贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔05民终8323号上诉人（原审被告）：七星关区静幺电动车销售部，住所地：贵州省毕节市七星关区市西街道天河路45号。统一社会信用代码92520502MA6H6D474U经营者：张静，男，1990年3月26日出生，汉族，贵州省毕节市人，住贵州省毕节市七星关区。委托诉讼代理人：张永超，贵州黔信（毕节）律师事务所律师。委托诉讼代理人：幸运，贵州黔信（毕节）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：成都大运汽车集团有限公司，住所地：四川省成都经济技术开发区车城大道8号。统一社会信用代码91510112201820873R法定代表人：远勤山，任该公司董事长。委托诉讼代理人：彭骏，四川方舟达律师事务所律师。上诉人七星关区静幺电动车销售部（以下简称静幺销售部）因与被上诉人成都大运汽车集团有限公司（以下简称成都大运公司）物权保护纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初970号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理，现已审理终结。上诉人静幺销售部上诉请求：1、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初970号民事判决，依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求或将本案发回重审；2、一二审案件受理费由被上诉人承担。事实及理由：1、原判决认定基本事实不清。上诉人依据合法有效的租赁合同关系获得涉案商铺承租权，有权对涉案商铺占有使用。首先，上诉人的实际出资人戴某于2018年9月便与原涉案房屋所有权人贵州省毕节地区农业机械供应公司签订了《租房合同》，约定戴某租用案涉房屋，租期为2018年9月至2019年9月，租金78000.00元已经支付。2019年9月1日，戴某又与贵州省毕节地区农业机械供应公司另行签订《租房合同》，约定戴某租赁案涉房屋至2020年8月29日，租金80000.00元支付给贵州省毕节地区农业机械供应公司法定代表人薛朝祥。一审中，戴某作为证人证实了上述事实，本案合同虽是由戴某名义签订，但戴某作为上诉人实际投资人，租赁案涉房屋的目的也是为了销售电动车，该合同应属合法有效，上诉人基于该合同获得案涉房屋承租权。被上诉人与上诉人之间不存在任何合同关系，被上诉人是基于上诉人与原反顾我所有权人之间的房屋租赁合同要求上诉人向其支付租金，这属于合同权利义务的继受，既然原租赁关系无法更改，应当按照原租赁合同履行，上诉人已经支付了全部租金，没有义务再向被上诉人支付租金；其次，涉案房屋的所有权转移并不影响戴某与毕节农机公司签订的《租房合同》效力。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条确立了“买卖不破租赁”制度，该条款设立初衷是为了在租赁合同中处于弱势地位的承租人交易安全，本案被上诉人虽于2017年1月5日取得案涉房屋所有权，但因其并未以任何行驶通知过上诉人，致使上诉人在不知情的情况下与毕节农机公司签订了租赁合同，因被上诉人的过错，其也不能对抗善意承租人与农机公司签订的合同效力，上诉人基于合法有效的合同而取得房屋承租权，当然有权对该房屋占有使用，被上诉人无权干涉。另外，根绝《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，无权处分不影响合同效力，即使本案中上诉人与农机公司签到功能的合同属无权处分，也不影响该合同效力，既然合同有效，上诉人就有权对案涉房屋进行占有使用；第三，上诉人作为善意第三人，基于善意取得制度占有案涉房屋，已善意取得房屋的承租权。被上诉人到2019年9月25日才取得涉案房屋的不动产登记证书，于2019年10月16日以书面通知形式告知上诉人案涉房屋所有权变动的情况，这是被上诉人怠于行使自己的权利，且上诉人在租赁房屋期间已经尽到了合理的注意义务，不可能知悉涉案房屋所有权转移情况，故，上诉人不应再次支付租金；第四，被上诉人的损失系其自身原因造成，其无权向上诉人主张租金损失。