北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初62300号原告：中钢物业管理有限公司，住所地北京市海淀区海淀大街8号，统一社会信用代码：91110000710933454C。法定代表人：范文胜，执行董事。委托诉讼代理人：戈和平，北京威科律师事务所律师。被告：巧达科技（北京）有限公司，住所地北京市海淀区，统一社会信用代码：91110108306395738K。法定代表人：王成予，董事长。原告中钢物业管理有限公司（以下简称中钢物业公司）与被告巧达科技（北京）有限公司（以下简称巧达公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告中钢物业公司之委托诉讼代理人戈和平，被告巧达公司之法定代表人王成予到庭参加诉讼，本案现已审理终结。中钢物业公司向本院提出诉讼请求：1、确认我方与巧达公司签订的《中钢国际广场租赁合同》于2019年7月1日解除；2、巧达公司向我方支付2019年4月1日至2019年6月30日期间的杂费11190.64元，其中电费8259.64元、制冷费2931元；3、巧达公司支付2019年7月1日至2019年11月30日的占用费1725909.45元；4、巧达公司支付违约滞纳金801416.7元；5、巧达公司向我方支付2019年12月1日至2020年11月30日期间的库房占用费64309.44元；6、诉讼费由巧达公司承担。事实和理由：2018年4月24日，我方与巧达公司签订《中钢国际广场租赁合同》（以下简称租赁合同）。2019年2月12日，我方、巧达公司与可荐科技（北京）有限公司（以下简称可荐公司）签订了《合同主体变更协议书》，约定2019年4月1日起由巧达公司将房屋转租给可荐公司，由可荐公司承担租赁合同项下的权利义务。租赁合同签订后，巧达公司向我方支付了相当于3个月的租金及物业费共计1035545.67元的履约保证金。2019年3月18日，巧达公司所有高管及法人因为涉及刑事案件被羁押，所以《合同主体变更协议书》并未实际履行。自2019年4月1日开始，巧达公司因自身原因拖欠租金等费用。2019年5月31日，我方向其发出了《关于终止租赁合同的告知函》，告知其租赁合同自2019年7月1日解除，履约保证金冲抵2019年4月至2019年6月的费用。现我方和巧达公司签订的合同现在已经履行期满。在民警在场并全程录像的情况下，我方已于2019年12月2日收回房屋，并将巧达公司的物品放置在我方库房，占用库房面积88.1平方米，之后的占用使用费我方参照原租金标准主张。为了维护我方权益，特提起本案诉讼。巧达公司辩称，因为我们的刑事案件在审理中，现在属于限制民事行为能力人。我方对中钢物业公司在起诉书中列明的事实与理由及其提交的证据材料均不予认可。我方认可签订的《合同主体变更协议书》没有实际履行，但在合同履行过程中，在我方被羁押之前没有违约行为。我方不存在电费、制冷费欠付的情况，我方在2019年3月14日公司的人都被抓了，故在其主张的电费、制冷费的期间，我方不可能使用并产生电费与制冷费。我从刑事律师处了解的是其在我方被羁押后中钢物业公司已经处理了我方的物品，我不知道其是怎么处理的，怎么放在了库房。我不清楚什么时候腾退的。我方没有违约，是中钢物业公司单方腾房，存在违约。巧达公司相关的刑事案件可能会被撤回起诉，本案租赁合同产生的各项损失是我方配合公安机关产生的，我方意见是等刑事案件结束后再行处理本案。如果法院支持滞纳金，则中钢物业公司主张的违约金标准过高，请求法院酌减。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了交换和质证。对本案事实，本院认定如下：2018年4月24日，中钢物业公司（出租人）与巧达公司（承租人）签订租赁合同，该合同约定承租区域为北京市海淀区海淀大街8号中钢国际广场6层C区（面积593.69平方米）、D区（面积279.26平方米）。