北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0101民初17157号原告（反诉被告）：伯仲永道（北京）餐饮管理有限公司第一分公司，住所地北京市东城区交道口东大街113号西侧。负责人：苏忠华，总经理。委托诉讼代理人：朱士利，北京市一道律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京天超仓储超市有限责任公司，住所地北京市东城区法华南里26号楼一层，住所地北京市东城区法华南里26号楼一层。法定代表人：王丽，董事长。委托诉讼代理人：张治国，男，1983年2月6日出生，被告职员。第三人：伯仲永道（北京）餐饮管理有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：苏忠华，总经理。第三人：苏忠华，男，1978年12月29日出生，汉族，住黑龙江省绥化市北林区。原告伯仲永道（北京）餐饮管理有限公司第一分公司（以下简称伯仲永道第一分公司）与被告北京天超仓储超市有限责任公司（以下简称天超仓储公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月17日立案受理后，于2019年4月11日作出（2018）京0101民初16385号民事判决书后，原告伯仲永道第一分公司不服一审判决上诉于北京市第二中级人民法院，该院于2019年6月27日作出（2019）京02民终7870号民事裁定书，撤销本院（2018）京0101民初16385号民事判决，发回本院重审，即本案。诉讼中，本院依法追加苏忠华、伯仲永道（北京）餐饮管理有限公司（以下简称伯仲永道公司）作为第三人参加诉讼，组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告伯仲永道（北京）餐饮管理有限公司第一分公司负责人及第三人伯仲永道（北京）餐饮管理有限公司法定代表人苏忠华、原告委托诉讼代理人朱士利，被告北京天超仓储超市有限责任公司委托诉讼代理人张治国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）伯仲永道（北京）餐饮管理有限公司第一分公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除原、被告于2017年3月12日签订的《租赁合同》、《消防、安全协议书》、《施工、装修消防治安安全协议书》及2011年12月28日原告以北京蜀正园餐饮连锁有限公司名义与被告签订的《场地租赁合同》涉及的一层及楼梯间房屋的租赁合同部分；2、请求判决原、被告于2017年3月12日签订的《租赁合同》、《消防、安全协议书》、《施工、装修消防治安安全协议书》及2011年12月28日原告以北京蜀正园餐饮连锁有限公司名义与被告签订的《场地租赁合同》涉及二层房屋的租赁合同部分无效；3、请求被告退还原告保证金5.5万元并支付利息，利息自2017年3月12日至2019年8月20日，按人民银行同期贷款基准利率计算，2019年8月21日至判决生效之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；4、请求判决被告退还原告2017年3月12日至2017年7月31日期间的租金24.7662万元并支付利息，利息自2017年3月12日至2019年8月20日，按人民银行同期贷款基准利率计算，2019年8月21日至判决生效之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；5、判令被告赔付原告一层及楼梯间装修费用和定制物品、不可移动物品和可移动物品、设施及其他物品价款30万元；6、判令被告赔付原告二层装修费用和定制物品、不可移动物品和可移动物品、设施及其他物品价款127.23万元；7、判令被告赔偿原告一层及楼梯间房屋部分2017年5月19日至2021年3月11日期间的经营损失60万元；8、判令被告赔偿原告二层房屋部分2017年5月19日至2021年3月11日期间的经营损失271.47万元；9、要求被告支付律师费3万元，一审、二审诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年11月19日，原告以涉案房屋作为注册地址登记成立，并以该涉案房屋为经营场所开始经营餐饮业，被告给予了原告办理工商营业执照和餐饮服务许可证的配合手续。