北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初32054号原告（反诉被告）：北京中科创耀科技发展有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：段凤明，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：张恩福，北京市恩洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：马志玲，男，该公司员工。被告（反诉原告）：杨丹，男，1987年7月6日出生，汉族，无业，住河北省燕郊开发区。委托诉讼代理人：焦巍，北京中本律师事务所律师。原告（反诉被告）北京中科创耀科技发展有限公司（下称原告）与被告（反诉原告）杨丹（下称被告）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依照普通程序独任审理的相关规定，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张恩福、马志玲、被告及其委托诉讼代理人焦巍均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的房屋租赁合同于2020年5月16日解除；2.被告向原告支付欠缴的房屋租金559440元（2019年11月10日至2020年5月16日期间），并支付补偿金321200元、延迟履行金344.96元、律师费1万元、恢复原状费用4万元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年5月9日原告与被告签署《房屋租赁合同》，被告租赁原告坐落在北京市朝阳区XXX路中科创耀XX产业园XXX室（下称涉案房屋），面积400平方米，该房屋用途为餐饮。租赁期限自2019年5月10日至2022年5月9日，共计3年，免租期50天，租金单价8.8元/平方米/天，年租金1284800元。双方约定每期房租届满前10天支付下期租金。合同签订后，原告履行了交房义务，被告支付押金321200元。经核算，被告应于2019年10月31日支付2020年2月18日至2020年5月17日租金321200元，被告只支付了107600元，仍欠缴213600元，逾期天数为173天；2020年1月31日支付2020年2月10日至2020年5月9日租金321200元，逾期天数为81天，上述租金经原告多次催告后被告仍未缴纳，且占用房屋至今。依据合同第十六条16.6规定，被告未能在双方约定期限向甲方交付租金、物业费、水电费等应缴费用的，原告有权提前解除本合同，被告应在15日内撤出场地并交还房屋给原告，并且被告所缴纳租赁保证金不予返还。合同第十七条规定：任何一方因过错而违反本合同的，应就该行为给对方造成的经济损失进行赔偿。如属双方的过错，应根据实际情况，由双方分别承担违约责任；如果被告未按本租约规定的期限支付租金或其它费用，被告则需支付迟延履行金，迟延履行金计算标准:每日按所欠金额的万分之五计算，直至被告全部付清为止。综上，被告的行为已违反了合同约定，损害了原告方合法权益，望判如所请。被告辩称：一、因原告将被告经营的酒店大门上锁，导致被告无法经营至今，被告已提出反诉要求解除合同并赔偿其损失。二、被告只有疫情期间2020年2月10日至2020年5月9日的房屋租金未支付。1、双方约定的付款方式为押三付三:被告2019年5月6日支付定金5万，按照双方签订的定金协议，定金冲抵房租，于2019年5月9日先后支付了三笔共计592400元，加上定金共计642400元，其中321200元为押金，剩余321200为2019年5月10日到2019年8月9日第一个季度的房租；2、双方约定的免租期为50天，根据房屋租赁协议后附的《各期付款明细表》免租期计算在第二个季度，2019年8月10日到2019年11月9日的租金应付金额为161200元，但是原告一直未能提供住所证明，导致被告无法办理营业执照，自起租期2019年5月10日到提供住所证明2019年7月23日，原告提供住所证明延后两个多月，所以第二季度租金全免；3、第三季度即2019年11月10日到2020年2月9日期间的租金，双方协商变更每个季度租金为25万元，三个季度租金为75万，减去前两个季度的租金642400元，还应支付107600元，故被告先后给原告转账三笔共计107600元。因2020年1月突发疫情，被告无法正常经营餐饮，只有疫情期间的租金2020年2月10日至2020年5月9日的租金没有支付。