四川省达州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）川17民终1602号上诉人（原审被告）：王宗平，男，汉族，1974年1月6日出生，住四川省达州市通川区。委托诉讼代理人：熊驷震，四川瀛诚虹信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：四川省文丰农业开发有限公司，住所地达州市达川区三里坪街道汉兴北街800号鹭岛广场B栋1-9号门市，统一社会信用代码：91511700210326746K。法定代表人：叶盖文，该公司总经理。委托诉讼代理人赵清庭，四川法之缘律师事务所律师。上诉人王宗平因与被上诉人四川省文丰农业开发有限公司（简称文丰农业公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省达州市达川区人民法院（2020）川1703民初9号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王宗平上诉请求：撤销一审判决第三项并依法改判。事实及理由：一、一审判决认定被上诉人受到的损失金额错误，应予纠正。一审判决以逾期租金作为造成的损失并以该金额的30%来认定违约金错误；二、一审判决认定的违约金过高，应予调整，应参照逾期计收贷款利息标准进行认定。文丰农业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。一审判决对损失的认定和违约金的调整适当。文丰农业公司向一审法院起诉请求：1.解除文丰农业公司与王宗平于2011年3月18日签订的《商业用房租赁合同》，立即腾空租赁房屋并返还给文丰农业公司；2.判令王宗平立即支付2019年8月24日至实际腾空返还房屋之日的租金，暂计算至2020年6月9日，王宗平下欠文丰农业公司的实际租金为770685元，并按合同约定支付2017年8月24日至全部租金付清之日的逾期租金利息；3.判令王宗平向文丰农业公司支付违约金500000元；4.本案诉讼费由王宗平负担。一审法院认定事实：2011年3月18日，文丰农业公司（原用名四川省文丰实业有限公司）与王宗平签订一份《商业用房租赁合同》，约定：一、甲方（文丰农业公司）自愿将位于达县（现达州市达川区）南外镇华蜀北路的“文丰小区”B幢一层建筑面积约936.84平方米、二层建筑面积约2724.46平方米（含消防水池顶盖面积150.71平方米），租赁给乙方（王宗平）使用（以甲方提供的“文丰小区”B幢一、二层平面图其红线范围内为准）；二、租赁期限：从2011年6月30日（暂定）起至2021年6月29日止，共计拾年。特别约定：甲方将所出租的商业用房交付给乙方之日起，赠送6个月的时间，赠送之日期满，甲乙双方开始计算租赁时间；三、租金计算方式：1、2011年6月30日起至2016年6月29日共计5年，每一年租金为65万元，第二年租金为68万元，第三年租金为71万元，第四年租金为74万元，第五年租金为77万元；2、2016年6月30日至2021年6月29日止共计5年，第一年租金为82万元，第二年租金为87万元，第三年租金为92万元，第四年租金为97万元，第五年租金为102万元；3、租期内，因商业用房租赁产生的各种税、费按相关规定由甲、乙双方各自缴纳。……五、租金的支付期限及方式：1、签订本《合同》当日乙方支付商业用房租金50万元，待甲方交付商业用房予乙方之日起一年内乙方再次支付剩余租金15万元；2、乙方必须在第一年租期届满前一日一次性按甲、乙双方约定支付第二年租金，其他年期租金交纳时间以此类推，否则甲方单方有权在乙方上一年商业用房租期届满三十日后责令乙方停止经营，但乙方不得逾期累计超过六十日支付商业用房租金，逾期期间按乙方应缴商业用房的年租金总额的每月3%计息至乙方全部支付给甲方为止，并甲乙双方重新约定本《合同》事宜。……。十一、有下列情况之一，甲方有权解除合同，乙方并承担相应的经济和法律责任。1、乙方未经甲方书面同意改变所承租商业用房的用途；2、乙方不按合同约定维修商业用房，致使商业用房损坏的；3、未经甲方书面同意，乙方擅自将该商业用房抵押、转租、转让他人或私下交换使用的；4、乙方在租赁商业用房期间从事违法活动的；5、本合同约定的其他事项；6、违反相关法律、相关规定的。……十四、违约责任，1、若一方违约，应向守约方支付违约金50万元及实际的损失；2、乙方逾期支付商业用房租金，则按应付商业用房年租金总额每月3%计息至乙方全部支付给甲方为止。合同签订后，2011年2月24日，双方签订商业用房交付使用清单，文丰农业公司将租赁房屋交付王宗平使用，并按合同约定租期从2011年8月24日起至2021年8月23日止。经营期间，双方为租金等问题多次发生诉讼。2017年双方因协商租金的问题，其中4万元租金，王宗平于2019年4月12日支付给文丰农业公司；2018年8月23日应支付租金92万元，王宗平在2018年10月8日支付60万元，11月12日支付20万元，2019年4月12日支付12万元。2019年8月23日王宗平应支付租金97万元，但一直未支付，经文丰农业公司多次催收未果，遂诉讼到法院。一审法院认为，王宗平与文丰农业公司签订的《商业用房租赁合同》，系当事人的真实意思表示，虽对违约金和计算方式约定过高，但不影响整个合同的效力。该合同对文丰农业公司、王宗平双方具有法律约束力，文丰农业公司、王宗平应按照合同的约定履行自己的义务。王宗平未按合同约定按时支付2019年8月24日至2020年8月23日的房屋租金，已构成违约。按照双方租赁合同第五条租金的支付期限及方式：2：“乙方必须在第一年租期届满前一日一次性按甲、乙双方约定支付第二年租金，其他年期租金交纳时间以此类推，否则甲方单方有权在乙方上一年商业用房租期届满三十日后责令乙方停止经营”和第十一条5、6项的约定，以及文丰农业公司多次向王宗平催收租金的事实，至2020年1月2日立案至今，王宗平仍未按合同支付租金。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条（三）项“当事一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”、第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，对文丰农业公司主张解除《商业用房租赁合同》的请求，予以支持。对王宗平辩称不同意解除合同的理由，不予采纳。