云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初10279号原告：周礼超，男，1979年12月24日出生，汉族，身份证住址贵州省毕节市。委托诉讼代理人：何琼、黄训田，云南云深律师事务所律师，特别授权代理。原告：罗克巧，女，1980年11月23日出生，汉族，身份证住址贵州省毕节市。委托诉讼代理人：何琼、黄训田，云南云深律师事务所律师，特别授权代理。被告：沈粉，女，1992年3月19日出生，汉族，身份证住址云南省昭通市镇雄县。委托诉讼代理人：郎学虎，云南红云律师事务所律师，特别授权代理。原告周礼超、罗克巧与被告沈粉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年12月7日公开开庭进行了审理。原告周礼超及原告周礼超和罗克巧共同委托诉讼代理人何琼、黄训田，被告沈粉及其委托诉讼代理人郎学虎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周礼超、罗克巧向本院提出诉讼请求：1.判令被告一次性向原告支付完2020年6月1日起至2021年5月31日年度剩余半年房租50004元（即自2020年12月1日至2021年5月31日止的租金）；2.请求法院判令被告继续履行原、被告双方签订的《房屋租赁合同》，租赁期限内于每年5月1日向原告一次性支付完当年度的房租（原告已撤回本项诉讼请求）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2018年12月20日签订《超市转让协议》，约定原告将其所有的位于沣源路清水木华小区木棉园C幢的胜购生活超市（C05、C06、C07、C08、C013面积约为180㎡）的经营所有权整体转让给乙方使用，转让费为700168元，并约定转让超市的其他事宜。双方约定超市转让后，被告长期租赁该超市的铺面，原告给予被告租赁费用优惠，因此双方签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期为八年，自2018年6月1日起至2026年5月31日（由于转让超市时，原告已支付了C05号商铺2018年6月1日起至2019年5月31日的租金，且转让超市的时间系2018年12月20日，因此租赁合同的期限就从2018年6月1日起计算，且自2018年6月1日起原告对被告减免了一年的租赁费用），双方约定每月租金为8334元，每年交一次租金，提前30天交下一次租金，否则甲方有权终止合同，无条件收回房屋，并约定了八年内不得涨租金，如遇到不可抗拒因素或者国家政策调整因素与原告无关。现双方签订的租赁合同仅履行两年，被告按照约定应当是于2020年5月1日前向原告支付2020年6月1日至2021年5月31日的年度租金，被告在原告多次催促下于2020年7月份支付了半年共计50004元租金后，未再支付2020年度剩余租金50004元，原告多次要求被告支付剩余租金，被告均表示拒绝，并且提一些不合理的要求，要求原告重新与其签订租赁合同，要求原告走司法程序。原告认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律及其他法规的强制性规定，真实、合法、有效，且原告将超市转让给被告之前，经营该超市多年，且经营状况良好，原告在转让超市前也知晓超市所在小区清水木华小区木棉园C幢1楼没有任何商铺，现有的商铺均系车位产权人将停车库改造所成，被告转让铺面前知悉该情况且多次实际考察后才同意转让原告所有的超市，且被告也在现在商铺所在位置成功办理了营业执照并经营至今。原告认为被告现在拒不支付租金的行为，严重违反了双方签订的《房屋租赁合同》的约定，严重违反了诚实信用原则，严重损害了原告的合法权益，为维护自身合法权益，根据相关法律规定，特向人民法院提起诉讼，望贵院依法支持原告的所有诉讼请求。被告沈粉辩称，2018年12月被告准备在昆明做点小生意，2018年12月19日，经多方寻找，找到了位于北市区沣源路清水木华小区，该小区内C栋一楼是车库，用五个车库（C05、C06、C07、C08、C013）开办的一家超市，名叫“胜购生活超市”，由于该小区内部，人流量较少，生意比较萧条冷清，该超市老板周礼超准备转让超市，于是我们家就跟老板周礼超协商了转让超市事宜。当时谈定：1.超市自2018年12月20日转让，先付定金40万元。2.超市转让价为70万元，转让期为八年。3.超市转让费中包含一年的房租（即免租一年）。4.一年后房租（5个车库）每年10万元，若房租行情下滑，则随行就市，八年中房租每年租金不得超过10万元。当天原告支付了定金40万元，第二天签订了《超市转让协议书》，并移交被告进行装修经营。我们接手超市后，将超市使用的5个车库中间隔断墙打通，重新装修后，开始经营。按照我们双方约定70万转让费中包含一年房租（即免租一年），我家于2018年12月20日接手超市，免租期一年，应到2019年12月20日才开始交房租。但周礼超2019年8月就跟我们讲“他家孩子病了，着急用钱，叫我家提前予支租金给他家”。于是我家在2019年8月和11月，共预支了7.5万元给周礼超夫妇。到2020年，因为新冠疫情的影响，生意更加惨淡。但周礼超夫妇多次以家庭困难为由，要求预付房租，我家又再次预付了5万元租金。