北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初34722号原告：罗某，男，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：海兴文，北京道冲律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘群，北京道冲律师事务所律师。被告：宋某，女，汉族，住北京市昌平区。被告：钱某，男，汉族，住北京市昌平区。原告罗某诉被告宋某、钱某财产损害赔偿纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告罗某委托诉讼代理人海兴文、刘群到庭参加诉讼，被告宋某、钱某经公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗某向本院提出诉讼请求：1、宋某、钱某共同赔偿我因海淀区西翠路×号今日家园×号房屋无法过户损失624.69万元；2、诉讼费、保全费、评估费由宋某、钱某共同负担。事实和理由：2001年5月13日，我与宋某签订《承诺书》约定：“罗某借用宋某名义，购买位于北京市海淀区西翠路5号今日家园×房屋(以下简称涉案房屋)，并借用宋某名义向银行申请贷款，购房首付款及贷款均由我实际承担，宋某有义务配合我将房产过户至其或其指定人之名下，涉案房屋的一切所有权和使用权均属我本人所有”。2001年9月28日，我办理了涉案房屋的入住手续，并实际使用涉案房屋至2020年7月腾退房屋。其间涉案房屋的首付房款、银行贷款、税款及物业、采暖等相关费用都由我实际支付。2014年宋某、钱某向我主张涉案房屋的所有权，并要求我腾退房屋，因此，我于2015年将宋某、钱某起诉至北京市海淀区人民法院，要求其履行过户手续，诉讼过程中，宋某、钱某为逃避法律责任，恶意将涉案房屋抵押给案外人王某，致使最终北京市海淀区人民法院出具(2017)京0108民初24437号《民事判决书》认定“罗某与宋某签订的《承诺》已被多份判决确认合法有效，双方应当依约履行该承诺的内容，宋某应当依约协助办理涉案房屋过户手续。但是，涉案房屋因宋某借款办理了抵押登记…因此在现有条件下，涉案房屋并不具备过户条件”。综上所述，法院已经认定我与宋某之间的借名买房关系，并确认宋某应当向我履行过户义务，但因为其恶意抵押，致使我无法取得房屋所有权。我认为宋某、钱某的行为严重侵犯了我的合法权益，给我造成重大损害，故依法提起诉讼。宋某、钱某未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：宋某、钱某系夫妻关系，罗某及李某与宋某就涉案房屋存在纠纷。2015年，罗某及李某针对宋某提起合同纠纷诉讼，主张：罗某借用宋某名义购买涉案房屋并借用宋某名义向银行申请贷款，购房首付款及贷款均由罗某实际承担，宋某有义务配合罗某将房产过户至其指定人（李某）名下，房屋的一切所有权和使用权均属罗某所有。诉讼请求为要求宋某将涉案房屋过户至李某名下。本院经审理，作出（2015）海民初字第29587号民事判决书，判令宋某配合李某、罗某将涉案房屋过户至李某名下。宋某不服该判决，提出上诉。北京市第一中级人民法院作出（2017）京01民终707号民事裁定书，因宋某在二审期间提供新证据证明涉案房屋存在抵押的事实，故裁定：一、撤销北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第29587号民事判决；二、本案发回北京市海淀区人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，并作出（2017）京0108民初24437号民事判决书。该判决经查部分载明“2016年5月6日，宋某因向案外人王某借款370万元，将涉案房屋在北京市海淀区不动产登记事务中心办理了抵押登记，抵押权人为王某，抵押主债权金额人民币370万元。诉讼中，本院于2018年10月11日通知王某到庭接受询问，其同意在宋某或他人替宋某全部偿还借款本金370万元及截止当日利息约190万元的情况下，协助办理解除抵押登记的手续。经本院释明，李某及罗某其明确表示拒绝替宋某偿还抵押权人上述借款本金及利息。”该判决本院认为载明“罗某与宋某签订的《承诺》已被多份生效判决确认合法有效，双方应依约履行该承诺的内容，宋某应依约协助办理涉案房屋过户手续。