天津市高级人民法院民 事 判 决 书（2020）津民再1号抗诉机关：天津市人民检察院。申诉人（一审原告、二审被上诉人、再审被申请人）：张景世，男，1952年12月6日出生，汉族，住天津市河西区。委托诉讼代理人：杨富刚，北京盈科（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丽（系张景世之女），1981年7月5日出生，汉族，住天津市河西区。被申诉人（一审被告、二审上诉人、再审申请人）：金地（集团）天津投资发展有限公司，住所地天津市河东区津滨大道55号-2413。法定代表人：陈长春，该公司董事长。委托诉讼代理人：王嘉琛，该公司员工。一审第三人：何利萍，女，1963年10月22日生，汉族，住天津市河东区。委托诉讼代理人：郭强，天津泽淼律师事务所律师。委托诉讼代理人：张伟，天津泽淼律师事务所律师。申诉人张景世因与被申诉人金地（集团）天津投资发展有限公司（以下简称金地公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市第二中级人民法院作出（2018）津02民再59号民事判决，向天津市人民检察院申诉。天津市人民检察院作出津检民监[2019]12000000085号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院作出（2019）津民抗33号民事裁定书，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。天津市人民检察院指派检察员匡俊、姚雪然出庭。申诉人张景世及委托诉讼代理人张丽、杨富刚，被申诉人金地公司委托诉讼代理人王嘉琛，一审第三人何利萍委托诉讼代理人郭强、张伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天津市人民检察院抗诉认为，天津市第二中级人民法院（2018）津02民再59号民事判决认为金地公司不构成违约，不能因何利萍的行为对张景世承担责任，判决驳回张景世要求金地公司承担逾期交房违约责任的诉讼请求，属于认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律确有错误。理由如下：（一）金地公司构成违约。张景世与金地公司签订的《合同》第十条约定“甲方未征得乙方的同意，不得擅自变更商品房的房屋设计和环境布局（见附件四）”。《合同》中所附附件四是空白的，附件一《商品房平面图》中则有张景世与何利萍房屋的房屋设计和环境布局。对金地公司而言，其负有向张景世交付符合附件一《商品房平面图》中房屋设计和环境布局的商品房的义务。物业公司于2016年9月4日向何利萍发出了《装修违章行为报告单》，该事实能证明何利萍在此之前就已经加盖了违章建筑，一层南侧墙面拆除并违章向外扩建、一层北侧扩建至三层并小院搭建。何利萍所加盖的违章建筑在附件一《商品房平面图》中并不存在，且其房屋与张景世的房屋相邻，也会改变张景世房屋的环境布局，对张景世的房屋产生不利影响。因此金地公司并不能够按照《合同》约定在2016年8月31日向张景世交付符合附件一《商品房平面图》的房屋，构成违约。再审判决认定金地公司不构成违约属于认定的基本事实缺乏证据证明。（二）金地公司应当对张景世承担逾期交房的违约责任。金地公司的违约行为是由于何利萍加盖违章建筑所导致的环境布局改变，物业公司虽向何利萍发出过《装修违章行为报告单》，要求其进行整改，但金地公司和物业公司未采取过向相关部门反映，提出诉讼等方式要求何利萍停止施工、恢复原状。金地公司和物业公司未充分履行其管理义务的不作为，也导致了何利萍违章建筑的加盖。张景世在接受房屋时，发现相邻方何利萍加盖了违章建筑，对其房屋的采光等产生了不良影响，便拒绝收房。并向金地公司和物业公司反映了有关情况，后又将有关问题反映至天津市河东区人民政府二号桥街道办事处，是合法行使其权利的行为，并无不当。因此，对于涉案房屋的逾期交付，张景世并不存在过错，主要是由于何利萍加盖违章建筑以及金地公司和物业公司的不作为。同时根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，金地公司由于何利萍加盖违章建筑所造成的违约行为，应当向张景世承担违约责任。再审判决认为金地公司不能因何利萍的行为对张景世承担责任，属于适用法律确有错误。综上所述，天津市第二中级人民法院（2018）津02民再59号民事判决认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律确有错误。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项和第二百零八条第一款之规定，特提出抗诉，请依法再审。张景世称，同意检察院的抗诉意见。金地公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。金地公司并非是实际施工方，也不享有强行拆除搭建物的权利。金地公司已合理充分尽到了合同应尽的义务，综合考虑纠纷成因是案外人的过错，金地公司未有房屋延迟交付而受益的情形。