浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终5616号上诉人（原审原告）：陈介宠，男，1957年2月12日出生，汉族，住浙江省龙港市。委托诉讼代理人：谢先进，浙江臧韬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈光滔，男，1971年10月19日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。被上诉人（原审被告）：陈剑冰，女，1985年11月28日出生，汉族，住浙江省龙港市。以上两位被上诉人共同委托诉讼代理人：陈**胜、伍余记，北京盈科（温州）律师事务所律师。原审第三人：杨尚仓，男，1962年8月14日出生，汉族，住浙江省苍南县。委托诉讼代理人：黄立磐，浙江法之剑律师事务所律师。原审第三人：冯春仙，女，1964年9月24日出生，汉族，住浙江省苍南县。上诉人陈介宠因与被上诉人陈光滔、陈剑冰及原审第三人杨尚仓、冯春仙债权人撤销权纠纷一案，不服浙江省龙港市人民法院（2020）浙0383民初1367号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈介宠的委托诉讼代理人谢先进，被上诉人陈光滔、陈剑冰及其委托诉讼代理人陈**胜，原审第三人杨尚仓及其委托诉讼代理人黄立磐到庭参加诉讼，原审第三人冯春仙未到庭。本案现已审理终结。陈介宠上诉请求：撤销原判，改判支持上诉人的一审诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由被上诉人陈光滔、陈剑冰承担。事实和理由：第一，《温州市存量房买卖合同》为主合同，《房产交易定金合同书》为从合同。《温州市存量房买卖合同》经国家机关备案，其证明力大于《房产交易定金合同书》，且《房产交易定金合同书》存在伪造可能。第二，《温州市存量房买卖合同》与增值税发票（编号×××48）备注的合同金额均为50万元，日期均为2016年11月29日，杨尚仓、冯春仙于2016年11月29日近支付了43万元，金额接近。而与《房产交易定金合同书》不同，说明是《房产交易定金合同书》伪造的。2016年11月23日转账的70万元注明系“还款”，并非购房款。第三，原判认定该70万元为购房款，系错误推定。其备注“还款”，可以说明双方之间存在借贷关系。第四，龙港新纪龙房地产经纪服务站郑思连、陈美春未出庭作证，一审法院对其证言予以采信，属程序和认定事实错误。第五，杨尚仓、冯春仙以50万元受让涉案房屋，而该房屋的市场价为137万元，交易价格低于市场价70%，属明显不合理低价。且杨尚仓、冯春仙未按《房产交易定金合同书》约定将总房价存入或划转到托管机构的客户交易结算资金专用存款账户，而是直接转账给陈光滔，表明陈光滔、陈剑冰、杨尚仓、冯春仙四人共同筹划转移资产逃避债务，其主观上是恶意的。陈光滔、陈剑冰辩称，一审判决事实清楚，证据确实充分，判决合法合理，请求驳回上诉。杨尚仓、冯春仙述称，上诉人陈介宠在一审中主张撤销被上诉人与原审第三人签订的合同，而上诉状中又认为房屋买卖合同与定金交易合同是主从合同关系，我方认为本案不存在主从合同关系，是两个独立的合同。上诉人的上诉事实与理由认为定金交易合同无效已经超越了一审诉讼请求和事实理由部分，法院不应当予以审理。我方认为原审第三人与被上诉人之间的买卖真实合法有效。从款项的交付，交付后的用途以及房屋过户的时间结点，均可以反映系真实交易。陈介宠于2020年5月12日向一审法院起诉请求：判令撤销两被告陈光滔、陈剑冰与第三人杨尚仓、冯春仙之间签订的《温州市存量房买卖合同》，确认两被告的处分行为自始无效；由两被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：坐落于××镇××大厦××室房屋的建筑面积为137.66㎡，于2014年1月23日登记在被告陈光滔、陈剑冰名下（房屋所有权证号：温房权证苍南字第0××2号、温房权证苍南字第0××1号）。农历2016年10月4日（2016年11月3日），被告陈光滔、陈剑冰（甲方）与第三人杨尚仓（乙方）签订《房产交易定金合同书》一份，约定：甲方将坐落于××镇××大厦××室房屋以总价120万元卖尽给乙方；屋内情况为窗户、玻璃、门窗、隔宕齐全，水、电设施配套（含水表、电表及灯具），厨房间装有油烟机，卫生间备有热水器、另附空调2台，以及套内全部装潢和固定建筑等一并在内；付款方式为今日付定金现款5万元，同时交出房产证，土地证及有关手续由本站代为保管，定农历2016年11月2日（2016年11月30日）立契写字，付款计115万元，搬清家什，交出钥匙；其他事项为……子孙包（含后门包、灶、钥匙包等）2880元……。