湖南省株洲市芦淞区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0203民初5726号原告：长沙肯德基有限公司，住所地湖南省长沙市天心区书院路9号保利国际广场B4栋34层。法定代表人：赵文欣。委托诉讼代理人：陈琛，系上海市海华永泰（长沙）律师事务所律师，代理权限为特别授权，即代为提起诉讼、代为上诉；代为承认、放弃、变更诉讼请求；代为进行和解、调解；代为参加庭审、进行答辩；代为签收法律文书。被告：易海霞，女，汉族，1977年8月19日出生，住湖南省醴陵市。被告：易祖斌，男，汉族，1978年9月28日出生，住湖南省醴陵市。委托诉讼代理人：易海霞，系易祖斌配偶。易海霞，女，汉族，1977年8月19日出生，住湖南省醴陵市。原告长沙肯德基有限公司（以下简称肯德基公司）与被告易海霞、易祖斌租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年12月14日公开开庭进行了审理。原告肯德基公司的委托诉讼代理人陈琛及被告易海霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告肯德基公司向本院提出诉讼请求：1.确认两被告解除合同的行为无效；2.判令两被告承继租赁合同出租方的权利和义务，继续履行合同；3.判令本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2011年12月27日，原告与湖南嘉茂房地产开发有限公司（以下简称：嘉茂公司）签订《租赁合同》。合同约定原告承租嘉茂公司名下位于醴陵市××路××街××层××层总使用面积约为444.07平方米的房产用于开设肯德基连锁餐厅，租期从2012年10月20日至2032年10月19日止。合同签订后，双方履约情况良好。2020年1月15日嘉茂公司向原告发送《商铺产权转让通知书》，告知餐厅一层Ｇ128、Ｇ129、Ｇ130三个门面已出售的事实。原告公司工作人员及时与二被告等新产权人沟通签订补充协议等事宜，并告知依据《租赁合同》的约定，二被告有先向原告出具租金发票的义务。原告于2020年4月10日收到二被告开具的合规发票后，在合同约定的时限之内于2020年4月30日依据嘉茂公司函件中写明的租金分配比例将2020年1月至2月门面应付租金16754.5元支付到位。2020年5月6日，原告收到二被告邮寄的《解除合同通知书》。原告立刻回函表示不同意解除Ｇ128号门面的租赁关系，要求二被告继续履行租赁合同。同时，为体现友好协商解决问题的诚意，原告主动作出个案变通，在被告暂未提供租金发票的情况下，于2020年5月11日暂按照2020年3-4月的租金总额的75%支付了17011.51元，并致函二被告告知其应尽快提供足额租金发票，原告将在收到发票后另行支付暂扣的25%的租金。原告为开设该餐厅配备了专业设备和工作人员投入达数百万元，且该店目前经营情况良好。二被告的房产系肯德基餐厅租赁房产中的重要组成部分，二被告恶意解除租赁合同的行为无疑会影响肯德基餐厅的正常经营，侵害原告的合法利益。原告认为，其与嘉茂公司签订的《租赁合同》合法、有效。二被告作为新的产权人，基于“买卖不破租赁”的原则，应当承继租赁合同中出租方的全部权利与义务。原告并未逾期付租，不存在任何违约行为，租赁合同中赋予二被告单方解除权的条件并未成就。因此，二被告无权解除租赁合同。但双方经多次协商无果，原告无奈诉至法院，请求贵院依法维护原告的合法权益。因此原告为维护其合法权益，故诉至法院。被告易海燕、易祖斌辩称：一、根据《合同法》的相关规定，出租方依法、依合同约定均有权解除合同，《解除通知》到达肯德基公司时即发生效力。二、法律之内，应有天理人情在。本案中，原、被告双方的经济实力悬殊、严重不对等，若在肯德基公司存在严重违约的情况，若法院仍支持原告的诉请，于被告而言是不公平的。三、肯德基公司在距离肯德基嘉茂银座店1公里左右的解放路地段，重新开设了一家肯德基店。醴陵是一个小县城，客源有限、消费能力有限、承载能力有限，该行为是不诚信也是不公平的，所以请求法院解除合同。四、我们希望能妥善解决本案中的纠纷。请求法院依法判决驳回原告不合法、不合理的诉讼请求。