吉林省白城市洮北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0802民初4440号 原告：白城市全安物业服务有限公司，统一社会信用代码：91220800MA0Y60KQ06。 法定代表人：于晓东，系经理。 委托诉讼代理人：徐朝盛，系物业经理。 委托诉讼代理人：潘洋，系白城市百帮法律咨询服务中心法律服务工作者。 被告：任媛，女，1989年5月4日生，汉族，住吉林省白城市洮北区。 委托诉讼代理人：郑强，男，1985年10月2日生，汉族，住吉林省白城市洮北区。 委托诉讼代理人：方瑞，男，1994年2月10日生，满族，住吉林省白城市洮北区。 委托诉讼代理人：李灵喜，男，1972年12月15日生，汉族，住吉林省白城市洮北区。 原告白城市全安物业服务有限公司诉被告任媛物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。经原、被告同意，本院将原告白城市全安物业服务有限公司诉被告裴莹莹等人物业服务合同纠纷系列案合并审理，被告推选裴莹莹、方明泉、李晓波作为诉讼代表人，裴莹莹委托郑强作为委托诉讼代理人，方明泉委托方瑞作为委托诉讼代理人，李晓波委托李灵喜作为委托诉讼代理人。原告白城市全安物业服务有限公司委托诉讼代理人徐朝盛、潘洋、被告任媛的委托诉讼代理人郑强、方瑞、李灵喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 白城市全安物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即给付拖欠2017年12月10日至2020年12月9日期间的物业费3387元，并判令被告按日千分之一给付自逾期之日起至实际给付期间的违约金；2.判令由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告系学府经典小区的物业公司，被告系该小区业主。被告现拖欠原告2017年12月10日至2020年12月9日期间的物业费3387元（面积：98.93平方米，1129元X3年），原告虽多次催要，被告拒不给付。依照原、被告签订的《物业管理协议》第三条规定，如被告不按约定交纳物业费的，原告有权利要求被告补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金。综上特此诉讼，望法院准予原告诉讼请求。 任媛辩称，对对方身份有异议，我们之间没有法律关系，我们都是学府经典小区的业主，我们购房时间是从2016年开始，陆续买的房子，办理入住也是从2016年底开始，我们不清楚物业公司是哪一个，只是合同中标注了一个吉鑫物业服务有限公司，后来不知什么原因换成了全安物业。当时入住把物业费和相关款项交给了全安物业。交齐了款项，才办理的入住，不存在物业费拖欠现象。2018年5月17日在幸福派出所等政府单位指导下，我们成立了业主委员会，找过全安物业经理看学府经典小区服务合同，他们说我们成立没通知他们，没给我们看。我们正常交物业费，物业公司没有公开公示服务项目，找物业公司也不管，让我们找开发商。到2018年成立业主委员会，我们通过信访陆续找过经开信访局、大市信访局、住建局、物价局等部门。2018年11月份，公开投票看物业服务是否达到标准，经多数业主同意，辞退全安物业。2018年11月30日，通过了关于要求白城市全安物业退出学府经典小区的证明，并交到了全安物业经理手里，全安物业拒不理睬。2018年12月25日，在二三七社区会议室第一次召开投票会，全安物业拒不退出，我们无法完成履行合约义务。我们与华熙物业已经签订了合同，因为没办法入驻，所以与华熙物业解除了合同。2020年3月开始，我们在微信群召开业主大会，选了白城市智城物业服务有限公司，并于2020年4月17日签订服务合同，由于全安拒不离场，导致交接的时候无法顺利完成。我们与全安物业之间不存在物业服务合同关系，不同意给付物业费，违约金也不同意给付。 本院经审理认定事实如下：被告为学府经典小区业主，其房屋位于白城市洮北区民主西路3-1号楼2单元201，建筑面积89.93平方米，该房屋开发商为白城汇通金路房地产开发有限公司（以下简称汇通房地产公司）。2016年12月8日，汇通房地产公司与原告签订《协议书》，汇通房地产公司委托原告进行前期物业管理服务，合同期限自2016年12月8日开始至首次业主委员会确定物业管理服务企业并签订《物业管理服务合同》之日终止。原告与被告签订《物业管理协议》，双方对服务内容及标准、服务费用等事项进行了约定。2018年5月17日，学府经典小区召开第一次业主大会，成立学府经典小区业主委员会（以下简称学府经典业委会），于2018年7月4日在白城市经开物业管理办公室备案。