江西省兴国县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0732民初2811号原告：邹崇胜，男，1961年10月9日生，汉族，江西省兴国县人，住兴国县。委托诉讼代理人：邹海龙，原告之子，特别授权。被告：刘国迎，男，1978年7月20日生，汉族，湖南省攸县人，住湖南省攸县。原告邹崇胜与被告刘国迎房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年12月4日公开开庭进行审理。原告邹崇胜的委托诉讼代理人邹海龙到庭参加诉讼。被告刘国迎经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告邹崇胜诉称：2019年5月9日，原告邹崇胜（出租方）与被告刘国迎（承租方）签订房屋租赁合同一份。合同约定原告将位于兴国县将军大道356号商铺第一至二层出租给被告商业、居住使用，房屋租赁期共5年，其中2019年5月1日至2022年4月30日期间每月租金5800元，每月租金应在当月3日以前支付给原告；被告在签订合同时一次性交纳押金人民币18000元；被告若没有按时交纳房租，超过约定的时间5天，原告有权收取滞纳金，滞纳金计算方式为月租金的5%/天，超过10天则为严重违约，原告有权解除合同，被告必须在三日内搬出房屋，原告有权收回房屋并不予退回押金。房屋租赁合同签订后，原告按照约定将房屋交付给刘国迎使用。2020年新冠疫情以来，原告基于公平原则，响应政府号召，已经减免被告刘国迎2020年2月1日至2020年3月31日期间的房租5800元。被告刘国迎在租赁期间多次拖欠原告房屋租金13961元。因被告严重违约，原告于2020年8月3日发送信息给被告，解除双方于2019年5月9日签订的租赁合同。原告认为，租赁合同是原、被告的真实意思表示，对双方具有约束力。被告长期拖欠租金，已构成根本违约，原告通知被告解除《房屋租赁合同》，条件已经成就。依据《房屋租赁合同》第四条第4款约定，自逾期未付租金之日起，被告应当每天按月租金5800元5%即290元向原告支付滞纳金。被告支付的18000元押金抵作违约金归原告所有，被告应在3天内腾退房屋。综上，特诉请法院：1.判决被告刘国迎将承租的房屋腾退并交还给原告邹崇胜；2.判决被告刘国迎向原告邹崇胜支付截止至2020年8月3日的房屋租金13961元并按照5800元/月的标准向原告邹崇胜支付自2020年8月4日起至实际腾退房屋前三日的占用房屋期间的租金；3.判决被告刘国迎向原告邹崇胜支付违约金18000元及滞纳金（2019年5月1日至2020年7月31日为人民币43880元，2020年8月4日后按290元/日计算）；4.诉讼费用由被告刘国迎承担。原告邹崇胜对其诉讼请求和主张的事实向法庭提供的证据有：1.身份证2份，证明原、被告具有诉讼主体资格；2.房屋租赁合同1份，证明双方租赁约定事宜；3.房屋所有权证1份，证明租赁房屋的所有人是原告；4.微信交易明细1份，证明被告尚欠租金情况；5.聊天记录1份，证明原告多次要求被告支付租金；6.手机短信1份，证明因被告违约，原告已通知被告解除租赁合同；7.对账单1份，证明截至12月3日被告尚欠租金情况；8、发票1套，证明被告欠水电费情况。被告刘国迎未提出答辩也未向法庭提供任何相关证据。经本院审理查明的事实及认定依据：2019年5月9日，原、被告签订《房屋租赁合同》。合同约定：“甲方房屋地址：兴国县，第一至二层，建筑面积约为280平方米，出租给乙方商业、居住使用”“房屋租赁期共5年。其中，自2019年5月1日-2022年4月30日，每月租金为人民币5800元，自2022年5月1日至2023年4月30日，月租金为人民币6090元，自2023年5月1日至2024年4月30日，月租金为人民币6390元”“每月租金应在当月3日以前支付给甲方，乙方在签订本合同时一次性交押金人民币18000元，作为信誉保证金”“合同期满终止或被解除，乙方自行在三日内把自身物品搬走。若乙方在规定的时间内未将物品搬走，甲方有权腾空并收回房屋，乙方应付给甲方搬运费，乙方不得就此向甲方主张任何权利”“合同期未满，乙方擅自退出，属乙方违约，乙方必须结清所欠的费用，并且押金及已收取的当月租金不退”“乙方按规定的日期缴纳房租，若没有按时交，超过约定的时间5天后，甲方有权收取滞纳金，滞纳金计算方式为月租金的5%／天，超过10天则为严重违约，此合同即刻失效，乙方必须在三日内搬出，甲方有权收回房屋并不予退回押金”。合同签订后，被告向原告缴纳押金18000元。除2020年3月欠房租1800元之外，2020年5月之前其他月份的房租被告已付清。被告从2020年6月起拖欠房租，并于同年7月左右离开兴国，但是一直占用该店至今。迄今为止，原告垫付水费406.22元、电费1492.27元。经过原告多次催收，被告至今既未腾房也未支付房租。以上事实，有原告提供的上述相关证据及其在庭审时的陈述可以证实，足以认定。本院认为，被告自2020年3月起拖欠部分房租，同年6月起未付分文房租，后来离开兴国，但是仍占用该店，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的规定，原告要求解除房屋租赁合同、腾房、给付违约金、支付水电费，本院依法予以支持。但是滞纳金是行政管理的罚金，本案已经计算数额较大的违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”之规定，原告要求被告再支付滞纳金，本院不予支持。被告缴纳的18000元押金可在本案中直接抵扣。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告刘国迎将其承租的坐落在兴国县潋江镇将军大道356号的房屋腾退并交还原告邹崇胜；二、被告刘国迎向原告邹崇胜支付欠付房租1800元；三、被告刘国迎向原告邹崇胜支付2020年6月起至房屋腾退之日止的房租，每月房租按5800元计算；四、被告刘国迎支付原告邹崇胜违约金18000元；五、被告刘国迎支付原告邹崇胜水费406.22元、电费1492.27元；六、驳回原告邹崇胜的其他诉讼请求；七、被告刘国迎已经支付的押金18000元可在本案中直接抵扣。本案受理费1696元，原告邹崇胜已预交，由被告刘国迎承担1600元，其余部分由原告自负。本案所涉执行内容，限在本判决书生效后立即履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向本院申请执行。申请执行的期限为二年逾期视为放弃权利。审判长  钟先银审判员  刘富铨审判员  胡 颖二〇二〇年十二月十一日书记员  张荣琳