北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初18068号原告：吕永会，男，1988年10月30日出生，汉族，中信银行股份有限公司职员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人:姜园园（系吕永会之妻），，1988年4月19日出生，汉族，共青城昱耀投资有限公司职员，住北京市朝阳区。被告：北京海盈房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区瀛海镇镇区瀛顺路16号兴海大厦111室。法定代表人：成欣，总经理。委托诉讼代理人：李天嗣，北京市天元律师事务所律师。原告吕永会与被告北京海盈房地产开发有限公司（以下简称：海盈公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吕永会的委托诉讼代理人姜园园、被告海盈公司的委托诉讼代理人李天嗣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕永会向本院提出诉讼请求：1.海盈公司给付吕永会赔偿金461948元；2.本案诉讼费用由海盈公司承担。事实和理由：2018年6月28日，吕永会与海盈公司签订《北京市商品房预售合同》（合同号Y2096885），约定吕永会购买海盈公司开发的位于北京市大兴区瀛海镇C4组团YZ00-0803-0602地块F2公建混合住宅用地4#住宅楼2层1单元202号房屋，总价款4619480元，项目名称：瀛锦苑。海盈公司应当于2020年6月30日之前向吕永会交付符合约定条件的案涉房屋。合同签订后，吕永会依照约定及时、足额履行了付款义务。2020年6月，海盈公司向吕永会发出交房通知书，吕永会按照约定在收房之前的验房过程中，发现海盈公司交付的涉案房屋根本不符合合同约定，主要体现在案涉房屋的厨房窗户被室外的门头装饰遮挡了近三分之二，并且影响厨房的采光和通风，还给吕永会造成视觉和心理障碍。在吕永会与海盈公司签订合同过程中，海盈公司的销售人员从来没有告知案涉房屋的厨房窗户会被遮挡；也没有任何书面宣传资料向吕永会明示，购房合同中也没有约定案涉房屋的窗户会被门头装饰遮挡。显然，海盈公司履行合同义务不符合约定，依法应承担违约责任。鉴于案涉房屋的网签单价与其他标准层（除去底楼和顶楼）一样（无遮挡折价系数），案涉房屋的厨房窗户被遮挡又严重影响吕永会居住使用及二手房售卖价格，参照其他楼盘因窗户被遮挡的折价率，吕永会要求海盈公司按照案涉房屋合同总价款10%的标准给予赔偿。为此，吕永会多次找海盈公司赔偿未果，为维护自己的合法权益，故诉至本院，请求法院支持吕永会的诉讼请求。海盈公司辩称，不同意吕永会的诉讼请求。一是房屋已经完成了规划验收和竣工验收，属于验收合格的房屋，已经满足交付条件，吕永会已经办理了收房手续；二是房屋实际交付符合合同约定，海盈公司并不存在违约情形。合同已经注明，外墙饰面及设施以现场情况为准，不存在违约情形；沙盘、样板间、宣传材料等均不构成合同的组成部分；最终情况以设计审批规范文件为准，实际情况与图纸一致，吕永会对此约定已经认可；三是案涉房间属于北向的厨房，并不违反国家相关规范，不构成采光妨碍。四是吕永会并不存在实际损失，其诉讼请求并无事实依据。本案经审理认定事实如下：2018年7月4日，吕永会、姜园园（买受人）与海盈公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》（以下简称“购房合同”），购买位于大兴区瀛海镇C4组团YZ00-0803-0602地块F2公建混合住宅用地4#住宅楼2层1单元-202号房屋，项目名称：瀛锦苑。预测建筑面积共87.16平方米。吕永会交付购房款4619480元。合同第九条商品房交付条件约定：该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件；同时，出卖人还应当提供《房屋建筑质量保证书》(该商品房为住宅的，应当提供《住宅质量保证书》)、《房屋建筑使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》。1、该商品房已取得规划核验验收合格文件和建设工程竣工验收合格证明文件；2、该商品房已取得有资质的房产测绘机构出具的《房屋面积测算技术报告书(实测绘)》；3、满足第十条中出卖人承诺的基础设施设备、公共服务及其他配套设施达到的条件。合同第十一条交付时间和手续（一）约定：“出卖人应当于2020年6月30日前向买受人交付该商品房。”关于查验房屋，合同第十一条第(三)3(1)约定，如买受人未按照前述入住通知书告知的期限和地点办理商品房交接手续，应自商品房交房通知书告知的期限届满之次日起，视为出卖人已按期向原告交付该商品房。合同附件十二补充协议第73条约定出卖人为该项目制作的样板示范单位，系出卖人为方便买受人了解房屋布局和使用功能而制作，仅供参考，对出卖人没有约束力，不属于合同内容，不作为交付标准。第74条约定：出卖人通过互联网媒体、平面媒体等方式发布的广告、宣传材料，在售楼处放置的楼书、效果图及他宣传资料、说明文件等，均属于要约邀请，仅供买受人参考，不作为合同组成部分，对出卖人不具有约束力。第75条约定，销售现场放置的沙盘仅为示意项目内楼栋的分布使用，买受人同意不基于沙盘表达的信息向出卖人主张任何权利，以政府相关部门批准的规划设计为准。