安徽省枞阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0722民初3411号 原告：孙满友，男，1966年2月9日出生，汉族，居民，住安徽省枞阳县。 委托诉讼代理人：朱贵胜，安徽廷和律师事务所律师。 被告：何学成，男，1985年11月23日出生，汉族，居民，住安徽省枞阳县。 委托诉讼代理人：周林，安徽枞城律师事务所律师。 原告孙满友与何学成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月27日立案后，依法适用小额诉讼程序进行审理，后发现有不宜适用小额诉讼程序的情形，裁定转为普通程序，于2020年10月23日公开开庭审理了本案。双方当事人及诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 孙满友向本院提出诉讼请求：1．判令何学成立即支付拖欠的房屋租金17000元；2．判令何学成将租赁的房屋恢复原状，并承担租赁期间欠付的水电费200元；3.本案诉讼费用由何学成负担。事实与理由：2015年9月18日，何学成因经营需要与孙满友签订了《租房合同》，约定：孙满友将位于枞阳县银塘星城107号门面房出租给何学成，租期为五年，自2015年9月18日起至2020年9月18日止，租金每年17000元，何学成需提前支付下一年度的租金，由孙满友出具收条，同时双方就其他事项进行了约定。但第一个年度始，何学成以购买设备需要大量资金为由，要求每年租金在年度结束时交清。2020年9月租赁期满，孙满友向何学成催要当年租金时，何学成却声称所有租金均已付清，但其却无法出示租金收条。双方多次协商未果，故诉至法院。 何学成辩称，1.孙满友不是门面房所有人或者合同当事人，其诉讼主体资格不适格。涉案门面房系孙满友之子孙慧敏所有，孙满友只是代表其子与何学成签订租赁合同、代收租金及处理相关事宜。2.何学成已经向孙满友支付了租赁期间约定的全部租金。根据双方之间签订的《租房合同》，约定租金必须预付，每年支付一次等相关约定。在合同签订当日，何学成就及时向孙满友支付了一年的租金及押金共计18000元，孙满友并未出具收条。之后，何学成按合同约定又向孙满友支付了剩余四年租金，不存在拖欠房屋租金的事实。孙满友在诉状中称变更了租金支付时间不属实。3.何学成承租时的门面房系毛坯房，孙满友已同意按房屋现状接收了涉案门面房，当时并未提出异议。4.孙满友无权主张租赁期间的水电费，因何学成已结清租赁期间的水电费。如果拖欠水电费，应由供电公司、自来水公司催讨或者起诉，其无权主张。综上，请求驳回孙满友的诉讼请求。 孙满友为证明其主张，向本院提交以下证据： 1．孙满友、何学成的身份证复印件一份，证明双方当事人的主体身份情况。 2．2015年9月18日何学成与孙满友签订的《租房合同》原件一份，证明双方签订合同的事实及合同约定了双方的权利义务。 3．照片复印件五张，证明涉案门面房在何学成搬离时遭受到破坏的事实。 4．水电费发票原件二份，证明孙满友为何学成垫付水电费200元的事实。 何学成为抗辩其主张，向本院提交以下证据： 1.何学成的身份证复印件一份，证明何学成的主体身份情况。 2.光盘二张、监控视频录音文书记录2份，证明孙满友承认收取了2020年的房屋租金，且每年收取房屋租金的时间是8月份或者9月初，且承认何学成已交了四年房租，2019年收的房租是今年的房屋租金，孙满友不承认何学成交了2015年的房租，孙满友承认当时签订合同时有两个小伙子在场。 3.收条复印件一份，证明2018年8月26日孙满友女儿代收了何学成2018年9月18日至2019年9月18日期间的租金17000元。 4.2015年9月18日何学成与孙满友签订的《租房合同》、证人王某、曹某的问话笔录及二人的身份证复印件各一份，证明在租赁开始前，何学成已经按合同约定支付了2015年的租金；双方为多租金支付的时间进行修改或变更；2015年在合同签订时，王某、曹某在场见证了何学成向孙满友支付租金及押金18000元，且门面房承租时是毛坯房的事实。 经过庭审举证、质证，各方对对方提供的证据发表质证意见如下： 何学成对孙满友提供的证据1无异议。证据2真实性无异议，但实际签订合同时间是2015年8月底。证据3不能证明门面房属于破坏，是依据合同正常装修门面房，且搬离时孙满友按照现状接受了门面房。证据4真实性无异议，但不能证明系租赁期间发生的水电费。 孙满友对何学成提供的证据1及证据3无异议。证据2真实性无异议，但达不到其证明目的；实际履行过程中，孙满友只收了何学成四次房屋租金，分别是2016年9月18日收了2015年的房租，以此类推，收了四年房租，最后一次是2020年9月18日，每次为17000元（含孙满友女儿代收的）；何学成以经济困难，缴纳房租是一年押一年，未按合同约定时间缴纳租金。证据4达不到其证明目的，合同签订时，并没有何学成所称的该两人在场，签订合同时未当场付款18000元，另交付毛坯房是事实，但门面房里有电灯、水龙头。 经过庭审举证、质证，结合当事人的陈述，本院对双方当事人提供的证据作以下认定： 对孙满友提供的证据1、证据2及证据3，对方对其真实性均未提出异议，本院经审查，对其真实性予以确认；但对证据3的证明目的本院不予认可，孙满友认可系毛坯房出租给何学成，租赁期限为五年，租赁期间存有正常损耗亦为正常。