云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初13332号原告王**，女，汉族，1970年5月21日生，身份证登记住址云南省昆明市官渡区。被告李明来，男，汉族，1977年2月13日生，身份证登记住址四川省盐亭县。委托代理人卫平，云南杜昊律师事务所律师。特别授权代理。原告王**诉被告李明来租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月2日受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员林胜华独任审理，于2020年12月28日公开开庭进行了审理。原告王**，被告李明来及其代理人卫平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王**诉称：原、被告双方于2015年12月24日签订《房屋出租合同》约定租赁期限自2016年3月1日至2026年2月28日止。年租金为238,800元，租金为年付，每年提前一个月预交第二年的租金，同时约定若乙方拖欠租金累计达1个月，原告有权终止合同并回收房屋；合同第十二条约定：租赁期间，双方必须遵守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金20%作为违约金。2020年3月6日，被告李明来与原告王**的丈夫赵静签订《网吧经营权转让协议》约定被告将租赁原告房屋经营的网吧经营权转让给原告经营，但并未就2019年3月1日至转让前租金支付完毕。截止2020年8月19日止，被告共支付原告房屋租金220,000元。原告认为，虽然被告将网吧经营权转让给原告，但并未将转让之前的房屋租金付清，被告的行为已严重违反合同约定及法律规定，故原告诉至法院诉请判令：一、解除原、被告双方于2015年12月24日签订的房屋出租合同；二、被告支付原告2019年3月1日至2020年2月28日剩余租金18,800元；三、被告支付原告年租金20%的违约金即47,760元；四、诉讼费由被告承担。被告李明来辩称：被告认可与原告签订房屋租赁合同的事实，同意解除租赁合同，且合同已经于2020年3月6日解除。但是租金经过相互扣减后，被告并不欠原告任何房屋租金。对于原告诉请的尚欠租金为18,800元，不予认可。认为在承租原告房屋后，因为生意难做，双方协商已经将年租金降至每年22万元，至2020年2月28日，被告向原告支付的年度租金是15万元，后来被告将网吧转给原告丈夫李静经营，双方又签订了合同，转让价款为15万元，经过双方计算，原告向被告转款66,000元。如果被告还差欠原告租金，那么原告怎么会多转账给被告呢？对其其主张违约金为47,760元，明显过高，且是双方协商达成一致而解除合同的，被告并没有违约，不应承担违约金。故应驳回原告的诉讼请求。原告王**对于被告辩称的租金调整并不认可，为证明自己的主张提交以下证据：一、房屋出租合同；二、民事调解书；三、责令整改通知书；四、咨询函回复；五、收据。欲证明起诉状内容。被告李明来质证认为：认可证据一的真实性、关联性和合法性。但不认可年租金为238,800元的证明内容，2019年，双方口头约定房租减为22万。认可证据二至四的真实性，但是与本案无关。认可证据五的真实性、关联性和合法性。被告李明来为其辩解向法庭提交以下证据：一、房屋出租合同（王**），欲证明2015年12月24日，原、被告签订房屋出租合同，将位于双凤村××号整栋出租给被告，租期至2026年2月28日，租金口头约定递减为22万元整。二、房屋出租合同（王兴卫），欲证明2016年1月21日，被告与王兴卫签订房屋出租合同，将双凤村××号一楼铺面租于王兴卫，租期至2021年2月28日，年租金8.6万元逐年递增8%。三、网吧经营权转让协议，欲证明2020年3月6日，被告与赵静签订网吧转让协议由赵静经营网吧，协议约定转让费15万元整。四、微信转账凭证，欲证明1、确定双方口头约定房租自2019年递减为22万元，被告已转房屋租金15万元给原告，尚欠租金及水电费合计7.8万元。2、因赵静转让网咖经营权应付15万元给被告，由被告支付转让费，被告收转让费6.6万元。3、经双方往来转账抵扣被告不欠原告任何房屋租金。原告王**质证认为认可证据一的真实性、合法性和关联性，但不认可证明目的，约定的租金为238,800元。原告不清楚证据二。证据三的转让协议已经由双方履行后面的调解协议了。对证据四没有意见。原、被告提交的证据形式合法，内容印证本案案件事实，本院予以采信。根据举证、质证意见及庭审情况，本院确认本案法律事实如下：2015年12月24日，原告王**（出租方、甲方）与被告李明来（承租方、李明来）签订房屋出租合同约定：甲方将坐落于昆明市官渡区双凤村××号整栋租给乙方使用，用途为出租和经营使用。租赁期限自2016年3月1日至2026年2月28日止。该房屋年租金为138800元。第五年后，第六起房租每年递增5%，以此类推。合同还约定了其他权利义务，如第十二条违约责任规定，“任何一方违反本合同约定，按年度须向对方缴纳年度租金的20％作为违约金”。2020年3月6日，原、被告协议终止上述房屋出租合同，李明来、杨振宇与赵静（系原告的丈夫）签订网吧经营权约定杨明来和杨振宇以15万元的价格转让给赵静位于双凤村××号名为明冉网咖的网吧。赵静向李明来、杨振宇支付全部转让费15万元整、赵静交给杨明来和杨振宇证件使用押金10000元。2020年11月9日，经本院依法调解作出（2020）云0111民初13612号民事调解书对上述《网吧经营权转让协议》项下的权利义务进行调解，双方当事人自愿达成以下调解协议：一、解除赵静与杨振宇、李明来于2020年3月6日签订的《网吧经营权转让协议》；二、杨振宇返还赵静网吧转让款150000元、押金10000元、赔偿赵静损失20000元，三项合计180000元，杨振宇于2020年11月30日前支付60000元，2020年12月30日前支付60000元，2021年1月30日前支付60000元；三、赵静自愿放弃其他诉讼请求。本案审理中，双方对于被告支付了年度租金为15万元以及原告在解除租赁合同、商铺网吧转给自己一方后转账66000元给被告的事实也没有异议，对于该房屋涉及转租给他人以及对应的水电费等也均认可无争议尚存。但原告不能解释诉状描述收到被告租金22万元、事实对应的收取被告的租金15万元、尚余7万元因何得出、不能解释；对于违约事实及合同约定，原告认为双方合同租期十年，自己房屋完全按照原告经营网吧而设计、装修，现被告仅租赁四年就退还房屋，已经构成违约，应当按照合同约定赔偿违约金；被告则认为双方系协商解除合同，自己投入资金装修原告的房屋，解除合同并未要求原告赔偿，自己并没有违约，不同意支付违约金。双方各执己见，无法调解。本院认为，本案为租赁合同纠纷。双方订立的合同合法、有效，并按照合同履行。2020年2月28日，双方协商解除合同，3月6日，被告将在该房屋经营的网吧转给原告丈夫经营。现原告以被告欠付租金及应当支付违约金诉至本院，经审理，本院认为原告起诉主张的年度租金为238,800元，虽有合同约定，但结合履行过程中双方支付租金、退还款项等事项的描述，能够印证被告辩称的双方年度租金调整为22万元的主张，并据此认定，被告并不差欠原告租金；对于解除合同，双方均不能举证说明谁先提出解除合同、及时向对方主张违约，故本院认为双方各自承担合同约定违约金即20％的年度租金的一半，来承担各自的解除合同违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告王**与被告李明来于2015年12月24号签订的《房屋出租合同》于2020年3月6日解除；二、被告李明来于本判决生效后十日内支付原告王**违约金22,000元三、驳回原告王**的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1464元，由原告王**负担1000元，被告李明来负担464元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  林胜华二〇二〇年十二月三十一日书记员  李彦霈