广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终2321号上诉人（原审原告）：林志光，男，1990年4月29日出生，汉族，住海南省海口市琼山区×××××××××××××××。上诉人（原审原告）：王璐，女，1989年8月22日出生，汉族，住河南省新野县××××××××王庙六组。两上诉人的共同委托诉讼代理人:蔡榕真，广东红棉律师事务所律师。两上诉人的共同委托诉讼代理人:谢彩芳，广东红棉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：肇庆市高新区华恩房地产开发有限公司，住所地广东省肇庆高新区农场路8号怡翠商贸城一层116号商铺。法定代表人：吴碧洋，职务：总经理。委托诉讼代理人：黄亮，广东君亮律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州银行股份有限公司肇庆分行，住所地广东省肇庆市××××××恒裕海湾A1、A2、A3、A5幢217商铺，A6幢首、二层02号商铺，A6幢首层03、04号商铺，A7-A11、B5-B7、C6-C10幢A区二层01、02号商铺。负责人：邓耀明，该行行长。委托诉讼代理人：叶秋明，男，1984年8月16日出生，汉族，公司员工，住广东省四会市×××××××××××××××××××。上诉人林志光、王璐因与被上诉人肇庆市高新区华恩房地产开发有限公司（以下简称华恩公司）、被上诉人广州银行股份有限公司肇庆分行（以下简称广州银行肇庆分行）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省四会市人民法院（2020）粤1284民初1644号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人林志光、王璐的委托诉讼代理人蔡榕真、谢彩芳、被上诉人华恩公司的委托诉讼代理人黄亮、被上诉人广州银行肇庆分行的委托诉讼代理人叶秋明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林志光、王璐上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判支持林志光、王璐一审全部诉讼请求；2.一审、二审的诉讼费由华恩公司、广州银行肇庆分行承担。事实和理由：一、一审判决回避了华恩公司迟延履行主给付义务系于疫情发生之前这一关键事实，错误径直认定华恩公司得援引不可抗力作为免责事由。首先，交楼义务是案涉合同的主给付义务，华恩公司不能于2019年12月31日前交楼，构成主给付义务违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款后段的规定，华恩公司迟延履行主给付义务后发生不可抗力，不能主张不可抗力作为免责事由，即华恩公司应当承担违约责任。该违约责任包括承受林志光、王璐行使约定解除权的法律后果，即合同的解除，以及相关款项的返还和违约损害赔偿。其次，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第4条规定的适用前提是“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋”，即合同约定交付期限是在疫情发生之后方可能适用本条，但本案约定交付期限为2019年12月31日之前，远早于疫情发生之日，故本案不得适用该第4条。二、一审判决混淆了法律行为附解除条件和解除权附条件或期限，案涉预售合同约定林志光、王璐于华恩公司逾期交楼60日后可行使解除权的事实应认定为解除权附不可变期限。首先，一审法院认为受疫情影响，约定解除权行使的条件不成就，因此案涉预售合同尚为有效，此系附解除条件的法律行为因解除条件不成就而仍为有效。但是，本案是解除权附行使限制期限，即解除权附期限，有别于前者，不得等同于附解除条件的法律行为处理，一审认定事实错误。而且，解除权系形成权，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十九条，解除权适用除斥期间，而除斥期间不适用中止或中断；其为不可变期间，即便不可抗力也无法中止或中断该期间。且由于形成权是一方行使即可发生确定效力，故解除权不可附条件或可变期限。即便认为该60日是否是不可变期限有不同解释，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，对格式条款有两种以上解释时，应当做出不利于提供方华恩公司的解释，故应将该60日作不可变期限解释。