黑龙江省林口县人民法院民 事 判 决 书（2020）黑1025民初605号原告：牡丹江市锦辉房地产开发有限公司，统一社会信用代码91231000786049243P，住所地牡丹江市西安区。法定代表人：黄修花,职务：总经理。委托代理人：袁丛铭，黑龙江晨光律师事务所律师。被告：林口县鑫兴房地产开发有限公司，统一社会信用代码91231025MA18YU8637，住所地林口县。法定代表人：吴岸雄，职务：董事长。委托诉讼代理人：于忠明，黑龙江林川律师事务所律师。原告牡丹江市锦辉房地产开发有限公司（锦辉房地产公司）与被告林口县鑫兴房地产开发有限公司（鑫兴房地产公司）合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后，依法适用普通程序，于2020年8月13日、12月9日公开开庭进行审理。原告锦辉房地产公司的委托诉讼代理人袁丛铭，被告鑫兴房地产公司的法定代表人吴岸雄及其委托诉讼代理人于忠明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。锦辉房地产公司向本院提出的诉讼请求：1、请求法院依法判令被告立即给付项目转让款900万元；2、案件受理费由被告承担。事实和理由：2014年5月12日经林口县常委会议决定，在原林口县第二医院原址院内建设《妇幼保健院、计生服务中心、瑞景园项目》，由原告进行是施工建设，同时确定因商业动迁比例较大，原告额外承担妇幼保健院部分配套设施费用，林口县人民政府同意参照棚户区改造政策建设瑞景园项目，土地出让金全额上缴后，拨付地方留成部分85%等额资金用于配套工程建设。确定后原告按照该会议纪要建设了妇幼保健院、计生服务中心。2017年3月14日原被告双方签订了《瑞景园项目转让协议书》，合同约定原告将瑞景园工程项目整体转让给被告进行开发建设，转让费金额为1500万元，合同签订被告支付200万元转让定金，原告递交项目转让申请后被告给付926万元，剩余374万元被告摘完土地使用权挂00C牌后2日内给付原告。现双方合同约定的转让款给付期限均已届满，被告已经取得该项目的规划许可证，签订了土地使用权出让合同并已经开工建设，原告要求被告给付转让款，但是被告却以各种理由拖延给付。原告认为，原告已经按照合同约定将项目转让给被告，被告已经取得项目的规划许可证，签订了土地使用权出让合同并已经开工建设，对《瑞景园项目》已经取得开发建设的权利，被告就应当立即将转让款给付原告，因此原告诉讼法院，请求依法判令被告立即给付转让款。被告鑫兴房地产公司辩称，1、原告所诉与事实不符，原被告与2017年3月14日签订了一份瑞景苑项目转让书，转让金额1500万元包含土地出让金，526万元，则土地出让金是开发单位交付自然资源局，行政规费，所以原告实际应取得的转让价款是1500万元减去526万元，计974万元，被告给付定金200万元，第一次给付400万元，尚且374万元，按协议约定在乙方被告取得土地发开使用权后两日内汇入原告制定账户，被告在2020年4月8日在林口县自然资源局签订土地出让合同，从而有土地开发权，但在之前2020年3月31日因原告与林口县太平混泥土公司存在生效法律文书而未履行情形，林口县太平混泥土有限公司申请林口法院对该款要求查封474万元，林口法院以（2020）黑1025执207号执行裁定书裁定，扣留（冻结）被告应付给原告的到期债权，冻结金额474万元，所以远超被告的374万元。所以原告诉被告上欠900万元转让费不是事实依据。2、依据转让协议书第八条约定，被告在收到政府返还土地出让金两日内，将政府返还的出让金代付给贾立军300万元，余额汇入原告指定账户，因政府返还的土地金至今尚未返还所约定的条件没有成就，被告无返还政府返还的出让义务，且在2020年7月22日同样因为原告拖欠林口县太平混泥土有限公司生效法律文书确定的给付价款，在2020年7月22日林口县太平混泥土有限公司在此申请法院以（2020）黑1025执207号之一执行裁定书裁定又扣留（冻结）被告人民并300万元，至此两份裁定书确定扣押冻结被告应付（可能付）给原告的价款774万元。3、基于以上两点事实，被告无任何违约行为，原告主张对其付款利息，及无事实依据，也无法律依据，应当给与驳回。