广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终4597号上诉人（原审原告）：莫伟强，男，汉族，1966年4月14日出生，住英德市*****************。上诉人（原审原告）：谭素红，女，汉族，1967年10月4日出生，住英德市*****************。两上诉人共同委托诉讼代理人：巫文结，广东浈阳律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：刘文财，广东浈阳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：英德市中实投资有限公司，住所地：英德市*****************。法定代表人：张耀坤。委托诉讼代理人：林瑞文，广东捷高律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄文谦，广东捷高律师事务所实习律师。上诉人莫伟强、谭素红因与被上诉人英德市中实投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服广东省英德市人民法院（2020）粤1881民初3328号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭适用快审程序对本案进行了审理。本案现已审理终结。莫伟强、谭素红上诉请求：一、撤销一审判决，改判被上诉人向上诉人支付逾期办证违约金36775.76元；二、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、涉案合同约定的是90天办证，而非按照补充协议280天办证。被上诉人作为合同的提供方，在同一份合同中对同一违约金起算点这一事项作出不同约定，应该作出不利于提供格式条款一方的解释。其次，被上诉人该约定明显加重上诉人责任，减轻或免除自己责任，有违公平合理原则。最后，补充协议与主合同是同一时间签署的，并不是事后另行签订的，同时签署的合同对同一事项作出不同的约定，上诉人认为应当以盖章备案的主合同为准，附件约定的办证时间过长，违法了行业规则与相关的行政法规或条例。二、上诉人向一审法院提交的《承诺书》，该份证据证明诉讼时效中断、中止、延长的情形。该《承诺书》构成诉讼时效的中断，一审法院对此认定错误。此外，被上诉人单方提出赠送物业费是对逾期办证行为进行补救及对上诉人进行补偿的行为，完全符合诉讼时效中断的情形。本案逾期办证违约行为未过诉讼时效。英德市中实投资有限公司未作答辩。一审法院作出判决：一、英德市中实投资有限公司因逾期为莫伟强、谭素红办理位于英德市*********号商住楼****号的产权证书产生的逾期办证违约金686.12元，限英德市中实投资有限公司于判决发生法律效力之日起5日内付清；二、驳回莫伟强、谭素红其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费359.70元，由莫伟强、谭素红负担352.99元，英德市中实投资有限公司负担6.71元。二审期间，被上诉人向本院提交不动产登记受理凭证，拟证明根据附件四《补充协议》第十条的内容，被上诉人在2018年3月13日或者2018年3月14日履行完办证义务。本院组织双方当事人进行质证。本院经审理查明，一审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。二审争议的焦点为：如何确定涉案逾期办证违约金的起算时间及违约金的计算标准。关于如何确定逾期办证违约金的起算及截止时间问题。首先，案涉《商品房买卖合同》第八条约定，出卖人于2015年9月30日向买受人交付房屋；第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；合同附件四补充协议约定，房屋交付后280天内出卖人负责办理房屋产权证书到买受人名下。根据前述约定，出卖人应于2015年9月30日向买受人交付房屋，于2016年7月6日前将房屋产权证转移登记至买受人名下。本案中，出卖人于2018年3月15日才将案涉房屋的产权转移登记至买受人名下，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。其次，根据查明的事实，出卖人因案涉9号楼、10号楼的业主要求办理产权证，遂于2017年11月3日出具《承诺书》，向业主承诺于2018年2月28日将不动产权证办给买受人，逾期办理以赠送物业管理费进行补偿。该《承诺书》只能视为出卖人向买受人承诺办证时间及逾期办证应承担的责任，但不能视为买受人放弃追偿出卖人2018年2月28日前的逾期办证违约责任。为此，案涉逾期办证违约金的起算时间应从出卖人向买受人交付房屋之日起第280日之次日即2016年7月7日。出卖人为买受人办妥产权证时间为2018年3月15日，故逾期办证违约金应计至2018年3月14日，逾期办证期间为616天。关于如何确认逾期办证违约金的计算标准问题。案涉合同约定，出卖人逾期办证按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金，补充协议约定逾期办证按房价款的0.2%支付违约金。买受人向一审法院起诉要求按日万分之一的计算标准计算违约金，买受人的请求实质是要求调高逾期办证违约金。对此，本院认为，违约金具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能。当事人主张调整违约金的，人民法院应当根据当事人的过错程度、违约期间及当地的实际情况，根据公平原则予以衡量并作出裁决。本案出卖人已向买受人交付房屋，且房屋产权已转移登记到买受人名下，合同目的已实现。但双方在补充协议中约定的逾期办证违约金为已付房款的0.2%，按买受人已付房款457410元计算，仅为914.82元，确实偏低。结合上述因素考虑，本院酌情调整逾期办证违约金计算标准为以买受人已付房款为基数按年利率2%计算。综上，被上诉人应向上诉人支付逾期办证违约金15439.15元（457410元×2%÷365×616天=15439.15元）。关于上诉人上诉提出的诉讼时效问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”根据查明的事实，被上诉人因涉案楼盘9号楼、10号楼业主主张办证权利，于2017年11月3日向业主出具《承诺书》，承诺于2018年2月28日为业主办好房屋产权证，因而，本案发生诉讼时效中断情形，诉讼时效从2018年3月1日重新起算，故本案没有超出法律规定的诉讼时效期间。被上诉人在一审诉讼期间提出上诉人的请求超过诉讼时效的抗辩，依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉理由部分有理，对其有理部分，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，实体处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销广东省英德市人民法院（2020）粤1881民初3328号民事判决；二、限英德市中实投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向莫伟强、谭素红支付逾期办证违约金15439.15元；三、驳回莫伟强、谭素红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费359.70元，由英德市中实投资有限公司负担147.48元，莫伟强、谭素红负担212.22元；二审案件受理费719.4元，英德市中实投资有限公司负担294.95元，由莫伟强、谭素红负担424.45元。本判决为终审判决。审 判 长 李慧玲审 判 员 禹 莉审 判 员 杨 玲二〇二〇年十二月二十五日法官助理 张 婧书 记 员 陈 健附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。