广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终4458号上诉人（原审被告）：广东连山农村商业银行股份有限公司。住所地：广东省连山壮族瑶族自治县*********。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：郭建华，广东大观律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓锡礼，该公司员工。被上诉人（原审原告）：张国荣，男，1967年10月6日出生，汉族，住广东省清远市清城区。被上诉人（原审原告）：欧林根，男，1967年9月6日出生，汉族，住广东省清远市清城区。被上诉人（原审原告）：欧林添，男，1972年9月25日出生，汉族，住广东省清远市清城区。被上诉人（原审原告）：欧林新，男，1969年8月21日出生，汉族，住广东省清远市清城区。被上诉人（原审原告）：欧志洪，男，1981年9月25日出生，汉族，住广东省清远市清城区。被上诉人（原审原告）：欧国明，男，1976年10月8日出生，汉族，住广东省清远市清城区。被上诉人（原审原告）：欧诗婷，女，1992年11月19日出生，汉族，住广东省清远市清城区。被上诉人（原审原告）：朱钻怡，女，1977年10月12日出生，汉族，住广东省清远市清城区。被上诉人（原审原告）：欧健山，男，1976年10月14日出生，汉族，住广东省清远市清城区。上列九被上诉人的共同委托诉讼代理人：陈国华，广东御福律师事务所律师。上列九被上诉人的共同委托诉讼代理人：周琴，广东御福律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：清远市源河房地产开发有限公司。住所地：广东省清远市清城区*******城市花园办公楼七层全层。法定代表人：张某1。被上诉人（原审被告）：清远东湖实业投资有限公司。住所地：广东省清远市********震海商务大厦8层01层。法定代表人：黄某1。上诉人广东连山农村商业银行股份有限公司因与被上诉人张国荣、欧林根、欧林添、欧林新、欧志洪、欧国明、欧诗婷、朱钻怡、欧健山、清远市源河房地产开发有限公司、清远东湖实业投资有限公司第三人撤销之诉一案，不服广东省连山壮族瑶族自治县人民法院（2020）粤1825民撤1号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人广东连山农村商业银行股份有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回被上诉人的一审诉讼请求。2.本案诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：1、一审判决以洲心街道办事处的备案认定涉案房屋为拆迁安置房屋是认定事实错误，应以法定登记部门的记载为准。2、上诉人对涉案房屋的抵押权经依法登记，具有法律效力，上诉人对此并无过错。3、涉案房屋的抵押权属法定物权，不应在民事诉讼中直接撤销抵押权，被上诉人对该权利有异议应另行提起行政诉讼。被上诉人张国荣、欧林根、欧林添、欧林新、欧志洪、欧国明、欧诗婷、朱钻怡、欧健山答辩称认为原审判决事实认定正确，适用法律正确，应当予以维持。被上诉人清远市源河房地产开发有限公司、清远东湖实业投资有限公司未提交答辩意见。张国荣、欧林根、欧林添、欧林新、欧志洪、欧国明、欧诗婷、朱钻怡、欧健山向一审法院起诉请求：1、撤销广东省连山壮族瑶族自治县人民法院（2019）粤1825民初499号民事判决第三项；2、广东连山农村商业银行股份有限公司、清远市源河房地产开发有限公司、清远东湖实业投资有限公司协助张国荣、欧林根、欧林添、欧林新、欧志洪、欧国明、欧诗婷、朱钻怡、欧健山涂销前述第一项诉讼请求中所列商铺的抵押登记；3、广东连山农村商业银行股份有限公司、清远市源河房地产开发有限公司、清远东湖实业投资有限公司负担案件诉讼费用。一审法院认定事实：张国荣、欧林根、欧林添、欧林新、欧志洪、欧国明、欧诗婷、朱钻怡、欧健山均为清远市清城区洲心三角管理区*民。根据清远市城市总体规划，清远市清城区新城东B6、B7、B9号小区实施城中村改造的需要，源河房地产开发公司、清远市清城区人民政府新城东B6B7B9号小区城中村拆迁改造办公室分别与张国荣、欧林根、欧林添、欧林新、欧志洪、欧国明、欧诗婷、朱钻怡、欧健山签订了《拆迁补偿协议书》、《房屋搬迁补偿清单》、《回迁住宅安置面积和商铺面积确认单》、《商铺安置补充协议》附件等文件，前述文书均有源河房地产开发公司、清远市清城区人民政府新城东B6B7B9号小区城中村拆迁改造办公室的盖章及张国荣、欧林根、欧林添、欧林新、欧志洪、欧国明、欧诗婷、朱钻怡、欧健山的签名。