4、因原告在建筑协议中转让后，建筑林口县妇幼保健院时预留蓝色窗户（转让项目在林口县妇幼保健院南侧），致使被告受让瑞景园项目，容积率由4.3变为3.3，建筑面积由3.2万多平方米减2.7万平方米，减少建筑面积5500余平方米，因转让价款确定了转让项目面积为3.2万平方米，而实际面积缩减，被告要求原告按减少面积返还，转让价款100余万元，计算数据974万元，除以3.2万平方*5500平方米，合计：167万元。要求转让价款，并被告保留要求原告赔偿损失的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换的质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告向法庭提供如下证据，一、林口县人民政府第16届19次常务会议纪要。意在证明：2014年5月12日林口县人民政府召开第16届19次会议，会议确定同意建设林口县瑞景园住宅小区项目，商业开发部分坚持整体开发的原则，鉴于商业动迁比例较大，同时额外承担妇幼保健院部分配套建设费用，同意参照棚户区改造政策，土地出让金全额上交后，拨付地方留成部分85%等额资金用于项目配套工程建设。被告质证认为，没有异议。本院认为，经质被告无异议，对该证据予以采信。二、《瑞景园项目转让协议书》一份。意在证明：1、2017年3月14日原被告双方签订协议书，协议约定原告将其开发建设的瑞景园项目转让给被告进行开发建设，转让费总金额为1500万元。2、转让款给付的方式为扣除被告缴纳的转让定金200万元外，原告向林口县人民政府递交申请后被告支付转让费400万元，土地出让金526万元，剩余374万元在被告土地挂牌摘牌取得土地使用权2日内给付原告。3、如被告未按时给付款项，被告应当给付原告违约金400万元，鉴于约定的违约金数额较高，原告按照年6%的标准计算违约金。被告质证认为，对证据的形式要件没有异议，证明的问题有异议，这份证据实际确定：1、转让总价款1500万元含土地出让金526万元，此土地出让金是开发单位缴付给国土资源部门，所以原告应取得的实际转让价款是974万元。2、转让开发项目规划面积3200万平方米，其中住宅2500万平方米，商服7000平方米。该证据证明了三个问题，被告已付定金200万元，递交申请后付款400万元，扣除土地出让金526万元，剩余的374万元，在乙方及被告取得开发使用权两日内汇入甲方指定账户，被告2020年4月8日于林口县自然资源局签订国有建设用地使用权出让合同，但在此前2020年3月31日林口县太平混泥土有限公司，申请法院扣留（冻结）被告471万元，被告无法完成对剩余价款374万元的给付原告，该协议第八条第四点约定政府返还的土地出让金款退还给被告后。原告委托被告代付贾立军300万元，款退款给被告公司两日内将余额汇入原告账户，目前此400万元的政府返还的土地转让金尚未予以返还，以上条件尚未成就，被告无违约行为。本院认为，经质证被告对该证据的形式要件无异议，本院予以确认。对证明的问题，关于被告未给付的374万元，虽然被法院依法扣留，被告未按约定的期限提存或转交到法院，土地出让金返还的问题，因政府尚未予以返还，所以被告不应承担违约责任。三、林口县人民政府2017年7月17日第十二次办公会议纪要。意在证明：原被告双方签订协议后，原告按照合同约定向林口县人民政府递交了转让申请书，林口县人民政府于2017年7月17日召开办公会议，会议确定同意原告将瑞景园项目转让给被告，同意被告建设时仍然参照棚户区改造政策，项目启动后县政府扶持项目400万元，按照项目进度拨付给被告，即完成拆迁拨付200万元，工程主体封顶后拨付100万元，项目竣工后拨付100万元，由被告完善项目相关手续，加快项目推进尽早开工建设。原告履行了转让合同中瑞景园项目由被告进行开发建设的合同义务。被告质证认为，对于形式要件没有异议，原告证明问题有异议。1、因为参照棚户区改造政策，政府给付的扶持项目金400万元就是退还的土地出让金。2、虽然按会议纪要商定400万元拨付的进度，但至今此退还的土地出让金未到被告账户。本院认为，因为该转让协议约定该部分款项政府返还时转给贾立军300万元，剩余部分返还给原告，对该协议的第八条双方又进行了重新约定，该款项全部返还给原告，但是就给付时间未约定，对这一事实本院予以采信。四、《国有建设用地使用权出让合同》一份。意在证明：原被告双方签订协议后，经原告申请将项目转让给被告进行开发建设，林口县人民政府同意后将建设项目涉及的土地使用权挂牌出让，被告摘牌后于2020年4月8日与林口县自然资源局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，自2020年4月8日被告就取得了建设项目涉及的土地使用权，已经满足了被告应当给付原告全部款项的条件，被告应当将合同约定款项全部给付原告。