北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民初158号原告：中国人民解放军空军后勤部军事设施建设局，住所地北京市东城区北锣鼓巷99号。负责人：孙欣，副局长。委托诉讼代理人：张苏，上海市锦天城（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏学全，上海市锦天城（北京）律师事务所律师。被告：河北融投资产管理有限公司，住所地河北省石家庄市桥西区槐安东路1号华夏商务酒店四层8429室，实际办公地河北省石家庄市新华区合作路328号。法定代表人：李元昭，董事长。委托诉讼代理人：孟丽君，北京市君创律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵静璞，河北世纪联合律师事务所律师。第三人：河北佳泰商务发展有限公司，住所地河北省石家庄市高新技术开发区闽江道珠峰花园18栋113号。法定代表人：靳建国，总经理。委托诉讼代理人：王桂书，北京大成（石家庄）律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾帅，北京大成（石家庄）律师事务所律师。第三人：北京恒润天成物业服务有限公司，住所地北京市朝阳区科荟前街1号院5号楼奥林佳泰大厦4层0409室。法定代表人：张志军，总经理。委托诉讼代理人：王桂书，北京大成（石家庄）律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾帅，北京大成（石家庄）律师事务所律师。原告中国人民解放军空军后勤部军事设施建设局（以下简称军事设施建设局）与被告河北融投资产管理有限公司（以下简称融投公司）、第三人河北佳泰商务发展有限公司、北京恒润天成物业服务有限公司（以下分别简称佳泰公司、恒润公司，合称第三人）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。融投公司于2020年3月27日申请追加佳泰公司、恒润公司为本案第三人，本院经审查依法追加佳泰公司、恒润公司为本案的第三人。军事设施建设局的委托诉讼代理人张苏，融投公司的委托诉讼代理人孟丽君、赵静璞，第三人的共同委托诉讼代理人王桂书、贾帅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。军事设施建设局向本院提出诉讼请求：一、判令融投公司支付所欠军事设施建设局2016年7月11日至2019年10月31日的房屋租金15554.43万元；二、判令融投公司支付军事设施建设局租金利息损失505.6017万元（1.以2016年7月11日至2016年10月31日的租金1398.25万元为基数，按照月息千分之五的标准计算，自2016年7月11日至2019年10月31日期间利息为377.5275万元；2.以2016年11月1日至2017年4月30日的租金2289.9万元为基数，按照月息千分之五的标准计算，自2016年10月22日至2017年8月28日期间利息为128.0742万元）；三、判令融投公司支付2016年7月11日至2019年10月31日的停车费64.15万元及对应利息损失11.3796万元(1.以2016年7月11日至2016年10月31日的停车费7.57万元为基数，按照月息千分之五的标准计算，自2016年7月11日至2019年10月31日期间共计54个月的利息2.0439万元；2.以每半年的停车费9.43万元为基数，按照月息千分之五的标准计算，自2016年11月1日至2019年10月31日共计198个月的利息9.3357万元)。事实与理由：2014年4月，军事设施建设局代理人中国人民解放军空军房地产管理局直属房地产管理处（以下简称房地产管理处）与融投公司签署《军队房地产租赁合同》，约定融投公司承租军事设施建设局所有的位于北京市朝阳区×××1号楼、6号楼的房屋（建筑面积28310.68平方米），租期2015年5月1日至2033年4月30日（共计18年），租金合计1009800115元，合同中租金交纳有详细的明细表。现融投公司占有使用房屋依合同约定租期至今已近四年，除了签合同之前交给军事设施建设局的5000万元投标保证金（依合同约定转为租金）之外，其他租金未付，军事设施建设局依《军队房地产租赁合同》多次要求融投公司履行合同支付义务遭拒，故向法院起诉。融投公司辩称：一、融投公司是名义承租人，军事设施建设局和第三人对此知情且认可。（一）2013年，第三人了解到军事设施建设局对外出租房屋，但是要求国企资质，因第三人不符合竞标要求联系到融投公司，融投公司配合第三人以融投公司名义参与竞标，中标后以融投公司名义签署了合同，但之后案涉房产的占有、使用、出租及收租均由第三人负责，融投公司从未参与。（二）竞标保证金是实际承租人第三人支付。2014年2月25日佳泰公司转给融投公司5000万元竞价保证金，融投公司于次日即支付给军事设施建设局。（三）后期案涉房产的交接资料、装修、对外签署合同、收取租金等事宜均是由第三人负责，融投公司从未参与其中。如果融投公司是实际承租人，应以自己的名义对外出租并收取租金，但实际上融投公司的关联公司中聚融投控股、中瑞担保公司、融投创业投资公司、信瑞股权投资公司租赁案涉房产，均是与佳泰公司签署租赁合同并向第三人支付租金、水电费、物业费等，这些均可以证明第三人是实际承租人。（四）第三人曾于2016年6月8日向融投公司出具承诺书，认可其是实际承租人，实际经营事宜与融投公司无关。二、融投公司对军事设施建设局主张的应付及欠付租金金额、停车费、利息的答辩意见：（一）关于应付及欠付租金。根据第三人提供的数据，第三人装修花费合计2804万元，管理费用（包括日常维护、人员工资、停车位管理费用等）和税金合计7538.09万元，上述合计10342.09万元，自2015年起至起诉时，第三人实际收租金9820.15万元，再扣减合理利润20%至30%，事实上第三人自2015年经营至今一直处于亏损状态。（二）关于停车费，由于军事设施建设局未办理租赁许可证，导致出租率低，停车位基本处于闲置状态，同时停车场管理产生管理费，已计入上述管理费用中。（三）关于利息，首先，租赁合同未就欠付租金需支付利息及利息计算标准进行约定，军事设施建设局主张无事实和法律依据；其次，因军事设施建设局未履行办理租赁许可证义务，导致出租率低，第三人长期入不敷出，在此情况下，军事设施建设局再次以欠付租金额为基数主张利息显失公平。三、本案的立案时间是2020年1月15日，故2016年7月11日至2017年1月15日期间的租金已经超过诉讼时效。四、根据合同约定，合同自取得许可证之日起生效，且由于军事设施建设局未按合同约定办理租赁许可证，致使租户不能办理营业执照，导致租金降低损失。