江苏省淮安市淮阴区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0804民初4206号原告:XXX(上海)股份有限公司,住所地上海市青浦工业园区XXX号。法定代表人：李某某，该公司董事长。委托诉讼代理人：李庆林，上海东炬律师事务所律师。被告：淮安某某有限公司，住所地淮安市淮阴区香港路XXX号。法定代表人：赵某某，该公司董事长。委托诉讼代理人：卢翔，北京恒都（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李阳，北京恒都（青岛）律师事务所实习律师。第三人：江苏某某某科技有限公司，住所地淮安市淮阴区老张集乡工业集中区。法定代表人：张某某，该公司执行董事。原告XXX（上海）股份有限公司（以下简称XX创能公司）与被告淮安某某有限公司（以下简称汽车城公司）、第三人江苏某某某科技有限公司（以下简称XX思公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月16日立案，于2020年6月30日作出（2019）苏0804民初5718号民事判决书。汽车城公司不服一审判决，提起上诉。江苏省淮安市中级人民法院于2020年8月28日作出（2020）苏08民终2151号民事裁定书，裁定撤销一审判决，发回重审。2020年11月16日，本院依法另行组成合议庭公开开庭审理了本案。原告XX创能公司的委托诉讼代理人李庆林，被告汽车城公司的委托诉讼代理人卢翔、李阳到庭参加诉讼，第三人XX思公司经本院合法传唤未到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告XX创能公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告XX创能公司与被告汽车城公司签订的六份《商品房买卖合同》；2.被告汽车城公司返还原告XX创能公司已经支付的购房款3368064元；3.被告汽车城公司支付原告XX创能公司购房款利息损失2101672元（以本金3368064元为基数，按银行同期贷款利率的两倍，从2014年6月17日起计算，暂计算至2019年9月5日约为2101672元）；4.被告汽车城公司赔偿原告XX创能公司3368064元；5.本案诉讼费由被告汽车城公司负担。事实与理由：2014年6月17日，原告XX创能公司与被告汽车城公司就坐落于淮安国际汽车城X期第XX幢X层114、115、116、117、118、119号共计6套诉争房屋分别签订了六份《商品房买卖合同》，合同总价款共计3368064元。原告XX创能公司已向被告汽车城公司支付了全部购房款共计3368064元，被告汽车城公司向原告出具了购房款收据。根据《商品房买卖合同》约定，被告汽车城公司应当于2015年6月30日前将具备交付条件的房屋交付原告XX创能公司使用，房屋具备交付条件后，应当书面通知原告XX创能公司交接房屋。但被告汽车城公司一直没有将房屋交付原告XX创能公司，也未曾书面通知原告XX创能公司交接房屋。原告XX创能公司于2019年4月致函被告汽车城公司要求移交房屋，但被告汽车城公司一直没有回复，直至诉前原告XX创能公司得知被告汽车城公司已经将上述六套房屋出卖给了案外人。综上，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，原告XX创能公司已经按照约定支付了全部购房款，被告汽车城公司未按约定向原告XX创能公司交付房屋，已经构成严重违约。被告汽车城公司在未通知原告XX创能公司的情况下将诉争房屋出售给案外人，导致诉争房屋无法向原告XX创能公司交付，原告XX创能公司签订购房合同的目的已经无法实现。被告汽车城公司的行为已经严重侵犯了原告XX创能公司的合法权益，依据法律规定，原告XX创能公司有权解除合同，要求被告汽车城公司返还已付购房款及利息，并承担已付购房款一倍的赔偿责任，请求判决支持原告XX创能公司的诉讼请求。被告汽车城公司辩称：1.第三人XX思公司当初承包被告汽车城公司的部分装饰装修工程，当时被告汽车城公司欠第三人XX思公司装修款，双方并未进行结算，可能第三人XX思公司欠原告XX创能公司钱款，所以被告汽车城公司以签订商品房买卖合同的形式为第三人XX思公司向原告XX创能公司提供担保。