北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初26895号原告：常建华，男，1958年4月8日出生，汉族，北京X城市大厦分公司退休职工，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：王争，北京市易行律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈月，北京市易行律师事务所律师。被告：常淑萍，女，1963年2月28日出生，汉族，北京X物业管理有限公司退休职工，住北京市朝阳区。被告：常蕊妮，女，1966年2月23日出生，汉族，无职业，住北京市朝阳区。原告常建华与被告常淑萍、常蕊妮财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告常建华及其委托诉讼代理人王争、沈月，被告常淑萍，被告常蕊妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告常建华向本院提出如下诉讼请求：1、请求法院依法判令二被告赔偿原告财产损失共计人民币73.22万元；2、请求法院依法判令本案诉讼费由二被告承担。事实和理由：被告常蕊妮哄骗原告于2016年12月15日，签署了针对北京市通州区中仓X号楼X层X号房屋（以下简称涉案房屋）的《房屋买卖合同》，并当日过户。原告诉讼至北京市通州区人民法院，经审理于2019年1月14日作出（2017)京0112民初38320号民事判决书。被告上诉后，北京市第三中级人民法院于2019年3月25日作出（2019)京03民终3275号民事判决书。判决撤销了原告与被告于2016年12月15日签订的《存量房买卖合同（自行成交版）》(合同编号：CW368092)；被告于本判决生效之日起七日内协助原告将涉案房屋转移登记至原告常建华名下。被告常蕊妮的行为，导致涉案房屋在2016年12月15日及2019年两次过户。这就使得该房屋在出卖时不再符合满五唯一的条件，直接导致房屋价格贬损。二被告在原告卖房期间也一直进行恶意阻止，导致原告卖房受阻，也导致错过了最佳的卖房时机，2020年5月，原告才将房屋出卖，该房屋价格贬损。为维护原告合法权益，特诉至法院，望法院判如所请。被告常蕊妮辩称：不同意原告的诉讼请求。1、导致原告不能出售房屋的原因是原告存在多笔债务正在诉讼中，本案诉讼过程中，我作为债权人也提起了撤销原告与受赠人常某静的赠与合同之诉，该案已开过庭，尚未结案。2、导致本案房屋不符合满五唯一并非被告本人所为，房屋买卖合同已被三中院（2019）京03民终3275号判决书撤销，该判决系撤销原告与我签订的买卖协议，该房屋并不形成买卖事实，买卖计算时间依然延续双方买卖之前的日期。3、原告在2019年7月22日为了逃避债务将其唯一房产无偿赠与其第三任妻子的女儿常某静，赠与必须有血缘关系，常某静并非原告的直系亲属，常某静在出售该房屋时即以原告与常某静赠与时间为起算日期，常某静2020年8月12日再出售房屋不满二年，且常某静家庭名下有二套房屋，此为常某静出售该房屋不属于满五唯一的真实事实；原告在2010年通过继承取得房屋所有权，原告应付给二被告折价款，至2019年一直未付，我二被告将原告诉至通州区法院，在两个案件中我二被告申请对房屋保全，法院在审理中才发现原告将房屋转给常某静，且法官依法维护被告的权益，向当时房屋所有人常某静释明不得将房屋出售，现原告还存在多笔债务，案件在朝阳法院审理中，如原告错过卖房，根本原因系其不履行债务的还款义务所致，与本案二被告无关。原告无偿转让房产说明原告系恶意行为，再将房屋急于出售，原告与常某静共同侵害我方利益，2010年调解书确认原告给付折价款给二被告，但原告直至二被告提起诉讼及债权人撤销之诉的情况下才履行给付义务，我与原告还有其他纠纷均在审理中。