江西省景德镇市昌江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0202民初1466号 原告（反诉被告）：南洋电缆集团景德镇发达有限公司，住所地江西省景德镇市珠山区中华北路**，统一社会信用代码91360200751137200J。 法定代表人：林丽云，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘晓飞，系该公司员工。 被告（反诉原告）：朱国财，男，汉族，1974年1月21日出生，住江西省乐平市。 被告（反诉原告）:景德镇佰仕廷健身有限公司，住所地江西省景德镇市昌江区昌南大道北侧****，统一社会信用代码91360202MA361FJG6A。 法定代表人:朱国财，系该公司总经理。 以上二被告共同委托诉讼代理人：何文东、孙宏，江西景之元律师事务所律师。 被告:江巍，男，汉族，1981年9月4日出生，住江西省景德镇市昌江区。 原告南洋电缆集团景德镇发达有限公司诉被告朱国财、景德镇佰仕廷健身有限公司、江巍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。本案在审理过程中，被告朱国财、景德镇佰仕廷健身有限公司提出反诉，本院将本诉与反诉合并进行了审理。原告（反诉被告）南洋电缆集团景德镇发达有限公司委托诉讼代理人刘晓飞，被告（反诉原告）朱国财、被告（反诉原告）景德镇佰仕廷健身有限公司共同委托诉讼代理人何文东、孙宏，被告江巍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告南洋电缆集团景德镇发达有限公司在本诉中向本院提出如下诉讼请求：1、请求确认原告与被告一之间签订的《房屋租赁合同》已于2020年8月18日解除；2、请求判令被告一、被告二向原告支付2020.4.15-2020.8.18期间房屋租金差额人民币22843.84元、物业管理费人民币18696.58元，合计人民币41540.42元；3、请求判令被告一、被告二向原告支付滞纳金人民币94320.91元（以人民币201540.41元为本金、以日千分之三为标准自应付日期2020年3月15日起暂计算至2020年8月18日止，计算公式为:201540.41元×156日×0.003＝94320.9元）；4、请求判令被告一、被告二向原告支付2020年3月至8月电费人民币34449.64元、8月水费人民币477.84元，合计人民币34927.48元；5、请求判令被告一、被告二向原告支付自9月1日起至实际返还案涉房屋之日止的水费（按抄表数＊3.62元／吨）、电费（按抄表数＊1.15元／度）；6、请求判令被告一、被告二向原告支付自2020年8月19日起至实际返还案涉房屋之日止的房屋使用费人民币184306.5元（按当期日租金三倍人民币4388.25元／日为标准，暂从2020年8月19日计算至9月30日止，共计42日）；7、请求判令被告一、被告二向原告支付解除合同违约金人民币533904元；8、请求判令被告一、被告二在判决生效之日起15日内将案涉房屋返还原告，并将该房屋恢复原状；如不能恢复原状的，应按照300元／平方米标准支付复原费用（即人民币454950元）或向原告支付人民币150000元恢复原状违约金，上述诉讼请求中被告一、被告二应向原告支付的款项金额合计为人民币888999.31元；9、请求判令被告三就上述被告一、被告二对原告负有的给付义务承担连带责任；10、本案诉讼费用由三被告承担。事实与理由：2017年3月27日，被告一就其承租原告所有的江西省内（门牌号:××）西山湖天地Ｈ幢房屋（以下简称“该房屋”）与原告签订了《房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同”），根据合同第2-1款约定，被告一承租该房屋用于经营佰仕廷私人健身馆。合同签后，被告二于2017年6月12日以该房屋坐落地址作为注册地址注册成立并持续在该房屋内实际经营。合同同时约定被告三为承租方在租赁合同项下的义务向原告承担连带担保责任。