甘肃省平凉市中级人民法院民事判决书（2020）甘08民初36号原告：王某，男，1962年8月17日出生，汉族，住甘肃省泾川县城关镇新建街**阳光实业有限公司，住甘肃省泾川县。原告：胡某，男，1977年9月1日出生，汉族，住甘肃省泾川县城关镇新景花园**楼****，住甘肃省泾川县。共同委托诉讼代理人：丁某，北京齐致（兰州）律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：杜某，北京齐致（兰州）律师事务所律师。被告：泾川县房地产开发公司。住所地：甘肃省泾川县城关镇安泰路**。法定代表人：张某，该公司经理。委托诉讼代理人：曹某，甘肃晨东律师事务所律师。原告王某、胡某与被告泾川县房地产开发公司房地产开发经营合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告王某、胡某及其委托诉讼代理人丁某，被告泾川县房地产开发公司的委托诉讼代理人曹某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王某、胡某向本院提出诉讼请求：1.请求依法解除王某、胡某与泾川县房地产开发公司签定的《房地产合作开发协议》；2.请求泾川县房地产开发公司返还合作开发资金754万元，请求泾川县房地产开发公司支付合作开发资金利息及损失1538.16万元（2012年1月1日至2020年6月30日），合计：2292.16万元。3.请求泾川县房地产开发公司按照754万元为基数按照月息2分承担利息从2020年7月1日至本息清偿完毕为止。4.本案诉讼费、保全费、保险费由被告承担。事实与理由：被告泾川县房地产开发公司系泾川县建设局下属全民所有制企业，具有二级房地产开发资质的企业，在泾川县城开发不少住宅小区和公用建筑，承担泾川县县城旧城改造、管网维护、城市供暖等公共职能，开发了泾川县城“新城家园一期”等工程项目。2009年3月18日，泾川县房地产开发公司申请后经泾川县建设局审核，颁发建设用地规划许可证（地字第（地字第**证载明：用地单位为泾川县房地产开发公司，用地项目名称为泾川县城东小区34#-38#商住楼，用地面积16.47亩，总建筑面积19700平方米。2009年4月7日，泾川县房地产开发公司通过泾川县建设局向泾川县发展和改革局报送《关于修建城东小区34#-38#住宅楼及统合楼项目的立项报告》，经泾川县发展和改革局批复同意立项。2009年4月8日，泾川县建设局经审核，向泾川县房地产开发公司颁发了建设工程规划许可证（建字第620821200900007号），许可证载明：用地单位为泾川县房地产开发公司，用地项目名称为泾川县城东小区34#-38#商住楼，总建筑面积19700平方米。2009年12月3日，泾川县房地产开发公司与泾川县邮政局签定合作开发协议，由泾川县邮政局提供项目用地5亩，共同开发建设用地规划许可证（地字第62082120090000（地字第**821200900007号）范围内的城东小区36#（1/2）、37#、38#住宅楼及沿街统合楼一栋，泾川县邮政局5亩土地系其从泾川县一带两区开发建设指挥部受让而来。由于泾川县房地产开发公司资金严重短缺，经泾川县发展和改革局批复同意立项建设的城东小区36#（1/2）、37#、38#住宅楼及沿街统合楼项目进展缓慢，经多次磋商，泾川县房地产开发公司向王某、胡某提供了三份文件，分别是泾发改（2009）31号关于城东小区商品住宅基建项目的批复、建设用地规划许可证（地字第620821200900004号）、建设工程规划许可证（（地字第**。王某、胡某与泾川县房地产开发公司于2011年6月11日正式签定房地产开发协议，协议约定了启动新城家园二期工程，双方共同开发，由王某、胡某提供开发土地6.5亩可开发用地，即熟地，土地价值1508万元，王某、胡某向泾川县房地产开发公司支付754万元资金，视同王某、胡某占开发项目50%的出资，建设开发资金双方各承担50%，收益各享有50%。协议第二条第一款约定：原泾川邮政局5亩地前期手续及土地移交所需费用由泾川县房地产开发公司全权负责，王某、胡某免责。第二款约定：自王某、胡某缴款之日起，两个月内由泾川县房地产开发公司出面，王某、胡某协助办理开发土地手续，若泾川县房地产开发公司两个月内未理顺用地关系，则从缴款之日起由泾川县房地产开发公司按照缴款金额付给王某、胡某利息，按照3分计息。直至泾川县房地产开发公司理顺用地手续后计息结束。第七条规定：双方应履行本协议约定的责任和义务，任何一方未履行本协议约定，视为违约，违约方应向另一方赔偿由此所产生的一切经济损失。