北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初40223号原告（反诉被告）：国创博晨（北京）资产管理有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：赵云龙，经理。委托诉讼代理人：张雪峰，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘春凤，北京市京师律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：中国联合网络通信有限公司北京市分公司，营业场所北京市西城区复兴门南大街6号。负责人：霍海峰，总经理。委托诉讼代理人：陈京京，女，该公司员工。委托诉讼代理人：李聪，男，该公司员工。原告（反诉原告）国创博晨（北京）资产管理有限公司（以下简称国创博晨公司）与被告（反诉被告）中国联合网络通信有限公司北京市分公司（以下简称联通北京市分公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）国创博晨公司的委托诉讼代理人张雪峰、被告（反诉原告）联通北京市分公司的委托诉讼代理人陈京京、李聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。国创博晨公司向本院提出诉讼请求：1.要求联通北京市分公司退还房屋租金635910.3元及利息（以635910.3元为基数，自2019年3月19日起至实际支付之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算）；2.要求联通北京市分公司退还已预存未使用电费6142.5元及电梯卡押金120元；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年9月30日，原告与被告签署《出租房屋合同》，被告将位于北京市丰台区航丰路1号院2号楼101室、102室、605室房屋出租给原告用于经营，原告分别于2018年10月15日向被告支付317955.15元，于2019年3月19日支付317955.15元。合同中明确约定房屋用途为商业。原告在办理营业执照时，市场监督管理局要求提供房产证等基础材料，但涉诉房屋尚未办理房产证。原告遂催促被告尽快办理房产证，被告迟迟不能办理，致使原告租赁此房屋无法用于商业经营，原告租赁此房屋目的无法实现，被告的行为已构成根本违约，房屋租赁协议无法履行，故要求被告退还房屋租金等相关费用，现诉至法院。联通北京市分公司辩称：不同意原告诉讼请求。第一，我公司已经将涉诉房屋交付给国创博晨公司使用，我公司已履行合同义务，不存在违约行为；第二，租赁合同约定国创博晨公司承租房屋用于商业用途，是约定国创博晨公司不得将房屋挪作他用。办理营业执照是国创博晨公司自身义务，国创博晨公司未能自行办理营业执照应承担相应不利后果；第三，国创博晨公司承租房屋前已经对房屋进行相应调查，我公司已告知国创博晨公司涉诉房屋没有房产证；第四，国创博晨公司应向我公司支付物业费。联通北京市分公司向本院提出反诉请求：1.要求判令国创博晨公司支付自2019年10月1日起至2019年12月6日止的租金114986.52元及利息（以114986.25元为基数，自2019年10月1日起至2019年12月6日止按照中国人民银行同期贷款利率计算）；2.要求判令国创博晨公司支付2018年10月1日至2019年9月30日期间的物业费200759.49元；3.诉讼费用由国创博晨公司承担。事实和理由：国创博晨公司和联通北京市分公司于2018年9月30日签订《出租房屋合同》约定联通北京市分公司将位于北京市丰台区科学城9号的三间房屋（建筑面积580.74平方米）出租给国创博晨公司，租期自2018年10月1日至2023年9月30日，租金年付，从第二年起，在上一租赁年度到期后5日内支付当年租金，物业费由国创博晨公司支付给联通北京市分公司，物业费金额和联通北京市分公司支付给北京拓美物业管理有限公司（大厦物业）的物业费相等。2018年10月9日，联通北京市分公司将位于北京市丰台区科学城9号101、102、605三间房屋交付给国创博晨公司。国创博晨公司分别于2018年10月15日和2019年3月19日向联通北京市分公司各支付317955.15元，共计635910.3元作为第一年租金，但国创博晨公司一直未支付物业费。鉴于双方于2019年12月6日办理房屋交接手续，联通北京市分公司将涉诉房屋及电卡电梯卡收回，国创博晨公司应向联通北京市分公司支付自2019年10月1日起至2019年12月6日止的租金。为维护自身权益，现提起反诉。国创博晨公司对联通北京市分公司的反诉辩称：合同中明确约定房屋用途为商业，因涉诉房屋未办理房产证，导致原告无法办理营业执照，原告租赁此房屋无法用于商业经营，原告租赁此房屋目的无法实现，被告的行为已构成根本违约，房屋租赁协议无法履行，不同意支付物业费及租金，不同意联通北京市分公司的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月30日，国创博晨公司（承租方、乙方）与联通北京市分公司（出租方、甲方）签订《出租房屋合同》约定，出租房屋位于北京市丰台区科学城9号，数量3间（现行政地址为北京市丰台区航丰路1号院2号楼101室、102室、605室，以下简称101室、102室、605室），建筑面积580.74平方米，乙方承租甲方房屋，用于商业用途；房屋租赁期限：2018年10月1日至2023年9月30日。第四条租金及支付约定为，乙方租赁的房屋按照房屋租金单价：3元/天/平米标准支付相应费用。依据我公司与北京拓美物业管理有限公司签订的物业合同金额200759.49元/年和支付时间，支付我公司物业费。同时，根据大厦物业费金额变动，收取金额将进行相应调整。房屋年租金价税合计金额为635910.3元。适用增值税税率为10%。第8.1条甲方承诺约定为，甲方为其出租房屋所有权或使用权的合法持有人，有权单独将该房屋依照本合同规定有偿租予乙方。