云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2301民初2122号原告：吴桂华，女，1968年12月12日生，侗族，云南省楚雄市人，高中文化，务工，住云南省楚雄市。原告：陈昊，男，1961年11月18日生，汉族，大专文化，务工，住云南省楚雄市。二原告共同委托诉讼代理人：吴春燕，云南佳信律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：楚雄开发区房地产综合开发有限责任公司，住所地：云南省楚雄市高新区紫霞路40号，统一社会信用代码：9153230021744012XQ。法定代表人：倪鹏，该公司董事长。被告：云南省楚雄经济技术开发区经济发展总公司，住所地：云南省楚雄开发区方源小区，统一社会信用代码：915323002174429348。法定代表人：李洪先，该公司总经理。第三人：云南楚雄经济开发区管理委员会，住所地：云南省楚雄市开发区永安路698号，统一社会信用代码：115323010151711875。负责人：李援，该管委会主任。委托诉讼代理人：许伟，代理权限为特别授权。原告吴桂华、陈昊与被告楚雄开发区房地产综合开发有限责任公司（以下简称：综合开发公司）、云南省楚雄经济技术开发区经济发展总公司（以下简称：经济发展总公司）及第三人云南楚雄经济技术开发区管理委员会（以下简称：开发区管委会）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院于2020年7月20日中止审理，后于2020年12月10日恢复案件审理。原告吴桂华、陈昊的委托诉讼代理人吴春燕，第三人开发区管委会的委托诉讼代理人许伟到庭参加诉讼。被告综合开发公司、经济发展总公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴桂华、陈昊向本院提出如下诉讼请求：1.请求依法确认原告与被告综合开发公司于2003年4月25日签订的《方源小区商品房预售合同》为无效合同；2.判令被告综合开发公司、开发区经济发展总公司共同返还原告101079.89元（含欠工商银行贷款本金78663.45元，截止2017年4月14日的利息22416.44元），承担2017年4月15日至2020年4月14日的利息18088元，2020年4月15日起至贷款本金还清之日止的利息按每日万分之二点一的标准计算（含罚息、复利）及案件受理费2322元、公告费500元、执行申请费1459元；3.本案案件诉讼费由被告承担。事实和理由：1993年1月7日，第三人成立了被告经济发展总公司。2002年，经济发展总公司取得位于楚雄开发区桥旁地块的使用权，用于投资建盖方源小区商品房。因被告经济发展总公司不具备商品房开发、销售的资质，第三人开发区管委会为解决开发区经济发展总公司的资质问题，于2002年9月11日召开会议，通过行政职权介入，将方源小区项目土地使用者变更为被告综合开发公司。2002年10月9日，开发区管委会召开会议，会议决定方源小区的销售收入纳入总公司核算。第三人通过行政职权协调处理好被告经济发展总公司的资质、财务等问题后，经济发展总公司开始销售方源小区的商品房。2003年4月25日，原告与被告综合开发公司签订《方源小区商品房预售合同》，合同约定：吴桂华向综合开发公司购买位于楚雄开发区，建筑面积108.75平方米，购房款170520元，吴桂华支付30%的购房首付款52156元，剩余70%当月或次月综合开发公司协助办理15年按揭贷款手续，商品房于2003年4月30日前交付使用。同年5月8日，吴桂芳与中国工商银行签订《个人借款合同》，由该行向原告发放住房贷款119000元，贷款期限为20年。原告支付了购房首付款并办理按揭贷款手续后，二被告一直未将房屋交付原告使用，也未办理房屋所有权证，原告也从未收到工商银行要求偿还贷款本金及利息的通知。2017年4月21日，工商银行向法院起诉，要求原告偿还贷款本金及利息，二被告承担连带还款责任，该案审理中原告获知二被告在未与原告解除购房合同的情况下一房二卖，将房屋二次出售后备案登记在罗丽娜、秦志钧名下。市法院（2017）云2301民初1323号民事判决书判决由吴桂芳、陈昊向工商银行楚雄分行偿还借款本金78663.45元、截止2017年4月14日的利息（复利）22416.44元以及自2017年4月15日起至借款本息还清之日按日万分之二点一的标准向工商银行楚雄分行支付利息，二被告承担连带清偿责任。