北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初15238号原告：三河市天苑物业服务有限公司房山分公司，住所地北京市房山区翠枫路7号院1号楼1层118室。负责人：宋彦，总经理。委托诉讼代理人：徐乐乐，男，1990年11月5日出生，该公司职员。委托诉讼代理人：马兰霞，泰和泰（北京）律师事务所律师。被告：北京竞酷体育管理有限公司房山分公司，住所地北京市房山区翠枫路8号院5号楼2层201室。负责人：王桓，经理。委托诉讼代理人：孟洪涛，男，1978年11月13日出生，该公司职员。原告三河市天苑物业服务有限公司房山分公司（以下简称三河物业）与被告北京竞酷体育管理有限公司房山分公司（以下简称竞酷体育）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告三河物业委托诉讼代理人徐乐乐、马兰霞，被告竞酷体育委托诉讼代理人孟洪涛均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。三河物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付物业费321086．1元（从2019年10月1日至2020年12月31日止未支付部分）；2、判令被告支付延迟支付物业费的违约金348628．65元（暂计算至2020年9月30日，应计算至实际付清全部费用之日）；3、诉讼费由被告负担。事实与理由：2016年11月1日，北京天洋基业投资有限公司与被告签订《租赁合同》，北京天洋基业投资有限公司将北京市房山区超级蜂巢国际创新示范区项目中区S2号楼地上3-4层和地下1-2层的房屋租赁给被告。地下一层面积801．83平方米，地下二层面积3411．79平方米，地上三、四层1406．28平方米。后双告签订《租赁合同物业费服务费之补充协议》，双方约定北京天洋基业投资有限公司委托天融物业服务有限公司北京分公司对本项目进行物业服务管理，被告自行缴纳物业费。根据原、被告于2018年底签署的《物业服务合同》，由原告为被告等业主提供物业管理服务工作，服务期限自2019年1月1日至2023年12月31日。期中地上部分和地下一层为每月每平方米5．98元，地下二层每月每平方米2．99元，按季度缴纳，具体时间为签订合同后五个工作日内支付首期物业服务费，以后于每个缴费周期届满前20日缴纳下一个周期的物业费。被告应于上一个每个缴费周期开始前缴纳下个周期的物业费，如逾期缴纳，按每日千分之五的标准支付违约金。原告依约提供了服务，被告理应缴纳2019年10月1日至2020年9月30日的物业费。竞酷体育辩称，1、我方是与天融物业服务有限公司北京分公司签订的《物业服务合同》，不是与天融物业服务有限公司房山分公司签订的《物业服务合同》，原告主体不适格；2、如果法院判令原告与被告之间存在合同关系，天融物业服务有限公司北京分公司也并没有给我方提供物业服务，原告要求违约金过高，要求减少。所以不同意原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2016年11月1日，北京天洋基业投资有限公司（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于北京市房山区超级蜂巢国际创新示范区项目中区S2号楼地上3-4层和地下1-2层的房屋出租给乙方。乙方承诺，该单元仅限于用作健身房、游泳馆、羽毛球馆和其他运动健身相关等用途使用。其中附件三为客户承诺函，载明：我方同意及声明如下：一、同意完全接受贵司委托的物业管理公司对该单元的物业管理。承诺函由被告的盖章和孟洪涛的签字。后，双方又签订《〈租赁合同〉物业服务费之补充协议》，约定甲方委托天融物业服务有限公司北京分公司对本项目进行物业服务管理。物业费收取标准：1．该单元《租赁合同》预测建筑面积为5622．67平方米，实测面积5619．9平方米，该单元按实际面积执行。其中地下一层建筑面积801．83平方米，地下二层建筑面积3411．79平方米，地上3-4层建筑面积1406．28平方米。3．自2019年1月1日起至2023年12月31日该单元物业服务费标准为地上3-4层为5．98元/月/建筑平方米，地下一层5．98元/月/建筑平方米，地下二层2．99元/月/建筑平方米。支付时间：自2019年1月1日起该单元物业服务费，乙方于《物业合同》签署后的五个工作日内向天融北分公司支付首期物业服务费。除首期物业服务费外，每三个月支付一次物业服务费。