安徽省马鞍山市花山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0503民初2956号 原告：安徽协同建筑工程有限责任公司，住所地安徽省马鞍山市花山区。 法定代表人：罗超群，该公司监事。 委托诉讼代理人：黄德平，安徽铭心律师事务所律师。 委托诉讼代理人：石梦菊，安徽铭心律师事务所律师。 被告：马鞍山启航置业有限公司，住所地安徽省马鞍山市花山区。 法定代表人：杨诚，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王少平，安徽华冶律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贾玲，安徽华冶律师事务所律师。 被告：马鞍山屋啦啦房地产营销策划有限公司，住所地安徽省马鞍山市花山区。 法定代表人：卢佳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：汤志娟，当涂县太白镇法律服务所法律工作者。 被告：马鞍山宏泰建材股份有限公司，住所地安徽省马鞍山市。 法定代表人：曾少雷，该公司总经理。 委托诉讼代理人：荣健，安徽明博律师事务所律师。 原告安徽协同建筑工程有限责任公司(简称协同公司)诉被告马鞍山启航置业有限公司(简称启航公司)、马鞍山屋啦啦房地产营销策划有限公司(简称屋啦啦公司)、马鞍山宏泰建材股份有限公司(简称宏泰公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月3日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年8月6日公开开庭进行了审理。原告协同公司的委托诉讼代理人石梦菊，被告启航公司的委托诉讼代理人王少平、贾玲，被告屋啦啦公司的委托诉讼代理人汤志娟，被告宏泰公司的委托诉讼代理人荣健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。庭审后协同公司撤回对启航公司、宏泰公司的起诉，本院另行裁定依法准许。 协同公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告马鞍山启航置业有限公司协助原告办理坐落于马鞍山中意之旅软件园1栋8层房屋产权过户登记手续；2、判令一、二、三被告赔偿逾期办理案涉房产过户登记手续的违约金307726元（暂计至起诉之日，实际以390万元为基数按年利率24%从2020年1月1日支付至办理完过户登记手续之日）；3、判令一、二、三被告赔偿不能办理案涉房产过户登记手续而给原告造成的损失600万元；4、诉讼费用由被告承担。庭审后，协同公司撤回第1项、第3项诉讼请求，变更第2诉请为判令屋啦啦公司赔偿因违约给原告造成的损失797523.3元(以390万元为基数按年利率24%从2020年1月1日支付至2020年11月6日)。事实与理由：2013年8月3日，宏泰公司与启航公司签订《马鞍山中意之旅软件园定购协议》，约定启航公司将坐落于马鞍山中意之旅软件园1栋8层的房屋出售给宏泰公司，房屋价款为336万元；并约定双方以后签订房屋买卖合同。后宏泰公司依约向启航公司给付了全部房款。2019年6月21日，宏泰公司与屋啦啦公司签订《转让合同》，约定宏泰公司将上述房屋转让给屋啦啦公司，房屋价款为336万元。2019年7月8日，屋啦啦公司经宏泰公司同意与原告签订了《转让合同》，约定屋啦啦公司将上述房屋出售给原告，房屋价款为390万元。上述合同都约定如转让方逾期办理房产开票、签约手续，应按总房款年息24%支付违约金。后原告依约将全部房款支付给了屋啦啦公司。2019年7月，启航公司通知马鞍山市瑞伯怡高物业管理有限公司(以下简称瑞伯公司)案涉房产已转让，原告为受让人，要求瑞伯公司与原告签订物业合同。7月10日原告以业主的身份与瑞伯公司签订了《中意科技园闽南科技大厦小区物业服务合同》，后启航公司委托瑞伯公司将案涉房屋的钥匙交给原告，原告自2019年7月10日起即占有使用房屋，至今已快一年。在此期间启航公司还委托瑞伯公司向原告收取了案涉房屋的水电费。