北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初16744号原告：张金英，女，1973年10月7日出生，汉族，户籍所在地北京市朝阳区，身份号码×××。被告：北京金科佳业房地产经纪有限公司，住所地北京市顺义区安宁街**院**楼**205，统一社会信用代码91110105MA00B30R66。法定代表人：李光越，总经理。委托诉讼代理人：王成男，男，1984年5月9日出生，汉族，北京金科佳业房地产经纪有限公司职员，住北京市顺义区。原告张金英与被告北京金科佳业房地产经纪有限公司（以下简称：金科公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张金英，被告金科公司之委托诉讼代理人王成男到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张金英向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告连约金14000元；2.判令被告偿还空租期月租7000元的7/12，即4083元；3.确认原、被告签订的《房屋租赁合同》合同编号JKW×××及补充协议终上；4.判令被告赔偿室内损坏维修产生的费用2000元；5.判令被告支付从2020年9月5日至2020年11月11日的租金共计15400元；6.判令被告赔偿电费212元，燃气费215元，合计426元；7.判令被告承担诉讼过程中一切实际发生的费用。事实与理由：我将位于北京市顺义区×小区一套房子×-×楼委托金科公司对外出租，委托期限从2018年3月6日至2021年3月5日，合同约定按季支付房租，从2020年3月6日开始进入第三年租期、第三年租金7000元/月，目前房租已经付到了8月5日。2020年7月29日，其公司执行至事李光越通过微信告知我这边已经换经理了，关于房子手宜，你找一下叫陈晨的经理办理。（当时我不知道这个陈晨是北京优客领寓物业管理有限公司×分店经理，我也不知道这两个公司是什么关系）2020年8月8日早晨我突然接到北京优客领寓×分店经理陈晨的微信视频，他将我的房间钥匙、水、电燃气卡故在我艾迪城14-514的房间，说房子他们不要了，单方面解除合同，我通过微信跟他们按服合同约定要违约金，李光越始终不回复，这个陈晨以各种理由拒绝付给我违约金，于是我于8月8号下午去北京优客领寓×店找到了陈晨，要求他付给我违约金，他说你跟我要不着，两个公司法人都不一样，跟我没关系，并说你手里不是有合同吗？你到法院去告呀！“我说：跟你没关系？钥匙、水、电卡、搬走屋内家具都是你做的，并且是李光越给我推送你的微信名片，告诉我这边经理换成你陈晨了，我当然要找你了”目前我并未接到金科公司任何终止合同书面、电话、微信等方式的申请，其法人也拒不回答任何问题，顾认定他从9月6号开始违约。事实上是李光越感觉房子找不到新的租户，为了转嫁企业损失，单方面违约。并且在年初，李光越就借口疫情造成的不可控情况，谎称房屋没有人居住、房屋处于空置状态、公司不能进行带客户找房客为理由，要求我必须给他一个月的免租期，否则说我收不到房租。于是我与3月19日去艾迪城物业找到我的房屋管家求证，管家向我证实，当时我的房子14-514的两个外国人，一直居住在我的房屋，并已达两年之久，而且疫情期间，他们并没有离开过北京，也没有拖欠金科公司的房租，而且未来的房租已交到了7月份，并没有影响到你公司的正常收入。有我的房屋物业管家与我的微信对话为证据，还有我的管家和租户手机短信为证据（租户电话号码：18****）当时我就坚决不接受李光越的无理要求，他们想以欺诈的手段获取非法收入，达到他们不可告人的目的。在我一直坚持的情况下。他们分别于4月9日、4月30日付给了我两个月的房租，6月5日付给了我第三年的第一季度三个月的租金。后来他们又跟我要了一年有一个月的空租期，期限从2020年3月6日至4月5日，但是目前他们并没有履行合同到一个整年度，只履行了一年的5/12，（我有工商银行入账流水为证），还剩七个月未履行，因此我向他们讨回我一个月7000元的7/12的费用，即4083元。还有我室内楼梯损坏，房顶划伤、房顶故意粘坏掉皮、客厅、餐厅墙踢脚线掉落，我要求金科佳业李光越赔偿按照物业实际维修产生的费用。被告金科公司辩称：按照合同约定是两个月的违约金，我们租赁房屋是需要租赁给别人，今年一月份和原告签订合同，之前房屋是隔断房屋，免租期是我们的装饰。不同意支付租金，房屋已经交给原告了，不认可赔偿两个月的违约金，在租赁期内给我们涨了一次租金，因为疫情原因，生意不好做，现在我们也租不出去房子。我们也跟原告协商了，原告主张的空置期租金是我们找租户的时间，原告也认可。维修室内损失我们不同意支付，没有损坏，电费燃气费我们认可。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2018年3月4日，张金英（委托方）与金科公司（受托方）签订了《房屋委托合同》，约定由乙方承租甲方位于北京市顺义区×工业区×区×#办公楼×层×，每月租金6100元，按季支付。租赁期限自2018年3月6日至2021年3月5日。