河北省邯郸市丛台区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)冀0403民初4533号 原告：郭社会，男，汉族，1958年12月14日生，现住邯郸市丛台区。 原告：谢美兰，女，汉族，1954年6月28日生，现住邯郸市丛台区。 被告：郭某，女，汉族，1981年7月21日生，现住邯郸市丛台区。 被告：苗某，男，汉族，2004年5月5日生，现住邯郸市丛台区。 法定代理人：郭某，女，汉族，1981年7月21日生，现住邯郸市丛台区，系苗某母亲。 原告郭社会、谢美兰与被告郭某、苗某物权确认纠纷一案，本院于2020年10月30日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月8日公开开庭进行了审理。原告郭社会、谢美兰,被告郭某、苗某（法定代理人郭某）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郭社会、谢美兰共同向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除郭社会与郭某2015年11月30日签订的《协议书》，终止苗某代为持有该房屋；2、请求依法判决丛台区屋属于郭社会所有，两被告协助办理房产过户到郭社会名下；3、诉讼费用由二被告承担。事实与理由：原告郭社会、谢美兰系被告郭某父母，被告郭某与被告苗某是母子关系。2015年11月30日，原告郭社会与被告郭某签订《协议书》，该协议约定内容显示，为了防止原告在网络和直销项目上乱投资，防止原告拿自己名下房屋抵押贷款，将郭社会名下位于邯郸市丛台区房屋，暂时过户到郭某儿子苗某名下，该房产的所有权及使用权仍归郭社会所有，同时约定苗某不得私自买卖该房屋等条款。签订该《协议书》次日，即2015年12月1日，原告便与被告郭某前往房管局办理过户手续，并按照房管局要求签订了《存量房买卖合同》，原告谢美兰在合同落款处签字。《存量房买卖合同》显示，郭社会是卖方，苗某是买方，房屋买卖价格为零元。郭社会按照税务局核定的房产544000元价格缴纳了住房买卖契税，将该住房过户到被告苗某名下。房管局颁发的房产证由原告存放持有，该房屋至今仍由原告郭社会与爱人谢美兰居住。 2018年7月份，被告郭某以苗某出国旅游需要房产证做资金担保为由，将房产证拿走借用，至今没有归还原告。原告向两被告催要房产证，被告以种种理由不予归还。原告担心被告用该房产进行银行抵押或者买卖该房产，曾诉至邯郸经济技术开发区法院，要求确认与被告郭某之间签订的《协议书》效力，并要求将该房产过户给原告，该案最终经邯郸市中级人民法院判决，认定原告与郭某之间签订的《协议书》为有效协议，同时认定《存量房买卖合同》是为了履行该协议书约定内容而签订的，对于原告要求过户请求予以驳回。 综上所述，原、被告之间签订的《存量房买卖合同》没有约定房屋买卖价款，没有约定房屋交付时间，原告至今仍在该房屋居住，被告也未支付房屋价款，该《存量房买卖合同》实际上是为了完成《协议书》而采取的形式而已，该房产依据《协议书》的约定，所有权仍属于原告，被告苗某只是代为持有。被告以出国旅游需要资金担保为由，将房产证拿走拒不归还，侵犯了原告的合法权益。故此，原告请求法院依法解除郭社会与郭某2015年11月30日签订的《协议书》，终止苗某代为持有该房屋；依法判决丛台区屋属于郭社会所有，两被告协助办理房产过户到郭社会名下，以维护法律尊严不可侵犯。 郭社会、谢美兰为证明自己的主张，向本院提交如下证据：1、原、被告签订的协议书1份，证明涉案房产暂时过户给被告苗某；2、证明1份，证明我们一直在涉案房屋居住至今；3、房产登记申请书等，证明给苗某办理了过户；4、邯郸经济技术开发区法院判决书1份、邯郸市中级人民法院判决书1份，证明涉案房产应当归郭社会所有；5、房产证复印件，证明房产面积和地理位置；6、水、电、煤气费票据复印件及热力费单据，证明原告一直在该房屋中居住。 郭某、苗某共同辩称，签订的协议书是事实，我不同意过户到郭社会、谢美兰名下，同意两原告继续居住。 郭某、苗某未向本院提交证据。 经审理查明，郭社会与谢美兰系夫妻关系，郭社会和谢美兰是郭某的父母亲，郭某与苗某系母子关系。2005年8月郭社会从邯郸市同欣房地产开发有限责任公司购得位于邯郸市丛台区，并办理了房产证。2015年11月30日，郭社会（甲方）与郭某（乙方）签订《协议书》一份，协议约定：因甲方个人原因，在网络和直销项目上乱投资，防止把名下的房屋抵押出去贷款，经家人商议决定，1、把郭社会名下房屋一套，位置邯郸市丛台区，面积105.51平方米，暂时过户到郭某儿子（苗某）名下，该房屋所有权及使用权仍归郭社会所有。2、郭某儿子（苗某）不得将房屋更名，更不能未经郭社会本人同意私自买卖该房屋。3、违约责任：如郭某儿子（苗某）故意变卖该房屋，应按市场价支付郭社会该房屋全部房款和利息。双方在协议书上签字捺印。2015年12月1日，郭某作为苗某的法定代理人与郭社会签订《存量房买卖合同》，约定：郭社会为卖方，苗某为买方，郭社会所售房屋为楼房，坐落为丛台区，房屋建筑面积105.51平方米，地下室21.08平方米，房屋所有权证为0101115809，该房屋成交价零元，该房屋税务机关评估价为544000元，郭社会、谢美兰及郭某在合同上签字确认。