因宏泰公司已将全部购房款交付给了启航公司，故宏泰公司只对启航公司享有债权，已不负有债务。其将《马鞍山中意之旅软件园定购协议》中的权利转让给他人，只需通知启航公司，无须启航公司同意。而宏泰公司已通知了启航公司，债权转让是有效的。被告应协助原告办理产权过户登记手续，故请求法院判如所请，以维护原告的合法权益。 屋啦啦公司辩称：第一点，屋啦啦公司认为原告的各项诉请均不能成立。首先2019年7月8日屋啦啦公司与原告签订了一份房屋转让协议，在本协议当中，原告购买的房屋坐落于马鞍山市，原告对该处房屋在购买时进行了实地考察，并对该房屋的现状、性质进行了充分的了解，并审查过该房屋权属的相关情况而自愿购买。原告诉请第一项要求启航公司办理房屋产权过户登记手续，该诉请不能成立，因为案涉房屋目前为止并没有办理任何房产登记手续，不存在办理产权过户登记手续的这一项诉请，案涉房屋只能办理不动产权证登记手续，所以原告的诉请是错误的，不应当得到支持，不存在配合办理房屋过户登记手续的这一项诉请，只能协助办理不动产登记手续。关于原告诉请的第二项诉请要求三被告赔偿因逾期办理房产登记手续产生的违约金，第一项诉请和第二项诉请自相矛盾。第二点，在整个合同履行过程当中，屋啦啦公司并不存在任何违约，而恰恰相反，原告方在合同履行过程当中存在多处违约。合同中的付款时间，本来双方约定的付款时间分别是2019年6月30日支付130万元、2019年10月30日支付130万元、2020年1月30日支付100万元，原告实际支付该房屋款项的时间分别为2019年7月8日支付100万元、2019年7月1日支付20万元、2019年7月8日支付105万元、2019年10月2日支付200万元、2019年10月3日支付60万元，原告支付房屋款项均存在多次违约。合同约定，必须有屋啦啦公司书面通知才可以使用该房屋，原告方并没有经过屋啦啦公司任何的书面通知便使用该房屋，存在违约。屋啦啦公司不存在任何违约的情形，因此第二项诉请不应当得到支持。对协同公司公司要求办理不动产权证，屋啦啦公司已充分履行了协助义务，2019年12月23日至12月25日期间，屋啦啦公司、启航公司、宏泰公司与协同公司多次到不动产中心积极履行协助义务。由于协同公司自身原因造成无法办证。屋啦啦公司一再要求协同公司完善自身办证手续，但协同公司一直拒不配合。关于原告诉请的第三项诉请，法律规定不可以同时主张违约金和损害赔偿；关于600万的损失，原告没有任何证据证明600万具体的损失，原告的诉请不明确，对此也无法答辩，这一诉请也不应当得到法院的支持。第四点，原告在诉状中称其与物业公司签订了协议，并且在诉状中称是受被告启航公司的委托等等相关陈述，屋啦啦公司认为原告在诉状中的关于此类事实的陈述不属实。首先从目前的证据来看，启航公司、屋啦啦公司以及宏泰公司均没有任何单位授权给原告，三被告是三家独立的公司，与物业公司没有任何关系。原告与物业公司签订的物业管理合同，对本案没有任何法律效力，只是在该案当中原告擅自使用该房屋，在使用过程中需要向物业公司交纳相关费用，应当是原告与物业公司之间的法律关系，与本案没有任何关系，原告不应当以此来推断三被告同意入住该房屋。综上，屋啦啦公司认为原告的各项诉请无事实依据和法律依据，请求驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本案查明事实为：启航公司系花山区秀山湖西二路与规划路交叉口中意科技园(即中意之旅软件园)项目建设单位，2014年8月11日取得该项目中信息路172号中意科技园2栋商品房预售许可证，预售许可证注明：房屋用途性质为工业研发，预售对象为软件类企业、软件类企业的控股股东或持有一定比例股权的法定代表人。2013年8月3日，宏泰公司与启航公司签订《马鞍山中意之旅软件园定购协议》，约定启航公司将坐落于马鞍山中意之旅软件园1栋8层、建筑面积1000平方米房产出售给宏泰公司，房屋价款为336万元。2019年6月21日，宏泰公司与屋啦啦公司签订《转让合同》，约定宏泰公司将上述房屋转让给屋啦啦公司，房屋价款为336万元。