浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终5873号上诉人（原审原告）：瑞安市东都农垦开发有限公司，住所地：瑞安市东山街道飞云江农场。法定代表人：陈玮,执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：余心海、潘伟章，浙江玉海律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：瑞安市彩丰包装有限公司。住所地：瑞安市经济开发区发展区金融街**。法定代表人：尹香兰，执行董事兼总经理。上诉人瑞安市东都农垦开发有限公司（以下简称东都公司）与被上诉人瑞安市彩丰包装有限公司（以下简称彩丰公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服瑞安市人民法院（2020）浙0381民初516号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。东都公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：东都公司交付的租赁厂房面积为448㎡，彩丰公司应当按此面积履行支付租金义务。一审判决认定东都公司实际交付租赁厂房的时间为2015年5月15日，是错误的。合同已明确约定了物业管理费支付金额、支付期限与违约金计算标准，彩丰公司应承担违约责任。双方明确约定了喷淋设施使用费每平方米8元，彩丰公司应当支付。一审判决按LPR计算利息，明显过低，应予调整。彩丰公司辩称:本案合同不成立。意向协议书约定面积是1400㎡，东都公司一直未交付，也无法使用。东都公司向一审法院起诉请求：（1）支付租金163234.45元、喷淋设施使用费18764.45元，合计181998.9元；（2）支付违约金（以230080元为基数按月利率5%从2014年9月18日计算至2015年4月27日（不含当日），为85129.6元；以130080元为基数按月利率5%从2015年4月27计算至2017年9月30日（不含当日），为192301.6元；以187031.67元为基数按月利率5%从2017年9月30日计算至2018年9月30日（不含当日），为113777.6元；以294551.67元为基数按月利率5%从2018年10月31日计算至2018年12月25日（不含当日），为42219.07元；以163234.45元为基数按月利率5%从2018年12月25日计算至实际履行之日；以18764.45元为基数按月利率5%从起诉之日计算至实际履行之日）。一审法院认定事实：2013年6月4日，东都公司（甲方）与彩丰公司（乙方）签订《标准厂房租赁意向协议书》。约定：“为鼓励农场职工自办企业，缓解旧场改造搬迁企业安置用地与失地职工再就业问题，东都农垦开有限公司决定建设标准厂房。为使厂房出租达到预期目的，缓解厂房建设资金问题与更好发挥经济效益，我们以信誉第一、服务第一，以诚信为宗旨，现经双方共同协商，特订立如下厂房租赁协议条款，以资共同信守执行。一、甲方租赁给乙方的标准厂房位于瑞安经济开发区发展区，金源路88号，其中承包给乙方是5-2号厂房，二层建筑面积1400㎡。二、甲方租赁给乙方的标准厂房租期为五年。二层年租金120元/㎡，五年计84万元，一次性扣除租金利率，利率按月息0.8%计算，总共计694202.9元。乙方须在本协议书签订之日起五天内一次性付清租金。三、本协议生效后，甲方应抓紧厂房建设租赁给乙方的标准厂房，协议生效后交清租金之日起至厂房实际交付使用之日止，甲方应支付给乙方相应的租金，利息按月息0.8%计算，利息可以冲抵租金。四、在厂房竣工验收后交付乙方使用时签订正式租赁合同，合同内租金与本意向协议书一致。五、本协议经双方签字或盖章后生效。六、本协议书一式四份，甲方执三份，乙方执一份。”2013年6月6日，彩丰公司法定代表人尹香兰向东都公司转账支付21万元。2014年9月15日，彩丰公司（乙方）法定代表人尹香兰在东都公司（甲方）提供的《标准厂房租赁合同》上签字、盖章。该合同约定：一、出租厂房情况。甲方出租给乙方的标准厂房位于瑞安经济开发区发展区，具体位置在毓蒙路1号、金源路88号，其中出租给乙方的5号厂房2单元第1层，建筑面积448㎡，厂房类型为框架结构。