湖南省靖州苗族侗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1229民初874号 原告钱伟，男，1989年10月19日出生，汉族，靖州苗族侗族自治县人，住靖州苗族侗族自治县。 委托代理人艾海云（特别授权），湖南天地人（怀化）律师事务所律师，执业证号：××。 被告钱桂英，女，1950年6月13日出生，汉族，靖州苗族侗族自治县人，住靖州苗族侗族自治县。 被告钱玉英，女，1953年5月29日出生，汉族，靖州苗族侗族自治县人，住靖州苗族侗族自治县。 上列二被告委托代理人舒小李（一般代理），湖南鸿明律师事务所律师，执业证号：××。 原告钱伟与被告钱桂英、钱玉英确认合同无效纠纷一案，本院于2020年9月23日立案后，依法由审判员杨朝多适用简易程序公开开庭进行了审理。原告钱伟及其委托代理人艾海云，被告钱桂英、钱玉英及其委托代理人舒小李到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告钱伟向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告2010年4月6日签订的《人民调解协议书》无效；2、确认原、被告2020年8月签订的《协议书》无效；3、判决原告返还被告支付的房地产价款2800元；4、判决被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2010年，原、被告因原告之父钱如坤（1989年病故）在靖州苗族侗族自治县的房屋等财产处理问题发生纠纷，于2010年4月6日经当地飞山管理委员会人民调解委员会调解，双方签订了《人民调解协议书》，协议约定：1、属于原告钱伟应继承的房地产部分，原告钱伟自愿进行处理，由被告钱桂英、钱玉英支付原告钱伟房地产价款2800元；2、钱如坤的所有财产全部归被告钱桂英、钱玉英所有，也可以随时办理相关过户手续，原告钱伟不得以任何理由进行干涉；3、今后原告钱伟之母周务花如有异议，由原告钱伟负责，与被告钱桂英、钱玉英无关。2020年8月，原、被告签订《协议书》，对上述《人民调解协议书》中约定的钱如坤宅基地买卖再次进行约定：“钱如坤宅基地变卖后，除去手续开支后，钱伟获得1／4的收益，钱桂英、钱玉英获得3／4的收益。”根据《中华人民共和国土地管理法》第二条规定“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让”。第八条规定“宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”，钱如坤家所使用的宅基地属于农民集体所有，原、被告签订买卖该宅基地协议，未取得国家主管部门批准，属于非法转让土地；同时，宅基地属于农民集体所有，只能在本集体经济组织成员内部转让，而钱如坤、原告和被告不属于同一农村集体经济组织，被告的主体资格违法。故原、被告上述二协议违反了法律强制性规定，应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”，原告应当返还被告支付的房地产价款2800元。为维护原告的合法权益，原告特提起诉讼，请求人民法院支持原告诉讼请求。 2020年10月22日，原告钱伟补充起诉事实与理由如下：钱如坤生前与周务花系夫妻，原告与周务花系母子，户口登记在一起，具有家庭关系，原告出售的涉案房屋系原告母子的共同共有财产，且原告在出售涉案房屋时未经其母同意，事后亦未获得其母追认，故原告的出售行为无效。 被告钱桂英、钱玉英辩称：一、本案已过诉讼时效。2010年，原、被告因涉案房屋发生纠纷，请求飞山管理委员会解决。同年4月6日，在飞山管理委员会人民调解委员会支持下，双方达成《人民调解协议书》。《中华人民共和国人民调解法》第三十三条规定，经人民调解委员会调解达成调解协议后，双方当事人认为有必要的，可以自调解协议生效之日起三十日内共同向人民法院申请司法确认，人民法院应当及时对调解协议进行审查，依法确认调解协议的效力。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案原告主张民事权利，应当于2013年4月6日前提出，其直至2020年9月主张权利，已超过法定诉讼时效。二、《人民调解协议书》合法有效。上世纪八十年代，被告之母周家玉（2018年病故）与被告之兄钱如坤（1990年病故）在靖州苗族侗族自治县××镇××村××组××栋××排两间木质房屋居住，兄长病故后，年迈的母亲及尚在襁褓中的原告由被告照顾。