北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初15975号原告(反诉被告）：徐海锋，男，1983年10月16日出生，汉族，航天联盟（北京）国际航空服务有限公司总经理，住北京市大兴区。被告（反诉原告）：张乔，1960年12月3日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。第三人：航天联盟（北京）国际航空服务有限公司，住所地北京市大兴区。法定代表人：徐海锋，总经理。原告（反诉被告）徐海锋与被告（反诉原告）张乔、第三人航天联盟（北京）国际航空服务有限公司（以下简称：航天联盟公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案原告徐海锋兼第三人航天联盟公司法定代表人，被告张乔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐海锋提出诉讼请求：1、解除原被告于2019年6月9日签订的北京市房屋租赁合同；2、请求法院判令被告退还2020年1月23日疫情爆发社区封闭管理限制办公后至2020年6月9日共计4.5个月，剩余租金45000元，退还两个月押金20000元，共计65000元；3、诉讼费用由被告承担，事实与理由：原告于2019年6月9日，由于从事机票代理与销售业务工作的需要，承租了被告位于北京市大兴区原生墅康和园5号楼502室的房屋用于办公，并支付了12个月的租金和两个月的租金作为押金，公司自1月19日放假至今，房屋一直处于空置状态，居委会和物业也明确表明康和园疫情期间禁止办公。原告在3月份向被告提出解除房屋租赁合同，并退还房屋。被告多次推诿后，双方最终于4月11日原告交还了被告房屋、门、钥匙、电卡和煤气卡、（无水卡，在物业购水使用）。原告于2020年3月19日正式向被告提出以疫情作为不可抗力因素协商解除租赁合同，并退还未使用期间租金和全部押金，双方经多次协商被告不同意，并且认为，原告违约且分文不退，原告于2月份和3月份多次沟通物业和居委会后被限制进入房屋办公，因此原告希望以新冠疫情及其导致房屋办公受限制作为不抗力因素解除和被告之间的房屋租赁合同。请求被告退还2个月押金和4.5个月未使用租金，共计65000元。张乔辩称，不同意原告的诉讼请求。解约请求不成立，要履行合同。缴纳2020年6月至11月30日，6个月的租金，一个月1万，共计6万元。押金不能作为租金的偿还，只能是作为房屋的设备设施的维护、维修的费用和迟交租金的一种罚金。被告张乔向本院提出反诉请求：1、缴纳房屋租金2020年6月至2020年11月30日，6个月，共计6万元；2、赔偿燃气壁挂炉26000元；3、缴纳合同到期应交的物业费5391.84元；4、单方面解除合同的违约金10000元；5、补办燃气卡、电卡、水卡、钥匙等其它费用工本费800元；6、承担反诉人回国应诉的所有费用人民币80000元；7、赔偿班台损失费估算15000元；8、承担全部诉讼费用腾空房屋恢复原状。事实与理由：反诉人与被反诉人于2019年6月9日经兴商中介介绍签署了两年的租房合同。刚刚执行不到一年。被反诉人徐海锋于今年3月就突然提出不租了，租不起了，说受疫情影响公司经营不利，没有钱了，不租了。反诉人再三提出是否可以缓交免一些租金时，对方不予回应，并执意让反诉人退押金及返还已交的租金。反诉人明确表示不同意单方面在这个时候解除合同，更不具备合同上明确标注的解约条款，但徐海锋谎称要取财物重要物品为由，要求反诉人叫人帮忙看一下，基于对租户的善意。4月11号反诉人请朋友的女儿帮忙到现场，看到被反诉人徐海锋指使的两个人早已在现场拆收电脑等，我的这位朋友女儿，呆了几分钟后即离开，被反诉人指定的两个人继续留在现场拆搬物品。在此，我依据合同法基于事实提起反诉，一、北京高院早在今年3月之时就给出了明确的司法指导意见这次疫情对房屋租赁的影响与纠纷不作为不可抗力判定，对以经济受到影响而随意解除房屋承租合同的法院不予支持；以不可抗力为由，单方解除租赁合同，应当承担违约责任。疫情不影响达到令本合同不能实现的目的。随疫情平稳，对仍然可以继续履行合同的，鼓励承租人继续履行合同，承租人无权以不可抗力为由，单方面解除合同。被反诉人徐海锋无合同约定的正当理由，单方面提出终止房屋租赁合同，是典型的以疫情为由，转嫁公司经营不利的移花接木的违约行为。此房屋是民用住宅，合同上写的很清楚，被反诉人徐海锋在该房屋自行办公，他在当地街道登记时，是有多个居住人的。