北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初17555号原告：山东鲁商物业服务有限公司北京分公司，住所地北京市顺义区南彩镇九王庄村村委会东南500米，统一社会信用代码91110113688374835F。负责人：栗丽，总经理。委托诉讼代理人：李忠进，北京格竹律师事务所律师。被告：王宇，男，1979年4月1日出生，汉族，户籍地北京市海淀区，现住北京市海淀区，身份号码XXX。原告山东鲁商物业服务有限公司北京分公司（以下简称鲁商北分公司）与被告王宇物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鲁商北分公司之委托诉讼代理人李忠进、被告王宇到庭参加了2020年11月17日、2020年12月16日的两次庭审。本案现已审理终结。原告鲁商北分公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告2017年1月1日至2019年12月31日期间物业服务费101415.6元；2.判决被告支付原告2017年1月1日至2019年12月31日期间违约金27737元；以上共计129152.6元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系北京市顺义区X小区X区X号楼-1至2层全部的业主，房屋建筑面积为485.71平方米。2009年4月，鲁商北分公司与北京银座合智房地产开发有限公司签署《X小区前期物业服务合同》，约定由鲁商北分公司为北京银座合智房地产开发有限公司开发的顺义区X小区一区、二区（X小区别墅区）提供物业服务。按《X小区别墅区业主临时管理规约》约定，“物业服务费用按照每3个月收取一次，业主或物业使用人应于每季度的首月15日前缴纳下个季度的物业服务费（按自然年计算），并约定了违约金按延迟交付物业费总额的每日万分之五计算”。被告自2017年1月1日起至今一直没有支付物业服务费，原告多次催款均未果，故诉至法院。被告王宇辩称：房屋坐落、面积、收费标准、欠缴费期间没有异议。我方认为原告计算的违约金计算标准过高，因为我方房屋在保修期内漏水，但是我方没有开发商联系方式，一直是原告联系，但是原告并没有积极联系开发商，一直在说帮忙联系，想要提出方案，但是没有实质方案，拖拖拉拉导致我方房屋已经过了保修期了，物业人员因要查看我方房屋，把阳台砸烂，但是一直没有给我方复原。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2009年4月，鲁商北分公司与北京银座合智房地产开发有限公司签署《X小区前期物业服务合同》（以下简称《前期物业服务合同》），约定由鲁商北分公司为北京银座合智房地产开发有限公司开发的X小区别墅区提供物业服务。王宇系顺义区X小区X区XX号楼-1至2层全部的业主，房屋建筑面积为485.71平方米。鲁商北分公司提交《“X小区别墅区”业主临时管理规约》（以下简称《规约》）拟证明物业费收取标准、收取方式及违约金的计算标准。本院注意到，《规约》第十一条约定：“本物业区域内的业主应当履行以下义务：1.按照物业服务合同的约定，向物业服务机构交纳物业服务费用；”第三十五条约定：“本物业管理区域内，物业服务收费采取包干制方式。业主应按照本规约的约定按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）。物业服务费用（物业服务资金）是物业服务活动正常开展的基础，涉及全体业主的共同利益，业主应积极倡导欠费业主履行交纳物业服务费用的义务。物业服务费的确定和调整及其收取办法按照法律法规及北京市的有关规定执行。本物业服务费用收费标准为人民币5.8元/建筑平方米/月……在支付了首次物业服务费后，物业服务费用按照每3个月收取一次，业主或物业使用人应于每季度的首月15日前交纳下个季度的物业服务费（按自然年计算）……如果业主在任何应付款项到期后的十五日内尚未支付该款项，物业管理企业有权就延迟付款征收违约金，违约金自该款项应付期限届满之日起以应交纳的费用总额的每日万分之五计算（业主并应赔偿物业管理企业为此催付行为付出的额外各项费用），物业管理企业可根据情况对该违约业主提起民事诉讼。”