北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初6208号原告：北京城建和泰房地产开发有限责任公司，住所地北京市房山区窦店镇沁园春景商业楼A-9。法定代表人：李彦国，董事长。委托诉讼代理人：董玮，该公司员工。委托诉讼代理人：王**，北京王**律师事务所律师。被告：郑玮，男，1982年8月29日出生，汉族，住北京市房山区。原告北京城建和泰房地产开发有限责任公司（以下简称城建和泰公司）与被告郑玮商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告城建和泰公司的委托诉讼代理人王**、董玮到庭参加诉讼。被告郑玮经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。城建和泰公司向本院提出诉讼请求：1．解除城建和泰公司与郑玮之间2016年9月29日签订的×××号《北京市商品房现房买卖合同》、判令郑玮腾退房屋并向城建和泰公司交还房屋、判令郑玮按照《北京市商品房现房买卖合同》附件五第八条约定配合城建和泰公司办理《北京市商品房现房买卖合同》联机备案解除和注销等相关手续；2．判令郑玮支付违约金112341．25元（按照×××号《北京市商品房现房买卖合同》附件五第八条约定计算）；3．判令郑玮支付房屋使用费134809．5元（×××号《北京市商品房现房买卖合同》附件九第十三条第2项约定计算，自城建和泰公司代郑玮清偿本金及利息等费用当月（2019年12月1日）起计算，暂计算至2020年5月30日，应计至房屋实际交还城建和泰公司之日止）；4．判令郑玮赔偿城建和泰公司代其清偿银行借款本金955678．72元及利息78216．61元和案件受理费13540元、保全费5000元、公告费1010元、律师费11548元，合计1064993．33元；5．判令郑玮以城建和泰公司代其清偿本金及利息和案件受理费、保全费、公告费、律师费1064993．33元为基数，按照同期银行贷款利率，向城建和泰公司支付利息21196．29元（自2019年12月16日起算，暂计至2020年5月30日，应计至本案全部执行完毕之日止）；6．由郑玮承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2016年9月29日，郑玮与城建和泰公司签订编号为×××号《北京市商品房现房买卖合同》，购买城建和泰公司开发的位于北京市房山区1401普通商品房住宅一套，总价款2246825元。依据该《北京市商品房现房买卖合同》，郑玮与中国银行股份有限公司北京海淀支行及城建和泰公司签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，郑玮向中国银行股份有限公司北京海淀支行贷款100万元；贷款期限360个月，贷款用途用于郑玮支付其购买的坐落于北京市房山区1401房产，贷款利率为浮动利率方式。因郑玮违反《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，长期拖欠银行贷款，中国银行股份有限公司北京海淀支行于2018年5月向北京市海淀区法院提起诉讼。请求解除《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，要求郑玮清偿拖欠贷款本金及利息罚息。城建和泰公司作为《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》担保人成为该案被告之一。2019年7月18日，海淀区法院作出（2018）京0108民初29219号民事判决书，判决解除《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，判决郑玮清偿上述贷款本金及利息、罚息并支付律师费，判决城建和泰公司承担连带保证责任。该判决生效后，因郑玮拒不履行生效判决，中国银行股份有限公司北京海淀支行于2019年12月16日在城建和泰公司账户划转郑玮逾期还款本金955678．72元；逾期还款利息78216．61元；划转案件受理费13540元；财产保全费5000元；公告费1010元；律师费11548元，共计划转1064993．33元。由于郑玮最终未能履行×××号《北京市商品房现房买卖合同》约定付款义务，构成根本违反《北京市商品房现房买卖合同》。同时，因郑玮违反《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，牵连城建和泰公司被诉并代郑玮清偿全部银行贷款本息、利息及案件受理费、财产保全费、公告费、律师费，最终使城建和泰公司未能取得销售房屋价款，导致城建和泰公司签订《北京市商品房现房买卖合同》的目的无法实现并蒙受巨额损失，导致《北京市商品房现房买卖合同》无法继续履行。为此，城建和泰公司提起诉讼。郑玮未到庭答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月29日，城建和泰公司（出卖人）与郑玮（买受人）签订《北京市商品房现房买卖合同》（以下简称买卖合同）（合同编号：XF663221），约定郑玮购买坐落于房山区1401的房屋一套，房屋总价款为2246825元。买受人应于签订买卖合同及其附件和《补充协议》当日向出卖人交纳房价款1246825元，剩余房价款100万元通过向贷款机构或银行申请贷款的方式进行支付。出卖人应当在买受人房款全部付清后，出卖人向买受人寄出《入住通知书》之日起第30日前向买受人交付该商品房。买卖合同附件五关于付款方式及期限约定，买受人不履行《借款合同》，导致银行划扣出卖人账户资金或导致银行解除《借款合同》，出卖人承担保证责任的，出卖人全部损失最终由买受人赔偿。届时，出卖人有权单方解除双方签订的买卖合同及其附件和《补充协议》。买受人并按该房屋总房价款的5%向出卖人支付违约金，签订买卖合同所发生的全部税费及所发生的各项费用由买受人自行承担，买受人有义务配合出卖人在合同解除通知书送达后7日内到相关部门办理合同解除和合同注销等相关手续。出卖人有权优先从买受人已付房款中扣除违约金和解除合同、合同手续注销的相关费用。出卖人在从买受人已付房款中扣除违约金和解除合同、合同手续注销的相关费用后，买受人已付款剩余部分如果不足赔偿出卖人损失，出卖人有权继续向买受人追偿。