北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初14713号原告：北京市顺义区杨镇辛庄子村经济合作社，住所地北京市顺义区杨镇辛庄子村委会，统一社会信用代码N211011377862421XF。负责人：王建，社长。委托诉讼代理人：刘佳媛，北京智勇律师事务所律师。被告：王玉富，男，1954年10月24日出生，满族，河北省承德市滦平县居民，住北京市顺义区，身份号码×××。委托诉讼代理人：王卉，北京市重光律师事务所律师。原告北京市顺义区杨镇辛庄子村经济合作社（以下简称辛庄子经合社）诉被告王玉富土地承包经营权出租合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告辛庄子经合社之委托诉讼代理人刘佳媛、被告王玉富之委托诉讼代理人王卉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告辛庄子经合社向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除双方当事人于2011年4月30日签订的《顺义区农村土地租赁经营合同书》。2.请求判令被告将涉案土地腾退，并恢复土地耕种原貌。3.请求判令被告立即支付拖欠租金268400元（自2018年4月29日至2020年4月29日期间，按每年每亩1100元计算）及土地占用费（自2020年4月30日起至全部返还之日止按每年每亩租金1100元计算）。以上确定数额合计为：268400元。4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年4月30日，原被告签订《顺义区农村土地租赁经营合同书》。租赁土地面积122亩，租赁土地位于北京市顺义区杨镇辛庄子村西南。租赁期限：从2011年4月29日至2029年4月28日止，租期为18年。每一个租赁年至第五个租赁年每亩土地年租金为人民币1000元，每五年一次递增，每亩土地租金标准上增加人民币100元。合同签订后，被告如期支付租金并承租土地。但自2018年4月29日起，被告未按合同约定的期限给付原告租金。被告至今已拖欠原告长达两年租金未给付。原告多次催促被告履约，被告却置之不理，仍然继续占用，导致原告至今无法收取尚欠租金。原告认为，因被告长期拖欠原告巨额租金未支付，致使双方租赁合同目的无法实现。特提起本诉，请贵院依法判决。被告王玉富答辩称，不同意原告的诉讼请求。1.双方的合同早已于2017年4月29日解除。被告自2011年与原告订立合同后，一直认真履行合同义务并按时支付土地租金。至2016年，被告因自身身体情况，深感无力继续经营承租土地，故多次找到原告说明情况，希望能协商提前解除合同。但原告负责人提出，需要被告找到愿意承接的人继续租赁并经营该土地，才能与被告解除租赁关系。后被告在原告及相关人员的介绍下认识了苑奎龙，苑奎龙表示有意租赁经营被告租赁的122亩土地。遂被告与苑奎龙一并至村大队与原告进行商议，三方达成口头协议，被告与原告之间的租赁关系解除，原告与苑奎龙就这122亩土地建立新的承租关系，此后该土地的一切权利义务与被告再无关系。故被告最后一次向原告支付租金是2016年5月5日，支付的是2016年4月29日至2017年4月28日的年度租金。自2017年4月29日之后，该土地的租赁关系变更为原告与苑奎龙之间的租赁关系，租金也由苑奎龙支付至原告。此后被告与原告就该土地再无任何往来和交涉。后被告从侧面了解到，苑奎龙承租土地后经村委会审批在该土地上加盖了大棚进行经营，后2018年6月，不知因何原因村委会和镇政府强行拆除了所有大棚，后苑奎龙不知所踪。在此期间至被告接到本诉前，原告从未与被告就该土地情况或租金有过任何交涉，被告自2017年4月以后也没有以任何形式占有或使用该争议土地。原告所谓的多次催要租金和被告持续占用均属子虚乌有。如今原告突然诉至法院，要求被告支付租金的行为，让被告感觉莫名其妙。同时，如果事实如原告所述，争议土地一直由被告占有使用，那么村委会在统一拆除地上大棚时应与被告达成一致，至少应通知被告，但实际情况是原告从未联系过被告，拆除大棚也是与当时的实际租赁人苑奎龙谈话并签订的相关协议。可见，原告清楚知悉并认可当时的土地租赁人早已并非被告而系苑奎龙。2.被告不需承担腾退涉诉土地并恢复原貌的责任。被告自2017年4月之后，再未占用或使用过争议土地，根本不存在腾退的问题。接到本诉后，被告前往争议土地现场和周边了解过，现土地情况为村委会和镇政府在拆除大棚时直接将大棚推倒并就地堆砌掩埋，恢复耕地成本极高。如果真如被告所述，该土地一直由被告经营占用，那其在拆除大棚时理应通知被告并与被告协商补偿等事宜。但原告从未与被告就此事宜有过任何交涉，造成土地现状的也不是被告，故不应要求被告恢复原貌。被告在租用土地过程中，一直用于种植草坪，且在与原告终止租赁之时就已经把草坪整体处理了，即已经将土地恢复原貌并归还原告。3.被告不同意支付原告租金268400元。双方租赁关系已经实际终止，虽然被告由于欠缺法律知识而没有与原告办理书面的解除合同手续，但口头协议同样具有法律效力，且此后双方的实际行为也足以证明双方的租赁关系已经解除。故被告不应再支付此后的租金。4.被告不同意承担本案诉讼费，诉讼费应由原告自行承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院予以综合认定。