北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初4082号原告：吴凤龙，男，1977年9月4日出生，汉族，北京市丰台区王佐镇政府事业编职工，住北京市丰台区。被告：吴凤华，女，1975年3月8日出生，汉族，北京市丰台区王佐镇南宫村农民，住北京市丰台区。被告：张涛，男，1971年4月20日出生，汉族，中国中铁六局北京铁建机械施工分公司职工，住北京市丰台区。原告吴凤龙与被告张涛、吴凤华合同纠纷一案，本院于2019年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴凤龙、被告张涛、吴凤华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴凤龙向本院提出诉讼请求：1.确认吴凤龙与吴凤华、张涛签订的《共同购房投资协议》有效并继续履行；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：二被告系夫妻关系，原告系被告吴凤华胞弟。2004年被告张涛所在单位大红门宿舍因拆迁改造集资购房。2004年9月，张涛与其同事王炳铎签订《房屋转让协议》，约定张涛将购房权转让给王炳铎，入住后由王炳铎支付张涛经济补偿费用共计4万元，购房费用全部由王炳铎负担，王炳铎按时缴清首付款10万元。原告认为上述协议并不公平，故张涛与王炳铎解约，并由原告向王炳铎返还首付款10万元、补偿款2万元。2005年9月22日，原告与二被告签署《房屋共买协议书》，约定房款支付、房屋收益分配等相关事宜。原告共计支付房屋款22万元（含返还王炳铎10万元）、王炳铎补偿款2万元、张涛补偿款5万元，共计29万元，二被告并未支付任何购房款。自房屋交付至2018年11月底，房屋由原告装修并对外出租、管理，所得收益每月给付二被告5000元，14年间共给付7万元。2018年12月起，由被告张涛控制房屋并对外出租。现二被告单方不履行上述房屋共买协议，双方无法自行解决纠纷，故诉至法院。张涛、吴凤华共同辩称：认可原告所述身份关系及关于丰台区临泓路25号院1号楼1006号房屋购买过程、房款支付、房屋出租管理的情况。关于收益分配，此前共计收到原告给付房租收益5万元，但上述费用基本用于支付房屋供暖费、物业费等费用。由于涉案房屋是央产房，不允许上市交易，故被告认为吴凤龙与张涛、吴凤华签订的《房屋共买协议书》应属无效合同。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：吴明、陈淑兰系夫妻，二人生育子女吴凤华、吴凤龙。吴凤华、张涛系夫妻关系，生育一女张星月。吴凤龙与郭燕君系夫妻，生育一女吴凡。张涛与张恕然系父子关系。2004年，张涛所在单位将所属大红门宿舍拆迁并集资购房。同年9月，张涛与其同事王炳铎签订《房屋转让协议书》，约定张涛将购房权转让给王炳铎，购房费用由王炳铎负担，入住后王炳铎支付张涛经济补偿费用共计4万元。后王炳铎交纳首付款10万元。2005年9月22日，吴凤龙提出上述协议不公，遂与张涛、吴凤华签署《房屋共买协议书》，约定：张涛与妻弟共同购买大红门新楼房，推翻张涛与王炳铎不公平协议，吴凤龙以4万元收购此协议，现情况有利，另外加2万元；购房一切费用由吴凤龙负担，如可能张涛可以以此房贷款用于南宫地区买房；房买下后张涛可得到此房单位支付的取暖费等，吴凤龙管理房产证等所有单据，房产使用权由吴凤龙支配，张涛负责办理一切与房屋有关手续，发生误工等费用吴凤龙补偿；房子一旦可以买卖过户手续，张涛无条件配合办理，吴凤龙负担费用；房屋出租、出售后，五年内市场纯利的5%为张星月教育健康基金；协议不可终止，终止方承担三倍全部买房费用赔偿对方。落款处：协议人张涛、吴凤龙；保证协议履行人（见证人）：吴明、郭燕君、陈淑兰、张恕然、张涛、吴凤华2005.9.222005年9月30日，张涛与王炳铎签订《调解书》，约定张涛与王炳铎签订《房屋转让协议》，现张涛提出不再转让，并赔偿王炳铎经济损失，一次性付清王炳铎12万元（其中2万元经济补偿）。