本院经审理认定如下事实：2011年12月27日，湖南嘉茂房地产开发有限公司作为出租方（甲方），原告作为承租方（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于醴陵市文化北路都汇城商业项目Ｇ区（国土证地址：醴陵市××路××街××）1层建筑面积为412.74平方米、使用面积约为227.07平方米，2层建筑面积为435.89平方米，使用面积约为217平方米，总计建筑面积为848.63平方米，使用面积约为444.07平方米的房产（以下简称“房产”）出租给乙方使用；甲方同意乙方可将承租房产用于开设肯德基连锁餐厅；租赁期限自2012年10月20日至2032年10月19日止；租赁期内乙方有权根据经营需要进行装修改造，但未经甲方书面同意不得改变房屋主体结构。且甲方承诺另行提供不超过三十天装修免租期供乙方用于装修改造，乙方停业改造期间无需支付租金，但恢复经营后乙方须支付经营期间租金。乙方应至少提前一个月通知甲方停业装修改造事宜；租金及支付方式：双方同意，如乙方该处餐厅某一租赁年度营业额在人民币700万元以下（含人民币700万元），则乙方按该租赁年度年营业额的6%的比例支付给甲方作为该租赁年度的房屋租金；如某一租赁年度营业额在人民币700万元以上，则乙方按该租赁年度全部年营业额的7%的比例支付该租赁年度的房屋租金；乙方应于每月第5个工作日向甲方书面告知上月营业额数据，甲方应于每月第8个工作日前向乙方提供合法房屋租赁发票，以便乙方按时凭证付款。乙方应于每月20日前向甲方交付上月租金；如甲方未能按合同规定提供房屋租赁发票，则乙方有权迟延支付租金而不被视为违约不付租金，直至甲方提供房屋租赁发票后20天止；租赁期内，甲方负责支付因土地使用权或房产所有权而产生的国家或地方规定的任何税收和费用，如房产税、土地使用税、土地使用费等；有下列情形之一，甲方有权选择提前终止本合同，并要求乙方赔偿其遭受的损失：（1）甲方无任何违约，乙方逾期支付租金连续达90天以上，且乙方在逾期支付租金连续达90天后收到甲方书面催告后在10天内仍未支付的。合同签订后，原告在租赁商铺经营肯德基餐厅。2020年1月3日，被告与湖南嘉茂房地产开发有限公司签订房屋买卖合同，约定被告购买湖南嘉茂房地产开发有限公司位于醴陵市××路××街××层××号商铺。2020年1月15日，湖南嘉茂房地产开发有限公司向原告送达《商铺产权转让通知书》，主要内容为：湖南嘉茂房地产开发有限公司于2020年1月3日将醴陵市文化北路商业街Ｇ区128号、129号、130号商铺产权转让并已交付给买受人，其中Ｇ128号商铺的买受人为易海霞、易祖斌；自2020年1月1日起的租金交于新的买受人，Ｇ128、129、130号商铺每个商铺租金分别按肯德基商铺租金总额的22.774%比例分配，租金剩余部分占比31.68%仍归湖南嘉茂房地产开发有限公司所有；今后涉及上述三处商铺相关的权利义务，与新的物权人联系。2020年3月2日，被告易海霞在湖南省醴陵市公证处公证下，通过邮政特快专递向原告寄送了上述《商铺产权转让通知书》、《买受人的个人信息、联系方式、账号、户名、开户行信息及催告通知》（备注要求原告将2020年1月1日起的租金交于买受人）、《商铺权利人身份证》、《房产证》（坐落于醴陵市××路××街××室的权利登记人为易海霞、易祖斌，不动产权证号为湘（2020）醴陵市不动产权第0××8号）、《湖南增值税专用发票》。原告于2020年3月4日收到上述材料，之后原告与被告方对租金进行了协商，但一直未达成双方满意的价格。2020年4月9日，被告易海霞在湖南省醴陵市公证处公证下，通过邮政特快专递再次向原告寄送了《买受人的个人信息、联系方式、账号、户名、开户行信息及催告通知》（备注要求原告将2020年1月1日起的租金交于买受人）和《湖南增值税专用发票》。原告于2020年4月10日收到上述材料。2020年4月30日，被告易海霞在湖南省醴陵市公证处公证下，通过邮政特快专递向原告寄送了《解除租赁合同通知书》。2020年5月1日，原告收到该邮件。2020年5月11日，原告向被告致函表示不同意解除合同。2019年9月27日，原告向湖南嘉茂房地产开发有限公司致函提出餐厅装修改造要求。2020年4月30日，原告与物业公司办理装修手续。2020年5月6日，原告正式对商铺进行装修改造。