湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0121民初11143号原告（反诉被告）：窦志红，女，1977年12月29日出生，汉族，住湖南省沅江市。委托诉讼代理人：张宇，湖南楚文律师事务所律师。委托诉讼代理人：周浪舟，湖南楚文律师事务所律师。被告（反诉原告）：文敏，女，汉族，1963年10月10日出生，住湖南省长沙县。委托诉讼代理人：张婷，湖南为君律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘皓然，湖南为君律师事务所律师。第三人（本诉第三人、反诉第三人）：湖南富亮洗涤有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区马坡岭街道西龙村三组邹强私房。法定代表人：窦志红，系公司总经理。委托诉讼代理人：张宇，湖南楚文律师事务所律师。委托诉讼代理人：周浪舟，湖南楚文律师事务所律师。第三人（本诉第三人、反诉第三人）：何江付，男1975年5月29日出生，汉族，住湖南省桂阳县。本诉原告窦志红（反诉被告）与本诉被告文敏（反诉原告）、本诉第三人何江付（反诉第三人）、本诉第三人湖南富亮洗涤有限公司（反诉第三人）租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月23日立案受理后，于2020年5月19日作出（2020）湘0121民初2479号民事判决书。本诉原告窦志红（反诉被告）不服，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。湖南省长沙市中级人民法院于2020年8月24日作出（2020）湘01民终9446号民事裁定书，裁定撤销原判决，发回重审。本院于2020年10月12日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。本诉原告窦志红请求判令：1、被告履行2017年11月11日签订的《湖南富亮洗涤有限公司租赁合同》第7条合同义务，协助并配合原告向长沙市生态环保局申请办理湖南富亮洗涤有限公司环保许可手续（即向长沙市环保局出具并提供场地使用权转让或租赁证明，并同意窦志红、何江付在此场地向长沙市环保局申请办理湖南富亮洗涤有限公司的环保许可等行政许可证件的证明）；2、被告承担本案全部诉讼费用。后窦志红当庭变更诉讼请求为：1、确认2017年11月11日签订的《湖南富亮洗涤有限公司租赁合同》无效；2、如法院认为合同有效，则被告履行该合同第7条的合同义务，协助并配合原告向长沙市生态环保局申请办理湖南富亮洗涤有限公司环保许可手续（即向长沙市环保局出具并提供场地使用权转让或租赁证明，并同意窦志红、何江付在此场地向长沙市环保局申请办理湖南富亮洗涤有限公司的环保许可等行政许可证件的证明）。本诉被告文敏答辩要点：1、《湖南富亮洗涤有限公司租赁合同》合法、有效。2004年9月1日原麻塘村将其集体拥有的56亩土地租给陈泽民用于长沙县××镇××洲科技示范养殖场经营，后经江背镇政府审核后，东塘组（原麻塘村）同意陈泽明将土地转租给湖南富亮洗涤有限公司使用，且文敏与陈泽民系夫妻关系，文敏可基于日常家事代理权与窦志红签署租赁合同；租赁合同系村、组的意思表示，同时也是原、被告合同的真实目的，无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，案涉土地已转为建设用地，可以出租用于非农建设；即使建设用地用途改变，应当走报批流程，但未报批不影响租赁合同效力；综上双方签订的《湖南富亮洗涤有限公司租赁合同》合法、有效。2、综合原告提交的证据来看，被告从未拒绝配合办理相关手续，根据双方签订的《湖南富亮洗涤有限公司租赁合同》第4条可知，原告应当于2018年5月1日前一次性支付被告剩余租金16万，但原告并未依合同约定履行，而是在被告多次催促下才支付部分租金，仍未足额支付。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，被告享有顺序履行抗辩权。原告于2018年5月1日前未支付剩余土地使用权租金，被告有权拒绝配合办理相关手续，故原告要求被告履行配合义务没有事实和法律依据。综上请求法院驳回原告的诉讼请求。本诉第三人湖南富亮洗涤有限公司陈述：同意原告窦志红的意见。本诉第三人何江付陈述：同意原告窦志红的意见。反诉原告文敏请求判令：1、确认反诉原告和反诉被告签订的《湖南富亮洗涤有限公司租赁合同》已经解除；2、反诉被告支付反诉原告土地租赁金102700元，并按年利率6%的标准支付自2018年5月2日起至实际清偿日止的资金占用利息（其中从2018年5月2日至2020年4月17日止的利息为12739.94元）；3、反诉被告在合同解除后30日内拆除地上设备，恢复租赁土地原状；4、反诉被告承担本案全部诉讼费用。