文书内容湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初11066号原告：王奇芬，女，汉族，1985年3月26日出生，住长沙市开福区。委托诉讼代理人：廖偲威，上海汉盛（长沙）律师事务所律师。被告：贾哲，男，汉族，1979年1月14日，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：李思贤，湖南环楚律师事务所律师。被告：长沙星联投资有限公司，住所地湖南省长沙市天心区五凌路328号欧洲城16栋801。法定代表人：贾哲，董事长。委托诉讼代理人：李思贤，湖南环楚律师事务所律师。原告王奇芬与被告贾哲、长沙星联投资有限公司（以下简称星联公司）合同纠纷一案，本院于2020年12月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年12月28日公开开庭进行了审理。原告王奇芬的委托诉讼代理人廖偲威，被告贾哲和星联公司共同委托诉讼代理人李思贤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王奇芬向本院提出诉讼请求：1.判令两被告向原告支付补偿金19.17万元、资金占用费20640.6元（资金占用费按6%年利率自2019年2月4日起计算至付清日止，暂计至2020年11月19日）；2.判令两被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2016年2月4日原告与被告就长沙市天心区书院路305号星联大厦租赁面积为920平方米的场地拆迁补偿事宜达成协议，约定由被告补偿原告19.17万元，债权到期后，原告多次催讨，被告均置之不理。合法的债权债务关系应当得到保护，故提起诉讼。被告贾哲辩称，一、贾哲并非适格的被告。首先，贾哲并非涉案房屋租赁关系的当事人，涉案房屋并非贾哲出租的，且经多次转租，贾哲也没有参与到其中任一转租关系中，贾哲并没有与原告王奇芬等人签订任何协议书。该《协议书》是星联公司与王奇芬签订的，该协议书上并没有贾哲的亲笔签名。虽然盖着贾哲本人的印章，但该印章一直都是作为星联公司法定代表人的章，且该枚印章一直存放在公司，在协议书上盖了该章的行为，系代表公司行为，与贾哲本人个人行为无关。其次，从王奇芬给星联公司的函和此前判决书可以看出，原告王奇芬也一直强调协议书是与星联公司签订的，其多次在星联公司闹事，原告王奇芬都一直认为是与星联公司签订的合同，是原告王奇芬与星联公司之问的纠纷，与贾哲无关。贾哲本人并未收到拆迁装修费补偿款，该款项是由星联公司收取，贾哲没有任何理由向王奇芬支付该笔款项。二、即使法院认为该案与贾哲有关，该《协议书》中约定的三个付款条件尚未达到，就目前而言，贾哲也无需支付该笔款项。请求法院依法驳回王奇芬对贾哲的全部诉讼请求。被告星联公司辩称，一、原告王奇芬违反协议，星联公司有权留存装修补偿款。2016年2月4日，星联公司迫于无奈与原告王奇芬等人签订了《协议书》。该《协议书》第四条约定王奇芬等人提供房产抵押担保，星联公司可立即付款，第六条约定如果王奇芬等人未提供抵押，相关款项留存星联公司处，如果三年内不发生第五条情形，就该房屋事项星联公司与其他方不存在结算纠纷的发生，星联公司三年后支付款项。但真实情况是，王奇芬等人并没有提供房产抵押，且出现了该协议书中第五条的纠纷发生，故该笔款项还未达支付条件，星联公司有权留存该笔款项。二、该协议系原告王奇芬乘人之危签订的，且王奇芬等人并非是与星联公司具有直接租赁合同关系的当事人。该《协议书》是原告王奇芬多次在星联公司闹事，星联公司迫不得已签订的，且《协议书》文字马虎、内容不完备，存有多处错误，并非星联公司真实意思的表达，且王奇芬从未履行过该协议书中的义务。星联公司与王奇芬之间并无直接合同关系，王奇芬是星飞跃教育学校的股东，而星飞跃教育学校是从刘俊处租来的，与星联公司无直接利害关系。原告王奇芬的诉讼请求既无法律依据也无事实依据，请求法院驳回原告王奇芬的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：位于长沙市××路××号××栋房屋（以下简称第25栋房屋）由李雪开、周雨婷、方芳、陈建高、屈国军、贾哲、吴紫涵、邹军芳、伍娜按份共有，位于长沙市××路××号××栋房屋（以下简称第26栋房屋）由李雪开、何金强、贾哲、吴紫涵、周树生、伍娜按份共有。被告贾哲系被告星联公司的法定代表人，也系上述两处房产的按份共有人之一。