北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初6985号原告（反诉被告）：李欣杰，女，1955年3月18日出生，汉族，农民，住吉林省东辽县。委托诉讼代理人：李久成（系李欣杰之女婿），住河北省三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：陈珺，北京市一格律师事务所律师。被告：邓春雷，男，1989年5月12日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。被告：邓鑫雨（系精神残疾人），男，1979年3月26日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。被告：邓元利（系被告邓鑫雨之父，兼被告邓鑫雨的法定代理人），男，1954年1月5日出生，汉族，退休职工，住北京市大兴区。被告（反诉原告）：李霞（系被告邓元利之妻，被告邓春雷、被告邓鑫雨之母，兼被告邓元利、被告邓春雷的委托诉讼代理人，兼被告邓鑫雨的法定代理人），女，1952年8月24日出生，汉族，退休职工，住北京市大兴区。上述4名当事人的共同委托诉讼代理人：侯年春，北京兴开律师事务所律师。原告（反诉被告）李欣杰与被告邓春雷、被告邓鑫雨、被告邓元利、被告（反诉原告）李霞房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李欣杰的委托诉讼代理人李久成、陈珺，被告（反诉原告）李霞，4名本诉被告的共同委托诉讼代理人侯年春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李欣杰向本院提出诉讼请求：1.李霞、邓元利、邓春雷、邓鑫雨共同支付李欣杰拆除费及腾退配合奖516870元、装修及附属物补偿346401元、搬迁补助费86253元、补贴250476元，合计1200000元；2.本案诉讼费用由上述4名被告承担。事实和理由：2009年11月18日，李欣杰与李霞签订了房屋租赁合同，约定由李欣杰承租位于北京市大兴区西红门镇四村菜地1.2亩及地上建筑物1层作为房屋出租使用；出租期间自2010年5月1日至2025年4月30日止，使用期限15年；年租金70000元，5年后递增5%，为年租金73500元，10年后递增10%，为年租金77000元；租金支付方式为半年一付，每年5月1日付一次，11月1日付一次。合同签订后，李欣杰对房屋进行了装修，并进行了增建，用于公寓出租；在合同履行过程中，李欣杰按照合同约定支付了租金及各项费用，但是在2016年4月20日，李霞将租赁房屋停水停电，造成李欣杰无法正常经营；现涉案房屋已经被拆除，但李霞拒等人拒绝对李欣杰进行赔偿。后李欣杰得知李霞于2007年就将涉案房屋所在土地由其子邓春雷接替，拆除腾退依然是由邓春雷作为被腾退人；李欣杰认为，涉案房屋所在土地属于家庭共有，李霞作为家庭成员将土地转由其子接替，但共同家庭成员仍应承当相应的义务，故签订租赁合同的李霞，以及李霞之夫邓元利，李霞之子邓春雷、邓鑫雨，均应当共同承担责任。综上所述，为维护自身合法权益，李欣杰诉至法院，请求判如所请。邓春雷、邓鑫雨、邓元利共同辩称，邓春雷、邓鑫雨、邓元利与李欣杰之间没有合同关系，就李欣杰是否应取得相应补偿款项的答辩意见与李霞意见一致。李霞辩称，不同意李欣杰的诉讼请求；李欣杰与李霞的租赁关系系在2009年开始，其主张的房屋重置成新价并不存在，根据补偿政策，2009年之后建造的房屋不存在该项目补偿；根据李欣杰主张所依据的终审单中记载，2009年以后的补偿款项括弧内的补偿事项为配合奖，根据该主张在拆迁档案中腾退综合明细表中有明确记载；李欣杰所主张的搬迁补助补贴等补偿项目属于对李霞一方的奖励性补偿，并非就本次搬迁腾退中李欣杰的经营性损失补偿，所以与李欣杰无关；李霞将房屋出租给李欣杰时，房屋内已具有装修，所以李欣杰主张被搬迁腾退房屋中全部的附属物及装修补偿没有事实依据；终审单中的补贴属于奖励性补贴，应归出租方所有，与承租人无关。