江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民初492号原告（案外人）：杨轲胤，男，1990年11月8日生，汉族，住江苏省宜兴市。委托诉讼代理人：解文俊、董悦，广东品悦律师事务所律师。被告（申请执行人）：中建二局第二建筑工程有限公司，住所地深圳市南山区南山街道前海路0169号。法定代表人：魏庆国，该公司董事长。委托诉讼代理人：王瑞，广东鼎义律师事务所律师。第三人（被执行人）：江苏天福房地产开发有限公司，住所地江苏省宜兴市环科园兴业路88号。法定代表人：陈息凤，该公司董事长。原告杨轲胤与被告中建二局第二建筑工程有限公司（以下简称中建二局）、第三人江苏天福房地产开发有限公司（以下简称天福公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月6日受理后，依法组成合议庭，于2020年10月15日进行了证据交换，并于同年11月18日公开开庭审理了本案。原告杨轲胤委托诉讼代理人解文俊、董悦，被告中建二局委托诉讼代理人王瑞、第三人天福公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨轲胤向本院提起诉讼，请求：一、判决终止对宜兴市××幢××号房产的执行并解除对该房屋的查封；二、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年9月16日，原告与第三人天福公司签订了商品房买卖合同，约定原告向第三人购买位于宜兴市××镇××村××幢××号房屋（以下亦称涉案房屋），房屋价款971498.29元。合同签订后，原告全额付清了房款，并实际占有房屋，原告是涉案房屋的实际所有人，享有对涉案房屋的合法物权，符合法律的规定。请求依法裁判。杨轲胤提交证据如下：证据一、无锡市中级人民法院（2020）苏02执异43号执行裁定书，证明原告已向法院就涉案房屋的查封提出执行异议，后被法院驳回了异议请求。证据二、商品房买卖合同、补充协议一、关于精装的补充协议，证明2011年9月16日原告向天福公司购买了涉案房屋。证据三、江苏增值税普通发票，证明2016年10月18天福公司向原告开具了涉案房屋的发票，原告已经全额缴纳了涉案房屋的房款。证据四、宜兴市尚乐物业管理有限公司出具的收据，证明2017年4月原告交纳了房屋维修基金5406元，原告已经接收并实际占有涉案房屋。证据五、房屋租赁协议，证明2011年9月16日原告与宜兴竹海天源酒店管理有限公司签订了涉案房屋的租赁协议，进一步证明原告已实际接收并占有使用涉案房屋。被告中建二局辩称：一、杨轲胤不是宜兴市××花园××幢××号房的权利人。涉案房产由本案第三人天福公司开发建设，并且房屋权属证明上登记的所有权人同样为天福公司，因此杨轲胤并非本案房屋的权利人。二、杨轲胤不是《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中所规定的消费者，不具有消费者物权期待权，其权益不能对抗或优先于建设工程优先受偿权。本案中，杨轲胤购买的涉案房屋性质是商业，是一般不动产买受人，其享有的是一般不动产买受人物权期待权，不享有消费者物权期待权，而一般不动产买受人物权期待权是不能对抗建设工程价款优先受偿权，因此，杨轲胤诉请阻却本案查封措施及停止执行理由不成立。三、答辩人对涉案房屋享有工程价款优先受偿权，本案应适用《执行异议规定》第二十七条和第二十九条，不适用第二十八条。《执行异议规定》第二十七条是针对申请执行人对执行标的享有优先受偿权的特别规定。在答辩人与第三人天福公司建设工程施工合同纠纷案中，答辩人对承建的竹海锦城工程享有建设工程价款优先受偿权，已由生效的（2014）苏民初字第0007号民事判决书所确认。杨轲胤不具备阻却本案查封措施和停止执行的条件。四、杨轲胤购买涉案房屋不是用于居住且没有提供其名下无其他用于居住的房屋证明。杨轲胤与天福公司签订的《商品房买卖合同》中第三条明确约定了房屋的用途为商业，且产权证上也注明用途为商业服务，并非居住性质的房屋。杨轲胤不是消费者，购买房屋不是用来居住。因此，其提出的执行异议不符合排除执行的条件。五、退一步讲，即使根据《执行异议规定》第二十八条之规定，杨轲胤的诉请也不符合该条规定。1、杨轲胤未实际占有争议房产。杨轲胤未提交其他证明其实际占有的证据，无法证明杨轲胤实际占有了涉案房屋。2、杨轲胤未办理不动产登记，存在过错。杨轲胤提交的天福公司出具的销售房屋发票的开票日期是2016年10月18日，而涉案房产被查封的时间是2018年11月6日，期间2年多的时间，杨轲胤怠于行使自己的权利，未办理不动产登记，杨轲胤本身存在过错。综上所述，原告的诉求既无事实依据也不符合法律规定，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。中建二局对杨轲胤提供的证据质证认为：对证据一的真实性、合法性、关联性均无异议，同时说明该证据证明原告的诉请不符合排除执行的法律规定，原告不是涉案房屋的所有人，也不属于消费者优先保护的范围。对于证据二、1、因中建二局不是该合同的当事人，无法确认该合同的真实性。