重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0101民初11058号原告:牟方秀，女，1962年4月18日出生，汉族，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：叶志平，重庆市万州区太白法律服务所法律工作者。被告：重庆巨延禾森商贸有限公司，住所地重庆市万州区新城路83-87号龙都大厦1-3层，统一社会信用代码91500101MA5YYC7N8E。法定代表人：谢连伟，执行董事。委托诉讼代理人：李和平，男，该公司股东。委托诉讼代理人：龙文俊，男，该公司职员。原告牟方秀与被告重庆巨延禾森商贸有限公司（以下简称巨延公司）物权保护纠纷一案，本院于2020年9月3日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭审理。原告牟方秀的委托诉讼代理人叶志平，被告巨延公司的委托诉讼代理人李和平、龙文俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。牟方秀向本院提出诉讼请求：1.判决被告立即支付原告位于重庆市万州区××路××号××层××号商铺的占用损失，损失计算标准为自2018年7月2日起到判决时止每年按照投资额的12%计算；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告所有的位于重庆市万州区××路××号××层××号××房，建筑面积为9.55㎡，钢混结构。原租赁给重庆市万州区博达实业（集团）有限公司（以下简称博达公司）使用，约定年租金按照投资额9%支付。原告与博达公司的租赁合同已解除，被告于2018年7月2日起，在未与原告签订租赁协议的情况下，就使用该商用房至今，未给付任何使用费，应当赔偿原告的门面占用损失。原告购买商铺已多年，按投资额9%计算租金也是15年前的价格，现在按照市场行情要求上浮3个百分点，按照12%计算门面占用损失也是情理之中。对于被告所主张的免租、缓租等情形不予认可。现原告向法院起诉，提出如上诉讼请求。巨延公司辩称，首先，原告的商铺是产权式商铺，不属于独立商铺，不宜认定被告侵犯了原告的物权。原告所述物业位于禾森商厦，该物业共计400余户业主，产权分散复杂，属于产权式商铺，其特点是所有权和经营权分离，商铺业主出于投资目的购买商铺后，通过开发商或者第三方公司整体委托，品牌经营商进行统一经营，商铺业主获得定期回报。其主要形式为将一个大商场分割成若干个小商铺，各商铺权利人之间按份共有，产权式商铺有别于独立商铺的特点在于需要进行统一经营，才能体现出商铺最大的价值，才能使产权人达到投资和增值的目的，经营面积多为整体性出租，即多个产权式商铺为同一品牌管理商进行租用。各商铺彼此之间具有不可分性，业主行使个人权利时应该考虑其他业主的利益和整体发展，如商场不能有序发展，业主的利益无从谈起。巨延公司在原百盛商场停业后整体租赁过来并对商场进行重新装修招商，其目的是盘活整个禾森商厦，维护众多业主利益。已经与巨延公司签约的业主，已达到专有部分占建筑面积2/3以上，且占总人数2/3以上，业主及面积的签约率均超过90%，符合物权法第七十六条规定的条件。另外，我国物权法第七条规定，物权的取得和行使应当遵守法律和社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。产权式商铺功能的发挥，商铺业主利益的实现都是以经营商对所有商铺统一经营管理为前提，赋予经营方完全的经营管理权限，经营管理权限是取得良好经营管理的良好条件。因此有必要对产权式商铺的使用权进行必要限制，以维持大多数人的正当利益，因此不应认定巨延公司侵犯了原告的物权。其次，巨延公司与已签约小业主约定年租金自2019年8月1日起按照投资额9%支付，在2018年实体经济下滑的前提下，已经算很高的了，另外，今年受疫情影响，经过协商，业主同意免租2个月，缓交1个月的租金，如果法院认定巨延公司需要赔偿原告占用损失，也应当从维护交易稳定性及保障民生出发，从维护合谐稳定的经济关系考虑，参照已签约的标准处理。最后，原告作为未签约业主，导致商场的整体市场价值下降，且阻挠装修施工，导致商场延迟开业，即便法院认定巨延公司应当赔偿损失，也应当在9%的基础上下调3个百分点。综上，巨延公司并未侵犯原告的物权，请求驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院经审理认定如下：原告牟方秀从谭家红处购买位于万州区××路××号××层××号商铺，建筑面积合计9.55平方米，并于2018年办理产权证。谭家红（甲方）与博达公司签订《房屋租赁合同》，将铺位出租给博达公司统一经营，约定租赁期限15年，自2004年1月1日起至2019年1月1日止，年租金额为9268.65元（购房款9%）。合同还约定甲方不得单方解除合同或采用人为手段终止合同，致使禾森商厦无法经营，违约造成全体商场产权公众整体利益受到损害，自行承担法律责任等。为盘活禾森商厦，通过招商引进巨延公司经营禾森商厦项目，博达公司将禾森商厦负一层至五层交付巨延公司，由巨延公司对商场重新装修并对外招租经营至今。自2018年6月起，重庆巨延禾森商贸有限公司（乙方）陆续与禾森商厦商铺业主（甲方）签订统一制式的《商铺租赁合同》，约定租赁期限15年，从交付租赁房屋之日起满6个月之次日开始计算租期，6个月期间为免租期，不支付租金。第一、二年的租金以开发商首次出售商铺的购房款的9%计算，第三年起每两年增加6%，租金按季支付。并约定合同自甲方及其他负1楼-4楼业主签约率与签约面积达到85%（含85%）以上时生效。