上诉人基于合法有效的租赁合同关系而取得案涉房屋承租权，并未侵害被上诉人权益，如被上诉人认为自己的权益受到侵害，其应当向农机公司主张权利；第五，租金在法理上属于可期待利益，为预期损失，不属于实际损失，而本案是物权保护纠纷，被上诉人主张损失的前提是存在实际损失，因此，被上诉人无权向上诉人主张租金损失，且被上诉人主张的是2017年至今的损失，而上诉人是从2018年9月才开始使用案涉房屋，故，被上诉人的主张无事实及法律依据；第六，原审法院在未查清房屋租金标准的前提下直接按照80000元／年的标准支付租金属认定事实不清。一审中，被上诉人为查清其损失，庭前以书面形式申请对其损失进行评估鉴定，但一审法院却在未进行评估鉴定的情况下直接判决，无事实依据。2、一审判决严重违反法定程序。一审法院既不同意上诉人申请追加农机公司参加诉讼，也不同意被上诉人申请对其损失进行鉴定，导致原判认定事实不清，属于程序违反，另外，被上诉人的诉讼请求为判令上诉人承担责任，但一审法院却判决张静腾空房屋与赔偿损失，明显判非所诉，严重违反法定程序。综上，原判决认定事实不清，适用法律错误，程序违法，请求二审依法撤销。成都大运公司答辩称：我方已经取得案涉房屋所有权，上诉人向我方支付占用期间的商铺租金于法有据。其余意见与一审辩论意见一致。原审原告成都大运公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告立即将毕节市天河路45号商铺［黔（2019）毕节市不动产权第××号］腾交给原告；2、判令被告给付原告房屋租金20万元人币（暂定，根据评估结论自2017年1月5日计算至被告腾交房屋之日止）；3、诉讼费、鉴定费用由被告负担。一审法院认定事实：原告与案外人贵州省毕节市（原地区，下同）农业机械供应公司买卖合同纠纷一案，因案外人不履行生效调解书确定的义务，成都市龙泉驿区人民法院于2016年12月15日作出（2015）龙泉执恢字第224号裁定书裁定：一、将被执行人贵州省毕节地区农业机械供应公司所有的毕节市天河路45号商铺（权952034）交付申请执行人成都大运汽车集团有限公司抵偿债务。毕节市天河路45号商铺（权952034）所有权自裁定送达之日转移给申请执行人成都大运汽车集团有限公司。二、申请执行人成都大运汽车集团有限公司可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。裁定于2017年1月5日送达原告和贵州省毕节市农业机械供应公司后，原告要求被告搬离涉案房屋或与原告协商继续租赁事宜，被告不予理睬，强行占用房屋至今。另，毕节市自然资源和规划局根据龙泉驿区人民法院的协助执行通知，于2019年9月25日为原告办理了涉案房屋的不动产登记证，证号为“黔（2019）毕节市不动产权第××号”。原告认为涉案房屋已由龙泉驿区人民法院以物抵债执行给原告（原告已取得了涉案房屋的所有权，被告依法应将房屋腾交给原告，并向原告支付其占用期间内的租金。被告既不腾交房屋，又不与原告协商续租及交付租金事宜，强行占用房屋，已违反法律规定，损害了原告的合法权利。为此，特依法起诉，请判决支持原告的诉讼请求，保护原告的合法权利。另查明，案外人贵州省毕节市农业机械供应公司即原为贵州省毕节地区农业机械供应公司。2018年8月11日，案外人戴某与周剑签订《转让协议》向周剑、王伦刚转租得案涉天河路45号商铺（2、3、4号毕节地区农机公司门面）；2019年9月1日，案外人戴某与贵州省毕节地区农业机械供应公司签订《租房合同》，租得案涉天河路45号商铺（2、3、4号毕节地区农机公司门面），租用期为一年（2019年8月30日至2020年8月29日）租金为人民币80000.00元，戴某已支付给毕节农机公司的薛朝祥收。被告七星关区静幺电动车销售部并未与贵州省毕节地区农业机械供应公司签订《租房合同》承租得案涉天河路45号商铺（2、3、4号毕节地区农机公司门面），被告七星关区静幺电动车销售部属不合法占用案涉商铺。七星关区静幺电动车销售部经营者张静于2018年8月17日在毕节市七星关区市场监督管理局登记注册取得个体工商户营业执照，即可认定被告从2018年8月17日开始实际占有该案涉商铺。应参照近期相邻商铺年租金80000.00元计算被告不合法占用期间经济损失。经计算涉案商铺日租金为219.18元（80000.00元÷365天＝219.18元／日）。