山东省微山县人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0826民初2335号原告（反诉被告）：张会荣，女，1956年2月2日出生，汉族，住山东省微山县。委托诉讼代理人：白守武，山东海那律师事务所律师。被告（反诉原告）：闵宪法，男，1973年9月1日出生，汉族，住山东省微山县。委托诉讼代理人：邓相柱，山东博睿律师事务所律师。原告张会荣与被告闵宪法租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，被告闵宪法于2020年10月20日向本院提起反诉。本院依法适用普通程序，于2020年12月3日对本诉和反诉公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）张会荣的委托诉讼代理人白守武，被告（反诉原告）闵宪法及委托诉讼代理人邓相柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张会荣向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告支付原告房屋租赁费256408元；2、请求依法判令被告立即返还原告房屋，并支付非法占用期间的费用(自2020年3月27日至实际返还之日止，按照年租金25万元计算)；3、请求依法判令被告支付原告延迟付款违约金(以256408元为基数，按照每日5%计算，从2020年4月26日起支付至实际支付之日止)；4、本案诉讼费用及其费用由被告负担。事实与理由：2014年6月1日，原告张会荣与被告闵宪法签订《租赁合同》，原告将位于微山县街道办事处对过，门牌号××门面房出租给被告使用。租赁期限为12年，即2014年6月1日至2026年6月1日止。合同约定了租金及租金缴纳的方式。合同第四条约定承租人有下列情形之一的，出租人可以终止合同，收回房屋：2、承租人拖欠租金累计达3个月的。由于被告长期拖欠租金，原被告于2020年3月26日签订《房屋租赁解除协议书》，协议明确，因被告拖欠房屋租金过多而解除租赁合同，被告欠付租金为256408元。同日，被告向原告出具欠条一份。被告至今没有按照解除协议的约定交清欠付的租金，也没有返还房屋。被告的行为严重侵害了原告的合法利益，特向法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告闵宪法辩称，1、答辩人经营宾馆生意期间，被答辩人无故多次闹事阻扰答辩人经营，加之2020年新冠××疫情的影响，造成答辩人今年效益不好，支付租金有了一定难度，但答辩人一直努力筹措资金。2、被答辩人于2020年3月底将答辩人赶出，并扣押了答辩人宾馆内的所有物品，被答辩人诉讼请求第2项无事实和法律依据。3、被答辩人主张的违约金过高，依法不应支持。4、《房屋租赁解除协议书》非答辩人自愿签订，是被答辩人胁迫答辩人签订，该协议属于可撤销的情形，为此，答辩人已提出反诉，要求撤销该协议。5、宾馆内的物品根据租赁合同约定，除电梯、门窗、空调外，在租赁合同到期或终止时，所有权归答辩人。但被答辩人扣押了这些物品，也未告知这些物品处置情况，抵偿租金情况。反诉原告闵宪法向本院提出反诉请求：1、请求撤销反诉人与被反诉人2020年3月26日签订的《房屋租赁解除协议书》。2、反诉诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与被反诉人于2014年6月1日签订《租赁合同》，租赁被反诉人位于微山县的房屋，租期12年，即2014年6月1日至2026年6月1日。在租赁期间特别是2019年期间，被反诉人多次驱赶宾馆房客，阻扰经营，反诉人无奈在2019年7月26日报警。因2020年新冠××疫情的影响，造成反诉人支付租金有了难度，反诉人为履行合同约定，积极的筹措资金，但被反诉人却找各种理由阻挠反诉人的宾馆经营，多次轰走反诉人的客人。2020年3月26日，被反诉人拿着锁具，要求反诉人和其签订《房屋租赁解除协议书》，反诉人不肯，被反诉人就将反诉人的住宿宾客赶走，不让反诉人营业。