河北省邢台市襄都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0502民初499号 原告：中国建设银行股份有限公司邢台分行，住所地：邢台市桥**，统一社会信用代码：91130500805769263N。 负责人：齐光临，系该行行长。 委托诉讼代理人：高俊学，河北鑫旺律师事务所律师。 被告：王莹，女，1992年8月24日出生，汉族，现住邢台市任泽区。 被告：高占存，女，1960年9月5日出生，汉族，系王莹母亲，系王兴波配偶，现住邢台市任泽区。 被告：王兴波，男，1969年8月23日出生，汉族，系高占存配偶，现住邢台市任泽区。 被告：邢台市碧桂园房地产开发有限公司，住所地：邢台市邢台县，统一社会信用代码：91130521336178152Y。 法定代表人：李晓明，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王国凯，男，1983年12月20日出生，汉族，现住邯郸市丛台区。 原告中国建设银行股份有限公司邢台分行（以下简称建行邢台分行）与被告王莹、高占存、王兴波、邢台市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称邢台碧桂园公司）借款合同纠纷一案，本院于2020年3月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建行邢台分行的委托诉讼代理人高俊学、被告高占存、被告邢台碧桂园公司的委托诉讼代理人王国凯到庭参加诉讼，被告王莹、被告王兴波经传票传唤无正当理由拒不参加诉讼。本案现已审理终结。 建行邢台分行向本院提出诉讼请求：1、宣告原告与被告王莹、高占存、王兴波签订的《个人住房（商业用房）借款合同》立即到期，依法判令被告王莹、高占存、王兴波偿还原告借款本金1682436.28元及截至到2019年4月28日的利息、罚息、复利等共计14490.89元，并自2019年4月29日起至本息清偿完毕之日止按照合同约定支付利息、罚息、复利等。2.依法判令被告邢台市碧桂园房地产开发有限公司对上述本息承担连带偿还责任、3、本案诉讼费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等）由被告承担。事实与理由：2017年7月14日，被告王莹、高占存、王兴波与原告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定：向原告借款本金人民币1720000元，用于购置邢台县，XX园XX号楼XX室，借款期限从2017年7月13日至2047年7月13日止；本合同项下的贷款利率为月利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上浮5%；借款人每月归还本息金额为人民币9386.35元；担保方式采取抵押加最高额保证形式。借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项即构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，解除与借款人的借贷关系，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，并向借款人收取违约金；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定计收罚息和复利；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括不限于诉讼费、财产保全费、差旅费、公告费、律师费等）费用由借款人承担。被告邢台碧桂园公司与原告签订2016-管XX号《个人住房（商业住房）借款最高额保证合同》，根据合同约定由被告邢台市碧桂园房地产开发有限公司为被告王莹、高占存、王兴波与原告之间的借款承担连带责任保证。合同签订后，原告履行了发放贷款的义务，但被告王莹、高占存、王兴波未能按照合同约定期限履行还款义务，被告邢台市碧桂园房地产开发有限公司也未能按照合同约定履行担保责任。截止到2019年4月28日，被告王莹、高占存、王兴波拖欠本金4355.13元，拖欠利息14417.57元，拖欠罚息73.32元，贷款余额1682436.28元。二被告的行为严重损害了原告的合法权益，原告特诉至贵院，望判如所请。 原告当庭称因在诉讼期间曾经扣收过一部分本金，诉请的借款本金数额变更为1653449.32元；截至到2020年12月15日利息为56435.16元，罚息1891.40元，共计为58326.56元。 高占存口头辩称，因为碧桂园房子贷过款，是王莹办的，我签过字，具体的事儿不清楚。 邢台碧桂园公司辩称，一、关于答辩人邢台市地产开发有限公司的连带保证责任问题。1、混合担保中物保优先的答辩请求。本案中，在被答辩人的金融借款债权上，已经设立了混合担保，即业主涉案房屋的物权担保与我司的保证责任。保证人作为替代责任承担者，在承担了保证责任后，对债务人享有求偿权。