北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初37425号原告（反诉被告）：杨佳美，女，1992年8月3日出生，汉族，住内蒙古赤峰市西县。委托诉讼代理人：谢双利，北京恒圣（天津）律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘宇洲，男，1980年3月11日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：金淳，北京倡恒律师事务所律师。第三人：赵柱，男，1964年4月3日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：白普广，天津嘉权律师事务所律师。原告（反诉被告）杨佳美诉被告（反诉原告）刘宇洲（以下简称刘宇洲）租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案原告（反诉被告）杨佳美的委托诉讼代理人谢双利，被告（反诉原告）刘宇洲的委托诉讼代理人金淳，第三人赵柱的委托诉讼代理人白普广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨佳美向本院提出诉讼请求：1.解除我与刘宇洲签订的《店铺转让协议》（以下简称《转让协议》）；2.刘宇洲返还转让款20万元及利息（以20万元为本金，自2019年1月25日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2019年8月20日起至实际还款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.本案诉讼费由刘宇洲承担。事实与理由：2019年初，我经案外人朱烨认识了刘宇洲，刘宇洲称其在北京市通州区果园大街6号的“豪雅良子”足疗店可以转让给我，刘宇洲与李振申是合伙人，李振申自赵柱处承租了房屋。刘宇洲称转让费70万元，分三期支付。2019年1月23日，我与刘宇洲签署合同，并支付了首期转让费20万元，刘宇洲向我出具了收据，并承诺我可以与房东签署房屋租赁合同，但刘宇洲一直不让我见房东本人。2019年5月，刘宇洲称该交房租了，房租为半年一付共计17.5万元，并给了我赵柱的账号，让我直接向赵柱付款。因存在资金周转问题，我于2019年5月7日、5月30日陆续向赵柱账户支付了9万元房租。期间，我向刘宇洲提出见房东并签署租赁合同，刘宇洲总是借故推脱，我因此未继续付款。2019年6月12日，一位名为杜丽丽的女子来到店铺，拿着复印的租赁合同和一张《违约承诺书》，声称承租人李振申租房违约，并且不经其允许转租，故其代表房东赵柱要求我腾退房屋。我自此第一次见到租赁合同，如果我早知道租赁合同约定不允许转租，我不会承租涉案房屋。后杜丽丽报警，并把房屋上锁。故诉至法院，望判如所请。刘宇洲辩称，1.按照双方签订的《转让协议》第七条的约定，在杨佳美逾期支付转让费超过七日的情况下，我有权收回店铺，杨佳美已付的转让费作为违约金赔偿给我，并且杨佳美还需赔偿我的经济损失。故我于2019年6月12日向杨佳美发出了解约通知，我认为合同已经解除。2.我无需退还杨佳美转让费和支付利息，相反，杨佳美还应再向我支付转让费10万元，具体理由同上。刘宇洲提出反诉请求：1.杨佳美赔偿经济损失647920元；2.诉讼费由杨佳美承担。事实和理由：同本诉答辩意见。杨佳美对反诉辩称，我不同意刘宇洲的反诉意见，在双方签订《转让协议》时，刘宇洲隐瞒了其不是涉案房屋承租人的事实，在合同签订后，刘宇洲未按照约定协助我办理北京环球水精灵健身服务有限公司（以下简称水精灵公司）的股权变更手续，并协助我办理租赁合同的承租人更名手续，我没有见到房屋的出租人，刘宇洲违反了合同约定，因此，我不同意赔偿损失。赵柱述称，杨佳美与刘宇洲的诉讼请求均与我无关，我不发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年11月1日，赵柱作为出租方（甲方）与案外人李振申作为承租方（乙方）签署《经营场所租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定由李振申承租坐落于北京市通州区果园大街6号房屋（以下简称涉案房屋），租赁用途为美容按摩，租赁期限自2016年12月1日起至2021年10月1日止，共计4年零10个月；第一至第四年年租金为35万元，第五年年租金为291700元。合同第六条第（二）款约定，乙方应于2019年5月1日前支付2019年6月1日至2019年11月30日的租金175000元。