北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初15960号原告（反诉被告）：张丽娟，1986年6月14日出生，汉族，住河北省石家庄市鹿泉区。委托诉讼代理人：张恩福，北京市恩洋律师事务所律师。被告（反诉原告）：张博，男，1985年8月11出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：徐驰，北京市炜衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔甜梦，北京市炜衡律师事务所实习律师。原告（反诉被告）张丽娟与被告（反诉原告）张博房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张丽娟的委托诉讼代理人张恩福、被告张博的委托诉讼代理人徐驰、崔甜梦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）张丽娟向本院提出本诉诉讼请求：1、请求法院依法判令解除原告与被告签订的《写字楼租赁合同》;2、请求法院依法判令被告向原告支付违约金119766元、居间服务费16000元、免租期租金3219．51元，以上合计138985．51元;3、请求判令被告承担律师费及各项办案费用共计10000元;4、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年7月29日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《写字楼租赁合同》，合同约定被告承租原告合法持有的位于北京市通州区X室用作办公，面积280．45平方米，租期自2019年7月29日至2020年7月28日计一年，免租期10天，日租金单价3．9元/平米/天，日租金1094元，月租金33268元，年租金399220．58元。租金支付方式“押二付二”，即押二个月租金，一次性支付二个月租金，每期届满提前15天支付下期租金。合同签订后，原告依约交付了房屋，被告多有逾期缴租行为。目前被告应于2020年3月14日缴纳下期租金，已经逾期超过7天，原告多次催告未果。2020年4月16日被告违约退租，依据租赁合同第十条第(五)款第1项约定，原告有权解除租赁合同，原告据此解除租赁合同，被告应结清所有费用。另，乙方系违约，依据合同第十一条第(一)款之规定，被告应承担违约金119766元、居间服务费16000元。再次，签订合同时原告基于整个合同期间给予被告免租期10天，依据合同第三条第(二)款第2项之规定，实际租赁不满合同租期一年的，乙方需以合同约定租金标准价格按比例向甲方补交免租期租金。截止2020年4月15日被告实际履行262天，扣除占比7天，被告应向原告补交3天免租期租金3219．51元。依据合同第十五条第二款之约定，违约方被告应承担本案律师费、交通费及各项办案费用共计10000元。综上，为维护原告方合法权益，诉至贵院，望判如所请。被告（反诉原告）张博对本诉答辩并反诉称：双方签订租赁合同后，被告还依约向原告还支付了押金66536．76元。现我不同意原告的本诉诉讼请求，因其本诉诉讼请求没有事实和法律依据。第一，因新冠肺炎疫情的不可抗力导致租赁合同自行解除，被告无需向原告承担违约责任。2020年因新型冠状病毒疫情爆发以来，被告因疫情导致无法开展经营业务，资金周转困难，已不具备继续履行租赁合同的能力。依据原告与被告签订的《写字楼租赁合同》第十条第(二)款的规定，因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。因此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，原被告双方有权约定解除合同的条件，现该解除条件已经成就，租赁合同系于2020年4月16日自行解除，被告不存在违法解除合同事实，无需向原告支付违约金。第二，被告不存在违法解除合同事实，租赁合同系自行解除，依据《写字楼租赁合同》第四条第(四)款的规定，原告应当于合同终止日起5个工作日内将押金如数返还被告。