四川省宜宾市叙州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1521民初5324号 原告（案外人）：陈永恒，男，1991年9月27日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：郑伦武，四川意恩律师事务所律师，执业证号××。 被告（申请执行人）：陈梦巧，女，1990年2月1日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。 委托诉讼代理人：陈言桥，男，1964年7月19日出生，汉族，户籍地四川省宜宾市翠屏区，住四川省宜宾市翠屏区，系陈梦巧之父。 被告（被执行人）：熊万聪，女，1967年1月30日出生，汉族，住四川省自贡市大安区。 被告（被执行人）：杨崇富，男，1967年6月11日出生，汉族，住所四川省宜宾市翠屏区。 被告（被执行人）：甯倩，女，1988年10月15日出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 原告陈永恒与被告陈梦巧、熊万聪、杨崇富、甯倩案外人执行异议之诉一案，本院于2020年9月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈永恒的诉讼代理人郑伦武，被告熊万聪、被告杨崇富及被告陈梦巧的诉讼代理人陈言桥到庭参加诉讼。被告甯倩经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈永恒向本院提出诉讼请求：⒈判令立即停止对位于宜宾市叙州区××街道××路××幢××单元××层××号房屋的强制执行，并解除对该房屋及租金的保全；2.确认原告与被告杨崇富于2019年2月1日签订的《抵偿协议书》合法有效，并确认位于宜宾市叙州区××街道××路××幢××单元××层××号房屋归原告所有；3.本案诉讼费用由四被告承担。事实和理由：2019年7月3日，宜宾市叙州区人民法院在执行被告陈梦巧与被告熊万聪、杨崇富、甯倩民间借贷纠纷案［案号为（2019）川1521民初2796号、（2019）川1521执保170号、（2019）川1521执153号］中，查封了原告购买的位于宜宾市叙州区××街道××路××幢××单元××层××号房屋（产权证号为：川［2017］宜宾县不动产第0××2号）。该房屋已于2019年2月1日，原告与被告杨崇富因抵偿占有使用。2019年1月29日，原告与被告杨崇富、宜宾诚展建设有限公司、宜宾玉鹏商贸有限责任公司买卖合同纠纷一案，在法院主持下达成（2018）川1521民初2968号民事调解书。法院主持调解时，原告与被告杨崇富提出用该房屋抵偿债务，但未载明在调解书上。原告与被告杨崇富另行达成了抵偿协议，被告杨崇富于2019年2月1日交房，交房后从2019年2月至今的租金根据原告与被告杨崇富、承租人陈勇签订的《房屋租赁合同》由原告收取。原告多次催告被告杨崇富到不动产登记中心协助办理过户手续，但被告杨崇富均未到场，故未能办理过户手续并非原告自身原因造成。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，原告对宜宾市叙州区××街道××路××幢××单元××层××号房屋享有排除强制执行的权益。原告向宜宾市叙州区人民法院提出执行异议申请。2020年6月19日，宜宾市叙州区人民法院出具（2020）川1521执异14号执行裁定书，裁决驳回原告的异议申请。现原告对该裁定不服，认为原裁定错误，故提起诉讼，请求：⒈判令立即停止对位于宜宾市叙州区××街道××路××幢××单元××层××号房屋的强制执行，并解除对该房屋及租金的保全；2.确认原告与被告杨崇富于2019年2月1日签订的《抵偿协议书》合法有效，并确认位于宜宾市叙州区××街道××路××幢××单元××层××号房屋归原告所有；3.判令被告杨崇富立即协助和配合原告办理宜宾市叙州区××街道××路××幢××单元××层××号房屋的产权过户登记；4.本案诉讼费用由四被告承担。庭审中自愿撤回判令被告杨崇富立即协助和配合原告办理宜宾市叙州区××街道××路××幢××单元××层××号房屋的产权过户登记。 被告陈梦巧辩称，本案诉争房屋已于2019年7月3日在被告陈梦巧与被告熊万聪、杨崇富、甯倩的民间借贷纠纷中[案号为（2019）川1521民初2796号民事裁定书、（2019）川1521执保170号协助执行通知书]被查封，且原告与被告杨崇富签订的《抵偿协议书》实际上以物抵债，并非房屋买卖合同，依法不能对抗保全和执行。原告与被告杨崇富签订《抵偿协议书》时已明知该房屋产权抵押给了翠屏区农商行白沙支行。原告与被告杨崇富、承租人陈勇签订的《房屋租赁合同》不是真实的，租赁合同中熊万聪的签字不是熊万聪本人所签，该合同并没有得到被告熊万聪的认可，请求驳回原告的诉讼请求。 