南京市建邺区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0105民初1599号 原告（反诉被告）：赵友翠，女，1962年6月11日生，汉族，住江苏省建湖县。 原告（反诉被告）：仇玉明，男，1964年2月7日生，汉族，住江苏省建湖县。 两原告（反诉被告）委托诉讼代理人：滕跃。 两原告（反诉被告）委托诉讼代理人：徐清扬。 被告（反诉原告）：南京升龙房地产开发有限公司，住所地南京市建邺区庐山路288号。 法定代表人：林亿，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：黄静，江苏法德东恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：尹心雨，江苏法德东恒律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）赵友翠、仇玉明诉被告（反诉原告）南京升龙房地产开发有限公司（以下简称升龙公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月25日受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赵友翠、仇玉明的委托诉讼代理人滕跃，被告（反诉原告）升龙公司的委托诉讼代理人黄静、尹心雨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告赵友翠、仇玉明提出如下本诉诉讼请求：1、依法判令升龙公司支付违约金67998.72元及逾期支付利息（以67998.72元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年12月24日起计算至实际支付之日止）；2、本案的诉讼费用由被告负担。事实和理由：2017年8月29日，两原告与被告签订《商品房预售合同》及补充协议。该补充协议第四条第一款约定，出卖人应当在交付房屋使用后365日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送登记主管部门备案。出卖人在约定时间内未报送上述申报材料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，对于超出365日以外的天数，出卖人应按日向买受人支付总房款万分之三的违约金，除此之外出卖人对此概不承担任何责任。上述《商品房预售合同》及补充协议签订后，原告依约支付购房款人民币149.12万元。2018年7月25日，被告向原告出具交房通知书，通知原告办理收房手续。按照双方约定，被告应于2019年7月24日前为原告办理产权初始登记，但直至2019年12月24日，被告才为原告办理产权初始登记、向原告出具购房发票，共计延期152日。据此，被告应向原告支付违约金共计67998.72元。原告多次要求被告支付违约金，被告至今没有支付，故诉至法院。 被告升龙公司辩称，第一，升龙公司一直在为业主积极办理初始登记资料的备案，但由于与政府部门的协调中有出入，因此在时间上有耽误。第二，原告起诉的违约金过高。初始登记的阶段性延误未给原告造成实质性的影响，未影响原告实际入住，故请求从公平合理的角度对违约金予以调整。第三，原告在主张违约金的基础上，又要求支付逾期利息，属于重复主张，不应当支持。 反诉原告升龙公司提出如下反诉请求：1、请求法院判令反诉被告向反诉原告支付自2020年1月24日至反诉被告实际办理产权转移登记之日止违约金，暂计算至2020年9月10日为97372.8元。2、本案反诉诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2017年8月29日，反诉原、被告签订《商品房预售合同》及补充协议。补充协议第四条第二款约定，买受人应当在初始登记完毕后30日内自行申请办理所有权登记。买受人若延期办理转移登记的，每超过一天，买受人应向出卖人支付总房款万分之三的违约金。反诉被告共支付购房款141.12万元。2019年12月24日，反诉原告为反诉被告办理了产权初始登记。按照合同约定，反诉被告应当在2020年1月24日前办理所有权转移登记，但反诉被告至今未办理所有权转移登记。据此，计算至2020年9月10日，反诉被告应向反诉原告支付违约金97372.8元。故诉至法院。 反诉被告赵友翠、仇玉明辩称，第一、补充协议第四条第二款是反诉原告拟定的格式条款，加重了反诉被告的责任，属于无效条款，反诉原告无权据此向反诉被告主张违约金。第二、反诉原告提交的不动产登记部门查询结果可以看出目前没有任何业主完成办理转移登记，反诉原告却仅因为反诉被告起诉了反诉原告，针对反诉被告一个人提出了违约金主张，这是不公平合理的。 根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下： 赵友翠、仇玉明与升龙公司签订《南京市商品房预售合同》及补充协议，约定：赵友翠、仇玉明向升龙公司购买汇金中心C地块B幢4301室房屋，房屋总价款为1411200元。其中《补充协议》第四条就产权初始登记约定：出卖人应当在交付房屋使用后365日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送登记主管部门备案。出卖人在约定时限内未报送上述申报材料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，对于超出365日以外的天数，出卖人应按日向买受人支付总房款万分之三的违约金，除此之外出卖人对此概不承担任何责任；就转移登记约定：自初始登记完毕后30日内自行申请办理所有权转移登记。买受人若延期办理转移登记的，每超过一天，买受人均应向出卖人支付总房款万分之三的违约金。 两原告向升龙公司支付了1411200元，向案外人南京高盛里酒店管理有限公司（以下简称高盛里公司）支付了80000元。升龙公司于2020年1月7日向原告出具了金额为1409619元的购房款发票。两原告主张，因支付给高盛里公司的80000元与支付给升龙公司的部分购房款系同一时间支付，故支付给高盛里公司的80000元亦为购房款，总购房款金额应为1491200元。升龙公司则主张，购房款总金额应按1411200元计算。 另查明，升龙公司于2018年7月25日向两原告发出了交付房屋的通知；于2019年12月24日办理了案涉房屋的初始登记手续；并于2019年12月28日向两原告发出通知，告知两原告可自2019年12月30日起领取办理产权登记的资料。 至庭审辩论终结前，两原告尚未办理案涉房屋的产权转移登记手续。 以上事实，有《商品房预售合同》及补充协议、银行凭证、发票、庭审笔录等予以证实。 本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据两原告与升龙公司签订的《商品房预售合同》及补充协议第四条关于初始登记的约定，升龙公司理应在交付案涉房屋后365天内（即2019年7月24日）前办理初始登记手续，但直至2019年12月24日才办理完成，共逾期152日，已构成违约。 两原告与升龙公司签订的《商品房预售合同》第十五条中就约定了双方均有及时办理房屋所有权转移登记的义务，两原告与升龙公司在补充协议中对于办理转移登记的时限做出约定，并未加重两原告的责任。两原告主张补充协议第四条关于转移登记手续的约定加重了两原告的责任，应为无效条款，本院不予支持。根据补充协议第四条关于转移登记的约定，升龙公司告知两原告可自2019年12月30日起领取办理产权登记的资料，故两原告应于2020年1月29日前办理转移登记手续。但至2020年10月23日庭审辩论终结前，两原告尚未办理案涉房屋的转移登记手续，已逾期268天，超过了补充协议第四款中所约定的时限，亦已构成违约。 当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中赵友翠、仇玉明及升龙公司双方均存在违约行为，但两原告未提交升龙公司延迟办理初始登记手续而遭受实际损失的证据，升龙公司亦未提交两原告延迟办理转移登记手续而遭受实际损失的证据。故本院酌情对延期办理初始登记、延期办理转移登记的违约金标准予以降低，均调整为每日按总房款的万分之一计算。虽双方应支付的违约金数额并不相等，但综合考虑双方实际损失及双方合同履行情况等因素，双方应支付的违约金予以冲抵，对赵友翠、仇玉明要求升龙公司支付逾期办理初始登记违约金的本诉请求，以及升龙公司要求赵友翠、仇玉明支付逾期办理转移登记违约金的反诉请求，本院均不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条的规定，判决如下： 一、驳回原告赵友翠、仇玉明的诉讼请求。 二、驳回反诉原告南京升龙房地产开发有限公司的反诉诉讼请求。 如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费1515元，由赵友翠、仇玉明负担，反诉受理费1075元，由南京升龙房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员  李霓 二〇二〇年十二月二十三日 书记员  高原