广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0102民初4967号 原告：南宁上洲市场管理有限公司，住所地：南宁市青秀区长福路7-1号上洲商业广场七街三层1号，统一社会信用代码：91450103687752654E。 法定代表人：陈雄强。 委托诉讼代理人：韦冬梅，广西华胜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林宝军，男，1978年8月1日出生，该公司职员。 被告：闭克照，男，1980年1月1日出生，壮族，住广西马山县。 委托诉讼代理人：甘海杰，广西胜开律师事务所律师。 案由：房屋租赁合同 适用程序：简易程序（√）普通程序（） 立案时间：2020年6月11日 开庭时间：2020年8月18日 当事人到庭情况： 原告南宁上洲市场管理有限公司（以下简称：上洲公司）：委托诉讼代理人韦冬梅、林宝军到庭 被告闭克照：委托诉讼代理人甘海杰到庭 原告起诉要点 原告上洲公司提出诉讼请求：1.被告支付合同期限内尚欠原告的租金60730.5元以及违约金13537元（违约金计算：自2018年9月16日起暂计至2019年8月20日止，以60730.5元本金为基数，按年利率24%计算，以后另计至还清之日止）两项合计74267.5元；2.被告支付合同期限届满后占用原告铺面继续经营期间的租金60080.5元以及违约金5649元（违约金计算：自2019年3月31日搬离日起暂计至2019年8月20日起诉之日止，以本金60080.5元本金为基数，按年利率24%计算，以后另计至还清之日止），两项合计65729.5元；3.本案诉讼费、财产保全费、财产保全担保费等用由被告承担。事实和理由：2015年7月25日,原告与被告签订一份租赁合同,原告把本公司开发管理的位于南宁市仙葫经济开发区铺面（总面积215㎡）,出租给被告经营用作建材展厅;租期三年,即自2015年7月25日至2018年9月15日止;第三年度起,每季度的租金增加为27588元。2018年9月15日,租赁合同期限届满后,被告既没有续签租赁合同也没有搬离、移交该铺面,而是继续占用并正常经营。租赁合同期限内以及合同期限届满后占用期间,被告都没有认真履行约定的义务,没有按时支付租金等。被告欠缴租金期间,原告多次多方向被告发出催款的收费通知书,督促被告及时交纳租金,但被告都没有及时的缴纳租金。2019年3月1日,原告与被告经过友好协商,共同签订解除（终止）合同协议书,双方对原合同期内被告所欠的租金进行结算为60730.5元,并约定以上的欠费于2019年3月31日前结清,如逾期未能结清所有费用,则租金继续收取。2019年3月31日,被告全部搬离所租赁、占用原告的商铺,可是一直至起诉之日, 被告都没有交纳所有的欠款。原告认为,原告与被告签订的租赁合同以及解除(终止)合同协议书均合法有效,根据《中华人民共和国合同法》之规定,被告不按租赁合同约定的条款按时支付租金,已经构成违约,理应承担合同约定的违约责任。2018年9月15日,租赁合同期限届满,被告尚欠原合同期限内的租金60730.5元、违约金13537元。2018年9月15日合同期限届满次日起占用原告铺面继续经营至搬离日(2019年3月31日)共196天,按第三年度起,每季度的租金27588元计算,被告尚欠租金60080.5元、违约金5649元。以上各项合计139997元。为了维护原告的合法权益,根据《中华人民共和国合同法》第60条、第93条、第97条、第98条、第107条、《中华人民共和国民事诉讼法》第119条之规定,特向贵院提起诉讼,请判如所求 被告答辩要点 被告闭克照辩称：1.被告要求原告已收取的履约保证金3万元，水电押金2000元抵扣租金。2.被告实际使用房屋至2018年12月15日，双方签订的《上州商业·广场休闲街租赁合同》已于该日解除。被告因资金周转问题未能按合同约定及时缴纳租金，原告因此经常派人到被告铺面催收，有时将被告铺面用锁锁住，导致被告无法正常经营。在租赁合同期满后，被告不愿意再续租，在附近另外租赁了房屋经营，在2018年12月15起，没有再使用过被告的房屋进行经营。因被告没有结清租金，原告不给被告搬离并将铺面用锁锁住，被告无法进入，原告实际收回房屋。在租赁合同期限届满之后，双方没有继续签订书面租赁合同。2018年9月15日起，双方是一种不定期租赁关系，任一方可以随时解除。被告在2018年12月15日搬离，表明双方的不定期租赁合同已于该日解除。3.原告起诉的租金金额不属实。被告实际使用原告的房屋至2018年12月15日，自租赁合同签订后，被告缴纳了3万元履约保证金、2万元水电押金、247164元租金，共计281164元。而被告使用原告房屋期间为2015年9月16日至2018年12月15日，共计租金329460元，再扣减被告缴纳的247164元租金、3万元保证金、2000元水电押金及34191元防水工程款之后，被告仍欠14105元租金。 认定事实及法律适用 2015年7月25日,原告（出租方）与被告（承租方）签订一份《上洲商业广场·休闲街·租赁合同》,主要约定：原告将位于南宁市仙葫经济开发区铺面（总面积215㎡）,出租给被告经营用作建材展厅;租期三年,即自2015年7月25日至2018年9月15日止;被告在签订合同向原告支付履约保证金30000元；租金按季度交付，先交租金后使用。2015年7月25日至2015年9月15日免租金；2015年9月16日至2015年12月15日，租金22800元；2015年12月16日至2016年3月15日租金为22800元；2016年3月16日到2016年6月15日租金为22800元；2016年6月16日至2016年9月15日，租金为22800元；2016年9月16日至2016年12月15日租金为25080元；2016年12月16日至2017年3月15，租金为25080元；2017年3月16日至2017年6月15日，租金为25080元；2017年6月16日至2017年9月15日，租金为25080元；2017年9月16日至2017年12月15，租金为27588元；2017年12月16日至2018年3月15日，租金为27588元；2018年3月16日至2018年6月15日，租金为27588元；2018年6月16日至2018年9月15日，租金为27588元。