广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终4328号上诉人（原审原告）：惠东县平山赢正房地产代理服务部，住所地惠东县平山营利路65号（原南街乌泥埔90号）。经营者：刘俊文，男，1993年10月12日出生，汉族，广东省惠东县人，住址广东省惠东县。委托诉讼代理人：曾银辉，广东广岭律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑辉香，女，1987年3月2日出生，汉族，广东省惠东县人，住址广东省惠东县。委托诉讼代理人：郭显康，广东汇和律师事务所律师。原审第三人：刘维群，女，1970年8月6日出生，汉族，广东省惠东县人，住址广东省惠东县。上诉人惠东县平山赢正房地产代理服务部（下称“赢正房产”）因与被上诉人郑辉香、原审第三人刘维群居间合同纠纷一案，不服广东省惠东县人民法院（2019）粤1323民初6450号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人委托代理人曾银辉、被上诉人一委托代理人郭显康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赢正房产上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判支持上诉人的全部诉讼请求；二、被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实及理由：一审法院由于认定事实严重不清，适用法律错误，导致作出错误判决，严重损害上诉人的合法权益，请贵院依法予以纠正。一、一审判决未认定被上诉人与业主刘维群已成立房屋买卖合同，属于认定关键事实严重不清，且适用法律错误。l、被上诉人与刘维群已经通过要约、承诺方式，成立房屋买卖合同。2019年8月4日，被上诉人查看涉案房屋状况后，签订《定金支付及要约发出委托书》，委托上诉人向刘维群发出购买涉案房屋的要约，要约内容具体明确，包括涉案房屋的具体位置、交易价格、付款方式、付款时间、房屋交付等与房屋买卖相关的重要事宜。经上诉人多次洽谈，刘维群最终于2019年8月5日签订《承诺书》，同意按照要约同被上诉人出售涉案房屋。根据《合同法》的规定，当事人订立合同的形式并不局限于签订书面的合同，而是可以通过要约、承诺方式订立合同的，且承诺生效时合同成立。同时，《定金支付及要约发出委托书》第三条约定，“一旦卖方同意上述价款或低于上述价款及上述第一条规定至各项要约条件出售该物业，委托人（即上诉人）与卖方的买卖合同（关系）即告成立”故，本案中，根据上述规定及约定，被上诉人与刘维群已经通过要约、承诺方式成立房屋买卖合同，这是毋庸置疑的。2、被上诉人己经通过微信对房屋买卖合同成立的事实予以确认。2019年8月5曰，上诉人向被上诉人告知刘维群已同意按照交易价格1368000元签订《承诺书》，并通知7日内与刘维群签订书面的房屋买卖合同，被上诉人表示确认，并感谢上诉人在居间付出的努力。因此，被上诉人已经对其与刘维群成立的房屋买卖合同关系予以确认，之后再否认合同关系明显是违背诚实信用原则，且无任何依据的。综合上述两点，被上诉人与刘维群已经成立房屋买卖合同的事实，具有充分的事实和法律依据，一审法院无视本案证据及法律规定，未对被上诉人与刘维群的房屋买卖合同关系予以认定，属于认定事实严重不清，适用法律严重错误，据此作出的判决必然是错误的。二、一审法院未认定上诉人己经完成居间义务的事实，显然是一审法院因未能正确认定上诉人与刘维群的合同关系所导致的“后遗症”。本案中，从《定金支付及要约发出委托书》得知，上诉人向被上诉人推荐房源信息，带其实地看房，为其解答房屋买卖事宜咨询，从上诉人提供的微信聊天记录可以看出，2019年8月5日凌晨一点钟，上诉人还在尽力为被上诉人与刘维群洽谈交易价格。当天下午，上诉人最终促成刘维群签订《承诺书》同意出售涉案房屋。因此，在整个交易过程中，上诉人为了被上诉人能够成功购买房屋，提供了大量的居间服务，并最终促成双方成立合同。《合同法》规定，居间人促成交易双方成立合同的，居间义务即履行完毕。据此，上诉人己经履行完毕居间义务。一审法院已经查明上诉人促成刘维群签证《承诺书》向被上诉人出售涉案房屋的事实，却仍然对上诉人己经提供的居间服务视若无睹，并错误认定上诉人未完成居间服务，这显然是非常荒谬的，请贵院予以纠正。三、一审法院未对被上诉人已经违反《定金支付及要约发出委托书》的事实予以查明。根据《合同法》的规定，居间人促成交易双方成立合同的，有权要求交易双方支付报酬。《定金支付及要约发出委托书》第五条亦明确规定，“受托人（上诉人）就上述条件取得卖方承诺后，委托人（即被上诉人）不依本要约履行或不再购买本物业的，……同时鉴于受托人已为本人提供了订立合同的机会和媒介服务，委托人应向受托人支付上述售价的3%作为居间服务费”。