北京市第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）京01民初322号 原告（执行案外人）：吴龙鸣，男，1975年2月6日出生，汉族，住山东省青岛市市**江西路**戊****。 委托诉讼代理人：朱子豪，陕西仁和万国律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏静，陕西仁和万国律师事务所实习律师。 被告（申请执行人）：深圳前海盛世圣金投资企业（有限合伙），住所地广东省深圳市前海深港合作区前湾一路******（入驻深圳市前海商务秘书有限公司）。 执行事务合伙人：深圳市盛世景投资有限公司（委派代表：宁新江）。 委托诉讼代理人：刘瑞博，北京玺泽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄诗颖，北京玺泽律师事务所实习律师。 第三人（被执行人）：徐茂栋，男，1967年12月2日出生，汉族，住山东省日照市东港区兴海路**。 第三人（被执行人）：喀什星河创业投资有限公司，住，住所地新疆喀什地区喀什经济开发区深喀大道总部经济区/div> 法定代表人：徐悦，董事长。 第三人（被执行人）：霍尔果斯市微创之星创业投资有限公司，住，住所地新疆伊犁州霍尔果斯亚欧路江苏花苑**1003/div> 法定代表人：徐悦，董事长。 第三人（被执行人）：霍尔果斯市文曲星创业投资有限公司，住，住所地新疆伊犁州霍尔果斯亚欧路学校住宅楼**/div> 法定代表人：张永亮，经理。 第三人（被执行人）：新余东晨投资管理中心（有限合伙），住所地，住所地江西省新余市仙女湖区仰天岗办事处iv> 执行事务合伙人：霍尔果斯市微创之星创业投资有限公司。 原告吴龙鸣与被告深圳前海盛世圣金投资企业（有限合伙）（以下简称盛世圣金合伙企业）、第三人徐茂栋、喀什星河创业投资有限公司（以下简称喀什星河公司）、霍尔果斯市微创之星创业投资有限公司（以下简称微创之星公司）、霍尔果斯市文曲星创业投资有限公司（以下简称文曲星公司）、新余东晨投资管理中心（有限合伙）（以下简称新余东晨合伙企业）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月25日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告吴龙鸣的委托诉讼代理人朱子豪，被告盛世圣金合伙企业的委托诉讼代理人刘瑞博、黄诗颖到庭参加诉讼。第三人徐茂栋、喀什星河公司、微创之星公司、文曲星公司、新余东晨合伙企业经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴龙鸣向本院提出诉讼请求：1.请求终止对北京市昌平区XXXX房产（以下简称案涉房产）的执行，并解除对该房产的查封；2.依法确认吴龙鸣为案涉房产的租赁权人，并就案涉房产的出售事宜与吴龙鸣进行协商；3.本案诉讼费及诉讼中产生的各项费用均由盛世圣金合伙企业负担。事实和理由：2018年7月，吴龙鸣与徐茂栋就案涉房产签订《租赁合同》约定租赁期为10年，自2018年7月25日至2018年6月24日。合同签订后，吴龙鸣向徐茂栋一次性支付了押金及10年租金共计500万元，并一直合法占有案涉房产。签订《租赁合同》前，吴龙鸣查验了权属证书并进行了调查，并未见到查封公告。法院既没有就案涉房产出售事宜向吴龙鸣进行询问，也没有取得吴龙鸣出具的《放弃优先购买权声明》，即对案涉房产进行拍卖，损害吴龙鸣的合法权益。 盛世圣金合伙企业答辩称：1.吴龙鸣不是案涉房产的产权人，不存在解除查封的法定事由。2.吴龙鸣不能证明其与徐茂栋之间存在真实的房屋租赁关系。吴龙鸣主张由北京星河创新科技有限公司（以下简称星河创新科技公司）代徐茂栋收取租金，不符合常理。且10年租金一次性付清也不符合交易习惯。3.依据（2017）京01财保50号民事裁定书（以下简称50号裁定书），案涉房产于2017年12月25日被查封，但吴龙鸣与徐茂栋之间的《租赁合同》系2018年7月25日开始，其签署时间在案涉房产被查封之后，不能以此对抗执行，更不享有优先购买权。4.吴龙鸣与徐茂栋系恶意串通，案涉房产的拍卖不会对吴龙鸣造成损失。吴龙鸣作为承租人，应当查验权属登记证书并前往不动产登记中心进行查询房屋状态，吴龙鸣在未予查清的情况下即一次性支付500万元租金，明显不符合常理，明显系与徐茂栋恶意串通。5.《租赁合同》是吴龙鸣与徐茂栋恶意串通伪造的，不存在优先购买权。 