江西省上饶市信州区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1102民初4266号原告：杨宏庆。委托代理人：姜豫玮。被告：邓双琴。委托代理人：王基连。被告：戴美贵。委托代理人：王基连。被告：上饶市居乐房产经纪有限公司。法定代表人：于蕾。委托代理人：龚利华。本院于2020年9月3日受理了原告杨宏庆诉被告邓双琴、戴美贵、上饶市居乐房产经纪有限公司（以下简称“居乐公司”）房屋买卖合同纠纷一案，依法由审判员郑剑适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨宏庆及其委托代理人姜豫玮、被告邓双琴、戴美贵的委托代理人王基连、被告居乐公司的委托代理人龚利华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨宏庆向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告于2017年11月4日签订的《房屋买卖居间合同》；2、依法判决被告邓双琴、戴美贵共同退还原告已付购房款170,000元及过户契税4,600元，被告上饶市居乐房产经纪有限公司退还原告已付购房款20,000元，并各自承担相应利息（利息自款项支付之日起计算至购房款全部退还之日止，利息标准在2019年8月19日前按照人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3、依法判决被告邓双琴、戴美贵共同赔偿原告违约金78,000元；4、本案诉讼费由三被告承担。庭审中，原告杨宏庆申请变更第三项诉请，变更后的诉请为：判决三被告共同赔偿原告违约金78,000元。事实和理由：2017年11月4日，原告在被告居乐公司的居间促成下，与被告邓双琴、戴美贵签订《房屋买卖居间合同》，约定原告购买被告邓双琴、戴美贵共有的位于上饶市信州区，房屋总价为390,000元，合同签订时支付定金20,000元，前往房管局办理房屋转让签字手续时支付首付款160,000元，余款230,000元办理公积金贷款。合同签订后，原告依照约定于当天支付20,000元定金，后再2017年12月13日支付150,000元，另支付被告居乐公司20,000元（居间方暂时保管的购房款）。怎料在过户当天，原告将过户契税都已全数交清的情况下，突然遭遇福建省龙岩市中级人民法院对案涉房屋进行司法查封，最终导致过户未能完成，为此，原告还曾向龙岩市中级人民法院就本次查封提起执行异议，但被驳回，截止起诉之日，案涉房屋的查封依旧未解除，故诉至法院。被告邓双琴、戴美贵辩称：被告邓双琴、戴美贵不存在任何故意，房屋查封属于客观原因，也有原告怠于办理房屋过户手续的原因导致，双方于2018年2月12日达成协议，但此后原告一直未向被告邓双琴、戴美贵主张权利，且原告自2018年1月12日占有使用该房屋至今，应视为原告认可房屋交易现状，如原告坚持要解除合同，应按其占有使用该房屋的时间承担租金，在被告邓双琴、戴美贵退还的房款中予以扣除，针对原告主张的违约金，因并非在双方签订合同时出现违约情形，请求法庭不予支持。被告居乐公司辩称：一、被告居乐公司严格按照二手房交易过户流程提供居间服务，没有擅自收取购房款，更不存在违反合同约定的行为，原告主张被告居乐公司共同承担违约金的请求没有依据；二、被告居乐公司未收到原告的居间费用，保留对居间费用的起诉权。本院经审理认定事实如下：一、2017年11月4日，原告杨宏庆与被告邓双琴、戴美贵、居乐公司签订《房屋买卖居间合同》，合同约定：1、被告邓双琴、戴美贵将其二人所有的位于上饶市信州区出卖给原告杨宏庆；2、房屋交易价格为390,000元；3、若房屋被查封或限制转让，导致原告杨宏庆无法取得房屋所有权的，原告杨宏庆有权解除合同，被告邓双琴、戴美贵应当支付相当于房屋总价款的20%的违约金。上述事实有原告杨宏庆提交的《房屋买卖居间合同》为证，被告邓双琴、戴美贵、居乐公司对合同的真实性无异议；二、合同订立后，原告杨宏庆与被告邓双琴、戴美贵协商一致将合同价款变更为380,000元，该事实经原、被告在庭审中确认；三、原告杨宏庆于2017年11月4日向被告邓双琴支付购房定金20,000元、于2017年12月13日向被告邓双琴支付购房款150,000元、于2017年12月13日向被告居乐公司支付购房款20,000元（该款由居间方暂时保管），上述事实有原告杨宏庆提交的被告邓双琴于2017年11月4日出具的收条、中国银行跨行人民币汇款凭证、被告邓双琴于2017年12月13日出具的收条、被告居乐公司法定代表人于蕾于2017年12月13日出具的收条为证，被告邓双琴、戴美贵、居乐公司对上述证据的真实性无异议；四、原告杨宏庆于2017年12月13日缴纳案涉房屋买卖的契税4,600元，该事实有原告杨宏庆提交的税收完税证明为证，被告邓双琴、戴美贵、居乐公司对该证据的真实性无异议；五、案涉房屋在过户登记前被福建省龙岩市中级人民法院查封，案涉房屋被查封