北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0109民初4790号原告（反诉被告）：刘海飞，男，1990年1月1日出生。委托诉讼代理人：郝永芳，北京市亚太律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚海红，北京市亚太律师事务所律师。被告（反诉原告）：王小波，男，1962年9月3日出生。被告：安王彬，男，1986年10月25日出生，汉族。第三人：北京金城阜业房地产经纪有限公司，住所地北京市门头沟区滨河霁月园8号楼滨河路153-26号1层。法定代表人：胡彦明，总经理。委托诉讼代理人：王春学，北京市国仁律师事务所律师。原告（反诉被告）刘海飞与被告（反诉原告）王小波、被告安王彬，第三人北京金城阜业房地产经纪有限公司（以下简称金城阜业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。2020年12月2日开庭过程中，原告（反诉被告）刘海飞的委托诉讼代理人郝永芳、姚海红，被告（反诉原告）王小波，第三人金城阜业公司的委托诉讼代理人王春学到庭参加诉讼。被告安王彬经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。2020年12月16日开庭过程中，原告（反诉被告）刘海飞的委托诉讼代理人郝永芳，被告（反诉原告）王小波到庭参加诉讼，被告安王彬、第三人金城阜业公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告（反诉被告）刘海飞向某提出诉讼请求：1.请求判令王小波协助我办理北京市门头沟区1403号房屋（以下简称1403号房屋）所有权移转登记手续，房屋所有权人由王小波变更为刘海飞，所需费用由刘海飞自行负担；2.请求判令刘海飞自1403号房屋所有权移转登记手续办理完成后三日内，给付王小波剩余房款50000元；3.请求判令王小波、安王彬按照每日141元标准（以房屋成交总价470000元为基数，按照每日万分之三的标准计算）给付自2020年11月7日始至1403号房屋实际完成所有权移转登记之日止的违约金。事实和理由：我与王小波、安王彬、金城阜业公司于2015年11月22日签订《房屋买卖居间合同》，约定王小波、安王彬将1403号房屋出售给我，合同同时对房屋价款、付款方式、付款时间等内容进行明确约定。2015年11月22日，我支付房屋定金10000元。2015年11月26日，我支付房屋价款410000元。我另向金城阜业公司支付购房服务费20000元。2015年11月26日，王小波、安王彬将1403号房屋交付于我，并由我居住使用至今。现1403号房屋已办理不动产登记手续，登记于王小波名下，但王小波、安王彬拒绝协助我办理不动产变更登记手续，故提出如上所请。被告（反诉原告）王小波辩称，我没有将1403号房屋出售给刘海飞，当时说是租给刘海飞，不同意刘海飞的全部诉讼请求。现我提起反诉，因我并未将1403号房屋出售给刘海飞，故我现在要求刘海飞腾退并返还1403号房屋。被告安王彬经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。在庭前谈话中，安王彬表示，1403号房屋是其出售给刘海飞的，其当时因为急需用钱，就骗其父亲王小波说是出租，哄其父亲在合同上签字。420000元购房款都是其花的，收条也是其签字的。第三人金城阜业公司述称，《房屋买卖居间合同》系买卖双方真实意思表示，同意刘海飞的全部诉讼请求。刘海飞对王小波的反诉辩称，王小波已经将1403号房屋出售给我，双方签订的房屋买卖合同合法有效，不同意王小波的全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。各方无争议事实如下：王小波与安王彬系父子。2014年3月10日，甲方北京京煤集团有限责任公司与乙方王小波签订《北京京煤集团有限责任公司工矿棚户区改造腾退安置协议》，约定乙方将承租公房交还甲方，乙方可按照政策购买王平地区二居室安置房一套。