2011年11月28日，案外人北京蜀正园餐饮连锁有限公司（以下简称蜀正园公司）代原告与被告签订了《场地租赁合同》（租期为2012年1月1日至2017年3月11日），租赁了涉案房屋并交付原告继续使用经营，但该《场地租赁合同》是由原告直接向被告支付合同保证金和租金费用，被告直接给原告开具收款票据，原告自始以自己的名义与被告实际履行该《场地租赁合同》的各项约定条款，被告自始认可该事实情况。原告实际经营品牌（字号）起先为“红舵码头”，后变更为“三锅赋”。2015年4月份，因原告经营场所空调无法使用，房屋日久失修，装修严重变形，确系无法继续使用，严重影响了原告的正常经营。原告向被告汇报了该有关情况，请求重新装修，并要求延长租赁期限。被告表示同意原告装修改造，并表示装修改造费用由原告承担，合同到期后可以续期至10年。原告得到被告答复后，于2015年5月11日停业开始装修改造，被告给予了积极配合，2015年7月18日装修基本完工，原告即开始恢复营业。2017年3月11日，上述《场地租赁合同》到期后，被告要求以重新签订合同的形式续期，2017年3月12日，原告委派其现任负责人苏忠华与被告签订《租赁合同》，但《场地租赁合同》的有关条款仍然继续有效执行，包括支付的保证金继续有效，原告无须重新支付，该《租赁合同》实际约定租赁期限延续至2021年3月11日。合同履行期间，特别是2017年4月份后，因政府各部门依法在辖区内开展综合治理，特别是对消防安全加强监管，多次检查原告经营的涉案场所，并责令整改，要求依法办理合法经营手续。期间原告反复要求被告予以配合办理合法经营手续被拒，因被告拒绝配合提供应当由被告提供的有关手续，直接导致原告无法办理合法经营手续，无法正常营业。2017年5月19日原告被迫停业整顿，2017年10月5日原告无奈关闭店面。被告除拒不配合办理合法手续外，还拒不依约配合办理《食品经营许可证》增项变更手续。原告关闭店面后，仍然不断以多种形式，反复向被告提出配合要求并致函，但至今被告一直予以回避问题并拒不解决。被告的行为，给原告造成了严重损害和巨大经济损失。故诉至法院，诉如所请。被告（反诉原告）北京天超仓储超市有限责任公司辩称：不同意原告全部诉讼请求。涉案房屋未取得规划审批手续，涉案合同效力有瑕疵，由法院依法认定。2011年12月28日，被告与蜀正园公司签订租赁合同。合同到期后，被告与苏忠华签订租赁合同，约定的租赁范围小于原蜀正园承租范围。故2017年3月12日签订租赁合同的相对方是原告和第三人苏忠华，原、被告未签订过任何协议，原告要求解除或确认合同无效缺乏事实和法律依据。2011年12月28日签订的租赁合同已经履行期间届满，亦不存在解除或确认无效的问题。2011年被告与蜀正园公司签订的场地租赁合同中明确记载了涉案场地的产权情况及蜀正园公司认可接收。被告认为在该合同中，承租人是蜀正园公司，实际使用人是原告，但蜀正园与原告之间就涉案房屋存在何种法律关系，被告并不清楚。原告主张的保证金5.5万元是在2011年签订的合同中约定并由蜀正园公司交纳的，被告向蜀正园公司开具了收据，原告无权主张保证金和利息。原告主张的退还租金期间，其实际使用了涉案房屋，应当支付使用费，故不同意退还并支付利息。原告主张的装修及物品等损失，其装修系发生在被告与蜀正园签订的租赁合同履行期间，该合同的承租人是蜀正园公司，由蜀正园公司申请进行的装修，且涉案房屋系被告自产权人处承租而来，被告与产权人的租赁期限于2017年到期后又续签了4年，被告不可能对超出承租期限之外的租期所处承诺，原告所述双方协商合同到期后延期10年与事实不符。上述与蜀正园签订的租赁合同已经履行完毕，原告无权主张；涉案合同履行期间，由于苏忠华逾期交纳保证金及租金，违约在先，故被告未向其提供办证手续。且原告并非没有营业执照，而是要增加营业项目。原告停业系自身原因所致，应自行承担损失，不认可原告于2017年5月19日停业，被告认为原告于2018年6月7日停业，此前原告是否营业是其可以自行控制的状态，不同意赔偿经营损失。