北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初43214号原告：北京良味食集餐饮管理有限责任公司，住所地北京市通州区中关村科技园区通州园金桥科技产业基地环科中路17号26幢1至3层102－LD0999。法定代表人：陈家增，执行董事。委托诉讼代理人：李迎晨，女，北京良味食集餐饮管理有限责任公司职员。委托诉讼代理人：王志强，北京市大嘉律师事务所律师。被告：北京万宏达投资管理有限公司，住所地北京朝阳区东风乡驼房营南里甲6号东风艺术区北院A02。法定代表人：陈海涛，执行董事。委托诉讼代理人；李增义，男，北京万宏达投资管理有限公司销售总监。原告北京良味食集餐饮管理有限责任公司（以下简称良味食集公司）与被告北京万宏达投资管理有限公司（以下简称万宏达公司）定金合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。良味食集公司的委托诉讼代理人李迎晨、王志强，万宏达公司的委托诉讼代理人李增义到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。良味食集公司向本院提出诉讼请求：1.判令万宏达公司返还定金108479.8元及利息（以108479.8元为基数，自2020年5月11日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算）；2.本案的诉讼费用由万宏达公司承担。事实和理由：为经营美食城，良味食集公司拟承租万宏达公司位于百子湾家园x号楼209室（以下简称209室）。2019年11月6日，良味食集公司与万宏达公司签订了《定金协议》，约定良味食集公司支付万宏达公司一个月租金的定金，签订正式房屋租赁合同后定金转为押金。2019年11月7日原告将定金108479.8元汇至被告指定银行账户。万宏达公司后来了解到，租赁房屋上不能办理相关证照。且因为疫情不可抗力的原因，导致双方没有签订正式的合同，良味食集公司多次要求万宏达公司退还定金均被拒绝，故诉至法院。万宏达公司辩称：不同意良味食集公司的诉讼请求，根据定金协议备注1约定，万宏达公司不应退还定金并支付利息。本院经审理认定事实如下：2019年11月6日，良味食集公司作为承租方与万宏达公司作为出租方签订《定金协议》，约定：双方友好协商，就承租方租赁209室达成以下条款；项目名称：百子湾401号楼，租赁面积594.41，租赁期限5年，免租期105天，免租物业1元/天/平，租金6元/天/平，递增每两年6%，付款方式押三付三，交房时间签约当日，定金一个月租金；双方签订正式《房屋租赁合同》时间为2019年11月20日前；备注：1.签订本协议时承租方向出租方支付相当于个月房屋租金的定金，待签订正式《房屋租赁合同》后，此定金转成押金。如承租方在签约规定时限内未能与出租方签订《房屋租赁合同》，承租方所交定金出租方不予退还。在签约规定时限内出租方为承租方保留该房屋；2.保密协议：我公司非常感谢而且欢迎贵公司承租单元，谨此提请贵司注意，本意向书中条款属机密内容，在未经得出租方书面许可情况下，请确保其中内容不泄漏给任何第三方；3.定金协议的租赁条件以双方最终签订的《房屋租赁合同》为准。2019年11月7日，良味食集公司李迎晨向万宏达公司陈海涛支付108479.8元。2019年11月21日，李增义向李迎晨发送微信语音称，“李总，我今天有事儿，然后在公司这边我还没有去那个百子湾，我先提前跟你说一声，我已经让那个已经让助理把这个合同先填好了，填好了以后呢，等会儿我，我给你发个电子版的，你先看一下啊，你先看一下咱们再约这个签约的时间好吗？”11月22日，李增义称，“……你有空的时候你看一下这个合同啊，你看完了之后，然后哪个地方有问题你给我说一下，如果没有问题的话，咱们就约个时间，然后看哪一天，到时候我去现场咱就把合同签了。”李迎晨回复，“好的。”12月10日，李迎晨称，“李总咱们昨天开会讨论我们证照的事了吗？”，李增义称，“昨天说这个事情来着，我跟他说了，咱们需要１１个营业执照，可能呢，这时一个营业执照如果要是说能把大照办下来，就是我们能给你办下来，那个大照可能就给你办个大照，我们给你想办法，如果说大到不能批的话，然后那我就给谁说一下，然后给那个我们这边来说一下，然后给你弄个挨个的，就是分时一个小赵来办，但是你的意思不是说最好是办11个小灶吗？因为办事一个小赵，咱们太麻烦，因为咱办每一个营业执照都需要领导签字，还不是一个好几个领导签字，所以呢，去签一次字很费事儿的，如果要是说这么多找领导签字的话，就会很麻烦，最好是办一个，如果这一个实在申请不下来，那就给你想办法。”李增义称，“没有物业事先办的，我们现在物业的赵应该快下来了，领导都已经签完字了，前两天我问他，他说还有一个领导没签字，因为领导签字吗特麻烦，不是说他看咱的时间，咱得看人家的时间，有时候在有时候不在乱七八糟的事儿，就光签字就签了，就半个月，等等等等，我们这个照下来以后，咱们商户的这个都统一办。”2020年1月14日，李迎晨称，“主要是营业执照，您不是说物业的证照先办理吗？我想等物业的照下来在签约，要不小商户会担心他们不能办照。”李增义称，“我已经问过了，美食城可以下一个执照，能办理。”李迎晨称，“一个照也行，就是这个照我听说也拖了很久，所以我想在等等。王总也是这么考虑的，等物业的营业执照下来我们在签约。”李增义称，“那就把他们几个商户的执照都下来了吧。”李迎晨称，“他们的大概什么时候能下来？”