合同约定了十个月免租期，2017年1月15日之前的请求已过诉讼时效，故免租期应顺延，2017年1月15日至2017年11月15日期间应为免租期。第三人述称：一、《军队房地产租赁合同》中免除被答辩人责任的条款为无效条款。2015年4月，第三人以融投公司名义与房地产管理处签订了《军队房地产租赁合同》，第三人作为实际承租人租赁了出租方所有的北京市朝阳区×××1号、6号楼，现军事设施建设局作为出租方的履约主体。该合同附加条款第五项约定：“甲方与乙方草签的《军队房地产租赁合同》报军队审批机关批准后生效。（未经批准的项目，甲方不承担责任，退还乙方竞价保证金和租赁保证金，不计利息，因此甲方对于乙方造成的损失，不承担任何责任）”《竞价招租须知》第二条第八项“装修管理”中约定：“投租人所有装修及其他改造的收入，属于投租人为经营而增加的自行投入，租赁合同依法解除或终止时，投租人不得就其任何投入要求招租方承担或返还。”案涉租赁合同为军事设施建设局印刷重复使用的格式合同，根据合同法第四十条的规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。上述合同约定显然免除了军事设施建设局作为格式合同提供方的责任且排除了承租人的主要权利，应属无效条款。二、军事设施建设局违反合同约定，应向第三人支付违约金300万元。《军队房地产租赁合同》第七条约定：“租赁期内，甲方（出租方）应当履行下列义务：（一）保证出租的房地产符合军队房地产租赁条件，权属清楚……（三）保证出租给乙方使用的房地产，按照规定报经军队审批部门批准；（四）负责向军队房地产管理部门申领《军队房地产租赁许可证》；……（六）负责向军队有关部门办理出租房地产维修改造项目的审批手续。”第十条约定：“甲方违反本合同第七条约定行为的，乙方（承租人）有权解除合同，同时甲方应当向乙方支付人民币叁百万元作为违约金。”合同签订后，第三人基于对出租方的信赖，花费2800余万元对租赁房屋进行了装修。然而，迄今为止，军事设施建设局仍未履行其主要合同义务，未取得案涉房地产的所有权证书，也未报经军队审批部门批准，更未取得《军队房地产租赁许可证》，致使案涉租赁合同无法正常履行。第三人只能以低于市场价的价格对外出租案涉房屋，严重影响了第三人的正常经营，也给第三人造成了巨大的经济损失。根据合同约定，军事设施建设局应向第三人支付违约金300万元。三、《军队房地产租赁合同》中约定的租金标准不能作为定案的依据，应根据本案实际情况进行下调。首先，军事设施建设局和第三人均不是签订合同的当事人，军事设施建设局不能依据该合同约定的租金标准要求第三人支付租金。其次，该租金标准是在租赁房屋能够正常对外出租经营的前提下进行的约定。然而在合同签署后五年时间内，军事设施建设局仍未履行其主要合同义务，未经军队审批机关审批，更未取得租户办理营业执照所必须的《军队房地产租赁许可证》，致使第三人只能以低于市场价的价格对外出租案涉房屋，且很多房屋目前仍处于空置状态，严重影响了第三人的正常经营。因此，应根据本案实际情况对应付租金的标准进行相应的下调。四、因军事设施建设局未履行《军队房地产租赁合同》中约定的主要义务，致使第三人处于亏损状态，应依法驳回军事设施建设局对第三人的诉讼请求。第三人支出管理费用（包括日常维护、人员工资、停车位管理费用等）和税费合计7538.09万元，承租交接后，装修花费将近2800余万元，上述费用共计10300余万元。自2015年交接至军事设施建设局起诉时，第三人实际收租金9820.15万元，再扣减合理利润30%，事实上第三人自2015年经营至今一直处于亏损状态，出现此种情况主要原因系军事设施建设局未依约履行合同主要义务所导致，故，军事设施建设局要求第三人支付租金、停车费及利息无事实及法律依据，应依法驳回。五、本案的立案时间是2020年1月15日，故2016年7月11日至2017年1月15日期间的租金已经超过诉讼时效。六、根据合同约定，合同自取得许可证之日起生效，且由于军事设施建设局未按合同约定办理租赁许可证，致使租户不能办理营业执照，导致租金降低损失，合同约定了十个月免租期，2017年1月15日之前的请求已过诉讼时效，故免租期应顺延，2017年1月15日至2017年11月15日期间应为免租期。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。军事设施建设局提交了以下证据：证据1.《军队房地产租赁合同》（含《竞价招租须知》《空军空余房地产竞价招租项目确认书》），证明原被告双方权利义务法律关系基础，双方的租赁合同关系真实有效，对双方具有约束力；证据2.《空军机关×××小区商业用房设施设备移交表》，证明军事设施建设局依合同积极履行本方义务，将案涉房产向融投公司交付使用；证据3.《北京市规划委员会关于空军机关×××经济适用房项目规划设计方案的复函》《北京市规划委员会建设工程规划许可证》及附件，证明军事设施建设局为案涉房产所有人；证据4.北京市第三中级人民法院（2018）京03民初534号民事裁定书，证明军事设施建设局就本案已向北京市第三中级人民法院提起过诉讼，因程序瑕疵未及时治愈被驳；证据5.《情况说明》，证明军事设施建设局的主体资格；证据6.2018年7月11日交费票据，证明军事设施建设局于2018年7月之前向北京市第三中级人民法院提起本案诉讼，积极主张了诉权；证据7.竞价招租报价登记表、竞价人签到及提交报价书登记表、交纳竞价保证金登记表、竞价招租报价书，证明招投标的全程参与人为融投公司；证据8.2014年12月25日军事设施建设局出具给北京市朝阳区特种设备监察科的证明，证明融投公司为承租单位，并明确融投公司聘用恒润公司进行管理。融投公司对军事设施建设局提交的证据发表质证意见如下：证据1.真实性认可，证明目的不认可；证据2.真实性认可，对融投公司作为合同主体的关联性有异议，融投公司是合同签订主体，不是履行主体，融投公司是代第三人履行接收手续，接收后已向第三人移交；证据3.真实性认可，关联性有异议，复函载明的主体是中国人民解放军机场营房部（以下简称机场营房部），与融投公司之间的关系不能确定，与军事设施建设局不一致，函件内容与本案没有关联性；证据4.真实性认可，关联性有异议，不能证明融投公司作为本案合同主体；证据5.真实性、合法性、关联性均认可；证据6.真实性认可，证明目的不认可，法院的裁定书是因为诉讼请求不明确，与是否缴费没有关联性；证据7.对交纳竞价保证金登记表和竞价招租报价书的真实性认可，对其他证据真实性不认可，朱婕是否为融投公司委托的代表参与竞标不能确定，竞价招租报价登记表、竞价人签到及提交报价书登记表并未显示有融投公司出具的授权委托书授权其参与案涉合同的招投标行为，保证金确实是融投公司向军事设施建设局交纳，但保证金实际是第三人交纳的，是招投标开始的前一天由第三人向融投公司交纳的，且第三人认可以融投公司名义进行招投标，因此保证金的实际支付主体是第三人；证据8.