广东省广州市番禺区人民法院 执 行 裁 定 书 (2020)粤0113执异388号 异议人（案外人）：江伟星，男，1953年7月15日出生，香港居民，现住广州市荔湾区。 委托代理人：康宇慈，国信信扬律师事务所律师。 申请执行人：陈耀恒，男，1981年3月15日出生，汉族，住广州市荔湾区。 委托代理人：霍文杰，广东道怡律师事务所律师。 委托代理人：罗苑锋，广东道怡律师事务所律师。 被执行人：谢杰生，男，1952年12月20日出生，汉族，住广东省开平市。 被执行人：谢英豪，男，1982年8月23日出生，汉族，住广州市荔湾区。 本院在执行申请执行人陈耀恒与被执行人谢杰生、谢英豪借款合同纠纷一案【案号（2020）粤0113执1920号,下称1920号】中，异议人江伟星于2020年7月向本院提起书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人江伟星诉称，请求解封广州市荔湾区芳村大道50号302房的物业（下称涉案物业）停止强制执行并解封。1997年，谢杰生以21.45万元购买涉案物业，其中15万元通过银行按揭方式支付。谢杰生申请的房贷由农行于2000年6月9日放款。上述15万元贷款本息分10年偿还，自2000年7月起，谢杰生每月须还贷1633.8元。江伟星与谢杰生于多年前认识，双方系朋友。2002年年初，谢杰生财务困难，债务缠身，无力还贷。谢杰生联系江伟星并提出，请求江伟星帮忙，受让涉案物业。江伟星基于友情，同意受让房屋。经协商，双方口头约定，购房款由两部组成分，第一部分为江伟星向谢杰生支付13万元现金，第二部分为剩余房贷由江伟星负责清偿。双方达成一致后，江伟星于2002年上半年向谢杰生支付现金13万元。谢杰生收到款项当日将涉案房屋移交江伟星占有。与此同时，谢杰生将购房合同、贷款合同、银行存折等资料也一并移交江伟星。当时，双方基于相互信任，支付房款、移交房屋、移交资料，双方均没有办理书面手续。从2002年2月10日起，江伟星将房贷月供款项现金存入谢杰生的还贷账户由银行每月划扣。2002年5月15日，因涉案物业当时无法过户（未出证且有抵押），为实现江伟星可对房屋行使权利的目的，双方共同在公证处办理，由谢杰生委托江伟星代售、代管房屋的委托公证手续（公证书内容实际为房屋转让）。2010年3月10日，江伟星通过上述月供方式结清全部房贷并办理涂销手续。2011年1月，谢杰生确认将房屋转让江伟星，谢杰生向江伟星提供二代身份证配合江伟星办理抵押涂销手续。在谢杰生的配合之下，江伟星领取已涂销抵押的新房产证。2011年9月27日，谢杰生与左干球涉诉，荔湾法院查封涉案物业。该案最终由江伟星代谢杰生向左干球支付75000元结案。2012年10月18日，荔湾法院对涉案房屋解封。2013年3月7日，江伟星将涉案房屋出售吴春林、张涛。后因吴春林、张涛的原因，交易没有完成。2014、2015年，江伟星因年老多病，长期在香港治疗、住院，无法处理涉案房屋的转让、过户等事务。2016年2月19日，江伟星将涉案物业转让陈艺娟、姚贻其。2016年8月18日，谢杰生违背与江伟星之间达成的协议，单方恶意补办房产证，企图二次出售涉案物业，从中获取不法利益。2016年9月，江伟星起诉谢杰生，诉求对涉案房屋确权。该案中，法院根据江伟星的财保申请，查封案涉房屋，查封期限为三年。由于谢杰生向房管局申请补发房产证（房管局认为房屋发生纠纷）以及案涉房屋存在查封，江伟星与陈艺娟、姚贻其的交易无法完成，最后双方协商解除房屋买卖合同。2019年7月5日，为达到通过涉案物业谋取不法利益的目的，谢杰生单方以不可能成立的理由向公证处申请撤销于2002年5月15日办理委托江伟星全权出售、代管房屋的委托公证。公证处经审查，作出维持公证的决定。2019年10月，江伟星将涉案物业出售许力豪。因谢杰生2016年8月18日报失房产证（房管局认为房屋发生纠纷），涉案物业无法过户。2020年4月，涉案房屋因本案被贵院查封。2016年8月18日，谢杰生向房管局报失房产证。自此时起，房管局一直以涉案房屋发生纠纷为由，要求谢杰生与江伟星解除纠纷，并撤回补证申请，否则拒绝办理任何变更登记手续。正因如此，自谢杰生申请补证之日起，过户登记手续一直无法办理。综上事实，第一，首先，根据双方共同办理的委托公证内容，尤其是授权委托书中列明的“关于该房屋所有事宜均与原业主无关”，该授权委托书名为委托代管，实为房屋转让；其次，双方达成口头协议，谢杰生收取江伟星支付的现金13万元，以及从2002年2月至2010年3月期间，江伟星一直以谢杰生名义还贷，谢杰生一直接受从未提出异议；基于上述事实，应视为在本案查封前，双方已签定书面的买卖合同。