浙江省温州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙03民终5379号 上诉人（原审原告）：浙江绿升物业服务有限公司，住所地 浙江省杭州市西湖区西溪国际商务中心2幢101-6室，统一社会 信用代码91330000717612274M。 法定代表人：周宏，该公司总经理。 委托诉讼代理人：胡平，浙江鑫湖律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：浙江绿力置业有限公司，住所地浙江 省平阳县水头镇振德东路286号，统一社会信用代码 91330326078651639P。 法定代表人：黄锡明，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：蔡庄权，浙江九州大众律师事务所律师。 上诉人浙江绿升物业服务有限公司（以下简称绿升物业公司） 因与上诉人浙江绿力置业有限公司（以下简称绿力置业公司）物 业服务合同纠纷一案，均不服浙江省平阳县人民法院（2020）浙 0326民初1087号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9 月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 绿升物业公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持绿升物业 公司的一审诉讼请求。事实和理由：1.一审事实认定错误。首先， 一审停车位的事实认定错误。一审法院以绿力置业公司单方面提 供的没有交易支付记录，且署名不详的《车位转让协议》，认定 车位己经转让，在真实性无法查证的情况下，不具备客观事实基 础。其次，关于商铺的事实认定错误。绿力置业公司主张商铺己 经出租给第三方，但所出具的协议真实性不能查明。目前绝大多 数商铺被闲置，是否存在真实的使用人以及使用人的身份一审中 绿力置业公司也未提供证据予以证明。绿力置业公司提供授权协 议书，没有写明代理权限、代理费用、代理期限等，一审予以认 定不当。工作联系单，是绿力置业公司在2019年1月、2月份向 绿升物业公司发出的两份有关于“二期交付前增补服务”的函件， 一审以此认定整个小区存在重大管理瑕疵错误。在函件中绿力置 业公司所认为的服务不足之处，指的也是在二期项目交付前《前 期物业管理服务合同补充协议二》（以下简称《补充协议二》） 的履行，而该服务内容，是绿力置业公司于二期交付前向绿升物 业公司单独购买的特定服务事项，其付费主体不是普通的业主， 双方履行的不属于物业服务合同的内容，因此，不能以该单独服 务合同牵连物业服务合同。一审法院以绿力置业公司认为的二期 一个月的服务问题，却削减了百分之二十的服务费，计算不合理。 2.一审法律适用错误。关于能耗费用的法律适用。《财富城市广 场前期物业服务合同》（以下简称《前期物业服务合同》）约定 能耗费预收后再按照实际支出结算，退还本年度结余部分，绿升 物业公司可以依据合同预收能耗费用。既然双方有所约定，且约 定内容并不违反法律法规的规定，则双方应该如实履行。一审法 院认为根据实际能耗支出情况另行主张，突破了意思自治原则变 更了合同的履行方式。关于商铺物业费的法律适用。绿力置业公 司作为商铺的业主，是物业服务费用的付款义务人。租户（物业 使用人）只有在特定情况下成为连带责任人，且不能构成独立的 债务人，业主负连带交纳责任。根据《合同法》第五十二条，约 定内容违反强制性规定应属于无效条款。一审法院认可了《补充 协议二》约定商铺已租或已售的物业费等由绿升物业公司收取， 不得向绿力置业公司收取，属适用法律不当。关于补贴款调整比 例的法律适用。根据《合同法》第六十一条的规定，只有双方对 于交易价款约定不明且不能达成补充协议时，才可以参考交易的 习惯确定。而本案中，一审法院决定对于2019服务补贴计算参照 双方2018年补贴的结算，不具备合理性。2018年度费用计算是双 方基于当时的谈判地位、当年服务内容、当年用工成本等多种特 定因素作出当下的特别约定，该内容的作出更多的是绿升物业公 司为了双方合作关系的稳定而作出的让步。一审法院将不同时期、 不同背景的特定合同作为直接参考，欠缺必要的合理性理由。关 于调整违约金的法律适用。物业服务合同对于物业服务费用的支 付期限己经做出约定，且双方并未约定存在先后履行顺序，绿力 置业公司本应当在约定期限每一个服务年度的第一个月的上旬之 前付清当年的费用，一审认定延迟付费可以合理成立，实质上己 经超出双方合同的自由约定而创设了服务先于付款义务的履行顺 位。关于违约金的计算方式，双方也己作出约定，一审调低标准 就丧失了违约条款对于违约方的惩戒作用，过低的违约金标准不 利于对守约方的保护。3.一审违反法定程序。一审法院虽明确对 于绿力置业公司未提出反诉的2018年度物业费本应不予处理，却 在实际判决中径行扣减了绿升物业公司2019年度的应得金额，该 裁判的结果明显超出了裁判可以涉及的审查范围，对不属于法院 审理范围的内容作出裁判，严重违反法定程序。 绿力置业公司辩称，一审法院在审理本案期间，为了查明事 实，特别针对双方争议的住宅、商铺、车位物业费事宜至少五次 组织双方财务人员逐项核对，涉案小区的住宅、商铺、车位案件 复杂，涉及面广，除了绿力置业公司上诉部分外，一审法院认定 其他部分事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 绿力置业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重 审。