湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0106民初6552号原告（反诉被告）：王静，女，1983年11月21日出生，汉族，居民身份证住址武汉市武昌区，被告（反诉原告）：李娜，女，1983年8月9日出生，汉族，居民身份证住址武汉市江岸区，王静与李娜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，李娜于2020年9月1日提出反诉请求，本院依法将反诉与本诉合并审理。本院依法适用简易程序于2020年9月21日公开开庭进行了审理，王静、李娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）王静诉称并反诉辩称：原告于2018年5月1日至2020年5月1日承租被告武昌区读书院49号6栋1单元3层4号房2年，1年1续，本着租赁合同要求，原告需提前7日缴下一季度房租给被告，但当时武汉疫情严重，于是原告微信提出退租要求，原告于2020年1月24日联系被告，因武汉新冠疫情这样不可抗力因素，所以协商退租事宜（有微信截图为证），被告说在吃年饭可年后再谈，现在也不催收原告房租，可不急，等年后再联系。于是等至2月16日农历春节过后，原告再次主动联系被告要求退租，被告回复可免除房屋租金至武汉小学开学之日，因原告装修才2年，故原告也认同同意免租到小学开学的条件，原告愿意不退租继续续租，并按时按期缴纳了2月-4月租赁房屋的物业费、水电费、天然气费等，因部分家用电器不能断电，如监控防盗、冰箱、热水器（房东将热水器插座固定了，整间房内不能断电）。因此聊天记录中的对话，原告与被告的租赁关系属于双方约定自动续约1年。5月23日和5月24日见面时都因口头摩擦，分别报110出警2次协调，为避免双方见面后因分歧产生摩擦，产生后果，原告己按被告2020年5月11日的微信要求，在2020年6月1日起租前搬离租赁房，并将搬离图片发至被告微信，也将钥匙交还至物业处，在2020年5月28日微信告知被告，原告的已搬离事宜和钥匙交付情况（有拍照为证）。然而被告于2020年5月11日致电要求原告从6月1日开始缴房租，此要求违背了微信书面约定免租至小学开学的口头协议。现请求被告秉着合同要求，退还3000元押金；其次根据原始合同条款，被告需赔偿原告剩余租赁期违约金，2020年6月1日至2021年4月30日的11个月未缴租金总额的5%，即3000元/月×11个月×5%为1650元的违约金，还有房屋老化的维修费272.7元，原告因房屋门锁松垮，马桶上水件老化，房门破损，灯具破损，于是原告进行了装修修缮，采买加维修费共计272.7元，另外原告5月27日搬离时，天然气表中还有19个方的气，一个方2.53元，合计48.07元。2019年12月19日-2020年5月27日新水表水费2.5元/吨，合109吨新水表水费272.5元从被告赔偿款项扣减(物业说新表水费不能代收，需房主收取后去缴纳）。为维护原告合法权益，请求判令：1、被告承担违约责任履行押金3000元（庭审中原告王静表示被告李娜已于2020年5月29日退还押金，该诉请不再主张）、违约金1650元（3000元/月×11个月×5%）、房屋用品老化的修缮费272.7元（门锁53元、卫生间LED灯15.9元、马桶上水阀23.8元，更换前述门锁、灯、水阀的人工费共180元）、19个方天然气48.07元（2.53元/方×19个方）、2019年12月19日至2020年5月27日新水表水费2.5元/吨，共109吨新水表水费272.5元从被告赔偿款项扣减（物业说新表水费不能代收，需房主收取后去缴纳），合计4698.27元；2、被告承担诉讼费。关于反诉，李娜主张2020年2月1日至2020年5月1日的租金，我于2020年1月24日与李娜有微信聊天记录，李娜同意免除租金至小学开学，李娜主张的第二项诉请，因为我们默认了合同是续签，我不需要承担2020年5月2日至2020年5月28日房屋占有使用费，因为是免租的；反诉费应李娜自行承担。被告（反诉原告）李娜辩称并反诉诉称：王静所述的老化用品修缮费用没有跟我说过，我不认可。对违约金不认可，2019年5月1日至2020年5月1日期间，王静只支付至了第三季度的房租，未支付2020年2月1日至2020年5月1日期间的房租，王静违约在前，其并未按约按时支付房租，王静2020年5月28日把钥匙交给物业。双方2018年5月1日签订房屋租赁合同，有效期至2019年5月1日，到期后续签至2020年5月1日，合同约定按季度支付租金3000元/月，王静2020年2月1日开始未缴纳租金，由于受新冠疫情影响，李娜酌情减免王静部分房租。截止到租赁合同到期，王静依然没有缴纳租金且房租合同到期后，没有搬出，继续非法占有被告的个人房产，导致被告房屋无法收回再继续出租，为维护自身合法权益，特提出反诉请求：1、王静支付2020年2月1日至2020年5月1日租期内一半的租金4500元；2、王静租赁合同到期后按照原合同约定租赁费用支付2020年5月2日至2020年5月28日房屋占有使用费3000元；3、王静支付全部受理费用及产生的相关其他费用。