协议签定后，王某、胡某按照约定于2011年6月1日付款400万元，6月3日付款100万元，6月28日付款254万元，共付款754万元，全部履行了合同约定的义务，泾川县房地产开发公司在收取王某、胡某款项未在2011年8月31日前理顺开发土地手续，构成违约。泾川县房地产开发公司应当按照合同约定向王某、胡某支付利息并赔偿损失。泾川县房地产开发公司承担了2011年7月1日至2011年12月31日的利息，其它利息未付。截至目前，泾川县房地产开发公司仍然未理顺土地手续，该开发项目处于停滞状态。该项目涉及的土地泾川县房地产开发公司多次与邮政局协商移交土地，邮政局一直再三推托，并以土地租给他人收不回来为理由不履行合同，直到2016年3月王某、胡某与土地承租人多次协商达成共识，王某、胡某及时告知泾川县房地产开发公司协商内容，泾川县房地产开发公司同意协商约定，同意该费用在开发中由泾川县房地产开发公司承担，接交事宜及费用由王某办理，接回土地后，因县城环境整治和环保要求，对该土地的管理责任又落到了王某、胡某的身上，清理垃圾做围墙及墙体管理的费用加上收回土地的补偿金共计160万元。泾川县房地产开发公司的违约行为持续到现在，给王某、胡某造成巨大的经济损失，王某、胡某的出资系高息向他人筹措，近十年来付利息达二、三千万元，王某、胡某从事房地产开发多年，该出资如用于其它开发项目，收益将可观。双方就继续履行合同或解除合同未达成一致意见。由于泾川县房地产开发公司长期持续迟延履行合同义务，致使合同目的不能实现，王某、胡某依照《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，要求解除合作开发协议，同时泾川县房地产开发公司按照双方的合作协议约定应当支付利息并赔偿损失。泾川县房地产开发公司辩称：1.双方签订的《房地产开发合作协议》不是双方真实意思表示。泾川县房地产开发公司借款的原因为了尽快维修锅炉、更换管网、偿还职工借款及部分社会借款，而并非实际与王某、胡某合作开发房地产，产开发公司取得规划项目作为还款担保。2.王某、胡某在诉状中所称土地不能理顺手续的真实原因。在双方签订合同之前，2009年12月2日，泾川县房地产开发公司与案外人泾川县邮政局（现名称变更为中国邮政集团公司泾川县分公司）签订了合作开发协议，协议约定由泾川县房产公司与泾川县邮政局共同开发王某、胡某诉状所称的商品房。在开发过程当中，土地手续不能理顺的根本原因，不是泾川县房地产开发公司拖延不办理和王某、胡某诉状中所称的泾川县邮政局拒不配合或出租不能收回，是因为该宗土地系泾川县一带两区开发建设指挥部以每亩10万元转让给泾川县邮政局的作为邮政通讯生产及配套设施的专用土地。正是由于土地的性质问题，导致该宗土地至今没有顺利办理土地相关手续。3.泾川县房地产开发公司在合同履约当中不存在任何的违约行为。王某、胡某主诉的违约行为，系泾川县房地产开发公司多年来没有及时办理土地相关手续，但是又在诉状中自认，泾川县房地产开发公司多次就涉及土地问题与泾川县邮政局协商，泾川县邮政局一致再三推脱，并以土地租给他人收不回来为由不履行合同。因此，导致土地手续至今没有办理顺畅的根本原因，系泾川县邮政局拒不履行相关合同义务，而非泾川县房地产开发公司不作为、慢作为。双方签订《房地产合作开发协议》时，王某、胡某也清楚的知道该土地的登记所有权人为泾川县邮政局，土地用途为邮政通讯生产及配套设施，开发房地产需要变更土地用途，而变更手续牵扯多家行政机关。因此，对于这种风险也是清楚的，所以泾川县房地产开发公司已经在自己能力范围内，多次协调、解决土地问题，但是均由自身因素之外的原因，土地手续没有办理，但是泾川县房地产开发公司已经积极履行了自己的义务，不存在违约行为。导致土地至今手续没有理顺的根本原因，系行政因素导致的不可抗力，不是泾川县房地产开发公司的过错。所以，房产没有顺利开发，也就拖欠了泾川县房地产开发公司的借款不能及时清息、及时归还本金。4.双方签订的合同本质上系无效合同。首先，双方签订的协议实质为借款合同，而非合作开发协议。同时，王某、胡某在诉状中也自认，所有款项均系向社会筹集，而非自有资金，所以根据民间借贷司法解释的规定，该协议是无效合同。综上，被告认为王某、胡某起诉的要求解除合同并返还本金、承担利息的诉请均不能成立，应当依法予以驳回。王某、胡某围绕其诉讼请求提交了三组证据，第一组证据：证据一、《房地产开发合作协议》；证据二、交款的支付凭证四份；2011年6月1日付400万元；2011年6月3日付100万元；2011年6月28日两笔付254万元。证明目的：双方签定《房地产开发合作协议》，对双方的权利义务进行了约定。王某、胡某按照合同约定出资754万元，履行了合同义务。