吉林省吉林市昌邑区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0202民初2981号 原告：吉林筑石服务集团股份有限公司（原吉林市筑石物业服务有限责任公司），住所地吉林市昌邑区辽宁路**筑石居易格林印象**楼**网点。 法定代表人：张要乾，总经理。 委托诉讼代理人：徐宏昆，该公司项目经理。 委托诉讼代理人：姜福华，该公司法律顾问。 被告：丛亮，男，1984年1月21日出生，汉族，住吉林市昌邑区。 委托诉讼代理人：张明娥（系丛亮配偶），住吉林市昌邑区。 原告吉林筑石服务集团股份有限公司（以下简称筑石服务公司）与被告丛亮物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告筑石服务公司的委托诉讼代理人徐宏昆、姜福华，被告丛亮及其委托诉讼代理人张明娥，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 筑石服务公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告自2013年1月1日至2018年12月31日物业服务费4,944.96元；2.依法判令被告支付逾期支付物业服务费的违约金（以被告拖欠的物业服务费为基数）至实际支付之日，暂计1,483.49元，以上两项共计6,428.45元；3.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2009年11月7日吉林省筑石房地产开发有限公司与原告签订《前期物业服务合同》约定，原告为筑石·居易提供前期物业管理服务。2009年11月7日被告入住了筑石·居易26栋2-601室房屋，并签订了《前期物业服务合同承诺书》。原告依约为被告提供了物业管理服务，被告未按时交纳物业费。为维护原告合法权益，特诉至贵院，请求人民法院依法支持原告诉讼请求。 丛亮辩称，并非我本人不想缴纳物业费，而是因筑石物业违约在先，本人自2010年入住筑石居易小区26号楼，并按约定缴纳了物业费，但物业并未按照约定进行物业服务；并且本人已多次向物业说明，对目前存在的物业服务问题彻底解决后，将按照约定缴纳物业费。现将物业未按约定进行服务的事项阐述如下：一、物业合同中明确约定，物业服务内容包括：物业共用部位的维修、养护管理:包括房屋基础、内外承重墙体柱、梁楼板、屋顶、户外墙面、楼道、楼梯间等。但自本人2010年入住筑石居易小区26号楼以来，6层屋顶、7层屋顶和承重墙部分，一直处于漏水状态，多次与物业联系进行处理，物业只敷衍了事，每次都说问题已登记，但至今未得到解决，致使房屋10年一直处于漏水状态，导致6层卧室在大雨天气已无法居住。26号楼7楼外侧造型因施工缺陷未开孔，导致一下雨就存水，不及时清理就会渗漏到屋内墙体中，自2010年入住之日起就发现此问题，并于物业进行了沟通，但物业一直未给予解决。26号楼1层、2层、3层等多处楼道内墙，多年处于漏水状态，物业不管不问不维修。二、物业合同中明确约定，物业服务内容包括：公共绿化的养护和管理。但是由于物业管理不到位、无作为，默许部分业主私自侵占公共绿地，将业主的公共绿地变成私人花园、菜地、停车场。三、物业合同中明确约定，物业服务内容包括：车辆行驶、停放管理。但物业私自出租公共区域、消防通道违法占道经营；将消防通道划分为停车位，占道经营，一旦突发火险时，消防车辆根本无法进入小区内救援。物业不作为，对车辆行驶、停放管理不到位，造成小区内公共绿化被破坏、损毁，大部分业主买房子时候是看中小区的绿化才买的，现在绿化已被破坏，业主的利益受到损害。四、物业合同中明确约定，物业服务内容包括：物业公共设施设备的运行、维修、养护和管理。但多年来小区内部安全门、报箱、凉亭等公共设施损坏后，长期不修复。26号楼报箱已损坏近10年一直未修复；安全门损坏多次打电话催促，将近两个月才修好；休闲区座椅早已破败不堪；车辆通行门禁系统经常处于障碍状态，导致封闭小区经常处于完全开放状况，外人、车辆随意进入小区。五、物业合同中明确约定，物业服务内容包括：物业公共部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通。冬季小区内道路积雪清理不及时，造成路面结冰；广场积雪根本不清理，只清理一条小道；垃圾清理不及时，堆积如山。