贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终8384号上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：王连发，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：黄海，贵州创驰律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：宋芳，贵州创驰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张馨月，女，2001年7月24日出生，土家族，住贵州省毕节七星关区。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称：碧阳置业公司）因与被上诉人张馨月商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初14070号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人碧阳置业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.《补充协议》第8.2条、8.3条约定的逻辑关系是：在办理入住手续时应向出卖人缴纳申请办理转移登记的相关费用，出卖人在买受人交齐办理产权过户手续所需所有资料和相关税费后360日提供产权过户相关手续。然而，无任何证据证明在交房时被上诉人已提交办证相关资料并出具委托书，且上诉人并不能以被上诉人未提交办证相关资料为由拒绝交房，一审法院认为根据《补充协议》第8.2条的约定应视为被上诉人已在交房时提交了办证资料无事实依据。同时，基于合同约定的代办关系，上诉人将具备办证条件的事实通知被上诉人后，被上诉人是否提交资料不属于上诉人可控制的环节。至于开具发票的问题，因需由被上诉人提供收据换取发票，并涉及面积补差等问题，如被上诉人未返回房款收据并进行面积差结算，上诉人是无法开具发票的，且合同并未对发票的开具进行明确约定，也无证据证明上诉人存在拒开发票的情形，故认定上诉人不开具发票与客观事实不符，据此认定交房时视为已提交资料不当。双方的合同签订于2016年9月30日毕节市实施二证合一新政之前，合同约定的是为被上诉人办理房屋所有权证，而非二证合一后的不动产权证，二者的办理程序和要求不同，毕节市2016年9月30日开始实施二证合一后，办理程序和要求发生了根本的变化。如再以原合同约定的义务对上诉人提出其不可能按原合同约定履行的要求，实属不公。因此，因二证合一后办证产生的变化导致不能按原合同约定履行义务上诉人不应承担责任。若二审法院认为上诉人需承担违约责任，被上诉人居住的25号楼，在具备办证条件后，上诉人于2018年1月15日就张贴办证通知，通知被上诉人提交办证资料，该通知是合法有效，上诉人已经尽到通知义务，一审法院将2018年3月16日登报通知时间作为计算逾期办证违约金的截止时间，而其他同类案件均认定2018年1月15日作为截止时间，同案不同判。2.涉案房屋已实际交付给被上诉人使用，上诉人是否为被上诉人及时办证，并未给被上诉人造成实际损失；上诉人拖延出具办证授权委托书致使上诉人不能代为办理产权证存在重大过错；因政策从房产证和土地使用证到两证合一的变化，该不可抗力客观上导致延迟办证。故办证违约金应以补偿性为主、惩罚性为辅，如果法院支持办证违约金，按照合同及补偿协议约定的日万分之一计算，结合被上诉人的主观过错和毕节市统筹地区办证难的事实，则会导致利益失衡，因此，请求对办证违约金计算下调至合同约定的10%。3.上诉人是根据《补充协议》的约定收取各项开户费，且该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，合同双方均应全面履行。《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》属于地方性法规，不是确认合同效力和依据的有效法规，上诉人依据合同收取各项开户费并不违反法律、行政法规的禁止性规定。商品房买卖合同及补充协议既为有效就应受诉讼时效的限制,被上诉人依据合同承担支付各项开户费的义务并不违法。同时，上诉人已经将该费用转交到相关部门并投入使用，被上诉人也实际享受到该费用带来的生活便利，且使用多年也未提出异议。就各项开户费或“三通费”司法实践问题，贵阳中院以及安顺、遵义等两级法院对三通费约定问题的裁判，通过充分的论证、分析、说理最终认定合同对三通费的约定合法有效，既然合法有效就应当受诉讼时效的限制，超过诉讼时效的不予支持。被上诉人张馨月未进行答辩称。张馨月向一审法院起诉请求：1.判决被告支付原告逾期办证违约金，以已付购房款321456为基数，按日万分之一的标准从2016年7月20日起计算至2019年1月3日止，暂计28705.45元；2.