广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初24265号原告：于凤和，男，1975年7月25日出生，汉族，住黑龙江省五常市×××××××付家屯，公民身份号码。委托诉讼代理人：黄雪仪，广东提德律师事务所律师。委托诉讼代理人：张洪亮，广东提德律师事务所律师。被告：佛山市南海区泓业创富贸易有限公司，住所地：广东省佛山市南海区×××××××××××××××（住所申报）。法定代表人：王某1。第三人：佛山市南海区泰基发展实业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区×××××××，统一社会信用代码。法定代表人：汪某1。委托诉讼代理人：骆燕霞，广东丰源律师事务所律师。委托诉讼代理人：李启航，广东丰源律师事务所律师。原告于凤和与被告佛山市南海区泓业创富贸易有限公司及第三人佛山市南海区泰基发展实业有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月19日立案后，依法适用简易程序于同年11月30日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人黄雪仪与第三人委托诉讼代理人骆燕霞到庭参加诉讼，被告经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求解除原告和被告签订的《****商铺租赁合同》；2.被告向原告退还履约保证金79800元；3.被告承担诉讼费用。事实与理由：2019年1月18日，原告与被告签订《****商铺租赁合同》，约定原告租用佛山市南海区×××××××××××××××****首层6商铺用于经营餐饮，租赁期限三年，自2019年2月20日起至2022年2月19日止。2020年3月25日上午,第三人向原告发出《清场通知》，声称其为业主，被告未按时向其缴纳租金，要求各租户与第三人重新签订租赁合同，否则于三天内清场。当天下午，被告也发来《通知》，称第三人擅自采取的清场行为是违法行为，要求各租户按照与被告签订的《租赁合同》执行。收到两份通知后，原告不知所措，求助于居委会和政府维稳办，但经过多次协调都无法解决问题。此后，被告撤离****，第三人开始逼迫原告向第三人缴纳租金，并擅自停电，导致原告无法经营，停电也导致备货全部变质，原告多次报警也无法解决问题，损失巨大。综上，原告已无法进入承租的铺位，因被告无法保障原告对铺位的租赁使用，租赁合同目的已经无法实现，被告构成根本违约，原告特向法院提起诉讼，请求支持原告的全部诉讼请求。被告书面答辩称，同意原告解除涉讼合同,终止租赁关系。不同意退还已收取的保证金798000元。原告发生根本性违约事由,被告有权没收保证金。原、被告于2019年1月18日签订的《****商铺租赁合同》约定原告应于每月第5天(包括当天)前以银行转账方式向被告支付租金、综合服务费、电费和水费等各项费用，若未按约定时间支付上述各项费用的,每逾期一日支付未付费用总额1%的违约金，逾期超过七日的，被告有权停止向原告商铺通电，逾期超过十五日的,被告有权解除合同并没收履约保证金。合同履行过程中，原告交纳上述约定的费用至2019年4月后,即自2019年5月起,每月拖欠租金10000元,至2020年3月20日,拖欠租金、综合服务费及水电费合计150679元，包括2019年5月至2020年1月期间每月的10000元租金合计90000元，2020年2月和2月综合服务费及水电费合计60679元。因被告自2019年5月1日起开始长期拖欠租金及相关费用，产生的违约金高达488199.96元，被告将根据案件发展情况保留追究原告支付违约金和相关欠费的权利。原告拖欠费用达到合同约定的解除条件，被告于2020年4月13日向原告发出《解除租赁合同通知书》，该通知除了被告员工送到原告手上外,也通过微信送达给原告，可见被告单方面解除合同符合合同的约定,没收其保证金有事实依据。原告以第三人发出《清场通知》为由拒绝交纳租金与相关费用不成立。第三人发出《清场通知》前原告已经拖欠被告的2月份及3月份的租金及相关费用,原告的违约行为被告足以有权没收其保证金与解除合同。第三人通知发出在后不影响原告义务的履行,及不影响被告就原告违约行为主张权利。在第三人发出《清场通知》的当天被告也及时发出澄清事实的通知，原告继续占用店铺的同时应该按照合同的约定,按时向被告交纳租金与相关费用。而事实上原告却采取拒绝、拖欠方式不交。原告的行为已经构成违约及造成被告的巨大损失。原告反而向被告主张退还保证金,无法律及事实依据,故请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人述称，第三人未与原告签订租赁合同，也没有收取原告的保证金，原告本案诉讼请求与第三人无关。根据生效判决认定，包括涉讼租赁物在内的场地第三人是在2020年3月25日从被告处收回，第三人接收涉讼租赁物后，原告已搬离租赁场地，双方就此期间的费用达成了和解协议。原、被告及第三人围绕其诉讼请求及主张的事实依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，经审查，本院确认当事人所提交证据的真实性并附卷佐证。