广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0502民初1816号 原告：刘涛，男，汉族，1987年6月2日出生，住内蒙古呼伦贝尔市。 委托诉讼代理人：邹志良，广西海望律师事务所律师。 被告：北海西宾房地产代理有限公司，统一社会信用代码：91450500MA5MXQFH1W,住所地广西北海市北海大道93号锦泰大厦0107号。 法定代表人：许连富，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄荣，广西宝典律师事务所律师。 被告：傅汉波，男，汉族，1984年7月15日出生，住广西合浦县。 被告：北海晏锋房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码：91450500756514001G，住所地广西北海市北海大道晏锋建材商城A栋309室（联通对面）。 法定代表人：朱俊东。 原告刘涛与被告北海西宾房地产代理有限公司（以下简称西宾公司）、傅汉波、北海晏锋房地产开发有限责任公司（以下简称宴锋公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告刘涛的委托诉讼代理人邹志良、被告西宾公司的委托诉讼代理人黄荣到庭参加诉讼。被告傅汉波、晏锋公司经合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 -2- 原告刘涛向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告西宾公司、傅汉波、晏锋公司之间的商品房买卖合同；2、判决被告西宾公司双倍返还定金4万元和退还4.1万元购房款共8.1万元给原告，被告傅汉波、晏锋公司承担连带责任。 事实和理由：原告与被告西宾公司协商购买“北岸晏城房”，后又将房号改为“702号房”。西宾公司承诺可以代办银行按揭贷款。2018年2月份原告向西宾公司现金交付2万元定金，2018年3月6日，西宾公司用原告的农业银行卡刷POS机转走4.1万元，西宾公司只出具3.8万元《收据》，其中3000元没开收据。在与西宾公司签订现房销售合同时，西宾公司说在场的被告傅汉波是开发商，原告在合同上签字按手印后，傅汉波以拿回公司盖章为由将合同拿走就没有了下文。后经原告催促，傅汉波才带原告到银行作了银行按揭贷款登记，原告向银行交1千元办按揭手续费。原告在等待银行贷款至2019年3月仍办不下来，便到银行了解情况，才知道按揭办不了的原因，是西宾公司和傅汉波尚未提供签订商品房买卖合同及备案等相关资料给银行。后来银行把原告交的1千元按揭手续费予以退还。经了解，被告晏锋公司于2018年2月1日出具《授权委托书》授权傅汉波可以销售其开发的包括案涉房屋在内的部分商品房，然后傅汉波于同年2月5日出具《授权书》授权西宾公司销售北岸晏城部分房源，并与西宾公司签订《居间合同》，三被告在本案中存在密不可分的关系。由于三被告的原因，导致原告购买案涉商品房的目的不能实现，三被告的行为己构成违约。原告找西宾公司、傅汉波要求退还所交款项时，曾表示愿意退还,晏锋公司也曾叫傅汉波退款，傅汉波亦同意退，但都却拖着不予退还。无奈，原告只好诉至法院，请求贵院判如所请。 被告西宾公司辩称，被告西宾公司认为原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应予以驳回，理由如下：1、西宾公司与原告间不存在事实上的商品房买卖合同关系，原告所签署的商品房买卖合同约定的出卖人为北海晏锋房地产开发有限公司，西宾公司只是中介公司，根据合同的相对性原则，应由商品房买卖合同的当事人来承担责任。事实情况是傅汉波取得涉案商品房的处置权，委托被告对其有权处置的商品房进行代为销售，并授权代为收取相关款项，被告是作为代理中介机构履行代理义务，并已将所收取的款项交给委托人傅汉波，西宾公司只是代理人，代理人在代理权限内依法实施民事法律行为，应由被代理人对代理人的代理行为承担民事责任。本案因商品房买卖合同履行发生纠纷产生的民事责任不应由作为代理人的被告承担。2、涉 -3- 案商品房买卖合同是由于合同当事人的原因未能办理按揭借款支付房款，并非出卖方过错违约导致合同没有完全履行，不应使用双倍返还定金法律规定。 被告傅汉波、宴锋公司未作答辩，未提交证据，亦未到庭参加诉讼。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告傅汉波、宴锋公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和对本案证据进行质证的权利。 