北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初8617号原告：北京置能科技发展有限公司，住所地北京市通州区贡院街1号院1号楼二层206-33室。法定代表人：杨斌，执行董事。委托诉讼代理人：张传凤，北京市阳光律师事务所律师。被告：张瑞红，女，1970年8月28日，汉族，住河南省安阳市殷都区。委托诉讼代理人：张敬苹，河南国银（安阳）律师事务所律师。原告北京置能科技发展有限公司（以下简称置能科技公司）与被告张瑞红房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告置能科技公司的委托诉讼代理人张传凤、被告张瑞红及其委托诉讼代理人张敬苹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告置能科技公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2018年6月30日之前的房屋租金27360元及违约金54720元；2.判令被告向原告支付自2018年7月1日起至2020年6月8日止的房屋占用费90624元；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年7月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同》约定：原告将其所有的位于北京市丰台区定安西里9号楼3-503号房出租给被告，租期从2017年7月1日至2018年6月30日，租金标准为3840元/月。租赁期满或合同解除后，原告有权收回房屋，被告应于房屋租赁期满后次日12点前，将承租房屋及附属设施、设备交还原告。租赁期满，被告未能按时将承租房屋退还原告时，被告应按日租金的200%赔偿原告。合同签订后，原告将上述房屋交付被告承租，截止2018年6月30日合同到期后，原告多次发律师函、告知函通知被告房屋到期、催告被告腾退房屋，但被告至今没有腾退上述房屋，且未支付房屋占用费和违约金。故诉至法院。被告张瑞红辩称：不同意原告的诉讼请求。具体答辩意见如下：1.原告诉称不实。2017年6月30日，被告从未和原告签订过《房屋租赁合同》，原告提供的《房屋租赁合同》承租人“张瑞红”不是被告所签，被告也从未委托过他人代签。就该签名问题，如果原告坚持系答辩人所签，可以申请司法鉴定。待鉴定结果出来后，请求法院依法追究原告伪造证据的责任。2.被告从未收到过原告诉状中所说的房屋到期、催告被告腾退房屋的律师函。3.被告早在2008年与原告北京市水利电力出版社印刷厂签订《房屋租赁合同》，合同是一年一签，房租以上都已结清。2017年6月租赁期满后，原告没有再和被告续签下一年合同，但原告允许被告仍然在此租住，根据合同法规定，租赁期满六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。原告与被告形成不定期租赁关系。2018年9月底，原告说要收回房屋，让被告下月搬走，于是被告在2018年10月4日把自己所有物品收拾完搬出，10月5日被告又前往涉诉房屋进行打扫，记录水表数和燃气数打电话和发短信告知原告工作人员周毅。2018年10月6日后，被告未再使用涉诉房屋，不同意支付自2018年10月6日之后的房屋使用费。原告是专业的房屋租赁公司，如果按照原告所述被告长期拖欠房租且一直占用房屋，而原告不采取任何措施，明显不符合常理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方无争议的事实，本院认定如下：原告提交签订日期为2017年6月30日的《房屋租赁合同》，该合同上被告的签字为原告工作人员周毅代被告签署的，但原告未就被告授权周毅代为签署上述合同提交证据证明。上述合同载明：本租赁合同签订地点：定安西里9-3-503。第三条租赁期限约定为，（一）房屋租赁自2017年7月1日至2018年6月30日，出租方应于2017年6月30日前将房屋按约定条件交付给承租方。