北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初72016号原告（反诉被告）：北京昱德网络科技有限公司，住所地北京市朝阳区阜通东大街1号院6号楼5层2单元220608。法定代表人：王代前，总经理。委托诉讼代理人：邢国威，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晓鸣，北京市京师律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：北京阳光金街百货市场有限责任公司，住所地北京市朝阳区芳园西路2号。法定代表人：米云峰，执行董事。委托诉讼代理人：姜先良，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：王慧博，北京市中闻律师事务所实习律师。原告（反诉被告）北京昱德网络科技有限公司（以下简称昱德公司）与被告（反诉原告）北京阳光金街百货市场有限责任公司（以下简称阳光金街公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。昱德公司的委托诉讼代理人邢国威、陈晓鸣，阳光金街公司的委托诉讼代理人姜先良、王慧博均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。昱德公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除昱德公司与阳光金街公司于2015年5月19日签订的《房屋租赁合同书》，并退还昱德公司保证金300000元；2.判令阳光金街公司赔偿昱德公司经济损失4302629.21元（包括装修费、空调费、门窗费、电器费等）；3.判令阳光金街公司退还租金479166.67元；4.判令阳光金街赔偿同意昱德公司转租他人造成的经济损失。事实和理由：2015年5月19日，昱德公司与阳光金街公司签订《房屋租赁合同书》，约定昱德公司承租阳光金街百货商场店面2200平方米，作为销售餐厅、酒窖、办公使用，年租金为2300000元，经营保证金为300000元，一次性支付与阳光金街公司；同时约定阳光金街公司同意昱德公司转租及合作，合同履行至2019年7月10日时，阳光金街公司突然停电并停止给昱德公司售电，阳光金街公司的违约行为直接导致昱德公司无法正常经营，产生巨大的经济损失，经与阳光金街公司协商无果，诉至法院。阳光金街公司辩称，双方签订的《房屋租赁合同书》在2019年11月11日已经解除，不同意昱德公司的其他诉讼请求，昱德公司未按双方约定足额支付租金，尚欠阳光金街公司租金，系昱德公司违约在先，故阳光金街公司不应退还保证金，承担违约及赔偿责任。基于上述理由，阳光金街公司提出如下反诉请求：1.确认昱德公司与阳光金街公司于2015年5月19日签订的《房屋租赁合同书》于2019年11月11日解除；2.判令昱德公司向阳光金街公司支付租金2636301元（期间为2015年6月15日至2019年6月14日欠付165万元；2019年6月15日至2019年11月11日占用期间的费用986301元）；3.判令昱德公司支付阳光金街公司违约金35751.98元（以欠付租金数额乘以4.15%再除以365天再乘以150天）；4.判令昱德公司支付阳光金街公司律师费30000元。昱德公司针对阳光金街公司的反诉答辩称，不同意阳光金街公司的全部反诉请求。阳光金街公司自案外人某1饭店处承租涉案场地，昱德公司事后才得知上述协议在2016年8月27日就终止了，阳光金街公司应当将涉案场地返还给某1饭店；阳光金街公司自2016年8月27日即对涉案场地失去权利，无权向昱德公司主张租金、违约金及律师费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。