山东省济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0105民初5347号原告：张之涛，男，1988年10月23日出生，汉族，自由职业者，住济南市。委托诉讼代理人：鲁强，山东百融律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵子恒，山东百融律师事务所律师。被告：马传瑞，男，1997年2月18日出生，汉族，自由工作者，住济南市。委托诉讼代理人：马翠萍（系马传瑞之姐），女，1984年7月5日出生，汉族，济南市槐荫区人力资源和社会保障局职工，住济南市。委托诉讼代理人：马世柱（系马传瑞之父），男，1970年4月18日出生，汉族，无业，住济南市。原告张之涛与被告马传瑞房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张之涛的委托诉讼代理人鲁强、赵子恒，被告马传瑞及其委托诉讼代理人马翠萍、马世柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张之涛向本院提出诉讼请求：1.判令被告马传瑞继续履行原告张之涛、被告马传瑞于2019年9月28日签订的济南市房屋出租代理合同；2.判令被告马传瑞支付自2020年5月28日至2020年9月28日的房屋租赁费10000元；3.判令被告马传瑞支付拖欠的物业费、水电费等共计1166.23元；4.本案诉讼费、保全费等费用由被告马传瑞承担。诉讼过程中，张之涛将其诉讼请求变更为：1、请求确认原、被告之间的《济南市房屋出租代理合同》已于2020年8月11日解除；2、依法判令被告向原告支付自2020年5月28日至2020年8月10日的租金共计6166.67元；3依法判令被告向原告支付物业费、水电费1166.23元；4、依法判令被告向原告支付违约金15000元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：张之涛、马传瑞于2019年9月28日就坐落于济南市天桥区出租一事签订了合同。合同约定，房屋租金每月2500元，马传瑞按季度交付。但马传瑞房租仅支付至2020年5月28日，依据合同约定，马传瑞应该缴纳2020年5月28日至2020年9月28日的房租，但马传瑞一直未交纳，并且物业费、水电费也开始拖欠。鉴于被告长期拖欠租金及物业费、水电费，为避免损失继续扩大，2020年８月5日原告通过微信向被告发送告知函，要求被告在收到告知函之日起五日内与原告办理房屋交接手续，否则，自该告知函送达被告起第六日，原告自行收回房屋。原告已于2020年８月11日收回涉案房屋。现提起诉讼，望判如所请。马传瑞辩称，1、双方的合同已于2020年6月30日经双方协商解除，马传瑞不存在违约情形，无需支付违约金；2、马传瑞已按约支付了2020年6月28日之前的租金，不存在拖欠租金问题；3、双方合同解除后，张之涛未返还马传瑞交纳的2500元的押金，已告知张之涛水电费和物业费用可以在押金中扣除。剩余押金应当返还马传瑞。本案当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对双方无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无争议的事实，本院确认如下：位于济南市天桥区，就该房屋2019年6月4日张之涛与案外人王新华签订房屋托管合同一份，约定王新华将该房屋托管给张之涛，托管期5年，张之涛在托管期间对该房屋有使用权和经营权，双方还约定了房屋租金价格等。2019年9月28日，张之涛（甲方）与马传瑞（乙方）签订济南市房屋出租代理合同一份，约定：甲方将济南市天桥区的房屋委托乙方对外出租，全权代理甲方办理针对与此房出租相关的事宜及签署出租合同；房屋租金为2500元/月，按季度交付；委托代理期限内双方遵守上述约定，不得经合同约定以外的理由单方解除合同，必须解约的，提前30日通告对方，并由提出方赔偿守约方六个月房屋租金作为经济补偿及承担由此产生的关联损失；委托期内甲方不承担下列费用：水费、电费、电话费、燃气费、有线费、物业费；其他约定事项，乙方超过一个月未交房租，甲方有权收回房屋。以上合同签订后，张之涛将涉案房屋交付给马传瑞使用。张之涛称以上双方签订的济南市房屋出租代理合同属于房屋出租合同，不是代理合同，该合同是由马传瑞提供的，并且所有的条款均是马传瑞草拟的，双方没有委托代理关系，只是房屋租赁关系。马传瑞对张之涛以上的陈述没有异议。