《商铺安置补充协议》和《回迁住宅安置面积和商铺面积确认单》，除有甲方的盖章和甲方代表、乙方的签名外，还有清远市清城区人民政府新城东B6B7B9号小区城中村拆迁改造办公室的盖章。2014年8月27日，连山农村商业银行与东湖实业投资公司签订《借款合同》，约定借款金额1200万元，借款用途为收购股权，借款期限从2014年8月27日至2022年8月26日止，并约定利息等事项。同日，连山农村商业银行与源河房地产开发公司签订《抵押担保合同》，约定以源河房地产开发公司名下位于清远市清城区**********************以及城市花园新四村九号楼1层01号、1层02号、1层05号、1层06号、1层07号、1层08号、1层09号（产权证号分别为粤房地权证清字第0200141882号、粤房地权证清字第0200141895号、粤房地权证清字第0200141894号、粤房地权证清字第0200141908号、粤房地权证清字第0200141909号、粤房地权证清字第0200141904号、粤房地权证清字第0200141907号、粤房地权证清字第0200141905号）共八处不动产为上述借款作抵押担保，并2014年8月27日办理了抵押登记手续。2014年8月29日，连山农村商业银行依约发放贷款，但约定的还款期限届满后，借款人东湖实业投资公司没有按约定归还借款本息。连山农村商业银行于2019年12月5日向一审法院提起诉讼。一审法院于2019年12月30日作出（2019）粤1825民初499号民事判决。该判决生效后，一审法院2020年2月20日立案执行，并于2020年3月5日查封了源河房地产开发公司名下的上述抵押担保房产。2020年5月20日，张国荣、欧林根等9人向一审法院提起诉讼，请求判如所请。一审法院于2020年7月16日、2020年7月23日先后向清远市******、清远市住房和城乡建设局、清远市自然资源局、清远市清城区********办事处发出《查询函》，调查《商铺安置补充协议》、《拆迁补偿协议书》等材料在相关单位的备案情况，反馈结果是：《商铺安置补充协议》、《拆迁补偿协议书》在清远市清城区********办事处有备案，在上述其他单位无备案。经查，涉案的八处房产现登记在源河房地产开发公司名下。粤房地权证清字第0200141882号房屋的坐落位置是清远市清城区**********************、建筑53.85平方米、套内面积51.92平方米。源河房地产开发公司（甲方）与东一村张国荣（乙方）签订的《商铺安置补充协议》约定的甲方将城市花园奔康苑8号楼8-01档口（56.58㎡）安置给乙方。《8号楼首层商铺产权归属》、《9号楼首层商铺产权归属》列表上有清远市清城区*********经济合作社、清城区洲心街三角村委会东一村民小组、清远市清城区洲心街道三角社区*民委会、清远市清城区人民政府新城东B6B7B9号小区城中村拆迁改造办公室的盖章，其中《8号楼首层商铺产权归属》列明：户号首层商铺01，面积53.85㎡，安置面积56.58㎡，差额面积2.73㎡，村民张国荣。粤房地权证清字第0200141882号房屋的坐落位置及面积与源河房地产开发公司安置给张国荣的上述房屋位置及面积一致。粤房地权证清字第0200141895号房屋的坐落位置是清远市清城区**********************、建筑102.82平方米、套内面积99.00平方米。源河房地产开发公司（甲方）与东一村欧林根（乙方）签订的《商铺安置补充协议》约定的甲方将城市花园奔康苑9号楼首层商铺9-01档口（100.81㎡）安置给乙方。《9号楼首层商铺产权归属》列明：户号首层商铺01，面积102.82㎡，安置面积100.81㎡，差额面积2.01㎡，村民欧林根。粤房地权证清字第0200141895号房屋的坐落位置及面积与源河房地产开发公司安置给欧林根的上述房屋位置及面积一致。粤房地权证清字第0200141894号房屋的坐落位置是清远市清城区**********************、建筑81.74平方米、套内面积78.71平方米。源河房地产开发公司（甲方）与东一村欧林添（乙方）签订的《商铺安置补充协议》约定的甲方将城市花园奔康苑9号楼首层商铺9-02档口（80.15㎡）安置给乙方。《9号楼首层商铺产权归属》列明：户号首层商铺02，面积81.74㎡，安置面积80.15㎡，差额面积1.59㎡，村民欧林根。粤房地权证清字第0200141894号房屋的坐落位置及面积与源河房地产开发公司安置给欧林添的上述房屋位置及面积一致。粤房地权证清字第0200141908号房屋的坐落位置是清远市清城区**********************、建筑34.27平方米、套内面积33.00平方米。