河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初23212号原告（反诉被告）张曙光，男，汉族，1947年6月29日出生，住郑州市中原区。委托代理人王**，河南亚太人律师事务所律师。委托代理人宋俊飞，河南亚太人律师事务所律师。原告（反诉被告）王纪军，男，汉族，1955年7月30日出生，住郑州市金水区。委托代理人王**，河南亚太人律师事务所律师。委托代理人宋俊飞，河南亚太人律师事务所律师。被告（反诉原告）周建军，男，汉族，1962年9月19日出生，住郑州市金水区。委托代理人张伍涛，河南怡龙律师事务所律师。原告（反诉被告）张曙光、王纪军与被告（反诉原告）周建军房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告张曙光、王纪军及其委托代理人王**、宋俊飞，被告周建军及其委托代理人张伍涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张曙光、王纪军向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告的《郑州市存量房买卖合同》；2、判令被告配合原告撤回金水区金水路105号院4号楼3单位2层1××号房屋的网上备案；3、判令被告赔偿原告损失50000元；四、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原、被告双方约定，原告将继承所得的位于金水区金水路105号院4号楼3单位2层1××号房屋（产权证号：豫（2019）郑州市不动产权第号）出卖给被告。被告承诺去办理网上备案时一次性全款支付房款，且办理产权转移的所有税费均由被告承担。2019年4月16日，原告按照约定配合被告到第三人处对房屋进行了网上备案手续并签署了《郑州市存量房买卖合同》。之后按照约定要求被告支付房款，被告以种种理由拒绝支付房款，后明确表示不愿意履行合同，并且不配合原告撤回网上备案合同。多次协商未果的情况下，2020年9月28日原告通过EMS向被告邮寄了房屋买卖合同解除通知，被告拒绝签收。综上所述，因被告不按照约定支付房屋价款，致使合同目的已无法实现，属于完全违约行为。据此，原告有权单方解除合同。由于被告采取不理睬、不配合的态度，原告无法单方撤销网上备案，原告只有向法院提起诉讼，维护自身权益。被告周建军辩称：1、被告在本案中不存在违约行为，涉案房屋是由于原告单方要求增加交易价格才造成交易不能的，原告存在违约行为，违约方无权利要求解除涉案房屋买卖合同。涉案房屋双方在2015年就签订有买卖协议，约定要过户给被告，因当时不符合过户条件，一直拖到2019年房产才继承过户到原告二人名下，因涉案房屋还牵涉到其他继承人的利益，各方曾多次在一起商讨买卖方案，其中包括被告把房款分别支付给每一个继承人，三方开设联名银行账户等措施，后协商好后，才又签订了涉案的存量房买卖协议，该协议是双方真实意思表示，合法有效，应予保护。因涉案房屋系原告继承所得，按规定有高额的个人所得税，近35万左右，这个税费按法律规定应该原告交纳，后协商该税费有被告交纳，所以双方签订的合同价格为85万元，加上税费，被告应支付房款130万左右，签订合同后，原告感觉自己到手的房款低于心理预期，就要求被告加价，说随行就市，否则，不予过户，根据原告提交的微信记录可知，原告签订合同后要求的交易价格为160万元，而且是不含个税，也就是说，按照原告的要求，被告要购买该房屋要花费近200万元，被告遂拒绝了原告的要求。本案涉案房屋交易不能进行下去是原告单方违约造成的，被告不存在违约行为，根据我国合同法规定，违约方无权利要求解除合同，只有守约方才有解除合同的权利。2、因本案原告存在违约行为，其诉讼请求不能成立，依法应予驳回。根据我国《合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。