河南省洛阳市西工区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0303民初6863号原告：郝静，女，1951年10月3日出生，汉族，户籍地：洛阳市涧西区，现住湖北省武汉市武昌区。原告：曲春朋，男，1952年7月1日出生，汉族，户籍地：洛阳市涧西区，现住湖北省武汉市武昌区。二原告共同委托诉讼代理人：党延珍，河南星眸律师事务所执业律师。被告：郭志强，男，1974年3月4日出生，汉族，户籍地：河南省汝阳县，现住洛阳市涧西区。委托诉讼代理人：李瑞、刘建伟，河南万基律师事务所执业律师。原告郝静、曲春朋诉被告郭志强合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曲春朋及其与郝静的共同委托诉讼代理人党延珍，被告郭志强及其委托诉讼代理人李瑞、刘建伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郝静、曲春朋向本院提出诉讼请求：1.依法确认2000年2月28日《售房合同书》、2002年2月5日《售房协议书》无效；2.本案受理费由郭志强承担。事实与理由：郝静、曲春朋系夫妻关系。上世纪八九十年代曲春朋在原××洛北乡开办集体企业，被西下池村特聘为技术人员，村里为解决曲春朋的居住问题，同意曲春朋申请使用集体土地建房，经政府部门批准，1986年郝静、曲春朋在西下池村建成100多平方米的房子，1992年又在原房基础上加盖了三层半，合计面积500余平方米。1992年原洛阳市郊区人民政府为曲春朋颁发集体土地使用证，土地证载明土地坐落勇前街，土地使用权面积125.7平方米，地号06-09-205。2018年年底郝静得知，曲春朋擅自与郭志强签订了房屋买卖协议，房款没有付清，双方也没有办理过户登记。2020年7月郝静获悉2018年7月12日郭志强以所有权人的名义，分别与西下池村民委员会、洛阳市西工区人民政府、洛阳市西工区人民政府洛北街道办事处签订《西下池棚户区改造拆迁补偿安置协议书》，与西下池村民委员会签订《西下池村（棚户区）拆迁补偿安置补充协议》等协议。郝静向法院起诉，请求确认上述协议无效。庭审中，郭志强提交了2000年2月28日《售房合同书》及2002年2月5日《售房协议书》，经曲春朋审核，2000年2月28日的售房协议，曲春朋并没有参与签订。2002年2月5日《售房协议书》系双方签订。郭志强不是西下池村村民，合同签订时，曲春朋并不知道郭志强不能成为受让人，且售房协议没有获得共有人郝静的同意，总之，所有的房屋买卖协议均无效。郭志强辩称，一、郭志强与曲春朋之间的房屋买卖关系成立，双方于2000年2月28日签订的《售房合同书》，2002年2月5日签订的《售房协议书》合法有效。本案郭志强与曲春朋都具有完全民事行为能力，原西下池房屋《村镇房屋所有权证》、《集体土地建设用地使用证》登记的权利人均为曲春朋个人，双方对房屋买卖达成一致意见，并于2000年2月28日签订的《售房合同书》、2002年2月5日签订的《售房协议书》，约定了房屋价款、房屋四界、付款以及过户手续承担等相关事项。签订的《售房合同书》、《售房协议书》是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的规定，因此郭志强与曲春朋之间的房屋买卖关系成立，双方签订的《售房合同书》、《售房协议书》合法有效。二、曲春朋、郭志强均是集体经济组织招聘的技术人员，均符合《河南省农村宅基地用地管理办法》第八条第三项规定，有权申请宅基用地。《河南省农村宅基地用地管理办法》第八条第三项规定，具备下列条件之一的，可以申请宅基地用地：“（三）集体经济组织招聘的技术人员要求在当地落户的；”。曲春朋系洛阳市涧西区城镇户口，九十年代是西下池特聘的技术人员。郭志强系汝阳县农村户口，九十年代起就是原××洛北乡开办的集体企业的骨干技术人员，所以，曲春朋、郭志强均是集体经济组织招聘的技术人员，均符合《河南省农村宅基地用地管理办法》第八条第三项规定有权申请宅基地用地。三、2000年2月28日签订《售房合同书》后，郭志强依据《河南省农村宅基地用地管理办法》第八条第三项规定，经洛阳市郊区人民政府批准同意，于2000年5月份取得了洛阳市郊区土地管理局颁发的《集体土地建设用地使用证》，故郭志强对原西下池宅基地使用权自登记之日起已经发生了法律效力。