河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫14民终5747号上诉人(原审被告)：永城市华晨置业有限公司，住所地河南省永城市侯岭乡二十里铺村社区。统一社会信用代码91411481MA3X411B3Y。法定代表人：任曙辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘培，河南正剑律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨昌宁，该公司员工。上诉人(原审原告)：李静云，女，1988年7月5日出生，汉族，住河南省永城市。委托诉讼代理人：庙小童，北京市京师（郑州）律师事务所律师。上诉人永城市华晨置业有限公司（以下简称华晨置业公司）与上诉人李静云房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省永城市人民法院（2020）豫1481民初4746号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2020年12月14日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人华晨置业公司的委托诉讼代理人刘培、杨昌宁，上诉人李静云的委托诉讼代理人庙小童到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华晨置业公司上诉请求：1、依法撤销永城市人民法院（2020）豫1481民初4746号判决书第一项，并依法改判驳回李静云的诉讼请求；2、一、二审的诉讼费用由李静云承担。事实和理由：案涉房屋已经达到合同约定及法律规定的交房条件，一审法院以上诉人取得《河南省房屋建筑工程和市政基础工程竣工验收备案表》的时间作为房屋达到交付标准的条件从而导致判决错误，具体理由如下：1、案涉房屋已于2019年12月29日达到双方《商品房买卖合同》约定的交房标准。2、案涉房屋经竣工验收合格即已经达到法律规定的交付条件，一审法院以华晨置业公司取得《河南省房屋建筑工程和市政基础工程竣工验收备案表》的时间作为房屋达到交付条件没有任何法律依据。华晨置业公司已经按照合同约定通知购房人收房，不存在违约行为。李静云辩称，华晨置业公司至今未达到法定和约定的交房条件，业主有权拒绝收房，华晨置业公司应当承担违约责任。根据合同第八条约定，出卖人应当在2019年12月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第一种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用。根据双方的合同约定，华晨置业公司未向××提供第八条约定的相关文件，也未向业主出示住宅质量保证书和住宅使用说明书，且小区的绿化、公共道路、地下车位等至2020年5月份都没有完工。小区室内的线路，至今大部分都是空的，没有穿线。业主认为案涉小区至今未达到双方约定交房的条件，因此拒绝收房，由此产生的延期交房责任应当由华晨置业公司承担。对于华晨置业公司提供的备案表，该证据显示多栋楼实际的开工时间是2018年4月10日，竣工时间全部是2019年12月5日，严重违反常理。同一小区的几十栋楼统一在同一时间同一天竣工，不能真实反映实际竣工日期。从备案表上建设单位、设计单位、监理单位、勘察单位工作人员的签字可以看出出自一人之手，严重违反竣工验收程序，甚至是违法的。请求申请笔迹鉴定，是否是相关单位工作人员的签字？是否是其真实的意愿？该备案表虽然有监管部门的盖章，但不能以此推定案涉楼栋达到法定的交房条件。基于存在以上两种严重违反常理，严重违反竣工验收的情况，业主请求法庭审慎采纳该证据，如有违法犯罪行为，请移交相关执法机关。业主坚持对备案表中签字人的签字进行笔迹鉴定。李静云上诉请求：1、依法撤销永城市人民法院（2020）豫1481民初4746号判决书，并依法改判或发回重审；2、一、二审的诉讼费用由华晨置业公司承担。事实和理由：一、一审法院根据华晨置业公司提供的未经备案机关签署文件收讫的所谓“工程竣工验收备案表”认定案涉房屋达到法定的交房条件，认定事实严重错误，明显违法。