广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初29894号原告：李洁玲，女，1979年1月25日出生，汉族，住广东省佛山市南海区××××××××，公民身份号码440×××××××********。委托诉讼代理人：周国有，广东通建律师事务所律师。被告：佛山市南海卓景置业有限公司，住所地广东省佛山市南海区××××××广佛新干线北侧琦宝铝材装饰展贸园自编******，统一社会信用代码91440605MA4UTH9893。法定代表人：利某1。被告：广州侠都行品牌管理有限公司，住所，住所地广东省广州市荔湾区××××××××××社会信用代码9144010MA5AR1RX7Q。法定代表人：刘某1。原告李洁玲诉被告佛山市南海卓景置业有限公司（以下简称卓景公司）、广州侠都行品牌管理有限公司（以下简称侠都行公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月14日立案，依法适用简易程序，于2020年12月11日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人周国有，被告侠都行公司的法定代表人刘某1到庭参加诉讼。被告卓景公司经本院合法传唤，没有正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告卓景公司于2019年1月19日签订的《物业使用权转让合同》；2.解除原告与被告侠都行公司于2019年8月25日签订的《家具软装设计、代购委托协议》；3.被告卓景公司向原告返还款项263100元并支付违约金（违约金以263100元为本金，按日万分之三的标准从2020年7月1日起计算至实际清偿之日止，暂计至2020年10月26日为9234元）；4.被告侠都行公司向原告返还装修款10000元并支付利息（利息以10000元为本金从2019年8月31日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止，暂计至2020年10月26日为451元）；5.被告卓景公司对被告侠都行公司的上述债务承担连带清偿责任；6.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2019年1月19日，原告与被告卓景公司签订《物业使用权转让合同》，原告受让佛山市南海区××××××广佛新干线北侧琦宝铝材装饰展贸园自编第×××××××号物业使用权，原告依约向被告卓景公司支付了转让款263100元。另在被告卓景公司的安排下，原告与被告侠都行公司于2019年8月25日签订了《家具软装设计、代购委托协议》，原告向被告侠都行公司支付了10000元装修费。按约定被告卓景公司应于2020年6月30日前将物业交付原告，但涉案房屋一直处于停工建设的状态，原告多次与被告卓景公司交涉无果。综上，原告认为被告卓景公司没能按约定交付涉案房屋，已经构成根本违约，原告有权依约解除与被告卓景公司签订的《物业使用权转让合同》。另外因被告一直无法交付房屋，原告与被告侠都行公司签订《家具软装设计、代购委托协议》的客观目的已经无法实现，原告有权依法解除与被告侠都行公司签订的合同。为了维护自身的合法权益，提起本案诉讼。被告卓景公司辩称，被告卓景公司不同意解除《物业使用权转让合同》，并承诺尽快向原告交付物业：一、虽然双方签订的《琦宝国际物业使用权转让合同》约定的物业交付时间为2020年6月30日，但由于负责施工的承建商广东华鼎建筑工程有限公司的工期一再延期，至今未向被告卓景公司交付竣工工程，造成物业交付时间迟延，逾期的责任不能归咎于被告卓景公司。现被告卓景公司已就此向广东华鼎建筑工程有限公司提起诉讼，要求其履行涉案工程竣工验收并交付的义务，该案正在审理中。被告卓景公司已尽最大努力进行协调，并积极与原告沟通迟延交付事宜。被告卓景公司承诺尽快向原告交付物业。在不解除《物业使用权转让合同》的前提下，被告卓景公司愿意遵照合同第五条第5点约定向原告支付违约金，但不同意返还已收取的款项。二、根据《物业使用权转让合同》第五条第5点约定，“甲方（被告卓景公司）逾期超过90天仍未向乙方（原告）交付物业的自逾期超过90天后起，每逾期交楼一日，甲方应按照45元/日的标准向乙方支付违约金”，当中甲乙双方已明确约定违约金的计算标准，故原告请求以转让款为本金按日万分之三的标准计算违约金，没有合同依据。三、被告卓景公司并非《家具软装设计、代购委托协议》的合同主体，且被告卓景公司并未向原告收取任何软装装修款项，故原告请求被告卓景公司对被告侠都行公司的债务承担连带责任没有依据。四、诉讼费用由被告卓景公司承担没有任何依据。综上，请求法院判决《物业使用权转让合同》继续履行，同时由被告卓景公司承担逾期交付物业的违约金，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告侠都行公司辩称，一、本案中，与原告李洁玲签订《物业使用权转让合同》的相对权利义务主体是被告卓景公司，且收取原告物业使用权转让款的也是被告卓景公司，并非被告侠都行公司。