备注为购房款先交于中介，办理过户再交于卖主。苍南县龙港新纪龙房地产经纪服务站（普通合伙）在该《房产交易定金合同书》的中介一栏盖章，郑思连在代笔一栏签字。2016年11月29日，被告陈光滔、陈剑冰（甲方）与第三人杨尚仓、冯春仙（乙方）签订《温州市存量房买卖合同》一份，并于同日交至龙港镇国土资源与城乡规划建设局作为备案，该《温州市存量房买卖合同》载明：甲方自愿将坐落于××镇××大厦××室房屋（建筑面积137.66平方米，房屋所有权证号为××）以总价50万元出售给乙方，双方于2016年12月31日前到房屋所在地房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。除上述信息外，该《温州市存量房买卖合同》中的定金、付款方式、房屋交付、佣金支付、违约责任、其他需要约定的事项等内容均未填写。苍南县龙港财富房地产经纪服务站在该合同的中介机构一栏盖章。第三人杨尚仓于2016年11月23日向被告陈光滔账号6216××××8741转账70万元，并备注“还款”；于2016年11月29日向被告陈光滔账号6228××××1402转账43万元。民生银行龙湾支行于2016年11月24日扣走被告陈光滔账号6216××××8741内的70万元。另查明：被告以坐落于××镇××大厦××室××支行贷款70万元（不动产抵押权登记证明号：温房苍南他字第9××9号），贷款期限自2016年5月23日起至2017年5月23日止。民生银行龙湾支行于2016年11月28日注销上述抵押权。2016年12月9日，上述房屋登记于第三人杨尚仓、冯春仙名下。2016年3月29日，坐落于××镇××大厦××室房屋以司法拍卖价152万元成交，该房屋的建筑面积为159.49㎡。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款规定：因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条规定：“对于合同法第七十四条规定的‘明显不合理的低价’，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。”本案中，虽被告陈剑冰已对（2017）浙0327民初11783号民事判决申请再审，但该民事判决尚未被撤销，且根据（2019）浙民再448号民事判决的判决事项，被告陈光滔对原告陈介宠负有债务尚未清偿属实。因此，本案的争议焦点为被告与第三人就涉案房屋的交易价格实际履行的是2016年11月3日签订的《房产交易定金合同书》还是2016年11月29日签订的《温州市存量房买卖合同》，而上述转让行为是否形成被告以明显不合理的低价向第三人转让涉案房屋，对原告造成损害，并且第三人知道该情形的。对此，一审法院认证如下：第一，从合同内容来看，《房产交易定金合同书》虽名为定金合同，但已经包含房屋基本状况、价款、付款方式及民间房屋交易习惯中的子孙包等主要内容，因此，不应仅从名称认定该合同书为定金合同，应结合实际履约情况来认定该合同书是否已作为双方之间真实的房屋买卖协议。而《温州市存量房买卖合同》系格式合同，但双方除填写房屋坐落、建筑面积及房价款外，甚至遗漏部分房屋所有权证号信息，此外，在已拟制的付款方式、违约责任等重要信息栏均未作填写，该行为与日常房屋交易行为不符。第二，从交易过程来看，原、被告及第三人对2016年11月29日的43万元系涉案房屋的购房款均无异议，一审法院予以确认。《温州市存量房买卖合同》的签订时间、房款支付时间、提交备案时间均为2016年11月29日。日常生活中，购买房屋是重大资产处置行为，一般需慎重考量且经过多个流程，涉案房屋在同日内完成全部交易流程，与日常房屋交易行为不符。此外，买卖合同约定的房价款50万元与转账金额43万元并不一致，双方却对此未作约定，该情况也与日常房屋交易行为不符。由此可知，《温州市存量房买卖合同》应为买卖双方为办理过户在房屋登记机构提供的备案合同，并不能真实的反映买卖双方的交易过程。第三，从房款支付情况来看，涉案房屋在民生银行龙湾支行设有抵押，贷款期限自2016年5月23日起至2017年5月23日止，而《房产交易定金合同书》和《温州市存量房买卖合同》，均显示房屋交易行为发生于上述贷款期限内，故涉案房屋需先行涤除设有的抵押，才能完成房屋交易及转移登记行为。第三人杨尚仓于2016年11月23日向被告陈光滔在民生银行龙湾支行的账号转账70万元，该金额与被告陈光滔在该行的贷款金额一致，且次日该笔70万元即被民生银行龙湾支行扣款，用于清偿涉案房屋负有的贷款，贷款清偿完毕后，民生银行龙湾支行于2016年11月28日申请注销抵押权，后涉案房屋于2016年12月9日从被告名下转移登记至第三人名下。