北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初2672号原告（反诉被告）：毛云东，男，1967年9月1日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：白普广，天津嘉权律师事务所律师。被告（反诉原告）：崔树青，女，1972年10月12日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：周玉纯，北京法盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱月，北京法盈律师事务所实习律师。原告（反诉被告）毛云东与被告（反诉原告）崔树青房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用简易程序,于2020年4月7日第一次公开开庭进行了审理。毛云东、崔树青的委托诉讼代理人周玉纯、邱月到庭参加诉讼。后本案审判员由本院审判员武威变更为本院审判员杨冀承,依法继续适用简易程序,于2020年12月22日第二次公开开庭进行了审理。毛云东的委托诉讼代理人白普广、崔树青的委托诉讼代理人周玉纯、邱月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。毛云东向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告履行与原告于2016年10月31日签订的《房屋租赁合同》；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年10月31日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告崔树青将北京市通州区宋庄镇“小堡北街***号整一层，包括北向房屋一间、南向房屋一间”租赁给原告，合同约定租赁期限为10年，自2016年11月1日至2026年10月31日；北向房屋每年租金90000元，南向房屋每年45000元，租赁期限内前三年租金不变，第四年开始每两年为单位递增5%，每年提前30日一次性付清次年房租；乙方（即原告）可以向第三方转租房屋。上述合同签订后，原告依约向被告支付了房屋租金。2019年11月11日，被告向原告出具了《通知》，通知原告：因原告未付房租、损坏了房屋主体结构、损坏门窗，被告决定不再出租，并限期15日搬离。事实上原告依约支付了房租，且没有破坏房屋主体结构，亦未损坏门窗。被告违约行为严重侵害了原告合法承租权，现要求被告撤回其通知，并继续履行房屋租赁合同，故向法院提起诉讼，望判如所请。崔树青辩称，不同意对方诉讼请求，因原告改变房屋整体结构及承重建筑，使得房屋存在重大安全隐患，且原告严重破坏了承租房屋门窗，违反了合同的第3条约定，双方租赁合同已经于2019年11月11日解除，同时被告保留向原告追偿损失、赔偿租金至支付之日等权利。本案审理过程中，崔树青向本院提出反诉，反诉请求：1、请求法院确认反诉人与被反诉人2016年10月31日签订的《房屋租赁合同》于2019年11月11日解除；2、请求法院依法判令被反诉人支付反诉人占有使用费，自2019年12月9日至实际腾退之日止，按每年141750元标准计算；3、请求法院依法判令被反诉人将位于北京市通州区宋庄镇小堡北街***号一层房屋恢复原状返还给反诉人；4、请求法院依法判令本案的反诉费由被反诉人承担。事实与理由：崔树青与毛云东于2016年10月31日签订了房屋租赁合同，约定崔树青将位于北京市通州区宋庄镇小堡北街***号的房屋出租给毛云东用于居住和经营使用。合同中约定未经崔树青许可，毛云东不得擅自改动房屋主体结构，不得损坏已安装门窗等设施。2019年11月11日，崔树青发现毛云东已经改变了该房屋的主体结构，并且将房屋重要的支撑结构承重墙基本拆除，致使房屋存在重大安全隐患，且崔树青原出租给毛云东的门窗已经被严重损坏。据此，崔树青通知毛云东，因其严重违反合同约定，要求解除双方签订的房屋租赁合同，现提出反诉，望判如所请。