徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0312民初2947号原告：徐州闽航再生物资回收有限公司，住所地徐州高新技术产业开发区三堡街道办事处城南工业园汇河路**。法定代表人：王爱旺，该公司董事长。委托诉讼代理人：沈兴成，江苏红杉树律师事务所律师。被告：江苏喜逗食品有限公司，住所地徐州市铜山区城南工业园汇河路**。法定代表人：王坤，该公司总经理。委托诉讼代理人：谢士灵，江苏运通律师事务所律师。委托诉讼代理人：李政，江苏运通律师事务所律师。原告徐州闽航再生物资回收有限公司（以下简称“闽航公司”）诉被告江苏喜逗食品有限公司（以下简称“喜逗公司”）排除妨碍纠纷一案，本院于2019年3月5日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告闽航公司的法定代表人王爱旺及其委托诉讼代理人沈兴成，被告喜逗公司的法定代表人王坤及其委托诉讼代理人李政到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告闽航公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即撤离位于徐州高新区xx街道xx社区南（即徐州市xx区xx号）土地并交由原告使用，并停止对原告享有的对该土地承租权和经营权的侵害；原告在庭审后明确侵害行为是指在原告承租的土地上堆放沙土和设备；2、判令被告赔偿原告经营损失247000元(损失自2019年2月14日暂计算至2019年3月4日，要求按照每天13000元的标准计算至被告撤离土地并停止侵害之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年1月1日，原被告签订《土地使用权租赁协议》，由原告承租被告位于徐州高新区土地一宗，租期20年，该协议第三条约定被告应当保障原告在租赁期间的正常生产经营活动，在协议签订后，原告按约履行义务并及时向被告足额缴纳电费、水费，但被告经常对原告断水、断电，原告己经就该纠纷向铜山区人民法院提起诉讼。现被告自2019年2月14日起便阻挠原告正常的生产经营，期间采取了堵门、撬锁、换锁、强行安排其他人员进入原告场地施工等行为，被告的上述行为造成原告自2019年2月14日起便无法经营，给原告造成了损失。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告喜逗公司辩称，第一，双方的土地租赁合同关系不成立。根据合同法规定，有效合同标的物应当是清晰明确的，合同应当符合当事人真实意思表示，合同在客观上应当能够履行，但原被告之间签订的土地租赁协议并不符合上述条件：首先，双方约定将公司院内的25亩土地出租，但实际土地面积为45亩，无法确定四至范围，如果不能确定合同显然无法履行。其次，该份合同对于租赁期间的起始和结束时间也没有约定；再次，该协议第三条约定原告因违建造成的后果由原告负责，原告在该地域上建筑的建筑类设施在租赁期满后无偿转让给被告，从该条款可以看出能转让的不动产显然是应当属于经过规划批准合法的不动产，而不应是违章建筑，但原告在案涉土地上的建筑已经被政府规划办确认为违法建筑工程，这一事实同样证明原告的行为违反了双方的真实意思表示。第二，原告要求停止侵权及排除妨碍，其诉讼请求依法应当驳回。原告提起排除妨害纠纷，但被告喜逗公司根本不存在侵害行为，所谓排除妨害无从谈起；第三，被告系案涉土地的所有权人，案涉土地（即徐州市xx区x路x号）院内面积为45亩，即使双方之间存在租赁合同关系，根据合同约定被告也仅向原告出租了25亩土地，原告现要求被告将全部土地都交给其使用没有事实和法律依据；第四，原告主张的经营损失同样没有事实和法律依据，综上请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2013年4月11日，徐州市铜山区人民政府向喜逗食品公司颁发铜国用（2013）第01917号国有土地使用权证，该证载明土地使用权人为xx公司，座落为x镇，地类（用途）为工业用地，使用权类型为“出让”，使用权面积为23855㎡。2018年1月1日，闽航公司（乙方）与喜逗公司（甲方）签订《土地使用权租赁协议》，该合同的主要内容为：1、甲方将位于公司院内25亩土地、宿舍楼的土地使用权及厂区南北主干道的使用权转让给闽航公司（乙方）20年。2、乙方以缴纳每年的土地使用税款作为土地使用费（参照每年该地域的税收标准执行），乙方仅缴纳乙方实际使用土地面积对应的土地使用税，其他费用均由甲方自行承担；3、乙方须保障甲方在上述租赁土地上建设满足乙方生产经营所需的厂房（厂房报建待议），并且保障乙方在租赁期间的正常生产经营活动，租赁期间，如果遇到政府拆迁行为，乙方投资厂房的拆迁补偿按使用年限比例后归乙方所有。