北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初6806号原告（反诉被告）：北京培军体育文化有限公司，住所地北京市怀柔区迎宾南路11号五幢二层2213室。法定代表人：徐丽娜，总经理。委托诉讼代理人：林宗兵，北京市浩盛律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京盛世绿色农业生态园有限公司，住所地北京市昌平区南口镇李庄村南。法定代表人：席建芳，经理。委托诉讼代理人：田旭东，北京市博缘律师事务所律师。被告（反诉原告）：席建芳，女，1974年4月12日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：田旭东，北京市博缘律师事务所律师。原告（反诉被告）北京培军体育文化有限公司（以下简称培军体育公司）与被告（反诉原告）北京盛世绿色农业生态园有限公司（以下简称盛世农业公司）、席建芳租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案受理后，依法适用普通程序（独任制），公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）培军体育公司法定代表人徐丽娜及委托诉讼代理人林宗兵，被告（反诉原告）盛世农业公司、席建芳共同委托诉讼代理人田旭东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）培军体育公司向本院提出诉讼请求：1.判决盛世农业公司退还原告履约保证金2万元；2.判令盛世农业公司给付原告增建补偿费300万元；3.判令席建芳对上述债务向原告承担连带责任；4.判令诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年4月14日，被告席建芳以盛世农业公司的名义与原告签订房屋租赁协议，将位于北京市昌平区南口镇东李庄村南盛世源生态园内房屋及场地出租给原告使用，租赁协议第一条房屋概述如下：1.整体院楼西南角建筑，独立院楼共二层，共计52间房（原员工宿舍区域），建筑内为空房；2.整体院楼正西空架钢构三层，即员工宿舍北侧，乔家西侧的钢构主体；3.生态餐厅北侧一层多功能厅以及配套的后厨间、洗碗间、洗菜间。租赁期限自2016年4月15日至2019年6月14日，共计3年，年租金60万元，履约保证金3万元，合同到期结束全额返还，第十一条内容为，“在承租期内，如遇房屋拆迁，土地转让等情况，涉及到的相关改造装修费用、房屋，出租人扣除实际发生，剩余部分返还承租人，双方互不纠纷，互不承担责任。”2016年6月16日，原告、被告与东李庄村股份经济社合作社三方签订转租协议，由原告将园内闲置的职工宿舍及高尔夫楼，改造为青年学生军事训练基地，转租范围共占用土地25亩，转租时间自2016年7月1日至2019年6月30日。2017年4月28日，双方签订补充协议，约定被告向原告增租园内大棚西南侧（原歌厅），租期自2017年5月1日至2019男6月14日，每年租金15万元。2017年6月6日，双方再次签订补充协议，约定被告向原告新增租园区内1号蔬菜棚改造为办公用房400平方米；原大佛建筑进行改造为教室440平方米，2017年度租赁费用甲方按10万收取，2018年度租赁费按全额15万收取，租期自2017年4月14日起至2019年6月14日。租赁期间，原告对租赁的房屋予以添附，建房、装修及购买设备等投入资金共400余万元。2018年12月份，南口镇公布腾退政策，上述租赁在腾退范围内，2019年1月14日东李庄村民委员会通知要求配合有关部门腾退，2019年6月5日东李庄村拆迁项目正式启动，有关部门委托评估小组对盛世生态园进行了测量，包括对原告租赁的房屋、场地及设备材料等予以评估作价。随后，席建芳以盛世农业公司法人的名义签署房屋评估价格结果通知，东李庄村委会将补偿款4000万余元存入席建芳名下。