山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终12288号 上诉人（原审被告、反诉原告）：李炜，女，1990年12月14日出生，汉族，住山东省青岛市市**。 委托诉讼代理人：邢聪明，山东青大泽汇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王媛，山东青大泽汇律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：杭莉，女，1980年10月25日出生，汉族，住山东省青岛市崂山区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：符红梅，女，1981年10月13日出生，汉族，住山东省青岛市城阳区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：马新燕，女，1980年12月25日出生，汉族，住山东省青岛市市**。 三被上诉人之共同委托诉讼代理人：于悦坤，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。 三被上诉人之共同委托诉讼代理人：王婷，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。 上诉人李炜因与被上诉人杭莉、被上诉人符红梅、被上诉人马新燕房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市崂山区人民法院（2019）鲁0212民初5118号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人李炜上诉请求：1.请求依法撤销(2019)鲁0212民初5118号民事判决书的判决第一项、第二项、第三项和第五项，依法改判；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定案件事实错误，上诉人与三被上诉人之间的《房屋租赁合同》已于2019年5月30日解除，且于2019年5月21日按照《房屋租赁合同》第九条约定提前支付三个月房租37000元，而非一审法院认定于2019年12月20日解除。上诉人在经营一年后，根据《房屋租赁合同》第九条第3款“除违约之外，任何一方单方面取消、中断合同，应提前三个月通知对方，必须经对方同意方可执行”，各方协商合同中断事宜，被上诉人也口头同意解除。2019年5月20日，上诉人向三被上诉人正式发送《房屋退租》的通知，作为双方协商解除合同的正式书面证据。上诉人于2019年5月21日向被上诉人符红梅支付2019年6月、7月、8月房租共计37000元，被上诉人当日实时已经收到上述租金款项，且没有向上诉人提出任何异议。二、三被上诉人违反双方达成的解除房屋租赁合意，在收到上诉人按约定支付的房租37000元后，一直拖延办理房屋交接。时隔两个月后又突然起诉上诉人，要求继续履行租赁合同并支付违约金，三被上诉人的行为违反了诚实信用原则，一审判决支付违约金错误。上诉人在各方协商一致确定解除房屋租赁合同后，支付了三个月房租，并在一周内将两房屋之间轻质分隔墙恢复了原状，是以实际行动证明自己中断合同所应承担的后果。上诉人分别于2019年7月27日和2019年8月9日向三被上诉人发送办理房屋交接事宜的通知，三被上诉人均不配合，收了三个月房租却拒绝了与上诉人办理房屋交接，直接导致房屋空置。三被上诉人不仅不在收到房租款后及时办理房屋交接，反而针对上诉人发起恶意诉讼，想额外索求。三、一审法院对上诉人提交的关键证据未予采信，更缺乏对关键证据举证质证的论述和甄别，将上诉人和三被上诉人争议的是否破坏房屋承重墙结构而书面提出现场勘验的申请，错误地判定为房屋交接，进而将房屋解除的日期认定为2019年12月20日，错误地加重了上诉人房租支付的额外责任。上诉人在一审庭审中提交了六份证据，其中关键证据系证据5和证据6，一审法院未将上诉人提交的六份证据进行论述和甄别，既然采信了上诉人的证据，为何还要错误地加重上诉人的责任，未实事求是认定涉案房屋租赁合同已于2019年5月30日事实解除。