云南省临沧市临翔区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0902民初788号原告：唐国应，男，1982年2月8日出生，汉族，住临沧市临翔区。委托诉讼代理人：梁琳，云南江**律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：段国兵，男，1967年5月10日出生，汉族，住临沧市临翔区。被告：段家通（系被告段国兵之子），男，1989年8月11日出生，汉族，住临沧市临翔区。被告：赵忠玉（系被告段国兵之妻），女，1970年1月22日出生，汉族，住临沧市临翔区。被告：科国兰（系被告段国兵之母），女，1949年9月6日出生，汉族，住临沧市临翔区。共同委托诉讼代理人：李有波，云南天外天（临沧）律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。共同委托诉讼代理人：王韪杰，云南天外天（临沧）律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告唐国应与被告段国兵、段家通、赵忠玉、科国兰确认合同无效纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐国应的委托诉讼代理人梁琳，被告段国兵、段家通、赵忠玉、科国兰的共同委托诉讼代理人李有波到庭参加诉讼。因案情疑难复杂，于2020年7月21日转为普通程序，并报请延长审限六个月。2020年12月31日，本院依法组成合议庭就本案公开开庭进行了审理。原告唐国应的委托诉讼代理人梁琳，被告段国兵、段家通、赵忠玉、科国兰的共同委托诉讼代理人王韪杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐国应向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告签订的《土地永久性转租协议书》无效；2.判令被告退还原告土地转让费200000元及支付资金占用费36000元（每月按1%计算18个月）；3.判令被告赔偿原告建房损失60000元及修路损失10000元；4本案诉讼费由被告承担。庭审过程中，原告变更第2项诉讼请求为：判令被告退还原告土地转让费200000元及支付自2018年10月1日起至退清款项之日止按月利率1%计算的资金占用费。事实与理由：2018年9月28日，原告为了解决居住问题，与被告协商达成《土地永久性转租协议书》，约定“1.甲方（被告）自愿将文华村委会中寨组自家土地一次性永久转租给乙方（原告）；……3.永久转租方式和价格：土地使用权转让为一次性永久转租，土地面积667㎡，总成交价500000元，甲方必须保证由景观路至本宗地道路畅通，由乙方永久使用，如因其他人干涉所带来的后果由甲方负全部责任；4.付款方式：双方签字之日给付甲方200000元，……6.乙方无偿永久使用甲方留出的3.8米宽（净宽）的路，如果国家征用所留3.8米路（由甲方与乙方共同修建），费用由甲方补偿乙方。……”。协议形成后，双方当着在场人伍廷富、李安祥的面签名捺手印，同时原告就将现金200000元支付给被告，被告段家通在内容为“兹收到唐国应永久地租200000元”的收据上签名捺印。协议签订后，对于该土地原告未得以使用。2018年10月1日，原告请人到该土地动工打基础，开始建房和修路。但是在2018年10月18日，临沧市临翔区城市管理综合行政执法局和临沧市国土资源局临翔分局到现场制止，并向原告发出临翔综执责改字（2018）123号责令改正通知书和临国土资翔监停字（2018）70号责令停止违法行为通知书，责令原告停止建设，原告就此停工。之后经原告询问，答复该土地不能建盖房屋。2018年年底，原告垫资修建的道路也被政府改造成了绿化带，造成该土地无道路可以供车辆通行。于是原告找到被告商量退地退款事宜，但是被告不同意。原、被告签订的《土地永久性转租协议书》属于集体土地，没有经过相关组织同意认可，是无效的。协议里虽然写的是租用，但实际双方协商的是一次性转让。现在不能建房，导致原告产生建房损失60000元和修路损失10000元。原告为维护自身合法权益，特向法院起诉。被告段国兵、段家通、赵忠玉、科国兰共同辩称：1.原、被告双方签订的《土地永久性转租协议书》合法有效，不存在违反法律强制性规定的情形，双方在协议中约定的是租而不是卖，针对的也是土地的使用权而非所有权，被告不应向原告退还200000元租金。2.原告明知土地的性质是农用地，不能用于建设，却擅自改变土地用途进行建房，由此产生的相关损失只能由原告自行承担。3.原告未取得被告的同意就擅自改变土地用途，应将建盖在土地上的建筑物拆除并将土地恢复原状，恢复原状后在承包期限内被告可以给原告继续使用土地。综合双方诉辩主张，原、被告双方对以下问题存在争议：1.双方签订的《土地永久性转租协议书》是否有效；2.被告收取的200000元是否应当退还，资金占用期间的利息是否应当支持；3.原告主张的损失费用是否应当支持。原告唐国应为证明自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据：1.《土地永久性转租协议书》一份，用以证明原、被告就案涉土地约定永久性租赁及约定权利义务；2.收据一张，用以证明被告段家通收到原告的土地转让费200000元；3.临翔综执责改字〔2018〕123号临沧市临翔区城市管理综合行政执法局责令整改通知书一份，用以证明临沧市临翔区城市管理综合行政执法局责令原告停止建设；4.临国土资翔监停字〔2018〕70号责令停止违法行为通知书一份，用以证明临沧市国土资源局临翔分局通知原告停止建房；5.证明两份，用以证明陈文蕊、施应春受原告的委托，于2018年10月1日至10月18日帮原告在文华村委会中寨组一块土地旁疏通道路，共收到费用21000元；张光红受唐国应的委托，于2018年10月1日至10月18日帮原告在文华村委会中寨组一块土地上建房，共收到费用130000元，用于购买钢筋、水泥、砂子及工人工资；6.照片两张，用以证明道路的修建状况及修路及房屋的建盖情况。经质证，被告段国兵、段家通、赵忠玉、科国兰对原告提交的第1、2组证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但对证明目的不予认可，认为该两组证据反而能证明被告所述是事实，协议约定的是租赁，收据上写的也是地租；对第3、4组证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但对证明目的不予认可，认为该两组证据能证明因原告在土地上建盖房屋被职能部门确认违法及责令停止和整改；对第5、6组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，原告的违法建房是自愿实施，没有经被告同意或指示，其损失不应由被告承担。