广西壮族自治区凭祥市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1481民初979号 原告：黄海棠，女，1972年11月28日出生，壮族，住所地广西壮族自治区宁明县。 委托诉讼代理人：王江福，广西新鸣律师事务所律师。 被告：广西宁明古鼎香农产品综合批发市场有限公司，所在地广西壮族自治区宁明县城中镇明祥开发三区（兴宁大道西21号）。统一社会信用代码：91451422571826607L。 法定代表人：梁伟。 原告黄海棠与被告广西宁明古鼎香农产品综合批发市场有限公司（以下简称古鼎香公司）商品房预售合同纠纷一案，黄海棠于2020年5月15日向宁明县人民法院提起诉讼，崇左市中级人民法院于2020年7月30日作出（2020）桂14民辖10号民事裁定书，裁定本案由本院审理。本院于2020年8月2日受理立案，适用普通程序，于2020年9月25日、12月21日公开开庭进行了审理。黄海棠及其委托诉讼代理人王江福到庭参加诉讼，古鼎香公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄海棠向本院提出诉讼请求：1.判令古鼎香公司转移房屋所有权、办理房屋所有权登记手续交付黄海棠产权证书，并支付逾期办理产权证书的违约金896元；2.判令古鼎香公司支付房屋托管租金78243元（租金分时间段计算：第一阶段从2015年10月1日起算至2017年12月31日共27个月，租金每月1433元；第二阶段从2018年1月1日算至2019年12月31日止共24个月，租金每月1648元）；3.由古鼎香公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年4月23日，黄海棠与古鼎香公司签订《商品房买卖合同》、《补充协议》及《商铺托管协议》，约定由黄海棠购买古鼎香公司开发销售位于广西宁明县盟（宁明）国际农产品综合批发市场一期5＃109号房，黄海棠于签订合同前支付首期房款179143元，剩余50%房款170000元由黄海棠向银行贷款付清；古鼎香公司应于2014年9月30日将房屋交付黄海棠、于房屋交付使用后800日内向房屋登记机构办理产权登记并将产权证书交付黄海棠；如古鼎香公司逾期办理产权登记手续并交付产权证书，则古鼎香公司应支付不超过已付房款0.5%的违约金。黄海棠将购买的案涉商铺委托古鼎香公司管理使用，期限自2015年1月1日至2019年12月31日止，古鼎香公司按约定支付租金给黄海棠，第一年度至第三年度每月租金1433元，第四年度至第五年度每月租金1648元。《商品房买卖合同》及相关协议签订前，黄海棠已于2014年2月17日支付了首付款179143元及相关税费，并与银行签订了贷款合同及担保合同。2014年10月，古鼎香公司向黄海棠交付房屋，黄海棠于当日按约将房屋交付古鼎香公司管理使用。古鼎香公司自2015年10月1日后未按约交付租金收益，也未按协议约定办好产权登记证书交付黄海棠。因此，特诉至人民法院，望判如所请。 古鼎香公司未提交书面答辩状，在法定举证期限内也未提供证据。 黄海棠围绕诉讼请求提供了11份证据，拟证明双方签订合同前后黄海棠依约履行了所有义务，而古鼎香公司未依约履行义务的事实。本院依法调取证据1份，证明古鼎香公司没有申请办理中国-东盟（宁明）国际农产品综合批发市场项目的房屋首次登记。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，古鼎香公司有答辩及对对方当事人提供的证据进行质证的权利。古鼎香公司经本院传票传唤，无正当拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃了依法享有的答辩及质证权利。黄海棠提供的证据及本院调取的证据真实、合法，与本案具有关联性，证明了本案待证事实，予以确认并作为本案定案依据。 根据当事人所作陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月23日，古鼎香公司与黄海棠签订《商品房屋买卖合同》及《补充协议》约定：1.黄海棠购买古鼎香公司位于广西宁明县盟（宁明）国际农产品综合批发市场一期5＃109号房屋，该房屋用途为商业，建筑面积71.67平方米；2.黄海棠于签订合同前交付首付款179143元，剩余50%房款170000元由黄海棠向银行申请贷款支付；3.古鼎香公司应于2014年9月30日前将符合交付条件的房屋交付黄海棠；4.双方同意由黄海棠委托古鼎香公司办理房屋所有权登记手续，古鼎香公司应当在该房屋交付使用后800日内办理好产权登记证书并交付黄海棠，逾期交证则古鼎香公司应支付黄海棠不超过已付房款的0.5%的违约金；5.其他约定。2014年2月17日，黄海棠向古鼎香公司预交了首付款179143元。2014年5月22日，黄海棠、古鼎香公司共同与银行签订了借款合同及抵押担保合同，以黄海棠为借款人、古鼎香公司为担保人向银行贷款170000元用于支付剩余房款，并于同年5月23日将贷款170000元支付给了古鼎香公司。