租期两年，自2018年5月25日至2020年5月24日。租赁区域仅可作为承租人办公用途。租金每日11.7元/建筑平方米，折算每月355.88元/建筑平方米。物业管理费每日1.3元/建筑平方米，折算每月39.54元/建筑平方米。承租人享有两个月的装修期，自2018年5月25日起至2018年7月24日止。装修期内，承租人无需支付租金，但需向出租人支付承租区域的物业管理费和装修管理费及水电等相关杂费。承租人需向出租人缴纳相当于3个月租金、3个月物业费的金额作为本租赁合同的履约保证金。起租当月：租期届满当月，租金及物业费按当月实际天数计算。其他承租月：租金及物业管理费均按整月计算，折算后的每月租金为310665.45元，每月物业管理费为34516.44元。本租赁合同签署生效后的3个工作日内，承租人须向出租人支付合同起租当月2018年5月25日至2018年8月31日共计3个月7天的物业管理费111493.17元；支付2018年7月25日至2018年8月31日共计1个月7天的租金382160.06元；并同时支付履约保证金3个月的租金及物业管理费1035545.67元；冲抵已支付的定金10万元整；以上合计需支付1429198.9元。每月月底前，承租人支付下月的租金及物业费，并按实际发生额支付上月水电等各项杂费。出租人每月21日前向承租人发放收费通知单。该租赁合同第二部分合同通用条款1.27承租区域的交回部分载明：在本租赁合同租期届满或提前终止时，承租人需将所租赁区域恢复原有交付状态，并向出租人移交承租区域及所有固定设备、装置以及附属设备，以及承租人持有的进入承租区域的各个部分的所有钥匙。若承租人未能在本租赁合同租期届满或提前终止当天将承租区域按约定交还出租人（经双方同意保留的内部装修、装饰或附属物除外），每逾期一天，承租人须向出租人缴纳相当于2倍的日租金及物业管理费作为滞留金。若在本租赁合同租期期满或提前终止时仍有属于承租人的物品、固定附着物或装置遗留或弃置在承租区域，出租人有权（但无义务）在不另行通知承租人的情况下处置此等物品，出租人无需就该处置或任何其它处理方法造成的任何损失或损毁向承租人或任何其他人负责。在处置过程中如对出租人造成损害的，承租人承担赔偿责任。由出租人负责恢复原状或处置遗留物的，承租人须承担因此发生的实际费用，出租人可从承租人履约保证金中扣取，保证金仍不足以缴付的，出租人有权向承租人继续追偿。第六条违约及合同终止6.1违约赔偿条款载明：承租人须就其任何违反、不遵守或不履行本租赁合同的任何条款、条件、协议或规定…因而造成出租人遭受或招致的一切诉讼、申索、损失、损害、开支及律师费，向出租人做出足额赔偿。6.2滞纳金条款载明：如承租人拖欠根据本租赁合同应支付出租人的租金、物业管理费及其他任何费用或其部分，出租人有权根据延迟支付的实际天数向承租人收取应付款项每日千分之五的滞纳金，直至承租人付清所有应付款项的本金、利息和其它相关的费用。6.3合同终止的权利条款载明：承租人未按规定的金额及期限支付租金、物业管理费及其他费用…出租人除了享有本合同项下的其他权利之外，还有权终止本合同。第七条履约保证金条款中7.2履约保证金的扣除条款载明：如果承租人违反本合同的任何条款，出租人有权直接从履约保证金中扣除一定数目以补偿由于承租人违约而造成的损失。如承租人继续履行本租赁合同，则在7日内应补足已扣除的履约保证金。如果承租人未及时补足的话，出租人有权收回承租区域并宣布终止本租赁合同。因承租人原因造成本合同提前终止或解除的，出租人有权向承租人交纳的履约保证金全部给予扣除并保留对差额损失进行追索的权利。7.4履约保证金的退还条款载明：承租人于本租赁合同期满后将腾空的承租区域交还给出租人、结清各项费用后的30日内，或因承租人违反本租赁合同的任何条款而引起的索赔截止后的30日内，出租人将履约保证金退还给承租人，但不附带利息。以上退还时间取两者较晚者为准。