泾川县房地产开发公司应当按照合同约定以754万元为基数按照月息三分向原告支付利息并赔偿损失。第二组证据：证据一、建设用地规划许可证（地字第620821200900004号）；证据二、建设工程规划许可证（建字第6208212（地字第**改革局报送《关于修建城东小区34#-38#住宅楼及统合楼项目的立项报告》的批复；证明目的：1.泾川县房地产开发公司向王某、胡某出示三份文件，王某、胡某基于该文件与泾川县房地产开发公司签定了《房地产合作协议》合同。2.双方合作开发的项目经过相关政府部门批准。第三组证据：证据一、合作开发协议；证据二、土地使用协议书；证明目的：证明双方合作开发的土地系泾川县房地产开发公司与泾川县邮政局协议开发而来。结合第一组证据，该土地理顺手续由泾川县房地产开发公司办理，泾川县房地产开发公司长期未理顺，构成违约，王某、胡某有权解除合同，并要求泾川县房地产开发公司承担利息并赔偿损失。泾川县房地产开发公司质证意见，证据《房地产开发合作协议》真实性无异议，但该协议系名为合作开发，实为借款的协议，并且相关条款违反了《最高人民法院关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》，该合同为无效合同。证据合作开发协议真实性无异议，签订该协议与本案争议标的《房地产开发协议书》距离达一年六个月，期间泾川县房地产开发公司多次未协调成功土地性质转变，王某、胡某对此知情。证据土地使用协议书真实性无异议，该协议证明合同项下土地性质系邮政通讯生产及配套设施用地，且使用权人系泾川县邮政局。其余证据真实性无异议。泾川县房地产开发公司提交三组证据：第一组：1.房地产开发合作协议4页；证明目的：双方签订该协议的真实目的是借款，而非合作开发，借款的目的是尽快维修锅炉、更换官网、偿还职工借款及部分社会借款。并且，双方在明知土地性质手续已经历经一年六个月未办理成功的情况下，仍然约定两个月之内手续不能办理的情况下按照月息3%承担利息。因此，根据王某、胡某提供的资金的用途以及利息的约定，证实该协议内约定的内容不是双方真实意思表示。第二组：1.合作开发协议3页；2.土地使用合同书3页；3.土地使用补充合同书2页；证明目的：泾川县邮政局（现中国邮政集团公司泾川县分公司）于2000年6月7日取得了本案争议标的合同项下涉及的土地使用权，土地使用性质为邮政通讯生产及配套设施。2009年12月2日，泾川县房地产开发公司与泾川县邮政局签订《合作开发协议》，约定由泾川县房地产开发公司开发并办理相关手续，但是土地性质未能按期变更。第三组：1.收条1页；2.告知函2页；证明目的：泾川县房地产开发公司在2012年1月8日支付王某、胡某利息1505280元及王某、胡某在后期催要利息的事实。王某、胡某质证认为：房地产开发协议的真实性、约定的内容无异议，证明目的有异议。合作开发协议、土地使用合同书、土地使用补充合同书的真实性无异议，王某、胡某正是基于泾川县房地产开发公司与泾川县邮政局有合作协议、泾川县房地产开发公司提供了建设用地规划许可证（地字第620821200900004号）、泾川县发展和改革局（2009）31号关于修建城东小区商品住宅楼基建项目的批复（地字第**200900007号）及上述证据才与其签定房地产开发协议。收条真实性无异议，证明泾川县房地产开发公司收到王某、胡某754万元，按照合同约定按照3分利息给王某、胡某付息至2011年12月31日止。告知函真实性无异议，证明针对泾川县房地产开发公司的违约行为，王某、胡某进行了多次催告、告知，泾川县房地产开发公司违约行为持续存在。本院经审查认为，双方当事人对对方提交的证据真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述及以上证据，本院认定事实如下：2009年3月18日，泾川县房地产开发公司申请泾川县建设局审核，颁发建设用地规划许可证（地字第620821200900004号），许可证载明：用地单位为泾川县房地产开发公司，用地项目名称为泾川县城东小区34#、35#、36#、37#、（地字第**筑面积19,700平方米。2009年4月7日，泾川县发展和改革局向泾川县建设局作出《关于城东住宅小区商品住宅小区楼基建项目的批复》，同意立项。2009年4月8日，泾川县建设局经审核，向被告颁发了建设工程规划许可证（建字第620821200900007号），许可证载明：用地单位为泾川县房地产开发公司，用地项目名称为泾川县城东小区34#-38#商住楼，总建筑面积19700平方米。2009年12月3日，泾川县房地产开发公司与泾川县邮政局签定合作开发协议，由泾川县邮政局提供项目用地5亩，共同开发城东小区36#（1/2）、37#、38#住宅楼及沿街综合楼一栋。