濮阳市华龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0902民初4541号原告：濮阳市华龙区昆吾幼儿园，住所地：河南省濮阳市华龙区昆吾花园一期院内。统一社会信用代码：52410900577619422U。法定代表人：冯爱琴，该单位校长。委托诉讼代理人：张现足，河南濮兴律师事务所律师。被告：乔少康，男，汉族，1961年11月13日出生，住河南省濮阳市华龙区。被告：侯艳霞，女，汉族，1964年4月10日出生，住河南省濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：徐治臣，河南金谋律师事务所律师。原告濮阳市华龙区昆吾幼儿园与被告乔少康、侯艳霞房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告濮阳市华龙区昆吾幼儿园法定代表人冯爱琴及其委托诉讼代理人张现足，被告乔少康、侯艳霞委托诉讼代理人徐治臣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告濮阳市华龙区昆吾幼儿园诉称，2004年12月29日，原告法定代表人冯爱琴、丈夫尚加林与二被告签订了《昆吾幼儿园承租协议》，被告乔少康将自有房产经营的昆吾幼儿园全部出租给原告，承租期限为5年，承保租金每年20万元；原告于2005年1月23日、5月18日向被告缴纳承租押金29万元，2005年7月29日水电气费等款项折抵押金1万元，原告合计向被告缴纳承租押金30万元，同时该协议第九条约定乙方即原告在承租期内可以施工和大修装修，并征得甲方即被告同意，原告新增附属经被告同意后，进行添置教学用具和新增装修等设施，并且由原告一直使用至今，甲方即被告未提出异议。被告为提高房屋租金于2005年1月21日、元月2日重新签订了补充协议两份，第一份补充协议变更第四年，第五年承包费22万元，第二份租赁补充协议约定，租赁期限延长自2015年2月1日至2020年1月30日，租金2015年、2016年、2017年、2018年、2019年进行调整，最终调整为73万元，于每年的元月30日前缴纳，原告已将2019年度之前的租金全部缴纳完毕。2020年1月30日前，被告提出承包合同已到期，不再同意续租，经双方协商原告与被告共同承租时的设施及承租后原告新增办公设施以及装修等设施进行了清点，并进行列举了清单双方予以签字认可，承租房屋办理了交接手续，原告法定代表人将终止经营昆吾幼儿园事项在幼儿园家长圈发布了公告。双方终止承包合同后，原告要求被告返还押金30万元以及新增办公设施、装修等设施折价补偿，被告以各种理由拒绝返还押金和折价补偿。现原告诉至法院，请求法院依法判令：1、被告返还原告承租押金30万元及自2020年2月1日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算违约金；2、被告支付原告新增配套及附属设施价值82212.3元及评估费9000元；3、诉讼费用由被告承担。后在案件审理过程中，原告已将属于原告的新增部分附属设施拉走，新增附属物品价值已实际减少，故变更诉讼请求为被告返还原告承租押金30万元及附属设施折价20万元，合计50万元。被告乔少康、侯艳霞共同答辩称，1、原告不是本案适合原告，不是合同的签订及履行方。协议签订后被告将幼儿园的设施设备交付给了冯爱琴、尚加林，并收取了其租赁押金，每年租金的支付也是冯爱琴、尚加林直接支付给被告，协议的签订以及履行均与原告无关。2、冯爱琴、尚加林未按照合同约定返还租赁的物品，并存在拖欠租赁费、水电费等情况。根据《根据昆吾幼儿园承租协议》第六条的规定，承租期满，出租方的财产验收完毕后，才对承租人押金进行退还，根据第十条的规定，租赁期间设施设备损坏，丢失，承租人负责赔偿或者进行修复，否则出租人有权从承租人押金中进行扣除。截止到目前，冯爱琴、尚加林并未将移交的财产返还给被告。被告与冯爱琴、尚加林签订的协议、补充协议，在履行过程中，冯爱琴、尚加林尚欠被告2017年租金3万元、2018年租金5万元、2019年租金3万元，以上租金为11万元，该笔款项冯爱琴、尚加林应予以补足。冯爱琴、尚加林在合同到期后，截止到2020年4月17日离场，尚欠水费2600.49元、电费6673.12元、物业费583元，以上共计9856.61元，被告根据水、电、物业部门的要求进行了垫付及补交，该笔费用应由冯爱琴、尚加林进行承担。