云南省大理市人民法院民 事 判 决 书(2020)云2901民初5253号原告：陈娟，女，1988年10月1日出生，汉族，住江西省瑞昌市。委托诉讼代理人：虞怀兴，云南云岭律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：张卫珍，云南云岭律师事务所律师，特别授权代理。被告：大理轩远房地产开发有限公司，住所地大理市海东镇临时建材市场内。法定代表人：高金永，职务总经理。统一社会信用代码91532900MA6KN96X4R。被告：高金永，男，1976年5月21日出生，汉族，住河北省高碑店市。被告：高伟梁，男，1986年10月29日出生，汉族，住河北省高碑店市。被告：宋晓青，女，1966年9月15日出生，汉族，住河北省高碑店市。上述四被告共同委托诉讼代理人：李俊，云南天外天（大理）律师事务所律师，特别授权代理。上述四被告共同委托诉讼代理人：黄晓曼，云南天外天（大理）律师事务所律师，特别授权代理。被告：三河市泛洋房产经纪有限公司，住所地河北省廊坊市三河市燕郊开发区规划路南侧天洋城商业楼东5户。法定代表人：赵长林，职务总经理。统一社会信用代码91131082MA096QT89R。委托诉讼代理人：陆海军，男，1978年11月13日出生，系公司职工，特别授权代理。被告：赵长林，男，1949年1月4日出生，汉族，住河北省三河市。被告：丁宁，男，1978年8月15日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告陈娟与被告大理轩远房地产开发有限公司（以下简称轩远公司）、高金永、高伟梁、宋晓青、三河市泛洋房产经纪有限公司（以下简称泛洋公司）、赵长林、丁宁商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈娟的委托诉讼代理人张卫珍、被告轩远公司、高金永、高伟梁、宋晓青的共同委托诉讼代理人李俊、黄晓曼、被告泛洋公司的委托诉讼代理人陆海军到庭参加诉讼，被告赵长林、丁宁经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈娟向本院提出诉讼请求：一、判令被告轩远公司返还原告购房预付款225,000元、利息23,069.32元，以及购房款225,000元自2020年9月20日起至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；二、判令被告高金永、高伟梁、宋晓青对被告轩远公司拖欠原告的债务本息承担连带清偿责任；三、判令被告泛洋公司返还原告团购费50,000元、利息5,126.51元，以及团购费50,000元从2020年9月20日起至实际支付之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；四、判令被告赵长林、丁宁对被告泛洋公司拖欠原告的债务本息承担连带清偿责任；五、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年5月17日，原告向被告轩远公司支付定金50,000元锁定房源。同年5月24日，原告向被告轩远公司转账支付了购房预付款250,000元，同时为享受5万抵8万的团购优惠，按照被告轩远公司和泛洋公司的指示向当时泛洋公司的法定代表人赵洪雨转账支付50,000元。同年5月25日，原告与被告轩远公司签订《大理山海云著项目购房意向协议》，确认认购2号楼2单元501号洋房。后原告得知该楼盘一直没有动工，经原告催促，2019年8月6日，被告轩远公司向原告出具一份复工承诺函，保证年底复工，但直至2020年4月项目仍处于停工状态。2020年4月10日，双方签订退款协议，约定被告轩远公司于2020年7月31日前全部退清购房款，同时协助原告退还团购费，但轩远公司仅在2020年5月19日退还原告75,000元。由于被告没有开工建设房屋，导致原告购买房屋的目的无法实现，双方也已就协议解除达成一致意见，被告轩远公司依法依约应当向原告返还购房款，被告泛洋公司应当向原告退还团购费。被告高金永、高伟梁、宋晓青作为被告轩远公司的股东和发起人，被告赵长林、丁宁作为被告泛洋公司的股东和发起人，均存在违反公司法及相关法律法规和司法解释的规定，应当与公司承担连带清偿责任。被告轩远公司辩称，双方签订的协议是合法有效的，在履行过程中我公司无违约行为。我公司并非不履行退款协议，未按照约定退款是因为海东停止开发和疫情原因，不应支付利息。被告宋晓青、高金永、高伟梁辩称，原告要求承担连带责任无事实及法律依据，轩远公司是公司法人，现在仍然存续，对外正常开展经营活动，具有独立法人资格，所以三被告不应该承担连带责任。被告泛洋公司辩称，原告是中介带来购房的，原告支付的团购费已经交付到我公司，团购费有部分已经支付给中介公司了，我们与中介公司也在协商处理该事宜，我们也愿意将款项尽快退给原告。被告赵长林、丁宁经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉、答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经本院审理查明：2018年5月17日，原告向被告轩远公司支付购买房屋的定金50,000元。同年5月25日，原告与被告轩远公司签订《大理山海云著项目购房意向协议》，约定原告向被告轩远公司认购大理山海云著项目洋房2号楼2单元501号房屋，面积139.04平方米（最终以房产局测绘大队测绘结果为准），优惠后单价8,137.23元/平方米，总房款1,131,400元，原告应于意向协议签订之日支付预付款300,000元；被告轩远公司应在意向协议有效期内（有效期至商品房买卖合同签订之日止）为原告保留所认购的房屋，不得售予第三方，如有违约，应双倍返还原告预付款。意向协议签订后，原告支付给被告轩远公司250,000元，支付给被告泛洋公司50,000元。