湖南省通道侗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1230民初483号 原告（反诉被告）：杨文丰，男，1969年9月19日出生，侗族，住湖南省通道侗族自治县。 委托诉讼代理人：朱朝焕，湖南沐森律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陆万水，男，1980年6月19日出生，侗族，住湖南省通道侗族自治县。 被告（反诉原告）：李许凡，男，1972年6月29日出生，侗族，住湖南省通道侗族自治县。 委托诉讼代理人：石未波，湖南观通律师事务所律师。 原告（反诉被告）杨文丰与被告（反诉原告）陆万水、李许凡租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月4日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨文丰的委托诉讼代理人朱朝焕，被告（反诉原告）陆万水以及被告陆万水、李许凡的共同委托诉讼代理人石未波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨文丰向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告签订的《荒地租赁协议》；2.判令二被告立即向原告支付租金3万元及逾期利息1245元（利息暂以欠交的2万元为基数按年利率4.15%从2018年1月11日起计算至2020年1月11日止，逾期利息应该计算至实际清偿之日止）；3.判令二被告于租赁合同解除后7日内按现状向原告交还租赁场地；4.本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2013年1月9日原、被告签订了《荒地租赁协议》，协议约定原告将位于通道县××村××道附近面积约5亩的荒地租给二被告使用，租金每年1万元，租期为10年，即从2013年1月10日到2023年1月10日止，租金按年度一次性付清，如被告不付清当年的租金，原告有权收回租地，不再给被告使用。二被告自2018年起便一直没有向原告交付租金，原告多次催收，被告仍未履行，二被告的行为损害了原告的合法权益，为此，原告特向法院提起诉讼，请求依法维护其合法权益。 原告杨文丰围绕诉讼请求向本院提交了以下证据： 1、《荒地租赁协议》复印件1份，拟证明原告杨文丰与被告陆万水、李许凡于2013年1月9日签订租赁协议，约定租金为一年一付，被告未按约定交纳租金，已构成违约的事实； 2、《违约告知函》及照片各1份，拟证明原告于2020年4月向被告送达了违约告知函，双方合同已经解除的事实。 被告（反诉原告）陆万水、李许凡书面答辩并提起反诉请求：1.判令解除反诉原告陆万水、李许凡与反诉被告杨文丰签订的《荒地租赁协议》；2.判令反诉被告赔偿反诉原告场地租金损失12万元，场地损失37.5909万元；3.判令反诉费由反诉被告负担。事实与理由：2013年1月9日反诉被告杨文丰与反诉原告陆万水、李许凡签订了《荒地租赁协议》，协议约定反诉被告杨文丰将位于通道县××镇（原陇城镇）竹塘村209国道旁，小地名为客冲的一块面积约5亩的荒地租给陆万水、李许凡，租金为每年1万元，租期为10年。2013年1月13日陆万水委托陆中午办理该荒地的三通一平、厂房搭建、租金的代缴垫付事项，厂房也已经通水通电，2014年10月李许凡、陆万水委托怀化泰信资产评估事务所评估厂房价值，净值为626515.97元。后来杨文丰要求用厂房来做仓库，用了两年，双方口头协议将原告的租期延续两年。2018年12月5日杨文丰授权陆万水将厂房租给刘祥东，租期七年，至2025年12月5日，租金每年3万元。2019年2月1日、2月2日，2020年5月14日陆万水、陆中午分别以现金、微信等不同方式将2018年和2019年的租金交给杨文丰，杨文丰都拒绝接收，2020年5月19日陆万水又以书面形式通知杨文丰提供银行账户，杨文丰也不提供，2020年5月17日，杨文丰私自用锁将厂房的大门锁死，造成刘祥东不能正常使用，产生一定的损失。反诉被告杨文丰为了达到解除合同的目的，故意不收取租金造成反诉原告不按时交纳租金而存在“违约”的情形，反诉被告杨文丰之所以这样做就是为了收回场地另行高价出租，因此，并非反诉原告不缴纳租金而是反诉被告故意不收取租金，强行解除租赁合同，反诉被告的行为已经导致双方丧失了合作基础，故请求法院依法解除荒地租赁协议，由反诉被告杨文丰赔偿反诉原告6年的租金损失6年×（3万-1万）＝12万元，场地损失626515.97÷10年×6年＝37.5609万元，两项合计49.5909万元。 