北京市第一中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）京01执异408号案外人：陆洪凯，男，1982年11月30日出生，住北京市丰台区。申请执行人：中合中小企业融资担保股份有限公司，住所地北京市西城区德胜门外大街83号5层。法定代表人：曾杰，总经理。委托代理人：张雷，北京天达共和律师事务所律师。委托代理人：蔡淼，北京天达共和（上海）律师事务所律师。被执行人：北京泰禾嘉盈房地产开发有限公司，住所地北京市石景山区鲁谷路51号院3号楼A塔3层302。法定代表人：刘小岐，经理。委托代理人：李广才，男，1990年11月2日出生，北京泰禾嘉盈房地产开发有限公司员工，住河南省平舆县。被执行人：泰禾集团股份有限公司，住所地福建省三明市梅列区徐碧。法定代表人：黄其森。被执行人：泰禾投资集团有限公司，住所地福建省福州市五四北路333号。法定代表人：黄其森。被执行人：济南泰禾置业集团有限公司，住所地山东省济南市高新区经十路7000号汉峪金融商务中心三区5号楼301。法定代表人：迟军。被执行人：黄其森，男，1965年1月12日出生，住福建省福州市。被执行人：叶荔，女，1964年7月29日出生，住福建省福州市。本院在执行中合中小企业融资担保股份有限公司（以下简称中合担保公司）与北京泰禾嘉盈房地产开发有限公司（以下简称泰禾房地产公司）、泰禾集团股份有限公司（以下简称泰禾集团）、泰禾投资集团有限公司（以下简称泰禾投资公司）、济南泰禾置业集团有限公司（以下简称济南泰禾公司）、黄其森、叶荔公证债权文书一案[执行依据：北京市长安公证处（2017）京长安内经证字第54220、54221、54222、54223号和（2019）京长安内经证字第69511、69512、69513号公证书；执行证书：（2020）京长安执字第33号；执行案号：（2020）京01执404号]过程中，查封了泰禾房地产公司名下位于北京市XXX3号楼的房产（不动产证号：XXX）。案外人陆洪凯向本院提出书面异议，本院依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。陆洪凯述称，请求解除对XXX3号楼A塔6层612号房屋（以下简称涉案房屋）的查封措施。事实与理由：在北京市第一中级人民法院查封XXX3号楼之前，陆洪凯与被执行人泰禾房地产公司于2017年1月9日签订了《北京市商品房预售合同》，合同号：XXX；在北京市第一中级人民法院查封之前已合法占有该不动产，2019年1月18日办理房屋交付手续；陆洪凯已经支付全部房款；因被执行人泰禾房地产公司原因未能办理不动产权属转移登记，陆洪凯已经支付给被执行人泰禾房地产公司该房屋契税，面积差价补款，合同印花税，产权代办费及房屋登记费，并已缴纳物业费。中合担保公司辩称，不同意陆洪凯的异议申请，请求法院依法驳回。理由是：一、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，陆洪凯的理由不能成立。第一，陆洪凯购买涉案房屋并没有交付全部的价款；第二，涉案房屋也没有被陆洪凯合法占有；第三，涉案房屋目前仍然没有登记到陆洪凯的名下，还是被执行人泰禾房地产公司的财产。这里面要补充一点，根据中合担保公司的统计，仅王竹影、隋红娟、冀星亮、任选峰、郭京津、孙立红已经缴足了价款，其余人未缴足价款。所以不同意陆洪凯所提申请，本案应当继续执行。泰禾房地产公司称，泰禾房地产公司同意陆洪凯的请求，其与陆洪凯于2017年1月9日签订了涉案房屋买卖合同，并办理了网签登记，网签日期为2017年1月9日，合同号为XXX，涉案房屋预测成交总价为11217760元，因存在面积补差问题，实际成交总价为11342823元，陆洪凯已支付涉案房屋的全部价款，泰禾房地产公司已于2019年1月18日向陆洪凯交付涉案房屋，泰禾房地产公司与陆洪凯在购房合同中约定，在陆洪凯交清办理商品房权属转移登记所需的资料及税费并办理完毕涉案房屋交付使用手续之日起720日内，泰禾房地产公司协助办理完毕涉案房屋的权属转移登记。在产权证办理过程中，涉案房屋即被法院查封，故泰禾房地产公司未能为陆洪凯办理产权证书。本院经审查查明，泰禾房地产公司因项目开发需要，与中泰信托有限责任公司（以下简称中泰信托）签署了合同编号为中泰（2017）ZTCR028-03的《中泰·创融28号单一资金信托之信托贷款合同》，泰禾房地产公司向中泰信托申请信托贷款人民币伍亿元，贷款期限24个月，自借款日起计算。