广西壮族自治区河池市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂12民终2254号 上诉人（原审被告）：河池市同行投资有限责任公司。住所地：河池市金城江区金城中路437号。统一社会信用代码：914512000635691816。 法定代表人：卢孟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：韦津津，广西兰盛律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：卢孟，女，1982年10月2日出生，壮族，住河池市金城江区。 被上诉人（原审原告）：中国人民解放军广西河池军分区。住所地：河池市金城江区金城中路437号。代码：A1100000MK00216800。 法定代表人：李成，军分区司令员。 委托诉讼代理人：彭万强，男，1975年10月10日出生，汉族，住河池市金城江区。系罗城仫佬族自治县人民武装部政治委员。 委托诉讼代理人：蒋明，广西桂来律师事务所律师。 上诉人河池市同行投资有限责任公司（以下简称同行公司）、卢孟与被上诉人中国人民解放军广西河池军分区（以下简称河池军分区）租赁合同纠纷一案，不服河池市金城江区人民法院（2020）桂1202民初198号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年11月9日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人同行公司、卢孟上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人河池军分区全部诉讼请求；2、案件上诉费由被上诉人河池军分区承担。事实和理由如下：一、原审认定河池军分区未能按照合同约定交付土地，即提供的土地面积上有瑕疵，那么就足以认定军分区违约在先，既然违约就应当承担违约责任，且该违约责任并不以是否损害对方利益为标准。军分区交付的土地，存在权属争议，直接导致同行公司缴纳了相应租金但却不能按约定使用土地多年，同时，军分区更是在2019年以政策调整为由阻挠公司二期施工，并将原使用道路进行封闭，这些都是军分区单方面变更合同的行为，均构成违约，就应当承担相应的法律后果。二、如前所述，军分区违约在先，按照《合同法》六十七条的规定，同行公司有权行使先履行抗辩权，暂时不予交付租金。此外，由于同行公司未能按照约定面积使用土地，应当支付的租金应以实际使用面积计算，已经多缴纳的租金应予退还，或者抵扣尚未支付的应缴租金，原审判决认为租金不应当核减属于适用法律错误。三、原审判决解除双方的合同关系没有事实和法律依据，严重损害同行公司的合法权利。本案是河池军分区先行违约，且公司不支付剩余租金为行使先履行抗辩权，因此军分区无权主张单方解除合同。租金核减后，同行公司实际只欠付租金276.4万元，并不构成根本性违约。四、虽然同行公司法人代表卢孟在履行合同过程中，使用过自己的账户收取案外人汇金公司的租金，但这与军分区没有任何直接关系，在此期间同行公司也正常支付租金，现有证据不足以证实卢孟存在滥用公司独立地位及股东有限责任的行为，一审判决卢孟承担连带责任没有依据。 被上诉人河池军分区答辩称，原审判决有事实和法律依据，实体处理正确，同行公司的上诉依法不成立，应予驳回。事实和理由如下：一、关于解除合同，并要求同行公司撤离场地的问题。对于租金的缴纳，涉案协议已有明确约定，同行公司未按照约定支付租金事实确定，且逾期长达十六个月，经过军分区多次催款仍不支付。不管是之前的协议，还是整改协议，同行公司均未按照约定支付租金，符合合同约定的解除情形，一审判决解除合同并撤离租赁场地，有事实和法律依据。二、对于欠付的租金，军分区是按照合同约定计算，对于违约金，一审法院调整为日0.5‰，军分区也予以认可。三、同行公司认为，从2016年起就应当核减租金，但是，在2018年12月20日签订《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》时，同行公司对租金标准问题，都未提出异议，该协议约定的租金，与原合同相比并无变更，因此同行公司请求核减租金不成立。