贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终6339号上诉人（原审被告、反诉原告）：遵义渝欧文化旅游发展有限公司。住所地：贵州省遵义市汇川区珠江路西段南侧遵义古城项目2号楼二层，统一社会信用代码：91520303MA6DM7AU8L。法定代表人：何洪,公司总经理。委托诉讼代理人：邵磊，重庆瑞月永华律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨邦义，男，汉族，1970年10月24日出生，贵州省遵义市人，住贵州省遵义市汇川区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王雯，女，汉族，1975年9月18日出生，贵州省遵义市人，住贵州省遵义市汇川区。委托诉讼代理人：张华东，贵州悠南律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢国昌。上诉人遵义渝欧文化旅游发展有限公司（以下简称渝欧公司）因与被上诉人杨邦义、王雯商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省遵义市汇川区人民法院（2020）黔0303民初3460号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。渝欧公司上诉请求：1、撤销贵州省遵义市汇川区人民法院（2020）黔0303民初3460号《民事判决书》，将案件发回重审，或依法改判驳回被上诉人的上诉请求，支持上诉人在一审中的反诉请求。2、本案一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审错列当事人，程序违法，应当发回重审。本案系商品房买卖合同纠纷，双方提出诉请的依据系《商品房买卖合同》，该合同的双方为上诉人与被上诉人王雯。杨邦义虽然与王雯系夫妻关系，但杨邦义并未在合同上签字，并非合同的当事人，不论其与王雯为何种关系，都不应作为本案的当事人。一审将被上诉人杨邦义作为案件当事人违背合同相对性原则，属于严重程序违法，应当发回重审。二、一审判决认定事实错误。1、一审对个人征信报告选择性片面使用，并不全面也不客观，也不关注征信报告中反映的事实与合同签订时间的关系。本案双方签订合同时间为2018年5月26日，根据《遵义市商品房买卖合同补充协议》第一条第1款，“甲方已告知乙方在签订本合同前自行到甲方指定的银行询问、查询是否满足本合同约定的按揭贷款要求”，在签订合同前二被上诉人已经向贷款银行咨询，咨询时的征信情况是满足银行贷款要求的。但自合同签订后按揭审批期间，二人多次到银行贷款，其中杨邦义在合同签订后于2018年10月31日在红花岗区富民村镇银行抵押贷款76万元，于2019年8月28日抵押贷款80万元。被上诉人王雯在合同签订后于2018年11月1日在宁波银行消费贷款10万元，2018年11月2日在宁波银行消费贷款20万元。2019年2月27日在宁波银行消费贷款30万元。另外在2018年6月20日在建设银行贵州省分行办理额度为3万元的信用卡。而杨邦义名下已经有一笔交通银行89万元的住房按揭贷款。本案中双方交易的是商业用房，本身贷款政策较住宅而言更为严格，正是二被上诉人在按揭审批期间在已经存在住房按揭贷款情况下的多次贷款行为，影响了银行的按揭审批通过，导致该二人的征信报告和工资收入不足以支撑按揭银行继续放贷51万元。一审判决书中对二人的征信情况进行描述，但并不全面也不客观，刻意回避了二人在商品房买卖合同签订后发生了上百万贷款的事实。2、一审判决认为贷款无法发放属于不可归责于双方原因是错误的。《遵义市商品房买卖合同补充协议》第一条第3款列举了部分乙方原因的情形，其中包括资料不符合银行要求、有不良征信记录、每月收入额不能满足申请贷款额要求、提供资料不真实、不履行签字手续等。由此可见，不良征信（即征信逾期）只是“乙方原因”的一种，而一审判决在排除被上诉人具有不良征信的情形后，就直接将本次不能贷款认定为“不可归责于甲乙双方原因”显然属于逻辑错误，在逻辑上不周延。征信无逾期并不等同于非乙方原因，现有征信不匹配贷款额度也属于乙方原因。并且，一审判决并未对银行拒贷的原因进行核实，也不采信上诉人的说法，一味强调买受人征信无逾期，简单粗暴得出结论，完全不顾商业银行按揭贷款的基本原则和规律，尤其是不能排除“每月收入额不能满足申请贷款额要求”这一情形。那么按照一审判决的逻辑，银行发放贷款都不会考虑申请人的已有贷款和还款能力，只要买受人征信无逾期都能发放，显然是错误的。3、本案不能贷款的原因归责于被上诉人无疑。如果是合同签订后到按揭审批期间，被上诉人的征信没有任何变化的情况下，按揭银行违背原初审结果拒绝放贷，则可以视为“不可归责于甲乙双方原因”。但本案中恰恰是被上诉人在向按揭银行咨询确认后，擅自发生多笔贷款，金额高达100多万元，必然会影响其还款能力，显然不属于“不可归责于甲乙双方原因”，而明显属于“乙方原因”。从另一个角度看，既然宁波银行愿意以信用方式发放30万元贷款，上诉人的合作按揭银行为何不能以抵押方式发放51万元贷款?恰好说明正是因为二被上诉人新发生的贷款挤占了本案按揭贷款的信用额度，最终导致不能贷款。三、一审法律适用错误。1、一审判决以《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条作为判决依据，但该条适用的前提是“导致商品房买卖合同不能继续履行的”。