租赁合同约定，租赁面积共计1516.5㎡；租赁期限为5年，自2017年4月15日起至2022年4月14日止；租金与物业管理费每半年支付一次，先付后用，除第二期免租外，以后每次租金和物业管理费均须提前一个月支付，详细支付时间及金额在合同附件有明确约定。自被告二成立后，该房屋由被告二实际使用，因此，被告二应与被告一共同向原告承担租赁合同项下义务。被告一自承租该房屋开始，很少按照租赁合同附件约定的时间按时付款，按合同附件约定，应在2020年3月15日之前支付第七期费用，截至起诉日，第七期费用已拖欠近6个月。原告通过口头、书面、上门形式多次催缴并一再给予其宽限，但催缴无果。根据房屋租赁合同第4-3款、第9-2款⑤项、第10-2款约定，被告一、被告二逾期不支付租金或物业管理费或水电费累计超过20日的，原告即有权解除合同并追究滞纳金、合同解除违约金。为保护出租方自身合同利益，原告已于2020年8月11日向被告一、被告二发送了《合同解除通知函》，通知两被告解除合同并要求限期返还该房屋，支付各项欠付费用及合同解除的违约金。截至起诉日，两被告仍在继续使用案涉房屋，其应按租赁合同约定限期将该房屋恢复原状并返还原告，同时，应就合同解除后实际占用该房屋的期间向原告支付房屋使用费。被告一、被告二上述违约行为严重侵害了原告合同利益，请贵院依法并按照租赁合同约定支持原告诉请。 被告朱国财、景德镇佰仕廷健身有限公司对本诉辩称，我们认为原告的诉请没有任何事实和法律依据，就本案而言首先违约的是原告，原告在合同履行期间无故增加物业费、电费标准，多收取被告电费、物业费高达17万元；二、原告在合同履行期间为谋取不当利益将包括被告二公司在内的众多商铺所租赁的场地周边的通道予以隔断及阻拦，导致被告二公司在经营过程中的交通通行状况恶化，原告之所以将通道隔断的原因在于迫使前往被告以及其他承租户进行消费的人员必须走西山湖宾馆的两个大门进出，以方便原告收取停车费；三、原告在合同履行期间偷盗被告二公司的电费提供给第三方使用，同时收取两家的电费谋取非法利益，因此我们认为本案被告在2020年8月18日的时间节点不拖欠原告的任何费用反而是原告多收取或窃取被告的电费，谋取的利益已经达到近20万元；四、原告主张的所谓滞纳金逾期的房屋使用费等各方面的要求的赔偿标准远远超出法律规定的范畴，依法不应当予以支持或者进行调整。综上，请人民法院依法驳回原告的全部诉请。 被告江巍辩称，2017年6月我与朱国财合作开办景德镇佰仕廷健身有限公司，因此在景德镇佰仕廷健身有限公司与南洋电缆集团景德镇发达有限公司签订的房屋租赁合同中附带出现了我的签名，但我于2018年5月因故已从景德镇佰仕廷健身有限公司完全撤资退出，且与朱国财和景德镇佰仕廷健身有限公司没有任何关联。按照以上事实，原告与朱国财房屋租赁合同纠纷跟我本人没有关系，原告的诉讼请求与我本人更加没有任何关联。综上，请贵院认定事实，撤销在南洋电缆集团景德镇发达有限公司诉朱国财房屋租赁合同纠纷一案中我的第三被告位置，保护我的合法权益。 被告（反诉原告）朱国财、景德镇佰仕廷健身有限公司提出反诉诉讼请求：1、判令反诉被告按照合同约定继续履行合同；2、判令反诉被告向反诉原告支付房屋漏水维修费用50000元，并赔偿反诉原告因房屋漏水造成的经济损失30717.75元（停业7天，按日租金的三倍4388.25元计算）;3、判令反诉被告将反诉原告所承租的房屋通往西山湖天地的通道的隔离柱拆除，恢复原始状态；4、判令反诉被告减免反诉原告疫情期间租金两个月88984元；5、判决反诉被告赔偿窃电导致反诉原告的经济损失20000元；6、判决反诉被告阻扰反诉原告经营所造成的经济损失26329.5元（停业6天，按日租金的三倍4388.25元计算）；7、本案反诉相关诉讼费由反诉被告承担。事实与理由:2017年3月17日，反诉原告与被告双方经友好协商，签订坐落于景德镇市昌江区××的西山湖天地Ｈ栋房屋，租赁期限为5年。在合同履约期内，反诉被告采取各种手段来牟取不当利益，同时影响反诉原告等租赁户的经营，例如违反规定单方提高电费价格、不按合同约定擅自提高物业费、将临街商业用房通往西山湖天地的消防通道隔断，使得进出车辆都要经过其西山湖宾馆的门禁，方便其收取停车通行费，影响反诉原告等租赁户以及客户的停放通行、在反诉原告的电表内窃电用于提供给第三方使用，同时收取两家的电费。 