根据北京疫情期间的相关政策，该房的产权人为北京XXX农工商经营服务中心，产权人为北京市朝阳区XXX乡人民政府，被告认为应该免交2020年2月10日至2020年5月9日的租金。被告提出反诉请求：1、解除原告与被告于2019年5月9日签订的《房屋租赁合同》；2、原告返还被告房屋租赁押金321200元；3、原告赔偿被告剩余租赁期内装饰装修残值损失312000元；4、请求原告赔偿被告经营损失48万元(2020年5月13日至2020年11月12日)；5、被告承担诉讼费。事实与理由：2019年5月9日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，原告将涉案房屋租赁给被告。被告2019年5月9日支付了房屋押金321200元，原告出具了收据。被告租赁该房屋对外经营酒楼餐厅，因突发疫情，被告在疫情期间无法营业，原、被告双方对疫情期间是否免租有异议，但是就在2020年5月份疫情好转被告刚经营时，原告于2020年5月12日晚上来被告经营的门店将被告经营的酒楼餐厅强行锁门，导致被告无法正常营业，至今被告也无法进入其经营场所。原告的行为严重侵犯了被告的权益，给被告造成了很大的经济损失，恳请法院依法公正判决。原告针对被告反诉辩称：不同意被告的反诉请求。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年6月10日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方承租涉案房屋，用途为餐饮；甲方应于2019年5月10日交付房屋，交付标准为毛坯；租赁期限为3年，自2019年5月10日起至2022年5月9日止；装修免租期为50天；每年租金1284800元，首次租金于合同签订后3日内支付，应交金额为321200元，租金起付时间为上一期租金所对应的租期届满10日前支付下一期租金，逾期支付租金的，每逾期一日，乙方应按合同所规定日租金标准的2倍向甲方支付延迟履行金；合同保证金321200元，应与首笔租金同时支付，租赁关系终止时，乙方必须将在该房屋注册的营业执照注销或转出后，且经甲方确认乙方无任何违约或经营债务拖欠的情况下，甲方将合同保证金除抵充合同约定的乙方承担的费用外，结算所有未完结费用，办理相关手续后30日内，剩余部分无息归还乙方；乙方应于合同期满当日将恢复原状后的租赁房屋交还给甲方，恢复原状是指将房屋恢复到甲方向乙方交付租赁房屋时所处的状态，自然损耗除外；租赁期满，乙方须将房屋恢复原样，并将清洁整齐的原租前状态的房屋返还甲方，若因乙方拆除、搬迁等原因而致使房屋内、外遭受损坏时，乙方应根据甲方要求恢复原状或赔偿损失（合同第十条10.9）；如果乙方要求在租期内单方面解除合同，乙方应提前至少60天向甲方书面申请，甲方根据租期剩余时间收取补偿金，剩余租期多于180日以上（含180日），收取相当于3个月租金的补偿金；乙方未能在双方约定的期限向甲方交付租金的，甲方有权提前解除合同，乙方应在15日内撤出场地并交还房屋；乙方未按照合同中约定按期、足额支付租金或其他应付的费用，乙方应承担违约责任，甲方发出的收回租赁房屋的书面通知到达乙方时，合同即解除。以上合同后附房屋交割清单中记载的交房日期为2019年5月9日同日，双方签署《附件四：各期付款明细》，约定：“2019年5月10日至2019年8月9日期间租金321200元，应于2019年5月10日支付；2019年8月10日至2019年11月9日期间的租金161200元应于2019年7月31日支付；2019年11月10日至2020年2月9日期间的租金321200元应于2019年10月31日支付；2020年2月10日至2020年5月9日期间的租金321200元应于2020年1月31日支付；2020年5月10日至2020年8月9日期间的租金321200元应于2020年4月30日支付……”庭审中，被告提交租金转账记录、微信聊天记录、住所证明及营业执照、降租申请，用以证明以下事实：1.被告于2019年5月6日向原告支付定金5万元，于2019年5月9日向原告支付三笔合计592400元，加上定金5万元合计642400元，后因原告一直未向被告提供住所证明，故将被告第二季度的租金161200元全部免除了；2.2019年11月13日被告与原告招商部员工赵某通过微信沟通后，原告将年租金变更为100万元，每季度25万元，被告于2019年7月14日向原告支付5万元，于2019年11月18日向原告支付3万元，于2019年12月18日向原告支付27600元，这三笔合计107600元，加上之前支付的642400元即为三个季度的租金75万元，故被告租金支付至2020年2月9日。