《房屋交割清单》经双方交换签字盖章并移交房屋钥匙后视为交付完成。（二）租赁期满，出租方有权收回该房屋。承租方有意继续承租的，应提前30日向出租方提出续租申请，征得出租方同意后，双方重新商定租赁事宜并签订书面房屋租赁合同。第四条租金费用及押金约定为（一）租金标准：3840元/月，租金总计：人民币46080元/年，付款方式：上付。（二）押金：人民币2000元，支付方式：租赁押金支付时间为正式交付房屋的同时，连同第一期房屋租金一并支付。押金用途：只作为房屋租赁履约保证金，租赁期满在已结清全部应缴费用后，无息退还承租方。第七条房屋收回和验收约定为，（一）租赁期满或合同解除后，出租方有权收回房屋；（二）承租方应于租赁期满后次日12点前，将承租房屋及附属设施，设备交还出租方。第八条合同解除约定为，（四）承租方不按照约定时间支付应缴租金达5日的；出租方有权单方解除合同，并享有追究其违约和法律责任。第九条违约责任约定为，（一）承租方不按照约定时间支付应缴租金达5日的，应按月租金200%向出租方支付违约金。（二）租赁期满，承租方未按时将房屋退还出租方的，按日租金200%赔偿出租方。第十条其他约定事项约定为，（三）租赁期内，双方需保持通讯联络畅通，遇突发事件能够及时联系处理，如因联系不上，出租方有权自行进入房屋进行紧急处置。（四）租赁期满，双方未重新签订租赁协议，承租方应在次日12点前将所租房屋完好交还出租方，否则视承租方同意出租方自次日12点起有权自行进入并收回房屋，视承租方自动放弃房屋内所留存物品，出租方可自行处理；如租赁房屋设施、设备有损坏或有欠费等情况，出租方有权追索赔偿。被告不认可合同上签字的真实性，但认可其承租北京市丰台区定安西里9号楼3-503号房屋，现房屋由其居住使用，其分别于2017年7月26日向原告转账支付房租7200元（附言：七至九月房租）、2017年10月31日转账支付房租4320元（附言：房租）、2018年8月27日转账支付房租7200元（附言：房租），尚欠原告截至2018年6月30日前的房屋租金27360元未支付。庭审中，被告称2017年6月30日后，原告工作人员告知其因公司名称变更，租金无法打入公司账户，且公司要求涨租金，故双方未再签署书面合同。2018年9月，因房租上涨压力过大，且原告工作人员周毅告知其公司要求收房，其于2018年10月5日搬离涉诉房屋，拍摄水表和燃气表底数，将电卡和钥匙放在涉诉房屋内。搬离时，其向原告工作人员周毅发送短信，告知周毅其已搬离涉诉房屋，周毅未与回复。之后其与周毅电话联系，周毅未持异议且未再与其联系。被告仅同意按照每月3840元的标准支付至2018年10月5日的房屋租金。为此，被告提交2018年10月4日其联系搬家公司搬家的微信聊天记录及支付搬家费的微信转账记录、2018年10月3日起其与新承租房屋的房主的微信聊天记录及房租支付记录，2018年10月5日拍摄的涉诉房屋内的水表及燃气表底数。原告认可上述证据的真实性，但不认可被告的证明目的，其认为被告未与原告办理房屋交接手续，仅将钥匙和电卡放在涉诉房屋内就自行搬离，原告不知晓被告已搬离，亦未收回涉诉房屋，被告构成违约，应承担违约责任。在案件审理过程中，本院于2020年6月8日组织双方前往涉诉房屋进行现场勘验。现场勘验过程中，被告表示房屋内无与其有关物品，其没有涉诉房屋钥匙，原告可自行进入；原告表示该公司亦没有涉诉房屋钥匙。在此情况下，原告自行撬锁进入涉诉房屋。涉诉房屋内有电卡一张，无房屋钥匙。本院走访涉诉房屋的周围住户，周围住户称涉诉房屋大概一年多无人居住。审理过程中，本院释明要求原告提供水、电、燃气使用记录及缴费记录等证据以证明被告一直居住使用涉诉房屋，原告表示无法提供。另查，水利电力出版社印刷厂于2017年10月13日经北京市工商行政管理局西城分局核准名称变更为北京置能科技发展有限公司。原告另提交《关于中国江河房地产开发公司等5家企业分别并入中国水利投资公司等2家企业有关问题的复函》；中国水利电力对外公司与中国人民银行机关事务管理局签订的《谅解备忘录》《成方街33号院拆迁补偿补充协议》《房产置换及补偿协议书》以证明该公司有权出租使用涉诉房屋。