吉林省通化市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉05民终1353号上诉人（原审原告）：李佳，女，1987年11月10日出生，汉族，住长春市新城大街耶鲁印象。委托诉讼代理人：王群峰，男，1980年5月9日生，汉族，住通化市东昌区。委托诉讼代理人：田维龙，吉林享和律师事务所律师。上诉人（原审原告）：李忠兰，女，1963年4月23日出生，汉族，住吉林省舒兰市。委托诉讼代理人：田维龙，吉林享和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吉林中盛置业有限公司。住所地：通化市光明路736号。法定代表人：黄江，总经理。委托诉讼代理人：闫红亮，吉林阳光博舟（通化）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：范琳琳，女，1989年4月27日出生，汉族，住通化市东昌区。上诉人李佳、李忠兰因与被上诉人范琳琳、吉林中盛置业有限公司（简称中盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省通化市东昌区人民法院（2020）吉0502民初2436号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人李佳委托诉讼代理人王君峰、田维龙，李忠兰委托诉讼代理人田维龙，中盛公司委托诉讼代理人闫红亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李佳、李忠兰上诉称，一、改判中盛公司给付李佳、李忠兰2019年1月-6月的损失赔偿金18000元；二、一审和二审诉讼费用由中盛公司承担。事实和理由：李佳、李忠兰和中盛公司签订的《商品房买卖合同》第十一条第（一）项约定：“出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付商品房”。第十二条第一款第2项约定：“自本合同规定的最后交付期限180日起，至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。”该条款对180日之内期间逾期交房违约责任承担的方式或者计算方法没有约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”依据该条规定应当赔偿该期间的损失，计算标准参照同类房屋租金标准确定。一审法院认为：“2019年1月至6月期间可以理解为原、被告约定为宽限期或不计算损失期限不予支持。”一审法院的看法完全站在中盛公司角度考虑问题，没有做到公平公正审理案件。首先，李佳、李忠兰和中盛公司签订的《商品房买卖合同》是单方拟定重复使用的格式条款合同，根据《合同法》关于格式条款的规定，从维护公平、保护弱者出发，对格式条款从三个方面予以限制：第一，提供格式条款一方有提示、说明的义务，应当提请对方注意免除或者限制其责任的条款，并按照对方的要求予以说明；第二，免除提供格式条款一方当事人主要义务、排除对方当事人主要权利的格式条款无效；第三，对格式条款的理解发生争议的，应按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。李佳、李忠兰认为2019年1月6月期间违约金或赔偿金没有约定应当按照法定标准执行，被上诉方认为属于宽限期。依法在对格式条款存在争议的情况下，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，按照没有约定按照法定标准执行。一审法院对此部分认定背道而驰，严重侵害了上诉人的合法权益，属于适用法律错误，请求二审人民法院查清本案事实，依法改判，保证法律的正确实施和贯彻执行。中盛公司辩称，双方签订的买卖合同第十二条约定了逾期交付商品房的责任，即自最后交付期限180日起至实际交付之日，按已付房款万分之一支付违约金。有约定的应按照约定处理，李佳、李忠兰不得再要求损失赔偿金。合同约定的最后交付期限180日起至实际交付之日止，在这个时间段内李佳、李忠兰可主张违约金。换言之，自合同约定的最后期限至180日届满，这个期间双方未约定违约金，因此可以视为一个宽限期或不计算损失期限。若在此期限中盛公司未向李佳、李忠兰交付房屋，李佳、李忠兰不得向中盛公司主张违约金或损失赔偿金。范琳琳未到庭及提交书面答辩意见。李佳、李忠兰向一审法院起诉请求：一、判令中盛公司按102.3366元／日支付违约金，从2019年6月30日起至作出判决之日止的违约金一次性立即交付；以及之后产生的违约金按102.3366元／日给付（每月给付一次），直至房屋合法交付之日止。（从2019年6月30日起至2020年5月31日的违约金34487元）。请求计算至2020年5月31日，共计34，487.00元。二、判令中盛公司支付2019年1-6月的损失赔偿金，共计18000元。三、判令中盛公司与范琳琳连带赔偿13万元购房款损失。四、案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：李佳、李忠兰与中盛公司签订商品房买卖合同，李佳、李忠兰购买中盛公司开发的中盛玉龙湾项目xx幢xx单元xxxx号商品房，总价款1，023，366.00元，李佳、李忠兰已向中盛公司全额缴纳购房款，中盛公司至2020年5月31日未将案涉房屋验收合格并交付给李佳、李忠兰使用。