被告常淑萍辩称：一、本案原告常建华、被告常蕊妮二人恶意串通，严重侵犯了答辩人常淑萍的合法权益。1、本案原告常建华自通州区人民法院（2010)通民初字第9870号调解书生效之日，应当给付被告常蕊妮、常淑萍房屋折价款，具体数额由三人协商解决，但常建华一直未支付常淑萍应得的房屋折价款。2、为维护自身的合法权益，常淑萍于2018年12月27日以侵权纠纷诉讼案将原告常建华、被告常蕊妮诉讼至石景山区人民法院，常建华于2019年2月1日向石景山区人民法院递交了管辖异议申请表，2019年3月11日石景山区人民法院出具了民事裁定书：常建华对管辖权提出的异议成立，将案件移送通州区人民法院处理。2019年8月21日通州区人民法院开庭审理了常淑萍诉讼本案原告常建华、本案被告常蕊妮首次开庭传票案号为通州区人民法院（2019)京0112民初23614号案件，从常淑萍在石景山区法院诉讼起至通州区法院开庭（在长达8个月当中，按法院正常审理程序，该案件应已结案），常建华明知涉案房屋存在法律纠纷，私自过户且涉嫌财产转移，于2019年7月22日将涉案房屋办理赠与过户至其养女常某静名下，该房屋在中介挂牌销售。3、2019年8月21日通州区人民法院开庭审理了常淑萍诉讼本案原告常建华、本案被告常蕊妮，案号为通州区人民法院（2019）京0112民初23614号案件，在此期间涉案房屋仍然在房屋中介挂牌销售。2019年8月30日通州区人民法院约谈常某静，约谈内容为：常某静，本院向你方严正释明，涉案房屋系本案争议焦点，在本案未结案且案件结果生效前，你方不得就该房屋作出包括出租、出售、抵押等任何行为，否则你将承担有关不利法律后果，有关不利后果将由你及常建华自行承担。法院约谈完常某静，涉案房屋仍然在房屋中介挂牌销售，无视法律的尊严。二、原告提供的证据清单5的证明目的说，二被告在原告卖方期间一直进行恶意阻止，导致原告卖房受阻，也导致错过了最佳的卖房时机，房价下降。1、2019年7月22日本案涉案房屋私自过户至常某静名下，本次常建华不具备诉讼常淑萍法律关系的条件。2、2019年8月30日通州区人民法院约谈常某静谈话笔录已经载明，在本案未结案且案件结果未生效前，不得将涉案房屋出租、出售、抵押等任何行为。3、法院8月30日已告诫此期间不得将涉案房屋出租、出售、抵押等任何行为。不知原告涉案房屋在此期间谈何损失。4、原告应出具因答辩人常淑萍所导致的损失，原告与房屋中介与买受方签订三方合同，是因答辩人所致合同终止的证据。三、答辩人常淑萍为维护自身合法权益，向原告常建华主张支付房屋折价款利息，当庭提出反诉。1、2010年12月10日通州区人民法院（2010)通民初字第9870号民事调解书中写明由原告常建华支付答辩人常淑萍房屋折价款，但常建华一直没支付该笔折价款项，直至答辩人常淑萍将本案常建华诉讼至通州区人民法院，案号为（2019)京0112民初23614号生效判决书，常建华于2020年6月29日支付常淑萍房屋折价款本金36.39万元。2、常淑萍向原告常建华主张支付自2010年12月10日至涉案房屋私自过户常某静，过户日期为2019年7月22日共计8年225天，以年利率6%为计算标准，原告常建华应支付188131.31元房屋折价款的利息。四、对涉案房屋2020年5月进行存量资产交易的真实性存在质疑。1、涉案房屋坐落在通州区中仓小区1号楼642号普通民宅建筑面积70.68㎡,使用面积53.14㎡,房屋主体出售价格80万，装修及设施价款为180万。2、质疑存量资产交易的真实性。请原告出示与装饰公司签署的装修合同和出示装饰公司税务发票；与物业签署的装修协议。