何利萍述称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。张景世向一审法院起诉请求：1.请求判决金地公司交付符合合同约定的房屋；2.请求判令金地公司支付2016年8月31日到2017年8月1日的违约金253858元；3.诉讼费由金地公司承担。天津市河东区人民法院认定事实：双方于2014年10月24日签订《天津市商品房买卖合同》（合同编号为2014-01933433）（以下简称合同）以及《补充合同》，双方约定由张景世购买金地公司开发的坐落于天津市河东区××道××号××号楼××号××商品房××。庭审中，金地公司称《合同》签订后约定交房时间为2016年8月31日，张景世称2016年8月接到金地公司通知去收房。收房时发现涉诉房屋相邻的房屋即第三人名下的天津市河东区龙涵道382号紫乐名轩1号楼-16号房屋加盖了违章建筑，影响到涉诉房屋的采光，故并未实际接收房屋。金地公司抗辩称该情况系第三人所为，涉诉房屋小区物业公司曾向第三人下发装修违章行为整改通知单，后张景世将上述问题反映至天津市河东区人民政府二号桥街道办事处，天津市河东区人民政府二号桥街道办事处向第三人下发《责令限期改正通知书》，责令第三人停止施工，恢复原状，并接受复查。至今，天津市河东区龙涵道382号紫乐名轩1号楼-16号房屋尚未恢复原状。另，《合同》第五条约定：“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方有权按照下述的第1种约定，追究甲方违约责任：…3、合同继续履行，每逾期一日甲方按商品房价款的万分之零点三向乙方支付违约金。”一审法院认为，双方签订的《合同》及《补充合同》系当事人真实意思表示，且不违反相关法律禁止性规定，合法有效，当事人应当依照合同约定全面履行各自项下的权利义务。根据《合同》以及《补充合同》约定，金地公司应当向张景世交付房屋，但本案中，第三人对房屋的加盖行为系个人行为，金地公司称涉诉房屋小区物业公司曾向第三人下发装修违章行为整改通知单。由此看出，金地公司虽然有交付房屋的义务，但是在双方约定交付房屋的日期之前，第三人已经对其房屋进行加盖，而金地公司对于第三人加盖房屋的行为又没有执法权力，而后张景世将上述问题反映至天津市河东区人民政府二号桥街道办事处，天津市河东区人民政府二号桥街道办事处向第三人下发《责令限期改正通知书》，目前尚未恢复原状。综上，张景世要求金地公司交付符合合同约定的房屋，金地公司在此过程中亦应履行配合义务，否则按照合同承担相应责任，但考虑本案实际情况以及合同相对性，张景世应向实际侵权方主张权利，故对张景世该项诉请，不予支持。金地公司应于2016年8月31日前将涉诉房屋交付张景世，但金地公司直至2017年8月1日仍未交付房屋，张景世在准备收房时发现与涉诉房屋相邻的即第三人名下的房屋存在加盖行为，影响采光，根据双方签订的《合同》第十条约定：“甲方未征得乙方同意，不得擅自变更商品房的房屋设计和环境布局”，金地公司应当交付符合条件的房屋，现金地公司未按照合同履行，已构成违约，应当承担违约责任。对于违约责任的计算方式，从双方签订的《合同》第五条的约定内容来看，“逾期交房90日内的违约金按照银行同期贷款利率计算，超过90日的违约金按日万分之零点三计算”，自2016年8月31日至2017年8月1日期间，金地公司应当按照购房款5054539元的日万分之零点三支付违约金，张景世主张253858元，不违反法律规定，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：“一、本判决生效之日起十日内，被告给付原告自2016年8月31日至2017年8月1日的逾期交付房屋违约金253858元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21077元，由被告负担。”二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致，二审对一审查明的事实予以确认。天津市第二中级人民法院二审认为，金地公司是否应对第三人的行为承担责任，为本案争议焦点。金地公司与张景世签订的《合同》约定商品房交付日期为2016年8月31日前。张景世主张其于2016年8月接到通知去收房时，发现相邻的房屋即第三人名下的房屋加盖了违章建筑，影响到其房屋的采光等，故其未接收房屋。金地公司主张，加盖违章建筑系第三人的个人行为，与其无关，故其不应承担责任。然，金地公司在一审时提交的《装修违章行为整改通知单》、《装修违章行为整改通知单回执》、《装修违章行为报告单》等证据，可以证明金地公司及物业公司对于第三人的装修违章行为需进行劝阻、制止，并报告行政管理部门依法处理。天津市河东区人民政府二号桥街道办事处作出的《责令限期改正通知书》亦可予以佐证。依据《装修违章行为报告单》的内容可知第三人的装修违章事项为一层南侧墙面拆除并违章向外扩建、一层北侧扩建至三层并小院搭建。张景世的房屋与第三人的房屋相邻，第三人的前述装修违章行为势必影响张景世房屋的环境布局等。