河南省鹤壁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫06民终1351号上诉人（原审原告、反诉被告）：鹤壁金爵置业有限公司，住所地鹤壁市淇滨区朝歌路与滨河大道交叉口（金融大厦****）。法定代表人：卢长生，该公司总经理。委托诉讼代理人：张学中，男，该公司员工。委托诉讼代理人：任建文，河南豫龙律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：张涛，男，1984年2月6日出生，汉族，住鹤壁市淇滨区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王卫霞，女，1984年10月28日出生，汉族，住鹤壁市淇滨区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：张国强（系张涛父亲），男，1959年11月15日出生，汉族，住鹤壁市淇滨区梅花巷政府**院**楼******。二被上诉人共同委托诉讼代理人：代朝琴（系张涛母亲），女，1957年11月24日出生，汉族，，住鹤壁市淇滨区梅花巷政府**院**楼******上诉人鹤壁金爵置业有限公司（以下简称金爵公司）因与被上诉人张涛、王卫霞房屋买卖合同纠纷一案，不服鹤壁市淇滨区人民法院（2020）豫0611民初1928号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。金爵公司上诉请求：撤销原判，改判支持金爵公司的原审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定张涛、王卫霞未能通过公积金贷款是由于金爵公司所售房屋的预售许可证过期的事实，与涉案商品房买卖合同已经不动产登记部门登记备案的事实互相矛盾。二、一审判决认定在张涛、王卫霞无法通过公积金贷款后，金爵公司没有通知其变更房款支付方式，没有通知张涛、王卫霞缴纳房款，其不存在违约的事实错误。三、一审判决适用《中华人民共和国合同法》第六十条属适用法律错误。张涛、王卫霞辩称，2012年，被上诉人参加鹤壁市职业技术学院组织团购的由鹤壁市恒泰置业有限公司（以下简称恒泰公司）开发的华韵帝景湾小区商品房，交纳了20万元预付款。2016年6月14日，恒泰公司才与被上诉人签订《商品房买卖合同（预售）》，每平方强行加价300元。为完善商品房备案手续，2017年9月5日，金爵公司与被上诉人正式签订《商品房买卖合同（预售）》一份。上述合同约定，被上诉人支付购房首付款后，剩余房款260000元为公积金贷款。2017年9月12日，涉案房屋进行了备案。被上诉人希望尽快住房，期间多次催问办理贷款手续。2018年5月4日，金爵公司工作人员电话通知，让购房者持购房合同自己办理贷款，但被上诉人到公积金管理中心办理贷款手续时被告知金爵公司的商品房预售证期限已届满，不能办理按揭贷款。因住房心切，被上诉人在2020年春节后多次找金爵公司、信访部门协调，但仍因金爵公司的预售证未能延期，无法办理按揭贷款。金爵公司要求在原价格基础上再加1000元交齐现款，才能交房。金爵公司存在违约行为，应诚信全面履行合同义务。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。金爵公司向一审法院起诉请求：1.依法解除双方于2016年6月14日签订的《商品房买卖合同（预售）》；2.判令张涛、王卫霞退还《商品房买卖合同（预售）》原件及发票，扣除违约金9564.02元，将剩余房款208636.98元退还张涛、王卫霞；3.本案诉讼费用由张涛、王卫霞负担。张涛、王卫霞反诉请求金爵公司赔偿其经济损失10000元，并承担本案诉讼费用。一审法院认定事实，张涛父亲张国强于2016年6月6日向恒泰公司交房款179111元、数字电视费240元、天然气开口费2730元。2016年8月31日，张涛交纳维修基金5863.5元。2018年4月9日张涛向恒泰公司交纳合同定金款500元。2018年5月15日，张涛、王卫霞交纳地下车位费59000元。金爵公司称其系委托恒泰公司代收房款。2017年9月5日，金爵公司（出卖人）与张涛、王卫霞（××）签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定由张涛、王卫霞购买金爵公司投资开发的位于鹤壁市淇滨区珠江路南侧、华山路东侧华韵帝景湾小区13幢楼东2单元12层东1205号房屋一套，预测建筑面积共130.3平方米，总价款为439111元。付款方式为公积金贷款方式付款，××应当于2017年9月5日前支付首期房价款人民币179111元，余款人民币260000元向银行申请贷款支付，并约定出卖人应当于2017年10月31日前向××交付该商品房。逾期付款超过30日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知××。××应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的5%向出卖人支付违约金。