黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑02民终2817号上诉人（原审原告）:张**，男，1993年12月15日出生，汉族，汽车修理工，住黑龙江省泰来县。委托诉讼代理人：王艳，女，1969年1月29日出生，汉族，无职业，住齐齐哈尔市龙沙区。上诉人（原审被告）：马风宇，男，1989年6月8日出生，汉族，住齐齐哈尔市建华区。上诉人张**与上诉人马风宇因合同纠纷一案，不服黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区人民法院（2020）黑0202民初1888号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员王红娜担任审判长，审判员李立新、审判员于剑参加的合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张**上诉请求：一、撤销龙沙区人民法院作出的(2020)黑0202民初1888号民事判决，改判马风宇给付张**转让费2.5万元。二、一审判决我方承担百分之三十的责任，不清楚什么原因，对扣除5,054.00元房租有异议，因对方系赠送给我方两个月使用期，故应当是免租。三、上诉费用由马风宇承担。事实与理由:2020年3月15日，张**与马风宇签订《门面转让合同》，马风宇将位于龙沙区永安大街329号鸿途汽车美容门面转让给张**使用，租期至2020年5月10日止。马风宇并没有向张**出示马风宇与该房屋出租人签订的租赁合同。马风宇欺骗张**称房屋还有两个月，但实际房租只有一个月。马风宇作为房屋的承租人，未经房屋出租人同意，将租赁房屋擅自转租首先违约，其行为导致出租人将房屋上锁致张**无法继续经营，该门店内的物品也都未由张**占有使用。由于马风宇说谎并违约，导致租赁合同无效，其对该事件存在缔约过失责任，理应由马风宇承担全部责任。张**要求退还全部转让费合理合法。请求人民法院依法支持张**的请求。马风宇辩称，双方协议上2.5万元包含两个月的房租和设备以及客户，5,054.00元是张**从3月15日经营到4月18日应该承担的房租使用费，没有赠送两个月使用期的事，是2.5万元包含两个月的使用期，我方不同意全部承担责任，不同意全部退还转让费。协议是双方都同意的情况下签订的，不明白为什么一审判决合同不生效，而且对方已经经营一个多月了，双方都是成年人，房东来提前一个月收房费，张**母亲给马风宇打电话，问马风宇为什么没告诉他提前一个月收房费的事，说因为不挣钱肯定不交下一年房费，他就不干了、不经营了，所以没交，当时跟马风宇打电话就是这个意思。马风宇上诉请求：一、撤销龙沙区人民法院作出的(2020)黑0202民初1888号民事判决，取消转让费的返还二、一审的时候马风宇和张**的母亲在庭审的时候已经确认了转让的时候店里都有哪些设备，一审却没有对此认定三、上诉费由被马风宇承担事实与理由：张**陈述和房东证词根本就不符合逻辑，经不起推敲，互相矛盾。1.马风宇将原租赁合同留给了张**，讲清合同是签到2020年4月10号，由于疫情原因，延期一个月到5月10号。现在却改口称没见过合同，也没见过房东就把店兑下来，不符合正常人的逻辑。2.张**和房东都说到4月18日才第一次见面，不知道兑店的事，而且也不同意。现有证据证明房东3月17日就去洗车行跟张**有过交流。如果真是因为马风宇将洗车行转让出去违背合同而导致房东把张**撵出去不允许经营，为什么不是在3月17号，而是等到4月18号。3.如果不是延期一个月房费，房东怎么会是4月18号去跟其谈房费，不是应该在3月18号就谈房费。4.如果是强行将张**撵出去，张**应该第一时间联系马风宇，让马风宇出面解决，或者报警。但张**完全没有这两种行为，不符合逻辑，讲不通。现在张**和房东就根据原合同上一条不允许转让来做文章让马风宇退钱。但原合同张**看见了，房东也同意马风宇将店转让给张**经营，已经经营了一个月，经营的不好才不交下一年的房费。张**和房东谈崩了，往出出兑，兑到四月末，看兑不出去了，回来向马风宇要转让费。张**辩称，我方和房主见过面，是因为房主去别的地方修车到我们这说不认识我们，房主说没通过他就在这经营。我方3月15日交的合同款，交款之后马风宇没领我方去见房主，我方也不知道房主长什么样，因为房主把店锁了把东西扣留了，所以我方不干了，关于店里的设备一审的时候确实说过这个事情，我方接手之前的账目马风宇都没处理完。张**向一审法院起诉请求：一、判令解除双方于2020年3月15日签订的《门面转让合同》，马风宇退回转让费25,000.00元整；二、本案诉讼费由马风宇承担。一审法院认定事实，2020年3月15日，张**与马风宇订立《门面转让合同》，约定甲方（马风宇）将自己位于龙沙区永安大街329号鸿途洗车美容门面转让给乙方（张**）使用，剩余房屋使用期2个月，租期到2020年5月10日止。并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。乙方向甲方支付25,000.00元转让费，该费用包括装修、装饰、设备及其他相关费用。所有设备及客户全部转让给乙方，乙方接手前该店铺所有的一切债权、债务均由甲方负责，接手后的一切经营行为及产生的债权债务由乙方负责。如甲方无法保证乙方在接手后继续享受甲方原租赁合同中的权益（期间乙方只承担房屋水电、物业和取暖费）视为违约，应退回其转让费，并承担违约金。张**接手该洗车行经营至2020年4月18日，因该房屋的出租人称该租赁房屋已经到租赁期限，将房屋大门上锁，张**停止营业。