贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终8352号上诉人（一审原告）：刘珍敏，女，1962年10月24日出生，汉族，住所地贵州省毕节市。委托诉讼代理人（特别授权）：李朝胜，贵州众正律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：苏莲，贵州众正律师事务所实习律师。被上诉人（一审被告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城财智中心八楼。统一社会信用代码：91520500590775593X。法定代表人：赵方，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：方洪伟，贵州本芳（黔西）律师事务所律师。上诉人刘珍敏因与被上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初13566号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。上诉人刘珍敏上诉请求：一、撤销原审判决第二项。二、支持上诉人一审诉讼请求。三、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定“被告将办理商品房转移登记的有关文书交到办证部门并通知原告，即视为被告履行了约定义务”，此事实认定错误。上诉人与被上诉人约定：被上诉人的义务一是于2016年9月30日前为上诉人取得涉案商品房的初始登记、二是为上诉人办理涉案房屋不动产权登记文书、三是向上诉人交付不动产权登记文书，而并非仅仅是通知义务。被上诉人未按约定将商品房转移登记的有关文书交付给上诉人（交付时间为2019年8月20日），被上诉人违约事实客观存在，应依法承担违约责任。二、一审认定上诉人一审诉请已过诉讼时效认定事实错误。被上诉人在2019年8月20日向上诉人交付不动产权证书，被上诉人违约状态一直持续，上诉人于2020年8月11日向毕节市七星关区人民法院起诉，回溯3年的违约金应予以保护（即：2017年8月11日至2019年8月20日）。一审判决认定《房屋交易（转让类）确认单》确认双方申请房屋转移登记，即被告已尽通知义务，即为诉讼时效截止日期认定事实错误。被上诉人一审提交的邮寄单（被上诉人于2018年8月23日寄出），应视为履行通知义务。但被上诉人履行通知义务并不能为其向上诉人逾期交付不动产权登记文书免责。被上诉人应承担逾期交付不动产登记文书的违约责任。因此，上诉人一审起诉并未超过诉讼时效，被上诉人应向上诉人支付逾期办证违约金的诉请应予以支持。三、一审判决以《房屋交易（转让类）确认单》确认双方申请房屋转移登记，即被上诉人已尽通知义务。《房屋交易（转让类）确认单》只是对上诉人与被上诉人的交易予以确认，并不是涉案房屋的所有权利证明，按照我国现行的房屋所有权登记制度，房屋登记是城镇房屋权利归属的法定公示方法。因此，《房屋交易（转让类）确认单》并不是被上诉人未按约定交付不动产权证书的免责条件。被上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司未作答辩。原审原告刘珍敏一审诉讼请求1.判令被告支付原告逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金，以292394元购房款为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的1.3倍计算，数额为51148元；2.判令被告退还原告燃气开户费2500元；3.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年8月13日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定将被告开发的位于毕节市南部新区，建筑面积80.4平方米，房屋总价款为292394元的住宅出卖给原告。双方约定被告向原告交付涉案商品房的时间为2016年3月30日前。被告承诺于2016年9月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，被告不能在约定期限内交付的，约定日期起180个工作日后，原告退房的，被告应当自受到退房通知之日起60日内退还原告已付款，并按照0.5%利率支付利息。双方未对原告不退房，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的情形进行约定。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款，2014年7月31日，被告向原告收取燃气入户费2500元，原告于2016年1月5日收房。被告于2016年1月13日取得涉案房屋《商品房备案证明书》，2016年11月29日毕节市住房和城乡建设局向原、被告双方出具《房屋交易（转让类）确认单》，确认双方申请房屋转移登记。原告现已取得《不动产权证书》，颁发时间为2019年1月20日。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金诉讼时效问题，逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金违约责任属于单纯的债权性质的义务，相应违约金的请求权属于债权请求权，应当适用诉讼时效。原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不能证明逾期办理不动产权证违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向提起诉讼之日（2020年8月11日）回溯3年的违约金应予保护，该案中，原、被告双方约定原告委托被告代为办理涉案商品房权属转移登记，被告确无向原告交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，被告具备转移登记条件后将办理商品房转移登记的有关文书交到办证部门并通知原告，即视为被告履行了约定义务。因何时能办理完权属证书已不在被告的可控范围，故计算相应的违约金的截止时间应为被告提交完毕办理涉案商品房转移登记有关文书到办证部门并通知原告之日止。在案证据表明2016年11月29日毕节市住房和城乡建设局向原、被告双方出具《房屋交易（转让类）确认单》，确认双方申请房屋转移登记，即至迟2016年11月29日，被告就已尽到通知义务，违约金的计算应截止至2016年11月29日。结合前述回溯三年即2017年8月11日后的违约金予以保护的阐述，原告的诉请因超过诉讼时效，不予保护。关于被告应否退还原告燃气入户费的问题，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中。被告在收取涉案房屋总价款之外，另行收取了上述建设安装费用，无事实及法律依据，应予返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告刘珍敏燃气开户费2500元；二、驳回原告刘珍敏的其他诉讼请求。案件受理费571元，由原告刘珍敏负担546元，由被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担25元。本院审理本案期间，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，根据合同约定，招商商置（贵州毕节）投资有限公司于2016年9月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。一审认定上诉人委托被上诉人代为办理涉案商品房权属转移登记，招商商置（贵州毕节）投资有限公司确无向上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，招商商置（贵州毕节）投资有限公司具备转移登记条件后将办理商品房转移登记的有关文书交到办证部门并通知上诉人刘珍敏，即视为招商商置（贵州毕节）投资有限公司履行了约定义务并无不当，本院予以确认。根据被上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司一审提供的2016年11月29日毕节市住房和城乡建设局出具的《房屋交易（转让类）确认单》载明本确认单是房产管理部门出具给交易当事人申请房屋登记的唯一合法证明之内容，足以证明被上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司已进行案涉商品房产权转移登记的办理，故应认定招商置公司至迟在2016年11月29日已履行交付办理转移登记有关文书的交付义务。一审认定招商商置公司承担违约金时间截至2016年11月29日并无不当，本院予以确认。上诉人刘珍敏的诉请超过诉讼时效且被上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司一审提出时效抗辩，一审认定上诉人刘珍敏的诉请于2017年8月11日已过诉讼时效，招商置公司至迟在2016年11月29日已履行完毕交付办理转移登记有关文书的义务。上诉人请求被上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司承担违约责任的诉请，本院不予支持。综上，上诉人刘珍敏的上诉理由均不成立，对其上诉请求予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1142元，上诉人刘珍敏负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二〇年十二月十八日法官助理 王 江书 记 员 邓 千