四川省崇州市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0184民初3920号 原告：于瑞，男，1979年2月3日出生，汉族，住山东省齐河县。 原告：张玉芬，女，1979年2月13日出生，汉族，住山东省齐河县。 以上二原告共同委托诉讼代理人：王浩洁，四川鼎超律师事务所律师。 以上二原告共同委托诉讼代理人：李贻忻，四川鼎超律师事务所律师。 被告：崇州中胜实业有限公司，住所地四川省崇州市崇阳街道永康东路116号。 法定代表人：肖永敏，董事长。 委托诉讼代理人：崔兴柏，四川洪运律师事务所。 原告于瑞、张玉芬与被告崇州中胜实业有限公司（以下简称中胜公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年12月22日立案后，依法适用小额程序，公开开庭进行了审理，于瑞、张玉芬委托诉讼代理人王浩洁、中胜公司的委托诉讼代理人崔兴柏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 于瑞、张玉芬向本院提出诉讼请求：1.判令中胜公司支付逾期办理《房屋所有权证》的违约金，自2020年5月23日起至房产证办理完毕之日止，暂计至2020年8月7日共11282.02元（77天×488399元×3／10000＝11282.02元）;2.判令中胜公司履行合同约定，为于瑞、张玉芬办理《房屋所有权证》；3.判令中胜公司承担本案全部诉讼费用。审理过程中，于瑞、张玉芬向本院提交书面申请，申请撤回第二项诉讼请求、变更第一项诉讼请求违约金的起算日期为交房之日后90日起，于瑞、张玉芬申请撤回、变更诉讼请求，不违反法律规定，本院依法准许。事实与理由：一、于瑞、张玉芬与中胜公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称《商品房买卖合同》）及《中胜世家商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》），该二份合同合法有效。2017年5月13日，于瑞、张玉芬与中胜公司签订《商品房买卖合同》向中胜公司购买崇州市××小区××期××栋××号商品房。2017年5月13日，于瑞、张玉芬与中胜公司签订《补充协议》，补充协议第十条第一款、第六款约定：1.出卖人应当在买受人实际办理完交房手续并交清办理房屋权证所需各项资料、费用及全部房款（包括专项维修资金、办证手续费、登记费、契税、违约金、首期物业服务费等）、办理完委托手续后365个工作日内为买受人办理完毕《房屋所有权证》。2.如因出卖人的责任，不能按以上约定为买受人办理《房屋所有权证》，出卖人应自约定的办证期届满之日起每日按总房款的万分之三向买受人支付违约金，直到办理完毕《房屋所有权证》为止；二、中胜公司应按买卖合同及补充协议的约定向于瑞、张玉芬承担违约责任。于瑞、张玉芬在中胜公司处购买的商品房因中胜公司至今尚未通过行政机关的竣工验收，中胜公司至今仍未为于瑞、张玉芬办理《房屋所有权证》，中胜公司应该按照买卖合同及补充协议的约定向于瑞、张玉芬承担违约责任。 中胜公司辩称，1.关于办什么证的问题，按照双方合同的约定是分别办理房屋产权证和国有土地使用权证，但目前操作中只能办理不动产权证，故不能按照原来的规定来要求；2.关于办证是否逾期问题，因为双方约定是办理的是房屋所有权证和土地使用权证，而实际操作是两证合一，故中胜公司作为开发商承诺的协助义务是三年，直至现在并未超期；3.关于办证的前置条件问题。在庭前证据交换中，于瑞、张玉芬反复强调，没有经过规划核实意见书、竣工验收意见以及综合执法局要求限制整改，这些文件不是不动产权登记条例约定的不动产权登记的职责和义务，不是审查的法定要件，如果于瑞、张玉芬认为因为综合执法局行为和规划部门的意见就必然得出了不能办理不动产权，要提供相应的法律规定；4.于瑞、张玉芬的诉讼主张不明，中胜公司应承担的责任不清，其诉讼请求应予驳回；5.于瑞、张玉芬请求中胜公司协助办理合同约定的《房屋所有权证》的主张，因不动产登记“二证合一”的新政，应当确认为协助办理不动产权证书；6.申请办理案涉不动产权证，属于买卖双方即于瑞、张玉芬与中胜公司双方共同的责任和义务，而不属于中胜公司的单方责任和义务，其诉讼请求既不符合合同约定，也不符合法律法规规定，应予驳回。