山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终12261号 上诉人（原审原告）：青岛优住壹号大酒店有限公司。住所地：山东省青岛市市南区，统一社会信用代码91xx99。 法定代表人：单忠伟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：冯瑞兰，山东天颐临律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈卫东，山东天颐临律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛海润禾房地产有限公司。住所地：山东省青岛市市南区，统一社会信用代码91xx1K。 法定代表人：孙付魁，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李晶，山东鹏程万**律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘希承，山东鹏程万**律师事务所律师。 上诉人青岛优住壹号大酒店有限公司（以下简称优住大酒店）因与被上诉人青岛海润禾房地产有限公司（以下简称海润禾公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市南区人民法院（2020）鲁0202民初7377号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 优住大酒店上诉请求：1.依法撤销山东省青岛市市南区人民法院（2020）鲁0202民初7377号民事判决书；2.依法将本案发回重审或依法改判支持优住大酒店的诉讼请求（具体同一审起诉状）；3.本案一、二审诉讼费、律师费等由被上诉人承担。事实和理由：一审法院未查明案件基本事实，导致认定事实不清，判决结果错误。具体理由为：一、一审法院未审查上诉人申请调取的本案关键证据《情况说明》。1.上诉人申请调取的青岛市公安局市南分局关于办理特业证的档案资料一宗，以证明上诉人与被上诉人存在房屋租赁合同关系。一审法院在判决书中除房屋租赁合同真实性不予认定外，对档案中其他材料的真实性予以认定，即法院认可《情况说明》的真实性。《情况说明》分别加盖了鹰谷怡式置业、海润禾公司、优住大酒店三方的公章，该情况说明非常清晰的记载了涉案房屋的承租过程。被上诉人公司加盖了“青岛海润禾房地产有限公司”的公章，各方对相关事实做出说明及承诺，明确就涉案出租的房屋是被上诉人出租给上诉人。该证据对认定本案事实法律关系具有至关重要的作用，但一审法院判决书就该证据只字未提，对其关联性、证明力等跟本案的关系未做任何说明。2.一审法院只就证据真实性与否作出认定，但未对关联性和证明力进行阐述。不符合人民法院审理案件的程序要求。二、一审法院未审查就本案争议的涉案房屋是否存在租赁关系。一审法院仅对合同的形式上予以对比，并未就合同履行的过程以及各方对合同实际履行的行为进行调查、作出认定，导致对双方之间是否存在租赁关系作出了错误的认定。1.从租赁合同的签订过程来看，在上诉人公司发起期间，由上诉人股东宫某代表公司与孙付魁及被上诉人先签订租赁合同，目的在于开设公司用于酒店经营。2.合同约定的收款方及账户也为海润禾公司，被上诉人海润禾公司实际收到了租金后自2019年至开庭前未提出任何异议。3.上诉人设立后办理特业证、房屋装修、收取电费时均需要被上诉人公司配合或通知上诉人，被上诉人公司在实际履行合同义务时均未对涉案房屋由上诉人承租使用提出任何反对意见。一审法院概括的对上诉人、被上诉人提交的《房屋租赁合同》均不予认定，也将导致就涉案房屋出租剩余租期19年内租赁关系因此不存在法律基础。