北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初15273号原告:金银子，女，1984年10月8日出生，朝鲜族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人:王辉，北京云亭律师事务所律师。被告：肖曙东，男，1973年8月24日出生，汉族，住江苏省南通市崇川区。委托诉讼代理人：肖**（系被告肖曙东之弟），住北京市大兴区。委托诉讼代理人：韩红贞，北京市中银律师事务所律师。被告：北京美丽新居房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区鹿华路5号院15号楼1层107。法定代表人：高润泽，经理。委托诉讼代理人：段希雷，男，北京美丽新居房地产经纪有限公司职员。原告金银子与被告肖曙东、被告北京美丽新居房地产经纪有限公司（以下简称：美丽新居公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金银子及其委托诉讼代理人王辉，被告肖曙东的委托诉讼代理人肖**、韩红贞，美丽新居公司的委托诉讼代理人段希雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金银子向本院提出诉讼请求：1．解除金银子与肖曙东于2019年2月27日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议；2．肖曙东返还金银子已支付的定金及房款230万元；3．美丽新居公司返还金银子已支付中介费13万元；4．美丽新居公司对金银子的第二项诉讼请求承担连带赔偿责任；5．二名被告承担诉讼费。事实与理由：2019年2月27日，在美丽新居公司居间协调下，金银子与肖曙东签订了《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称：房屋买卖合同），约定金银子购买肖曙东名下位于大兴区德贤东路6号院9号楼17层2单元1702的房产（以下简称：1702室），房屋建筑面积为174．84平方米，总价款为1050万元，付款方式为按揭贷款。合同签订后，金银子先后支付给肖曙东合同定金及首付款230万元。在两名被告均知晓金银子已婚的情况下，美丽新居公司表示经资格审核，金银子具备以未婚身份办理首套房购房贷款630万的资格。但在实际办理贷款过程中，美丽新居公司无法按未婚身份为金银子办理630万元贷款，致使金银子无法按计划交付剩余房款。2019年8月7日，金银子与肖曙东签订补充协议，约定金银子支付房款由贷款形式变更为全款形式，金银子向垫资方寻求借款，肖曙东有配合垫资人实地看房等义务。在金银子积极协调寻找垫资方的过程中，肖曙东多次拒绝配合看房，拒绝垫资方提出的将垫资款通过资金托管账户支付给肖曙东等合理要求，致使合同无法继续履行。综上，鉴于美丽新居公司怠于履行居间服务职责，致使金银子不能按计划获得贷款；肖曙东拒绝金银子垫资方看房及通过资金托管账户支付的合理要求，致使合同无法继续履行，恳请法院在查明案件事实的基础上公正判决，支持金银子的诉讼请求。肖曙东辩称：不同意金银子解除合同的诉讼请求。1．在整个房屋买卖过程中，一直是金银子在违约，金银子多次要求肖曙东配合变更付款方式，肖曙东为了完成本次交易也多次作出让步，在双方2019年8月7日签订的《补充协议》中约定了金银子应在2020年8月1日前交付全部购房款，没有约定必须要资金监管，所以，肖曙东有权利不同意资金监管；在双方于2019年2月27日签订的《补充协议》中，约定了金银子支付定金和首付款的具体金额和时间，在同时签署的房屋买卖合同中，第8条约定了金银子逾期支付上述费用的计算方法，经计算，金银子至2019年8月25日逾期未支付产生的违约金是171万，肖曙东作出了巨大让步，将违约金减少到20万元已经表达了诚意。2．根据肖曙东提交的聊天记录，金银子于2020年7月8日要求肖曙东配合垫资方看房，因为金银子没有在2019年内支付20万的违约金，肖曙东拒绝了配合看房的要求，系在履行先履行抗辩权。3．金银子属于恶意违约，多次违约，根据相关法律规定，金银子不享有合同解除权。美丽新居公司辩称，当时美丽新居公司是带金银子看过房的，房价也是经过长时间谈下来的，最开始房价是1100万，后来谈到1050万。金银子在林肯公园的房屋也是在美丽新居公司的中介服务下买卖的，在买卖过程中林肯公园的房屋被查封，金银子当时解封林肯公园房屋后支付1702室购房款就差100多到200万，房屋买卖合同就没法履行了。金银子的婚姻状况是根据金银子的陈述来办的，金银子提供的征信记录和户口簿都显示是未婚，金银子也对其未婚的事实进行了承诺，美丽新居公司不可能违法操作，后来贷款批了600万，本来想贷款630万，因为金银子在其他银行有20万到30万的贷款，银行最后批了600万，但因为金银子还了债务200万解封林肯公园的房屋，所以没法履行了。后来金银子想通过垫资的方式支付购房款，双方协商了逾期滞纳金，约定2020年8月1日是最后付款的期限，如果还没付款就算金银子违约了。居间合同约定签定协议后，居间服务已经完成，1702室的网签已经完成，缴税过户及物业交割是附赠的义务，所以不同意金银子主张返还中介费及承担连带责任的请求。