故对原告申请鉴定（评估）案涉房屋租金依法不予准许。审理中，被告七星关区静幺电动车销售部经营者张静向本院申请追加贵州省毕节市（地区，下同）农业机械供应公司及薛朝祥为被告。经审查，因本案法律关系是物权保护，被告张静所追加的被告属于另一法律关系，与本案不是同一法律关系，且本案张静申请追加的被告薛朝祥系贵州省毕节地区农业机械供应公司的法定代表人，但贵州省毕节地区农业机械供应公司属于国有公司，不属薛朝祥个人经营的公司。故依法不准许追加贵州省毕节市地区农业机械供应公司及薛朝祥作为本案被告。一审法院认为，本案系物权保护纠纷法律关系。原告成都大运汽车集团有限公司于2017年1月5日实际取得案涉商铺房屋的物权，又于2019年9月25日办理了涉案房屋的不动产权证书，证号为“黔（2019）毕节市不动产权第××号”，原告依法获得了黔（2019）毕节市不动产权第××号国有土地使用权和案涉房屋所有权。被告七星关区静幺电动车销售部并未与贵州省毕节地区农业机械供应公司签订《租房合同》承租得案涉天河路45号商铺（2、3、4号毕节地区农机公司门面），即被告七星关区静幺电动车销售部经营者张静无任何证据证明其合法占用案涉房屋。被告擅自在原告拥有所有权的案涉房屋内进行经营活动，侵犯了原告的房屋所有权。被告应当腾空案涉房屋交还给原告。因一审法院认定被告从2018年8月17日开始实际占有该案涉商铺。应参照近期相邻商铺年租金80000.00元计算被告不合法占用期间经济损失。经计算涉案商铺日租金为219.18元（80000.00元÷365天＝219.18元／日）。从2018年8月17日起计算至被告腾空房屋交给原告之日止。对于案外人戴某与毕节农机公司签订“租房合同”的问题，与本案不属同一法律关系，本案不作审理。对于案外人（被告申请作证的证人）戴某当庭作证称“因为我与张静是朋友，所以我是无偿的（将案涉房屋）交给张静经营的”“在2018年开始的，合同是以我的名义签订的，我签订租赁房屋是用于经营的，但是是交给张静来管理的。是的，我是实际投资人”。因被告无相关证据予以佐证，不予采信。对戴某当庭作证的证言合理合法的陈述应予采纳。故对原告申请鉴定（评估）案涉房屋租金依法不予准许。综上所述，被告七星关区静幺电动车销售部经营者张静侵犯了原告的房屋所有权，应当承担本案的全部民事责任。故对原告提出腾交房屋及支付占用期间经济损失的诉讼请求应予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：一、限被告七星关区静幺电动车销售部经营者张静于本判决生效之日起十日内将毕节市天河路45号商铺房屋［不动产权证号：黔（2019）毕节市不动产权第××号］腾空交给原告成都大运汽车集团有限公司；二、由被告七星关区静幺电动车销售部经营者张静于本判决生效之日起十日内支付原告成都大运汽车集团有限公司占用案涉房屋的租金损失（损失具体计算方式：以涉案商铺日租金219.18元计算，从2018年8月17日起计算至被告腾空房屋交给原告之日止）。三、驳回原告成都大运汽车集团有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2150.00元（已减半收取），由被告七星关区静幺电动车销售部经营者张静负担。二审中，上诉人提交以下证据：1、《房屋交接确认书》一份，拟证明其已将案涉房屋交给被上诉人。被上诉人认可房屋交接事实；2、《情况说明》一份，拟证明农机公司和上诉人之间存在合法有效的租赁合同关系，并且已经全额支付2018年8月至2020年8月期间的租金共计十五万八千元。被上诉人质证认为，该证据是上诉人与农机公司之间的事情，与被上诉人无关。经本院审查认为，被上诉人对《房屋交接确认书》予以认可，该证据能够证明上诉人已将案涉房屋交给被上诉人的事实，本院予以采信。《情况说明》中明确表述了上诉人缴纳租金的情况，加盖了农机公司印章，且说明内容与一审证人所述以及上诉人所提交的其他证据能相互印证，证实上诉人已向农机公司支付2018年8月至2020年8月期间的租金共计十五万八千元的事实，本院予以采信。经二审审理查明：成都大运公司与案外人贵州省毕节地区农业机械供应公司（以下简称农机公司）买卖合同纠纷一案，因农机公司不履行生效调解书确定的义务，成都市龙泉驿区人民法院于2016年12月15日作出（2015）龙泉执恢字第224号裁定书裁定：一、将被执行人贵州省毕节地区农业机械供应公司所有的毕节市天河路45号商铺（权952034）交付申请执行人成都大运汽车集团有限公司抵偿债务。