综合全案证据，本院确认以下法律事实：原告刘涛主张与被告宴锋公司签订了一份《商品房买卖合同》并向本院提交了该份合同。该《商品房买卖合同》约定出卖人为被告宴锋公司，买受人为原告刘涛，买卖的房屋位于宴锋公司以出让方式取得的坐落于北海市，单价3600元，总价342504元，买受人应于2018年3月6日前支付首期房款103504元，余款239000元申请贷款支付，合同第二十六条约定本合同自双方签字或盖章之日起生效。该《商品房买卖合同》仅有刘涛在买受人处签名捺印。原告称被告西宾公司与傅汉波在原告签名捺印后收回该份《商品房买卖合同》给宴锋公司盖章，后无下文。 2018年3月6日，王馨作为经手人向原告开具了一份《收据》，载明今收到刘涛（1521271987××××××××）交来购北岸晏城房屋活动金38000元。原告还提交了另两份无开具日期的《收据》，经手人均为于智伟，金额均为北岸晏城Ｈ栋2单元602定金10000元，其中一份《收据》上加盖了西宾公司财务专用印章。 原告主张上述款项均支付给了西宾公司，定金及房款共支付了61000元，但西宾公司仅开具了上述《收据》，尚有3000元的收据未向原告开具，原告后同意将602号变更为702号房。因涉案房屋银行按揭贷款不成，原告购买涉案商品房的目的不能实现，原告要求三被告退款未果，故诉至法院，提出以上诉讼请求。 被告西宾公司庭审时称王馨、于智伟曾是西宾公司的员工，现已离职。 另查明，2018年2月1日，晏锋公司与傅汉波签订一份《授权委托书》，授权傅汉波可以销售北岸晏城部分房屋（含701号房），该授权委托书上“陈润强”于2018年2月2日手写“同意由傅汉波全权处理”。 -4- 2018年2月5日，傅汉波（甲方、委托人）与西宾公司（乙方、居间人）签订一份《居间合同》，约定甲方已取得晏锋公司的授权销售北岸晏城部分房源，甲方委托乙方就上述房产的出售寻找买受人，并促成双方达成房产买卖意向，签订《商品房买卖合同》，协助甲方与买受人办理房产的登记等事项；《商品房买卖合同》的签订由甲方自行负责买方与晏锋公司对接，代收、代转房款及定金（预付款）等；委托期限自2018年2月15日至2018年12月5日止；乙方促成买卖双方达成房产买卖意向后，因甲方原因未能与晏锋公司签订《商品房买卖合同》或其他原因未成最终成交的，甲方除应自行承担相应违约责任外，仍需按该协议第四条向乙方支付居间报酬。该份《居间合同》所附的授权书载明，上述房源包含北岸晏城701号房。 2018年3月6日，原告刘涛还就购买北岸晏城701号房与傅汉波签订了一份《借款协议》，借款金额为85500元。原告庭审时称该《借款协议》未生效，傅汉波没有出借款项。 再查明，刘涛、尤晓春、钟兴灵等人曾就涉案商品房买卖问题向公安机关报案，刘涛于2019年7月4日在公安机关接受询问称：2018年其经朋友介绍到西宾公司，该公司员工常苗苗接待并带其看房，其在西宾公司交了2万元定金，过了几天又交了41000元，共向西宾公司支付了61000元。交钱后西宾公司的王馨通知傅汉波来与原告签协议，傅汉波告知原告房子系零首付，傅汉波帮原告把首付款103504元交了，原告与傅汉波签剩下购房款85504元的借款协议，并在西宾公司签订了房屋购买合同。原告又于2018年12月份向傅汉波支付了32064元。傅汉波后来告知原告因原告没按借款协议付款，原告原先买的那套房子被卖了，换另一套房卖给原告，原告接受了。傅汉波后来一直没把钱交给开发商，开发商没有出具收款凭证，银行以材料不全不给原告贷款。 西宾公司的法定代表人许连富于2019年6月28日接受公安机关询问称：2017年或2018年傅汉波委托该公司售房，其公司业务员常苗苗帮尤晓春等人介绍房子，上述购房者选择分期付款，先是公司带上述购房者去北岸晏城售楼处和其签合同，所谓的分期付款即是先由尤晓春等人先行付6.1万的首期款，之后就由开发商先行垫付购房的首付款20几万元，之后由购房者按合同将首付款分期支付给房地产开发商公司；这些购房者是在两年内（24期），将购房的首付款支付给房地产开发公司。西宾公司只是收取尤晓春等人的首期款6.1万中的佣金4.3万元，其余1.8万元都转给了北岸晏城的开发商 -5- 那里了；尤晓春等人没有按照北岸晏城房地产合同约定按期付款给开发商，所以银行的贷款发放不下来。后来，西宾公司叫北岸晏城这边的一个副总与其协商，后面的事情不了解。 傅汉波于2019年7月5日接受公安机关询问，称：其委托西宾公司卖北岸晏城的23套房，可“零首付”，并与西宾公司约定一个底价，“卖高为佣”。其后，西宾公司介绍几个人来买房，其到该公司签借款协议时，才知道刘涛、尤晓春、钟兴灵等人已经交了6.1万元活动费。