浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终5588号上诉人（原审被告）：温州天影文化娱乐有限公司。住所地：温州经济技术开发区沙城街道安兴路**。法定代表人：田超。委托诉讼代理人：张健、薄士坤，上海兰迪（温州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：温州经济技术开发区滨海金海湖茶餐厅。住。住所地：温州经济技术开发区滨海二十一路****/div>登记经营者：章帮。被上诉人（原审原告）：孙作者，男，汉族，1976年1月6日出生，住温州市龙湾区。上列二被上诉人委托诉讼代理人：卓小燕，温州市龙湾区永强法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：浙江航天世源汽车发动机部件有限公司。住所地。住所地：温州经济技术开发区滨海二十一路**iv>法定代表人：张思伟。委托诉讼代理人：陈督、陈继峰，浙江玉海律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：杜中峰，男，汉族，1974年2月15日出生，住瑞安市。被上诉人（原审第三人）：李飞銮，男，汉族，1987年11月25日出生，住温州市鹿城区。委托诉讼代理人：周春波、虞聪慧，浙江时代商务律师事务所律师。上诉人温州天影文化娱乐有限公司（以下简称天影公司）与被上诉人温州经济技术开发区滨海金海湖茶餐厅（以下简称金海湖餐厅）、孙作者、浙江航天世源汽车发动机部件有限公司（以下简称航天世源公司）、杜中峰、李飞銮因房屋租赁合同纠纷一案，不服温州市龙湾区人民法院（2019）浙0303民初6193号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天影公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回金海湖餐厅、孙作者的一审诉讼请求。事实和理由：（1）金海湖餐厅起诉时，明确基于侵权之诉请求航天世源公司承担民事责任，一审判决按违约之诉予以审理，显属适用法律错误。并且，金海湖餐厅一切损失均因航天世源公司擅自断水断电导致，天影公司并不存在任何过错。（2）一审判决认定的损失超出租赁合同订立时可预见的合理损失。同一个标的物出现两次截然不同的鉴定结论，且金额悬殊，一审判决采信后一鉴定结论，依据明显不足。（3）在航天世源公司停止供电后，金海湖餐厅未采取措施防止损失扩大，自身存在过错，应当承担相应责任。（4）金海湖餐厅拒绝追加李飞銮参加诉讼，一审法院追加其为第三人，是错误的，李飞銮应为本案被告。根据《备忘录》约定，李飞銮是本案租赁合同的实际权利义务人，而非第三人。（5）本案应以一审法院（2019）浙0303民初194号民事案件审理结果为依据，在该案判决未生效的情况下，一审法院未中止诉讼，而是直接判决，违反了审理程序。金海湖餐厅、孙作者辩称:本案基础法律关系涉及侵权和违约的竞合，天影公司应当基于租赁合同的违约行为承担损失赔偿责任。金海湖餐厅第一次起诉主张继续履行租赁合同无法实现后撤回起诉，故在本案中请求解除合同并赔偿损失，一审法院判决天影公司退还租金、押金，并支付违约金、赔偿损失，并不违反审理程序。因第一次委托鉴定程序违法，鉴定人员在未经现场勘查的情况下作出结论，完全不符客观事实，且该鉴定机构已退还了鉴定费。第二次评估鉴定结论符合真实性合法性，一审法院予以采信，并无不当。实际上，金海湖餐厅的损失远远超过鉴定报告认定的金额。李飞銮并非合同相对人，一审法院列其为第三人，并无不当。航天世源公司辩称：侵权和违约相互独立，金海湖餐厅并未就航天世源公司的责任承担提出上诉。天影公司因违章搭建，且未按时交纳水电费，已构成违约。装修损失应以第一鉴定结论为准。李飞銮作为租赁房屋受让人，应当承担相应责任。本案应以前案生效判决为依据。杜中峰未答辩。李飞銮辩称：李飞銮并非转租合同相对方，《备忘录》签订后，天影公司并未将租赁物实际移交给李飞銮，故不应承担民事责任，天影公司仍为租赁房屋的实际权利人和义务人。并且，《备忘录》已经本院（2020）浙03民终3942号民事判决认定解除。金海湖餐厅向一审法院起诉请求：天影公司、航天世源公司共同赔偿其租赁物装修装饰、购置设备设施以及从2018年2月19日停业损失暂计10万元（具体金额以评估为准）。