北京市昌平区人民法院执 行 裁 定 书（2020）京0114执异281号异议人（被申请人）：北京国伦房地产开发有限公司，住所地北京市昌平区城北街道满井胡同135号院2号楼5层515室。法定代表人：王言彬，董事长。委托诉讼代理人：冀国栋，男，北京国伦房地产开发有限公司法务经理。申请人：中国新兴建设开发有限责任公司，住所地北京市海淀区太平路44号。法定代表人：马健峰，董事长。委托诉讼代理人：王羽红，北京大成律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘芳菲，女，北京大成律师事务所实习律师。本院在执行北京国伦房地产开发有限公司（以下简称国伦公司）与中国新兴建设开发有限责任公司（以下简称新兴公司）建设工程施工合同纠纷一案[执行依据：（2019）京0114财保1036号民事裁定书；执行案号：(2019)京0114执保1814号]过程中，新兴公司向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。国伦公司向本院提出异议申请，请求解除（2019）京0114财保1036号民事裁定书项下超额保全的财产。事实与理由：一、根据异议人的估算，被保全财产的价值约为10.06亿元，远超保全裁定载明的金额75613622.62元，应予纠正。异议人已知的被保全财产包括：1.银行账户若干，被冻结的存款金额为577033.07元；2.蔚云府101套房屋，包括1号商业楼22套，市场单价约5.5万元/平方米，总价值约为792658900元；2号办公楼63套，市场单价约3.7万元/平方米，总价值约148066230元；3号住宅楼16套，市场单价约为4.1万元/平方米，总价值约64561470元，上述101套房屋总价值约1005286600元。二、超额保全已经给异议人造成较大损失，且不利于异议人与申请保全人之间争议的解决，异议人并没有及时收到相关通知或任何文书，在办理相关业务时才发现相关财产被冻结、查封，经多方查找才得知被贵院采取了保全措施，超额保全已经给异议人造成了严重损失，导致异议人经营陷入困境，故请求贵院解除对超额部分的保全措施。新兴公司称，不同意异议人的异议请求。一、国伦公司银行账户实际被冻结金额为99464.68元；二、国伦公司对蔚云府房屋价值估算过高，对房屋面积和市场单价均估算过高，估价方法不合理，依据不充分。面积方面，国伦公司对房屋面积的计算采取的是建筑面积的计算方式，包含了公摊面积，面积计算虚高，应按照套内面积计算，新兴公司对面积的估算是1号楼11393.73平方米、2号楼2815.29平方米、3号楼1104.94平方米。市场单价方面，国伦公司将1号商业楼和2号办公楼的价值根据市场行情估算，却未提供相关市场行情的数据来源及依据，不具有可信度，3号住宅楼采用链家网均价作为估算依据不合理，我方检索到的裁判文书显示国伦公司商品房套内面积单价为每平米32257.97元；三、新兴公司对诉讼请求金额利息暂未包含起诉至实际履行的期间，保全财产价值可以适当高于目前诉讼请求金额。本院查明，新兴公司与国伦公司建设工程施工合同纠纷一案，新兴公司向本院申请诉前财产保全，本院于2019年12月5日出具（2019）京0114财保1036号民事裁定书，裁定冻结被申请人国伦公司银行存款75613622.62元或查封、扣押相应价值的其他财产。本院以（2019）京0114执保1814号立案执行，并采取以下保全措施：一、2019年12月14日冻结国伦公司名下中国工商银行西街储蓄所×××账户，申请控制金额75613622.62元，实际控制金额7932.93元。二、2019年12月14日冻结国伦公司中国农业银行北京昌平支行营业部×××账户，申请控制金额75613622.62元，实际控制金额91531.75元。三、2019年12月10日查封国伦公司名下位于北京市昌平区满井胡同135号院101套房屋，其中1号楼（商业楼）22套，房号分别为1至2层1-1、1层1-10、1至2层1-11、1至2层1-12、1至2层1-13、1至2层1-14、1至2层1-15、1至2层1-16、1至2层1-17、1至2层1-18、1至2层1-19、1至2层1-2、1至2层1-20、1至2层1-21、1至2层1-3、1至2层1-4、1至2层1-5、1至2层1-6、1至2层1-7、1至2层1-8、1至2层1-9、1至3层101；2号楼（办公楼）63套，房号分别为4层411、4层414、4层417、5层503