福建省福州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽01民终7166号 上诉人（原审原告）：福州鑫金悦大酒店有限公司，住所地福建省闽侯县青口镇新城西路58号博雅星城凯景大酒店地上一层至六层。 法定代表人：黄铭钦，系董事。 委托诉讼代理人：林燕锋，福建闽众律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：福建省桥亭餐饮管理有限公司，住所地福建省福州市台江区义洲街道锦标路37号北兴园4号楼2层-31号。 法定代表人：卢月英，系总经理。 委托诉讼代理人：倪熙，福建省金小蜂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹璐，福建省金小蜂律师事务所律师。 上诉人福州鑫金悦大酒店有限公司（以下简称鑫金悦公司）因与被上诉人福建省桥亭餐饮管理有限公司（以下简称桥亭公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省闽侯县人民法院（2020）闽0121民初2791号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 鑫金悦公司上诉请求:撤销一审判决第二项并改判桥亭公司向鑫金悦公司支付（房屋占有使用费）192000元及水电、物业等杂费13704元、逾期付款违约金101760元、履约保证金15万元无需返还。事实和理由：一、一审法院关于租金（房屋占有使用费）以及水电、物业等杂费酌定桥亭公司按70%的比例承担143993元，是滥用自由裁量权。桥亭公司并未就租金（房屋占有使用费）提出异议，且按《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第（二）项也并未规定人民法院必须支持当事人要求变更价款数额等，法院不应主动减免。即便减免，减免时间也仅为2020年2月4日至3月20日期间。案涉合同是鑫金悦公司下调近20%，每月6万元且在桥亭公司允诺能租满3年的条件下订立的，仅两月便因新冠疫情影响桥亭公司要求解除，且受疫情影响，案涉租赁房屋所有人也并未对鑫金悦公司的租金进行减免。二、一审判决关于违约金及保证金的事实认定和法律适用均有异议。一审判决书第7页第19行至第8页第3行的认定，完全符合《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第五条的精神，因此一审应认定双方相互不承担违约责任。第8页第9行至11行，缺乏事实和依据。另，一审法院对租赁协议解除事由判定有误，是桥亭公司要求减免被拒后，单方拒不履行合同，致使鑫金悦公司解除合同，桥亭公司违约在先，一审不应适用《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第五条，而应适用《合同法》第107条以及108条，由桥亭公司承担违约责任。三、一审判决无视鑫金悦公司的损失，加重鑫金悦公司的负担。桥亭公司在与鑫金悦公司续签合同之前，就声称其经济困难要求降低租金，并保证租赁期限，但仅半年，就以新冠疫情为由单方解除，致使房屋空置，给鑫金悦公司造成极大损失，因此需支付违约金，且鑫金悦公司考虑到疫情影响主动将租金降至101760元，是合适的。桥亭公司要求减免被拒后，单方拒不履行合同，鑫金悦公司有权没收保证金。 桥亭公司辩称，一、一审法院酌定减免租金合法有据。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条的规定，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。因新冠疫情影响，桥亭公司于2020年1月23日即关门停业，不仅没有任何营业收入，且仍需负担人员工资、物料损失等费用。桥亭公司于1月27日向鑫金悦公司发送《疫情期间暂停营业及租金减免申请书》沟通请求减免租金，但均未获准。此后，鑫金悦公司又以在店门上加锁的形式阻止桥亭公司进入租赁店铺，直至5月10日租赁店铺始终处于无法营业状态下。基于上述原因，若要桥亭公司继续按照原租赁合同的租金标准支付租金已明显不公平。通过桥亭公司发送的《疫情期间暂停营业及租金减免申请书》、微信沟通记录、庭审发言情况均可证明桥亭公司具有请求减免租金的意思表示，在此基础上，一审法院综合事实酌定减免租金的行为合理合法。