北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初62818号原告：黄倩，女，1983年3月16日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王x（原告黄倩之夫），1981年4月3日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：贾岩岩，北京嘉论律师事务所律师。被告：张钰玮，男，1988年6月15日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：北京天岳恒房屋经营管理有限公司，住所地北京市西城区前门西大街二号楼一层。法定代表人：徐铭基，总经理。委托诉讼代理人：刘娜，女，1984年12月25日出生，汉族，公司职员,单位宿舍。委托诉讼代理人：邢靖，女，1981年8月23日出生，汉族，公司职工。原告黄倩（以下简称姓名）与被告张钰玮（以下简称姓名）、被告北京天岳恒房屋经营管理有限公司（以下简称天岳恒公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2018年7月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。黄倩之委托诉讼代理人贾岩岩，天岳恒公司之委托诉讼代理人刘娜、邢靖到庭参加了诉讼，张钰玮经本院公告传唤未出庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。黄倩向本院提出诉讼请求：1、判令张钰玮和天岳恒公司共同赔偿我家具损失15800元、停车费损失700元、房租损失51000元、误工费损失66206元、修理费用7400元。事实及理由：我在2013年5月购买了朝阳区xx路西里2号院9号楼26层T1x单元300x号房屋一套，购买后一个多月进入雨季，房屋漏水严重，我家的墙壁、地面、床被、家具等均被水渍浸泡，严重受损。此后房屋经常漏水。我就房屋漏水事宜多次找张钰玮和天岳恒公司协商，张钰玮和天岳恒公司相互推脱，均不解决根本问题，天岳恒公司也每次只是将水浸泡过的墙壁重新粉刷，但对于漏水的处理一拖再拖。2018年进入雨季，我又多次找天岳恒公司要求修理漏水处，并明确提出再不维修因漏水造成的损失将由其承担，天岳恒公司才同意修理，但维修后第一场雨房屋又漏水了。上述情形给我造成了巨大损失，房屋不能使用，我只好在外租房，产生房屋租金损失；为了解决漏水和协助查找漏水原因等，我和丈夫多次请假产生误工损失；房屋无法使用期间，同时承租的停车位也未能使用，但空置期间仍然发生了租金损失。我于2019年自行委托他人对张钰玮家外墙重新做了防水之后，我家不再漏水，因修理发生费用7400元，我认为张钰玮和天岳恒公司存在侵权行为，损害我的利益，故起诉。张钰玮经合法传唤未出庭应诉，也未答辩。天岳恒公司辩称，我公司不同意黄倩的诉讼请求。我公司接到电话后及时进行了维修，我方有进家维修的记录和维修的照片，原告所述漏水部位有飘窗漏水的情形，飘窗不是我公司维修范围之内，属于业主专有部位。黄倩报修后，我公司于2015年6月前后经过专业检查得知，张钰玮家南侧外墙有开发商建造房屋时留存的钢筋洞，大约直径2厘米左右，该洞应该是原告家漏水的主要原因，我公司安排工人上门，需要到张钰玮家检查维修，但因张钰玮将房屋出租，承租人做不了主，我公司也多次联系张钰玮但张钰玮没有配合，导致漏水部位迟迟无法修复。我公司认为，原告的主要损失都与楼上不配合检查与维修有关。另外，到现在为止，因为没有鉴定，漏水到底是张钰玮家外墙还是飘窗，或者两者都有无法确定。