上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初23152号原告：范五郎，男，1994年6月6日生，汉族，住安徽省阜阳市。委托诉讼代理人：韩飞，上海市汇业律师事务所律师。被告：上海瑞宝重车服务有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：PEIMINZHU，总经理。委托诉讼代理人：曹俊，上海市万达律师事务所律师。原告范五郎与被告上海瑞宝重车服务有限公司(以下简称瑞宝公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告范五郎的委托诉讼代理人韩飞、被告瑞宝公司的委托诉讼代理人曹俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告范五郎向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间的《租赁合同书》于2020年4月7日解除；2、被告退还房屋租赁保证金25,000元；3、被告支付违约金75,000元；4、被告赔偿损失30万元。事实和理由：2019年8月26日，原、被告签订《租赁合同书》，约定，被告将上海市宝山区江杨南路XXX号XXX幢南侧厂房(以下简称系争房屋)出租给原告作汽车装潢使用，租期自2019年9月1日至2024年8月31日，月租金25,000元，押金25,000元；并约定租赁期内，被告违约的，应按三个月的租金标准承担违约金。合同签订后，原告按约支付租金及押金，并进行装修。2020年4月7日，案外人上海振新实业发展有限公司(以下简称振新公司)向原告发送通知，被告与振新公司的租赁合同于2020年8月31日到期，要求原告搬离系争房屋。现因被告原因导致租赁合同无法继续履行，故原告诉请如上。审理中，原告表示租金付至2020年7月9日，但2020年4月7日起原告无法正常使用系争房屋，故增加诉讼请求：要求被告返还租金75,000元。被告瑞宝公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。双方之间的租赁合同实际履行至2020年8月31日，合同应于该日解除。按照合同约定，原告应在2020年4月15日前支付下期六个月租金，但原告直到2020年5月才支付了三个月租金，是原告违约在先，应当按约赔偿三个月违约金，租赁保证金不予退还，原告还应支付2020年7月、8月的租金。关于装修损失，之前被告与大房东口头协商可以再续租五年，故被告转租给原告的租期至2024年。2020年4月份，因被告将承租的一块场地转租给一个租户做环保垃圾回收站，大房东不同意再续租给被告。后大房东将场地整体出租给上海始信不夜城汽车修理有限公司(以下简称始信汽修公司)。2020年9月1日，所有的租户按照之前的合同条款与始信汽修公司签订租赁合同，原告也继续在系争房屋内经营，不存在损失。对增加的诉请，原告一直实际使用至今，当中没有中断过。针对被告瑞宝公司辩称，原告范五郎表示在支付下期租金前，已收到搬迁通知，考虑到合同无法继续履行，原告基于不安抗辩权未继续交纳租金，且被告亦未催收过。目前系争房屋由许贇承租，租期至2022年，即使装修费用按照租赁年限分摊，也比原告原先的租赁合同少两年。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2019年8月26日，瑞宝公司(出租方、甲方)与范五郎(承租方、乙方)签订《租赁合同书》，约定，甲方将系争房屋出租给乙方作为汽车装潢使用，租期自2019年9月1日至2024年8月31日，年租金30万元，先付后用，每六个月支付一次，乙方应于下一期租期开始前15日支付，租赁保证金25,000元；租赁期内，乙方违约的，应赔偿甲方相当于三个月租金标准的违约金且租赁保证金不予退还；租赁期内，甲方违约的，甲方应按三个月的租金标准向乙方承担违约金，并退还乙方租赁保证金及已支付但未使用的租金及物业费。合同签订后，范五郎支付租赁保证金25,000元，并支付租金至2020年7月9日。2020年4月7日，振新公司向瑞宝公司及各租赁户出具搬迁通知，载明：本公司与瑞宝公司签订的江杨南路XXX号场地租赁协议至2020年8月31日到期，由于瑞宝公司将场地部分转租给各租赁户未经本公司同意过，特此通知由于该场地根据政府要求产业结构调整后公司自用，请瑞宝公司及各租赁户于租赁期到后，务必准时搬迁。