广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终12296号上诉人（原审原告、反诉被告）：黄健莹，女，汉族，住广东省广州市海珠区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：佛山市曼思顿酒店管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：何某1。委托诉讼代理人：刘启雄，系公司员工。上诉人黄健莹因与被上诉人佛山市曼思顿酒店管理有限公司（以下简称曼思顿公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2020）粤0604民初18380号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄健莹上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判曼思顿公司支付黄健莹2019年10月1日至2020年5月31日租金13440元；从2019年10月16日起曼思顿公司每天支付违约金100元予黄健莹直至付清租金时止，暂计至起诉日为24500元(2019年10月16日至2020年6月19日共245天）；2.曼思顿公司支付所欠水电费300元；3.本案的诉讼费用由曼思顿公司承担。事实和理由：一审判决没有按照合同约定追究曼思顿公司责任。一、《物业委托管理经营合同》已明确约定曼思顿公司延迟支付租金的，从第16日起每天支付违约金100元。《物业委托管理经营合同》是双方真实意思表示，未违反法律法规，合法有效，曼思顿公司延迟支付租金的，应当按照约定支付违约金，一审法院调整违约金，违反了合同的约定。曼思顿公司无故将其收到的租金延迟支付给黄健莹，是明显的违约行为,应当承担违约责任。二、涉案房屋是长期居住型公寓，不受疫情影响。涉案房屋本是正常租赁，因曼思顿公司无故违约与租客解除合同，导致黄健莹承担责任，对租客进行了赔偿，对此黄健莹保留追究权利。曼思顿公司未提出答辩意见。黄健莹向一审法院提出诉讼请求：1.曼思顿公司向黄健莹支付2019年10月1日至2020年5月31日的租金13440元；2.曼思顿公司向黄健莹支付2019年8月至2020年5月31日的管理费1950.3元、公摊费141.53元、违约金388.43元；3.曼思顿公司向黄健莹支付违约金（按每天100元，从2019年10月l6日起计至付清租金之日止）；4.本案的诉讼费用由曼思顿公司承担；5.曼思顿公司因拖欠租金赔偿3000元；6.曼思顿公司支付因追讨租金所产生的诉讼费、律师费、交通费、误工费等相关费用合计20000元。曼思顿公司向一审法院提出反诉请求：1.解除黄健莹、曼思顿公司签订的《物业委托管理经营合同》；2.反诉诉讼费用由黄健莹承担。一审法院认定事实：佛山市禅城区**********的产权人为黄健莹，房屋用途为商业服务性用房。2018年1月24日，黄健莹（甲方、委托方）与曼思顿公司（乙方、受委托方）签订《物业委托管理经营合同》，约定“第一条、托管物业位于佛山市禅城区*********……第二条、该物业用途为酒店住宿、长/短租公寓、转租等方式……第四条、经营托管期限。1.业主需在2018年1月24日前交楼给酒店方，装修配套期以及开业准备期为三个月，起租时间为2018年5月1日……本合同托管时间为2018年2月1日至2024年4月30日……第五条、租金及支付方式。1.租金：1680元/每月，该租金已含税价，租金第三年开始每年递增5%，乙方于每月20号前将当月租金以银行划账的方式至甲方指定银行账户……第八条、相关费用……乙方承担费用：水费、电费、宽带月费、有线电视月费、管理费、垃圾费、公摊照明费……第十三条、违约责任。1.本合同生效后，一方未全面且适当地履行合同义务的，即构成违约，需向守约方支付违约金。2.除另有约定外，本合同项下的违约金为3000元。3、无特殊原因且未经甲方同意，乙方迟延支付租金超过15日的，除应按约定如数补交外，从第16天起还应支付违约金每天100元。超过30日，甲方有权单方解除合同，以及向乙方收取违约金……第十四条、不可抗力。1.由于不可抗力导致本合同不能按期履行的，各方不承担违约责任……”。2019年12月16日，曼思顿公司向黄健莹转账支付2019年8、9月租金3360元。此后，曼思顿公司未再支付租金。2020年3月17日，广州越秀物业发展有限公司禅城区分公司向黄健莹发出《关于物业服务费及违约金的法律催缴函》，要求黄健莹限期缴纳1407房2018年11月至2018年12月、2019年8月至2020年3月的物业服务费1950.3元、公摊费141.53元、违约金388.43元，合计2480.26元。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。黄健莹、曼思顿公司签订的《物业委托管理经营合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。黄健莹在反诉答辩时主张该合同有失公允，无事实和法律依据，一审法院不予采纳。关于合同解除。