古鼎香公司于2014年4月将案涉房屋交付给了黄海棠，但至今未办妥房屋产权证书并交付黄海棠。 2014年4月23日，古鼎香公司与黄海棠签订《商铺托管协议》约定：1.黄海棠委托古鼎香公司管理使用案涉房屋，由古鼎香公司支付租金；2.管理使用期限为2015年1月1日至2019年12月31日；3.2015年1月1日至2017年12月31日的租金标准为每月1433元（半年租金为8598元）；2018年1月1日至2019年12月31日的租金标准为每月1648元（半年租金为9888元）；4.实际租金与约定租金有溢价部分的，按黄海棠、古鼎香公司分别占80%、20%分配；5.其他约定。协议签订后，黄海棠依约交付房屋给古鼎香公司管理使用；2015年1月至3月为装修免租期；2015年4月至9月，古鼎香公司支付了租金8598元；自2015年10月至租期届满，古鼎香公司未再依约支付租金。因古鼎香公司未依约支付租金，且古鼎香公司已全部撤场，黄海棠于协议期限届满后的2020年1月1日收回托管房屋。 另查明，古鼎香公司开发建设的本案工程处于停工状态多年。截止目前，案涉项目的房屋未进行首次登记，整个项目的国有建设用地使用权仍处于抵押及查封状态。 本院认为，一、本案案由应当如何确定问题。商品房预售是指房地产开发企业将正在建设的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为；房地产开发企业与承购人就上述行为所签订的合同就是商品房预售合同。本案中，古鼎香公司与黄海棠签订《商品房买卖合同》时，房屋正在建设，黄海棠交纳首期房款179143元时，古鼎香公司并未将房屋及产权证书交付黄海棠，而是约定于交款后的2014年9月30日前交付房屋。因此，本案案由应当确定为商品房预售合同纠纷。 2、关于古鼎香公司应否支付违约金、租金及数额如何确定问题。黄海棠与古鼎香公司于2014年4月23日签订的《商品房买卖合同》及《商铺托管协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。根据《商品房买卖合同》第十五条约定，古鼎香公司有为黄海棠办理案涉房屋产权登记的义务，现古鼎香公司未在约定的期限内办理完毕产权登记并将产权证书交付黄海棠，构成违约，应当承担违约责任。黄海棠要求古鼎香公司按照约定支付以不超过已付房款0.5%的违约金，于法有据予以支持。违约金数额应为179143元×0.5%=896元。根据《商铺托管协议》的约定，古鼎香公司有义务支付租金，但截止托管协议到期日，古鼎香公司仅支付了2015年4月1日至2015年9月30日的租金，2015年10月1日至2019年12月31日的租金尚未支付，故黄海棠要求古鼎香公司支付该时间段租金的诉讼请求，于法有据予以支持。应付租金数额为27个月×1433元/月+24个月×1648元/月=78243元。 3、关于黄海棠要求古鼎香公司办理交付产权证书应当如何处理问题。根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条“不动产首次登记，是指不动产权利第一次登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记。但法律、行政法规另有规定的除外。”的规定，古鼎香公司截止目前尚未给案涉项目的房屋办理首次登记，且项目地块的国有建设用地使用权仍处于抵押及被查封状态。因此，案涉房屋尚不具备办理不动产权属证书的条件，故应待到办理条件具备时再由黄海棠另行依法处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、广西宁明古鼎香农产品综合批发市场有限公司于本判决生效之日起十日内支付黄海棠违约金896元； 二、广西宁明古鼎香农产品综合批发市场有限公司于本判决生效之日起十日内支付黄海棠房屋托管租金78243元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费1675元（黄海棠已预交），由广西宁明古鼎香农产品综合批发市场有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院。 审 判 长  林卫国 人民陪审员  李 壮 人民陪审员  李 文 二〇二〇年十二月二十一日 法官 助理  黄薇薇 书 记 员  兰 川 附：相关法律法规 《中华人民共和国合同法》 窗体顶端 窗体顶端 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 窗体顶端 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 窗体底端 窗体顶端 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 窗体顶端 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 窗体底端 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。