事实和理由：1.一审法院认定绿力置业公司应向绿升物业公 司支付物业服务费及补贴款无合同及事实依据。按合同约定，绿 力置业公司向绿升物业公司支付物业费及物业补贴的前提是绿升 物业公司能严格履行各项合同义务，但案涉小区交付后众多业主 投诉绿升物业公司未能履行物业服务职责，绿力置业公司也多次 发函要求绿升物业公司履行合同约定义务，绿升物业公司却拒不 整改，一审中绿升物业公司也未能证明其已按合同约定履行义务， 故绿升物业公司在自身未能履行合同义务的情况下无权要求绿力 置业公司支付物业服务费及补贴等相关费用。2.即使绿升物业公 司已按合同约定履行物业服务义务，但一审法院支持绿升物业公 司以小区实际耗能支出费用向绿力置业公司另行主张无依据。按 照《前期物业服务合同》第六章第十六条约定，“物业服务费中 未计入公共能耗费用，该等能耗费用预收后按建筑面积据实向业 主分摊，每3个月在物业管理区域内公布一次收支情况。第二十 一条约定，纳入物业范围内的已竣工但尚未出售，或者尚未交付 给物业买受人的物业，其物业服务费由甲方即绿力置业公司按70% 交纳”。按上述约定，绿力置业公司需承担的是空置房物业服务 费，并不包括能耗费，能耗费系绿升物业公司向小区业主预收， 绿升物业公司预收能耗费后应按其实际支付的费用每3个月向业 主公示一次，并多退少补。3.一审法院认定绿力置业公司应向绿 升物业公司支付空置车位的物业服务费无依据。按双方合同约定， 车位物业服务费应向业主收取，且空置车位在出售或交付前并未 实际使用，合同约定绿升物业公司可按70%收取的空置物业的服务 费仅是针对空置房屋，并非针对空置车位。 绿升物业公司辩称，1.绿升物业公司未能履行物业服务合同 约定不是事实，根据一审中绿力置业公司抗辩是绿升物业公司履 行合同不当，可以认定绿升物业公司已经履行了合同。对此，绿 力置业公司是知情且确认的，现在绿力置业公司未能提出反向证 据推翻此前在一审程序中的陈述，根据禁止反言原则以及事实的 状态，绿力置业公司的该上诉请求不成立。2.空置房的能耗费及 空置车位的车位费应由绿力置业公司承担。小区的空置房和空置 车位的车位费，是小区整体物业服务的一部分，和物业服务费的 属性一致，是小区全体物业维护成本的分摊计算的结果。绿力置 业公司作为产权人及使用权人，为其自有物权支付相应的服务费 用理所应当。综上，绿力置业公司上诉理由无事实基础及法律依 据，其上诉请求不能成立。 绿升物业公司向一审法院起诉请求：1.绿力置业公司向绿升 物业公司支付2010年1月1日至12月31日的物业管理费、 能耗费等共计728814.58元及违约金（从2019年1月11日起按 日息万分之五的标准计算至实际还款之日止）；2.绿力置业公司 向绿升物业公司支付补贴款800000元及利息损失（从2019年1 月6日其按中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日， 从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市 场报价利率计算至判决确定履行之日止）；3.绿力置业公司向绿 升物业公司支付前期介入服务费用37594.81元。 一审法院认定事实：2014年9月27日，绿升物业公司与绿力 置业公司签订的《前期物业服务合同》约定：1.物业名称财富城 市广场，物业类型高层、商业、会所、地下室等，建筑面积226389 平方米。2.物业管理服务包括物业共用部位的维修、养护和管理， 共用设施设备的运行、维护，车辆停放管理，装饰装修管理服务 等。3.物业服务收费采取包干制，由业主按照拥有物业的建筑面 积交纳，具体收费标准：高层为1.50元/月/平方米，商业为2.50 元/月/平方米，会所为2元/月/平方米，地下车位60元/月/个； 物业服务费中未计入公共能耗费用，能耗费用预收后按照建筑面 7- 积据实向业主分摊，每3个月在物业管理区域内公布一次收支情 况，能耗费预收标准均为高层、商铺和会所0.5元/月/平方米。4. 纳入物业范围的已竣工但尚未销售，或者尚未交付给物业买受人 的物业，其物业服务费由绿力置业公司按70%缴纳；对于绿力置业 公司已交付使用，但业主或使用人尚未居住的物业，物业服务费 按合同约定由业主全额缴纳。5.物业服务费及公共能耗费每12个 月预缴一次，缴费时间为每12个月的第一个月上旬，业主或物业 使用人应在约定的交费时间内按时交费。6.业主或者物业使用人 违反本合同约定，逾期支付前期物业服务费的，绿升物业公司有 权要求业主或物业使用人支付，并按照应付金额每日万分之五支 付违约金。2017年3月30日，双方签订的《财富城市广场前期物 业服务合同补充协议》（以下简称《补充协议》）约定：业主未 领房的物业服务费由绿力置业公司垫付，费用每三个月结算一次。 2018年12月27日，双方再次签订的《补充协议二》约定：1.2019 年1月1日至2019年8月31日一期住宅补贴仍为每季度16万元； 二期住宅补贴款为每季度16万元从前期介入结束日次月开始（最 迟2019年3月1日开始）至2019年8月31日。2.2017年9月1 日至2018年12月31日及此后地下室已售停车位及商铺已租或已 售的物业费等由绿升物业公司直接对业主收取，不得向绿力置业 公司收取。3.