河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫14民终5769号上诉人(原审被告)：永城市华晨置业有限公司，住所地：河南省永城市侯岭乡二十里铺村社区，统一社会信用代码：91411481MA3X411B3Y。法定代表人：任曙辉，总经理。委托诉讼代理人：刘培，河南正剑律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨昌宁，男，1973年12月9日出生，汉族，住江苏省宿迁市宿城区，系该公司员工。上诉人(原审原告)：张坤坤，女，汉族，1985年11月13日出生，住河南省永城市。上诉人（原审原告）：梁来真，男，汉族，1983年10月25日出生，住河南省永城市。委托诉讼代理人：庙小童，北京市京师（郑州）律师事务所律师。上诉人永城市华晨置业有限公司（以下简称华晨置业公司）与上诉人张坤坤、梁来真房屋买卖合同纠纷一案，均不服永城市人民法院（2020）豫1481民初4797号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。张坤坤、梁来真的委托诉讼代理人庙小童，华晨置业公司的委托诉讼代理人刘培、杨昌宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华晨置业公司上诉请求：1、依法撤销永城市人民法院（2020）豫1481民初4797号判决书第一项，并依法改判驳回张坤坤、梁来真的诉讼请求；2、一、二审的诉讼费用由张坤坤、梁来真承担。事实和理由：一、涉案房屋已于2019年12月29日达到双方《商品房买卖合同》约定的交房标准，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2019年12月30日前，将具备下列条件的房屋交付给××，即该商品房经验收合格，并完成规划，单体工程质量、消防、人防、燃气等专项工程验收达到合格；排水、供电、供水等公共配套设施，市政公用设施及绿化工程按设计条件建成并经有关行业单位认可，达到使用功能。而华晨置业公司一审提供的《河南省建设工程竣工验收意见书》显示涉案工程在2019年12月29日经五家单位综合验收合格，且消防、人防、供水、供电、供燃均在2019年12月29日前验收合格并达到使用标准。该合同约定的交房条件已经成就，符合合同约定的交房标准。二、涉案房屋经竣工验收合格即已经达到法律规定的交付条件，一审法院以华晨置业公司取得《河南省房屋建筑工程和市政基础工程竣工验收备案表》的时间作为房屋达到交付的条件没有任何法律依据。（1）根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”2018年3月19日修订后公布施行的《城市房地产开发经营管理条例》第十七条明确规定：“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。”据此，自2018年3月19日起，城市房地产开发项目的竣工验收与其他建设工程的竣工验收统一按照《建设工程质量管理条例》的规定进行。《建设工程质量管理条例》第三条规定：“建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责。”第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用”。可见，现行法律、行政法规规定的商品房交付条件是竣工验收合格，因此2019年12月29日涉案房屋经验收合格满足交付条件。（2）备案仅是建设行政主管部门为加强房地产市场监管的一种行政手段，并非人民法院认定商品房交付条件的强制性规范，案涉合同也未约定以竣工验收备案件为交付条件。一审法院以备案登记时间作为房屋符合交付时间没有任何法律依据。综上，涉案房屋已于2019年12月29日达到合同约定的交付条件，且华晨置业公司已按照合同约定通知张坤坤、梁来真收房，因此不存在违约行为，故不应当承担逾期交房的违约责任，请二审法院在查明事实的基础上依法予以改判。张坤坤、梁来真针对华晨置业公司上诉请求辩称，一、华晨置业公司至今未达到法定和约定的交房条件，业主有权拒绝收房，华晨置业公司应当承担违约责任。