被告（反诉原告）陆万水、李许凡向本院提交了以下证据： 1、《荒地租赁协议》复印件1份，拟证明2013年1月9日李许凡、陆万水租用杨文丰的荒地，双方签订协议约定租金每年1万元，租期为10年等事实； 2、授权委托书复印件1份，拟证明2013年1月13日陆万水委托陆中午办理租赁荒地的三通一平、厂房搭建、租金的代缴垫付、厂房场地转租、矛盾纠纷的协调解决等事宜； 3、“今领到”复印件1份，拟证明2018年2月14日杨文丰收到陆万水交来的2016、2017两年度的租金2万元，因杨文丰租用了两年厂房用于包装蔬菜就不收租金，同时在原合同租期基础上延厂两年至2025年的事实； 4、陆中午与杨文丰的通话记录1份，拟证明2018年12月24日陆中午打电话给杨文丰，请求缓交租金，杨文丰同意缓交的事实； 5、杨培苏出具的“今领到”、微信转账记录各1份，拟证明陆万水按时交纳了2018、2019两年度的租金，2019年2月1日陆万水交2018年度的租金给厂房租用相邻荒地的杨培苏，当天陆万水去找杨文丰交租金，杨文丰不收的事实； 6、申运久的证人证言1份，拟证明反诉被告杨文丰拒收租金，故意毁约的事实； 7、陆万水与刘祥东、陆中午与杨秀杰的通话录音记录各1份以及陆万水与刘祥东、曾德夫的微信、短信聊天记录截屏1份、现场照片1张，拟证明杨文丰于2020年4月17日将李许凡、陆万水在租赁地上所建的厂房大门锁死，影响出租的厂房正常使用的事实； 8、陆中午与杨文丰的微信记录，拟证明陆中午于2020年5月14日发微信给杨文丰，再次准备将租金交付给杨文丰，但被杨文丰拒收的事实； 9、催办函、邮政快递单、视频各1份，拟证明杨文丰拒收租金，陆万水于2020年5月19日邮寄催办函给杨文丰，要求杨文丰提供银行账户收取租金的事实； 10、《金阳木业木材加工厂委托资产评估报告书》复印件1份,拟证明陆万水、李许凡租用杨文丰荒地后所建设的进厂道路、厂房、工棚等资产于2014年11月26日评估价值为673275.4元的事实； 11、《厂房租赁合同协议书》复印件1份，拟证明陆万水将厂房租赁给刘祥东，租金每年3万元整，杨文丰签字同意的事实。 原告（反诉被告）杨文丰辩称，反诉被告杨文丰从来没有要求用厂房做过仓库，也从未同意延期到2025年；反诉原告称2019年2月2日向反诉被告付过租金，但被拒收，而事实上反诉原告欠租金后，反诉被告一直在催收，但反诉被告一直拒付；反诉原告要求反诉被告赔偿场地损失没有事实和法律依据，反诉原告在场地上建的建筑物已是危房。综上，应该驳回反诉原告李许凡、陆万水的反诉请求。 原告（反诉被告）杨文丰就反诉未向本院提交证据。 经庭审质证，被告陆万水、李许凡对原告杨文丰提交的证据发表了如下质证意见：对1号证据的真实性、合法性没有异议，但是对证明目的有异议，被告陆万水、李许凡主动向原告杨文丰交纳租金，杨文丰拒收才是造成本案争议的根本原因；对2号证据杨文丰送达违约告知函给陆万水是事实，但也是杨文丰拒收租金才引起的，不能以告知的形式解除协议。 原告（反诉被告）杨文丰对被告（反诉原告）陆万水、李许凡提交的11组证据发表了如下质证意见：对1号的三性均没有异议；对2号证据的三性均有异议，该授权委托书没有得到原告的认可；对3号证据真实性没有异议，但摘要中的内容是反诉原告自己加上去的，杨文丰对此不予认可；对4号证据的真实性、合法性、关联性均没有异议，该证据正好能够证明原告向被告催缴过租金的事实；对5号证据的三性均有异议，与本案无关；对6号证据的三性都有异议，证人与被告系朋友关系，为利害关系人，且证人不认识杨文丰，证人证言不能证明系杨文丰拒不收取租金的事实；对7号证据三性均有异议，无法核实通话的真实性，2020年5月25日打的电话，而2020年4月27日合同已经解除了，之后的通话与本案无关；对8号证据真实性、合法性没有异议，关联性有异议，2020年5月14日发的信息，而此时合同已经解除，原告有权选择接受租金，也有权选择拒收租金；对9号证据的真实性，合法性没有异议，对关联性有异议，这些都是在被告违约之后发生的，同时也正好证明被告欠原告两年多的租金未付的事实；对10号证据的三性均有异议，该鉴定报告是2014年的，而目前该建筑物已经开裂，是危房了，没有当时评估的价值，该证据与本案无关；对11号证据没有异议，正好说明原、被告解除租赁合同后，为保证第三人的权益，原告与第三人达成的协议。 经庭审举证、质证，本院对各方提交的证据材料认证如下： 对原告（反诉被告）杨文丰提交的1号证据，与被告（反诉原告）提交的一致，对该《荒地租赁协议》的真实性予以采信，但该协议不能证明被告违约的事实；对原告（反诉被告）杨文丰提交的2号证据，被告对收到《违约告知函》的事实没有异议，但该证据不能证明双方合约已经解除的事实。 对被告（反诉原告）陆万水、李许凡提交的1号、3号、4号、8号、9号、11号证据原告（反诉被告）对其真实性、合法性没有异议，本院对该6份证据的真实性、合法性均予以确认，能够证明被告租赁原告的荒地用于建设厂房，2018年12月5日又将该厂房租给他人的事实，杨文丰同意；对被告的2号、5号、6号、7号证据的真实性予以确认，该证据能够证明陆中午受被告陆万水、李许凡的委托管理厂房有关事务及2018年2月1日有找过原告杨文丰交租金的事实；对10号证据不予采信，因该资产评估报告系2014年作出的，自2014年10月20日起至2015年4月19日有效，现时隔多年，不能再以该评估报告认定资产价值。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年1月9日原告（反诉被告）杨文丰（甲方）与被告（反诉原告）陆万水、李许凡（乙方）签订《荒地租赁协议》约定原告杨文丰将位于通道县××村××道上面，小地名为客冲，大约5亩的荒地租给被告陆万水、李许凡，约定租金为每年1万元，租期为10年，租金每年度一次性付清，如被告不付清当年的租金，原告有权收回租地。