北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初28327号原告（反诉被告）：北京京城联行房地产经纪有限公司，住所地北京市丰台区石榴园北里42号楼3层3单元306。法定代表人：彭在收，总经理。委托诉讼代理人：司远，男，该公司员工。被告（反诉原告）：裴京福，男，1962年1月10日出生，汉族，住山东省威海市。原告（反诉被告）北京京城联行房地产经纪有限公司（以下简称京城联行经纪公司）与被告（反诉原告）裴京福房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）京城联行经纪公司法定代表人彭在收、委托诉讼代理人司远，被告（反诉原告）裴京福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。京城联行经纪公司向本院提出诉讼请求：1．请求法院判令解除原被告双方于2019年9月19日签订的《北京市房屋出租委托代理合同》；2．请求判令被告向原告支付违约金7600元；3．请求判令被告退还原告2020年4月15日至2020年10月19日的房屋租金23307元；4．诉讼费用由被告承担。事实与理由：原被告双方于2019年9月19日签订了《北京市房屋出租委托代理合同》，约定被告将其所有的位于北京市丰台区海慧寺1楼6门XX号房屋委托出租给原告，租期一年，次卧由被告哥哥的前妻进行出租，原告负责主卧居住和管理，原告按照每月3800元半年付的方式给被告支付房租，2019年9月20日、2020年3月20日，原告分两次已经将一整年的房租全部支付给了被告。2020年4月15日，被告以不明原因给原告断电，并且被告哥哥的前妻无理由向原告索要电费押金1000元，断电后原告第一时间通知被告协调解决，沟通多次并未解决，房屋至今是断电状态，导致原告无法正常居住和出租。根据合同第五条第四款的规定，如房屋存在隐患，影响正常居住的（如设施严重老化，供暖供电供气不足，线路故障，室内防水不足或老化，邻里关系严重不和及周边环境差等）应在签署合同前如实告知，未如实告知后果由被告承担，被告不能为原告提供正常居住和出租的房屋，构成了根本违约，故被告应退还从停电之日起六个月零四天的房租和违约金。综上所述，被告未履行合同义务，给原告造成了经济损失，故原告诉至法院，请求判如所请。裴京福辩称，同意解除合同。原告已经交付了一整年的租金，一直正常使用房屋。被告不存在断电的事实，没有违反合同约定，故不同意支付违约金和租金。原告尚欠付2019年12月至2020年5月的水费905元，故其提出如下反诉请求：要求反诉被告向其支付2019年12月至2020年5月20日的水费905元。京城联行经纪公司对反诉辩称，认可裴京福主张的水费数额，但因裴京福哥哥的家属也把次卧出租，双方对外出租的承租人数差不多，因此其愿意承担一半的水费。本院经审理认定事实如下：2019年9月19日，裴京福（委托人、甲方）与京城联行经纪公司（租赁代理机构、乙方）签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定：“第二条委托事项：1．甲方将坐落于北京市海慧寺1号楼6-XX室（以下简称XX室）合计面积为75平方米之房屋委托乙方对外出租。2．甲方全权委托乙方独家代理房屋出租事宜，并代理签署相关合同，乙方在授权范围内签署的合同文件，甲方均认可。第三条委托出租期限：1．委托期自2019年10月20日至2020年10月19日止共计壹年。3．甲方应于2019年10月20日前将房屋交付给乙方。第四条房租、佣金及付款方式：1．从2019年10月20日开始计算租金，即自委托日起至委托期满给甲方12个月的房租，无论房屋出租与否，房租都由乙方划到甲方账户上。3．房屋租金为每月3800元，按半年缴付年租金共计45600元。4．房屋在租赁期间所产生的物业、供暖费用由甲方承担，其它费用由承租方承担。如乙方或承租人垫付了应由甲方支付的费用，甲方应根据相关缴费凭据及合同清单在合同期满前返还相应费用。第五条双方权利与义务：1．甲方提供的房屋及设施应完好无损（在本合同签订前，经甲、乙双方确认签字），乙方负责监督承租人妥善管理并安全使用房屋内所留家具、电器及设施，如属人为损坏，乙方负责监督承租人修理或赔偿。如属自然损坏、影响承租人正常使用，甲方应在15天内修理好交付承租人使用。若超过上述期限，免租期自动顺延相应时间。3．乙方应保证承租人的合法身份，如出现承租人非法转租，盗走房屋设施及物品，欠费脱逃等意外情况，由乙方负责，甲方应积极协助。4．如房屋存在隐患，影响正常居住的（如设施严重老化，供暖供电供气不足，线路故障，室内防水不足或老化，邻里关系严重不和及周边环境差等）应在签署合同前如实告知，如未如实告知后果由甲方承担。如房屋内所留家电等过于陈旧或已超出使用年限，甲方应主动搬离此房，否则自然损坏后不得据此索赔。第六条违约：1．如不遵守上述约定视为违约，违约责任与合同终止一致。2．出租代理期内，甲方或乙方提前单方终止本合同的，需提前30天书面通知对方，并支付对方本合同所约定年租金总金额的百分之十五作为违约金，并支付乙方所介绍客户所付中介费、搬家费等相应费用。