真实性、合法性、关联性均不认可，该证明是单方制作，内容与实际情况不符，融投公司并未实际承租房屋更未委托恒润公司提供案涉房屋的物业服务。第三人对军事设施建设局提交的证据发表质证意见如下：证据1.真实性认可，证明目的有异议，军事设施建设局未取得《军队房地产租赁许可证》，导致第三人只能以低于市场价对外出租，因此不能按照合同约定的租金标准支付租金，应对应付租金的标准予以调整；该合同属于格式合同，合同中“军事设施建设局对合同未生效不承担任何责任”的条款无效，军事设施建设局在知晓房屋装修的情况下未制止，致使第三人目前面临腾退风险，军事设施建设局对此存在过错，应当赔偿第三人装修损失；《竞价招租须知》第二条第五项约定“装修免租期为十个月”，军事设施建设局应免除第三人十个月的房租。证据2.真实性认可。证据3.真实性认可，证明目的有异议，该证据不能证明军事设施建设局对案涉房产有产权。证据4.真实性认可。证据5.真实性、合法性、关联性均认可。证据6.真实性认可，证明目的不认可，军事设施建设局因诉讼请求不明确被法院驳回起诉，不能起到诉讼时效的证明目的。证据7.对竞价招租报价书的真实性认可，对其他证据真实性不认可，证据无相关单位公章。证据8.真实性不认可，证据无相关单位公章，为军事设施建设局单方制作，但对第三人为实际承租人及交纳保证金的事实认可。融投公司提交了以下证据：证据1.《竞价招租须知》，证明竞价人在投标前需缴纳投标保证金5000万元；证据2.转账凭证，证明融投公司转给军事设施建设局的5000万元保证金实系实际承租人缴纳；证据3.实际承租人与军事设施建设局之间的交接清单，证明军事设施建设局将包括1号楼底商钥匙、5号楼高基站资料等资料交接给实际承租人，军事设施建设局对融投公司不是实际承租人及实际承租人是佳泰公司的事实知情；证据4.实际承租人与租户签订的租赁合同[其中佳泰公司与信瑞（北京）股权投资基金管理有限公司签订的房屋租赁合同未提交原件]及收取租金凭证，证明佳泰公司实际占有、经营案涉房产，享有租金收益，且融投公司的三家关联公司也租赁了案涉房产，与佳泰公司签订了租赁合同并向其支付租金；证据5.用电客户变更电费交费信息登记表及水电费凭证，证明佳泰公司的关联公司恒润公司负责代收水电费，以及实际承租人并非融投公司；证据6.2016年8月8日实际承租人出具的《承诺函》，证明实际承租人认可案涉房屋由其交接，并负责经营管理，前期5000万元投标保证金亦系其缴纳。军事设施建设局对融投公司提交的证据发表质证意见如下：证据1.真实性认可，证明目的不认可，融投公司主张该证据证明其是被借用主体资格，军事设施建设局认为该证据与融投公司主张不具有关联性；证据2.真实性认可，证明目的不认可；证据3.真实性认可，证明目的不认可，该证据是军事设施建设局物业与融投公司指定的物业进行交接，与军事设施建设局提交的正式交接文件的时间是一致的，2014年4月9日军事设施建设局与融投公司进行交接，同时融投公司的物业公司也在场；证据4.真实性、合法性、关联性均不认可，这些租赁合同的出租方与承租方均与军事设施建设局无关，军事设施建设局不清楚租赁关系是否产生，也没有向军事设施建设局报备，无法核实真实性，与本案无关；证据5.真实性、合法性、关联性均不认可，表上没有显示与军事设施建设局及租赁合同标的物有任何关系，军事设施建设局无法核实，与本案无关；证据6.真实性、合法性、关联性均不认可，证据无法显示与军事设施建设局有关，军事设施建设局对该证据不知情。第三人对融投公司提交的证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。第三人提交了以下证据：证据1.中华人民共和国中央人民政府网站文章《工商总局：密切配合做好军队房地产租赁管理工作》，证明《军队房地产租赁许可证》是军队房产办理工商登记的必备证件，军事设施建设局未能尽到合同义务，租赁合同一直未得到审批，未能取得《军队房地产租赁许可证》，致使第三人不能正常营业，严重影响租金收入；证据2.×××商务楼工程投入汇总表及相应的施工合同、采购合同、竣工结算表等，证明《军队房地产租赁合同》签署后，在军事设施建设局保证负责办理该合同的审核手续、保证该合同会被批准的情况下，第三人对案涉租赁房屋进行装修，共计投入28279891元，第三人对房屋的装修投入应当在未付租金中扣除；证据3.周边项目租金调查表，证明由于军事设施建设局在合同履行过程中未办理租赁许可证，严重影响第三人的租金收入，军事设施建设局不能按照原合同约定收取租金；证据4.第三人转租收取租金情况统计表，证明第三人转租后的房租仅为2000多万元，军事设施建设局出租价格为4000多万元，造成第三人亏损的原因在于军事设施建设局未能办理租赁许可证，严重影响第三人的租金收入，军事设施建设局不能按照原合同约定收取租金。军事设施建设局对第三人提交的证据发表质证意见如下：证据1.真实性认可，关联性及证明目的不认可，这只是总局位阶的通知性文件，工商总局只是做说明工作，对本案没有约束力，无法证明第三人的主张；证据2.真实性、合法性、关联性均不认可，这些施工合同的签订方均与军事设施建设局无关，除了指代的工程名称与军事设施建设局有关，其他均无关，军事设施建设局无法核实真实性，且所有工程合同承接方均为北京众联坤鼎建筑工程有限公司，该公司经查询无装修资质，证据中所涉消防工程需要专门的资质，除了合同之外没有图纸、工程款支付凭证和发票，真实性存疑；证据3.真实性、合法性、关联性均不认可，系第三人自己制作；证据4.真实性、合法性、关联性均不认可，军事设施建设局无法核实，第三人所称转租一事军事设施建设局自始不知情。融投公司对第三人提交的证据真实性、合法性、关联性均认可。本院对当事人提交的证据认证如下：军事设施建设局提交的证据1、证据2、证据3、证据4、证据5、证据6、证据7中的竞价招租报价书符合法定的证据形式，且融投公司及第三人对军事设施建设局提交的上述证据的真实性均认可，本院对上述证据的真实性予以确认。第三人对军事设施建设局提交的证据7中的交纳竞价保证金登记表真实性不认可，但融投公司对该证据真实性认可，且该证据与融投公司陈述的交纳竞价保证金的时间以及融投公司提交的转账凭证能够相互佐证，本院对该证据的真实性亦予以确认。融投公司及第三人对军事设施建设局提交的证据7中的竞价招租报价登记表、竞价人签到及提交报价书登记表的真实性及证明目的均不认可，但竞价招租报价登记表、竞价人签到及提交报价书登记表上均有融投公司认可的融投公司员工朱婕的签字，且竞价招租报价登记表中显示的融投公司报价与竞价招租报价书中显示的融投公司报价相吻合，故本院对上述两份证据的真实性予以确认。