四、根据查明事实，同行公司在将讼争土地转租给案外人汇金公司时，收取的转租租金，有140万元是汇入同行公司法人代表卢孟的个人账户，其行为明显违反了公司法的禁止性规定，严重损害同行公司债权人的利益，一审判决卢孟承担连带责任是正确的的。 河池军分区向一审法院起诉请求：一、判令终止2013年3月18日签订的《军队房地产租赁合同》及2018年12月20日签订的《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》，并判令同行公司2020年4月底前撤离租赁场地，且不得转移任何财产；二、判令同行公司支付拖欠的租金787.5万元（年租金420万元，租金期间从2018年6月1日起计至2020年4月15日止），之后的租金计算至本案判决生效之日止。卢孟对拖欠的租金债务承担连带清偿责任；三、判令同行公司支付违约金2948250元（计算期间及方式，详见军分区提交的《同行公司欠缴租金滞纳金统计表》），卢孟对违约金承担连带清偿责任；四、判令同行公司回复私自侵占武警河池市支队土地开发建设的原貌；五、本案诉讼费由同行公司、卢孟全部承担。 一审法院认定事实：2013年3月18日，河池军分区后勤部（出租方、甲方）与同行公司（承租方、乙方）经平等协商，签订了《军队房地产租赁合同》，合同主要约定：一、河池军分区将位于广西河池市金城江区及牛形山（详见附件）以用地红线图为准的场地出租给同行公司使用。在合同的附件《租赁范围红线图》中载明有：甲方将新建路通往军分区的道路提供给乙方使用，作为该承租地块的主要通道之一；二、租赁用途为商业用途；三、租赁期限自2013年6月1日起至2031年5月30日止，甲方同意给乙方两年时间作为施工建设期，合同期限自动顺延两年，至2033年5月30日止；四、租金及交付方式：2013年6月1日起至2018年5月30日止年租金400万元（不含水、电、暖气、设备、物业等费用）。租金每五年递增5%（均不含水、电、暖气、设备、物业等费用）。开发本项目甲、乙双方需向原承租该市场租期未届满的承租方支付搬迁补偿金400万元，其中甲方应承担200万元由乙方先行垫付，之后分别以乙方在年租金中每年扣减40万元的方式扣除，共分五年扣完。故乙方具体支付租金金额如下：1、2013年6月1日起至2018年5月30日止（五年），每年租金360万元；2、2018年6月1日起至2023年5月30日止（五年），每年租金420万元。合同还对之后的租金进行了具体约定。租金支付时间：租金每年支付一次，在签订本合同之日乙方向甲方支付360万元。2014年5月30日前支付2014年全年度租金360万元，往后18年的支付时间均为当年度5月30日前。付款方式为转帐、汇款入甲方指定账户；五、租赁期内，甲方应当保证出租的房地产符合军队房地产租赁条件，权属清楚，没有纠纷，如发生权属纠纷，负责处理；六、租赁期内，乙方根据经营活动的需要可以拆除承租的房屋并在承租的场地上新建房屋，新建房屋的建筑面积必须大于拆除房屋的建筑面积，费用由乙方自理，租赁期满后，完好地无偿交给甲方。乙方可以将租赁的房地产转租或者与第三人合作；七、乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之一向乙方加收违约金。逾期60日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方提供本合同由甲方提供的水、电等，属于乙方的财产在没有结清租金和其他费用之前，乙方不得转移。逾期120日，视乙方放弃其在甲方处财产。合同签订后，河池军分区已将相关的房产和场地交给同行公司作商业用途承租、开发。 2016年3月21日，河池军分区向同行公司发出《全面停止有偿服务通知》，称根据中央军委下发的《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》的明确要求，通知同行公司：对承租河池军分区的空余房地产租赁项目，从即日起不得增加投资进行新建房屋、扩建房屋、大型装修等建设，待九月份军委总部在天津停止有偿服务试点结束后按照上级政策要求，在2017年6月底前全面停止该租赁项目。 2018年12月20日，河池军分区保障处（原后勤部，出租方、甲方）与同行公司（承租方、乙方）签订了《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》。