李霞向本院提出反诉请求：1.李欣杰支付李霞自2016年5月1日至2020年4月30日期间的房屋占有使用费294000元（按照每年73500元计算）；2.本案诉讼费用由李欣杰承担。事实和理由：2009年11月18日，李霞与李欣杰签订了《租赁合同》，合同约定：“就乙方租用甲方土地和地上建筑物事宜，达成以下协议：一、甲方将菜地1.2亩和地上建筑一层出租给乙方作为《房屋出租》使用。二、出租期：2010年5月1日至2025年4月30日，使用期限15年。三、在乙方承租期间可以在原一层建筑上建二层，但甲方原有的一层面积最终所有权归甲方所有，地上建筑按许盖不许拆的原则。五、年租金为7万，5年后从2015年5月1日开始递增5%，每年租金73500元，2020年5月1日每年77000元。六、付款方式：自合同签订之日起每年支付两次：每年的5月1日一次，11月1日一次。逾期30天乙方没能交给甲方租金，甲方有权收回土地使用权及地上建筑物。”合同签订后，李欣杰依约将租赁物交付给李霞，直至2016年5月1日，李欣杰需要再次交纳租金时，李欣杰拒不缴纳租金，也不从所租赁的大院内搬离，也不返还给李霞土地及地上物。综上所述，为维护自身合法权益，李霞提起反诉，请求判如所请。李欣杰对李霞的反诉辩称，不同意李霞的全部反诉请求；在2018年9月8日涉案房屋被拆除，拆迁档案中有1个交房通知单可以看出日期；涉案房屋于2016年4月20日停水停电，已经腾退；涉案房屋因拆除腾退由大兴区西红门镇人民政府于2016年3月20日发布拆迁通知；在接到通知后，李欣杰就将所有租户开始清退，在2016年4月20日清退完毕；李欣杰交纳租金至2016年4月30日，所以不存在后续还要交纳租金（占有使用费）的情况，不存在拖欠租金（占有使用费）的行为；腾退房屋的时候李欣杰没有和李霞办理交接手续；对具体腾退时间，李欣杰明确为2016年4月20日。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：邓元利、李霞系夫妻关系，邓春雷、邓鑫雨系邓元利、李霞夫妇之子女；邓鑫雨系精神残疾人，对其颁发有残疾人证。2009年11月18日，在案外人衡阿良的见证下，李霞（甲方、出租人）与李欣杰（乙方、承租人）签订《租赁合同》；双方约定甲方将菜地面积1.2亩及地上建筑1层出租给乙方作为房屋出租使用，租赁期限为15年，自2010年5月1日至2025年4月30日；关于增建，双方在合同书第三条约定：“在乙方承租期间内乙方可以在原一层建筑上建二层，但甲方原有的一层面积最终的所有权都归甲方所有，地上建筑按许盖不许拆的原则”；关于租金标准，双方在合同书第五条约定：“年租金为7万元……五年后从2015年5/1月开始递增5%，每年租金为73500元……第10年到15年，从2020年5月1日开始递增10%每年金额为77000元……直至合同期满”；关于付款方式，双方在合同书第六条约定：“自合同签订之日起每年支付两次：每年的5月1日一次，11月1日一次。逾期30天乙方没能交给甲方租金，甲方有权收回土地使用权及地上建筑物”；关于水、电等供应及土地租金负担，双方在合同书第八条第4项约定：“甲方在租赁期间内保证乙方房屋的正常使用（水、电、防水）。注：除乙方建筑外部分防水”，在第5项约定：“甲方承担的费用，在租赁期间内土地的租金由甲方依法缴纳，如发生政府有关部门征收未列出：但与房屋有关的费用就甲方承担，与经营有关的费用应乙方承担，甲方不得擅自增加本合同未明确由乙方交纳的费用”；关于占地补偿，双方在合同书第十一条约定：“如遇国家政府划征用土地、房地产开发、拆迁等，拆迁费及地上所有建筑物的赔偿金由甲方负责与相关单位协调解决：地上建筑的一层的拆迁费归甲方所有，甲方不参与分配。在租期10年内发生的这种情况的，地上建筑物一层以外的，余下房产赔偿金额归乙方所有：如果这种情况发在10年之后15年内地上建筑物除一层外其余的建筑物赔偿甲方得40%，乙方得60%”；就合同期满的加建处理，双方在合同书第十二条约定：“当合同期满时，且不再续约时乙方在租用的土地上所有建筑都不得拆除，其所有权归甲方所有，甲方有权收回”。