四川省夹江县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1126民初1455号 原告：周某1，女，2003年10月1日出生，汉族，住广东省博罗县。 法定代理人：周某2（原告周某1之父），住广东省博罗县。 委托诉讼代理人（特别授权）：潘婷婷，北京市京师律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：于典，北京市京师律师事务所律师实习律师。 被告：夹江县领秀中远房地产开发有限责任公司。住所地:四川省夹江县新场镇星河村4社。统一社会信用代码：91511126314567069D。 法定代表人：胡秀琼，公司经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：姚平，男，公司员工，住四川省南部县。 原告周某1与被告夹江县领秀中远房地产开发有限责任公司（以下简称“领秀公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法于2020年12月24日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的特别授权委托诉讼代理人潘婷婷、于典，被告领秀公司的委托诉讼代理人姚平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告周某1向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法撤销原告与被告于2016年5月10日签订的《商品房买卖合同》（1-1-019）和2019年1月30日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编码：2019013××）；2.请求法院依法判令被告立即向原告退还购房款165169元整；3.请求依法判令被告立即向原告支付资金占有使用费41025元整（以165169万元为基数，自2016年5月10日至2020年6月30日，按照年利率6%计算，之后的资金占有使用费计算至实际向原告退还房款之日止）；4.请求法院依法判令被告向原告支付因维权产生的律师费开支8000元；5.本案的诉讼费由被告承担。原告于开庭当日将第1项解除合同的诉讼请求当庭变更为“请求法院依法撤销原告与被告于2016年5月10日签订的《商品房买卖合同》（1-1-019）和2019年1月30日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编码：201901××）；并对第3项诉请明确为以原告实际缴纳的购房款为基数从购房款支付之次日起按照年利率6%至还清全部款项时止的资金占有使用费”。事实与理由：2016年5月原告到四川访友，了解到被告夹江县领秀中远房地产开发有限责任公司的“西部国际陶瓷城”商铺销售活动，销售声称：项目所在地夹江是全国第二大陶瓷产业基地，“西部国际陶瓷城房”在夹江经济开发区，项目作为当地陶瓷的一级批发市场，建成后政府会组织当地陶瓷厂家入驻，不仅买就返5年租金，前100名还送原始股，先到先送。原告到了销售中心，被告的接待人员以各种宣传资料和手册为材料声称该公司与各大型企业和夹江县政府合作开发此项目，强调项目为政府重点打造。 销售人员还告诉原告，如果原告如能当日下单，随即签订合同，可得配送原始股，每股现价值0.1英镑，原始股已在英国伦敦交易所取得上市交易代码，即将在2019年能取得上市交易资格，一旦上市保守估计最少能获得5倍收益，具体配送方式为根据按所购商铺面积按每平方米800股，原告购入商铺面积为12.78平方米，获得配送原始股份为10224股。按照协议约定原告自2016年7月1日起至2019年12月31日止，每季度分红的收益为2556元。原告考虑该项目是政府重点项目，且政府引导当地厂家入驻，后期又有不愁出租的保障，加之原始股升值的诱惑，2016年5月10日交全款签了合同。后领秀公司还以成都环融投资管理公司（乙方）的名义和原告签了管理合同，其中明确约定对商铺的装修费用由乙方或经营商商户承担。原告与被告合同签订交款后至2018年年底，被告告知原告原来签订的合同不符合房管所要求，无法办理产权备案等手续，解决办法只有重签合同。后原告又与被告签订了房屋买卖合同，与四川酬和装饰工程有限责任公司签订了装修合同。2019年8月原告拨打售房处电话，无人接听，后又到夹江县未找到被告，并且售楼处早已人去楼空，原告才意识到应该是中了被告的圈套。鉴于被告采取捏造事实，采取虚假宣传等手段，欺诈原告，导致原告合法权益蒙受巨大损失，故原告为维护自己的合法权益，望贵判如所请。原告为了维护自己的合法权益，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》等相关法律法规规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的全部诉讼请求。 