该协议根据有关军队停止有偿服务的相关规定，主要约定：一、实际出租面积：1、房屋建筑面积51186.93平方米（含建成并投入使用30058.93平方米和建成未装修21128平方米，均为乙方投资建设房屋面积）。2、场地面积46346平方米（折合69.6亩）；二、整改后租赁期限和租金维持双方于2013年3月18日签订的《军队房地产租赁合同》租期租金不变。即，剩余租期15年（2018年6月1日起至2033年5月30日止），2018年6月1日至2023年5月30日（五年）年租金420万元（不含水、电、暖气、设备、物业等费用）。每五年递增5%（均不含水、电、暖气、设备、物业等费用）；三、租金付款方式：2018年6月1日至2019年5月30日租金420万元于2019年5月30日前缴纳。从2019年度开始，按年租金分2次付款的方式付款，即当年5月30日前和11月30日前分别付当年年租金的50%；四、乙方在承租场地上新建或添建的各种建筑物、构筑物，权属归甲方所有，合同期满且双方不再续签合同的情况下无偿交付甲方；五、项目实施委托管理时，应以本协议明确的实际面积、整改租期租金、租赁用途为准；六、双方的权利义务以及违约责任等条款除本《协议》明确的条款外其余均按原合同履行；七、本协议经双方签字（盖章）后，需经战区级单位批准后生效。2019年3月1日，中央军委国防动员部转发《下达部分委托管理项目专项整治方案核准意见的通知》（军动[2019]74号）批准同意了前述协议。 对本案土地，河池军分区于1996年9月26日取得由原县级河池市人民政府土地管理局颁发的国有土地使用证［证号：河国用（1996）字第××号，土地使用者：广西河池军分区，用途：军事用地，用地面积：82696平方米］；在同行公司承租的场地范围内，河池市自来水有限责任公司亦执有河池市国土资源局于2004年11月8日颁发的国有土地使用证［证号：河国用（2004）第××号，土地使用权人：河池市自来水有限责任公司，座落：河池市新建路军分区内西南面山坡，地类（用途）：工业用地，使用权面积：1230.72平方米］。另，同行公司在开发本案土地过程中，发现开发土地范围内有坟墓一座，要求河池军分区进行迁移，河池军分区于2016年1月22日在河池网上刊登了一册迁坟公告，要求坟主在2016年2月20日前自行将所属坟墓迁走，逾期不迁，一律作为无主坟处理，但至今该坟墓仍然存在。再，现河池军分区将金城江区现金城中路通往南新西路通过河池军分区土地范围的部分用围墙予以封闭。 2015年12月31日同行公司（转租方、甲方）与河池市汇金投资有限公司（承租方、乙方）签订《转租协议》，协议主要约定：同行公司将位于广西河池市金城江区军分区牛形山面积约为48.6亩的地块转租给汇金公司进行商业使用，租赁期限为2015年12月31日起至2033年5月31日止，租金为每年120万元。另外，汇金公司需支付给同行公司工程拆迁补偿费1200万元。同行公司指定了收款账户（分别为同行公司在河池市区农村信用合作联社对公账户及卢孟在建行河池分行营业部的个人账户）。2016年4月28日，河池市汇金投资有限公司（甲方）与广西河池金城西街投资有限公司（乙方）签订《项目转让协议书》，约定汇金公司将河池军分区牛形山地块项目总体转让给金城西街公司进行投资开发，建设项目名称为“金城西街商业广场”。约定的转让费为600万元。前述合同签订后，汇金公司已支付给同行公司工程拆迁补偿费250万元，支付租金210万元。前述款项，其中汇入卢孟个人账户的共计140万元。 因汇金公司未按合同约定支付租金，同行公司于2018年3月22日向本院提起诉讼，请求解除双方的合同、由汇金公司将租赁土地恢复原状并交还给同行公司，并由汇金公司支付租金150万元（租金计算至2018年2月28日止）及逾期违约金。本院经审理后于2019年2月27日作出（2018）桂1202民初734号民事判决，判决由汇金公司支付给同行公司租金150万元，驳回同行公司的其他诉讼请求。 2013年8月，同行公司对本案土地进行平整时，河池市自来水有限责任公司即与河池军分区进行交涉，双方发生土地使用权权属纠纷，后经政府有关部门多次协调，至今没有解决。在汇金公司进行开发过程中，河池市自来水有限责任公司亦致函汇金公司，称汇金公司开发的土地上有其公司1230.72平方米的土地属该公司，要求汇金公司将土地权属理清后才能开发。金城西街投资公司、同行公司亦曾致函河池军分区，要求河池军分区解决前述通道、河池市自来水有限责任公司土地、坟墓等问题，河池军分区未予处理。 