广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初12210号原告:广州嘉和上品医疗器械有限公司，住所地广州市番禺区化龙镇金阳一路163号（3号厂房）101、201、301、401，统一社会信用代码91440104MA59ACBW30。法定代表人：许帅，职务：总经理。委托诉讼代理人：张佩琪，广东广岭律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晓玲，广东广岭律师事务所实习人员。被告：广州市松毅音响设备有限公司，住所地广州市番禺区化龙镇金阳一路163号（1号厂房），统一社会信用代码9144011377837285X7。法定代表人：陈朝赞，职务：总经理。委托诉讼代理人：麦征，广东青晖律师事务所律师。原告广州嘉和上品医疗器械有限公司（以下简称嘉和上品公司）诉被告广州市松毅音响设备有限公司（以下简称松毅公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告嘉和上品公司的委托诉讼代理人张佩琪，被告松毅公司的委托诉讼代理人麦征到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告嘉和上品公司向本院提出诉讼请求，请求判令：1.解除原被告签订的《房屋租赁合同书》；2.被告向原告支付违约金人民币（币种下同）799600元；3.被告向原告赔偿律师费损失30000元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年9月21日，原告作为承租人、被告作为出租人签订了《房屋租赁合同书》，合同约定原告向被告租赁广州市番禺区化龙镇金阳一路163号（3号厂房）一至四层（以下简称涉案房屋），合同中明确约定被告须负责出资安装一台3吨钢结构电梯井电梯，电梯的安装与原告的装修同时进行。同时，合同还约定若被告在租赁期间违约，原告有权要求被告双倍返还押金，不足以弥补原告损失的，被告仍应承担赔偿责任。合同签订后，原告已于2015年10月对涉案房屋进行装修，按照合同约定，被告也应同时进行涉案房屋电梯的安装工作。然而，被告却一直以各种理由推诿，不愿按约定履行按照电梯的义务，被告该行为已经严重影响了原告对涉案房屋的使用，给原告造成了巨大的经济损失。原告为维护其合法权益，遂诉至法院，望判如所请。被告松毅公司答辩称：一、我方不同意原告提出的解除合同的诉请，如果原告想要解除合同可通过双方协商解决而非诉讼，我方将依据合同约定追究原告单方解除合同的违约责任。二、原告称我方违约没有事实依据，是原告为了退租而又不愿意承担责任的托词，理由如下：首先，合同的第十六条有约定由我方出资安装多一台电梯，与原告的装修同时进行，但是在履行过程中原告对加装电梯的约定进行了变更；其次，合同书约定的租赁期限是自2015年9月21日起算，并约定了免租期为2015年7月20日至2015年9月20日，也就是说原告接收涉案房屋的时间是2015年7月20日，按照实践惯例免租期就是装修时间；而涉案合同其实并非于2015年9月21日签订，应是2015年10月15日原告注册成立后才盖章签订的，原告理应在注册成立后才可以制造公章，加盖在本案合同上；所以几个月的时间里原告完全已经装修完毕，在合同上盖章的时候没有说因为我方无加装电梯而拒绝签订合同。三、2017年1月11日，双方签订了合同变更补充协议，此时原告也没有提出加装电梯的事宜，没有拒绝使用涉案房屋，所以原告是以自己的行为变更了合同约定，没有要求我方在装修期内一定要加装电梯。四、原告在2019年8月书面提出要求加装电梯，我方积极回应，一直与原告负责人保持良好沟通并且着手要求电梯安装公司进行规划和报价，但在与原告的沟通中原告单方面强调按照其要求的位置安装明显是强人所难，且双方租赁合同对于加装电梯的位置没有约定。