2015年5月19日，昱德公司（乙方）与阳光金街公司（甲方）签订《房屋租赁合同书》（以下简称《租赁合同》），约定内容包括：乙方承租甲方（阳光金街百货商城）店面2200平方米，作为销售餐厅、酒窖、办公之用，租赁房屋为北京市朝阳区芳园西路2号整栋；合同期限自2015年6月15日至2020年12月14日，年租金230万元，经营保证金30万元，租金及经营保证金由乙方一次性支付给甲方；租金由乙方每半年支付，每次需提前30日支付；合同期满或终止合同后，在乙方无顾客投诉、索赔及欠费和损坏设施等情况，待乙方交付房屋30日后，甲方退还乙方经营保证金（经营保证金不计利息）；由于乙方责任或乙方单方面解除合同，已交纳的剩余租金及经营保证金不予退还；甲方同意转租及合作；合同终止后，乙方将租赁房屋资产交还甲方，对于更新改造装饰后的租赁资产及乙方新建建筑物无偿归甲方所有，乙方不得拆毁或损坏；若甲方违约或提前终止合同，需赔偿乙方房屋装修、空调、门窗、电器等损失；甲方收款账号为孙某2、孙某3的尾号1397、7347的银行账户。《租赁合同》签订后，昱德公司向阳光金街公司支付了经营保证金30万元及租金809万元。2019年3月14日，北京市第四中级人民法院作出（2018）京04民特某4号民事裁定，查明：2015年8月24日，阳光金街公司、孙某3与某1饭店签订《续租协议》，因《续租协议》履行发生争议提起仲裁；2018年11月23日，中国国际某5仲裁委员会作出第某6号裁决，裁决：“（一）确认本案《续租协议》于2016年8月27日到期终止；（二）第一被申请人立即将本案《续租协议》项下的租赁场地无偿恢复原状后腾退、返还给申请人……”等事实；阳光金街公司、孙某3不服该裁决，申请撤销。（2018）京04民特某4号民事裁定书，裁定驳回了阳光金街公司、孙某3的申请。2019年4月16日，北京市第三中级人民法院作出（2019）京03执某7号执行裁定（以下简称某7号裁定），载明中国国际贸易仲裁委员会作出的（2018）中国贸仲京裁字第某8号裁决（以下简称某8号裁决）已经发生法律效力，现申请执行人某1饭店有限公司据此申请强制执行，已于2019年4月1日执行立案，并裁定被执行人阳光金街公司将《续租协议》项下的租赁场地无偿恢复原状后腾退、返还给申请执行人等。2019年10月22日，北京市第三中级人民法院发出就该执行案件发出公告，载明根据某8号裁决，阳光金街公司、孙某3应将租赁场地某1广场10号楼腾退并交付某1饭店。关于双方争议的事实和证据，本院查明如下：一、关于租金支付期间、租赁房屋使用情况关于租金支付问题：昱德公司主张，其就租赁房屋分别与阳光金街公司、北京宏某9远科技发展有限责任公司分别签订《租赁合同》，两份《租赁合同》关于计租日约定不同，涉案《租赁合同》约定自2015年6月15日起租，另一《租赁合同》约定租赁期限自装修完毕之日起计算，租金按半年支付，租赁房屋在2015年12月30日装修完成，故租金已足额支付未欠租金。阳光金街公司对此提出异议，主张昱德公司的确签订了两份《租赁合同》，另一《租赁合同》虽约定了免租期，但此后昱德公司又与阳光金街公司签订了涉案《租赁合同》，所以约定免租期的合同并未实际履行，租金的约定应以涉案《租赁合同》为准，昱德公司存在欠付租金的事实。关于租赁房屋使用情况：昱德公司主张其正常使用租赁房屋至2019年4月底，由于阳光金街公司经常断电，此后昱德公司无法正常使用租赁房屋；因执行腾退，其于2019年11月5日搬离。为证明上述主张，昱德公司提交了（2019）京长安内经证字第某10、某11、某12号《公证书》，王某13、王某14自身携带手机中登录微信，显示的微信记录包括王某13于2019年7月就租赁房屋停电、执行等问题与“孙某3”“孙某2”及物业沟通，并发送停电现场的照片、执行裁定等；公证书内光盘载有多张照片，属性处日期显示为2019年11月4日，租赁房屋一楼处有“某15德国餐厅”招牌等，二楼处有“小红门”“牛肉火锅”等字样；室内有“买买网”前台，部分区域留有办公桌椅，部分区域已腾空，但未有人员办公的迹象。阳光金街公司认可《公证书》的真实性，但对证明目的不予认可，主张执行裁定等是其与某1饭店的纠纷，与本案无关；微信记录也无法证明阳光金街公司造成停水停电的事实；此外，2019年11月9日昱德公司仍有人员在租赁房屋，昱德公司实际是在强制腾退之日即2019年11月11日才腾退租赁房屋。