被告领秀公司辩称，一、原告要求撤销双方于2016年5月10日首次签订的房屋买卖合同和2019年1月30日重新签订的《商品房买卖合同（预售）》的备案合同依法不能成立，请求法院应予驳回。首先，原、被告双方所签原告诉称的两份买卖合同真实合法有效，且经夹江县房地产管理所进行商品房销售登记备案。合同第十条第（二）款约定：交付条件商品房交付时应符合下列第1、2、4项条件约定，即：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；4、满足第十一条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件。而第十一条中的市政基础设施达到的条件是上、下水，通电达到使用条件。原告购买房产的目的是取得所有权，原告所购房屋目前均已符合交房条件，并非合同目的不能实现。被告多次通知原告前来办理不动产权证的手续及费用，但原告拒不配合处理，责任在原告方。故原告购买不动产的目的并非无法实现，其主张合同目的无法实现无事实和法律依据，其以此为由要求撤销合同不予支持。其次，鉴于原告与案外人成都环融投资有限公司签订《委托经营管理协议》，约定就原告所购商铺的委托代租及统一管理事宜，委托乙方作为商铺唯一的商业运营管理服务机构，代表原告根据协议条款负责进行商铺的收房、招商招租、运营及管理服务。原告并据此向答辩人出具《委托成都环融投资有限公司代为接收房屋通知书》，告知开发商向环融公司交付商铺。原告与环融公司《委托经营管理协议》第四条约定市场培育和市场发展期。目前，被告就西部陶瓷城就所开发的商铺已在陆续办理有关招租，其中部分商铺已经出租使用。原告诉称其所购商铺不具备经营条件的理由亦不成立，其以此为由要求撤销合同亦不予支持。同时，双方在合同第十二条逾期交房责任约定并未协商合同解除条件即买受人亦不享有退房权利。二、原告诉称被告虚假宣传、误导其订立商品房买卖合同不是事实。商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，宣传内容并未在双方所签合同中，不属于“就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的明确说明和允诺”的要约内容，不应视为合同内容的组成部分。原告与成都环融投资有限公司商铺代租协议并无不妥，也并未被行政机关认定虚假宣传，行政处罚决定书内容与双方签订房屋买卖协议无关，原告以此为由主张撤销合同无事实依据，不予认可；三、原告签订房屋买卖合同和与案外人签订的其他合同时已知晓宣传资料内容，与案外人所订合同至今未虚假销售被撤销，从订立合同距今已超过一年以上；行政处罚决定的时间在2018年7月13日，原告庭审中才主张合同撤销商品房买卖合同，距今已超过了法律规定的一年的除斥期，已丧失该撤销行使权，请求驳回原告全部诉请。 本院经审理认定事实如下：领秀公司系夹江县××镇××道××号西部国际陶瓷城开发商。2016年5月10日，周某1作为买受人与领秀公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》一份（合同编号1-1-019），为办理产权备案手续，双方2019年1月30日就前述合同标的重新签订合同编号为201901××号《商品房买卖合同（预售）》一份并在房管局备案，约定周某1购买四川省夹江县××镇××道××号西部国际陶瓷城1幢1楼××号套内面积为7.83平方米的商铺一套，总价款165169元。合同载明“第十条交付条件（一）出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、4项所列条件；……1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书；……4、满足第十一条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件。……第十一条市政基础设施和其他设施的承诺出卖人承诺与该商品房正常使用直接相关的市政基础设施和其他设施按照约定的日期达到下列条件：1、市政基础设施：（1）上、下水:2018年12月31日达到使用条件；（2）电：2018年12月31日达到使用条件……如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：（1）出卖人继续按照合同履行。……2、其他设施（1）公共绿地：2018年12月31日达到使用条件；（2）公共道路：2018年12月31日达到使用条件；（3）公共停车场：2018年12月31日达到使用条件……如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：（1）买受人允许出卖人在交房后进行完善，出卖人不承担违约责任。