北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初24928号原告:秦晖，男，1970年1月12日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：何健，北京中昂律师事务所律师。被告：北京金宣置地房地产经纪有限公司，住所地北京市丰台区开阳里六区15号楼1层2号。法定代表人：王强，执行董事。委托诉讼代理人：闫俊生，男，1993年4月1日出生，汉族，该公司员工。被告：北京联优生活智选物业管理有限公司，住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路8号开发区办公楼501室-2567（经济开发区集中办公区）。法定代表人：王彬，执行董事。委托诉讼代理人：李振，男，1991年8月24日出生，汉族，该公司员工。原告秦晖与被告北京金宣置地房地产经纪有限公司（以下简称金宣公司）、被告北京联优生活智选物业管理有限公司（以下简称联优生活公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案后，依法适用普通程序进行审理。秦晖之委托诉讼代理人何健、金宣公司委托诉讼代理人闫俊生、被告联优生活公司委托诉讼代理人李振到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。秦晖向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决二被告共同连带向原告支付房屋租金，暂计34306元(每月租金8300元，自2020年3月10日至2020年7月13日止，实际租金以房屋使用人搬出房屋之日止为准。)2、依法判决二被告共同连带向原告支付违约金16600元，并解除原告与被告一签订的《北京市房屋出租委托代理合同》，并交还涉诉房屋。三、本案诉讼费用由二被告承担。事实及理由：原告与被告一(菜市口店)于2017年12月9日签订《北京市房屋出租委托代理合同》，合同中约定被告一向原告提供坐落于北京市西城区永安路北XX号房屋的房屋出租代理服务，出租代理期自2017年12月10日至2020年12月10日。其中合同第四条第一款规定:“第一、二年房屋租金为8000元/月，第三年房屋租金为8300元/月。”;合同第四条第三款规定:“乙方将各期租金划入甲方账户的日期:第一次2017年12月13日;第二次2018年3月10日;第三次2018年6月10日;第四次2018年9月10日，以此类推。”合同第九条第四款规定:“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同:1、未按规定划付租金达5日以上的。......”;合同第十条第三款规定:“乙方有第九条第四款情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金。”合同签订后，被告一一开始按照合同约定向原告支付房屋租金。直至2019年9月，被告一告诉原告其代理服务现由被告二代替履行，但并未签订转委托合同、新的委托代理合同等任何书面协议。后被告二仅仅支付一个季度的租金后，便自2020年3月10日起至今一直未支付此期间的租金。原告认为，首先，被告一在未经原告的同意下便将代理服务转委托给被告二;其次，原告查明被告一的原法定代表人为现被告二的法定代表人，并且被告一(菜市口店)与被告二(菜市口店)的工作地址、工作人员一致，因此原告认为二公司具有混同行为。因此，原告请求二被告对此承担连带责任。综上所述，为依法维护原告的合法权益，特向贵院起诉，愿贵院依法支持原告的诉求。金宣公司辩称，针对原告诉讼请求，我方认为我方是适格被告，与被告二之间是委托关系，我方委托被告二进行打款，实际是我方和业主签订并履行合同，我方和原告的合同有三个月的延长期，在合同中3.2条有明确规定，意思是我们在2021年在3月10号之前给他就可以，租金我方承认尚欠租金，但是现在给不了，给不了的原因是现在我们没有钱，房子现在也交还不了原告，因为还有租户。同时认为违约金约定过高，请求降低。被告联优生活公司辩称，我方不是适格主体，合同是由被告一和原告签订并履行的，我方只是接受被告一的委托代为打款。我方并不实际占有和使用该房屋，并且该房屋与案外人所签署的合同的主体也都是被告一公司，我们公司和被告一公司是关联公司，当时是被告一公司因为疫情原因，账户没钱，说看我们公司能不能暂时接济一下。