湖南省永州市冷水滩区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1103民初4899号 原告：彭爱英，女，1978年1月27日出生，汉族，户籍地永州市零陵区。 委托诉讼代理人：毛晓峰，湖南瑶洲律师事务所律师，代理权限为一般代理。 委托诉讼代理人：蒋佳送，湖南瑶洲律师事务所实习律师，代理权限为一般代理。 被告：唐陆群，男，1970年3月20日出生，汉族，住永州市冷水滩区。 委托诉讼代理人：陈勇，湖南弘一（永州）律师事务所律师，代理权限为一般代理。 原告彭爱英与被告唐陆群租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告彭爱英及委托代理人，被告唐陆群及委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告彭爱英向本院提出诉讼请求：依法判令被告向原告支付2020年3月20日至2021年3月20日的租金39000元，利息按银行占用资金年利率6%计算至判决执行完毕之日止。事实与理由：原告与死者盛荣茂于1999年5月27日登记结婚，共同生活在零陵区21年，死者盛荣茂于2020年2月24日在永州市第一人民医院去世。2017年3月15日，原告和死者盛荣茂与被告唐陆群签订《门面租赁协议》，协议约定：租赁时间为2017年3月20日至2021年3月20日，租金付款方式为：自签订合同之日起，每年分二次付清，第一次3月20日付2万元，第二次9月30日付19000元。被告将2017年3月20日至2020年3月20日租金按协议约定支付给原告彭爱英。现被告继续在该门面从事经营活动，但并未按协议约定支付租金给原告。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。 被告唐陆群辩称，从2020年3月21日起被告并没有再租赁原告的房屋，而是与产权人盛志宇签订了房屋租赁合同，并交付了租金，被告已经支付租金给盛志宇。原告并没有履行双方签订的合同，交付房屋，所以被告无需再向原告交付租金，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理查明:原告彭爱英与盛荣茂系夫妻关系。2017年3月15日，盛荣茂（甲方）与唐陆群（乙方）签订《门面租赁协议》，协议约定甲方将位于冷水滩区××街××号××楼门面租给乙方经营，使用面积为59.1平方米，租期为四年2017年3月20日至2021年3月20日，乙方不能按时支付甲方租金，甲方有权终止租赁协议且押金不予退还；签订本协议乙方立即交押金1000元于甲方；若无不可抗拒原因，在合同期内不得提前终止本协议，若乙方提前终止合同，则甲方不予退还押金，并没收乙方所余租金；若甲方提前终止合同，则甲方除退还乙方押金外，还需支付违约金1000元；租金自签订合同之日起，每年分二次付清，第一次3月20日付2万元，第二次9月20日付19000元；合同还约定了其他内容。协议尾部盛荣茂、唐陆群签名捺印，盛荣茂代签了原告彭爱英的名字。盛荣茂出租的冷水滩区百业街319、321号门面产权登记在其孙子盛志宇名下，房屋所有权证号为永房权证冷水滩字第0××0号。被告唐陆群按协议约定支付了2017年3月20日至2020年3月20日的租金。2020年2月24日，盛荣茂去世。后盛志宇便要求被告唐陆群向其支付租金，否则将该门面另外出租。2020年3月8日，被告唐陆群向盛志宇父亲盛景雄交付租金17000元。2020年3月20日，盛志宇（甲方）、盛景雄（甲方委托代理人）与唐陆群（乙方）签订《门面租赁协议》，协议约定甲方将其拥有的位于冷水滩区××街××号××号××楼门面（房屋产权证号为：永房权证冷水滩字第0××0号）租给乙方经营使用，门面面积约为45平方米；租赁期限为陆年，时间从2020年3月21日起至2026年3月20日，租金金额为第一年租金为39000元；从第二年起租金每年递增1200元。