山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁07民终5349号 上诉人（原审原告）：朱**群，男，1970年7月23日生，汉族，住安丘市。 上诉人（原审原告）：董彩凤，女，1968年2月9日生，汉族，住安丘市。 委托诉讼代理人：王玉兰，山东盾安律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：潍坊得莱斯金沙商业管理有限公司,住所地潍坊市潍城区青年路428号金沙城市广场1号楼。 法定代表人：金小莉，总经理。 委托诉讼代理人：马箭，男，该公司职工。 委托诉讼代理人：刘国防，山东峻宇律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：深圳市一体投资控股集团有限公司,住所地深圳市南山区粤海街道白石路南沙河西路西深圳湾科技生态园一区2栋B座1102室。 法定代表人：刘丹宁，董事长。 上诉人朱**群、董彩凤、潍坊得莱斯金沙商业管理有限公司（简称金沙公司）因与被上诉人深圳市一体投资控股集团有限公司（简称一体投资公司）委托合同纠纷一案，不服山东省潍坊市潍城区人民法院(2019)鲁0702民初2113号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 朱**群、董彩凤上诉请求：撤销（2019）鲁0702民初2113号民事判决，发回重审或依法改判：1.判令被上诉人返还上诉人自2019年3月31日起至2023年6月24日止的委托经营管理费326857.86元；2.撤销一审判决第二项中违约金计算标准部分，依法改判；3.判令被上诉人支付房屋使用费自2019年7月2日起至实际交付房屋止（按租金及违约金标准计算）；4.将笔误19259.3元改正；5.一、二审诉讼费及保全费由被上诉人承担相应的诉讼费用。事实与理由：1.一审判决仅仅依据《授权租赁合同》中“铺位总价款1085639元系房款和委托经营管理费之和”和“投资额(上诉人全额付款、并未贷款)825086元系房款和抵顶前三年租金后实际支付的经营管理费之和”就认定委托经营管理费系房款毫无依据。购房发票明确记载涉案商铺房款是313950元，“1085639元”及“825086元”这两个数字仅仅是被上诉人支付上诉人租金数额的一个计算依据，与房款毫无关系，在《委托经营管理合同》第三条中明确约定，委托经营管理费包含商品城托管运营费、营销策划费、广告发布费、招商推广费、装修费、公共配套设施使用维护费、品牌使用费及品牌形象维护费等，并没有关于委托经营管理费系涉案商铺房款的约定。(2018)鲁0702民初948号判决书第一页“被告辩称”部分，被上诉人也明确认可经营管理费包括经营管理费、营销策划等费用，在“经审理查明”部分，也记载了《委托经营管理合同》第三条的约定。因此，委托经营管理费不是涉案商铺房款的一部分，一审判决认定该案委托经营管理费实际应为“上诉人与金沙公司之间关于涉案商铺真实房款的约定”属认定事实错误，既然《委托经营管理合同》和《授权租赁合同》已经解除，金沙公司不在为上诉人管理涉案商铺，金沙公司理应将涉案商铺返还上诉人。2.一审判决认定违约金过高属认定事实错误。在《授权租赁合同》第六条6.3明确约定违约金计算标准为拖欠数额的每日0.5‰支付，换算为年利率为18.25%，并没有超出年利率24%的规定，更何况该合同属格式合同，所有条款都是被上诉人拟定的，包括该违约金的计算标准，上诉人只能接受，没有协商的余地，没有任何证据证明该违约金计算方式超出合理损失范围，要求二审法院判决按合同约定的日0.5‰为标准计算违约金。3.一审判决遗漏诉讼请求。一审诉讼请求第五项：判令金沙公司支付自2019年3月31日起至2019年7月1日止房屋使用费16637.38元，并继续支付房屋使用费至返还房屋止(按租金及违约金标准计算)；对该项诉讼请求，一审判决仅支持房屋使用费计算至2019年7月1日，对此后的房屋使用费未做处理，因此要求二审依法判决被上诉人继续支付房屋使用费自2019年7月1日起至实际返还房屋止(按租金及违约金标准计算)。4.一审判决书中有笔误。判决书第二判项中“19259.3元”应为“26402.8元”，一审认定租金共计158416.8元，共分三部分为基数计算违约金，其中两个“66007元”，158416.8元-66007元-66007元=26402.8元，要求二审予以改正。 金沙公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：双方签订的《授权租赁合同》不违反法律规定，合法有效，双方均应恪守履行。关于被上诉人要求解除合同的主张，因双方约定的延期支付租金的违约责任为支付违约金而非解除合同，上诉人拖欠租金的行为不构成根本违约，且上诉人不同意解除，故被上诉人主张解除合同的诉求法院不应予以支持。上诉人应当按照合同约定向被上诉人支付租金，上诉人未按期支付租金，应承担违约金或利息，而不应解除合同。