北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初18152号原告：北京远行房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区建国路93号院18号楼105室。法定代表人：杨从娜，执行董事。委托诉讼代理人：樊璐璐，北京市中产律师事务所律师。委托诉讼代理人：李顺涛，北京市中产律师事务所律师。被告：连秀琴，女，1940年8月10日出生，汉族，无职业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：慈艳丽，北京陈晓琼律师事务所律师。原告北京远行房地产经纪有限公司（以下简称远行公司）与被告连秀琴居间合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告远行公司的委托诉讼代理人樊璐璐，被告连秀琴及其委托诉讼代理人慈艳丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告远行公司诉称，1.请求法院判决被告连秀琴支付我公司佣金人民币22万元；2.请求法院判令被告连秀琴以22万元为基数按照日万分之五的标准向我公司支付自2018年8月5日起至2020年8月4日的违约金80300元及至实际支付佣金完毕之日止的违约金；3.案件受理费由被告连秀琴承担。事实与理由：因彩叶餐饮服务（北京）有限公司（以下简称彩叶公司）于2019年2月14日注销，清算组为连秀琴。2018年4月，彩叶公司欲转租其位于北京市朝阳区建国路甲x号世贸大厦C座一层的房屋，遂要求我公司提供居间服务。之后，我公司为彩叶公司找到承租方北京美诗沁医疗美容诊所有限公司（以下简称美诗沁公司），双方在我公司的居间服务下完成了房屋的转租，许某代表彩叶公司与我公司签署《业主佣金确认书》作为佣金支付依据，《业主佣金确认书》第一条约定“甲方与同乙方所推荐的客户签署正式租赁合同后内（签订正式租赁合同，同时甲方收到承租方支付的押金和首期房租当日），甲方一次性支付乙方双方约定的金额人民币（大写）三十万元整作为乙方佣金”。第3条约定：“如有代理人，则甲方及其代理人均保证履行本确认书所载的各项条款”。第5条约定：“甲方应按照支付日期及时付款，未经乙方同意迟延支付，乙方有权追索逾期违约金（按照迟延支付佣金，数额按每天5‰支付）。”但是，在完全具备约定的支付佣金条件后，时至今日彩叶公司仅支付80000元，仍有220000元未支付。我公司认为，我公司与彩叶公司员工许某签订《业主佣金确认书》系双方真实意思表示，协议双方应共同遵守、诚信履行。现我公司已促成彩叶公司将房屋转租给美诗沁公司，该公司与出租方北京茂悦盛欣企业管理有限公司（以下简称管理公司）签订《北京世贸大厦项目商铺租赁合同》，居间服务已完成且已完全具备支付佣金的条件，彩叶公司拖延给付佣金的行为已构成严重违约并给我公司造成包括佣金、逾期违约金在内的实际损失，故诉至法院要求解决。被告连秀琴辩称，我不同意原告远行公司的诉讼请求。许某与美诗沁公司的杨景之杨总相识，双方曾就租房合同相关事宜进行过商谈，后来原告远行公司业务员燕某向美诗沁公司介绍许某商量租房事宜，但双方没有谈成。我所经营的公司已经明确告知美诗沁公司不租此房屋，原告远行公司没有继续提供居间服务。因为还有海底捞公司也要承租房屋，之后还有一家中介公司介绍美诗沁与我所经营的公司达成了房屋租赁合同，该事实由朝阳区法院的法官给美诗沁公司杨景之做的谈话笔录证实，笔录中明确写明原告远行公司只是引荐并没有继续提供居间服务，最后租房合同达成也不是在原告远行公司的居间服务下达成的。之后燕某给许某打电话沟通中介费事宜，燕某经与许某沟通，让我经营的公司最终支付8万元中介费，事情已经履行完毕，不存在我拖欠中介费事宜，我也不同意支付违约金。此外朝阳法院2019京0105民初47932号民事判决书明确认定原告远行公司未提供证据证明是其促成了我的公司与美诗沁攻速之间的租房合同，所以原告远行公司的诉讼请求没有事实与法律依据，请求全部驳回。