北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初51582号原告：王延娥，女，汉族，1974年2月13日出生，住址山东省乐陵市城区，现住北京市昌平区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：李中云，北京市智舟律师事务所律师。被告：黄全胜，女，汉族，1968年9月6日出生，住址北京市朝阳区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：刘庆伟，北京百朗律师事务所律师。第三人：北京车白金科技发展有限公司，住所北京市朝阳区来广营顾庄村甲23号。法定代表人：温伯全，经理。委托诉讼代理人：刘庆伟，北京百朗律师事务所律师。原告王延娥与被告黄全胜、第三人北京车白金科技发展有限公司（以下简称车白金公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。王延娥委托诉讼代理人李中云，黄全胜和车白金公司委托诉讼代理人刘庆伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王延娥向本院提出诉讼请求：1、要求解除王延娥与黄全胜签订的租赁合同。2、要求黄全胜赔偿损失600万元及利息。3、要求黄全胜给付建筑补偿款300万元。4、要求黄全胜退还预付的第四年租金30万元。5、要求车白金公司承担连带责任。6、诉讼费由黄全胜和车白金公司承担。事实与理由：黄全胜提供给王延娥的场地和房屋系车白金公司的经营场所，不具备出租的合法条件，车白金公司默许黄全胜签约，两者构成法律上的关联关系和连带责任主体。王延娥与黄全胜的合作意向是基于黄全胜自身具备合法场地和房屋，并以负责办理各项相关证照为签约要件，但黄全胜没有如约履行；车白金公司也未申领补办相关证照，构成共同违约。双方所签合同原则上应属合作经营性质，利用各自优势，互惠互利。双方在合同中约定的建筑投资预算为600万元，但实际上王延娥实施的工程总支出再加“租金”等，总投入超过1200万元，可得利益却分文未获。因此，王延娥根据事实和证据以及公平原则，要求黄全胜赔偿600万元。另外，王延娥垫资加建的酒店建筑被拆除，黄全胜获得补偿款600万元，王延娥有权要求分得300万元。此外，双方在合同中约定每年交纳租金，却又设定了预付三年租金390万元，其中30万元冲抵第四年租金，显失公平，黄全胜应予以退还。综上，王延娥提起诉讼，以维护合法权益。黄全胜辩称：王延娥要求解除租赁合同，实际上在北京市朝阳区来广营乡疏解整治促进提升拆除腾退办公司及北京市朝阳区来广营乡政府新生村通知腾退后，双方签订的租赁合同已随腾退终止，无需解除，王延娥要求解除租赁合同，黄全胜表示同意解除。关于王延娥主张的600万元损失及利息，双方在签署租赁合同之前，涉案场地内的原房屋已经出租，王延娥通过中间人找到黄全胜，表示想租赁涉案场地，并承诺承担黄全胜与原承租人解除租赁合同而产生的赔偿。租赁合同签订后，黄全胜将涉案房屋及场地交付王延娥。王延娥于2013年9月3日向黄全胜支付租金150万元，并于2013年9月12日向黄全胜汇款30万元用于赔偿原承租人的损失。之后，王延娥以留存的240万元租金进行施工建设，黄全胜亦协助王延娥办理企业注册登记，成立了北京隆兴广懋酒店管理有限公司。2017年3月6日至2018年7月12日，王延娥又向黄全胜支付租金180万元。2018年9月28日，北京市朝阳区来广营乡疏解整治促进提升拆除腾退办公室和北京市朝阳区来广营乡政府新生村联合下发通知，全面启动实施新生村剩余企业的拆除腾退工作，要求2018年10月31日前搬迁交房。2019年1月，王延娥将涉案房屋及场地予以腾退。由此可见，黄全胜不存在违约行为，王延娥要求黄全胜赔偿损失，没有事实与法律依据。关于王延娥主张的建筑补偿款300万元，因建筑物系黄全胜用前两年租金240万元投入进行的建设，根据合同约定，如遇国家或各级政府占用场地时，土地补偿归上级所有，地上建筑物补偿归黄全胜所有。合同还约定，王延娥因经营需要投入的建设、装修及固定设施按五年均摊折旧，王延娥投入按600万元计算，按五年分摊，每年分摊120万元。截止王延娥腾退时，分摊的残值补偿约为10万元。但是，王延娥在腾退时，将全部物品搬走，房屋门窗及设备也全部拆卸搬走，其投入已不存在残值且将黄全胜投入的残值侵占。王延娥该项诉讼请求，没有事实与法律依据。关于王延娥主张退还租金30万元，实际上截止到2019年1月25日之前，王延娥应支付租金总额588万余元（包括王延娥预留的建筑款240万元），但王延娥仅支付570万元，尚欠黄全胜18万余元。王延娥该项诉讼请求，亦无事实依据。车白金公司辩称：车白金公司不是租赁合同签约主体，王延娥要求车白金公司承担连带着责任，没有事实与法律依据。本院经审理认定事实如下：2013年9月1日，黄全胜为甲方与乙方王延娥签订租赁合同。主要内容是，甲方将北京市朝阳区来广营乡新北路（东侧）车白金公司院内五层公寓房约4200平方米租赁给乙方使用。本合同租赁期限自2014年3月1日至2034年2月28日。每年租金120万元，每五年为一个租期，租金逐期递增，每个租期按上个租期年租金的基础上递增10%。付款方式为本着先付款后使用的原则，在本合同签订之日起，乙方向甲方预付前三年租金390万元，多余30万元冲抵第四年部分租金（注：前两年的房屋使用租金240万元可先留乙方暂存，作为筹建本项目自用），因为乙方负责本项目建设，本项目大包给乙方筹措建设。甲方两年租金为建设费用，税后共计240万元（不足部分由乙方补齐）。第四年开始，租金按年交纳，期限为到期日提前30日支付下年租金。