其次，在林志光、王璐坚持认为该60日应属不变期限的基础上，即便认为林志光、王璐行使解除权的60日期限可以受疫情影响而顺延，一审判决计算华恩公司合计逾期交楼天数仍为有误。自2020年1月1日至23日共计23天，另根据华恩公司提交的证据1中的《2020年1月30日市研判会工作任务交办清单》第(七)条以及《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》明确的企业可返岗最早日期为2020年2月10日(华恩公司明知逾期交楼，理应敦促施工单位在最早可复工日期复工)，即2月10日至4月11日为61天，合计逾期84天。即便按照华恩公司提交的证据1中的《关于做好肇庆市高新区各建筑施工工地防疫工作的通知》第二条明确的项目复工时间最早日期为2020年2月18日，即2月18日至4月11日为53天，合计逾期76天，均已逾60天，仍无法阻却林志光、王璐行使约定解除权。三、一审法院混淆了华恩公司与施工单位之间建设施工合同关系与华恩公司与林志光、王璐商品房预售合同关系两个不同法律关系，属于事实认定错误。林志光、王璐并非主张华恩公司逾期竣工验收，而系逾期向林志光、王璐交楼。一审判决以彼法律关系的免责事由来对抗此法律关系的违约责任，实属不当。四、一审判决认为若支持林志光、王璐解除合同等诉讼请求，则“违反合同的公平原则”，系属滥用自由裁量权。林志光、王璐行使解除权时，尚无法合理预期华恩公司何时得以交楼，其依据合同约定行使解除权是基于私法自治行为，且是在不行使解除权将致自身利益于不安定状态之下对自己生活的合理安排，并未有失公平，更非权利滥用。司法审判不应滥用自由裁量权干涉私法自治。五、案涉预售合同已经解除。首先，2019年12月31日之前华恩公司未向林志光、王璐交楼，案涉预售合同即已具备解除的实质条件。华恩公司未于2019年12月31日之前向林志光、王璐交楼，构成主给付义务违约，且该违约行为的发生远在于新冠疫情发生之前，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款后段的规定，其迟延履行后发生不可抗力的，不能免责。其次，林志光、王璐已经于华恩公司违约行为发生之日起60日后发出解除通知，实施了解除行为。2020年3月5日，林志光、王璐发出的解除通知书到达华恩公司，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，即发生合同解除的法律效果，案涉预售合同已经解除。六、华恩公司违反合同约定，迟延履行主给付义务，有违债的本旨，应当承担违约责任。首先，案涉预售合同既因林志光、王璐行使形成权而已解除，华恩公司即应向林志光、王璐返还购房款及资金占用损失，包括以下：首付款27.86万元(含定金3万元)；团购登记费3万元，一审判决认为收据上并非华恩公司单位财务章即驳回林志光、王璐该项诉讼请求，但结合本案事实来看，该收据系与华恩公司收取林志光、王璐定金同日，均为2018年6月11日，因为购房相同事项而发生的直接支出，其上印章所示“公园里”即是案涉房屋所在地肇庆市高新区×××××——大旺公园里，华恩公司在另案（2020）粤1284民初1642号提交的证据4对邹全配偶的微信名称备注“小凤(林志光、王璐)公园里”也可印证。故即便认为团购费的收取是无权代理，根据本案事实，也足以认定该行为具有使林志光、王璐误信该费用系被华恩公司收取的权利外观，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定足以认定为表见代理，该代理行为的法律后果应由华恩公司承担。签约手续费2000元，理由同上之团购登记费。资金占用损失，以31.06万元为基数，自2018年6月22日起算，按同期银行贷款利率计至实际支付之日。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，林志光、王璐得主张已付购房款的利息。其次，华恩公司应向林志光、王璐返还已向广州银行肇庆分行归还的相应贷款本金和利息。第三，华恩公司应向林志光、王璐返还其尚欠广州银行肇庆分行的剩余贷款本金和利息，因林志光、王璐收到后亦需将该款项归还广州银行肇庆分行，故华恩公司可直接向广州银行肇庆分行支付该款项。第四，华恩公司应赔偿林志光、王璐购买保险的费用5200元。该项保险费是以林志光、王璐为被保险人，广州银行肇庆分行为受益人的意外伤害保险。