湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0111民初219号原告：闫晓阳，男，1986年10月10日出生，汉族，住河南省襄城县，被告：武汉公元铭投资管理有限公司。住所地：武汉市武昌区水果湖街汉街武汉中央文化旅游区K3地块******。法定代表人：安念军。原告闫晓阳诉被告武汉公元铭投资管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月3日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员刘炎铭任审判长，与人民陪审员代娟、人民陪审员王芬组成合议庭，于2020年12月10日公开开庭进行审理。原告闫晓阳到庭参加诉讼，被告武汉公元铭投资管理有限公司因下落不明，经本院依法公告送达开庭传票、起诉状副本等法律文书后未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告闫晓阳向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告与被告的租赁合同在2019年2月23日解除；2.判令被告退还原告2019年3月6日至2019年9月5日的租金23000元；3.判令被告退还原告履约保证金及装修、设备保证金30774元；4.判令被告退还原告2019年3月6日至2019年9月5日的物业费11000元；5.判令被告承担本案的所有诉讼费、保全费。事实和理由：原告与被告于2019年1月11日签订了一年期的商铺租赁合同，用于餐饮经营，租金7000元/月。原告已支付了6个月的租金25000元、9000元物业费以及30774元保证金。在合同履行期间，因被告长期拖欠物业方（武汉谷创商业经营有限公司）租金及相关费用，且未能履行其与物业方签订的租赁合同及补充协议中的约定，使得物业方于2019年2月23日对原告用于餐饮经营的场地断水断电直至将场地直接收回，导致原告合同目的无法实现，鉴于此原告于2019年2月23日与被告解除租赁合同,但双方就赔偿事宜未达成一致意见,原告特诉至法院。被告武汉公元铭投资管理有限公司未到庭应诉，未提交证据，也未作答辩。经审理，本院确认事实如下：2017年，被告武汉公元铭投资管理有限公司以“武汉公元铭和平餐饮管理有限公司”的名义与原告闫晓阳签订《租赁合同》，约定被告武汉公元铭投资管理有限公司将其从武汉谷创商业经营管理有限公司承租的位于武汉市洪山区虎泉创意坊公元铭美食城A22档口出租给原告闫晓阳，档口建筑面积28平米，装修情况为精装修，经营项目为“砂锅面”，2017年双方签合同时，原告闫晓阳向被告支付了履约保证金10774元及装修设备保证金20000元，2019年1月11日，被告武汉公元铭投资管理有限公司又以“武汉公元铭和平餐饮管理有限公司”的名义与原告闫晓阳续签了一份《租赁合同》，约定租赁期限为一年，自2019年3月5日至2020年3月4日。续签租赁合同后，原告闫晓阳向被告武汉公元铭投资管理有限公司支付了截至2019年9月5日的房租及物业费，其中2019年3月6日至2019年9月5日的租金为23000元，2019年3月6日至2019年9月5日的物业费为11000元。2019年12月，因被告武汉公元铭投资管理有限公司拖欠武汉谷创商业经营管理有限公司租金，武汉谷创商业经营管理有限公司于2018年12月7日向原告闫晓阳出具《告知书》，告知书载明“因公元铭长期拖欠租金，我司于2018年11月13日解除了与公元铭的租赁合同……，2018年12月28日缓冲期到期。在此期间，公元铭应向承租户退还已收的租金、押金等相关费用，2018年12月29日我司直接收回该物业，如继续在此经营，应在12月29日前与我司签订租赁合同并缴纳相关费用”。2018年12月20日，被告武汉公元铭投资管理有限公司及其法人代表安念军、案外人武汉公元铭世纪都会餐饮管理有限公司及武汉谷创商业经营管理有限公司共同签订《协议》，约定武汉公元铭投资管理有限公司及其法人代表安念军在2019年1月7日支付武汉谷创商业经营管理有限公司20万、2019年1月31日支付武汉谷创商业经营管理有限公司40万，余款在2019年3月31日全部结清，如果全部结清，则武汉谷创商业经营管理有限公司与案外人武汉公元铭世纪都会餐饮管理有限公司签订的《承包经营合同》生效，如未按时支付，则武汉谷创商业经营管理有限公司与案外人武汉公元铭世纪都会餐饮管理有限公司签订的《承包经营合同》无效。