此举不仅未保护生效合同的合法性和稳定性，也会让双方陷入新的争议，上诉人主张权利无依据，被上诉人收取租金也无依据，不利于平息诉讼。三、一审法院遗漏了部分诉讼请求。一审未对上诉人诉讼请求中地上三楼未交付的50平方米进行审查和说明。一审虽认定了照片的真实性，但未对50平方米的客观情况作出审查和说明，未审查是否交付。四、一审对证据的认定前后矛盾不明就里。其中对与孙付魁的聊天有时认可有时又不认可。对电费的说明亦模糊不清。综上，一审法院认定事实不清，请求二审法院判如所请。二审审理期间，上诉人补充如下意见，根据《最高人民法院关于民事证据的若干问题》第85、88条，一审法院只对三份合同作出认定并未对能证明本案事实的其他证据做出认定，导致不能查明事实。上诉人主张的是落款日期为2019年2月23日的房屋租赁合同，开始是由宫某个人与被上诉人签订的，因为当时公司还未成立。目的在于公司成立之后用于经营酒店。公司成立之后又加盖的上诉人公章。公司成立之后在办理特业证的过程中经被上诉人许可后加盖的上诉人公章。 被上诉人海润禾公司辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，优住大酒店的上诉无法律和事实依据，应依法驳回上诉，维持原判。二、针对上诉人提到一份《情况说明》认为凭该份情况说明就能证明双方存在租赁关系，是毫无法律依据的。该情况说明系由市南公安办事人员书写，后要求海润禾公司及房屋产权人加盖公章，海润禾公司在案外人宫某与公安的沟通要求下才加盖了公章，且该情况说明用途仅是为证明房屋当时因房屋产权人责任存在查封，如因房屋查封造成相关纠纷的均与公安部门无关，根本不能证明双方存在租赁关系。而按照法律规定租赁关系应以双方存在租赁合同为准，但上诉人无论在自己提交的合同还是提交给公安部门的合同均存在明显与海润禾公司租赁合同不一致的情况，甚至在公安的档案中出现加盖伪造海润禾公司公章的租赁合同。而海润禾公司的租赁合同很明确是与案外人宫某所签订，优住大酒店与海润禾公司未曾签订任何房屋租赁合同，也不存在事后的协商一致变更为两个公司的租赁合同的事实，所以优住大酒店与海润禾公司之间根本没有租赁合同，一审法院对相关证据的认定并无错误。三、上诉人认为原审法院没有对涉案房屋是否存在租赁关系进行审查是错误的，但海润禾公司认为原审法院审查和判决毫无错误。因为优住大酒店起诉主张其与海润禾公司之间存在租赁关系，但是优住大酒店自始至终未提交足够充分的证据证明自己与海润禾公司存在租赁关系。其先后提交的两份房屋租赁合同均与海润禾公司不一致，而海润禾公司根本不否认涉案房屋存在租赁关系，但是与海润禾公司存在租赁关系的是案外人宫某而非优住大酒店，所以根本不存在上诉人所谓剩余租期内租赁关系不存在法律基础，仅是上诉人根本无法证明其主张的事实。至于案外人宫某在履行租赁合同中如何使用租赁房屋等，通过何人账户交纳房租，均与被上诉人无关，被上诉人只是要求宫某按租赁合同要求合理使用房屋并按时交纳房租。被上诉人收取租金的依据正是与案外人宫某的租赁合同，根本不存在上诉人所谓的收取租金无依据。故原审判决认定并无错误。四、关于上诉人提出原审法院对其主张的未交付的50平方米房屋未进行审查，被上诉人认为原审判决正确没有错误。原审法院对相关证据的真实性均进行了认定，但上诉人想通过照片证明有50平米未交付，该主张毫无法律和事实依据，基于租赁合同的相对性，上诉人想向被上诉人主张交付房屋的权利，首先其必须应该是房屋租赁合同的相对方，但是上诉人未能举证证明。原审法院仅审查了真实性，并无不当。五、原审对所有证据的认定仅是真实性的认定，并无不妥。上诉人在没有充分及有效证据能证明与被上诉人存在房屋租赁关系情况下，根本无权向被上诉人主张任何权利。合同具有相对性，若产生违约责任等，应由合同相对方承担，优住大酒店原审中主张的所有诉求要求海润禾公司赔偿的所有损失，均应基于租赁合同，但是上诉人根本没有证据证明合同系双方签订，所以被上诉人根本无需承担任何责任。