福建省永安市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0481民初2974号 原告（案外人）：廖世斌，男，1985年9月1日出生，汉族，住福建省永安市。 委托诉讼代理人：张帆，福建商通律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：曹建永，福建商通律师事务所实习律师。 被告（申请执行人）：福建省富方建筑工程有限公司，住所地福建省永安市诚上场3号楼8层。统一社会信用代码：913504816850818934。 法定代表人：陈吉键，董事长。 委托诉讼代理人：李燕淇，福建众强律师事务所执业律师。 被告（被执行人）：永安市合元置业有限公司，住所地福建省永安市龙山路268号。统一社会信用代码：91350481066588126U。 法定代表人：林孙康，总经理。 委托诉讼代理人：邓永德，福建旭尧律师事务所执业律师。 第三人:永安市永顺家园房地产开发有限公司，住所地福建省永安市龙山路268号。统一社会信用代码：91350481MA338WJ74T。 法定代表人：陈颜，总经理。 原告廖世斌与被告福建省富方建筑工程有限公司(以下简称富方公司)、永安市合元置业有限公司(以下简称合元公司)、第三人永安市永顺家园房地产开发有限公司(以下简称永顺公司)案外人执行异议之诉一案，本院于2020年9月3日立案后，依法通知永顺公司作为第三人参加本案诉讼，并适用普通程序公开开庭进行了审理。原告廖世斌委托诉讼代理人张帆、被告富方公司委托诉讼代理人李燕淇、合元公司委托诉讼代理人邓永德到庭参加诉讼。第三人永顺公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 廖世斌向本院提出诉讼请求：1.裁决撤销（2020）闽0481执异40号执行裁定书;2.依法确认廖世斌与合元公司签订的位于永安市××路××号××幢××室《商品房买卖合同》合法有效，并判决合元公司继续履行上述《商品房买卖合同》，并就该《商品房买卖合同》立即到不动产登记管理部门办理合同备案手续，同时办理不动产预告登记手续;3.判决立即停止对永安市××路××号××幢××室房产的执行并解除查封；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年7月12日，廖世斌与合元公司签订《商品房买卖合同》，由廖世斌向合元公司购买坐落于永安市××路××号××幢××室房产（以下简称涉案商品房）一套。涉案商品房大致信息为：建筑面积89.91平方米，每平方米单价5340.38元，购房总价480154元（该房产具体信息以《商品房买卖合同》为准）。该《商品房买卖合同》办理了合同网签手续。之后，廖世斌依据约定支付购房款150154元，合元公司为此于2014年8月14日向廖世斌开具销售不动产统一发票（发票号码00269828）。综上所述，上述房产已由廖世斌实际购买，该房产不应作为合元公司的资产用于清偿债务。 富方公司辩称，网签不产生物权法律效力，至今，涉案商品房所有权人仍然是合元公司，富方公司有权申请强制执行。廖世斌未能支付超过50%的购房款，且已支付的首付款并未按商品房买卖合同支付至指定的账户。廖世斌对涉案商品房所享有的权益不能抵抗执行，其诉讼请求没有法律依据，请求依法驳回廖世斌的诉讼请求。 合元公司辩称，廖世斌未按《商品房买卖合同》约定将购房首付款支付至指定的预售款银行监管账户，非适格的“买受人”。涉案商品房总价款为480,154元，廖世斌仅支付首付款150,154元，不足50%。涉案商品房所在的在建楼盘已经法院拍卖，买受人为永顺公司，合元公司已无法继续履行《商品房买卖合同》，也非涉案商品房的实际控制人，请求依法驳回廖世斌对合元公司的诉讼请求。 永顺公司未作陈述。 廖世斌围绕诉讼请求依法提交证据如下：廖世斌身份证复印件、富方公司和合元公司的《内资企业登记情况表》、（2020）闽0481执异40号执行裁定书、《商品房预售合同签约证明和预售登记申请书》、永房信复[2016]26号及永房信复[2017]55号《关于廖世斌反映其购买合元润城房屋合同未进行备案等问题的信访事项答复意见书》、销售不动产统一发票一份、银行转账凭证三份、《永安市不动产登记信息查询结果证明》。