我认为70万的转让费中包含了一年的房租（即免租一年），也就是从2018年12月20日至2019年12月20日属于免租期，我家不负支付房租的义务。2019年12月20日至2020年12月20日止，属于第二年，我应该支付房租。但2019年8月、11月周礼超已预收了房租7.5万元，2020年5月，又向我们家借支了5万元，我家实际已经支付了周礼超12.5万元。第二年的房租不但已付清，而且多付了2.5万元，应转入第三年房租。而且周礼超自己租用同栋同位置的车库，面积大小一样，租金每月一千元，即每年1.2万元，而他租给我们却每年要收我们2万元租金。因此，我们并不欠周礼超夫妇房租。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的《房屋租赁合同》，被告质证对三性不予认可，认为租赁期限虚假，系为配合被告办理营业执照出具的。本院认为上述合同系原、被告双方签订，且庭审查明原、被告双方之间确实存在租赁关系，对上述合同真实性，本院予以确认，对其中部分与事实不符的条款，本院将结合其他查明事实予以评判效力。2.被告提交的魏莉《房屋租赁合同》，原告质证认为与本案无关，不予认可，本院认为上述合同产生于案外人之间，真实性无法核实，且与本案无关，本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年12月20日，周礼超与沈粉签订《超市转让协议书》，约定周礼超将位于沣源路清水木华小区木棉园C幢的胜购生活超市（C05、C06、C07、C08、C013面积约为180㎡）经营所有权转让给沈粉，转让费为700168元。沈粉在2019年5月1日向周礼超支付物管费和卫生费及押金共计107900元。备注捌年内不得涨房租，如遇到不可抗拒因素或国家政策调控因素与周礼超无关。合同签订后，周礼超于2018年12月20日向沈粉交付了超市，沈粉也按约支付了700000转让费。此后，周礼超与沈粉签订《房屋租赁合同》约定周礼超和罗克巧将沣源路清水木华小区木棉园C幢C05、C06、C07、C08、C013车库租赁给沈粉，产权面积约180㎡，租期八年，租赁时间从2018年6月1日至2019年5月31日止。每月租金为8334元，预交押金5000元。每壹年交一次租金，提前30天交下一次租金。租赁期内的水、电、物管、卫生相关费用由乙方承担，乙方预交2018年6月1日至2019年5月31日，物管费壹年1425元、卫生费壹年1525元。租房押金5000元。补充条款：捌年内不得涨租金，如遇到不可抗拒因素或国家政策调控因素与周礼超无关。现被告沈粉已支付租金125000元。另查明，1.原告周礼超和罗克巧为夫妻关系。沣源路清水木华小区木棉园C幢C05、C07、C08、C013所有权人为周礼超，C06所有权人为罗克巧。其中沣源路清水木华小区木棉园C幢C05号车库原告周礼超于2019年1月11日取得所有权。2.《超市转让协议书》约定转让费为700168元，但双方实际执行转让费为700000元。3.《房屋租赁合同》约定每月租金为8334元，但双方实际执行租金为每年100000元。本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》第2条约定“租期八年，租赁时间从2018年6月1日至2019年5月31日止”内容存在矛盾，因原、被告双方均认可约定的租期为八年，本院对“租期八年”约定予以确认，对合同中“租赁时间从2018年6月1日至2019年5月31日止”的条款，因与事实不符，本院不予确认。对租赁关系起始时间，原告认为应自2018年6月1日起计算，免租期一年，租金应自2019年6月1日起支付，免租期从2018年6月1日起计算是因为部分租赁的车库产权当时并不属于原告，系原告向案外人租赁，租金已支付至2019年6月1日，其所指免租一年即免除其已支付的一年租金。被告认为其于2018年12月20日才接收到租赁物，免租一年，租金应自2019年12月20日起支付。本院认为2018年6月1日至2018年12月20日期间，被告并未使用租赁物，不能以2018年6月1日作为双方租赁关系的起始时间，双方租赁期限应自2018年12月20日起至2026年12月19日止。《房屋租赁合同》未对免租期进行约定，但原告自认双方商定的免租期为一年，租金应自2019年12月20日起计算，现被告已支付125000元租金，租金已付至2021年3月19日，对原告要求被告支付自2020年12月1日至2021年5月31日止的半年租金50004元的诉讼请求，因被告租金已支付至2021年3月19日，本院不予支持。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》约定的租赁费的支付时间与方式，因约定的租赁起始时间与事实不符，不再适用，双方可于已付租金可使用租赁物期限届满前另行协商此后租金的支付方式与时间，协商不成可依法主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定判决如下：驳回原告周礼超、罗克巧的诉讼请求。案件受理费1050元，由原告周礼超、罗克巧负担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审判员  唐旭霞二〇二〇年十二月二十一日法官助理田野书记员陈渝