西 安 市 雁 塔 区 人 民 法 院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初18473号原告：高凤龙，男，1946年4月24日出生，汉族，住陕西省韩城市。委托诉讼代理人：郝大明，陕西海普睿诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：张露，陕西海普睿诚律师事务所律师。被告：陕西新城市房地产开发有限公司，住所地：陕西省西安市曲江区钻石王朝。法定代表人：崔建虎，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈登英，该公司员工。委托诉讼代理人：马丽，该公司员工。被告：陕西省陇湖实业有限公司，住所地：西安市。法定代表人：王萍，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈登英，该公司员工。原告高凤龙诉被告陕西新城市房地产开发有限公司(以下简称新城市公司)、陕西省陇湖实业有限公司（以下简称陇湖公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员独任公开开庭进行了审理。原告高凤龙的委托诉讼代理人郝大明、张露，被告新城市公司的委托诉讼代理人陈登英、马丽，被告陇湖公司的委托诉讼代理人陈登英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高凤龙诉称：2009年8月4日，原告与被告新城市公司签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告新城市公司开发的位于西安市曲江新区雁南三路钻石半岛二期10幢2F102号、20102号、3F101号、30101号商品房，两层四户套内建筑面积共计813.6平方米，总价款为21000000元。合同第八条约定：“出卖人应当在2010年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”合同附件五关于权属登记办理特别约定：“因出卖人原因，致使自房屋交付之日起2年内买受人不能取得房地产权属证书的，出卖人按已交付房价款的0.02%向买受人一次性支付违约金。” 2009年9月15日，原告按照合同约定向被告新城市公司缴纳了全部购房款21000000元。被告新城市公司于2012年1月7日向原告交付上述四套房屋，办理房屋交接手续，同时原告交纳了契税及房屋维修基金等费用。截止起诉日，被告新城市公司一直未按《商品房买卖合同》的约定，履行向产权登记机关递交办证资料的义务，导致原告迟迟不能办理房屋权属登记。经原告了解，钻石半岛项目系被告新城市公司与被告陇湖公司共同开发。涉诉期间，被告新城市公司告知原告现钻石半岛二期10幢2F102号、20102号、3F101号、30101号四套商品房在位置坐落不变的基础上房号变更为钻石半岛二期11幢2F102号、20102号、3F101号、30101号。2020年6月17日，二被告分别就上述四套房屋与原告签订了《商品房买卖合同(预售)》，办理网签备案登记。因双方于2009年签订的《商品房买卖合同》约定的办证期限为合同签订后两年内即2011年9月前，距今已近10年，结合本案原告将四套房屋全款21000000元、契税1050000元、维修基金630000元一次性交付二被告，而二被告违约未为原告办理不动产登记证的行为严重危害了原告的合法权益及经济利益，比照合同为买受人设置的违约责任，以交付款项的0.02%承担逾期办证的违约金明显过低，应根据《合同法》的相关规定予以调整增加。又因我国房产市场为卖方市场，制式合同均由被告新城市公司提供，以房款的20%计算买受人逾期付款的违约责任。被告向原告提供的《商品房买卖合同》单方面加重原告的违约责任。故本案应根据公平原则以原告交付款项的2%计算逾期办证违约金。另外，被告新城市公司违反《中华人民共和国税收征收管理办法》第二十九条：“除税务机关、税务人员以及经税务机关依照法律、行政法规委托的单位和人员外，任何单位和个人不得进行税款征收活动。”、《中华人民共和国契税暂行条例》第十二条“契税征收机关为土地、房屋所在地的财政机关或者地方税务机关。具体征收机关由省、自治区、直辖市人民政府确定。”及《西安市住宅专项维修资金管理办法》关于维修基金缴存的规定收取原告总房款5%的契税、总房款3%的房屋维修基金。被告新城市公司应当向原告退还违法收取的契税及房屋维修基金。现原告诉至法院，请求判令：1、二被告于本判决生效之日起三十日内将办理权属登记需要由二被告提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告办理完成西安市曲江新区XX路XX幢XX号(11幢2单元1层20102号)房屋权属证书；2、二被告共同向原告返还已收取的契税262500元；3、二被告共同向原告返还已收取的房屋维修基金157500元；4、二被告共同向原告支付逾期办证违约金105000元(按照已付房价款的2%计算违约金)；5、二被告依法向原告开具购房发票；6、本案一审诉讼费由二被告共同承担。被告新城市公司及被告陇湖公司共同辩称：1、根据原告最初签订的《商品房买卖合同》，签约主体是原告和被告新城市公司，网签时签约主体是原告与二被告，二被告是售房人，所以二被告愿意共同承担本案的责任。2、对于原告在诉状中所陈述的事实理由，除了四套房屋的交付时间应当是2012年11月7日，其余事实二被告均认可。3、对于原告主张的诉讼请求，二被告同意第1项（协助办证）、第5项（开具发票）诉讼请求；对于第2、3项诉讼请求，二被告认为根据双方于2009年签订的合同，二被告有代收代缴契税和房屋维修基金的权利，目前因为大证还未办理，涉案房屋的实测面积尚未确定，所以契税和房屋维修基金的具体数额无法确定，二被告同意待实测面积确认后多退少补，但目前不同意全部向原告返还；关于原告主张的第4项诉讼请求，合同约定按照已付款的0.02%计算违约金，二被告认为应当按照合同约定履行，二被告同意按照已付款的0.02%向原告支付逾期办证违约金。4、无论是2009年双方签订的合同亦或是本案起诉后双方签订的网签合同，违约责任均约定为0.02%，视为原告再次认可双方的原有约定。经审理查明：2009年8月4日，原告与被告新城市公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：新城市20090804-335），合同约定：1、原告购买被告新城市公司开发的位于XX路XX幢XX号、XX号、XX号、XX号商铺，两层四户套内建筑面积共计813.6平方米，四户整体按一套出售，总价款为21000000元。2、买受人于2009年8月4日支付1000000元，于2009年8月15日前支付10000000元，剩余房款10000000元于2009年10月1日前付清。