北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初5577号原告（反诉被告）：李玥，女，1984年6月24日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：孟繁慧，北京宸硕律师事务所律师。被告（反诉原告）：凯发（北京）生态农业有限责任公司，住所地北京市昌平区。法定代表人：常洪洋，经理。委托诉讼代理人：常凤斌，男，1968年7月18日出生，汉族，凯发（北京）生态农业有限责任公司员工，住北京市昌平区。原告李玥与被告凯发（北京）生态农业有限责任公司（以下简称凯发公司）土地承包经营权纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。案件审理过程中，凯发公司提出反诉，本案将本诉与反诉合并审理。原告李玥及其委托诉讼代理人孟繁慧、被告凯发公司的法定代表人常洪洋及委托诉讼代理人常凤斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李玥向本院提出诉讼请求：1.被告返还原告承包款114000元；2.被告赔偿原告各项损失共计56613元；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2019年5月20日签订《土地租赁协议》，被告将位于昌平崔村镇大辛峰村南凯发市场东院北侧耕地20亩出租给原告用于营地活动，租赁期限为2019年5月26日至2024年6月10日，其中2019年5月26日至6月10日为土地清整期，期间不计算租赁费用，租金为每年12万元。协议签订后，原告按约定支付被告租金12万元，原告为达到经营目的，投入了大量的人力、物力、财力平整土地、购置相关设备，被告明知原告承租该土地是为了经营营地和开展营地活动，还向原告推荐了营地经营活动所需的帐篷，被告禁止原告在承租的土地上进行单独围栏且告知原告在土地敏感期进行统一管理、禁止随便出入。原告聘请专业人员考察承租土地后才发现涉案土地性质为耕地，不能用于经营，双方签订的协议违反了土地管理法的强制性规定，属于无效合同。原告多次要求被告退还租金，被告置之不理，故原告诉至法院。凯发公司答辩称，协议签订前，李玥实地考察涉案土地现状，在明知土地为耕地且感到满意时与我公司签订《土地租赁协议》，我公司一直将涉案土地用于种植，原有建筑物及放置的木屋均处于拆除腾退阶段，我公司不同意李玥将涉案土地用于建设使用，李玥也未明确告知我公司如何使用涉案土地，虽然协议约定涉案土地的用途为营地、活动，但双方对用途的理解不同，我公司认为李玥只是在涉案土地上进行种植，搭建少许帐篷，组织人员进行采摘体验或夏令营活动，这并不违反涉案土地的使用性质，因此双方签订的协议是合法有效的；我公司将涉案土地交付给李玥后，李玥一直在寻找投资方，涉案土地一直处于无人管理及闲置状态，造成原本可以使用的暖棚坍塌、地下阳光棚被雨水浸泡，李玥找不到投资方单方面提出解除合同，由于李玥不愿意承担违约责任且要求我公司先行垫付暖棚维修费，双方才一直未能协商解除协议。凯发公司提出反诉诉讼请求：1.解除2019年5月20日双方签订的《土地租赁协议》；2.被反诉人向反诉人支付违约金114000元；3.被反诉人向反诉人赔偿经济损失10万元；4.反诉费由被反诉人承担。事实与理由：2019年5月20日，双方签订《土地租赁协议》，协议对租赁期限、租金、双方权利义务等内容进行了约定。协议签订后，反诉人将土地清整完毕后交付给被反诉人使用，协议签订半年后，被反诉人因资金方中途撤资、资金链断裂，无法找到新的投资方而单方面向反诉人提出解除协议，由于双方未能达成一致意见，导致涉案场地至今无法对外出租，且由于被反诉人管理使用不当，造成反诉人原有的暖棚坍塌、地下阳光棚被雨水浸泡，反诉人如修复大棚需花费数万元；双方签订的协议合法有效，被反诉人单方要求解除协议构成违约，应赔偿给反诉人造成的损失。