且一审法院的该解除合同的判决结果将带来重大的社会影响，既影响其他租户的信心，又会导致企业处于不利经营的状况，更不利于维持经济的发展和社会的稳定。 针对双方的上诉，朱**群、董彩凤与金沙公司均以各自的上诉理由进行了答辩。 一体投资公司未进行答辩。 朱**群、董彩凤向一审法院起诉请求：一、确认朱**群、董彩凤与金沙公司签订的《委托经营管理合同》、《授权租赁合同》已解除；二、判令金沙公司返还朱**群、董彩凤房屋；三、金沙公司支付朱**群、董彩凤租金（自2017年1月1日至2019年3月30日止）及支付违约金（自2017年5月25日起至实际付清之日）；四、金沙公司返还自2019年3月31日至2023年6月24日的委托经营管理费326857.86元；五、金沙公司支付自2019年3月31日起至2019年7月1日止房屋使用费16637.38元，并继续支付房屋使用费至返还房屋止(按租金及违约金标准计算)；六、金沙公司承担诉讼费用。 一审法院认定事实：2013年5月18日，朱**群、董彩凤与金沙公司签订《授权租赁合同》一份，约定朱**群、董彩凤将其所有的位于潍坊市潍城区青年路428号金沙商品城一层1-1-11号铺位授权给金沙公司租赁，期限自2013年6月25日至2023年6月24日。合同第四条约定了租金收益标准：自2013年6月25日至2016年6月24日，金沙公司按朱**群、董彩凤购买该铺位总价款1085639元的8%每年向朱**群、董彩凤支付保底租金收益：朱**群、董彩凤共取得的租金收益为260553元，在本协议生效的同时，金沙公司一次性支付给朱**群、董彩凤。2016年6月25日至2023年6月24日，朱**群、董彩凤可得保底收益，金沙公司每年按投资额825086元的8%支付给朱**群、董彩凤委托经营收益，朱**群、董彩凤每年可得租金收益为66007元。租金支付日期为每年5月25日支付上一年度的租金收益。合同第6.3条约定，金沙公司无正当理由逾期向朱**群、董彩凤支付租金收益，从逾期之日起，须按拖欠金额的日0.5‰支付违约金。2013年5月18日，朱**群、董彩凤与金沙公司签订《委托经营管理合同》一份，该合同约定朱**群、董彩凤将涉案铺位授权给金沙公司租赁，金沙公司向朱**群、董彩凤收取“委托经营管理费”771689元。2019年3月29日，朱**群、董彩凤给金沙公司邮寄“解除合同通知书”一份，载明要求解除与金沙公司签订的《委托经营管理合同》及《授权租赁合同》，并要求金沙公司支付所欠租金及违约金。针对涉案房屋，朱**群、董彩凤交纳的款项包括：1、购房发票上载明的313950元；2、“委托经营费”511136元。朱**群、董彩凤与金沙公司在庭审中一致确认，朱**群、董彩凤交纳的511136元系《委托经营管理合同》载明的朱**群、董彩凤应支付的771689元“委托经营管理费”抵顶了《授权租赁合同》中载明的金沙公司应支付的2013年至2016年三年租金260553元后，所得差额。涉案商铺2016年12月31日前的租金已经结清。涉案商铺自2017年1月1日起至今的租金，金沙公司支付了6600.7元，余款未付。 另查明，金沙公司系法人独资的一人有限责任公司，股东为一体投资公司。 一审法院认为，本案争议焦点有：一、本案《委托经营管理合同》、《授权租赁合同》是否解除；二、朱**群、董彩凤主张的房屋租金、房屋使用费及违约金应否得到支持；三、朱**群、董彩凤主张金沙公司返还“委托经营管理费”应否得到支持；四、一体投资公司应否对金沙公司的债务承担连带责任。关于争议焦点一，朱**群、董彩凤主张因金沙公司拖欠租金，要求解除《委托经营管理合同》、《授权租赁合同》。本案情形应属《中华人民共和国合同法》第九十四条第三款之情形，金沙公司延迟履行主要债务，经朱**群、董彩凤催告后，在合理期限内仍未履行，朱**群、董彩凤由此获得法定解除权，可以解除合同。金沙公司称其与朱**群、董彩凤签署的《授权租赁合同》中约定单方不得解除合同。因朱**群、董彩凤在本案中享有的是法定解除权，金沙公司以合同中的格式条款内容予以抗辩，一审法院不予支持。合同解除后，涉案商铺应交还朱**群、董彩凤。关于争议焦点二，朱**群、董彩凤与金沙公司在《授权租赁合同》中明确约定了租金支付等事项，双方均应恪守履行。金沙公司应当按照合同约定向朱**群、董彩凤支付租金。朱**群、董彩凤要求金沙公司支付自租金欠付之日起至2019年7月1日的租金收益（房屋使用费）的主张合法有据，一审法院予以支持。经核算2017年1月1日至2019年7月1日共计两年半的租金为：66007元／年＊2.5年＝165017.5元，减去金沙公司已付的6600.7元，截至2019年7月1日，金沙公司欠付租金数额为158416.8元。关于违约金，根据《授权租赁合同》的约定，金沙公司无正当理由逾期向朱**群、董彩凤支付租金收益，从逾期之日起，须按拖欠金额的日0.5‰支付违约金。