江西省南昌市东湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0102民初3815号原告：黄平根，男，1973年3月17日生，汉族，住江西省高安市。委托代理人：彭云舟，系北京市京师（南昌）律师事务所律师，执业证号：13601201810032830。委托代理人：胡珊，系北京市京师（南昌）律师事务所律师，执业证号：13601201911109539。被告：江西绿腾实业有限公司，住所地：江西省南昌市西湖区子安路88号A座501室，统一社会信用代码：91360100789746693E。法定代表人：舒国金，职务：总经理。委托代理人：王兰兰，系江西华邦律师事务所律师，执业证号：13601201911135724。原告黄平根诉被告江西绿腾实业有限公司（以下简称绿腾公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月11日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄平根及委托代理人彭云舟、胡珊律师，被告绿腾公司的委托代理人王兰兰律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2016年11月2日，原、被告签订《南昌市商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的坐落于南昌市红谷滩新区房屋，建筑面积111.42平方米，总金额1387688元。该合同第八条“交付期限”约定：被告应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付原告使用；被告逾期交房不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，原告有权解除合同；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之0.5的违约金。2016年12月22日，被告向原告下发《入伙通知书》，通知原告于2017年5月31日至2017年6月30日前往绿腾幸福里小区销售接待中心办理物业交房手续。原告按通知规定前往办理收房手续，但以未看到涉讼房屋的工程竣工验收备案表为由拒绝收房。后经原告调查发现，截至2018年2月5日，该房屋才取得竣工验收备案证书。根据相关法律规定，未取得竣工验收备案证书的房屋不得交付使用。原告认为，被告将尚未竣工验收的房屋交付给原告的行为并不能认定为已履行合同约定的交房义务，应当按照合同约定承担逾期交房的违约责任。原告为维护合法权益，依法提起诉讼，请求判令：1、被告支付逾期交房401天的违约金27823.14元；2、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：双方签订的《南昌市商品房买卖合同》中第八条约定交房时间是2016年12月31日前，交房条件为“该商品房经验收合格”，本案涉诉房屋工程早在2016年11月30日就已经竣工验收合格，达到了《南昌市商品房买卖合同》约定的交房条件。被告在2016年12月22日第一次邮寄了《入伙通知书》给原告，通知原告于2016年12月31日前来办理交房手续，后被告又于2017年1月20日第二次向原告邮寄了《入伙通知书》，被告签收了该《入伙通知书》，并于2017年1月24日与被告办理了交房手续。并于2017年1月24日前来约定地成功办理了交房手续。退一步说，假使被告逾期交房，也仅仅是逾期了20天，且在原告2017年1月24日来被告处办理交房手续的同时，被告已向原告支付了20天的逾期交房违约金1450元，原告于同日向被告出具的收据也载明收到了1450元。原告要求被告支付401天的逾期交房违约金27823.14元没有事实及法律依据，恳请驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2016年11月2日，原告黄平根与被告绿腾公司签订《南昌市商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买位于南昌市红谷滩新区房屋，总价款为1387688元。该合同第八条约定：出卖人（被告）应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人（原告）使用：1、该商品房经验收合格；第九条约定：出卖人逾期交房不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。合同签订后，原告依约支付了购房款。2016年12月22日，被告向原告邮寄《入伙通知书》，通知原告于2016年12月31日前来办理交房手续，原告按期去被告处办理交房手续，但以未看到工程竣工验收备案表为由拒绝收房。2017年1月20日被告又向原告邮寄《入伙通知书》，原告签收后于2017年1月24日与被告办理了收房手续。同日，被告向原告支付了2017年1月1日至2017年1月21日的逾期交房违约金1450元，原告并向被告出具了收据。2019年5月21日，案涉房屋下发了不动产权证书，载明房屋竣工时间为2018年1月8日。2020年5月6日，原告以被告逾期交房为由诉至本院。另查明：庭审中，原告提供了“九龙十一度12#住宅楼”(以下简称12#住宅楼）的《南昌市建设工程竣工验收备案表》，载明竣工日期为2018年1月8日，12#住宅楼于2018年2月5日备案登记。同时，被告提交案涉小区12#楼《工程竣工验收报告》，载明：2016年11月30日，12#楼经设计、建设、监理、施工、勘察单位验收合格，竣工验收时间载明为2016年11月30日。被告据此证明案涉房屋建设工程已于2016年11月30日竣工验收合格，《竣工验收备案表》上载明的2018年1月8日仅是填表备案时间，不是真正的竣工验收时间。原告质证认为，《工程竣工验收报告》仅是房屋验收的部分合格，竣工验收时间应以不动产权证和竣工验收备案表记载的时间2018年1月8日为准。上述事实，由以下证据予以证实：1、《南昌市商品房买卖合同》；2、《工程竣工验收报告》；3、不动产权证书；4、《南昌市建设工程竣工验收备案表》；5、当事人的陈述等。本院认为：原告黄平根与被告绿腾公司签订的《南昌市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。根据《建设工程质量管理条例》第四十九条规定“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”，竣工验收备案是工程项目经竣工验收合格后的行政管理行为，而双方约定的房屋交付标准为经竣工验收合格。因此，在经设计、建设、监理、施工、勘察五方参建主体联合验收合格后，即应认定房屋验收合格，并符合法定交付使用条件。虽然被告提交的《工程竣工验收报告》载明竣工验收时间为2016年11月30日，但原告提交的《工程竣工验收备案表》及案涉房屋不动产权证书记载的12#住宅楼竣工日期均为2018年1月8日，在双方举示证据证明的竣工日期不一致的情况下，根据证据的形成及来源，本案作出有利于原告的解释，认定12#住宅楼的竣工验收日期为2018年1月8日，故被告逾期交房期间从2017年1月1日起至2018年1月8日止,即373天。因原、被告已办理收房手续，且被告支付了原告2017年1月1日至2017年1月21日的逾期交房违约金，故被告应当支付从2017年1月22日起至2018年1月8日止即352天的逾期交房违约金24421.76元（1387688元×0.00005×352天）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、限被告江西绿腾实业有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付原告黄平根逾期交房违约金24421.76元。二、驳回原告黄平根的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费500元，由原告黄平根负担60元，被告江西绿腾实业有限公司负担440元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长  熊 艳人民陪审员  王春梅人民陪审员  王佩珍二〇二〇年十二月十日书 记 员  熊珊珊附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。