北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初20779号原告：张丽娟，1986年6月14日出生，汉族，住河北省石家庄市鹿泉区。委托诉讼代理人：张恩福，北京市恩洋律师事务所律师。被告：北京勤勉教育科技有限公司，住所地北京市通州区临河里**楼****1111。法定代表人：李檬，总经理。原告张丽娟与被告北京勤勉教育科技有限公司（以下简称“勤勉公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张丽娟的委托诉讼代理人张恩福、被告勤勉公司的法定代表人李檬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张丽娟向本院提出本诉诉讼请求：1．请求法院依法判令解除原告与被告签订的《写字楼租赁合同》；2．判令被告向原告支付房租25758．83、违约金86361．34元、迟延履行金51517．66元、居间服务费19324．68元；3．本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2019年9月23日，原告与被告签订《写字楼租赁合同》，约定由被告承租原告合法持有的北京市X核心区IV-07地块F3其他类多功能用地项目1#办公、商务型公寓、商业楼8层2单元808-809用作办公，租期自2019年10月1日至2020年9月30日，年租金287871．12元，付款方式为押二付二，每期届满前十五日支付下期租金。在合同履行过程中，被告多次逾期支付租金，原告多次宽限未予追究，现被告应于2020年3月17日交纳下期租金，但其仅支付5000元，已经逾期超过7天，并于2020年5月10日违约退租。根据合同约定原告此时享有单方解除权，原告据此解除租赁合同，被告应结清所有余欠费用、支付违约金及居间服务费用。综上，为维护原告方合法权益，诉至贵院，望判如所请。被告勤勉公司辩称：我不同意原告的诉讼请求。合同一直在履行，根据经营状况，至今我共计支付原告租金173223．44元，房租付到2020年5月。我们在2020年5月9日签订了房屋终止协议，在终止协议签订之日，我尚欠房租36011．77元，其他都付清了，然后我还有相当于2个月的房租作为押二付二的押金在原告处没有退还。原告起诉我违反租赁合同约定提前退租，但是合同第12条有约定不可抗力的情形，今年有新冠肺炎疫情发生，就属于不可抗力，我方不应该承担违约责任。同时，原告起诉要求的违约金及延迟履行金过高，我方请求法院依法予以调整。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理对事实认定如下：2019年9月21日，张丽娟（出租人、甲方）与勤勉公司（承租人、乙方）及北京鸿基联行房地产经纪有限公司（居间人、丙方）签订《写字楼租赁合同》（以下简称“租赁合同”），约定张丽娟蒋坐落于北京市X核心区IV-07地块F3其他类多功能用地项目1#办公、商务型公寓、商业楼8层2单元808-809（以下简称“涉案房屋”）出租给勤勉公司用于办公，建筑面积219．08平方米，租赁期限自2019年10月1日至2020年9月30日共计1年，年租金为287871．12元，月租金为23989．26元、日租金为3．6元/平方米，勤勉公司选择确定以“押二付二”方式支付租金，即押金为二个月租金，每年分六期支付租金，每期支付二个月租金，每期届满前15天支付下期租金。租赁合同对于房屋腾退返还、押金退还、不可抗力、违约责任等具体约定如下：“第三条，租赁期限，……（四）租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应返还属于甲方的附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。……第四条，租金标准、支付方式、押金，……（四）乙方应于本合同生效当日支付甲方押金47978．52元，……房屋押金可用于抵扣乙方未能按照本合同约定方式支付租金、费用或因乙方违反本合同约定应支付的违约金、延迟履行金或应支付给甲方的赔偿金，……本合同终止时，押金在冲抵乙方支付的租金、费用、违约金、赔偿金后还有剩余，则甲方应当于合同终止日起5个工作日内将余款（不计利息）如数返还乙方。