北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初86278号原告：姬海淳，男，1978年2月15日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：段晗，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：阮添涯，北京市盈科律师事务所实习律师。被告：北京荣创天恒环境工程技术有限公司，住所地北京市朝阳区劲松南路1号1幢4层438室内90号。法定代表人：白龙江，经理。委托诉讼代理人：赵军敏，北京市北方律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈玲，北京市北方律师事务所律师。原告姬海淳（以下简称原告）与被告北京荣创天恒环境工程技术有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人段晗、被告的委托诉讼代理人赵军敏、陈玲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2018年2月10日签订的《五环国际体育文化产业区项目合同书》无效；2.判令被告退还租金27086.4元（期间为2019年7月15日至2019年9月19日）；3.判令被告赔偿装修损失895625.4元。事实和理由：2018年2月10日，原、被告签订了《五环国际体育文化产业区项目合同书》，被告将位于北京市朝阳区环铁内南院某1的房屋出租给原告使用，租赁期限自2018年9月20日至2022年9月19日，原告向被告交纳了一年租金及其他费用共计152388元。在被告同意下，原告对房屋进行装饰装修，花费共计895625.4元。2019年7月7日，由于政府要求在七日内腾退，原告无法继续租赁使用该房屋，导致原告产生巨大损失，故原告诉至法院。被告辩称，认可双方签订的《五环国际体育文化产业区项目合同书》无效，亦同意原告要求退还租金的诉讼请求，但不同意赔偿装修损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2018年2月10日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《五环国际体育文化产业区项目合同书》（以下简称《项目合同书》），约定：甲方同意将位于环铁内南院某1的房屋（以下简称租赁房屋）出租给乙方用于个人工作室，建筑面积共计216平方米，租赁期限4年，自2018年9月20日至2022年9月19日，第一年租金149796元，此后递增。2018年9月11日，原告向王某2转账152388元；被告于次日出具收据，载明收到租金及物业费共152388元。2019年7月7日，北京市朝阳区某3乡人民政府作出《腾退告知书》，告知酒仙桥北路大环内各商户，由于该场地内多次发生治安案件，存在重大安全隐患和不稳定因素，北京市朝阳区朝阳将台乡农某6公司以书面告知的形式与五环通用公司解除了场地使用合同，为保护各商户利益，通知各商户于七日内自行清理、腾空并搬离场地。原告主张，由于上述腾退要求，其已无法使用租赁房屋，并要求被告退还自2019年7月15日起的租金，被告予以认可。为证明损失，原告提交的主要证据及被告质证意见如下：1.《物业装修管理协议书》（落款日期2019年4月3日）、向王某2银行账户转账凭证及收据，原告于2019年4月3日向王某2转账5000元，备注为“装修押金”；被告仅认可转账凭证的真实性，但主张收据并未加盖被告公章，收取款项亦非被告收取。2.原告与案外人签订的《潜水池土建工程承包协议书》、潜水池土建工程、挖水池土方、潜水池设备以及水池棚顶材料的付款凭证、现场照片及视频等，证明其进行潜水池工程，支出装修款238163元；被告称无法核实协议书的真实性，对其他证据的真实性予以认可，主张原告未举证证明施工已达到了协议书约定的支付全部工程款的条件，且潜水池是在租赁房屋外建设，与被告无关。经询，原告称潜水池建在与租赁房屋相邻的室外。3.2019年4月，原告与案外人签订的《北京创客青年太空舱出售合约》、《亚克力制作合同》，太空舱设备、升降平台付款凭证，托运费用凭证、泳池可视窗及安装费用凭证、装修过程照片等证据，证明安装太空舱产生装修损失34500元，安装升降平台产生损失14136元、泳池可视窗制作产生损失75000元；被告对上述证据的真实性、证明目的均不予认可。4.《装修工程报价单统计表》及付款凭证、网购装修材料的支付宝付款凭证（2014年-2019年），证明对租赁房屋基础装修部分进行改造支出115000元、网购装修材料支出31075.7元；被告仅认可支付宝付款凭证的真实性，但对该部分证据证明目的均不予认可，主张报价单未加盖任何公章，且支付宝付款凭证无法体现与租赁房屋的关联性。5.2014年至2019年间装修工程款及硬装修费用支出的收据、报价单、转账凭证等，证明对租赁房屋进行基础装修、改造支出369470元；被告对该部分证据的真实性均不认可，主张凭证多为单方收据且未加盖公章，也无法体现与本案的关联性。