二、鑫金悦公司无权主张违约金及没收保证金。根据《合同法》第一百一十七条，因新冠疫情及疫情防控措施的影响，桥亭公司无法开业经营，属于因不可抗力不能履行合同，应当免除责任。故桥亭公司无须承担违约责任。另，桥亭公司于1月27日向鑫金悦公司发送《疫情期间暂停营业及租金减免申请书》、3月6日发送的《解除合同通知书》及期间沟通记录表明鑫金悦公司知悉桥亭公司难以继续经营的事实，有充足的时间可以寻找新承租人，不存在因房屋空置产生的“重大损失”。即使房屋确实存在空置，也完全因鑫金悦公司怠于寻找新承租人，应自负损失。鑫金悦公司以此为由要求桥亭公司支付违约金无事实依据。综上，应驳回鑫金悦公司的全部上诉请求。 鑫金悦公司向一审法院起诉请求：1.确认原、被告之间签订的《餐厅经营租赁物租赁合作协议》于2020年4月30日解除；2.判决被告向原告支付2020年2月4日至2020年5月10日的租金及房屋占有使用费192000元；水电费、物业费等杂费13704元；逾期付款违约金101760元并没收被告违约保证金15万元；3.本案受理费由被告承担。 一审法院认定事实：2019年7月23日，鑫金悦公司（甲方）与桥亭公司（乙方）就续租闽侯县青口镇新城西路58号一层西侧店面事宜签订了《餐厅经营租赁物租赁合作协议》。协议主要条款约定：第二条租赁期限：租赁期限为3年，自2019年8月4日起至2022年8月3日止。第三条租金、保证金及递增：租赁物租金为6万元/月，保证金为15万元，此后每年租金递增增幅为5%。租金自被告计租之日起3个月支付一次，第一季度租金于协议生效后5个工作日内付清，以后乙方每次提前10天支付下一季度租金。租金每逾期一日，乙方须按当年租金的5‰支付违约金。本协议约定的第一季度是指2019年8月4日至2019年11月3日，第二季度为2019年11月4日至2020年2月3日，以此类推。第五条第5款约定：租赁协议终止履行时，乙方应将其租赁物及附属设施完整完好地向甲方交接，乙方不得拆除装饰物，甲方对未拆除的装饰物不予赔偿，但乙方自行购置的家具、餐厨具、空调、冰柜等设施设备及店堂招牌由乙方收回并搬出租赁物。如3天后还不搬离，归甲方所有。第六条第9款约定：乙方有下列行为之一的甲方有权终止合同，无条件收回租赁物，乙方保证金和租金不退。若给甲方造成损失的，乙方应予赔偿：……；(3)无故拖欠租金超过30天经甲方催告后仍拒不履行的；……（5）无正当理由连续3天或者当月累计5天不营业的……。协议签订后，被告于2019年7月30日、2019年10月23日分别支付了合同第一季度、第二季度的租金至2020年2月3日止。按照协议约定，被告本应于2020年1月25日支付合同第三季度的租金，因适逢1月底全国爆发新冠疫情，闽侯县市场监管局于1月25日粘贴《告知书》，通知餐饮业暂停营业。从1月27日起，桥亭公司通过微信等方式向鑫金悦公司的总经理陈钦绪申请减免租金，遭到拒绝。2020年3月6日，桥亭公司向鑫金悦公司发送《解除合同通知书》，以新冠疫情属于不可抗力，导致无法实现合同目的为由，通知解除《餐厅经营租赁物租赁合作协议》，双方互不承担责任。2020年4月29日，鑫金悦公司委托福建闽众律师事务所律师向桥亭公司发出《律师函》，该律师函的主要内容为：1.新冠疫情虽属于不可抗力，对本案合同的履行产生一定影响，但该影响尚未达到合同目的不能实现的程度，不能以此为由单方解除合同；2.桥亭公司不支付租金违约在先，不享有以通知方式解除合同的权利；3.桥亭公司已实际表明不再履行本合同，鑫金悦公司通知其即日解除《餐厅经营租赁物租赁合作协议》，限定桥亭公司于2020年5月10日前自行搬离，逾期不搬离的物品归鑫金悦公司所有；4.要求桥亭公司支付租金160000元、逾期付款违约金324000元、拖欠的水电等杂费13504元，共计497504元。桥亭公司于次日收到该函后，于2020年5月10日搬离除隐蔽空调外的所有物品。另查：1.2020年1月到5月10日止，桥亭公司租赁的案涉餐厅使用水费354元、电费6750元、物业费4000元、消防维保费2600元，合计13704元。2.2020年3月20日，福州市推动服务业跨越发展工作领导小组办公室发布的《关于进一步做好综合体、餐饮企业等行业复工复产指引工作的补充通知》，准许餐饮企业可以复工复产。3.桥亭公司提出鑫金悦公司从2020年1月28日对案涉店门加锁，鑫金悦公司对此予以否认。 