……第五条，其他相关费用，（一）租赁期内的居间服务费由甲方负担。（二）甲乙双方认可租赁房屋居间服务费为19324．68元；……第十条，合同解除，（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）任何一方行使合同解除权，应依诚实信用原则及时通知对方，并采取必要措施防止损失进一步扩大。……（五）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、未按照约定支付租金达7日的、或欠缴其他各项费用达500元的。……第十一条，违约责任，（一）甲方有第十条第四款约定的情形之一的，应按年租金的30%向乙方支付违约金；乙方有第十条第五款约定情形之一的，应按年租金的30%向甲方支付违约金，并承担甲方出租该房屋时所缴纳的居间服务费用，同时甲方可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失，甲方退还相应租金及押金。若违约金不足以弥补损失，则违约方应当继续承担由此给对方造成的经济损失。……（三）甲方未按约定时间交付房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，每逾期一日应按日租金2倍标准支付迟延履行金。……第十二条，不可抗力，甲乙双方因不可抗力因素造成本合同不能履行或不能完全履行的，遭受不可抗力影响的一方应在不可抗力事件发生后的两天内向另一方发出书面通知，且遭受不可抗力影响的一方应使不可抗力造成的损失程度减到最小，双方均不承担违约责任。不可抗力因素消失之后本合同可以继续履行的，应当继续履行；不能继续履行的，本合同自然终止。本协议所列之如遇国家法律、法规和政策的重大调整导致本合同无法履行、整体租赁项目无法运营的，该等情形视为不可抗力因素；如发生前述或其他不可抗力情形，双方均不承担违约责任。”……合同还对双方的其他权利义务进行了约定。写字楼租赁合同签订后，张丽娟将涉案房屋依约交付勤勉公司租用，勤勉公司向张丽娟支付押金47978．52元，并依约支付相应租金，开始履行写字楼租赁合同。后合同履行至2020年5月9日时，张丽娟（出租方、甲方）与勤勉公司（承租方、乙方）签订“《写字楼租赁合同》终止协议书”（以下简称“终止协议书”），约定：甲、乙双方于2019年09月21日签订的《写字楼租赁合同》，租赁屋位于一北京市X核心区Ⅳ-07地块F3其他类多功能用地1#、商务型公寓、商业楼8层2单元808-809室，房屋总面积219．08平米，双方至目前为止履行情况良好。由于乙方无法承担房屋租金等原因，乙方要求终止原《写字楼租赁合同》，经双方协商一致，就双方终止合同相关事宜达成如下条款。一、甲乙双方一致同意解除2019年09月21日签订的《写字楼租赁合同》，合同编号:BZ-WFP-2019-001，上述合同租赁期计至2020年05月09日，之后，尚未履行的合同内容，终止执行。二、乙方应于2020年05月09日前按照原状返还租赁房屋及附属物品、设施设备等。返还前，乙方会同甲方对租赁房屋的设施设备、物品及水电使用等情况进行验收，乙方承担返还租赁房屋之日前的水费、电费等一切费用。三、依附于租赁房屋的装修等归甲方所有。乙方不得损坏租赁房屋内原有的基础装修、设施设备、物品等，如有损坏，照价赔偿。乙方撤出租赁房屋后，遗留物品视为放弃，甲方有权处置。四、如乙方不按时退租，每逾期一天，须向甲方支付原合同日租金的2倍作为违约金。逾期达七天，甲方有权强行收回租赁房屋并进行清理，由此产生的一切损失和责任由乙方负责。五、原合同终止后，乙方除应付租金36011．77元外，还需依照合同第十条、第十一条补偿违约金、滞纳金等给予甲方补偿，甲方应退还房屋押金47978．52元，但不包括滞纳金、违约金、如发生滞纳金、违约金的应在押金内冲抵。六、若乙方未能按期办理完退租手续或给甲方产生任何其他损失，甲方有权用押金冲抵乙方所欠费用或遭受的损失。