一审诉讼中，诉讼请求变更为：（1）解除2017年5月4日签订的《房屋租赁合同》；（2）天影公司返还已收取的租金82000元及利息损失（利息损失从2018年2月29日起计至实际履行完毕之日止，2019年8月20日前按银行同期同档次贷款基准利率计算；2019年8月20日后按全国银行间同业拆借中心公布的同期同档次贷款市场报价利率计算）；（3）天影公司支付违约金39168元（按第一期租金的50%计算）；（4）天影公司、航天世源公司连带赔偿租赁物装修装饰、购置设备设施以及从2018年2月19日停业等各项经济损失1516673元。一审法院认定事实：2017年5月4日，杜中峰（甲方）与孙作者（乙方）签订《房屋租赁合同》。该合同约定：甲方将坐落于温州滨海金海园区××路××365号二楼，面积340㎡的房屋出租给乙方作商业使用，产权人为张思伟；租赁期限为132个月，自2017年5月5日至2028年5月4日；月租金为每平方米19.2元，第一年年租金为78336元，每年按10%递增，房屋租赁押金为10000元。第八条第2项约定，甲方不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响乙方居住或经营，乙方有权解除合同；如对乙方产生实质经济损失的，甲方应作出赔偿。第十条第2项约定，乙方支付租金后，因甲方违反本合同约定，提前收回房屋的，应按照收回该年合同约定年租金50%向乙方支付违约金；若乙方对该房屋进行装修，甲方还应承担赔偿按正常折旧后的装修费用。第十四条“其他约定事项”第6项约定，甲方应无偿提供给乙方整体消防设施及合同疏散出入口。该合同落款的甲方／代理人处由杜中峰签字，乙方／代理人处由孙作者签字，见证方盖有温州平安易居房产营销有限公司合同专用章。该平安易居合同文本中的装修期空白处均已划线，同时合同文本印有“装修期不计租金”。2017年5月19日，孙作者方向杜中峰转账82000元，其中包含第一年租金78336元，押金3664元。2018年7月14日，航天世源公司、烽友文化公司、李飞銮三方签订《备忘录》。约定：烽友文化公司退出原租赁合同，由李飞銮成为原合同的承租方，航天世源公司同意在不变更原合同所有内容的情况下，由李飞銮作为原合同的承租方，承继履行原合同，享有和承担原合同的权利、义务；李飞銮给付800万元购买款给烽友文化公司；李飞銮同意按烽友文化公司与一楼分租客户达成的原租赁的协议执行等内容。诉讼中，金海湖餐厅、孙作者提交了从温州市市场监督管理局经济技术开发区分局调取的落款时间为2017年9月20日的《房屋租赁合同》。该合同载明航天世源公司自愿将坐落于滨海二十一路356号二楼房屋出租给章帮使用，租房期限为2017年9月20日至2023年9月19日，月租金为3000元。该合同系用于温州市市场监督管理局经济技术开发区分局登记备案使用。温州诚达资产评估事务所作出温诚达评字〔2020〕013号报告书。载明：评估基准日为2018年2月9日；评估对象和范围为委托评估的温州经济技术开发区滨海二十一路356号二楼金海湖茶餐厅的房屋装修及设备设施的市场价值。报告所列房屋装修及设备设施评估明细表载明的重置价为：一、大厅部分（含走道）：顶地工程、墙面工程183894.78元；二、厨房部分：顶地工程、墙面工程26436.75元；三、出菜间部分：顶地工程、墙面工程13097.66元；四、储藏室部分：顶地工程、墙面工程11502.8元；五、公共卫生间部分（男女洗手间）：顶地工程、墙面工程31755.7元；六、楼梯间部分37189.5元；七、室外部分：地面防腐木：地面防腐木地板、阳光房作等56470元；八、综合部分：水电工程、其他（含新砌墙、红砖砌墙粉刷等）83742.3元；九、设备设施：大厅（含电视、监控、显示屏、小监控、中央空调、投影仪等）、吧台（含电话机、POS收款机等）、厨房（含不锈钢四方桌、消毒柜等）、厕所（含蹲便池、男小便池、排风、水龙头、地漏、洗手、地漏子、拖把池、纸巾盒、五金件、开关盒、插座等）共计293584元。李飞銮诉航天世源公司、温州烽友文化娱乐有限公司及第三人杜中峰合同纠纷一案，一审法院于2019年2月11日立案受理。李飞銮请求撤销《备忘录》。2019年5月10日，该院作出（2019）浙0303民初956号民事判决，判决驳回李飞銮诉讼请求。本院（2019）浙03民终3501号民事案件作出维持原判。