鲁商北分公司提交的《专用收款凭证》显示王宇已经交纳了截至2016年12月31日之前的物业费。鲁商北分公司主张王宇自2017年1月1日起未再交纳物业费，截至2019年12月31日，尚欠物业费101415.6元。鲁商北分公司主张因王宇欠缴物业费，其于2020年4月11日向王宇邮寄了《催费通知单》，鲁商北分公司提交《邮件交接单》《催费通知单》予以佐证，《邮件交接单》显示的收件人为王宇，电话135XXXXXXXX，显示的邮寄地址为北京市西城区XXXXX。王宇对《X小区前期物业服务合同》《规约》《专用收款凭证》的真实性均予以认可，对《邮件交接单》的真实性不予认可，称并未收到该催缴通知。王宇辩称其未交纳物业费的原因是：涉案房屋在保修期内漏水，鲁商北分公司没有勤勉尽责地向开发商及时如实传递问题，导致王宇不能联系到开发商，没有及时解决房屋漏水问题。王宇提交房屋验收表及微信聊天记录截图对房屋存在漏水情况予以佐证。2010年12月15日的《房屋验收表》显示二层北顶天窗、北窗顶、东南卧室西墙角、挑空处窗户台等多处疑似漏水，微信聊天记录显示王宇在2016年11月、2017年1月与物业管家联系修理阳台漏水事项。鲁商北分公司认为：1.《房屋验收表》是否属实是房屋出卖人与买受人王宇之间就房屋买卖合同履行的权利义务关系，与本案物业公司无关。2.涉案房屋漏水、窗户漏水等房修问题已于2016年9月21日一次性解决，涉案独栋别墅的保修期届满；涉案房屋维修是由开发商负责处理，处理结果开发商与王宇没有告知原告；原告向被告王宇催收2012年8月1日之后的物业费时，王宇还是以房子漏水维修不满意为借口拒绝缴纳物业费，原告为了之后与业主和谐相处，不得已与王宇签订了《一次性减免证明》，减免了2012年10月1日至2012年12月31日期间的物业费用8451.3元作为一次性了结，后王宇向原告缴纳了截至2016年12月31日期间的物业费共计139105.8元；原告于2016年9月21日与被告王宇签订了《一次性减免证明》，双方约定原告一次性为业主减免2012年10月1日至2012年12月31日期间的物业费用8451.3元，此后应全额交纳物业服务费，物业服务费用减免后，业主不得再次以上述问题拒绝缴纳物业服务费，不得再以此理由拒绝缴纳后期物业服务费用或提出任何责任要求；至此，王宇的独栋别墅的维修事宜由业主自己处理，如果业主委托物业公司聘请第三方维修，业主需要与物业公司协商达成一致，由业主出资，物业公司代为办理，业主以拒缴物业费的方式逼迫物业公司承担非法定义务、非约定义务，不符合物业管理法律规定，不符合合同规定。经查，2016年9月21日，王宇与鲁商北分公司签署了《一次性减免证明》，双方约定：“因房屋漏水、窗户漏水等房修问题而拒绝缴纳物业服务费用，经双方友好协商，鲁商物业公司一次性为业主减免2012.10.1-2012.12.31期间的物业费用??8451.3元（大写：捌仟肆佰伍拾壹元叁角），此后应全额缴纳物业服务费用。此期间物业服务费用减免后，业主不得再次以上述问题拒绝缴纳物业服务费，不得再以此理由拒绝缴纳后期物业服务费用或提出任何责任要求。业主承诺按以上方案达成处理意见后，业主和业主家人不得向任何第三人（个人或单位）透露、公布处理过程和处理结果，也不得做任何有损于鲁商物业公司形象及信誉的行为或者威胁采取该行为（诸如对该处理方法反悔、追加赔偿、散布所谓甲方不负责任的言论、诉诸新闻舆论和消协组织、对鲁商物业公司领导采取信息骚扰或者堵门求见等行为）。如果业主违反本协议，鲁商物业公司有权由对由此发生的有损鲁商物业公司信誉的行为，追究业主责任，业主承担全部相应的法律责任，该责任包括但不限于给予鲁商物业公司不少于10000元的信誉损害赔偿。本次赔偿为一次性终结赔偿，应全面切实履行，不得再以任何理由纠缠，且绝对保密，不得泄露，否则一切后果均由业主承担。本协议一式二份，甲、乙双方在本协议上签字后即生效。”