广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终8649号上诉人（原审被告）：东莞市茶山生态食品城有限公司，住所地为广东省东莞市**************交汇处。法定代表人：林丽婵，该公司总经理。委托诉讼代理人：张白烨，广东东方昆仑（东莞）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴家菊，女，1976年3月5日出生，汉族，身份证住址为湖南省澧县**************，公民身份号码为432************227。被上诉人（原审原告）：刘丽华，男，1975年4月2日出生，汉族，身份证住址为湖南省澧县**************，公民身份号码为430************012。两被上诉人共同委托诉讼代理人：王爱平，广东宏尚律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：廖兰芳，广东宏尚律师事务所律师。上诉人东莞市茶山生态食品城有限公司（以下简称生态食品城公司）因与被上诉人吴家菊、刘丽华房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院(2019)粤1971民初30668号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。2019年10月9日，吴家菊、刘丽华向一审法院提起诉讼，请求判令：1.确认刘丽华、吴家菊、生态食品城公司签订的《物业使用权租赁合同》及《物业委托经营合同》为无效合同；2.生态食品城公司向刘丽华、吴家菊返还使用权租赁款415,000元及利息，利息按中国人民银行同期贷款利率从2015年3月18日起计至全部款项返还之日止，暂计至2019年8月1日利息为86,249元；3.一审案件诉讼费用由生态食品城公司承担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、确认吴家菊、刘丽华与东莞市茶山生态食品城有限公司签订的案涉《物业使用权租赁合同》及《物业委托经营合同》为无效合同；二、限东莞市茶山生态食品城有限公司在判决发生法律效力之日起十日内向吴家菊、刘丽华支付返还款项415,000元及利息（以415,000元为计算基数，从2015年3月18日起按中国人民银行公布的金融机构同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至该款付清之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8,812.5元，由东莞市茶山生态食品城有限公司负担。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院(2019)粤1971民初30668号民事判决。上诉人生态食品城公司不服一审判决，向本院提起上诉称：一、案涉《物业使用权租赁合同》约定了租赁期限、租金及支付方式等内容，符合《中华人民共和国合同法》第二百一十二条关于租赁合同的定义，该合同不具备买卖合同的基本特征，未约定取得房屋所有权的相关内容，双方法律关系应当为租赁合同关系。一审法院以“与正常的租赁合同的关系明显不同，不符合租赁合同的一半交易习惯，其交易方式符合房屋买卖合同的基本特征”认定理由不成立，在有现行法律规定下不应当依据交易习惯判断。租金一次性支付、预付租金、以银行贷款方式支付租金等并不是房屋买卖合同特有的交易模式，在租赁权期限以外赠送一段期限的房屋使用权、以“返租”的方式进行管理是也常见于租赁合同中。案涉物业的规划用途为“仓库”，是案涉租赁物业是“茶山（国际）生态食品城”项目的组成部分，不存在擅自变更建筑物用途的情形，案涉物业是否已经竣工验收也并非《物业使用权租赁合同》签订是否需要具备的前提条件。承租人应当履行租赁期届满前交还房屋给出租人的义务，长期租赁也不是一审法院否定案涉合同为租赁合同的理由；二、一审法院适用法律错误，本案应当适用有关房屋租赁合同关系的法律规定；三、案涉《物业使用权租赁合同》、《物业委托经营合同》为有效合同，是合同双方真实的意思表示，不具有合同无效的情形。