四川省南部县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1321民初5405号 原告：卢登金，男，1974年10月19日出生，汉族，住四川省成都市龙泉驿区。 原告：邵桂英，女，1975年6月5日出生，汉族，住四川省成都市龙泉驿区。 二原告委托诉讼代理人：张小宁，四川凯盈律师事务所律师。 被告：崔晨，男，1988年2月4日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 被告：乔伟，男，1994年4月26日出生，汉族，住四川省成都市龙泉驿区。现羁押于邑州监狱。 原告卢登金、邵桂英与被告崔晨、乔伟案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告卢登金、二原告委托诉讼代理人张小宁，被告崔晨、乔伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告卢登金、邵桂英向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告二签订的《二手房买卖合同》合法有效，位于成都市龙泉驿区××镇××路××号××栋××单元××层××号房屋〔不动产权证号川（2019）龙泉驿区不动产权第0××6号，下简称案涉房屋〕属于原告所有；2、请求停止对案涉房屋的执行；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年2月初，被告乔伟因涉嫌诈骗罪被刑事拘留，急需用钱赔偿受害人，其父乔松海代为出售案涉房屋。当时案涉房屋的房产证已办，但被告乔伟没有拿到手，原告与乔松海达成口头买卖协议，以78万成交。被告乔伟于2019年2月14日因取保候审予以释放。截止到2019年2月17日，原告分三次全额支付了购房款。2019年2月17日，被告乔伟与原告签订了《二手房买卖合同》，约定合同签订之日起90日内办理房屋过户手续。2019年2月底，原告拿到案涉房屋钥匙，于2019年3月入住至今。2019年3月5日被告乔伟从物管处领到房产证后未通知原告，私自于2019年3月8将案涉房屋抵押给被告崔晨。原告一直催促被告乔伟并准备办理过户手续时，才发现案涉房屋抵押，后被告崔晨一再撒谎推诿，没有解除抵押，导致案涉房屋至今未能过户。 2019年9月10日，四川省南部县人民法院对崔晨和乔伟民间借贷纠纷一案作出判决：1、被告乔伟于判决生效后十日内返还崔晨人民币50万元，并支付利息，已支付的利息1500元在执行中予以扣减；2、崔晨在上述债权范围内就案涉房屋享有抵押权，并就上述房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。被告乔伟未履行判决义务，崔晨申请强制执行。2020年4月15日南部县人民法院公告查封案涉房屋。2020年4月27日，原告对案涉房屋提出了书面异议。2020年7月10日、8月20日，南部县人民法院作出（2020)川1321执异139号及139号之一执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。 原告认为，原告与被告乔伟之间签订的《二手房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反国家禁止性规定，双方虽未进行物权转移登记，但原告支付了全部房款，并已实际占有使用房屋至今，依据《物权法》第十五条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条规定，该《二手房买卖合同》合法有效，案涉房屋属于原告所有。被告崔晨申请执行的依据是的基于民间借贷纠纷的生效判决，属于金钱债权执行。本案案涉房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个构成要件，两名原告具有排除法院强制执行的物权期待权。 综上所述，原告的权益形成的时间早于案涉房屋办理抵押的时间，原告在抵押、查封之前已支付了全部房屋价款、合法占有使用至今，对案涉房屋未办理产权过户不存在过错，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“…第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”和《执行规定》第二十八条，原告的物权期待权可以阻却执行，故应停止对案涉房屋的执行。 被告崔晨辩称，1、被告乔伟以案涉房屋作为抵押物借款并办理了抵押登记，被告崔晨作为债权人对抵押物享有优先受偿权，已经生效的人民法院判决已确认；2、原告不属于商品房一般买受人，其与被告乔伟之间系二手房买卖关系，案涉房屋登记合法产权人为被告乔伟，原告不是合法的产权人，其对被告乔伟享有的债权请求权不能对抗被告崔晨享有的物权；3、原告提起案外人执行异议之诉，意在否定生效判决确认被告崔晨享有的优先受偿的抵押权，不符合案外人执行异议之诉的条件，应通过第三人撤销之诉或申请再审的方式予以救济。综上所述，原告起诉适用的相关法律规定错误，请求裁定驳回原告的起诉或判决驳回原告的诉讼请求。 被告乔伟辩称，1、案涉房屋是我委托我父亲帮我卖给原告的，原告已付清房价款。原告一直催促我办理过户手续，因抵押没有解除，未能办理过户手续。同意原告的诉讼请求；2、借款时我已告知被告崔晨案涉房屋已出售的事实，被告崔晨说只要房屋没有过户，可以抵押贷款，故我以案涉房屋抵押在被告崔晨处借款，并办理抵押登记。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下： 2016年10月8日，出卖人成都中石化一腾燃油有限公司与买受人乔伟签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定乔伟购买位于成都市龙泉驿区××镇××路××号××栋××单元××层××号房屋。