山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初9170号 原告（反诉被告）：济南市历下区学联教育培训学校，住所地济南市历下区。统一社会信用代码：52370102MJD710611U。 法定代表人：何斌，校长。 委托诉讼代理人：孙庆平（特别授权代理），该单位职工。 委托诉讼代理人：巩兴强（特别授权代理），山东国曜律师事务所律师。 被告（反诉原告）：北京立人达人美术培训有限公司，住所地北京市通州区。统一社会信用代码：911101055938655868。 法定代表人：王伟，执行董事。 委托诉讼代理人：张大伟（特别授权代理），山东泽权律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴善亭（特别授权代理），山东泽权律师事务所律师。 原告（反诉被告）济南市历下区学联教育培训学校（以下简称历下学联教育学校）与被告（反诉原告）北京立人达人美术培训有限公司（以下简称北京立人达人公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月12日立案受理后，依法适用简易程序于2020年12月17日公开开庭进行了审理，原告历下学联教育学校的委托诉讼代理人孙庆平、巩兴强，被告北京立人达人公司的委托诉讼代理人张大伟、吴善亭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 历下学联教育学校向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2020年8月20日至2020年10月19日的校舍空置费30万元；2.判令被告向原告支付清洁费12000元；3.判令被告向原告支付违约金20万元；4.案件受理费等由被告承担。事实与理由：2020年6月17日，原、被告签订《校舍使用协议》，约定被告租赁原告坐落于济南市历城区仲宫镇的校舍用于美术教学，租赁期限自2020年6月17日至2020年12月15日。后2020年8月20日，被告没有提前书面通知原告的情况下将全体师生迁出校舍，致使双方的租赁合同不能履行。在被告搬离校舍后，留下大量垃圾杂物，原告为打扫校舍卫生，花费12000元保洁费。根据《校舍租赁协议》第十条第1项规定：“任何一方不履行本合同规定，经守约方书面告知后10日内，违约方仍然未作补救，守约方有权向违约方索赔违约金20万元，并有权终止合同。”原告于2020年8月22日书面通知被告，但被告仍未履行合同，致使原告校舍一直空置，为维护原告合法权益，故诉至法院。 本诉被告北京立人达人公司辩称，一、原告主张校舍空置费缺乏事实和法律依据，原告与被告于2020年6月17日签订的《校舍租赁协议》的条款是基于新冠疫情防控措施的不确定性的事实情形而作出的特定安排，并非普通的房屋租赁合同，是由原告为被告师生提供住宿及餐饮服务，该协议明确约定了校舍使用费的计费方式和标准，即按照答辩人的使用人数进行计费。也就是说，被告仅应当对原告实际为被告提供住宿及餐饮服务的人员支付费用，没有对原告空置校舍支付费用的义务。原告主张校舍空置费既没有合同约定，也没有法律依据，不应当得到支持。二、原告主张清洁费缺乏事实和法律依据，双方签订的《校舍租赁协议》并无关于清洁费的约定，原告述称被告人员留下大量垃圾亦并非事实，原告也从未向被告提出清洁的要求，其是否实际委托家政服务企业提供服务以及是否支付清洁费用、支付费用数额均与被告无关。原告主张清洁费缺乏事实和法律依据，不应当得到支持。三、被告无违约行为不应当承担违约责任，双方签订的《校舍租赁协议》不能正常履行在于原告违约，被告据此已提出反诉，要求原告承担违约责任。综上所述，原告的各项诉讼请求均无事实和法律依据，请求驳回原告全部诉讼请求。 北京立人达人公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告退还反诉原告保证金150000元；2.