渭南市临渭区人民法院民事判决书 （2020）陕0502民初6110号原告：渭南市馨家园物业管理有限责任公司，住所地：渭南市。统一社会信用代码：9161050076634216XM。法定代表人：蒋兴国，系该公司董事长。委托诉讼代理人：宋亚娟，女，1984年10月19日出生，汉族，居民，住渭南市临渭区，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX，系该公司总经理。委托诉讼代理人：鱼军绒，女，1970年7月14日出生，汉族，居民，住陕西省渭南市临渭区，身份证号：612XXXXXXXXXXXXXXX，系该公司员工。被告：申剑，男，1973年6月3日出生，汉族，住陕西省延安市宝塔区，身份证号：612XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：耿星，陕西瑞森律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔彩珍，陕西瑞森律师事务所实习律师。原告渭南市馨家园物业管理有限责任公司（以下简称馨家园物业公司）与被告申剑物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告馨家园物业公司的委托诉讼代理人鱼军绒、宋亚娟、被告申剑的委托诉讼代理人耿星、崔彩珍到庭参加诉讼，原告馨家园物业公司的法定代表人蒋兴国、被告申剑经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告馨家园物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付所欠物业费共计5918.14元；2、判令本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2012年5月1日，陕西鑫海置业开发有限公司与原告签订了《前期物业管理服务合同》约定将其开发的高新区新区XX路XX号（福泰锦庭小区）的前期物业管理服务事项委托给原告。原告与被告签订了《前期物业管理服务合同》约定由原告为其及小区提供物业管理和服务工作，被告按约定支付相关的费用。后原告一直按照合同约定履行了自己的义务，但被告却未按约定向原告交纳物业管理费等费用，经原告多次催要所欠费用，但被告至今仍未全额支付，故诉至法院。被告申剑辩称，其非无故拒交物业费，因原告未正常运行案涉房屋所在单元的电梯，导致被告自购房至今无法正常入住房屋，原告的行为已构成根本违约，故无权要求其承担物业费，应依法驳回诉请。原告馨家园物业公司为支持其诉讼请求，提交证据如下：证据1，欠费清单；证据2，业主身份证复印件一份；证据3，《前期物业管理服务协议》复印件一份；证据4，物业服务收费备案公示牌复印件一份；证据5，物业服务收费备案表；证据6，2016年缴费明白卡一份证据；证据7，催费通知单一份。证明被告自2017年1月1日未交物业费的事实。被告申剑对原告提交证据的质证意见：对证据1的真实性不认可，原告未提供涉诉房屋产权转让的时间；对证据2认可；对证据3、4、5的真实性认可，对证明目的不认可；对证据6、7的真实性、证明目的均不认可被告申剑为支持其辩称意见，提交证据如下：《陕西省物业服务收费管理办法》，第十条证明原告应当为被告提供电梯运行服务；第十九条证明被告虽然未交物业费，但原告不能以此为由拒绝电梯运行，原告拒绝电梯运行已构成违约。原告馨家园物业公司对被告提交的证据真实性认可，对证明目的不认可。经开庭审理，双方举证、质证，对原告提交的证据，结合双方陈述，对能够相互印证的事实，综合予以认定；对被告提交证据的真实性予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告申剑是渭南市高新区新区XX路XX号XX小区XX幢XX单元XX（面积为262.64平方米）的业主，其从他人处购买案涉房屋；原告馨家园物业公司（福泰锦庭物业管理处）为被告居住的福泰锦庭住宅小区提供物业管理服务。2017年1月1日，陕西鑫海置业开发有限公司与原告签订了《前期物业管理服务合同》（2020年1月1日双方续签合同），约定将其开发的福泰锦庭小区的前期物业管理服务事项委托给原告。