本案的争议焦点之一是上诉人是否在装修房屋时破坏了承重墙，上诉人在一审中已举证证明对涉案房屋装修符合物业要求以及并非对承重墙进行任何施工，但被上诉人却执意说房屋承重结构被破坏，要求上诉人承担相关损失。针对三被上诉人的虚假诉讼请求，上诉人于2019年9月23日向一审法院提交现场查看申请书，申请一审法院到涉案租赁房屋实地查看装修情况，且要求三被上诉人就上诉人破坏涉案租赁房屋承重墙的虚假诉讼请求进行司法鉴定。但直至判决为止，均未就涉案租赁房屋承重墙遭到上诉人破坏进行司法鉴定。一审法院应上诉人申请，直到2019年10月25日未联系上诉人的情况下突然到现场查看，上诉人因没有准备钥匙，未能查看。后又于2019年11月18日联系上诉人律师确定现场查看日期，因上诉人律师在外地出差，协商再约时问去现场查看。最终，2019年12月20日一审法院在上诉人律师的陪同下进行了涉案租赁房屋现场查看，以确定房屋承重墙是否如被上诉人所称遭到破坏。从案件开庭到2019年12月20日实地查看的整个过程中，一审法院均未提及涉案租赁房屋的交接，上诉人也从未接到一审法院要给各方主持房屋交接的任何信息。故将查看房屋的时间认定为合同解除时间，无事实依据和法律依据。四、上诉人在一审中依法提交了调取证据申请书，申请一审法院依职权向青岛市公安局崂山分局埠东治安派出所(辽阳东路16号)调取2019年5月20日上诉人报警的出警记录及被上诉人的被讯问记录，一审法院直至判决出具仍未依法调取。由于三被上诉人是口头同意解除合同，上诉人手中未有书面材料。但是2019年5月20日，各方在协商过程中发生了肢体冲突，上诉人李炜拨打110报警，由大埠东派出所出警，对被上诉人杭莉的动手情况和经过进行了询问记录。此次报警调解记录对于查清案件事实起着至关重要的作用，但一审法院未予调取。综上，一审法院认定事实错误，应予纠正，请求支持上诉请求。 三被上诉人共同辩称，一、三被上诉人与上诉人签订的《房屋租赁合同》未约定单方解除条件，合同解除约定为需双方协议解除，而三被上诉人与上诉人从未达成解除房屋租赁合同之合意。根据双方签订的《房屋租赁合同》第9条第3款之规定“除违约之外任何一方单方面取消、中断合同，应提前三个月通知对方，必须经得对方同意方可执行。”该条款约定的是合同解除需三被上诉人与上诉人达成合意后进行，而非上诉人单方解除权。如上诉人于上诉状中所述，2019年5月20日，上诉人向三被上诉人发送《房屋退租》，单方面通知三被上诉人租赁房屋至2019年8月30日止。但三被上诉人于同日向上诉人送达《关于房租违约事宜的通知》，通知载明:上诉人李炜应当按照合同约定承担违约金并立即恢复房屋原状，有且只有上诉人在完成上述两条整改内容的基础上，三被上诉人结合上诉人的实际情况可以解除合同。即三被上诉人未同意上诉人解除合同之请求，双方未达成解除合同之合意。且结合三被上诉人2019年8月25日短信回复中载明的“我方（指三被上诉人）未同意你方（指上诉人）单方面提出的8月份解除合同一事”，及三被上诉人通过诉讼途径要求上诉人继续履行合同之行为均可以看出，双方未达成解除合同之合意。上诉人辩称达成口头合意，与双方往来信息矛盾，亦未能提交证据证明。二、根据《房屋租赁合同》第8条之约定，上诉人应当在合同结束前，结清所有费用，恢复房屋原状及结构大小，并由三被上诉人查验房屋。有且只有完成上述约定的交付义务后，《房屋租赁合同》才能解除。根据三被上诉人与上诉人签订的《房屋租赁合同》第8条之约定“待到租赁期满物业交接或合同终止/解除时，上诉人结清所有应缴费用，验明房屋设施良好后，三被上诉人退还上诉人押金。”可以看出三被上诉人与上诉人约定的验收涉案房屋的流程为:结清费用、验明房屋、退还押金。有且只有完成上述约定的交付义务后，《房屋租赁合同》才能解除。一审法院以最后勘验、交付时间作为合同解除时间认定事实清楚、正确。三、涉案房屋在诉讼过程中一直处于上诉人的实际控制之中，直至2019年12月20日。迟延交付的责任在于上诉人以消极的方式拒绝交付，其应当承担相应的法律后果。