四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川05民终1975号 上诉人（原审原告、反诉被告）：罗英，女，1978年6月14日出生，汉族，住四川省叙永县。 委托诉讼代理人：卢湛，四川鼎正律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：上海围乐文化传播有限公司泸州分公司，住所地四川自贸区川南临港片区龙马大道一段********，统一社会信用代码：91510504MA6BEXD31F。 负责人：徐国英。 委托诉讼代理人：梁雨婷，四川辞鉴律师事务所律师。 上诉人罗英因与被上诉人上海围乐文化传播有限公司泸州分公司（以下简称围乐公司）租赁合同纠纷一案，不服四川省泸州市龙马潭区人民法院（2020）川0504民初1478号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭对本案进行审理，上诉人罗英及其委托诉讼代理人卢湛，被上诉人围乐公司委托诉讼代理人梁雨婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人罗英的上诉请求：1.依法撤销一审法院判决，判决由被上诉人向其赔偿装修损失568583元、补偿拆迁搬运费18000元，共计586583元；3.判决被上诉人返还上诉人租赁押金、物业费、垃圾清理、监控拆装费共计30550元；4。本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实有误。被上诉人围乐公司在租赁合同履行期间存在严重违约行为，出租店铺消防验收不合格，被有关部门勒令停业整顿长达7个月，严重影响上诉人的正常经营活动。其间又无故对上诉人承租店铺采取锁门、停电等措施致使上诉人无法继续经营活动，造成重大损失。请求二审法院在查明案件事实的基础上依法支持上诉人的上诉请求。 被上诉人围乐公司辩称：上诉人罗英在双方租赁合同履行期间逾期未缴纳综合管理费等费用达到15日以上，根据双方合同约定，被上诉人享有单方合同解除权。出租门市虽因消防验收问题整顿停业也只是延缓了合同目的的实现，并未对上诉人的经营活动造成实际影响更不存在锁门、停电一说。上诉人的损失是其自行撤场造成，与被上诉人无关。因此，一审法院认定事实清楚，证据充分，程序合法。请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。 罗英向一审法院起诉请求：1.依法解除《楷模汇商业用房租赁合同》；2.判决围乐公司向自己赔偿装修损失568583元、补偿拆迁搬运费18000元，共计586583元；3.判决围乐公司向自己返还租赁押金、物业费、垃圾清理、监控拆装费共计30550元；4.诉讼费用由围乐公司承担。 围乐公司向一审法院提出反诉请求：1.判令罗英支付围乐公司2018年8月1日至2019年2月28日的房屋使用费122876元，2019年4月30日至2019年10月31日期间的租金24575元（扣除免租期后实际只有1个月），综合管理费10842元，违约金47487.9元，合计205780.9元；2.反诉案件受理费由罗英承担。 一审法院认定事实：2018年4月24日，案外人泸州楷模汇商业管理有限公司（甲方）与罗英（乙方）签订《楷模汇商业用房租赁合同》，约定：罗英租赁泸州市龙马大道一段7号3幢1层101号一层1B-2、1B-3号商业用房用于经营超市类等，面积361.4平方米；租赁期限自商场整体开业前一个月起至6年后止，租赁期限包含免租装修期1个月，免租期6个月，分1次计算，具体免租时间为：第一次免租期自商场整体开业前一个月起至7个月后止；租金从商场整体开业前一个月起计付，租金自第三年开始递增，每年递增5%，第一年租金68元/平方米/月，月租金为24575元，租金按季度支付，上一季度期满前5日付清下季度租金，每逾1日，按未付款项的千分之一支付滞纳金，逾期达15日甲方有权停止供水电等及停止提供相关服务，逾期达30日甲方有权立即解除合同，采取封锁租赁商业用房等一切可行之措施，终止乙方使用，并单方收回乙方所租商业用房另行出租，由此造成的一切责任和损失均由乙方自行承担；租赁押金为前一个月租金（24575元），承租方在签订合同时一次性付清。