第九条不可抗力条款中9.1.3载明：如有不可抗力事件发生，任何一方无需对因不可抗力事件而停止或延迟履行义务致使另一方招致的任何损害、费用增加或损失承担责任。上述停止或延迟履行义务不应被视为违约。2019年2月12日，中钢物业公司（甲方、出租方）与巧达公司（原承租方、乙方）、可荐公司（现承租方、丙方，于2019年2月22日成立）签订《合同主体变更协议书》，约定甲乙丙三方经过协商，同意将甲乙双方于2018年5月25日签订的租赁合同中的承租方主体由乙方变更为丙方。除本协议约定情形外，租赁合同其他内容不变。该协议约定于2019年4月1日生效。2019年3月，巧达公司及可荐公司的法定代表人及主要工作人员因涉及刑事案件被羁押。故《合同主体变更协议书》未实际履行，亦未生效。2019年5月31日，中钢物业公司向巧达公司出具《关于终止租赁合同的告知函》（以下简称终止函），该函件主要内容系告知巧达公司以下内容：我司决定于2019年7月1日起终止与你司的租赁合同。2019年4月1日至6月30日，你司欠缴租金931996.35元、欠缴物业费103549.32元，欠缴杂费12076元，合计1047621.67元。另需支付滞纳金318363.08元，需于6月30日前结清上述欠费。结清全部费用后于2019年6月30日前移走租区内所有你公司办公设备及用品，如逾期未移走，将按照“出租人有权在不另行通知承租人的情况下按遗弃物任意处理此等物品，不承担任何责任”的约定执行。中钢物业公司表示其通过巧达公司及王成予的刑事诉讼律师转交该终止函。对该终止函，巧达公司及王成予是知晓的。巧达公司自2019年4月1日之后一直欠租，属于严重违约，其据此提出解除合同，该终止函已生效。巧达公司称其是在本案审理过程中即2020年12月3日知晓的该函件内容。巧达公司的法定代表人王成予于2019年6月14日向中钢物业公司出具函件，主要内容：因2019年3月14日巧达公司涉嫌刑事犯罪，包括法定代表人在内的公司大部分员工被公安机关刑事拘留并羁押至今，本公司的公章和银行账号等也被公安机关暂扣至今。现本公司正式函告通知贵公司如下处理意见：租赁合同到期后不再续租，立即搬走上述办公场地内公司及公司员工所有的物品；欠付费用在预付押金中扣除；未尽事宜可通过协商或法律途径解决。2019年6月20日，王成予向刘琴出具函件一份，主要内容：下面的事项还请你立即处理：1、中钢办公场地：将我写给中钢的信复印二份，一份留存，另一份当面递交给中钢物业的负责人，原件通过EMS发给中钢物业的负责人。我的意见是：合同执行期内因公安暂扣银行账号导致无法支付费用，我方并未违约，现在合同到期正常结束，我们立即搬走，拖欠费用从押金中扣除，如果中钢擅自处理我公司和员工的物品，我们就通过法律途径解决。尽快寻找合适的仓库，准备搬东西…。中钢物业公司称其已经将巧达公司支付的押金1035545.67元冲抵2019年4月1日至2019年6月30日期间欠缴的租金与物业费，但巧达公司尚有2019年7月1日至2019年11月30日期间的占用使用费以及2019年4月1日至2019年6月30日期间的制冷费、电费没有缴纳，同时其解释称电费与制冷费发生于2019年2月及2019年3月。巧达公司对电费及制冷费的发生不予认可。中钢物业公司（甲方）与巧达公司（乙方）于2019年8月2日签订《租赁合同终止及费用明细确认书》（以下简称确认书），该确认书载明：“乙方于2018年5月25日承租中钢国际广场6层C/D区房屋面积872.95平方米，应于2020年5月24日到期，因你司提出自身不可抗力原因，要求提前终止原与中钢物业签订过的租赁合同。双方同意以下意见：1、甲方与乙方签署的租赁合同至2019年8月11日解除；2、乙方承租的办公区于2019年8月11日前将所租办公区内相关物品（电脑、办公设备及个人物品）全部搬出（明细见附件1），并在2019年8月12日将租区交还给甲方，租赁合同就此终止。2、租赁合同中乙方已缴纳的3个月履约保证金用于冲抵2019年4月份至6月份共计3个月欠缴的租金物业费。