北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初18799号原告：宗克，男，1970年12月3日出生，汉族，住北京大兴区。被告：吴冰，男，1987年8月24日出生，汉族，住吉林省延吉市。委托诉讼代理人：吴广山（吴冰之父），1949年10月14日出生，汉族，住吉林省延吉市。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：杨怡芳，女，该公司法务。第三人：北京银行股份有限公司建国支行，住所地北京市东城区建国门内大街乙18号。负责人：杨左红，行长。委托诉讼代理人：张双，北京市重光律师事务所律师。原告宗克与被告吴冰、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）、第三人北京银行股份有限公司建国支行（以下简称北京银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宗克，被告吴冰及其委托诉讼代理人吴广山，第三人北京银行的委托诉讼代理人张双到庭参加诉讼。第三人链家公司经本院合法传唤未到庭，本案现已审理终结。宗克向本院提出诉讼请求：1、吴冰继续履行2012年11月12日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》;2、吴冰协助办理北京市大兴区兴华大街19号院9号楼5层1单元601号房屋的权属转移登记手续，将该房屋转移登记至我名下；3、吴冰支付逾期还款解押及转移登记违约金（以219万元为基数，按日万分之五计算，自2015年4月1日起至实际办理完毕转移登记之日止）；4、吴冰返还垫付的贷款还款资金59万元；5、本案诉讼费、保全费由吴冰承担。事实与理由：2012年11月12日，我、吴冰及链家公司签订了《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，该协议约定，我向吴冰购买其位于北京市大兴区新城北区2号地9号住宅楼5层1单元601号房屋（登记地址变更为北京市大兴区兴华大街19号院9号楼5层1单元601，以下简称案涉房屋）房屋总价款为219万元，吴冰应于案涉房屋获得房屋所有权证之日向该房屋原贷款机构一次性还清剩余贷款及办理完毕解除抵押登记手续，并办理权属转移登记手续。上述协议签订后，我于当日向吴冰交付了170万元房屋首付款，吴冰亦于当日将案涉房屋交付给我，但吴冰却未在案涉房屋获得房屋所有权证及时办理还款解押手续。2014年11月25日，我、吴冰再次签署《补充协议》，约定吴冰应于2015年3月31日之前一次性还清银行贷款以便办理后续案涉房屋转移登记手续，否则我有权要求吴冰按照房屋总价款日万分之五的标准支付违约金，吴冰却一直未能按照上述协议约定履行还款解押及办理转移登记义务，致使我为避免抵押权人北京银行行使抵押权，多次为吴冰垫付银贷款还款资金。为了维护我的合法权益，诉至法院。吴冰辩称，我同意继续履行合同、协助宗克办理房屋过户手续，但因宗克有违约行为，需要赔偿我损失和返还利益共计104万元。理由如下：1、房屋买卖合同中房屋交易的总价款219万元，签订合同时宗克支付了170万元，占总房款的77%，实际获得房屋77%的产权，宗克一直欠尾款49万元，占总房款的23%，这23%的实际产权一直是我方。自双方签订合同至今，案涉房屋由合同标的额219万元升值到现在市值540余万元，增值了320余万元，在这增值的320余万元中，我占23%的房屋实际产权，应获得增值款73.6万元。2、自2015年3月至2019年9月，由于宗克的违约行为，导致我产生损失，向北京银行多支付房贷利息17.4万余元，我要求宗克赔偿17.4万元。3、宗克应在2015年3月支付尾款49万元但一直没有支付，按照银行年利率6%计算，至2019年9月的利息一共为13万余元，我要求宗克支付13万元。4、宗克在我完全不知情的情况下，暗中私自代偿案涉房屋在北京银行房贷，损害了我的合法权益，程序亦不合法，因双方合同约定2015年3月31日办理过户手续并约定同时支付尾款49万元，当时宗克说手头没钱，先过户，过完户之后可用案涉房屋在银行做抵押，有了钱再给尾款，基于这一点我认为宗克已经违约，而且在之前案件中宗克也承认这个事情，我认为宗克当时没有钱支付尾款49万元已经构成违约。北京银行述称，双方的诉讼请求跟我行无关，案涉房屋贷款已于2020年9月7日结清，我行在2014年因吴冰逾期还款，将其诉至北京市东城区人民法院，后来双方达成了2014东民（商）初字第07956号调解书，调解协议约定吴冰按月还款但因吴冰未按期偿还，我行在2019年10月16日申请了强制执行，后宗克提了案外人执行异议，并同意代偿所有款项要求法院停止拍卖，后来宗克将款直接打到银行账户996697.09元（包括本息和罚息、调解书当中诉讼费2675元），宗克单独向法院支付的执行费不包含在以上金额内，现我行同意办理案涉房屋解除抵押登记手续，但因案涉房屋有查封所以无法办理解抵押。链家公司未到庭应诉，但提交书面答辩状称同意继续履行合同，宗克的其他诉讼请求与公司无关。