本院经审理认定事实如下：2019年1月18日，被告（出租方，甲方）与原告（承租方，乙方）签订一份《****商铺租赁合同》，约定：乙方承租物业首层6号商铺，面积122平方米；乙方租用该商铺用于商业门店经营；经营范围：餐饮店；租赁期限为三年，自2019年2月20日起至2022年2月19日止；甲方应于2019年2月30日前将商铺交予乙方使用；甲方给予乙方该商铺免租期(包含装修期)自交付商铺之日至2019年4月30日止；2019年5月1日至2021年2月19日期间乙方每月应付租金合计为26600元，2021年2月20日至2022年2月19日期间乙方每月应付租金合计为29260元；租赁期间乙方须按1830元的标准向甲方支付综合服务费；乙方应在本合同签订之日起5天内向甲方支付合同履约保证金79800元；甲方有权从履约保证金直接扣减、抵消乙方应付而未付的租金、综合服务费、水电费及违约金等等；乙方应于每月第5天(包括当天)前以银行转账方式向甲方支付租金、综合服务费、电费和水费等各项费用；若乙方未按约定时间支付上述各项费用的，每逾期一日，乙方须向甲方支付未付费用总额1%的违约金；逾期超过七日的，甲方有权停止向乙方商铺通电；逾期超过十五日的，甲方有权解除本合同，并没收乙方履约保证金；等等。当日，原告向被告缴纳了履约保证金79800元。2019年5月31日，原告向被告提出减租申请，提出商场处于施工装修状态，周边客流量稀少，请求给予租金优惠。2019年8月至2020年1月期间，被告每月向原告发出的缴费通知书载明，每月应缴纳的租金为16600元。2020年2月，被告发出的缴费通知明细为：租金0元，综合服务费1830元，水电费3819元，合计5649元。2020年3月，被告发出的缴费通知明细为：租金6640元，综合服务费1830元，水电费0元，合计8470元。2020年3月25日，第三人针对广场各租户发出清场通知，主张其为业主，被告是租户，由于被告自2018年12月开始就没有交付租金给第三人，第三人己于2019年7月15日与被告解除了租赁合同，自2019年7月15日起，被告已经无权对大楼进行出租及收租，各租户如果愿意继续租赁经营，请与第三人直接签订租赁合同。如果不愿意与第三人签订租赁合同的，请在收到通知后三天内清场。2020年4月13日，被告工作人员通过微信向原告发出《解除租赁合同通知书》，载明因截止至2020年3月20日，原告欠租金、综合服务费和水电费共计150679元未缴纳，通知原告解除双方签订的《租赁合同》，没收租用履约保证金79800元，并要求原告支付拖欠的租金和其他费用150679元。另查明，2019年9月17日，第三人向佛山市中级人民法院起诉被告，请求：解除双方签订的《租赁合同》、被告将位于佛山市南海区××××××××××租赁物交回第三人、被告支付2018年12月起至交回租赁物止的租金及从起诉之日起按日万分之五计算滞纳金、被告支付的1500000元押金归第三人所有；被告反诉请求第三人双倍返还押金3000000元并赔偿租赁物损失3974743.8元。佛山市中级人民法院审理后作出（2019）粤06民初173号民事判决，认定被告与第三人签订的《租赁合同》已于2019年7月16日解除，第三人于2020年3月25日已收回租赁物，故判决：解除被告与第三人签订的《租赁合同》、被告向第三人支付4258125元及滞纳金、被告支付的1500000元押金归第三人所有。该判决书于2020年8月8日发生法律效力。2020年9月19日，原告提起本案诉讼。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原、被告于2019年1月18日签订的《****商铺租赁合同》为双方当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效合同，对双方当事人具有法律约束力。生效判决已认定租赁场地于2020年3月25日由第三人收回，故本案处理此前原、被告之间租赁合同产生的权利义务。原告是根据被告发出的缴费通知，在2020年1月之前按每月16600元标准缴纳租金，表明被告已实际降低了合同约定的租金标准，本院对被告主张原告尚拖欠2019年5月至2020年1月期间90000元租金的意见不予采纳。2020年2月新冠病毒疫情爆发，原告未按时向被告缴纳2020年2月1日至3月24日期间的租金、综合管理费及水电费并不构成根本违约，被告于2020年4月13日向原告发出的解除租赁合同书不具备解除合同的效力，但基于2020年3月25日起被告已丧失租赁场地的出租权，原、被告之间的租赁合同目的不能实现，本院对原告主张解除双方签订的《****商铺租赁合同》的诉讼请求予以支持。合同解除后因该合同取得的财产应予返还，原告主张被告返还履约保证金79800元合法合理，本院依法予以支持。如前所述，原告并不构成根本违约，本院对被告主张没收履约保证金的辩解意见不予采纳。根据被告发出的缴纳通知，本院认定原告尚需缴纳2020年2月至3月租金、综合管理费及水电费金额为14119元（5649元+8470元），被告主张超出部分本院不予采纳。原、被告签订的租赁合同明确约定被告可直接用履约保证金抵扣拖欠的费用，故本案中经抵扣后被告尚应返还履约保证金余额65681元（79800元-14119元）予原告，原告请求全额返还理据不足，超出部分本院不予支持。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法作缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条第一款第四项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告于凤和与被告佛山市南海区泓业创富贸易有限公司于2019年1月18日签订的《****商铺租赁合同》；二、被告佛山市南海区泓业创富贸易有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内退还履约保证金余额65681元予原告于凤和；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收897.5元（原告已预交），由原告负担176.5元，被告负担721元。被告负担部分应于上述付款同期迳付还予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  朱道春二〇二〇年十二月十一日书记员  黄晓璇