黑龙江省大庆市让胡路区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0604民初2503号原告：张树友，男，1971年1月14日出生，汉族，住黑龙江省杜尔伯特蒙古族自治县。委托诉讼代理人：付林林，黑龙江金诺（大庆）律师事务所律师。被告:王东，男，1965年3月7日出生，汉族，住黑龙江省大庆市让胡路区。原告张树友与被告王东合同纠纷一案，大庆市中级人民法院于2020年6月24日将该案发回重审，本院于2020年7月8日立案后，依法另行组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张树友及委托诉讼代理人付林林到庭参加诉讼。被告王东经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。张树友向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告于2014年9月22日签订的《买卖协议》合同有效，大庆市让胡路区西宾路39号5000平方米土地、院内原修理厂和废品收购站2985平方米的房屋（两栋楼房现已经改造为宾馆）的使用权自2014年9月22日至2045年2月28日期间归原告所有；2、请求判令被告给付郭万才给付的租金40000元；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：1995年2月28日，被告从大庆石油管理局建设材料公司机械工程公司处获得大庆市让胡路区西宾路39号5000平方米土地的使用权50年，以及院内修理厂厂房和废品收购站两栋房屋50年的使用权，大庆石油管理局建设材料公司机械工程公司为被告王东出具《关于达利修理厂法人厂和设备的决定》，并加盖公章。2014年9月22日，原告与被告签订《买卖协议》，约定被告将上述房屋和场地的剩余31年的使用权作价30万元出卖给原告，并将大庆石油管理局建设材料公司机械工程公司为被告出具的原始凭证原件交给原告，由于被告与郭万才于2014年5月31日签订了《房屋租赁合同》，《买卖协议》约定由原告继续向郭万才收取剩余4年的租金32万元，原告已向被告支付购买款26万元，双方约定待被告将与郭万才的租赁合同转签至原告名下时支付剩余4万元，但在原告将郭万才诉至法院索要租金时，郭万才称已将2015年至2016年的租金8万元交给被告，并且被告已经在2016年擅自与郭万才解除了租赁合同，被告又于2015年将该场地的使用权和房屋转卖给了刘金才。原告合法购买该场地及房屋，并支付了对价，被告已将原始凭证交给原告，而且原告购买该场地及房屋是发生在刘金才购买之前，所以，原告与被告的《买卖协议》是合法有效的，大庆市让胡路区西宾路39号5000平方米土地、院内原修理厂和废品收购站2985平方米的房屋（两栋房屋现已经改造为宾馆）的使用权自2014年9月22日至2045年2月28日期间归原告所有；被告将房屋和场地出卖给原告，被告已无权收取郭万才的租金并与郭万才解除租赁合同，所以郭万才交给被告2015-2016年的租金8万元应给原告，扣除原告欠被告的购房款4万元，被告应支付给原告4万元，故原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告未出庭，亦未提出书面答辩意见。本院经开庭审理，根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：1995年2月28日大庆石油管理局建设材料公司出具了“关于达利修理厂法人厂房和设备的决定”，内容为：“现根据机械工程公司实际和买断职工的变动，现批准达利修理厂法人变更为王东，王东自筹资金150万元，建设的厂房面积（5000m2）买的维修设备，经营的市场由王东个人所有，该修理厂土地所有权，归建材公司机械工程公司所有，使用权归王东所有为法人的修理厂使用，使用权限为五十年，在此期间王东可转让。修理厂使用权和修理厂、法人、厂房、面积（2985m2）设备市场不得转让；五十年后厂房、设备、市场无条件归建设材料公司机械工程公司所有。地点：大庆市让胡路区西宾路39号”。另查明：2014年9月22日原、被告之间签订了买卖协议。协议中甲方（出卖人）为本案被告王东，乙方（买受人）为原告张树友，内容为：“甲乙双方就下列事宜达成一致意见，签订此协议。一、甲方将大庆市让胡路区西宾路康平街21号即甲方与大庆建材公司机械厂于1995年2月28日签订的合同，土地使用权50年，土地使用面积5000平米，建造的利达修理厂及废品收购站共占地面积2985平米的房屋，将以上财产作价30万元出卖给乙方。现因利达修理厂和废品修理站已经对外出租5年，余下租金由乙方继续收取。