重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0106民初9206号原告：郑学军，男，1975年10月10日出生，汉族，住四川省岳池县。委托诉讼代理人：向芸，重庆百君律师事务所律师。被告：王建貌，男，1974年5月11日出生，汉族，住浙江省文成县。原告郑学军与被告王建貌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案受理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告郑学军及其委托诉讼代理人向芸到庭参加诉讼。被告王建貌下落不明，经本院公告传唤，公告期满后未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告郑学军向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告王建貌向原告郑学军返还租金、经营管理费、保证金共计76947元；2、请求判令被告王建貌向原告郑学军支付资金占用利息（以76947元为基数，自2019年12月1日起按照年利率6%计算至付清之日止）；3、本案诉讼费、财产保全费由被告负担。庭审中，原告明确第一项诉讼请求计算方式为：租金61847元（租金170元/平方米*36.1平方米×1.08的三次方×8个月）、经营管理费1639元（4500元/年÷12个月×8个月-1361元）、保证金13500元，合计76980元，以诉请的76947元为准。事实及理由：被告王建貌与案外人重庆凯西来实业有限公司（下称凯西来公司）签订《商铺租赁合同》，约定凯西来公司将位于重庆市大学城美丽熙街项目××栋×-05、06号商铺租赁给王建貌，租赁期限为2016年12月1日至2021年11月30日止。2015年8月1日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定由原告向被告租赁位于重庆市大学城美丽熙街项目××栋×-05号商铺经营餐饮，建筑面积40平方米，租赁期限自2015年8月1日起至2016年7月30日止，月租金4500元，年租金54000元，于签订合同时即支付一次12个月的租金，经营管理费等按照被告与其委托的商业运营管理公司签订的《经营管理协议》执行，向被告缴纳。同时约定原告于签订合同时向被告缴纳13500元保证金，合同全面履行完毕后，保证金全额退还原告。前述合同签订后，原告于2015年8月11日按约支付了12个月的租金54000元、保证金13500元和12个月的经营管理费1920元，2016年8月1日双方续签了××栋×-05号商铺的租赁合同，租赁期限自2016年8月1日起至2019年7月30日止，商铺按建筑面积36.1平方米计算租金，单价为170元/平方米/月，租金从第2年开始每一年在上年基础上递增8%（包含第2年），同时将保证金调整为18411元。2016年8月4日，原告又与被告签署××栋×-05-1号商铺的租赁合同，租赁期限自2016年8月4日起至2019年8月3日止，之后，原告将2015年8月11日支付的保证金13500元作为××栋×-05-1号商铺的保证金后，又重新向被告支付了××栋×-05号商铺的18411元保证金。原告一直按合同约定履行了支付租金等各项费用的义务。2019年3月，被告以提前支付下一年度租金减免3个月租金的说法诱使原告在2019年3月29日提前支付了两个商铺2019年8月4日至2020年8月3日的租金120500元和经营管理费4500元。直到2019年11月，商铺权利人凯西来公司通知原告说被告未按合同约定向该公司支付租金，该公司要解除与被告的租赁合同并收回商铺，原告迫于无奈，于2019年12月1日与凯西来公司签订了××栋×-05号商铺的《商铺租赁合同》，向凯西来公司支付了2019年2月1日至今的租金。