广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初15273号原告（反诉被告）：张向涛，男，1981年10月8日出生，汉族，住山东省鱼台县××××××××××。委托诉讼代理人：欧阳正确，广东永隆律师事务所律师。被告（反诉原告）：吴海，男，1981年9月5日出生，汉族，住广东省信宜市××××××××××。委托诉讼代理人：卿碧林，广东南鹏展法律师事务所律师。原告（反诉被告）张向涛与被告（反诉原告）吴海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案后，被告吴海提起反诉，本院依法将本诉与反诉合并审理，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张向涛及其委托诉讼代理人欧阳正确、被告吴海及其委托诉讼代理人卿碧林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张向涛向本院提出诉讼请求：1.判令吴海立即支付拖欠的租金75000元及滞纳金（以25000元为基数，自2019年7月6日起至2019年9月5日止，按照千分之一每日计付，为1500元；以25000元为基数，自2019年8月6日起至2019年9月5日止，按照千分之一每日计付，为750元；以75000元为基数，自2019年9月6日起至实际付清之日止，按照千分之一每日计付，暂计至起诉之日为3000元）；2.判令吴海补交免租期租金22700元、中间佣金20000元和违约金75000元。张向涛当庭将第一项诉讼请求租金计算期间变更为2019年10月1日至2019年12月31日并撤回关于滞纳金的诉讼请求，增加一项诉讼请求为判令吴海支付2019年9月份水电费930.4元。事实和理由：2019年2月24日，通过中介江门市联众房地产经济有限公司的介绍和促成，张向涛与吴海经协商后，就吴海承租张向涛位于中山市×××××××××路2号厂房，用于经营生产户外照明灯饰，双方签订《房屋租赁合同》，约定自2019年2月24日起至2022年2月23日止；租金22700元/月，每月的五日前缴纳当月的租金及水电费、管理费等，逾期按照每日千分之五支付滞纳金，至当月25日仍未缴纳租金的，甲方可单方解除合同及按照违约条款执行；对双方的权利和义务及违约责任等也作出明确约定。其中第三条第7项约定，乙方在正常经营期间不得将租赁房屋内的日常生产设备及其它日常物品搬离，否则视为违约；第四条第3项约定：本合同期内，若乙方逃逸，或不提前向甲方申请退租强行解约、搬离被视为逃逸的，因其已严重违约，性质恶劣的，甲方可立即解除租赁合同，没收押金，乙方除按照标准支付各项租赁费用外，同时还应向甲方支付免租期的租金，支付甲方付出的因签订本合同所支付的介绍费（佣金），还需向甲方支付相当于三个月的租金的违约金等等。合同签订之后，张向涛按照约定将厂房交付给吴海使用。2019年5月17日，双方经协商签订《补充协议》，约定租金由22700元/月调整为25000元/月。2019年9月，吴海没有按照约定交纳租金，张向涛多次催讨，吴海以事务忙为由，搪塞张向涛。同年9月29日，张向涛到吴海承租的厂房处催缴租金，发现吴海已经将所有的设备搬走，张向涛未能联系到吴海后，打110报警，报警台受理后，指派古镇派出所出警处理，但同样未能联系到吴海。吴海拖欠租金及未提前与张向涛商议，即擅自将设备搬离租赁物的行为，已经严重违约，按照双方签订的《租赁合同》第三条第7项、第四条第3项的约定，应承担相应的违约责任。综上所述，为维护张向涛的合法权益，根据《合同法》、《民事诉讼法》等相关法律的规定，特具状呈诉贵院。吴海辩称，张向涛的诉求无事实依据。对于张向涛的第二项诉求应当驳回。