四川省泸州市江阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0502民初3438号 原告：陈静，女，生于1987年12月12日，回族，住泸州市江阳区。 委托诉讼代理人：张颖、张蓝，四川理光律师事务所律师。 被告：泸州万旭置业有限公司，住所泸州市江阳区蓝田兰安东路9幢115—117号，统一社会信用代码915105023094267043。 法定代表人：杨亚非，董事长。 委托诉讼代理人：孙振宇，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：王睿媛，四川贤辩律师事务所律师。 原告陈静与被告泸州万旭置业有限公司（以下简称万旭公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告陈静的委托诉讼代理人张颖、张蓝，被告万旭公司的委托诉讼代理人王睿媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈静向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付逾期交房违约金10825元及2018年1月1日起至2018年7月23日期间的物业管理费704元；2．本案案件受理费由被告承担。事实与理由：2016年12月18日，原告与被告签订《四川省商品房买卖合同》，原告向被告购买坐落于江阳区××道××段××号××号楼××号商品房××。该合同第十一条约定被告应该在2017年12月31日前向原告交付其购买的商品房。商品房交付应当具备下列条件：1.已取得建设工程竣工验收备案证明文件、建设工程竣工验收合格证明；2.已取得房屋面积实测报告书。但直至2018年7月23日，被告才完成商品房所在项目的建设工程竣工竣工验收备案。被告逾期交房的行为已违约，根据该合同第十三条的约定，被告应当自约定的交付期间届满次日起（即2018年1月1日）至2018年7月23日止，按日向原告支付全部房款万分之一的违约金；同时，2018年1月1日至2018年7月23日期间的物业管理费应当由被告承担。 被告万旭公司辩称，1．对原告而言，签订商品房买卖合同的根本目的是占有和使用商品房。被告在商品房买卖合同约定的交房时间内，案涉商品房各分项验收（含竣工验收）已完成，此时的商品房已可以供原告使用。竣工验收备案书未取得对原告签订合同根本目的的实现并未造成任何障碍；被告的逾期交房行为仅是轻微违约行为，应不予追究违约责任或调低违约金标准；2.针对未取得竣工验收备案书时接房的客户，原告在被告交房时未拒收房屋，视为接受了房屋的交付，事实上是原被告双方以实际行为变更了双方原合同的交房行为，客观上被告已不存在交房逾期，被告无需再承担违约责任；3.因逾期交房违约金为补偿性质，原告未因被告的逾期交房行为受到任何损失；4.原告诉请违约金和物管费的主张存在重合，本案中的违约金是用以弥补被告逾期交房给原告造成的各项实际损失（含原告诉请的物管费损失），被告系轻微违约，并未给原告造成任何实际损失，原告也无证据证明因此受到的损失，故原告要求支付逾期交房违约金的请求不应得到支持。原告对物管费的实际产生应当承担举证责任。 原告围绕诉讼请求依法提交了下列证据：《商品房买卖合同》、住宅物业费《收据》、《不动产权登记证》、被告于2017年12月26日刊登在川江都市报的《交房通告》、被告于2017年12月28日刊登在川江都市报的《特别声明》、原告购房的《税收完税证明》和《四川增值税普通发票》、《四川省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案书》。 被告围绕其抗辩主张依法提交了下列证据：《商品房买卖合同》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《四川省建设工程施工图设计文件审查合格书》、《桩基础工程质量验收报告》、《地基于基础分部工程质量验收报告》、《主体结构分部工程质量验收报告》、《设计文件质量检查报告》、《勘察文件质量检查报告》、《宅工程质量分户验收汇总记录表》、《住宅质量分户验收记录》、《竣工验收报告》、《四川省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案书》、《接房手续单》。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。经庭审质证，本院对原被告提交的证据均予以确认并在卷作证。 本院根据当事人的陈述并结合上述有效证据，认定如下法律事实： 原、被告于2016年12月18日签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称《买卖合同》），约定原告以530679元的总价款向被告购买坐落于泸州市江阳区××道××段××号××号楼××层××号房屋（该商品房所在建筑区划的核准名称为“西熙里Ｂ区”）。该《买卖合同》第十五条“商品房交付条件”第（一）款载明：“该商品房交付给买受人时符合下列第1、2项所列条件：1．该商品房已取得【建设工程竣工验收备案证明文件】、【建设工程竣工验收合格证明】；2.该商品房已取得房屋面积实测报告书。”第十八条“交付时间和手续”载明：“（一）出卖人在2017年12月31日前向买受人交付该商品房……（三）买卖双方交接该商品房时，出卖人向买受人出示满足本合同第十五条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足本合同第十五条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照本合同第十九条处理。”