源河房地产开发公司（甲方）与东一村欧林新（乙方）签订的《商铺安置补充协议》约定的甲方将城市花园奔康苑9号楼首层商铺9-05档口（33.6㎡）安置给乙方。《9号楼首层商铺产权归属》列明：户号首层商铺05，面积34.27㎡，安置面积33.60㎡，差额面积0.67㎡，村民欧林新。粤房地权证清字第0200141908号房屋的坐落位置及面积与源河房地产开发公司安置给欧林新的上述房屋位置及面积一致。粤房地权证清字第0200141909号房屋的坐落位置是清远市清城区**********************、建筑32.15平方米、套内面积30.96平方米。源河房地产开发公司（甲方）与东一村欧林新（乙方）签订的《商铺安置补充协议》约定的甲方将城市花园奔康苑9号楼首层商铺9-06档口（31.52㎡）安置给乙方。《9号楼首层商铺产权归属》列明：户号首层商铺06，面积32.15㎡，安置面积31.52㎡，差额面积0.63㎡，村民欧林新。粤房地权证清字第0200141909号房屋的坐落位置及面积与源河房地产开发公司安置给欧林新的上述房屋位置及面积一致。粤房地权证清字第0200141904号房屋的坐落位置是清远市清城区**********************、建筑62.86平方米、套内面积60.53平方米。源河房地产开发公司（甲方）与东一村欧志洪（乙方）签订的《商铺安置补充协议》约定的甲方将城市花园奔康苑9号楼首层商铺9-07档口（61.63㎡）安置给乙方。《9号楼首层商铺产权归属》列明：户号首层商铺07，面积62.86㎡，安置面积61.63㎡，差额面积1.23㎡，村民欧志洪。粤房地权证清字第0200141904号房屋的坐落位置及面积与源河房地产开发公司安置给欧志洪的上述房屋位置及面积一致。粤房地权证清字第0200141907号房屋的坐落位置是清远市清城区**********************、建筑68.24平方米、套内面积65.71平方米。源河房地产开发公司（甲方）与东一村欧国明（乙方）签订的《商铺安置补充协议》约定的甲方将城市花园奔康苑9号楼首层商铺9-08档口（4.19㎡）安置给乙方；源河房地产开发公司（甲方）与东一村朱钻怡（乙方）签订的《商铺安置补充协议》约定的甲方将城市花园奔康苑9号楼9-08档口（30㎡）安置给乙方；源河房地产开发公司（甲方）与东一村欧林添（乙方）签订的《商铺安置补充协议》约定的甲方将城市花园奔康苑9号楼首层商铺9-08档口（2.72㎡）安置给乙方。《9号楼首层商铺产权归属》列明：户号首层商铺08，面积68.24㎡，安置面积66.91㎡（其中村民欧林添2.72㎡、欧国明4.19㎡、欧诗婷30㎡、朱钻怡30㎡），差额面积1.33㎡。粤房地权证清字第0200141907号房屋的坐落位置与源河房地产开发公司安置给欧国明、朱钻怡等人的上述房屋位置及面积一致。粤房地权证清字第0200141905号房屋的坐落位置是清远市清城区**********************、建筑102.81平方米、套内面积99.00平方米。源河房地产开发公司（甲方）与东一村欧健山（乙方）签订的《商铺安置补充协议》约定的甲方将城市花园奔康苑9号楼9-09档口（30㎡）安置给乙方；源河房地产开发公司（甲方）与东一村欧国明（乙方）签订的《商铺安置补充协议》约定的甲方将城市花园奔康苑9号楼首层商铺9-09档口（70.81㎡）。《9号楼首层商铺产权归属》列明：户号首层商铺09，面积102.81㎡，安置面积100.81㎡（其中村民欧健山30㎡、欧国明70.81㎡），差额面积2㎡。粤房地权证清字第0200141905号房屋的坐落位置及面积与源河房地产开发公司安置给欧健山、欧国明的上述房屋位置及面积一致。张国荣、欧林根、欧林添、欧林新、欧志洪、欧国明、欧诗婷、朱钻怡、欧健山自2017年对相应商铺收取租金至今。一审法院认为，本案为第三人撤销之诉。本案主要争议焦点为连山农村商业银行对涉案商铺是否享有优先受偿权的问题。首先，2013年3月30日至2014年5月10日期间，源河房地产开发公司、清远市清城区人民政府新城东B6B7B9号小区城中村拆迁改造办公室分别与张国荣、欧林根、欧林添、欧林新、欧志洪、欧国明、欧诗婷、朱钻怡、欧健山签订了《拆迁补偿协议书》、《回迁住宅安置面积和商铺面积确认单》、《商铺安置补充协议》等材料，涉案商铺虽然未办理产权登记手续，至今仍在源河房地产开发公司名下，但上述材料在清远市清城区********办事处有备案，足以证明拆迁安置的事实，且张国荣、欧林根、欧林添、欧林新、欧志洪、欧国明、欧诗婷、朱钻怡、欧健山自2017年对相应商铺收租至今，依拆迁补偿协议确定的拆迁户的权利依法应受保护。