综上所述，常建华对常淑萍的主张缺乏法律依据，请求法院依法查明事实，驳回常建华全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：案外人常某信、朱某英生育四名子女：常建华、常淑华、常淑萍、常蕊妮。一、关于（2010）通民初字第9870号常淑华诉常建华、常淑萍、常蕊妮继承纠纷案件的审理情况2010年5月17日，常淑华以继承纠纷为由将常建华、常淑萍、常蕊妮诉至本院，要求继承被继承人常某信、朱某英名下的涉案房屋及存款、基金。该案中，常建华委托常蕊妮作为代理人参加诉讼。常建华、常淑萍、常蕊妮均称常建华对母亲朱某英尽了主要赡养义务，应多分遗产。2010年12月10日，本院做出（2010）通民初字第9870号民事调解书，各方达成如下协议：一、坐落在北京市通州区X小区X楼X号的房屋由常建华继承所有，常淑华、常蕊妮、常淑萍配合常建华办理产权过户手续，于本调解书生效之日起三日内执行清；二、被继承人常某信名下的中国工商银行的存款（账号为×××、×××）由常建华继承所有；三、常建华、常蕊妮、常淑萍共同给付常淑华房屋折价款及被继承人常某信、朱某英的存款共计人民币二十七万元，于二〇一〇年十二月十一日前执行清；四、常建华给付常蕊妮、常淑萍房屋折价款，具体数额由三人自行协商解决。当日，常蕊妮、常淑萍分别向本院交纳20万、7万元，履行了调解书的第三项。但常建华未给付常淑萍、常蕊妮房屋折价款。2012年4月13日，涉案房屋登记至常建华名下。二、关于（2017）京0112民初38320号常建华诉常蕊妮房屋买卖合同纠纷一案的审理情况2017年11月15日，常建华以房屋买卖合同纠纷为由将常蕊妮诉至本院，要求：1、撤销常建华与常蕊妮于2016年12月15日签订的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》（合同编号：CW368092，以下简称房屋买卖合同），并依法将涉案房屋产权变更至常建华名下；2、本案诉讼费由被告常蕊妮承担。该案中，本院经审理查明：2016年12月15日，常建华作为出卖人与常蕊妮作为买受人签订房屋买卖合同，约定常蕊妮以86万元的价格购买涉案房屋，房屋建筑面积为70.68平方米。当日，常建华协助常蕊妮将涉案房屋转移登记至常蕊妮名下。该案在审理过程中，常建华于2018年1月11日申请就涉案房屋在2016年12月15日的市场价值进行评估，经北京市高级人民法院摇号随机确定仲量联行（北京）土地房地产评估顾问有限公司（以下简称仲量联行评估公司）为本次评估的评估机构。2018年3月20日，仲量联行评估公司出具《房地产估价报告书》，载明涉案房屋在2016年12月15日时的市场单价为47145元，总价为333.22万元。本院于2019年1月14日做出（2017）京0112民初38320号民事判决书，认定《房屋买卖合同》对常建华而言显失公平，并判决：一、撤销原告常建华与被告常蕊妮于二〇一六年十二月十五日签订的《存量房屋买卖合同（自行成交版）》（合同编号：CW368092）；二、被告常蕊妮于本判决生效之日起七日内协助原告常建华将坐落于北京市通州区中仓1号楼4层642号房屋转移登记至原告常建华名下。该判决做出后，常蕊妮上诉至北京市第三中级人民法院，该院于2019年3月25日做出（2019）京03民终3275号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。涉案房屋于2019年6月6日恢复登记至常建华名下。三、常建华将涉案房屋赠与常某静的相关情况2019年7月22日，常建华与常某静（常建华之继女）签订了《赠与合同》，载明：一、赠与财产为位于北京市通州区中仓X号楼X层X不动产一套，属于单独常建华所有，已取得不动产权号京（2019）通不动产权第0020539号，不动产面积70.68平方米。二、常建华自愿将上述不动产的100%份额赠与给常某静并配合其办理过户手续。