上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初21873号原告：顾福康，男，1953年6月4日出生，汉族，住上海市徐汇区。被告：王昊，男，1989年8月16日出生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：石彬，上海四维乐马律师事务所律师。原告顾福康与被告王昊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用简易程序，本院公开开庭进行了审理，原告顾福康、被告王昊的委托诉讼代理人石彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。顾福康向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付违约金170,000元；2.本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告增加诉讼请求，要求被告支付欠付的水电费110.58元(包括2019年12月水费48.18元、2019年11月至12月电费62.40元)。事实与理由：2018年4月4日,原、被告双方签订《上海市房屋租赁合同》,约定，原告将座落在上海市徐汇区长乐路XXX号的房屋(以下简称系争房屋)出租给被告;2018年4月5日交付租赁房屋,自4月5日至6月4日装修免租(金)期,租赁期自2018年6月5日至2025年6月4日止,共七年;2018年6月5日至2021年6月4日期间月租金为9,500元、2021年6月5日至2025年6月4日期间月租金为9,975元;租金支付方式为“付叁押壹”于到期5日前支付下三个月的租金;若租赁期内违约,由违约方赔偿守约方剩余租期全部租金。租赁合同签订后,原告依约交付房屋,由被告承租使用。双方合同履行至2019年12月月初时,被告拒付租金、单方违约解除合同。被告仅留置房屋钥匙,拒不配合租赁房屋的检查交接,对其使用不当造成的房屋损坏设施拒不修复。被告单方违约解除合同行为,给原告造成重大损失,包括租金、修复费用、租房中介费用等等。依合同关于违约责任约定,被告应当支付原告剩余租期(2019年12月5日至2025年6月4日期间)租金659,300元,约定过高,原告要求被告支付违约金170,000元。据此,为维护自身合法权益,原告依法诉至贵院,请求判决支持原告的全部诉讼请求。王昊辩称，被告没有任何违约情况，租赁合同解除系系争房屋有严重漏水问题，无法正常居住，租赁目的无法实现，故解除了租赁合同。租赁合同中关于9.2条的违约金约定过高，即便被告违约，也请求法院予以调整。根据合同中9.3条的约定，该条款与9.2条相冲突。在租赁合同解除的同时，原告已经扣除了保证金，已经可以抵冲其相应的损失，无需再支付任何的违约金，且租赁合同的解除并没有造成原告的实际损失，并且考虑到2020年的疫情情况，即便双方的租赁合同继续履行，也应当根据相关的政策规定予以相应的免租期。因此原告并没有任何实际损失，被告无需向其赔偿任何的违约金。被告不认可水电费诉请，租赁合同解除前，被告已就租赁合同解除前所应当支付的水电费都已经支付完毕。本院经审理认定事实如下：原告是上海市长乐路XXX号二层东南间(附壁橱壹只，使用面积18平方米)房屋的承租人。2018年4月4日，原告(甲方)与被告(乙方)签订租赁合同，约定，一、出租或预租房屋情况，1-1)甲方出租(出租/预租)给乙方的房屋坐落在本市徐汇(区/县)长乐路XXX号二层东南间(附壁橱壹只)之房屋。该房屋居住使用面积为18平方米；三、交付日期和租赁期限，3-1)甲乙双方约定,甲方于2018年4月5日向乙方交付该房屋；装修免租期：2018年4月5日起到2018年6月4日；房屋租赁期：自2018年6月5日起至2025年6月4日止(没有缓冲期)；3-2)租赁期满,甲方有权收回该房屋,乙方应如期返还,房内所有的家电家具设施设备无偿给于甲方…；四、租金、支付方式和限期，4-1)甲、乙双方约定该房屋2018年6月5日至2021年6月4日的月租金为(人民币)9,500元;甲、乙双方约定该房屋2021年6月5日至2025年6月4日的月租金为(人民币)9,975元;4-2)乙方支付租金的方式如下：付叁押壹,首期支付：叁个月;4-3)乙方应于该付租金的前伍日或之前向甲方支付下叁个月的租金;五、保证金和其他费用，5-1)甲、乙双方约定,甲方交付该房屋时,乙方应向甲方支付房屋租赁保证金,保证金为壹个月的押金,即(人民币)9,500元；甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证；租赁关系终止时,甲方收取的房屋租赁保证金,除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