反诉人为了诚信，为了宾客，无奈与其签订《房屋租赁解除协议书》，协议签订后，反诉人第二天便给被反诉人支付租金，但被反诉人拒收，并锁上宾馆大门，扣押了反诉人的所有物品。该《房屋租赁解除协议书》并非反诉人自愿签订，违反了法律的规定。反诉人为维护自己的合法权益，特向贵院提起反诉，请贵院依法判如所请。反诉被告张会荣辩称，被答辩人的反诉请求没有任何事实和法律依据，恳请法院依法驳回被答辩人的反诉请求。一、答辩人与被答辩人于2020年3月26日签订的《房屋租赁解除协议书》合法有效，是双方当事人真实意思表示，不存在法律规定的可撤销情形。答辩人与被答辩人于2014年6月1日签订《租赁合同》，合同履行期间，被答辩人从2018年度起就开始欠付租金，答辩人数次催要租金，被答辩人以各种理由推脱，其拖欠租金的行为侵害了出租方的合法权益。由于被答辩人存在拖欠租金的单方违约行为，而且拖欠金额高达256408元，双方经协商，均表示同意解除租赁合同。所以《房屋租赁解除协议书》是双方协商后真实意思表示，被答辩人反诉请求撤销该协议书没有任何事实和法律依据。二、被答辩人请求返还宾馆物品没有事实依据。由于答辩人一直拖欠房租，2020年1月23日被答辩人向答辩人出具《欠条》，该欠条明确在房租没有付清之前店内所有物品均作为房租抵押物不准处理，待房租交清后自行处理。《房屋租赁解除协议书》第三条约定，乙方（即被答辩人）将租赁房屋中所有的物品现场存放，不得取回。合同解除后，缴纳完所欠甲方（即答辩人）全部费用时再将其取回。由于至今被答辩人未支付拖欠的租金，所以按照双方的约定被答辩人无权要求返还宾馆内物品。综上，被答辩人的反诉请求没有任何事实和法律依据，恳请法院依法驳回被答辩人的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告（反诉被告）张会荣提交的证据有：证据一、被告户籍信息一份，证明：被告的主体身份。证据二、《租赁合同》一份，签订主体为原告张会荣，被告闵宪法，证明：原被告存在合法有效的租赁关系。证据三、《房屋租赁解除协议书》一份，证明：1、截止到2020年3月26日被告欠付租金为256408元；2、被告租赁房屋中的物品用于留置，被告缴纳全部费用后，自主取回。由于被告没有缴纳租金，房屋内存放被告的物品，造成房屋至今被被告实际占用，被告未将房屋实际返还原告；3、被告未在合同解除后30天（即2020年4月25日）缴纳所有欠款的，每日应按照全部欠款的5%加收滞纳金，即被告应向原告支付滞纳金（以256408元为基数，按照每日5%计算，从2020年4月26日起支付至实际付清租金之日止）。证据四、《欠条》一份，出具人闵宪法。证明：被告欠原告房租256408元。证据五（针对反诉）、《欠条》一份，出具时间2020年1月23日，出具人闵宪法，该证据证明闵宪法已将物品抵押给我方，闵宪法在付清拖欠的房租之前无权要求返还抵押物。被告（反诉原告）闵宪法提交的证据有：证据一、《出警经过》一份，证明：2019年7月25日，原告家属、员工到被告宾馆撵走住店的宾客，阻扰被告经营，违反合同约定。证据二、证人王某的出庭证言，证明：原告及其家属员工多次到被告经营的宾馆闹事，赶走宾客锁门，严重违反了租赁合同的约定，2020年3月26日被告签署的房屋租赁解除协议书，也是在原告及其家属员工的逼迫下签字的。本院组织当事人进行了质证。被告闵宪法对原告张会荣提交的证据一、证据二、证据四、证据五的真实性没有异议；对证据三提出如下异议：1、协议书上的乙方确为被告所签，但对甲方的签字不认可，协议书中的甲方为张会荣，未亲自签字，虽由张丽代签，但张丽并没有权力签署该协议。2、该协议被告不是自愿签订的，是在甲方家属和员工带着锁具胁迫下签字的，2020年3月26日，张会荣的家属及员工到被告经营的宾馆闹事，阻扰被告经营，逼迫被告在该协议书上签字，否则就轰走住店的客人并锁门，被告为了宾客、为了自己宾馆的生意，不情愿在协议书上签字，为此，被告也已提出反诉，请求撤销该协议。原告张会荣对被告闵宪法提交的证据一无异议；对证人王某的证言不予认可，认为证人王某与闵宪法系朋友关系，与本案有利害关系，其证言不能作为证据使用，而且王某的证言也不能证明租赁合同解除存在可撤销的情形。