二、一审法院仅以不显示时间，不显示通知内容，无法确定李静云是否收到通知的微信截图，认定华晨置业公司完成了通知收房义务，并根据通知的时间开始免除华晨置业公司逾期交房的违约责任，无事实及法律依据。三、一审法院认定对电梯不予整改，不予增加无障碍通道严重违法。四、一审法院认定车位不小于2.4米，符合国家标准规定，严重错误，明显违法，应予以撤销。华晨置业公司辩称，一、案涉房屋于2019年12月29日符合合同及法律约定的交付条件。二、华晨置业公司工作人员已按合同约定按时通知到购房人收房，完成了通知义务，因购房人自己的原因导致未能按时交房，××应当自行承担法律责任。三、关于电梯及无障碍通道、车位问题，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。李静云向一审法院起诉请求：1、华晨置业公司按照约定对案涉房屋电梯进行整改，使电梯直达负二层车库，并按国家规定增加无障碍通道；2、华晨置业公司按照国家标准（宽度不小于2.4米）对王风伦购买的车位进行整改；3、华晨置业公司降低物业费，按物业资质收费（不超过0.75元／㎡收取物业费）；4、华晨置业公司支付逾期交房违约金暂计20880元（以822065元为基数，按照日万分之二的标准，自2019年12月31日起暂计算至起诉日止），要求继续计算至华晨置业公司将满足合同约定标准的房屋进行交付之日止；5、案件受理费由华晨置业公司承担。一审法院认定事实：2019年3月8日，李静云（××）与华晨置业公司（出卖人）签订了合同编号为201903080146号的《商品房买卖合同》，并在永城市房地产管理部门进行了备案登记。双方约定：李静云购买华晨置业公司开发的永城市滨湖桃源住宅楼22幢5层1单元502号商品房一套，该商品房属短肢剪力墙结构，建筑层数地上5层，地下1层；合同总价款为822065元；付款方式为××于2019年3月8日首付房款332065元，剩余房款49万元办理银行贷款；出卖人应当于2019年12月30日前交房；出卖人逾期不超过30日，自合同规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日，××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之二的违约金，逾期交房按日万分之二的标准支付违约金。李静云、华晨置业公司签订的《合同补充协议》（附件四）第四条4.2约定：××未按合同第六条及本条约定履行义务，导致逾期付款的，按照以下约定处理：合同签订后60日内，因贷款银行未发放贷款、未足额发放贷款或者贷款银行拒绝受理贷款申请的，××应自收到银行或出卖人通知后的10日内将购房款全额补足给出卖人。××逾期支付的，出卖人有权解除合同或同意继续履行合同。4.2.2约定：双方同意继续履行合同的，××应自收到出卖人同意继续履行合同通知后的90日内向出卖人补足购房款全额。并承担自通知之日起至实际补足全部房款之日止差额房款的利息，利息按日万分之三计算。第七条约定，合同双方办理商品房交付时，如××认为房屋质量存在瑕疵，出卖人按照合同约定承担维修义务，但不影响双方办理商品房交付手续，双方应当按照本协议约定时间办理相应交房手续，如××以此为由不办理交付手续的，不影响商品房已交付的法律效力，××应自行承担交付后的法律责任。同时，××无权主张逾期交付的法律责任。合同签订后，李静云按照约定的方式支付购房款822065元。华晨置业公司将滨湖桃源一期地下停车场F区域092号车位使用权转让给李静云，李静云通过转账方式向华晨置业公司支付8万元，华晨置业公司于2019年3月9日给李静云出具编号为9376048号的收款收据一份。苏州趋动力房地产营销策划有限公司在代理销售华晨置业公司开发的滨湖桃源小区商品房过程中，通过墙体广告、优酷网宣传、滨湖桃源卖点延展性说辞等方式宣传该商品房。其墙体广告宣传内容“滨湖桃源金牌物管、国宾礼遇、国家一级资质、悉心礼遇每一位业主”；优酷网宣传内容“金地物业、永城滨湖桃源花园洋房”；滨湖桃源卖点延展性说辞宣传内容“1、板块优势，2、四万平米的商业配套，3、人车分流，下班或购物大包小包不用再走好久，可停车场坐电梯直达入户，4、五星级入户大堂，项目是永城唯一拥有450平方米的五星级入户大堂，卧室内设计了内置飘窗”。