湖南省资兴市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1081民初1522号 原告：珠海中珠物业管理服务有限公司资兴分公司，住所地：湖南省资兴市东江开发区依波茵花园**。 负责人：吴成泽，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：谢春丽，湖南春鸿律师事务所律师。特别授权。 委托诉讼代理人：黄灵华，1982年3月8日出生，汉族，湖南省资兴市人。 被告：资兴粤华房地产开发有限公司（以下简称粤华地产），住所，住所地湖南省资兴市东江竹园路东江鸿都商业城****div> 法定代表人：刘建华，系该公司董事长。 原告珠海中珠物业管理服务有限公司资兴分公司（以下简称“中珠物业”）与被告资兴粤华房地产开发有限公司（以下简称粤华房地产）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月16日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月22日公开开庭进行了审理。原告珠海中珠物业管理服务有限公司资兴分公司的委托诉讼代理人谢春丽、黄灵华到庭参加诉讼，被告资兴粤华房地产开发有限公司经本院传票传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中珠物业向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告物业管理费290365.08元，违约金50000元，合计340365.08元；2、判决本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2013年10月9日，原告珠海中珠物业管理服务有限公司资兴分公司与被告湖南资兴粤华房地产开发有限公司签订了《【鸿都尚城】物业前期介入服务协议书》及《【鸿都尚城】前期物业服务委托合同》。2014年2月26日原告与被告又签订了一份《鸿都尚城前期物业服务委托合同补充协议》。《【鸿都尚城】》物业前期介入服务协议书》约定了物业基本情况、委托服务项目、委托服务期限及双方权利义务。协议书第十二条规定：中珠物业依据湘价服[2010]176号、资价发[2012]36号等省市有关文件规定，并结合[鸿都尚城]实际测算的物业服务费标准为：1、高层住宅物业服务费1.38元/㎡/月；2、一层商铺物业服务费2.0元/㎡/月；3、二层及地下商场物业服务费1.6元/㎡/月；4、停车场物业服务费：地下停车库40元/月·个，地面停车位30元/月·个；5其他房屋的物业服务费按资价发012136号文传执行。该协议书第十四条规定：物业已竣工并交付业主使用后，第十二条约定的服务费标准，双方约定按如下比例缴纳：1、因粤华地产原因承诺见面物业买受人的物业费，由粤华地产按减免金额100%补偿给中珠物业；2、粤华地产留作只用用途或向物业买受人租用的房屋的物业费应按100%缴纳给中珠物业；3、粤华地产未售空置房屋按50%缴纳给中珠物业。协议第十六条第三款约定：如任何一方违反前述约定单方面提前终止履行本合同，违约方应向守约方支付人民币五万元违约金等。《【鸿都尚城】前期物服务委托合同第八章违约责任第三十条规定：粤华房地产、中珠物业任一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付五万元的违约金；给对方造成的经济损失超过违约金的，还应给予赔偿。第九章第三十八条明确约定：本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决或报请物业管理行政主管部门进行调解，协商或调解不成的，双方同意由仲裁委员会仲裁（当事人双方不在合同中约定机构，事后又未达成书面协议的可以向当地人民法院起诉）。《鸿都尚城前期物业服务委托合同补充协议》第一条约定：根据鸿都尚城部分设施未完善，中珠物业无法取得物业服务收费许可证，从2014年3月1日，粤华地产每月补偿中珠物业物业服务费人民币肆万贰仟壹佰柒拾元整。