福建省德化县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0526民初2599号 原告（反诉被告）：许从伟，男，汉族，1978年8月4日出生，住福建省德化县。 原告（反诉被告）：许丽云，女，汉族，1982年1月10日出生，住福建省德化县。 二原告共同委托诉讼代理人：许智庆，男，汉族，1952年8月25日出生，住福建省德化县。系许从伟的父亲。 被告（反诉原告）：陈继宝，男，汉族，1959年8月26日出生，住福建省德化县。 被告（反诉原告）：陈秀结，女，汉族，1971年9月23日出生，住福建省德化县。 二被告共同委托诉讼代理人：陈捷渊，福建大佳律师事务所律师。 原告（反诉被告）许从伟、许丽云与被告（反诉原告）陈继宝、陈秀结房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月24日立案受理后，于2019年12月23日作出（2019）闽0526民初2653号民事判决，陈继宝、陈秀结不服该判决向泉州市中级人民法院提起上诉，案经泉州市中级人民法院（2020）闽05民终1235号民事裁定，裁定：一、撤销德化县人民法院（2019）闽0526民初2653号民事判决：二、本案发回德化县人民法院重审。本院于2020年8月17日重新立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）许从伟、许丽云及其委托诉讼代理人许智庆，被告（反诉原告）陈继宝、陈秀结及其委托诉讼代理人陈捷渊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 许从伟、许丽云向本院提出诉讼请求：1.要求确认许从伟与陈继宝于2004年7月24日签订的房地产（不动产房产买卖合同））转让协议书有效；2.要求陈继宝、陈秀结将位于德化县××镇××村××路××单元××号××层，不动产房产权（建筑面积134.03平方米）、车库10平方米变更登记过户给许从伟、许丽云；3.要求陈继宝、陈秀结应赔偿许从伟、许丽云经济损失149000元；4.要求陈继宝、陈秀结支付许从伟、许丽云违约金50000元。5.要求确认许从伟、许丽云购买的地下车库10平方米的位置在西边靠楼梯边大柱内，确保停车位10平方米的使用权和摩托车出入有道路通行权。6.要求陈继宝、陈秀结立即恢复原告购买的套房通水、通电的使用权。7、要求确认许从伟、许丽云套房有往返一层大门的总门钥匙、楼梯有通道通行、使用权。8.要求许从伟、原告许丽云应免于支付陈继宝、陈秀结购房款人民币20000元（时间从2005年5月23日起至2019年8月22日止）的资金占用利息。 事实和理由：2004年7月24日，陈继宝、陈秀结夫妻将德化县浔中世科村浔北西路A单元34号第二层套房、地下车库转让（出售）给许从伟、许丽云，二原告也同意购买该套房和地下车库。陈继宝（甲方）、许从伟（乙方）分别在房地产权属转让协议书的甲方、乙方签字并捺印。合同约定：甲方愿意将该房屋土地产权13.2平方米，第二层套房132平方米（包括本层次的楼梯、但该幢楼梯供共同使用）和地下室车库10平方米的房产所有权永久性转让给乙方，协定总金额壹拾肆万玖仟元（149000元）正。第四条违约责任：甲、乙双方应共同履行协议内容。如甲、乙双方中有一方反悔方应支付违约金50000元给另一方。若遇到不可抗拒的情况，不能及时交房及正常使用，甲方应将所收的款项如数退给乙方。许从伟为履行付款义务，于2004年7月24日支付50000元，2004年9月1日支付40000元，2004年10月份支付10000元，2005年8月15日支付21300元，其中10000元系2004年10月份的购房款。后，陈继宝、陈秀结不履行双方约定的房价款，许从伟多次要求陈继宝先收尚欠购房款20000元，陈继宝、陈秀结以房屋涨价为由拒收，要求许从伟要再多支付20000元。许从伟于2019年8月22日将20000元购房款汇入陈继宝在德化县农村信用社的账号。2020年9月6日原告通过德化县农村信用合作社联社西门分社个人活期存入支付被告陈继宝套房建筑面积多出协议书面积2.03平方米的购房款2131.50元。2020年9月6原告通过德化县农村信用合作社联社西门分社个人活期存入支付被告陈继宝二层套房往返一层安排总门总材料款的六分之一计人民币600元。被告未经原告的同意，强行切断原告的水、电使用权。陈继宝、陈秀结没有履行约定协议，应承担违约责任，为此，提起诉讼。 陈继宝、陈秀结辩称，1.本案合同双方当事人是陈继宝与许从伟，本案诉讼法律关系的主体应为陈继宝及许从伟。许丽云、陈秀结不是适格的原告及被告；2．