毛云东针对反诉辩称，第一项诉请我方不认可，合同约定内容不能因为崔树青单方通知就解约；第二项关于占有使用费的请求，我方不认可占有使用费，但认可承租期间的租金，我方已经交纳，而被崔树青退回，如果合同继续履行，我方愿意支付租金，租金标准按照原合同约定金额；关于第三项诉请，因为我方要求合同继续履行，所以我方不同意返还的诉请，亦不同意恢复原状，因为合同尚未结束，不存在恢复原状的必要。此外，毛云东接手房屋的时候，承重墙已经被打通，将来崔树青还应明确原状为何样貌。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月31日，崔树青（出租方，甲方，以下简称被告）与毛云东（承租方，乙方，以下简称原告）签订“房屋租赁合同”（以下简称合同），约定出租方将位于通州区宋庄镇小堡北街***号整一层，包括北向房屋一间，南向房屋一间，包括门前院子出租给承租方。租赁期限为10年，自2016年11月1日至2026年10月31日。租金及支付方式：北向房屋每年人民币9万元整，南向房屋每年人民币4.5万元整，租赁期限内前三年租金不变，第四年开始每两年为单位递增5%。支付方式为预付，签订合同后3日内支付第一年房租，后期每年提前30日内一次性付清次年房租。未经甲方许可，乙方不得擅自改动房屋主体结构，不得损坏已安装的门窗等，乙方不得延期向甲方支付租金及其他费用，乙方可以向第三方转租房屋，转租期限不得超过本合同的租赁期限，但不得违法转租、违法经营。合同还约定了其他权利义务。合同签订后，原告向被告支付了2016年11月1日至2018年10月31日的房租共计22.5万元。2017年10月14日，被告出具“收据”，载明崔树青收到毛云东交付位于小堡北街***号南向房屋从2017年11月1日起至2018年10月31日止为期一年的房租45000元，支付方式为现金支付。2018年11月20日，被告出具收据，载明崔树青收到毛云东支付位于宋庄小堡北街***号整1层，自2018年11月1日起至2019年10月31日止，为期一年的房租135000元整，支付方式为现金支付。2019年10月14日，原告向被告账号尾号0833的银行账户内汇款126750元，2019年11月13日，被告将上述该笔款项退回原告。后双方因房屋租赁问题协商不成，产生纠纷。本案审理过程中，本院工作人员在原告代理人和被告的陪同下前往通州区宋庄镇小堡北街***号房屋查看，在现场看到，该房屋为地上两层建筑，一层用作餐饮经营。在现场，原告和被告均称该层系原告转租给案外人金卫军，后金卫军用于餐饮经营所用。双方现场指认***号房屋承重墙位置，经勘查，该墙部分被打通，作为过道使用，一层整体用作餐饮经营。本院工作人员由楼梯上到二层，看到该层被隔成若干间房屋，屋内有家具、家用电器等生活用品，被告称其与家人居住于该层。被告称房屋承重墙系原告未经其允许擅自打穿，从而改变了房屋的整体结构，造成了安全隐患。被告向本院提出申请，请求对涉案的***号房屋一层拆除原隔断墙后是否对原有房屋整体产生安全隐患、原隔断墙是否为***号房屋承重墙进行鉴定。经本院随机摇号选取国宏信价格评估集团有限公司开展鉴定工作，2020年12月16日，该公司出具“退案说明”，载明本次鉴定内容应由具备质量鉴定资质的公司对其进行鉴定，因我公司为价格评估机构，不具备质量鉴定资质，经与委托方沟通后决定对本案做退案处理。被告称坚持上述鉴定申请。本案审理过程中，被告称双方已经达成了新的协议，将租期由10年变更为了1年，并将租金调整至每年20万元。关于房屋所有权，被告出示“北京市通州区宋庄镇农村私有房屋用地建设工程规划许可证（村民翻建房）”（2016年宋建农字***号）一份，用于证明被告对涉案房屋的合法权利。双方均认可合同落款日期虽为2016年10月31日，实际上系倒签，倒签合同是因为被告与案外人薛朝霞于2016年10月31日签订合同，后原告取代薛朝霞实际履行了合同。原告出示与案外人金卫军签订的“房屋租赁合同”一份，用于证明原告未对房屋进行任何装修改造，被告对此不予认可。关于被告2017年10月14日出具的收据45000元，被告称系对2017年11月1日至2018年10月31日南向房屋租金的补收。原告出示微信聊天记录一组，用于证明就房屋承租一事与被告配偶进行过充分的沟通，被告对此不予认可。