二、厂房讫付日期和租赁期限。1、厂房装修期天，自年月日至年月日止，装修期间免收租金。2、厂房租赁自年月日起至年月日，租赁期年。甲方已于年月日向乙方交付厂房，前六个月租金与原《标准厂房租赁意向协议书》约定的交付厂房后的利息相抵消，乙方自年月日起计付租金（物业管理费等其他费用按交付之日起按时计付）。三、履约保证金及租金支付方式。1、乙方根据原《标准厂房租赁意向协议书》支付20万元自本合同签订之日起转为本合同履约保证金，另乙方于本合同签订后三日内再补交履约保证金230080元，乙方合计支付履约保证金430080元。2、甲乙双方约定，本合同标准厂房租赁租金标准为：每年租金86016元，当年租金于每年月日前从乙方支付的履约保证金中扣抵，并每年依次扣抵租金一次。3、乙方履约保证金扣抵足迹后的余额保证金用于担保乙方应负担的水、电等费用及违约责任，履约保证金余额待合同终止并结算各项款项后，无息退还。4、乙方应于第五年月日前补交每年租金的三个月租金计21504元作履约保证金，待厂房租期届满腾空完毕结清账户一次性无息退还。四、其他费用。1、租赁期间，使用该厂房所发生的水、电、煤气、电话费、通讯费等以及电梯所发生的电费、维护保养、修理费、管理费等由乙方承担。2、租赁期间，乙方应按年缴纳物业管理费（含管理费、卫生、安保），每年每平方米为10元，每年总计4480元，于每年月日前支付给甲方。物业管理费专款专用，多退少补，甲方建立专门台账，并每年公布一次。3、租赁期间，乙方应及时支付一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权收取每月5%违约金，并有权终止租赁合同。4、因房屋出租涉及的房产租赁税金由甲方负担。……七、其他条款。……3、双方一致确认，原《标准厂房租赁意向协议书》项下乙方已付款项自动转为本合同履约保证金。因双方一直未商定厂房交付日期、租金起算日期，故上述《标准厂房租赁合同》相关内容至今尚未填写，东都公司至今亦未签字盖章。2015年4月27日，彩丰公司向东都公司银行现金存款支付10万元。次日，东都公司出具一份收款收据，载明：“交款单位：瑞安市彩丰包装有限公司（尹香兰）；交款项目：收标准厂房5-2号楼租赁意向定金，2015年4月27日汇入100000（壹拾万元正）；备注：同意按意向协议规定收取”。收据由东都公司工作人员李**、贾应勇签字，并加盖东都公司公章。彩丰公司自认于2013年10月23日起至2019年12月底占有使用涉案厂房50㎡左右面积。2015年5月份给涉案厂房上锁。2019年12月底搬离。另查明：东都公司与瑞安经济开发区管委会签订国有土地上工业不动产收购储备补偿合同，并于2018年12月25日向瑞安经济开发区管委会移交了包括涉案厂房在内的全部标准厂房。瑞安经济开发区管委会将其交由瑞安经济开发区发展总公司管理。东都公司、瑞安经济开发区发展总公司、瑞安经济开发区管委会三方于2018年12月25日签署的《瑞安市东都农垦开发有限公司标准厂房移交表》中载明“一、承租企业：序号-48，企业名称-瑞安市彩丰包装有限公司，面积-（内容空白），租赁时间-（内容空白），备注-未签订合同”。一审法院认为，采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案《标准厂房租赁合同》，东都公司虽未签字盖章，但其已向彩丰公司交付厂房，履行了合同主要义务，彩丰公司实际占有使用租赁厂房，故该《标准厂房租赁合同》已成立。合同未明确约定厂房交付时间、租金起算时间、租金支付期限。东都公司提交的现有证据不足以证实其于2013年10月1日交付涉案厂房，彩丰公司自认于2015年5月份给涉案厂房上锁即实际控制厂房，故一审法院推定东都公司实际交付厂房的时间为2015年5月15日。根据《标准厂房租赁合同》相关约定，年租金标准为86016元，故彩丰公司应付租金为311071.56元（[2015年5月15日至2018年12月25日]1320天/365天×86016元）。彩丰公司陈述自2013年10月23日至2015年5月14日占有使用50平方米左右的厂房用于临时堆放杂物，但其辩称系东都公司免费提供使用无相应证据证明，而东都公司亦未提供相应证据证明占有使用费标准。