原告认为，因被告对凯西来公司的违约行为导致原告不能继续使用承租商铺，已构成违约，严重损害了原告合法权益。故起诉来院，要求判如所请。被告王建貌未作答辩。本院经审理认定事实如下：2016年6月12日，被告王建貌作为承租方与案外人重庆凯西来实业有限公司（以下简称凯西来公司）作为出租方签订《商铺租赁合同》，主要约定：出租方将位于重庆市沙坪坝区大学城景苑路8号兴亚熙街××栋×-05、16号商铺及其设施出租给承租方经营使用（以下简称该商铺）。其中1F-05号商铺租赁面积为48.19㎡，1F-16号商铺租赁面积为37.66㎡，合计85.85㎡。双方约定，出租方租赁给承租方的商铺，承租方承诺其经营类别必须符合出租方的统一业态规划，仅限于餐饮类经营活动，其经营品牌为韩国石锅/概念。租赁期限为2016年12月1日至2021年11月30日。经双方协商，该商铺优惠后租金单价为140元/㎡/月。租赁期间，本商铺租金单价及租金具体如下：2016年12月1日至2017年11月30日租金单价为140元/㎡/月，月租金为12019元，年租金为144228元；2017年12月1日至2018年11月30日租金单价为151元/㎡/月，月租金为12963元，年租金为155608元；2018年12月1日至2019年11月30日租金单价为163元/㎡/月，月租金为13994元，年租金为167924元。该商铺租金共计467712元，支付方式为先付费后使用，每次支付3个月租金。承租方必须在本合同约定租金起算日前七个工作日内缴纳首笔租金36057元，以后每次租金应在上期应付租金对应的租赁期限届满30日前缴清。承租方应于合同租金起算日开始以租赁面积按玖元/㎡/月向管理公司缴清经营管理费，收费方式详见《经营管理协议》。承租方同意缴纳合同首笔租金同时向出租方缴纳履约保证金作为履行本合同所有约定的保证，履约保证金金额为3个月租金金额即36057元。承租方同意缴纳首笔租金的同时向出租方缴纳相当于本合同约定商铺1个月水电费总额即500元作为按时缴纳水电费保证金。合同第十四条特别约定：该合同第4、5年租金标准由出租房根据当年周边相邻商铺租赁价格及市场因素重新制定，双方另行签订《补充协议》，本合同不作约定。合同另对商铺交接和承租方进场装修、商铺开业、经营管理、双方权利义务、合同终止、续期、违约责任、适用法律及争议解决等进行了约定。2015年8月1日，原告郑学军作为承租方（乙方）与被告王建貌作为出租方（甲方）签订《商铺租赁合同》，主要约定：乙方租赁商铺为重庆大学城美丽熙街项目××栋×-05号，建筑面积为40平方米。租赁期限为2015年8月1日至2016年7月30日。该商铺月租金4500元，年租金54000元。租金从第2年开始每1年在上年基础上递增8%。签订本合同时缴纳12个月租金54000元，以后每12月租期开始前支付一次12个月使用租金。租金支付方式为先付费后使用，须在前次费用结束前30日内缴清。本租赁合同约定商铺所在项目实行统一商业运营管理，管理公司在对美丽熙街项目统一的商业运营管理中实行有偿服务，乙方应于甲方正式通知乙方商铺实际交房之日起，向甲方缴纳经营管理费，经营管理费收费标准以附件二约定为准，并按建筑面积计收。乙方同意于签订本合同时向甲方缴纳总额即13500元作为履行本合同所有约定的保证金。在本合同约定得以全面履行完毕后，保证金全额退还乙方（不计利息），若乙方不能全面履行本合同约定，履约保证金不予退还。在本合同履行期间，除本合同约定的情形外，任何一方均不得单方面解除本合同。单方面解除合同方须向对方支付相当于3个月租金的违约金。守约方有权向违约方索赔因违约方导致的事实上存在的全部经济损失。合同另对商铺交接和乙方进场装修、经营管理、甲乙双方权利义务、合同终止、合同续期和商铺交还等事项进行了约定。合同尾部甲方签名处有被告王建貌签名捺印外，另备注“建行621499376021××××叶巧巧”。2015年8月11日，被告王建貌出具《收条》一份，载明：今收到押金13500元大写壹万叁仟伍佰元整，房租从2015年8月1日至2016年7月31日￥54000元，物管费1年1920元。