北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初59477号原告（反诉被告）：北京市海淀区爱丽斯电影艺术培训学校，住所地北京市海淀区北安河甲17号。统一社会信用代码：52110108739350623H。法定代表人：张轶，董事长。委托诉讼代理人：王滨才，甘肃长治律师事务所律师。被告（反诉原告）：王延国，男，1972年4月25日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。身份证号：×××。委托诉讼代理人：杨东江，北京元辅律师事务所律师。被告（反诉原告）：李勇刚，男，1982年8月21日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。身份证号：×××。原告（反诉被告）北京市海淀区爱丽斯电影艺术培训学校(以下简称爱丽斯电影学校)与被告（反诉原告）王延国、李勇刚租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）爱丽斯电影学校之法定代表人张轶及委托诉讼代理人王滨才，被告（反诉原告）王延国及其委托诉讼代理人杨东江、被告李勇刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。爱丽斯电影学校向本院提出诉讼请求：1、判令王延国、李勇刚向爱丽斯电影学校返还坐落于北京市海淀区北安河甲17号院内海淀驾校修理车间以北小院和大约1100余平方米的房屋（以房屋实际面积为准）及海淀驾校修理车间以东可建筑商业用地（约7亩）；2、要求王延国、李勇刚支付2019年11月20日至2020年8月20日的房屋使用费共计240000元（按照合同年租金32万元主张），2020年8月21日至实际腾退之日止，我方要求按照每月80000元的标准支付房屋使用费；3、判令王延国、李勇刚支付本案的诉讼费。事实和理由：2011年5月15日，爱丽斯电影学校与李勇刚、王延国签订《土地房屋租赁合同》，约定将北京市海淀区北安河路甲71号北京爱丽斯艺术学校院内海淀驾校修理车间以北小院和大约1100余平方米的房屋（以房屋实际面积为准）及海淀驾校修理车间以东大约7亩地可建筑商业用地租给李勇刚、王延国使用。2018年，因房租拖欠问题，爱丽斯电影学校将李勇刚、王延国起诉至北京市海淀区人民法院。该案经海淀区人民法院及北京市第一中级人民法院审理，二审生效判决确认了爱丽斯电影学校与王延国、李勇刚之间所签订的《土地房屋租赁合同》因违反法律、行政法规强制性规定而无效，但鉴于李勇刚、王延国自签约后一直使用涉案房产至今，故判令其二人向爱丽斯电影学校缴纳房屋使用费。2019年4月，北京市第一中级人民法院作出生效判决后，王延国、李勇刚仍一直占用涉案房产。受爱丽斯电影学校委托，北京市海拓律师事务所于2019年7月2日向王延国、李勇刚送达了律师函，要求其于收到律师函之日起十五个工作日内将涉案房产恢复至双方租赁协议签订时的初始状态并交还于爱丽斯电影学校，每迟延一日，按双方约定的租金标准计算占有使用费。现上述律师函中规定的期限已届满，王延国、李勇刚对律师函所述内容置之不理．既不答复，亦未按要求向爱丽斯电影学校返还涉案房产，爱丽斯电影学校作为涉案房产的合法占有、使用权人，恳请法院依法判令王延国、李勇刚立即将涉案房产恢复原状，并返还于爱丽斯电影学校。王延国、李勇刚辩称，一、不认可爱丽斯电影学校的诉讼请求及理由，双方签订的《土地房屋租赁合同》被认定为无效，全部过错及责任都在于爱丽斯电影学校，其要求返还就应赔偿我方的全部损失。2011年5月15日，双方签订了《土地房屋租赁合同》租赁期限为10年，自2011年7月20日至2021年7月19日，租金为每年三十二万元，年付上交方式。