张向涛作为二手房东出租涉案房屋采用的是格式条款，而且其利用合同书中的第4条第1－3款的特别约定，对吴海极其不利，违反了合同法第五条规定，也违背了合同法第四十条规定。张向涛提供的条款免除了张向涛的责任，加重了吴海的责任，应当无效。另外，2019年9月29日张向涛已经将涉案厂房的钥匙收回，因此其主张10月至12月的租金没有事实依据。水电费未支付，对数额不确认吴海向本院提出反诉请求：1.判令张向涛返还吴海押金68100元；2.判令张向涛返还吴海空调一台、办公台一张、柜子一个、沙发、椅子八张、玻璃茶几一个等用品。事实和理由：为设立中山市君腾照明有限公司，2019年2月24日吴海作为该公司的发起人与张向涛签订《房屋租赁合同》，合同约定租赁期间2年，从2019年2月24日起至2021年2月23日止，租金22700元每月，电费1.2元每度，水费5元每吨。合同签订当日，吴海支付租房押金68100元，4月至6月房租68100元，并预缴水费200元。2019年4月30日，张向涛通过微信要求吴海向其妻子廖丹婷名下农业银行支付3月、4月电费9900元，但实际行度为825度，依据合同约定电费应为990元，吴海拒绝了张向涛这一无理要求，且张向涛的行为已经构成违约。2019年5月4日，张向涛微信称，“你的意思是按电表数交钱给我，那肯定是不行的。我不能亏钱做生意的。谈不好对你生意也有影响的。”2019年10月9日，张向涛微信称，“按合同你已违约两个月了，合同已经无效，这个990元退给你，你快点准备搬走”。2019年5月10日，张向涛将吴海已缴纳的电费990元通过微信退还给吴海。2019年5月11日，张向涛带人来到厂房，切断电源，让吴海无法正常经营。当日吴海报警，公安机关以不在其受理范围没有出警，之后双方来到古镇派出所，但没有处理双方之间的纠纷。期间，张向涛强迫吴海写下拖欠3月、4月电费的欠条。2019年5月17日，为了不影响生产经营，吴海被迫与张向涛签订《补充协议》，将原房屋租金22700元/月变更为25000元/月，变相增加2300元/月的房租，这是导致吴海无法继续经营的主要原因之一。张向涛各种行为目的就是拖延吴海缴纳电费，并以所谓的违约缴纳电费的事实，利用合同中违约责任的特别约定，胁迫吴海缴纳高昂的违约金。吴海为维护自己的合法权益，特向贵院提出反诉，望贵院判如诉请。张向涛针对反诉答辩称，1.对吴海的第一项诉讼请求，我方认为因吴海违反合同约定没有缴纳水电费以及下一季度的租金，并且没有按照合同的约定擅自将厂房内的设备的生产经营物品搬离的行为已构成违约，故按照合同约定张向涛有权没收押金并且要求吴海承担相应的违约责任；2.第二项诉讼请求没有事实依据，2019年9月10日吴海已经将厂房的物品搬空，后报警，追问吴海为何在没有通知张向涛的情况下将厂房的物品搬离，之后为了厂房的安全才更换门锁，所以办公室内的空调等物品是没有事实依据的；3.针对事实理由，2019年2月24日双方就厂房的租赁一事签订租赁合同，双方对各自权利义务有明确的约定，在双方租赁期间，2019年4月份就水电费产生误会，但后经双方协商已经处理完毕，处理完毕后另行达成补充协议将租金进行相应的调整，所以吴海在反诉中提及张向涛多收水电费的方式对吴海进行威胁并调整租金，显然与客观事实不符合。根据吴海提供的证据显示，双方签订补充协议之后，吴海也按照约定支付相关租金，在2019年9月张向涛向吴海要求缴纳2019月10月至同年12月的租金，吴海也仅称因资金周转问题需要缓交，并没有拒绝缴纳或者减租，或提出解除合同的要求，反而在2019年9月底在没有通知张向涛的情况下，将厂房内的所有物品搬离，故吴海自身的行为违反了合同的约定应当承担相应的违约责任。本院经审理认定事实如下：案涉房屋位于中山市××××××××，产权人为区福成，已办理《中山市古镇镇建筑楼房报建证》，且房屋建筑经竣工验收合格。