安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0104民初10264号 原告:上海浦东发展银行股份有限公司合肥分行,住所地安徽省合肥市滨湖区杭州市2608号浦发银行合肥综合中心合肥分楼,统一社会信用代码913401006662011409。 负责人:陈凌云,该分行行长。 委托诉讼代理人：徐王群，安徽美林律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈文龙，安徽美林律师事务所律师。 被告:周红梅,女,汉族,1972年12月3日出生,住安徽省合肥市蜀山区。 被告:安徽德嘉置业有限公司,住所地安徽省合肥市庐阳区桐城路127号合作经济广场3号楼23楼,统一社会信用代码91340000664219320J。 法定代表人:陈家明,总经理。 委托诉讼代理人：徐诗园，安徽卓泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张姝颖，安徽卓泰律师事务所律师。 原告上海浦东发展银行股份有限公司合肥分行（以下简称浦发银行合肥分行）与被告周红梅、安徽德嘉置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告浦发银行合肥分行的委托诉讼代理人徐王群、被告安徽德嘉置业有限公司委托诉讼代理人徐诗园、张姝颖均到庭参加了诉讼，被告周红梅经本院公告送达传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 浦发银行合肥分行向本院提出诉讼请求：1、判决周红梅立即偿还原告借款本金417504.98元及利息5520.43元、罚息（含复利）328.56元（按照合同约定利率,暂计算至2020年5月21日,以后顺延计算至款清之日止）,以上合计423353.97元:2、判决周红梅支付原告因追索债权而支出的律师费1000元:3、判决周红梅在抵押范围内对第1项、第2项、第5项诉讼请求向原告承担抵押担保责任,且原告有权对被告位于合肥市，4幢1902-1903室折价或申请以拍卖、变卖抵押物所得价款优先受偿:4、判令安徽德嘉置业有限公司对第1项、第2项、第5项诉讼请求承担连带保证责任；5、判决两被告共同承担本案全部诉讼费用（包括但不限于案件受理费、保全费、保全担保费、公告费等）。事实和理由:2013年11月12日,原告与周红梅签订《个人购房担保借款合同》,合同约定:周红梅向原告借款182.4万元用于购买位于合肥市，4幢1901-1903室的房产,借款期限为10年,合同项下贷款利率在中国人民银行公布的同档期的贷款基准利率的基础上上浮10%,签订合同时的中国人民银行同档期基准年利率为6.55%,贷款利率调整方式为按年调整,分段计息。逾期罚息上浮50%,挪用罚息上浮100%,违约上浮比例50%,还款方式为等额本息还款法,每期还款日为2日,担保方式为不动产抵押和保证担保,合同另对违约责任、争议解决等作出明确的约定。周红梅以合肥市，4幢1901-1903室的房产为债务提供抵押担保,原告依法办理了预购商品房抵押预告登记手续。安徽德嘉置业有限公司为周红梅的借款本息等项提供阶段性连带责任保证。合同签订后,原告依约于2014年2月11日向周红梅发放贷款。因周红梅多次逾期还款,截至2019年6月4日,原告依据合同约定从安徽德嘉置业有限公司的保证金账户代扣52.21万元用于偿还周红梅的债务。因周红梅涉及其他诉讼案件,其名下被抵押的房产即合作经济广场1901室,已被瑶海区人民法院执行并处置完毕,瑶海区人民法院于2019年6月27日将执行回款中648400元转账支付给了原告,但原告直至2020年2月扣划相应款项作为被告周红梅的还款。现周红梅仍逾期还款,截止2020年5月21日累计逾期55次,最高逾期10期,构成违约。原告经多次催要未果,特诉至贵院,请求判如诉请。 周红梅未进行答辩。 安徽德嘉置业有限公司答辩，依据2013年11月12日原、被告签订的合同第7.4条规定安徽德嘉置业有限公司的阶段性连带保证责任，约定如借款人已经办妥本合同第6条项下的抵押担保的现房抵押登记手续，并且贷款人已经收到其为第一顺序抵押权人的现房他项权证正本，保证人的保证责任自收到该他项权证正本之日起，本案中案涉房屋早已达到交付条件，同时安徽德嘉置业有限公司的保证责任早已达到解除条件，周红梅可以办理正式的抵押登记手续以及现房的他项权证，系由于周红梅自身原因，至今未办理，而导致安徽德嘉置业有限公司为周红梅长期承担连带担保责任至今，安徽德嘉置业有限公司认为发生以上情况的原因是周红梅导致，原因不在于安徽德嘉置业有限公司。 