广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民初305号 原告：邹瑞丰，男，1985年6月16日出生，汉族，住广东省深圳市龙华新区。 委托诉讼代理人：曾永红，广西和强律师事务所律师。 被告：桂林桂加房地产有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市叠彩区站前路3号恒大广场26#楼一层。统一社会信用代码：91450300619384634L。 法定代表人：何万钊，该公司总经理。 委托诉讼代理人：罗宗仁，男，该公司员工。 原告邹瑞丰与被告桂林桂加房地产有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月20日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邹瑞丰的委托诉讼代理人曾永红，被告桂林桂加房地产有限公司委托诉讼代理人罗宗仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付延期交房违约金17347.77元（963765×0.0001×180天）给原告；2.判令被告支付逾期办证违约金2152元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告开发建设桂林市叠彩区恒大广场项目，为达到快速销售、回拢资金的目的，被告通过报纸、媒体、项目工地围墙上、现场活动等方式，向社会群众发放虚假广告，谎称“王府井”公司将入驻桂林叠彩区恒大广场。原告就是因为相信了被告的虚假广告，才做出了非本人真实意思的决定，原告于2014年4月7日与被告签订了《商品房买卖合同》，购买了被告开发的商铺。合同签订后，原告按合同的约定支付了购房款。但被告未按合同约定履行，表现在以下方面：1.双方签订的《商品房买卖合同》约定被告应当于2016年3月31日前交付房屋给原告，但被告开发的商品房在2016年9月20日才达到交付条件，原告于2020年6月22日拿到不动产权证后才知道被告逾期交房180天，根据合同的约定被告应承担违约责任。2.由于被告故意隐瞒商品房未达到交房条件的事实，骗取原告接收房屋，且商场直到现在还无法开业均因被告的过错所致，因此被告应当免除或承担原告应当交纳的全部物业费直至恒大广场全面开业之日止。故原告向本院提起诉讼，提出前述诉讼请求。 被告辩称，1.关于逾期交房的问题。首先，在合同约定的交付日期前，房屋已通过建设、勘察、设计、施工、监理等五方单位的竣工验收，交房时已符合合同约定的交房条件。而建设工程竣工备案包括房产证登记的竣工日期是应政府要求重新做的材料登记，所以时间上会有差异。因此，被告不存在逾期交房的问题。其次，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十一条规定，买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益，违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的，人民法院应予支持。本案中，原告在交房时接收了房屋，并已经使用，原告的合同目的已然实现。即便法院认定被告构成违约，其要求被告支付违约金的诉请也不应再得到支持。再次，即使被告存在逾期交房的行为，本案诉讼时效从合同约定的交房之日起计算，原告的诉请已经超过了诉讼时效，法院对原告的诉请应不予支持。2.关于逾期办证的问题，根据双方合同的约定，原告既主张逾期交房又主张逾期办证是冲突的，如果逾期交房不成立，本案违约金也不是原告主张的金额。 原告就其陈述的事实在举证期限内提供的证据有： 1.原告身份证复印件、被告营业执照网上查询单，拟证明原、被告基本情况。 2.商品房买卖合同、购房发票，拟证明合同约定内容以及交房款金额。 3.不动产权证书，拟证明被告房屋达到交房条件的实际时间及被告隐瞒真相采取欺骗原告的方式交房的事实。 被告对原告所提供证据的质证意见是：对证据1、2无异议。对证据3的真实性没有异议，但对其证明内容有异议，不动产权证书登记的竣工日期是间接证据，不能直接证明交房时间，房屋是否竣工应以五方验收合格为准；且被告并未刻意隐瞒真相。 被告就其陈述的事实在举证期限内提供的证据有： 1.交楼流程表及邮寄单，拟证明被告履行了合同约定的通知收楼义务，但原告迟延收楼，责任应自负；原告于2016年4月3日办理了收房手续。 原告对被告提供的证据的质证意见是：对证据1的真实性无异议，证明内容不予认可，流程表所有的内容中没有向原告出示房屋经五方验收合格的文件。 本院对当事人提供证据的分析：对原告提交的证据1、2的真实性、合法性、关联性予以认可，证据客观呈现了待证事实，来源合法，故本院予以采信，作为本案定案依据；对原告提交的证据3的真实性予以认可，但对原告主张的拟证明被告隐瞒真相采取欺骗原告的方式交房的主张，本院综合全案证据再作认定；对被告提交的证据1的真实性、合法性、关联性予以认可，本院予以采信。 根据庭审查明的事实和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年4月7日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定:原告购买被告开发的位于桂林市叠彩区，套内建筑面积共34.13平方米，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米28238.06元，总金额为963765元。合同第八条约定，被告应当在2016年3月31日前，将符合国家和桂林市住房和城乡建设局《关于印发建设工程竣工验收有关规定的通知》（市住建〔2010〕9号）有关规定及本合同约定的其他交房条件的商品房交付买房人使用。合同第六条约定，买受人按下列第3种方式按期付款：3.其他方式。银行按揭付款方式：2014年4月9日前支付首期房款483765元，余款48万元须在2014年4月9日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。合同第九条约定，出卖人逾期交房的，逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：自《商品房买卖合同》约定交付日期之日起，视为买受人同意该商品房已符合交付条件，并已实际交付买受人；同时买受人应向出卖人选聘的物业管理公司缴交物业管理费及相关费用。第十五条约定，根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，出卖人应当在商品房交房使用后90日内，将需要由其提供的办理房屋登记的资料报送桂林市房产管理局。 《商品房买卖合同》附件一为房屋平面图。附件四为《合同补充协议》，其中第五条对合同第八条补充如下：1.“建设工程竣工验收有关规定”是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位工程竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》；第六条对合同第九条补充如下：逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%；第八条对合同第十一条补充如下：1.