四川省蓬溪县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0921民初2394号 原告（反诉被告）：蓬溪县金信物业服务有限责任公司，住所地：四川省蓬溪县赤城镇祥露新都会小区B栋1-1-1号。统一社会信用代码：91510921694802584Q。 法定代表人：赵运强，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张清明（公司职员），女，1985年3月15日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。 委托诉讼代理人：刘代斌（公司职员），男，1962年3月4日出生，汉族，住四川省蓬溪县。 被告（反诉原告）：彭明亮，男，1985年12月16日出生，汉族，住四川省蓬溪县。 委托诉讼代理人：王莉（配偶）,女，1987年11月16日出生，汉族，住四川省蓬溪县。 原告（反诉被告）蓬溪县金信物业服务有限责任公司与被告（反诉原告）彭明亮物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）蓬溪县金信物业服务有限责任公司委托诉讼代理人张清明、刘代斌，被告（反诉原告）彭明亮及其委托诉讼代理人王莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蓬溪县金信物业服务有限责任公司向本院提出诉讼请求：判令彭明亮缴纳物业服务费2654元，滞纳金796元，共计3450元。事实和理由：2010年1月29日，蓬溪县金信物业服务有限责任公司与四川俊燃房地产有限公司蓬溪项目部签订了《赤城名都前期物业管理合同》，约定自协议签订之日起，到（一、二期）业主达到成立业主委员会的条件后，重新选定物管为止，由蓬溪县金信物业服务有限责任公司对赤城名都小区进行物业服务。约定收费标准为：住宅0.5元/平方米/月(含公共设施、设备、日常维修养护和公共用水用电)。彭明亮系赤城名都小区3A-3-3-1号业主，房屋面积110.59平方米。被告自从2016年6月7日起至2020年6月7日欠物业服务费2654元（110.59平方米×48月×0.5元/平方米/月=2654元，滞纳金796元(2654元×0.03%×100天=796元)，共计3450元。 彭明亮辩称，2012年入住赤城名都小区后，发现厨房的下水管漏水，将客卧的一面墙及一个窗台漏湿，墙面腐烂。答辩人多次向物管反映,但蓬溪县金信物业服务有限责任公司一直推托，未采取任何补漏措施。2016年，答辩人的车停在小区内被划花，要求物管调取监控也遭拒绝，答辩人因此不交纳物业服务费，物管称不交费就要停水、停电。2018年5月，物管多次私自停电，造成答辩人冰柜里300余斤加工好的牛肉腐烂，答辩人向政府热线12345反映也没有消息反馈。蓬溪县金信物业服务有限责任公司不履行合同义务在先，答辩人不交费事出有因。另，蓬溪县金信物业服务有限责任公司的债权已过诉讼时效，请求法庭驳回蓬溪县金信物业服务有限责任公司的诉讼请求。 彭明亮提出反诉请求：判令原告（反诉被告）维修下水管道,并赔偿牛肉损失8000元，房屋装修损失1800元。 原告（反诉被告）蓬溪县金信物业服务有限责任公司辩称：1.彭明亮的室内管道漏水不属于物业服务范围，应找开发商解决或自行处理；2.彭明亮诉称的物业私自停电造成牛肉损失无事实依据，与本案无关。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的事实和证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于被告（反诉原告）彭明亮提交的照片，原告（反诉被告）质证称，照片真实，但与本案无关。本院认为，彭明亮提交的部分照片能够反映赤城名都小区环境卫生较差、物业管理不到位的情况，这与本院审理的多起该小区物业服务合同反映的情况基本一致，本院对该部分证据及事实予以确认。但彭明亮提供的照片不能证明其300余斤熟牛肉价值8000元，及由蓬溪县金信物业服务有限责任公司私自停电而造成损坏的事实，也不能证明因物业服务不到位而造成装修损失1800元的事实。综上所述，本院认定如下案件事实：2010年1月29日，蓬溪县金信物业服务有限责任公司与四川俊燃房地产有限公司蓬溪项目部签订了《赤城名都前期物业管理合同》，约定自协议签订之日起，到（一、二期）业主达到成立业主委员会的条件后，重新选定物管为止，由蓬溪县金信物业服务有限责任公司对赤城名都小区进行物业服务。约定收费标准为：住宅0.5元/平方米/月(含公共设施、设备、日常维修养护和公共用水用电)。彭明亮系赤城名都小区3A-3-3-1号业主，房屋面积110.58平方米。因彭明亮对小区物业服务质量不满，多次与物管交涉未达成一致意见，便未交纳2016年6月7日起至2020年6月7日的物业服务费2653.92元。蓬溪县金信物业服务有限责任公司2020年6月18日通过在屋门上张贴催收通知的形式要求彭明亮交纳物业服务费。彭明亮以蓬溪县金信物业服务有限责任公司服务质量不达标，擅自停电造成其财产损失为由拒不交纳物业服务费并提出反诉，要求蓬溪县金信物业服务有限责任公司赔偿其牛肉损失8000元及装修损失1800元。 本院认为，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十条规定，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。被告(反诉原告）以家中下水道漏水、飘窗漏雨等问题得不到解决，证明物业服务不到位，及物业私自停电造成其财产损失得不到赔偿为由而拒交物业服务费的理由不完全成立，原告（反诉被告）在向小区提供了物业服务的基础上要求彭明亮交纳物业服务费的请求有合同及法律依据，本院予以支持。但被告（反诉原告）提供的证据亦证明原告（反诉被告）的物业服务确实存在一定的质量问题，原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）交纳滞纳金的诉讼请求，本院不予以支持。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。第一百九十二条第一款规定，诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付2016年6月至2020年6月的物业服务费，因其提供的证据证明其于2020年6月18日对物业服务费进行过催收，根据法律规定，被告（反诉原告）对2016年6月至2017年6月一年的物业服务费663.48元提出不履行义务的抗辩理由成立，本院对原告（反诉被告）主张2017年6月至2020年6月三年的物业服务费用1990.44元予以支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明……当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。被告（反诉原告）提出判令原告（反诉被告）维修室内下水管道，赔偿牛肉损失8000元，房屋装修损失1800元的诉讼请求，而其提供的照片不足以证明室内下水管道属于被告（反诉原告）的物业服务范围以及其所述300余斤牛肉的数量、价款、损坏程度、损害原因以及原告（反诉被告）擅自停电行为的真实性，也不能证明其装修损失价值1800元的损害事实，应当自行承担不利后果，对被告（反诉原告）的诉讼请求，本院不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第一百九十二条第一款《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）彭明亮于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）蓬溪县金信物业服务有限责任公司2017年6月至2020年6月的物业服务费1990.44元； 二、驳回原告（反诉被告）蓬溪县金信物业服务有限责任公司要求被告（反诉原告）彭明亮支付2016年6月至2017年6月的物业服务费及滞纳金的诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）彭明亮要求原告（反诉被告）蓬溪县金信物业服务有限责任公司维修室内下水管道及赔偿牛肉损失8000元，房屋装修损失1800元的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费25元，由原告（反诉被告）蓬溪县金信物业服务有限责任公司负担，反诉受理费25元，由被告（反诉原告）彭明亮负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  周国海 二〇二〇年十二月十四日 书记员  唐 林