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月12日，吴广山代理吴冰（出卖人）与宗克（买受人）签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定宗克向吴冰购买案涉房屋，该房屋建筑面积89.74平方米，该房屋规划设计用途为住宅；经甲乙双方协商一致，该房屋成交价格为130万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为89万元；买受人可以在签订本合同的同时支付定金40万元，定金直接支付给出卖人；买受人选择将房价款存入光大银行设立的存量房交易结算资金专用存款账户；出卖人应当在首付款交付当日将该房屋交付给买受人；当事人双方同意，自本合同签订之日起到房本下发三个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；买受人未能取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：如因出卖人的责任……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日之，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起15日内向买受人支付。同日，吴广山代理吴冰（出卖方，甲方）与宗克（买受方，乙方）、链家公司（丙方，居间方）签订了《补充协议》，约定：甲方承诺在开发商下发房本取得该房屋所有权证，且必须在取得房屋产权证后五日内通知乙、丙双方，并积极配合办理房屋产权转移登记手续；甲方应在房本下发时，向该房屋的原贷款机构一次性还清剩余贷款及办理完毕解除抵押登记手续；乙方于2012年11月12日将首付款170万元（含前期支付全部定金40万元）支付甲方；剩余房款49万元，乙方在房屋所有权转移登记手续办理完毕当日支付给甲方；甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第二条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，其中第三项为逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的，甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方支付赔付乙方；其他约定为：（1）甲方承诺于房本下发后的三个工作日内配合乙方、丙方签署网签授权委托书，且房本未下发之前三方不予网签。……（4）甲乙丙三方签署本次买卖合同仅限于此次房屋买卖交易，如甲方、乙方任何一方违约，此次交易合同违约方承担责任且甲方自由出售，不受丙方约束。当日，宗克向吴冰支付了购房款170万元，吴冰向宗克交付了案涉房屋。2014年11月25日，吴广山代理吴冰（甲方）与宗克（乙方）、李凯（丙方）签订《补充协议》，约定，今甲方与乙方协商一致双方共同达成解决方案，具体方案如下：①甲方承诺于2015年3月31日之前一次性还款银行贷款，（共计120万元）。②甲方承诺从2014年11月25日至2015年3月31日之间每月银行贷款（每月6300元），正常还款。③如甲方到期未还银行所欠贷款或甲方未能按月足额还款（每月6300元），则视为甲方恶意违约，甲方需按照甲乙双方签署北京市存量房屋买卖合同及补充协议所约定违约金进行赔偿违约。④甲方还款后配合乙方进行过户及其所需要的一切手续。另查，2011年1月3日，吴冰与北京银行等就案涉房屋订立了个人一手房贷款借款合同，由北京银行按照借款合同约定向吴冰发放了贷款123万元。2014年，北京银行以金融借款合同纠纷为由将吴冰、吴琳诉至北京市东城区人民法院，诉称吴冰与北京银行就案涉房屋签订个人购房按揭贷款借款合同，合同约定贷款年利率为4.298%（为浮动利率，随中国人民银行基准利率调整）；借款期限为360个月，即从2011年1月13日起至2041年1月13日止，采用等额本息还款法，每期还款金额为6298.33元，吴冰未完全适当履行合同约定的还款义务，在借款期间不仅6次逾期还款，且自2014年5月13日起2期未归还到期本息，要求吴冰、吴琳偿还借款本金1163876.64元及相应的利息、罚息、复利（自2014年6月13日至实际给付之日止利息，按照双方签订的个人购房按揭贷款借款合同约定计算），吴琳对吴冰的上述债务承担连带保证责任，要求对吴冰已办理抵押登记的案涉房屋行使抵押权等。诉讼中，吴冰、吴琳将尚欠的逾期全部还清，双方于2015年3月9日达成调解协议，北京市东城区人民法院出具（2014）东民（商）初字第07956号民事调解书，协议内容：一、北京银行与吴冰继续履行个人购房按揭贷款借款合同；二、吴冰如在履行上述第一项过程中存在任何一期逾期还款，则北京银行有权就个人购房按揭贷款借款合同项下全部剩余本息、利息、罚息、复利申请强制执行，并有权对已经办理抵押登记的案涉房屋折价或拍卖。变卖后的价款优先受偿，吴琳对不足清偿部分承担连带保证责任。诉讼费12675元（含保全费5000元），由北京银行负担10000元，由吴冰、吴琳负担2675元。因吴冰未按照调解协议履行还款义务，北京银行申请强制执行，宗克同意代偿案涉房屋所有贷款及相关债务，于2020年9月7日一次性向北京银行转账996697.09元。当日，北京银行出具了贷款结清证明。庭审中，吴冰认可宗克就案涉房屋贷款存在代偿行为，其中，宗克于2017年10月13日向吴冰北京银行（8973）贷款账户转入的5575.92元、宗克于2017年11月13日向吴冰北京银行（8973）贷款账户转入的5575.92元、宗克于2019年7月12日向吴冰北京银行（8973）贷款账户转入的5575.92元均未偿还宗克，就案涉房屋自2019年9月起的房屋贷款自己未进行偿还，且不清楚宗克代偿的情况。根据宗克提交的微信转账记录显示，2019年11月28日，宗克向吴冰北京银行（8973）贷款账户转入16825元。