徐茂栋、喀什星河公司、微创之星公司、文曲星公司、新余东晨合伙企业未发表陈述意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 本院于2017年10月12日作出50号裁定书，裁定：冻结徐茂栋、喀什星河公司在银行的存款或者查封、扣押其相应价值的财产（限额119880800元）。后，本院依据50号裁定书，于2017年12月25日查封案涉房产。 2018年7月9日，本院作出（2017）京01民初814号民事判决书（以下简称814号判决书），判决：1.喀什星河公司、微创之星公司、文曲星公司、新余东晨合伙企业、徐茂栋于判决生效之日起7日内向7盛世圣金合伙企业支付股权回购款10000万元，并支付利息（以1500万元为基数,按照年利率10％的标准，从2015年8月10日起计算至实际付清之日止；以500万元为基数，按照年利率10％的标准，从2015年8月14日起计算至实际付清之日止；以4500万元为基数，按照年利率10％的标准，从月2015年10月20日起计算至实际付清之日止；以3500万元为基数，按照年利率10％的标准，从2015年10月21日起计算至实际付清之日止；上述利息计算时扣除已支付的200万元）及违约金（以10000万元为基数，按照日1‰的标准，从2017年12月2日起计算至实际付清之日止），以回购盛世圣金合伙企业持有的星河互联集团有限公司0.992％股权；2.喀什星河公司、微创之星公司、文曲星公司、新余东晨合伙企业、徐茂栋于判决生效之日起7日内向盛世圣金合伙企业支付律师费150万元；3.驳回盛世圣金合伙企业的其他诉讼请求。诉讼请求。”因喀什星河公司、微创之星公司、文曲星公司、新余东晨合伙企业、徐茂栋未履行814号判决书确定的给付义务，盛世圣金合伙企业向本院申请强制执行。本院于2018年8月28日立案执行。 2018年7月，徐茂栋（出租人、甲方）与吴龙鸣（承租人、乙方）签订《租赁合同》，约定：一、租赁范围及用途甲方同意将其拥有合法产权的案涉房屋，在良好及可租赁的状态下租给乙方为住宅使用。二、租赁期租赁期限为10年，自2018年7月25日起至2028年6月24日止。三、租金及押金3.110年租赁费用共计4800000元，押金200000元。3.2租金已包含出租房屋的物业管理费，其他费用由乙方承担。3.4租金实行一次性支付制，千与15日内支付所有款项500万元。3.5付款方式：乙方将本合同项下的房租通过网银转账、汇款的方式支付至甲方指定的银行账户。甲方指定的银行账户信息如下：账户名：星河创新科技公司。2018年7月25日、2018年8月7日，吴龙鸣分两次向星河创新科技公司账户共计转账500万元。 诉讼中，对于案涉房产如何确定租金数额、目前案涉房屋的使用状况、吴龙鸣是否在案涉房屋中居住等问题，吴龙鸣均无法作出合理、详细的说明，且吴龙鸣认可其曾系徐茂栋经营的公司的员工。 2020年8月6日，本院作出（2020）京01执异170号执行裁定书（以下简称170号执行裁定书），裁定：驳回案外人吴龙鸣提出的异议请求。吴龙鸣于2020年8月11日收到上述执行裁定书，并于2020年8月25日提起本案诉讼。 本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案中，本院于2020年8月6日作出170号执行裁定书，吴龙鸣于2020年8月11日收到上述裁定书，并于2020年8月25日向本院提起本案诉讼，其起诉时间符合上述法律规定。 本案中，吴龙鸣主张其与徐茂栋对案涉房产签订《租赁合同》，并实际占有使用案涉房产，因此请求中止执行。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，吴龙鸣与徐茂栋签署的《租赁合同》的时间，晚于本院对案涉房产采取查封措施的时间，且对于吴龙鸣实际占有、使用案涉房产的事实，吴龙鸣在诉讼中既未提交有效证据予以证明，亦无法对占有使用情况予以说明。现吴龙鸣仅以其与徐茂栋签署《租赁合同》并支付房租为由阻却执行，没有事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，吴龙鸣的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下： 驳回原告吴龙鸣的诉讼请求。 案件受理费46800元，由吴龙鸣负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于北京市高级人民法院。 审 判 长  甄洁莹 审 判 员  杨 力 人民陪审员  王建伟 二〇二〇年十二月三十一日 法官 助理  孙 鑫 书 记 员  江 瑞