陕西省西安市中级人民法院 民  事  判  决  书 （2020）陕01民终15518号 上诉人（原审被告）：高遵霞，女，1972年4月20日出生，汉族，住西安市鄠邑区。委托诉讼代理人：屈海鹏，男，1973年4月16日出生，汉族，住西安市鄠邑区。上诉人（原审被告）：张嵩华，男，1964年4月22日出生，汉族，住西安市鄠邑区。委托诉讼代理人：屈海鹏，男，1973年4月16日出生，汉族，住西安市鄠邑区。被上诉人（原审原告）：葛权利，男，1955年11月8日出生，汉族，住西安市鄠邑区。委托诉讼代理人：葛毅，男，1983年6月3日出生，汉族，住西安市雁塔区。被上诉人（原审被告）：西安天汇置业有限公司，住所地：西安市鄠邑区。法定代表人：杨甲，该公司总经理。委托诉讼代理人：邢富民，陕西迎旭律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙润前，陕西迎旭律师事务所实习律师。被上诉人（原审第三人）：西安市鄠邑区人民政府，住所地：西安市鄠邑区。法定代表人：李化，该区区长。委托诉讼代理人：梁策，西安市鄠邑区余下法律服务所法律工作者。上诉人高遵霞、张嵩华因与被上诉人葛权利、西安天汇置业有限公司（以下简称：天汇公司）、西安市鄠邑区人民政府（以下简称：鄠邑人民政府）商品房销售合同纠纷一案，不服西安市鄠邑区人民法院（2020）陕0118民初3433号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2014年5月21日葛权利、天汇公司签订商品房买卖合同，双方约定天汇公司向葛权利出卖位于西安市鄠邑区XX城XX幢XX单元XX号商品住房，每平方米2500元，总价款178325元，2014年12月29日前交房；同日葛权利向原户县水晶郦城房地产项目遗留问题协调处理工作领导小组办公室（以下简称领导小组）交付房款（抵冯海亮建筑工程款），及契税、大修基金等费用，向葛权利出具了收款收据，并加盖公章。2018年5月29日葛权利在原户县不动产登记局办理了“不动产权证书”。另查，水晶郦城房地产项目原由陕西广商双安房地产开发有限公司（以下简称双安公司）开发建设，2009年11月6日双安公司与高遵霞签订商品房买卖合同，合同约定双安公司将其开发的该项目第22幢2单元601号商品住房出卖给高遵霞，每平方米1045元，总金额74540元，双安公司向高遵霞出具了收据；2011年12月27日高遵霞向双安公司交付办理房产证等各项费用6175元，双安公司向高遵霞交付了房屋；后高遵霞将该房屋装修后出租，2017年又转卖张嵩华，现由张嵩华居住使用。2012年鄠邑区政府临时性成立领导小组，2013年向天汇公司出具“水晶郦城项目已清理房屋销售委托书”委托事项为：“一、完成已清理、剥离出房屋的销售工作。销售款项全部进入领导小组监管账户。二、销售价格由你公司委托房地产评估公司进行评估，报领导小组审定后销售。三、完成剩余需交房屋的交付工作。”并进行了公告；2013年1月24日双安公司向原户县房地产管理所申请注销涉案商品房买卖合同备案登记，同月30日原户县XX城XX号房屋备案登记并公告。2020年7月3日葛权利向原审法院提出诉讼请求：1、判令天汇公司立即向葛权利交付西安市鄠邑区XX小区XX号楼XX单元XX室房屋，高遵霞、张嵩华予以配合；2、高遵霞、张嵩华赔偿自2016年1月起至实际交房之日的损失，暂计20000元；3、本案诉讼费由高遵霞、张嵩华、天汇公司承担。审理中，天汇公司申请追加鄠邑区政府作为本案第三人参与诉讼；葛权利申请撤回第2项诉讼请求。由于双方各持己见，致调解无效。葛权利诉至原审法院称，2014年5月21日葛权利与天汇公司在西安市鄠邑区水晶郦城售楼部签订商品房买卖合同，葛权利于当日一次性交付房款178325元；该合同于同年5月27日在鄠邑区房管所备案登记，2018年5月29日鄠邑区不动产登记局向葛权利颁发不动产权证书。