北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初61095号原告（反诉被告）：张祖兰，男，1965年1月5日出生，汉族，无业，住广西柳州市柳北区。委托诉讼代理人：陈额超，广西全德（柳州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：贵人净土有限公司，住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路8号开发区办公楼501室-1230。法定代表人：刘玉森，经理。委托诉讼代理人：张波，北京市律通律师事务所律师。第三人：北京宏润置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区垡头金蝉路南侧二区3005。法定代表人：刘涛。原告（反诉被告）张祖兰（以下简称原告）与被告（反诉原告）贵人净土有限公司（以下简称被告）、第三人北京宏润置地房地产经纪有限公司（以下简称第三人）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人陈额超，被告之委托诉讼代理人张波均到庭参加了诉讼，第三人经传票传唤，未按时出庭应诉。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．要求确认原告与被告、第三人于2019年4月18日签订的《写字楼租赁合同》于2020年5月25日解除；2．要求被告支付原告2020年2月7日至2020年6月11日期间的租金147916．67元；3．要求被告支付逾期付款利息54670元；4．要求被告支付违约金71000元。事实和理由：2019年4月18日，原告与被告、第三人签订《写字楼租赁合同》，约定原告将位于北京市朝阳区八里庄西里98号住邦2000×号楼×室房屋（以下简称涉案房屋）出租被告，在合同履行过程中由于被告没有按时支付押金、租金导致原告出租房屋合同目的不能实现。经过原告多次催促，被告未能及时、充分履约。2020年5月25日原告将涉案房屋另行出租，由于被告的行为造成了原告的损失，故起诉，望判如所请。被告辩称并反诉称，不同意原告的全部诉讼请求。双方合同签订后没有履行，而是在2019年5月7日签订补充协议后才开始履行，所以双方合同实际从2019年5月7日起算，免租期也应从当天起算，租金起算日期也应延后，我方支付租金至2020年2月21日。2020年4月21日原告将涉案房屋上锁，被告失去对房屋的控制，因此双方合同解除时间应当为2020年4月21日。解除合同的理由是合同第9．2条关于不可抗力的约定，我方不应当承担违约责任。逾期付款利息没有合同约定。关于滞纳金的问题，由于付款流程问题可能会晚几天，但原告一直也没有异议。此外，我方提起反诉，要求原告返还押金71000元。事实和理由：同答辩意见。原告针对反诉辩称，不同意被告的反诉请求。根据合同第4．4及第4．5条的约定，由于被告严重违约，我方不应当退还押金。第三人未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年4月18日，原告作为甲方与被告作为乙方、第三人作为丙方签订《写字楼租赁合同》，约定原告将涉案房屋出租被告，租赁期限为2019年5月7日至2021年5月6日，免租期为2019年4月22日至2019年5月6日。租金以每天每平米5．9元计算，出租面积为199．61平方米，计每月租金为35500元。租金支付方式为押二付三，押金71000元。合同同时约定：“押金相当于两个月的租金即柒万壹仟元。押金是乙方向甲方交付的合法履约保证金。如乙方违法履约，甲方可视乙方违约轻重扣留全部或部分押金；如押金不足以弥补甲方损失，甲方仍有权向乙方追索。乙方未按本合同约定支付租金，如乙方逾期未付，须按日加付其月租金的5‰作为滞纳金；逾期七日仍未支付房租视为乙方自动退租，甲方有权要求乙方支付两个月房租作为违约金，并与乙方解除本合同，收回出租房屋。因不可抗力因素或国家政策需要拆迁或改造，致使本合同不能继续履行或造成损失，甲乙双方互不承担责任。因上述原因而终止本合同的，租金按照实际使用的时间计算，不足整月的按天计算，多退少补。”2019年5月7日，双方就租赁涉案房屋未尽事宜签订《补充协议》。签订合同后，被告于2019年5月7日向原告支付押金71000元，于2019年5月8日、2019年8月16日、2019年11月12日分三笔向被告支付租金共计319500元。原告主张被告支付租金至2020年2月6日，被告主张由于原告于2020年5月7日才将涉案房屋交付被告，免租期应当顺延至2020年5月21日，租金从当日开始计算，因此其支付租金至2020年2月21日。