综上，上诉人的请求毫无事实和法律依据，恳请二审法院依法驳回上诉，维持原判。 优住大酒店向一审法院提出诉讼请求：一、海润禾公司返还因部分租赁物业未交付对应的租金183333元／年，并按照合同约定立即交付3楼房屋两间（3楼唯一独立存在）计50平方米，并整改地下室出入口使得地下室具备使用条件。二、海润禾公司返还多收取的电费65257.44元。三、海润禾公司承担优住大酒店向青岛凯惠物业管理有限公司垫付赔偿金12万元。四、海润禾公司承担延期开业包含经营损失、工人工资及租金等经济损失53.5万元。五、海润禾公司减免疫情期间的三个月的租金共计41.25万元。六、海润禾公司赔偿优住大酒店因消防问题导致的对外损失赔偿金20万元。七、海润禾公司承担诉讼费、评估费、律师费等诉讼费用支出。事实与理由：2019年2月23日，优住大酒店与海润禾公司签订了《房屋租赁合同》，约定由优住大酒店承租位于青岛市市南区××路××号××平方米物业，海润禾公司应于2019年3月1日前交付，租赁期限为20年。合同明确约定，海润禾公司应按照市政标准收取电费，不得要求甲方支付其他费用。合同签订后，优住大酒店依约支付了第一年租金330万元，并对房屋进行了装修。在合同履行过程中，海润禾公司存在多次违约，侵害了优住大酒店的合法权益，故具状起诉，望法院查明事实并依法支持优住大酒店的请求。 海润禾公司在一审中辩称，一、优住大酒店的起诉无事实和法律依据。优住大酒店在本案中主体不适格，优住大酒店与其从来没有签订任何房屋租赁合同，双方不存在房屋租赁的法律关系，优住大酒店不能作为租赁合同的相对方起诉海润禾公司。海润禾公司的房屋租赁合同系与案外人宫某个人签订，与优住大酒店无关，优住大酒店提交的房屋租赁合同与其手中的合同原件明显不符，其合同并没有优住大酒店的盖章，其自始至终是与案外人宫某个人签订房屋租赁合同，而非优住大酒店。另外，根据优住大酒店公司的工商登记信息，其与案外人宫某签订房屋租赁合同，宫某依合同向其支付第一年房租时，优住大酒店根本没有成立，根本不可能与其签订合同。所以优住大酒店与其根本不存在房屋租赁法律关系，优住大酒店无权起诉海润禾公司，应依法驳回优住大酒店的诉讼请求。二、优住大酒店非租赁合同的主体，无权向其主张返还租金。三、海润禾公司与宫某签订房屋租赁合同后，交房时双方还签订了物业交接确认书，在确认书中，宫某对电费的收取价格是认可的，所以在优住大酒店既不是租赁合同主体，而宫某对电费数额是完全同意的情况下，其无需返还电费。四、优住大酒店提交的物业收据上记载的2014-2018年期间造成的物业赔偿金与其无关，当时其与所涉房屋根本没有任何关系，既不是所有权人也不是租赁人，何来拖欠物业费。优住大酒店自行交纳的费用，其不知情，与其无关，故优住大酒店无权向其主张。五、优住大酒店主张延期开业的经济损失及因消防问题导致的赔偿金无事实和法律依据。六、优住大酒店无权向其主张减免租金。首先，双方之间没有房屋租赁合同，没有法律关系。另外，优住大酒店未明确是减免哪三个月的租金，而宫某已经将今年全年的全部330万租金支付给海润禾公司，证明宫某有支付能力且已经实际履行。而且按照目前国家和地方有关政策，其出租的房屋并不属于国有性质，并非必须减免房租的情形。疫情并没有影响其与宫某房屋租赁合同的履行，优住大酒店无权要求其减免房租。七、双方间无房屋租赁合同，没有任何法律关系，故优住大酒店要求其承担律师费、评估费等费用没有事实和法律依据，不应予以支持。综上所述，优住大酒店本身诉讼主体错误，诉讼请求均没有法律和事实依据，故应依法予以驳回其诉讼请求。 