被告席建芳以个人账户收取房租，领取补偿款，应当认定为与盛世农业公司债务混同，席建芳个人应当对盛世农业公司债务承担连带责任。被告（反诉原告）盛世农业公司与被告（反诉原告）席建芳共同辩称：第1项诉求，是收取了2万元保证金，同意在反诉中抵扣。第2项诉求不同意，原告建设的房屋是违法建设，2013年以后的不给任何补偿。原告主张的装修补偿不准确，我们原来也有装修。席建芳不应承担连带责任，财产没有混同。被告（反诉原告）盛世农业公司与被告（反诉原告）席建芳向本院提出反诉请求：1.判令培军体育公司支付案涉房屋、土地占用费408333元（2019年6月15日至2019年12月31日）；2.判令培军体育公司赔偿擅自拆除蔬菜大棚的损失30万元；3.判令培军体育公司支付2018年5月份的水电费13365.5元；4.判令培军体育公司赔偿未返还租赁的桌椅餐具损失1万元；5.反诉讼费用由培军体育公司承担。事实与理由：2016年原被告双方签订房屋租赁合同，约定反诉人将位于北京市昌平区南口镇东李庄村南的房屋场地出租给被反诉人。被反诉人承租后，在未经反诉人同意的情况下，先后将承租场地内的部分建筑物拆除或者改建。被反诉人的改建拆除行为，先后被反诉人和东李庄村委会制止。但租赁期间，被反诉人仍偷偷改建施工。造成了反诉人损失，因碍于合同期内的关系，暂时未追究相关责任。现提起反诉，请求法院予以支持。原告（反诉被告）培军体育公司对于反诉辩称：不同意反诉请求，其陈述不是事实。不同意支付占用费，因为房屋在通知腾退之后已经于2019年6月8日停水停电，不能使用房屋，所以我们在6月14日就开始撤出了，有部分没有搬走是因为案外人猎鹰特卫公司跟我们说租用这些设备，所以我才没有搬走。不同意赔偿损失30万元，这个损失不存在，因为双方在17年6月6日签订过一份补充协议，约定由出租人将大棚出租给我们，合同约定了棚子改建为办公用房，所以我们改造是有效的，改造后的办公用房在腾退中没有补偿，所以我们本诉也未主张。我们不欠电费。桌椅问题，我跟席建芳说过了，她让我放在小房子后面，这就属于交接了。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在案佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、各方签订合同的情况2006年，席建芳之夫李忠民与北京市南口镇东李庄村村民委员会（以下简称东李庄村委会）签订《荒滩地租赁合同》，约定由李忠民承租位于东李庄村东南201亩荒地。因李忠民于2008年去世，2010年，东李庄村委会与席建芳签订《荒滩地租赁合同补充协议》，双方同意将合同承租方由李忠民变更为席建芳。2013年，东李庄村委会与席建芳签订《补充协议》，主要约定：2013年6月2日，经东李庄村委会、村务监督委员会实地测量为206亩，超出原合同面积5亩，双方对超出原合同面积的5亩土地款进行了约定。2016年4月14日，盛世农业公司（甲方、出租方）与培军体育公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁协议》，主要约定：甲方提供位于北京市南口镇东李庄村南盛世源生态园内房屋给乙方使用，房屋包括1.甲方整体院楼西南角建筑，独立院楼共二层，共计52间房（原甲方员工宿舍区域），建筑内为空房；2.甲方整体院楼正西空架钢构三层，即员工宿舍北侧，乔家大院西侧的钢构主体；3.生态餐厅北侧一层多功能厅以及配套的后厨间、洗碗间、洗菜间；乙方租赁该房屋的用途为培训、会议、住宿、库房、餐饮，未经甲方书面同意，乙方不得任意改变其用途；租赁期限自2016年4月15日至2019年6月14日，共计3年，其中免租期为2016年4月15日至2016年6月15日，计60天；租赁期满后，本合同即终止，原则上三年一续签，乙方要求继续租赁，则需要提前30日书面告知甲方，则续签租赁合同，租金双方另行商议；年租金为60万元整；乙方自行负担租赁房屋的水费、电费、取暖费、电话费、宽带使用费等；甲方为乙方提供相应建筑所需要的水、电，保证乙方正常使