七、原租赁合同终止后，任何一方均无须承担原租赁合同项下约定的权利和义务，但不包括房屋租金、滞纳金、违约金、水电费等，双方同意就原租赁合同事项互不追究法律责任。八、乙方搬出房屋后应在15日内办理营业执照地址变更或注销，未按照约定办理的，乙方应按照每逾期一天向甲方支付原合同日租金的2倍作为违约金，押金不足以抵扣时，甲方有权自行办理该房屋地址清除。九、乙方办理地址迁移后应提供新地址信息方便甲方查询是否迁出，未迁出的暂不予退还房屋押金，直至迁出为止。十、本协议书自双方盖章或签字之日起生效。十一、本协议一式两份，甲乙双方各执两份，具有同等法律效力。关于合同解除的过程，张丽娟称系其要求勤勉公司支付下一期租金，勤勉公司表示不支付租金，双方便解除的合同。勤勉公司称系因受新冠肺炎疫情影响，其一直坚持履行合同，但到三、四月时因经营实在困难便向张丽娟提出不再承租涉案房屋，后双方签订终止协议书。本院认为，本案争议的焦点是双方合同是否系因不可抗力导致自行解除。勤勉公司主张因不可抗力即爆发新冠肺炎疫情导致双方房屋租赁合同自行解除，根据合同约定因不可抗力导致合同自行解除的，双方均不承担违约责任；对此其应就新冠肺炎疫情直接导致其全部不能履行合同义务的事实承担举证责任，但勤勉公司并未就上述事实举证，而爆发新冠肺炎疫情对不同行业的影响和作用并不相同，故其主张以不可抗力免除其全部违约责任的意见，依据不足，本院不予采纳。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致的，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，张丽娟与勤勉公司签订租赁合同，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效。在合同履行过程中，张丽娟与勤勉公司签订终止协议书，一致同意解除双方签订的租赁合同，庭审中双方认可合同系于2020年5月9日解除，本院对此不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方在终止协议书中确认勤勉公司尚欠张丽娟房屋租金数额为36011．77元，故勤勉公司对此欠租应当给付，对于原告张丽娟所提房屋租金的诉讼请求中的高于此数额部分，因于法无据，依据不足，本院不予支持。根据合同约定，勤勉公司提前退租的，应当按照年租金30%向张丽娟支付违约金，同时应支付居间服务费。因违约金及赔偿损失均在于弥补当事人的损失，在双方既约定违约金又约定赔偿损失的情况下，本院综合考量爆发新冠肺炎疫情对勤勉公司的客观影响和租赁合同已实际履行的时间期限及提前终止履行合同给张丽娟可能造成的实际损失，对违约金数额依法酌予调整为34544．54元。因本院调整违约金数额时已考虑到张丽娟实际损失的赔偿，故不再支持其要求勤勉公司支付居间服务费的诉讼请求。在写字楼租赁合同解除后，张丽娟理应退还勤勉公司押金47978．52元，但根据双方租赁合同约定，已支付的押金可用以抵扣违约金、租费等，在与违约金34544．54元抵扣后，押金还剩13433．98元；再与所欠租金36011．77元相互折抵后，最终被告勤勉公司还需向张丽娟支付余欠写字楼房屋租金22577．79元。对于张丽娟要求勤勉公司支付逾期支付租金的迟延履行金的诉讼请求，因原告张丽娟未就该诉讼请求提供充分证据，依据不足，故本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十七条之规定，本院判决如下：一、确认原告张丽娟与被告北京勤勉教育科技有限公司在2019年9月21日签订的《写字楼租赁合同》于2020年5月9日解除；二、被告北京勤勉教育科技有限公司给付原告张丽娟余欠的写字楼房屋租金22577．79元，于本判决书生效之日起七日内执行清；三、驳回原告张丽娟的其他诉讼请求。案件受理费2136元，减半收取1068元，由原告张丽娟负担293元（已交纳），由被告北京勤勉教育科技有限公司负担775元，于本判决书生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 曹正中二〇二〇年十二月三十日法官助理 杨娴婷书 记 员 周 洲