2017年10月18日，泰禾房地产公司与中合担保公司签订了合同编号为ZH-G-ETT2017005的《委托保证合同》，约定由中合担保公司为泰禾房地产公司向中泰信托申请信托贷款提供连带责任保证担保，该合同经北京市长安公证处（2017）京长安内经证字第54220号公证书公证并依法赋予强制执行效力。2017年11月20日，泰禾集团、泰禾投资公司分别与中合担保公司签署了合同编号为ZH-G-ETT2017005-C051和ZH-G-ETT2017005-C052的《反担保保证合同》，泰禾集团、泰禾投资公司向中合担保公司提供连带责任反担保保证，上述合同分别经北京市长安公证处（2017）京长安内经证字第54221、54222号公证书公证并依法赋予强制执行效力。2017年11月20日及2017年12月15日，叶荔、黄其森分别签署了编号为ZH-G-ETT2017005-C041的《不可撤销反担保保证书》，向中合担保公司提供连带责任反担保保证，该合同经北京市长安公证处（2017）京长安内经证字第54223号公证书公证并依法赋予强制执行效力。2017年11月22日，中泰信托与中合担保公司签订了合同编号为中泰（2017）ZTCR028-04的《保证合同》，中合担保公司为泰禾房地产公司在编号为中泰（2017）ZTCR028-03的《中泰·创融28号单一资金信托之信托贷款合同》项下的债务向中泰信托提供连带责任担保保证。2019年12月17日，泰禾房地产公司与中合担保公司签署了合同编号为ZH-G-ETT2017005-01的《委托保证合同补充协议》，济南泰禾公司与中合担保公司签订了合同编号为ZH-G-ETT2017005-C031的《股权质押合同》和合同编号为ZH-G-ETT2017005-C053的《反担保保证合同》，济南泰禾公司以其持有的济南东禾置业有限公司51%的股权向中合担保公司提供质押反担保并向中合担保公司提供连带责任反担保保证，上述合同分别经北京市长安公证处（2019）京长安内经证字第69511、69512、69513号公证书公证并依法赋予强制执行效力。2020年1月20日，北京市长安公证处出具（2020）京长安执字第33号执行证书，主要内容：申请执行人为中合担保公司，被申请执行人为泰禾房地产公司、泰禾集团、泰禾投资公司、济南泰禾公司、黄其森、叶荔……二、2017年12月6日，中泰信托向泰禾房地产公司发放信托贷款人民币伍亿元，贷款期限自2017年12月6日至2019年12月5日；三、根据中合担保公司提供的材料，应中泰信托的要求，中合担保公司于2019年12月20日为泰禾房地产公司向中泰信托代偿了贷款本金及逾期利息人民币501284246.58元，自2019年12月27日至2020年1月2日，泰禾房地产公司分四笔共计向中合担保公司偿还了人民币1400万元整；四、中合担保公司称，其代偿上述款项后，泰禾房地产公司未完全履行代偿款项的偿还义务，泰禾集团、泰禾投资公司、济南泰禾公司、黄其森、叶荔亦未履行相应的反担保义务；五、按照上述被申请执行人分别在上述合同中约定的地址，北京市长安公证处于2020年1月10日通过分别向上述被申请执行人寄送《核实函》的方式向上述被申请执行人核实上述欠款及代偿情况并要求其在预先承诺的期限内向北京市长安公证处提交是否履行还款或反担保义务的书面证明材料，其中寄送给济南泰禾公司的《核实函》因被拒收退还，至本执行证书出具之日，泰禾房地产公司、泰禾集团、泰禾投资公司、济南泰禾公司、黄其森、叶荔均未向北京市长安公证处出具已履行偿还及反担保义务的证明材料。应申请执行人中合担保公司的申请，根据《中华人民共和国民事诉讼法》《中华人民共和国公证法》《公证程序规则》的规定和上述合同的约定，特出具此执行证书。被申请执行人：泰禾房地产公司、泰禾集团、泰禾投资公司、济南泰禾公司、黄其森、叶荔。执行标的：1.全部代偿款项余款人民币491205678.67元；2.以上述全部代偿款项余款为基数，按年利率6%计算的利息（自2020年1月3日起计算至实际偿还之日止）；3.以上述全部代偿款项余款为基数，按年利率18%计算的罚息（自2020年1月3日起计算至实际偿还之日止）；4.律师费人民币270000元、公证费人民币899840元；5.为实现债权而发生的其它费用，包括但不限于执行费、评估费等。可执行标的物：济南泰禾公司持有并质押于中合担保公司的济南东禾置业有限公司51%的股权。后中合担保公司持上述公证债权文书及执行证书向本院申请强制执行，本院于2020年4月20日立案执行，执行案号为（2020）京01执404号。