该补充协议第二条约定：粤华房地产补偿中珠物业的物业费其他按以下方式执行：1、在鸿都尚城取得物业服务收费许可证欠，粤华地产按全额补偿中珠物业物业费；2、在鸿都尚城取得物业收费许可证后，甲方按2013年10月9日双方签订的《【鸿都尚城】配合销售期物业服务协议书》第十四条约定的标准补偿中珠物业物业费；3、粤华地产于每月10日前，将上月补偿费用以现金或转账方式结清给中珠物业。【鸿都尚城】建设项目全面启动后，各项工作运转正常。2016年前，粤华地产基本可以按期向中珠物业缴纳相关物业费。但到2017年3月，粤华地产拖欠中珠物业的物业费已高达13013.8元。为此，中珠物业在2017年4月14日，向粤华地产下达一份“物业服务费催费通知单”。内容主要有：根据《【鸿都尚城】物权前期介入服务协议书》第三章第十四条：1、因粤华地产原因承诺减免物业买受人的物业费由粤华地产按减免金额100%补偿给中珠物业；2、粤华地产留作自用用途或向物业买受人租用的房屋的物业费应按100%缴纳给中珠物业。3、粤华地产未售空置房屋按50%缴纳给中珠物业。2017年2月份服务费为13013.8元。请粤华地产公司于2017年4月30日前汇入中珠物业公司账号！2017年6月23日、9月15日，2018年11月9日，中珠物业先后多次以当面送达的方式，给粤华地产经理陈杰明送了《催费函》，陈杰明签收。2018年11月9日，中珠物业给粤华地产通过中国邮政送达一份《鸿都尚城物业服务费的催费函》。这份催费函明确指出：根据《湖南省物业管理收费办法》规定以及双方分别于2013年10月9日签订的《鸿都尚城前期物业服务委托合同》、于2013年10月9日签订的《物业前期介入服务协议》其中的第三章第十四条：1、因粤华地产原因承诺减免物业买受人的物业费由粤华地产按减免金额100%补偿给中珠物业；2、粤华地产留作自用用途或向物业买受人租用的房屋的物业费应按100%缴纳给中珠物业。3、粤华地产未售空置房屋按50%缴纳给中珠物业。自2017年1月份起至2018年11月份止贵公司应支付我公司鸿都尚城费用：1、鸿都尚城空置房物业费补贴（截止至2018年11月30日）72838.68元；2、鸿都尚城生源百货物业费（截止至2018年11月30日）￥215365.10元；3、资兴粤华当地产开发有限公司用电费￥1105.00元；4、资兴粤华房地产开发有限公司用水、二次加压费￥1056.30元。以上各项费用统称为“物业相关费用”共计人民币贰拾万零叁佰陆拾伍元零捌分（￥290365.08元）。希贵公司2018年11月30日前对相关费用进行审核并结算。 原告认为，按照《中华人民共和国合同法》及《物业管理条例》的相关规定，物业服务合同双方当事人应当切实按照合同约定完全履行合同，原告按照合同约定为被告粤华地产鸿都商业城物业，提供优质高效的物业管理服务，但被告却未完全履行自己缴纳物业管理服务费的义务，经原告多次催收，被告拒不缴纳，依法应当承担及时缴纳和支付逾期缴纳违约金的违约责任。为此，原告特依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定向人民法院提起诉讼，恳请判如所请。 被告资兴粤华房地产开发有限公司未作答辩也没有向本院提交书面答辩状及证据。 本院经审理认定事实如下：原告珠海中珠物业管理服务有限公司资兴分公司与被告湖南资兴粤华房地产开发有限公司于2013年10月9日、2014年2月26日分别签订了《【鸿都尚城】物业前期介入服务协议书》、《【鸿都尚城】前期物业服务委托合同》及《鸿都尚城前期物业服务委托合同补充协议》。《【鸿都尚城】》物业前期介入服务协议书》约定了物业基本情况、委托服务项目、委托服务期限、服务价格标准、违约责任、纠纷解决方法及双方权利义务。其中《【鸿都尚城】物业前期介入服务协议书》第十二条约定了各类房产的服务费标准、第十四条约定物业竣工并交付使用后不同情形由被告缴纳的情形及比例为：1、因粤华地产原因承诺见面物业买受人的物业费，由粤华地产按减免金额100%补偿给中珠物业；2、粤华地产留作自用用途或向物业买受人租用的房屋的物业费应按100%缴纳给中珠物业；第十四条规定：物业已竣工并交付业主使用后，3、粤华地产未售空置房屋按50%缴纳给中珠物业、第十六条（三）项规定：除不可抗力之外，双方不得提前终止本协议；如任一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付五万元的违约金,双方所签订的《【鸿都尚城】前期物业服务委托合同》第三十条亦有该项规定。