根据商品房买卖合同第八条第一款，出卖人应当在2019年12月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第一种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用。根据双方的合同约定，华晨置业公司未向业主××提供第八条约定的相关文件，也未向业主出示住宅质量保证书和住宅使用说明书，且小区的绿化、公共道路、地下车位等至2020年5月份都没有完工。小区室内的线路，至今大部分都是空的，没有穿线。二、业主认为涉案小区至今未达到双方约定交房的条件，因此拒绝收房，由此产生的延期交房责任应当由华晨置业公司承担。对于华晨置业公司提供的备案表，该证据显示多栋楼栋实际的开工时间是2018年4月10日，竣工时间全部是2019年12月5日，严重违反常理。同一小区的几十栋楼统一在同一时间同一天竣工，不能真实反映实际竣工日期。从备案表上建设单位、设计单位、监理单位、勘察单位、工作人员的签字可以看出出自一人之手，严重违反竣工验收程序，甚至是违法。请求申请笔迹鉴定，是否是相关单位工作人员的签字？是否是其真实的意愿？该备案表虽然有监管部门的盖章，不能以此推定涉案楼栋达到法定的交房条件。基于存在以上两种严重违反常理，严重违反竣工验收的情况，业主请求法庭审慎采纳该证据，如有违法犯罪行为，请移交相关执法机关。业主坚持对备案表中签字人的签字进行笔迹鉴定。张坤坤、梁来真上诉请求：1、依法撤销永城市人民法院（2020）豫1481民初4797号判决书，并依法改判或发回重审；2、一、二审的诉讼费用由华晨置业公司承担。事实和理由：一审法院根据华晨置业公司提供的未经备案机关签署文件收讫的所谓“工程竣工验收备案表”认定涉案房屋达到法定的交房条件，认定事实严重错误，明显违法。二、一审法院仅以不显示时间，不显示通知内容，无法确定张坤坤、梁来真是否收到通知的微信截图，认定华晨置业公司完成了通知收房义务，并根据通知的时间开始免除华晨逾期交房的违约责任，无事实和法律依据。三、一审法院认定对电梯不予整改，不予增加无障碍通道严重违法。四、一审法院认定车位不小于2.4米，符合国家标准规定，严重错误，明显违法，应予以撤销。综上，一审判决认定主要事实不清，适用法律严重错误，请二审依法改判或发回重审。华晨置业公司针对张坤坤、梁来真的上诉请求辩称，一、涉案房屋于2019年12月29日符合合同及法律约定的交付条件。1.涉案房屋于2019年12月29日完成竣工验收，达到双方《商品房买卖合同》约定的交房标准。2.涉案房屋经竣工验收合格即已经达到法律规定的交付条件。二、华晨置业公司工作人员已按合同约定按时通知到张坤坤、梁来真收房，完成了通知义务，系张坤坤、梁来真原因导致未能按时交房，××应当自行承担法律责任。三、关于电梯及无障碍通道、车位问题，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。张坤坤、梁来真向一审法院起诉请求：1、依法判令华晨置业公司按照约定对涉案房屋电梯进行整改，使电梯直达负二层车库，并按国家规定增加无障碍通道；2、依法判令华晨置业公司按照国家标准（宽度不小于2.4米）对张坤坤、梁来真购买的车位进行整改；3、请求判令华晨置业公司降低物业费，按物业资质收费（不超过0.75元／㎡收取物业费）；4、判令华晨置业公司支付逾期交房违约金暂计20236元（以796685元为基数，按照日万分之二的标准，自2019年12月31日起暂计算至起诉日止），要求继续计算至华晨置业公司将满足合同约定标准的房屋进行交付之日止；5、依法判令华晨置业公司按照合同约定对涉案房屋阳台进行整改，增加阳台侧窗；6、依法判令华晨置业公司整改南次卧横梁挡阳光问题，恢复业主采光权；7、依法判令华晨置业公司增加南主卧和北侧卧房间内两个飘窗，严格按照备案图纸施工；8、依法判令华晨置业公司按照合同约定，地下室只有一层，多的一层按照合同约定整改；9、本案诉讼费用均由华晨置业公司承担。一审法院认定事实：2019年3月8日，张坤坤、梁来真（××）与华晨置业公司（出卖人）签订了合同编号为201903080097的《商品房买卖合同》，并在永城市房地产管理部门进行了备案登记。