福建省泉州市泉港区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0505民初3399号 原告：林荣琴，女，汉族，1975年1月18日出生，住福建省泉州市泉港区。 委托诉讼代理人：刘祖辉，福建法影律师事务所律师。 被告：魏凤华，女，汉族，1978年4月14日出生，住福建省永安市。 委托诉讼代理人：刘文颂，泉港区中全法律服务所法律工作者。 原告林荣琴与被告魏凤华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林荣琴的委托诉讼代理人刘祖辉、被告魏凤华的委托诉讼代理人刘文颂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林荣琴向本院提出诉讼请求：1.判令被告魏凤华支付原告林荣琴租金9000元及资金占用期间的利息损失（以9000元为基数，自2020年3月1日起至实际还清款项之日止按月利率2%计算，暂计至起诉之日为1080元）；2.判令被告魏凤华支付原告林荣琴违约金9600元；3.本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告林荣琴变更第1项诉讼请求为：请求判令被告魏凤华支付原告林荣琴租金3500元及违约金（以3500元为基数，自合同约定应支付之日起至实际还清款项之日止，以逾期款项按月利率2%标准计算，逾期付款违约金逐月计算）。事实和理由：原告林荣琴向林添清购买位于本区驿峰路南侧华珠时代城2#、3#115-215店面，双方于2020年1月2日办理房屋过户登记。该店面出让前出租给被告魏凤华，租期自2017年10月1日起至2022年10月1日止。因租期未到期，原被告在原房屋租赁合同的基础上签订补充协议，由原告继续享有房屋出租人的权利，被告继续租赁该店面。被告拖欠自2020年6月至2020年8月7日的租金，应按约定支付违约金。原告有权要求被告支付拖欠的租金、违约金和要求被告支付擅自退租的违约金9600元，且有权按合同约定用保证金抵扣租金、违约金等。 被告魏凤华辩称：1.原告未明确是继续履行合同还是解除合同，其诉讼请求不明确，应驳回原告的起诉；2.原被告签订的补充协议没有林添清签名确认，应认定为无效；3.如补充协议有效，被告仅租赁三个月零七天，且已支付第一个月的租金，付完租金后，被告也告知不再继续履行合同，被告不存在违约，并于2020年8月7日将租赁房屋返还给原告，另被告交纳的押金3000元可抵扣租金；4.原告诉求的违约金标准过高。 本院经审理认定事实如下：2017年10月1日，被告魏凤华与林添清签订《房屋租赁合同》，被告魏凤华向林添清租赁位于本区驿峰路南侧华珠时代城2#、3#115-215店面。被告魏凤华租赁期间，原告林荣琴向林添清购买案涉店面并于2020年1月2日办理不动产权属转移手续。2020年4月27日，原被告双方签订书面补充协议，确认因原告林荣琴向林添清购买案涉店面，双方继续履行原房屋租赁合同。《房屋租赁合同》主要约定，租赁期间自2017年10月1日起至2022年10月1日止，租金按月支付，被告应于每月1日支付本月租金，先付后用；被告交纳履约保证金3000元，若被告违约，原告有权从履约保证金扣除被告应支付的租金、相关费用、违约金和损失赔偿金，非经原告同意，被告不得主张将保证金抵偿租金及其他应付款项；被告逾期支付租金的，按从应付之日起至实际付款之日止，以逾期款项每日千分之三的比率计算违约金；因被告的原因中途擅自退租的，被告应向原告支付相当于六个月的违约金。被告魏凤华于2020年8月7日未经双方协商即擅自退租并搬离租赁的店面，将店面及钥匙交还原告林荣琴。案涉店面的租金为1600元/月，被告魏凤华未支付2020年6月1日至2020年8月7日的店面租金。2020年10月21日，原告诉诸本院。 上述事实，有原告林荣琴及被告魏凤华的陈述及原告林荣琴提供的《不动产权证书》、不动产权属转移表、《房屋租赁合同》及补充协议等证据予以证实。上述证据的来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院予以认定。 本院认为，原告林荣琴向他人购买正在出租的店面后，又与店面承租人即被告魏凤华签订补充协议，确认继续履行原房屋租赁合同，因此可以认定案涉《房屋租赁合同》及补充协议系原被告双方的真实意思表示，不违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应自觉履行合同义务。被告魏凤华未能按合同约定的时间和数额支付2020年6月1日至2020年8月7日的房屋租金，被告魏凤华应当支付尚欠的店面租金，原告林荣琴诉请被告魏凤华支付租金，本院予以支持。经计算，被告魏凤华尚欠租金计3573.33元，原告林荣琴诉请按3500元计算，予以照准。原告林荣琴诉请按月利率2%的标准计算逾期支付租金的违约金明显过高，依法应予调整，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算为宜，原告林荣琴诉请违约金中过高的部分，本院不予支持。被告魏凤华辩称原告诉请违约金过高的意见，本院予以支持。根据合同约定，被告魏凤华交纳的履约保证金3000元可抵扣租金，故被告魏凤华于2020年8月7日单方解除租赁合同，原告林荣琴收回租赁店面时，该履约保证金即可抵扣租金，因此可以认定被告魏凤华于2020年8月7日已付清2020年6月1日应付租金1600元和2020年7月1日应付租金1600元中的1400元，被告魏凤华还应支付原告林荣琴租金500元。被告魏凤华逾期支付2020年6月1日应付租金1600元的违约金计算至2020年8月7日计14.68元；被告魏凤华逾期支付2020年7月1日应付租金1600元的违约金计算至2020年8月7日计8.01元；被告魏凤华逾期支付2020年8月1日至8月7日应付租金300元的违约金计算至2020年8月7日计0.25元；前述违约金合计22.94元，另被告魏凤华尚未支付租金500元的违约金自2020年8月8日起计算至还清款项之日止。被告魏凤华在房屋租赁期间单方终止房屋租赁，应按合同约定承担违约责任，即应当支付原告林荣琴相当于六个月租金的违约金计9600元，原告林荣琴该诉讼请求符合法律规定和合同约定，本院予以支持，被告魏凤华辩称该违约金过高，本院不予采纳。被告魏凤华于2020年8月7日单方终止房屋租赁，原告林荣琴也收回出租店面，双方已经通过具体的行为解除房屋租赁合同，被告辩称原告诉求未明确是继续履行合同还是解除合同，应驳回起诉的意见不能成立，不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，案涉店面在租赁期间发生所有权变动，不影响原租赁合同的效力，且原被告亦签订补充协议确认原房屋租赁合同继续履行，故被告魏凤华关于补充协议没有原所有权人签名确认，应认定为无效的意见于法不符，不予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条规定，判决如下： 一、被告魏凤华应支付原告林荣琴房屋租金3500元及逾期付款违约金（其中，被告魏凤华交纳的履约保证金3000元抵扣房屋租金，房屋租金余款500元；逾期付款违约金计算至2020年8月7日止计22.94元，自2020年8月8日起至付清款项之日止，以尚欠房屋租金500元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算），前述款项限于本判决生效之日起十日内支付； 二、被告魏凤华应于本判决生效之日起十日内支付原告林荣琴违约金9600元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费128元，减半收取计64元，由被告魏凤华负担，限于本判决生效之日起五日内向本院交纳（原告预交的292元予以退回）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 员 连青竹 二〇二〇年十二月二十一日 法官助理 许 磊 书 记 员 郭妮妮 附：本判决引用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。