福建省福州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0102民初10185号 原告：林琰，女，汉族，1983年8月31日出生，住福建省闽侯县。 委托诉讼代理人：陈建华，福建善胜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林铨，福建善胜律师事务所律师。 原告：叶镠颍，女，汉族，1999年10月21日出生，住福建省闽侯县。 委托诉讼代理人：陈建华，福建善胜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林铨，福建善胜律师事务所律师。 被告：福州首开中庚置业有限公司，住所地福州市鼓楼区乌山西路318号洪山科技创业园中心大厦2层206室。 法定代表人：敖锁滨，执行董事。 委托诉讼代理人：江燕苹，福建知信衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张志勇，福建知信衡律师事务所律师。 林琰、叶镠颍与福州首开中庚置业有限公司（以下简称中庚公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序独任审判，公开开庭进行了审理。林琰、叶镠颍委托诉讼代理人陈建华，中庚公司委托诉讼代理人江燕苹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林琰、叶镠颍向本院提出诉讼请求：1.中庚公司向林琰、叶镠颍支付逾期办理房屋权属证书的违约金，自2019年5月31日起算至实际办理房屋权属证书之日止，以购房款5447300元为基数，按日0.01%标准计算，暂计至2020年10月25日为279446.49元；2.本案诉讼费由中庚公司承担。 事实理由：2016年7月31日，林琰、叶镠颍与中庚公司签订《商品房买卖合同》。合同约定，中庚公司将其位于鼓楼区洪山镇江××道北侧，凤湖路南侧香开观海广场1＃楼19层01办公号房以总价5447300元的价格出售给林琰、叶镠颍。该商品房合同约定，房屋建筑面积共175.06平方米，其中套内建筑面积130.62平方米，公共部位共有分摊建筑面积44.44平方米。合同还约定中庚公司需于2018年5月30日前将上述商品房交付林琰、叶镠颍使用，在房屋交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由中庚公司提供的资料交付林琰、叶镠颍。《商品房买卖合同》第十四条约定，因中庚公司原因，导致林琰、叶镠颍不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，中庚公司自逾期之日起每日按已付款的0.01%向林琰、叶镠颍支付违约金。合同签订之后，林琰、叶镠颍依约缴清了案涉房屋全部购房款共计5447300元，履行了付款义务。2019年5月30日，林琰、叶镠颍与中庚公司约定的办理房屋权属证书的时间届满，但中庚公司至今仍未办理案涉房屋所有权初始预登记手续，导致林琰、叶镠颍无法取得房屋权属证书，已构成逾期办证，应当按合同约定向林琰、叶镠颍支付违约金。综上，中庚公司的行为已经严重损害了林琰、叶镠颍的合法权益，为维护林琰、叶镠颍的合法权益，特具此状诉至法院，请求依法判决。 中庚公司辩称，一、案涉房屋无法进行房屋所有权首次登记的主要原因系政府的行政命令要求对“香开观海广场”位于江滨西大道北侧部分进行景观提升改造，南向前室需封包，而林琰、叶镠颍拒不配合进行阳台封包而导致的，并非由于中庚公司的原因所致，不应适用《商品房买卖合同》第十四条的约定要求中庚公司承担违约责任。根据《商品房买卖合同》第十四条的约定，如因中庚公司原因，导致林琰、叶镠颍不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，需支付逾期办证违约金。本案中，因福州市政府启动对北江滨沿岸周边区域景观提升改造，要求对北江滨沿岸周边已以“万科金融港中心”为代表的多个楼盘进行了外立面改造。福州市鼓楼区洪山镇人民政府于2019年12月4日发文要求对香开观海广场位于江滨西大道北侧部分进行景观提升改造，南向前室需封包，封包工程由中庚公司负责实施。工程涉及对香开观海广场项目各楼栋部分方位“阳台”的改造。福州市不动产登记中心应福州市政府的要求，也表示需将外立面改造完成后才予以办理香开观海广场项目的房屋所有权首次登记。福州市鼓楼区洪山镇人民政府发文对香开观海广场进行景观提升，共涉及1号楼、2号楼、3号楼、5号楼，因3号楼和5号楼买受人积极配合完成阳台封包，已完成房屋所有权初始登记。案涉1号楼和2号楼业主拒不配合进行阳台封包，导致案涉1号楼和2号楼至今无法办理房屋所有权初始登记。因此，造成案涉房屋无法办理房屋所有权首次登记的原因系政府部门的景观提升改造要求，而林琰、叶镠颍拒不配合进行阳台封包而导致的，不应归责于中庚公司，本案不应适用《商品房买卖合同》第十四条的约定要求中庚公司承担违约责任。 