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：许某（出租方、甲方）与原告远行公司（代理方、乙方）签订《业主佣金确认书》，内容为：甲方委托乙方办理甲方合法拥有坐落于北京朝阳区建国路世贸大厦一层商业房屋租赁事宜，建筑面积大约1331平方米，并由乙方推荐客户杨。经双方同意，签订此确认书。1、甲方同乙方所推荐的客户签署正式租赁合同后日内，（签署正式租赁合同，同时甲方收到承租方支付的押金和首期房租当日）甲方一次性支付乙方双方约定的金额30万元整作为乙方佣金；2、甲方应遵照本确认书之规定，不得与乙方所介绍的客户方，在未签订租赁合同前交换联系方式或在6个月内自行成交，或通过其他中介公司成交，或将乙方提供的客户信息提供给其他个人或公司，如有上述情况发生，视为乙方代理成功，甲方愿意依照本协议办理，支付一个月的租金作为乙方的佣金并乙方有保留追究甲方责任的权利；3、如有代理人，则甲方及其代理人均保证履行本确认书所载的各项条款；4、本确认书中的客户包括与客户公司或个人有关联的第三方；5、甲方应当按照支付日期及时付款，未经乙方同意延迟支付，乙方有权追索逾期违约金（按照迟延支付佣金，数额按每天5‰支付）；6、本确认书自双方签字之日起生效，传真、代理人签署同样具有法律效力，有效期6个月。原告远行公司与美诗沁公司签订《独家授权委托书》，内容为：甲方（授权方、美诗沁公司）委托乙方（居间方、远行公司）独家代理承租以下物业。由乙方提供独家居间服务，特签订以下内容，1、物业地址：北京市朝阳区建国路x号C座一层，带看时间由乙方首次于2018年3月20日带看房屋；2、甲方指定乙方为承租以上带看房屋的独家代理居间服务公司，不再委托其他任何公司或个人提供居间服务或代理服务；3、代理期内，甲方保证通过乙方所看房屋，由乙方负责洽谈并协助甲方签订租赁合同，甲方（包括但不限于甲方亲属、甲方所代表的公司或其母、子公司、总、分公司、控股公司、投资（人）公司等关系人、关联企业）不得与乙方所介绍房屋的业主方、物业方、代理商等出租方自行联系成交或利用乙方提供的信息机会，另行委托他方居间成交，否则视为违约，应支付相当于本委托书标注的一个月房租金额标准作为违约金；4、本独家代理期限为自本协议签订之日起至乙方促成租赁合同订立且乙方收到出租方支付的居间佣金之日止。2018年3月20日，原告远行公司带美诗沁公司完成第一次看房业务。2017年7月23日，连秀琴出具《证人证言》，上载：我姓名连秀琴(身份证号:×××)，原系彩叶公司的法定代表人，因该公司于2019年2月14日注销，所以，递交给贵院的这份证明，只能以我个人的名义出具。许某是在2017年3月份，到彩叶公司上班的，职务为饭店的前厅经理，饭店的字号为彩叶日式料理烧肉。在2018年2月份，由于生意上的需要，我决定将彩叶公司为了经营彩叶日式料理烧肉所承租的1331.99平方米商铺转让出去。于是，我就委托前厅经理许某全权办理商铺的转让手续。大约在2018年4、5月份的时候，许某代表彩叶公司与远行公司签订了一份《业主佣金确认书》。在2018年7月19日，彩叶公司与美诗沁公司签订了《彩叶公司承租权转让合同》。但是，许某也多次与受让方公司洽谈，远行公司也给沟通了两次。所以，许某代表彩叶公司答应给了这家房地产经纪公司8万元费用，这家经纪公司也同意了，于是将8万元中介费转给了许某，并由许某代表彩叶公司支付给了这家房地产经纪公司。许某的上述行为均系彩叶公司员工的职务行为，与其本人没有任何关系。2018年4月27日至2019年5月5日，被告连秀琴共收到转让费500万元。2018年7月19日，彩叶公司（转让方、甲方）与美诗沁公司（受让方、乙方）签订《彩叶公司承租权转让合同》，约定:第一条：甲方将其承租的位于北京市朝阳区建国路甲x号-4至24层内1层x单元2层201、202、205、206、207、208单元，面积1331.99平米的商铺承租权转让给乙方，所述商铺为甲方从商铺出租人茂悦公司处合法承租。