北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初34184号原告：北京金海玉舟农业开发有限公司，住所地北京市通州区宋庄镇疃里村村委会北3000米。法定代表人：王雪松，总经理。委托诉讼代理人：高双，北京国旺律师事务所律师。被告：蔡坤征，女，1967年1月7日出生，汉族，住北京市通州区。原告北京金海玉舟农业开发有限公司（以下简称金海玉舟公司）与被告蔡坤征租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金海玉舟公司的委托诉讼代理人高双，被告蔡坤征到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金海玉舟公司向本院提出诉讼请求：1．请求判令解除金海玉舟公司与蔡坤征签订的《租赁合同》，不予退还蔡坤征的剩余租金，由蔡坤征返还大棚所占土地的使用权；2．本案诉讼费由蔡坤征承担。本案审理过程中，金海玉舟公司将其上述第一项诉讼请求变更为：要求确认双方签订的《租赁合同》无效，不予退还蔡坤征剩余租金。事实和理由：金海玉舟公司与蔡坤征于2012年12月29日签订《租赁合同》约定：蔡坤征承租金海玉舟公司位于北京市通州区XX（以下简称北7-11号大棚），用于种植，租期为20年，从2012年6月21日到2032年6月20日，租金共计170000元。《租赁合同》第七条第二款第3项明确约定“乙方不得违反国家法律、法规和本合同的约定，不得改变温室大棚的使用性质，不得私搭乱建，如有违建行为乙方承担全部责任。”蔡坤征在租赁期间未经金海玉舟公司同意进行私搭乱建，已严重违约，导致该大棚于2018年6月20日被北京市通州区宋庄镇人民政府（以下简称宋庄镇政府）予以强拆，给金海玉舟公司造成经济损失。金海玉舟公司依据《租赁合同》第七条第二款第3项的约定，要求蔡坤征承担全部责任，请求依法支持金海玉舟公司的全部诉讼请求。蔡坤征辩称：不认可金海玉舟公司的诉讼请求。第一，蔡坤征与金海玉舟公司是经友好协商，在平等、自愿的原则下签订的《租赁合同》，在租赁期内，蔡坤征并没有私搭乱建，金海玉舟公司要求确认《租赁合同》无效并不退还剩余租金是不合理的；第二，金海玉舟公司向北京市通州区宋庄镇疃里村村民委员会申报建设蔬菜园项目中可以建设蔬菜室、低温冷藏室、农资仓储用房，并享受国家农发办及市、区有关扶持政策，蔡坤征在租赁期间一直按照蔬菜生态园项目的要求办事，并没有违建；第三，2018年宋庄镇政府拆违时，金海玉舟公司未向宋庄镇政府申报蔡坤征租赁的地块没有违建，导致蔡坤征的大棚被强拆，致使蔡坤征种植的地上物全部损坏，至今金海玉舟公司未给蔡坤征合理解释；第四，2018年被强拆的大棚是金海玉舟公司所建，与蔡坤征无关，蔡坤征并不清楚宋庄镇政府强拆的理由。即使大棚被拆，土地还在，依据《租赁合同》，本合同使用年限未到期，土地的使用权、承租权归乙方（蔡坤征）所有，不同意退租。综上，蔡坤征认为其与金海玉舟公司签订的《租赁合同》合法有效，应继续履行。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月29日，金海玉舟公司（甲方）与案外人吴晓英（乙方）签订《租赁合同》一份，该合同载明：“甲方将位于北京市通州区宋庄镇疃里村金海玉舟农业观光园内某一地块使用权承租给乙方用于种植。第一条1、单元号为：北区7-11﹟。2、本合同该户种植园土地使用年限自2012年6月21日起至2032年6月20日止，租赁期限为：20年。第二条双方同意上述土地及地上物租赁金额为170000元。第四条甲方在2012年12月31日前向乙方交付土地及地上物的使用权。”合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，吴晓英向金海玉舟公司交纳租金170000元，金海玉舟公司将租赁标的物交付给吴晓英。2014年5月10日，经金海玉舟公司同意，吴晓英将《租赁合同》的“乙方”变更为蔡坤征，同时更改了身份证号、联系电话等信息，金海玉舟公司在变更处盖章确认。