于瑞、张玉芬在《民事起诉状》中承认中胜公司“有义务协助于瑞、张玉芬办理”房产证，体现了于瑞、张玉芬实事求是的观点和态度，中胜公司对此予以认可。《商品房买卖合同》第二十七明确约定“共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费”。《中华人民共和国物权法》第十一条规定，登记机构不应当超出登记职责范围而受其他行政机关的意见而影响案涉房屋产权登记。本案中，案涉房屋完全具备办理不动产权证的条件，至今未办理属于部分业主违规搭建以及行政机关要求停办所致，非出卖人原因所致；7.基于前述观点，于瑞、张玉芬诉请案涉房款万分之一违约金的主张不成立，另诉请自买受人付款之日起按照中国人民银行公布的同期基准利率计算给付利息缺乏合同约定，该诉讼请求应予驳回。 于瑞、张玉芬为证明其诉讼请求向本院提交了如下证据：证据1于瑞、张玉芬与中胜公司的身份信息，拟证明于瑞、张玉芬与中胜公司主体适格；证据2《商品房买卖合同》与《补充协议》，拟证明于瑞、张玉芬在中胜公司处购买案涉房屋，合同中约定了未按时办理房屋所有权和国有土地使用权证的违约责任；证据3收款收据及pos单，拟证明中胜公司向于瑞、张玉芬交房时，于瑞、张玉芬已经缴纳了全部房款，首期物业费、违约金、产权登记费等全部费用。中胜公司应按合同约定为于瑞、张玉芬办理房屋所有权证和国有土地所有权证；证据4崇州市综合执法局的情况答复及责令限期整改通知书、崇州市规划和自然资源局的处理意见，拟证明因中胜公司长期未对案涉小区的违法建筑进行整改，至今没有获得规划和土地核实意见书，并因此不能为于瑞、张玉芬办理房屋所有权证和国有土地所有权证主要原因之一。 中胜公司质证认为，对证据1的真实性、合法性、关联性无异议；对证据2《商品房买卖合同》与《补充协议》真实性、合法性没有异议，对关联性也没有异议，对证明目的有异议，于瑞、张玉芬主张依据该合同约定中胜公司逾期代为办证事实不成立，因合同约定房屋产权的所有权和国有土地权证，两个证办证期限为3年（自收房之日起计算）并非单独的房屋所有权证，因为自2016年起国家已实行新的不动产权证登记，但该《商品房买卖合同》，仍依据住建部门的提供的国家格式版的版本（2015年格式版本）；同时不能证明于瑞、张玉芬主张的逾期利息；对证据3收款收据及pos单真实性、合法性没有异议，证明目的有异议，于瑞、张玉芬没有依据合同的约定授权委托中胜公司代为办证，根据合同约定和法律规定办理产权证申请为于瑞、张玉芬与中胜公司的共同责任和义务，其中中胜公司为协助提供相关资料的义务，于瑞、张玉芬为产权申请义务；对证据4崇州市综合执法局的情况答复及责令限期整改通知书、崇州市规划和自然资源局的处理意见真实性和合法性没有异议，对证明目的有异议，相关证据证明顶楼住户屋面开洞，并在顶楼违规搭建房屋、围墙未拆除，系商铺业主违规修建厨房、底楼绿地占有被部分业主硬化所致三个行为，并非开发商所为。 中胜公司为证明其抗辩理由向本院提交了如下证据：证据1中胜公司营业执照副本复印件和法定代表人身份证；证据2《商品房买卖合同》及《补充协议》；证据3《收房流程单》及《前期物业服务协议》；证据4《责令限期改正通知书》《崇州市建筑工程规划管理函复意见书》《限期自行撤出违法建设预先告知书》《限期自行撤除违法建设决定书》《履行期限撤除违法建设决定催告书》。 于瑞、张玉芬质证认为，对证据1中胜公司主体身份没有异议；对证据真实性、合法性没有异议，对证明目的有异议，《商品房买卖合同》及《补充协议》明确约定了办理权证的期限，据于瑞、张玉芬了解及本案中的其他证据可以证明案涉房屋至今没有取得建设工程规划的核实意见书，按照行政规定只有先取得规划核实意见书，才能通过竣工验收办理权证，故中胜公司在本组证据不能达到其证明目的，同时中胜公司在书面答辩意见中也明确现有的房屋产权办理的相关法律法规，有约定从约定，无约定从法律，如果中胜公司认为在两证合一后双方未签订《补充协议》，另行约定办证时间，则应按照商品房管理条例的法律规则，在90日内为于瑞、张玉芬办理产权证；对证据3真实性、合法性没有异议，对证明目的有异议，首先于瑞、张玉芬已经按合同约定缴纳了相应的费用；其次于瑞、张玉芬自交房后一直居住在案涉房屋内，没有任何阻挠办证的情形；最后通过前面的证据可以证明案涉房屋没有完成产权办理，与双方配合或其他事宜没有任何的联系。