宁夏回族自治区平罗县人民法院民事判决书（2020）宁0221民初4143号原告：宁夏平罗农村商业银行股份有限公司，纬二路以南金融大厦。法定代表人：苏某，系该公司董事长。委托诉讼代理人：司某。特别授权代理。被告：张某1，现羁押于石嘴山市看守所。被告：金某，住银川市。被告：张某2，现羁押于石嘴山市看守所。被告：孟某。被告：宁夏汇融房地产开发有限公司。法定代表人：任某。委托诉讼代理人：许某、马某，宁夏兴业律师事务所律师。特别授权代理。原告宁夏平罗农村商业银行股份有限公司（以下简称“平罗农商行”）与被告张某1、金某、张某2、孟某、宁夏汇融房地产开发有限公司（以下简称“汇融公司”）金融借款合同纠纷一案。本院于2020年11月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告平罗农商行的委托诉讼代理人司某，被告张某1、金某、张某2，汇融公司的委托诉讼代理人许某、马某到庭参加诉讼。被告孟某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告平罗农商行向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：营业部CC（2015）房屋按揭字第112702号）提前到期，解除借款合同，并提前收回已发放全部借款；2.被告张某1、金某向原告偿还借款本金1034166.51元、利息59326.28元（暂计算至2020年10月14日），本息合计1093492.79元，2020年10月14日之后的利息、复利、罚息按照借款合同约定要求被告承担借款本息还清之日前的全部利息；3.判令原告对被告宁夏汇融房地产开发有限公司在原告处开立的按揭贷款保证金账户（账户户名:宁夏汇融房地产开发有限公司平罗分公司，账户账号：×××）内该笔借款对应的保证金170000元优先受偿；4.判令被告张某2、孟某、宁夏汇融房地产开发有限公司对上述借款本息承担连带清偿责任；5.判令原告对被告张某1、金某提供的抵押物以折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿；6.本案诉讼费及原告实现债权的费用由被告承担。事实和理由：2015年12月11日，原告与被告签订一份《个人购房担保借款合同》(合同编号:营业部CC（2015）房屋按揭字第112702号);约定被告张某1向原告借款人民币170万元整，被告金某为共同借款人，借款期限为2015年12月11日起至2025年12月10日止;借款用途为个人商业用房按揭。《个人购房担保借款合同》第1.4.1条约定“借款利率为月利率4.9‰。对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。借款人未按期支付利息的，贷款人从未按期支付之日起按日计收复利，借款到期之日前未按期支付利息的，按合同约定的借款利率按日计收复利;借款到期之日后，按合同约定的逾期罚息利率按日计收复利。”合同第12.2条约定“借款人未足额偿还借款本息超过90天的，属借款人违约，贷款人有权提前收回已发放借款，有权提前行使担保权。”合同第十七条约定“本合同履行中发生争议，合同双方应协商解决。协商不成的，由贷款人所在地人民法院管辖。”汇融公司、张某2、孟某为张某1、金某借款提供连带责任保证担保。并在《个人购房担保借款合同》保证人处签字捺印。同时被告张某1、金某以其购买的位于宁夏石嘴山市××县交汇处汇融·新天地S-2幢X3-03号营业房(面积645.09平方米，商品房买卖合同编号:YS0014949，备案编号:201511130011，土地证号:平国用（2014）第60415号)，在平罗县不动产登记中心办理预购商品房抵押权预告登记，【预告登记证明（编号:平房预平罗县字第0003445号）】。合同签订后，原告如约向被告发放借款170万元。从2019年12月21日起被告未按合同约定按期归还借款本息，原告多次要求被告还款，被告推脱未还。截止起诉日，被告尚欠原告借款本金1034166.51元，利息59326.28元。原告为维护合法权益，起诉至法院。被告张某1辩称：原告所说的170万元贷款实际我只收到153万元，17万元是由汇融公司直接扣掉，17万元应该是追诉汇融。同意原告的第五项诉讼请求。拍卖剩余款项应由金某所得。被告金某辩称：同张某1意见。被告张某2辩称：同张某1意见。请求法院驳回原告对金某、孟某的诉讼请求。17万元是汇融公司扣掉了，但是我们一直在承担17万元的利息。被告汇融公司辩称：请求法院驳回原告对被告汇融公司的诉讼请求。被告孟某未到庭参加诉讼，也未提交书面的答辩意见及证据。原告平罗农商行向本院提交了以下证据：证据一：个人购房担保借款合同一份、借款借据一张、贷款放款记账凭证一份、本金利息清单一份、预告登记证明一份、商品房买卖合同副本一份、借款人保证人身份资料一份、催收资料一份，证明原、被告合同约定的内容合法，原、被告之间借款、抵押担保、保证担保合同关系成立。原告已向被告实际发放了贷款，履行了合同义务。利息清单证明被告贷款截止2020年10月14日欠本金1034166.51元，利息59326.28元的事实。证明被告张某1、金某同意以其购买的位于宁夏石嘴山市××县交汇处汇融·新天地S-2幢X3-03号营业房（商品房买卖合同编号：YS0014949，备案编号：201511130011，土地证号：平国用（2014）第60415号）的全部权益设定抵押，为被告张某1、金某借款本金170万元及利息等提供抵押担保。且借款人的户籍所在地、身份的合法性，贷款逾期后原告向借款人及担保人进行了催收。被告张某1的质证意见：对以上证据无异议。被告金某的质证意见：对以上证据无异议。被告张某2的质证意见：对以上证据无异议，对本息的计算有异议，本息算多了。被告汇融公司的质证意见：对购房借款合同的真实性、合法性、关联性无异议，对汇融平罗分公司以保证人签字导致汇融公司承担保证责任这一证明目的不认可，根据公司法第16条、全国民商事会议纪要第17、18条、担保法司法解释等相关法律规定，分公司提供担保需要总公司的书面授权，公司的内部会议纪要决议的文件，在无上述文件的前提下，分公司的对外担保是无效的。