判令反诉被告向反诉原告支付违约金200000元；3.本案的诉讼费由反诉被告承担。事实与理由：2020年6月27日，反诉原告作为使用方与反诉被告作为出借方签订一份《校舍租赁协议》，该协议约定：反诉原告使用坐落于济南市历城区仲宫镇原福美大酒店校舍用于高考美术专业培训，使用期限自2020年6月17日起至2020年12月15日止。校舍使用费，乙方学生按1500元/人/月结算，教职工按1000元/人/月结算，反诉被告收取反诉原告150000元保证金。该协议还约定双方具体的权利义务以及违约责任。协议签订后，反诉原告正常履行协议，但反诉原告于7-8月份接到师生投诉餐厅出现食物发霉、菜品有虫子等餐饮卫生严重不达标等情形，反诉被告接反诉原告反馈后未能整改，严重影响反诉原告正常招生，影响反诉原告在业界的正常口碑。2020年8月20日，反诉被告强留反诉原告全部学员，后在公安部门的协调下才妥善解决，由此造成拟留校学员办理退学手续，给反诉原告造成重大经济损失。反诉原告认为，反诉被告的上诉行为，严重违反约定致使双方协议不能正常得到履行，应当依约定承担相应的违约责任。经多次协商未果，反诉原告现依法提起反诉，恳请贵院依法查明事实，依法判处。 反诉被告历下学联教育学校辩称，不同意反诉原告的反诉请求，根据本诉部分的举证，反诉被告并不存在任何违约情况，反诉原告诉请所依据的餐厅问题在本诉举证部分已经能够充分证明食堂的卫生有保障，饭菜供应充足，故反诉原告的诉求不应被支持。 本院经审理，认定事实如下： 2020年6月17日，历下学联教育学校（甲方，出借方）与北京立人达人公司（乙方，使用方）就甲方将其合法拥有使用权的校舍供乙方使用事宜签订《校舍租赁协议》一份，协议约定:“第二条使用场所1、校舍名称：济南市仲宫镇原福美大酒店。2、校舍坐落地点：济南市历城区仲宫镇。第三条使用用途1、乙方使用该校舍用于高考美术专业培训，名称为：北京达人画室。第四条使用期限使用期限定为半年，自2020年6月17日至2020年12月15日止。乙方如需在使用期满后继续使用，需提前一个月向甲方提出书面申请，经双方协商一致后，可另行签订使用合同。第五条校舍使用费及支付方式1、校舍使用费：乙方租赁甲方场地，甲方负责提供乙方（北京达人画室）学生住宿，餐饮服务，并配套教学场地，乙方按1500元/人/月结算，教职工按1000元/人/月。2、付款方式为：按照实际入住人数，按月进行结算，次月起需提前三天缴纳下月费用。3、按照先付后用的原则，乙方逾期支付使用费一日，需向甲方支付月使用费5%的滞纳金。逾期未付使用费，乙方在收到甲方要求支付使用费的书面通知后，10日内仍然未付的，则甲方有权单方终止使用合同。乙方按本合同的规定承担违约责任。第六条保证金及其他费用1、本着相互信任的原则，通过协商双方约定，在本合同期内，甲方将收乙方15万元作为校舍使用保证金，合同终止后乙方将使用的区域按照标准交付给甲方，且甲方验收合格后此保证金将在3个工作日内退还乙方。2、合同期内宿舍区及公共区域发生的水、电、物业等相关费用均由甲方承担，但乙方有义务配合甲方做好教学区、宿舍区所使用物资、水电及全部配备设备的管理和保护。3、四楼教学区域收取部分电费，电费按3000元/月，按月进行支付。第七条双方的权利和义务1、甲方应按照本合同的约定的使用期限，如期向乙方交付校舍。2、甲方应保证乙方进驻后正常进行生活和教学，除不可抗力（地震、疫情等），政府干预的一切工作需由甲方协调解决，如遇手续上停课停学等情况，乙方有权利选择退出场地甲方需退还当月费用作为赔偿。4、因甲方负责校区住宿和餐饮、超市管理，如遇餐饮不合规或者严重影响乙方生源稳定的，乙方有权利向甲方申诉，甲方有义务根据乙方的合理要求在规定期限内进行改善且达到乙方合理范围内的标准。第十条违约责任1、任何一方不履行本合同规定，经守约方书面告知后10日内，违约方仍然未作补救，守约方除有权向违约方索赔违约金20万元，并有权终止合同。4、合同期内，若任何一方提前终止本合同，须提前两个月向对方提出，并支付金额10万元校舍使用费的违约金。”