浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终5748号上诉人（原审被告、反诉原告）：温州融和教育科技有限公司。住所地：温州市鹿城区双桂小区****。法定代表人：陆俊。委托诉讼代理人：陈珍文、陈砚，浙江嘉瑞成律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：温州市城建资产经营管理有限公司。住所地：。住所地：温州市鹿城区百里西路工会大厦****v>法定代表人：郑温冰，董事长。委托诉讼代理人：华微茸、倪金勇，浙江海昌律师事务所律师。原审被告：陆俊，女，1972年3月25日出生，汉族，住温州市鹿城区。上诉人温州融和教育科技有限公司（以下简称：融和教育公司）因与被上诉人温州市城建资产经营管理有限公司（以下简称：城建资产公司）及原审被告陆俊房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省温州市鹿城区人民法院（2020）浙0302民初6999号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人的法定代表人陆俊与委托诉讼代理人陈珍文，被上诉人的委托诉讼代理人华微茸、倪金勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。融和教育公司上诉请求：撤销原判第一项、第二项、第三项、第四项、第七项；改判支持上诉人的反诉请求。事实和理由：第一，双方在2018年开始已就房屋漏水问题多次交涉，至上诉人于2019年8月26日发出《通知函》，表示，本年度租金先付10万元，余款待修缮后再开始支付。被上诉人城建资产公司收到《通知函》后既无回复也无维修，又无异议，视为默认同意暂缓支付剩余租金。一审中，上诉人于2020年1月13日提出反诉，要求解除合同，并要求被上诉人办理结算交接手续，此后上诉人再无经营。被上诉人至2020年3月3日才回复不同意解除，之后4月27日又将租赁房屋用建筑帆布封闭，不能正常进入，上诉人剪破口子以供进出。因此，余款的付款期限已作变更，双方无异议，上诉人延期付租金不构成违约，原判判决违约金是错误的。自2020年1月13日不应再计算租金。涉案合同虽然到期，但诉讼未终结，相关事实未得结论，如漏水问题、装修评估、损失赔偿问题，上诉人已在一审期间申请鉴定，为保全证据，暂缓腾空，不应当作为违约处理，不能支持2020年8月27日之后的占用费和违约金。第二，涉案合同于2020年1月解除，上诉人已交纳的10万元租金多余35000元应返还。由于租赁房屋外隔离墙渗漏水，造成店面形象损坏，出入、安全存在隐患，严重影响经营，多次反映维修无果，上诉人的经营、装修受到损害，被上诉人应赔偿10万损失。一审已举出公证书、消防费用等证据，但一审法院没有采纳，也没有充分说理。由其消防工程费用5万元，有正式票据和合同，应当予以认定。一审开庭时，原告当庭否认漏水事实。上诉人据此进行抗辩并针对前已举证的公证书漏水证据补强举证，要求对漏水事实以及相关的损失事实进行鉴定，符合最高院关于民事诉讼证据规则的相关规定。一审对此申请没有提出处理意见，为程序不当。补充陈述，一审判决后租赁房屋楼道的外墙更加破损已经倾斜，最近遮布栏大门门口站了两位保安不知为何。城建资产公司辩称，被上诉人收到上诉人融和教育公司2019年8月26日《通知函》，立即派员前往查看并未发现所谓公共屋顶大面积渗水或漏水。即便存在漏水，根据涉案合同第六条约定，房产及附属配套设施设备（如有）的日常修缮（包括但不限于漏水、墙地面破损开裂、门窗破损、相关设施设备损坏缺失等），须由上诉人自行负责维修及费用，被上诉人并无违约。接到该《通知函》后，被上诉人仍有向上诉人催收租金，并未默认同意缓收。收到上诉人2020年1月22日《合同解除办理交接通知书》后，被上诉人回函要求继续履行，该通知书不发生解除合同效力，其为欠交租金。合同到期后，上诉人继续占用涉案房屋，违反了合同约定的按时腾空义务。被上诉人设置塑料网是因防上诉人租赁物外墙面漆剥落而不得已为之，并不影响出入。玻璃门开启障碍、墙壁倾斜是上诉人违规装修所致，其应后果自负。上诉人于一审审理辩论终结后才提出鉴定申请，超出举证期限。一审法院与当事人一起于2020年8月27日前往现场勘查，即便前一日下雨，仍未发现漏水，没有鉴定及上诉人所谓的保全证据的必要。陆俊述称，同意上诉人融和教育公司的意见。