广西壮族自治区防城港市防城区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0603民初1948号 原告：防城港腾阳房产开发有限公司，住所地：防城港市港口区北部湾大道，统一社会信用代码：9145060070863608X7（1-1）。 法定代表人：邹家钊，执行董事。 特别授权委托诉讼代理人：卢天秀，广西精一律师事务所律师。 被告：华丽娟，女，汉族，1990年8月8日出生，住所地：江西省乐平市，户籍所在地：江西省乐平市。 第三人：中国银行股份有限公司防城港分行，住所地：防城港市港口区中心大道与迎宾路交汇处，统一社会信用代码：914506028993607406。 负责人：马明亮。 原告防城港腾阳房产开发有限公司（以下简称腾阳公司）诉被告华丽娟、第三人中国银行股份有限公司防城港分行（以下简称中国银行防城港分行）商品房预售合同纠纷一案，广西壮族自治区防城港市中级人民法院指定由本院审理，本案于2020年11月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告腾阳公司特别授权委托诉讼代理人卢天秀到庭参加诉讼。被告华丽娟、第三人中国银行防城港分行经本院传票传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 -2- 原告腾阳公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2.被告协助原告办理撤销涉案《商品房买卖合同》备案手续和撤销房屋预告登记手续；3.解除原告、被告与第三人签订的《个人住房贷款、抵押、保证合同》；4.被告、第三人协助原告办理注销本案预购商品房贷款抵押登记；5.被告偿还原告代为支付的贷款本息345274.83元，并向原告支付违约金33898.76元（违约金以原告代被告偿还款项总额的每日万分之五计算，暂计至2020年9月20日为33898.76元，剩余违约金计算至被告实际支付完成之日止）；6.本案律师费人民币12000元及诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年9月17日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告以按揭贷款方式购买原告开发的碧海蓝天台湾城项目2-1-13A03号商品房，总房款为400837元，其中首付款为120837元，余款280000元通过向中国银行防城港分行按揭贷款支付。第三人按原告、被告和第三人签订的《个人住房贷款、抵押、保证合同》发放贷款后，被告未按期如约履行还款义务，第三人要求原告基于保证责任代被告偿还月供款，截止2020年6月，第三人在原告开立的保证金账户中划走了被告应付的月供款76490.36元，并于2020年9月根据生效判决一次性划扣剩余的贷款本息、违约金268784.47元，上述款项共计345274.83元。原告多次电话催促和发出通知书要求被告偿还贷款并履行付款义务，但被告均置之不理。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定以及《商品房买卖合同》附件四补充协议第一条第3点第（10)、第（11)款的约定，被告未按期还贷和未按规定期限履行完付款义务，原告有权解除合同，要求被告偿还原告代偿款项并按原告代为偿还款项总额每日万分之五支付违约金，承担原告追索代偿款而支付的诉讼费、律师费等相关费用。原告为维护自身权益，向被告追偿代偿款项，委 -3- 托律师向法院起诉共支出律师费12000元。《商品房买卖合同》解除后，被告应协助原告办理撤销涉案《商品房买卖合同》备案手续和撤销房屋预告登记手续。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，《商品房买卖合同》解除后，应同时解除原告、被告和第三人签订的《个人住房贷款、抵押、保证合同》。《个人住房贷款、抵押、保证合同》解除后，原告已代被告偿还的贷款利息和罚息，由被告偿还原告；被告、第三人应协助原告办理注销本案预购商品房贷款抵押登记。 被告华丽娟未到庭亦未提交书面答辩意见。 第三人中国银行防城港分行未到庭亦未提交书面答辩意见。 原告腾阳公司围绕诉讼请求依法提交了证据,被告华丽娟及第三人中国银行防城港分行未提交证据。本院认为原告腾阳公司提交的证据内容真实,来源合法,与待证事实具有关联性,本院予以确认并在卷佐证。 综合全案证据及庭审调查，本院经审理认定事实如下：2012年9月19日，原告与被告签订《商品房买卖合同》［合同编号:腾房（2011）11第2-13Ａ03号］及附件,约定被告华丽娟以按揭贷款方式购买原告腾阳公司开发的防城港市港口区商品房，总房款为400837元，其中首付款为120837元，余款280000元通过向银行按揭贷款支付。