四平市铁西区人民法院民事判决书（2020）吉0302民初1305号原告：四平市中兴物业管理有限公司法定代表人：高笑颜，总经理。委托诉讼代理人：尹相武，男，该公司法律顾问。委托诉讼代理人：李斌，男，该公司法律顾问。委托诉讼代理人：苗力，吉林吉华律师事务所律师。被告：吉林银行股份有限公司四平分行负责人：马强，行长。委托诉讼代理人：杨东升，吉林衡丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张岩，吉林银行股份有限公司四平分行员工。原告四平市中兴物业管理有限公司（以下简称中兴物业公司）诉被告吉林银行股份有限公司四平分行（以下简称吉林银行四平分行）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告四平市中兴物业管理有限公司委托诉讼代理人尹相武、李斌、苗力，被告吉林银行股份有限公司四平分行委托诉讼代理人杨东升、张岩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告四平市中兴物业管理有限公司诉称，原告系四平中兴大厦的物业管理公司，为四平中兴大厦全体业主提供物业管理服务。被告吉林银行四平分行在四平中兴大厦现有商铺建筑面积2928.3125平方米，系原一马路城市信用社、新华城市信用社、中央东路城市信用社、金信城市信用社的抵债资产，该4家信用社后并入吉林银行股份有限公司四平分行。被告应按每平方米（建筑面积）每月18元的标准支付2019年1月1日至2020年12月31日的物业费共计1265031元；应分摊2019年11月至2020年4月（一个取暖期）的供暖费122612.4元，分摊标准为每年每平方米41.87元。此外，四平中兴大厦的物业共用部位、公用设施设备自1998年连续使用22年、形成极大的安全隐患，已不能继续使用，相关执法部门也多次提出整改要求。2020年4月，原告经征求广大业主意见，更换了四平中兴大厦的电梯（自动扶梯、载货扶梯、无机房乘客电梯）、防火门、天井屋顶钢化玻璃，更换了消防设施和安防设备，改造了屋顶防水，共支付资金1998093元，大厦内的业主按商铺建筑面积每平方米分摊费用为每月49.3元（不含税）。被告按其商铺的建筑面积应分摊共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用144365.81元。以上三项费用共计1532009.21元，被告以需向上级行请示为由拖延至今未付，严重影响了原告的正常运行管理，故起诉至法院，请求法院一、判令被告立即支付物业服务费1265031元（2019年1月1日至2020年12月31日）；二、判令被告立即支付共用部位、公用设施和设备的大修和更新、改造费用144365.81元；三、判令被告立即支付供暖费122612.4元（2019年11月至2020年4月），上述共计1532009.21元；四、诉讼费用由被告承担。被告吉林银行股份有限公司四平分行辩称，原告的诉讼请求不成立，应当驳回原告的诉讼请求。物业费不成立，原被告之间无物业合同，也没有实际接受物业服务，另外原告也没有建设单位与物业服务单位签订的物业合同及业主委员会与业主大会选定的物业公司签订的合同。原告的第二项诉讼请求不成立，我国物业费管理办法11条明确规定共用部位和共用设施的大修、中修、更新改造费用应通过房屋专项维修基金列支，不能计入物业费用，另外物业条例11条规定改造重建建筑及附属设施由全体业主共同决定，必须经专有部分占建筑总面积2/3业主且占总人数2/3业主同意，若主张费用应由业主和业主大会主张，否则不成立。供热费用请求不成立，收取供热费主体是供热公司，原告不是供热单位，无权主张。经审理查明，2000年8月16日四平市中兴房地产开发有限公司、四平市中兴经贸公司与一马路城市信用社、新华城市信用社、中央东路城市信用社、金信城市信用社签订协议书，约定用中兴商厦6811平方米的楼房抵欠四家信用社的贷款本金及利息，现上述四家信用社合并至吉林银行股份有限公司四平分行。2011年1月11日吉林银行四平分行与高原签订房产置换协议书，将自有的中兴大厦3楼及4楼2259.54平方米置换给高原，换回中兴大厦地下一楼面积181平方米。2011年9月20日吉林银行四平分行再次与高原签订房产置换协议书，将自有的中兴大厦地下一层601.9平方米置换给高原。另查明，中兴物业公司自2011年开始与部分业主签订了物业管理委托合同，物业管理费按发改委批准价格执行，2019年、2020年均为每平方米每月18元。2020年中兴大厦更换电梯、消防监控、门、天井平顶部分钢化玻璃共计花费1998093元，分摊后为每平方米49.3元，且中兴大厦从未收取缴纳过物业专项维修资金。