2010年4月6日，长大成人的原告与被告就上述房产达成协议，原告将其应继承的房产处理给被告，被告支付原告2800元价款，该房屋的处置合法有效。其次，因原告将其继承的上述房屋部分以当时的物价行情作价2800元处理给原告，是不含土地价值部分，为此双方于2020年再次因该涉案房屋所占土地的归属发生争议，同年8月，双方就宅基地变卖收益达成协议，即便宅基地交易的合同条款无效，该协议其他约定仍然有效。综上，请求人民法院驳回原告诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据，本院认定如下: 1、原告提交其居民身份证复印件1份、二被告户籍证明2份，拟证明原、被告诉讼主体资格，以及原、被告不属于同一个村集体经济组织成员。二被告质证认为，对原、被告诉讼主体资格没有异议，对原告举证证明原、被告不属于同一个村集体经济组织成员的证明目的有异议，以上证据不能达到原告上述证明目的。经审查，本院认为，上述证据均系国家机关出具的公文书证，符合证据真实性、合法性和关联性（简称三性），本院予以确认。 2、原、被告提交双方于2010年4月6日签订的《人民调解协议书》1份，原告举证拟证明原、被告签订协议对买卖钱如坤遗留下来的位于靖州苗族侗族自治县的涉案房屋及宅基地等财产进行了约定，原告之母周务花未在该协议书上签名。二被告质证认为，对该协议书三性没有异议，但对原告证明目的有异议，该协议书达不到原告的证明目的。被告举证拟证明该协议系双方真实意思表示，原告自愿处分其继承其父财产份额，合法有效。原告质证认为，对该协议真实性、关联性没有异议，对合法性有异议，该协议内容违反了法律强制性规定，损害了村集体经济组织全体成员利益，且原告处分的涉案财产，系其与母亲周务花共同所有，其处分行为没有得到母亲同意和追认，应为无效。经审查，本院认为，该协议书系靖州苗族侗族自治县飞山管理委员会人民调解委员会依职权出具的文书，内容真实，来源合法，且与本案待证事实相关联，也与原告提交的《协议书》相互佐证，本院予以确认。 3、原、被告提交双方于2020年8月签订的《协议书》1份，原告举证拟证明双方协议约定变卖钱如坤遗留下来的宅基地的事实。二被告质证认为该协议是双方自愿协商的基础上对原告继承财产部分所进行的处理，没有违反法律规定，合法有效。被告举证拟证明该协议合法有效。原告质证认为，对该协议真实性、关联性没有异议，对合法性有异议，该协议变卖宅基地的约定违反了法律强制性规定，损害了村集体经济组织全体成员利益，应为无效。经审查，本院认为，该协议书系双方自愿协商达成，是对双方2010年4月6日所签订的《人民调解协议书》的补充，符合证据三性，本院予以确认。 4、原告提交其与周务花、吴光炳常住人口登记卡各1份、周务花的户籍证明1份，拟证明：（1）原告与周务花系母子，登记同一户口，具有家庭关系；（2）原告之母周务花与二被告不属于同一村集体经济组织成员；（3）原、被告协议约定出卖的涉案房屋属于原告母子的共有财产，原告没有独立的处分权；（4）协议约定未经原告之母追认，相关条款无效。二被告质证认为本案主要涉及原告处分自己财产所签订的协议效力，而该证据与本案待证事实没有关联。经审查，本院认为，上述证据均系国家机关出具的公文书证，符合证据三性，本院予以确认。 5、被告提交原告2010年4月6日出具的收条1份，拟证明原告将继承其父的财产份额自愿处分所得价款2800元。原告质证认为，对该证据三性无异，但对证明目的有异议，该证据不能证明原告系自愿处分，且该价款是包括“房屋”、“宅基地”价款在内。经审查，本院认为，该证据内容真实，来源合法，且与本案待证事实相关联，也与原、被告提交的《协议书》以及被告提交的涉案房屋照片、靖州苗族侗族自治县自来水公司发票等证据相互佐证，本院予以确认。 6、被告提交双方于2020年8月签订《协议书》的照片3份，拟证明2020年8月签订的《协议书》系双方真实意思表示。原告质证认为，对该证据真实性无异，但该证据不能证明是双方签订上述《协议书》的照片。经审查，本院认为，该照片能够反映当时双方签订上述《协议书》的情况，内容真实，来源合法，且与本案待证事实相关联，也与原、被告提交的《协议书》等证据相互佐证，本院予以确认。 7、被告提交靖州苗族侗族自治县自来水公司发票（发票号码01869608、01904671、01926588、16795985）4张，拟证明涉案房屋水费开户在被告钱桂英名下，并一直由其交纳水费的事实。原告质证认为，对该证据真实性、合法性无异，但该证据并不能证明被告钱桂英上述水费开户的房屋系涉案房屋，没有关联性。经审查，本院认为，该发票系正式发票，内容真实，来源合法，且与本案待证事实相关联，也与原、被告提交的《人民调解协议书》、《协议书》以及被告提交的靖州苗族侗族自治县渠阳镇城郊村村民委员会出具的证明等证据相互佐证，本院予以确认。 