原被告之间的租赁合同已于2020年4月16日自行解除。被告搬离租赁房屋并归还房屋钥匙。原告在被告未完全清理完毕房屋时即将房屋出租给新租户。将被告明确告知要带走的打卡机私自给新租户使用，导致被告在打卡机内留存的员工信息、考勤记录全部丢失，给被告日常管理造成极大损失。同时，将被告购买的窗帘、柜子也直接交付新租户使用，直接造成被告经济损失人民币15000元。另外，原租赁合同约定违约金为年租金的30%，即合同总标的额的30%，违约金约定过高。据此，被告提出反诉请求：1、请求法院判令原告向被告返还押金共计66536．76元；2、判令原告向被告赔偿损失费用共计15000元；3、判令原告向被告承担律师费15000元；4、本案的本诉和反诉的诉讼费用均由原告承担。以上金额汇总计：96536．76元。原告（反诉被告）张丽娟对反诉答辩称：我不同意被告的反诉请求，也不同意返还被告所交的合同押金。租赁合同上第十一条有明确规定，被告必须承担所应承担的损失，扣除后才能退还余下的押金。还有赔偿损失，合同上第九条第4项也有约定，所以按照约定，我没有过错，被告私自走了，我不承担赔偿责任，关于押金的问题，原告交齐各项费用后，我就可以退。如折抵则不够的另外补齐。本案当事人围绕各自诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理对事实认定如下：2019年7月29日，张丽娟（出租人、甲方）与张博（承租人、乙方）及北京一方新辉企业管理有限公司（居间人、丙方）签订《写字楼租赁合同》（以下简称“租赁合同”），约定张丽娟蒋坐落于北京市通州区X房屋（建筑面积280．45平方米）出租给张博用于办公，租赁期限自2019年7月29日至2020年7月28日共计1年，免租期为2019年7月29日至2019年8月7日，年租金为399220．58元，月租金为33268．38元、日租金为3．9元/平方米，张博选择确定以“押二付二”方式支付租金，即押金为两个月租金，每年分六期支付租金，每期支付两个月租金，每期届满前支付下期租金。租赁合同对于免租期租金补交、押金退还、不可抗力、违约责任等具体约定如下：“第三条租赁期限（二）免租期为2019年7月29日至2019年8月7日。1、双方同意在免租期内乙方不承担租金，但应承担本合同第五条应由乙方承担的费用及免租期内的物业费。2、双方认可，免租期是甲方基于乙方整个租赁期限给乙方的优惠，该免租期不因任何原因而延长，因乙方原因导致本合同提前终止，乙方应按实际履行期占全部合同期的比例，以本合同约定的第一个租约年的租金标准，向甲方补交免租期的租金。……(四)租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应返还属于甲方的附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结消各自应对承担的费用。租赁期满乙方继续承租的，应提前60日向甲方提出书面续租请求，在同等条件下，乙方享有优先续约权，届时双方另行协商一致后双方重新签订房屋租赁合同。第四条租金标准、支付方式、递增、押金、付款账户、付款明细，(一)租金标准：该房屋年租金人民叁拾玖万玖仟贰佰贰拾元伍角捌分(??399220．58元)，计算方式为365天。月租金人民币叁万叁仟贰佰陆拾捌元叁角捌分(??33268．38元)日租金人民币：3．9元/平米。(二)支付方式分四种形式，如下：……第二种支付方式：“押二付二”即押金为二个月租金，每年分六期支付租金，每期支付二个月租金，每期届满前15天支付下期租金；……乙方确定以上第(二)种交付方式支付该房屋租金，乙方应于本合同生效后2个工作日向甲方交付第一期租金人民币：陆万陆仟伍佰叁拾陆元柒角陆分(??66536．76元)，乙方自行到租赁房屋所在地的地税部门开取租金发票，乙方最晚应于每期届满前按照所选定的支付方式支付下期租金，逾期支付租金的，每逾期一日，乙方应按合同所规定日租金标准的2倍向甲方支付迟延履行金。……(四)乙方应于本合同生效当日支付甲方押金：人民币陆万陆仟伍佰叁拾陆元柒角陆分(??66536．