2016年8月1日，原告郑学军作为承租方（乙方）与被告王建貌作为出租方（甲方）签订《商铺租赁合同》，主要约定：乙方租赁商铺为重庆大学城美丽熙街项目××栋×-05号，建筑面积为36.1平方米。租赁期限为2016年8月1日至2019年7月30日。该商铺租金单价为170元/平方米/月。租金从第2年开始每1年在上年基础上递增8%。签订本合同时缴纳12个月租金73644元，以后每12月租期开始前支付一次12个月使用租金。租金支付方式为先付费后使用，须在前次费用结束前30日内缴清。本租赁合同约定商铺所在项目实行统一商业运营管理，管理公司在对美丽熙街项目统一的商业运营管理中实行有偿服务，乙方应于甲方正式通知乙方商铺实际交房之日起，向甲方缴纳经营管理费，经营管理费收费标准以附件二约定为准，并按建筑面积计收。乙方同意于签订本合同时向甲方缴纳总额即18411元作为履行本合同所有约定的保证金。在本合同约定得以全面履行完毕后，保证金全额退还乙方（不计利息），若乙方不能全面履行本合同约定，履约保证金不予退还。在本合同履行期间，除本合同约定的情形外，任何一方均不得单方面解除本合同。单方面解除合同方须向对方支付相当于3个月租金的违约金。守约方有权向违约方索赔因违约方导致的事实上存在的全部经济损失。合同另对商铺交接和乙方进场装修、经营管理、甲乙双方权利义务、合同终止、合同续期和商铺交还等事项进行了约定。2016年8月4日，原告郑学军作为承租方（乙方）与被告王建貌作为出租方（甲方）签订《商铺租赁合同》，主要约定：乙方租赁商铺为重庆大学城美丽熙街项目××栋×-05-1号，建筑面积为30平方米。租赁期限为2016年8月4日至2019年8月3日。该商铺租金单价为170元/㎡/月，月租金4500元，年租金54000元。租金从第2年开始每1年在上年基础上递增8%。签订本合同时缴纳6个月租金27000元，以后每6月租期开始前支付一次6个月使用租金。租金支付方式为先付费后使用，须在前次费用结束前30日内缴清。本租赁合同约定商铺所在项目实行统一商业运营管理，管理公司在对美丽熙街项目统一的商业运营管理中实行有偿服务，乙方应于甲方正式通知乙方商铺实际交房之日起，向甲方缴纳经营管理费，经营管理费收费标准以附件二约定为准，并按建筑面积计收。乙方同意于签订本合同时向甲方缴纳总额即13500元作为履行本合同所有约定的保证金。在本合同约定得以全面履行完毕后，保证金全额退还乙方（不计利息），若乙方不能全面履行本合同约定，履约保证金不予退还。在本合同履行期间，除本合同约定的情形外，任何一方均不得单方面解除本合同。单方面解除合同方须向对方支付相当于3个月租金的违约金。守约方有权向违约方索赔因违约方导致的事实上存在的全部经济损失。合同另对商铺交接和乙方进场装修、经营管理、甲乙双方权利义务、合同终止、合同续期和商铺交还等事项进行了约定。2016年8月4日，被告王建貌出具《收条》载明：今收到房租押金13500元大写壹万叁仟伍佰元整，半年房租2016年8月4日至2017年2月3日。2016年12月6日，被告王建貌出具《收条》载明：今收到房租50000元大写伍万元正，免租2个月。2018年5月13日，原告郑学军之妻张新杰通过中国民生银行向被告王建貌转款50000元。2019年3月29日和3月30日，原告之妻张新杰通过中国民生银行向案外人叶希育分别转款120500元和4500元。2019年3月29日（此处有笔误，原载明时间为2012年3月29日），被告王建貌出具《收据》一份（编号为00520555），载明缴款单位为郑学军，金额为120500元，收款事由为租金2019年8月4日至2020年8月3日，物业费已收。财会主管处签名为“王建貌，叶巧巧代”2019年11月28日，重庆凯西来实业有限公司发出《通知函》载明：“王建貌：贵方租赁熙街二期××栋×-05号商铺（以下简称该商铺）与重庆凯西来实业有限公司签订的《商铺租赁合同》将于2019年11月30日租约到期。