广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初25014号原告：邓玉群，女，1972年9月29日出生，汉族，住广东省佛山市南海区××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××663。原告：邓惠雯，女，1995年2月27日出生，汉族，住广东省佛山市南海区××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××024。共同委托诉讼代理人：李虹儒，广东天骅律师事务所律师。被告：广东广佛智城集团有限公司，住所地广东省佛山市××××××××××××佛智城×××第16层第41607-41616单元，统一社会信用代码914××××××××××××393。法定代表人：黄河，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。原告邓玉群、邓惠雯诉被告广东广佛智城集团有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月27日立案后，依法适用简易程序于2020年10月29日公开开庭进行了审理，原告邓玉群、邓惠雯的共同委托诉讼代理人李虹儒，被告的委托诉讼代理人吴诗炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告于2019年7月20日签订的《物业使用权转让合同》；2.被告向原告返还215786元并支付利息（以215786元为基数，自起诉之日起至实际清偿之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年7月20日，原告与被告签订了《物业使用权转让合同》，约定被告将自编号2号地xxxxxx号商业用房的使用权转让给原告；该物业的使用权的转让期限自合同签订之日起至2039年7月19日；总转让金额为425786元；原告按照向金融机构贷款方式付款：受让人可以首期支付转让款215786元，其余款项210000元可以向符合条件的银行等金融机构借款支付。原告签订合同后，按约支付首期转让款215786元，并按被告要求提供征信报告和银行流水以便办理贷款。此后，被告答复因原告资质无法办理中国银行、农业银行和南海农村商业银行的贷款。原告与被告就合同履行事宜经协商无法达成一致意见。为维护自身权益，原告特起诉至法院。被告辩称，一、根据涉案《物业使用权转让合同》第五条的约定，如原告在2020年1月31日前未能付清合同约定的所有款项，则物业交付时间顺延至原告付清所有款项的当月底。原告在本案中未付清物业使用权转让款全款，仅向被告支付物业使用权转让款215786元，余下210000元既未成功办理贷款，亦未与被告变更支付余款的方式。因此，合同约定的物业交付条件尚未成就，不存在被告逾期交付涉案物业的情形，原告以此为由解除涉案物业使用权转让合同没有依据，被告有权要求原告继续履行合同并立即付清物业使用权转让款。而且，涉讼《物业使用权转让合同》中并无约定原告就被告迟延交付物业的行为享有合同解除权。即便被告有迟延交付物业的行为，该行为亦不属于原告可以提出解除合同的约定事由，原告以此为由提出解除合同没有合同依据。二、由于原告解除涉讼《物业使用权转让合同》没有事实和法律依据，且原告至今仍未付清物业使用权转让款，其自身存在违约行为，无权要求被告返还物业使用权转让金及利息。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认，对双方有争议的证据，本院将结合其他证据及案件事实进行综合分析认证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：广佛智城项目（二期）13号楼于2015年4月28日取得建设工程规划许可证。2019年7月20日，原告（受让方、乙方）与被告（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定：甲方将佛山市南海区×××××××××广佛智城项目自编号2号地xxxxxx号商业用房的使用权转让给乙方；使用权转让期限从合同签订之日起至2039年7月19日止；甲方在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给乙方至2048年12月31日止，乙方应该在2049年1月1日当天将该物业的使用权归还给甲方；涉案物业按建筑面积计算使用权转让金，总转让金425786元，乙方采用金融机构贷款方式支付，附件约定首期转让款215786元，第二期款项210000元须于本合同规定的期限内到甲方指定金融机构办理金融机构贷款手续；甲方在2020年1月31日前将涉讼物业交付给乙方，如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则涉案物业交付时间顺延至乙方付清合同约定所有款项的当月底；甲方未按照本合同约定的期限向乙方交付该涉讼物业，应按照已收转让金每日万分之五的标准自逾期交付之日起向乙方支付违约金。逾期超过90天的，乙方有权解除合同，违约金计至乙方通知解除合同之日；等等。诉讼中，被告确认涉讼物业尚未办理竣工验收备案手续，并已收取原告支付的首期转让款215786元。本院认为，本案为租赁合同纠纷，涉讼物业所在楼栋已取得建设工程规划许可证。根据涉讼《物业使用权转让合同》的约定，原告向被告支付对价所取得的涉讼物业实际使用期限应计至2048年12月31日，已超过法律规定的二十年租赁期限限制，则超出二十年的约定无效，其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《物业使用权转让合同》的约定，涉讼物业使用权总转让金额为425786元，其中首期转让款为215786元，其余210000元须于合同规定的期限内到甲方指定金融机构办理金融机构贷款手续。被告在2020年1月31日前将涉讼物业交付给原告，如原告在此之前未能付清合同约定的所有款项，则涉讼物业交付时间顺延至原告付清合同约定的所有款项的当月底。经审查，截至庭审辩论终结之日，原告仅向被告支付了首期转让款215786元，剩余款项尚未支付，原告虽主张其已提交贷款所需资料，是因不可归责于原告的原因导致贷款申请未获通过，但无法获得贷款并不能免除原告在涉讼《物业使用权转让合同》项下的付款义务，原告仍应通过其他支付方式在合理的期限内支付剩余转让款，而原告未能提供有效证据证明其已支付剩余转让款或与被告达成一致就付款方式及期限进行变更，依法应承担举证不能的不利后果。原告未能足额履行《物业使用权转让合同》项下的付款义务，已经构成违约。虽然原告尚未付清物业使用权转让款，但涉讼《物业使用权转让合同》约定被告应在2021年1月31日前交付涉讼物业，而截至本案庭审辩论终结之日，涉讼物业尚未办理竣工验收备案手续，不具备投入使用的条件，原告亦明确要求解除合同，故该《物业使用权转让合同》不宜继续履行，为减少双方损失和讼累，本院判决解除《物业使用权转让合同》有效部分的约定。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分已经解除，在涉讼物业并未实际交付使用的情况下，被告收取原告的转让款215786元，应当退还予原告。与此同时，因原告存在违约行为，其本案诉请被告以已付转让款为本金向其计付利息，缺乏理据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告邓玉群、邓惠雯与被告广东广佛智城集团有限公司于2019年7月20日签订的《物业使用权转让合同》中关于物业使用权转让期限二十年内的约定；二、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让金215786元予原告邓玉群、邓惠雯；三、驳回原告邓玉群、邓惠雯的其他诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取3843.4元（原告已预交），由原告邓玉群、邓惠雯负担1921.4元，由被告广东广佛智城集团有限公司负担1922元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。原告多缴纳的1922元诉讼费，在本判决发生法律效力后，经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 梁 哲二〇二〇年十二月二十三日书记员 李和仪