因我方租赁涉案土地及房屋的目的是为生产经营开办养老院，所以签订前就与爱丽斯电影学校反复强调是否具有相关产权证明是否可以经营建房使用，爱丽斯电影学校承诺该土地可商业建房并具有办理商业经营性营业执照的产权证明，为明确双方权利义务《土也房屋租赁合同》第二条明确了“甲方租赁给乙方该土地作为商业建房经营使用，经营期间乙方属于自主经营，甲方无权干涉”，第三条第三款及第四款约定了“甲方负责提供乙方可办理商业经营性营业执照的房屋产权等相关文件，并负责协助乙方办理相关手续、根据甲方提供的政府有关部门文件甲方土地属于商业用地可以在承租的土地上建设商业用房，建房期间甲方应积极配合乙方协调关系”合同还约定“如甲方无故终止合同，应退还乙方相应租金并赔偿乙方所承建的房屋及相应损失”。合同签订后我方依约交付了2011年至2012年度租金，对房屋进行了装修并增建房屋2000平米及相应地上物，但爱丽斯电影学校不仅未按照合同约定提供房屋产权手续及商业用地手续造成我方不能按合同约定正常经营，还百般刁难我们，“不按时交付房屋、大门不按时打开、随意断水断电、租赁房屋漏雨不尽修缮义务、任意抬高水价”，我们多次与爱丽斯电影学校协商但爱丽斯电影学校却置之不理，不予解决，反而起诉我们要求解除双方签订的《土地房屋租赁合同》支付违约金。后2019年4月经北京市第一中级人民法院终审判决以“出租人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋”违反法律、行政法规强制性规定判决我方与爱丽斯电影学校于2011年5月15日签订的《土地房屋租赁合同》无效。依据上述事实及《合同法》第五十八条的规定，我们认为双方签订的《土地房屋租赁合同》是双方平等、自愿、相互信任的基础上签订的，我们如约交付了租金，并在涉案地经营数年对房屋进行了修缮，并大量增建了房屋及地上物，投入了大量的人力、物力及心血，守法经营依约履行合同，本应有所回报，但爱丽斯电影学校未按照合同约定提供相应证明材料使我方不能按照合同目的正常经营并导致合同无效，血本无归。现爱丽斯电影学校因利益驱使违背诚实信用原则主张收回房屋，从法律角度我们愿意承担生效判决的拘束，但爱丽斯电影学校这种背信行为给我们带来巨大的经济损失其应当承担我方全部信赖利益损失及可得利益损失，不能使不诚信的当事人因合同不成立、无效或者被撤销而获益。王延国、李勇刚提出反诉请求：1、请求爱丽斯电影学校赔偿我们损失3661218元；2、请求判令爱丽斯电影学校支付评估鉴定费用26612元；3、请求判令爱丽斯电影学校返还电费押金20000元；4、全部诉讼费用由爱丽斯电影学校承担。事实和理由：2011年5月15日，我们与爱丽斯电影学校签订了《土地房屋租赁合同》租赁期限为10年，自2011年7月20日至2021年7月19日止，租金为每年三十二万元，年付上交方式。签订合同前被爱丽斯电影学校承诺涉案土地可商业建房并具有办理商业经营性营业执照的房屋产权证明。我们为实现合同目的明确双方权利义务要求爱丽斯电影学校提供相应文件，并在《土地房屋租赁合同》第三条，第三款、第四款中约定“甲方负责提供乙方可办理商业经营性营业执照的房屋产权等相关文件，并负责协助乙方办理相关手续、根据甲方提供的政府有关部门文件，甲方土地属于商业用地，可以在承租的土地上建设商业用房，建房期间甲方应积极配合乙方协调关系”，合同还约定“如甲方无故终止合同，应退还乙方相应的租金，并赔偿乙方所承建的房屋及相应损失”。合同签订后我们依约交付了2011年至2012年度租金，但爱丽丝电影学校不仅未按照合同约定提供房屋产权手续及商业用地手续还百般刁难我们，“不按时交付房屋、大门不按时打开、随意断水断电、租赁房屋漏雨不尽修缮义务、任意抬高水费价格”，我们多次与爱丽丝电影学校协商但爱丽斯电影学校却置之不理，不予解决。