执行过程中，本院于2020年7月22日查封了泰禾房地产公司名下位于北京市XXX3号楼的房产（不动产证号：XXX），查封期限为3年，自2020年7月22日至2023年7月21日止，涉案房屋亦在上述查封范围内。另查，2017年1月9日，陆洪凯与泰禾房地产公司签订了编号为XXX的北京市商品房预售合同，约定：出卖人为泰禾房地产公司，买受人为陆洪凯，所售商品房为泰禾中心项目中的商业金融【幢】【座】第6层A塔-612号。该商品房预测建筑面积共256.2平方米，其中套内建筑面积159.66平方米。商品房价款约定如下：该商品房按照套内建筑面积计算，单价每平方米人民币70260.30元，总价款人民币11217760元。双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，买受人同意委托出卖人或出卖人委托的第三方向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，该商品房预售合同的补充协议同时约定在买受人交清办理商品房权属转移登记所需的资料及税费并办理完毕涉案房屋交付使用手续之日起720日内，出卖人协助办理完毕涉案房屋的权属转移登记。北京市住房和城乡建设委员会官网网上签约查询结果显示为：合同号为XXX，主要买方为陆洪凯，签约日期为2017年1月9日，网上联机备案日期为2017年1月9日，专用账户名称为北京泰禾嘉盈房地产开发有限公司泰禾中心。2019年7月31日，泰禾房地产公司开具发票一张，发票载明：购买方为陆洪凯，货物或应税劳务、服务名称为不动产泰禾长安中心房款，价税合计10000000元。2019年7月31日，泰禾房地产公司开具发票一张，发票载明：购买方为陆洪凯，货物或应税劳务、服务名称为不动产泰禾长安中心房款，价税合计1342823元。2019年1月7日，泰禾房地产公司作出泰禾长安中心交付（入伙）通知书，告知陆洪凯其购买的泰禾长安中心A塔6层612室已按合同约定达到交付条件，泰禾房地产公司将于2019年1月18日进行集中交付，请陆洪凯按时至泰禾长安中心办理交付手续，进行房屋验收。本次活动将会延续次日，陆洪凯也可以于1月19日至活动现场办理房屋交付手续。泰禾房地产公司向本院提交涉案房屋信息一份，载明：北京市XXX3号楼A塔-写字楼612房屋，客户名称陆洪凯，建筑面积256.2平方米，套内面积159.66平方米，实测建筑面积256.51平方米，实测套内面积161.44平方米，实际网签日期2017年1月9日，网签编号XXX，预测成交总价11217760元，实际成交总价11342823元，交房日期2019年1月18日。2020年12月21日，福州泰禾物业管理有限公司北京分公司向本院提交说明一份，载明：涉案房屋已于2019年1月18日由泰禾房地产公司交付给陆洪凯。以上事实，有北京市商品房预售合同、泰禾房地产公司出具的发票、期房签约查询打印单、泰禾长安中心交付（入伙）通知书、涉案房屋信息、说明等证据及当事人陈述在案佐证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，陆洪凯于2017年1月9日与被执行人泰禾房地产公司签订了涉案房屋书面买卖合同，根据发票等相关证据材料，其已经向泰禾房地产公司支付了涉案房屋的全部价款。被执行人泰禾房地产公司于2019年1月18日向陆洪凯交付了涉案房屋。据此，在本院2020年7月22日查封泰禾房地产公司名下位于北京市XXX3号楼的房产之前，案外人陆洪凯已签订书面买卖合同、支付全部价款、合法占有涉案不动产。根据双方签订的商品房预售合同的约定，在陆洪凯交清办理商品房权属转移登记所需的资料及税费并办理完毕涉案房屋交付使用手续之日起720日内，泰禾房地产公司协助办理完毕涉案房屋的权属转移登记。在上述约定期间届满前，本院即查封了涉案房屋，亦无其他证据证明涉案房屋至今未办理过户登记系因陆洪凯原因导致。故陆洪凯提出的案外人异议符合上述规定，其所提异议本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：一、案外人陆洪凯提出的异议成立；二、中止对位于北京市XXX3号楼6层A塔-612号房屋的执行。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  王晓巍审判员  娄玉玲审判员  栗俊海二〇二〇年十二月二十五日书记员  崔利峰