为确定本案租赁土地未开发使用的土地面积有多少的问题，经同行公司申请，一审法院委托广西国联测绘工程有限公司进行现场测绘，该公司于2020年6月2日作出《测绘成果报告书》（报告编号：GLMS202006024），其结果如下：尚未开发的土地面积为17613.10平方米，合26.42亩。 2017年12月13日，中国人民武装警察部队河池市支队致函河池军分区，称广西河池金城西街投资有限公司在开发本案土地过程中，侵占该支队土地36.49平方米，并在该支队土地上修建了约7米长的挡土墙。要求金城西街公司停止施工并拆除侵占土地部分的建筑。 另查明，2019年12月18日，河池军分区保障处与同行公司签订《军队房地产租赁合同解除协议》，协议主要约定涉及本案的相关全部合同、协议自本协议生效之日起解除。同行公司截止2018年12月31日尚欠的租金245万元应向河池军分区支付，2019年1月1日以后的租金应向融通地产（广西）有限责任公司缴纳。同行公司可与融通地产（广西）有限责任公司签订新的房地产租赁合同；同日，为配合军队房地产换签工作，河池军分区与同行公司、卢孟、案外人卢艺签订《租金缴纳协议书》，协议主要约定，同行公司尚欠河池军分区2018年6月1日至2020年5月31日租金840万元，该款同行公司于2020年6月16日前付清。对该欠款，卢孟、案外人卢艺自愿用两人共有的位于广西南宁市兴宁区的房地产进行抵押担保。尚未开发部分的开发或租金减免问题，以及尚欠租金产生的利息及滞纳金可以在签订《解除协议》后另行协商，或通过司法途径进行解决，以最终确定本协议租金、利息及滞纳金的具体数额。本协议与《军队房地产租赁合同解除协议》于上述约定的房地产办理抵押登记后一并生效。后双方去办理上述房地产抵押登记时因该房地产已被南宁市青秀区人民法院查封而无果。 河池军分区确认，同行公司已实际全额支付2018年5月30日之前的租金，该日之后的租金未支付。具体支付如下：1、2013年6月1日至2014年5月30日租金360万元已支付；2、2014年6月1日至2015年5月30日期间租金360万元，实际于2014年9月17日支付200万元，2014年12月31日支付160万元；3、2015年6月1日至2016年5月30日期间租金360万元，实际于2015年11月24日支付160万元，于2015年12月18日支付200万元；4、2016年6月1日至2017年5月30日期间租金360万元，实际于2016年10月10日支付120万，于2017年3月10日支付100万元，于2017年4月10日支付140万元；5、2017年6月1日至2018年5月30日期间租金360万元，实际于2017年9月13日支付100万，于2017年10月24日支付40万元，于2017年11月1日支付60万元，于2017年11月14日支付150万元，于2017年11月16日支付10万元。对前述已交租金的数额及时间，同行公司无异议。河池军分区主张的违约金2948250元系同行公司于2017年3月10日至2017年11月16日期间逾期实际支付租金的违约金，以及之后未支付租金的违约金（计算至2020年3月31日止）。 再查明，因同行公司拖欠租金，河池军分区分别于2019年6月1日、2019年7月12日向同行公司发出《催款通知单》，并于2019年6月22日向同行公司发出《律师函》，要求同行公司支付2018年6月1日后应支付的租金及承担违约责任，均未主张同行公司因逾期支付2018年6月1日之前租金的违约金。 一审法院认为，河池军分区后勤部与同行公司于2013年3月18日签订的《军队房地产租赁合同》、河池军分区保障处与同行公司于2018年12月20日签订的《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》，两份协议均系双方当事人的真实意思表示，协议内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，亦不违背公序良俗，属有效合同。其中的《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》已按约定经中央军委国防动员部批准同意，故前述两份合同均已生效。对有效且生效的合同，合同当事人应按合同约定享有权利，履行义务。 关于本案合同是否已经协议解除的问题。