主要因为中胜公司至今都尚未取得办理案涉房屋产权的前置许可；对证据4的真实性、合法性没有异议，对证明目的有异议，该组证据不能达到中胜公司的证明目的，反而其中载明的书面意见，证明了中胜公司至今尚未取得办理产权的前置许可，除此之外，行政机关作出行政行为时有明确的相对人，如果是业主违反综合执法局的规定，行政机关会直接向其发送相应的书面文件，但本案中中胜公司提供的本组证据均是行政机关直接向中胜公司发送书面意见，也直接证明了因为中胜公司的原因导致至今尚不能成就办理产权证的条件。 审理过程中，为查明本案关键案情，本院向崇州市住房和城乡建设局、崇州市规划和自然资源局、崇州市行政审批局发出了书面《调查函》调查本案争议事项的相关情况，崇州市住房和城乡建设局、崇州市规划和自然资源局、崇州市行政审批局依法向我院作出了书面回函。 于瑞、张玉芬质证认为，1.国务院不动产登记暂行条例于2015年3月1日正式生效，崇州市不动产登记工作于2016年10月8日正式开始，但中胜公司与于瑞、张玉芬在2017年5月4日签订的《补充协议》仍然约定二证分开办理，中胜公司作为专业的房地产开发企业，应当对房地产相关法律法规有充分的认识，故于瑞、张玉芬与中胜公司《补充协议》中约定二证分开办理的期限属于对中胜公司负有的为于瑞、张玉芬办理产权登记期限的约定不明，应当按照法定期限即交房后90日内为于瑞、张玉芬办理产权登记；2.案涉房屋至今尚未经过规划验收，不能办理首次登记，未办理首次登记的不得办理其他类型的登记，包括中胜公司向于瑞、张玉芬负有的转移登记义务。房地产开发企业在进行房地产开发活动过程中，负有将房屋合格修建完毕，便按照行政部门的要求完成各项验收的义务，此两项义务履行完毕后，若因买受人原因未及时办理产权登记，则不可归咎于出卖人，但此两项义务在本案中中胜公司至今未完成，即中胜公司至今尚未完成办理产权登记的前置义务，属于中胜公司违约，中胜公司应承担违约责任。 中胜公司质证认为，1.崇州市行政审批局的回函，主要针对竣工验收备案确认项目尚未办理竣工验收备案以及竣工验收备案所需要提交的材料，我们对真实性、合法性没有意见，但对证明力有意见，该份回函在民诉法中不属于民诉法中的证据形式，既不是书证也不是专家意见，我们认为是一个证明材料，根据民诉法第67条的规定，人民法院应当审查相关证明材料的真实性、有效性，根据民诉法的司法解释第115条的规定，相关单位证明材料必须由制作人盖章，而且有相关事实，证明人应当出庭作证，调查核实。制作证明材料的人无正当理由未到庭作证，该证明材料不得作为认定案件事实的根据。该份回函关于项目并联和非并联没有作出肯定的答复，中胜2、3期不是并联，该回函确认在2018年11月30日之前竣工的项目都属于非并联项目。该回函不能作为中胜公司违约的依据；2.规自局的回函真实性有异议，本案中胜公司与于瑞、张玉芬产生纠纷无法办理不动产证的直接原因系中胜世家2、3期部分业主违建所致，崇州市信访局已经收到多起信访投诉，崇州市政法委目前正在牵头处理违建事项，且规自局于2020年1月10日向中胜公司送达了要求对违建进行强拆的决定，这一真实的原因并未在回函中一一阐述。复函中提到中胜公司未到不动产登记中心办理登记申请不属实，从房地产开发的行业习惯均未在交付之日起着手办理不动产登记，并不是提交申请书，而是提交不动产合同，办理土地使用权证明资料，但因违建导致规划无法验收，导致不动产登记机关拒绝办理。关于《不动产登记暂行条例实施细则》属于国土部的内部规章，不属于强制性的法规，也不属于法律，不能作为本案当事人约定条款的效力的依据；3.住建局的回函，对回函的真实性、合法性没有异议，但是对于中胜世家《商品房买卖合同》不属于格式合同所表达的意思不明确，《补充协议》未备案所表达的意思不明确，我们认为《补充协议》没有备案并不影响双方当事人的真实意思表示，对双方具有法律约束力。住建局的最后一个观点未完成全部部门验收的商品房不能进行产权登记没有法律依据，与物权法规定相冲突。登记机构的职责是为房屋不动产权利人进行确权登记，而不是行政审查审批，要求通过规划验收才能办理产权登记，是超越了登记机构的职责范围。 本院经审理认定事实如下：2017年5月13日，于瑞、张玉芬与中胜公司签订《商品房买卖合同》以总价款488399元向中胜公司购买崇州市××镇××路××号中胜世家二期1栋1406号住宅房屋，约定2018年12月31日前交付房屋。同日双方签订《补充协议》。