江苏省江宁经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0191民初3839号 原告（反诉被告）：王晓玲，女，1963年10月28日生，汉族，住南京市玄武区。 委托诉讼代理人：孙剑云，上海段和段（南京）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕森凤，上海段和段（南京）律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：南京自如房屋租赁有限公司，住所地在南京市鼓楼区幕府东路199号。 法定代表人：李利，该公司总经理。 委托诉讼代理人：朱诗雯，该公司员工。 委托诉讼代理人：韦白帆，该公司员工。 原告（反诉被告）王晓玲与被告（反诉原告）南京自如房屋租赁有限公司（以下简称自如公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月24日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王晓玲的委托诉讼代理人孙剑云、吕森凤，被告（反诉原告）自如公司的委托诉讼代理人朱诗雯、韦白帆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王晓玲向本院提出本诉请求：1.判令解除其与被告自如公司签订的《资产管理服务合同》；2.判令自如公司将位于南京市江宁区的房屋（以下简称涉案房屋）恢复原状；3.判令自如公司支付违约金12000元；4.判令自如公司赔偿涉案房屋空置的损失36000元、电费损失327元；5.判令自如公司承担本案诉讼费。 事实和理由：2019年2月14日，其与自如公司签订《资产管理服务合同》，约定其将名下的涉案房屋委托自如公司管理经营，合同期限自2019年3月1日至2024年9月26日，收益自2019年6月19日起计算。但自如公司在支付了一个月租金后即向其发出通知函，单方解除了双方签订的《资产管理服务合同》。自如公司的行为给其造成重大损失，故其诉至法院，提出上述诉请。 被告自如公司辩称：1.原告王晓玲未履行《资产管理服务合同》约定的排除第三人干扰的义务，导致其无法出租、使用涉案房屋，其有权拒付租金。2.因王晓玲怠于办理解约、交接手续造成的所有损失应由王晓玲自行承担。3.因《资产管理服务合同》提前解除，按照合同约定，王晓玲应向其赔偿装修及配置损失费，其应按现状向王晓玲返还涉案房屋。综上，请求驳回王晓玲的各项本诉请求。 反诉原告自如公司向本院提出反诉请求：1.确认其与反诉被告王晓玲签订的《资产管理服务合同》于2019年8月2日解除；2.判令王晓玲支付违约金12000元；3.判令王晓玲支付涉案房屋装饰装修及配置设施损失费152250.98元；4.判令王晓玲返还服务质量保证金6000元；5.判令王晓玲返还已付租金6000元；6.判令王晓玲承担本案诉讼费。 事实和理由：2019年2月14日，其与王晓玲签订《资产管理服务合同》，约定王晓玲将名下的涉案房屋委托其管理经营，并授权其将涉案房屋出租给他人居住；合同期限自2019年3月1日至2024年9月26日，每月收益6000元。王晓玲于同年3月1日向其交付涉案房屋（毛坯），其按约于同年3月10日支付服务质量保证金6000元。后其对涉案房屋进行装修改造并添设各项配置。同年4月起，其工作人员在带领他人看房时遭到相邻业主及物业人员的阻拦，其沟通王晓玲及时处理纠纷，但王晓玲消极处理、推卸责任，导致涉案房屋无法对外出租。同年6月6日，其告知王晓玲如无法解决他人对其出租房屋的干扰，其将解除《资产管理服务合同》。同年7月25日，因王晓玲仍未解决他人对其出租房屋的干扰，其告知王晓玲暂停支付租金，并再次发出解约要求，王晓玲未提出异议，但双方对解约赔付的费用未能达成一致。同年8月2日，其向王晓玲发出要求解约的通知函，并要求王晓玲于收函当日及时沟通其工作人员协商解约及房屋交接事宜。根据《资产管理服务合同》约定，如因王晓玲原因而使标的资产遭受来自第三方的侵害时发生的纠纷由王晓玲自行处理，故涉案房屋相邻业主阻碍其向外出租涉案房屋，王晓玲有责任负责沟通解决，因王晓玲未能履行该义务，致使其无法对涉案房屋进行管理经营，王晓玲已构成违约，其有权单方要求解除合同，并由王晓玲向其赔偿违约金等各项损失。故其提出以上反诉请求。 