许从伟的诉讼违反了一事不再理的原则，许从伟的诉请与其在2007年提起的诉请是一样的，在2008年已经对该诉请进行了判决，因此对许从伟的的诉讼请求应予以驳回。3.转让协议书为无效合同，诉争房屋系陈继宝及陈秀结共同所有，陈继宝在签订转让协议书时，陈秀结不知情，不同意转让，陈继宝的行为侵犯了共同所有人的权利，当属无效。转让协议书签订时陈继宝并未取得讼争房屋权属证明。该合同对水、电、大门的使用，房屋的交付时间、办理过户手续的时间等均无明确约定。4.对地下室车位的位置未具体约定具体方位，属于约定不明，标的不明确。5．因许从伟拒绝支付相应的购房款，导致陈继宝订立合同的目的无法达成。对支付购房款进行了明确的约定，但在实际履行过程中，许从伟在第二期时已经开始违约，拒绝履行合同，构成了严重违约。该行为已经符合合同法关于合同解除的规定，陈继宝依法有权解除该合同。6.因该房屋性质的特殊性，该房屋属于一个整体，共用水电，共用同一大门，共用同一楼梯通道，本案发生争议的房屋位于该栋房屋的第二层，现双方矛盾已经激化，视同水火，无法友好相处，涉案的协议也已无法实际履行。7.本案诉争的房屋已抵押给农村信用社贷款35万元，已不具备交付和过户可能，依法应当予以解除。8.许从伟要求赔偿的经济损失及违约金依法无据，且许从伟也未能提供证据证明其存在经济损失。9.原告所述2019年8月22日支付20000元购房款与事实严重不符，该款是原告毁坏被告财物的赔偿款。 陈继宝、陈秀结提出反诉请求：1.判令解除陈继宝与许从伟于2004年7月24日签订的《房地产权属转让协议书》；2.判令许从伟向陈继宝支付违约金50000元。 事实与理由：2004年7月24日，许从伟与陈继宝签订了《房地产权属转让协议书》，约定将陈继宝位于德化县××村××路××单元××号××层××房××平方米和地下车库10平方米的房产所有权转让给许从伟，转让金额为149000元，并约定付款方式。合同签订后，许从伟未按合同约定的于11月1日前向陈继宝支付20000元的购房款及剩余的购房款，且至今仍未支付，已经构成根本违约。另许从伟与陈继宝自合同签订以来，因购房款支付房屋交付等问题一致无法达成一致意见，双方家属多次发生争吵，双方无法一起共同生活在同一栋楼房中，案涉的《房地产权属转让协议书》已经无法实际履行，造成此恶果均是由于许从伟恶意所为。因此，在本案中，因许从伟拒付相应的购房款，已经构成根本违约，这在贵院“（2007）德民初字第1646号《民事判决书》”已经予以确认，且加上该房屋的特殊性和因许从伟原因造成双方势不两立形同水火的尖锐矛盾，为使双方安定生活，陈继宝有权要求解除《房地产权属转让协议书》。同时根据要求许从伟支付50000元违约金。 许从伟、许丽云辩称，1.陈继宝要求判令解除协议书的诉求依法无据，答辩人与陈继宝签订的《房地产权属转让协议书》是合法有效的；2.陈继宝所称答辩人未按约定履行合同已经构成根本违约，没有事实和法律依据；3.陈继宝所称答辩人纠集社会人员故意毁坏反诉人房屋的财产，持刀恐吓，甚至殴打反诉人的家人的描述不实；4.陈继宝诉请要求答辩人支付违约金50000元，没有事实和法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：一、讼争房屋、车库现位于德化县××镇××村××路××单元××号，陈继宝于2005年12月27日取得了讼争房屋的土地使用权证，土地使用权类型为出让，2007年8月18日，取得讼争房屋所有权证。房屋所有权证号为：071513号、住宅面积134.03平方米，车库面积10平方米。 二、2004年7月24日，陈继宝（作为甲方）与许从伟（作为乙方）签订一份房地产权属转让协议书，约定陈继宝将位于德化县××村××路××单元××号××层××房××平方米和地下车库10平方米的房产所有权转让给许从伟，转让金额为149000元，并约定付款方式为：ａ）甲、乙双方在签订协议书时乙方一次性付给甲方人民币伍万元（50000元）正；ｂ）乙方应于9月1日前付给甲方人民币肆万元（40000元）；ｃ）乙方应于10月1日前付给甲方人民币叁万元（30000元）；ｄ）乙方应于11月1日前付给甲方人民币贰万元（20000元）；ｅ）乙方应在过户手续办理完整时付清后后欠房款玖仟元（9000元）。同时约定双方中有一方反悔，反悔方应支付违约金50000元给另一方等条款。 三、2004年7月24日许从伟支付50000元给陈继宝，2004年9月1日许从伟支付40000元给陈继宝；2004年10月份许从伟支付10000元给陈继宝；上述3笔款项陈继宝均出具收条给许从伟收执。