天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2019）津0116民初85530号原告：申军霞，女，1982年11月23日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：路顺，北京中伦文德（天津）律师事务所律师。被告：天津天保百恒投资有限公司，住所地天津港保税区京门大道****8206。法定代表人：刘玉和，总经理。委托诉讼代理人：刘佩明，男，该公司员工。被告：盛京银行股份有限公司天津分行，住，住所地天津市河**黄埔南路万顺温泉花园**楼商场/div>主要负责人：韩学丰，行长。委托诉讼代理人：韩明星，天津益清律师事务所律师。原告申军霞与被告天津天保百恒投资有限公司（以下简称百恒公司）、盛京银行股份有限公司天津分行（以下简称盛京银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告申军霞委托诉讼代理人路顺，被告百恒公司委托诉讼代理人刘佩明，以及被告盛京银行委托诉讼代理人韩明星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告申军霞向本院提出诉讼请求：1．请求法院判令二被告涂销案涉房屋的抵押登记；2．判令被告百恒公司交付原告所购房屋并办理产权过户手续；3．本案的诉讼费用、财产保全费、保险担保费由被告承担。事实和理由：原告系中冶天工集团有限公司（以下简称中冶天工）员工，中冶天工系被告百恒公司开发的案涉商品房项目的施工方。原告因购买被告百恒公司销售房屋形成纠纷，2019年7月16日，经天津市第二中级人民法院生效判决，确认原、被告为商品房买卖合同关系。被告盛京银行对案涉房屋存在抵押权，原告无法办理网签及预告登记等手续。原告为交纳购房款的购房人，依法对所购买的房屋享有物权期待权，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，该物权期待权优先于盛京银行的抵押权。故原告呈诉，请求依法判令二被告涂销抵押登记并支持原告的其他诉讼请求。被告百恒公司辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，不同意涂销抵押权，百恒公司与盛京银行没有恶意串通，盛京银行的抵押权合法取得；第二，在盛京银行抵押没有结束前，无法办理交付房屋及过户手续；第三，涉案房屋存在法院查封，也无法办理交付房屋及过户手续。被告盛京银行辩称，第一，盛京银行向百恒公司发放贷款，百恒公司以土地、房屋进行抵押，完成了法律规定的不动产抵押登记的行为并取得的他项权证和不动产登记证明。被告百恒公司未向银行清偿全部债务，抵押权依法合法存续并未消灭，原告要求涂销抵押登记没有依据。第二，原告主张其所享有的物权期待权优先于抵押权，首先，最高院的批复是为了保护个人消费者的居住权，购房应该直接用于满足其生活居住需要，而不是用于经营，也就是说原告的交易购房的目的应该是直接用于满足生活居住而不是置业保值、炒卖商品房，或者是购买商品房后出租的目的，因此原告应举证证明其购房目的是为了满足其基本生存权，且其名下没有其他的住房，确系生活之必须；其次，最高院批复中消费者因该依照消费者权益保护法第2条的规定进行界定，如果原告不具备消费者身份则不能适用该批复；再次，从该批复的立法目的来看，赋予购房人优先权的目的在于保护生存权受影响情况下的主体权利，原告在本次交易中是否影响其生存权需要法院对原告整体的财产状况进行审查，而法院对原告的整体财产状况进行审查具有一定的难度，因此法院应该按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条的规定，审查原告名下是否确有其他用于居住的房屋，否则原告不具有相应的地位。综上，原告不能依据最高院的批复认定消费者的物权期待权优先于银行的抵押权利。第三，原告在购买房屋时，百恒公司并没有办理商品房销售许可，原告应当知晓百恒公司的售房行为有瑕疵，原告在明知不具备销售许可、明知购房价格低于市场价，仍然不顾交易的安全及风险购买百恒公司的房屋，原告主观上存在一定过错，要求被告盛京银行对原告的过错承担责任是不公平的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉锦润华庭小区开发商为被告百恒公司，施工方为案外人中冶天工，因百恒公司欠付中冶天工工程款，百恒公司与中冶天工商议，由中冶天工员工购买该项目部分房屋，购房款由中冶天工掌管，直接冲抵百恒公司欠付的工程款。原告申军霞系中冶天工员工。2015年9月11日，原告与被告百恒公司签订《天保?锦润华庭房屋预定书》，约定原告预定锦润华庭小区5号楼1单元6层602号房屋，建筑面积71.05平方米，总房款690,493元，并于2015年9月11日缴纳房款690,493元；交房时间为2016年12月31日（最晚签订正式《房屋买卖合同》时间）；百恒公司未经原告同意，不得将以上房屋销售给第三方；签订正式《房屋买卖合同》之前，百恒公司不得以任何形式变更房屋价格，不得转让、抵押等。合同签订后，原告依约缴纳购房款690,493元。2016年12月，百恒公司通知原告等购房者解除预订合同，解除理由是因中冶天工在施工过程中中途退场，终止合同履行，导致工程停工，无法依《预定书》约定于2016年12月31日交房，故通知原告解除《预定书》，但原告不同意百恒公司的解除主张。2017年1月23日，原告以百恒公司为被告、盛京银行为第三人向本院提起诉讼：请求判令百恒公司与原告签订正式的商品房买卖合同并到房屋管理部门办理商品房预售备案登记和房屋交付、过户手续；确认原告购买房屋的权利优先于盛京银行的抵押权，并判令百恒公司及盛京银行协助原告办理涉案房屋的解除抵押登记手续。本院于2018年6月29日作出（2017）津0116民初80550号民事判决书，判决驳回了原告的诉讼请求。原告不服提起上诉。