三、常某静自愿接受常建华赠与的上述不动产。四、本赠与为无条件赠与。当日，常建华将涉案房屋过户至常某静名下。四、关于（2019）京0112民初23614号常淑萍与常建华、常蕊妮合同纠纷一案的审理情况2019年7月18日，常淑萍以合同纠纷为由将常建华、常蕊妮诉至本院，认为常建华未履行（2010）通民初字第9870号民事调解书中载明的“协议涉案房屋由常建华继承，常建华给付常蕊妮、常淑萍房屋折价款，具体数额由三人自行协商解决”的义务，且常建华于2016年将涉案房屋出售给常蕊妮并过户至常蕊妮名下，故请求：1.常建华支付常淑萍涉案房屋现价值三分之一的折价款110万元；2.常蕊妮对上述第一项诉求承担连带责任；3.诉讼费由常建华、常蕊妮承担。该案审理过程中，常淑萍主张常建华应按照涉案房屋的现价值支付折价款，并申请对涉案房屋的现价值进行评估，经北京市高级人民法院摇号确定，由北京北方亚事房地产土地评估有限公司（以下简称北方亚事公司）进行评估。北方亚事公司公司于2019年10月11日出具《房地产估价报告》，载明涉案房屋于2019年9月26日的总价为300.52万元，单价为42518元/平方米。2020年5月19日，本院做出（2019）京0112民初23614号民事判决书，判决：一、被告常建华于本判决生效之日起7日内给付原告常淑萍坐落于北京市通州区中仓小区X号楼X号房屋的折价款36.39万元；二、驳回原告常淑萍的其他诉讼请求。该文书现已生效。五、关于（2019）京0112民初21939号常蕊妮与常建华合同纠纷一案的审理情况2019年7月5日，常蕊妮以合同纠纷为由将常建华诉至本院，认为常建华未履行（2010）通民初字第9870号民事调解书中载明的义务，要求：1、常建华给付涉案房屋属于常蕊妮的43.52%份额相应的房屋折价款130.78万元；2、本案诉讼费由常建华负担。本院于2020年5月19日做出（2019）京0112民初21939号民事判决书，根据（2019）京0112民初23614号案件中北方亚事公司做出的评估报告，判决常建华给付常蕊妮涉案房屋的折价款36.39万元。该判决书生效后，常蕊妮向本院申请强制执行。2020年6月23日，常某静代常建华履行了该判决书所载义务，向常蕊妮支付了执行案款36.39万元。六、常某静将涉案房屋出售给案外人何静的相关情况2020年5月25日，常某静（甲方、出售方）与案外人何静（乙方、买受方）签订了《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号WAE2005250053），约定常某静将涉案房屋出售给何静，房屋主体价款80万元、装修及设施折价款180万元。该合同第八条税费相关规定约定该房屋交易按现行法律法规确定的税种、税率缴纳，上述税费乙方全部承担。此外，该合同还就其他事项做出了约定。同日，常某静（甲方、出卖方）、何静（乙方、买受方）、北京我爱我家房地产经纪有限公司（见证方、丙方）签订了《补充协议》，该协议载明基于甲乙双方签订的《北京市存量房买卖合同》编号WAE2005250053（以下简称买卖合同）及甲乙丙三方签订的《居间服务合同》编号WAJ2005250051，现经双方协商并交由丙方见证，就甲方向乙方出售私人房产一事达成补充协议：……第三条：经甲乙双方友好协商同意，如乙方能在2020年8月15日钱筹齐全款并于甲方共同办理完上述产权的过户手续，甲方同意向乙方优惠贰万元整。即降低后本次交易的房价款为贰佰伍拾捌万元整。此外，该补充协议还就其他事项做出了约定。2020年8月12日，涉案房屋转移登记至案外人何静名下。七、本案双方诉辩焦点。