2014年4月28日，甲方北京金泰房地产开发有限责任公司与乙方王小波签订《北京京煤集团有限责任公司工矿棚户区改造腾退安置购房合同》，王小波购买位于北京市门头沟区1403号房屋（后变更为：北京市门头沟区1403号，即本案诉争的1403号房屋）。另查，1403号房屋自2015年11月由刘海飞居住使用至今。1403号房屋已完成不动产登记，登记时间为2020年9月7日，该房产登记于王小波名下。王小波于2020年9月21日领取了1403号房屋的不动产权证书。上述事实，有双方当事人当庭陈述、协议、合同、不动产登记查询结果告知单等证据在案佐证。双方争议事实如下：王小波是否与刘海飞签订《房屋买卖居间合同》并收取刘海飞购房款420000元。刘海飞主张，2015年11月22日，其与王小波、安王彬在金城阜业公司的居间介绍下签订《房屋买卖居间合同》，其已按照合同约定向王小波支付购房款420000元。刘海飞向某提交：1.2015年11月22日，出卖人（甲方）王小波、安王彬，买受人（乙方）刘海飞，居间人（丙方）金城阜业公司签订的《房屋买卖居间合同》，约定：1）甲方将其依法取得的1403号房屋出售给乙方；2）房屋售价470000元，合同签订当日乙方支付定金10000元，2015年12月1日前乙方支付购房款410000元，房本下发过户当时乙方支付剩余房款50000元；3）当房屋所有权证办理条件成熟时，甲方必须于30个工作日内办理房产证，甲方房屋所有权证办理完毕后30个工作日内与乙方办理房屋网签及产权转移登记手续，相关费用由乙方承担；4）甲乙双方任意一方不按丙方指定的日期办理与该房屋交易的相关手续，或不提供相关文件、资料、证明等致使本合同无法按期顺利履行的，每延误一日，违约方应向守约方支付房屋成交总价的万分之三作为滞纳金。2.刘海飞向王小波支付购房款的收条及银行转账记录，证明其已支付购房款420000元。3.签订房屋买卖协议时的照片，证明房屋买卖协议的签订地点为1403号房屋且协议系王小波本人所签。王小波对上述证据均不予认可，表示《房屋买卖居间合同》及购房款收条上的签字虽系其本人所签，但其从未将1403号房屋出售，亦未收到刘海飞支付的购房款，其当时签订的是房屋租赁合同。安王彬表示，《房屋买卖居间合同》上“王小波”的签字系其代签，手印系其让王小波按的，收据系其以王小波的名义出具的，420000元购房款均被其花了，王小波没有拿到。金城阜业公司对刘海飞提交证据的真实性及证明目的均予以认可。刘海飞另申请证人于某出庭，于某向某陈述，其系金城阜业公司的职员，王小波、安王彬与刘海飞签订《房屋买卖居间合同》时其作为居间方在场，其向双方说明了合同的具体条款，合同上为王小波本人签字，刘海飞当场给了王小波10000元定金。王小波当时给刘海飞出具了410000元的收条，说这样转房款的时候就不用再去了，后期是安王彬和业务员共同去办理的房款交付。王小波对证人的陈述不予认可。金城阜业公司对证人的陈述无异议。对上述争议的事实，本院作如下认定：刘海飞主张《房屋买卖居间合同》为王小波亲笔所签，并提交签字现场照片，证明王小波系自愿出售1403号房屋。王小波认可《房屋买卖居间合同》的真实性，安王彬亦认可《房屋买卖居间合同》上手印系王小波所按，另结合证人向某的陈述，本院确信《房屋买卖居间合同》为王小波所签且王小波在签订《房屋买卖居间合同》时具有出售1403号房屋的意思表示。王小波表示，其签订合同时以为签订的系房屋租赁合同，其并不想出售1403号房屋。本院认为，王小波作为完全民事行为能力人，应对自己的行为存在应有的预见，应当知晓在合同上签字可能产生的法律后果及其应当承担的责任。结合签订合同的地点、经过及证人的陈述，本院对王小波该意见不予采纳。王小波另表示其并未收到刘海飞支付的购房款420000元。根据刘海飞向某提交的收据及银行转账记录，刘海飞确已通过银行转账方式向王小波名下银行卡内转账410000元。安王彬亦认可刘海飞已通过现金及银行转账方式支付购房款420000元，只是该笔款项被其所用。结合双方当事人的陈述及证据，本院确认刘海飞已给付购房款420000元。购房款具体由王小波、安王彬谁使用，不影响本院对刘海飞履行给付义务的认定。