合同未约定律师费，不同意支付。第三人苏忠华述称：原告所述属实，同意原告诉讼请求。第三人伯仲永道公司述称：原告所述属实，同意原告诉讼请求。被告（反诉原告）北京天超仓储超市有限责任公司向本院提出反诉请求：1、请求法院确认天超仓储公司与苏忠华于2017年3月12日签订的《租赁合同》及《消防、安全协议书》、《施工、装修消防治安安全协议书》无效；2、要求苏忠华、伯仲永道第一分公司腾退北京市东城区交道口东大街X号部分房屋并交还被告；3、要求原告及苏忠华向被告支付自2017年8月1日至2018年6月7日期间的场地使用费共计646349元，并以646349元为基数支付自2018年6月7日至实际给付之日的利息，标准为2018年6月7日至2019年8月20日按人民银行同期贷款基准利率计算，2019年8月20日至实际给付之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；4、要求原告及苏忠华按照年租金514061元的标准，向被告支付自2018年6月15日至实际腾退涉案房屋之日的占有使用费；5、要求第三人伯仲永道公司就上述占有使用费及利息与苏忠华及伯仲永道第一分公司承担连带给付责任。事实和理由：苏忠华与被告于2017年4月15日签订租赁合同，承租被告位于北京市东城区交道口大街X号250平方米的场地经营餐饮，原告为实际使用人。合同约定年租金及物业费标准为638748元，支付方式为季度支付。根据合同约定，苏忠华应交纳合同保证金106458元，并于每期租金到期日前30日内支付下期租金。合同签订后，苏忠华未支付合同保证金，并以经营困难为由未依约支付租金，租金支付至2017年7月31日后，开始拖欠租金。经被告多次催缴，仍拒不支付。2018年6月7日，被告通知其解除合同并于2018年6月14日前腾退涉案房屋，但至今苏忠华未予腾退亦未支付租金。涉案房屋未取得产权登记，涉案合同应属无效。而原告及第三人在签订合同时及经营过程中均知晓，现该房屋由原告一直占有使用并实际经营，原告及第三人苏忠华应返还涉案场地并支付占有使用费。另，因原告系第三人伯仲永道公司设立的分公司，故伯仲永道公司应当承担连带责任。为维护被告合法权益，故提出反诉，请求判如所请。原告伯仲永道第一分公司针对被告提出的反诉请求辩称：不同意被告全部反诉请求。被告认为2017年签订的租赁合同相对方为苏忠华，其提起反诉依据的法律关系与本诉不同，且反诉追加了第三人，与本诉的当事人不一致，被告反诉不符合法律规定。被告反诉中所述与事实不符，2017年签订的合同中，苏忠华的签名并非苏忠华本人所签，而是被告代为签署，2011年的合同系蜀正园公司受原告委托代原告签署，原告才是涉案合同的相对方，原告是本案诉讼的适格主体。2017年签署的合同中没有关于物业费的约定，原告在2017年签署的合同履行期间，系按照2011年签署的合同约定的月租金标准53230元支付的租金。被告提起反诉所述的事实自相矛盾，系浪费司法资源，其要求确认合同无效，系为了让原告无法得到赔偿。第三人苏忠华及伯仲永道公司对被告提出的反诉请求的意见与原告一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：北京市东城区交道口东大街X号原产权人为北京市日用搪瓷厂，2002年以企业经营管理需要划拨为由，变更为现产权人北京鑫企旺物业管理中心，房屋用途为工交，其中2号房为向南平房，种类砼，建成年代为90年代，有证房屋为1389.7平方米，占地面积为1389.7平方米。2011年12月28日，蜀正园公司与被告签订《场地租赁合同》，约定蜀正园公司向被告承租北京市东城区交道口东大街X号天客隆超市交道口店（第十三分公司）第一、二层西侧，建筑面积400平方米（使用面积包括楼梯间和楼梯），蜀正园利用该场地进行自主经营或合作经营，品牌为蜀正园，蜀正园公司在签订合同时已知悉并认同被告场地的房屋产权、消防设施等状况，并认可被告提供的现有文件手续。被告保证提供各种文件手续的真实性及有效期。