2018年12月25日，学府经典业委会在幸福街道办事处二三七处社区召开业主大会，选聘白城市华熙物业管理有限公司（以下简称华熙物业公司），并于当日与华熙物业公司签订《物业服务合同》。以上事实有《协议书》《物业管理服务合同》《物业管理协议》《物业服务合同》、介绍信等证据予以证明，本院予以确认。 被告提交学府经典业委会与华熙物业公司签订的《物业服务合同》，并且幸福街道办事处二三七处社区出具介绍信，载明“2018年12月25日，学府经典小区业委会组织在二三七处社区会议室召开业主大会，选聘白城市华熙物业有限公司并于当日签署物业服务合同”，故可以确认2018年12月25日学府经典小区业委会与华熙物业公司签订了《物业服务合同》，委托华熙物业公司对学府经典小区进行物业管理。汇通房地产公司与原告签订的《协议书》为前期物业服务合同，双方在合同中约定：汇通房地产公司委托原告进行前期物业管理服务，合同期限自2016年12月8日开始至首次业主委员会确定物业管理服务企业并签订《物业管理服务合同》之日终止。依照《物业管理条例》第二十六条：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”规定，按照前期物业服务合同约定及法律规定，本案所涉前期物业服务合同应于学府经典业委会与华熙物业公司签订《物业服务合同》之日终止，即原、被告于2018年12月25日终止物业服务合同。 学府经典业委会已于2018年12月3日向原告送达了《声明》，载明：“要求白城市全安物业服务有限公司在本年度物业服务期（2018年12月10日）满后停止对我小区（学府经典）进行服务，向业主委员会移交相关资料并退出学府经典小区。”庭审中，原告确认已收到该声明。2019年因部分业主收到《缴费通知单》，学府经典业委会于2019年7月2日作出《白城市学府经典小区业主委员会声明》，载明：“2018年12月3日业委会已向全安物业公司下发停止服务通知书，并报白城市经开物业管理办公室、幸福街道办事处237处社区备案罢免全安物业公司。”依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”之规定，原告与被告之间的前期物业服务合同已经终止，学府经典业委会已通知原告退出物业服务，现原告请求被告支付合同终止后的2019年、2020年物业费没有法律依据，本院不应予以支持。 关于原告要求被告给付2018年物业费的问题。被告出示照片，证明原告没有按照服务标准进行服务，服务标准不达标。本院认为，被告出示的照片载明时间均为2019年、2020年，未举证证明原告2018年物业服务不符合物业管理协议约定的标准。双方签订的《物业管理协议》约定：“第一条、物业管理服务内容及标准（参照国家一级物业服务标准）。第二条、物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用）（二）多层住宅按建筑面积每月每平方米：1.0元；商业单位按建筑面积每月每平方米：2.0元。”依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”规定，被告应按双方合同约定支付2018年物业费1079元（89.93平方米×1元/平方米×12个月）。 关于原告要求被告支付违约金的问题。双方签订的《物业管理协议》约定：“第二条、物业管理服务费用（一）乙方按年缴纳物业服务费。第三条、违约责任（四）乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金。”双方仅约定被告按年缴纳物业费，但未约定被告交纳物业费的具体时间，被告于该服务年度内交纳物业费均符合合同约定，但被告在该服务年度内未能交纳物业费存在违约行为，故被告应从2019年1月1日起按日千分之一支付违约金。 综上所述，为维护当事人合法权益。依照《物业管理条例》第二十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第十条规定，判决如下： 一、被告任媛于本判决生效之日立即给付原告白城市全安物业服务有限公司物业费1079元及违约金，违约金以1079元为基数，按日千分之一，从2019年1月1日起计算至给付之日止； 二、驳回原告白城市全安物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由任媛负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。 审判员  黄海鹰 二〇二〇年十二月三十一日 书记员  孙赛飞