宁夏回族自治区彭阳县人民法院民事判决书（2020）宁0425民初2490号原告：周华中，男，汉族，个体工商户，住宁夏回族自治区彭阳县。委托诉讼代理人：陈昌举，宁夏顺悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚晓红，宁夏顺悦律师事务所律师（实习）。被告：固原市星城置业有限公司，住所地宁夏回族自治区彭阳县。法定代表人：董财军，任经理。委托诉讼代理人：李闯，宁夏平朔律师事务所律师。原告周华中与被告固原市星城置业有限公司（以下简称星城置业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月24日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月9日公开开庭进行了审理。原告周华中的委托诉讼代理人陈昌举、被告星城置业公司的委托诉讼代理人李闯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周华中向本院提出诉讼请求：1.判令星城置业公司继续履行《房屋租赁合同》，即将彭阳县兴彭大街与萧关路交汇处的水岸星城尚街1号楼1-1-01、1-1-02、1-2-01、1-2-02、1-2-03的商品房以560万元的价格出售给周华中或周华中指定的第三人，并协助办理房屋备案及商品房产权过户登记手续；2.判令星城置业公司向周华中支付违约金200万元。诉讼过程中，周华中变更第一项诉讼请求为：判令星城置业公司退还周华中已付的装修保证金20万元。事实和理由：2020年3月25日，周华中与星城置业公司签订《房屋租赁合同》，约定星城置业公司将其位于彭阳县兴彭大街与萧关路交汇处的水岸星城尚街1号楼1-1-01、1-1-02、1-2-01、1-2-02、1-2-03的商品房以560万元的价格出售给周华中，租赁期自2020年11月30日起至2021年11月30日止，同时租赁期限内周华中可随时与星城置业公司协商将该房屋备案或过户登记到周华中或周华中指定的第三人名下，该《房屋租赁合同》实质为房屋买卖合同。因上述商品房需经装修、安装电梯、宣传等前期工作才能投入使用，故约定周华中应在合同签订时支付保证金20万元。合同另外约定，租赁期限届满3天内，周华中书面表示不购买上述商品房，超出期限星城置业公司有权将上述商品房出售给第三方，但周华中在房屋内的装修所装电梯等拆卸损坏房屋基本构造的附属物品无偿保留给星城置业公司。若租期届满后星城置业公司不将上述商品房出售给周华中，则应向周华中支付违约金200万元。合同履行过程中，周华中依约支付装修保证金20万元并准备安装电梯时，星城置业公司将20万元退回至周华中账户。周华中通知星城置业公司继续履行合同并将20万元再次付至星城置业公司账户，星城置业公司随后再次退回。星城置业公司辩称，星城置业公司与周华中所签订《房屋租赁合同》是附生效期限的合同，生效期限自2020年11月30日起至2021年11月30日止，合同生效前，星城置业公司已通知周华中解除合同并退回装修保证金20万元。随后，星城置业公司将《房屋租赁合同》约定的商品房于2020年8月6日出售给第三人，并于8月13日办理预售备案登记手续。此外，星城置业公司出租给周华中的水岸星城尚街1号楼1-2-01、1-2-02、1-2-03实际为第一层的整套房，星城置业公司2020年7月变更规划后在原基础上加盖第二层，第二层并未出租给周华中。双方约定的违约金较高，周华中的损失为20万元自2020年3月底起至11月8日止的利息损失，故应予调整。本院审理认定的事实如下：2020年3月25日，星城置业公司与周华中签订《房屋租赁合同》，约定星城置业公司将其位于彭阳县水岸星城尚街1号楼1-1-01、1-1-02、1-2-01、1-2-02、1-2-03的商品房出租给周华中，租赁期限自2020年11月30日起至2021年11月30日止，租赁期限内周华中可随时与星城置业公司协商以总价560万元将房屋出售给周华中或周华中指定的人员，若租期届满后星城置业公司不将房屋出售给周华中，则应向周华中支付违约金200万元。另约定，合同签订之日周华中应向星城置业公司缴纳租赁保证金20万元，安装电梯时退还。合同履行过程中，周华中依约支付保证金20万元，星城置业公司至今未向周华中交付租赁房屋，并于2020年8月6日与第三人签订《商品房买卖合同》，以总价600万元的价格将水岸星城尚街1号楼1-1-01、1-1-02、1-2#1-2层1-2-01的商品房出售给第三人，并于同年8月13日办理备案登记手续。