综上，请法院驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据现有证据，本院认定事实如下：1、2013年5月9日，北京市朝阳区xx路西里2号院9号楼26层T1x单元300x号房屋所有权登记至黄倩名下，规划用途为住宅，建筑面积为114.50平方米。张钰玮系北京市朝阳区xx路西里2号院9号楼26层T1x单元310x号房屋所有权人，张钰玮的房屋在黄倩房屋的正上方，两套房屋均位于该栋楼（地上总共31层，张钰玮家是顶层）东南角。2、黄倩称自2013年入住后不久，即发现下雨时主卧天花板往下漏水，且在雨季时漏水经查漏水，向天岳恒公司进行了报修，对此提交电话记录一组，显示原告向天岳恒公司保修平台电话9613x拨打了40余次电话，天岳恒公司对通话记录真实性认可，确认接到过黄倩的报修电话。黄倩另提交了录音一组，内容为王x与楼长及天岳恒公司物业经理邢靖的对话，其中2018年4月28日录音中，有如下内容：“王x：但是那是不是害的物业从上面来，来去修楼长：要来新的领导王x：新的领导，主要是五年，我在念念漏，主要进件，是这样的，你也知道我媳妇怀孕了吧楼长：对王x：对吧。这马上真要出生了，过两天出生了以后都没法住啊我觉得楼长：对啊，是呀，我跟他也说，我只是说你房子漏的问题啊，但是你说的你要说这个问题，想怎么处理或怎么怎么咨询的他，找邢经理王x：之前你说我们还能将就着，马上孩子出生了就没有办法住了，我在这影响很大…”，2018年5月6日王x与楼长的对话，有如下内容：“王x：对，就是肯定是你们物业跟上面沟通的事了，反证我是无辜的对吧楼长：对，你是。所以我是最基层的楼长是吧，我已经跟他说了，我已经跟他沟通了，我也昨天我已经告诉他了，而且不是你们家一家，我说这楼里边小区那里边渗水的挺多的，有那么几户，人家都是这么处理，人都是从里边弄的，没有一户说让我们物业弄，物业弄不了，他没有资质知道吗，给你打电话问问王x：你问问经理在不在吧，经理在的话我就跟他一下这事”，2018年5月8日王x与邢经理的对话，其中有如下内容：“邢：我明白了，我知道，我想起这事了，等于是当时就是那天那个王楼长也给我说了，就是这屋里他买房告诉他了，他屋里有一个洞，就是施工就是开发商就是在保温层里面有一个空洞，然后让他填上之后就应该不会漏了，现在是一致没有联系到楼上，然后一直一下雨就给您家受损失。”“邢：这不是扯这个事，是这样如果是外墙的事，我可以我们来找那个专业的师傅，外墙渗水开裂的情况下，我们来做，这都没有问题。如果是就是这个需要按正常途径是需要走公告维修基金的，但公共维修基金呢她是包含2/3的墙面开裂但是能申请这个公共维修基金在建委。但是现在呢就是您楼长的意思是师傅去了不是墙外的问题，就说白了就是业主应该做到一个修缮。现在是这样，就是我们在联系上业主，既然他已经把房屋不管是租也好，不租也好，他应该有义务来把这个事给解决了，因为如果我们做如果是外面的话，您出了这个事儿，就算我不走公共维修基金，我也想办法从外面给您修了。2018年5月16日原告与邢经理的对话，其中有如下内容：“邢经理：先给您做一下简单处理，然后再把上面修完之后如果说下完雨这个已经过去了，人家没事，然我再安排师傅给您把上面楼墙面看能不能恢复了，楼顶就是您那个屋顶，那这样就我家安排师傅看看能不能就是不要在家明天给您约好了，您看您时间，我就把您屋里边看看，给您简单的先处理一下。王x：你这个什么时候解决啊就是关键给上面修好邢经理：关键给上面修的也好，我这周我已经跟那个工程经理说完了，然后他给我安排师傅，然后安排好时间，安排师傅之后，我得跟楼上把这个时间敲死，就是他在家的时候我能进去，就我得进家给他修。对，因为上午给他打电话，他说他那两天没在，应该是租户还不是业主，你知道吗？然后那个我们得找谁找租户在家了，然后像这要这样，我们来第一步先把家里看，能不能您给他处理一下，就别让他掉下来，凡他也是掉下来，你看这么着行不行，就别砸着人，你先说媳妇也快生了，咱别把咱这砸着，谁也不合适王x：现在我没法住了，因为是我在那个床上住，我媳妇反正他就在另外一边，我就靠着那个地方，把我砸了，所以就是说为啥说仅尽快的解决这个事儿，要不然的话我真得搬出去了。”