2019年12月13日，宗克向吴冰北京银行（8973）贷款账户转入5575.92元。2020年1月13日，宗克向吴冰北京银行（8973）贷款账户转入5575.92元。2020年2月12日，宗克向吴冰北京银行（8973）贷款账户转入5575.92元。2020年3月13日，宗克向吴冰北京银行（8973）贷款账户转入5575.92元。2020年4月14日，宗克向吴冰北京银行（8973）贷款账户转入5575.92元。2020年5月13日，宗克向吴冰北京银行（8973）贷款账户转入5575.92元。2020年6月15日，宗克向吴冰北京银行（8973）贷款账户转入5577.14元。2020年7月13日，宗克向吴冰北京银行（8973）贷款账户转入5575.92元。2020年8月13日，宗克向吴冰北京银行（8973）贷款账户转入5575.92元。经询问，就宗克要求吴冰返还垫付的贷款资金59万元的诉讼请求，宗克表示因吴冰欠北京银行102万元，截至2020年8月13日共计偿还了15次房屋贷款金额为83638.3元，于2020年9月7日一次性存入北京银行996697.09元，以上两笔金额减去应支付吴冰的剩余房款49万元，向吴冰主张返还59万元。案涉房屋于2018年12月27日被北京市西城区人民法院（以下简称西城法院）查封，后宗克向西城法院提起案外人执行异议，2020年9月17日，西城法院作出（2020）京0102执异669号执行裁定书，裁定宗克提出的案外人执行异议具备事实及法律依据，异议成立，裁定中止对案涉房屋的执行，该案件现已生效。该裁定书载有部分内容为：……因北京银行与吴冰、吴琳信用纠纷案件，北京银行对案涉房屋享有抵押权，北京市东城区人民法院（2019）京0101执10638号案件向西城法院商请将案涉房屋移送执行，2020年9月7日，宗克代偿吴冰就案涉房屋所有贷款及相关债务。2020年9月8日，宗克向（2019）京0101执10638号案件代偿吴冰执行费12628元。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，吴冰与宗克签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》两份系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。北京银行认可宗克已代吴冰偿还所有欠付贷款本息及相关债务，同意配合办理案涉房屋的解除抵押登记手续，现吴冰同意继续履行合同并协助宗克办理房屋转移登记手续，故宗克要求吴冰继续履行合同协助其办理案涉房屋权属转移登记手续的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持，但宗克应一次性支付吴冰剩余房款49万元。关于宗克主张扣除剩余房款49万元外吴冰应返还垫付北京银行贷款还款资金59万元的问题，宗克为了实现购房的合同目的，通过履行生效文书内容代为向北京银行支付贷款本息排除了案涉房屋被限制转让的条件，根据吴冰自述情况，结合宗克提交的证据及吴冰的自述，宗克自2017年10月13日至2020年9月7日期间共垫付案涉房屋欠付北京银行款项1080434元，对扣除宗克应支付吴冰的剩余房款49万元超出部分，吴冰应予以返还，宗克的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。根据双方提交的证据及当事人的陈述，吴冰与宗克、链家公司签订《补充协议》明确约定吴冰应在房本下发时，向房屋原贷款机构一次性还清剩余贷款及办理完毕解除抵押登记手续，双方于2014年11月25日再次签订的《补充协议》约定，吴冰于2015年3月31日之前一次性偿还银行贷款或从2014年11月25日至2015年3月31日之间每月银行贷款正常还款，吴冰还款后配合宗克进行过户，如吴冰到期未还银行所欠贷款或未能按月足额还款，则视为恶意违约，需按照双方签署北京市存量房屋买卖合同及补充协议所约定违约金进行赔偿，但吴冰未按照上述补充协议约定的期限内还款，导致未其无法在约定的期限内办理解除抵押登记及转移登记手续，吴冰构成违约，在吴冰违约的情况下，除宗克同意外，其无权要求宗克提前履行合同义务，吴冰亦未提供充足的证据证明双方就合同履行内容达成新的一致意见，宗克有权要求吴冰承担相应的违约责任。对于违约金的数额，吴冰主张数额过高要求进行调整，本院结合各方提交的证据，参考合同履行情况、当事人的过错程度、实际损失等因素综合考虑，酌情确定违约金为2万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、于本判决生效后十五日内，北京银行股份有限公司建国支行协助吴冰至不动产行政管理部门办理北京市大兴区兴华大街19号院9号楼5层1单元601房屋解除抵押权登记手续；二、在本判决第一项内容履行完毕后十日内，吴冰协助宗克办理北京市大兴区兴华大街19号院9号楼5层1单元601房屋转移登记手续，将房屋登记至宗克名下；三、于本判决生效后十五日内，吴冰向宗克支付违约金2万元；四、于本判决生效后十五日内，吴冰向宗克返还垫付款项59万元；五、驳回宗克的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22049元及保全费5000元，由宗克负担2049元（已交纳）；由吴冰负担25000元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  韩文静二〇二〇年十二月三十一日书记员  刘雪飞