被告侠都行公司与原告签订的是《家具软装设计、代购委托协议》，该协议中约定原告委托被告侠都行公司设计及代原告购买涉讼物业的家具家电及其他配置物品采购事宜，因此，被告侠都行公司与原告之间的是委托合同关系而非是本案租赁合同关系，故原告与被告侠都行公司的纠纷应当另案处理，本案应当驳回原告对被告侠都行公司的诉讼请求。二、原告与被告侠都行公司之间的《家具软装设计、代购委托协议》不能履行并不是由于被告侠都行公司的过错，因此原告要求解除合同应承担相关的违约责任，被告侠都行公司有权根据《家具软装设计、代购委托协议》第2、3条相关的法律规定没收原告已经支付的一万元定金。三、被告侠都行公司为履行与原告的《家具软装设计、代购委托协议》已经支出设计费和支付定购家具的定金，该费用应由原告及与本案相同情况的137户业主承担。在2019年8月30日，被告侠都行公司收到原告支付的代购物资费及软装费后，积极为原告的家具软装设计开展相应的工作并在代购活动中支付了采购定金。根据被告侠都行公司提交的证据可见，被告侠都行公司支付了设计费和定金合共1844500元给清远市清城区×××××××××和清远市清城区×××××××××，另外被告侠都行公司为了履行与原告的《家具软装设计、代购委托协议》，在2018年12月1日与清远市清城区×××××××××签订《酒店家具购销合同》，该合同总金额为310万元。在2019年1月26日与清远市清城区×××××××××签订《酒店家具购销合同》，合同总金额为205万元，上述两份合同约定被告侠都行公司不论什么原因撕毁合同，定金不退还，毁约方还需要按合同总金额的40%赔偿给受损方，被告侠都行公司已经向支付上述合同项下定金717500元和1085000元，同时，被告侠都行公司如果不履行上述两份合同还要损失合同总金额的40%即820000元和1240000元，与原告同样情况的业主由137户，根据公平原则，原告应赔偿被告侠都行公司损失为28500元[（1844500+820000+1240000）÷137]。同时，根据《中华人民共和国合同法》四百零五条规定，委托合同的解除不是由于委托人的过错，委托人原则上支付的报酬与受托人完成的委托事务相适应。在本案中，被告广州侠都行公司对于不能履行《家具软装设计、代购委托协议》没有任何过错，并且已经为履行该协议做了大量前期工作，为此付出了人力、物力，因此原告应向被告侠都行公司支付相应的报酬，被告侠都行公司根据市场价格及公平原则，要求原告支付合同总价的10%（即5000元）作为报酬。四、本案中收取原告物业使用权转让款的是被告卓景公司，而非被告侠都行公司，因此，被告侠都行公司没有义务为被告卓景公司的债务承担连带清偿责任。请求法院驳回原告的诉讼请求。原告及被告侠都行公司依法提交了证据。本院组织当事人进行证据交换和质证，经审查，本院对原告提供的《物业使用权转让合同》等及被告侠都行公司提供的《酒店家具购销合同》等有原件予以核对或当事人无异议的证据的真实性予以确认并附卷佐证。对原告与被告侠都行公司提供的其他证据，本院将结合本案证据及案件事实综合认证其证明力。被告卓景公司虽向本院提供了证据，但其经本院合法传唤，没有到庭参加诉讼，亦未能提供证据原件予以核对，且其所提交的证据均是基于其与案外人之间产生的材料，本院对其提供的证据不予审查。综合本院采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：2019年1月1日，原告（乙方）与被告卓景公司（甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定：乙方受让所取得使用权的佛山市南海区××××××广佛新干线北侧琦宝铝材装饰展贸园（推广名：琦宝国际·创客T+）项目自编号×××××××号物业；物业使用权期限自2020年6月30日起，至2048年6月30日止。其中2020年6月30日至2040年6月30日为租赁期，2040年7月1日至2048年6月30日为自动续约期，租赁期自动顺延；乙方应在2048年7月1日当天将该物业的使用权归还给甲方；本物业使用权转让总价款（由物业使用权转让期内的使用权转让费、综合管理费二部分组成，按套计价）为263100元，其中物业使用权转让期内使用权转让费为175225元，综合管理费为87875元；签订本合同前，乙方应向甲方支付定金50000元，该定金于本合同签订之日抵作物业使用权转让总价款；乙方采取分期付款方式支付使用权转让总价款，首期款133100元于本合同签订之日前付清（含定金），余下款项130000元从本合同签订之日起90天内付清；甲方应当在2020年6月30日前将该物业交付给乙方，如乙方在前述日期之前未能付清合同约定所有款项（分期付款的，未能付清到期金额），则物业交付时间顺延至乙方付清合同约定所有款项的次日止。2019年8月25日，原告（委托方，甲方）与被告侠都行公司（受委托方，乙方）签订《家具软装设计、代购委托协议》，约定甲方委托乙方设计及购买涉讼物业家具家电及其他配置物品采购事宜；家具配置期：约定交付物业日期为2020年7月1日前，如因开发商原因造成交楼日期延后，则双方免责并顺延家具配置日期；甲方委托乙方软装工程设计、购买家具家电及其他配置物品的金额为50000元；甲乙双方签订《家具软装设计、代购委托协议》当天，甲方向乙方支付采购定金10000元；甲乙双方签订《家具软装设计、代购委托协议》后30天内，即2019年9月25日前，甲方需向乙方支付代购物资进度款20000元；待乙方收到第二期款项当天起计30天内，即2019年10月25日前，甲方需向乙方支付代购物资余额20000元，若过程中甲方单方不论任何原因违约物业不租赁给乙方，定金不退还；乙方收到甲方家具家电及其他配置代购款项后开发商已允许乙方进场进行家具家电配置。