二期住宅前期介入2019年1月1日开始，安保人员 配6个，保洁4个，工程部1个，相关费用标准按协议二执行， 相关人员上下班时间在绿力置业公司指定位置打卡，二期住宅前 8- 期介入人员工资在次月5日前完成费用核对，并在15日前向绿升 物业公司支付该笔费用，以上人员未到岗的，费用按实结算。4.绿 升物业公司未按合同约定对小区、商铺、地下室停车位管理的， 如卫生未达标、安保人员未到位、管理人员未到位，绿升物业公 司有权就前期物业补贴款及物业费给予相应的扣除。庭审过程中， 双方对住宅、商铺和车位的物业费（未按70%计算的情况下）及前 期介入服务费等明确如下：关于住宅部分。双方经核对，确认未 售部分15套，物业费29570.94元；已售已领部分82套，物业费 63251.16元；已售已交房未领部分21套，其中9套物业费17195.84 元，剩余12套绿升物业公司主张的物业费为21846.21元，绿力 置业公司主张为10438.13元。关于商铺部分。双方经核对，确认 商铺数量144间，其中107间存在争议。双方确认如根据不动产 权登记证书登记时间计算，商铺的物业费为286031.80元，如根 据商铺销售及出租（包括委托第三方出租）的时间点计算，商铺 的物业费为129697.03元。关于车位部分。双方经核对，没有争 议的车位费为252600元，45个车位存在争议，如2019年度均由 被告缴纳的车位费为26840元，如根据车位使用权转让协议计算 的车位费为5340元。关于前期介入服务费。双方明确按照1名物 业经理和2名保安的标准计算，前期介入服务费为16000元。关 于绿升物业公司应归还绿力置业公司垫付的2018年物业费问题。 绿力置业公司确认的金额为67642.50元，绿升物业公司确认的金 额为61484.84元，差异的原因系对4-1201、6-2406、7-1806、 9- 3-1103四套房屋的计算时间节点认识不同，绿升物业公司主张 4-1201、6-2406、7-1806三套房屋按照不动产登记时间确定， 3-1103按照实际办理入住手续计算；绿力置业公司主张上述房屋 按照《商品房交付结算单》时间为准。另认定，2018年12月26 日，双方对2018年度的住宅、商铺、车位物业费等进行结算，住 宅、商品和车位的物业费及能耗费按照总额的70%计算，物业补贴 款按照总额的80%计算。2019年1月16日，绿力置业公司向绿升 物业公司发送工作联系函，联系单载明“绿升物业公司未根据合 同约定做好财富广场二期住宅前期事项，小区管理混乱”。2019 年2月18日，绿力置业公司再次向绿升物业公司发送工作联系单， 联系单载明“绿升物业公司未履行《前期物业服务合同》《补充 协议》和《补充协议二》，存在物业管理不善，工程部及保安人 员未按合同配备，二期无保洁人员清理卫生等问题，如绿升物业 公司再不整改，将不支付沿街商铺的物业费及所有的补贴款”。 绿升物业公司收到上述工作联系单后，未予回复。 一审法院认为，绿升物业公司与绿力置业公司签订的《前期 物业服务合同》《补充协议》《补充协议二》，系双方真实意思 表示，应认定合法有效。关于住宅物业费。关于无争议的住宅物 业费110017.94元（29570.94元+63251.16元+17195.84元），予 以确认。剩余12套住宅，绿升物业公司主张以不动产登记转移登 记时间为准，金额为21846.21元；绿力置业公司认为应根据其与 业主签订的《商品房交付结算单》时间为准，金额为10438.13元。 10- 根据《补充协议》中关于“业主未领房的物业服务费由被告垫付” 的约定，虽然绿力置业公司提供《商品房交付结算单》，初步证 实已经将住宅交付给相关业主，但未有证据显示上述业主已经到 绿升物业公司办理领房手续，绿力置业公司主张按照《商品房交 付结算单》时间计算住宅物业费，没有事实依据，故认定绿力置 业公司应向绿升物业公司支付住宅物业费92304.91元 ﹝（110017.94元+21846.21元）×70%﹞。关于车位费。关于无 争议的车位费金额为252600元，予以确认。剩余45个车位，绿 升物业公司主张上述车位费均应由绿力置业公司支付，共计26840 元；绿力置业公司主张应计算到车位转让之日止，共计5340元。 根据《补充协议二》约定，2018年12月31日此后地下室已售停 车位由绿升物业公司直接对业主收取，不得向绿力置业公司收取。 在绿力置业公司已经提供《车位使用权转让协议》，初步证 明争议的45个车位已经转让的情况下，绿升物业公司要求绿力置 业公司支付争议部分车位费26940元，没有法律依据，可另行向 相关业主主张，故绿力置业公司应向绿升物业公司支付的车位费 为180558元﹝（252600元+5340元）×70%﹞。关于商铺物业费。 根据《补充协议二》约定，2018年12月31日此后商铺已租或已 售的物业费等由原告直接对业主收取，不得向绿力置业公司收取。 在绿力置业公司已经提供《商品房买卖合同》《租赁合同》，初 步证明争议的107间商铺已经转让或出租（包括委托第三方出租） 的情况下，绿升物业公司要求根据不动产权登记证书登记时间计 11- 算商铺物业费，没有法律依据，扣除已经出租或出售部分，绿力 置业公司应向绿升物业公司支付商铺物业费90787.92元 （129697.03元×70%）。出租或出售部分可另行向相关业主或承 租户主张。关于能耗费。绿力置业公司主张其应承担的是空置房 物业服务费，并不包括能耗费。能耗费是小区共用部分和共用设 备、设施为全体业主服务中，产生能耗消费的费用。