广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0102民初2984号 原告：广西南宁振宏服务有限责任公司，住所地南宁市青秀区天桃路22号，统一社会信用代码91450103711427377M。 法定代表人：黄焕明，任公司董事长、经理。 委托诉讼代理人：陈乾，广西东方意远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：盘旋，广西东方意远律师事务所实习律师。 被告：盘玉锦，女，1978年9月28日出生，瑶族，住广西宜州市。 被告：南宁市临桂人家酒楼，个体工商户，住所地南宁市青秀区天桃路22号大门右侧第一间，统一社会信用代码92450103MA5LKH1FX3。 经营者：盘玉锦。 原告广西南宁振宏服务有限责任公司（以下简称振宏公司）与被告盘玉锦、南宁市临桂人家酒楼（以下简称临桂人家酒楼）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告振宏公司的委托诉讼代理人陈乾到庭参加诉讼，被告盘玉锦、临桂人家酒楼经本院公告传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告振宏公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告振宏公司与被告盘玉锦、临桂人家酒楼于2015年12月31日签订的《资产租赁合同》，合同价值103528.90元；2.判令被告盘玉锦、临桂人家酒楼向原告支付租金580 2 25元(自2017年7月1日起暂计至2019年7月31日，之后租金计至被告搬离并向原告返还本合同租赁房屋之日止)；3.判令被告盘玉锦、临桂人家酒楼向原告振宏公司支付逾期交租的违约金45503.90元（计算方式：分别自被告每期租金逾期之日起，按每期逾期租金金额为基数按每日0.2%分段计算，分段暂计至2019年7月31日，之后违约金计至被告付清所欠全部租金之日止）；4.判令被告盘玉锦、临桂人家酒楼立即腾空本合同房屋并将房屋返还原告；5.本案诉讼费用由二被告承担。原告诉请附表主张从2017年1月1日起计算本案租金及违约金。事实和理由：原告与被告盘玉锦、被告临桂人家酒楼于2015年12月31日签订一份《资产租赁合同》，合同约定，原告将位于南宁市青秀区天桃路22号的房屋“原职工食堂”出租给被告用于餐饮经营；租期五年，自2016年1月1日至2020年12月31日；前三年租金每年30000元，从第四年起按每年递增3%计算；先支付租金后使用房屋，租金每季度支付一次，于上一期支付租金的最后10天内支付下一期租金；被告盘玉锦、被告临桂人家酒楼逾期交租超过15日的，原告有权解除合同，被告盘玉锦、被告临桂人家酒楼应自逾期之日起每日按逾期未交租金总额的0.2%向原告支付违约金。合同签订后，原告向被告如实履行了交付房屋等合同义务，没有任何违约行为。被告承租后只交纳了部分租金，存在未按期足额支付租金的违约行为。截至2019年7月31日，被告拖欠的各期租金总计58025元、违约金45503.90元。原告多次催收，但被告作出支付承诺后却又屡次失信，以种种理由拖欠拒付。原告认为，原告与被告盘玉锦、被告临桂人家酒楼签订的房屋租赁合同合法有效，二被告长期拖延拒付租金的行为，违反合同第七条第（二）款的约定，原告有权诉请解除合同。被告除应支付尚欠的租金外，还应付逾期交租违约金，并限期搬离房屋返还原告。为维护原告合法权益，特向法院起诉，诉请法院支持原告的请求。 3 被告盘玉锦、临桂人家酒楼未提交证据，未作出答辩。 在举证期限内，被告盘玉锦、临桂人家酒楼亦未向本院提交证据。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告盘玉锦、临桂人家酒楼经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告提供的证据符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，本院予以认定。 综合全案证据及当事人的陈述，本院确认以下法律事实： 2015年12月31日,振宏公司(甲方)与临桂人家酒楼、盘玉锦(乙方)双方签订了一份《资产租赁合同》,主要约定:甲方将坐落于南宁市青秀区天桃路22号（原职工食堂）建筑面积95平方米出租给乙方用于餐饮使用；租赁期限自2016年1月1日至2020年12月31日；租金为前三年租金每年为30000元，从第四年起按每年递增3%计算。即：2016年1月1日至2018年12月31日租金每年为30000元；2019年1月1日至2019年12月31日租金每年为30900元；2020年1月1日至2020年12月31日租金每年为31827元;先支付租金后使用资产，乙方应在本合同签订后，正式交接资产前5个工作日，向甲方支付首期租金，每季度支付一次，于上一期交付租金的最后10天内支付下一期租金给甲方；乙方向甲方支付资产租赁押金5000元；租赁期间发生的水、电、燃气、通讯费、有线电视、物业管理费用由乙方承担；甲方应于2016年1月1日前将资产按约定条件交付给乙方；乙方未按约定时间支付租金超过15日，甲方有权单方解除合同。合同还约定了其他事项内容。原告在出租人一栏盖章，被告盘玉锦在承租人一栏签署“临桂人家”并在法定代表人处签字捺手印。被告临桂人家酒楼为个体工商户，被告盘玉锦系该酒楼的经营者。 4 合同签订后,振宏公司将租赁物交给盘玉锦使用，盘玉锦成立临桂人家酒楼进行经营活动。2018年5月29日，原告向被告盘玉锦发出《关于追缴租金等相关费用的函》追缴2017年4月1日至2018年5月31日期间的租金，被告盘玉锦已于当日签收。 