山东省威海市文登区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁1003民初6566号原告：姚文江，男，汉族，居民，住威海市文登区。委托诉讼代理人：杨华康（系原告姐夫），男，汉族，居民，住威海市文登区。被告：威海天山房地产开发有限公司，住所地威海市文登区经济开发区广州路46号。法定代表人：高立香，总经理。委托诉讼代理人：郭万万，该公司法务经理。姚文江与威海天山房地产开发有限公司（以下简称天山公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年12月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚文江向本院提出诉讼请求：1、要求依法判令被告支付原告2015年12月30日起至2020年8月31日前的逾期交房违约金49091元。2、要求依法判令被告支付原告2020年9月1日起至被告为原告办理交房之日止逾期交房违约金。3、要求依法判令被告支付原告逾期办证及自2020年8月31日起至被告办证之日起的逾期办证经济损失(按照国家标准赔偿)。4、诉讼费用由被告承担。第一次庭审中，原告变更诉讼请求第1项为：以287756元为本金，自2017年12月18日（自本次庭审往前推算三年）至2020年12月18日止，按照年利率6%计算，由此计算的数额应为5万多元，但原告只主张49091元；另放弃第2、3项诉讼请求。第二次庭审中，原告变更第1项诉讼中逾期交房违约金的起算日为2017年12月2日，其他无变动。事实和理由：原告与被告于2015年5月23日签订一份《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告位于天山水榭花都居民小区3号1单元2604室商品房一处，建筑面积102.77平方米，商品房款287756元。被告应当在2015年12月30日前将符合合同约定的商品房交付给原告，且具备质检部门验收合格证明文件(即竣工验收报告等)。同时按照合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”在商品房交付后180工作日内办理房屋权属证书，否则，按照合同第九条要求：自2015年12月30日起至实际交付之日止，被告需向原告按日支付已付房款0.01%的违约金。被告至今未按合同要求在商品房达到交付使用条件后，履行书面通知原告办理交付手续的义务；同时原告于2020年9月1日上午主动要求被告单位工作人员王伟等人提供质检部门的验收合格证明文件时，被告仍不能出具竣工验收报告等证明文件，根据合同第十一条由此产生的延期交房责任由被告承担。被告至今尚未交付商品房以及为原告办理房屋权属证书，故原告具文起诉，请依法判决。被告天山公司辩称：1，逾期交房的情况并不存在。2015年12月23日，被告通过邮寄交房通知书的方式通知原告办理收房手续，原告收到交房通知书，但原告是否来办手续并不清楚，我们的资料显示原告始终没有来收房。2，从约定交房之日2016.1.5至原告起诉之日，原告的主张已经超过3年的诉讼时效，法庭应据此驳回其诉请。原告于2020年7、8月左右来我公司要求办理收房手续，同时要求我公司提供竣工验收备案证、住宅质量保证书和住宅使用说明书，我公司当时未能提供竣工验收备案证（因为工程虽然已经竣工验收，但相关证件不在我公司），原告拒绝收房。本院经审理认定事实如下：2015年5月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告姚文江购买被告天山公司开发的位于威海市文登区天山水榭花都居民小区3号1单元2604室一套，房款共计287756元。该合同第八条约定，出卖人需于2015年12月30日前，将经质监部门验收合格的房屋交付买受人使用。第九条约定，如出卖人逾期交房，合同继续履行，自第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付购房款万分之壹的违约金。2015年12月23日，被告天山公司向原告姚文江邮寄了交房通知书。2016年1月5日，原告姚文江至房屋现场就房屋建设状态进行了拍照，自照片显示，案涉房屋外墙尚未涂刷、窗户未安装、楼前尚未硬化完成，房屋内亦未清理，尚无法正常使用居民，原告姚文江未办理收房手续。原告姚文江称其一直与被告天山公司进行沟通，每年亦会至现场查看，但因始终未向原告出示交付标准的证据，比如法律规定的三书一证一表（《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》、《建设工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》，简称三书一证一表），故至今未交接。庭审中，原告提交录音材料两则，欲证实2016年7月3日、2020年9月1日，原告与被告工作人员王伟通话沟通房屋交付内容。