浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终8622号 上诉人（原审被告）杭州市拱墅区和禾棋牌室，住所地浙江省杭州市拱墅区湖墅南路156号7楼。 经营者胡永和，男，1959年11月13日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 被上诉人（原审被告）中国建银投资有限责任公司，住所地北京市西城区闹市口大街1号院2号楼7-14层。 法定代表人董轼。 委托诉讼代理人刘兴红、黄至成，浙江海浩律师事务所律师。 原审第三人杭州库居酒店管理有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区文三西路香樟公寓46幢一楼。 法定代表人杨江。 上诉人杭州市拱墅区和禾棋牌室（以下简称和禾棋牌室）因与被上诉人中国建银投资有限责任公司（以下简称建银公司）、原审第三人杭州库居酒店管理有限公司（以下简称库居公司）返还原物纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2019）浙0105民初10833号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院认定：建银公司系杭州市拱墅区湖墅南路154号、156号房屋的所有权人。2014年6月20日，建银公司（出租人）与杭州酷居投资管理有限公司（承租人）签订《房屋租赁协议》一份，约定：出租人将杭州市拱墅区湖墅南路154号和156号（建行自助银行除外）出租给承租人，出租面积为1951.74平方米；租期为5年，自2014年6月20日至2019年6月19日；2018年6月20日至2019年6月19日期间的租金标准为131679.84元/月，1580158.13元/年；租赁期满或本协议终止后5个工作日内，承租人应根据本协议规定将房屋交还出租人，并无权就装修、改造或自行增加的附属物等要求补偿，也不得实施拆割等有损房屋使用价值的行为；租期届满后，承租人如需续租，须于租期届满前3个月以书面方式通知出租人，续租事宜需征得承租人同意；承租人对该物业的续租，在与其他第三方承租人同等条件下享受优先租赁权。承租人未提前3个月发出续租书面通知的，视为自动放弃续租；租赁期满或本协议终止后，承租人应根据本协议约定及时交还房屋，出租人有权按日向承租人收取违约金，违约金的标准相当于迟延交还的房屋的日租金的2倍。协议签订后，建银公司将案涉房屋交付给杭州酷居投资管理有限公司使用。2014年8月，杭州酷居投资管理有限公司将案涉房屋转租给胡永和使用，约定租期自2014年8月14日起至2019年6月19日，2019年3月20日至2019年6月19日期间的租金为94670元。2018年10月8日，杭州酷居投资管理有限公司更名为杭州库居酒店管理有限公司。2019年，建投嘉昱实业投资发展股份有限公司资产管理分公司拟通过招标的方式来确定案涉物业租赁期满后的出租事宜，并于2019年5月5日向各意向承租人发送邀请函、资产招租说明等相关招投标材料。嗣后，建投嘉昱实业投资发展股份有限公司资产管理分公司通过公开招投标的方式确定了新的承租人。因和禾棋牌室等次承租人于租赁协议到期后继续占有使用案涉房屋，建投嘉昱实业投资发展股份有限公司资产管理分公司于2019年8月12日向各承租户发送《告知函》一份，载明：杭州酷居与我方的租赁合同已于2019年6月19日到期，杭州酷居未能续租，因此，我方已通知其限期搬离。我司现通知你方，请于2019年8月19日前退出，并清退位于房屋内的全部物品（自行取回或销毁），并将房屋恢复原状归还我方。2019年9月17日，库居公司向建投嘉昱实业投资发展股份有限公司资产管理分公司发送《物业交接函》一份，载明：库居公司享有杭州酷居投资管理有限公司全部的权益并承担全部的义务；浙江省杭州市拱墅区湖墅南路154、156号房产的合同租赁期为2014年6月20日至2019年6月19日，租赁期间，库居公司对该房产进行整改出租，分别与各租户签订了租赁合同，租赁合同到期时间统一为2019年6月19日。现合同已到期，库居公司自合同到期后不再也无权向商户收取租金，后续商户的租金或占用费由建银置业有限责任公司自行收取。该函附商户情况统计表一份。后因和禾棋牌室未向建银公司返还其占用的房屋，建银公司于2019年11月诉至原审法院，请求判令：1、和禾棋牌室返还侵占的杭州市拱墅区湖墅南路156号7楼房屋；2、和禾棋牌室支付房屋的占有使用费157783.35元（以每月31556.67元的标准从2019年6月20日暂计算至2019年11月19日，后计算至实际腾空交还之日止）；3、判令本案的诉讼费、保全费由和禾棋牌室承担。 原审法院认为：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还。侵害物权造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。