成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0116民初7150号 原告：宋继红，女，1964年11月20日，汉族，住四川省泸州市江阳区。 委托诉讼代理人：陈熊，四川康兑律师事务所律师。 被告：北京安易居房地产经纪有限公司成都分公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区。 负责人：白志超。 被告：北京安易居房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区。 法定代表人：艾保青，执行董事兼总经理。 原告宋继红与被告北京安易居房地产经纪有限公司成都分公司（以下简称安易居成都分公司）、北京安易居房地产经纪有限公司（以下简称安易居公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人陈熊到庭参加诉讼，被告安易居成都分公司、安易居公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告宋继红向本院提出诉讼请求：1、解除案外人吴前红与被告安易居成都分公司签订的《成都市房屋出租委托合同》（以下简称《房屋出租委托合同》）；2、二被告向原告支付20000元租金（每月租金2500元，自2020年2月6日起计算至2020年10月5日止）；3、二被告向原告支付5000元违约金；4、二被告将双流区××路××段××号××栋××单元××层××号房屋恢复原状。事实与理由：2018年10月31日，案外人吴永浩代吴前红与被告安易居成都分公司签订《房屋出租委托合同》，吴前红将其所有的位于双流区××路××段××号××栋××单元××层××号房屋委托被告安易居成都分公司出租，委托期限为3年，自2018年11月6日至2021年11月5日，被告安易居成都分公司以吴前红名义代理出租该房屋并与承租方洽谈、联络、签约、收取租金，租金为2500元／月，按季度支付至吴永浩中国建设银行账户。 原告与吴前红、吴永浩系家庭关系，2019年吴前红将案涉房屋过户给原告后，于2020年去世，原告享有案涉房屋权利义务，《房屋出租委托合同》应由原告履行。2020年2月之后，经原告多次催要租金，被告安易居成都分公司明确答复拒不支付合同约定租金，也不将房屋交付原告。被告安易居成都分公司系被告安易居公司之分公司。为维护自身权益，特诉至法院。 被告安易居成都分公司、安易居公司未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。 本院经审理认定事实如下：2018年10月31日，吴前红（吴永浩代）作为甲方，安易居成都分公司作为乙方，签订《房屋出租委托合同》，约定吴前红将其所有的位于成都市天府新区××街道××路××段××号××栋××单元××层××号房屋交与安易居成都分公司代理出租，合同履行期3年，自2018年11月6日起至2021年11月5日止，租金由安易居成都分公司代为收取。合同第三条“租金标准及支付方式”约定：（一）第一年（2018年11月6日至2019年11月5日）租金标准为2500元／月，其中有3个月免租期（2018年11月6日至2018年12月5日、2019年2月6日至2019年3月5日、2019年5月6日至2019年6月5日），全年租金总计22500元；第二年（2019年11月6日至2020年11月5日）租金标准为2500元／月，全年租金总计30000元；第三年（2020年11月6日至2021年11月5日）租金标准为2500元／月，其中有10天免租期（2020年11月6日至2020年11月15日），全年租金总计29166元。（二）1、租金均采取季付方式；2、吴前红收取租金汇款的指定银行账户（开户名：吴永浩，开户行：中国建设银行成都紫藤路支行，账号：6217××××9765）；3、安易居成都分公司将各期租金划入吴前红提供账户的具体日期如下：2018年11月1日支付房租共计5000元，2019年2月6日支付房租共计5000元，2019年5月6日支付房租共计5000元，2019年8月6日支付房租共计7500元，以上付款方式以此类推概不列举。第七条“合同的解除”第（四）款约定：安易居成都分公司有下列情形之一的，吴前红有权单方解除合同：1、安易居成都分公司未按约定支付租金达5日的；2、擅自改变房屋用途的；3、保管不当或不合理使用导致附属物品、设施设备损坏并拒不赔偿的；4、放任承租方利用房屋从事违法活动，损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。第八条“违约责任”第（三）款约定：安易居成都分公司有第七条第四款情形之一的，应按月租金200%向吴前红支付违约金，吴前红可要求安易居成都分公司将房屋恢复原状。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。 