2011年11月6日，周树生、李雪开同时代表第26栋房屋所有权人何金强、贾哲、吴紫涵、伍娜作为甲方，星联公司作为乙方，双方签订《承包经营合同书》，约定甲方将原长沙市无线电四厂的26栋（房屋所有权证:长房权自第004598号）承包给乙方用作商业经营；承包期限共15年半。2012年12月31日，李雪开同时代表第25栋房屋所有权人周雨婷、方芳、陈建高、屈国军、贾哲、吴紫涵、邹军芳、伍娜作为甲方，星联公司作为乙方，双方签订另一份《承包经营合同书》（合同编号ＣＳＷＸＤ20130105），约定甲方将标的物为原长沙市无线电四厂厂房第25栋（长房权南自第004572号，新产权证号：长房权证天心字第7××2号，位于书院南路与赤岭路交叉路口）用于商业经营，承包期限为15年。此后，被告贾哲（甲方）与广州七天湘楚酒店管理有限公司（乙方，以下简称湘楚七天公司）签订《房屋租赁合同》，约定贾哲将长沙市天心区书院路305号房屋(即上述第25栋、第26栋房屋)，建筑面积约为4200平方米，包括1层大堂（面积不低于50㎡）、4层至6层全部出租给湘楚七天公司。2012年6月25日，湘楚七天公司（出租人、甲方）将上述房屋5、6层及1楼大堂部分租赁给七天酒店（深圳）有限公司（以下简称深圳七天公司）经营七天酒店使用，租赁面积为2900平方米。湘楚七天公司又将上述房屋的第四层转租给刘俊（王奇芬前夫），刘俊又将第四层的一部分面积转租给王奇芬、徐芙、姚柳作为股东开设的星飞跃教育培训学校经营使用，将第四层另一部分面积转租给他人经营颐而康足浴。2014年7月29日，长沙市天心区人民政府发布公告决定征收案涉租赁房屋。2015年2月6日，周树生代表第25栋房屋产权人与天心区房屋征收和补偿管理办公室（以下简称区征收办）签订《长沙市国有土地上房屋征收补偿协议》（编号305（私）-71号），约定房屋补偿费、装饰装修和附属设施及其他补偿、各项奖励共计33999650元。同日，何金强代表第26栋产权人与区征收办签订《长沙市国有土地上房屋征收补偿协议》，约定房屋补偿费、装饰装修和附属设施及其他补偿、各项奖励共计96222795元。区征收办将所有征收补偿费支付给上述房屋产权人，案涉房屋由房屋产权人腾空并已实际被拆除。2016年2月4日，被告贾哲作为甲方，星飞跃教育学校（营业执照核准名称长沙趣艺教育咨询有限公司）作为乙方，原告王奇芬及徐芙、姚柳等星飞跃教育学校的三名股东作为丙方，签署了《协议书》一份，该《协议书》载明：被告贾哲受全体产权人之委托将位于长沙市××路××大厦××层房屋整体租赁给湘楚七天酒店，期间，因湘楚七天累计数月未支付甲方租金，依据租赁合同约定，甲方已书面通知其解除租赁关系，至此，相关各方已无权占有和使用甲方房屋，现该房屋遇规划拆迁，甲方声明，所有所谓的实际经营者，因甲方与其并无直接合同关系，依法甲方对其无任何法定义务。为此，任何本协议外事项，本协议各方或第三方均不得引用本协议内容来为其主张作相关推定。因该房屋已部分被湘楚七天转租给乙方，实际经营者乙方主张其承租范内装修、搬迁及相关经营补偿，为此，乙方股东丙方曾反复纠缠甚至来我公司闹事，考虑到乙方因经营问题确有严重困难，特别是股东姚柳身患重病急需资金治疗，我方从稳定大局及人道主义的立场出发，同意按该次拆迁补偿方案的相关标准将补偿款支付给乙方，并签订以下条款:一、现提存于长沙金盆岭有色仓库的家具用品等，截止到2016年4月6日累计租金30000元，乙、丙方应于2016年4月11日前结算完租金并提走，逾期，甲方可作无价值处理；二、各方核定:该次拆迁，乙方租赁范内装修、搬迁及相关经营补偿总计456000元整。三、乙方指定该补偿款直接支付给乙方股东即丙方，其中王奇芬占份额45％，补偿金额205200元整，应扣租金13500元整，实际应付191700元整;徐芙占份额40％，补偿金额182400元整，应扣租金12000元整，实际应付170400元整；姚柳占份额15％，补偿金额68400元整，应扣租金4500元整，实际应付63900元；四、在甲方向王奇芬、徐芙、姚柳支付上述款项之前，王奇芬、徐芙、姚柳应向甲方提供房产抵押担保，担保房产的评估值不低于款项额度的二倍，抵押期限自办理抵押登记手续之日起至2019年2月4日。由三人各自按份额提供抵押财产，抵押手续完成当日，甲方即按份额向已提供抵押的丙方付款（扣除本协议第一条已发生的租金）。五、本案因涉及承租人多次转租，租赁关系复杂，乙方与转租人权利义务关系不明，如甲方付款后，因该租赁事项甲方与其他相关方结算发生纠纷，甲方有权向实际收款人追回已付款项并主张相应损失赔偿，甲方就以上债务对本协议第三条约定的抵押财产有优先受偿权，乙方就全部款项和损失对甲方承担连带清偿贵任。