同时签订了《免除资金监管声明》。同日，郭社会、谢美兰作为转让方在邯郸市产交易登记中心的房屋所有权转移登记申请书上签字，郭某作为受让方苗某的法定代理人在该申请书上签字。郭社会交纳了住房买卖契税，将该房屋过户到苗某名下。 另查明，郭社会、谢美兰与郭某、苗某签订房屋买卖合同后，郭某、苗某并未按照合同约定的房屋评估价格向郭社会、谢美兰交纳购房款，郭社会、谢美兰也未将房屋交付给郭某、苗某，该房屋一直由郭社会、谢美兰居住至今，该房屋所产生的水电费、热力费、物业费均由原告交纳。 2020年9月17日，经本院到邯郸市不动产登记中心核实，位于丛台区产的权利人是苗某，该房产至核查当日无抵押、无查封、无预告登记、无异议登记、无限制信息。 还查明，郭社会于2019年8月1日将郭某、苗某诉至邯郸经济技术开发区人民法院，请求确认2015年11月30日郭社会与郭某之间签订的《协议书》有效；要求郭某、苗某协助郭社会办理丛台区屋过户手续。邯郸经济技术开发区人民法院作出（2019）冀0491民初1450号民事判决书，判决驳回郭社会的诉讼请求。郭社会不服判决提出上诉，邯郸市中级人民法院经审理，于2019年12月25日作出（2019）冀04民终7074号民事判决，判决认定郭社会与郭某（苗某法定代理人）于2015年11月30日签订的协议书，系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效协议。该协议书约定了实际所有权人、使用权人均是郭社会。协议书签订后第二日，双方即以房屋买卖的形式办理了过户。本案中，苗某并未支付涉案房屋的房款、住房买卖契税，郭社会在涉案房屋居住使用至今，该涉案房屋所产生的电费、供热费、物业费业均由郭社会交纳，根据上述查明的事实，双方签订的《存量房买卖合同》并非真正的房屋买卖合同关系，其目的是为了履行2015年11月30日双方订立的协议书，故一审法院适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十四条不当，本院对此予以纠正。因郭某和苗某并未违反协议约定，故郭社会要求上述二人协助办理涉案房屋的过户手续无事实和法律依据，本院不予支持。郭社会的上诉请求部分成立，一审判决认定事实清楚，适用法律不当。故判决：一、撤销河北省邯郸经济技术开发区人民法院（2019）冀0491民初1450号民事判决；二、确认郭社会、郭某于2015年11月30日签订的协议书为有效协议；三、驳回郭社会的其他诉讼请求。现郭社会、谢美兰向本院起诉，请求依法解除郭社会与郭某2015年11月30日签订的《协议书》，终止苗某代为持有该房屋；判决丛台区屋属于郭社会所有，两被告协助办理房产过户到郭社会名下。 本院认为，邯郸市中级人民法院的生效判决认定了郭社会与郭某（苗某法定代理人）于2015年11月30日签订的协议书为有效协议，该协议书约定了涉案房屋（丛台区）的实际所有权人、使用权人均是郭社会。双方虽以房屋买卖的形式将房屋从郭社会名下过户到苗某名下，但苗某并未支付涉案房屋的房款，郭社会交纳了住房买卖契税，郭社会、谢美兰并在涉案房屋一直居住使用至今，该涉案房屋所产生的电费、供热费、物业费业均由郭社会交纳，根据上述查明的事实，双方签订的《存量房买卖合同》并非真正的房屋买卖合同关系，其目的是为了履行2015年11月30日双方订立的协议书，该涉案房屋的所有权人仍是郭社会。故对原告要求确认丛台区屋所有权归郭社会所有，本院依法予以支持。郭社会作为涉案房屋的所有权人，其单方主张要求解除与被告之间的协议，终止苗某代为持有该房屋的行为，并要求二被告协助办理过户手续，符合法律规定，本院予以支持。 依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百七十三条，《中华人民共和国物权法》第三十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条之规定，判决如下： 一、解除郭社会与郭某2015年11月30日签订的《协议书》。 二、位于邯郸市丛台区房产归郭社会所有，郭某、苗某自本判决生效之日起十日内协助郭社会将上述房产过户至郭社会名下。 案件受理费9240元，减半收取4620元，由被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审判员  常美君 二〇二〇年十二月十日 书记员  李 冰 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》第五条民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。 第一百一十三条民事主体的财产权利受法律平等保护。 第一百一十四条民事主体依法享有物权。 物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。 第一百七十三条有下列情形之一的，委托代理终止：(一)代理期间届满或者代理事务完成;(二)被代理人取消委托或者代理人辞去委托。 《中华人民共和国物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。