贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终8392号上诉人（原审被告）：毕节兴业房地产开发有限公司，住所地:毕节市七星关区流仓桥办事处****。统一社会信用代码：91520502598396555T。法定代表人:杜位爵，该公司经理。委托诉讼代理人（特别授权）：夏崚峰，贵州本芳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谢芬贤，女，1968年3月5日出生，汉族，住贵州省毕节市。被上诉人（原审原告）：余进闱，男，1968年10月18日出生，汉族，现住贵州省毕节市。委托诉讼代理人（特别授权）：余进江，贵州四立律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：陶东菊，贵州四立律师事务所律师。原审第三人毕节华兴商业管理有限公司，住，住所地毕节市七星关区流仓桥办事处盛世华都商业**一社会信用代码：91520502207847330X5。法定代表人：杨万宇，该公司经理。上诉人毕节兴业房地产开发有限公司（以下简称：兴业房开公司）因与被上诉人谢芬贤、余进闱及原审第三人毕节华兴商业管理有限公司（以下简称：华兴公司）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初13592号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人兴业房开公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：首先，被上诉人主张案涉商铺租金82366.00元由原审第三人华兴公司交付给上诉人，上诉人未予认可，一审判决以上诉人自认为由确认了该事实错误。其次，本案中被上诉人实际支付、上诉人实际收到的购房款仅为《商品房买卖合同》约定的267090.00元，被上诉人主张的租金82366.00元是被上诉人与原审第三人签订的《盛世华都商铺委托租赁合同》中约定的，案涉商铺的购房款与租金分属不同合同主体约定，属于不同的法律关系，被上诉人也并未提供证据证明上诉人以购房款的名义实际收取了该租金，上诉人对该事实并未自认，被上诉人主张租金应认定为购房款缺乏法律与事实依据，应当不予支持。本案违约金应以267090.00元为基数，以日万分之一的标准从2017年5月6日起计算至2020年1月11日，即267090.00×980×1/10000=26174.82元。一审判决认定“上诉人认可租金82366.00元系其收取，故本案购房款按349456.00元予以认定”错误。被上诉人谢芬贤、余进闱未进行答辩。谢芬贤、余进闱向一审法院起诉请求：一、判决被告兴业房开公司支付原告逾期办证违约金48518.00元（自2016年6月30日至2020年4月16日止，按万分之一计算）；二、本案诉讼费由被告承担。一审认定以下事实，双方对以下要素事实没有争议：原告谢芬贤、余进闱于2014年3月23日与被告兴业房开公司签订《商品房买卖合同》，约定购买被告兴业房开公司位于毕节市七星关区。房号为3-018，总价267090.00元，合同第四章第十一条第（一）项约定：出卖人应当于2015年6月30日前向原告交付商品房。第八章第二十二条二约定：出卖人在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记、本条三（一）约定出卖人承诺于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；该项（二）还约定约定：出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理；1、约定日期起60个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房屋价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起60个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方约定买受人可以退房，买受人不退房的，出卖人自约定日期自实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一违约金。合同签订后，原告依照合同约定，向被告告支付了购房款267090.00元，并交纳了公共维修基金、契税等费用。被告于2015年7月30日告向原告交付了涉案商品房。涉案房屋已于2020年1月9日符合新建商品房首次登记条件，被告具备办理商品房转移初始登记条件后，于2020年1月11日登报告知原告。对上述没有争议的事实，予以确认。另查明：被告已于2020年3月31日取得涉案商品房的不动产权证，但未向原告交付。2014年3月23日，原告与第三人华兴公司就涉案商铺签订《盛世华都商铺委托租赁合同》，该合同约定：“原告将涉案商铺委托给第三人华兴公司租赁，期限8年，从2015年3月31日起开始计算租金，前五年租金82366.00元已由被告兴业公司一次性从原告购房款中扣除支付给第三人华兴公司。”一审法院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告已按合同约定支付了购房款，并将公共维修基金、契税等办证所需的费用交给被告，视为原、被告双方达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系。被告应按合同约定的期限向原告交付涉案商品房，取得该商品房所有权初始登记，并按合同第二十二条三（一）约定的期限2016年6月30日前，如期将办理商品房转移登记的有关文书交付原告。因原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经取得办理商品房转移登记条件的义务，才履行完毕其合同约定的交付义务。被告举证证明于2020年1月11日登报告知原告，被告未在期限内履行上述义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，予以支持。违约金的起止时间，应从双方约定交付日期之次日2016年7月1日计算至将办理商品房转移登记的有关文书告知给买受人之日2020年1月11日止。被告提出诉讼时效抗辩，被告逾期办证行为系持续性违约行为，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。故对被告主张的诉讼时效抗辩的理由，予以支持。原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，原告所举证据不足以证明逾期办证违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形，原告在网上申请本案立案时间为2020年5月6日，即2017年5月6日起的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。关于已付购房款的问题，虽然原、被告签订的《商品房买卖合同》约定的购房款为267090.00元，但被告兴业公司认可租金82366.00元系其收取，故本案购房款按349456.00元予以认定。关于违约金的计算标准问题，双方在合同中约定日利率万分之一合理，予以支持，违约金可以按照原告已付购房款总额349456.00元，按日利率1/10000从2017年5月6日起至2020年1月11日，计算为349456.00×980×1/10000=34246.88元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告毕节兴业房地产开发有限公司于判决生效十日内支付原告谢芬贤、余进闱违约金34246.88元。二、驳回原告谢芬贤、余进闱的其他诉讼请求。案件受理费506.00元由原告谢芬贤、余进闱负担149.00元，由被告毕节兴业房地产开发有限公司负担357.00元。本案审理过程中，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为：一审中，上诉人对被上诉人关于案涉商铺租金82366.00元由原审第三人交给上诉人，应作为房款计算违约金的主张明确表示无异议，一审认定本案购房款为349456.00元，以349456.00元为基数计算本案违约金并无不当。上诉人主张其对将租金82366.00元抵作房款的事实未予认可，一审认定错误与事实不符，不予采纳。综上，上诉人的上诉理不成立，对其上诉请求，不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1012.00元，由上诉人毕节兴业房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 胡伟科审判员 郭少华二〇二〇年十二月二十五日书记员 高 进