反诉人只能对该房屋的安全和能否正常使用负责，不应对承租人在此经营状况负责。二、事实上，被反诉人徐海锋至今仍在占用该房屋，租房使用时的所有物品原样未动，没有将租房时的钥匙及各种卡返还反诉人，并将房屋腾空。恢复原状，设备设施有损坏，也没有办理任何的房屋腾退交接手续，依据事实合同：仍需缴纳6个月实际占用房屋的租金。三、被反诉人没有按时交纳应缴纳的物业费；四、房屋主要设备，由于被反诉人使用不当已遭到损坏，不能正常使用，应予赔偿；五、被反诉人多次以不实信息无端反复消耗国家法律资源，多次给反诉人精神和身心造成极大的困扰和焦虑。徐海锋针对张乔提出的反诉辩称，1、租金问题，无论是我们的诉状，还是根据协议规定，协议自制定之日起就可以解约，并不是不能解约，协议也有很明确的条款规定。我们提出的解约时间是完全符合协议上规定的日期规定的，所以不存在继续交纳租金的问题；2、壁挂炉，我们在使用过程中，壁挂炉是可以使用的，但是在我交接完毕后被告没有任何信息告知我这个挂炉损坏，所以我表示怀疑，其一，既然在交付的过程中没有损坏，那么这个损坏的原因是什么，值得法院调查，其二是不是损坏也得反诉人提供充分的证据；3、物业费问题，我们申请合同解除就不存在物业费了，因为我们第一年的物业费都已经缴纳了；4、违约金，因为疫情办公的问题，我们提出解除合同，不存在违约金；5、关于卡和钥匙，我现在有一个协议，协议上没有标注任何反诉状里面的卡的类型，在物品交接方面没有，第二点就是我有与被告的委托人的沟通记录，能够证实，燃气卡是我自己办理的，电卡和水卡是物业买的，钥匙我们愿意承担换锁芯的价钱，大概就是150元左右；6、我们完全不认可反诉人的回国的交通等费用，我觉得有两点，第一，目前法院是支持网上开庭的，远程是可以开庭的，可以调解的，其二，我们认为出席应诉、出席调解是作为原被告双方应有的责任和义务，不存在由另一方担当承担交通费；7、关于这个班台，第一班台没有损坏，我们只是把班台的钉子取下来了，所有的东西都在，第二对原告提出的费用估算，我们提出严重的怀疑；8、诉讼费用，我们的诉求是需要反诉方来承担诉讼费用，关于腾空房屋和恢复，我们在4月10号已经交付钥匙给被告的朋友，第二点，我们没有对他的房屋的原结构进行任何的破损，所以不存在恢复原状的问题，关于屋内的桌椅，我有一份和张乔的沟通记录，当时鉴于疫情社区关闭的状态，我们放弃对桌椅的所有权了。本案经审理认定事实如下：对于当事人没有争议的事实，本院予以确认。对有争议的事实，本院认定如下：涉案房屋登记于张乔名下，设计用途为住宅。2019年6月9日，张乔（甲方）与徐海锋（乙方）签署《北京市房屋租赁合同》，合同确定的承租地址为北京市大兴区康和园街道办事处5号楼502房屋，租赁房屋用途：办公。租赁期限：房屋租赁期自2019年6月10日至2021年6月9日，共计两年。甲方应于2019年6月10日前将房屋按约定的条件交付给乙方。《房屋交割清单》经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及电卡、燃气卡后视为交付完成。租赁期满或者合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应当按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。租金支付标准为壹万元，按月支付，租金总计贰拾肆万。采取押二付六，各期租金支付日期为2019年6月10日、2019年12月9日、2020年6月9日、2020年12月9日。押金贰万元。违约责任：如乙方提前退租，应提前60日通知甲方，并按照月租金的100%支付违约金。房屋交割清单中显示，有冰箱1台、洗衣机1台、热水器1台、燃气灶1台、抽烟机1台、双人床3张、沙发2个、椅子5把、茶几2个、衣柜2个、电脑桌4张、班台1个、班椅1个、办公椅4把、中央空调1套。经本院核实，原始合同中并未有航天联盟公司的公章，该公章系徐海锋方便报销于合同签订之后加盖。航天联盟公司为自然人独资公司，控股股东系徐海锋。一、关于缴纳租金的情况。徐海锋称，其缴纳了2019年6月10日至2020年6月9日期间的租金共计120000元，分两次转款，以及押金20000元，交纳过一次物业费大约是被告所述的数额，物业费的期间为2019年6月10日至2020年6月9日。张乔称，共计收到徐海锋方转款80000元，包括20000元的押金和60000元的租金，后续的钱是否收到，我需要查账。