综上，被告经济发展总公司为解决资质及项目资金不足的问题，假借订立合同，骗取原告在抵押物清单上签名捺手印，并与银行签订借款合同而获取银行贷款。个人贷款凭证显示工商银行于2003年5月9日将贷款本金119000元转入卡号为25×××78的帐户，但该帐户在2005年11月24日才开户，工商银行是否发放贷款，发放贷款后资金去向不明。经济发展总公司以虚假意思表示实施民事法律行为，签订合同骗取银行贷款，原告与综合开发公司签订的购房合同系无效合同，综合开发公司将资质提供给经济发展总公司使用，合同无效后，二被告应共同向原告承担返还借款本金及利息的责任。第三人开发区管委会辩称，被告综合开发公司、经济发展总公司均是独立的法人，本案还款责任应该由二被告承担，与我单位无关。被告综合开发公司、经济发展总公司未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。原告吴桂华、陈昊针对其诉讼请求，向本院提交了以下证据：1.企业登记基本情况表、企业信用信息公示报告；2.楚雄开发区管委会主任办公会议纪要；3.委托售房合同；4.补充协议；5.楚雄开发区管委会协调会议纪要；6.经济发展总公司报告；7.综合开发公司报告；8.方源小区商品房预售合同；9.个人购房借款合同、抵押物清单及保证函；10.个人住房贷款凭证；11.开户证明；12.（2017）云2301民初1323号民事判决书；13.执行通知书；14.（2017）云2301民初1628号民事判决书。第三人开发区管委会针对其辩解，未向本院提交证据。被告综合开发公司、经济发展总公司未到庭质证，亦未提交书面质证意见及证据。经审查，原告吴桂华、陈昊提交的证据1证明第三人开发区管委会于1993年1月7日出资成立被告经济发展总公司，第三人为公司法人股东的事实，本院予以采信；证据2-7证明第三人开发区管委会、及二被告对楚雄市方源小区的建设、销售、公司资产关系等问题作出决定并达成协议，决定及协议内容仅针对二被告，不具有对外效力，对证据的真实性本院予以确认；证据8、9证明原告与被告综合开发公司签订《方源小区商品房预售合同》，与工商银行楚雄分行签订《个人购房借款合同》，二被告为借款合同的保证人，原告将所购房屋提供为贷款抵押物的事实，本院予以采信；证据10、11证明工商银行楚雄分行于2002年12月4日向尾号为2778的账户发放了吴桂华的个人住房贷款119000元的事实，本院予以采信；证据12证明工商银行楚雄分行诉吴桂华、陈昊、综合开发公司、开发区经济发展总公司金融借款合同纠纷案件生效判决认定的事实及判处情况，本院予以采信；证据13证明工商银行申请执行（2017）云2301民初1323号民事判决的申请执行费为1459元，本院予以采信；证据14证明工商银行诉李洪先、李胜琼、综合开发公司、经济发展总公司金融借款合同纠纷案件生效判决确认的事实及判外情况，本院予以采信。经审理，本院认定事实如下：2003年4月25日，被告经济发展总公司借用被告综合开发公司的名义与原告吴桂华、陈昊签订《方源小区商品房预售合同》，约定：原告吴桂华、陈昊（乙方）以170520元的价款向被告综合开发公司（甲方）购买楚雄开发区房屋，建筑面积108.75平方米；乙方选房支付定金七日内签订《商品房预售合同》，同时支付预付款3万元，付预付款后十日内支付30%的购房首付款52156元，剩余70%当月或次月综合开发公司协助办理15年按揭贷款手续，商品房于2003年4月30日前交付使用；甲方不能在《预售合同》规定的期限30日内将房屋交付乙方使用，则甲方应退赔乙方定金1000元，逾期按银行同期利息返还给乙方；乙方不能在《预售合同》约定的期限内支付款项，则所交款项甲方不再退赔给乙方，乙方所选房屋，甲方有权另行处理。2003年5月6日，被告综合开发公司、经济发展总公司向工商银行楚雄分行出具保证函，为原告吴桂华、陈昊申请的119000元个人住房贷款提供连带保证担保。2003年5月8日，吴桂华、陈昊与工商银行楚雄分行签订《个人购房借款合同》，约定：贷款金额为119000元，贷款期限为20年（即2003年5月9日至2023年5月9日）；贷款利率按中国人民银行规定的利率，确定月利率为4.2‰，利息从放款之日起计算并按月结息。被告综合开发公司作为保证人在该《个人购房借款合同》上签字盖章，为吴桂华、陈昊提供连带保证担保，保证期限自本合同签订之日起至借款人持《房屋所有权证》办理正式抵押登记手续之日止。