2005年8月15日，许从伟支付21300元给陈继宝收执，其中20000元系双方定于2004年10月份支付的购房款。 四、后双方因车库位置及房款交付金额和时间等产生纠纷，2007年11月8日，许从伟作为原告，以陈继宝为被告，陈秀结为第三人向本院提起诉讼，要求陈继宝交付10平方米的地下室车库及配合办理土地使用权及房屋所有权过户手续。案经审理，本院于2008年3月24日作出（2007）德民初字第1646号民事判决书，判决如下：驳回原告许从伟的诉讼请求。该判决对双方当事人的争议焦点与案件事实作出以下认定：第一、关于房屋交付日期及房地产权属转让协议书的效力。“本院向德化县自来水公司查询的关于自来水入户申请表及缴费单……用水入户申请表及缴费单、代扣水费存折与缴纳水费通知单能够相互印证，证明原告许从伟于2006年5月23日向自来水公司申请生活用水入户，以及缴纳相应水费的事实，因此，其证明力予以认定。由此，结合双方当事人的陈述，可以认定：被告已于2005年5月23日前将二层的套房交付给原告。”、“原被告签订房地产权属转让协议时，第三人陈秀结在场……，陈秀结以不知道原被告双方签订协议转让房屋以及其未在协议上签名为由主张协议无效的理由不能成立。”“因此，原告许从伟与被告陈继宝签订的《房地产权属转让协议书》合法有效”；第二、被告应否即时交付地下室车库及办理土地使用权、房产所有权过户手续给原告。“协议明确约定了原告分期支付房款的时间，但对房屋交付、办理过户手续的时间以及地下室车库位置均未作约定，……依照《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，可根据交易习惯来确定双方应当履行合同债务的时间。买卖交易的习惯一般是一手交钱、一手交货，即交付标的物与支付价款是同时进行的，没有先后履行顺序。根据协议约定，除办理房地产权属过户手续后才交的9000元外，其余房款140000元许从伟应分期于2004年11月1日前交清，故陈继宝也应同时于2004年11月1日交付房屋，付清房款与交付房屋、车库系同时履行。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条规定‘当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。’陈继宝在收到许从伟应交付的20000元购房款前，有权行使抗辩权，拒绝许从伟要求交付房屋及办理过户手续的要求。也就是说，被告在收到原告应交付的20000元购房款前，有权行使抗辩权，拒绝原告要求交付房屋的请求。”该判决宣判后，许从伟、陈继宝、陈秀结均未上诉，直至本案诉讼时还未履行。 五、本案在诉讼过程中，许从伟于2019年8月22日将20000元购房款汇入陈继宝在德化县农村信用社的账号。许从伟于2020年9月6日将2131.50元存入陈继宝在德化县农村信用社的账号，欲用于支付套房实际建筑面积多出协议书面积2.03平方米的购房款。于2020年9月6日将600元存入陈继宝在德化县农村信用社的账号，欲支付二层套房往返一层安装总门的六分之一总材料款。 六、2019年8月间陈继宝将涉案的房屋办理抵押登记给德化县农村信用合作联社，抵押借款350000元，贷款期限是3年。 本案双方的争议焦点为：1.本案《房地产权属转让协议书》的效力问题；2.关于是否应支付违约金问题。 本院认为，关于《房地产权属转让协议书》的效力问题，本院（2007）德民初字第1646号民事判决书已经作出认定，该《房地产权属转让协议书》合法有效，双方当事人均未上诉，故该转让协议对双方当事人均有约束力，双方均应按协议约定继续履行。该民事判决书还认定，当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。本案许从伟已经支付80%以上购房款，且于2019年8月22日通过银行转账20000元到陈继宝在信用社的账户内，应视为合同已实际履行；于2020年9月6日将2131.50元和600元存入陈继宝在德化县农村信用社的账号，根据交易习惯和诚实信用原则，该款应认定为用于支付套房实际建筑面积多出协议书面积2.03平方米的购房款和安装总门的部分材料款，是对合同的补充履行。故不存在应当予以解除的情形。 关于违约金问题，根据《房地产权属转让协议书》第四条违约责任：甲、乙双方应共同履行协议内容。如甲、乙双方中有一方反悔，反悔方应支付违约金50000元给另一方。本案需承担违约责任支付违约金的前提是一方反悔，导致双方签订《房地产权属转让协议书》解除，才需由违约方支付给另一方50000元的违约金。但本案属当事人互负债务，没有先后履行顺序，应当同时履行的情形，因此不存在“一方反悔”的情形，双方的《房地产权属转让协议书》并没有解除，故双方均无需承担违约责任和支付违约金。 