后文敏当庭变更诉讼请求：1、第2项变更为支付租金92000元，并支付资金占用期间的利息；2、第3项变更为将租赁合同中围墙范围内的污水处理设备以及原告自行建立的厂房拆除；增加诉讼请求为：原告要支付自2020年5月15日起至实际搬走之日止的土地占用费。反诉被告窦志红答辩要点：1、租赁合同无效；2、窦志红已全面履行了支付土地房屋租金的合同义务。反诉第三人何江付陈述意见与本诉意见一致。反诉第三人湖南富亮洗涤有限公司陈述意见与本诉意见一致。查明的事实经审理查明，本院确认如下法律事实：1、2015年4月29日长沙县××镇××洲科技示范养殖场（甲方）与湖南富亮洗涤有限公司（乙方）签订了《厂房转让协议》，载明：一、厂房现状及出让厂房的情况：1、甲方现有的坐落在福田村，东至五福村、西至东坦队、南至坦塘队、北至五福村，已（以）现有围墙为准；2、甲方将现有南北厂区中线以南的共8栋厂房（含食堂）、杂房等地上附着物，及相关土地使用权（约18亩左右）转让给乙方，具体为：东至五福村、西至现厂区中线、南至坦塘队、北至五福村，东、南、北向以现有围墙为准；3、甲方保证：①甲方对转让厂房拥有唯一所有权，没有其他任何纠纷；②甲方保证乙方的土地使用权50年。二、转让价款及支付方式：1、转让总价款为肆佰万元整；2、乙方在进场前，向甲方支付壹佰肆拾万元整；3、甲方同意余款260万元作为甲方股东文敏的女儿陈欢投资乙方的投资款，乙方不再支付给甲方。若因此发生纠纷，全部责任由甲方、文敏和陈欢承担，与乙方无关……。2015年4月29日，窦志红（甲方）、何江付（乙方）、陈欢（丙方）三方签订《合作协议》，约定：……湖南富亮洗涤有限公司拟总投资1000万元；甲方投资500万元，占50%股份，乙方投资100万元，占10%股份，丙方投资400万元，占股份40%；甲、乙双方在湖南富亮洗涤有限公司现有资产作价200万元，丙方暂已（以）其母亲文敏所有的长沙县××镇××洲科技示范养殖场的厂房转让款260万元出资；之后，三方根据湖南富亮洗涤有限公司的实际投资金额，按照各自的股份比例补足出资……。2015年5月15日，长沙县××镇××洲科技示范养殖场（甲方）与湖南富亮洗涤有限公司（乙方）签订《补充协议》，约定甲乙双方经平等自愿友好协商一致，就双方2015年4月29日签订的《厂房转让协议》达成如下补充协议：1、原甲方厂房使用的土地为陈泽民承租的长沙县江背镇福田村（原麻塘组）东塘组的土地，四至为：东至石背村三组山界止，西至山塘与欧正宽责任山边为止，北至本组（东塘组）新塘止，南至旦塘山界。陈泽民土地承包期限为从2004年9月1日至2034年9月1日，共30年，租金已全部付清。2、甲方及陈泽民保证乙方土地使用权50年，即从2015年5月15日起至2065年5月15日起。土地使用权及厂房按每年8万元标准计算，转让总价款为肆佰万元整。长沙县江背镇福田村（原麻塘村）东塘组的土地租金由甲方和陈泽明承担，并保证付清，由此产生的全部责任由甲方和陈泽明承担。3、若甲方土地未续租50年，则转让总价按现有土地使用年限19年计算，转让总价为152万元整。4、转让价款支付方式为：①乙方于2015年5月30日前向甲方支付肆拾万元整，余款壹佰万元后期付清；若政府不同意甲方土地使用用途改变为乙方土地使用用途，则甲方应退还乙方支付的全部款项；②若甲方转让款不足支付陈欢40%股份的股金，则由陈欢根据公司实际投资金额不足其40%股份的现金出资。5、本补充协议为原《厂房转让协议》的有效组成部分，具有同等法律效力……2017年11月11日，甲方文敏、乙方窦志红签订《湖南富亮洗涤有限公司租赁合同》，《湖南富亮洗涤有限公司租赁合同》载明：“经甲乙双方共同协商达成如下协议：1，甲方现有地落在福田村，东西南北四向已（以）现有围墙为准，甲方将相关土地使用权转让给乙方。时间从2015年5月15日起至2024年5月14日止，共9年时间。先签订5年时间，甲方如果在5年时间内将建设用地批准下来，乙方再进行购买，有多少能力就买多少地，购地款必须付给文敏名下，每亩40万元。买下来的地在乙方名下，如果甲方没有签订下来，合同延续到2024年5月14日，9年期满后乙方优先跟村委和组上重新续签合同。2，属于乙方的变压器，如果乙方能重新办一台变压器下来，甲方就退还湖南富亮洗涤有限公司变压器款，共301137元。如果没办理将继续使用原变压器供电。3，将属于乙方的地砌上围墙，界线东南西北以围墙为界。4，租赁金额每年8万元一年，暂算5年租金40万元，首付24万元，余款2018年5月1日前付清（减去陈欢所收的客服款后，一次付清）。5，自2015年5月15日起，甲方与村委会签订的《土地租赁协议》权利义务转让给属于乙方，村委会同意转让并盖章。6，甲方原有湖南富亮洗涤有限公司的股份权自动退出。7，在承包期内，环保、消防安全由乙方负责。乙方办理手续期间甲方积极配合乙方。7，此合同一式三份，村委一份，甲、乙双方各一份，签字盖章负有法律效率。”