广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初28708号原告：黄曼妮，女，1974年6月16日出生，汉族，身份证住址广东省中山市石岐区××××××××××××××××，公民身份号码442××××××××××××。委托诉讼代理人：梁舒婷，广东刘志均律师事务所律师。被告：中山明隽房地产开发有限公司，住所地广东省中山市西区×××××××××××，统一社会信用代码91442000MA4WCG5W68。法定代表人：陈镇宇，经理。委托诉讼代理人：王海风，公司员工。原告黄曼妮与被告中山明隽房地产开发有限公司（以下简称明隽公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月28日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月9日公开开庭进行了审理。原告黄曼妮的委托诉讼代理人梁舒婷，被告明隽公司的委托诉讼代理人王海风到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄曼妮向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金至实际交付房屋之日（违约金计算方式：自2019年12月1日起，以总房价757500元为基数，按每日万分之二计算至实际交付房屋之日止）；2.判令被告承担原告为实现债权而支付的律师费用25000元。事实和理由：2018年9月20日，原告与被告签订《中山市商品房买卖合同》（合同条码：1801088930）及合同补充协议，由原告购买被告开发的位于中山市西区启德大楼409房，总房价757500元。根据合同第八条及补充协议第六条约定，被告应当在2019年11月30日前将验收合格的商品房交付给原告使用。同时，合同第九条约定了被告逾期交房的违约责任。合同签订后，原告依合同约定已向被告支付了全部购房款757500元，但截止起诉之日，被告仍未履行向原告交付具备验收合格房屋的义务。综上，被告属逾期交房，该行为已严重违反了合同约定，应承担相应的违约责任，特提起诉讼。被告明隽公司辩称，一、双方签订的合同依法有效，违约责任应按照合同约定执行。合同约定了如出卖人逾期交房超过180天，买受人有权解除合同，如不解除合同，出卖人向买受人支付违约金，但违约金总和不超过总房价的3%,原告的诉讼请求明显有违合同约定。二、原告诉请律师费无合同依据，应依法驳回该部分诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月20日，黄曼妮（买受人）与明隽公司（出卖人）签订了合同条码为1801088930的《中山市商品房买卖合同》（以下简称商品房买卖合同），约定：买受人购买位于中山市西区启德大楼409房，建筑面积47.5平方米，总价757500元；买受人按一次性付款方式，于2018年9月20日付款757500元；买受人逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按总房价款的20%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，买受人应按以下方式分时段计算向出卖人支付违约金（该违约金为两个时段违约金之总和）：自本合同规定的应付款期限之次日起计60日内（第一个时段），买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，逾期的第61日计起至实际全额支付应付款之日止（第二个时段），买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金；出卖人应当在2019年1月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按总房价款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人应按以下方式分时段计算向买受人支付违约金（该违约金为两个时段违约金之总和，且该违约金总和最高不超过总房价款的3%）：自本合同规定的最后交付期限之第二天起计180日内（第一个时段），出卖人按日向买受人支付已交付首期款万分之一违约金，逾期的第181日计至实际交付之日止（第二个时段），出卖人按日向买受人支付已交付首期款万分之二的违约金。合同附件六补充协议约定：如由于买受人违约，导致出卖人解除合同或者向买受人追讨购房款、违约金或者其它费用或者要求买受人承担其它违约责任的，出卖人有权要求买受人承担出卖人因此而发生的一切费用及全部经济损失（包括但不限于利息、诉讼费、律师费等）。商品房买卖合同及补充协议还约定了其他内容。签订上述合同当日，黄曼妮向明隽公司支付了购房款757500元，明隽公司出具了收款收据。2018年10月16日，涉案商品房预告登记至黄曼妮名下，不动产证明号为粤（2018）中山市不动产证明第0110593号。2020年9月22日，黄曼妮因本案诉讼与广东刘志均律师事务所签订《民事案件委托代理合同》，并为此支付律师费25000元，有律师费发票、支付明细予以佐证。庭审中，黄曼妮称，涉案商品房尚未取得竣工验收备案登记；商品房买卖合同对出卖人逾期交房的违约责任与买受人逾期付款的违约责任不对等，有违公平原则，应予以调整，另合同约定买受人违约则需要承担律师费，但却未约定出卖人违约的责任，根据公平原则，其有权要求明隽公司承担本案律师费。明隽公司称，涉案项目主体已经完工，目前尚未取得竣工验收备案，故未能如期交楼。本院认为,本案为商品房预售合同纠纷。黄曼妮与明隽公司签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方当事人应当遵循诚信原则，恪守履行。本案争议焦点为：一、黄曼妮诉请按每日万分之二计算违约金应否支持；二、律师费应否支持。关于焦点一。黄曼妮认为，出卖人逾期交房的违约责任与买受人逾期付款的违约责任不对等，有违公平原则，应予以调整。明隽公司抗辩应按照合同约定的方式计算违约金。本院认为，涉案商品房买卖合同约定，明隽公司应于2019年11月30日前取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合合同约定的商品房交付黄曼妮使用，但是明隽公司至本案庭审结束仍未取得竣工验收备案登记证，即未按合同约定的时间将符合合同约定的商品房交付黄曼妮，其行为构成违约，应自逾期交房的次日（即2019年12月1日）起向黄曼妮承担相应的违约责任。涉案商品房买卖合同约定明隽公司逾期交房违约金的总和不超过总房价款的3%，而黄曼妮逾期付款的违约金则没有相应的限制，交付商品房与支付购房款同为合同的主要义务，违约金的条款明显不对等。而且，明隽公司逾期交房长达一年的时间，3%的限额显然过低，不足以弥补黄曼妮的实际损失，且不利于督促明隽公司履行合同义务，故本院根据公平原则，并结合合同的其他条款，将违约金的标准调整为已付购房款的万分之二按日计算。明隽公司要求违约金累计总额最高不超过总房价款的3%的抗辩，本院不予采信。因此，黄曼妮诉请以总房价757500元为基数，自2019年12月1日起按每日万分之二计算违约金至实际交付房屋之日止，本院予以支持。关于焦点二。黄曼妮认为，涉案合同约定如若买受人违约则需承担律师费，但出卖人违约却未约定，根据公平原则，明隽公司亦应承担律师费。明隽公司抗辩律师费并非必须产生的费用，应根据合同自治原则，按照约定履行。本院认为，律师费并非诉讼中发生的必然费用，也不属于违约造成的必然损失，且双方在合同中亦未对出卖人违约情况下律师费的承担问题进行约定，黄曼妮该主张不符合平等主体之间的意思自治原则。因此，对于律师费的请求，本院不予支持。综上所述，黄曼妮诉求合法部分，本院予以支持；明隽公司抗辩合理之处，本院予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告中山明隽房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告黄曼妮支付逾期交房违约金（违约金计算方式：以757500元为基数，自2019年12月1日起按每日万分之二计算至实际交付房屋之日止）；二、驳回原告黄曼妮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1928元，减半收取964元（原告黄曼妮已预交），由原告黄曼妮负担212元，被告中山明隽房地产开发有限公司负担752元（被告负担的部分于本判决生效之日起七日内径付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  刘敏娟二〇二〇年十二月十六日书记员  赵 会杨慧娴