约定在委托期限内自租金开始计算起以年为租房的时间单位，甲方同意每年预留30日作为乙方接洽房租的空置期，该空置期为甲方免收乙方的房租，在乙方向甲方首次支付房租时扣除。本合同有效期内甲乙双方任何一方拒绝履行合同，解除合同或根本性违反合同约定，致使合同不能继续履行的，违约方均须向守约方支付本合同约定月租金两倍作为违约金并承担连带经济损失。2019年2月19日，张金英（委托方）与金科公司（受托方）签订了补充协议，约定第三年月租金递增至7000元，主合同其他条款不变，付款方式及付款日期不变。2020年4月9日，被告向原告支付了7000元租金；2020年6月5日，被告向原告支付了21000元租金。双方均认可房租交到了2020年9月5日。关于被告退房原因：原告称：因为租客到期了。被告称：受到了疫情的影响，房屋租不出去，想把房屋退给业主，公司资金紧张。关于涉诉房屋现状。原告称：我在2020年11月11日另行出租了。关于涉诉房屋的维修。原告称：房顶的墙皮蹭坏了，需要把墙粉刷一遍，楼梯有损坏，下水堵了，踢脚线掉下来了，房屋我还没有维修，维修费用是我预估的。被告称：不认可原告所述，踢脚线有可能掉了，我们可以维修，墙面我们不认可损坏了，可能有会胶印，楼梯不是我们损坏的，下水每半年通一次。关于双方交接的时间。原告称：2020年8月8日被告拍了一段视频说房屋已经搬空了。被告称：2020年8月初搬走的。上述事实有《房屋委托合同》、补充协议、银行明细、微信聊天记录及当事人陈述等在案佐证。本院认为：根据我国合同法的相关规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。依法成立的合同，自成立时生效。具体本案中，张金英与金科公司签订了委托合同和补充协议，该合同系双方真实意思表示，并不违反法律和行政法规的相关规定，应属合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。按照我国合同法的相关规定，合同解除分为约定解除和法定解除。合同法对合同约定解除和法定解除的具体情形均有明确之规定。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”《合同法》第九十六条第一款规定：当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。具体本案中，由于被告不按照合同约定给付房租，属于根本违约，致使合同目的无法实现，关于合同解除的时间，被告于2020年9月11日签收了起诉状、证据材料等，因此委托合同于2020年9月11日解除。关于原告主张的自2020年9月5日至2020年11月11日的租金，由于委托合同于2020年9月11日解除，因此被告应支付2020年9月5日至2020年9月11日的租金共计1400元。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”违约责任是当事人不履行合同债务时，违约方向对方承担的民事责任。关于原告主张的空置损失。双方在合同约定一年为单位，每年免租一个月租金，因此现被告退租后应退还剩余免租期的房租1750元。由于被告的根本违约，给原告造成了损失，增加了原告再次出租的成本。但本院考虑到因新冠肺炎疫情的给被告造成了一定的经济损失，因此本院将房屋空置损失酌定为一个月。关于原告主张的赔偿室内损坏维修产生的费用2000元，未提交证据予以证明，本院不予支持。关于原告主张的电费和燃气费426元，被告予以认可，本院不持异议。综上所述，本院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第十条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，判决如下：一、确认原告张金英与被告北京金科佳业房地产经纪有限公司所签订的《房屋委托合同》及《补充协议》于二〇二〇年九月十一日解除；二、被告北京金科佳业房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内向原告张金英支付房租一千四百元；三、被告北京金科佳业房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内向原告张金英支付违约金七千元；四、被告北京金科佳业房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内向原告张金英支付免租期租金损失一千七百五十元；五、被告北京金科佳业房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内向原告张金英支付电费、燃气费共计四百二十六元；六、驳回原告张金英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三百四十九元，由被告北京金科佳业房地产经纪有限公司负担，于本判决生效之日起七日内支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 张鹏飞二〇二〇年十二月十五日法官助理 孙 鹏书 记 员 赵文鑫