天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0104民初7216号原告：杨爱云，女，1948年5月8日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：杨宝潮，天津云杰律师事务所律师。原告：石淑香，女，1972年11月5日出生，汉族，无职业，住天津市河**。委托诉讼代理人：石殿珍（姐妹关系），住天津市南开区。委托诉讼代理人：杨宝潮，天津云杰律师事务所律师。被告：周树凯，男，1962年4月11日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：唐延增，天津天关律师事务所律师。原告杨爱云、原告石淑香与被告周树凯房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月11日作出（2019）津0104民初11350号民事裁定书，以二原告主体不适格为由裁定驳回二原告的起诉，二原告不服，上诉至天津市第一中级人民法院。2020年1月7日，天津市第一中级人民法院作出（2019）津01民终8182号民事裁定书，裁定撤销原审裁定，指令原审法院审理。本院于2020年7月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨爱云及其委托诉讼代理人杨宝潮，原告石淑香的委托诉讼代理人石殿珍、杨宝潮，被告周树凯及其委托诉讼代理人唐延增到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨爱云、原告石淑香共同向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法确认双方于2016年9月28日签订的《房屋承包合同书》于2020年10月15日解除；2.请求法院依法判令被告向原告杨爱云、原告石淑香支付自2019年7月1日起至2020年10月15日止的房屋占有使用费46500元。事实和理由:二原告将位于××××××××××南××××西侧一间（合同签署面积40平方米左右，实际面积50至60平方米、主张按照40平方米计算，门脸朝西开门）租赁给被告使用。双方于2016年9月28日签订《房屋承包合同书》，约定：原告将位于××北里车库前房屋交于被告租赁使用，每月租金3000元，每季度第一个月的一日缴纳租金，合同期限自2016年9月28日起至2018年9月27日止，合同期满后，终止或续订合同由各方协商确定。合同租赁期满后，二原告与被告约定被告继续使用该房屋，并继续按照之前的合同内容履行，未再重新签订书面合同。截至2019年6月30日被告一直依约向二原告支付租金，但自2019年7月1日起被告却以各种理由拒绝支付房屋占有使用费直至2020年10月15日涉诉房屋被拆除。被告的行为已经违反合同约定，并侵犯了原告的合法权益，故原告诉至法院，望判如所请。被告周树凯辩称，1.双方系承包合同关系而非租赁合同关系，涉诉房屋之前是由二原告与案外人金丽雅共同出资搭建，但后来金丽雅撤出，被告入股50000元，又增添设备，由二原告授权被告承包经营，故原、被告系承包合同关系；2.因涉诉房屋系违章建筑，于2019年4月被通知拆除，当时已经将临街的门堵死等待拆除，只是因为疫情的原因拖延到今年10月，该承包合同在2019年4月已不能继续履行，应于2019年4月终止；3.因双方的承包合同于2018年9月期满且双方未再续签书面合同，被告系按照惯例预交下一季度的承包费（7至9月），故该承包合同没有期限，随时应该终止，被告在拒绝缴纳承包费用时合同就应当终止，被告拒绝缴纳的时间是在2019年4月；4.由于涉诉房屋系违章建筑已被拆除，双方的投资不能收回，双方都有损失，故原告仍然要求被告给付承包费对被告显失公平。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对无异议的证据，本院予以确认，在卷佐证并据此认定事实如下：2011年9月28日，原告杨爱云、案外人石殿珍与被告周树凯签订《房屋租赁合同书》，约定：原告杨爱云、案外人石殿珍坐落于××××××车库前房屋（以下简称涉诉房屋）已由被告使用，房屋面积40平方米，月租赁费3000元，被告应于每季度第一个月的第一日向原告杨爱云、案外人石殿珍缴纳；租赁期限自2011年9月28日起至2013年9月27日止，合同期满后，终止或续订合同由双方协商确定；租赁房屋期间的水、电费、保洁费及一切社会公益活动费用由被告承担；未经原告杨爱云、案外人石殿珍同意，被告不得将租用的房屋转租或转借它方；被告一个月内不按时交租赁费，原告杨爱云、案外人石殿珍有权令其搬出，产生后果自负；如市区等有关部门因政策变更，不允许外集体或个人租用原告杨爱云、案外人石殿珍的房屋时，双方应无条件解除合同，按有关部门的规定执行。合同期满后，原告杨爱云、原告石淑香与被告签订《房屋租赁合同书》，租赁期限自2013年9月28日起至2015年9月27日止。2016年9月28日，二原告与被告签订《房屋承包合同书》，合同期限自2016年9月28日起至2018年9月27日止，其余约定内容与原告杨爱云、案外人石殿珍和被告签订的《房屋租赁合同书》内容一致。合同期满后，各方未再续签书面合同，被告依据合同约定的费用标准支付二原告租赁费至2019年6月30日，此后被告使用涉诉房屋直至2020年10月15日涉诉房屋被天津市南开区人民政府王顶堤街道办事处综合执法大队拆除。另查，吕振会系石淑香、石殿珍之母，石殿珍、石淑香系姐妹关系。二原告陈述1997年原告杨爱云及案外人吕振会均于××××××居委会工作，为解决居民困难，由二人和当时的天津市南开区人民政府王顶堤街道办事处居民科长共同向相关部门申请获批后建设了涉诉房屋，出资人为原告杨爱云、案外人吕振会及金丽雅，后金丽雅撤出，涉诉房屋由原告杨爱云及案外人吕振会管理和收益，2011年10月被告入股后涉诉房屋由被告管理使用并按合同约定向二原告支付租赁费用。原告为证明其主张向本院提交批准建设单复印件、申请书、天津市南开区王顶堤街××××社区居委会出具的证明、梁×的证明等证据。被告主张其曾于2011年出资50000元购得涉诉房屋的1／3股份，涉诉房屋的维修及添附均由被告进行，2019年4月1日涉诉房屋被定性为违章建筑且临街门被封堵，双方系房屋承包合同关系并非租赁合同关系。本院认为，关于二原告与被告签订的合同性质问题。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二原告与被告于2016年签订书面合同虽名为《房屋承包合同书》，但其约定的租金标准、租金支付周期、房屋不得转租或转借、房屋维修等条款均为房屋租赁合同的主要条款，双方实际履行过程中亦以被告管理使用涉诉房屋并定期向二原告支付租金为主要形式，故上述合同虽名为《房屋承包合同书》，但实质仍为房屋租赁合同，因此对被告抗辩上述合同系承包合同，本院不予支持。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋与承租人订立的租赁合同无效。本案中，二原告出租的房屋并未取得建设工程规划许可证，依据法律及司法解释的规定，该合同应认定为无效。考虑二原告实际将房屋交付被告使用，二原告依照双方合同标准要求被告支付占用房屋期间的使用费，符合法律规定，本院予以支持。依据双方房屋租赁合同确定的房屋使用费计算标准并考虑涉诉房屋已于2020年10月15日被拆除，被告使用涉诉房屋期间尚欠二原告使用费46500元，该笔费用应由被告给付二原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告杨爱云、原告石淑香与被告周树凯就坐落于××××××车库前房屋签订的房屋租赁合同无效；二、本判决生效之日起十五日内，被告周树凯向原告杨爱云、原告石淑香给付尚欠上述房屋使用费46500元；三、驳回原告杨爱云、原告石淑香的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费962.5元，由被告周树凯负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  王馨蕊人民陪审员  王 玥人民陪审员  李 蓓二〇二〇年十二月十日书 记 员  姚 萌附：本裁判文书所依据法律条文的具体规定：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。