但是，涉案房屋现因宋某借款办理了抵押登记，罗某、李某明确表示不同意替宋某偿还借款本金及利息，抵押权人在此情况下拒绝配合解除抵押，因此在现有情况下，涉案房屋并不具备过户条件，本院对于李某、罗某要求宋某将北京市海淀区西翠路×号今日家园×房屋过户至李某名下的诉讼请求，不予支持”，并根据上述认定判决驳回了李某、罗某的全部诉讼请求。该判决已经发生法律效力2019年9月12日，北京市昌平区人民法院作出（2017）京0114执1093号通知书，载明该院在执行申请人王某与被申请人宋某、钱某公证债权文书纠纷一案中，依法查封了宋某名下的涉案房屋，现依法组织对该查封房屋进行评估、拍卖。同日，北京市昌平区人民法院作出公告，载明裁定依法拍卖涉案房屋，责令被执行人宋某、钱某或房屋实际占用人在2019年9月30日前搬离涉案房屋，并将房屋交予该院代为管理，到期仍不履行的，该院将依法强制执行，由此产生的付费用或造成的实际损失，由被执行人宋某、钱某或房屋实际占用人承担。同日，北京市昌平区人民法院作出（2017）京0114执1093号执行裁定书，载明依法拍卖涉案房屋。在上述案件执行过程中，罗某向北京市昌平区人民法院提出书面异议，请求不予执行涉案房屋。北京市昌平区人民法院经审理，作出（2019）京0114执异487号执行裁定书，驳回了罗某的异议请求。本案审理中，罗某提交了涉案房屋所在小区的二手房交易市场价格截图，并主张其原诉讼请求是按照每平米6.5万元计算，现其按照每平米5.5万元计算涉案房屋价值及主张损失的诉讼请求明显低于涉案房屋实际市场价格。此外，罗某申请对涉案房屋的市场价值进行评估，本院依法委托北京中鼎联合房地产评估有限公司进行了该项评估。北京中鼎联合房地产评估有限公司作出房地产评估报告，评估结论为涉案房屋于价值时点2020年11月13日的房地产单价为每平方米62657元，房地产总价为711.66万元。上述房地产评估报告中载明该报告自出具之日起一年内有效，估价报告使用期限自2020年11月26日起至2021年11月25日。罗某预交评估费20292元。另查，罗某还向本院提出财产保全申请，要求对涉案房屋进行查封，并提交了华安财产保险股份有限公司北京分公司保函作为担保。本院依法出具裁定，对涉案房屋予以查封。罗某预交了保全费5000元。本院认为，已生效的（2017）京0108民初24437号民事判决书已认定宋某应依约协助罗某办理涉案房屋过户手续，该案中之所以未支持李某、罗某的诉讼请求系因宋某借款办理抵押登记以致涉案房屋不具备过户条件。根据北京市昌平区人民法院作出的通知书、执行裁定书，该院在执行申请人王某与被申请人宋某、钱某公证债权文书纠纷一案中，依法查封了宋某名下的涉案房屋，并依法拍卖涉案房屋。同时，北京市昌平区人民法院作出的公告载明责令被执行人宋某、钱某或房屋实际占用人在2019年9月30日前办理涉案房屋，并将房屋交予该院代为管理，到期仍不履行的，该院将依法强制执行，由此产生的付费用或造成的实际损失，由被执行人宋某、钱某或房屋实际占用人承担。此外，罗某向北京市昌平区人民法院提出的请求不予执行涉案房屋的书面异议亦被驳回。鉴此，罗某就涉案房屋已经无法主张过户，亦无法继续居住使用。宋某、钱某系夫妻关系，且系向案外人王某借款之共同借款人，故宋某、钱某应按照涉案房屋的实际市场价值向罗某共同承担赔偿责任。根据北京中鼎联合房地产评估有限公司就涉案房屋市场作出的房地产评估报告，涉案房屋于价值时点2020年11月13日的房地产单价为每平方米62657元，房地产总价为711.66万元，且上述房地产评估报告中载明该报告自出具之日起一年内有效，估价报告使用期限自2020年11月26日起至2021年11月25日。鉴此，罗某按照每平米5.5万元计算涉案房屋价值及主张损失的诉讼请求明显低于涉案房屋实际市场价格，本院对此予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：宋某、钱某于本判决生效后三十日内向罗某共同赔偿6246900元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。财产保全费5000元（罗某已预交），由宋某、钱某共同负担，于本判决生效后七日内交纳。评估费20292元（罗某已预交），由宋某、钱某共同负担，于本判决生效后七日内交纳。案件受理费31334.5元（罗某已预交），由宋某、钱某共同负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  庞 松人民陪审员  史金凤人民陪审员  刘良喜二〇二〇年十二月三十一日书 记 员  丁 珊