安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0104民初12435号 原告：合肥海之英培训学校有限公司(曾用名：安徽海之英教育科技有限公司)，住所地合肥市蜀山区望江西路218号港汇广场B区商业A幢商401。 法定代表人：张子杨，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王梦园，安徽华人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏伟，安徽华人律师事务所律师。 被告：安徽优德置业发展有限公司，住所地合肥市蜀山区望江西路218号港汇广场B区2幢地下室商-101、商-102。 法定代表人：张会玲，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：宁奇，北京大成（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李冀骥，北京大成（合肥）律师事务所律师。 原告合肥海之英培训学校有限公司（以下简称海之英公司）与被告安徽优德置业发展有限公司（以下简称优德公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告海之英公司委托诉讼代理人王梦园、魏伟，被告优德公司委托诉讼代理人李冀骥均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 海之英公司向本院提出诉讼请求：1.判令海之英公司、优德公司签订的《房屋租赁合同》于2020年6月24日解除；2.判令优德公司向海之英公司返还剩余租期（从2020年6月25日至2021年4月19日）的租金382220.04元及履约保证金50000元；3.本案全部诉讼费用由优德公司承担。事实和理由：2017年11月，海之英公司与优德公司签订了《房屋租赁合同》，约定优德公司将位于安徽省合肥市蜀山区商铺出租给海之英公司，租赁期限为2017年11月20日至2026年4月19日，并明确约定每年的租金标准及支付方式，以及双方权利义务。合同签订后，海之英公司向优德公司支付了履约保证金伍万元及2017年11月20日至2021年4月19日期间的租金壹佰伍拾万元后，将上述商铺用于培训学校的经营。然自2020年4月，因优德公司对商铺所在的港汇广场经营调整，商场内商业环境和经营条件发生重大变化，优德公司未能提供相应的有效管理和服务，海之英公司的经营活动受到严重影响，案涉《房屋租赁合同》实际已无法继续履行。海之英公司遂与优德公司协商解除租赁合同关系，但双方就租金退还事宜未能达成一致。后原告向被告发送《律师函》，告知解除案涉租赁合同通知，并腾空商铺、交还钥匙，优德公司理应退还剩余租期的租金及履约保证金。为维护原告合法权益，依法诉诸贵院，望判如所请! 优德公司辩称，第一，双方签订的房屋租赁合同符合约定的租赁标准，并没有影响海之英公司的正常经营，合同可以继续履行，海之英公司主张合同解除没有事实和法律依据。第二，因为海之英公司违约解除合同，导致合同目的无法实现，应当对优德公司存在的合理的预期利益损失进行赔偿。第三，海之英公司单方违约导致合同解除，造成优德公司的房屋空置，优德公司至今也没有能够完成重新的招租。根据公平原则，海之英公司应当按照29.1641元每月每平方的标准向优德公司赔偿十个月的房屋闲置期间的租金损失为352818.53元。第四，海之英公司单方违约，应当赔偿优德公司租金优惠差额。双方签订的房屋租赁合同，优德公司基于海之英公司长租考虑给予了一定的租金标准优惠，海之英公司在仅经营了短短的两年时间主动违约，应当补足差额金额34832.62元。优德公司已经足额向海之英公司开具了150万元的租金发票，如果海之英公司要求优德公司返还剩余的部分租金，应当向优德公司退还已经由优德公司缴纳的相应的税费。第五，海之英公司单方违约导致合同解除，依据合同约定，无权要求返还履约保证金。综上，因为海之英公司单方解除合同，应当赔偿优德公司经济损失1046469.68元，扣除海之英公司已经缴纳的租金352818.53元，海之英公司还应向优德公司赔偿693651.15元。海之英公司诉请没有事实和法律依据，依法应予驳回。 本院经审理查明：2017年11月20日，优德公司（出租方、甲方）与安徽海之英教育科技有限公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将位于安徽省合肥市蜀山区商铺出租给乙方，合计总建筑面积约1209.77平方米；租赁期限八年零五个月，自2017年11月20日起至2026年4月19日止，租金自2017年11月20日起算；2017年11月20日-2018年4月19日期间租金计收单价38元／平方／月，计租金额229856.30元，2018年4月20日-2021年4月19日期间租金计收单价29.1641元／平方／月，计租金额1270146.72元……；租赁实行先付后用原则，首期2017年11月20日至2021年4月19日租赁费用的支付时间为合同签署当日，此后按季支付，乙方应在前一期租赁费用期满前，提前十五天主动到甲方指定的地点或向甲方指定的账户向甲方支付下一期租赁费用；合同签署时乙方向甲方支付的贰拾万元意向金，其中伍万元转为履约保证金，其余壹拾伍万元冲抵首期租金中，如乙方未在签约后支付保证金，甲方有权解除本合同，乙方不得提出异议；在双方合约期满，若乙方充分地履行了合同规定的全部义务，由甲方在一个月内无息返还给乙方；如果乙方交还的房屋有人为损坏情况发生，由乙方负责维修，乙方在规定时间内未能维修则甲方有权自行维修，维修费从履约保证金中扣除，不足部分由乙方承担，多余部分无息返还乙方；如在双方合同期内，乙方有未付租金或其他应付款项或违约金，甲方有权从该履约保证金中直接扣除等内容。