历下学联教育学校、北京立人达人公司均在合同尾部加盖公章。合同签订后，北京立人达人公司向历下学联教育学校支付质保金15万元。 北京立人达人公司于2020年7月7日向历下学联教育学校支付租赁场地费151250元、2020年7月27日支付212897元。 2020年7月-8月期间，历下学联教育学校食堂被个别学生发现饭菜中有头发、虫子。2020年8月20日，北京立人达人公司师生撤出在历下学联教育学校租赁的校舍场地。 2020年8月22日，历下学联教育学校向北京立人达人公司发送《租赁合同违约告知书》一份，主要内容为：北京立人达人公司在未提前书面通知我校的情况下于2020年8月20日早全部师生强行搬离我校，根据签订的《校舍租赁协议》第十条第4款规定：“合同期内，若任何一方提前终止合同，须提前两个月向对方提出”之规定，贵公司已构成违约事实，我校现主张以下权利：1、根据《校舍租赁协议》第十条第1项：任何一方不履行本合同规定，经守约方书面告知后10日内，违约方仍未作补救，守约方除有权向违约方索赔违约金20万元，并有权终止合同。2、根据《校舍租赁协议》第十条第4项：合同期内，若任何一方提前终止本合同，须提前两个月向对方提出，并支付金额10万元校舍使用费的违约金。3、根据法律法规规定及《校舍租赁协议》约定的其他相关权利。”北京立人达人公司于2020年8月23日收到该告知书，并于2020年8月26日向历下学联教育学校发送回函一份，回函主要内容为：“1、2020年6月17日，我司因北京地区疫情影响不能开展线下教学，经与你公司协商临时租赁你公司校舍。在沟通过程中，你公司同意根据疫情变化，我公司有权随时撤回相关师生。2、据我司师生反映，在7-8月份之间你司负责管理的餐厅出现食物发霉、菜品有虫子、饭量不足、不准时开饭等餐饮严重不达标的情形，你司在接到我司通知后始终未予整改，教师生反应强烈，家长多次投诉到我公司，严重影响我公司生源稳定和业界口碑。因此根据合同第十条第一项，你公司已严重违约，应向我公司支付违约金20万元。我公司已向家长调取并固定了相关证据，望你公司采取积极态度妥善处理，我公司将保留法律主张权力的。3、2020年8月20日，根据北京疫情情况的变化，我公司根据学生的意愿决定撤出部分学生，保留部分学生继续在你司校舍学习，但你司提出“要走都走，要留都留”的要求，拒绝我司保留部分学员在你校舍学习，并强行扣留我公司全部学员。后在公安部门的协调下，我公司才将学员安全撤出。根据合同法第五条约定，校舍使用费是每月按照实际入住人数进行据实结算，并未约定入住学生的最低和最高限额。你司的上述违约行为导致部分拟留校学员办理了退学手续，造成我公司重大经济损失，你公司的上述行为亦已构成严重违约。4、经查，自2020年6月17日-2020年8月20日，我司不欠付任何租金及费用，你司还多收取了租金及费用3126元，且你公司还持有我司交纳的15万元保证金。鉴于疫情的不稳定性，我司将保留3名教师留在你司校舍继续负责招生工作。该三名教师的校舍使用费，以我司多缴纳的3126元作为抵扣预付。后续入住人数视实际招生情况而定，望你公司继续按照合同履行，以保障我司的招生业务活动正常开展。若你公司坚持要解除合同，望双方积极友好的开展合同解除事宜的谈判，我公司将保留通过法律途径解决此次事宜的权利。” 2020年9月11日，历下学联教育学校打扫涉案教学楼支出保洁费12000元。 本院认为：历下学联教育学校与北京立人达人公司之间签订的《校舍租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。本案中，历下学联教育学校主张北京立人达人公司于2020年8月20日突然撤出涉案校舍，已构成违约。北京立人达人公司辩称其没有违约行为，双方之前协商可根据疫情变化随时撤离，且双方协议不能正常履行在于历下学联教育学校违约。本院认为，协议中未约定北京立人达人公司可根据疫情变化随时撤离，北京立人达人公司对该项答辩主张并未提供证据证实。