外,剩余部分无息归还乙方；5-2)租赁期间,使用该房屋所发生的物业费、水、电、煤气、通讯、清洁费、设备、有限电视费等费用及其装修有关费用均由乙方承担；六、房屋使用要求和维修责任，6-1)租赁期限内乙方在房屋内进行装修改造及新增设的附属设施和设备其维修责任及安全责任由乙方自行承担,甲方不承担装修期及租赁期内的维修服务及产生的费用和纠纷；七、房屋返还时的状态，7-2)乙方返还该房屋应当符合正常使用的状态,(合理损耗除外)；九、甲乙双方违约责任，9-2)若租赁期内违约,则违约方赔偿守约方自违约日起至合同到期日剩余租金的100%给予对方；9-3)若乙方租赁期内违约,则甲方有权收回房屋,房屋租赁保证金归甲方所有；补充条款：1.装修期间及租赁期,应严格按照国家法定的时间进行装修并合法使用,不得改变房屋承重结构,建筑垃圾及时清理,若因装修扰民而产生邻居投诉事宜,由乙方解决,相应的公关费用由乙方承担,与甲方无关。当天，原告出具委托书给被告，被告有权进行转租。合同签订后，原告将系争房屋交付被告使用，被告向原告支付押金9,500元及租金等费用。之后，被告对系争房屋进行装修。被告通过微信群聊天形式于2019年12月6日通知中止合同，原告回复要求结清水电等费用，2019年12月7日，被告通知将系争房屋的钥匙放在门口密码盒，后原告在微信群中表示要求30%的违约金，对此被告表示不能接受，2019年12月31日，原告在微信群中要求被告尽快缴纳水电费用。2019年12月，电费发票显示，结算周期为2019年11月1日至11月30日，电费57.20元。2020年1月，水费缴费通知显示，抄表日期为2020年1月4日，水费为62.10元，电费发票显示，电费结算周期为2019年12月1日至31日，电费为57.30元。中介公司佰瑞置业工作人员在水电抄表单上签名，该单载明，水、电抄表数，计算电+水为62.4+48.18=110.58元。另查明，2020年4月，原告与案外人签订租赁合同，原告将系争房屋出租给案外人。租赁期自2020年5月1日起至2021年4月30日，每月租金8,750元。上海安地房地产经纪有限公司、上海安黛房地产经纪事务所分别出具证明，原告于2019年12月14日挂牌出租系争房屋，支付中介费3,000元。以上事实，除原、被告庭审陈述一致外，另有上海市租用居住公房凭证、上海市房屋租赁合同、微信聊天信息一组、收条、证明书、授权委托书、原告与包晓青间上海市房屋租赁合同、补充协议、照片一组、装修视频光盘、水电费发票、聊天记录截屏等证据证实，并经当庭质证无疑，本院依法予以确认并在卷佐证。审理中，经法官释明，原告表示，愿意返还押金9,500元，坚持要求被告按合同9-2承担违约责任。被告自认，其主动向原告提出解除合同，搬离系争房屋。双方确认，被告已付清租金。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应当遵循诚实信用原则，按照约定履行自己的义务。关于被告提出，系争房屋存在漏水致使合同目的无法实现之意见，仅提供照片，而被告在接受系争房屋时，未对系争房屋存在漏水问题向原告提出异议，且被告对系争房屋进行装修，在使用系争房屋至2019年12月时提出终止合同，故被告的答辩意见，本院不予采纳，被告提前终止合同已构成违约，对此应承担相应的民事责任。鉴于原告自认于2020年4月出租系争房屋，原告未进一步提供其有实际损失的充分证据，现被告认为违约金计算标准过高，要求法院予以调整，本院以双方合同约定的计算标准为依据，以实际损失为基础，兼顾双方在履行合同等综合因素，酌情予以调整，故原告要求被告承担违约责任，理由正当，本院予以支持，但违约金酌情调整为60,000元。由于被告至今未提供其付清水电费的充分证据，故原告要求被告支付水电费110.58元，并无不当，本院予以支持。为避免累讼，被告已支付的押金在本案一并处理，由原告返还被告。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，判决如下：一、王昊于本判决生效之日起十日向顾福康支付违约金60,000元；二、王昊于本判决生效之日起十日向顾福康支付水电费计110.58元；三、顾福康于王昊履行完毕上述主文确定付款义务的当日返还租赁押金9,500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,700元，减半收取计1,850元，由顾福康负担1,196.30元，王昊负担653.70元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  汪俭蓉二〇二〇年十二月七日书记员  卜雯婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。