广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初29787号原告：李文彬，男，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：曹伟钊，广东达方律师事务所律师。委托诉讼代理人：何彩莲，广东达方律师事务所实习律师。被告：广东广佛智城集团有限公司，住所地：广东省佛山市。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。原告李文彬与被告广东广佛智城集团有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月13日立案后，依法适用简易程序进行审理并于2020年12月15日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人曹伟钊、何彩莲，被告的委托诉讼代理人吴诗炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.确认原告与被告于2012年12月4日签订的《物业使用权转让合同》中租期期限超过20年的部分无效；2.被告向原告返还无效租期的租金726094.61元（计算标准：1629385元÷13177天×5872天），并支付占用资金期间的利息（利息计算以726094.61元为基数从2012年12月28日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算。自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心授权公布贷款市场报价利率计算至清偿之日止）；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2012年12月4日签订《物业使用权转让合同》(以下简称“使用权合同”)，使用权合同约定，被告将佛山市南海区大沥镇广佛国际商贸城2号地的广佛智城项目自编5号楼1层xx号商铺(以下简称“该物业”)的使用权转让给原告，转让使用期限自合同签订之日起至2032年12月3日，上述转让期限届满之日起，赠送该物业使用权给原告至2048年12月31日。该物业使用权转让总金额为1629385元，为全部使用权转让期间(含赠送使用期间)的对价，上述转让价款原告已于2012年12月27日前付清，被告应于2012年12月30日前将该物业交付给原告。后原告才了解到原被告签订的使用权合同并不属于买卖关系，实际上为租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定，使用权合同约定的租赁期间已超过二十年，因此超过20年部分的租赁期限(即2032年12月4日至2048年12月31日)属于无效，被告应将多收取的上述无效租赁期间的租金，返还给原告，并支付相应的占用资金期间的利息。被告辩称，一、物业使用权转让合同中约定的物业使用权转让期限超过20年部分不应认定为无效。理由如下:1.涉案物业所在广佛智城（一期）天街5号楼于2014年4月24日完成竣工验收，于2019年2月19日取得《不动产权证书》。涉案物业为合法建筑，其物业使用权依法可以转让。2.涉案物业使用权转让合同为双方自愿签订、合法有效，其包含了使用权转让和使用权赠与两种法律关系，该赠与发生在合同双方诚实履行完物业使用权转让期限后。其中转让期限20年为有偿使用，赠与使用期间无偿使用。合同法遵从当事人意思自治最大原则，以上约定为合同双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的效力性强制规定。我国《民法总则》第153条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。根据上述规定，我国《合同法》中“租赁期限不得超过20年”的规定，不属于效力性强制规定，不会导致租赁合同无效。对此观点，最高人民法院发布的《九民会议纪要》亦有明确，该会议纪要指出认定合同违法无效，要从合同内容、主体等多方面判断，亦要进行法益衡量。物业转让合同中约定的租赁期限，属非合同内容、合同主体之外的其他合同要素，即使违反“租赁期限不得超过20年”的规定，也并不必然导致无效。而且，从法益衡量的结果来看，双方约定20年转让期限后赠送无偿使用期限为真实意思表示，现将赠送期限计算在转让期限内并认定超出20年部分无效，反倒使违背诚实信用的原告获得暴利，而诚实履行合同的被告因自身的诚信面临重大损失，无法平衡双方之间的合同利益。3.两案物业所在广佛智城项目为集体土地入市项目，根据《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》及广东省高级人民法院《关于集体建设用地使用权租赁期限适用法律问题的批复》的规定，集体土地的租赁期限本身就可以突破合同法中“租赁期限不得超过20年”的规定。因此，该集体土地入市后所投资开发的物业在土地使用权租赁期限内可以依法使用或转让其使用权，该转让期限只要不超过土地使用权最高使用年限及土地租赁期限，不宜强加套用合同法关于租赁期限不得超过20年的规定，否则并不利于合同交易的稳定性，也将会导致集体土地投资方应获得的经济效益无法得到法律保障。退一步讲，即使法院认为物业使用权转让合同中约定的物业使用权转让期限超出20年部分无效，被告也无需退还两案原告的转让款本金，更无需向原告支付任何利息。1.根据原、被告双方签订的《物业使用权转让合同》第三条第1项的约定，涉案物业的转让期限为20年，属有偿使用期限；本案有偿使用期限所对应的总转让金为1629385元，不包括无偿赠送使用期限，赠送使用期间不存在转让对价。被告在转让期限届满后将涉案物业使用权赠予原告使用，并不违反现行法律法规或其他效力性强制规定，且合同中有清晰约定，双方在签订合同时并无异议。因此，被告所收取的总转让金为20年物业使用权的对价，超出20年的部分没有收取任何对价，原告要求被告退还自身没有收取的转让金价款并支付利息无异于强盗行为，毫无事实和法律依据。2.如前所述，原告无权要求退回物业使用权转让款，故不存在所谓的退还本金及利息。而且，即使法院最终认定超出20年部分无效，被告对于合同部分无效没有过错，针对无效部分所产生的退款亦不应支持相应的利息。《物业使用权转让合同》虽约定合同期限自转让合同签订之日起至2032年12月3日，但合同约定的物业交付时间为2012年12月30日，且涉案物业竣工验收备案时间为2014年4月26日，由此涉案《物业使用权转让合同》实际可履行的使用期限应自合同约定的物业交付之次日或涉案物业竣工验收备案之次日起算。