广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0102民初3358号 原告：黄志寿，男，1970年8月24日出生，汉族，住南宁市。 原告：陈丽青，女，1975年6月24日出生，汉族，住南宁市。 委托诉讼代理人：黄志寿，男，1970年8月24日出生，汉族，住南宁市，系陈丽青的配偶。 被告：南宁市华佳学校，住所地：南宁市兴宁区望州路**，统一社会信用代码：52450102739983703F。 法定代表人:郑展勋。 第三人：黄顺华，男，1972年10月11日出生，壮族，住南宁市。 案由:房屋租赁合同纠纷。 适用程序：简易程序（√）普通程序（）。 立案时间：2020年5月25日 开庭时间：2020年7月29日 当事人到庭情况： 原告黄志寿、陈丽青：原告黄志寿本人到庭，陈丽青委托诉讼代理人黄志寿到庭 被告南宁市华佳学校（以下简称“华佳学校”）：法定代表人郑展勋到庭 第三人黄顺华：本人到庭 原告诉请要点 两原告诉讼请求：1.被告返还原告集资197000元；2.被告返还原告装潢人工费、材料费等135604元；3.被告向原告赔偿利息损失，按银行贷款利率赔偿利息，利息计算以集资及装修款332604元为基数，从2018年9月21日起计至还清款止；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2009年6月5日，经被告同意，乙方将南宁市华佳学校教工集资房第二栋A座104号房转让给原告，因华佳学校与广西武警总队后勤部发生租赁合同纠纷，使原告于2018年9月20日被腾空搬离，受到巨大的经济损失。附说明，该房屋当时因被告误把楼号搞错，以为另属他人，动工装修时乙方黄顺华发现并及时阻止，曾与被告协商无果，因对己装修部分的费用未达成统一意见，欲转让给学校，后与被告商议转让给原告夫妇，并由被告收取7000元装修费。该房转让给原告时，被告具有三份《证明》，一份《校园规划图》上都盖印（中国人民武装警察部队广西壮族自治区总队第一支队）公章，注明租赁期为50年，由于华佳学校在租赁期内与武警总队发生合同纠纷，使原告权益受侵，鉴于上述事实，认为原告集资款197000元及装修材料费、人工费等135604元，合计共：332604元，应由被告承担全额返还原告，诉请您院依法秉公裁决。 被告答辩要点 被告华佳学校辩称：本案双方所签订合同无法继续履行，属于不可抗力范畴，并非被告过错原因所致，并且原告已得到南宁市全面停止有偿服务办公室的相应补偿。被告与武警广西一支队存在“土地租赁期为50年，每十年调整租金”的约定。本次提供的学校校园规划图及两份土地租用期为50年的证明。如果没有武警部队关于50年租赁期限的保证及承诺，自治区教育厅、南市教育局领导绝不会引荐租这块地建校园。被告也绝不会投入巨大资金，建设一座花园式校园，拱手送人。而在中央军委作出部队和武警全面停止有偿服务的请示下，已不可能续签土地租赁合同。所以校园土地不能续租是属不可抗力范畴，被告完全没有过错。2018年6月，根据南宁市全面停止有偿服务办公室的安排，对学校老师集资房按每平方给予276元的补偿。还对提前搬离者给予了一定的奖励。原告在将住房交给南宁市兴宁区全面停止有偿服务，办公室后领取补偿款53508元正，且原告在教师集资房居住了11年，并且得到相应的补偿，现在还要被告给予赔偿，既无合同依据也无法律依据。请求驳回原告诉讼请求。 第三人黄顺华辩称对原告诉请没有意见。 认定事实及法律适用 经审理查明：1.2007年2月12日，第三人黄顺华（乙方）与被告华佳学校（甲方）签订一份《教师集资房使用合同书》，主要约定：甲方将位于南宁市华佳学校内的教师集资楼第二栋A座第104号房提供给乙方长期居住，居住时间至2053年6月30日。