被告熊万聪辩称，对本案中原告诉称没有异议，但因其与被告杨崇富已于2018年离婚，之后发生的事情都不清楚，对于原告的诉讼请求请法院依法判决。 被告杨崇富辩称，原告诉称的事实和理由是真实的，但不同意承担本案诉讼费。 被告甯倩未作答辩。 当事人围绕诉讼请求提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证，即（2018）川1521民初2968号民事调解书、（2020）川1521执153号之一民事裁定书、（2020）川1521执153号之一协助执行通知书及送达回证、（2019）川1521民初2796号民事裁定书、（2019）川1521执保170号协助执行通知书及送达回证，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、房屋租赁合同、微信转账账单详情截图、最高额抵押合同、个人借款合同，虽只是复印件，但有本院的裁定书及不动产中心签收裁定书的送达回证等佐证，予以采信；2、抵偿协议书，虽只是复印件，但该抵偿协议的双方当事人对此协议无异议，予以采信。 根据以上举证的认证，以及当事人陈述,本院认定事实如下: 陈梦巧与熊万聪、杨崇富、甯倩民间借贷纠纷一案，本院依据陈梦巧的申请，于2019年6月27日作出（2019）川1521民初2796号民事裁定书，裁定：查封熊万聪、杨崇富位于宜宾市叙州区××镇××路××幢××单元××层××号的房产等。并于2019年7月2日向宜宾市叙州区不动产登记中心送达了（2019）川1521执保170号协助执行通知书，查封熊万聪、杨崇富位于宜宾市叙州区××镇××路××幢××单元××层××号的房产、查封期限三年。2019年9月23日，本院就陈梦巧与熊万聪、杨崇富、甯倩民间借贷纠纷一案作出（2019）川1521民初2796号民事判决书，判决：1.杨崇富、熊万聪于本判决生效之日起十日内共同偿还陈梦巧借款本金4000000元及利息（计算方式为：以本金3640000元为基数，从2017年12月6日始计算至本判决确定的给付之日止，以月利率2%为标准进行计算。若未按本判决确定的给付之日给付本金，利息计算至本金付清之日止）；2.杨崇富、熊万聪到期不履行本判决第一项确定的给付义务，陈梦巧可以与被告杨崇富、熊万聪协议，以川［2017］宜宾县不动产证明第0020367号《不动产登记证》载明的抵押房产折价或者申请以拍卖、变卖所得价款优先受偿，受偿金额仅限抵押房产价值范围；折价或拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归杨崇富、熊万聪所有，不足部分由杨崇富、熊万聪清偿；3.甯倩对本判决第一项确定的杨崇富、熊万聪的给付义务，向陈梦巧负连带给付义务；4.甯倩履行本判决第三项确定的连带给付义务后，可向杨崇富、熊万聪追偿；5.驳回陈梦巧的其他诉讼请求。杨崇富、熊万聪、甯倩未履行该生效判决，陈梦巧申请执行，本院于2020年1月6日立案受理为（2020）川1521执153号案件。执行中，经查控，发现杨崇富、熊万聪与陈勇于2017年11月3日签订了《房屋租赁合同》，合同约定杨崇富、熊万聪将其位于宜宾市叙州区××街道××路××幢××单元××层××号房屋租赁给陈勇，本院于2020年1月21日作出（2020）川1521执153号之一执行裁定书，裁定：扣留、提取熊万聪、杨崇富、甯倩收入6000000元。同日，作出（2020）川1521执153号之一协助执行通知书，请陈勇协助执行以下事项：1.请将2017年11月3日与杨崇富、熊万聪签订的华富商业城房屋租金交由本院提取6000000元；2.将该款汇付本院账户。上述裁定书及通知书于2020年2月28日送达陈勇。 2018年9年14日，本院立案受理陈永恒与杨崇富、宜宾诚展建设有限责任公司、宜宾玉鹏商贸有限责任公司买卖合同纠纷一案，经本院主持调解，当事人达成协议后本院于2019年1月29日作出（2018）川1521民初2968号民事调解书：1.杨崇富共计支付陈永恒货款3850000元，分别于2019年3月1日前支付2260000元，于2019年8月31日前支付1590000元；2.如果杨崇富未按上述第一条约定支付货款，则还应支付利息，利息计算方法为，以实际未支付货款金额为基数，自2018年8月1日起按月利率1%支付至货款付清为止；3.宜宾诚展建设有限责任公司、宜宾玉鹏商贸有限责任公司在本案中不享有权利、不承担义务。2019年2月1日，陈永恒作为甲方与乙方杨崇富签订《抵偿协议书》，约定：1.乙方用自有的宜宾市叙州区××街道××路××幢××单元××层××号（产权证号为：川［2017］宜宾县不动产第0××2号），建筑面积为347.23平方米，作价226万元偿还债务，甲方同意抵偿；2.双方在2019年3月28日共同到宜宾市叙州区不动产登记机关办理产权过户，过户的费用按照规定各自承担；3.