用，乙方在建筑物内进行装修改造，甲方为乙方安装独立的水、电表，收费标准依据国家标准执行，按计量表收费，水4.5元/吨；履约保证金3万元，合同期结束全额返还乙方；甲方向乙方交付租赁房屋时，双方工作人员应到场查验房屋情况，清点室内设施设备，乙方在甲方制作的房屋情况及室内设施清单上签字确认后，甲方再向乙方交钥匙；乙方在退还房屋时，必须通知甲方查验房屋情况，清点设施设备，交还钥匙；乙方需进行室内改造、装修时（不包括主体结构变化），须向告知甲方，乙方竣工后30工作日，向甲方提供房屋竣工后图纸，装修和改造费用全部由乙方自行承担；甲方积极配合乙方的装修、改造，为乙方能正常使用租赁物正常运营做好坚实基础，解决院落周边关系；在承租期内，如遇甲方房屋拆迁，土地转让等情况，甲方应提前50天通知乙方，涉及到的相关改造装修费用、房租，甲方扣除实际发生，剩余部分返还乙方，甲乙双方互不纠纷，互不承担责任。《房屋租赁协议》还约定了其他条款。后，因东李庄村股份经济合作社要求盛世农业公司转租须经其同意，经三方协商，2016年6月16日，东李庄村股份经济合作社（甲方）、盛世农业公司（乙方）与培军体育公司（丙方）签订《转租协议》，主要内容为：乙方同意将园内闲置的职工宿舍及高尔夫楼，转租给丙方，由其改造为青年学生军事训练基地，暑期自行招募教练及学员；丙方租赁地点于北京盛世绿色农业生态园内，东至员工宿舍东墙与高尔夫楼东墙直线，南至盛世绿色农业生态园南围墙，西至锅炉房与天然气站东墙，北至高尔夫楼北墙向北十米，共占用土地25亩；转租时间自2016年7月1日起至2019年6月30日止，为期三年；乙方按照原合同向甲方交纳206亩租赁费不变；丙方向甲方上缴的年增收土地使用费为3万元；租赁期内，乙方负责对丙方的日常管理，丙方保证在合同期内安排2名甲方健康村民在丙方就业，就业人员服从丙方管理，如丙方拒不安排甲方村民就业，丙方应向甲方一次性支付无就业违约金十万元整；租赁期内丙方对原有的房产进行修建部分，在承包期间及期满后，未经甲方同意不得拆除，合同期满后一切不动产及不可移动物全部按照原有甲乙双方签订的原合同处置。《转租协议》还约定了其他内容，并有附件“租赁物平面简图”一份。2017年4月28日，盛世农业公司（甲方）与培军体育公司（乙方）签订《补充协议》（以下称为《4月补充协议》），主要约定：乙方须向甲方增租园区大棚西南侧（原歌厅），租赁时间以2017年5月1日起，免租期45天，即为2017年6月15日起，合同结束日期为2019年6月14日；租金每年15万元；押金2万元；其他条款参照主合同，与主合同一致。2017年6月6日，盛世农业公司（甲方）与北京兵者梦想体育培训有限公司（以下简称兵者梦想公司）（乙方）签订《补充协议》（以下称为《6月补充协议》），主要约定：甲乙双方于2016年4月14日签订的房屋租赁协议，目前新增添部分租赁内容；租赁地点于北京盛世绿色农业生态园内；1号蔬菜棚改造为办公用房400平方米，租金7万元/年；2号、3号蔬菜棚于2016年4月至2018年3月免费提供给乙方种菜（不得改为他用），而后如乙方继续使用需付租金，价格另议；原大佛建筑进行改造为教室440平方米，租金8万元/年；生态餐厅北一层餐厅30套桌椅、餐厨器具，使用费人民币1万元/3年；租赁时间自2016年4月15日起至2019年6月14日止，为期三年；教室与办公用房2016年6月15日至2017年6月14日租赁费用用于乙方改建、装修，2017年度租赁费甲方按10万元收取，2018年度租赁费按全额15万元收取；乙方在园区及租赁区域内的新建与修建改建项目，须在施工前以报告的书面形式上报甲方，得到甲方书面批准后再行施工。《6月补充协议》还约定了其他内容。本案庭审中，培军体育公司、盛世农业公司以及席建芳均认可，《6月补充协议》虽由兵者梦想公司签订，但实际由培军体育公司履行。兵者梦想公司亦提交了书面意见，认可《6月补充协议》中的承租人实际为培军体育公司。二、合同履行情况（一）租赁物交付和租金支付情况《房屋租赁协议》签订后，盛世农业公司将房屋和场地交由培军体育公司使用，后亦将补充协议约定的房屋交由培军体育公司使用。