对其提供的证据4，发票两张，对方对其真实性不持异议，但对其证明目的不认可，本院认为，孙满友提供的水费及电费发票显示月份均为2020年9月份，与其租赁门面房期间相符，对其证明目的予以认可。 对何学成提供的证据1及证据3，对方对其真实性无异议，本院经审查予以确认。对其提供的证据2，对方对其真实性无异议，本院经审查对其真实性予以确认，对其证明目，本院认为，其提供的视频录音时间仅有几分钟，不足以证明其当时就已提前缴纳当年房租。对其提供证据4中的《租房合同》，本院予以采信；对其提供证据4中的王某、曹某的证言及他们身份证，本院认为，该两位证人在庭审中说2015年签订合同时当场缴纳了17000元，但在问话笔录中却说是18000元，二者说的交钱具体方位亦不一致，仅有该些证据结合其提供的其他证据，仍不足以证明其签订合同时就当场缴纳了房租，因为何学成作为完全民事行为能力人，作为一个谨慎理性的人，既然知道租赁房屋需要签订合同，就推理其应当知道在签订合同时其当场缴纳房租就更需要出具收条等相关凭证或者当场在合同中予以注明，何学成却说未要求孙满友出具收条凭证，与常理不符，对其证明目的不予认可。 依据以上认定的证据，结合当事人陈述，本院经审理查明事实如下： 2015年9月18日，何学成（乙方）因经营需要与孙满友（甲方）签订了《租房合同》，约定：甲方将枞阳县银塘星城107号门面房出租给乙方；乙方在签订本合同之前，应向甲方交纳1000元押金，该押金不得用来抵减门面房租金，乙方如能在合同期内全面履行本合同，到期后甲方押金全额退还乙方（不计息）；租期期限为五年，自2015年9月18日起至2020年9月18日止；租金每年17000元，租金必须预付，乙方每年支付一次，甲方在相关月份前一个月通知乙方付款，乙方收到甲方付款通知后，在半月之内支付下一年的租金；若因乙方经营而造成室内墙面、吊顶、地面损毁，退租前乙方应负责恢复原状；若乙方对所租房屋重新装修或者变动设备时，须事先征得甲方的书面同意，乙方承担所有费用，上述工程完毕后应通知甲方检查；合同终止后，乙方应将租赁场所内属于乙方所有的一切物品，包括内装修可撤除的各类设备、材料全部撤除，使租赁场所恢复原状，并经甲方检查后收回，所有费用由乙方承担等约定。 另查明，孙满友认可何学成已支付四年涉案门面房租金,每年租金17000元。 本院认为，本案争议焦点有三：（一）孙满友作为原告的诉讼主体资格是否适格；（二）何学成向孙满友支付了四年还是五年的房屋租金；（三）孙满友要求何学成将租赁的房屋恢复原状，并承担租赁期间欠付的水电费200元，是否应予支持。 对争议焦点（一），本院认为，孙满友之子委托其父将涉案房屋予以出租、签订租赁合同、收取租金并处理相关事宜，孙满友依法应享有将涉案房屋予以出租等相关的权利，其作为原告的诉讼主体资格适格。 对争议焦点（二），本院认为，首先，2015年9月18日孙满友与何学成之间签订的《租房合同》，系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。其次，何学成向孙满友支付了四年还是五年的房屋租金，其关键争议点为2015年双方签订《租房合同》时，何学成是否当场预付了一年的房屋租金（其余四次交纳房屋租金孙满友认可），虽然何学成庭审中提供的视频录音及两位证人的证言，但是视频录音仅几分钟，不能证明签订合同时何学成是否当场预交了房屋租金；另两位证人的证言，在庭审中陈述2015年签订合同时当场缴纳了17000元，但在问话笔录中却说是18000元，同时，两位证人在庭审中说明付款的具体方位亦不一致，表述分别是“就在租赁的房屋里交的钱”、“就在门面房门口交的钱”，未能形成完整的证据链，上述证据不足以证明其签订合同时就当场缴纳了一年的房租。故涉案房屋租金何学成仅支付了四年的房屋租金，其尚欠何学成一年房租未能支付。故何学成应当向孙满友支付尚欠的一年房屋租金17000元。 对争议焦点（三），本院认为，孙满友提供的水费（60元）及电费（140元）发票原件显示水电费发生的月份均为2020年9月份，与其租赁门面房期间相符，孙满友作为出租房为其垫付，但该水电费最终承担者应为何学成。关于孙满友要求何学成将租赁的房屋恢复原状，本院认为，孙满友向何学成交付的门面房就是毛坯房，何学成进行了装修，租赁期满后，何学成将租赁的房屋已返还给孙满友，孙满友亦予以接受，视为对租赁的房屋现状予以认可，故对孙满友要求何学成将租赁的房屋恢复原状的诉求，依法不予支持。 综上，何学成合理诉求予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告何学成于本判决生效之日起十日内给付原告孙满友尚欠的一年房屋租金17000元及水电费200元，合计17200元； 二、驳回原告孙满友的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费225元，由何学成负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交诉状副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。 审 判 长  陈中先 人民陪审员  吴玉琴 人民陪审员  唐春莲 二〇二〇年十二月一日 书 记 员  查力嘉 附：相关法律条文及司法解释 《中华人民共和国民法总则》 第一百六十一条民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。