合同签订后，吴前红依约于2018年11月1日向安易居成都分公司交付案涉房屋，安易居成都分公司按约定向吴前红支付完毕2020年2月5日前的案涉房屋租金，此后的租金尚未支付。截止本案庭审之日2020年12月15日，案涉房屋由安易居成都分公司占有使用，安易居成都分公司欠付的2020年2月6日至2020年10月5日期间的租金未予支付。 另查明，案涉房屋原所有权人为吴前红，于2019年9月2日变更为宋继红。 以上事实，宋继红及安易居成都分公司和安易居公司身份信息、《房屋出租委托合同》、居民死亡医学证明（推断）书、不动产权属证书等证据在卷予以佐证。 本院认为，一、关于《房屋出租委托合同》的性质及效力的问题。案涉合同名为《房屋出租委托合同》，该合同约定的吴前红的主要合同义务是向安易居成都分公司交付案涉房屋，安易居成都分公司的主要合同义务是按固定期限向吴前红支付租金，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”和第二百一十三条“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。”之规定，《房屋出租委托合同》的内容符合租赁的法律关系特征，故吴前红与安易居成都分公司签订的《房屋出租委托合同》，双方形成的并非委托合同关系，而是房屋租赁合同关系。 《房屋出租委托合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。宋继红于2019年9月2日取得案涉房屋所有权后，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，租赁房屋在承租期间所有权发生变动不影响租赁合同效力，故原吴前红依据《房屋出租委托合同》享有的权利和承担的义务由宋继红承接。 二、关于安易居成都分公司欠付房租金额及违约责任问题。宋继红诉称，安易居成都分公司欠付2020年2月6日至2020年10月5日期间的租金。由于安易居成都分公司、安易居公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为自愿放弃答辩权利，承认宋继红提出的欠付2020年2月6日至2020年10月5日期间租金的事实。依据《房屋出租委托合同》第三条第（一）款约定，每月租金为2,500元，2020年2月6日至2020年10月5日期间的租金，共计20,000元。依据《房屋出租委托合同》第三条第（二）款约定，2020年2月6日至2020年5月5日的房租应于2020年2月6日支付，2020年5月6日至2020年8月5日的房租应于2020年5月6日支付，2020年8月6日至2020年10月5日的房租应于2020年8月6日支付，现均已逾期，故对宋继红要求安易居成都分公司支付欠付的2020年2月6日至2020年10月5日期间租金20,000元的诉讼请求，本院予以支持。 截止本案庭审之日2020年12月15日，上述欠付租金逾期已超5日，依据《房屋出租委托合同》第七条第（四）款第1项约定，宋继红有权单方解除合同。故对宋继红要求解除《房屋出租委托合同》的诉讼请求，本院予以支持。 另，依据《房屋出租委托合同》第八条第（三）款约定，迟延支付租金的违约金为月租金的200%，即5,000元。故对宋继红提出安易居成都分公司支付5,000元违约金的诉讼请求，本院予以支持。对于宋继红提出恢复案涉房屋原状的诉讼请求，因在本案审理过程中，宋继红未提交证据证明案涉房屋交付时的原状，该项诉讼请求也未明确具体的恢复状态，故本院不予支持。 三、关于安易居公司与安易居成都分公司承担责任的问题。安易居成都分公司系安易居公司下设的分公司，不具备法人资格，安易居成都分公司虽然以自己的名义从事经营活动，但依照《中华人民共和国公司法》第十四条第一款“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”之规定，安易居成都分公司的民事责任应由安易居公司承担。故上述债务应由安易居公司承担。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、案外人吴前红与被告北京安易居房地产经纪有限公司成都分公司于2018年10月31日签订的《成都市房屋出租委托合同》于本判决生效之日解除； 二、被告北京安易居房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内向原告宋继红支付2020年2月6日至2020年10月5日期间的租金20,000元及违约金5,000元，共计25,000元； 三、驳回原告宋继红的其他诉讼请求。 案件受理费213元，由被告北京安易居房地产经纪有限公司负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  魏建辉 二〇二〇年十二月十八日 书记员  张 玲