李增义称，“春节前差不多都能下来。”“你可以说一下你担心什么问题，有问题直接说就行没事的。”“执照的事已经确定了，剩下就是春节耽误的时间了，我把免租期给你延长，把春节耽误的时间算我们的，不就可以了吗？”李迎晨称，“就是营业执照其他的没有了。没有照我没法招商，哪怕是这个楼已经下来了一个也行。”李增义称，“哦，你早说呀，咱们有照。”李增义发送了一张营业执照照片，并称，“这个照地址就在咱们这个楼上，你要是不放心，等几天也行，新照下来了你就踏实了。”1月21日，李增义称，“李总，我把那个事情给公司说了，然后公司那意思说呢，因为没有这样的客户，没有客户这样过，他一直说那个不行。那就过年以后再签吧，然后你再提前准备好。准备好过了，春节以后我们是初八上班儿。我回来以后呢，我会提前跟你约，到时候呢，过了春节以后呢，您提前把这个。就是租金和押金，提前准备好，过年有点钱。”李迎晨称，“好的好的。”2月11日，李增义称，“李总过年好，我们昨天已经上班了，哪天有时候来项目我们聊聊。”李迎晨称，“好的。”3月3日，李迎晨称，“这个里面关于解约的是不需要赔偿的，我们交的款项也是不退回的，全部赔付也是有前提条件的。”“您可以在我这版上修改。”李增义称，“我给公司说一下，让他们修改。”并发送租房协议未签订word版。李迎晨称，“好的我看一下。”3月5日，李增义称，“李总，您这边确定不做了吗？如果您不签这边就着手找别的客户了，不能总这样拖着。”李迎晨称，“是，您找吧，不耽误您招商了。”李增义称，“好吧。”3月11日，李增义称，“李总，我已经帮您给公司申请了退定金的事，公司这边明确告诉我定金是退不了的，定金协议上有明确的规定。尽力给您争取的。”李迎晨称，“好的，谢谢您。”诉讼中，良味食集公司提交租赁房屋位置地图，证明209室距离幼儿园学校过近，不能办理餐饮经营许可证。万宏达公司不认可该证据的证明目的，称209室可以办理营业执照和卫生许可证。万宏达公司提交北京伊路顺发餐饮管理有限公司（住所北京市朝阳区百子湾家园401号楼1层103）的营业执照及小规模食品生产经营许可证，证明该位置可以办理营业执照及卫生许可证。良味食集公司不予认可，称103距离学校较远。诉讼中，万宏达公司提交租房意向协议未签订版，证明双方一直在协商签署合同，未签署的原因是良味食集公司不想做了，并非不能办理营业执照。良味食集公司对此不予认可。另查，北京市第三中级人民法院于2019年6月28日出具（2019）京03民终8319号民事判决书，查明：北京市朝阳区百子湾家园x号楼的所有权人登记在北京建工集团有限公司名下，该楼宇含地上三层、地下一层，用途为停车楼。北京建工集团有限公司委托北京建工置业有限责任公司对该楼宇进行经营管理。又查，2019年7月1日，北京市朝阳区南磨房乡人民政府向北京市朝阳区市场监督管理局出具函，载明：北京建工集团所属的位于朝阳区百子湾家园x号楼，共计地上三层地下一层，总面积10258.19平米，此建筑不属于违法建设。为提升地区文化水平，营造良好的文化氛围，产权单位现提出地上共7505.9平米用途为文化、商业、办公使用。上述事实有当事人提交的证据及庭审陈述等在案佐证。本院认为：良味食集公司与万宏达公司签订的《定金协议》系双方当事人真实意思表示，且其内容不违反法律、法规的强制性规定，应合法有效。当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金。本案的争议焦点在于双方未能签订租赁合同是否可归责于任何一方。《定金协议》虽约定双方签订正式《房屋租赁合同》时间为2019年11月20日前，但结合双方的沟通记录，可以看出双方已协商延后了合同签署日期，良味食集公司虽在前期沟通中表示过对209室能否办理营业执照存在顾虑，但在2020年3月，双方开始对于租赁合同条款进行磋商，良味食集公司未再提及营业执照的问题，但之后良味食集公司明确表示不再签署租赁合同。虽良味食集公司主张209室不能办理营业执照及食品经营许可证，但其提交的证据不足以证明209室确实无法办理上述证件，本院对其此项主张不予采信。良味食集公司主张《定金协议》可能无效的意见，亦无事实依据，本院不予支持。上述理由均不构成良味食集公司不签订《房屋租赁合同》的合理理由，良味食集公司在万宏达公司无违约的前提下无正当理由拒绝订立租赁合同的行为已构成违约，理应无权要求万宏达公司返还订金，但基于良味食集公司明确表示不再签订租赁合同时正值新冠疫情发生，多数餐饮行业并未开工营业，对于经营者决策亦产生影响，本院结合疫情发展程度、过错责任，对于万宏达公司应退还的定金依法予以酌定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百一十五之规定，判决如下：一、被告北京万宏达投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告北京良味食集餐饮管理有限责任公司定金三万元；二、驳回原告北京良味食集餐饮管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1235元，由原告北京良味食集餐饮管理有限责任公司负担960元（已交纳），被告北京万宏达投资管理有限公司负担275元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达后十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  李佳佳二〇二〇年十二月二十九日书记员  杨 玥