北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0109民初2802号原告：华润置地禄源（北京）房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区。法定代表人：凌晓洁，经理。委托诉讼代理人：何溪滢，北京市中伦律师事务所律师。被告：陈翠萍，女，1976年1月7日出生，汉族，无业，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：陈署光（陈翠萍之夫），1976年11月16日出生，无业。华润置地禄源（北京）房地产开发有限公司（以下简称华润公司）与被告陈翠萍商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案后，依法适用简易程序进行了审理，因案情复杂，于2020年11月2日转入普通程序，公开开庭进行了审理。原告华润公司之委托诉讼代理人何溪滢，被告陈翠萍及其委托诉讼代理人陈署光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华润公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告按照双方签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》的约定支付逾期付款的违约金（以逾期应付款195000元为基数，自2019年3月1日起算；以逾期应付款195000元为基数，自2019年9月1日起算；以逾期应付款195000元为基数，自2020年3月1日起算；以逾期应付款195000元为基数，自2020年9月1日起算，均按照每日万分之四的比例，计算至2020年10月15日），以上共计99840元；2.请求被告支付本案的诉讼费用。事实和理由：1.2016年5月26日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号：Y1885578，包含主合同以及十四个附件，以下简称《预售合同》），其中约定：（1）被告购买原告开发的门头沟新城MC00-0017-6007地块3#商务办公、商业楼2层210号房屋（《预售合同》封面、主合同第一条、第三条，该房屋以下简称“涉案房屋”）；涉案房屋总价款为1565526元（《预售合同》主合同第五条）；（2）2018年8月31日，原告与被告就涉案房屋签订《关于价格与付款方式变更的补充协议》（以下简称《补充协议》），其中约定涉案房屋的付款方式变更为签约当日支付785526元，2019年2月底之前支付195000元，2019年8月31日之前支付195000元，2020年2月底之前支付195000元，2020年8月31日之前支付195000元（第二条）；若被告未按本协议履行付款义务，应当自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，按日万分之四的标准计算逾期支付应付款的违约金。2.合同签订后，被告支付了第一笔房款785526元，原被告双方共同办理了商品房预售和联机备案，但迟迟未能支付后续款项780000元，经原告多次电话、微信催收，均未付款，原告还曾于2020年4月22日通过EMS快递方式向被告发出《欠款催告函》，直至本案诉讼过程中即2020年10月15日，被告才支付剩余全部房款。据此，被告还应向原告支付逾期付款的违约金，具体计算方式同诉讼请求。综上，原告与被告签订的《预售合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，应予以保护。被告拒不履行合同项下付款义务的行为已经违约，原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请贵院判如所请。被告陈翠萍答辩称，不同意华润公司的诉讼请求，剩余的780000元款项，其中2020年9月24日通过我婆婆朱素兰的账户向华润公司付款580000元，2020年9月30日通过我丈夫陈署光的账户向华润公司付款200000元，后上述款项均于2020年10月15日被华润公司退回，我们又再次通过朱素兰账户向华润公司付款780000元，因此我们实际付款的时间应为2020年9月24日，违约金也应计算至2020年9月24日。此外，华润公司主张的违约金过高，请求法院酌减。当事人围绕本诉请求及反诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月26日，华润公司（出卖人）与陈翠萍（买受人）签订《预售合同》及附件，约定主要内容有：第二条预售依据，预售许可证号：京房售证字（2016）52号。第三条商品房基本情况，预测建筑面积53.87平方米。第五条，房屋总价款1565526元。第六条，付款方式及期限：买受人采取商业贷款方式付款，买受人可以首期支付购房总价款的50%，其余价款可以向北京银行借款支付。第十一条，逾期付款责任：买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）：（1）逾期在九十（90）日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金，并于实际支付应付款之日起六十（60）日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过九十（90）日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起六十（60）日内按照累计应付款的3%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分）。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之贰（该比率不低于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起六十（60）日内向出卖人支付违约金。2018年8月31日，甲方华润公司（出卖人）与乙方陈翠萍（买受人）签订《补充协议》，约定变更后的付款方式为签约当日支付总房款的50%，即人民币785526元；签署本协议之日起6个月内（即2019年2月31日之前）支付总房款的12.46%，即人民币195000元；签署本协议之日起12个月内（即2019年8月31日之日前）支付总房款的12.46%，即人民币195000元；签署本协议之日起18个月内（即2020年2月31日之日前）支付总房款的12.46%，即人民币195000元；余款人民币195000元自签署本协议之日起24个月内（即2020年8月31日之日前）付清。