培军体育公司依约交纳了物品使用费、保证金。本案庭审中，培军体育公司表示由于《房屋租赁协议》中的部分房屋实际并未承租，所以租金有所调整，其实际交纳的所有租金（含补充协议房屋）共计为76万元/年。培军体育公司认可双方租金为76万元/年。双方均认可，租金已交纳至2019年6月14日。另，培军体育公司提交的银行交易明细显示，全部租金均交纳至席建芳个人名下银行账户。（二）改扩建情况合同履行期间，培军体育公司按《6月补充协议》约定，将“大佛建筑”拆除后翻建为房屋（对应腾退评估中的35号房），将1号蔬菜大棚改建为房屋。本案庭审中，培军体育公司陈述租赁场地内原有雨棚2个，后由其改建为库房（对应腾退评估中的26号、28号房屋）；对此，盛世农业公司、席建芳均不予认可。另，培军体育公司还表示还新建有多处房屋，但因后来在腾退时按照政策不予补偿，所以在本案中并未主张，本案中仅主张35号房屋、26号房屋和28号房屋的扩建造价费损失。2020年1月6日，北京市昌平区南口镇东李庄村村民委员会出具《证明》一份，主要内容为：“2016年6月16日，经东李庄股份经济合作社同意，盛世农业公司（席建芳）将承租的部分土地及地上物转租给培军体育公司，共占用土地25亩。转租场地内的19号建筑物为原高尔夫楼观望楼，三面墙、房顶残破，主体为钢架结构，无门窗、无任何设施；25号、27号、29号建筑为空房，无任何设施设备；26号、28号房屋建筑物为培军体育公司改建。原大佛为内空的钢架结构，培军体育公司改建为35号建筑物。2019年6月5日，委托评估小组已对包括上述房屋、场地及设备材料等予以评估作价补偿（盛世源生态园）。”（三）装修以及添置设备附属物情况庭审中，培军体育公司陈述称，其承租涉案房屋和场地后，为开展经营陆续投入400余万元对进行了装修改造并添置了设备和附属物，房屋装修包括石膏板顶棚、矿吸音棉顶棚、瓷砖地面、石膏板隔断、窗帘杆、塑钢门窗、不锈钢钢化玻璃门窗以及木包门；设备及附属物包括暖气设施、不锈钢池、门垛、硬化院地、室外演讲台、路灯、路缘石、鱼池、拓展池、广告牌、演讲台、电缆、宣传栏、不锈钢旗杆（带基座）、楼梯、护网和护窗、护栏、监控设备、防盗门、取暖主管道、消防主管线、射灯、普通灯以及配电箱。为证明其主张，培军体育公司提交了2016年4月29日签定的《房屋装修合同》、2016年5月15日签订的《户外水泥方砖购销及铺设合同》、2016年6月1日签订的《门窗制作及安装合同》、2016年10月21日签订的《旗杆代理商合同》、2017年5月17日的《合同书》以及2017年签订的《室外楼梯工程报价单》和2份《工程报价单》，以及部分收据、转账记录等。《房屋装修合同》主要内容为“装饰工程地点北京市昌平区南口镇东李庄村盛世源大佛库房、三层楼；大佛改造为食堂，三层楼装修改造为住宿房；食堂工程包括主体改造、墙面粉刷、地面瓷砖铺设、食堂矿棉板吊顶、主体电路水路铺设、门窗安装；住宿区工程包括主体改造外墙漆迷彩粉刷、一层大厅隔断13间、二层三层每层隔断14间、卫生间装修上下水、热水器电路、砌砖地面、墙砖四面、吊顶为PVC，含排风和灯泡、所有房间墙面粉刷、所有地面瓷砖铺设、矿棉板吊顶、主体电路水路铺设、灯具安装”。《户外水泥方砖购销及铺设合同》主要内容为“施工地点北京市昌平区南口镇东李庄村盛世源西南角，户外水泥方砖购销及安装，方砖11450平方米，路牙578平方米”。《门窗制作及安装合同》主要内容为“施工地点北京市昌平区南口镇东李庄村盛世源西南，工程名称住宿区户门、卫生间门、窗安装、屋顶安装更换”。《旗杆代理商合同》主要内容为旗杆加工安装工程，《合同书》内容为“盛世源KTV翻修”。《室外楼梯工程报价单》为室外楼梯制作安装。两份《工程报价单》包含配电柜护网、应急灯、消防栓等。培军体育公司还提交了大量照片用于证明其装修和附属物情况。盛世公司、席建芳对培军体育公司陈述的上述装修和添设附属物情况均不予认可，称租赁物原来就有装修，且培军体育公司未告知装修方案，故均不予认可。