包头市青山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内0204民初3660号 原告：李茂，男，1966年1月28日出生，现住内蒙古自治区包头市。 委托诉讼代理人：于航，内蒙古正捷律师事务所律师。 原告：李盈盈，女，1969年8月3日出生，现住内蒙古自治区包头市。 委托诉讼代理人：于航，内蒙古正捷律师事务所律师。 被告：贾艳婷，女，1990年5月20日出生，尚美润颜护肤中心经营者，现住内蒙古自治区包头市。 被告：李国强，男，1989年6月30日出生，现住内蒙古自治区包头市。 委托诉讼代理人：包雪松，内蒙古鼎胜法律服务所法律工作者。 原告李茂、李盈盈与被告贾艳婷、李国强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李茂、李盈盈的委托诉讼代理人于航、被告贾艳婷、被告李国强及其委托诉讼代理人包雪松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李茂、李盈盈向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令原被告解除房屋租赁关系；2.请求法院判令被告给付原告50000元房租及相应的利息（该利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算,从2020年5月1日算至被告实际还清欠款之日止，截止起诉之日为810元）；3.请求贵院判令被告支付原告违约赔偿30000元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：二被告系夫妻，2019年9月23日，二被告与原告签订《房屋租赁合同》，约定由二被告租赁原告位于包头市××区沙河万郡大都城3-9底店用于经营母婴店，租期为2019年9月23日至2010年9月23日，租金为110000元，保证金10000元，签订合同时一次性付清。合同签订后，二被告由于资金紧张，仅向原告支付60000元的租金及10000元的保证金。经双方协商，原告同意剩余的50000元房租2020年5月1日前付清，但截止起诉之日，被告仍未给付原告剩余的50000元房租，原告多次向被告电话催告，二被告均以种种理由拖延，甚至以已经交房为借口，拒绝给付。 原告认为，根据双方签订的房屋租赁合同第八条：“结清租赁期间的水电、暖、物业费等相关费用，完成公司地址变更登记手续，经双方交接并乙方向甲方交付房屋钥匙后，可视为房屋的交付，否则，乙方应仍应支付房屋占用期间的房租及物业费等各项费用”的约定，二被告根本没有完成上述交付房屋的条件，尚未给原告交付房屋钥匙，没有与原告进行交接手续，根本不能构成房屋的交付，其不能以此理由拒绝给付剩余房租。同时根据上述合同第四条“乙方未按协议约定的时间或者时间节点交付租金或其他费用的，甲方有权立即解除本协议，已收取的费用不予退还”的约定，甲方有权解除双方签订的合同并不予退还保证金。同时根据双方签订的房屋租赁合同第十二条规定，原告有权要求被告支付相应的违约赔偿。故原告诉至法院，请求人民法院查明事实，维护原告的合法权益，支持原告的全部诉讼请求。 被告李国强辩称，一、被告遭遇不可抗力与原告协商退租事宜。2019年9月23日，李国强与李茂签订了《房屋租赁合同》，约定由李国强租赁李茂妻子李盈盈位于包头市××区沙河万郡大都城3-9底店用于经营早教，租期自2019年9月23日至2020年9月23日，租金为110000元，保证金10000元，签订合同时一次性付清。合同签订后李国强由于资金紧张，与李茂协商，李国强支付李茂60000元租金及10000元保证金，剩余50000元房租2020年5月1日前付清。2020年1月份因新冠肺炎疫情李国强一直未能营业，于2020年3月27日李国强约李茂商谈房屋租赁事宜，最后双方协商如下：李茂不予退还10000元保证金，李国强交付一年物业费，结清水电费注销营业执照，并在4月9日腾空房子。等李国强办完协商事宜交付房子时，李茂反悔让李国强继续履行房屋租赁合同。 二、因新冠肺炎疫情导致被告遭遇不可抗力请求法院免除部分的房屋租金。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》和教育局关于延期开学通知，被告所经营的早教在新冠性肺炎疫情期间不能开门营业，属于不可抗力，按合同法第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后，发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》第三条第一款的规定，疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度，部分或者全部免除责任。当事人对于合同不能履行或者损失扩大，有可归责事由的，应当依法承担相应责任。因疫情或者疫情防控措施不能履行合同义务，当事人主张其尽到及时通知义务的，应当承担相应举证责任。在本案中，被告在新冠性肺炎疫情期间尽到了通知义务，有聊天记录为证，所以被告遭遇不可抗力，请求法院免除部分房屋租金。 三、保证金10000元算入房屋租金里，被告因遭遇不可抗力并不算是违反房屋租赁合同，并且合同约定保证金是保证被告不拖欠水电暖物业和保证财物损坏，被告现已结清水、电、暖、物业费和没有损坏财物，所以保证金10000元应算入房屋租金。综上所述，被告并未违反房屋租赁合同，遇到不可抗力与李茂协商退租事宜达成一致意见后，被告履行了该退租协议，李茂未按照退租协议接受该房屋，所以望人民法院查清以上事实后，依法减免该房屋租金。 被告李盈盈的答辩意见同李茂。 