二、中庚公司已于2020年3月5日积极通知了包括林琰、叶镠颍在内的买受人政府景观改造的通知以及需将阳台封包才能办理产权证的相关事宜，林琰、叶镠颍在明确知晓阳台未封包系导致逾期办证原因后仍拒绝配合封包阳台，对案涉房屋无法办理产权证亦存在过错，无权依据《商品房买卖合同》的约定要求中庚公司支付违约金。1.中庚公司已于2020年3月5日积极通知了包括林琰、叶镠颍在内的买受人政府景观改造的通知以及需将阳台封包才能办理产权证的相关事宜。退一步来讲，即使法院认定中庚公司需承担违约责任，那么违约金的计算时间也应截至中庚公司通知业主需将阳台封包才能办理产权证之日止（即2020年3月5日）。2019年12月4日，福州市鼓楼区洪山镇人民政府发出《关于首开中庚香开观海广场外立面景观提升的公告》，要求对香开观海广场位于江滨西大道北侧部分进行景观提升改造，并进行阳台封包。中庚公司在收到该通知后，立即采取相关措施处理该问题，并将该公告张贴于小区公示栏，公告通知所有业主政府景观提升要求及阳台封包事宜，请广大业主积极配合施工。2020年3月4日，中庚公司即通过香开观海业主和物业微信沟通群发送了书面《告全体业主书》，告知全体业主公司将于2020年3月5日至2020年3月8日期间召开座谈会，通过现场和电话方式与业主沟通香开观海项目产权初始登记事宜。座谈会上，中庚公司向全体业主告知了香开观海项目办理产权初始登记项目遇到的阻碍以及需将外立面（阳台）封包才能办理产权登记的相关事宜，并沟通林琰、叶镠颍等业主配合进行阳台封包。2020年3月6日，包括林琰、叶镠颍在内的业主均已明知需将阳台封包才能办理产权证的事实，并在微信群内展开对是否配合封包阳台的讨论。2020年3月18日，包括林琰、叶镠颍在内的业主参加了福州市自然资源和规划局组织召开的香开观海规划调整项目听证会，林琰、叶镠颍在听证会笔录中签署了“不同意阳台变更为前室”（即不同意封包阳台）的意见。以上情况均表明中庚公司已于2020年3月5日积极通知了包括林琰、叶镠颍在内的买受人配合进行阳台封包事宜，林琰、叶镠颍至迟于2020年3月18日明确知晓阳台未封包系导致逾期办证原因。2.林琰、叶镠颍在明确知晓政府景观提升改造的行政命令以及阳台未封包系导致逾期办证原因后，仍拒绝配合阳台封包，违反了《商品房卖买卖合同》的约定，对案涉房屋无法办理产权证亦存在过错，无权要求中庚公司承担逾期办证的违约责任。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十七条之约定，林琰、叶镠颍购买的该商品房仅作办公用途使用，林琰、叶镠颍使用期间必须遵守规划审批和城市管理有关法律法规规定，合法使用房屋，不得擅自改变该商品房的外墙、外窗的隔热、保温结构和用途。林琰、叶镠颍存在上述行为的，相应法律后果由林琰、叶镠颍承担，造成林琰、叶镠颍无法办理产权证的，由林琰、叶镠颍自行承担。鼓楼区洪山镇人民政府于2019年12月4日发文要求对香开观海广场位于江滨西大道北侧部分进行景观提升改造工程后，林琰、叶镠颍仍拒绝配合进行阳台封包，恶意阻拦导致景观提升改造工程无法进行，以获得逾期办证违约金的赔偿，违反了城市管理的有关规定和《商品房买卖合同》的约定。并且，案涉房屋无法办证的原因在于阳台未封包，但案涉房屋已经向林琰、叶镠颍交付，阳台封包需要林琰、叶镠颍配合进行。故，林琰、叶镠颍对案涉房屋无法办理房屋所有权登记存在过错，无权主张中庚公司承担逾期办证的违约责任。 三、案涉房屋的实际交房时间为2018年11月30日，办理房屋权属登记时间应为该交房时间后的365日，即2019年12月1日办证时间届满。退一步来讲，即使法院认定中庚公司需承担违约责任，违约金也应自2019年12月2日起算，而非林琰、叶镠颍主张的2019年5月31日。根据《商品房买卖合同补充协议附件七》约定，案涉1#楼装修工程完工交付时间为2018年11月30日。在装修工程竣工后林琰、叶镠颍一次性对该商品房（结构及装修工程等）进行交接验收，不认定为中庚公司逾期履行买卖合同规定的商品房交付义务，林琰、叶镠颍无权向中庚公司主张逾期交房的违约责任。由此可以认定，林琰、叶镠颍与中庚公司已就交房时间另行约定为2018年11月30日。因此，案涉房屋办理房屋权属登记时间应从该交房时间之次日起算，办证时间截至该交房时间后的365日即2019年12月1日。退一步来讲，即使法院认定中庚公司需承担违约责任，违约金也应自2019年12月2日起算。 四、林琰、叶镠颍与中庚公司在交房时，均确认按照福建省港航管理局勘测中心现场实测面积缴交面积补差款，林琰、叶镠颍缴纳案涉房屋面积补差款的行为即是对双方当时口头约定的确认，现林琰、叶镠颍在自愿缴纳面积补差款后又反悔要求退还，违反了诚信原则和双方约定，缺乏依据，依法不应得到支持。 综上所述，政府发文要求对案涉1号楼进行景观改造，福州市不动产登记中心要求对阳台进行封包才能办理产权证，为此，中庚公司已多次沟通包括林琰、叶镠颍在内的全部业主积极配合阳台封包以办理案涉房屋所有权初始登记事宜。