2019年1月4日，航天世源公司向一审法院提起诉讼，请求：（1）解除与李飞銮之间的房屋租赁合同关系；（2）腾空并交还租赁房屋；（3）李飞銮支付2019年1月至租赁房屋实际腾空之日止的租金与违约金836625元。2020年4月30日，该院作出（2019）浙0303民初194号民事判决，判决：（1）确认航天世源公司与李飞銮之间的租赁合同关系于2019年8月6日解除；（2）李飞銮于本判决生效之日起三个月内腾空租赁房屋；（3）李飞銮支付航天世源公司租金损失。烽友文化公司原法定代表人为杜中峰。2019年3月11日，变更为杜中义。2019年5月27日，烽友文化公司更名为温州天影文化娱乐有限公司，法定代表人由杜中义变更为田超。金海湖餐厅注册日期为2017年10月18日，企业类型为个体工商户，经营范围为餐饮服务，经营场所为温州经济技术开发区滨海二十一路****。一审法院认为，关于本案诉讼主体。金海湖餐厅确认章帮与孙作者系以其名义共同对外经营的合伙人，本案房屋租赁合同由孙作者与烽友文化公司签订。合同订立时，金海湖餐厅尚未登记设立，结合此后个体工商户登记设立及其在租赁房屋装修经营，天影公司对此知悉且未提异议，故本案《房屋租赁合同》权利义务可由金海湖餐厅、孙作者共同享有和履行。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条“在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的,以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人”的规定，本案列金海湖餐厅、孙作者为诉讼主体并不损害其他当事人利益，亦无不当。杜中峰虽以个人名义签订《房屋租赁合同》，租赁房屋系天影公司向航天世源公司承租而来，天影公司系涉案租赁房屋承租人和转租人，故合同权利义务应由天影公司享有和履行，杜中峰签订《房屋租赁合同》系履行职务行为，应列天影公司为被告。关于合同解除。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照合同约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”天影公司作为转租人，应当保持租赁物符合正常用途。因天影公司与航天世源公司发生纠纷，航天世源公司采取停电措施，导致金海湖餐厅无法正常经营，被迫停业。天影公司未尽到法律规定和合同约定的出租人义务，导致金海湖餐厅合同目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，对金海湖餐厅主张解除合同的诉请予以支持。一审法院确认涉案《房屋租赁合同》于金海湖餐厅在诉讼中提交变更诉讼请求申请书送达天影公司之日即2020年6月12日解除。关于停电时间的确定。金海湖餐厅与天影公司主张为2018年2月19日（正月初四）。航天世源公司称为正月。一审法院认为，航天世源公司是采取停电措施的行为人，在其未作出明确陈述的情况下应承担不利后果。因各方陈述的停电时间相差不大，故推定停电时间为2018年2月19日。关于天影公司已收取的租金82000元（含押金）。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”天影公司应返还其收取的押金以及停电之后的租金，其中应返还的押金为3664元。金海湖餐厅称杜中峰口头同意实际装修期不计租。一审法院认为，本案《房屋租赁合同》中装修期空白处均已划线，且金海湖餐厅亦未提供证据予以证明，故不予采信。经计算，2017年5月5日至2018年2月18日应计算租金61798.40元，2018年2月19日至2018年5月4日应计算租金16537.60元，故天影公司应返还租金16537.60元。金海湖餐厅主张应返还押金、租金的利息损失，应从其变更诉讼请求申请书送达天影公司之日起按LPR利率计算。关于金海湖餐厅主张的违约金。一审法院认为，本案《房屋租赁合同》第十条第2项约定“乙方支付租金后，因甲方违反本合同约定，提前收回房屋的，应按照收回该年合同约定年租金50%向乙方支付违约金，若乙方对该房屋进行装修，甲方还应承担赔偿按正常折旧后的装修费用。”该条款中出租人承担违约责任的前提是主动提前收回房屋，与本案航天世源公司与天影公司因纠纷采取停电措施，导致无法正常经营，两者违约性质并不相同。