广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终6114号上诉人（原审被告）：中山市港汇房地产投资有限公司，住所地广东省中山市港口镇铺锦工业区**之一卡，统一社会信用代码914***********029W。法定代表人：黎伟良，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐周生，广东翔宇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：屈展，男，1989年5月17日出生，汉族，住河南省新郑市***************。被上诉人（原审原告）：靳淑娜，女，1989年4月9日出生，汉族，住河南省新郑市***。两被上诉人共同委托诉讼代理人：梁友明，广东凯行律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：郭惠茹，广东凯行律师事务所实习律师。上诉人中山市港汇房地产投资有限公司（以下简称港汇公司）因与被上诉人屈展、靳淑娜商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初9380号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。港汇公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回屈展、靳淑娜的诉讼请求，判令港汇公司无需支付逾期交房违约金。事实与理由：一、因中山市公用水务有限公司港口分公司（以下简称水务公司港口分公司）工程延期导致涉案商品房延迟交付，港汇公司有权根据合同约定据实交付且无需支付2018年12月31日至2019年12月6日期间的逾期交楼违约金。1.双方签订的合同补充协议第五条第4项中的“政府有关部门”应包括国企、国有控股等单位。水务公司港口分公司为国有控股公司，应属于合同约定的“政府有关部门”。同时，水务公司港口分公司的施工内容为市政给水、二次供水远传水表系统安装等工程，其中市政给水工程包括地管线供水，属于市政配套工程，因此，因水务公司港口分公司延期安装、拖延施工所导致的延期时间属于合同补充协议第五条第4项的免责事由，该期间不应计入违约金计算范围。2.即便因水务公司港口分公司延期施工导致港汇公司延迟交付，不符合补充协议第五条第4项约定的免责事由，也应属于合同第八条第二款“买受人未付清购房款或其他非出卖人所能控制的原因”及补充协议第五条第5项“其他非出卖人所能控制的原因”免责的事由。港汇公司一审已提交充分证据证明延期交房系因水务公司港口分公司延期安装、拖延施工所致，虽经港汇公司多次督促施工，但工程并非其所能控制，属于合同约定的免责事由。二、涉案商品房买卖合同第九条第2项“出卖人承担逾期交房的违约金累计金额最高不超过该商品房总价的1%”的约定应为有效条款。本案的逾期交房违约金最高不得超过商品房总价的1%。一审法院以公平原则对本案违约金的计算方式进行调整，明显系对合同自由的过度干预。1.上述约定是双方在自愿、平等基础上订立的合同，应为有效条款，各方应严格遵守。2.该条款未违反公平原则，因为该条款未免除港汇公司责任，合同约定了双方的违约责任，也未加重业主的责任或排除其主要权利，且港汇公司已用下划线、放大字号等方式进行了充分、明确的提示，双方对该约定充分知悉并确认。3.该项约定前半部分为“出卖人按日向买受人支付已交付房价款的0.02%的违约金”，明显高于同行业的每日0.01%标准，可见合同第九条第2项约定并非对业主明显不公平。4.补充协议第17条明确规定了“买受人已充分提示合同内容，双方一致同意所签合同文件对双方均不产生格式合同的法律后果”，法院对违约金的计算方式进行调整，不利于保护民事主体订立合同的自由。5.涉案合同第九条第2项“逾期交房每日0.02%”约定已明显弥补了业主的损失。在此情况下，法院不应对违约金累计金额最高不超过总房价1%的计算方式进行调整。6.综观本案，基于港汇公司交付延期系第三方水务公司港口分公司工程延期所致，且港汇公司积极督促其完成工程，可见其违约过错程度非常低，本案更应适用“出卖人承担逾期交房的违约金累计金额最高不超过该商品房总价的1%”的条款，更符合公平合理原则。