内蒙古自治区包头市中级人民法院民事判决书（2020）内02民初159号原告（执行案外人）：赵某，女，1940年8月28日出生，汉族，无职业，现住内蒙古包头市昆都仑区新星壹品****。委托诉讼代理人：任雅丽（系赵某女儿），女，1975年11与人18日出生，汉族，现，现住内蒙古包头市昆都仑区新星壹品****/div>被告（申请执行人）：西部信托有限公司，统一社会信用代码：91610000741252117L。法定代表人：徐谦，该公司集团董事长。委托诉讼代理人：项晓月，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：马荟鑫，北京大成律师事务所律师。第三人（被执行人）：北京京奥港集团有限公司，住所地：北京市朝阳区鼎成路**裙房，统一社会信用代码：91110000101783403M。法定代表人：王子华，该公司董事长。委托诉讼代理人：余家勇，该公司员工。第三人（被执行人）：北京京奥港房地产开发有限责任公司，住所地：北京市朝阳区鼎成路**裙房1-6内**3051。法定代表人：王子华，该公司董事长。委托诉讼代理人：余家勇，该公司员工。第三人（被执行人）：包头市京奥港置业有限责任公司，住所地：内蒙古包头市昆区林荫南路与黄河路十字路口西南，统一社会信用代码：91150203667338931J。法定代表人：赵亮，该公司公司副总经理。委托诉讼代理人：王慧，该公司员工。委托诉讼代理人：徐长德，该公司员工。原告赵某与被告西部信托有限公司（以下简称西部信托公司）、第三人北京京奥港集团有限公司（以下简称京奥港集团公司）、第三人北京京奥港房地产开发有限责任公司（以下简称京奥港房地产公司）、第三人包头市京奥港置业有限责任公司（以下简称京奥港置业公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵某的委托诉讼代理人任雅丽，被告西部信托公司委托诉讼代理人项晓月、马荟鑫，第三人京奥港集团公司委托诉讼代理人余家勇、第三人京奥港房地产公司委托诉讼代理人余家勇、第三人京奥港置业公司委托诉讼代理人徐长德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵某向本院提出了诉讼请求：一、判决不得对执行标的房屋（价值84.5万）执行；二、确认房屋归原告所有；三、案件受理费及相关费用由被告承担。事实和理由：2010年3月3日，第三人包头市京奥港置业有限责任公司(简称包头京奥港置业公司)与北京市城建北方建设有限责任公司（简称北京城建北方公司）订立合同编号为DC-BT-GC-2010-007《工程款代付购房款协议书》。合同约定第三人包头京奥港置业公司开发的包头市京奥港花园帝景二期工程主体部分由北京城建北方公司施工。2010年5月1日，北京城建北方公司与河南省建安防水防腐工程有限公司（简称河南建安防水防腐公司）签订《合作协议》。协议约定，北京城建北方公司把位于包头市京奥港花园帝景防水工程分包给河南建安防水防腐公司承建。2010年5月1日，河南建安防水防腐公司向冯海滨出具《授权委托书》。授权冯海滨为河南建安防水防腐公司在包头市京奥港花园工地的法定代表人授权委托代理人，全权代表河南建安防水防腐公司在包头市京奥港花园工地负责生产、安全、行政、经营、财务（收款）工作。转账支票上委托收款人为：崔某。2014年5月2日，原告向第三人包头京奥港置业公司购买房屋。当日，原告向第三人包头京奥港置业公司支付购房定金10000元。第三人包头京奥港置业公司向原告出具编号NO：0008654《销售收款收据》，票据金额10000元。2014年7月10日，第三人包头京奥港置业公司（甲方）与北京城建北方公司（乙方）订立《工程款代付购房款协议书》。协议第二条约定乙方意向购买甲方开发#-106、21#－104、22#-825、1#-102、15#-103房源。协议第三条第1款约定乙方购买甲方开发上表列示房源，总房款5558992元，由乙方全部承担5558992元。协议第三条第2款约定甲方用其应付乙方工程款5558992元，作为乙方购买本协议列示房源约定房产购房款，乙方同意5558992元房款，直接计入工程已付款，作为甲方工程付款的一部分。