乙方须一次性交建房集资款197000元（按房屋每平方米1000元、每套197平方米计）；乙方享有住房的居住权、使用权和继承权，但没有转让权，若转让只能转让给学校；若乙方将房屋转让给学校，居住时间在10年内的学校按每套原集资建房价197000元全额退回给乙方；若居住时间在10至15年内的，按房价的80%（即157600元）退回给乙方；居住15年后每延长5年，所退房款递减10%；若乙方欲退房，须以书面形式向甲方提出退房申请，甲方在收到退房申请后3个月向乙方付清应退的房款，逾期乙方可将住房转让给他人；乙方入住后，前10年不交地租，10年后每年每套交地租700元；乙方住房的安全保卫工作由甲方负责，若乙方住房发生水、电故障时，甲方为乙方维修提供方便（室内水、电损坏由乙方负责，室外损坏非乙方责任的由甲方负责）；乙方房屋如遇国家政府变化被强制回收或拆迁，房屋回收或拆迁所得的一切赔偿全部归乙方所有，甲方须为乙方办理房款的有关退赔手续；若甲方原因造成乙方住房合法权益收到损害的，甲方须赔偿由此造成的一切损失。该合同还对其他事项进行了约定。 上述合同后，第三人系用其所应从被告处得的工程款中抵扣197000元。签订之日即将涉案房屋交付给第三人使用。2007年2月12日，被告向第三人出具《南宁市华佳学校教工集资房收款收据》，载明：兹收到黄顺华、卢若荣交来学校教工集资房建房集资款197000元。 2009年6月5日，第三人、被告在上述2007年2月12日签订的《教师集资房使用合同书》中约定“2019年6月5日转给黄志寿、陈丽青夫妇。” 2009年6月5日，第三人、被告在上述2007年2月12日出具的《南宁市华佳学校教工集资房收款收据》中约定“2019年6月5日转给黄志寿、陈丽青夫妇。” 2009年6月5日，被告向原告出具《收据》，载明：兹收到黄志寿、陈丽青交来第二栋A座四楼104号房装修款7000元。 2.本院曾于2014年10月11日立案受理中国人民武装警察部队广西壮族自治区总队后勤部作为原告（反诉被告）与南宁市华佳学校作为被告（反诉原告）租赁合同纠纷一案,并于2016年6月15日作出（2014）兴民一初字第1419号民事判决书，判决华佳学校将《中国人民武装警察部队房地产租赁合同》、《土地租赁补充协议书》、《补充协议书》中所涉的租赁土地及地上建筑物、构筑物返还给武警广西总队保障部。华佳学校不服上述一审判决，向南宁市中级人民法院提起上诉。南宁市中级人民法院于2017年11月23日作出（2016）桂01民终3441号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该案件的生效民事判决认定以下事实：2004年1月5日，武警广西总队第武警一支队（以下简称“武警一支队”）取得坐落于南宁市地块的土地使用权，登记的土地用途为军事设施用地，使用权类型为划拨。2003年6月20日，武警一支队（甲方）与南宁市华佳高级中学（乙方，现更名为被告南宁市华佳学校）签订一份《中国人民武装警察部队房地产租赁合同》，约定甲方将坐落于南宁市兴宁区武警武警一支队院内东侧山头，自总队文工团东侧围墙至武警一支队装备仓库以东红线图以内闲置空地出租给乙方使用，租赁用途为开发建设学校及住宅场所，租期十年，十年租金共计265万元，前五年按每年25万元，后五年按每年28万元，租赁期限从2004年9月1日至2014年9月1日止，租金按半年结清，由乙方在每年9月10日、3月10日交付甲方，付款方式银行转账；合同第九条约定“乙方所修建的楼房及规划图应与甲方协商，征得甲方同意和支持，费用由乙方自理，租赁期满，乙方要续租，同等条件下有优先权，租金另议”；合同第十一条约定“乙方在租赁期届满时，如需继续承租上述场地，应当在租赁期届满前三个月提出，经甲方同意，双方签订租赁合同，租金另议”。2006年5月10日，武警广西总队南宁市支队（以下简称“武警南宁支队”）与被告南宁市华佳学校签订一份协议，确认由于部队编制体制调整，原武警一支队与武警南宁支队合并改为武警南宁支队，南宁市华佳高级中学更名为南宁市华佳学校，上述《中国人民武装警察部队房地产租赁合同》继续有效。2007年3月20日，中国人民武装警察部队广西壮族自治区总队与被告南宁市华佳学校签订一份《土地租赁补充协议书》，载明由于武警广西总队于2006年将望州路298号原武警一支队的所有房地产收回总队后勤部管理，并要求将房地产从2007年1月1日移交给武警广西总队后勤部营房处，甲方对管理单位及部门进行更改，由原武警一支队和武警南宁市支队改为武警广西总队后勤部，2003年6月20日签订的《土地使用权租赁合同》条款继续有效，并至合同期满（2014年9月1日），同时明确所涉租赁土地的具体坐标。