上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0110民初16793号原告(反诉被告)：姜来娥，女，1948年7月6日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：陈鸣飞，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：李健，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。被告(反诉原告)：薛林英，女，1960年6月4日出生，汉族，住上海市杨浦区。被告(反诉原告)：金鸿兴，男，1954年4月29日出生，汉族，住上海市杨浦区。上述两被告之共同委托诉讼代理人：林琳，上海嘉创润华律师事务所律师。原告(反诉被告)姜来娥与被告(反诉原告)薛林英、金鸿兴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年11月20日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)姜来娥之委托诉讼代理人陈鸣飞、李健、被告(反诉原告)薛林英、金鸿兴及其共同委托诉讼代理人林琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)姜来娥向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的《房屋买卖协议》和《上海市房地产买卖合同》于2020年7月17日解除；2、判令两被告退还原告已经支付的定金及购房款共计1,150,000元；3、判令两被告以1,150,000元为基数，自2020年7月18日起至实际支付之日止，按同期银行间拆借市场报价利率向原告支付逾期返还期间的债务利息；4、判令两被告支付原告总房价20%的违约金420,000元；5、判令两被告支付原告律师费57,500元；6、两被告承担本案诉讼费。事实和理由：2020年5月22日，原、被告双方经中介居间，就购买上海市杨浦区市光三村XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)事宜签署《房屋买卖协议》约定，房屋总价为210万元，首期房款75万元于双方签订买卖合同示范文本时支付，房款130万元于房地产交易部门收受双方产权转移申请文件之日支付，尾款5万元于交房完毕并结算好交房前的各项使用费用后立即支付。协议签订前后，两被告和中介均未提供交易房屋的产调信息，导致原告认为该房屋交易不存在任何障碍。原告于上述协议签订当日按约定向被告支付了5万元定金，2020年5月31日签订《上海市房地产买卖合同》时向被告再次支付了房款110万元。买卖合同签署后，原告儿子核实产调信息时，发现系争房屋存有违法建筑情形，无法过户交易，须拆除违法搭建恢复原状方能继续交易。原告当即向两被告和中介提出交涉，原告购买房屋的重要原因即是看中其现状房型，若恢复原状，则与原告看房时房屋结构大相径庭，无法实现原告的合同目的。故原告多次联系被告及中介，告知要求解除合同，退还原告支付的购房款，并承担相应的违约责任，但均被被告拒绝，故诉至法院。被告(反诉原告)薛林英、金鸿兴辩称并反诉称，原告主张解除合同的依据不成立，双方签订的买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，双方应严格遵照执行。即使系争房屋附有违法建筑，但在合同约定的过户日期前被告已经拆除违章并已经登记，符合了过户的条件，被告没有违约行为，原告解除合同的理由不成立。故不同意原告全部诉请，要求原告继续履行合同。此外，原告未按合同约定支付剩余房款，应承担相应违约责任，故提出反诉请求：1、判令反诉被告继续履行《上海市房地产买卖合同》；2、判令反诉被告支付逾期未付款的违约金(自2020年7月20日起至实际支付之日止，以950,000元为基数，按每日0.05%计算)；3、判令反诉被告支付因违约造成的实际经济损失30,000元；4、判令反诉被告支付律师费15,000元；5、本案诉讼费由反诉被告承担。原告(反诉被告)姜来娥辩称，因为被告改变了交易房屋的结构、房型、外墙，所以没有继续交易的基础，故被告的所有反诉请求均无法成立，不同意被告全部反诉请求。本院经审理认定事实如下：系争房屋权利人为薛林英、金鸿兴。2020年5月22日，被告薛林英、金鸿兴(甲方)与原告姜来娥(乙方)签订《房屋买卖协议》约定，第一条：1、为办理产权交易过户及贷款手续之需要，双方同意于本协议签署后20日内到签约地包头路XXX号签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。