四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0105民初1211号 原告：康莉，女，1988年11月12日出生，汉族，住四川省西昌市。 委托诉讼代理人：黄文钟，四川凯盈律师事务所律师，特别授权。 原告：张世祥，男，1983年4月24日出生，汉族，住四川省西昌市。 委托诉讼代理人：黄文钟，四川凯盈律师事务所律师，特别授权。 被告：成都市兴光华城市建设有限公司，住所地：成都市青羊区苏坡中路8号。 法定代表人：程永忠，董事长。 委托诉讼代理人：罗浩，国浩律师（成都）事务所律师，一般代理。 委托诉讼代理人：刘瑛，国浩律师（成都）事务所律师，一般代理。 第三人：成都成房置业有限公司，住所地：成都市青羊区人民中路一段28号602室。 法定代表人：刘建成，总经理。 委托诉讼代理人：张翔，四川选择律师事务所律师，一般代理。 原告康莉、张世祥与被告成都市兴光华城市建设有限公司（以下简称兴光华公司）、第三人成都成房置业有限公司（以下简称成房置业）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。康莉、张世祥共同的委托诉讼代理人黄文钟，兴光华公司的委托诉讼代理人刘瑛，成房置业的委托诉讼代理人张翔均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 康莉、张世祥向本院提出诉讼请求：1.依法确认康莉、张世祥与兴光华公司签订的《成都市限价商品住房买卖合同》（以下简称《购房合同》）及相关合同附件无效；2.判令兴光华公司退还康莉、张世祥已支付的房款169529元；3.判令兴光华公司赔偿康莉、张世祥已付房款的利息损失（以已付房款169529元为基数，按照中国人民银行同期同档银行贷款利率，从2017年1月24日起计付至实际退还房屋之日止，暂计算至2019年12月23日为23598.67元）；4.判令兴光华公司赔偿康莉、张世祥房价上涨损失345993元；5.判令兴光华公司承担全部诉讼费用。事实和理由：2016年10月左右，康莉、张世祥了解到成都市“光华尚居”楼盘有限价商品房出售，康莉、张世祥遂前往兴光华公司售楼部咨询，兴光华公司售楼部工作人员接待了康莉、张世祥，询问基本情况后，告知康莉、张世祥有购买限价房屋的资格，只需要向售楼部提供身份证、户口簿、无房证明即可，其他资料由公司搜集准备，并代康莉、张世祥提交成都市城乡房产管理局（以下简称房管局）进行资格审核。2016年11月29日，康莉、张世祥收到了房管局出具的购房资格认定书。随后，康莉、张世祥参加了“光华尚居”的摇号、选房并于2017年1月24日与兴光华公司签订了《购房合同》及合同附件，通过商业贷款方式购买了位于青羊区光华西二路204号8栋1单元19楼1904号房屋（建筑面积86.54平方米，房屋总价549529元），并办理了网签备案；合同签订后，康莉、张世祥向兴光华公司缴纳了首付款169529元。2018年5月24日，房管局作出《撤销购买限价商品住房资格告知书》（以下简称《撤销告知书》），以康莉、张世祥“不符合《成都市中心区限价商品住房管理办法》（成房发【2015】149）规定的申购限价商品住房条件”为由，撤销了康莉、张世祥购买限价商品住房资格。康莉、张世祥认为，限价商品房的购买主体具有特殊性和公益性，《购房合同》签订后，因其限价房准购资格被取消，不再符合购买条件，故案涉合同侵害了其他具备准购资格的低收入者购房权益，损害社会公共利益，依法应属无效。而康莉、张世祥在购房时所提供的资料均为真实合法，被房管局认定为虚假资料的社保资料等系兴光华公司工作人员提供，相关资料上康莉、张世祥的签名也系兴光华公司工作人员伪造，故兴光华公司存在明显过错，应当返还已付房款并赔偿康莉、张世祥因此受到的损失（因房价上涨而导致购买相邻地段同等面积房屋需多支付的首付款）。综上，为了维护康莉、张世祥的合法权益，请求人民法院判如所请。 