云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2901民初3916号原告：大理榆泽商业运营管理有限公司，住所地云南省大理白族自治州大理市大理经济开发区石屏村9号。统一社会信用代码：91532900MA6K7U2B9X。法定代表人：彭励，职务董事长。委托诉讼代理人：郝丽娟，云南孙剑飞律师事务所律师，特别授权代理。被告：秦童（暨被告云南阑德博格餐饮管理有限公司法定代表人），男，1968年7月23日出生，汉族，住址北京市东城区。委托诉讼代理人：冯聪，云南安华律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南阑德博格餐饮管理有限公司，住所地云南省大理州大理市大理镇三月街大理的小院子北区S1二楼。统一社会信用代码：91532901MA6NKXQE8C。法定代表人：秦童。原告大理榆泽商业运营管理有限公司（以下简称“榆泽公司”）与被告秦童、云南阑德博格餐饮管理有限公司（以下简称“阑德博格餐饮公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告榆泽公司的委托诉讼代理人郝丽娟，被告秦童（暨被告阑德博格餐饮公司法定代表人）及被告秦童的委托诉讼代理人冯聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告榆泽公司向本院提出诉讼请求：1．解除原、被告秦童于2018年7月1日签订《蓝德伯格德国西餐厅租赁合同》。2．判令被告云南阑德博格餐饮管理有限公司配合被告秦童立即将位于大理市大理州三月街街场以西苍山假日公园一期胡同里1982商街S-1栋2层房屋交还原告。3．判令被告秦童向原告支付违约金人民币448,200元（按830㎡×3元/㎡×180天计）；4．本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系位于大理市大理镇三月街街场以西苍山假日公园一期胡同里1892商街S-1栋2层房屋的合法使用权人，2018年7月1日，原、被告签订《蓝德伯格德国西餐厅租赁合同》，约定原告将其名下的胡同里1892商街S-1栋2层房屋出租给被告用于开设经营蓝德伯格德国西餐厅，租赁期限为5年，自2018年9月30日起至2023年9月29日止，而租金采用以被告每年的含税营业额的百分比为基准计算，其中：2018年至2021年的租金均按被告每年含税营业额的10％计；2022年的按被告当年含税营业额的11％计；2023年的按被告当年含税营业额的12％计。同时，合同还约定：如果被告未经原告书面同意，全部或部分停业累计达10次以上（含10次）或累计超过3天（含3天）的，原告有权解除合同；原告根据本合同约定解除合同的，被告应向原告支付相当于未履行租赁期租金总额10%的违约金（如采用提营业额形式的按3元／㎡／日），被告给原告造成的实际损失超过前述违约金标准的，还应赔偿超出部分的实际损失。合同签订后，原告依约将房屋交付被告经营使用，但被告在合同履行期却并未按照约定履行相关义务，原告已多次要求被告整改，但被告未整改，且一直让商铺处于歇业状态。2019年7月12日，原告向被告发出《解除合同通知书》，主张解除合同，并要求被告尽快将房屋交回原告，但被告却不予理睬。2019年9月1日，原告再次向被告送达《房屋物品清空通知书》，要求被告搬离，可被告也依旧不搬。综上所述，被告停止营业的行为已严重损害了原告的合法利益，并违反了双方合同约定，为维护原告的合法权益不受损害，特向法院提起诉讼。被告秦童辩称：1．请求人民法院依法驳回原告全部诉请，判决双方之间订立的案涉合同继续履行。2．不认可关于原告在诉状中陈述的双方合同目的不能实现。3．原告的违约金主张没有事实和法律依据。被告阑德博格餐饮公司辩称，对一切涉及本案的权利义务都应该是公司承担，不能是被告秦童承担，享受的权利和责任都是餐饮公司进行承担。公司的意见就是餐厅要继续经营，也就是继续履行合同，仅为答辩意见，不是反诉意见。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定法律事实如下：2018年7月1日，原告与被告秦童签订了《蓝德伯格德国西餐厅租赁合同》，约定原告将创意生活街区营销中心二楼商铺出租给被告秦童用于开设经营“蓝德伯格德国西餐厅”，租用面积830㎡，租期5年，自2018年9月30日起至2023年9月29日止，实际租期自开业日或视为开业日开始计算，房屋暂定交付日为2018年5月1日，被告秦童享有5个自然月的装修期，暂定2018年5月1日至2018年9月30日止。被告秦童属于提成租金租户，以每期营业额的百分比为基准计算每期租金，其中：2018年9月30日至2021年12月31日期间提成租金为当期含税营业额的10％；2022年1月1日至2022年12月31日期间提成租金标准为当期含税营业额的11％；2023年1月1日至2023年12月31日期间提成租金标准为当期含税营业额的12％。被告秦童应于合同签署当日向原告支付102,000元保证金。