湖北省武汉市武昌区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0106民初13968号原告：武汉江城泽源物业管理有限公司，住所地武汉市武昌区小洪山东区34号。法定代表人：庞国江，总经理兼执行董事。委托诉讼代理人：郭之涛，公司员工。被告：武汉骄阳文化传播有限公司，住所地武汉市武昌区徐家棚街和平大道750号绿地国际金融城A04地块R5栋11层1室。法定代表人：李勇，总经理。原告武汉江城泽源物业管理有限公司（以下简称“江城泽源公司”）诉被告武汉骄阳文化传播有限公司（以下简称“骄阳文化公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告江城泽源公司的委托诉讼代理人郭之涛，被告骄阳文化公司的法定代表人李勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江城泽源公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付欠交的2018年4月8日至2019年6月30日的物业费共计人民币43630.18元；2、判令被告向原告支付欠交的2018年6月11日至2018年9月10日的电费共计人民币474.78元；3、判令本案的诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：原告江城泽源公司系湖北省科技创业大厦的物业服务公司。被告骄阳文化公司系江城泽源公司所管理的湖北省科技创业大厦的租户。2016年6月1日，骄阳文化公司与江城泽源公司就科技创业大厦B座110室、111室的物业服务事宜签订了《前期物业服务协议》，约定由骄阳文化公司预先支付物业服务费，每次支付3个月，并于每3个月的前5个工作日前向江城泽源公司支付物业费。同时约定骄阳文化公司违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，江城泽源公司有权要求补缴，并从逾期之日起按每天0.3%支付违约金。协议签订后，江城泽源公司依据《前期物业服务协议》已对湖北省科技创业大厦的公共秩序维护、绿化、保洁及公用设施维护等进行了系列的物业管理与服务工作，但骄阳文化公司仍拖欠物业费和电费。故江城泽源公司诉至法院，请求判如所请。被告骄阳文化公司辩称，公司最初是在2016年与原告签订的租赁合同，用于开办少儿培训学校。承租该房屋时房子还是毛坯房，我找的是有资质的装修公司装修，架空层的隔断也是我出钱做的，承租时原告承诺门口的空地是没有车辆的，作为孩子的活动空间，为此我把他们原来的门重新改了地方，这些改造的费用都是我自己出的，之后这些承诺并没有兑现，而且我一直都以为房租和物业费是一起交的，只有水电费是分开的，没想到还要另外交物业费。培训学校开办了几年后，我的身体吃不消，就不能再继续上课了，我就请别的老师来上课，后来上课的孩子减少了很多，直到2017年底还是2018年初的时候，培训学校的人跟我说法院来人了，告知不要再向物业公司交钱了，这家物业公司是违法的，说他们差钱什么的，财产被冻结了，我去原告处了解过，他们说没有问题，但后来出了公告，要重新签合同之类的，2018年1月份如果不办理就视为自动解约，接下来我收到的消息就是这个房子要被拍卖了，我就想新房东还会不会租给我、租的话还是不是原价等问题，加上学生本来就不多，房子又有问题，我就不准备租了。之后我跟原告商量把房屋内的设备拖走，物业不让拖，从头到尾跟我联系的都是原告，我从来没有跟房东直接联系过。2018年3月份我彻底从租赁的房屋搬走了，我还跟他们发生过争执，我什么都没拿就走了。我不认可原告要我缴纳2018年4月8日至2019年6月30日的物业费，在这期间，我早已经没有在这里租房了，更不应该有电费产生，故应驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：武汉市武昌区小洪山东区34号湖北省科技创业大厦B栋B单元1层110、111室（以下称“B单元1层110、111室”）的产权人登记在湖北省现代科技创业服务中心管理有限公司（以下称“现代科技公司”）名下。