大连市西岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0203民初6835号原告李冠廷，男，1990年11月4日生，汉族，无职业，住云南省昆明市官渡区。委托代理人刘书涛，辽宁宪义律师事务所律师。被告大连家园建设集团有限公司，统一社会信用代码：91210200241088920H，住辽宁省大连市西岗区茂田巷****。法定代表人刘德成，该公司董事长。委托代理人马晓鸥，女，1982年11月17日生，汉族，该公司员工，住辽，住辽宁省大连市中山区div>原告李冠廷与被告大连家园建设集团有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李冠廷的委托代理人刘书涛，被告大连家园建设集团有限公司的委托代理人马晓鸥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原被告于2018年6月30日签订房屋认购书，约定原告购买被告“卡纳意乡（二）期”项目C2—10号楼1单元102号房屋，原告按照合同约定于当日给付被告购房定金5万元。被告在明知原告不具备购房资格的情况下和原告签订房屋认购书，收取原告购房定金5万元，原告在得知大连市房屋限购政策后多次要求被告返还定金，但至今被告也没有返还原告购房定金。根据大政办发（2018）31号限购政策，原告不具备购房资格导致房屋买卖合同无法履行，合同目的不能实现。故原告请求判令被告返还购房定金5万元及利息6000元（利息按照银行贷款利率的6%计算）。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。事实和理由如下：一、原、被告双方于2018年6月30日签订的《“卡纳意乡”（期）房屋认购书》（以下简称“《认购书》”），系双方当事人真实的意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。协议双方当事人应当依约履行各自的合同义务。《认购书》签订以后，被告始终诚信的履行《认购书》，给予原告宽限期，将房屋一直为原告保留至今。并没有因原告违约而解除合同将房屋另售，因此被告于法于理都做到了仁至义尽。二、本案原告提出的解除合同的原因并非不可抗力或情势变更等。致使合同目的无法实现的原因是，原告自身不具备购房资格、无法继续履行合同。因此原告是违约方，应当承担违约责任，即《认购书》解除后原告无权要求返还定金。依据如下：1、合同约定：《认购书》第8条：“如乙方逾期不与甲方签订正式《商品房买卖合同》及相关文件的，则甲方无须通知乙方即有权将该房屋另行出售于他人，乙方已缴纳的定金不予退还”；《认购书》第11条约定：“本房屋认购书签订后，如乙方提出不购买该房屋的，乙方已缴纳的定金不予退还”。2、法律依据：《担保法》第89条；《最高院关于适用若干问题的解释》第115条、第117条、第120条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条以及参照即将施行的《民法典》第587条，均对合同一方当事人违约适用定金罚则进行了详细规定。三、对于“原告不具备购房资格”的归责问题，意见如下：1、根据大连市《关于进一步贯彻落实大连市房地产市场平稳健康发展通知的实施细则》第八条、第九条规定，原告应当在购房前向大连市不动产交易中心申请《购房资格证明》。因此取得购房资格是原告的合同义务，而非被告的合同义务。2、原告作为完全民事行为能力人，在认购案涉房屋时应当知悉大连市政府已发布的相关限购规定。该限购规定于2018年3月21日通过大连市人民政府官网面向社会进行了政府信息公开，原告应当知晓。该限购规定至今在官网上可查。3、事实上原告在签订《认购书》前已经知悉限购政策，在被告销售人员跟原告落实购房资格问题时，原告称其可自行办理《购房资格证明》。因此在原告明知自身限购的情况下签订《认购书》、交纳定金的行为，是出于原告真实的意思表示。4、原告认购时曾告知销售人员，他已在大连市连续缴纳了3个月的社保。根据《大连市人民政府办公厅关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》第一条第（一）款第1点，非本市户籍居民家庭在本市中心城区没有住房的，在限制区域可购买1套住房，购房时需提供购房申请之日前2年内在本市连续缴纳12个月及以上个人所得税或社会保险证明。