本院经审理认定事实如下：2019年2月27日，肖曙东（甲方、出卖方）、金银子（乙方、买受方）、美丽新居公司（丙方、居间方）签订《居间服务合同》和《买卖定金协议书》，其中《居间服务合同》约定，甲、乙双方同意，共同委托丙方作为交易居间人，丙方提供的居间服务包括：1．提供房屋买卖市场行情咨询，寻找、提供并发布房源、客源信息，2．引领买受人实地看房，3．协助查看房屋权属证明文件，4．协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容，5．促成交易双方签署合法有效的买卖合同，6．协助办理产权转移登记手续；甲乙双方签订买卖合同时，居间行为达成，甲乙双方应向丙方支付本合同约定的居间代理费；居间代理费为13万元由乙方承担，并应于本合同签订当日向丙方支付。《买卖定金协议书》约定交易房屋为1702室，建筑面积为174．84平方米；乙方经现场勘验甲方上述房屋后，对甲方出售的该套房产的权属状况、设备、装修等情况进行了解，确认以1050万元的总价款购买该房屋，此价款不包含依国家规定应当由甲方承担的税费；乙方贷款方式为银行商业贷款，贷款金额为630万元；乙方应于本协议签署时向甲方自行支付定金60万元；甲乙双方应于签署本协议后1个工作日内签署买卖合同等相关法律文件，甲乙双方应在本协议约定的期限内签署买卖合同，如甲方违约，甲方应向乙方双倍返还定金，如乙方违约，则甲方已收取的定金不予退还；甲乙双方同意，由丙方为本次交易提供居间服务，且应在签署买卖合同时由乙方向丙方支付居间代理费13万元。《买卖定金协议书》内附肖曙东签字的收据一份，肖曙东确认收到定金10万元。同日，肖曙东（出卖人）与金银子（买受人）签订房屋买卖合同，房屋买卖合同约定出卖人所售房屋为1702室；建筑面积为174．84平方米；房屋成交价格为1050万元；买受人向出卖人支付定金60万元；买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为630万元，买受人可向其他贷款机构申请贷款，买受人至迟于再次申请贷款之日起30日内获得贷款批复，不能在约定期限内获得贷款批复的，乙方自行筹齐剩余房价款在办理产权转移登记当天支付给甲方；买受人未按照补充协议约定的时间付款的，1．逾期在15日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付成交总价款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金，合同继续履行；2．逾期超过15日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照成交总价款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人全部已付款（含已付贷款部分），出卖人不解除合同的，买受人自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，按日计算向出卖人支付成交总价款万分之五的违约金，合同继续履行。签订房屋买卖合同的同时，肖曙东（出卖人、甲方）、金银子（买受人、乙方）、美丽新居公司（居间方、丙方）签订《补充协议》，约定交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为1050万元，此价格为甲方净得价，不含税；定金：乙方于2019年2月27日将第一笔定金10万元以自行划转的方式支付甲方，于2019年3月10日前将第二笔定金50万元以自行划转的方式支付甲方；首付款：乙方于2019年4月15日前将第一笔首付款200万元以自行划转的方式支付甲方，于2019年5月8日前将第二笔首付款158万元以自行划转的方式支付甲方；甲乙双方应当在网签后5日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；甲乙双方同意，在贷款机构签发批贷函后2019年5月8日前甲方收到第二笔首付款后，甲乙双方应共同办理房屋不动产转移登记手续；甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；乙方承诺甲方尾款630万元最迟于2019年6月30日前由银行或乙方汇至甲方账户。2019年4月27日，金银子给付肖曙东40万元。2019年5月22日，金银子给付肖曙东180万元，同日，肖曙东（出卖方、甲方）、金银子（买受方、乙方）、美丽新居公司（见证方、丙方）签订《补充协议2》，约定乙方未婚，非北京籍但具备北京首套房购房资格，现已审核完毕，乙方以个人名义购买1702室，交易完成之前会保持未婚状态，已确认具备向银行贷款630万元的资格，乙方给完首付且银行批贷函下发后甲方配合过户，过户后将房本交给甲方，甲方配合乙方将房本送到所贷款银行，银行出具的收据由甲方保存，由银行将房本送到建委办理抵押登记手续；如银行未批准或未足额批准630万贷款，则乙方将贷款金额或差额以现金转账方式支付给甲方；乙方已向甲方支付定金及部分首付款、滞纳金（滞纳金由甲乙双方在房屋交易完成前计算确认）共计230万元。