第二条：乙方向甲方支付承租权转让费人民币:500万元(备注：前期已于4月24日支付定金贰拾万元整，剩余款项金额肆佰捌拾万元整)。第三条：分阶段付款期限。(1)乙方与商铺出租人就该合同项下商铺签订新租赁合同后5个工作日应向甲方支付70万元；(2)乙方与商铺出租人就该合同项下商铺签订新租赁合同后20个工作日内，乙方应向甲方支付100万元；(3)后期费用人民币250万元在2018年9月15日前付清。后期费用人民币60万元在2019年5月4日前付清。第四条：付款方式为电子转账方式。(所有付款以银行转账记录为准)付款账号:×××（以下简称391账户）；姓名：连秀琴；开户行：北京银行现代城支行。第五条：甲方承诺已事先征得北京市朝阳区建国路甲x号-4至24层内1层x单元2层201、202、205、206、207、208单元商铺出租人同意将该商铺承租权转让给乙方。第六条：甲方应积极协助乙方与商铺出租人就该合同项下商铺签订新租赁合同。第七条：根据甲方与商铺出租人约定，本次承租权转让行为实际操作流程如下：(1)甲乙双方签订本承租权转让合同；(2)甲方与商铺出租人签订解除前期签订的《北京市朝阳区建国路甲x号-4至24层内1层x单元2层201、202、205、206、207、208单元商铺租赁合同》的书面合同，同时，乙方与商铺出租人就该合同项下商铺签订新租赁合同。第八条：若因甲方原因，乙方无法与商铺出租人就该合同项下商铺签订新租赁合同，甲方应按《意向金协议》约定向乙方双倍返还定金。第九条：若因乙方原因，乙方未与商铺出租人就该合同项下商铺签订新租赁合同，按《意向金协议》约定，甲方将不再退还定金，若因商铺出租人无法签订合同，则视为甲方违约，如果在与商铺出租人在签订合同后发生前期约定合作范围内达不到前期的政策和优惠，则乙方可以终止本合同且甲方于十五个工作日内退还乙方所有已支付的款项，每逾期一天，应支付逾期部分总价款千分之一的逾期违约金。第十条：非因甲方原因，乙方未与商铺出租人就该合同项下商铺签订新租赁合同时，乙方应积极协助甲方恢复与商铺出租人前期签订的《北京市朝阳区建国路甲x号-4至24层内1层x单元2层201、202、205、206、207、208单元商铺租赁合同》。第十一条：若乙方不能按期支付承租权转让费，每逾期一天，应支付逾期部分总价款千分之一的逾期违约金。第十二条：甲乙双方因履行本合同所发生的或与本合同有关的一切争议，应协商解决。若协商不成，任何一方可向朝阳区人民法院提起诉讼。第十三条：本协议自甲乙双方签字盖章后生效。第十四条：本协议一式贰份，甲乙双方各执壹份，具有同等法律效力。2018年7月23日，管理公司（甲方）与美诗沁公司（乙方）签订《北京世贸大厦商铺租赁合同》，约定了相关权利义务。2018年8月2日，被告连秀琴向许某转款10万元。同年8月5日，许某向原告远行公司支付8万元。2018年12月12日，北京市中产律师事务所向许某发送《律师函》，上载：北京市中产律师事务所接受远行公司委托，根据我当事人提供的《业主佣金确认书》、《北京市房屋租赁合同》等文件，以及我当事人陈述，现就许某违约事宜致函如下。经审查,2018年4月，许某欲出租其位于北京市朝阳区建国路甲x号世贸大厦C座一层的房屋，遂找到我当事人提供居间服务。之后，我当事人为许某找到承租方美诗沁公司，双方在我当事人的居间服务下签订《北京市房屋租赁合同》，许某遂与我当事人签署《业主佣金确认书》作为佣金支付依据。《业主佣金确认书》第一条约定，“甲方同乙方所推荐的客户签署正式租赁合同后，(签署正式租赁合同同时甲方收到承租方支付的押金和首期房租当日)甲方一次性支付乙方双方约定的金额30万元整作为乙方佣金。”；第三条约定“如有代理人，则甲方及其代理人均保证履行本确认书所载的各项条款”；第五条约定，“甲方应按照支付日期及时付款，未经乙方同意迟延支付，乙方有权追索逾期违约金(按照迟延支付佣金，数额按每天5‰支付)。”但是在具备与许某约定的支付佣金条件后，许某仅支付我当事人佣金8万元，至今仍拖欠佣金22万元。鉴于以上事实，本所律师认为：我当事人与许某签订《业主佣金确认书》系双方真实意思表示，协议双方应共同遵守、诚信履行。