广西壮族自治区德保县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂1024民初1322号 原告：殷培森，男，汉族，1981年1月14日出生，户籍地：福建省安溪县，现住广西壮族自治区德保县。 代理人：黄宏蛮，广西鹅城律师事务所律师。 被告：广西德保盛象房地产开发有限公司，住所地：广西壮族自治区德保县城关镇南隆大街**。 法定代表人：俞彩贵，执行董事。 代理人：郑登亮，男，公司员工。 案由：商品房销售合同纠纷 适用程序：简易程序 立案日期：2020年10月30日 开庭日期：2020年12月8日 原告诉讼请求：1.判令被告立即将原告已经全款购买的盛象名都第1幢第1层105号商铺从容县农村信用联社解除抵押权；2.判令被告立即将办理盛象名都第1幢第1层105号商铺和第1幢A单元902房的权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并将 2 房产过户到原告名下；3.判令被告按照合同约定支付逾期交房违约金（19896.51元+4424.43元），逾期办理房地产权属证书登记违约金（19896.51元+4424.43元），两项违约金合计48641.88元；4.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年9月27日，原告以1989651元（一次性全款）和442443元（按揭，已付清房款）的价格从被告购买了被告开发的位于德保县城关镇盛象名都第1幢第1层105号商铺和第一幢A单元902房。按照合同约定，被告应当在2014年10月31日前交房，因工程周期较长，双方约定在以上交房日期基础上，出卖方有360天的交房展期。但过了交房展期，被告并没有依约定日期交房，直到2016年的5月，被告才将房子交付原告使用，被告逾期交房已经构成违约，应当按照合同约定按原告已付款额的1%支付两套房的逾期交房违约金19896.51元+4424.43元=24320.94元。合同第十五条，关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后930日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：买受人不退房，每逾期一天，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金，最高不超过总房款的1%”。被告将商铺交付给原告后，不仅没有在930日内将房 3 子权属登记资料报产权登记机关备案，反而在原告不知情的情况下将原告已经全款购买的商铺向容县农村信用联社抵押贷款，后经原告和其他业主的交涉，被告才在2020年3月30日出具一份承诺书，承诺在2020年6月30日前，将原告的商铺解除抵押并备案到原告名下。被告并没有履行其承诺，到现在都没有将原告的商铺解除抵押并备案到原告名下。被告的行为不仅应当按照约定支付逾期办证违约金24320.94元，其未经原告许可将原告的商铺去抵押的行为严重侵犯了原告的合法权益，现提起诉讼，恳请人民法院依法支持。 被告答辩意见：1.原告的105号商铺确实是拿去抵押了，等盛象整个楼盘验收结束之后，就可以拿没有抵押的产权去换押，将原告的商铺解押。2.套房已经备案，等待验收通过后才能办房产过户手续。3.如果我们有违约，违约金按合同约定的计算，我们愿意赔偿。 查明事实：2013年9月27日，原告与被告签订《商品房买卖合同》两份（合同编号：SXMD-0004、SXMD-0005），约定：原告购买被告位于德保县城关镇南隆大街100号盛象名都第1幢第1层105号商铺、第1幢A单元第9层902号套房，第1幢第1层105号商铺的用途为商业、第1幢A单元第9层902号套房用途为住宅，建筑面积分别为77.82平方米、130.42平方米；按建筑面积计算，第1幢第1层105号商铺单价为人民币每平方米25567.35元、第1幢A单元第9层902号套房单价为人民币每平方米3392.45 4 元，总价分别为人民币1989651元、442443元；买受人应在签订合同时付清全部购房款1989651元、442443元；出卖人应当在2014年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；因工程周期较长，双方约定在以上交房日期基础上，出卖方有360天的交房展期，即提前360天交房及延后360天交房都在合同约定的交付期限内；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金；合同继续履行的，违约金总额不得超过买受人已付款的1%；出卖人应当在商品房交付使用后930日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，每逾期一天，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之壹的违约金，最高不超过总房款的1%。双方还就其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告已在2013年9月27日将全部购房款付清，被告于2016年5月将涉案商品房交付原告使用。另查明，被告将涉案商品房出售给原告后，未征得原告同意，将第1幢第1层105号商铺作为向容县农村信用联社贷款的担保，并办理了抵押登记。 5 被告于2020年3月30日向原告出具《承诺书》，承诺于2020年6月30日前将第1幢第1层105号商铺解押并备案到原告名下。因被告未履行《承诺书》中的义务，也未将第1幢A单元第9层902号套房的产权过户到原告名下，原告遂于2020年10月30日向本院提起本案诉讼。 本院意见：原、被告为实现各自的经济利益，协商签订《商品房销售合同》，是当事人真实意思表示，合同关系有效成立，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告已按约支付了全额购房款，被告却未能按约交房和办理产权过户登记手续，构成了违约，应当承担相应的违约责任。原告起诉请求被告办理所购商铺和套房的产权证并支付逾期交房及办证违约金，有事实和法律依据，合同约定于2014年10月31日前交房，加上展期1年，也应于2015年10月31日前交付房屋，却拖至2016年5月才能交付，延期6个月180天，原告选择继续履行合同，按每日万分之一计算违约金达7963.97元，超过了合同约定的原告已付款的1%；被告2016年5月交房至今已逾4年7个月1650天未能为原告办理房屋产权证书，超过合同约定的930天期限720天，按每日万分之一计算违约金达31855.90元，超过了合同约定的原告已付款的1%，本院对原告关于判令被告办理套房的产权证并支付逾期交房及办证违约金的诉讼请求予以支持。但因被告在未经原告同意的情况下将第1幢第1层105号商铺向容县农村信用合作联社抵押贷款，并进行了抵押登记， 6 容县农村信用合作联社对该商铺依法享有抵押权，抵押期间，被告作为抵押人未经抵押权人同意，无权对抵押物进行处分。被告违反与原告签订的商品房销售合同，可以要求被告按照合同和法律规定承担相应的违约责任，经本院释明，原告暂不愿意变更诉讼请求，本院对原告关于判令被告从容县农村信用联社解除盛象名都第1幢第1层105号商铺的抵押权，立即将办理该商铺的权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并将房产过户到原告名下的诉讼请求不予支持。目前尚不确定因被告逾期交付盛象名都第1幢第1层105号商铺，并擅自设定抵押权所产生纠纷的解决方案，故对盛象名都第1幢第1层105号商铺的逾期交房违约金、逾期办理房地产权属证书登记违约金问题，也不宜在本案中处理，对原告的该项诉讼请求亦不予支持。 判决主文：一、被告广西德保盛象房地产开发有限公司于本 判决生效之日起十日内将盛象名都第1幢A单元 902房的产权过户至原告殷培森名下，并向原告 殷培森支付逾期交房违约金4424.43元，逾期办 理房地产权属证书登记违约金4424.43元，两项 共计8848.86元。 二、驳回原告殷培森的其他诉讼请求。 判决依据：《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第(四)项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十一条第二款的规定 诉讼费：本案受理费1016元（原告已预交508元），依法减半收取 7 508元，由被告广西德保盛象房地产开发有限公司负担。 上诉权利：如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院。 审 判 员 农建机 二〇二〇年十二月二十八日 法官助理 李朝照 书 记 员 周 旻