文书内容重庆市彭水苗族土家族自治县人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0243民初3433号原告：邵玉洪，男，1976年4月4日出生，苗族，住重庆市彭水苗族土家族自治县。委托诉讼代理人：罗德清，重庆中庸律师事务所律师。被告：重庆凯邦房地产开发有限公司，住所地：重庆市彭水苗族土家族自治县绍庆街道滨江居委17号阳光云顶C1-31-4号，统一社会信用代码91500243089108340J。法定代表人：梁洪永，该公司董事长。委托诉讼代理人：洪魁东，重庆绿荫律师事务所律师。原告邵玉洪诉被告重庆凯邦房地产开发有限公司（以下简称凯邦公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邵玉洪及其委托诉讼代理人罗德清，被告凯邦公司的委托诉讼代理人洪魁东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邵玉洪向本院提出诉讼请求：1.被告凯邦公司支付原告邵玉洪违约金44213.17元，并以44213.17元为基数，从2018年9月1日起按日2%计算滞纳金至付清之日止；2.支付逾期办证违约金从2017年4月1日起，以465347元为基数，按月1%承担违约金至被告向原告交付房产证之日止；3.承担律师费5000元；4.案件受理费由被告承担。事实和理由：2016年12月30日原告邵玉洪与被告凯邦公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告向被告购买其开发的凯邦两江城X号X栋XX-X号房屋，成交价为465347元，约定交房时间为2017年6月30日之前。原告邵玉洪按时交纳了首付及办理了银行按揭贷款，被告凯邦公司按约得到了房屋的全部价款。然而被告凯邦公司因其自身原因多次延期交房。此后原、被告就逾期交房违约金和政府补贴达成协议，由被告支付原告50820.17元，扣除物管费后，被告尚欠44213.17元，约定于2018年8月30日前一次性付清。此后被告未支付上述款项。被告凯邦公司辩称：1.原告的诉讼请求没有合法的事实依据，违约金计算错误，应该按照购房合同约定的万分之一计算，为18427元，欠款说明约定的违约金过高，被告是在受胁迫的情况下签订的；2.律师费和政府补贴不应由被告承担；3.根据公司目前的经营情况，无法承担过高的违约金，请求按照每日万分之一的标准调整违约金。本院经审理认定事实如下：2016年12月30日，被告凯邦公司为甲方卖方与原告邵玉洪为乙方买方签订了《重庆市商品房买卖合同》（以下简称购房合同），约定被告凯邦公司将其开发的位于重庆市彭水苗族土家族自治县XX街道XX社区两江新街X号凯邦•两江城X号楼X栋XX号房屋以总价465347元的价格出售给原告邵玉洪，合同约定甲方于2017年6月30日前，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用，购房合同第九条约定：甲方未能按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，双方同意按下列方式处理：逾期超过180日，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。如乙方在收到接房通知后无正当理由拒绝接房的，自交房通知确定的交付使用之日起视为已交付。预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同7日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。逾期超过180日后，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之一的违约金。合同签订后，原告邵玉洪按约向被告支付了购房款，但被告凯邦公司因经营出现困难，未能按期交房。2018年7月31日，凯邦公司为甲方与邵玉洪为乙方签订了《重庆凯邦房地产开发有限公司欠款说明》（以下简称欠款说明），该说明载明：“因甲方未按购房合同及交房补充协议，逾期向乙方交付房屋，故产生违约金、契税优惠、政府补贴等欠付款项。为妥善解决甲方欠乙方的上述款项事宜，甲乙双方本着自愿、合法、公平的原则，对还款事项作出以下约定：一、款项说明。欠付款项为：违约金40820.17元、契税优惠0元，政府补贴10000元，总计人民币50820.17元。甲方承诺上述欠款于2018年8月30日前，以银行转账方式，一次性支付给乙方，若逾期未支付，自欠款之日起按日2%累计计算滞纳金至付清之日止。因本协议产生的纠纷由协议签订地：重庆市彭水县人民法院管辖。且甲方承诺：因甲方违约，乙方采取合法的维权途径所产生的所有费用均由甲方承担（包括但不限于律师费、诉讼费、差旅费、误工费等）。”同时该欠款说明上还备注扣除邵玉洪应交物管费、除渣费、装修保证金三项合计4569元后，凯邦公司还应支付的违约金为46251.17元。2018年7月31日，凯邦公司统一通知原告接房。原告邵玉洪于2019年7月19日接房，现已经装修入住。2020年1月1日，邵玉洪与重庆中庸律师事务所签订了法律事务委托合同，约定重庆中庸律师事务所接受邵玉洪的委托，指派律师罗德清在邵玉洪与凯邦公司的商品房销售合同纠纷一案的一审程序中提供法律服务，约定法律服务费5000元。2020年7月7日，邵玉洪向该所缴纳了该笔费用。