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：秦晖与金宣公司于2017年12月9日签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定原告将位于北京市西城区永安路北XX号房屋的房屋交付金宣公司，由金宣公司提供出租代理服务，出租代理期自2017年12月10日至2020年12月10日。其中合同第四条第一款约定，第一、二年房屋租金为8000元/月，第三年房屋租金为8300元/月；合同第四条第三款约定，乙方将各期租金划入甲方账户的日期:第一次2017年12月13日;第二次2018年3月10日;第三次2018年6月10日;第四次2018年9月10日，以此类推；合同第九条第四款约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同:1、未按规定划付租金达5日以上的；合同第十条第三款约定，乙方有第九条第四款情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金。合同签订后，金宣公司开始按照合同约定向原告支付房屋租金，直至2019年9月。庭审中，原、被告三方均陈述，因金宣公司向原告表示经营困难，暂时由联优生活公司付款，但因付款需要走公司财务手续，需要另行签订合同。故秦晖与联优生活公司于2019年8月22日签订《资产管理服务合同》，合同载明租金预期收益为8000元/月。合同使用e签宝电子合同方式签订。合同签订后，联优生活公司于2019年9月17号向秦晖支付24000元，于12月16号向秦晖支付24900元。庭审中，秦晖与金宣公司陈述涉案房屋目前仍由金宣公司对外出租，有案外人租客在使用。联优生活表示其与金宣公司为关联公司，其仅依据金宣公司指示，代金宣公司支付了部分租金。本院认为，秦晖与金宣公司所签《北京市房屋出租委托代理合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，依法应属有效。关于合同属性。双方合同中虽有委托出租等字样或约定，但根据合同约定被告直接向原告支付租金、被告作为其自称的受托人并不知晓实际承租人、被告法定代表人直接按约定向原告付租的情况可以认定，原、被告之间直接形成针对诉争房屋的租赁合同关系。对于秦晖与联优生活公司签订的《资产管理服务合同》，因各方当事人均陈述仅为代付款而走的财务手续，并非真实缔结合同的意思表示。且联优生活公司后续的付款金额并未按《资产管理服务合同》约定的标准履行而是按秦晖与金宣公司签订的《北京市房屋出租委托代理合同》中约定的8300元/月标准支付。故本院认为，秦晖与联优生活公司签订的《资产管理服务合同》并非当事人真实意思表示，合同不成立。据此，本院认为，合同当事人为秦晖与金宣公司，联优生活公司不是合同当事人，无需承担合同义务。联优生活公司与金宣公司为关联公司，但不能仅以公司存在关联即否定公司的独立性，本院对于原告要求二被告共同承担责任的诉讼请求不予支持。金宣公司因逾期支付房租超过5天构成根本违约，秦晖可以行使单方解除权，故本院对于秦晖的解除合同的诉讼请求予以支持。合同解除后，金宣公司有义务将涉案房屋腾空交还秦晖，故本院对于秦晖要求交还房屋的诉讼请求予以支持。同时，合同因金宣公司单方违约而解除，其应当依据合同支付约定的违约金，但鉴于疫情影响，本院认为合同约定的违约金标准过高，本院将对于违约金酌情降低。金宣公司租金付至2020年3月10日，其应当支付2020年3月10日至合同解除并交还房屋之日的租金。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十四条之规定，本院判决如下：一、解除原告秦晖与被告北京金宣置地房地产经纪有限公司于2017年12月9日签订的《北京市房屋出租委托代理合同》；二、本判决生效后七日内，被告北京金宣置地房地产经纪有限公司将位于北京市西城区永安路北XX号房屋腾空交还原告秦晖；三、本判决生效后七日内，被告北京金宣置地房地产经纪有限公司给付原告秦晖自2020年3月10日至房屋交还之日的房屋租金，按每月8300元计算；四、本判决生效后七日内，被告北京金宣置地房地产经纪有限公司给付原告秦晖合同解除违约金8300元；五、驳回秦晖的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。案件受理费1073元，由原告秦晖承担175元（已交纳），由北京金宣置地房地产经纪有限公司负担898元（于本判决生效之日起七日内缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。审 判 员  韩 楠二〇二〇年十二月三十一日法官助理  苏 静书 记 员  温晓娟