福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终5426号 上诉人（原审原告）：寇清英，女，1975年10月15日出生，汉族，住福建省德化县。 被上诉人（原审被告）：郭玮珏，男，1996年10月7日出生，汉族，住福建省德化县。 委托诉讼代理人：郭诚党，男，系郭伟珏的祖父。 上诉人寇清英因与被上诉人郭伟珏房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省德化县人民法院（2020）闽0526民初2577号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 寇清英上诉请求：一、撤销一审判决第二项、第四项，改判支持寇清英一审全部诉讼请求。二、一审、二审诉讼费用由郭伟珏承担。事实和理由：一、一审认定郭伟珏尚欠租金为8500元不正确。根据双方于2019年11月2日签订的《房屋租赁合同》，郭伟珏向寇清英租赁德化县浔中镇聚兴小区5号楼第5号店面（以下简称案涉店面），郭伟珏应自2019年11月2日开始缴交租金，郭伟珏除签订租赁合同时缴交4500元定金以外，分别于2019年12月4日、2020年1月2日、3月2日、3月31日交纳租金4000元、4000元、4750元、4000元，共计21250元（包括定金）。一审将郭伟珏缴交的4500元定金当作租金计算，并认定郭伟珏2020年3月份前的租金已经全部支付清楚，属于认定事实不正确。郭伟珏尚欠寇清英截至2020年3月份租金4250元，加上2020年4月、5月份两个月的租金8500元，尚欠租金应为12750元。二、2020年5月31日，郭伟珏未经寇清英同意，单方微信要求解除租赁合同，没有法律依据。2020年6月25日，郭伟珏未经同意，在未把租赁房屋清空的情况下把房屋钥匙移交给寇清英，并不构成租赁合同当然解除的法定情形。郭伟珏直到2020年9月25日在法院的要求下把租赁的房屋腾空移交，双方的房屋租赁合同应计算到2020年9月25日才依法解除，郭伟珏应支付自2020年6月份起到2020年9月25日的租金17000元。一审判决由寇清英、郭伟珏各承担8500元，属于认定事实不正确。 郭伟珏辩称，一、一审认定郭伟珏尚欠寇清英截至2020年5月31日的租金8500元事实清楚，应予维持。郭伟珏签订合同分别于2019年11月4日、12月4日、2020年1月2日、3月2日、3月31日支付寇清英5000元（4000元租金+1000元押金）、4000元、4000元、4000元、4750元，合计21750元（20750元租金+1000元押金）。加上前租户陈瑞进仍有3500元的押金在寇清英处，合计4500元押金在寇清英处。二、一审认定郭伟珏尚欠寇清英自2020年6月1日起至2020年9月25日租金8500元，扣除4500元定金后，仍需支付租金4000元的判决正确。 寇清英向一审法院起诉请求：一、判令寇清英与郭伟珏解除2019年11月2日签订的《房屋租赁合同》。二、判令郭伟珏向寇清英支付拖欠的租金、水电费、物业费合计22325.94元及利息(从起诉日起至实际付款日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)。三、判令郭伟珏将房屋清空后归还给寇清英并支付该期间的租金（从起诉日起至实际清空房屋之日止按合同约定4250元/月计算）。四、判令郭伟珏向寇清英支付违约金13500元。五、诉讼费用由郭伟珏承担。 一审法院认定事实：2019年11月1日，寇清英为出租人与郭玮珏为承租人签订房屋租赁合同一份，合同约定：一、租赁房屋为案涉店面，建筑面积70.27㎡；二、租赁期限从2019年11月2日起至2021年12月31日；三、租金：2020年1月起4250元；四、租金的支付期限与方式：每月1日前付清；五、承租人负责支付出租房屋的水电费、物业费、卫生费等；六、租赁房屋用途：聚兴大排档；八、租赁合同期满，租赁房屋的装修、改善增设他物的处理：不得损坏设施，不得带走；十、定金4500元，承租人在2019年11月2日前交给出租人；十一、合同解除条件：有下列情形之一，出租人有权解除本合同：1.承租人不交付或者不按约定交付租金达1个月以上；2.承租人所欠各项费用达1000元以上等合同条款。2020年因疫情影响郭玮珏停止大排档营业，4月份开始拖欠租金，同年5月31日通过微信明确向寇清英提出要求不租赁店铺，被寇清英拒绝，同年6月25日，郭玮珏在未腾空店铺的情况下，通过他人将店铺锁匙交还给了寇清英，后郭玮珏的祖父郭诚党要去搬回大排档的财产及腾空店铺，但被寇清英拒绝。审理中，2020年9月25日郭玮珏腾空店铺返还给寇清英。 另查明，郭玮珏租赁的店铺至今尚欠物业费664元、水费78.94元、电费333元。 一审法院认为，寇清英与郭玮珏签订的《房屋租赁合同》经双方协商一致，不违反法律规定，合法有效，受法律保护，双方应严格依照合同约定履行。郭玮珏拖欠至2020年4月至5月31日前的2个月租金8500元，事实清楚，郭玮珏应当支付。