诉讼过程中，上诉人一直持有涉案房屋的唯一钥匙，涉案房屋持续处于上诉人实际控制之中。即涉案的《房屋租赁合同》仍处于合同履行过程中，上诉人应当按照合同约定全面履行合同义务直至合同解除。一审法院三次通知上诉人进行房屋勘验、交付工作，三被上诉人一直积极配合，希望尽快取回房屋钥匙。但上诉人一直以各种理由消极、拒绝履行。其中第一次现场，在一审法院表示可以等待其去拿钥匙时，上诉人亦拒绝提供涉案房屋的钥匙。四、2019年5月20日，三被上诉人至上诉人处要求其缴纳租金，与上诉人单方退租要求产生争议，双方产生纠纷，上诉人及其家人将被上诉人杭莉打伤。若如上诉人所述，本次会面主题在于解除合同，则双方又如何产生矛盾。会议主题根本系催促上诉人缴纳租金而非其辩称的解除合同。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的诉请。 杭莉、符红梅、马新燕向一审法院提出诉讼请求：1.李炜履行于2018年4月25日与杭莉、符红梅、马新燕签订的房屋租赁合同；2.李炜赔偿杭莉、符红梅、马新燕违约金24667元；3.李炜赔偿杭莉、符红梅、马新燕用于恢复房屋原状的维修费、鉴定费暂定1万元；4.李炜支付2019年4月30日至涉案房屋实际交付之日的租金；5.本案诉讼费由李炜承担。事实与理由：2018年4月25日，杭莉、符红梅、马新燕与李炜签订房屋租赁合同，约定杭莉、符红梅、马新燕将其所有的房屋租赁给李炜使用，租赁期限2018年4月25日起至2023年5月31日；租金为前两年148000元，之后按年增长。承租人应按时向出租人支付应付款项，每逾期一天支付三倍违约金。按照合同约定，2019年4月30日前李炜应向杭莉、符红梅、马新燕付款，但李炜并未依约支付。杭莉、符红梅、马新燕到房屋内与李炜协商付款，发现李炜未经出租人及物业许可破坏房屋内结构，将涉案商铺与隔壁商铺的承重墙破坏。 2019年5月20日，李炜向杭莉、符红梅、马新燕发出房屋退租的通知，大意为经营困难，无力支付房租。同日，杭莉、符红梅、马新燕向李炜发出关于房租违约事宜的通知，要求李炜于2019年5月30日前支付违约金并恢复破坏房屋原状，之后可以解除合同。李炜收到通知后未回复，未按通知要求付款、及时整改，对杭莉、符红梅、马新燕权益造成了损害，故提起诉讼。 李炜在一审中答辩意见同反诉内容。 李炜向一审法院提出反诉请求：1.解除杭莉、符红梅、马新燕与李炜间签订的房屋租赁合同；2.杭莉、符红梅、马新燕向李炜返还租金37000元，装修费60000元，押金5000元；3.本案诉讼费由杭莉、符红梅、马新燕承担。事实与理由：李炜于2018年4月25日，通过第三方中介崂山区大福兴业房地产经纪服务中心与杭莉、符红梅、马新燕签订房屋租赁合同，租赁位于崂山区××路××号xx栋xx单元xx层xx户毛坯房（以下简称涉案房屋，房产证坐落为崂山区××路××号xx户）；李炜又于2018年9月7日租赁了隔壁案外人xx期栋xx单元商铺，计划将xx和xx两处商铺共同作为创业经营琴行场地。李炜按照约定，支付了第三方中介的居间费用10000元和杭莉、符红梅、马新燕的定金5000元。李炜于2018年5月4日和青岛弘昌源建筑工程有限公司签订了装修合同对xx单元进行了室内装修，共计支付了装修费用60000元，并向物业公司办理了装修的手续且缴纳了装修押金5000元，在装修的过程中，因涉及xx单元和xx单元要联通，在两房屋的轻质分隔墙（非承重墙）做了通道，物业安排专人到琴行施工现场查看，并在装修结束后来现场核实装修符合要求，没有产生任何安全隐患，返还了李炜的装修押金5000元。而杭莉、符红梅、马新燕也来过，没有对xx单元和xx单元两房屋之间轻质分隔墙（非承重墙）做了通道提出任何异议。李炜在和杭莉、符红梅、马新燕出现打骂、肢体冲突及报警并协商一致解除租赁合同后，李炜及时按照轻质分隔墙原状进行了恢复和修复。现在杭莉、符红梅、马新燕否认当时已认可的xx单元和xx单元两房屋之间轻质分隔墙（非承重墙）做通道，谎称李炜破坏承重墙，与事实不符。 李炜2019年初出现经营困难，资金入不敷出的情况，无力再支付第二年的房租。