合同签订后，各项物管工作运转正常。2017年前，粤华地产基本可以按期向中珠物业缴纳相关物业费。但自2017年起，粤华地产便未按期向原告中珠物业缴纳相关的物业费。为此，原告中珠物业分别于2017年4月17日、11月11日向粤华地产送达2017年1至9月的九份“物业服务费催费通知单”。由被告工作人员陈杰明签收，陈杰明并在通知单上注明“已核对”，被告粤华地产收件后仍未按通知要求缴纳。2018年11月9日，中珠物业通过中国邮政向粤华地产送达一份《鸿都尚城物业服务费的催费函》,快件由被告工作人员黄赛签收。该快件投递单附注“欠费计人民币290365.05元（内附详细清单5页）”。件内信函内容有鸿都尚城物业费的催收函、附件1：资兴市粤华房地产应支付“物业相关费用”总表、附件2：鸿都尚城空置房物业费明细表（截止至2018年11月30日）、附件3：鸿都尚城生源百货物业费明细表（截止至2018年11月30日）、附件4：资兴粤华房地产开发有限公司用电明细；附件5、资兴粤华房地产开发有限公司用水、二次加压费明细。资兴市粤华房地产应支付“物业相关费用”总表列明了附表2、3、4、5各项欠费数额分别为72838.68元、215365.1元、1105元、1056.3元、总计290365.08元。被告粤华地产收件后没有提出异议亦未按通知要求交付上述费用。 本院认为，被告经本院依法传唤未向本院提出正当理由并未到庭参加诉讼，视为其放弃自己抗辩、举证、质证等诉讼权利，由此造成的不利后果，应由被告自行承担。原告珠海中珠物业管理服务有限公司资兴分公司与被告湖南资兴粤华房地产开发有限公司于2013年10月9日、2014年2月26日分别签订的《【鸿都尚城】物业前期介入服务协议书》、《【鸿都尚城】前期物业服务委托合同》及《鸿都尚城前期物业服务委托合同补充协议》。是双方在平等、自愿的前提下所签，并不违反国家强制性法律法规，上述合同（协议）均合法有效。本案原告已按照合同约定为被告粤华地产鸿都商业城物业提供了相应的物业管理服务，被告应按上述合同完全履行自己缴纳物业管理服务费的义务。关于费用的数额，原告中珠物业向粤华地产当面送达2017年1至9月的九份“物业服务费催费通知单”。由被告工作人员签收后在通知单上注明“已核对”，应视为被告对上述费用的认可；2018年11月9日，中珠物业向粤华地产通过中国邮政送达一份《鸿都尚城物业服务费的催费函》,快件由被告工作人员黄赛签收，被告粤华地产收件后对催费函中所载明的各项费用亦没有提出异议，故双方服务管理费用可以催费函列明的数额为准。《【鸿都尚城】物业前期介入服务协议书》第十六条（三）项及《【鸿都尚城】前期物业服务委托合同》第三十条规定：粤华房地产、中珠物业任一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付五万元的违约金，是指合同任一方无正当理由提前终止合同应向对方支付五万元的违约金，本案被告并未单方终止合同，原告要求按该约定支付违约金的诉求不符合约定情形，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、限被告湖南资兴粤华房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告珠海中珠物业管理服务有限公司资兴分公司物业管理费290365.08元。 二、驳回原告珠海中珠物业管理服务有限公司资兴分公司要求被告湖南资兴粤华房地产开发有限公司支付违约金50000元的诉讼请求； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6406元，减半收取3203元，由被告资兴粤华房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  周阿鸧 二〇二〇年十二月一日 书记员  黄娅雯 附本判决书适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。