2020年11月8日，星城置业公司告知周华中解除《房屋租赁合同》的同时将保证金退回周华中，周华中后又将保证金转账交付至星城置业公司账户。另查明，星城置业公司在彭阳县水岸星城尚街1号楼1-2-01、1-2-02、1-2-03商品房基础上修建第二层，并将该楼一、二层房号变更为1-2#1-2层1-2-01。本院认为，本案争议的焦点为：1.本案的基础法律关系是什么？2.涉案《房屋租赁合同》的效力及其法律后果；3.违约金数额的确定？关于第一个争议焦点，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，本案周华中与星城置业公司所签订《房屋租赁合同》中明确约定了租赁物名称、数量、租赁期限等条款，故周华中与星城置业公司之间形成房屋租赁合同的法律关系。法律明确规定承租人在同等条件下对租赁物享有优先购买权，周华中诉称双方虽签订《房屋租赁合同》，但该合同实质为房屋买卖合同，并列举上述合同中的部分条款予以证明，本院审查后认为，周华中列举合同条款内容的实质是对承租人在租赁期限内行使优先购买权的具体规定，并非是房屋买卖合同的相关条款，故周华中诉称其与星城置业公司之间形成房屋买卖合同法律关系的主张本院不予采信。关于第二个争议焦点，租赁合同属诺成合同，自当事人双方意思表示一致时合同即成立并产生约束力。本案中，自周华中与星城置业公司2020年3月25日签订《房屋租赁合同》起，该合同即成立并对双方产生约束力。租赁合同并不以租赁物的交付为生效要件，故星城置业公司辩称《房屋租赁合同》尚未生效的理由不能成立，本院不予采信。基于生效的租赁合同，星城置业公司存在两个实际违约行为：一是星城置业公司出卖租赁房屋时，未在出卖之前的合理期限内通知周华中，该行为虽未违反合同约定租赁期限内的优先购买权，但违反法律规定承租人享有的优先购买权，故应认定星城置业公司的行为违约；二是星城置业公司庭审中自认其将租赁房屋出售给第三人后，曾告知周华中解除合同并向周华中退还20万元保证金，该行为系星城置业公司以明确表示及自己行为同时表明不履行合同义务的情形，亦应认定星城置业公司的行为违约。据此对周华中要求星城置业公司承担违约金的诉讼请求予以支持。法律规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，故涉案《房屋租赁合同》的效力并不因星城置业公司将租赁房屋出售给第三方而受影响，但考虑到合同约定的租赁期限尚未开始、租赁房屋尚未交付、租赁期限仅为1年及星城置业公司已明确告知周华中要求解除合同的事实，周华中利用租赁房屋长期经营超市的合同目的已无法实现，故《房屋租赁合同》应予解除，合同解除后星城置业公司收取的保证金20万元应退还周华中。关于第三个争议焦点，法律规定，违约金应结合违约行为造成合同相对人的损失数额进行确定，本案《房屋租赁合同》所约定的200万元违约金明显超出了星城置业公司违约行为造成周华中的损失，应依法予以调整。因合同租赁期限尚未开始，故周华中的损失为已付款项的利息损失，故对星城置业公司辩称周华中的损失为20万元保证金自合同签订之日起至起诉之日止利息的损失的意见予以采信。同时，当事人应当在行使权力、履行义务时遵循诚实信用的原则，星城置业公司在与周华中签订《房屋租赁合同》后，又将租赁房屋出售给第三方的行为违反了该诚实信用原则，不利于保护交易安全，对此行为应予惩戒，并在确定违约金时予以考虑。据此，本院酌定星城置业公司支付周华中违约金10万元较为适宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十九条、第二百三十条之规定，判决如下：一、解除原告周华中与被告固原市星城置业有限公司签订的《房屋租赁合同》，由被告固原市星城置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告周华中保证金20万元；二、被告固原市星城置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告周华中违约金10万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22800元，减半收取计11400元，由原告周华中负担8125元，由被告固原市星城置业有限公司负担3275元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。审判员 刘具文二〇二〇年十二月十五日法官助理 白 昊书记员 虎 娟附：本判决所引用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。