反诉被告还拒不履行合同义务，对因房屋主体造成的漏水问题拒绝进行修缮，影响反诉原告的正常经营，为避免影响扩大，反诉原告等承租户只能自行维修。疫情期间，反诉原告等租赁户提出按照政府政策规定减免或交租赁费，反诉被告不予理睬，并在疫情缓解，各行业复工复产后采取停水停电、锁门、用车堵门、雇佣黑保安暴力干扰等方式强逼承租户停业。对于反诉被告的各项行径，反诉原告以及其他租赁户为了能正常经营一直以来都是忍气吞声，直到反诉被告雇请黑保安采取暴力手段进行断电断水、拦门堵路甚至殴打商户人员的行为发生后，反诉原告以及其他租户才通过报案以及向相关机关信访的方式对反诉被告的违法行为进行反击，经过行政部门的介入，反诉被告被迫将电费调整为正常标准。现反诉被告向贵院提起诉讼，为维护自身的合法权益，更为了法院查清事实，反诉原告特提出反诉，请贵院予以支持。 原告（反诉被告）南洋电缆集团景德镇发达有限公司对反诉辩称，关于反诉请求1、不符合双方签署的合同约定，因反诉原告基于房屋租赁合同存在重大违约行为，反诉被告基于合同约定行使合同解除权并将合同解除函已经送达给原告，根据合同法第96条的规定，合同已经解除；针对诉请2、根据房屋租赁合同第7条的约定，租赁房屋的违约义务是由反诉原告承担，反诉被告不承担维修义务（除主体结构），故反诉原告主张的维修费无合同约定无法律约定，该房屋造成的房屋经济损失来源证据不详不明没有实际账单及书证予以证明；3、针对反诉诉请3，该条诉请是超出房屋租赁合同条款的范围且该诉请与房屋租赁合同解除的事由等审判事实无关，即使是反诉原告有权利提出诉请但反诉被告基于怎么将物业通道去管理是属于反诉被告的权利，并没有出现反诉原告所说拆除的事实；4、针对反诉诉请4，首先关于减免租金反诉被告双方并没有合同约定，也没有政策的支持，根据反诉被告所查询到相关政策疫情期间减免的前提条件是房屋属于国有经营性质的房屋，反诉被告是属于民营企业且不存在政策和法律的支持，疫情期间反诉被告也承担了巨大的经济损失；5、针对反诉诉请5，该诉请同反诉诉请3的意见，与房屋租赁合同的约定无关即使按照反诉被告的请求，没有合同约定以及没有合法的事实的依据、该损失没有提供因果关系和损害后果以及2万元的经济赔偿的往来，且关于2万元，反诉被告与反诉原告于2020年3月通过合意已经达成该电费的协商，事实上该电费最终是因为反诉被告的工程部的工作人员抄表错误导致被告二公司旁边的住户电表抄错，双方已经达成合意，将电费最终抵扣，被告二公司只需支付8180.3元且反诉原告也已经于2020年5月30日将双方达成合意的电费金额的抵扣支付了8000元，剩余180.3元未支付，故关于本诉请，反诉原告有充分的证据证明；6、关于反诉诉请6，首先经营损失的行为因果关系及结果均没有证据证明；7、针对反诉诉请7，诉讼费承担办法规定，综上反诉原告提交的该8项诉请均没有证据去证明，根据民诉法的相关规定，当事人就其主张的应当提交相关证据证明，否则将承担败诉的不利后果。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据《房屋租赁合同》、第四期租金-第七期租金银行回单、付款违约记录表格、第七期租金、物管费2月28日《付款通知单》第七期租金、物管费4月1日《业务催款函(再次)》及现场签收图片、微信截屏第七期租金4月9日《法务函》及微信截屏、邮寄跟踪记录的截屏真实性被告（反诉原告）无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、对反诉原告提供的与反诉被告工作人员微信聊天记录图，证明目的:因房屋主体存在质量问题导致多次漏水；反诉被告质证认为，对微信聊天记录的关联性、客观性不予认可，聊天记录中所述的漏水情况照片不清，视频不详无法直接反应漏水情况，且双方的租赁合同就漏水义务已明确约定由反诉原告承担，故即使漏水产生相关费用也应由反诉原告承担；本院认为，单只有这一份证据，反诉原告欲证明租赁标的物有漏水情况、漏水产生的原因、损失大小以及与本案的关联性等事实，证据不足，故对该组证据不予以支持。2、《西山湖天地各商户诉求书及南洋电缆集团景德镇发达有限公司近期发生的纠纷情况说明书》、照片，证明目的:反诉被告管理不当引发的交通、消防、无法正常营业、管理混乱等问题。