经审查，本院对当事人没有异议的证据予以确认，对有异议的证据作出如下认定：1、对于张会荣提交的《房屋租赁解除协议书》，虽然本案原告张会荣本人未在该协议上进行签名，但已委托他人代其签名，而且张会荣对他人的代签名行为予以认可。且闵宪法对该协议书中本人签字的真实性没有异议。故本院对该协议的真实性、合法性和关联性予以确认。对于王某的出庭证言的真实性及与待证事实的关联性，应当结合其他有效证据进行综合认定，不能单独作为认定案件事实的依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月1日，出租人张会荣（甲方）与承租人闵宪法（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将其所有的位于微山县门面房的北面两套和中是走廊上方房屋（含北面两套对应的房前空地）租给乙方经营使用。租赁期限为12年，即自2014年6月1日起至2026年6月1日止。合同第三条有关租金的约定如下：1、租金分两个阶段：2014年6月1日起至2018年6月1日为第一阶段，年租金16万元；2018年6月1日起至2026年6月1日为第二阶段，年租金25万元，租赁期间，甲方不得以任何理由调整租金。2、支付时间，租金每年交一次，每年的6月1日交清当年房租，以后交付方式以此类推。3、乙方必须按照合同约定的时间向甲方缴纳租金。如无故拖欠租金，甲方给乙方一个月的宽限期，从次月1日开始甲方有权向乙方每天按实欠租金千分之五加收滞纳金。拖欠房租3个月，甲方有权收回房屋，终止合同。合同第四条约定：承租人有下列情形之一的，出租人可以终止合同，收回房屋：1、承租人利用承租房进行非法活动的，损害公共利益的；2、承租人拖欠租金累计达3个月的。合同第六条对于租赁期间商铺的修缮、装修作出如下约定：乙方应合理使用并爱护房屋及其附属设施。因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的（包含屋面漏水等），乙方应负责修复。甲方允许乙方承租期内在不改变和影响房屋整体结构的前提下，对商铺进行装修。乙方根据经营需要进行装修，所有装修和改动不能影响房屋的结构和安全。合同到期或终止后，乙方可将自己增加的可移动设备带走（电梯、门窗、空调不得拆除，交与甲方所有）。合同第七条约定：租赁期内甲方不能影响乙方的合法经营，不能收回房屋，确需终止合收回房屋，应赔偿乙方的损失。同时乙方须爱护设备和房屋，在租赁期间如损坏所租房屋，必须承担修复责任。上述租赁合同还对其他事项进行了约定。在合同签订后，被告闵宪法以租赁的房屋从事宾馆经营。因被告自2018年开始拖欠原告租金，经原告催要，被告闵宪法曾于2020年1月23日向原告出具《欠条》一份，内容为：“今欠张会荣房租贰拾玖万元，经双方协商在房租没付清之前，店内所有物品（特别电梯等大小物品均作为房租抵押物）不准处理，待房租交清以后方可自行处理。如私自处理，将按房租数额加倍处罚。如在正月贰拾捌之前交付房租，可以继续经营，如不交纳，店内所有物品抵为房租，如有差额将由闵宪法拿现金交纳。承诺人：闵宪法”。闵宪法出具欠条后，因未按承诺履行房租支付义务。原告于2020年3月26日到被告经营的宾馆催要房租并要求解除租赁合同，双方达成了《房屋租赁解除协议书》，协议的主要内容为：一、经甲（张会荣）、乙（闵宪法）双方协商同意，双方于2014年6月1日签订的《房屋租赁合同》，现于2020年2月26日因乙方拖欠房屋租金过多而解除。截止到解除之日，乙方所欠租金原告的租金为256408元。二、乙方在办理合同解除前，自愿退出该租赁房屋，并核算清所欠甲方的所有应缴费用，如租金、管理费、水电费等。三、在办理合同解除前，乙方将租赁房屋中的所有物品现场存放，不得取回，用于留置。在解除合同后，缴纳完所欠的甲方全部费用时，再将其自主取回。逾期的，甲方有权自行处理，并不赔偿乙方任何损失。四、乙方在办理合同解除后，退还房屋给甲方时，原有水、电及消防等设备应保持正常，乙方不得损坏屋内设施和原有装修，损坏应照价赔偿。