本案涉案合同是双方自愿签订的，是双方真实意思表示，合同合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，本案被告不存在违约行为，原告也没有证据证明被告存在违约行为，而现有证据证明系原告要求增加房款，原告违约在先，原告违约，无权利要求变更或者解除合同，对方其诉讼请求，依法应予驳回。被告周建军向本院提出反诉请求：1、请求人民法院依法判令被反诉人继续履行双方的《郑州市存量房买卖合同》，协助将位于郑州市金水区金水路105号院4号楼3单元2层1××号房屋过户至反诉人名下。2、依法判令被反诉人赔偿反诉人违约金30万元。3、本诉、反诉费用由被反诉人承担。事实与理由：双方在2015年1月份签订《房屋产权买卖协议》，约定反诉人购买被反诉人的涉案房屋，价格为75万元，反诉人缴纳了定金1万元给了张曙光，待房屋符合过户条件后给反诉人办理过户手续，口头约定个人所得税由卖方承担，其他税由买方承担；后又在2015年9月1日，因涉案房屋牵涉到其他继承人的利益，反诉人与被反诉人三人又签订协议书，再次确认涉案房屋必须保证卖给反诉人，否则，应赔偿违约金30万元。后因涉案房屋过户到了被反诉人名下，符合过户交易的条件了，双方在2019年4月份去房管局办理了网签手续，签订了《郑州市存量房买卖合同》，网签价格为85万元，网签后，被反诉人要求房屋价格随行就市，要求反诉人加价，否则，不配合过户，造成房屋网签后，不能继续办理过户手续，造成双方合同至今仍未履行。综上所述，反诉人现依法提起反诉，请人民法院支持反诉人的诉讼请求。原告张曙光、王纪军辩称：1、双方签订的《郑州市存量房买卖合同》应依法予以解除。根据双方约定，原告将继承所得的位于金水区金水路105号院4号楼3单位2层1××号房屋（产权证号：豫（2019）郑州市不动产权第号）出卖给被告。被告在办理网上备案时一次性全款支付房款，且办理产权转移的所有税费均由被告承担。2019年4月16日，原告按照约定配合被告进行了网上备案手续并签署了《郑州市存量房买卖合同》，该合同系被告为了少缴税，提出房屋价格按照远低于市场价格的85万元进行签订。原告提交的存量房交易资金非监管申请表及双方的通话录音明确证明双方此前约定的房屋交易金额为160万。根据法律规定：为避税而签房屋买卖阴阳合同，价格条款应为无效，但该条款无效不影响合同其他部分的效力。当事人在网签备案合同中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格，该价格条款无效，但该条款无效不影响合同其他部分的效力。案涉存量房买卖合同约定房屋成交价仅为85万元，该合同显系双方为向房屋产权管理部门办理产权过户手续而签订，根据双方此前约定及录音证明该房屋评估价为161万元，交易金额为160万元。合同签订的85万元并非双方真实意思表示，双方以该价款办理产权过户，必然导致国家税收利益受损，损害了国家利益。因此，前述存量房买卖合同约定的房屋买卖价格条款应为无效。本案房屋买卖价款应以双方此前真实意思进行认定，计160万元。现被告即未支付房屋价款也未支付办理产权过户所需的税费，经原告多次催告后仍拒不履行并且不配合原告撤销网上备案合同，其行为已构成根本违约。2020年9月28日，原告通过EMS向被告邮寄了房屋买卖合同解除通知，被告拒绝签收。原告又通过微信向其发送解除通知的告知。因此，我方主张解除合同并要求被告赔偿损失于法有据，对于被告的反诉请求应予以驳回。2、被告已构成根本违约，无权要求继续履行合同；其提交的房屋产权买卖协议未生效，系无效协议。被告不仅未支付房屋价款也未支付办理网签备案所需的各种税费，经答辩人多次催促仍未履行，其已构成根本违约。根据法律规定，原告依法享有解除权。被告提交的房屋产权买卖协议未生效，系无效协议。首先，协议明确约定，由被告缴纳一万元的定金，原告出具收据；缴纳定金后该协议生效。协议签订后被告并未缴纳任何定金，而且，原告向法庭提交的被告亲笔书写并签字的说明里明确注明：定金并未实际发生。因此，该协议并未生效。双方签订该协议的真实目的系因当时房屋正处于纠纷阶段，原告为了尽快确权，被告提议通过诉讼的方式确权方便买卖。立案时，法院要求提供房屋买卖协议，双方随便签了一份房屋产权买卖协议。原告提交的《说明》里已对该协议签订的背景和真实目的予以明确说明。