根据建银公司与第三人库居公司签订的《房屋租赁合同》的约定，第三人库居公司对案涉房屋的承租期限届满之日为2019年6月19日，因双方未就续租事宜达成一致，故第三人库居公司应根据原租赁协议的约定向建银公司返还案涉房屋。由于第三人库居公司在承租案涉房屋期间将房屋进行改造并将杭州市拱墅区湖墅南路156号7楼房屋出租给本案和禾棋牌室，和禾棋牌室作为次承租人，在出租人和承租人之间的房屋租赁协议届满之后，负有向建银公司返还案涉房屋的义务。而事实上和禾棋牌室在2019年6月19日之后仍继续占有使用案涉房屋，建银公司作为房屋所有权人有权要求和禾棋牌室支付自2019年6月20日起至实际腾退之日的占有使用费。和禾棋牌室与第三人库居公司约定2019年3月20日至2019年6月19日期间的租金计算标准为1029元/天，即被告在签订合同时可以预见到的违反合同的可能支付的房屋占有使用费的标准为1029元/天，和禾棋牌室应按照该标准向建银公司支付房屋占有使用费。综上，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、杭州市拱墅区和禾棋牌室于判决生效之日起十日内腾退并返还中国建银投资有限责任公司所有的位于杭州市拱墅区湖墅南路156号7楼房屋；二、杭州市拱墅区和禾棋牌室于判决生效之日起十日内向中国建银投资有限责任公司支付相应的房屋占有使用费（按日租金1029元为标准，自2019年6月20日起计算至房屋实际返还之日止）；三、驳回中国建银投资有限责任公司的其他诉讼请求。如未按照判决指定期间履行金钱给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3456元，由杭州市拱墅区和禾棋牌室负担。 宣判后，和禾棋牌室不服，向本院提起上诉称：一、一审判决不予认定事实上的续租关系是错误的。无论是上诉人与原审第三人之间的《房屋租赁协议》，还是上诉人与原审第三人之间的《房屋租赁协议》，均将租赁期间发生的水电费、通讯费、空调费、电梯维修保养检测费等费用约定由承租人承担，作为租赁协议约定的内容，上诉人一直在履行该义务，被上诉人也一直在接受上诉人的该履行行为，故上诉人与被上诉人之间存在续租的事实，接受和履行的是上诉人与原审第三人之间的《房屋租赁协议》内容，至于被上诉人没有收取租金，又将该物业出租给案外人，则属于被上诉人违反续租约定、租赁协议没有全面履行的行为，但不能因此否定续租的事实，一审判决不认定续租的事实是错误的，将本案案由认定为返还原物纠纷也是错误的，本案的案由应是房屋租赁合同纠纷。二、一审判决将租金认定为房屋使用费是错误的，且在判决金额上没有考虑影响政府规定禁止营业的不可抗力因素，加重了上诉人的租金支付义务。由于存在续租的事实，上诉人应缴纳的房屋租金不属于房屋使用费，且因受新型冠状肺炎疫情的影响，杭州市人民政府通告2020年1月23日至2020年3月23日禁止营业，此后根据不同的行业逐渐解除禁令，上诉人系人员聚集的娱乐行业，解禁较晚，受到的影响以及停业损失较大，该疫情已经被依法认定为不可抗力，这是无须举证证明的公知事实，但一审判决没有考虑该因素，要求上诉人按日支付租金，不予任何减免，加重了上诉人的租金支付义务。国家发展与改革委员会等八部委《关于应对新型冠状肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》规定“推动对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋）用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人。”被上诉人是由中央汇金投资有限责任公司百分百控股的国有独资企业，涉案房屋租金问题应当适用上述规定，因此，本案房屋应当免除3个月租金。一审判决违反了该规定，与法不符，应予纠正。三、一审判决认定、认可被上诉人以招投标形式进行招租并与案外人签订租赁合同的事实损害了上诉人的承租权和优先承租权，是错误的。无论被上诉人以何种形式出租该房屋，均有义务保障原承租人、次承租人行使同等条件下的优先承租权，通过招投标方式招租的，只有在征求原承租人、次承租人放弃优先承租权之后方可与中标人签订租赁合同，被上诉人的行为显然违反了义务，在本案存在着续租的事实以及原承租人、次承租人均未表示放弃优先承租权的情况下即与案外人签订租赁合同，该行为损害了上诉人的承租权和优先承租权，一审判决予以认定、认可是错误的。四、一审判决不解决上诉人与原审第三人之间的租赁保证金返还纠纷，给上诉人增加了讼累，不利于定纷止争和案结事了。上诉人已缴纳租赁保证金82500元给原审第三人，虽然上诉人与被上诉人存在续租的法律关系，但是出于定纷止争的审判原则，一审法院应当一并处理第三人已收取租赁保证金的返还问题，以便达到案结事了的审判效果，一审判决未解决该问题，上诉人只能另案起诉，增加了讼累，有违高效、止争和便民的审判精神。综上，恳请二审法院：1、撤销一审判决，改判支持上诉人的上诉请求；2、依法判令被上诉人承担本案一审、—审全部诉讼费用。 被上诉人建银公司答辩称：一、一审法院认定上诉人无权占有房屋，要求腾退并返还房屋正确。