另查，2019年5月13日，文登经济开发区建筑工程质量监督管理站针对案涉的天山水榭花都3#楼出具《建设工程质量监督报告》，认为具备备案条件、同意备案。原告姚文江虽对上述证据的真实性无异议，但称此仅为过程性报告，并非工程验收的最终报告，且房屋交付应满足下列两项：1、房屋的实体工程竣工验收合格。2、需同时拿到三书一证一表，并在交付房屋时一并向买受人提供。现被告仅提供《建设工程质量监督报告》，资料不齐。并且，依据《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》鲁建发【2009】11号（已于2020年1月1日失效）第七条之规定，开发企业交付商品房时，应当向买受人提供房地产开发项目竣工综合验收备案证明。关于印发《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案管理办法》的通知鲁房建字【2019】34号第十二条之规定，房地产开发项目竣工综合验收合格并取得备案手续后，方可交付使用。案涉房屋未取得竣工综合验收备案，不具备法律规定的交付条件。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告姚文江购买被告天山公司开发的案涉房屋，被告天山公司本应按合同约定期限将符合合同约定条件的案涉房屋交付原告姚文江使用。经查明被告天山公司虽于2015年12月23日通知原告姚文江交房，但此时案涉房屋尚未完成建设，更不符合合同约定的交付条件，故原告姚文江当时未予收房，于法有据。2019年5月13日，案涉房屋经文登经济开发区建筑工程质量监督管理站同意备案，据此本院认为，此时案涉房屋已符合合同约定的交付条件。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用。本案中，《商品房买卖合同》中约定的交付条件，即主体经质监部门验收合格，不违反上述法律规定。原告姚文江主张的需达成综合验收标准，与合同约定不符，且即便房屋尚未达到综合验收标准，但从我院审理的众多类案可知，此时该栋楼已有业主居住，说明案涉房屋已达可正常居住使用程度，故自2019年5月13日后原告仍拒绝接收房屋，本院认为没有事实及法律依据。综上，本院认为，结合本案查明的事实，应当认定2015年12月31日至2019年5月12日期间，被告逾期交房。《中华人民共和国民法总则》关于诉讼时效规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。本案中，逾期交房违约责任系以日为单位累计计算违约金数额，属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效。虽2015年12月31日至2019年5月12日期间，被告均属违约，但原告未及时就逾期交房违约金向被告进行催要，故应当适用诉讼时效，而原告自愿自2017年12月2日起计算逾期交房违约金，本院予以支持。综上，被告应承担2017年12月2日至2019年5月12日（共526天）期间的逾期交房违约金。关于逾期交房违约金计算标准问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原、被告明确约定逾期交房违约金按已交购房款的日万分之一计算，此约定除具有法定或约定事由，不应擅自变更。原告虽主张双方约定的计算标准过低，申请按年利率6%加以计算。但《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本案中，原告姚文江虽主张约定的计算标准过低，但就其损失事实未举证证实，而结合当地租金水平来看，一年的逾期交房违约金为10503元（287756×0.01%×365），并未明显过分偏低，故原告申请调整为按年利率6%计算，依据不足，本院不予支持。综上，被告天山公司应以287756元为本金，按日万分之一标准支付原告姚文江自2017年12月2日至2019年5月12日（共526天）期间的逾期交房违约金，经计算数额为15136元（287756×0.01%×526）。原告诉讼请求中超出上述部分，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、被告威海天山房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告姚文江2017年12月2日至2019年5月12日期间的逾期交房违约金15136元。原告姚文江收款账户：中国农业银行文登东城分理处，户名：姚文江，账号：62×××18。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费514元，由原告姚文江负担356元，由被告威海天山房地产开发有限公司负担158元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  孙灵俊二〇二〇年十二月二十八日书记员  姚秀梅