根据房屋租赁合同第9条第3款，李炜与杭莉、符红梅、马新燕协商解除房屋租赁合同事宜，杭莉、符红梅、马新燕也同意解除。在2019年5月20日，李炜向杭莉、符红梅、马新燕正式发送房屋退租通知后，并于2019年5月21日通过孙国华账户向杭莉、符红梅、马新燕符红梅转账支付2019年6-9月租金37000元。李炜本以为自己按照合同约定提前多缴纳三个月租金37000元和达成协商解除租赁合同的合意，并已经将xx单元和xx单元两房屋之间轻质分隔墙（非承重墙）恢复原状，可是杭莉、符红梅、马新燕否认之前的基本情况和解除事实；现在，李炜要求杭莉、符红梅、马新燕返还押金5000元，退还三个月房租37000元，支付李炜为杭莉、符红梅、马新燕介绍69单元出租的介绍费20000元，故提起诉讼。 针对李炜提出的反诉请求，杭莉、符红梅、马新燕在一审中共同辩称：一、房屋租赁合同仍处于履行过程中，涉案房屋在李炜实际控制中。李炜应依据合同约定全面履行合同，支付违约金，反诉请求无事实和法律依据。二、根据房屋租赁合同第5条的约定，李炜装修或者改造房屋的设施全部归杭莉、符红梅、马新燕所有，故李炜无权要求杭莉、符红梅、马新燕支付装修费。三、根据房屋租赁合同第7.5条、第8条之约定，李炜在合同结束前，恢复房屋原状及结构大小，并由杭莉、符红梅、马新燕查验房屋。现李炜在租赁过程中，未经杭莉、符红梅、马新燕及物业许可，擅自破坏房屋承重结构，危害房屋安全，造成涉案房屋与相邻房屋面积混同，给杭莉、符红梅、马新燕财产造成重大损失，无权要求返还其押金，并应当承担杭莉、符红梅、马新燕恢复被破坏房屋维修费用的损失。 一审法院认定事实如下:涉案房屋为杭莉、符红梅、马新燕按份共有，房产证号为鲁（2019）青岛市崂山区不动产权第xx**。2018年4月25日，杭莉、符红梅、马新燕（甲方）与李炜（乙方）签订房屋租赁合同，杭莉、符红梅、马新燕将涉案房屋租赁给李炜，合同主要内容为，第二条，2.该房产的租赁期共5年，自2018年4月25日起至2023年5月31日。免租期为2018年4月25日至2018年5月31日，免租期为37天。3.第一年年租金148000元；第二年租金148000元；第三年租金155400元；第四年租金163100元；第五年租金171200元。5.租金付款方式为：前两年半年度付款，后三年按年度付款。每期租金付款时间应在上期租期到期前提前一个月付款。第四条，双方的权利和义务，（一）甲方1.甲方应保证所出租的房屋及设施完好并能够正常使用……5.如合同期内上述设备、设施出现问题乙方应及时修复或更换，需由甲方积极协调物业配合实施；6.如合同期内因乙方原因造成房屋设施及结构的损坏，责任由乙方承担。第五条，房屋装修或改造，此房为毛坯房，乙方对所租赁房屋进行装修或改造已征得甲方同意，费用由乙方自负。在合同终止、解除租赁关系时，乙方装修或改造房屋有关的设施全部归甲方所有（可移动设施除外）。第七条，其他2.本合同的某项条款需要变更时，必须用书面方式进行确定，双方订立补充协议，接到函件方在十天内书面答复对方，在十天内得不到答复视同同意，最后达成补充协议。5.乙方对房屋装修改造不得破坏房屋承重结构破坏房屋安全及外立面幕墙，装修内容需经得甲方及物业许可，并在租赁合同结束前，恢复房屋原样及结构大小。第八条，乙方于签约当日支付给甲方5000元作为定金，此定金后期转为该房屋押金。甲乙双方约定此商铺租房押金为5000元，待到租赁期满物业交接或合同终止/解除时，乙方结清所有应缴费用，验明房屋设施良好后（详见本合同第十条房屋设施清单），甲方退还乙方押金。如乙方未结清费用或因不合理使用造成房屋设施损坏的，由该押金进行折抵，多退少补。对于该房屋及其附属设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方不承担责任。第九条，违约终止合同，1.甲、乙双方签订的房屋租赁合同。乙方已交纳租金后，甲方未能按期完好如数向乙方移交出租房屋及设备，属甲方违约。甲方每天按日租金三倍向乙方支付延期违约金，乙方有权终止合同。3.除违约之外任何一方单方面取消、中断合同，应提前三个月通知对方，必须经得对方同意方可执行。