买卖合同附件九补充协议中约定，若因买受人违约或其他原因导致出卖人依据约定或法律规定单方解除合同，或依据上述第一款买受人退房的，则双方同意按如下方式处理：出卖人书面通知到达之日起即双方签订的合同及其附件和《补充协议》解除，同时视为买受人已委托并正式授权出卖人或出卖人指定机构可单方面到主管部门办理注销合同手续，且出卖人有权以买受人代理人或委托人身份代表买受人签署办理该注销手续所需的一切文件。自出卖人发出《合同解除通知书》或签署退房协议之日起7日内，买受人应向出卖人腾退房屋，并将房屋恢复原状或将其装修无偿转归出卖人所有。逾期未腾退的，视为买受人放弃对房屋内全部物品的所有权，出卖人可自行采取其认为适当的方式处置该物品。解除合同的同时，买受人应自行承担因购买该房屋而与第三方发生的各项费用，包括但不限于按揭贷款利息、印花税、担保费、保险费、委托代理费等费用。买受人的房屋装修费及已交纳的物业费、供暖费、搬迁费、申请贷款的费用等所有税、费及其他全部损失由买受人自行承担，出卖人不予补偿。自买受人收到出卖人发送的解除合同书面通知或签署退房协议7日内，买受人有义务配合出卖人办理合同注销登记的手续，若买受人逾期办理购房合同注销登记手续，则应按买受人未按时履行上述义务逾期天数每日向出卖人支付该房屋总价款万分之五的违约金。双方在房地产管理部门办理完成合同解除手续后，方能进行相关结算手续。办理结算手续时买受人应承担自该房屋交付之日起至腾退之日止的房屋使用费，每个月的房屋使用费按该房屋总房款的1%计算，未满一个月的，按一个月计。此外，该房屋所有权转归出卖人所有，对于买受人因装修等行为而产生的费用，出卖人不予补偿（利息、违约金及房屋使用费、因解除购房合同的相关税费等，出卖人均有权从买受人已付款中优先扣除）。合同解除前，出卖人已经实际支付的全部交易税费均由买受人承担。2016年10月17日，中国银行股份有限公司北京海淀支行（以下简称中行海淀支行，贷款人）与郑玮（借款人）、城建和泰公司（保证人）签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》。后中行海淀支行向郑玮发放贷款1000000元。贷款发放后，郑玮自2017年12月起未按照合同约定还款。后中行海淀支行将郑玮、城建和泰公司诉至法院。2019年7月18日，北京市海淀区人民法院作出（2018）京0108民初29219号民事判决书，判决：一、解除中国银行股份有限公司北京海淀支行与郑玮、北京城建和泰房地产开发有限责任公司签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》；二、郑玮于本判决生效后十日内向中国银行股份有限公司北京海淀支行偿还贷款本金955678．72元及利息、罚息（截止至2018年5月2日的利息为6611．6元，罚息为68．43元，自2018年5月3日起至实际给付之日止的利息、罚息按《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》约定的标准计算）；三、郑玮于本判决生效后十日内向中国银行股份有限公司北京海淀支行支付其因本案支出的律师费11548元；四、北京城建和泰房地产开发有限责任公司对郑玮的上述第二、三款确定的给付义务承担连带保证责任；五、北京城建和泰房地产开发有限责任公司在承担保证责任后，有权在其已承担的保证责任范围内向郑玮进行追偿。该判决生效后，城建和泰公司于2019年12月16日向中行海淀支行支付借款人郑玮所欠贷款本金、利息、罚息以及相关费用共计1064993．33元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。本案中，城建和泰公司与郑玮签订的买卖合同为双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应当按照买卖合同的约定，及时全面履行义务。现因郑玮未及时偿还银行贷款，导致银行解除借款合同，并由城建和泰公司承担保证责任，郑玮已违反合同约定，城建和泰公司有权解除买卖合同。基于解除合同，城建和泰公司要求郑玮腾退房屋并交还房屋、配合办理买卖合同联机备案解除和注销等相关手续的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，郑玮现已构成违约，应当按照合同约定的违约金标准向城建和泰公司支付违约金。关于城建和泰公司要求郑玮支付房屋使用费的诉讼请求，因双方在合同中明确约定，故郑玮应当按照合同约定的房屋使用费标准向城建和泰公司支付。现城建和泰公司主张起始时间自2019年12月1日起计算，对此本院不持异议。城建和泰公司代郑玮清偿银行所欠贷款本金、利息、罚息以及相关费用，城建和泰公司有权进行追偿，现城建和泰公司要求郑玮偿还上述款项并支付相应利息，本院予以支持。关于利息的标准，本院依法予以确定。郑玮经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃相关诉讼权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除北京城建和泰房地产开发有限责任公司与郑玮于2016年9月29日签署的《北京市商品房现房买卖合同》；二、郑玮于本判决生效之日起七日内协助北京城建和泰房地产开发有限责任公司办理《北京市商品房现房买卖合同》的联机备案解除和注销手续；三、郑玮于本判决生效之日起三十日内向北京城建和泰房地产开发有限责任公司腾退并交还房山区1401房屋；四、郑玮自本判决生效之日起十日内向北京城建和泰房地产开发有限责任公司支付违约金112341．25元；五、郑玮自本判决生效之日起十日内向北京城建和泰房地产开发有限责任公司支付房屋使用费（以每月22468．25元为标准计算，自2019年12月1日起至房屋实际腾退之日止）；六、郑玮自本判决生效之日起十日内向北京城建和泰房地产开发有限责任公司偿还1064993．33元并支付利息（以1064993．33元为基数，按照同期全国银行间同业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 刘洪刚二〇二〇年十二月二十三日书记员  祁海营