王某、胡某与泾川县房地产开发公司于2011年6月11日正式签定《房地产开发协议》，协议约定了启动新城家园二期工程，双方共同开发，由王某、胡某提供开发土地6.5亩可开发用地，即熟地，土地价值1508万元，王某、胡某向泾川县房地产开发公司支付754万元资金，视同王某、胡某占开发项目50%的出资，建设开发资金双方各承担50%，收益各享有50%。协议第二条第一款约定：原泾川邮政局5.0亩地前期手续及土地移交所需费用由泾川县房地产开发公司全权负责，王某、胡某免责。第二款约定：自王某、胡某缴款之日起，两个月内由泾川县房地产开发公司出面王某、胡某协助办理开发土地手续，若泾川县房地产开发公司两个月内未理顺用地关系，则从缴款之日起由泾川县房地产开发公司按照缴款金额付给王某、胡某利息，按照3分计息。直至泾川县房地产开发公司理顺用地手续后计息结束。第七条规定：双方应履行本协议约定的责任和义务，任何一方未履行本协议约定，视为违约，违约方应向另一方赔偿由此所产生的一切经济损失。《房地产开发协议》签定后，王某、胡某按照约定于2011年6月1日付款400万元，6月3日付款100万元，6月28日付款254万元，共付款754万元。泾川县房地产开发公司于2012年1月8日支付王某、胡某2011年7月1日至2011年12月31日的利息1505280元。截至目前，泾川县房地产开发公司仍然未理顺土地手续，该开发项目处于停滞状态。审理中，王某、胡某于2020年7月6日向本院提出诉讼财产保全申请，请求冻结泾川县房地产开发公司银行账户资金2400万元或查封、扣押其同等价值的财产，并以购买财产保全保险的方式提供了担保。经审查，王某、胡某的申请不违反法律规定，本院作出（2020）甘08民初36号民事裁定予以冻结。本院认为，本案的争议焦点为：一、《房地产合作开发协议》是否有效；二、《房地产合作开发协议》是否应当解除；三、泾川县房地产开发公司是否应返还案涉款项及支付利息、赔偿损失；四、王某、胡某主张的财产保全保险费是否应当支持。一、关于《房地产合作开发协议》是否有效问题。泾川县房地产开发公司认为《房地产合作开发协议》违反《最高人民法院关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》相关规定，《房地产合作开发协议》实质为民间借贷合同，因王某、胡某的自认款项来源并非其自有款项，符合《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十四条规定的情形，为无效合同。本院认为，《房地产合作开发协议》为有效合同。理由为：1.《房地产合作开发协议》性质定为房地产合作开发或民间借贷不影响合同效力，该协议双方系自愿签订，合同内容系双方真实意思表示，泾川县房地产开发公司未提交证据证明存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的无效合同之情形。2.《最高人民法院关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》规定，（1）保底条款违背了联营活动中应当遵循的共负盈亏、共担风险的原则，损害了其他联营方和联营体的债权人的合法权益，应当确认无效。（2）企业法人、事业法人作为联营一方向联营体投资，但不参加共同经营，也不承担联营的风险责任，不论盈亏均按期收回本息，或者按期收取固定利润的，是明为联营，实为借贷，违反了有关金融法规，应当确认合同无效。首先，案涉《房地产合作开发协议》虽未约定亏损负担问题，该协议中约定的支付利息是以合作项目进展状况作为条件，该条款不属于保底条款。且即使将该条款时为保底条款，也仅是该条款无效，并不导致合同本身无效，仅需按照法律规定分担亏损即可，而本案中泾川县房地产开发公司并未据此提出抗辩主张。其次，王某、胡某为自然人，并非企业法人、事业法人，不符合该条款的主体身份，且后出台的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》已不禁止企业法人、事业法人偶尔借贷行为，企、事业法人的偶尔借贷行为不违反法律规定，故泾川县房地产开发公司的该无效理由不成立。3.《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十四条（二）项规定，以向其他营利法人借贷、向本单位职工集资，或者以向公众非法吸收存款等方式取得的资金转贷的合同无效。