曼思顿公司自2019年10月起欠缴租金，根据经营合同第十三条的约定，曼思顿公司的行为已构成违约，黄健莹有权单方解除合同，故曼思顿公司主张提前解除合同并不产生通知到达黄健莹时合同即解除的效力。因黄健莹作为守约方不同意解除合同，曼思顿公司诉请解除经营合同，于法无据，一审法院不予支持。关于黄健莹诉请的租金和欠费。曼思顿公司对欠费期间无异议，根据经营合同约定及前述查明的事实，曼思顿公司应向黄健莹支付2019年10月1日至2020年4月30日的租金11760元（1680×7）、2020年5月1日至2020年5月31日的租金1764元（1680×1.05），合计13524元，黄健莹仅诉请13440元属对自身权利的处分，不违反法律规定，一审法院予以支持。因曼思顿公司未在租赁期内及时缴费，曼思顿公司还应向黄健莹支付2018年11月至2018年12月、2019年8月至2020年3月的物业服务费1950.3元、公摊费141.53元、违约金388.43元，合计2480.26元。关于黄健莹诉请的违约金。曼思顿公司抗辩因新冠疫情应免除违约责任，经查，曼思顿公司自2019年10月起开始欠付租金，即曼思顿公司违约在先，而广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应的时间为2020年1月23日，调整至二级响应的时间为2020年2月24日，上述期间内疫情产生的影响尚未达到不能实现合同目的的程度，故曼思顿公司抗辩免责缺乏事实根据，一审法院不予采纳。经营合同约定“乙方于每月20号前将当月租金以银行划账的方式至甲方指定银行账户……无特殊原因且未经甲方同意，乙方迟延支付租金超过15日的，除应按约定如数补交外，从第16天起还应支付违约金每天100元”，鉴于上述违约金计付标准过高，综合合同的履行情况、疫情的影响程度，一审法院酌定调至按年利率18%计付违约金，即曼思顿公司应以每月欠租为本金，按年利率18%自欠租次月5日起向黄健莹分段支付违约金至实际清偿之日止。黄健莹诉请超出部分，一审法院不予支持。黄健莹当庭撤回第四项、第五项诉讼请求属对自身权利的自由处分，不违反法律规定，一审法院已予准许。庭审后，黄健莹针对反诉提交了答辩状，其答辩提出的合同违约金10000元、实际损失5000元可另案主张，一审法院在本案中不予审查。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款之规定，判决：一、曼思顿公司于判决生效之日起十日内，向黄健莹支付2019年10月1日至2020年5月31日的租金13440元及违约金（以欠租当月的租金为本金，按年利率18%从欠租次月5日起分段累计至实际清偿之日止）；二、曼思顿公司于判决生效之日起十日内，向黄健莹支付2018年11月至2018年12月、2019年8月至2020年3月的物业服务费1950.3元、公摊费141.53元、违约金388.43元，合计2480.26元；三、驳回黄健莹的其他诉讼请求；四、驳回曼思顿公司的诉讼请求。如曼思顿公司未按判决确定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费693元，由黄健莹负担507元，曼思顿公司负担186元；反诉受理费769元，由曼思顿公司负担。二审期间，黄健莹、曼思顿公司未向本院提交新证据。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：曼思顿酒店应否给付违约金24500元及水电费300元予黄健莹。对此，本院作如下分析：一、关于违约金问题。《物业委托管理经营合同》系双方当事人平等、自愿协商的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，应予保护。据一审查明，曼思顿酒店拖欠2019年10月1日至2020年4月30日的租金11760元、2020年5月1日至2020年5月31日的租金1764元合计租金13524元，黄健莹仅诉请13440元属于对其自身权利的处分，不违反法律规定，一审支持其该诉讼请求合法有据，双方当事人二审中对此均无异议，故本院维持一审该判项部分。《物业委托管理经营合同》约定“乙方迟延支付租金超过15日的，除应按约定如数补交外，从第16天起还应支付违约金每天100元”，但该违约金计付标准明显过高，一审综合涉案合同履行情况、疫情影响程度，酌定调至按年利率18%计付违约金，从曼思顿酒店自欠租次月5日起向黄健莹分段支付违约金至实际清偿之日止并无不当，本院予以维持。二、关于水电费问题。黄健莹于一审诉讼时未对此提出诉讼请求，属于二审新增加的诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。”之规定，曼思顿公司就此未明确表示同意与黄健莹调解或由本院直接审理，故本院对黄健莹该项诉请不予处理。综上，黄健莹上诉请求不成立，予以驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人黄健莹负担。本判决为终审判决。审 判 长  耿 翔审 判 员  翁丰好审 判 员  姜欣欣二〇二〇年十二月三十日法官助理  闫 洁书 记 员  钟勉力