双方约定：张坤坤、梁来真购买华晨置业公司开发的永城市滨湖桃源住宅楼26幢5层1单元502号商品房一套，该商品房属短肢剪力墙结构，建筑层数地上6层，地下1层；合同总价款为796685元；付款方式为××于2019年3月8日首付房款246685元，剩余房款55万元办理银行贷款；出卖人应当于2019年12月30日前交房；出卖人逾期不超过30日，自合同规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日，××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之二的违约金，逾期交房按日万分之二的标准支付违约金。张坤坤、梁来真、华晨置业公司签订的《合同补充协议》（附件四）第四条4.2约定：××未按合同第六条及本条约定履行义务，导致逾期付款的，按照以下约定处理：合同签订后60日内，因贷款银行未发放贷款、未足额发放贷款或者贷款银行拒绝受理贷款申请的，××应自收到银行或出卖人通知后的10日内将购房款全额补足给出卖人。××逾期支付的，出卖人有权解除合同或同意继续履行合同。4.2.2约定：双方同意继续履行合同的，××应自收到出卖人同意继续履行合同通知后的90日内向出卖人补足购房款全额。并承担自通知之日起至实际补足全部房款之日止差额房款的利息，利息按日万分之三计算。第七条约定，合同双方办理商品房交付时，如××认为房屋质量存在瑕疵，出卖人按照合同约定承担维修义务，但不影响双方办理商品房交付手续，双方应当按照本协议约定时间办理相应交房手续，如××以此为由不办理交付手续的，不影响商品房已交付的法律效力，××应自行承担交付后的法律责任。同时，××无权主张逾期交付的法律责任。合同签订后，张坤坤、梁来真按照约定的方式支付购房款796685元。2019年3月8日，张坤坤、梁来真、华晨置业公司双方签订了《地下车位使用权转让合同》，华晨置业公司将滨湖桃源一期地下停车场D区域179号车位使用权转让给张坤坤、梁来真，总价款为8万元。2019年3月9日，张坤坤、梁来真通过转账方式向华晨置业公司支付8万元，华晨置业公司出具编号为7176363号的收款收据一份。苏州趋动力房地产营销策划有限公司在代理销售华晨置业公司开发的滨湖桃源小区商品房过程中，通过墙体广告、优酷网宣传、滨湖桃源卖点延展性说辞等方式宣传该商品房。其墙体广告宣传内容“滨湖桃源金牌物管、国宾礼遇、国家一级资质、悉心礼遇每一位业主”；优酷网宣传内容“金地物业、永城滨湖桃源花园洋房”；滨湖桃源卖点延展性说辞宣传内容“1．板块优势，2、四万平米的商业配套，3、人车分流，下班或购物大包小包不用再走好久，可停车场坐电梯直达入户，4、五星级入户大堂，项目是永城唯一拥有450平方米的五星级入户大堂，卧室内设计了内置飘窗”。因上述宣传内容与实际不符，永城市市场监督管理局于2019年8月29日作出永市监工商罚字［2019］118号行政处罚决定书，决定：责令当事人停止发布违法广告，在相应范围内消除影响，并对当事人违法行为作出罚款222900元的行政处罚。2018年6月1日，华晨置业公司取得《准予行政许可决定书》，涉案项目经永城市人民防空办公室批准，准予易地建设费审批。2018年6月19日、8月8日设计更改单显示，包含涉案26号楼在内的工程设计发生更改，部分飘窗取消，变更为普通飘窗；南阳台一层洞口采用200厚填充墙砌筑，外墙增加保温层。2019年6月16日，江苏东方建筑设计有限公司出具情况说明一份，内容为：根据《无障碍设计规范GB50763-2012》居住区停车场和车库的总停车位应设置不少于0.5％的无障碍机动车停车位，本项目按照规范要求应设置5辆无障碍停车位，位于地面出入口位置。因为地下无无障碍停车位，所以地下车库与住宅主楼连接通道无需无障碍连接。2019年12月20日，涉案小区供水、排水、供电、燃气工程经验收合格。2019年12月27日，经永城市城乡建设局审查，涉案工程材料齐全，核发消防备案凭证。2019年12月29日，华晨置业公司工作人员通过微信通知张坤坤、梁来真2019年12月31日交房。2020年1月13日，华晨置业公司出售的房屋取得《河南省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》上要求的文件，并经备案登记。