但被告武汉公元铭投资管理有限公司及其法人代表仅按期支付了第一笔款项。鉴于被告武汉公元铭投资管理有限公司及其法人代表安念军仅仅支付协议第一笔款，未支付约定的余款，武汉谷创商业经营管理有限公司按照协议约定，在2019年2月23日收回了案涉商铺，并通知闫晓阳与武汉谷创商业经营管理有限公司另行签订商铺租赁合同，闫晓阳欲继续经营砂锅面店铺，便在2019年2月份与武汉谷创商业经营管理有限公司另行签订了租赁合同，继续经营“砂锅面”店铺至今。上述事实，有原告提供的2019年1月11日《租赁合同》、《承租户签约文本补充协议》、2019年2月24日武汉谷创商业经营管理有限公司向武汉公元铭投资管理有限公司出具的《通知函》、EMS回单及短信截图、2018年12月7日武汉谷创商业经营管理有限公司出具的《告知书》、履约保证金及装修设备保证金收据、物业费及租金收据、案涉商铺现场照片、2018年11月8日及2018年11月13日武汉谷创商业经营管理有限公司出具的《广大承租户告知书》、2018年12月20日协议及原告庭审陈述等证据在卷佐证。本院认为，被告武汉公元铭投资管理有限公司以“武汉公元铭和平餐饮管理有限公司”的名义与原告闫晓阳于2019年1月11日所签的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《租赁合同》签约方虽名为“武汉公元铭和平餐饮管理有限公司”，但保证金、房租及物业费的收款单位均为被告武汉公元铭投资管理有限公司，且开具的《收款收据》上也是武汉公元铭投资管理有限公司的财务章，故实际履行《租赁合同》的主体为被告，武汉公元铭投资管理有限公司作为本案被告，其主体适格。因被告武汉公元铭投资管理有限公司未按约向案外人武汉谷创商业经营管理有限公司支付租金及其他费用，导致武汉谷创商业经营管理有限公司解除其与被告之间的承包经营合同并于2019年2月23日收回案涉商铺，致使原告与被告所签的租赁合同无法继续履行，原告闫晓阳有权解除与被告所签《租赁合同》。因合同解除，被告武汉公元铭投资管理有限公司应退还原告剩余租期内的租金及物业管理费，武汉谷创商业经营管理有限公司实际收回案涉商铺的时间为2019年2月23日，故武汉公元铭投资管理有限公司应退租金及物业费期间为2019年2月24日至2019年9月5日，原告仅主张退还2019年3月6日至2019年9月5日期间的租金及物业费，系对诉权的自由处分，本院认可，经核算，2019年3月6日至2019年9月5日期间的租金为23000元，物业费为11000元。因合同解除，被告武汉公元铭投资管理有限公司应退原告闫晓阳履约保证金10774元。原告与被告武汉公元铭投资管理有限公司签订的《租赁合同》中约定“如果甲方（武汉公元铭投资管理有限公司）租赁区域整体退场或重新更改规划，或乙方（闫晓阳）需解除合同或在合同到期且乙方（闫晓阳）不续租的情况下，甲方（武汉公元铭投资管理有限公司）扣除装修、设备保证金的50%作为甲方店铺的装修和甲方设备的折旧费用”，但本案系被告武汉公元铭投资管理有限公司违约，故该条款并不适用，被告武汉公元铭投资管理有限公司应向原告退还全部装修、设备保证金20000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本院判决如下：一、确认原告闫晓阳与被告武汉公元铭投资管理有限公司于2019年1月11日签订的《租赁合同》于2019年2月23日解除；二、被告武汉公元铭投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告闫晓阳退还租金23000元及物业费11000元，两者合计34000元；三、被告武汉公元铭投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告闫晓阳退还履约保证金10774元、装修设备保证金20000元，两者合计30774元；四、驳回原告闫晓阳其他诉讼请求。如未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1420元及公告费560元，两者共计1980元，由被告武汉公元铭投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于武汉市中级人民法院。审 判 长  刘炎铭人民陪审员  代 娟人民陪审员  王 芬二〇二〇年十二月二十三日书 记 员  陈 畅