广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终9283号上诉人（原审原告、反诉被告）：惠州大亚湾恒丰润房地产开发有限公司，住所地：惠州大亚湾西区xxxx房。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：单志军，广东卓建律师事务所律师。委托诉讼代理人：何艺，广东卓建律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘燕红，女，汉族，1978年9月10日出生，住福建省南安市***********，公民身份号码：350************328。委托诉讼代理人：伍德春，广东华商（龙岗）律师事务所律师。上诉人惠州大亚湾恒丰润房地产开发有限公司与被上诉人刘燕红因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出的(2020)粤1391民初947号民事判决，向本院提起上诉。本院受理立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人惠州大亚湾恒丰润房地产开发有限公司上诉请求：1、请求依法撤销一审判决第一、二、三、四项，判决支持上诉人的全部诉讼请求；2、请求判令一、二审的全部诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，上诉人与被上诉人之间的《商品房买卖合同》并未解除。一审判决在“本院认为”部分第二段，认为上诉人与被上诉人之间签订的案涉《商品房买卖合同》是“因双方合意而解除”，原审法院的认定歪曲事实。上诉人在2019年5月1日向被上诉人发出的《一次性付款通知书》是催款通知并非要约，并没有任何与被上诉人订立合同的意思表示。《一次性付款通知书》的主要内容是要求被上诉人在收到该通知之后30日内一次性到售楼处支付购房余款，因此即便按原审法院的理解，上诉人的《一次性付款通知书》属于发出要约，那么要约的内容也应当是要求被上诉人付款，而并非是要求解除合同。上诉人仅在付款通知书的文末警示被上诉人，若其不付款，上诉人有权通过诉讼途径与其解除合同，该警示内容属于格式文本的内容，是为了警示被上诉人不付款可能会产生的法律后果，并不产生要约的意思表示。至于在起诉阶段是否解除，选择权在于上诉人一方，上诉人有权选择是解除合同还是追回欠款。故上诉人并未发出任何要约，只是原审法院为了偏向被上诉人而强行将上诉人发出的《一次性付款通知书》解释为提出解除合同的要约。而被上诉人在2019年7月份联系上诉人的员工请求解除合同，才属于发出要约，上诉人的员工已经明确了不能解除合同，何来“达成合意”一说？因此，一审法院认定事实错误，上诉人与被上诉人之间的《商品房买卖合同》并未解除。二、原审法院适用法律错误。既然原审法院已经认定，造成本案纠纷的主要原因是由于被告个人原因而导致按揭贷款30万元未通过银行审批，被告属于本案的违约方，那么被告根本不享有解除权。1、根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四第三条，买受人签订本合同前，已对我国及各级政府现行商品房的调控政策、银行按揭贷款政策等有充分了解，并确信其符合办理银行按揭贷款条件，故选择银行按揭方式付款。因此被上诉人在签订合同前就应当了解了相关的贷款政策，其因负债过高未能通过银行按揭审批系其自身过错造成。违约方不享有法定或约定的解除权。2、且被上诉人对于拖欠购房尾款至今具有主观恶意。上诉人第一次向其正式发函是在2017年1月7日，当时上诉人已告知其未能通过银行按揭贷款审批的应在2017年2月28日内办理一次性付款手续或办理解除合同，但被告当时并没有提出解除合同，而是一直拖延，在上诉人第二次2019年5月1日发函，要求其一次性付款时，其才在两个月之后要求解除合同，明显对于拖延付款，扩大上诉人的损失具有主观恶意。3、即便是被上诉人享有解除权，解除权也已经消灭了。根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。该条规定是针对守约方的，但立法本意并非是为了保护违约方，因此即便是违约方能够通过诉讼享有解除权，也应当跟守约方一样，受一年除斥期间的限制。上诉人第一次向其正式发函是在2017年1月7日，被上诉人应当在一年内要求解除，其在2020年才在反诉中要求解除，明显已经丧失了解除权。三、一审法院判决不公，使上诉人作为守约方不但主张得不到支持，还需要承担巨大的损失。原审法院在判决中仅考虑了违约方的利益，却忽视了上诉人的利益。上诉人在本案中承担了更大的损失，不但要承担出售商品房所支付的中介佣金等成本，上诉人还要承担利息损失、主张权益所支付的律师费用、诉讼费用等等。而且由于房地产市场行情的变化，上诉人无法保证案涉房屋能以原价再次出售，上诉人将不得不重新支付中介佣金，寻找买家。由于合同约定的违约金过低，被上诉人自2016年违约至今，根本无法覆盖上诉人的损失，因此一审法院的判决将使得上诉人要承担更大的损失，枉顾上诉人作为守约方的合法权益！被上诉人刘燕红答辩称，一、一审判决认定上诉人与被上诉人之间签订的商品房买卖合同已经合意解除，合法有据。