河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)豫03民终8130号上诉人（原审原告、反诉被告）：魏兴娟，女，汉族。上诉人（原审原告、反诉被告）：张涛涛，男，汉族。委托诉讼代理人：魏兴娟，信息同前，系张涛涛妻子。上诉人（原审被告、反诉原告）：洛阳帝华房地产开发有限公司，住所地：洛阳市洛龙区龙门大道436号7幢101号。法定代表人：李再东，该公司董事长。委托诉讼代理人：史垚武，河南豫昊阳律师事务所律师。上诉人魏兴娟、张涛涛因与上诉人洛阳帝华房地产开发有限公司（以下简称洛阳帝华房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服洛阳市洛龙区人民法院（2019）豫0311民初6749号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。魏兴娟、张涛涛上诉请求：依法撤销一审判决，改判洛阳帝华房地产公司依法赔偿上诉人魏兴娟、张涛涛的损失；2、判令洛阳帝华房地产公司限期完成上诉人取得房屋办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案工作，同时协助上诉人办理不动产登记证书；判令洛阳帝华房地产公司于2017年2月24日起至诉讼之日，依已购房屋房款842488元为本金，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付上诉人损失152782元；判令洛阳帝华房地产公司于起诉之日起至洛阳帝华房地产公司取得涉案房屋的初始登记证明之日止，依已购房屋房款842488元为本金，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付上诉人的经济损失；本案一、二审诉讼费用由洛阳帝华房地产公司承担。事实和理由：1、一审判决存在不当之处。一审判决关于要求洛阳帝华房地产公司支付魏兴娟、张涛涛经济损失的参考依据存在不当，应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”支付魏兴娟、张涛涛的经济损失。洛阳帝华房地产公司与其他购买人存在类似的纠纷问题，一审判决关于要求洛阳帝华房地产公司支付购买人经济损失的参考依据即为上述规定，且最终判决也是如此。2、魏兴娟、张涛涛与洛阳帝华房地产公司2015年10月10日签订《商品房预售合同》，魏兴娟、张涛涛购买洛阳帝华房地产公司建设的位于洛阳市××门广场以西，宜人路以北帝都国际城第33幢1单元302号房屋一套，房屋代码：805898，合同编号：YS0314359，建筑面积133.82平方米。房屋总价款842488元。合同对房屋的坐落、面积、价款、付款方式、交付期限、产权登记、违约责任等均作了明确约定。合同第八章合同备案与房屋登记第二十条关于产权登记的约定为：“（二）出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能再规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1项处理：双方按照国家相关规定协商解决”。合同签订后，房屋在2016年2月20日正式交付使用，依合同约定洛阳帝华房地产公司应于2017年2月24日前，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因洛阳帝华房地产公司方面原因导致至今仍未完成魏兴娟、张涛涛所购房屋办理产权登记应由洛阳帝华房地产公司提供的资料报产权登记机关备案工作，导致魏兴娟、张涛涛至今无法取得自己所得房屋产权证书。洛阳帝华房地产公司的行为严重违约，给魏兴娟、张涛涛造成的损失难以确定。魏兴娟、张涛涛多次参与业主与开发商的协商，但是洛阳帝华房地产公司避而不见或找理由推脱。魏兴娟、张涛涛为维护自身合法权益，特提起上诉，请求二审法院依法裁判。洛阳帝华房地产公司辩称，因为土地整体开发发生变化，政府文件明确确定将定鼎门文化广场地块收回由政府进行建设并将土地出让金按照当时的土地出让价格退还洛阳帝华房地产公司并重新核实容积率。案涉房屋被洛阳市问题楼盘处理领导小组定性为问题楼盘后，多次召集住建局、自然资源局、信访办、城管、税务、财政、市中院等协调，因帝都国际城项目相对复杂，直到2020年6月16日最终明确了最终的处理方式，确定按照2011年12月2日前的相关政策依原土地出让时间节点的标准核算土地出让金，调整核实容积率，待容积率调整到位后洛阳帝华房地产公司按照原出让价格退还定鼎门文化广场地块，对洛阳帝华房地产公司免于行政处罚，待容积率调整到位后由市自然资源局和规划局负责办理核实或出具确认意见。