融投公司及第三人对军事设施建设局提交的证据8真实性及证明目的均不认可，本院认为，该证据原件保存于案涉房地产竞价招租档案资料中，其上有工作人员签署意见、签字并呈请上级领导阅示，档案资料系装订成册，无证据显示该证据系伪造，本院对其形式上的真实性予以确认，但因该文件上并无文件中载明的建设单位空军机关×××经济适用住房工程建设指挥部及管理单位恒润公司盖章，亦无其他证据对其内容佐证，本院对其证明目的不予采信。融投公司提交的证据1、证据2、证据3符合法定的证据形式，且军事设施建设局及第三人对融投公司提交的上述证据的真实性均认可，本院对上述证据的真实性予以确认。融投公司提交的证据4中除佳泰公司与信瑞（北京）股权投资基金管理有限公司签订的房屋租赁合同未提交原件外，其他证据均提交了原件，且第三人对上述证据的真实性不持异议，本院对其提交的该组证据（复印件除外）形式上的真实性予以确认，但因上述证据涉及案外人，且融投公司认可其所提交的合同显示的承租人均为其关联公司，仅以上述证据无法认定上述房屋租赁合同实际签订及履行情况，且佳泰公司与案外人之间的房屋租赁合同关系实际成立、履行与否仅能证明合同相对方之间的合同关系，与本案争议的《军队房地产租赁合同》无直接关联，故本院对其证明目的不予采信。融投公司提交的证据5中用电客户变更电费交费信息登记表为恒润公司单方出具，虽第三人认可其真实性，但该证据的内容不能体现出与本案争议事实的关联性，故本院对其证明目的不予采信；融投公司提交的证据5中水电费凭证与其证据4相关联，本院认证意见同证据4。融投公司提交的证据6系佳泰公司出具，佳泰公司认可其真实性，本院对该证据形式上的真实性予以确认，但该证据系本案当事人之一单方作出，军事设施建设局对其内容的真实性不予认可，其证明力需结合其他证据、当事人陈述等案件具体情况进行判断。军事设施建设局及融投公司对第三人提交的证据1真实性均认可，本院对上述证据的真实性予以确认。第三人提交的证据2涉及案外人，且仅提交了合同及竣工结算总价单，未提交款项支付凭据，本院对其证明目的不予采信。第三人提交的证据3、证据4系当事人自行制作，无其他证据佐证，缺乏证据的客观性，本院不予采信。本院经审理查明：2013年11月16日，机场营房部发布《竞价招租须知》（含附件）。该文件主要内容：根据《空军空余房地产租赁管理规定》和《空军空余房地产竞价招租办法》，朝阳区×××1号院1号楼底商、6号商业楼现以公开竞价方式招租。出租方为机场营房部，招租商业用房权属单位为机场营房部，总面积28310.68平方米。租赁期限十八年，装修免租期十个月（招租人与承租人草签合同10日后，装修期正式开始；10个月后，正式起租）。商业用房的各资产交付使用，以空店现状为准。关于车位情况，在小区地下车库为商业用房增设41个车位，另外6号商业楼可规划31个地面车位（相关手续由投租人自行办理）。关于公用设施设备缴费办法，招租人所出租的商业用房部分设施设备与小区住宅设施设备共用，其中：（1）6号楼地下车位与小区住宅物业共用车道和停车场，与小区住宅部分公用车位（41个）由招租人委托龙城兴业物业管理有限公司提供停车服务管理。投租人需要在租金以外支付车位租赁、管理费用，收费标准七千元/位·年，投租人要与小区物业管理单位签订停车管理协议。（2）1号楼底商、6号楼和小区住宅共用排污系统，每年需向招租单位交纳排污费五万元。（3）1号楼底商、6号楼和小区共用消防供水设施，每年需向招租人交纳设备维护费二十万元。以上各项费用按年向招租人交纳（每个合同年开始前10天内一次性交齐，逾期每超一日，按滞交经费总额的千分之三向招租人缴纳违约金。起租后每五年协商一次缴费标准）。关于租金收取办法，租金每六个月按照上档房租收取租金，即：投租人从起租时间起算，每个合同年开始前20日内，交纳上半年的租金（当期年租金的50%）。每个合同年年中终了前20日内，交纳下半年度的租金（当期年租金的50%）。逾期每超一日，按滞交经费总额的千分之三向招租人缴纳违约金，逾期30日未能全额缴纳租金的，出租人有权解除合同，租赁保证金不予返还。租金交纳账户为中国人民解放军空军后勤部财务结算中心的尾号3354的工行账户。关于能源费用缴费办法，6号楼电费（高基站自管）、水费、燃气费、取暖费等由投租人按照北京市收费标准，自行向供电公司、自来水公司、燃气公司缴纳；1号楼底商电费由物业公司代收，采暖费、水费由投租人按照北京市收费标准交纳。关于装修管理，投租人的装修方案、各种管线的拆改需要投租人提出书面申请并经招租人审核批准后方能实施；投租人所有装修及其他改造的投入，属于投租人为经营而增加的自行投入，租赁合同依法解除或终止时，投租人不得就其任何投入要求招租方承担或返还，另有约定的除外。关于承租、转租、退租，投租人中标后与招租人签订军队制式《军队房地产租赁合同》，自行办理与商业用房经营相关的一切经营证照、许可和从业资质等手续。投租人不得将所承租的房地产转借他人或与他人互换使用。转租商业用房必须经招租人书面同意，所转租商业用房不得再次转租。转租商业用房需要签订转租合同，使用军队转租制式转租合同，并报招租人按照军队审批程序审查备案。投租人未经招租人书面同意就自行转租的，应当限期整改，直至解除转租合同和原《租赁合同》。关于租赁保证金，招租人与承租人草签合同5日内，承租人交纳600万元租赁保证金，未按时交纳租赁保证金的，视为承租人自动放弃承租人权利，草签合同无效，招租人可另行选择承租人，竞价保证金不予返还。保证金在合同期满后，投租人无违反合同条款的情况下，无息返还投租人。关于报名及竞价人资格审查，投租人报名资格要求：1.投租人必须是具有合法资质的事业单位、国有企业，且具有独立法人资格。2.投租人为自然人及外资、中外合资或有外商背景的不予考虑。3.投租人应具有较强的经济实力和良好的银行资信和商业、社会信誉及财务状况，没有处于被责令停业、财产被接管、冻结、破产状态。4.投租人为企业的，注册资金要在3000万元（含）以上；事业单位的，同期银行存款不得低于2000（含）万元。5.投租人具有相关物业经营、管理经验和业绩的优先考虑。关于竞价人及承租人的确定，通过资格审查的申请人，按《邀请竞价通知书》要求，如期交纳竞价保证金后，方可取得竞价人资格。本次竞价保证金数额为5000万元，投租人中标后，竞价保证金自动转成预交租金，按照约定逐年抵扣租金，直至扣完，不足一期租金的应补足当期租金（抵扣期间不计息）。保证金交纳账户为中国人民解放军空军后勤部财务结算中心的尾号3354的工行账户。现场报价结束，竞价招租小组将候选承租人报空军首长批准后2日内，出租单位与排名第一位的候选承租人草签《军队房地产租赁合同》，足额收缴租赁保证金，确定为承租人。本次竞价活动结束后，招租人与承租人草签的《军队房地产租赁合同》报军队审批机关批准后生效，未经批准的项目，招租人不承担责任，退还承租人竞价保证金和租赁保证金，不计利息。草签合同报批后，招租人按照规定办理《军队房地产租赁许可证》，许可证申领后，交由承租人使用。《竞价招租须知》还规定了其他内容。《竞价招租须知》附件包括：1.