在合同落款甲方处，李霞签字并捺印确认；在合同落款乙方处，李欣杰签字并捺印确认。合同签订后，李霞将租赁房屋李欣杰使用；李欣杰向李霞交纳租金，已交纳租金至2016年4月30日，对2016年5月1日之后的租金（占有使用费）未再向李霞交纳。李欣杰承租房屋后，在原有房屋的基础上进行了加建与装修。关于房屋加建情况，李欣杰陈述称，在拆迁档案所存档《院落及房屋平面示意图》中，共有编号1至4的4处房屋，院落中间是空地，是由东侧大门进入房屋院落，其中最西侧编号3的建筑是3层房屋，其中第2层是在原有第1层的基础上添加钢结构隔出来的，编号1和编号2的房屋是李欣杰加盖的，是在原房屋楼顶上加盖了第2层，编号4房屋是李欣杰新建的锅炉房；4名被告陈述称院内第2层房屋系李欣杰在原有房屋内打了1层隔断隔出了2层，第3层是李欣杰在原有房屋上面接上去盖的，但是针对第3层在拆除腾退时没有给予任何补偿。对于装修情况，李欣杰陈述称，拆迁档案所存档《估价结果已通知单》中的“装修、附属物及设备补偿款”部分中列明的所有项目都是李欣杰一方装修的，在李欣杰租赁房屋时（接收房屋时），诉争房屋只有1层，而且只有1个框架，所有装修均是由李欣杰实施的；4名被告认可租赁房屋的2层及以上部分的装修及附属物系李欣杰所实施和添附，对2层及以上的装修及附属物的补偿同意支付给李欣杰，但对李欣杰主张其他部分的装修及附属物补偿不予认可，对第1层4名被告原先就存在装修，在拆迁档案所存档《估价结果通知单》中涉及第1层的装修均是由4名被告实施的，主要有水泥地面、配电箱、大门、隔断等，在李欣杰承租之前是有别人承租的，李欣杰并非最早的承租人，所以房屋院落的基础设施均是齐全的，不知道李欣杰在承租后有没有更换过暖气设备。就加建及装修情况李欣杰提交大量照片予以证明；对上述照片中的外部拍摄部分，4名被告予以认可，对房屋内部照片，4名被告不予认可；就上述主张，李欣杰还提交其向北京市大兴区西红门镇第四村村民委员会（以下简称四村村委会）在2009年12月1日提交的《厂库房改建公寓申请书》，该申请书载明：“……因本人李欣杰根据房屋出租经营的需要，近日起要将该厂房改扩建为房租公寓使用，在不影响厂房整体安全结构，本人保证建筑安全的情况下，对该一层厂库房进行装饰装修，并在一层厂库房之上增加二层与三层建筑物”；对该申请书的真实性，4名被告予以认可；就上述主张，李欣杰还提交由上述四村村委会于2009年12月5日作出的《施工安全告知书》（载明“李欣杰在对西红门镇四村工业区二条13号院，邓元利与李霞的厂库房进行改造装饰、装修、增建时，应遵守国家有关施工现场安全生产的法规和管理制度，建立健全安全生产责任制和安全生产管理制度”等内容）、李欣杰（甲方）与案外人王玉连（乙方）于2009年12月6日签订的《大兴区西红门四村邓元利、李霞院盖房协议》（载明1层为原始框架结构，每1间装修费为8000元，2、3楼为乙方负责加盖框架结构，新建房屋每间为15000元，每间房屋主体为红砖24墙，房屋高3米，宽为4米，房顶为岩棉彩钢板顶，PVC吊顶，600*600地砖，独立卫生间，卫生间墙地砖，马桶、水盆、热水器、免漆门、卫生间塑钢门，大衣柜、电脑桌、床、席梦思床垫等详细改建及装修内容）、由王玉连出具的总额为1220000元的9张装修款收据（开票时间在2009年12月8日至2010年6月1日期间，开票时间为2010年6月1日的收据载明“李欣杰西红门四村工业区装修尾款一次性结清”）、由案外人刘回峰开具的总额为150000元的3张暖气安装款收据（开票时间为2010年11月1日、2010年11月15日、2011年1月5日）；对上述盖房协议、装修款收据、暖气安装款收据，4名被告均不予认可。本案所涉租赁系整院出租，经询问，双方当事人均认可本案涉案租赁房屋无论是原有房屋还是后续加建房屋均未取得建设工程规划许可证，亦未经区县以上房屋主管部门批准建设；就租赁房屋所涉土地，李欣杰主张租赁菜地面积是1.2亩，租赁房屋建设在上述菜地内，所涉土地不是集体建设用地；4名被告陈述称，租赁菜地面积是1.2亩，租赁房屋建设在上述菜地内，所涉土地是村里的养殖地，不是农村宅基地，应该也不是集体建设用地。