江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣07民终4557号上诉人（原审原告）：曾繁明，男，1969年6月15日生，汉族，住瑞金市。上诉人（原审原告）：黄彩华，女，1969年11月26日生，汉族，住瑞金市。委托诉讼代理人：杨辉，江西南芳（瑞金）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘美兰，女，1956年3月10日生，汉族，住瑞金市。委托诉讼代理人：刘继荣，广东南天星律师事务所律师。被上诉人（原审被第三人）：杨水来，男，1956年1月2日生，汉族，住瑞金市。原审第三人：钟冬元，男，1961年5月7日生，汉族，住瑞金市。上诉人曾繁明、黄彩华因与被上诉人刘美兰、杨水来、原审第三人钟冬元买卖合同纠纷一案，不服江西省瑞金市人民法院作出（2020）赣0781民初748号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月06日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曾繁明、黄彩华上诉请求：1、请求撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求。2、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定被上诉人刘美兰与杨水来形成了所谓的转让建筑空间合同关系并以刘美兰与杨水来之间的权利义务来约束合同外当事人即本案上诉人，是错误的。1、在刘美兰与杨水来没有提供任何有效证据佐证《转让建筑空间合同》关系真实存在的情况下，法院单凭一纸合同，就认定该合同关系真实，明显不当。2、如果刘美兰与杨水来合同事实真实存在，则第二层以上的房屋应当归杨水来所有，依理应当分割登记在杨水来名下。但是，从2004年7月13日合同签订到2013年5月2日房屋过户给上诉人，10年时间里，房屋一直登记在刘美兰名下，而未分配给杨水来，可见双方根本没有按照合同去履行，合同事实不存在。3、如果刘美兰与杨水来间合同事实真实存在，按照《转让建筑空间合同》第一条第5项“乙方在取得上述转让建筑空间权属后，应无偿为甲方建设建筑基础及第一层共捌间店面交付给甲方使用。第一层店面的建筑必须按框架建筑结构，并完成粗粉刷。所需建设费用由乙方负责，甲方概不承担，以第二层以上建筑空间转让置换”的约定，杨水来为刘美兰、刘九娣建设第一层店面是无偿的，但2005年12月21日刘美兰和刘九娣向杨水来支付了店面建筑补偿款30000元，说明双方未履行合同，合同事实不存在。4、上诉人未在《转让建筑空间合同》中签名，无论刘美兰与杨水来之间的约定是真是假，该合同对上诉人都不产生法律约束力。被上诉人也未举证证明上诉人在购买房屋时被告知过相应的不利事实及权利瑕疵且在被告知后仍然自愿购买，不能认定上诉人知晓并自愿接受刘美兰与杨水来之间约定的权利义务。5、假使刘美兰与杨水来之间的《转让建筑空间合同》所约定的事实真实存在，合同约定土地权属仍归刘美兰所有该合同条款也是无效的。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第34条规定：买卖合同当事人主张合同法第134条关于标的物所有权保留的规定适用于不动产的，人民法院不予支持。《合同法》第174条规定：法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。刘美兰与杨水来是有偿合同关系，应当兜底适用买卖合同的法律规定。我国法律明确规定房地一体，应随同转移，即使刘美兰与杨水来约定了土地使用权保留，也不能得到法院的支持。土地使用权人对土地本身不享有所有权，故土地作为不动产时仅针对其使用权，而不及于土地所有权，对土地的所有权保留只能解释为使用权的保留。