北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初4179号原告北京华祺锘科贸有限公司，住所北京市朝阳区北苑路82号2层电梯北玻璃房。法定代表人杨慧敏，经理。委托代理人闫川，北京市金台律师事务所律师。委托代理人马秉坤，女，汉族，1950年2月20日生，该公司职员，住址辽宁省抚顺市新抚区。被告北京时腾商务酒店有限公司，住所北京市朝阳区北苑路82号。法定代理人邓小刚，总经理。委托代理人董健君，北京市天元律师事务所律师。原告北京华祺锘科贸有限公司（以下简称华祺锘公司）与被告北京时腾商务酒店有限公司（以下简称时腾公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由组成审判员文怡昊担任审判长，审判员付瑞洁、宋培海参加的合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理，书记员刘菁菁担任法庭记录。华祺锘公司委托代理人闫川、马秉坤、时腾公司委托代理人董健君均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。华祺锘公司诉称：邓小刚是时腾公司的法定代表人。最初，时腾商务酒店装修的时候，家具是杨慧敏提供的。2011年年底杨慧敏和邓小刚商量，邓小刚说自己有一个注册在时腾商务酒店场地上的公司，就是我公司的前身，当时的名字叫北京时腾顺达商务服务有限公司，二人商量由杨慧敏收购该公司的股权，成为公司的股东和法人，杨慧敏同意了。2012年11月29日杨慧敏个人与时腾公司签订了一份租赁合同，这份合同没有写日期，当天时腾公司打了一个收条，盖了章，邓小刚还签了字，收条上的日期就是签订这份合同的日期。2013年12月4日的时候杨慧敏就收购了邓小刚在北京时腾顺达商务服务有限公司的全部股份，变更注册成为了北京时腾顺达商务服务有限公司的法定代表人，同时将公司名称改为了现在的名称。杨慧敏在收购了邓小刚的股份后把她的租赁合同权利义务转让给了我公司，就这个转让的事情通知了邓小刚。2016年2月28日杨慧敏与时腾公司签订的合同就到期了，2016年3月1日我公司同时腾公司续签了第二份租赁合同，约定我方承租并经营时腾公司二层堂吧及商品部，自2016年3月1日起至2021年2月28日止。合同签订后，我们按期入驻并开展经营，按时缴纳租金。我们一直与时腾公司直接往来，他们还定期结转一部分款项给我方。2019年5月5日，时腾公司突然以合同到期为由要求我方搬出，并于2019年5月8日强行将我方经营的堂吧、商品部断水断电，同时搬走大量堂吧内物品。我方为此报警，但时腾公司至今未能返还抢占的物品。因他们的违约行为，我公司至今不能正常经营。为维护我公司的合法权益，只好诉至法院，要求1、确认我方与时腾公司之间的租赁合同于2019年5月8日解除。时腾公司是2019年5月8日开始进场强制清退，至此之后我方无法在此场地履行合同，时腾公司行为明显违约。2、时腾公司赔偿我方经济损失2678097.79元，包括我公司在商品部留存的货品损失2221579.79元和装修损失456518元。3、时腾公司赔偿原告预期利益损失88万元。因为时腾公司清偿的行为导致我方2019年5月份没法经营，我公司每月利润约4万元，从2019年5月1日至2021年2月28日期间损失利润是88万元。诉讼各项费用时腾公司承担。时腾公司辩称：不同意华祺锘公司的全部诉讼请求。我方不是本案的适格被告。就对方所述杨慧敏与邓小刚之间的交往过程我方不清楚，邓小刚之前是否是华祺锘公司前身的法定代表人我方也不清楚。