反而起诉我们要求解除双方签订的《土地房屋租赁合同》支付其违约金，后2019年4月9日经北京市第一中级人民法院终审判决以“出租人未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设房屋”违反了法律、行政法规强制性规定判决我们与爱丽丝电影学校于2011年5月15日签订的《土地房屋租赁合同》无效。2019年8月6日，爱丽丝电影学校起诉我们要求将涉案房屋返还。我们认为2011年签订的《土地房屋租赁合同》是在双方平等、自愿、相互信任的基础上签订的，我们如约履行了合同义务交付了租金，并在涉案地经营数年对房屋进行了大量增建、添附、修缮，投入了大量的人力物力及心血。守法经营，本应有所回报，但因为爱丽丝电影学校未按照合同约定提供相应证明材料导致合同无效，血本无归。合同无效直接的原因是爱丽斯电影学校的全部过错造成的，现爱丽斯电影学校因利益驱使违背诚实信用主张收回房屋，从法律角度我们愿意承担生效判决的拘束，但爱丽丝电影学校这种背信行为给我们带来巨大的经济损失其应当承担我们将恩全部直接损失及可得利益损失。依据《合同法》第五十八条之规定我们提起反诉，望法院支持我们的反诉请求。爱丽斯电影学校对王延国、李勇刚的反诉辩称，一、关于损失的请求于法无据，故不同意。法院判决双方租赁合同无效的理由是租赁房屋无相关审批手续，违反了法律法规强制性规定。在租赁时王延国、李勇刚就知道房屋的实际情况，我公司并未欺骗隐瞒相关事实。双方合同约定土地是商业建房经营使用，甲方积极配合乙方施工建设并负责有关单位协调工作，实际上我单位也配合了王延国、李勇刚的相关工作，王延国、李勇刚也在租赁的场地进行了建房，但王延国、李勇刚建房没有经过审批是王延国、李勇刚自己造成的，不是我单位的责任，故我单位不应该承担王延国、李勇刚的损失。二、关于第二项、第三项反诉请求也不同意，我单位认为以上费用与我单位无关，应该由王延国、李勇刚自己负责。三、对于王延国、李勇刚提出的评估申请法院应不予准许，根据现有的证据，王延国、李勇刚所建房屋没有相关手续，属于违章建筑，所以没有评定标准，也没有相关机构可以做出评估，王延国、李勇刚提出申请就是为了拖延时间，故应驳回其申请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2011年5月15日，甲方（爱丽斯电影学校）与乙方（李勇刚、王延国）签订《土地房屋租赁合同》，双方约定如下：经甲、乙双方友好协商，在兼顾双方利益的基础上，甲方同意将北京市海淀区北安河路甲71号爱丽斯电影学校院内海淀驾校修理车间以北小院和大约1100余平方米的房屋（以房屋实际面积为准）及海淀驾校修理车间以东大约7.0亩地可建筑商业用地（空地）租给乙方使用。一、租期和租金：1、租期：拾年；自2011年7月20日至2021年7月19日止。（免租期4个月，在此期间不收取租金）。2、租金：320000元/年。（大写：叁拾贰万元/年）由于考虑乙方投资较大，甲方在第一年少收取伍仟元整，所以第一年甲方实际收取租金为315000元（大写：叁拾壹万伍仟元整）。3、付款形式：年付（上付）。签字之日乙方支付甲方第一年租金即叁拾壹万伍仟元整，以后租金恢复原价格为叁拾贰万元整，并于每年的11月20日前支付。二、租赁用途：甲方租赁给乙方该土地作为商业建房经营使用，经营期间乙方属于自主经营，甲方无权干涉。三、甲方责任：1、甲方积极配合乙方施工建设，并负责苏家坨镇有关单位的协调工作。