贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终7596号上诉人（原审被告、反诉原告）：徐静，女，1993年2月20日出生，汉族，住贵州省绥阳县。委托诉讼代理人：朱文清，贵州他山律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：遵义市万丰商业运营管理有限公司，住所地：贵州省遵义市绥阳县万丰国际建材家居广场2幢4楼23号，统一社会信用代码：91520323MA6DLC816K。法定代表人：缪品涛，公司总经理。委托诉讼代理人：文良海，公司员工。委托诉讼代理人：殷远银，公司员工。上诉人徐静因与被上诉人遵义市万丰商业运营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省绥阳县人民法院（2020）黔0323民初1995号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。徐静上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第三项;2.驳回被上诉人的诉讼请求；3.支持上诉人的反诉请求，判决解除双方于2017年11月20日签订的《房屋租赁合同》，被上诉人返还保证金、诚信金共计8000元。事实和理由：1.一审在租赁期限上认定事实错误。一审认定“2017年11月20日签订《房屋租赁合同》，租赁期限为5年，自2016年10月1日至2021年9月30日止，自2016年10月1日至2019年9月30日期间免房屋租金。”与本案事实不符，本案双方2017年11月20日签订的《房屋租赁合同》，合同第四条约定免租期为36个月，故免租期应当从合同签订之日起计算36个月，即从2017年11月20日至2020年11月19日止，因此被上诉人在免租期内向上诉人主张租金违反双方合同约定，其请求于法无据，理应不予支持。2.双方签订的《房屋租赁合同》事实上已无法履行，上诉人请求解除合同于法有据。上诉人多方筹资才到万丰市场开设店面，但因被上诉人市场配套不到位、营销不到位，上诉人长期处于亏损，今年新冠疫情彻底毁灭了上诉人的经营能力，2年下来血本无归，损失巨大，上诉人不得已到广东打工还债。现整个万丰市场仅有少数商家还在挣扎，整个市场已人去楼空，继续履行双方签订的租赁合同将导致上诉人巨额经济损失，有失公平原则，实际合同已经无法履行。按照《合同法》第一百一十条、《全国民商事审判工作工作会议纪要》（九民会议纪要）第四十八条之精神，上诉人继续租赁就继续亏损，请求解除合同于法有据。遵义市万丰商业运营管理有限公司辩称：我们是按照合同执行的，合同期限是2017年11月20日至2021年9月30日，商场内所有店铺的免租期都是计算到2019年9月30日，合同签订的免租期是2016年9月30日到2019年9月30日。遵义市万丰商业运营管理有限公司向一审法院起诉请求：1.判决被告支付原告2020年4月1日至2020年9月30日期间的房屋租金27,130.00元；2.判决被告支付原告2019年10月1日至2020年9月30日期间的物业费2,035.00元；3.判决被告支付原告2019年10月1日至2020年9月30日期间的商管费2,035.00元；4.判决被告支付原告租金的滞纳金733.00元(自2020年4月1日起,按合同约定中的应收费用的每日万分之三计算)；5.被告承担全部诉讼费用。徐静向一审法院提出反诉请求：1.判决解除双方于2017年11月20日签订的《房屋租赁合同》；2.判决被反诉被告返还反诉原告保证金5,000.00元、诚信金3,000.00元，共计8,000.00元；3.反诉被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2016年，案外人邱长秀、何学伦向案外人绥阳万丰置业有限公司购买了万丰国际建材家居广场12栋1-10号（12-110号）商品房，2016年8月6日，邱长秀与遵义市万丰商业运营管理有限公司签订《商铺委托租赁管理协议》，约定遵义市万丰商业运营管理有限公司代为邱长秀出租该铺面，并办理与承租方之间的洽谈、联络、签约，向承租方收取租金及其他相关费用。案外人毛洪波、罗园春向案外人绥阳万丰置业有限公司购买了万丰国际建材家居广场12栋1-11号（12-111号）商品房，并与遵义市万丰商业运营管理有限公司签订《商铺委托租赁管理协议》，约定遵义市万丰商业运营管理有限公司代为罗园春出租该铺面，并办理与承租方之间的洽谈、联络、签约，向承租方收取租金及其他相关费用。案外人王科贵向案外人绥阳万丰置业有限公司购买了万丰国际建材家居广场12栋1-09号（12-109号）商品房，2016年9月7日，王科贵与遵义市万丰商业运营管理有限公司签订《商铺委托租赁管理协议》，约定遵义市万丰商业运营管理有限公司代为王科贵出租该铺面，并办理与承租方之间的洽谈、联络、签约，向承租方收取租金及其他相关费用。