庭审中，原告主张其于2019年4月18日将涉案房屋交付被告使用，并就此提交《房屋设备条件清单》，显示双方在2019年4月18日交接涉案房屋内物品。被告主张原告于2019年5月7日签订《补充协议》后才将涉案房屋交付其使用，但未就其主张提交充分证据佐证。2020年4月21日，原告因被告未支付2020年2月6日之后的租金，遂将涉案房屋房门上锁，原告称于第二天将锁打开，但未就此提交证据佐证。被告主张其于2020年4月27日搬离涉案房屋，并就此提交物业出门条、与原告的短信聊天记录佐证。原告称其于2020年5月11日到涉案房屋查看，发现门锁密码不正确，在物业的帮助下打开涉案房屋房门，并于2020年5月25日将涉案房屋出租他人，但未就其主张的门锁密码不正确提交证据佐证。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与被告、第三人签订的《写字楼租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。关于解除合同，2020年4月21日，原告将涉案房屋上锁，被告主张其于当天失去对房屋的控制，认为合同于当日解除。原告主张其于上锁第二天即打开，但未就此提交证据佐证，本院对其辩解不予采纳。据此，本院认定双方合同于2020年4月21日原告收回房屋当日解除。原告要求确认双方合同于其将涉案房屋出租他人之日解除，于法无据，本院不予支持。关于租金，原告将涉案房屋交付被告使用，被告应当向原告支付租金。被告主张双方租期应当自2020年5月7日开始计算，租金应当自2020年5月21日开始计算，但其提交的《补充协议》等证据不足以佐证其主张，本院对其辩解不予采纳。原告就此提交了《房屋设备条件清单》佐证房屋交付时间，双方合同中亦无关于免租期顺延的约定，故被告应当按照合同约定自2019年5月7日起支付租金。因此，本院认定被告支付租金至2020年2月6日，故对原告要求被告支付2020年2月7日至2020年4月21日期间租金的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，涉案房屋内仍留存被告物品，后被告于2020年4月27日搬离涉案房屋。故被告应当向原告支付2020年4月22日至2020年4月27日期间的房屋使用费。原告主张被告搬离涉案房屋之后的租金，没有事实依据，本院不予支持。关于租金、房屋使用费数额，被告承租房屋系办公使用，针对“新冠”肺炎疫情采取的防控措施确实会对被告使用涉案房屋产生影响，故对被告应当向原告支付的租金、房屋使用费数额，本院综合考虑疫情影响、房屋使用情况酌情予以判定。不可抗力指的是不能预见、不可避免并不能克服的客观情况。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。关于违约金及逾期付款利息，双方合同在履行期间遭遇“新冠肺炎”疫情，政府对此采取了一系列疫情防控措施。疫情防控措施的开展导致被告使用涉案房屋受到影响，被告逾期支付租金并不构成违约。故对原告要求被告支付逾期付款利息及违约金的诉讼请求，本院不予支持。对于双方已经履行完毕的部分，原告当时未提出异议，现主张被告曾经支付押金、租金存在逾期，没有事实依据，本院不予支持。关于押金，鉴于被告逾期支付租金并不构成违约，合同解除后，原告应当依照合同约定向被告退还押金，故对被告要求原告返还押金的反诉请求本院予以支持。第三人经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）张祖兰与被告（反诉原告）贵人净土有限公司、第三人北京宏润置地房地产经纪有限公司于二〇一九年四月十八日签订的《写字楼租赁合同》于二〇二〇年四月二十一日解除；二、被告（反诉原告）贵人净土有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）张祖兰二〇二〇年二月七日至二〇二〇年四月二十七日期间的租金、房屋使用费共计七万元；三、原告（反诉被告）张祖兰于本判决生效之日起七日内返还被告（反诉原告）贵人净土有限公司押金七万一千元；四、驳回原告（反诉被告）张祖兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6160元，由原告（反诉被告）张祖兰负担3080元（已交纳），由被告（反诉原告）贵人净土有限公司负担3080元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费788元，由原告（反诉被告）张祖兰负担394元（于本判决生效后七日内交纳）；由被告（反诉原告）贵人净土有限公司负担394元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  肖**林二〇二〇年十二月二十五日书记员  张君斓