另查明，原告诉请按双方关于《资产租赁合同》约定租金（租赁期限自2016年1月1日至2020年12月31日；租金为前三年租金每年为30000元，从第四年起按每年递增3%）的计算方法提出。据此租金支付标准推算出2017年7月1日至2018年12月31日期间被告应付40000元；2019年度期间被告应付30900元，2020年1月1日至今期间被告应按每年31827元计付。振宏公司诉称被告盘玉锦、临桂人家酒楼于2020年4月1日暂停营业，两被告未按《资产租赁合同》支付2017年7月1日之后的款项。 还查明，案涉房屋目前未办理建设工程规划许可证和不动产所有权证。根据本院现场勘查情况反映，案涉租赁房屋现仍存放有被告的桌椅厨具等物品。 本院认为，原告振宏公司与被告盘玉锦、临桂人家酒楼就案涉商铺签订租赁合同，双方由此形成房屋租赁合同关系。原告出租的案涉房屋未取得建设工程规划许可证，根据《 最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具 体应用法律若干问题的解释 》第 二条 “出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，原告与被告签订的《资产租赁合同》应属无效合同，无效的合同自始没有法律约束力，不存在解除的问题。经现场勘查，案涉房屋内存放有被告的物品，原告要求被告腾空并返还租赁房屋，现合同无效被告盘玉锦、临桂人家酒楼应立即搬离案涉房屋并将该房屋返还原告 5 。关于违约金，如前述，案涉《资产租赁合同》为无效合同，其中违约金条款亦属无效，原告要求两被告依照合同约定支付违约金，于法无据，本院不予支持。 关于原告请求支付租金的问题。因原、被告签订的《资产租赁合同》无效，故本院对原告诉请被告支付租金不予支持。但被告盘玉锦、临桂人家酒楼实际占有使用案涉房屋，原告2018年5月29日向被告发出追缴租金费用函，被告已签收，被告对此没有提出反驳意见或提供反驳证据，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，原告诉请被告盘玉锦、临桂人家酒楼按约定的租金标准支付使用案涉房屋占有使用费符合法律规定，本院予以支持。因此，两被告应向原告支付2017年7月1日至2019年12月31日所欠房屋占有使用费70900元。为促使原、被告及时履行各自义务，本院认为在此之后的房屋占有使用费应从2020年1月1日起计至本案生效判决确定的履行期限之日日止，按照每年31827元计付，履行期限届满不再计算房屋占有使用费。故原告超过此期限的诉请本院不予支持。如被告南宁市临桂人家酒楼、盘玉锦在本案生效判决确定的履行期限届满之前搬离的，房屋占有使用费仅计算至实际搬离之日止。 综上所述，依照《 中华人民共和国合同法 》第 五条 、第 六条 、第 五十二 条 第五项、第 五十六条 、第五十八条、《 最高人民法院关于审理城镇房屋租赁 合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 》第 二条 、第五条第一款和《 中华 人民共和国民事诉讼法 》第 六十四条 第一款、第 一百四十四条 之规定，判决如下： 一、原告广西南宁振宏服务有限责任公司与被告南宁市临桂人家酒楼、盘玉锦于2015年12月31日签订的《资产租赁合同》无效； 二、被告南宁市临桂人家酒楼、盘玉锦立即搬离并向原告广西南宁振宏 6 服务有限责任公司返还南宁市青秀区天桃路22号（原职工食堂）建筑面积95平方米的房屋； 三、被告南宁市临桂人家酒楼、盘玉锦向原告广西南宁振宏服务有限责任公司支付房屋占有使用费（房屋占有使用费计算：从2017年7月1日起至2019年12月31日止为70900元，从2020年1月1日至本案生效判决确定的履行期限之日止，按每年31827元标准计付；如被告南宁市临桂人家酒楼、盘玉锦在本案生效判决确定的履行期限届满之前搬离的，房屋占有使用费仅计算至实际搬离之日止）； 四、驳回原告广西南宁振宏服务有限责任公司的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的财产所在地的人民法院申请执行。 案件受理费2371元（原告广西南宁振宏服务有限责任公司已预交），由被告南宁市临桂人家酒楼、盘玉锦负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  林炜明 7 人民陪审员  骆少仕 人民陪审员  何四祥 二〇二〇年十二月二十二日 法官 助理  卢秀逢 书 记 员  姚伦炜 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益; (二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益; (三)以合法形式掩盖非法目的; (四)损害社会公共利益; (五)违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条 8 《 最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干 问题的解释 》 第 二条 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第 六十四条 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应 9 当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。