2、该合同仅能证明杨轲胤具有合同权益，不能证明其享有物权。3、合同第三条约定该房产的用途为商业，不是居住。4、合同约定的房屋的合同金额是971660元，而原告增值税发票金额为971498.29元，原告没有足额付清房款。对于证据三的真实性无异议，但是对原告证明目的不予认可，发票上的开票时间为2016年10月18日至2018年11月6日涉案房产被查封已历时两年多，原告未办理房屋产权登记存在过错。原告也未提交付款的银行转账凭证。对于证据四物业公司的收据，对证明目的不予认可，仅是维修基金，未提交物业管理费、水电费等一系列材料，不能证明原告实际占有。对于证据五与天元酒店公司的租赁协议，1、因中建二局不是合同当事人，无法确认合同真实性。2、合同的第十二条协议生效，生效条件第一条乙方依法取得竹海锦城项目108套酒店式公寓的所有权，据了解108套房产其中4套给了张军，另外两套给了宜兴税务局，所以租赁协议并未生效。经审理查明：中建二局与天福公司建设工程施工合同纠纷一案，江苏省高级人民法院（以下简称省高院）于2016年1月27日作出(2014)苏民初字第0007号民事判决，判令：一、天福公司于判决生效后十日内给付中建二局工程款76668488元，并承担利息；二、中建二局对其承建的江苏省宜兴市宜兴竹海锦城1号至16号楼的工程折价或拍卖价款享有优先受偿权。因天福公司未履行法律文书确定的还款义务，根据中建二局申请，省高院于2017年3月22日立案执行后，于同年4月6日裁定指定本院执行。本院立案执行，案号为（2017）苏02执226号。2018年11月2日，中建二局向本院提出申请，请求查封天福公司名下位于宜兴市××花园房产。本院即于同年11月6日派员至宜兴市不动产登记中心，送达（2017）苏02执226号协助执行通知书及执行裁定书，查封了登记在天福公司名下的位于宜兴市××花园××房产，包括本案争议的涉案房屋。案外人杨轲胤遂提出执行异议，本院于2020年6月30日作出（2020）苏02执异43号执行裁定：驳回案外人杨轲胤的异议请求。杨轲胤即向本院提起案外人执行异议之诉。另查明：2011年9月16日，杨轲胤与天福公司签订商品房买卖合同，购买天福公司开发的位于宜兴市××花园××幢××号房屋，该商品房的规划用途为商业，房屋总价约定为971660元。嗣后，天福公司于2016年10月18日向杨轲胤开具了金额为971498.29元的江苏增值税普通发票。杨轲胤与宜兴市竹海天元酒店管理有限公司于2011年9月16日签订了房屋租赁协议，将上述涉案房屋出租给该公司经营管理。2017年4月，宜兴市尚乐物业管理有限公司向杨轲胤开具了收取涉案房屋维修基金5406元的收据。以上事实，由当事人陈述、本院执行裁定书、商品房买卖合同、补充合同、精装修合同，天福公司开具的发票、房屋租赁协议、物业公司收据等证据在卷佐证。本院认为，本案系杨轲胤作为案外人在中建二局与天福公司建筑工程施工合同纠纷执行一案中，对本案执行标的即查封的涉案房屋提起的案外人执行异议之诉，其诉讼目的系确认其对涉案房屋的所有权以及排除执行，因此本案的争议焦点在于杨轲胤对涉案房屋是否享有足以排除执行的权利。根据本案执行依据，即省高院(2014)苏民初字第0007号民事判决内容：天福公司应给付中建二局工程款76668488元并承担利息，中建二局对其承建的宜兴竹海锦城1号至16号楼的工程折价或拍卖价款享有优先受偿权。因此，本案被告即申请执行人中建二局对包括涉案房屋在内的竹海锦城工程享有建筑工程款优先受偿权是生效法律文书确定的事实。故本案中杨轲胤作为购房人理应举证证明其对涉案房屋享有的民事权益足以对抗本案建设工程价款优先受偿权的强制执行。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条，“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，只有享有消费者物权期待权的权利人才能享有比建筑工程价款优先受偿权更优先的权利。而只有符合上述规定的要件才能享有房屋消费者物权期待权。本案中，根据杨轲胤提供的相关证据，可以认定其与天福公司在法院对涉案房屋执行查封前，已签订买卖合同，并支付了购房款，其亦已通过出租涉案房屋收取租金方式实现了对涉案房屋的占有。但涉案房屋至今仍登记在天福公司名下，涉案房屋系商业用房，杨轲胤购买该房后实际用于出租，确实未用于居住生活，其亦未提交名下无其他用于居住房屋的证明，故其对涉案房屋不具有消费者物权期待权，其对涉案房屋享有的民事权益不能对抗本案建设工程价款优先受偿权的强制执行。综上，对于杨轲胤请求解除法院对涉案房屋查封、排除执行的诉讼请求，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回原告杨轲胤的诉讼请求。案件受理费13517元，由原告杨轲胤负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于江苏省高级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省高级人民法院预交上诉案件受理费。审判长  孙晓敏审判员  秦小兵审判员  俞 彤二〇二〇年十二月二十五日书记员  杨钦雅