考虑到2020年受“新冠肺炎”疫情的影响，导致王宗平在案涉房屋经营的商场在疫情期间不能正常营业，酌定王宗平在本判决生效后延长三十日返还租赁房屋。文丰农业公司、王宗平合同约定2019年8月24日至2020年8月23日的房屋租金为97万元，庭审中双方对此均无异议，因此，文丰农业公司主张王宗平支付解除合同前实际租赁时间内的租金的请求，予以支持。截止2020年6月8日王宗平应支付文丰农业公司租金770684.93元（970000元÷365天×290天）。关于双方合同“十四条违约责任，1、若一方违约，应向守约方支付违约金50万元及实际的损失；2、乙方逾期支付商业用房租金，则按应付商业用房年租金总额每月3%计息至乙方全部支付给甲方为止”的约定，对违约金和计算方式约定过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少，当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予以支持”、第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限，增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”、第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，对文丰农业公司诉称违约金的主张，按造成损失的百分之三十计算部分予以支持，对王宗平辩称文丰农业公司主张的利息和违约金过高，请求法院下调违约金标准及金额，予以采纳。法院认定王宗平应向文丰农业公司支付至2020年6月8日违约金为231205.48元（770684.93元×30%）。文丰农业公司主张王宗平支付2017年和2018年迟延履行租金产生的违约金等请求，因王宗平在本案起诉前已付清租金，文丰农业公司出具了收款专用收据单，认可已收取2017年和2018年租金，当时也未要求王宗平支付逾期违约金，应当视为双方已经办理结算。因此，对文丰农业公司的本项请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、二十八条、二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除四川省文丰农业开发有限公司与王宗平签订的《商业用房租赁合同》；二、王宗平于本判决生效后三十日返还四川省文丰农业开发有限公司租赁房屋（期间不计算租金、违约金）；三、王宗平支付四川省文丰农业开发有限公司截止2020年6月8日租金770684.93元及违约金231205.48元，共计1001890.41元，并以双方合同约定的年租金97万元从2020年6月9日起按王宗平实际使用租赁房屋期间计算租金及违约金（违约金按实际未支付租金的30%计算至租赁房屋返还之日止）；四、驳回四川省文丰农业开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13817元，保全费3828元，由王宗平负担。二审中，被上诉人文丰农业公司提交了四川省达州市达川区人民法院（2020）川1703民初11号民事调解书一份，证明被上诉人多次派员催收租金、上诉人故意拖欠的事实。上诉人王宗平质证认为，真实性、合法性无异议，但对证明目的有异议，认为不能证明上诉人故意拖欠租金，反而证明被上诉人到上诉人经营门市捣乱的事实。上诉人王宗平二审中未提交新证据。对被上诉人文丰农业公司二审中所举证据能够证明被上诉人派员催收租金的事实，本院予以认定。二审查明的案件事实与一审查明的案件事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人王宗平与被上诉人文丰农业公司经协商签订的《商业用房租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，除对违约金和损失的计算方式约定过高外，应属合法有效，双方当事人对此均无异议，本院应予认定。本案二审中双方争议的主要焦点是一审判决对本案损失及违约金的认定是否正确。本案双方当事人对支付租金及下欠租金的事实均无异议，上诉人王宗平未按合同约定支付租金已构成违约，但被上诉人文丰农业公司要求按合同约定每月3%计算逾期支付租金的利息并承担违约金50万元明显过高，而一审判决将逾期未支付的租金认定为损失并按30%作为调整的违约金计算不当，本院应予纠正。综合本案的具体情况并参照民间借贷的相关规定，本院酌定本案违约金以未支付租金每月2%进行计算。综上所述，王宗平的上诉请求部分成立，一审判决认定事实清楚，但判决结果部分不当，应予改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持四川省达州市达川区人民法院（2020）川1703民初9号民事判决第一项即“解除四川省文丰农业开发有限公司与王宗平签订的《商业用房租赁合同》”和第二项“王宗平于本判决生效后三十日返还四川省文丰农业开发有限公司租赁房屋（期间不计算租金、违约金）”；二、撤销四川省达州市达川区人民法院（2020）川1703民初9号民事判决第三项即“王宗平支付四川省文丰农业开发有限公司截止2020年6月8日租金770684.93元及违约金231205.48元，共计1001890.41元，并以双方合同约定的年租金97万元从2020年6月9日起按王宗平实际使用租赁房屋期间计算租金及违约金（违约金按实际未支付租金的30%计算至租赁房屋返还之日止）；”和第四项“驳回四川省文丰农业开发有限公司的其他诉讼请求”；三、上诉人王宗平支付被上诉人四川省文丰农业开发有限公司截止2020年6月8日租金770684.93元并以770684.93元为基数，从2019年8月23日起至2020年6月8日止，按每月2%计算违约金；从2020年6月9日起以双方合同约定的年租金97万元按上诉人王宗平实际使用租赁房屋期间计算租金并以此为基数，按每月2%计算违约金至租赁房屋返还之日止；四、驳回被上诉人四川省文丰农业开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13817元，保全费3828元，共计17645元，由四川省文丰农业开发有限公司负担5645元，王宗平负担12000元；二审案件受理费5800元，由上诉人王宗平负担3800元，被上诉人四川省文丰农业开发有限公司负担2000元。本判决为终审判决。审判长  唐其安审判员  郭 彤审判员  胡光俊二〇二〇年十二月十日书记员  李 杰