北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初16353号原告（反诉被告）：陈浩东，男，1977年11月8日出生，x族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：朱克非，北京市当代律师事务所律师。委托诉讼代理人：方强，北京市当代律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区良乡凯旋大街建设路**-C2280。法定代表人：朱剑伟，总经理。委托诉讼代理人：张恒宇，男，1981年12月30日出生，x族，系公司员工。原告（反诉被告）陈浩东诉被告（反诉原告）北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司（以下简称汇鑫公司）居间合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。陈浩东的委托诉讼代理人方强，汇鑫公司的委托诉讼代理人张恒宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈浩东向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还中介费75000元；2.判令被告赔偿原告房屋装修费用30300元；3.判令被告赔偿原告搬家费用4400元；4.判令被告赔偿原告租房费用60000元；5.判令被告赔偿原告违约金损失、房屋使用费共计260000元；6.判令被告赔偿原告资金占用利息（2020年3月2日至2020年9月30日，共计210天），按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利3.85计算，共计57038元；7.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与xx经被告居间，于2019年9月8日签订房屋买卖合同及补充协议，原告、xx及被告三方签订居间服务协议。后原告与xx在房屋买卖履行过程中出现争议，2020年8月28日，房山法院判决，解除原告与xx之间的房屋买卖协议及补充协议，原告承担违约金26万元。原告是换房，在签订合同时，各方都知晓原告没有购房资格，德怡房屋也在抵押状态，双方约定原告卖房款用于帮助xx解抵押。合同签订后，原告支付20万定金，第一笔首付款10万元。2020年1月初，原告通知被告及xx卖房所得钱款已到账了。各方沟通后续支付房款及办理解除抵押手续事宜。2020年3月初，xx告知被告及原告，可在线办理解抵押。2020年3月2日，原告向xx支付220万元，xx办理了在线解抵押。2020年3月6日，被告对原告做了网签资格审查，未通过，告知原告未通过的原因是5年内补缴社保有4个月，而北京市规定补缴社保不能超过3个月。原告复查也未通过。原告与xx无法继续履行合同，xx诉至法院。最终法院判决解除原告与xx的房屋买卖协议及补充协议，原告承担违约金26万元。原告认为，对于合同双方无法继续履约的后果，被告作为中介公司，其工作不尽职，违反了居间合同第3条第2款，对于购房资格，签合同前应审查而未审查，给付定金后应审查仍未审查，交付第一笔款项后应审查而未审查，一直拖延到原告交付第二笔房款后，才进行审查。原告了解北京购房满5年社保的基本政策，也清楚自己在北京缴纳了16年多的社保，但对购房大事仍谨小慎微，其与被告在订合同时对购房知识及细节法规均不专业，故共同委托被告提供协助，且被告收取了原告高额的服务费，最终原告与xx合同履行出现困难，给原告造成了巨大的经济损失，原告也未能如约购得房屋。综上所述，导致房屋买卖合同解除及原告承担违约金及各项经济损失，均系被告的不尽职所致，故被告应退还原告中介费并承担给原告造成的经济损失。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求贵院依法判决。汇鑫公司辩称，一、被告已促成陈浩东与xx签署合法有效的买卖合同，完成了居间服务合同约定的居间义务，有权收取居间报酬。该事实有房屋买卖合同、房屋买卖居间合同、北京市房山区人民法院（2020）京0111民初4862号民事判决书予以佐证。二、关于原告房屋交易损失、违约金等损失及房屋买卖合同不能履行系原告没有购房资质引起的根本违约所致。合同后续未履行并非被告过错导致，故被告对原告赔偿xx的损失无须承担责任。原告对其房屋交易损失应承担全部责任且具有过错的事实，由民事判决书予以认定。原告作为长期在北京工作居住且具备买卖房屋交易经验的人，在被告明确向原告提示购房资质政策的情况下，已经履行了相应的注意义务，原告仍坚称自己具有购房资质，并签署《购房承诺书》，并承诺因违反限购政策相关法律责任自行承担。且购房资质审核的权限属于行政机关，而非被告，被告仅就原告提交的身份证明材料提交购房资质审核申请，被告已经履行了该义务。三、原告未足额支付被告居间服务费，被告要求原告履行付款义务。四、居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。上述情况足以证实，被告尽到了合理的居间提示义务，导致原告购买房屋失败的违约责任在于原告，且审核时间并未对原告违约产生实质性影响，相应的后果应由其独自承担。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应予以驳回。汇鑫公司向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人支付反诉人居间服务费39400元；2.本案诉讼费及反诉费由被反诉人承担。事实和理由：2019年9月21日，在反诉人的居间服务下，陈浩东与xx签订《房屋买卖合同》，合同约定德怡将其名下位于**xx镇xx国际**院**楼****的房屋出卖给被反诉人。同时，反诉人、被反诉人及xx签订了《居间服务合同》，合同约定，被反诉人向反诉人支付居间服务费114400元。被反诉人只向反诉人支付了部分居间服务费75000元，尚欠居间服务费39400元。此后，被反诉人因与xx产生房屋买卖合同纠纷，至今未支付居间服务费余款39400元。特提出反诉，望法院依法予以裁判。