关于罚息合同内约定是随着借期内正常的借款利率变化而相应的上浮50%，而非固定利率，并且该罚息作为违约金的形式显然过高，请法庭予以调整。关于复利，合同并不明确，同时也违反相关法律规定，原告的该诉讼请求应予以驳回。对借款借据的真实性、合法性、关联性没有异议。对利息清单的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，单方制作，利率的标准与合同约定不一致，复利的计取没有合法依据，罚息的标准过高。对买卖合同的真实性、合法性、关联性没有异议，对平罗县房屋产权出具的预告登记证明的真实性、合法性、关联性没有异议，但对证明目的有异议，该登记仅产生预告登记的法律效力，不产生相应的物权效力，原告不能据此确认抵押效力。对汇融公司平罗分公司的身份证明的真实性、合法性、关联性没有异议，该证据恰恰能说明是分公司单方提供的保证担保。对催收资料的真实性、合法性、关联性和证明目的均不予认可，没有被告汇融公司的任何签名和盖章。根据担保借款合同第三条约定，原告可以将出借的购房款支付进原告主张的保证金账户中，说明该账户的保证金与一般存款相互混同，该保证金账户未形成特定化。根据担保法解释85条之规定，债权人不可以享有优先受偿权。证据二：授权委托书一份、股东会议决议一份、按揭项目合作协议一份，证明：被告汇融公司授权汇融公司平罗分公司办理按揭贷款合作相关手续，授权平罗分公司代表汇融公司对符合购房者提供阶段性不可撤销连带担保责任的授权。证明原告有权从汇融平罗分公司保证金账户划收相关款项。被告张某1的质证意见：没异议。被告金某的质证意见：没异议。被告张某2的质证意见：没异议。被告汇融公司的质证意见：对真实性、合法性、关联性有待核实。本院对证据的审核与认定：原告提交的证据一、证据二具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：2015年12月11日，原告与被告张某1、金某、张某2、孟某及汇融公司平罗分公司签订一份《个人购房担保借款合同》【合同编号:营业部CC（2015）房屋按揭字第112701号】。合同约定，被告张某1、金某作为共同借款人向原告借款170万元，用于购买（预售）平罗县鼓楼北街与团结东路交汇口汇融·新天地S-2幢X3-03号营业房。借款期限为2015年12月11日起至2025年12月10日止。借款执行利率为月利率4.9‰，借款采用等额本金递减还款方式还款，还款周期一个月。自借款发放后，每月的20日为还款日。对借款人未按合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。对应付未付利息，贷款人依据规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息(含违约使用罚息)和借款逾期后产生的应付未付利息(含逾期罚息和违约使用罚息)。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利;逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算。合同有效期内，发生下列情形之一的，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施：(1)借款人未按本合同约定用途使用借款;(2)借款人未足额偿还借款本息超过90天;……(6)借款人、保证人、抵押人违反本合同其他约定或发生其他影响贷款人债权实现的情形。被告张某2、孟某为本案借款提供连带责任保证担保。保证期间为借款到期日起二年。借款人与贷款人达成期限变更协议的，保证人继续承担保证责任，保证期间自期限变更协议约定的债务履行期限届满之日起两年。若发生法律、法规规定或本合同约定的事项，导致本合同项下债务被贷款人宣提前到期的，保证期间自贷款人确定的债务提前到期之日起二年。保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、迟延履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼(仲裁)费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。被告汇融公司授权汇融公司平罗分公司办理平罗汇融新天地项目销售商品房按揭贷款事宜；签订商业房按揭贷款阶段性连带责任保证合同、提供阶段性不可撤销连带保证责任担保。汇融公司平罗分公司为本案借款提供阶段性保证担保，自合同签订之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止。同时被告张某1、金某以其购买的的位××县交汇口汇融·新天地S-2幢X3-03号营业房为平罗农商行办理了抵押权预告登记，预告登记号：平房预平罗县字第0003445号。合同签订后，原告平罗农商行按约向被告张某1、金某发放借款170万元。2019年12月21日起，借款开始未按约还款。截止2020年10月14日被告张某1、金某借款本金余额为1034166.51元，欠付利息59326.28元，合计1093492.79元。原告为追偿贷款本息，提起本案诉讼。另查明，汇融公司授权汇融公司平罗分公司（乙方），与平罗农商行（甲方）于2015年6月16日签订《银企按揭楼盘合作协议》，由平罗农商行向合作项目的购房个人提供贷款。其中，协议第十四条约定，乙方应按甲方依据本协议而发放的按揭贷款金额的10%交纳保证金作为质押，存入保证金专户，在乙方承担连带责任保证期间，购房人未按借款合同约定按期还本付息的，乙方代为偿还，甲方有权直接从上述保证金账户中划收相关款项。被告张某1、金某购买的涉案房产系上述合作项目内的房产。本院认为，合法的借贷关系受法律保护。原告平罗农商行与被告张某1、金某、张某2、孟某及汇融公司平罗分公司签订的《个人购房担保借款合同》及汇融公司平罗分公司与平罗农商行签订《银企按揭楼盘合作协议》均合法有效。