广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初10604号原告：张肖玲，女，1958年10月11日出生，汉族，住广州市越秀区。原告：王维平，男，1959年6月3日出生，汉族，住广州市海珠区。两原告的共同委托诉讼代理人：邢雅茵，广东润科律师事务所律师。两原告的共同委托诉讼代理人：孙发林，广东瀛真律师事务所律师。被告：广州澳美房地产开发有限公司，住所地广州市黄埔区九龙镇金坑村山下澳洲山庄。法定代表人：胡耀智，该公司董事长。委托诉讼代理人：邓志军，该公司工作人员。委托诉讼代理人：张华，该公司工作人员。原告张肖玲、王维平与被告广州澳美房地产开发有限公司（以下简称澳美公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案受理后，依法组成合议庭于2020年10月21日公开开庭进行了审理。原告张肖玲、王维平的共同委托诉讼代理人邢雅茵、孙发林，被告澳美公司的委托诉讼代理人邓志军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张肖玲、王维平共同向本院提出诉讼请求：1.判令澳美公司立即向张肖玲、王维平支付自2000年12月23日起至办证之日止的迟延交楼违约金（违约金以张肖玲、王维平实际已付购房款分段按日万分之五的标准计至房屋合格交付之日止。违约金总额以已付购房款163150元为限，减去至判决之日的违约金13379元，故违约金暂计至2020年8月14日为149771元）；2.判令澳美公司承担本案诉讼费用。事实和理由：1997年4月20日，张肖玲、王维平与澳美公司签订《房地产买卖契约》。合同约定，澳美公司将位于广州市增城区镇龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居C17-202房的房地产出售给张肖玲、王维平，总房价款为人民币170695元。付款方式为18年免息分期付款。合同约定澳美公司于1998年11月30日将上述房屋正式交付给张肖玲、王维平。如澳美公司不能按期向张肖玲、王维平交付房产，以逾期交付使用之日起至实际交付之日止，以张肖玲、王维平实际已付的房价款总额每日千分之一计算违约金给张肖玲、王维平。因澳美公司违约，张肖玲、王维平于2000年11月14日向增城市人民法院起诉要求支付违约金，增城市人民法院于2000年12月22日作出(2000)增法民初字第750号民事判决书，该判决书认定张肖玲、王维平在2000年11月止共付76525元房款，并判决澳美公司于该判决发生法律效力之日起三十日内向张肖玲、王维平违约金，违约金从1998年12月1日起以张肖玲、王维平实际已付房款分段按中国人民银行逾期贷款利息计至判决之日止，逾期未付，以实际欠款额按银行同期贷款利率计付利息。判决之后，张肖玲、王维平依契约继续分期付款，澳美公司按月从张肖玲、王维平账户扣划，另支付购房款共86625元。至2015年4月29日止，张肖玲、王维平共支付了房款163150元。张肖玲、王维平按合同约定全部履行完合同义务。但澳美公司却不能按合同约定将房屋交付给张肖玲、王维平使用。张肖玲、王维平多次维权并要求澳美公司办理交付房屋、支付违约金，均无果。鉴此，张肖玲、王维平特根据有关的规定，诉诸法院，请求法院依法支持。澳美公司辩称，一、张肖玲、王维平要求澳美公司向其支付迟延交楼违约金的诉讼请求已超过诉讼时效。依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条以及《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十七条之规定，张肖玲、王维平起诉之日往前三年的迟延办证违约金已超过诉讼时效，张肖玲、王维平要求澳美公司向其支付自2000年12月23日至实际办证之日的迟延办证违约金缺乏法律依据，不应得到法院的支持。二、澳美公司不存在恶意违约的情形，导致案涉房屋无法交付的责任不在澳美公司，且依据现行的法律规定，澳美公司继续履行在事实和法律上不能，若支持张肖玲、王维平关于逾期办证的诉讼请求将造成永续计算违约金的局面，对澳美公司明显不公平。案涉房屋无法交付是由于不可归责于双方当事人的原因，系情势变更。广州市城乡建设委员会穗建开[2013]491号《广州市处理“烂尾楼”专责小组关于印发澳洲山庄盘活重建工作方案的通知》证明了案涉楼盘系因政府行政规划调整导致申领房产证的条件发生重大变化，即由原来的单栋验收合格转变为综合验收合格，才会被广州市政府定性为“烂尾楼”。后澳美公司于2016年和2018年先后两次向广州市黄埔区规划局申请单体报建受阻，导致重建失去希望。而受阻原因是土地被查封，也就是说491号文第四条第二项第四点载明的“活查封”变更为“死查封”，澳美公司在事实和法律上已经履行不能，则不存在逾期交房的终止日期，若支付张肖玲、王维平逾期交付的违约金的请求，将造成永续计算违约金的局面，对澳美公司极不公平。基于前述基本事实，澳美公司认为政府政策的变更不是一个普通民营企业可以预见的，而其变更所带来的后果与影响也是无法避免和克服的，作为企业只能被动的接受政府政策变更所带来的影响。