福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0111民初5936号 原告：福建三木物业服务有限公司，住所地福州市台江区群众东路93号三木大厦5层，统一社会信用代码91350105154581522Y。 法定代表人：曾伟英，总经理。 委托诉讼代理人：卢伯尧，福建品典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄鑫，福建品典律师事务所律师。 被告：王锦祥，男，1983年12月29日出生，汉族，住福州市鼓楼区。 原告福建三木物业服务有限公司与被告王锦祥物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告福建三木物业服务有限公司的委托诉讼代理人黄鑫、被告王锦祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告福建三木物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付从2014年10月1日至2019年12月31日止的物业服务费8141.4元、资金占用费（以物业服务费为基数按年利率6%计从起诉日计至被告还清款项之日止）及水电公摊费1212.7元；2.本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告变更物业费的诉讼请求为被告向原告支付从2014年10月1日至2019年12月31日止的物业服务费8124.17元，并撤回对水电公摊费1212.7元的诉讼请求。事实与理由：被告是福州市晋安区新店镇象峰村126号人才公寓19幢302业主，房屋面积85.97㎡。根据原告与福建留学人员创业园建设发展有限公司签订的《前期物业服务合同》规定，原告作为福州市晋安区新店镇象峰村126号人才公寓小区物业服务管理公司，为被告提供物业管理服务，同时依规定收取物业管理费用，物业费标准为1.5元/m2/月，被告负有缴纳物业费的义务。被告从2014年10月1日至2019年12月31日止未向原告缴纳物业费，拖欠物业服务费计8124.17元。经原告多次催讨被告拒不缴纳。 被告王锦祥辩称，《前期物业服务合同》是在不平等条件下签署该合同，不具有法律效力。如不签订该合同和缴纳前期物业费、垃圾清理费等房子的钥匙及办理房产证的证件是不会交付的。原告提供的物业达不到合同约定的标准，其违约在先，被告可以不缴纳物业费。1.三木物业在《前期物业服务合同》期满拒不退出管理区域违反了《福建省物业管理条例》第四十条：“原物业服务企业应当自合同期满之日起三十日内退出该物业管理区域”。“物业服务合同终止时，原物业服务企业不得拒绝移交资料或者退出物业管理区域”之规定。福建人才公寓《前期物业服务合同》有效期从2013年11月1日起到2014年10月30日止，合同期已届满。福建人才公寓2019年7月13日正式成立业主委员会,根据《福建省物业管理条例》第三十四条规定，《前期物业服务合同》不再具有可顺延之法定条件。福建人才公寓第一次业主大会通过的福建人才公寓《业主管理规约》第二十条明确规定：“业主委员会成立之后,原开发商与业主签订的《前期物业服务管理合同》应予终止”。该《业主管理规约》系经本过小区78.18%有效投票权人数和76.87%有效投票权面积业主投票表决通过，并经象峰社区依法发布《福建人才公寓首次业主大会决定事项公告》，合法有效。2019年9月25日，业主委员会根据《业主管理规约》规定,以人才公寓业【2019】002号《关于终止与三木物业前期物业服务合同的通知》决定给三木物业3个月整改过渡考察期，该合同于2019年12月25日正式终止失效。2.勾结涉黑势力阻挠业主委员会成立,破坏基层民主选举。2019年1月，福建人才公寓依法召开业主大会前夜，三木物业在投票房间门口私自安装监控装置、偷窥、监视准备行使民主权利前来投票的业主，意图不轨。在业主大会召开当天，身着保安制服，不明身份人员在投票现场聚集，对投票业主非法盘查，对业委会工作人员辱骂、威胁、寻衅滋事，导致业主大会无法正常进行。3.三木物业不作为，小区日常生活保障重要设备存在重大安全隐患,小区居民生命财产安全受到重大威胁。2019年12月14日，福建人才公寓小区业主委员会及三木物业相关工作人员,对小区供水设施、在用电梯、二次供水泵房、应急供电房等设施设备进行了安全检查，发现这些小区日常生活保障的主要设备设施，存在重大安全隐患，对业主生命财产安全具有重大威胁。4.三木物业的“10个6”。2019年12月，新店镇物业站召集社区、物业和业委会开会，福建人才公寓业主委员会主任提出三木物业的“10个6”，三木物业参会代表在会上屁都不敢放。