同时约定，乙方同意将所承租商业用房涉及的公共设施、设备、公用部分交由甲方统一综合管理，乙方应缴纳的物业管理费计算标准为每月每平方米2元按建筑面积计算。在本合同租赁期内，如出现拖欠水电气费、租金、物业管理费、公摊费用、税费等各类费用超过15日的情形，甲方有权解除本合同，收回租赁物，租赁押金不退还，还约定本合同期满终止或因乙方原因导致甲方解除合同时，租赁商业用房的装修装饰无偿归甲方所有，乙方不得擅自拆除破坏，如乙方擅自撤场或逾期15日内未接房的构成根本性违约，甲方有权解除合同，并按乙方实际已使用的期限收取租金，租赁押金不退还。2018年10月31日，泸州楷模汇商业管理有限公司、罗英、围乐公司三方签订《补充协议》，约定原泸州楷模汇商业管理有限公司的合同权利与义务均转让与围乐公司承受。 合同签订后，罗英对案涉商铺进行了装修，2018年8月18日，案涉商场开始整体营业。2018年9月27日，泸州市龙马潭区市场建设领导组办公室向泸州楷模汇商业管理有限公司发出泸龙市建办[2018]1号《泸州市龙马潭区市场建设领导组办公室关于责令泸州楷模汇商业管理有限公司泸州楷模汇商业综合体项目停业整改的通知》，通知载明泸州楷模汇商业管理有限公司消防设施设备未经职能部门验收，故责令泸州楷模汇项目停业整改，整改完毕并经消防部门验收合格后，报经泸州市龙马潭区市场建设领导组办公室审查同意，方可恢复经营。经整改后，泸州市公安消防支队于2019年4月30日出具了泸市公消验字[2019]第0027号《建设工程消防验收意见书》，载明：“一、该工程所存在的问题已整改完毕，综合评定该工程消防验收合格……” 2019年3月1日，罗英向围乐公司发送《关于解除的通知》，称围乐公司存在不诚信行为，且消防未验收合格，存在严重安全隐患，整改过程中严重影响经营，致使其达不到合同目的，故要求解除合同，并要求赔偿装修费、押金、拆迁搬运费共计613113元。2019年3月5日，罗英向本院起诉，要求解除《楷模汇商业用房租赁合同》并赔偿损失。在该次诉讼中，围乐公司于2019年7月13日向罗英发出《告知函》，称双方就解除《租赁合同》一事已达成一致，但因罗英未按约到围乐公司解除合同，故致函罗英在三日内到公司办理解除合同事宜，并将租赁房屋内的物品搬离，以及将租赁房屋配套设施、物品移交给围乐公司；2019年8月6日，围乐公司又向罗英发送《解除合同通知函》，要求罗英在收到该通知五日内缴纳2019年2月18日至2019年8月17日期间的租金147450元、综合管理费4336.8元，共计151786.8元，如在期限内未缴纳上述费用，围乐公司将按照《商业用房租赁合同》约定，解除与罗英签订的《商业用房租赁合同》，并追究违约责任；2019年8月26日，围乐公司又向罗英发出《解除合同通知书》，载明：“我公司于2019年8月6日向你送达《通知函》，限你于5日内缴纳租金等费用，现时间已至，你仍未缴纳，我公司现根据合同约定通知你，于本《通知书》送达之日解除合同……”。 2019年9月5日，罗英向红星派出所报案称有人打开她的租赁房屋进行装修，次日，红星派出所主持调解罗英与案外人陈位之间的纠纷，出具了龙马潭区公安分局治安调解协议书，载明：“2019年9月6日16时许，罗英与龙马潭区楷模汇商城存在合同纠纷，今日到龙马潭区××商城××号铺与新铺主陈位发生争吵，后罗英将龙马潭区××商城××号铺正在装修中使用的隔板损坏……”。 2019年9月16日，罗英就《解除合同通知书》向围乐公司回函，称其在未收到围乐公司解除合同通知书前，围乐公司就将其承租的店铺转让给他人并进行了装修，已构成违约，故围乐公司无权要求罗英支付水电气费、租金、物业管理费等各项费用。庭审中，围乐公司对其将罗英承租的房屋在2019年9月出租给案外人陈位的事实予以认可，罗英陈述其在2019年2月便已搬离涉案商场。 还查明，2018年4月23日，罗英向泸州楷模汇商业管理有限公司缴纳了租赁押金24575元；2018年7月9日，罗英向围乐公司缴纳了垃圾清运费1807元；2018年12月，罗英向围乐公司缴纳了物业费（综合管理费）2168.4元；2019年3月7日，罗英向泸州上乘科技有限公司缴纳了监控拆装费2000元。 庭审中，罗英、围乐公司均一致同意解除双方于2018年4月24日签订的《楷模汇商业用房租赁合同》，均认可合同解除日期为2019年9月15日。 