另查明，《欠款说明》的违约金计算方式为以购房款465347元为基数，从2017年7月1日起至2017年12月31日止,期间部分按照按照每日万分之一的标准部分按照每日万分之二和万分之三的标准计算。依照凯邦公司主张的每日万分之一的标准，本案的违约金计算为以购房款465347元为基数，从2017年7月1日起至2018年7月31日（通知接房之日）按照每日万分之一的标准计算出的逾期交房违约金为18427.74元。庭审中，被告未举示证据证明其向土地房屋登记机构提交办证资料并取得登记受理单，也未举示证据证明系因原告的原因导致未提交上述材料。原告主张被告的逾期交房行为给其造成了房屋租金损失，案涉房屋每年租金为20000元左右，但其并未提交相应的证据予以证明。据了解，本县城与案涉房屋面积户型类似的房屋，根据房屋的新旧、装修、位置等情况，租金一般在10000元至20000元区间。本案是一起商品房销售合同纠纷。对于逾期交房违约金，凯邦公司与邵玉洪在购房合同中明确约定，若凯邦公司逾期交房，凯邦公司按日向邵玉洪支付已付房价款万分之一的违约金。但之后凯邦公司与邵玉洪签订《欠款说明》又将前述违约金进行调高，该《欠款说明》实质是双方对违约金计算标准的再次调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题额解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，凯邦公司向原告逾期交付房屋，原告主张给其造成了租金损失，对此本院予以认可。但原告邵玉洪并未提供租房合同、转账凭证等证据证明具体租金损失金额，综合参考本地同户型房屋的市场租赁价格，本院认为按照案涉《重庆市商品房买卖合同》中约定的每日万分之一的标准计算出的违约金能够弥补原告的租金损失，故对于被告请求人民法院将逾期交房违约金调整为日万分之一的标准本院予以认可。对于逾期办证违约金，双方在合同中约定从原告实际接房之日起两个月内被告应当向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单，同时又约定“如乙方在收到接房通知后无正当理由拒绝接房的，自交房通知确定的交付使用之日起视为已交付”，被告于2018年7月31日通知接房，原告并未举示证据证明有合法的理由拒绝接房，故该时间应当视为被告实际交房之日。逾期办证的违约金计算起止时间为从2018年10月1日起至被告向土地房屋登记机构提交办证资料并取得登记受理单之日止。综上，本案的逾期交房违约金计算为以原告已付购房款465347元为基数，以每日万分之一为标准，从2017年7月1日起计算至通知接房之日2018年7月31日止，共计18427.74元，扣除物管费、装修保证金、除渣费合计4569元后为13858.74元；办证违约金以原告已付购房款465347元为基数，以每日万分之一为标准，从2018年10月1日起至被告向土地房屋登记机构提交办证资料并取得登记受理单之日止。对于政府补贴10000元，被告在《欠款说明》中承诺于2018年8月30日前支付，现付款期限早已届满，故对于该项诉讼请求本院予以支持。对于滞纳金，因违约金已经能够弥补原告的损失，滞纳金超出了损失范围，对此本院不予支持。关于律师费，凯邦公司怠于支付违约金系邵玉洪提起本案诉讼的根本原因，双方在欠款说明中对此也有约定，理应由凯邦公司承担，故对于邵玉洪要求凯邦公司支付5000元代理费的诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题额解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告重庆凯邦房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付原告邵玉洪逾期交房违约金13858.74元、政府补贴10000元、律师代理费5000元，三项合计28858.74元；二、被告重庆凯邦房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付原告邵玉洪逾期办证违约金（逾期办证违约金以原告已付购房款465347元为基数，以每日万分之一的标准，从2018年10月1日起计算至被告重庆凯邦房地产开发有限公司向土地房屋登记机构提交办证资料并取得登记受理单之日止）；三、驳回原告邵玉洪的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1030元（原告邵玉洪已预交1030元），由被告重庆凯邦房地产开发有限公司负担597元，由原告邵玉洪负担433元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。同时，根据本院出具的上诉费缴纳通知书或直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交上诉案件受理费又不提出缓交申请，或者提出缓交申请未被批准的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期满内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决确定的义务，不自觉履行的，当事人可以申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从分期履行期间的最后一日起计算。审 判 员  朱 为人民陪审员  豆文国人民陪审员  毛廷太二〇二〇年十二月二十八日法官 助理  陈 萌书 记 员  李宏䥺