北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0109民初2875号原告：刘辰，男，1987年4月16日出生，汉族，中国联通员工，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：陈家文（刘辰之母），住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：殷国丰，北京商则律师事务所律师。被告：北京天台山房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区军庄路1号院264室。法定代表人：刘美玲，总经理。委托诉讼代理人：韩浪，北京市证信律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙跃恒，北京市金石律师事务所律师。原告刘辰与被告北京天台山房地产开发有限公司（以下简称天台山公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月31日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员余婕公开开庭进行了独任审理。原告刘辰的委托诉讼代理人陈家文，被告天台山公司的委托诉讼代理人韩浪、孙跃恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘辰向本院提出诉讼请求：1.请求被告立即为原告办理房屋所有权证；2.请求判令被告给付逾期办理房屋所有权证违约金至实际办理房屋所有权证之日止（以7172372元为基数，自2017年7月31日至实际办理房屋所有权证之日止，按日万分之一计算，暂计至2020年5月31日违约金为742340.5元）。刘辰在庭审中明确第二项诉讼请求为，请求判令被告给付逾期办理房屋所有权证违约金至实际办理房屋所有权证之日止（以7172372元为基数，自2017年7月31日至实际办理房屋所有权证之日止，按日万分之一计算，每天是717.24元，2017年7月31日这天也计算违约金）。事实与理由：原、被告双方于2013年10月2日签订《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），合同编号Y1538379，合同约定由原告购买被告开发的位于门头沟区滨河路*号院西园嘉园项目*号楼201商品房（现已更名为西山御园*-201，以下简称201房屋），原告按照合同约定完全履行了合同义务，支付了全部购房款7172372元，被告按照合同约定于2015年7月31日交付了房屋。按照合同第二十二条第（二）款的约定，被告应当于2015年7月31日后730天内为原告办理房屋所有权证书，经原告多次催告，被告仍以各种理由推脱其责任，时至今日仍然没有办理，已经严重违约，应当以7172372元为基数，按照日万分之一向原告支付违约金。为维护原告的合法权益，特诉至法院。天台山公司辩称：第一，原告主张逾期办证违约金于法无据。1.业主在签订商品房预售合同的同时，签订了委托书一份，委托第三方在涉案房屋竣工后，对房屋进行加建、改建。原告本应自觉遵守相关法律规定，却实施委托加建的行为，本身存在过错，应承担未能如期办证的责任。同时，根据《预售合同》第22条之规定，“如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任”。2.根据预售合同第16条之约定，原告应当在办理入住手续时向被告交纳契税、公共维修基金、产权代办费、权证印花税、有线电视初装费、房屋登记费，从本案的证据看，原告并未交齐相关费用。根据《预售合同》第14条第2款及附件十《补充协议》第12条第1款第（1）（2）项之约定，办理房屋权属转移登记及代交税费的委托不得撤销，且原告未按合同约定交齐相关款项的，办证期限予以顺延，被告不承担责任。3.原告主张已过诉讼时效。第二，原告主张的违约金计算有误。1.根据被告提交的《西园嘉园收房补充协议》，被告已经向原告支付了2015年8月1日至2015年8月31日的延期交房补偿金，该笔金额应当予以扣减。2.本案中，原告存在逾期交款的行为。根据预售合同附件五之约定，原告应当在2013年10月5日前将全部房款支付完毕。从原告提交的票据来看，其房款付清的时间是2013年11月7日。根据预售合同第14条第2款的约定，办证期限应当按照交款逾期时间予以顺延，被告不承担顺延期间内的责任。逾期办证的期间应在上述第一款的基础上予以顺延。第三，即使法院认为天台山公司应适当承担责任，原告主张的违约金亦过高，请求法院依法予以核减。《合同法》第114条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第29条之规定，当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第114条第2款规定的“过分高于造成的损失”。在本案中，加建部分一直由原告使用，在无偿获得使用利益的情况下，未受有任何损失。同时，违约金的认定应当以实际损失为基础，不超过实际损失的30%。在无实际损失的情况下，要求天台山公司承担巨额违约金，不符合法律规定。若原告认为自己遭受了实际损失，应当就此承担举证责任，证明损失实际发生，并明确数额，否则应当认定为无损失。第四，自2020年1月23日新冠肺炎疫情爆发以来，受疫情影响，政府部门未能正常办公，西山御园小区的全部房屋现场测量、勘验等工作无法落实，致使涉案房屋的权属登记工作无法进行，即使法院认为天台山公司应适当承担责任，天台山公司也不应承担自2020年1月23日起至今这段时间内的逾期办证责任，因其属不可抗力，原告主张的自2020年1月23日以后的违约金应当予以核减。第五，原告对房屋加建存在过错，且无偿使用加建面积，实际是受益方。同时，原告委托加建的过错行为非但导致未能如期办证，还致使天台山公司产生巨大的罚款损失，现要求天台山公司支付巨额违约金，明显违背了公平原则和诚实信用原则，该诉请不应当得到支持。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方无争议的事实如下：2013年10月2日，天台山公司（出卖人）与刘辰（买受人）签订《预售合同》（合同编号：Y1538379），约定：刘辰购买坐落于门头沟区新城城子地区*-218居住项目（A12）门头沟新城城子地区天台山居住项目*层201号商品房（双方一致认可楼号变更为*号楼201号），预测建筑面积共219.32平方米，其中套内建筑面积184.15平方米，共用部位于共用房屋分摊建筑面积35.17平方米，房屋总价款7172372元。