原告浦发银行合肥分行围绕诉讼请求依法提交了以下证据：个人购房担保借款合同、借款凭证、申请书、案款转汇单、个人贷款还款通知单、贷款台账、银行流水、聘请律师合同、律师费发票、转账凭证。经审查，原告浦发银行合肥分行所提供的上述证据均符合证据的真实性、合法性和关联性，本院对其效力予以确认并在卷佐证。被告周红梅未出庭质证，亦未向本庭提交任何证据，视为放弃相关诉讼权利，由此产生的法律后果由其自行承担。 根据当事人当庭陈述及经本院审查确认的证据，审理查明事实如下：2013年11月12日，周红梅（借款人、抵押人）、安徽德嘉置业有限公司（保证人）与浦发银行合肥分行（贷款人、抵押权人）共同签订了一份《个人购房担保借款合同》（合同编号：58052013100516130601），约定：借款人向贷款人申请个人购房人民币贷款，贷款金额为人民币1824000元，用途限于购买合肥市,4幢1901-1903室；本合同项下贷款期限自2014年2月11日起至2024年2月11日，实际借款起始日期以贷款实际发放日为准；本合同项下贷款利率实行中国人民银行公布的同档期的贷款基准利率6.55%上浮10%，还款方式为等额本息还款法。借款人应按期偿还贷款本息，若借款人未按约定按时足额偿付到期贷款本息，贷款人有权从借款人开立在贷款人及贷款人总行系统内其他营业机构的部分或全部账户中扣收到期未还的本金、利息、罚息及相关费用（包括律师费、诉讼费、拍卖费等实现债权的费用）；若借款人未按合同约定按时足额偿还贷款本息和相关费用的，贷款人可按中国人民银行有关规定计收罚息，其中对于逾期贷款（借款人未按合同约定日期还款的借款）的罚息率按计收罚息之日的执行利率上浮50%执行。有权将本合同项下的贷款执行利率调整为在调整当日执行利率基础上上浮50%执行。宣布本合同项下的借款人已提用贷款部分的本息立即部分或全部提前到期。按担保合同或担保条款的约定处分抵押物或质物，清偿贷款本息或依法追索保证人连带责任；有关本合同的争议，均受贷款人所在地人民法院管辖。合同中抵押担保条款约定有：本合同项下抵押担保的范围为借款人本金及利息、违约金、损害赔偿金、由于还款造成的上述投资账户透支本息、保管担保财产及实现抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、拍卖费用、变卖费、通知借款人费用以及其他合理费用）。本合同项下抵押物为周红梅购置的座落于合肥市,4幢1901、1902、1903室，担保的主债权数额为1824000元。本合同项下抵押担保的范围为借款人在本合同项下全部到期应付而未付的贷款本金及利息、违约金、损害赔偿金，包括但不限于律师费、诉讼费等；合同同时对其他事项进行了约定。安徽德嘉置业有限公司为该项贷款提供阶段性担保。保证期间为自本合同签订之日起，至借款人的债务履行期届满之日起两年止。借款人没有按照本借款合同规定的履行债务的，在上述约定的保证期间内，贷款人可以要求保证人承担保证责任。 同日，周红梅、安徽德嘉置业有限公司向浦发银行合肥分行出具《贷款人受托支付申请书》一份，载明：鉴于本人与贵行于2013年11月12日签订了编号为58052013100516130601的《个人购房担保借款合同》，借款金额为人民币壹佰捌拾贰万肆仟元整，按照借款合同中有关贷款资金受托支付的相关约定，本人特向贵行申请以贷款人受托支付方式对外支付贷款资金，本人已经向贵行提交了符合借款合同约定的如下相关资料，真实反映借款人支付义务的与项目有关的书面合同、协议和其他法律文件；合法有效的支付凭证。请贵行审核同意后，在2014年2月11日，将贷款本金人民币壹佰捌拾贰万肆仟元支付至中信银行金寨路支行，账号为73×××96，开户银行中信银行金寨路支行。2014年2月11日，浦发银行合肥分行将1824000元划款至安徽德嘉置业有限公司合作广场（3、4），中信银行金寨路支行，73×××96账户内。 2014年5月5日，双方为周红梅位于庐阳区办理了预抵押押登记。周红梅偿还部分本息后，多次逾期还款，截至2020年5月21日，周红梅、安徽德嘉置业有限公司尚欠借款本金417504.98元、利息5520.43元、罚息328.56元。 另查明，浦发银行合肥分行因本案诉讼与安徽美林律师事务所签订《诉讼业务法律服务委托合同》，并支付了律师代理费1000元。 