因此，逾期交付并不能归责于澳美公司。经审理查明，1997年4月20日，张肖玲、王维平（乙方、买方）与澳美公司（甲方、卖方）签订《房地产买卖契约》，约定：澳美公司将坐落在增城区镇龙镇金坑村澳洲山庄聚龙居C17-202房（以下简称“案涉房屋”）出售给张肖玲、王维平，房屋建筑面积为55.34平方米，合同总价款为170695元，付款方式为十八年免息分期付款，甲方应在1998年11月30日前将房屋交付给乙方。双方还签订了一份《澳洲山庄商品房买卖合同》，第五条违约责任约定，甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约乙方向对方给付相当于上述房地产价款千分之一的滞纳金。附件第六条合同终止与违约责任约定，如甲方不能按规定的日期向乙方交付使用该房地产，以逾期交付使用之日起到实际交付之日止，甲方须向乙方支付违约金，违约金以乙方实际已付的房价款总额每日千分之一计算。第九条购买价款与支付方式约定，9-3选择最高十八年免息分期付款之乙方，（共216期）按下表以现金或银行本票支付全部建筑物价款：签约首期于1997年4月20日实缴38170元，每期应交款495元。2000年，张肖玲、王维平向广东省增城市人民法院提起民事诉讼，请求判令澳美公司支付违约滞纳金，为张肖玲、王维平到房管部门办理监证手续，确认其收楼时缴纳的电源、水源建设安装费1万元无效。根据该案查明的事实，张肖玲、王维平缴纳房款至2000年11月止，共付76525元。涉案的C17栋房屋已经建好，但尚未取得质监部门核发的《建设工程竣工验收质量认定书》。2000年12月22日，增城市人民法院作出（2000）增法民初字第750号《民事判决书》，判决：一、原告张肖玲、王维平与被告澳美公司签订的《房地产买卖契约》有效；二、被告澳美公司于本判决发生法律效力后三十日内向原告支付违约金（违约金从1998年12月1日起以原告实际已付房款分段按中国人民银行逾期贷款利息计至判决之日止）。逾期未付，以实际欠款额按银行同期贷款利率计付利息。三、被告澳美公司应于本判决发生法律效力30日内与原告到房管有关部门补办监证手续。2001年3月14日，澳美公司出具两份收据载明收到张肖玲、王维平2001年3月2日至2004年2月份供楼款18315元、收到2000年10月至2001年1月份供楼款1980元，2006年7月2日出具收据载明收到张肖玲2004年3月至2005年12月供楼款10890元、2007年11月10日出具收据载明收到张肖玲2006年1月至2007年10月供楼款10890元、2013年1月30日出具收据载明收到张肖玲2007年11月至2012年12月供楼款30690元、2015年4月29日出具收据载明收到张肖玲2013年1月至2015年4月供楼款13860元。依据判决查明的事实及上述收据，张肖玲、王维平共计支付了163150元购房款。其主张未依照合同约定全额支付170695元购房款系因为澳美公司对分期付款或者一次性付款都有减免额度。已生效的（2017）粤01民终10549号民事判决查明：广州市萝岗区人民法院于2013年5月24日致函广州开发区规划和国土资源管理局调查：1.澳洲山庄项目下各建筑物内的房屋办理房产证的情况；2.未办理房产证的房屋，将来是否能办理房产证。广州开发区规划和国土资源管理局在2013年6月28日作出的穗规开发【2013】741号《关于区法院调查澳洲山庄项目有关情况的复函》中明确：澳洲山庄项目在增城时期已按当时的政策要求取得了《预售许可证》，由于诸多问题，该项目不具备办理《房地产证》的条件。广州市萝岗区人民法院于2013年7月1日致函广州市国土资源和房屋管理局萝岗区分局调查：1.商品房办理房产证需要满足的条件；2.案涉房屋办理大确权或初始登记的情况。广州市国土资源和房屋管理局萝岗区分局于2013年7月30日出具的穗萝国房函【2013】624号《关于的复函》，说明如下问题：1.根据《广东省城镇房地产权登记条例》第八条第二款规定，新建的商品房屋，开发经营企业应当自房屋竣工验收合格之日起30日内申请确认产权，申请初始登记或大确权，领取房地产权属证明书，然后再根据买卖双方提供的商品房预售合同等交易材料到房屋登记部门办理房地产转移登记手续，领取房地产权证；2.澳洲山庄项目下的案涉房屋均未办理大确权或初始登记。广州市萝岗区人民法院于2013年7月1日致函增城市国土资源和房屋管理局调查案涉房屋办理大确权或初始登记的情况。增城市国土资源和房屋管理局于2013年8月1日作出的增国房复【2013】519号《关于澳洲山庄项目房屋有关情况的答复》，说明如下问题：增城市国土资源和房屋管理局房地产交易登记系统无来函所提及澳洲山庄项目房屋办理初始登记或大确权的信息记录。还查明，案涉物业所在楼盘项目的其他部分购房者曾于诉讼时效内就办证、交房及迟延办证、交房的违约金问题向广东省增城市人民法院起诉。此外，案涉项目的部分业主、业主代表亦有持续向相关部门信访及向时任市委书记去信反映案涉项目迟延办证、交房等相关情况。