安徽省阜南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1225民初10056号 原告：张振，男，1972年3月9日出生，汉族，住安徽省阜南县。 原告：康家英，女，1972年8月18日出生，汉族，住安徽省阜南县。 二原告共同委托诉讼代理人：孟响,安徽裕德律师事务所律师。 被：安徽欧陆置业有限公司，住所地安徽省阜南县，统一社会信用代码91341225793574767Ｅ。 法定代表人：王成，该公司执行董事。 第三人：中国工商银行股份有限公司阜南支行，统一社会信用代码91341225152182317Y，住所地安徽省阜南县鹿城镇地城南路。 负责人：吴震，该行行长。 委托诉讼代理人：赵金波，该公司客户经理。 原告张振、康家英与被告安徽省欧陆置业有限公司（以下简称欧陆置业公司）、第三人中国工商银行股份有限公司阜南支行（以下简称工商银行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月17日立案后，依法适用简易程序。于2020年12月22日公开开庭进行了审理，原告张振、康家英的委托诉讼代理人孟响、第三人工商银行的委托诉讼代理人赵金波到庭参加诉讼，被告欧陆置业公司法定代表人王成经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张振、康家英向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除张振、康家英与欧陆置业公司签订的《商品房买卖合同》；2.依法判令解除张振、康家英与工商银行签订的《个人购房借款担保合同》；3.依法判令欧陆置业公司返还张振、康家英购房首付款262384元，另从2017年10月18日起至债务清偿日止按日利率万分之五支付张振、康家英利息；4.依法判令欧陆置业公司返还张振、康家英偿付工商银行贷款本息（暂截至2020年11月1日为264000元）；5.依法判令欧陆置业公司支付张振、康家英违约金641.38元；6.欧陆置业公司承担本案的诉讼费。 事实与理由：2017年5月4日，张振、康家英签约欧陆置业公司开发的位于阜南县鹿城镇欧陆翡翠湾小区的会员，当日缴纳会员费用1000元，即用于将来购房认购资格。2017年5月17日，张振、康家英又交付定金10000元签订关于欧陆翡翠湾小区33幢801室房屋。后应欧陆置业公司通知要求，张振、康家英又于2017年10月18日支付购房款251384元。数日后，张振、康家英与欧陆置业公司补签正式商品房买卖合同。商品房买卖合同约定欧陆置业公司应于2019年5月30日之前在房屋达到交付条件后交付张振、康家英，但时至今日，涉案房屋仍未通过综合验收并达到交付条件。根据司法解释和合同约定，张振、康家英有权解除合同，因协商无果，为此起诉。 欧陆置业公司未答辩，亦未向本院提供证据。 工商银行述称，对张振、康家英陈述的事实无异议。部分房屋已经通过综合验收，涉案房屋的情况，工商银行不知道。张振、康家英在工商银行签订的贷款合同合法、自愿，请法院在判决时维护工商银行的利益。 经审理，本院查明法律事实如下：2018年1月28日，张振、康家英与欧陆置业公司签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：张振、康家英购买欧陆置业公司开发的位于阜南县房屋，预测建筑面积125.41㎡，商品房单价为5114.30元／㎡，总价为641384元。第七条付款方式及期限，商业贷款方式付款，于2018年1月28日前支付首期房价款261384元，余款380000元办理银行按揭贷款；第九条商品房交付条件，该商品房交付时应该符合下列第1.2.3项所列条件，1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，2.该商品房已取得房屋测绘报告，3.经综合查验合格；第十一条交付时间和手续，出卖人应当于2019年5月30日前向买受人交付该商品房；第十二条逾期交付责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.05%（不低于人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金。 张振、康家英作为借款人与工商银行签订了《个人购房借款/担保合同》，约定贷款金额380000元，贷款利率为5.39%，并以其购买的涉案房产为抵押，并办理预购商品房抵押预告登记（预告登记证明：皖（2018）阜南县不动产证明第0001806号）。该笔借款380000元于2018年4月8日全部转入欧陆置业公司的账户。截至2020年12月29日，张振、康家英已偿还借款本金230091.89元及利息34058.41元，尚欠借款本金149908.11元。 另查明，张振、康家英于2017年5月4日交付欧陆置业公司VIP会员费1000元；2017年5月17日交付欧陆置业公司认购定金10000元；2017年10月18日交付欧陆置业公司首付款251384元。 欧陆置业公司至今未取得涉案房屋的《商品房竣工验收备案表》，也未向张振、康家英交付房屋。2020年12月7日，本院向欧陆置业公司送达起诉状副本。 本院认为，张振、康家英与欧陆置业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及张振、康家英与工商银行签订的《个人购房借款/担保合同》，均是当事人真实意思的表示，内容不违反法律的规定，为合法有效合同，对双方当事人具有法律约束力。