8、被告提交湖南省新型农村合作医疗筹资收据（发票号00955034、01554103、11380637、12530424、06349802、04469478）6张、2014年2月10日、2014年4月21日湖南省靖州县新型农村合作医疗住院补偿结算单2张、照片（周家玉）2张、领条1份，拟证明周家玉系原告的祖母、被告的母亲，且周家玉由被告养老送终，系周家玉的合法继承人。原告质证认为，该系列证据与本案待证事实没有关联性。经审查，本院认为，上述证据与本案待证事实缺乏关联，本院不予确认。 9、被告提交靖州苗族侗族自治县渠阳镇城郊村村民委员会2020年10月19日出具的证明1份，拟证明原告之父钱如坤与二被告系周家玉的子女，1980年周家玉和钱如坤在原宅基地上共同修建了一栋三排两间木质住房居住，钱如坤于1989年病故，周家玉于2018年病故，钱如坤生前系残疾人，周家玉是被告负责养老送终。原告质证认为，对该证据的真实性、合法性没有异议，对该证据证明的涉案房屋及宅基地的关联性没有异议，但对周家玉与被告之间的关系以及被告承担周家玉养老送终，与本案认定两份协议是否有效的问题缺乏关联性。经审查，本院认为，该证明虽然加盖了原告所在村、组公章，但该证明形式要件上存在瑕疵，因原告认可该证明所证明的钱如坤、周家玉病故事实和涉案房屋及宅基地事实，又与双方当庭陈述及双方提交的《人民调解协议书》、《协议书》等证据佐证，符合证据三性，对该部分事实，本院予以确认；其他部分事实，原告对其真实性、合法性无异，认为没有关联性，法庭采纳原告的质证意见，本院不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告钱伟系靖州苗族侗族自治县农村村民，被告钱桂英系靖州苗族侗族自治县城镇居民，被告钱玉英系靖州苗族侗族自治县农村村民。原告钱伟之父钱如坤与被告钱桂英、钱玉英系亲兄妹，原告钱伟系被告钱桂英、钱玉英的侄儿。1980年左右，原告钱伟的祖母周家玉（即被告钱桂英、钱玉英的母亲，2018年病故）与原告钱伟的父亲钱如坤（1989年病故）在靖州苗族侗族自治县××镇××村××组××地上共同修建一栋三排两间木质房屋居住。钱如坤病故后，原告钱伟的母亲周务花再婚，继父吴光炳的户口随其母子的户口落在靖州苗族侗族自治县。 2010年，原告钱伟与被告钱桂英、钱玉英就上述房屋等财产处理问题发生纠纷。同年4月6日，双方经靖州苗族侗族自治县飞山管理委员会人民调解委员会调解，签订《人民调解协议书》一份，约定：“一、属于钱伟应继承的房地产部分，钱伟自愿进行处理，由钱桂英、钱玉英支付钱伟2800元的房地产价款；二、今后钱如坤的所有财产全部归钱桂英、钱玉英所有，也可以随时办理相关过户手续，钱伟不得以任何理由进行干涉；三、今后钱伟的母亲周务花如有什么异议，全部由钱伟自己负责，与钱桂英、钱玉英。”协议签订后，被告钱桂英、钱玉英当日按约定支付原告钱伟2800元，原告钱伟也将收款的收条交于被告钱桂英、钱玉英。此后，被告钱桂英、钱玉英将涉案房屋的自来水开户登记在被告钱桂英名下。2020年8月，双方又拟定了一份《协议书》，协议内容为：“一、由钱桂英、钱玉英、钱伟三方共同出资，共同办理建房手续；二、办理好的手续和证件由钱桂英、钱玉英代为保管，并公证处公证；三、钱如坤宅基地变卖后，除去手续开支后，钱伟获得1/4的收益，钱桂英、钱玉英获得3/4的收益。”2020年9月23日，原告向本院起诉，以原告与被告非同一集体经济组织村民为由，要求确认房屋买卖合同无效，为此双方引发讼争。 本院认为，本案涉案房屋系原告的祖母周家玉与原告的父亲钱如坤共同修建，且原告的父亲先于原告的祖母病故，在原告的父亲病故时，父母还处于婚姻关系存续期间，原告在父亲病故后，对涉案房屋及其附属财产属于其父遗产部分，原告及其母亲周务花、祖母周家玉是合法继承人。原、被告于2010年4月6日在当地人民调解委员会主持下签订了《人民调解协议书》后，双方又于2020年8月签订了《协议书》，该《协议书》实质上是对《人民调解协议书》内容的补充，上述两份协议符合买卖合同法律特征，因原告出卖的房屋属于农村房屋，协议约定“属于钱伟应继承的房地产部分”，表明原告出卖的农村房屋包括“房屋”和“宅基地”在内，但从该协议书条款内容上看，该协议中“属于钱伟应继承的房地产部分”是包含原告之母周务花所应继承的遗产部分在内的，否则该协议不会出现“今后钱伟的母亲周务花如有什么异议，全部由钱伟自己负责，与钱桂英、钱玉英无关。”的文字表述，庭审中既没有证据表明原告之母周务花明确表示放弃对原告之父遗产部分的继承，也没有证据证实原告的处置行为已得到原告之母同意或者追认，因此原、被告双方私自处理原告之母应继承的遗产部分是违法的，该协议当然无效。 