双方确认，截至庭审之日涉案房屋尚未交付张肖玲、王维平使用。上述事实有《房地产买卖契约》、（2000）增法民初字第750号《民事判决书》、收据、（2017）粤01民终10549号《民事判决书》及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，张肖玲、王维平与澳美公司签订的《房地产买卖契约》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。关于逾期交房违约金的问题。双方在《房地产买卖契约》第三条约定，双方同意于1998年11月30日由甲方将上述房地产正式交付给乙方；第五条约定，甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于已实际支付房价款千分之一的违约金。截至庭审之日澳美公司尚未交付案涉房屋给张肖玲、王维平，应当按照约定向张肖玲、王维平支付逾期交房的违约金。张肖玲、王维平主张按照每日万分之五的标准计算违约金，该标准并不过高，本院予以支持。根据已生效的（2000）增法民初字第750号《民事判决书》查明的事实，截至2000年11月，张自玲、王维平共支付房款76525元，故该案已判决澳美公司以已付购房款支付自1998年12月1日起至分段按中国人民银行逾期贷款利息计至判决之日即2000年12月22日止。故澳美公司还应向张肖玲、王维平支付逾期交房违约金分段计算为：（1）以76525元为本金，按照每日万分之五的标准，从2000年12月23日计至实际交付房产之日止；（2）以20295元为本金，按照每日万分之五的标准，从2001年3月14日起计至实际交付房产之日止；（3）以10890元为本金，按照每日万分之五的标准从2006年7月2日起计至实际交付房产之日止；（4）以10890元为本金，按照每日万分之五的标准，从2007年11月10日起计至实际交付房产之日止；（5）以30690元为本金，按照每日万分之五的标准，从2013年1月30日起计至实际交付房产之日止；（6）以13860元为本金，按照每日万分之五的标准，从2015年4月29日起计至实际交付房产之日止。根据合同法对违约金作为一种补偿性手段的相关规定，上述已生效的（2000）增法民初字第750号《民事判决书》已获得支持的逾期交房违约金加上本案上述分段计算的逾期交房违约金总和应以已付购房款总额163150元为限。关于逾期交房违约金是否超过诉讼时效。由于案涉物业的部分购房者曾在诉讼时效内就办证、交房及迟延办证、交房的违约金问题向法院起诉，符合集团诉讼的要件，构成的诉讼时效中断的效力亦不局限于当时提起诉讼的部分业主。在前述纠纷判决已生效并一直处于执行阶段的情况下，结合案涉项目的部分业主、业主代表持续向相关部门信访及向时任市委书记去信反映案涉项目的情况的事实，说明案涉项目的购房者确实存在持续维权的事实，同时亦可反映案涉项目的开发商即澳美公司知道或应当知道其行为已构成对购房者的违约及购房人在持续主张相关权利。结合考虑案涉物业所在项目的其他部分购房者曾就张肖玲、王维平主张的同类违约事实向澳美公司主张权利及众多购房者这一利益共同体所采取的向相关部门主张权利的行为在诉讼时效问题上产生的效力，本院对澳美公司关于违约金已过诉讼时效的抗辩理由不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，参照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条、第十五条之规定，判决如下：被告广州澳美房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张肖玲、王维平支付逾期交房违约金（违约金分段计算为：（1）以76525元为本金，按照每日万分之五的标准，从2000年12月23日计至实际交付房产之日止；（2）以20295元为本金，按照每日万分之五的标准，从2001年3月14日起计至实际交付房产之日止；（3）以10890元为本金，按照每日万分之五的标准从2006年7月2日起计至实际交付房产之日止；（4）以10890元为本金，按照每日万分之五的标准，从2007年11月10日起计至实际交付房产之日止；（5）以30690元为本金，按照每日万分之五的标准，从2013年1月30日起计至实际交付房产之日止；（6）以13860元为本金，按照每日万分之五的标准，从2015年4月29日起计至实际交付房产之日止。上述已生效的（2000）增法民初字第750号《民事判决书》已获得支持的逾期交楼违约金加上本案上述分段计算的逾期交楼违约金总和应以已付购房款总额163150元为限）。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3295元，由被告广州澳美房地产开发有限公司负担。负担缴费义务的当事人于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周荧辉人民陪审员  罗伟红人民陪审员  元亚鹏二〇二〇年十二月二十九日书 记 员  张 敏张园