北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0117民初4446号原告：李金磊，女，1983年7月26日出生，汉族，北京市平谷区人，住该区。委托诉讼代理人：康放，北京市时雨律师事务所律师。被告：李超，男，1985年12月13日出生，汉族，北京市平谷区人，住该区。委托诉讼代理人：李菲菲（李超之妹），1987年3月5日出生，汉族，北京市平谷区人，住该区。被告：北京天润福源房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区刘家店镇银店大街1号328室。法定代表人：贾树森，董事长。委托诉讼代理人：后中文，男，1982年4月2日出生，汉族，北京天润福源房地产开发有限公司职员。委托诉讼代理人：阴姝伟，女，1995年6月14日出生，汉族，北京天润福源房地产开发有限公司职员。被告：北京天润乐居物业服务有限公司，住所地北京市朝阳区建国门外大街8号楼5层506单元。法定代表人：张蕾，经理。委托诉讼代理人：高红静，女，1990年2月18日出生，汉族，北京天润乐居物业服务有限公司职员。原告李金磊与被告李超、北京天润福源房地产开发有限公司（以下简称天润公司）、北京天润乐居物业服务有限公司（以下简称天润物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李金磊及委托诉讼代理人康放，被告李超的委托诉讼代理人李菲菲，天润公司的委托诉讼代理人后中文、阴姝伟，天润物业公司的委托诉讼代理人高红静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李金磊向本院提出诉讼请求：1.依法判令三被告连带赔偿原告装修损失共计100000元；2.判令三被告连带赔偿原告2019年至2021年度取暖费4272.12元、2019年7月1日至2021年6月30日物业费7689.82元，共计11961.94元；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2016年购买天润公司开发的天润香墅湾1号东区X号楼X单元X号房屋。被告李超与原告系上下层邻居，原告在李超的楼下。原告取得房屋后进行了装修，共花费20万元左右。装修完成后，原告对房屋进行通风换气未入住。2019年8月，被告李超的房屋漏水，将原告房屋的木地板、木门、墙壁等浸泡，给原告造成了巨大损失。原告认为，由于李超疏于管理，致使原告房屋被水浸泡，应对原告的损失承担赔偿责任。天润公司作为开发商，应当保证房屋及附属设施的质量，但其交付的房屋存在质量瑕疵，应对原告的损失进行赔偿。天润物业公司未尽到物业管理义务，未及时发现漏水的情况，应当承担赔偿责任。原告多次找三被告协商未果，故诉至法院。被告李超辩称，不同意原告的诉讼请求，应当由其余二被告承担赔偿责任。理由是，1.我的房屋仍然是开发商交付时的毛坯房状态，并未进行任何改装。水、电、门、窗都是关闭的状态，每隔一两个月左右会去查看，已尽到了监管责任。2.原告房屋被泡毁损的原因包括：一是天润公司开发的房屋质量不合格。根据《建筑工程质量管理条例》的规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为2年，我收房的日期为2018年4月14日，而跑水的时间是2019年7月14日，不满2年。根据《商品房销售管理办法》的规定，房地产开发企业应当对所售商品房承担保修责任，保修期从交付之日起计算，故原告的损失由开发商负责；二是天润物业公司管理不到位，使得小区公共设施长期处于无人管理状态。房屋交付后，我方房屋的水、电、门、窗处于关闭状态。我方也没有办理水卡，入户总闸是关闭的，对于水的来源及水闸拧开的原因物业至今未给出合理解释。发生漏水事故后，经询问其他小区的物业公司，表示水管井平时应当是上锁状态，我也问了天润物业公司为何不上锁，得到回复是装修施工多，锁上不方便。物业公司为了节约人力财力，故意放松对公共设施的维护和管理，水井至今还处于无人管理的状态另，我方的房屋在天润物业公司托管，其未尽到相应的管理义务。