广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初22257号原告：荆州市创美计算机科技有限公司，住所地：荆州市沙市区×××××××××××××××××××，统一社会信用代码91421000MA487YGK8R。法定代表人：黄锋华，该公司总经理。委托诉讼代理人：施杰龙，广东丰源律师事务所律师。委托诉讼代理人：骆燕霞，广东丰源律师事务所律师。被告：张华华，女，1979年9月1日出生，壮族，住广东省佛山市禅城区××××××，公民身份号码450××××××××××××022。原告荆州市创美计算机科技有限公司（以下简称创美公司）与被告张华华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依法适用简易程序于2020年11月9日、2020年12月4日两次公开开庭审理了本案。原告创美公司的委托诉讼代理人施杰龙，被告张华华到庭参加了两次庭审。诉讼中，当事人申请庭外和解，相应期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告创美公司向本院提出诉讼请求：1.原告与被告于2018年9月1日签订的《物业租赁合同》、于2019年4月11日签订的《房屋租赁补充协议1》及于2020年6月22日签订的《房屋租赁补充协议2》于2020年7月16日起正式解除；2.被告立即向原告归还位于佛山市南海区桂城××××××××××××的首层（约400平方米）、一层夹层（约88平方米）、三楼、四楼、五楼（面积约4000平方米）的房屋；3.被告立即向原告支付租金1785000元及违约金（以2019年10月16日至2020年7月15日期间的每月租金215000元为基数，分别从该月的16日起按照日利率万分之五的标准分别计算违约金至被告实际清偿之日止）；4.被告从2020年7月16日起按照每月215000元的标准支付至实际清偿之日止（该标准数额按照每2年作为一个周期递增8%的数额计算）；5.被告向原告缴纳的合同履行保证金645000元归原告所有；6.被告立即向原告支付水电费17234.7元（2018年9月1日至2020年6月15日期间）；7.被告立即向原告支付律师服务费100000元；8.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年9月1日，被告因经营需要向原告提出租赁其位于佛山市南海区桂城××××××××××××的首层(约400平方米)、一层夹层(约88平方米)、三楼、四楼、五楼(面积约4000平方米)事宜，经双方协商一致后，双方签订了《房屋租赁合同》，合同约定原告将其位于佛山市南海区××××××××××××的首层(约400平方米)、一层夹层(约88平方米)、三楼、四楼、五楼(面积约4000平方米)的房屋出租给被告，租赁期限为12年，免租期为6个月(从原告实际交付租赁物之日起计算)，起始租金为每月215000元，此后按每2年为一个周期进行递增，递增比例为8%(即使用满2年后，第三年开始的租金则以前2年的月租金数额为基数递增8%)，租金实行先缴后用的原则，被告须于每月的10日前将租金足额支付至原告指定的银行账户(后实际履行过程中，双方将缴纳租金的日期变更为每月的15日前)。且合同约定被告须在签订《租赁合同》之日以转账的形式缴纳645000元作为合同履行保证金，待合同期满，未存在违约且缴清合同约定的各项费用及按约定归还租赁物后，由原告予以无息退回。另外，双方还对租赁物的装修和改建、转租、分租及出借、双方的权利义务、合同变更、解除和终止与续期、违约责任(逾期缴纳租金的，原告有权按每日逾期总额的0.05%计算迟延履行违约金，逾期超过15日的，原告有权解除合同，没收保证金、收回租赁物，并追究被告因逾期缴纳租金或水电费等费用的违约责任)、合同争议解决方式等进行了详细的约定。上述合同签订后，原告按照《租赁合同》的约定将上述租赁物的首层主楼、三楼、四楼、五楼交付给被告使用，被告也依约向原告缴纳了合同履行保证金，确实履行了相关合同义务。后于2019年4月11日，双方经协商一致后签订了《房屋租赁补充协议1》，约定将租赁合同期限由2018年11月21日起至2030年11月20日止变更为2018年11月21日起至2033年11月21日止，合计期限为15年。然而，由于上述租赁物裙楼下陷重建的原因，原、被告双方于2019年5月26日签订了《确认书》，约定将合同免租期顺延至2019年8月15日止，2019年8月16日起正式计算租金。但被告在缴纳了2019年8月份的租金后，从2019年9月起便以各种理由延迟、不足额缴纳租金，甚至不予缴纳租金，且相关水电费也不予缴清，而经原告多次催促，被告仍然不予足额付清租金及水电费。后由于被告拖欠租金及水电费不予清偿，原告主张双方进行对账，故在双方协商一致的基础上于2020年6月22日再次签订了《房屋租赁补充协议2》，明确对双方尚未结清的租金及水电费进行了对账(经对账，被告确认尚欠原告2019年10月15日至2020年7月16日期间的租金1785000元及2018年9月1日至2020年6月15日期间的水电费22234.7元)，并就双方合同的争议解决方式进行了变更。