经询问，双方当事人均认可诉争《租赁合同》系无效合同，双方亦是基于无效合同提出各自主张和请求。2016年3月20日，四村工业区管理机构发布《西红门镇四村工业区拆除腾退通知》，告知：“根据上级政府关于西红门镇总体拆除腾退的工作部署，西红门镇四村工业区的拆除腾退工作即将开始，请在此范围内的商户和住户按照本通知的要求配合拆除腾退工作，尽快搬离出拆除腾退的范围，并办理相关手续。1：此次我村拆除腾退的范围是，东至同华大街，西至京开路，南至福伟路，北至宏福东路。2：此范围的商户和住户已于2016年3月20日起进行了入户清登，并从即日起开始谈户和签订拆除腾退协议。3：自2016年4月20日起正式启动拆除腾退工作。4:2016年4月20日停止对此范围内的商户和住户供电供水，请您及时搬离……”。随后，在2016年4月20日，四村工业区管理机构发布《西红门镇四村工业区停电、停水通知》，告知：“根据上级政府关于西红门镇总体拆除腾退的工作部署，西红门诊四村工业区的拆除腾退工作即将开始……现通知使用我单位水、电的租户，为了配合本地区拆除腾退工作，我单位决定将变压器和水井已进行清登评估，评估作价后将交给有关部门进行拆除。我单位决定在2016年5月20日将我的单位管辖范围内的水、电停止供应……”。关于涉案房屋停水停电时间，李欣杰陈述称系在上述通知所确定时间，即在2016年4月20日就停水停电，在此之前李欣杰已经将所有租户清退了；李霞在庭前谈话时主张系在2016年5月23日停水停电，系村长告诉李霞的；之后在庭审中，4名被告主张系在2016年5月20日停水停电的，并表示不了解李欣杰系在何时清退租户，因为去过好几趟李欣杰都不走，还看到有人在涉案房屋内居住，所以不认可李欣杰所主张清退租户（即清空房屋）时间。现涉案房屋院落已经被拆除，对于具体拆除时间双方当事人之间存有争议，李欣杰主张之前去过诉争房屋处，在2018年的时候诉争房屋就已经被拆除了；4名被告则主张，李欣杰没有配合政府拆迁工作，诉争房屋是被政府强拆的，大概是在2019年11月份被拆除的，诉争房屋现在已经不存在了。在庭前谈话时，李霞所主张反诉请求为要求李欣杰支付2016年5月1日至2018年11月9日期间的房屋占有使用费（按每年73500元标准计算），2018年11月9日是村里通知拆除的日期，李霞不清楚具体拆除的日期，就以村里通知的日期为准；在庭审时，李霞变更诉讼请求为要求李欣杰支付2016年5月1日至2020年4月30日期间的占有使用费294000元（按每年73500元标准计算），并主张涉案房屋自2016年5月1日至被拆除腾退之日一直由李欣杰占有使用，现将截止时间确定为2020年4月30日，房屋实际上被拆除腾退的时间晚于上述截止时间，但至开庭审理时已经拆除。经李欣杰申请，本院调取了涉案房屋院落的拆迁档案。2020年6月5日（乙方落款时间），北京欣业城镇建设投资管理有限公司（腾退人、甲方，以下简称欣业公司）与邓元利（被腾退人、乙方）签订《腾退补偿协议》，双方约定为保证大兴区西红门镇1号地、2号地、B地块拆除腾退工作的顺利进行，需拆除乙方在腾退范围内所有的房屋及地上附属物，乙方在腾退范围内有1725.06平方米房屋，被拆除房屋位于西红门镇四村工业区二条13号；经评估，甲方需给付乙方腾退补偿款为712455元、腾退补助费603123元（含搬迁补助费86253元、腾退配合奖516870元），合计1315578元；当乙方腾空房屋及地上附属物，经验收合格并将房屋及地上附属物交给甲方（完全具备拆除条件）拆除之日起15个工作日内，甲方将腾退补偿款支付给乙方。