第十九条“逾期交房责任”载明：“（一）除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八条第（一）款约定的时间向买受人交付该商品房的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在120日之内（该期限不多于本合同第十条第（一）款第1项第1目中的期限），自本合同第十八条第（一）款约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率不低于本合同第十条第（一）款第1项第（1）目中的比率）。（2）逾期在120日（该期限与本条第（一）款第1项第（1）目中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起120日内退还买受人全部已付款，并自买受人付款之日起，按照买受人按照全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（二）由于买受人原因，导致该商品房未按本合同第十八条第（一）款约定的时间交付的，双方同意按照下列方式处理：商品房达到合同约定的交付条件后，出卖人可以信函、电话、在项目所在地主要媒体发布交房公告等合理方式通知买受人办理接房手续，并同时以挂号信等形式通知买受人有关交房的具体信息。……若买受人未按前述约定办理接房手续，逾期则视为买受人已经接受出卖人交付的房屋（房屋质量合格），房屋毁损、灭失等产生的风险均由买受人承担，出卖人不承担。同时，前述交房期限届满之次日起至买受人实际接房之日止该房屋的物业服务费等合理费用由买受人承担。” 合同签订后，原告按约定于2017年3月16日支付了房款160679元，2018年5月4日，支付房款352857元。在房屋建成后，被告于2017年12月26日在川江都市报发布“交房通告”,以“（西熙里B区）项目商品房2#现已具备交房条件，兹定于2017年12月31日正式交房”，通知原告等购房业主接收房屋，2017年12月28日，被告在川江都市报发布“特别声明”，以“（西熙里B区）项目商品房，原定于2017年12月31日交房通告作废，……现更改为：……2、交房时间：2018年1月15日”。原告与其他购房业主于2017年12月31日前往接收房屋，并按要求向泸州和润家园物业服务有限公司交纳了2018年1月1日至2018年12月31日的住宅物业费1248元，但被告不能提供建设工程竣工验收备案文件等资料，原告至今未入住。2018年7月23日，被告取得西熙里B区竣工验收备案书。此后，原、被告因逾期交房违约金等问题发生纠纷，经协商未果，遂诉至本院。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原、被告自愿订立的商品房预售合同，系双方的真实意思，且未违反法律、行政法规的规定，为合法有效的合同，双方均应当遵照诚实信用的原则自觉履行合同义务。在履行合同的过程中，被告虽然按照合同约定的期限通知原告接收房屋，但原告接收房屋时，被告未取得建设工程竣工验收备案文件等合同约定交房必备的资料。按照该买卖合同第十九条第（一）款第1项第（2）目和第十八条第（一）、（三）款约定，被告系违规交房，其行为已经违约，应当按照约定承担违约责任。被告辩称逾期交房行为系轻微违约、未给原告造成任何损失、违约金请求不应支持或调低的主张，未向本院提供相关证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。被告辩称原告主张的物管费系重复计算损失，不应得到支持，本院认为，被告本应在案涉房屋验收合格后再向买受人交付，但被告提前将未经验收合格的房屋交付给买受人，在迟延交付的基础上又增加了买受人物管费的损失，该损失因被告的违约行为而发生，应由被告承担，故对被告的这一辩称主张不予支持。 综上所述，自2018年1月1日起至2018年7月23日止，被告共计逾期204日，因原告系分期支付房价款，故应分段计算违约金：1.以房价款160679元为基数，从2018年1月1日起至2018年7月23日止，逾期204天，被告应当支付原告逾期交房违约金160679元×0.1‰×204日=3278元（取整）；2.以房价款352857元为基数，从2018年5月4日起至2018年7月23日止，逾期80日，被告应当支付原告逾期交房违约金352857元×0.1‰×80日=2823元（取整），被告应当支付的违约金共计6101元。被告应当赔偿原告的损失为自2018年1月1日起至2018年7月23日期间（共计204日）已支付的物业管理费，按原告已实际支付的2018年全年的物业管理费1248元计算，损失为1248元÷365日×204日=698元（取整）。对违约金和物业费损失超出部分，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告泸州万旭置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈静逾期交房违约金6101元、赔偿物管费损失698元，合计6799元； 二、驳回原告陈静的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10.00元，由被告泸州万旭置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  蒋零玲 二〇二〇年十二月十日 书记员  邓 艳