北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初21631号原告：黄玲，女，1970年4月14日出生，汉族，科技部高技术中心高级工程师，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：陈庆生（原告之夫），1963年12月15日出生，汉族，北京市煤气热力工程设计院职员，住北京市海淀区。被告：孙丽伟，男，1978年9月11日出生，汉族，户籍地吉林省辽源市龙山区。被告：北京东方家业房地产经纪有限公司，住所地北京市丰台区马家堡西路**院**楼**1112。法定代表人：徐帆。原告黄玲与被告孙丽伟、北京东方家业房地产经纪有限公司（以下简称东方家业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告黄玲及其委托诉讼代理人陈庆生到庭参加了诉讼。被告孙丽伟、东方家业公司经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄玲向本院提出诉讼请求：1.请求判决二被告连带偿还欠原告租金19000元（2020年5月20日至2020年7月19日，共2个月）；2.请求判令二被告连带偿还原告部分违约金共计105826元（按照合同补充条款，逾期未支付视为违约，按200%赔偿所有损失）；3.判令二被告连带偿还其搬走的新彩电2台，机顶盒一套，新转角沙发一组、新茶几、新餐桌、新餐椅4个，新客厅电视柜一组，新微波炉一个，新大衣柜3个，新双人床3个以及补办水、电、燃气卡、门禁卡等价值30000元；4.请求判令二被告连带赔偿因其未恢复原告房屋原状所造成的经济损失38000元，工期30日房租损失9500元；5.判令二被告连带支付其入住前房主已存入的水费80元、电费215元、燃气费648元以及入住后使用歌华有线电视费39个月702元，共计1645元；6.判令二被告连带支付其2020年7月20日退房时拖欠的燃气费款6663元、电费1018元，共计7681元；7.诉讼费由二被告承担。事实与理由：2016年4月15日，尹珊珊（被告工作人员）以自己名义与原告黄玲签订房屋租赁合同，并说与她哥哥孙丽伟一家人一起居住，此后一直由孙丽伟交付租金。2020年5月15日，原告发现孙丽伟擅自将房屋打隔断，并以东方家业公司出租，要求解除房屋租赁合同，缴清欠款、恢复原貌、赔偿所有损失。被告提出前合同未到期，要求签订合同补充协议，按照前合同约定条款改由孙丽伟与东方家业公司共同承担租房义务。双方遂于2020年5月24日签订合同补充协议。6月15日，被告未按合同补充协议约定时间支付房租。经多次催缴，被告拒绝支付房租。原告认为被告的行为违背诚信，其应当支付拖欠的2个月房租，并承担违约责任，按照合同补充协议对原告造成的所有损失给予赔偿。被告孙丽伟、东方家业公司未答辩。经本院庭审质证，原告提交的证据材料符合有效证据形式要求，故本院对原告提交证据的真实性、关联性、合法性均予以确认，并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2016年4月15日，出租人黄玲（甲方）与承租方（乙方）尹珊珊签订《北京市房屋租赁合同》，约定房屋坐落于北京市丰台区角门18号枫竹苑二区3号楼3140室，建筑面积130平方米，租赁用途为居住。房租租赁期自2016年4月20日至2021年4月19日，共计5年。甲方应于2016年4月15日前将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋交割清单》经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及门禁卡后视为交付完成。租金标准8200元/月。支付方式：银行汇款，付款按季，各期租金支付日期为2016年7月19日、2016年10月19日、2017年1月19日、每三个月支付下次房租。2019年4月26日、2019年7月26日、2019年10月26日、2020年1月26日，同上。乙方未按约定时间交付租金及未按约定时间交还房屋的，应按月租金的200%向对方支付违约金。2020年5月24日，出租人陈庆生与承租人孙丽伟、东方家业公司签订《合同补充》，载明：“至2020年5月24日，只收到孙丽伟欠（枫竹苑3140号）一个月房租款项9500元，后续房款孙丽伟承诺按月支付（需提前5个工作日交付）。直至合同期满。如再次发生逾期未支付的情况，视为违约退房，房东有权立即收回房屋，约按百分之200赔偿所有损失。同意房东在合同期满前两个月配合看房。如孙丽伟继续续签合同，需提前两个月通知。否则房东有权到期收回房屋。孙丽伟承诺需将房屋按照原貌交回，如有损害，孙丽伟赔偿所有相应损失。并缴清所有欠款，水电燃气有线等所有欠款。此合同2020.5.24下午16:00前款项到账方可生效，否则无效。付款日期如下：2020.5.20-6.20/5.24，6.20-7.20/6.15,7.20-8.20/7.14,8.20-9.20/8.13,9.20-10.20/9.12,10.20-11.20/10.13,11.20-12.20/11.13,2020.12.20-2021.1.20/12.12，1.20-2.20/1.1，2.20-3.20/2.13，3.20-4.20/3.15”。后孙丽伟、东家家业公司向黄玲支付了9500元。黄玲称尹珊珊系孙丽伟公司的职员，孙丽伟系东方家业公司的实际控制人。