本院认为，浦发银行合肥分行与周红梅、安徽德嘉置业有限公司签订的《个人购房借款合同》及补充合同，系当事人的真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。浦发银行合肥分行依约发放贷款1824000元，借款期限内，周红梅未能按期偿还借款本息，显属违约。周红梅多次未按期足额偿还借款本息，按照双方的合同约定，浦发银行合肥分行有权宣布已经发放的贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款。浦发银行合肥分行主张周红梅、安徽德嘉置业有限公司偿还借款本金417504.98元、利息5520.43元、罚息328.56元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。此后的利息应按照双方合同约定的标准计算至欠款本金付清之日止。浦发银行合肥分行为本案支出律师费1000元，系因被告违约产生，且双方已在合同中对律师费的负担作出明确约定，故对原告该项诉请，本院予以支持。周红梅、安徽德嘉置业有限公司以其所有的位于合肥市庐阳区为上述借款办理了预抵押登记，因预抵押登记作为一种临时性登记行为，与抵押权设立具有不同法律效力和法律性质。《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订房屋买卖或其他不动产物权的协议，为保障将来实现债权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或自能够进行进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。因此，抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。本案中，原告作为房屋抵押预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对该房屋办理抵押登记的请求权，而不是对该房屋享有现实抵押权。因此，原告诉请对被告位于合肥市，4幢1902-1903室折价或申请以拍卖、变卖抵押物所得价款优先受偿的诉讼请求，本院不予支持。安徽德嘉置业有限公司自愿在《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》保证人处盖章，自愿承担连带担保责任，故对浦发银行合肥分行要求安徽德嘉置业有限公司承担连带还款责任的诉请，本院予以支持。安徽德嘉置业有限公司对其辩称未提供证据予以证明，故本院对安徽德嘉置业有限公司的辩称不予采纳。据此，依照依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告周红梅于本判决生效后十日内付给原告上海浦东发展银行股份有限公司合肥分行借款本金417504.98元及截至2020年5月21日的利息5520.43元、罚息（含复利）328.56元，此后的利息、罚息应按照双方合同约定的标准计算至欠款本金付清之日止； 二、被告周红梅于本判决生效之日起十日内支付原告上海浦东发展银行股份有限公司合肥分行律师费1000元； 三、被告安徽德嘉置业有限公司在本判决第一项、第二项债务范围内承担连带责任，被告安徽德嘉置业有限公司履行担保义务后有权向被告周红梅追偿； 四、驳回原告上海浦东发展银行股份有限公司合肥分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7665元，减半收取3832.5元，保全费2770元，公告费1000元，合计7602.5元均由被告周红梅、安徽德嘉置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  徐巧珍 二〇二〇年十二月二十三日 书记员  殷 野 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。 第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。 《中华人民共和国担保法》 第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。 第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。