2、总房价贰佰壹拾万元整。3、付款方式：A.首期房款金额为柒拾伍万元整，乙方在甲乙双方签订该房屋“买卖合同示范文本”时支付。C.房款壹佰叁拾万元整，乙方于房地产交易部门收受甲乙双方产权转移申请文件之日支付。E.尾款伍万元整，乙方于甲方交房完毕并结算好交房前的各项使用费用后立即支付给甲方。第三条：违约责任：本协议生效后，甲、乙双方应诚意履行。如任何一方未按本协议约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求继续履行或单方面解除本协议。若守约方解除本协议的，违约方应按照上述总房价款的20%向守约方支付违约金。上海一居房地产经纪事务所作为居间方在该份协议上盖章确认。同日，原告向被告支付定金50,000元。原、被告另签订《上海市房地产买卖补充协议》约定，三、房屋出售合同价为壹佰捌拾万元整，装修补偿款为叁拾万元整，房东到手价为贰佰壹拾万元整。2020年5月31日，被告薛林英、金鸿兴(甲方)与原告姜来娥(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》约定，第一条、由乙方受让甲方自有的系争房屋及该房屋占用范围内的土地使用权。第二条、甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计1,800,000元。第六条、甲、乙双方确认，在2020年7月20日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第九条、乙方未按本合同约定期限付款的，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的0.05%的违约金，合同继续履行。补充条款(一)2、乙方于2020.05.22给付购房定金50,000元整(可抵冲房款价)；3、乙方于2020.06.10之前给付首期购房房款1,100,000元整；4、乙方于2020.07.20之前甲乙双方共同前往房地产交易中心办理产权过户当日支付房款600,000元整；5、甲方在该房屋内的户口(若有)应在新产证办成40日内迁出。款清后10日内交房，交房当日甲方配合乙方办理各项户名过户变更手续，结清水电煤物业保洁保安等公用事业费用后，乙方对该房屋验收无异议后，乙方即给付房款尾款50,000元整，甲方将该房屋钥匙交于乙方；……12、特别约定：甲乙双方签订网上买卖合同后，任何一方取消买卖则承担违约责任，违约方应赔偿守约方按房地产转让价20%违约金，另需支付中介方按转让价的2%居间服务费。同日，原告向被告支付房款1,100,000元。当日签订合同后，被告调取了《上海市不动产登记簿》显示，系争房屋附有违法建筑。被告称，在此之前其对系争房屋上登记了违法建筑不知情；签订合同前，原告实地查看过系争房屋，被告当时告知原告天井内设施系额外搭建，房屋阳台外墙也有一定外移，原告并未提出异议，被告及中介均提出待调取产调信息之后再签订合同，原告坚持要求先签合同并支付了首付款。原告称，实地看房时，并没有对房屋登记情况进行了解，也不知道系争房屋存在违法建筑，被告及中介也未提供相关信息。2020年6月1日，原、被告双方至中介处就违法建筑一事进行沟通，经协商，原告儿子在此前双方已签署的《上海市房地产买卖补充协议》上书写：“六、关于甲方所售房屋内天井建筑违章处置事宜的约定：①由甲方负责在房屋交易前拆除天井内违章设施，以利交易；②由甲方负责在房屋交易过户后将天井内设施恢复交易前原样。”原告称，当时认为记载的违法建筑只是天井中的搭建，故双方协商后在补充协议上书写了第六条，作为一种解决方案，并非双方达成合意。此后，被告对违法建筑进行了拆除。2020年6月10日，原告至系争房屋查看，发现房屋阳台外墙内移了1.5米左右，随即提出异议，并询问中介之后是否能恢复至看房时的状态，但是中介一直没有答复。被告称，补充协议第六条系双方协商一致后达成的补充约定，违法建筑拆除完毕后，原告至系争房屋现场查看过，查看之后并没有提出异议，也没有提出要终止交易，直至2020年7月17日，双方至中介准备办理过户手续，原告突然提出解除合同。2020年7月3日，被告再次调取《上海市不动产登记簿》显示，系争房屋已拆除附有的违法建筑。被告称，愿意在过户后将系争房屋恢复到拆除前的状况，但是存在无法施工以及被行政处罚的风险。原告称，对于无法施工及被行政处罚的风险是知道的，但是后来意识到恢复原状是不可能实现的，故提出解除合同，但是被告未予同意。2020年7月17日，原告向被告当面交付《解除买卖合同通知函》：“……贵方故意隐瞒该房屋存有违法建筑，致使本人作出错误判断的行为违反诚信原则，已构成违约。