该合同中约定，出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付合格商品房。合同第十二条约定：“自本合同规定的最后交付期限180日起，至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金”。李佳、李忠兰是从案外人（案涉房屋原购买人）转让并购买案涉房屋，格外支付给案外人130，000.00元人民币。一审法院认为，李佳、李忠兰购买中盛公司房屋，李佳、李忠兰按合同约定交付了全部购房款1，023，366.00元，合同约定，中盛公司应当在2018年12月31日前向买受人交付合格商品房，但中盛公司至2020年5月31日未将案涉房屋验收合格并交付使用，双方合同约定：“自本合同规定的最后交付期限180日起，至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。”即中盛公司应从2019年6月30日起按日承担逾期交房违约金，至2020年5月31日止为337天，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”故双方合同中约定因违约产生的损失计算方法为逾期180天后按已付房款万分之一计算违约金，即中盛公司应给付李佳、李忠兰逾期交房违约金为1，023，366.00元＊1／10000＊337天=34，487.43元，现李佳、李忠兰主张违约金34，487.00元，符合法律规定，该院予以支持。李佳、李忠兰主张判令中盛公司支付2019年1-6月的损失赔偿金18，000.00元，既无事实依据，亦无法律依据，双方合同中明确约定逾期交房的违约产生损失的计算方式，应以约定为准，2019年1月至6月可以理解为双方约定为宽限期或不计算损失期限，故对李佳、李忠兰主张判令中盛公司支付2019年1-6月的损失赔偿金18，000.00元的请求，该院不予支持。李佳、李忠兰主张判令中盛公司、范琳琳连带赔偿130，000.00元购房款损失，但未提交足够证据证明其主张赠送阳台部分的具体面积，也未提交证据证明其损失数额130，000.00元成立，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”故对李佳、李忠兰该主张该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决：一、吉林中盛置业有限公司于判决生效后立即给付李佳、李忠兰逾期交房（2019年6月30日至2020年5月31日）违约金34，487.00元。二、驳回李佳、李忠兰其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1974.00元（已减半收取），由李佳、李忠兰负担1601.00元，由吉林中盛置业有限公司负担373.00元。本院二审查明：李佳、李忠兰与中盛公司签订商品房买卖合同，李佳、李忠兰购买中盛公司开发的中盛玉龙湾项目16-21幢2单元2501号商品房，总价款1，023，366.00元，李佳、李忠兰已向中盛公司全额缴纳购房款，中盛公司至2020年5月31日未将案涉房屋验收合格并交付给李佳、李忠兰使用。该合同中约定，出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付合格商品房。合同第十二条约定：“自本合同规定的最后交付期限180日起，至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金”。本院认为，李佳、李忠兰与中盛公司签订的《商品房买卖合同》中约定的房屋交付时间为2018年12月31日，至一审诉讼时止，中盛公司仍未能按合同约定向李佳、李忠兰交付房屋，中盛公司应承担逾期交付房屋的违约责任。双方关于中盛公司逾期交付房屋承担违约责任在合同中已明确以违约金的方式进行了约定：“自本合同规定的最后交付期限180日起，至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金”。该违约金条款约定按字面理解应为，中盛公司逾期交房180日内不承担违约金。对该条文无法作出李佳、李忠兰所主张的应视为对180日内违约金未进行约定的解释，故本院对李佳、李忠兰主张该180日内以同类房屋租金为标准，要求中盛公司承担18000元损失的请求无法支持。一审法院认定：“李佳、李忠兰从案外人（案涉房屋的购买人）转让并购买案涉房屋，格外支付给案外人130000元。”的事实。本院认为，李佳、李忠兰与中盛公司签订了房屋买卖协议，从合同相对性分析，该买卖合同双方当事人为李佳、李忠兰与中盛公司，在案外人未参加诉讼及对证据进行质证的情况下，不宜在本案中认定该事实。各方当事人如有争议可另案解决。综上所述，李佳、李忠兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决适用法律正确，认定事实虽有瑕疵，但裁判结果正确，可予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费250.00元，由李佳、李忠兰负担。本判决为终审判决。审判长  王文立审判员  杨海山审判员  赵慧颖二〇二〇年十二月二十八日书记员  孙 萌