工程竣工验收备案文件目录：1、工程竣工验收报告；2、工程施工许可证；3、施工图纸设计审查文件；4、单位工程质量综合验收意见；5、市政基础设施的有关质量检查和功能性实验资料；6、施工单位签署的工程质量保修书；7、商品住宅的“住宅质量保证书”和“住宅使用说明书”；8、建设单位支付工程款达到合同约定比例的有关的凭证；9、建设单位与施工单位对工程项目中无争议部分办理工程结算的有关凭证；10、省级建设行政主管部门规定必须提供的其他文件。另经法院核实，2019年3月7日，华晨置业公司取得涉案小区26#楼商品房预（销）售许可证时，建设工程进度达到设计形象进度的二分之一以上。一审法院认为，张坤坤、梁来真、华晨置业公司签订的《商品房买卖合同》及地下车位使用权转让合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规有关合同效力性的禁止性规定，合法有效。结合张坤坤、梁来真的诉讼主张及查明的事实，一审法院对于本案争议的焦点问题逐一认定如下：一、关于涉案房屋电梯、地下室是否应当进行整改问题。张坤坤、梁来真主张按照约定对涉案房屋电梯进行整改、使电梯直达负二层车库，并对多的一层地下室按合同约定进行整改，但张坤坤、梁来真未提交有效证据证明涉案小区建筑存在地下二层，也未提交证据证明双方对电梯直达负二层进行了约定。双方签订的《商品房买卖合同》约定，建筑层数地上六层，地下一层，且经本院现场勘查看，涉案小区建筑不存在地下二层。故对张坤坤、梁来真主张按照合同约定对电梯及多的一层地下室进行整改无事实及法律依据，一审法院不予支持。关于是否应当增加无障碍通道问题。本案中，设计单位设计的滨湖桃源小区无障碍停车位位于地面出入口位置，地下无无障碍停车位。张坤坤、梁来真主张增加无障碍通道，但未提交有效证据证明地下车库与住宅主楼连接通道需无障碍连接，也未提交有效证据证明涉案工程的设计、施工不符合国家规范要求，且涉案工程己经验收合格。故对张坤坤、梁来真的该项主张不予支持。二、关于张坤坤、梁来真的车位是否应当进行整改问题。张坤坤、梁来真要求华晨置业公司按照国家标准（宽度不小于2.4米）对张坤坤、梁来真购买的车位进行整改，但张坤坤、梁来真、华晨置业公司双方签订的《地下车位使用权转让合同》约定华晨置业公司将滨湖桃源一期地下停车场D区域179号车位使用权转让给张坤坤、梁来真，未对车位的长度、宽度等进行详细的约定，张坤坤、梁来真也未提交有效证据证明车位的具体测量标准、方法及相应的国家标准规定，经本院工作人员现场测量，张坤坤、梁来真的车位宽度不小于2.4米。张坤坤、梁来真该项主张缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。三、关于张坤坤、梁来真要求降低物业费，按物业资质收费（不超过0.75元／㎡）问题，与本案不是同一法律关系，不是本案审理范围，张坤坤、梁来真可另案诉讼，对该项诉求一审法院在本案中不予审理。四、关于华晨置业公司是否构成逾期交房，是否应当承担逾期交房违约金问题。依张坤坤、梁来真、华晨置业公司双方签订的《商品房买卖合同》的第八条的约定，华晨置业公司应于2019年12月30日之前依双方约定交付涉案房屋，而华晨置业公司出售的房屋于2020年1月13日取得《河南省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》上要求的文件，也就是说，华晨置业公司出售的房屋于2020年1月13日达到交付条件，华晨置业公司未按合同约定于2019年12月30日前满足合同约定的交付条件，华晨置业公司应承担2019年12月31日至2020年1月13日期间的违约责任，即华晨置业公司应按合同约定按日向张坤坤、梁来真支付已交付房价款万分之一的违约金即1115元（796685元×0.0001×14天，小数点后四舍五入）。华晨置业公司履行了交付房屋的通知义务，张坤坤、梁来真至今未收取房屋的原因系张坤坤、梁来真认为房屋未达到交付标准，因此超出上述期限的违约金，一审法院不予支持。五、关于涉案房屋阳台是否应当进行整改，是否应当增加飘窗、侧窗问题。张坤坤、梁来真、华晨置业公司双方签订的《商品房买卖合同》第十条约定：“经规划部门批准的规划变更、设计单位的设计变更导致下列影响到××所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知××：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；……。”