文书内容重庆市丰都县人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0230民初3157号原告（反诉被告）：丰都县开元置业有限公司，住所地重庆市丰都县三合街道商业一路10号，统一社会信用代码915002300891247036。法定代表人：雷皓雲，董事长。委托诉讼代理人：胡武雄，重庆天宇三星律师事务所律师。委托诉讼代理人：李谊，重庆天宇三星律师事务所律师。被告（反诉原告）：许国成，男，1966年8月25日出生，汉族，住重庆市丰都县。委托诉讼代理人：杨川，重庆创辉律师事务所律师。被告（反诉原告）：鲁佟冬，男，1979年1月11日出生，汉族，住重庆市丰都县。原告（反诉被告）丰都县开元置业有限公司与被告（反诉原告）许国成、鲁佟冬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。因案情复杂，不宜适用简易程序，本院于2019年8月26日裁定本案转为普通程序。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）丰都县开元置业有限公司的委托诉讼代理人胡武雄、被告（反诉原告）许国成及其委托诉讼代理人杨川、被告（反诉原告）鲁佟冬到庭参加诉讼。本案现已审理完终结。丰都县开元置业有限公司向本院提出诉讼请求：判决二被告支付原告租金445860元。事实和理由：2017年11月2日，原告与二被告签订《商铺租赁合同》，约定：甲方（丰都县开元置业有限公司）同意将位于丰都县三合街道XX号（重庆市丰都县XX号楼装饰城吊一层XX号铺）租赁给乙方（许国成、鲁佟冬）经营使用，建筑面积约2477㎡；乙方租赁区域限于经营建材、装饰；合同租赁期限2018年1月1日起至2023年1月1日止；租金2018年1月-2019年1月，月租金74310元，免租期6个月；2019年1月-2020年1月，月租金74310元，免租期6个月；2020年1月-2021年1月，月租金74310元，免租期2个月；2021.1-2022.1，租金单价40元/㎡/月，月租金99080元，免租期2个月；2022.1-2023.1，租金单价40元/㎡/月，月租金99080元，免租期2个月。租金交纳方式：签订合同时乙方支付222930元和10万元合同履约金，合同期内租金按照3个月支付一次，提前30日内足额向甲方支付，先付后使用。合同签订后，原告将租赁物交付给被告使用，被告已经支付2018年3个月租金，尚欠3个月租金222930元;2019年1月至2020年1月被告应当支付6个月租金，免租期6个月，被告应当支付3个月租金222930元。丰都县开元置业有限公司增加其诉讼请求，要求许国成、鲁佟冬支付截止202012月31日的租金1331860元。许国成、鲁佟冬辩称，双方签订《商铺租赁合同》后，丰都县开元置业有限公司于2018年1月将商铺交付许国成、鲁佟冬。许国成、鲁佟冬开始装修。4-5月长江梅雨季节，许国成、鲁佟冬发现房屋开始渗水。到了夏季，丰都县开元置业有限公司未安装中央空调，根本无顾客光顾。为此，双方就房屋渗水无法经营、未安装中央空调根本无顾客光顾、招租无客户进住等事宜及租金交付产生矛盾。许国成、鲁佟冬认为9-15、17、18号商铺从开始经营就渗水，多次整改无效，装修及经营损失严重，该部分商铺不应支付租金。许国成、鲁佟冬租用的5、6号商铺，多次引进商户进场考察，因商铺渗水及未安装中央空调，经营环境差，造成招租不能达到90%。该商铺至今空着，不应支付租金。许国成、鲁佟冬组织大型宣传活动十余次，按合同约定，每场大型活动丰都县开元置业有限公司应赞助6万元，丰都县开元置业有限公司拒绝支付。许国成、鲁佟冬已交纳租金222930元和保证金10万元，应冲抵。许国成、鲁佟冬反诉称，解除双方签订的《商铺租赁合同》，丰都县开元置业有限公司支付许国成、鲁佟冬大型商业活动赞助费48万元及违约金10万元。许国成、鲁佟冬另案主张其装修损失和营业损失。丰都县开元置业有限公司反诉辩称，不同意解除合同，尚未达到合同解除条件。丰都县开元置业有限公司向本院提交了《商铺租赁合同》；许国成、鲁佟冬向本院提交了商铺渗水录像光盘、促销活动清单及视频、现场照片等证据。本院经审理认定如下事实：2017年11月2日，出租方（甲方）丰都县开元置业有限公司与承租方（乙方）许国成、鲁佟冬签订《商铺租赁合同》，约定：甲方同意将位于丰都县XX号（重庆市丰都县XX号楼装饰城吊一层XX号铺）租赁给乙方经营使用，建筑面积约2477㎡；乙方租赁区域限于经营建材、装饰，甲方将位于4号楼装饰城吊一层整体出租给乙方，第三方商户租赁商铺与乙方自行签订租赁合同并与甲方签订管理公约，乙方自行招商及租赁区域的布局，并完成指定品类（厨电、厨具、卫浴洁具、窗帘、墙纸、布艺、瓷砖、地板、门窗、灯饰）等招商，甲方在商业整体统一开业当日，乙方开业率不少于租赁商铺的90%，乙方的招商率和甲方指定的品类未按照合同约定按时完成，甲方给以合理期限予以招商和调整品类（具体时间以书面通知为准），如乙方在合理期限内未完成招商率和调整品类，甲方有权提前解除租赁合同并收回租赁商铺另行出租，履约保证金不予退还；合同租赁期限5年，自2018年1月1日起至2023年1月1日止；租金及其他费用均按建筑面积计算，建筑面积2477㎡，2018年1月-2019年1月，租金单价30元/㎡/月，月租金74310元，免租期6个月；2019年1月-2020年1月，租金单价30元/㎡/月，月租金74310元，免租期6个月；2020年1月-2021年1月，租金单价30元/㎡/月，月租金74310元，免租期2个月；2021年1月-2022年1月，租金单价40元/㎡/月，月租金99080元，免租期2个月；2022年1月-2023年1月，租金单价40元/㎡/月，月租金99080元，免租期2个月。