毕节市天河路45号商铺（权952034）所有权自裁定送达之日转移给申请执行人成都大运汽车集团有限公司。二、申请执行人成都大运汽车集团有限公司可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。2019年9月25日，毕节市自然资源和规划局根据龙泉驿区人民法院的协助执行通知为原告办理了涉案房屋的不动产登记证，证号为“黔（2019）毕节市不动产权第××号”。案外人贵州省毕节市农业机械供应公司即原为贵州省毕节地区农业机械供应公司。2018年8月11日，案外人戴某与周剑签订《转让协议》向周剑、王伦刚转租得案涉天河路45号商铺（2、3、4号毕节地区农机公司门面）；2019年9月1日，案外人戴某与农机公司签订《租房合同》，租得案涉天河路45号商铺（2、3、4号毕节地区农机公司门面），租用期为一年（2019年8月30日至2020年8月29日）租金为人民币80000.00元，戴某已支付给毕节农机公司的薛朝祥收。2020年6月19日，张静将案涉房屋移交给成都大运公司。本院认为，2016年，成都市龙泉驿区人民法院作出（2015）龙泉执恢字第224号裁定书，裁定农机公司将案涉商铺交付给成都大运公司以抵偿债务，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”之规定，成都大运公司自该裁定生效之日起便取得案涉商铺物权，经一审审理查明，该裁定已经生效，故，成都大运公司已然取得案涉商铺物权。2018年，案外人戴某与案外人周剑签订《转让协议》并向农机支付租金78000.00元后，戴某与农机公司之间成立租赁合同关系，因戴某支付租金至2020年8月30日，故，戴某于该期间内基于租赁合同关系合法占有使用案涉商铺。现案涉商铺实际占有使用人是张静，但戴某已明确表示其系静幺销售部实际投资人，也认可张静在案涉商铺经营静幺销售部是得到其允许的，因此，张静对案涉商铺的使用不属于不合法占有，原判决认定张静对案涉商铺属不合法占有不当，本院予以纠正。本案争议焦点是张静应否向成都大运公司支付使用商铺费用。经查，成都大运公司虽于2018年之前取得案涉商铺物权，但直到2019年9月25日才将案涉商铺转移登记于其名下，由于案涉房屋在2019年9月25日之前登记于农机公司名下，成都大运公司在此之前又未向上诉人主张过权利或告知过案涉房屋所有权变动的事实，静幺电动车销售部或戴某作为承租人基于公信原则，出于对不动产权利登记的信任而从原权利人农机公司处租赁案涉房屋，应当认定为善意，在真正权利人不告知案涉商铺所有权变动的情况下，要求承租人掌握案涉商铺真正权利人的情况实属强人所难，该租赁关系亦应当可以对抗和排斥真正权利人的物权。且案涉商铺租金已由农机公司收取，在商铺租赁过程中，无权处分和侵权的人都应是农机公司，应当承担责任的也是农机公司，被上诉人的相应损失应当向农机公司主张权利，上诉人基于善意和不动产公示公信原则而签订案涉租赁合同并占有使用案涉商铺，不应向不同主体重复支付使用费用，故，一审判决静幺销售部向成都大运公司支付2018年8月17日起占用案涉商铺的租金损失属处理不当，本院予以纠正。现已查明，静幺销售部已于2020年6月19日将案涉商铺移交给成都大运公司管理使用，成都大运公司要求静幺销售部腾交案涉商铺的诉讼请求已无事实依据，而根据成都大运公司的诉讼请求，其要求静幺销售部支付使用费的期间应是2018年8月17日至2020年6月19日，而该期间尚属戴某与农机公司的租赁合同期间内，故，成都大运公司该诉讼请求应予驳回。综上，成都大运公司的诉讼请求均不能成立，本院予以驳回。综上所述，上诉人的上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初970号民事判决；二、驳回成都大运汽车集团有限公司的诉讼请求。一审案件受理费2150.00元，由成都大运汽车集团有限公司负担；二审案件受理费4300.00元，由成都大运汽车集团有限公司负担3000.00元，由七星关区静幺电动车销售部负担1300.00元。本判决为终审判决。审判长 舒 平审判员 曹建军审判员 代 珊二〇二〇年十二月三十日书记员 钟 帝