北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0109民初2983号原告：董玲玲，女，1967年9月18日出生，汉族，无业，住北京市石景山区。法定代理人：董丽丽，女，1969年12月2日出生，汉族，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：董海锋，北京市中咨律师事务所律师。委托诉讼代理人：王彤，北京市中咨律师事务所实习律师。被告：华润置地发展（北京）有限公司，住所地北京市门头沟区。法定代表人：蒋智生，董事长。委托诉讼代理人：李天嗣，北京市天元律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄冠，北京市天元律师事务所律师。原告董玲玲诉被告华润置地发展（北京）有限公司（以下简称华润置地公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月7日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告董玲玲的法定代理人董丽丽及其委托诉讼代理人董海锋、王彤，被告华润置地公司的委托诉讼代理人李天嗣、黄冠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董玲玲提出诉讼请求：1．判令解除原被告双方于2016年12月31日签订的《北京市商品房预售合同》（合同编号Y1986148、Y1924214和Y1924209）；2．判令被告向原告返还购房款人民币16464500元，返还车位购置款人民币200000元；3．判令被告向原告支付违约金人民币499935元；4．判令被告按中国人民银行发布的金融机构计收逾期贷款利息的标准（2019年8月19日前，按同期同类贷款基准利率的基础上加收50%；2019年8月20日以后，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率基础上加收50%）向原告支付自2016年7月11日起至购房款和车位购置款全额返还之日止的利息损失（截至2020年5月31日，该利息损失为人民币4039994元），律师费损失人民币120000元；5．本案诉讼费由被告承担；6．判令被告赔偿公证费用1030元。事实和理由：2016年12月31日，原被告签订《北京市商品房预售合同》（合同编号Y1986148），约定原告从被告购买润西山苑项目住宅一套，房号为A-东区A41#-1层**1号，总房款为人民币16464500元，交房时间为2019年4月30日。同日，原告另签署两份预售合同，购买停车位两个，编号分别为**4和**5，每个停车位购置费用为人民币100000元。上述合同签署后，原告依约履行合同约定的付款义务。然而，合同约定的交付期限届满时，原告发现所购房屋根本不具备交付条件。整个三期工程均未建设任何无障碍设施，明显不符合《无障碍设计规范》的要求，且在客观上无任何修复和弥补的可能；经查询发现，被告合同所载项目建设方案与其在建设行政主管部门申报的建设方案明显不符；约定的交房期限届满后不久，原告购买房屋所在的A区中多套房屋出现地基下沉、楼梯断裂、车库大面积漏水等严重的工程质量问题，经举报后核实，门头沟区住房和城乡建设委员会处以二百余万元的罚款。鉴于所购房屋存在明显的设计、施工瑕疵，房屋质量存在重大缺陷，且根本无修复的可能，原告拒绝接收该房屋。对此，被告态度蛮横，自始至终坚称其所售房屋符合交付条件。原告不得已于2020年4月25日向被告送达了《解约函》，告知被告解除三份合同，但被告拒收该函件。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告华润置地公司辩称：一、我公司已经按照合同约定向原告如期交房并满足交付条件。双方于2016年12月31日签署案涉三合同，均约定交房时间为2019年4月30日前，在上述日期前，我公司已经通知原告收房，并向原告邮寄了《房屋交付通知书》及《入住结算费用邮寄单》。同时，在收房当日，我公司也向原告出示了相关竣工验收备案内容、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收表》等合同约定的内容，已经满足了合同约定的交付条件。二、案涉房屋已经通过了相关竣工验收备案，即使存在质量瑕疵，并不影响原告收房，原告以此要求解除合同与合同约定不符。案涉房屋已经于2019年4月25日完成了竣工验收备案，满足了交房条件。依据《商品房预售合同补充协议》第十三条约定：“发现存在质量瑕疵的，甲方应及时整改……甲方承担逾期交房责任以外的修复等补救措施，乙方不得藉此对已经取得《北京市建设工程竣工验收备案表》的商品房拒绝接收并拖延办理入住手续。”上述约定已经明确，对于完成建设工程竣工验收备案的房屋，原告不能拒绝接收，也无权解除合同，我公司不应承担相应的逾期交房责任。三、若案涉房屋存在主体结构质量问题并经检测后不合格的，方满足解除合同条件。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同使用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条均规定，因房屋主体质量经检测不合格，或因房屋质量问题严重影响正常居住使用的，方可解除合同。