本院认为，当事人有答辩并对对方当事人提供的证据进行质证的权利，被告安王彬、第三人金城阜业公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃当庭答辩和质证的权利。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，安王彬表示王小波并不知晓1403号房屋系出售给刘海飞，王小波在签订《房屋买卖居间合同》时处于意识不清醒状态，并申请本院调取2015年11月22日前后王小波的报警记录。根据本院调取的北京市公安局门头沟分局色树坟派出所的出警记录，无法证明在签订《房屋买卖居间合同》时王小波处于无意识状态，故王小波应当对其行为承担责任。王小波、安王彬与刘海飞2015年11月22日签订的《房屋买卖居间合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，当属有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，王小波、安王彬与刘海飞签订关于1403号房屋的买卖合同，将1403号房屋出售给刘海飞，刘海飞已依约给付购房款420000元且已实际占有使用1403号房屋。现1403号房屋已办理不动产权登记，登记于王小波名下，具备办理不动产移转登记的条件，刘海飞要求王小波协助其办理1403号房屋所有权移转登记手续的诉讼请求，符合事实及法律规定，本院予以支持。另根据双方合同约定，刘海飞应于房本下发过户当日同时支付给王小波剩余房款50000元，现刘海飞认可给付王小波剩余房款50000元，本院对此不持异议，但刘海飞主张的给付房款日期与双方合同约定的日期不符，本院予以调整。关于违约金一节，根据双方合同约定，王小波、安王彬应在房屋所有权证办理完毕后30个工作日内与刘海飞办理房屋网签及产权移转登记手续。双方认可王小波于2020年9月21日领取不动产权证书，故王小波应于2020年11月6日前，协助刘海飞办理1403号房屋不动产移转登记手续。现王小波未在上述自动履行期内协助刘海飞办理不动产移转登记手续，应按照双方合同约定向刘海飞给付违约金。另，安王彬作为房屋买卖合同的主体，应与王小波共同就合同约定的违约责任承担连带赔偿责任。根据合同约定，违约方应每日向守约方支付房屋成交总价的万分之三作为滞纳金，现刘海飞要求王小波、安王彬按照每日141元标准给付自2020年11月7日始至1403号房屋完成不动产移转登记手续之日止的违约金一节，符合事实及法律规定，本院予以支持。关于王小波要求刘海飞腾退并返还1403号房屋一节，本院认为，依据本院查明的事实，王小波与刘海飞签订的房屋买卖合同合法有效，刘海飞根据合同约定支付购房款并占有使用1403号房屋于法有据。现王小波以其与刘海飞签订的系房屋租赁合同，其与刘海飞签订的房屋买卖合同无效为由，要求刘海飞腾退并返还1403号房屋的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、王小波于本判决生效之日起七日内协助刘海飞办理北京市门头沟区1403号房屋所有权移转登记手续，所有权人由王小波变更为刘海飞，所需全部费用由刘海飞自行承担；刘海飞于房屋所有权移转登记手续完成当日给付王小波房款50000元；二、王小波、安王彬于完成北京市门头沟区1403号房屋所有权移转登记手续之日起七日内，按照每日141元标准给付刘海飞自2020年11月7日至上述房屋所有权移转登记手续完成之日止的违约金；三、驳回刘海飞的其他诉讼请求；四、驳回王小波的全部反诉请求。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费四千一百七十五元，由王小波、安王彬负担，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费三十五元，由王小波负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向某递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员  王 磊二〇二〇年十二月二十五日法官助理  马婧怡书 记 员  孔德嘉