三、即使法院根据职权需要对本案违约金计算方式进行调整，因涉案商品房买卖合同第九条第2项条款为整体、统一、不可分割的条款，法院不予适用后半段“违约金累计金额最高不超过该商品房总价的1%”的情况下，也不应再适用前半段“已交付房价款的0.02%的违约金”的约定。退一万步来说，如法院认定第九条第2项为不公平条款，则本案违约金计算方式视为未约定，可依据中国银行同期同类贷款利率计算逾期交房违约金。四、违约金起算时间应从2019年12月6日起算。根据港汇公司提供的20180824联络函可见，港汇公司与水务公司港口分公司于2018年5月15日签订合同，但因水务公司港口分公司延期安装导致交楼时间延期，则因水务公司港口分公司延期的时间应不予计算违约金，本案违约金起算时间应从水务公司港口分公司为港汇公司开具发票之日即2019年12月6日起计算。五、违约金的截止时间应为港汇公司通知业主收楼时间，即2020年1月21日。1.根据涉案商品房买卖合同第八条及补充协议第七条第二款规定，涉案商品房竣工验收合格即为符合交付条件，业主应当收楼。在合同有约定交付条件的前提下，法院应尊重双方的真实意思自治，不应以常理推断的方式否定真实有效的合同，使涉案合同的条款形同虚设。2.涉案商品房已满足可通电条件并可实际使用。首先，涉案商品房已于2020年1月21日竣工验收合格，说明水电可正常使用。其次，2020年1月21日后，业主即可进场装修，装修过程中完全可正常用电。再次，部分业主已收楼，即足以说明商品房的用电是不受任何影响。可见涉案商品房已达到合同约定的交付条件并且可正常使用，业主应当收楼，因其自身原因造成的损失，港汇公司无需承担。因此，2020年1月21日后因业主拒绝收楼的损失应由港汇公司承担，无需计算逾期交房违约金。屈展、靳淑娜辩称，一、港汇公司所陈述的不属于免责事由，理由不能成立。水务公司港口分公司表示因港汇公司没有给付工程款，故迟迟未能验收。房屋能正常使用水电是最基本的正常合理使用要求。在涉案商品房低压电接通前，业主有权拒绝收楼。因此，在涉案商品房未能正常用电的情况下不能视为已达到交付条件。二、港汇公司主张违约金封顶1%的陈述不能成立。港汇公司的逾期交房时间至2020年11月5日已达675天，按每日已付房价款的万分之二计算，违约金金额已远超过总房价的1%，为10倍以上。港汇公司只承担该商品房总房价款的1%违约金显然与其违约行为严重程度不相符，也与业主支付了全部购房款而长期无法行使所购商品房所有权的全部内容及构成的利益价值失衡。在港汇公司长时间内逾期交房的情况下，按封顶条款的违约金明显过低，不仅不足以弥补买受人的损失，还不足以督促港汇公司尽早履行交房义务，显然不能充分体现违约金所应具备的惩罚性，即该封顶条款实际上免除了港汇公司怠于交房应负的长期违约责任，造成双方的权利义务明显不对等，故逾期交楼违约金不应设置最高限额。港汇公司在持续严重违约行为之下，如果违约成本较低，不但不能起到督促港汇公司尽早结束违约行为的作用，相反，可能会纵容港汇公司在支付固定违约成本后无限期地持续违约下去，不利于买受人实现合同目的。故本案业主主张以违约金过低、显失公平为由要求调高违约金的计算标准，符合合同法及司法解释的规定。三、涉案合同及补充协议是港汇公司单方制作，未经充分协商，也无法更改，打印好供几百户业主使用，属于格式条款。本案中，港汇公司提供的格式条款未采用足以引起买受人注意的文字、符号、字体等特别标识以及向买受人说明该条款内容，存在“免除港汇公司责任、加重购房者责任、排除购房者主要权利”的情形，根据合同法第四十条、第四十一条的规定，该格式条款为无效条款。因此，双方应当按照约定的每日万分之二的计算标准计算至低压电验收合格并且交付合格（包括水电验收合格）的商品房之日止，以体现法律的公平公正。屈展、靳淑娜向一审法院起诉请求：1.判令港汇公司履行《中山市商品房买卖合同》约定义务，安装符合使用条件的煤气管道；2.判令港汇公司向屈展、靳淑娜赔偿迟延交房违约金45908.4元（以538831元为基数，自2018年12月31日起，按照每日0.02%计算违约金至实际交付房屋之日止）。