贵州省兴义市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2301民初5791号 原告：谢思源，男，1992年3月18日出生，布依族，住贵州省兴义市。 被告：陈西南，男，1949年8月22日出生，汉族，住贵州省兴义市。 原告谢思源与被告陈西南租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告谢思源、被告陈西南均到庭参加诉讼。在审理过程中，双方当事人申请庭外和解，但未达成和解协议。本案现已审理终结。 原告谢思源向本院提出诉讼请求：1.判决解除谢思源与陈西南签订的房屋租赁合同；2.判决陈西南返还被锁在租赁房屋内的属于谢思源的个人财产约值110555.2元（谢思源被陈西南锁在租房地点的办公家具及材料供应商所展示的商品清单详见附表一附表二）；3.本案诉讼费用由陈西南承担。 事实与理由：2018年11月2日，谢思源、陈西南签订了《房屋租赁合同》，合同约定谢思源承租陈西南所有的位于兴义市毛坯住房用于开装修公司，建筑面积为240平方米，租赁期共5年，陈西南同意给予谢思源一个月装修期，租赁期自2018年12月3日起至2023年12月3日止，租金按年交付，2019年租金为4万元整、2020年租金为6万元整、2021年租金为7万元整、2022年租金为8万元整、2023年租金为8万元整。双方约定因不可抗力或政府行为导致合同无法履行时，双方互不承担责任，实际租金按入住天数计算。2020年上半年受疫情影响，公司停业半年无收入，谢思源曾向陈西南提出适当的减免租金，陈西南分文不让。谢思源系创业阶段，无固定工作无经济收入，无力承担剩余房屋租金，在补齐2020年1月至2020年6月的房租、水电费后提出解除租赁合同，2020年6月12日，谢思源到陈西南的房屋拿个人物品，发现陈西南在未解除租赁合同的情况下对谢思源已租赁房屋进行张贴招租，且谢思源已租赁房屋被陈西南私装门锁无法进入，与陈西南沟通无果后向桔山派出所报警并接受调解，均无果。陈西南的个人物品多数为商业合作的物品，不能及时处置此类物品已对谢思源日常生产生活造成影响，为维护谢思源的合法权益，谢思源特向法院提起诉讼，请法院予以支持谢思源诉讼请求。 被告陈西南辩称，谢思源向陈西南租房是事实，在租房时，双方约定，房屋由谢思源装修，陈西南补助装修款2万元，因此在2018年11月2日双方签订《租房合同》上就将第一年的6万元房租写成4万元，陈西南少收2万元房租用于补助装修款。谢思源诉状第一页倒数第三行所述“陈西南同意给予一个月装修期，租赁期限应自2018年12月3日起至2023年12月3日”一节不属实。事实是从2018年10月25日开始装修至11月2日，合同是房屋装修好才签订的，所以，合同上才没有约定装修期限，因此不存在租赁期向后顺延一个月的事实。2019年11月2日至2020年11月2日的租赁费6万元，谢思源仅给了3万元，下欠3万元至今没有给付，谢思源为了达到逃避所欠的房租的目的，从而提起解除合同。 于2018年11月2日双方签订的《租房合同》还约定，承租方不续租时,不可破坏房屋设施设备。 2020年6月10日，谢思源跟陈西南说他们还要搞一个活动，活动结束后再给付陈西南房租，活动结束后经过陈西南多次打电话催要也没有给，谢思源于2020年6月底托人来给陈西南水电费1202元，实收了1200元，他跟陈西南说谢思源房屋不再租赁房屋了，并将钥匙交付给陈西南，还说了如果有人租就可以租出去，谢思源的个人财产还要继续放置于涉案房屋内，因为陈西南怕房屋内的东西丢失，陈西南就将涉案房屋的门加了一把锁。 综上所述，陈西南的意见的是：一、谢思源必须把第二年2019年11月2日至2020年11月1日下欠的3万元房租付清后，并在第二年租期届满时才能解除租房合同；二、在谢思源补足房租的情况下，2019年11月2日至2020年11月1日第二年租期届满前，陈西南必须自行将房屋内可移动物品搬走，若不搬走，出租人可视为垃圾处理，出租人不承担任何责任；三、谢思源搬离时，不得破坏和拆除租赁房屋内任何固定装修和设施，若有损坏，谢思源要承担赔偿责任。 本案经本院审理认定事实如下:2018年11月2日，陈西南（甲方）与谢思源（乙方）签订《租房合同》，该合同约定：一、出租房屋的坐落位置、面积以及其他情况。1、本合同所出租房屋坐落在兴义市；2、房屋的建筑面积240平方米、使用面积240平方米。二、房屋内部的装修情况为毛坯。三、房屋租赁的期限，租期五年，从2018年11月3日起至2023年11月3日止，租赁期限届满前30天，如乙方需要继续承租，需要向甲方提出，由甲方决定是否继续签订合同。租赁期限内，如甲方出卖房屋，应提前30天通知乙方，乙方在接到通知后30天内决定是否行使优先购买权。如乙方逾期不予答复，那么为其放弃该权利。四、租金及交纳方式：2018-2019年租金40000.00元，2019-2020年租金60000.00元，2020-2021年租金70000.00元，2021－2022年租金80000.00元，2022-2023年租金80000.00元，租金按年交付。合同签订后乙方应向甲方支付第一个年的租金。五年后租金与乙方再行按照当前行情适当增减，到时此合同作废，再拟合同。五、房屋修缮和装修甲方应保证房屋符合合同约定的使用用途，保证正常的水电供应，如出现漏水、墙面自然脱落、水电无法正常供应等对乙方正常使用房屋具有影响的情形，甲方应在接到乙方通知的30天之内予以解决。否则乙方有权提前解除合同，并有权要求甲方支付违约金。