北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初16769号原告（反诉被告）：环球亿润（北京）房地产经纪有限公司，住所地北京市昌平区。法定代表人：刘贝，行政总监。委托诉讼代理人：朱瑞雷，北京市盈科律师事务所律师。被告（反诉原告）：李某1，女，2002年10月23日出生，汉族。委托诉讼代理人：吕江，北京市华泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李某2，男，1980年11月20日出生，汉族，系李某1之父，住北京市昌平区。环球亿润（北京）房地产经纪有限公司（以下简称环球公司）与李某1居间合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告环球公司的委托诉讼代理人朱瑞雷，被告李某1的委托诉讼代理人吕江、李某2到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告环球公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告支付居间服务费二十万元并支付利息（自2018年4月22日开始按4.35%计算到2019年8月19日，自2019年8月20日后按照LPR计算到实际支付之日）；2、请求法院判令被告支付本案诉讼费。事实和理由：原被告于2018年4月22日签订《房屋买卖居间合同》，合同约定被告委托原告购买位于北京市昌平区房屋一套，房屋成交价为人民币一千五百万元，居间服务费为房屋成交价的2%，即三十万元。合同第六条约定被告应在合同签订日，即2018年4月22日将居间服务费支付给原告，截止目前，原告收到居间费十万元，尚欠二十万元。《合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。经与被告协商，其拒绝支付。为维护原告合法权益，特依法提起诉讼，请求法院支持原告诉讼请求。被告李某1辩称：原告在居间被告与案外人于洋房屋买卖过程中未尽到居间服务义务、未完成居间服务且违反国家有关规定，在房屋买卖居间服务中存在违法情形并违法向被告收取费用，导致法院判决被告向于洋承担赔偿责任。1、原告作为从事房屋买卖居间服务的专业公司，且已向被告收取了费用，原告本应向被告提供专业、合法的房屋买卖居间服务。本案中，原告违反国家有关规定，在明知被告不具有北京市购房指标的前提下，仍采取欺骗的方式误导被告与案外人签订房屋买卖合同，其行为不仅未完成合法的居间服务，且导致法院判决被告向于洋承担赔偿责任，给被告造成极大的损失。2、原告明知被告不具有北京购房指标，却为了达到赚取中介费的目的，明确向被告承诺其能够办理上述购房指标，致使被告轻信原告所说。在看房时张某1（被告母亲）即表明自已仅有准备买房的想法但均不具备北京市购房资格，原告股东王东及李姓员工向张某1承诺能够为其办理购房指标，误导张某1于2018年4月22日签订了编号为XXXX《房屋买卖居间合同》。该《房屋买卖居间合同》中第七条规定，中介方有义务就该套房屋的签约过户贷款等环节流程向甲、乙双方做必要的表述，并对甲、乙双方关于房产政策法规，税收及相关手续等方面提供免费咨询服务。本案中原告不仅未履行告知义务，相反欺骗被告，故应当承担全部责任。3、一中院作出的（2019）京01民终11150号终审判决现已判决被告与于洋房屋买卖合同纠纷向于洋赔偿房屋差价损失300万元整；该案诉讼费共计372900元。该判决现已生效，被告按照生效判决书履行将是必然发生的，故已属于被告的损失，原告应向被告赔偿。第二，原告与被告及于洋、张某2各方于2018年9月初就涉案房屋《房屋买卖居间合同》的买受人由被告李某1变更为张某2已协商一致，原告明知上述事实却在房屋买卖合同纠纷一案的庭审中进行虚假陈述，故法院判决的被告向于洋承担的责任全部应当由原告承担。被告向法院提交的微信聊天证据，原告已当庭在（2019）京01民终11150号庭审中对该内容的真实性认可。