天岳恒公司对上述对话录音真实性认可。3、天岳恒公司称，其在2018年5月前后，委托专业人员进行了检查，发现黄倩家漏水的原因在于张钰玮南侧外墙有开发商建造房屋时留存的钢筋洞，大约直径2厘米左右，该洞未封堵，导致下雨时，雨水顺着该洞流向原告家，造成原告家损失。4、黄倩经天岳恒公司推荐，于2019年8月20日委托北京同建防水工程有限公司对张钰玮家外墙进行了防水处理，合同书约定的工程名称为“窗户防水”，施工详细地点为主卧、次卧、次卧＋外墙防水，工程总造价为7400元。黄倩称防水做完后，家中再无漏水。黄倩支出工程款7400元。黄倩于审理中陈述，上述装修大约10日完成。5、黄倩称因房屋漏水无法居住，无奈在外租房居住，对此提交了黄倩之夫王x于2018年7月8日和于淑x签订的《房屋租赁合同》及电子银行转账记录，显示王x承租了北京市朝阳区十里堡xx华庭10-11x房屋，租期一年，月租金8500元，黄倩提交的中国工商银行电子回单显示，其于2018年7月8日通过电子银行向于淑x转账支付25500元，于2018年9月22日向于淑x转账支付17000元，于2018年11月17日向于淑x转账17000元，于2019年1月21日向于淑x转账支付17000元，于2019年3月31日向于淑x转账支付17000元。6、本院于2019年7月12日组织双方进行了现场勘验，查明：黄倩家进门南数第一间为主卧，可见有一块面积约1平方米的墙皮脱落；主卧、次卧木地板有局部开裂及翘起，主卧面积约14-15平方米；黄倩代理人指称南数第二间次卧东侧有漏水点、主卫生间有漏水点，但现场勘验未见漏水；主卧和次卧中没有家具，客厅等部位也未见受损的床及床垫等物；黄倩购房后，未对竣工图的房屋结构等进行改变；张钰玮家房门闭锁，房门上张贴有通知，载明有事联系并留有联系电话，法院需要联系张钰玮或其委托的中介机构确定是否愿意配合进行漏水原因的鉴定。2019年8月2日，本院再次现场勘验，发现黄倩家主卧室天花板正在滴水，地板放置有水盆接水；次卧西南角有滴水痕迹；次卧屋顶、主卫生间未见滴水或阴湿；张钰玮家主卧东南墙、西南墙屋顶明显有滴水，飘窗窗台放置水盆接水，房屋租户称东南墙墙皮曾大面积脱落。2019年8月2日，本院与张钰玮委托的中介方我爱我家房地产经纪公司门店经理李瑞x进行了谈话，其向法院陈述称，楼上业主为张钰玮，与公司签有书面合同，合同期间自2017年7月7日至2020年7月6日，委托我爱我家房地产经纪有限公司管理北京市朝阳区xx路西里2号院9号楼26层T15单元3101号房屋；其已经将法院的要求电话通知了业主张钰玮，张钰玮称自己在国外，不方便来参与勘验与诉讼。本案审理中，经黄倩申请，本院选定并委托国家建筑工程质量监督检验中心司法鉴定所对北京市朝阳区xx路西里2号院9号楼26层T1x单元300x号房屋漏水原因进行司法鉴定，鉴定单位在本院带领下进行了现场勘验，鉴定进行中，黄倩接到鉴定单位预交鉴定费通知后，未在合理期间交纳，经本院询问，其表示不再交纳，鉴定单位因此终止了鉴定。已经发生的现场勘验费用5000元由黄倩预交。双方争议的事实和证据：黄倩提到的损失问题。黄倩称因房屋漏水，给其造成家具及装修损失，具体包括：1、主卧、次卧宏耐牌复合木地板因被水浸泡而开裂、翘起，面积共计约27平方米，共计5000元；主卧一台司梦莎床垫被水浸泡变形发霉无法清洗，床垫8800元；床体被水浸泡后发生裂痕和霉变，损失2000元，黄倩对上述损失只提交了照片，审理中，其表示相关受损物品已经在其搬家之前处理掉了。天岳恒公司对上述损失不认可。鉴于黄倩未申请对家具及装修损失数额进行司法鉴定，也未提交其他证据，本院结合勘验笔录认定，黄倩家地板因房屋漏水受到浸泡和影响，本院酌定损失为4000元。