另查明，永安大街329号房屋的出租人付博与马风宇订立的房屋租赁协议订立的租期为2019年4月10日至2020年4月10日，租期一年，租金52,000.00元。该租赁合同约定，承租人不得转租或转借给他人使用。付博在本院对其调查时称，对于马风宇将洗车行转租给张**这一事实并不知情，马风宇在转租前并未告知付博，付博是到洗车行附近修车时发现张**在经营，从而了解到该房屋已经由马风宇转租给张**的。付博并不同意马风宇将房屋转租。付博称，其发现房屋转租后，曾与张**就续租事宜协商，但未达成一致意见。一审法院认为，马风宇作为房屋承租人，未经房屋出租人同意，将租赁房屋擅自转租，与张**订立《门面转让合同》，该合同应属无效合同。马风宇应向张**返还转让费。双方并未在《门面转让合同》中约定，所转让的店铺所包含的设备及其他物品的名称、数量、品牌等具体信息，马风宇对此应承担举证证明责任。根据法院调查能够认定，张**系在经营期间，被出租人将房屋大门上锁导致无法继续经营，门面内的物品亦未由张**占有使用，对可能涉及的物品的返还因证据不足，在此案中不予处理。张**于2020年3月15日至2020年4月18日，占有使用该房屋35天，应参照马风宇与出租人付博的租赁合同约定的房屋租金52,000.00元/年的标准，向马风宇支付该房屋的占有使用费合计5,054.00元。关于合同无效导致的缔约过失责任的问题。本院认为，提供适租房屋是房屋租赁合同项下出租人的主要义务，通常情况下，出租人作为租赁房屋的管理人或实际控制人，对租赁房屋的实际状况相较承租人而言应更为清楚。在租赁合同因无转租权而导致无效时，转租人应对合同无效造成的缔约过失责任承担主要责任。次承租人在房屋租赁合同的订立过程中，亦应尽到审慎审查的义务。本案中，张**作为次承租人，明知马风宇并非租赁房屋的所有权人，未要求马风宇出示与原出租人的房屋租赁合同，仅凭马风宇的口头承诺便认定该房屋的租期尚余两个月及马风宇有转租权，应对合同无效承担次要的缔约过失责任。本院酌定，已经交付的转让费25,000.00元，扣除张**已经使用的33天的占有使用费5,054.00元，余款20,233.00元，应认定为合同无效导致的实际损失，马风宇应返还予张**70%即13,962.20元。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决：马风宇于本判决生效之日起五日内向张**返还转让款13,962.20元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费425.00元，减半收取计212.50元，由张**负担57.50元，由马风宇负担155.00元。经二审审理，本院对原审法院认定的事实予以确认。另查明，在一审庭审时，张**一方作为原告自认在涉案洗车行转让时能拿走的设备包括：蒸汽洗车机、两个洗车泵、两个吸尘器、一个气泵、雨刷、洗衣液、车蜡、车饰。双方在二审审理期间确认双方签订的《门面转让合同》中25,000.00元的转让费用包含两个月房租8,666.00元（52,000.00元/年÷12个月×2个月），剩余费用为所有洗车设备等即16,334.00元。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条的规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。涉及本案，马风宇系从他人处承租而来涉案洗车行，其在未经原出租人同意的情况下将涉案洗车行予以转租，原审认定马风宇与张**签订的《门面转让合同》无效，并无不当。双方应当按照原合同的约定内容各自承担返还义务。马风宇在扣除张**经营期间的占有使用费后对剩余租赁费予以返还，而张**应当腾退房屋，并将按照该《门面转让合同》从马风宇处接收的洗车设备返还给马风宇。现在张**未将涉案洗车行内的洗车设备等予以返还的情况下，而将2.5万元转租费扣除占用使用费后直接判决予以返还不当。虽然原出租人要求张**一方腾退房屋，但张**一方对涉案洗车行内的设备具有合法权利，其应当向原出租人要求予以返还，即使其无法行使自力救济，但其仍可向相关部门寻求公力救济。对该部分洗车设备的返还，张**一方可另行向原出租人主张权利，待返还设备后再向马风宇主张权利，因涉及案外人，故本案对此不予审理,仅对双方能够确定的剩余租金返还予以审理。因张**在承租房屋时没有对马风宇的转租行为是否经原出租人同意尽到审慎义务，故双方对合同无效的后果均存在过错，原审法院对此进行的责任比例划分，并无不当。现张**占有使用涉案车库经营33天，占有使用费参照房屋租金计算为4,701.18元（52,000.00元/年÷365天×33天）,涉案合同的剩余租金为3,964.82元（两个月房租8,666.00元-4,701.18元）,此款由马风宇返还张**3,964.82元的70%即2,775.37元。综上，上诉人上诉请求的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：变更黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区人民法院（2020）黑0202民初1888号民事判决为：马风宇于本判决生效之日起五日内向张**返还转让款2,775.37元，驳回张**的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费425.00元，减半收取计212.50元，由张**负担202.50元，由马风宇负担10.00元。二审案件受理费574.06元，由张**负担545.35元，由马风宇负担28.71元。本判决为终审判决。审判长  王红娜审判员  李立新审判员  于 剑二〇二〇年十二月二十一日书记员  王 欣