若乙方在本协议生效后未按本协议实际完全履行，应当自约定的应付款期限届满之日至实际支付应付款之日止，按日计算向甲方支付逾期应付款万分之四的违约金，并于实际支付应付款之日起二十（20）日内向甲方支付违约金；经甲方书面催告仍未完全履行地，则甲方有权单方解除本协议，乙方除应按本协议的约定向甲方支付违约金外，仍应按主合同及其补充协议的约定计算房屋价款及付款期限，甲方有权依据主合同及补充协议约定向乙方主张一切权利。《补充协议》签订后，陈翠萍向华润公司支付了第一笔款项785526元。因陈翠萍未能按照《补充协议》约定的期限履行付款义务，华润公司于2020年4月22日向陈翠萍发函催收欠款。本案审理过程中，陈翠萍于2020年9月24日通过朱素兰中国农业银行账户（账号：×××）向华润公司尾号为5086的中国工商银行账户分两笔转账共计580000元。2020年9月30日，陈翠萍通过陈署光尾号为5428的中国工商银行账户向华润公司尾号为5086的中国工商银行账户分四笔转账共计200000元。上述款项共计780000元于2020年10月15日由华润公司尾号为5086的中国工商银行账户分别退回朱素兰尾号为6573的中国农业银行账户，和陈署光尾号为5428的中国工商银行账户。后陈翠萍再次通过朱素兰尾号为6573的中国农业银行账户于2020年10月15日向华润公司尾号为5086的中国工商银行账户付款780000元。经询问，华润公司述称因陈翠萍2020年9月24日和2020年9月30日付款时未以陈翠萍本人的账户付款，公司无法入账，2020年10月15日，陈翠萍向公司提交了朱素兰与陈署光的母子关系证明后，公司才能入账，该入账依据系《预售合同》第49页第十条第二款（附件十补充协议第十条第2款主要内容为“在乙方向甲方付清全部房款（含实测面积结算款）、该房屋专项维修资金、代垫款（如有）和违约金（如有）、与甲方签订确认实测面积的补充协议，缴纳办理产权所需的契税和房屋登记费等全部产权税费和资料（贷款付款方式的买受人需不可撤销的委托甲方代收代缴契税等全部税费；分歧付款方式的买受人可以在入住后自行选择缴纳契税的时间）、交纳物业服务费、供暖费（如有）、违约金（如有）等费用并签订《前期物业服务合同》后方可办理入住手续，否则，甲方有权拒绝将该房屋交付给乙方”），以及华润公司内部的财务制度。上述事实有《预售合同》、《补充协议》、银行明细等证据和当事人陈述在案佐证。本院认为，华润公司与陈翠萍签订的《预售合同》及《补充协议》系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律行政法规强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，陈翠萍未按照《补充协议》约定的期限支付剩余房款780000元，华润公司要求陈翠萍支付违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。关于违约金的计算期限，陈翠萍主张按照逾期支付应付款的次日计算至其首次付款的时间，即2020年9月24日；华润公司对陈翠萍在诉讼过程中支付剩余房款的付款时间和金额无异议，但认为陈翠萍未按照约定，使用本人账号向其付款，导致公司财务无法入账，因此违约金应计算至陈翠萍付款成功且公司入账的时间，即2020年10月15日。华润公司虽主张陈翠萍付款方式不符合该司财务入账制度，但其提交的证据不足以双方曾就陈翠萍支付房款需以本人银行账户进行支付作出约定，故对华润公司主张按照陈翠萍第二次支付剩余房款且公司入账成功的时间，即2020年10月15日，作为违约金计算期限的截止日期的意见，本院不予采信。根据已查明事实，陈翠萍于2020年9月24日向华润公司付款580000元，于2020年9月30日向华润公司付款200000元，本院认定陈翠萍逾期付款违约金应分别计算至2020年9月24日及2020年9月30日。鉴于陈翠萍支付剩余房款时所有分期付款均已逾期，且陈翠萍未就所付房款进行区分，2020年9月24日陈翠萍向华润公司支付的房款580000元，应认定为陈翠萍系支付分期付款中的第一期房款195000元，第二期房款195000元，以及第三期房款195000元中的190000元为宜；2020年9月30日陈翠萍向华润公司支付的200000元房款，应认定为陈翠萍支付第三期房款19500元中的5000元，及第四期房款195000元为宜。综上，违约金计算期限应为：第一期房款逾期付款的违约金，以195000元为基数，自2019年3月1日起计算至2020年9月24日止；第二期房款逾期付款的违约金，以195000元为基数，自2019年9月1日起计算至2020年9月24日止；第三期房款逾期付款的违约金，其中第一部分，以190000元为基数，自2020年3月1日起计算至2020年9月24日止，第二部分，以5000元为基数，自2020年3月1日起计算至2020年9月30日止；第四期房款逾期付款违约金，以195000元为基数，自2020年9月1日起计算至2020年9月30日止。关于违约金的计算标准，本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条规定的过分高于造成的损失。”本案双方当事人约定的逾期付款违约金计算标准为应付房款的日万分之四。华润公司虽提交了诉讼费收据、担保材料及发票以及代理合同和发票等证据，但上述证据并非本案涉及的陈翠萍逾期付款给华润公司造成的直接损失。在华润公司未提交其他证据的前提下，陈翠萍的违约行为之于华润公司，其主要损失应当在于应付款期间利息损失。因此，双方对于逾期付款约定违约金为应付房款的日万分之四标准构成“过分高于造成的损失”情形，本院对陈翠萍请求降低违约金标准的意见予以采信，并依法调整为日万分之二。结合前述违约金计算期限，华润公司的逾期付款违约金经本院核算为46884元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、陈翠萍于本判决生效之日起七日内给付华润置地禄源（北京）房地产开发有限公司逾期付款违约金46884元；二、驳回华润置地禄源（北京）房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2296元，由华润置地禄源（北京）房地产开发有限公司负担1324元，已交纳；由陈翠萍负担972元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 周伟男二〇二〇年十二月十六日法官助理 宁 帆书 记 员 梁佳祎