甲方同意乙方在建房期间如遇干涉不能继续建房，免停工期间所有租金，如持续性不能建房，经双方协商可中止合同，如持续性不能建房事件发生的免租期内，甲方退还乙方所缴的全部租金，如持续性不能建房事件发生在承租期内，甲方扣除乙方所应缴纳的租金后，退还剩余的租金。2、甲方保证乙方正常用水、用电，并负责其土地西侧房屋的主体,防水维护、维修，以免影响乙方的正常经营。3、甲方负责提供乙方可办理商业经营性营业执照的房屋产权等相关文件，并负责协助乙方办理相关手续。4、根据甲方提供的政府有关部门文件，甲方土地属于商业用地，可以在承租的土地上建设商业用房，建房期间甲方应积极配合乙方，协调关系。5、甲方负责在四个月内将南侧通道大门打开，保证乙方正常经营使用。四、乙方责任：1、乙方要按时向甲方缴纳租金不得拖延。如有拖延，每拖延一天须缴纳10%滞纳金。如超过两个月不交租金，合同失效，互不赔偿。地上物由甲乙双方协商办理。2、乙方于每月月底向甲方缴纳水电费。电费(包括220V、380V)按供电局收费标准而定，水费3元/吨。3、如乙方无故终止合同，甲方则不退还租金，地上物甲乙双方协商处理。4、如甲方无故终止合同，应退还乙方相应的租金，并赔偿乙方所承建的房屋及相应损失。五、补充条款：1、合同履行期间如遇自然灾害等不可抗拒因素，而必须中止合同时，甲乙双方均不负有补偿责任。2、甲方在原租赁土地上的地上物及附属设施，甲方持所有权；乙方在甲方土地上所承建的房屋及附属设施，乙方持房屋所有权。3、合同期一年半内，如遇任何形式拆迁，所有拆迁补偿归乙方所有，一年半后甲乙双方各占房屋拆迁补偿款的50%（具体见图纸）。4、在合同履行期间，乙方在不经甲方同意的情况下，不得擅自转租，如有该情况发生，甲方不承认乙方所签的合同，一切经济损失由乙方负责。5、在租赁期间双方必须信守合同，否则违约方赔偿年租金的5%给守约方。6、合同到期后，如土地所有人（北京市海淀区苏家坨镇西埠头村委会），不再与甲方续签合同，乙方所承建的房屋及附属设施得到赔偿后，此合同终止。土地所有人（北京市海淀区苏家坨镇西埠头村委会）与甲方续约后，甲乙双方重新签订合同，由乙方继续承租。7、在租赁期间如遇具体问题，双方协商解决，达成一致可签订补充协议。补充协议与原合同具有同等的法律效力。如协商不成，双方均可向海淀区人民法院提起诉讼。2016年，爱丽斯电影学校曾在本院起诉李勇刚、王延国租赁合同纠纷一案，爱丽丝电影学校提出如下诉请：要求解除爱丽斯电影学校与李勇刚、王延国2011年5月15日签署的《土地房屋租赁合同》;要求李勇刚、王延国支付2015年-2016年度的房屋租金30000元;要求李勇刚、王延国支付逾期缴纳房屋租金的滞纳金875350元;要求李勇刚、王延国支付违约金64000元。2018年11月20日，本院作出（2016）京0108民初3178号民事判决书，经本院审理认为爱丽斯艺术学校与李勇刚、王延国签订租赁合同，虽系双方当事人真实意思表示，但因租赁房屋无相关审批手续，合同违反了法律、行政法规强制性规定，应为无效。判决如下：一、李勇刚、王延国于本判决生效后七日内交纳北京市海淀区爱丽斯电影艺术培训学校房屋使用费三万元；二、驳回北京市海淀区爱丽斯电影艺术培训学校其他诉讼请求。后爱丽斯电影学校不服提起上诉，北京市第一中级人民法院于2019年4月9日作出（2019）京01民终3478号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。庭审中，双方均认可王延国、李勇刚就涉案土地及房屋的使用费已依约交纳至2019年11月20日，且爱丽丝电影学校认可收取了李勇刚、王延国电费押金20000元。关于涉案租赁土地上原有房屋情况，爱丽斯电影学校陈述，涉案院落分东西院，其中西院中所有房屋，面积大概1150平方米均是爱丽斯电影学校所建，东院内原有35平方米的一个厕所和15平方米的门房也是爱丽斯电影学校所建。