云南省大理市人民法院民 事 判 决 书(2020）云2901民初5244号原告：王建梅，女，1974年11月22日出生，汉族，住大理市。原告：潘燕兴，男，1971年2月28日出生，汉族，住大理市。委托诉讼代理人：王建梅，身份情况同上，系潘燕兴的妻子，特别授权代理。被告：大理银水帝都旅游投资有限公司，住所地大理市大理镇南国城**。统一社会信用代码：91532901587355563A。法定代表人：李庆松，职务执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李刚，男，1972年3月23日出生，汉族，系公司员工，特别授权代理。原告潘燕兴、王建梅与被告大理银水帝都旅游投资有限公司（以下简称银水帝都公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告潘燕兴、王建梅、被告银水帝都公司的委托诉讼代理人李刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令继续履行《商品房购销合同》，并由被告及时向原告交付商品房；二、判令被告向原告支付违约金216395.75元；三、判令被告向原告支付从2020年10月22日起至实际交房之日止按412969元每日万分之二计算的逾期交房违约金；四、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年9月16日，原告与被告签订《商品房购销合同》，约定原告向被告购买位于大理市延长线以东、大丽路以西，项目名称为大理密湾旅游文化项目?万豪品牌田园酒店—公寓区建设项目，房号为Ａ3幢第4层25号的商品房；套内建筑面积为32.19㎡，价款为412969元；原告于2014年9月16日以前一次性付清全部房款；被告于2014年12月30日前将验收合格并符合约定的该商品房交付给原告；如逾期交房，每天按照已付款金额的0.02％乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。合同进行了网签及公证，并向房地产管理登记机关进行了备案（备案合同登记ＧＣ2014092800716），原告在约定的期限内支付了购房款412969元，被告向原告出具了收据。但从2014年开始，被告的项目建设就处于停滞状态，经众多业主多次找被告催促，甚至还向大理度假区管委会投诉，被告曾于2016年7月20日书面向原告出具了《关于大理复工的说明及承诺》，承诺不能于2016年11月20日前复工则支付总房款的5％的违约金，若晚于2018年3月31日前交房则支付总房款的5％的违约金，2018年6月26日又向原告出具了《逾期交房违约金的情况说明》，计算了截止2017年12月31日的逾期交房违约金为90440元。但被告并未按照承诺复工及交房再次违约。被告不讲诚信，违反合同约定，长时间迟延交房，长时间占用原告的大额资金，导致原告经济损失巨大。被告应当按照约定承担违约所致的民事责任，截止2020年10月21日，被告应当支付给原告逾期交房违约金175098.85元，计算方式为2015年1月1日起至2020年10月21日共计2120天（2120×0.02%×412969元），再根据被告出具的书面承诺计算的逾期复工违约金412969元×5%＝20648.45元，逾期交房违约金为412969元×5%＝20648.45元，共计216395.75元。被告银水帝都公司辩称，一、被答辩人所主张的违约金存在重复计算、论据互相矛盾，请求予以驳回。1、针对答辩人的同一个违约行为，被答辩人重复主张违约金的行为缺乏法律依据。被答辩人依据《商品房购销合同》第九条第二项主张逾期交房违约金的同时，又以《关于大理复工的说明及承诺》再次主张逾期复工违约金和逾期交房违约金，系对同一个违约行为—逾期交房的重复主张。其次，被答辩人主张的所谓逾期复工违约金，并未提供相应的证据证明答辩人存在该项违约，应承担举证不能的责任。2、《承诺》本身不具备合同变更的要素，属于无效约定。2016年，包含被答辩人在内的众多密湾二期购房人多次到各级政府主管部门上访，为缓解上访压力、稳定局面，在业主的重压下，答辩人才出具了该《承诺》，并非答辩人的真实意愿。其次，从该《承诺》的形式及内容分析，仅仅是答辩人依据当时的施工计划而进行的说明，并不构成对合同内容的变更，且只是单方的表述，并没有得到被答辩人的签字认可。3、被答辩人依据《承诺》的内容主张违约金的行为，相当于认可了该《承诺》属于合同变更，承认其合同效力。在《承诺》中，交房日期约定变更为2018年6月30日，被答辩人就应当以《承诺》中约定的违约金计算方法：按照购房款的5％计算逾期交房违约金。但是，被答辩人在主张违约金时，既不放弃合同的权利又承认了《承诺》的合同变更性质，造成逻辑上互相矛盾。因此，被答辩人在主张逾期交房违约金时应当选择《合同》或《承诺》之其一，而不是二者兼顾。二、被答辩人主张逾期交房违约金的时机不恰当，请求予以驳回。合同以及补充协议对逾期交房违约金的计算标准进行了约定，但是关于违约金的支付时间并未明确。为此，在被告与原告及其他购房人的屡次交流中，被告均已明确说明：逾期交房违约金待交房后一并计算及赔付，原告对此并未提出异议，被告方的口头说明以及原告方的认可属于合同变更事项，所以逾期交房违约金应该在交房后进行计算和赔付。三、被答辩人的部分诉讼请求因缺乏事实及法律依据，相应的诉讼费理应由被答辩人承担。原告为证明自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据：1、原告身份证，证明原告的诉讼主体资格；2、《商品房购销合同》、《＜商品房购销合同＞补充协议》、《公证书》、《商品房买卖合同登记备案表》原件各一份，证明双方签订合同并经登记备案、公证的情况，以及双方对逾期交房违约责任的约定；3、《收款收据》原件一份，证明原告向被告付清购房款412969元的事实；4、《关于大理复工的说明及承诺》、《逾期交房违约金的情况说明》、《大理省级旅游度假区管委会会议纪要》原件各一份，证明被告承认其逾期交房应承担违约责任，并再次向原告承诺于2018年3月31日前交房。