其保险金额为林志光、王璐与广州银行肇庆分行借款合同的总金额，是广州银行肇庆分行为避免林志光、王璐遭受意外伤害致其借款本金不能清偿的风险转移手段，跟本案直接相关，广州银行肇庆分行享有风险利益，华恩公司享有交易机会利益，现华恩公司违约导致林志光、王璐支出该无益费用，构成损失，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，华恩公司应当向林志光、王璐赔偿。第五，华恩公司应赔偿林志光、王璐房屋租金每月3000元。华恩公司违约导致林志光、王璐无法入住已支付房款的房屋，且需继续租房居住，该租金损失依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，华恩公司应当向林志光、王璐赔偿。综上所述，一审判决回避或错误认定相关案件事实，并导致适用法律错误，理应改判，请二审法院依法审理。二审法庭调查期间，林志光、王璐补充如下意见：1.华恩公司至今未提交案涉房屋的测绘报告，不满足预售合同第9条约定的交付条件，依据第11条第2款的约定，逾期交付责任由出卖人承担，并按照第12条处理。2.一审法院认定实际交付时间是2020年3月29日是错误的，该日期仅仅是林志光、王璐收到交楼通知书的日期，《收楼通知书》载明最迟收楼时间是2020年4月11日，且第5条特别提示如果林志光、王璐未能在该期限内收楼视为已经收楼，故即使认定林志光、王璐不作为，也应当认定交付时间是2020年4月11日，故即使从2020年2月24日重新开始计算逾期天数，也已经逾期47天。加上前期23天，一共70天，超过合同约定的60天。3.一审法院认为补充协议第4条赋予华恩公司可以顺延交付期间的权利属于认定错误，（1）从附件1可见，附件是需要双方签署确认，但上述协议并没有双方确认，不能认定为双方已经协商一致，该条也违反《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，属于无效约定。（2）该条款与单方解除权设置互相矛盾，认可该条有效就等于剥夺了林志光、王璐的解除权。（3）结合第2点，该条款违反合同第39、40条规定，属于无效合同条款。（4）合同第28条第二段内容可以看出补充协议第4条应当是无效的。4.关于华恩公司证据2施工说明，所载明的内容以及相关事实认定错误。从《复工现场检查表》不能看出2020年2月28日检查小组不同意其复工，而2020年3月1日的《复工申请表》更不是所谓“接到通知可以复工生产”，而仅仅是吴川公司的申请表格，林志光、王璐在一审明确对该份证据三性不予认可，不应当作为本案事实查明的依据。也请求法院依法追究吴川公司及相关责任者虚假证明的法律责任。微信截图不仅无法核实相关人员的真实身份，所载内容无法证明“严格服从主管部门疫情防控防疫管理”。林志光、王璐在一审也明确对其三性不予认可，故不能作为本案事实查明的依据。5.一审法院以华恩公司愿意计付违约金作为不解除合同的第3点理由不能成立，从性质上说解除权的行使是违约方的违约后果，华恩公司已经承认违约，其应当承担包括承受解除后果的违约责任。华恩公司书面答辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。二、2020年8月14日发生法律效力的（2020）粤1284民初1646号民事判决书对此相同法律关系的案件已作出与一审判决一致的事实查明、认定和一致的判决，故林志光、王璐的上诉请求应予驳回。综上，林志光、王璐的上诉请求没有事实和法律依据，请二审法院依法驳回林志光、王璐的上诉请求，维持一审判决。广州银行肇庆分行口头答辩称，林志光、王璐的上诉没有事实依据，广州银行肇庆分行不予认可林志光、王璐的上诉主张。林志光、王璐向一审法院起诉，请求判决：1.确认解除《商品房买卖合同（预售）》；2.解除《楼宇按揭贷款合同》；3.华恩公司向林志光、王璐返还首付款人民币（以下涉及金额为相同币种）27.86万元（含定金3万元），团购登记费3万元，签约手续费2000元（共计31.06万元）；4.华恩公司向林志光、王璐赔偿资金占用损失（以31.06万元为基数，自2018年6月22日起算，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际返还之日，暂计至2020年3月25日共计26351.39元）；5.华恩公司向林志光、王璐返还林志光、王璐已向广州银行肇庆分行归还的相应贷款本金及利息共计75482.29元（以上数据计算起止时间为：2018年10月21日至2020年3月25日，具体数额以广州银行肇庆分行相应的流水账单为准）；6.华恩公司向广州银行肇庆分行返还林志光、王璐尚欠广州银行肇庆分行的剩余贷款本金637429.33元（以上数据计算截止时间为2020年3月25日，具体数额以广州银行肇庆分行相应的流水账单为准）；7.