一审法院认定事实：2016年12月17日，屈展、靳淑娜（买受人）与港汇公司（出卖人）签订《中山市商品房买卖合同》（以下简称商品房买卖合同）及合同补充协议，约定：由买受人向出卖人购买出卖人开发建设的位于中山市*********************，建筑面积49.46平方米，总价款为538831元；付款方式为银行按揭，于2016年12月17日现金付款269831元，于2017年1月17日以商业贷款方式支付269000元；出卖人应当在2018年12月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2.买受人未付清购房款或其他应付款项或其他非出卖人所能控制的原因，因罢工或雨天等恶劣天气以及停水等造成施工单位无法正常施工的，政府的规划、环保、供水、电力等行政主管部门根据法律规定采取某项行政措施而导致开发建设期延长的；3.因政府机关行政行为，或出卖人在合理时间内已将申请验收的所有文件递交给各有关部门办理验收，而有关政府因工作安排未能及时办理，或政府部门对验收、市政配套、安装之延误及政策法规发生变化，导致出卖人无法按时交付商品房的〔合同补充协议第五条对上述约定作出如下变更：出卖人应当在2018年12月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。在买受人未按《合同》及本补充协议付清全部房价款（包括逾期付款的违约金）或未按规定足额缴纳专项维修资金等费用的情形下，出卖人有权顺延交付商品房。但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除《合同》或变更《合同》外，出卖人可据实予以延期交付：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因台风、雨天、战争、动乱等非出卖人责任对工程造成延误的灾害或事由；3.若出卖人在合理的时间内已将申请验收的所有文件递交各有关部门办理验收，而有关政府部门因工作安排未能及时办理审批导致的延误；4.因政府有关部门的市政配套工程或其他政府有关部门工程施工安装的延误，或政府规划调整所导致的延误，但有关延误的事由和期限出卖人应出具政府有关部门的相应证明文件；5.非出卖人所能控制的其他事件〕；出卖人逾期交房的违约责任：出卖人如未能按本合同和附件六《合同补充协议》规定的期限交房，则自本合同和附件六《合同补充协议》约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.02%的违约金；若逾期超过180日仍未能交付该商品房的，则买受人有权解除合同。出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%；合同附件五《住宅使用说明书》中的使用说明和注意事项中“燃气”载明：请遵守煤气公司有关供气规定，不能改表改管或封包煤气管及煤气表；注：1.本注意事项如与政府有关规定相抵触，以现行规定为准。如因使用不当或装修造成房屋结构和设备损坏，由业主负责。上述商品房买卖合同及合同补充协议还约定了其他事项。签订合同后，屈展、靳淑娜已依约向港汇公司支付了全部购房款。2017年1月6日，港汇公司就上述商品房办理了中山市商品房销售登记备案，将上述商品房备案登记至屈展、靳淑娜名下，该备案表在房产用途和土地用途中均载明为商业。2020年1月21日，涉案商品房所在工程取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。庭审中，港汇公司称，主要工程已经完工，现剩下小范围的小工程正在收尾，整体工程已经全部竣工验收。2020年1月3日、2020年3月5日，港汇公司分别向包括屈展、靳淑娜在内的业主发送了收楼通知书。屈展、靳淑娜收到2020年1月3日的收楼通知书，要求其自2020年1月13日起可办理收楼手续。屈展、靳淑娜称：第一次收到通知书后前往收楼，但港汇公司要求其签订一份放弃追究港汇公司违约责任的协议后才能收，不签订协议就不能收楼；第二次再去收楼时港汇公司以其起诉为由拒绝办理收楼手续，故至本案庭审终结尚未收楼。一审庭审中，屈展、靳淑娜称，涉案商品房在销售时称是商住用途，现却未安装燃气管道；且样板间有一个阁楼的位置，但收楼时都没有了。对此，港汇公司向一审法院提交了城镇燃气技术规范及公寓户型图用以证明涉案商品房未设计厨房，故不能安装燃气,并认为阁楼并没有在涉案商品房买卖合同中明确约定，阁楼是加建在过道上，若要加建需相邻业主同意，港汇公司对此不予干涉。