经天津市第二中级人民法院审理并作出（2019）津02民终4369号民事判决书，确认《天保?锦润华庭房屋预定书》应当认定为商品房买卖合同，双方无需再另行签订商品房买卖合同。关于抵押权问题，诉争房屋设定的抵押权系盛京银行与百恒公司依贷款合同所设立，与原告提起的商品房销售合同纠纷非同一法律关系，判决驳回上诉，维持原判。另查明，2015年9月18日，百恒公司与盛京银行签订《最高额抵押合同》，约定百恒公司将锦润华庭1-4号楼抵押给盛京银行，抵押价值1.5亿元。2015年9月29日，双方在天津空港经济区房地产管理局办理了抵押登记，抵押范围为锦润华庭1-4号楼，建筑面积13151.95平方米。2016年3月14日，百恒公司与盛京银行再次签订《最高额抵押合同》，约定百恒公司将锦润华庭5-7、9-11、14、15号楼抵押给盛京银行，抵押价值9,000万元。2016年3月18日，天津空港经济区房地产管理局制发了不动产登记证明，载明：抵押权利人盛京银行，抵押范围为锦润华庭5-7、9-11、14、15号楼，建筑面积9595.77平方米，债务履行期限自2015-9-18至2018-9-17，抵押金额9000万。再查明，案涉锦润华庭小区共有15栋楼房。2015年11月23日，房管部门制发案涉锦润华庭小区5-7、9-11、14、15号楼的《天津市商品房销售许可证》。2016年5月24日，房管部门制发案涉锦润华庭小区8、12、13号楼的《天津市商品房销售许可证》。2019年9月底，案涉锦润华庭小区办理竣工验收。2019年10月18日，案涉锦润华庭小区办理了《商品房交付许可证》，现已具备交付条件。又查明，自2018年5月23日百恒公司与案外人崔畅等因金钱债权产生纠纷，经案外人申请，案涉房屋被另案查封。本案诉讼过程中，原告申请对诉争房屋进行查封，本院于2019年10月23日对诉争房屋进行轮候查封，为此原告以诉讼财产保全责任保险的方式提供担保，支付保全担保保险费1,100元。本院认为，原告与被告百恒公司签订的《房屋预定书》已经生效法律文书认定为《商品房买卖合同》，并依法确认有效。原、被告均应依据该合同享有权利并履行相应义务。百恒公司违反合同约定，隐瞒案涉房屋已销售给原告的事实，将案涉房屋设定抵押，对交易安全构成了极大的妨害，并对原告购房权利的实现形成实质性阻碍，加之案涉房屋尚存另案查封的客观现实，故本案中原告是否具有对抗抵押权的权利，能否取得诉争房屋则成为了本案各方争议的焦点。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权。也就是说，原告是否具有对抗抵押权的权利的前提条件，即原告是否属于前述规定中的商品房消费者，是本案审理的关键问题。对此本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，符合下列情形的，应当认定购房人系商品房消费者：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。最高人民法院《全国民商事审判工作会议纪要》中进一步指出，对于前述“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。对于“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，进一步明确为如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合该规定的精神。结合本案已查明的事实，其一，原告在法院另案查封之前已签订合法有效的书面商品房买卖合同；其二，原告已经交付全部购房款；其三，从原告的购房需求来看，包括改善居住，便利工作，以及子女上学等，仍应认定为属于满足基本居住需要。同时，也不存在原告与百恒公司恶意串通损害抵押权人即盛京银行利益的行为。综合以上分析，可以认定原告属于前述规定中的商品房消费者，其享有对抗抵押权的权利。现原告已经依约付清购房款，案涉房屋亦已具备交付条件，故百恒公司应当向原告交付诉争房屋。关于原告要求涂销抵押登记、办理过户手续的诉请，因商品房买卖合同项下的交付行为并不等同于物权设立行为，考虑到案涉标的物已设立抵押权及被另案查封的事实，故百恒公司应在前述事项消除后，协助原告办理所有权变更登记，现对原告该项诉请不予支持。后续事项如因新的事实出现而再起争议，原告可另循法律途径解决。关于原告为本案诉讼保全担保支出的1,100元费用，该费用为原告实现债权支出的合理费用，本院予以支持。综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判决如下：一、被告天津天保百恒投资有限公司于本判决生效之日起十日内将坐落于空港经济区兴宇路69号锦润华庭5号楼1单元602号房屋交付原告申军霞；二、被告天津天保百恒投资有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告申军霞保全担保费1,100元；三、驳回原告申军霞的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元、保全费5,000元，合计5,080元，由被告天津天保百恒投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审 判 长  闫 涛审 判 员  黎增堂人民陪审员  崔文娟二〇二〇年十二月十一日书 记 员  毕 宁附相关法条：1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2.《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。4.《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。5.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。