南京市建邺区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0105民初3814号 原告：华泰证券股份有限公司，住所地江苏省南京市江东中路228号。 法定代表人：周易，该公司董事长。 委托诉讼代理人：岳翼、李秋月，北京市盈科（南京）律师事务所律师。 被告：国丰新能源有限公司，住所地江苏省南京市建邺区江东中路230号华泰证券广场3号楼3楼。 法定代表人：李昌龙，该公司经理。 被告：江苏润隆投资有限公司，住所地江苏省徐州市沛县鹿楼镇金鹿大道。 法定代表人：徐建，该公司经理。 上述两被告共同委托诉讼代理人：马贵龙，江苏昭鹏律师事务所律师。 原告华泰证券股份有限公司（以下简称华泰公司）诉被告国丰新能源有限公司（以下简称国丰公司）、江苏润隆投资有限公司（以下简称润隆公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年4月22日立案受理后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华泰公司的委托诉讼代理人岳翼、李秋月，被告国丰公司与润隆公司的共同委托诉讼代理人马贵龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华泰公司诉称，2015年7月20日，原告与被告国丰公司签订了《房屋租赁合同》，约定被告国丰公司租赁位于南京市建邺区平方米房屋用于办公经营，租赁期限自2015年8月15日至2020年8月14日，并对租金标准、支付时间、房屋的交付与返还、合同解除、违约责任等做了详细的约定。合同第7条第2项约定，被告在返还房屋时，应当符合正常使用后的状态，拆除及搬走房屋内的一切装修、家具及财物等，被告留滞于该房屋内的一切物品将被视为垃圾或放弃物，原告可自由将其处理，被告不持任何异议，由此产生一切损失也应由被告自行承担。合同第7条第3项约定，除原告同意外，被告在归还房屋时，不得以任何理由要求原告收购或补偿被告自制的分隔装修任何设施。2018年7月，双方签订补充协议，约定被告国丰公司租赁的房屋使用面积由1200平方米减少至700平方米，按原租赁合同约定的租赁单价支付自2018年4月1日起至2020年8月14日房租，但被告国丰公司自2018年3月起便不再向原告缴纳房租费用，并于2018年9月在租赁合同未到期且仍拖欠原告租金的情况下，未告知原告就自行撤场，原告多次联系被告未果，只能先将其滞留物品进行保管。根据国家企业信用信息公示系统显示，被告国丰公司属于被告润隆公司的全资子公司，被告润隆公司应对被告国丰公司的债务承担连带清偿责任。原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求判令：1、被告国丰公司支付自2018年3月15日至2018年9月30日未支付的房屋租金共计637518元（详见被告欠租明细表）；2、没收被告国丰公司因违反租赁合同义务支付的保证金167700元，并请求被告国丰公司支付违约金674520元（168630元＊4个月），滞纳金43879.67元，共计886099.67元；3、被告润隆公司对上述债务承担连带清偿责任；4、本案诉讼费、律师费由二被告承担。 被告国丰公司、润隆公司共同辩称，1、国丰公司与原告存在房屋租赁合同关系，国丰公司对由此产生的纠纷向原告表示歉意。2018年年初，国丰江苏分公司因污染环境罪一案被丰县公安机关立案调查，公司股东李昌龙被采取强制措施，涉案办案地点员工自行解散，国丰公司处于无人管理状态。国丰公司法定代表人李昌龙得知本案诉讼后，立刻委托代理人协商处理此事；2、国丰公司愿意承担欠付租金，原告要求的违约金数额过高，请求法庭依法核减；3、被告润隆公司是独立法人，与原告无房屋租赁合同关系，也未实际使用涉案房屋，不应该承担连带责任；4、原告在收回涉案房屋时，扣留了涉案房屋内的涉案财产，价值1273660元，其中有大部分高价值财产属于个人财产，庭后提交财产清单；5、涉案房屋原告交付时系毛坯房，国丰公司进入后经原告同意对涉案房屋进行了装修及添附，价值约95万元人民币。国丰公司愿在法律规定范围内承担相应责任，原告主张的没收保证金，支付违约金，均属于违约条款，虽在合同中有约定，但该约定违反了法律强制性规定，约定无效，原告只能择一选择，通过租赁合同第5条第1款可以看出保证金的用途是在国丰公司欠付租金、物业费时优先予以支付，国丰公司认为保证金应优先冲抵租金及物业费。