一审法院认定事实如下：优住大酒店提交房屋租赁合同一份，证明其与海润禾公司签订了房屋租赁合同及房屋租赁合同中明确约定的内容，海润禾公司质证称，对真实性不予认可，其并没有与优住大酒店签订房屋租赁合同；海润禾房地产提交房屋租赁合同一份，证明其于2019年2月23日与案外人宫某签订房屋租赁合同，并未与优住大酒店签订房屋租赁合同，优住大酒店质证称，对真实性无异议，对证明事项有异议，双方一致同意将合同履行的主体变更为双方公司，且在实际履行过程中海润禾公司均未提出异议，可见海润禾公司认可双方之间变更履行主体为两个公司。一审法院认为，双方各提交房屋租赁合同一份，两份房屋租赁合同存在多处不同，如首页中出租方（甲方）、承租方（乙方）处，合同落款处甲方、乙方签名、盖章等明显不一致，故一审法院对上述两份房屋租赁合同不予认定。 优住大酒店提交银行转账凭证一宗，证明合同签订后其于2019年依照约定支付了全年租金，海润禾公司应按照合同约定交付具备使用条件的全部房屋。海润禾公司质证称，优住大酒店提交的转账凭证不完整，没有显示交纳人，该第一年房租均系通过他人的个人账户代宫某向其交纳的，其收到的是宫某的第一年的固定房租，并非优住大酒店缴纳的。一审法院认为，上述转账凭证未显示转账人的账户信息，无法核实是否系优住大酒店的银行账户，故一审法院对上述证据不予认定。 优住大酒店提交现场照片两张，证明合同项下的部分租赁物业海润禾公司至今未交付，因海润禾公司将地下室出口出租给他人经营并将其封闭，导致其承租的地下室300多平方米不能使用，以上部分物业对应的第一年租金183333元应扣除；且应立即交付未交付的部分并且整改地下室出入口使其具备使用条件。海润禾公司质证称，对真实性无异议，对证明事项有异议。优住大酒店并非租赁合同的主体，故无权向其主张权利，优住大酒店提交的照片仅能体现物业现状，根本无法证明其他事实。一审法院对上述证据的真实性予以认定。 优住大酒店提交国家电网的收费标准照片打印件、青岛供电公司客户电费明细单、全季酒店电费缴费通知单、电费对账单一宗，证明海润禾公司自2019年10月至2020年3月按照1.2元每度向其收取电费，青岛供电公司客户电费明细单载明电价为0.6089元，要求海润禾公司对多收取部分65257.44元予以返还，并在后续履行合同时明确按照市政标准0.6089元计算电费，同时证明海润禾公司在履行合同时，均认可租赁合同的相对人为优住大酒店。海润禾公司质证称，其系与宫某签订房屋租赁合同后，交房时双方签订了物业交接确认书，在确认书中，宫某对电费的收取价格是认可的、无异议的，物业交接单中的乙方即宫某方签字的郑利佳系宫某的委托代理人。另外，海润禾公司主张按0.6089元收取电费也是对工业用电收费标准的断章取义。优住大酒店补充提交的山东省电网销售电价表的照片上也明确显示，对工商业用电采取的并非单一收费标准，而要按时段时峰的不同分别计算，海润禾公司交纳电费也一直按国家的不同时段计算交纳，而优住大酒店要求按照平峰时段确定电费根本不可能。至于青岛供电公司客户电费明细单是对疫情期间的2月份防疫优惠电费记载，不能证明电费标准就是0.6089元。综上，优住大酒店根本没有权利向其要求返还电费，也无权要求变更宫某与其已经确认的电费收取标准方式。一审法院认为，上述电费缴费通知单与电费对账单中数额一致，能够相互印证，故一审法院对上述证据的真实性予以认定。 优住大酒店提交收据一份，证明其替海润禾公司垫付12万元应予以返还。因海润禾公司2014年至2018年期间造成的拖欠物业公司赔偿金，导致其不能办理消防验收，海润禾公司让其垫付12万元，该款项应予以返还；同时证明海润禾公司消防通道存在问题，上述损失为优住大酒店基于使用房屋而产生的直接经济损失。海润禾公司质证称，对真实性无法确认，与其无关，该收据上记载的2014年-2018年期间造成的物业赔偿金与其无关，因为那时其与所涉房屋无关，没有拖欠物业费。优住大酒店自行交纳的费用，其既不知情也与其无关，故优住大酒店向其主张该费用毫无事实和法律依据。