福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民初1352号 原告：福建省南安恒丰食品有限公司，住所地福建省南安市崎峰工业区。 诉讼代表人：福建尚民律师事务所，福建省南安恒丰食品有限公司管理人。 管理人负责人：万海龙。 委托诉讼代理人：卓光勇、江**，福建尚民律师事务所律师。 被告：福建名茶村茶业有限公司，住所在福建省南安市溪美街道办事处崎峰工业区恒丰食品公司综合楼。 法定代表人:郑文理,执行董事。 委托诉讼代理人：陈斯，福建麒顺律师事务所律师。 原告福建省南安恒丰食品有限公司（下称恒丰公司）与被告福建名茶村茶业有限公司(下称名茶村公司)返还原物纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告恒丰公司的委托诉讼代理人卓光勇、江**，被告名茶村公司的委托诉讼代理人陈斯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告恒丰公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即将位于福建省南安市××村××楼××楼房屋（建筑面积594.06平方米，房权证号南建房权证房管处字第0××4号）腾退给恒丰公司管理人；2、判令被告按每月11881.20元标准给付恒丰公司管理人房屋占有使用费（自2019年10月9日起至房屋腾退之日）；3、案件受理费由被告负担。事实和理由：2019年8月20日，经债权人申请，泉州市中级人民法院（下称泉州中院）裁定受理恒丰公司破产清算一案，同时指定福建尚民律师事务所担任管理人。经管理人调查，发现恒丰公司综合楼一楼被名茶村公司占有使用，即于2019年12月20日在前述物业区域张贴公告，告知被告应于2020年1月20日前清空物品，返还占用的房屋，并将占用费支付给管理人，但被告仍置之不理，也拒不向管理人提供其占用房屋的有效书面凭据。管理人于2020年4月24日再次向被告发送书面通知书，要求被告于2020年5月5日前搬离，清空自有物品，返还占用房屋，并向管理人付清房屋占用费，占用费按每月每平方20元计算，每月占用费11881.20元。请求判如所请。 名茶村公司答辩称，1、2012年因原告资金周转需要，主动与答辩人协商，若答辩人一次性预付租金300万元，原告则将案涉房屋1至3层出租15年给答辩人，双方达成合意签订租赁合同，答辩人依约通过法定代表人郑文理的郑某的银行账户预付租金300万元至原告指定收款账户。案涉房屋原为毛坯房，由答辩人装修使用。2、虽然破产法赋予原告管理人强制解除待履行合同的权利，但该权利破坏了合同的稳定性，使答辩人合法承租权受到损害，答辩人已预付300万元租金，不存在任何违约，原告破产并非答辩人所能预见，答辩人占有案涉房屋并无主观过错，也不存在侵权，且案涉房屋目前已在拍卖当中，若能允许答辩人在拍卖成交后一个月内腾退，既不影响买受人及其他债权人的权利，也能尽量减少答辩人作为善意承租方的损失。3、原告管理人按每月11881.20元标准计算占有使用费缺乏合同和法律依据，答辩人已经预付的租金300万元，在本案开庭前已申报债权，因此多付的租金为原告的不当得利，应作为共益债务优先受偿。 原告恒丰公司为支持其诉讼请求，提供如下证据：1、受理破产清算申请裁定书、指定管理人决定书各一份，拟证明2019年8月20日，泉州中院裁定受理恒丰公司破算清算案，同时指定福建尚民律师事务所担任管理人；2、房屋所有权证及楼层平面图一份，拟证明涉案房屋的所有权人为恒丰公司；3、被告企业登记信息及占用房屋现场照片各一份，拟证明被告占用恒丰公司一楼房屋的事实；4、(2019)闽05破28号公告及现场粘贴照片，拟证明管理人曾以张贴公告的方式，要求恒丰公司的债务人或财产持有人应向恒丰公司管理人清偿债务或交付财产；5、管理人要求被告腾空退还占用房屋的通知及现场张贴的照片，拟证明管理人于2019年12月20日前告知被告应于2020年1月20日前清空自有物品，将占用房屋返还管理人并支付占用费；6、管理人要求被告腾空退还占用房屋的通知书及邮寄单，拟证明管理人于2020年4月24日再次通知被告搬离腾空自有物品，将案涉房屋返还管理人，付清占用费，被告已签收该份通知。 被告名茶村公司质证称，对证据4及证据5的三性有异议，照片拍摄时间不能确定，不能证明管理人将公告和通知书送达被告；对其他证据没有异议。 被告名茶村公司提供如下证据：1、房屋租赁合同一份，拟证明被告承租原告房屋的事实；2、收据一份；3、账户历史交易清单一份；4、账户历史数据查询单一份，该三份证据共同证明被告向原告预付租金300万元的事实。 原告恒丰公司质证称，对证据1的真实性不能确认；对证据2落款时间的真实性无法确认；对证据3款项的性质无法确认，即款项是否支付租金无法确认，这笔款项不属共益债务，只是普通债权，且名茶村公司已向管理人申报该笔债权。 被告名茶村公司申请证人郑某出庭作证，郑某作证称，其系名茶村公司的实际控制人，公司的法定代表人郑文理系其亲妹；恒丰公司的法定代表人虽是郑开攀，但其父郑建成才是实际控制人。