天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0104民初11730号原告：天津市华大物业管理有限公司，住所天津市河西区马场道208号。法定代表人：王欣，总经理。委托诉讼代理人：樊伟，男，该公司职员。委托诉讼代理人：佟鑫，男，该公司职员。被告：李富强，男，1964年12月1日出生，汉族，住天津市。委托诉讼代理人：窦伟（夫妻关系），住天津市。原告天津市华大物业管理有限公司（以下简称华大物业公司）与被告李富强物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华大物业公司的委托诉讼代理人樊伟、佟鑫，被告李富强的委托诉讼代理人窦伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华大物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告给付原告2014年8月至2018年5月期间物业管理费12872.64元；2.请求法院依法判令被告给付原告2014年3月至2018年5月期间的停车泊位费6720元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:被告系浩天源××××业主，与浩天源花园小区开发商天津浩天房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，购得浩天源花园小区××××号房屋一套，建筑面积139.92平方米。原告与浩天源花园小区业主会签订了《天津市住宅物业服务合同》，物业管理服务期限自2013年6月起至2018年5月终止。根据《天津市住宅物业服务合同》第六条及《物业服务合同补充条款附件二》第三条的约定，被告应按照每平方米2元的标准按月缴纳物业管理费。根据《天津市住宅物业服务合同》第七条的约定，被告应按照每车位120元的标准按月缴纳停车泊位费。2014年6月至2018年5月期间被告共欠物业管理费12872.64元，2014年3月至2018年5月期间被告共欠停车泊位费6720元。原告多次催缴未果，故诉至法院，望判如所请。被告李富强辩称，1.原告的诉讼请求已超过了诉讼时效；2.2013年底被告车辆被砸后，被告未再在小区内泊车，原告当时的物业经理赵军承诺以物业费抵消车辆维修费；3.原告提供的物业服务存在瑕疵，包括小区内绿地大面积死亡、消防设施全面瘫痪、保安工作不得力导致小区盗窃案件频发、原告拖欠电梯维保单位的电梯维修费并私自更换资质不达标的电梯维保单位造成小区电梯事故频发、小区内的燃气管道泄漏严重并向物业反映数次无答复、物业费与梯控绑定导致业主无法回家进而导致被告父亲生病面瘫、原告控制车辆进入导致小区门口道路拥堵。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告系物业管理企业，2013年5月30日，原告与天津市南开区浩天源花园业主会签订了《天津市住宅物业服务合同》，约定将浩天源花园（物业项目名称）委托原告进行物业管理服务。该合同约定物业管理期限自2013年6月1日起至2015年5月31日终止，物业管理服务费住宅按建筑面积每月每平方米1.4元，配备电梯、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用（以下简称机电设施费）按建筑面积每月每平方米0.6元的标准，由业主于每季度初交纳。合同到期后，2015年6月1日，原告与天津市南开区浩天源花园业主会续签了《天津市住宅物业服务合同》，该合同约定物业管理期限为三年，自2015年6月1日起至2018年5月31日终止。物业管理服务费住宅按建筑面积每月每平方米1.7元，配备电梯、湖水、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用（以下简称机电设施费）按建筑面积每月每平方米0.6元的标准，由业主按月交纳，业主个人与物业公司另有约定的以其它约定交纳。合同附件二《物业服务合同补充条款》同时约定，综合物业服务费上调部分（每月每平方米0.3元）由公共收益（车位费）中拨付。庭审中，原告确认就此期间的费用标准按照每月每平方米2元收取。合同另约定，占用业主共有的道路或其他场地停放机动车辆的车位，按照2.0（含2.0）以下排量每月每个120元、2.0以上排量每月每个150元的标准向原告交纳场地占用费；场地占用费用于维护维修本物业管理区域内的道路和停车设施、改善共用设施设备、安装车场摄像头等；车辆收取的费用仅为占地费用，物业公司仅负责对车辆秩序的维护；车位按照登记顺序依次使用，租完为止；租用车位另签订租用协议，双方约定的权利义务以协议为准。上述两份合同除服务期限及收费标准外，其余内容基本一致，均明确了物业的基本情况、双方在物业管理中的权利、义务及小区物业管理服务标准及内容等事项。2013年11月8日和2015年9月25日，天津市南开区房地产管理局物业管理办公室分别以“南开物备〔2013〕第41号、〔2015〕第49号”《物业管理服务合同备案证明》对上述合同予以备案。华大物业公司依约为浩天源花园小区提供了物业服务，合同到期后，未续签服务合同，并如约撤出该小区，终止了物业服务工作。另查，被告李富强系浩天源花园××××号房屋的所有权人，其房屋的建筑面积为140.12平方米。本院认为，原告与天津市南开区浩天源花园业主会签订的两份《天津市住宅物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，并已按规定进行了物业管理备案，应认定合法有效。该合同对原告及小区全体业主均具有约束力，双方应依照合同约定行使权利并履行义务。原告作为物业服务企业履行了对该小区的服务义务，被告作为房屋所有权人即为该小区业主，理应受前述合同的约束，承担给付物业管理服务费和机电设施费的义务。但原告主张的2015年6月前的物业管理服务费和机电设施费已超过诉讼时效，且原告亦未提交合法有效的证据证实其曾就被告拖欠的上述期间的物业管理服务费和机电设施费在诉讼时效内向被告进行过主张或发生其他诉讼时效中止、中断或者延长的情节，故对原告主张的2014年8月至2015年5月期间的物业管理服务费和机电设施费，本院不予支持。现原告主张按照房屋建筑面积139.92平方米计算物业管理服务费和机电设施费，本院予以照准。鉴于本院在审理该小区其他物业服务合同纠纷案件中查明原告向该小区提供的物业服务存有瑕疵，故本院酌定被告应给付原告2015年6月至2018年5月期间物业管理服务费和机电设施费共计8059.39元。至于原告主张的停车泊位费问题，因原告未能提供充分证据证明2014年3月至2018年5月期间被告接受了停车占位服务，被告对此亦予以否认，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起十五日内，被告李富强给付原告天津市华大物业管理有限公司2015年6月至2018年5月期间的物业管理服务费和机电设施费共计8059.39元；二、驳回原告天津市华大物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费290元，减半收取计145元，由原告天津市华大物业管理有限公司负担87元，被告李富强承担58元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  王馨蕊二〇二〇年十二月二日书记员  姚 萌附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。