76元)，……房屋押金用于抵扣乙方未能按照本合同约定方式支付租金、费用或因乙方违反本合同约定应支付的违约金、延迟履行金或应支付给甲方的赔偿金，如果押金因甲方抵扣前述有关租金、费用、违约金或赔偿金等后不足人民币60000元时，乙方应在收到甲方书面通知后7日内补足。本合同终止时，押金在冲抵乙方支付的租金、费用、违约金、赔偿金后还有剩余，则甲方应当于合同终止日起5个工作日内将余款(不计利息)如数返还乙方。(五)乙方将租金汇往甲方指定账户，即视为乙方完成付款义务。……第九条房屋返还，(一)除甲方同意乙方续租外，无论因何种原因导致合同终止，乙方应当于本合同终止后当日按原状向甲方移交返还其所租赁的处于清洁良好状态的房屋及设施、设备(正常的折旧、磨损除外)，否则，甲方有权视情节轻重在押金中扣除。……(三)本合同履行期限届满的，双方同意对乙方的装饰、装修和改造费用按下列原则进行处理：1、已形成附合的，乙方在租赁期内对房屋进行的装饰装修不可移动物品全部移交甲方。返还时，应经甲方验收认可，乙方不得要求甲方给予装修补偿，因乙方拆除、搬迁等原因而致租赁房屋结构或设施损坏时，乙方应负责修复或赔偿相应的损失。2、未形成附合的，由乙方在三日内自行拆除完毕，并应将该房屋恢复原状或向甲方支付相关恢复费用。(四)乙方自认：租赁期限届满或提前解除本合同后，如乙方仍未将其全部或部分私有财产和物品搬出租赁房屋，或未将租赁房屋复原，则视作乙方放弃对前述财产和物品的处理权利，届时甲方有权委派人员将乙方的前述财产及物品子以处理，或代替乙方复原租赁房层，并无需给予乙方任何补偿，由此产生的相关费用由乙方承担。……第十条合同解除，（一)经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。(二)因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。(三)任何一方行使合同解除权，应依诚实信用原则及时通知对方，并采取必要措施防止损失进一步扩大。……(五)乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、未按照约定支付租金达7日的、或欠缴其他各项费用达500元的。……第十一条违约责任，(一)甲方有第十条第四款约定的情形之一的，应按年租金的30%向乙方支付违约金；乙方有第十条第五款约定情形之一的，应按年租金的30%向甲方支付违约金，并承担甲方出租该房屋时所缴纳的居间服务费用，同时甲方可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失，甲方退还相应租金及押金。(二)租赁期内，甲方需提前收回房屋，或乙方需提前退租的，应提前90日通知对方，并按年租金的30%向对方支付违约金。乙方原因退租的，乙方还需承担甲方出租该房屋时所缴纳的居间服务费用，同时甲方可要求乙方将房屋恢复原状成赔偿相应损失，甲方退还相应剩余的租金及押金。若违约金不足以弥补损失，则违约方应当继续承担由此给对方造成的经济损失(包括但不限于：装修费用、设备费用、人员开支、差旅费、律师费、诉讼费等费用)。……第十二条不可抗力，甲乙双方因不可抗力因素造成本合同不能履行或不能完全履行的，遭受不可抗力影响的一方应在不可抗力事件发生后的两天内向另一方发出书面通知，且遭受不可抗力影响的一方应使不可抗力造成的损失程度减到最小，双方均不承担违约责任。不可抗力因素消失之后本合同可以继续履行的，应当继续履行；不能继续履行的，本合同自然终止。本协议所列之如遇国家法律、法规和政策的重大调整导致本合同无法履行、整体租赁项目无法运营的，该等情形视为不可抗力因素；如发生前述或其他不可抗力情形，双方均不承担违约责任。……第十五条争议解决，本合同项下发生的争议，甲乙双方应友好协商解决；协商不成的，可向租赁房屋所在地有管辖权的人民法院起诉。任何一方违约，对方可按本合同约定一并采取上述措施维护自身合法权益，对于因维护自身合法权益而产生的合理费用，包括但不限于调查费用、交通费用、律师费和其他必要的第三方机构费用等，均应由违约方承担。”合同还对其他权利义务进行了约定。