兴光华公司辩称：在康莉、张世祥不具有购买限价房购房资格，且兴光华公司不知情的情况下，双方签订的《购房合同》及《补充协议》（以下简称《补充协议》），系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定的效力性强制性规定，为合法有效，对双方均有法律约束力，而且案涉“光华尚居”项目限价房屋总量为502套，当时取得限价房购房资格并参加摇号的仅有405户，即使康莉、张世祥的限价房购房资格被撤销，也不存在损害当时其他中低收入、住房紧张的潜在购房人利益的问题，故不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项规定的“损害社会公共利益”的情形，现康莉、张世祥购买限价商品住房的资格已被依法撤销，兴光华公司有权依照合同约定解除案涉《购房合同》及《补充协议》，据此康莉、张世祥主张《购房合同》及《补充协议》无效不应得到支持；案涉《购房合同》及《补充协议》解除后，康莉、张世祥应按约向兴光华公司承担违约责任，故康莉、张世祥要求退还169529元已付房款的诉讼请求不应得到支持；康莉、张世祥诉请的已付房款利息损失、房价上涨损失既无法律依据，又无合同依据，不应得到支持，即便上述费用真实发生，也系康莉、张世祥自身过错导致，兴光华公司无任何违约行为，不应承担任何责任。综上，请求驳回康莉、张世祥的全部诉讼请求。 成房置业述称：康莉、张世祥的资格存在问题，导致其购房资格丧失，与成房置业无关。成房置业在收到相关部门出具的资格认定通知单后，会在一个保障系统中核实，核实有该户名单后，才会开展后续的销售工作，成房置业不参与限价房购房资格的认定，也无权审核对方是否具有相应限价房购房资格，曾杨虽然是成房置业员工，但是其个人行为不能代表公司，故康莉、张世祥的诉讼请求均与成房置业无关。 经审理查明：2016年11月29日，成都市住房保障中心出具《成都市限价商品房资格认定通知单》（限201600544号）（以下简称《资格认定通知单》），载明：康莉家庭按有关政策规定，经审核，符合购买限价商品住房的条件，准予购买限价商品住房一套。并备注：本通知单期限为一年，申请家庭在资格有效期内凭资格认定通知单进行申购意向登记。在此期限内，若经复查，申购家庭不符合条件，将取消购买资格。 2017年1月24日，康莉、张世祥（买受人）与兴光华公司（出卖人）签订《购房合同》及合同附件，约定：买受人购买出卖人以出让方式取得的位于青羊区××路××号××商品房××幢××单元××层××号房，预测建筑面积共86.54平方米。按照建筑面积计算，准购面积内每平方米6350元，价款为549529元；买受人采取贷款方式付款，首付款为房屋总价款的30.84%，其余价款向成都农村商业银行股份有限公司青羊支行借款支付。买受人申报不实骗购限价商品住房的，一经查实，由出卖人按照此合同确定的购房价格收回此房屋。买受人在收到出卖人收回房屋的通知后60日内须配合出卖人办理收回该房屋的相关手续，并承担所产生的相关税费（包括出卖人应承担的税费）。该合同包含《资格认定通知单》、《补充协议》等七个附件。其中《补充协议》约定：买受人采用银行按揭贷款方式付款，于合同签订当日支付首付款169529元，剩余房款380000元由买受人向成都农村商业银行股份有限公司青羊支行申请个人住房按揭抵押贷款的方式支付；第十条约定无论何种原因导致双方签订的《购房合同》解除，买受人均应在合同解除之日起五日内配合出卖人到房屋管理部门办理买卖合同备案登记的撤销手续，如买受人不履行备案撤销配合义务的，出卖人除有权拒绝退还其全部购房款外，还有权按合同约定购房总款的10%向买受人收取违约金；若《资格认定通知单》被原发放单位注销，视为买受人无正当理由要求终止《购房合同》及《补充协议》，出卖人有权单方解除，且买受人应当按照《补充协议》第十条约定向出卖人承担违约责任。 兴光华公司分别于2017年1月15日、2017年1月24日向康莉出具《收据》，载明收到康莉定金10000元、首付款159529元。兴光华公司对康莉、张世祥已向其支付全部首付款169529元无异议。 2018年5月24日，房管局发布《关于撤销部分购买“光华尚居”限价商品住房购房资格的公告》，载明：经查，以下家庭不符合《成都市中心城区限价商品住房管理办法》规定的申购限价商品住房条件。根据《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》的相关规定，本单位正式撤销以下家庭购买限价商品房住房资格。现本单位向以下家庭公告送达《撤销购买限价商品住房资格告知书》，自发出公告之日起60日内即为送达。如不服该撤销决定，有权依法自该撤销决定送达之日起60日内申请行政复议或自该撤销决定送达之日起6个月内向人民法院提起行政诉讼，该撤销公告中包括康莉等家庭。 