2012年间郑建成因需要资金与其恰谈，拟以优惠的方式，由名茶村公司向恒丰公司租房15年，最早是约定每平方米租金18元，后来变更为每平方米15元（时间太久已记不清楚）；商谈后的结果是郑某一次性付款300万元（折后价）给恒丰公司指定账户。当时租房是善意的，后来恒丰公司出事情（指破产），郑某也后悔拿这些租金给他，因为后来才知道租赁是没有优先权的。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对当事人有异议的证据将围绕争议焦点进行阐述。 根据审查确认的证据及当事人的陈述，本院认定事实如下： 2019年8月20日，经债权人申请，泉州中院裁定受理恒丰公司破产清算一案，同时指定福建尚民律师事务所担任管理人。经管理人调查，发现恒丰公司综合楼一楼被名茶村公司占有使用至今。 另查明，2012年8月21日，案外人郑建成收到名茶村公司实际控制人郑某汇付的300万元后，于次日即将该笔300万元全部转入名为吴炳灿，银行卡尾号为8816的账户内，并没有进入恒丰公司的账户。 本案争议的焦点为：名茶村公司与恒丰公司之间是否存在租赁关系；名茶村公司是否应当将诉争房屋腾退并返还给恒丰公司管理人；名茶村公司是否应当支付占用费，若应当支付，占用费如何计算。 本院认为，被告名茶村公司虽有提供落款时间为2012年7月6日的房屋租赁合同、2012年8月21日恒丰公司出具的收据以及相应的汇款记录作为证据，然而指定的收款人郑建成并没有将该笔款项转入恒丰公司，而是于次日直接转给案外人吴炳灿，鉴于一次性支付15年租金300万元的事实，并没有得到恒丰公司相关人员的确认，款项又没有进入恒丰公司账户，恒丰公司也没有提供财务账册予以佐证，因此，根据现有证据，尚不足以证实名茶村公司与恒丰公司之间存在房屋租赁关系，即该房屋租赁合同及收据的真实性，本院不予认定。退一步说，即便名茶村公司与恒丰公司之间存在房屋租赁合同关系，由于恒丰公司业已进入破产清算程序，根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或继续履行，并通知双方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，视为解除合同。”本案原告的管理人自破产申请受理之日起二个月内，并没有通知被告名茶村公司继续履行合同，因此，本案双方当事人即便存在租赁合同关系，依法也已于2019年10月20日解除。合同解除后，虽经原告的管理人多次通知要求搬迁腾空，而名茶村公司至今仍然持续占有使用涉案房屋，因此，名茶村公司不仅应当立即向原告的管理人返还涉案房屋，还应当支付相应的占用费。鉴于原告主张每平方米20元没有事实依据，可酌情参考名茶村公司实际控制人郑某自认的金额并就低认定，即每平方米按15元的租金标准予以认定；关于面积，原告主张以产权证登记的建筑面积594.06平方米，而名茶村公司提供的租赁合同则体现一层面积为400平方米，考虑涉案房屋的实际情况，即租赁面积宜在扣除电梯、楼梯等公摊部分后据实计算，因此，本院认为应采纳按400平方米予以计算，即每月的占用费为400×15＝6000元。综上，被告名茶村公司占有使用原告恒丰公司的房屋，应当支付相应的占用费，原告请求返还并支付占有使用费的诉讼请求，本院予以支持；被告名茶村公司应当支付自2019年10月20日起至房屋腾退之日止，按每月6000元的标准计算占有使用费。对原告的其他诉讼请求，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告关于其支付的300万元租金（扣除已使用的月份）后的余额，应按共益债务优先受偿的答辩意见，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告福建名茶村茶叶有限公司应于本判决生效之日起十日内，将位于福建省南安市××村××楼××楼（建筑面积594.06平方米，房权证号：南建房权证房管处字第0××4号）的房屋，搬迁腾退返还给原告福建省南安恒丰食品有限公司的管理人，并支付自2019年10月20日起至判决腾退之日止，每月按6000元计算的占有使用费； 二、驳回原告福建省南安恒丰食品有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2676.20元，由被告名茶村公司负担2500元，原告恒丰公司负担176.20元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。 审判长  何冠雄 审判员  陈亚生 审判员  骆志鹏 二〇二〇年十二月二十四日 书记员  王雪萍 附：一、引用的主要法律法规条文： 1.《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。 第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 3.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后壹日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。