北京市通州区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0112民初26509号原告：巴宇，男，1974年11月17日出生，汉族，北京索盟互动国际文化传媒有限公司，住北京市通州区。被告：北京居家物业管理有限公司，住所地北京市通州区怡乐北街商71号1层。法定代表人：李小趁，总经理。委托诉讼代理人：张斌，男，北京居家物业管理有限公司职员。委托诉讼代理人：方旭，男，北京居家物业管理有限公司职员。原告巴宇与被告北京居家物业管理有限公司（以下简称居家物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告巴宇、被告居家物业公司的委托诉讼代理人张斌及方旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。巴宇向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2019年7月1日签订的《北京市房屋出租代理合同》于2020年5月14日解除；2、判令被告向原告支付拖欠的租金12240元及违约金10800元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系房地产经纪公司，因自身经营所需，向原告承租了位于通州区阿尔法D区XXX号楼XXX室的房屋，双方于2019年7月1日就该房签订了《北京市房屋出租代理合同》，约定由原告将该房屋提供给被告，出租代理期限自2019年7月5日至2022年7月4日。原告将该房屋交付被告后，无论实际出租与否，被告均应按照约定的租金标准向原告支付租金。同时，该合同中还约定了租金标准、支付期限、双方的权利义务及违约责任等事项。合同签订后，原告将房屋交付给被告，完全履行了义务，但被告未如约支付租金，其应在2020年3月5日支付下个季度的租金16200元，但一直拖欠，经原告多次催促仍不支付。原告无奈，只能要求终止合同关系，并在2020年5月14日收回房屋，在原告向住建委投诉后，被告才结清了水电费，但拖欠的租金至今未支付，协商未能解决。根据我国合同法的相关规定，当事人应当依约全面履行自己的义务，否则应当承担采取继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍为履行，对方当事人可以解除合同。具体到本案中，被告未履行主要义务，经原告催告后仍不履行，构成根本违约，原告有权解除合同。虽然并非被告提前终止合同，但却因被告的违约行为导致合同提前终止，故被告应按照月租金的200%支付违约金。此外，该合同实际履行未满一年就因被告违约而终止，合同中约定的每年1月免租期不应适用，故该1个月的租金被告也应支付原告。综上，请求法院依法支持原告的诉讼请求。居家物业公司辩称：我公司不同意的诉讼请求。1、今年3-5月属于疫情期间高风险期，区政府严令不允许中介进入小区带户，属于不可控因素，导致房屋多月未租出也未产生收益。2、我公司多次与房东协商沟通，房东未按实际情况考虑，多次沟通未果，房东强行收房。所谓出入证，只是在住的租房办理出入使用，空房还是不能带租户出租。3、我公司已向原告支付租金到2020年4月5日，欠付原告1个月租金。2020年3月份我公司因为新冠肺炎疫情影响进不去小区，当时房东联系我公司，让我公司把隔断拆除东西拉走，合同解除。我方于2020年5月5日将房屋清空，将房屋返还给房东。本院经审理认定事实如下：居家物业公司曾用名为北京新亚房地产经纪有限公司。2019年1月1日，巴宇（甲方、出租方）与居家物业公司（乙方、代理方，当时名称为北京新亚房地产经纪有限公司）就位于通州区阿尔法D区XXX号楼XXX房屋（以下简称XXX房屋）签订《北京市房屋出租代理合同》，合同约定甲方提供房屋产权证明、房主身份证、共有人同意出租证明、其他有关证明等；出租代理期限自2019年7月5日至2022年7月4日；第一年租金标准为5400元/月，按季交付，第一次2019年7月5日付10800元、第二次2019年9月5日付16200元、第三次2019年12月5日付16200元、第四次2020年3月5日付16200元……；甲方将房屋交付乙方后，无论该房屋出租与否，乙方均应按约定的租金标准向甲方支付租金；出租代理期内甲方同意每年预留出30工作日为乙方工作期，工作日后于2019年8月5日开始计算租金，即自出租代理期内每年乙方给甲方11个月房租；出租代理期内甲方需提前终止合同的，应提前30日通知乙方，并按月租金的200%支付违约金，由此给乙方及代理客户造成经济损失的甲方应承担赔偿责任；出租代理期内乙方需提前终止合同的，应提前30日通知甲方，并按月租金的200%支付违约金。《北京市房屋出租代理合同》还约定了其他相关内容。《北京市房屋出租代理合同》签订当日，双方办理了XXX房屋的交接手续，开始履行合同。居家物业公司将《北京市房屋出租代理合同》约定的前三次的租金（即2019年8月5日至2020年4月4日的租金）及时支付给了巴宇。因受到新冠肺炎疫情的影响，被告居家物业公司未按《北京市房屋出租代理合同》约定时间（2020年3月5日）支付第四次应付的16200元租金（即2020年4月5日至2020年7月4日的租金），巴宇在多次催促居家物业公司支付上述租金的情况下，要求终止与居家物业公司的合同，并于2020年5月14日收回了XXX房屋。本案审理过程中，双方一致同意将2020年5月14日作为《北京市房屋出租代理合同》解除的日期。上述事实，有《北京市房屋出租代理合同》、微信聊天记录、交易详情、账单、房屋所有权证、《房屋租赁授权委托书》、常住人口登记卡、身份证复印件、工商信息查询网页截图及当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为：民事主体的合法权益受法律保护。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。居家物业公司逾期支付第四次租金之后，巴宇已经于2020年5月14日收回了XXX房屋，终止了与居家物业公司之间的《北京市房屋出租代理合同》，双方在本案中均同意以2020年5月14日作为上述合同的解除日期，故本院对巴宇要求确认双方2019年7月1日签订《北京市房屋出租代理合同》于2020年5月14日解除的主张予以支持。根据《北京市房屋出租代理合同》的约定，居家物业公司每年支付巴宇11个月的租金，每年预留出30工作日为居家物业公司的工作期（相当于1个月免租期），工作日后于2019年8月5日开始计算租金，本案中居家物业公司实际使用涉诉房屋未到一年（距一年差51天），故应按比例适当支付巴宇工作期的租金767元（计算方法：51天/366天*5400元≈752元）。2020年4月5日至2020年5月14日期间的租金5952元[计算方法：（1＋10/31）月*5400元/月≈7142元]居家物业公司尚未支付巴宇，故应继续支付。对于巴宇主张的超过7894元（计算方法：752元＋7142元＝6704元）的租金，依据不足，本院不予支持。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条的规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。新冠肺炎疫情在今年上半年对北京的房屋租赁市场造成了一定负面影响，势必会对居家物业公司的营业收入和资金周转造成一定不利影响，故本院对巴宇主张的违约金酌情不再予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告巴宇与被告北京居家物业管理有限公司2019年7月5日签订的《房屋租赁合同》于2020年5月14日解除；二、被告北京居家物业管理有限公司于本判决生效之日起七日支付原告巴宇房屋租金共计7894元；三、驳回原告巴宇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费188元，由巴宇负担163元（已交纳），由被告北京居家物业管理有限公司负担25元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 李宏印二〇二〇年十二月三十日法官助理 王舰杰书 记 员 云雪峰