该微信聊天内容清楚的显示，现涉案房屋《房屋买卖居间合同》的买受人已由被告李某1变更为张某2，李某1已不再是该买卖合同的一方当事人。根据张某1与王东（原告股东、员工，房屋买卖的中介承办人）2018年9月27日微信聊天记录显示：王东说“张姐，今天别忘了把证件拍照发给我，阿姨的身份证、户口本、结婚证、半身照片”；2018年9月28日“张姐，材料没问题就差阿姨的照片了……”、“张姐，阿姨的照片今天别忘了……没问题明天就可以做材料了”；2018年9月30日“张姐，材料没问题，（阿姨）图片我们修了下……”。以上可以证明作为中介方的原告就买卖双方已变更买受主体的事实是明知的，且已将变更后的新买受人张某2的材料审核完毕。同时，庭审中原告亦明确表示只有在买卖双方均同意变更新买受人之后才会收取更名费，且原告自述确已向被告收取了10万元更名费。以上证据完全能够证明买卖双方就变更合同新买受人一事已达成一致。但原告明知上述事实却在另一房屋买卖合同纠纷一案（一审、二审）的庭审中进行相互矛盾的虚假陈述，导致法院判决被告向于洋承担责任。故原告应当返还其违法收取的办理北京市购房指标费用10万元并承担全部赔偿责任。第三，现该《房屋买卖居间合同》的买受人已由李某变更为张某2，李某1不再是居间合同的当事人，不应成为本案居间合同纠纷中的被告，本案被告主体资格不适格。根据法律规定，人民法院发现被告主体错误的，应当依法判决驳回原告的诉讼请求或依法裁定驳回原告的起诉。反诉原告李某1提起反诉请求：1、请求法院判令被反诉人向反诉人返还其违法收取的办理北京市购房指标费用10万元；2、请求法院判令反诉人承担赔偿反诉人因与于洋房屋买卖合同纠纷一案终审判决（2019）京01民终11150号中所列明的反诉人承担的赔偿房屋差价损失300万元及该案诉讼费共计197120元；3、本案反诉费由被反诉人承担。事实和理由：第一、被反诉人在居间反诉人与案外人于洋房屋买卖过程中未尽到居间服务义务、未完成居间服务且违反国家有关规定，在房屋买卖居间服务中存在违法情形并收取费用，导致法院判决反诉人向于洋承担赔偿责任。第二、被反诉人与反诉人及于洋、张某2各方于2018年9月初就涉案房屋《房屋买卖居间合同》的买受人由李某1变更为张某2已协商一致，被反诉人明知上述事实却在房屋买卖合同纠纷一案的庭审中进行虚假陈述，故法院判决的反诉人向于洋承担的责任全部应当由被反诉人承担。反诉被告环球公司辩称：反诉被告一直主张10万元是中介费，不存在相互矛盾的情况。反诉原告的两项反诉请求我方均不认可。反诉请求第二项300万及诉讼费是因为反诉原告违约应该承担的支付给于洋的费用，但是反诉原告一直没有支付给于洋，与我方无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案事实，本院认定如下：张某1系李某之母。2018年4月22日，在张某1的代理下，李某1（买受人、乙方）与于洋（出卖人、甲方）、环球公司（居间人、丙方）就位于北京市昌平区某路某号院某房屋（以下简称涉案房屋）签订《房屋买卖居间合同》，约定甲方将涉案房屋出售给乙方；经双方协商决定该房屋成交价格为1500万元，其中该房屋作价为700万元，装修及附属作价为800万元；乙方于合同签订当日向甲方交纳购房定金100万元，乙方于2018年11月1日前将房款1400万元支付至甲乙双方约定的银行账户。尾款支付当天甲乙双方一同去房屋所在地房屋权属登记部门办理房屋权属转移登记手续。合同中还约定了买卖双方的违约责任。另外，合同第六条第二款约定甲方与乙方通过环球公司居间介绍达成交易，佣金按照成交价的2.5%收取。（佣金总额375000元，大写叁拾柒万伍仟元整）；佣金于合同签订（定）当日由乙方支付给丙方。第七条约定1、居间方负责及（极）时协助并配合甲、乙双方办理过户、贷款、交接房产等相关手续；2、对本合同的订（定）立及履行有见证的义务，如发生纠纷丙方有义务对甲、乙双方进行协调；2、有义务就该套房屋的签约过户贷款等环节流程向甲、乙双方做必要的表述，并对甲、乙双方关于房产政策法规，税收及其他相关手续等方面提供免费咨询服务。第十三条第二款约定佣金支付以本条为准，为成交额的2%。合同签订后，李某1未向于洋支付过任何房款。