判决被告支付原告三通费3643元及占用期间的利息暂计510.86元（利息以3643元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2011年12月15日起计算至所有三通费本息偿还完毕之日止）；3诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告与案外人陈卫国达成涉案房屋转让协议后，于2017年8月14日与被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定将被告开发的位于毕节市，建筑面积116.61平方米，房屋总价款为321450元的住宅出卖给原告。被告向原告交付涉案商品房的时间为2014年7月30日前。办理入住手续前原告应向被告交纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费。被告承诺在原告交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向原告提供的，按原告已付购房款的日万分之一向原告支付违约金。原告应在被告出现违约情形之日起30日内通知被告对此情况的处理意见。原告不退房的，被告按逾期时间每日向原告支付万分之一的违约金。2011年12月15日，案外人陈卫国向被告交纳各项开户费及交易费4443元，其中交易费系按每平方3元根据房屋建筑面积收取，在合同履行过程中，该笔费用已退回水开户费800元。陈卫国于2015年7月25日实际收房时，被告出具的交房信息确认单上载明涉案房屋系一次性付款。被告于2015年7月22日取得涉案房屋《商品房备案证明书》，2018年3月16日，被告通过在《毕节日报》登载通知的方式通知原告提交相关资料办证。原、被告争议的要素为：1.原告主张逾期办证违约金是否部分超过诉讼时效；2.被告是否存在逾期办证的行为，若被告存在逾期办证违约行为，逾期的起止时间如何认定、违约金标准如何适用；3.被告应否退还原告“三通费”。一审法院认为：涉案商品房虽系原告与案外人进行的现房交易，但被告与原告就该房屋签订《商品房买卖合同》《补充协议》的行为，系被告对涉案房屋原买受人已实际变更所作的追认行为，合同及协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务，原附着在该商品房上的一切权利义务也应一并概括转移给原、被告享有及承担。关于逾期办证违约金的诉讼时效问题，《补充协议》约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的每日万分之一向买受人支付违约金”。据此，双方达成了买受人委托出卖人代为办理商品房权属转移登记的合意，并对办理期限及违约责任进行了约定。虽然双方未对原告履行提交办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费的时间进行约定，但《补充协议》同时约定“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元”。涉案房屋于2015年7月25日实际交付，被告应当于实际交房的360日内即2016年7月20日前办理商品房转移登记，被告未办理，自2016年7月21日起即构成违约。因逾期办理商品房权属证书违约责任属于单纯的债权性质的义务，相应违约金的请求权属于债权请求权，且该违约金的数额系随着违约行为的持续而不断增长，原告于2020年8月19日提起诉讼，2017年8月19日起的逾期办理商品房不动产权证书的违约金请求权未超过诉讼时效，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。关于逾期办证违约金起止时间应如何认定的问题，前述关于诉讼时效的分析已认定本案保护的违约金起始时间从2017年8月19日开始，不再赘述。被告具备转移登记的条件后，2018年3月16日，被告通过在《毕节日报》登载通知的方式通知原告提交相关资料办证。因原被告双方达成委托代办商品房权属转移登记的合意，故被告将办理转移登记相关资料交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，因办证部门何时能办理完毕不动产权证已不在被告的可控范围。故违约金应计算至2018年3月16日止。对于违约金计算的标准问题。原、被告双方签订的《补充协议》约定，被告逾期办理房屋转移登记的，按原告已付购房款的每日万分之一支付违约金，该约定符合法律规定，予以支持。违约金计算为:6718.31元（321450元×0.0001×209日）。关于被告应否返还原告燃气、电、有线电视开户费的问题，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中,故被告另行收取原告有线电视开户费、燃气开户费、电开户费无事实及法律依据，应予退还，退还金额为3285元。原告关于该项费用的利息诉请，因无合同约定，不予支持。