按双方合同约定，张涛、王卫霞交纳首付款后，剩余房款260000元向银行申请公积金贷款。张涛、王卫霞曾向金爵公司提交按揭贷款有关手续。但迟迟未能办理按揭贷款。2015年4月13日，鹤壁市商品房预售许可公示，金爵公司开发的华韵?帝景湾小区13#楼商品房预售许可证至2015年5月19日到期。2016年起帝景湾小区项目建设推进缓慢；2017年5月，鹤壁市淇滨区政府成立项目帮扶工作组，2017年7月复工，当时预计于2018年10月完工。2018年4月，金爵公司电话通知张涛、王卫霞将商品房买卖合同取走，自行办理公积金贷款，因金爵公司开发的华韵?帝景湾小区13号楼商品房预售许可证到期无法办理公积金贷款。2019年9月29日，张涛母亲代朝琴向于会计打电话，于会计告知其需要将房款补齐，另外在原房价基础上加1000元/平方，代朝琴仅同意交齐尾款，未同意另补房款。之后双方沟通未果。2020年6月3日，金爵公司向张涛邮寄送达《解除合同通知书》，称因张涛、王卫霞既未从银行贷款付清房款，也未以现金付清房款，已构成根本违约，通知张涛、王卫霞解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》。张涛、王卫霞于2020年6月4日接到该通知，于2020年7月3日与金爵公司电话联系，称未办理成贷款的原因系金爵公司商品房预售许可证到期无法办理，责任不在其，其愿意交齐尾款，双方协商未果。金爵公司于2020年7月14日提起诉讼。庭审中双方认可合同签订后，张涛、王卫霞曾按300元/平方米向金爵公司补交房款。一审法院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移所有权于××，××支付价款的合同。依法成立的合同，受法律保护，当事人应当全面履行自己的义务。本案中，虽然双方约定付款方式为公积金贷款，在张涛、王卫霞交付首付款后，依双方约定将贷款资料交至金爵公司。至于金爵公司称其仅予以协助或如实提供相关证明，不承担保证××取得贷款的义务，但因其公司商品房预售许可证到期原因，无法为××办理贷款手续，在此情况下，金爵公司应及时通知张涛、王卫霞另行协商付款方式，协商不成及时行使合同解除权，但金爵公司未提交该方面的证据，故不能以张涛、王卫霞未全额补足房款而认定系张涛、王卫霞违约。即使张涛、王卫霞未能办理按揭贷款，其公司亦应当通知××张涛、王卫霞补足剩余房款，虽其公司称已让于会计通知张涛、王卫霞补足剩余房款，并在原房款价格基础上加1000元/平方，但商品房买卖合同系双方真实意思的表示，房价上调属合同事项重大变更，在双方未达成一致意见，且张涛、王卫霞同意交清剩余尾款情况下，金爵公司即以张涛、王卫霞未交清尾款为由通知××解除合同明显不妥。故对金爵公司请求解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》的诉讼请求，不予支持。对其第二项诉讼请求，是建立在合同解除的基础上，故亦不予支持。对张涛、王卫霞反诉请求金爵公司赔偿其损失10000元的反诉请求，因其未提交相应的证据，且未提交该损失的计算依据及方法，亦不予支持。一审法院判决：一、驳回金爵公司的诉讼请求；二、驳回张涛、王卫霞的反诉请求。一审案件受理费4430元，减半收取2215元，由金爵公司负担。一审反诉案件受理费25元，由张涛、王卫霞负担。二审中，经审查当事人一审提交的有效证据，并充分听取当事人的诉辩意见，本院审理查明确认的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，关于上诉人金爵公司所提出的一审判决认定涉案合同未能通过公积金贷款是因金爵公司所售房屋的预售许可证过期的事实错误，认定张涛、王卫霞不存在违约行为及适用法律错误的上诉理由。本案中，张涛、王卫霞与金爵公司订立《商品房买卖合同（预售）》合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。涉案商品房买卖合同虽约定购房尾款的支付方式为公积金贷款，但由于金爵公司原因，张涛、王卫霞未能办理公积金贷款。金爵公司未及时与张涛、王卫霞另行协商尾款的支付方式，而要求其在原房价格基础上加价1000元承担违约责任，没有事实及合同依据，且有违诚实信用原则。上诉人金爵公司关于一审判决认定违约责任不当，适用法律错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人金爵公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。案经调解无效。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4430元，由鹤壁金爵置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  翁煜明审判员  王建霞审判员  苗国庆二〇二〇年十二月一日书记员  张亚楠