综上，冯爱琴、尚加林拖欠租赁费、延迟交房、拒绝返还设施设备、拒绝缴纳水电物业费的行为已经够成违约，根据双方签订的《昆吾幼儿园承租协议》第十二条的规定，冯爱琴、尚加林还需要向答辩人支付10万元的违约金。3、冯爱琴、尚加林私自将濮阳昆吾双语艺术幼儿园进行变更注销，导致答辩人需要重新设立新的幼儿园手续，给被告造成严重损失，被告对此保留追究冯爱琴、尚加林责任的权利。4、昆吾幼儿园要求被告支付新增配套及附属设施价值822121.3元及评估费9000元没有事实及法律依据，被告在冯爱琴、尚加林租赁幼儿园期间，均未同意及进行扩建及增设，根据《合同法》第二百二十三条：“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”对于其增设扩建部分，冯爱琴、尚加林应根据协议约定及时恢复原状。5、被告并未收到冯爱琴、尚加林移交的器材、设备，协议约定，冯爱琴、尚加林应将其物品进行搬离，其要求被告接收该物品没有事实及法律依据，其委托第三方资产评估机构进行评估没有任何意义。综上，冯爱琴、尚加林应在返还被告移交的财产后，被告同意在扣除欠付租金、垫付水电、物业费、扣除违约金、逾期交房占用费的前提下，对押金进行退还，现原告要求被告向其退还押金及支付利息、新增配套及附属设施价值82212.3元、评估费，无事实根据和法律依据，请求法院依法驳回。经审理查明，被告乔少康系坐落于濮阳市××××号房屋的所有权人，产权证号为濮房权证市第2004-08025号，房产证备注以下内容：房屋建筑面积1909.43平方米，用途教育，权属性质国有（划拨），附记：共有人侯艳霞，办理幼儿园手续用，房地产分丘平面图显示：濮阳市昆吾花园幼儿园。2004年12月29日，二被告（甲方，房主，出租方）与冯爱芹、尚加林（乙方，承租方）就前述房屋签订《昆吾幼儿园承租协议》，该协议主要内容有：1、甲方同意将昆吾花园北区内、建筑面积为1970平方米，包括现有的设施设备（见财产登记表）和200名左右在园的孩子，承包给乙方，承包期为5年，自2005年二月一号起至2009年2月1日止，承包期满后，如乙方要求继续承包，在同等条件下，有优先承包权；2、乙方每年支付给甲方幼儿园承包费为20万元，每年2月初、九月初分两次付清，如乙方逾期不支付甲方费用，甲方有权终止合同，清点财产；3、甲方负责对房屋主体楼房情况进行检查并承担维修费，保证乙方在承包期内水、电、气、暖设备、设施的正常使用，其相关费用（水费、电费、气费、取暖费）由乙方自理；4、在承租期内昆吾幼儿园的一切费用事务均由乙方负责，乙方自主经营，自负盈亏，甲方不予干涉，如因乙方管理不当造成损失，甲方不予承担；5、按照有关物业管理规定，乙方必须纳入小区的物业管理并签订物业管理合同，并按有关政策和合同规定按时交纳物业管理费用；6、乙方在承租昆吾幼儿园时，交纳30万元押金给甲方，作为信誉保证金和财产押金，在乙方承租期满，甲方的财产验收完毕后，甲方需及时返还给乙方，不得私自折扣；7、乙方在承包期内第一年向甲方一次性交纳18万元，第二年、第三年每年分别交纳20万元，以后每年承租幼儿园费用第四年23万元，第五年26万元；8、乙方在承租期内要确保教学器材的正常使用，由乙方损失和丢失，由乙方维修和赔偿，确保正常使用和数量；9、乙方在承租期内要施工和大型装修必须征得甲方同意。10、在承包期内乙方有义务维护甲方提供的场地，房屋和基本设施（见附件物品登记明细表），因使用不当或其他人为原因而使房屋或设施、设备损坏丢失，乙方负责赔偿或予以修复，否则，甲方有权从乙方抵押金中扣除；11、本协议一经签订，双方须严格遵守，不得违约，否则，违约方应向对方缴纳违约金10万元并负责赔偿给对方造成的一切损失；12、合同到期（5年以后），甲乙双方重新签订后，在五年合同签订后续五年合同，物价不上涨的情况，房租不上涨，不尽之处，双方协商解决。2005年1月21日，二被告与冯爱芹、尚加林达成《补充协议》，内容为：将原协议第七条调整为第四年，第五年的承包费定为每年22万元，乙方在经营期间甲方不参与、不干涉、不尽之处，协商解决。合同签订后，冯爱芹、尚加林经营上述房屋用于开办、经营昆吾幼儿园，并实际支付二被告前述租赁合同押金29万元，另因水电费费折抵押金1万元。2015年1月26日，被告乔少康与尚加林签订《昆吾幼儿园租赁补充协议》，内容为：1、原签订的租赁协议及相关补充协议继续生效，租赁期延长五年，自2015年2月1日起至2020年1月30日止，2、租金：2015年、2016年每年年租金55万元，2017年年租金58万元，2018年年租金63万元，2019年年租金73万元，3、按年度缴纳租金，缴纳时间为每年的元月30日前，逾期不缴纳或少缴视为乙方违约，乙方应赔偿甲方违约金及相关损失，甲方有权终止合同，4、此协议与原协议具有同等法律效力，5、合同到期后，在同等条件下，乙方有优先承租权。