出租房屋在交付乙方使用时，结构完整，状况良好，足供乙方从事本合同所述的用途。上述合同签订后，联通北京市分公司将涉诉房屋交付给国创博晨公司使用，国创博晨公司分别于2018年10月15日向联通北京市分公司支付房屋租金317955.15元，于2019年3月19日向联通北京市分公司支付房屋租金317955.15元，共计支付截至2019年9月30日的房屋租金635910.3元。合同履行过程中，因营业执照办理问题，双方产生争议以致形成本诉。案件审理过程中，双方均同意解除合同，双方于2019年12月6日办理了房屋交接手续，联通北京市分公司收回涉诉房屋、电卡及电梯卡，联通北京市分公司同意退还国创博晨公司已预存未使用电费6142.5元和电梯卡押金120元。庭审中，联通北京市分公司申请证人刘某出庭作证，刘某称其是联通三区分公司办公室退休职员，涉诉房屋出租事宜是其负责，签订合同时其已明确告知国创博晨公司涉诉房屋无法办理房产证，国创博晨公司表示可以自行想办法解决，2019年9月曾前往现场，国创博晨公司一直没有入住经营，一层房屋是空置的。国创博晨公司对于证人证言中关于房产证的陈述不予认可，该公司认为签订合同时前往现场查看过，当时认为涉诉房屋曾作为联通营业厅，因而可以进行商业经营，没有核实涉诉房屋是否有产权证，联通北京市分公司也没有陈述房屋产权情况；承租房屋后开始不确定从事何种业务；在2019年5月左右打算经营电商平台打算办理营业执照，办理营业执照过程中工商部门要求提供房产证，其与联通北京市分公司沟通，开始联通北京市分公司表示需要找找，之后说正在办理中，因联通北京市分公司无法提供房产证，其无法办理营业执照；101室、102室一直空置没有使用，605室进行了简单装修。联通北京市分公司对此不予认可，其认为签订合同时该公司已明确告知涉诉房屋没有房产证，合同中对营业执照的办理未进行约定，该公司没有为国创博晨公司办理营业执照的义务，该公司已向国创博晨公司提供《商品房买卖合同》；2019年12月6日收房时，101室、102室内没有物品，605室内有原告的办公桌及门禁系统。联通北京市分公司提交物业管理服务合同、发票、中国建设银行网上银行电子回执等证据以证明该公司已交纳物业费。国创博晨公司认可上述证据的真实性，但不认可证明目的，其认为因涉诉房屋无法办理营业执照，导致其合同目的无法实现，故不同意支付物业费。另查，经本院向北京市丰台区市场监督管理局询问，原则上涉诉房屋没有房屋所有权证书，无法办理营业执照。本院认为，国创博晨公司与联通北京市分公司签订的《出租房屋合同》系双方真实意思的表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方当事人均应依约履行各自义务。现双方均同意解除合同，本院对此不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。联通北京市分公司同意退还国创博晨公司已预存未使用电费6142.5元和电梯卡押金120元，本院对此不持异议。关于2018年10月1日至2019年12月6日期间的房屋租金及物业费一节，本院认为，依据现有证据，第一，国创博晨公司作为承租人承租房屋作为商业用途理应审查承租房屋的产权情况，其在签订合同时未核实房屋产权情况，未尽到审慎注意义务；第二，依据合同约定，联通北京市分公司作为出租人，应当在交付国创博晨公司房屋使用时，足供国创博晨公司从事本合同所述商业用途。涉诉房屋尚未办理房产证，导致国创博晨公司无法办理营业执照；第三，《出租房屋合同》对于营业执照的办理未进行约定；第四，依据现有证据，国创博晨公司承租涉诉房屋后，101室、102室空置未使用，605室进行了装修。国创博晨公司自2019年5月左右才确定涉诉房屋的具体用途及着手办理营业执照。综上，对于上述期间的房屋租金及物业费分担，本院结合本案的实际履行情况、国创博晨公司对于涉诉房屋的实际使用情况、双方对于合同未能继续履行的过错程度等因素，根据公平原则，酌情予以确定。对于国创博晨公司要求退还自2018年10月1日起至2019年9月30日止的房屋租金的诉讼请求，合理部分本院予以支持，超出部分本院不予支持。国创博晨公司要求支付利息的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。对于联通北京市分公司要求支付物业费及2019年10月1日至2019年12月6日期间的房屋租金的诉讼请求，合理部分本院予以支持，超出部分本院不予支持。联通北京市分公司要求支付利息的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、中国联合网络通信有限公司北京市分公司于本判决生效后十五日内向国创博晨（北京）资产管理有限公司退还房屋租金211970.1元。二、中国联合网络通信有限公司北京市分公司于本判决生效后十五日内向国创博晨（北京）资产管理有限公司退还电费6142.5元及电梯卡押金120元。三、国创博晨（北京）资产管理有限公司于本判决生效后十五日内向中国联合网络通信有限公司北京市分公司支付房屋租金76657.68元。四、国创博晨（北京）资产管理有限公司于本判决生效后十五日内向中国联合网络通信有限公司北京市分公司支付物业费133839.66元。五、驳回国创博晨（北京）资产管理有限公司的其他诉讼请求。六、驳回中国联合网络通信有限公司北京市分公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10210元，由国创博晨（北京）资产管理有限公司负担6806元（已交纳），由中国联合网络通信有限公司北京市分公司负担3404元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费3020元，由国创博晨（北京）资产管理有限公司负担2014元（于本判决生效之日起七日内交纳），由中国联合网络通信有限公司北京市分公司负担1006元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  梁 艳二〇二〇年十二月二十四日法官助理  刘靖轩书 记 员  王 静