二、甲、乙双方共同确认：根据有关法律的规定已经对赋予强制执行效力，经慎重考虑，双方同意本协议签订后，并赋予本协议的强制执行的效力。本协议履行过程中发生的争议，由当事人双方友好协商解决，也可由第三人调解，协商或调解不成的，可由任意一方依法向人民法院起诉；三、本合同自双方签章之日起生效。本协议一式两份，双方各持一份。每份均具有同等法律效力。本合同未做约定的，依照《中华人民共和国合同法》的有关规定执行。”签订该协议时，案涉房屋及土地正出租给案外人郭万才，租期五年，从2014年至2019年，在原告张树友诉郭万才一案的庭审笔录中，郭万才陈述因生意不好，已和王东于2016年解除了合同。另查明：原告通过转支方式转出170000元，转账方式转出80000元。原告陈述共计已付给王东26万元。另查明：经法院工作人员向大庆石油管理局有限公司了解情况，大庆石油管理局有限公司负责相关工作的工作人员告知，大庆石油管理局建设材料公司已归建设集团安装公司第三工程处，本院工作人员到建设集团安装公司第三工程处了解情况，该公司负责法律事务的王欣出具情况说明：2005年机械公司从建材公司划归安装公司，并更名为建设集团安装公司第三工程处，安装公司没有法人资格，以建设集团名义从事经营活动，安装公司的债权债务由建设集团承继。另查明：2015年5月10日王东与刘金财签订了房屋购买协议，王东以50万元的价格将本案诉争的土地及房屋（二楼）两栋及院落出卖给刘金财。另查明：本院工作人员依法到本案诉争土地现场了解情况，现该宗土地所在位置经营大庆市让胡路区五彩香茗宾馆，法定代表人（负责人）：隋秀勇。该宾馆前台负责人高明琦陈述，租赁合同是与郭万才、刘金财签订的。另查明：2019年10月31日本院依法调取了位于让胡路区××号南侧（2902）号房屋档案查档证明，证明体现该房屋业务类别登记为：历史遗留产权登记；产别：国有房产；登记在大庆石油管理局名下。以上有原告提交的买卖协议、关于达利修理厂法人厂房和设备的决定、中国农业银行业务凭证、房屋购买协议、刘金财书写的情况说明、房屋租赁合同、房屋租赁解除补充协议说明、大庆市让胡路区人民法院法庭审理笔录（来源于（2018）黑0604民初759号案件卷宗）等证据。被告经本院依法传唤，未出庭发表质证意见，亦未提交证据，应对此承担不利后果。本院对以上证据的真实性予以确认，同时有询问笔录、营业执照、情况说明、原告的当庭陈述及卷宗笔录在卷证实。本院认为，1995年2月28日大庆石油管理局建设材料公司出具的关于达利修理厂法人厂房和设备的决定中体现，王东当时是达利修理厂法定代表人，王东自筹资金150万元建设的厂房面积（5000m2）、买的维修设备，经营的市场由王东个人所有，该修理厂土地所有权归建材公司机械工程公司所有，使用权归王东所有为法人的修理厂使用，使用权限为五十年，在此期间王东可转让。大庆石油管理局建设材料公司出具该决定后至今为止，涉案土地及房屋仍由他人占有、使用，该土地及房屋产权单位在明知的情况下，这些年并未出面主张权利，故可知案涉土地及房屋的产权部门对其下属的原大庆石油管理局建设材料公司出具的决定是知情且认可的，故1995年2月28日大庆石油管理局建设材料公司出具的关于达利修理厂法人厂房和设备的决定合法、有效，因此，被告王东有权转让本案诉争土地及土地上所建房屋的使用权。2014年9月22日原、被告之间签订的买卖协议，实际上是土地及地上房屋的使用权转让协议，该协议合法、有效。该协议签订的时间早于被告王东与案外人刘金财签订协议的时间，被告王东应当将案涉土地及房屋交由原告张树友使用，使用期限至合同终止。原告张树友要求被告王东给付租金40000元的证据不足，本院不予支持。被告王东经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提出书面答辩意见，视为对自己权利的放弃，应对此承担不利后果。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告张树友与被告王东于2014年9月22日签订的协议有效；二、被告王东于本判决生效之日起五日内将大庆市让胡路区西宾路39号5000平方米土地、院内原修理厂和废品收购站2985平方米的房屋（现用于经营大庆市让胡路区五彩香茗宾馆）交由原告张树友使用（使用期限至合同终止）；三、驳回原告张树友的其他诉讼请求。案件受理费5800元，公告费300元均由被告王东承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。审 判 长  樊忠江人民陪审员  徐春花人民陪审员  梁景文二〇二〇年十二月二十九日法官助理曹姗姗书记员李冬梅附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。