租期自2012年1月1日至2017年3月11日，月租金为54166.66元，年租金65万元，第三年起月租金5.6万元，年租金67.2万元，租金交纳方式为季付；保证金（押金）5.5万元；被告允许租赁场地现有经营形式存在，承租人如需对场地进行整体转租、部分转租或分租，需征得被告书面同意；在租赁期间内如承租人需对租赁场地进行装修、改建，需事先向被告提交方案并经被告同意，同时需向政府有关部门申报同意。改建、装修费由蜀正园公司承担。合同尾部注明承租人名称为蜀正园公司，法定代表人（实际负责人）徐沛博，合同上多处加盖蜀正园合同专用章。合同签订后，被告收到押金5.5万元，并开具收据为今收到蜀正园公司“（小火锅）交道口店”押金，交款人为徐沛博。原告于原审中称其通过伯仲永道公司财务人员杨欣及原告原负责人潘某的账户交纳了合同履行期间的租金，并提交潘某、杨欣2015年至2017年期间向被告转账的银行流水。原告称被告向其开具了发票，但发票已经丢失。被告称租金系蜀正园公司作为承租人交纳，即使有其他主体交纳，也是代蜀正园履行付款义务，并提交了分别于2014年11月21日、2015年4月14日、2016年3月15日、2016年4月18日开具的租赁费及水电费发票共四张，付款单位均为蜀正园公司。2015年5月11日，蜀正园公司向被告提交改造申请，内容为该公司于2012年1月与被告签订的租赁合同中有200平米经营“红舵码头”品牌小火锅。因经营多年，装修老旧，近年亏损严重，计划对店堂、临街招牌升级改造，品牌更换为“三锅赋”，继续经营火锅项目，工期30天。被告予以允许。为证明装修费用，原告提交以下证据：1、2015年5月5日，徐沛博作为委托方（甲方）与案外人北京上地建筑工程装饰有限公司签订工程地址为交道口东大街X二楼的装饰装修工程合同，工期为2015年5月17日至2015年6月16日，工程价款32万元。2、伯仲永道（北京）餐饮管理有限公司与北京上地建筑工程装饰有限公司签订的《餐厅外立面及招牌制作安装合同书》，施工时间同上述装饰装修合同，工程总造价为87418.6元，增项款优惠至3万元整，但该合同双方仅有签字，没有盖章。3、2015年6月20日，苏忠华与王保华签订的《北京市建设工程施工合同》，承包范围包括店内前厅空调、排风新风，施工期为2015年6月6日至2015年6月9日，承包造价3.2万元。经质证，被告对于上述证据的真实性及关联性均不予认可。2017年3月12日，被告作为出租人（甲方）签订租赁合同，合同中承租方（乙方）为空白，承租方法定代表人或其授权代表处签有“苏忠华”并按捺手印，合同约定乙方承租交道口东大街113号部分房屋用于经营餐饮，经营品牌（字号）为三锅赋，使用面积250平方米，租赁期限为2017年3月12日至2021年3月11日，第一年租金标准为514061元，每年递增3%，租金采用上付制，以三个月为一个付款周期，首期租金应于合同生效之日付讫，后续各期租金应至少提前30日付清；在合同签署当日，乙方需向甲方一次性交纳相当于两个月租金的合同保证金106458元；租赁期内，如乙方违反本合同任何条款，甲方有权扣收全部或部分合同保证金、作为弥补甲方损失之款项，合同保证金不足以弥补甲方损失的，甲方有权向乙方追偿。甲方依本合同约定向乙方提供承租场所及其设施设备的使用权，符合国家商业场所经营的相关要求。同时配合向乙方提供乙方办理营业执照所需要的相关手续，并保障乙方正常营业所需要的基础条件供应。乙方向甲方支付了首期租金及合同保证金后，甲方未能按合同规定时间向乙方提供承租场地，乙方有权向甲方索回已支付的延误期间的租金或相应顺延租期，直至终止合同；乙方经营前须依法注册登记，办理营业执照及相关经营许可、批准，依法纳税，独立承担相应民事责任。属乙方违约导致合同终止，除乙方所交合同保证金不予退还外，乙方还须向甲方支付相当于合同未履行期间的租金作为违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方仍需补偿全部损失。合同期内，如乙方未能如期交纳租金及其他费用的，除应按甲方要求缴交相关款项外，每逾期一天，还应按应缴金额的5%支付迟延履约金至其付清应缴金额止；经甲方书面催缴后7天内，乙方仍不缴纳的，甲方有权对承租场地暂停部分或全部能源供应，直至乙方履行相关付款义务为止，因此导致的全部损失及后果由乙方自行承担。