原告XX创能公司与被告汽车城公司之间并不存在真实的商品房买卖关系。现担保期限已届满，被告不再承担担保责任，且原告明确知晓上述事实。后来被告汽车城公司又向第三人XX思公司出售了一批房屋，折抵工程款后，第三人XX思公司结欠被告汽车城公司217万元。2.本案实际是第三人XX思公司与原告XX创能公司恶意串通，提起的损害汽车城公司合法权益的虚假诉讼。涉案房屋在2014年签订合同时已具备网签以及交付条件，2015年3月具备过户条件。但在提起本案诉讼前，原告XX创能公司针对可以交付、过户的涉案房屋从未向汽车城公司主张过任何权利。3.原告XX创能公司未能举证证明其公司与第三人XX思公司之间债权、债务的真实性以及履行情况，应承担举证不能的不利后果。4.本案原告XX创能公司与被告汽车城公司之间根本不具备建立房屋买卖或以房抵债的法律关系的前提基础。原告XX创能公司表示其对第三人XX思公司享有3368064元债权，但涉案6套房屋在签订房屋买卖合同时总价值仅有1400000元左右。2018年向案外人出售价也仅为1600000元。原告XX创能公司主张的债权数额远远高于房屋价值，显然不符合常理。原告XX创能公司与汽车城公司签订房屋买卖合同时，被告汽车城公司与第三人XX思公司之间的债权、债务数额尚未确认，最终的工程款债权也仅有1500000元左右。在工程款数额未确定的情况下，被告汽车城公司也不认可与原告XX创能公司建立房屋买卖或以房抵债法律关系。综上，请求驳回原告XX创能公司的诉讼请求。第三人XX思公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：江苏XXX建筑装饰科技有限公司于2014年9月2日变更企业名称为江苏某某某科技有限公司。2014年4月26日，第三人XX思公司（乙方）与被告汽车城公司（甲方）签订《协议书》一份。协议约定内容为：XX思公司承建的淮安国际汽车城一期外墙修缮喷真石漆及涂料工程全部完工，正在办理验收，为了便于双方资金周转，经过双方协商一致，汽车城公司以淮安国际汽车城X期XX号楼X层114、115、116、117、118、119号门面暂借给XX思公司用于抵押担保336万元人民币，实际工程款以双方最终决算金额为准多退少补。XX思公司要求将以上六间门面房抵押给XX创能公司，不开具正规购房发票，抵押期限以汽车城公司在2014年12月底按施工合同约定方式支付XX思公司工程款前，XX思公司将XX创能公司的商品房购销合同及购房收据交还汽车城公司为止。抵押期结束后，由汽车城公司按施工合同约定方式支付工程款给XX思公司，其他按施工合同约定执行。2014年6月17日，原告XX创能公司与被告汽车城公司签订《商品房买卖合同》六份。六份合同约定，被告汽车城公司向原告XX创能公司出售淮安国际汽车城X期XX幢X层114、115、116、117、118、119号房。合同付款方式及期限部分约定，以被告汽车城公司欠第三人XX思公司的相应工程款冲抵购房款，被告汽车城公司收到由第三人XX思公司出具的同意冲抵函后，向原告XX创能公司开具购房款收据，收据开具后视为合同购房款支付完毕。被告汽车城公司应在2015年6月30日前，将经验收合格的商品房交付原告XX创能公司；被告汽车城公司逾期交房超过60日后，原告XX创能公司有权解除合同，被告汽车城公司应当自收到解除合同通知到达之日起30日内退还全部购房款，并按照累计已付款的2%向原告XX创能公司支付违约金。《商品房买卖合同》签订同日，被告汽车城公司向原告XX创能公司出具了六套房屋的全额购房款收据，购房款总额为3368064元。2019年4月30日，原告XX创能公司发送给汽车城公司询问函一份，要求汽车公司回复房屋是否达到交付条件。另查明，本案争议的六套房屋已于2019年办理了产权变更登记至案外人名下。又查明，2019年10月23日，本院就汽车城公司诉XX思公司房屋买卖合同一案作出（2019）苏0804民初2736号民事判决书。本院在该案中查明：2013年-2014年期间，汽车城公司与XX思公司之间存在外墙修缮施工合同关系，经双方结算，汽车城公司欠XX思公司工程款为2900351元。2016年5月18日，汽车城公司与XX思公司签订购房协议一份，XX思公司购买汽车城公司一期商铺64套，总面积4586.78平方米，平均单价4200元每平方米。合同签订后，XX思公司共销售商铺39套，剩余25套双方协商解除购房协议。