该套抵偿房产在宜宾市翠屏农村商业银行股份有限公司白沙支行贷款80万，乙方用宜宾市叙州区××街道××路××幢××单元××层××号房屋作为担保，因乙方还应归还甲方159万元，乙方承诺在2019年3月28日前归还全部贷款本息余额，并以实际归还的贷款本息余额抵付叙州区人民法院达成的（2018）川1521民初2968号民事调解书中159万中债务，剩余款项在2019年8月31日付清；4.乙方于2019年2月1日向甲方交付宜宾市叙州区××街道××路××幢××单元××层××号房屋，并协助甲方于该房屋的承租人陈勇签订房屋租赁合同，房屋租金在交付以后由甲方向承租人收取。同日，陈永恒作为出租方、杨崇富作为原出租方，与承租方陈勇签订《房屋租赁合同》，约定终止杨崇富与陈勇于2017年11月3日签订的房屋租赁合同中坐落于宜宾市叙州区××街道××路××幢××单元××层××号房屋（产权证号为：川［2017］宜宾县不动产第0××2号）的租赁，由陈永恒将该房屋出租给陈勇，房屋租金为7200元／月（每两年上涨一次，在第一年的租金基础上上涨5%，合计360元），其余合同条款不变。随后，自2019年2月截止至2020年1月，陈勇每月以微信转账方式向陈永恒支付房屋租金7200元。 另查明，杨崇富与熊万聪原系夫妻，宜宾市叙州区××街道××路××幢××单元××层××号房屋（产权证号为：川［2017］宜宾县不动产第0××2号）属二人共有。2017年11月3日，杨崇富、熊万聪作为出租方与承租方陈勇签订《房屋租赁合同》，约定：杨崇富、熊万聪将坐落于宜宾市叙州区××街道××路××幢××单元××层××号××号××号房屋（产权证号为：川［2017］宜宾县不动产第0××2号、0007673号、0007674号）出租给陈勇使用；租赁期限自2017年11月3日至2027年11月3日；租金为每月20000元（每两年上涨一次，在第一年的租金基础上上涨5%，合计1000元），在每月29日前转入指定账户或现金支付，另交押金20000元。2017年12月12日，陈永恒向宜宾市翠屏区农村商业银行股份有限公司白沙支行借款800000元并签订个人借款合同，约定借款期间自2017年12月12日至2020年12月11日，同日，杨崇富、熊万聪与宜宾市翠屏区农村商业银行股份有限公司白沙支行签订最高额抵押合同，以二人共同所有的位于宜宾市叙州区××街道××路××幢××单元××层××号房屋（产权证号为：川［2017］宜宾县不动产第0××2号）为陈永恒上述借款提供抵押担保。2018年11月6日，杨崇富与熊万聪双方签订离婚协议，约定：二人共有的位于宜宾市叙州区××街道××路××幢××单元××层××号××号××号房屋归杨崇富所有，随后于宜宾市叙州区民政局备案并登记离婚。2019年4月1日，陈永恒以书面形式催告杨崇富按照抵偿协议约定，为宜宾市叙州区××街道××路××幢××单元××层××号房屋办理过户。截止至今，宜宾市叙州区××街道××路××幢××单元××层××号房屋（产权证号为：川［2017］宜宾县不动产第0××2号）产权的权利人为杨崇富、熊万聪。 在本院执行陈梦巧与熊万聪、杨崇富、甯倩民间借贷纠纷一案中，陈永恒向本院提出异议，申请中止执行并解除对宜宾市叙州区××街道××路××幢××单元××层××号房屋及房屋租金的查封，本院立案受理后，于2020年6月19日作出（2020）川1521执异14号执行裁定书，裁定：驳回陈永恒的异议请求。陈永恒对该裁定不服，在法定期限内向本院提起本案之诉。 本院认为，本案系抵偿权人对登记在被执行人名下的房屋提出执行异议的案外人执行异议之诉，其诉讼请求是否支持，应当依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定进行判定。该条保护的范围是不动产买卖合同中的真实买受人，保护的是基于真实不动产买卖关系产生的物权期待权。原告陈永恒是通过与被告杨崇富签订抵偿协议将案涉房屋抵偿被告杨崇富所欠的金钱债务，不同于普通房屋买受人与出卖人之间建立的单纯的房屋买卖关系，以房抵债而拟受让不动产的受让人，在完成不动产登记之前，对房屋享有的仍是普通债权，该以房抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益。因此，以房抵债协议中的买受人，与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条确定的保护对象并不相符，本案不符合适用该条的前提条件。故对原告的诉讼请求，不予支持。 依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 驳回原告（案外人）陈永恒的诉讼请求。 案件受理费13800元，由原告陈永恒负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审判长 尹 洪 审判员 彭 刚 审判员 严善刚 二〇二〇年十二月二十九日 书记员 肖 禾