浙江省衢州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙08民终1173号 上诉人（原审原告）：龙游亿家房屋中介所，住所地浙江省龙游县龙洲街道九峰巷****。 经营者：胡玲英，女，1974年1月30日出生，汉族，住浙江省龙游县。 委托诉讼代理人：徐宣宇，浙江护龙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄伟，浙江护龙律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：叶信州，男，1976年8月8日出生，汉族，住浙江省龙游县。 上诉人龙游亿家房屋中介所(以下简称亿家中介所)因与被上诉人叶信州居间合同纠纷一案，不服浙江省龙游县人民法院（2020）浙0825民初2382号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。 亿家中介所上诉请求：撤销原判，依法改判被上诉人支付上诉人中介服务费29000元；一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：一、原判认为，叶信州与孙静的房屋买卖交易系经徐建明多次协调磋商而完成，亿家中介所虽提供过中介服务单并未能促成双方成交，该事实认定错误。上诉人将被上诉人出售房屋信息在房地产中介微信群等平台进行发布，介绍购房者孙静看房，促成买卖双方面谈，还通过电话、微信等方式做买卖双方工作，卖方叶信州从开价330万元降到303万元，孙静的出价也抬到了290万，大大缩小了双方之间的差距，上诉人还做孙静工作，建议以298万元的价格成交，但当时叶信州未同意而无法达成一致，双方僵持不下。后听说孙静找了朋友（开庭后得知是徐建明）出面帮其谈价。此后，上诉人一直做双方工作，努力争取成交。孙静也仍然通过上诉人再次查看房屋漏水的情况，也让上诉人与被上诉人在价格上继续沟通，希望能再降点下来，说自己确实很喜欢该套房屋。徐建明是代表买方孙静在帮忙还价，并非居间磋商。被上诉人跳单避开上诉人以较低的292.5万元价格成交，离不开上诉人此前的努力和付出。原审认为房屋买卖交易系经徐建明多次协调磋商完成，否定上诉人的中介作用，是孤立、片面而错误的。徐建明在证言中称其是被上诉人的朋友，故在房屋交易完成且已过户的情况下，徐建明证言中不利于上诉人部分不足采信，不能作为定案依据。二、被上诉人依法应支付上诉人报酬，原判认定被上诉人不支付报酬的行为不构成违约，适用法律错误。合同条款有明示条款和默示条款，默示条款包括法定条款、交易习惯等。当事人对重要事项及违约责任没有约定的，应当适用默示条款确定权利义务和责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”参照即将实施的《中华人民共和国民法典》第九百六十五条规定，“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应向中介人支付报酬。”被上诉人利用了上诉人提供的交易机会，也接受了上诉人的服务，依法应当向上诉人支付报酬。按照中介收费标准和交易习惯，被上诉人应支付成交金额1%的中介费，上诉人的上诉请求合法合理，应予支持。 叶信州辩称，上诉人称房屋不是徐建明磋商的，这与微信聊天记录中徐建明帮忙价格谈妥的不符。亿家中介所非独家挂售，本人向其他中介挂售登记材料已提交一审法院，证明本人已通过另外两种途径发布房屋交易信息，房屋买卖交易是通过信息共享实施的，不存在哪个中介独家出售。孙静、叶礼军的微信聊天，我也问过对方，他们双方都说胡玲英跑到礼军中介去吵闹，当时的口头表达不能说明真实情况。 亿家中介所向一审法院起诉请求：判令叶信州支付亿家中介所中介服务费29000元并承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2020年5月6日，亿家中介所征得叶信州同意后，将叶信州位于龙游县龙洲街道九峰巷的房屋以330万元价格出让的信息在房地产中介微信群等平台进行了发布，因看房需要，经亿家中介所要求，叶信州向亿家中介所提供了开门密码、房屋登记信息等资料。孙静系亿家中介所掌握的意向购房者，其从亿家中介所处得知叶信州欲出让九峰巷房屋的信息。后孙静及家人多次由亿家中介所陪同到叶信州处看房，亿家中介所则帮助双方沟通价格，2020年5月25日，亿家中介所又约叶信州与孙静进行了面谈，但因双方存在十余万元的价格差距未能成交，事后，亿家中介所仍继续分别与双方沟通希望促成房屋交易，但未成功。