广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2019）粤2072民初16694号原告：中山市横栏镇瑞宝房地产中介服务中心，住所地广东省中山市×××××××××××朗晴盛荟园117卡之二。经营者：林瑞萍，女，1994年11月28日出生，汉族，住广东省揭阳市揭东区××××××××××××。委托诉讼代理人：刘振兴，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘智，广东广信君达律师事务所律师。被告：陈怡欣，女，1989年12月2日出生，汉族，住广东省雷州市××××××××××。被告：陈四，男，1967年11月13日出生，汉族，住广东省雷州市××××××××××××。上列两被告共同委托诉讼代理人：张莹，广东奥纪律师事务所律师。原告中山市横栏镇瑞宝房地产中介服务中心（以下简称瑞宝房地产中介）与被告陈怡欣、陈四居间合同纠纷一案，本院于2019年11月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告瑞宝房地产中介的委托诉讼代理人刘振兴、被告陈怡欣、陈四的共同委托诉讼代理人张莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。瑞宝房地产中介向本院提出诉讼请求：1.陈怡欣向瑞宝房地产中介支付居间服务费2万元；2.陈怡欣向瑞宝房地产中介支付违约金（以2.4万元为基数，按照同期银行贷款利率的4倍，从2018年10月6日起计算至清偿之日止）；3.陈怡欣向瑞宝房地产中介支付律师费1万元。事实和理由：瑞宝房地产中介为依法注册具备房地产中介服务、房地产信息咨询服务资质的房地产中介服务机构。2018年10月，陈怡欣主动联系申请人商谈购房事宜，欲以陈四(陈怡欣的叔叔)的名义购买房屋一套，并承诺陈四具有购房资格。瑞宝房地产中介核实陈四购房资格后，将上述事项如实告知案外人易宣明。2018年10月6日，经申请人提供居间服务，瑞宝房地产中介(经纪方)、陈怡欣、陈四(买方)与易宣明(卖方)三方签订《房地产买卖及居间合约》(编号:NN0001055)，就横栏镇长安南路120号朗晴盛荟园12幢604房的房屋买卖达成一致意见，并约定陈怡欣、陈四支付瑞宝房地产中介居间服务费24000元。基于买方的特殊情况，合约第四条第4项特别约定“买卖双方同意此次房屋产权过户登记落定人为第【B】项，即买方指定的任何产权落定人。”合约签订后，瑞宝房地产中介推动配合完成房产评估、贷款按揭事宜。但是在瑞宝房地产中介、陈怡欣、陈四和业主一起到银行办理贷款按揭时，陈怡欣、陈四将原已支付的5万元定金收回后拒绝转账卖方，并擅自中止履行合同。瑞宝房地产中介多次发函、致电督促其继续履行合同，陈怡欣、陈四均拒绝履行，其行为已构成根本违约。瑞宝房地产中介已合法、全面履行居间义务，付出了劳动，促成了合同的成立。根据合约第六条第2项和第七条第3项，陈怡欣因自身原因未能履行合约，应当依约向瑞宝房地产中介支付居间服务费、违约金、律师费等相关费用。陈怡欣辩称：1.瑞宝房地产中介主体不适格。本案的起诉主体应当是中山市×××地产代理有限公司(以下简称××公司)。瑞宝房地产中介提供的《房地产买卖及居间合约》已明确载明经纪方为××公司，并非是瑞宝房地产中介。中介费用也是由××公司收取，所以本案的适格原告并非瑞宝房地产中介。2.陈怡欣并非房屋买卖的合同相对方，仅是作为委托代理人代理陈四购买房屋，履行委托行为过程中并不存在过错，也无承诺承担保证责任，所以陈怡欣并无义务履行合同的约定，无须承担责任。陈四辩称：1.瑞宝房地产中介主体不适格。本案的起诉主体应当是优居公司。瑞宝房地产中介提供的《房地产买卖及居间合约》已明确载明经纪方为优居公司，并非是瑞宝房地产中介。中介费用也是由优居公司收取，所以本案的适格原告并非瑞宝房地产中介。2.陈四通过陈怡欣向优居公司支付了中介费6600元。瑞宝房地产中介起诉主张2万元中介服务费明显属于金额过高，因为中介费约定是2.4万元，而且也未履行完毕居间服务的义务。陈四与卖方易宣明没有进行房屋过户，所以即使需要支付中介费，也不应该按合同约定金额计算。3.中介公司承诺陈四可以获得较高金额且时间为20年的贷款，但因为陈四的年龄较高，而且工作不稳定，银行只同意贷款8年，所以无法继续购买涉案房屋。2018年10月31日，卖方易宣明、陈怡欣、陈四及中介公司协商同意终止合同，由中介公司向陈四退回定金5万元，已支付的中介费6600元不予退还。