浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终5383号上诉人（原审被告）：浙江瑞兴物业管理有限公司温州瓯海分公司。住所地：温州市瓯海区梧田街道龙霞住宅区20号地块C组团2幢506室。统一社会信用代码：91330304MA285ARX4Q。负责人：戴元雷。委托诉讼代理人：曾球，浙江六和（温州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈菁菁，浙江六和（温州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：瓯海区新桥街道高翔社区旭翔嘉园第一届业主委员会。住所地：温州市瓯海区新桥街道高翔社区牛山西路362号。负责人：史小燕。委托诉讼代理人：苗建跃，浙江泽商律师事务所律师。原审被告：浙江瑞兴物业管理有限公司。住所地：瑞安市安阳街道新世纪大厦B幢1单元201室。统一社会信用代码：91330381145622564W。法定代表人：黄建镇。上诉人浙江瑞兴物业管理有限公司温州瓯海分公司（以下简称瑞兴分公司）因与被上诉人瓯海区新桥街道高翔社区旭翔嘉园第一届业主委员会（以下简称旭翔嘉园业委会）及原审被告浙江瑞兴物业管理有限公司（以下简称瑞兴公司）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省温州市瓯海区人民法院（2020）浙0304民初2102号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月21日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，事实已经核查清楚，合议庭决定不开庭审理。经评议，本案现已审理终结。瑞兴分公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回旭翔嘉园业委会一审的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由旭翔嘉园业委会承担。事实和理由：原判部分事实认定及法律适用有误。一、关于二次供水押金63600元是否应返还的问题。1.涉案二次供水押金是旭翔嘉园6层以上业主分别向瑞兴分公司缴纳，不具有公共资金的性质。2.2019年11月9日《旭翔嘉园双方物业账目结算（附明细）》，是旭翔嘉园新旧物业服务企业移交资产的约定，旭翔嘉园业委会以见证人的身份签字，表明就二次供水押金63600元的移交，各方当事人已形成一致意见。3.如判决二次供水押金返还旭翔嘉园业委会，势必造成业委会逐个返还各业主，各业主又需将押金再交给新的物业公司，程序繁琐且易出纠纷，直接由新旧物业公司进行移交更有利于纠纷的处理。因此，旭翔嘉园业委会无权主张二次供水押金返还。二、关于共有部分收益是否返还的问题。1.共有部分收益应抵扣旭翔嘉园业委会成立前旭翔嘉园公共部位大修费用及经营成本（含税费）。旭翔嘉园业委会成立之前，无主体启动申领物业维修专项资金，应业主要求，瑞兴分公司承担了物业维修责任，资金主要来源于共有部分收益。对此代收代付行为，原判不予认定显失公平。旭翔嘉园公共部位损坏，未动用维修专项资金就获得了维修，业主因此受益。一审酌定公共收益的20%给瑞兴分公司，与公司实际支出相距甚大，有失公允。另外，电梯广告费收入也应扣除经营成本（含税费）。2.瑞兴分公司承接物业服务后，对小区投入巨大，所购买的设备、设施，现如今仍由小区使用。此外，对小区物业用房及员工宿舍、公共厕所进行装修，花费巨大，也形成添附财产，旭翔嘉园业委会作为受益方应折价补偿。3.瑞兴分公司一审提供的证据3第14、15页证明旭翔嘉园业委会负责人于2019年分两次向瑞兴分公司出具领款凭证共计38333元，旭翔嘉园业委会在一审中同意抵扣，但一审法院将该事实予以遗漏，应予纠正。瑞兴分公司二审当庭补充上诉理由：根据法律规定，未经业主的授权，旭翔嘉园业委会没有主张供水押金的诉权。旭翔嘉园业委会辩称，一、关于二次供水押金的问题。1.二次供水押金63600元系旭翔嘉园小区公共资金，虽然只是高层建筑5层以上业主缴纳，但不能以此否认其系小区公共资金的性质。旭翔嘉园业委会已经业主大会授权向物业公司追讨该费用。2.2019年11月9日《旭翔嘉园双方物业账目结算款（附明细）》，旭翔嘉园业委会是同意将属于业委会和广大业主的款项转交给新物业公司，但不能由此否认业委会和广大业主对该二次供水押金享有的权利。更何况，瑞兴分公司未按约定移交款项，旭翔嘉园业委会才不得不起诉。而且东瓯物业也已经退出旭翔嘉园的物业管理，该款项只能交由旭翔嘉园业委会。3.