2011年7月21日，原告武警总队广西后勤部（甲方）与被告南宁市华佳学校（乙方）签订《补充协议书》，约定在2003年6月20日签订的《中国人民武装警察部队房地产租赁合同》和2007年3月20日签订的《土地租赁补充协议书》的基础上，签订本补充协议，租赁期限共为10年，即2004年9月1日起至2014年9月1日止；从2011年6月1日起，乙方缴纳的租金在现行租金标准基础上递增10%，即2011年6月1日至2014年9月1日，年租金为30.8万元；合同第五条第（三）项约定乙方“不得擅自在承租的场地上添建各种建筑物、构筑物，确实需要添建的，必须向甲方提供建设方案，在甲方按规定报经武警部队主管部门批准并由甲方出具书面同意书后实施，费用由乙方承担，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须完好地无偿移交给甲方”。该合同还对其他事项进行了约定。 所涉及的综合教学楼投资项目已于2003年6月9日获广西壮族自治区发展和计划委员会的登记备案，取得基本建设投资项目登记备案证。南宁市华佳学校与武警一支队签订《中国人民武装警察部队房地产租赁合同》后，南宁市华佳学校在所涉土地上投资建设综合教学楼、学生公寓楼、教师公寓楼等建筑，其中，综合教学楼、学生公寓楼、教师公寓楼于2004年8月22日竣工验收合格。上述所涉工程项目已于2004年11月16日办理竣工验收备案。 （2014）兴民一初字第1419号民事判决书，判决“一、被告南宁市华佳学校于本判决生效之日起二十日内将《中国人民武装警察部队房地产租赁合同》、《土地租赁补充协议书》、《补充协议书》中所涉及的租赁土地及地上建筑物、构筑物返还给原告中国人民武装警察部队广西壮族自治区后勤部（土地范围详见判决书后附《土地租赁补充协议书》附注的土地坐标）；二、驳回被告南宁市华佳学校的反诉请求。” 3.2018年9月18日，南宁市兴宁区人民法院向华佳学校及各住户发出（2018）桂0102执1000号之三号《公告》，载明：申请执行人中国人民武装警察部队广西壮族自治区总队后勤部与被执行人南宁市华佳学校租赁合同纠纷一案，本院已于2018年4月24日受理。被执行人南宁市华佳学校应当立即将《中国人民武装警察部队房地产租赁合同》、《土地租赁补充协议书》、《补充协议书》中所涉的租赁土地及地上建筑物、构筑物返还给原告武警广西总队保障部，责令上述区域内所有人员须于2018年9月21日前搬离涉案的租赁土地及地上建筑物、构筑物。到期仍未搬离的，将依法强制执行。 4.2018年9月20日，南宁市兴宁区人民政府民生街道办事处，出具《证明》，主要载明：兹有华佳学校2Ａ栋104号房，户主黄志寿，房屋面积197平方米，身份证号4501111970××××××××，于2018年9月20日将居住的房屋腾空搬离交给南宁市兴宁区全面停止有偿服务工作办公室，并已向兴宁区政府申请领取搬迁奖励53508元。 本院认为，关于《教师集资房使用合同书》相对方的问题。《教师集资房使用合同书》由被告与第三人签署后，原、被告及第三人均认可于2009年6月5日第三人将上述合同的权利义务概括转让给原告。故根据《中华人民共和国合同法》第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”的规定，《教师集资房使用合同书》的合同相对方为原告与被告。 关于案涉合同的性质和效力问题。《教师集资房使用合同书》，约定被告将涉案房屋提供给原告使用50年，原告一次性交款197000元，原告享有该房的居住使用权和继承权，但不享有房屋的转让权。原、被告所作约定符合出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的房屋租赁合同法律属性。综上，本院认定案涉合同性质为房屋租赁合同。原、被告未明确约定合同的起止日起，但被告、第三人认为在签订合同当日内交付，故本院认定合同期限为2007年2月12日至2057年2月11日止。