一审将无效条款认定为有效，既违反了司法解释，更是动摇了《物权法》、《土地管理法》等法律根基。二、一审认定上诉人与刘美兰形成合作建房关系，是错误的。1、上诉人与刘美兰之间无合作建房合意。在上诉人与钟冬元交易之前，刘美兰的房屋早就已经建成，上诉人没有参与建房事项的协商，对建房也未出资。2、上诉人与刘美兰无合作建房行为。上诉人的房屋是通过转让交易获取的，而不是通过合作建房方式获取的。一审也认定，上诉人与刘美兰原本不认识，上诉人的房屋是从案外人钟冬元手受让的，价款也是交付给了钟冬元。三、杨水来提交的《集资建房合同》无证据效力，相应权利义务也不能约束上诉人。退一步讲，《集资建房合同》即使真实有效，也是名为集资、实为买卖的合同，刘美兰委托杨水来实施民事行为，与钟冬元形成了买卖合同法律关系，而非集资建房法律关系。1、杨水来提交的《集资建房合同》不是与钟冬元签订的。杨水来亦未提交其与钟冬元所签订的建房合同。杨水来与其他相对人所形成的合同权利义务，并不代表杨水来与钟冬元亦形成了完全相同的权利义务。退一步讲，假使杨水来确与钟冬元签订过一模一样的《集资建房合同》，该合同的权利义务也不能约束上诉人。上诉人未在集资建房合同上签字，上诉人从钟冬元手受让房屋时，未被告知受让的房屋存在任何权利缺陷或瑕疵，被上诉人也未举证证明上诉人知晓了房屋存在权利缺陷或瑕疵并仍然愿意受让。2、杨水来提供的《集资建房合同》，名为集资，实为买卖。首先，杨水来提供这种交易方式的目的，不是要取得其中的一套房屋用于自住，而是想通过出售全部房屋获取利润，有悖集资建房的特征；其次，合同约定了住宅单价为480元/平方米，即钟冬元等房主是以固定的价格购买房屋，而不是以集资共建的方式取得房屋。如果是集资建房，所有建房户共同出资，最后结算出的只是实际的建筑成本，而不是提前就已经预设固定好的单价。杨水来提前预收房款并实行分批支付，只是付款方式的不同，但本质上仍然是买卖关系；再次，杨水来独自负责施工报建手续和费用,进一步印证各方间并非集资建房的法律关系。如果是集资共建，则办证费用均应由各方分摊；最后，杨水来应负责为各户办理房屋权属和土地权属，这是买卖合同关系才有的合同附随义务。3、即使将杨水来与钟冬元的关系界定为集资建房关系，《集资建房合同》也未明确约定各房主仅能享有房屋所有权，而被排除享有土地使用权，《集资建房合同》文本中并无此条款。相反，《集资建房合同》第六条第4项已经明确约定了杨水来应负责协助办理房产权属及土地权属，也就是说，即使参考《集资建房合同》的约定，建房户也是应当享有土地使用权属并有权要求办理土地使用权证的。没有土地使用权，房屋将不复存在，世界上不可能有“空中楼阁”。集资建房也好，买卖也好，无论当事人以何种方式取得房屋的物权，该房屋占用范围内所享有的土地使用权均应同时一并转移，这是尽人皆知的法律常识，也是基本的生活法则。如果维持一审判决，上诉人的房屋将是没有土地的“空中楼阁”，这无疑是一种社会怪象。4、刘美兰委托杨水来实施民事行为，所有法律责任均应由刘美兰承担。一审查明，土地使用权登记在刘美兰名下，建成后建筑物也是登记在刘美兰名下，杨水来代为处分登记在刘美兰名下的财产，其与刘美兰间形成的是委托合同关系，对于该委托合同关系，一审也已经查明和认定。四、上诉人基于合同关系诉请刘美兰办理土地使用权转移登记手续及承担相应费用，符合法律规定，应当得到支持。1、《合同法》第130条规定：买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《合同法》第135条规定：出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《城市房地产管理法》第32条规定：房地产转让时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。第42条规定：房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利义务随之转移。