文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0103民初22468号原告：广东中奥物业管理有限公司重庆分公司，住所地重庆市九龙坡区黄杨路10号（杨坪一社）奥园康城1栋负4楼。负责人：刘娟，该公司经理。委托诉讼代理人：周桂生，重庆坤驷律师事务所律师。被告：刘露熙，女，1990年12月15日出生，汉族，住重庆市梁平县。被告：姜旭，男，1991年2月3日出生，汉族，住重庆市渝中区。（姜旭同时系被告刘露熙的委托诉讼代理人）原告广东中奥物业管理有限公司重庆分公司（以下简称中奥物业重庆分公司）与被告姜旭、被告刘露熙物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告中奥物业重庆分公司的委托诉讼代理人周桂生，被告姜旭（同时系被告刘露熙的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中奥物业重庆分公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付从2014年11月1日至2020年6月30日拖欠的物业管理服务费、公摊水电费共计8649.6元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系重庆市九龙坡区黄杨路奥园康城小区物业服务企业，被告系重庆市渝中区***房屋的业主，从2014年11月1日开始，被告就没有向原告交纳物业服务费以及水电公摊费等费用。被告在享受物业服务的同时应当履行相应的交纳物业服务费、水电公摊费的义务，被告不交纳物业服务费、水电公摊费的行为，不仅侵害了小区其他业主的合法权益，同时也侵犯了原告的合法权益。现原告为维护自身合法权益，特依法向人民法院提起诉讼。被告姜旭、被告刘露熙辩称，二被告系夫妻关系，二被告是重庆市九龙坡区***（小区名称：奥园康城A区）的业主，2013年购买的二手房，2016年底入住该房屋，房屋面积84.82㎡。原告没有合法手续进驻小区；入驻该小区后，发现物业公司没有房管局和物价局的收费许可和备案许可；原告长期侵占小区公共利益，小区公共收益没有公示和分摊；2016年11月2日，被告家中被盗导致损失8000余元，原告没有对被告负责，没有保障业主的人身财产安全，说明小区没有物业公司，不存在物业服务。原告的主张超过了诉讼时效。本院经审理认定事实如下：姜旭、刘露熙系重庆市渝中区***房屋权利人，该房屋建筑面积为84.82平方米。2019年7月15日，中奥物业重庆分公司作为原告起诉案外人王建平、案外人黎安平物业服务合同纠纷一案，九龙坡区法院于2019年10月31日作出（2019）渝0107民初16751号民事判决书，载明：“王建平、黎安平与广东雅博物业管理有限公司重庆奥园物业分公司签订《奥园康城前期物业服务协议》，约定电梯高层物业按建筑面积+赠送面积1.5元/平方米/月计收（其中业主支付1.3元，开发商补贴0.2元，含电梯运行费用），开发商补贴物管费时段：2009年6月1日-2012年5月31日，2012年5月31日后物管费由业主全额承担。公摊水电费根据政府规定的据实摊销及核算从简原则计费，物业服务费、公摊水电费应按月缴纳，在当月15日之前缴清。……重庆市九龙坡区谢家湾街道杨坪社区居民委员会出具的《证明》复印件，其内容均为证明原告于2010年9月1日开始在奥园康城小区提供物业服务……本院于2019年8月14日前往谢家湾街道杨坪社区走访调查，经询问该社区党委书记，其称前述《证明》确系该社区出具，其自2016年5月从九龙镇接手杨坪社区后就知晓奥园康城小区的物业服务企业就是原告，并且据其了解该小区的物业标准为1.5元/月/平方米。本院又于2019年8月16日前往九龙镇物管科走访调查，经询问物管科工作人员，其称自2012年1月到杨坪社区工作时，就知晓原告在奥园康城小区提供物业服务。同日，本院还走访了谢家湾街道办事处人大办公室工作人员，其称自2016年5月九龙镇代管杨坪社区时，原告即在奥园康城小区提供物业服务……广东雅博物业服务有限公司在该案中出具了《广东雅博物业服务有限公司关于奥园康城小区提供物业服务情况说明》，称其公司于2010年8月31日因公司内部问题退出奥园康城小区，同年9月1日，原告开始在小区提供物业服务，2009年3月左右，其公司与原告商讨合并事宜，2010年5月8日起公司形成股东会决议，确定其公司与广东中奥物业管理有限公司合并，但最终没有合并成功，其公司撤销了奥园康城小区重庆分公司物业服务项目部，公司原班物业工作人员一并并入广东中奥物业管理有限公司。2010年9月1日，原告开始以分公司名义正式在奥园康城小区提供物业服务，广东雅博物业服务有限公司与原告最终于2011年10月16日完成了奥园康城小区物业交接以及工作人员人事交接……本院认为，根据本案庭审中查明的事实，可以认定在原告所起诉的2016年7月1日至2019年6月30日期间，事实上在奥园康城小区提供物业服务的即为原告广东中奥物业管理有限公司重庆分公司，虽原告进入奥园康城小区提供物业服务在进场手续上存在瑕疵，但不宜据此径行否定原告在其所诉称的2016年7月至2019年6月期间为该小区提供了物业服务这一事实，根据权利义务相一致的原则，对于原告主张物业服务费的诉请依法予以支持。