该《商品房买卖合同》于2012年12月10日办理备案登记，被告华丽娟以防城港市港口区常山新区北环路南面碧海蓝天台湾城2幢1- -4- 13Ａ03号房作为贷款抵押担保,并于2013年1月28日在防城港市贷款抵押登记证明（编号:20130449号,抵押权人为:中国银行股份有限公司防城港分行,抵押人为:华丽娟）。上述抵押并未办理正式抵押登记手续。 2013年1月17日，原、被告与第三人中国银行防城港分行签订《个人住房贷款、抵押、保证合同》（合同编号:［2013］年防港中银零房贷字第061号），约定原告为被告购置的座落于防城港市港口区人发生借贷关系提供连带保证,保证期间为借款人债务履行期届满（包括贷款提前到期的情形）之日起两年。第三人按照合同约定发放了贷款，被告未按期如约履行还款义务，第三人要求原告基于保证责任代被告偿还月供款，截止2020年6月，第三人在原告开立的保证金账户中划走了被告应付的月供款76490.36元。 另查明，防城港市港口区人民法院于2019年12月9日作出（2019）桂0602民初2677号民事判决，判决解除原被告及第三人签订的《个人住房贷款、抵押、保证合同》，并判决华丽娟偿还第三人贷款本金254960.14元及利息罚息等,防城港腾阳房产开发有限公司对被告华丽娟的上述债务承担连带清偿责任。根据该判决，2020年9月第三人从原告的保证金账户中一次性划扣剩余的贷款本息、违约金268784.47元，加上之前已经扣划的76490.36元，共计345274.83元。 2020年10月10日,原告腾阳公司(甲方)与广西精一律师事务所(乙方)签订委托代理合同,甲方委托乙方出庭代理诉讼,甲方需要支付乙方的律师费为12000元,2020年12月16日,乙方向甲方出具广西增值税普通发票,表明收到乙方相关费用1 -5- 2000元。 本院认为，关于《商品房买卖合同》是否应当解除的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件是双方当事人的真实意思表示,内容合法、有效,双方均应按合同约定履行权利义务。《商品房买卖合同》附件四补充协议第一条第3点第（10）款约定：“买受人因未依约向银行偿还贷款本息而导致出卖人承担保证责任代买受人还贷的，买受人应在出卖人的保证代偿行为发生之第二日起3个工作日内向出卖人偿还代偿款项（包括本、息），并支付给出卖人赔偿金，赔偿金为出卖人代为清偿款项金额的10%;如逾期，买受人则还应按所欠出卖人代偿款项总额的每日万分之五向出卖人支付逾期还款的违约金并承担出卖人为追索代偿款项而支付的诉讼费、律师费及差旅费等相关费用。逾期超过3个月，买受人仍未向出卖人支付以上所有款项，则出卖人有权选择继续履行合同或解除合同。”合同签订后,被告未能按照合同约定如期向第三人支付房屋按揭贷款，导致第三人依据《个人住房贷款、抵押、保证合同》在原告开立的保证金账户中共计划走了被告应付的贷款本息345274.83元，其行为已构成违约。并且根据原告提交的特种转账借方传票、客户回单，被告已经逾期还贷超过了三个月，依据上述合同约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同”的规定,现原告请求解除其与被告华丽娟、腾阳公司签订的《商品房买卖合同》,本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此在《商品房买卖合同》解除后，原被告双方应当相互返还依据合同取得的财产并赔偿合同履行过程中造成的损失，也就是说，对于被告已经支付的房款，原告应当向被告返还，对于因被告违约行为导致 -6- 原告承担保证责任而被第三人扣划的贷款利息、罚息，被告应当向原告支付。根据最高人民法院《 关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释 》第 25条 第2款的规定，商品房买卖合同被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案中原告通过承担连带保证责任的形式向第三人贷款银行清偿了人民币345274.83元，实际上提前履行了其在商品房预售合同被解除后应负的偿还购房贷款本息的义务。但由于被告未按期偿还贷款产生罚息等因素，本案原告代为清偿数额高于其依法应负的偿还购房贷款本息之数额，在后者范围内，原告支付款项依法视为其履行上述偿还贷款本息之义务，且合同解除后原告对预售商品房的占有使其合法权利已得到充分保护，故对于原告要求偿还该部分款项的诉请依法不予支持；对于二者的差额部分，依法应由被告负担，但因原告未能举证证明差额款项的具体金额，依法应负举证不能的责任，对该部分诉请亦不予支持。综上，原告要求被告返还全部代偿本息345274.83元的诉请缺乏事实及法律依据，依法予以驳回。