自此之后，被告仅向原告支付了水电费5000元，而截止至起诉之日，被告仍尚欠2019年10月15日至2020年7月16日期间的租金1785000元及2018年9月1日至2020年6月15日期间的水电费17234.7元未予支付。根据上述事实，原告认为原、被告双方签订的《租赁合同》、《房屋租赁补充协议1》、《房屋租赁补充协议2》、《确认书》均系双方的真实意思表示，且不违反我国相关法律法规的规定，其应属合法有效的合同。据此，被告在原告已完全履行合同义务的前提下，仍拒不按期足额向原告缴纳租金、水电费的行为已经构成了严重违约，侵犯了原告的合法权益。故根据双方签订的《租赁合同》第八条、第九条的相关约定以及《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告不仅可以要求立即解除其与被告签订的《租赁合同》及《房屋租赁补充协议1》，没收合同履行保证金，还有权要求被告立即清偿尚未支付的租金1785000元、水电费17234.7元，并承担逾期未能足额缴纳租金的违约责任(以2019年10月16日至2020年7月15日期间的每月租金人民币215000元为基数，分别各自从该月的16日起按日利率万分之五的标准分别计算违约金至被告实际清偿之日止。以上现均暂时计算至起诉之日止，违约金为人民币134375元)及赔偿相关经济损失。综上所述，为维护原告的合法权益，故起诉。被告张华华辩称，1.针对原告提出的诉讼请求，被告予以确认，由于疫情原因，被告没有将租金如期支付给原告。2.在收到诉讼材料之后，被告与原告进行了磋商，已经有了相对具体的调解方案。但因为资金原因无法调解，希望判决后和原告调解。3.确认尚欠付原告2019年10月16日-2020年7月15日的租金共计1785000元；确认尚欠原告2018年9月1日-2020年6月15日的水电费共计17234.7元。4.被告认为合同应在庭审当日解除。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年9月1日，原告创美公司（甲方）与被告张华华（乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定：甲方将坐落于广东省佛山市南海区××××××××××××（该楼的建筑结构为框架结构，层数为五层，建筑面积为7306.6平方米，套内建筑面积为7306.6平方米）中的首层面积约400平方米及一层夹层面积约88平方米及其三楼、四楼、五楼面积约4000平方米的合法房屋（以下简称涉讼租赁物）出租给乙方使用；甲方出租给乙方作经营或办公用途使用；每月租金215000元，合同期内租金按2年递增8%，以本合同签定之日起第三年计算年度递增(即假若按2年为一个周期时，第一个周期的租金为215000元/月，第二个周期的租金为232200元/月，以此类推)；租金按月结算，租赁期限12年，免租期为6个月，自甲方正式向乙方交付租赁物之次日起计算；水费按3.9元/吨计算，电费按1.6元/千瓦时计算，每月实际产生后由甲方将实际产生数据告知乙方，乙方须在五日内向甲方交纳，甲方收取水、电费后开具加盖甲方收款章的收据给乙方；乙方须于每月10日前将当月的租金交付甲方；乙方须在签订本合同之日向甲方交纳645000元租赁保证金(三个月的起始月租金数额)；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.05%向甲方支付违约金；乙方拖欠或不足额交纳租金、水、电费、物业管理费及其他费用，逾期超过十五日的，甲方有权解除合同，收回该物业，没收租赁保证金，并追究乙方的违约责任，由此产生的一切经济损失(包括但不限于律师费、调查费、诉讼费、保全费、差旅费、其他经济损失等)由乙方承担。双方并约定其他权利义务。2019年4月11日，原告创美公司（甲方）与被告张华华（乙方）签订《房屋租赁补充协议1》，约定：涉讼合同期限自2018年11月21日起至2030年11月20日止，合计租赁期限为12年，调整为自2018年11月21日起至2033年11月20日止，合计租赁期限为15年；乙方作酒店经营或办公用途使用。2019年5月26日，原告创美公司（甲方）与被告张华华（乙方）签订《确认书》，约定：涉讼租赁物原免租期从2018年11月21日至2019年5月20日止，由于裙楼下陷重建，经双方协商同意免租其变更为免租期延长至群楼完工合格交付后1个月；现甲方拟定2019年6月30日完工并将群楼交付乙方，则免租期顺延至2019年7月30日；起租时间为甲方交付群楼给乙方次日起计。《确认书》后手写载明因工程竣工时间调整，免租期顺延至2019年8月15日止，起租时间为2019年8月16日止。2020年1月8日，被告张华华出具《承诺书》，该承诺书载明：被告张华华确认因租赁涉讼租赁物尚欠原告创美公司2019年9月16日至2019年10月15日的租金30000元、2019年10月16日至2019年11月15日的租金215000元、2019年11月16日至2019年12月15日租金215000元，即共计尚欠租金人民币460000元；被告张华华明确向原告创美公司承诺将上述第一项所确认尚欠的租金分为三期付清，具体如下为(1)2020年1月15日前向创美公司足额支付第一期租金150000元；(2)2020年2月15日前向创美公司足额支付第二期租金150000元；(3)2020年3月15日前向创美公司足额支付第三期租金160000元。