违约金的支付要考虑国丰公司的过错程度，本案中国丰公司并非恶意违约，在国丰江苏分公司没有涉嫌刑事案件前一直按着合同约定支付相关费用，从未拖欠，本次纠纷起因是刑事案件，国丰公司也诚恳愿意支付相关租金。润隆公司不应该承担连带责任，润隆公司承担连带责任的法律基础是不能证明其公司独立，但本案中，其是独立的，有完整的管理财务等材料，能够证明其独立于国丰公司。 根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月20日，华泰证券（甲方、出租方）与国丰公司（乙方、承租方）签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：甲方出租给乙方的房屋坐落在南京市建邺区，该房屋建筑面积1200平方米，房屋用途为办公；甲方于2015年8月15日向乙方交付该房屋，房屋租赁期自2015年8月15日起至2020年8月14日止，免租期自2015年8月15日至2015年12月14日，租赁期内前三年该房屋每日每平方米建筑面积固定租金为4.2元，月租金总计为153300元，租赁期内后两年租赁价格为4.62元，月租金总计为168630元；乙方应于每季度结束10日前向甲方支付下季度租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的0.05%支付滞纳金；在签订本合同同时，乙方应向甲方支付相当于一个月的租金及物业管理费之总和的保证金167700元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁及物业管理费用保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；乙方返还房屋时，应当符合正常使用后的状态，拆除及搬走房屋内的一切装修、家具及财物等，乙方擅自迁出该房屋且在收到甲方发出的书面通知后三个工作日内仍未履行或试图履行，则甲方有权自行进入该房屋，乙方留置于该房屋内的一切物品将被视为垃圾或放弃物，甲方可自由将其处理，乙方不持任何异议，由此产生一切损失由乙方自行承担；乙方放弃向甲方进行任何索赔；同时，甲方有权没收保证金，并要求乙方承担甲方自行完成该等恢复、拆除、搬出和修补工作所产生的损失及费用。除甲方同意外，乙方归还房屋时不得以任何理由要求甲方收购或补偿乙方自置的分隔、装修任何设施；乙方逾期不支付租金累计超过15天的，甲方有权书面通知乙方解除本合同，并在发出书面通知后的3日内，有权提前收回该房屋并没收保证金；租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租，除保证金不予退还外，须赔偿四个月的租金作为违约金；甲方因向乙方催付租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括但不限于律师费）及守约方行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支，均由乙方承担。 2018年3月1日，国丰公司向华泰公司出具书面《请示》，载明因公司发展方向调整，人员减少，不需要这么大的办公空间，为节约成本，特请求退租东面空置区域，面积约500平方米，于2018年2月12日前已搬出。2018年5月，华泰公司（甲方）与国丰公司（乙方）签订《补充协议》，载明甲方同意乙方从2018年4月1日起退租500平方米，原《房屋租赁合同》租赁面积1200平方米执行到2018年3月31日止，从2018年4月1日起按700平方米计算租金，每日租金和租金支付时间及方式按原《房屋租赁合同》执行。 2018年10月24日，在公证人员见证下，华泰公司向国丰公司发出《关于解除合同的函》，载明国丰公司自2018年3月14日至2018年9月30日已累计拖欠租金637518元，构成严重违约，现正式通知国丰公司，双方合同解除，华泰证券立即收回房屋，并且由国丰公司承担相应的违约责任，请国丰公司于2018年10月8日前补缴上述租金及相应费用。该函件出具时间为2018年9月27日。国丰公司在庭审中陈述未收到该解除函，但同意解除房屋租赁合同。 