北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初39054号原告：北京景山阳光教育科技有限公司，住所地北京市朝阳区安定门外大街1号11层（安贞孵化器A509号）。法定代表人：王暘，经理。委托诉讼代理人：王洪云，男，北京景山阳光教育科技有限公司员工。委托诉讼代理人：杜海燕，北京市光明律师事务所律师。被告：北京欧美风尚资产管理有限公司，住所地北京市朝阳区北苑路168号1-26内20层2005号。法定代表人：张晓红，经理。委托诉讼代理人：牛青务，男，北京欧美风尚资产管理有限公司员工。委托诉讼代理人：王海静，北京一轩律师事务所律师。原告北京景山阳光教育科技有限公司与被告北京欧美风尚资产管理有限公司定金合同纠纷一案，本院受理后适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人王暘及委托诉讼代理人王洪云、杜海燕，被告的委托诉讼代理人牛青务、王海静到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告向本院提出诉讼请求：1、要求被告双倍返还定金共30万元；2.要求被告承担诉讼费。事实与理由：2019年1月23日，原告经中介公司介绍，准备租赁被告位于朝阳区创远路36号院12号楼的整体二层，用于开办线上线下的少儿教育培训机构，在原被告双方以及中介机构多次沟通后，2019年1月25日，原被告双方签订了《定金协议》,约定原告向被告支付定金15万元,被告向原告提供涉案物业具有使用出租权等相关文件后,双方不晚于2019年1月31日签订正式的《租赁协议》,《定金协议》签订后原告即向被告支付了15万元的定金。鉴于被告却未能按《定金协议》预定的时间签订正式合同，且《定金协议》表明本案房屋的使用面积为409平米，建筑面积600平来，与后来原告实地测量相差了约100平来,故原告于2019年3月3日,向被告发出了《关于尽快按约定签订租赁协议的说明》，在原告的再三催促下，被告于2019年2月25日，才取得了《产权证明》，但对于原告线下小朋友培训等实质性问题，却迟迟得不到解决，无奈原告只好聘请律师向被告发出《律师函》，督促其限期履行合同义务，既然被告不能履行合同，就应当按照《合同法》规定的定金罚则，双倍返还原告的定金，故原告为了维护自己的合法权益不受侵犯，故诉至法院。被告辩称：首先,根据答辩人与原告于2019年1月25日签署的《定金协议》中明确约定了使用楼层的使用面积约407平米,建筑面积约600平米,而原告在签署《定金协议》前已经对使用楼层实地查验过，并对使用楼层的位置、大小等均以认可，显然如果原告对使用楼层的位置、大小不满意,认为不能满足其经营需要的话,也不可能与答辩人签署《定金协议》。另外《定金协议》明确约定了房屋使用费为固定总计而非按照面积单价计价,因此面积的合理差异并不会造成原告多交房屋使用费的负担，同时上述楼层的面积亦由相关部门予以确认，而非答辩人随意杜撰。其次，《定金协议》签署前后，答辩人按原告要求提供了相关材料供其查看及办理相关证照和备案之用,其中2019年2月25日的产权证明是原告以答辩人先前提供的产权证明不能满足教委备案要求,让答辩人按照其要求找相关部门另行开具的，原告也确认答辩人提供的上述材料已经满足其在承租房屋办理教育培训机构证照和备案事宜。在答辩人提供相关材料后，原告后续不断提出新要求，比如降低租金、和第三人就使用楼层签署合同等要求，在其要求逐一满足的情况下,原告最后提出必须由相关单位出具保证书,其才签署正式合同。经答辩人和原告负责人王洪云沟通中得知，原来原告是准备打着办理教育培训机构证照的幌子，实际是想在使用楼层非法办学，要求出具保证书的目的是降低原告所谓的经营风险;在答辩人和相关单位拒绝提供保证的情况下,原告为达到其既不签署正式合同又不想承担违约责任，恶意向答辩人发出通知和律师函，并在其中提出种种不合理要求，以期望将不签约的责任转嫁到答辩人身上。另外，原告在与答辩人的沟通尚未结束时，就已经在其他地段另行承租了房屋用于办学，这说明原告并没有和答辩人签署正式合同的意向。因此真正违反《定金协议》的是原告而非被答辩人。综上所述，导致正式合同未能签署的真正原因是由于答辩人及相关单位不为原告非法办学提供风险保证背书,故而原告才不签署正式合同，且原告已另行找址办学亦无签署正式合同意向。因此真正违反《定金协议》约定导致双方未能签署正式合同的违约方是原告而非答辩人，原告诉求答辩人返还双倍定金的理由不能成立。经审理查明：2019年1月25日，被告作为甲方与原告作为乙方签订《定金协议》，约定：甲乙双方就乙方使用北京市朝阳区创远路36号院12号楼地上二层面积开设教育培训机构达成协议；该房屋使用面积总计为407平米，建筑面积约600平米，甲方承诺对该房屋有经营及使用权以及签署相关租赁合同的权利；使用费为1598700元/年；签订正式合同前甲方负责提供本楼在建委备案的平面图、抗震等级大于八级的抗震报告以及甲方对该物业有使用权出租权的相关文件；乙方于本协议签署时支付定金15万元；本合同生效后甲方无故不签署正式合同需双倍赔偿乙方所付定金，乙方未于约定时间内签署正式合同，则本定金不予退还；双方约定不晚于2019年1月31日前签订正式合同，签约前甲方提供本楼在建委本案的平面图、抗震等级大于八级的抗震报告，如产权房不能提供以上资料，本协议可自动终止，甲方退还乙方定金，甲方不承担违约责任。