对于未租、 未售等部分住宅和商铺，绿力置业公司需根据合同约定，向绿升 物业公司支付能耗费。本案中，绿升物业公司主张的是2019年度 能耗费，该笔费用已经实际产生，现绿升物业公司仍要求按照0.5 元/月/平方米预收，没有依据，可根据实际能耗支出情况另行向 绿力置业公司主张。关于前期介入服务费。根据绿力置业公司提 供的员工考勤记录，绿升物业公司仅安排1名物业经理和2名保 安为二期住宅提供前期物业服务，双方确认前期介入服务费为 16000元，予以确认。绿升物业公司主张安排6名物业服务人员， 没有依据，不予支持。关于补贴款。绿升物业公司主张按照《补 充协议二》约定，要求绿力置业公司支付补贴款800000元；绿力 置业公司主张绿升物业公司提供的物业服务标准不符合要求，应 按照6折计算。绿升物业公司提供的物业服务标准，特别是二期 住宅提供前期物业服务方面存在瑕疵，考虑到2018年度双方对补 贴款按照80%计算，故参照适用，绿力置业公司应向绿升物业公司 支付补贴款640000元（800000元×80%）。关于绿升物业公司应 归还绿力置业公司垫付的2018年物业费。绿升物业公司主张的金 12- 额为67642.50元，绿力置业公司确认的金额为61484.84元。绿 力置业公司未在本案中就归还2018年物业费问题提出反诉，本应 不予处理，但考虑到双方对其中的61484.84元没有异议，故将上 述金额在绿力置业公司应支付给绿升物业公司的物业费中予以扣 减，差额部分6157.66元，不予处理。关于违约金及利息计算问 题。绿力置业公司主张根据《前期物业服务合同》约定，物业服 务费每12个月预缴一次，缴费时间为每12个月的第一个月上旬， 逾期按照应付金额每日万分之五支付违约金，故住宅物业费、车 位费、商铺物业费违约金应从2019年1月11日起按日利率万分 之五计算。绿力置业公司认为绿升物业公司存在违约情况，不应 支付违约金，即使需要支付，亦过高，也应予以调整。绿力置业 公司应承担缴纳物业费的义务，虽然案涉物业费涉及的住宅、商 铺、车位量大，产权登记情况时常变动，且双方在本案受理之前 多次结算无法达成一致意见，并非绿力置业公司有意拒付，但上 述情况不是绿力置业公司长期拖欠物业费的理由，故绿力置业公 司应向绿升物业公司支付相应违约金，综合考虑双方实际履约客 观情况及绿升物业公司在提供物业服务的过程中存在的瑕疵，酌 情将违约金调整为从起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布 的贷款市场报价利率计算至实际还款之日止。绿升物业公司认为 补贴款利息损失应从2019年1月6日开始计算，双方虽约定2017、 2018年度补贴款按季度支付，但未就2019年度补贴款支付时间有 过约定，故绿升物业公司要求从2019年1月6日开始计算利息损 13- 失，与法无据，不予支持，应从起诉之日起按全国银行间同业拆 借中心公布的贷款市场报价利率计算至判决确定履行之日止。综 上，案涉住宅物业费、车位费、商铺物业费共计363650.83元 （92304.91元+180558元+90787.92元），扣减61484.84元，绿 力置业公司应向绿升物业公司支付住宅物业费、车位费、商铺物 业费302165.99元及违约金（从2020年3月25日起按全国银行 间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日 止）。绿力置业公司向绿升物业公司支付补贴款640000元及利息 （从2020年3月25日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款 市场报价利率计算至判决确定履行之日止）。绿力置业公司向绿 升物业公司支付前期介入服务费16000元。依照《中华人民共和 国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第三十五条、 第四十一条，《最高人民法院关于使用〈中华人民共和国合同法〉 若干问题的解释（二）》第二十七条、二十九条，《最高人民法 院关于适用?中华人民共和国民事诉讼法?的解释》第九十条之规 定，判决如下：一、绿力置业公司于判决生效之日起十日内 向绿升物业公司支付物业服务费302165.99元及违约金（从2020 年3月25日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利 率计算至实际履行之日止）；二、绿力置业公司于判决生效之日 起十日内向绿升物业公司支付补贴款640000元及利息损失（从 2020年3月25日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报 价利率计算至判决确定履行之日止）；三、绿力置业公司于本判 14- 决生效之日起十日内向绿升物业公司支付前期介入服务费16000 元；四、驳回绿升物业公司其他诉讼请求。如果未在判决指定的 期限内履行金钱给付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件 受理费18202元，减半收取9101元，绿升物业公司负担3277元， 绿力置业公司负担5824元。 二审审理期间，绿升物业公司在询问后提交了能耗费的情况 说明及发票，绿力置业公司质证认为不属于二审新证据，且不能 证明待证事实。本院认为，由于能耗费一审未予处理，且绿力置 业公司也不同意二审一并处理，绿升物业公司可以另行主张解决， 相关证据本院不作认定。 