4.乙方未按时向甲方支付所有应付款项属于乙方违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向甲方支付日租金三倍的违约金。超过30日甲方有权采取措施，收回房屋，押金不退换。 租赁合同签订后，李炜支付杭莉、符红梅、马新燕定金5000元，转为押金。合同履行过程中，李炜已支付杭莉、符红梅、马新燕2018年6月1日至2019年5月31日的租金。李炜对涉案房屋进行装修，将涉案房屋与李炜租赁的相邻房屋间隔墙打通。2018年11月22日，涉案房屋物业公司退还李炜装修押金5000元。 2019年5月20日，李炜向杭莉、符红梅、马新燕发房屋退租通知，内容为，“我方租赁涉案房屋因经营困难，无力支付房租。我方决定于2019年5月30日起继续租赁三个月房屋，于2019年8月30日止，期间我方恢复墙体结构，保证按时交接。” 2019年5月21日，李炜支付杭莉、符红梅、马新燕2019年6月、7月、8月租金37000元，之后再未支付租金。杭莉、符红梅、马新燕于2019年6月20日向一审法院提起本案诉讼。 2019年7月27日，李炜通知杭莉、符红梅、马新燕，为体现李炜的诚意，李炜愿意提前一个月于2019年7月31日前将房屋交还杭莉、符红梅、马新燕，租赁期间押金5000元，网点装修款约7万元，李炜不再收回，李炜将7月31日前的物业费、水电费结清，请尽快办理交接事宜。 2019年7月31日，杭莉、符红梅、马新燕通知李炜：“我方未同意你方单方面提出的8月份解除合同一事，对于你方违约行为已提请法院判决，在未有判决或未过合同约定租期前，请你方抓紧履行合同，同时应恢复破坏的房屋结构，并应就恢复后的墙体质量和房屋面积取得我方或法院指定的鉴定部门的书面认可。” 本案诉讼过程中，一审法院于2019年10月25日组织各方到涉案房屋查看、交接房屋，因李炜未准备房屋钥匙，未能进行交接。后一审法院再次通知双方于2019年11月18日查看、交接房屋，李炜代理律师称其出差、律师不到场无法进行交接，故未交接房屋。一审法院第三次于2019年12月20日组织双方到场进行了房屋交接。 上述事实，有杭莉、符红梅、马新燕与李炜提交的证据，当事人陈述及庭审笔录在案为凭，业经一审法院开庭审理和质证，可以采信。 一审法院认为，杭莉、符红梅、马新燕与李炜双方签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律、法规规定，合法有效，对双方具有法律约束力，双方均应严格遵守。根据租赁合同第九条第3款约定，除违约之外任何一方单方面取消、中断合同，应提前三个月通知对方，必须经得对方同意方可执行。从该条款可见，并非合同一方单方面提前3个月通知对方即可解除合同，而是需要对方的同意方可解除合同，即该条款约定的是双方协商解除合同，而不是单方解除权。因此李炜于2019年5月20日通知杭莉、符红梅、马新燕继续租赁3个月至2019年8月30日即解除合同，在杭莉、符红梅、马新燕未明确表示同意且起诉要求继续履行合同的情况下，不发生合同解除的效果。 关于房屋墙体恢复，李炜装修打通间隔墙，杭莉、符红梅、马新燕未提异议，物业公司返还李炜装修押金，只是对李炜打通间隔墙没有异议，但李炜不租赁房屋后需要将墙体恢复原状，李炜恢复是否合格需要杭莉、符红梅、马新燕或者第三方的确认，因此在双方未就墙体恢复是否合格进行确认的情况下，李炜更不能单方解除合同。直至2019年12月20日，在一审法院第三次组织下，双方到场进行了房屋交接，租赁合同协商解除。 杭莉、符红梅、马新燕主张李炜继续履行房屋租赁合同，因租赁合同于2019年12月20日解除，在此之前，李炜应当履行合同，支付杭莉、符红梅、马新燕租金，故对杭莉、符红梅、马新燕的该诉求应予支持，李炜应按照合同约定支付杭莉、符红梅、马新燕自2019年9月至2019年12月20日的租金，数额应为45109元（37000元+148000元/365天×20天），应于判决生效之日起十日内支付杭莉、符红梅、马新燕。 