退一步说，即便原告在该协议处置的遗产中“属于钱伟应继承的房地产部分”，不论是原告个人继承的财产部分，还是原告及其母共同继承的财产部分，也不管原告的处置行为已得到其母的同意或者追认的情形下，由于本案原告出卖的房屋为农村房屋，而且还涉及对农村宅基地的处置，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十二条规定：“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。”原告出卖的涉案房屋范围内的土地是属于村集体所有，村集体所有的土地由本村村民集体所有。根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”《中华人民共和国土地管理法》第十一条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；…。”《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发【1999】39号）规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发【2004】28号）规定：“改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》（国土资发【2004】234号）规定：“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。”同时该意见规定：“农村居民建住宅需要使用宅基地的，应向本集体经济组织提出申请，并在本集体经济组织或村民小组张榜公布。”从上述法律、行政法规及部门规范性文件可以看出，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系、非本集体经济组织成员无权取得或者变相取得。原告出卖涉案房屋及宅基地给二被告，其中被告钱桂英属于城镇居民，被告钱玉英属于农村居民，但二被告不是原告所在的城郊村村民，不具备该区域内购房权利，原告将村集体所有的土地上建设的房屋出售给不属于本村村民的被告，双方签订的协议违反了法律、行政法规的强制性规定，该合同应认定为无效。故原告请求确认《人民调解协议书》及《协议书》无效，本院予以支持。被告抗辩上述协议有效的理由，于法无据，本院不予支持。 根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”显然该条规定的损失应包括因该合同产生的信赖利益损失。本案中，被告在购买房屋时是按当时的市场价格支付了相应对价，并对房屋进行了管业，现在已有10余年之久，在双方于2010年签订的协议因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，被告承担返还该房屋的义务，失去了该房屋的所有权，原告基于合同无效本应退还收取的购房款，因物价上涨等原因，若原告主张按当时购买价返还被告已支付的购房款2800元，有失公允，本院不予支持，被告可另行主张权利。 至于被告提出诉讼时效抗辩，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条规定：“当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩。”基于该立法规定，诉讼时效的适用范围仅限于债权请求权，而确认合同无效属于形成权，不受诉讼时效的限制。故被告诉讼时效抗辩理由不成立，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，判决如下： 一、确认原告钱伟与被告钱桂英、钱玉英2010年4月6日签订的《人民调解协议书》无效； 二、确认原告钱伟与被告钱桂英、钱玉英2020年8月签订的《协议书》无效； 三、驳回原告钱伟的其他诉讼请求。 本案案件受理费100元，依法减半收取50元，由原告钱伟负担30元，被告钱桂英、钱玉英各负担10元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员 杨朝多 二〇二〇年十二月十六日 法官助理 郭诗蒙 书 记 员 全海凤 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。 《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。