反诉被告（原告）质证认为，该证据脱离租赁合同相关约定，不具备关联性，反诉被告不予认可且该证据提到的管理问题反诉被告皆已通知等其他形式告知租户，已尽到通知义务；本院认为，单就该份证据无法证实双方之间合同义务的履行情况，对该份证据无法达到反诉原告的证明目的。3、《江西省发展改革委关于进一步降低一般工商业电价有关事项的通知》附江西电网销售电价表，证明目的:反诉被告收取电费单价过高；反诉被告（原告）质证认为，能反映出其按照政策文件对反诉原告自2018年4月1日开始连续3次分别从1.5元、1.35元、1.2元、1.15元进行电费降价符合国家政策；本院认为，对该组证据的真实性予以认定，但无法达到反诉原告的证明目的。4、反诉原告提供的景德镇市非公有制维权服务中心出具的关于被告二公司反映问题的情况说明（2020.7.2日）、景德镇市公安局昌江分局西郊派出所2020.6.17日的会议记录（主要内容是西山湖的各商户与西山湖的矛盾冲突），证明反诉被告违约在先造成管理不当引发管理混乱等问题。反诉被告质证认为，对该证据不具备关联性，反诉被告基于反诉原告的违约、侵权、破坏财物行为多次向西郊派出所报案，该记录是反诉原告为了逃脱自己的合同责任进行的无理由报案。本院认为，该组证据可证实双方之间产生过纠纷，因无法协调矛盾，曾经去西郊派出所协调处理过的事实，但是纠纷产生与合同履行的双方责任义务是否具有关联性无法查实，对该组证据的真实性予以认定，关联性不予认定。 本院经审理查明：2017年3月27日，被告朱国财与原告就其所有的江西省内（门牌号:××）西山湖天地Ｈ幢房屋（以下简称“该房屋”）与签订了《房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同”）。租赁合同约定，该房屋一层建筑面积为113.15平方米，二层建筑面积为634.78平方米，三层建筑面积为768.57平方米。租赁面积共计1516.5ｍ，租赁期限为5年，自2017年4月15日起至2022年4月14日止。租金、物业管理费支付方式和期限约定为：第一年至第二年租金，一层每月35元／平方米，二、三层每月26元／平方米；第三年至第4年，每年租金在第1年基础上递增10%；…。物业管理费标准：乙方第1年免交物业费，第2年按每月2元／平方米，以后每年的物业费原则上随当年的租金递增幅度标准相应递增，甲方或甲方指定的物业管理单位按年收取。自第3年起，前述约定的物业费不足以弥补实际物业管理成本的，甲方或甲方指定的物业管理单位有权调增物业费，但调增部分物业费以弥补实际物业管理成本为限。另合同5-3约定，乙方承担的水、电费按月根据甲方抄表数及损耗费或供水供电单位的缴费凭证，在收到甲方付款通知后7天内支付，未按时支付所产生滞纳金或罚款均有乙方承担。房屋租赁合同4-3款约定：…逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按当期总费用的日万分之五支付滞纳金。逾期超过十日，则乙方按当期总费用的日千分之三支付滞纳金。第9-2款⑤项约定：甲乙双方同意有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，导致合同解除的过错方须按合同10-1和10-2款约定，承担违约责任：⑤乙方逾期不支付租金或物业管理费或水电费累计超过20日的。第10-2款约定：租赁期间非本合同规定的情况，乙方过错导致合同解除的剩余租期不足一年的，乙方应按当期年租金的0.3倍向甲方支付违约金；剩余租期在壹年以上的，乙方应按当期年租金的1倍向甲方支付违约金。 另查明，合同2-1约定，乙方朱国财承租该房屋用于经营佰仕廷私人健身馆。合同签订后，被告朱国财于2017年6月12日以该房屋坐落地址作为注册地址注册成立并持续在该房屋内实际经营。租赁合同同时约定被告江巍为承租方在租赁合同项下的义务向原告承担连带担保责任。 另查明，被告朱国财截止于2020年3月15日之前应支付第七期房租266952元，但因其未支付，原告通过口头、书面、上门等形式多次催缴被告支付房屋租金，但因双方之间的其他事宜产生矛盾，协商无果。2020年8月11日，原告已向被告一、被告二发送了《合同解除通知函》，通知两被告解除合同并要求限期返还该房屋，支付各项欠付费用及合同解除的违约金。 