该协议仅为立案、房产过户使用。房屋产权买卖协议中的房屋价格远低于市场价格是因为为了少交诉讼费。因此，被告无权依据《郑州市存量房买卖合同》和房屋产权买卖协议要求继续履行并过户。综上，被告不按照约定支付房屋价款，致使合同目的已无法实现，根本违约，我方已依法告知并行使解除权。恳请法院依法查明案件事实，依据事实及相关法规，依法判决解除合同，撤销网签并要求被告赔偿损失，保护我方合法权益不受侵害。本院经审理认定事实如下：1、被告提交2015年1月6日二原告与被告周建军签订的《房屋产权买卖协议》及原告张曙光出具的《收条》，主要显示：二原告将位于郑州市金水区金水路105号院4号楼3单元1××号的房屋卖给被告，成交价为750000元；双方在达成买卖协议后，由被告向原告缴纳一定的定金，协议定金为壹万元整（定金可冲房款），原告出具收据；协议并对其他事项进行了约定。张曙光出具的《收条》显示被告于2015年1月6日交预付款壹万元整。2、原告提交的《说明》显示：2015年3月24日，二原告（甲方）与被告（乙方）共同说明如下，甲乙双方签订的该房产协议，只为金水法院立案、房产过户使用。房产价格、契税等细节待法院程序完成，房产过户前甲乙双方做最后决定。定金没有实际发生，若能立案所有费用由甲方垫支承担。3、原告提交的《郑州市存量房买卖合同信息备案摘要》显示，出卖人王纪军、共有人张曙光，买受人周建军，权证号码为豫（2019）郑州市不动产权第号，房屋坐落郑州市金水区金水路105号院4号楼3单元2层1××号，建筑面积137.74平方米，成交价款850000元，合同签订日期2019年4月16日。4、原告提交的《郑州市存量房买卖合同》主要显示：二原告（甲方、卖方）自愿将坐落于郑州市金水区金水路105号院4号楼3单元2层1××号房产（所有权证号为豫（2019）郑州市不动产权第号，建筑面积137.74平方米）出售给被告（乙方、买方）；经双方协商，该房屋成交价款为850000元，乙方于2019年4月16日前向甲方支付房款850000元；办理以上手续应当缴纳的税、费由乙方完全承担等内容。双方均认可案涉房产已经备案登记至被告名下的事实。5、庭审中，原、被告双方均认可涉案的《郑州市存量房买卖合同》并未实际履行。二原告与被告就涉案房屋的成交价格产生争议，二原告认为涉案房屋的成交价为160万元，被告认为涉案房屋的成交价为85万元。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条的规定，价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。本案中，双方当事人对涉案房屋的成交价款存在较大争议。被告主张的成交价格与市场价格存在较大的差额，且被告并不能对该较大差额的成交价格做出合理的解释。因此，根据现有证据本院无法认定涉案房屋的成交价格。鉴于案涉《郑州市存量房买卖合同》并未实际履行，且房屋市场价格与被告主张的价格差距较大，被告不同意按照市场价格向二原告支付房款，故双方的《郑州市存量房买卖合同》在事实上也无法继续履行，应当予以解除。合同解除后，已经办理的合同备案登记，应当予以注销。原告主张的损失50000元证据不足，本院不予支持。被告反诉原告继续履行《郑州市存量房买卖合同》，协助将案涉房产过户至被告名下，依据不足，本院不予支持。被告反诉原告支付违约金30万元，依据不足，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告张曙光、王纪军与被告周建军签订的《郑州市存量房买卖合同》（合同编号：2019113863）；二、被告周建军于本判决生效后十日内协助原告张曙光、王纪军办理郑州市金水区金水路105号院4号楼3单元2层1××号房产的合同备案登记注销手续；三、驳回原告张曙光、王纪军的其他诉讼请求；四、驳回被告周建军的反诉请求。本诉案件受理费减半收取525元，由二原告负担500元，被告负担25元；反诉案件受理费2900元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员 李 雯二〇二〇年十二月八日书记员 曹乐淇