根据法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生法律效力，郭志强对原西下池宅基地使用权自登记之日起已经发生法律效力。四、郭志强已经付清全部购房款19万元，并实际占有、使用该房屋至房屋被拆迁前。郭志强与曲春朋已经按照《售房合同书》、《售房协议书》约定实际履行完毕。2000年2月28日《售房合同书》签订后，郭志强于2000年5月取得了《集体土地建设用地使用证》。郭志强按照《售房协议书》约定交付了全部房款19万元。2004年1月19日，曲春朋向郭志强出具证明，“郭志强购买西下池曲春朋所盖四层楼房，作价19万元，购房款到2004年1月19日房款已经全部付清，该房屋产权全部归郭志强所有”。郭志强自2000年2月28日签订《售房合同书》后实际居住在原西下池房屋至房屋被拆迁前。郭志强在2003年花费几十万元对房屋进行了改造装修。五、2002年签订《售房协议书》仅是对2000年2月28日《售房合同书》的再次确认。《售房合同书》、《售房协议书》对郭志强、曲春朋具有同等法律效力。2000年2月28日《售房合同书》签订后，郭志强于2000年5月已经取得了《集体土地建设用地使用证》，至今已经超过20年。曲春朋、郝静于2020年10月13日提出诉讼超过法定最长诉讼时效，应当依法予以驳回。《民法通则》第137条规定，“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。”二十年申请期限的起算点是“权利被侵害之日起”，该期限为不变期间。本案中，曲春朋与郭志强于2000年2月28日签订《售房合同书》后，郭志强于2000年5月已经取得了《集体土地建设用地使用证》，至今已经超过20年。曲春朋、郝静于2020年10月13日提出的诉讼已经超过法定最长诉讼时效，应当依法予以驳回。六、洛阳市西工区洛北乡西下池村民委员会与洛阳市西工区人民政府认可郭志强持有的《集体土地建设用地使用证》，故洛阳市西工区洛北乡西下池村民委员会与郭志强签订《西下池村（棚户区）拆迁补偿安置补充协议》，洛阳市西工区洛北乡西下池村民委员会、洛阳市西工区人民政府与郭志强签订《西下池棚户区改造拆迁补偿安置协议书》，并将拆迁安置房交付给郭志强占有、使用。郭志强于2000年5月已经取得了《集体土地建设用地使用证》，且一直占有、居住在涉案原西下池房屋内至房屋拆迁前，洛阳市西工区洛北乡西下池村民委员会对此是明知且认可的，故2018年涉案原西下池房屋被拆迁时，洛阳市西工区洛北乡西下池村民委员会直接与郭志强签订《西下池村（棚户区）拆迁补偿安置补充协议》，洛阳市西工区洛北乡西下池村民委员会、洛阳市西工区人民政府与郭志强签订《西下池棚户区改造拆迁补偿安置协议书》，并将拆迁安置房屋交付给郭志强占有、使用。七、涉案洛郊集建（土06）字第000378号集体土地建设用地使用权证记载的2018年西下池房屋因拆迁已经全部灭失，不复存在。《物权法》第30条规定，“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实成就时发生法律效力。”涉案房屋已经被拆除，那么物权也随之消灭。郝静、曲春朋无权主张就原涉案西下池房屋享有所有权。八、郝静对曲春朋将原西下池房屋转让给郭志强，郭志强取得《集体土地建设用地使用证》是明知的，且长达20余年的时间内从未要求过确认合同效力、郭志强腾退房屋，所以郝静对曲春朋、郭志强房屋买卖合同合法有效，郭志强受让房屋以及取得房屋所有权事实是予以认可的。郭志强与曲春朋系朋友关系，郝静作为曲春朋的媳妇，对曲春朋将原西下池房屋转让给郭志强是明知的，在郭志强入住后，曲春朋与郝静还多次到郭志强原西下池房屋内吃饭、聚会。退一步讲，即便郝静不知道曲春朋转让，也无权要求追回房屋。最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）第十一条规定，“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理了产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。”本案中，《售房合同书》签订后，郭志强善意购买，按当时市场价付清全部购房款19万元，已经办理了产权登记手续并取得了《集体土地建设用地使用证》，且郭志强自2000年已经实际占有、使用该房屋至房屋被拆迁前，郝静无权以夫妻共同财产、不知道曲春朋转让为由要求确认《售房合同书》、《售房协议书》无效。