上述方案确定后洛阳帝华房地产公司已按照会议要求开展了相应的工作，目前房屋质量检测、容积率测算已接近尾声，消防系统也已复验接收，基本可以确定在今年年底或明年年初具备办证条件。目前洛阳帝华房地产公司上下全力配合政府部门办理办证手续，但由于公司项目单一，遗留问题相对较多经济压力大，公司仍在全力加快推进办证工作，希望业主从大局出发，使整个项目能够尽快具备办证条件，避免各方的损失。洛阳帝华房地产公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第三项，改判洛阳帝华房地产公司不承担赔偿责任；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院判决洛阳帝华房地产公司承担赔偿责任不妥。1、建筑面积规范和设计与房产面计算标准不一等因素造成帝都国际城项目容积率至今没有客观具体的核算数字。2、问题出现后，因历史遗留问题及其他原因造成政府主管部门无法核算也无法向洛阳帝华房地产公司明确是否存在容积率超标及超标后的具体处置措施。3、同一国有土地使用权出让合同上包含的定鼎门文化广场地块的特殊更加重了主管部门处理容积率问题的难度。4、政府主管部门最新文件初步确定从洛阳帝华房地产公司的国有土地使用权中将定鼎门地块剥离出去，再次改变了对定鼎门广场地块的处理策略。5、洛阳帝华房地产公司自2020年6月16日文件确定解决方案后，已按照文件要求完成了测绘，并对消防系统进行了全方位维护，同时对房屋质量委托金鉴公司进行质量鉴定。综上，洛阳帝华房地产公司针对逾期办证问题，并不是推脱不决，而是一直通过与主管部门协调等方式积极参与处理问题，但因以上一系列问题造就了洛阳帝华房地产公司不能预见、不能避免、不能解决相应的容积率处置问题。综上，望二审法院依法支持洛阳帝华房地产公司的上诉请求。魏兴娟、张涛涛辩称，一、洛阳帝华房地产公司声称“因政府土地和规划调整，导致33号楼所在的帝都国际城西区规划核实未验收通过，继而无法办理竣工验收手续，无法进行房屋产权登记手续”，以上纯属洛阳帝华房地产公司混淆是非，违背事实。现列举以下事实为证：1、政府主管部门从未对33号楼所在的帝都西区进行土地和规划调整。帝都西区不能进行房屋所有权初始登记是因为未进行综合验收，未进行综合验收是因为规划核实验收未通过，规划核实验收未通过的原因是实际建筑面积、容积率和开工前批复的规划许可证中的建筑面积、容积率不符，建筑面积、容积率均超标。建筑面积、容积率均超标是帝华集团未按批复的规划许可证施工所致，政府对帝都国际城西区未进行任何规划调整。帝都西区项目竣工后，帝华集团已申请规划验收，2016年8月，洛阳巿规划建筑设计研究院有限公司已对帝都西区建筑面积、容积率进行了核算，帝华集团已获知容积率超标，但未及时按照《建设用地容积率管理办法》规定程序进行处理。直至2018年2月，帝华集团才开始申请履行容积率变更流程，规划局组织专家初评后开始公示，公示期间帝华集团未积极征求利害关系人的意见，未对权益受害人进行有效解释和赔偿，致使听证会未通过，帝华集团又搁置，纯属帝华集团未按法律法规规定程序执行。2、政府规划调整的是定鼎门广场区域，即2007年7月24日批复的规划总平面图中的III区。III区原批复容积率0.21，后政府统一规划为定鼎门遗址配套文化广场，2017年8月4日，通过设计方案，总平面图于2018年1月设计完成，容积率0.27。2018年2月，洛阳巿规划局发布两条公告，公示一为帝都国际城东区、西区容积率、地上建筑面积变更公示，公示二为定鼎门广场设计方案公示。2018年4月7日，定鼎门广场初步建成。3、下面重点看两条公示：公示一为帝都国际城东区、西区容积率、地上建筑面积变更公示：帝都国际城项目2007年7月24日办理建设工程规划许可证，批复了总平面图，分期建设，分三个区域批复了经济技术指标，批复的33幢楼所在区域II区〔即帝都西区）技术经济指标为：用地面积55095㎡，批准规划地上建筑面积164326㎡，规划容积率3.0绿化率33%。2016年8月，项目竣工后建设单位洛阳帝华集团申请规划核实，洛阳巿规划建筑设计研究院有限公司对该项目进行容积率核算，经核算，II区即帝都国际城西区，建成地上面积165769.34㎡实际容积率变为3.03，绿化率为33%，共超出规划建筑面积1443.34㎡。2016年帝都国际城西区项目竣工后，洛阳帝华集团即按正常流程进行规划核实验收、容积率核算（2016年8月），核算的容积率超标，设计院容积率核算、容积率超标均在定鼎门广场规划总平面图出具（2018年1月）之前。