华恩公司向林志光、王璐赔偿违约造成的损失13778元（暂计至2020年3月25日）；8.本案诉讼费由华恩公司承担。一审法院认定事实：2018年6月22日，林志光、王璐（买受人）与华恩公司（出卖人）签订合同编号为2018064988的《商品房买卖合同（预售）》，其中约定：买受人购买肇庆市高新区×××××××××××××××801，预测建筑面积共107.97平方米，其中套内建筑面积79.79平方米，分摊共有建筑面积28.18平方米；按建筑面积计算商品房价款，每平方米8600.54元，总价款为92.86万元；买受人已向出卖人支付定金3万元，于合同签订时抵作商品房价款；买受人应当于2018年6月22日前支付首期房价款278600元，占全部房价款的30%，余款65万元向广州银行肇庆分行(贷款机构)申请贷款支付；出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]：（1）逾期在60日之内，自上述交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照×%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的0%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0的违约金。双方同日签订书面补充协议，第四条约定对本合同第十一条的补充：如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期交付使用：因气象、自然灾害、国家法律政策、国家机关原因、第三者过错行为导致延误的施工中遇到异常困难和重大技术问题不能及时解决。华恩公司于2018年7月20日办理了上述商品房预售合同登记备案手续。林志光、王璐于2018年6月11日支付了购房定金3万元，于同月18日支付了首期购房款8万元，于同月22日支付了首期款16.86万元。2018年8月15日，林志光、王璐（借款人、抵押人）与广州银行肇庆分行（贷款人、抵押权人）签订编号为758××××××××466的《楼宇按揭贷款合同》，其中约定：贷款金额65万元，应用于购买上述商品房买卖合同项下房屋；贷款期限从贷款人实际发放该笔贷款之日起计30年；贷款利率在中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率基础上上浮25%；贷款本息归还方式为按月等额本息还款法；林志光、王璐将其购买的肇庆市高新区×××××××××××××××801的房产为广州银行肇庆分行的债权设立抵押担保；由开发商做保证人而与贷款人签订了《楼宇按揭业务合作协议》的，保证人可不重复签署本合同。2018年10月17日，林志光投保由广州银行肇庆分行营业部代理销售的中信保诚人寿保险有限公司保险产品中信保诚借款人意外伤害保险，保单号码为06849258，被保险人为林志光，第一顺序受益人为广州银行肇庆分行，一次性支付保险费5200元，保险金额为65万元。林志光、王璐于同月18日支付了5200元保险费用。2020年3月11日，林志光、王璐通过中国邮政EMS快递寄送《关于林志光解除商品房买卖合同通知书》给华恩公司，该邮件于同月12日显示已签收。2020年3月21日，林志光、王璐再次通过中国邮政EMS快递寄送《林志光、王璐解除商品房买卖合同的再次通知书》给华恩公司，该邮件于同月23日显示已签收。又查明，华恩公司（发包方）于2017年8月2日与广东吴川建筑安装工程有限公司（承包方，以下简称“吴川公司”）签订《建设工程施工合同》，约定由吴川公司承包肇庆市高新区山湖居商住小区××、2栋、地下室的工程项目，计划开工日期2017年9月1日，计划竣工日期2019年8月31日，工期总日历天数720天。华恩公司于2020年3月24日组织勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、工程质量监督机构对房屋进行了竣工验收，并取得勘察、设计、施工、工程监理、质监单位分别签署的质量合格文件以及其他与该商品房有关的工程质量验收文件，于2020年3月27日提交《单位工程（子单位）竣工验收备案表》以及工程竣工验收备案文件到肇庆高新区建设工程竣工验收备案管理办公室，该办公室于当日予以竣工验收备案。2020年3月28日，华恩公司通过中国邮政快递向林志光、王璐寄送《收楼通知书》，该邮件于同月29日显示签收状态。另外，吴川公司向华恩公司出具一份《施工说明》，说明内容：1.2019年12月31日至2020年1月23日（除夕前一天）的遗留工程正常15天可以完成。