庭审中，培军体育公司明确表示其主张盛世农业公司赔偿损失是基于双方租赁合同关系无效，出租方应当赔偿其损失，具体金额结合扩建和装修情况并参照腾退评估计算。三、案涉场地被腾退的情况（一）承租人撤场情况席建芳与案外人猎鹰特卫（北京）户外拓展有限公司（以下简称猎鹰特卫公司）亦曾存在租赁关系，猎鹰特卫公司承租了席建芳的本案诉争土地之外的其他场地。2019年7月，猎鹰特卫公司以租赁合同纠纷为由将席建芳诉至本院，本院经审理作出（2019）京0114民初15862号民事判决书，该判决书现已生效。（2019）京0114民初15862号民事判决书查明：2019年6月，南口镇政府发布《北京市昌平区南口镇东李庄村集体土地上非住宅房屋自主腾退公告》，内容为：根据《北京市昌平区南口镇2019年集体土地上非住宅房屋自主腾退补偿补助实施方案》，东李庄村委会集体土地上非住宅房屋自主腾退工作自启动后，至2019年6月6日前完成腾退的视为签约奖励期。腾退范围为东李庄村村域内集体土地上非住宅房屋。2020年7月30日东李庄村委会向本院出具《说明》一份，内容为：李忠民从2006年6月承租南口镇东李庄村土地成立盛世农业公司开展绿色农业经营。李忠民去世后，由席建芳继续租赁。在2008年8月停止经营，2015年5月席建芳将从东李庄村租赁的场地内住宿楼转租给佟林松开旅馆。2016年6月16日席建芳又将盛世生态园一部分转租给培军体育公司（兵者梦想公司），占地25亩。2017年又将一部分转租给猎鹰特卫公司。2019年国庆70周年活动结束后的10月3日猎鹰特卫公司及培军体育公司（兵者梦想公司）全部撤出租赁的场地。猎鹰特卫公司在租赁期间对场地进行了装修改造，席建芳2019年12月与村委会签订非宅自主腾退协议。本案审理中，双方均认可，案涉场地上的房屋和设施均已拆除，现为空地。（二）席建芳签订腾退补助协议情况2019年12月20日，东李庄村股份经济合作社、东李庄村委会（腾退人、甲方）与席建芳（被腾退人、乙方）签订《南口镇东李庄村自主腾退补助协议》（编号第009号）及《南口镇东李庄村自主腾退补助协议之补充协议》（编号第009-1号）。《南口镇东李庄村自主腾退补助协议》主要约定：“被腾退集体土地上非住宅房屋位于东李庄村东南206亩荒地（盛世农业公司），建筑面积为36320.52平方米。经双方确认，2010年12月6日前建成的房屋建筑面积34797.76平方米；2010年12月6日至2013年3月28日前建成的房屋建筑面积0平方米；2013年3月28日后建成的房屋建筑面积1522.76平方米。本次腾退补助费合计42696824元。甲方应当在乙方交付土地及地上物后分二笔支付给乙方。”《南口镇东李庄村自主腾退补助协议之补充协议》约定的被腾退房屋基本情况与《南口镇东李庄村自主腾退补助协议》约定的被腾退房屋基本情况一致，关于腾退补助费约定：腾退补助费合计42696823元，在签订本协议时3个工作日内一次性支付完毕。本案庭审中，培军体育公司提交了华源【2019】（估）字第190057号-301《北京市房屋腾退评估价格结果通知单》和《拆迁房屋平面图》。《北京市房屋腾退评估价格结果通知单》中“一、房屋重置成新价”载明，房屋总面积为36320.52平方米，房屋重置成新价为51187989元，其中35号房屋面积为440平方米，评估价为560715元，26号房为25442元、28号房为44659元；“三、装修、设备及附属物评估价”为25110176元。《拆迁房屋平面图》注明了被腾退场地上房屋的编号，本案庭审中，双方均认可培军体育公司承租的房屋包括“19号（1361.82㎡）、25号（292.5㎡）、26号（24.84㎡）、27号（566.28㎡）、28号（48.24㎡）、29号（331.7㎡）、30号（60.75㎡）、31号(201.25㎡)、32号(64.4㎡)、35号（440㎡）、37号（777.6㎡）。”四、租赁标的物的性质2019年5月，北京市规划和自然资源委员会昌平分局出具《关于对南口镇东李庄村土地使用情况的确认函》和《关于北京盛世绿色农业生态园有限公司建筑物规划审批情况的函》。