江苏省涟水县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0826民初5076号原告：淮安新港建设有限公司，住所地涟水县红日路北侧、金轮路东侧（客商服务中心）。法定代表人：王秀夫，该公司总经理。委托诉讼代理人：彭勇，江苏今世缘律师事务所律师。被告：淮安万鸿房地产开发有限公司，住所地涟水县朱码镇军民村。法定代表人：郭仰俊，该公司董事长。委托诉讼代理人：郭建军，该公司员工。原告淮安新港建设有限公司(以下至判决主文前简称新港公司)诉被告淮安万鸿房地产开发有限公司(以下至判决主文前简称万鸿公司)股权转让纠纷一案，本院于2020年9月24日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告新港公司的委托诉讼代理人彭勇、被告万鸿公司的委托诉讼代理人郭建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新港公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付土地转让款200万元及违约金（违约金：以200万元为基数，按日万分之一的标准，自2014年2月1日起计算至转让款付清之日止）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2009年12月8日签订《关于“涟地2008-24号宗地”合作开发的协议》，约定双方合作开发涟地2008-24号宗地，双方共同投资成立新公司，原、被告股权比例分别为20%和80%。原告以土地出让金2730万元的20%计546万元入股，剩余土地出让金2184万元暂由原告垫付，被告在新公司成立并办理好工程施工许可手续后3日内偿还原告。2010年1月15日，双方签订《委托开发合同》，将原来的合作开发变更为被告代为开发，原告依约将涟地2008-24号宗地使用权变更至被告名下，但截至2014年1月，被告仍有200万元土地转让款未能归还。此外，原、被告还约定，如被告未能按照约定的付款方式和时间将原告所垫付的土地款归还，被告则按照少付款项额每天万分之一支付违约金给原告。因原告多次向被告索要剩余款项未果，故诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告万鸿公司辩称：1.欠原告土地转让款200万元属实，但因方案变更给其造成了损失，故200万元未支付；2.对违约金不予认可，因为方案变更给被告造成的损失尚未结算，即使结算也不能按照日万分之一的标准进行计算，因为在土地过户交易时的最后一份合同约定的违约金为1%；3.如原告主张违约金，则要计算给被告造成的实际损失和隐形损失，200万元土地转让款在扣除被告的损失后，同意支付剩余的款项。经审理查明：2009年12月8日，原告新港公司（甲方）与被告万鸿公司的法定代表人郭仰俊（乙方）签订《关于“涟地2008-24号宗地”合作开发的协议》，该协议约定的主要内容为：一、甲、乙双方作为出资股东共同注册成立新的房地产开发公司（以下称“新公司”），其中甲、乙双方占“新公司”比例分别为20%和80%；由“新公司”开发“涟地2008-24号宗地”。二、“涟地2008-24号宗地”71.889亩，按38万元/亩，该宗地土地出让金计人民币2730万元。土地出让金的20%计546万元，为甲方土地投资成本，并作为“新公司”的甲方入股出资；“新公司”的其余股份、该宗地开发资金均由乙方现金出资。土地出让金的80%计2184万元，甲方暂为乙方代垫，乙方在本协议第三条“付款方式”相关条款的约定期限内偿还给甲方。三、付款方式：1.本协议签订7日内乙方支付甲方100万元定金，以后转为偿还甲方代垫的土地款；2.乙方负责（最低实收资本本金）注资2357元成立具有房地产开发资质的“新公司”，并在办理好工程施工许可手续后3日内，将此资金用于偿还甲方代垫的土地款（其中130万元作为甲方为此项目的相关配套资金，由乙方根据需要支配）；3.动工之日起满一年再付给甲方人民币273万元。六、违约责任乙方如未能按照约定的付款方式和时间向“新公司”注入资金，并支付给甲方所代垫的土地款，乙方则应按照少付款额每天万分之一支付违约金给甲方……。2000年1月15日，原告新港公司（甲方）与被告万鸿公司（乙方）签订《委托开发合同》，约定：甲、乙双方就甲方委托乙方代为实施位于“涟地2008-24号宗地”“桃柳72亩别墅及各项附属配套工程”项目建设事宜，达成协议，协议主要内容为：1.本项目投资总额约1亿元人民币，前期所需资金全部（包括上述政府批文等办证费用）由乙方垫付。在乙方垫付资金达到项目投资总额的25%时，由甲方一次性偿还乙方所垫付的资金……。2.本协议签订7日内，乙方须向甲方支付100万元履约保证金。如乙方不履行本合同义务，甲方有权没收保证金，并有权解除合同，由此造成的所有损失均由乙方赔偿。3.甲方以本项目及项目土地的使用权为本合同提供履约担保，如果甲方不能按期支付乙方垫付的资金及代理费，甲方用本项目及项目土地使用权赔偿乙方损失。双方约定，本项目及土地使用权价格为2730万元。4.甲方用项目及土地使用权作价赔偿时，必须同时负责将土地使用权过户到乙方名下，以后的开发事务及所有费用由乙方自行负责。相关的过户税费由甲方承担。乙方应在办理土地过户手续前支付甲方土地价款1500万元；在领取土地使用权证时，再支付1130万元。同时，乙方的履约保证金转为土地价款。甲方收到全部土地价款后返还130万元给乙方作为项目配套资金。……。同日，原告新港公司（甲方）与被告万鸿公司（乙方）还签订了一份《关于“委托开发合同”的补充协议》，约定：1.