第二、江伟星已付清全部房款。双方从未对此发生异议；第三、根据本案证据，江伟星已在2002年占有房屋，也即在本案查封前已占有房屋；第四、自2002年，双方达成房屋交易的约定之后，因案涉房屋存在抵押、查封、谢杰生恶意报失房产证、江伟星身体不适等原因，房屋过户手续一直未能完成。江伟星对于一直未办理过户手续不存在过错。至今仍未办理过户登记并非因江伟星的原因造成。因此申请人江伟星现向贵院提出执行异议申请。望贵院公平依法作出处理。 申请执行人陈耀恒辩称，一、江伟星主张自己是购买案涉房屋之后的实际权利人没有事实依据，其解封与停止强制执行的请求不符合我国法律规定，请求法院依法驳回其全部请求。1、江伟星没有任何证据证明在本案查封之间已签订合法有效的书面买卖合同，没有证据证明其购买了案涉房屋的事实。2、江伟星没有任何证据证明其所谓已经付清了购房款及已合法占有案涉房屋的事实。买卖关系中价格条款是合同关系的关键性合同要素，本案没有任何证据证明房屋买卖价格是多少的事实，本案明显不存在江伟星所称的房屋买卖的事实。4、江伟星所提交的公证书仅仅证实委托卖房的事实，并不是房屋买卖的事实。5、假设江伟星所述2002年已购买案涉房屋的陈述属实，案涉房屋至今未办理过户登记也是属于江伟星自身原因所导致的，其依法应承担不利的法律后果。江伟星主张2002年即购买案涉房屋，距今时间长达近20年却一直没有办理所有权转移-登记手续明显不符合常理。假设江伟星所述2002年已购买案涉房屋的陈述属实，如果其真已购买了房屋、已支付全部价款、并已合法占有该房屋，江伟星应该积极办理过户登记手续，但其却一直没有与出卖人共同到房屋管理部门办理过户登记、也没有起诉至人民法院要求出卖人协助办理过户登记、因此即使其陈述属实也是因江伟星自身原因未及时办理过户登记，基于法律不保护躺在权利上睡觉的人的法理，即使其购买房屋的陈述属实也应承担怠于主张权利的不利法律后果。6、物权法定是基本的法律原则，房屋登记具有公示公信效力，是物权凭证，案涉房屋登记在被执行人名下依法归被执行人所有，番禺区人民法院依法查封和拍卖等执行行为符合法律规定，请求人民法院依法驳回江伟星的全部请求尽快依法执行。二、答辩人对江伟星所提交的全部证据的真实性、合法性和关联性均不予确认。综上所述，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之间已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，必须同时符合上述四种情形，江伟星的异议申请才能成立，而江伟星的申请不具备上述四种情形的任意一种更别提同时符合上述四种情形了，因此，江伟星的解封和停止强制执行的请求不符合法律规定，请求贵院依法驳回其全部请求。 被执行人谢杰生、谢英豪均无答辩。 本院经审查查明，2019年12月23日，本院作出（2019）粤0113民初15389号民事调解书，达成如下：一、双方当事人均确认，被告谢英豪、谢杰生仍欠原告陈耀恒货款167万元；该款项由被告谢英豪、谢杰生分期向原告陈耀恒支付：2020年1月5日前支付5万元；2020年1月25日前支付10万元；2020年2月起，每月15日前支付5万元，直至还清为止；二、如被告谢英豪、谢杰生按期还清上述款项，则原告陈耀恒放弃其余诉讼请求；如被告谢英豪、谢杰生有任一期未按时足额付款，则原告陈耀恒有权就剩余全部未清偿货款向法院申请强制执行，并要求被告谢英豪、谢杰生以剩余全部未清偿金额为本金，自2019年3月1日起按照月利率2%的标准计付利息至款项清偿之日止；三、本案受理费25元，由原告陈耀恒负担。 上述民事调解书生效后，陈耀恒向本院申请执行，本院以1920号案立案执行。在执行中，本院查封了被执行人谢杰生名下位于广州市荔湾区芳村大道50号302房，该物业登记在谢杰生名下，登记时间2011年1月5日，建筑面积78平方米。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断”涉案房产系已登记的不动产，产权登记在被执行人谢杰生名下，该登记系认定房产物权归属的法律依据，故本院对谢杰生名下财产的查封于法有据。异议人江伟星提出的异议请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条的规定，裁定如下： 驳回江伟星在本案中提出的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  吕荐宗 审判员  王文娟 审判员  易 洁 二〇二〇年十二月十日 书记员  凌楚婷