该函载明，席建芳承租的土地未办理用地审批手续，盛世农业公司建设的48栋房屋未依法取得乡村建设规划许可证。五、其他情况盛世农业公司系有限责任公司，股东为席建芳、李忠民。席建芳与李忠民系夫妻关系，李忠民已去世。本案庭审中，盛世农业公司、席建芳主张培军体育公司欠付水电费共计13365.5元，但并未提交证据；培军体育公司不予认可。盛世农业公司主张培军体育公司未返还租赁的桌椅餐具损失1万元；培军体育公司称口头与席建芳说过，并按席建芳口头指示放在小房子后面，属于完成了交接，但培军体育公司并未就此提交证据；盛世农业公司、席建芳均不认可。盛世农业公司主张培军体育公司擅自拆除两个蔬菜大棚应赔偿损失30万元；培军体育公司则陈述称所谓的两个蔬菜大棚交付时也只有一堵墙，没有所谓的菜棚，拆除时席建芳也同意，拆完后还写了一个说明交给了席建芳的侄子韩超；盛世农业公司、席建芳对此均不予认可。上述事实，有《房屋租赁协议》《转租协议》《4月补充协议》《6月补充协议》《证明》《南口镇东李庄村自主腾退补助协议》《北京市房屋腾退评估价格结果通知单》《南口镇东李庄村自主腾退补助协议之补充协议》《拆迁房屋平面图》、（2019）京0114民初15862号民事判决书及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。《北京市城乡规划条例》第二条规定：本市行政区域全部为规划区；第二十九条规定：本市依法实行规划许可制度，各项建设用地和建设工程应当符合城乡规划，依法取得规划许可。农村建设项目应当按照乡村建设规划许可证或者临时乡村建设规划许可证的许可内容进行建设。本案中，案涉租赁标的物房屋未依法取得乡村建设规划许可证，土地亦未办理用地审批手续，故培军体育公司与盛世农业公司签订的《房屋租赁协议》和两份《补充协议》虽系双方当事人的真实意思表示，但违反了法律的强制性规定，应属无效。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，盛世农业公司作为出租人负有提供可供承租人经营使用的合法场地和房屋的义务，但其将未取得建设规划许可的房屋用于出租，对租赁合同的无效存在主要过错；培军体育公司作为承租人未对租赁土地的类别、房屋的性质进行审慎审查，亦存在一定过错，对于自身的损失亦应承担一定的责任。关于责任比例，本院根据双方的过错大小，酌情确定盛世农业公司对合同无效造成的损失承担70%的责任，培军体育公司承担30%的责任。承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，未办理合法建设手续的，扩建造价费由双方按过错分担。承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求恢复原状或赔偿损失的，人民法院应予支持。关于扩建造价费问题，培军体育公司租赁案涉场地和房屋后，依《6月补充协议》约定将原大佛拆除后翻建为35号房屋，增加了租赁房屋面积，性质属于扩建。《6月补充协议》约定“原大佛建筑进行改造为教室440平方米，租金8万元/年……租赁时间自2016年4月15日起至2019年6月14日止，为期三年；教室与办公用房2016年6月15日至2017年6月14日租赁费用用于乙方改建、装修，2017年度租赁费甲方按10万元收取，2018年度租赁费按全额15万元收取”。该约定说明，双方就教室（即35号房）扩建费进行了部分约定，即盛世农业公司以免收8万元教室租金的方式分担了扩建费中的8万元，但扩建的教室440平方米，扩建费实际远高于8万元，双方对于扩建费超出8万元的部分如何分担并未明确约定。盛世农业公司、席建芳辩称“免租2016年度租金、2017年度租金少收5万元”均系对扩建费的分担，培军体育公司仅认可8万元，《6月补充协议》亦未明确约定，盛世农业公司和席建芳亦未提交其他证据，故本院对此不予采信。