江苏省宿迁市宿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1302民初4842号原告：江苏嘉盛置业有限公司，住所地江苏省泗洪县青阳镇泗州商城。法定代表人：吴培江，该公司执行董事。委托诉讼代理人：丁宁，江苏鑫焱律所事务所律所。被告：胡琪，男，住宿迁市宿城区。委托诉讼代理人：韩韬、庄鑫蓓，江苏宿兴律师事务所律师。第三人：江苏道基贸易有限公司，住所地宿迁市宿城区发展大道中豪国际星城**。法定代表人：吴培花，该公司执行董事兼总经理。原告江苏嘉盛置业有限公司（下述简称嘉盛公司）诉被告胡琪及第三人江苏道基贸易有限公司（下述简称道基公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法组成合议庭适用普通诉讼程序于2020年11月25日公开开庭进行了审理。原告嘉盛公司委托诉讼代理人丁宁、被告胡琪及其委托诉讼代理人韩韬到庭参加诉讼。第三人道基公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉盛公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2013年12月20日签订的备案号分别为BA-1312200060、BA-1312200061、BA-1312200062、BA-1312200063、BA-1312200064的五份《商品房买卖合同》无效（五份合同总价为1405044元）；2、被告胡琪协助原告办理上述五份《商品房买卖合同》网上合同备案注销手续；3、诉讼费由被告承担。事实及理由：原告系“嘉盛龙庭国际”小区开发企业，同时原告的法定代表人吴培江与“宋庄景园”小区存在关联关系。2013年12月初，第三人道基公司拟向“嘉盛龙庭国际”小区、“宋庄景园”小区施工提供商品混凝土。鉴于“嘉盛龙庭国际”小区、“宋庄景园”小区均采取包工包料施工，所以道基公司以及施工单位（“嘉盛龙庭国际”小区为宿迁市第一建筑安装有限公司、“宋庄景园”小区为宿迁华瑞建设工程有限公司）在与原告协商后，原告、道基公司以及宿迁市第一建筑安装有限公司项目经理蔡某于2013年12月16日共同签订了《协议书》，协议约定原告提供20套“嘉盛龙庭国际”小区房源，有关商品混凝土的金额由道基公司凭施工单位收据进行结算，结算款项的60%可用于冲抵房款。2013年12月20日，原告根据道基公司指示将案涉5套房屋网签至被告名下，另15套房屋网签至道基公司名下。此后，道基公司终止履行混凝土供货协议，所供商品混凝土总额仅为1490910.4元。2019年3月，被告胡琪向贵院提起诉讼，要求原告向其交付案涉5套房屋。在该案庭审中，原告获悉案外人吴某从被告处借款，并通过道基公司指示原告将涉案5套房屋签署至被告名下。2019年11月27日，贵院作出判决，认定被告与案外人吴某关于案涉房屋的约定属于流质条款，应无效，被告不能直接获得案涉5套房屋。现依法向贵院提起诉讼，请求支持诉请。被告胡琪辩称：2013年12月20日，我到原告售房处找到负责人告诉他我要购买房产，后签署了五份合同，原告公司会计开具了全额付款的发票。房款是我孩子支付的，具体支付方式我不清楚。商品房买卖合同效力由法院认定，原告诉讼请求第二项属于行政范围，本案中不应受理。第三人道基公司未作答辩。经审理查明：原告（甲方，垫资方）、第三人道基公司（乙方，供货方）及案外人宿迁市第一建筑安装有限公司（丙方，采购验收方）签订《协议书》，约定甲方将龙庭国际1#楼6层20个房间售给乙方，总价4347650元，甲方同意乙方用砼款抵押付上述房屋房款，抵扣方式为乙方先付508760元现金，甲方为乙方开具正式的房屋网签合同及全款购房发票…乙方凭丙方开具的龙庭国际20#楼人防工程收货质量数量验收单向甲方结算。2013年12月20日，原告分别与第三人道基公司签订《商品房买卖合同》，将嘉盛龙庭国际1#幢601（购房款173773元）、602（购房款174707元）、603（购房款174707元）、604（购房款174707元）、605（购房款174707元）、606（购房款174707元）、607（购房款175597元）、608（购房款174707元）、609（购房款174707元）、610（购房款174707元）、611（购房款174707元）、612（购房款173773元）、613（购房款285023元）、614（购房款280306元）、615（购房款280706元）出售给第三人道基公司。2013年12月20日，案外人吴某作为借款人向被告胡琪及其儿子胡某出具借款协议，内容为“借到胡某、胡琪109万元，借期半年，用嘉盛置业有限公司龙庭国际1号楼6楼616至620室5套房屋共计315.74㎡做抵押给胡琪，借款期满或吴某公司提前还款，出借人必须无条件将已还款部分的房屋及时注销抵押退房给吴某。