广西壮族自治区恭城瑶族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0332民初526号 原告：桂林顺达房地产开发有限公司恭城分公司，住所地广西壮族自治区恭城瑶族自治县恭城镇茶南路２号，统一社会信用代码914503326998868448（1－1）。 法定代表人：覃文川，总经理。 委托诉讼代理人：李芹，广西中心律师事务所律师。 被告：陈海兰，男，1985年5月10日出生，汉族，住湖北省浠水县。 被告：陈立娟，女，1984年11月13日出生，瑶族，住广西壮族自治区恭城瑶族自治县。 原告桂林顺达房地产开发有限公司恭城分公司（以下简称顺达公司）与被告陈海兰、陈立娟房屋租赁合同纠纷一案，于2020年1月16日向本院起诉。本院经审理后认为原告主体不适格，于2020年4月10日作出（2020）桂0332民初50号民事裁定，驳回原告桂林顺达房地产开发有限公司恭城分公司的起诉。原告不服裁定，遂向桂林市中级人民法院提起上诉。桂林市中级人民法院经审理后作出裁定，撤销本院（2020）桂0332民初50号民事裁定，本案指令本院审理。本院于2020年7月21日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月23日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人李芹到庭参加诉讼，被告陈海兰、陈立娟经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理完毕。 原告顺达公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付尚欠原告租金人民币92300元；2、判令被告向原告支付违约金34098元（按年利率24%计算违约金，暂计至2019年10月）；3、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：原告与被告于2012年12月30日签订了《门面租赁合同》，根据合同约定，甲方（原告）将位于恭城县，建筑面积为116.25㎡商铺出租给乙方（被告陈立娟），租赁期限自2013年1月1日起至2015年12月31日止。2016年3月1日起至2017年2月28日，租金为3300元／月，租金按季度支付，每月20日前支付下一季度租金。乙方未按时向甲方交纳租金，每逾期一天，向甲方支付欠缴租金额3%的违约金，逾期15天，视同乙方违约，甲方有权解除合同，无偿收回门面使用权，履约保证金不予退还，并由乙方承担一切直接经济损失。被告陈立娟与被告陈海兰原为夫妻关系，上述房屋租用于夫妻双方共同经营店铺，在房屋租赁关系存续期间，被告陈立娟与被告陈海兰离婚，该门面由被告陈海兰独立经营，并与原告于2017年11月23日签订《还款计划承诺书》，被告陈海兰承诺：2017年12月30日前支付14900元，付完2017年房租，2017年之前欠款需在2018年10月1日前支付，中间时间段陆续支付2016年欠款23100元，2018年每月房租正常支付3300元每月门面租金。被告至今累计拖欠租金92300元，经原告多次催告仍未缴纳，因合同约定违约金偏高，原告自愿将违约金调整为按年利率24%来计算，违约金为34098元（暂计至2019年10月）。 综上所述，被告尚欠原告租金92300元及违约金34098元，为维护原告的合法权益，原告依照《合同法》、《民事诉讼法》等相关法律之规定，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 原告顺达公司对其主张向本院提交了以下证据： 1、企业信用信息公示复印件1份，拟证明原告的身份和诉讼主体资格； 2、被告身份证复印件1份，拟证明被告的身份及诉讼主体资格； 3、《门面租赁合同》、《商铺租赁合同》各一份，拟证明原告与被告签订合同的时间、租金等相关事项； 4、还款计划承诺书1份，拟证明被告陈海兰对拖欠的房屋租金作出还款计划； 5、公司工作人员李涛与被告陈海兰的通话记录，拟证明被告承认欠租金及门面一直未交还给原告的事实，关于门面的事情原告与被告沟通过的事实； 6、桂林万润物业服务有限公司的情况说明、微信聊天记录及光盘（聊天记录）各1份，拟证明涉案房屋一直由原告进行管理、收租的事实。 被告陈海兰辩称，原告诉称不是事实，我租房的租金已经全部付清，2016年的租金中有17400元是我与前妻即被告陈立娟共同经营门面时所欠的，应共同承担。 被告陈海兰对其主张向本院提交了以下证据： 1、收据4份，拟证明被告陈海兰已经交房租的事实； 2、现金收入凭证，拟证明被告陈海兰已交2016年和2017年两年的房租，剩余欠的租金应由陈立娟负责交的事实； 3、微信转账记录，证明2018年被告交了4个月的租金的事实。 被告陈立娟经本院合法传唤未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩意见。 经开庭质证，被告陈海兰对原告提交的证据1、2、3、4无异议，对证据5所要证明的内容有异议，认为原告一直没有派人来与其交接门面的事情。 原告对被告陈海兰提交的证据的真实性均无异议，但认为证据3与证据1中的2018年3月27日的收据是同一笔款项。 被告陈立娟经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩意见，在举证期限内未提交任何证据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，视为其放弃举证、质证及答辩的权利。 本院经审理认定事实如下：桂林万润物业服务有限公司（甲方）与被告陈立娟（乙方）于2012年12月30日签订了《门面租赁合同》，合同约定：甲方将位于恭城县，建筑面积为116.25㎡商铺出租给乙方经营装饰公司及建材，租赁期限自2013年1月1日起至2015年8月14日止。合同签订时，乙方向甲方交定金6900元，门面交付使用后定金转为履约保证金。