其中，城镇燃气技术规范第8.2.2条规定：居民住宅用燃具不应设置在卧室内。燃具应安装在通风良好，有给排气条件的厨房或非居住房间内。港汇公司为证明涉案商品房是由于水务公司港口分公司施工延误及疫情才导致延期交楼，属于合同约定的可免责情形，提交了港汇公司与中山公用水务有限公司港口分公司之间的安装工程合同、工程联系单（函）等证据予以证实。经质证，屈展、靳淑娜认为上述证据只是证明港汇公司与中山公用水务有限公司港口分公司之间的事务，不能证明迟延的责任是由政府部门造成的。一审法院依屈展、靳淑娜的委托诉讼代理人的申请，依法向广东电网有限责任公司中山港口供电分局（以下简称港口供电分局）、中山公用水务有限公司港口分公司（以下简称水务公司港口分公司）发出（2020）粤2071民调令398、399号律师调查令，向上述单位分别调查和复制港汇公司就“港汇城”公寓用电、用水的验收登记备案资料。港口供电分局向一审法院出具了变压器节点确认表、接电确认书。上述材料显示：时代港汇广场1#、2#公用配电站于2018年10月26日正式投运开始用电，并在调查令回执上注明“低压未接通的情况不能出证明”。水务公司港口分公司于2020年7月2日向一审法院书面答复称：1.我司与该项目开发商签订的市政供水工程合同已履约完毕，施工完成，2020年7月1日收齐工程款；2.该项目已于2019年1月装表通水；3.该项目尚未移交验收资料，综合验收表未办理。经质证，屈展、靳淑娜认为，港汇公司目前尚未验收低压通电，涉案商品房至今无法正常通电，不符合交付条件。港汇公司认为，相关用水的验收手续等尚未办理完毕，验收资料移交的瑕疵不影响供水使用；涉案商品房已全部具备通水通电的条件，但需业主方报装申请，因业主拒绝收楼，故部分业主尚未办理报装；低压电未接通，不影响业主使用；涉案商品房已竣工验收合格，竣工验收的前提是水电均已验收方可通过，涉案商品房已符合交付条件，业主应当按照约定收楼。一审法院认为,本案为商品房预售合同纠纷。港汇公司与屈展、靳淑娜签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定部分，当事人应当遵循诚信原则，恪守履行。本案争议焦点在于：一、涉案商品房能否安装煤气管道及附带阁楼；二、涉案商品房是否构成延期交付;三、诉请的违约金是否符合法律规定或者双方约定。关于焦点一。㈠关于安装煤气管道的问题。屈展、靳淑娜认为，涉案商品房为商住性质，港汇公司未告知业主涉案商品房不可安装煤气管道，而且住宅使用说明书中明确有燃气，所以港汇公司有安装煤气管道的合同义务。对此，一审法院分析如下：双方签订的商品房买卖合同以及商品房销售登记备案表中均明确载明涉案商品房为商业性质，并非屈展、靳淑娜所称的商住性质。虽然合同附件住宅使用说明书中有“燃气”的相关内容，但同时该说明书亦注明“本注意事项如与政府有关规定相抵触，以现行规定为准”，且根据合同附件房屋平面图亦可见涉案商品房未设计建有厨房，故根据《城镇燃气技术规范》的规定，涉案商品房根本无法达到安装燃气的技术条件。因此，屈展、靳淑娜诉请要求港汇公司安装煤气管道，属于履行不能，一审法院不予支持。㈡关于涉案商品房是否附带阁楼的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，屈展、靳淑娜主张涉案商品房的样板间有阁楼的位置设计，涉案商品房是否附带阁楼影响其是否购买涉案商品房。对此，一审法院意见如下：楼盘的样板间属于商品房销售的销售广告和宣传资料之一，虽然屈展、靳淑娜主张涉案楼盘的样板间附带阁楼，但未举证证实港汇公司对涉案商品房附带阁楼作出说明和允诺，亦未举证证明涉案商品房附带阁楼对其是否购买涉案商品房具有重大影响，故一审法院对屈展、靳淑娜该主张不予支持。关于焦点二。涉案商品房买卖合同及合同补充协议约定，港汇公司应于2018年12月30日前，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合合同约定的房屋交付屈展、靳淑娜使用。即屈展、靳淑娜与港汇公司约定的涉案商品房的交付条件是涉案商品房经过竣工验收合格并办理工程竣工验收备案。