按照该条约定，上诉人已经促成合同成立，尽管被上诉人反悔不购买涉案房屋，也应当向上诉人支付居间费用41040元（=1368000×3%），被上诉人却至今分文未付，已经严重违反该条约定，一审判决在未审查该事实情况下，就片面认为被上诉人不应支付居间服务费，显然严重违背上述法律规定。综上所述，上诉人已经促成被上诉人与刘维群成立房屋买卖合同关系，已经履行完毕居间义务，有权按照约定向被上诉人收取居间服务费。被上诉人拒绝支付居间服务费，严重违背诚实守信原则。一审法院认定事实不清，适用法律错误，导致作出错误判决，严重损害上诉人的合法权益。请贵院在全面查明事实的基础上，从维护房地产市场交易秩序稳定、维护房地产交易服务提供者的合法权益的角度考虑，依法作出公正判决！郑辉香辩称，虽然上诉人与被上诉人于2019年8月4日签订的《定金支付及邀约发出委托书》，同时向上诉人交付了诚意金10000元，在被上诉人不知情的情况下，上诉人单方支付10000元给第三人，被上诉人从未授权也未追认上述行为，系其个人单方行为，对被上诉人不具有约束力。其次，被上诉人从未现场察看过房屋现状，也与第三人素未谋面，根本不知道房产存在抵押需要赎证的特殊情况，第三人未向被上诉人作出过任何承诺，两人没有签订房屋买卖合同，对上诉人的微信回复只是议定房屋价格。因此，上诉人并未促成双方房屋买卖合同成立的，不得以此要求支付居间报酬。综上，一审判决认定的事实清楚，证据充分，实体处理准确，依法应予维持，请求二审法院驳回针对其上诉，维持原判。原审第三人刘维群经本院传票通知，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。惠东县平山赢正房地产代理服务部向一审法院起诉请求：一、被告向原告支付居间代理费41040元及利息（从2019年8月5日起，每日按银行同期贷款利率的标准，计算至付清之日止，暂计至起诉之日为200元）；二、本案诉讼费用由被告承担。诉讼请求总额暂计为41240元。一审法院认定事实：赢正房产系由刘俊文经营的个体工商户，经惠东县工商行政管理部门于2016年12月16日登记成立，经营范围服务：房地产信息咨询、不动产权代理过户办证。赢正房产（受托人）与郑辉香（委托人）于2019年8月4日签订《定金支付及要约发出委托书》，内容记载：“委托事项：经受托人介绍及协助，委托人察看过座落在惠东县的物业（以下简称“该物业”）……一、委托人确认以下列要约条件为准发出要约：1、建筑面积：205.6平方米，具体以《房地产证》记载为准；2、售价：壹佰叁拾伍万捌仟零佰零拾零元正（￥1358000.00元）或以下……二、委托人自愿按套购买上述物业，并知悉该物业面积、座落、楼层、朝向、结构、贷款、抵押、查封、户口学位占位等所有情况。委托人同意在签订本委托书时支付人民币壹万元整（￥10000.00元）作为委托人的购房诚意金交受托人保管。受托人须严格依照上述要约条件尽力促成买卖。若受托人在2019年8月15日前未能与卖方就以上要约条件达成一致并取得卖方承诺，代保管的购房诚意金应无息退还委托人……五、受托人就上述条件取得卖方承诺后，委托人不依本要约履行或不在购买本物业的，则委托人无权要求返还定金，同时鉴于受托人已为本人提供了订立合同的机会和媒介服务，委托人应向受托人支付上述售价的3%作为居间服务费……”该《委托书》上有赢正房产盖印的公章、经营者签名及郑辉香的签名、按捺的手印。同日，郑辉香向赢正房产支付诚意金10000元，赢正房产出具其盖印公章的《诚意金收据》。2019年8月5日,赢正房产通过微信向郑辉香进行确认，内容为：“您好，郑辉香（先生/女士）。您意向购买的房屋：惠东县，现与您确定变更委托议定售价为：壹佰叁拾伍万捌仟元整（￥1368000.00元）或以下。如无异议请您回复“确认”。”郑辉香回复称：“确认”。当日，赢正房产通过微信将相关房屋房产证以图片的形式发送至郑辉香查看，但该图片中权属人信息被模糊处理。同日，赢正房产与第三人刘维群签订《承诺书（卖）》，内容记载：“本人刘维群是位于惠东县物业（以下简称“该物业”）的合法产权人，本人保证对该物业拥有合法权益、完整处分权。本人持有《房地产证》第C5062795。贵公司作为买卖代理人，代买方向本人发出要约，拟购买该物业。本人收悉并同意该要约全部内容，同时委托贵公司向买方收取定金，贵公司收取买方定金视同本人收取，具同等法律效力……1、建筑面积：205.6平方米……2、售价：壹佰叁拾陆万捌仟零佰零拾零元正（￥1368000.00元）……二、为使本次交易顺利进行，本人承诺于2019年9月12日前到贵公司签署《房地产买卖合同》……”该《承诺书》上有原告盖印的公章、经营者签名及第三人的签名、按捺的手印。