三木物业的“10个6”为6年自来水没验收;6年公摊不公示;6年电梯无应急;6年绿化无补植;6年公共收入没公开;6年来客没登记;6年门禁未装好;6年监控不能用;6年泵房不通风;6年各用电源没试机。5.供水系统至今未经验收,居民饮用水安全没保障。自2013年小区住宅交付使用后,供水系统至今未验收。2019年5月，经自来水公司人员现场勘验,发现供水管线未按图施工、部分饮水管用消防管代替等诸多违规事实,检验结论为不合格。小区二次供水设施未按规定周期进行清洗、消毒和水质检测。福建人才公寓小区7-23＃楼水池自2017年6月安装不锈钢水箱之后,到2020年9月，40个月时间只公告清洗水箱4次,且均为非工作时间安排水电工自行清洗，清洗现场既无业主监督、亦未按规定进行设备消毒和水质取样检测。6.三木物业无法无天,肆意侵害业主合法权益。福建人才公寓业主委员会成立后，三木物业拒不移交文件资料和小区配套商用住房;不依法公示服务标准;拒不公示公摊明细,欺瞒业主,肆意胡乱收费;长期侵占小区公共收益;擅自以“全额缴纳2020年度物业费”与第三批人才缴费进行强行捆绑,否则拒绝向第三批人才业主提供商品房钥匙。如，18＃楼0.5层地库,被三木物业外租作为建材商场（15个月），租金归物业收取，产生的水电费要业主公摊；中马建设占用福建人才公寓小区配套商用住房7年间，产生水电费将近20万元，三木物业却要求小区业主公摊这些水电费,然而背地里这些水电费已经进入三木物业的私囊;小区电动车充电箱,业主缴交的充电租金归三木物业所有,产生的电费却要业主公摊……不胜枚举。业主缴纳停车费不按规定开具发票仅提供非法收据,拒不向业主委员会提供小区车辆及其他公共收入信息。当前，物业登记在册的车辆台账至少479台,剔除平时不住小区及购买停车位的业主后,每天停在路面上的私家车即有250台左右,按现行60元／月台计算，月收入约1.5万元，每年约18万元。7年路面停车费即高达100万元以上，其中70%（即70万元）依法应归全体业主所有,但至今却全部被福建三木物业非法侵吞。7.福建人才公寓小区没有来访登记、门禁系统没装好、安防监控没覆盖。2016年6月即有业主拍到物业监控室监控主机128台,其中损坏和失效的即有69台，可用率仅有46%,再经过这4年时间的损耗损坏,其安防监控几乎形同虚设。业主家门贴满开锁和推销广告,小区电动车被盗、甚至2019年曾出现疑似人贩子在小区公开诱骗小孩。8.三木物业不作为,只要做事就做坏事。2016年台风期间,福建人才公寓小区7-23＃楼停水长达9天。经小区热心居民邀请自来水公司工作人员现场勘查，确认福建人才公寓小区7-23＃楼停水系自来水阀门被人为关闭（附件8:自来水公司工作人员和小区热心居民勘查停水原因）。在这9天内,福建人才公寓小区1-6＃楼的安置房却能正常供水。三木物业不仅不履行排查7-23＃楼停水原因的职责，还当着小区居民的面,狡辩称7-23＃楼停水是因为管路压力、地势高低的问题。2019年1月,三木物业为了出售小区车位,在小区道路边和空地上疯狂地安装地桩,甚至还将水管钻破,导致小区停水整整一下午,小区居民生活用水都得不到保障,居民最基本的生存权益都被侵害。2013年以来,福建人才公寓小区杂草丛生、夜晚路灯昏暗。2019年6月,在小区居民强烈要求下,三木公司副总经理到福建××公寓小区××路灯和杂草丛生的环境。2019年7月,在没有任何告知和公示的情况下,三木物业工作人员在福建××公寓小区××路××台阶沿和阴井盖上涂油漆,致使小区近居民近半个月忍受油漆的恶臭,对小区居民的身心健康造成极大伤害。此外,由于小孩好奇,经常在涂了油漆的阴井盖上玩耍和跳跃，给小区埋下了巨大的安全隐患。历经一年，油漆脱落，小区的路沿和台阶沿斑斑驳驳、惨不忍睹。9.物业一心向钱,电梯内隆胸广告衣着暴露。2019年4月前后，三木物业未经告知和公示，竟把衣不蔽体的隆胸广告悬挂粘贴在小区电梯内,引起小区居民的极度反感。该广告的内容和画面,不仅严重危害了小区成年男性和未成年人的身心健康,也严重危害着小区居民的家庭和睦。10.三木物业工作人员素质极其低下、将车辆停放在消防通道三木物业工作人员素质极其低下,工作人员的车辆总是停在出入口,给小区的出入造成极大的安全隐患。尤其是车牌号为闽Ａ3××××、闽ＡＣ××××和闽ＡＫ××××等三个三木物业工作人员，经常将车辆停放在“消防通道不可阻塞”的警示牌下,闽Ａ3××××的三木物业工作人员更是多次将车辆停放在该位置过夜。该行为极其藐视福建人才公寓小区居民的生命和财产安全,生命通道被堵,如发生突发事件,如火灾,大型消防车辆更本无法进入到事发地点,小区居民最基本的生命安全权益都被践踏。三木物业的保安素质也极其低下,保安多为福州本地的老年人,经常不在岗,晚上酒后值班时甚至还辱骂业主,言语极其下流,还将电动车停放在行人出入口,给小区居民的出入带来巨大的安全隐患。11.三木物业的服务在小区居民心中烂如屎。2019年12月1-5日,福建人才公寓业主委员会组织福建人才公寓2019年度物业满意度调查,参与调查的业主共计252位,按户收集有效问卷240份。