王宇认可签署了《一次性减免证明》，但表示签订该协议时鲁商北分公司承诺会维修房屋，因协议是鲁商北分公司提供的格式协议，故维修漏水的承诺没有体现在协议上，至于是鲁商北分公司找开发商修缮还是鲁商北分公司自行修缮没有明确，王宇表示其现在并不是要求鲁商北分公司修缮，只是认为鲁商北分公司没有尽到联系开发商修缮的义务。王宇认可鲁商北分公司曾派人维修过，但表示维修到一半就没人再管，王宇认为鲁商北分公司利用诈骗手段签订协议，没有履行口头承诺，对此，王宇提交其与物业管家王媛杰的微信聊天记录截图予以佐证。另，王宇表示《一次性减免证明》日期虽为9月21日，但鲁商北分公司由于盖章等流程，王宇在10月10日才收到《一次性减免证明》，对此，王宇提交其与物业管家孙昊天的微信聊天记录截图予以佐证。该微信聊天记录显示：2016年10月10日，孙昊天向王宇发出图片一张，并发消息“明天快递到达北京，接着给您寄出去，后天应该就能到了”“另外什么时间方便我去咱俩看看漏水问题”，王宇回消息“都行，你现在就可以过去，钥匙不是在你们那么？”鲁商北分公司对王宇上述主张及证据的意见为：1对微信聊天记录的真实性均认可，亦认可王媛杰、孙昊天是其公司的前员工，不认可王宇的证明目的；2.从王宇与王媛杰的微信聊天内容可以看出，物业服务人员联系过开发商，开发商也给王宇维修过，因为开发商认为王宇的房子已过保修期，物业公司即使联系开发商，开发商也是置之不理；3.王宇与王媛杰的微信聊天内容恰恰证明物业服务人员的负责任的行为，积极联系维修人员，及时与王宇联系维修事宜；4.王宇所述2016年9月21日的一次性减免协议是物业公司欺骗他所签不成立，物业公司给王宇减免了8451.3元物业费是真实的，但是王宇没有履行该协议，物业公司服务人员联系王宇看房子漏水情况不能证明2016年9月21日的一次性减免协议是欺骗所签；王宇对维修自己的房子不积极主动，让物业人员监工，物业服务人员也很无奈；原告没有义务给王宇的独栋别墅免费维修或替其监工。诉讼中，鲁商北分公司明确其诉讼请求的计算方式为：房屋面积485.71平方米，收费标准为5.8元，自2017年1月1日至2019年12月31日共36个月，物业费为485.71平方米*单价5.8元*12个月*3年，违约金的计算方式为按照欠缴费数额日万分之五计算。上述事实，有原告鲁商北分公司提交的《前期物业服务合同》《规约》《专用收款凭证》《一次性减免证明》、被告王宇提交的微信聊天记录截图等证据，双方当事人陈述以及庭审笔录在案佐证。本院认为：鲁商北分公司系涉诉小区的物业公司，为涉诉小区提供了物业服务，王宇作为该服务的受益人应当按照约定及时履行交纳物业费的义务。王宇辩称因鲁商北分公司未能及时联系开发商修缮房屋漏水事宜故未交纳物业费，但该答辩意见不能成为其不缴纳物业服务费的理由，且双方签署的《一次性减免证明》约定在鲁商北分公司一次性为王宇减免8451.3元物业费用之后，王宇此后应全额缴纳物业服务费用。故，鲁商北分公司要求王宇支付2017年1月1日至2019年12月31日期间物业费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于违约金一节，根据双方提交的证据及本院查明情况，自2016年11月至2018年12月期间，双方一直就房屋漏水及后续维修产生的问题进行沟通协商，鲁商北分公司确有协调维修的承诺及行动，可见王宇并非恶意拖欠物业费，故对于鲁商北分公司要求王宇支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王宇自本判决生效之日起七日内支付原告山东鲁商物业服务有限公司北京分公司2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费101415.6元；二、驳回原告山东鲁商物业服务有限公司北京分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1442元，由原告山东鲁商物业服务有限公司北京分公司负担278元（已交纳），由被告王宇负担1164元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  幸 江二〇二〇年十二月二十四日法官助理  余冬梅书 记 员  王 夢