如借款人吴某逾期不还清借款，该房屋就按已签订的购房合同归胡某、胡琪所有，吴某无条件给出借人办房产证、交房等有关手续。注：购房发票与购房合同已收到。”被告的儿子胡某向案外人吴某转账支付了91万元。2013年12月20日，原告与被告胡琪签订《商品买卖合同》五份，被告胡琪购买原告开发的嘉盛龙庭国际小区1幢616号房屋（合同编号：201312200064，备案号：BA-1312200061）、617号房屋（合同编号：201312200067，备案号：BA-1312200062）、618号房屋（合同编号：201312200069，备案号：BA-1312200063）、619号房屋（合同编号：201312200071，备案号：BA-1312200064）、620号房屋（合同编号：201312200073，备案号：BA-1312200060），购房款总计1405044元。当日，原告向被告胡琪分别开具了该五套房屋的购房款发票，款项性质为预收购房款。2019年3月28日，被告胡琪向本院起诉原告要求交付案涉5套房屋及逾期交房违约金，本院立（2019）苏1302民初3032号案件予以审理。2019年11月27日，本院作出（2019）苏1302民初3032号民事判决书认定被告胡琪与案外人吴某约定案外人吴某向被告借款109万元，案涉5套房屋作为借款抵押，如案外人吴某不按期还款则涉案5套房屋归被告胡琪及其儿子胡某所有，该约定属流质条款，流质条款无效系法律强制性规定，被告不能依据该条款直接获得涉案5套房屋，并判决驳回被告胡琪的诉讼请求。该民事判决书已发生法律效力。被告胡琪就本院（2019）苏1302民初3032号民事判决书向江苏省宿迁市中级人民法院申请再审，江苏省宿迁市中级人民法院于2020年10月12日作出（2020）苏13民申183号民事裁定书裁定驳回被告胡琪的再审申请。上述事实有协议书、商品房买卖合同、（2019）苏1302民初3032号民事判决书、（2020）苏13民申183号民事裁定书及当事人陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。本案中，被告胡琪及其儿子胡某与案外人吴某约定以涉案5套房屋抵押给被告胡琪作为案外人吴某借款的担保，如案外人吴某还款，被告胡琪及其儿子胡某需将房屋返还。后原告按第三人道基公司指示与被告胡琪签订涉案5套房屋的买卖合同。该买卖合同并非原被告间真实意思表示，被告胡琪签订该5套房屋的买卖合同系为了以买卖房屋的形式为其借款债权担保，原告签订该5套房屋的买卖合同系为了履行其与第三人道基公司签订的协议书同时按第三人道基公司的指示为被告胡琪及其儿子胡某的借款债权提供担保。因此，原被告间并无真实发生房屋买卖的合意，原被告签订涉案5套房屋的买卖合同系为了隐瞒让与担保的虚假意思表示。虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，故涉案5套房屋的买卖合同应属无效。对于涉案5套房屋买卖合同背后隐藏的让与担保合同的效力，本案中不作认定。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。涉案5套房屋买卖合同无效，被告无权取得房屋，应配合原告办理网签合同备案注销手续。对于被告主张注销手续属于行政行为，本院认为，被告配合原告向行政机关提出申请并配合办理系民事行为，行政机关收到申请后办理注销手续才属于行政行为，对于民事行为的义务被告应当履行，故对被告该主张本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告江苏嘉盛置业有限公司与被告胡琪于2013年12月20日签订的嘉盛龙庭国际小区1幢616号房屋（合同编号：201312200064，备案号：BA-1312200061）、617号房屋（合同编号：201312200067，备案号：BA-1312200062）、618号房屋（合同编号：201312200069，备案号：BA-1312200063）、619号房屋（合同编号：201312200071，备案号：BA-1312200064）、620号房屋（合同编号：201312200073，备案号：BA-1312200060）的商品房买卖合同无效；二、被告胡琪于本判决生效之日起十日内配合原告江苏嘉盛置业有限公司至行政主管部门办理本判决主文第一项内五份商品房买卖合同的网签备案注销手续。案件受理费17446元，由被告胡琪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。审 判 长  张 啸人民陪审员  麻彩芳人民陪审员  李 平二〇二〇年十二月二十一日书 记 员  张 琳