如因为甲方的缘故造成乙方无法正常生产经营，甲方需要赔偿乙方在土地上的建筑厂房费用，乙方因违建造成的后果由乙方负责，乙方在该地域上所建的建筑类设施在20年租赁期满后无偿转让给甲方。当日，闽航公司向喜逗公司支付了2018年的土地使用费83250元，喜逗公司为原告出具了收条。合同签订后，闽航物资公司在涉案承租的土地上建设了厂房大门、围墙、变电室、地面的硬化部分及附属设施等，但均未取得建设工程规划许可证等证件。在合同履行过程中，原被告双方产生纠纷。2018年8月，闽航公司向本院提起诉讼，要求判令：1、喜逗公司立即恢复供水、供电并协助闽航公司向供电部门办理用电申请；2、赔偿因断水断电给闽航公司造成的损失118318元。喜逗公司提出反诉，要求判令：1、解除双方在2018年1月1日签订的土地使用权租赁协议，判令闽航公司拆除违法建筑（大门、围墙、厂房、变电室等）及清除主干道上的路面地磅和地上附属物，恢复原状；3、判令闽航公司立即搬出办公室大楼；4、判令闽航公司赔偿损失485700元。本院经审理后，作出（2018）苏0312民初7721号民事判决，认为双方签订的合同合法有效，不具备解除条件，判决：一、喜逗公司于本判决发生法律效力之日起十日内恢复闽航公司的供水、供电。二、驳回闽航公司的其他诉讼请求。三、驳回喜逗公司的反诉请求。喜逗公司对该判决不服，向徐州市中级人民法院提起上诉，徐州市中级人民法院于2019年8月23日作出（2019）苏03民终3744号民事判决，驳回上诉、维持原判。喜逗公司对该判决仍不服，向江苏省高级人民法院申请再审，江苏省高级人民法院于2020年1月17日以（2020）苏民申621号进行立案审查，尚未审结。2019年1月21日，三堡镇街道建设规划管理办公室向喜逗公司发出停工通知书（铜堡违停字[2019]2号），载明在喜逗公司院内新建的3000马力设备外罩工程违反了《徐州市城乡规划条例》的规定，属于违法建设工程，责令立即停工（已竣工的不得使用）并于5日内将违法建设工程有关情况报送xx街道办事处；逾期不到或继续上述行为的，将依法拆除。2019年12月4日，三堡镇街道建设规划管理办公室向喜逗公司发出自行拆除通知书，（堡违拆字[2019]2号），载明喜逗公司院内新建的围墙大门工程违反了《徐州市城乡规划条例》的规定，属违法建设工程，立即自行拆除并与三日内将拆除违法建设工程情况报送三堡街道办事处。截止本案判决前，原告已经自行拆除了除围墙外的其他违建工程。2019年2月14日和15日，闽航公司的工作人员夏永与喜逗公司负责门卫工作的人员因是否可以进入厂区两次发生纠纷，夏永选择报警求助，民警到达现场告知双方的债务纠纷通过司法诉讼途径解决。同年2月21日和3月2日，因涉案厂房的租赁纠纷，原告闽航公司的人员与被告喜逗公司的法定代表人王坤又发生纠纷并报警。本案诉讼过程中，闽航公司在2019年11月发出告知函，主要内容为：因场地、设备占有、生产原料被盗行为屡禁不止，闽航公司将于日封闭上述场地以协助相关部门调查。本院在2020年5月26日组织双方到现场勘查，勘查结果为：涉案办公楼的部分房屋由原告闽航公司占有使用，闽航公司在喜逗公司的院内建设了围墙并安装了大门，被告喜逗公司为了怕风刮采取了给大门上锁的措施，但闽航公司的人员可以进出。围墙内的空地上由喜逗公司的法定代表人王坤存放了大量的沙子、石子，围墙南面由闽航公司建设的变电室已经被拆除。2019年3月闽航公司缴纳了2019年度的租金。2020年7月10日，本院组织双方对案涉土地的面积进行测量，双方均同意以徐州正宇不动产评估测绘有限公司测量的结果为准。徐州正宇不动产评估测绘有限公司对原告闽航公司使用的厂房、办公楼部分房屋以及围墙所围成的土地面积进行了测量，测量结果为上述土地面积为23.65亩。本案争议焦点为：一、原告闽航公司与被告喜逗公司之间的租赁合同是否成立或有效；二、被告喜逗公司是否存在侵害原告闽航公司租赁权的行为；三、原告闽航公司所主张的损失是否成立。关于争议焦点一，本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。该法第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。原告闽航公司与被告喜逗公司签订的《土地使用权租赁协议》系双方当事人在协商一致的基础上达成的真实意思表示，具备了合同的主要条款，内容不违反法律规定，且已经发生法律效力的（2018）苏0312民初7721号民事判决及（2019）苏03民终3744号民事判决亦认定了案涉合同合法有效，因此案涉租赁协议应当为合法有效的合同。