2019年1月22日，成都龙泉驿区国土资源局颁发的的川（2019）龙泉驿区不动产权第0××3号不动产权证书载明：坐落在龙泉驿区××镇××路××号××栋××单元××层××号权利人为乔伟。 2019年2月16日，卖方乔伟与买方卢登金签订《二手房买卖合同》，约定卖方乔伟将坐落在龙泉驿区绿林书院4幢1单元1305号房屋以78万元出卖给卢登金，双方自本合同签订之日起90日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属登记转移手续。双方将买卖合同签订落款时间提前两天为2019年2月14日。买受人卢登金分三次付清购房款（第一次支付现金20万元，第二次2019年2月14日通过银行转账30万元，第三次支付现金28万元），于2019年3月入住至今，缴纳居住期间的水费、天然气费、宽带费。2019年3月18日，卢登金、邵桂英与乔伟签订《成都市存量房买卖合同》。同年3月22日卢登金、邵桂英在龙泉驿区城乡房产管理局办理了购房资格确认单。2019年5月20日，乔伟补办不动产权证书，并将补办的不动产权证书交给卢登金、邵桂英夫妇，卢登金、邵桂英签署了《诚信保证书》。 2019年3月8日，乔伟书立《借款合同》、《抵押担保合同》向崔晨借款人民币50万元，约定借款月利率2.7%，借款期限为2个月，自2019年3月8日起至2019年5月7日止，借款利息在每月7日前支付。乔伟以其所有的位于成都市龙泉驿区××镇××路××号××栋××单元××层××号房屋作为抵押物抵押给崔晨，并于当天将2019年1月22日办的不动产权证书交给崔晨并办理了抵押登记。借款后乔伟未按约定返还借款本金利息。崔晨催收未果，遂起诉本院。2019年9月10日，本院作出（2019）川1321民初3859号民事判决，判决被告乔伟于判决生效后十日内返还崔晨人民币50万元并支付利息，崔晨在上述债权范围内就案涉房屋享有抵押权，并就上述房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。判决生效后，本院根据崔晨的执行申请，于2020年4月7日以（2020）川1321执758号裁定书裁定查封了案涉房屋。2020年4月14日，本院发出查封公告。2020年4月27日，卢登金、邵桂英对案涉房屋提出了书面异议。2020年7月10日、8月20日，本院作出（2020）川1321执异139号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。 本院认为，本案争议的焦点是：原告卢登金、邵桂英对购买的乔伟所有的位于成都市龙泉驿区××镇××路××号××栋××单元××层××号房屋是否享有合法的民事权益，能否排除本院对该房的强制执行。 关于原告卢登金、邵桂英对案涉房屋享有民事权益的问题。被告乔伟系案涉位于成都市龙泉驿区××镇××路××号××栋××单元××层××号房屋的合法产权人，其将房屋出售给原告卢登金、邵桂英，双方签订《二手房买卖合同》，意思表示真实，内容不违反国家禁止性规定，应为合法有效。合同签订后，原告卢登金、邵桂英付清购房款，被告乔伟交付房屋，原告卢登金、邵桂英于2019年3月实际入住使用并缴纳居住期间的水费、天然气费、宽带费等。该买卖合同已实际履行完毕。现原告卢登金、邵桂英与被告乔伟均认可该房屋的真实权利状态，但原告需在涤除抵押权后通过房屋过户登记才能取得房屋产权，故在本案中原告主张案涉房屋属其所有，本院不予支持。 关于原告卢登金、邵桂英对案涉房屋享有民事权益能否排除本院对该房的强制执行的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”虽然该条规定对申请执行人对执行标的担保物权的优先受偿权予以保护，但对法律、司法解释另有规定的除外。本解释第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十八条规定了金钱债权执行中，对不动产买受人物权期待权的保护条件，是对第二十七条但书规定的补充例外。在买受人的物权期待权与抵押权发生冲突时，应根据案件的客观事实，当事人是否具有过错区别适用该两条规定。 虽然崔晨对案涉房屋享有抵押权，但在该房屋设定抵押之前、被人民法院查封之前，原告卢登金、邵桂英与被告乔伟已经签订合法有效的书面买卖合同，并实际占有使用案涉房屋，且已按约定支付全部房屋价款。该房屋虽未办理过户登记，但未办理过户登记的原因是被告乔伟在案涉房屋出售后恶意又将该房抵押借款。原告卢登金、邵桂英催促被告乔伟办理过户登记，与乔伟签订了《成都市存量房买卖合同》，在龙泉驿区城乡房产管理局办理了购房资格确认单，原告卢登金、邵桂英对未办理过户登记非买受人自身原因，没有过错。其提出的执行异议理由，符合第二十八条规定。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”对于本院查封之前、符合本条规定条件的已出售案涉房屋，本院不得查封、扣押。 综上所述，原告卢登金、邵桂英作为案涉房屋的买受人，对执行标的案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、第三百一十四条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决如下： 一、不得执行位于四川省成都市龙泉驿区××镇××路××号××栋××单元××层××号房屋。本院（2020）川1321执异139号执行异议裁定书于本判决生效时自动失效； 二、驳回原告卢登金、邵桂英的其他诉讼请求。 案件受理费11600元，由原告卢登金、邵桂英负担1600元，被告乔伟负担10000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长 马文洪 审 判 员 何承俊 审 判 员 敬俊林 二〇二〇年十二月八日 法官助理 敬秋平 书 记 员 杜睿漪