被告卓景公司分别于2019年1月1日、2019年1月19日、2019年3月20日向原告出具收款收据，确认收到原告交来琦宝项目×××××××号物业款项60000元、73100元、130000元，共计263100元。另查明，琦宝铝材装饰展贸中心9幢已取得建设工程规划许可证。诉讼中，被告卓景公司在答辩状中自认涉讼物业尚未办理竣工验收备案手续。被告侠都行公司确认其收取原告款项共10000元。2020年11月14日，原告提起本案诉讼。被告卓景公司于同年11月25日签收起诉状等诉讼材料。本院认为，本案为租赁合同纠纷，涉讼物业所在楼栋已取得建设工程规划许可证。根据涉讼《物业使用权转让合同》的约定，原告向被告卓景公司支付对价所取得的涉讼物业实际使用期限应计至2048年6月30日，已超过法律规定的二十年租赁期限限制，则超出二十年的约定无效，其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《物业使用权转让合同》的约定，涉讼物业使用权总转让金额为263100元，被告卓景公司应在2020年6月30日前将涉讼物业交付给原告，如原告在前述日期之前未能付清合同约定所有款项（分期付款的，未能付清到期金额），则物业交付时间顺延至原告付清合同约定所有款项的次日止。经审查，截至涉讼《物业使用权转让合同》约定的物业交付时间2020年6月30日，原告已向被告卓景公司支付完毕涉讼《物业使用权转让合同》项下的物业使用权转让总价款263100元，即原告已履行《物业使用权转让合同》项下的付款义务。而截至本案庭审辩论终结之日，涉讼物业仍处于在建状态，未竣工验收，不具备交付条件，故原告诉请解除《物业使用权转让合同》，合理有据，本院予以支持并确认该《物业使用权转让合同》中二十年内有效部分的约定在被告卓景公司收到载有解除意思表示的起诉状之日（2020年11月25日）解除。与此同时，涉讼《家具软装设计、代购委托协议》因上述合同有效部分的解除丧失履行基础，亦应一并解除。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分亦已解除，在涉讼物业并未实际交付使用的情况下，被告卓景公司收取的转让金263100元应退还予原告。合同解除的过错方为被告卓景公司，原告诉请被告以其已付转让款为本金，从逾期交付之日即2020年7月1日起至实际清偿之日止按日万分之三的标准计付违约金，本院结合合同履行及解除情况、当事人过错程度及实际损失等因素，根据公平及诚实信用原则，酌情予以支持，但认定违约金应以已付转让款263100元的15%即39465元为上限。根据涉讼《家具软装设计、代购委托协议》的约定，原告应于2019年10月25日前支付完毕该合同项下款项50000元，但截至涉讼物业约定交付之日2020年6月30日，原告仅向被告侠都行公司支付了定金10000元，即原告未能按照涉讼《家具软装设计、代购委托协议》的约定履行付款义务，已构成违约，故其诉请被告侠都行公司返还定金10000元并支付利息，缺乏理据，本院不予支持。同理，原告诉请被告卓景公司对被告侠都行公司的债务承担连带清偿责任，缺乏前提和基础，本院亦不予支持。被告卓景公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第九十四条第四项、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十四条的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，判决如下：一、确认原告李洁玲与被告佛山市南海卓景置业有限公司于2019年1月1日签订的《物业使用权转让合同》中关于物业使用权转让期限二十年内的约定于2020年11月25日解除；二、解除原告李洁玲与被告广州侠都行品牌管理有限公司于2019年8月25日签订的《家具软装设计、代购委托协议》；三、被告佛山市南海卓景置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还款项263100元并支付违约金（违约金以263100元为本金，自2020年7月1日起按日万分之三的标准计至实际清偿之日止，以39465元为上限）予原告李洁玲；四、驳回原告李洁玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，本诉案件受理费3001.64元，财产保全费1933.93，共计4935.57元（原告已预交），由原告负担100.57元，被告佛山市南海卓景置业有限公司负担4835元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳上述费用，逾期缴纳的，本院依法强制执行。原告多缴纳的4835元诉讼费，在本判决发生法律效力后，经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 梁 哲二〇二〇年十二月二十一日书记员 李和仪