再查明，被告支付其租赁房屋的水费时间截止到2020年8月，支付电费时间截止到2020年3月，2020年3月之前，双方因为原告多收取了被告电费产生协商的结果为，被告拖欠原告的2019年11月至2020年3月电费合计18564.5元，被告仅需支付8180.3元，目前被告已经支付了8000元，仍拖欠2020年3月之前的电费180.3元。原告对于被告每次交纳的水电费开具收据给被告。 本院认为，针对本案的本诉及反诉主要争议焦点为： 1、是否应解除原、被告签订的房屋租赁合同？ 是否应解除原、被告签订的房屋租赁合同。本案中,原、被告于2017年3月27日签订了房屋租赁合同,该合同的内容不违反法律和行政法规的强制性规定,合法有效。原、被告签订的房屋租赁合同中,第四条关于租金物业管理费支付方式和期限的约定为:被告应采取每半年支付租金、先付后用的方式,租金和物业管理费在本合同签订后15天内支付，以后每年租金和物业管理费均提前一个月支付。该合同签订后,虽然被告每次支付的租金没有完全按合同约定及时、全额支付,但原告仍然履行了维持租赁物给被告使用的义务,直至2020年8月18日，被告仍拖欠原告应支付的第七期（2020年4月15日至2020年10月14日）房屋租金22843.84元。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形”、第二百二十七条规定:“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同”。本案中，因被告拖欠原告的租金经多次催收无果，且时间已经超出双方合同约定的期限20日，故原告起诉要求解除房屋租赁合同的请求,本院予以支持。又因原告在2020年8月18日即邮寄书面解除通知书给被告，故对原告要求确认与被告之间的租赁合同于2020年8月18日解除的诉讼请求，本院予以支持。 而反诉原告认为，其并未拖欠原告的租金，根据反诉原告主张反诉被告多收取其物业费、电费等金额超过其应该支付给反诉被告的拖欠租金，但首先，双方对物业费的约定系合同中约定的，双方合同中第2期至第4期即前两年的物业费系18198元/半年，第3年的物业费为27297元/半年，虽增幅较大，但双方合同中约定自第3年起，前述约定的物业费不足以弥补实际物业管理成本的，甲方或甲方指定的物业管理单位有权调增物业费，但调增部分物业费以弥补实际物业管理成本为限。反诉原告认为物业费不合理，但是其未提交相应的证据予以支持。对反诉原告认为反诉被告按照其主张的标准收取电费超出了供电局所定的电价，多收取的电费应当返还，但根据双方的合同约定，乙方(承租方)所承担的水、电费按月根据甲方（出租方）抄表数及损耗费或供水供电单位的缴费凭证，且反诉被告交付给反诉原告的电费收费收据中已经注明该收费包含反诉原告的用电费及损耗、公用设施分摊等其他费用。反诉被告提供的证据显示其收取的电费单价包含供电局电价0.6804元/度、公共照明公摊0.1813元/度、线损电价0.2283元/度、服务费0.11元/度，合计1.2元/度，因双方合同中对此有约定，该用电价格的组成以及比例亦属于合理范围，且双方从合同签订之日起一直按此合同约定的履行，反诉原告亦已经缴纳电费到2020年3月份，对此一直没有提出异议，现原告提出被告应该按供电局用电单价来返还其多支付的用电费没有依据，故反诉原告主张其不欠付反诉被告租金的主张没有法律和事实依据，对反诉原告认为其没有违反合同约定，要求继续履行合同的请求本院不予支持。 2、被告朱国财是否应向原告支付租金、违约金,以及如应支付租金、违约金的数额如何确定？ 《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定:“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第二百一十二条规定:“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同”。如前所述,原、被告签订的房屋租赁合同合法有效。原告已经履行了交付租赁物的义务,被告应按合同约定支付租金。现原告自认已收到被告第七期（2020年4月15日至2020年10月14日）支付的租金共计16万元。