华祺锘公司提供的租赁合同真实性、合法性均存在问题，我公司从未与华祺锘公司签署过租赁合同，上面的章不是我们的章。我公司也从未收到过华祺锘公司交纳的租金。退一步讲，即使合同是真的，我方认为合同未生效，根据合同第7条，该合同的生效条件由于缺乏签字而不能成就，连日期也没有。即使这份合同生效了，但是因为华祺锘公司与产权人签署并履行了有关同一块场地的另外一份租赁合同，所以华祺锘公司本案中提供的这份合同不具备履行条件。2013年年初我公司的母公司北京赛时腾科贸有限公司（以下简称赛时腾公司）作为场地的产权人，与华祺锘公司签订了第一份租赁协议，这份协议上没有日期，原因我们记不清楚了，当时这份合同是补签的，因为华祺诺公司租用赛时腾公司的房屋是要办理工商登记，实际上在签订这份协议之前华祺锘公司已经在用这个房屋了，具体怎么开始使用我公司不清楚，是我公司法定代表人邓小刚去办的。这份合同到期之后2017年1月15日华祺诺公司又与赛时腾公司续租了。2018年1月15日又续签了租赁合同，租期续到2019年2月28日。期满后，双方没有续约，2019年4月10日，母公司委托我公司处理租赁场地的经营事宜，2019年5月5日，我方通知华祺锘公司租赁合同已经履行完毕了，要求华祺锘公司腾退，但是华祺锘公司拒不腾退，我们于是开始清退华祺锘公司的场地，双方人员产生了冲突。我们属于到期正常清退，没有给华祺锘公司造成损失。我方给华祺锘公司开发票是因为华祺锘公司自己没有资质出具发票，而赛时腾公司不具备经营酒店资格，也不能开具相关发票。华祺锘公司提交的物品清单中绝大多数的物品我们都没有见过，只有少量的物品是在我公司的仓库当中存放，能否返还给华祺锘公司要看我们母公司的意思。华祺锘公司无法证明他们所谓损失的商品是留存在商品部和大堂中的物品，仅能证明曾经购买过这些物品。装修损失中应该对商品部和大堂吧进行分割，提交的合同都是约定大堂吧是代管，上面的装修添附都是属于产权方，产权方有权进行处分，不存在赔偿的问题。预期利润损失属于预测，没有证据证明，赔偿也不能赔偿到2021年2月。华祺锘公司使用的场地我们现已投入新的经营了。诉讼相关费用不同意承担。经审理查明：北京时腾顺达商务服务有限公司，法定代表人为邓小刚，担任经理。股东为邓小刚一人，监事为李德惠，该公司住所位于北京市朝阳区北苑路82号11层1201房间。2013年12月2日，该公司更名为华祺锘公司，法定代表人由邓小刚变更为杨慧敏，担任经理。股东由邓小刚变更为杨慧敏一人，监事变更为马秉坤一人。此外，邓小刚一直担任时腾公司的法定代表人。北京赛时腾科贸有限公司系北京市朝阳区北苑路82号时腾商务酒店的所有权人。时腾公司为北京赛时腾科贸有限公司关联公司。华祺锘公司租用时腾商务酒店二层堂吧和玻璃房对外经营。2014年9月26日，时腾公司向华祺锘公司转账36196元。2015年2月27日，时腾公司向华祺锘公司转账11693.2元。2016年8月25日，时腾公司向华祺锘公司转账8577.16元。2016年6月28日，时腾公司向华祺锘公司转账9214.72元。2019年5月5日，时腾公司向华祺锘公司发去关于租赁合同期满搬离的通知，主要内容为：你公司与北京赛时腾科贸公司签订的关于北京时腾商务酒店二层玻璃房出租及大堂吧代管经营的租赁合同已于2019年2月28日到期。根据北京时腾商务酒店有限公司总经理办公会决议，按照酒店后续发展规划，不再与你单位续签租赁合同，并已于2019年4月23日通知你公司于2019年5月1日前搬离酒店，同时归还你公司侵占酒店之811房间。现你公司已逾期尚未完成搬离，今日再次慎重通知你公司于2019年5月7日前完成搬离及交接工作，否则酒店将按照合同约定，通过法律渠道追究你公司违约责任。