交房使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担责任。《商品房预售合同》第十七条约定：“该商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的，买受人有权退房。”《商品房预售合同补充协议》第十四条第3款约定：“如双方对地基基础和主体结构质量问题发生争议的，应由双方共同选定由资质的建设工程质量检测机构进行检测。”上述法律规定和合同约定已经明确，只有涉及房屋主体质量问题，应当由检测机构进行认定后才能解除合同，其他质量问题应当修复，并不能因此解除合同。综上，原告的诉讼请求不能成立，请求法院驳回原告的全部诉讼请求，维护我公司的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对各方无争议的事实，本院确认如下：2016年12月31日，华润置地公司（出卖人）与董玲玲（买受人）签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》（合同编号：Y1986148），约定董玲玲购买华润置地公司开发建设的门头沟区永定镇冯村（新城地区一期居住项目）A-东区A41#-1层**1号房屋（以下简称**1号），该商品房用途为住宅、储藏室及设备用房，预测建筑面积337．72平方米，总价款16464500元。第六条付款方式及期限：买受人采取下列第3种方式付款：3．贷款方式付款，买受人可以首期支付购房总价款的70%，其余价款可以向浦发银行借款支付。具体付款方式及期限的约定见附件五。预售合同附件五《付款方式及期限的约定》显示见补充协议。第十二条交付条件：（一）出卖人应当在【见补充协议约定】前向买受人交付该商品房；（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，以及《住宅工程质量分户验收表》：1．该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2．有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3．满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设备达到的条件。第十三条市政基础设施和其他设施约定：该商品房为住宅的，出卖人承诺本合同附件八载明的该商品房所在楼栋本期的项目建设方案与出卖人向建设行政主管部门申报并在北京市住房和建设委员会网上公示的该项目建设方案一致，本条款约定的市政基础设施和其他设施的交用日期与建设方案的日期相符或提前于建设方案约定的日期，具体约定如下：1．市政基础设施：（1）上水、下水：交付时达到使用条件；（2）【过渡性供电】：交付时达到使用条件；（3）供暖：户内管线敷设到位，自采暖；（4）燃气：交付时管线敷设到户；（5）电话通信线：交付时管线敷设到户（需买受人自行交费报装、开通）；（6）有线电视线：交付时管线敷设到户（需由买受人自行交费报装、开通）；如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照补充协议约定处理。第十四条逾期交房责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1．按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在90日之内，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交纳房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的百分之三向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。预售合同附件十《商品房预售合同补充协议》约定：经华润置地公司（甲方、出卖人）与董玲玲（乙方、买受人）友好协商，达成如下协议：五、买受人应于签署本合同当日交纳所购商品房总价款的70%，金额为11534500；房款的30%，金额为4930000，由买受人申请贷款。十、关于交付双方约定如下：1．关于交付时间，双方同意：a．2019年4月30日之前，主合同以及补充协议签订并生效且乙方所付全部房款到达甲方账户二十五个工作日以上的，甲方在2019年4月30日前交付房屋；b．2019年4月30日后主合同及补充协议签订并生效，或乙方所付全部房款到达甲方账户距离2019年4月30日不足二十五个工作日的，则甲方应于乙方全部房款到达甲方账户且主合同及补充协议已经生效两个条件全部成就后二十五个工作日内向乙方交付房屋。十一、乙方按主合同第十四条（逾期交房责任）行使解约权的，应于有权退房之日起十五日内向甲方发出解除合同的书面通知，如果乙方未在上述期限内将解除合同的书面通知送达甲方，则视为乙方放弃解除合同的权利。同日，华润置地公司（出卖人）与董玲玲（买受人）签订合同编号为Y1924209的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》与合同编号为Y1924214的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》，分别约定董玲玲购买华润置地公司开发建设的门头沟区永定镇冯村（新城地区一期居住项目）A-东区5#地下车库-1层-**4、**5号，预测建筑面积均为40．