又查明，2020年8月31日四平热力有限公司与四平市中兴物业管理有限公司签订取暖费代收代缴协议书，约定四平热力有限公司委托中兴物业公司代收中兴大厦取暖费，取暖费交齐后甲方开栓供热，委托期限2019年至2020年。四平热力有限公司和中兴物业签订的中兴大厦面积会签单，核定中兴大厦建筑面积47371.65平方米，核定供热面积54902.68平方米，供热单价约为36元（含税），按照建筑面积和供热面积系数比计算实际2019年取暖费标准为建筑面积每平方米41.87元。吉林银行四平分行所有的中兴大厦部分2019年11月至2020年4月取暖费由中兴物业公司垫付。以上事实有协议书、两份房产置换协议书、不动产权证书复印件、物业管理委托合同、取暖费代收代缴协议书、中兴大厦面积会签单、中兴大厦换热站使用协议书、增值税票据7张、四发改价管字第【2006】187号通知、四发改价格字【2008】334号通知、中兴大厦设施更换改造征求意见稿、公告、12张客户回单、3张收据、电梯设备购销合同、安装合同、购销合同、修理修缮合同、四平市物业管理中心出具的情况说明一份、物业费收费标准的规定、物业费增值税票据12张、收据、代收公用设施改造费增值税票据及双方当事人的陈述予以佐证。本院认为，被告吉林银行四平分行通过2000年抵债及两次和高原置换后，现享有中兴大厦的使用权面积应为4130.56平方米（6811平方米-2259.54平方米+181平方米-601.9平方米）。原告中兴物业公司自认吉林银行四平分行所有的部分中兴大厦面积已经出售给个人，出售面积为1172.6475平方米，被告吉林银行对该面积数有异议，但并未向本院提供相关证据，经计算被告吉林银行在中兴大厦中占有的面积为2957.91平方米（4130.56平方米-1172.6475平方米），原告请求按照2928.31平方米计算各项费用，属于原告对自我权利的处分，本院予以支持。被告吉林银行四平分行系中兴大厦的业主，虽未与中兴物业公司签订物业管理委托合同，但原告实际上向被告提供了物业服务，被告亦享受了被告提供的各项服务，双方之间存在事实物业服务关系，依据诚实信用原则、公平原则，被告应当支付2019年1月1日至2020年12月31日期间的物业管理费，按每平方米每月18元，2928.31平方米共计物业费为1265030元。2019年开始中兴大厦加入四平热力公司供热范围，中兴物业公司受四平热力公司委托代收中兴大厦所有业主的取暖费，2019年冬季取暖期吉林银行四平分行所有的部分取暖费已经由中兴物业公司先行垫付，被告吉林银行四平分行已经实际享受供热服务，应当给付中兴物业垫付的2019年11月至2020年4月取暖费，按每平方米41.87元，共计2928.31平方米计算取暖费为122608.34元。2020年四平市市场监督管理局给中兴大厦出具特种设备安全监察指令书，该商场扶梯均未定期检验，无维保单位，无安全管理人员，要求中兴大厦立即停止使用，按法规标准要求进行整改合格后，方可使用。中兴物业公司为了公共安全和大厦经营需要对大厦更换电梯、消防监控、门、天井平顶部分钢化玻璃共计花费1998093元，因中兴大厦从未收取缴纳过物业专项维修资金，故该笔维修资金由全体业主按面积分摊，每平方米分摊49.3元。中兴物业公司已将设施更换改造征求意见稿邮寄给吉林银行四平分行，并在中兴大厦张贴公告，修缮程序合法，吉林银行主张对此不知情，但未能向本院提供证据证明，故对于吉林银行四平分行的辩驳，本院不予采信。被告吉林银行四平分行应当按照面积2928.31平方米给付修缮费用,共计144365.68元。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国物权法》第七十二条，《中华人民共和国合同法》第一百八十二条、第一百八十四条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：1被告吉林银行股份有限公司四平分行于本判决生效之日起十日内给付原告四平市中兴物业管理有限公司2019年1月1日至2020年12月31日期间的物业管理费1265030元。2被告吉林银行股份有限公司四平分行于本判决生效之日起十日内给付原告四平市中兴物业管理有限公司共用部位、公用设施和设备的大修和更新、改造费144365.68元。3被告吉林银行股份有限公司四平分行于本判决生效之日起十日内给付原告四平市中兴物业管理有限公司2019年11月至2020年4月间的取暖费122608.34元。如逾期未履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9294元，由被告吉林银行股份有限公司四平分行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于吉林省四平市中级人民法院。审判员 王富佳 二○二○年十二月十日书记员 张 爽