李玥针对凯发公司的反诉答辩称，双方签署的协议没有经过2/3以上村民代表同意，反诉人也没有提交其与村委会的合同，所以我方对反诉人的主体身份存在疑问；涉案土地的规划用途为农业用地，但反诉人有餐厅、大棚等设施，我方误认为可以经营使用，反诉人也多次向我提供帐篷生产厂家的信息，反诉人明知土地用途和我承租土地的用途但没有告知土地性质，我是在协议签订后才知道涉案土地只能种植农作物，反诉人故意隐瞒属于欺诈，因此，双方签订的协议应属无效，请求驳回反诉人的反诉请求。经审理查明：2008年1月19日，李化成（乙方）与昌平区崔村镇大辛峰村经济合作社（甲方）签订《土地承包合同》，约定：乙方承包甲方位于昌平区崔村镇大辛峰村西南土地150亩用于农业用途，承包期限30年，自2008年1月1日至2037年12月31日，承包费总额495万元，合同还约定了其他条款。2009年7月7日，李化成（甲方）与凯发公司签订《土地租赁协议》，约定：乙方承包甲方取得合法使用权的基本农田土地132.62亩用于农业用途，承包期限自2009年10月1日至2037年12月31日，承包金额为7728420元，协议还约定了其他条款。2019年5月20日，凯发公司（甲方）与李玥（乙方）签订《土地租赁协议》，约定：乙方租赁甲方位于昌平区崔村镇大辛峰村南凯发农场东院北侧20亩耕地（包含暖棚1个、地下阳光棚1个），租赁用途为营地、活动，土地租赁期为2019年5月26日至2024年6月10日，其中2019年5月26日至2019年6月10日为土地清整期，清整期内甲方无偿提供土地，不计算相关租赁费用，有效租赁期共计5年；租赁期满后，甲方有权收回土地，乙方应按照原状返还土地及其地上附属物品、设备设施，乙方租赁期间所购置的物品、设备设施，归乙方所有；租金每年12万元，一年一付，乙方须在本合同签订之日起3日内支付甲方首年租赁预付款2万元，2019年5月26日支付首年租赁剩余款项10万元，乙方应于租赁期内每年6月10日前支付甲方当年租赁款12万元，甲方须在本合同签订之日起3日内交付土地给乙方；基本设施（通水、通电、有化粪池）由甲方承担，电费由乙方承担；租赁期内，甲方需提前收回土地的，或乙方需提前退租的，应提前3个月通知对方，并按年租金12万元向对方支付违约金，甲方还应根据乙方实际租赁天数计算租金并将剩余（如有）返还；协议还约定了其他条款。该协议附件《交接清单》注明该土地的设备、设施清单包括：暖棚1个、地下阳光棚1个、东西两侧围墙、水井1个、厕所化粪池1个、井房1个、线路中控台1个、水管、通电线路若干，小鱼池1个、葡萄架1个。《土地租赁协议》签订当日，李玥支付凯发公司2万元，2019年5月27日支付10万元。后由于公共设施占用部分涉案土地，开发公司退还李玥6000元。协议签订时，涉案土地由于存在违法建设问题仍处在拆除清理阶段。在李玥与凯发公司法定代表人常洪洋的聊天记录中，2019年5月19日，李玥表示“就您租赁协议中的第三条第2项提到的，租期满约后，土地上所有的附属物品，是否包括我们将会自己购置的帐篷、泳池或器械一类？还是指您现有的物品”，常洪洋表示“我修改一下协议”；2019年5月27日，常洪洋表示“您今天转吧，我们这两天就把房子清出去，地已经翻完了，可以马上铺草坪”；2019年7月4日，李玥表示“如果我们租地的用途是和对院的邻居们一样，种田种菜，那我根本没有围院墙的必要，就是丢能丢什么呢？但现在，我们的帐篷、凉亭椅、咖啡机等装备一上，再加上开门营业之后，要面对形形色色的客人，有的人也不是很好说话，那么万一坏了什么，丢了什么，我们应该怎么处理？”，常洪洋表示“好的好的，慢慢来”；2019年7月16日，常洪洋表示“你那边弄好后，我这边有一些现成的客源，慢慢来”；2019年8月5日，常洪洋表示“大棚塌了，需要看看里面的东西”，李玥表示“我明天回京，尽快过去看一下”，2019年8月24日，常洪洋表示“地下棚，可能需要打开看一下，以防万一里面水把棚泡塌，以前我们一直都在用水泵抽水”，李玥表示“好的，我们明天一早就过去”，2019年8月30日，常洪洋表示“请问地下棚处理的怎么样了，我这边担心泡久了会塌”，李玥表示“我们大概明后天的样子再让师傅看看，主要没接到抽水机，尽快吧！”