商品房买卖合同中约定天汇公司交房期限至2014年12月30日，但至今未能按合同约定向葛权利交付房屋；自2016年1月起高遵霞、张嵩华占有该房屋，给葛权利造成损失。为维护葛权利合法权益，故提出诉讼请求：1、请求判令天汇公司立即向葛权利交付西安市鄠邑区XX小区XX号楼XX单元XX室房屋，高遵霞、张嵩华予以配合；2、本案诉讼费由高遵霞、张嵩华、天汇公司承担。葛权利提供的证据有：1、商品房买卖合同；证明2014年5月21日葛权利与天汇公司签订合同，葛权利已履行义务，该合同已备案；2、收款收据；证明2014年5月21日葛权利向原户县水晶郦城房地产项目遗留问题协调处理领导小组办公室缴纳了涉案房款及税费等；3、不动产权证书；证明2018年5月29日葛权利取得涉案房屋不动产权证；4、行政判决书两份；证明高遵霞要求撤销葛权利的涉案房屋不动产权证被驳回，2013年1月30日高遵霞持有的其与陕西广商双安房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同网签备案被注销。天汇公司辩称，双方签订房屋买卖合同，葛权利交付房款属实，但认为天汇公司系鄠邑区政府委托代理人，实际未收到购房款，应由鄠邑区政府承担责任；故不同意葛权利诉讼请求。天汇公司提供的证据有：鄠邑区人民法院（2018）陕0118民初553号、西安市中级人民法院（2019）陕01民终1462号民事判决、陕西省高级人民法院（2019）陕民申2037号民事裁定；证明天汇公司与鄠邑区政府系委托代理关系。高遵霞、张嵩华辩称,2009年高遵霞与开发商陕西广商双安房地产开发公司签订商品房买卖合同，购买了涉案房屋，2011年12月27日交纳了相关费用，并办理了交房手续，后装修后出租；2017年7月5日高遵霞将涉案房屋又转让给张嵩华。2014年葛权利虽从天汇公司购买了涉案房屋，并办理了房产证，但天汇公司对涉案房屋无处分权，且购买房屋时，该房屋已出卖并由其占有使用至今；天汇公司至今未向葛权利交房，葛权利亦未将房款支付天汇公司，故应驳回葛权利的诉讼请求。高遵霞、张嵩华提供的证据有：1、商品房买卖合同、收款收据及交房通知；证明涉案房屋由高遵霞、张嵩华实际使用。2、西安市中级人民法院（2020）陕01民终7406号民事裁定；证明葛权利曾起诉排除妨碍、赔偿损失被裁定驳回。鄠邑人民政府述称,水晶郦城房地产项目遗留问题协调处理工作领导小组（以下简称领导小组）系临时性成立，对“水晶郦城”项目经过发布公告、公开报名程序，最终选定由天汇公司对该项目接盘，对项目内的房屋包括涉案房屋进行销售；并未向天汇公司出具委托书，“领导小组”的有关函件实质是处理意见书，双方不成立委托代理关系；天汇公司系独立民事主体，其与葛权利签订的房屋买卖合同，与鄠邑人民政府无关。经庭审质证，对葛权利提供证据的质证意见：天汇公司对真实性、合法性均无异议，证据1、2证明目的有异议，证据3、4无异议；高遵霞、张嵩华均不予认可，认为涉案房屋系其所有；鄠邑区政府均无异议。对天汇公司提供证据的质证意见：葛权利、鄠邑区政府对证明目的均不认可。高遵霞、张嵩华不发表质证意见，认为其未参与。对高遵霞、张嵩华提供证据的质证意见：葛权利、天汇公司对证明目的有异议，认为该房屋买卖合同已被注销。鄠邑区政府不发表质证意见，认为与其无关。原审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，天汇公司与葛权利签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；虽然涉案房屋现由高遵霞、张嵩华占有，但葛权利已按合同约定履行了支付购房款的义务，取得了涉案房屋所有权证，故应保护房屋所有权人的权利。因此天汇公司应按商品房买卖合同约定向葛权利交付涉案房屋。