徐建明系孙静家的朋友，孙静将其有意向购买叶信州九峰巷房屋情况告知徐建明并请其帮助磋商，因徐建明与叶信州熟悉，其即出面帮助孙静找叶信州商谈，经徐建明多次居中协调磋商，叶信州与孙静以292.5万元的价格成交，双方于2020年6月11日在龙游礼军房产中介所签订了《房地产买卖合同》,并于2020年6月16日办理了不动产过户登记。事后，孙静给予亿家中介所人民币600元表示酬谢，亿家中介所认为叶信州存在“跳单”违约行为，多次要求叶信州支付报酬未果。 一审法院认为，2020年5月6日，叶信州同意由亿家中介所将其房屋以330万元进行挂售，后又向亿家中介所提供房屋登记等信息，鉴于叶信州对亿家中介所是房地产中介服务机构的性质理应清楚，故双方居间服务的主要内容已经明确，符合合同成立的要约、承诺方式，法律行政法规并未规定将房地产中介服务机构的经营者、从业人员具备房地产经纪人或房地产经纪人协理资格作为房地产居间合同的生效条件，故亿家中介所与叶信州之间的居间合同已经成立并生效；虽然双方未签订书面合同且双方对服务报酬等重要内容未进行明确约定，但是否签订书面合同并非合同成立的必备要件，合同对服务报酬等事项约定不明或没有约定，可以通过协议补充或按交易习惯确定，故叶信州抗辩双方不存在居间合同的意见，不予采纳。亿家中介所主张叶信州和孙静经其居间服务得知交易信息后，又避开亿家中介所私下谈价并以292.5万元的价格成交，系“跳单”行为，构成违约，应当承担违约责任。法院认为，违约事项和违约责任的承担方式均需合同有明确约定，亿家中介所与叶信州之间的居间合同虽然成立并生效，但合同并未约定叶信州房屋由亿家中介所独家挂售或利用亿家中介所提供的信息又未通过亿家中介所成交应当承担违约责任，且现行生效的法律并未明确规定此类行为属于违约事项，故叶信州有权自行进行交易或选择报价低、服务好的其他中介公司促成交易，亿家中介所该项主张没有事实和法律依据，不予支持。《中华人民共和国合同法》第四百二十七条规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。叶信州与孙静的房屋买卖交易系经徐建明多次协调磋商而完成，亿家中介所虽提供过居间服务但其并未能促成双方成交，故亿家中介所无权要求叶信州支付报酬，至于从事居间活动支出的必要费用，亿家中介所在该居间服务中实际支出费用甚微，孙静给予亿家中介所600元的酬劳已足以弥补。综上，亿家中介所的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第十三条、第六十一条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十七条之规定，判决：驳回龙游亿家房屋中介所的诉讼请求。案件受理费526元，减半收取计263元，由龙游亿家房屋中介所负担（已交纳）。 二审中，亿家中介所向本院提交微信聊天记录一份，拟证明叶信州未委托礼军中介出售房屋。叶信州质证认为，微信聊天不能完全反映真实问题，开庭那天胡玲英知道是叶礼军跟我们签的合同，所以跑到叶礼军那里去吵闹辱骂，不能证明叶礼军没有把我的房子挂上去。孙静说都是徐建明老师帮忙磋商的。叶信州未向本院提交新的证据材料。对亿家中介所提交的证据材料，本院认为，仅凭一份录音并不能直接证明上诉人欲证明的事实，在无其他证据佐证的情况下，本院对该证据材料不予采信。 经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。上诉人亿家中介所作为一家多年从事中介活动的机构，应当知道书面订立中介合同的必要性，并对中介人的报酬、中介服务范围、违约责任等作出明确约定。被上诉人叶信州选择几家中介公司同时提供中介服务，选择其他中介公司促成了房屋交易，没有违反法律规定，没有违反双方可以明确的合同约定。一审法院认为上诉人提供过居间服务但并未能促成双方成交，上诉人不能提供其媒介服务并订立房屋交易合同的证据。一审法院确定上诉人在本案中从事中介活动支出的必要费用为600元，属于自由裁量范围，上诉人要求支付更高的中介服务费，不能提供证据予以证明。综上，上诉人上诉理由不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费526元，由上诉人龙游亿家房屋中介所负担。 本判决为终审判决。 本条款即为执行通知，负有履行义务的当事人必须依本案生效判决履行。未履行的，本案申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制消费、纳入失信被执行人名单、罚款、扣留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  骆忠新 审判员  刘小伟 审判员  熊 娟 二〇二〇年十二月二十一日 书记员  姚月红 3