北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初58370号原告：苏婉君，女，1986年8月30日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张立新，北京求法律师事务所律师。被告：北京爱家营企业管理有限公司，住所地北京市大兴区安定镇安定北街北京安定京安园林绿化有限公司内二层256室。法定代表人：刘洋，总经理。委托诉讼代理人：杜艳晶，女，1990年6月4日出生，汉族，北京爱家营企业管理有限公司法务。被告：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人：谢勇。被告：王文静，女，1963年2月21日出生，汉族，住北京市顺义区。原告苏婉君与被告北京爱家营企业管理有限公司（以下简称爱家营公司）、北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）、王文静（以下同时表述时简称三被告）排除妨害纠纷一案，本院于2020年9月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。苏婉君的委托诉讼代理人张立新，爱家营公司的委托诉讼代理人杜艳晶，王文静到庭参加诉讼。我爱我家公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苏婉君向本院提出诉讼请求：1.判令三被告对位于北京市朝阳区芳园里x号楼x层x号房屋卫生间进行防水处理；2.判令爱家营公司赔偿苏婉君因修缮恢复卫生间吊顶及墙面产生的损失8400元；3.判令我爱我家公司、王文静对第二项诉讼请求承担连带责任。事实与理由：苏婉君系北京市朝阳区芳园里x号楼x层x号房屋（以下简称x号房屋）的业主。王文静作为北京市朝阳区芳园里x号楼x层x号房屋（以下简称x号房屋）的业主，于2019年2月18日与爱家营公司签订《北京相寓资产管理服务合同》，约定由爱家营公司作为x号房屋的管理人。我爱我家公司是爱家营公司的全资股东，也是x号房屋的实际管理人。爱家营公司、我爱我家公司将x号房屋分割出租后，未尽到修缮义务导致x号房屋卫生间漏水，破坏苏婉君的x号房屋卫生间吊顶及墙面。后苏婉君多次联系物业、社区及三被告进行协调，要求对漏水的卫生间进行彻底修缮，并将x号房屋的受损部位进行维修，但爱家营公司在明确认识到自身错误的情况下，仍以无法协调承租人为由拒绝改正。爱家营公司作为x室房屋的约定管理人、我爱我家公司作为实际管理人、王文静作为房屋所有权人，应积极履行修缮以免发生危及建筑物的安全或损害其他业主合法权益的情形出现。现三被告的行为已经严重侵害苏婉君的合法权益，故诉至法院。爱家营公司辩称，x号房屋已经进行了防水处理。对苏婉君主张的损失金额存有异议，维修方案并非双方协商一致确定的，且方案内用工明显不合理。我爱我家公司在答辩期内提交书面答辩状辩称，我公司不同意苏婉君的全部诉讼请求，苏婉君要求我公司承担连带赔偿责任没有事实和法律依据。我公司并非侵权行为人，也并非涉诉房屋的所有人、实际管理人或使用人，与损害结果无任何关系。我公司作为被告主体不适格，请求依法裁定驳回起诉。王文静辩称，我以爱家营公司的意见为准。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：x号房屋的登记权利人系苏婉君，取得登记时间为2016年11月30日。x号房屋的登记权利人系王文静，取得登记时间为2004年9月14日。2019年2月18日，王文静与爱家营公司签订《北京相寓资产管理服务合同》，委托爱家营公司对x号房屋进行管理，管理期间自2019年2月25日起至2022年6月4日止。合同附件四《维修项目明细表》中列明了双方的维修范围。2019年4月9日，苏婉君装修x号房屋时发现位于楼上的x号房屋的卫生间存在漏水现象。2019年9月1日，苏婉君发现x号房屋的卫生间出现墙面渗水、吊顶漏水的情况。