本院审核了双方当事人向原审法院提供的证据后，依法对原 判认定的事实予以确认。 本院认为，关于停车位及商铺的事实认定。双方在《补充协 议二》约定，2018年12月31日以后商铺已租或已售的物业费由 绿升物业公司直接对业主收取，不得向绿力置业公司收取。该约 定并未违反法律强制性规定，绿升物业公司上诉主张该约定无效， 依据不足，不予支持。绿力置业公司提供《车位使用转让协议》、 《商品房买卖合同》和《租赁合同》，可以初步证明诉争的车位 及商铺已经转让或出租，绿升物业公司并无证据反驳以上协议的 真实性，本院对其不予认定以上协议的主张不予支持。关于以上 商铺及车位的转让或租赁协议的真实性，因涉及众多具体业主， 15- 考虑到双方对合同真实性的审查困难，绿力置业公司同意对合同 的真实性承担责任，由绿升物业公司直接依据相关合同向业主主 张出售或出租之日起物业费用。若涉案合同中存在伪造的情况， 应由绿力置业公司承担相应的法律后果，绿升物业公司可以不受 本裁决的限制，向绿力置业公司再行主张相关费用。 关于能耗费。绿力置业公司上诉主张其不应该承担。因能耗 费属于涉案小区公共部分的费用，也属于物业费，物业费在转移 前仍然应由绿力置业公司承担，一审认定应由绿力置业公司负担 相应的能耗费正确。根据《前期物业服务合同》第六章前期物业 服务费第十六条约定，公共能耗费用预收后按建筑面积据实向业 主分摊。绿升物业公司主张按照该约定向绿力置业公司预收能耗 费，因2019年能耗费已经实际产生，预收已无必要，应该按照实 际支出情况主张支付，绿升物业公司在一审期间并未提供相应证 据证明实际产生能耗费用的具体金额，一审判决绿升物业公司另 行主张并无不当，本院予以维持。 关于补贴款。根据2019年2月18日绿力置业公司向绿升物 业公司发送的工作联系单，其中提及绿升物业公司未履行《前期 物业服务合同》，存在物业管理不善等问题，绿升物业公司对此 并无回应，也未提供相应的反驳证据，且有相关业主签字的投诉 书等，可以证明绿升物业公司在管理中存在服务不到位的情况。 一审依据之前双方曾经达成的补贴条款，酌定绿力置业公司承担 80%的补贴款并无不当，本院予以维持。 16- 关于违约金。由于绿升物业公司在服务过程中提供的物业服 务并未达到约定的标准，一审酌情调整违约金正确，本院予以维 持。绿升物业公司上诉主张违约金应依据合同约定不可调整，与 法不符，本院不予支持。 关于绿力置业公司是否应当支付物业服务费。绿力置业公司 上诉主张绿升物业公司未能严格履行合同义务不应支付物业服务 费。因绿升物业公司已经提供物业服务，虽然服务有部分瑕疵， 但是并不能构成其不支付物业费的合理理由，一审已经考虑瑕疵 予以酌定减少补贴款和违约金，绿力置业公司应当依照合同约定 交纳物业服务费，一审判决其支付物业服务费正确，本院予以维 持。 关于垫付的物业费本案中直接扣减是否正确。因双方对绿力 置业公司垫付的61484.84元没有异议，一审从避免诉累的角度一 并处理，并未损害双方的合法权益，本院予以维持。关于空置车 位的物业服务费是否应当由绿力置业公司承担。因根据《前期物 业服务合同》第二十一条约定，纳入物业范围的已竣工但尚未出 售，或者尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由绿力置 业公司按70%交纳。该约定中的物业并未约定仅涉及住房，物业应 包括空置车位在内，绿力置业公司上诉主张空置车位的物业服务 费不应承担，与合同约定不符，本院不予支持。 综上所述，绿升物业公司、绿力置业公司的上诉请求均不能 成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予 17- 维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款 第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9884元，由浙江绿升物业服务有限公司负担 6968元、浙江绿力置业有限公司负担2916元。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄百隆 审 判 员 刘伟达 审 判 员 柯丽梦 二〇二〇年十二月三日 法官助理 郭阳平 书 记 员 戴 扬 18- 附文： 一、不履行裁判惩戒后果警示 1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财 产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、 土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒 不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、 拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定 条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。 2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人 必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视 情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施； 义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行 人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务 履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。 3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移 交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理 由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权 属和占有、使用等情况。 4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民 法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消 费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅 游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产 19- 采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。 5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代 表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务 的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通 报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。 6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后， 义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟 延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止， 并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管 费等。 7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期 限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为 信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。 二、执行风险告知 1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申 请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的 财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线 索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行 效果。 2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期 债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可 以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。 20- 3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律 文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定 的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。 4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应 当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧 失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行 财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权 利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行 阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。 注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执 行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执 行人。