2019年5月1日，上诉人向被上诉人发出通知，通知载明：“根据买卖合同第七条约定买受人应于2016年12月7日付清余款，第八条约定逾期付款超过30日的，出卖人有权解除合同并要求买受人承担累计逾期应付款的5%违约金。”“依据合同及其附件的约定现通知您在收到本通知书之后30日内到售楼处一次性付清购房余款。若您不能在上述履行期内履行购房余款，我公司将通过诉讼途径请求人民法院判决解除合同并承担逾期付款的违约责任。”该份通知的内容非常明确，即被上诉人不能在收到通知之后30日内一次性付清购房余款，将确定解除合同并要求被上诉人支付违约金。该通知是上诉人就本案买卖合同纠纷向被上诉人提出的解决方案，意思表示真实、合法、有效。被上诉人在收到被上诉人提出的纠纷解决方案后，立即与上诉人的工作人员联系，同意解除合同，并多次要求配合办理相关手续。因此双方就本案买卖合同纠纷的解决达成了一致，《商品房买卖合同》因合意而解除。二、被上诉人没有支付上诉人剩余购买款不存在任何恶意，而是履行不能。一审判决也对被上诉人的违约行为进行了惩罚，上诉人作为守约方，也根据合同约定得到了赔偿，一审判决公平公正。被上诉人购买涉案房屋，在签订合同时就明确表示需要通过银行按揭贷款的方式支付购房款30万元。合同签订后，被上诉人配合上诉人，按照要求提交了全部按揭贷款资料，但由于银行审核不能通过，致使按揭贷款不能发放，剩余购房款30万元无力支付。因此本案被上诉人未能支付剩余购房款30万元，不是被上诉人恶意违约，而是由于银行不予发放贷款，致使履行不能。本案合同的解除，是对双方当事人利益最大程度的保护。本案上诉人的房屋没有交付，产权没有转移，合同解除后，上诉人可以继续出售涉案房屋，而被上诉人也无须因合同的继续履行而背负巨额债务。原审原告惠州大亚湾恒丰润房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告一次性支付购房余款300000元；2.判令被告支付逾期付款违约金32820元（按日万分之一的标准，暂计至2020年1月7日，应计至被告实际还清购房款之日止）；3.判令被告支付原告为本案支出的律师费15400元；4.本案诉讼费用由被告负担。原审反诉原告刘燕红向一审法院提出反诉请求：1.判令解除反诉原告与反诉被告之间签订的房地产预售合同；2.判令反诉被告返还反诉原告支付的购房款210000元；3.本案的诉讼费由反诉被告承担。一审法院查明的事实：2016年11月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》（预售）[合同编号：大亚湾（2016）10xxxx]及补充协议，约定被告购买原告开发的惠州大亚湾西区xxxx房，预测建筑面积38.82平方米，总房款为510000元，被告应于2016年11月30日前支付首期款210000元，余款300000元在合同签署7日内向银行申请贷款支付。双方在合同附件四关于付款方式及期限补充约定为：1.如买受人选择按揭的方式的，必须在签订《商品房买卖合同》起7日内按银行要求提交完整的个人住房贷款资料，如因买受人原因未能在约定的期限内办理好按揭手续的，按《商品房买卖合同》第八条逾期付款处理；2.买受人签订本合同前，已对我国及各级政府现行商品房的调控政策、银行按揭贷款政策等有充分了解，并确信其符合办理银行按揭贷款条件，故选择银行按揭方式付款，买受人应按银行要求在7日内提交完整的个人住房贷款资料；如因政策限制买受人未获银行批准按揭贷款或需增加首期款或买受人自身原因拒绝或延迟办理银行按揭手续的，买受人应自收到出卖人付款通知书之日起15日内采取其他方式付清购房款（或补足首期款），否则，买受人应按合同第八条的约定承担违约责任。双方在合同第八条就逾期付款责任约定为：逾期在90日之内，被告按日计算向原告支付逾期应付款万分之一的违约金；逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，应当书面通知被告，被告应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计应付款的20%向原告支付违约金，同时，原告退还被告已付全部房款（含已付贷款部分）；原告不解除合同的，被告按日计算向原告支付逾期应付款万分之一的违约金；本条所称逾期应付款是指依照第七条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。双方还对其他相应事宜作出约定。在合同签订前，被告已付清了购房首付款210000元。合同签订之后，被告提交了银行按揭贷款相关资料，后因被告自身原因，该按揭贷款未获银行批准。案涉合同已办理了预告登记手续[预告登记号：粤（2017）惠州市不动产证明第4xxx号]。2017年1月7日，原告向被告发出《通知书》，告知被告未能通过银行按揭审批手续，并通知被告在2017年1月22日之前到售楼处办理按揭手续或2017年2月28日办理一次性付款手续或办理解除案涉合同手续等。2019年5月1日，原告向被告发出《一次性付款通知书》，告知被告在收到通知书之后30日内到售楼处一次性付清购房余款，否则原告将通过诉讼途径请求人民法院判决解除合同并承担逾期付款的违约责任。2019年7月3日，被告与原告员工联系，提出退房要求，后原告不同意。为此原告诉至本院，提出上述诉称中的诉讼请求。另查，原告因本案而支出律师费15400元。