李勇刚、王延国对此不予认可，称在（2019）京01民终3478号民事判决书在事实认定部分已经认定涉案院落的西院房屋面积大约为1100平方米，双方签订的土地租赁合同也载明涉案院落的西院房屋面积大约为1100平方米，东院内原来有一个化粪池和一个面积为5、6平方米的砖垛，并没有爱丽斯电影学校所主张的厕所和门房。关于李勇刚、王延国在涉案土地上建房情况，李勇刚、王延国主张在二人在签订合同后爱在涉案东院7亩地上建有2050.72平方米房屋（包括西院建的63.8平方米），且上述房屋均为2012年所建。2013年，二人对西院的1100平米已有房屋进行装修，在此之前，爱丽斯电影学校所建上述房屋基本无装修，也无法实际入住。关于装修是标配，每个房屋均进行了涂料粉刷、打隔断、防水、更换木包门、院外铺了草坪砖、安装热水器，修建了鱼池、小桥、铁栏杆、路灯、屋内进行了水电改造，走廊内安装了铝塑隔断，加装了暖气等。爱丽斯电影学校对李勇刚、王延国在签订合同后的建房情况表示不清楚，并表示在租给李勇刚、王延国之前，西院内的房屋共有20余间，其中有10间自己进行了装修，当时用于老师宿舍，有水电、瓷砖地板、暖气，就其10间已装修房屋内的附属物的价值，爱丽斯电影学校表示自己无法明确。庭审中，经李勇刚、王延国申请，本院委托北京北方房地产咨询评估有限责任公司对位于北京市海淀区北安河路甲71号北京市海淀区爱丽斯电影艺术培训学校内海淀驾校修理车间以北小院房屋及海淀驾校修理车间以东大约7亩地的房屋的市场价值及附属物价值（附属物以现场实际勘查情况为准）进行评估鉴定。2020年6月18日，北京北方房地产咨询评估有限责任公司出具《房地产估价报告》，估价结果如下：房屋重置成新价及附属物总价值：2661218元。其中，房屋重置成新价1936679元，东院附属物价值549588元，西院附属物价值148479元，树木价值26472元。爱丽斯电影学校对上述评估报告的真实性认可，但是结论不认可。爱丽斯电影学校认为：1、房屋的面积与我们实际测量的面积相差500平方米，我们实际测量的是1525.71平方米。2、房屋的重置重新价明显过高，每平米大概900元，建房当时每平米造价大概是500元。3、对于装修的部分，有很多装修属于租户，王延国、李勇刚将房屋租给了住户，住户自己进行了装修，鉴定机构将所有的装修都进行了鉴定。比如通达水务的相关装修，通达水务公司搬走的时候将可以移动的装修全部已经搬走。4、西院的评估，我们认为不应当计算在内，西院的房屋由我方所建，对于附属物双方在2014年的告知书中明确约定不允许改扩建，如改扩建与王延国、李勇刚无关，所有的装修都归我方所有，并且现有装修均为通达水务公司进行，不应当计算到评估范围内。5、对于树木的评估，我方认为西院根据王延国、李勇刚提供的原始照片种了大量树木，在被告装修改造过程中将原有树木全部砍伐，现在鉴定的树木系被告自己新种树木。我方认为不应当进行计算。对于东院的树木，我方认为租赁场地时候没有允许王延国、李勇刚栽种，现在王延国、李勇刚栽种可以砍伐或移走，不应当计入评估范围。6、对于装修，无论是东院和西院，没有约定让被告进行装修，现在评估的范围包含装修，我方认为不合理，对于树木，合同也没有允许王延国、李勇刚在院内载树，现在进行评估不合理。7、2014年的告知书我已经告知王延国、李勇刚不允许在西院内盖房，如有盖房无权拆除。东院的厕所和平房被王延国、李勇刚拆除，现在又进行了评估，我方要求按照评估房屋重置重新价价格每平米950元计算50平米，进行扣除。8、东院的南东排大约170平米的泡沫彩钢板也进行了评估，该部分应当扣除，理由为国家不允许使用的材料，我方不同意计算在内。