合同约定承租人不交付或者不按约定交付租金达1个月以上，出租人有权解除本合同，寇清英在郭玮珏拖欠租金达三个月时要求不租赁店铺的情况下，仍要求郭玮珏继续履行合同，未及时采取措施防止损失的扩大，对合同造成的扩大损失责任应自行承担；郭玮珏虽提出要求不租赁店铺，通过他人将店铺锁匙交还给了寇清英，但未腾空店铺，仍占用该店铺，给寇清英房屋的出租带来了影响，应承担相应的法律责任；故2020年6月1日至店铺腾空期间的租金损失由郭玮珏承担2个月租金8500元，其余租金损失由寇清英自行承担。寇清英按合同收取的定金4500元，合同解除时应予返还抵扣租金。郭玮珏租赁的店铺尚欠物业费664元、水费78.94元、电费333元，按合同约定，郭玮珏应予支付。郭玮珏与寇清英双方均同意解除2019年11月1日签订的《房屋租赁合同》，予以准许。寇清英要求郭玮珏支付违约金13500元，因合同约定的条款是寇清英在合同签订后私自添加的，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除郭玮珏与寇清英双方于2019年11月1日签订的《房屋租赁合同》；二、郭玮珏应在判决生效后十五日内偿付寇清英租金12500元；三、郭玮珏应在判决生效后十五日内偿付寇清英尚欠的物业费、水费、电费合计1075.94元；四、驳回寇清英的其他诉讼请求。案件受理费352.40元，减半收取176.20元，由寇清英负担53.40元，郭玮珏负担122.80元。 二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。寇清英提供其与郭伟珏的微信聊天记录，拟证明双方有对解除合同进行协商，但是郭伟珏未予理睬并占用案涉店面。郭伟珏质证认为，对微信聊天记录无异议，其有与寇清英提出解除合同。郭伟珏提供微信账单详情及微信聊天记录，拟证明其交付寇清英租金及押金共计21750元、向陈瑞进转账5580元（案涉店面押金3500元+材料2080元）。寇清英质证认为对上述证据均无异议，但郭伟珏向寇清英转账的款项包含郭伟珏替陈瑞进支付的500元，寇清英实际收到郭伟珏租金及押金共计21250元。另外，郭伟珏向陈瑞进转账与本案无关。本院认为，寇清英认为转账包含郭伟珏替陈瑞进支付的500元，未提供证据证实，且郭伟珏予以否认，故寇清英的该项意见不予采信。郭伟珏向陈瑞进转账与本案不具有关联性，且寇清英提出异议。故对转账金额为5580的账单详情不予采纳。双方对其他证据均无异议，本院予以采纳。 双方除对尚欠租金有异议外，对一审查明的其它事实无异议，本院予以确认。 本院认为，寇清英与郭伟珏签订的《房屋租赁合同》，合法有效。寇清英交付案涉店面后，郭伟珏应按约支付租金。双方约定租赁期限自2019年11月2日开始，郭伟珏于2020年5月31日要求解除合同，被寇清英拒绝。但寇清英自认其于2020年6月25日收到案涉店面的钥匙，视为双方于2020年6月25日达成解除租赁合同的合意，故郭伟珏应支付寇清英租金33291.67元（7个月×4250元/月+4250元/月÷30天×25天），扣除郭伟珏已付的21750元（包含定金），仍需支付租金11541.67元。寇清英收取钥匙后未及时采取措施防止损失扩大、郭伟珏交付钥匙后未及时腾空案涉店面，均应对解除合同后的占用期间费用承担相应责任，故自2020年6月26日起至房屋实际腾空之日即2020年9月25日止的占用费12750元（3个月×4250元/月），由寇清英、郭伟珏各自承担6375元为宜。关于寇清英要求郭伟珏支付违约金13500元的问题。因郭伟珏提供的《房屋租赁合同》复印件未约定违约责任，而寇清英未能举证证明违约责任条款系经过双方合意在合同签订时添加，故本院对寇清英主张的违约金不予支持。 综上所述，寇清英上诉理由部分成立，本院予以部分支持。一审法院对尚欠租金认定有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福建省德化县人民法院（2020）闽0526民初2577号民事判决第一项、第三项； 二、撤销福建省德化县人民法院（2020）闽0526民初2577号民事判决第二项、第四项； 三、郭伟珏应于本判决生效之日起十日内支付寇清英租金及房屋占用费共计17916.67元（11541.67元+6375元）； 四、驳回寇清英一审其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费690元，减半收取计345元，由寇清英负担207.5元，由郭伟珏负担137.5元。二审案件受理费690元，由寇清英负担442元，由郭伟珏负担248元。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄祥彪 审 判 员 洪颍雅 审 判 员 郑 励 二〇二〇年十二月二十三日 法官助理 刘梅秀 书 记 员 徐蓝蓉 附注：本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。