2019年8月6日，肖曙东（甲方）、金银子（乙方）、美丽新居公司（居间方）签订《补充协议》，其中前两条约定内容为：1．原合同约定乙方以贷款形式购买此房并且已获得友利银行600万元的批贷函，本协议签订后乙方由贷款形式变更成全款形式购买。乙方购买此房因其个人原因需向垫资方借款，垫资方出借资金需要去该房屋内实地勘察，甲方在保证自身不受到利益损失的前提下配合乙方所找的垫资方看房，因乙方变更付款方式，房屋网签需撤销后重新签订成全款方式以建委最低过户指导价为网签价格，由居间方代为办理。2．因乙方违反合同所约定的“逾期付款责任”，导致甲方不能在约定的时间内取得出售该房屋的定金及首付款，双方在友好协商的基础上达成共识：如乙方在2019年8月25日前交齐所购房屋总价1050万元整及滞纳金20万元，甲方配合将该房屋过户至乙方名下。如乙方未在所约定之期限内交齐全部购房款，乙方须以总房款820万为基数在2019年内按照年利率9%，在2020年内年化利率为18%向甲方赔偿滞纳金，乙方承诺在最晚为2020年8月1日前将全部购房款支付给甲方（含滞纳金），如未在此期限内将全款支付给甲方，视为乙方放弃该房屋，合同解除，乙方配合甲方解除网签，乙方承诺已支付给甲方的购房款230万及滞纳金20万作为给甲方的补偿，无需甲方返还，同时甲方不再收取乙方逾期滞纳金及违约金；甲方在自身利益不受损（任何情况下甲方先收款再配合过户，具体可以是乙方先向甲方打120万购房款，甲方配合走过户前的流程，甲方承诺收到全部房款后立即配合过户），不违反法律法规的前提下，配合乙方买房所需办理的相关事宜，日期截止至2020年8月1日如有甲方不配合，则视为甲方违约；滞纳金20万在房屋过户前一天支付给甲方。2019年8月7日，肖曙东（甲方）、金银子（乙方）、美丽新居公司（居间方）再次签订《补充协议》，协议内容基本与2019年8月6日约定内容一致，双方补充约定2019年8月25日之前的滞纳金甲方同意降为20万，同时乙方同意无论是否过户此20万滞纳金在2019年内付清。上述协议签订后，金银子未按照约定支付剩余房款，1702室亦未办理过户及交接手续。金银子称因其另有债务，在相关债务诉讼中其名下房屋被查封，无法通过贷款方式支付房款，且在偿还债务以后首付款不足，故与肖曙东约定以垫资方式支付房款，但肖曙东不配合其协助垫资方看房，导致其无法凑齐房款；美丽新居公司承诺可以办理贷款，且美丽新居公司建议自己买房、卖房同时进行，导致自己陷入履行不能的风险，亦有过错。庭审中，金银子提交：1．金银子与美丽新居公司工作人员以及案外人的聊天记录，证明2019年8月6日约好去看房，但肖曙东一方要求签订补充协议后才让看房，2019年8月7日系唯一一次看房；2．金银子与案外人的聊天记录，证明其一直在积极通过垫资或贷款方式希望履行合同；3．金银子与肖**的聊天记录，证明2020年7月金银子希望继续通过垫资的方式履行合同，但肖曙东一方不配合。肖曙东对于金银子与肖**的聊天记录认可，肖曙东称2019年8月6日拒绝金银子看房系因为金银子要将贷款方式变成全资方式，故要求在签订补充协议之后看房；2020年7月金银子提出看房是在肖曙东催款之后提出的，因为金银子没有按照约定支付20万元滞纳金，且金银子又提出要求办理贷款，在未再签订补充协议的情况下，其利益得不到保证，所以未同意看房。美丽新居公司对于金银子与其员工的聊天记录认可，美丽新居公司称当时银行实际已经批贷了600万，只是因为金银子在偿还其他债务后不够支付购房款所以才选择垫资方式。经询问，金银子称如果按照原购房款1050万元则房屋买卖合同可以继续履行，但是无法支付肖曙东要求的违约金，且现在双方已经失去了履行合同的信任，金银子已经履行不能，坚持要求解除合同。肖曙东认为金银子作为违约方不具有单方解除合同的权利，坚持要求继续履行合同。本院认为，依法成立的合同受法律保护。金银子与肖曙东签订的房屋买卖合同及相关补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应为合法有效，双方均应依照合同约定履行各自义务。金银子主张肖曙东存在拒绝配合看房的违约行为，而美丽新居公司怠于履行居间服务职责，但从本案事实来看，双方多次签订补充协议均系在金银子无法按照约定支付房款的情况下，为促使房屋买卖合同继续履行在肖曙东让步的情况下进行的变更约定，肖曙东与美丽新居公司在整个购房过程中并无违约行为，肖曙东于2020年7月拒绝配合金银子看房亦是因为金银子未按期支付滞纳金，且再次要求变更支付方式，故金银子以肖曙东及美丽新居公司存在过错为由要求解除合同并无事实依据，在无充分证据证明金银子明显缺乏继续履行合同能力的情况下，金银子作为违约方提出的要求解除房屋买卖合同及补充协议并要求肖曙东退款、要求美丽新居公司退款及承担连带赔偿责任的诉讼请求于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回金银子的全部诉讼请求。案件受理费42400元和保全费5000元，均由金银子负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 刘 瑶二〇二〇年十二月三十一日书记员 张思竹