宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁0106民初11327号 原告：李兴明，男，1977年11月9日出生，汉族，大学文化，老师，中共党员，住宁夏回族自治区银川市XXXX，公民身份号码：XXX 委托诉讼代理人：俞玲（系李兴明妻子），女，1981年6月14日出生，汉族，大学文化，老师，住宁夏回族自治区银川市XXX。公民身份号码：XXXX 被告：银川建发集团股份有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市XXX。 法定代表人：杨伟，系公司董事长。 委托诉讼代理人：李伟，男，系公司法务。 原告李兴明与被告银川建发集团股份有限公司（以下简称建发集团公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李兴明的委托诉讼代理人俞玲，被告建发集团公司的委托诉讼代理人李伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李兴明向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还违约金8354.9元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年11月16日（购房合同第23页日期），原、被告就购买商品房一事，签署了《大阅城商品房买卖合同（预售）》。原告按约定交付完总价款388797元。2017年6月30日（购房合同第11页日期），被告将该商品房交付原告使用但房屋所有权证被告迟迟未予办理，亦构成违约。依据原、被告双方签署的合同“附件补充协议”第七条第1款之规定被告需在房屋交付之日起270日内给原告办理好该房屋产权登记事宜。否则，被告则每日依据已付房价款的万分之零点五向原告支付违约金，直至能够办理房证为止。然而，被告一直未能完善相关行政部门的许可手续。原告始终无法办理产权登记事宜，直到2019年1月28日以后才陆续办理了房屋产权证书。原告就被告上述违约责任，多次与被告交涉违约赔偿事宜无果，故主张诉权寻求司法公正。综上，原告认为被告既然已经形成契约，就应当信守诺言。自2017年3月1日交房，就应当按照约定270天内完成原告的产权登记手续，否则，就应当对逾期承担法定赔偿责任即2017年3月1日至2019年1月28日区间（减去270天）430天，以每天赔偿金19.43元，共计：8354.9元给予赔偿。依据上述原告请求人民法院判如所请。为盼！ 被告建发集团公司辩称，一、本案逾期办证系由银川市政府的违约所致，且原告未向被告提出书面催告，不符合原被告合同约定支付违约金的前置条件，原告的诉讼请求应当被驳回。被告承建的大阅城项目是银川市政府“双十工程”的重点项目，因项目投资额大，回收周期长，银川市政府在项目合作时承诺向被告增加1000亩配套供地，并同意按照金凤万达广场的扶持政策，即大阅城项目免缴50%的城市基础设施配套费用；减免土地税、企业所得税等5000余万元。而自2013年银川市政府与被告合作开发大阅城项目至今已逾七年半有余，银川市政府至今未能兑现上述优惠政策，导致被告无法办理相关手续，因此，逾期办证系由银川市政府的原因导致。按照原、被告双方所订立的合同约定，支付违约金需同时满足两个条件，一是违约由被告造成；二是原告向被告提出书面催告。本案违约并非被告原因导致，原告也未向被告提出任何书面催告，支付违约金的两个条件无一成立，故原告主张的违约金请求不能成立。二、原告诉请的违约金金额计算错误，其诉讼请求不能成立。依据《补充协议》第七条约定，被告在合同约定的房屋交付之日起（即：合同第十一条约定房屋交付时间为2017年6月30日）270日内未给原告办理房屋所有权证书的，经原告书面催告应给与被告90日催告期，期满仍不能办理的方才起算违约金。现原告将约定的90日催告期计入违约天数，显然与合同约定不符。三、原告诉请的违约金金额过高，不应得到支持。本案被告逾期办证并未对原告造成损失，相反被告提前向原告交房使原告事实上多享有了房屋租金的红利，原告诉请的违约金与其遭受的实际损失不符，故不应得到支持。综上所述，本案未达到违约金支付的前置条件，且原告诉请的违约金虚高并计算错误，其主张不能成立，原告的诉讼请求应当予以驳回！ 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院认定如下：1、原告提交的银川市商品房买卖合同一份（原件）、发票1张（原件）、补充协议书1份（原件），被告对三性无异议，本院予以采信；2、原告提交的律师催告函1份（手机播放），本院采信真实性，对证明目的不予采信；3、被告提交的《银川市城市综合体项目合作框架协议》1份（原件）、银川市委[2016]64号《专题会议纪要》1份（复印件）、银建集发[2017]31号《请示》1份（原件）、银川市委督查室2017年4月17日《督查专报》1份（复印件）、银川市政府2017年9月30日《常务会议纪要》1份（复印件）、银建集发[2018]88号《申请》1份（原件）、银川市政府2018年11月6日《市长办公会议纪要》1份（复印件），无法达到其证明目的，本院不予采信；4、被告提交的《商品房买卖合同》1份（原件），本院认可真实性，对证明目的部分采信；5、被告提交的不动产权证书1份（复印件加盖银川市国土资源局不动产登记核对专用章），客观真实，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年11月16日，原告李兴明（买受人）与被告建发集团公司（出卖人）签订《银川市商品房买卖合同（预售）》，双方合同约定：原告购买被告开发的宁夏回族自治区银川市XXX公寓820室商品房一套，建筑面积68.52平方米，单价5700元/㎡，总价款390564元；出卖人于2017年6月30日前向买受人交付商品房；双方同意共同向房屋登记机构申请办理商品房的房屋所有权转移登记；如因出卖人的原因，买受人不能在合同约定的该商品房交付之日起270日内取得该商品房所有权证书的，买受人应于到期日前向出卖人提出书面催告，并给予出卖人90日催告期，期满后买受人仍不能取得房屋所有权证书的，出卖人自逾期之日起每日按已付房价款的万分之零点五向买受人支付违约金。2017年3月1日，原、被告双方就实测面积及房款签订《补充协议书》，确定房款总额为388797元。被告于当日交付房屋。2019年1月24日，被告取得案涉房屋所在的7号公寓楼的不动产权登记证书。 本院认为，原告与被告签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对双方当事人均有约束力。根据合同约定，被告负有协助原告办理涉案房屋所有权转移登记的义务，案涉房屋于2019年1月24日具备办理不动产权登记条件，被告逾期取得初始登记证导致办证迟延，故被告应依约定向原告支付逾期办理房屋所有权登记期间的违约金。本案的争议焦点为：逾期办理违约金的计算起止时间。本案中，双方签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》中约定了交付房屋时间为2017年6月30日前，该约定的交房时间为一时间段，即2017年6月30日之间交房均符合双方约定，符合双方签订合同时的合理预期，2017年6月30日为应当交房的最晚日期，故超过该最晚日期才构成违约，故本院以2017年6月30日起计算双方约定的顺延日和催告期，从而确定逾期办证违约金的计算起点符合双方签订合同时的真实意思表示和合理预期。自2017年6月30日后顺延270日即进入催告期，催告90日期满后的次日起计算至案涉房屋具备办理不动产权登记条件即2019年1月24日，此期间为违约金的计算期间，逾期共计213天。按照日万分之零点五计赔违约金，故被告应当向原告赔偿违约金4140.69元（388797元×0.00005×213天）。被告辩称逾期办证系由政府违约所致，因其提交的证据不足以证实其主张，故对此该辩解意见，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 被告银川建发集团股份有限公司于本判决生效后五日内向原告李兴明支付逾期办证违约金4140.69元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元（已减半收取），由被告银川建发集团股份有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审判员  张玮 二〇二〇年十二月二十一日 书记员  徐浩 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日； 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。