上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0110民初16737号原告：上海昆羲文化传播有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：陈刚，总经理。委托诉讼代理人：柯銮，上海其明律师事务所律师。被告：上海经纬建筑规划设计研究院股份有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：叶松青，董事长。委托诉讼代理人：王君，北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐杰，北京大成(上海)律师事务所律师。原告上海昆羲文化传播有限公司(下称上海昆羲公司)与被告上海经纬建筑规划设计研究院股份有限公司(下称上海经纬公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案，并依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告上海昆羲公司之委托诉讼代理人柯銮，被告上海经纬公司之委托诉讼代理人王君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海昆羲公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告就上海市杨浦区长阳路XXX号复地四季广场10号楼1楼东北侧房屋签订的《LDG台湾设计师联合事务所合作使用协议(暂定)》无效；2、被告赔偿原告装修损失2,305,572元；3、被告返还原告租赁押金87,875元；4、本案诉讼费、评估费由法院依法认定。事实和理由：系争房屋所在地块的前身是上海第四制药厂，系争房屋原系上海第四制药厂的食堂，原告只看到了食堂扩建的建筑工程执照、施工图纸及长阳路XXX号的产权信息，但系争房屋所在地块已变更为商用，原告并未查询到商用的规划许可，且从物业公司处了解到原告用作办公室、馆长室及卫生间的区域属于被告违章搭建，从规划图纸上亦无法体现，故系争合作协议应属无效。原告承租系争房屋用于艺术品展览，对场地的温度、湿度要求高，然原告于2018年8月9日装修完成，于8月11日投入试运营，8月21日便发生臻品厅地下渗水、办公室馆长室区域房屋漏水事件。渗水是因房屋本身排水系统有问题所致，渗水导致臻品厅展柜和地板发生变形，虽2018年10月份经修理后不再地下渗水，但展柜变形至今没有处理，展柜密封性受影响进而影响展区湿度和温度，已不能达到艺术品展览的目的，且存在玻璃展柜倒塌的安全隐患。原陈列的名贵艺术品已被迫搬离，漏水仍然存在。因此，原告认为因被告出租的房屋存在质量问题，其不能实现合同目的，被告应赔偿其装修投入损失2,305,572元，租赁押金一并返还。被告上海经纬公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原、被告双方签订的合同是有效的，系争房屋的产权人为上海市杨浦区土地发展中心，且有建筑规划许可。至于原告主张的部分违章建筑，该部分房屋在双方签订合同之前已经存在，且并未影响原告正常使用，故不影响合同效力。即使双方签订的合同部分被认定为无效，亦不影响其他部分的效力。针对臻品厅地面渗水问题，保险公司曾出具报告，被告认可报告中的渗水原因及受损项目，报告中未提及的被告不认可，且报告中并未提到房屋漏水，被告亦没有收到过原告的漏水报修申请。即使存在漏水，也有可能是原告二次装修过程中造成的。报告中写明玻璃展柜未见明显功能性损坏，渗水问题也早已解决，之后原告一直在正常经营中。原告未按期支付租金，构成违约，双方签订的使用协议应当解除，装修损失应由原告自行承担，押金应作为原告履约的担保由被告没收。经审理查明：1984年1月17日，申请人第四制药厂取得杨浦区长阳路XXX号的《上海市建筑工程执照》，建筑物名称为食堂扩建，面积为696平方米。上海第四制药厂食堂扩建的建筑图纸上未能体现系争房屋内原告用作办公室、馆长室及卫生间的区域。2007年2月16日，案外人上海市杨浦区土地发展中心取得上海市杨浦区长阳路XXX号的《上海市房地产权证》。2009年1月23日，案外人上海市杨浦区土地发展中心(甲方)与案外人上海复地投资管理有限公司(乙方)签订《长阳路XXX号(原上海市第四制药厂)房屋租赁合同》，合同约定房屋坐落于上海市杨浦区长阳路XXX号，房屋原址为上海市第四制药厂，上述房屋及土地因地铁建设需要被部分征用和租用，剩余房屋及占用土地(折合约62.919亩)为本合同的租赁房屋。合同中甲方确认甲方已对四药厂土地实施了收储，四药厂房地产权证记载的房屋已随土地一并转移给甲方，租赁房屋以交接时的现状为准。