富方公司、永顺公司未提交证据。合元公司依法提交了证据如下:《销售不动产统一发票》、记账凭证、《商品房买卖合同》。上述证据经庭审举证、质证，当事人对上述证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 合元公司以出让方式取得位于永安市城区××路××号地块的土地使用权，建设“新安大院70号-80号楼”。廖世斌与合元公司签订《商品房买卖合同》一份，合元公司在出卖人处盖有公司印章及法定代表人黄祯祥印章，廖世斌在买受人处签名并捺印，未注明落款时间。该合同编号为×××01,约定廖世斌向合元公司购买涉案商品房，建筑面积89.91平方米，单价为5340.38元／每平方米，购房总价480154元，付款方式为买受人于2014年7月12日之前付清首付房价款150154元，余款330000元办理银行按揭，交房期限为2016年8月30日，及其他事项。 廖世斌支付购房款情况为：2014年6月15日廖世斌通过中国建设银行账户向合元公司银行账户支付购房定金30000元；2014年7月12日11时（涉案商品房买卖合同签订前），廖世斌通过其中国工商银行账户分两笔向合元公司银行账户支付购房款108000元、12154元。 合元公司于2014年7月12日将涉案商品房网签给廖世斌，但此后，合元公司未将涉案《商品房买卖合同》向房地产管理部门备案。庭审中，合元公司与廖世斌确认涉案《商品房买卖合同》签订时间为2014年7月12日。合元公司于2014年7月12日出具《收款收据》一份，载明：付款人为廖世斌，用途为购房款，金额为150154元，备注为“71#902”。合元公司于2014年8月14日出具《销售不动产统一发票（自开）》一份，载明：买受人为廖世斌，房号为71幢902室，建筑面积为89.91平方米，单价为5340.38元，备注为“150154.00预收购房款”。 永安市房产管理局于2016年5月31日、2017年11月3日就廖世斌反映购买涉案商品房合同未备案等问题进行书面答复，确认合元公司经营管理不善，项目已暂停施工。 富方公司承建合元公司所开发的位于永安市××＃××＃楼楼的施工工程，双方签订了相关建筑施工合同，因合元公司未能按进度支付工程款，富方公司于2017年5月20日向三明市中级人民法院起诉。三明市中级人民法院于2019年11月25日作出判决，判决合元公司支付富方公司工程价款17908811.4元，富方公司对其承建的新安大院工程70＃-73＃楼折价或者拍卖的价款在上款项内优先受偿，及其他判项。本院在执行申请执行人富方公司与被执行人合元公司建设工程施工合同纠纷一案中，依据（2020）闽0481执1163号执行裁定书于2020年6月22日查封合元公司所有的70幢-72幢在建房屋（含涉案商品房），并依法在淘宝网上公告拍卖。拍卖标的为“永安市龙山路268号70-72幢共42套在建工程房屋（含出让商住用地土地使用权）”。廖世斌向本院提出执行异议，认为涉案商品房已由其实际购买，不应作为合元公司的资产拍卖用于清偿债务，请求终止执行并解除查封。本院于2020年8月19日作出（2020）闽0481执异40号执行裁定书，驳回廖世斌的异议请求，廖世斌遂向本院提起本案诉讼。 2020年10月20日，永安市不动产登记中心出具查询结果证明，廖世斌及其配偶名下除涉案商品房网签信息外，无其他房屋。 在本案诉讼中，廖世斌向本院提交书面申请书，请求将购房余款330000元支付到本院账户，以供执行。 另查明，富方公司停工时，涉案商品房所在楼盘主体框架工程已完工，涉案商品房与其他相邻商品房之间尚未隔墙、未安装门窗。 合元公司于2014年1月26日向案外人中国建设银行股份有限公司永安支行贷款10000万元，2014年8月13日合元公司再次向中国建设银行股份有限公司永安支行贷款3000万元，双方签订了贷款合同及抵押合同。因到期未能还款付息，中国建设银行股份有限公司永安支行于2016年10月13日向三明市中级人民法院起诉。