现我当事人已促成许某与美诗沁公司签订《北京市房屋租赁合同》，居间服务已完成且已完全具备许某支付佣金的条件，许某拖延给付佣金的行为已构成严重违约并给我当事人造成包括佣金、逾期违约金在内的实际损失。故此，本律师代表我当事人现郑重函告如下：请许某在收到本律师函后3日内，立即支付我当事人佣金共计22万元及拖欠期间的逾期违约金。如许某仍旧拒绝支付佣金及逾期违约金，本律师将代表我当事人采取严格的法律措施，依法追究许某的全部法律责任。本律师函不减损我当事人依法或依约享有的其他权益。许某认可收到上述律师函。庭审中，被告连秀琴提交了北京市朝阳区人民法院案件的相关审理材料：1、美诗沁公司员工进行调查制作的相关笔录，美诗沁公司员工杨景之称：“美诗沁公司承租的房屋是向世贸物业租的，之前远行公司向我公司引荐过彩叶公司的人，和他们第一次没有谈成。彩叶公司明确告知我们说不租了，远行公司也没有继续提供服务。因为海底捞要租这个房子，后来又有一家中介和我们说海底捞说不租了，我们才租了这个房子。我和许某谈过，但是都是公对公的，代表公司谈的。和彩叶公司签的合同也是给的转让费，不是房屋租金。……。”2、2018年7月23日管理公司与美诗沁公司签订的《北京世贸大厦项目商铺租赁合同》，其中记载的承租商铺位置与彩叶公司此前承租的位置一致。被告连秀琴以此欲证明彩叶公司与美诗沁公司签订合同，原告远行公司未尽居间义务。原告远行公司对证据的真实性认可，但对证明问题不予认可。被告连秀琴的证人许某出庭证明其就佣金一事，已与原告远行公司的职员燕某达成一致，佣金最终数额为8万元，但原告远行公司对此予以否认。被告连秀琴亦未进一步提交证据证明。燕某出庭证明其原系原告远行公司的职员，其带美诗沁公司人员到彩叶公司看房，并和许某联系，但彩叶公司与美诗沁公司及管理公司签订合同并未通过原告远行公司，且其未代表原告远行公司放弃22万元的佣金，也未向许某承诺只收8万元佣金即为结算完毕。原告远行公司提交电子回单、《世贸大厦写字楼租赁合同》、《彩叶公司承租权转让合同》、转账记录、《北京世贸大厦项目商铺租赁合同》等证据欲证明彩叶公司与美诗沁公司签订合同其已尽到居间义务。原告远行公司上述证据均来源于其与许某在北京市朝阳区人民法院解决纠纷的案件中。被告连秀琴对证据的真实性予以认可，但对证明目的不予认可。上述事实，有原告远行公司提交的《业主佣金确认书》、《独家授权委托书》、电子回单、《世贸大厦写字楼租赁合同》、《彩叶公司承租权转让合同》、转账记录、《北京世贸大厦项目商铺租赁合同》、北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初47932号民事判决书，被告连秀琴向本院提交的《工作笔录》、《庭审笔录》、北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初47932号民事判决书及当事人陈述在案佐证。本院认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。许某（出租方、甲方）系彩叶公司的前厅经理，燕某系原告远行公司（代理方、乙方）的职员，二人各自代表彩叶公司及原告远行公司签订《业主佣金确认书》系职务行为，因此产生的合同权利义务应由彩叶公司及原告远行公司承担。原告远行公司与彩叶公司自愿签订《业主佣金确认书》，且未违反相关国家法律、法规的规定，故该合同应为有效，双方均应恪守履行各自义务。2018年3月20日，原告远行公司带美诗沁公司完成第一次看房业务。2018年7月19日，彩叶公司（转让方、甲方）与美诗沁公司（受让方、乙方）签订《彩叶公司承租权转让合同》。2018年7月23日，管理公司（甲方）与美诗沁公司（乙方）签订《北京世贸大厦商铺租赁合同》，约定了相关权利义务。2018年4月27日至2019年5月5日，被告连秀琴共收到转让费500万元。