江西省萍乡市安源区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0302民初3902号原告：萍乡三星气龙安装工程有限公司，住所地江西省萍乡市安源区八一街总部经济大楼325室，统一社会信用代码913603005816385388。法定代表人：彭松涛，总经理。委托诉讼代理人：杨文胜，萍乡市诚信法律事务中心法律工作者。被告：浙江中房建设投资集团有限公司，住所地浙江省杭州市拱墅区莫干山路1165号303室，统一社会信用代码91330000066903608D。法定代表人：边晔飞。原告萍乡三星气龙安装工程有限公司（以下简称三星公司）与被告浙江中房建设投资集团有限公司（以下简称浙江中房公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月16日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月10日公开开庭进行了审理。原告三星公司的法定代表人彭松涛及委托诉讼代理人杨文胜到庭参加诉讼。被告浙江中房公司经本院传票传唤拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告三星公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告承担办公用房租金16500元/月×12个月=198000元，物业服务费1400元/月×12个月=16800元，水电费500元/月×12个月=6000元，合计220800元；2.判令被告承担合同违约金200000元；3.判令被告承担公司门面招牌重修费用10259元，拖欠办公用房租金逾期利息220800元×0.5×15个月=16500元。以上三项共计450599元；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2018年3月5日签订办公用房租赁合同，依合同约定，被告已支付2018年12月12日前的所有费用（双方已经对账完毕，含被告订立合同时交付租金的30000元全部抵扣清零）。从2018年12月13日至2019年12月4日止，被告一直拖欠办公用房租金、物业费、水电费。原告多次向被告催讨，被告以各种理由拒付，并于2019年10月左右玩消失，人去楼空。原告经工商登记查询得知，被告已将萍乡中房置业有限公司注销，清算中未通知原告。原告无可奈何的情况下申请了证据保全，对被告租赁的办公区及设施、设备依法予以公证，并于2019年12月清场登记，依法收回办公用房。并由江西省萍乡市赣西公证处出具公证书一份。原告为维护自身利益提起诉讼，请求法院支持原告的诉请。被告浙江中房公司书面辩称：1.本案被告与原告并未签订房屋租赁合同，与原告签订合同的为萍乡中房置业有限公司，被告只是萍乡中房置业有限公司的代持股东，实际持股人为杭州丰特实业有限公司与谢向明，所以萍乡中房置业有限公司相关的责任义务由实际持股人承担。2.萍乡中房置业有限公司在2018年9月20日取消了在萍乡的投资计划，实际持股人与被告于2019年3月18日解除了代持股协议，萍乡中房置业有限公司于2019年7月22日办理完公司注销登记注册。3.被告并未收到原告的催收通知。4.萍乡中房置业有限公司在2018年10月份、11月份左右与原告已解除了租赁合同，故双方才有2018年12月12日的对账行为，将一年租金剩余部分与押金30000元作为违约金及支付2个月的物业费和水电费，双方不再另行结算，互不欠款。另外，原告知晓萍乡中房置业有限公司注销事宜。综上，原告的诉讼请求应该予以驳回。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的被告提交的被告的营业执照、法定代表人身份证复印件、企业变更信息、萍乡市市场监督管理局企业核准注销登记通知书的复印件等证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的原告营业执照、法人身份信息、被告企业查询信息、2018年10月12日的授权委托书、企业投资方信息、萍乡中房置业有限公司清算报告，拟证明原、被告主体适格。萍乡中房置业有限公司已注销并清算，根据清算报告，剩余财产由公司全体股东按出资比例进行分配，所以相关债权债务应由股东承担，而萍乡中房置业有限公司的股东由浙江中房公司100%持股。被告浙江中房公司无正当理由拒不到庭参加诉讼，自行放弃其质证的权利，对于原告提交的该组证据，本院对真实性予以采信。2.原告提交的2018年3月5日《办公用房租赁合同》一份，拟证明原、被告存在房屋租赁合同关系并且合同约定了各项租赁内容及事项。被告浙江中房公司无正当理由拒不到庭参加诉讼，自行放弃其质证的权利，对于原告提交的该组证据，本院对真实性予以采信。3.原告提交的2019年12月4日公证书，证明被告无故消失，原告对办公室的设施设备予以证据保全，依法收回办公室，2019年11月22日与公证人员一起当场进行证据保全。被告浙江中房公司无正当理由拒不到庭参加诉讼，自行放弃其质证的权利，对于原告提交的该组证据，本院对真实性予以采信。