河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫17民终4379号上诉人（原审原告）：翟卷，女，汉族，1948年2月18日出生，住河南省上蔡县。委托诉讼代理人：刘松望，河南博建律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：申亚洲，女，汉族，1975年5月8日出生，住河南省上蔡县。委托诉讼代理人：聂荣中，河南豫上律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：翟淑琴（又名翟素琴），女，汉族，1974年7月13日出生，住河南省上蔡县。委托诉讼代理人：宋萌萌，河南豫上律师事务所律师。原审第三人：上蔡县塔桥供销合作社，地址：河南省上蔡县塔桥镇东供销合作社路南原生产路门市部。法定代表人：李周，该供销合作社主任。上诉人翟卷因与被上诉人申亚洲、翟淑琴及原审第三人上蔡县塔桥供销合作社确认合同无效纠纷一案，不服河南省上蔡县人民法院（2020）豫1722民初1218号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人翟卷及其委托诉讼代理人刘松望，被上诉人申亚洲及其委托诉讼代理人聂荣中，被上诉人翟淑琴的委托诉讼代理人宋萌萌到庭参加诉讼。原审第三人上蔡县塔桥供销合作社经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。翟卷上诉请求：1.依法撤销河南省上蔡县人民法院（2020）豫1722民初1218号民事判决书，依法发回重审或依法支持上诉人的原审诉讼请求。2.被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：1.一审法院认定事实错误。申亚洲与翟淑琴签订的租赁协议侵犯了上诉人的合法权益；租赁协议为无效协议；原审中上诉人申请对租赁协议进行签名时间及真伪的鉴定，原审法院以没有对比的样本为由拒不鉴定，造成本案的事实未查明，上诉人继续要求对租赁协议继续鉴定。2.一审适用法律错误。应适用《中华人民共和国土地管理法》第五十六、七十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）（三）（五）之规定，依法确认租赁协议无效。申亚洲答辩称：答辩人申亚洲筹款向翟素琴交纳了租金并签订了租赁协议，取得了涉案房屋的使用权。案涉房产所有权仍然属于塔桥供销社，并不属于个人。请求驳回上诉，维持原判。翟淑琴答辩称：答辩人与申亚洲双方签订的租赁合同与被答辩人翟卷无法律上的利害关系，其诉称租赁合同侵犯其合法权益，无相应依据。一审判决认定清楚，适用法律正确，应予维持。上蔡县塔桥供销合作社未提出答辩意见。翟卷向一审法院起诉请求：要求确认被告申亚洲与被告翟淑琴签订的房屋租赁协议无效。一审法院认定事实：原告翟卷的丈夫刘新田，儿子刘永刚及被告申亚洲均是上蔡县塔桥供销合作社职工。被告申亚洲与刘永刚于1997年8月结婚。婚后生育一子一女。1997年申亚洲与刘永刚结婚后,即与公公刘新田、婆婆翟卷在塔桥集洪河桥东，上项路南侧供销社的三间瓦房内经营生活。2007年，塔桥供销社为解决本社职工的养老保险，向上蔡县供销合作社请示，以租赁形式开发白圭庙和塔桥集桥东路南的门面房及土地。上蔡县供销合作社同意批示后，塔桥供销社委托本社职工翟淑琴对批复的土地进行开发出租，出租仅对本单位职工。租赁原则是原来谁经营的门店重建后仍归谁继续使用。房屋翻建由经营户出资翻建新房，翻建后，塔桥供销社委托职工翟淑琴与各经营户签订房屋租赁协议，租赁期限为五十年，房屋使用权归个人，土地所有权属于塔桥供销合作社，土地租赁费由翟淑琴收取，统一上交塔桥供销社。2007年，翟淑琴与申亚洲签订租赁协议，协议内容为：“甲方：塔桥供销社委托人翟淑琴；乙方：房屋租赁人申亚洲；根据国家改革开放的政策，结合本供销社的实际情况，经上蔡县供销社党委、班子研究批准委托本人（甲方）筹资在塔桥供销社原址上建房，并负责实施租赁，其租金用以本单位职工福利，通过甲方与乙方协商，其协议如下：1、房屋坐落位置及四邻，塔桥集红河桥东：东过道，西任留学，南院，被上项路，租赁面积南北长拾贰米，东西宽九米；2、租金交付方式：分两次交清，首次交四万，二次交清租金；3、租赁时间50年，从2007年4月20日起至2057年4月20日止；4、租期内乙方对房产享有转租权，但转租条件与本协议相符，否则不予生效；5、租期内，如国家政策改变，需收回土地及本宗地面上的建筑物，有甲方根据情况按每年或每月合多少租金，将所剩余租期内的租金退给乙方，如国家补偿后，有乙方享受。但甲方不再给乙方经济补偿；6、本协议签订后，如乙方违约，甲方有权转租乙方所租房屋，并不退还首期付款，如甲方违约除退还首期付款外并赔偿给乙方30%的违约金；7、租期满后，如政策允许，乙方有优先租赁权，并结合当时的实际情况，乙方享有优惠租赁条件；8、本协议有不足之处，可另行协商，签订补充协议；9、本协议签订后，承租人有义务协助委托人，不准以任何理由设置任何障碍不利施工，否则后果自负；10、本协议一式两份，甲乙双方各执一份，从签订之日起生效。甲方翟淑琴签字；乙方申亚洲签字”。新建两层六间门面落成后，原告翟卷及丈夫刘新田，被告申亚洲、丈夫刘永刚及子女等一家人在此居住经营。2012年刘永刚因病去世，2017年7月26日刘新田意外死亡，该两层六间门面由被告申亚洲居住管理。另查明，2018年11月7日，翟卷以排除妨害为由将申亚洲诉至法院。