甲方再确认经2009年1月9日杨浦区政府编号2009-2的区政府专题会议同意，甲方有权将房屋租赁。乙方承诺将租赁房屋用于招商开办杨浦区生产性服务业功能区或创意产业集聚区，功能包括商务办公、科技研发及相应的商业商务配套设施。合同另约定经甲方同意，乙方可对房屋进行改建、新建和扩建，房屋改建、新建或扩建须以甲方名义进行，报规划等部门批准……再约定租期为2009年1月23日起至2029年1月22日止，乙方可以将承租的房屋转租，但不得整体转租，乙方应在与次承租人签订的租赁合同中约定次承租人不得再次转租。2012年4月27日，被告上海经纬公司(乙方)与案外人复地商务管理(上海)有限公司(甲方)签订《“四季广场”租赁合同》，约定乙方承租的房屋为杨浦区长阳路XXX号“四季广场创意产业园区”项目10号楼(原施工楼号A5)，建筑面积1882平方米。合同约定合同所述之该房屋内的楼号、楼层、单元号等名称均由甲方自行设计、分割和编排，系长阳路XXX号中的一部分，不拥有独立的房屋产权，乙方可作适当建筑优化，但方案需事先得到甲方确认。租赁期限为2012年5月1日至2022年4月30日。乙方不得以任何形式直接或间接地将该房屋或车位全部或部分转租、分租或者将己方承租的房屋及车位与他人承租的房屋或车位进行交换。否则甲方有权按照本合同第14.5条的约定追究乙方的违约责任。原告上海昆羲公司(乙方)与被告上海经纬公司(甲方)签订《LDG台湾设计师联合事务所合作使用协议(暂定)》(下称使用协议)，约定如下：一、乙方使用办公空间为复地四季广场10号楼1楼东北侧，使用建筑面积为642平方米，所使用的区域见(附图)。二、甲、乙双方约定使用期限：自2018年7月起至2023年6月止，甲方应在此之前向乙方交付该空间使用。三、甲、乙双方约定签订本协议后，乙方应一次性支付一季度的使用服务费及等价一个月使用服务费的押金。2、签订本协议时，乙方应支付甲方一个月使用费用作为押金，待合同终止所有费用结清后，甲方将此押金退还给乙方。3、根据乙方使用的办公区域面积，经甲、乙双方协商决定在本协议使用期限内收取乙方使用服务费为87,875元每月，乙方应在每季度月的第三月后五天内支付下一季度的使用服务费。四、甲方按房屋现状提供给乙方使用；乙方负责所使用区域的修缮与维护；乙方使用办公区域水电费按对应区域的电表和水表的读数按实支付；4、甲方提供乙方新建卫生间化粪池排污管道……2018年5月17日，原告法定代表人陈刚向被告支付房租351,500元。2018年8月28日，被告上海经纬公司向案外人复地商务管理(上海)有限公司、案外人上海高地物业管理有限公司发出的《关于10号楼1楼地面进水问题之联系函》写明，“我司向贵司租借的10号楼因房屋本身存在质量缺陷，导致在下大雨期间1楼室内多次大量积水，我司经营管理的洛本昆艺术馆室内装修因此遭受到严重损坏，进水问题不但对艺术馆的室内装修材料造成不可逆转的损坏，而且对存放在艺术馆内的洛本昆艺术藏品构成潜在的威胁……如此问题不解决，我司认为该场地不具备正常使用功能。为此我司将暂停支付10-12号楼2018年10-12月的房屋租金和物业管理费，同时我司保留以法律手段向贵司索赔的权利”。2018年9月19日，案外人复地商务管理(上海)有限公司向被告上海经纬公司出具的《工作联系函》写明，目前确认以下部分由我司负责处理恢复并承担相应费用：1、部分地板起壳，约计100平方米；2、玻璃轨道变型(经确认，目前玻璃门可以打开，尚不存在玻璃损坏现象)；3、部分与地板相联接形成变型的柜板需更换；4、地板插座发热。……若贵司及展馆负责人双方确认上述内容无异议，我司将提供一份盖章公函交由贵司存档。2018年10月29日，案外人上海恒量保险公估有限公司接收永安财产保险股份有限公司上海分公司(系保险人，被保险人为复地商务管理(上海)有限公司)的委托，对2018年8月21日原告所经营的“洛本昆艺术馆”展厅地板水淹情况出具报告，报告显示“水淹位置位于洛本昆展厅东南角，附近地面地板约80平方米有明显水淹后起伏状况，查验时展厅内玻璃展柜可正常使用。洛本昆艺术馆受损项目如下：1、地板，80平方米，受水、变形；2、玻璃展柜，14米，未见明显功能性损坏”。事故原因：“10号楼与11号楼屋面天沟雨水管分两路排水，一路DN110直接排入室外雨水井，一路DN160未接驳至室外雨水井，而是直接插入地下，2018年8月21日杨浦区大到暴雨，造成房屋基础内部积水后渗水至室内。被保险人复地商务管理(上海)有限公司经开挖地面后初步判断可能由于前期开发施工原因导致一路DN160未接驳至室外，而是直接插入地下造成积水后渗水”。