5、户口册原件一份，证明二原告系夫妻。经当庭质证，被告对原告提交的第1、2、3、5组证据的三性无异议，对第4组证据的真实性无异议，关联性和合法性不认可。本院认为，原告提交的五组证据来源合法、内容真实，与本案有关联，本院均予采信。据上述举证、认证，以及到庭当事人与证据能够相互印证的陈述，本院确认本案法律事实如下：2014年9月16日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商品房购销合同》及《＜商品房购销合同＞补充协议》，约定：乙方购买甲方开发的位于大理市延长线以东，“大理密湾旅游文化项目?万豪品牌田园酒店—公寓区建设项目”中第Ａ3幢第4层25号房屋；房屋的参考套内建筑面积为32.19㎡，总价款为412969元，乙方应于2014年9月16日前一次性付清；甲方应于2014年12月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给乙方；甲方如未按期交房，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房日止，甲方按乙方已付款的0.02％乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行（第九条第二项）；如遇法律法规修订、政策变化及不可抗力等因素不能按合同约定交房的，甲方以公告或书面形式另行通知乙方，甲方不承担逾期交房的违约责任。合同及《补充协议》还对双方的其他权利义务作了约定。此前，原告已于2014年3月26日向被告付清购房款412969元，被告向原告出具了一份《收款收据》。2014年9月28日，就合同及《补充协议》大理市大理房地产管理所进行了登记备案（合同登记号为ＧＣ2014092800716），云南省大理白族自治州苍洱公证处进行了公证。2014年12月30日，合同约定的交房期限届满，被告未向原告交付房屋。2016年7月20日，被告向各购房业主出具《关于大理复工的说明及承诺》，载明：因被告原因及市场经济环境影响，被告未能按期交房，被告按约应承担违约责任，并承诺在按原合同执行外，于2016年11月20日前恢复二期项目的施工（包括合院和酒店公寓）；合院于2018年6月30日前交房，酒店公寓于2018年3月31日前交房；如果未能按期复工，被告将向业主支付购房总款的5%的违约金；如果未能按期交房，被告将向业主支付购房总款的5%的违约金；违约金在承诺的交房日半年内以现金形式支付；承诺书和合同关于违约金赔付的责任条款不受两年法律追诉期的限制，承诺书与合同具有同等的法律效力。2018年6月26日，被告向原告出具《逾期交房违约金的情况说明》，载明：案涉商品房实际支付购房款412969元，2015年1月1日至2017年12月31日共逾期1095天，违约金为90440元（计算方式：412969元×0.02%×1095天）。案涉商品房至今未竣工。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告于2014年9月16日签订的《商品房购销合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，属有效合同，双方均应按照约定全面履行自己的义务。合同约定：“甲方如未按期交房，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房日止，甲方按乙方已付款的0.02％乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。”现案涉商品房尚未竣工，并不具备交付条件，故原告要求交付房屋的诉请不能成立，本院不予支持。原告要求继续履行合同，符合合同约定，本院予以1支持。原告按照双方约定的期限向被告付清了购房款，被告未在双方约定的期限内将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的房屋交付给原告，其行为构成违约，被告应按合同约定向原告支付逾期交房违约金，原告主张按合同约定的已付款的0.02％乘以逾期天数从2015年1月1日起至2020年10月21日止计算违约金，即（2120天×0.02%×412969元＝175098.85元）符合双方约定，本院予以支持。因被告未能交付房屋，应承担从2020年10月22日起至实际交房之日止按每日万分之二计算的逾期交房违约金。原告要求按《关于大理复工的说明及承诺》计算的逾期复工违约金20648.45元，以及按《逾期交房违约金的情况说明》计算的逾期交房违约金20648.45元，属对违约责任的重复主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下：一、原告潘燕兴、王建梅与被告大理银水帝都旅游投资有限公司签订的《商品房购销合同》和《补充协议》继续履行。二、被告大理银水帝都旅游投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告潘燕兴、王建梅2015年1月1日至2020年10月21日期间的逾期交房违约金175,098.85元，并由被告承担从2020年10月22日起至实际交房之日止以412,969元为基数按每日万分之二计算的逾期交房违约金。三、驳回原告潘燕兴、王建梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,546元，减半收取2,273元，由原告承担473元，被告承担1,800元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉到大理白族自治州中级人民法院。审判员 马 泽二〇二〇年十二月十六日书记员 陈晓蓉