在乙方垫付资金达到总投资25%时，甲方即时办理好土地过户手续。2.郭仰俊所付的100万定金视同万鸿公司支付的履约保证金……。2011年4月1日，原告新港公司（甲方）与被告万鸿公司（乙方）签订《土地转让协议书》，该协议的主要内容为：1.甲方同意将位于江苏涟水经济开发区桃柳村境内的南京路北侧、滨海路东侧的在建工程国有土地使用权转让给乙方，该宗土地的在建项目的投资额已经达到总投资额的25%以上。该土地面积为47928.39平方米，土地证书号为涟国用（2011）第73号。其中地价款2736万元。2.乙方同意按上述价格购买甲方的此块土地。3.付款方式：本协议签订三日内乙方支付给甲方土地款2000万元，余款在办好土地使用权过户手续后三个月内付清，如有一方违约，将以土地款总价的1%作为违约金付给对方。4.甲、乙双方必须在协议签订之日起三十日内办理土地使用权变更登记手续，换领《国有土地使用证》……。另查明：后原告新港公司共收到被告万鸿公司土地转让款2400万元，分别为：2009年12月21日收款100万元、2010年12月30日收款1000万元、2011年1月5日收款100万元、2011年1月11日收款400万元、2011年1月31日收款500万元、2011年8月30日收款100万元、2013年7月30日收款50万元、2013年8月6日收款50万元、2013年12月24日收款50万元、2014年1月17日收款50万元。案涉“涟地2008-24号宗地”的土地使用权已于2011年4月8日过户至被告万鸿公司名下。2014年8月26日，被告万鸿公司向原告新港公司出具承诺一份，主要内容为：我公司承诺将14#楼2203、4403、5503、5504室4套商品房抵给新港公司土地款，合计面积551.98平方米，折合人民币169.457万元整（如果新港公司出售价超过抵押价所产生的费用，由新港公司负责）……。2016年12月5日，被告万鸿公司向原告新港公司出具承诺函一份，主要内容为：我公司原抵付给新港公司土地合作款的盛世华庭房屋14#楼203室413平米，403室152.14平米，503、504室面积均为128.42平米，共四套住宅总面积551.98平方米，抵付总价款为169.457万元。因我公司其他债务，暂在抵押状态。我公司承诺于2017年3月5日前，将该4套房屋解除抵押，并与新港公司签订正式抵付合同及购房合同，办理相关手续。审理过程中，被告万鸿公司提出，在2010年11、12月份左右，因为235省道拓宽占用部分案涉土地，并导致被告万鸿公司的部分在建工程以及临时设施被拆除，现该部分损失尚未结算，故被告万鸿公司不存在违约。原告新港公司对被告万鸿公司提出的上述意见不予认可，认为被告万鸿公司并未提供证据证明其实际损失，且该损失与本案无关。上述事实，有《关于“涟地2008-24号宗地”合作开发的协议》、《委托开发合同》及补充协议、《土地转让协议书》、付款凭证、承诺、承诺函、情况说明、谈话笔录及庭审笔录等证据载卷予以证实，本院予以确认。本院认为：原、被告之间签订的《关于“涟地2008-24号宗地”合作开发的协议》、《委托开发合同》、《土地转让协议书》等，是双方的真实意思表示，不违反法律及行政法规的规定，应属有效。双方签订的《土地转让协议书》约定，原告将其名下“涟地2008-24号宗地”土地使用权转让给被告，在该土地使用权过户至被告名下后，被告应当在三个月内付清剩余土地转让款。该土地使用权已于2011年4月8日过户至被告名下，故被告应在三个月内付清剩余土地转让款。庭审中，原、被告一致认可被告尚欠原告200万元土地转让款，故本院对原告要求被告支付200万元土地转让款的诉讼请求予以支持。关于被告万鸿公司提出的应扣除相关损失的问题，被告万鸿公司并未举证证明该损失与本案有关以及具体的损失数额，且原告对该损失与本案的关联性也不予认可，故本院对被告万鸿公司的抗辩意见不予采信。关于原告新港公司主张的违约金问题。案涉土地使用权已于2011年4月8日过户至被告万鸿公司名下，但被告万鸿公司未能按照约定在3个月内付清剩余土地转让款，故被告万鸿公司应当按照约定向原告新港公司承担逾期付款违约金。原告新港公司主张按照少付款额每天万分之一的标准，自2014年2月1日起计算违约金，但原、被告后签订的《土地转让协议书》中约定，如有一方违约，将以土地款总价2736万元的1%作为违约金付给对方，故本案的违约金应按此标准计算，被告万鸿公司应支付原告新港公司违约金27.36万元。对原告新港公司主张超出部分的违约金，本院不予支持。综上，经调解未果，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告淮安万鸿房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付原告淮安新港建设有限公司土地转让款2000000元及违约金273600元，合计2273600元；二、驳回原告淮安新港建设有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26828元，减半收取13414元，由原告淮安新港建设有限公司负担1219元，由被告淮安万鸿房地产开发有限公司负担12195元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行淮安清江浦支行，缴款账号：62×××99）。审 判 员 翟春花二〇二〇年十二月二十三日法官助理 黄 霞书 记 员 顾笑菡附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。