二、关于《租赁合同》履行受阻的原因昱德公司主张，从某7号裁定看，北京市第三中级人民法院已于2019年4月1日执行立案，阳光金街公司应将涉案场地腾退并返还与某1饭店；2019年4月1日，阳光金街公司即已无法履行双方《租赁合同》，已构成根本违约；阳光金街公司自该日起无权向昱德公司索要租金；但阳光金街公司在明知上述情况下，仍然向昱德公司索要租金，并提交了《协议书》为证，昱德公司在不知情的情况下签订的，内容包括“……第二笔7月18日支付70万（柒拾万元整）现金，若本人在2019年7月18日前合计两笔120万若未足额交齐2019年6月15日至2019年12月14日房租，本人提前无条件退出所租赁房屋，交完第二笔70万（柒拾万元整）孙某3承诺给王某13再出具1个房屋注册公司手续”。阳光金街公司认可《协议书》的真实性，但主张因昱德公司逾期支付租金并申请宽限时间，双方才在协议中确定2019年7月18日付清后半年租金120万元；该《协议书》也可以反映出昱德公司欠付租金。2019年7月19日，阳光金街公司向昱德公司发出《通知》，告知因昱德公司未按约定支付租金，且严重逾期，已构成根本性违约，根据《协议书》的约定，限通知发出五日内搬离租赁房屋。昱德公司称此时其并不知晓租赁房屋涉诉被执行的情况。三、关于昱德公司的损失问题为证明损失情况，昱德公司提交了其委托北京某16资产评估有限责任公司出具的某16评字[2019]第某17号资产评估报告，载明根据对租赁房屋进行现场考察、市场调研、评定估算、专家论证等程序，涉案房屋装修价值共计4302629.21元；评估范围为芳园西路2号楼一层全部及二层一半左右，总面积1585.79平方米；包括具体拆除工程、建筑工程、电气工程、给排水工程、消防工程、装饰工程、空调系统等；2015年12月施工完成。阳光金街公司认可评估报告的真实性，但主张系昱德公司单方委托，是对现有物品进行评估，由于没有购买材料及物品的凭证，导致评估价格远高于购买价格；还将楼板拆除、渣土外运等均包含在装修价值中，也未对设备材料折旧费进行评估；此外，昱德公司未能提交租赁房屋装修前后的对比证据，不能排除评估报告将原有的财产一并评估，因此不认可评估结论。阳光金街公司另主张，王某13代表昱德公司向其出具了《承诺函》，承诺阳光金街与某1饭店判决执行问题，昱德公司不详某1饭店索赔，并提交了《承诺函》的复印件。昱德公司主张，即使《承诺函》属实，也是王某13个人的承诺，与本案无关。昱德公司还主张，期将租赁房屋的部分转租给案外人张某18，张某18也以房屋租赁合同纠纷将其诉至法院，相应的损失赔偿也应由阳光金街公司承担。另，阳光金街公司提交了《委托代理合同》及发票，证明因诉讼产生律师费30000元。昱德公司认可证据的真实性，但对证明目的不认可。昱德公司、阳光金街公司均表示，如法院认定《租赁合同》无效，就无效后果及损失问题在本案中一并处理。本院认为，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。本案中，生效裁决已认定阳光金街公司与某1饭店的《续租协议》于2016年8月27日到期终止，阳光金街公司不服申请撤销，于2019年3月14日被裁定驳回。而阳光金街公司与昱德公司签订的《租赁合同》，约定租赁期限至2020年12月14日，已超过阳光金街公司剩余租赁期限，《租赁合同》自2016年8月28日至2020年12月14日的部分约定无效。故昱德公司、阳光金街公司关于解除《租赁合同》的请求，本院均不予支持。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，昱德公司至2018年12月29日共向阳光金街公司支付了809万元租金，结合《协议书》（落款日期2019年6月15日）约定看，含协商延期1个月支付、合计两笔120万元、交齐2019年6月15日至2019年12月14日房租等表述，可以看出，昱德公司尚未支付2019年6月15日之后的租金。