如本人违反上述第二项约定的内容，拒不支付或存在任意一期未能按时、足额向原告创美公司支付租金时，原告创美公司有权直接停水、停电并立即解除合同，收回涉讼租赁物，没收全部的租赁保证金，并有权按被告张华华实际尚未清偿的上述租金总额的30%主张违约金，且原告创美公司为维护自身权益(包括主张债权、收回上述租赁物等)而产生的一切经济损失(包括但不限于律师费、调查费、诉讼费、保全费、差旅费、存放设施设备产生的租赁费、其他经济损失等)均由本人承担。2020年6月22日，原告创美公司（甲方）与被告张华华（乙方）签订《房屋租赁补充协议2》，约定：经双方对账一致确认，截止至本协议签订之日，乙方尚欠甲方2019年10月至2020年6月的租金共计1785000元，具体为2019年10月16日至2019年11月15日的余下租金65000元；2019年11月16日至2019年12月15日的租金215000元；2019年12月16日至2020年1月15日的租金215000元；2020年1月16日至2020年2月15日的租金215000元；2020年2月16日至2020年3月15日的租金215000元；2020年3月16日至2020年4月15日的租金215000元；2020年4月16日至2020年5月15日租金215000元；2020年5月16日至2020年6月15日的租金215000元；2020年6月16日至2020年7月15日的租金215000元；截止至本协议签订之日，乙方尚欠甲方2018年9月1日至2020年6月15日期间的水电费22234.7元，具体为2018年9月1日至2019年12月20日的水电费10801元；2019年12月21日至2020年6月15日的水电费人民币114337.元。另查明，2020年7月3日，原告创美公司（甲方）与广东丰源律师事务所签订《民事委托代理合同》，约定：甲方与张华华租赁合同纠纷一案，聘请乙方指派律师作为其委托代理人，乙方接受委托，指派施杰龙律师担任甲方的委托代理人，律师费100000元。广东丰源律师事务所出具发票，确认收到原告*法律咨询*律师费100000元。再查明，位于佛山市南海区桂城A24街区桂澜路东侧宝石路南夏北社区地段的五层框架结构已办理房屋产权登记，登记权利人为杨润培。杨润培出具《租赁证明》，确认其将佛山市南海区桂城A24街区桂澜路东侧宝石路南夏北社区地段的大楼租给原告创美公司使用。2020年9月4日，原告提起诉讼，本院于2020年9月28日向被告邮寄送达起诉状副本及证据材料，2020年10月8日，该邮件被签收。诉讼中，被告明确表示不同意将涉讼租赁物交还给原告；被告陈述其在2020年11月9日第一次庭审中确认尚欠原告2019年10月16日至2020年7月15日的租金共1785000元，后被告在2020年11月20日支付了租金21000元。原告确认其在2020年11月20日收到了21000元，但认为该款项应抵扣水电费。本院认为，涉讼租赁物已办理房屋产权登记，合法适租。涉讼合同、《房屋租赁补充协议1》《房屋租赁补充协议2》是签约各方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依其约定全面履行各自义务。涉讼合同约定被告拖欠租金、水、电费、物业管理费及其他费用逾期超过十五日的，原告有权解除合同，现被告从2018年9月1日起开始拖欠水电费、从2019年10月16日起开始拖欠租金，已构成违约，根据涉讼合同约定，原告有权解除涉讼合同及《房屋租赁补充协议1》《房屋租赁补充协议2》。原告于2020年9月4日起诉要求解除涉讼合同及《房屋租赁补充协议1》《房屋租赁补充协议2》，起诉状副本及证据材料于2020年9月28日邮寄送达给被告并于2020年10月8日被签收，故本院认定涉讼合同及《房屋租赁补充协议1》《房屋租赁补充协议2》于2020年10月8日解除。原告主张上述合同及补充协议于2020年7月16日解除无事实和法律依据，本院依法不予支持。涉讼合同解除，被告应将涉讼租赁物交还予原告，故本院对原告要求被告交还涉讼租赁物的诉请依法予以支持。关于租金，1.原告主张被告欠付2019年10月16日至2020年7月15日期间的租金1785000元，被告予以确认，现原、被告均确认被告已向原告支付21000元，故被告尚需向原告支付2019年10月16日至2020年7月15日期间的租金1764000元（1785000元-21000元），原告诉请超出核定部分，本院不予支持。被告明确其于2020年11月20日支付的21000元为租金，原告要求该款项用于优先抵扣水电费无事实和法律依据，本院不予采纳。原、被告于2020年6月22日签订《房屋租赁补充协议2》确认被告欠付原告租金1785000元，该协议签订在疫情发生后，故原、被告实际已对疫情期间的租金予以了确认，故在本案中，本院不再另行调整2020年2月、3月期间的租金标准。2.2020年7月16日至2020年10月8日的租金，截至2020年10月8日，涉讼租赁物仍由被告占有使用，故被告应支付该期间的租金594833元（215000元/月×2个月+215000元÷30日×23日）予原告。