第76条约定对于出卖人委托或雇佣的任何工作人员(包括但不限于销售人员)与买受人在预售合同签订前就商品房信息的介绍，限于个体表达的差异，沟通信息仅供买受人参考，只有在出卖人书面确认的情况下对出卖人具有约束力，如上述沟通信息超出预售合同约定的，不构成合同内容。第77条约定：如项目宣传资料中包含周边道路、配套设施、服务设施、政府规划相关内容的，上述内容仅为出卖人方便买受人了解项目周边情况进行的参考说明，因此，对于宣传材料中的上述内容，出卖人无权予以控制，亦不做任何承诺。第78条约定“根据设计审批规范文件……买受人已知悉并认可：(3)买受人已完全了解房屋所在楼层外墙体及相邻情况。”第100条约定：“附件一所标注的平面图仅为示意，房屋最终构造尺寸以建设行政主管部门登记备案的工程图纸为准。”海盈公司提供工程设计图纸，工程名称为大兴区瀛海镇C4组团YZ00-0803-0602地块项目，子项名称为4#住宅楼、6#住宅楼。2019年6月6日，北京市规划和自然资源委员会出具建设工程规划核验意见，明确海盈公司在大兴区瀛海建设的大兴区灜海镇C4组团YZ00-0803-0602地块F2公建混合住宅用地4#住宅楼符合《建设工程规划许可证》。(2018规(大)建字0007号)批准的内容。2019年10月12日，北京市大兴区住房和城乡建设委员会出具《工程竣工验收备案表》，海盈公司已完成4#住宅楼工程竣工验收备案。2020年6月15日，海盈公司向吕永会、姜园园发送了【瀛锦苑】入住通知书，通知吕永会于2020年6月29日或2020年7月1日办理商品房入住手续。2020年7月11日吕永会收房。庭审中，吕永会提交照片一张证明厨房窗户被遮挡的情况，并提交售楼处公示的不利因素一览表、瀛海府的宣传图册证明海盈公司在售房时并未提示房屋厨房窗户有遮挡的情况，且未因遮挡而在房屋售价上有折价。海盈公司认可202室厨房窗户被遮挡的事实，亦认可二层房屋与三层房屋售房价格相同，但认为宣传材料并不是预售合同的构成要件。经询问，海盈公司称涉案小区二层房屋被门头遮挡的情况基本一致。为核实情况，本院对相关房屋进行了现场勘查，现场可见该小区内相关二层房屋厨房窗户朝北，其所在单元楼的门头装饰距离厨房窗户约为44cm，窗户宽度69cm,遮挡厨房窗户最宽处约44cm，遮挡厨房窗户面积近三分之二。另查明，吕永会所购案涉房屋预测建筑面积87.16平方米，套内建筑面积67.45平方米，分摊共有建筑面积19.71平方米；其中厨房套内4.31平方米。吕永会称厨房窗户被室外的门头装饰遮挡了近三分之二，影响厨房的采光和通风，造成视觉和心理障碍。认为海盈公司履行合同不符合约定，依法应该承担违约责任。海盈公司称案涉房间属于北向的厨房，并不违反国家相关规范，不构成采光妨碍，并提供了项目效果图，并称从项目效果图中可看到房屋外立面单元门头的建设和位置情况，没有隐瞒或欺骗及违约行为。在案件审理过程中，吕永会要求对涉案房屋窗户被遮挡所导致的安全性、舒适性下降和通风采光受影响等综合因素作用下涉案房屋的折价进行综合评估鉴定，本院向具有相应资质的评估鉴定机构咨询，部分评估鉴定机构回复称仅能就遮挡对于房间采光问题的影响度进行鉴定，本院将该情况向吕永会释明后，吕永会不申请做此类评估鉴定。本院认为，依法成立的合同受法律保护。吕永会与海盈公司在自愿基础上签订的购房合同，是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。吕永会依照合同约定履行了支付购房款的义务，海盈公司应当向吕永会交付符合正常使用标准的房屋。经现场勘查，吕永会所购房屋北向厨房窗户确实存在被近距离门头遮挡的事实，而窗户的设计目的在于满足房屋居住人对于通风、采光的需求，该遮挡瑕疵不应存在于常理意义上的符合正常使用标准的房屋；海盈公司称在售房时已口头告知吕永会所售房屋存在门头遮挡窗户的情况，但并无证据佐证，且双方签订的合同中亦未对该特殊情况予以明示，而吕永会所购房屋售价与无遮挡的三层房屋售价相同，其房屋交付标准亦应当保持一致。故综合以上情况判断，本院认为海盈公司交付的房屋不符合合同约定，厨房窗户被遮挡对吕永会的实际使用产生影响，亦使房屋价值产生了一定贬损，海盈公司应当承担相应赔偿责任。现无法通过评估鉴定程序确定房屋价值影响金额，本院考虑到厨房为北向，且并非吕永会的主要休闲活动场所，认为吕永会按照购房款的10%主张损失并无合理依据，故根据房屋价款情况，结合受影响的面积大小及影响程度，酌情确定海盈公司赔偿吕永会30000元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、北京海盈房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付吕永会赔偿金30000元；二、驳回吕永会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4115元，由吕永会负担3840元（已交纳），由北京海盈房地产开发有限公司负担275元（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉至北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 毕士臣二〇二〇年十二月十五日法官助理 杨 蕾书 记 员 孟庆敏