所以，当日三方已就相互存在的权利义务关系协商终止，陈四无须向中介公司支付其他费用。4.瑞宝房地产中介的第2项诉讼请求无法律依据，而且标准过高，请求法院驳回。5.瑞宝房地产中介的第三项诉讼请求要求支付律师费1万元明显标准过高，因为瑞宝房地产中介的诉求金额仅为2.2万元，而且在陈四无须支付中介服务费的情况下，更是无须支付瑞宝房地产中介的律师费1万元。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：瑞宝房地产中介是林瑞萍经营的个体工商户，成立于2017年8月17日。优居公司成立于2016年10月14日，法定代表人是张旭东。2018年10月6日，陈怡欣作为买方陈四的代理人与卖方易宣明、经纪方瑞宝房地产中介共同签订《房地产买卖及居间合约》，约定陈四向易宣明购买中山市×××××××××××××××××××××××。该房产处于抵押状态，由买方支付部分楼款用于提前还款解押，不足部分由卖方自行负责。买卖双方同意此次房屋产权过户登记落定人为买方指定的任何产权落定人。本次交易由买方支付居间服务佣金24000元。按揭代理服务费1500元由买方支付。买卖任何一方或双方违约，导致合约不能履行，造成经纪方居间佣金损失的，经纪方有权追究违约方承担赔偿。如逾期支付服务费的，则每逾期一天按服务费总额的四倍同期银行贷款利息支付违约金至全部结清之日止。经纪方已经完成该物业的居间服务，可有偿协助办理该物业的相关过户手续：查档、缴税、贷款、还款、抵押、注销登记、过户等，如买卖双方不依约支付权证过户费、居间服务佣金及相关应付费用，经纪方有权拒绝配合协助买卖双方办理相关交易过户手续。该物业成交价为80万元，其中定金5万元买方须在签约当天向卖方一次性支付，首期款19万元买方同意在房管部门过户递件并出具受理单当天支付给卖方，尾款56万元在买方过户出证及抵押登记手续完成、银行领取他项权证后，由买方贷款银行直接划给卖方。如银行批准的贷款额少于买方申请贷款金额，二者相差金额，买方须在到房管部门过户递件并出具受理回执当天支付给卖方。本合约一式三份，卖方、买方及经纪方各持一份，具同等法律效力。上述合约注明的经纪方为优居公司，但在经纪方签章处加盖的是瑞宝房地产中介的印章。瑞宝房地产中介称其是优居公司的加盟商，所以使用了优居公司的合同模板，且陈怡欣、陈四对此明确知悉。同日，瑞宝房地产中介告知买卖双方，买方还需支付贷款服务费1500元，权证过户手续费1100元。上述合约签订当天，陈怡欣代表陈四支付了5万元定金，由瑞宝房地产中介代收托管。2018年10月6日至同年10月8日，瑞宝房地产中介的经营者林瑞萍与陈怡欣就看房、首期款、税费等事项进行了沟通。2018年10月17日，瑞宝房地产中介取得了中山市土地房产产权档案管出具的陈四的《个人（家庭）住房证明》，内容为经查询，陈四在中山市无住房记录。瑞宝房地产中介协助陈四向中国邮政储蓄银行办理了申请贷款手续。2018年10月18日，陈怡欣代表陈四支付了佣金4000元、贷款服务费1500元、权证过户手续费1100元，瑞宝房地产中介提供了加盖有优居公司财务专用章的收款收据。2018年10月31日，瑞宝房地产中介向陈四退还了5万元定金。后，瑞宝房地产中介委托广东广信君达律师事务所律师提起本案诉讼，支出律师费1万元。本院认为，瑞宝房地产中介称涉案房屋的实际购房人是陈怡欣，本案涉及借名买房，但涉案《房地产买卖及居间合约》明确载明涉案房屋的买方是陈四，陈怡欣是陈四的委托代理人。瑞宝房地产中介也实际查询了陈四的住房情况，并协助陈四办理申请贷款手续，表明瑞宝房地产中介清楚涉案房屋的购买人是陈四。而陈四办理申请贷款手续的行为也表明其确实授权陈怡欣购买涉案房屋。故本院认定涉案房屋的购买人是陈四，陈怡欣仅是陈四的委托代理人，与瑞宝房地产中介存在居间合同关系的是陈四，而不是陈怡欣。陈怡欣作为陈四的委托代理人，相关行为的法律后果应由陈四承担。故对瑞宝房地产中介要求陈怡欣支付居间服务费、违约金及律师费的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条的规定，判决如下：驳回原告中山市横栏镇瑞宝房地产中介服务中心的诉讼请求。案件受理费616元（原告中山市横栏镇瑞宝房地产中介服务中心已预交），由原告中山市横栏镇瑞宝房地产中介服务中心负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  姚红波审判员  刘旭桂审判员  何文璋二〇二〇年十二月十日书记员  钟厚仁