北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初64138号原告：龚明，男，1955年4月27日出生，汉族，退休，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：王儒峰，北京市京师律师事务所律师。被告：马崇光，女，1945年8月6日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：张玉良，男，1938年6月10日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：中国农业出版社有限公司，住所地北京市朝阳区麦子店街**楼。法定代表人：陈邦勋，董事长。委托诉讼代理人：杨春，女，1984年2月9日出生，汉族，中国农业出版社有限公司职员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李洋，男，1988年3月1日出生，汉族，中国农业出版社有限公司职员，住北京市丰台区。原告龚明（以下称龚明）与被告马崇光（以下称马崇光）、被告张玉良（以下称张玉良）、被告中国农业出版社有限公司（以下称农业出版社）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理。原告龚明及其委托诉讼代理人王儒峰，被告农业出版社的委托诉讼代理人杨春、李洋到庭参加了诉讼。被告马崇光、被告张玉良经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告龚明向本院提出诉讼请求：请求法院判令马崇光、张玉良、农业出版社共同支付损失赔偿金157791元。事实和理由：1995年，龚明与马崇光、张玉良及马崇光的兄弟马国时（现已去世）通过北京市换房大会，用龚明所承租的北京市曙光里一套两居室及阜成门一套两居室换取了马崇光母亲及亲属的两套承租房即朝阳区×××1室（以下简称“涉案房屋”，该房屋当时为农业部及农业出版社的公有房屋）和朝阳区×××2室中的一间。换房后，双方各自和对方的出租单位办理了相关租赁手续。2000年3月9日龚明与农业出版社就涉案房屋签署了《房屋买卖契约》。但龚明与马崇光、张玉良换房时及龚明与农业出版社签署《房屋买卖契约》时，马崇光、张玉良、农业出版社均并未告知龚明所换及所购买的涉案房屋内有马崇光妹妹马崇明及其女儿张**的户口，龚明也一直不知道涉案房屋内有马崇明及其女儿张**户口的存在。后龚明于2014年9月11日将涉案房屋卖给了马秀伟女士，双方签署了《北京市存量房买卖合同》，后马秀伟女士于2016年9月8日将涉案房屋卖给了张雪娜女士，马秀伟女士和张雪娜签署了《北京市存量房买卖合同》签署买卖合同后张雪娜女士经查询发现该房屋内有马崇光妹妹马崇明及其女儿张**的户口，故扣留了20万购房款未支付给马秀伟女士，并要求如果不能迁出马崇明及张**户口，将不再支付扣留的20万元购房款。知道房屋内有马崇明及张**户口后，马秀伟女士及时与龚明取得联系要求龚明协助其解决纠纷并将户口迁出。龚明在知道涉案房屋发生的纠纷后先后几次与农业出版社、张玉良沟通，要求其解决上述纠纷，迁出户口，但均遭到农业出版社、张玉良的拒绝。后马秀伟女士起诉了龚明，经法院一审、二审，判决龚明向马秀伟女士承担违约责任，判决龚明支付马秀伟女士违约金25万元整。二审判决生效后，龚明履行了法院判决，向马秀伟女士支付了25万违约金。2018年2月，龚明以侵权之诉为由起诉了马崇明及张**，在起诉过程中马崇明及张**将户口从涉案房屋内迁出。2018年12月朝阳区人民法院一审判决驳回龚明诉马崇明及张**的全部诉讼请求。2019年1-2月，张雪娜将20万元保证金退还给马秀伟，马秀伟将20万元保证金支付给龚明。鉴于上述事实，我们认为，马崇光、张玉良、农业出版社在换房及出售涉案房屋时，未告知龚明涉案房屋内有第三方即马崇明及张**的户口，在换房后及办理完房屋买卖手续后，也未履行合同附随义务及后合同义务，积极将涉案房屋内的第三方户口迁出，在龚明知道涉案房屋内有第三方户口并与马崇光、张玉良、农业出版社联系并要求马崇光、张玉良、农业出版社协助处理时，马崇光、张玉良、农业出版社又多次拒绝不予以配合，拒绝履行合同附随义务和后合同义务，马崇光、张玉良、农业出版社的上述行为损害了龚明的合法权益，并给龚明造成了较大的经济损失。因此，为维护龚明的合法权益，维护社会公平正义和公序良俗，现依法请求贵院判令马崇光、张玉良、农业出版社向龚明支付损失赔偿金15.926万元，恳请贵院依法支持龚明的诉讼请求。马崇光、张玉良未到庭参加诉讼亦未发表答辩意见。农业出版社辩称，一、我公司不存在违约行为，龚明与马崇光、张玉良换房后，取得涉案房屋的合法承租权。依照房改政策，龚明具有从我公司购买涉案房屋的资格。房改政策均指出“购房坚持自愿原则”，龚明在涉案房屋居住多年后，自愿提出购房申请。2000年3月9日，我公司按照政策规定与龚明签订《房屋买卖契约》，文本中并未就户口事宜做出任何约定。该契约签订后，我公司也全面履行了契约规定的义务，不存在任何违约行为，不应承担违约责任。二、我公司未违反所谓的合同附随义务和后合同义务。1.户口事宜并非《房屋买卖契约》的附随义务和后合同义务。2.房改政策中没有任何文件要求我公司需要管理和解决房屋户口问题，也没有规定公有住房中存在户口就不能出售。直至2007年7月1日，北京市建设委员会和北京市工商管理局首次推行使用的《北京市存量房屋买卖合同》示范文本中才包含对户口迁出事项的约定。3.房改时期的房屋买卖合同不同于正常市场情况下的房屋买卖合同，买卖双方承担的义务有非常大的特殊性，卖房单位不应承担与一般个人卖房相当的合同附随义务和后合同义务。4.户口事项并非我公司管理范围。三、龚明的经济损失与我公司无关。1.龚明不应向我公司追究责任。2.龚明应自行承担经济损失。四、我公司已经按龚明要求进行相应配合。