2020年4月30日，原告以银行转账的方式向被告支付了2020年1月和2月的租金16754.5元。2020年5月7日，原告公司员工杨娟通过微信向被告发送了2020年1月至4月的月营业额、租金及其他款项通知单。2020年5月11日，原告以银行转账的方式向被告支付了2020年3月和4月的租金总额的75%，共计17011.51元。本院认为，本案系租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”，本案的争议焦点为：原告是否存在违约行为，是否应解除原、被告之间的租赁合同关系。现分析如下：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”，本案中，原告与湖南嘉茂房地产开发有限公司签订的《租赁合同》系当事人真实的意思表示，因此双方当事人应当按约履行其义务。在《租赁合同》中约定了“乙方应于每月第5个工作日向甲方书面告知上月营业额数据，甲方应于每月第8个工作日前向乙方提供合法房屋租赁发票，以便乙方按时凭证付款，乙方应于每月20日前向甲方交付上月租金；如甲方未能按合同规定提供房屋租赁发票，则乙方有权迟延支付租金而不被视为违约不付租金，直至甲方提供房屋租赁发票后20天止”，那么就租金的结算和支付，原告负有书面告知被告上月营业额数据的先合同义务，被告收到原告书面的营业额数据材料后，才负有按约定比例向原告出具房屋租赁发票的义务，此时原告根据房屋租赁发票向被告支付上月的租金。由此可知，双方在租金的给付上约定了各自的义务以及履行的先后顺序，在先履行一方未履行其义务时，后履行一方可以拒绝履行相应的义务。本案中，原告于2020年1月15日收到湖南嘉茂房地产开发有限公司送达的《商铺产权转让通知书》，对案涉商铺已经转让给被告的事实应知悉，在被告已经提供明确的联系方式的情况下，没有在合同约定的每月第5个工作日告知被告上月营业额数据，而是在2020年5月7日，才一并将2020年1月至4月的营业额数据告知被告。也就是说，原告违反其义务在先，并因该行为导致被告无法按约定开具房屋租赁发票并收取租金，本院认为，原告的这一行为构成违约。此外，在被告于2020年3月2日和4月9日，两次书面催告原告支付租金的情况下，原告于2020年4月30日后才将2020年1月后的租金支付给被告。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定：“当事人可以约定乙方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”以及《租赁合同》的约定：“有下列情形之一，甲方有权选择提前终止本合同，并要求乙方赔偿其遭受的损失：（1）甲方无任何违约，乙方逾期支付租赁连续达90天以上，且乙方在逾期支付租赁连续达90天后收到甲方书面催告后在10天内仍未支付的”，在本案中，被告享有解除《租赁合同》的权利。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”，本案中，被告已经书面通知原告解除《租赁合同》，原告也已经签收。本院认为，根据庭审查明的事实，被告提出的原、被告之间的租赁合同关系在《解除通知》到达原告时即解除的辩解具有事实和法律依据，因此本院对该抗辩予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告长沙肯德基有限公司全部的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币200元，减半收取人民币100元，由原告长沙肯德基有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向华融湘江银行长沙分行营业部缴纳；汇款或转帐的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，帐号：8101××××0181。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  唐全召二〇二〇年十二月十八日法官助理肖雅兰书记员陈位权附判决书引用的法律条文的原文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。