河南省偃师市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0381民初5195号原告：马利如，女，1989年1月17日生，汉族，住河南省偃师市。委托代理人（特别授权）：李世华、祝静，河南航星律师事务所律师。被告：戚利红，女，1970年4月24日生，汉族，住河南省偃师市。委托代理人（特别授权）：赵雅君，河南伊洛律师事务所律师。被告：戚新民，男，1957年12月15日生，汉族，住河南省偃师市。第三人：洛阳万通置业有限公司，地址：偃师市伊洛街道办事处迎宾路86号。法定代表人：戚新升，该公司总经理。原告马利如诉被告戚利红、戚新民、第三人洛阳万通置业有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马利如及其委托诉讼代理人李世华、祝静，被告戚利红及其委托诉讼代理人赵雅君，被告戚新民到庭参加诉讼。第三人洛阳万通置业有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马利如向本院提起诉讼请求：1、依法判决被告向原告返还给付的万通福瑞城5-2-1903号房屋差价12万元及利息。2、诉讼费、保全费等费用由被告承担。事实与理由：2019年10月14日，原告与被告戚新民（戚利红代签）签订转让协议，约定将被告认购的第三人开发的万通福瑞城5-2-1903号房屋转让给原告，原告支付被告12万元房屋差价。第三人直接与原告签订《内部员工认购协议》，认可戚利红将该房屋转让给原告，认购金10万元，开盘后认购金转为购房款。2020年6月1日被告戚利红向原告出具说明，证实该房屋是由其介绍原告购买，收取差价12万元，并承诺签不了购房协议及无法交房应退还原告该款项。后原告得知该房屋未取得商品房预售许可证，属于违法销售，且因纠纷被法院查封，无法签订购房合同及交付房屋。因此，被告应按照约定向原告退还房屋差价12万元。被告戚利红辩称，一、答辩人不应承担退款责任，应当依法驳回原告马利如的诉讼请求。1、答辩人在本案中仅是介绍人，马利如与戚新民之间的合同已履行完毕。马利如经人介绍找到答辩人主动要求购买抵账的房子，答辩人遂介绍马利如购买戚新民抵账10万元认购的房屋5号楼2单元1903号，戚新民与马利如签订转让协议，因此答辩人并不是转让协议的相对方，所收取的房屋差价也已交给业主戚新民，根据合同法的规定答辩人并非合同相对方，不应作为本案被告，更不应当承担返还款项的责任。2、马利如与第三人洛阳万通置业有限公司已形成新的合同关系。2019年马利如与戚新民签订转让协议后，将转让款22万元支付给戚新民，万通公司收回了与戚新民之间的所有手续，与马利如签订了内部认购协议，说明万通公司认可戚新民与马利如之间的转让协议且同意戚新民收取12万元的差价。之后马利如又支付20万元购房款给万通公司，万通公司给马利如出具收到30万元购房款的收据，至此马利如与戚新民之间的转让协议已经全部结束。马利如与万通公司之间形成新的购房合同关系，而答辩人仅是万通公司的员工，是否能够交房，是万通公司的问题，与答辩人无关。3、万通公司所售房屋是否取得预售许可证与答辩人、戚新民均无关。本案马利如在签署转让协议及内部认购协议时，已经与万通公司形成新的合同关系，马利如与戚新民、戚新民与万通公司之间的合同关系已经因履行完毕而消灭。马利如在购买房屋时与万通公司签订合同，对万通公司没有预售许可证销售房屋是知情的，从购房的价格和内部认购协议可以证明其知情。因马利如与万通公司之间存在合同关系，签订购房协议、交房问题是万通公司和马利如之间的约定，也是万通公司履行合同的行为，与答辩人无关。现在马利如若要求返还款项，应先解除与万通公司签订的内部认购协议，合同解除购房款及差价才能全额返还，而本案马利如并未要求解除内部认购协议，主张返还没有法律依据。最重要的是双方签订的内部认购协议属于双方的真实意思表述，且不违背法律行政法规的强制性、禁止性规定，该内部认购协议应认定为购买商品房的预约合同，属于有效的合同，故此马利如在未要求解除合同或者确认合同无效的情况下不能要求返还差价，答辩人作为万通公司职员更不应承担返还义务。4、马利如不能重复获利。《转让协议》签订时的市场房价，与业主戚新民购房时的房价相比已经高出不止12万元，马利如在购房时为了价格低主动要求购买抵账的房子，之后因为优惠政策又支付20万元购房款给万通公司获得了购房资格及更低的价格，以现在的房屋市价马利如能够获得更高的房价上涨利益，若马利如要求退差价，则获取双重利益，严重有失公允。5、马利如已经采取法律措施保护自己的房屋所有权。马利如已经向法院执行局提出执行异议，要求确认房屋产权归她所有，目前法院尚未下发裁定，若法院对其物权予以确认，则后期自可签订合同并交付房屋，马利如要求退差价更无道理。6、答辩人是公司职员，其行为是公司行为。基于答辩人公司职员的身份马利如才让答辩人写下说明，而答辩人无法代替万通公司向马利如承诺一定能交房，且该返还说明是在马利如的逼迫下，按照马利如所述一字一字写下。目前万通福瑞城的很多业主均存在类似本案的情况，相信政府一定能妥善处理，解决众多业主的难题，届时若由其它开发商接替万通公司继续开发万通福瑞城项目，马利如仍能达成合同目的。二、马利如要求支付利息缺乏法律依据或合同依据，不应当支持。