庭审中，关于常建华作为本案原告主体是否适格的问题，常建华主张，虽然涉案房屋出售给案外人何静时的出卖方为常某静，但因2019年北京市第三中级人民法院撤销了常建华与常某静的房屋买卖合同、涉案房屋恢复登记至常建华名下后，常建华怕继续受骗，即用过户到常某静名下的迂回方式来暂时失去对房屋的控制，常建华之前在很多空白纸上签了自己名字，这些纸张由常蕊妮控制，涉案房屋虽登记在常某静名下，但实际所有权人系常建华，购房款也由常建华持有，故常某静并无损失，常建华才是涉案房屋差价损失的真正承受者，常建华有权作为原告提起本案之诉。关于常建华主张其损失的依据，常建华称：2020年5月25日出售涉案房屋的原因是为了偿还（2019）京0112民初23614号民事判决书及（2019）京0112民初21939号民事判决书所确定的裁判文书义务，即常建华应向常淑萍、常蕊妮支付涉案房屋的房屋折价款；仲量联行评估公司于2018年3月20日出具的《房地产估价报告书》载明涉案房屋在2016年12月15日时的市场总价为333.22万元，北方亚事公司于2019年10月11日出具的《房地产估价报告》载明涉案房屋于2019年9月26日的总价为300.52万元，而涉案房屋2020年5月25日出售时的成交价仅为260万元，存在差价损失73.22万元。常建华主张该差价损失的产生原因有：第一，因常蕊妮向常建华隐瞒了2010年调解书的内容，并哄骗常建华签订房屋买卖合同，后合同被法院撤销，导致涉案房屋两次过户、2020年出售时不再符合满五唯一的条件，发生税费损失。第二，因常蕊妮、常淑萍在涉案房屋2020年对外出售时一直阻挠，导致涉案房屋错过了最佳出售时机，疫情期间房价过低。为证明常蕊妮、常淑萍阻挠涉案房屋的出售，常建华向本院提交了照片、《重要公告》等证据，照片内容为一张贴在墙上的大字报，大字报上写有“该房屋为法律纠纷房”字样，《重要公告》为A4纸打印件，内容为：“此房屋（通州区中仓小区X号楼X层X号）于2019年1月14日立案，该房屋存在重大财产争议当中，望有意向购买该房者慎重考虑，为避免给购房者造成不必要的各项损失，本案当事人特此公告。诉讼当事人联系电话（此处省略）2019年8月”。常蕊妮对上述证据的真实性不予认可，认为《重要公告》上的电话号码是常淑萍的，但是不代表是常淑萍张贴。常淑萍对上述证据的真实性亦不予认可，认为仅凭照片及打印件无法证明常建华的证明目的。本院认为：公民的合法权益受法律保护。根据本案查明的事实，本案双方自2010年5月起，因遗产继承纠纷诉讼开始，产生了后续的几次诉讼。（2010）通民初字第9870号继承纠纷诉讼经调解双方及案外人常淑华达成一致调解协议，均约定遗产X号房屋归常建华所有，并约定了双方向案外人常淑华支付补偿款条款，但对常建华应支付给常蕊妮及常淑萍的折价款问题并未明确，而是约定由三人协商解决。上述继承诉讼过程中，常建华委托常蕊妮参加诉讼。上述继承诉讼调解书生效后，依据生效调解书涉案X号房屋过户登记至常建华名下，2016年12月15日常建华作为出卖人与常蕊妮签订了《房屋买卖合同》，约定常建华以86万元价格将X号房屋出售给常蕊妮，签约当日，常建华将房屋过户登记至常蕊妮名下。2017年11月，常建华以房屋买卖合同纠纷为由将常蕊妮起诉至本院，请求撤销其常蕊妮签订的房屋买卖合同，案件审理过程中，本院依法委托评估公司对涉案房屋于2016年12月15日的市场价值进行了评估，估值数额为333.22万元，本院于2019年1月作出（2017）京0112民初38320号民事判决，以显失公平为由，判决撤销了常建华与常蕊妮签订的房屋买卖合同，并判令常蕊妮协助将房屋过户登记至常建华名下。后常蕊妮提起的上诉被北京市第三中级人民法院驳回，涉案X号房屋于2019年6月6日过户登记至常建华名下。2019年7月，常淑萍、常蕊妮分别以合同纠纷为由，将常建华起诉至本院，要求常建华支付房屋三分之一折价款，案件审理过程中，本院委托评估公司对涉案房屋于2019年9月26日的市场价值进行了评估，估值数额为300.52万元，本院在参考评估结果的基础上，依法于2020年5月分别对两案作出判决，判决常建华分别支付常淑萍、常蕊妮房屋折价款36.39万元。