一审法院认为，该收据中加盖案外公司公章，然优住大酒店未举证证明该案外公司与本案有何关联，故对该收据，不予认定。 优住大酒店提交《青岛鹰谷大厦全季酒店违约通知》、郑利佳与孙付魁的微信聊天记录截屏、《和解书》、电子回单、收据、青岛尚城装饰工程有限公司企业信息各一份，证明因海润禾公司提供的房屋消防通道存在问题，无法组织验收，工程无法继续进行，对此产生的延期违约责任即优住大酒店对外实际赔偿的20万元，应当由海润禾公司承担。海润禾公司质证称，对真实性无法确认，该组证据与本案无关联性，与其毫无关系，系优住大酒店与第三人之间的纠纷，与其与宫某的房屋租赁合同毫无关系；微信聊天记录亦根本无法证明优住大酒店的证明事项。一审法院认为，对于微信聊天记录截屏，因优住大酒店未出示原始载体，且无法核实聊天双方身份，故不予认定。对于优住大酒店提交的其他证据，能够形成完整的证据链证明优住大酒店赔偿案外公司20万元，故对真实性予以认定。 优住大酒店提交公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证、特种行业许可证、2019年9月10日郑利佳与孙付魁微信聊天记录截屏、不动产查询档案一宗，证明因海润禾公司特业证未注销导致其不能办理新的特业证，因海润禾公司房屋查封不能办理特业证，导致其不能如期开业，拖延时间自2019年9月7日至2019年10月15日，共计38天超过一个月。海润禾公司质证称，对真实性无异议，对证明事项有异议。其系与宫某个人签订的房屋租赁合同，而非与优住大酒店签订，优住大酒店的开业与其无关。另外，合格证和特业许可证只是证明优住大酒店取得相关证照的时间，开业时间由优住大酒店确定，取得相关证照的时间由政府有权部门决定，均与其无关。聊天记录截屏和房产交易中心的查询档案，均无法证明其所要证明的事实，聊天记录中的恒顺众悦酒店并非海润禾公司的，与其无关。房产交易中心的信息查询档案仅是证明房屋有查封，而不能证明该查封影响了宫某对房屋的正常使用，宫某与其的租赁合同并未受到影响。综上，海润禾公司无需承担任何责任。一审法院对上述证据的真实性予以认定。 优住大酒店提交2019年9月份其工人工资银行支付凭证一宗，证明因房屋不能办理特业证导致不能如期开业产生的工人工资为优住大酒店的损失，应当由海润禾公司承担。海润禾公司质证称，对银行流水的真实性无法确认，该组证据与本案及其无关，也无法证明优住大酒店的主张。从正常的角度来说，酒店雇佣工人工作，不会等到开业当天才去雇佣工人，无论酒店何时开业，提前雇佣工人工作发放相应工资都是正常的，与海润禾公司没有任何关系。一审法院认为，优住大酒店提交的交通银行交易清单、中国工商银行交易明细单中分别加盖交通银行电子会计业务章、中国工商银行业务专用章，故对上述银行流水的真实性予以认定。对于店长工资支付凭证，因未加盖公司公章、亦未与其他证据形成完整的证据链证明实际支付，故不予认定。 优住大酒店提交万达全季酒店的收入统计表及营业执照复印件各一份，证明香港中全季酒店共有房间206间，单价为370.3元，营收共计2030040元，其作为同等水平的酒店，在正常收入水平范围内向海润禾公司主张经营损失20.2278万元。海润禾公司质证称，真实性无法确认，与本案和其没有任何关系，且酒店的营业水平受各种因素影响，根本不存在可比性。一审法院对营业执照的真实性予以认定。对于万达全季酒店的收入统计表，一审法院认为，该统计表系打印后加盖发票专用章，酒店营收应以实际财务账目或银行对账单为准，且本案优住大酒店为优住大酒店，其未提交其与万达全季酒店系同等水平酒店的相关证据，故对该收入统计表，不予认定。 优住大酒店提交民事案件委托代理合同、发票、招商银行对账单各一份，证明因海润禾公司违约产生纠纷，其提起诉讼，依照租赁合同第22.1条的约定，律师费用应当由海润禾公司承担。