《预售合同》附件五约定：“买受人采取一次性付款：2013年10月5日前付清该商品房房款。”《预售合同》第十二条“交付条件”约定：“（一）出卖人应当在2015年7月31日前向买受人交付该商品房。”第十四条逾期交房责任约定：“2.买受人未付清房价款及其他应付款项或未按合同约定履行其他相关义务的，本合同所约定的交付房屋以及房屋权属转移登记时间相应顺延，出卖人无须承担相关违约责任。”第二十二条产权登记（二）“转移登记”约定：“买受人同意委托出卖人或其指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用500元；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任。”合同附件十《补充协议》第2条约定：“自预售合同签订之日起45日内(该期限截止时若该商品房所在楼栋的工程进度不具备按揭放款条件的，该期限顺延至该商品房所在楼栋的工程进度具备按揭放款条件之日起7日内），买受人申请的商业贷款仍未到达出卖人账户的，出卖人有权单方解除预售合同。”刘辰认可天台山公司根据2017年4月18日签订的《西园嘉园收房补充协议》给付其相应的补偿金。天台山公司认可201号房屋在交付前已完成阳台及结构洞口改造。双方均认可201号房屋于2015年7月31日交付。2017年7月5日，北京市规划和国土资源管理委员会向天台山公司做出京规（门）行决字2017第0004号行政处罚决定书，因天台山公司所建门头沟新城城子地区天台山居住项目A7#、A8#、A9#住宅楼，未按照《建设工程规划许可证》许可内容建设，构成违法建设，决定给予天台山公司行政处罚，处没收违法收入的罚款，罚款额共计24287002元。同日，北京市规划委员会门头沟分局向北京市国土资源局门头沟分局出具《关于协助对违法建设部分不予产权登记的函》，对天台山公司所建门头沟新城城子地区天台山居住项目，特请协助在办理该项目A1#——A16#楼，总计16栋住宅楼的不动产登记手续时，对未按照《建设工程规划许可证》的许可内容进行建设的，超出《建设工程规划许可证》许可建筑规模的阳台部分不予以不动产登记。经本院询问，刘辰明确表示不要求退房。截止2020年11月19日法庭辩论终结之日涉案房屋的初始登记尚未取得。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，刘辰与天台山公司签订的《北京市商品房预售合同》，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照合同约定履行。本案中，双方存在以下争议：一、逾期办证违约金的计算期间。天台山公司辩称根据双方签订的《西园嘉园收房补充协议》，双方已协商一致收房时间延长31天，对此本院认为该协议系双方对当时小区及房屋现状进行交接的确认，并给付补偿款的约定，并非对交房日期进行变更，故对该意见本院不予采纳。天台山公司辩称已向刘辰支付2015年8月1日至2015年8月31日的延期交房补偿金，该部分应予以扣减，因该补偿金约定系对天台山公司延期交房行为的处理，与逾期办理房屋所有权证违约金无关，故对该意见本院不予采纳。根据合同约定，刘辰应于2013年10月5日前付清该商品房房款，刘辰主张于2013年10月13日给付涉案房屋最后一笔款项，并向本院提交银行流水。天台山公司主张认可银行流水，该笔款项已经晚于履行期限，不认可最后一笔款项的时间，其公司认为以其公司开具的发票联为最后一笔收到款项的时间，即2013年11月7日。经本院查看，刘辰提交的银行流水向天台山公司转账的金额仅为2830000元，不足以证明最后一笔款项的时间，经询问，刘辰明确表示不能提交其他证据证明其主张，故本院对天台山公司认可2013年11月7日付清涉案商品房房款予以确认。根据确认事实，刘辰交付房屋及房屋权属转移登记时间应当相应顺延33日，根据合同约定，逾期办证违约金应于2017年9月2日起算，超出该起算时间部分，本院不予支持。对于天台山公司辩称2020年1月23日之后受疫情影响无法办证为由，要求免除相应违约责任，于法无据，本院不予采信。由于房产证实际办理完毕之日前损失尚不固定，就涉案房屋逾期办理房屋所有权证的违约金，本院暂计算至本案法庭辩论终结前，即2020年11月19日。对天台山公司主张刘辰起诉已超过诉讼时效的答辩意见，自2017年9月2日起，刘辰应当知道天台山公司未办理房屋所有权证，发生违约行为，本案诉讼时效自2017年9月2日起算，刘辰提起本案诉讼并未超过诉讼时效，对天台山公司的相应答辩意见，本院不予采纳。二、违约金计算标准。天台山公司辩称由于刘辰委托施工单位进行阳台封闭和结构洞口封闭导致不能办理产权登记，刘辰主张与本案无关，加建改建都是建设的问题，本案审理的逾期办证的逾期责任问题。诉争项目的其他尚未出售的房屋亦进行了阳台和结构洞口的封闭，天台山公司亦认可房屋交付刘辰前就已进行阳台和结构洞口的封闭，故天台山公司以此辩称不承担违约责任的意见，本院不予采纳。天台山公司因建筑面积超过规划尚未取得诉争房屋初始登记，导致未能按合同约定于房屋交付之日起730日内为刘辰办理房屋权属转移登记手续，天台山公司构成违约，应按合同约定承担违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。天台山公司虽主张违约金计算标准过高，但未提交充分证据证实，故天台山公司主张降低违约金的意见，本院不予采信。对于刘辰要求天台山公司立即为其办理房屋所有权证书这一诉讼请求，不具备履行条件，本院不予支持，刘辰可待办理房屋所有权证书条件成就时，另行起诉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京天台山房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向刘辰支付2017年9月2日至2020年11月19日的逾期办理房屋所有权证违约金842753.71元；二、驳回刘辰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万二千四百六十四元，由北京天台山房地产开发有限公司负担一万二千二百二十八元，于本判决生效之日起七日内交纳；由刘辰负担二百三十六元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员  余 婕二〇二〇年十二月二十八日法官助理  王 琛书 记 员  丁梓瑶