江西省信丰县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0722民初2429号原告：朱某某，男，汉族，1974年6月1日生，江西省信丰县人，住信丰县。委托诉讼代理人：吴晓勇，系江西海融（信丰）律师事务所律师，特别授权。被告：信丰某某房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码：91360*，住所地：信丰县嘉定镇桃江御景。负责人：熊某某，系该公司董事长。委托诉讼代理人：简某某，女，汉族，1982年12月19日生，江西省新余市人，住江西省新余市渝水区，系该公司员工，一般授权。第三人：赣州某某实业有限公司，统一社会信用代码：91360*，住所地：赣州市章贡区赣江源大道。负责人：郭某某，系该公司总经理。委托诉讼代理人：曾翠云，系江西钨都律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：刘艳峰，系江西钨都律师事务所实习律师，特别授权。原告朱某某与被告信丰时利和房地产开发有限公司、第三人赣州某某实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案，依法适用简易程序，于2020年10月9日、12月23日公开开庭进行了审理，原告朱某某的委托诉讼代理人吴晓勇、被告信丰时利和房地产开发有限公司的委托诉讼代理人简某某，第三人赣州某某实业有限公司的委托诉讼代理人曾翠云均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告朱某某向本院提出诉讼请求：一、判令被告立即履行其与原告在2015年3月30日签订的《商品房买卖合同》中的相应义务，为桃江御景小区12附-A-5商铺办理房产证及土地使用权证；二、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年3月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》。被告将其开发的桃江御景小区12附楼-A-5商铺计人民币75万元的价款出售给原告。2015年3月31日，原告按照合同约定将购房款75万元汇入被告指定账户，被告向原告立具收据，确认收取原告购房款。被告便将出售给原告的桃江御景小区12附楼12附-A-5商铺给原告使用。另据（2019）赣07民初204号民事判决书认定，本案案涉商铺备案在第三人名下，且依法认定第三人的备案行为不具法律效力。为此，原告要求被告履行合同约定的办理房屋产权证的相应义务，为维护原告合法权利，请依法判处。原告朱某某为支持自己的主张，向法庭提交了以下证据：一、《赣州市商品房买卖合同》两份；二、银行个人跨行汇款申请书，被告立具的收款收据；三、《房屋租赁合同》；四、赣州市中级人民法院（2019）赣07民初204号《民事判决书》复印件；五、刘力萍银行账户流水清单。被告信丰时利和房地产开发有限公司（以下简称时利和公司）辩称，一、原告与答辩人于2015年3月30日签订的两份《商品房买卖合同》是双方真实意思表示。原告给付了合同约定的价款，答辩人也按照合同约定将桃江御景小区12附-A-5商铺交付原告使用至今，无产权争议。二、答辩人至今不能为原告办理本案商铺的不动产产权证，是因为答辩人在2014年7月8日与赣州某某实业有限公司签订《项目投资合同书》，将上述商铺作为债务担保，以商品房买卖预告登记形式，预告登记在赣州某某实业有限公司名下。2015年5月25日，赣州某某实业有限公司将债权转让给赣州铭智投资有限责任公司，以答辩人开发的定南县“万和.一品”项目部分房产重新设定担保。同时，生效的民事判决书认定以备案登记作为物权担保，不具有法律效力，而赣州某某实业有限公司也不解除本案商铺的备案登记，这也就导致了答辩人不能为原告办理本案商铺的不动产产权证的客观原因。被告信丰时利和房地产开发有限公司未向法庭提交证据。第三人赣州某某实业有限公司（以下简称虔鑫公司）述称，1.案涉商铺早在2014年7月就已经由被告与第三人签订了买卖合同，备案登记在第三人名下；2.第三人对原被告之间的所谓的房屋买卖完全不知情；3.我方质疑房屋买卖合同的真实性；4.原被告在明知案涉商铺已经销售给第三人的情况下仍然违法用公司的资产抵偿股东个人债务，我方认为原被告恶意串通侵害了我方的权益。第三人赣州某某实业有限公司未向法庭提交证据。本院经审理认定事实如下：2014年7月8日，第三人虔鑫公司与被告时利和公司、案外人赣州诚信担保公司签订《项目投资合同书》，约定虔鑫公司投资4000万元给时利和公司开发的桃江御景项目，以桃江御景项目12#附楼三层商铺、9#楼商铺和11#楼两层商铺买卖预告登记方式至虔鑫公司名下，达到回购期限后以118%的价格回购。