因上述宣传内容与实际不符，永城市市场监督管理局于2019年8月29日作出永市监工商罚字[2019]118号行政处罚决定书，决定：责令当事人停止发布违法广告，在相应范围内消除影响，并对当事人违法行为作出罚款222900元的行政处罚。2018年6月1日，华晨置业公司取得《准予行政许可决定书》，案涉项目经永城市人民防空办公室批准，准予易地建设费审批申请。2019年6月16日，江苏东方建筑设计有限公司出具情况说明一份，内容为：根据《无障碍设计规范GB50763-2012》居住区停车场和车库的总停车位应设置不少于0.5%的无障碍机动车停车位，本项目按照规范要求应设置5辆无障碍停车位，位于地面出入口位置。因为地下无无障碍停车位，所以地下车库与住宅主楼连接通道无需无障碍连接。2019年12月20日，案涉小区供水、排水、供电、燃气工程经验收合格。2019年12月27日，经永城市城乡建设局审查，案涉工程材料齐全，核发消防备案凭证。华晨置业公司工作人员通过微信通知李静云在2020年4月14日办理交房手续相关事宜。2020年1月13日，华晨置业公司出售的房屋取得《河南省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》上要求的文件，并经备案登记。工程竣工验收备案文件目录：1、工程竣工验收报告；2、工程施工许可证；3、施工图纸设计审查文件；4、单位工程质量综合验收意见；5、市政基础设施的有关质量检查和功能性实验资料；6、施工单位签署的工程质量保修书；7、商品住宅的“住宅质量保证书”和“住宅使用说明书”；8、建设单位支付工程款达到合同约定比例的有关凭证；9、建设单位与施工单位对工程项目中无争议部分办理工程结算的有关凭证；10、省级建设行政主管部门规定必须提供的其他文件。另经法院核实：1、2019年3月，华晨置业公司取得案涉小区22#楼商品房预（销）售许可证时，建设工程进度达到设计形象进度的二分之一以上。2、××感染的肺炎疫情防控形势，2020年1月25日，河南省启动重大突发公共卫生事件一级响应，2020年3月19日0时起，我省重大突发公共卫生事件应急响应级别由Ⅰ级调整为Ⅱ级。一审法院认为，李静云、华晨置业公司签订的《商品房买卖合同》及地下车位使用权转让合同系双方真实意思表示,且不违反法律、行政法规有关合同效力性的禁止性规定，合法有效。结合李静云的诉讼主张及查明的事实，对于争议的焦点问题逐一认定如下：一、关于案涉房屋电梯是否应当进行整改问题。李静云主张按照约定对案涉房屋电梯进行整改,使电梯直达负二层车库，但是李静云未提交有效证据证明案涉小区建筑存在地下二层，也未提交证据证明双方对电梯直达负二层进行了约定。双方签订的《商品房买卖合同》约定，建筑层数地上五层，地下一层，且经法院现场查看，案涉小区建筑不存在地下二层。故李静云主张按照合同约定对电梯进行整改无事实及法律依据，不予支持。关于是否应当增加无障碍通道问题。设计单位设计的滨湖桃源小区无障碍停车位位于地面出入口位置，地下无无障碍停车位，虽然李静云主张增加无障碍通道，但未提交有效证据证明地下车库与住宅主楼连接通道需无障碍连接，也未提交有效证据证明案涉工程的设计、施工不符合国家规范要求，且案涉工程已经验收合格。故对李静云的该项主张不予支持。二、关于李静云的车位是否应当整改问题。李静云要求华晨置业公司按照国家标准（宽度不小于2.4米）对李静云购买的车位进行整改，但李静云、华晨置业公司双方约定华晨置业公司将滨湖桃源一期地下停车场F区域092号车位使用权转让给李静云，未对车位的长度、宽度等进行详细的约定，李静云也未提交有效证据证明车位的具体测量标准、方法及相应的国家标准规定，经法院工作人员现场测量，李静云的车位宽度不足2.4米，但华晨置业公司整改后，车位宽度不小于2.4米。李静云的主张缺乏事实和法律依据，不予支持。三、关于李静云要求降低物业费，按物业资质收费（不超过0.75元／㎡）的问题。《前期物业服务协议》系李静云与永城市华晨金地物业服务有限公司签订，与本案不是同一法律关系，不是本案审理范围，李静云可另案诉讼，对该项诉求，在该案中不予审理。