被告质证认为，对证据的形式要件没有异议，证明的问题有异议。被告确实2020年4月8日与林口县自然资源局国有建设用地使用权出让合同，确定项目地块的土地开发使用权，但在此前的2020年3月31日经林口县太平混泥土有限公司申请林口县人民法院以超额扣留（冻结）被告应付给原告价款裁定书确定金额474万元，并被告以口头通知原告，被告并无违约行为，而依据项目转让协议书，被告应付金额374万元，扣留金额474万元，被告无违约行为。本院认为，对该证据的形式要件予以确认对证明的问题，关于被告未给付的374万元，已经被法院依法扣留（冻结），如果执行被告应将该款交到法院。关于土地出让金返还的问题，因政府尚未予以返还，所以被告不应承担违约责任。被告向法庭提供如下证据，一、汇款凭证三张（已提供复印件）。意在证明：被告已经按转让协议书约定向原告交付定金200万元，第一笔转让价款400万元，依据瑞景园项目转让书扣除土地出让金526万元，被告实际上欠原告转让价款374万元。原告质证认为，对该组证据真实性没有异议，对于证明的问题有异议。1、原告认为证明不了被告方所主张剩余款数额。2、双方合同约定转让价款是1500万元，原被告所转让的实际是棚户区改造的相关政策，通过会议纪要可以看出，应当缴纳土地出让金，但是林口政府对依据相关棚户区改造的政策85%出让金返回给被告，林口县政府返回原因是原告方在建设医院承担了医院项目配套费用，实际上该配套费用，应当由医院，国有资金承担，通过棚户区改造的政策，是给予原告补偿，接受补偿的形式给予了被告，对于土地出让金的支付从转让总价款中扣除，被告的该主张是没有事实依据的。本院认为，对该证据的真实性本院予以采信。二、林口县星源地价评估有限公司土地估价结果一览表2份（已提交复印件）。意在证明：1、总地价在签订合同前确定为5216417元，规划容积率为4.3。实际在被告与原告签订项目转让书后规划容积率由4.3变更3.3，土地总地价由521万元变更为4438477元，因土地出让金略溢地价，所以被告实际缴纳土地出让金4485965元，原约定土地出让金526万元，所以依据双方协议可确定容积率的变化包括原告在协议签订后建筑妇幼保健院由蓝色窗户致使被告项目建筑面积锐减5500万平方米，双方约定的转让费扣除526万元的土地出让金应酌情按比例返还或减少被告支付167万元，原告质证认为，对该组证据形式要件没有异议，对证明的问题有异议，1、通过查看评估报告，在2009年评估时土地单位面积较2016年有所降低，导致价格进行变动。2、对于规划的容积率系规划局统一规划，确定规划后在由土地局出让，最初规划前工程项目应当由立项时应当由你开发单位，对自己所建设的项目所需要的土地、面积、建设面积、容积率进行申请，立项批准后由规划部门进行区域规划，然后土地局出让，也就是说被告在建设项目立项时申请的建筑面积，容积率3.3.容积率的变更系被告自己申请确定的，原告不存在过错。3、对于容积率的确认是由行政机关来进行确定的，原告方无法对其行政许可项目进行控制，也无权干涉，容积率的变更并非原告过错导致。4、被告一直主张容积率的变更系因原告原建设项目南侧有窗户，导致发生，被告应当对自己改部分的主张提供相关证据来证实，原告认为，容积率的变更就是自己在行使权利时，处分了自己部分的权利，与原告无关。本院认为，原被告均认可所转让的实际是棚户区改造的相关政策，现在因重新规划，建筑面积也发生变化，故应以政府返还的土地出让金为准。三、林口县瑞景园小区规划审批图2份。林口县城乡规划委员会会议纪要一份，林口县妇幼保健院南侧墙面（带窗户）照片1份，（均已提交复印件）。意在证明：1、原告是以容积率4.3的标准规划审批的瑞景园小区项目，结合被告提供的证据二，确定土地总地价521万元，土地出让金526万元。2、在2018年被告取得该项目转让的许可经过政府同意后，该项目容积率由4.3变为3.3。3、原告的原规划审批图出图时林口县妇幼保健院尚未建成，在林口县妇幼保健院和案涉的瑞景园项目两幢楼体的建筑面积是相连的，而因为在妇幼保健院楼由原告建筑后在楼体南侧留有窗户，所以按照规划设计要求无法将瑞景园小区项目楼体与林口县妇幼保健院相连，从而导致的容积率由4.3变为3.3，规划总面积由32757.50平方米，变为27235.93平方米，所以结合原被告签订的项目转让协议书，被告要求原告减少基于转让项目建设项目减少的5500平方米，应减少转让价款167万元。