……第十二条逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将商品房交付买受人的，按照下列第2种方式处理：……买受人不退房，每逾期一日，出卖人按已付房款的万分之一向买受人支付违约金，违约金总额不超过已付房款的5%。……”原告周某1在合同买受人处签名载明“周某1代（王远舒）”并盖手印确认；被告公司在合同上盖印章确认。当日原告向被告一次性支付购房款165169元，被告对该款向原告出具《专用收款收据》一份。2016年5月10日，原告作为委托方就其所购商铺的委托代租及统一管理事宜，与案外人成都环融投资有限公司作为受托方签订从2016年5月11日至2026年5月10日止的《委托经营管理协议》一份，协议中二原告将其所购铺面的经营管理等事宜授权委托成都环融投资有限公司处理，并与该公司就商铺租金收益及支付方式进行了分阶段约定等内容。2016年5月10日原告与案外人环融投资有限公司签订了《原始股分红协议》一份，协议第二条载明“乙方所持原始股以每股壹元人民币每年进行分红，从2016年7月1日起至2019年12月31日止”，并由案外人领秀中远公众有限公司向原告出具《股份转让书》一份。2020年2月10日，夹江县住房和城乡建设局对被告所建夹江县西部国际陶瓷城项目出具《四川省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案书》。2020年2月峨眉山鑫达测绘有限公司就被告所建夹江县西部国际陶瓷城项目建筑面积出具了《测绘（实测）报告》。2020年3月5日，夹江县自然资源局就被告坐落在夹江县××镇××道××号出让土地开发的房产颁发了川（2020）夹江县不动产权第00××号和第0××4号权属证书。截止2020年10月27日，被告公司已经对所销售的95个铺面的购房户办理了不动产权证书，并已对部分铺面进行了招商引租。原告以被告所售房产涉嫌虚假宣传销售、并因违法违规被夹江县市场和质量监督管理局行政处罚，导致合同目的无法实现要求撤销合同为由诉至本院，提出前述请求。 庭审中，一、原、被告双方对《商品房买卖合同》（1-1-019）和《商品房买卖合同（预售）》（合同编码：20190××），以及《专用收款收据》的真实性均无异议；二、被告为证明所售房产目前符合《商品房买卖合同（预售）》第十条、第十一条的交房条件，提交了《测绘（实测）报告》、《四川省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案书》、（2020）夹江县不动产权第000××号和第000××号权属证书、夹江县自然资源局出具的《领秀中远房屋查询结果》（首次登记）、供电和供水增值税专用发票、楼盘绿化带和停车位通道照片、房屋分层平面示意图已招租铺面面积说明和拟租铺面装修图、《已办证业主名单表（截止10月27日）》等证据；三、原告为证明被告存在虚假销售行为，提交了原告在购房时营销中心现场的照片和当年报刊网络宣传资料截图,照片上营销中心大门有“热烈欢迎省市县各级领导莅临”字样，报刊和网络截图有“西部国际陶瓷城助力夹江产业升级”、“政府招商引资重点项目，独享最大政策优势”等媒体报道字样；庭审中，原告还提交了夹江县市场和质量监督管理局2018年7月13日做出的川工商乐夹处字【2018】0046号《行政处罚决定书》，决定书载明，该局于2018年3月23日对领秀公司现场检查时发现“该公司的营业场所内有‘西部国际陶瓷城《平安优选好铺》年金资管计划’，宣传称可以30年后向平安养老保险股份有限公司四川分公司领取一份不低于购房款的浮动收益……”，后经该局调查核实并认定，“当事人虚构了‘西部国际陶瓷城《平安优选好铺》年金资管计划’对其商铺进行宣传，‘计划’声称购铺满30年后向平安养老保险股份有限公司申请一次性领取不低于购铺金额的收益，……故意将保险收益演变成购铺收益，把保险收益与购铺收益相混淆。……以不正当的手段排挤了其他诚实经营者，破坏了市场公平竞争秩序，误导了购铺者。综上所述本局认定当事人违反《中华人民共和国反不正当竞争法》第八条……处罚如下：一、责令停止违法行为；二、罚款800000元（捌拾万元整）……”。被告庭审中认可其已按处罚决定书缴纳了处罚款项。原告庭审中未提交其购买过“平安财富人生团体年金保险”的证据。 另查明:1.夹江县市场和质量监督管理局已将其做出的川工商乐夹处字【2018】0046号《行政处罚决定书》在夹江县人民政府政府信息公开网站上公开发文公布,网站上载明的发文日期为2019年1月4日。2.本院于2020年7月7日收到原告邮寄至本院的诉状，原告于2020年12月24日开庭当日将诉状中第1项诉讼请求由“请求法院依法解除原告与被告于2019年1月30日日签订的《商品房买卖合同（预售）》”变更为“请求法院依法撤销原告与被告于2019年1月30日日签订的《商品房买卖合同（预售）》”。3.