北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初10707号原告：北京纳帕物业管理有限公司，住所地北京市昌平区小汤山镇沙顺璐68号翰宏花园会所内。法定代表人：焦跃，总经理。委托诉讼代理人：杨晓刚，北京中勉律师事务所律师。被告：刘雯，女，1965年2月5日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：尹子殊，北京市格平律师事务所律师。原告北京纳帕物业管理有限公司（以下简称纳帕物业公司）与被告刘雯物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告纳帕物业公司的委托诉讼代理人杨晓刚，被告刘雯的委托诉讼代理人尹子殊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告纳帕物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2015年2月1日至2018年12月31日的物业管理费共51688.25元；2、判令被告支付上述费用的滞纳金1000元；3、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告系原告服务管理的北京市昌平区房屋的业主，自被告购买该房屋开始，原告一直为纳帕溪谷小区提供物业服务、管理，被告曾按时缴纳过物业管理费及相关费用。自2015年1月1日开始，被告一直未缴纳，经原告多次催收，至今仍未缴纳。故起诉，要求支持原告的全部诉讼请求。被告刘雯辩称，不同意原告的诉讼请求，原告物业服务不到位，小区偷盗案件频发，违建加盖频繁，用电安全管理不规范，擅自拦截业主信件，不配合更换电表燃气表等，频频侵害业主合法权益，扎业主轮胎、往业主门口堆放垃圾、破坏业主燃气设施、偷盗燃气等等。1、原告无权收取滞纳金，原告自2013年1月1日起为小区提供事实服务，原物业服务合同已终止，纳帕小区没有书面物业服务合同，对滞纳金没有约定。2、原告从2015年2月1日起擅自提高收费标准，将事实服务期间的3.96元/月/㎡单方提高到5.3元/月/㎡，还自行确定了提高收费标准的日期，属违规收费。3、因物业人员参与造假票，上涨物业费到5.3元的决议未能达到法定的双过半标准。2014年小区业委会召开临时业主大会，就新的物业服务合同文本进行表决，主要内容有续签物业服务合同以及物业费标准从3.96元上调至5.3元。2015年1月18日公布统计结果，同意票有344户。在统计结果公示期（10天）内，业委会收到业主质疑业主大会中存在物业参与造假行为，因此业委会邀请公证处见证核查，共核查表决票156张，其中无效69张。未核查完毕时，发生了原告串通业委会委员尤嘉琳企图抢夺业委会公章事件，最终尤嘉琳交出公章。此后，原告直接干预核查，强行封锁业委会办公室，所有选票都在其中，导致核查无法继续。尽管无法核查，但69张假票，已导致本次业主大会同意票数由344减为275，小区共有579户，一半为290户。故上涨物业费的议题未获得业主双过半的通过。4、2015年度第一次临时业主大会于2015年11月21日作出决议，同意北京瑞赢酒店物业管理有限公司为本小区物业服务企业，物业费按照3.96元/月/㎡标准，授权业主委员会与其签合同，同时终止与原告的事实服务关系。并向原告发出了通知，在小区进行了公示，要求原告交接项目并撤离，但原告拒绝。5、其他业主交费的行为与被告无关，不能作为原告收费合法依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证，对于当事人无异议的证据本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：刘雯系昌平区房屋的业主，该房屋建筑面积281.75平方米。2006年7月30日，北京市昌平区翰宏花园一期业主委员会（甲方）与北京山水和合物业管理有限公司（乙方）签订了《翰宏花园（纳帕溪谷）物业服务合同》，约定由北京山水和合物业管理有限公司为翰宏花园（纳帕溪谷）住宅小区提供物业服务，委托管理期限为二年，自合同生效之日起至2008年7月30日止，合同期满后，甲方没有将续聘或者解聘乙方的意见通知乙方，且没有选聘新的物业管理企业，乙方继续管理的，视为此合同自动延续，期限为一年；物业服务费由乙方按3.96元/建筑平方米/月（西区小户型地下室不收物业费）的标准向业主（或交费义务人）按规定收取；业主在物业交付使用时一次性缴纳6个月的物业服务费，以后每季度或每半年第一个月10日前交纳物业服务费。