新疆维吾尔自治区哈密市伊州区人民法院民 事 判 决 书（2020）新2201民初4074号 原告（反诉被告）：伊州区斯锐凯博游泳馆，住所地新疆维吾尔自治区哈密市伊州区骆驼圈子红星二牧场融合路18栋3号。主要负责人：曾国芳，女，1990年1月28日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区哈密市。委托诉讼代理人：田云，新疆钰尚远律师事务所律师。原告（反诉被告）：曾国芳，女，1990年1月28日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区哈密市。委托诉讼代理人：田云，新疆钰尚远律师事务所律师。被告（反诉原告）：哈密市中大房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区哈密市天悦湾三期商业楼3号。法定代表人：邹松林，经理。委托诉讼代理人：牛建鹏，新疆方天律师事务所律师。原告（反诉被告）伊州区斯锐凯博游泳馆（以下简称斯锐凯博游泳馆）、曾国芳与被告（反诉原告）哈密市中大房地产开发有限公司（以下简称中大房产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案后，依法适用普通程序，于2020年11月16日公开开庭进行了审理。原告斯锐凯博游泳馆、曾国芳的共同委托诉讼代理人田云，被告中大房产公司的委托诉讼代理人牛建鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告斯锐凯博游泳馆、曾国芳向本院提出诉讼请求：1.确定原、被告签订的房屋租赁合同依法有效；2.判令解除原、被告之间的房屋租赁合同；3.判令被告赔偿原告损失1554508元；4.判令被告向原告支付违约金30000元。诉讼中，原告斯锐凯博游泳馆、曾国芳申请撤回第1项诉讼请求，并明确第3项诉讼请求的损失为退还给会员的会费。事实和理由：2019年3月25日，原、被告就位于哈密市××区的商铺租赁事宜，签订《房屋租赁协议书》。合同签订后，被告至今都未能办理好消防的审批与备查，严重影响了原告的开业经营，给原告造成了重大损失。自2020年5月起，被告用铁链将原告租用的商铺大门锁上，不许原告试营业，恶意向警方报案诋毁原告声誉。2020年5月21日，被告在先行违约的情况下，单方向原告下发解除租赁合同的通知。现原告为维护合法权益，诉至法院。被告中大房产公司辩称，1.关于原告要求解除房屋租赁合同的诉讼请求，因原告自签订房屋租赁合同之日起，未按合同约定支付房屋租金，故被告中大房产公司已按约于2020年5月21日书面通知两原告终止合同；2.关于原告要求被告赔偿损失1554508元的诉讼请求，首先双方房屋租赁合同未约定通过消防验收的具体时间，实际中大房产公司在2019年5月16日即完成竣工验收（包括消防验收）。其次，原告自己提供的与会员在2020年4月的通话录音中，原告自己也称其此时还尚处于营业筹备阶段，后又称营业还要完成水循环、消毒等，故影响原告开业或经营是其自身原因，而非消防原因。最后，原告主张的损失为退还的会员会费，系收费再退费，收的钱和退的钱均来源于会员，对原告自己无任何损失可言；3.关于原告主张赔偿违约金的诉讼请求，结合被告中大房产公司关于第2项诉讼请求的答辩意见，中大房产公司无任何违反房屋租赁合同的情形，不应承担违约责任。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告中大房产公司向本院提出反诉请求：1.原告斯锐凯博游泳馆、曾国芳连带向被告中大房产公司支付2019年3月25日至2020年5月26日天悦湾三期42号-45号负二层游泳健身中心房租700000元及利息（其中600000元自2019年3月25日起，100000元自2020年2月25日起，均按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；2.原告斯锐凯博游泳馆、曾国芳赔偿被告中大房产公司违约金20000元。事实和理由：2019年3月25日，反诉人与被反诉人曾国芳签订《房屋租赁协议书》，被反诉人曾国芳承租反诉人位于哈密市××道游泳健身中心，租期十年自2019年3月25日起至2029年3月25日，第一年租金600000元，租金支付以年为单位，下一年租金需提前30天支付。