五、原告主张的损失毫无依据，双方租赁合同合法有效，我方也不存在任何违约行为，其我方认为违约金过高，且原告一直在使用，并没有对其造成损失，故请求驳回原告全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明如下事实：涉案房屋位于广州市番禺区化龙镇金阳一路163号，权属人为被告松毅公司，产权证号为粤（2016）广州市不动产权第07226334号，规划用途为厂房，建筑面积为9472.64平方米，房屋总层数为4层，城市规划房屋用途：3号厂房。2015年9月21日，原告嘉和上品公司（乙方，承租人）与被告松毅公司（甲方，出租人）签订《房屋租赁合同书》一份，约定甲方将位于广州市番禺区化龙镇金阳一路163号（3号厂房）一层、二层、三层出租给乙方，租赁期限自2015年9月21日至2025年9月20日，免租期自2015年7月20日至2015年9月20日。每月租金为150000元，并按每三年10%递增。自本合同生效之日起乙方向甲方一次性支付相当于两个月的租金作为押金以及90000元作为水电保证金。甲方保证出租房屋的使用权不存在限制和瑕疵，如因甲方在出租房屋上存在限制和瑕疵，导致乙方不能合法、有效使用，乙方有权解除合同，甲方需按未完成租赁期租金的50%赔偿给乙方，并退还乙方押金和水电保证金。任何一方未履行本协议约定的任何一项条款均被视为违约。若甲方在租赁期间违约的，乙方有权要求甲方双倍返还押金，不足弥补乙方损失的，甲方仍应承担赔偿责任。如果双方在履行本合同中产生纠纷无法协商一致解决的，则违约方应承担守约方为维护自己权益支出的包括但不限于差旅费、诉讼费、取证费、律师费等费用。合同的备注条款为：甲方负责出资安装一台3吨钢结构电梯井电梯至3号楼，安装后3号楼共2台电梯，2台电梯需要维修时，因乙方使用不当导致电梯损坏维修时由乙方负责维修费用，若电梯正常损耗、老化等需要维修时由甲方负责维修费用（注：电梯安装与乙方的装修同时进行，电梯安装后强电部分由乙方负责）。同日，原被告双方就涉案房屋的第四层租赁事宜又签订《房屋租赁合同书》一份，主要协议内容与上述一到三层的《房屋租赁合同书》一致，四层每月租金为49900元，押金为两个月租金，水电保证金为10000元。原被告均确认涉案房屋虽分开签订了两份《房屋租赁合同书》，但涉案房屋四层楼房是作为一个整体租赁，租金也是一起缴纳的。2015年12月14日，原告嘉和上品公司、被告松毅公司与案外人嘉事堂药业股份有限公司签订《广州器械库房合同补充协议》一份，约定在嘉和上品公司未筹建完毕的情况下由嘉事堂药业股份有限公司作为乙方与甲方松毅公司签署合同，现嘉和上品公司已经筹建完成，原合同中乙方应变更为嘉和上品公司，相关权利义务也由嘉和上品公司承继。2017年1月11日，原被告签订《合同变更补充协议》一份，约定对涉案房屋一至三层签订的《房屋租赁合同书》进行以下变更或修正：1.《合同书》中第三部分第1条中的部分内容“40%仓储服务费发票，含空地方、建筑物公摊面积费、垃圾费、停车费，并按每三年10%递增”变更为“40%管理费发票、含空地方，建筑物公摊面积使用费、垃圾费、停车费，并按每三年10%递增”；2.《合同书》中第四部分第1条中的“以及人民币壹拾万元作为水电保证金”修正为“以及人民币玖万元作为水电保证金”。2019年12月17日，被告松毅公司出具《收据》两份，确认收到原告嘉和上品公司租金押金399800元以及水电押金100000元。原告嘉和上品公司称由于被告松毅公司一直未有按照合同约定加装电梯，故其于2019年8月6日向被告松毅公司发出《关于加装电梯的知会函》，要求松毅公司按照合同约定加装一台3吨电梯。2019年8月12日，被告松毅公司回函原告嘉和上品公司收到上述《知会函》。2019年12月2月，原告嘉和上品公司向被告松毅公司发出《关于安装电梯第二次知会函》，要求松毅公司在收到本函之日起两个月内完成电梯安装，否则嘉和上品公司将自行安装，安装电梯产生的费用及因迟延安装造成的损失将从房租里扣除。2020年1月8日，原告嘉和上品公司向被告松毅公司寄发《律师函》，函告松毅公司因其没有按照合同约定加装电梯已构成违约，要求松毅公司在收函两个月内完成电梯的安装工作并支付违约金799600元。2020年2月24日，被告松毅公司向原告嘉和上品公司发出《工作联系函》，复函嘉和上品公司称经双方协商一致，同意松毅公司最迟于2020年5月1日开始联系电梯设计单位着手落实报建施工等工作。