北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初14441号原告：谢疆，男，1978年1月11日出生，汉族，住北京市东城区。被告：刘惠函，女，1968年3月22日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王麟（被告之夫），1964年8月23日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告谢疆与被告刘惠函房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谢疆，被告刘惠函之委托诉讼代理人王麟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢疆向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告支付欠付租金18000元；2.请求法院判令被告支付不按约定支付租金的违约金36000元；3.请求法院判令被告支付提前解除租赁合同的违约金36000元；4.请求判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年8月30日，原、被告双方签订了《北京市房屋租赁合同》（经纪机构居间成交版），被告承租原告位于北京市东城区新中街18号院阳光都市小区XXX房屋。租赁期间自2019年9月3日至2021年9月2日，共计2年。租金标准为月租金18000元，支付方式为押一付六。2019年8月31日，原、被告完成交房确认，原告向经纪机构支付居间服务费18000元。按照租赁合同约定，2020年1月25日前，被告应支付第二期租金，计人民币108000元。被告未依约支付，经原告催告，被告逾期至2020年3月4日支付了部分租金人民币90000元。被告至今仍欠付一个月租金未支付，经原告催告仍未支付。被告提前解除双方租赁合同，故根据合同约定，未按约定支付租金及提前解除合同均应支付相当于月租金200%的违约金。综上，原告诉至法院，请求判如所请。被告刘惠函辩称，被告入住涉案房屋后，该房屋出现很多问题，房屋内客厅房顶漏水、阳台漏水，被告和原告沟通后，原告也没有进行处理解决；被告刚搬入涉案房屋，就发现屋内蟑螂特别多，卫生状况不好；且该楼房还发生过外墙火灾，不符合合同约定的居住条件。2020年年初，涉案房屋所在楼门发生新冠疫情，被告全家被封在屋里一个月无法外出。被告是因为上述原因解除与原告的租赁合同的，原告提供的房屋不符合合同约定的居住条件，且被告已提前半年告知原告，故不同意支付提前解约的违约金。被告自2019年9月3日入住到2020年8月30日搬出，共向原告支付房租和押金共计21.6万元，不欠原告任何房租，还多支付了2020年8月31日至9月2日的租金。腾房后各项费用都已经结算完毕，被告多向原告支付了1年的有线电视费用216元，另在涉案房屋燃气表中尚余被告充值的314.8立方米燃气，折算为燃气费827.9元。腾房时中介周杰（之前签订合同的中介代理人）在场，周杰按照合同附件的交割清单清点交接完毕后，被告向物业的工作人员交还了涉案房屋钥匙，不存在水、电费用未结清。综上，被告不同意原告的诉讼请求，如果法院判决支付违约金，被告认为违约金的标准过高，希望法院进行相应调整；且希望被告多付的租金、有线电视费和燃气费用可以从中抵扣，如法院认为被告无需承担支付义务，上述费用被告另行主张。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方没有争议的事实，本院予以确认。就各方争议的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2019年8月30日，原告（出租人，甲方）与被告（承租人，乙方）签订《北京市房屋租赁合同（经纪机构居间成交版）》，约定：“乙方承租位于北京市东城区新中街18号阳光都市XXX房屋，租赁期自2019年9月3日至2021年9月2日；租金标准为每月18000元，支付方式为押一付六，各期租金支付日期：8月30日、1月25日；押金人民币18000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的7日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限……第九条合同解除……（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达7日的；2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的……（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达7日的……。第十条违约责任（一）……乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。（二）租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金，甲方还应退还相应的租金……”。2019年8月31日，双方签订房屋交割清单，记载交房日期2019年8月31日，燃气剩余18.2立方米。关于退租时间及原因，被告主张双方租赁合同解除时间为搬出涉案房屋的2020年8月30日，解除原因为原告提供的房屋不符合合同约定的居住条件；原告主张双方租赁合同解除时间为其收到被告交还的涉案房屋钥匙的2020年9月3日，解除原因为被告提前解约。