租金付款方式每年租金分二次付清，第一次在3月20日付一半租金，第二次在9月20日付另一半租金，乙方将租金付到甲方父亲盛景雄的银行账户内。如乙方不能按时支付甲方租金，则甲方有权终止租赁协议，收回门面，且押金不予退还；协议还约定了其他内容。协议尾部有甲方盛志宇、委托代理人盛景雄、乙方唐陆群签名捺印。被告唐陆群陈述支付了一年租金，疫情期间免了租金。庭审中原告提交了2008年10月1日盛景雄亲笔和2008年10月1日盛志宇亲笔，盛景雄亲笔载明：2013年7月22日，我因急需到银行贷款，未经我父亲同意就将坐落在冷水滩区××街××号的房子用我儿子盛志宇的名字办了房产证。房子是我父亲辛勤一生修造，我的这种做法是不应该的，房子的一切权利应归我父亲，特立此据。盛志宇亲笔载明：2003年7月22日，我父亲因急需要贷款，以我的名义将我爷爷在冷水滩区××街××号的房子办了房产证，这是我父亲的错误，我是晚辈要孝敬老人，房子由我爷爷安排。被告唐陆群对原告彭爱英提供的“盛景雄亲笔”、“盛志宇亲笔”有异议，对其真实性不清楚，认为与本案无关，与房产证不一致。被告唐陆群另陈述2017年3月20日基于爷爷盛荣茂代理孙子盛志宇与盛荣茂签订租赁协议。 上述事实，有二份门面租赁协议、房屋所有权证书、结婚证、居民死亡医学证明、银行账户交易明细等证据材料及当事人的陈述意见在卷佐证。 本院认为，本案为当初签订门面租赁协议的出租人死后承租人应向谁支付租金而引发的纠纷。原告彭爱英认为当初盛荣茂代其在2017年3月20日的租赁协议上签字，现租赁期限未届满被告唐陆群应向原告彭爱英支付租金；被告唐陆群认为与其签订2017年3月20日租赁协议的出租人盛荣茂已经过世，而其租赁的门面产权登记在盛志宇名下，盛志宇要求被告唐陆群直接与其签订合同向其支付租金否则将门面另外出租，现被告唐陆群已经向盛志宇支付租金，故不应再向原告彭爱英支付租金。对此，本院认为被告唐陆群已经向涉案门面在永州市房产局登记的产权人盛志宇支付租金签订合同，不应再重复向原告彭爱英支付租金。具体分析如下：一、2017年3月20日的门面租赁协议明确约定，若无不可抗拒原因，在合同期内不得提前终止本协议，若乙方提前终止合同，则甲方不予退还押金，并没收乙方所余租金。该协议赋予了双方提前终止协议的权利并约定了提前终止协议的法律后果，现盛荣茂在门面租赁期限内过世，而彭爱英又与该门面在永州市房产局登记的产权人盛志宇存在门面权属争议，本案出现了租赁协议约定的不可抗拒原因，故被告唐陆群有权提前终止租赁协议，不再按租赁协议的约定支付租金；二、盛景雄亲笔、盛志宇亲笔在本案中不能确定其真实性，即使该两份亲笔是真实的也只能在产生房屋门面权属争议的继承人之间产生效力，对被告唐陆群并不具备对抗效力，被告唐陆群仅能依据在永州市房产权登记的产权人判断涉案门面的权属情况。而被告唐陆群基于相信爷爷盛荣茂有权代理孙子盛志宇而与盛荣茂签订租赁协议支付租金，在此期间产权登记的所有权人盛志宇也并未提出异议。现原租赁协议的出租人盛荣茂过世，而门面产权登记的所有权人盛志宇又未授权委托原告彭爱英与被告唐陆群签订租赁合同，且盛志宇又明确要求被告唐陆群直接与其签订租赁协议支付租金否则将门面另外出租，被告唐陆群有充分理由相信原告彭爱英不具备履行原租赁合同义务能力的情形，故被告唐陆群有权拒绝原告彭爱英要求其支付租金的履行要求，而与产权登记的所有权人盛志宇签订门面租赁合同、支付租金。 以上，被告唐陆群在已经向产权登记机关登记的产权人盛志宇支付租金的情况下，原告彭爱英无权再要求被告唐陆群重复支付租金。依据《中华人民共和国合同法》第九十一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下: 驳回原告彭爱英的诉讼请求。 案件受理费776元，减半收取388元，由原告彭爱英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 员  牛君静 二〇二〇年十二月二十三日 法官助理何光海 代理书记员  阳雪云