59平方米，总价款均为100000元。华润置地公司（甲方、出卖人）与董玲玲（乙方、买受人）就涉地下车库的两份《北京市商品房预售合同》签订的《补充协议》均约定：2019年4月30日之前，主合同以及补充协议签订并生效且乙方所付全部房款到达甲方账户二十五个工作日以上的，甲方在2019年4月30日前交付房屋；2019年4月30日后主合同及补充协议签订并生效，或乙方所付全部房款到达甲方账户距离2019年4月30日不足二十五个工作日的，则甲方应于乙方全部房款到达甲方账户且主合同及补充协议已经生效两个条件全部成就后二十五个工作日内向乙方交付房屋。2016年7月至12月，董玲玲分多次向华润置地公司交纳购房款共11734500元，2017年5月14日，董玲玲支付购房款4930000元。2017年2月15日，华润置地公司向董玲玲出具房款收据三张，分别载明董玲玲已交纳**1号房款11534500元、**14号车位款100000元、**5号车位款100000元；2017年5月14日，华润置地公司向董玲玲出具房款收据，载明董玲玲已交纳**1号房款4930000元。2019年4月18日，北京市规划和自然资源委员会门头沟分局出具建设工程规划核验意见，载明：华润置地公司在门头沟区永定镇冯村建设的A-东区A41#、A-东区5#地下车库等工程已经竣工，经核验，符合《建设工程规划许可证》（2015规（门）建字0019号）批准的内容。2019年4月25日，A-东区A41#、A-东区5#地下车库等工程进行工程竣工验收备案。2019年4月26日，华润置地公司向董玲玲发送收房通知。董玲玲认为**1号房屋和**4、**5号地下车库存在质量问题至今尚未收房。董玲玲陈述，其于2020年4月25日向华润置地公司邮寄《解约函》，华润置地公司拒收。另查，2019年12月11日，北京市门头沟区住房和城乡建设委员会对华润建筑有限公司出具京建法罚（门建）第[2019]第670046号《处罚决定书》，显示：根据2019年7月31日门头沟区住房和城乡建设委员会工作人员到A-东区A32#-A42#及4#-5#地下车库工程的现场检查情况及调取有关资料和2019年9月27日对当事人华润建筑有限公司委托代理人李伟的询问，查明华润建筑有限公司作为A-东区A32#-A42#及4#-5#地下车库工程的施工单位，在施工过程中回填土未压实造成回填土不密实、下沉，违反了《建筑地基基础工程施工规范》第8．5．6的规定；该工程34#-36#楼、38#-42#楼室外楼梯地基验槽记录缺失，违反了《建筑地基基础工程施工质量验收标准规范》第3．0．4条的规定；该工程4#、5#车库存在卷材防水层不按技术标准施工造成车库达面积漏水的问题，违反了《地下防水工程质量验收规范》第4．3．16条的规定，以上违法事实清楚，证据确实、充分，华润建筑有限公司及其项目负责人李伟对此无异议。上述问题涉及的工程合同价款为69935438．45元。依据《北京市建设工程质量条例》第十一条、第七十五条第一款，责令华润建筑有限公司改正，处工程合同价款百分之三发款的处罚，罚款额为2098063．15元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。董玲玲与华润置地公司签订的案涉商品房预售合同均系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按照合同约定履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人有义务提交证据证明自己的主张，否则将承担举证不能的后果。当事人协商一致可以解除合同；当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二、十三条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人可以请求解除合同和赔偿损失。董玲玲以房屋存在明显的设计、施工瑕疵，房屋质量存在重大缺陷为由主张解除合同，根据查明的事实，**1号房屋、**4、**5号地下车库所在楼栋均已取得建设工程规划核验意见，并经竣工验收合格；其所主张案涉房屋存在明显的设计、施工瑕疵问题和房屋质量问题，不属于房屋主体结构质量问题或严重影响正常居住使用的问题，不能作为解除合同并退还购房款的理由。对董玲玲所提逾期交房违约金问题，合同约定主合同以及补充协议签订并生效且所付全部房款到达开发商账户二十五个工作日以上的，华润置地公司在2019年4月30日前交付房屋。根据查明的事实，华润置地公司于2019年4月26日通知董玲玲收房，符合双方约定的交房时间，不存在逾期交房的问题，对董玲玲要求华润置地公司支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。董玲玲所主张律师费和公证费并无合同和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、十三条之规定，判决如下：驳回董玲玲的全部诉讼请求。案件受理费74211元，由董玲玲负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  梁朝宝二〇二〇年十二月七日书记员  沈 彤