另双方还就其他债权、债务一并结算。该案中，双方均未提及汽车城公司与XX创能公司签订的商品房买卖合同以及相关款项结算冲抵问题。本院一审判决，XX思给付汽车城公司2173215.50元。XX思公司不服一审判决，提起上诉。江苏省淮安市中级人民法院于2020年5月21日作出（2019）苏08民终4115号民事调解书，调解协议约定，XX思公司给付汽车城公司1900000元。以上事实，有原、被告陈述以及原告XX创能公司提供的《商品房买卖合同》、收款收据，被告汽车城公司提供的《协议书》、（2019）苏0804民初2736号民事判决书、（2019）苏08民终4115号民事调解书等证据在卷佐证。本院予以确认。本院认为，当事人之间真实的法律关系不应受制于当事人之间签订的合同的外观与名称，而应当根据当事人之间的真实意思表示和合同的实质内容等来综合判定。本案XX创能公司与汽车城公司争议在于双方之间是商品房买卖合同关系（以房抵债），还是名义上为商品房买卖合同关系，实质上是汽车城公司为XX思公司向XX创能公司提供的担保。根据原、被告举证、质证情况，结合相关法律规定，本院认为，XX创能公司与汽车城公司名义上虽签订了商品房买卖合同，实为汽车城公司为XX思公司向XX创能公司提供的担保。理由如下：1.根据汽车城公司与XX思公司于2014年4月26日签订的协议书内容来看，该协议约定提供抵押担保的房屋，与XX创能公司与汽车城公司签订的商品房买卖合同约定的房屋一致。该协议载明汽车城公司真实意思是以房屋提供抵押担保，并非以房抵债。2.根据本院（2019）苏0804民初2376号汽车城公司诉XX思公司房屋买卖合同一案来看，汽车城公司未主张以房抵债3360000元，并就此与XX思公司进行结算主张，从而也可间接证明汽车城公司提供的担保，并非以房抵债。3.XX创能公司与汽车城公司签订的商品房买卖合同时间为2014年6月17日，现有证据不能证明其时汽车城公司与XX思公司就工程款进行了结算。从价款来看，签订合同时6套商铺市场价1500000元左右，合同抵款3360000元，价格悬差巨大，在XX创能公司未能举证证明存在特殊原因，且未进行结算的情况下，以房抵债可能性较小，而在提供担保时，双方往往对于担保物价款的约定与实际价值存在较大或大幅偏差，故双方签订的名为商品房买卖合同，实为提供担保的合同，具有高度盖然性。4.根据XX创能公司与XX思公司签订的经销商协议等证据来看，即使可认定双方之间存在业务往来，但XX创能公司未能举证证明其公司与XX思公司就以汽车城公司所有的房屋抵XX思公司欠XX创能公司款项达成一致意见。另XX创能公司也未能举证证明XX思公司在2014年4月26日前结欠其公司的款项数额达3360000元以及之后在其公司原始帐簿上就该笔款项作了冲抵。5.若存在真实的商品房买卖合同关系，根据约定，汽车城公司应于2015年6月30日前交付房屋，但在2019年4月之前，XX创能公司在长达近四年时间未曾主张要求汽车城公司交付房屋。每个人都是自己利益的最大看护者。若存在真实的商品房买卖合同关系，XX创能公司在长达近四年时间不主张权利，显然不符常理。综上所述，本院判定XX创能公司与汽车城公司名义上签订的是商品房买卖合同，实为担保合同，且可推定XX创能公司对此是知晓的。因XX创能公司与汽车城公司之间并不存在真实的商品房买卖关系，该虚假的意思表示无效。XX创能公司主张要求解除合同，返还房款等请求，无相应的事实基础，故应驳回XX创能公司的诉讼请求。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告XXX（上海）股份有限公司的全部诉讼请求。案件受理费73665元，由原告XXX（上海）股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于淮安市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费（户名：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行清江浦支行，上诉缴费账号分别为：原告XXX（上海）股份有限公司6232636100133848922，淮安某某有限公司6232636100133848914）。审 判 长  颜从年审 判 员  王圣宇人民陪审员  石 瑜二〇二〇年十二月九日书 记 员  胡 静