因涉案项目停工，2019年8月6日，被告轩远公司向原告出具一份《关于山海云著项目恢复施工建设的承诺》，承诺将于2019年12月31日前正式复工。2020年4月10日，原告与被告轩远公司签订《退款协议》，约定被告轩远公司从2020年4月起每个月退还购房意向金的25%，在四个月内全部退清。2020年5月19日，轩远公司退还原告75,000元。被告轩远公司一直未取得原告所购房屋的商品房预售许可。另查明，被告轩远公司注册资本为100,000,000元，被告高金永为公司法定代表人及执行董事，被告高伟梁为公司监事。公司章程载明被告高金永认缴出资60,000,000元，持股比例60%，被告高伟梁认缴出资40,000,000元，持股比例40%。被告泛洋公司系被告赵长林投资设立的自然人独资有限责任公司，被告赵长林为唯一股东。本院认为，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。原告与被告轩远公司签订的《大理山海云著项目购房意向协议》就当事人、标的物概况、价款、预付款及其支付等均进行了明确约定，预付款金额约占总价款的26%，原告亦已将该款项支付给被告轩远公司，故该意向协议具有买卖合同的性质，应认定为商品房预售合同。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。被告轩远公司至今未取得商品房预售许可，其与原告签订的《大理山海云著项目购房意向协议》应属无效。原告与被告轩远公司签订的《退款协议》主体资格合法，意思表示真实，不违反法律法规的强制性规定，属于有效协议，对当事人具有法律约束力。被告轩远公司应按《退款协议》约定返还购房款，故原告要求被告轩远公司返还预付款225,000元并承担相应的利息，但利息应自2020年5月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。被告泛洋公司居间促成的意向协议属无效合同，其无权收取报酬，故应将原告支付的团购费50,000元予以返还并承担相应的利息，利息应自2018年5月26日起，按中国人民银行同期贷款利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于股东是否承担责任的问题，本院认为，根据《中华人民共和国公司法》第二十条第三款规定：“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。”本案原告据此要求被告高金永、高伟梁、宋晓青就被告轩远公司对原告的债务承担连带清偿责任，原告应当举出盖然性的证据证明该三被告作为股东存在滥用公司法人独立地位和股东有限责任的行为以及由此产生了损害的结果，如举证证明该三被告存在滥用公司“人格”的外部表象、公司运营过程中存在明显瑕疵等，原告的举证应达到合理怀疑的程度，但原告并未就此举证，故原告据此主张该三被告承担连带责任证据不足。但《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第十三条第二款规定：“公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持；未履行或者未全面履行出资义务的股东已经承担上述责任，其他债权人提出相同请求的，人民法院不予支持。”本案中，原告提交的被告轩远公司的工商登记档案及企业信息公示报告中无被告高金永、高伟梁实缴出资的信息，该二被告未举证证明已足额缴纳所认缴的出资，应在各自未出资本息范围内对轩远公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任。被告泛洋公司系自然人独资有限责任公司，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”被告赵长林未举证予以证明，故本院对原告要求被告赵长林对被告泛洋公司的债务承担连带清偿责任的诉请予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第十三条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告大理轩远房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告陈娟预付款225,000元，以及该款项自2020年5月1日起至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。二、被告三河市泛洋房产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告陈娟团购费50,000元，以及该款项自2018年5月26日起至付清之日止的利息（2018年5月26日起至2019年8月19日止的利息按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日起至团购费付清之日止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。）。三、如被告大理轩远房地产开发有限公司不能清偿本判决主文第一项确定的债务，则由被告高金永、高伟梁在各自未出资范围内对不能清偿部分承担补充赔偿责任。四、被告赵长林对本判决主文第二项确定的被告三河市泛洋房产经纪有限公司的债务承担连带清偿责任。五、驳回原告陈娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,848元，由原告陈娟负担548元，被告大理轩远房地产开发有限公司负担4,300元，被告三河市泛洋房产经纪有限公司负担1,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审 判 长  马 泽人民陪审员  李灼盛人民陪审员  李红民二〇二〇年十二月二十八日书 记 员  陈晓蓉