庭审中，苏婉君称漏水发生后经物业现场查验，认定系x号房屋卫生间防水层破损导致积水、漏水。爱家营公司对漏水事实及原因不持异议，称已经重新对x号房屋卫生间进行防水处理，但未提交相应证据。苏婉君主张爱家营公司并未完成x号房屋卫生间防水的修缮，漏水情况还在持续，并提交了x号房屋卫生间于2020年10月14日的现状视频，显示墙面有水呈柱状流下。爱家营公司、王文静认可视频的真实性，但称不能证明系因防水不合格造成的漏水。就漏水造成的维修费用损失，苏婉君提交了其与案外公司北京盛世豪杰建设有限公司签订的《个人房屋装修协议书》、卫生间屋顶改造项目报价单及增值税发票（名称为建筑服务工程款，开票时间为2019年12月25日，金额为8400元）予以佐证。爱家营公司与王文静对上述证据均不予认可，称用工不合理。经释明，各方均不申请对修缮x号房屋卫生间防水的必要性，以及x号房屋修复方案及费用的合理性进行评估鉴定。为证明我爱我家公司系x号房屋的实际管理人，苏婉君提交其与名为“宋某我爱我家风景线维修”的人员沟通漏水及善后事宜的微信聊天记录，用以证明系我爱我家公司的人员在出面协调解决。对此，爱家营公司称其系我爱我家公司的子公司，我爱我家公司派人处理涉诉漏水事宜属于正常操作，不足以证明我爱我家公司是房屋的实际管理人。本院认为，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案中，根据已查明的事实，x号房屋的卫生间因防水层破损于2019年4月、9月先后出现漏水，造成苏婉君所有的x号房屋内墙面、吊顶损坏。现苏婉君请求对x号房屋卫生间进行防水处理，爱家营公司虽辩称已于2019年9月漏水后重做了防水，但对此未提交证据加以证明，苏婉君另提交了x号房屋在本案审理过程中仍出现漏水情况的视频材料，爱家营公司、王文静经本院释明亦不申请对修缮防水的必要性进行鉴定，本院认为，苏婉君提交的证据足以证明存在因x号房屋的卫生间防水不缮导致x号房屋受到妨害的情形，爱家营公司、王文静虽不予认可，但未提交反证加以证明，故本院对苏婉君的主张予以采纳，认定x号房屋的卫生间具有进行防水处理的必要性。关于修复费用的损失，苏婉君提交协议书、发票等证据证明其为修复因漏水造成的损害实际支出了8400元，爱家营公司、王文静虽主张修复费用不合理，但未予举证，经本院释明亦不申请对修复费用的合理性进行鉴定，另结合漏水的严重程度以及房屋受损的部位、面积等实际情况可见，苏婉君主张的损失金额不存在明显不合理，故本院对苏婉君主张的损失金额予以认可。关于责任主体，本案中漏水主要系因x号房屋卫生间防水不缮造成的。漏水发生期间，x号房屋经王文静委托由爱家营公司负责直接管理。王文静作为房屋所有权人、爱家营公司作为房屋实际管理人均负有保证房屋不妨害他人财产权利的义务，故本院对苏婉君主张由王文静、爱家营公司连带承担排除妨害以及损害赔偿责任的诉讼请求予以支持。针对苏婉君要求我爱我家公司承担连带责任的诉讼请求，现有证据不足以证明x号房屋由我爱我家公司实际管理，亦无其他我爱我家公司应承担责任的事实依据，故本院对苏婉君的该项诉讼请求不予支持。我爱我家公司经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利，不影响本案审理，本院依法缺席裁判。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、北京我爱我家房地产经纪有限公司、王文静于本判决生效后十日内对北京市朝阳区芳园里x号楼x层x号房屋卫生间进行防水处理，以达到一般建筑的防水等级标准；二、北京我爱我家房地产经纪有限公司、王文静于本判决生效后十日内赔偿苏婉君维修费用损失8400元；三、驳回苏婉君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由北京爱家营企业管理有限公司、王文静负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 李 珑二〇二〇年十二月二十八日书记员 王振宇