关于培军体育公司主张教室（35号房）扩建造价费损失，鉴于房屋现已拆除，无法评估，本院参照腾退评估的价值，并扣除盛世农业公司已经分担的8万元后，由盛世农业公司按照过错责任支付培军体育公司336501元。另，培军体育公司主张其将雨棚改建为库房（腾退的26号、28号房屋），盛世农业公司称26、28号房系原来就有，并非承租方改建。双方《6月补充协议》约定“在园区及租赁区域内的新建与修建改建项目，须在施工前以报告的书面形式上报甲方，得到甲方的书面批准后再行施工”，现培军体育公司未提供充分证据证明其实际进行了改建，也未证明征得过盛世农业公司的书面批准，故培军体育主张26号房、28号房的扩建费损失，缺乏依据，本院不予支持。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。本案中，首先，双方《房屋租赁协议》对租赁物的状态表述为“房屋包括1.甲方整体院楼西南角建筑，独立院楼共二层，共计52间房（原甲方员工宿舍区域），建筑内为空房；2.甲方整体院楼正西空架钢构三层，即员工宿舍北侧，乔家大院西侧的钢构主体；3.生态餐厅北侧一层多功能厅以及配套的后厨间、洗碗间、洗菜间”，其“空房”“钢结构主体”一定程度上说明了房屋的状态。其次，双方与东李庄村股份经济合作社2016年6月16日签订的《转租协议》并附有“租赁物平面图”，说明东李庄村股份经济合作社了解租赁物出租时的状态。后，东李庄村民委员会出具的《证明》载明“场地内19号建筑物为原高尔夫楼观望楼，三面墙、房顶残破、主体为钢架结构，无门窗、无任何设备设施；25.27.29无任何设备设施”。再次，《房屋租赁协议》约定“2016年4月15日至2016年6月15日免租期”和“甲方积极配合乙方的装修、改造，为乙方能正常使用租赁物正常运营做好坚实基础”以及承租人的租赁用途等，说明承租人需要进行装修；再者，培军体育公司提交了大量照片以及施工合同等证据证明其装饰装修情况。综合上述分析，培军体育公司提交的照片、合同等证据与双方的《房屋租赁协议》、东李庄村民委员会出具的《证明》能够互相印证；盛世农业公司、席建芳虽辩称装修均系原有不认可培军体育公司进行了装修，但并未提供相反证据。故培军体育公司提交的证据形成了证据优势，可以认定培军体育公司对租赁房屋和场地进行了装饰装修。现因《房屋租赁协议》及两份《补充协议》均无效，出租人盛世农业公司应当按照导致合同无效的过错与培军体育公司分担现值损失。当事人应当遵循公平原则确定各方权利义务。关于现值损失，租赁房屋均已拆除不具备评估条件，腾退评估单虽然列明了具体项目的评估金额，但并未对培军体育公司、盛世农业公司原有以及案外其他承租人的装修按主体进行区分，双方现亦无法准确区分，故本院根据照片资料、腾退评估单、《证明》等证据情况，综合培军体育公司租赁房屋面积占席建芳被腾退房屋面积比例、双方租赁合同年限等因素酌情确定为130万元。按照导致合同无效的过错，盛世农业公司应赔偿培军体育公司91万元。培军体育公司主张过高的部分，缺乏依据，本院不予支持。另，培军体育公司主张盛世农业公司返还保证金2万元，理由正当，本院予以支持。双方合同虽属无效，但培军体育公司实际占用涉案房屋期间应当向席建芳支付房屋占有使用费。根据本院查明的事实，培军体育公司虽未与盛世农业公司办理涉案房屋的交接手续，但根据腾退人东李庄村委会的《说明》，培军体育公司实际于2019年10月3日撤离涉案场地，故培军体育公司应当支付2019年6月15日至10月3日的使用费。关于使用费金额，鉴于该时间段内腾退工作已经启动，租赁物的客观使用条件已与双方约定不同，故本院对使用费的标准酌情调整为合同约定标准的50%。经计算，培军体育公司应支付2019年6月15日至10月3日的占用费115056元。盛世农业公司主张使用费超出本院认定的部分，缺乏依据，本院不予支持。双方合同无效，培军体育公司应当将其使用的30套桌椅、餐厨器具等返还于盛世农业公司。培军体育公司辩称双方口头交接过，盛世农业公司与席建芳均不认可，培军体育公司亦未提交证据，故本院对培军体育公司的该项辩称观点不予采信。培军体育公司未能返还上述物品，应当折价赔偿。