协议书第十条约定：承租方（被反诉人曾国芳）拖欠租金累计达30天的，赔偿违约金2万，出租方（反诉人）可以中止协议，收回房屋。合同签订后，反诉人依约交付房屋，但被反诉人曾国芳对第一、第二年租金均不按协议约定缴纳，反诉人根据《房屋租赁协议》约定，书面通知两被反诉人终止租赁协议，收回房屋。至今被上诉人未与反诉人联系，补交房租。现根据民诉法规定，反诉人依法提起反诉，请求法院支持反诉请求。原告斯锐凯博游泳馆、曾国芳对被告中大房产公司的反诉辩称，1.根据《中华人民共和国合同法》第216条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定，被告中大房产公司应当在合同签订之日即2019年3月25日将出租的房屋交付给原告使用，被告违约在先；2.根据被告实际履约交付房屋的时间，原告在2020年12月之前交付房租即可，故原告不存在违约行为；3.2020年5月，被告擅自单方解除合同，并将房屋出租给案外人致使原告合同目的不能实现，构成根本违约，故原告有权解除与被告签订的《房屋租赁协议书》，且依法不应支付租金；4.被告在明知原告试营业营销期间，与案外人签订《房屋租赁协议》，构成根本违约，应当依法赔偿原告的损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告向本院提供《房屋租赁协议书》一份、建筑定位图一份，证明原、被告双方依法订立《房屋租赁协议》，虽租赁协议中约定的租赁物位于天悦湾二期负2层42#-45#，但实际位于天悦湾三期负1层42#-45#。被告对《房屋租赁协议书》、建筑定位图的真实性不持异议，租赁房屋实际位于天悦湾三期，根据合同约定，经营和装修与被告没有关系，如果原告未按期缴纳房租，被告有权收回房屋。对于该组证据的真实性，本院予以采信；2.原告向本院提供申请书一份，证明被告至2020年5月21日仍未履行租赁物消防验收合格义务，致使原告一直无法开业。被告对申请书的真实性不持异议，被告有房屋验收手续，并未影响原告信誉及开业。对于申请书的真实性，本院予以采信；3.原告向本院提供通知及照片，证明被告在违约在先的情况下擅自单方解除《房屋租赁合同》协议书，致使原告遭受重大损失。被告对该组证据的真实性认可，通知书中写得很清楚，因原告未按约定缴纳租金所以被告才通知收回房屋。对于该组证据的真实性，本院予以采信；4.原告向本院提供通话录音、被告中大房产公司企业信用信息报告，证明被告法定代表人怂恿会员报警阻止原告开业。被告对企业信用信息报告的真实性不持异议，对于通话录音真实性不发表意见，认为与本案没有关联，原告无法经营退费系自身原因导致。对于企业信用信息的真实性，本院予以采信。5.原告向本院提供案外人哈密市伊州区莱迪邦游泳健身会所企业信息公示报告一份、照片八张，案外人哈密市伊州区莱迪邦游泳健身会所的注册经营地址系原告斯锐凯博游泳馆系同一地址，证明被告在与原告未解除合同前即与案外人签订租赁合同，损害了原告的合法权益。被告对该组证据的真实性认可，认为案外人哈密市伊州区莱迪邦游泳健身会所的注册日期和宣传日期均系被告收回房屋以后，且其接收后便可正常经营，故原告不能正常经营系自身原因造成。对于该组证据的真实性，本院予以采信。6.原告向本院提供会员退费登记表、定金退费登记表、退费情况说明，证明因被告严重违约给原告造成重大损失。被告对退费登记表的真实性表示无法核实，对于退费情况的真实性不认可，但认为根据收费情况可以反映原告系正常开业。7.原告向本院提供设备工程供货安装合同一份、健身器材购销合同一份、企业网银电子回单两张，证明被告自行就游泳池设备进行安装，2019年年底才安装完毕，已构成严重违约。被告对该组证据的真实性不持异议，但认为设备安装及装修系与原告间另一法律关系。对于该组证据的真实性，本院予以采信。8.被告向本院提供《房屋租赁协议书》一份，证明双方约定第一年租金应于签订合同时即2020年3月25日交付，第二年租金应于2020年2月25日交付，房屋按照竣工验收标准交付，原告经营情况自负盈亏。原告对真实性不持异议，但认为合同并未明确约定交付租金时间，且验收标准不应按施工标准认定，而应按照料游泳馆的验收标准，房屋装修维护由被告中大房产公司负责。对于房屋租赁协议的真实性，本院予以采信。9.