一审法院认为，双方签订的《租金缴纳协议书》约定，《军队房地产租赁合同解除协议》应于卢孟、案外人卢艺用于抵押担保的房地产办理抵押登记后生效。因该房地产已被南宁市青秀区人民法院查封而无法办理抵押登记，故《军队房地产租赁合同解除协议》未生效，同行公司主张《军队房地产租赁合同》及《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》已经解除，无事实依据，不予采纳。 关于本案合同是否应予解除的问题。一审法院认为，根据本案《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》第四条的约定，同行公司对2018年6月1日至2019年5月30日租金420万元应于2019年5月30日前缴纳。从2019年度开始，按年租金分2次付款的方式付款，即当年5月30日前和11月30日前分别付当年年租金的50%。根据《军队房地产租赁合同》第十二条的约定，同行公司逾期60日支付租金，河池军分区有权解除全同，并收回按合同约定属于河池军分区的财产。至本判决作出之日止，上述租金同行公司均未支付，其逾期支付租金时间已超过十六个月，且经过河池军分区的多次催款仍未支付。故河池军分区根据合同约定主张解除本案合同，并要求同行公司撤离本案租赁场地，有事实和法律依据，予以支持。 同行公司辩称，河池军分区在履行本案合同过程中存在下列不符合合同约定的情形：1、《军队房地产租赁合同》约定河池军分区将新建路通往军分区的道路给同行公司使用，作为本案租赁土地的主要通道之一，现河池军分区已将该道路封闭；2、租赁土地范围内有河池市自来水有限责任公司的1230.72平方米土地，致同行公司无法使用；3、本案租赁土地范围内现有坟墓一座，河池军分区未予处理；4、河池军分区于2016年3月21日向同行公司发出《全面停止有偿服务通知》，要求同行公司对本案租赁项目从即日起不得增加投资进行新建房屋、扩建房屋、大型装修等建设。因本案合同约定的租赁土地用途为商业用途，同行公司对未开发的土地不能进行新建房屋、扩建房屋、大型装修等，明显与合同约定的租赁用途相悖，且双方就租金的减免未能达成协议，同行公司有权根据《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定行使先履行抗辩权。一审法院经审查认为该抗辩理由不能成立，不予采纳。理由如下：1、前述四个抗辩事由涉及的土地均在同行公司于2015年12月31日与河池市汇金投资有限公司签订的《转租协议》约定的转租土地范围内，且一审法院2019年2月27日作出的（2018）桂1202民初734号民事判决已生效，该生效判决支持了同行公司向汇金公司主张的转租租金，故前述四个抗辩事由的出现，并不损害同行公司的利益；2、同行公司现实际直接经营的新天地项目，经营正常，但涉及的租金部分亦未向河池军分区支付。 关于本案租金是否应当核减的问题。同行公司主张，由于河池军分区未按合同约定提供租赁的土地面积，租金应以实际使用的土地面积计算，已经多缴纳的租金应予退还或者可以抵扣尚未支付的应缴租金。一审法院认为，根据本案已查明的事实，河池军分区在履行提供租赁土地面积上确有瑕疵，但根据上述，该瑕疵的存在并不损害同行公司的利益，且双方于2018年12月20日签订《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》时同行公司对前述瑕疵已经存在是明知的，但对租金的约定与原合同并无变更。故同行公司的前述主张，无事实依据，不予采纳。即本案租金应按合同的约定予以确定。 关于本案的违约金应如何确定的问题。一审法院认为，对同行公司已实际支付的2016年6月1日至2017年5月31日和2017年6月1日至2018年5月31日期间的租金，该两阶段租金按合同约定同行公司应于2016年5月30日前和2017年5月30日前支付，同行公司确有迟延支付的情形，但鉴于河池军分区已实际接受支付且在本案诉讼前未提出过异议，并考虑到河池军分区在本案合同履行中的瑕疵，河池军分区请求同行公司支付该部分迟延支付租金的违约金，不予支持。 根据本案《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》第四条的约定，2018年6月1日至2019年5月30日租金420万元同行公司应于2019年5月30日前缴纳。