海润禾公司质证称，对真实性无异议，但该证据与其与宫某的房屋租赁合同毫无关系，不应由其承担上述费用。一审法院对上述证据的真实性予以认定。 优住大酒店提交《律师函》、EMS邮寄单、物流查询信息截图各一份，证明为解决合同履行过程中海润禾公司违约产生的问题，其再次提出与海润禾公司协商，海润禾公司法定代表人签收后未对优住大酒店合同相对方的身份提出异议，进一步证明海润禾公司对履行合同的主体为两个公司表示认可。海润禾公司质证称，该证据无法证明优住大酒店所证事实，函件系优住大酒店单方发出，其与优住大酒店无任何法律关系，不认可该函件，故对此从未作出任何回复，既然与其无关，故无需回复和理会。一审法院对上述证据的真实性予以认定。 优住大酒店提交招商银行对账单2份，证明2020年度租金系其公司支付，对其履行合同，海润禾公司未提出任何异议，双方均认可合同主体为两个公司。海润禾公司质证称，对真实性无异议，但无法证明优住大酒店所证事实。其从未认可合同主体为优住大酒店，其确实收到了2020年房租。其向宫某要求交纳房租后，宫某延迟1个多月才通过多个他人账户将所有房租交纳齐全，不仅有优住大酒店账户交纳还有他人通过自己的个人账户为宫某交纳房租，所以他人包括优住大酒店替宫某代交房租是很正常的，而不可能因为他人替宫某代交房租，海润禾公司就应该认可代交房租人的合同主体地位，那样每一个替宫某代交房租的账户所有人都可以成为租赁合同主体了，所以优住大酒店的证明事项毫无事实和法律依据。一审法院对上述证据的真实性予以认定。 优住大酒店提交《山东省人民政府办公厅关于应对新型冠状病毒感染肺炎疫情支持中小企业平稳健康发展的若干意见》打印件一份，证明其主张减免租金412500元，系基于合同约定，因2020年发生的新冠疫情为不可抗力，故其无需支付2020年2月的租金275000元。另外，要求按照不可抗力风险共担，2020年3月租金275000由海润禾公司承担50%即137500元。海润禾公司质证称，对真实性无异议，对证明事项有异议。一、优住大酒店告主体不适格，无权要求其减免租金。二、该意见并非法律，意见对涉案的此类房屋的租金减免只是鼓励房东可以减免，而不是必须减免。三、宫某的房租交纳已经是在延迟一个月之久才交纳齐全的，其没有因此解除合同实际上已经对其延期收取租金了，且宫某已经全部交纳了房租，不存在支付困难。四、目前没有任何国家有权机关对疫情定性为不可抗力，优住大酒店不能就此要求按不可抗力减免租金。五、优住大酒店对起诉状中的诉讼请求和事实理由均与该证据待证的事实不符。一审法院对上述证据的真实性予以认定。 海润禾公司提交物业交接确认书一份,证明其与宫某在交接涉案房屋时对房屋现状和电费收取标准均予以认可，宫某并无任何异议，且约定自交接之日起，所产生的一切费用均由宫某自行承担，与其无关。优住大酒店质证称，对真实性无法确定，对证明事项有异议。从字面看甲方签字人身份不明确，未加盖海润禾公司公章或取得授权。2019年3月1日尚在房屋的免租期内，优住大酒店并未实际占有使用房屋；海润禾公司应按照合同整体交付，但至今海润禾公司仍未整体交付，部分物业限制使用并在签订合同后另做其他处分。双方合同约定按照市政收费，但海润禾公司物业交接确认书中并未告知1.2元不是市政收费，因优住大酒店不知道具体的市政收费标准而陷入的错误认识，不能以此推定优住大酒店同意按电费1.2元／度的标准。一审法院认为，物业交接确认书中甲方签字人身份无法辨认，且甲方、乙方签名后均未捺印确认，甲、乙双方签字亦未加盖本案原海润禾公司公司公章，故对该证据，一审法院不予认定。 海润禾公司提交中国工商银行电子回单二份，证明宫某2020年应支付的租金，均由他人代交，既包括优住大酒店的银行账户也包括其他人个人账户代交。