后于洋（原告、反诉被告）起诉李某1、张某1（被告、反诉原告）及第三人环球公司房屋买卖合同纠纷，要求解除合同并赔偿损失等，后本院作出（2019）京0114民初1963号判决书。判决房屋买卖居间合同于2019年1月29日解除，张某1、李某1赔偿于洋房屋差价损失400万元，并驳回于洋、张某1及李某1的其他诉讼请求。李某1、张某1不服一审判决提起上诉，北京市第一中级人民法院（以下简称一中院）审理后认为，李某1在签订《房屋买卖居间合同》时未满十八周岁，上述合同系在其法定代理人张某1的代理下签订，其代李某1签约购房这一法定代理行为具有法律效力，李某1应当对张某1的代理行为承担民事责任，张某1所签订的上述合同对于李某1是具有法律约束力的，一审法院认定《房屋买卖居间合同》的相对方为李某1与于洋正确。张某1、李某1另主张《房屋买卖居间合同》在履行过程中，买卖双方达成一致意见将买受人变更为李某1之外祖母张某2，故张某1、李某1不应当是本案的被告。当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。因张某1、李某1不具备北京市购房资格，故双方合同客观上存在履行障碍，通过张某1、李某1二审中提交的微信沟通记录，虽能够证明双方就变更买受主体进行过协商，但未达成明确的意见并重新签订买卖合同，因张某2亦不具备北京市购房资格，上述变更毫无意义，不符合客观逻辑。于洋主张无论张某1、李某1将买受人变更为谁，只要合同能够继续履行，自己能够获得房款，其都没有异议，但这不等同于于洋已经同意张某1、李某1将合同的权利义务转移给了张某2，因为张某2是否具备履行能力需要于洋进行确认，在此之前不应当认定合同的主体已经发生了变更。故一中院认定《房屋买卖居间合同》的主体并未发生变更，仍为于洋与李某1。一中院认为李某1在合同履行期限内未支付任何房款，其行为已经构成根本违约，于洋要求解除《房屋买卖居间合同》具有事实及法律依据。另外一中院认为在认定预期利益损失仍应当进行综合考虑：1.可预见性。张某1、李某1虽系违约方，但对于涉案房屋在不到1年的时间内价格下降近500万元是无法预见的，故不能完全依据两次出售涉案房屋的差额作为衡量标准。2.减损规则。在双方签订合同当日，张某1、李某1并未支付100万元定金，此后一直处于违约状态，作为守约方的于洋一直容忍张某1、李某1的违约行为，在张某1、李某1未支付任何合同对价的情况下，不行使解除合同的权利，在客观上也造成了损失的扩大。一审法院虽对房屋差价损失进行了酌定，但没有考虑到于洋自身对于损失扩大亦有过错的因素，最终一中院重新确定张某1、李某1赔偿于洋房屋差价损失为300万元。其遂作出（2019）京01民终11150号判决书，判决张某1、李某1赔偿于洋房屋差价损失300万元并维持一审的其他判项。又查，王东与张某1在2018年9月30日微信记录载明：王东称照片如果没问题您就打款吧。一会我把公司收款账号发给您。张某1问多少？王东称服务费30万+10万定金，总计40万。王东称张姐，您把40万分别支付到这两个账户，收到款后付款的收据我给您送过去。张某1问这怎么85？指标多少钱？中介费多少钱？王东称中介费30万，指标15（前期收10万定金、出房本收5万现金），税费（正常税45万，这次办理不用缴费，领导收30万，事情办好出房本当天现金支付），总计30+15+30，总计75万。王东向张某1提供两个收款账号，其中户名为环球公司的XXX账户用于收取30万元服务费，户名为李晓静的XXXXX账户用于收取10万元定金。2018年11月1日韩瑞东代李某1向户名为李晓静的XXXX账户（环球公司称因XXXX账户到期，故变更成该账户）内转账10万元。11月2日，李晓静向环球公司转账10万元，用途记载为李某1购房服务费，同日环球公司向李某1出具购房服务费10万元的发票。再查，李某1称其无北京市购房资格，环球公司承诺帮其办理购房资格，故其向环球公司预交10万元指标费。环球公司称其从未承诺过帮李某1办理购房资格，亦没有能力办理购房资格，微信中的“指标15”是更名费15万元，李某1已交纳的10万元购房服务费为李某1交纳的部分中介费。