综上，我也是受害方，如果其余二被告能够负起责任，不会发生漏水事故。被告天润公司辩称，不同意原告的诉讼请求，1.涉案房屋经过验收没有质量问题，交房时业主也进行了质量确认；2.针对李超说的房屋质量保修期、起算点，我公司当时向其发放了房屋建筑使用说明书，从竣工验收之日计算保修期，不同部位的保修时间不同，李超因疏忽大意未关闭阀门导致漏水。交房时，我方向业主发放了《收房手册》，明确约定的管道保修期是1年。被告天润物业公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原告与我公司物业服务合同明确约定，我方的服务区域是公共区域的养护管理及管理区域内的设施设备管理，被告李超房屋漏水是疏忽大意导致未关闭水阀，物业公司是不能进入户内的。在漏水过程中，进行了协调工作，尽到了物业服务责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2015年11月21日，原告从天润公司处购买北京市平谷区天润香墅湾1号小区的东区X号楼X单元X号房屋（以下简称X号房屋）。天润物业公司系该小区的物业服务公司。2017年6月，原告对X号房屋进行了装修，但未实际入住。被告李超购买的北京市平谷区天润香墅湾1号东区X号楼X单元XX号房屋位于原告房屋的正上方（以下简称XX号房屋）。2018年4月14日，天润公司将房屋交付给李超，李超在房屋入住验收单上签字，天润公司主张在交房的同时一并向李超交付了《收房手册》、中水卡、门禁卡、物业服务卡等，《收房手册》中载明了管道渗漏保修期自验收合格之日起一年（房屋验收的时间为2017年4月28日）。对于天润公司所述的《收房手册》，李超、李金磊均表示未收到，且保修期限应为二年。李超收房后，未对房屋进行装修，将房屋钥匙交给天润物业公司保管，李超认为天润物业有托管服务的责任，天润物业公司同意未装修的业主将钥匙放在物业公司，但否认物业提供托管服务。2019年7月14日，XX号房屋厨房内的水管管道损坏，导致跑水，造成X号房屋吊顶脱落，地板墙面受潮，线路、家具毁损。对于原告的损失，原告认为三被告均存在过错，应当承担连带责任，三被告持前述答辩理由不同意原告的诉讼请求。关于原告的损失，双方存在争议，经原告申请，本院委托北京腾骐资产评估有限公司对原告的损失进行了评估，该公司出具了报告书，评估结论为：在评估假设条件成立前提下，纳入评估范围内的评估对象于本次评估基准日的市场价值为10.01万元，当事人均认可该评估意见。另，因房屋被泡，现无法居住，故原告主张自泡水至今的暖气费及物业费。本院认为，造成不动产毁损的，权利人可以请求赔偿损失。本案中，X号房屋被浸泡造成财产损失系XX号房屋漏水所致，李超作为XX号房屋的所有权人，其系直接侵权人，对于原告的损失应承担赔偿责任。原告的损失发生在2019年8月，而起诉的时间为2020年8月，原告未及时行使权利，致暖气费的损失扩大，故本院对原告主张的2019年到2020年的暖气费予以支持，2020年至2021年的暖气费原告自行负担。原告主张的物业费未实际发生，本院在本案中不做处理。被告天润公司、天润物业公司分别系涉案房屋的开发商和物业管理方，在本案中与原告不存在直接的利害关系，不应在本案中承担责任。被告李超与天润公司、天润物业公司系合同关系，与本案所涉侵权纠纷不属同一法律关系，如果被告李超认为原告的损失应由天润公司、天润物业公司负担，可另行解决。综上，根据依照《中华人民共和物权法》第三十六条、《中华人民共和国侵权责任法》第十九条、第二十条之规定，判决如下：一、被告李超于本判决生效后7日内赔偿原告李金磊房屋损失、暖气费共计102136.06元；二、驳回原告李金磊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2759元，由被告李超负担（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 许友刚二〇二〇年十二月二十二日法官助理 冯 琳书 记 员 屈晓萌