；2019年12月6日，李玥表示“我们这边是知道要修复大棚的，但是我们目前再没有任何资金可以使用了，我不知道是不是可以由你方先行进行修复，给我们些时间，我们凑到钱后补给你们”，“常总我们这边找的，两万六可以全部做下来，您看可以不？如果可以，我们马上通知师傅让他过去跟你谈，这笔费用我们会注明在协议里，由你方先行进行垫付，我方租期期间坍塌的由我方后期将这笔欠款偿还给您，这样可以吗？然后我们这边尽全力凑钱！争取以最短的时间偿还给您”，常洪洋表示“好的，先不急”。2019年12月份初，双方开始协商解除协议问题，但双方最终并未签署相关协议。2020年1月2日，李玥将全部钥匙邮寄给凯发公司。另查，涉案土地的地类为水浇地。上述事实，有《土地租赁协议》、转账凭证、微信聊天记录及当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三十八条规定，土地经营权流转不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途，不得破坏农业综合生产能力和农业生态环境。本案中，根据双方签订的《土地租赁协议》的内容及李玥与凯发公司法定代表人常洪洋的微信聊天记录记载的内容，本院确认李玥租赁涉案土地的用途为营地、活动而非农业用途，凯发公司对此知晓且同意，因此，双方合意改变土地用途，明显违反我国现行法律的强制性规定，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，应予宣告无效。合同无效的，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方签订《土地租赁协议》时，涉案土地由于存在违法建设问题仍处在拆除清理阶段，在此情形下，双方仍合意改变土地用途，对于合同无效均存在明显过错，双方对因此受到的损失应各自承担相应责任。关于李玥主张返还的承包费，协议约定承包期限为2019年5月26日至2024年6月10日，2019年5月26日至2019年6月10日不计算租赁费用，李玥实际支付第一年租金114000元，李玥于2020年1月2日将全部钥匙交付给凯发公司，扣除2019年6月11日至2020年1月2日的使用费12854元，剩余款项101146元凯发公司应当予以返还。李玥主张的各项损失应由其自行承担，本院不予支持。关于凯发公司的反诉诉讼请求。如前所述，双方签订的《土地租赁协议》应属无效，因此，凯发公司主张协议有效进而要求解除该协议，没有法律依据，本院不予支持。凯发公司要求李玥支付违约金，没有法律依据，本院不予支持。关于凯发公司主张的经济损失10万元，根据李玥与常洪洋的聊天记录，常洪洋多次提醒李玥注意大棚维护及地下棚抽水问题，但最终大棚坍塌，李玥最后提出大棚修复费用为26000元，常洪洋对该数额未提出异议，本院对该数额予以认可，但大棚坍塌并非完全因李玥管理不善导致，因此，对该笔费用，双方应各负担一半即李玥应支付凯发公司经济损失13000元，凯发公司主张的其他损失没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《中华人民共和国农村土地承包法》第三十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、凯发（北京）生态农业有限责任公司于本判决生效后7日内返还李玥101146元；二、李玥于本判决生效后7日内支付凯发（北京）生态农业有限责任公司经济损失13000元；三、驳回李玥的其他本诉诉讼请求；四、驳回凯发（北京）生态农业有限责任公司的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3712元，由李玥负担1389元（已交纳），由凯发（北京）生态农业有限责任公司负担2323元，于本判决生效后7日内交纳。反诉案件受理费2255元，由凯发（北京）生态农业有限责任公司负担2192元（已交纳），由李玥负担63元，于本判决生效后7日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  尤文静二〇二〇年十二月二十一日书记员  王龙宇