广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初27529号原告：周游，男，汉族。委托诉讼代理人：张培源，内蒙古同实律师事务所律师。被告：深圳凯南房地产开发有限公司，住所地：深圳市龙岗区布吉街道东方盛世花园**商铺03，统一社会信用代码：91440300766390997Y。法定代表人：许应裘。委托诉讼代理人：崔伟民，广东深金牛律师事务所律师。上列当事人商品房预售合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告周游及其委托诉讼代理人张培源、被告委托诉讼代理人崔伟民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1、确认原、被告所签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》之附件五第五条第3项中“但违约金总额不超过3万元”的违约金封顶条款无效；2、被告向原告支付燃气工程逾期验收合格的违约金，违约金计算具体方式为以购房总价款3954276元为基数，自2019年8月2日起算，以每日万分之一计收违约金直至燃气工程验收合格之日（暂计至2020年6月18日的违约金为127328元）；3、被告承担本案诉讼费用。被告的答辩意见：1、本案房地产预售合同是深圳市规划国土资源局和市场监督管理局提供的标准合同，第十三条是关于共用设施和附属配套项目的规定，而不是对房地产建设工程本身四个单项验收的规定；2、合同的第十三条明确规定，各房地产项目的共用设施和附属配套项目是依据项目的出让合同书及其补充协议签订，而本案中的出让合同书和补充协议均明确约定了本案的房地产项目的附属设施和附属配套项目，包括1000平方米会所，1850平方米的幼儿园，500平米的居委会和管理用房；3、房地产买卖合同的第十三条明确约定共用设施和附属配套项目与房地产项目一并建成并验收合格即可；4、第十三条中经批准分期建设的“期”明显是指共用设施和附属配套项目的分期建设，因此并非指日期的期，将附件二的2019年8月1日理解为分期建设的“期”是错误的；5、本案以外的深圳市所有的房地产买卖合同第十三条及其附件二的内容均为关于共用设施和附属配套项目的约定，从没有约定房地产本身四项，本案中附件二的内容及其日期明显是误写；6、涉案房地产项目已经验收合格并且交楼，没有给原告造成任何损失；7、原告主张的损失与附件二中所谓的验收没有任何因果关系，买卖合同明确约定交楼日期是2020年8月1日；8、房地产买卖合同中的是否及时交楼才是与原告的付款义务相对等的合同义务，本案中的房地产单项验收显然与原告的付款义务不是对等的合同义务，原告主张依据延期交楼的标准来判定30000元封顶无效，显然没有事实及法律依据，请求驳回原告全部诉讼请求。本案相关情况一、房屋买卖合同的签订情况：2018年7月10日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订一份《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定原告向被告购买位于深圳市龙岗区房产，购房总价款为3954276元。二、合同约定的交楼时间：买卖合同第九条约定，出卖人应当于2020年8月1日前将涉案房产交付给买受人，交付前应取得深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》。三、合同约定的共用设施与附属配套项目交付时间：买卖合同附件二约定，共用设施和附属配套项目及其建成并验收合格时间：1、电梯验收合格时间为2019年8月1日；2、消防验收合格意见为2019年8月1日；3、燃气工程供气认可备案证明为2019年8月1日；4、建筑主体建成并验收合格时间为2019年8月1日。四、合同履行情况：上述买卖合同签订后，原告陆续向被告支付了购房款。2020年6月28日，涉案燃气工程验收合格。2020年7月31日，被告取得《深圳市房建工程项目竣工验收备案回执》。五、实际交楼时间：2020年9月13日。六、合同约定的出卖人逾期交付的违约责任：买卖合同第十二条约定，出卖人如未在本合同第九条约定的交付期限内将本房地产交付买受人，详见本合同附件五的第五条处理。合同附件五第五条对上述条款进行了变更和补充，内容为：出卖人如未在本合同约定的交付期限内将本房地产交付买受人，按下列方式处理：1、逾期在180日之内（含180日）的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之一的违约金，但违约金总金额不超过3万元。合同继续履行；2、逾期超过180日的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10日内退还买受人全部已付款，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之一的违约金，但违约金总金额不超过3万元；3、买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房总价款万分之一的违约金，但违约金总金额不超过3万元。合同第十三条约定，出卖人在本房地产交付买受人时，本房地产项目的《深圳市土地使用权出让合同书》及其补充协议中规定的共用设施及附属配套项目，应一并建成并经验收合格；经批准分期建设的，应按批准的进度建设并经验收合格（见附件二）。出卖人未按规定时间建成共用设施及附属配套项目并经验收合格的，买受人按照本合同第十二条的约定主张权利。七、其他需要说明的情况：本院审理的原告刘和利诉被告深圳凯南房地产开发有限公司一案中[案号为：（2020）粤0307民初11120号]，刘和利诉请被告深圳凯南房地产开发有限公司支付共用设施和附属配套项目逾期验收的违约金。本院于2020年5月19日作出（2020）粤0307民初11120号民事判决书，判令被告深圳凯南房地产开发有限公司向原告刘和利支付违约金15000元。原、被告均不服该判决，提出上诉，深圳市中级人民法院于2020年11月5日作出（2020）粤03民终16865号民事判决书，判令驳回原告刘和利的全部诉讼请求。该判决已发生法律效力。判决结果本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。综合双方当事人的诉辩主张、庭审陈述以及本院查明的事实,本案争议焦点为:一、原、被告签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》之附件五第五条第3项中“但违约金总额不超过3万元”的约定是否有效;二、原告主张的燃气工程逾期验收合格的违约责任是否成立。关于焦点一，《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”。本院认为，买卖合同附件五第五条属于被告事先拟定，并在房屋销售中重复使用，未与对方充分协商的条款，属于格式条款。被告未以合理方式提醒对方注意，亦未对该条款予以说明。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释二》第九条规定，提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持。上述条款虽然以设定违约金上限的方式限制了逾期交房违约责任的范围，但并未绝对免除被告的违约责任。根据上述法律规定，上述条款属于可撤销的格式条款，而非绝对无效的格式条款。因原告未在法定的一年除斥期间内申请撤销该条款，故该条款仍属有效，原告主张上述条款无效，无法律依据，本院不予采纳。关于焦点二，涉案合同附件二约定共用设施和附属配套项目建成并验收合格的时间为2019年8月1日，早于涉案房屋的交付时间一年，不符合常理。涉案共有设施及配套项目的交付是为了保证房屋的正常使用和业主的日常生活，在房屋交付之前，上述共有设施及配套项目未交付不影响合同目的的实现，对合同权利义务不产生影响，亦不会给原告造成损害。现涉案房产已如期交付，原告以燃气工程逾期验收合格为由主张被告向其承担违约责任，理由不成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告周游的全部诉讼请求。案件受理费1423元（原告已预交），由原告承担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 王 华二〇二〇年十二月二十八日书记员 杨漫玲