具体到本案中，即便是被上诉人不能通过银行按揭贷款方式购买，也不能直接得出合同不能继续履行的结论。签订商品房买卖合同的目的是取得房屋权属，本案中不存在任何阻碍被上诉人取得房屋产权的情况，作为买受人不能按揭贷款的情形下还可以采取分期付款、一次性支付等方式，完全不存在合同不能继续履行的情况。本案不具有适用上述司法解释的前提，属于法律适用错误。2、即便是认定不可归责于双方原因，《遵义市商品房买卖合同补充协议》第十八条第7款约定，应当按照补充协议执行。而补充协议第一条第5款中，仅提到了退还已付的房价款，并未提及利息的问题，并且是有条件的。一审判决不顾双方约定，强行适用主合同第八条约定属于严重法律适用错误。3、退一步讲，即便是判决支付利息，被上诉人首付款的支付时间为2018年5月26日，存款利息的起算时间也不应该是当天，也应当从第二天起算。杨邦义、王雯辩称:1.原判认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判；2.上诉人主张被上诉人杨邦义主体不适格于法无据，涉案房屋是被上诉人夫妻共同财产，杨邦义主体适格；3.上诉人未告知被诉人去银行查询相关按揭贷款办理的要求；4.上诉人认为无法办理按揭贷款是被上诉人单方责任无事实依据；5.上诉人称2019年8月30日向被上诉人发催告函，要求重新提交资料没有依据；6、上诉人称能继续履行合同与事实不符，被上诉人正是因为没有现金才办理按揭贷款，如不能办理，无法继续履行合同。杨邦义、王雯向一审法院起诉请求：1、解除双方于2018年5月26日签订的《商品房买卖合同》；2、判令渝欧公司返还杨邦义、王雯商品房首付款514068元、维修基金2208元、工本费40元，支付资金占用利息（该费用以516316元为基数，按年利率6%的标准自2018年5月26日起计算至全部款项返还之日止），以上费用暂共计516316元；3、本案诉讼费由渝欧公司承担。事实及理由：2018年5月16日，杨邦义、王雯与渝欧公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2018421666），由杨邦义、王雯购买渝欧公司开发的位于贵州省遵义市汇川区古城建设项目第2号楼1层1-19号商业房，建筑面积39.42平方米，合同第七条约定合同总价款为1027068元，因杨邦义、王雯资金不足，选择按揭付款方式支付。双方约定办理按揭贷款由渝欧公司负责，杨邦义、王雯只需交纳首付款并提交办理商品房按揭贷款的资料即可，剩余手续由渝欧公司负责完善处理。在签订《商品房买卖合同》当日杨邦义、王雯向渝欧公司支付首付款514068元、维修金2208元、工本费40元，后也按照渝欧公司的要求多次向其提供了所有办理按揭贷款需要的资料，但渝欧公司却在2018年签订合同至今不能为杨邦义、王雯办理按揭贷款，渝欧公司告知无法办理的原因是杨邦义个人的负债率过高所致。杨邦义、王雯认为，渝欧公司明知如杨邦义、王雯个人负债率过高将不能成功办理按揭贷款，却故意隐瞒该事实，从而导致杨邦义、王雯在交纳首付款之后不能办理商品房按揭手续，加重了杨邦义、王雯的经济负担，为维护杨邦义、王雯的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。渝欧公司反诉请求：1、判令杨邦义、王雯继续履行双方于2018年5月26日签订的《遵义市商品房买卖合同》及《补充协议》，一次性向渝欧公司支付购房尾款510000元；2、判令杨邦义、王雯自2019年9月8日起至全部款项付清之日止，以未付款510000元为基数，按每日万分之五的标准向渝欧公司支付逾期付款违约金（暂计至提出反诉之日为72675元）；3、本案诉讼费、保全费由杨邦义、王雯承担。一审法院认定事实：王雯与王邦义系夫妻，2018年5月26日，王雯（甲方）与渝欧公司（乙方）签订了一份《商品房买卖合同》，约定将贵州省遵义市汇川区遵义古城建设项目第2号楼商业幢1层1-19号房出售给王雯，房屋总价款1027068元；合同第八条约定：买方以银行按揭方式付款，于合同签订日交付首期房款514068元，余款513000元以银行按揭支付。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起10日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期出卖人有权解除合同。合同解除后30日内将已付款退还买受人。因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在30日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后30内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息。合同第十条约定：“买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1中方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在60日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之5的违约金，并于实际支付应付款之10日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自收到解除合同通知之日起10日内按照累计的逾期应付款的5%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之5（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起10日内向出卖人支付违约金”。