乙方逾期超过一个月未交清上述费用，或经甲方书面催告后15日内仍不缴纳上述费用，或累计三次拖欠上述费用的，甲方有权解除合同，并有权直接从乙方合同保证金中扣除乙方应付而未付的租金、物业管理费或其他相关费用，合同保证金不足以扣除的，甲方有权向乙方追偿。如本合同被诉法机关认定无效或被撤销的，乙方仍应按本合同约定的租金标准向甲方支付房屋占用使用费，乙方对此不持异议。合同经甲方和乙方法定代表人及其授权代表签字并加盖公章后生效。合同签订后，承租人未向原告交纳保证金。经询，原告称该合同系续签，故蜀正园代签租赁合同的保证金转为该合同的保证金，无须另行交纳。被告表示蜀正园交纳的押金未予退还，但与原告无关。关于2017年3月12日所签订合同履行期间的租金支付情况，原告表示系按照被告与蜀正园签订的租赁合同约定的租金标准交纳，即月租金53230元。被告表示系按照2017年签订的合同中约定的租金及物业费之和交纳。对此被告提交2017年签订的租赁合同，该合同中载明物业费每年124687元，每年递增3%。原告不予认可，表示其提交的合同中未约定物业费。经查，2017年3月至6月，案外人潘某个人银行账户向被告支付了租金247921元。被告向原告开具了租赁费发票。原被告均认可租金已缴纳至2017年7月31日。原告为证明其需要被告提供办理行政手续所需材料提交以下证据：1、2017年5月北京市东城区住建委等六机关《关于依法开展交东小区违法建设、违规开墙打洞综合治理的通知》、2017年5月17日首都政法综合网发布的综合治理相关消息，以证明2017年5月份涉案房屋所在地政府机关开展消除安全隐患等事项的综合治理。2、《安全生产现场检查证记录》，检查时间为2017年5月12日，检查场所为消防通道、灭火器，检查情况为当日未发现明显安全问题隐患；2017年6月的《治安管理安全检查记录》检查目的为消防安全检查，要求立即整改；《消防安全检查申报表》、原告与东城区消防部门工作人员通话录音，证明消防不达标，应立即整改，证明政府要求整改必须呈报的材料，材料需由被告提供加盖公章文件。3、公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证及北京市东城区食品药品监督管理局关于办理行政许可业务提交材料提示的复印件，以证明原告需要办理相应证照，提交材料需要加盖产权单位公章。经质证，被告对上述证据的真实性、关联性及证明目的均不认可。针对消防检查情况，原告表示开办餐饮企业必须具备公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证。此前没有该证，但原告也可以正常营业，2017年政府部门加强监管，消防检查后要求原告必须具备该合格证，否则不允许开业。2017年5、6月份给原告下达了责令整改通知，并口头下达停业通知，要求重新办理开业手续。被告表示餐饮企业开业前必须通过相关开业检查，设备设施符合消防要求和有关规定。这些手续都是原告应当具备的，如果经营过程中发生违规行为应由原告自行承担，且原告以前均能正常营业，原告仅提交了整改通知，未提交停业通知。双方产生争议的根源系原告要求被告协助办理食品经营增项许可，但因原告拖欠租金，在原告交纳租金前，被告不予协助。原告所述停业并不属实，其当时处于营业状态。2017年8月1日，被告向苏忠华发函，催缴租金。8月10日，被告向苏忠华发出关于解除租赁合同的告知书，称苏忠华欠付2017年8月1日至9月30日的租金，要求支付欠付的租金及违约金；如七日内仍不缴纳，被告有权暂停全部或部分能源供应。2017年12月25日，苏忠华以个人名义向被告发送《通知函》，主要内容为需要扩大营业面积，增加凉菜项目和自制饮品项目，根据东城区食品药品监督管理局的相关要求，需提交营业场所房屋产权证复印件和营业场所证明，并由产权单位加盖公章。经与被告多次电话沟通，被告一直未予提供，致使其无法正常营业，于2017年5月19日停业。且因被告未提供办理正常经营所需证照的相应材料，导致其无法正常经营，营业额骤减，无力支付房租及人员工资。对于2015年投资装修近200万的店面，续约后因被告原因导致无法经营，被告应赔偿经济损失。