根据上述约定，只有在该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向设计变更影响到商品房的质量或使用功能的情况下，出卖人须履行通知义务。本案设计更改发生在张坤坤、梁来真、华晨置业公司双方签订买卖合同之前，且设计单位对飘窗、南阳台一侧洞口的部分设计更改并不导致该商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向发生变化，出卖人无需履行通知、告知义务。另外，永城市市场管理局对虚假宣传行为进行了处罚，涉案工程也已经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工图审查单位、总承包单位验收合格，并通过建设行政主管部门竣工验收备案登记，表明房屋各项参数符合国家建筑规范要求。故张坤坤、梁来真的上述请求缺乏事实基础和法律依据，一审法院不予支持。六、关于张坤坤、梁来真要求华晨置业公司整改南次卧横梁挡光、恢复业主采光权问题。华晨置业公司按设计图纸进行施工建设，并经相关单位验收合格。张坤坤、梁来真认为华晨置业公司出售的房屋影响其采光权，但其提交的证据是其自行制作的照片、光盘，未经相关有资质单位评估鉴定，张坤坤、梁来真的该项诉讼请求证据不足，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款之规定，经本院审判委员会研究，判决：一、永城市华晨置业有限公司于本判决生效后十日内给付张坤坤、梁来真逾期交房违约金1115元；二、驳回张坤坤、梁来真的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费306元，由永城市华晨置业有限公司负担46元，张坤坤、梁来真负担260元。二审期间，张坤坤、梁来真围绕上诉请求提交了证据，本院组织双方进行了质证，本院认为张坤坤、梁来真提交的证据不是新证据，也达不到证明目的，本院不予采纳。二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应诚信、全面履行。参照双方合同的约定及案件实际情况，一审判决将2020年1月13日，即取得《河南省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》的时间作为涉案房屋达到交付条件的时间并无不当。双方有关何时具备交付条件的上诉意见均不能成立，本院不予支持。一审根据符合交付条件的时间、通知时间及合同约定等支持相应的违约金，并无不当。张坤坤、梁来真主张按照约定对涉案房屋电梯进行整改，但未提交证据证明双方对电梯直达负二层进行了约定，且涉案工程系按规划设计图纸进行施工，并通过竣工验收，张坤坤、梁来真未提交证据证明涉案工程的设计、施工不符合国家规范要求。故张坤坤、梁来真主张按照合同约定对电梯进行整改无事实及法律依据，本院不予支持。关于是否应当增加无障碍通道问题。涉案小区设计的无障碍停车位位于地面出入口位置，地下无无障碍停车位。建设单位按规划设计进行施工，且涉案工程己经验收合格，张坤坤、梁来真未提交有效证据证明涉案工程的设计、施工不符合国家规范要求，故对张坤坤、梁来真的该项主张一审法院不予支持并无不当。双方签订的《地下车位使用权转让合同》未对车位的长度、宽度等进行详细的约定，经一审法院工作人员现场测量，涉案车位宽度不小于2.4米，符合国家标准。张坤坤、梁来真要求华晨置业公司按照国家标准（宽度不小于2.4米）对其购买的车位进行整改缺乏事实基础和法律依据，该项上诉请求不能成立。另外，张坤坤、梁来真在二审中申请撤回部分一审起诉请求，但对方不同意，本院对其撤回部分起诉请求，不予支持；其主张对备案表中签字人的签字进行笔迹鉴定，系对备案表的真实性存疑，但备案机关已经对涉案工程（包括登记表中的签字）的有关材料进行审查，并予以备案登记，其再在二审中提出鉴定，本院不予准许。综上所述，本案双方的上诉请求均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费356元，由永城市华晨置业有限公司负担50元，张坤坤、梁来真负担306元。本判决为终审判决。审判长 吴 峰审判员 白中哲审判员 段智明二〇二〇年十二月二十五日书记员 杨 茜