如商品房在合同约定交房日期前具备交付使用条件，出卖人提前书面通知买受人办理收楼手续，双方同意以出卖人书面通知的收楼日为交房日期；若买受人未按通知的日期办理该房屋的验收交接手续，则视为买受人同意该商品房符合交付条件，并已实际交付买受人；第十二条对合同第十五条补充如下：1.双方同意以2016年3月31日之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起540日内，向产权登记机关为买受人办妥产权登记。如出卖人延期交楼，办理产权登记期限的起算日为实际交楼之次日；3.出卖人未能在约定时间内办妥房地产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，如房屋交付使用三年后未能办妥房地产权属证，买受人有权退房；第十五条第1条“关于通知的约定”：买受人确认本《商品房买卖合同》正文前“合同当事人”项下约定的通讯地址为出卖人向买受人发出书面通知的送达地址，买受人不填写地址的，有关书面通知则视买受人所提供的身份证地址为通讯地址；如出现买受人提供地址或身份证地址有误的，或买受人通讯地址变更，没有在五日内书面通知出卖人的，出卖人向上述地址以特快专递或挂号信发出通知，即视为已送达买受人，由此引起的一切责任由买方承担；出卖人按照买受人所提供的通讯地址寄出信件，即视为出卖人已经履行了通知义务。 合同签订后，原告已按合同约定将购房款付清。 2016年4月3日，原、被告办理交楼手续，领取钥匙及相关物品。2018年7月5日涉案商铺办理了不动产权证，权利人为原告。 本案在审理过程中，本院依职权向桂林市不动产登记局调取了涉案楼栋的竣工验收备案表，该备案表载明涉案楼栋恒大广场一期11#地块31-B楼经五方验收的时间为2017年3月13日；依职权向桂林市公安消防支队调取了涉案楼栋桂市公消验字（2016）第0055号建设工程消防验收意见书，该意见书载明涉案楼栋于2016年6月15日经验收合格。 另查明，涉案楼栋未安装有电梯。 综合诉辩双方意见，本案的争议焦点是：一、被告是否存在逾期交房的情形；二、如存在逾期交房，那么本案是否已经过了诉讼时效，被告是否需要支付逾期交房的违约金；三、被告是否存在逾期办证的情形，应否支付逾期办证的违约金，如果要支付，应支付多少。 关于争议焦点一，本院认为，原告与被告订立的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，内容未违反法律法规强制性规定，应属合法有效，双方均应严格恪守合同全面履行各自义务。根据该《商品房买卖合同》第八条第一款及附件四第五条的规定可知，双方约定的交房条件是由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位工程竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》。原告已依约交付购房款，被告本应依约在2016年3月31日前将商品房交付买房人使用。但涉案房屋2016年6月15日取得《建筑工程消防验收意见书》，2017年3月13日经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收合格。即涉案房屋于2017年3月13日才符合双方约定的交房条件。虽然原告于2016年4月3日办理了收房手续，但此时涉案房屋尚不符合法律规定及合同约定的房屋交付条件。因此，本院认为应以2017年3月13日作为被告向原告交付涉案房屋的时间。故，被告应依约承担迟延交付的违约责任。 关于争议焦点二，被告辩称，即使存在逾期交房的情形，本案也已超过诉讼时效。对此，本院认为，根据双方对于逾期交房违约责任的相关约定，如被告逾期交房，应自2016年4月1日起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。如前所述，被告构成逾期交房，被告应向原告支付2016年4月1日至2017年3月13日期间的逾期交房违约金。《中华人民共和国民法通则》规定一般诉讼时效为二年，2017年10月1日开始实施的《中华人民共和国民法总则》规定一般诉讼时效为三年。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”根据上述法律规定，对被告违约行为最后一日的诉讼时效应计至2020年3月13日，现原告于2020年11月20日向本院提起诉讼，已经超过了法律规定的三年诉讼时效。对被告提出的诉讼时效抗辩，本院予以采纳。故对于原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。 关于争议焦点三，本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》第十五条：“根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将需要由其提供的办理房屋登记的资料报送桂林市房产管理局。如因出卖人的责任导致不能再规定期限内将需要提供的办理房屋登记的资料报送的。双方同意按下列第3项处理：3.详见附件四：合同补充协议。”及附件四合同补充协议第十二条第一款第一项约定：“双方同意本合同第十五条补充如下：1.双方同意以2016年3月31日之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起540日内，向产权登记机关为买受人办妥产权登记。如出卖人延期交楼，办理产权登记期限的起算日为实际交楼之次日。3.出卖人未能在约定时间内办妥房地产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，如房屋交付使用三年后未能办妥房地产权属证，买受人有权退房。”如前所述，涉案房屋实际交楼之日为2017年3月13日，则办理产权登记期限的起算日应为2017年3月14日，被告应于2017年3月14日起540日内为原告办理房屋产权登记。现案涉商品房于2018年7月5日取得《中华人民共和国不动产权证》，即被告为原告办理房屋产权登记并未超过上述约定时间，不构成逾期办证。对原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 驳回原告邹瑞丰的诉讼请求。 案件受理费287.49元（原告邹瑞丰已预交），由原告邹瑞丰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区高级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费287.49元（收款帐户：广西壮族自治区高级人民法院；开户银行：农行南宁市万象支行；收款帐号：20×××77），上诉于广西壮族自治区高级人民法院。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长 蒋子秀 审 判 员 张 芳 审 判 员 秦桂珍 二〇二〇年十二月二十八日 法官助理 邢卫斌 书 记 员 文 静