同日，欣业公司（甲方）与邓元利（乙方）签订《腾退补偿综合协议》；双方约定乙方承包四村养殖小区土地位于西红门四村工业区二条13号，承包人数为3人，分别为邓元利、邓鑫雨、邓春雷；双方约定，乙方签订的《腾退补偿协议》价款为1315578元，为保证甲乙双方权益，保证大兴区西红门镇城乡结合部改造试点1号地拆除腾退工作的顺利进行，在奖励期内签订《腾退补偿协议》，给予以下奖励，即补贴1为0元、补贴2为961230元、补贴3为450000元，以上奖励补贴总款为1411230元；以上述1315578元加上1411230元，则乙方承包土地范围内的腾退补偿最终所得总款为2726808元；乙方签订该协议之日起15个工作日内，甲方将腾退补偿综合总款支付给乙方；乙方与甲方签订土地承包《解除合同》，甲方为乙方开具与无纠纷证明。在拆迁档案中还存档有《交房通知单》，其载明被腾退人为邓元利、邓鑫雨、邓春雷，被腾退地址为“西红门镇四村工业区二条13号”，拆除建筑面积为1725.06平方米，交房时间为2018年9月8日，在“被腾退人”处邓元利签字并捺印确认。在拆迁档案所存档《西红门镇城乡结合部改造试点1号地土地一级开发项目非住宅腾退终审单》（以下简称终审单）及《西红门镇城乡结合部改造试点1号地1标段腾退项目腾退综合明细表》（以下简称明细表）中记载，被腾退人为邓元利、邓鑫雨、邓春雷，总建筑面积为1725.06平方米，被腾退地址为“西红门镇四村工业区二条13号”，承租土地面积为1.2亩；房屋1层建筑面积为697.62平方米（其中在2006年之前的面积为691.32平方米，在2006年至2009年之间的面积为0平方米，在2009年之后的面积为6.3平方米），1层房屋重置成新价为366054元，1层房屋附属物价格为184695元，上述1层房屋腾退补偿价合计550749元，此外1层房屋的搬迁补助费（即腾退房屋补助价格）为34881元，以上合计585630元；2层房屋建筑面积为687.96平方米（均系2009年之后建造），对应的房屋重置成新价为0元（即不予补偿），2层房屋附属物价格为161706元，即腾退房屋补偿价合计161706元，2层房屋的搬迁补助费（即腾退房屋补助价格）为34398元，以上合计196104元；3层房屋的建筑面积为3393.48平方米（均系2009年之后建造），所对应的房屋重置成新价、房屋附属物价格均为0元（即不予补偿），则上述两项之和的腾退房屋补偿价为0元，3层房屋的搬迁补助费（即腾退房屋补助价格）为16974元，以上合计16974元；经核算，上述3层房屋的房屋重置成新价合计366054元，房屋附属物价格合计346401元，上述两项之和的腾退房屋补偿价合计712455元，搬迁补助费（即腾退房屋补助价格）合计86253元，以上合计798708元；上述798708元与《腾退补偿协议》中所载明腾退补偿款712455元，以及腾退补助费中的搬迁补助费86253元二者之和一致。上述终审单和明细表还载明，腾退配合奖为516870元，与《腾退补偿协议》所载明腾退补助费中的腾退配合奖金额一致；但是经本院审查，该腾退配合奖516870元名为奖励，实际上在终审单中中显示，其实际上是对2009年以后所建1033.74平方米的重置成新价补偿516870元；换言之，对于房屋重置成新价，其对于2006年以前建造房屋称为“重置价”，对于2006年至2009年之间所建造房屋称为“拆除费”，对于2009年以后所建造房屋称为“配合奖”，即“腾退配合奖”。上述终审单和明细表还载明奖励补贴费合计1411230元，其中补贴1为0元，补贴2为961230元，补贴3为450000元。关于上述拆迁档案中所记载的奖励补贴费的性质，庭审中，双方当事人均表示对其性质不了解；庭审后，李欣杰向本院邮寄书面说明称：“本案中的拆除腾退补偿中的补贴一、二中包括拆迁配合奖励每平米200元的补偿，该部分补偿应当作为原告的应得补偿，归原告所有，按照被拆迁面积1725.06平方米乘以200元，共计345012元，该部分应当全部归原告所有，原告对补贴中的主张低于应得金额，符合法律规定”；对于李欣杰的上述说明解释，4名被告不予认可。关于本次拆迁，邓鑫雨、邓春雷分别出具《授权委托书》，二人均委托邓元利办理与本人相关的腾退补偿事宜，包括但不限于提交获得腾退补偿相关资料，接收通知、评估结果等相关文书，与腾退人协商、签订腾退补偿协议，进行交房验收登，领取腾退补偿款及补助款（包括预付款），存折做在邓元利名下。