北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初25355号原告（反诉被告）：王明娟，女，1980年10月18日出生，汉族，住北京市房山区。原告（反诉被告）：李永，男，1957年1月10日出生，汉族，住北京市房山区。二原告委托诉讼代理人：王国雁，北京安太律师事务所律师。被告（反诉原告）：郑庆文，男，1965年7月8日出生，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：李国路，北京市房山区城关街道第二法律服务所法律工作者。第三人：景树琼，女，1963年1月11日出生，汉族，住四川省三台县。原告（反诉被告）王明娟、李永与被告（反诉原告）郑庆文、第三人景树琼租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王明娟，原告王明娟及原告王明娟、李永的委托诉讼代理人王国雁，被告郑庆文的委托诉讼代理人李国路，第三人景树琼到庭参加了诉讼。本案现已审理完结。原告（反诉被告）王明娟、李永的诉讼请求：1、确认二原告与被告2017年3月17日签订的《租赁协议》有效；2、确认被告与第三人2019年7月16日签订的《房屋租赁协议》无效；3、判令被告继续履行合同，并立即将涉案场院内的机械设备、树木清理干净交还原告使用；4、判令第三人连带承担涉案场院内的机械设备、树木清理干净交还原告使用；5、判令被告赔偿原告违约金3万元，赔偿原告其他经济损失10万元。事实和理由：二原告与被告于2017年3月17日签订的《租赁协议》，租期15年。2019年7月16日被告未与原告协商，擅自将涉案厂院租给第三人。被告的上述行为违反了合同约定，给原告造成了经济损失。现被告占用涉案厂院导致原告无法正常使用。故诉至法院。被告（反诉原告）郑庆文辩称：被告于2017年3月17日与二原告签订了租赁协议，将被告原承租的琉璃河三街村场地加被告自建的厂房出租给二原告，进行经营。当时约定承租的场地和厂房仅仅可以由二原告进行经营使用，不能转租和用于他用。但是合同签订后，二原告违反了双方合同约定，将厂院进行了多次转租。二原告承租被告场地后，并没有投入任何建筑，进行改造。现在二原告不但不对自己承租期间的过错承担责任，反而将被告诉至法院，为了维护被告的合法权益，被告提起反诉，反诉请求：1、依法解除反诉人与二被反诉人于2017年3月17日签订的《租赁协议》；2、判令二被反诉人赔偿反诉人损失18万元。18万元的依据是原告转租获得的利益要求的。针对被告（反诉原告）郑庆文的反诉，原告（反诉被告）王明娟、李永辩称：二原告与被告于2017年3月17日签订租赁协议。该协议中，无任何明确约定二原告不能将租赁物转租的条款。反而在合同中第四项约定了被告出租房郑庆文不能将厂房出租第三方，否则产生的损失均由郑庆文承担。所以本案二原告将租赁物转租并没有违反合同约定。二原告在承租该租赁物后将租赁物整体进行了整修，建陶粒砖围墙50米，平整厂房地面、清理垃圾、填坑，将所有房屋安装门窗、刮大白、补铺地砖、接水电路、建水井房，将一个荒废了若干年的土地整修成可以租赁的状态大约花费二十万左右。二原告提交的证据可以明确看出，郑庆文知道二原告转租两年之内没有提出过异议，也没有向法院主张自己的权利。根据相关司法解释，在六个月内没有异议的视为同意转租，所以郑庆文提出解除合同，又将出租的租赁物转租给第三人已经严重构成违约。第三人景树琼述称：第一个合同是景树琼儿子蒙×跟霍×签订的，是在2017年7月10日。当时霍×的地是如何而来不清楚。地上物的情况也不清楚，因为当时景树琼不在该处，去是给儿子带孩子去了。第二个合同是景树琼儿媳妇周×跟何×签订的。何×是王明娟的丈夫。因为当时王明娟不让霍×经营了，所以又跟何×签的。第三次是跟郑庆文签订的。因为二原告去年说他们不收房租，让把租金给郑庆文。当时商量的时候，景树琼、王明娟、何×夫妇、郑庆文在场。这样就直接和郑庆文签订合同继续经营。2019年8月1日景树琼和郑庆文解除了合同，现在已经搬走了。2018年7月10日左右，在租赁场地协商转租事宜时，郑庆文并不在场。经本院审理，认定事实如下：2017年3月17日，王明娟、李永（乙方）与郑庆文（甲方）签订了《租赁协议》，约定郑庆文将其位于北京市房山区琉璃河镇三街村东南的厂院租赁给王明娟、李永使用，用途约定为独立经营，租期自2017年10月1日起至2032年9月30日止。