北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初218号原告（反诉被告）：侯启环，男，1998年6月1日出生，汉族，住甘肃省庆阳市西峰区。被告（反诉原告）：胡裕春，男，1976年1月13日出生，汉族，住湖北省鄂州市梁子湖区。原告（反诉被告）侯启环与被告（反诉原告）胡裕春房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员刘敏独任审理，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）侯启环、被告（反诉原告）胡裕春到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告侯启环向本院提出诉讼请求：1．确认原、被告双方的《房屋租赁合同无效》；2．判令被告退还原告交纳的自2019年11月1日起至2020年4月30日止的租金12600元及押金2100元；3．判令被告支付空调修理费100元及垃圾处理费200元；4．诉讼费由被告负担。事实和理由：2019年4月21日，原告看到出租房屋的广告并实际看房后，与被告联系租房事宜，被告告知需先支付定金2100元，4月30日，原告与被告签订租房合同，并向被告交纳自2019年5月1日至11月1日的租金12600元。原告于2019年5月1日与该房屋前租户进行交接，被告知房屋热水器已坏且由房东负责维修，原告与该租户签订了交接清单并由被告进行了确认。2019年5月3日，原告发现卧室中一空调损坏，被告告知原告自行找人维修，被告将承担维修费用。2019年5月3日至19日期间，原告入住后经常听见爆炸声，前租户告知系卫生间顶棚电路有问题，向被告反映后被告承诺新租户入住后维修。2019年5月22日，原告向被告询问后，被告表示卫生间电路不会爆炸，且不予维修，原告无法忍受该声响，直接导致出现失眠、生物钟紊乱、神经衰弱等症状。2019年6月29日晚，原告发现冰箱无法制冷，原告催促被告解决之前所有问题，被告答应处理。6月30日，原告联系人上门维修空调，并电话告知被告维修费300元，被告仅同意支付200元后挂断电话，原告只能垫付100元。后，被告联系原告要求支付2019年11月1日至2020年4月30日的租金，原告再次提出维修事宜，并询问冬季取暖费由谁支付，被告告知由原告支付。后，被告再次催促原告支付房租，原告不愿再承租，希望与被告解约。被告要求原告按照合同履行，并承诺在原告找到下一租户后将房租和押金退还原告。无奈原告再次支付租金12600元。此后，原告帮被告出租房屋并专程请假带人看房，推荐近十人直接与被告联系，但无一人成交。后有一租户交纳了定金，并约定于2019年11月9日进行交接，后却告知原告其与被告产生纠纷，未能签订合同，不同意入住。原告询问后得知系因被告临时涨价且不愿意履行相关职责，才未能与被告签订合同。原告与被告沟通此事时，被告对原告进行辱骂，还扬言要找人殴打原告，原告要求解除合同，被告拒绝并对原告进行人身威胁。小区所在位置周边均已拆迁，较为荒凉，治安资源较少，原告无法与被告私下协商。故原告诉至法院，请求判如所请。被告胡裕春辩称，原告从未跟我说过退房的事，钥匙没有交给我，且第二次交纳了租金，说明原告继续在承租这个房屋。我的房屋不存在问题，是原告工作原因才退租的。我们商量好了由原告找人继续承租，我将剩余租金退还给他。原告找人看了房子，有两人有承租意向，但最终无人承租。在调解时，原告拒绝给我交接房屋钥匙，到2020年4月15日左右我给原告打电话也无人接听，到2020年4月19日去接收房屋时我录了视频。合同约定暖气费由原告交纳，我要求原告交纳该费用。空调修理费我已经支付了200元，垃圾处理费双方合同已经约定由被告负担，我方不应该承担。反诉原告胡裕春向本院提出反诉请求：1．判令反诉被告交纳自2019年5月1日至2020年4月30日期间租赁反诉原告房屋的暖气费1720元；2．判令反诉被告支付房屋损坏处进行维修的维修费2000元；3．判令反诉被告赔偿对房屋损坏鉴定期间的房租费用4200元。事实与理由：根据双方合同约定，乙方应按时交纳其自用所负担的所有费用。反诉被告租用反诉原告房屋期间对房屋损坏的地方应当进行维修，其中卧室天花板上系其人为在上面打钉挂东西，导致天花板多处脱落。由于在法院对房屋损坏鉴定期间，房屋不能使用，故要求其承担该期间的房租费用。反诉被告侯启环辩称，不同意支付暖气费用，在承租该房屋时不知道有该项费用。在我入住时，房屋就已经有损坏。房屋空置期与我无关，不同意支付空置期的房租费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，本院经审理认定事实如下：2019年4月30日，胡裕春（出租人，甲方）与侯启环（承租人，乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定：房屋坐落于北京市昌平区×，租金每月2100元；租用期自2019年5月1日至2021年4月30日，共计2年；乙方应于本合同签订之日向甲方支付押金2100元、半年租金12600元；以后租金每半年付一次，每次乙方提前半个月交付；乙方应按时交纳自用所负担的所有费用，乙方在租用期内，需爱惜屋内设施及物品，安全使用水、电、气，保持室内清洁卫生，作好防火、防盗预防工作，安全使用室内所有电器，并随时检查室内所有电器是否安全使用，出现不安全因素的，要及时排除；因乙方原因造成的房屋及其屋内设备损坏，乙方应进行维修。