竞价招租申请书；2.邀请竞价通知书；3.竞价招租报价书；4.空军机关×××小区商业用房面积一览表；5.空军机关×××小区商业用房主要设施设备一览表；6.军队房地产租赁合同；7.空军房地产租赁转分租合同；8.1号楼底商平面示意图；9.6号楼主要楼层平面示意图。2014年2月25日，佳泰公司向融投公司汇款50000000元，附言为“往来款”。2014年2月26日，融投公司向中国人民解放军空军后勤部财务结算中心汇款50000000元，附言为“转款”。2014年2月26日空后财务部制作的《交纳竞价保证金登记表》显示，共有包括融投公司在内的三家公司交纳竞价保证金。2014年2月26日，融投公司向机场营房部提交加盖有公司公章的《竞价招租报价书》，载明：我方愿以第一年租金4490万元，十八年租期内租金总额100980.0115万元，承租你方竞价招租的房地产。若取得承租人资格，我方愿意按照《竞价招租须知》规定，前期支付的竞价保证金自动转为预交租金（在日后逐年抵扣，直至扣完），并与你方签订《军队房地产租赁合同》，草签合同后五日内，按要求交纳600万元租赁保证金。朱婕作为融投公司委托代理人签字。2014年2月27日，朱婕在《竞价招租报价登记表》及《竞价人签到及提交报价书登记表》上代表融投公司签字。上述登记表显示，参与竞价的共有包括融投公司在内的三家公司，融投公司对第一年租金及18年租金总额的报价均为最高。经询，融投公司称融投公司的员工朱婕与恒润公司的负责人张志军一起去现场参与投标。第三人对此予以认可。2014年4月8日，机场营房部向融投公司发出《空军空余房地产竞价招租项目确认书》，内容：“根据《空军空余房地产竞价招租办法》，经现场组织竞价，确定将位于北京市朝阳区×××1号院（1号楼底商、6号楼）的空余房地产，房屋建筑面积共计28310.68平方米，出租给你单位使用。租赁用途为办公、商业经营等（详见招租文件），租赁期限18年，自2015年2月1日起至2033年1月31日止。请于2014年4月15日前按要求办理相关手续。”房地产管理处（出租方、甲方）与融投公司（承租方、乙方）签订《军队房地产租赁合同》。合同主要内容：第一条甲方自愿将位于北京市朝阳区×××1号6号楼的房屋建筑面积28310.68平方米出租给乙方使用。……第二条租赁用途：办公、商业服务。第三条租赁期限自2015年5月1日起至2033年4月30日止。第四条租金总额（不含水、电、暖、气、设备、物业等费用）人民币1009800115元，年租金详见附加条款。租金按半年结算，乙方于每半年的前十日内交付甲方，付款方式为电汇或支票。第五条租赁期限内的水、电、暖、气、设备、物业等费用按当地主管部门规定的价格另行计量计价，由乙方承担。第六条自本合同签订后十日内，乙方向甲方支付房地产租赁保证金人民币600万元，甲方收取房地产租赁保证金后向乙方开具凭证。乙方履行合同约定义务的，甲方应在租赁期满时将房地产租赁保证金无息退还给乙方，乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还房地产租赁保证金，同时甲方有权要求乙方另行支付违约金，甲方未履行合同约定义务的，应当退还房地产租赁保证金，并加付银行同期存款利息。第七条租赁期内，甲方应当履行下列义务：（一）保证出租的房地产符合军队房地产租赁条件，权属清楚；（二）负责处理与出租房地产权属有关的纠纷；（三）保证出租给乙方使用的房地产，按照规定报经军队审批部门批准；（四）负责向军队房地产管理部门办理租赁合同审核手续；（五）负责向军队房地产管理部门申领《军队房地产租赁许可证》；（六）负责向军队有关部门办理出租房地产维修改造项目的审批手续。第八条租赁期内，乙方应履行下列义务：（一）负责所承租的房地产及附属设施设备的看管维护，因管理使用不当或者其他人为原因造成房屋或设施设备损坏丢失的，必须予以修复或者赔偿；（二）负责所承租的房地产的环境卫生、防火、住用人员登记管理以及安全等工作；（三）不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或者增扩固定设施。在不影响使用安全的前提下，确需进行改造、装修或者增扩固定设施的，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方。不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向甲方提供建设方案，在甲方按规定报经军队主管部门批准并由甲方出具书面同意书后实施，费用由乙方自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须完好地无偿移交给甲方；（四）不得以所承租的房地产作抵押或者入股联营，不得将所承租的房地产转借给他人或者与他人互换使用。不得擅自将所承租的房地产转租，确实需要转租的应当在不违背本合同约定的前提下，经甲方书面同意，签订转租合同，并报军队房地产管理部门审核备案后实施；（五）不得擅自改变租赁用途，不得开展影响军队形象的活动，不得以军队名义开展经营等活动，不得从事任何违反法律法规和规章制度的活动。……第十条甲方违约责任：甲方有违反本合同第七条约定行为的，乙方有权解除合同，同时甲方应当向乙方支付人民币300万元作为违约金。第十一条乙方违约责任：（一）乙方有违反本合同第八条约定行为的，甲方有权解除合同，同时，乙方应当向甲方支付人民币300万元作为违约金；（二）乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日，甲方有权解除本合同并收回按本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方提供本合同由甲方提供的水、电等，属于乙方的财产在没有结清租金和其它费用之前，乙方不得转移；逾期60日，视为乙方放弃其在甲方处的财产，同时甲方有权向乙方收取所欠租金及滞纳金。第十二条本合同双方签字盖章后，须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准，并加盖合同审核专用章后生效。第十六条双方承认的附加条款（附加条款与主条款内容相违背的，附加条款无效）如下：1.甲方所出租的商业用房部分设施设备与小区住宅设施设备共用。乙方应与小区物业管理单位签订相关协议，明确双方的权利与义务。乙方与小区物业服务单位之间产生的一切纠纷，与甲方无关。分摊的排污费（每年5万元）和消防设施维护费（20万元）乙方直接支付给小区物业管理单位。41个地下车库车位租赁、管理费每年7000元/位·年（其中租赁费4600元/位·年乙方缴纳给甲方，管理费2400元/位·年乙方缴纳给物业管理单位）。以上各项费用均不在租金内。2.乙方按照《租金交纳数额明细表》按时足额交付租金。