山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终7455号 上诉人（原审原告、反诉被告）：潍坊市辰建经贸有限公司，住所地：山东省潍坊市奎文区宝通街与鸢飞路交叉口以东路北，统一社会信用代码：91370705557869483U。 法定代表人：郝健刚，总经理。 委托诉讼代理人：王俊清，潍坊高新致远法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：潍坊名嘉城市广场置业有限公司，住所地：山东省潍坊市潍城区东风西街与殷大路交叉口潍坊友邦置业有限公司二楼，统一社会信用代码：9137070269686587X7。 法定代表人：沈钦龙，经理。 委托诉讼代理人：叶晓骏，山东求是和信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙明江，山东求是和信律师事务所律师。 上诉人潍坊市辰建经贸有限公司（以下简称辰建公司）因与被上诉人潍坊名嘉城市广场置业有限公司（以下简称名嘉公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省潍城区人民法院(2020)鲁0702民初1305号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 辰建公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：一审法院认定事实不清、上诉人与被上诉人是基于以房抵债的合意，双方以债务数额为基数，对抵债房屋的面积及单价、办理权属证书所缴纳的公共维修基金等费用进行精确计算后才签订了15套《商品房预售合同》，并且涉案商品房现仍处于烂尾状态。 名嘉公司答辩称，一审事实认定清楚，法律适用正确，上诉人的上诉理由不能成立。具体理由如下：一、双方之间商品房买卖合同关系已经由山东省高级人民法院（2018）鲁民申4671号民事裁定书予以确认，在该案中上诉人一直主张解除双方之间的房屋买卖合同。为此，上诉人在本案中主张双方之间并非真实的房屋买卖行为不能得到支持。二、涉案房屋早已建设完毕，并且上诉人在一审起诉状中认可被上诉人已经在2016年8月4日将涉案15套房屋交付给上诉人。由于上诉人拒绝配合办理房产证，为此上诉人没有取得该15套房屋的房产证。不存在上诉人主张的涉案房屋处于烂尾状态的情况。 辰建公司向一审法院起诉请求：1、判令名嘉公司履行位于潍坊名嘉广场4区42099、42100、42101、42109、42110、42116、42117、42118、42121、42122、42123、42126号、3区32504、32505、32506号共15套商铺办理产权登记需由名嘉公司提交的材料报产权登记机关备案的义务。2、判令名嘉公司支付逾期办理产权登记备案义务产生的违约金27116.75元。3、诉讼费用由名嘉公司承担。 名嘉公司向一审法院反诉请求：1、判令辰建公司支付15套房屋差价款469266元及违约金；2、诉讼费用由辰建公司承担。 一审法院认定事实：2013年8月20日，山东潍坊建设集团股份有限公司、山东潍建工业设备安装工程有限公司（甲方）与辰建公司（乙方）、名嘉公司（丙方）签订《债权转让协议书》，该协议书约定：1、甲方欠乙方钢材款2743123.97元，乙方、丙方均同意甲方将甲方对丙方的部分债权计2743123.97元转让给乙方，用以偿还所欠乙方的钢材款。2、辰建公司（乙方）同意该受让债权全部用于购买名嘉公司（丙方）开发的潍坊名嘉城市广场商品房（购买的房产价值不得低于2743123.97元）。2743123.97元债权不足以冲抵部分的房款，辰建公司另行向名嘉公司缴纳（具体缴纳时间由乙丙方另行签订商品房买卖合同约定）。该受让债权仅作为辰建公司购房款，用以购买名嘉公司商品房。辰建公司不得依据本协议以外的任何约定要求名嘉公司返还该款项。 2013年9月22日，辰建公司、名嘉公司签订了15份《商品房预售合同》，约定辰建公司购买名嘉公司开发建设的位于潍坊市潍城区东风西街以南、长胜路以东潍坊××广场××期××，3区32504、32505、32506商铺共计15套，房屋总价款为2711675元，维修基金共计24397元。该合同中第六条同时约定，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式处理：每平方米价格不变，房屋总价款按产权登记面积据实结算，差额部分多退少补。出卖人应当在2014年6月30日前将取得建筑工程竣工验收备案表、面积实测技术报告书的房屋交付买受人。逾期交房的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款十万分之五的违约金。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：1、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。2、因买受人未能按期交纳办理产权证书所需的证件及税费等导致权证不能按期取得的，出卖人不承担责任。商品房预售的，自本合同生效之日起30日内，由出卖人向潍城经济开发区房管局申请登记备案。为履行上述合同，辰建公司另承担备案费共计8250元。基于该合同，辰建公司共需承担的费用总额为2744322元（2711675元＋24397元＋8250元）。 《商品房预售合同》签订后，扣除由债权冲抵的2743123.97元，辰建公司于2013年9月23日另行向名嘉公司补交房款1198.03元，名嘉公司分别于2013年9月22日及2013年9月23日向辰建公司出具房款、公共维修基金、备案费收据，共计2744322元。