一审法院认为，双方当事人签订的《楷模汇商业用房租赁合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效。而双方在履约过程中，均有解除合同的意思表示并先后向对方发送了解除合同通知，且在庭审中均一致认可解除合同的时间为2019年9月15日，对此一审法院依法予以确认。对双方的其他诉讼请求，一审法院评述如下： 一、罗英的诉讼请求。 1.关于装修损失及拆迁搬运费、监控拆装费。因罗英拖欠综合管理费15天以上，围乐公司以此行使合同约定解除权，故罗英对合同解除存在过错，即便如罗英所述，涉案商场因消防整改给其营业造成了影响，但涉案商场于2019年4月30日便已通过了消防验收，影响商场正常营业的障碍因素已消除，罗英既已投入资金装修，且在剩余租期还有五年的情况下，其理应继续履行合同，而罗英却自行放弃经营，应当对其投入的装修费用、经营成本有充分地考虑并承担相应的商业风险；虽然围乐公司于2019年9月将案涉门市租给了案外人，但这是基于罗英在2019年2月便已搬离商场，并于2019年3月1日向围乐公司发送了解除合同通知书的情况下，围乐公司为减少双方损失而采取的行为，且依照双方合同第六条第10款：“本合同期满终止或因乙方原因导致甲方解除合同时，租赁商业用房的装修装饰无偿归甲方所有，乙方不得擅自拆除破坏……”的约定，对罗英主张的装修费用及拆迁搬运费一审法院依法不予支持。对监控拆装费，因罗英是交给的泸州上乘科技有限公司，围乐公司并无返还义务，一审法院依法不予支持。 2.关于已支付的租赁押金、垃圾清运费、物业费（综合管理费）。 根据双方合同第七条第4款约定：“乙方擅自撤场或逾期15日内未接房的构成根本性违约，甲方有权解除合同，并按乙方实际已使用的期限收取租金，租赁押金不退还……”，因罗英于2019年2月擅自撤场，未与围乐公司办理交接手续以及结清各项费用，按前述合同约定，对罗英主张的退还租赁押金的诉讼请求，一审法院依法不予支持。鉴于罗英在经营期间实际接受了围乐公司提供的垃圾清运服务，故其要求返还垃圾清运费的诉求一审法院依法不予支持。对于物业费（综合管理费），因涉案商场于2019年4月30日才通过消防验收，故围乐公司应当退还罗英缴纳的第一季度的物业费（综合管理费）2168.4元。 二、关于围乐公司的诉讼请求。 因涉案商场于2019年4月30日才通过消防验收，故对其主张的此前的房屋使用费及综合管理费一审法院依法不予支持；对于2019年4月30日后的租金，依照双方关于免租期从商场整体开业前一个月起至七个月后止的约定，免租期应从2019年3月30日（通过消防验收前一个月）起计算，而双方已确认合同于2019年9月15日解除，故对罗英请求的租金因在免租期内一审法院依法不予支持；至于罗英主张的违约金，综合双方的履约情况及过错程度，一审法院依法不予支持；对于2019年4月30日后的综合管理费，因围乐公司未实际占有使用涉案房屋，一审法院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、解除罗英与上海围乐文化传播有限公司泸州分公司于2018年4月24日签订的《楷模汇商业用房租赁合同》，解除日期为2019年9月15日；二、上海围乐文化传播有限公司泸州分公司于判决生效之日退还罗英物业费（综合管理费）2168.4元；三、驳回罗英、上海围乐文化传播有限公司泸州分公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费10031元，由罗英承担；反诉案件受理费3337元，由围乐公司承担。 二审期间，本院查明以下事实：2018年1月26日，罗英与苏州绿叶日用品有限公司（以下简称绿叶公司）签订《中心店特许加盟合同》及《中心店特许加盟补充协议》。按照合同双方的约定，绿叶公司代表罗英将加盟店装饰装修工程委托苏州绿叶房地产经纪有限公司对外签订装饰装修合同。随后苏州绿叶房地产经纪有限公司以泸州市龙马潭区众泽家具日用品经营部（甲方）的名义与杭州诸程装饰工程有限公司（乙方）签订了建筑装饰工程施工合同，施工地点为罗英所承租案涉门市，工期为2018年7月7日至2018年7月31日止，合同约定全部费用为495000元。2018年6月26日，罗英通过中国建设银行手机银行向苏州绿叶房地产经纪有限公司转账495000元，苏州绿叶房地产经纪有限公司于2018年8月21日出具了该款项的增值税发票。