陕西省宝鸡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕03民终1595号 上诉人（原审被告）：西安中发置业有限公司凤县分公司，住所地凤县。 法定代表人：左西宁，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘雁南，上海申浩（西安）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋昕，上海申浩（西安）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：何彩云，女，汉族，1962年12月27日出生，初中文化，住凤县。 委托诉讼代理人：宁拉昌，男，汉族，1958年12月8日出生，凤翔县人，住址同上，系何彩云之夫。 委托诉讼代理人：宁辉，男，汉族，1987年6月17日出生，住址同上，系何彩云之子。 上诉人西安中发置业有限公司凤县分公司因与何彩云商品房买卖合同纠纷一案，不服凤县人民法院（2020）陕0330民初119号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。上诉人西安中发置业有限公司凤县分公司的委托诉讼代理人刘雁南、宋昕，被上诉人何彩云的委托诉讼代理人宁拉昌、宁辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 西安中发置业有限公司凤县分公司上诉请求：1、撤销原判，发回重审或依法改判；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决其支付何彩云违约金200000元超出何彩云一审诉讼请求，适用法律错误；2、一审判决其承担利息损失在计算上存在错误。 何彩云辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 何彩云一审法院起诉请求：1、请求依法解除双方签订的（凤销房3058号）商品房买卖合同；2、请求判令被告退还原告购房款200000元；3、请求判令被告支付原告违约金249600元（违约金按日万分之五计算，自2013年5月31日至2020年3月31日），并清偿自2020年4月1日至购房款付清之日的违约金（违约金按日万分之五计算）；4、请求判令被告按银行同期贷款利息赔偿原告利息损失及其他损失：（1）自2013年3月31日至2019年2月29日按年利率9.59%计算，利息为113775元；（2）自2019年3月1日至2020年3月30日按年利率7.8%计算，利息为16900元；（3）电话费、误工费8000元；（4）请求判令被告支付原告自2020年4月1日至购房款付清之日的利息（按年利率7.8%计算）；5、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2013年6月14日原、被告签订《商品房买卖合同》一份，合同主要约定，被告以出让方式取得位于城南广场西侧的土地使用权，在该地块上建造的商品房第1栋2层04号房出卖给原告；该商品房的用途为商业，建筑面积31.47平方米；价款为按套内建筑面积，单价为每平方6355.26元，总金额200000元；付款方式为买受人签订合同时付清全部房款200000元；交付期限为出卖人应当在2014年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付买受人；违约责任为逾期原因属于合同第八条约定的特殊原因造成的，出卖人免责，否则出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。合同签订后，原告于2013年5月31日交付被告购房款200000元。此后，因被告将涉案商铺抵押他人，致使房屋无法向原告交付，原告多次找被告交付房屋无果，2019年11月19日原、被告签订《情况说明》一份，载明“滋有何彩云，身份证XXXXXXXXXXXXXXXXXX，在2013年6月14日购凤仪天下商住楼，二楼04号商铺，面积31.47平方米，合同价款为200000元整，单价为6355.26元/平方米，一次性付清所有房款，应交付时间为2014年3月31日交付该商铺，因公司把二层商铺抵押给建筑商导致无法交付给业主，现该业主要求如下：一、要求退还现金，需结算利息。利息结算按缴款日起按银行当时贷款利率9.89%核算；退还本金与利息。二、要求换房。（1）在一楼兑换相同面积31.47平方米的商铺；与张总沟通需要和抵账公司协商后把1-13号商铺兑换原告。（2）从2014年4月1日起，按合同日万分之五的违约金补偿原告。（3）从2014年4月1日起，按银行年利率9.98%的银行贷款利息赔偿给原告。（4）期限为原被告双方协议签订日起16天为期限。并备注：如双方有一方违约，将承担一切经济损失。”2020年4月14日原告状诉至本院。 认定上述事实的证据有：商品房买卖合同、收据、情况说明及原、被告陈述等证据在案佐证，可以认定。 一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》,系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定,应为有效合同,双方应当严格按照合同约定行使权力履行义务。合同履行中，被告将销售给原告的商品房抵押他人，导致涉案房屋无法交付，致使原告合同目的无法实现，因此，原告请求解除合同的主张，依法有据，本院予以支持。 本案争议焦点:一、原、被告签订的《情况说明》的性质及效力；二、原告主张的利息、违约金及损失是否合法有据。 一、原、被告签订的《情况说明》的性质及效力。本院认为，当事人订立合同，采取要约、承诺方式。根据《中华人民共和国合同法》第十四条规定，“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束”。第二十条规定“有下列情形之一的，要约失效；（一）拒绝要约的通知到达要约人；（二）要约人依法撤销要约；（三）承诺期限届满，受要约人未作出承诺；（四）受要约人对要约的内容作出实质性变更”。本案中，因被告违约未按约定交付原告购买的商品房，原告就不能交付房屋原因及解决方案与被告协商，原告提出了两种不同的解决方案，被告在该《情况说明》上签署“以上情况属实”，并签字确认。可以看出，被告虽认可房屋没有交付的事实，但对解决方案未明确作出承诺，即双方对纠纷的解决方式，是按照《情况说明》的第一条或第二条履行没有达成合意，因此，合同不能成立。 二、原告主张的利息、违约金及损失是否合法有据。