张振、康家英与欧陆置业公司在合同中约定欧陆置业公司应当在2019年5月30日前将符合交付条件的房屋交付给张振、康家英使用，但欧陆置业公司至今未取得涉案房屋的《商品房竣工验收备案表》，也未能将房屋交付给张振、康家英使用，逾期交付房屋时间已超过30天，根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条规定，张振、康家英要求解除商品房买卖合同于法有据，本院予以支持。张振、康家英做出解除涉案《商品房买卖合同（预售）》的意思表示到达欧陆置业公司的时间，应系诉状副本送达给欧陆置业公司之日，即2020年12月7日，涉案《商品房买卖合同（预售）》于2020年12月7日解除。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。张振、康家英与工商银行签订借款合同是为了贷款用于支付其购买欧陆置业公司开发的案涉房屋的购房款，在案涉《商品房买卖合同（预售）》解除的前提下，《个人购房借款/担保合同》继续履行已无必要，张振、康家英要求解除与工商银行签订的《个人购房借款、担保合同》的请求，应当予以支持。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”本案张振、康家英已付欧陆置业公司购房款261384元，已偿还工商银行贷款本息264150.30元（计算至2020年12月29日），该两笔款项欧陆置业公司应返还给张振、康家英。张振、康家英向欧陆置业公司交付VIP会员费1000元，系张振、康家英为购买案涉房屋及履行案涉商品房买卖合同而支出的合理费用，由于欧陆置业公司的原因，导致案涉商品房买卖合同的解除，欧陆置业公司亦应当返还张振、康家英会员费1000元。张振、康家英于2017年10月18日付齐首付款261384元，合同解除后，根据合同约定，欧陆置业公司应当支付张振、康家英首付款利息，从2017年10月18日起，以261384元为基数，按每日0.05%计算；按照双方约定，欧陆置业公司还应按照全部房价款的0.1%支付违约金，违约金为641.38元（641384元×0.1%）。 因三方的合同均已经解除，房屋贷款不应由张振、康家英继续偿还，工商银行知晓其作为有独立请求权的第三人可以提出相应请求，但其在庭审中未提出明确诉讼请求，为减少当事人诉累，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，对于工商银行的相关权利，本案一并处理，欧陆置业公司应当将张振、康家英至2020年12月29日的剩余房款149908.11元返还工商银行，并从2020年12月30日起，参照工商银行与张振、康家英在《个人购房借款/担保合同》中约定的利率即年利率5.39%，以尚欠的149908.11元为本金，支付工商银行利息至债务清偿完毕之日止。张振、康家英以涉案房产作抵押，现三方合同均已解除，张振、康家英对涉案房屋不享有所有权，涉案房屋产权将归于欧陆置业公司，但因涉案房屋上设立的抵押登记仍然存在，工商银行仍系抵押权人，虽然张振、康家英与工商银行签订《个人购房借款/担保合同》，但贷款资金由工商银行直接汇入欧陆置业公司账户，故如欧陆置业公司不能按期履行向工商银行的债务，依法处置抵押物即位于界南河南侧、东一环路东侧地块的“欧陆翡翠湾”31号楼33幢801号房屋1套（预告登记证明：皖（2018）阜南县不动产证明第0001806号），工商银行享有优先受偿权。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告张振、康家英与被告安徽省欧陆置业有限公司于2018年1月28日签订的《商品房买卖合同（预售）》； 二、被告安徽省欧陆置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还张振、康家英购房首付款261384元、利息（以261384元为基数，按每日0.05%计算从2017年10月18日计算至债务履行完毕之日止）及会员费1000元； 三、被告安徽省欧陆置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张振、康家英已偿付贷款本息264150.30元（截至2020年12月29日止）； 四、被告安徽省欧陆置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张振、康家英违约金641.38元； 五、解除原告张振、康家英与第三人中国工商银行股份有限公司阜南支行签订的“编号A：01311000082018一手贷0000161”《个人购房借款/担保合同》； 六、被告安徽省欧陆置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还第三人中国工商银行股份有限公司阜南支行149908.11元及利息（以149908.11元为基数，按照年利率5.39%从2020年12月30日起计算至债务清偿完毕之日止），如被告安徽省欧陆置业有限公司逾期履行本项判决债务，依法处置抵押物即位于界南河南侧、东一环路东侧地块的“欧陆翡翠湾”31号楼33幢801号房屋1套（预告登记证明：皖（2018）阜南县不动产证明第0001806号），第三人中国工商银行股份有限公司阜南支行享有优先受偿权。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计4535元（原告预交），由被告安徽省欧陆置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  张红 二〇二〇年十二月二十九日 法官助理孙梅英 书记员任海燕