河南省洛阳市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）豫03执异414号案外人：郭琴凤，女，汉族，1959年11月12日出生，住河南省偃师市。申请执行人：河南明安建设集团有限公司，住所地河南省洛阳市西工区九都路58号7号楼。法定代表人：韩作茹，该公司总经理。被执行人：洛阳万通置业有限公司，住所地河南省偃师市城关镇迎宾路86号。法定代表人：戚新升，该公司总经理。本院在执行河南明安建设集团有限公司（以下简称明安公司）申请执行洛阳万通置业有限公司（以下简称万通公司）建设工程合同纠纷一案中，案外人郭琴凤对本院执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人郭琴凤称，应停止对万通福瑞城3号楼2单元2204号房产（以下简称案涉房产）以及地下室398、399、400、401、403号车位的执行。事实与理由：1、2013年10月6日，案外人与万通公司签订《万通福瑞城商品房认购协议书》，购买万通福瑞城小区3号楼2单元2204号房产，房屋价款503976元，系案外人的丈夫张银成向万通公司的出借款冲抵，万通公司于同日出具收到案外人冲抵购房款503976元的收据。2016年12月20日，万通公司已将案涉房产交付案外人实际占有，案外人与洛阳佰淼物业管理有限公司签订《物业管理服务合同》并出具业主公约承诺书，2017年1月就对房屋进行了装修，未办理房产证系万通公司一直推托，非案外人自身原因。2、案外人的丈夫张银成出借资金给万通公司用于地下车位建设，因万通公司无力偿还，2020年1月21日，万通公司向案外人交付5个地下车位用于抵债，并出具收据5份，分别载明“75000元（抵地下车库集资款）”，合计375000元。案外人已经实际使用5个车位，请求法院中止执行。案外人郭琴凤向本院提交万通福瑞城商品房认购协议书、房款收据、物业管理服务合同、业主规约、水电费收据、万通福瑞城地下车库建设资金众筹协议、车位款交费收据等以证明其主张。本院查明，在审理明安公司与万通公司建设工程合同纠纷一案中，本院于2020年4月3日作出（2017）豫03民初61号民事判决，判决：一、万通公司于本判决生效后十日内支付明安公司3号楼工程款4459025.35元及利息（利息按照付款节点计算如下：1.以13040746.25元为基数，按照月利率2%从2013年9月28日计算至2014年6月1日；2.以11915512.72元为基数，按照月利率2%从2014年6月2日计算至2015年1月7日；3.以7005227.21元为基数，按照月利率2%从2015年1月8日计算至2015年12月10日；4.以5615227.21元为基数，按照月利率2%从2015年12月11日计算至2017年10月4日；5.以5615227.21元为基数，按照月利率2%从2017年10月5日计算至实际支付之日）。二、万通公司于本判决生效后十日内支付明安公司4号楼工程款5158176.43元及利息（利息按照付款节点计算如下：1.以12388861.08元为基数，按照月利率2%从2013年10月3日计算至2014年8月5日；2.以10254885.17元为基数，按照月利率2%从2014年8月6日计算至2015年6月10日；3.以7623745.67元为基数，按照月利率2%从2015年6月11日计算至2017年10月28日；4.以7623745.67元为基数，按照月利率2%从2017年10月29日计算至2019年5月6日；5.以7623745.67元为基数，按照月利率2%从2019年5月7日计算至实际支付之日。三、万通公司于本判决生效后十日内返还明安公司1、2号楼保证金315万元。四、万通公司于本判决生效后十日内返还明安公司1、2、3、4号楼保证金的利息（以740万元为基数，从2012年2月8日起计至2012年8月2日按照月利息千分之十五计算；以415万元为基数，从2012年8月3日起计至2014年2月14日按照月利息千分之十五计算；以315万元为基数，从2014年2月15日起计算至万通公司实际清偿之日按照月利息千分之十五计算）。五、驳回明安公司其他诉讼请求。万通公司不服该判决，提起上诉，河南省高级人民法院于2020年8月24日作出（2020）豫民终445号民事判决，驳回上诉，维持原判。明安公司依据洛阳市中级人民法院（2017）豫03民初61号民事判决、河南省高级人民法院（2020）豫民终445号民事判决申请执行万通公司建设工程施工合同纠纷一案，执行案号为（2020）豫03执358号。在诉讼中，明安公司于2017年4月27日向本院申请财产保全，本院作出（2017）豫03民初61-1号民事裁定，并于2017年4月28日作出（2017）豫03民初61-1号协助执行通知书，查封了万通万通福瑞城65套房产、9套商铺及其在建工程抵押的房产（包括住宅339套，评估价值26350万元）。万通公司提出财产保全复议，本院于2017年9月29日作出（2017）豫03民初61号之三民事裁定书及协助执行通知书，解除对万通公司万通福瑞城339套房产的查封。同时，查封万通公司万通福瑞城剩余房产（63套）、商铺9套、储藏室（3#楼1676.72㎡、6#楼1951.46㎡、8#楼2016㎡），并于同日作出公告查封万通公司万通福瑞城地下停车位。后万通公司向本院提供洛阳民营集团股份有限公司《解除查封申请担保函》，本院于2019年8月15日作出（2017）豫03民初61号之四执行裁定书，解除对万通公司名下万通福瑞城6号楼18套房产和1套商铺的查封，于2019年12月12日作出（2017）豫03民初61号之五民事裁定，解除了对万通公司名下万通福瑞城8套商铺和3号楼储藏室的查封。2020年4月2日，本院以（2019）豫03执保77号协助执行通知书继续查封万通公司名下万通福瑞城剩余45套房产（3号楼共计42套；6号楼二单元3104、3204号；8号楼一单元402号房产），并于11月5日作出（2020）豫03执358号公告对上述查封的部分房产及6号楼储藏室、8号楼储藏室进行评估、拍卖。2020年11月16日，本院公告查封万通福瑞城小区地下室车位，并于11月20日对地下室车位进行评估、拍卖。另查明，郭琴凤全款购房并实际入住及支付车位款属实，本院予以确认。本院认为，案涉房产登记在被执行人万通公司名下，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人郭琴凤在本院查封前已与万通公司签订了房屋订购协议，支付全部房款并已实际占有，未办理过户登记亦不是由于其自身原因，可以认定案外人对此享有排除执行的权利。关于案外人所主张的地下室车位，被执行人万通公司是否有权对地下车位进行转让处置、案外人能否取得相应合法权利及该权利的性质是收益权还是所有权具有不确定性，依法不能对抗人民法院的强制执行，故其该项异议请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第（二）项规定，裁定如下：一、中止对洛阳万通置业有限公司名下万通福瑞城3-2-2204号房产的执行；二、驳回郭琴凤的其他异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  张仲锋审判员  李立华审判员  李丹杰二〇二〇年十二月三十日书记员  董华楠