依据原、被告签订的房屋租赁合同中第三条关于租金及支付方式的约定,2020年4月15日至2020年10月14日,被告应支付原告租金2,66952元，截止到2020年8月18日,共计125天,被告朱国财应支付原告租金182843.84元(266952元/半年*2÷365天*125天)。扣除已支付的160000元租金,实际应付租金为:182843.84元-160000元=22843.84元。对于该第七期的物业费为27297元/半年，计算至合同解除之日的物业费为18696.58元（27297元/半年*2÷365天*125天=18696.58元）亦属于被告应当承担支付的义务。 关于原告要求被告支付滞纳金人民币94320.91元的诉讼请求(以人民币201540.41元为本金、以日千分之三为标准自应付日期2020年3月15日起暂计算至2020年8月18日止为:201540.41元×156日×0.003=94320.9元)；该滞纳金实际系迟延支付租金违约金，原告主张按合同约定按日千分之三计算，被告主张滞纳金过高，因原告未举证证明被告逾期支付房租给其造成实际损失,原告因被告逾期支付房租给其造成的损失主要表现为利息损失,故双方合同约定的滞纳金标准过高,本院依法予以调整,本院酌定被告按照年息6%标准的1.3倍即7.8%的标准计算应支付给原告的滞纳金。因被告拖欠原告的租金及物业费计算至2020年8月18日合同解除之日为41540.42元，则迟延支付滞纳金以41540.42元为基数，按年息7.8%计算滞纳金至实际履行之日止。 对原告请求两被告向其支付2020年3月至8月电费人民币34449.64元、8月水费人民币477.84元，合计人民币34927.48元；以及自9月1日起至实际返还案涉房屋之日止的水费(按抄表数＊3.62元/吨)、电费(按抄表数*1.15元/度)；对该诉讼请求，因原告未出具被告3至8月份实际使用电费和8月份实际用水费的凭证，无法核实截止8月份被告实际用电量和用水量，故对被告所使用的电费以及水费本院支持按其最后实际产生的用电量和用水量核定，以双方约定的水费3.62元/吨、电费1.15元/度计算。 对原告要求被告向其支付自2020年8月19日起至实际返还案涉房屋之日止的房屋使用费人民币184306.5元(按当期日租金三倍人民币4388.25元/日为标准，暂从2020年8月19日计算至9月30日止，共计42日)的诉讼请求，因为原告9月7日向本院提起诉讼，虽双方之间的租赁合同经原告2020年8月18日书面邮寄被告解除合同通知书而解除，但双方一直因为合同履行过程中产生的争执处于协商的过程中，故原告要求被告支付2020年8月19日合同解除后至实际返还之日的房屋使用费合理，但使用费的标准按日租金三倍计算明显过高，且合同中已经约定迟延支付滞纳金和解除合同违约金，故本院酌定房屋使用费依旧按双方约定的租金为计算依据支付为宜，原告诉请从2020年8月19日至2020年9月30日止房屋占用费计算为61435.5元(266952元/半年*2÷365天*42天)，后续房屋占用费以双方合同约定租金为标准计算至被告实际搬离之日止。 对原告要求两被告向其支付解除合同违约金人民币533904元的诉讼请求，被告认为过高，本院认为因原告未举证证实双方解除合同后其实际损失，而目前被告未搬离，原告在前述已主张要求被告支付合同解除后的房屋占用费，则对于合同解除后原告的损失本院酌定按3个月房租计算为宜，为266952元/半年÷6个月*3个月=133476元。 对原告要求两被告在判决生效之日起15日内将案涉房屋返还原告，并将该房屋恢复原状;如不能恢复原状的，应按照300元/平方米标准支付复原费用(即人民币454950元)或向原告支付人民币150000元恢复原状违约金的诉讼请求，根据合同7-3之约定，被告应恢复合同附件三中照片显示的标的物原状给原告，否则应支付给原告违约金人民币15万元，对此约定系双方自愿达成，对原告的该诉讼请求本院予以支持，但15日时间过短，本院酌定搬离时间为20日内。 因被告朱国财系租赁合同的实际承租人，而其在租赁标的上注册被告景德镇佰仕廷健身有限公司，故两被告对以上租赁合同的义务承担连带责任。 