北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初2413号原告（反诉被告）：刘金平，女，1980年12月7日出生，汉族，住北京市平谷区。委托诉讼代理人：乔满，北京壹律律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨帆，北京壹律律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：北京万家汇业房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区新房路3号院4号楼9层1011。法定代表人：杨旭，总经理。被告：梁保财，男，1974年9月20日出生，汉族，住北京市通州区。二被告共同委托诉讼代理人：刘晓燕，北京廉峰律师事务所律师。原告（反诉被告）刘金平诉被告（反诉原告）北京万家汇业房地产经纪有限公司（以下简称万家汇业公司）、被告梁保财房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。刘金平及其委托诉讼代理人乔满、杨帆，梁保财及其委托诉讼代理人刘晓燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘金平向本院提出诉讼请求：1．请求法院判令解除刘金平与万家汇业公司于2018年7月16日签订的《房屋出租委托合同》；2．请求法院判令万家汇业公司、梁保财连带向刘金平支付自2019年9月18日至2019年11月10日的房租9010元（5100/30×53=9010）；3．请求法院判令万家汇业公司、梁保财连带向刘金平支付违约金10200元（月租金5100元的200%）；4．请求法院判令万家汇业公司、梁保财连带向刘金平支付因违约造成的律师费损失10000元；5．请求判令万家汇业公司、梁保财连带向刘金平支付因违约造成房屋2个月的空档期租金损失10200元；6．请求判令万家汇业公司、梁保财承担本案的诉讼费用。事实与理由：2018年7月16日刘金平与万家汇业公司签订《北京市房屋出租委托合同》，刘金平将北京市通州区104房屋出租给万家汇业公司，租赁期限为三年，自2018年7月18日起，至2021年11月17日止。刘金平应于2018年7月16日前将该房屋交付给万家汇业公司。双方协商一致，房屋每月租金为（含税）第一年5000元/月，第二年5100元/月，第三年5200元/月。支付方式为按季度支付，如拖欠房租按照月租金的200%支付守约方违约金。2019年9月18日，依据合同约定，万家汇业公司应交纳下一季度房租，但一直未交，刘金平多次催要，至今仍未交纳。目前，房屋仍由万家汇业公司的租客承租使用。万家汇业公司为梁保财的个人独资公司，之前在向刘金平交房租的时候，也非万家汇业公司的公司账户，因此万家汇业公司的财产并不独立于其股东梁保财，梁保财应当对万家汇业公司的债务承担连带责任。因此为维护原告合法权益，特诉至贵院，望判如所请。万家汇业公司、梁保财辩称：同意第一项诉讼请求，同意支付7290元租金，不同意其他诉讼请求。万家汇业公司财产与梁保财的个人财产并未混同，但万家汇业公司法人已经发生变更，梁保财在经营期间产生的法律责任由梁保财个人自行承担，与万家汇业公司无关。1．刘金平于2019年9月19日将涉案房屋门换锁，该房屋已经被刘金平自动收回，受刘金平控制。双方已经解除租赁合同，且刘金平已经将涉案房屋直接出租给房客，被告不需要向原告交纳房屋租金及租金占用损失费。被告对房屋进行装饰装修并添置家具设施，因原告提前收回房屋给被告造成经济损失。2．被告不存在违约行为，不支付违约金。3．原告支付的律师费系其为自己提供法律服务，被告不应承担该费用。4．该房屋已经由原告收回，原告占有使用、收益，被告不需要给付租金占用损失费。万家汇业公司提出反诉请求：1．请求判令解除反诉人与被反诉人签订的《房屋出租委托合同》；2．请求判令被反诉人赔偿反诉人房屋装修装饰损失费26400元、卫生费及水费934元；3．请求判令被反诉人向反诉人支付违约金10200元（月租金5100元的200%）；4．本案诉讼费用及鉴定费用由被反诉人承担。事实与理由：万家汇业公司与刘金平于2018年7月16日签订《房屋出租委托合同》，约定万家汇业公司承租位于北京市通州区104室房屋，租赁期限为3年，自2018年7月16日起至2021年11月17日止，月租金第一年5000元，第二年每月5100元，第三年每月5200元，交纳租金方式为按季度支付，因该房屋系毛坯房，双方约定由万家汇业公司对该房屋进行装修、装饰、添加物品和隔断，如果刘金平提前终止合同，需赔偿万家汇业公司违约金及为房屋装修、装饰、添置设施设备等费用。签订合同后万家汇业公司对该房屋进行装修，花去装修费3万元。刘金平于2019年9月19日将该房屋门换锁，并与租房子的客户直接联系，构成违约，致使万家汇业公司无法实现合同目的，现为维护自身合法权益，特提起诉讼，望判如所请。针对万家汇业公司的反诉请求，刘金平辩称：不同意反诉请求。合同没有约定装修费用承担问题，被告违约在先，合同中给了被告两个月免租期，每年还有一个月的免租期，租户到期后未缴纳水费，被告将空调拆走了，其他的东西没有带走视为放弃。被告在合同未到期没有交租金视为违约，收了房客到11月份租金，但这期间租金没有给原告缴纳。被告承租期间违法经商，食品监督局登记在案，责令我方限期拆除，影响房屋出租信誉，被告应该补偿房屋未出租的损失。被告主张的卫生费和水费是房客拖欠被告的，与我无关，现在房屋内遗留的都是旧家具。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月16日，刘金平（甲方）与万家汇业公司（乙方）签订《北京市房屋出租委托合同》（以下简称出租委托合同），约定刘金平委托万家汇业公司出租坐落于北京市通州区104室的房屋，房屋为毛坯房。