根据贵我双方签订的《商铺租赁合同》第十条“合同的续期”相关条款约定，贵我双方就合同到期后续租事宜未达成一致，贵方应无条件于本合同期约满之日撤场。我司将按照合同约定，于合同租约到期日收回商铺使用权，重新安排租赁事宜。请贵方遵守合同约定，在租约到期日前做好铺位清空退还工作。”庭审中，原告称该通知函由重庆凯西来实业有限公司张贴在案涉商铺处。原告于次日（2019年11月29日）18:21分将该通知函拍摄成照片形式通过微信发送给被告王建貌，并告知“老王！熙街催交房租了！赶紧把我剩余的几个月房租和保证金叫叶巧巧转给我！”2019年12月1日，原告郑学军作为承租方与出租方重庆凯西来实业有限公司签订《商铺租赁合同》，主要约定：出租方将位于重庆市沙坪坝区大学城景苑路重庆熙街项目××栋×-05号商铺出租给承租方经营使用，租赁面积为61.5平方米。经营范围仅限于韩式料理、餐饮经营或顶，其经营品牌为韩国石锅。合同期限自交付日即2019年12月1日至2020年11月30日。本合同约定租金为固定金额，租金单价为192元/平方米/月，总价为11808元。租赁期间该商铺保底租金共计141696元，支付方式为先付费后使用。租金每3个月付一次，首期租金（2019年12月1日至2020年2月29日）35424元。以后每次租金应在上期应付租金对应的租赁期限届满26日前缴清。承租方应于合同租金起算日开始以合同第二条中所列租赁商铺基本情况表中约定的商铺租赁面积向管理公司缴纳经营管理费。收费方式详见《经营管理协议》。承租方同意缴纳合同首笔租金时同时向出租方缴纳履约保证金作为履行本合同所有约定的保证。总额即35424元。承租方同意缴纳首笔租金的同时向出租方缴纳总额即500元作为按时缴纳水电费保证金。出租方应当于2019年12月1日之前向承租方支付该商铺。合同另对商铺开业、经营管理、双方权利义务、合同终止、合同续期、违约责任、争议解决等进行了约定。合同签订后，原告郑学军向凯西来公司缴纳了2019年12月1日至2020年2月29日的房租、保证金及电费共计73100.75元，于2020年2月26日缴纳了2020年3月1日至5月31日的租金35424元，于2020年6月19日缴纳了2020年6月1日至8月31日的租金（疫情减免40天）22238元，于2020年8月21日缴纳了2020年9月1日至11月30日的租金35424元。另查明，原告郑学军向本院申请诉前财产保全，申请对被告王建貌的财产予以保全。本院于2020年5月14日作出（2020）渝0106财保69号民事裁定书，裁定对王建貌价值87000元的财产予以保全，并向重庆凯西来实业有限公司发出《协助执行通知书》，冻结了王建貌在该公司的商铺租赁保证金15.90万元。原告缴纳了保全申请费890元。庭审中，原告郑学军陈述本院（2020）渝0106民初9207号案件中所涉的租赁房屋为美丽熙街项目××栋×-05-1号，实为被告王建貌从凯西来公司承租了1F-05号与1F-16号后自行在两个商铺中间隔断出来的商铺，原、被告双方商定面积确定为30平方米。至于本案所涉商铺××栋×-05，原告从被告王建貌处转租后，凯西来公司超过六个月未提出异议，应视为其同意转租。叶巧巧为王建貌的妻子。2019年3月29日、3月30日，原告之妻张新杰根据叶巧巧的指示，向王建貌支付了××栋×-05及××栋×-05-1号两个商铺在2019年8月4日至2020年8月3日的租金120500元及物业管理费4500元。因凯西来公司于2019年11月30日解除了被告王建貌的租赁合同，并发出腾房通知，致原告合同目的无法实现，而另行与凯西来公司签订租赁合同，并重复缴纳了2019年12月1日至2020年8月3日的租金、物业管理费以及保证金。