针对双方的缴纳情况徐海锋提交：1、物业费发票，显示2019年11月6日航天联盟公司向北京城市展望物业管理有限公司支付物业管理费5391.84元，证明其已经缴纳一年物业费用；2、微信支付截屏，显示2019年6月9日向张乔转款两次，共计20000元，证明已经向张乔支付了两个月押金；3、银行卡交易明细，证明其支付租金120000元。张乔提交：1、中国农业银行卡交易明细以及微信转账截屏，显示，2019年6月9日徐海锋通过微信向张乔转款10000元，2019年6月10日徐海锋向其中国农业银行转款60000元，2019年12月9日徐海锋向其中国农业银行转款60000元，，张乔称徐海锋从未缴纳过押金20000元。张乔庭后向法庭提交核实说明，内容为：“经查，徐海锋向张乔交付押金10000元，2019年6月10日向张乔付了60000元租金，2019年12月9日向张乔付了60000元租金，按照合同徐海锋应在2020年6月9日前向张乔付60000元房屋租金，但是至今未付”，徐海锋不认可该证据，称在合同签订的6月9日通过微信扫描和转账的方式各支付1万元，共计2万元。6月10日支付了6万元房租，12月9日支付了6万元房租；2、物业财务台账截屏照片，证明徐海锋没有交纳租赁期间物业费，徐海锋不认可该证据的真实性，称截屏中序号51行并非涉案房屋。二、关于腾退事宜徐海锋称，双方于2020年4月11日交接，由其单位的工作人员和张乔委托的朋友，在房子的现场交接的。张乔称，双方没有办理交接，也没有收到钥匙和卡。庭审中双方提交多组聊天记录，双方提交的微信聊天记录中显示，2019年6月23日，张乔：“都好了吗，小徐，电卡燃气卡都办好了吗？”；2020年3月19日，徐海锋：“您与我自2019年6月签订租赁，2019年6月交付房屋，位于大兴区原生墅康和园5号楼502室用于日常办公的房源，因新冠肺炎疫情1月23日全国城市封城导致我们自2020年1月19日春节放假起一直无法回京办公，康和园社区和物业也因疫情不让我们进入房间，导致我们空置两个月，并且社区居委会和物业至今仍然不让进入办公，出于国家关于疫情防控的需要我们也只能放弃办公，目前业务无法维持经营。疫情管控期间的空置非我方所致，因此我沟通您减免从2020年3月20日至疫情解除（社区疫情防控口撤出日）的全部租金，并解除房屋租赁合同退还合同约定的已经缴纳的押金。特此告知您。”、张乔：“理解的，谢谢你，小徐，这种疫情严重的时候你还惦记房子的事情。没有问题，不过你要把物业如何阻止你们回去办公居住的证据最后留好。回头我找他们算账...免租金的问题可以的，你不说我还惦记着这个事儿呢，解除合同可能需要来见面谈......”；2020年4月15日，徐海锋：“您好张大哥，交接工作他们做了，您看我们的房租款您什么时候方便办理”。2020年4月24日，徐海锋：“您好，张大哥，又过了十多天了，钥匙也交还给您这边十多天了。您看是否沟通一下”；2020年4月25日，张乔：“你就是个糊涂蛋。那不叫交接，那叫查看房子，你搬走你需要的东西我交给你的时候是5把钥匙两张卡片并且有中介在场。北京有明确的规定，房屋交接必须有第三方，你说你急着要封自己的账我才委托人去帮助您一下”、徐海锋：“糊涂确实是，太相信您了、以为您的善良，不想都是计谋，钥匙丢了几把我认换锁的费用，中水卡燃气卡需要缴费补我也可以认，北京都是允许补卡的”；2020年6月30日，徐海锋：“张大哥，钥匙我们已经交接，我们已经没有钥匙进入您的房间”、张乔：“我的朋友只拿到你一把钥匙...我当初给你五把钥匙的，是新锁芯新钥匙。你是可以进去的...”、徐海锋：“钥匙确实有丢失吧，我们没有钥匙了，也没有再进过您的房间”；徐海锋提交录音光盘，证明原告委托人已经交付给被告委托人门钥匙、门禁煤气电气卡，张乔不认可证据的真实性、合法性和关联性。对当事人有争议的事实，本院根据双方当事人的陈述以及提交的证据酌情予以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。徐海锋、张乔签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应遵守履行。双方签订的《北京市房屋租赁合同》明确约定租赁用途系办公，根据庭审中查明的事实，可以认定张乔亦认可涉案房屋由徐海锋承租并用于办公的事宜。