乙方负责公司的经营及管理，无论公司盈亏都必须按合同规定向甲方交纳租金。合同期内，如遇国家或者各级政府征占该场地时，双方必须无条件腾退（即从通知到腾退30天完成），此合同随之终止，如相关部门给予补偿，则土地补偿归上级所有，地上物补偿一切建筑物补偿归甲方所有。乙方因经营需要所投入的建设、装修及固定设施按五年均摊折旧（如五年以内遇国家或地方政府征占该地时，按分摊后残值补偿；如五年以外则全部归甲方所有）[注：乙方投入按600万元计算，按五年分摊，每年分摊120万元]。本合同到期后，乙方所投入的全部固定设施归甲方所有。合同期内，如有一方违约，违约方要负责赔偿对方的经济损失。合同签订后，王延娥向黄全胜支付租金150万元。之后，王延娥自行筹措施工，将原有建筑物清理后建成一幢四层楼进行经营。同时，黄全胜协助王延娥在租赁场地上进行企业注册登记。2014年6月3日，北京市朝阳区来广营乡政府出具产权人证明，同意将来广营新北路甲x号的房屋提供给北京隆兴广懋酒店管理有限公司使用。2014年6月23日，北京隆兴广懋酒店管理有限公司正式成立，住所即来广营乡新北路甲x号。2017年3月，王延娥分两次给付黄全胜租金60万元。2017年9月29日，食药监局将王延娥建设房屋一层经营的饭馆查封。2017年11月27日，来广营地区办事处就来广营地区组织开展安全隐患大排查大清理大整治专项行动并向王延娥等人发出告知书，要求各经营者必须立即停止违法行为。2018年3月和同年7月，王延娥分两次给付黄全胜租金120万元。2018年9月28日，来广营乡新生村村委会、来广营乡疏解整治促提升拆除腾退办公室联合下发通知，全面启动实施新生村范围内剩余企业的拆除腾退工作，要求各企业在2018年10月31日前搬迁交房。王延娥承租的原有房屋及其新建房屋均未取得建设工程规划许可，亦未取得房屋所有权证书。2019年1月15日，本院受理了王延娥与黄全胜合同纠纷一案。王延娥要求确认其与黄全胜签订的租赁合同无效，并要求黄全胜退还2018年9月28日至2019年2月28日租金51万元、2017年9月29日至2018年9月28日一层房屋被查封期间的租金30万元，并要求黄全胜赔偿建房及装修损失9301963.45元以及其他损失51.7万元。本院在该案中就相关事实前往来广营乡政府进行核实，来广营乡政府表示：最初时黄全胜租赁新生村的土地，后来翻建了内部建筑面积为4400平方米四层楼房，用于经营圣水公寓。2018年4、5月期间，按照上级要求，来广营乡政府到经营的圣水公寓入户调查，将即将拆迁的情况告知对方。2018年9月28日，来广营乡政府正式向各使用人发布了拆迁通知。黄全胜是在2018年10月11日与新生村签订了拆迁协议，拆迁人也给被拆迁人留出了腾退时间。2019年1月11日，圣水公寓彻底腾退并将楼房交予拆迁单位拆除。2019年10月31日，本院依法作出（2019）京0105民初x号民事判决书，认为王延娥与黄全胜签订的合同是双方真实意思表示，不存在法定的无效事由，合法有效，判决驳回了的王延娥基于合同无效提出的诉讼请求，但同时指出不影响王延娥基于其他理由主张权利。王延娥不服判决，向北京市第三中级人民法院提起上诉。2020年4月3日，北京市第三中级人民法院依法作出（2020）京03民终x号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。本院认为：王延娥在租赁场地上翻建楼房虽然未取得规划审批，但黄全胜履行了协助王延娥在租赁场地进行企业注册登记的义务，并由来广营乡政府出具产权证明，成功在租赁场地注册了北京隆兴广懋酒店管理有限公司，王延娥从事高档公寓以及酒店经营的目的依约顺利实现，生效判决已在认为中阐明双方所签租赁合同合法有效。王延娥要求解除租赁合同，黄全胜认为租赁合同已经实际终止，但同时表示同意解除，应表明双方就租赁合同解除协商一致，本院予以确认。关于王延娥要求黄全胜赔偿损失600万元及利息之诉讼请求，双方在租赁合同中明确约定，王延娥投入按600万元以及五年均摊折旧，来广营乡镇府于2018年9月28日发布拆迁通知，黄全胜于2018年10月11日与新生村村委会签订拆迁协议，拆迁单位虽然给予被腾退人一定的腾退时间，但王延娥从事的高档公寓及酒店的正常经营必将受到影响。因此，本院确定自2014年3月1日至2018年9月30日期间共计4年7个月为王延娥的正常经营期间，该期间为双方约定的折旧期间，据此计算，黄全胜应给予王延娥5个月的折旧补偿即50万元。关于王延娥主张的建筑补偿款300万元，双方在所签租赁合同中明确约定，地上物补偿归黄全胜所有，王延娥该项诉讼请求，不符合双方约定及法律规定，本院不予支持。关于王延娥主张退还的预付第四年租金30万元，系双方自行约定，并不存在显示公平的情形，其该项诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。王延娥要求车白金公司承担连带责任，没有事实与法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十八条规定，判决如下：一、解除王延娥与黄全胜签订的租赁合同。二、黄全胜于本判决生效之日起十日内给付王延娥建设、装修及固定设施折旧补偿款五十万元。三、驳回王延娥其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三万八千四百五十元，王延娥负担三万四千零五十元（已交纳），黄全胜负担四千四百元（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  许承斌二〇二〇年十二月二十四日书记员  许少华