一审期间，旭翔嘉园业委会负责人确实提到有关领款事项，但从未同意该款项从二次供水押金中扣除，且瑞兴分公司仍拖欠旭翔嘉园业委会其他资金，该笔款项本身系瑞兴分公司委托业委会负责人给保安租房居住的费用，至于物业公司提前撤离物业管理，多余的租期如何处理，系不同法律关系，与本案无关，可另行起诉。4.二次供水押金返还给旭翔嘉园业委会后，如何处理与瑞兴分公司无关。二、关于瑞兴分公司主张的维修费用。1.瑞兴分公司只是前期物业，其合同系与温州市瓯海新翔建设投资有限公司（以下简称新翔公司）签订，按照前期物业管理合同，若产生维修费，应向新翔公司主张。而小区若有建筑物等损坏，目前还处于建设施工单位的保修期，应由施工单位负责。2.小区业主要求物业公司进行维修系督促其履行自己的义务，维修后若产生费用应由物业公司自行向新翔公司主张，不能由广大业主承担。3.瑞兴分公司并无有效维修行为和维修费用的证据。三、2019年度电梯广告收入系公共部分的收入，依法属于广大业主所有，瑞兴分公司将此作为自己的收入，用以纳税，本身就不能成立，所产生的税费要作为成本由广大业主承担没有依据。况且，一审法院已将2019年度电梯广告收入20%交由物业公司。四、物业办公室的装修系物业公司的经营成本，装修费用要求旭翔嘉园业委会承担，于法无据。至于在地下车库内违法修建供人居住的场所，曾被消防部门查处责令拆除，该违法行为的后果应由瑞兴分公司承担。综上，请求依法驳回瑞兴分公司的上诉请求。瑞兴公司未到庭，亦未提供书面答辩意见。旭翔嘉园业委会向一审法院起诉请求：判令瑞兴公司、瑞兴分公司退还业委会物业账款315466.5元并赔偿利息损失（自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行完毕之日止）。一审法院认定事实：2016年3月28日，案外人新翔公司（系合同甲方）与瑞兴公司（系合同乙方）签订《旭翔嘉园前期物业管理合同》，约定：甲方选聘乙方对旭翔嘉园提供前期物业管理服务，合同期限自签订前期物业服务合同之日起至首届业主委员会成立后与物业服务企业签订新的物业服务合同生效之日止。业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给业主委员会。业主委员会尚未成立的，移交给甲方代管。2019年7月29日，旭翔嘉园业委会成立。2019年6月份，瑞兴分公司退出旭翔嘉园的物业管理。退出之前，瑞兴分公司收取小区电梯广告费收入共87500元、丰巢快递柜收入3500元，农夫矿泉水柜收入3500元、一鸣收入3200元，业主二次供水押金63600元，合计161300元。一审法院认为，旭翔嘉园业委会要求返还的二次供水押金，瑞兴公司与瑞兴分公司辩称该款系单个业主分别缴纳，系单个业主与公司之间的物业服务合同关系。该院认为，二次供水押金系物业公司事前向业主收取，用于为各业主缴纳个人或公摊部分水费的周转资金，虽然由业主个人缴纳，但该押金具有公共资金的性质。现涉案物业服务合同已终止，瑞兴公司与瑞兴分公司应当移交物业服务所必须的相关资料及由其代管的公共资金。故旭翔嘉园业委会要求返还业主二次供水押金63600元，予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。瑞兴分公司利用共有部分进行经营，现旭翔嘉园业委会要求将公共收益返还给全体业主，理由正当，予以支持。关于旭翔嘉园业委会诉请的返还公共收益的数额。旭翔嘉园业委会要求返还停车费收入，但其提供的证据不能证明双方关于停车费收入的具体约定，瑞兴公司与瑞兴分公司亦不予确认，对其要求返还停车费的收入，不予支持。旭翔嘉园业委会要求返还其提供的旭翔嘉园双方物业账目结算一证据中“瑞兴出”该部分除二次供水押金外的其他账目款项，但该账目中的其他款项系瑞兴公司、瑞兴分公司与新物业公司之间的结算往来，旭翔嘉园业委会要求返还，依据不足，不予支持。旭翔嘉园业委会要求返还共有部分的电梯广告费收入87500元、丰巢快递柜收入3500元，农夫矿泉水柜收入3500元、一鸣收入3200元，合计97700元，瑞兴公司、瑞兴分公司辩称应扣除在业委会成立之前相关维修费用及经营成本，但公司提供的维修支出未得到旭翔嘉园业委会或小区业主的确认，真实性无法核对，基于物业公司在经营物业时付出了一定的管理成本，根据案件的实际情况，确定物业公司管理成本比例为公共收益的20%，扣除后应返还的数额合计141760元。瑞兴公司与瑞兴分公司辩称的水费、物业费、投入资金等及旭翔嘉园业委会主张的店面租金押金1万元，与该案不属于同一法律关系，双方当事人可另行起诉主张。