2018年11月30日，被告上海经纬公司向案外人苏州培芝教育科技有限公司韦仰哲博士发出《关于支付艺术馆场地使用服务费的沟通函》，称就本案系争房屋尚未支付四季度的服务费，督促支付，否则将终止合作，收回场地使用权。2018年12月6日，被告上海经纬公司向案外人苏州培芝教育科技有限公司发出《告知函》，称因未按时支付第四季度服务费已构成违约，即日起终止合作，并责令于2018年12月10日将场地清空返还被告……又查明，2019年2月3日，上海经纬公司为原告，以苏州培芝教育科技有限公司(下称苏州培芝公司)为被告向本院提起租赁合同纠纷民事诉讼，案号为：(2019)沪0110民初3713号。该案中，上海经纬公司以苏州培芝公司拖欠租金为由起诉要求解除与苏州培芝公司之间就复地四季广场10号楼1楼东北侧(约642平方米)的房屋签订的《LDG台湾设计师联合事务所合作使用协议(暂定)》，并诉请要求苏州培芝公司返还房屋、支付占有使用费。苏州培芝公司答辩称，上述房屋地面渗水导致其损失巨大，拖欠租金也是因为渗水后的赔偿事宜没有解决，苏州培芝公司要求继续履行合同，并提起反诉要求继续履行合同，赔偿地面渗水造成的经济损失暂计120万元。案件审理过程中，苏州培芝公司向本院提供上海经纬公司与上海昆羲公司之间的《LDG台湾设计师联合事务所合作使用协议(暂定)》，证明房屋实际承租人系上海昆羲公司，其不是适格的被告，并向本院撤回反诉。2019年11月25日，本院依法追加上海昆羲公司为该案第三人参加诉讼。上海昆羲公司在该案中陈述，房屋实际承租人系其，用于开设洛本昆艺术馆，也是其一直在支付房屋租金及水电费，其与上海经纬公司之间的租赁纠纷已另案诉讼，要求解除双方之间的租赁合同。2019年11月28日，上海经纬公司就该案向本院撤回起诉。再查明，2018年9月23日，原告在其微信公众号“昆羲文化”上上载洛本昆艺术馆场馆介绍，尾部开馆时间为上午10：00-下午5：00。2019年10月17日，原告在其微信公众号“昆羲文化”上公布将由洛本昆艺术馆协办“供佛献花ASVA中华花道首届上海艺术展”，时间是2019年10月26日至2019年11月10日，场地就在系争房屋内。经原告上海昆羲公司申请，上海中世建设咨询有限公司(下称上海中世公司)接受上海市高级人民法院委托，对系争房屋装修残值进行造价鉴定。2020年6月15日，上海中世公司对所涉项目进行案件调查、现场勘验及会商。2020年7月13日，完成初稿并发送双方当事人。2020年7月20日原告书面回复，2020年7月29日被告书面回复。2020年8月17日原告补充书面资料。2020年8月18日，上海中世建设咨询有限公司作出《对上海市杨浦区长阳路XXX号复地四季广场10号楼1楼东北侧洛本昆艺术馆内的装修残值进行评估工程造价鉴定意见书》，该意见书显示，截止原告上海昆羲公司起诉之日即2019年10月12日，系争房屋其他区域(除去办公室、馆长室及卫生间的其他区域)装修现值造价为1,013,629元，争议造价为35,108元；办公室、馆长室及卫生间区域造价176,595元。为此，原告预交鉴定费45,000元。经庭审质证，原告认为鉴定报告得出的结论过低，装修投入有230余万元；被告对鉴定结论无异议。2020年10月9日，原告上海昆羲公司将系争房屋返还被告上海经纬公司。案件审理过程中，原告提供视频显示系争房屋办公室、馆长室内存在房屋漏水现象。2020年9月28日，经至系争房屋现场查看，臻品厅玻璃展柜为整面墙展柜，视频中漏水部位的墙根、地面有发霉、水渍现象，臻迹庭已空置，其他区域遗留部分办公设备。庭审中，原告上海昆羲公司陈述，地面渗水已修好，但渗水已经导致玻璃展柜轨道变型，如果展柜不修，一方面因密封性问题不能存放艺术品，另一方面开启玻璃门存在倒塌等安全隐患，故渗水发生后不能正常经营，原告便将艺术品搬离。漏水一直存在，关于漏水问题曾向物业报修过，但是物业称漏水部位属于被告违章搭建，物业不负责。以上事实由原告上海昆羲公司提供的《LDG台湾设计师联合事务所合作使用协议(暂定)》、汇款业务回单、《关于10号楼1楼地面进水问题之联系函》、初步报告、《工作联系函》、现场视频和照片、系争房屋的《上海市建筑工程执照存根》，被告上海经纬公司提供的《四季广场租赁合同》、微信公证书、本院录制的现场视频、(2019)沪0110民初3713号案卷情况、系争房屋所在地块的房地产权证、产权人与上海复地投资管理有限公司的《房屋租赁合同》、《鉴定意见书》等证据及各方当事人陈述予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于原、被告双方签订的使用协议的效力问题及责任分摊问题。一、关于合同的效力问题。首先，馆长室、办公室及卫生间区域对合同效力的影响。本院认为，原、被告签订的使用协议系双方当事人真实意思表示。