该违约金计算方式超出了合理损失范围，金沙公司主张过高，一审法院依法予以调整为分时段按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍或者按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至实际付款之日。关于争议焦点三，朱**群、董彩凤因涉案房屋实际支付的款项包括：一、购房发票载明的313950元房款；二、抵顶了前三年租金260553元后支付的511136元（771689元-260553元）“委托经营管理费”。前述“委托经营管理费”在法律上并无相关规定，也不属行业习惯，亦非公众熟知的名目，该“委托经营管理费”系朱**群、董彩凤与金沙公司在合同中自行约定的名目，该名目的真实含义需根据朱**群、董彩凤与金沙公司在签订合同之时的真实意愿予以判断。综合本案事实，朱**群、董彩凤与金沙公司签订的《授权租赁合同》中第四条明确约定甲方（朱**群、董彩凤）购买该铺位总价款1085639元。朱**群、董彩凤实际支付的房款313950元加上约定的朱**群、董彩凤应当支付的“委托经营管理费”771689元之和，刚好与前述铺位总价款1085639元相符；朱**群、董彩凤实际支付的房款313950元加上朱**群、董彩凤在抵顶了前三年租金后支付的511136元之和为825086元，该825086元又刚好与《授权租赁合同》中第四条约定的甲方投资额825086元相符。综上，本案所谓“委托经营管理费”实际应为朱**群、董彩凤与金沙公司之间关于涉案商铺真实房款的约定。朱**群、董彩凤已取得涉案商铺的产权，要求返还“委托经营管理费”的主张于法无据，一审法院不予支持。关于争议焦点四，一体投资公司经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭参与诉讼，视为放弃答辩、举证、质证的权利。金沙公司系一体投资公司独资设立的一人有限责任公司，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。金沙公司、一体投资公司未提供证据证明金沙公司的财产独立于一体投资公司的财产，应当对租金及违约金承担连带责任。一审法院判决：一、解除朱**群、董彩凤与潍坊得莱斯金沙商业管理有限公司签订的《委托经营管理合同》、《授权租赁合同》；二、潍坊得莱斯金沙商业管理有限公司向朱**群、董彩凤支付租金158416.8元及违约金（以19259.3元为基数，自2017年5月26日至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算、自2019年8月20日至实际付款之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；以66007元为基数，自2018年5月26日至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算、自2019年8月20日至实际付款之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；以66007元为基数，自2019年5月26日至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算、自2019年8月20日至实际付款之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算），于判决生效之日起十日内付清；三、潍坊得莱斯金沙商业管理有限公司于判决生效之日起十日内将位于潍坊市潍城区××路××号××层××号××商铺返还朱**群、董彩凤；四、深圳市一体投资控股集团有限公司对上述第二项的债务承担连带清偿责任；五、驳回朱**群、董彩凤其他诉讼请求。案件受理费8908.96元，财产保全费3170元，合计12078.96元，由朱**群、董彩凤负担7727元，潍坊得莱斯金沙商业管理有限公司、深圳市一体投资控股集团有限公司连带负担4351.96元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。朱**群、董彩凤提交（2018）鲁0702民初948号民事判决书，证明委托经营管理费包括经营管理费、营销策划等费用，是被上诉人在（2018）鲁0702民初948号判决书中辩称部分明确认可的，因此证明上诉人与被上诉人签订的委托经营管理合同第三条约定的委托经营管理费不属于涉案房款一部分。委托经营管理费包括经营管理费、营销策划等费用并非单纯经营管理费，此款已经支付，这是被上诉人自认的。金沙公司质证称，上述证据复印件真实性无法确认，第一页金沙公司辩称是法院的描述，与庭审笔录是否一致不能确定。庭审过程中这是对委托经营管理合同中管理费的陈述，金沙公司已经说明委托经营管理费是购房款的一部分，一审法院没有认可（2018）鲁0702民初948号案件中原告要求返还委托经营管理费的诉讼请求，驳回了原告的诉求，与本案一审判决的诉求判决结果一致。对此，本院经审查，朱**群、董彩凤提交的（2018）鲁0702民初948号民事判决书系真实的，该判决中已经驳回了原告要求返还委托经营管理费的诉讼请求，故不足以证明待证事实。 