合同第14条违约责任第7款还约定如果被告秦童未经原告书面同意，全部或部分停业累积达10次以上（含10次）或累计超过3天（含3天）的，原告有权解除合同。合同签订后，原告按约交付房屋，被告秦童向原告支付了保证金102,000元，后案涉商铺为被告阑德博格餐饮公司实际经营使用。2019年6月11日，原告向蓝德伯格德国西餐厅发出《关于蓝德伯格商户处罚的通知》；2019年6月14日，原告向蓝德伯格德国西餐厅发出《蓝德伯格德国西餐厅商户整改通知》对蓝德伯格德国西餐厅违约行为提出整改意见，要求蓝德伯格德国西餐厅在2019年6月30日前完成整改，如若蓝德伯格德国西餐厅再次违反合同约定的相关条款，原告有权解除合同，并不退还被告秦童所缴纳的合同履约保证金。上述两份通知，被告秦童均予以签收。另查明，被告阑德博格餐饮公司于2019年1月31日成立，被告秦童系被告阑德博格餐饮公司的法定代表人。自2019年7月开始，案涉商铺未再进行经营活动。本院认为，原告与被告秦童签订的《蓝德伯格德国西餐厅租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按照约定全面履行自己的义务。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除。当事人可以约定解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《蓝德伯格德国西餐厅租赁合同》虽系原告与被告秦童签订，但案涉商铺实际由被告阑德博格餐饮公司在经营使用，且被告秦童为被告阑德博格餐饮公司的法定代表人。根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条规定，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。本案中，被告阑德博格餐饮公司已经实际履行该合同义务并认可案涉合同，故原告因合同履行问题提起的相关诉讼请求，有权向被告阑德博格餐饮公司主张。就案涉合同是否应解除问题。本院认为，被告阑德博格餐饮公司在租赁合同履行期间违反案涉合同第14条第7款“如果承租人未经出租人书面同意，全部或部分停业累计达10次以上（含10次）或累计超过3天（含3天）的，出租人有权解除合同。”的约定，被告阑德博格餐饮公司自2019年7月起未再进行经营，以自己的行为表明不再继续履行合同，既满足约定解除的条件又满足法定解除的条件，本院在此予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，原告有权要求被告阑德博格餐饮公司返还案涉房屋。因此原告主张要求被告返还租赁房屋，有事实及法律依据，本院予以支持。由于原告与被告秦童签订的案涉合同已经解除，原告收取被告秦童的保证金102,000元应返还被告秦童，为减少诉累，本院予以一并处理保证金。就原告要求被告秦童承担违约金448,200元的诉请，本院认为，原告在被告秦童持续存在违约情形的期间里，未积极行使解除权，防止损失的扩大，对本次损失的扩大存在一定的过错，应承担相应的责任。另被告秦童提出原告主张的违约金过高，请求法院予以调整。本院认为，原告目前的实际损失为被告未实际经营期间给原告造成的租金损失，因双方约定的租金计算方式为：2019年1月1日至2019年12月31日期间提成租金为当期含税营业额的10％，故本院支持按2019年1月至6月已收租金的月平均租金标准计算6个月的租金3,806元（634元/月×6月）作为违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条规定，判决如下：一、解除原告大理榆泽商业运营管理有限公司与被告秦童于2018年7月1日签订的《蓝德伯格德国西餐厅租赁合同》。二、被告秦童、云南阑德博格餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内将案涉租赁商铺腾空并返还原告大理榆泽商业运营管理有限公司；原告大理榆泽商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告秦童保证金102,000元。三、被告秦童于本判决生效之日起十日内支付原告大理榆泽商业运营管理有限公司违约金3,806元。四、驳回原告大理榆泽商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。上述二、三项折抵后，由原告大理榆泽商业运营管理有限公司返还被告秦童98,194元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,224元，减半收取4,112元，由原告大理榆泽商业运营管理有限公司负担3,978元，由被告云南阑德博格餐饮管理有限公司负担134元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审 判 长 董 琼人民陪审员 王 姝人民陪审员 殷凡凡二〇二〇年十二月三十日法官助理黄露书记员李晓松