2019年7月22日，常建华与常某静签署赠与合同，将涉案X号房屋赠与给常某静，并于当日办理过户登记手续，将涉案X号房屋过户登记至常某静名下。2020年5月，常某静与案外人何静签署买卖合同，将涉案X号房屋出售给何静，出售价格为260万元，并于2020年8月12日办理了房屋过户登记手续，将房屋过户登记至何静名下。常建华表示将赠与给常某静并过户至常某静名下再出售的原因，是常蕊妮守手中持有其签字的空白委托书，如果房屋继续在常建华名下，不知常蕊妮会利用空白的委托书再做出什么行为，常建华表示虽然将房屋过户至常某静名下，但其仍然是涉案房屋的实际所有人，涉案房屋出售的原因是为了以售房款向常蕊妮和常淑萍支付房屋折价款，房屋出售后其以售房款支付了常蕊妮和常淑萍的房屋折价款。继承诉讼中，常建华委托常蕊妮参加诉讼，常建华作为委托人表示其一直不知晓继承诉讼的结果，也不知晓房屋过户至名下和其应当支付常蕊妮和常淑萍房屋折价款的事实，直至2016年11月常蕊妮才告知案件审理结果及房屋过户至其名下的事实，本院认为，即使常蕊妮未及时将案件处理结果告知常建华，常建华作为继承诉讼的权利人之一，也应当及时了解案件进展和结果，并依法履行生效判决确定的义务，且自法律规定的送达制度而言，法院依法向常建华的诉讼代理人常蕊妮送达法律文书即视为常建华收到了法律文书，法律文书依法对常建华发生法律效力，常建华作为权利人漠视自己的权利，对案件处理结果不闻不问的行为属于对其自身权利的漠视，其自身应当对其漠视自身权利的行为承担相应法律后果，其将责任完全归咎于常蕊妮未及时告知的做法不妥。2016年10月常建华与常蕊妮签订的买卖合同虽然被法院依法撤销，但应当注意到，签署合同及过户均系常建华自愿的行为，是常建华与常蕊妮合意的结果，常建华将合同被撤销产生的房屋重新过户、导致最终出售时不符合满五唯一的条件的后果和责任完全归咎于常蕊妮的主张，难以成立。常建华表示出售涉案房屋的原因是为了支付常蕊妮和常淑萍房屋折价款，但本院认为，出售涉案房屋并非系常建华支付常蕊妮和常淑萍房屋折价款的唯一方式，且房地产市场经常处于波动状态，价格涨跌受多种因素影响，2016年12月15日的市场价值与2020年5月25日的市场价值不同实属正常现象，当事人在处置房屋时对此亦应当明知，且继承诉讼中如果常建华没有支付房屋折价款的能力，完全可以将涉案房屋让渡给其他有能力支付房屋折价款能力的继承人，常建华选择了房屋归其所有、向其他人支付房屋折价款的方式，即表明其自认为有能力向他人支付房屋折价款的能力，其作为完全民事行为能力人，应当对其以出售房屋的价款支付房屋折价款的行为及其选择售房时机等承担相应的法律后果。关于常建华所述常蕊妮、常淑萍在涉案房屋2020年对外出售时一直阻挠，导致涉案房屋错过了最佳出售时机，疫情期间房价过低导致损失的主张，因其并未提供充分有效的证据证明其上述主张，且如前所述，出售涉案房屋并非支付房屋折价款的唯一方式，因此常建华的该项主张依据不足，本院不予支持。综上所述，本案中常建华要求二被告承担2016年12月15日评估估值333.22万元与涉案房屋2020年5月25日成交价260万元之间的差价损失73.22万元的主张，无事实及法律依据，本院对此不予支持。本院依照《中华人民共和国民法总则》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告常建华的诉讼请求。案件受理费5561元，由原告常建华负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 王新东二〇二〇年十二月三十日法官助理 李亚欣书 记 员 杨 晨