辰建公司自认上述15套商品房，名嘉公司已于2016年8月4日交付辰建公司。 2016年7月18日，名嘉公司委托潍坊东信勘察测绘有限公司对包括涉案的上述15套商品房在内的房屋进行了房屋面积测绘，潍坊东信勘察测绘有限公司出具了房屋面积测绘报告。涉案15套房屋均存在实测面积与商品房预售合同中预测面积不等的面积差。针对补交面积差房款问题，双方产生争议。2020年3月20日，本诉名嘉公司向辰建公司送达《关于督促办理不动产权证书的函》，该函中主要内容为：“辰建公司在名嘉公司处的15套商铺早已符合办理不动产权证书的条件，可以办理不动产权证书。名嘉公司多次通过电话催促辰建公司前来补交面积差的房款（明细详见附件）并提交相应的办证资料，尽快办理15套商铺的不动产权证书，辰建公司至今未来办理。”该函附件中列明了15套商品房的面积差及面积差房款数额为469266元。2020年3月22日，辰建公司向本诉名嘉公司发送了《关于督促办理不动产权证书的回函》，回函中主要内容为：“对于名嘉公司让辰建公司补交房款的要求辰建公司不同意，并提出以下异议及解决方案：一、15套商品房预售合同的签订并非双方真实意思的商品房买卖关系，而是名嘉公司为了缓解资金压力而变通的一种还款方式，这一点名嘉公司在以前的判决书中也作出了陈述。名嘉公司存在的资金压力而辰建公司依然存在，所以辰建公司不同意再补交469266元房款。二、解决方案：鉴于名嘉公司已对抵债房屋面积进行了实际测量，辰建公司同意在2743123.97元债权数额及确定抵债房屋价格不变的前提下，对抵债房屋的套数做相应的减少。” 一审法院认为，依据2013年8月20日三方签署的《债权转让协议书》，辰建公司受让的山东潍坊建设集团股份公司、山东潍建工业设备安装工程有限公司对名嘉公司的债权2743123.97元，应全部用于购买名嘉公司开发的商品房，且双方也已根据该债权转让协议签订了《商品房预售合同》，名嘉公司亦于2016年8月4日以其自有15套商品房抵顶交付给辰建公司，现该商品房已具备办理权属证书的条件。双方致成纠纷的原因，系因涉案商品房预售合同是否已经解除，辰建公司是否有权请求名嘉公司返还购房款等费用问题。对于上述纠纷，业已经山东省高级人民法院（2018）鲁民申4671号民事裁定书予以确认，辰建公司无权要求名嘉公司返还购房款。基于上述处理结果，辰建公司主张要求名嘉公司履行对抵顶的15套商铺办理产权登记需由名嘉公司提交的材料报产权登记机关备案的义务，并要求判令名嘉公司支付辰建公司逾期办理产权登记备案义务产生的违约金27116.75元。名嘉公司对于辰建公司要求办理商品房权属证书的诉讼请求无异议，双方存在的争议焦点是抵顶的商品房存在面积差，造成面积差房款差价469266元辰建公司应否支付，以及是应先行支付面积差房款后才能办理权属证书还是先办理权属证书后名嘉公司才有权利主张面积差房款。 三方签署的《债权转让协议书》第2条中约定：辰建公司（乙方）同意该受让债权全部用于购买名嘉公司（丙方）开发的潍坊名嘉城市广场商品房（购买的房产价值不得低于2743123.97元）。2743123.97元债权不足以冲抵部分的房款，辰建公司另行向名嘉公司缴纳（具体缴纳时间由乙丙方另行签订商品房买卖合同约定）。并且，在辰建公司、名嘉公司双方签订的《商品房预售合同》第六条第1项中约定：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式处理：每平方米价格不变，房屋总价款按产权登记面积据实结算，差额部分多退少补。面积差的具体数据已经有资质的潍坊东信勘察测绘有限公司作出房屋面积测绘报告，因此，根据《债权转让协议书》和《商品房预售合同》的上述约定，辰建公司应予支付名嘉公司面积差房款469266元后，名嘉公司为辰建公司办理抵顶商品房的权属登记手续。对双方主张的违约金，因不能明确确定双方是否存在违约行为，故对双方的该项请求，均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条之规定，判决：一、辰建公司支付名嘉公司抵顶的15套商品房面积差房款469266元，于判决生效之日起十日内付清；二、上述付款义务履行后，名嘉公司（反诉原告）于一个月内为辰建公司办理15套商品房的权属登记手续。三、驳回辰建公司、名嘉公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审期间，当事人未提交新证据。 经二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。 本院认为，根据查明的事实，山东潍坊建设集团股份有限公司、山东潍建工业设备安装工程有限公司（甲方）与辰建公司（乙方）、名嘉公司（丙方）签订《债权转让协议书》，2013年9月22日，辰建公司、名嘉公司签订了15份《商品房预售合同》，均系各方当事人真实意思表示，并不违反法律法规的效力性强制性规定，均合法有效，依法成立的合同,受法律保护，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。现面积差的具体数据已经由具有资质的潍坊东信勘察测绘有限公司作出房屋面积测绘报告，上诉人应支付面积差房款；被上诉人名嘉公司应为上诉人辰建公司办理涉案商品房的权属登记手续，综上，一审判决有事实和法律依据，本院予以支持。上诉人的上诉主张，未提供有效证据予以证明，本院不予支持。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8340元，由上诉人潍坊市辰建经贸有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  宋宗明 审判员  李玉信 审判员  朱 峰 二〇二〇年十二月二十五日 书记员  张瑞丰