租金自2017年10月1日起至2022年9月30日止，年租金30000元人民币，每隔五年租金递增10%。租金交付方式为预付租金，每年的10月1日之前交清下一年租金。合同中还约定，甲方不得再将厂房出租给第三方，否则由此引发的一切损失均由甲方承担。协议中对违约责任约定为：如果违约，违约方应向守约方赔偿一切损失并交纳违约金，违约金金额按一年租金计算。签订协议后，王明娟、李永对厂院进行了修缮。2017年7月7日，霍×与景树琼之子蒙×签订租赁协议，霍×将该厂院租给蒙×使用，租期2017年7月10日至2018年7月10日。租金为15万元。王明娟的前夫何×与景树琼儿媳周×2018年7月16日签订的房屋租赁协议，租期为2018年7月16日至2019年7月16日，租金9万元。另查明，郑庆文曾向第三人景树琼发信息，内容为：景姐你好，王明娟两口找你闹事一事，现在我回复你。因为我和王明娟两口是朋友关系我才把三街厂房特别低的价格租给他，合同上并且注明不准转租。她连续两年高价转租我已经做到仁至义尽，作为朋友我已经做到让一让二，但是我不能让再三，2019年起，我跟他的合同已经解除，房子已经收回，今年只是你和我的租赁关系跟他没任何关系等内容。2019年7月16日，郑庆文与景树琼签订了《房屋租赁协议》，郑庆文将该厂院租给景树琼使用，租期自2019年7月16日至2029年7月16日。不久，双方即解除该合同。另本院审理中，王明娟、李永撤回了起诉书中的第二、四项诉讼请求。第三项诉讼请求中不再要求腾退机械设备、清理树木，只是要求返还场地。上述事实有双方当事人陈述，原告提交的租赁协议、收条、微信支付交易明细、微信聊天记录、照片，被告提交的房屋租赁协议、解除协议等证据在案作证，经过庭审质证，可以作为认定事实的依据。本院认为，王明娟、李永与郑庆文签订的《租赁协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定履行各自义务。本案中，双方的争议焦点在于谁应承担违约责任。郑庆文认为双方协议中已经写明该租赁厂院为王明娟、李永独立经营。合同未约定不得转租。通过王明娟、李永提供的聊天记录等证据可以认定，郑庆文早已知晓王明娟、李永转租的事实，说明其已默认王明娟、李永的转租行为，且长时间内并未提出不同意转租的意见，故本院认为，王明娟、李永并未存在违约行为。郑庆文于2019年7月，与景树琼签订租赁合同，将已经租赁给王明娟、李永的厂院租给景树琼。以其行为表明不再履行与王明娟、李永的合同义务。故郑庆文应当承担违约责任。故王明娟、李永要求郑庆文承担违约责任的诉讼请求本院应予支持，对于承担违约金数额，双方在合同中已经约定违约金，本院应当依照双方约定，确定违约金数额。景树琼所称第三次是跟郑庆文签订的合同。是因为王明娟、李永说他们不收房租，让把租金给郑庆文。商量时景树琼、王明娟、何×夫妇、郑庆文在场。这样就直接和郑庆文签订合同继续经营。但无证据证实，本院无法采信。因王明娟、李永签订的合同并未到期，且无解除的法定理由，故应继续履行。租赁标的应当返还给王明娟、李永使用。郑庆文的反诉请求，于法无据，本院不予支持。王明娟、李永所诉经济损失，无充分证据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）王明娟、李永与被告（反诉原告）郑庆文于2017年3月17日签订的《租赁协议》有效。二、原告（反诉被告）王明娟、李永与被告（反诉原告）郑庆文继续履行2017年3月17日签订的《租赁协议》合同。三、被告（反诉原告）郑庆文将位于北京市房山区琉璃河镇三街村东南的厂院及地上物交付给原告（反诉被告）王明娟、李永使用。四、被告（反诉原告）郑庆文于本判决书生效后七日内支付给原告（反诉被告）王明娟、李永违约金3万元。五、驳回原告（反诉被告）王明娟、李永的其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）郑庆文的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1450元，由原告负担1175元（已交纳）。由被告郑庆文负担275元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉费1950元，由被告（反诉原告）郑庆文负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 连春祥二〇二〇年十二月十八日法官助理 臧小龙书 记 员 王 祎