五、办理合同解除后，乙方应缴清所欠甲方的一切应缴费用，若乙方未能在合同解除后30日内缴清所有欠款的，甲方每日按全部欠款的5%加收滞纳金。六、如因乙方未能按约定期限办理完退房手续，给甲方造成任何损失的，甲方有权向乙方要求赔偿。八、甲乙双方签署本协议后，有关甲乙双方的租赁关系结束，但不影响《房屋租赁合同》中结算条款的效力。九、乙方退租后，产生的任何损失甲方不承担赔偿责任。乙方退租前，产生的任何损失和经营风险由乙方自己承担责任。在双方签订上述《房屋租赁解除协议书》的同时，双方对闵宪法所欠原告房租情况进行了结算，截止到2020年3月31日，闵宪法共欠原告租金256408元，其中包括2018年6月1日至2019年5月31日期间所欠的租金48075元；2019年6月1日至2020年3月31日期间的租金208333元。闵宪法对上述欠款金额予以确认并当场向原告方出具了欠租金256408元的欠条一份。房屋租赁解除协议签订后，经证人王某协调，原告同意给予被告宽限期至2020年3月30日，因在该期间被告未能筹备够房租，且原告不同意被告提出的分期延期偿还房租的计划，原告遂于2020年3月30日将房屋实际控制。本院认为，原、被告签订的涉案房屋租赁合同是双方的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。作为合同当事人的原被告双方均应遵守合同的约定，严格履行合同义务。被告闵宪法在租赁期内拖欠原告租金的事实清楚，证据确实充分，其行为已构成违约。鉴于被告的违约行为，原告有权要求解除与被告之间的租赁合同，且双方于2020年3月26日达成了房屋租赁解除协议，因此该房屋租赁解除协议合法有效，应受法律保护。被告闵宪法以该解除协议非本人自愿而是受胁迫签订，且违反法律规定为由，要求撤销房屋租赁解除协议的反诉请求，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原告提出的要求被告支付下欠房屋租赁费256408元及延期付款违约金的诉请，理由充分，本院予以支持。但对原告提出的按解除协议的约定以每日5%计算违约金的主张，因该约定的违约金明显过高，依法应予调整。本院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，并参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定，确定按照贷款逾期罚息利率（逾期罚息利率按全国银行间同业拆借中心2020年4月20日公布的贷款市场报价年利率3.85%为基础上浮50%）上浮30%计算被告应承担的延期付款利息，即以拖欠的房租256408元为基数，自解除协议约定的付清欠款的最后期限2020年4月26日起至实际支付之日止，按照年利率7.5075%（一年期贷款市场报价利率3.85%×150%×130%）计付。由于原、被告双方已就租赁合同的解除达成协议，并且涉案房屋于2020年3月30日已由原告实际占有和控制，原告再主张被告返还房屋并支付房屋占用期间的费用（自2020年3月27日至实际返还之日止，按照年租金25万元计算）的诉请，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本诉被告闵宪法于本判决生效之日起十日内向本诉原告张会荣偿付房屋租赁费256408元，并支付延期付款违约金（违约金的计算方法为：以256408元为基数，自2020年4月26日起至实际给付之日止，按照年利率7.5075%计算）。二、驳回本诉原告张会荣的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告闵宪法的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5146元，反诉案件受理费100元，均由本诉被告（反诉原告）闵宪法负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 长  邱建忠审 判 员  刘德远人民陪审员  丁东升二〇二〇年十二月二十八日法官助理丁萌书记员吴秋利