原告吴桂华、陈昊在抵押物清单上签字捺印；同日，吴桂华、陈昊签署扣款授权书，授权工商银行从其账号为25×××07的账户扣划其应当偿还的借款本息和可能发生的违约金及实现债权的费用；2003年5月9日，工商银行楚雄分行向吴桂华、陈昊发放贷款119000元并将该贷款转入户名为被告综合开发公司、账号为25×××78的账户。2007年1月24日，被告综合开发公司将楚雄开发区房屋备案登记在罗丽娜、秦志钧名下，吴桂华、陈昊至今未支付过购房款，未取得上述房屋的所有权，亦未就本案借款办理抵押登记。2017年4月21日，工商银行楚雄分行向本院起诉吴桂华、陈昊、综合开发公司、经济发展总公司金融借款合同纠纷案件，经本院审理，本院于2018年9月21日作出（2017）云2301民初1323号民事判决书，判决：一、吴桂华、陈昊于本判决生效后三十日内向原告工商银行楚雄分行偿还借款本金78663.45元、截止至2017年4月14日止的利息(含罚息、复利)22416.44元；二、吴桂华、陈昊自2017年4月15日起至借款本息还清之日止按每日万分之二点一的标准向工商银行楚雄分行支付利息(含罚息、复利)；三、综合开发公司、经济发展总公司对第一、二项中确定由吴桂华、陈昊承担的款项承担连带清偿责任。判决生效后工商银行楚雄分行向本院申请强制执行，吴桂华、陈昊、综合开发公司、经济发展总公司未履行（2017）云2301民初1323号民事判决确认的义务。本院认为，根据当事人的诉辩主张本案争议焦点为：1.本案所涉的《方源小区商品房预售合同》的效力问题；2.被告综合开发公司、经济发展总公司是否应向原告吴桂华、陈昊退还购房款及相关费用？关于焦点一，当事人因虚假意思表示而实施的法律行为无效。本案《方源小区商品房预售合同》是被告经济发展总公司借用被告综合开发公司名义与原告作出的虚假意思表示，第三人亦认可被告经济发展总公司借用被告综合开发公司资质的事实；被告综合开发公司与原告签订《方源小区商品房预售合同》后，于2007年1月24日将楚雄开发区方源小区7单元202号房屋备案登记在罗丽娜、秦志钧名下；原告吴桂华、陈昊提交的证据不足以证明其签订《方源小区商品房预售合同》后交纳了购房首付款，向工商银行楚雄分行归还过借款本金及利息；原告吴桂华、陈昊至今未取得该房屋的所有权。综合以上事实，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条之规定，本院认定被告经济发展总公司借用综合开发公司名义与原告签订的《商品房预售合同》因虚假意思表示而无效，无效的合同自始无效，故对原告提出请求确认其与被告综合开发公司签订的《商品房预售合同》无效的诉讼请求，本院予以支持。关于焦点二，被告经济发展总公司借用被告综合开发公司的名义与原告吴桂华签订的《方源小区商品房预售合同》无效，因该合同取得的财产应予以返还。由于被告综合开发公司许可被告经济发展总公司借用其名义实施法律行为，该二被告应共同承担由此产生的法律后果。原告吴桂华、陈昊与工商银行楚雄分行签订《个人购房借款合同》借款后，本院（2017）云2301民初1323号民事判决已判决由原告吴桂华、陈昊向工商银行楚雄分行归还借款本息及相关费用，根据合同相对性产生的法律后果，原告在交纳本院（2017）云2301民初1323号民事判决中的执行款项后，可向被告经济发展总公司、综合开发公司主张还款责任，现因原告尚未交纳上述款项，其请求返还款项的请求不成立，故对原告现要求二被告共同归还其购房贷款本息及（2017）云2301民初1323号案件诉讼费、公告费、执行费的诉讼请求，本院不予支持；第三人开发区管委会对被告综合开发公司与被告经济发展总公司建设、销售楚雄市方源小区房屋的问题作决定及协议系履行职责的行为，其在本案中不承担民事责任。被告经济发展总公司、综合开发公司经本院依法传唤后未到庭参加诉讼，视为其放弃相关诉讼权利，应承担由此产生的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告吴桂华与被告楚雄开发区房地产综合开发有限责任公司于2003年4月25日签订的《方源小区商品房预售合同》无效；二、驳回原告吴桂华、陈昊的其他诉讼请求。案件受理费1384元，由原告吴桂华、陈昊负担（已交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  严艳红二〇二〇年十二月十日书记员  鲁 波