担违约责任，则应驳回被上诉人要求上诉人提供材料的诉讼请求。综上所述，请求二审法院支持上诉人的上诉请求，依法改判，维护上诉人的合法权益。 刘运力未按本院指定的时间参加调查质证询问，视为其放弃举证、质证、答辩和最后陈述的权利，亦未向本院提交书面答辩意见。 -3- 刘运力向一审法院起诉请求：1.判令万代公司在判决生效后10日内依据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，协助刘运力办理产权证；2.依法判令万代公司依据双方签订的《商品房买卖合同》第八条、第十五条之约定，支付刘运力违约金 56941.42元（应按已付房款520013元的万分之一计算日违约金，自2012年12月31日起至产权登记机关核发《房屋所有权证》之日止，现请求暂计三年1095天的违约金 520013×0.0001×1095=56941.42元）；3.本案诉讼费用由万代公司承担。 一审法院查明：2010年6月6日，刘运力（买受人）与万代公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》及附件，约定万代公司以单价3625.05元每平方米的价格将位于防城港市港口区卖给刘运力，建筑面积为143.45平方米，房屋总价款为520013元。合同签订后，刘运力依约支付了房款，万代公司于2012年9月15日将房屋交付给刘运力，万代公司未能在房屋交付使用后730日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。该合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋产权证书的，双方同意按下列第1，3项处理……3．买受人不退房的，每逾期一天，出卖人按日向买受人支付已支付房价款的万分之一，房屋产权证办理由买受人履行，国家政策规定的由买受人承担的有关税费及办理房产证的相关费用由买受人承担。 防城港市住房和城乡建设委员会于2013年11月14日出具的《关于对防城港万代房地产有限公司“万代财富广场”项目建设规模商业住宅分摊比例的情况说明》载明：“2008年1月25日，我委向万代公司出具了《防城港市建设项目总平面 -4- 设计方案审查意见书》，该公司规划建设用地面积为3799.055平方米，原则同意已批准总平容积率为≤6.1，计容总建设面积为23115平方米”。防城港市住房和城乡建设测绘院于2019年11月18日对万代财富广场商住楼出具的《广西壮族自治区建设工程规划面积测量成果报告》显示容积率为5.97。防城港市国土资源局于2018年7月25日出具的《防城港市国土资源局关于完善建设用地改变用途和提高容积率补交土地价款差额手续的通知》载明：你们位于港口区平方米国有建设用地调整土地用途和增容并向我局申办改变国有建设用地土地用途和提高容积率补交土地价款差额手续，该事项已于2014年4月17日经市人民政府批复，批复文件有效期至2014年5月30日，逾期未缴清土地价款差额的，批复自动失效。经查，你们至今尚未缴清土地价款，请你公司于2018年8月15日前到我局重新完善相关手续并按重新核实的标准缴纳相关费用，否则，我局将依法进行处置。 另查明，在一审法庭辩论终结前，万代公司尚未将办理权属登记需由万代公司提供的资料报产权登记机关备案。本案起诉时间为2020年5月6日。 一审法院认为，当事人签订的《商品房买卖合同》及附件是双方真实意思的表示，是行使自己民事权利的表现，未违反国家法律、法规的强制性规定，该合同合法有效。双方应当按照合同的约定行使权利，履行义务。现万代公司逾期未能将办理权属登记需由万代公司提供的资料报产权登记机关备案，经刘运力催促仍未履行该义务，故对刘运力的第一项诉请，该院在合同约定范围内予以支持，万代公司应在判决生效之日起三十日内将办理权属登记需由万代公司提供的材料报产权登记机关备案。关于刘运力要求万代公司支付逾期办证违约金的问题。在本案中，万代公司抗辩其诉讼时效已过。万代公司于2012年9月15日将房屋交付给刘运力，根据合同约定，万代公司应在商品房交付使用后730日（即至2014年9月15日）内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，违约金应从2014 -5- 年9月16日起算。