张之涛与马传瑞均认可马传瑞向张之涛支付款项共计26700元，其中包括2019年9月28日至2020年6月28日共计9个月的租金共计22500元（每月租金2500元），包括房屋押金2500元，包括预付水电费、物业费共计1700元。对有争议的证据及事实，本院认定如下：张之涛与马传瑞均认可双方签订的济南市房屋出租代理合同（租赁合同）已经解除，但双方就该合同解除的时间存在争议。张之涛认为，马传瑞在2020年8月11日已经搬离涉案房屋，具体何时搬离的其不清楚，为了避免损失，2020年8月5日其通过微信向马传瑞发送了告知函，告知马传瑞在5日内搬离涉案房屋，如果逾期未搬离，其从第六日自行收回房屋，2020年8月11日其收回房屋时马传瑞已经搬离，双方并未办理交接手续，所以双方合同已经于2020年8月11日解除，要求予以确认。马传瑞对张之涛给其发送告知函的情况没有异议，但对张之涛陈述的其搬离时间和合同解除时间有异议，认为其于2020年6月30日搬离涉案房屋，双方的合同于2020年6月30日解除。关于房屋的交接情况，马传瑞称其经张之涛同意将房屋钥匙放到小区物业。张之涛对此提出异议，认为是马传瑞擅自将房屋钥匙交到小区物业，并没有经过其同意，后来2020年8月11日收房时其才拿到了钥匙。张之涛要求马传瑞支付2020年6月28日至2020年8月10日期间的租金共计3666.67元，计算方式为：2020年6月28日至7月27日一个月租金为2500元，2020年7月28日至8月10日共计14天，2500元除以30天乘以14天得1166.67元，以上共计3666.67元，其以该数额主张租金。马传瑞对张之涛以上租金计算方式本身没有异议，认为双方已于2020年6月30日解除合同，同意支付2天的租金，即2500元除以30天乘以2天得166.67元，其余不同意支付。张之涛要求马传瑞支付物业费，其按照每月234.5元计算，自2019年9月28日至2020年8月10日共计10个月零14天，234.5元乘以10个月共计2345元，234.5元除以30天乘以14天得109.4元，物业费共计2454.4元，扣除马传瑞已经预交的1200元物业费，得1254.4元；要求支付水费，自2019年9月28日至2020年9月10日共欠478.8元，以上水费是其自行记账，没有证据；要求支付电费，自2019年9月28日至2020年6月30日欠电费890.23元，其中其提交的证据两张票据2020年5月、6月两个月份的电费共计228.15元，其余662.08元是其自行记账，扣除马传瑞已预交的电费500元，即890.23元减去500元得电费390.23元；其以上主张物业费是1254.4元、水费是478.8元、电费是390.23元，共计2123.43元，其第三项诉讼请求主张的物业水电费数额变更为2123.43元。对此，马传瑞认为其预交的1700元包括物业费和水电费，但未具体区分，涉案房屋所在小区物业为所有业主免除了2020年3月1日至2020年8月31日共计6个月的物业费用，其水电费使用时间是自2019年9月28日至2020年6月30日，但具体使用水电费的数量其不清楚，其所欠物业费应该是自2019年9月28日至2020年2月28日止共计五个月，每月物业费为234.5元，所以其共欠5个月物业费1172.5元，其同意电费按照1170元支付，水费按照240元支付，物业费按照1172.5元支付，扣除预交的1700元，其同意再支付物业水电费共计880元。张之涛要求马传瑞支付违约金15000元，认为依据双方签订的济南市房屋出租代理合同第六条，违约方应向守约方赔偿6个月的房屋租金作为经济补偿及由此产生的关联损失，所以其违约金是按照每月2500元的租金乘以6个月得15000元，马传瑞超过一个月未付租金导致其发出告知函解除房屋租赁合同，致使房屋租赁合同无法继续履行，系基于马传瑞违约，所以马传瑞应该支付违约金。马传瑞认为其没有违约，不同意支付违约金，因为双方已于2020年6月30日经协商解除合同。本院认为，本案中，2019年9月28日张之涛与马传瑞签订济南市房屋出租代理合同，双方均认可该合同属于房屋租赁合同，结合该合同的内容，能够认定该合同性质应属于房屋租赁合同，因此，本案中双方属于房屋租赁合同纠纷。对于张之涛要求确认双方的合同已于2020年8月11日解除的主张，首先，张之涛与马传瑞签订的出租代理合同，是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应当按照约定全面履行自己的义务。在双方签订的出租代理合同的最后一页的反面载明了每期租金的具体支付时间，其中载明“2020年6月15号7500”。