违约责任中约定：乙方未按时向甲方交纳租金，每逾期一天，向甲方支付欠缴租金额3%的违约金，逾期15天，视同乙方违约，甲方有权解除合同，无偿收回门面使用权，履约保证金不予退还，并由乙方承担一切直接经济损失。合同签订后，被告陈立娟与被告陈海兰共同经营店面。两被告向桂林万润物业服务有限公司或桂林吉康贸易有限公司缴交租金。被告陈立娟与被告陈海兰于2016年5月10日离婚，店面由被告陈海兰独自经营，但没有签订书面合同。原告顺达公司与被告陈海兰于2017年11月23日制订一份《还款计划承诺书》，至2017年11月止，被告陈海兰拖欠门面租金共38000元（其中2016年12月31日止的租金为23100元，2017年1月至11月的租金为14900元）。同时被告陈海兰做出还款计划，承诺在2017年12月30日前付清2017年房租14900元，2018年10月1日前付清2016年的租金23100元。同时同意2018年每月门面租金为3300元。被告陈海兰签字确认。之后被告陈海兰于2018年1月16日向桂林万润物业服务有限公司交清2017年欠付的房租，2018年3月27日缴交2018年1月份的租金。桂林万润物业服务有限公司恭城分公司向陈海兰出具的收据上注明“尚欠2016年度租金23000元”。 另查明，涉案房屋系原告桂林顺达房地产开发有限公司恭城分公司实际管理人，涉案合同是原告委托桂林万润物业服务有限公司与被告陈立娟签订。 本院认为，依法成立的合同自成立时生效，对双方当事人具有法律约束力，双方均应按约履行。本案中，桂林万润物业服务有限公司与被告陈立娟签订的《房屋租赁合同》，是双方在平等的基础上签订的，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。但合同中约定的违约金过高，超过法律规定的部分，本院不予支持。桂林万润物业服务有限公司将约定的房屋交由被告使用，已经履行了合同义务，但被告未按照合同约定的时间支付房租，已构成违约。因原告是涉案房屋租赁期间的实际管理人，桂林万润物业服务有限公司系受其委派与被告签订合同，因此，原告向被告主张房屋租金、违约金，有事实和法律依据，本院依法予以支持。但违约金的性质以补偿为原则,但也不排除其具有一定程度的惩罚性质。违约金是否过高的判断标准既要以弥补当事人的损失为基准,又要体现一定的惩罚性。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定,当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中,原告并未举证证明其因对方拖欠租金所造成的实际损失数额或因对方拖欠租金所造成的不同于常规状态的特殊损失数额,而拖欠租金所造成的损失最通常的表现为利息损失。故本案双方约定按每日千分之三支付逾期付款违约金显然过分高于实际损失,兼顾本案合同的履行情况、当 事人的过错程度等因素,根据公平原则、诚实信用原则进行衡平,酌情调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率作为计算违约金的标准。因合同约定支付房屋租金的时间为每个季度开始后的前十日内,故付款违约金应从每一季度应付房屋租金的最后截止日起计算至实际付清时止。原告主张从2016年12月开始计算违约金没有违反法律规定，本院依法予以支持。 原告与被告陈立娟签订时《房屋租赁合同》时两被告系夫妻关系，且共同经营承租商铺，被告陈海兰在与被告陈立娟离婚后仍独自经营，没有提出异议，也向原告缴纳过租金，因此，原租赁合同对被告陈海兰有约束力。被告陈海兰经营门面至2018年12月份，2019年后虽未营业，但被告陈海兰未向原告表示不继续租赁房屋的意思并交付房屋钥匙，且在原告向法院起诉时仍未将门面货物清理。因此，原告主张要求被告支付涉案房屋租金92300元，合法有据，但因被告在合同签订时向原告交纳定金6900元，原告没有提供证据证实在租金中已减除，也没有其他主张，因此被告实欠房屋租金应为85400元。被告陈海兰辩称所欠原告的2016年的房租中有17400元应由被告陈立娟共同承担的意见，因其在向原告出具还款计划承诺书时已和被告陈立娟离婚，应视为其同意对该笔债务由其个人承担，原告也未提出异议，因此，对该意见本院不予采纳。被告陈海兰、陈立娟经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、由被告陈海兰支付原告桂林顺达房地产开发有限公司恭城分公司房屋租金85 400元并支付资金占用期间的利息（利息计算标准：从2016年12月1日开始以实欠的房屋租金为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款付清之日止）； 二、驳回原告桂林顺达房地产开发有限公司恭城分公司的其他诉讼请求。 案件受理费2828元，由被告陈海兰负担2528元，原告桂林顺达房地产开发有限公司恭城分公司负担300元。 公告费700元，由被告陈立娟负担。 上述应付款项，义务人应在本判决生效之日起十日内履行完毕。义务人如果未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于判决书确定义务人履行义务的期限届满之日起二年内申请人民法院执行。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费2828元［户名：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行］，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  祝艳梅 人民陪审员  李绍安 人民陪审员  蔡启松 二〇二〇年十二月二十三日 书 记 员  伍婷凤 附相关法律条款 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基 础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。