写字楼租赁合同签订后，张丽娟将涉案房屋交付张博，张博向张丽娟支付押金66536．76元，并将房屋租金支付至2020年3月28日，此后未交租金。关于合同履行情况，张丽娟称按合同约定，张博应该最迟于2020年3月27日支付下一期租金，但其一直未付，后张丽娟发现涉案房屋已空置，便于2020年4月16日将涉案房屋收回。据此，张丽娟认为张博逾期不支付租金构成违约，其由此依约享有单方解除租赁合同的权力，张博应当按照合同约定承担违约责任。张博则称，其将租金支付至2020年3月28日，其实际已于2020年3月17日搬离涉案房屋，双方之间的租赁合同应于2020年3月29日解除；同时，张博认为双方合同系因新冠肺炎疫情导致解除，属于因不可抗力导致解除，其不应承担违约责任。张丽娟认可张博于2020年3月16日开始一直在搬离涉案房屋，但称其仅交还一把钥匙，且未将门禁打卡机交还；并称在2020年4月因有新租户要入住涉案房屋，其向张博再次索要其他钥匙时，应张博要求其还支付了打卡机费用400元。本院认为，本案争议的焦点是双方合同是否系因不可抗力导致自行解除。张博主张因新冠肺炎疫情合同自行解除，根据合同约定因不可抗力导致合同自行解除的，双方均不承担违约责任；其应就新冠肺炎疫情直接导致其全部不能履行合同义务的事实承担举证责任，但张博并未能就上述事实举证，故张博主张以不可抗力免除其违约责任的意见，依据不足，本院不予采纳。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致的，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，张丽娟与张博签订租赁合同，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，应为有效。在合同履行过程中，张博在租赁期限届满前未再支付租金，且现已搬离涉案房屋，现张丽娟起诉要求解除双方之间的租赁合同，于法有据，本院予以支持。张博在租赁期限届满前搬离涉案房屋，且未再支付租金，已构成违约。张丽娟依据租赁合同的约定主张解除租赁合同，于法有据，本院予以支持。根据合同约定，张博提前退租的，应当按照年租金30%向张丽娟支付违约金，同时应当补交相应比例的免租期租金，并支付居间服务费，如违约金不足以弥补损失的，还应当赔偿张丽娟的律师费等损失。因违约金及赔偿损失均在于弥补当事人的损失，在双方既约定违约金又约定赔偿损失的情况下，本院综合考量租赁合同提前终止履行给张丽娟造成的免租期租金、居间服务费、律师费等损失以及其在收回涉案房屋后已于2020年4月再次将涉案房屋予以出租等事实因素，对违约金数额调整为66536．76元。因本院调整违约金数额时已考量到张丽娟的实际损失，故不再支持其要求张博支付免租期租金、居间服务费及律师费的诉讼请求。租赁合同解除后，张丽娟理应退还张博押金66536．76元，但根据双方租赁合同约定，张博支付的押金可用以抵扣违约金，二者抵扣后，张博无需再另行向张丽娟支付违约金，张丽娟亦无需另行退还张博押金。关于张博的其他反诉请求，因租赁合同系因张博违约导致解除，故其要求张丽承担娟赔偿损失、支付律师费的违约责任，依据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）张丽娟与被告（反诉原告）张博在2019年7月29日签订的《写字楼租赁合同》于2020年4月16日解除。二、被告（反诉原告）张博支付原告（反诉被告）张丽娟违约金66536．76元；原告（反诉被告）张丽娟退还被告（反诉原告）张博押金66536．76元；前述互抵后，双方均不再向对方给付。三、驳回原告（反诉被告）张丽娟的其他本诉请求。四、驳回被告（反诉原告）张博的其他反诉请求。本诉案件受理费3324元，减半收取1662元，由原告（反诉被告）张丽娟负担（已交纳）；反诉案件受理费2214元，减半收取1107元，由被告（反诉原告）张博负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 曹正中二〇二〇年十二月二十一日法官助理 杨娴婷书 记 员 周 洲