合同法第六十一条规定：合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或约定不明确的，可以协议补充；不能补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。根据该法律规定，即使案涉合同未明确约定25亩租赁土地的四至，也不影响合同的成立和生效。对双方产生争议的25亩土地四至可以根据合同法第六十一条的规定予以解决，被告以四至不明主张合同未成立的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。关于争议焦点二，本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告喜逗公司作为出租人，应当按照约定将租赁物交付给原告闽航公司，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。从闽航公司在案涉租赁合同上建设厂房大门、围墙、变电室、地面硬化以及实际占有使用部分房屋的事实看，喜逗公司已经实际交付了案涉租赁土地，且从本院两次现场勘查的情况看，原告闽航公司亦实际占有涉案土地及厂房，因此本院对原告闽航公司要求被告交付涉案租赁土地的诉讼请求不予支持。根据徐州正宇不动产评估测绘有限公司出具的测绘结果，原告闽航公司实际占有使用的土地及厂房、办公楼的土地面积为23.65亩，并未超出合同约定的25亩，但被告喜逗公司实际拥有或占有的土地使用权的面积大于案涉租赁土地面积，即喜逗公司仅将其部分土地使用权出租给闽航公司使用，对于未出租的部分喜逗公司仍享有使用权，在喜逗公司已经将租赁土地交付给原告闽航公司使用的情况下，闽航公司要求喜逗公司从徐州高新区土地撤离，于法无据，本院不予支持。根据原告方提供的报警记录可以显示原被告双方在2019年2月多次因进入厂区的通行问题产生纠纷，被告亦存在阻止原告方工作人员进入案涉租赁土地和厂房的行为，且根据本院现场勘查情况，被告在原告租赁的土地上存放了部分沙石，因此，被告喜逗公司的上述行为侵犯了原告对涉案土地的租赁权。被告喜逗公司虽辩称阻止原告方人员进入涉案土地是为了阻止原告方进行违章建设，但其辩称与报警记录不符，本院对其抗辩理由不予采纳。《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条规定：承担民事责任方式有停止侵害、排除妨碍、消除危险等不同的方式，被告喜逗公司的上述行为侵犯了原告闽航公司对租赁土地及厂房的租赁权，考虑到原被告双方之间多次发生纠纷甚至诉诸诉讼的情况看，被告喜逗公司依然存在再次侵犯原告闽航公司租赁权的现实可能性，基于保护原告闽航公司的租赁经营权以及制止喜逗公司的侵权行为的目的，原告闽航公司要求判令喜逗公司停止对原告租赁土地的承租权和经营权的侵害的诉讼请求，本院予以支持。关于争议焦点三，原告闽航公司主张因被告的侵权行为导致原告无法经营，从而产生每天的经营损失13000元，庭审中原告进一步明确损失具体为机器设备停滞费用、厂区停滞费用、工人工资费用、货物搁置损失，被告对上述损失予以否认。本院认为，原告主张经营损失但其提供的每月收货付款清单系其单方制作，被告不予认可，且该清单亦不能证明其实际的经营损失，本院对该证据不予采信。但考虑到被告阻止原告进入涉案租赁土地及占用部分案涉租赁土地的行为，客观上会给原告的生产经营造成不利影响，从而产生一定的财产损失，在无法确定原告的实际损失和被告获利的情况下，本院综合考虑侵权程度、侵权的持续时间以及侵权行为对原告生产经营的影响等因素，酌情确定被告喜逗公司赔偿原告闽航公司经营损失20000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条，《中华人民共和国侵权责任法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告江苏喜逗食品有限公司立即停止对原告徐州闽航再生物资回收有限公司享有的案涉土地租赁权和经营权的侵害，即不得在原告租赁的土地上堆放沙土和设备。二、被告江苏喜逗食品有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告徐州闽航再生物资回收有限公司损失20000元。三、驳回原告徐州闽航再生物资回收有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5085元，由原告徐州闽航再生物资回收有限公司负担2085元，由被告江苏喜逗食品有限公司负担3000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交案件受理费。审 判 长  史 良人民陪审员  杨道平人民陪审员  李兴东二〇二〇年十二月一日书 记 员  武航宇