被告对此予以认可。本院认为，依据已查明的事实，原告将涉诉房屋出租给被告居住使用，被告同意按照每月3840元的标准支付至2018年10月5日的房屋使用费，本院对此不持异议。自2018年7月1日起，原告与被告虽然没有签订书面租赁合同，但被告继续使用租赁物并向原告支付了相应的房屋租金，可以认定双方存在事实上的租赁合同关系。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同。关于双方有争议的2018年10月5日之后的房屋使用费，本院从以下几方面考虑：第一，原告公司在北京市丰台区至少有20套房屋进行出租收益，有专门工作人员负责出租事宜，原告公司于2019年12月20日就20套房屋在本院提起房屋租赁合同纠纷，其中多套房屋出现原告工作人员代被告签署发生争议的房屋租赁合同，原告无法提交相应证据证明被告授权原告工作人员代为签署上述房屋租赁合同；多名承租人反映搬离房屋时无法与原告工作人员取得联系，原告工作人员未到场办理交接手续等其他与本案类似的情况；第二，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。租赁期满或合同解除后，承租方有义务将房屋腾退并返还给出租人，出租方有权收回房屋也有义务及时接收房屋避免扩大损失。本案中，退一步讲，即便依据原告提交的由原告工作人员代被告签署的房屋租赁合同，该合同中也明确约定了租赁期限为自2017年7月1日起至2018年6月30日止；租赁期满，出租方有权收回该房屋。承租方有意继续承租的，应提前30日向出租方提出续租申请，征得出租方同意后，双方重新商定租赁事宜并签订书面房屋租赁合同。承租方不按照约定时间支付应缴租金达5日的，出租方有权单方解除合同，并享有追究其违约和法律责任。租赁期内，双方需保持通讯联络畅通，遇突发事件能够及时联系处理，如因联系不上，出租方有权自行进入房屋进行紧急处置。租赁期满，双方未重新签订租赁协议，承租方应在次日12点前将所租房屋完好交还出租方，否则视承租方同意出租方自次日12点起有权自行进入并收回房屋，视承租方自动放弃房屋内所留存物品，出租方可自行处理；如租赁房屋设施、设备有损坏或有欠费等情况，出租方有权追索赔偿。也就是说，在承租方不按照约定时间支付应缴租金达5日的或者在2018年6月30日租赁期满后，原告有权收回房屋。而原告未提交充分证据证明其在2019年12月20日起诉前采取相应措施收回涉诉房屋，反而在此期间一直放任这种状态持续，既不查验房屋状况也不收回房屋，时隔将近一年半时间后起诉要求被告支付上述期间的房屋使用费及按照每日房屋使用费200%计算的高额违约金。第三，原告未提交相应证据证明被告在2018年10月5日后仍一直使用涉诉房屋。结合现场勘验情况，被告提交相应证据证明其于2018年10月5日已搬离涉诉房屋。综上，对于原告主张的2018年10月5日以后的房屋使用费，缺乏依据，本院不予支持。关于原告主张的违约金，被告在审理中对违约金的标准提出异议，认为数额过高。为此，本院将结合本案的实际履行情况、被告自2008年起即与原告签订房屋租赁合同、被告确有逾期支付房租的行为、逾期时间及过错程度、原告的实际损失及其预期利益等因素，根据公平原则，酌情确定被告应向原告支付违约金的具体数额。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、被告张瑞红于本判决生效之日起十日内向原告北京置能科技发展有限公司支付房屋使用费39520元。二、被告张瑞红于本判决生效之日起十日内向原告北京置能科技发展有限公司支付违约金3840元。三、驳回原告北京置能科技发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1320元，由原告北京置能科技发展有限公司负担989元（已交纳）；由被告张瑞红负担331元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 梁 艳二〇二〇年十二月十六日书记员 刘靖轩