房屋实际由孙丽伟、东方家业公司从2016年4月使用至2020年7月，自2020年5月始，孙丽伟、东方家业公司未支付租金，至2020年7月19日，孙丽伟、东方家业公司称其将房屋钥匙放置在门外管道井处，黄玲于2020年7月20日找到钥匙将房屋打开收房。孙丽伟、东方家业公司将房屋打了隔断，打隔断后造成阳台漏水，客厅阳台地砖有裂缝，房间四个门的门框门锁均损坏。房屋向承租方交付时是新的，收房时家具家电等都没有了。为将房屋恢复原状，黄玲与第三人签订施工合同，施工费用38000元，现工程尚未完工，该款项亦未向第三人支付。另，黄玲提交其银行交易明细，该明细显示孙丽伟分别于2016年4月13日支付黄玲1000元、于2016年4月20日支付32016元，分别于2016年7月19日、于2016年10月19日、2017年1月20日各支付24600元、分别于2017年4月20日、2017年7月19日各支付25200元、分别于2017年10月20日、2018年1月22日各支付24600元、分别于2018年4月26日、2018年7月24日、2018年10月22日、2019年1月26日各支付26400元，分别于于2019年4月17日、2019年7月27日各支付28500元。审理中，黄玲称孙丽伟、东方家业公司欠付电费1018元、燃气费6663元、歌华有线电视费702元、水费80元，并提交网上交纳电费的截图（显示扣减金额124.6元后表内余额为-971.26元）、北京燃气IC卡交易明细查询（显示2016年3月9日购气金额953.04元，最后一次交易时间为2018年3月4日，购气量500，总购气量9510）及北京市燃气集团第四分公司居民用户上门服务收费计价单（显示时间为2020年8月1日，备注为换表，旧表表底数为12063，服务费未收费）。黄玲称歌华有线电视费系绑定其本人银行卡，按月扣费。本院认为：依法成立的合同具有法律约束力，合同双方均应依约履行，一方不履行或者履行不符合约定的，应当承担相应的违约责任。根据本案查明的事实，原告与二被告签订的《合同补充》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按照合同约定享受权利、承担义务。根据法律规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。被告孙丽伟、东方家业公司未按约定支付2020年5月20日至2020年7月19日期间租金，应属以自己的行为表明不履行主要债务，致使原告无法实现合同目的，故《合同补充》确认双方的房屋租赁法律关系应于2020年7月20日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因二被告未支付2020年5月20日至2020年7月19日期间租金，故原告的该项诉讼请求，证据充分，符合法律规定，本院予以支持。原告主张二被告偿还搬走的家具家电及补办的水电燃气卡等费用30000元，因《北京市房屋租赁合同》系原告与案外人尹珊珊签订，房屋交割清单亦系尹珊珊确认，原告称尹珊珊系二被告员工，证据不足，本院不予采信，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于补卡费用，原告未提交证据予以佐证，本院亦不予支持。关于原告主张二被告赔偿房屋恢复原状造成的经济损失38000元及房租损失一节，因该房屋恢复原状的施工尚未完毕，工期未能确定，原告亦未实际支出上述费用，故应待工程完工后，原告再进行主张。原告主张二被告支付入住前原告存入的电费215元、水费80元，其未提交证据予以佐证，故本院不予支持。原告主张的二被告入住前原告存入的燃气费648元，根据北京燃气IC卡交易明细查询显示，2016年3月9日购气金额953.04元，从被告孙丽伟支付房租的时间来看，在二被告入住时燃气应尚有余额，但现无证据证明二被告入住时燃气的具体余额，故本院对该款项予以酌定。原告主张二被告支付退房时欠付的燃气费、电费、歌华有线电视费，证据充分，本院予以支持，但电费应为971.26元。原告主张二被告支付违约金105826元，因二被告未按约定支付租金及相应费用，应属根本违约，故原告的该主张，具有合同依据，符合法律规定，本院亦予以支持，但违约金的金额应按照实际欠付所有款项的200%计算为准，超出部分，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告孙丽伟、北京东方家业房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内支付原告黄玲二〇二〇年五月二十日起至二〇二〇年七月十九日止的房屋租金19000元；二、被告孙丽伟、北京东方家业房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内支付原告黄玲燃气费7263元、电费971.26元、歌华有线电视费702元；三、被告孙丽伟、北京东方家业房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内支付原告黄玲违约金55872.52元；四、驳回原告黄玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4474元，由原告黄玲负担2702元（已交纳），由被告孙丽伟、北京东方家业房地产经纪有限公司负担1772元（于本判决生效后七日内交纳）。公告费560元，由被告孙丽伟、北京东方家业房地产经纪有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  傅晓洁二〇二〇年十二月二十八日书记员  贾思雨