四川省达州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)川17民终1853号上诉人（原审被告、反诉原告）：廖爱昌，男，1942年12月1日出生，汉族，住四川省宣汉县东乡镇。被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐辉昌，男，1968年5月15日出生，汉族，住四川省宣汉县东乡镇。被上诉人（原审原告、反诉被告）：漆明秀，女，1969年10月29日出生，汉族，住四川省宣汉县东乡镇。委托诉讼代理人：徐强，四川轩达律师事务所律师。上诉人廖爱昌因与被上诉人徐辉昌、漆明秀房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省宣汉县人民法院（2020）川1722民初1767号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。廖爱昌上诉请求：依法改判，解除双方于2012年8月27日签订的《售房协议》并赔偿上诉人损失3万元。事实及理由：一、一审认定上诉人拒收尾款的事实不清。二、一审适用法律错误。1.《售房协议》明确载明了上诉人及老伴有居住的权利，被上诉人撵走上诉人的妻子和客人，使上诉人不能居住，故合同成立的条件不成就。2.被上诉人没有给付下差款，构成根本违约，使合同目的不能实现，《售房协议》应当解除。徐辉昌、漆明秀向一审法院起诉请求：1.依法确认原、被告签订的《售房协议》有效；2.被告立即配合原告办理不动产过户登记手续；3.诉讼费用由被告承担。廖爱昌向一审法院反诉请求：1.依法解除反诉原、被告于2012年8月27日签订的《售房协议》；2.反诉被告赔偿反诉原告损失3万元（损失费包括房屋租赁费、水电费和律师费）；3.反诉诉讼费由反诉被告承担。一审法院认定事实：2012年8月27日，原、被告签订《售房协议》，载明：廖爱昌坐落在宣汉县西北乡永安村二社青龙嘴饮料厂综合楼三单元4楼2号卖给漆明秀、徐辉昌，但有条件，故双方达成协议如下：一、价款为20.5万元；二、付款方式：双方签字时付12.5万元，然后每年8月25日付2万元，2016年8月25日付款完毕；三、房卖后，廖爱昌及老伴住在内直至去逝为止，但若廖爱昌去逝后，妻再婚不能住在内。若老伴去逝，廖再婚视为老伴还在世；四、过户日期：从签字之日起至随时，需卖方到场时必须到场；五、每月水、电、气、电视信号等费用由漆明秀全负担，吃饭原则上各吃各；六、房旧了、灯坏了、家具添买等，由漆明秀全负责（廖房间内由廖自负）；七、此协议双方签字后生效，就是一份神圣的法律文件，双方都一字一句地好好遵守。若一方不遵守，所造成的一切法律费用（包括律师费）由不守方全负担。2012年夏天，原告将诉争房屋进行装修，同年入住。2018年1月10日，徐辉昌向宣汉县公安局报案，称其家一间卧室（被告居住）门被破坏，自己没有财物损失；被告报案称，与徐辉昌的购房合同一份及徐辉昌出具的4.5万元欠条一份被盗。被告同时陈述，2012年他把房屋卖给徐辉昌1个月后他就在外面租房居住，有时到徐辉昌家住一天或者做一顿饭。2016年上半年，被告在东乡镇南岸农机加油站对面买了一套房屋，后经调解，徐辉昌向廖爱昌重新出具欠条，下差廖爱昌4.5万元。并将廖爱昌房间门锁修好。2020年6月11日，原告以多次向被告付清尾款被告拒收，向宣汉县公证处申请办理提存公证，宣汉县公证处批复该业务暂无法办理。一审同时查明，2019年11月19日，廖爱昌向一审法院提起诉讼，要求确认廖爱昌与廖昌绪（漆明秀的母亲）于2012年8月24日签订的赠与协议无效。一审法院（2019）川1722民初3462号民事判决查明：2012年8月24日，廖爱昌与廖昌绪签订赠与协议，约定廖爱昌将诉争房屋赠与给廖昌绪。双方持廖爱昌与廖爱昌系同胞兄妹的证明办理了《亲属关系公证书》，《赠与协议公证书》。同年9月12日，诉争房屋登记在廖昌绪名下。后廖爱昌到宣汉县公证处要求对上述公证予以撤销。宣汉县公证处查明廖爱昌与廖昌绪不是同胞兄妹，廖爱昌将诉争房屋以20.5万元卖给原告，并非赠与，宣汉县公证处决定撤销《亲属关系公证书》、《赠与协议公证书》。一审判决，廖爱昌与廖昌绪于2012年8月24日签订的赠与协议无效。2020年3月30日，诉争房屋被登记到廖爱昌名下。另查明，廖爱昌现在宣汉县东乡镇南岸社区购房居住。审理中，原告陈述因被告看电视声音大、唱歌、客人多等琐事常发生争吵。被告陈述漆明秀长期打、骂他，原告不想其在房里居住。但双方均陈述被告廖爱昌可以自由进出。原告书面承诺：遵守《售房协议》，保留被告居住权，直至其逝世为止。一审法院认为，争议焦点一，诉争《售房协议》的效力。