2017年12月28日，被告向苏忠华复函表示，双方签订租赁合同后，你方使用场地可正常经营，所为无法正常经营及擅自停业行为系你方单方改变经营项目等行为导致，其经营情况应自行负责。你方于2017年6月拖欠我司租金至今未付构成严重违约，我司有权追究你方违约责任，同时在你方纠正违约行为前，无权要求我司配合你方工作。对于你方所述装修问题，该装修并非在2017年3月之后发生，与你我双方签订的无关联。通知你方于收到本函7日内支付欠付租金及相关费用。2018年4月、5月，苏忠华以个人名义及与原告共同名义向被告多次发函，继续对被告提供产权证明手续、租金问题、营业损失、装修设备损失等问题进行沟通。告知被告如在指定时间内不能提供相关手续，则解除《场地租赁合同》及续约的《租赁合同》，并要求退还押金、租金并赔偿损失。2018年5月18日，被告向苏忠华发出催缴函，要求苏忠华支付欠付费用，逾期将解除双方租赁关系。2018年5月30日，苏忠华向被告发送解除租赁合同的函，要求被告自收到该函之日起两日内提供相关材料，否则将解除合同。2018年6月6日，被告向苏忠华发送解除租赁合同通知函，表示被告决定双方合同于2018年6月7日解除合同并收回租赁场地，限后者于6月14日前将承租场地交还被告。原告继续占用涉诉房屋至今。2018年12月，涉诉场地所在房屋外搭建脚手架，外立面进行整体装修。被告称该装修系所在街道办事处进行。2019年春节前，涉案场地入口加装带锁卷帘门。2019年3月15日，被告向原告交付卷帘门钥匙一把。由于双方当事人对于装修等问题未达成一致，故不同意在诉讼中对涉诉房屋进行交接。另，在原审中，经本院现场勘验，涉诉房屋为两层。二层部分入口位于天客隆超市西侧，一层东侧有数平米门面区域属于租赁范围内，现堆放杂物。二层部分内有厨房设备、餐饮经营用桌椅及装修，涉诉房屋已断电。租赁房屋二层区域北侧为案外人使用。经询，原被告均认可该区域系《场地租赁合同》与《租赁合同》相差部分。涉诉房屋、天客隆超市及西侧麦当劳外立面装修风格、材质一致。庭审中，原、被告均表示原告仍处于停业状态，被告表示涉案房屋由原告实际控制，原告表示原、被告均持有涉案房屋钥匙。原告为证明其为《场地租赁合同》及《租赁合同》两份租赁合同的承租人。提交以下证据：1、2017年4月、7月，被告开具租赁费发票三张，购买方为原告。2、2015年12月5日、2017年8月5日，被告分别向原告送达的《外租商户应收租金通知单》及水电费缴费通知单，以证明被告认可承租人名称为“红舵码头”，认可原告的主体资格。3、蜀正园公司于2018年4月25日出具的证明，内容为2011年12月28日蜀正园公司与被告签订的场地租赁合同系代原告签订，蜀正园公司已充分披露了该情况。场地租赁合同自始是原告以其自己的名义实际履行（包括支付保证金、租金等）被告自始认可该情况，并直接与原告履行，给予各项经营配合。蜀正园公司确认场地租赁合同的履行、解除及全部债权债务和纠纷均由原告决定并主张，由此产生的权利义务和责任由原告享有和承担。合同到期后，原告为保持签约主体一致性，委托该公司继续代签，经商定，由苏忠华代原告与被告续签。蜀正园公司将该情况披露给被告，被告未提出异议，并提供了合同。“蜀正园”商标非该公司注册，由原告使用。“红舵码头”商标系该公司于2011年8月7日注册，并于2014年3月27日转让给伯仲永道（北京）餐饮管理有限公司。4、苏忠华出具的说明，内容苏忠华以原告负责人身份与被告发函沟通，函件中提到蜀正园公司与被告签订场地租赁合同等内容均不否定蜀正园公司是代原告签约，苏忠华系代原告续签。5、国家商标局商标检索结果，内容为“红舵码头REDRUDDERPORT2009”商标，于2011年8月7日注册，2014年2月转让给伯仲永道公司，商品服务内容为备办宴席、餐厅、茶馆、饭店等。“三锅赋”商标由伯仲永道公司于2015年3月25日申请，专用期限为2016年6月7日至2026年6月6日，商品服务内容为餐厅等。另，徐沛博、潘某、李红霞在原审中作为证人出庭作证，徐沛博证言内容为其曾为蜀正园公司法定代表人，2009年至2016年左右也是伯仲永道公司的股东。蜀正园公司代原告与被告签订租赁合同，被告明知该情况，合同实际由原告履行，蜀正园未实际使用房屋。由于被告要求以签订合同主体申请装修，故曾代原告申请装修。