港汇公司于2020年1月21日才取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，其于2020年1月3日向屈展、靳淑娜邮寄收楼通知书，要求屈展、靳淑娜办理收楼手续时，涉案商品房尚未取得竣工验收备案登记证，尚未符合合同约定的交付条件，故屈展、靳淑娜有权拒绝收楼。港汇公司抗辩主要是由于水务公司港口分公司延期施工及疫情导致涉案商品房延迟交付，符合双方签订的合同补充协议第五条第4、5项约定，港汇公司可据实延期交付涉案商品房。对此，一审法院意见如下：首先，水务公司港口分公司并不属于合同中约定的“政府有关部门”，其施工内容也不属于合同中约定的“市政配套工程”；其次，根据合同该条款的约定，该免责事由成立，港汇公司还要出具政府相关部门的相应证明文件，港汇公司向一审法院所提交的工程联系单等证据仅能证明该给水工程确实存在延期，但却无法证明是由于“政府有关部门”的直接原因所导致；最后，虽然2020年暴发新冠肺炎疫情属于不可抗力，但是由于港汇公司逾期交付涉案商品房的事实发生在疫情暴发之前，故新冠肺炎疫情暴发不能作为港汇公司延期交付涉案商品房的理由。综上，一审法院对港汇公司主张的因特殊原因可延期交付涉案商品房的辩解均不予采信，认定港汇公司存在迟延交付涉案商品房的事实。关于焦点三。㈠关于违约金的计算标准问题。港汇公司未按合同约定的时间将符合合同约定的商品房交付屈展、靳淑娜，其行为构成违约，应自逾期交房的次日（即2018年12月31日）起向屈展、靳淑娜承担相应的违约责任。涉案商品房买卖合同约定港汇公司逾期交房违约金的总和不超过总房价款的1%，而屈展、靳淑娜逾期付款的违约金则没有相应的限制，交付商品房与支付购房款同为合同的主要义务，违约金的条款明显不对等。而且，港汇公司逾期交房长达一年多的时间，1%的限额显然过低，不足以弥补屈展、靳淑娜的实际损失，且不利于督促港汇公司履行合同义务，故一审法院根据公平原则，并结合合同的其他条款，将违约金的标准调整为已付购房款的万分之二按日计算。港汇公司要求违约金累计总额最高不超过总房价款的1%的抗辩，一审法院不予采信。㈡关于涉案商品房是否已达到交付条件的问题。屈展、靳淑娜主张涉案楼盘的水、电工程尚未验收合格，涉案商品房不能正常使用水、电，不符合交付条件。港汇公司对此不予确认，并称取得竣工验收备案登记证的前提是水电工程均已验收合格。一审法院认为，港口供电分局出具给一审法院的调查材料仅能证明涉案楼盘的公用配电站已投运使用，未明确涉案商品房是否已达到通电条件，同时又注明涉案楼盘的低压电未接通。虽然港汇公司抗辩低压电未接通不影响屈展、靳淑娜正常使用涉案商品房，但港汇公司对该辩解未举证证明，按照常理低压电未接通必然对涉案商品房的正常使用有一定影响，故一审法院对该辩解不予采信，并认定涉案商品房未达到通电的交付条件。至于用水方面，由于水务公司港口分公司书面回复一审法院称涉案楼盘已于2019年1月装表通水，只是尚未移交验收资料，综合验收表未办理，鉴于该验收手续不会影响涉案商品房的用水，故一审法院认定涉案商品房已达到通水的交付条件。虽然商品房买卖合同约定涉案商品房取得竣工验收备案登记证即为符合交付条件，但房屋能够正常使用水电是最基本的正常合理使用需求，故在涉案商品房低压电接通前，屈展、靳淑娜有权拒绝收楼。因此，一审法院认定在涉案商品房未能正常用电的情况下不能视为已达到交付条件。㈢关于违约金的起止时间问题。港汇公司在取得竣工验收备案登记证后，未有证据证明其已向屈展、靳淑娜发送收楼通知，双方均确认截至本案一审庭审当天（即2020年5月22日），屈展、靳淑娜尚未办理涉案商品房的收楼手续。鉴于涉案商品房的低压电尚未接通，低压电接通之日才能视为涉案商品房达到交付条件。据此，港汇公司应以538831元为基数自2018年12月31日起按照每日万分之二的标准向屈展、靳淑娜计付逾期交房违约金至涉案商品房低压电接通之日止。综上所述，屈展、靳淑娜诉求合法部分，一审法院予以支持；港汇公司抗辩合理之处，一审法院予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、港汇公司于一审判决生效之日起七日内向屈展、靳淑娜支付逾期交房违约金（计算方式：以538831元为基数，自2018年12月31日起按照每日万分之二的标准计至位于中山市*********************的商品房低压电接通之日止）；二、驳回屈展、靳淑娜的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费946元，减半收取473元（屈展、靳淑娜已预交），由港汇公司港汇公司负担并于一审判决生效之日起七日内径付屈展、靳淑娜。