城建资产公司于2019年12月16日向一审法院起诉请求：（1）判令被告融和教育公司立即支付合同第三年欠付租金55634元；（2）判令被告融和教育公司支付违约金14670元（首年租金额的10%）；（3）判令被告融和教育公司支付逾期缴纳租金的违约金（以155634元为基数，2019年8月12日违约金为77.8元；以55634元为基数从2019年8月13日算至实际支付之日止，按日万分之五计算，暂算至2019年12月9日为3310.2元）；（4）判令被告融和教育公司在合同期满之日搬离房屋，逾期搬离需支付自合同期满之日至搬离之日止的占用费（参照第三年租金标准）及违约金（参照第三年租金标准的两倍）；（5）判令被告陆俊对被告融和教育公司的支付义务承担连带责任；（6）本案的全部诉讼费用由被告承担。融和教育公司提出反诉请求：（1）判令解除与城建资产公司之间的《房产租赁合同》；（2）判令城建资产公司返还押金44000元；（3）判令城建资产公司返还已交付的多余租金35000元；（4）判令城建资产公司赔偿损失10万元；（5）判令城建资产公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年8月25日，原告城建资产公司（作为甲方）与被告融和教育公司（作为乙方）、被告陆俊（作为丙方）签订《房产租赁合同》一份，约定：乙方以公开招租方式取得坐落于双桂小区12幢202-1室房产（建筑面积：305.65平方米）的租赁权；租赁期限为三年，自2017年8月27日至2020年8月26日止；首年租金146700元，应于签订合同前付清，第二年租金151101元，应于2018年8月11日前付清，第三年租金155634元，应于2019年8月11日前付清；乙方须向甲方支付首年租金的30%作为履约保证金（取整数）即44000元；租赁合同解除或终止时，乙方须结清各项费用和腾空房产，并经甲方查验各项设施完整无损后无息退还；租赁期间，房产及附属配套设施设备（如有）的日常修缮（包括但不限于漏水、墙地面破损开裂、门窗破损、相关设施设备损坏缺失等），须乙方自行负责维修及费用；租赁期间，甲方未按本合同约定将房产交付乙方使用，超过规定交付时间2个月的，乙方可单方解除合同并要求返还已向甲方缴纳的租金和费用；乙方因违反本合同约定事项造成甲方或第三方经济损失、侵害第三方合法权益的，乙方除负责赔偿甲方或第三方因此所造成的经济损失，承担相应的法律责任外，还应按照首年租金额的10%向对方支付违约金；合同期满或合同解除的次日前，乙方应腾空并退还租赁房产，乙方逾期仍未腾空退还的，除支付房产租金外，还应按租金的2倍向甲方支付违约金；乙方未在合同约定的期限内全额支付房产租金，除支付应付租金外，还应从逾期之日起，每天按应付租金的万分之五计算向甲方支付违约金；丙方作为本合同的担保人，自愿对本合同项下乙方的全部债务承担连带担保责任，保证期间包含整个合同期及期满后二年。合同签订后，被告融和教育公司向原告支付了第一年的房租146700元及保证金44000元，原告将租赁房屋交付给被告融和教育公司。被告融和教育公司委托个人对租赁房屋进行了装修，并在出入口玻璃门边开设了窗户。后被告融和教育公司委托浙江新消机电工程有限公司施工完成了租赁房屋消防安装工程。被告融和教育公司将租赁房屋用于其教育培训。2018年，被告融和教育公司向原告支付了第二年房租151101元。2019年8月13日，被告融和教育公司向原告支付了第三年租金10万元。同年8月26日，被告融和教育公司向原告发出《通知函》，载明：因承租期间发生公共屋顶大面积渗水，造成招生困难，渗水导致我机构整个外观方面的装修损坏；要求你单位在屋面部修缮时，同时要加固墙体和粉刷机构的墙壁内外或者进行相应赔偿；本期租金我单位先支付10万元，剩余部分我单位将在修缮开始后支付。原告收到《通知函》后，对租赁房屋进行了查看，但未进行修缮。由于被告融和教育公司未支付完毕第三年全部租金，原告遂向一审法院起诉。在审理中，被告融和教育公司委托浙江省温州市华东公证处进行证据保全。2020年1月13日，浙江省温州市华东公证处对租赁房屋外观及周围环境、内部环境等进行拍摄。该公证保全的证据显示，租赁房屋与通道的隔墙存在开裂、漆面脱落，出让门周边变形等情形。同年1月22日，原告收到被告融和教育公司发出的《合同解除办理交接通知书》。同年3月3日，原告复函被告融和教育公司，表示不同意解除合同，要求被告融和教育公司继续履行合同。被告融和教育公司开办教育培训至2020年1月底，后因新冠肺炎疫情，被告融和教育公司一直未恢复经营。同年4月，原告在租赁房屋的外墙用塑料网进行遮拦，现租赁房屋的出入门可自由进出。至2020年8月27日即合同期满后，被告融和教育公司未腾空租赁房屋。