本案物业使用权转让期限+赠送期限自涉案物业竣工验收备案之次日2014年4月27日至2048年12月31日，共计12667天。其中2014年4月27日起算至2034年4月26日为二十年使用期，超过二十年部分为2034年4月27日至2048年12月31日为5148天。即使法院认定超过二十年部分无效并需退回超过二十年部分的转让价款，该金额应为662198.94=【5148×（1629385÷12667）】，而非726094.61元。而且，涉案物业使用权转让合同约定交付之日（2012年12月30日）至原告起诉之日，已实际履行2856天，原告在起诉之前对于已履行的期限并任何异议。因此，即使法院认定超过20年部分无效，亦应剔除双方无异议且已履行完毕的部分期限，即从原告起诉要求确认合同无效之日起计算方为公平合理。（2）原告要求被告自2012年12月28日起支付利息没有依据，且有违法律的公平原则。我国《合同法》第58条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所收到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案，即使法院认定涉案物业使用权转让合同超过20年部分无效，亦应考虑双方对于合同无效是否存在过错，被告从未强迫两案原告签订涉案《物业使用权转让合同》，也没有要占用原告资金的故意，对合同无效没有过错，且原告以涉案物业一直获得收益，案外人广东欣盛租赁服务有限公司至今已向原告支付914144元的经营管理收益，原告并未因此遭受任何损失，也没有证据证明其产生了损失。因此，即使法院认定超过20年无效并就超过20年部分退款，亦不应计算利息。三、原告违反诚实信用原则，若法院支持其诉求，明显有违法律的公平原则，损害被告的合法权益。原、被告签订涉案物业使用权转让合同至今均已近8年，原告自愿受让涉案物业使用权，不存在任何欺诈、胁迫的情形。原告在签订涉案《物业使用权转让合同》时即清楚知悉涉案物业使用权的转让期限为20年，被告收取的物业使用权转让价款为20年使用期限的对价，转让期限届满后为赠送使用，被告并未收取相应对价，现原告要求认定合同部分无效并退还部分款项违反诚实信用原则，且对被告来讲毫无公平可言。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回其全部诉讼请求。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人对其真实性无异议的证据，本院对真实性予以确认并在卷佐证。对当事人对真实性有异议的证据，本院综合认定。本院经审理认定下事实：2014年4月24日，广佛智城项目（一期）商业街5号楼办理竣工验收备案手续。2012年12月4日，原告（受让方、乙方）与被告（转让方、甲方）签订一份《物业使用权转让合同》，约定：甲方将佛山市南海区×××××××××××××××××××××××××商铺的使用权转让给乙方；涉讼物业使用权转让期限从本合同签订之日起算，截止日期为2032年12月3日，甲方在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给乙方至2048年12月31日止；涉讼物业按建筑面积计算使用权转让金，总转让金1629385元；甲方在2012年12月30日前将该物业交付给乙方；甲方未按照合同约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让金每日万分之五的标准向乙方支付违约金；等等。合同签订后，原告向被告支付了物业使用权转让金合计为1629385元。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原告与被告签订的《物业使用权转让合同》约定原告支付一定对价、被告交付合同项下物业予原告使用一定期限，该合同权利义务符合租赁合同特征，本案为租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”现《物业使用权转让合同》约定实际租赁期限超过二十年，故《物业使用权转让合同》中有关物业使用权转让期限超出二十年的部分（即2032年12月30日至2048年12月31日）无效。合同无效后因该合同取得的财产应予返还，如前所述，《物业使用权转让合同》超出二十年部分无效，即被告应返还超出二十年部分相应比例的物业使用权转让金724308.78元（1629385元/13151天×5846天）予原告，原告诉请超出部分，本院不予支持。上述合同期限经本院认定无效，且原告对合同部分无效也具有过错，原告应自行承担起诉前该部分款项资金占用利息损失，本院酌情确定被告支付从起诉之日起即2020年11月13日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息予原告，原告请求超出部分本院不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第六条、第五十六条、第二百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告李文彬与被告广东广佛智城集团有限公司签订的《物业使用权转让合同》关于物业使用权出让期限超出二十年部分（2032年12月30日至2048年12月31日）的约定无效；二、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让金724308.78元并支付以此为本金从2020年11月13日起计算至实际清偿之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予原告李文彬；三、驳回原告李文彬其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取计5530.47元（原告已预交6864.6元），由原告负担8.93元，被告负担5521.54元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳，本院将依法强制执行。原告预交的6855.67元，在本判决生效后，经原告书面申请，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  曾舟洲二〇二〇年十二月二十八日书记员  成海欣