2019年7月8日，屋啦啦公司与协同公司签订《转让合同》，约定屋啦啦公司将上述房屋出售给协同公司，价款为390万元，分三期支付(不含定金)：2019年6月30日前、2019年10月30日前、2020年1月30日前分别支付130万元；乙方(协同公司)已亲自实地看房，并对该房的现状、性质充分了解，亲自审查过该房相关权属信息；甲方(屋啦啦公司)于约定全款金额全部交清时将房屋交付乙方；乙方全部房款支付完毕时，甲方于10个工作日内办理房产开票、签约手续，如因甲方无故拖延办理房产开票签约时间(乙方原因除外)，甲方按逾期天数支付逾期利息，利息支付标准为按总房款金额年息24%计息；本合同签订后，乙方未经甲方同意使用该房屋，因此产生的一切费用由乙方自行承担；本合同协议部分在乙方正常履行合同条款后，全部房款交清，甲方协同乙方至开发公司开具正式购房发票及网签合同后，本双方合同将全部终止。2019年7月9日协同公司支付房款130万元。次日，马鞍山市瑞伯怡高物业管理有限公司与协同公司办理涉案房产移交手续。2019年10月21日，因协同公司资金周转事宜需提前办证贷款，双方签订协议，约定：一、协同公司于2019年10月21日前支付屋啦啦公司200万元房款；二、屋啦啦公司收到200万元房款后将不动产权证协助办理至协同公司名下；三、协同公司将余款在不动产权证办理到名下后30日内一次性付清，或协同公司最迟在2020年1月20日前一次性付清，以上两个付款期限谁先达到按哪个付款日执行；四、协同公司未按照本协议第三条期限履行付款义务，逾期则需按照房款总价390万元的50%承担违约金，且屋啦啦公司有权对协同公司就房屋采取断电等措施。当日，协同公司向屋啦啦公司支付房款200万元。屋啦啦公司收到房款330元后，在协助协同公司办理不动产权证过程中，双方考虑到风险，于2019年12月25日签订协议书，补充约定：双方同意废除并终止履行2019年10月21日签订的马鞍山中意之旅软件园1栋8层建筑面积1000平方米的房屋转让合同补充协议；现有协同公司根据资金周转情况，确定将购房尾款60万元支付给屋啦啦公司；屋啦啦公司于收到此款后十个工作日内协助协同公司就该房屋与开发商签订正式的商品房买卖合同、领取正规发票，逾期不办理将按首次合同约定进行相应的处罚。2019年12月30日，协同公司向屋啦啦公司支付购房尾款60万元。后屋啦啦公司协助协同公司申请办理案涉房屋不动产权证，因协同公司不符合销售对象未果，屋啦啦公司建议协同公司调整条件以满足销售对象要求，协同公司予以拒绝。庭审后，协同公司同意创造条件，以办理案涉房产不动产权证。2020年11月9日，涉案房产(信息路172号中意科技园2-801、信息路172号中意科技园2-802)登记至协同公司子公司安徽皖同网络科技有限公司名下。 本院认为，案涉启航公司、宏泰公司、屋啦啦公司、协同公司之间房屋买卖合同合法有效。各方当事人均应按约全面履行自己的义务。在协同公司需要办理不动产权证以便贷款与屋啦啦公司协商提前支付房款、尽快办理不动权证时，屋啦啦公司作为专业的房地产营销策划公司不考虑当时协同公司不满足案涉房屋销售对象，而多次承诺收到房款后10日内协助办理不动产权证。屋啦啦公司没有提前通知协同公司创造条件，满足房屋销售对象，以便办理不动产权证，存在违约。协同公司知晓其不符合涉案房产产权登记对象后，不积极创造条件，致使房产迟延登记，存在过错。根据双方关于办理不动产权证违约责任约定及双方过错情况，本院酌情确定，屋啦啦公司支付违约金为5万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告马鞍山屋啦啦房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日支付原告安徽协同建筑工程有限责任公司违约金5万元； 二、驳回原告安徽协同建筑工程有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费11775元、保全费5000元，由原告安徽协同建筑工程有限责任公司负担15205元，被告马鞍山屋啦啦房地产营销策划有限公司负担1570元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。 审 判 长  徐志红 人民陪审员  付士刚 人民陪审员  王 剑 二〇二〇年十二月二十四日 书 记 员  刘 霏