卫生费每月50元整，签合同当天交清。水电费押金2000元，水每度3.5元，电每度1.5元，按月缴纳。在签订合同当天必须一次性交完的费用清单如下，押金30000元，租金22800元，水电费押金2000元，卫生费1800元。 2015年11月19日，闭克照向原告出具《欠条》，载明：本人闭克照已交1万元，还欠46600元，定于2016年2月1日前补齐。该欠条空白处还分别载明：“2015年12月2日收到闭克照1万元刷卡，未开票据。陈少忠记。”、“2016年5月10日，刷卡18800元。（签约当天欠13800元，1万补押金，水电押金2000，1800三年卫生费，2016年5月10日）。” 2019年3月1日。原告（承租方）与南宁市伟凯建材有限责任公司（出租方），签订《解除（终止）合同协议书》，约定：出租方与承租方原于2015年7月25日签订的租赁合同，于2018年9月15日合同到期，现因承租方原因不再续租，在此期间所欠租金69517元，水电物业费404.5元，滞纳金25000元，小计94921.5元。扣除防水工程款34191元，总欠款60730.5元，以上所欠费用于2019年3月31日前结清。如逾期未能结清，所有费用则租金继续收取，承租方装修的固定物不能拆除，无偿留给出租方使用。可移动的货柜等物品由承租方3日内自行搬离。原告在出租方落款处加盖公章，被告闭克照在承租方落款处签字捺印。签订上述协议后，被告于2019年3月1日向原告支付10000元；于2019年3月8日向原告支付4000元。 原告工作人员与被告的微信聊天记录，载明：2019年3月18日，原告工作人员“你们说好搬空，结果钱没到位，东西也没清完。人家动工你就不能动了”，被告“那就转给他们吧。再说我们也没空去搬，还是那句话转让材料费：二楼有红木门，美国红橡8000元×2扇，沙比利9800元扇×2，缅深雕12000元扇×1，摄像头4个（预留多口）5000元。地板砖和瓷砖样板10000元，冰箱200元，一楼有沙比利：9800元×1.门头广告显示器×3面×700元平方。除了这些其他装饰地板砖、吊顶、门头招牌”。2019年3月24日，原告工作人员“你安排人清理。铺面本市场出租了，你就不要拖延时间了。新租户做的不是你那种行业，他如果愿意要你的东西，你们就交易呗。我过去收钱，你们夫妻准备好。刷卡？微信？”被告“没那么早”。原告工作人员“月底你要如期结清。现在我就不过去了。” 另查明，涉案房屋没有办理建设工程规划许可手续。庭审中，原告自认被告于2019年3月31日搬离涉案房屋。 本院认为，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，原、被告之间签订的《上洲商业广场·休闲街·租赁合同》系无效合同。 关于原告主张的租金及违约金的问题。2019年3月1日，原、被签订《解除（终止）合同协议书》，双方结算截止合同期限届满之日即2018年9月15日被告仍欠租69517元，水电物业费404.5元，滞纳金25000元，小计94921.5元。扣除防水工程款34191元，总欠款60730.5元。根据原告向被告出具的《欠条》可知，被告向原告已交付了30000元保证金及2000元水电押金。双方在签订《解除（终止）合同协议书》时未对保证金及水电押金做处理，现被告主张予以抵扣租金，本院予以支持。此外，被告于2019年3月1日向原告支付10000元；于2019年3月8日向原告支付4000元，该部分为双方结算后支付，应予扣减。《解除（终止）合同协议书》无效，原、被告结算的滞纳金不予支持，故该部分亦应予扣减。综上，被告仍欠付租金：60730.5元-25000元-30000元-2000元-10000元-4000元=-10269.5元。故合同期限内的租金被告支付超10269.5元。关于违约金。《上洲商业广场·休闲街·租赁合同》系无效合同，原告主张违约金无事实及法律依据，本院不予支持。 关于原告主张的合同期满后的租金及违约金。根据《解除（终止）合同协议书》及原、被告的微信聊天记录可知，被告直至2019年3月18日仍占有使用涉案房屋，但此时原告亦已实际控制房屋并出租，故原告再主张之后占用费，本院不予支持。故被告仍应支付2018年9月16日至2019年3月18日的占用费，计算为：27588元/季度÷3个月×6个月+27588元/季度÷90天×3天=56095.6元。如前论述，被告对于合同期限内的租金已付超10269.5元，应予以扣减。被告仍应支付租金为：56095.6元-10269.5元=45826.1元。关于违约金。《上洲商业广场·休闲街·租赁合同》系无效合同，原告主张违约金无事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下： 一、被告闭克照向原告南宁上洲市场管理有限公司支付租金45826.1元； 二、驳回原告南宁上洲市场管理有限公司的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 本诉案件受理费1550元（原告已预交3100元），由原告南宁上洲市场管理有限公司负担1043元，由被告闭克照负担507元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 周云珍 二〇二〇年十二月三十一日 法官助理 曹 畅 书 记 员 张奕曈 附法律条文： 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照 合同法 的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。