合同签订后，优德公司将案涉房屋交付给安徽海之英教育科技有限公司使用，安徽海之英教育科技有限公司支付了履约保证金50000元及2017年11月20日至2021年4月19日期间的租金1500000元。 合同履行过程中，安徽海之英教育科技有限公司变更名称为合肥海之英培训学校有限公司。2019年11月1日，优德公司（甲方）与吴艳（乙方、原法人安徽海之英教育科技有限公司）、孙子杨（丙方、变更后法人海之英公司）签订《合同权利义务就更三方协议》一份，约定乙方同意于2019年11月1日将甲方双方签约的《房屋租赁合同》（包括补充协议及合同附件）中乙方所承担的责任、权利和义务全部转移至丙方，丙方同意于2019年11月1日接受并承担甲、乙签订的《房屋租赁合同》（包括补充协议及合同附件）中所规定承担的全部责任、权利和义务，即丙方取代乙方的地位；甲方同意乙方于2019年11月1日将《房屋租赁合同》（包括补充协议及合同附件）中所规定应由乙方承担的全部责任、权利和义务转移至丙方，并同意自2019年11月1日起乙方不再承担《房屋租赁合同》（包括补充协议及合同附件）中的全部责任、权利和义务；甲方收取乙方的履约保证金计伍万元，于合同履行完毕后按照合同约定退还至丙方账户，乙方应缴纳的租金物业管理费由乙方与丙方结算，丙方按合同约定提供票据，甲方不再收取任何费用；协议自甲、乙、丙三方签字或盖章之日起生效等内容。 2020年5月8日，海之英公司向优德公司送达《租赁合同解除协商函》，称因受新型冠状病毒疫情和港汇广场大楼经营方式变化整体进入装修期影响，致使合同目的无法实现，特致函协商解除《房屋租赁合同》。2020年6月24日，海之英公司腾空案涉房屋并将钥匙返还给优德公司。同日，海之英公司委托安徽华人律师事务所王梦园、魏伟律师向优德公司发出《律师函》，称已于2020年6月24日腾空租赁商铺并将钥匙交还，租赁合同实际已不再履行，优德公司应退还2020年6月25日至2021年4月19日期间的租金及履约保证金。 上述事实有当事人的当庭陈述及海之英公司提交的《房屋租赁合同》、租金发票、保证金收据、《租赁合同解除协商函》、《律师函》及EMS邮寄回单、录像，优德公司提交的《房屋租赁合同》、《租赁合同解除协商函》、《律师函》、微信聊天记录、照片、转账凭证、发票在卷佐证，本院予以确认。 海之英公司提交的照片、《关于疫情期间租金优惠政策的告知函》、租金计算说明，不能达到其证明目的，对其证明效力，本院不予确认。优德公司提交的损失计算表，不能达到其证明目的，对其证明效力，本院不予确认。 本院认为，海之英公司与优德公司之间的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行合同义务。合同签订后，优德公司无事实和法律依据要求解除合同并在合同未到期前腾空返还案涉房屋，其行为显属违约。海之英公司于2020年6月24日搬离案涉房屋，并将房屋钥匙返还给优德公司，双方之间的《房屋租赁合同》实际于2020年6月24日解除。合同解除后，海之英公司要求优德公司返还其已支付但未实际使用房屋期间即2020年6月25日至2021年4月19日期间的租金348114.29元（29.1641元/平方/月×1209.77平方米×9个月+29.1641元/平方/月×1209.77平方米÷30天×26天）及履约保证金50000元，具有事实和法律依据，本院予以支持；海之英公司相关诉请中的超出部分，本院不予支持。优德公司主张海之英公司单方违约解除合同应赔偿其房屋闲置期间租金损失、租金优惠差额，并主张不予返还履约保证金，因未提起反诉，本案不予处理，优德公司可就相关请求另行提起诉讼。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、原告合肥海之英培训学校有限公司与被告安徽优德置业发展有限公司之间的《房屋租赁合同》于2020年6月24日解除； 二、被告安徽优德置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告合肥海之英培训学校有限公司租金348114.29元及履约保证金50000元； 三、驳回原告合肥海之英培训学校有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7783元，减半收取计3891.50元，由原告合肥海之英培训学校有限公司负担311.50元，被告安徽优德置业发展有限公司负担3580元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  李荣誉 二〇二〇年十二月十八日 书记员  王 琼 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条第一款依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。