物业对上述违约行为进行整改后，彻底解决目前存在的问题并按照约定进行服务，本人将按照约定按时缴纳物业费。 本院经审理认定事实如下：2006年12月1日，吉林省筑石房地产开发有限公司与筑石服务公司签订《前期物业服务合同》，约定了服务范围及服务内容，并约定住宅房屋的业主按建筑面积0.8元/平方米/月交纳物业费，从逾期之日起按每天3‰交纳违约金，合同期限自2006年12月1日至2008年11月30日止，合同期满尚未成立业主大会的，合同有效期自动延长一年，延期次数不限。2009年11月7日丛亮办理相关手续，入住该小区，以面积85.85平方米计算并交纳物业费。筑石服务公司一直为该小区提供物业服务，但丛亮自2013年1月1日起至今未交纳物业服务费。另查，筑石服务公司变更企业名称前为吉林市筑石物业服务有限责任公司，现筑石居易小区尚未成立业主大会及业主委员会。 认定上述事实的证据有：筑石服务公司提供的企业变更情况、《前期物业服务合同》、与丛亮签订的前期物业服务合同及承诺书、催费通知书及物业服务费缴费通知、物业服务照片、吉林市昌邑区物业管理中心关于违建问题的说明；丛亮提供的住宅、小区环境照片及拍摄视频，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”吉林省筑石房地产开发有限公司与筑石服务公司签订《前期物业服务合同》，该合同是双方真实意思表示，内容也未违反法律及行政法规的强制性规定，故该合同合法有效，该合同的效力对全体业主均具有约束了，且丛亮在入住筑石居易小区时也确认了业主手册中前期物业服务合同内容并签字，故筑石服务公司与业主丛亮均应按照合同约定履行合同义务。 关于顶层阁楼漏水问题。该问题属于房屋质量问题，如在房屋质保期内，应由开发商负责维修；如过了质量保修期，根据《物业服务收费管理办法》第十一条的规定：“……物业公用部分、公用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。”本案中阁楼漏水较为严重，需进行大修，其已超出物业服务费支出范围，应启用专项物维基金进行维修。 关于丛亮抗辩筑石服务公司默许部分业主私自侵占公共绿地，对公共绿化的养护和管理不到位问题，该问题应由城市管理行政执法部门负责监督管理。物业服务企业不具有执法权，对部分业主坚持侵占公共绿地的行为，应由相关行政主管部门进行强制性措施予以解决。 丛亮抗辩筑石服务公司将消防通道划为停车位用于经营，但从其提供的证据中无法证明已规划的停车位堵塞消防通道的情况。但丛亮提供的照片及视频中可以一定程度的反映出个别业主存在违规停车堵塞消防通道、公共区域内堆放杂物的现象，筑石服务公司应加强对违规业主的劝说及疏导；以及物业服务公司在清扫、设备维护上存在一定程度的不及时、不彻底问题，但物业服务合同是综合性服务合同，具有持续性、整体性、公共性的特点，不能以物业服务公司在服务过程中的某些环节、部分区域服务管理上存在服务瑕疵而否认其全部服务。而且小区生活环境的提升与改善也离不开每位业主的共同维护。丛亮举证抗辩的问题不足以认定筑石服务公司在服务过程中存在根本违约行为，不能构成其拒交物业费的合理理由。故丛亮应按合同约定向筑石服务公司交纳自2013年1月1日至2018年12月31日的物业费4,944.96元（0.8元/平方米/月×85.85平方米×72个月）。 关于筑石服务公司主张丛亮支付违约金一节。丛亮存在迟延交纳物业服务费的行为，依法应当承担相应的违约责任，筑石服务公司的主张理应得到支持。但考虑到丛亮因房屋漏水问题一直在与筑石服务公司协商维修事宜，其未交物业费事出有因，原告作为物业服务企业，也应不断加强管理，提高服务质量，为业主创造更加良好的生活环境。故对筑石服务公司违约金请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第七条第五项、《物业服务收费管理办法》第十一条的规定，判决如下： 一、丛亮于本判决生效之日起五日内向吉林筑石服务集团股份有限公司交纳自2013年1月1日至2018年12月31日的物业费4,944.96元； 二、驳回吉林筑石服务集团股份有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告丛亮负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审判员  徐岚 二〇二〇年十二月三日 书记员  姜琳