双方在该合同中还约定了其他内容。合同签订后，侯启环自该房屋的上一租户接收了该房屋。2019年4月21日，侯启环向胡裕春转账2100元；2019年4月30日，侯启环向胡裕春转账12600元；2019年10月20日，侯启环向胡裕春转账12600元。侯启环于2019年5月20日支付垃圾清运费400元。2019年6月30日，侯启环找人对空调进行维修，支付修理费300元，胡裕春向侯启环支付修理费200元。2019年10月20日20时许，侯启环告知胡裕春因其工作变更需搬到海淀区居住，下个月就不在此房屋居住，同时表示愿意联系新的住户找找下家。当日23时许，侯启环交纳了第二笔租金12600元。此后，侯启环多次找人看房，但无人承租该房屋。侯启环自称于2019年11月9日搬离涉案房屋，并提交视频佐证。胡裕春对该视频的证明目的不予认可，因为侯启环并未将该房屋钥匙交还胡裕春。2020年1月13日，本院组织双方进行庭前调解及证据交换，因侯启环未带涉案房屋钥匙，双方未能办理房屋交接手续。2020年1月13日晚20时许，侯启环通过微信询问胡裕春何时交接钥匙。2020年1月14日和15日，侯启环向胡裕春发短信，询问何时交接钥匙。胡裕春称其并未收到侯启环发送的微信和短信。2020年2月27日，侯启环与胡裕春通过电话协商交接钥匙事宜，胡裕春称因在湖北无法返京接收钥匙和验收房屋。2020年4月19日，侯启环与胡裕春就涉案房屋办理了交接手续。经询问，胡裕春称其于2020年1月23日回湖北，因侯启环在法庭调解时拒绝交付钥匙，故其未主动联系侯启环交接房屋。胡裕春于2020年3月28日返回北京。庭审中，胡裕春称侯启环使用房屋期间对房屋造成损坏，要求其承担赔偿责任，并提交照片佐证。侯启环对此不予认可，并称该损坏在其承租时即已存在。经询问，胡裕春称其现已修复，且房屋已于2020年6月对外出租，且不能提交修复票据。再查，胡裕春称涉案房屋无规划审批和建设手续。以上事实，有北京市房屋租赁合同、微信聊天记录等证据及双方当事人陈述在案佐证。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案所涉房屋未取得规划和建设审批手续，故胡裕春与侯启环之间签订的《北京市房屋租赁合同》应属无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。合同虽属无效，但房屋承租人仍应参照合同约定的租金标准向出租人交纳占有使用费。关于侯启环实际占用房屋的期间，因双方均未积极办理房屋交接手续，从双方沟通过程来看，侯启环已经尽到通知胡裕春办理房屋交接手续的义务，胡裕春怠于办理房屋交接手续，对于后续期间的损失应当由其自行承担。本院根据双方沟通协商的过程，确定双方能够办理完毕房屋交接手续的期间至2020年1月31日，故确定侯启环交纳房屋占有使用费至2020年1月31日。侯启环预交的自2020年2月1日至4月30日期间的房屋租金，胡裕春应当退还。故对侯启环要求退还已交纳的房屋租金的诉讼请求，合理部分，本院予以支持。关于侯启环要求胡裕春退还押金的请求，本院予以支持。承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。胡裕春对出租房屋及房屋内设备设施有维修的义务，侯启环因维修空调支付的300元，应当由胡裕春负担，故对侯启环要求胡裕春支付空调维修费100元的请求，本院予以支持。关于胡裕春主张侯启环负担房屋维修费用和维修空置期内房屋租金损失一节，因胡裕春未提交证据证明侯启环未按房屋性质使用房屋并恶意造成房屋受损，且其亦未提交充分证据证明房屋受损程度，故对其该项反诉请求，本院不予支持。关于暖气费和垃圾处理费一节，因该项费用均系由房屋使用人支出的费用，故对侯启环使用房屋期间的暖气费和垃圾处理费由侯启环负担。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、胡裕春与侯启环于2019年4月30日签订的《北京市房屋租赁合同》无效；二、胡裕春退还侯启环预付租金和押金共计8400元；三、胡裕春退还侯启环交纳的垃圾处理费100元；四、侯启环向胡裕春交纳暖气费860元；五、胡裕春支付侯启环垫付的空调维修费100元；六、以上一至四项折抵后，由胡裕春给付侯启环7740元，于本判决生效后十日内支付；七、驳回侯启环的其他诉讼请求；八、驳回胡裕春的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费175元，由侯启环负担（已交纳）。反诉案件受理费25元，由胡裕春负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 刘 敏二〇二〇年十二月二十一日书记员 吕萍萍