乙方应于上一期物业服务费届满的20日之前向物业公司缴纳下一期物业服务费。后，天融物业服务有限公司北京分公司（甲方）与被告（乙方）签订《物业服务合同》，合同就物业服务费的单价、建筑面积及支付方式的约定与《〈租赁合同〉物业服务费之补充协议》相同，违约责任方面还约定：如乙方逾期支付或补足履约保证金、物业服务费或其他应缴费用的，乙方除应如数支付或补足外，每逾期一日，按应付未付金额的千分之五向甲方支付违约金。天融物业服务有限公司北京分公司为北京市房山区超级蜂巢国际创新示范区项目提供了物业服务。后，北京天洋基业投资有限公司（甲方）、天融物业服务有限公司北京分公司（乙方）、天融物业服务有限公司房山分公司（丙方）签署了《物业服务合同之权利义务转让协议》，约定甲乙双方于2018年11月29日签署了前期物业服务委托合同，主合同约定将甲方位于房山超级蜂巢项目北中区房产委托乙方进行物业服务管理，现经甲乙丙三方一致同意，达成协议如下：自2019年8月14日起，乙方将主合同项下的全部权利转让给丙方，由丙方享有主合同规定的全部权利并履行相应的义务。2020年7月7日，天融物业服务有限公司房山分公司名称变更为三河物业，即本案原告。庭审中，原告确认收到被告于2020年1月19日支付的物业费30000元。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，北京天洋基业投资有限公司与被告签订的《租赁合同》及《〈租赁合同〉物业服务费之补充协议》，被告与天融物业服务有限公司北京分公司签订《物业服务合同》，均证明被告同意天融物业服务有限公司北京分公司对涉案房屋提供物业服务。后，北京天洋基业投资有限公司、天融物业服务有限公司北京分公司、天融物业服务有限公司房山分公司三方签署了《物业服务合同之权利义务转让协议》，让天融物业服务有限公司房山分公司成为涉案房屋的物业服务方。2020年7月7日，天融物业服务有限公司房山分公司更名为三河物业。故，被告辩称原告主体不适格，本院不予采信。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告为被告提供了物业服务，被告理应支付相应的物业费，原告要求被告支付2019年10月1日至2020年12月31日止物业服务费的主张，本院予以支持。鉴于合同对迟延支付物业费的违约金有明确约定，原告要求被告承担迟延支付物业费的违约责任，本院应予支持。但原告请求的违约金数额过高，被告请求酌减，应酌情考虑。违约金应以实际损失为基础，根据公平原则酌定。本院对原告三河物业请求的违约金过高部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、北京竞酷体育管理有限公司房山分公司于本判决生效之日起七日内向三河市天苑物业服务有限公司房山分公司支付二○一九年十月一日至二○二〇年十二月三十一日期间的物业服务费321086元。二、北京竞酷体育管理有限公司房山分公司于本判决生效之日起七日内向三河市天苑物业服务有限公司房山分公司支付违约金（自2019年9月20日起，以70217．22元（2019年10月1日至2019年12月30日止租金）为基数；2019年12月20日起，以40217．22元（2020年1月1日至2020年3月30日租金）为基数；2020年3月20日起，以70217．22元（2020年4月1日至2020年6月30日租金）为基数；2020年6月20日起，以70217．22元（2020年7月1日至2020年9月30日租金）为基数；2020年9月20日起，以70217．22元（2020年10月1日至2020年12月30日租金）为基数；分别按照中国人民银行授权全国银行间同行业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付款项之日止）。三、驳回三河市天苑物业服务有限公司房山分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10498元，减半收取5249元，由三河市天苑物业服务有限公司房山分公司负担2624元（已交纳）；北京竞酷体育管理有限公司房山分公司负担2625元（三河市天苑物业服务有限公司房山分公司已预付，北京竞酷体育管理有限公司房山分公司本判决生效后七日内支付给三河市天苑物业服务有限公司房山分公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  沈宝建二〇二〇年十二月二十八日书记员  张晓曦