因此，从转账金额、转账时间、扣款时间、注销抵押权时间、转移登记时间来看，应认定上述70万元是第三人为涤除涉案房屋设有的抵押，而支付的购房款。虽原告主张上述70万元的转账备注为“还款”，故该笔70万元系被告与第三人之间的其他借款往来，但原告未能提供其他证据加以证明，一审法院不予采信。另第三人针对上述备注，已作出“因认为该笔70万元是用于偿还被告尚欠的银行贷款，因此由银行工作人员备注为还款”的合理解释，该解释也与2016年11月29日的43万元是转入被告陈光滔其他账户且未作备注的情况相吻合，故对其作出的合理解释，一审法院予以采信。另结合代笔人郑思连与中介机构苍南县龙港新纪龙房地产经纪服务站（普通合伙）出具的证明，第三人已于2016年11月3日支付定金5万元和以现金方式支付余款2万元，虽上述支付方式与《房产交易定金合同书》的备注信息“购房款先交于中介，办理过户再交于卖主”不一致，但不能据此直接否定第三人支付购房款的事实，第三人的房款支付情况应以实际支付情况为准。综上，应认定被告与第三人就涉案房屋的交易价格实际履行的是2016年11月3日签订的《房产交易定金合同书》，且第三人已足额支付购房款120万元。根据原告提供的证据材料，涉案金瓯大厦房屋在2016年期间的价格约为9530元/㎡，故第三人未以明显不合理的低价受让涉案房屋，至于该行为是否对原告造成损害并且第三人知道该情形的，一审法院不再作评析。综上，原告主张撤销被告与第三人之间转让涉案房屋的行为，依据不足，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：“驳回陈介宠的诉讼请求。”“案件受理费80元，减半收取计40元，由陈介宠负担。”本院二审期间，当事人没有提交新证据。针对上诉人对郑思连、陈美春书面《证明》的异议，本院赴龙港新纪龙房地产经纪服务站对陈美春、金满银进行调查，陈美春认可其签署书面证言；金满银陈述其陪同陈光滔、杨尚仓前往房地产交易中心，50万元是为了交税的过户评估价，实际价格为定金合同约定。对此，上诉人不予认可，认为陈美春、金满银并非龙港新纪龙房地产经纪服务站合伙人，且郑思连未接受调查，不予认可。被上诉人及第三人认可陈美春、金满银的陈述。本院认为，陈光滔、陈剑冰与杨尚仓签订的《房产交易定金合同书》，陈美春的书面证言结合本院对其的调查，以及杨尚仓支付款项的相应证据，可以形成证据链，证明涉案房屋真实交易价格为120万元。以上认证，结合对当事人在一审期间提交的证据的审核，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第七十四条第一款规定：“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。”本案的关键争议，在于杨尚仓、冯春仙受让涉案房屋是否构成明显不合理的低价。陈光滔以涉案房屋向民生银行龙湾支行抵押贷款70万元至2017年5月23日到期。杨尚仓于2016年11月23日向陈光滔账号6216××××8741转账70万元并备注“还款”。2016年11月24日，民生银行龙湾支行从该账户扣走70万元，并于2016年11月28日注销上述抵押权。从转账金额、转账时间、扣款时间、注销抵押权时间分析，杨尚仓支付的该70万元应认定为替陈光滔偿还该笔贷款并涤除抵押。结合涉案房屋于2016年12月9日转移登记至杨尚仓名下，以及杨尚仓于2016年11月26日向陈光滔支付的43万元，再审查《房产交易定金合同书》的约定，应认定符合房屋买卖交易特征，定金5万元及上述70万元及43万元均应认定为购房款，与约定基本相符。《房产交易定金合同书》约定价格120万元，与陈介宠主张的以2016年3月同楼栋2704室房屋拍卖单价9530元／平方米（1520000÷159.49）〕，所计算的总价131万元（137.66×9530）相差不大，为91.6%（120÷131），不能认定为明显不合理低价。故应认定杨尚仓、冯春仙支付了合理对价。此外，审查陈介宠提供的证据，不足以证明杨尚仓、冯春仙在受让涉案房屋时，明知交易将对陈光滔、陈剑冰债权人的债权具有损害。综上所述，本案情形不符合《中华人民共和国合同法》第七十四条的规定，一审判决驳回陈介宠的诉讼请求并无不当。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。陈介宠的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人陈介宠负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨宗波审 判 员 刘宏杰审 判 员 曾 慧二〇二〇年十二月十七日法官助理 姜岳良代书记员 蔡瑞洁