高遵霞对涉案房屋进行装修，张嵩华作为涉案房屋占有人，在天汇公司向葛权利交付涉案房屋时高遵霞、张嵩华应予以配合。高遵霞与双安公司、张嵩华之间的纠纷，本案不与涉及，当事人可另行主张其权利；鄠邑区政府不是合同主体，天汇公司辩称其接受鄠邑区政府委托，应由鄠邑区政府承担民事责任的理由，不能成立；葛权利自愿撤回要求高遵霞、张嵩华赔偿损失的诉讼请求，不违反有关规定，原审法院予以准许。综上，葛权利要求天汇公司向葛权利交付西安市鄠邑区XX小区XX号楼XX单元XX号房屋，高遵霞、张嵩华予以配合的诉讼请求，于法有据，应予支持；依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十五条及《中华人民共和国物权法》第九条之规定，原审法院遂判决：被告西安天汇置业有限公司于判决生效后30日内向原告葛权利交付位于西安市鄠邑区XX城XX幢XX单元XX号房屋，高遵霞、张嵩华予以配合。本案案件受理费3870元，由原告葛权利负担370元，被告西安天汇置业有限公司负担3500元。宣判后，高遵霞、张嵩华不服，向本院提起上诉称，1、涉案的水晶郦城小区系陕西广商双安房地产开发公司（以下简称：双安公司）开发建设，高遵霞于2009年11月6日与双安公司签订了《商品房买卖合同》购买了涉案房屋，并支付了购房款，双方的《商品房买卖合同》也在房管部门进行了备案登记，2011年12月双安公司向高遵霞交付了房屋，高遵霞缴纳了涉案房屋的大修基金及契税，对涉案房屋一致合法的占有使用至今，高遵霞对涉案房屋的权利足以排除合同以外的其他任何第三人。后高遵霞将涉案房屋出售给张嵩华，并向张嵩华交付，张嵩华合法占有涉案房屋并装修使用至今，张嵩华已经是涉案房屋合法的所有人。2、天汇公司既非涉案房屋的开发商，也非涉案房屋销售商，无权将涉案房屋对外销售，更无权对涉案房屋的产权进行处分。天汇公司称其公司是接受鄠邑区人民政府的委托出售涉案房屋，但鄠邑区人民政府对此予以否认，足以说明天汇公司并无权出售涉案房屋，且与葛权利签订合同出卖涉案房屋也非天汇公司的自主行为，天汇公司的行为系明显的无权处分行为。高遵霞早在2009年就已经通过网签合同以对外公示某某对涉案房屋的权利，天汇公司和葛权利对此应是明知的，且葛权利与天汇公司签订《商品房买卖合同》时，高遵霞实际占有使用涉案房屋，葛权利与天汇公司在实地查看涉案房屋时对高遵霞实际占有涉案房屋的情况也是明知的。葛权利与天汇公司在明知涉案房屋已出售的情况下，签订合同买卖涉案房屋的行为明显是恶意的行为。3、涉案房屋先是被广商双安公司出售给高遵霞并且办理的买卖合同的网签备案手续，在高遵霞合法占有的情况下，后又被天汇公司出售给葛权利，且还办理了房产证。根据天汇公司的陈述，如此离奇事情的发生，就是因为鄠邑区人民政府违法行使行政权力的结果，是典型的政府行政行为所引发的民事纠纷，鄠邑区政府的违法行为没有任何违法后果，反而是让合法的购房人在利益相争。4、涉案房屋涉及的“一房二卖”，高遵霞于开发商广商双安公司签订的买卖合同在先，并办理了网签备案，且涉案房屋也实际向高遵霞支付，而葛权利与天汇公司签订的合同在后，且并未交付。根据最高人民法院八民会议的规定，“一房二卖”情况下，两购房人均要求履行合同的情况下，应首先保护合同签订在先，网签备案在先，且房屋交付在先的高遵霞，而葛权利只能解除合同主张违约责任，故本案中应保护高遵霞对涉案房屋的权利，葛权利的诉讼请求应予驳回，一审法院对合同权利的保护顺序错误，系适用法律不当。张嵩华从高遵霞处购买涉案房屋并装修入住，对涉案房屋长期占有使用，其对涉案房屋的权利应受法律保护，葛权利的诉讼请求已经侵害了张嵩华的合法权益，故葛权利的诉讼请求应予驳回。综上请求：1、撤销一审判决，改判驳回葛权利的全部诉讼请求；2、案件受理费由葛权利、天汇公司、鄠邑区人民政府承担。天汇公司辩称，一审判决事实清楚、证据充分，依法应驳回高遵霞、张嵩华的上诉请求。