原告依照双方签订的《情况说明》第二条的约定，请求被告承担利息损失及违约金，因合同没有成立，对双方不具有约束力，因此，原告该项主张虽然没有合同依据，但是根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”。因此，原告主张被告返还已付购房款及利息、赔偿损失及违约金的请求，符合本法二款规定的情形，有法律依据，本院予以支持。1、关于利息的认定。原告虽提供何彩云及其子何星还贷凭证，但该贷款凭证仅证明其贷款的事实，而无法证明该贷款与本案购房款之间存在关联，因此，本院不予认定。但由于被告根本违约，而又不能及时向原告返还已付购房款，所以，被告应向原告支付资金占用期间的利息。故自2014年4月1日至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率即年利率6.55%计算，利息为70630.83元（20万元×6.55%×5年又141天）；自2019年8月20日至2020年3月31日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率年息4.25%计算，利息为5312.50元（20万元×4.25%÷12个月÷30天×225天），两项利息合计：75943.33元，并清偿自2020年4月1日至购房款实际返还之日的利息（利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率年息4.25%计算）。2、关于违约金的认定。原告主张依照双方签订的《情况说明》第二条约定承担违约责任，虽没有合同依据，但《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，该法律规定强调的就是合同的违约责任。本案中，被告与原告签订商品房买卖合同后，隐瞒房屋抵押事实，导致房屋无法交付，已构成违约。被告理应向原告如实告知房屋抵押事实，采取有效的措施防损减损，但被告在原告多次催促下，于2019年11月19日与原告签订《情况说明》，而又不采取积极态度解决纠纷，引导原告作出错误表态，存有欺诈行为，造成原告购买商铺从事商业经营活动的合同目的无法实现，严重损害了市场交易安全。因此，被告应向原告支付违约金20万元。3、关于原告主张电话费、误工费、交通费的认定。首先，原告向本院提供的请假证明无其他证据印证，且该请假行为是否造成请假人的收入实际减少，无证据证明。而提供的交通费票据，虽然真实，但结合本案实际情况，商品房买卖合同约定，房屋应于2014年3月31日交付原告，在被告未履行交付义务的情况下，原告也负有防损减损的义务，在长达六年时间内未采取有效措施维权，因此，原告该项主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，判决如下：一、原、被告于2013年6月14日签订《商品房买卖合同》依法予以解除。二、被告西安中发置业有限公司凤县分公司返还原告何彩云购房款200000元，利息75943.33元，并清偿自2020年4月1日至购房款付清之日的利息（以20万元为基数，利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率年息4.25%计算），限判决生效后十日内一次付清。三、被告西安中发置业有限公司凤县分公司支付原告何彩云违约金200000元，限判决生效后十日内一次付清。四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9683元，减半收取4841.50元，原告何彩云承担920元，被告西安中发置业有限公司凤县分公司承担3921.50元。 二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明事实与一审法院认定事实一致。 本院认为，对于一审判决解除双方2013年6月14日签订的《商品房买卖合同》和返还购房款200000元，双方无争议且符合法律规定，本院予以认同。本案二审争议焦点在于违约金和已付购房款的利息应如何计算。本院认为，对于违约金应按双方合同约定即按已付购房款以日万分之一支付，从2014年4月1日计算至已付购房款返还之日，一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条承担赔偿责任的规定判决由上诉人支付被上诉人违约金200000元显属超出被上诉人一审诉讼请求，且适用法律错误。对于已付购房款的利息，一审法院未严格分段计算不当，应从2014年4月1日起按照各个时期中国人民银行同期贷款利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从2014年4月1日起计算至2020年3月31日，应为62426.94元，从2020年4月1日起应以200000元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率年息4.05％计算。综上，上诉人的上诉人请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下： 一、维持凤县人民法院（2020）陕0330民初119号民事判决第一项； 二、撤销凤县人民法院（2020）陕0330民初119号民事判决第三、四项及案件受理费负担决定； 三、变更凤县人民法院（2020）陕0330民初119号民事判决第二项为：由西安中发置业有限公司凤县分公司于本判决送达之日起十日内一次性返还何彩云已付购房款200000元，利息62426.94元，并从2020年4月1日起以200000元为基数按照年利率4.05％向何彩云支付利息至已付购房款全部返还清楚之日止； 四、由西安中发置业有限公司凤县分公司于本判决送达之日起十日内以200000元为基数按日万分之一向何彩云支付从2014年4月1日起至已付购房款全部返还清楚之日止的违约金； 五、驳回何彩云的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费9683元，减半收取4841.50元，由何彩云负担1500元，由西安中发置业有限公司凤县分公司负担3341.50元。 二审案件受理费9683元，由何彩云负担3000元，由西安中发置业有限公司凤县分公司负担6683元。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 喆 审 判 员  任小剑 审 判 员  陈 蔚 二〇二〇年十二月七日 法官助理  王家英 书 记 员  王萱文 1