统计结果显示,福建人才公寓业主对三木物业服务满意度评分仅为1.73分（最低分1分,满分5分）,调查结论为不合格。2019年11月29日，三木物业公司委托第三方对福建人才公寓小区居民进行了满意度调查,小区居民直接回复:“让三木物业滚,我们要选择优质的物业为我们服务”。 综上所述,三木物业在福建人才公寓小区不作为、乱作为，甚至违法侵害小区广大业主的合法权益，连物业的最基本的职责都未尽到。 原告围绕诉讼请求依法提交了前期物业服务合同、入伙通知书、物业费催缴通知函、律师函、邮政快递面单、在管证明、不动产登记信息查询结果等为证。被告提交了《关于“福建人才公寓设备设施及其管理现状安全检查”的情况通知函》、福建人才公寓2019年度物业满意度调查结果公告、福建省人才限价商品住房小区现存问题汇报、福建人才公寓查验报告、小区照片等材料用以说明原告物业服务不到位。结合当事人的庭审陈述，本院认定事实如下： 物业建设单位（甲方）福建留学人员创业园建设发展有限公司与物业服务企业福建三木物业服务有限公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定由乙方为坐落福州市晋安区新店镇象峰村象峰126号福建人才限价商品住宅（二期）7#-26#楼、店面（又称“福建人才公寓”）提供前期物业服务。其中，第四条约定，乙方提供物业共用部位及共用设施设备的管理和维护，公共绿化的维护、公共区域的环境卫生维护、物业管理区域内的安全防范和秩序维护等。第五条约定，多层住宅（不含公摊水电费）0.9元/月/平方米，物业服务等级一级；带电梯住宅（不含公摊水电费）1.5元/月/平方米，物业服务等级一级等；物业服务费在签订前期物业服务合同且交房后两年内，从第三年开始按照《福州物业服务收费管理办法》对小区的物业管理服务收费实行市场调价的物业服务收费。第九条约定，物业服务费按月进行交纳，甲方、业主应在每个月10日前履行交纳义务，逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交纳物业服务费的百分之五交纳滞金。第三十二条约定，本合同为期三年，自2011年11月1日起至2014年10月31日止。第三十三条约定，本合同期限届满前三月，业主大会尚未成立的，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能成协议的，乙方应在本合同期限届满后三月内继续履行本合同，甲方或全体业主应在此期间依法选聘新的物业服务企业或其他管理人等。 上述合同签订后，原告依约为该福建人才公寓提供物业服务。合同期满后，原告继续为该小区提供物业报务，但自2014年10月起，被告即以物业提供的服务不到位等为由拒绝缴纳物业费用。 据被告举证的材料来看，该小区的业委会多次就小区物业服务问题提出了异议，并组织了满意度调查。原告虽然对被告举证的证据材料提出了异议，但该证据材料仍可从侧面反映原告确有存在物业服务不到位之处。 另查，被告系该小区19#302单元房屋的业主，该房屋的建筑面积为85.97平方米。 本院认为，原告与原建设单位签订的《前期物业服务合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律有关规定，应为合法有效之合同，具有法律约束力。上述合同履行期届满后，但原告继续为该福建人才公寓小区提供物业服务，被告作为小区的业主，在接受原告提供的物业服务的同时，应当履行交纳物业服务费的义务，现原告请求被告支付自2014年10月1日起至2019年12月31日止的物业服务费8124.17元（85.97平方米×1.5元×63个月），有合同依据，本院予以支持。 本案合同虽约定了原告逾期支付物业服务费的违约责任，但被告举证的材料侧面反映了原告在为小区提供物业服务期间确实存在管理不完善之处，被告以此为由拒绝缴纳物业费用事出有因。因此，原告主张被告支付相应物业费的资金占用费，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条第一款规定，判决如下： 一、被告王锦祥应于本判决生效之日起十日内支付原告福建三木物业服务有限公司自2014年10月1日起至2019年12月31日止的物业服务费8124.17元。 二、驳回原告福建三木物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告王锦祥负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 徐光智 二〇二〇年十二月三十一日 法官助理 陈新建 书 记 员 林锟瑶 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。