另查明，一审判决第二项中的19259.3元应为26402.8元。 本院二审审理查明的其他事实与一审一致，予以确认。 本院认为，朱**群、董彩凤与金沙公司签订的《委托经营管理合同》、《授权租赁合同》合法有效，双方均应依约履行各自的义务。金沙公司未按约定支付租金，经朱**群、董彩凤催告后，在合理期限内仍未履行，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，朱**群、董彩凤享有合同的法定解除权，其有权要求解除合同。朱**群、董彩凤于2019年3月29日向金沙公司邮寄了解除合同通知书，案涉合同应自解除合同通知书送达金沙公司之日解除，一审据此认定解除双方签订的《委托经营管理合同》、《授权租赁合同》并不违反法律规定，应予维持。关于委托经营管理费的返还问题，案涉《授权租赁合同》中明确约定案涉铺位总价款为1085639元，朱**群、董彩凤实际支付房款313950元，与朱**群、董彩凤应当支付的“委托经营管理费”771689元之和，正好系合同约定的铺位总价款；一审综合本案事实，认定本案所谓“委托经营管理费”实际应为朱**群、董彩凤与金沙公司之间关于涉案商铺真实房款的约定并无不当，应予维持。故朱**群、董彩凤要求返还经营管理费依据不足，本院不予采信。违约金应以损失为依据进行认定，并非以民间借贷利率的上限为认定标准，考虑损失情况，一审认定双方约定的违约金过高并予以调整并无不当，应予维持。案涉合同解除后，案涉房屋一直未予返还，金沙公司应参照租金标准支付朱**群、董彩凤房屋占用使用费，朱**群、董彩凤要求金沙公司支付自2019年3月31日起至返还房屋之日的房屋使用费的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。一审未对此作出认定不当，本院依法予以纠正。一审判决第二项的19259.3元应为26402.8元，应属笔误，本院依法予以纠正。 综上所述，朱**群、董彩凤的上诉请求部分成立，本院予以支持，部分不成立，予以驳回；金沙公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持山东省潍坊市潍城区人民法院（2019）鲁0702民初2113号民事判决第一、三、四项，即：“一、解除朱**群、董彩凤与潍坊得莱斯金沙商业管理有限公司签订的《委托经营管理合同》、《授权租赁合同》；三、潍坊得莱斯金沙商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内将位于潍坊市潍城区××路××号××层××号××商铺返还朱**群、董彩凤；四、深圳市一体投资控股集团有限公司对上述第二项的债务承担连带清偿责任；” 二、撤销山东省潍坊市潍城区人民法院(2019)鲁0702民初2113号民事判决第五项； 三、变更山东省潍坊市潍城区人民法院(2019)鲁0702民初2113号民事判决第二项为：“二、潍坊得莱斯金沙商业管理有限公司向朱**群、董彩凤支付租金158416.8元（计算至2019年7月1日，之后房屋使用费按照合同约定的租金计算标准计算至实际返还房屋之日）、违约金（以26402.8元为基数，自2017年5月26日至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算、自2019年8月20日至实际付款之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；以66007元为基数，自2018年5月26日至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算、自2019年8月20日至实际付款之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；以66007元为基数，自2019年5月26日至2019年8月19日按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍计算、自2019年8月20日至实际付款之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算），于本判决生效之日起十日内付清；” 四、驳回朱**群、董彩凤的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费8908.96元，财产保全费3170元，合计12078.96元，由朱**群、董彩凤负担7727元，由潍坊得莱斯金沙商业管理有限公司、深圳市一体投资控股集团有限公司连带负担4351.96元；二审案件受理费7103元，由朱**群、董彩凤负担6703元，由潍坊得莱斯金沙商业管理有限公司、深圳市一体投资控股集团有限公司负担400元。 本判决为终审判决。 审判长 李 霞 审判员 尹臣正 审判员 李金桦 二〇二〇年十二月十日 书记员 杨宇婷