潘某证言内容为潘某曾系伯仲永道公司股东，蜀正园公司代原告与被告签订租赁合同，被告明知该情况。听说合同到期后，被告工作人员代替原告在续签合同承租人上签字。李红霞证言内容为李红霞系原告财务经理，原告自2009年开始承租现有场地经营，被告向原告开具了发票，但原告账目有丢失。2017年开始，被告不配合原告办理相关行政手续。原告为证明其经营损失，提交三锅赋电子平板点菜菜单、三锅赋投资会计凭证电子照片、三锅赋投资及租金水电银行流水单照片、三锅赋效果图及图案套施工图、三锅赋用餐顾客照片、三锅赋招牌及外立面被拆除照片视频、三锅赋资产照片及明细表、律师费发票、三锅赋美团团购销售表及团购网站页面截图、餐厅环境录像、财务报表、投资汇总表、人员工资表等证据和材料。原告表示其主张的定制物品、不可移动物品和可移动物品、设施及其他物品就是投资汇总表中的三锅赋投资设备清单中记载的物品，原告主张的经营损失的依据是原告提交的财务报表，经质证被告对其真实性、合法性、关联性均不予认可。庭审中，原告表示其主张的装修损失及经营损失以其提交的证据为准，不申请鉴定。另查，伯仲永道（北京）餐饮管理有限公司于2010年1月20日成立，原企业名称为北京红舵码头餐饮管理有限公司，经营范围为企业管理服务，股东为潘某及李海丰。2011年7月29日，经营范围增加餐饮服务（单纯火锅，不含凉菜、不含裱花蛋糕、不含生鲜海产品，仅限分支机构经营）。2014年1月26日，增加工程勘查设计等经营项目。2015年3月2日，该公司更名为现名，投资人变更为徐沛博（董事长、自然人股东）、潘某（董事及经理、法定代表人、自然人股东）、苏忠华（董事、自然人股东，自2013年7月起其社保缴存单位为伯仲永道公司），李海丰退出股东，担任监事。2017年9月4日，潘某、徐沛博退出自然人股东，与李海丰均不再担任职务，新增李红霞为自然人股东（经理），法定代表人由潘某变更为苏忠华。原告于2010年11月19日成立，原名称北京红舵码头餐饮管理有限公司交道口餐厅，负责人潘某。2015年7月17日，原告变更为现名称。2017年9月9日，负责人变更为苏忠华。原告2016年7月25日取得的食品经营许可证的经营项目为热食类食品制售、预包装食品销售（含冷藏冷冻食品）。有效期限至2021年7月24日。再查，蜀正园公司于2005年11月22日成立，徐沛博任法定代表人、执行董事、经理，股东为云祥春、李海丰。2018年5月8日，股东、法定代表人均变更为曹文珍。本院认为：受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。针对2011年被告与蜀正园公司签订的租赁合同，该合同虽然系被告与蜀正园公司签署，但蜀正园公司出具证明明确表示系代原告签署合同，租赁合同的权利义务均由原告享有负担，被告亦未提供证据证明其与蜀正园公司签订合同时如果知道承租人系原告就不会订立合同，现原告直接行使蜀正园公司在该租赁合同中对被告的权利，并提起诉讼，该合同直接约束原、被告双方当事人。针对2017年签订的租赁合同而言，根据已查明事实，该合同承租方法定代表人或其授权代表处由“苏忠华”签字并按捺手印，结合合同履行情况、实际经营使用情情况及租金支付及被告向原告开具发票等情况，本院认为该合同的相对方应为原、被告双方。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原告租赁涉案房屋经营餐饮，根据已查明事实，涉案房屋产权登记为平房，但实际为二层结构，一层东侧仅有数平米门面区域，用于原告经营，租赁目的的租赁标的绝大多数面积位于二层夹层内，且未取得建设工程规划许可证，亦未经主管部门批准建设，故原、被告之间的租赁合同关系无效。