合同第十条约定，乙方不得将涉案房屋转租、转让、转借，否则视为违约。合同第十一条第（五）款约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：1.不按约定支付租金达10日的。2.擅自改变房屋用途的。3.将承租房屋转租、转让或抵押给第三方的。4.利用该房屋从事违法活动、损害公共利益的。5.违反或不履行本合同其它条款。合同另就房屋的交付与返还等进行了明确约定。案外人杜丽丽作为赵柱的授权代表人在上述协议上签字确认。上述协议签订后，赵柱向李振申交付了涉案房屋。2018年8月3日，刘宇洲以涉案房屋为住所地设立了水精灵公司，并作为该公司的唯一股东和法定代表人，以“豪雅良子”为店铺名进行经营。另查：2019年1月23日，刘宇洲作为甲方与杨佳美作为乙方签订《转让协议》，约定刘宇洲将“豪雅良子”店铺（以下简称涉案店铺）转让给杨佳美经营。合同第一条约定：“……现甲方同意将该店铺转让给乙方继续经营，乙方自愿接手经营该店铺以及店铺的会员资料和会员余额。甲方确保乙方承继甲方与房屋出租方签订的房屋租赁合同中所有的权利与义务。”合同第二条约定：“甲乙双方经商议一致认可，店铺转让金为人民币700000元（大写：柒拾万元整）。转让金分三期付清：2019年1月23日乙方支付第一笔转让金20万元，大写贰拾万元整；2019年5月23日乙方支付第二笔转让金10万元，壹拾万元整；2019年7月23日乙方支付第三笔转让金40万元，肆拾万元整。乙方保证在约定的每期付款日前三天完成银行汇款手续……”第四条约定：“乙方须在2019年7月23日前向甲方付清所有转让金人民币700000元，大写为柒拾万元整。上述费用包括豪雅良子会员资料和会员余额，装修、装饰、设备及其他相关费用，甲方不再收取其他转让费用。乙方按本合同约定付清全部转让金后，甲方协助乙方办理（北京环球水精灵健身有限公司）的工商营业执照、房屋租赁合同等相关证件的过户手续，转让、过户产生的税、费、票据均由乙方自行承担。”合同第六条约定：“如乙方未严格按照本协议的约定的时间支付转让金，逾期累计超过七个自然日的，甲方有权将该店铺收回，乙方自愿以此前已支付的所有转让金作为违约金，赔偿给甲方，并承担在此期间给甲方造成的一切经济损失……”上述《转让协议》签订当日，刘宇洲将涉案店铺交予杨佳美使用经营。2019年5月至2019年6月10日期间，刘宇洲多次向杨佳美催付2019年6月1日起至2019年11月30日的租金175000元，杨佳美于2019年5月7日至5月30日期间陆续向赵柱账户支付房屋租金9万元，后杨佳美因资金困难未再支付剩余租金。2019年6月12日，刘宇洲通知杨佳美房屋所有权人将前往收房。当日，杜丽丽以承租人违约为由强制收回了涉案房屋，刘宇洲亦向杨佳美发送了《解除合同通知》。2019年8月20日，刘宇洲将其股权转让给杜丽丽，赵柱登记成为该公司监事。本案审理过程中，双方共同确认《转让协议》约定转让费70万元包含了三部分对价，一是涉案店铺的会员资料、会员余额，二是涉案房屋内的装饰装修、设备设施，三是承租人已付的截止到2019年5月31日的租金。庭审中，双方对以下两项事实存在争议，一是房屋权利人收回房屋的原因。杨佳美称系因房屋承租人擅自转租房屋所致，并提交了《违约承诺书》复印件予以佐证，该承诺书载明出租人因承租人逾期支付租金和擅自转租房屋而收回涉案房屋。刘宇洲对此不予认可，称房屋权利人系因承租人逾期支付租金而收回房屋，并提交了李振申与赵柱签署的《房屋租赁补充协议》（以下简称《补充协议》）及李振申、刘宇洲与赵柱共同签署的《合同解除协议书》（以下简称《解约协议》）予以佐证，《补充协议》载明赵柱允许李振申转租，《解约协议》载明李振申与刘宇洲系合伙人关系，且赵柱收回房屋系因房屋使用人未足额支付租金。赵柱对杨佳美所提交证据不予认可，对刘宇洲之证据予以认可，称其收回房屋的原因是经多次催告房屋承租人和房屋实际使用人均未足额支付租金。争议事实二是关于刘宇洲的实际损失。刘宇洲称其与李振申承租涉案房屋后投资百余万元对涉案房屋进行了装修，并购置了设备设施进行经营，因杨佳美逾期支付租金，导致其二人与赵柱签署了《解约协议》，放弃了对涉案房屋内装饰装修、设备设施的权利，且依约还应再赔偿赵柱违约金147920元，其以水精灵公司的股权作价抵偿了违约金，故其主张的赔偿款包含了上述违约金金额及剩余转让款金额。杨佳美对此不予认可。本院认为：本案争议焦点是双方是否有违约行为，及该违约行为可能导致的法律后果问题。一、就双方是否有违约行为的问题。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原被告双方签署《转让合同》，该合同是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行合同义务。