六、房屋出卖租赁期间如甲方出卖房屋，乙方又不愿意购买，则甲方应保证乙方可以继续租赁，直至租赁期间届满。七、违约责任。1、租赁期间内，乙方不得有下列行为，否则甲方有权解除合同，收回房屋，并有权依据本协议要求乙方承担违约责任。（1）租用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；（2）拖欠租金1月。八、优先承租权。租赁期间届满后，如甲方继续出租房屋，则乙方在同等条件下享有优先承租权。如租赁期间届满后，乙方确实无法找到房屋，甲方应给予一个月的宽限期，宽限期的房租与约定的房租一样。九、免责条件。因不可抗力或政府行为导致合同无法履行时，双方互不承担责任。实际租金按入住天数计算，多退少补。十、争议解决的方式。合同在履行过程中如发生争议，应由双方先行友好协商；如协商不成时，可以向房屋所在地法院提起诉讼。十一、合同自双方签字之日起生效。一式二份，双方各执一份。补充条约：承租方不续租时，不可破坏房屋设施。 合同签订后，陈西南将案涉房屋交付给谢思源，谢思源进行装修后用于开设装修公司经营使用，谢思源向陈西南支付了第一年租金4万元。为了经营工作需要，谢思源购买了办公电脑、沙发、饮水机、柜子等物，装修了铝合金大门等。2019年11月6日，谢思源向陈西南出具了一张金额为3万元的《欠条》，在《欠条》中承诺于2020年1月份前结清。2019年11月8日，谢思源通过手机银行转账的方式向陈西南支付了第二年度的租金3万元。2020年6月底，谢思源委托合伙人张林明将所欠的水电费1200元支付给陈西南，将案涉房屋的钥匙一把交付给陈西南，并告知陈西南不再租赁房屋，可以出租案涉房屋给他人，陈西南又为案涉房门加了一道锁。事后，陈西南对外挂牌出租案涉房屋。因案涉房屋内装修在隔断上的铝合金门及实木门产生争议，谢思源认为系自己与合作商合作，摆放在承租屋内的商品，为了与客户洽谈装修时方便查看，装在隔断上，既可装饰又可让客户清晰认识了解，陈西南认为系装修部分，属于添附于房屋的部分，且合同约定不得破坏房屋设施，若拆除归谢思源所有，损害了房屋的结构，应归陈西南所有，不同意谢思源拆除，并不同意搬离案涉房屋内的全部物品，谢思源于2020年6月19日诉至本院要求解决。 另查明，本院于2020年9月9日谢思源、陈西南在场时查看案涉房屋的现状，谢思源在承租房屋内装修了两个卫生间（安装铝合金玻璃门一道，门上有标价牌），三个办公室（各安装TATA木门一道，门上有标价牌）、一个储藏室（安装TATA木门一道，门上有标价牌）等，并口头告知陈西南：让谢思源将案涉房屋内属于谢思源的物品搬走，陈西南明确表示谢思源将物品搬走后不能保证租金的支付，必须待谢思源支付全部租金才能让其搬走。 上述事实，有双方当事人的当庭陈述，以及谢思源向本院提交的租赁合同复印件1份、照片3张、微信转账记录、燕巢梦装饰工程有限公司办公家具及材料供应商展示商品清单1份，陈西南提交的欠条复印件1份等证据在卷为据，足以认定。 本院认为，关于案涉《租房合同》的效力问题，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，本案陈西南与谢思源签订的《租房合同》是双方当事人的真实意思表示，应当尊重，但案涉房屋在一审法庭辩论终结前，仍未取得建设工程许可证或者经主管部门批准建设，故案涉合同应属无效合同。 关于合同的解除问题，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，案涉《租房合同》因违反法律法规的强制性规定而无效，各方当事人因该合同取得的财产应予以返还，谢思源应向陈西南支付房屋占有期间的使用费，故谢思源取得的房屋返还陈西南（在另一案审理）。 关于谢思源诉请陈西南返还被锁在租赁房屋内的属于谢思源的个人财产问题，本案主要争议就是两道铝合金门、装隔断上卫生间的两道铝合金门、装在房屋间上的四道TATA实木门，区分附合装饰装修物的认定问题，主要是指动产和不动产的附合，按照装饰装修物与租赁房屋的结合程度有可分离（未形成附合）和不可分离（形成附合）两种形态。装饰装修物已与房屋结合在一起非毁损不可分离或者分离需要花费巨大，可以认定为形成附合；装饰装修物与房屋未完全结合尚未达到不可分离状态，则不能认定形成附合。结合本案，地板、地砖、铝合金大门已装修在房屋上，与房屋结合，非毁损不能分离，不能拆除，已经形成附合，而双方有争议的两道铝合金门、四道TATA实木门，系谢思源在承租房屋内独立装饰装修的部分，并非与其房屋结合，不是形成附合的部分，可以直接拆除，故对陈西南的抗辩理由不予以采纳。谢思源并未将承租屋内的物品清点并交付给陈西南，陈西南没有返还的义务，合同无效后，搬离房屋是谢思源的义务，故对其要求陈西南返还铝合金大门及承租屋内的物品的诉讼请求，本院不予支持。据此，为了及时化解纠纷，维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、陈西南与谢思源签订的《租房合同》于2020年9月14日《租房合同》无效； 二、驳回谢思源的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2512元，减半收取1256元，由陈西南承担376元（陈西南直接支付陈西南），谢思源承担880元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审判员  廖应国 二〇二〇年十二月九日 书记员  刘安龙