本案案涉房产备案登记在第三人虔鑫公司名下。2015年3月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同》。被告将其开发的桃江御景小区12附楼-A-5商铺计人民币75万元的价款出售给原告。但该合同上注明的交易价格为643440元。2015年3月31日，原告按照合同约定将购房款75万元汇入被告指定的原股东周剑飞个人账户，被告向原告立具收据，确认收取原告购房款。被告便将出售给原告的桃江御景小区12附楼12附-A-5商铺给原告使用。原告于2015年4月19日将该商铺租赁给案外人胡小华，租赁期为五年。期满后原告又将商铺再次租赁给案外人胡小华至今。2015年5月25日，第三人虔鑫公司将债权转让给案外人赣州铭智投资有限责任公司，以被告开发的定南县“万和.一品”项目部分房产重新设定担保。第三人虔鑫公司一直没有解除本案商铺的备案登记，2019年11月29日，在李建军起诉被告及第三人房屋买卖合同纠纷案中，赣州市中级人民法院作出了（2019）赣07民初204号民事判决书，认定包括本案案涉商铺备案在第三人名下，并认定第三人的备案行为不具法律效力。为此，原告要求被告履行合同约定的办理房屋产权证的相应义务，导致本诉。另查明，原告在起诉时，因原合同书写的商铺交易价格为643440元，与实际交易价75万元不符，便与被告于起诉前不久重新签订一份交易价格为75万元的《商品房买卖合同》，其他内容均与原合同相符。第三人在庭审期间对原告在起诉时提交的第一份《商品房买卖合同》形成时间申请鉴定，原、被告均未提出异议。该《商品房买卖合同》经江西求实司法鉴定中心鉴定，其形成时间应在2018年11月之后书写形成。第三人因此缴纳鉴定费1万元。原告于第二次开庭时向本院提交第二份即实际于2015年3月30日签订的《商品房买卖合同》，并在庭审时陈述将交易价格由75万元书写成643440元是为了规避部分税费，被告也对此予以了配合。上述事实，有两份《商品房买卖居间合同》复印件、银行个人跨行汇款申请书、被告立具的收款收据、《房屋租赁合同》、赣州市中级人民法院（2019）赣07民初204号《民事判决书》复印件、原告妻子刘力萍银行流水、微信交易明细等证据证实，并经法庭质证，可以认定。本院认为，原告于2015年3月30日购买被告开发的桃江御景小区12附楼-A-5商铺，并于2015年3月31日按被告的指示支付了相应对价，并签订了《商品房买卖合同》，除合同中书写的交易价格与实际交易价格75万元不符外，其他内容均相符，且原告从购买后至今即占有该商铺并一直在出租使用，后原、被告又因原《商品房买卖合同》交易价格与实际交易价格不符，重新签订时间为2015年3月30日的《商品房买卖合同》，虽然存在变更交易价格，但不影响原、被告于2015年3月30日实际发生的商品房买卖关系。本院认为，该实际交易价格的《商品房买卖合同》合法有效，双方当事人应当依法、全面履行合同义务。原告诉请被告履行为原告所购桃江御景小区12#附楼-A-5号商铺办理房产证及土地使用权证符合法律规定，本院予以支持。本案中，当事人在进行民事活动时应当本着诚实、守信原则，原、被告之间的商品房买卖合同应以实际交易价格为准，但原、被告在签订《商品房买卖合同》时存在签订阴阳合同等虚假行为，在本院审理期间未及时、如实向法庭陈述，导致第三人申请司法鉴定，扰乱了正常的司法审判活动。对此，本院将根据民事诉讼法的规定对原、被告的行为进行司法制裁（决定书另行制作），相关司法鉴定费应由原、被告承担。虽然第三人与被告签订了《项目投资合同书》，对被告开发的桃江御景小区12#附楼包括本案案涉商铺在内的三层商铺已经预告登记方式至虔鑫公司名下，但根据赣州市中级人民法院（2019）赣07民初204号《民事判决书》，已经认定为不具法律效力，该民事判决书已经发生法律效力，本院对该案认定的事实予以确认。第三人辩解原、被告的房产交易行为损害了其他第三人合法权益，没有提供相关证据证实，对此辩解，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条判决如下：被告信丰某某房地产开发有限责任公司应在本判决生效之日起十五日内履行其与原告朱某某签订的《商品房买卖合同》中的相关义务，为原告朱某某办理桃江御景小区12#附楼-A-5号商铺办理房产证及土地使用权证。案件受理费11300元，减半收取5650元，鉴定费10000元，由原告朱某某承担10000元，由被告信丰某某房地产开发有限责任公司承担5650元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院（上诉费在递交上诉状后七日内缴纳，逾期按撤回上诉处理，缴纳上诉费账号：99×××88开户行：招商银行赣州长征大道支行户名：江西省赣州市中级人民法院）。审判员  邓书云二〇二〇年十二月二十五日书记员  刘嘉全