2、案外人陈泽民与文敏系夫妻关系，2004年9月1日陈泽民向长沙县江背镇福田村东塘村民组租赁约56亩土地，该土地用于其妻文敏开办长沙县××镇××洲科技示范养殖场。陈泽民表示其对陈欢以养殖厂房以及土地的转让款260万元入股是知情的，也无意见；对文敏与窦志红签订的《湖南富亮洗涤有限公司租赁合同》是知情的，也无意见。3、湖南富亮洗涤有限公司法定代表人为窦志红，股东为窦志红、何江付，经营范围：洗涤服务。长沙县××镇××洲科技示范养殖场执照类别为个人经营，经营者为文敏，经营范围：牲猪饲养（凭环保意见经营）。4、2017年3月20日的付款明细注明：一、何江富支付975000元。1.已付40万元用于文敏房屋土地租金（2015年5月18日支付10万元、2015年6月1日支付30万元）……二、何江富支付375000元。1.文敏10万元（2016年）2.文敏9万元（2016年）3.盛国栋5万（2017年）4.陈泽民1.5万（2016年）5.陈欢12万（2017.3）……此结算单陈欢、窦志红签字。5、2017年12月20日，文敏出具收条，载明：今收到何江付2015年至2017年租金款（壹）拾肆万元整（三年租金付清）。6、文敏提交的中国建设银行个人活期账户交易明细显示，2017年12月20日（即文敏出具收条）后，2018年5月31日，何江付向文敏转账35000元；2018年6月4日，何江付向文敏转账15000元；2018年11月10日，何江付向文敏转账9500元，附言“付厂房租金”；2018年12月6日，何江付向文敏转账5500元。判决的理由与结果本院认为：1、窦志红与文敏签订的《湖南富亮洗涤有限公司租赁合同》是否有效。当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，无效的合同自始没有法律效力。本案中，案涉土地在2017年11月11日签订《湖南富亮洗涤有限公司租赁合同》时系农用地，并未依法转为建设用地，而根据本案涉案《厂房转让协议》、《补充协议》、《合作协议》可以得知2017年11月11日签订《湖南富亮洗涤有限公司租赁合同》的目的为租赁案涉土地为湖南富亮洗涤有限公司使用，案涉土地的农业用途被改变，违反了《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国农村土地承包法》的相关规定，故双方签订的《湖南富亮洗涤有限公司租赁合同》应属无效合同。2、合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方均明知案涉土地尚未取得建设用地许可，即签订租赁合同，改变土地用途，双方对合同无效均有过错。第三人何江付认为实际租赁的面积与合同约定的不符，应核减相应租金，但未提供证据证明，本院不予采纳。窦志红认为双方在签订《厂房转让协议》及《补充协议》后，已按照约定支付了文敏厂房租金40万元，该款在与陈欢的结算中已注明。本院认为《厂房转让协议》及《补充协议》与窦志红、陈欢、何江付三人签订的《合作协议》内容密不可分，后未再继续合伙，窦志红与文敏重新签订《湖南富亮洗涤有限公司租赁合同》，在此合同签订前各方发生的各种资金往来结算应属合伙纠纷，本案中不作处理。虽案涉合同无效，但窦志红已占有使用该土地，故应支付相应的土地使用费。本院核定按照《湖南富亮洗涤有限公司租赁合同》约定的租赁金额每年80000元计算，双方均认可窦志红已按租赁合同约定支付了首付24万元，余款双方约定需减去陈欢所收取的客服款，现文敏未提交证据证实双方对陈欢收取的客服款已达成一致意见，故窦志红还需支付的租金金额尚不能确定，对文敏要求窦志红支付余欠租金的诉讼请求本院不予支持。文敏可待双方确认陈欢收取的客服款后，另寻其他合法途径予以解决。3、反诉原告文敏诉请窦志红支付资金占用期间的利息，因合同无效，且双方在合同签订中均有过错，故对此诉请本院不予支持。反诉原告文敏诉请被告将租赁合同范围内的污水处理设备以及原告自行建立的厂房拆除，因文敏未提供相应证据证明案涉租赁物的添附情况，故对此诉请本案不予处理，双方可另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本诉原告窦志红（反诉被告）与本诉被告文敏（反诉原告）签订的《湖南富亮洗涤有限公司租赁合同》无效；二、限本诉原告窦志红在本判决生效之日起30日内返还租赁物；三、驳回本诉原告窦志红的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告文敏的其他诉讼请求；本诉案件受理费80元，由原告（反诉被告）窦志红负担，反诉案件受理费2608元，由被告（反诉原告）文敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  彭 明人民陪审员  李铭辉人民陪审员  许国君二〇二〇年十二月三十日书 记 员  康冰琳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。