3、乙方尚欠缴自2019年7月1日至8月11日租金物业费共计470013.75元，欠缴2019年4月1日至6月30日杂费共计11214.2元，合计欠缴481227.95元（费用明细见附件2）。4、办公区内所有办公家具（桌椅、会议桌椅、沙发）等共计359件，乙方在补交上述费用后方可搬走，否则将用于冲抵欠缴甲方的租金物业费及杂费（家具明细及家具图片见附件3）。5、双方自合同终止之日起，互不相欠，不再追索对方的权益。6、本确认书一式二份，双方各持一份，签字或盖章生效。中钢物业公司工作人员甄亚文在甲方处签字，乙方处由刘琴与王成予的母亲王正华签字。该确认书有以下附件：6层B/C/D办公区置留家具清点明细确认表（图片17张）、6层B/C/D办公区电器、设备及个人物品等搬离明细确认单、巧达公司各项费用明细表，上述材料的落款处均有“刘琴、王正华”签字。同日，双方与巧达公司（丙方）签订《租赁合同终止确认书补充条款》，载明6层B/D/C区办公区内所有办公家具（桌椅、会议桌椅、沙发）等共计359件，是乙方、丙方办公区内的家具。特此补充。巧达公司认可上述证据的真实性，但不认可其证明目的，认为中钢物业公司自2019年3月15日禁止其进入租赁区域且擅自处理其物品等构成违约，导致双方的租赁合同关系于2019年3月15日解除。同时其称其没有授权刘琴处理合同解除后的相关事宜，只是让其代为转交其向中钢物业公司出具的函件，中钢物业公司也没有出具委托甄亚文的相关手续，没有按该确认书实际履行。如果按照该确认书，则应是因不可抗力合同终止，并非巧达公司违约。中钢物业公司则称其前期的张贴封条等措施是其配合公安部门就巧达公司所涉刑事案件调查取证所采取的措施，其并未阻碍巧达公司进入该场地及腾退房屋。因王成予事后不同意该确认书的内容，故该确认书并未实际履行，巧达公司亦未依该确认书的约定腾房。王成予的父母将涉诉房屋内的巧达公司的物品打包、清点，双方登记造册后将物品存在在中钢物业公司的仓库内，占用库房面积88.1平方米，其参照租赁合同的租金标准计算库房占用费。对于腾退搬离及保管事宜，其提交了库房物品的照片及搬家视频，但对实际占用面积未提交相应证据。巧达公司虽认可照片及视频的真实性，但不认可上述证据的证明目的，亦不认可中钢物业公司的陈述。本院认为，中钢物业公司与巧达公司签订的租赁合同，是双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故应视为有效合同，该合同受法律保护，双方当事人均应按约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点在于租赁合同解除的原因及解除时间。关于本案系中钢物业公司/巧达公司违约导致租赁合同解除还是因不可抗力导致租赁合同解除。本院认为，不可抗力作为一种客观情况系独立于人的行为之外的情形。本案中，巧达公司法定代表人及其主要的工作人员被刑事拘留事宜本身不具有外在于人的行为的客观性特点，因而不属于不可抗力。巧达公司称双方解除租赁关系原因系该公司法定代表人及主要工作人员被刑事拘留，属于不可抗力，不应视为其违约的抗辩意见，没有依据，本院不予采纳。中钢物业公司在该区域张贴封条的行为发生于巧达公司涉嫌刑事案件及其工作人员因此被羁押之后，该行为无法排除系刑事案件侦查所需，且现有证据无法证明巧达公司在此情况下无法通过与中钢物业公司沟通等途径出入承租房屋或搬离物品。巧达公司据此主张中钢物业公司违约在先，没有依据，本院不予采纳。巧达公司于2019年4月1日之后未交纳租金、物业管理费等费用，违反了租赁合同中关于巧达公司付款方式的约定，但根据双方关于履约保证金的约定可知，在此情况下，中钢物业公司有权直接从履约保证金中扣除一定数目以补偿由于巧达公司违约而造成的损失。在将上述履约保证金作为3个月的租金及物业费予以全部扣除后，巧达公司在2019年5月31日中钢物业公司出具终止函时尚不存在欠付租金及物业费情况。