一审法院认为，原告与被告融和教育公司签订的《房产租赁合同》系当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效。当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。被告融和教育公司仅于2019年8月13日支付房租10万元，未按《房产租赁合同》约定支付完毕第三年的租金，已构成违约。但考虑到本合同第三年正值新冠肺炎疫情期间，且被告融和教育公司在2020年1月底开始一直没有实际经营，一审法院酌情给予被告减免3个月租金。被告融和教育公司应向原告支付租金为16725.5元（155634元-10万元-155634元÷12个月×3个月）。由于被告融和教育公司未按月支付租金，原告要求被告按第一年租金的10%支付违约金14670元，符合合同约定，一审法院予以支持。由于被告融和教育公司已经承担了逾期付款的违约金14670元，原告再要求被告融和教育公司按日万分之五支付逾期付款的违约金，且原告之际损失也没有超过14670元，故一审法院不予支持。现合同期限已经届满，原告要求被告融和教育公司腾空迁出租赁房屋，于法有据，一审法院予以支持。由于被告融和教育公司仍占有使用租赁房屋，原告要求被告融和教育公司按第三年租金标准支付占有使用费，于法有据，一审法院予以支持。合同虽约定被告融和教育公司逾期腾空的违约金为租金的2倍，该约定远高于原告实际损失，应予调整，违约金可按租金的30%计算。被告陆俊为被告融和教育公司提供保证担保，应对被告融和教育公司的金钱给付义务承担连带责任。在租赁期间，租赁房屋虽存在隔墙存在开裂、漆面脱落，出让门周边变形等情形，但根据合同约定，租赁房屋的修缮义务为被告融和教育公司，而不是原告。原告没有对租赁房屋进行修缮，不存在违约和过错。被告融和教育公司要求解除其与原告签订的《房产租赁合同》，于法无据，一审法院不予支持。由于被告融和教育公司现未腾空迁出租赁房屋，也未结算相关费用，被告融和教育公司现要求原告返还押金44000元，一审法院不予支持，可待被告融和教育公司腾空租赁房屋并结清相关费用后，再另行与原告结算。被告融和教育公司不存在多付租金，要求原告退还多余租金35000元，没有事实根据，一审法院不予支持。由于原告不存在违约及过错，被告融和教育公司要求原告赔偿损失10万元，于法无据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百二十条、第二百二十六条、第二百三十五条，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：“一、被告（反诉原告）温州融和教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）温州市城建资产经营管理有限公司租金16725.5元；”“二、被告（反诉原告）温州融和教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）温州市城建资产经营管理有限公司违约金14670元；”“三、被告（反诉原告）温州融和教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内腾空迁出坐落温州市鹿城区双桂小区12幢202-1室房屋；”“四、被告（反诉原告）温州融和教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）温州市城建资产经营管理有限公司占有使用费〔占有使用费从2020年8月27日起按每年155634元计算至被告（反诉原告）温州融和教育科技有限公司实际腾空迁出坐落温州市鹿城区双桂小区12幢202-1室房屋之日止〕及违约金〔违约金从2020年8月27日起按每年155634元的30%计算至被告（反诉原告）温州融和教育科技有限公司实际腾空迁出坐落温州市鹿城区双桂小区12幢202-1室房屋之日止〕；”“五、被告陆俊对上述第一、二、四项条款中的给付义务承担连带责任；”“六、驳回原告（反诉被告）温州市城建资产经营管理有限公司的其他诉讼请求；”“七、驳回被告（反诉原告）温州融和教育科技有限公司的反诉请求。”“当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”“案件本诉受理费1642元，减半收取821元，由原告（反诉被告）温州市城建资产经营管理有限公司负担528.5元，由被告（反诉原告）温州融和教育科技有限公司、被告陆俊共同负担292.5元；反诉受理费1940元，由被告（反诉原告）温州融和教育科技有限公司。”