……就中奥物业重庆分公司所主张的公摊水电费，中奥物业重庆分公司现要求按照10元/月/户的标准进行主张，法院经审理认为，公摊水电系小区日常运行中必然产生的支出，该费用应由小区全体业主共同承担，中奥物业重庆分公司的此项主张并无不妥，且综合考虑到涉案小区目前的现实状况，对于中奥物业重庆分公司的此项主张予以支持”。上述案涉判决支持了中奥物业重庆分公司请求的物业服务费及公摊水电费。后案外人王建平、案外人黎安平不服一审判决上诉至重庆市第五中级人民法院，重庆市第五中级人民法院于2020年3月27日作出（2020）渝05民终586号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2020年5月24日，原告通过EMS向被告进行过书面催收。庭审中，原告向法庭提交2019年易诉平台打印件拟证明追诉的物业服务费在时效内。被告于2014年11月1日后未向原告交纳物业服务费、公摊水电费。审理中，原告自愿将公摊水电费的请求期间变更为至2020年2月29日止，是其权利的处分且不违反法律的规定，本院予以准许。另查明，2019年5月13日原告以姜旭、刘露熙为被告诉至本院，2019年7月29日原告向本院提出撤诉申请，本院于2019年8月15日作出(2019)渝0103民初12579号民事裁定书，准许原告撤回起诉。上述事实，有不动产登记信息查询结果、邮寄单、打印件、民事判决书等证据以及当事人的陈述载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，根据法院生效判决认定，虽然原告进入案涉小区提供物业服务未经过多数业主同意并未按照法律法规规定签订正式物业服务合同，其管理案涉小区缺乏法律依据，但原告事实上在奥园康城小区提供了物业服务。并且原告在2011年10月16日与案外人广东雅博物业服务有限公司完成了奥园康城小区物业交接以及工作人员人事交接，开始为小区提供物业服务。被告提供的证据均不能达到否认前述事实的目的，故该证据依法不予采信。原告已经事实上提供了物业管理服务，物业服务能够满足业主日常生活需要，并且没有依照法律规定形成业主多数决议正式通知原告退出小区，因此，原告与业主之间形成了事实上的物业服务关系，业主应当交纳服务费。业主可以按照法律、法规的规定形成多数意见，决定是否聘请原告继续提供物业服务，决定服务价格等事项。被告以原告进场手续不合法等为由进行抗辩，不能对抗原告请求被告交纳物业服务费的主张，被告辩称家中被盗、公共利益未公示未分摊，与本案非属同一法律关系，其抗辩事由亦不能对抗原告的主张，故本院依法不予采信。被告以案涉小区不存在物业服务为由的抗辩理由，因缺乏事实依据，本院依法不予采信。鉴于案外人广东雅博物业服务有限公司与原告最终于2011年10月16日完成了案涉小区物业交接以及人员交接，故本院认定原告提供事实服务的期间从2011年10月16日起算。就原告所主张的物业服务费的收费标准问题，原告现要求按1.5元/月/平方米的标准向被告主张物业服务费，且按照10元/月/户的标准主张公摊水电费，综合考虑到涉案小区目前的现实状况，根据涉案生效裁判认定，原告的此项主张并无不妥，本院予以支持。关于物业服务费、公摊水电费核算问题，参照广东雅博物业管理有限公司重庆奥园物业分公司签订的《奥园康城前期物业服务协议》约定，物业服务费、公摊水电费按月缴纳，当月15日之前缴清，原告应自被告欠付物业费等费用的当月16日就知道或应当知道其权利受到损害，诉讼时效应自被告欠费当月16日开始计算。结合庭审中原告举示的2019年起诉过被告的事实已经构成了对诉讼时效的中断，故针对原告的主张的物业服务费应以2016年5月起至2020年6月30日计算为6361.5元（84.82平方米×50个月×1.5元/月/平方米）；关于公摊水电费，鉴于原告自愿将公摊水电费的请求期间变更为至2020年2月29日止，故被告应向原告支付从2016年5月至2020年2月29日期间的公摊水电费460元（10元/月/户×46个月）。超出部分的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十一条、第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告姜旭、被告刘露熙于本判决生效后十日内向原告广东中奥物业管理有限公司重庆分公司支付2016年5月至2020年6月30日的物业服务费6361.5元，公摊水电费460元；二、驳回原告广东中奥物业管理有限公司重庆分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取25元，由被告姜旭、被告刘露熙共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员 朱惠晓二〇二〇年十二月二十五日法官助理 王 琴书 记 员 景芝祥