陈浩东辩称，关于剩余的居间服务费我认为双方是达成一致意见的，被告也未要求原告支付过剩余居间费，就是想要挟原告撤诉而已，后续的资金也不应该支付，被告在提供服务过程中存在诸多过错，与本诉陈述一致，不同意反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经本院庭审质证，汇鑫公司对陈浩东提交的居间合同、房屋买卖合同及补充协议、原告与被告的聊天截图、民事判决书、收条及资金凭证等证据的真实性予以认可，陈浩东对汇鑫公司提交的《购房承诺书》及存量房交易服务平台核验结果的真实性予以认可，本院对上述证据予以确认并在卷佐证。汇鑫公司对陈浩东提交的房屋装修票据、搬家聊天截图及付款凭证、租房合同、佣金确认书、付款凭证及xxx等三人的经纪人资格查询截图的真实性不予认可。庭审后，汇鑫公司提交的xxx和xx的专业人员职业资格证，陈浩东对xxx的专业人员职业资格证真实性予以认可，对xx的专业人员职业资格证真实性不予认可。本院将在本院认为部分予以阐述。根据双方无争议的证据及双方当事人陈述，本院认定事实如下：2019年9月8日，经汇鑫公司提供居间服务，xx（出卖人）与陈浩东（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定：出卖人所售房屋坐落为xx区xx东街x号院x号楼x层x单元xxx号，房屋成交价格360万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价160万元。xx（甲方）、陈浩东（乙方）和汇鑫公司（丙方）签订《居间服务合同》，约定：居间服务包括（1）提供房屋买卖市场行情咨询；（2）寻找、提供并发布房源、客源信息；（3）引领买受人实地看房；（4）协助查看房屋权属证明文件；（5）协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容；（6）促成交易双方签署合法有效的买卖合同。甲、乙双方签订《买卖合同》时，居间行为完成，甲、乙双方应向丙方支付本合同约定的居间代理费，即114400元。甲方和乙方应积极配合丙方的居间活动，按照丙方的要求提交房屋买卖所需的一切证书、证件及材料，并依照本合同的约定，及时足额向丙方支付居间代理费；甲、乙双方应保证其提交的资料及签名真实、合法、有效。丙方应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务；丙方不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况；甲、乙双方授权丙方办理网上签约手续。本次交易的后续手续由甲乙双方自主选择第三方协助办理，并另行签署相关合同；丙方将积极督促后续事宜的办理。陈浩东同时签署《购房承诺书》一份，内容为：“本人已详细阅读并清楚知晓《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发[2011]1号）、《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》（京政办发[2011]8号）、《关于落实本市住房限购政策有关问题的通知》（京建发[2011]65号）中有关住房限购政策的规定。本人承诺遵守限购政策规定，提交的材料均真实、合法、有效，并自愿接受相关部门核查家庭购房资格。以下承诺如与事实不符，违反限购政策规定导致本人所购住房不能办理网上签约、房屋登记等手续，本人愿意承担由此造成的一切法律责任。”合同签订后，陈浩东共支付定金20万元、第一笔首付款10万元、第二笔首付款220万元。汇鑫伟业公司分别于2020年3月6日、3月9日、4月13日提交陈浩东的在京购房资格核验申请，显示陈浩东因未连续5年缴纳社保、个人所得税，在京购房资格核验未通过。双方就合同后续事宜进行协商未果，xx于2020年4月28日诉至本院，要求解除合同、支付违约金等。陈浩东于2020年5月26日提起反诉，要求解除合同等。本院（2020）京0111民初4862号民事判决书认定陈浩东在北京工作长达十六年，且签订了购房承诺书，其应知晓北京市相关限购政策，陈浩东作为涉案房屋的买受人，在限购政策的背景下，应对自己的交易主体资格负担审慎的注意义务。现因陈浩东未连续5年缴纳社保、个人所得税，无在京购房资格，导致房屋买卖合同无法继续履行，陈浩东应当承担违约责任。据此判决：一、解除xx与陈浩东于2019年9月8日签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》；二、xx于本判决生效后十五日内返还陈浩东支付的定金、首付款共250万元；三、陈浩东于本判决生效后十五日内支付xx违约金26万元；同时驳回了xx的其他诉讼请求及陈浩东的其他反诉请求。另，陈浩东交纳了居间服务费75000元。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，陈浩东主张汇鑫公司在提供居间服务过程中，存在违法和欺诈行为，未能遵守相关法律法规规定、未尽到合理购房资格审查义务，导致涉案房屋买卖合同无法继续履行。根据本院生效裁判文书认定的事实，陈浩东与xx之间房屋买卖合同关系解除系陈浩东不具备在京购房资格，且陈浩东亦签署了《购房承诺书》，应知晓北京市相关限购政策，亦应对自己的购房资格负审慎的注意义务。陈浩东现有证据不足以证明汇鑫公司未忠实、尽职履行居间义务，其据此主张相应损失依据不足，故本院对陈浩东的诉讼请求不予支持。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，汇鑫公司进行居间服务，促成陈浩东与xx订立房屋买卖合同，陈浩东应支付居间服务费。当前，房地产交易日益专业化，房地产交易的中介机构除应向委托人报告订立合同的机会，促成订立房屋买卖合同外，还涉及协助办理后续的抵押贷款、产权过户等手续。本案《房屋买卖合同》已解除，汇鑫公司与陈浩东的居间合同义务尚未完全履行，且陈浩东已经支付75000元居间服务费，故对汇鑫公司要求陈浩东支付39400元居间费的反诉请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第四百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、驳回陈浩东的诉讼请求；二、驳回北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司的反诉请求。案件受理费4300元，由陈浩东负担（已交纳），反诉费393元，由北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  刘宁二〇二〇年十二月二十四日书记员  肖贺