即：在定鼎门广场规划之前帝都西区容积率就巳经定了，就超标了，和政府定鼎门广场规划调整无任何关系。公示二为帝都国际城项目2007年7月24日办理建设工程规划许可证，批复了总平面图，定鼎门广场III区技术经济指标容积率为0.21,2018年1月，定鼎门广场确定的设计总平面图容积率为0.27，进行公示。定鼎门广场是进行规划设计公示。2020年4月26日，电话咨询洛阳巿规划局帝都国际城西区容积率超标的原因，洛阳巿规划局明确回复，是因为开发商自己建超标的，和政府规划无任何关系。综上，政府从未对33号楼所在的帝都国际城西区进行规划调整，地上建筑面积增加、容积率变化均是由于洛阳帝华公司未按2007年7月24日规划局批准的项目总平面图施工所致。对定鼎门广场的规划调整不影响帝都国际城西区的容积率。因为定鼎门广场规划调整（2018年1月）之前帝都国际城西区容积率已经定了（2016年8月），已经超标。二、法律法规对办证流程有明确规定，容积率超标按照《建设用地容积率管理办法》中第八条程序办理，容积率变更后，按照《城巿房地产开发经营管理条例》第三十二条规定进行房屋所有权初始登记。综上，所有办证流程畅通，若洛阳帝华房地产公司严格按照法律法规办理，完成可以完成容积率变更、完成规划核实验收，完成房屋所有权初始登记。三、房屋所有权初始登记至今无法实现的原因在于洛阳帝华房地产公司违规多建房屋、导致容积率超标，又未按照法律法规办理容积率调整所致。若洛阳帝华房地产公司按2007年批复的规划许可证批复的建筑面积、容积率建设、未违规多建房屋，或违规后按照《建设用地容积率管理办法》进行容积率变更，或对违规多建的房屋拆除，合同目的完全能够实现。四、洛阳帝华房地产公司要挟政府，损害群众利益。帝都东区、西区容积率超标，需向政府缴纳东区、西区土地出让金，因为土地出让金是根据容积率计算的。定鼎门广场被政府规划为定鼎门遗址配套广场，正常土地应该划拨，政府应该退还洛阳帝华房地产公司2007年交的定鼎门广场区域的土地出让金。但政府认为，定鼎门广场洛阳帝华房地产公司原设计即为广场，政府只是对广场的设计方案进行了修改，不需退还土地出让金。政府不退还土地出让金，不解决定鼎门广场问题，那洛阳帝华房地产公司就不交帝都西区、东区因容积率超标产生的土地出让金，不进行容积率变更程序。定鼎门广场问题和帝都西区、东区是两个独立的问题，帝都东区、西区容积率问题完全是洛阳帝华房地产公司未按批复容积率施工所致，按照法律法规程序完全能解决。洛阳帝华房地产公司因为和政府的纠纷，搁置帝都东区、西区规划核实验收问题，以此要挟政府解决定鼎门广场问题，损害帝都国际城东、西区群众利益。定鼎门广场问题是与政府的纠纷，洛阳帝华房地产公司可以和政府协调、诉讼，帝都东、西区不进行规划核实验收、房屋所有权登记完全是洛阳帝华房地产公司的责任。《商品房预售合同》中约定的义务至今未实现，完全是洛阳帝华房地产公司的责任，应受到法律惩罚。五、本案中双方签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合同合法有效，且购房人没有任何违反合同的违约行为，故洛阳帝华房地产公司要求解除《商品房预售合同》，没有法律依据法律不能保护违约方的利益。另如果法院判决双方《商品房预售合同》解除，将损害上千名业主的合法权益，房屋价格上涨，解除合同将会让开发商取得违约利益，有损法律公正。政府的容积率核算在后，房屋竣工在前，该核算行为应属于管理性行政行为，不应作为解除双方《商品房预售合同》的依据。故应依法驳回洛阳帝华房地产公司的反诉请求。魏兴娟、张涛涛向一审法院起诉请求：1、判令被告洛阳帝华房地产公司于2020年6月30日前完成原告取得房屋办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案工作，同时协助原告办理不动产登记证书；2、判令洛阳帝华房地产公司于2017年2月24日起至诉讼之日依已购房屋房款842488元为本金，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付原告损失152782元〔(4.75%*1.5*842488/365*929〕；3、判令洛阳帝华房地产公司于起诉之日起至洛阳帝华房地产公司取得涉案房屋的初始登记证明之日止，依已购房屋房款842488元为本金，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付原告的经济损失；4、本案的诉讼费用由被告承担。