从杨佳美的履约行为分析。根据合同的具体约定及双方陈述来看，其一，从2019年6月1日之后的租金支付义务的角度分析，双方应均认可该项义务由杨佳美承担。《转让合同》中虽对此并无明确约定，但双方均认可转让款包含三部分内容，即涉案店铺的会员资料、会员余额，涉案房屋内的装饰装修、设备设施作价，及承租人已付的截止到2019年5月31日的租金。合同签订当日，刘宇洲已将涉案房屋交付杨佳美占有使用，从常理而言，转让后再发生的租金应由受让人杨佳美承担，且刘宇洲曾多次催告杨佳美直接向出租人赵柱支付租金，杨佳美当时并未表示反对，且还实际向赵柱支付了部分租金，该行为亦应视为杨佳美认可其负有租金支付的义务。杨佳美未按期支付租金，导致出租人收回了涉案房屋，是《转让合同》不能继续履行的根本原因，杨佳美此行为已构成根本违约。杨佳美虽辩称出租人收回房屋的原因是因承租人擅自转租，但未提供充分证据，且出租人赵柱亦到庭反驳了该意见，故依据不足，本院不予采信。其二，从转让费支付义务的角度分析。《转让合同》明确约定杨佳美应于2019年5月23日支付第二笔转让费10万元，逾期7日，刘宇洲即可行使合同解除权，但杨佳美迄今仍未支付该笔款项，亦已构成根本违约。从刘宇洲的履约行为分析。刘宇洲作为转让人，在签约当日即向杨佳美交付了涉案房屋及店铺，并无违反《转让合同》约定义务的行为。合同约定，刘宇洲应在杨佳美付清全部转让款后协助办理《租赁合同》的更名手续，但2019年6月12日出租人收回涉案房屋时，合同约定的转让款付款期限尚未全部届满，刘宇洲亦还未协助杨佳美办理完毕《租赁合同》的更名手续，换言之，杨佳美尚不是涉案房屋的承租人。刘宇洲作为转让人，依然有积极协助房屋承租人李振申依约继续履行租赁合同之义务，避免因为《租赁合同》发生纠纷而致出租人向杨佳美主张权利，但刘宇洲未促使承租人履行合同义务，其本身亦存在过错。考虑到刘宇洲既非承租人，亦非房屋的实际占有使用人，在涉案店铺已转让他人的情况下，刘宇洲该行为虽不妥，但不宜认定为违约。二、杨佳美的违约行为导致的法律后果。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。因杨佳美逾期支付转让费，刘宇洲于2019年6月12日行使合同解除权并无不妥，本院依法予以支持。另，本院认为，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因杨佳美之行为已构成根本违约，其无权要求刘宇洲承担支付利息的违约责任。对于杨佳美要求退还转让费和刘宇洲要求赔偿损失之诉求，实际均是杨佳美应如何承担违约责任的问题，主要取决于刘宇洲作为守约方实际损失情况。对此，本院认为，首先，从杨佳美履行合同情况来看，杨佳美自2019年1月23日开始占有使用房屋，至2019年6月12日被出租人强制清退，杨佳美实际占有使用房屋近5个月，对该期间产生的房屋租金，杨佳美理应承担。其次，刘宇洲虽举证证明其因为解除《租赁合同》而承担了违约金和装饰装修、设备设施的损失，但本院认为，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，在杨佳美未按期足额支付租金的情况下，刘宇洲本可以督促承租人及时支付租金、行使合同解除权收回涉案店铺等方式止损，但刘宇洲未积极采取上述措施，其放任损失扩大，无权要求杨佳美承担该部分损失的赔偿责任。综合以上情况，结合杨佳美已代承租人向出租人支付了9万元租金的情形，本院以刘宇洲的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定刘宇洲应退还杨佳美转让费70000元。对于杨佳美要求返还其余转让费的诉求，及刘宇洲再要求赔偿损失的诉求，均依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、杨佳美与刘宇洲于二〇一九年一月二十三日签订的《店铺转让协议》于二〇一九年六月十二日解除；二、刘宇洲于本判决书生效之日起七日内返还杨佳美转让费70000元；三、驳回杨佳美的其他诉讼请求；四、驳回刘宇洲的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费（含反诉案件受理费）15929元，由杨佳美负担10800元，其中5650元已交纳，剩余5150元于本判决生效之日起七日内交纳；由刘宇洲负担5129元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  佘亚妮二〇二〇年十二月三十日书记员  张晓玲