同日双方签订了《补充协议》作为合同附件，补充协议约定：第一条（1）、乙方在用银行按揭贷款方式支付房价款的，双方同意必须向甲方指定银行办理按揭贷款，其贷款首付款比例、贷款金额、贷款期限、贷款利率等按办理贷款时国家及银行的相关规定执行；甲方已告知乙方在签订本合同前自行到甲方指定的银行询问、查询是否满足本合同约定的按揭贷款要求，否则导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，由乙方按本条3款承担责任；（3）、乙方提供的个人按揭资料不符合银行要求或有不良征信记录或每月收入额不能满足申请的贷款额要求或提供的资料不真实或按揭资料审批已获通过而乙方不履行相关签字手续或因乙方其他原因等，导致乙方不能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，则属于乙方责任；（5）因不可归责于甲乙双方的事由导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，甲乙双方愿意继续履行本合同的，双方应在知道情况后30日内对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议，双方按签订的补充协议执行；逾期未达成补充协议或者任何一方明确表示不愿意继续履行本合同的，本合同即自行解除，互不承担违约责任，待乙方配合甲方到房屋产权管理部门办理完撤销、注销该房屋的预告登记、备案手续及产权登记等相关手续后，由乙方自行到甲方处领取已付的房价款。合同第九条第一款约定：买卖双方在合同履行过程中，除非出现双方约定的合同解除条件或者具备法定解除条件外，任何一方不得单方面解除合同，否则违约方按房屋价款的20%向对方支付违约金，并承担由此造成的损失（含相关税、费等损失）。合同签订当日，王雯向渝欧公司支付了首付款514068元及维修基金（代收）12208元、工本费40元。渝欧公司于2018年9月4日办理了房屋预告登记，权利人为王雯。向渝欧公司该项目提供按揭贷款的有几家银行，后渝欧公司的工作人员于2018年5月通过微信向王雯发送了办理按揭贷款所需的资料清单，王雯及王邦义按清单向渝欧公司提供了贷款申请资料，主要包括结婚证、收入证明、个人征信记录等。2019年8月21日，渝欧公司工作人员再次通过微信向王雯发送了贷款所需资料清单，王雯及杨邦义再次向渝欧公司提供了贷款申请资料。渝欧公司将王雯夫妻二人提供的贷款申请资料提交银行审核，银行看到王雯二人的个人征信记录后，认为二人的个人资产负债率较高而不同意发放按揭贷款。渝欧公司工作人员于2019年8月用电话将银行的意见电话通知了王雯。王雯二人随即与渝欧公司协商要求在不支付利息的情况下解除合同并由渝欧公司退还购房款，渝欧公司要求按总价扣除20%的违约金，双方未能达成协议。另查，杨邦义的个人信用报告显示，2017年11月29日在交通银行抵押贷款890000元，到期日期2037年11月29日。2011年12月16日在上海汽车集团财务公司抵押借款70000元；2014年7月3日在汇川农商行信用贷款200000元，于2015年2月15日还清；2015年4月9日在汇川农商行信用贷款200000元，于2016年4月5日还清；2016年6月3日在汇川农商行信用贷款200000元，于2018年5月3日还清。2018年10月31日在红花岗区富民村镇银行抵押贷款760000元，于2019年10月28日还清。所有贷款均无逾期的记录。王雯的个人信用报告显示，其2008年在建设银行办理了个人住房公积金贷款200000元，于2016年2月2日还清；2018年1月17日在宁波银行消费贷款300000元，于2018年3月20日还清；2018年5月23日在宁波银行消费贷款300000元，于2018年8月24日还清；2018年11月1日在宁波银行消费贷款100000元，于2019年1月2日还清；2018年11月2日在宁波银行消费贷款200000元，于2019年1月3日还清。所有贷款均无逾期记录。一审法院认为，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定及双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定：“因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在30日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后30日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息”和《补充协议》第五条约定：“因不可归责于甲乙双方的事由导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的可以解除合同”。从王雯二人的个人信用报告可以看出，二人无任何不良信用记录。银行以二人的资产负债率过高为由拒绝贷款申请，不能归责于王雯二人。贷款合同实行合同自由原则，不同的银行对贷款有不同的要求，银行对贷款申请可以用任何理由拒绝，也可以在没有任何理由的情况下同意，还可以不做任何意思表示，银行拒绝贷款的理由未必真正“合理”。“个人资产负债率较高”是指贷款数额较大，继续发放贷款有信贷风险，无论该理由是否真实、是否成立，均不能以此认定王雯二人有过错。