债务人是本位上的债务承担者，当债务人已经提供物的担保，且抵押物足以偿还债务的情况下，请求优先处理该抵押物以清偿债务，简化债务清偿程序。2、担保物权（预抵押权）的实现问题。（1）、本案中，被答辩人与王莹、高占存、王兴波、邢台碧桂园公司已就桥西区XX园XX号楼XX房产办理了预购商品房抵押权预告登记，《物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”，该规定赋予了基于预告登记取得的请求权具备排他性和对抗性的“准物权”效力。因此，预告登记的本质特征就是使被登记的请求权具有物权的效力。（2）、根据答辩人与被答辩人签订的《按揭业务担保合作协议》中约定，在乙方的保证期限内，若购房者未履行《个人购房借款／担保合同》约定并由甲方向有管辖权的人民法院提起诉讼的，甲方承诺先请求行使预抵押权，在处置已办理抵押预告登记的房产后仍不足以清偿的，就不足部分甲方再向乙方要求承担连带清偿责任。由该约定，甲方应先处置已办理抵押预告登记的房产。若贵院不支持预告登记抵押权人的优先受偿权，将他人过错造成的不利后果转由无过错方承担，有违合同法的公平原则，甚至造成购房人恶意规避抵押登记的道德风险，不利于平等保护诉讼各方的合法利益。因此，请求法院支持预告登记抵押权人的优先受偿权。二、答辩人与被答辩人签订的《按揭业务担保合作协议》的效力优先于被答辩人与购房者签订的《个人住房贷款合同》。这在《按揭业务担保合作协议》第十三条第二款有详细约定：约定了在本协议生效之日后，甲方（被答辩人）、乙方（答辩人）与购房者应共同签订由甲方（被答辩人）提供《个人住房贷款合同》，并将其作为本协议附件五，但涉及答辩人与被答辩人双方之间的权利义务的，双方均自愿按以下约定方式履行：1、在本协议生效之日后答辩人与被答辩人与购房者签订的《个人住房贷款合同》不视为对本协议内容的修改，甲乙双方均同意本协议约定的内容的效力优先于甲方、乙方与购房者签订的《个人住房贷款合同》中涉及甲乙双方之间权利义务的所有条款。2、在本协议生效之日后答辩人与被答辩人与购房者签订的《个人住房贷款合同》中任何只涉及答辩人与被答辩人双方的权利、义务条款与《按揭业务担保合作协议》有任何不一致、矛盾、甚至表述、理解不同的，均以《按揭业务担保合作协议》约定的为准。三、退一万步讲，如贵院判决答辩人邢台市地产开发有限公司承担连带保证责任的话，我司承担连带保证责任后，有权向被告王莹、王兴波、高占存追偿。 本院经审理认定事实如下：1、2017年7月14日王莹、王兴波、高占存与建行邢台分行签订了个人住房（商业用房）借款合同，约定：借款本金为1720000元，借款期限为叁佰陆拾个月，借款用途为购买坐落于邢台县，XX园XX号楼XX室；贷款利率为月利率浮动利率，即在基准利率水平上上浮5%；借款逾期的罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；还款方法和还款金额为采用等额本息还款方法，在本合同签订的贷款利率水平下，每一个月归还本息金额为人民币9386.35元；本合同项下担保方式为抵押加最高额保证；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；向借款人收取违约金；对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息，自借款人逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按本合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括不限于诉讼费、财产保全费、差旅费、公告费、律师费等）费用由借款人承担。2、2015年9月16日建行邢台分行（甲方）与邢台市碧桂园房地产开发有限公司（乙方）签订了一份按揭业务担保合作协议，该协议第五条第三款第四项（2）约定，由甲方向有管辖权的人民法院提起诉讼的，甲方应在向乙方发出购房者连续未支付4期贷款本息的书面通知之日起60天内，向有管辖权的人民法院提起诉讼；若甲方未在上述期限内起诉的，则乙方对上述期限届满之后的购房者逾期支付的贷款利息、逾期利息等不承担连带责任保证。第六条甲方承诺第（八）约定：在乙方的保证期限内，若购房者只拖欠甲方贷款本息、逾期利息并由甲方向有管辖权的人民法院提起诉讼的，甲方承诺先请求行驶抵押权，在处置抵押物仍不能清偿的，就不足部分甲方再向乙方请求承担连带清偿责任。第十三条约定在本协议生效后甲方、乙方与购房者签订的《个人住房（商业用房）借款合同》中任何只要涉及甲、乙双方的权利、义务条款与本协议有任何不一致、矛盾、甚至表述、理解不同的，均已本协议约定的为准。3、2016年8月10日建行邢台分行（乙方）与邢台市碧桂园房地产开发有限公司（甲方）签订了编号为2016-管XX号个人住房（商业用房）借款最高额保证合同，约定：债务人是指因购置坐落于邢台XX园XX＃-XX＃项目所属之住房房产而与乙方发生借贷关系的全部债务人；本最高额保证所担保的债权是指自2016年8月10日至2019年8月10日期间因乙方向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项（包括但不限于乙方垫付的有关手续费、杂费），乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）；本合同约定的最高额保证项下担保责任的最高限额为人民币壹亿元整；甲方在本合同项下提供的保证为连带责任保证；保证期间按乙方对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。