河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫民终1271号上诉人（一审被告、申请执行人）：新乡市福瑞置业有限公司，住所地：河南省新乡市牧野区枣焙街。法定代表人：王文朋。委托诉讼代理人：姜静，河南三多律师事务所律师。委托诉讼代理人：骆阳红，河南三多律师事务所律师。被上诉人（一审原告、案外人）：董正献，男，1974年6月17日出生，汉族，住河南省邓州市。被上诉人（一审原告、案外人）：赵孟丽，女，1973年11月27日出生，汉族，住河南省邓州市。二被上诉人共同委托诉讼代理人：张承雨，河南乾川律师事务所律师。被上诉人（一审第三人、被执行人）：新乡市四季置业有限公司，住所地：河南省新乡市卫滨区和平路与午阳路交叉口东北角四季花城。法定代表人：郭安东。委托诉讼代理人：吴福生，河南启轩律师事务所律师。上诉人新乡市福瑞置业有限公司（以下简称福瑞公司）因与被上诉人董正献、赵孟丽、新乡市四季置业有限公司（以下简称四季公司）案外人执行异议之诉一案，不服河南省新乡市中级人民法院（2020）豫07民初45号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2020年12月17日公开开庭进行审理。上诉人福瑞公司的委托诉讼代理人姜静、骆阳红，被上诉人董正献、赵孟丽的委托诉讼代理人张承雨，被上诉人四季公司的委托诉讼代理人吴福生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。福瑞公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人董正献、赵孟丽的诉讼请求，本案一审、二审诉讼费用由两被上诉人承担。主要理由：1.董正献、赵孟丽与四季公司签订的《四季花城C区1号楼购房协议书》时间虽在人民法院查封之前，但并非合法有效。案涉小区无土地使用证、建设规划许可证、商品房预售许可证等证件，且《购房协议书》并非正式的房屋买卖合同。2.董正献、赵孟丽在人民法院查封之前未合法占有案涉房产。案涉小区至今未竣工验收，小区电、气等尚未接通，不具备交付使用的条件。董正献、赵孟丽未提供证据证明在法院查封前已与四季公司办理了房屋交接手续，实际占有案涉房屋。3.董正献、赵孟丽仅提交了四季公司出具的房款收据，没有任何转款凭证相印证，且有48.7万元购房款是在法院查封之后交纳的，不符合常理，无法证明董正献、赵孟丽向四季公司支付了全部购房款。董正献、赵孟丽答辩称：1.未取得商品房预售许可证前签订的《购房协议书》是预约合同，不是正式的商品房预售行为，取得商品房预售许可证不是订立预约合同的前提条件，故董正献、赵孟丽与四季公司签订的《购房协议书》合法有效。2.董正献、赵孟丽按照《购房协议书》约定分期支付了全部购房款。最后尾款转账48.7万元时间在法院查封案涉房产之后，是因当时并不知房屋被查封。3.董正献、赵孟丽已交纳了案涉房屋的暖气费、燃气报警费、二次测绘费、办证手续费，是由四季公司代收，且已经占有案涉房屋。一审判决认定事实、适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。四季公司同意董正献、赵孟丽的答辩意见。董正献、赵孟丽一审诉讼请求：不得执行新乡市卫滨区四季花城C区1号楼西单元1-2层东户的房产。一审法院认定事实如下：2018年5月23日，一审法院作出（2018）豫07民初225号民事裁定，裁定：冻结福瑞公司4388万元银行存款或同等价值的财产。2018年6月12日，一审法院作出（2018）豫07民初225号公告，公告：对四季花城C区1号楼予以查封。2019年9月23日，本院作出（2019）豫民终33号民事判决，判决：四季公司返还福瑞公司1030万元及利息。后董正献、赵孟丽提出异议。2020年4月28日，一审法院作出（2020）豫07执异19号执行裁定，裁定：驳回董正献、赵孟丽的异议请求。董正献、赵孟丽遂提起本案诉讼。2017年1月26日，董正献、赵孟丽与四季公司签订《四季花城C区1号楼购房协议书》，约定：董正献、赵孟丽购买四季公司开发的四季花城C区1号楼西单元1-2层东户的房产。2015年1月21日和2017年1月26日，四季公司先后出具收据，收据显示分别收到50万元和40万元。2019年1月28日，四季公司出具收据，收据显示收到487000元（有转账流水）。董正献、赵孟丽已占有案涉房屋。另查明一：2015年4月28日，《新增建设用地文件资料及有关情况交接表》显示：新乡市征地事务所向新乡市国土资源局土地利用管理科移交相关文件资料，新乡市征地事务所意见：征地费用已缴清，征地工作已结束。另查明二：2019年3月1日，新乡市棚户区（城中村）改造办公室向卫滨区人民政府发函，该函写明：按照城市更新规划及有关部门意见，原则同意王湾村城中村及周边区域改造列入我市棚户区（城中村）改造建设项目，享受棚户区（城中村）改造各项优惠政策。一审法院认为，在2018年6月12日一审法院作出查封公告之前，董正献、赵孟丽与四季公司已于2017年1月26日签订了《四季花城C区1号楼购房协议书》，董正献、赵孟丽已占有案涉房产，四季公司已收取全部房款。此外，结合案涉小区系棚户区（城中村）改造建设项目等情况，没有证据证明案涉房产未办理过户的原因归责于董正献、赵孟丽。因此，董正献、赵孟丽提出的排除执行的诉讼请求，符合上述司法解释的规定，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：不得执行新乡市卫滨区四季花城C区1号楼西单元1-2层东户的房产；案件受理费17283元，由四季公司负担。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：董正献、赵孟丽对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身的原因未办理过户登记。本案中，案外人董正献、赵孟丽对法院执行查封案涉房产提出异议，主张对案涉房产享有物权期待权继而可以排除强制执行，应适用上述法律规定予以审查。且上述法律规定的四个要件必须同时具备，缺一不可。首先，董正献、赵孟丽于2017年1月26日与四季公司签订的《四季花城C区1号楼购房协议书》中明确约定该《购房协议书》仅为确定楼宇买卖的阶段性行为，双方权利义务以将来签署的正式《商品房买卖合同》为准，但直至法院2018年6月12日查封案涉房产，董正献、赵孟丽与四季公司始终没有签订正式的《商品房买卖合同》。且董正献、赵孟丽提交的支付房款收据和转账记录显示，第一笔支付房款时间在《购房协议书》签订前两年，第三笔支付房款时间在法院查封案涉房产之后，与常理不符，不能认定董正献、赵孟丽在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同并支付了全部价款；其次，董正献、赵孟丽虽提交了暖气费、燃气报警费、二次测绘费、办证手续费收据，但上述收据均为四季公司出具，且案涉楼房至今未竣工验收，不具备交付条件，董正献、赵孟丽也未提供四季公司交付房屋的有关手续，故不能认定董正献、赵孟丽在人民法院查封前已合法占有案涉房屋。综上，案外人董正献、赵孟丽不能同时符合上述规定的四个要件，对案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益。上诉人福瑞公司的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：一、撤销河南省新乡市中级人民法院（2020）豫07民初45号民事判决；二、驳回被上诉人董正献、赵孟丽的诉讼请求。一审案件受理费17283元，二审案件受理费17283元，均由新乡市四季置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  闫顺利审判员  王朝阳审判员  朱 虹二〇二〇年十二月二十九日书记员  高 嫱