同日，原告支付了15万元定金。2019年2月25日，朝阳区来广营乡政府、朝阳来广营农工商实业总公司出具的《产权证明》，载明：涉案房屋可使用面积407平方米，产权属于北京市朝阳区来广营乡人民政府下属的北京市朝阳来广营农工商实业总公司所有，北京市朝阳来广营农工商实业总公司具备对此房屋进行经营管理和签署租赁协议的主体资格。该房屋产权证正在办理之中,该房屋不属于违法建设,该楼原始用途为科研办公，可作为办公、培训使用。被告随后通过微信向原告出示该证明。2019年3月3日，原告法定代表人王旸通过微信向被告员工牛青务发送《关于尽快按约定签订租赁协议的说明》称：一、由于该房屋尚未取得产权证，您于2019年2月25日才取得该房属产权及使用用途证明文件，目前我们只收到该文件的复印件。二、2019年3月2日签约前实际测量发现，商销面积与合同约定严重不符；您在协议上承诺的商铺使用面积409平米，建筑面积600平米，经实际测量和您所提供图纸以及贵司原租赁合同约定面积，您所租赁房屋的两层使用面积合计467平方米，建筑面积为560平方米。具体分配为：二层实际使用面积为339平方米，建筑面积为407平方米，一层使用面积为57.56平方米加上70平方米（此部分您已租给咖啡厅）。三、定金协议租金根据建筑面积600平方米，每天每平米7.3元的租赁价格计算，得出年租金为159.87万元。现实际面积发生变化很大，所以只能按实际面积重新计算租金，并对租赁面积问题提出了解决建议。原告法定代表人王旸与被告员工牛青务微信记录显示：牛青务向王旸发送《商铺转让协议》载明：被告将其承租的商铺经营使用权、室内装饰装修、家具等一并转让给原告。被告主张已准备好《定金协议》中要求的竣工图等资料，并提交微信记录为证。原告对微信记录真实性予以认可，但不认可其证明目的。被告主张原告改变租赁场地用途，并提交录音、微信记录为证，录音载明：2019年3月6日，牛青务“你说你是线上教育家庭课堂什么的，还有孩子的一些辅导啊，培训的行，你要是跟你说是干个幼儿园似的，他那意思就是你干的跟幼儿园差不多了，天天一百孩子”，王暘“我说五六十啊，确实有五六十，最少五十六孩子”。原告认可录音真实性，但不认可被告的证明目的。诉讼中，原告表示因被告有三处违约情况：1.涉案房屋实际面积小于合同约定；2.被告直至2019年2月25日才提交《产权证明》；3.被告是三房东，涉案房屋的产权方及被告的出租方北京清水绿园餐饮管理有限公司不同意进行线下培训。被告表示原告最初告知被告是进行教育培训，但后来变为开办幼儿园，最终无法达成合作。双方确认：1.被告曾向原告出示过落款时间为2018年7月25日的《产权证明》复印件，该证明载明涉案房屋可作为餐饮经营。2.经过协商，被告提出原告直接和产权方签订租赁合同，原告表示同意，在此情况下，被告表示原被告需签订《商铺转让协议》，由原告对被告进行补偿15万的转让费或中介费。上述事实，有当事人提交的证据及当事人陈述在案佐证。本院认为，原被告签订的《定金协议》合法有效。根据在案证据及双方陈述可知，15万的定金是保证原被告之间在2019年1月31日正式缔结租赁合同。签订《定金协议》后，关于双方的履约情况，其一，被告虽然晚于协议约定时间提交《产权证明》，但双方并未因此终止合作，根据双方陈述及被告提交的《商铺转让协议》，双方在磋商过程中，确认不再签订租赁合同，转而寻求其他合作模式，且双方并未就定金转为中介费或转让费达成一致，至此，《定金协议》所担保的事项已无法实现，且双方合意不再缔结租赁合同，不可归责于一方。其二，在原告主张的被告三项违约情形中，原告未对房屋面积、产权方或出租方不同意线下培训两项问题充分举证，被告提交的证据亦不足以证明原告拟开办幼儿园这一待证事实，双方相关诉辩意见，本院均不予采信。综上，原告的诉讼请求部分成立，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百十一五条之规定，判决如下：一、被告北京欧美风尚资产管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告北京景山阳光教育科技有限公司退还定金15万元；二、驳回原告北京景山阳光教育科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，由原告北京景山阳光教育科技有限公司负担2900元（已交纳），被告北京欧美风尚资产管理有限公司负担2900元(于本判决生效之日起七日内交纳)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  牟诚诚审判员  孙国荣审判员  李佳佳二〇二〇年十二月二十九日书记员  罗 皓