2019年3月7日，成都市住房委员会办公室、成都市住房保障中心向兴光华公司发出《关于办理“光华尚居”限价商品住房解除合同相关事宜的函》，载明：根据《成都市中心城区限价商品住房管理办法》（成房发【2015】149号）规定，针对“光华尚居”限价商品住房购房家庭中51户家庭不符合限价商品住房申购条件的情况，市住建局已撤销该51户家庭《成都市限价商品住房资格认定通知单》。请兴光华公司按照《成都市中心城区限价商品住房管理办法》相关规定以及合同约定及时办理解除合同相关手续。附件为“光华尚居”限价房未退房名单，名单中包括康莉等51户。 另查明：1.2018年10月30日，本院作出（2018）川0105刑初849号刑事判决书，该判决书在审理查明部分载明：2016年底，被告人曾杨（成房置业“光华尚居”售楼经理）与黄玮（成都市住房保障中心公共住房保障科副科长）商量通过为不符合购房条件的购房者办理限价房资格的方式收取他人“代办费”。后曾杨与杨艳授意售楼部工作人员丁某、吴某等人暗示不符合购房条件的购房者交纳一定的费用即可办理购房资格，2016年底至2017年初，丁某、吴某等人收取购房者缴纳的“代办费”475000元后，将部分钱款转交曾杨、杨艳。杨艳随即制作虚假的社保证明、收入证明、用工合同等资料，并授意案外人变造购房者的身份证及户口簿。以上资料通过黄玮完成购房者最终资格确认后通知曾杨到市房管局打印《成都市购买限价商品房资格认定通知单》，曾杨将通知单转交购房者，购房者据此到售楼部登记、摇号，签订购房合同。该判决判令黄玮犯受贿罪处刑一年零三个月；曾杨犯行贿罪处刑一年零三个月；杨艳犯行贿罪、变造身份证件罪合并处刑一年零七个月。 2.根据《成都市中心城区限价商品住房管理办法》，非成都市户籍，夫妇双方或离异（丧偶）带有子女的家庭，其中主申请人在中心城区务工，且连续在中心城区缴纳三年以上城镇职工社会保险，无自有住房（含租住公房）的外来从业人员，可申购一套限价商品住房；2015年起中心城区申请限价商品住房的家庭年收入标准为10000元以内（单身居民年收入为50000元以内）。 3.2019年4月24日，四川省成都市蜀都公证处作出（2019）川成蜀证内民字第18611号《公证书》，对兴光华公司向康莉邮寄《退房流程》《合同解除通知书》的行为及过程进行了保全证据公证。其中《合同解除通知书》载明：康莉，您与我公司在2017年1月24日签订了《购房合同》《补充协议》，目前您的限价商品住房购买资格确认已被依法撤销，根据《补充协议》第十七条的约定，为确保成都市公共保障住房政策的严肃性和人民群众享受公共保障住房的公平性，我公司依约解除与您签署的《购房合同》和《补充协议》，并依法启动退房、撤销备案、追究违约责任等相关后续工作，请您及时准备办理合同解除的相关资料，并在收到本通知书后3日内与我公司联系办理相关手续。 以上事实有当事人身份信息、《购房合同》及附件、《收据》《关于撤销部分购买“光华尚居”限价商品住房购房资格的公告》《关于办理“光华尚居”限价商品住房解除合同相关事宜的函》《公证书》《成都市中心城区限价商品住房管理办法》、（2018）川0105刑初849号刑事判决书等证据及当事人陈述在案为证。 庭审中，1.康莉、张世祥还提交了案涉房屋相邻地段房屋挂牌销售价格网页截图，该截图显示光华锦苑二手房价格为每平方米22387元，光华欣苑二手房价格为每平方米21892元，光华碧邻二手房价格为每平方米16784元，康莉、张世祥拟以此证明房价上涨给其造成的实际损失。兴光华公司对该证据的三性均不予认可，认为是网上找的截图，无法实现康莉、张世祥的证明目的。成房置业对该证据的三性不予认可。 2.兴光华公司还提交了《限价商品住房申请指南》（照片、复印件）、温馨提示（照片、复印件），拟证明“光华尚居”售楼部现场悬挂了《限价商品住房申请指南》，明确告知了购房者案涉限价商品房的申请条件，包括了连续在五城区缴纳三年以上社保的内容，故康莉、张世祥在申报时对限价房申请规定的各项条件、申请审核程序等均应清楚，并通过张贴“温馨提示”对购房者进行了告知。康莉、张世祥对上述证据的三性均有异议，认为系照片，无拍摄时间，且未在售楼部现场看到过类似的提示和告知。成房置业对上述证据三性均予以认可。 3.