原告远行公司与彩叶公司在签订的《业主佣金确认书》中约定：甲方（彩叶公司）应遵照本确认书之规定，不得与乙方（远行公司）所介绍的客户方，在未签订租赁合同前交换联系方式或在6个月内自行成交，或通过其他中介公司成交，或将乙方提供的客户信息提供给其他个人或公司，如有上述情况发生，视为乙方代理成功，甲方愿意依照本协议办理，支付一个月的租金作为乙方的佣金并乙方有保留追究甲方责任的权利。自2018年3月20日原告远行公司带美诗沁公司完成第一次看房业务，至2018年7月23日管理公司与美诗沁公司（乙方）签订《北京世贸大厦商铺租赁合同》时间仅为4个月，且美诗沁公司陆续将转让款支付给了被告连秀琴，即彩叶公司，完成了转让业务。综上所述，应该认定原告远行公司促成了彩叶公司与美诗沁公司的转让事宜，完成了《业主佣金确认书》及《独家授权委托书》规定的居间服务义务，故彩叶公司应按《业主佣金确认书》约定的金额将佣金给付原告远行公司，拖欠至今未付不妥。彩叶公司未按《业主佣金确认书》的约定将居间费给付原告远行公司属违约行为，应承担违约责任。根据彩叶公司与美诗沁公司签订《彩叶公司承租权转让合同》及美诗沁公司与管理公司订《北京世贸大厦商铺租赁合同》并完成商铺转让的时间，原告远行公司自2018年8月5日起主张违约金的起算点符合合同约定，本院予以采纳。许某的证言及被告连秀琴提交的许某与燕某的微信聊天记录均未体现原告远行公司承诺放弃主张剩余22万元居间费的内容，且证人燕某出庭对许某的证言及被告连秀琴的证明问题予以否认，故上述证据的证明目的，本院不予采纳。被告连秀琴提交北京市朝阳区法院的《工作笔录》、《庭审笔录》欲证明原告远行公司未尽居间义务的抗辩意见，因根据《业主佣金确认书》的约定及彩叶公司与美诗沁公司达成商铺转让的整体行为来看，其证明效力不足，本院不予采纳。北京市朝阳区法院作出的（2019）京0105民初47932号民事判决书仅确认了原告远行公司与许某不具备居间关系，但并未对原告远行公司与彩叶公司之间的居间关系作出认定，故被告连秀琴据此认为彩叶公司不应承担给付责任及违约责任的抗辩意见，证据不足，本院亦不予采纳。《中华人民共和国个人独资企业法》第二十八条规定，个人独资企业解散后，原投资人对个人独资企业存续期间的债务仍应承担偿还责任，但债权人在5年内未向债务人提出偿债请求的，该责任消灭。被告连秀琴在庭审过程中承认彩叶公司系个人独资企业，且转让费均打入了被告连秀琴账户，被告连秀琴将彩叶公司注销后，因此引起的民事责任其应当承担。现原告远行公司要求被告连秀琴给付居间费的诉讼请求合理，证据充分，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造出的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》解释（二）第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。原告远行公司要求被告连秀琴支付违约金的诉讼请求，因其主张过高，故本院予以酌减，具体酌定数额为6万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条第二款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》解释（二）第二十九条及《中华人民共和国个人独资企业法》第二十八条之规定，判决如下：一、被告连秀琴给付原告北京远行房地产经纪有限公司居间费用220000元，于本判决生效之日起七日内付清；二、被告连秀琴支付原告北京远行房地产经纪有限公司违约金6万元，于本判决生效之日起七日内付清；三、驳回原告北京远行房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5805元，由原告北京远行房地产经纪有限公司负担305元（已交纳）；由被告连秀琴负担5500元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  马 辉人民陪审员  李宏斌人民陪审员  齐有卫二〇二〇年十二月二十五日书 记 员  杨梦彤