2017年11月20日，遵义市万丰商业运营管理有限公司（甲方）与徐静（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定由甲方将位于万丰国际建材家居广场营业房12-109、12-110、12-111号三间营业房出租给乙方；该商铺建筑面积113.04平方米；租赁期限为5年，自2016年10月1日至2021年9月30日止；自2016年10月1日至2019年9月30日期间免房屋租金，2019年10月1日至2020年9月30日（第四年）的租金按每月每平方40.00元计算，第五年租金在第四年的基础上上浮8％，第四年开始，租金按年计算，提前60日（2019年8月1日）一次性交付；物业费每年2,035.00元；商管费每年2,035.00元；逾期支付租金，按应收取金额的日万分之三支付滞纳金；合同签订时，乙方需向甲方支付保证金5,000.00元，用于开业、营业及对铺面结构损坏，水、电费拖欠的保证金，合同期满30日后扣除赔损和拖欠费用后无息退还；合同签订时，乙方向甲方支付诚信金3,000.00元，用于承租户在市场经营中因商品质量问题及不服从市场管理等方面出现纠纷时，实行先赔偿，合同期满30日后，如承租户在租赁期间没有出现上列情况无息退还。合同签订后，遵义市万丰商业运营管理有限公司按约向徐静交付了房屋，徐静向遵义市万丰商业运营管理有限公司支付了保证金5,000.00元、诚信金3,000.00元，徐静未按约完全履行义务，2020年4月1日至2020年9月30日期间的房屋租金27,130.00元，2019年10月1日至2020年9月30日期间的物业费2,035.00元、商管费2,035.00元至今未支付给原告。一审法院认为：遵义市万丰商业运营管理有限公司与案外人签订《商铺委托租赁管理协议》取得了与被告签订《房屋租赁合同》的权利。遵义市万丰商业运营管理有限公司与徐静签订的《房屋租赁合同》，是双方的真实意思表示，未违反国家法律法规的禁止性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。遵义市万丰商业运营管理有限公司按约向被告交付了房屋，但徐静未按约全面履行支付原告房屋租金、物业费、商管费义务，徐静至今未支付遵义市万丰商业运营管理有限公司2020年4月1日至2020年9月30日期间的房屋租金27,130.00元，2019年10月1日至2020年9月30日期间的物业费2,035.00元、商管费2,035.00元，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，徐静应当支付遵义市万丰商业运营管理有限公司房屋租金、物业费，商管费，并承担违约责任，但由于新冠病毒疫情的影响，并结合本案的实际情况，应酌情免除疫情期间三个月的房屋租金（27,130.00元÷6个月×3个月）13,565.00元，免除徐静的违约责任，故对遵义市万丰商业运营管理有限公司请求被告支付房屋租金27,130.00元的诉讼请求，予以支持（27,130.00元-13,565.00元）13,565.00元，对遵义市万丰商业运营管理有限公司请求的物业费2,035.00元、商管费2,035.00元，予以支持，对遵义市万丰商业运营管理有限公司请求的房屋租金滞纳金，不予支持。徐静提出的《房屋租赁合同》实际已解除的抗辩，没有事实依据，故对其抗辩，不予支持。对于徐静反诉请求解除双方签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求，因其主张新冠病毒疫情的不可抗力，属于减免租金的情形，不属于《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项规定的法定解除合同的情形，故对徐静反诉请求解除合同，并返还保证金5,000.00元、诚信金3,000.00元的诉讼请求，不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（一）项、第一百零七条、第二百一十二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、徐静在本判决生效后十日内支付遵义市万丰商业运营管理有限公司房屋租金13,565.00元、物业费2,035.00元、商管费2,035.00元；二、驳回遵义市万丰商业运营管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回徐静的反诉诉讼请求。案件受理费600.00元，已减半收取300.00元，反诉费50.00元，已减半收取25.00元，由徐静负担。