原告对被告提交的以上证据中租金转账记录、微信聊天记录、住所证明及营业执照的真实性均认可，对降租申请的真实性不认可，原告认可被告所述的租金给付金额和时间以及原告免除被告第二期租金的事实，认可微信聊天记录中的赵某系原告公司员工，但对被告关于双方协商将年租金标准降低为100万元的陈述不予认可。经询，被告称其在2019年11月12日与原告方员工口头协商降租金的事后，对方口头承诺自租赁期开始将租金变更为每年100万元。经查，被告提交的与原告员工赵某商议租金降低为100万元的微信聊天记录的对话时间为2020年5月11日，该聊天记录中被告发文字消息道：“赵经理，今天马总给我送来一张房租租金单子，我们XX酒楼的租金不对啊，去年我们在园区里面坐那儿聊的时候不是说我这儿每个季度25万的租金吗？而且去年我也一直是按照季度25万元交的啊！这个单子上面写的321200这个金额不对的啊”、“降租当时张总和您这儿都沟通好了的，对吧！现在你不能按照以前那个金额跟我算啊！对不对”，被告上述两段文字消息后，聊天记录显示赵某拨打语音通话1分16秒，后被告发文字消息道：“赵经理，你们最好是给我出一个附加协议，每季度25万租金这个，不然没法说这个事儿，对吧”。庭审中，原告提交照片若干，用以证明其曾于2020年2月25日、2020年4月、5月多次在涉案房屋外张贴房屋租金催款函，后于2020年5月15日张贴《立即腾退归还房屋通知书》，后原告将涉案房屋上锁。被告对照片真实性均不予认可，认为照片不能体现拍摄时间、地点。经询，原、被告均认可原告于2020年5月12日将涉案房屋上锁。庭审中，被告称2020年2月10日以后的租金之所以未支付，是因为受新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响，被告被禁止经营，导致被告没有收入，无力支付租金。庭审中，原告提交建筑工程合同书、光大银行电子回单、发票，用以证明原告将涉案房屋上锁后，将涉案房屋内被告物品腾空，自行收房，后于2020年9月18日对涉案房屋内被告装修进行拆除，并做了新的装修，产生费用4万元，原告主张该费用属于合同第十条10.9约定的情形，应由被告赔偿恢复原状产生的4万元费用。被告认为原告的以上证据与本案无关，且现实情况是原告强行锁门、自行拆除装修，并非合同第十条10.9约定的情形，该费用不应由原告自行承担。庭审中，被告提交装修工程概算书、装修合同、酒楼经营流水，用以证明其为涉案房屋装修花费468000元，及被告在涉案房屋经营酒楼每月平均收入10万元。原告对以上证据真实性未予认可。庭审中，被告提交微信朋友圈截图及招租视频一段，用以证明原告招商部赵某在2020年1月份就开始对涉案房屋发布招租广告。经询，原告认可该朋友圈招租广告及招租视频的真实性，但称原告经常会以一些精选房子的照片做广告，并不是真的招租，原告在2020年2月发布这个招租广告是吸引客户的意思。经查，被告提交的朋友圈截图中，赵XX在朋友圈中贴出涉案房屋正门照片，门口可见“XX”的招牌，并配文：“超值底商出租。面积：400平米，装修状况：精装修带家具，价格：8元全含，佣金一个月全佣，位置：十里河地铁站A口150米可注册，可挂独立门头，能明火，现状出租”。庭审中，被告提交锁门视频一段，用以证明涉案房屋被原告锁门的情况。原告对该视频真实性予以认可。本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点有二：一是被告所述的双方在2019年11月口头协商将年租金标准变更为100万元的情况是否属实；二是哪方才是导致合同无法继续履行的过错方？对于争议焦点一，被告主张双方就涉案房屋的租金问题在2019年11月进行过口头协商变更，并指出其在合同签订和履行过程中向原告陆续交纳的合计75万元即对应前三季度的租金，故主张其租金已交付至2020年2月9日。但原告对被告主张不予认可，被告亦未提交直接证据证明该事实存在。该事实在没有直接证据的前提下，如果仅凭被告已支付的款项总金额倒推得出被告主张的上述事实，则不符合民事诉讼认定事实的证据规则和司法三段论逻辑，且存在两个疑点：1.被告已支付的75万元中还包含保证金321200元，本院认为，即便双方调整年租金标准，亦没有明确证据证明双方有必要在合同履行过程中直接将保证金全部充抵租金；2.