乙方前期交纳的竞价保证金自动转成预交租金（不计利息），按照约定逐年抵扣租金，直至扣完，不足一期租金的应补足当期租金（抵扣期间不计利息）。3.招租文件（竞价招租须知）也是租赁合同的附件之一。招租文件中规定的条款和《军队房地产租赁合同》具有同等法律效力。……5.甲方与乙方草签的《军队房地产租赁合同》报军队审批机关批准后生效。未经批准的项目，甲方不承担责任，退还乙方竞价保证金和租赁保证金，不计利息，因此甲方对于乙方造成的损失，不承担任何责任。草签合同报批后，甲方按照规定办理《军队房地产租赁许可证》，许可证申领后，交由乙方使用。该合同还约定了其他内容。合同条款后附有《租金交纳数额明细表》，该表显示：合同年度第1年租金4490万元，第2年租金4579.8万元，第3年租金4671.396万元，第4年租金4764.8239万元，第5年租金4860.1204万元，第6年租金4957.3228万元，第7年租金5106.0425万元，第8年租金5259.2238万元，第9年租金5417.0005万元，第10年租金5579.5105万元，第11年租金5746.8958万元，第12年租金5919.3027万元，第13年租金6126.4783万元，第14年租金6310.2726万元，第15年租金6499.5808万元，第16年租金6694.5682万元，第17年租金6895.4053万元，第18年租金7102.2674万元。十八年总租金100980.0115万元。支付方式及金额均为当年5-10月支付金额为当年租金的50%，11月-次年4月支付金额为当年租金的50%。合同双方均在该表上加盖公章。合同未填写落款日期，庭审中军事设施建设局与融投公司均认可合同签订时间为2014年4月8日。房地产管理处与融投公司均在合同上加盖公章。合同尾部“军队房地产管理部门意见”为空白。2014年4月9日，机场营房部（产权单位）与融投公司（接收单位）在《空军机关×××商业用房设施设备移交表》及《空军机关×××商业用房设施设备移交水电气表数确认单》上加盖公章。《空军机关×××商业用房设施设备移交表》上载明的机场营房部方经手人为刘钢，融投公司方经手人为罗某。《空军机关×××商业用房设施设备移交水电气表数确认单》上载明的机场营房部方经手人为刘钢、汤依华，融投公司方经手人为罗某。融投公司称罗某不是其单位员工。第三人称罗某系原佳泰公司员工。2014年4月9日，恒润公司在《1号楼底商钥匙交接清单》上加盖公章，董彦红（交付人）、解立波（接收人）、汤依华（监交人）在清单上签字，清单最后一页下方空白处有一行手写字体“2014年4月11日前将钥匙和链锁交物业”。军事设施建设局称董彦红为其聘用的物业公司人员，第三人称解立波为原佳泰公司员工。2014年4月10日，恒润公司在《5号高基站资料移交单》《卷内目录》《六号楼弱电工程》上加盖公章，董彦红（移交人）、刘换忠（接收人）在清单上签字。军事设施建设局提交落款日期为2014年12月25日的《证明》，内容为：“北京市朝阳区特种设备监察科：空军机关×××经济适用住房工程指挥部建设的北京市×××1号院6号综合楼，已由融投公司承租，现该楼由融投公司聘用恒润公司进行管理，电梯设备注册手续由恒润公司进行办理。特此证明。建设单位：空军机关×××经济适用住房工程建设指挥部。管理单位：恒润公司。”该《证明》最下方空白处有手写的“12.29呈王副部长阅示。李幂12.29”。融投公司提交落款日期为2016年8月8日的《承诺函》，内容如下：“致融投公司：关于我公司与贵公司合作承租空军房地产管理局在北京市朝阳区×××1号院1号楼底商、6号楼（建筑面积28310.68平方米，下称“×××商业用房”）项目，贵公司与房地产管理处2015年4月签订的《军队房地产租赁合同》（下称“《合同》”）仍在部队审批机关审批中，我公司完全了解《合同》、招租文件（竞价招租须知）内容，知道《合同》未生效。×××商业用房已由我公司于2014年4月9日至10日与空军出租方办理交接（移交表、移交单附后），并由我公司管理和使用。2016年7月20日，军事设施建设局多次打电话给我公司负责人，表示部队为解决×××商业用房项目遗留问题，统计出租在用情况上报上级机关，如不上报将错失解决遗留问题的机会；2016年7月30日，军事设施建设局发函请贵公司梳理统计×××小区商业用房出租在用情况，由贵公司向空军有关部门报出租商户明细表。该房产实际为我公司于2014年4月从空军出租方接收并管理和使用，贵公司对房产在用情况不知晓，现我公司将《×××商业用房出租商户明细表》（含1号楼、6号楼）（附件）报告贵公司，请贵公司加盖印章后给我公司转交空军有关部门。鉴于：1.《合同》，因未经军队审批机关批准，暂未生效。2.《合同》中明确约定“不得以所承租的房地产作为抵押或者入股联营，不得将所承租的房地产转借给他人或者与他人互换使用。不得擅自将所承租的房地产转租，确实需要转租的，应当在不违背本合同约定的前提下，经甲方（军方）书面同意，签订转租合同，并报军队房地产管理部门审核备案后实施”。竞价招租须知也有相同条款。贵公司在《×××商业用房出租商户明细表》（含1号楼、6号楼）（附件）加盖印章后交空军有关部门存在违约风险，我公司愿承担因此产生的一切责任，赔偿因此给贵公司带来的所有损失，包括并不限于：1.《军队房地产租赁合同》解除、向军方支付违约金；2.贵公司对该房产进行投标时，按照空军房地产管理局招标文件交纳的5000万投标保证金是由我公司提供的保证金，因该笔保证金按投标文件规定据有一定风险性（如空军房地产管理局不予退还贵公司），我公司自愿承担该笔资金的灭失风险，并保证不以此在任何时候向贵公司主张任何权利。3.承担《合同》、招租文件（竞价招租须知）中承租方（及投租人、竞价人、申请人）的义务和责任。特此承诺。附件：1.×××商业用房出租商户明细表1号楼2、×××商业用房出租商户明细表6号楼”佳泰公司在落款处加盖公章。融投公司称收到该函后未在附件上加盖公章亦未向空军提供出租情况表。关于诉讼时效，军事设施建设局主张其每到合同约定的租金交纳时间曾以口头形式通过电话或现场向融投公司催交，但无证据提交，融投公司、第三人主张军事设施建设局从未向其催要过租金和停车费。军事设施建设局主张其于2018年第一次起诉，法院于2018年7月11日向其开具诉讼费交费通知书，此时诉讼时效发生中断，故其放弃主张已过诉讼时效部分诉讼请求，仅在本案主张2016年7月11日之后的欠付租金等诉讼请求。融投公司及第三人主张军事设施建设局第一次起诉因诉讼请求不明确被法院裁驳，不构成诉讼时效中断，应将本案立案时间2020年1月15日作为其主张权利的时间，故2017年1月15日之前的诉讼请求已过诉讼时效。