被告出示聊天记录一组，说明双方曾经于2018年11月进行过合同变更。双方均认可2018年11月20日曾见面并协商合同事项，被告称将合同拟好后打印两份并经双方签名以后留在了原告住处，而后被告丈夫和原告一起吃饭，后来被告丈夫喝多了，便没有拿走合同，原告对此不予认可，称自己始终未同意过变更合同，也没有签过变更的合同，亦没有见过打印的合同，也没有签过手写的合同。对此双方均未提交任何证据。另经法庭询问，被告称其于2017年8月左右知道了墙体被破坏，并因此找过原告商议，但未就商议提交任何证据。关于被告在2017年8月份知道墙体破坏后仍然在2017年10月14日继续收取原告2017年11月1日至2018年10月31日的南向房屋租金、2018年11月20日继续收取原告2018年11月1日至2019年10月31日租金，并于2018年11月与原告商议变更合同租赁期限、租金等事宜的原因，被告称是因为当时没有意识到危险性。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，原告和被告经过协商达成一致意思表示并形成书面约定，双方应当本着诚信、公平的原则，履行约定中各自义务。根据查明的事实，原告签订合同后依照约定向被告履行支付租金的义务，未出现明显拖欠情况，故被告应当将房屋依照约定继续租赁给原告使用，并有权向原告收取相应租金。被告称双方曾于2018年就变更合同事项进行协商，并签订了变更后的合同，但被告未提交任何证据予以佐证，且原告对此不予认可，故本院对于被告的该项主张不予采信。在本案审理过程中，双方均认可涉案房屋在实际出租给原告前，被告曾与第三人签署过租赁协议。被告称墙体改造系原告所为，原告对此不予认可，原告称承租房屋时便已经存在墙体被打通的事实，结合被告实际居住在涉案房屋二层，又未提交其它证据予以佐证，故对于被告称系原告对房屋墙体进行改造的主张，证据不足，本院不予采信。再根据被告陈述，被告称其在2017年8月已经发现涉案房屋墙体被损坏，但其在2017年10月和2018年11月仍然继续收取原告缴纳的租金，甚至在2018年12月继续与原告进行协商调整租金和租期事项，另根据“北京市通州区宋庄镇农村私有房屋用地建设工程规划许可证（村民翻建房）”显示，涉案房屋的建设个人为“崔树青”，故被告对于房屋建设中承重墙的位置以及房屋基本构造应当清楚，对于可能存在的因破坏墙体或房屋主体结构而造成的危险情况应当明知，再结合被告实际居住于涉案房屋二层的事实，足以认定无论是哪方实际对墙体进行的改造，原告对于房屋墙体改造或结构改动已在事实上予以认可，若依照本案被告的解释，则相当于在事实上赋予了被告随时解除合同的权利，有悖于公平诚信的原则。关于被告提出的墙体鉴定申请，被告至今无法举证证明系原告对于墙体或房屋结构主体进行了改动，结合本案的审理内容和双方争议焦点，本案已无鉴定的必要，故对于被告的申请，本院不再予以准许。关于被告在反诉中称原告损坏已安装门窗等设施的主张，根据现场勘验情况，被告就该主张解除合同依据不足，本院对于被告该项主张不予支持。关于被告称合同应于2019年11月11日解除并发出通知的主张，结合查明的事实，依据不足，本院不予支持。本案在审理过程中亦未发现其他应当解除合同的情形，故双方当事人应当本着诚信、公平的原则履行约定中各自义务，依法主张权利。对于原告的诉讼请求，理由充分，本院予以支持。对于被告反诉中关于确认合同解除的诉讼请求，依据不足，本院不予支持，对于被告反诉中其他诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百三十二条、《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、毛云东与崔树青于2016年10月31日签订的《房屋租赁合同》继续履行；二、驳回崔树青的全部反诉请求。本诉案件受理费6153元，由崔树青负担，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费6153元，由崔树青负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 杨冀承二〇二〇年十二月二十五日法官助理 黄 帅书 记 员 杨小萌