另查明，在租赁合同期限内，冯爱琴正常经营使用涉案房屋，对房屋内外进行装修、购买相关教育设施设备，另于2013年注册成立濮阳市华龙区昆吾幼儿园，办理民办非企业单位登记手续，住所为濮阳市××吾花园××期院内即涉案房屋，业务范围为幼儿教育，并向二被告支付涉案房屋租金，至2020年1月30日，期限届满后，双方未就涉案房屋签订新的租赁合同。原告诉称，期满后，双方就幼儿园物品进行交接，被告已经接手经营、使用原告新增的附属物品，应视为被告已默认对新增附属物的接受，3月份，原告与被告工作人员刘慧芳进行交接，并提交刘慧芳签名的《昆吾幼儿园财产交接核对表》予以证明，被告对该核对表不予认可，刘慧芳并非受其委托。2020年9月22日庭审阶段，被告自认，1、合同期满因原告拒绝搬迁，其新增以及部分留存设施及物品，被告因经营需要不可能对原告相应设施私自进行拆除，因此，在此过程中对于不可拆除部分有部分使用，其他物品统一进行收纳未曾使用；2、当庭表示，要求原告将能够拆除的厨房设施、空调及学习设施拆除并拆走；3、刘慧芳2020年3月、4月已经是被告的员工，是否发放工资，与原告无关，2020年3月、4月份工资。庭审结束后，原告已将涉案房屋内的相关物品及空调进行拆除。被告辩称，原告拖欠水电、物业费，并提交水电费物业费收据予以证明，原告质证称，物业费票据显示的是2020年1月至12月，电表费用、水费不能证明是原告使用期间，且用户名显示是高献军，而非被告。本院认为，原告提交的民办非企业单位登记证书、中华人民共和国民办学校办学许可证显示：名称濮阳市华龙区昆吾幼儿园，住所濮阳市××吾花园××期院内法定代表人冯爱琴业务范围幼儿教育。原告提交的租赁合同、房产证、相关收据与被告提交的租赁合同、财产交接表能够相互印证，涉案房屋的用途为教育，被告因办理幼儿园手续办理房产证件，在签订合同时，二被告对涉案房屋用途明显知晓并在合同期满后，仍在原昆吾幼儿园基础上继续经营幼儿园，故濮阳市华龙区昆吾幼儿园以其名义，诉至本院，因承租涉案房屋用于经营幼儿园发生纠纷提起租赁合同之诉，并无不当，亦符合事实情况，本院对被告辩称主体不适格的理由不予认可。原告要求被告返还其押金30万元，被告辩称，冯爱琴、尚加林应在返还被告移交的财产后，被告同意在扣除欠付租金、垫付水电、物业费、扣除违约金、逾期交房占用费的前提下，对押金进行退还，对此，经查，涉案房屋的产权证显示：被告因办理幼儿园手续办理产权证，房屋用途为教育；被告使用涉案房屋用于开办经营濮阳市昆吾花园幼儿园，后又承租给冯爱琴，且在交接时，被告将幼儿园的设施设备一并由冯爱琴接收，且之前的生源也一并由冯爱琴继续教育，此后，冯爱琴继续经营开办幼儿园长达十五年之久并注册登记“濮阳市华龙区昆吾幼儿园”，并在租赁期间内因经营幼儿园进行装修并添置设施设备，且双方在租赁关系因期限届满即2020年1月30日后，原告与被告并未续签租赁合同，被告亦继续经营幼儿园至今，综合以上事实及原被告双方各方证据、多次调解过程中各方意见，被告返还原告押金28万元为宜，因原告自认，在案件审理过程中，其已将新增部分设施拉走，故原告仍要求被告支付新增配套及附属设施折价20万元及评估费9000元，不符合上述基本事实，亦不符合合同约定，本院对该请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条的规定，判决如下：一、被告乔少康、侯艳霞返还原告濮阳市华龙区昆吾幼儿园押金28万元，于本判决生效后十日内履行完毕；二、驳回原告濮阳市华龙区昆吾幼儿园的其他诉讼请求。如被告未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元，由原告濮阳市华龙区昆吾幼儿园负担3300元，被告乔少康、侯艳霞负担5500元。如不服本判决，可自判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于濮阳市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起7日内向濮阳市中级人民法院预交上诉费。审 判 长  王晓萍审 判 员  孙燕燕人民陪审员  贾玉红二〇二〇年十二月三日书 记 员  马 迅