2018年12月5日，区福成（甲方）与张向涛（乙方）签订厂房租赁合同，张向涛根据该合同取得案涉房屋自2019年2月15日至2028年2月14日止的租赁权及转租权。2019年2月24日，张向涛（甲方）与吴海（乙方）签订《中山市房屋租赁合同书》，约定甲方将位于中山市×××××××××路2号厂房出租给乙方用于经营生产户外照明，租赁期限自2019年2月24日起至2022年2月23日止，租金22700元/月，房屋及宿舍押金68100元，用电1.2元/度，用水5元/吨；免租期的租金于乙方完全履行完合同的最后一年最后一个月减免；第二条第4项约定，乙方应于每月的五日前向甲方缴纳所有款项，包括但不限于次月的租金、管理费等及当月的水电费，逾期按照每日千分之五支付滞纳金，乙方在应交费用日起10天内拖欠交费的甲方有权通过停水停电措施督促乙方交费，乙方在应缴费用日起15天内仍拖欠费用的，甲方可以另增加限制货物进出或其他方式督促乙方交费，如乙方在应交费用日的当月25日仍未缴纳当月租金及上月水电费等相关费用的，甲方可单方解除合同及按照违约条款执行，乙方滞留在甲方房屋内的所有财产，甲方有权留置并处理用以弥补乙方拖欠的各项费用；第三条第7项约定，乙方在正常经营期间不得将租赁房屋内的日常生产设备及其它日常物品搬离，否则按乙方违约处理，甲方可立即单方解除合同；第四条第3项约定：本合同期内，若乙方逃逸或不提前向甲方申请退租强行解约、搬离被视为逃逸的，甲方可立即解除租赁合同，没收押金，乙方除按照标准支付各项租赁费用外，同时还应向甲方支付免租期的租金，支付甲方付出的因签订本合同所支付的介绍费（佣金），还需向甲方支付相当于三个月的租金的违约金等。该合同还约定了其他内容。该合同系由联众房地产经纪有限公司居间促成，张向涛为此支付中介费20000元。合同签订后，张向涛按约定将厂房交付给吴海使用，吴海向张向涛支付押金68100元、合同履行过程中，双方认可2019年2月至同年3月份为免租期，张向涛于2019年3月13日支付2019年4月、5月、6月的租金68100元。2019年5月初，张向涛要求吴海支付电费9900元，而吴海则认为根据抄表825度电按合同约定1.2元每度计算应为990元并缴纳990元给张向涛，张向涛退还该费用并认为吴海违约称要停电停水并锁门并要求吴海快点准备搬走，由此双方产生争议，并一直交涉至2019年5月16日。张向涛确认该次争议是因为其方统计有误。张向涛与吴海于2019年5月17日签订《补充协议》，约定厂房租金由22700元上调变更为25000元。吴海称因双方对上述水电费产生争议，张向涛对其工厂进行停电，其为了经营需要被迫与张向涛签订该补充协议。吴海提交的视频光盘显示张向涛于2019年5月11日将涉案工厂进行停电。张向涛于2019年7月2日支付2019年7月、8月、9月租金75000元及6月份的电费988元。2019年8月3日，张向涛向吴海催缴2019年7月的水电费3674元，吴海再次对张向涛一个月100吨水的用水情况产生质疑，要求张向涛到现场处理，并要求张向涛将水电表读数发给吴海，但张向涛要求吴海自行查找问题，不予处理，并称若收不到就按合同来办，双方再次产生争议。2019年9月29日，张向涛发现厂房内的设备已搬离，遂向公安机关报案，并于当日将厂房另行上锁。2019年9月底及10月初，张向涛继续向吴海催收租金及水电费，并将《收款通知书》（其中9月水费104元，电费830.4元）通过微信发送给吴海。吴海对水电费未提出异议。张向涛向吴海发送的2019年7月至同年9月的租金及6月水电费收款通知单显示租金75000元，电费988.88元；2019年7月水电费收款通知单反映电费1819.02元，水费2055元，2019年8月水电费收款通知单反映电费1298.4元、水费120元。