被告向本院提供竣工验收备案表一份、工程图纸和改造以后的图纸，证明涉案游泳健身中心于2019年5月6日验收合格，备案文件中有消防部门出具的验收合格文件，签订合同之前原告提出根据他们要求对墙壁和地面进行改造。原告对该组证据的真实性、合法性及关联性均认可，但对证明的问题不认可，根据竣工验收备案表可以证实双方签订合同时不具备交付使用的条件，也无法证实原告要求被告对地面墙面进行改造。对于该组证据的真实性，本院予以采信。10.被告向本院提供原告斯锐凯博游泳馆的营业执照、收回房屋通知，证明原告办理营业执照的时间是2019年5月13日，因原告不按时缴纳房租被告收回房屋。原告对该组证据的真实性不持异议，对证明的问题不认可，认为被告交付房屋的时间为2019年11月，已构成违约。对于该组证据的真实性，本院予以采信。11.被告向本院提供消防验收意见书一份，证明2020年4月29日装修消防验收与房屋租赁合同无关。原告对消防验收意见书的真实性、合法性及关联性均不持异议，对证明的问题不认可，但被告在未与原告解除合同的情况下与案外人签订房屋租赁合同，并以案外人的名义进行消防验收，已严重违约。对于消防验收意见书的真实性，本院予以采信。根据当事人的陈述及本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月25日，原告曾国芳与被告中大房产公司签订《房屋租赁协议书》，约定：“出租方（以下简称甲方）：哈密市中大房地产开发有限公司，承租方（以下简称乙方）：曾国芳……一、房屋地址：甲方出租的商铺坐落于哈密市迎宾大道天悦湾二期42#-45#负二层游泳健身中心，建筑面积4833.25平方米。二、租赁期限：双方商定租赁期为10年，自2019年3月25日起至2029年3月25日止。三、经营范围：甲方同意乙方将租赁商铺用于经营游泳健身。四、租金及保证金：为鼓励乙方持续合法经营，带动本小区商业租赁市场，甲方同意乙方按第一年收取房屋租金600000元（大写：陆拾万元整）（租金支付以年为单位，下一年的租金需提前30天支付）……五、房屋修缮：甲方将房屋按照竣工验收标准移交给乙方经营，其以后的房屋装修、维护及修缮由乙方自行负责，甲方概不负责，其经营情况也与甲方无关；租期结束或中途双方协商解除协议，甲方不承担乙方因经营所花费的装修费用；乙方在装修及后期经营过程中如损坏房屋主体架构，应恢复原告状或照价赔偿……九、违约责任和违约金：1.若甲方在乙方没有违反本协议的情况下提前解除协议或租给他人，视为甲方违约，甲方应赔偿乙方违约金3万元。2.若乙方在甲方没有违反本协议的情况下提前解除协议，视为乙方违约，乙方应赔偿甲方违约金3万元。3.乙方违反协议，未经甲方同意擅自将承租房屋转给他人使用的视为违约，应支付违约金5万元。如因此造成承租房屋损坏的，还应负责修复或双倍赔偿损坏价值。十、协议中止：乙方有下列情况之一的，甲方可以中止协议，收回房屋：1.乙方擅自将房屋转租、转让或转借的；2.乙方利用承租房屋进行违法经营及犯罪活动的；3.乙方拖欠租金累计达30天的，赔偿违约金2万元……”。合同签订后，被告中大房产公司，对游泳馆进行了装修，原告未向被告支付租赁费，2020年5月21日，被告向原告发出终止房屋租赁协议通知，限原告自收到通知之日起5日内补交房租、赔偿违约金、搬走物品、补交水电暖等相关费用。现双方均以对方违约为由，引起本案诉讼。另查，诉讼中，原、被告均认可合同约定的租赁房屋系哈密市迎宾大道天悦湾二期42#-45#负二层游泳健身中心，其实际租赁的系哈密市迎宾大道天悦湾三期42#-45#负一层游泳健身中心，该游泳馆于2019年5月16日竣工验收。2019年7月至2019年11月下旬期间，被告中大房产公司对游泳馆进行装修，并向第十三师住房和城乡建设局申报对游泳馆进行现场消防验收。2020年4月29日，第十三师住房和城乡建设局出具《建设工程消防验收意见书》，综合评定斯锐凯博游泳馆工程消防验收合格。再查，庭审中，被告中大房产公司陈述其公司清楚原告正常营业需要消防验收手续，但原告向其公司索要游泳馆消防验收手续时，被告中大房产公司以办理消防手续需要时间及原告未付租金为由未予提供。庭审中，原告陈述其系2019年12月1日接收租赁房屋，2019年12月2日员工第一次试水，但因为没有消防验收手续，一直未正式营业。又查，2020年5月21日，被告发出通知：“伊州区斯瑞凯博游泳馆、曾国芳，你方租赁本公司位于伊州区迎宾大道天悦湾三期42、45号负二层游泳馆，因你方未按约定向本公司缴纳房租，现本公司根据双方房屋租赁协议书约定，本公司现终止房屋租赁协议，收回房屋。