3.2020年10月9日起的使用费，被告在涉讼合同解除后未将涉讼租赁物交还给原告，且在诉讼中被告明确表示不同意将涉讼租赁物交还给原告，故被告应从2020年10月9日起至实际交还涉讼租赁物之日止按每月215000元的标准计算使用费予原告；涉讼合同已于2020年10月8日解除，涉讼合同解除后，原告应及时收回涉讼租赁物，本院在本案中亦已支持原告要求被告交还涉讼租赁物的诉请，且在本院判决作出之日，租金递增8%的期限尚未届至，故本院对原告要求使用费按照合同约定每2年递增8%的诉请不予支持。关于违约金，涉讼合同虽约定被告逾期交付租金的，每逾期一日应须按当月租金额的0.05%向原告支付违约金，但该违约金标准过高，本院酌定将该标准调整为日万分之二，即被告应以21000元为本金从2019年11月11日起至2020年11月20日止按日万分之二的标准计算逾期付款违约金1579.2元（21000元×376日×0.0002）予原告；原告还应以44000元（65000元-21000元）为本金从2020年11月11日起、各以215000元为本金分别从2019年12月至2020年7月每月的11日起，各项均至实际付清欠款之日止，按日万分之二的标准计算逾期付款违约金予原告，原告诉请超出核定部分，本院依法不予支持。关于租赁保证金，被告逾期支付租金给原告已构成违约，依据涉讼租赁合同约定，原告有权没收被告缴纳的租赁保证金，故对原告要求被告缴纳的租赁保证金645000元归原告所有的诉请，本院依法予以支持。关于水电费，原告主张被告欠付其2018年9月1日至2020年6月15日期间的水电费17234.7元，被告予以确认，故本院对原告要求被告支付水电费17234.7元的诉请依法予以支持。关于律师费，涉讼合同约定原告为追究被告违约责任所产生的一切经济(包括但不限于律师费、调查费、诉讼费、保全费、差旅费、其他经济损失等)由被告承担，故原告请求被告支付已付律师费100000元的诉讼请求符合双方约定，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告荆州市创美计算机科技有限公司与被告张华华于2018年9月1日签订的《房屋租赁合同》、于2019年4月11日签订的《房屋租赁补充协议1》、于2020年6月22日签订的《房屋租赁补充协议2》于2020年10月8日解除；二、被告张华华应于本判决发生法律效力之日起十日内返还上述第一项《房屋租赁合同》项下的位于广东省佛山市南海区××××××××××××的首层面积约400平方米、一层夹层面积约88平方米及其三楼、四楼、五楼面积约4000平方米的租赁物予原告荆州市创美计算机科技有限公司；三、被告张华华应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2019年10月16日至2020年7月15日期间的租金1764000元予原告荆州市创美计算机科技有限公司；四、被告张华华应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2020年7月16日至2020年10月8日期间的租金594833元予原告荆州市创美计算机科技有限公司；五、被告张华华应于本判决发生法律效力之日起十日内按每月215000元的标准支付从2020年10月9日起至上述第二项判决履行之日止的使用费予原告荆州市创美计算机科技有限公司；六、被告张华华应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期付款违约金1579.2元予原告荆州市创美计算机科技有限公司；七、被告张华华应以44000元为本金从2020年11月11日起、各以215000元为本金分别从2019年12月至2020年7月每月的11日起，各项均至实际付清欠款之日止，按日万分之二的标准计算逾期付款违约金予原告荆州市创美计算机科技有限公司，本项随上列第三项清；八、被告张华华交纳的履约保证金645000元归原告荆州市创美计算机科技有限公司所有；九、被告张华华应于本判决发生法律效力之日起十日内支付水电费17234.7元予原告荆州市创美计算机科技有限公司；十、被告张华华应于本判决发生法律效力之日起十日内支付律师费100000元予原告荆州市创美计算机科技有限公司；十一、驳回原告荆州市创美计算机科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，受理费减半收取计133484.23元（原告已预交），由被告张华华负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳133484.23元，逾期交纳的，本院依法强制执行。对原告荆州市创美计算机科技有限公司预交的诉讼费用133484.23元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请,本院退还予原告荆州市创美计算机科技有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 赵 燕二〇二〇年十二月三十一日书记员 陆美羽