《物权法》第147条规定：建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。在房屋连环交易中，每一份合同都是有效合同，看似相互独立，但具有延续性，上下手的买卖标的都是同一不动产。在每一份合同中，出让方（上手）均负有将物权转移登记到购买方（下手）名下的义务，购买方（下手）也享有要求出让方（上手）履行物权转移登记义务的请求权，以此类推。随着标的物的转移交付，受让人的过户请求权作为从权利也在上下手之间一并随同转移，一直延续到最终受让人的名下。《合同法》第81条规定，债权人转让权利，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。案涉房屋和土地使用权均被初始登记在被告刘美兰名下，刘美兰作为登记权利人。基于连环买卖合同的有效性，及物权转移登记请求权的附随转移，登记权利人刘美兰有义务将土地使用权变更登记到最终受让人即原告名下。办理物权转移登记是房屋转让方的法律义务，或附随义务，不动产物权转移登记的范围包括了房屋的所有权和房屋占用范围内相应的土地使用权。刘美兰委托杨水来将房屋出售给钟冬元，相应的合同义务及法律责任应由刘美兰承担，上诉人诉请刘美兰转移登记相应的土地使用权应当支持。2、更何况，刘美兰已经和上诉人补签了《房地产买卖契约》，刘美兰对钟冬元转让案涉房屋的行为进行了追认，并承诺随同将土地使用权一并转移给上诉人。上诉人与刘美兰于2013年5月2日在政府主管部门的见证下签订的《房地产买卖契约》第三条约定“房地产移给乙方时，该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方”，该契约系各方所订立的最后一份合同，如前面的合同与最后一份合同存在冲突，应以最后一份合同所约定的内容为准，故2013年5月2日签订的《房地产买卖契约》具有最终的法律效力。虽然上诉人没有直接向刘美兰支付过房屋价款，但转移物权并不以支付价款为必要条件，刘美兰对案涉房屋的转让行为进行了确认（或追认）,并自愿与上诉人签订买卖契约，承诺转移土地使用权，并未违反法律规定。综上，无论是根据合同相对性的法律规定（原、被告双方已经签署了《房地产买卖契约》）,还是根据连环交易的请求权转移的法律规定，刘美兰均负有将土地使用权转移登记到上诉人名下的义务。3、刘美兰在政府主管部门鉴证下办理房屋过户，是自行履行《房地产买卖契约》的合同义务的行为，一审将其认定为是配合杨水来办理过户，既有悖客观事实，也自相矛盾。首先，《最高人民法院关于适用民事诉讼法的解释》第114条规定：国家机关或者其他依法具有社会管理职能的组织，在其职权范围内制作的文书所记载的事项推定为真实，但有相反证据足以推翻的除外。上诉人提供给法庭的不动产局的档案资料包括但不限于《转移登记申请书》、《询问笔录》、《房地产买卖契约》等文书具有当然的证明力，该文书所记载的事项推定为真实，可以在民事诉讼中作为证据采信。档案中保存了刘美兰的身份证及其签名，在无相反证据推翻的情况下，应当认定为是刘美兰自行实施，一审认定刘美兰委托杨水来叫的人代办过户，无证据证明；其次，在2013年5月2日办理房屋过户时，土地使用权及房屋所有权均登记在刘美兰名下，双方约定由刘美兰将土地使用权转移登记给上诉人，该约定对刘美兰具有法律约束力。刘美兰承诺对其财产及其权利进行处分，应当是刘美兰自行履行合同义务之行为，而不是配合杨水来办理过户。同时，一审既已认定杨水来是刘美兰的受托人，又同时认为刘美兰是在配合杨水来办理过户，两种事实自相矛盾。综上，为维护自身合法权益，特向贵院提起上诉，请求依法支持上诉人的诉讼请求。刘美兰答辩称，一、一审认定刘美兰与被上诉人杨水来于2004年7月13日签订了《转让建筑空间合同》，双方存在转让建筑空间合同关系，这一认定有事实依据和证据充分证明，不存在认定错误。