二审中，双方当事人未向本院提交新证据。另，港汇公司向本院申请律师调查令，拟证明涉案商品房低压电已接通可实际使用。本院对一审查明的事实予以认定。对当事人二审争议事实，本院查明如下：一、涉案合同补充协议系港汇公司提供的格式文本，共五页整，从排版上看，全文采用小五号仿宋字体印刷，四周页边距均不足1.5厘米，每页达66行，且除标题部分文字加粗以外，主文部分均无任何加粗、加黑或下划线等方式予以特别标识。其中第五条标题为“该商品房交付相关条款，因买受人提出要求变更《合同》第八条，本条款变更导致的任何后果由买受人自行承担。双方现同意变更如下：……”经查，包括本案业主在内的本系列案共45件案卷所载上述补充协议的该部分文本内容相同。二、港汇公司一审提交的港汇公司2018年8月24日工程联系单载明：“合同签订（签订日2018年5月15日工期120天）至今三个月已过去，暂未见到水泵房设备进场安装。请贵司本着友好合作精神，严格按照合同约定要求，确定泵房设备及水表组进场安装的时间，否则延误所导致的一切责任由贵司承担。”港汇公司一审提交的安装工程合同载明，水务公司港口分公司承包范围为市政给水（不含车库冲洗管道）、二次供水远传水表系统安装、生活水泵房建设、商业水泵房建设等安装工程；水务公司港口分公司2018年9月14日工程联系函载明：“一、施工计划：1、9月17日生活泵房土建和水箱进场；2、9月25日生活泵房成套泵组到货开始组装；3、10月15日完成生活水泵房调试安装，开始试运行。二、项目相关事项告知：1.我司仅对工程合同施工范围负责，你单位自行施工部分需按质按量进行，待我司验收合格后，你单位支付全部工程款并办理水表报装手续，我司方可接驳项目永久用水和安装所有水表组（现市政给水主管已预留用水接口）；2、你单位商业水泵房与生活水泵房合建，不满足给水泵建设和验收要求；你单位反映因消防验收要求暂无法分离，我司可在生活水泵完工后临时接驳商业水泵房出水管至生活泵组出水母管，以保证整个项目的用水需求；待你单位消防验收完成后，独立设置商业水泵房，我司进场安装商业加压泵组。”三、二审调查期间，港汇公司称，上诉意见第五点关于违约金截至“通知被上诉人收楼的时间，即2020年1月21日”表述中的2020年1月21日并非通知收楼时间，而是涉案工程项目整体竣工验收的时间，因工程竣工验收合格后港汇公司让买受人验收，但买受人拒绝收楼，所以买受人应承担相应责任。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。双方对港汇公司逾期交房的违约事实均无异议，本案二审争议焦点为：一、港汇公司主张的免责事由能否成立；二、逾期违约金标准如何认定。关于焦点一。港汇公司主张，因供水公司市政给水等工程延期导致其延迟交付商品房，属于合同补充协议第五条第三项第4、5款约定的免责事由，对该时间段即2018年12月31日至2019年12月6日的逾期交楼违约金无需支付。本院认为该主张不能成立。首先，涉案补充协议系港汇公司提供的格式文本，该协议第五条从内容上看均系减轻港汇公司作为出卖人逾期交房责任的内容，而该条款所载“因买受人提出要求变更《合同》第八条”，结合本系列案来看，意即全体买受人主动一致要求在原合同约定的基础上继续大幅减轻甚至免除出卖人的相关责任、限制自身主要权利，明显与常理不符，且从形式上看，港汇公司提供的该协议文本字体偏小、内容繁杂、篇幅冗长，明显不便于买受人正常阅读，港汇公司亦无证据证明其已采取合理的方式提请买受人注意该免责条款，根据合同法第三十九条、第四十条之规定，该免责条款依法应属无效，港汇公司以此条款主张免责的理据不足。其次，退一步讲，即使该条款有效，港汇公司据以免责的协议第五条第三款第4项中的“政府有关部门”也属于约定不明，根据合同法第四十一条确立的解释规则，结合涉案商品房买卖合同第八条“交付期限”中“政府的规划、环保、供水、电力、消防、文化等行政主管部门根据法律规定采取某项行政措施而导致开发建设期延长的”之约定，该部门范围应限于行政主管部门，港汇公司以水务公司港口分公司为国有控股公司为由主张该公司属前述约定的“政府有关部门”，明显系对己有利的解释，不符合前述解释规则，一审对此不予采信，并无不当。