2016年6月1日，江城泽源公司与骄阳文化公司签订《前期物业服务协议》，约定对骄阳文化公司承租的物业单元号B-110、111，建筑面积227.28平方米的写字楼的共有部位、公用设施设备、绿化、环境卫生等项目进行维护、修缮、服务与管理；物业管理服务费AB座商铺按每月每建筑平方米13元收取，每次支付3个月，并在每3个月的前5个工作日前支付；受有关部门或单位委托，可提供电费、宽带等代收代缴收费服务，收费标准执行有关规定；不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，从逾期之日起按每天0.3%支付违约金；协议在业主委员会成立后与物业管理公司签订的《物业管理服务合同》生效之日起自动失效。2017年2月1日，江城泽源公司与现代科技公司签订《前期物业服务合同》，现代科技公司选聘江城泽源公司对湖北省科技创业大厦提供前期物业服务事宜。合同期限自签订之日起，至物业业主委员会确定物业管理服务的企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止。2017年6月30日，江城泽源公司与武汉市武昌区骄阳培训学校（以下称“骄阳学校”，该学校的法定代表人李勇与骄阳文化公司的法定代表人李勇系同一人）签订租赁合同，将B单元1层110、111室转租给骄阳学校使用，租赁期自2017年7月1日始至2019年6月30日止。2018年3月，骄阳学校未腾退及办理房屋交接手续即离开B单元1层110、111室房屋。2018年6月11日至2018年9月10日，上述房屋产生电费474.78元。湖北省科技创业大厦区域内至今未成立业主委员会。另查明，2015年12月14日，现代科技公司与江城泽源公司签订《房屋租赁合同书》，该公司将湖北省科技创业大厦A座、B座部分未出租的区域11398.93平方米出租给江城泽源公司。2018年1月8日，现代科技公司管理人出具公告，告知各相关当事人，与该公司尚有合同关系的当事人，尽快向管理人申报合同并说明合同履行情况，根据《破产法》第十八条的规定，管理人对上述合同有权决定解除或继续履行，并通知对方当事人。截止2018年1月22日未通知对方当事人继续履行，或者自收到对方当事人催告之日起30日内未答复的，一律视为解除合同。2018年12月21日，李勇经武汉大学中南医院诊断为右肺恶性肿瘤，伴全身广泛转移。2019年7月，现代科技公司诉至武汉市中级人民法院，要求骄阳学校、江城泽源公司腾退返还其占有使用的B单元1层110、111室房屋，并支付房屋占有使用费，武汉市中级人民法院于2020年5月7日作出（2019）鄂01民初6527号民事判决书，判决后，江城泽源公司提起上诉，该案正在审理过程中。本院认为，骄阳文化公司承租了现代科技公司所有的B单元1层110、111室房屋，用于开办培训学校，现代科技公司选聘江城泽源公司对湖北省科技创业大厦提供前期物业服务事宜，江城泽源公司依据其与现代科技公司、骄阳文化公司签订的《前期物业服务合同》，向科技创业大厦包括骄阳文化公司在内的其他公司提供了物业服务，双方应按合同的约定各自履行合同义务。骄阳文化公司抗辩培训学校已在2018年3月搬离租赁房屋，因江城泽源公司不配合导致房屋无法腾退，故不同意承担2018年4月以后产生的物业费。经查，骄阳学校虽已离开案涉房屋，但至今未将培训学校内的设备进行清退，亦未通知江城泽源公司解除合同，案涉房屋也一直未办理交接手续，其实际占用了房屋，故其仍应按约定交纳租赁期内的物业服务费，但考虑骄阳学校在长达一年多的时间未在江城泽源公司提供服务的区域内从事培训活动的实际情况，本院对江城泽源公司主张的物业费酌情予以调减。另江城泽源公司主张的电费，因骄阳学校自2018年3月起并未使用案涉房屋，在此之后仍有电费产生不合常理，故对江城泽源公司主张的电费，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告武汉骄阳文化传播有限公司于本判决生效之日起五日内向原告武汉江城泽源物业管理有限公司支付自2018年4月8日起至2019年6月30日止的物业服务费26178元；二、驳回原告武汉江城泽源物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费489元，由原告武汉江城泽源物业管理有限公司负担199元，被告武汉骄阳文化传播有限公司负担290元（此款原告已垫付，被告应将该款随本判决第一项款项一并支付给原告）。本判决为终审判决。审判员  李红二〇二〇年十二月九日书记员  刘茜