2.计划2020年2月1日（春节后）安排完成手尾工程，因新冠疫情发生，2020年1月23日起广东省启动重大公共卫生事件一级响应，全面停工停产，剩余工程只能等主管部门批准复工复产才能完成。3.2020年2月28日肇庆高新区质监局到山湖居项目现场指导复工复产检查工作，并提出整改意见，整改完成后才能复工复产。该公司于2020年3月1日接到通知可以复工复产，即于当日就开始完成手尾工程，克服人员不足、运输不及时等困难，在2020年3月24日完成全部工程并已取得竣工验收文件。4.该公司认为新冠病毒疫情属于不可抗因素，请建设单位给予谅解并予以减免其责任。华恩公司在上述说明盖章证明。再查明，广东省新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组根据《广东省突发公共卫生事件应急预案》，结合广东省新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控形势，于2020年1月23日启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。广东省人民政府分别于2020年1月28日、2月6日出台《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》、《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业复工复产的若干政策措施》，其中规定本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时，由各级政府指导企业完成复工复产准备工作，确保企业在疫情防控达标前提下复工复产。华恩公司提交若干微信截图，证明其严格服从主管部门疫情防控管理；提交一份肇庆高新区房屋市政工程复（开）工现场检查表，证明高新区质监部门检查小组于2020年2月28日到施工现场检查，确定施工单位吴川公司复工复产的时间为3月1日。林志光、王璐提交一份结婚证复印件，用于证明林志光、王璐二人的夫妻关系。由于林志光、王璐、华恩公司、广州银行肇庆分行各方分歧较大，本案未能调解。以上事实，有林志光、王璐提交的《民事起诉状》、证据；华恩公司提交的《民事答辩状》、证据；广州银行肇庆分行提交的《民事答辩状》；一审法院制作的《开庭笔录》为证证实，予以认定。一审法院认为，本案是商品房预售合同纠纷。关于林志光、王璐与华恩公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是否应当解除的问题。林志光、王璐与华恩公司签订的商品房买卖合同是其真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法而有效，对双方均有法律约束力。《商品房买卖合同（预售）》约定出卖人逾期交付商品房给买受人超过60日后，买受人有权解除合同，但是从本案案情来看：1.合同约定的60日是华恩公司逾期交付房屋，林志光、王璐行使合同解除权的宽限期。在上述宽限期内国内发生新型冠状病毒肺炎疫情，广东省从2020年1月23日起至2月24日启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应，作为建筑企业的广东吴川建筑安装工程有限公司也严格遵守肇庆高新区相关主管部门的疫情防控要求和管理，做好复工准备，并于2020年3月1日取得复工许可后完成诉争楼宇的剩余工程。华恩公司于同月27日完成竣工验收备案。2020年1月23日至2月24日期间，因疫情采取的防控措施致使华恩公司不能正常对涉案房屋进行竣工验收，不能归责于华恩公司自身。根据公平原则，该段时间不应算在上述60日宽限期内，应当予以顺延。即按双方合同约定，涉案房屋的交付日期为2019年12月31日，到2020年1月23日起至2月24日启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应，华恩公司逾期交楼天数为从2020年1月1日至23日为23天，从2月24日至华恩公司于2020年3月28日寄出《收楼通知书》，林志光、王璐于29日签收为35日，期间合计58天，未超出合同约定的60日宽限期，仍未满足双方在《商品房买卖合同（预售）》中约定的华恩公司在逾期交付商品房超过60天后林志光、王璐有权解除合同的合同单方解除条件。2.林志光、王璐与华恩公司签订的补充协议第四条是对交付使用时间的补充约定，遇国家法律政策导致延误的施工中遇到异常困难不能及时解决的，出卖人可据实予以延期交付使用。