2020年3月9日，被告松毅公司向原告嘉和上品公司发出《工作联系函》，函告嘉和上品公司加装电梯的位置有两个选择，但因各方原因可能未能在2020年7月底完工。2020年4月29日，原告嘉和上品公司向被告松毅公司发出《通知函》，函告松毅公司如无法在2020年6月1日前完成电梯安装，嘉和上品公司将通过诉讼追究松毅公司的违约责任。2020年5月14日，被告松毅公司向原告嘉和上品公司回复《联络函》，告知嘉和上品公司由于适合加装电梯位置已建成冷库，经与电梯设备方再次沟通建议，利用原有电梯井道更换一台全新3吨电梯以满足使用，已确认电梯厂家在重新设计方案（在2020年5月20日可以落实好方案），更换新电梯施工周期为15天左右。2020年5月18日，被告松毅公司复函原告嘉和上品公司表示不予接受松毅公司上述提出的更换一台全新3吨电梯的方案。2020年5月20日，被告松毅公司回复《联络函》称其强调的是涉案房屋是要多加装一台电梯，但由于新电梯位置刚好占用松毅公司冷库位置，而且要每层拆楼板及挖井坑，基建及安装工程量较大，计划与松毅公司的二期工程一起建设，现为了用最短时间及尽量不影响嘉和上品生产场所结构变动的前提下，现利用原有旧电梯位置进行报废原来的旧电梯，在原有的电梯井道位置更换一台全新的3吨电梯以满足嘉和上品公司的使用要求，之后还是会以2台电梯来运行。诉讼中，原告嘉和上品公司确认于2015年7月20日接收涉案房屋，但并未在免租期内进行装修，装修工程是于2015年10月28日开始，2015年12月26日结束。为此提供了《北京市建设工程施工合同》以及《地板打磨清洗服务合同》予以证实。原告嘉和上品公司称在其装修过程中被告松毅公司表示希望电梯的加装能与二期工程一期进行，但原告并不同意，后双方多次协商电梯安装事宜均未能达成一致，后由于公司负责人的变更搁置，故才于2019年8月正式发函被告要求其履行电梯安装的义务。被告松毅公司不予认可原告主张的装修时间，对原告提供的《北京市建设工程施工合同》以及《地板打磨清洗服务合同》不予确认，同时表示双方在合同履行初期有协商一致同意被告延后电梯安装的时间，且原告在使用涉案房屋五年多的时间内均未有要求被告安装电梯，已以实际行动对合同的约定进行了变更，同意延迟电梯的安装，被告在收到原告正式函件要求加装电梯后也一直积极与原告沟通，协商电梯安装的位置和时间事宜，并于2020年4月7日已委托电梯厂商进行报价，被告于2020年5月28日收到电梯厂商的《项目报价书》后也及时提供给原告，原告称并未收到该《项目报价书》。经本院释明，被告不同意解除涉案租赁合同，并同意继续加装电梯，原告在被告同意继续加装电梯的情况下仍坚持解除涉案租赁合同。另查明，原告嘉和上品公司成立于2015年10月15日，是嘉事堂药业股份有限公司独资的有限责任公司。再查明，原告嘉和上品公司为本案诉讼与广东广岭律师事务所签订《委托代理合同》，并支付了律师费30000元。本院认为，原被告之间签订的两份《房屋租赁合同书》是双方的真实意思表示，未违反相关法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵守履行。本案的争议焦点在于被告松毅公司未能安装电梯的行为是否构成违约，原告嘉和上品公司能否因此解除涉案租赁合同。关于被告松毅公司未能安装电梯的行为是否构成违约的问题。双方签订的《房屋租赁合同书》约定由被告出资安装一台3吨钢结构电梯井电梯至3号楼，电梯安装与被告的装修同时进行。诉讼中虽然原被告双方对于原告的装修时间存在争议，但现原告已租赁多年，已然完成了装修，被告仍未按照合同约定安装多一台电梯，已构成违约。被告虽然抗辩称双方在合同履行初期对安装电梯的时间进行了口头变更，且原告租赁多年以来也一直未催告原告加装电梯，是以实际行动变更了合同约定，被告在原告于2019年8月函告履行加装电梯义务后，被告一直积极与原告协商加装电梯事宜，现系因原告方面原因最终未有协商一致，故被告不构成违约。