因华祺锘公司未搬离，2019年5月8日，时腾公司人员进入华祺锘公司租用的场地进行强制清退，过程中双方产生冲突。2019年8月12日，华祺锘公司委托北京市金台律师事务所向时腾公司及邓小刚发出律师函，函告对方：一、贵司应于收到本律师函后立即恢复水电、清理二层堂吧，并将堂吧及经营所需家具、设备交还华祺锘公司，及时办理书面移交确认手续，保证华祺锘公司能够恢复正常经营。二、若贵司拒绝上述要求，视为贵司放弃对置放在二层堂吧内华祺锘公司物品的全部权利，届时，华祺锘公司将适时自行清理前述物品并恢复经营，以保障华祺锘公司合法权益，由此所发生的一切费用及相关法律责任均由贵司自行承担。该律师函次日送达。2019年8月22日，时腾公司发布告示，告知华祺锘公司：您的物品根据酒店方通知由酒店工作人员搬到酒店库房暂时放置，具体事宜请联系酒店方负责人。2019年8月28日，华祺锘公司又委托北京市金台律师事务所向时腾公司及邓小刚发出律师函，函告对方：一、贵司应于收到本律师函后立即停止破坏二层堂吧内原有装修，并恢复水电、清理二层堂吧。二、贵司应将堂吧、商品部及经营所需家具、设备、货品交还华祺锘公司，及时办理书面移交确认手续，保证华祺锘公司能够恢复正常经营。三、若责司拒绝上述要求，华祺锘公司将不惜采取一切可能的法律手段保障自身合法权益，由此所发生的一切费用及相关法律责任均由贵司自行承担。该函件当日寄出，于次日送达。就双方争议的焦点，即华祺锘公司究竟与哪家公司建立了租赁合同关系，双方分别提交了证据。华祺锘公司提交1、两份合同，强调己方从始至终是与时腾公司建立的租赁合同关系。第一份合同主要内容为甲方时腾公司同意将位于北京市朝阳区北苑路82号北京时腾商务酒店二层电梯北侧约十平米玻璃房一间，出租给乙方华祺锘公司经营使用。另位于本酒店二层电梯南侧大堂吧交由乙方代为经营管理，经营期限权利和义务和与本合同租赁期限、权利义务一致。房屋租赁期限为四年，自2013年3月1日至2016年2月28日止。乙方向甲方交纳房屋租赁费用为首年3万元，其后每年以10%递增。乙方自签订合同当日付清当年房租费3万元，其后每年提前15天一次性付清当期房租。第二份合同主要约定：甲方时腾公司同意将位于北京市朝阳区北苑路82号北京时腾商务酒店二层电梯北侧约十平米玻璃房一间，出租给乙方华祺锘公司经营使用。另位于本酒店二层电梯南侧大堂吧交由乙方代为经营管理，经营期限权利和义务和与本合同租赁期限、权利义务一致。房屋租赁期限为五年，自2016年3月1日至2021年2月28日止。乙方向甲方交纳房屋租赁费用为首年3万元，其后每年以10%递增。乙方自签订合同当日付清当年房租费3万元，其后每年提前15天一次性付清当期房租。交由乙方代为经营管理的二层大堂吧，乙方需保证甲方现有的服务功能不可改变。营业收入归乙方所有。乙方出售的物品如需挂账或由酒店出具发票，应足额缴税，挂账金额一月一结。甲方保证是所出租房屋的合法产权人，所出租的房屋及设施完好，能够正常使用。本合同生效后双方均按照合同约定履行各自的义务，如有违约，应由违约方承担违约责任，并应赔偿另一方由此而受到的全部经济损失，但本合同仍应继续履行。如因甲方责任而致使合同提前终止时，即由甲方按本合同未履行部分，将乙方交付该年度的租金及相关费用返还乙方，并赔偿因甲方提前终止本合同造成的乙方经济损失。这两份合同落款处均没有签订日期，第一份合同有时腾公司盖章和杨慧敏签字，第二份合同有时腾公司、华祺锘公司盖章。2、邓小刚2012年11月29日出具的收条一张，上载：收到杨慧敏租赁二层商品部首年全款叁万元整。证明两份租赁合同履行过程中由华祺锘公司法定代表人杨慧敏通过现金支付时腾公司法定代表人邓小刚租金。