也就是说在《认购书》签订以后至今的两年多时间里，原告完全可以通过再缴纳9个月的社保，这种方式取得购房资格，但原告没有这么做，违背诚信原则。5、因原告的不诚信，导致被告房屋无法另售，房款延迟到账造成被告几十万的利息损失，违背公平和诚实信用原则。综上，原被告双方签订的《认购书》合法有效，原告因自身原因不能继续履行合同义务而解除合同的，应当承担违约责任，被告定金不予返还。经审理查明，2018年6月30日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《“卡纳意乡”（期）房屋认购书》，内容为：原告欲认购的房号为“卡纳意乡（二）期”项目C2—10号楼1单元102号商品房，该房屋建筑面积约152.87平方米（最终以房地产测绘机构核定面积为准），房屋单价为18000元/每平方米，总价2751660元。乙方应当于签署本房屋认购书时即向甲方交付首期定金5万元，乙方如逾期支付上述定金的，视为乙方放弃购买该房屋，本房屋认购书自动终止，甲方无须通知乙方即有权将该房屋另行售于他人，乙方已缴纳的定金不予退还。乙方承诺于本房屋认购书签订后于2018年7月31日前，携带本房屋认购书原件及乙方之身份证原件，全额定金收据原件至本项目销售部，与甲方签订正式《房屋买卖合同》及相关文件，同时支付首期房款。如乙方逾期不与甲方签订正式《商品房买卖合同》及相关文件的，则甲方无须通知乙方即有权将该房屋另行出售于他人，乙方已缴纳的定金不予退还。本房屋认购书为乙方认购房屋所达成的预约协议，本房屋认购书签订的目的系为了双方下一步协商签订正式《商品房买卖合同》及补充协议等相关文件。双方确认本房屋认购书的签订并不视为买卖双方之间形成商品房买卖合同合同关系。认购书签订当日，原告向被告交纳了5万元定金，被告向原告出具了收款收据。嗣后，因限购政策，原告不具备购房资格，双方合同未能签订正式《商品房买卖合同》。另查，2018年3月21日，大连市人民政府官网面向社会发布了《大连市人民政府办公厅关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，及《关于进一步贯彻落实大连市房地产市场平稳健康发展通知的实施细则》，实行住房限购政策，2018年3月22日开始执行。《通知》规定，“非本市户籍居民家庭在本市中心城区没有住房的，在限制区域可购买1套住房，购房时需提供购房申请之日前2年内在本市连续缴纳12个月及以上个人所得税或社会保险证明”。《实施细则》规定，“购买本市限购区域住房前，购房人在购房前应持家庭成员身份证、户籍证明的原件等有效证件，到大连市不动产登记中心服务窗口申办《购房资格证明》”，“房地产开发企业或经纪机构依据《购房资格证明》签订购房合同”。本院确认的上述事实，有当事人提交的《“卡纳意乡”（期）房屋认购书》、专用收款收据、大连市房地产权证等证据材料及当事人陈述笔录在案为凭，这些证据材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，被告作为房地产开发企业，在对外销售商品房时，对购房政策的把握要远远高于购房者。本案中，原告非本市户籍，在其预购被告销售的商品房时，被告应就购房限购政策尽到如实告知义务，并应在原告能够取得《购房资格证明》后再行与原告签订购房合同。而不是仅仅依据其所认为的原告承诺能够自行办理购房资格，就签订认购合同。且从认购书约定的签订正式《商品房买卖合同》的时间来看，原告也无法满足在较短的时间内办理《购房资格证明》，故被告的抗辩，本院不予采纳，原告要求被告返还定金5万元及利息的诉讼请求合理，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条之规定，判决如下：被告大连家园建设集团有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告李冠廷定金5万元及利息6000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取600元（原告已预交），由被告大连家园建设集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期间为二年。审判员  杨**二〇二〇年十二月二日书记员  张颖