综上所述，本案中答辩人不是适格被告，马利如在未要求解除内部认购协议或者要求认定内部认购协议无效的情况下，不能就此要求退还差价，答辩人请求驳回马利如的诉讼请求，待马利如的购房合同解除之后，另行处理。被告戚新民辩称，一、答辩人不应承担退款责任，应当依法驳回马利如的诉讼请求。1、答辩人与马利如之间的转让协议已因履行完毕而结束。2019年答辩人通过戚利红将万通福瑞城5号楼2单元1903号房屋转让给马利如，双方签署转让协议，马利如已将22万元（包括10万元认购款和12万元差价）转让款支付给答辩人。第三人洛阳万通置业有限公司将与答辩人签署的认购协议及收据收回，又与马利如重新签订了认购协议，马利如缴纳了购房款，至此答辩人与马利如之间的转让协议已经全部完成，该协议属于双方自愿且真实的意思表示，不违背法律的相关规定，因此答辩人不应返还12万元。2、马利如与万通公司已经形成新的合同关系，与答辩人已无关。万通公司收回与答辩人之间签署的所有手续后，与马利如签订了新的内部购房协议，马利如又向万通公司缴纳20万元购房款，万通公司向马利如出具30万元的收据，至此，答辩人与马利如、答辩人与万通公司的合同关系均因马利如与万通公司之间形成新的合同关系而消灭，因此新的合同关系与答辩人无关。3、万通公司所售房屋是否取得预售许可证与答辩人无关。若马利如要求退还差价，应解除与万通公司的认购协议。因马利如与万通公司之间存在合同关系，签订购房协议、交房问题是万通公司和马利如之间的约定，也是万通公司履行合同的行为，与答辩人无关。现在马利如若要求返还款项，应先解除与万通公司签订的内部认购协议，合同解除购房款及差价才能全额返还，而本案马利如并未要求解除内部认购协议，主张返还没有法律依据。最重要的是双方签订的内部认购协议属于双方的真实意思表述，且不违背法律行政法规的强制性、禁止性规定，该内部认购协议的签订应认定为购买商品房的预约合同，属于有效的合同，故此马利如在未要求解除合同或者确认合同无效的情况下不能要求返还差价，答辩人不应返还差价。4、马利如不能重复获利。《转让协议》签订时的市场房价，与答辩人认购房时的房价相比已经高出不止12万元，以现在的房屋市价马利如能够获得更高的房价上涨利益，若不解除与万通公司签订的认购合同，仅要求退差价，则获取双重利益，严重有失公允。5、马利如起诉状中所述戚利红向其出具的说明，答辩人不知情。在转让协议完成一年后，戚利红向马利如出具退款说明，答辩人并不知情，也并未授权戚利红向马利如出具任何东西。二、针对马利如要求的利息，答辩人获得款项合理合法，马利如要求答辩人返还和承担利息无任何相关法律依据，也应予以驳回。综上所述，马利如在未要求解除内部认购协议或者要求认定内部认购协议无效的情况下，答辩人不应返还12万元及利息，请求驳回马利如的全部诉讼请求。第三人洛阳万通置业有限公司逾期未陈述。经审理查明，原告与被告戚新民于2019年10月14日签订转让协议一份，由戚新民将内部认购的毛坯房5号楼2单元1903房转让给马利如，转让价格为每平方米4000元，认购协议和转让协议及认购收据一并作为马利如购房的依据，项目开盘后，购房合同按马利如要求填写房主姓名，房子差价款120000元。被告戚新民由被告戚利红代签。转让协议签订后，原告和第三人于2019年10月14日签订《内部员工认购协议》一份，由原告认购第三人的5号楼2单元1903房，认购金为100000元。被告戚利红作为第三人员工在该协议上签名。2019年10月14日原告配偶通过微信向被告戚利红转账两笔计款220000元。后被告戚利红将其中的100000元转给第三人作为原告的认购金，将其中的120000元差价款转给被告戚新民。10月15日原告另行向第三人交纳房款200000元。2020年6月1日被告戚利红向原告出具承诺书一份，载明：“万通福瑞城5-2-1903业主马利如房子是由万通福瑞城经理戚利红介绍买的，于交与万通房款差价壹拾贰万元整，如果此房签不了购房协议交不了房，此款戚利红本人应退还给业主马利如”。另查明，第三人开发的万通福瑞城项目5号楼未取得商品房预售许可证。第三人至今未与原告签订商品房预售合同。被告戚利红为第三人万通福瑞城售楼部销售经理。上述事实由原告提交的转让协议、认购协议、交易记录、承诺书、公告，被告提交的银行流水、照片及本院庭审笔录等在卷资证。本院认为，原告与被告戚新民签订的转让协议是双方真实意思表示。原告向被告支付差价、原告与第三人签订认购协议并向第三人交纳房款，说明原告与被告戚新民就双方的转让协议中的权利义务已经履行完毕。至于原告是否能取得房权是原告与第三人之间的事情，该风险是原告与被告戚新民签订转让协议时应该有所预料，该风险应由原告承担。原告以无法签订购房合同、无法交付房屋为由请求被告戚新民返还差价款理由不足，本院不予支持。原告支付给被告戚利红的120000元，被告戚利红已将该款作为差价款转交给被告戚新民，符合原告与被告戚新民签订的转让协议的约定。应认定被告戚新民得到了该差价款，被告戚利红未得到该差价款。至于被告戚利红向原告出具的承诺书，由于被告戚利红未得到该差价款，被告戚利红的承诺没有事实基础。原告请求被告戚利红返还该差价款没有事实依据，该诉求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告马利如的诉讼请求。案件受理费减半收取1350元，由原告马利如承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审判员  张东旭二〇二〇年十二月十八日书记员  王瑞英