时腾公司质证称：1、对两份合同的真实性均不认可，没有见过这两份合同，上面加盖的时腾公司印章系虚假印章。2、真实性和证明目的均不认可，时腾公司账上没有这笔收入，是华祺锘公司与赛时腾公司形成租赁关系，多年没有付租金。时腾公司为了证明华祺锘公司实际是与赛时腾公司建立的租赁关系，提交了1、三份租赁合同。第一份合同主要约定：甲方赛时腾公司同意将位于北京市朝阳区北苑路82号北京时腾商务酒店二层电梯北侧约十平米玻璃房一间，出租给乙方华祺锘公司经营使用。另：位于本酒店二层电梯南侧大堂吧交由乙方代为经营管理，经营期限权利和义务和与本合同租赁期限权利和义务相一致。房屋租赁期限为四年。2013年3月1日至2017年2月28日。乙方向甲方交纳房屋租赁费用为首年2万元人民币，其后每年以15%递增。乙方自签订合同当日付清当年房租费2万元，其后每年提前15天一次性付清当期房租。第二份合同主要约定：甲方赛时腾公司同意将位于北京市朝阳区北苑路82号北京时腾商务酒店二层电梯北侧约十平米玻璃房一间，出租给乙方华祺锘公司经营使用。另：位于本酒店二层电梯南侧大堂吧交由乙方代为经营管理，经营期限权利和义务和与本合同租赁期限权利和义务相一致。房屋租赁期限为一年。自2017年3月1日至2018年2月28日。乙方签订合同当日付清当年房租费2万元整。第三份合同内容与第二份合同基本一致，只是将租期延长一年。这三份合同均在落款处加盖了双方印章，除第一份合同落款没有日期以外，第二份合同签订于2017年1月15日，第三份合同签订于2018年1月15日。2、授权书一份，主要内容为：赛时腾公司为北京市朝阳区北苑路82号的产权人，并以该不动产为基础运营时腾商务酒店。赛时腾公司授权时腾公司作为代表，对外开展与时腾商务酒店有关的一切业务，包括解决历史遗留问题，处理合同纠纷等。落款日期为2019年4月10日。华祺锘公司质证称：1、三份租赁合同真实性、关联性和证明目的均不认可，这三份合同上的章我们确实盖过，当时邓小刚找到我们，说赛时腾公司是国企，需要审计，让我们配合出具合同，为了配合时腾公司和它的母公司赛时腾公司应付审计，我们后补的合同，双方并不是按照这些合同去履行的，租赁时间、履行的对象、租金的价格都不对，尤其是租期2013年至2017年的那份合同，如果按照这份合同的签订日期，当时我公司的名称还没有变更为现名称，不可能以我公司后来的名称去签订一个之前的合同。在我方留存的这三份合同底档里均没有签订日期，所以时腾公司提交的证据中日期应为后补的。2、授权书的真实性和证明目的均不认可，时腾公司和它的母公司随时可以自行制作。本案审理过程中，本院就评估鉴定事项向双方释明，时腾公司申请就华祺锘公司提交的租赁合同首页及尾页上时腾公司的印章真伪进行鉴定，并当庭盖章留存比对样本。经本院报送北京市高级人民法院确定，北京长城司法鉴定所作为本次鉴定的实施机构进行了鉴定工作。时腾公司预付了鉴定费。2020年5月25日该所出具司法鉴定意见书，结论为：检材无标注日期的《租赁合同》第1页左上方“出租方”处和第3页左下方“甲方”处的“北京时腾商务酒店有限公司1101050546898”印章印文与样本上的“北京时腾商务酒店有限公司11101050546898”印章印文是同一枚印章盖印。该意见书出具后，时腾公司、华祺锘公司均表示对鉴定结论没有异议。本院要求涉案人员杨慧敏和邓小刚亲自到庭说明情况，二人均未到庭，且没有提供不能到庭的正当理由。此外，审理过程中，承办人会同双方代理人至华祺锘公司原经营场地就留存的物品进行了清点，双方一一确认了存放与多个地点的各项物品。华祺锘公司表示会尽快拉走留存的物品，时腾公司表示会积极予以配合。