2019年1月，巨延公司（乙方）陆续与禾森商厦已签约业主（甲方）签订统一制式的《补充协议》，协议对双方《商铺租赁合同》第十五条第2款“本合同自甲方及其他负1楼-4楼业主签约率与签约面积均达到85%（含85%）以上时生效”的约定，变更为“本合同自甲方及其他负1楼至5楼业主签约率与签约面积均达到三分之二（含三分之二）后双方约定2019年1月16日为合同生效时间、2034年7月15日为合同终止时间；若在2019年1月10日前签订《补充协议》的签约率没有达到双方约定的条件【负1楼至5楼业主签约率与签约面积均达到三分之二（含三分之二）】，则合同生效生效时间顺延至2019年2月1日、终止时间调整为2034年7月31日。”《补充协议》还对免租期及租金计算进行了约定：“如果2019年1月10日前签订《补充协议》的签约率达到双方约定条件，则2019年1月16日至2019年7月15日为合同免租期，即甲方不收租金，乙方从2019年7月16日起计付租金；如果2019年1月10日前签订《补充协议》的签约率没有达到双方约定条件，则2019年2月1日至2019年7月31日为合同的免租期，即甲方不收租金，乙方从2019年8月1日起计付租金。”经庭审查明，被告巨延公司自2019年8月1日起按照约定陆续向禾森商厦负1至第5层签约业主支付相应租金，已将2021年1月31日前的租金支付完毕。2019年2月3日，万州区禾森商厦商铺第一届业主委员会形成决议：“一、鉴于禾森大厦商业物业结构及利用上不具有独立性、使用上不具有排他性、经营的不可分性等特殊情况，经业委会一致同意禾森商厦负一至第五楼整体出租给重庆巨延禾森商贸有限公司，用于整体打造禾森大厦商场项目。二、因大多数商铺业主已与重庆巨延禾森商贸有限公司签订《商铺租赁合同》及《补充协议》，现已签约业主的合同的生效条件已经达到，以业主委员会名义正式告知重庆巨延禾森商贸有限公司，所有已经签约的合同于2019年2月1日正式生效。三、从2019年2月1日起禾森大厦负一至第五层整体正式移交给重庆巨延禾森商贸有限公司，进行商场装修和使用。”2019年12月19日，巨延公司向包括原告在内的未签约业主发送短信，邀请未签约业主尽快与巨延公司签订《租赁合同》，以便按同等租金标准支付租金。至今，原、被告尚未签订租赁协议。2020年6月起，巨延公司陆续与已签约业主签订《新冠疫情免租协议》，业主同意免除巨延公司2020年2月1日至2020年3月31日期间的租金，并暂缓至2023年5月底前支付2020年4月1日至2020年4月30日期间的租金。同时查明，禾森商厦产权式商铺小业主总人数是376人，已经与被告巨延公司签约321人，占比达到了85%，超过三分之二。铺位数610户，已经签约547户，占比超过了90%。总面积24381.01平方米，签约面积23705.02平方米，签约面积率超过了97%。本院认为，原告牟方秀所有的位于万州区××路××号××层××号商铺××商铺，虽然办理产权证，但该商铺与同一商场的其他商铺未设物理间隔，牟方秀享有产权但不直接经营，商场由专门的运营商统一经营管理。原告对登记在自己名下商铺享有使用、收益、处分的权利，但是使用权必须受到一定限制。产权式商铺的特点决定了整个商场只有统一规划、统一布局、统一经营、统一管理，业主才能更好地获得利益，单个商铺业主的利益必须服从广大业主的共同利益，接受整个商场规划布局的限制和约束，才能获得稳定的投资回报。当个人利益与整体利益发生冲突时，更多地需要从商场整体性上考虑，个人利益应当服从整体利益。原告在购买商铺的同时返租给博达公司统一经营的行为，也表明原告知道或者应当知道自己购买的商铺在使用上必须服从整体利用。被告巨延公司接手禾森商厦后，对商场整体装修统一对外招商经营的行为，得到了大部分业主的同意，从整体利益出发，原告也应当对被告的行为予以准许，即便原、被告未签订商铺租赁协议，也不能因此认定被告巨延公司的行为侵犯了原告的权利。但被告巨延公司将包含原告名下商铺在内的整个商场用于出租经营是事实，应当向原告支付相应占用损失。对被告辩称不应当支付占用损失的意见不予采纳。关于占用损失如何计算的问题，原告要求被告自2018年7月2日起到判决时止，每年按照投资额12%支付占用损失，本院认为，原告是基于被告巨延公司在对商城整体招商经营过程中，使用了原告商铺这一事实才能主张占用损失的，故从维护交易稳定及商场整体性考虑，原告应当与其他签约业主按照同等条件获得商铺使用费用。参考同一商场内同一层商铺的租金起算时间、计算标准及免、缓租约定，由被告按照首次购房款的9%支付占用损失，从2019年8月1日计算至2020年12月21日，扣除因受新冠疫情影响免租金两个月（2020年2月、3月），缓交一个月（2020年4月），缓交的租金因尚未到约定的履行时间，故不计算在内，被告应支付的占用损失应为10639.90元（9268.65元/年÷365天×419天），对超出部分的诉讼请求不予支持。被告辩称因原告的不签约行为，导致商场整体价值下滑，应当在投资额9%的基础上下调3个百分点的意见，无事实和法律依据，对该项意见本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七条、第七十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告重庆巨延禾森商贸有限公司自本判决生效后十五日内支付原告牟方秀商铺占用损失10639.90元；二、驳回原告牟方秀的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费572元，由原告牟方秀负担506元，由被告重庆巨延禾森商贸有限公司负担66元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审 判 长  侯俊芳人民陪审员  郭 春人民陪审员  张兴胜二〇二〇年十二月二十一日法官 助理  袁堂久书 记 员  谭雨鸥