现有证据看，昱德公司未提交证据证明其自2019年6月15日之后再次支付租金。从《公证书》内容看，本院对昱德公司主张其于2019年11月5日搬离租赁房屋的意见予以采信。故对阳光金街公司要求昱德公司支付欠付租金（实为占用费）的反诉请求，本院根据查明情况，对2019年6月15日至2019年11月5日期间的予以支持，金额由本院核定。但《协议书》内容也可以体现出，双方对此前的租金支付情况并未提出异议，也无证据显示阳光金街公司在长达三年多的期间内层向昱德公司主张欠付165万元租金，现阳光金街公司又主张昱德公司欠付大额租金，本院难以采信。昱德公司虽有欠付费用的事实，但欠付期间发生在《租赁合同》无效的期间内，故阳光金街公司主张昱德公司欠付租金构成违约，应向其支付违约金的意见及反诉请求，缺乏合同依据，本院不予支持；阳光金街公司收取的经营保证金，应向昱德公司返还。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，关于双方对《租赁合同》部分无效的过错程度，本院认为，阳光金街公司作为出租方，在与昱德公司签订《租赁合同》时对其《续租协议》的期间已明确知晓，仍将租赁房屋超出《续租协议》期间转租，具有明显过错，应对无效负主要责任；从承租人昱德公司方面看，其承租租赁房屋时，也应就阳光金街公司对租赁房屋权利来源、租赁房屋相关情况进行一定的了解，昱德公司也存在一定的过失，应承担次要责任。从查明情况看，昱德公司承租后，租赁房屋进行了一定的装修；阳光金街公司、昱德公司应按照导致合同部分无效的过错分担现值损失。昱德公司、阳光金街公司均未能举证证明交付租赁房屋时的现状，故本院结合租赁房屋装修的事实，现场照片、装修损失的相关证据、租赁期间、使用期间等因素，酌情支持昱德公司损失的主张。关于昱德公司主张经阳光金街公司同意转租产生的经济损失，其未明确具体的诉讼请求，本院不予处理。关于阳光金街公司主张的律师费，非法定赔偿项目，亦无合同依据，本院对该项反诉请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）北京昱德网络科技有限公司与被告（反诉原告）北京阳光金街百货市场有限责任公司于二〇一五年五月十九日签订的《房屋租赁合同书》中自二〇一六年八月二十八日至二〇二〇年十二月十四日的部分约定无效；二、原告（反诉被告）北京昱德网络科技有限公司于本判决生效后七日内支付被告（反诉原告）北京阳光金街百货市场有限责任公司占用费882198元；三、被告（反诉原告）北京阳光金街百货市场有限责任公司于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）北京昱德网络科技有限公司经营保证金300000元；四、被告（反诉原告）北京阳光金街百货市场有限责任公司于本判决生效后七日内赔偿原告（反诉被告）北京昱德网络科技有限公司损失700000元；五、驳回原告（反诉被告）北京昱德网络科技有限公司的其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）北京阳光金街百货市场有限责任公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费48306元，由原告（反诉被告）北京昱德网络科技有限公司负担34506元（已交纳），由被告（反诉原告）北京阳光金街百货市场有限责任公司负担13800元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费48850元，由被告（反诉原告）北京阳光金街百货市场有限责任公司负担36228元（已交纳），由原告（反诉被告）北京昱德网络科技有限公司负担12622元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数和代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  陈扬二〇二〇年十二月二十九日书记员  张楠