他人替宫某代交房租是很正常的，不可能因为他人替宫某代交房租，海润禾公司就必然认可代交房租人的合同主体地位，若如此，每一个替宫某代交房租的账户所有人就都可以成为合同主体向海润禾公司主张权利，这是不可能也不符合法律和事实的。优住大酒店质证称，对真实性无异议，该款项是刘春娟代表其公司向海润禾公司交付的租金，对证明事项有异议。一审法院对上述证据的真实性予以认定。 经优住大酒店申请，一审法院调取特业证办理档案、不动产登记档案各一宗，证明租赁的房屋存在查封，海润禾公司违反合同不得存在查封的约定。特业证档案证明海润禾公司从鹰谷公司承租的房屋，只有海润禾公司有权对外出租，孙付魁个人不具备出租的资格；档案中海润禾公司加盖公章的情况说明，亦能证明涉案房屋系出租给优住大酒店公司。同时，上述证据能够证明，前一个特业证注销时间为2019年9月30日，因房屋存在其他特业证导致优住大酒店不能办理特业证，造成了延期，责任应当由海润禾公司承担。海润禾公司质证称，一、对该不动产登记档案的真实性无异议，对证明事项有异议。涉案房屋确实被查封，但是查封并非其造成，系因房屋所有权人鹰谷公司造成。另外在特业证办理档案中青岛市市南区人民法院出具的证明中，也明确写明“保全不对房产使用权进行查封”。查封并未影响宫某对房屋的正常使用，宫某与其租赁合同并未受到任何影响或造成任何损失，其不应承担任何责任。二、特业证办理档案中的第一份所谓优住大酒店与其签订的房屋租赁合同中海润禾公司的公章系伪造的，该份租赁合同中第1页和第10页所盖的公章为“青岛海润禾地产有限公司”，而海润禾公司注册名称及公章却是“青岛海润禾房地产有限公司”。故优住大酒店在公安进行特业证办理时提供的所谓双方的租赁合同系伪造海润禾公司公章制作。另外，海润禾公司从未认可孙付魁可以个人出租房屋，涉案房屋一直是以公司名义对外出租的。该租赁合同中的第1页及第10页法定代表人詹晓军的章也是虚假的，第10页詹晓军的签字也不是其本人签字。综上，该份所谓备案的租赁合同根本是不真实的，不能证明双方存在租赁关系，海润禾公司及詹晓军个人均保留向优住大酒店追究伪造印章的法律责任。最后，该份所谓备案的租赁合同与优住大酒店开庭时提交的租赁合同也存在多处不同。一审法院对不动产登记档案的真实性予以认定。对于特业证办理档案中的房屋租赁合同，一审法院认为，该合同与优住大酒店、海润禾公司当庭提交的房屋租赁合同存在多处不同，档案中房屋租赁合同加盖的公章系“青岛海润禾地产有限公司”，双方当庭提交的房屋租赁合同中盖章均为“青岛海润禾房地产有限公司”。有关部门系根据申请人自行提交的房屋租赁合同予以登记备案，故一审法院对特业证办理档案中的房屋租赁合同真实性不予认定，对档案中其他材料的真实性予以认定。 经优住大酒店申请，一审法院调取青岛供电公司客户电费明细单一宗，证明海润禾公司应根据供电中心查询的明细单，根据当月支付电费的量比，将对其多收取的电费退还。海润禾公司质证称，其系与宫某签订房屋租赁合同后，交房时双方签订了物业交接确认书，在确认书中，宫某对电费的收取价格和方式是认可的无异议的。优住大酒店之前补充提交的山东省电网销售电价表的照片上也明确显示对工商业用电采取的并非单一收费标准，而要按时段时峰的不同分别计算，故优住大酒店的计算方式没有法律依据。优住大酒店没有权利向其要求返还电费，也无权要求变更宫某与其已经确认的电费收取标准方式。一审法院对上述证据的真实性予以认定。 一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，优住大酒店、海润禾公司各提交房屋租赁合同一份，两份房屋租赁合同存在多处不同（详见附件表1）。两份房屋租赁合同首页处载明的甲方、乙方为孙付魁与宫某个人，而非本案优住大酒店、海润禾公司公司，经一审法院当庭询问，双方均未向法庭说明孙付魁、宫某个人未出庭作相关情况说明的原因。