康莉、张世祥陈述：购买案涉房屋时，二人在成都打工，户籍均不在成都市，当时是亲戚介绍才知道案涉楼盘，二人向售楼部工作人员支付过30000元“代办费”，但没有收据和凭据，其购房资格被撤销系因申请材料中存在虚假的社保资料，而虚假的社保资料系由兴光华公司雇佣的销售人员制作，故兴光华公司应当为其雇佣人员的职务行为承担绝大部分的过错责任。 4.兴光华公司陈述：案涉“光华尚居”楼盘的开发商为兴光华公司，整个楼盘均为限价商品房、公租房和经济适用房，销售单位是成房置业，上述（2018）川0105刑初849号刑事判决书中提及的售楼部系兴光华公司开设，该售楼部仅销售限价商品房，但兴光华公司没有派驻任何的工作人员，系由成房置业对外销售，刑事判决书中提及的丁某、吴某均不是兴光华公司的工作人员。 5.成房置业陈述：其并不管理“光华尚居”售楼部，只是根据与兴光华公司签订的销售代理合同在售楼部办公对外销售，除了成房置业的工作人员，有无其他人员在售楼部销售不清楚，（2018）川0105刑初849号刑事判决书中提及的丁某、吴某均不是成房置业的管理人员。 本院认为，限价商品房是通过限制销售价格、住房套型面积和销售对象，用于保障当地中等收入以下住房困难家庭的商品住房，康莉、张世祥在不符合限价商品住房申购条件的情况下与兴光华公司签订的《购房合同》及《补充协议》，损害了社会公共利益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条关于“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，案涉《购房合同》及附件系无效的合同，故对康莉、张世祥关于确认案涉《购房合同》及附件无效的诉请本院予以支持。 关于已付购房款返还。基于前述对案涉合同效力的相关认定，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，兴光华公司应当向康莉、张世祥返还已支付的购房款169529元，故对康莉、张世祥的该项诉请本院予以支持。 关于已付房款的利息损失、房价上涨损失。康莉、张世祥主张，其限价房购房资格被撤销系因兴光华公司雇佣的工作人员制作虚假社保资料所导致，故兴光华公司对此具有过错，应当向康莉、张世祥赔偿损失。对此本院认为，康莉、张世祥的该项主张，实际系基于合同无效向兴光华公司主张的损失赔偿责任，基于前述《中华人民共和国合同法》第五十八条的相关规定，该赔偿责任系过错责任。本案中，兴光华公司作为房屋的出售方，其合同义务系向买受人转移房屋所有权，即便作为限价商品房出售方，其还应审查买受人是否具有限价商品房购房资格，但该审查义务亦仅限于对买受人是否持有成都市住房保障中心出具的《资格认定通知书》进行形式审查，至于买受人如何取得购房资格、取得形式是否合法，均非兴光华公司的审查范围和合同义务。 同时，根据（2018）川0105刑初849号刑事判决书，伙同他人向无购房资格的购房者收取“代办费”帮助其骗取购房资格并被认定构成刑事犯罪的是成房置业而非兴光华公司的工作人员，一方面，成房置业作为受兴光华公司委托对外销售案涉房屋的受托方，其受托事项并不包括代购房人申办购房资格；一方面，成房置业工作人员的前述犯罪行为在不能证明系受成房置业指示的情况下，亦应当认定为个人行为。据此，康莉、张世祥提交的证据尚不足以证明兴光华公司对案涉合同被确认为无效合同存在过错，其主张兴光华公司承担过错赔偿责任缺乏依据，故对其主张兴光华公司赔偿已付房款的利息损失、房价上涨损失的诉请本院均不予支持。 综上，康莉、张世祥的诉讼请求部分成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、康莉、张世祥与成都市兴光华城市建设有限公司于2017年1月24日签订的《成都市限价商品房买卖合同》及合同附件无效。 二、成都市兴光华城市建设有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向康莉、张世祥返还已付购房款169529元。 三、驳回康莉、张世祥的其余诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9129元，由康莉、张世祥负担5438元，成都市兴光华城市建设有限公司负担3691元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  张陆鹏 人民陪审员  陈玉华 人民陪审员  张润碧 二〇二〇年十二月三十日 法官 助理  吴旭东 书 记 员  徐 新