2020年6月5日，四村村委会出具《证明》，证明在2004年1月1日四村村委会与邓元利签订土地租赁合同，承租土地面积1.2亩，租赁期限22年，截至清登入住时该承租人实际占用土地面积1.25亩，超出0.05亩，对超出部分不予收取租金。拆迁档案中还存档有邓元利与“大兴区西红门镇第四经济合作社”（印章名称）在2004年1月1日签订的《西红门四村农贸市场土地承包合同》，其载明承包方为本村社员邓元利、李霞、“邓欣雨”，承包期限为2004年1月1日至2025年12月31日，合计22年，摊位面积为1.2亩；还存档有李霞与“北京市大兴区西红门镇第四经济合作社”（印章名称）签订的《西红门镇四村经济合作社关于与（本村社员）签订的〈养殖小区土地承包合同〉补充协议》，其载明乙方李霞因已到退休年龄，自该补充协议生效之日起，即2007年5月12日开始，由乙方家庭内的新劳动力邓春雷（本村社员）接替承包养殖小区土地；还存档有承包方与发包方“北京市大兴区西红门镇第四经济合作社”在2020年6月5日签订的《解除“养殖小区土地承包合同”和“农贸市场土地承包合同”协议》，该协议抬头载明承包方为邓元利、邓鑫雨、邓春雷，落款处由邓元利签字并捺印确认；2020年6月5日，四村村委会出具《证明》，证明该村村民邓鑫雨在签订西红门四村农贸市场土地承包合同时因笔误将其姓名写为“邓欣雨”，与邓鑫雨是同一人。在拆迁档案所存档《房屋腾退补偿价格评估报告》中载明房屋所有权人为邓元利、邓鑫雨、邓春雷，房屋坐落“西红门镇四村工业区二条13号”，房屋建筑面积1725.06平方米，其中2006年前面积为691.32平方米，2009年之后面积为1033.74平方米，2006年至2009年之间面积为0平方米。拆迁档案中存档有《估价结果通知单》，其第1部分为“房屋重置成新价”，第2部分为“装修、附属物及设备补偿款”；第2部分的金额为346401元，载有暖气、电表、防盗门、卷帘门铝、包门、配电箱、铁护栏、砖隔断、铁艺楼梯扶手、橱柜、塑钢、贴瓷、蹲便、石膏板隔断、铁楼梯、摄像头、化粪池、电缆铜、上水、下水、水泥地等众多项目。在本案审理过程中，李欣杰向本院申请诉讼财产保全；本院于2020年6月29日作出（2019）京0115民初6985号之一民事裁定书，裁定：“冻结北京欣业城镇建设投资管理有限公司向李霞、邓元利、邓春雷、邓鑫雨发放的腾退补偿款120万元，冻结期限三年”；李欣杰交纳财产保全费5000元。本院认为，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立；依法成立的合同，自成立时生效；违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。本案中，虽然承租人李欣杰与出租人李霞就整院租赁事宜所签订《租赁合同》系双方真实意思表示，但针对本案租赁房屋，未取得建设工程规划许可证，亦未经主管部门批准建设，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称租赁司法解释）第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，故本案房屋租赁合同应属无效。因租赁合同履行等事宜发生纠纷的，原则上依据合同相对性确定诉讼主体，但存在债务加入等情形除外；本案中，虽然租赁合同双方为李欣杰、李霞，但针对涉案房屋系由李霞之夫邓元利签订《腾退补偿协议》《腾退补偿综合协议》，通过审查拆迁档案可以认定，实际上被腾退人为邓元利、邓鑫雨、邓春雷；换言之，无论与当地基层自治组织或经合社签订承包合同的主体为何人，但事实上系以家庭为单位承包村内菜地约1.2亩；在此情况下，4名被告明知系由家庭成员李霞早在2009年11月18日就将涉案房屋院落租赁给李欣杰，但仍然由邓元利作为腾退人与被腾退人欣业公司签订各项拆除腾退协议，就上述行为未能作出合理解释，故从保护承租人合法权益角度出发，对李欣杰要求李霞、邓元利、邓春雷、邓鑫雨共同承担责任的意见，本院予以采纳。