双方虽然在协议中约定按实际入住人数结算，对入住人数没有最高和最低限制，但双方签订的协议使用期限为2020年6月17日至2020年12月15日，期间小数量的入住人数变化符合双方协议的本意和常理，但北京立人达人公司于2020年8月20日突然将全部师生撤离明显违背了协议签订的本意，属于违约。《校舍租赁协议》第十条约定：“1、任何一方不履行本合同规定，经守约方书面告知后10日内，违约方仍然未作补救，守约方除有权向违约方索赔违约金20万元，并有权终止合同。”根据历下学联教育学校提供的证据，北京立人达人公司已于2020年8月23日收到其发送的《租赁合同违约告知书》，现历下学联教育学校据此主张20万元违约金于法有据，本院予以支持。 关于北京立人达人公司主张的20万元违约金。《校舍租赁协议》第七条第4项规定：“因甲方负责校区住宿和餐饮、超市管理，如遇餐饮不合规或者严重影响乙方生源稳定的，乙方有权利向甲方申诉，甲方有义务根据乙方的合理要求在规定期限内进行改善且达到乙方合理范围内的标准。”根据北京立人达人公司提供的微信聊天记录，可以证实在2020年7月-8月期间个别学生反映校舍餐厅存在馒头发霉、饭菜中有头发、虫子、饭量不够吃等问题，但根据历下学联教育学校提供的微信聊天记录显示，2020年7月7日上午7点52分，历下学联教育学校方工作人员在群内回复：“@刘珂，这是昨天的饭菜，昨天我值班，我在盛汤的地方看到的基本上米饭和馒头都是孩子们自己盛的，我还特意让王老师跟孩子们强调了一下，不够的可以再来盛”说明历下学联教育学校已经对北京立人达人公司反映的餐厅饭菜问题进行了处理。2020年8月5日，北京立人达人公司处人员在群内发消息：“各位领导，餐厅问题用餐问题，菜品问题请重视一下！数量上也请多一些，浪费不了多少”历下学联教育学校并未按协议约定限定北京立人达人公司在多长期限内进行改善，双方对此问题后续未再进行沟通，其据此直接主张历下学联教育学校违约并主张违约金20万元没有依据，本院不予支持。 关于历下学联教育学校主张的30万元空置费。2020年8月20日，北京立人达人公司撤出校舍后未再使用，协议中仅约定违约金，未约定空置费，之前的校舍入住人数和后续实际入住人数没有关联性，历下学联教育学校主张的不是实际发生的损失，其该项主张没有依据，本院不予支持。 关于历下学联教育学校主张的12000元保洁费，双方在协议中未约定北京立人达人公司应承担保洁费用，历下学联教育学校该项主张没有依据，本院不予支持。 关于北京立人达人公司主张的15万元保证金。双方签订的《校舍租赁协议》第六条约定：“在本合同期内，甲方将收取乙方15万元作为校舍使用保证金，合同终止后乙方将使用的区域按照标准交付给甲方，且甲方验收合格后此保证金将在3个工作日内退还乙方。”现该协议已终止，北京立人达人公司主张历下学联教育学校退还15万元保证金有事实和法律依据，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第九十条之规定，判决如下： 一、本诉被告北京立人达人美术培训有限公司于本判决生效之日起十日内支付本诉原告济南市历下区学联教育培训学校违约金20万元。 二、反诉被告济南市历下区学联教育培训学校于本判决生效之日起十日内退还反诉原告北京立人达人美术培训有限公司保证金15万元。 三、驳回本诉原告济南市历下区学联教育培训学校的其他诉讼请求。 四、驳回反诉原告北京立人达人美术培训有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费8920元，减半收取计4460元，由本诉原告济南市历下区学联教育培训学校负担2718元、本诉被告北京立人达人美术培训有限公司负担1742元；反诉案件受理费6550元，减半收取计3275元，由反诉原告北京立人达人美术培训有限公司负担1871元，反诉被告济南市历下区学联教育培训学校负担1404元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  高立学 二〇二〇年十二月二十八日 书记员  吕纯纯