关于杭莉、符红梅、马新燕主张李炜支付违约金，根据租赁合同约定，李炜应于2019年4月30日前支付杭莉、符红梅、马新燕第二年上半年租金，但李炜于2019年5月21日支付2019年6月、7月、8月租金37000元，逾期20天，构成违约，应承担违约责任。根据租赁合同第九条第4款约定，乙方未按时向甲方支付所有应付款项属于乙方违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向甲方支付日租金三倍的违约金。按租金的三倍计算违约金属于约定违约金过高，应予以适当调整，一审法院酌情调整为按年利率24%计算利息损失，违约金应为487元（37000元×24%/365天×20天）。9月-12月租金，因双方对合同解除理解有分歧产生争议，李炜未及时支付租金，综合考虑案件情况，对该部分租金的违约金酌情不予支持。 杭莉、符红梅、马新燕主张李炜赔偿出租人用于恢复房屋原状的维修费、鉴定费暂定1万元，因杭莉、符红梅、马新燕未提交证据证明，不予支持。 李炜反诉主张解除租赁合同，如前所述，双方签订的租赁合同应于2019年12月20日解除；李炜反诉主张杭莉、符红梅、马新燕返还租金37000元，装修费60000元，没有事实依据，不予支持。李炜反诉主张杭莉、符红梅、马新燕返还押金5000元，因租赁合同约定李炜逾期支付租金超过30日杭莉、符红梅、马新燕有权收回房屋，押金不退换，故杭莉、符红梅、马新燕可不退还押金，对李炜的该诉请，不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、杭莉、符红梅、马新燕与李炜签订的房屋租赁合同于2019年12月20日解除；二、李炜于判决生效之日起十日内支付符红梅、杭莉、马新燕2019年9月至2019年12月20日的租金45109元；三、李炜于判决生效之日起十日内支付符红梅、杭莉、马新燕逾期支付租金的违约金487元；四、驳回符红梅、杭莉、马新燕的其他诉讼请求；五、驳回李炜的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费662元，由李炜负担；反诉案件受理费1170元，由李炜负担。 各方二审期间均未向本院提交新的证据材料。 二审期间查明的事实与一审法院一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。二审争议的焦点问题是一审法院对合同解除时间的认定是否正确。各方对涉案房屋租赁合同的真实性均无异议。一审法院对涉案租赁合同的合法性予以认定有事实及法律依据，本院对此予以确认。当事人应依约履行依法成立的合同。根据法律规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据涉案租赁合同的约定，除违约之外任何一方单方面取消、中断合同，应提前三个月通知对方，必须经得对方同意方可执行。从上述合同约定可见，并非合同一方单方面提前3个月通知对方即可解除合同，而是需要对方的同意方可解除合同。故，一审法院认定该条款约定的是双方协商解除合同，而不是单方解除权符合法律规定，本院对此予以确认。上诉人在合同约定期限未到的情况下，单方通知被上诉人解除合同，且被上诉人起诉至法院要求继续履行合同的情况下不产生解除合同的法律后果。一审法院据此按照双方同意交接的时间认定为双方协商同意解除合同的时间符合法律规定，本院对此予以确认。且上诉人向被上诉人发出的通知也是载明“2019年5月30日起继续租赁三个月房屋……”，一审法院业已将该三个月租金予以扣除。 另，上诉人未能提交书面证据证明被上诉人同意其提前解除合同，且双方之间的肢体冲突与本案非同一法律关系，一审法院不予审查亦符合法律规定。 综上所述，上诉人的主张均不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3252元人民币，由上诉人李炜负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王颖颖 审 判 员 谷林平 审 判 员 于 梦 二〇二〇年十二月二十五日 法官助理 刘思涵 书 记 员 王珩霖