关于中钢物业公司主张的巧达公司拖欠杂费，巧达公司对此不予认可且认为签署确认书及巧达公司各项费用明细表的刘琴及王正华非巧达公司工作人员。中钢物业公司虽表示刘琴的行为构成表见代理，但由于中钢物业公司是在知晓巧达公司的法定代表人向刘琴出具的书面函件内容的情况下，与刘琴签署的该确认书等材料，在该书面函件中确无委托刘琴进行清算合同解除后的费用事宜，故中钢物业公司所述表见代理的意见，本院不予采纳。按照租赁合同的约定，巧达公司应在月底前按照实际发生额支付上月水电等各项杂费，由中钢物业公司每月21日前向巧达公司发放收费通知单。本案中，巧达公司法定代表人及主要工作人员在3月中旬被羁押，此时中钢物业公司应尚未向其送达杂费的收款通知单，据此可推知2019年2月、3月期间的各项杂费应属客观存在且巧达公司尚未交纳，现中钢物业公司关于杂费的主张，本院予以支持。但根据租赁合同关于履约保证金的约定，如果承租人继续履行本租赁合同，则在7日内补足已扣除的履约保证金，如果未及时补足的话，出租人有权收回承租区域并宣布终止本租赁合同。在中钢物业公司将履约保证金予以扣除完毕后，由于巧达公司未按期补足已扣除的履约保证金，中钢物业公司据此享有终止即解除本租赁合同的权利，由于扣除履约保证金后，巧达公司的租金及物业费交纳至2019年6月30日，且巧达公司亦于2019年6月14日及2019年6月20日出具函件表示立即腾退并搬离该承租房屋，上述意思表示可以推知其不再补充交纳履约保证金。在此情况下，中钢物业公司要求确认双方租赁合同于2019年7月1日解除，于法有据，本院予以支持。综上，在租赁合同解除时，巧达公司并未欠付租金、物业费，而租赁合同关于滞纳金的约定适用的前提即“承租人拖欠本租赁合同应支付出租人的租金、物业管理费及其他任何费用或其部分”不成立，故中钢物业公司关于滞纳金的主张，没有依据，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。巧达公司应在租赁合同解除后将承租的房屋腾退并交还中钢物业公司。虽然巧达公司称因该房屋加锁及张贴封条导致其工作人员进出受阻，但并无证据证明其在租赁合同解除后与中钢物业公司就腾退搬离或进出该租赁房屋进行过沟通或协商。因此，其应就2019年7月1日至2019年11月30日期间占用该房屋的行为支付相应的房屋占用使用费。中钢物业公司参照租金标准主张2019年7月1日至2019年11月30日期间的房屋占用使用费，于法有据，数额合理，本院予以支持。中钢物业公司将巧达公司放置在承租房屋内的物品存放至仓库，据此向巧达公司主张2019年12月1日至2020年11月30日期间的库房占用费64309.44元，但其提交的证据无法确认所占库房情况及库房占用费的实际支出情况，故对此主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款，第九十七条，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下：一、中钢物业管理有限公司与巧达科技（北京）有限公司签订的《中钢国际广场租赁合同》于2019年7月1日解除；二、巧达科技（北京）有限公司于本判决生效后15日内向中钢物业管理有限公司支付2019年7月1日至2019年11月30日的占用费1725909.45元；三、巧达科技（北京）有限公司于本判决生效后15日内向中钢物业管理有限公司支付电费8259.64元、制冷费2931元；四、驳回中钢物业管理有限公司的其他起诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费27623元（中钢物业管理有限公司已预交），由中钢物业管理有限公司负担9223元，已交纳；由巧达科技（北京）有限公司负担18400元，于本判决生效后7日内交纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 周 红二〇二〇年十二月三十日书记员 张慧聪