对原告要求被告江巍就上述被告一、被告二对原告负有的给付义务承担连带责任的诉讼请求，因双方签订的租赁合同中被告江巍自愿签字确认其对上述被告朱国财的合同义务承担连带担保责任，虽被告江巍主张其已经退出被告景德镇佰仕廷健身有限公司的股东身份，但系其内部约定，因其在租赁合同中作出保证并未约定解除条件，故其此辩论意见无法对抗本案的原告，被告江巍仍然需要对被告朱国财、被告景德镇佰仕廷健身有限公司的以上合同义务承担连带保证责任。 3、反诉原告要求判令反诉被告向反诉原告支付房屋漏水维修费用50000元，并赔偿反诉原告因房屋漏水造成的经济损失30717.75元(停业7天，按日租金的三倍4388.25元计算)的诉讼请求；因反诉原告提供的证据不足以证实漏水发生的事实、漏水产生的原因以及与反诉被告是否有关联性、漏水实际给其造成的损失以及维修费亦未提供证据予以证实，故因其证据不足，对反诉原告的该诉讼请求不予支持。 4、对反诉原告要求判令反诉被告将反诉原告所承租的房屋通往西山湖天地的通道的隔离柱拆除，恢复原始状态；因该诉讼请求属于物权请求权的范围，不属于本案租赁合同审理的范围，且双方的租赁合同中并未对此有约定，反诉原告亦未举证证实该通道的状态及其应交付的状态，故本院对该诉讼请求本院不予支持。 5、对反诉原告要求判令反诉被告减免反诉原告疫情期间租金两个月88984元的诉讼请求、判决反诉被告赔偿窃电导致反诉原告的经济损失20000元、判决反诉被告阻扰反诉原告经营所造成的经济损失26329.5元(停业6天，按日租金的三倍4388.25元计算);对于该三项诉讼请求，反诉原告未提供证据予以证实，本院不予支持。 综上，故对原告南洋电缆集团景德镇发达有限公司的诉讼请求,本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定,判决如下: 一、被告朱国财、景德镇佰仕廷健身有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告南洋电缆集团景德镇发达有限公司截止到2020年8月18日的房屋租金、物业费合计41540.42元及滞纳金（滞纳金以41540.42元为基数，按年息7.8%计算滞纳金至实际履行之日止）； 二、被告朱国财、景德镇佰仕廷健身有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告南洋电缆集团景德镇发达有限公司截止至2020年9月30日的房屋占用费61435.5元（后续房屋占用费从2020年10月1日开始按双方合同约定的租金计算至其实际搬离之日止）； 三、被告朱国财、景德镇佰仕廷健身有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告南洋电缆集团景德镇发达有限公司其2020年4月至实际搬离之日止的实际用电费、以及2020年9月开始至实际搬离之日止的用水费用（水费按3.62元/吨、电费按1.15元/度计算，用电量按其实际使用计算）； 四、被告朱国财、景德镇佰仕廷健身有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告南洋电缆集团景德镇发达有限公司解除合同违约金133476元； 五、被告朱国财、景德镇佰仕廷健身有限公司于本判决发生法律效力之日起二十日内搬离并将所租赁房屋恢复原状，否则其将承担相应未恢复原状违约金15万； 六、被告江巍对被告朱国财、景德镇佰仕廷健身有限公司的上述一至五判项承担连带责任； 七、驳回原告南洋电缆集团景德镇发达有限公司的其他诉讼请求； 八、驳回反诉原告朱国财、景德镇佰仕廷健身有限公司的全部诉讼请求。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费12690元，由原告（反诉被告）南洋电缆集团景德镇发达有限公司负担3460元，由被告（反诉原告）朱国财、景德镇佰仕廷健身有限公司负担9230元；反诉案件受理费4540元，减半收取2270元，由被告（反诉原告）朱国财、景德镇佰仕廷健身有限公司负担。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。 审 判 长 黄 红 人民陪审员 方 坛 人民陪审员 胡忠吕 二〇二〇年十二月二十八日 书 记 员 王 静