关于合同效力，军事设施建设局主张合同成立且有效，理由如下：案涉租赁合同经过严格的招投标程序，由双方共同签署，虽然合同中有附生效条件条款，但该条款并非法律、行政法规规定应当办理批准登记才能生效，且根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条第二款规定，当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。参照《中华人民共和国合同法》第三十六条规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。故一方已履行主要义务，对方接受，合同合法有效。另外，合同约定的依据《中国人民解放军房地产管理条例》未对军队空余房地产对地方租赁作出规定，而是规定该类事宜经批准由总后勤部制定，而《军队空余房地产租赁管理规定》属于军事规章，不属于法律、行政法规。融投公司主张合同无效，理由如下：招投标程序违反了招投标法的相关规定，根据庭审查明事实及相关证据可以证实存在第三人以被告名义进行招投标的事实，且军事设施建设局对此明知，所以存在虚假招投标，合同应为无效。第三人主张合同成立但未生效，理由如下：租赁合同约定，合同需具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准并加盖合同审核专用章后生效，案涉合同未经有关部门批准且未取得房屋租赁许可证，故未生效。就合同约定的审批部门，军事设施建设局表示为原中国人民解放军房地产管理局（已于2018年军改撤销），融投公司表示为中央军委后勤保障部房地产资源管理中心。关于免租期，军事设施建设局称合同约定的租赁期限自2015年5月1日起，但双方已于2014年4月进行了交接，早于起租期一年多，故不同意融投公司及第三人关于免租期的主张。案涉租赁合同履行情况：（一）租金及停车费支付情况。各方当事人均认可除交纳5000万元竞价保证金外，融投公司及第三人均未交纳过租赁保证金、租金及停车费。军事设施建设局主张竞价保证金抵扣租金至2016年6月10日，融投公司及第三人对此予以认可。融投公司及第三人认可军事设施建设局诉讼请求中欠付租金及利息、欠付停车费及利息的计算方式及金额与合同约定相符。（二）案涉房屋及停车位使用情况。军事设施建设局称案涉房屋及停车位由融投公司管理，1号楼钥匙等系交给融投公司口头说明的其聘用的物业公司人员；融投公司称租赁合同签订后系第三人管理使用并对外出租，就此提交了佳泰公司与案外人中聚融投控股有限公司、河北融投中瑞担保有限责任公司、河北融投创业投资有限公司签订的《房屋租赁合同》以及上述公司向恒润公司交纳房租、水电费的部分付款凭证、发票；第三人称租赁合同签订后案涉房屋由第三人实际使用，部分自用，部分空置，部分出租给其他商户，租金由恒润公司收取，停车位部分第三人自用，部分临时停车，大部分空置，未对外出租。（三）合同报批及租赁许可证办理情况。各方均认可合同签订后甲方未履行合同约定的报军队审批部门批准、向军队房地产管理部门办理租赁合同审核手续及申领《军队房地产租赁许可证》等义务。融投公司、第三人主张因军事设施建设局未履行上述合同义务，致使商户无法办理营业执照，导致案涉房屋不能正常对外出租及租赁价格受影响，应在应付租金等费用中予以扣除。军事设施建设局称中标后就申请报批，但由于当时“全面停止军队有偿服务”处于探讨阶段，审批未获通过，合同约定的报批等义务目前客观上已无法履行；认可不履行报批等手续影响商户办理营业执照，但认为上述情形不影响其收取租金。（四）装修情况。军事设施建设局认可案涉房屋交接后进行了装修，不清楚何方进行的装修；融投公司主张系第三人进行的装修；第三人主张系恒润公司出资装修。（五）出租方对案涉房屋的日常管理情况。军事设施建设局称因其聘用了物业单位，故不经常去案涉房屋视察，没有发现案涉房屋转租。第三人称转租口头告知了军事设施建设局，军事设施建设局同意，没有书面手续，装修及对外转租时军事设施建设局均知晓，且经常到场巡视。（六）排污费、消防设施维护费等费用的支付情况。军事设施建设局称上述费用由融投公司或其物业交纳，融投公司称己方未交纳过，第三人称上述费用由恒润公司交纳。军事设施建设局认可恒润公司与小区物业公司每年签一次合同，针对案涉房产的排污及消防两方面作出向行政管理部门缴纳相关费用约定的缴费协议。融投公司认可恒润公司与北京龙城兴业物业管理有限公司签订了《御宸上院小区消防、排污系统有偿使用许可合同》。另查，2008年7月21日，北京市规划委员会颁发《建设工程规划许可证》，载明：建设单位是机场营房部，建设项目是1号住宅及配套楼等5项，建设位置是朝阳区双井，建设规模为205398.09平方米。2018年7月4日，军事设施建设局曾向本院提交起诉状，诉讼请求为：一、判令融投公司支付军事设施建设局所欠房屋租金79000000元（自2016年6月10日起至2018年3月10日止）；二、判令融投公司支付军事设施建设局利息损失（以实际发生计算为准，即从2016年6月10日起至2018年6月10日止，利息按照银行同期贷款利息标准计算）。2018年7月11日，军事设施建设局交纳了案件受理费。2018年11月9日，本院作出（2018）京03民初534号民事裁定，因军事设施建设局的诉讼请求不明确、具体，不符合起诉条件，裁定驳回其起诉。2020年7月27日，中国人民解放军空军后勤部向本院出具《说明》，称因军队改革，房屋产权所有人机场营房部已更名为军事设施建设局，另因军队内部调整，原案涉租赁合同甲方即房地产管理处，为军事设施建设局涉案合同对外成约代理人，不再代理管理前述标的不动产涉合同相关事宜。第三人在第一次庭前会议中不认可融投公司关于实际承租人为第三人及第三人实际履行了《军队房地产租赁合同》的答辩意见，主张第三人不是合同相对方，也未履行《军队房地产租赁合同》，与军事设施建设局之间不存在租赁合同关系，而是佳泰公司与融投公司之间存在租赁合同关系，经军事设施建设局和融投公司同意，案涉房屋由第三人实际占用并对外出租经营。后变更意见为认可其系案涉房屋实际承租人。第三人曾于2020年8月24日向本院提交反诉状，后于2020年9月7日提交书面申请撤回反诉。上述事实，有各方当事人提供的证据及各方当事人陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租人应当按照约定的期限支付租金。根据当事人诉辩意见，本案争议焦点如下：（一）《军队房地产租赁合同》的效力；（二）《军队房地产租赁合同》的承租人是融投公司还是第三人；（三）军事设施建设局的诉讼请求是否超过诉讼时效及其诉讼请求应否支持；（四）融投公司和第三人主张免租期及因军事设施建设局违约导致的损失应从欠付租金、车位租赁费及利息中扣除是否成立。围绕上述争议焦点，本院依次分析如下：（一）《军队房地产租赁合同》的效力本院经审查认为，《军队房地产租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，故《军队房地产租赁合同》不存在法定无效的情形。