所以，马传瑞应按约定在2020年6月15日支付租金7500元，但马传瑞未在以上约定的期限内按时支付租金，根据双方约定的乙方超过一个月未交房租，甲方有权收回房屋，故张之涛有权根据以上约定解除合同并收回房屋。其次，张之涛提交的微信聊天记录截屏打印件一份（共1页）及其通过微信发送给马传瑞的告知函的图片打印件一份，能够证明其2020年8月5日通过微信向马传瑞发出告知函，告知马传瑞因拖欠租赁费及物业、水电等费用，根据合同第九条约定其有权将房屋收回，其收回该房屋，请马传瑞于收到本通知之日起五日内与其办理房屋交接等手续，逾期未与其办理交接等手续自收到本通知之日起第六日起其自行收回房屋。综上，马传瑞未按约定时间按时支付租金，已超过一个月，张之涛按约定有权解除合同，张之涛通知马传瑞于2020年8月11日收回房屋即解除合同，所以，对张之涛要求确认双方的合同已于2020年8月11日解除的主张，本院予以支持。马传瑞提交的其与张之涛的微信聊天截图打印件，该证据不能证明张之涛同意双方解除合同，从而不能证明双方合同已于2020年6月30日经协商解除，也不能证明是张之涛让马传瑞将房屋钥匙放到物业并收回了房屋，对张之涛的该证据及主张，本院不予采信。张之涛要求马传瑞支付2020年6月28日至2020年8月10日期间的租金共计3666.67元，马传瑞未按约定期限支付租金，其应支付双方合同解除之前所欠的租金，张之涛以上租金的主张及计算方式，并无不当，应予支持。马传瑞支付的押金2500元，应从以上所欠租金3666.67元中予以扣除，马传瑞向张之涛支付的租金数额为1166.67元。对张之涛主张的物业费、水费、电费，其主张自2019年9月28日至2020年8月10日共计10个月零14天物业费共计2454.4元、自2019年9月28日至2020年9月10日水费共计478.8元、自2019年9月28日至2020年6月30日电费890.23元，扣除马传瑞已预交的物业费1200元、电费500元，其主张欠物业费1254.4元、水费478.8元、电费390.23元，共计2123.43元。对此，马传瑞认可其欠自2019年9月28日至2020年2月28日止共计5个月的物业费，每月234.5元，共欠物业费1172.5元，其同意电费按照1170元支付，水费按照240元支付，扣除预交的1700元，其同意再支付物业、水、电费共计880元。张之涛对其以上主张提交涉案房屋的山东省增值税电子普通发票打印件二张、物业费收款收据一份，证明涉案出租房屋2020年5月电费167.9元、6月电费147.12元，物业费每月为234.5元。张之涛的以上证据仅能证明其2020年5月、6月两个月的电费数额及2020年9月1日至9月30日一个月的物业费为234.5元，对于其主张的其余电费及水费、物业费是否产生并未提交证据予以证明，马传瑞以上认可其欠物业费1172.5元、电费1170元、水费240元，扣除预交的1700元，其同意支付物业、水、电费共计880元。因此，本院认定马传瑞向张之涛支付物业、水、电费共计880元。对张之涛主张的超出部分，不予支持。对张之涛要求马传瑞支付违约金15000元的主张，双方在合同中约定：委托代理期限内双方遵守上述约定，不得经合同约定以外的理由单方解除合同，必须解约的，提前30日通告对方，并由提出方赔偿守约方六个月房屋租金作为经济补偿及承担由此产生的关联损失。马传瑞称合同在2020年6月30日就已解除，双方均认可曾经对解除合同事宜进行过协商，但马传瑞的证据不能证明在2020年6月30日双方对解除合同达成了一致意见，马传瑞在合同未解除的情况下未按时支付租金，其构成违约。根据以上双方在合同中对违约责任的约定，因一方违约导致合同解除的，违约方应赔偿守约方六个月房屋租金作为补偿，该补偿应属于对守约定造成损失的补偿，所以，张之涛据此主张违约金15000元，符合法律规定，并无不当，应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、一百四十二条规定，判决如下：一、确认张之涛与马传瑞签订的济南市房屋出租代理合同于2020年8月11日解除；二、张之涛向马传瑞支付租金1166.67元，于本判决生效之日起10日内付清；三、张之涛向马传瑞支付物业、水、电费共计880元，于本判决生效之日起10日内付清；四、张之涛向马传瑞支付违约金15000元，于本判决生效之日起10日内付清；五、驳回张之涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费179元，由张之涛负担42元，马传瑞负担137元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  张清国二〇二〇年十二月二日书记员  王 瑞