上述事实，有双方当事人的陈述以及原告举示的商铺租赁合同、收条、结婚证、民生银行付款回单、收据、通知函、缴纳租金票据等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，原告郑学军与被告王建貌于2016年8月4日就位于重庆市沙坪坝区大学城美丽熙街××栋×-05号商铺（涉案商铺）签订的《商铺租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，原、被告双方均应依诚实信用原则行使权利并履行相应的义务。本案中，涉案商铺系被告王建貌从案外人重庆凯西来实业公司处承租，合同载明的租赁期限为2016年12月1日至2021年11月30日，但仅明确了截至2019年11月30日的租金标准，双方约定对剩余期限的租金标准另行签订补充协议约定。现因被告王建貌未积极就承租事宜与重庆凯西来实业公司进行协商，导致重庆凯西来实业公司公司发出书面通知并于2019年11月30日收回商铺，致使原告郑学军无法继续按照其与被告王建貌之间的租赁合同继续占有使用该商铺，合同目的无法实现，被告王建貌已构成违约，原告郑学军依法可以解除与被告王建貌之间的租赁合同，并有权要求王建貌退还已缴纳的2019年12月1日至2020年8月3日的租金、物业管理费以及保证金，鉴于原告郑学军已于2019年12月1日与凯西来公司签订了案涉商铺的租赁合同，其与被告王建貌之间的租赁合同视为已解除。对于原告郑学军要求王建貌退还的租金、物管费，因其向王建貌支付的从2019年8月4日至2020年8月3日的租金120500元及物业管理费4500元，包含本案××栋×-05及××栋×-05-1号两个商铺，但并未明确区分两个商铺分别对应的租金和物管费数额，故依据两商铺各自的面积计算，其中××栋×-05号对应的租金及物管费应为：(120500元+4500元）*36.1㎡/(36.1㎡+30㎡)=68268元；××栋×-05-1号对应的租金及物管费应为：(120500元+4500元）*30㎡/(36.1㎡+30㎡)=56732元。据此计算，本案××栋×-05号商铺应退还的租金及物管费为：247天*（68268元/365天）=46198元，原告主张的计算方式有误，本院予以调整。另外，对于原告要求退还已缴纳的保证金18411元，依据其提交的证据中王建貌于2015年8月11日出具的收条显示“收到押金13500元”，虽然双方就案涉1F-05号商铺于2016年8月1日续签的租赁合同中约定的保证金为18411元，但原告并且举示已向被告缴纳该18411元的证据，故依据现有证据，被告王建貌应向原告退还的保证金为13500元。关于资金占用损失，因被告王建貌违约，致使原告郑学军重复缴纳了相应租金、物业管理费及保证金，故应当向原告支付资金占用损失，但原告郑学军按照年利率6%计算并无合同约定或法律依据，本院依法调整为以59698元为基数，自2019年12月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款利率为标准计算至付清之日止。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告王建貌于本判决发生法律效力后立即退还原告郑学军租金、物业管理费以及保证金合计59698元；被告王建貌于本判决发生法律效力后立即退还原告郑学军资金占用损失，该损失以59698元为基数，从2019年12月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款利率为标准计算至付清之日止。驳回原告郑学军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1723.70元，财产保全申请费890元，公告费280元，合计2893.70元（原告已预交），由被告王建貌负担，限于本判决发生法律效力后立即迳付原告郑学军。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  殷建华审 判 员  周 敏人民陪审员  黄晓年二〇二〇年十二月七日法官 助理  张 伟书 记 员  刘 维