该房屋的性质为住宅用房，双方虽改变了房屋租赁用途，违反《物权法》第七十七条，但是该条款非效力性规定，因此本院认定双方之间的合同合法有效，法院对租赁合同效力的认定不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。现徐海锋要求于2020年1月23日解除合同，张乔要求继续履行合同，本院根据庭审中查明的情况，疫情对徐海锋继续履行合同产生一定影响，构成不可抗力，现徐海锋要求解除合同，本院不持异议。虽然疫情原因对承租方造成了经营上的影响，但合同中并未约定承租方因此享有合同解除权，现承租人未按约定支付租金并提出解除合同，应向出租方支付违约金，本院根据疫情对双方的影响程度对违约金金额予以酌定。关于解除合同的时间，根据双方提交的证据，徐海锋称于2020年4月15日进行了腾退并提交了微信聊天截屏，张乔不认可双方办理了腾退。庭后，本院组织双方人员到场进行现场勘查，涉案场地的家具位置发生改变，且存有部分徐海锋的办公用品，徐海锋称放弃该物品的所有权，本院认定徐海锋已经实质上完成腾退，因此本院认定涉案合同解除时间为2020年4月15日。关于徐海锋要求退还租金与押金的请求。根据双方提交的证据，本院认定徐海锋共计向张乔支付押金20000元，2019年6月10日至2020年6月9日期间的租金120000元；物业费5391.84元。综合考虑疫情因素对双方履行合同的影响，基于公平原则，本院酌定由张乔退还徐海锋1月23日至2020年6月9日期间房屋租金30000元；关于押金，根据双方在租赁合同中的约定租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、佣金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数还给乙方。因此该项费用应折抵张乔反诉请求中的经济损失数额，不予退还。关于张乔的反诉请求。1.2020年6月至2020年11月30日期间的租赁费用，因涉案房屋已经于2020年4月11日腾退完毕，因此本院对该项诉讼请求不予支持；2.燃气壁挂炉损失，因张乔未向法庭提交壁挂炉的损失，本院根据实际情况，酌定该数额为10000元；3.物业费，根据双方提交的证据以及庭审中查明的事实，徐海锋已经缴纳物业费5391.84元，因此对该项诉讼请求不予支持；4.违约金，合同约定违约金为月租金的100%，现徐海锋提前解除合同，系违约，本院根据疫情等实际因素的影响，酌定由徐海锋支付违约金7000元；5.补办燃气卡、电卡、水卡、钥匙等其它费用工本费，徐海锋认可可以赔偿钥匙的费用，本院酌定该费用为600元；6.回国应诉费用，该项费用没有法律依据，本院不予支持；7.班台损失费，因张乔未向法庭提交班台的损失，本院根据实际情况，酌定该数额为3000元；8、腾空房屋恢复原状，根据本院现场勘查，涉案场地留有徐海锋个人物品，因徐海锋明确表示放弃对该物品的所有权，因此本院认定由徐海锋向张乔支付恢复原状的费用5000元。以上费用共计25600元，因庭审中张乔认可由押金赔偿各项损失的费用，本院不持异议。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）徐海锋与被告（反诉原告）张乔于2019年6月9日签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年4月15日解除；二、被告（反诉原告）张乔举于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）徐海锋返还2020年1月23日至6月9日期间的房屋租金30000元；三、原告（反诉被告）徐海锋于本判决生效后七日内向被告（反诉原告）张乔支付燃气壁挂炉损失、违约金、班台损失费、腾空房屋恢复原状的费用共计5600元四、驳回原告（反诉被告）徐海锋其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）张乔其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1425元，由徐海锋负担875元（已交纳），由张乔负担550元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费3944元，被告张乔负担3894元（已交纳）；徐海锋负担50元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  刘 青二〇二〇年十二月二十九日法官助理  刘天怡书 记 员  陈禄源