综上所述，应当依法驳回郝静、曲春朋对郭志强的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:郝静、曲春朋系夫妻关系，二人于1977年2月登记结婚。2000年2月28日，卖方曲春朋（甲方）与买方郭志强（乙方）签订《售房合同书》一份，载明，乙方购买甲方位于洛阳市九都路西下池四区三号自建4层住宅楼一栋（含与住宅楼相关的固定设施），全部建筑面积为424平方米，宅基地面积为125.7平方米，以房屋产权证与土地使用证为准。房屋所有权证号为洛郊房产字第××号，土地使用权证号为洛郊集建（土06）字第000378号。房屋买卖价格为总金额19万元整。本合同签订之日起10日内，乙方一次性付清房款。甲方自收到乙方全部房款之日起，该房屋所涉及的物权均归乙方所享有，双方均不得反悔，甲方协助乙方完成房屋过户手续或公证手续，因此产生的费用由乙方自行承担。在房屋过户手续未办完之前，乙方享有对该房屋支配、处分、收益等全部权利，甲方或其他任何人不得干涉。2002年2月5日，曲春朋（甲方）与郭志强（乙方）签订售房协议书一份，载明，甲乙双方达成如下协议：一、乙方购买甲方位于西下池自建4层住宅楼一栋（含与住宅楼相关的固定设施）及该房屋占用范围内的土地使用权，协议价19万元整；二、乙方交甲方现金8万元整，余款部分从每年分红款中逐步扣除，每年从分红款中扣除70%-80%；三、从收到乙方第一笔8万元款之日起，房屋所有权就归乙方所有，双方均不得反悔，在乙方未交清全部房款之前，甲方可对房租享有债权金额相对应的收益权。四、甲方协助乙方完成房屋过户手续或公证手续，但乙方支付全部税费及相关费用。在房屋过户手续未办完之前，不影响乙方的房屋完整所有权，乙方对房屋与房屋相关部件有完全的责任与权力。五、乙方委托甲方保管房屋证件：1.土地证；2.房屋所有权证；3.准建证；乙方保留复印件。六、甲方已收乙方8万元整。2003年1月26日，曲春朋出具收条一张，载明，今收到郭志强付西下池房屋第二笔购房款8万元整。2004年1月19日，曲春朋出具证明一张，载明，郭志强购买西下池曲春朋所盖四层楼房，作价19万元，购房款到2004年1月19日已全部付清，该房产权全部归郭志强所有。2018年7月12日，郭志强与西工区洛北乡西下池村民委员会、洛阳市西工区人民政府、洛阳市西工区人民政府洛北街道办事处签订《西下池棚户区改造拆迁补偿安置协议书》，就郭志强所有的位于西下池的房屋拆迁补偿事宜达成协议。现该房屋已被拆除。本院认为，当事人对自己提出的主张有责任提供证据。本案中，曲春朋对2000年2月28日《售房合同书》上其本人的签名予以认可，但表示未参与该合同的签订，证据不足，理由不充分，曲春朋作为完全民事行为能力人，应当对其在售房合同书上签名的行为承担相应的法律责任。曲春朋于2004年1月19日出具证明称郭志强的购房款已全部付清，现其又诉称房款未付清的意见本院不予采信，其庭审时提交的入股款收据与本案并非同一法律关系，双方如有股权纠纷应另行解决。因此，本院依法确认曲春朋与郭志强于2000年2月28日签订的《售房合同书》、于2002年2月5日签订的《售房协议书》是双方当事人真实意思表示，且已实际履行完毕。农村宅基地属于集体所有。本案中，曲春朋于2000年、2002年与郭志强签订售房合同，将其宅基地上的房屋转让给郭志强所有，该宅基地所属的集体经济组织即洛北乡西下池村民委员会及洛阳市西工区人民政府、洛阳市西工区人民政府洛北街道办事处于2018年7月与郭志强签订拆迁补偿安置协议，对郭志强的权利人身份已予以认可。现郝静、曲春朋以郭志强并非该集体经济组织成员，无权受让房屋为由要求确认买卖合同无效的理由不能成立，对其该主张，本院不予支持。曲春朋于2000年、2002年与郭志强签订房屋买卖合同后即将房屋交付郭志强占有、使用至2018年房屋被拆迁，洛北乡西下池村民委员会及洛阳市西工区人民政府已对郭志强的权利人身份予以确认，且郭志强已向曲春朋支付了合理的对价，属善意取得该房屋，现郝静以对该售房行为不知情为由要求确认合同无效的理由不能成立，对其诉求，本院不予支持。综上，郝静、曲春朋的诉讼理由证据不足，理由不充分，本院对其诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回郝静、曲春朋的诉讼请求。案件受理费减半收取计8124元，由郝静、曲春朋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  文艳霞二〇二〇年十二月八日书记员  刘 馨