福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终5902号 上诉人（原审被告）：晋江龙翔置业有限公司，住所地福建省晋江市龙湖镇中山街中山南路33号，统一社会信用代码913505825595846330。 法定代表人：郝鹏。 委托诉讼代理人：李刚杰，福建君州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈煊灿，福建君州律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：蔡红线，女，1970年8月27日出生，汉族，住晋江市。 委托诉讼代理人：施耀星，系蔡红线配偶。 上诉人晋江龙翔置业有限公司（以下简称龙翔公司）与被上诉人蔡红线商品房预售合同纠纷一案，不服福建省晋江市人民法院（2020）闽0582民初9576号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 龙翔公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回蔡红线的全部诉讼请求；2.由蔡红线承担本案一审、二审的诉讼费。事实和理由：一、龙翔公司不负有案涉房屋产权证的办证义务，亦非因龙翔公司原因导致蔡红线无法办理产权证，一审判决龙翔公司承担逾期办证的违约责任无事实及法律依据。1.根据双方合同约定，应由蔡红线自行办理案涉房屋权属登记手续。显然，办理案涉房屋产权证的义务方非龙翔公司。2.龙翔公司自房屋交付后指派专门的人员配合、指导相关业主办理房屋产权证，绝大部分业主于交房后即办理出房屋产权证。而案涉房屋之所以至今才办理房屋产权证，系因蔡红线自身怠于办理产权证所致，与龙翔公司无关。龙翔公司在房屋交付后告知蔡红线办理房屋权属登记的相关手续及流程，而蔡红线因长期在外地未能到场配合签署相关申请表及询问记录等办证所需资料，才导致房屋权属登记手续逾期办理，相应的责任应由蔡红线自行承担。3.即便蔡红线委托龙翔公司办证，但因蔡红线未能提供办证所需的应由其本人签字的相关资料，导致无法办理相应的产权证书，且客观上2015年交房后其他购房人员均可以自行去办理产权证，而蔡红线自己拒不办理，导致办证逾期的扩大责任亦应由蔡红线自行承担。二、退一步讲，即使龙翔公司需要承担逾期办理房屋权属登记手续的违约金，蔡红线所主张的违约金标准也过高，虽一审判决已就违约金进行调减，但未基于蔡红线主张的损失金额进行调整违反法律规定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。蔡红线在起诉状及庭审中自认因办证事宜给其造成误工、差旅等损失人民币10000元，按照前述法律规定违约金的数额不应高于其损失的30%，即人民币13000元，一审判决违约金31710.21元违反法律规定。 蔡红线辩称，蔡红线于2015年1月16日交付办理房产证的契税6795.04元及代办费350元以及公共住房维修基金。当天蔡红线夫妇均在现场，所办证需要的资料都提供了，当场人员口头承诺90日内办理好证件交付。但之后开发商人去楼空，并没有指派人员来专门处理办证事宜。2016年、2017年，小区业主到龙湖镇政府、晋江市政府、泉州市××信访局请求帮助，但均无法联系到开发商，只能不了了之。直到2019年9月25日，大唐府开发商接收二期工程，开发商负责人才承诺给其办理房产证。后经多次催促及联系，开发商才派其财务人员去办理证件，直到2020年7月2日才通知其去领证。龙翔公司应当根据购房合同及补充协议约定向蔡红线支付违约金86750元，并赔偿其因办理房产手续产生的误工损失10000元，承担本案一、二审全部诉讼费。 蔡红线向一审法院起诉请求：1.判令龙翔公司立即向蔡红线支付违约金86750元（以总购房款453003元为基数，计付自2015年4月1日起至2020年6月28日按日利率0.01%的违约金）；2.判令龙翔公司立即向蔡红线支付因办理产权手续产生的误工损失10000元。 一审法院认定事实：蔡红线向龙翔公司购置坐落于晋江市龙湖镇中山街中山××路××小区××幢××商品房，并支付了全部购房款。 一审法院认为，蔡红线与龙翔公司签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法受法律保护。龙翔公司向蔡红线收取了办理房屋不动产权证书的契税等费用，应当为蔡红线办理产权证。根据双方合同第十四条约定，现因龙翔公司的原因导致蔡红线未能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，龙翔公司应承担违约责任，支付蔡红线逾期办证的违约金，鉴于龙翔公司抗辩合同约定的按日0.01%计算违约金标准过高，且蔡红线亦未提供证据证明因逾期办证而造成的实际损失，故综合案情酌情将违约金调整为按房款总价453003的7%予以计算即31710.21元。关于蔡红线诉请龙翔公司赔偿其因处理案涉房产办证事宜产生的误工损失10000元，因未提供相应的证据予以证明，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、晋江龙翔置业有限公司应于判决生效之日起十日内支付蔡红线逾期办证违约金31710.21元；二、驳回蔡红线的其他诉讼请求。案件受理费2219元，减半收取1109.5元，由蔡红线负担600元，晋江龙翔置业有限公司负担509.5元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审查明事实清楚，予以确认。 本院认为，龙翔公司与蔡红线签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。蔡红线依约支付了全部购房款，案涉商品房于2015年1月1日交付给蔡红线使用。蔡红线于2015年1月16日向龙翔公司缴纳了办证费用及契税，可以认定本案双方形成了事实上的委托办证关系，龙翔公司负有代蔡红线办理权属证书的义务。龙翔公司上诉称其不负有办理案涉房屋权属证书的义务，不能成立，不予支持。《商品房买卖合同》第十四条约定，因出卖人原因导致买受人在商品房交付使用后90日内不能取得房屋权属证书的，出卖人应承担逾期办证违约责任。本案中，在合同约定的期限内，蔡红线未能取得房屋权属证书，直至2020年6月28日才取得案涉房屋权属证书，龙翔公司构成违约，应承担逾期办证违约责任。《商品房买卖合同》约定的逾期办证违约金标准为已付购房款的日万分之一，一审法院鉴于龙翔公司抗辩违约金标准过高，且蔡红线未提供证据证明因逾期办证而造成的实际损失，对违约金标准进行调整。蔡红线虽主张其因办理产权手续产生的误工损失为10000元，但该损失并非逾期办证造成的全部损失。由于未取得权属证书，案涉房屋的交易自由会受到限制，同时也会导致交易机会及资金成本的损失。一审法院综合案件情况酌情将违约金调整为按房款总价的7%予以计算，与《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定并不相悖，处理并无不当，可予维持。龙翔公司上诉请求应以蔡红线主张的10000元损失金额调整违约金于法无据，不予采纳。至于蔡红线主张应按《商品房买卖合同》约定标准支付逾期办证违约金并要求支付误工费，因其对一审判决没有提出上诉，本院二审不予审查。 综上所述，龙翔公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费592元，由晋江龙翔置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李玮玲 审判员  洪颍雅 审判员  郑 励 二〇二〇年十二月二十九日 书记员  林秋玲 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。