北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初12644号原告：铁维中，男，1978年4月21日出生，回族，住宁夏银川市兴庆区。委托诉讼代理人：张文焱，北京市华伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋亚萱，北京市华伦律师事务所律师。被告：张影迁，男，1970年5月2日出生，满族，住河北省廊坊市广阳区。委托诉讼代理人：李真，北京声驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹瑞，北京声驰律师事务所实习律师。被告：廊坊澳美基业房地产开发有限公司，住所地廊坊开发区祥云道69号。法定代表人：张亚娟，董事长。委托诉讼代理人：黄亚欢，女，廊坊澳美基业房地产开发有限公司员工。被告：张亚娟，女，1967年11月26日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：黄亚欢，女，廊坊澳美基业房地产开发有限公司员工。原告铁维中与被告张影迁、被告廊坊澳美基业房地产开发有限公司（以下简称澳美基业公司）、被告张亚娟申请执行人执行异议之诉一案，本院立案后，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告铁维中的委托诉讼代理人张文焱，被告张影迁的委托诉讼代理人李真，澳美基业公司、张亚娟的共同委托诉讼代理人黄亚欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告铁维中向本院提出诉讼请求：1.撤销（2019）京0105执异1102号民事裁定；2.判决依据（2015）朝民（商）初字第362号民事判决在（2016）京0105执10759号执行案件中继续执行廊坊廊和坊金融家第3幢3单元1001室房屋（以下简称1001室房屋）。事实和理由：铁维中与澳美基业公司民间借贷纠纷一案已取得（2015）朝民（商）初字第362号民事判决（已生效）。上述判决判令澳美基业公司向铁维中归还欠款1000万元及利息，判令张亚娟对该笔债权承担连带保证责任。铁维中依据该判决申请强制执行，执行案号为（2016）京0105执10759号。执行中，法院查封了澳美基业公司名下1001室房屋。该房屋被查封后，张影迁以案外人身份向法院提出执行异议，申请中止对该房屋的执行。后法院裁定中止对1001室房屋的执行。但张影迁并未付清房屋全款，且入住房屋时间为2018年10月，占有房屋的时间晚于1001室房屋被查封时间，不构成对房屋的合法占有。张影迁尚不能对房屋行使完整的权利，其对于涉案房屋并未实现阻却执行标的转让、交付的完整实体权利，法院不应中止对涉案房屋的执行。被告张影迁辩称，不同意铁维中的全部诉讼请求。理由如下：第一，张影迁于2016年3月11日签订涉案房屋的《商品房买卖合同》，该时间早于房屋被查封的时间。第二，张影迁购买涉案房屋系用于居住，其与妻子、大女儿、大女婿、两名外孙子女及二女儿在涉案房屋中实际居住。张影迁名下虽另有一套房屋，但该房屋购买于2020年5月，仅系用于投资，张影迁已在房屋中介网站将该房屋进行出售。第三，张影迁已支付涉案房屋的价款超过合同约定总价款的50%。被告澳美基业公司、张亚娟共同辩称，张影迁已与澳美基业公司签订《廊和坊·金融街住宅认购协议》（以下简称《住宅认购协议》）并支付超过50%的价款，张影迁现实际居住于涉案房屋中，澳美基业认可张影迁享有排除强制执行的民事权益，故不同意铁维中的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、关于铁维中与澳美基业公司、张亚娟、益友公司民间借贷纠纷案件的判决及执行情况原告铁维中诉被告廊坊澳美基业房地产开发有限公司、张亚娟民间借贷纠纷一案，本院（2015）朝民（商）初字第362号民事判决书已发生法律效力，该判决书判决：一、被告廊坊澳美基业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告铁维中借款本金一千万元以及利息（以尚欠本金为基数，自二〇一三年八月八日起至付清之日止，按照月息百分之二标准计算，扣减已付利息二百五十一万元）；二、被告廊坊澳美基业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告铁维中律师费三十万元、财产保全担保费七万元；三、被告张亚娟对上述被告廊坊澳美基业房地产开发有限公司应承担的付款义务，向原告铁维中承担连带保证责任；四、被告张亚娟承担保证责任后，有权向被告廊坊澳美基业房地产开发有限公司追偿；五、驳回原告铁维中的其他诉讼请求。铁维中据此申请强制执行，本院以（2016）京0105执10759号立案受理。执行中，本院向廊坊经济技术开发区住房和规划建设局发出（2016）京0105执10759、10760号协助执行通知书：“一、查封廊坊澳美基业房地产开发有限公司所有的河北省廊坊市金融??家3幢3单元101、102、301、302、401、402、501、502、902、1001、1002、1101、1102、1201、1202、1301、1302、1401、1402、1501、1502、1601、1602、1701、1702、1801、1802及4幢1单元301、401、501、601、801、901、902、1101等35套房屋。