况且，该免责条款后半段还载明了“有关延误的事由期限出卖人应出具政府有关部门的相应证明文件”，港汇公司在未能提供任何证明文件的情况下，截取前半段条款据以免责，未免断章取义，有悖诚信原则。最后，合同法第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任，当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。该规定在因第三人导致违约的情况下赋予了违约方救济损失的权利。而涉案补充协议约定非因出卖人所能控制的其他事件导致逾期交楼的，港汇公司均可免责，等同于作为违约方的港汇公司将本应自行承担并可事后向第三人追责的逾期交房责任，不加区分地预先设定为全部由作为无过错方的买受人承担终局性责任，明显系转嫁经营风险、免除自身责任、加重买受人责任、排除买受人主要权利，应属无效。而且从港汇公司一审提交的2018年9月14日工程联系函来看，水务公司港口分公司未能按期施工明显系因港汇公司自身责任所致，显然不属于港汇公司主张的“非出卖人所能控制的其他事件”范畴。综上，港汇公司以水务公司港口分公司工期延误导致其逾期交房为由上诉主张免除相应违约责任，理据不足，其主张以供水公司开具发票之日即2019年12月6日为违约金的起算时间亦不能成立，本院对其相关上诉意见亦不予采纳。关于焦点二。从现已查明的事实来看，港汇公司在合同约定的交付期限届满时未能取得涉案商品房的竣工验收备案登记证，在取得竣工验收备案登记证后又未能及时接通涉案楼盘的低压电，影响涉案商品房的正常使用，不符合交付条件，买受人有权拒绝收楼。一审据此认定港汇公司应支付违约金至涉案商品房低压电接通之日止，屈展、靳淑娜未对此提出异议，本院予以确认。在此情况下，港汇公司二审期间向本院申请律师调查令以查明低压电已接通已无必要，本院对其申请不予准许。至于其上诉主张涉案商品房竣工验收合格即说明水电可正常使用、其后因买受人拒绝收楼的损失应由其自行承担、无需计算逾期交房违约金的理据不足，不予采纳。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；……”根据上述法律规定，如当事人约定的违约金过低，不足以弥补守约方损失的，或不足以促使违约方继续履行其义务的，经一方当事人（守约方）提出请求，法院可对双方约定的违约金予以调整。按照双方当事人在涉案商品房买卖合同中的约定，港汇公司逾期交房的，按日向买受人支付已交付房价款0.02%的违约金，但违约金累计总额不超过该商品房总价款的1%。如果按该计算方法，则港汇公司逾期交房达50日（1%÷0.02%）后即达到违约金上限，而本案中，港汇公司自2018年12月31日起至今，逾期交付涉案商品房已近两年，按其主张则无论何时完成交付，仅需支付涉案商品房总房价款1%的违约金即5388.31元，显然与港汇公司的违约行为的严重程度不相符，也与业主支付较大数额的购房款但却无法实现所购商品房的使用价值构成利益失衡。在港汇公司较长时期逾期交楼的情况下，封顶条款的违约金金额显然过低，不足以弥补买受人的经济损失。因此，虽然当事人约定的违约金条款有效，但在约定的违约金与造成的损失失衡，有违公平原则和诚实信用原则的情况下，买受人以前述封顶违约金过低为由主张调整，系行使前述法律赋予守约方的权利，港汇公司作为违约方亦未举证证明涉案合同约定的按日向买受人支付已交付房价款0.02%的违约金的标准过分高于买受人的实际损失，一审法院据此调整港汇公司应支付的违约金标准为不以封顶条款为限、以双方约定的逾期交房违约条款中的每日0.02%为标准，以总房价款为基数计算，与上述合同法规定并不相悖，本院予以维持。港汇公司上诉主张封顶条款应予适用、或者违约金标准应整体不予适用的理由不足，本院不予采纳。综上，港汇公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费946元（中山市港汇房地产投资有限公司已预交），由中山市港汇房地产投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  吴合波审判员  马燕清二〇二〇年十二月十四日书记员  韦健淳