融投公司以第三人借用其资质参与招投标系虚假投标为由主张《军队房地产租赁合同》因违反《中华人民共和国招标投标法》相关规定而无效，但军事设施建设局对融投公司上述主张不予认可。融投公司提交的证据不能证明军事设施建设局与第三人之间有订立、履行房屋租赁合同的合意；反之，军事设施建设局提交的证据足以证明军事设施建设局与融投公司之间有订立、履行房屋租赁合同的合意。故本院认定军事设施建设局（原机场营房部）与融投公司之间成立房屋租赁合同关系。融投公司主张第三人借用其资质参与招投标证据不足，不能成立。第三人以《军队房地产租赁合同》为重复使用的格式合同、合同附加条款第五项及《竞价招租须知》第二条第八项免除了军事设施建设局作为格式合同提供方的责任且排除了承租方的主要权利由主张上述条款无效，本院认为，《军队房地产租赁合同》附加条款第五项及《竞价招租须知》第二条第八项之约定，系合同双方真实意思表示，是合同双方经过对合同风险、经营成本及收益等因素综合慎重考量所进行的约定，不存在提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，第三人主张上述条款无效缺乏依据。且第三人并非合同一方，不承担合同约定的权利义务，故其提出的合同无效主张不能成立。第三人以合同未按约定履行审核批准手续为由主张合同未生效，本院认为，虽然《军队房地产租赁合同》中约定合同须经具有相应审批权限的军队房地产管理部门审核批准并加盖合同审核专用章后生效，但该审批程序系军队内部审批，而非法律、行政法规规定的应当办理批准、登记等手续生效的情形。本案中，合同当事人虽未办理军队内部审批许可但已实际履行合同，应认为合同已生效。（二）《军队房地产租赁合同》的承租人是融投公司还是第三人在第一个争议焦点的分析中已结合在案证据和当事人陈述分析并认定，军事设施建设局（原机场营房部）与融投公司之间成立房屋租赁合同关系，与第三人之间不存在房屋租赁合同关系，在此不再重复论述。融投公司、第三人主张第三人系实际承租人证据不足，不能成立。（三）军事设施建设局的诉讼请求是否超过诉讼时效及其诉讼请求应否支持关于房屋租金一项，根据《军队房地产租赁合同》约定，租期期限自2015年5月1日起，租金按半年结算，融投公司应于每半年的前十日内支付租金，即至迟应于每半年租赁期限开始的前一日支付，则诉讼时效应于每半年租赁期限开始当日开始计算。结合相关法律规定和本案查明事实，本院认定，军事设施建设局主张的2016年7月11日至2016年10月31日期间的租金已过诉讼时效，2016年11月1日至2019年10月31日期间的租金未过诉讼时效。经计算，2016年11月1日至2019年10月31日期间的租金共计141561801元。关于车位租赁费一项，《军队房地产租赁合同》中未明确约定支付时间及支付方式，但《竞价招租须知》约定“以上费用按年向招租人交纳（每个合同年开始前10天内一次性交齐）”，根据上述约定，车位租赁费应按年支付，支付时间为每个合同年开始前10日内，即至迟应于每一年租赁期限开始的前一日支付，则诉讼时效应于每一年租赁期限开始当日开始计算。结合相关法律规定和本案查明事实，本院认定，军事设施建设局主张的2016年7月11日至2017年4月30日期间的车位租赁费已过诉讼时效，2017年5月1日至2019年10月31日期间的车位租赁费未过诉讼时效。经计算，2017年5月1日至2019年10月31日期间的车位租赁费共计471500元。关于利息一项，融投公司逾期支付租金及车位租赁费造成军事设施建设局的利息损失，应当予以赔偿。但军事设施建设局主张的计算期间及计算标准缺乏依据，本院酌情调整，按照每一期欠付租金或车位租赁费的数额，自当期租金或车位租赁费应支付日次日起至军事设施建设局诉讼请求主张的截止日期，按照同期人民银行贷款基准利率（2019年8月20日后为同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）计算。经计算，上述利息共计870929.59元。（四）融投公司和第三人主张免租期及因军事设施建设局违约导致的损失应从欠付租金、车位租赁费及利息中扣除是否成立首先，《军队房地产租赁合同》中并无免租期之约定，虽然《竞价招租须知》中有免租期之内容，但亦明确约定“招租人与承租人草签合同后10日内，装修期正式开始；10个月后，正式起租”。结合《军队房地产租赁合同》约定的租赁期限系自2015年5月1日起，可以认定合同约定的起租期前免租期已届满。故融投公司以合同约定十个月免租期为由主张2017年1月15日至2017年11月15日期间租金应免除缺乏依据。融投公司主张第三人支付的装修费用、管理费用、税金、利润均系承租人或实际经营人应负担的经营成本，并非出租人应承担的费用，故融投公司主张上述费用自欠付租金等费用中扣除缺乏依据。融投公司主张因军事设施建设局违约导致损失，但未就其损失情况以及损失与军事设施建设局违约行为之间的因果关系提交充分确实的证据予以证明，故本院对其该主张不予支持。综上所述，融投公司应当支付欠付的房屋租金及车位租赁费，并支付因逾期支付房屋租金及车位租赁费给军事设施建设局造成的利息损失，具体金额以本院核算为准。第三人申请撤回反诉，不违反法律规定，本院予以准许。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第二百零六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条、第二条、第三条、第五条规定，判决如下：一、河北融投资产管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付中国人民解放军空军后勤部军事设施建设局二〇一六年十一月一日至二〇一九年十月三十一日期间的房屋租金一亿四千一百五十六万一千八百零一元及二〇一七年五月一日至二〇一九年十月三十一日期间的车位租赁费四十七万一千五百元；二、河北融投资产管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付中国人民解放军空军后勤部军事设施建设局逾期支付房屋租金及车位租赁费的利息八十七万零九百二十九元五角九分；三、驳回中国人民解放军空军后勤部军事设施建设局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费848578元，由中国人民解放军空军后勤部军事设施建设局负担92257元（已交纳），由河北融投资产管理有限公司负担756321元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长 杨淑敏审 判 员 闫 慧审 判 员 楚 静二〇二〇年十二月三十一日法官助理 常佳敏书 记 员 李星月