协议第三条第3款约定乙方向甲方书面确认在购买本协议约定房产过程中已享受本协议约定的全部利益后，即视作甲方已向乙方支付了乙方包头市京奥港花园二期总承包工程5558992元工程款。上述书面确认详见本协议附件一。协议第三条第7款约定乙方保证上述5558992元工程款全部用于包头市京奥港花园二期总承包工程，并优先支付乙方工人应付工资。协议第三条第10款约定购房款5558992元从欠乙方工程款中扣除，合同签订后直接计入工程已付款。当日，北京城建北方公司在《代付购房款书面确认书》盖章确认，本确认书签订后视京奥港公司已支付了其包头市京奥港花园二期总承包工程5558992元工程款。2014年7月10日，北京城建北方公司把房屋，用于应付河南建安防水防腐公司分包施工包头市京奥港花园帝景二期防水工程款，抵顶给了河南建安防水防腐公司。2014年7月11日，河南建安防水防腐公司因急需用款发放工人工资，将房屋，以价款835000元出售给原告赵某。2014年7月11日至2014年7月16日，原告赵某通过银行转账形式，分四笔共计向河南建安防水防腐公司委托收款人崔某的银行卡转账共计15万元+16万元+30万元+22.5万元＝83.5万元。2014年7月18日，原告与第三人包头京奥港置业公司订立《包头市商品房买卖合同》。合同约定，第三人包头京奥港置业公司将包头市黄河大街以南林荫南路以西京奥港花园15-103号房屋，以价款86.5万元出售给原告。2014年7月11日，第三人包头京奥港置业公司向原先出具编号NO0006597《销售收款收据》，票据金额86.5万元。原告以价款84.5万购买了房屋，向第三人包头京奥港置业公司支付购房定金10000元，向河南建安防水防腐公司支付购房款83.5万元。原告与第三人包头京奥港置业公司约定的购房款86.5万元，因第三人包头京奥港置业公司与北京城建北方公司，北京城建北方公司与河南建安防水防腐公司三方之间相互以房屋抵顶建设工程款。2014年7月18日，第三人包头京奥港置业公司向原告交付了本案涉案房屋，并与原告办理了水、电、暖气、物业等卡、证交接、缴费手续。2014年9月，原告对涉案房屋进行了装修、装饰，居住至今。原告与第三人包头京奥港置业公司订立的房屋买卖合同，第三人包头京奥港置业公司与北京城建北方公司、北京城建北方公司与河南建安防水防腐公司三方之间相互以房屋抵顶建设工程款合同合法有效，受法律保护。原告对涉案房屋享有直接支配和排他的权利，该权利合法、真实，涉案房屋归原告所有。涉案房屋在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，且原告已全额支付购房价款，原告就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，可以排除内蒙古自治区包头市中级人民法院查封房屋，且不得执行该执行标的。西部信托有限公司辩称，涉案执行标的系2019年2月1日由人民法院查封。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述司法解释的规定，若案外人提出异议，必须同时符合法定四项情形，才能够排除执行。根据被答辩人的证据：第一，虽然被答辩人与包头京奥港置业签订了《包头市商品房买卖合同》，合同价款约定86.5万元，但被答辩人没有证据证明其向包头京奥港置业支付了该笔购房款，而是支付给了案外人崔某。被答辩人称其支付购房款的方式是工程款代付抵顶，抵顶价格83.5万元，亦与商品房买卖合同约定价款不一致，不能证明其已支付全部价款。第二，虽然包头京奥港置业与北京城建北方公司签订了《工程款代付购房款协议书》代付购房款用于折抵工程款，其法律性质本质是以物抵债，《工程款代付购房款协议书》的签订意味着双方关于支付工程款的债权债务关系终止，新的转让不动产的债权债务关系建立。且《工程款代付购房款协议书》第三条第5项约定“任何原因不能签订《商品房买卖合同》或本协议签订后30天内未能签订《商品房买卖合同》并生效的，甲方有权解除本协议”，该条款也说明了工程款代付协议仅仅是债权请求权的确立，并不具有物权属性。那么在北京城建北方公司将涉案不动产又抵顶给了河南建安公司，用于折抵应付防水工程款，也是债权转让，并没有发生物权变动，更何况被答辩人对此次抵顶事件并未举证证明。第三，河南建安公司在没有取得不动产物权的情况下，根本没有处分权将房屋出售给被答辩人。