而政府部门采取的新型冠状病毒肺炎疫情防控措施确实导致华恩公司及其施工单位开工困难，符合该条约定的适用条件，出卖人华恩公司可据实予以扣减2020年1月23日至2月24日期间的迟延交付天数。3.华恩公司愿意按照商品房买卖合同约定计算违约金给林志光、王璐。综上分析，案涉商品房预售合同因疫情防控措施导致华恩公司不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，如果径直按照合同第十二条约定判决解除合同，既不利于案件的实质性处理，更不利于双方利益的平等维护，且在诉讼过程中，华恩公司表示愿意按照合同约定计付逾期履行违约金予林志光、王璐。因此，依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第4条“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更”的规定，林志光、王璐要求解除案涉《商品房买卖合同（预售）》及《楼宇按揭贷款合同》、要求华恩公司返还首付款及支付资金占用损失，返还林志光、王璐已支付给广州银行肇庆分行的相应贷款本金及利息，返还林志光、王璐尚欠广州银行肇庆分行的剩余贷款本金的诉讼主张，违反合同的公平原则，一审法院不予支持。关于林志光、王璐主张的团购登记费3万元及签约服务费2000元的问题。林志光、王璐提供的两张盖有公园里项目财务专用章的《收据》，不足以证明收款单位是华恩公司，林志光、王璐亦未提供其他能够证明其与华恩公司有约定收取上述费用的证据，没有事实依据，不能看出与本案的商品房预售合同纠纷属于同一个法律关系，林志光、王璐可另外通过合法途径解决，一审法院不予处理。关于林志光、王璐主张的5200元保险费用问题。林志光、王璐与广州银行肇庆分行保险销售纠纷，与本案的商品房预售合同纠纷不属于同一个法律关系，林志光、王璐可另外通过合法途径解决，一审法院不予处理。关于林志光、王璐主张华恩公司应当支付违约金以及违约造成的损失问题。根据林志光、王璐、华恩公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，华恩公司如果交付房屋逾期在60日之内，应在约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算支付全部房价款万分之1的违约金给林志光、王璐。双方合同约定的交付房屋的时间在2019年12月31日，实际交付时间在2020年3月29日，减除疫情防控措施导致的不能交付房屋的期限，华恩公司逾期交楼合计58天，按照实际逾期天数按日计算全部房价款万分之1的违约金，华恩公司应支付林志光、王璐的违约金为：92.86万元×0.0001×58天=5385.88元。林志光、王璐主张的未能按时收楼入住导致的租金损失，因缺乏租赁合同、租金收据、租金发票等证据佐证，且属于间接损失，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百一十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条，第一百八十条,参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》第二条、第三条第（一）项、第（二）项，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第四款的规定，判决：华恩公司应于该判决生效之日起5日内支付违约金5385.88元给林志光、王璐；二、驳回林志光、王璐的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7186元，由林志光、王璐负担7150元，华恩公司负担36元。二审期间，林志光、王璐提供一份房屋租赁合同，拟与一审相关证据共同证明因为华恩公司违约，导致林志光、王璐支出房屋租金的损失。华恩公司质证认为，对证据三性不予认可，理由是：1.该证据不属于新证据，林志光、王璐一审不提交，二审才提交，依法可以不作为证据认定；2.该证据即使是真实的，也与本案无关，不属于作为本案认定事实的证据。3.该份证据认定存在房屋租赁合同，但租赁期限是到2020年6月7日，而本案华恩公司交楼时间是2020年3月29日，并不存在林志光、王璐为此而重新租房或者多交租金的损失。4.一审不认定租金损失，认为林志光、王璐缺乏租金发票等证据，而且属于间接损失，所以我方同意一审对该事实认定。广州银行肇庆分行质证认为，同意华恩公司意见。