原告庭审中仅提交其2020年参加维权微信群的记录截图，该截图无法反映原告是否因参加该微信群才首次知晓其主张的撤销事由。 以上事实，有原、被告当庭陈述，营业执照、居民身份证、《商品房买卖合同（预售）》、《专用收款收据》、《委托经营管理协议》、《原始股分红协议》、《股份转让书》、《行政处罚决定书》、《测绘（实测）报告》、《四川省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案书》、（2020）夹江县不动产权第000××3号和第000××号权属证书、《领秀中远房屋查询结果》、增值税专用发票、照片、铺面招租平面示意图、《已办证业主名单表》、《夹江县市场和质量监督管理局2018年7月行政处罚案件信息公示》、邮件回执材料、庭审笔录等在案佐证。 本案的争议焦点有二： （一）原、被告之间签订的《商品房买卖合同（预售）》是否应当被撤销？ 本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。原、被告庭审中对《商品房买卖合同》（1-1-019）和《商品房买卖合同（预售）》（合同编码：2019013000004），以及《专用收款收据》的真实性均无异议，从证据载明内容来看，双方签订前述合同后，原告已按合同约定支付了全部购房款，双方房屋买卖合同关系成立并生效，对原、被告双方具有约束力。被告庭审中提交了双方在《商品房买卖合同（预售）》第十条和第十一条约定的符合交房条件的证据，能够反映原告所购商铺具备了办理不动产权证书条件，且合同第十条和第十一条约定的交房条件手续和内容也已齐备,且有证据反映西部陶瓷城已进行了商铺招商引租,可见收房办证条件均已符合约定,故原告应当按照合同约定积极向被告提交相关手续材料全面履行收房办证义务。原告诉称所购商铺不具备交房条件的理由不能成立，本院不予采纳。原告提交其购房时营销中心现场照片和当年的报刊网络宣传资料截图,仅能反映了报刊网络媒体对西部陶瓷引资招商相关报道，照片和截图本身也反映不出虚假宣传销售内容，现场挂横幅的销售行为和报刊网络的宣传报道并未被《行政处罚决定书》或其他行政机关认定为虚假销售行为，原告以此为据证明其受虚假销售影响签订房买卖合同并张撤销合同的诉请，本院不予支持。原告提交的川工商乐夹处字【2018】0046号《行政处罚决定书》，是行政机关针对被告因违法推销平安团体险涉嫌不正当竞争行为给予的行政处罚，原告未提交其购买过该保险的证据，该行政处罚内容与原告之间没有关联性，故原告以此为据主张撤销合同，本院亦不予支持。 （二）原告的撤销权是否消灭？ 本案中，原告依据原始股未能分红事实、宣传资料、以及行政处罚决定书行使其合同撤销权。本院认为，原、被告于2016年5月10日商品房买卖合同后，当日又与案外人成都环融投资有限公司签订《原始股分红协议》，从《原始股分红协议》第二条约定来看，从2016年7月1日起至今长达四年之久一直未取得分红，原告至少应当从次年起即2017年7月2日起就应当知晓其未能分红并据此行使合同撤销权，至今已超过一年以上；而原告提交的宣传资料反映的时间来看，其在购房当年也应已知晓了宣传资料相关载明内容；夹江县市场和质量监督管理局2018年7月13日做出的《行政处罚决定书》已通过夹江县政府信息公开网站于2019年1月4日就已向社会公开发文公布，该公布日期为政府对外公开告知的最终时间。原告一直未行使合同撤销权，直到2020年12月24日开庭当日原告才将诉状载明的解除合同的诉请变更为撤销合同的诉请，原告行使撤销权的时间在2020年12月24日，已超过一年以上，根据《中华人民共和国合同法》第五十五条“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人知道或者应当知道撤销事由之日起1年内没有行使撤销权；……”之规定，原告撤销权行使时间已超过法律规定的除斥期，其撤销权已经消灭。因此原告以此为由主张撤销双方签订的《商品房买卖合同》（1-1-019）和《商品房买卖合同（预售）》（合同编码：2019013000004），本院不予支持。原告庭审中仅提交其2020年参加维权微信群的记录截图，该截图不能反映原告是否因参加该微信群才首次知晓其主张的撤销事由，原告以此证明撤销权行使的起算时间，本院不予采信。因此，原告主张撤销房屋买卖合同之主张不能成立，其主张因撤销合同返还购房款并支付资金占用利息的损失、以及原告主张因行使撤销权发生的律师费损失等其余诉讼请求，本院亦不予支持。 综上所述，原告的全部诉讼请求均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条、第五十五条之规定，判决如下： 驳回原告周某1的全部诉讼请求。 案件受理费减半收取计2256元，由原告周某1负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判员  杜孟华 二〇二〇年十二月二十八日 书记员  任 慧