因上述费用的代收无法律依据，原告可以基于代收理由不成立随时要求予以返还，故对被告提出的诉讼时效抗辩，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告张馨月逾期办理涉案商品房不动产权证书的违约金6718.31元；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起十日内返还原告张馨月各项开户费3285元；三、驳回原告张馨月的其他诉讼请求。案件受理费311元，由原告张馨月负担220元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担91元。本案审理过程中，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：1.上诉人是否违约及其违约责任如何认定？2.案涉违约金应否调减？3.被上诉人主张的“开户费”应否返还？关于焦点1.商品房买卖中，办理商品房转移登记需出卖人取得所有权初始登记为前提，在出卖人取得所有权初始登记，具备办理转移登记条件之前，买受人是否向出卖人出具委托书等办证资料，所涉房屋均不能办理商品房转移登记。本案中，双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第8.3条虽约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”，但双方对上诉人应于何时取得案涉房屋所有权初始登记未进行明确约定，被上诉人对上诉人何时取得初始登记，案涉房屋何时具备办理转移登记的条件，其该于何时提交办证所需资料均不知晓，均有赖于上诉人先行告知。故如忽略案涉房屋是否取得初始登记，是否具备办理转移登记的条件，上诉人何时告知被上诉人提交办证所需资料，何时向被上诉人出具购房发票（在取得购房发票前，被上诉人并不能提交房屋契税完税证明等办证所需资料。且向买受人出具购房发票系出卖人的合同义务，不以被上诉人提出请求为前提，上诉人应主动履行。）等事实，仅以被上诉人交齐办理产权过户手续所需资料至被上诉人取得产权证之日是否超过360日作为考量上诉人是否违约的唯一因素不符合合同约定的目的，也有违公平原则。故在无证据证明被上诉人存在因自身原因怠于提交办证所需资料导致办证延迟的情况下，一审法院根据《商品房买卖合同补充协议》第8.2条“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。”的约定并充分考量案涉房屋取得商品房备案证明的时间、上诉人通知被上诉人提交办证所需资料的时间以及上诉人向被上诉人出具购房发票的时间等因素，认定上诉人应自交房之日起的360日内履行办证义务，超过360日则应承担逾期办证违约责任并无不当。上诉人故意回避其自身应先履行的义务，仅以被上诉人实际提交完毕办证所需资料之日至上诉人办理产权转移登记之日未超过360日为由，主张其不存在违约事实，不应承担违约责任有违公平、诚信原则，不予采纳。亦无证据证明上诉人逾期办证系政策调整所致，上诉人以此主张其不应承担违约责任无事实依据，不予采纳。关于承担违约责任的截止日期，《补充协议》第8.3条约定上诉人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。此处约定的“产权过户相关手续”以被上诉人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费为前提，故该“产权过户相关手续”不属于为办理案涉房屋产权证书所需的应由上诉人提交的资料，应为案涉房屋产权证书本身。故根据双方约定，上诉人应承担违约责任至其向被上诉人交付案涉房屋产权证书之日。一审虽未认定上诉人2018年1月15日张贴的通知，但并未因此加重上诉人依合同约定需承担的违约责任，上诉人主张违约责任截止日期应为2018年1月15日的理由不成立，不予采纳。关于焦点2.《补充协议》约定违约金以买受人已付购房款为基数，按每日万分之一的标准计付，该违约金条款系双方自愿缔结，兼具补偿和惩罚属性，不存在利益明显失衡依法应予调整的情形，上诉人应遵循诚实信用原则履行。上诉人主张调减违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于焦点3.根据双方约定，各项开户费及交易费系被上诉人委托上诉人向相关部门代为缴纳的费用，上诉人所举证据不能证明其已完成受托事项。双方未约定委托期限，被上诉人在履行过程中主张退回委托代缴费用，系以实际行动表示终止委托关系，上诉人无须再从事委托事项，代收的相关费用则应予退还，未超过诉讼时效。上诉人主张不予退还的上诉理由不能成立，不予采纳。综上，上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费622元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 胡伟科审判员 郭少华二〇二〇年十二月十日书记员 高 进