在2019年8月后仍有银行愿意向二人发放贷款，可以看出个人资产负债率在不同银行有不同的审核方式。《补充协议》第三条约定：“乙方提供的个人按揭资料不符合银行要求或有不良征信记录或每月收入额不能满足申请的贷款额要求或提供的资料不真实或按揭资料审批已获通过而乙方不履行相关签字手续或因乙方其他原因等，导致乙方不能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，则属于乙方责任”，认为王雯二人的个人资产负债率较高未必真实，即使真实也不属于《补充协议》第三条约定的属于乙方责任的任何一种。本案中未能签订贷款合同不能归责于双方，故本案商品房买卖合同应当解除，渝欧公司应按《商品房买卖合同》第八条的约定退还已付款及银行同期存款利息。已付款中的工本费40元，因渝欧公司已办理预告登记而实际发生，不予退还。银行同期活期储蓄存款年利率为0.3%，渝欧公司应按此标准返还利息。据此判决：一、解除王雯与遵义渝欧文化旅游发展有限公司于2018年5月26日签订的《商品房买卖合同》及其《补充协议》；二、遵义渝欧文化旅游发展有限公司在本判决生效后十日内返还王雯、杨邦义首付款及维修基金共516276元，并从2018年5月26日起按年利率0.3%计付利息至本息付清之日止;三、驳回杨邦义、王雯其余的诉讼请求；四、驳回遵义渝欧文化旅游发展有限公司的反诉请求。本案本诉案件受理费4480元（已依法减半收取），由王邦义、王雯承担480元，由遵义渝欧文化旅游发展有限公司承担4000元；本案反诉案件受理费808元，由遵义渝欧文化旅游发展有限公司承担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院认为，本案二审各方当事人争议的焦点问题为：1.王雯、杨邦义要求解除与渝欧公司签订的《商品房买卖合同》及其《补充协议》，返还首付款及维修基金，并从2018年5月26日起按年利率0.3%计付利息；2.杨邦义、王雯是否应自2019年9月8日起至全部款项付清之日止，以未付款510000元为基数，按每日万分之五的标准向渝欧公司支付逾期付款违约金。关于本案第一个争议焦点，本院认为，根据渝欧公司与王雯、杨邦义在双方签订的《商品房买卖合同》第八条：“因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在30日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后30日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息”和《补充协议》第五条：“因不可归责于甲乙双方的事由导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的可以解除合同”的约定，只要是不可归责于双方的事由导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的双方均可解除合同。因贷款合同实行合同自由原则，不同的银行对贷款有不同的要求，银行对贷款申请可以用任何理由拒绝。银行以王雯、杨邦义的资产负债率过高为由拒绝贷款申请，不能归责于双方。故本案《商品房买卖合同》应当解除，渝欧公司应按《商品房买卖合同》第八条的约定退还已付款及银行同期存款利息。原审法院根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”之规定和双方约定，对王雯、杨邦义要求解除双方签订的《商品房买卖合同》及其《补充协议》，由渝欧公司返还首付款及维修基金共516276元，并按银行同期活期储蓄存款年利率0.3%为标准支付利息的请求予以支持并无不当，本院予以确认。关于本案第二个争议焦点，本院认为，根据双方《补充协议》第三条：“乙方提供的个人按揭资料不符合银行要求或有不良征信记录或每月收入额不能满足申请的贷款额要求或提供的资料不真实或按揭资料审批已获通过而乙方不履行相关签字手续或因乙方其他原因等，导致乙方不能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，则属于乙方责任”约定。应符合该条规定的几种情形才能认定涉案房屋不能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额是王雯、杨邦义的责任。而本案中，银行是以王雯、杨邦义的资产负债率过高为由拒绝贷款申请，不属于《补充协议》第三条约定的属于乙方责任的情形。且渝欧公司未提供充分证据证明其于2019年8月30日向王雯、杨邦义发催告函，并要求王雯、杨邦义重新提交资料。故渝欧公司要求王雯、杨邦义自2019年9月8日起至全部款项付清之日止，以未付款510000元为基数，按每日万分之五的标准向支付逾期付款违约金的理由不充分，原审法院不予支持并无不当，本院予以确认。因涉案房屋是王雯、杨邦义夫妻共同财产，渝欧公司上诉主张杨邦义主体不适格于法无据，本院不予支持，对一审认定的其他事项，双方当事人均未提出异议，本院予以确认。综上所述，遵义渝欧文化旅游发展有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10576元，由遵义渝欧文化旅游发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 亚 琼审判员 令狐荣强审判员 何  容二〇二〇年十二月八日书记员 张  剑