即使前两次以物抵债、债权转让的行为真实有效，则河南建安公司出售房屋的行为，实际上还是将以物抵债债权请求权转让的行为。即被答辩人并非一般法律意义上的购买商品房的消费者，是基于以物抵债而拟受让不动产的受让人，非买卖之标的物。工程款代付购房款、抵顶协议产生的权利未超过债权的范畴，并无任何物权化的属性，被答辩人仅享有普通债权请求权，不能满足法定物权变动的要求。此与《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》所规定的基于买卖而产生物权期待权具有基础性的区别，在完成不动产法定登记之前，以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对执行标的的物权期待权。综上，人民法院以国家不动产登记机关登记记载结果查封被执行人名下的涉案房产符合法律规定，被答辩人的情形不符合有关司法解释的规定，不能排除执行。恳请贵院依法判决驳回被答辩人的全部诉讼请求。京奥港置业公司、京奥港集团公司、京奥港房地产公司均述称，同意赵某的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.本院在执行西部信托公司与京奥港集团公司、京奥港房地产公司、京奥港置业公司仲裁裁决纠纷一案中，于2020年2月1日查封了位于包头市××区案涉房屋。赵某对案涉房屋的强制执行提出异议，本院经审查后作出（2020）内02执异34号执行裁定，驳回赵某的异议请求。赵某不服该裁定，向本院提起了本案诉讼。2.2014年7月11日，赵某向京奥港置业公司支付购房定金10000元，京奥港置业公司向赵某出具编号NO0006597《销售收款收据》，票据金额86.5万元。2014年7月11日至2014年7月16日，赵某按照京奥港置业公司的指令，通过银行转账形式，分四笔共计向河南建安防水防腐公司委托收款人崔某的银行卡转账共计83.5万元，用于支付案涉购房款。2014年7月18日，赵某与奥港置业公司订立《包头市商品房买卖合同》。合同约定，京奥港置业公司将案涉房屋，以价款86.5万元出售给赵某。3.2014年7月18日，京奥港置业公司向赵某交付了案涉房屋，并与赵某办理了水、电、暖气、物业等卡、证交接、缴费手续。2014年9月，赵某对涉案房屋进行了装修、装饰，并开始占有使用居住。本院认为，本案为西部信托公司因金钱债权申请执行京奥港置业公司名下的案涉房屋，而执行案外人赵某对该执行标的提出执行异议所引起的案外人执行异议之诉，故本案的争议焦点为赵某对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”之规定，执行案外人赵某应当就其享有能够排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，根据西部信托公司和赵某提交的证据可查明，赵某与京奥港置业公司于案涉房屋被查封前签订了购房合同，赵某在购房时按照京奥港置业公司的要求将购房款交付至该公司指定的收款方，赵某已经履行了购房款交付义务，赵某以银行转账的方式交付了购房款83.5万元。同时，京奥港置业公司已经将案涉房屋交付赵某占有使用。故，赵某的情形符合消费者购房人条件，其对案涉房屋享有物权期待权。据此，赵某对案涉房屋所享有的权益应当优先保护，案涉房屋不得执行。如欲取得涉案房产的物权，应依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条的规定办理物权登记，赵某提出确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第二项之规定，判决如下：一、不得执行位于包头市××区房屋；二、驳回原告赵某的其他诉讼请求。案件受理费12250元，由被告西部信托有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区高级人民法院。审判长 刘兴平审判员 王志刚审判员 赵艳敏 二〇二〇年十二月二十八日书记员 康 欣附：本判决引用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提出诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。