被告在庭审中自述因原告未能及时提供注册地址证明，且免租期算在第二季度中，故原告主动免除第二季度租金，而被告主张双方商议变更租金后，其交纳的租金正好覆盖前三个季度，即第二季度租金也交纳了25万元，本院认为，被告未能合理解释为何双方商议降低租金后，原本原告免去租金的季度又再次收取租金，亦未能提交证据证明第二季度租金再次计租是降低租金的前提条件，故被告的该主张存在疑点。综上，本院对被告主张的该事实不予采信。对于争议焦点二，结合双方合同及原告免除第二季度租金的事实，被告向原告支付的租金对应的租期应截止至2019年11月19日，被告未按照双方约定交付租金构成违约。然而，原告自认在2020年2月拍摄涉案房屋并发布招租广告，尽管原告称该招租并非真的招租，但本院根据招租广告的配文可以认定该广告确系针对涉案房屋的招租。本院认为，虽然被告未按时缴纳租金在先，但原告未举证证明其在发布该招租广告之前曾向被告主张索要过欠付的租金或主张过解除合同，在双方合同尚未解除的情况下，原告就涉案房屋对外招租的行为系拒绝继续履行合同的意思表示，对于合同解除亦应承担一定责任。现原告自认其在2020年5月12日将涉案房屋上锁，故本院认定双方合同于2020年5月12日实际解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本院综合考虑双方合同约定的租金给付标准、双方过错程度、新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响程度等，酌情确定被告应向原告支付2019年11月20日至2020年5月12日期间的租金240000元。被告交纳的保证金321200元折抵该租金后，原告应向被告退还保证金81200元。关于原告主张的延迟履行金344.96元，因被告确实存在租期内未按照约定时间交纳租金的情况，结合双方合同约定，本院对该诉讼请求予以支持。关于原告主张的补偿金321200元，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张的律师费和恢复原状费用，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于被告主张的装修残值损失，原告锁门后自行拆除涉案房屋装饰装修的行为导致本院无法对被告对涉案房屋所做装修的实际残值进行确认，故本院直接认定被告主张的残值数额，但双方对合同的解除均有过错，本院结合全案情况，酌情确定原告应向被告赔偿装饰装修残值100000元。关于被告主张的2020年5月13日之后的经营损失，本院认为，被告早在2020年2月原告发布招商广告时即已知晓对方拒绝继续履行合同，至原告2020年5月12日锁门双方合同实际解除，被告有足够的时间向原告要求协商或提出解除合同，以防止损失扩大，但被告并未主张解除合同、进行结算，直至本案审理过程中被告方在反诉中提出解除合同，故其应自行承担2020年5月12日合同解除后的损失，本院对被告的该项反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）北京中科创耀科技发展有限公司与被告（反诉原告）杨丹之间签订的《房屋租赁合同》于二〇二〇年五月十二日解除；二、原告（反诉被告）北京中科创耀科技发展有限公司于本判决生效后七日内向被告（反诉原告）杨丹退还保证金81200元；三、原告（反诉被告）北京中科创耀科技发展有限公司于本判决生效后七日内向被告（反诉原告）杨丹赔偿装饰装修残值损失100000元；四、被告（反诉原告）杨丹于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）北京中科创耀科技发展有限公司支付延迟履行金344.96元；五、驳回原告（反诉被告）北京中科创耀科技发展有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）杨丹的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13110元,由原告（反诉被告）北京中科创耀科技发展有限公司负担8205元（已交纳）；被告（反诉原告）杨丹负担4905元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费7409元，由原告（反诉被告）北京中科创耀科技发展有限公司负担3809元（于本判决生效后七日内交纳）；被告（反诉原告）杨丹负担3600元（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  王 乐二〇二〇年十二月二十四日法官助理  秦 彬书 记 员  庞晓婷