原告按照约定履行了向被告履行了发放贷款的义务，被告张某1、金某没有按照约定偿还贷款本息，已构成违约，符合约定的解除合同条件，原告要求解除《个人购房担保借款合同》并偿还借款本息（计至2020年10月14日）的诉讼请求，应予支持；原告要求支付2020年10月14日之后的利息、复利、罚息的诉讼请求，本院按月利率7‰支持至本判决生效之日。原告要求被告张某2、孟某对上述贷款本金、利息承担连带清偿责任诉讼请求合法，本院予以支持。汇融公司授权汇融平罗分公司签订的《银企按揭楼盘合作协议》约定将170万元贷款的10%即17万元存入保证金专户作为质押担保，对原告要求确认其对被告汇融公司在原告处开立的按揭贷款保证金账户（账户户名:宁夏汇融房地产开发有限公司平罗分公司，账户账号：×××）内借款对应的保证金17万元享有优先受偿权的诉讼请求，本院予以支持；被告张某2、孟某为借款提供连带责任保证担保，汇融公司授权汇融公司平罗分公司为借款提供阶段性连带责任保证担保，对原告要求被告张某2、孟某、汇融公司对本案借款本息承担连带清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。被告张某1、金某以其购买的的位××县交汇口汇融·新天地S-2幢X3-03号营业房为平罗农商行办理了抵押权预告登记，但终未办理抵押登记，抵押权未能设立，对原告要求确认其对被告张某1、金某提供的抵押物以折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。被告孟某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证、质证、辩论、陈述等诉讼权利，应承担相应的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条第一款、第二十一条第一款、第三十一条、《中华人民共和国物权法》第二百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告宁夏平罗农村商业银行股份有限公司与被告张某1、金某、张某2、孟某及宁夏汇融房地产开发有限公司平罗分公司签订的《个人购房担保借款合同》【合同编号:营业部CC（2015）房屋按揭字第112702号】解除；二、被告张某1、金某于判决生效后十五日内返还原告宁夏平罗农村商业银行股份有限公司借款本金1034166.51元，支付利息59326.28元（暂计算至2020年10月14日），合计1093492.79元；2020年10月15日至本判决生效之日期间借款产生的利息按月利率7‰计算支付；三、原告宁夏平罗农村商业银行股份有限公司对被告宁夏汇融房地产开发有限公司授权宁夏汇融房地产开发有限公司平罗分公司在宁夏平罗农村商业银行股份有限公司开设的保证金账户（账号×××）内的17万元享有优先受偿权；四、被告张某2、孟某、宁夏汇融房地产开发有限公司对第二项中的债务承担连带清偿责任；保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿；五、驳回原告宁夏平罗农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7321元，由被告张某1、金某、张某2、孟某、宁夏汇融房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院，并在递交上诉状后七日内，凭本判决书向宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交，视为放弃上诉。本判决生效后（当事人提起上诉的，以二审法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决；逾期未履行的，应如实向本院报告财产状况。如逾期履行或报告，将纳入失信被执行人名单进行信用惩戒，并加倍支付迟延履行期间的债务利息；不得有高消费及非生活、工作或经营必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取限制高消费、罚款、拘留等强制措施；情节严重，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 杜 治二〇二〇年十二月二十八日法官助理 马玉林书记员 罗海燕附件一：本判决适用的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以随时催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。二、《中华人民共和国担保法》第十八条第一款当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。第二十一条第一款保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。三、《中华人民共和国物权法》第二百零八条为担保债务的履行，债务人或者第三人将其动产出质给债权人占有的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形，债权人有权就该动产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为出质人，债权人为质权人，交付的动产为质押财产。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。附件二：其他法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行金钱义务的，应当加倍支付迟延旅行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期限履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断。适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。