《中华人民共和国合同法》第八条规定:“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护”，原、被告签订的《售房协议》，系双方当事人真实意思表示,不违反法律规定，不损害他人利益，合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。《售房协议》签订后,被告已将诉争房屋交付原告,原告对房屋进行了装修，原告实际占用、使用该房屋已八年。争议焦点二，反诉原告与反诉被告签订的《售房协议》是否应当解除。双方在《售房协议》第三条约定：房卖后，廖爱昌及老伴住在内直至去逝为止，但若廖爱廖爱昌去逝后，妻再婚不能住在内。若老伴去逝，廖再婚视为老伴还在世。现反诉原告以反诉被告不全面履行合同义务，阻却条件的成就、拖欠分期付款至今为由，要求解除合同。依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”，第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案反诉原、被告所签订的《售房协议》对解除合同的条件并未约定，双方在履行合同时，在反诉原告行使居住权的过程中，虽因琐事发生纠纷，但反诉原、被告在庭审中均陈述反诉原告可以自由进出诉争房屋，虽然反诉被告没有按照合同约定及时付清下差购房款，但反诉被告有给付下差购房款的意愿，由于反诉原告不愿意接收而没有履行。反诉原告提交的证据也不足以证明反诉被告构成根本性违约，反诉原告主张解除合同既无合同约定也无法定解除情形,故对反诉原告廖爱昌要求解除合同的反诉请求,不予支持。焦点三，被告应否协助原告办理房屋过户手续。协助办理房屋产权过户手续,是房屋买卖合同中卖方的附随义务,被告应配合履行,由于买卖合同履行中原告还下差被告购房款4.5万元，故原告应当按照合同约定将下差购房款4.5万元支付给被告后，由被告协助办理房屋产权过户手续。焦点四，反诉被告是否应当赔偿反诉原告损失3万元。原、被告在《售房协议》第二条约定：双方签字时付12.5万元，然后每年8月25日付2万元，2016年8月25日付款完毕；第七条约定：若一方不遵守，所造成的一切法律费用（包括律师费）由不守方全负担。对反诉原告主张的房屋租赁费、水电费，一审认为，双方在履行合同中虽有矛盾，但双方均陈述反诉原告可以自由进出诉争房屋，并非必然导致反诉原告在外租房、购房居住，故反诉原告主张反诉被告赔偿反诉原告房屋租赁费、水电费，不予支持。反诉原告主张律师费的反诉请求，其虽然提交了委托代理合同和收据，但反诉原告反诉请求为要求解除《售房协议》以及要求反诉被告赔偿反诉原告房屋租赁费、水电费，由于其反诉请求没有得到支持，故对于反诉原告主张律师费的反诉请求，亦不应予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，经审判委员会讨论决定，判决：一、原告徐辉昌、漆明秀与被告廖爱昌于2012年8月27日签订的《售房协议》有效；二、被告廖爱昌于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告徐辉昌、漆明秀将坐落于宣汉县西北乡永安村二社青龙嘴饮料厂综合楼三单元4楼2号房屋产权过户至原告徐辉昌、漆明秀名下。三、驳回反诉原告的诉讼请求。案件受理费4376元，由原、被告各负担2188元。反诉案件受理费4825元，由反诉原告廖爱昌负担。二审经审理查明的事实与一审认定一致，本院予以确认。本院认为，上诉人廖爱昌与被上诉人徐辉昌、漆明秀签订的《售房协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，一审判决认定该协议有效正确，本院予以确认。《售房协议》约定了卖房后廖爱昌及老伴享有居住权，廖爱昌在居住的过程中，双方虽因琐事发生纠纷，但廖爱昌仍可以自由进出房屋，诉讼中，徐辉昌、漆明秀亦承诺保留廖爱昌的居住权。廖爱昌在外租房、购房居住，均无充分证据证明系徐辉昌、漆明秀不让其居住造成。徐辉昌、漆明秀给付了大部分购房款，于2017年6月下欠45000元属实，有廖爱昌出具的收条证实。徐辉昌、漆明秀在2020年5月向廖爱昌支付下余房款45000元时被拒收而向宣汉县公证处提存，其行为表明在履行付款义务。故廖爱昌上诉认为徐辉昌、漆明秀未付清购房款构成违约，并不让其居住，合同目的不能实现，要求解除合同的理由不能成立，本院不予支持。一审认定徐辉昌、漆明秀未构成根本性违约，廖爱昌主张解除合同既无合同约定也无法定解除情形,不予支持廖爱昌要求解除合同并赔偿损失3万元的请求正确。一审判决已阐明徐辉昌、漆明秀应将下余购房款45000元支付给廖爱昌后，廖爱昌协助办理房屋产权过户手续，双方应依法履行。综上，廖爱昌的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4376元，由上诉人廖爱昌负担。本判决为终审判决。审判长  张爱东审判员  刘全明审判员  刘 伟二〇二〇年十二月二十八日书记员  王春燕