从该条款的法律沿革及文义逻辑看，该条款约束的出借人主体不包括自然人，泾川县房地产开发公司以王某、胡某自认款项系借贷而来认为合同无效的理由不成立，泾川县房地产开发公司也未再举证案涉协议还存在符合其他无效情形的证据。二、关于《房地产合作开发协议》是否应当解除问题。王某、胡某认为案涉项目未启动，合同目的不能实现，请求解除合同。本院认为，泾川县房地产开发公司认为合同无效的观点未被支持，其以合同无效抗辩表明其亦不愿继续履行《房地产合作开发协议》，双方均无继续履行的意思表示，可认为双方对解除合同观点一致，《房地产合作开发协议》应予解除。三、关于泾川县房地产开发公司是否应返还案涉款项及支付利息、赔偿损失问题。《房地产合作开发协议》为有效合同，泾川县房地产开发公司未按合同约定在协议签订后的两个月内未理顺用地关系，《房地产合作开发协议》约定的返还案涉款项及支付利息条件已成就，泾川县房地产开发公司应当履行返还案涉款项及支付利息的义务。1.关于返还款项本金的数额问题。双方当事人均对泾川县房地产开发公司2012年1月8日向王某、胡某支付的1505280元无异议。王某、胡某认为该款是2011年7月1日至2011年12月31日的期间的利息，认为2012年1月1日起泾川县房地产开发公司未付利息。泾川县房地产开发公司认为合同无效，该款应抵扣本金。本院认为，《房地产合作开发协议》约定的月利率为3%，计取利息期间为六个月，以754万元基数计算，该期间利息应为1357200元，超出148080元。参照修正前《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第三十一条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条，王某、胡某收取的148080元不能视为利息，应视为泾川县房地产开发公司对主债务的清偿。现泾川县房地产开发公司认为合同无效的观点未被支持，该款全部抵扣本金的意见不成立，但其中148080元抵扣本金的观点有法律依据，本院予以支持，即返还款项本金确定为7391920元。2.关于利息计算标准问题。本案王某、胡某依据房地产开发经营法律关系主张违约金，泾川县房地产开发公司认为本案应属民间借贷法律关系，未依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定申请调整违约金。且即使按照民间借贷法律关系确定违约金，因本案立案日期为2020年7月1日。2020年8月20日修正的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十二条规定，本规定施行后，人民法院新受理的一审民间借贷纠纷案件，适用本规定。即修正后的该司法解释在本案并不适用。故本院确定计算利息的年利率为24%，计算期间为2012年1月1日起算至款项清偿完毕之日止。3.关于王某、胡某请求的其他损失问题，因王某、胡某陈述该损失为估算，未提供计算依据，也未提交相应证据予以证明，本院不予支持。4.关于王某、胡某主张的财产保全保险费是否应当支持问题。王某、胡某与泾川县房地产开发公司之间并未就本案财产保全保险费的承担作出合同约定。购买财产保全保险并非唯一担保方式，故财产保全保险费并非必须发生的费用。故对于王某、胡某的该项主张，本院不予支持。综上，王某、胡某的部分诉讼请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十一条、第二十九条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除王某、胡某与泾川县房地产开发公司签定的《房地产合作开发协议》；二、泾川县房地产开发公司向王某、胡某返还7391920元；三、泾川县房地产开发公司向王某、胡某支付利息（以7391920元为基数，按照年利率24%，自2012年1月1日起算至款项清偿完毕之日止）；四、驳回王某、胡某的其他诉讼请求。上述款项限判决生效后30日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费161800元，由王某、胡某负担5443元；泾川县房地产开发公司负担156357元。诉讼保全费5000元，由泾川县房地产开发公司负担。（截止一审庭审之日，共计3193天，利息为15519386.67元，泾川县房地产开发公司应负担案件受理费计算基数为22911306.67元，数额为156357元）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省高级人民法院。审判长 张 厉审判员 曹海荣审判员 李 艳二〇二〇年十二月二十八日法官助理 晁 超书记员 任妮娜