山东省东营市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁05民终1940号 上诉人（原审原告）：王月华，男，1972年1月9日出生，汉族，无业，现住东营市河口区。 委托诉讼代理人：张萍萍，山东加仓律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：中国人民解放军济南军区黄河三角洲综合训练基地，住所地东营市河口区滨海路100-1号。 法定代表人：宋波，司令员。 委托诉讼代理人：胡继龙，山东国曜律师事务所律师。 上诉人王月华因与被上诉人中国人民解放军济南军区黄河三角洲综合训练基地（以下简称济军基地）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省东营市河口区人民法院（2019）鲁0503民初2567号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 王月华上诉请求：1.撤销一审判决，依法予以改判；2.一、二审诉讼费用由济军基地承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1、一审判决认定涉案院落场地租赁系不定期租赁合同没有事实和法律依据。王月华提交的与济军基地孟凡勇通话录音可以证实，双方在租赁初期就租赁期限等问题进行了协商，确定租期为八年。在此基础上，王月华通过各种途径贷款260万元进行了厂房扩建、场地改造等方面的投资建设。孟凡勇在谈话中并未提及因军队政策变化的影响随时解除，收回房屋，反而承诺如有军队政策变化收回房屋时，王月华仍可继续租用。2、济军基地没有向王月华完整全面地交付约定的房屋院落土地面积，属于违约。王月华持有的涉案房屋院落附图，有济军基地三团十三分场盖章和书记签字确认，在附图中明确载明王月华租赁的房屋土地面积为11.4亩，但济军基地实际交付6.4亩。在租用该房屋院落时孟凡勇并未告知还有5亩院落面积由他人占有。接手涉案院落土地之后，王月华为了弥补自己的房租损失，在2015年收取了占用人的部分租金。2016年与孟凡勇就他人占用5亩地的问题达成协议，孟凡勇承诺将占用人清理，至今未清理。3、一审判决认定济军基地对合同的解除没有过错、不需要承担违约责任缺乏事实和法律依据。该合同因济军基地单方违约，给王月华造成了投入大量资金的损失，济军基地应该承担相应的补偿。一审判决认定的赔偿金少于王月华的投入建设改造费用，应当根据鉴定结论实际数额赔偿，以弥补王月华的投入成本。4、涉案补充鉴定是因为原一审程序错误造成的，因此支出的鉴定费用应由济军基地承担。二、一审判决适用法律错误。济军基地属于单方提前解除合同，根据《合同法》第113条规定，济军基地应按照评估公司鉴定的评估数额进行全额赔偿，并追加济军基地单方违约给王月华造成的损失违约金。 济军基地辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、济军基地与王月华就涉案房屋及院落租赁事宜未约定租赁期限，也未订立书面租赁合同，双方属于不定期租赁合同关系，济军基地有权随时解除合同，济军基地不存在违约情形。二、一审判决对诉讼费和鉴定费的判决标准有事实与法律依据，并无不当。 王月华向一审法院起诉请求：1.依法判令济军基地赔偿因解除租赁合同给王月华造成的财产损失约400余万元；2.依法判令济军基地承担本案的诉讼费和评估鉴定费。 一审法院认定事实：已生效的东营市中级人民法院(2018)鲁05民初418号民事判决书查明以下事实：2015年3月1日，济军基地下属单位三团十三分场将位于孤岛镇共青团路北首南侧、神仙沟以北、共青团路神仙沟桥西侧、十三分场进出公路以东的原十三分场招待所房屋及院落(院落总占地面积6.02亩，其中房屋面积1040.41平方米)，出租给王月华用于白酒酿造及销售，双方未订立书面租赁合同，济军基地依约向王月华交付了涉案房屋院落。后济军基地根据中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》(军发【2016】58号)，要求王月华返还租赁房屋及院落、搬迁离开，但双方协商未果，王月华仍占用至今。东营市中级人民法院认为，王月华自2015年开始承租、使用济军基地房屋及占地，双方虽未订立书面的租赁合同，但从双方履行的情况看，其行为构成事实上的合同关系，属于不定期租赁关系，判决解除济军基地与王月华的房屋租赁关系，判令王月华于判决生效之日起一个月内将所租赁的6.02亩土地、1040.41平方米房屋返还济军基地。判决生效至今，王月华一直未履行生效法律文书确定的义务，占有使用涉案房屋、院落至今。王月华称因济军基地解除合同的损失赔偿问题一直未能解决，所以占用房屋至今。 关于租金的交纳情况，王月华主张2015年至2017年的租赁费已经基本结清，2015年交纳租赁费30000元，2016年、2017年的租赁费以济军基地三团十三分场欠付王月华的工程款冲抵。济军基地则主张王月华交纳了2015年的租赁费30000元，2016年3月1日王月华找孟凡勇场长交纳2016年的租赁费，孟凡勇拒收，并向其告知现部队面临停偿，暂时不能收。关于2016年、2017年租赁费冲抵工程款事宜，是因王月华存在占有使用涉案房屋的事实，济军基地理应收取。 关于济军基地交付王月华土地面积的问题。一审法院认为，首先，王月华持有涉案房屋院落的附图，知悉并了解济军基地应交付房屋院落的具体情况，但在提起本案诉讼前王月华未对济军基地交付土地的面积提出过异议；其次，王月华主张他人占用了涉案的部分土地，因此济军基地未按照双方约定交付全部土地，但王月华自认在2015年由其合伙人收取了他人占有使用土地的费用，据此可推定济军基地按约定向王月华完成了交付土地及院落的合同义务；第三，王月华明确表示济军基地交付了五排房屋，其中一排房屋一直处于闲置状态，其主张的房屋院落占地面积6.4亩不包括该排房屋所占土地面积。