关于原告要求被告协助其办理撤销涉案《商品房买卖合同》备案手续和撤销房屋预告登记手续，并要求被告、第三人协助原告办理注销本案预购商品房贷款抵押登记应否支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条和第九十二条的规定,合同解除后合同约定的权利义务终止,当事人应当遵循诚实信用原则,根据交易习惯履行通知、协助等义务,需要恢复原状的,对于恢复原状给予必要的协助。本案双方当事人的《商品房买卖合同》已解除,该合同的备案手续以及涉案房产的房屋预告登记、预购商品房贷款抵押登记应予注销以恢复原状,被告与第三人应当履行协助义务。因此,原告的该项诉讼请求,理由正当,符合合同法的规定,本院予以支持。 -7- 关于违约金及律师费的问题。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第49条规定：“合同解除时，一方依据合同中有关违约金、约定损害赔偿的计算方法、定金责任等违约责任条款的约定，请求另一方承担违约责任的，人民法院依法予以支持。”因此虽然《商品房买卖合同》已经解除，但是被告仍然应当依据合同约定承担违约金，故原告请求被告向其支付违约金合法有据，本院予以支持。另外，上述《商品房买卖合同》附件四补充协议第一条第3点第（10）款明确约定被告应当承担原告为追索代偿款项而支付的诉讼费、律师费及差旅费等相关费用，且原告提交了委托律师代理本案的律师费发票，其代理律师也已经履行了代理职责,该费用为原告根据《委托代理合同》约定所必须负担的成本,考虑到原告诉讼请求的标的金额及《广西壮族自治区律师服务收费管理实施办法》(桂价费〔2013〕41号),该费用未超过收费标准,所以本案中原告为向被告追索其代偿的款项而支付的12000元律师费，应当由被告承担。 关于原被告及第三人签订的《个人住房贷款、抵押、保证合同》的效力问题。《中华人民共和国担保法》第五条规定：“担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。”本案中，《个人住房贷款、抵押、保证合同》作为《商品房买卖合同》的从合同，在《商品房买卖合同》已被解除的情况下，《个人住房贷款、抵押、保证合同》也应当解除，但是依据防城港市港口区人民法院（2019）桂0602民初2677号民事判决，《个人住房贷款、抵押、保证合同》已经被判决解除，并且该判决作出后，各方当事人均未提出上诉，因此该判决可以作为本案的定案依据，故原告请求解除该合同，已无事实和法律依据，对于该项请求本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于 -8- 审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告防城港腾阳房产开发有限公司与被告华丽娟签订的《商品房买卖合同》; 二、被告华丽娟向原告防城港腾阳房产开发有限公司支付违约金33898.76元（违约金已计算至2020年9月20日，2020年9月20日之后的违约金按照合同约定计算至判决生效之日止）； 三、被告华丽娟在本判决生效之日起三十日内协助原告防城港腾阳房产开发有限公司办理撤销《商品房买卖合同》备案登记手续; 四、被告华丽娟、第三人中国建设银行股份有限公司防城港分行在本判决生效之日起三十日内协助原告防城港腾阳房产开发有限公司办理撤销位于防城港市港口区预告登记手续; 五、被告华丽娟向原告防城港腾阳房产开发有限公司支付律师费12000元； 六、驳回原告防城港腾阳房产开发有限公司的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费7268元，减半收取3634元，由原告防城港腾阳房产开发有限公司负担3208元，被告华丽娟负担426元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按 -9- 照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院。 审判员 石 坚 二〇二〇年十二月三十日 书记员 邓春瑶 -10- 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法法规标题中华人民共和国消费者权益保护法制定机关全国人大常委会效力等级法律公布日期1993.10.31时效性已被修改》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以 -11- 增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 温馨提示 如提起上诉，请在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费7268元。汇款账户名称：广西 -12- 壮族自治区防城港市中级人民法院诉讼费专户，开户行：中国农业银行防城港分行营业室，账号：20×××13。逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理。