关于家具的损失，因未提交充分证据，本院难以确认。2、黄倩主张王x因处理漏水事宜，五年中累计误工40天，并称王x月工资36000元，据此主张误工费损失，黄倩未对其主张的误工费提交证据。天岳恒公司对该损失不予认可。对该部分损失，本院不予认定。3、黄倩称因为在外租房，在小区内承租的车位空置两个月，损失停车费700元，对此提交了王x与苗江x签订的《租赁协议》，内容为苗江x将位于国美第一城2号院地下车库F00x车位出租给乙方，租金2100元（大写贰仟壹佰元整）/半年（包含车位管理费），租期半年，自2018年04.05至2018年10.04止，到期后双方再行协商延期事宜。黄倩未提交向案外人支付停车费的证据。天岳恒公司对黄倩提交的《租赁协议》真实性及与本案的关联性均不予认可。对黄倩主张的该部分损失，因未举证证明相关费用支出情况，也未举证证明该损失与房屋漏水的关联性，本院对该损失不予认定。本院认为：损害他人财产的，应当恢复原状或折价赔偿。根据双方陈述、现场勘验等证据可以认定，本院认定张钰玮外墙漏洞及防水不合格，是原告家漏水的原因。天岳恒公司作为黄倩所在小区的物业管理单位，对小区公共部位负有维修养护之责任。天岳恒公司在接到报修后，在长达数年的时间里未查明原因并进行修复，具有过错，应承担全部的损害赔偿责任。天岳恒公司虽称漏水部位为张钰玮家飘窗，不归自己管理，但未对此举证。天岳恒公司虽辩称，张钰玮不予配合检查及维修导致较长时间未能修理，也未对此举证。且原告自行修复之后不再漏水充分说明，原告反映的问题完全可以通过外部修理的方式解决。综上，本院对天岳恒公司的答辩意见不予采纳。现有证据难以认定张钰玮对外墙所留钢筋洞有过错，黄倩及天岳恒公司主张张钰玮有责任缺乏依据，本院难以采纳。黄倩修复房屋所发生的费用，属于漏水的直接损失，有合同及支付凭证在案为证，本院对该部分损失予以确认。黄倩家地板受到浸泡遭受的损失，本院已查明并认定。黄倩因房屋漏水而无法居住，本院于审理中现场勘验时仍有较为严重的漏水，其在外租房居住具有合理性，但黄倩主张的周转及修复期间过长，本院考虑多年漏水的情况，结合其所述修复时间，酌情确定四个月的期间，并根据其提交的租赁合同约定的租金数额，对其在外租房居住期间发生的房租损失予以认定。被告有接受法院合法传唤、按时出庭应诉的义务，本案被告张钰玮经本院公告传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席判决。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百二十条、第一百七十九条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款，第十五条、第十六条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、被告北京天岳恒房屋经营管理有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告黄倩损失四万五千四百元；二、驳回原告黄倩的其他诉讼请求。如被告北京天岳恒房屋经营管理有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3574元，由原告黄倩负担2639元（已交纳），由被告北京天岳恒房屋经营管理有限公司负担935元（原告黄倩已预交，被告北京天岳恒房屋经营管理有限公司于本判决生效后七日内给付原告黄倩）；鉴定费五千元，由原告黄倩负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  陈建斌人民陪审员  李甲军人民陪审员  栾 荟二〇二〇年十二月二十八日书 记 员  高艺林