租金交纳方式：签订合同时乙方支付222930元和10万元合同履约金，合同期内租金按照3个月支付一次，提前30日内足额向甲方支付，先付后使用。甲方交房前应保证公共区域的装修完成、扶梯、公共区域中央空调及商铺内中央空调接口入户；租赁期前3年，每年由乙方自行组织4场大型活动，活动相关费用由乙方自行负责，每场大型活动甲方赞助6万元。签订合同后，丰都县开元置业有限公司将涉案商铺交与许国成、鲁佟冬，许国成、鲁佟冬向其交纳租金222930元和合同履约金10万元。之后许国成、鲁佟冬对涉案商铺进行装修。许国成、鲁佟冬在装修过程中发现部分商铺的棚顶和墙体渗水，遂与丰都县开元置业有限公司进行交涉，丰都县开元置业有限公司对其进行过整修。经本院现场勘验，确有部分商铺存在不同程度的渗漏水现象。11、12、13、14号商铺（面积608.35㎡）装修完毕，因其渗漏水不能正常使用；尚有部分商铺未装修，也未投入使用；其余商铺已装修完毕并投入使用。另查明，鲁佟冬、许国成已先后组织4场大型宣传促销活动，丰都县开元置业有限公司未按照约定向鲁佟冬、许国成支付补偿费（赞助费），丰都县开元置业有限公司未按照约定安装中央空调。本院认为，合同当事人应当遵循诚实信用原则，秉持诚实，恪守承诺，按照合同的约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。就本案而言，从合同内容上看，丰都县开元置业有限公司将案涉总面积2477㎡的商铺整体出租给许国成、鲁佟冬，然后由许国成、鲁佟冬将案涉商铺进行对外招租，使丰都县开元置业有限公司在商业整体统一开业当日，许国成、鲁佟冬开业率不少于租赁商铺的90%。丰都县开元置业有限公司作为出租人，有义务确保其提供的租赁物即案涉所有商铺符合正常使用条件。由于涉案部分商铺确实存在不同程度的渗漏水现象，而且丰都县开元置业有限公司未按约定安装中央空调，商户来看现场后，认为商铺环境存在一些问题，缺乏必要设施设备，影响着许国成、鲁佟冬对外招租，从而导致租赁商铺的开业率不能达到90%，出现了不可归责于承租人的事由，致使不能实现合同目的，承租人有权解除合同；从合同履行情况来看，丰都县开元置业有限公司未按约定安装中央空调，未按约定支付活动演出的赞助费，违约在先，应当承担违约责任。对于11、12、13、14号商铺（面积608.35㎡）已装修完毕，确因其渗漏水而不能正常使用，该部分商铺不应支付租金；对于尚未装修商铺并不渗漏水，不存在不能正常使用的情形，丰都县开元置业有限公司未按约定安装中央空调，应当承担违约责任，但不能成为许国成、鲁佟冬拒付租金的理由，许国成、鲁佟冬应当按照商铺面积支付租金。本院将合同约定的租赁面积扣除不能正常使用的商铺面积后作为认定应当支付租金的商铺面积，即1868.65㎡（2477㎡-608.35㎡）。自2018年1月1日至2020年12月31日，本院按约定扣除免租期后，认定租赁月数为22个月（36个月-14个月），许国成、鲁佟冬应支付租金1233309元（22个月×30元/㎡/月×1868.65㎡），扣除其已交租金222930元和10万元合同履约金后，尚应支付租金910379元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第二百二十六条、第二百三十一条规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起解除丰都县开元置业有限公司与许国成、鲁佟冬于2017年11月2日签订的《商铺租赁合同》；二、许国成、鲁佟冬自本判决发生法律效力之日起30日内支付丰都县开元置业有限公司租金910379元；三、许国成、鲁佟冬自本判决发生法律效力之日起30日内将位于丰都县X号（重庆市丰都县XX号楼装饰城吊一层XX号）商铺（建筑面积2477㎡）交付给丰都县开元置业有限公司；四、丰都县开元置业有限公司自本判决发生法律效力之日起30日内支付许国成、鲁佟冬补偿费24万元；五、丰都县开元置业有限公司自本判决发生法律效力之日起30日内支付许国成、鲁佟冬违约金10万元；六、驳回丰都县开元置业有限公司的其他本诉请求；七、驳回许国成、鲁佟冬的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费16787元，许国成、鲁佟冬负担12904元，丰都县开元置业有限公司负担3883元；反诉案件受理费9600元,丰都县开元置业有限公司负担6400元，许国成、鲁佟冬负担3200元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。审 判 长  杜海林人民陪审员  刘光艳人民陪审员  舒兴华二〇二〇年十二月三十日法官 助理  范家成书 记 员  周 银