原告请求判决解除原、被告于2017年3月12日签订的《租赁合同》、《消防、安全协议书》、《施工、装修消防治安安全协议书》及2011年12月28日原告以北京蜀正园餐饮连锁有限公司名义与被告签订的《场地租赁合同》涉及的一层及楼梯间房屋的租赁合同部分的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告退还租金并支付利息的诉讼请求，合同虽无效，但2017年3月12日至2017年7月31日期间原告仍实际占有使用涉案房屋，此间的房屋占有使用费应予支付，原告支付的租金实为房屋占有使用费，原告要求被告返还上述费用，鉴于原告虽称其因政府部门开展综合治理，多次检查原告经营的涉案场所，并责令整改，因被告拒绝配合提供有关手续，导致原告无法办理合法经营手续，于2017年5月19日原告被迫停业整顿，但原告并未提供相关部门要求其停业，及原告实际已经停业的证据予以佐证，上述期间的占有使用费，原告应予支付，原告要求被告退还租金并支付利息的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿装修费用和定制物品、不可移动物品和可移动物品、设施及其他物品价款的诉讼请求，涉案合同虽无效，但鉴于装修系发生在2011年签订的租赁合同履行期间，该合同履行期限已经届满，不存在剩余履行期限问题；且原告并未提供证据证明双方系在达成合同期限延长十年合意的情况下进行的装修，合同约定的租赁期限届满前，原告均正常使用涉案房屋，原告在其能够预见的期限内使用了涉案房屋，作为理性社会人对涉案房屋的装修投入和可使用时限之间的关系应是明知的，且被告明确表示不同意利用，故本院认为，涉案合同虽无效，但原告对涉案房屋投入的装修价值已在涉案合同约定的履行期内全面得到了实现，故原告要求被告赔偿装修损失的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。原告所述的物品损失，鉴于原告仅自行列举了物品清单，并未提交物品实际损失的相关证据，且原告可以自行搬离，故对于原告主张的物品损失，本院亦不予支持。关于原告要求被告赔偿经营损失一节，原告主张的经营损失为其停业后至涉案合同到期终止期间的经营损失，该损失实为预期利益损失。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。鉴于根据原告提交的证据，尚无法证明其停业系因被告原因导致原告的实际预期利益损失，故对于原告要求被告赔偿经营损失的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告支付律师费的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。关于被告提出的反诉请求，鉴于被告认为涉案合同的承租人并非原告，经本院多次释明后，被告仍坚持要求基于其与苏忠华之间存在租赁合同关系为由提起反诉，且不同意另行起诉，鉴于被告主张的法律关系与本诉并非同一法律关系，不宜在本案中一并处理，故对于被告提出的反诉，本院暂不予处理，被告可以另行解决。原告要求被告退还保证金并支付利息的诉讼请求，鉴于保证金的性质系为保证合同的履行，由承租人支付的担保金，鉴于涉案合同虽无效，但涉案房屋尚未腾退，涉及的房屋使用费等各项费用的负担问题双方尚存在争议，故对于原告要求退还保证金并支付利息的诉讼请求，本院不予支持，双方另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）伯仲永道（北京）餐饮管理有限公司第一分公司与被告（反诉原告）北京天超仓储超市有限责任公司于2017年3月12日签订的《租赁合同》、《消防、安全协议书》、《施工、装修消防治安安全协议书》及2011年12月28日北京蜀正园餐饮连锁有限公司与被告（反诉原告）北京天超仓储超市有限责任公司签订的《场地租赁合同》无效；二、驳回原告（反诉被告）伯仲永道（北京）餐饮管理有限公司第一分公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）北京天超仓储超市有限责任公司的全部反诉请求。案件受理费10300元，由原告（反诉被告）伯仲永道（北京）餐饮管理有限公司第一分公司负担（已交纳）；反诉案件受理费5132元，由被告（反诉原告）北京天超仓储超市有限责任公司负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按照对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 李晓彤审 判 员 龙 琨审 判 员 王 亮二〇二〇年十二月三十日法官助理 刘倩茹书 记 员 陈丽娟