关于旭翔嘉园业委会主张的利息，因双方对履行合同存在争议，且双方也曾有协商，故对利息主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、瑞兴公司、瑞兴分公司于判决生效后十日内共同返还旭翔嘉园业委会公共收益141760元；二、驳回旭翔嘉园业委会的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6032元，减半收取3016元，由旭翔嘉园业委会负担1661元，瑞兴公司、瑞兴分公司负担1355元。本院二审期间，瑞兴分公司提交了一审庭审笔录，证明一审中旭翔嘉园业委会同意38333元在广告费中抵扣。旭翔嘉园业委会质证认为：旭翔嘉园负责人陈述租金15000元是给物业员工住的，未承诺在广告费中抵扣。瑞兴分公司的主张与本案不是一个法律关系，需另案核算。旭翔嘉园业委会提交了业主大会决议，证明旭翔嘉园业委会于2020年7月30日召开业主大会，就全体业主是否授权业委会起诉物业公司退还涉案二次供水押金进行表决，参与本次业主大会的业主212人，同意授权的业主180人，同意的业主已超过总户数二分之一。瑞兴分公司质证认为：该证据是否为业主本人签名不明，故对其真实性无法确定；该决议不合法，业主有权投票决定的事项为对专有部分以外的共有部分，水电周转金为业主专有部分，不是共有部分；如理解为单个业主的授权，则业主签名属实才为有效。经瑞兴分公司形式审查，未有效授权的金额为13500元，该金额应予扣减。瑞兴公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭，视为放弃对上述证据的质证权利。本院认为：对瑞兴分公司提交的证据，旭翔嘉园业委会仅陈述38333元要退给物业公司，并未承诺在广告费中予以抵扣，且退还与抵扣系两种不同的法律关系，故该证据不能证明瑞兴分公司的待证目的，本院不予采信。对旭翔嘉园业委会提供的证据，其召开业主大会符合民主议定程序，表决事项已经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，本院予以采信。本院经审核双方当事人一、二审提供的证据后，依法对原判认定的事实予以确认。另查明，2020年7月30日，旭翔嘉园业委会就涉案二次供水押金问题召开业主大会，全体业主就是否授权业委会追讨涉案水电周转金进行表决，经表决同意授权旭翔嘉园业委会通过诉讼等途径向瑞兴公司、瑞兴分公司追讨二次供水押金。本院认为，关于涉案二次供水押金的返还问题，该费用系旭翔嘉园业主先行向物业公司缴纳的用于公摊部分水费和二次供水费用周转的费用，原判认定其具有公共资金的性质，并无不当。基于二次供水押金的公共属性，对其请求权可由业主共同决定行使。现旭翔嘉园业主已授权业委会通过诉讼等途径向物业公司追讨二次供水押金，故旭翔嘉园业委会主体适格，可作为本案当事人。《旭翔嘉园双方物业账目结算（附明细）》反映了瑞兴分公司向东瓯公司移交二次供水押金的约定，故瑞兴分公司继续占有该费用，缺乏依据。瑞兴分公司至今尚未履行移交义务，旭翔嘉园业委会称东瓯公司现已退出旭翔嘉园的物业管理，瑞兴分公司对此亦未予以否认，故旭翔嘉园业委会有权要求瑞兴分公司返还，至于返还程序是否繁琐不应成为旭翔嘉园拒绝返还的理由。综上，瑞兴分公司主张其无需返还供水押金63600元，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。关于共有部分收益的返还问题。瑞兴分公司未提供确切的证据证明其维修事实及费用，故其主张返还共有部分收益之前应扣除维修费用，缺乏事实依据，本院不予支持。至于经营成本，原判已酌情确定共有费用收益的20%作为瑞兴分公司的管理成本，瑞兴分公司上诉主张该比例过低、与其实际支出不符，依据不足，本院不予采纳。瑞兴分公司主张其在管理过程中为旭翔嘉园提供了添附财产，依据不足，即便该主张成立，也与本案系不同的法律关系，相关权益应由其另行主张。关于瑞兴分公司主张旭翔嘉园业委会同意在广告费中抵扣38333元，本院在证据论证部分已详述，瑞兴分公司的主张缺乏依据，本院不予支持。综上，瑞兴公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3135元，由浙江瑞兴物业管理有限公司温州瓯海分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 白海玲审 判 员 郑明岳审 判 员 郑文平二〇二〇年十二月十八日法官助理 钟志亮书 记 员 董丽雅附文：一、不履行裁判惩戒后果警示1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。二、执行风险告知1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。12-13-