一审法院认为，鑫金悦公司与桥亭公司于2019年7月23日签订的《餐厅经营租赁物租赁合作协议》意思表示真实，内容没有违反法律、法规的强制性规定，具有法律效力。关于案涉合同的解除时间问题，桥亭公司提出鑫金悦公司于2020年1月28日对案涉店面加锁导致合同无法履行，双方已于2020年2月3日解除合同的主张，因其提供的照片及视频不足以证明待证事实，一审法院不予支持。对桥亭公司于2020年3月6日向鑫金悦公司发送的《解除合同通知书》，因新冠疫情虽属于不可抗力，但造成的影响只是暂时的，不足以导致合同目的无法实现，桥亭公司以此为由主张单方解除合同的理由也不成立。鑫金悦公司于2020年4月29日委托律师向桥亭公司发出《律师函》通知即日起解除案涉合同，桥亭公司于次日收到后对解除合同没有提出异议，且按照该律师函的要求于2020年5月10日搬离店面，用实际行动表明了同意解除合同，故一审法院认定双方解除案涉合同的时间为2020年4月30日。关于双方是否违约及违约责任的承担问题。鑫金悦公司提出桥亭公司逾期未支付第三季度租金及费用已经构成违约，一审法院对此认为，由于2020年1月底爆发的新冠疫情属于不可抗力，桥亭公司虽未按时缴纳租金但已于2020年1月27日通过微信提出减免租金的申请，该行为符合《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第（二）项及《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条的精神，不属于违约行为。据此，一审法院认定双方解除合同后相互不承担违约责任。关于桥亭公司应付的租金及其他费用问题。案涉店面的租金按照每个月6万元的标准从2020年2月4日起计算至2020年5月10日搬离为止为192000元，案涉店面的水费、电费、物业费、消防维保费截至2020年5月10日止尚欠13704元，两项合计205704元。由于新冠疫情属于不可抗力，可适当减免，一审法院酌定桥亭公司按照70%的比例承担143993元。鑫金悦公司要求桥亭公司支付违约金101760元及没收保证金15万元的主张，缺乏事实和法律依据，一审法院不予准许。为了减少诉累，桥亭公司应承担的租金及费用可从保证金中抵扣，无需再支付。桥亭公司剩余的保证金6007元（150000元-143993元）以及未搬离的隐蔽空调因未提起反诉，一审法院不宜直接判决，桥亭公司可另行起诉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（二）款、第九十七条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第（二）项、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、福州鑫金悦大酒店有限公司与福建省桥亭餐饮管理有限公司签订的《餐厅经营租赁物租赁合作协议》于2020年4月30日解除；二、驳回福州鑫金悦大酒店有限公司其他诉讼请求。案件受理费8162元，减半收取计4081元，由福州鑫金悦大酒店有限公司负担。 经查，本案当事人在一审诉讼中提交的证据均已随一审案卷移送至本院。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，原审法院根据新冠肺炎疫情对餐饮行业经营的影响酌定的桥亭公司应支付的水费、电费、物业费、消防维保费的比例适当，本院依法予以确认。 根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条的规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”本案中，原审法院根据查明的事实，确认本案系争租赁合同按照鑫金悦公司向桥亭公司发出的律师函，于2020年4月30日解除，原审法院据此判令双方当事人在合同解除后互不承担违约责任，鑫金悦公司应予返还保证金的处置方式正确。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8162元，由福州鑫金悦大酒店有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林哲森 审 判 员 黄 锋 审 判 员 金光玉 二〇二〇年十二月二十八日 法官助理 刘 奕 书 记 员 程伟威