9、西院东院中的渗井部分也进行了评估，按照政府要求，不应当挖渗井，我方认为应当扣除，对环境造成严重破坏。10、广告牌和灯都是可以拆除、可移动，应当由王延国、李勇刚自行拆除，不应当计算在评估报告中。11、双方是基于合同无效，要求王延国、李勇刚进行的腾退，并不是像鉴定报告出具的按照拆迁腾退的评估方式，该报告按照拆迁的方式进行的评估。李勇刚、王延国对房地产评估报告真实性认可，内容认可，无异议。李勇刚、王延国称评估报告中所有树木都是自己种植，西院的树由爱丽斯电影学校种植的，但是并未列入评估报告。爱丽斯电影学校认可上述主张，但称东院原来也有爱丽斯电影学校种植的树木，但是李勇刚、王延国没经过爱丽斯电影学校的允许砍伐了，后李勇刚、王延国自己栽种的树木。关于房屋使用费，爱丽丝电影学校要求王延国、李勇刚支付2019年11月20日至2020年8月20日的房屋使用费共计240000元（按照合同年租金32万元标准主张），2020年8月21日至实际腾退之日止，要求按照每月80000元的标准支付房屋使用费。王延国、李勇刚对爱丽丝电影学校的上述诉请表示同意支付2019年11月21日至2020年4月16日的房屋使用费，4月16日爱丽丝电影学校将其车辆停在我方院门口进行堵门，之后的房屋使用费，不同意交纳，为证明其上述主张提交爱丽斯电影学校堵门照片及《告知书》为证。爱丽丝电影学校对上述证据真实性认可，但主张其堵门是因为王延国、李勇刚不给其交纳正常使用费，所以才堵的门，当天派出所就处理了，并未影响王延国、李勇刚的租户。王延国、李勇刚主张爱丽丝电影学校在2020年4月18日将门锁打开，恢复通行。关于损失一节，王延国、李勇刚主张爱丽丝电影学校应赔偿自己3661218元，其中2661218元是按照鉴定报告主张，剩余1000000元是我方信赖利息损失，包括8年期间的应当作为商业经营开办养老院产生的收益50万元，还有8年期间的人力物力的投入20万元，还包括8年期间租赁物未达到适租状态，爱丽丝电影学校应返还的租金30万元，合计100万元。爱丽丝电影学校对王延国、李勇刚上述诉请均表示不同意支付。首先，双方签订的合同是双方的合意，在签订之初，王延国、李勇刚就知道建房需要进行相关的审批，我方只是配合完成相关工作，但王延国、李勇刚在没有向我方报批的情况下，就擅自进行了施工，故所有的损失应当由王延国、李勇刚自行承担，王延国、李勇刚陈述自2012年起就与我方产生了纠纷，如果自己没有相关利益的话，王延国、李勇刚当时就应当就合同提出解除，不应当在10年以后再要求赔偿，双方的合同是2011-2021年，王延国、李勇刚在此已经经营了9年，距合同终止不到一年，在此期间，王延国、李勇刚利用租赁的房屋及土地创造了大量的价值，现要求我方赔偿其100万元损失及赔偿房屋的损失没有相关法律依据。虽然双方的合同被法院判决无效，但是应当分开来看，一部分是场地租赁，一部分是房屋租赁，我方提供的房屋是有相关手续的，但是王延国、李勇刚自己私自承建的房屋没有相关审批手续，属于违建，核查队也已经向王延国、李勇刚发出通知，认定其建筑属于违章，应自行拆除。关于电费押金20000元，爱丽丝电影学校表示同意返还。另，双方均认可王延国、李勇刚于2020年4月份将自己承租房屋内租户全部清退，现涉案房屋由王延国、李勇刚二人进行看管。本院认为，根据法院生效判决认定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。爱丽丝电影学校将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给李勇刚、王延国，违反了法律、行政法规强制性规定，故爱丽丝电影学校与李勇刚、王延国签订的租赁合同无效。