原告质证认为，对该组证据形式要件无异议，对证明的问题有异议。会议纪要明确记载项目地中间建筑采光日照分析以报告为准，因为局部不能满足采光要求的，由建设单位先行提供承诺书，根据表述可以看出被告如按原容积率进行建设只要先行提供承诺书即可，被告自己擅自变更了规划，将容积率跟建筑面积缩小，并且会议记录中体现的靠近妇幼保健院南侧建筑为满足消防防火要求，不应该留窗户，该语言表述的靠近妇幼保健院南侧建筑而非妇幼保健院的建筑，被告一再主张妇幼保健院的墙体留窗户，导致容积率及建筑面积缩小是被告方错误的理解的会议纪要的精神，被告方所建筑的靠近妇幼保健院方不应留窗户，该组证据证明不了被告所要证明的问题。本院认为，经质证对形式要件无异议，对证明问题应以第二份规划图为准。四、林口县国土资源局2016年11月9日，国有土地使用权挂牌出让公告，林土挂告知【2016】3号。意在证明：原被告签订的瑞景园小区项目转让书确定的526万元土地出让金计算依据。原告质证认为，对该组证据形式要件有异议。1、该证据的图片应当证明及出处或者原子图片。2、图片中所显示的出让地的编号与该图片显示的地图片不一致，所以不能确定为同一地段，不能证明被告所证明的问题。本院认为，经质证原告有异议，经核对对真实性本院予以确认。五、被告缴纳的保证金转化为土地出让金4485965元，网上银行电子回单，林口县国有土地使用权挂牌出让成交公示林自然资挂字【2020】2号确定被告在缴纳土地转让金后自然资源局依法公示，在2020年4月8日签订的土地国有建设用地使用权出让合同。原告质证认为，没有异议。本院认为，经质证原告无异议，对该证据本院予以采信。六、民事裁定书一份，执行裁定书二份，协助执行通知书两份，（均已提交复印件）意在证明：原告因为与林口县太平混泥土搅拌有限公司买卖合同纠纷在2018年4月3日经林口县太平混泥土搅拌有限公司申请冻结了原告在被告的转让价款584万元，但被告实际欠原告374万元，在2020年3月31日林口县太平混泥土搅拌有限公司申请扣留冻结原告在被告的所谓的到期债权474万元，此裁定书下达时间在被告取得土地使用权签订国有建设用地土地转让前极为冻结，被告无法完成对374万元的余款给付，在2020年7月20日同样林口太平混泥土搅拌有限公司又另行申请，法院以执行裁定书的形式扣留冻结被告应付给原告到期债权300万元，但依据协议书上不应给付，所以依据裁定生效法律文书，被告实际被林口县太平混泥土搅拌有限公司申请扣留冻结数额774万元，原告主张被告违约，没有事实和法律依据。原告质证认为，对证据的形式要件没有异议，1、对于2020黑1025执207号执行裁定书所确定的内容没有异议，但是林口法院至今没有进行提取，系有林口法院造成的该法律后果。2、被告签订土地使用权时间2020年4月8日，2020黑1025执207号之一执行裁定书送达的时间是2020年7月22日，在7月22日之前被告就负有义务将到期的欠款300万元给付原告，在2020年4月8日开始除474万元以外的款，被告方还是存在违约行为。并且被告如未履行合同的义务，有责任在法院扣留后主动将款项交付法院进行执行，但是被告始终拖延至今，没有给付原告，也没有给付法院，并且被告账户上没有该部分资金，所以被告方还是存在违约的行为，对于474万元被告账户上也不存在该部分资金，所以被告应该给付原告。本院认为，经质证原告有异议，欠款中的374万元，林口县人民法院于2020年3月31日依当事有的申请将予以扣留（冻结），7月22日扣留（冻结）的3000000元该款政府尚未返还，故被告不存在违约行为，对被告所要证明的问题本院予以采信。据此本院认定事实如下：2014年5月12日经林口县常委会议决定，在原林口县第二医院原址院内建设《妇幼保健院、计生服务中心、瑞景园项目》，由原告进行是施工建设，同时确定因商业动迁比例较大，原告额外承担妇幼保健院部分配套设施费用，林口县人民政府同意参照棚户区改造政策建设瑞景园项目，土地出让金全额上缴后，拨付地方留成部分85%等额资金用于配套工程建设。确定后原告按照该会议纪要建设了妇幼保健院、计生服务中心。2017年3月14日原被告双方签订了《瑞景园项目转让协议书》，合同约定原告将瑞景园工程项目整体转让给被告进行开发建设，转让费金额为15000000元，合同签订被告于2016年10月14日支付2000000元转让定金，2017年3月15日被告又向原告支付4000000元。