同日，张涛向王炳铎支付首付款10万元、经济补偿2万元。2005年10月9日，张涛与中铁六局集团有限公司（以下简称中铁六局公司）签署《集资房买卖合同》，约定张涛购买位于北京市丰台区大红门苗圃西里1号楼1006号集资房，建筑面积90.82平方米（套内面积73.84平方米），房屋单价3189元/平方米，总房款289624.98元。付款方式为：乙方已向甲方交纳集资款100000元，甲方根据乙方原住房的建筑面积支付拆迁补偿款66600.72元，乙方于签订本合同的同时向甲方一次性支付剩余房款123024.26元。2007年1月15日，张涛与中铁六局公司签署《集资房补充协议》，约定：乙方购买的集资房位于北京市丰台区临泓路25号院1号楼1006号，建筑面积90.12平方米，房价款287392.68元，公共维修基金5747.85元，房证印花税5元，合同印花税143.7元，与原合同不一致的条款以本补充协议为准。吴凤龙支付上述全部房款及公共维修基金、印花税。2007年4月13日，张涛取得位于丰台区临泓路25号院1号楼1006号房屋所有权证书（京房权证丰私字第XXXX号），房屋所有权人登记为张涛。上述房屋交付后由吴凤龙装修，直至2018年11月底，由吴凤龙对外出租并收取租金，2018年12月起房屋由张涛控制并对外出租。现张涛、吴凤华拒绝履行《房屋共买协议书》，故吴凤龙诉至本院。在本院审理中，张涛提交中铁六局公司住房办公室出具的2019年3月6日《关于丰台区临泓路25号院小区的说明》，主张案涉房屋系央产房，无法上市交易，协议无效亦无法继续履行。该说明载明：临泓路25号院翠源居小区1号楼1006号房屋是中铁六局集团有限公司集资建房，属于央产房。为查明上述房屋性质及相关政策，本院于2020年11月9日向在京中央和国家机关住房交易办公室发出函询，该单位于2020年11月11日出具《关于丰台区临泓路25号院1号楼1006房屋有关问题的复函》（编号：2020007），载明：根据你院提供房产材料，诉争房屋产权性质是“按经济适用住房产权管理”。依据《关于加强中央在京单位保障性住房管理有关问题的通知》（国管房改〔2010〕230号）规定，中央在京单位保障性住房仅限职工自住，在有关上市交易办法出台前，不得上市交易、出租、出借，也不得擅自改变住房用途。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。吴凤龙与张涛、吴凤华于2005年9月22日签订的《房屋共买协议书》，双方均认可协议签字之真实性，且至2018年12月之前双方均依约履行。上述协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，本院确认合法有效。从内容上看，虽然合同名称系共买协议，但实质是吴风龙借张涛之名自行购买，因此双方所签合同性质应为房屋买卖合同。虽涉案房屋已由张涛取得房屋所有权证，但其性质系“按经济适用住房产权管理”的央产房。按照《关于加强中央在京单位保障性住房管理有关问题的通知》（国管房改〔2010〕230号）中关于“中央在京单位保障性住房仅限职工自住，在有关上市交易办法出台前，不得上市交易、出租、出借，也不得擅自改变住房用途”的相关规定，涉案房屋买卖合同如果继续履行则与现行政策相悖，扰乱了中央在京单位对职工保障性住房的管理秩序，故对于吴凤龙要求继续履行《买卖房屋协议书》的诉讼请求，本院不予支持。涉及双方是否解除合同或相关出资利益纠纷，双方可另案解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款之规定，判决如下：一、确认吴凤龙与张涛、吴凤华于二〇〇五年九月二十二日签订的《房屋共买协议书》有效；二、驳回吴凤龙的其他诉讼请求。案件受理费5645元，由吴凤龙负担2822元（已交纳），由张涛、吴凤华负担2823元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 刘 军二〇二〇年十二月三十日书记员 许子月