本院二审期间，城建资产公司没有提交新证据。融和教育公司提交10张照片及录像资料，以证明涉案房屋走廊一侧出入口更加倾斜。对以上证据，城建资产公司均不予认可。本院认为，以上证据与本案争议缺乏关联，不予采纳。审核了当事人在一审期间提交的证据，本院认为一审判决对“同年4月，原告在租赁房屋的外墙用塑料网进行遮拦，现租赁房屋的出入门可自由进出”该节事实认定不准确，应认定为“城建资产公司在租赁房屋的外墙用塑料网进行封堵，后融和教育公司剪破口子以供进出。”对一审判决认定的其他事实，本院予以确认。本院认为，关于涉案房屋租赁期间的维护，涉案合同约定房产及附属配套设施设备（如有）的日常修缮（包括但不限于漏水、墙地面破损开裂、门窗破损、相关设施设备损坏缺失等），须融和教育公司自行负责维修及费用。对此，融和教育公司并不能证明上述合同义务应由城建资产公司负担，故融和教育公司于2019年8月26日向城建资产公司发出《通知函》主张迟延支付租金的理由不能成立，应认定此时融和教育公司未足额支付第三年租金，构成违约。涉案合同期限为2017年8月27日至2020年8月26日，城建资产公司于2020年4月在租赁房屋的外墙用塑料网进行遮拦，客观上妨碍了融和教育公司对租赁房屋的使用，城建资产公司此封堵行为不利于合同的履行。但从融和教育公司自认剪破口子以供进出的实际情况分析，该塑料网也非不可由其排除妨碍。故对之后租赁房屋的闲置，本院认为城建资产公司与融和教育公司均有过错，融和教育公司过错应大于城建资产公司。关于第三年租金，原判认定因新冠病毒疫情影响应减免3个月租金，城建资产公司未提出上诉应视为服从原判，故对第三年租金融和教育公司仅需支付9个月。第三年租金按月计应为每月12969.5元（155634÷12），融和教育公司已付的10万元按月计为约7.7个月（100000÷12969.5）。如不考虑因新冠病毒疫情影响减免3个月租金，应视为租金已经付至2020年4月。如考虑新冠病毒疫情影响，则应视为已付至2020年7月。故融和教育公司只需再支付约一个月租金，本院综合考虑双方当事人对2020年4月后租赁房屋闲置的过错程度，认定该租金应予以减免。至2019年8月26日向城建资产公司提出书面报告时，融和教育公司欠付租金55634元，与其已付履约保证金44000元差额不大。之后双方当事人为漏水维修由谁负责等问题陷入争议，城建资产公司有用塑料网遮拦租赁房屋的行为，后又引发本案诉讼。以本案的实际情况，对融和教育公司适用违约金条款过于严苛，本院认定可以免除融和教育公司的违约责任。此外，融和教育公司对消防改造工程投入，以及经勘查的墙体开裂、漆面脱落、门变形等问题，应属涉案合同约定的融和教育公司修缮义务范围，融和教育公司并不因此具有合同解除权，其发出的解除合同通知不发生效力。融和教育公司请求损害赔偿，亦无事实与法律依据，应不予支持。合同期届满后，融和教育公司应按约定向城建资产公司返还租赁物，但其继续占用涉案房屋，应支付占有使用费。陆俊未提起上诉，视为服从原判，对融和教育公司的金钱给付义务承担连带责任。综上所述，对融和教育公司的其他上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持浙江省温州市鹿城区人民法院（2020）浙0302民初6999号民事判决第三项、第七项。二、撤销浙江省温州市鹿城区人民法院（2020）浙0302民初6999号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项、第六项。三、温州融和教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付温州市城建资产经营管理有限公司占有使用费（自2020年8月27日起按每年155634元计算至实际腾空迁出坐落温州市鹿城区双桂小区12幢202-1室房屋之日止）；陆俊对温州融和教育科技有限公司的该项给付义务承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回温州市城建资产经营管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费1642元，减半收取821元，由温州市城建资产经营管理有限公司负担；反诉受理费1940元，由温州融和教育科技有限公司负担。二审案件受理费1642元，由温州融和教育科技有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨宗波审 判 员 刘宏杰审 判 员 曾 慧二〇二〇年十二月十七日法官助理 姜岳良代书记员 蔡瑞洁