经审理查明：辛庄子经合社出示顺义区农村土地租赁经营合同书复印件载明：甲方：辛庄子经合社，乙方：王玉富，土地面积122亩，土地用途为温室大棚、粮食、蔬菜、草坪等经济作物种植；租赁期限从2011年4月29日至2029年4月28日；合同生效之日起5年内，每年每亩租金1000元，2016年至2021年为1100元/亩年，2021年至2026年为1200元/亩年，2026年至2029年为1300元/亩年，合同生效之日起7日内缴纳一年租金，每年4月28日交纳当年资金；乙方不得将土地整体转租，经甲方书面同意的除外，建农业设施必须经镇政府或相关科室审批后实施。王玉富提交收条6张，证明王玉富交纳了6年租金。王玉富称其拿到土地后一直用于种植草坪。辛庄子经合社称王玉富一直用于种植草坪，后来盖了大棚房。王玉富曾起诉苑奎龙，要求苑奎龙支付承包款尾款和利息。（2019）京0113民初9953号民事判决书载明：“本院认定如下：2011年4月30日，北京市顺义区杨镇辛庄子村经济合作社（甲方，以下简称辛庄子合作社）与王玉富（乙方）签订《顺义区农村土地租赁经营合同书》，合同主要载明以下内容：土地面积122亩，土地用途温室大棚粮食、蔬菜、草坪等经济作物种植，租赁期限从2011年4月29日至2029年4月28日。该合同后附村民代表会议决议，讨论通过村西陈家坟村民确权土地整体转租给承租人王玉富进行种植作物经营，合同期为18年，土地122亩。……王玉富提交收条一张，协议书一份。收条载明：今收到顺义区杨镇辛庄子村陈家坟王玉富地块转让费订金20万元，余款50万元待王玉富把转让手续及营业执照等事宜办理完毕后付清。如王玉富违约赔付给交款人订金额的三倍作为赔偿。协议书载明：今由王玉富将顺义区杨镇辛庄子村西陈家坟122亩地块转让给苑奎龙用于建设蔬菜大棚种植经营使用，合同期至2029年4月28日，转让金额为70万元。合同期内一切经营权归苑奎龙。一切经营权及责任与王玉富无关，王玉富负责协助苑奎龙办理营业执照。今付转让费35.5万元整，下欠34.5万元整。协议书上有王玉富与苑奎龙签名捺印，落款日期为2016年8月1日。庭审中，王玉富陈述，2016年8月1日，苑奎龙通过苑奎龙的朋友尹振国将地块转让费订金20万元支付给王玉富，尹振国于当日写下上述收条，王玉富将收条内容另抄写一份并签字交给了尹振国。因王玉富与苑奎龙协商涉诉土地地上物都归苑奎龙，故王玉富把涉诉土地上的草卖给了别人，共计卖了15.5万元，后王玉富将该15.5万元交给了苑奎龙。2017年4月，苑奎龙又将该15.5万元交给王玉富，故王玉富与苑奎龙签署了落款日期为2016年8月1日的协议书，该协议书实际签署日期为2017年4月。”该案笔录中王玉富称在2016年8月1日将土地流转给苑奎龙，流转的时候将土地及地上物一并流转给苑奎龙。王玉富称当时的意思是王玉富从这块地退出，土地由苑奎龙和村里重新签订协议，王玉富只是将地上物留给了苑奎龙并进行了折价。王玉富称其没有苑奎龙的联系方式，其与苑奎龙的纠纷案件中法院也未能找到苑奎龙。经查，王玉富曾系北京玉富佳美农业发展有限公司（以下简称玉富公司）唯一股东及法定代表人，2017年9月25日王玉富将其持有的股权全部转让给苑奎龙，玉富公司曾与他人签订大棚认养协议书并发生纠纷，他案纠纷中载明认养人、玉富公司均认可涉诉地块为基本农田。辛庄子经合社称，其并未参与过王玉富与苑奎龙的转让，对该转让不知情；2017年的租金是有陈少华交纳的，辛庄子经合社认为这是替王玉富交纳的。经现场勘验，涉诉地块分为南北两块，北边地块随处可见建筑垃圾并留存有玉米秆，南边地块长满野草。辛庄子经合社称，北边地块建过大棚，后来被政府找第三方公司拆掉了，拆除时间是2018年6月28日，现在地上到处是建筑垃圾，地下还有地基；后来区农委有要求，找到镇里，镇里委托村里进行复耕，村里就种了一年的玉米，但由于地里全是建筑垃圾，所以玉米也长不起来；南边没有建过大棚，所以只有野草。辛庄子经合社明确，其要求的腾退方式为王玉富将涉诉土地残留的地基挖出清理掉，将地上的建筑垃圾清理掉，将南边地块上的野草清除，将土地平整至可耕种状态。本院认为：涉诉地块为基本农田，而辛庄子经合社和王玉富签订的经营合同书中约定用途包含种植草坪，王玉富实际也用于种植草坪，故双方约定的土地用途改变了涉诉土地的规划用途，合同应属无效。王玉富称其已与辛庄子经合社解除合同，但现有证据仅能证明王玉富自行将土地转让给了苑奎龙，并不能证明辛庄子经合社知晓并同意此事，故辛庄子经合社的合同相对方依然是王玉富。现双方合同无效，辛庄子经合社有权要求王玉富腾退并返还土地并支付占用土地期间的土地使用费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、被告王玉富向原告北京市顺义区杨镇辛庄子村经济合作社腾退土地，腾退方式为将北面地块上的地基挖出清理，将建筑垃圾全部清除，将南面地块上的野草全部清除，将土地平整至可耕种状态，于本判决生效之日起七日内执行；二、被告王玉富向原告北京市顺义区杨镇辛庄子村经济合作社支付土地使用费（按照一百二十二亩土地每年每亩一千一百元的标准，自二〇一八年四月二十九日计算至实际腾退之日止），于本判决生效之日七日内执行；三、驳回原告北京市顺义区杨镇辛庄子村经济合作社的其他诉讼请求。如果被告王玉富未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二千六百六十三元，由被告王玉富负担，于本判决生效之日七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  王琼希二〇二〇年十二月二十五日书记员  赵 菲