因此，金海湖餐厅主张天影公司支付违约金39168元的诉讼请求，不予支持。关于装饰装修、购置设备设施费用的赔偿。一审法院认为，金海湖餐厅基于对合同正常履行的信赖，而投入资金对餐厅进行装修装饰并购置设备设施，由此所受损失，天影公司应予赔偿。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰残值损失的，应予支持。”鉴定评估报告“房屋装修及设备设施评估明细表”所列第一至第八项重置价共计444089.49元，应认定为已形成附合的装饰装修物。第九项设备设施部分的重置价为293584元（金海湖餐厅确认验钞机按529元计算后，应计重置价为293484元），其中大部分属未形成附合的装饰装修物及可移动的设备设施，少部分属于形成附合的装饰装修物部分。因此，天影公司应赔偿停电后剩余租赁期的已形成附合的装饰装修物残值损失。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”天影公司应当赔偿未形成附合的装饰装修物及可移动的设备设施的价值贬损。航天世源公司称本案转租合同租赁期限长于其与天影公司的《研发车间使用权租赁合同》，应以《研发车间使用权租赁合同》约定期限为准。对此，一审法院认为，天影公司转租期限超过租赁合同的部分无效，但天影公司仍应对其过错导致约定租赁期限无效部分造成的损失承担赔偿责任。航天世源公司该抗辩理由成立，但天影公司的赔偿责任并不因此而减轻。综合考虑装修程度、合理的装修期限及剩余租赁期限、形成附合的装饰装修物部分的残值损失、未形成附合的装饰装修物及设备设施的价值贬损，一审法院认定天影公司应赔偿金海湖餐厅500000元，未形成附合的设备设施仍归金海湖餐厅所有。《房屋租赁合同》解除后，金海湖餐厅应及时将该部分未形成附合的装饰装修物及设备设施从租赁房屋中腾空。关于营业损失。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，违约损失赔偿应以当事人实际遭受的全部损失为原则，包括合同正常履行时的可得利益。该可得利益须具有确定性。假定或可能发生的损失，不能作为违约损失赔偿的对象。经营利润受到诸多因素的影响，具有不确定性。如果要在未来获得经营利润，还需要投入大量的资金、人力、物力等成本。因此，金海湖餐厅请求天影公司按每日1000元收益计算营业损失779000元，将使承租人在不需要投入任何经营成本的情况下，直接获得经营利润，超出了合同的履行利益以及天影公司签订合同时可预见的损失范围，故对其该项请求不予支持。关于航天世源公司应否承担连带赔偿责任。本案为房屋租赁合同纠纷，属违约之诉。《房屋租赁合同》相对方是天影公司，根据合同相对性原则，航天世源公司并非合同相对方，故金海湖餐厅请求航天世源公司承担连带赔偿责任依据不足。航天世源公司是否对金海湖餐厅构成侵权，不是本案审查内容。金海湖餐厅可与航天世源公司另行协商解决或提起侵权之诉。因此，金海湖餐厅该项诉讼主张，不予支持。关于天影公司主张停业系航天世源公司擅自断电所致，应由航天世源公司承担侵权责任的辩称意见。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”因此，航天世源公司是否对金海湖餐厅构成侵权，并不影响天影公司承担相应的违约责任。若天影公司认为其违约系因航天世源公司的过错行为导致，天影公司与航天世源公司之间的责任承担，可由双方另循法律途径解决。关于李飞銮的责任。一审法院认为，李飞銮并非本案《房屋租赁合同》的相对方，李飞銮是否应承担责任，应以其与天影公司、航天世源公司之间的约定为依据，与金海湖餐厅的主张并无直接关联。因此，天影公司、航天世源公司提出的该抗辩意见，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百二十一条、第二百一十二条、第二百一十六条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十五条规定，判决：一、确认孙作者与天影公司2017年5月4日签订的《房屋租赁合同》于2020年6月12日解除；二、天影公司于本判决生效之日起十日内返还金海湖餐厅、孙作者房屋租赁押金、租金共计20201.60元及利息损失（以20201.60元为基数，从2020年6月12日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算至实际履行完毕之日止）；三、天影公司于本判决生效之日起十日内支付金海湖餐厅、孙作者形成附合的装饰装修物部分的残值损失、未形成附合的装饰装修物及设备设施的价值贬损损失合计50万元；四、驳回金海湖餐厅、孙作者的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19614元，由金海湖餐厅、孙作者负担10612元，天影公司负担9002元。