第二条“出租委托期限”约定，委托期为3年，自2018年7月18日起至2021年11月17日止，其中免租期为120天，甲方应于2018年7月16日前将该房屋交付给乙方。第三条“委托房屋租金”约定，每月租金为5000元，支付方式为每季度15000元，委托房屋出租期内双方协商一致，甲方允许乙方在合同期内对房间内进行装修，装饰，添加物品和隔断，浮动出租价格，多出部分归乙方所有；委托出租期内如甲方需提前终止合同，应提前30日通知乙方（书面形式），并按照月租金的200%支付违约金，且赔偿乙方为房屋装修、装饰、及添置设施、设备等费用；委托出租期内如乙方需提前终止合同，应提前通知甲方（书面形式），并按照月租金的200%支付违约金。第四条“其它费用”约定，在委托期内，房屋内所发生的水、电、煤气、有线收视及电话费由甲方客户承担。第五条“委托方和受托方的权利及义务”约定，在委托期间，甲方不得无故收回房屋，如甲方中途要求收回房屋，乙方可以拒绝；委托期满，乙方交房时，结清房内各项费用及清点家具电器等设施；在委托期间或委托出租期满后，甲方不得与乙方介绍承租人以任何理由私下成交，否则视为违约，应赔偿乙方年租金的30%作为违约金。甲方不得单方解除合同，如有特殊原因，需提前一个月以书面形式通知对方，必须退还乙方未满期约的租金和赔偿乙方因此带来的一切损失，并支付给乙方年租金的30%作为违约金。第六条“其它”约定，租金标准为第一年5000元，第二年5100元，第三年5200元，如拖欠房租按违约处理。双方还对其他权利义务进行了约定。案件审理过程中，本院委托北京市京价价格评估有限公司对涉案房屋的装修价值进行评估。北京市京价价格评估有限公司出具了《价格评估报告（京价（民）字[2020]0050号）》，结论为北京市通州区8-2-104室房屋装修价值在价格评估基准日的评估价格为26400元。出租委托合同签订后，刘金平向万家汇业公司交付了涉案房屋，万家汇业公司支付了2018年7月18日至2019年9月17日的房租。2019年9月17日，万家汇业公司未依约向刘金平支付下一季度的房租，刘金平通过微信向梁保财催要租金，梁保财表示要求退租。2019年9月19日，刘金平将涉案房屋门锁更换。庭审中，万家汇业公司称其将涉案房屋与两名租客分别签订租赁合同，其中一间租金为每月1850元，续租至10月10日；另一间租金为每月2000元，续租至11月10日，其同意向刘金平退还2019年9月18日之后收取的租金7296元。刘金平对此表示不同意。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应按照约定全面履行合同权利和义务。本案中，刘金平与万家汇业公司签订的房屋租赁合同不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。现刘金平与万家汇业公司均同意解除合同，本院不持异议。解除时间以通知到达对方即2019年9月18日为准。关于刘金平要求支付2019年9月18日至2019年11月10日的租金的诉讼请求，因万家汇业公司转租的租户于2019年11月10日合同到期，且万家汇业公司实际收取了该段时间的房屋租金，故应支付相应的占有使用费，故对刘金平的该项诉讼请求，本院予以支持。关于刘金平要求支付违约金的诉讼请求，合同约定乙方提前终止合同应当提前30日通知，故万家汇业公司存在违约行为，应当根据合同约定承担违约责任，故对该项诉讼请求本院予以支持。关于刘金平所提要求二被告支付律师费的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。关于刘金平要求二被告支付空置损失的诉讼请求，万家汇业公司已经根据合同约定承担了提前终止合同的违约金，该项诉讼请求依据不足，本院不予支持。关于万家汇业公司要求刘金平赔偿房屋装修装饰损失费的反诉请求，涉案房屋在出租时系毛坯状态，万家汇业公司承租后进行了装修，现合同因万家汇业公司违约解除，装修部分由刘金平继续利用，刘金平应在利用价值范围内适当补偿，故对万家汇业公司该项反诉请求，本院予以酌情支持。关于万家汇业公司主张刘金平支付卫生费、水费及承担违约责任的反诉请求，依据不足，本院不予支持。被告万家汇业公司系一人公司，梁保财原系股东，万家汇业公司、梁保财无证据证明梁保财的财产与公司财产独立，故应承担连带责任。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）刘金平与被告（反诉原告）北京万家汇业房地产经纪有限公司于2018年7月16日签订的《房屋出租委托合同》自2019年9月18日解除；二、被告（反诉原告）北京万家汇业房地产经纪有限公司、被告梁保财向原告（反诉被告）刘金平支付违约金10200元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、被告（反诉原告）北京万家汇业房地产经纪有限公司、被告梁保财共同向原告（反诉被告）刘金平支付房屋占用费9010元，于本判决生效之日起七日内执行清；四、原告（反诉被告）刘金平向被告（反诉原告）北京万家汇业房地产经纪有限公司支付房屋装修装饰费用20000元，于本判决生效之日起七日内执行清；五、驳回原告（反诉被告）刘金平的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）北京万家汇业房地产经纪有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费393元，由原告（反诉被告）刘金平负担253元（已交纳），由被告（反诉原告）北京万家汇业房地产经纪有限公司、被告梁保财负担140元，于本判决生效之日起七日内执行清。反诉案件受理费369元，由被告（反诉原告）北京万家汇业房地产经纪有限公司负担219元（已交纳），由原告（反诉被告）刘金平负担150元，于本判决生效之日起七日内执行清。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  卫丹二〇二〇年十二月二十八日书记员  李璠