本院二审期间，上诉人陈述因生意冷清以及疫情因素等影响，已经于今年3月搬离租赁房屋，没有从事经营活动，并多次找被上诉人协商解除合同事宜，涉案租赁房屋已由被上诉人上锁，并提供了三张租赁房屋的现场图片，拟证明被上诉人在租赁房屋悬挂“年终钜惠金蛋区，工厂开仓一价到底10月27日—11月14日与你相约万丰建材城”的横幅广告，进而证明商铺已经交回被上诉人，并由被上诉人实际管理使用。被上诉人质证认为，上诉人提供的广告图片并非公司所为，属于万丰建材城商家联盟活动，系商户自行悬挂，并陈述上诉人确实已经从涉案房屋内搬离。本院对一审查明的事实予以认定。二审另查明，上诉人就解除合同事宜多次找被上诉人协商，并已经从涉案租赁房屋内搬离。本院认为，本案二审双方当事人争议的焦点问题为：1.本案租赁合同的免租期限如何确定；2.涉案房屋租赁合同应否解除；3.上诉人应当支付多少租赁费用给被上诉人以及被上诉人是否应当返还上诉人保证金、诚信金的问题。关于本案租赁合同的免租期限如何确定的问题。上诉人主张本案房屋租赁合同的签订时间为2017年11月20日，合同约定的免租期为36个月，故应当认定免租期限计算到2020年11月19日，但双方合同明确载明免租期为2016年10月1日至2019年9月30日，该载明内容具体明确，且双方合同的手写部分再次强调了该期限，结合上诉人已经向被上诉人支付2019年10月1日至2020年3月30日期间的租金，表明其认可免租期限应计算到2019年9月30日，故上诉人所持免租期限计算到2020年11月19日的主张，本院不予支持。关于涉案房屋租赁合同应否解除的问题。本案中，上诉人投入资金装修店面，本想通过经营获取利润，但因为生意冷清，又遭遇新冠肺炎疫情等因素影响，无法继续经营，并已经从涉案房屋内搬离，上诉人也多次找被上诉人协商解除合同事宜，虽然上诉人存在违约行为，但并非恶意违约，双方已经陷入合同僵局，若上诉人继续履行合同，租赁房屋处于空置状态，徒增租金负担，明显对上诉人丧失公平，故对上诉人主张解除合同的主张，本院予以支持。关于上诉人应当支付多少租赁费用给被上诉人以及被上诉人是否应当返还保证金、诚信金的问题。上诉人多次找被上诉人协商解除合同事宜，被上诉人知道上诉人已经从涉案租赁房屋内搬离并且房屋处于空置状态，结合上诉人提交的图片，证明涉案租赁房屋上悬挂有广告，虽然被上诉人陈述悬挂广告是商家联盟行为，并非其所为，但根据双方合同，被上诉人要收取商业推广费，商业管理费、物业费等费用，表明被上诉人负有承担商业管理、商业推广等职责，故不管横幅广告是否是其悬挂，均表明其已经在利用涉案租赁房屋。由于双方均未举证证明上诉人将房屋交回被上诉人的时间，上诉人多次找被上诉人协商解除合同事宜，加之被上诉人明知上诉人未再使用房屋进行经营，被上诉人没有积极采取措施防止房屋空置损失，结合横幅广告上载明的活动时间是10月27日至11月14日，本院酌情认定上诉人应承担截至2020年9月30日的租赁费用，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”的规定，对于之后的租赁费用，属于扩大的损失，应由被上诉人自行承担，并且认定被上诉人已经于2020年9月30日收回涉案房屋。因上诉人主张的租赁费用、物业费、商管费的期间为2020年4月1日至2020年9月30日，一审法院予以支持，并考虑疫情因素扣除3个月租金，认定上诉人应当支付被上诉人的租金13565元、物业费2035元、商管费2035元，均无不当，本院予以维持。关于被上诉人主张上诉人退还保证金5000元、诚信金3000元，因上诉人并非恶意违约，且上诉人多次找被上诉人协商解除合同事宜，且被上诉人并未举证证明存在不应退还保证金、诚信金的事由，故被上诉人应当退还保证金及诚信金，对上诉人该项反诉请求，本院予以支持。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省绥阳县人民法院（2020）黔0323民初1995号民事判决第三项，即撤销：“三、驳回徐静的反诉诉讼请求”；二、维持贵州省绥阳县人民法院（2020）黔0323民初1995号民事判决第一项、第二项，即维持：“一、徐静在本判决生效后十日内支付遵义市万丰商业运营管理有限公司房屋租金13,565.00元、物业费2,035.00元、商管费2,035.00元”、“二、驳回遵义市万丰商业运营管理有限公司的其他诉讼请求”；三、解除双方于2017年11月20日签订的《房屋租赁合同》；四、遵义市万丰商业运营管理有限公司于本判决生效后十日内返还徐静保证金5000元、诚信金3000元；五、驳回徐静的其他反诉请求及其他上诉请求。如未在判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费300元（减半收取），反诉费25元（减半收取），二审案件受理费600元，共计925元，由遵义市万丰商业运营管理有限公司承担300元，徐静承担625元。本判决为终审判决。审判长 徐 卉审判员 张 洪审判员 陈文玉二〇二〇年十二月二十四日法官助理徐星星书记员麻国林