2014年5月12日，吴晓英与蔡坤征签订《转让协议》，约定吴晓英将北7-11号大棚的使用权转让给蔡坤征，蔡坤征给付吴晓英转让款295000元。庭审中，蔡坤征辩称其在变更合同“乙方”时向金海玉舟公司交纳了5000元过户费，但金海玉舟公司对此不予认可，蔡坤征亦未就此向本院提供证据。另查，在案外人许承伟诉金海玉舟公司一案中，本院于2018年12月21日作出（2018）京0112民初37223号民事判决，本院在该案中查明事实如下：2017年3月27日，北京市规划委员会通州分局向宋庄镇人民政府作出了规通函【2017】112号《关于宋庄镇疃里村北天润别墅东北侧院内所建建筑规划审批情况的复函》，内容为“依据《中华人民共和国城乡规划法》、《北京市城乡规划条例》的相关规定，通过查询市规土委综合信息服务平台及通州区城建档案馆的相关档案，我分局未向位于宋庄镇疃里村北天润别墅东北侧院内的砖混建筑核发过建设工程规划许可证、临时建设规划许可证、乡村建设规划许可证或临时乡村建设规划许可证。”2017年4月20日，北京市规划委员会通州分局向宋庄镇人民政府作出了规通函【2017】154号《关于宋庄镇疃里村北天润别墅北金海玉舟院内所建建筑规划审批情况的复函》，内容为“依据《中华人民共和国城乡规划法》、《北京市城乡规划条例》的相关规定，通过查询市规土委综合信息服务平台及通州区城建档案馆的相关档案，我分局未向《宋庄镇人民政府关于疃里村北天润别墅北金海玉舟院内无批示建设的认定申请函》文件中所列的位于宋庄镇疃里村北天润别墅北金海玉舟院内大棚房屋工程核发过建设工程规划许可证、临时建设规划许可证、乡村建设规划许可证或临时乡村建设规划许可证。”经核实，该判决已发生法律效力。2018年6月20日，涉案大棚被政府部门强制拆除。本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。未经批准，不得改变土地利用总体规划确定的土地用途。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。当事人对自己提出的主张，应当提供充分有效的证据予以证明，否则应承担举证不能的不利后果。关于《租赁合同》的效力问题，结合双方合同的签订情况以及政府部门查证的情况，案涉的承租地块用途虽名为种植，但已改变了土地的实际用途，该《租赁合同》应属无效合同，故对于原告金海玉舟公司要求确认《租赁合同》无效的诉讼请求，本院予以支持。关于原告金海玉舟公司提出的不退还剩余租期租金的诉讼请求，现双方均认可蔡坤征承租的土地系从吴晓英处转让而来，结合蔡坤征向吴晓英的付款日期、《租赁合同》变更乙方为蔡坤征的日期，本院认定蔡坤征使用承租土地的起始时间为2014年5月10日，截止时间为2018年6月20日，即涉案土地地上物被强制拆除之日。因蔡坤征使用涉案土地的时间为2014年5月10日至2018年6月20日，蔡坤征实际占有使用涉案大棚期间应向金海玉舟公司支付相应费用，金海玉舟公司应退还涉案大棚被拆除后的剩余租金，故原告金海玉舟公司的此项诉讼请求并无相应法律依据，本院不予支持。本院结合实际使用情况及政府部门的拆除情况确定金海玉舟公司应退还蔡坤征135021．92元。关于蔡坤征辩称的退还过户费、赔偿财产损失的意见，因现有证据不足以证明蔡坤征的实际损失，且蔡坤征也未就其损失提出反诉，故对于蔡坤征的上述意见，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国土地管理法》第四条、第二十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认北京金海玉舟农业开发有限公司与蔡坤征签订的《租赁合同》（标的物单元号为：北区7-11﹟）无效；二、北京金海玉舟农业开发有限公司于本判决生效之日起七日内被告蔡坤征135021．92元；三、驳回北京金海玉舟农业开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35元，由北京金海玉舟农业开发有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  唐兴华二〇二〇年十二月二十三日书记员  龙闪闪