从2019年度开始，按年租金分2次付款的方式付款，即当年5月30日前和11月30日前分别付当年年租金的50%。该部分租金同行公司未支付，已构成违约，故河池军分区请求同行公司支付2018年6月1日以后期间的租金及违约金，有事实和法律依据，予以支持。关于违约金的计算，根据本案《军队房地产租赁合同》第十二条的约定，同行公司逾期交付租金应按滞交总额的日1‰向河池军分区支付违约金，鉴于河池军分区在履行本案合同中的瑕疵，一审法院认为该约定过高，根据公平原则，调整为按日0.5‰予以计付。故本案租金及违约金具体计算如下：1、2018年6月1日起至2019年5月30日止期间的租金420万元，该款应于2019年5月30日前支付，违约金计算期间从2019年5月31日起计至2020年3月31日止共计305天，违约金共计64.05万元（420万元×305天×0.5‰/天＝64.05万元）；2、2019年6月1日至2020年4月15日期间共10.5个月租金367.50万元（420万元÷12个月×10.5个月＝367.50万元），其中210万元应于2019年5月30日前支付，违约金计算期间从2019年5月31日起计至2020年3月31日止共计305天，违约金共计32.025万元（210万元×305天×0.5‰/天＝32.025万元）。另157.50万元租金应于2019年11月30日前支付，违约金计算期间从2019年12月1日起计至2020年3月31日止共计121天，违约金共计9.529万元（157.50万元×121天×0.5‰/天＝9.529万元）。上述租金共计787.50万元（420万元＋367.50万元＝787.50万元），违约金共计105.604万元（64.05万元＋32.025万元＋9.529万元＝105.604万元）。从2020年4月16日起至本案判决生效之日止的租金按合同约定计付，从2020年4月1日起至本案判决生效之日止的违约金按实际逾期支付金额及天数计算，以日0.5‰计付。 关于卢孟是否应对同行公司的本案债务承担连带清偿责任的问题。一审认为，根据生效的（2018）桂1202民初734号民事判决中查明的事实，同行公司将本案面积约为48.6亩的土地转租给汇金公司时所签订的《转租协议》中约定，汇金公司需将租金等款项支付到同行公司在河池市区农村信用合作联社的对公账户或卢孟在建行河池分行营业部的个人账户中。在履行前述合同过程中，实际汇入卢孟个人账户共计有140万元。根据《中华人民共和国公司法》第一百七十一条第二款、第二十条的规定，对公司资产，不得以任何个人名义开立账户存储。本院认定，卢孟的前述行为构成公司股东滥用公司法人独立地位及股东有限责任，严重损害公司债权人利益，故卢孟应对同行公司本案债务承担连带清偿责任。 一审认为，本案属合同纠纷，河池军分区本案第4项诉讼请求属侵权之诉。从查明的事实看，河池军分区不是被侵占土地的权利人，且从2017年12月13日武警河池市支队致河池军分区的函件内容可知，武警河池市支队主张的侵权人为广西河池金城西街投资有限公司。根据《中华人民共和国侵权责任法》第三条规定，只有被侵权人才能请求侵权人承担侵权责任，故河池军分区在本案中请求同行公司承担侵权责任，于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国公司法》第二十条、第一百七十一条、《中华人民共和国侵权责任法》第三条的规定，经合议庭评议，审判委员会讨论决定，判决：一、解除原告中国人民解放军广西河池军分区与被告河池市同行投资有限责任公司于2013年3月18日签订的《军队房地产租赁合同》及2018年12月20日签订的《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》。二、被告河池市同行投资有限责任公司搬离根据本案《军队房地产租赁合同》及《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》约定租赁的场地及房屋［位于广西河池市金城江区（原新建路73号）河池军分区市场及牛形山，以合同约定的红线图为准，场地面积共计69.6亩］；三、由被告河池市同行投资有限责任公司支付给原告中国人民解放军广西河池军分区租金共计787.50万元（租金计算期间从2018年6月1日起至2020年4月15日止）。