合同无效或被撤销后，因合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于过错比例，爱丽丝电影学校作为出租方应当明知自己出租房屋的具体性质及对外出租将会造成的不利法律后果，故应对本案中所造成的损失承担60%的过错责任；王延国、李勇刚作为承租方，未尽到承租方应尽的审慎注意义务，扩大了自己的损失范围，故应当对本案中所造成的损失承担40%的过错责任。鉴于双方签订的租赁合同已被法院确认无效，现爱丽丝电影学校要求王延国、李勇刚返还坐落于北京市海淀区北安河甲17号院内海淀驾校修理车间以北小院和大约1100余平方米的房屋（以房屋实际面积为准）及海淀驾校修理车间以东可建筑商业用地（约7亩），于法有据，本院予以支持。关于房屋占有使用费，鉴于王延国、李勇刚同意按照年租金32万元标准支付自2019年11月21日至2020年4月16日的房屋使用费，本院对此不持异议；自2020年4月17日起至实际给付之日止的房屋占有使用费，因双方就涉案土地及房屋租赁事宜存有争议，且未实际予以解决，并非王延国、李勇刚故意拖延，故此期间的房屋占有使用费应参照年租金32万元标准，由双方按照过错比例承担。关于损失一节，鉴于双方对王延国、李勇刚承租后的投入损失均存在过错，现王延国、李勇刚要求爱丽丝电影学校赔偿损失3661218元，其中2661218元系王延国、李勇刚在承租后多年的投入损失，本院将参照《房地产估价报告》、双方过错比例综合判定。虽爱丽丝电影学校对该报告多处鉴定事项表示不予认可，但就其主张未提出相反证据，且该鉴定符合法律规定及相关法定程序，故本院对其主张不予采信。关于王延国、李勇刚主张1000000损失，未向本院提交充分证据，本院对其上述主张不予采信。关于电费押金20000元，爱丽丝电影学校同意返还，本院不持异议。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、王延国、李勇刚于本判决生效后十日内返还北京市海淀区爱丽斯电影艺术培训学校位于北京市海淀区北安河甲17号院内海淀驾校修理车间以北小院和大约1100余平方米的房屋（以房屋实际面积为准）及海淀驾校修理车间以东可建筑商业用地（约7亩）；二、王延国、李勇刚于本判决生效后十日内支付北京市海淀区爱丽斯电影艺术培训学校自二〇一九年十一月二十一日至二〇二〇年四月十六日的房屋使用费一十二万九千七百五十三元四角；三、王延国、李勇刚于本判决生效后十日内支付北京市海淀区爱丽斯电影艺术培训学校自二〇二〇年四月十七日至实际腾退之日止的房屋使用费（参照年租金标准三十二万元，王延国、李勇刚承担此期间百分之四十的房屋使用费计算）；四、北京市海淀区爱丽斯电影艺术培训学校于本判决生效后十日内支付王延国、李勇刚损失一百五十九万六千七百三十元八角；五、北京市海淀区爱丽斯电影艺术培训学校于本判决生效后十日内退还王延国、李勇刚电费押金二万元；六、驳回北京市海淀区爱丽斯电影艺术培训学校其他诉讼请求；七、驳回王延国、李勇刚其他反诉请求。案件受理费四千九百元，由北京市海淀区爱丽斯电影艺术培训学校负担二千二百五十一元（已交纳），由王延国、李勇刚负担二千六百四十九元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉费一万八千二百三十一元三角二分，由王延国、李勇刚负担一万零二百八十二元三角二分（已交纳），由北京市海淀区爱丽斯电影艺术培训学校负担七千九百四十九元（于本判决生效后七日内交纳）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  赵 倞人民陪审员  沈玉明人民陪审员  胡显蕾二〇二〇年十二月四日书 记 员  刘 刚