同时，双方还约定了其他权利义务。2011年5月19日，经北京市工商行政管理局昌平分局核准，北京山水和合物业管理有限公司名称变更为北京纳帕物业管理有限公司。2012年8月9日，北京市昌平区翰宏花园一期业主委员会（甲方）又与纳帕物业公司（乙方）签订了《物业服务合同补充协议》，约定因小区物业费将于2013年进行调整，现双方一致同意将原合同约定的乙方向甲方提供的服务期限延长至2012年12月31日。2013年8月29日，经纳帕物业公司委托，青宇（北京）物业服务评估监理有限公司出具《翰宏花园（纳帕溪谷）物业服务费用评估报告》，评估翰宏花园（纳帕溪谷）住宅物业服务费单价为5.93元/㎡??月。2014年10月24日，翰宏花园（纳帕溪谷）小区业主委员会发布《关于召开翰宏花园（纳帕溪谷）小区2014年度第三次临时业主大会会议暨对《物业管理服务委托合同》及相关事宜进行表决的公告》，载明本小区10年来一直按3.96元/㎡/月的费率分摊本小区的物业管理成本，业主委员会决定根据《翰宏花园（纳帕溪谷）小区业主大会议事规则》（以下简称《议事规则》）的规定召开此次业主大会会议，由全体业主对包括本年的《年度物业管理服务收支预算》在内、且继续委托纳帕物业公司作为受托方的《物业管理服务委托合同》进行表决。业主大会召开方式：投票和表决采取《议事规则》规定，以向业主发放和回收《书面征求意见函（表决票）》的“书面方式”进行。召开的时间和地点：此次业主大会会议在本小区内进行，投票开始时间即为业主大会会议的开始时间，此次初步定为2014年11月9日开始投票，表决票的送达采用直接送达、电邮送达、公示并短信通知送达以及业主委员会的微信公众平台投票等四种方式。投票、表决的统计工作所需的总监票人、监票人、唱票人、计票人等人选，将在统计工作开始前由业主委员会组织。此次业主大会决议通过的条件：根据《议事规则》规定，此次业主大会作出决议应当经占物业管理区域内业主总投票权数过半数的业主且占总人数过半数的业主通过，方为有效。公告还通知了其他内容。该公告后有北京市昌平区翰宏花园（纳帕溪谷）业主委员会盖章。后翰宏花园（纳帕溪谷）小区业主委员会发布对上述表决公告的相关活动的补充决定，写明此次会议的开始投票时间从2014年11月20日开始，并明确投票事项主要为继续聘用原物业公司、将物业费提高到5.3元。该补充决定后有北京市昌平区翰宏花园（纳帕溪谷）业主委员会盖章。2015年1月7日，翰宏花园（纳帕溪谷）小区业主委员会发布《关于终止2014年度第三次临时业主大会会议投票及公开统计投票结果的公告》，写明自本公告发布之日起第三日下午5：00结束表决票的收集。业委会定于1月18日对此次会议进行公开统计工作。公告后有北京市昌平区翰宏花园（纳帕溪谷）业主委员会盖章。2015年1月18日，业主大会秘书舒可心签发了《关于翰宏花园（纳帕溪谷）小区2014年度第三次临时业主大会会议暨对《物业管理服务委托合同》及相关事宜进行表决书面征求意见函（票）公开统计结果的公告》，写明本小区业主总户数为579户，参与投票共437票，同意的户数为344户，所占面积为116072.71平方米，占总户数的59.41%，占总面积的61.70%。此次结果先以书面形式公示，公示期为10日。业主可在公示期内对会议召开的程序和结果提出书面质疑意见。公示期结束，业主委员会应书面对公示期内收到的全部质疑意见是否影响业主大会决议结果进行说明，并书面公告本次会议决议。该公告后有业主大会秘书舒可心及居委会人员签字。2015年1月26日，翰宏花园（纳帕溪谷）小区业主委员会发布《纳帕溪谷业主委员会紧急通告（2015紧急-01）》，写明，为维护纳帕全体业主的利益，根据纳帕溪谷业主委员会的决议，业委会就“是否与纳帕物业续约、是否调整物业费标准”问题所进行的业主大会会议投票结果实施了验票工作，截止1月26日18时，业委会对308户“投同意票”的156户进行成功验票，结果是违规无效票多达69票（包括冒名顶替的38票、物业有组织参与17票、不同意涨价的14票等），违规占比高达48.59%。尚未完成有效检验的152户，业委会将视需要决定是否继续验票。业委会决议声明：此次针对“是否与纳帕物业续约、是否调整物业费标准问题”所实施的业主大会投票中有严重的涉嫌造假行为，且结果未达法定比例，此次业主大会未产生有效决议。该通告后有北京市昌平区翰宏花园（纳帕溪谷）业主委员会盖章。2015年8月，纳帕溪谷小区业主顾嘉纯诉至本院，要求判令纳帕物业公司擅自提高物业费至5.3元/平方米/月违约，并退还违法收取的物业服务费1616.20元及支付同期人民银行贷款利率。