2020年8月25日，盛耀辉代表始信汽修公司(出租方、甲方)与许贇(承租方、乙方)签订《租赁合同书》，约定，甲方将系争房屋出租给乙方作为汽车装潢使用，租期自2020年9月1日至2022年8月31日，年租金30万元，租赁保证金25,000元，甲乙双方按2＋2模式签订此租赁协议。为证明己方主张，范五郎另向本院提交门店装修照片及装修报价单，证明范五郎为装修系争房屋花费至少60余万元，考虑到房屋损耗，现仅主张30万元。瑞宝公司对照片真实性无异议，对报价单不认可，表示瑞宝公司与振新公司不再续签后，为了租户不受影响，经瑞宝公司交涉，由始信汽修公司按照原来租赁合同的同等租金及期限与租户签订合同，实际上许贇与范五郎是合伙关系，范五郎一直在系争房屋内经营。为此，瑞宝公司申请证人周某某出庭作证。周某某陈述，其原先是瑞宝公司员工，现在就职于始信汽修公司，一直负责涉案场地租赁运营。因房东不再续租给瑞宝公司，场地由始信汽修公司承租下来。许贇是范五郎的合伙人，范五郎让许贇与始信汽修公司签订租赁合同，继续承租系争房屋经营FFAUTO汽车美容店，并支付了租金及租赁保证金。范五郎目前还在该汽车美容店上班，2020年10月的水电费也是范五郎交的。范五郎提供的门店装修照片是其与瑞宝公司签订合同后对系争房屋进行的装修，此后至今没有进行过二次装修。范五郎对于证人周某某的上述陈述真实性认可。审理中，范五郎表示其承租系争房屋用于经营FFAUTO汽车美容店，2020年4月7日搬迁通知张贴后，偶尔会有门卫过来驱赶，处于半停工状态；目前系争房屋由许贇承租，接手FFAUTO汽车美容店继续经营，范五郎是该店的员工。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应恪守合同约定，全面履行各自义务。现因瑞宝公司与振新公司之间的租赁合同于2020年8月31日到期，导致瑞宝公司与范五郎的转租合同提前解除。审理中，范五郎表示2020年4月7日搬迁通知张贴后便无法正常使用系争房屋，但并未举证证明，本院不予采信。本院认为，搬迁通知载明各租赁户于租赁期到后即2020年8月31日准时搬离，且就系争房屋重新订立的租赁合同起租日为2020年9月1日，故本院认为瑞宝公司所述其与范五郎的合同实际履行至2020年8月31日更具可信性，应认定合同解除日期为2020年8月31日。审理中，双方均确认租金付至2020年7月9日，故范五郎要求返还租金的主张于法无据，本院不予支持。如上所述，因瑞宝公司原因导致租赁合同解除，已构成违约，理应返还租赁保证金25,000元，并支付相应违约金。至于违约金的金额，合同约定的标准明显过高，本院根据公平合理原则，综合考虑合同实际履行情况、违约方过错程度及守约方实际损失，酌情确定瑞宝公司支付违约金50,000元。关于装修损失，根据已查明事实，范五郎与许贇合伙经营FFAUTO汽车美容店，范五郎与瑞宝公司之间的租赁合同解除后，由许贇与新的承租人始信汽修公司签订租赁合同，继续使用系争房屋经营FFAUTO汽车美容店。因此，系争房屋自始经营FFAUTO汽车美容店，范五郎与瑞宝公司租赁合同的解除并未造成装修的灭失，故范五郎主张装修损失，无相应依据，本院不予支持。至于瑞宝公司辩称范五郎尚欠租金，因未提出反诉，故本案不作处理，瑞宝公司可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、原告范五郎与被告上海瑞宝重车服务有限公司之间就上海市宝山区江杨南路XXX号XXX幢南侧厂房签订的《租赁合同书》于2020年8月31日解除；二、被告上海瑞宝重车服务有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告范五郎退还租赁保证金25,000元；三、被告上海瑞宝重车服务有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告范五郎支付违约金50,000元；四、驳回原告范五郎的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4,212元，由原告范五郎负担3,547元，被告上海瑞宝重车服务有限公司负担665元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  黄 蔚二〇二〇年十二月二十五日法官助理  张紫嫣书 记 员  张紫嫣附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。