北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初13458号原告：张熠然，女，1972年9月10日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：北京罗顿沙河建设发展有限公司，住所地北京市昌平区北街家园32号住宅楼等4幢31号楼一层会所。法定代表人：李维，董事长。委托诉讼代理人：樊小宏，男，1979年9月5日出生，汉族，北京罗顿沙河建设发展有限公司职员。原告张熠然与被告北京罗顿沙河建设发展有限公司（以下简称罗顿公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张熠然、被告罗顿公司委托诉讼代理人樊小宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张熠然向本院提出诉讼请求：1.判定被告赔偿原告房屋所有权证书违约金468164.93元，并按照央行现行整存整取六个月存款利率2.8赔付原告违约金利息73156元，自判决生效起即刻赔付；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：根据原告与被告签订的北京市商品房预售合同第十一条交付条件（一）出卖人应当在2010年12月20日前向买受人交付该商品房。第二十一条产权登记（二）转移登记中：如因出卖人（被告）的责任，买受人（原告）未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（1）……（2）自本合同约定办理产权转移登记期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。按照合同中的约定，原告应当在2011年12月20日取得房屋所有权证书，原告实际取得房权证日期为2017年7月18日，已延期2037天。至今2020年9月7日被告尚未支付原告房屋所有权证书违约金。综上所述，自2012年9月起，原告数次与被告沟通协商未果，被告至今未依照合同赔付，故原告起诉至法院。被告罗顿公司辩称：首先，原告主张支付逾期办理转移登记违约金的请求，距离商品房预售合同约定和《中华人民共和国民法总则》规定的“知道或应当知道权利受到损害时”已超过三年，超过了法律规定的诉讼时效期限，而原告在这期间没有诉讼时效中断、中止等法定事由，所以被告不同意支付违约金。其次，如果被告上述诉讼时效抗辩未予采纳，我公司请求法院对违约金予以减少，理由如下：第一，事实方面，我公司按照合同约定交付房屋，原告完全的占有了房屋，完全实现了合同目的，原告没有因房屋转移登记逾期造成任何实际损失。相反，在此期间，随着我公司对沙河高教园区配套设施的完善，原告房屋价值已经翻番，反而带来了更多的收益。第二，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于正确适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的相关规定，我国《合同法》对违约金的规定以补偿性为主，以惩罚性为辅。同时法律条文强调违约金以实际损失为基础，而本案原告无任何实际损失，故被告请求法院对违约金予以减少。第三，法院对违约金的认定还应兼顾合同的履行情况、公共利益、当事人获得利益等综合因素。被告的商品房开发建设主要为平衡沙河高教园区土地一级开发和市政基础设施成本，具有公益非营利性，且业主购房时房价较低，除去建安成本和高教园区公共设施建设，被告几无获利。被告在从事以上公益活动，出资兴建回迁楼、中小学、幼儿园和高教园区公共基础设施过程中，因资金有限，影响了部分业主产权证的办理进程，但仍克服拆迁和工程资金问题，在条件具备的情况下为广大业主办理了产权证。如果当事人约定的违约金数额过高而又不允许减少，则会在相当程度上恶化被告的财产状况，使被告丧失继续正常经营的条件，损害高教园区其他业主和入驻高校的利益，造成更多的社会问题。因此，希望法院从维护社会稳定，保证企业正常经营的角度出发，本着补偿性为主、惩罚性为辅的原则和违约救济的理念，根据被告的过错程度、获得利润情况，对原告主张的过高的违约金予以减少。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案的事实，本院认定如下：2009年4月19日，张熠然（买受人）与罗顿公司（出卖人）签订编号为某某的《商品房预售合同》，合同约定，张熠然购买罗顿公司开发的位于昌平区沙河镇高教园区住宅三期C区（规划D-4地块）住宅及配套某某住宅楼某某层某某单元某某房屋，双方在合同中约定了房屋面积、价款、交房时间等相关事项。合同第十一条交付条件约定：（一）出卖人应当在2010年12月20日前向买受人交付商品房……第二十一条，双方对产权登记约定：……（二）转移登记：买受人同意委托出卖人指定的代办产权机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用500元；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，自本合同约定办理产权转移登记期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。合同还约定了双方的其他权利和义务。合同签订后，张熠然依约定向罗顿公司支付了全部购房款共766102元。2012年11月8日，罗顿公司向张熠然交付了房屋。不动产权证书记载涉案房屋于2017年7月18日转移登记于张熠然名下，违约993天，应付违约金228221.79元。张熠然实际于2017年8月15日领取涉案不动产权证书。庭审中，张熠然称涉案房屋应于2010年12月20日交付，实际交房时间为2012年11月8日，逾期交房达两年，罗顿公司依约主动全额支付了逾期交房违约金，自己有理由相信罗顿公司会按照合同约定支付逾期办理房屋产权转移登记的违约金，且涉案房屋交付后一直由父母居住，后来自己才知道只有通过起诉罗顿公司，罗顿公司才会支付逾期办理产权证书违约金；罗顿公司认可延期交房违约金系罗顿公司统一自行支付，并未通过诉讼途径解决。经询，张熠然在领取涉案房屋不动产权证书时，罗顿公司并未向其释明逾期办理产权证书违约金相关事宜。本案在审理过程中，本院曾组织双方当事人进行调解，但双方并未达成一致意见。上述事实，有《商品房预售合同》、入住通知书、购房发票、完税证明、不动产权证书、产权证签领表、房屋交付验收表以及双方当事人陈述等相关证据在案予以佐证。本院认为：张熠然与罗顿公司签订的《商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。双方当事人在依合同约定享有相应权利的同时，也应当按照约定全面履行各自义务。本案中，双方在合同中明确约定了因出卖人责任未能在约定期限内办理房屋所有权转移登记的违约责任，而罗顿公司违约延期办理房屋所有权转移登记，应当向张熠然承担违约责任。综合本案的实际情况，鉴于原告现有证据未能证明罗顿公司逾期办理房屋所有权转移登记已经对其造成实际损失，且罗顿公司以双方合同约定的违约金过高请求法院予以调整，故法院将综合本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定罗顿公司支付张熠然逾期办理房屋所有权转移登记违约金的数额。原告张熠然要求被告罗顿公司赔付违约金利息的请求，因双方在合同中没有对此做出任何的约定，故本院不予支持。罗顿公司关于张熠然请求支付逾期办理房屋产权证书违约金诉讼请求超过诉讼时效的答辩意见，因罗顿公司存在逾期交房行为，在支付逾期交房违约金时罗顿公司曾主动依约履行，张熠然有理由相信罗顿公司会主动支付逾期办理房屋产权证书的违约金，且罗顿公司在张熠然领取涉案房屋不动产权证书时并未向其释明逾期办理房屋所有权证违约金相关事宜，故本院对其此项答辩意见，本院不予采信；对于罗顿公司其它答辩意见，其合理部分，本院予以采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、北京罗顿沙河建设发展有限公司于本判决生效之日起七日内支付张熠然逾期办理房屋所有权证书违约金45644.36元；二、驳回张熠然的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9213元，由张熠然负担4489元，已交纳；由北京罗顿沙河建设发展有限公司负担4724元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  徐连森人民陪审员  陈庆菊人民陪审员  张金华二〇二〇年十二月三十一日法官 助理  张 华书 记 员  翟金萍