北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初5006号原告（反诉被告）:赵红，女，1980年5月1日出生，住北京市丰台区。被告（反诉原告）：杨帆，男，1973年7月23日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：张立，北京济和律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丹，北京济和律师事务所律师。原告（反诉被告）赵红与被告（反诉原告）杨帆房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赵红，被告（反诉原告）杨帆的委托诉讼代理人张丹、李立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵红向本院提出诉讼请求：1、判决解除赵红与杨帆签订的《租房合同》及补充协议；2、杨帆赔偿逾期支付租金的滞纳金90505.6元；3、杨帆赔偿房屋恢复原状所需的费用，暂计1万元。事实与理由：双方于2017年2月8日签订了《租房合同》，房屋月租金17145元，后续2018年2月、2019年1月签订补充协议按照原合同条款续租房屋。在合同履行过程中，杨帆逾期支付房租共计44天（2018年2月10日迟延至2018年3月5日，2019年2月10日迟延至2019年2月28日，2019年5月10日迟延至2019年5月13日），根据合同约定，每逾期—天，须按延迟缴纳天数每日按年租金的千分之十的标准向甲方缴纳滞纳金共计应缴纳滞纳金90525.6元。在房屋使用过程中杨帆对房屋进行了部分改动，安装了新风设备，破坏了玻璃，赵红要求杨帆在搬离后将设备拆除恢复原状，杨帆拒不配合，故诉至法院。杨帆辩称：赵红主张支付时间实际有误，没有逾期，缴纳时间都是跟赵红协商经赵红同意的。房屋因被法院强制执行而收回，杨帆按照法院要求将房屋及水电卡等交付了法院，房屋已经拍卖给了第三人，房屋由第三人实际使用中。赵红不仅没有对房屋进行修复，也失去了对房屋的控制。杨帆提出另提出反诉：l、请求判令赵红赔偿杨帆洁净新风系统损失25715元；2、请求判令赵红赔偿杨帆数据丢失造成的损失17000元；3、请求判令赵红赔偿杨帆支出的律师费10000元。事实与理由：2017年2月，杨帆与赵红订立合同时故意隐瞒涉租赁房屋已被北京市丰台区人民法院（以下简称丰台法院）查封并禁止赵红出租的事实，与杨帆签订租赁合同，导致杨帆在不知情的情况下，自入住该房屋之日起即陷入风险之中。2019年8月12日，丰台法院张贴《通知》，限令808号房屋内的所有人员立即清理个人所有的物品、自行离开该房屋，否则法院将强制执行，造成的损失由责任人自负。此时，杨帆不得不于2019年8月23日仓促搬离，并直到2019年9月9日才在新的办公场所正式开始办公，为此蒙受了巨大的经济损失。2018年9月，杨帆在808号房屋安装新风系统一套，价值30000元，在2019年8月法院执行该房屋时，由于杨帆仓促间无处安放该设备、不得不将其留在涉案房屋内，现该设备已被新拍得该房屋产权的第三方使用。该设备折旧期七年，才使用一年就不得不丢弃，造成损失25715元，应由赵红承担责任。杨帆创办的连纵科技（北京）有限公司（以下简称连纵公司）受“中小学校园环境空气质量研究项目组”委托，在全国90所实验校安装环境空气检测设备，共花费630万元，其目的在于取得学校3年的教室空气实际监测数据，用于编制《中小学室内空气质量要求》标准和《中小学室内空气质量控制技术规范》标准以及“解决方案”的基础数据。由于作为办公场所的涉案房屋被法院执行，杨帆直到2019年9月9日才在北京友谊宾馆正式开始办公，导致从2019年8月23日至2019年9月8日服务器无法正常接收数据（数据接收需要专线网络连接服务器，该条件在家中无法实现），损失17天数据，由于教室空气质量数据具有不可复现的性质，给杨帆造成的损失是巨大且无法估量的。现杨帆酌情按每日1000元主张17天数据损失赔偿共17000元。本案诉讼是杨帆在合同签订时恶意隐瞒房屋被查封的实造成，杨帆为此支出的律师费用10000元，理应由赵红承担。赵红对于反诉辩称：不同意杨帆的反诉请求。反诉违反了一事不再理，杨帆已经在2019年提出了房屋租赁合同纠纷，主张赵红赔偿损失，本次反诉也是主张赔偿损失，是重合的。房屋租赁时关于房屋有抵押杨帆是知晓的，不存在隐瞒。且没有证据证明涉案房屋中留有其主张的新风系统，执行笔录可以看出涉案房屋没有遗留任何贵重物品。涉案房屋没有安装过任何专线网路，杨帆主张的连纵公司不是合同当事人。律师费合同中也没有约定，缺乏法律和合同依据。