再根据双方签订的《合同》的相关条款内容，可以认定金地公司违约，进而应根据《合同》的约定承担违约责任。综上所述，金地公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5108元，由金地（集团）天津投资发展有限公司负担5108元。金地公司不服二审判决向本院申请再审，本院作出（2018）津民申1222号民事裁定指令天津市第二中级人民法院再审本案。天津市第二中级人民法院再审期间，金地公司与张景世均未提交新证据。第三人何利萍在高院审查期间提交了证据，证明其加盖行为是在2016年11月份。张景世认为何利萍提交的证据不能证明其主张的事实存在，一审以及二审庭审中查明的事实应为收房日之前就有加盖行为。其他事实与一、二审认定的事实一致。中院再审认为，金地公司与张景世签订的《天津市商品房买卖合同》以及《补充合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。本案当事人争议的焦点问题是金地公司应否对第三人何利萍对自己房屋加盖行为产生后果承担责任。张景世主张在其接收房屋时，发现房屋相邻方何利萍对房屋有加盖行为，从而对自己所购房屋的采光等产生不利影响，认为金地公司不能交付符合合同约定的房屋，违反了双方签订的《天津市商品房买卖合同》第十条的规定。对此主张，中院再审认为，双方在该条约定“甲方未征得乙方的同意，不得擅自变更商品房的房屋设计和环境布局（见附件四）”。合同所附附件四是空白的。张景世认为何利萍对自己房屋的加盖行为改变了环境布局，因此金地公司构成违约主张不能成立。首先双方合同中明确约定的是甲方即金地公司不得变更房屋设计和环境布局，张景世提交的证据只能证明是何利萍在自己的房屋上有加盖行为；其次，张景世与金地公司签订的合同对双方有约束力，何利萍不是合同的参加者，与张景世及金地公司的合同不存在任何的关系，所以，何利萍行为对张景世产生影响的后果应由何利萍承担，金地公司不能因何利萍的行为对张景世承担责任。故此，张景世以何利萍的行为要求金地公司承担责任的请求不能支持。从两审以及再审查明的事实，金地公司按照双方合同的约定向张景世发出了接收房屋的通知，张景世对此认可。其以何利萍对房屋有加盖行为影响其房屋采光拒绝接收房屋的后果，应由其自行承担。金地公司在将房屋交付何利萍后，何利萍取得了所有权，其在自己房屋范围内的行为，金地公司没有强制执行权，在张景世提出何利萍有加盖行为后，金地公司与物业公司已经要求何利萍整改，对何利萍的加盖行为，政府相关部门也进行了处理，张景世与何利萍属于相邻关系，与本案非同一法律关系，可另行解决。原一、二审判决适用法律错误，再审应予纠正。综上所述，本案经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：“一、撤销本院（2018）津02民终682号民事判决及天津市河东区人民法院（2017）津0102民初3194号民事判决；二、驳回张景世的一审诉讼请求。一审案件受理费21077元，二审案件受理费5108元，均由张景世负担。”本院再审期间，双方均未提交新的证据，再审查明的事实与原审一致，原审查明的事实予以确认。本院再审认为，金地公司是否构成违约，并对张景世承担逾期交房的违约责任是本案的争议焦点。金地公司与张景世签订的《天津市商品房买卖合同》以及《补充合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。金地公司是合同的相对人，依照合同约定，完成了合同约定的义务。涉案的《天津市商品房买卖合同》第十条约定，金地公司不得擅自变更商品房的房屋设计和环境布局，该约定是针对开发商擅自改变房屋的规划设计等情形，何利萍加盖违章建筑，使得所购房屋环境布局的改变，因何利萍不是本案商品房买卖合同的相对人，与本案非同一法律关系，不属于《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定的，因第三人原因造成违约责任承担的情形。金地公司依照与张景世签订的《天津市商品房买卖合同》的约定，按时完成了交房义务，张景世主张其于2016年8月去收房时，发现邻居即第三人名下的房屋加盖了违章建筑，影响到其房屋的采光等，金地公司及物业公司得知该情况后，向何利萍作出了《装修违章行为整改通知单》，天津市河东区人民政府二号桥街办事处亦作出了《责令限期改正通知》，金地公司已尽到了《合同》相应的义务。因何利萍的加盖行为侵害了张景世的合法权益，何利萍应承担相应的法律责任。综上所述，张景世的再审请求不成立，原判决认定事实清楚，处理正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款（一）、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条的规定，判决如下：维持天津市第二中级人民法院（2018）津02民再59号民事判决。本判决为终审判决。审判长 荣 珩审判员 肖 琳审判员 张荣丽二〇二〇年十二月十四日法官助理张琳琳书记员周靖怡