本院认为，张向涛与吴海签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律或行政法规的强制性或禁止性规定，具有法律效力，双方均应恪守履行。合同履行过程中，双方因水电费的数据问题产生争议，吴海已于2019年9月29日搬离案涉厂房，且张向涛于当日将案涉厂房另行上锁，因此可视为双方的租赁合同事实上已于2019年9月29日终止。故，对张向涛要求吴海支付2019年10月1日至12月31日租金的诉讼请求，本院不予支持。张向涛撤回其关于滞纳金的诉讼请求，此系当事人依法行使民事处分权利，本院予以准许。张向涛于2019年10月向吴海发送《收款通知书》，其中载明9月份水电费为934.4元，吴海未对数据提出异议，且该费用尚属合理，因此本院予以采纳；对张向涛主张吴海支付9月水电费930.4元的诉讼请求，本院予以支持。吴海未提供任何证据证明案涉厂房内仍然存在柜式空调、办公台、沙发、椅子等物品且上述物品被张向涛控制，因此对吴海主张由张向涛返还上述物品的诉讼请求，本院不予支持。关于违约责任问题。本院认为，吴海在未与张向涛协商的情形下，单方搬离案涉厂房，属违约行为，且其违约行为直接导致合同终止，因此吴海应承担相应的违约责任。但吴海在租赁涉案厂房后，双方屡次对水电费的缴纳产生较大的争议，2019年5月，在双方产生争议的情况下，张向涛作为出租人在吴海的陈述合理的情况下应及时查明原因，但其拒绝沟通并言辞激烈且对吴海进行停电处理，确实对吴海的生产经营造成不良影响，而事后查明确系其方存在错误；在2019年8月初双方再次因水费产生争议后，吴海要求张向涛到现场处理并要求张向涛将水电表读数发给吴海，此均系正常合理的要求，但张向涛仍然拒绝查明原因，并称如果收不到就按合同来办，而合同约定拖欠上月水电费的十天内，承租方可以停水停电督促交费，超过十五天可以增加限制货物进出，上述措施亦较为严厉，且会对吴海的经营产生较大影响。而根据张向涛向吴海发送的几份收款通知书可以显示争议月份的水费确实明显异常。在产生明显争议的情况下，张向涛拒绝沟通、拒绝解决问题的行为直接导致吴海对合同能否继续正常履行产生疑问，从而导致吴海在使用完其交租月份的租金后即搬离涉案租赁物，张向涛对吴海的违约亦负有一定的过错责任。双方签订的租赁合同约定承租方违约情形下押金不予返还的规则，据此可认定押金具有预定违约金的性质。租赁合同还约定吴海“逃逸”情形下支付介绍费、三个月违约金、免租期租金，均具有违约金的性质。即，针对吴海单方搬离厂房的违约行为，双方约定了多种违约金条款。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。鉴于张向涛未提交相关证据证明其损失金额，双方约定的违约金数额明显过高，应当予以调整；结合本案合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌情调整为：押金68100元由张向涛作为违约金予以没收，对其他违约金诉讼请求本院均不予支持。对吴海主张返还押金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告吴海于本判决生效之日起七日内向原告张向涛支付水电费930.4元；二、驳回原告张向涛的其他诉讼请求；三、驳回被告吴海的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4260元，由原告张向涛负担4240元，被告吴海负担20元（该款原告张向涛已预交，被告吴海应于支付上述款项时迳付原告张向涛，本院不另收退）。反诉案件受理费376元，由反诉原告吴海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  郭晓琳审判员  陈玉珍审判员  朱 鹏二〇二〇年十二月十一日书记员  廖静怡