第九条补充规定：提前一个月付半年房租。付款日期及金额：第一次2019年9月20日，人民币金额为22800元，第二次2020年3月20日，人民币金额为22800元。”合同签订后，裴京福将XX室的主卧和客厅交付给京城联行经纪公司，由其代理房屋出租事宜，并在XX室主卧和客厅安装了单独电表，XX室的次卧由裴京福哥哥的家属管理使用。京城联行经纪公司依约向裴京福交纳了租期内的全部租金，并将XX室主卧及客厅出租给他人使用。京城联行经纪公司称，2020年4月，裴京福哥哥的前妻要求其交纳电费押金1000元，其拒绝后，裴京福哥哥的前妻切断了XX室主卧和客厅的电源，导致京城联行经纪公司的承租人无法正常居住，后京城联行经纪公司与裴京福沟通要求其解决停电问题，裴京福承诺予以解决但未处理，故裴京福构成了根本违约。裴京福辩称，其不清楚京城联行经纪公司所述的停电情况，即使存在该情况，京城联行经纪公司亦可自行解决，不存在因停电导致合同无法履行的事实。为证明XX室因裴京福哥哥家属切断电源导致一直处于无法居住状态，裴京福未能积极配合解决，京城联行经纪公司向本院提交其拍摄的屋内视频，其公司员工与裴京福于2020年7月沟通解决断电问题的电话录音及短信聊天记录，证明因断电一事公司员工多次与裴京福沟通，裴京福亦认可断电系其居住在XX室次卧的其哥哥的家属所为。裴京福认可上述证据材料的真实性，但不认可证明目的，称因其人在外地，对于断电一事并不知情，从其事后了解来看，京城联行经纪公司将XX室出租后，租户与在XX室次卧居住的裴京福侄子在2020年3、4月时产生过矛盾，租户过年离京时擅自关闭电闸，造成其侄子冰箱内食物腐坏，后其侄子向京城联行经纪公司追偿，直至2020年7月，京城联行经纪公司都未将事情解决，其侄子并未切断电源，而且即使存在断电情况，京城联行经纪公司自行关合漏电保护器即可恢复供电。为证明XX室房屋的水费欠付情况，裴京福向本院提交小区物业经理向其催缴水费的电话聊天记录及农业银行海慧寺宿舍出具的证明一份，证明XX室从2019年11月至2020年5月20日水费数额为905元，裴京福侄子已交其中185元的水费。京城联行经纪公司认可上述期限内水费欠付总额，但其认为裴京福侄子将XX室次卧出租给他人，因双方承租的租户人数相当，其同意承担上述欠付水费金额的一半。关于腾房时间，京城联行经纪公司称其于2020年4月15日之后便未在XX室居住，2020年5月1日之后将屋内物品搬离，将房屋钥匙留在房屋处。裴京福称，京城联行经纪公司于2020年9月5日告知其将XX室房屋钥匙放置于屋内，其于2020年10月5日收房。庭审中，双方均同意解除《北京市房屋出租委托代理合同》，解除时间为2020年11月10日。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有约束力。本案中，京城联行经纪公司与裴京福签订的《北京市房屋出租委托代理合同》系双方真实意思表示，亦不违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按照合同约定履行各自的义务。现双方均同意上述《北京市房屋出租委托代理合同》于2020年11月10日解除，本院对此不持异议，并予以确认。京城联行经纪公司主张因裴京福家属人为断电导致XX室房屋无法正常居住使用，裴京福在明知断电原因的情况下未能积极予以解决，致使双方之间的合同目的不能实现，故认为裴京福根本违约，但其并未提交充分证据证明断电的具体原因和方式，裴京福对此亦不予认可，本院无法据此认定裴京福存在根本违约行为，故对京城联行经纪公司主张裴京福返还租金及支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。对于租期内的欠付水费问题，京城联行经纪公司与裴京福对时间及总额能达成一致，京城联行经纪公司自愿承担其中的一半金额，根据双方当事人陈述的本案房屋的居住使用状况，本院认为此数额合理，本院以此数额支持裴京福的反诉请求，超出部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、北京京城联行房地产经纪有限公司与裴京福于2019年9月19日签订的《北京市房屋出租委托代理合同》于2020年11月10日解除；二、北京京城联行房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内支付裴京福水费452．5元；三、驳回北京京城联行房地产经纪有限公司的其他诉讼请求；四、驳回裴京福的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费311元，由北京京城联行房地产经纪有限公司负担元298．5元（已交纳286元，余款12．5元于本判决生效之日起七日内交纳），由裴京福负担12．5元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 李 蕊二〇二〇年十二月二十五日书记员 赵春阳