合同签订后被告陆万水、李许凡签署授权委托书，授权陆中午在租赁的荒地上新建厂房、代缴租金、厂房转租、解决矛盾纠纷等事宜。合同签订后，被告在荒地上进行了水泥硬化并搭建钢架棚，建成了厂棚，并按时交纳了租金，2018年12月5日，经原告杨文丰的授权，被告陆万水与案外人刘祥东签订了《厂房租赁合同协议书》，约定将陆万水、李许凡搭建的厂房租给刘祥东，租金为每年3万元，但被告李许凡、陆万水未能及时将2018年的租金交给杨文丰，2018年12月24日陆中午电话告知杨文丰希望延期几天到春节前付给杨文丰，杨文丰同意延缓，2019年1月2日（农历2018年12月27日）被告陆万水去陇城镇竹塘村找到杨文丰交租金时，杨文丰没有收取。到2020年4月27日原告杨文丰向被告陆万水、李许凡发出《违约告知函》，告知因被告未按约定支付租金，要收回租地。2020年5月14日陆中午通过微信告知向杨文丰交2018、2019年度的租金时，杨文丰拒收微信消息，2020年5月19日被告陆万水以快递方式向杨文丰发出催办函，要求杨文丰提供收取租金的账号和方式，杨文丰不予理会。至今，被告陆万水、李许凡未能支付2018、2019、2020年度的租金。2020年7月13日原告杨文丰以被告陆万水、李许凡未按约交纳租金向本院提起诉讼，本院受理后，被告陆万水、李许凡以原告杨文丰拒收租金以达到解除合同的目的给被告陆万水、李许凡造成损失为由向本院提起反诉，请求依法解决。 本院认为，原告（反诉被告）杨文丰与被告（反诉原告）陆万水、李许凡签订的《荒地租赁协议》是双方当事人的真实意思表示、内容真实、未违反法律强制性规定，该协议合法有效，应予维护。本案纠纷是因2018年度租金缓交问题而引起的，被告方口头向原告杨文丰请求缓交2018年度的租金，最初是征得了杨文丰同意的，但缓交期限双方没讲明确，导致双方对缓交租金的缴纳期限理解不一致，事后双方不能很好地沟通交流，妥善处理，而引发本案纠纷，对此，原、被告双方均有一定过错。缓交期限约定不明确，参照我国合同法第六十二条第四项“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要准备时间”的规定，因此原告应在合理期限内向被告催收，即应向被告发出催收租金的文字通知以确定租金缴纳时限，本案原告未发出文字催收通知，而直接向被告送达“违约告知函”要收回租金，该行为欠妥；本案中被告拖欠租金是事实，但原告也存在拒收租金的不当之处，所以原告要求解除租赁协议的诉讼请求，本院不予支持。被告尚欠原告2018、2019、2020年度的租金共计3万元未支付的事实，原、被告双方对该欠款金额无异议，本院予以确认；原告要求被告清偿租金3万元诉讼请求，事实清楚，证据充分，理由成立，本院予以支持。本案纠纷的起因是被告未能正常交纳2018年度租金，在租金缓交期引发的，总之是被告未能正常交付租金导致的，给原告造成了利息损失，原告主张利息以2018年、2019年度欠付租金计2万元按年利率4.15%自2018年1月11日起计算至实际清偿之日止的诉讼请求，符合法律规定，应予支持；但为了便于履行，本院对利息的计算时间只予支持计算到2020年12月11日止，经计算利息为2420元。 对于被告（反诉原告）的反诉请求，因被告（反诉原告）确实存在拖欠原告（反诉被告）租金的事实，且原告（反诉被告）也并未实现实际收回租地，所以被告（反诉原告）的反诉请求，缺乏事实和法律依据，其理由不成立，故本院对其反诉请求不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十二条第四项、第一百一十二条之规定，判决如下： 一、限被告（反诉原告）陆万水、李许凡于本判决生效后三日内支付给原告杨文丰租金3万元及利息2420元； 二、驳回原告（反诉被告）杨文丰的其余诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）陆万水、李许凡的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费661元，反诉费4369元，两项合计5030元，由被告（反诉原告）陆万水、李许凡负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 长  李 平 人民陪审员  吴代霞 人民陪审员  陆 康 二〇二〇年十二月二十二日 法官助理杨秋萍书记员吴美霞附件： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定： （一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。 （二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。 （三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。 （四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。 （五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。 （六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。