华恩公司在二审期间提供了（2020）粤1284民初1646号《民事判决书》、生效证明作为新证据，拟证明：1.2020年1月23日至2020年2月24日实施重大公共卫生一级相应，上述时间不应算在60日的宽限期内。2.减免上述一级相应的期限，并未超出合同约定的60日宽限期交楼。3.驳回林志光、王璐依据案涉合同第十二条第1项第（2）款约定提出的解除合同诉求。4.判令华恩公司支付58天违约金。林志光、王璐质证认为，对该组证据真实性、合法性确认，对关联性不确认，因为个案应当根据具体情况具体分析，包括上诉人是否行使上诉权利，不能够以另案当事人未行使上诉权利来认定其他案件判决不存在错误。广州银行肇庆分行质证认为，对该组证据没有意见。广州银行肇庆分行在二审期间没有提交新证据证实其主张。一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。根据当事人的上诉和答辩意见以及本院查明的事实，本案二审争议焦点为：1.案涉《商品房买卖合同(预售)》应否解除；2.林志光、王璐提出的各项诉讼请求应否支持。关于案涉《商品房买卖合同(预售)》应否解除的问题。案涉《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律效力。该合同第十一条约定出卖人华恩公司应于2019年12月31日前向林志光、王璐交付案涉商品房，第十二条约定出卖人逾期交付商品房给买受人超过60日后，买受人有权解除合同。华恩公司于2020年3月28日向林志光、王璐寄出《收楼通知书》，林志光、王璐于同月29日签收，发生迟延交楼的违约行为，林志光、王璐据此请求解除案涉合同。本院对林志光、王璐请求解除案涉合同的上诉主张不予支持，理由如下：一、合同约定逾期交楼超过60日后，林志光、王璐有权解除合同，该60日是林志光、王璐行使合同解除权的宽限期。在此期间国内发生新型冠状病毒肺炎疫情，广东省从2020年1月23日起至2月24日启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应，此疫情采取的防控措施致使华恩公司不能正常对涉案房屋进行竣工验收，必然影响华恩公司顺利交付房屋。根据现实状况和公平原则，一审法院将一级响应期间的32天不计算在60日宽限期内合情合理合法，本院予以支持，故华恩公司于2020年3月28日向林志光、王璐寄出《收楼通知书》，林志光、王璐于同月29日签收《收楼通知书》，此时尚未达到逾期交楼超过60日的条件，林志光、王璐请求解除案涉合同理由不成立；二、案涉房屋已达到交付条件，华恩公司虽然出现延迟交楼的违约行为，但不构成根本违约，且不影响林志光、王璐合同目的的实现。三、基于维护安全交易原则以及平等维护合同双方利益的角度出发，案涉合同应继续履行。综上，一审法院判决驳回林志光、王璐关于要求解除案涉《商品房买卖合同（预售）》及《楼宇按揭贷款合同》、要求华恩公司返还首付款及支付资金占用损失，返还林志光、王璐已支付给广州银行肇庆分行的相应贷款本金及利息，返还林志光、王璐尚欠广州银行肇庆分行的剩余贷款本金的诉讼主张，符合查明的事实及法律规定，本院依法予以维持。关于逾期交楼违约金认定的问题。根据前述分析，华恩公司逾期交楼构成违约，依约应该承担相应的违约责任。一审法院结合启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应期间以及通知收楼时间等情况核算华恩公司逾期交楼合计58天，按照实际逾期天数按日计算全部房价款万分之1的违约金5385.88元给林志光、王璐正确，本院依法予以维持。林志光、王璐上诉主张逾期交楼时间有误，但没有充分证据予以支持，其上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于林志光、王璐主张的租金损失，因已计算逾期交楼违约金，其再主张租金损失本院不予支持。关于林志光、王璐主张的团购登记费3万元、签约服务费2000元以及5200元保险费用问题，林志光、王璐并未提供充足证据证实华恩公司收取其团购登记费、签约服务费，而保险费用问题属于另一法律关系，故一审法院对此不予处理并无不妥，本院予以维持。综上所述，一审法院认定事实清楚，审理程序合法，适用法律正确，实体处理恰当，本院依法予以维持。林志光、王璐的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费14373元，由林志光、王璐负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 梁碧媛审 判 员 何 桑审 判 员 苏振伟二〇二〇年十二月二十八日法官助理 林诗勉书 记 员 何连平