优住大酒店申请一审法院调取经青岛市公安局市南分局登记备案的房屋租赁合同，主张其提交的房屋租赁合同系真实、有效的。双方当庭提交的房屋租赁合同与经青岛市公安局市南分局中山路派出所登记备案的房屋租赁合同亦存在多处不同（详见附件表2），一审法院调取的房屋租赁合同首页甲方、乙方为詹晓军与单忠伟，与双方提交的房屋租赁合同中甲方、乙方完全不同。故一审法院对优住大酒店的该项主张不予采纳。 优住大酒店主张房屋租赁合同先由海润禾公司法定代表人孙付魁与其公司发起人宫某个人签订，其取得营业执照后，双方协商一致变更为两个公司之间按照原合同内容补签。一审法院认为，优住大酒店未提交证据证明其与海润禾公司就变更合同主体签订补充协议，故对其该项主张，一审法院不予采纳。 一审法院认为，本案中，优住大酒店与海润禾公司提交的房屋租赁合同存在多处不同，经青岛市公安局市南分局中山路派出所登记备案的房屋租赁合同亦与上述两份合同存在多处不同。三份合同在合同主体甲方、乙方及其法定代表人签名、是否加盖公章等完全不同，且部分合同用肉眼识别，不排除存在先盖章后签名等情形。合同具有相对性，若产生违约责任，应由合同相对方承担。优住大酒店起诉要求海润禾公司赔偿损失，需对其主张承担举证责任。现优住大酒店未提交充分、有效的证据证明房屋租赁合同系由优住大酒店、海润禾公司二公司签订，故应当承担举证不能的不利后果。优住大酒店亦未按照法律规定缴纳诉讼费，故对优住大酒店的诉讼请求，一审法院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回优住大酒店的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由优住大酒店承担。 本院二审期间，上诉人优住大酒店申请证人宫某出庭作证，证明案涉房屋签订房屋租赁合同的经过，宫某作为上诉人公司的股东，在公司设立之前与被上诉人之间为经营酒店达成租赁房屋协议，在实际履行过程中是上诉人与被上诉人之间的租赁关系。双方当事人对于证人证言发表质证意见并对证人进行了发问。 本案二审审理期间，被上诉人未向本院提交新的证据材料。 二审所查其他事实同一审，本院依法予以确认。案经调解未果。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案争议的焦点问题系一审法院认定上诉人非涉案合同主体是否正确。上诉人对于被上诉人提交的于2019年2月23日与案外人宫某签订房屋租赁合同真实性并无异议，仅主张签订合同之后，双方一致同意将合同的履行主体变更为双方公司。但上诉人并未提交证据证明被上诉人同意将合同的履行主体进行变更，且被上诉人在本案诉讼中坚持按照合同的签订方确定履行主体，与上诉人的主张不符。 上诉人在二审中申请的证人宫某在二审期间作证时亦陈述，双方签订合同时上诉人尚未成立，其是在上诉人成立后加盖的上诉人的公章，在双方签订合同时没有上诉人公章。根据一审法院查明及证人予以认可的事实，上诉人申请办理特种行业许可证材料中被上诉人签章系伪造，上述材料亦不能证明被上诉人认可合同相对方变更为上诉人。上诉人主张的实际交纳租金及各项费用也不是以上诉人名义，多为案外人进行转账。在上诉人未能举证证明其为合同相对方且被上诉人对其主张为合同相对方不予认可的情况下，一审法院对上诉人基于租赁合同的各项主张予以驳回于法有据。上诉人关于其为合同相对方的上诉理由不成立，该上诉请求，本院依法不予支持。 综上所述，优住大酒店的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人青岛优住壹号大酒店有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王颖颖 审 判 员 谷林平 审 判 员 于 梦 二〇二〇年十二月二十九日 法官助理 刘思涵 书 记 员 王珩霖