其与上述购房者签了借款合同。后2018年银行办贷款政策改变，其将上述购房者的材料交给银行，银行称材料不合格，且上述购房者亦未按时支付借款合同上的款项。上述购房者要求其给房，因未按借款合同约定付款及银行未放贷，其不同意。尤晓春等人的购房定金是西宾公司通过公司账户转过给其，定金要么是8000元要么是13000元，记不清楚了。刘涛、钟兴灵按借款合同每人转过31000左右给其。其个人认为购房产生的问题是购房者违约造成的后果。 还查明，西宾公司的法定代表人许连富于2018年8月28日向傅汉波合计转账17万元。 本院认为，关于涉案《商品房买卖合同》应否解除的问题。被告西宾公司辩称涉案《商品房买卖合同》约定的出卖人为被告宴锋公司，西宾公司仅是中介公司，与原告不存在事实上的商品房买卖合同关系，不是涉案《商品房买卖合同》的当事人。本院认为，综合全案证据，涉案楼盘的开发商暨出卖人是被告晏锋公司，即涉案商品房买卖合同的相对人应是晏锋公司，该公司授权被告傅汉波销售涉案房屋，傅汉波再委托西宾公司作为居间人代为销售涉案房屋及代为收取相关款项。根据涉案《商品房买卖合同》第二十六条约定，本合同自双方签字或盖章之日起生效，因晏锋公司未在涉案《商品房买卖合同》中签字盖章，原告刘涛不持有涉案《商品房买卖合同》，双方之间未签订正式的商品房买卖合同，亦无证据证明晏锋公司收取了原告刘涛支付的定金或者购房款，该《商品房买卖合同》未成立，不存在《商品房买卖合同》解除问题。 关于原告主张被告西宾公司退还41000元购房款及双倍返还定金，并主张被告傅汉波、宴锋公司承担连带清偿责任的问题。根据涉案《收据》、《居间合同》、《授权委托书》、庭审笔录以及刘涛、傅汉波、西宾公司的法定代表人许连富在公安机关的询问笔录，可知涉案房屋系晏锋公司授权傅汉波销售，傅汉波再委托西宾公司代理销售并代收取相应款项，且原告已向西宾公司支付2万元定金及41000元购房款，西宾公司并以自己的名义向原告出具收取定金及购房款的《收据》，因无证据证明涉案楼盘的开发商 -6- 晏锋公司收取或者授权傅汉波、西宾公司收取上述定金及购房款，亦无证据证明傅汉波、西宾公司向刘涛披露过西宾公司、傅汉波、晏锋公司之间的的关系，故仅能认定作为中介公司的西宾公司与原告刘涛之间就促成涉案商品房买卖成立定金合同关系。原告刘涛诉请西宾公司双倍返还定金的前提是解除定金合同关系，该诉请亦包含解除定金合同关系的意思表示。因西宾公司未能促成原告刘涛与开发商签订商品房买卖合同，亦无证据证明原告刘涛对此存在违约责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，原告刘涛主张被告西宾公司双倍返还定金的诉请，合法有据，本院予以支持。因西宾公司未能促成原告刘涛与开发商签订商品房买卖合同，故其所收取的购房款41000元亦应予退还原告。关于被告傅汉波、宴锋公司应否对西宾公司退还购房款及双倍返还定金的上述债务承担连带清偿责任的问题。因无证据证实宴锋公司收取或授权傅汉波、西宾公司向原告收取上述购房定金、购房款的事实，故原告主张被告宴锋公司对西宾公司的上述债务承担连带清偿责任的诉请，缺乏事实依据，本院不予支持。而对于原告主张被告傅汉波对西宾公司的上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求，因缺乏法律依据，本院亦不予支持。被告西宾公司可在承担本案责任后，依据其与被告傅汉波之间的协议，另行主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告北海西宾房地产代理有限公司退还41000元购房款给原告刘涛； 二、被告北海西宾房地产代理有限公司双倍返还定金合计40000元给原告刘涛； 三、驳回原告刘涛的其他诉讼请求。 案件受理费1825元，公告费260元，合计2085元，由被告北海西宾房地产代理有限公司负担（上述费用原告已预交，被告北海西宾房地产代理有限公司在支付上述款项时一并返还给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 -7- 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费1825元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：45×××16，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  谭小凤 人民陪审员  潘荫宽 人民陪审员  李石珍 二〇二〇年十二月二十九日 法官 助理  黄艳芝 代书 记员  陈晓峰