从2020年4月16日起至本案判决生效之日止期间的租金按本案合同约定计付；四、由被告河池市同行投资有限责任公司支付给原告中国人民解放军广西河池军分区逾期付款违约金共计105.604万元（2020年3月31日之前的逾期支付租金违约金）。从2020年4月1日起至本案判决生效之日止的违约金按实际逾期支付金额及天数，以日0.5‰计付；五、被告卢孟对被告河池市同行投资有限责任公司本判决第三项、第四项债务承担连带清偿责任；六、驳回原告中国人民解放军广西河池军分区本案的其他诉讼请求。案件受理费80402元（原告河池军分区已预交40201元），由被告河池市同行投资有限责任公司承担66345元，由原告中国人民解放军广西河池军分区自行承担14057元。测绘费8800元（被告同行公司已预交），由被告河池市同行投资有限责任公司自行承担。 二审期间，各方当事人均未提交新证据。 一审查明的事实属实，本院予以确认。 根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1、同行公司未按合同约定交付租金，是否违约？2、同行公司欠付的租金，是否存在核减情形？卢孟是否承担本案连带责任？ 本院认为：一、关于同行公司未按合同约定交付租金，是否违约的问题。同行公司认为其未按合同约定交付租金，并不构成违约，而是在行使合同履行抗辩权，主要理由是：河池军分区交付的土地面积有瑕疵，先行违约，且在2019年以政策调整为由阻挠公司施工，还单方封闭原约定由公司使用的道路。本院对此分析如下：1、军分区交付的土地面积，确有少部分存在权属争议，但是经查明，该部分土地已包含在同行公司2015年另行转租给案外人汇金公司的土地范围内，且收取的租金并未扣除有争议部分，换言之，土地权属瑕疵并未影响到同行公司对租赁土地的正常使用。2、同行公司主张，按照《合同法》六十七条的规定，其有权行使抗辩权，即有权暂时不予交付租金。《合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”，本院认为，该条规定的后履行抗辩权适用的前提，是合同一方当事人的不适当履行造成根本违约，而非一般违约，本案双方之间是租赁合同关系，合同的目的之一就是保障承租人对租赁物的正常使用，因此具体到本案，判断是否“根本违约”的标准，应是违约行为对租赁物的使用有无影响，而如前所述，同行公司对有权属争议的土地，是正常转租并收取租金，故本院认为，军分区交付有瑕疵的土地，并不构成根本违约，同行公司主张其享有合同履行抗辩权，与事实不符，不予支持。2、对于军分区是否阻挠施工及封闭道路的问题。本院认为，因在本案合同履行过程中，中央军委对部队提供有偿服务等作出重大政策性调整，河池军分区向同行公司发出的《全面停止有偿服务通知》等均是依据中央文件精神作出，不属于无故阻挠施工，对于涉案道路的封闭，也是基于部队管理的需要。这些都不属于违约。综上，本案河池军分区不存在根本违约行为，相反，同行公司不按照合同约定交付租金，且欠缴时间过长，欠缴数额较大，构成根本性违约，一审判决据此解除双方之间的合同有事实和法律依据，本院予以维持。 二、关于同行公司欠付的租金，是否存在核减情形，以及卢孟是否承担本案连带责任的问题。1、如前所述，虽然交付的土地有权属瑕疵，但是同行公司对土地的使用没有受到任何影响，至于军分区发出的通知和封闭道路等，均是涉军停偿政策的要求，且同行公司也未提供充分证据证明，其因此受到的具体损失，因此同行公司请求核减租金没有事实依据，不予支持。2、对于卢孟的责任，经查，一方面同行公司向军分区缴纳租金时，曾使用卢孟个人账户，另一方面，同行公司收取案外人汇金公司的租金时，又有140万元是汇至卢孟个人账户，从同行公司财务收、支情况看，确实存在公司法人卢孟与公司账户混用的事实，该行为本身已违反公司法相关禁止性规定，属于公司股东滥用公司法人独立地位，一审判决其承担连带责任正确，本院予以维持。 窗体顶端 窗体底端 综上所述，上诉人同行公司、上诉人卢孟的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费74317元，由上诉人河池市同行投资有限责任公司、上诉人卢孟负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  祝 贺 审 判 员  韦礼奎 审 判 员  张桂生 二〇二〇年十二月二十八日 法官助理  韦 浪 书 记 员  梁 捷