1、广商公司与高遵霞、张嵩华之间的两个合同已被户县管理所2013年1月30日注销。2、根据物权法第9、19条规定，广汇公司与葛权利及王芬之间的合同已经生效；3、涉案房屋的权利已被铁路运输法院行政判决1653、1654号以及铁路中院1187、1189号判决书确认；3、天汇公司受户县政府的委托处理201套房屋，高遵霞、张嵩华的房屋包含在201套房屋中，户县法院、西安市中级人民法院、省高院均有法律文书确认天汇公司与户县人民政府之间的委托行为。基于以上事实和理由，天汇公司认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应驳回高遵霞、张嵩华的上诉请求。葛权利辩称，1、葛权利2014年购买房屋，2018年得的房屋证后一直无法实际入住，直至今天涉案房屋还被他人占有，请求二审法院依法查明案件事实，还葛权利一个公道。2、2018葛权利以物权排除妨碍纠纷为由向鄠邑法院提起诉讼，一审胜诉，法官支持高遵霞、张嵩华腾房，高遵霞、张嵩华不服上诉至中院，西安中院以高遵霞、张嵩华提起行政诉讼而发回重审，2019年重审案件因季春化一案，裁定驳回王芬、葛权利的起诉。2020年王芬、葛权利再次以房屋销售合同纠纷提起诉讼，高遵霞、张嵩华的行为明显是拖延交房，请求二审法院依法查明事实，驳回高遵霞、张嵩华的上诉。鄠邑人民政府辩称，一、一审认定清楚，采信证据客观充分。1、本案天汇公司与葛权利签订的合同系双方真实意思表示不违反法律规定，应属于涉案证据之一；2、葛权利按照与天汇公司的合同约定履行了支付购房款等合同义务，且依法取得了涉案房屋所有权证，应属涉案证据之二；3、高遵霞、张嵩华虽然占据涉案房屋，且以与双安公司签订了商品房买卖合同并支付了购房款等相关款项为由，主张房屋所有权，但未办理房屋所有权证，这是不争议的客观事实，故其缺乏房屋所有权的法定权利；4、本案高遵霞、张嵩华与双安公司以及葛权利与天汇公司之间的法律关系均与鄠邑人民政府无关，鄠邑区人民政府既不是开发商也不是销售方，且各方均为独立民事主体，具有独立民事权利的义务。5、天汇公司为葛权利办理了房屋所有权证，但这些并不是履行了全部义务，故应承担交付房屋的全部义务。6、依据物权法第9条规定，高遵霞、张嵩华没有取得房屋所有权证，虽占有了涉案房屋，但不具有法定权利，应依法配合房屋交付法定义务。综上，一审判决正确，请求二审法院依法维持原判。经审理查明，原审判决认定的事实属实。本院认为，天汇公司与葛权利签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。参照《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条“审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。”之规定，葛权利已经按照商品房买卖合同约定履行了支付购房款的义务，取得了涉案房屋的所有权证，故应优先保护房屋所有权人的权利。因此，天汇公司应当按照商品房买卖合同的约定向葛权利交付涉案房屋。高遵霞、张嵩华作为涉案房屋占有人，在天汇公司向葛权利交付涉案房屋时应予以配合。因此，高遵霞、张嵩华的上诉理由不成立，上诉请求不予支持。葛权利从天汇公司处购买涉案房屋，与天汇公司签订《商品房买卖合同》，天汇公司应按照合同约定履行义务。故一审判决天汇公司向葛权利交付房屋，并无不当。综上，原审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。高遵霞、张嵩华预交的3870元二审案件受理费，由高遵霞、张嵩华负担。本判决为终审判决。  审 判 长  董   凡审 判 员  肖 晓 通审 判 员  辛   娟 二〇二〇年十二月三十日 书 记 员  范 致 远  1