因此，参照其他同期审理案件，酌定应支付占有使用费为9336.99元（[2013年10月23日至2015年5月14日]568天/365天×50㎡×10元/㎡/月×12月）。彩丰公司共已支付31万元，尚应支付租金1071.56元及占有使用费9336.99元，共计10408.55元。利息损失以10408.55元为基数，自起诉之日即2020年1月7日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算至实际履行之日止。《标准厂房租赁合同》约定：“物业管理费专款专用，多退少补，甲方建立专门台账，并每年公布一次”。现租赁期限已届满，东都公司仍未提供物业管理费台账，则彩丰公司应付物业管理费金额尚不明确，故其主张在已付款项中直接扣减物业管理费12507.18元的诉请不予支持。东都公司可另案主张。《标准厂房租赁合同》并无喷淋设施使用费相关约定，故东都公司主张支付喷淋设施使用费18764.45元，不予支持。东都公司认为因另案诉讼导致其承担的喷淋设施工程款应由包括彩丰公司在内的承租人负担的，亦可另案主张。东都公司的其他诉讼请求，均缺乏事实与法律依据，均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十七条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、彩丰公司于本判决生效之日起支付东都公司租金1071.56元、占有使用费9336.99元及利息损失（以10408.55元为基数，自2020年1月7日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率[LPR]计算至实际履行之日止）；二、驳回东都公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12788元，由东都公司负担12720元，彩丰公司负担68元。二审中，双方当事人均未提供新的证据。经审理，本院二审认定的事实与一审判决认定的一致。本院认为，本案诉争《标准厂房租赁合同》虽未经东都公司签字盖章，但双方已形成事实上的租赁关系，对此双方均无异议。该合同仅约定租赁厂房面积及年租金，未约定租赁期限、租金支付时间以及租赁物交付时间，是双方因租赁厂房面积、交付时间发生争议的根本原因。东都公司作为主营标准厂房租赁的国有企业，与承租人未书面约定租赁关系权利义务，进而引起讼争，无论基于国有资产管理，还是作为出租人，均属行为失职。同时，从民事诉讼证明责任来讲，出租人亦应就租赁物面积、单价以及交付时间负有证明责任。因此，一审法院结合租赁厂房实际经营、部分厂房不符合生产要求、实际面积远低于意向协议约定面积，以及东都农垦厂区整治等综合情况，并参照本案《标准厂房租赁合同》以及该产区其他标准厂房租赁标准，酌定租赁物使用期间及相应租金，并无不当。东都公司主张以租赁面积448㎡从2013年10月1日计至实际交还之日的上诉理由，本院不予采纳。双方在合同中并无喷淋设施使用费负担的约定，故东都公司主张支付喷淋设施使用费60896元，没有合同依据。合同约定物业管理费“多退少补”，可见，合同虽约定了物业管理费金额，但仍应按实际费用向承租人结算后收取。东都公司未提供物业管理费台账以及实际费用的证据，一审判决告知其另行主张，亦无不当。本案租赁合同仅在第四条“其他费用”第3项约定了“租赁期间，乙方应及时支付一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权收取每月5%违约金，并有权终止租赁合同。”合同中并无迟延支付租金的违约金计算标准的约定；并且，东都公司一审请求按月利率5%计算，亦明显偏高。一审法院酌定按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算利息，合理合法。二审中，东都公司对一审判决其他事项的认定处理，均无异议，二审予以确认。东都公司上诉请求及理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12720元，由上诉人东都公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨宗波审 判 员 余 萌审 判 员 刘宏杰二〇二〇年十二月十一日法官助理 姜岳良代书记员 李**程