北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初22468号原告（反诉被告）：党进，男，1988年4月12日出生，汉族，无业，住陕西省富平县。委托诉讼代理人：田茂畅，北京康中律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京海天一色餐饮有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：康奇，经理。委托诉讼代理人：温杰，男，1958年3月11日出生，汉族，北京海天一色餐饮有限公司职员，住北京市朝阳区。原告（反诉被告）党进（以下简称姓名）与被告（反诉原告）北京海天一色餐饮有限公司（以下简称海天一色公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。党进的委托诉讼代理人田茂畅，海天一色公司的委托诉讼代理人温杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。党进向本院提出诉讼请求：1、党进与海天一色公司于2018年9月25日签订的《租赁合同》于2018年9月25日解除；2、海天一色公司退还租金140060元；3、海天一色公司赔偿装修损失154338元；4、海天一色公司赔偿设备、原料及人员工资损失91201.96元。事实与理由：2018年9月25日，党进与海天一色公司签订租赁合同，约定由海天一色公司将位于北京市朝阳区X号楼一层南侧房屋（以下简称租赁标的）出租给党进，从事陕西小吃经营使用，租赁期限自2018年9月25日至2021年10月14日止，租金为262800元/年，装修免租期为20日。合同签订后，党进依约向海天一色公司交纳租金140060元，并对租赁标的进行装修，但因租赁标的无法办理工商登记，导致合同目的无法实现，造成相应经济损失，故诉至法院。海天一色公司辩称：不同意党进的诉讼请求。党进要求《租赁合同》于2018年9月25日解除没有事实和法律依据，党进于2018年12月因违规营业，被行政部门责令停业整顿，我公司在签订《租赁合同》时不存在隐瞒行为，对党进尽到告知义务，我公司同意解除《租赁合同》，但党进需要支付2018年9月25日至2019年2月14日期间的租金；党进要求退还租金没有事实和法律依据，党进自2018年9月25日起即占有租赁标的，因其违约，导致《租赁合同》无法继续履行，我公司为避免损失扩大于2019年2月25日收回租赁标的；党进要求赔偿装修损失没有事实和法律依据，根据《租赁合同》，党进构成根本违约，其无权利要求我公司赔偿；党进要求赔偿设备、原料、员工工资没有事实和法律依据，设备、原料已被食品药品监督管理局没收，其无权利要求我公司赔偿。海天一色公司向本院提起反诉请求：1、海天一色公司与党进于2018年9月25日签订的《租赁合同》于2019年2月15日解除；2、党进支付2018年9月25日至2019年2月14日租金102960元；3、党进支付违约金78840元。事实与理由：我公司与党进于2018年9月25日签订《租赁合同》，约定由党进承租租赁标的，从事陕西小吃经营使用。2018年12月，因党进违规营业，导致租赁标的被政府部门责令整改并停业整顿。党进在未告知我公司的情况下撤离租赁标的，我公司曾就解除合同及返还租赁标的事宜多次与其协商，党进均予以拒绝。党进就海天一色公司的反诉请求答辩称：海天一色公司的反诉事实和理由均不成立，经查询租赁标的没有房产证，海天一色公司对租赁标的没有出租权；并非党进违规营业导致停业整顿，而是租赁标的没有产权证书，无法办理营业执照，因而被行政机关部门责令停业。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月25日，海天一色公司（甲方、出租方）与党进（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定：甲方将租赁标的提供乙方从事陕西小吃项目的经营使用，租赁面积100平方米；租赁合同期限3年20天，自2018年9月25日至2021年10月14日；开业日期为2018年10月14日或之前；乙方的租赁费262800元/年；乙方的装修、装饰期间为20天，即2018年9月25日起至2018年10月14日止，在此期间甲方不收取乙方的租金（不包括乙方在此期间的水、电、燃气费，管理费，油烟管道清洗、排污费用）；甲、乙双方自本合同生效之日期当日内，乙方向甲方交纳保证金65700元；乙方向甲方支付租金方式为押三付三，自合同签订生效之日期租金每一年在前一年基础上递增5%；乙方逾期交纳租赁费超过5个工作日外交纳租赁费的，除了依照本合同第八条之规定承担相应责任以外，乙方不再享有本合同第六条第1项下权利，乙方须补缴装修期间租金，甲方有权书面通知乙方解除、终止本合同；违约金数额为本合同标的额30%，因此而给对方造成直接经济损失的，还应当承担损失赔偿责任。