六、如丙方未提供抵押财产，相关款项留存甲方，如无第五条情况发生，甲方自签订本协议之日起三年（2019年2月4日）届满后向丙方支付该款项。七、如本协议第六条约定的三年期限届满之前，甲方与湘楚七天、刘俊解决租赁纠纷，或湘楚七天、刘俊表示放弃主该拆迁补偿款权利，则甲方应提前（随时）向丙方付款。八、未尽事，三方协商解决，协商不成，可向租赁物所在地长沙市天心区人民法院提起诉讼。该《协议书》落款处甲方一栏加盖了贾哲的私章，并加盖了星联公司的公章，乙方一栏由王奇芬签名并加盖了星飞跃教育学校印章，丙方由王奇芬、徐芙签名。此后，王奇芬、徐芙、姚柳并未提供房产抵押担保，两被告代理人庭审中自述星联公司因姚柳身患重病已经向姚柳支付了前述约定款项。原告王奇芬在三年到期后催讨未果，诉至本院。本院认为，原告王奇芬等人与被告贾哲、星联公司虽然原先并无直接的房屋租赁合同关系，但原告王奇芬等人与被告贾哲签订《协议书》，贾哲同意对王奇芬、徐芙、姚柳等人经营星飞跃教育学校的装饰装修经营补偿款进行补偿并直接付给王奇芬、徐芙、姚柳等三名股东个人，该《协议书》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，双方均应依约全面履行各自的义务。根据该《协议书》第二条、第三条约定，甲方贾哲在扣除星飞跃教育学校应承担的租金后应当按份支付给星飞跃教育学校的三名股东王奇芬、徐芙、姚柳装修、搬迁及相关经营补偿款分别为191700元、170400元、63900元，被告贾哲与王奇芬、徐芙、姚柳等三人之间的关于补偿款的约定具体明确，贾哲应当按照合同的约定支付款项。关于贾哲的主体资格问题。贾哲系《协议书》上明确约定的甲方，同时贾哲系案涉租赁场地的按份共有人之一，《协议书》的引言部分亦载明了贾哲受全体产权人委托出租案涉场地，而且与湘楚七天公司签订房屋租赁合同的相对方亦为贾哲，本案中《协议书》虽然没有贾哲本人的手写签名，但《协议书》加盖了贾哲本人的私章，贾哲并未否认《协议书》的真实性，故贾哲系《协议书》约定的甲方，系合同当事人，系本案适格的被告。被告星联公司在该《协议书》上甲方一栏处也加盖了公章，应当承担《协议书》上约定的甲方的权利义务，星联公司系共同债务人，应当对被告贾哲的应付款项承担连带清偿责任。关于贾哲应付原告王奇芬的款项的条件是否成就的问题。纵观案涉《协议书》的约定内容以及签订背景，该《协议书》第四、五、六、七条有关付款时间和条件的限制性约定主要系因原告王奇芬等人与被告贾哲之间并无直接的房屋租赁合同关系，贾哲、星联公司担心湘楚七天公司、刘俊等中间转租人来找贾哲、星联公司主张因案涉房屋被拆迁导致的装饰装修经营补偿款的权利，导致贾哲或星联公司要重复向相关承租人、次承租人支付拆迁补偿款项，进而贾哲、星联公司要求王奇芬、徐芙、姚柳等人提供抵押房产进行担保，如无担保，则暂时留存款项在贾哲处三年，三年届满后再向王奇芬、徐芙、姚柳支付该款项，上述约定中对于三年后应当向王奇芬、徐芙、姚柳支付款项是明确的，现贾哲、星联公司主张付款条件未成就，贾哲、星联公司应当提交湘楚七天公司、刘俊向贾哲、星联公司主张案涉租赁房屋第四层中王奇芬、徐芙、姚柳等人经营的星飞跃教育学校租赁面积对应的装饰装修经营补偿款的相关证据，现双方约定的三年后付款时间届满，故贾哲、星联公司以付款条件未达到而拒绝向原告王奇芬等支付《协议书》第三条约定的款项，本院不予采纳。逾期付款应当支付利息，对于原告王奇芬主张资金占用费本院予以支持，资金占用费的标准本院参照目前全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率年利率3.85%确定，对于超过该利率标准部分的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定,判决如下：一、限被告贾哲于本判决生效之日起10日内向原告王奇芬支付补偿款191700元并支付逾期付款的资金占用费（资金占用费以未付款项本金191700元为基数，按照年利率3.85%自2019年2月5日付至款项清偿之日）；二、被告长沙星联投资有限公司对于被告贾哲的上述应付款项向原告王奇芬承担连带清偿责任；三、驳回原告王奇芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4486元，减半收取2243元，由原告王奇芬负担243元，被告贾哲、长沙星联投资有限公司共同负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  吴贵平二〇二〇年十二月二十八日法官助理谢婷代理书记员龙灿