请你方自收到本通知之日起5日内：一、向本公司补交所欠房租并赔偿违约金。二、搬走你方所有物品，逾期不搬的物品将视为你方抛弃物，本公司将予以清除，由此引起的法律后果由你方自己承担。三、补交你方使用期内的水费、电费、物业费、暖气费等游有关费用。如因你方拖欠上述费用造成本公司损失，本公司将依法向你方追偿。”2020年5月21日，原告曾国芳向被告中大房产公司发出申请书：“哈密市中大房地产开发有限公司：根据消防局的要求，有贵公司因将已收到的消防局下发的《消防验收意见书》文件，还需拿到社区进行开业前的审批和备查，现为了伊州区斯锐凯博游泳馆正常经营和开业，请求贵公司今天或三日内到社区进行登记及配合社区的开业前的检查。”被告中大房产公司的法定代表人邹松林在该申请书上签字“收到，邹松林，2020年5月21日”。还查，庭审中，被告中大房产公司认可通知与原告解约后，于2020年6月与秦翔楠签订租赁协议，秦翔楠使用涉案房屋开办了哈密市伊州区莱迪邦游泳健身会所。本院认为，原告曾国芳与被告中大房产公司签订的《房屋租赁协议书》系双方当事人的真实意思表示，并不违反强制性的法律法规，应为有效，对双方均具有约束力。对于原告要求解除房屋租赁合同的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，因被告中大房产公司已实际收回涉案游泳馆，并将其租赁给案外人秦翔楠开办了哈密市伊州区莱迪邦游泳健身会所，致使原告租赁涉案游泳馆的合同目的已不能实现，原告主张解除原、被告之间的房屋租赁合同的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。对于原告要求被告赔偿损失1554508元的诉讼请求，因原告主张的该项损失系退还其收取的会员费，原告提供的证据不足以证明其存在损失1554508元，本院不予支持。对于原告主张的违约金30000元，本案中，被告中大房产公司与原告签订租赁合同后，对涉案游泳馆进行装饰装修，并实际申报、办理消防验收手续，其明知原告开办的游泳馆在投入使用、营业前需要消防验收手续，而不予提供，致使原告无法正常营业，并于2020年6月份将涉案游泳馆租赁给他人，违反合同约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”之规定，应当向原告支付违约金30000元。对于被告中大房产公司反诉要求原告支付2019年3月25日至2020年5月26日期间的房租700000元及利息并承担违约金20000元的反诉请求，因合同约定的租赁期限是2019年3月25日至2029年3月25日，被告中大房产公司对涉案游泳馆进行装饰装修，并实际申报、办理消防验收手续，至2020年4月29日游泳馆消防验收合格，原告索要相应消防验收手续而被告中大房产公司未予提供，致使原告无法正常营业，原告可以不支付租金，故对被告中大房产公司的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）曾国芳与被告（反诉原告）哈密市中大房地产开发有限公司于2019年3月25日签订的《房屋租赁协议书》；二、被告（反诉原告）哈密市中大房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）伊州区斯锐凯博游泳馆、曾国芳违约金30000元；三、驳回原告（反诉被告）伊州区斯锐凯博游泳馆、曾国芳的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）哈密市中大房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19062元，由原告（反诉被告）伊州区斯锐凯博游泳馆、曾国芳负担18702元，被告（反诉原告）哈密市中大房地产开发有限公司负担360元。反诉案件受理费5500元，由被告（反诉原告）哈密市中大房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区哈密市中级人民法院。审  判  长   李 艳审  判  员   李高辉人民 陪 审员   石新云二 〇 二 〇 年 十 二 月 四 日法 官 助 理   韩光兰书  记  员   严晓芸