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定，原、被告签订的《教师集资房使用合同书》自2007年2月12日至2027年2月11日为有效合同，超过20年的部分即2027年2月12日至2057年2月11日为无效合同。原告实际于2018年9月20日搬离涉案房屋，故原、被告签订的《教师集资房使用合同书》有效部分实际已于2018年9月20日解除。 关于被告华佳学校应否返还建房集资款及支付相应利息的问题。涉案房屋因南宁市中级人民法院（2016）桂01民终3441号民事判决书的执行，原告已于2018年9月20日将涉案房屋腾空并交还。被告抗辩涉案房屋被收回系不可抗力，本院不予采信。参照《教师集资房使用合同书》第四条“若乙方将房屋转让给学校，居住时间在10年内的学校按每套原集资建房价197000元全额退回给乙方；若居住时间在10至15年内的，按房价的80%（即157600元）退回给乙方；居住15年后每延长5年，所退房款递减10%”的约定，原告实际使用涉案房屋自2007年2月12日至2018年9月20日，现原告主张按照197000元退还款项，本院不予以支持。被告应退还的款项为157600（197000元×80%）。如前论述，被告华佳学校应向原告返还建房集资款而未予返还，原告主张被告支付相应的资金占用利息损失，符合法律规定，本院予以支持。鉴于原告黄志寿、陈丽青一直实际居住使用案涉房屋至2018年9月20日才腾空搬离的事实，且原告亦未举证证明其在搬离前曾向被告华佳学校提出返还建房集资款的主张及双方对利息有约定的事实，本院认定被告华佳学校向原告支付的利息损失应以157600元为基数，从原告腾空搬离之日即2018年9月20日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的贷款基准利率分段计付；从2019年8月20日起至被告实际清偿本息之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计付。 关于被告华佳学校应否赔偿房屋装修费的问题。原告支付装修费7000元，但原告在合同有效期内即被收回房屋，故对于原告未实际使用的部分，本院予以支持。结合原告已实际居住使用案涉房屋十一年半，装修确有折旧的事实，结合损益相抵规则，本院予以支持被告向原告退还的装修费为2975元（7000元÷20年×8.5年）。对于原告主张还支付了装修人工费48000元、材料费80604元，但其提交第三人签订的装修合同，且该合同系于原告受让《教师集资房使用合同书》的权利义务之后签订，且原告未举证证实其实际支出该笔费用，本院不予支持。 判决结果 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十四条之规定，判决如下： 一、被告南宁市华佳学校向原告黄志寿、陈丽青返还建房集资款157600元； 二、被告南宁市华佳学校向原告黄志寿、陈丽青赔偿利息损失（利息计算：以157600元为基数，从2018年9月20日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的贷款基准利率分段计付；从2019年8月20日起至被告实际清偿本息之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计付）； 三、被告南宁市华佳学校向原告黄志寿、陈丽青返还房屋装修款2975元； 四、驳回原告黄志寿、陈丽青的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本案生效判决送达之日起十日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的财产所在地的人民法院申请执行。 案件受理费3145元，由原告黄志寿、陈丽青负担1627元，被告南宁市华佳学校负担1518元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  周云珍 二〇二〇年十二月十一日 书记员    张奕瞳 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。