尚欠原告9000000元未付，其中土地出让金5260000元，剩余3740000元被告摘完土地使用权挂00C牌后2日内给付原告。被告于2020年4月8日与林口县自然资源局签订国有建设用地使用权出让合同，确定项目地块的土地开发使用权。原规划容积率为4.3，被告与原告签订项目转让书后规划容积率由4.3变更3.3，土地总地价由5260000元变更为4438477元，因土地出让金略溢地价，所以被告实际缴纳土地出让金4485965元。瑞景园项目转让协议中的，“第八条约定，经甲方（原告）提出，政府应返还甲方的土地出让金即2014年5月12日政府常务会议纪要第四条内容，款退返至乙方（被告）公司后，甲方委托乙方代为支付贾立军叁佰万元，如退还金额超出叁佰万元，款退还乙方公司后二日内，乙方将余额汇入甲方指定帐户。如退返金额不足叁佰万，不足部分在乙方支付剩余转让款叁佰柒拾肆万元时代扣。”原告于2020年4月8日通知被告原约定代为支付贾立军的3000000元土地出让金返还给原告，但是未约定给付的时间。原告已经按照合同约定将项目转让给被告，被告已经取得项目的规划许可证，签订了土地使用权出让合同并已经开工建设，对《瑞景园项目》已经取得开发建设的权利，因此原告诉讼至人民法院，要求被告给付转让款9000000元，逾期付款的利息180000元（9000000元×0.5%×4个月），请求依法判令被告立即给付转让款。以上为本案的基本事实。本院认为，本案的争议焦点为原告的诉讼请求有无事实依据和法律依据。原告牡丹江市锦辉房地产开发有限公司以被告林口县鑫兴房地产开发有限公司欠款为由诉至法院，要求被告给付欠款，并提供原告牡丹江市锦辉房地产开发有限公司与被告林口县鑫兴房地产开发有限公司签订了瑞景园项目转让协议，系双方当事人的真实意思表示，形式要件完备，双方之间转让合同关系成立、并有效。关于原告牡丹江市锦辉房地产开发有限公司请求被告林口县鑫兴房地产开发有限公司给付转让款9000000元的问题，按双方的约定在被告取得土地开发使用权两日内将3740000元汇入原告指定的帐户，被告于2020年4月8日与林口县自然资源局签订国有建设用地使用权出让合同，即取得了使用权，对原告请求被告给付3740000元的请求，本院予以支持。转让协议中土地出让金如何返还的问题，原约定是5260000元，现因容积率的变化导致规划的面积减少，被告实际缴纳土地出让金4485965元。由于双方签订转让协议，所转让的实际是棚户区改造的相关政策，原告现将转让协议中第八条约定的土地出让金返还的问题，政府应返还的土地出让金，款退还至被告后，支付给贾立军3000000元，现重新要求被告返还给原告，因棚户区政策转让，故土地出让金的具体数额应以政府确定返还数额为准，政府返还给被告后，立即给付原告，本院予以支持。关于原告请求被告给付逾期付款利息的问题，对于被告应返还的3740000元，因被林口县人民法院依法扣留（冻结）4740000元，以及政府应返还的土地出让金，现重新约定由被告直接返还给原告，其他约定并未变化，现因政府没有返还被告，故对原告请求被告给付逾期付款9000000元的利息损失，本院不予以支持。综上所述，原告牡丹江市锦辉房地产开发有限公司请求被告林口县鑫兴房地产开发有限公司给付转让款3740000元，土地出让金按政府返还的数额为准，按原转让合同的约定由被告返还给原告，本院予以支持。驳回原告的其他诉讼请求。被告给付原告的转让款并不影响本院其他案件的执行。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告林口县鑫兴房地产开发有限公司给付原告牡丹江市锦辉房地产开发有限公司转让款3740000元，此款于本判决生效后十五日内给付；二、被告林口县鑫兴房地产开发有限公司在政府返还土地出让金之日，按返还的数额立即给付原告牡丹江市锦辉房地产开发有限公司；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费76060元，由原告牡丹江市锦辉房地产开发有限公司负担1260元，由被告林口县鑫兴房地产开发有限公司负担74800元及保全费5000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。审 判 长  王静玉人民陪审员  于殿文人民陪审员  王丽华二〇二〇年十二月十五日书 记 员  李京丽