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。针对本、反诉以及每项诉讼请求，本院分别分析之。第一，关于李欣杰要求4名被告共同给付拆除费及腾退配合奖516870元之本诉请求，实为要求取得诉争房屋的重置成新价（对2006年以前所建造房屋为重置价，对2006年至2009年期间所建造房屋为拆除费，对2009年以后所建造房屋为配合奖）；李欣杰系在2009年之后租赁房屋，自此之后长期占有使用租赁院落，直至拆迁；在拆迁协议中的腾退配合奖516870元系针对2009年所建造房屋1033.74平方米的补偿（含1层6.3平方米、2层687.96平方米、3层339.48平方米），经核算，以516870÷1033.74=500元/平方米，即对于2009年之后所建造房屋的重置补偿（配合奖），系按照每平方米500元实行定额补偿；而本案无争议的事实是，诉争院落内第3层房屋系李欣杰所建造，故该部分补偿应归李欣杰所有；经核算，第3层房屋为339.48平方米，则相应配合奖为169740元。需要特别指出，李欣杰并非在原有第1层之上建造第2层房屋，而系在原有第1层房屋内打了1层钢结构，隔出了两层，故对于拆迁档案中的第1层、第2层均涉及出租人原有部分和承租人后建造部分，应一并处理，而不是第1层补偿归出租人，第2层补偿归承租人；经核算，第1层房屋中的2009年之后建造部分为6.3平方米，第2层房屋中的2009年之后建造部分为687.96平方米，以上合计694.26平方米，按照每平方米500元计算，该部分配合奖为347130元，再加上第1层在2006年以前建造部分所对应房屋重置成新价366054元，合计713184元；考虑到承租人系在出租人原有房屋结构基础上改造房屋，将1层房屋改造为2层房屋，故本院酌情确定对于713184元，由李欣杰取得40%，即取得285273.60元；以285273.60元加上上文的第3层房屋的配合奖169740元，总的重置价和腾退配合奖为455013.60元，故对李欣杰要求4名被告给付拆除费及腾退配合奖516870元中的合理部分，本院予以支持。第二，关于李欣杰要求4名被告共同给付装修及附属物补偿346401元的本诉请求，4名被告认可涉案房屋2层装修及附属物系李欣杰所装修和添置，可以归李欣杰所有，并主张对3层腾退人未进行补偿；对上述主张，本院不持异议，按照明细表，2层房屋的装修及附属物补偿为161706元，3层房屋的装修及附属物补偿为0元；关于涉案房屋第1层房屋的装修及附属物补偿，虽然4名被告主张在涉案房屋出租给李欣杰时就存在装修，例如水泥地面、配电箱、大门、隔断等，在李欣杰承租房屋之前就由别人承租过，但4名被告就其主张未提交证据证明，而根据李欣杰所提交装修时的照片、合同书及票据等证据可以认定，即便原房屋第1层在李欣杰承租时存在装修，但可能存在时间久远设备老化、之前所承租房屋用途与李欣杰所承租房屋用途不一致等原因李欣杰重新装修的情况，故拆迁档案中所涉第1层房屋的装修及附属物应主要系李欣杰所装修及添附，考虑到李欣杰应系在原有装修基础上为之，故在确定相应款项时可以酌情扣除出租人应取得部分，但大部分应归李欣杰所有；据此，本院酌情确定第1层房屋装修及附属物的80%，即以第1层房屋的装修及附属物补偿184695元乘以80%，金额为147756元；经核算，以147756元加上161706元，结果为309462元；据此，对李欣杰要求4名被告给付装修及附属物补偿346401元中的合理部分，本院予以支持。第三，关于李欣杰要求4名被告共同给付搬迁补助费86253元（以每平方米50元乘以全部房屋面积1725.06平方米）的本诉请求；对于搬迁补助费，对于租赁双方，均应履行一定的搬迁腾退义务，故该部分费用应在双方当事人之间合理分配，综合考虑本案具体情况，实际经营人李欣杰显然是负有较大搬迁腾退义务一方，即实际搬家一方，本案酌情确定李欣杰应取得70%的搬迁补助费，即李欣杰应取得搬迁补助费60377.10元。