对于被告的抗辩意见，本院分析如下：第一，被告对于其抗辩在履行过程中原被告对加装电梯的约定进行了变更，同意迟延加装电梯的时间，但被告未有举证证明，应承担举证不能的后果；第二，双方于2017年1月11日签订了合同变更补充协议，此时虽然原告未提出加装电梯的事宜，但并非代表原告同意变更原合同关于加装电梯的约定；第三，被告虽然在收到原告函告后与原告协商加装电梯事宜，但是在其存在迟延加装电梯的违约行为之后，是违约后的补救措施，且现有证据也不足以证实原被告已就重新确定加装电梯的时间达成一致意见。所以，对于被告的抗辩意见，本院不予采纳，被告迟延加装电梯的行为已构成违约，应按照合同约定承担违约责任。《房屋租赁合同书》约定任何一方未履行本协议约定的任何一项条款均被视为违约，若被告在租赁期间违约的，原告有权要求被告双倍返还押金，如果双方在履行本合同中产生纠纷无法协商一致解决的，则违约方应承担守约方为维护自己权益支出的包括但不限于差旅费、诉讼费、取证费、律师费等费用。现原告主张被告应按照合同约定双倍返还押金作为违约金，被告抗辩称该违约金标准过高，但是纵观整个租赁合同，每月的租金总额近200000元，被告收取了原告相当于两个月的租金399800元作为押金，押金是作为履约的担保金，在合同期满原告无违约的情况下被告需要全额返还，且被告已经收取租金五年多，获取的收益已经超过千万元，原告按照合同约定要求被告双倍返还押金，该违约金标准没有过高；被告作为违约方主张违约金约定过高，应承担举证责任，现被告也未提交进一步的证据证明违约金过高的主张，故本院支持原告对于违约金的主张。因被告收取了原告399800元押金，被告应向原告返还双方押金即799600元。关于原告主张的律师费，合同约定违约方应承担守约方为维护自己权益支出的包括但不限于差旅费、诉讼费、取证费、律师费等费用，现原告为本案诉讼支付了律师费30000元，并提供了委托代理合同和律师费发票予以证实，本院予以支持。关于原告诉请解除涉案两份租赁合同的问题。结合本案查明的事实，本院分析如下：首先，双方签订的合同中对于协议解除合同的约定为“甲方保证出租房屋的使用权不存在限制和瑕疵，如因甲方在出租房屋上存在限制和瑕疵，导致乙方不能合法、有效使用，乙方有权解除合同，甲方需按未完成租赁期租金的50%赔偿给乙方，并退还乙方押金和水电保证金。”，双方并未就未加装电梯的事宜约定合同解除的条件，原告主张解除涉案租赁合同应适应法定解除条件；其次，虽然被告迟延加装电梯的行为构成违约，本院上述已经就被告的违约行为进行了认定，但是被告的迟延履行行为并不构成根本违约，致使涉案租赁合同目的不能实现，涉案租赁合同目的是原告通过租赁涉案物业获得涉案物业的使用权，涉案物业现已可以交付给原告使用五年多，原告在使用过程中也未向被告提出合同目的不能实现的异议，被告的该违约行为但对合同目的的实现影响不大；再次，被告虽然迟延履行加装电梯的义务，但被告同意继续履行该义务，并进行了必要的筹备工作。综上，为维持交易稳定，被告虽存在瑕疵违约行为，但尚不构成根本违约，不具备解除条件。原告诉请解除涉案租赁合同关系无事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告广州市松毅音响设备有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州嘉和上品医疗器械有限公司支付违约金799600元；二、被告广州市松毅音响设备有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州嘉和上品医疗器械有限公司支付律师费30000元；三、驳回原告广州嘉和上品医疗器械有限公司的其余诉讼请求。如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12880元，由原告广州嘉和上品医疗器械有限公司负担8520元，由被告广州市松毅音响设备有限公司负担4360元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按诉讼费用缴纳办法向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自行撤回上诉处理。审判员  麦绮云二〇二〇年十二月十六日书记员  李紫鑫