二、查封期限三年，自二〇一六年七月二十七日至二〇一九年七月二十六日，查封期间，未经本院许可，不得为前述房屋办理任何手续。三、住建局已告知，以上房产已在该局进行了预售商品房买卖备案。”上述房产中包括案外人张影迁所提异议之房产。我院已对上述房产进行了续查封。2019年4月23日，张影迁作为案外人向本院提出执行异议，本院于2019年11月5日作出（2019）京0105执异1102号执行裁定书，裁定：本院（2016）京0105执10759号案中，中止对1001室房屋的执行。二、1001室房屋有关情况2016年3月11日，澳美基业公司作为出卖人与买受人张影迁、方静签订《住宅认购协议》，约定：认购住宅坐落为1001室房屋，建筑面积为193.8平方米；住宅销售按建筑面积计算，每平方米价格为6500元（工程抵款），总金额为1259700元；买受人同意以分期方式付款，即于签署《商品房买卖合同》同时缴纳首期房款，即75万元，其余房款509700元采用分期贷款方式支付等。同年3月11日，张影迁通过银行转账方式支付1001室购房款75万元。同日，澳美基业公司给张影迁出具《收据》2张，分别载明：收到张影迁购房款75万元、28万元。同年3月16日，甲方澳美基业公司与乙方牛xx、丙方张影迁签订《补充说明》，载明：丙方于2016年3月11日交纳1001室房屋首付房款75万元；截至2016年3月11日，甲方未支付乙方工程款共计28万元；三方同意甲方未支付乙方的材料款28万元冲抵丙方购买甲方购房款28万元；丙方共计支付购房款103万元；丙方承诺剩余购房款229700元于2016年7月31日前支付给甲方，并提交甲方办理房本的相关材料后，甲方为丙方办理产权登记证相关手续等。同日，张影迁向澳美基业公司支付1001室房屋公共维修基金16473元、印花税5元、产权代办费200元。澳美基业公司给张影迁开具相应《收据》。同日，张影迁向廊坊xx物业服务有限公司（以下简称xx公司）交纳1001室房屋2016年3月16日至2017年3月15日的生活垃圾费36元、物业费4651元、公共照明费24元、装修许可证工本费10元、装修管理费1163元、出入证押金200元、工人出入证工本费20元、装修押金3000元、电费200元、税费80元、水卡工本费20元。xx公司向张影迁开具相应《收据》。三、张影迁名下其他房屋情况诉讼中，张影迁提交以下证据用以证明其名下在廊坊市广阳区内另有一套通过司法拍卖取得的不动产，但系用于投资：1.冀（2020）廊坊市不动产权第XXXX号房屋所有权证，载明：权利人为张影迁，共有情况为单独所有，权利性质为市场化商品房，房屋坐落于廊坊市广阳区华夏奥韵x-x-1817（以下简称1817房屋），登记时间为2020年5月14日，公寓建筑面积为41.87平方米，公寓套内面积为31.5平方米。2.廊坊市安次区水务局于2020年5月12日代开的河北增值税普通发票，载明：商品住房价税合计405009.36元，不动产地址为1817房屋。3.“安选”网页截屏，显示：1817房屋为1室1厅1卫，正在挂牌出售，金额为48万元。诉讼中，澳美公司表示：张影迁实际向牛xx支付工程款18万元，尚余10万元未实际支付；经与物业核实，张影迁与妻子、大女儿、大女婿、两名外孙子女及二女儿共七人在1001室房屋中实际居住。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定,金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，其一，依据《补充说明》，张影迁虽存在以工程款抵扣1001室房屋部分购房款的情形，但扣除《补充说明》约定的抵扣款28万元，张影迁以货币方式实际支付购房款的金额（75万元）已超过《住宅认购协议》约定的1001号房屋总房款的50%，且张影迁实际支付购房款的时间、入住1001号房屋的时间均早于法院在执行案件中查封该房屋的时间。涉案房屋虽未办理过户登记，但张影迁不存在明显过错。其二，针对张影迁名下另有其他房屋情况，1817房屋与1001室房屋并未在同一区域，考虑到1817房屋的购买时间、房屋面积以及网页显示的该房屋正在出售等情况，张影迁关于与家人共计七人无法一并在1817房屋居住、1817房屋系用于投资的陈述具有一定合理性。综上，本院对张影迁有关1001室房屋为其唯一能够居住的房屋的主张予以采信，张影迁就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益可以排除执行。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。第三百一十四条规定，对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。综上，本院对铁维中的诉讼请求不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条、第三百一十四条之规定，判决如下：驳回原告铁维中的全部诉讼请求。案件受理费16149元，由原告铁维中负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 张 琦审判员 赵 鑫审判员 温晓汾二〇二〇年十二月三十日书记员 白 静书记员 王 玥