故，特此通知贵方，解除《上海市房地产买卖合同》，并要求贵方于收到本通知后5日内退还本人已支付的房款115万元，同时，根据《房屋买卖协议》约定，贵方还应支付违约金42万元。如逾期未退还、支付房款或违约金的，本人将通过法律途径追究贵方的责任。”被告未签收该份通知函。2020年7月20日，原告通过EMS向被告及中介公司邮寄上述通知函，被告于2020年7月21日签收。审理中，上海一居房地产经纪事务所分行经理但永艳到庭陈述，其为系争房屋居间经办人，看房时，其口头告知过原告可能存在违法建筑的问题，具体是否登记需要调取产调信息后才能确定，原告表示没关系。2020年5月31日签订网签合同前，其提醒原告查看完产调信息后再签约付款，但是原告坚持要求当场签约并当即支付了首付款。拉完产调发现系争房屋有违法建筑后，被告即表示如果原告不想买可以全额退还已付房款，但是原告表示想继续购买，双方遂于2020年6月1日至中介协商如何继续交易。补充协议上的第六条系双方协商一致后，原告儿子手写添加，当时双方只对天井内的搭建进行了协商。之后，被告便开始拆除违法建筑，拆除过程中发现房屋阳台外墙也涉及违章，在此期间原告也至系争房屋查看过，对外墙需要回退的事情知情，但是仍表示愿意继续交易，并多次催促希望尽快交易。待产调拉出来显示没有违法建筑后，双方约定2020年7月18日办理过户手续。但是在过户前几天，原告突然表示不买了。但永艳另提交中介业务员与原告儿子的电话录音一份，录音中，中介业务员称7月20日可以去交易中心办理过户手续，原告儿子表示，原、被告协商的结果是过户手续完成后，移进来的外墙要再移出去，天井里要做个雨棚，希望交易时间尽量提前。原、被告对于该份录音真实性均无异议。对于上述经审理查明的事实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告姜来娥与被告薛林英、金鸿兴签订《房屋买卖协议》及《上海市房地产买卖合同》之后，发现系争房屋登记有违法建筑需要拆除，致房屋结构状况与签订合同时双方确认的状态发生改变。对此，被告薛林英、金鸿兴作为出售方，应当对系争房屋是否存在违法建筑知情，被告在未告知原告系争房屋登记有违法建筑的情况下即与原告签约，存在过错；原告姜来娥作为完全民事行为能力人，应当在全面了解系争房屋权利登记状况后再行签约，原告在未查看系争房屋产调信息的情况下即签约并支付部分房款，未尽到审慎义务，亦存在过错。此后，双方就违法建筑问题达成补充约定，由被告拆除违法建筑，交易完成后，对拆除部分恢复原样。虽然原告称该约定仅是一种解决方案，不构成双方的合意；但是关于天井的书面约定系由原告儿子亲自书写，并经双方确认，在中介工作人员提供的录音中，原告儿子亦清晰表示天井及外墙的处理方案系原、被告双方协商一致的结果，原告对于该录音亦表示认可，就现有证据来看，可认定双方已协商达成合意。然而，双方该补充约定，涉及搭建违法建筑，若继续履行则涉及违法，现原告主张解除合同，应予支持。双方在明知恢复拆除部分涉及违法风险的情况下，仍作出补充约定，并继续履行合同，现合同实际无法按照约定内容继续履行，双方对于合同的解除均负有责任，故互不承担违约责任。合同解除后，被告应返还原告已支付的定金及购房款1,150,000元。原告诉请要求被告支付利息、违约金、律师费，被告反诉要求原告支付违约金、经济损失、律师费，均无依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条规定，判决如下：一、原告(反诉被告)姜来娥与被告(反诉原告)薛林英、金鸿兴就上海市杨浦区市光三村XXX号XXX室房屋签订的《房屋买卖协议》及《上海市房地产买卖合同》于本判决生效之日解除；二、被告(反诉原告)薛林英、金鸿兴应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)姜来娥定金及购房款1,150,000元；三、原告(反诉被告)姜来娥之其余诉讼请求，不予支持；四、驳回被告(反诉原告)薛林英、金鸿兴全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费19,448元，由原告(反诉被告)姜来娥负担5,706元，由被告(反诉原告)薛林英、金鸿兴负担13,742元；反诉案件受理费7,006元(已减半收取)，由被告(反诉原告)薛林英、金鸿兴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 崔 艺 萍二〇二〇年十二月三十日法官助理 季   宇书 记 员 王好义汪健附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。