第四，关于李欣杰要求4名被告共同给付补贴250476元的本诉请求；对于李欣杰所主张补贴费用，经本院向双方当事人核实，双方均未能准确说明所涉补贴的性质及计算依据，并就其主张未提供证据证明；对于庭后李欣杰向法院提交的书面意见（陈述称本案拆迁的补贴包括拆迁配合奖励每平方米200元的补偿），但未提供证据证明，故对该项意见本院不予采纳；而且，经本院详细审查拆迁档案，亦未能就“补贴2”961230元、“补贴3”450000元查明（包括根据现有信息进行推算）该补贴性质及计算依据；据此，因对补贴性质无法明确，对其分割缺乏相应依据，故对该项本诉请求本院不予处理；争议方可待明确补贴的具体性质后另行解决；本案之不予处理该项请求，不构成对李欣杰在核实相关情况或查找到相关证据后另行依法行使诉权之妨碍。第五，对于李霞要求李欣杰支付2016年5月1日至2020年4月30日期间占有使用费294000元之反诉请求；双方当事人关于房屋被拆除的时间持有争议，李欣杰陈述称房屋在2018年就已经被拆除了，4名被告则陈述称涉案房屋系在2019年11月份被拆除，对此双方均未提交充分证据予以证明；而根据拆迁档案中所存档的《交房通知单》，交房时间为2018年9月8日，即至少在该日即使涉案房屋未被拆除，亦已由拆迁公司接管，李欣杰在此时已不再占有租赁标的物，故对李欣杰所应支付房屋占有使用费的截止时间，本院确定为交房前一日，即至2018年9月7日；因李欣杰交纳租金至2016年4月30日，故李欣杰应支付自2016年5月1日至2018年9月7日期间的房屋占有使用费；对于房屋占有使用费的计算标准，根据在2016年4月20日发布的《西红门镇四村工业区停电、停水通知》所载明内容，在2016年5月20日开始停水停电，故在已发布拆除腾退公告且在2016年5月20日停水停电后，势必对李欣杰所承租房屋用作公寓使用的经营目的造成重大影响；换言之，区别于将租赁房屋用作仓储经营，即使在此之后李欣杰未清退公寓租户，其经营活动亦必然遭受严重影响，故应对2016年5月20日之后的房屋占有使用费酌情大幅度降低，酌情确定为原租金标准的20%，即每年14700元；而对于2016年5月1日至5月19日期间占有使用费，本院不作调整，等同于租金标准；经计算，2016年5月1日至2016年5月19日期间的占有使用费，19÷365×73500=3826.03元；对于2016年5月20日至2018年9月7日期间（2年零111日），以14700×（2+111÷365）=33870.41元；综合前述，李欣杰应给付李霞房屋占有使用费37696.44元。综上所述，诉争房屋租赁合同应属无效，对本、反诉请求的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条规定，判决如下：一、邓春雷、邓鑫雨、邓元利、李霞于本判决生效后十日内共同给付李欣杰重置费及腾退配合奖455013.60元、装修及附属物补偿309462元、搬迁补助费60377.10元，合计824852.70元；二、李欣杰于本判决生效后十日内给付李霞房屋占有使用费37696.44元；三、驳回李欣杰的其他诉讼请求；四、驳回李霞的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费15600元，由李欣杰负担4891元（已交纳），由李霞、邓元利、邓鑫雨、邓春雷共同负担10709元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费2855元，由李欣杰负担366元（于本判决生效后七日内交纳），由李霞负担2489元（已交纳）；财产保全费5000元，由李欣杰负担1567元（已交纳），由李霞、邓元利、邓鑫雨、邓春雷负担3433元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王 振人民陪审员  梁跃海人民陪审员  丰永志二〇二〇年十二月三十一日法官 助理  印 鹏书 记 员  陈鹏廷