4.原告提交的照片2张、博雅装饰工程有限公司的工程造价预算表、江西增值税普通发票，拟证明被告租赁场地后使用招牌为萍乡中房置业有限公司，原告恢复招牌后共花费10259元。被告浙江中房公司无正当理由拒不到庭参加诉讼，自行放弃其质证的权利，对于原告提交的该组证据，本院对真实性予以采信。5.原告提交的2019年度水电费收款收据，拟证明2019年萍乡中房公司租赁涉案房屋的水电费使用情况。被告浙江中房公司无正当理由拒不到庭参加诉讼，自行放弃其质证的权利。本院经审查认为，原告提交的该组证据系收款收据，没有被告浙江中房公司或实际承租人萍乡中房置业有限公司的签字盖章认可，也未提供水电费抄送单等证据佐证，故对该组证据不予采信。6.原告提交的证明，拟证明原告向萍乡市湘商投资有限公司租赁涉案房屋，然后转租给萍乡中房公司。被告浙江中房公司无正当理由拒不到庭参加诉讼，自行放弃其质证的权利，对于原告提交的该组证据，本院对真实性予以采信。7.被告提交的股权代持协议复印件、2018年9月20日萍乡中房置业有限公司的函复印件、股权代持解除合同协议书复印件、微信聊天记录截图打印件，拟证明2018年已与原告解除了办公租赁协议，被告并未违约，萍乡中房置业有限公司注销之前与原告沟通过。经质证，原告对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为与本案无关，系被告公司内部管理问题。本院经审查认为，对于被告提交的股权代持协议复印件、2018年9月20日萍乡中房置业有限公司的函复印件、解除合同协议书复印件、微信聊天记录截图打印件，由于被告提供的均系复印件，其真实性无法确认，原告异议理由成立，本院对上述证据不予采信。经本院审理查明：萍乡中房置业有限公司于2018年3月22日成立，工商登记股东为被告浙江中房公司，持股比例100%，公司法定代表人为谢向明。2018年3月5日，原告与萍乡中房置业有限公司签订一份《办公用房租赁合同》，约定：一、甲方（原告三星公司）将位于萍乡市雅致酒店4楼Ｄ01-11的房屋出租给乙方（萍乡中房置业有限公司）使用，租赁期限自2018年3月1日起至2025年2月28日止。二、房屋月租金16500元（不含税），合同签订后，乙方向甲方支付一年租金198000元，同时支付租房押金30000元。三、乙方租赁期间，水费、电费、物业费按月支付，物业费1400元，水电费按实际支付，租赁结束时，乙方须交清欠费。四、乙方不得随意损坏房屋设施，如需装修或改造，需先征得甲方同意，并承担装修改造费用。租赁结束时，乙方须将房屋设施恢复原状。五、租赁期满后，如乙方要求继续租赁，则须提前1个月向甲方提出，甲方收到乙方要求后7天内答复。如同意继续租赁，则续签租赁合同。同等条件下，乙方享有优先租赁的权利。六、租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前1个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，若一方强行中止合同，须向另一方支付违约金20万元。七、发生争议，甲、乙双方友好协商解决。协商不成时，提请由当地人民法院仲裁。八、本合同连一式两份，甲、乙双方各执一份，自双方签字之日起生效。双方均在合同落款处签字盖章。合同签订后，原告将涉案房屋交付给萍乡中房置业有限公司使用，萍乡中房置业有限公司按合同约定向原告支付了一年的房屋租金198000元和押金30000元。2018年10月12日，被告浙江中房公司出具了一份授权委托书，内容为“我公司现委托谢向明先生（身份证号3307021966××××××××）作为代理人，授权其代表我司全权处理萍乡中房置业有限公司的一切公司事务。代理人无权转换代理权”。2018年12月12日，原告与萍乡中房置业有限公司进行对账，双方均同意已付的一年房屋租金198000元和押金30000元全部抵扣2018年3月1日至2018年12月12日租赁期间的房屋租金、水电费、物业费等全部费用。之后，涉案房屋仍被萍乡中房置业有限公司占有使用。2019年7月22日，萍乡中房置业有限公司向工商部门办理了公司注销登记，该公司清算报告显示，公司于2019年5月13日成立清算组，清算报告：一、清算组已依法自成立之日起十日内通知债权人，并于六十日内发布了债权人公告，并自公告之日起四十五日内接受债权人申报债权，对债权进行登记。二、清算组已对公司财产进行清理，分别编制了资产负债表和财产清单，制定了清算方案，并报股东会确认。三、公司财产在分别支付清算费用、职工的工资、社会保险费用和法定补偿金，缴纳所欠税款，清偿公司债务后，剩余财产已由公司全体股东按照出资比例进行分配。2019年11月22日，原告的法定代表人彭松涛与萍乡市赣西公证处的公证人员来到涉案租赁房屋，对涉案租赁房屋的大门现状及现场设施进行证据保全，现场照片显示涉案租赁房屋的大门被锁，萍乡中房置业有限公司已自行搬离，房屋内空无一人。当日，原告将涉案房屋收回。因原告向萍乡中房置业有限公司催讨房租未果，故起诉至本院，引发本案纠纷。另查明，涉案房屋系原告三星公司于2015年2月15日向案外人萍乡市湘商投资有限公司租赁后，于2018年3月1日转租给萍乡中房置业有限公司。