另外，2018年7月4日罗英（甲方）与案外人罗开泉（乙方）签订了《装修协议》，双方约定装修工程价格为73538元，工期为2018年7月4日至2018年8月13日。案外人罗开泉分别于2018年7月4日、2018年8月16日、2019年3月8日出具了三张手书收条，收款名目分别为装修款73538元、拆迁搬运费18000元。上述事实有《中心店特许加盟合同》及《中心店特许加盟补充协议》、中国建设银行手机转账回单、《装修协议》、收条等证据在案佐证，并经庭审质证，本案依法予以确认。围乐公司未向本院提交新证据。本院二审查明的其余案件事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，综合一、二审已经查明的案件事实及双方当事人在本案中诉辩情况，双方当事人对本案租赁合同关系解除均无异议。现双方在本案中的争议焦点是：1.上诉人罗英及被上诉人围乐公司在双方租赁合同关系存续期间是否存在违约行为；2.被上诉人围乐公司是否应当向上诉人罗英赔偿装修损失568583元、补偿拆迁搬运费18000元，返还租赁押金、物业费、垃圾清理、监控拆装费共计30550元等其余损失。本案针对上述争议焦点做如下评述：一审法院认为因罗英先行拖欠围乐公司综合管理费达15日以上，围乐公司因此行使合同约定解除权。罗英因自身违约行为导致租赁合同解除。且在租赁合同尚有5年履行期的情况下自行放弃经营并搬离承租门市故而应自行承担所有费用损失。本院结合查明事实认为，罗英与围乐公司签订案涉租赁合同时，双方对进场装修、商场整体开业营运、免租优惠条件等均有明确约定，罗英按照合同约定期限完成承租门市装修并按期开业经营，并交纳除门市租金(免租期内)以外各种费用自至2019年2月18日（费用交纳至2019年2月18日）。围乐公司自2018年8月18日整体开业后仅一个月时间就因商场消防设施整改问题被相关职能部门勒令停业整改，直至2019年4月30日方才完成整改验收合格，整改时间长达7个月。本院认为罗英自双方租赁合同关系成立起至2019年2月18日搬离期间不存在导致租赁合同解除的违约行为，直至罗英向原审法院起诉要求解除租赁合同时，围乐公司也尚未完成消防安全整改验收。故围乐公司向罗英提供存在消防安全隐患需停业整改的门市属于合同标的存在重大瑕疵的违约行为。罗英起诉解除合同后未及时与围乐公司办理退房交接手续，对其余装修设施设备未予及时拆离以减损，也应对装饰装修损失承担相应的责任。在罗英不能就装修装饰的残值提供相应的证据予以证明的前提下，围乐公司又已将该门市另租他人，客观上不再具备鉴定评估装修残值的条件。本院综合租赁合同剩余期限、合同双方当事人的违约情形及各自的过错程度、装饰装修初期投入以及后期罗英搬离拆迁时对装饰装修存在的破坏性等因素，酌情认定围乐公司就本案罗英的装饰装修及其他各项损失承担20万元的赔偿责任。综上所述，一审判决认定事实部分有误，判决结果部分不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百一十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持四川省泸州市龙马潭区人民法院（2020）川0504民初1478号民事判决书第一项“解除罗英与上海围乐文化传播有限公司泸州分公司于2018年4月24日签订的《楷模汇商业用房租赁合同》，解除日期为2019年9月15日”、第二项“上海围乐文化传播有限公司泸州分公司于判决生效之日退还罗英物业费（综合管理费）2168.4元”； 二、撤销四川省泸州市龙马潭区人民法院（2020）川0504民初1478号民事判决书第三项“驳回罗英、上海围乐文化传播有限公司泸州分公司的其他诉讼请求”； 三、上海围乐文化传播有限公司泸州分公司在本判决生效十日起十五日内赔偿罗英装饰装修损失及其他各项费用损失200000元； 四、驳回罗英、上海围乐文化传播有限公司泸州分公司的其他诉讼请求。 一审案件本诉受理费9972元，由罗英负担5672元，由上海围乐文化传播有限公司泸州分公司负担4300元；反诉案件受理费4387元，由上海围乐文化传播有限公司泸州分公司负担。二审案件受理费9972元，由由罗英负担5672元，由上海围乐文化传播有限公司泸州分公司负担4300元。 本判决为终审判决。 审判长  蒲卫东 审判员  胡 艳 审判员  刘 静 二〇二〇年十二月二十五日 书记员  银 宇