根据被告提供的微信聊天记录显示，被告于2020年2月29日向原告提出因疫情原因减免房租，并告知租至2020年8月底满一年后不再续租，并于8月底结清涉案房屋水电费用，将钥匙通过物业交还原告。原告认可被告曾提出减免房租和提前解除合同，但其均未同意，认可收到被告通过物业交还的钥匙，但主张被告少交还一张门禁卡，并有无线路由器未交还。双方微信聊天记录显示，2020年3月1日，被告明确告知原告因涉案房屋楼内出现“三例疫病患者”、“信号两个主卧没有”，故“想8月底一年期满，换个环境。请回复确认。”原告回复“想搬走，我也不能强留，没啥不能商量处理的，所以在临近时空出解决的时间，商量好解决办法，这样才好吧”。3月4日，被告向原告转账支付90000元租金，被告确认收到，并询问与应付租金108000元之间存在差额的情况，被告没有回复。2020年8月1日和8月3日，原告两次询问被告如何考虑，被告均无回复。关于涉案房屋居住及维修情况，双方微信聊天记录显示，被告于2020年8月24日向原告报修客厅和阳台漏水情况，并告知已报物业，原告告知将给物业打电话，当日物业上门检查，告知系楼上住户冷凝管排水造成。被告主张自2019年9月就已向原告提出涉案房屋漏水问题，被告予以认可并已向物业报告维修，但认为系因下大雨造成，而非涉案房屋质量问题。被告还提供了照片、新闻截图等一组证据，证明涉案房屋存在蟑螂虫害、新冠疫情等情况。原告对此不予认可，主张即使存在新冠疫情，也应属于不可抗力。关于涉案房屋押金及租金，原告主张根据双方合同约定，被告第二次应支付租金108000元，但仅支付了90000元，尚欠18000元未支付。被告主张在2020年初与原告电话沟通退租事宜时已告知其将押金18000元转抵为一个月租金，故不存在欠付租金情形。原告主张本案不符合押金转抵租金的条件。关于涉案房屋费用结算，双方认可不欠水费、电费、卫生费等费用。被告主张其入住时一次性向原告交纳了2年有线电视费共计432元，尚余1年有线电视费216元；搬离涉案房屋时燃气表中尚余其自行充值的燃气314.8立方米，按照2.63元/立方米核算燃气费827.92元，提供了原告签写的收据及燃气表照片、腾房时的视频等。被告提供的视频显示，2020年8月30日搬离时，燃气表显示剩余燃气量为36.35立方米。原告认可被告一次性交纳2年的有线电视费用，不认可剩余燃气量，提供了摄于2020年11月23日的燃气表照片，显示表内剩余燃气量为35.88立方米。被告对此予以认可。本院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。刘惠函与谢疆签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。本案中，根据双方聊天记录显示，被告于2020年2月底提出减少租金未得到原告同意后，被告即于3月1日明确告知原告将于2020年8月底租期满一年时解除租赁合同，并随后向原告转账支付了第二笔租金90000元，虽原告就租金金额提出异议，但微信聊天记录中并无双方就此事进行协商的其他内容。庭审中，被告主张因其已告知原告将租住涉案房屋至2020年8月底，并尚有押金18000元在原告处，故其默认该押金已转为1个月租金，合同解除后被告亦未向原告要求退还押金，故双方之间就本案所涉合同已解除且不存在任何欠付费用。原告对此不予认可，主张本案中并不符合将押金转抵租金的情形。根据双方合同约定，押金应在双方租赁期满或合同解除后抵扣费用或租金。现被告已明确告知原告将于2020年8月底解除租赁合同，故其默认将押金转抵一个月租金，亦有其合理之处，原告据此主张欠付租金及迟延支付租金的违约金，本院难以支持。双方合同约定租赁期限为2年，被告主张其以房屋存在不符合合同约定或影响乙方安全、健康为由提出租至2020年8月底，但微信聊天记录显示，其于2020年2月提出解除合同时的原因为楼内出现新冠肺炎病例。但发生新冠肺炎疫情系双方订立合同时不可预见的情况；被告主张的漏水、蟑螂虫害等亦非其租赁期间持续存在的情形，且在被告提出提前解除租赁合同时并未向原告明确告知为解除理由，故其该项答辩意见，本院难以采纳。根据双方合同约定，提前退租应提前30日通知并按月租金200%支付违约金。现被告提前退租，应按照合同约定向原告支付违约金36000元。双方认可被告已向原告预交租期第二年度的有线电视费216元；根据原告提供的视频，结合双方房屋交割清单中的燃气表数，可见租赁期间被告为涉案房屋充值燃气费18.15立方米、计47.73元，原告同意从本案应付款项中扣除，本院不持异议。原告主张租赁合同自2019年9月3日起始，其于2020年8月30日搬离，尚余3天租金未要求退还，应从本案应付款项中扣除。但原告于2020年2月底告知被告提前退租时，明确说明“把租期改为一年”、“8月底一年期满”，且房屋交割清单中记载的交房日期2019年8月31日，故其该项抗辩意见，本院不予采纳。综上，被告还应支付原告提前解除合同的违约金35736.27元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条的规定，判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，被告刘惠函支付原告谢疆违约金35763.27元；二、驳回原告谢疆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1025元，由谢疆负担618元（已交纳），由刘惠函负担407元（自本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李燕二〇二〇年十二月七日法官助理 王玫书 记 员 赵颖