1、刘美兰和被上诉人杨水来在一审审理过程中均提供了证据即转让建筑空间合同证明，且有被上诉人杨水来的陈述及被上诉人杨水来邀集上诉人等多人在刘美兰享有的位于瑞金市公园路以西Ａ10号地Ａ区以上建筑空间共同参与集资建房的事实予以证明。2、刘美兰与被上诉人杨水来双方均是按《转让建筑空间合同》约定履行的，而且是全面妥当履行的。刘美兰和刘九娣于2005年12月21日支付建筑补偿款给被上诉人杨水来30000元，系双方的补充约定，不存在任何矛盾。3、被上诉人杨水来邀集了上诉人等多人使用刘美兰享有的位于瑞金市公园路以西Ａ10号地Ａ区以上的建筑空间共同参与集资建房，各方均是按合同约定履行；他们均清楚只承担了建房款的集资建房，按合同只享有房屋产权，而未取得土地使用。4、刘美兰与被上诉人杨水来签订的《转让建筑空间合同》，约定刘美兰自己受让取得的土地使用权仍归刘美兰享有，而没有涉及土地所有权归刘美兰所有，未违反《中华人民共和国合同法》第134条的规定，该法律条款在本案中不适用。二、刘美兰与被上诉人杨水来系转让建筑空间合同关系，被上诉人杨水来与原审第三人钟冬元系集资建房合同关系原审第三人钟冬元将共同集资建房分得的房屋出售给上诉人；刘美兰与被上诉人杨水来不存在委托代理关系，刘美兰没有委托被上诉人杨水来实施民事行为，谈不上被上诉人杨水来的法律责任应由刘美兰承担。被上诉人杨水来与原审第三人钟冬元签订《集资建房合同》，共同集资建房；因房屋占有范围的土地使用权仍归刘美兰享有，为了办理房屋产权证，经被上诉人杨水来的请求，他们集资建房的房屋（包括本案上诉人在内的众多户主）以刘美兰的名义办理原始登记，之后，他们自行去办理转移过户手续；根本不存在刘美兰委托被上诉人杨水来代为处分自己名下的财产。三、原审第三人钟冬元与被上诉人杨水来及邀集的多名户主系共同集资建房的，原审第三人钟冬元将集资建房分得的房屋出售给了上诉人，上诉人主张应由刘美兰办理土地使用权转移登记手续及承担相应费用，缺乏事实依据，更没有证据支持。1、上诉人的本案所涉房屋，是原审第三人钟冬元与被上诉人杨水来及邀集的多名户主集资建房而分取的，上诉人系从原审第三人钟冬元手购买的；上诉人与刘美兰不存在房屋买卖合同关系，刘美兰从来没有转让房地产给上诉人，上诉人更没有支付过相应的土地价款给刘美兰，刘美兰无义务给上诉人协助办理土地过户登记手续及承担土地转移登记费用。上诉人根据《中华人民共和国合同法》第130条、第135条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第32条、第42条及《中华人民共和国物权法》第147条规定，要求刘美兰协助办理土地过户登记手续及承担土地转移登记费用，没有事实依据和证据证明。2、刘美兰与上诉人没有签订过《房地产买卖契约》，根本没有与上诉人约定过、更未承诺将房屋占有范围内的土地转移登记至上诉人名下。上诉人提供的《房地产买卖契约》不是政府主管部门的见证下签订的，也不是刘美兰或刘美兰委托他人签名的；刘美兰根本未对案涉房屋的转让行为进行确认或追认。如上诉人认为《房地产买卖契约》对上诉人与答辩人具有法律约束力，双方应当履行，那么，上诉人应按《房地产买卖契约》中的约定支付购房款给刘美兰；但是，上诉人至今未支付购房款给刘美兰。3、根据刘美兰与被上诉人杨水来签订的《转让建筑空间合同》和原审第三人钟冬元与被上诉人杨水来签订的《集资建房合同》，除柴火间的土地61.2平方米以每平方680元的价格转让给了被上诉人杨水来外，其余土地使用权仍属刘美兰享有；上诉人在原审第三人钟冬元手购买房屋后，在办理房屋转移登记中未支付土地使用权转让价款；上诉人主张刘美兰应协助办理土地过户登记手续及承担土地转移登记费用，是法律义务或合同附随义务，没有事实依据，更没有证据支持。四、上诉人自认本案所涉房屋系与原审第三人钟冬元签订合同，转让交易取得的，所有价款也是交付给了原审第三人钟冬元；上诉人与刘美兰根本不认识，不存在任何法律关系。上诉人与原审第三人钟冬元之间才存在房屋买卖合同，根据合同相对性原则，上诉人无权要求刘美兰协助办理土地过户登记手续及承担土地转移登记费用。