洛阳帝华房地产公司向一审法院反诉请求：1、解除双方签订的《商品房预售合同》，合同编号为：YS0314359；2、本案反诉费由反诉被告承担。一审法院认定事实：2015年10月10日，魏兴娟、张涛涛（××）与被告洛阳帝华房地产公司（出卖人）签订《商品房预售合同》一份，合同约定，魏兴娟、张涛涛购买洛阳帝华房地产公司开发的位于洛阳××××大道以西，宜人路以北帝都国际城第33幢1单元1-302号商品房，建筑面积112.21平方米，价款842488元。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第1项处理：双方按照国家相关规定协商解决。合同签订后，魏兴娟、张涛涛依照合同约定交纳了所购商品房的房款并于2016年3月1日开始交纳物业费，但至今未取得所购房屋的权属证书。另查明，“帝都国际城”项目占地324亩。依据规划局2007年7月24日批准的项目总平面图，该项目共分为Ⅰ区、Ⅱ区、Ⅲ区。其中，Ⅰ区用地面积121060㎡，批准规划地上建筑面积363215㎡，规划容积率为3.0，绿化率33%;Ⅱ区用地面积55095㎡，批准规划地上建筑面积164326㎡，规划容积率为3.0，绿化率33%。Ⅲ区规划用地面积54893㎡，包含游园广场和两侧商业古建两个部分。现Ⅰ区、Ⅱ区均已建成。再查明，帝都国际城小区存在问题较多，涉及超容积率、未批先建、供热等问题，多名业主已在该院立案诉讼。一审法院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。现原告魏兴娟、张涛涛要求判令被告洛阳帝华房地产公司限期办理产权登记机关备案工作，同时协助二原告办理不动产登记证书，因涉案楼盘存在问题较多，涉案房屋所在的楼栋亦未办理房屋产权的初始登记，故对二原告该项诉求不予支持，二原告可待条件成就后另行主张。关于二原告要求被告洛阳帝华房地产公司支付经济损失的诉讼请求，该院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。原告诉求的经济损失应以迟延取得房屋所有权证书对其所造成的实际损失为基础，本案中原告未提供证据证明因被告迟延办理备案工作给其造成的损失，但被告的违约行为客观上对原告使用、处分该房屋产生一定的影响，该院兼顾合同的履行情况、逾期办理产权证的原因、当事人的过错程度、预期利益，酌定被告按已付房价款的3%向原告支付违约金，即842488元×3%=25274.64元。对原告主张的超出部分不予支持。对被告洛阳帝华房地产公司要求解除《商品房预售合同》的反诉请求，因被告洛阳帝华房地产公司已将涉案房屋交付二原告，二原告也将购房款支付被告，双方的合同目的已实现，且原告不同意解除，故对被告洛阳帝华房地产公司该项反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、被告（反诉原告）洛阳帝华房地产开发有限公司于判决生效之日起十日支付原告（反诉被告）魏兴娟、张涛涛的经济损失25274.64元；二、驳回原告（反诉被告）魏兴娟、张涛涛的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）洛阳帝华房地产开发有限公司的反诉请求。本案本诉受理费3356元，减半收取1678元，由原告（反诉被告）魏兴娟、张涛涛负担100元，被告（反诉原告）洛阳帝华房地产公司负担1578元；反诉费50元，由被告（反诉原告）洛阳帝华房地产公司全部负担。二审审理期间双方围绕上诉请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与一审认定一致。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中洛阳帝华房地产公司未能按照合同约定的时间协助魏兴娟、张涛涛办理产权证书，应当承担违约责任，向魏兴娟、张涛涛支付逾期办证违约金。因双方未在合同中明确约定违约金数额及计算方法，魏兴娟、张涛涛亦未举证证明其因逾期办证造成的损失，一审法院依据合同的履行情况、逾期办理产权证的原因、当事人的过错程度等因素，酌定洛阳帝华房地产公司按照魏兴娟、张涛涛已付房价款的3%支付违约金，处理并无不当，本院予以维持。综上所述，魏兴娟、张涛涛及洛阳帝华房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3382元，由魏兴娟、张涛涛负担2850元，由洛阳帝华房地产公司负担532元。本判决为终审判决。审判长 祖 萌审判员 蔡美丽审判员 王 睿二〇二〇年十二月二十八日书记员 文成博