4、2017年8月16日建行邢台分行将贷款1720000元转入借款合同指定的邢台市碧桂园房地产开发有限公司账号。5、截至2020年12月15日王莹、王兴波、高占存拖欠建行邢台分行贷款本金1653449.32元、利息为56435.16元、罚息1891.40元。6、建行邢台分行因本案申请诉讼财产保全支付了保全申请费5000元。 上述事实，有建行邢台分行、邢台市碧桂园房地产开发有限公司提交的证据及庭审笔录在卷佐证。 本院认为，被告承认原告的诉讼请求部分，不违反法律规定，本院予以支持。王莹、王兴波、高占存与建行邢台分行签订的个人住房(商业用房)借款合同，建行邢台分行与邢台市碧桂园房地产开发有限公司签订的按揭业务担保合作协议、个人住房（商业用房）借款最高额保证合同均是双方当事人的真实意思表示,合同内容无违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。建行邢台分行已按《个人住房(商业用房)借款合同》约定履行了发放贷款的义务,王莹、王兴波、高占存未能按合同约定履行还款付息义务构成违约,符合合同约定的宣布贷款立即到期的条件,故建行邢台分行请求宣告其与被告王莹、高占存、王兴波签订的《个人住房（商业用房）借款合同》立即到期，依法判令被告王莹、高占存、王兴波偿还原告借款本金1682436.28元及利息、罚息、复利等的诉讼请求，本院予以支持。建行邢台分行与邢台市碧桂园房地产开发有限公司签订的最高额保证合同签订于2016年8月10日，晚于双方2015年9月16日签订的按揭业务担保合作协议，应视为对该合作协议的修改；且该协议第十三条约定的是双方与购房者签订的《个人住房（商业用房）借款合同》中涉及甲、乙双方的权利、义务条款与本协议不一致的，以本协议为准，并不涉及双方签订的最高额保证合同；关于邢台碧桂园公司辩称的担保物权（预抵押权）实现问题，依照《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力”之规定,预告登记制度旨在保障将来物权的实现,预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权,并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。故预告登记属于债权保全措施,并具有排除他人处分标的物的物权效力。基于预告登记并非正式物权登记,故在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下,抵押权并未依登记而设立。建行邢台分行并不对涉案房屋享有优先受偿权。只有在商品房抵押登记完成后,抵押权依法设立,建行邢台分行才能作为抵押权人对涉案房屋享有优先受偿权,邢台碧桂园公司才能因保证期间届满而免除保证责任。故邢台市碧桂园房地产开发有限公司的辩称本院不予采信，其应当对王莹、王兴波、高占存对建行邢台分行的债务承担连带责任保证，在其承担保证责任后，可向王莹、王兴波、高占存追偿。 综上所述《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条，《中华人民共和国担保法》第十四条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定,判决如下： 一、中国建设银行股份有限公司邢台分行与王莹、王兴波、高占存2017年7月14日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》到期。 二、王莹、王兴波、高占存于本判决生效之日起十日内偿还中国建设银行股份有限公司邢台分行借款本金1653449.32元、利息为56435.16元、罚息1891.40元；并自2020年12月15日起至履行完毕时止以拖欠借款本金为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮5%计算支付利息，在执行贷款利率的水平上上浮50%支付罚息。 三、王莹、王兴波、高占存于本判决生效之日起十日内给付中国建设银行股份有限公司邢台分行保全申请费5000元。 四、邢台市碧桂园房地产开发有限公司对上述第二、三项债务承担连带责任保证；并在承担保证责任后有权向王莹、王兴波、高占存追偿。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费20072元，减半收取计10036元，由王莹、王兴波、高占存共同负担10036元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。 审 判 员 陈铁军 二〇二〇年十二月十六日 法官助理 杜晓建 书 记 员 张晓庆