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：龚明主张，1995年龚明与马崇光、张玉良及马崇光的兄弟马国时通过换房大会置换承租的公租房。为证明该主张，龚明向本院提交农业部职工退房通知单、农业部职工住房通知单予以佐证。农业出版社对该证据的关联性有异议，称，该证据证明了龚明与马崇光、张玉良换房事实，因此双方相互附有义务，各自应承担换房带来的各种责任，与农业出版社无关。2000年3月9日，卖方农业出版社与买方龚明签订《房屋买卖契约》，约定，农业出版社将坐落在朝阳区×××号房屋（以下简称涉案房屋）出售予龚明，实际售房款为37621.57元。龚明以成本价购买住房，产权归个人所有，农业出版社有优先购买的权利。一般住用5年后可依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有；乙方以标准价购买的住房，拥有部分产权，具体规定按《北京市住房制度改革实施方案》、[京政发（1992）35号文]中《北京市职工购买公有住宅楼房管理办法》执行。2014年9月11日，龚明作为出卖人与马秀伟作为买受人就涉案房屋买卖事宜签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》。约定：房屋成交价格为140万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价168万元；出卖人应当在该房屋所有权转移之日起7日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。2014年10月27日，涉案房屋所有权转移登记至马秀伟名下。2016年马秀伟以龚明未在双方约定期限内将涉案房屋内人口户籍全部迁出为由诉至本院，本院于2017年9月20日作出（2016）京0105民初66260号民事判决书，判决龚明向马秀伟给付逾期迁出户口违约金25万元。龚明不服该判决，提起上诉。2017年12月18日北京市第三中级人民法院作出（2017）京03民终14179号民事判决书维持驳回上诉，维持原判。2017年龚明以马秀伟为被告诉至本院，要求：1、判令马秀伟向龚明支付物业交割保证金1万元；2、判令马秀伟支付逾期付款违约金，以总房款308万元为基数，按照每日万分之五的标准，自2014年10月28日起计算至其实际支付物业保证金之日止，暂计算至2017年12月31日共计1787940元。本院于2017年11月24日出具（2017）京0105民初79987号民事判决书，判决驳回龚明的全部诉讼请求。龚明未就本案提起上诉。2018年龚明以马崇明、张**为被告诉至本院，要求马崇明、张**支付龚明侵权损害赔偿金35万元。本院于2018年12月27日出具（2018）京0105民初15407号民事判决书，判决驳回龚明的全部诉讼请求。龚明不服该判决提起上诉。2019年3月15日北京市第三中级人民法院作出（2019）京03民终4168号民事裁定书，准许龚明撤回上诉。龚明主张，其因本案户口原因遭受的损失为：（2016）京0105民初66260号民事判决书判决龚明支付马秀伟的违约金250000元及相应利息、马秀伟起诉龚明一案的一审、二审诉讼费及律师费、龚明起诉马秀伟一案的一审案件律师费、龚明起诉马崇明、张**一案的一审、二审诉讼费及律师费、本案龚明支出的律师费、龚明的精神损害损失20000元。为证明上述损失，龚明向本院提交上述案件判决书、龚明履行马秀伟案判决的中国光大银行对账单、人民法院诉讼费收费专用票据、北京京师律师事务所委托代理协议、河北九略律师事务所委托协议、发票予以佐证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。龚明与农业出版社签订的《房屋买卖契约》系双方真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应依照约定全面履行自己的义务。龚明主张，马崇光、张玉良通过换房大会将涉案房屋换予龚明时及农业出版社在将房屋出售予龚明时，均未告知龚明涉案房屋内有马崇明及张**的户口，亦未及时迁出马崇明及张**的户口，违反合同附随义务及后合同义务。对此本院认为，首先，马崇光、张玉良与龚明之间系通过换房大会更换公租房承租权，龚明未向本院提交充分有效证明双方在换房大会更换涉案房屋时约定张玉良、马崇光负有涉案房屋内案外人户口迁走的义务，其关于张玉良、马崇光因与其通过换房大会更换公租房承租权导致张玉良、马崇光负有迁出案外人户口的合同附随义务亦缺乏法律依据，本院对其该主张不予支持。其次，房屋买卖合同的合同目的虽为由房屋买受人取得适于使用且权利外观完整的房屋，但本案的房屋买卖行为与一般的商品房买卖行为不同，系属农业出版社依照房改政策将原由龚明承租的房屋出售予龚明的行为，涉案房屋系考虑龚明的工龄折扣等因素以成本价售予龚明的政策性住房，不宜对房屋出售人农业出版社设立过重的合同附随义务。再次，龚明在涉案房屋居住多年，其应当在对涉案房屋的状况充分了解后再将房屋出售予案外人，其在不清楚涉案房屋户口问题是否存在瑕疵的情况下出卖涉案房屋，导致其后一系列诉讼及损失的发生，这些损失均不应归责于换房大会中与其更换公租房的马崇光、张玉良，亦不应归责于按照房改政策依法依规以成本价将公租房售予其的房屋出卖人农业出版社。综上，龚明的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。马崇光、张玉良经本院合法传唤，无正当理由未不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告龚明的诉讼请求。公告费560元，由原告龚明负担（已交纳）。案件受理费3355.82元，由原告龚明负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  胡震霄二〇二〇年十二月二十九日书记员  詹焕昱