本院经审理认定事实如下：2019年9月23日，李茂（出租方、甲方）与贾艳婷（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定承租房屋坐落于包头市××区沙河万郡大都城3-9底店，房屋面积266㎡，甲方享有该房屋全部所有权。房屋承租期自2019年9月23日至2021年9月23日，房屋租金为110000元/年，于签订合同时一次性付清。乙方需在签订合同时向甲方交付水、电、暖（包括停暖基础热费）、物业费等保证金10000元，租赁合同期满经甲方核实无欠费及财物损坏的，甲方将所收取的保证金无息退回，否则甲方有权以保证金抵顶相关费用。乙方未按本协议约定的时间节点交付租金或其它费用的，甲方除有权立即单方解除本协议外，已收取的费用不予退还。租赁期间有关出租房屋的各种税和费（水费、电费、供暖费、排污费、物业费、房产租赁税等）以及所有实际发生的费用均由乙方承担。租赁期满后，乙方不再续租的，应在合同到期前90日内书面告知甲方，结清租期内的水、电、暖、物业费等相关费用、完成公司地址变更登记手续，经双方交接并由乙方向甲方交付房屋钥匙后方可视为房屋的交付，否则乙方仍应支付房屋占用期间的房租及物业费等各项费用。合同签订后，被告李国强给付原告李茂60000元房屋租金及10000元保证金，剩余50000元房屋租金二被告出具欠条一张“第1年房租剩余5万在2020年5.1日前付清，李国强、贾艳婷”。该50000元房屋租金二被告至今未给付原告。二被告在案涉房屋从事早教经营，并用本案承租房屋地址注册登记尚妍咨询服务有限责任公司，后于2020年4月13日变更了注册地址。2020年9月7日，被告向原告交付了房屋钥匙，双方均认可租赁合同解除。截止到2020年9月7日被告承租房屋的水、电、暖无欠费，并已交纳一年物业费12140元。 另查明，原告李盈盈与原告李茂系夫妻关系，案涉出租房屋所有权人为李盈盈，属二人夫妻共同财产。被告李国强与被告贾艳婷系夫妻关系，案涉出租房屋由二人共同经营。 为防控新型冠状病毒感染的肺炎疫情，内蒙古自治区人民政府从2020年1月25日12时起启动内蒙古自治区重大突发公共卫生事件一级响应，2020年2月25日24时起调整为自治区级三级应急响应。 上述事实，有原、被告陈述及书证等证据在案佐证。 本院认为，原告李茂与被告贾艳婷于2019年9月23日签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。双方均认可已于2020年9月7日办理了钥匙交接，租赁合同解除，本院予以确认。双方约定年租金为110000元，合同履行期内实际产生房屋租金为105178.10元（349天*（110000元÷365天）），被告欠付租金为45178.10元（105178.10元-60000元）。被告辩称因新冠肺炎疫情因素的不可抗力导致其经营受到严重影响,请求免除部分房屋租金理由,经查,被告租赁期间正值新冠肺炎疫情突发,为了保护公众健康,政府采取了企业停产停工,居民居家隔离等疫情防控措施,客观上导致承租人经营收入明显减少。根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》(法发【2020】17号)规定,被告请求减少租金的辩解理由成立,依法应予以支持。结合本案实际情况,本院酌定减免半个月租金4583.33元（110000元÷12个月÷2）较为公平合理,故被告应向原告支付的租金为40594.77元（45178.10元-4583.33元）。被告迟延给付租金，原告请求被告按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付未付房租的利息，本院予以支持。原告请求被告支付违约赔偿30000元，依据不足，本院不予以支持。根据双方《房屋租赁合同》第三条（2）约定，被告无欠费及财物损坏的，原告应退回所收取的保证金。原告称依据第四条“乙方未按本协议约定的时间节点交付租金或其它费用的，甲方除有权立即解除合同外，已收取的费用不予退还”的约定，10000元保证金应不予退还，因原、被告双方系自愿解除合同，所以并不适用该条约定，对于原告不予退还保证金的意见，本院不予以采信。被告辩称用保证金抵顶房租，其所交10000元保证金应予抵顶房租费。被告李国强与被告贾艳婷共同经营，且对欠付房租共同出具欠条，应当共同承担还款责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十七条之规定，判决如下： 一、被告李国强、贾艳婷给付原告李茂、李盈盈房屋租赁费40594.77元，抵顶保证金10000元后再给付30594.77元，于本判决生效后十日内付清； 二、被告李国强、贾艳婷支付原告李茂、李盈盈房屋租赁费30594.77元的利息，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算,从2020年5月1日起至实际还清欠款之日止; 三、驳回二原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1820元，简易程序减半收取计910元（原告已预交），原告负担628元，由被告负担282元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。 审判员 刘 茹 二〇二〇年十二月十日 书记员 赵梦雪 附：本判决相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。 本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。