金海湖餐厅、孙作者已支付的鉴定费用10000元，由天影公司负担。二审中，双方当事人均未提供新的证据。经审理，本院对一审判决认定的事实均予以认定。另查明：2020年10月27日，本院作出（2020）浙03民终3942号民事判决。判决：（1）维持一审法院（2019）浙0303民初194号民事判决第一项、第三项、第四项及案件受理费负担；（2）撤销一审法院（2019）浙0303民初194号民事判决第二项；（3）李飞銮、天影公司于本判决生效后三个月内腾空交还租赁房屋给航天世源公司。本院认为，一审中，金海湖餐厅已变更诉讼请求为解除租赁合同、返还租金押金、支付违约金，并请求天影公司与航天世源公司共同赔偿损失。该请求涉及合同与侵权两个基础法律关系，一审法院依据租赁合同关系进行审理，并判决作出后，金海湖餐厅并未提起上诉，一审审理程序并不违法。根据合同违约责任原理，违约金不足以弥补因违约造成损失的，违约方仍应承担赔偿损失的违约责任。因此，在一审法院不支持金海湖餐厅违约金诉请的情况下，判决天影公司承担赔偿损失的违约责任，于法有据。该赔偿损失属于合同法第一百零七条规定的违约责任承担方式，并非侵权责任。因此，本案案由仍应为房屋租赁合同纠纷。人民法院生效判决具有既判力。各方当事人均主张本案应以前案生效判决作为审理依据的理由，本院予以采纳。在合同关系中，合同相对性是确定诉讼主体和民事责任的主要依据。李飞銮与天影公司、航天世源公司订立的《备忘录》已经本院（2020）浙03民终3942号民事判决认定解除。同时，该判决认定天影公司未履行《备忘录》约定的租赁物转移交付之义务，已构成违约，并认定天影公司为租赁房屋实际占用人。因此，天影公司主张由李飞銮承担本案民事责任，于法无据。一审判决列李飞銮为第三人，并无不当。鉴于天影公司与航天世源公司之间因租赁合同产生的违约责任，天影公司已向一审法院提起了诉讼。因此，天影公司在本案中承担的民事责任，可在后一案件中一并主张。航天世源公司在2018年2月开始断电，直至2019年4月底才恢复供水供电，虽具有明显的主观恶意，但基于合同相对性原则，金海湖餐厅依据租赁合同关系请求天影公司承担违约责任，符合合同法第一百二十一条之规定。在一审法院（2019）浙0303民初1069号民事案件中，金海湖餐厅申请对装饰装修与设备设施损失进行评估鉴定。在该案审理中，各方当事人对鉴定结论均提出异议，在鉴定机构出具《补充说明函》后，仍均提出异议，且该鉴定机构亦已退还了鉴定费。一审法院在本案审理中依金海湖餐厅申请再次委托鉴定，符合最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十条第一款第（三）项、第（四）项规定之情形。本次鉴定程序合法，鉴定人具有相应鉴定资格，天影公司与航天世源公司虽提出异议，但并未提供充分证据推翻该鉴定结论，故一审法院采纳该鉴定结论，并无不当。天影公司与航天世源公司主张以前一份鉴定结论作为损失认定依据的理由不成立，本院不予支持。航天世源公司长时间断电，造成金海湖餐厅停业，是导致本案房屋转租合同解除的根本原因。天影公司主张金海湖餐厅存在未采取合理措施导致损失扩大的主观过错，但未提供相应证据，本院不予认定。一审法院结合鉴定意见、租赁期限以及装修装饰物与设施设备的实际情况，酌定天影公司赔偿50万元，并无不当。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，应予维持。天影公司的上诉请求与理由不成立，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9002元，由上诉人天影公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨宗波审 判 员 余 萌审 判 员 刘宏杰二〇二〇年十二月十一日法官助理 姜岳良代书记员 李**程18-