林琰、叶镠颍在中庚公司交付房屋后拒绝配合进行阳台封包，应自行承担逾期办证的不利后果。故林琰、叶镠颍提起本案诉讼缺乏依据，且明显违反诚实信用原则，请求法院驳回林琰、叶镠颍的诉讼请求，以维护中庚公司的合法权益。 本院经审理认定事实如下：2016年7月31日，林琰、叶镠颍与中庚公司签订一份《商品房买卖合同》，约定：林琰、叶镠颍向中庚公司购买位于福州市鼓楼区洪山镇江××道北侧，凤湖路南侧香开观海广场1＃楼19层01办公号房，该商品房阳台为非封闭2个，商品房总价款为5447300元；买受人如未按本合同约定的时间付款，逾期不超过10日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；出卖人应当在2018年5月30日前，将符合条件的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，如因买受人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日其每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。 同日，林琰、叶镠颍与中庚公司签订一份《商品房买卖合同补充协议附件七》，约定：买受人同意有出卖人对房屋进行装修，商品房装修工程交付时间为2018年11月30日之前；鉴于该商品房买卖合同约定的交付条件、时限约定的该商品房交付标准均为毛坯状态，故基于本补充协议项下装修工程的增项，届时出卖人无须先行与买受人办理买卖合同约定的该商品房毛坯状态交付手续而直接对该商品房按本补充协议约定进行装修，在装修工程竣工后买受人一次性对该商品房（结构及装修工程等）进行交接验收，不认定为甲方逾期履行买卖合同规定的商品房交付义务，乙方无权向甲方主张逾期交房的违约责任。 另查，林琰、叶镠颍已向中庚公司全额支付购房款共计5447300元。香开观海广场1#楼、2#楼南面前室（阳台）外立面规划审批为封闭式。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。林琰、叶镠颍与中庚公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，缔约双方均应按照合同约定履行各自的权利义务，林琰、叶镠颍作为购房人应该及时交付购房款，中庚公司应当按时交付房屋并及时办理涉案房屋的权属证明及转移登记。现林琰、叶镠颍已经交付了全部购房款，作为买受人已经履行了付款义务，中庚公司应该按照合同约定履行交付房屋、办理初始登记和办理权属证书的义务。 关于中庚公司逾期办理权属证书是否构成违约，是否应当按照合同约定的标准向林琰、叶镠颍支付违约金的问题。中庚公司认为，逾期办证系因政府景观提升工程需对阳台封包所致，而林琰、叶镠颍对阳台封包予以阻拦，故其不应当承担违约责任。规划审批中案涉房屋的阳台为封闭式，而《商品房买卖合同》则约定中庚公司出售的案涉房屋阳台为非封闭式。中庚公司未按规划审批的要求建造案涉房屋，存在过错，是案涉房屋未能及时办理权属证书的直接原因。故中庚公司逾期办理权属证书，存在违约，其应当按照合同约定（即每日按买受人已付款的0.01%计算）向林琰、叶镠颍支付违约金。 关于违约金的计算时点问题。1.《商品房买卖合同补充协议附件七》约定“在装修工程竣工后买受人一次性对该商品房（结构及装修工程等）进行交接验收，不认定为甲方逾期履行买卖合同规定的商品房交付义务，乙方无权向甲方主张逾期交房的违约责任”，故应认定为双方对于房屋交付时间另行约定为2018年12月1日，相应权属登记时间亦应延至该日后365日即2019年12月1日，违约金应当自该日起算。2.案涉房屋无法办证原因在于阳台未予以封包，但鉴于案涉房屋已经向业主交付，阳台封包需业主配合。根据公平原则，本院酌定相应违约金计算至中庚公司向林琰、叶镠颍通知配合进行阳台封包之日，但中庚公司提交证据无法证明其已向林琰、叶镠颍充分履行上述通知义务，本院酌定违约金计算至本判决作出之日止。 综上依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、福州首开中庚置业有限公司于本判决生效之日起十日内向林琰、叶镠颍支付逾期办证违约金（以5447300元为本金，按日0.01%自2019年12月1日起计算至本判决作出之日止）； 二、驳回林琰、叶镠颍的其他诉讼请求。 如果福州首开中庚置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5491元，由福州首开中庚置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审判员  赵毳 二〇二〇年十二月八日 书记员  叶炜 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。