经庭审举证、质证，综合原、被告陈述，本院查明本案事实如下：2018年4月13日，李娜（出租方、甲方）与王静（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定乙方租赁甲方坐落在武昌读书苑45号6栋1单元3层4号房屋；租金每月3000元；租赁期限为1年，即2018年5月1日至2019年5月1日，交付方式为按季，租赁期满时，结满水电费，屋内设施无人为损坏时，甲方全额退还乙方押金；租赁期内出租房屋的水费、电费、电视收视费、宽带费、物业管理费等费用由乙方承担；乙方必须提前7天交付下次租金，逾期未付超过10天，甲方有权单方解除合同，收回住房，自行处理房内物品等。合同期满后，双方续签至2020年5月1日。上述合同签订后，王静支付押金3000元。王静向李娜支付房租至2020年1月31日，2020年2月1日起未支付房租。2020年5月27日，王静腾退案涉房屋。2020年5月29日，李娜向王静支付2727.5元，双方均认可系房屋押金3000元扣减水费272.5元后的金额。另查明，2020年1月24日，王静通过微信向李娜提出退租，双方未达成一致；2020年2月16日，王静再次提出房屋交接，李娜表示“租金可以免到小学开学，如果需要退都可以”；2020年5月11日，双方再次协商退租及缴纳租金事宜，李娜表示“如果六月份正常交租就算了，如果您要退的话，就当我免三个月吧”；2020年5月13日，李娜要求王静按照合同缴纳2月1日至4月30日的租金共计9000元，要求王静于2020年5月17日搬出完毕，超过时间将收取本月租金3000元；2020年5月18日，李娜称通知时间已到，如果还没有搬离，将从1日起按天开始收取本月租金，请尽快搬离等。本院认为,李娜与王莉签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示,未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。双方约定的租赁期限于2020年5月1日到期，王静实际于2020年5月27日腾退案涉房屋，王静承租案涉房屋期间内支付租金至2020年1月31日，2020年2月1日起未支付租金，从双方微信聊天记录看，双方多次协商退租事宜，李娜曾于2020年2月16日表示租金可免除至王静孩子小学开学，又于2020年5月11日表示租金可免除三个月，后于2020年5月13日要求王静按合同约定交纳租金，因2020年1月23日起武汉市受新冠疫情影响，实行严格的管控措施，新冠疫情属不可抗力，双方当事人均无法预见，不能避免，李娜2020年2月16日表示免除租金至王静小孩开学属不能预见疫情后续发展情况，但自2020年4月8日起，武汉市已解除离汉离鄂通道管控措施，有序恢复对外交通，李娜于2020年5月11日表示免除三个月租金，应属其真实意思表示，故李娜于2020年5月13日及向本院提起诉讼时主张王静支付2020年2月1日至2020年5月1日租金，违反诚实信用原则，本院不予支持。王静实际于2020年5月27日腾退房屋，故李娜主张王静支付自2020年5月2日至2020年5月27日房屋占有使用费2600元（3000元/月÷30天×26天），本院予以支持，超出该部分主张，本院不予支持。王静庭审中表示李娜已退还押金，该诉请不再主张，本院不再予以认定。王静主张李娜支付违约金及房屋用品老化维修费，证据不足，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：原告（反诉被告）王静向被告（反诉原告）李娜支付2020年5月2日至2020年5月27日房屋占有使用费2600元；上述应付款，应于本判决生效之日起十日内一次性给付，逾期未付按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条“被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金”的规定办理。驳回原告（反诉被告）王静的其他诉讼请求；驳回被告（反诉原告）李娜的其他反诉请求。本案案件受理费已减半收取25元由原告（反诉被告）王静自行负担；本案反诉费已减半收取25元，由被告（反诉原告）王静负担8元、其余反诉费17元由被告（反诉原告）李娜自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。发生法律效力的民事判决、裁定、调解书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。审判员  王葵二〇二〇年十二月二日法官助理杨冠乔书记员李文君