综上，上诉人的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持；敬请贵院判决驳回上诉人的上诉，维持原判。杨水来答辩称，一、一审认定杨水来与被上诉人刘美兰于2004年7月13日签订了《转让建筑空间合同》，双方存在转让建筑空间合同关系，这一认定完全与事实相符，有证据充分证明。被上诉人刘美兰和刘九娣将享有的位于瑞金市公园路以西Ａ10号地Ａ区以上建筑空间转让给杨水来开发建设，双方在合同中约定：第二层以上建筑空间归杨水来开发建设；除柴火间的土地61.2平方米以每平方680元的价格转让给杨水来外，其余土地不转让，土地使用权仍归被上诉人刘美兰和刘九娣所有。二、杨水来与被上诉人刘美兰签订《转让建筑空间合同》后，杨水来邀集了多名户主集资建房，并签订了《集资建房合同》，杨水来和各户主均按集资建房合同履行义务，房屋建好后先核算出各套房房屋面积及房款，再抽签来分配确定房屋，各户主只承担了建房款，而自始至终均未支付土地转让款，各户主也明知不享有土地使用权。另外，被上诉人刘美兰和刘九娣还于2005年12月21日支付建筑补偿款给杨水来30000元。三、杨水来与被上诉人刘美兰系转让建筑空间合同关系，杨水来与原审第三人钟冬元系集资建房合同关系，原审第三人钟冬元与上诉人系房屋买卖合同关系，原审第三人钟冬元将共同集资建房分得的房屋出售给上诉人。杨水来与被上诉人刘美兰不存在委托代理关系，被上诉人刘美兰没有委托答辩实施民事行为，根本没有出售房屋给上诉人，谈不上杨水来的法律责任应由被上诉人刘美兰承担。四、上诉人主张杨水来提交的《集资建房合同》无证据效力，名为依集资、实为买卖的合同，被上诉人刘美兰与原审第三人钟冬元形成了买卖合同法律关系，缺乏事实依据，更没有证据支持。杨水来与原审第三人钟冬元及邀集的多名户主共同集资建房，均签订了集资建房合同，原审第三人钟冬元均认可的。答辩人只是集资建房的组织人，各户主共同出资，最后核算建筑成本后按分得的房屋出集资建房款，杨水来不存在建房前按固定单价收取各户主购房款的。五、上诉人提供的《房地产买卖契约》、《瑞金市房屋所有权转移登记申请表》、《询问笔录》上的“刘美兰”签名不是被上诉人刘美兰签的，被上诉人刘美兰没有参与、更没有到现场办理过各户主的房屋所有权证。事实是：集资建房的房屋建好后，参与集资建房的各户主要求办理房产证，杨水来就找到被上诉人刘美兰，请她帮忙提供了国有土地使用权证和房产证，办理集资建房的各户主的房屋所有权证。杨水来没有告知被上诉人刘美兰要以她的名义办理，而杨水来找了一个代办人擅自用被上诉人刘美兰的名义办了各户主的房屋所有权证。六、杨水来与上诉人没有发生过任何关系。上诉人与原审第三人钟冬元之间如何交易的房屋，杨水来根本不清楚。上诉人如要求将本案所涉房屋占用范围内的土地过户至其名下，应先支付土地使用权转让价款给被上诉人刘美兰，因为集资建房时没有支付土地使用权转让价款。综上，敬请驳回上诉人的上诉，维持原判。钟冬元未发表答辩意见。曾繁明、黄彩华向一审法院起诉请求：1、请求依法判令按照原告的房屋面积所分摊的土地面积将被告名下的土地使用权证号为瑞国用(2004)0xx4号土地使用权转移登记到原告名下；2、办理转移登记的全部费用和诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2003年11月9日，被告刘美兰从康居（瑞金）企业发展有限公司受让了位于瑞金市的土地使用权，并办理了土地使用权变更登记手续，领取了土地使用权证书【证号为瑞国用（2004）0xx4号】，该土地使用权用途为商住宅，上地面积为320平米。被告刘美兰受让土地后，于2004年7月13日，与刘九娣一起作为甲方与作为乙方的第三人杨水来签订了一份《转让建筑空间合同》，约定：“1、甲方采用合作形式同意将自己购买位于瑞金市公园路以西Ａ10号地Ａ区地的沿街店面共捌间（宽度为32米，纵深12米）的第二层以上的建筑空间转让给乙方开发建设。