关于赔偿金额，本院考虑折价等因素酌定为6000元。盛世农业公司主张过高的部分，本院不予支持。关于双方争议的被拆除的蔬菜大棚问题，双方《6月补充协议》明确约定“2号、3号蔬菜棚于2016年4月至2018年3月免费提供给乙方种菜（不得改为他用），而后如乙方继续使用需付租金，价格另议……乙方在园区及租赁区域内的新建与修建改建项目，须在施工前以报告的书面形式上报甲方，得到甲方的书面批准后再行施工”，培军体育公司主张其拆除2号3号大棚经过了出租人同意，但盛世农业公司与席建芳均不认可，培军体育公司亦未提交充分证据，故本院对培军体育公司辩称的已取得同意的观点不予采信。合同无效时，承租人未经同意的改建，出租人有权要求其恢复原状或赔偿损失。现案涉场地已无法恢复原状，盛世农业公司有权主张赔偿。关于赔偿金额，《6月补充协议》并未明确约定2号、3号蔬菜大棚的规模和价值，盛世农业公司亦未能举证证明其价值，故本院结合各方陈述和证据情况，酌定该损失为16万元。盛世农业公司反诉主张赔偿金额过高的部分，本院不予支持。盛世农业公司反诉主张的水电费，培军体育公司不认可，盛世农业公司并未提交证据，本院不予支持。公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，培军体育公司交纳的租金本应由盛世农业公司收取，但根据本院查明的事实，该租金全部由盛世农业公司的股东席建芳个人账户收取，盛世农业公司亦未举证证明上述租金收益最终归入公司，据此可以认定盛世农业公司的财产与其股东席建芳个人财产混同且无法区分，盛世农业公司的人格与股东人格存在混同。现培军体育公司要求席建芳对盛世农业公司的债务承担连带责任，理由正当，本院予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第九条、第十三条，《中华人民共和国公司法》第二十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京培军体育文化有限公司与北京盛世绿色农业生态园有限公司于2016年4月14日签订的《房屋租赁协议》、2017年4月28日签订的《补偿协议》以及2017年6月6日签订的《补充协议》均无效；二、北京盛世绿色农业生态园有限公司退还北京培军体育文化有限公司保证金20000元；三、北京盛世绿色农业生态园有限公司赔偿北京培军体育文化有限公司房屋扩建造价费损失以及装修附属物现值损失共计1246501元；四、北京培军体育文化有限公司支付北京盛世绿色农业生态园有限公司2019年6月15日至2019年10月3日的房屋占有使用费115056元；五、北京培军体育文化有限公司赔偿北京盛世绿色农业生态园有限公司餐桌椅损失、两个蔬菜大棚拆除损失共计166000元；上述第二项、第三项与第四项、第五项互相折抵后，由北京盛世绿色农业生态园有限公司支付北京培军体育文化有限公司985445元，于本判决生效之日起十日内履行。六、席建芳对于本判决书确定的北京盛世绿色农业生态园有限公司对北京培军体育文化有限公司的上述债务承担连带清偿责任；七、驳回北京培军体育文化有限公司的其他诉讼请求；八、驳回北京盛世绿色农业生态园有限公司和席建芳的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费30960元，由北京培军体育文化有限公司负担14761元，已交纳；由北京盛世绿色农业生态园有限公司、席建芳负担16199元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费5559元，由北京盛世绿色农业生态园有限公司、席建芳负担2801元，已交纳；由北京培军体育文化有限公司负担2758元，于本判决生效后七日内交纳。保全费5000元，由北京盛世绿色农业生态园有限公司和席建芳负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  李国栋二〇二〇年十二月二十五日书记员  郑蝶宜