《补充协议》第十条第1款约定“出卖人应当在买受人实际办理完毕交房手续并交清办理房屋权证所需各项资料、费用及全部房款（包括专项维修资金、办证手续费、登记费、税费、违约金、首期物业服务费等）、办理完委托手续后365个工作日内为买受人办理完毕《房屋所有权证》。《补充协议》第十条第2款约定“出卖人应当在买受人实际办理完毕交房手续并交清办理房屋权证所需各项资料、费用及全部房款（包括专项维修资金、办证手续费、登记费、税费、违约金、首期物业服务费等）、办理完委托手续后三年内为买受人办理完毕《国有土地使用权证》。《补偿协议》第十条第6款约定：如因出卖人的责任，不能按以上约定为买受人办理《房屋所有权证》《国有土地使用权证》，出卖人应自约定的办证期限届满之日起每日按总房款的万分之三向买受人支付违约金，直到办理完毕《房屋所有权证》《国有土地使用权证》为止。并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内由出卖人支付。中胜公司2018年10月10日向于瑞、张玉芬交房。至本案审理终结时，案涉房屋尚未取得产权证书。 另查明，根据中华人民共和国国务院第656号令，《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起施行，《房屋所有权证》与《国有土地使用权证》已二证合一为《不动产权证书》，崇州市不动产登记工作于2016年10月8日开始。案涉房屋所在的中胜世家国际社区小区二期、三期，因未通过规划部门验收，不能办理竣工验收备案，以致于不能办理首次登记。根据《不动产登记暂行条例》，未办理首次登记的房屋，不得办理其他类型登记。 再查明，崇州市综合执法局的情况答复及责令限期整改通知书、崇州市规划和自然资源局的处理意见，证明因中胜公司长期未对案涉小区的违法建筑进行整改，包括顶楼违规搭建房屋、违法修建的围墙未拆除、底楼绿地被占用硬化、没有获得规划和土地核实意见书等原因导致至今没有办理竣工验收备案，并成为不能为于瑞、张玉芬办理案涉房屋产权登记证书主要原因之一。造成不能为于瑞、张玉芬办理不动产登记的前述原因，中胜公司自2018年10月10日交付案涉房屋后360个工作日起的2020年3月20日至今均未予以消除。 本院认为，于瑞、张玉芬与中胜公司双方签订的《商品房买卖合同》与《补充协议》均系合同双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，依照《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第六十条之规定，双方当事人均应按照合同约定履行义务、享受权利。本案争议焦点为：1.中胜公司是否负有为于瑞、张玉芬办理产权登记的义务；2.案涉房屋未能办理产权登记的责任应该归咎于何方；3.如果中胜公司应当承担违约责任，应该自何时按照何种标准承担。 关于中胜公司是否负有为于瑞、张玉芬办理产权登记的义务的问题。《补充协议》第十条第1款、第2款、第6款之约定，有三个方面的意思表示：一是出卖人负有主动完成为买受人办理产权登记的义务；二是约定了《房屋所有权证》与《国有土地使用权证》分别在365个工作日内与三年内办理完毕；三是如因出卖人原因导致买受人不能按时取得房屋权属证书，出卖人按每日万分之三向买受人支付违约金直至买受人的房屋权属证书办理完毕，并在办理完毕后十五日内支付。根据前述第一项意思表示，同时中胜公司向于瑞、张玉芬交房时，也收取了登记费用并代收了房屋维修基金。因此，中胜公司负有为于瑞、张玉芬办理产权登记的义务。 关于案涉房屋未能办理产权登记的责任应该归咎于何方的问题。据本院已经查明的情况，案涉房屋现不能办理产权登记的根本原因系至今尚未通过规划部门的验收，致不能办理首次登记，而未办理首次登记的房屋，按照《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条之规定不能向买受人办理转移登记。房地产开放商在进行房地产开发活动时，负有将房屋合格修建完毕并按照行政部门要求完成各项验收的义务，验收后若因为买受人的原因不能办理产权登记，则可以归咎于买受人，案涉房屋至今未完成规划验收，根本不具备办理登记的条件，应由中胜公司承担违约责任。根据《合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任，当事人和第三人的纠纷依照法律规定或者按照约定解决。”