2016年3月4日，本院做出（2015）昌民初字第13318号民事判决书，载明业主大会已对物业服务费调整为每月5.3元/平方米形成了决议，且小区内已有380余户业主按照5.3元标准交纳了物业服务费，故判决驳回顾嘉纯的诉讼请求。顾嘉纯不服，上诉至北京市第一中级人民法院，北京市第一中级人民法院于2016年6月16日做出（2016）京01民终3038号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2015年9月，纳帕溪谷小区业主宋双庆诉至本院，要求撤销北京市昌平区翰宏花园（纳帕溪谷）业主委员会于2015年6月23日出具的《业主委员会关于物业招投标的决议》。本院于2015年11月30日作出（2015）昌民初字第13612号民事判决书，判决撤销北京市昌平区翰宏花园（纳帕溪谷）业主委员会于2015年6月23日出具的《业主委员会关于物业招投标的决议》。北京市昌平区翰宏花园（纳帕溪谷）业主委员会上诉至北京市第一中级人民法院，北京市第一中级人民法院于2016年4月2日作出（2016）京01民终284号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2016年4月，北京市昌平区翰宏花园（纳帕溪谷）业主委员会诉至本院，要求纳帕物业公司立即撤出翰宏花园（纳帕溪谷）小区并移交全部物业共用部分及相关财产、资料。本院于2018年12月20日作出（2016）京0114民初6192号民事判决书，判决驳回北京市昌平区翰宏花园（纳帕溪谷）业主委员会的诉讼请求。北京市昌平区翰宏花园（纳帕溪谷）业主委员会上诉至北京市第一中级人民法院，北京市第一中级人民法院于2019年5月27日做出（2019）京01民终3085号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。经双方确认，刘雯房屋的物业收费面积为207.50平方米，刘雯已按5.3元标准缴纳2015年2月1日至2015年12月31日期间物业费，未缴纳2016年1月1日至2018年12月31日期间物业费。帕物业公司至今仍在纳帕溪谷小区提供物业服务，未签订书面物业管理服务委托合同。纳帕溪谷小区共有业主577户，住宅建筑面积共计199661.96平方米，物业住宅收费面积为181694.29平方米。纳帕物业公司提交物业费发票及汇总表格，证明自2015年2月至今，已有500余户业主按照5.3元标准交纳了物业服务费。刘雯对该证据不予认可。庭审中，刘雯还提交照片及视频，证明纳帕物业公司服务不规范、不到位，纳帕物业公司对该证据均不予认可。上述事实，有物业服务合同、补充协议、判决书、评估报告、照片、发票等证据及双方当事人陈述在案佐证。本院认为，纳帕物业公司为纳帕溪谷小区提供了物业服务，刘雯作为小区业主享受了纳帕物业公司提供的物业服务，应当支付相应的物业服务费用。关于物业费的收费价格，综合双方提交的证据可以看出，纳帕物业公司对物业费价格进行评估之后，小区业委会在价格上调之前对拟调价事宜进行了公告并召开了业主大会，业主已经知悉了物业费调价的要求，而且自2015年2月起至今已有五百余户业主按照5.3元标准缴纳了物业服务费，故纳帕物业公司要求按照5.3元标准缴纳物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。刘雯已按照5.3元标准缴纳2015年2月至2015年12月31日期间物业费，故纳帕物业公司要求刘雯缴纳该期间物业费的诉讼请求，本院不予支持。刘雯虽提交照片及视频，主张纳帕物业公司提供的物业服务不规范、不到位，但未能提供充分证据证明其所提出的服务瑕疵问题对小区全部或大部分业主的正常生活和基本居住利益造成实质性影响，故其因此抗辩缴纳物业费的主张，本院不予采信。关于纳帕物业公司主张的滞纳金，依据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第一百一十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、刘雯于本判决生效之日起七日内向北京纳帕物业管理有限公司支付2016年1月1日至2018年12月31日期间的物业管理费39591元；二、驳回北京纳帕物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1117元，由北京纳帕物业管理有限公司负担327元（已交纳），由刘雯负担790元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  雷俊平人民陪审员  苗广义人民陪审员  姜 鹤二〇二〇年十二月三十日书 记 员  王 震