本院认为，依法成立的合同受法律保护，各方均应依约履行。一、关于浙江中房公司是否为本案适格被告的问题。本案中，原告三星公司与萍乡中房置业有限公司签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。萍乡中房置业有限公司现已注销，该公司清算报告载明“公司财产在分别支付清算费用、职工的工资、社会保险费用和法定补偿金，缴纳所欠税款，清偿公司债务后，剩余财产已由公司全体股东按照出资比例进行分配”。被告浙江中房公司作为公司持股比例100%的股东，应对公司债务承担相应赔付责任。故原告要求浙江中房公司承担责任的主张，本院予以支持。浙江中房公司是本案的适格被告，应对萍乡中房置业有限公司所欠原告的房屋租金及其他费用承担责任。关于被告浙江中房公司抗辩仅是萍乡中房置业有限公司的显名股东，实际股东是杭州丰特实业有限公司和谢向明的意见，由于被告浙江中房公司提交的现有证据并不足以证实其主张的事实，且显名股东与隐名股东之间的纠纷属于公司内部的纠纷，与本案的原告三星公司无关，故被告浙江中房公司的该抗辩意见本院不予采纳。二、关于所欠房屋租金、物业费、水电费的问题。萍乡中房置业有限公司于2018年3月1日承租后，向原告三星公司交付了一年的房屋租金198000元和押金30000元，双方于2018年12月12日对账均同意此前所交的房屋租金198000元和押金30000元全部用于抵扣2018年3月1日至2018年12月12日租赁期间产生的租赁费用。之后，涉案租赁房屋仍被萍乡中房置业有限公司一直占有使用，期间公司注销后未将涉案租赁房屋交还给原告三星公司，也没有与原告进行结算。直至2019年11月22日，原告将涉案房屋收回。因此，萍乡中房置业有限公司所欠原告的房屋租金、物业费应为2018年12月13日至2019年11月22日止的费用，根据双方签订的《办公用房租赁合同》约定，每月房屋租金16500元，物业费1400元。故所欠的房屋租金应为187000元（16500元/月×11个月+16500元/月÷30天×10天），所欠的物业费应为15866.66元（1400元/月×11个月+1400元/月÷30天×10天）。对于原告主张的房屋租金及物业费超出的部分，不予支持。关于被告浙江中房公司抗辩萍乡中房置业有限公司与原告的租赁合同已在2018年12月份对账时已解除，因其未能提供解除协议、涉案房屋交接手续等证据予以证明，故对被告浙江中房公司的该抗辩意见本院不予支持。关于所欠水电费的问题，由于原告仅提交收款收据，实际承租人萍乡中房置业有限公司在收款收据上未签字盖章，原告也没有提供水电费抄送单等其他证据佐证，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。故原告对此应承担相应举证不能的法律后果，对其该项诉讼请求，本院不予支持。三、关于原告主张的恢复门面招牌重修费用10259元，因原告与萍乡中房置业有限公司签订的《办公用房租赁合同》约定租赁结束时，乙方须将房屋设施恢复原状。承租人萍乡中房置业有限公司在注销公司后，未对涉案房屋恢复原状，也未将涉案房屋交还给原告，而是自行搬离涉案场地，未履行返还及恢复原状义务，故原告主张恢复门面招牌重修费用10259元，本院予以支持。四、关于违约金及逾期利息的问题。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”本案中，原告三星公司与萍乡中房置业有限公司签订的《办公用房租赁合同》虽然约定违约金为200000元，但该标准明显属于过高，违约金的性质是补偿性兼具惩罚性，其目的是为了弥补守约方因违约方的违约行为所遭受的损失，故本院兼顾合同的履行情况以及综合考虑过错程度，酌情调整为按实际欠付租金数额的30%计算，计56100元（187000元×30%）。对于原告主张的租金逾期利息，由于原告与萍乡中房置业有限公司签订的《办公用房租赁合同》没有明确约定交纳租金的具体时间，故对于原告的该项诉讼请求本院不予支持。综上，被告浙江中房公司作为萍乡中房置业有限公司的股东，在公司注销后，根据清算报告应对萍乡中房置业有限公司所欠债务，即尚欠原告的房屋租金187000元、物业费15866.66元、恢复门面招牌费10259元及违约金56100元承担责任。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告浙江中房建设投资集团有限公司于本判决生效后十日内支付原告萍乡三星气龙安装工程有限公司租金187000元、物业费15866.66元、恢复门面招牌费10259元及违约金56100元，上述合计269225.66元。二、驳回原告萍乡三星气龙安装工程有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8059元，由原告萍乡三星气龙安装工程有限公司负担2700元，由被告浙江中房建设投资集团有限公司负担5359元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。审判员  郑婉二〇二〇年十二月二十四日代理法官助理段青芮代理书记员吴晶