合同签订后，党进向海天一色公司支付2018年9月25日至2018年12月24日的房屋租金65700元、押金65700元、装修保证金8000元、装修管理费660元。海天一色公司于2018年9月15日将租赁标的交付党进，党进随即对租赁标的进行装修使用。庭审中，党进称在签订前海天一色公司承诺租赁标的可以办理工商登记，因海天一色公司未提供租赁标的的权属证明和相应的规划许可手续，导致其无法办理工商登记，致使合同目的无法实现，已构成根本违约，其于2019年1月10日搬离租赁标的。为此，党进提交北京工商登记申请服务平台截屏、录音予以证明。海天一色公司对此不予认可，称租赁标的可以办理工商登记，北京市工商行政管理局朝阳分局对党进在北京工商登记申请服务平台的申请予以驳回，并在审批意见中出具修改意见，党进无法办理工商登记系由其自身原因导致的，同时双方在合同中并无办理工商登记约定。党进主张装修、设备、原料及人员工资损失，为此提交记录单、转账凭证、收据、销售单等予以证明，海天一色公司对此不予认可。经询，海天一色公司称其于2019年2月15日收回租赁标的并于2019年3月初另行出租。庭审中，海天一色公司称租赁标的产权人为北京新X物业公司，不清楚租赁标的建设工程规划许可手续情况，租赁标的属合法建筑，其有权进行对外出租。海天一色公司未提交租赁标的建设工程规划许可手续。本院释明双方在合同无效的情形下是否在本案中就合同无效的法律后果进行主张，双方均明确表示如果法院认定本案租赁合同无效，要求一并处理无效后的法律后果。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，租赁标的在一审法庭辩论终结前尚未取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，故双方签订的《租赁合同》应当归于无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，根据现有证据及本院查明情况，在《租赁合同》签订后，海天一色公司已经将租赁标的交付党进使用，党进对租赁标的进行装修，此后党进虽称其于2019年1月10日搬离租赁标的，但其未能提交证据予以证明且未与海天一色公司进行交接，故本院以海天一色公司所述收回租赁标的日期为准，在《租赁合同》被确认无效后，海天一色公司应当返还党进交纳房屋租金、押金、装修保证金、装修管理费，党进应当支付其所占用租赁标的期间的房屋占用使用费。关于党进主张装修损失，虽其提交证据不足以证明装修具体数额，但双方均认可党进对租赁标的进行装修，故本院结合其提交的证据及综合双方过错并考虑折旧等因素予以确定。关于党进主张设备、原料及人员工资损失，于法无据，本院不予支持。关于海天一色公司主张违约金，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）北京海天一色餐饮有限公司于本判决生效后七日内返还原告（反诉被告）党进房屋租金、押金、装修保证金、装修管理费共计十四万零六十元；二、原告（反诉被告）党进于本判决生效后七日内支付被告（反诉原告）北京海天一色餐饮有限公司房屋占用使用费十一万零一百六十元；三、被告（反诉原告）北京海天一色餐饮有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告（反诉被告）党进装修损失五万元；四、驳回原告（反诉被告）党进的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）北京海天一色餐饮有限公司其他的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7089元，由原告（反诉被告）党进负担2989元（已交纳），由被告（反诉原告）北京海天一色餐饮有限公司负担4101元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费1968元，由原告（反诉被告）党进负担1250元（于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）北京海天一色餐饮有限公司负担718元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 孙 赫审判员 马 潇审判员 黄雪芹二〇二〇年十二月二十八日书记员 张 帆