6.支付宝、微信转账凭证，证明原告因无法继续使用租赁房屋于2019年7月腾退时，产生搬家费21953.7元；被告对该部分证据的真实性不予认可，主张与本案无关。经询，原告表示不就装修损失申请评估，要求法院根据装修损失的证据予以认定。原告认可上述装修损失中有205545.01元的费用发生在双方签订合同之前，但原告自2014年起就一直使用租赁房屋，出租方的变更系因被告与案外公司之间的纠纷或协议所致，与原告无关，故该部分费用被告亦应承担相应的赔偿责任。原告另提交了其与北京某4国际艺术有限公司签订的《合作使用合同》、《关于北京某5文化发展有限公司与北京某4国际艺术有限公司终止合同的说明》及附件等，其中附件2载明“由于历史形成原因，自乡镇企业发展初期，农村集体企业在成立时都没有办理土地规划手续和房屋建设手续，相关数据见下表……2001年，屠宰场被有关部门强行关闭……”。被告主张，根据上述附件可知，原告早已知晓租赁房屋未办理相关手续的情形，对合同无效等风险是明知的；而且原告也未举证证明装修经过被告同意，所以被告不应赔偿装修损失。原告对此提出异议，主张双方签订《项目合同书》时，被告向其提供了《房屋使用合同》、《房屋产权证明》等材料，用以证明被告对租赁房屋有合法出租管理权，显示房屋产权属北京市朝阳将台乡农某6公司所有，其是在政府通知腾退前后才知晓租赁房屋属于违建。查，根据（2015）朝民初字第某7号民事判决书及（2016）京03民终某8号民事裁定书，租赁房屋所在土地为北京市朝阳区将台乡东八间房村集体所有的土地，土地规划用途为农业用地。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。根据生效判决，租赁房屋所在土地为集体所有土地，现无证据显示租赁房屋经建设规划及工程审批，原、被告亦认可《项目合同书》无效，本院对此不持异议。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告主张原告早已知晓租赁房屋属于违建，对合同无效及风险明知，对此，本院认为，根据附件2的上下文可知，该附件内容形成时间距今多年；被告证明其对租赁房屋有合法出租管理权的依据之一《房屋产权证明》载明“房屋产权属将台农某6公司所有”；所以即使原告此前已知晓附件2的内容，其根据《房屋产权证明》亦有理由相信租赁房屋具备租赁、使用的条件，故对被告的该项抗辩意见，本院不予采信，被告应就《项目合同书》无效向原告承担赔偿责任。本案中，被告同意退还原告剩余租金，本院对此不持异议。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。被告虽主张原告未举证证明对租赁房屋进行装修征得被告同意；根据原告提交的装修押金的证据看，装修押金支付与王某2，被告于当日开具收据；被告虽提出异议，但结合原告将租金支付与王某2，被告就租金开具收据，诉讼中亦同意退还剩余租金的意见，本院认为原告将装修押金支付与王某2的后果及与被告，应视为被告收取了该装修押金、同意原告进行装修。故原告要求被告赔偿合理的装修损失（含装修押金），于法有据。经本院释明，原告表示不申请评估，本院根据原告装修损失的证据等予以认定。关于2014年起至原、被告形成租赁关系期间的装修费用，与本案无关；关于潜水池及与潜水相关的费用支出，原告认可潜水池建造于租赁房屋相邻的室外，即并非租赁标的内，故该部分费用也与本案无关；原告要求被告赔偿上述装修损失，缺乏事实依据，本院均不予支持。关于太空舱、升降平台、装修改造、网购装修材料等相关的费用，根据原告提交的视频、照片等，可以看出进行了相关项目的装修，故本院根据原告证据反应出的装修情况、原告费用支出相关证据的证明力，结合租赁期限及当事人陈述，酌情支持装修损失。关于搬家费用，属于原告的合理支出，原告要求被告赔偿，本院结合证据酌情支持；但原告将该部分费用列为装修损失，明显不当，本院与装修损失一并作为损失予以判处。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认原告姬海淳与被告北京荣创天恒环境工程技术有限公司于二〇一八年二月十日签订的《五环国际体育文化产业区项目合同书》无效；二、被告北京荣创天恒环境工程技术有限公司于本判决生效后七日内退还原告姬海淳租金27086.4元；三、被告北京荣创天恒环境工程技术有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告姬海淳损失250000元；四、驳回原告姬海淳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13030元，由原告姬海淳负担5000元（已交纳），由被告北京荣创天恒环境工程技术有限公司负担8030元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数和代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  陈扬二〇二〇年十二月二十八日书记员  张楠