一审法院认为，原告恒丰润公司与被告刘燕红签订的《商品房买卖合同》（预售）[合同编号：大亚湾（2016）1xxxx]及补充协议,系当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，为合法有效合同。双方当事人应恪守履行各自义务。关于合同是否解除问题。当事人协商一致，可以解除合同。本案中，被告按照合同约定向贷款银行提供了需要被告提供的全部申请资料，但因被告原因，按揭贷款300000元未获得银行审批通过。为此，原告于2019年5月1日向被告发出《一次性付款通知书》，告知被告在收到通知书之后30日内到售楼处一次性付清购房余款，否则原告将通过诉讼途径请求人民法院判决解除合同并承担逾期付款的违约责任。被告收到《一次性付款通知书》于2019年7月3日与原告员工联系，提出退房要求，同意原告提出解除合同的要求，故案涉合同及其补充协议因双方合意而解除。合同解除后，已经履行的，应当恢复原状，即被告应当协助原告办理注销备案及预告登记手续；原告应将被告已付房款210000元退回给被告。关于本案违约方面问题。造成本案纠纷主要是由于被告个人原因而导致按揭贷款300000元未通过银行审批，后被告亦未付清剩余购房款，已构成违约。根据原、被告在合同第八条关于逾期付款责任“逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，应当书面通知被告，被告应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计应付款的20%向原告支付违约金，”的约定，被告应向原告支付违约金60000元（300000×20%）。关于原告诉请被告支付原告为本案支出的律师费15400元，因合同并未作出明确约定，原告此项诉请，理由不充分，本院不予支持。上述金额相互抵扣后，原告还应向被告返还150000元（210000-60000）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告惠州大亚湾恒丰润房地产开发有限公司与被告刘燕红于2016年11月30日签订的关于购买惠州大亚湾西区xxxx房的《商品房买卖合同》（预售）[合同编号：大亚湾（2016）1xxx]及补充协议；二、原告惠州大亚湾恒丰润房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起10日向被告刘燕红返还款项150000元；三、被告刘燕红自本判决发生法律效力之日起10日内协助原告惠州大亚湾恒丰润房地产开发有限公司办理涉案《商品房买卖合同》注销预告登记[预告登记号：粤（2017）惠州市不动产证明第4xxxx号]及备案手续，若逾期不办理，原告可申请本院在执行中注销；四、驳回原告惠州大亚湾恒丰润房地产开发有限公司的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告刘燕红的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3261.65元、反诉案件受理费4450元，合计7711.65元，由原告惠州市金泓投资有限公司负担2310.65元，由被告刘燕红负担5401元。本案二审期间，上诉人提交了两个类案的引证报告。被上诉人质证认为两个类案与本案没有可比性，本案的事实是上诉人已经向被上诉人发出通知，提出解除合同的意思表示。本院经审理查明：一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点是：涉案商品房买卖合同是否予以解除的问题。本院分析如下：本案中，因被上诉人个人原因导致按揭贷款未通过银行审批，经上诉人催促后被上诉人仍未付清购房款，据此，上诉人作为守约方，根据涉案合同约定可享有解除合同权或要求逾期付款违约金的权利。2019年5月1日，上诉人向被上诉人发出《通知书》，明确要求被上诉人在收到本通知书之后30日内一次性付清购房余款，若被上诉人不能在上述履行期限内履行购房余款，上诉人将通过诉讼途径请求人民法院判决解除合同并承担逾期付款的违约责任。从上述通知书的内容来看，上诉人已明确表示被上诉人如不能在收到通知之后30日内一次性付清购房余款，将确定解除合同并要求被上诉人支付违约金，该通知系上诉人就涉案纠纷向被上诉人提出的解决方案，其要求对方“一次性付款或解除合同”的意思表示清楚、真实、有效，因此，在被上诉人未按时付清购房余款的情况下，上诉人的意思表示即为“解除合同”，后被上诉人未在30日内一次性付清余款，涉案合同即解除，而且，本案中，被上诉人无法通过按揭，亦无力支付剩余房款，上诉人订立合同的目的亦无法实现，故解除涉案合同亦有利于防止再次引发纠纷，有利于双方利益的保护。综上，一审法院判决解除涉案合同并由被上诉人支付相应的违约金的处理，并无不当，本院予以维持。综上，上诉人的上诉请求不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人惠州大亚湾恒丰润房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二〇年十二月二十三日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