北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初61191号原告：毛刚，男，1976年8月12日出生，汉族，户籍地重庆市沙坪坝区。原告：田鹏，男，1986年9月7日出生，汉族，户籍地重庆市开县。二原告共同委托诉讼代理人：席旸，北京市炜衡律师事务所律师。被告：王照浩，男，1972年6月10日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：蒋咏俊，北京恒略律师事务所律师。原告毛刚、田鹏与被告王照浩房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告毛刚、田鹏之共同委托诉讼代理人席旸，被告王照浩之委托诉讼代理人蒋咏俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。毛刚、田鹏向本院提出诉讼请求：1、依法确认双方签署的房屋租赁合同于2019年8月28日解除；2、依法判令王照浩返还房屋租金4万元、押金4万元并赔偿装修费39500元及同期银行贷款利息；3、本案诉讼费用由王照浩承担。事实和理由：2019年8月7日，毛刚、田鹏与王照浩签订北京市房屋租赁合同，房屋位于北京市海淀区彰化路金雅园x号楼x座x室，约定支付方式押二付二。毛刚、田鹏已全部支付房屋租赁费用，且在合同签订前，房屋已进行装修，双方协商租赁事宜时，毛刚、田鹏已明确告知王照浩承租房屋是为了经营盲人按摩院，要求房屋能够用于经营，并要求王照浩准许对房屋进行改造以适应经营，王照浩遂作出承诺能够满足毛刚、田鹏的要求，但真正经营时却遭到物业阻挠，故诉至法院。王照浩辩称，同意解除双方合同，但解除时间应为2019年9月27日，依据合同第九条第二款的约定，承租人提前退租应当提前30日通知出租方，毛刚二人是在2019年8月28日发出房屋解除通知书的，因此双方合同于2019年9月27日解除。同意依据合同第四条第二款及第五条的约定扣除房屋水电费等各项费用后返还押金。不同意承担毛刚二人的装修损失和资金占用损失，我方不存在违约情形，双方签约时我方从未隐瞒房屋属性，已经告知过毛刚二人是住宅，毛刚提交的证据中有房屋产权证书，我方房屋在出租给毛刚二人前也确实由他人承租经营养生会所，因此我方不存在隐瞒房屋属性和欺诈的情形。我方在出租房屋时从未承诺过在房前开门修路，是毛刚二人自行开门遭到物业投诉，我方考虑照顾毛刚的生意情况下，承诺与物业协商开门，是在合同生效后作出的承诺，并且是答应在2019年10月1日前完成，毛刚提交的录音证据中也可以证明。当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。本院对事实认定如下：位于北京市海淀区云会里金雅园x号楼x号房屋登记于王照浩名下，房屋性质为商品房，规划用途为住宅，房产证号为X京房权证海字第x号。2019年8月7日，出租人王照浩（甲方）与承租人毛刚（乙方）就上述房屋签订《北京市房屋租赁合同》，约定租赁用途为盲人按摩，租赁期限自2019年7月25日至2029年7月25日，租金标准为每月2万元，押二付二，押金4万元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金抵扣应由乙方承担的费用、租金及乙方应承担的违约金后，剩余部分返还乙方。乙方承担水电费、电视费、供暖费等各项费用。甲方应保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等安全条件，不得危及人身安全，承租人保证遵守国家、北京市的法律法规规定及房屋所在小区的物业管理规约。租赁期内，甲方需提前收回房屋或乙方提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金（划去）%向对方支付违约金，甲方应退还相应租金。2019年7月26日至2019年8月4日期间，毛刚、田鹏支付王照浩房屋租金4万元、押金4万元。