案涉房屋在一审法庭辩论终结前取得了建设工程规划许可证，《物业使用权租赁合同》、《物业委托经营合同》应当认定为有效，生态食品城公司对案涉物业具有出租的权利；四、即使案涉合同被认定无效，生态食品城公司、刘丽华和吴家菊应依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定依照各自过错承担责任，且生态食品城公司不应当承担利息。除此之外刘丽华、吴家菊还应支付占有、使用物业期间的使用费。综上，生态食品城公司请求判令：1.撤销东莞市第一人民法院(2019)粤1971民初30668号民事判决，改判驳回刘丽华、吴家菊全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由刘丽华、吴家菊承担。被上诉人刘丽华、吴家菊二审共同答辩称：一、案涉《物业使用权租赁合同》虽然以租赁合同名义签订，但不符合租赁合同法律关系特征与一般的交易习惯。1.关于合同的签订及交付，该合同期限远超过法律规定的二十年，且交付时因案涉物业未能如期竣工而未能依照约定实现交付，刘丽华、吴家菊从未实际占有、使用，不需要支付使用费；2.关于付款方式及合同期限，根据合同约定，案涉双方只约定了总的租金金额，未约定固定期限的租金金额，刘丽华、吴家菊需以银行贷款的形式支付除首付款外的剩余租金，否则应一次性付清，且生态食品城公司承诺租赁期满后无条件赠送刘丽华、吴家菊使用近二十五年，不符合常理；3.关于物业管理模式，《物业委托经营合同》约定的管理模式符合商品房物业管理的模式。案涉相关工程项目“茶山生态食品中转仓库及配套设施（二）16号仓库”规划用途为“仓库”，而案涉物业用途为“商铺、商场”，在该合同期限内仍是在建建筑物，无委托生态食品城公司经营的必要，未取得租金收益。同时可能存在擅自更改建筑用途的违法情形，该合同目的无法实现；二、一审法院适用法律正确，生态食品城公司不具有商品房买卖的主体资格，在未取得房屋预售许可证的前提下预售案涉物业，依法应认定《物业使用权租赁合同》无效，从合同《物业委托经营合同》亦无效，且过错方为生态食品城公司。各方当事人二审期间均未向本院提交新证据。一审查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对上诉人上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。对此，本院分析如下：案涉物业至2018年8月23日方完成竣工验收，至2018年12月5日方完成消防验收，至2019年7月4日方取得建设工程规划许可证正证。但是，生态食品城公司与刘丽华、吴家菊于2014年6月22日就已经签订了案涉物业使用权租赁合同及物业委托经营合同。换而言之，在案涉物业使用权租赁合同及物业委托经营合同签订之时，该两合同指向的物业尚未建成。显然，双方不可能租赁尚不存在的物业。同时，案涉物业使用权租赁合同虽然名为租赁合同，但其与一般租赁合同关系明显不同，如委托经营期满后承租方可“自行使用/招租”，但如需“一次性转租”，则需转承租人遵守物业管理制度且经过生态食品城公司同意。因此，结合该物业使用权租赁合同约定的付款方式、物业交付及使用方式等条款，该合同实质应为房屋买卖合同。一审法院对此认定准确，本院予以维持。案涉物业的规划用途为仓库，在双方之间的多份合同中却陈述用作“商场”、“铺位”，存在擅自变更建筑物用途的情况。生态食品城公司也未提交任何证据证明其对案涉物业具有任何房地产开发资质或商品房预售许可资质。而如前所论述，案涉物业使用权租赁合同实质为房屋买卖合同。因此，该物业使用权租赁合同违反法律强制性规定，应属无效合同。案涉物业委托经营合同因属于物业使用权租赁合同的从合同，故也属无效合同。一审法院对此事实认定清楚，适用法律正确，本院亦予以维持。由于刘丽华、吴家菊在购买案涉物业后，即按物业委托经营合同的约定将物业交给生态食品城公司使用，因此，案涉物业实际并未交付给刘丽华、吴家菊，而是一直由生态食品城公司使用。故刘丽华、吴家菊并不需向生态食品城公司支付占有使用费，但生态食品城公司需向刘丽华、吴家菊支付占用资金期间利息。一审法院对此处理符合法律规定，本院予以维持。综上所述，东莞市茶山生态食品城有限公司的上诉请求不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费8,812.5元，由东莞市茶山生态食品城有限公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  苗卉卉审判员  陈锦波审判员  毛宇翔二〇二〇年十二月二十二日书记员  陈 琨