湖南省株洲市天元区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0211民初4122号 原告：湖南中欧置业有限公司，住所地湖南省株洲市天元区**庐山南路侧综合楼**。 法定代表人：裘日亮，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：王玺英，湖南诚一律师事务所律师。委托代理权限为特别授权，即代为起诉立案，代为承认、变更、放弃诉讼请求，代为进行和解、参加调解，代为上诉、申请财产保全，代收法律文书。 被告：谭三胜，男，汉族，1975年3月28日出生，住湖南省株洲县。 被告：肖芳，女，汉族，1980年2月2日出生，住湖南省株洲县。 原告湖南中欧置业有限公司（以下简称中欧置业公司）与被告谭三胜、肖芳商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年12月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王玺英到庭参加了诉讼，被告谭三胜、肖芳经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院已缺席审理。本案现已审理终结。 原告中欧置业公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的9000376069号《商品房买卖合同》及相关补充协议，原告收回房屋（房屋总价为559905元）；2、判令两被告承担违约责任，按约定向原告支付违约金111981元及本案律师代理费40813元；3、被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2016年10月23日，原告与两被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定两被告共同购买原告开发的位于天元区××路××号××小区××期××栋××室房屋，合同总价款为559905元，付款方式为：首付加按揭款，原告为其提供办证前的银行借款担保。合同生效后，被告支付了首付款119905元，在中国建设银行股份有限公司株洲市分公司（以下简称按揭银行）办理了银行贷款44万元，借款期限为20年。自2019年3月开始，被告未如期偿还按揭银行借款，且失联，致使原告被按揭银行起诉。2019年12月30日株洲市芦淞区人民法院以（2019）湘0203民初3291号民事判决书，判决按揭银行解除与两被告的借款合同，偿还所欠银行借款本金402466.45元及借款利息（含罚息、复利）1477.27元，此后的利息按借款合同约定的逾期贷款利率计算至清偿之日，并承担律师费24237元、案件受理费7723元、公告费560元，湖南中欧置业有限公司对两被告的债务承担连带偿还责任。2019年至今，按揭银行已从原告保证金账户扣划52520元，用于归还两被告名下19期逾期贷款本息。依据合同的约定，原告认为截止2020年11月5日两被告逾期偿还按揭贷款本息，被告行为已构成根本违约，严重损害了原告的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。 被告谭三胜、肖芳未予答辩，亦未向本院提交证据材料。 经审理查明：2016年10月23日原告中欧置业公司（出卖人）与被告谭三胜、肖芳（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：9000376069），该合同主要约定：买受人购买位于株洲市天元区××路××号××栋××号房，合同总价款为559905元。合同约定买受人应于2016年10月23日前支付首期房价款119905元，余款440000元向中国建设银行股份有限公司株洲市分公司申请贷款支付，借款期限为20年。出卖人为买受人的按揭贷款提供担保期间，如因买受人逾期还款按揭银行终止借款合同，而导致按揭银行追究出卖人担保责任的，出卖人有权解除购房合同及相关补充协议，以原价收回该房屋，并按总房价的20%追究买受人违约金及承担其他损失（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师费等）。 2019年12月30日，株洲市芦淞区人民法院出具（2019）湘0203民初3291号民事判决书，判决解除中国建设银行股份有限公司株洲市分行于谭三胜、肖芳签订的《个人住房（商用房）借款合同》；谭三胜、肖芳偿还中国建设银行股份有限公司株洲市分行借款本金402466.18元、借款利息（含罚息、复利）147.27元、律师费24237元；湖南中欧置业有限公司对谭三胜、肖芳的上述债务承担连带偿还责任。案件受理费7723元、公告费560元，合计8283元，由被告谭三胜、肖芳、湖南中欧置业有限公司承担。中国建设银行股份有限公司株洲市分行自2019年3月起从原告保证金账户扣划资金共计52520元，用于归还谭三胜、肖芳贷款。2020年11月25日，原告以短信方式向被告发出催缴银行月供的通知书，催促被告偿还代偿款52520元，原告因催要未果，遂诉诸法院。 另查明，原告为实现本案债权与湖南诚一律师事务所签订一份《委托代理合同》委托该所代理本案一审诉讼活动，约定本案律师费为40313元，交通费500元。 上述事实，有原告工商登记资料、被告身份信息、《商品房买卖合同（预售）》、（2019）湘0203民初3291号民事判决书、证明、按揭款明细表、短信记录、《委托代理合同》湖南增值税普通发票及原告的当庭陈述等证据予以证实，足以认定。 本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。本案的争议焦点为：原告的诉讼请求是否有事实和法律依据？现综合分析如下： 原、被告之间签订的合同编号为9000321805的《商品房买卖合同（预售）》依法成立，内容未违反我国相关法律法规的禁止性规定，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，原、被告双方应当按照合同的约定履行相应的义务。被告因未及时偿还贷款导致银行扣划了原告的款项，在原告催告后，超过30日被告仍未履行义务，原告主张解除《商品房买卖合同（预售）》及相关补充协议、收回房屋，并由二被告按房屋总价559905元的20%支付违约金111981元，均符合合同约定，依法应予支持。 关于原告主张的律师代理费40813元，原、被告双方在合同中约定了违约方需承担因违约产生的律师代理费，现原告因买受人违约为实现本案债权已委托律师事务所代理诉讼，双方签订了委托代理合同就代理费用数额等事项进行了约定，且律师事务所已指派律师履行了代理义务，必然产生损失，综合考虑本案争议标的额、难易程度、可能耗费的成本，本院认为参照湘发改价服（2016）129号文件确定的相关标准予以计算较为适宜。按此规定标准，本案被告谭三胜、肖芳应承担的律师代理费为20156元（671886元×3％），对原告超出本院核定部分的诉讼请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告湖南中欧置业有限公司与被告谭三胜、肖芳签订的编号9000376069号《商品房买卖合同（预售）》及相关补充协议； 二、被告谭三胜、肖芳于本判决生效之日起十日内向原告湖南中欧置业有限公司支付违约金111981元； 三、被告谭三胜、肖芳于本判决生效之日起十日内向原告湖南中欧置业有限公司支付律师代理费损失20156元； 四、驳回原告湖南中欧置业有限公司其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费10926元，减半收取5463元，由被告谭三胜、肖芳负担5304元，原告湖南中欧置业有限公司负担159元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。 提起上诉的，应在递交上诉状后收到预交诉讼费通知之日起七日内，到株洲市中级人民法院立案大厅或者以银行转账方式（户名：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：8101××××0181，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部）交纳案件受理费。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审判员  文姝婷 二〇二〇年十二月二十二日 实习法官助理范亚西 书记员  何 婷 附本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条第（三）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同： …… （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； …… 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。