综上，本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。因双方签订的协议合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。因此，本案双方应继续履行《房地产权属转让协议书》的约定，许从伟已履行支付20000元义务，即有权要求陈继宝按协议约定协助办理产权过户手续。许从伟本应于2004年11月1日前支付陈继宝20000元，直到本案起诉后，才于2019年8月22日将20000元购房款支付完毕，应赔偿陈继宝因逾期支付购房款20000元造成的经济损失，即以20000元为基数，自交房日2005年5月23日起至付款日2019年8月22日止按年利率6%计算资金占用期间的利息。许从伟依交房之日依交易习惯应支付套房实际建筑面积多出协议书面积的购房款，其未及时支付给陈继宝造成了损失，应予赔偿。许从伟、许丽去要求确认公用总门、楼梯、通道通行使用权，这是合同的附随义务，该请求本院予以支持。许从伟、许丽云要求陈继宝、陈秀结赔偿经济损失149000元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据；许从伟、许丽云要求确认购买的地下车库10平方米位置在西边靠楼梯边大柱内，因合同没有具体约定，缺乏事实依据；许从伟、许丽云对套房的水、电已开户使用，未提供陈继宝、陈秀结停止其水电使用权的相关证据，其要求陈继宝、陈秀结立即恢复套房通水、通电的使用权缺乏事实依据，本院不予采纳。陈继宝在诉讼期间将涉案房屋办理抵押登记向德化县农村信用合作联社借款的行为所产生的法律后果应由陈继宝个人承担，其应在合理期限内偿还借款，解除抵押登记。综上，许从伟、许丽云的诉讼请求予以部分支持。陈继宝答辩和反诉提出许从伟构成严重根本违约、双方多次发生争吵，矛盾尖锐，协议书实际无法履行要求解除合同等主张，缺乏事实和法律依据，理由不能成立，本院不予采纳，依法应予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十一条、第六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下： 一、许从伟与陈继宝于2004年7月24日签订的《房地产权属转让协议书》合法有效； 二、陈继宝、陈秀结应于本判决生效之日起三个月内偿还借款给德化县农村信用合作联社并解除抵押登记，并于解除抵押登记五日内按照《房地产权属转让协议书》的约定，协助许从伟办理房地产权属变更登记手续； 三、许从伟对共有的楼梯通道具有共同使用权，陈继宝、陈秀结应于本判决生效之日起十日内将总门钥匙移交给许从伟。 四、许从伟应于本判决生效之日起十日内支付陈继宝以20000元为基数，自交房日2005年5月23日起至付款日2019年8月22日止按年利率6%计算资金占用期间的利息； 五、许从伟应于本判决生效之日起十日内支付陈继宝以2131.5元为基数，自交房日2005年5月23日起至付款日2020年9月6日止按年利率6%计算资金占用期间的利息； 六、驳回许从伟、许丽云的其他诉讼请求； 七、驳回陈继宝、陈秀结的反诉请求。 如果双方未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4280元，由许从伟、许丽云负担2000元，陈继宝、陈秀结负担2280元。反诉受理费1050元，由陈继宝、陈秀结负担。限于本判决生效后七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 本案生效后，（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行生效裁判文书确认的义务，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  李立新 人民陪审员  郑启栋 人民陪审员  林丽红 二〇二〇年十二月四日 书 记 员  黄宜婷 附： 一、主要法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。 第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。 2.最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果. 3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。