三明市中级人民法院于2017年4月10日作出判决，解除相关借款合同，合元公司偿还中国建设银行股份有限公司永安支行借款本金12969万元及利息，中国建设银行股份有限公司永安支行对合元公司设定抵押的房地产享有优先受偿权，及其他判项。本院在执行该案中，依法拍卖合元公司所开发的位于永安市城区××路××号地块的土地使用权及地上已设定抵押及查封的在建工程建筑物房地产，合计760套房产（不包括涉案商品房），建筑面积共计69127.69平方米，土地使用权面积共计41613平方米。永顺公司经过公开竞买，竞得上述房地产。 本院于2020年11月20日向永安市不动产登记中心调查涉案商品房查封及抵押登记情况。经查，涉案商品房于2020年6月22日由本院依据（2020）闽0481执1163号执行裁定书查封，未设定抵押登记。 本院认为，廖世斌为购买涉案商品房于2014年6月15日向合元公司支付购房定金30000元，于2014年7月12日11时支付购房款108000元、12154元，并与合元公司签订的《商品房买卖合同》，出卖人合元公司出具了《销售不动产统一发票（自开）》并进行网签登记。廖世斌与合元公司签订的《商品房买卖合同》有买卖双方盖印或签名确认，系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制规定，合法有效，本院予以确认。廖世斌关于请求确认合同合法有效的诉请，有事实与法律依据，予以支持。虽然廖世斌的购房首付款（含定金）未支付至《商品房买卖合同》指定的合元公司的银行账户，但收取廖世斌的购房首付款（含定金）的账户系合元公司提供的合元公司名下银行账户，廖世斌向合元公司支付购房首付款（含定金）150154元符合双方约定，不违反法律规定，应予认定。合同签订后，合元公司因拖欠工程进度款及银行贷款被起诉、执行。涉案商品房在执行中被查封，现廖世斌主张其对涉案商品房有排除执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”，本案中，廖世斌提供了永安市不动产登记中心的查房证明，证实廖世斌在永安市无其他用于居住的房屋，廖世斌与合元公司签订的买卖合同也合法有效，但廖世斌仅支付购房首付款（含定金）150154元，不足购房总款480154元的50%。在诉讼中，廖世斌申请将购房余款缴纳到本院。涉案商品房于2020年6月22日被查封，在查封状态下买卖双方无法进行交易，即使廖世斌在本案诉讼中自愿向法院缴纳全部购房余款，也不能认定其在查封前支付了超过50%的购房款。涉案商品房在查封时尚为在建工程，未隔墙、未安装门窗，不具备商品房居住使用功能，不具备交付给买受人的基本条件，本院公开拍卖的标的物为含涉案商品房在内的在建工程房屋。故廖世斌对涉案商品房享有的民事权益不足以排除执行，其要求停止对涉案商品房的执行的诉请，于法无据，不予支持。案外人执行异议之诉审查的范围是案外人对执行标的是否享有实体权利以及该实体权利能否排除强制执行。廖世斌要求合元公司继续履行并办理合同备案及不动产预告登记手续、要求撤销执行裁定书、解除查封等诉讼请求，与排除执行的诉讼目的无关，不属于案外人执行异议之诉审理范围，对此不予审查。永顺公司经合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。据此,依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条规定,判决如下: 一、确认廖世斌与永安市合元置业有限公司签订的购买永安市××路××号××幢××室商品房的《商品房买卖合同》合法有效； 二、驳回廖世斌的其他诉讼请求。 案件受理费8502元，由廖世斌负担100元，由永安市合元置业有限公司负担8402元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 长  陈国延 人民陪审员  罗锦造 人民陪审员  林象述 二〇二〇年十二月三日 书 记 员  陈瑜彬 附：本案所适用法律条文、司法解释 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。