2019年3月27日，华泰公司与北京市盈科（南京）律师事务所签订《委托代理协议》一份，委托该所指派律师担任诉讼代理人，并约定律师费10000元。同日，该所出具普通增值税发票一张，注明律师费10000元。国丰公司系一人有限责任公司，润隆公司系国丰公司的全资股东。 庭审中，华泰公司陈述案涉房屋自2015年7月15日至2015年12月14日系免租期，国丰公司已支付2015年12月15日至2018年3月14的租金4139100元，但2018年3月15日至2018年9月30日的租金637518元未支付，因合同解除期为2018年9月27日，华泰公司自愿将租金计算时间调整至2018年9月27日。国丰公司陈述其对涉案房屋进行了装修及添附花费约95万元人民币，华泰公司在收回涉案房屋时，扣留了涉案房屋内的涉案财产，价值1273660元，其中有大部分高价值财产属于个人财产。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。华泰公司与国丰公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，系当事人真实意思表示，未违反法律和行政法规的效力性强制性规定，合法有效，各方应按照合同约定全面履行义务。华泰公司已按约交付房屋，国丰公司欠付租金的行为已构成违约，应承担违约责任。庭审中，双方已确认租赁合同已于2018年9月27日解除，国丰公司应向华泰公司支付自2018年3月15日至2018年9月27日的租金，其中，2018年3月15日至2018年3月31日的租金85680元（1200平方米×4.2元每平方米每天×17天），2018年4月1日至2018年8月14日的租金399840元（700平方米×4.2元每平方米每天×136天），2018年8月15日至2018年9月27日的租金142296元（700平方米×4.62元每平方米每天×44天），以上合计627816元。国丰公司自2018年3月15日开始逾期，逾期时间已超过15天，华泰证券有权不退保证金并要求国丰公司按合同约定的标准支付滞纳金，现华泰公司主张滞纳金43879.67元，符合合同的约定，本院予以支持。国丰公司未按约支付租金，华泰公司要求国丰公司按合同约定赔偿4个月租金388080元（计算方式为：700平方米*4.62每日每平方米*30天*4）作为违约金，未违反法律法规的强制性规定，本院予以支持。国丰公司系一人有限责任公司，润隆公司系国丰公司的全资股东，现华泰公司要求润隆公司对上述债务承担连带责任，润隆公司未提供有效证据证明公司财产独立于股东自己的财产，故应对国丰公司的上述债务承担连带责任。国丰公司抗辩称要求华泰证券退还价值95万元的装修费以及留置财产1273660元，经查，根据合同约定，国丰公司返还房屋时，应当符合正常使用后的状态，拆除及搬走房屋内的一切装修、家具及财物等，国丰公司擅自迁出该房屋且在收到华泰公司发出的书面通知后三个工作日内仍未履行或试图履行，则华泰公司有权自行进入该房屋，国丰公司留置于该房屋内的一切物品将被视为垃圾或放弃物，华泰公司可自由将其处理，国丰公司不持任何异议，由此产生一切损失由国丰公司自行承担；国丰公司放弃向华泰公司进行任何索赔，因此，国丰公司的抗辩本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十二条之规定，判决如下: 一、被告国丰新能源有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告华泰证券股份有限公司支付租金627816元、滞纳金43879.67元以及违约金388080元； 二、被告江苏润隆投资有限公司对被告国丰新能源有限公司的上述债务承担连带责任； 三、驳回原告华泰证券股份有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费18513元、保全费5000元、公告费300元，合计23813元，由被告国丰新能源有限公司、江苏润隆投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费18513元。 审 判 长  宋 玲 人民陪审员  杨毅池 人民陪审员  金 萍 二〇二〇年十二月十七日 法官 助理  钱 馨 书 记 员  王思佳