广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1302民初12039号原告：广发银行股份有限公司惠州分行，住址：广东省惠州市×××××××。负责人：姚永平。委托诉讼代理人：罗利民，北京市盈科（惠州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林晓杰，北京市盈科（惠州）律师事务所实习律师。被告：刘英梅，女，汉族，1991年7月26日出生，公民身份号码：441××××××××××××625；住址：广东省惠州市惠城区×××××××××××××××。被告：惠州惠兴房地产有限公司，地址：广东省惠州市惠阳区××××××图书馆404。负责人：康卫兵。原告广发银行股份有限公司惠州分行与被告刘英梅、惠州惠兴房地产有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。案件事实一、合同签订时间：2019年6月11日。二、合同当事人：借款人、预抵押人被告刘英梅，贷款人、预抵押权人原告广发银行股份有限公司惠州分行，保证人被告惠州惠兴房地产有限公司。三、合同名称：《个人房屋按揭贷款合同》（编号：108190002583）。四、借款金额、期限：借款金额为820000元，借款期限为360个月。五、还款方式：等额本息。六、借款利率：以“借款借据”或其他债权债务凭证所载明的借款利率为准；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，并对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利；逾期贷款罚息利率为本合同约定的借款利率水平上加收50%。七、违约条款：若借款人未按约定归还贷款本息或支付相关费用，原告有权宣布本条款项下借款全部或部分提前到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用，并终止或解除本合约；本合同项下的有关费用，包括但不限于公证费、评估费、保险费、律师费及由于借款人、保证人违约，贷款人为实现债权所涉及的诉讼费、执行费、评估费、拍卖费、律师费及有关税费等，由借款人承担。八、担保方式：1.保证，保证方式为连带责任保证，保证期间自借款合同生效之日起至办妥借款合同项下抵押财产的正式登记手续并将相关他项权利证明文件交至贷款人保存时止；2.预告抵押，抵押物位于惠州市惠阳区××××办事处古屋洋纳村委会内环东路8号河谷花园4幢29层03号房[预售商品房抵押权预告登记证号：粤（2019）惠州市不动产证明第3048584号]；担保范围为本合同项下全部债务，包括但不限于本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼受理费、保全费、执行费、评估费、拍卖费、公告费、公证费等）、因债务人违约而给债权人造成的损失和其他所有应付的费用等。九、合同履行：2019年6月25日，原告与被告刘英梅签订《借款借据》，约定借款利率为浮动利率，以实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率上浮20%执行，首期借款年利率为5.88%，借款期限自2019年6月25日至2049年6月25日。当日，原告向被告指定账户发放了贷款人民币820000元。十、被告欠款情况：截止至2020年11月4日，尚欠借款本金807032.56元、利息（含罚息、复利）7835.47元。十一、原告诉讼请求：1.解除原告与被告一签订的《个人房屋按揭贷款合同》（合同编号：108190002583）；2.被告一偿还贷款本金人民币812333.90元，利息（含罚息、复利）11986.06元，本息合计824319.96元（利息暂计至2020年6月19日，此后的利息按合同约定计至实际清偿之日）；3.被告一承担本案律师费，包括前期费用人民币19688.24元及后续费用；4.确认原告对被告一名下的位于惠州市惠阳区××××办事处古屋洋纳村委会内环东路8号河谷花园4幢29层03号房【预告不动产权证明号：粤（2019）惠州市不动产证明第3037745号；抵押权预告登记证号：粤（2019）惠州市不动产证明第3048584号】的房产享有抵押权，并对其处置价款享有优先受偿权；5.被告二对被告一的上述全部债务承担连带保证担保责任；6.二被告承担本案的诉讼费、保全费、公告费及其他原告为实现债权而产生的费用。十二、其他：原告提交的《委托代理合同》、《广东增值税专用发票》显示，原告因本案诉讼产生律师代理费19688.24元。十三、被告刘英梅在庭审中辨称：欠款属实，对拖欠金额没有异议。裁判理由和结果本院认为，原告与被告刘英梅之间的借款合同关系成立、有效，双方均应依约履行。被告刘英梅未按期清偿借款本息构成违约，依法应承担相应的违约责任。故，原告请求解除与被告之间签订的《个人房屋按揭贷款合同》，并请求被告刘英梅偿还借款本金807032.56元及支付相应的利息（含罚息、复利）（暂计至2020年11月4日为7835.47元），具有事实和法律依据，本院予以支持，此后的利息、罚息、复利按合同约定计算至实际清偿之日止，以年利率24%为限，且罚息不得计收复利。原告主张律师费19688.24元，并提交了《委托代理合同》、《广东增值税专用发票》予以证明，本院予以支持。被告惠州惠兴房地产有限公司自愿为被告刘英梅的上述借款提供连带保证，并在保证期间内，应对被告刘英梅的上述债务承担连带清偿责任。根据《中华人民共和国物权法》第二十条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”的规定，可知预售商品房办理抵押权预告登记与抵押权登记的法律性质及法律效力并不相同。抵押权预告登记所体现的是债权请求权，而抵押权在本质上是优先受偿权。本案中，涉案房产虽已办理抵押权预告登记，但原告尚未取得他项权证，不能行使抵押权，即对涉案房产不享有优先受偿权。因此，对原告要求确认其对被告刘英梅用于抵押的房产享有优先受偿权的主张，本院不予支持。被告惠州惠兴房地产有限公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证、质证的权利，不影响本案审理，依法可缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：解除原告广发银行股份有限公司惠州分行与被告刘英梅于2019年6月11日签订的《个人房屋按揭贷款合同》（编号：108190002583）；被告刘英梅应于本判决生效之日起十日内向原告广发银行股份有限公司惠州分行偿还欠款本金807032.56元及支付利息（含罚息、复利）[暂计至2020年11月4日为7835.47元，此后的利息、罚息、复利按合同约定计至欠款还清之日止，上述利息、罚息、复利同时段的利率总计不得超过年利率24%，且罚息不得计收复利]；被告刘英梅应于本判决生效之日起十日内向原告广发银行股份有限公司惠州分行支付律师费19688.24元；四、被告惠州惠兴房地产有限公司对上述第二、三项判决承担连带清偿责任；五、驳回原告广发银行股份有限公司惠州分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12340元（原告已预交），由原告广发银行股份有限公司惠州分行负担200元，由被告刘英梅、惠州惠兴房地产有限公司负担12140元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审判长 ：苏绿琴审判员 ：刘振尧审判员 ：赵顺喜二〇二〇年十二月十六日书记员 古 杏 蓓