同时，赢正房产向第三人刘维群支付诚意金10000元，第三人签名及按捺手印出具《收据》一张，内容记载：“今收到由惠东县平山赢正房地产代理服务部（代郑辉香女士）交来以￥1368000元的价格及相关条件购买本人位于惠东县的购房定金￥10000元。”2019年8月12日，赢正房产通过微信及书面的方式向被告郑辉香发出《签约通知书》，要求郑辉香于2019年8月14日早上10:00到赢正房产处与卖方（即第三人刘维群）签订《房屋买卖合同》。顺丰速运物流查询显示郑辉香已收到上述《签约通知书》。2019年8月15日，赢正房产通过微信及书面的方式向郑辉香发出《催促履行通知函》，提出其已通知郑辉香依时到赢正房产处签订《房屋买卖合同》，但郑辉香仍未履行签约，要求郑辉香于2019年8月17日10:00到赢正房产处支付居间服务费人民币肆万壹仟零肆拾元（￥41040.00元）。顺丰速运物流查询显示郑辉香已收到上述《催促履行通知函》。庭审过程中，郑辉香陈述其虽签订了《定金支付及要约发出委托书》，但对该《委托书》的内容并不清楚，并主张其未与第三人就相关购买房屋的事宜进行面谈、未实地察看房屋的具体情况、未授权赢正房产将诚意金支付给第三人刘维群。赢正房产对郑辉香的陈述及主张不予确认，主张郑辉香已实地察看房屋，且郑辉香已于微信对购买事宜进行确认，其已完成居间服务合同，郑辉香经通知后未到赢正房产与第三人进行洽谈及签订《房屋买卖合同》，由此产生的不利后果应由郑辉香自行承担。另外，赢正房产在庭审中确认案涉房产存在抵押的情况，赎证事宜由业主（即第三人刘维群）自行处理。郑辉香称至庭审时，对抵押事宜不知情。一审法院认为，本案的争议焦点为郑辉香是否应向赢正房产支付居间服务费41040元。综合赢正房产提交的证据及双方庭审意见，郑辉香于2019年8月4日与赢正房产签订《委托书》，委托赢正房产向第三人刘维群发出要约，处理相关的购房事宜。赢正房产于2019年8月5日通过微信向郑辉香发出的通知，通知内容仅为议定房屋售价，未涉及房屋购买事宜，因此郑辉香的回复“确定”认定为仅对房屋售价的确认。赢正房产于2019年8月5日与第三人签订《承诺书》，在此期间郑辉香与第三人未有任何约定或签订书面合同，赢正房产主张其已带领郑辉香察看案涉房屋，但郑辉香不予确认，且赢正房产未能提供证据证明主张。同日，赢正房产将郑辉香支付的诚意金10000元转支付给第三人，期间，除了议定售价外赢正房产未与郑辉香确定房屋的其他事宜，亦未告知郑辉香向第三人支付诚意金10000元的事宜。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”的规定，赢正房产仅与郑辉香确定房屋议定售价，不足以认定其已完成居间服务。综上，赢正房产诉请郑辉香向其支付居间代理费41040元，事实不清楚，证据不充分，应不予支持。一审法院判决：驳回惠东县平山赢正房地产代理服务部的全部诉讼请求。案件受理费415.5元，由惠东县平山赢正房地产代理服务部负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案是居间合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点是：郑辉香是否应向赢正房产支付居间服务费？关于郑辉香是否应向赢正房产支付居间服务费的问题。赢正房产上诉主张其已完成居间服务，郑辉香应向其支付居间服务费。本案赢正房产与郑辉香于2019年8月4日签订《定金支付及要约发出委托书》，郑辉香委托赢正房产向原审第三人刘维群发出要约，并处理购买涉案房屋的事宜，上述《定金支付及要约发出委托书》的条款均为格式条款。虽然，赢正房产于2019年8月5日向郑辉香发出房屋售价信息，但该信息并未涉及房屋购买的其他具体事宜。同时，赢正房产也未提交证据证明其已带领郑辉香上门察看案涉房屋。依据原审中双方提交证据所示，赢正房产与郑辉香仅商量及确定了涉案房屋的售价，除此之外双方没有确定房屋购买的具体事宜，赢正房产也未告知涉案房产的具体情况，如房产的抵押情况等。在此情形下，赢正房产要求郑辉香直接与第三人刘维群签订《房屋买卖合同》并不符合交易的规范。综上，原审法院依据双方提交的证据认定赢正房产未完成居间服务，对其主张的居间服务费不予支持正确、合理，故本院予以维持。综上所述，上诉人惠东县平山赢正房地产代理服务部上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费415.5元，由上诉人惠东县平山赢正房地产代理服务部负担。本判决为终审判决。审 判 长 温永宏审 判 员 徐国华审 判 员 刘天贞二〇二〇年十二月二十二日法官助理 黄斯翀书 记 员 卢晓聪附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。