后，原告杨宏庆向福建省龙岩市中级人民法院申请执行异议，请求解除案涉房屋的查封，该院于2018年8月1日作出（2018）闽08执异8号执行裁定书，裁定驳回杨宏庆的异议请求，上述事实有原告杨宏庆提交的（2017）闽08民初107号民事裁定书、（2018）闽08执异8号执行裁定书为证，被告对上述事实无异议；六、2018年2月12日，原告杨宏庆与被告邓双琴、戴美贵的儿子签订《协议书》，约定：卖方戴美贵于2018年3月1日前不能将房子过户给买方杨宏庆，卖方得返还买房购房款174,600元，如房子能过户给买方，双方就继续履行合同，合同产生的违约金双方友好协商，协商不成，可另行起诉，上述事实有原告杨宏庆提交的《协议书》为证，被告邓双琴、戴美贵对该证据无异议。本院认为：一、关于案涉《房屋买卖居间合同》应否解除，本案中，案涉房屋在过户登记前被司法查封，且至今仍未解封，合同目的不能实现，且根据《房屋买卖居间合同》的约定，案涉房屋被查封的，原告杨宏庆有权解除合同，故本院认定，案涉《房屋买卖居间合同》应当解除，合同解除后，被告邓双琴、戴美贵应当返还原告杨宏庆购房款170,000元，被告居乐公司应当将其保管的20,000元购房款返还给原告杨宏庆。二、关于违约金及违约金的承担主体，根据案涉《房屋买卖居间合同》的约定，如案涉房屋被查封，原告杨宏庆有权解除合同，被告邓双琴、戴美贵应当支付相当于房屋总价20%的违约金，再者，根据本案查明的事实，被告戴美贵涉大标的额诉讼，而其并未及时向原告杨宏庆披露，在案涉房产被司法查封后，双方于2018年2月12日订立《协议书》，被告邓双琴、戴美贵仍未能积极主动处理案涉房产的解封事宜，其亦应承担违约责任，故其二人应当支付相当于房屋总价款20%的违约金，根据本案查明的事实，原告杨宏庆与被告邓双琴、戴美贵将合同价款变更为380,000元，该变更合同价款的行为不违反法律规定，故被告邓双琴、戴美贵应当支付原告杨宏庆违约金76,000元。针对被告居乐公司是否应当共同承担该76,000元违约金，本院认为，案涉《房屋买卖居间合同》包含了买卖合同与居间合同两种合同关系，根据《房屋买卖居间合同》的约定，总房款20%的违约金系买卖合同的违约条款，只能约束买卖双方，而居乐公司是居间合同的当事人，不受该违约条款的约束，退而言之，即便该条款能约束被告居乐公司，原告杨宏庆并未提交有力证据证明被告居乐公司存在知晓被告戴美贵涉大标的额诉讼而未履行告知义务或其他违反居间合同约定的行为，应当承担举证不能的法律后果，而针对原告杨宏庆主张的被告居乐公司将划拨土地上的房屋居间介绍出卖给其，延误了原告的过户时间，结合原告杨宏庆提交的（2018）闽08执异8号执行裁定书的内容，原告杨宏庆在申请执行异议的理由处载明，“因案涉房屋历史久远无法证明其土地性质，以划拨性质认定，其与戴美贵和邓双琴商定房屋总价减10,000元，即380,000元”。本院认为，即便案涉房屋的土地性质为划拨用地，原告杨宏庆也是接受的，故对该主张不予支持。三、关于原告杨宏庆请求被告邓双琴、戴美贵、居乐公司支付利息的诉请，原告杨宏庆请求支付的利息性属实际损失，属于违约金范畴，因本案已对被告邓双琴、戴美贵应当承担的违约金作出了认定，该违约金包含了利息损失，故被告邓双琴、戴美贵无须另行支付利息，针对被告居乐公司是否应当支付利息，本案庭审中，原、被告各方均认同截至起诉前，案涉《房屋买卖居间合同》都未解除，况且居乐公司作为20,000元购房款的保管人，在未收到明确的解除通知前，没有义务将该20,000元款项返还给原告杨宏庆，故被告居乐公司无须支付利息。四、关于被告邓双琴、戴美贵主张的原告实际占有使用了案涉房屋，原告杨宏庆应按其实际占有的时间承担租金，租金应在退还的房款中予以扣减，本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，被告邓双琴、戴美贵的主张系返还不当得利，故不应再本案中作出审理，退而言之，被告邓双琴、戴美贵在庭审中主张以1,500元/月计算租金，但其并未提交有力证据予以证明，应当承担举证不能的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原、被告于2017年11月4日签订的《房屋买卖居间合同》；二、被告邓双琴、戴美贵于本判决生效后十日内返还原告杨宏庆购房款170,000元，被告邓双琴、戴美贵于本判决生效后十日内支付原告杨宏庆缴纳的契税4,600元，被告上饶市居乐房产经纪有限公司于本判决生效后十日内返还原告杨宏庆购房款20,000元；三、被告邓双琴、戴美贵于本判决生效后十日内支付原告杨宏庆违约金76,000元；四、驳回原告杨宏庆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,160元（已减半收取），由被告邓双琴、戴美贵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。审 判 员  郑 剑二〇二〇年十二月四日代书记员  温知新