环球公司曾起诉过李某1居间合同纠纷，我院以该案件涉嫌刑事犯罪将案件材料移送公安机关，后公安机关因证据不足将上述案件材料退回我院。本院认为，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。环球公司作为居间方居间李某1与于洋完成了《房屋买卖居间合同》的签订，但《房屋买卖居间合同》约定的后续过户、贷款、交接房产等相关手续并未实际完成，虽然合同未继续履行的原因在于李某1，但从公平角度考虑，在交易未完成的情况下，环球公司并未完成全部约定的居间服务内容，环球公司的居间服务费金额理应予以减少，本院结合双方合同履行情况酌定为10万元；李某1反诉要求退还指标费10万元一节，环球公司要求李某1将10万元指标定金转至XXX账户内，因账户到期，上述账户更改为XXX账户，李某1已将款项转至XXX账户。环球公司辩称该10万元为中介费依据不足，本院不予采信，该费用应系李某1交纳的指标费。张某1与王东的微信聊天记录中多次涉及“指标”字样，虽环球公司解释此为更名费，但事实上，在李某交纳10万元费用时，合同的更名行为并未发生，并且在未审核购房资格、未办理网签及未办理贷款等情况下，即便更换买受人也无需任何成本，仅需要买卖双方同意并变更买卖合同即可，故环球公司关于指标系更名费一说，依据不足，本院不予采信。李某1在购房时并无购房资格，而购房前提应为其具有购房资格，故李某1主张双方之间存在委托办理购房资格一事，结合微信内容，符合常理，本院予以采信。北京市为促进房地产市场平稳健康发展，多次出台限购政策，限制不享有北京市购房资格人员购买北京市房屋。李某1现无购房资格，其与环球公司协议由环球公司办理购房资格扰乱了北京市对于房地产市场管理的公共秩序，应属无效，李某1要求退还10万元指标费，本院予以支持；李某1称环球公司未尽到居间服务义务、承诺为其办理购房资格并违规收取费用，欺骗其签订购房合同，造成其损失，反诉由环球公司向其赔偿损失一节，《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案的审查重点在于李某1向案外人于洋支付经济损失是否系因其缺少购房资格所致。在（2019）京01民终11150号案件中，法院认定李某1未按约支付房款是导致房屋买卖合同无法继续履行的原因，与其是否具有购房资格无关，对其该项反诉请求本院不予支持；李某1辩称房屋买卖居间合同的当事人系张某2与于洋，但一中院在（2019）京01民终11150号案件中已确认《房屋买卖居间合同》的主体为李某1与于洋，故本院对李某1的此项辩称不予采信。环球公司主张利息一节，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条、第五十八条、第四百二十四条、第四百二十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告李某1于本判决生效后十日内给付原告环球亿润（北京）房地产经纪有限公司中介费10万元；二、反诉被告环球亿润（北京）房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内退还反诉原告李某1指标费10万元；三、驳回原告环球亿润（北京）房地产经纪有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告李某1的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，由环球亿润（北京）房地产经纪有限公司负担2000元（已交纳），由李某1负担2300元，于本判决生效后十日内交纳；反诉案件受理费16588元，由反诉原告李某1负担14288元（已交纳），由反诉被告环球亿润（北京）房地产经纪有限公司负担2300元，于本判决生效后十日内交纳。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  范博见人民陪审员  高福庆人民陪审员  林欢欢二〇二〇年十二月二十四日书 记 员  杨 潮