被告段国兵、段家通、赵忠玉、科国兰针对其答辩意见，向本院提交如下证据：1.被告段家通、赵忠玉、科国兰身份证复印件各一份，用以证明被告段家通、赵忠玉、科国兰的诉讼主体适格；2.照片六张，前四张照片用以证明被告将土地出租给原告后，为原告出入方便按照约定修了桥，但原告未经被告同意，违法改变土地用途，在租用的农用地上建盖房屋，后两张照片用以证明土地出租前是一个鱼塘，鱼塘周围种着果树；3.收据五张、收条两张、销货明细单一张，用以证明被告为了使原告出入方便，在土地上建了一座桥，共计花费100588元，其中人工费24525元、钢筋18423元、水泥23000元、砂石料及运费34640元。经质证，原告唐国应对被告段国兵、段家通、赵忠玉、科国兰提交的第1组证据的真实性、合法性、关联性无异议；对第2组证据中前四张照片的真实性无异议，但对证明目的不予认可，认为该四张照片能证明所转土地就是给原告建房居住使用，对后两张照片的真实性有异议，原告不清楚土地出租给原告前的状况；对第3组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为被告提及建桥但在照片中无反映，收据和售货明细单中所购材料的用途及何人使用均不清楚，收条中的收款人无身份信息。通过庭审及举证质证，本院认为原告提交的第1、2、3、4组证据及被告提交的第1组证据均来源合法、内容真实、与本案相关联，本院均予以采信；原告提交的第5组证据及被告提交的第3组证据，均无相关款项的支付凭证佐证，本院均不予采信；原告提交的第6组证据及被告提交的第2组证据能证实案涉土地租赁前后的状况及道路修建情况，本院予以采信。本院经审理认定本案事实如下：四被告系临沧市临翔区成员，共同以家庭承包的方式取得该组龙塘田的承包经营权，并将该土地用作鱼塘。原告系凤翔街道办事处文华村委会大寨组成员，其欲与四被告购买上述土地的使用权。2018年9月28日，原告（乙方）与四被告（甲方）签订《土地永久性转租协议书》，约定四被告将上述土地一次性永久转租给原告，自土地转让之日起原告拥有此土地的使用权，如国家征用一切补偿款归原告所有，以后一切收益与被告无关；土地面积约667㎡，总成交价500000元，被告必须保证由景观路至本宗地道路畅通，由原告永久使用，如因其他人干涉所带来的后果由被告负全责；双方签字之日原告支付200000元，第二期在2018年年底付100000元，第三期在2019年6月30日付100000元，第四期在2019年年底付清剩余100000元；原告有权转让此土地，被告不能干涉，不得收取任何费用，如国家征用，收购造成损失或高于现转让价格再次转让的，与被告无关；原告无偿永久使用被告留出的3.8米（净宽）的路，如国家征用所留3.8米路（由原、被告共同修建），费用由原告补偿被告。协议签订当天，原告向被告支付了200000元。后原告组织工人用土将鱼塘回填，填平后开始在土地上建房，在水泥地坪灌好后，临沧市国土资源局临翔分局和临沧市临翔区城市管理综合行政执法局于2018年10月18日分别向原告发出责令停止违法行为通知书和责令改正通知书，因原告涉嫌违反《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城乡规划法》的相关规定，责令原告停止建房。原告停止建房后，找被告协商退地退款事宜，遭到被告拒绝。本院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同属于无效合同。《中华人民共和国农村土地承包法》第四条规定：农村土地承包后，土地的所有权性质不变。承包地不得买卖。《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款规定：任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。农村承包地是农业集体经济组织发包给本集体经济组织成员长期占用、使用、收益的土地，土地所有权属于集体，不得进行转让或者买卖。本案中，原告与被告签订的《土地永久性转租协议书》虽然是双方自愿签订的，但从其内容看实际为承包土地买卖合同，原告不属于临沧市临翔区的成员，且用于建房改变了土地的农业用途，违反了法律强制性规定，属于无效合同，故对原告主张确认《土地永久性转租协议书》的诉讼请求本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，被告从原告处收取的200000元转让费应当返还原告，原告应把建盖在土地上的水泥地坪拆除后再将土地返还被告。双方明知土地不能买卖，仍以租赁的名义为之，双方在达成《土地永久性转租协议书》的过程中均有过错，故资金占用期间的利息本院不予支持，原告为建房和修路支出的费用、拆除水泥地坪支出的费用，以及被告为修建人工桥包括道路支出的费用，均由双方各自负担。对原告要求被告返还转让费200000元的诉讼请求本院予以支持，资金占用期间的利息及为建房和修路支出的费用本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国农村土地承包法》第四条第二款，《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告唐国应与被告段国兵、段家通、赵忠玉、科国兰于2018年9月28日签订的《土地永久性转租协议书》无效；二、被告段国兵、段家通、赵忠玉、科国兰共同于本判决生效之日起三十日内返还原告唐国应转让费200000元；三、原告唐国应于本判决生效之日起三十日内把建盖在土地上的水泥地坪拆除后将土地返还被告段国兵、段家通、赵忠玉、科国兰；四、驳回原告唐国应的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5890元，由原告唐国应负担2945元，被告段国兵、段家通、赵忠玉、科国兰共同负担2945元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省临沧市中级人民法院。审 判 长  范乘侥审 判 员  杨树怀人民陪审员  杨仕娥二〇二〇年十二月三十一日书 记 员  高一铭