现堂吧所在场地已改建为咖啡厅，由案外人经营。玻璃房现用于堆放物品。清点完成后，华祺锘公司调整了诉讼请求，将赔偿经济损失中物品损失金额下调为2154777.79元。上述事实，有租赁合同、鉴定意见书、银行流水、律师函、房屋所有权证、当事人陈述等在案佐证。本院认为：本案争议焦点在于租赁合同关系究竟建立在哪两方之间。从庭审情况、在案证据综合分析，本院有理由确定与华祺锘公司建立租赁合同关系的出租方是时腾公司。首先，邓小刚一直担任时腾公司的法定代表人，还曾经是华祺锘公司前身的法定代表人，而根据时腾公司自认，他与赛时腾公司没有关系。作为掌握案件核心细节的关键人员，没有正当理由拒不到庭作证，此种情况下，本院判断通过邓小刚牵线促成时腾公司与华祺锘公司之间的合同更加合乎情理。其次，时腾公司否认合同上的印章真实性，但从鉴定结论来看，合同上的印章恰恰是时腾公司的真实印章。时腾公司主张即使印章真实，合同也未达到生效条件，但合同关系是否成立、生效，关键在于判断双方的具体履行行为，从华祺锘公司提供的收条、转账记录等证据来看，邓小刚作为时腾公司法定代表人收取过租金，且时腾公司还多次与华祺锘公司发生经济往来，甚至为其开具发票。如果按照时腾公司的说法，出租方为赛时腾公司，华祺锘公司多年未支付任何租金，显然不合常理，有违商业交易习惯。赛时腾公司系场地的产权人，时腾公司为其子公司，双方关系密切。故时腾公司虽无场地所有权，但它与华祺锘公司之间的合同仍应认定为合法有效。现合同约定的租期未到，时腾公司强行腾退，违约行为明显。根据照片、视频等证据，2019年5月8日双方发生冲突后，华祺锘公司的租赁合同实际上已无法继续履行，故本院确定双方之间的租赁合同关系自当日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。时腾公司违约情节明显，应当赔偿华祺锘公司合理的损失。华祺锘公司主张的损失包括多个部分。就物品损失，从现场勘验的情况来看，尚有部分华祺锘公司的物品留存，且物品损失应当以合同解除当时的市场价值估算，华祺锘公司没有提供充分证据证明物品具体损失，本院依据在案证据，勘验情况，以及市场平均价格，折旧年限等因素综合考虑，酌情确定该部分损失为33万元。装修损失因现场已重新投入使用，不具备评估条件，本院根据华祺锘公司提交的合同等证据，参考租赁年限酌情确定为7万元。预期利益损失一节，经营行为本身存在不确定性，有赖于经营方面对市场风险时做出的经营行为，利润并不是一定发生，且华祺锘公司提供的证据也不足以证明之前其获益情况，本院对该项请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条的规定，判决如下：一、确认原告北京华祺锘科贸有限公司与被告北京时腾商务酒店有限公司间的租赁合同二〇一九年五月八日解除。二、被告北京时腾商务酒店有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告北京华祺锘科贸有限公司装修损失七万元、物品损失三十三万元。三、驳回原告北京华祺锘科贸有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五千三百九十七元，原告北京华祺锘科贸有限公司负担三千元（已交纳），被告北京时腾商务酒店有限公司负担二千三百九十七元（本判决生效之日起七日内交纳）。鉴定费八千一百元，由被告北京时腾商务酒店有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  文怡昊审判员  宋培海审判员  付瑞洁二〇二〇年十二月十日书记员  刘菁菁