故对于2014年9月16日至2017年5月5日的逾期违约金，此时刘运力应当知晓万代公司已经逾期将资料备案，怠于行使权利要求万代公司承担违约责任至起诉之日，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”，刘运力本案的起诉时间为2020年5月6日，距本案诉讼时效的起算点已超3年，2014年9月16日至2017年5月5日的逾期违约金的诉讼请求已过诉讼时效，该院不予支持。对于2017年5月6日至2020年5月6日的逾期违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。在本案中万代公司主张违约金过高应予以调低，刘运力主张以总房款为基数，按每日万分之一的标准计算，该院根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，并结合合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，认定万代公司应按已付房款的日万分之零点八向刘运力支付违约金，自2017年5月6日计至2020年5月5日，暂计1095天，故万代公司应向刘运力支付的逾期办证违约金为45553.14元（520013元×0.00008×1095天）。对于2020年5月5日之后的违约金，刘运力可以在后续另行主张。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、万代公司在判决生效之日起三十日内将刘运力位于防城港市港口区办理权属登记需由万代公司提供的材料报产权登记机关备案；二、万代公司在判决生效之日起十日内向刘运力支付违约金45 -6- 553.14元；三、驳回刘运力的其他诉讼请求。案件受理费1323.54元，减半收取661.77元，由刘运力负担132.35元，由万代公司负担529.42元。 本院二审期间，双方均无证据向本院提交；一审查明的事实属实，本院予以确认。关于万代公司认为本案存在遗漏部分事实即涉案合同第十五条的约定，本院认为一审法院已查明与本案有关的涉案合同第十五条第3项的约定事实，不存在遗漏查明事实。 本院认为，刘运力与万代公司签订的涉案《商品房买卖合同》及附件是双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。一审认定《商品房买卖合同》及附件的效力正确，本院予以确认。 关于万代公司是否应将办理权属登记需由万代公司提供的资料报产权登记机关备案的问题。根据涉案合同第十五条的约定，万代公司应在交房使用后730日内将办理权属登记需由万代公司提供的资料报产权登记机关备案。现万代公司未提交证据证实其已按照涉案合同十五条的约定将办理权属登记需由万代公司提供的资料报产权登记机关备案，已构成违约，应承担将涉案房产办理权属登记需由万代公司提供的材料报产权登记机关备案的合同义务。万代公司上诉称因政策的原因即容积率问题而非其自身原因导致办证不能，本院认为，万代公司的该主张不能成立，因万代公司未向法院提交证据证实其已按合同约定将相关资料向产权登记机关报备，亦未向法院提交证据证实涉案房产未能办证的原因系政策的变化。一审判决万代公司在判决生效之日起三十日内提交资料报产权登记机关备案并无不当，本院予以维持。另，万代公司称按照涉案合同第十五条第3项约定其支付逾期办证违约金后房屋产权证办理由刘运力履行，本院认为，刘运力的诉讼请求为万代公司将办理权属登记的由万代公司提供的资料报备而非办理房屋产权证，万代公司的该上诉理由与本案审理范围无关，本院不予支持。 关于本案违约金是否过高的问题。万代公司主张一审判决的违约金过高，本案 -7- 违约金计算标准应调整至按已付房款日万分之零点一标准计付。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”规定，一审法院综合考虑本案合同的履行情况、万代公司的过错程度及预期利益等因素，从公平原则和诚实信用原则的角度，确定本案逾期办证违约金按已付房款的日万分之零点八计算属合理范畴，一审法院计算逾期天数和违约金数额亦正确，本院予以维持。 综上所述，万代公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1323.54元（上诉人防城港万代房地产有限公司已预交），由上诉人防城港万代房地产有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 黄大亮审判员刘帅武 -8- 审判员栾彩云 二〇二〇年十二月十六日 法官助理郭凯金书记员阳秋艳