，本案中中胜公司未举证证明不能通过规划验收系于瑞、张玉芬造成，本院对中胜公司主张不能通过规划验收系因部分业主及行政机关造成而不承担违约责任的抗辩理由不予支持。 关于中胜公司应当承担违约责任，应该自何时按照何种标准承担的问题。首先，对中胜公司应该自何时承担违约责任的问题。中胜公司作为房地产开发企业，具备更加专业的能力，也应承担更为严格的合同义务，更应慎重拟定相关合同文件，案涉《补充协议》并非住建部门的格式合同而是由中胜公司自行拟定，《补充协议》虽约定中胜公司负有为于瑞、张玉芬办理产权登记的义务，但在《不动产登记暂行条例》已经生效并确定两证合一的情况下，却仍然在其拟定的《补充协议》中与买受人约定了分别办理《房屋所有权证》与《国有土地使用权证》，故应确定于瑞、张玉芬与中胜公司对产权登记的办理时限属于约定不明。双方虽然在《补充协议》中对期限的约定不明，但在《商品房买卖合同》第二十八条中约定“房屋所有权转移登记责任处理，(一)房屋所有权转移登记违约责任。1.因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人全部已付房价款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息。不解除合同的，自应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。”中对办理房屋所有权证书明确约定了360个工作日的期限，该约定中载明的“房屋所有权证书”并非《补充协议》中对《房屋所有权证》与《国有土地使用权证》进行了明确指向，应当理解为按照行政机关及法律法规办理房屋所有权属的登记证书，故本案违约金起算日期应自交房360个工作日后起算，即自2020年3月20日起算，本院对于瑞、张玉芬请求自交房之日后90日起算违约金不予支持。其次，对中胜公司应按何种标准支付违约金的问题，虽于瑞、张玉芬与中胜公司在《补充协议》明确约定了按照每日万分之三的标准支付违约金直至产权登记办理完毕，但庭审中中胜公司提出了违约金过高的抗辩，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构适当减少”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。”之规定，中胜公司未提交证据证明违约金过高，于瑞、张玉芬亦未举证证明其实际损失，本院综合案件情况，酌情按每日万分之一支持于瑞、张玉芬的违约金。最后，关于本案违约金计算至何时的问题，于瑞、张玉芬诉请判令违约金支付至不动产权证办理完毕之日，但案涉房屋现客观上不具备办理不动产权证的条件，且案涉房屋不动产权证办理的条件何时成就亦不明确，故本院仅支持自2020年3月20日起算至判决生效之日前的违约金13626元（以488399元为基数自2020年3月20日起至判决生效之日的2020年12月24日止按每日万分之一计算，即488399元*1/10000*279天）。 需要说明的是，在本案判决生效后，如合同双方在履行合同中有违约行为，作为守约方均可按照合同约定和法律规定再行主张权利。 综上所述，中胜公司未对案涉小区的违法建筑进行整改和没有办理竣工验收备案等情况下于2018年10月10日将案涉房屋交付于瑞、张玉芬占用使用，并从交付后360个工作日内没有完成案涉房屋的产权登记，故中胜公司应当按照合同约定和法律规定承担违约责任，于瑞、张玉芬的诉讼请求部分成立，本院予以支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下： 一、崇州中胜实业有限公司向于瑞、张玉芬支付违约金13626元; 二、驳回于瑞、张玉芬其他诉讼请求。 如果崇州中胜实业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元，由崇州中胜实业有限公司负担。 本判决为终审判决。 负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施,构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  刘耿 二〇二〇年十二月二十四日 书记员  尤雨