本案属物权保护纠纷，请求权基础是《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条。本案争议焦点之一是上诉人有无合法权利占有房屋。被上诉人与承租人即原审第三人库居公司的租赁期限是到2019年6月19日止，次承租人与承租人的租赁期限也是到2019年6月19日止。一审中被上诉人已提供证据证明在租期未到时通知承租人以及在房屋现场张贴了不同续租要求和退还房屋的通知。从合同到期到被上诉人起诉，中间还经历了诉前调解程序，被上诉人一直在书面通知以及现场要求上诉人交还房屋，均被予以拒绝。故上诉人只是出于利益考虑，利用诉讼程序拖延交还房屋的时间，并无任何合法占有被上诉人房屋的理由和权利。一审法院根据事实作出认定，符合法律规定。二、一审法院判决上诉人支付房屋占有使用费的标准合理合法。（一）根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。上诉人所要支付的是占有使用费，并非租金。（二）上诉人提到因占有期间遭受新冠肺炎疫情属不可抗力故应减少占有使用费的意见不能成立。首先，本案是返还原物纠纷，上诉人无权占有被上诉人房屋，本质上是一种侵害他人房屋所有权的行为，不能适用《中华人民共和国合同法》第一百一十七条关于不可抗力免除责任条款的规定。其次，《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。上诉人最主要的义务是返还房屋。本案年前就已经起诉，上诉人自己或者通过库居公司都可以电话联系到被上诉人就返还房屋的事宜进行协商，但上诉人从来没有此行为。而且被上诉人一方追着上诉人以及其他几个租户退还房屋时，上诉人亦不搭理。第三，上诉人主张免除此期间的占有使用费缺乏法律依据。因为非法占有他人财产的期间，非法占有人必须承担占有期间不可抗力的风险。上诉人作为休闲行业，疫情影响深远，在一审中被上诉人提出希望上诉人早日退还房屋，工作人员尽量去向上级申请对疫情期间的占用费有所减免，但上诉人拒绝该调解方案。如前所述，非法占有他人房屋，本质上是一种侵权行为，占有使用费带有惩罚性质，其计算标准应高于原租金。被上诉人为了尽早收回房屋，避免其他不必要的法律程序，故按原租金主张占有使用费，一审法院予以支持，合理合法。三、关于上诉人的优先承租权问题。本案中，不管是被上诉人和承租人的租赁合同，还是承租人和次承租人的租赁合同，都是约定“同等条件下，乙方有优先承租权”，被上诉人作为一家央企，为了国有资产的利益最大化，需要通过竞争性报价的方式进行招租。被上诉人已经通知承租人即库居公司以及相关次承租人参加报价，但库居公司和上诉人都未参加报价。库居公司以其他公司名义参加过报价，几个租户也联合起来以其他单位名义报过价，都因价格太低而落选，且在主体上也不符合优先承租权的条件。四、本案是返还原物纠纷，解决的是租赁合同到期后上诉人仍无权占有被上诉人房屋，被上诉人要求返还房屋并且支付占有使用费的问题。上诉人要求原审第三人退还租赁保证金是基于其与原审第三人之间的租赁合同法律关系，一审法院不予审理符合法律规定。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律准确，恳请二审法院驳回上诉，维持原判。 二审中，各方当事人均未提交新证据。 本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。 本院认为：本案中，建银公司将案涉房屋出租给库居公司，库居公司又转租给和禾棋牌室，无论出租人与承租人之间的租赁期限还是承租人与次承租人之间的租赁期限，都已于2019年6月19日届满，且从已查明的事实和在案证据看，本案相关当事人之间对续租并未达成合意，故和禾棋牌室理应向建银公司返还案涉房屋，原审法院对建银公司要求腾退的诉请予以支持并无不当。至于和禾棋牌室主张建银公司未保障承租人的优先承租权，并无有效证据证明，不能作为其继续占有使用案涉房屋的合法抗辩。又据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同履行期限届满，出租人有权请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费，原审法院参照原租金计算标准判令和禾棋牌室支付自2019年6月20日起至实际腾退之日的占有使用费，亦属合理范畴，本院予以确认。如前所述，和禾棋牌室与建银公司之间并未形成续租关系，一审判决所确定的占有使用费并非租金，不适用合同法关于不可抗力免除责任的相关规定，故和禾棋牌室以新型冠状肺炎疫情构成不可抗力为由要求免除相关月份的占有使用费不能成立。另，和禾棋牌室与库居公司之间关于租赁保证金事宜的争议，与本案并非同一法律关系，本院不予审查。综上，和禾棋牌室的上诉理由依据不足，对其上诉请求本院不予支持，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3456元，由杭州市拱墅区和禾棋牌室负担。 本判决为终审判决。 审判长  韩圣超 审判员  李国标 审判员  韦 薇 二〇二〇年十二月二十五日 书记员  姚亦驰