诉讼过程中，毛刚、田鹏主张承租涉案房屋系为了开办盲人按摩院，因房屋不临街，需要开墙打洞、房前铺路以方便客人进出，开展经营，但因王照浩未履行承诺，导致物业公司阻挠其开门营业，其合同目的无法实现，故于2019年8月28日向王照浩邮寄了解除合同通知书，王照浩拒绝签收。为此提交涉案房屋网上招租信息截图、涉案房屋周边环境照片、与王照浩的协商过程录音、海淀工商分局关于整治无照经营和开墙打洞行动的政府信息网页截图、解除合同通知书邮寄详情单。就上述证据的真实性，王照浩予以认可，但主张物业公司并非不允许经营，而是不允许违反政策开墙打洞，涉案房屋亦可通过单元门正常进出开展营业，其未承诺房屋可开墙打洞，只是同意在2019年10月1日前帮毛刚二人协调。经询，双方一致认可房屋已于2019年8月29日交还，且毛刚、田鹏在承租期间不存在拖欠费用的情形。就涉案房屋的承租主体，毛刚、田鹏主张因二人为残疾人，签约时由毛刚一人代签，但房屋实际由毛刚、田鹏二人共同承租，王照浩对此予以认可。毛刚、田鹏另主张为开展经营活动，2019年8月1日，与北京新悦建筑装饰工程有限公司就涉案房屋签订装饰装修合同，产生装修费36000元，另更换门窗产生相应费用。本院认为，毛刚与王照浩签订的《北京市房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反国家法律法规强制性规定，合法有效，双方均应严格恪守合同约定，不得擅自变更或解除。毛刚、田鹏主张在承租房屋后因无法对房屋进行开墙打洞、房前铺路，使其无法揽客经营，合同目的无法实现，故于2019年8月28日提前解除合同。对此，本院认为，毛刚、田鹏在签订房屋租赁合同时已知悉涉案房屋的产权登记情况，该房屋规划用途明确记载为住宅，在此情况下，毛刚、田鹏仍承租该房屋用作商业经营用途，应自行承担一部分由此产生的经营风险。同时，北京市政府相关部门关于禁止房屋开墙打洞开展经营活动的政策早已颁布实施，在此房屋租赁市场环境下，毛刚、田鹏应对承租房屋能否改造有所预见。有鉴于此，毛刚、田鹏虽主张合同目的无法实现，但未能证明完全归责于王照浩一方，故其发出解除合同通知的行为，不符合合同约定有权单方解除合同的情形，也不符合合同法规定的解除条件，不具有单方解除合同的效力。但鉴于毛刚、田鹏已实际搬离，其承租义务无法强制履行，且双方均认可房屋已于2019年8月29日交还，故本院认定毛刚与王照浩所签《北京市房屋租赁合同》于2019年8月29日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现双方合同已解除，依照合同约定，房屋押金应在抵扣承租方承担的费用、租金及违约金后予以返还，现并无证据证明毛刚、田鹏有拖欠上述费用的情形，故王照浩应将房屋押金4万元予以退还。对于王照浩已收取的房屋租金4万元，本院认为，王照浩作为出租人负有保障涉案房屋在租赁期间符合约定用途的义务，但其将住宅房屋出租用作商业经营，存在一定过错，应承担相应责任，故本院根据合同实际履行情况，结合双方过错责任酌情判定王照浩向毛刚、田鹏退还2万元租金。就毛刚、田鹏主张的装修损失39500元及利息，本院认为，其在签订及履行合同过程中自身存在一定过错，故由此产生的经济损失，本院不予支持。当事人提交的其他证据，不影响本院依据以上查明的事实作出裁判，本院不再逐一评述。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条之规定，判决如下：一、毛刚与王照浩于2019年8月7日签订的《北京市房屋租赁合同》于2019年8月29日解除；二、王照浩于本判决生效之日起七日内退还毛刚、田鹏房屋租金2万元、押金4万元；三、驳回毛刚、田鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1345元（毛刚、田鹏已预交），由毛刚、田鹏自行负担670元；由王照浩负担675元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 梁 珊二〇二〇年十二月二十一日书记员 刘佩瑶