合作中，甲方以自己土地置换第壹层建筑店面，乙方以出建设资金置换第贰层以上建筑空间的形式运作。2、甲方同意将开发建设所需的配套一层柴草间土地六十一点贰平方（见设计图纸）转卖给乙方。土地价格以甲方当时购买价每壹平方680元转让给乙方使用。第一层楼梯所占土地只提供给乙方使用，甲方不转卖。3、甲方除转让临公园路沿街建筑第二层以上空间及转卖的一层配套柴草间土地（见设计图纸）六十一点二平方米外，其余土地使用权仍归甲方所有，乙方无所有权。4、甲方必须协助乙方办理好建设，规划及房产办证有关手续。需缴纳的建设配套费用，规划建设及房屋权属证件建设中的各种税费等有关经费一律由乙方缴纳。甲方概不承担。5、乙方在取得上述转让建筑空间权属后，应无偿为甲方建设建筑基础及第壹层共捌间店面（宽32米，纵深12米）交付给甲方使用。第壹层店面的建筑必须按框架建筑结构，并完成粗粉刷。所需建设费用由乙方负责，甲方概不承担，以第贰层以上建筑空间转让置换。第一层店面的其它装修由甲方负责。6、乙方必须确保建筑质量验收达到合格，并争取达到良好。如建筑质量出现任何问题，乙方应承担所有经济赔偿及法律责任，甲方概不负责。7、乙方取得空间转让权属后，有权组织现场施工，并对组织现场施工负有安全责任。施工中的一切安全问题及经济问题由乙方负责，甲方不负任何责任。8、乙方必须按照批准的规划、建设立面及层高要求进行施工，并按市政府规定的有关建设时间完成施工任务。9、乙方对转让的第贰层以上建筑开发，有经营、销售管理等方面一切权利，经营的所有收入归乙方所有，甲方不得干扰。10、乙方在取得第贰层以上建设开发权属后，不得将该权属转包或转卖。如乙方出现有转包转卖的行为，甲方有权单方收回转让权。由此产生的一切损失由乙方负责。二、甲方职责1、积极协助乙方做好各项工作，协助乙方协调各方面的关系，解决施工中遇到的有关问题。2、协助乙方搞好建筑施工的规划放线。3、确保土地建设的合法权属。...”。第三人杨水来（甲方）邀集第三人钟冬元（乙方）等人参与第二层以上住房的集资建房，并与各户签订了集资建房合同，合同中约定：“甲方经与土地所属权人联系，并协商确定无偿做好一层店面置换二层至六层建房空间、土地座落在本市公园路西边，x＃地13＃一20＃临街店面，现邀请乙方共同集资兴建二至六层住宅，为便于管理和操作，由甲方包工包料统一组织施工，经双方协商达成如下条款:一、工程概况及施工范围:...。二、工程造价及住房分配办法:1、住宅每平方米单价肆佰捌拾元正（480.00元）。柴火间工程款每平方米270.00元，土地使用每平方米680.00元，合计每平方米玖佰伍拾元正（950.00元），甲方可负责办理土地使用证，但所属费用由乙方负责。2、住宅及柴火间分配以抽签确定，或自行协商调整。三、住宅面积、层差及应分摊事项：...。六、甲方责任：1、甲方在施工中应保质保量、各种材料不得以次充好，如发生质量事故所产生的损失，甲方应无条件赔偿2、施工中所发生的安全事故，应由甲方承担3、负责协助办理房产权属及土地权属。（但所需费用由乙方负责支付）4、办好各种施工报建手续，所需应缴纳的各种费用由甲方负责，（规划费、城市建设配套费等）缴纳规划部门的押金5、协调各户与土地权属人及各户之间的各种事宜...。”钟冬元缴清集资建房款，房屋也交付给了钟冬元，钟冬元随后将该房以10多万元的价格转让给了本案原告。2013年5月2日，第三人杨水来拿到被告刘美兰的身份证及土地证后，委托他人与原告到瑞金市房地产交易管理所签订了一份《房地产买卖契约》，2019年9月4日，办理了曾繁明、黄彩华x＃房的房屋所有权证，编号为：瑞房权证象湖镇字第**。并在房权证产权来源中注明：该房自刘美兰手购买。现原告要求被告将土地按房屋面积分摊并办理土地过户登记手续，被告以原告只购买了房屋未出资购买土地为由未予办理。另查明，被告刘美兰于2003年11月9日从康居（瑞金）企业发展有限公司转让土地使用权时，面积为320平方米，合同价是每平方500元，总价款为160000元。