上蔡县人民法院作出（2018）豫1722民初5292号民事判决，一、被告申亚洲于本判决生效之日起十日内返还原告翟卷管理使用的两层六间房屋；二、驳回原告翟卷的其他诉讼请求。判决后,被告申亚洲不服判决提出上诉。2019年4月16日驻马店市中级人民法院作出（2019）豫17民终1051号民事裁定，一、撤销上蔡县人民法院（2018）豫1722民初5292号判决；二、本案发回上蔡县人民法院重审。案件发回重审后，本院另行组成合议庭进行审理，审理期间，原告翟卷于2019年10月21日撤回起诉。2019年11月19日，翟卷又以排除妨害为由将申亚洲诉至法院。2019年11月25日，原告翟卷再次撤回起诉。2020年4月9日，翟卷以确认合同无效为由，再次向本院起诉，形成本案。一审法院认为，本案争议的焦点：一、被告申亚洲与翟淑琴签订的租赁协议是否侵犯了原告翟卷的合法权益；二、被告翟淑琴代表塔桥供销社与被告申亚洲签订的租赁协议是否违反《合同法》第五十二条规定。关于被告申亚洲与翟淑琴签订的租赁协议是否侵犯了原告翟卷的合法权益问题。首先，被告翟淑琴是塔桥供销社职工，开发塔桥集洪河桥东，上项路南侧，面积5040㎡临街门面是受塔桥供销社的委托，其对经营租赁户签订协议也是受塔桥供销社的委托，协议内容也是塔桥供销社的意见，其代理行为有效。其次，被告申亚洲是塔桥供销社职工，符合签订租赁协议的身份。再次，申亚洲与刘新田是一家人，签订协议时，属于家庭经营成员之一，可以代表家庭与翟淑琴签订租赁协议。且协议签订后，家庭其他成员并无异议，协议签订至今已有10多年，现因家庭矛盾纠纷，原告翟卷以侵犯其合法权益提起诉讼于理不通。关于被告翟淑琴代表塔桥供销社与被告申亚洲签订的租赁协议是否违反《合同法》第五十二条规定问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。由于租赁合同是出租人将其财产的使用收益权临时转让给承租人，承租人于使用完毕后返还原物的合同，所以，租赁合同具有临时性的特征。一般来说，租赁期限的长短由当事人根据其使用租赁物的目的和租赁物的性质自主决定。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，居住用地的土地使用权出让最高年限可达七十年，工业用地的土地使用权出让最高年限可达五十年，教育、科技、文化、卫生、体育用地的土地使用权出让最高年限可达五十年，商业、旅游、娱乐用地的土地使用权出让最高年限可达四十年，综合或者其他用地的土地使用权出让最高年限可达五十年。综合考虑租赁合同的性质以及经济社会的快速发展，人们订立租赁合同的实践，本条将最高租赁期限规定为二十年。超过二十年的，超过部分无效。就本案而言，翟淑琴与申亚洲签订的租赁协议，第三人塔桥供销社并未提出异议，而是认可该协议约定租赁期限为五十年时，按照法律规定，从二十一年至五十年部分无效，对双方合同当事人双方均无法律约束力。此时如果承租人申亚洲继续使用租赁物、交付租金，出租人塔桥供销社对承租人的继续使用未提出异议，并接受租金，则应当视为双方租赁关系仍然存在，但当事人之间的租赁不再为定期租赁，而应当是不定期租赁，承租人有权在任意时间提出退租，出租人也有权在任意时间撤租，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。而翟淑琴与申亚洲签订协议的第五条已明确规定,租期内，如国家政策改变，需收回土地及本宗地面上的建筑物，有甲方根据情况按每年或每月合多少租金，将所剩余租期内的租金退给乙方，如国家补偿后，有乙方享受。但甲方不再给乙方经济补偿；由此可见,虽然协议约定租赁期限五十年,但该协议塔桥供销社依据政策变化，享有解除权协议的权利。据此，原告翟卷要求确认被告申亚洲与翟淑琴所签订租赁协议无效的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定判决如下：驳回原告翟卷的诉讼请求。案件受理费150元，由原告翟卷负担。本院二审期间，上诉人提交刘新田遗嘱一份，证明该房屋的使用权人由上诉人使用管理，二被上诉人签订的租赁协议侵犯了上诉人的合法权益。被上诉人申亚洲质证称，该证据一审应当提供，不是新证据，该遗嘱是不是刘新田所立无法核实真实性，没有公证，房屋所有权是归供销社，并不属于刘新田的遗产，家庭成员只是共有使用，刘新田没有权利通过遗嘱确定案涉房屋的权属，二见证人是翟卷的亲属。被上诉人翟素琴质证称同申亚洲质证意见。其他当事人未提交新的证据。对双方二审争议的事实与原审法院审理查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，合同无效的法定情形有如下几种情况：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。被上诉人申亚洲与被上诉人翟素琴签订的《租赁协议》不具有上述几种法定情形，因此，上诉人翟卷请求确认该《租赁协议》无效缺乏事实和法律依据。上蔡县国土资源局作出的行政处罚决定书，不能证明与本案有关，且处罚的理由是塔桥供销社未经批准、擅自转让土地，而本案《租赁协议》系房屋租赁，并非转让，不能因此类推《租赁协议》违反了法律的强制性规定。被上诉人申亚洲与被上诉人翟素琴签订《租赁协议》时，其属于上诉人翟卷家庭共同成员，其有权代表家庭签订该协议，且协议签订后，其他家庭成员并未提出异议，该《租赁协议》并未侵犯上诉人翟卷的合法权益。综上所述，翟卷的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由翟卷负担。本判决为终审判决。审判长  李光明审判员  贾保山审判员  袁玉慧二〇二〇年十二月十五日书记员  李新剑