3、出卖人应当在2010年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经开发单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。4、合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。5、合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件四），附件与合同具有同等效力。6、附件四《补充协议》约定，出卖人在交房前代收以下费用：契税按照国家规定收费标准由出卖人代收代交，产权登记费80元；专项维修基金按照《陕西城市居住区物业管理条例》和《西安市城市居住区物业管理条例》规定的3%收取；以上各项费用在买受人收房前缴清，届时如遇有关部门收费标准及项目调整，从其调整。7、附件五：关于权属登记办理的特别约定，出卖人在买受人交清全部资料、税、费及专项维修基金，办理完房屋面积补差手续，全额交清房款且实际交房后的365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因出卖人原因，致使自房屋交付之日起2年内买受人不能取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.02%向买受人一次性支付违约金，附件约定与正文第十五条约定不一致的，以附件为准。上述《商品房买卖合同》签订后，原告按约向被告新城市公司支付房价款21000000元。2012年11月7日，被告新城市公司向原告交房并代收原告支付上述四套房屋的契税共1050000元、维修基金共630000元。审理中，原告（买受人）与二被告（出卖人）于2020年6月17日分别签订4份《商品房买卖合同（预售）》并办理了合同备案，其中就西安曲江新区XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋（以下简称涉案房屋）签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同备案号：Y20059157），合同约定该房屋总价款为5250000元，合同附件十二补充协议约定买卖双方于2009年8月4日签订的《商品房买卖合同》（以下简称原合同）已实际履行，现因配合行政主管部门办理房屋网签备案手续需要，双方就该房屋买卖事宜再次签订了本合同，双方在此明确：本合同仅为网签备案使用，并非双方之间真实的意思表示，按双方之间签署的原合同执行。2020年7月10日，被告新城市公司向原告出具《情况说明》，说明原告于2009年8月4日购买的钻石半岛第10#B幢2F102号、20102号、3F101号、30101号房屋在进行面积预测时虽然继续保留建筑物名称为10#B楼，但却将该楼幢号定为11号，故此后在房地局网签系统中10#B楼显示的幢号为11号，并同时说明原告购买的上述房屋在网签系统中显示为11号楼2F102号、20102号、3F101号、30101号。经询，二被告表示涉案房屋因遗留问题尚未办理初始登记，二被告也未向房地局提交办证所需的备案资料，但二被告愿意协助原告办理涉案房屋的产权证书。经原、被告双方确认，二被告已收取涉案房屋的购房款5250000元、契税262500元、维修基金157500元。原告认为其已全额交纳购房款，二被告逾期办理房产证长达六、七年，如二被告按照合同约定的0.02%承担一次性违约责任明显有失公平，也不足以弥补原告的损失，故请求本院将违约金调整至市场通行的2%。以上事实，有《商品房买卖合同》、《情况说明》、《商品房买卖合同（预售）》、收据等证据和庭审笔录等在卷佐证。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容合法，具有法律约束力，双方均应按照合同约定享受权利、履行义务。《商品房买卖合同》系原告与被告新城市公司所签订，但二被告均系涉案房屋的共同开发人，二被告亦表示愿意共同承担责任，关于本案责任承担的主体为二被告，双方当事人均无异议，本院亦予以准许。被告新城市公司于2012年11月7日向原告交房，根据合同附件五关于权属登记办理的特别约定，二被告应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，但二被告至今未备案，其行为已构成违约，理应继续履行义务并按照合同约定承担逾期办证违约金。关于原告请求将逾期办证违约金标准提高至已付房价款的2%，因《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求法院予以增加，参照同期银行贷款利率及被告违约程度，合同中约定的按已付房价款的0.02%一次性支付违约金的标准显然过低，本院从公平角度出发，再参照本院审理的其他涉案小区业主与被告新城市公司签订的合同中关于逾期办证违约金的约定，酌情将逾期办证违约金提高至已付房价款5250000元的0.2%，即10500元。关于原告要求二被告返还契税262500元及维修基金157500元，因涉案房屋已于2012年11月7日交付，被告新城市公司代收上述款项已八年之久，但至今未将代收的款项向有关行政管理机构缴纳，也未将办理权属登记需由其提交的资料报产权登记机关备案，故原告要求二被告返还上述代收款，由其个人直接向相关行政管理机构缴纳之理由成立。关于原告要求开具购房款发票，二被告同意，本院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下:一、被告陕西新城市房地产开发有限公司及被告陕西省陇湖实业有限公司应于本判决生效之日起三十日内将原告高凤龙购买的位于西安曲江新区XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。二、被告陕西新城市房地产开发有限公司及被告陕西省陇湖实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告高凤龙支付逾期办证违约金10500元。三、被告陕西新城市房地产开发有限公司及被告陕西省陇湖实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告高凤龙返还代收的契税262500元及维修基金157500元。四、被告陕西新城市房地产开发有限公司及被告陕西省陇湖实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告高凤龙开具购房发票。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告高凤龙其余诉讼请求。本案案件受理费9050元，由二被告承担。因原告已预交，二被告应将该款连同上述款项一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审  判  员    梁  梦  艺 二〇二〇年十二月二十六日 书  记  员    史  丽  娜 打印：贺倩            校对：贺倩          2020 年  月  日送达 1