四、关于华晨置业公司是否应当承担逾期交房违约金的问题。李静云、华晨置业公司双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，华晨置业公司应于2019年12月30日之前依双方约定交付案涉房屋，根据法院查明的事实，华晨置业公司出售的房屋于2020年1月13日取得《河南省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》上要求的文件，也就是说，华晨置业公司出售的房屋于2020年1月13日达到交付条件，并通知李静云2020年4月14日交付房屋。华晨置业公司未按合同约定于2019年12月30日前满足合同约定的交付条件，应承担2019年12月31日至2020年4月14日期间的违约责任。考虑到疫情因素客观上导致华晨置业公司逾期交房时间延长，应酌情从上述逾期总天数中扣除疫情期间54天，即华晨置业公司逾期52天，应按合同约定按日向李静云支付已交付房价款万分之二的违约金8549元（822065元×0.0002×52天，小数点后四舍五入）。华晨置业公司履行了交付房屋的通知义务，李静云未接收房屋的原因系其认为房屋未达到交付标准，因此超出上述期限的违约金，不予支持。经该院审判委员会研究，判决：一、永城市华晨置业有限公司于判决生效后十日内给付李静云逾期交房违约金8549元；二、驳回李静云的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费322元，由永城市华晨置业有限公司负担150元，李静云负担172元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织了证据证据交换和质证。本院认为购房人提交的证据不是新证据，也达不到证明目的，本院不予采纳。二审查明的事实与一审认定的事实相一致。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》系其真实意思表示，合法有效，双方均应诚信、全面履行。参照双方合同的约定及案件实际情况，一审判决将2020年1月13日，即取得《河南省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》的时间作为案涉房屋达到交付条件的时间并无不当。双方有关何时具备交付条件的上诉意见均不能成立，本院不予支持。一审根据符合交付条件的时间、通知时间及合同约定等支持相应的违约金，并无不当。李静云主张按照约定对案涉房屋电梯进行整改，但未提交证据证明双方对电梯直达负二层进行了约定，且案涉工程系按规划设计图纸进行施工，并通过竣工验收，李静云未提交证据证明案涉工程的设计、施工不符合国家规范要求。故李静云主张按照合同约定对电梯进行整改无事实及法律依据，本院不予支持。关于是否应当增加无障碍通道问题。案涉小区设计的无障碍停车位位于地面出入口位置，地下无无障碍停车位。建设单位按规划设计进行施工，且案涉工程己经验收合格，李静云未提交有效证据证明案涉工程的设计、施工不符合国家规范要求，故一审法院对李静云的该项主张不予支持并无不当。双方签订的《地下车位使用权转让合同》未对车位的长度、宽度等进行详细的约定，经一审法院工作人员现场测量，案涉车位宽度不小于2.4米，符合国家标准。李静云要求华晨置业公司按照国家标准（宽度不小于2.4米）对其购买的车位进行整改缺乏事实基础和法律依据，该项上诉请求不能成立。另外，李静云在二审中申请撤回部分一审起诉请求，但未获得华晨置业公司同意，本院对其撤回部分起诉请求的申请不予支持；其主张对备案表中签字人的签字进行笔迹鉴定，系对备案表的真实性存疑，但备案机关已经对案涉工程（包括登记表中的签字）的有关材料进行审查，并予以备案登记，其再在二审中提出鉴定，本院不予准许。综上所述，李静云、华晨置业公司的上诉请求均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。永城市华晨置业有限公司预交的二审案件受理费50元，李静云预交的二审案件受理费322元，由其分别负担。本判决为终审判决。审判长  许玉霞审判员  文志林审判员  曹燚森二〇二〇年十二月二十八日法官助理时丕彬书记员鹿国旗