其次，因城中村改造需要，按《拆迁补偿协议书》、《商铺安置补充协议》等约定，张国荣、欧林根、欧林添、欧林新、欧志洪、欧国明、欧诗婷、朱钻怡、欧健山拆除自有房屋给源河房地产开发公司建设清远市清城区*******城市花园新四村，源河房地产开发公司则按《商铺安置补充协议》约定的位置、面积的商铺以产权置换形式作为合同的交换对价，张国荣、欧林根、欧林添、欧林新、欧志洪、欧国明、欧诗婷、朱钻怡、欧健山在失去自有房屋的情况下，转而取得涉案商铺的所有权，张国荣、欧林根、欧林添、欧林新、欧志洪、欧国明、欧诗婷、朱钻怡、欧健山对涉案商铺所享有的此种物上请求权具有对抗第三人的效力，即不因涉案房屋是否已办理了所有权登记手续、领取权利证书或实际被占有等情况而受损害。再次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条的规定将被拆迁人享有的回迁权利赋予其物权优先效力，被拆迁人的回迁权应优先于债权人的抵押权。综上所述，张国荣、欧林根、欧林添、欧林新、欧志洪、欧国明、欧诗婷、朱钻怡、欧健山诉请撤销广东省连山壮族瑶族自治县人民法院（2019）粤1825民初499号民事判决第三项及判决广东连山农村商业银行股份有限公司、清远市源河房地产开发有限公司、清远东湖实业投资有限公司协助张国荣、欧林根、欧林添、欧林新、欧志洪、欧国明、欧诗婷、朱钻怡、欧健山撤销前述第一项诉讼请求中所列商铺的抵押登记，一审法院予以支持。源河房地产开发公司经一审法院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，一审法院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款、第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条之规定，一审法院作出判决：一、撤销连山壮族瑶族自治县人民法院（2019）粤1825民初499号民事判决书三项。二、广东连山农村商业银行股份有限公司、清远市源河房地产开发有限公司、清远东湖实业投资有限公司协助张国荣、欧林根、欧林添、欧林新、欧志洪、欧国明、欧诗婷、朱钻怡、欧健山办理上述涉案商铺的抵押涂销登记。案件受理费100元，由广东连山农村商业银行股份有限公司、清远市源河房地产开发有限公司、清远东湖实业投资有限公司共同负担。二审期间，当事人没有提交新证据。一审法院查明基本事实正确，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案系第三人撤销之诉纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉请求和答辩意见，本案的争议焦点为上诉人广东连山农村商业银行股份有限公司对涉案房屋以折价、拍卖或变卖的价款是否享有优先受偿权。关于上诉人广东连山农村商业银行股份有限公司对涉案房屋是否享有优先受偿权的问题。本案中，拆迁人清远市源河房地产开发有限公司与被拆迁人按照所有权调换形式订立的拆迁补偿安置协议，明确约定了拆迁人清远市源河房地产开发有限公司以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置。由此可见，拆迁人清远市源河房地产开发有限公司与被拆迁人签订的拆迁安置补偿协议，是一种具有特定指向的特种合同。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款之规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。因此，被拆迁人依拆迁安置补偿协议所取得的并非“一般债权”，而是一种“准物权”，被拆迁人的房产所有人权利，因涉及被拆迁人的生存权利，优先于抵押权。且本院注意到，涉案的拆迁协议签订时间均早于涉案房屋的抵押权设立时间，且未办理产权登记并非被上诉人的过错所致。故上诉人广东连山农村商业银行股份有限公司认为抵押权有效，其对涉案房屋以折价、拍卖或变卖的价款享有优先受偿权的主张缺乏事实和法律依据。原生效判决部分内容确有错误，且损害了被上诉人的民事权益，一审判决依法撤销，并无不当。上诉人广东连山农村商业银行股份有限公司因未能行使优先受偿权造成的损失，可另循法律途径解决。综上所述，上诉人广东连山农村商业银行股份有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由广东连山农村商业银行股份有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 苏永术审 判 员 李奕东审 判 员 成振平二〇二〇年十二月二十四日法官助理 周嘉俊书 记 员 韦思烨