而被告实际支付给康居（瑞金）企业发展公司的总价款是212000元，每平方米为662.50元。一审法院认为，被告刘美兰与第三人杨水来签订的《转让建筑空间合同》中约定，被告刘美兰以取得土地使用权的瑞金市公园路以西Ａ10号地Ａ区以上的建筑空间转让给第三人杨水来开发建设。合作中，被告以自己土地置换第壹层建筑店面，第三人杨水来以出建设资金置换第贰层以上建筑空间的形式运作。第三人杨水来又邀集钟冬元参与集资建房，建成后，第三人钟冬元又将该房转让给了原告曾繁明、黄彩华。虽然原告提供了与被告刘美兰于2013年5月2日签订了《房地产买卖契约》，但被告辩称自己并未在契约上签名，而是由第三人杨水来代签订的，由杨水来为原告办理了房屋登记手续，应认定为被告刘美兰委托第三人杨水来邀集第三人钟冬元进行集资建房，钟冬元将房屋转让给原告后，原、被告之间形成了合作建房关系。因原告现在申办不动产权属证书，需将住房所应分摊的土地分配至各户，原告要求被告将土地进行分配，但被告刘美兰与第三人杨水来在《转让建筑空间合同》中约定除柴火间的土地61.2平方以每平方680元的价格转让给了杨水来外，其余土地使用权仍属被告所有，原告在参与集资建房时没有向被告缴纳土地使用权转让的费用，现原告要分割房屋占用部分的土地使用权，但因原告集资401＃房屋时并未支付相应的土地价款，故对原告要求判决被告协助原告办理土地过户登记手续及由被告承担土地转移登记费用的请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决:驳回原告曾繁明、黄彩华的全部诉讼请求。案件受理费184元，由原告曾繁明、黄彩华承担。本院二审期间，各方当事人均未向法庭提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”；第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”。根据合同相对性原则，合同不能约束合同以外的当事人。本案中，刘美兰、刘九娣与杨水来为合同相对方，杨水来与钟冬元为合同相对方，钟冬元与上诉人为合同相对方。《转让建筑空间合同》与各方当事人实际履行事实相符，上诉人主张其为虚假，本院不予以采信。《房地产买卖契约》仅为配合房产过户所制作，房屋价款等合同基本要素尚不具备，不宜作为刘美兰与上诉人形成合同关系的依据。《集资建房合同》约定的权利义务显示，杨水来负责施工建房及办理产权证，钟冬元支付房屋价款，符合房屋买卖合同的法律性质，杨水来与钟冬元形成房屋买卖合同关系。上诉人基于其与钟冬元之间的房屋买卖合同，请求办理土地使用权转移登记，应当向其合同相对方即钟冬元主张。刘美兰与上诉人未形成合同关系，对上诉人没有合同义务。因此，上诉人向刘美兰主张合同权利，没有法律依据。并且，刘美兰与杨水来之间合同约定：刘美兰除转让临公园路沿街建筑第二层以上空间及转卖的一层配套柴草间土地六十一点二平方米外，其余土地使用权仍归刘美兰所有，杨水来无所有权。杨水来在取得第贰层以上建设开发权属后，不得将该权属转包或转卖。如杨水来出现有转包转卖的行为，刘美兰有权单方收回转让权。由此产生的一切损失由杨水来负责。而杨水来与钟冬元之间合同约定：杨水来可负责办理土地使用证，负责协助办理房产权属及土地权属，对于办证环节作出该特别约定，并不当然适用于其他合同的当事人。因此，在刘美兰提出的抗辩理由成立的情形下,上诉人的诉讼请求在事实上不能履行，本院不予以支持。综上所述，曾繁明、黄彩华上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费184元，由上诉人曾繁明、黄彩华负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾文俊审 判 员  赖国东审 判 员  王阿婷二〇二〇年十二月二十二日法官助理廖勤勤代理书记员  姚冰霞