、5层504、5层505、5层506、5层507、5层509、5层511、5层512、5层515、5层516、5层517、6层603、6层605、6层608、6层609、6层610、6层611、6层612、6层614、6层619、7层702、7层707、7层708、7层709、7层710、7层711、7层712、7层717、7层718、8层803、8层804、8层805、8层806、8层807、8层809、8层810、8层812、8层813、8层815、8层817、8层820、9层902、9层903、9层904、9层906、9层907、9层908、9层909、9层910、9层915、9层916、9层917、9层918、10层1001、10层1005、10层1007、10层1009、10层1010、10层1011、10层1018；3号楼（住宅楼）16套，房号分别为5层1单元501、5层1单元502、5层3单元502、6层4单元605、7层1单元702、10层2单元1001、12层1单元1203、12层2单元1201、13层1单元1303、13层3单元1303、15层1单元1503、15层1单元1504、15层2单元1502、15层2单元1503、15层5单元1505、16层1单元1602，查封期限三年，时间自2019年12月10日起至2022年12月9日止。另查，此次查封的三座楼宇中，2号楼（办公楼）和3号楼（住宅楼）于2014年取得了《北京市商品房预售许可证》并进行了预售，但未全部售出，1号楼（商业楼）未曾办理预售，但在2018年设立了抵押，抵押权人为国民信托有限公司。审查中，国伦公司表示案涉101套房屋目前均未销售，均登记于国伦公司名下，其中1号楼被查封的22套房屋中，有17套已出租，5套闲置；2号楼被查封的63套房屋已全部出租；3号楼被查封的16套房屋均未出售、出租，亦不存在收取购房定金的情况。再查，2号楼被查封的63套房屋，总建筑面积4001.79平方米，其中套内建筑面积2901.01平方米；3号楼被查封的16套房屋，总建筑面积1574.67平方米，其中套内建筑面积1220.92平方米。审查中，国伦公司提供四份与涉案房屋同楼宇的房屋预售合同，证明涉案房屋价值，其中两份涉及2号办公楼，两份涉及3号住宅楼，分别为：2015年11月27日，国伦公司销售办公楼7层704号的房屋，房屋价款按照套内面积计算，单价每平方米34891.84元；2016年5月18日，国伦公司销售办公楼4层404号的房屋，房屋价款按照套内面积计算，单价每平方米35364.97元；2016年4月2日，国伦公司销售住宅楼16层3单元-1602号的房屋，房屋价款按照套内面积计算，单价每平方米36307.78元；2016年3月10日，国伦公司销售住宅楼6层3单元-603号的房屋，房屋价款按照套内面积计算，单价每平方米36561.89元。上述事实，有当事人陈述、（2019）京0114财保1036号民事裁定书、国伦公司情况说明、《北京市商品房预售合同》、不动产权证书、房屋登记表及(2019)京0114执保1814号执行案件卷宗材料等证据在案佐证。本院认为，人民法院应当依据财产保全裁定采取相应的查封、扣押、冻结措施，查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。本案中，新兴公司申请保全的金额为75613622.62元，在国伦公司银行账户资金明显不足的情况下，人民法院可以查封国伦公司名下房屋。而依据双方提交的证据，综合考量新兴公司申请保全的金额、判决生效后可能产生的利息、违约金、迟延履行期间的利息、执行费用以及标的物在拍卖变现过程中可能出现的流拍、降价等因素，已查封的2号楼、3号楼的房屋的市场价值足以覆盖新兴公司申请保全的金额以及后续履行中可能产生的风险，故国伦公司的异议请求于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定，裁定如下：一、北京国伦房地产开发有限公司异议成立；二、本院执行实施部门采取措施消除(2019)京0114执保1814号案件明显超标的额查封的状态。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交复议申请书，并按其他当事人的人数提出副本，向北京市第一中级人民法院申请复议。审 判 长  刘宝东审 判 员  谢 肖人民陪审员  郭自敏二〇二〇年十二月二十八日书 记 员  姜竹青