合同约定了,乙方即原告负责向业主/物业使用人收取物业管理服务费等费用；物业管理服务由乙方按建筑面积向业主/物业使用人收取。审理中，经查明，案涉房屋面积为262.64平方米，从原告馨家园物业公司提交的《住户缴费明白卡》载明，案涉房屋的物业费交至2016年12月，业主签字处显示为“王博”。原告庭审时陈述，被告自从他人处购得该房屋后一直未与原告办理物业手续，亦未交纳物业费。现原告主张被告支付自2017年1月至2020年10月（共计46个月）下欠的物业费，因被告未入住该房屋，根据相关规定按70%收取计5918.4元。被告代理人庭审时陈述，被告申剑从他人处购得案涉房屋，现系福泰锦庭小区业主，但具体何时购买该房屋不知情，亦未向法庭提交其购买涉诉房屋合同或接收该房屋的相关证据。另查明，根据原告馨家园物业公司提交渭南高新区经济发展局监制的《物业服务收费公示牌》显示：原告的物业服务资质等级为“二级资质”，服务小区名称为“福泰锦庭小区”；依据原告提交的《陕西省物业服务收费登记表》显示：物业服务费中小高层的收费标准为0.7元/平方米。另查，该涉诉福泰锦庭小区目前尚未成立业主委员会。以上事实，有原、被告陈述，庭审笔录，原、被告提交证据，及原告庭后提交的《陕西省物业服务收费管理办法》等在卷佐证。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告馨家园物业公司是取得物业服务资质的物业服务公司，其与陕西鑫海置业开发有限公司所签订的《前期物业管理服务合同》内容不违反法律规定，应认定合法有效，对福泰锦庭住宅小区全体业主均具有法律约束力。被告申剑虽未与原告签订《前期物业管理服务协议》，但从原、被告陈述，能够确认被告系福泰锦庭住宅小区业主，双方之间形成了事实上的物业服务关系，被告应按约向原告交纳物业服务费，被告至今未向原告支付物业费已构成违约。关于交纳物业服务费的起始时间一节，因被告申剑作为涉诉房屋的业主，能够但未向法庭提交其购房合同或接收房屋的相关证据，应承担不利后果。现原告要求被告支付自2017年1月至2020年10月的物业服务费，有事实和法律依据，本院予以支持。因被告未实际入住该房屋，现原告要求被告支付上述期限费用的70%，即5918.4元（实为5919.9元，0.7元/㎡×262.64㎡×46月×70%），符合法律规定，亦未超出合同约定，本院予以支持。关于被告申剑辩称，因原告未正常运行案涉房屋所在单元的电梯，导致被告自购房至今无法正常入住房屋，原告的行为已构成根本违约，故无权要求其承担物业费，应依法驳回诉请一节,因其未向法庭提举原告不提供电梯运行服务则构成根本违约的充分证据，其辩称意见无法采信。关于被告辩称，原告主张的物业服务费应包括涉诉房屋单元楼的电梯运行费一节，根据原告提交的《物业服务收费公示牌》以及《陕西省物业服务收费管理办法》第八条、第十条的规定，被告主张不能成立，对其该意见不予采信。综上，物业服务公司与业主之间的关系好比“鱼与水”的关系，二者相伴相生，不能分离，在双方发生矛盾之时，都应本着互谅互让的态度，按照法律、行政法规及双方约定处理相关事宜。对于业主，应配合物业公司工作，按时交纳物业服务费等费用。对于物业服务公司，则应在提高行业服务标准的同时，不断提升服务意识，从而提高业主的满意度。这样才能实现小区的和谐长久发展。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第二十一条、第四十条、第四十一条、第六十四条，《最高人民法院》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，以及《陕西省物业服务收费管理办法》第三条、第十七条等之规定，判决如下：被告申剑于本判决生效后三日内支付原告渭南市馨家园物业管理有限责任公司物业服务费5918.4元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告申剑负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。       审  判  员   田晓珍       二0二0年十二月十二日 法官助理   孟  梦书  记  员   吴海韬 1