北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初50381号原告：李倩，女，1994年1月21日出生，汉族，住北京市通州区。被告：北京中远恒达房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：李晓莎，总经理。委托代理人：王路，男，1994年6月27日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告李倩（以下简称原告）与被告北京中远恒达房地产经纪有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序独任制公开开庭进行了审理。原告、被告委托诉讼代理人王路到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认双方于2020年5月26日签订的房屋租赁合同于2020年5月27日解除；2.被告退还剩余租金6000元，押金2000元，管理费700元；3.被告支付违约金4666元。事实及理由：2020年5月26日，原、被告签订租赁合同，约定原告向被告承租位于北京市朝阳区保利家园X号房屋（以下简称涉案房屋），租期2020年5月26日至2021年5月15日，共计11月20天，月租金2000元，按季度支付，押金2000元，管理费2元/天，原告按照合同约定向被告交纳房租、押金、管理费后，发现被告提供的房屋不符合合同约定，首先是承租房间窗户和厨房的通风口相连存在安全隐患，其次是合租人员都是男生，和之前被告承诺的合租人员是一男一女不相符合，原告遂于2020年5月27日通知被告解除合同，后被告拒不退还剩余租金、押金、管理费，故诉至法院，望判如所请。被告辩称，首先，被告提供的房屋不存在安全隐患，原告并不享有单方解除权，因此，2020年5月27日，虽然原告和我司说解除合同，但合同并未因此解除。如果原告要求解除就是原告违约提前退租，则需要填写申请退房的表格，但原告也没有填写。2020年7月30日，因为原告未按照合同约定支付房租，根据合同约定被告享有单方解除权，2020年7月30日，被告通过电话向原告通知解除合同和交房事宜，并于当天实际进行了收房，故被告认为合同在2020年7月30日解除。其次，原告租金交纳至2020年8月25日，就2020年7月31日-8月25日的租金1667元、管理费640元、押金2000元（共计4307元），我主张以此抵扣原告的违约金。原告提前退租属违约行为，按照合同约定应当承担年租金20%的违约金，但被告不主张按照合同约定标准要求原告承担违约金，仅主张4307元。最后，被告没有违约行为，不应当支付违约金。故不同意原告诉讼请求。本院经审理查明：2020年5月26日，原告（承租人、乙方）与被告（租赁代理机构、丙方）签署《北京市房屋租赁合同（经纪机构代理成交版）》约定，原告承租涉案房屋，租期自2020年5月26日至2021年5月15日，共计11月20天。租金2000元/月，租金总计：贰万叁仟叁佰叁拾元整。租金支付方式为季付，各期租金支付日期：2020年5月26日，2020年7月26日，2020年10月26日，2020年1月26日。押金2000元。其中，合同第九条第三款约定丙方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：“1、迟延交付房屋达叁日的；2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全的；3.未按合同约定条款行使丙方义务的。”第九条第四款约定，乙方有下列情形之一的，丙方有权单方解除合同，收回房屋：“1、不按照约定支付租金达叁日的。2.出租日起各项费用缴费达200元的……”第十条约定，（一）丙方如有上述第九条第三款的违约情形的，应按年租金的20%的租金标准向乙方支付违约金；乙方有上述第九条第四款的违约情形的，应按照年租金的20%的租金标准向丙方支付违约金，乙方应在承担违约责任后将房屋恢复原状或赔偿相应损失。（二）租赁期内，丙方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按年租金的20%的租金标准支付违约金，丙方还应退还相应的租金。合同末端有原告签字以及被告签章。另，合同后附《房屋交割清单》，其中记录了水、电、燃气的起计底数，并在交房确认一栏中，双方约定对上述情况，乙方经验收，认为符合合同约定，房屋具备安全居住条件，同意接收。此房交接时候是否还有尚未结清的费用，双方均确认没有，交房日期一栏中记载交房日期为2020年5月26日，并有原告签字以及被告签章。另查，2020年5月24日，原告通过微信向被告转账500元。2020年5月24日，原告通过支付宝转账被告房租及押金8200元。庭审中，双方均认可原告房租交纳至2020年8月25日，且具体以及交纳的款项为：房租6000元、押金2000元以及管理费700元，其中，管理费系双方口头约定按照2元/天标准计算。2020年5月27日，原告通过微信向被告职工作出解除合同意思表示，双方未就合同解除达成一致。2020年6月4日，原告就合同解除事宜向被告邮寄律师函，经查，该邮件已于2020年6月5日签收。2020年6月13日、7月3日，原告曾多次微信询问被告合同解除事宜进展。2020年7月28日，被告微信通知原告房租交纳已经逾期。庭审中，被告称其于2020年7月25日与原告电话沟通合同解除以及收房事宜，双方未达成一致。2020年7月30日，被告自行收房。对此，原告称双方确曾就合同解除进行电话沟通，但原告主张因其从未收到涉案房屋钥匙，故无法办理交接。经询，被告在收房后并未就水、电、燃气费用与原告进行结算，但被告于庭审中明确表示就水、电、燃气费用放弃主张。另查，2020年6月3日，原告与案外人签订租赁合同，约定原告承租位于北京市通州区永顺镇新建村二期高层X楼X单元X号房屋，租期自2020年6月3日至2021年6月2日。本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人均应按照合同全面履行义务。本案中，原告、被告签订的《北京市房屋租赁合同（经纪机构代理成交版）》为双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行相应义务。合同履行期间，原告以被告提供的房屋存在安全隐患以及合租男女性别比例与合同约定不符为由主张解除合同，但并未提交相应证据证明，故原告主张确认合同于2020年5月27日解除于法无据，本院不予支持。考虑到原告已于2020年5月27日通过微信明确告知被告要求解除合同，根据双方租赁合同约定，原告需提前退租的，应提前30日通知对方，并按年租金的20%的租金标准支付违约金，被告还应退还相应的租金。故本院认定双方租赁合同于2020年6月27日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告租金交纳至2020年8月25日，租赁合同于2020年6月27日解除，故2020年6月28日至2020年8月25日的租金被告应当予以返还。此外，根据双方租赁合同约定，原告提前退租的，应按年租金的20%的租金标准支付违约金，但考虑到2020年6月3日起，原告已承租其他房屋用于居住，并未实际使用涉案房屋，被告作为守约方也负有减少损失扩大的义务，且原告于庭审中表示违约金标准过高希望法院予以调整，故本院在综合上述因素后，酌定原告承担相当于一个月租金的违约金。庭审中，被告同意以押金抵扣违约金，同时明确表示放弃向原告主张水、电、燃气费用，本院对此不持异议。此外，鉴于双方均认可管理费系按照2元/天标准收取，就管理费的退还数额，本院将结合合同解除的时间予以确定。关于被告承担违约金一节，因现有证据无法证明被告存在违约，故原告主张被告承担4666元违约金于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告李倩与被告北京中远恒达房地产经纪有限公司2020年5月26日签署的《北京市房屋租赁合同（经纪机构代理成交版）》于2020年6月27日解除；二、被告北京中远恒达房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告李倩剩余租金3933元、管理费634元；三、驳回原告李倩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费134元，由原告李倩负担88元（于本判决生效后七日内交纳），由被告中远恒达房地产经纪有限公司负担46元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 胡 莉 芬二〇二〇年十二月二十九日书记员 梁雍薇薇