根据评估单位上海中世建设咨询有限公司在评估中测量，系争房屋总面积598.6平方米，其中馆长室、办公室及卫生间区域共计89.12平方米在建筑工程执照的施工图纸中未能体现。根据相关法律规定，在合同具有可分性的情况下，合同部分无效并不影响其他部分效力；在合同不具有可分性的情况下，拆分必然影响合同效果，故对合同应作整体认定。本案中，被告将系争房屋整体出租给原告经营洛本昆艺术馆，双方签订的租赁合同不具有可分性。本院经审查认为原告的租赁目的并未因89.12平方米房屋的性质问题而不能实现，因此，原、被告双方之间的使用协议不因89.12平方米的房屋性质而导致整体无效或部分无效。其次，转租对合同效力的影响。本院认为，虽被告作为承租方与出租方复地商务管理(上海)有限公司的租赁合同中明确约定被告上海经纬公司不得转租，但自2018年原告承租系争房屋后，出租方复地商务管理(上海)有限公司从未提出过异议，尤其是地面渗水发生后，多家单位曾参与协调，出租方复地商务管理(上海)有限公司对被告的转租行为显然已经知情，仍未提出异议或反对，故原、被告之间的使用协议不因被告的转租行为而导致无效。第三，超期转租对合同效力的影响。本院审查时发现被告存在超期转租的行为。对此本院认为，被告与出租方复地商务管理(上海)有限公司的租赁合同截止日期至2022年4月30日，被告将系争房屋出租给原告的使用协议截止日期至2023年6月底，存在超期转租的行为，根据法律规定，该超期范围内的使用协议无效。综上，原、被告之间的使用协议2022年4月30日之前的有效，2022年5月1日之后的无效。二、关于责任分摊问题。本院认为，虽原告未提出解除系争使用协议，但其主张合同无效，意在终止双方之间的使用协议，被告在他案中亦起诉要求解除本案系争使用协议，且原、被告双方已于2020年10月9日办理了房屋交接手续，故本院认定双方之间的使用协议于房屋交接之日终止。因房屋本身雨水管排水问题，系争房屋发生大面积渗水，另原告提供的证据可以证明房屋存在漏水问题，故原告不能正常使用房屋且已给原告造成损失，由此产生纠纷进而导致合同终止，主要责任在被告。然原告作为承租方，承租房屋时未对出租人的出租权利及房屋性质尽到审慎的核查义务，自身亦有过错，对合同终止亦应付一定的责任。关于鉴定意见书，本院认为，工程造价评估针对的是装修残值，并非装修投入，另在评估过程中，原告已对争议造价部分充分向评估单位释明，然其并未提供原始证据证明，故鉴定意见书并无不当，对争议造价本院不予计入装修残值内。综上，对原告的装修损失，本院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定、根据鉴定意见书确定的造价，结合双方的过错责任、使用协议的履行程度等酌情确定。同理，导致合同终止的主要责任在被告，租赁押金87,875元应予返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条、第十条、第十一条之规定，判决如下：一、确认原告上海昆羲文化传播有限公司与被告上海经纬建筑规划设计研究院股份有限公司就上海市杨浦区长阳路XXX号复地四季广场10号楼1楼东北侧房屋签订的《LDG台湾设计师联合事务所合作使用协议(暂定)》于2020年10月9日终止；二、被告上海经纬建筑规划设计研究院股份有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海昆羲文化传播有限公司装修损失950,000元；三、被告上海经纬建筑规划设计研究院股份有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告上海昆羲文化传播有限公司押金87,875元。负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费12,622元，由原告上海昆羲文化传播有限公司承担7149元，被告上海经纬建筑规划设计研究院股份有限公司承担5473元；鉴定费45,000元，由原告上海昆羲文化传播有限公司承担25,487元，被告上海经纬建筑规划设计研究院股份有限公司承担19,513元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  李清梅二〇二〇年十二月九日书记员  李 颖附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力，致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为，致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。