综上所述，王月华的现有证据不足以证实济军基地未向其交付约定的房屋院落土地面积。 在(2018)鲁0503民初1240号案件审理过程中，王月华申请对涉案的位于济军基地三团十三分场招待所院内的酒厂厂房、设备、地面以及周围院落进行造价鉴定。一审法院委托山东正大信工程管理咨询有限公司对王月华的上述申请事项进行了鉴定。2019年2月22日，山东正大信工程管理咨询有限公司出具房地产工程造价鉴定报告，鉴定结论为涉案工程造价为1191110.43元，具体为大门及砖平房第一排造价133312.33元，砖平房第二排造价94584.4元，砖平房第三排造价58107.02元，南车间造价282169.96元，东厂房造价203134.71元，仓库造价59976.75元，场地造价为174782.39元，门卫及院墙造价185042.87元。王月华因该次鉴定支付鉴定费用12000元。王月华对上述鉴定结论有异议，提出重新鉴定申请，经审查认为，王月华提出的漏项等异议，可以通过补充鉴定予以解决，故经一审法院向王月华释明，王月华向一审法院提出补充鉴定申请，并明确了申请补充鉴定的具体事项。一审法院委托山东正大信工程管理咨询有限公司对王月华的补充鉴定申请事项进行了鉴定。2020年6月5日，山东正大信工程管理咨询有限公司出具鲁正价鉴字[2019]第002-1号补充鉴定报告，结论为补充鉴定项目造价为802748.79元，涉案工程总造价为1993859.22元，该次鉴定支付鉴定费用10000元。 一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，王月华与济军基地之间未签订任何书面协议，根据上述法律规定，双方属于不定期租赁合同关系，王月华和济军基地均享有随时解除合同的权利。王月华作为从事商业经营活动的主体，其有能力知悉未签订书面租赁合同应当承担的法律后果。况且济军基地提出解除合同是基于国家政策需要，因此济军基地解除合同的行为不构成违约，不存在济军基地向王月华赔偿损失的问题。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，王月华承租涉案房屋、土地后，按照济军基地同意的使用用途进行了使用，王月华在涉案土地上建设厂房、修缮原有房屋、院墙、地面等建筑物及附属物符合约定用途，经司法鉴定，涉案工程造价为1993859.22元，结合考虑到王月华的使用期限、投入建设情况、双方对合同解除均无过错等情形，依据公平原则，酌定济军基地补偿王月华的投入损失共计797543.69元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条、第一百一十七条、第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、济军基地于判决生效之日起五日内补偿王月华的投入损失共计797543.69元；二、驳回王月华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38800元，由王月华负担27025元，由济军基地负担11775元。鉴定费22000元，由王月华负担13200元，济军基地负担8800元。 二审中，各方当事人均未提交新证据。 二审查明的案件事实与一审认定事实一致。 二审争议焦点问题：1、一审判决认定本案双方当事人之间存在不定期租赁合同关系是否正确。2、济军基地是否存在向王月华交付的房屋面积不完整的情形。3、济军基地是否存在违约，一审判决对补偿数额的认定是否正确。 本院认为，本案双方当事人未签订书面租赁合同，对租赁期限没有约定，根据法律规定，应视为不定期租赁。该事实也已经本院(2018)鲁05民初418号生效民事判决进行认定，王月华主张双方协商租赁期限为8年证据不足，故一审判决认定本案双方当事人之间存在不定期租赁合同关系并无不当。 关于王月华主张的济军基地交付其土地租赁面积不完整的问题，根据谁主张谁举证的举证责任分配原则，王月华应提交证据证实其主张。现王月华持有涉案房屋院落的附图，知悉并了解济军基地应交付房屋院落的具体情况，但自2015年租赁至在提起本案诉讼之前王月华从未对济军基地交付的土地面积提出过异议，王月华主张他人占用了涉案的部分土地，其自认也在2015年由其合伙人收取了他人占有使用土地的费用，由此可证实济军基地已按约定向王月华完成了交付全部土地及院落的义务，王月华现有证据不足以证实其主张的交付不完整情形，应承担举证不能的法律后果。 关于济军基地是否存在违约问题。济军基地根据中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务的通知》（军发【2016】58号）的要求提出解除合同是基于国家政策要求，并非济军基地自身原因所致，故济军基地解除合同的行为不构成违约，不应承担赔偿责任。 关于一审判决认定的补偿数额问题，应根据不定期租赁合同的履行以及双方有无过错等情形综合考虑。王月华2015年3月承租涉案土地、房屋后，修缮原有房屋，建设厂房、院墙、地面等建筑物进行租赁使用，根据2016年济军基地拒收王月华的租赁费的情形可以证实，双方对涉案土地在2016年面临全面停偿情况知情，知情后王月华于2017年仍大量投资建设，且鉴定报告中大部分费用均发生在2017年之后。综合上述情形，一审判决按照公平原则酌定济军基地补偿王月华工程总造价的40%已经充分照顾到王月华。王月华主张济军基地应承担工程总造价全额赔偿无事实与法律依据。 综上所述，王月华的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11775元，由王月华负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 翟玉芬 审 判 员 王 芳 审 判 员 李 静 二〇二〇年十二月二十一日 法官助理 李静静 书 记 员 李志远