本院经审理认定事实如下：2017年2月8日，出租方赵虹（甲方）与承租人杨帆（乙方）签订《租房合同》，就乙方承租甲方位于北京海淀区中关村南大街甲6号铸成大厦808房屋及附属设备设施等事宜进行约定：甲方为房屋所有权人，对房屋享有合法的出租权利；房屋建筑面积106.35平方米，用途为办公；租赁期为2017年2月28日至2018年2月27日；全年按照365天计算，房屋租金每月17145元，含物业费5元/月/平方米、取暖费38元/季/平方米；租金支付方式为每三个月为一期支付，首期租金54135元于2017年2月20日支付，以后各期租金提前10日交付，各次时间为2017年5月10日、2017年8月10日、2017年11月10日。若乙方未能依约按期向甲方支付租金，乙方每逾期一天，须按迟延缴纳天数每日按照年租金的千分之十标准向甲方缴纳滞纳金。2018年2月7日，双方就涉案房屋租赁事宜达成《补充协议》，约定租赁期限自2018年2月27日至2019年2月26日，其与条款维持原协议不变。2019年1月25日，双方再次签订《补充协议》，租赁期限为自2019年2月27日至2020年2月26日，其与条款仍维持原协议不变。杨帆已支付了至2019年8月27日房屋租金。杨帆部分房租的支付时间为2018年3月5日、2019年2月28日以及2019年5月13日。2019年8月12日，丰台法院向包括涉案房屋在内的租户发送通知，责令被执行人赵红等人于2019年8月28日中午12时前将位于北京市海淀区中关村南大街甲6号8层808在内的房屋腾空并交付丰台法院。同年8月30日，丰台法院执行人于晓明向杨帆进行询问，并制作了执行笔录，杨帆在询问中表示已于2019年8月23日主动腾退涉案房屋，房屋中并无遗留贵重物品，如有遗留放弃由买受人自行处理，并于询问当日将涉案房屋钥匙交付法院。诉讼中，赵红表示租赁期内部分房租杨帆逾期支付，并以年租金205740元为基数，按照每日千分之十的标准主张逾期支付违约金，其中第一笔应于2018年2月10日支付，实际支付日期为2018年3月5日，逾期23天，滞纳金47320.2元；第二笔应于2019年2月10日支付，实际支付日期为2019年2月28日支付，滞纳金37033元。第三笔应于2019年5月10日支付，实际支付日期2019年5月13日支付，逾期3天，滞纳金6172.2元。对此，杨帆表示，双方的租赁合同是每年一签，根据第一份合同附件一，赵红手写备注交房时间是2017年2月20日，租赁期是2017年2月27日至2018年2月26日，因此按照起租日交纳租金；续租时延用了此前的合同，因此，每年的租金起付日为2月27日。对于三笔延期支付的租金，因赵红于杨帆达成了一致变更了交租时间，因此不存在违约的情形。另外，杨帆在赵红处交了租赁保证金，如果赵红认为杨帆违约，应该在第一年到期后就从保证金中扣除，赵红从来没有提过扣除保证金且又新签订了一份合同，可见杨帆没有违约。另查，根据已生效判决，杨帆和赵红签订的《租房合同》及两份《补充协议》已于2019年11月25日解除，赵红退还杨帆保证金34290元、剩余租金2254.68元并给付违约金34290元。本院认为，杨帆和赵红签订的《租房合同》及两份《补充协议》系双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效。承租人应当按照约定的期限支付租金。根据《租房合同》的约定，租金分别于2017年2月20日、2017年5月10日、2017年8月10日、2017年11月10日交付。虽杨帆抗辩应以每年的2月27日作为起付租金的时间，并依据此时间每三个月计算支付租金的时间，但在《租房合同》中已就租金的支付时间进行了明确约定，此后并未对交付房租的时间进行变动，因此在双方对于租金交付时间达成合意的情况下，均应依约履行自身义务，杨帆未能按时支付租金，属于违约，赵红有权主张违约金。虽《租房合同》中对于违约金进行了约定，但标准过高，本院予以酌减，具体数额本院酌情予以判定。现涉案房屋已经丰台法院查封拍卖，赵红主张恢复原状费用并无现实条件，亦未实际发生，故本院对其主张不予支持。关于杨帆提出的反诉请求，此前杨帆已就涉案房屋向赵红提起诉讼，并在另案中主张了违约金及赔偿损失，该案件现已生效，现杨帆又在本案中提出赔偿损失请求，违反了一事不再理原则；且在杨帆腾退房屋时，已向丰台法院表示房屋中物品由买受人自行处理，其主张的数据损失证据亦不充分，故对于杨帆提出的该两项反诉请求，应予驳回。杨帆主张的律师费，于法无据，本院不予支持。关于赵红要求解除合同一节，因双方在另案诉讼中已确认房屋解除时间，故在本案中不再处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、杨帆于本判决生效后七日内向赵红给付违约金4000元；二、驳回赵红其他诉讼请求；三、驳回杨帆全部反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1155元（赵红已预交），由赵红自行负担1109元，已交纳；由杨帆负担46元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费559元，由杨帆自行负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  冯京晶二〇二〇年十二月二十二日书记员  赵一凡