反诉被告王晓玲辩称：反诉原告自如公司先后向其发出两份通知函，解除原因均为因邻居干扰导致自如公司不能出租涉案房屋，但自如公司并未充分举证证实干扰行为的存在。根据《资产管理服务合同》约定，必须是与其相关的第三人行为影响自如公司使用涉案房屋才能导致合同解除。即使存在相邻业主等干扰自如公司使用涉案房屋，也与其无关，自如公司无权解除合同。因承租人自如公司违约导致合同解除，其无需向自如公司补偿租赁期内的装饰装修残值。服务质量保证金系用来保障出租人的利益，因承租人自如公司违约，使其预期利益受损，自如公司无权要求返还服务质量保障金。综上，请求驳回自如公司的各项反诉请求。 本院经审理认定事实如下：2019年2月14日，原告（反诉被告）王晓玲（委托方、甲方）与被告（反诉原告）自如公司（受托方、乙方）签订《资产管理服务合同》，约定：甲方同意委托乙方管理运营涉案房屋，甲方授权乙方将涉案房屋供他人居住、使用，管理期限自2019年3月1日至2024年9月26日；首个管理周期空置期为110天（2019年3月1日至6月18日）；管理期间内，乙方应尽勤勉义务运营涉案房屋，并按照管理周期向甲方支付服务质量保证金，每个管理周期最后结算时，双方同意甲方有权以服务质量保证金抵扣乙方应付款项，首期服务质量保证金为6000元；管理期间内，甲方同意乙方对涉案房屋进行必要的装修、改造及不定期对涉案房屋进行一定程度的翻新；管理期间内，乙方会为涉案房屋购置或增设新的设备、设施或用具（以下称“新配置设施”），新配置设施所有权归乙方所有；合同提前解除，甲方均应向乙方支付装修及新配置设施的损失费，合同到期或提前解除，乙方均按涉案房屋的现状移交给甲方。 《资产管理服务合同》还约定：6.2违约解除权。⑴甲方有下列情形之一的，乙方有权随时单方解除合同……（b）不履行本合同约定的各项义务，或因甲方或其他与甲方有关的任何第三方的行为，影响乙方对涉案房屋进行管理的或资产使用人使用的，甲方仅承担向乙方支付装修损失费和新配置设施损失费的违约责任，具体计算标准参照本合同7.2⑴、7.2⑵条……⑵乙方有下列情形之一的，甲方有权随时单方解除合同……（b）乙方对本合同构成了严重违约，且在甲方催告后的15个工作日内仍未能纠正违约行为，致使甲方履行本合同项下其相应的义务已经不可能或不公平的……6.5标的资产返还：若乙方在涉案房屋设立优化间，乙方承诺在合同正常履约到期或乙方提出解除合同的情形下，乙方向甲方返还涉案房屋时应按甲方要求无偿拆除优化间，并恢复拆除优化间导致的墙面受损。7.2甲方违约责任，甲方违约导致乙方单方解除合同，甲方应向乙方支付等额于双倍当期月预期收益的违约金，并赔偿乙方相应损失：⑴装修损失费。标的资产的装修费用×（管理期限内未履行天数/管理期限总天数）；⑵新配置设施损失费。为涉案房屋购进家具或家电的配置价格×（管理期限内未履行天数/管理期限总天数），其中配置费用以乙方提供的数据中确定的项目和费用为准。7.3乙方违约责任。乙方违反本合同6.2⑵约定导致甲方单方解除合同，乙方应向甲方支付等额于双倍当期月预期收益的违约金，并赔偿甲方相应损失。 2019年3月1日，王晓玲向自如公司交付涉案房屋（毛坯）。自如公司接收涉案房屋后在客厅建造了隔间、对涉案房屋内各房间、卫生间进行了装修改造，并添置家具、电器等。自如公司于同年3月7日向王晓玲支付服务质量保证金6000元；于同年7月17日向王晓玲支付第一笔租金6000元（2019年6月19日至7月18日）。 2019年8月2日，自如公司向王晓玲发出通知函，告知王晓玲：因2019年4月下旬开始，自如公司对涉案房屋管理过程中频繁受到来自邻居的妨碍，王晓玲按约应负责及时沟通、排除干扰，但王晓玲未进行有效沟通，至今无法排除第三方的干扰，造成自如公司无法继续管理使用涉案房屋，故双方签订的《资产管理服务合同》于2019年7月25日解除，王晓玲应于收到本通知后3日内向自如公司支付违约金12000元、装修配置折旧费153732.41元并与自如公司工作人员联系沟通解约事宜。 2019年9月17日，自如公司再次向王晓玲发出通知函，告知王晓玲：因王晓玲未能合理解决相邻业主对自如公司出租房屋的干扰，致使涉案房屋一致未能出租，故自如公司于2019年8月18日暂停向王晓玲支付收益，现通知王晓玲于收到本函件当日联系自如公司办理房屋交接手续，并支付装修折旧费104107.99元、配置折旧费39337.12元、违约金12000元、服务质量保证金6000元。 审理中，自如公司提交了其工作人员张某某、秦某某与王晓玲、王晓玲之子刘某某的微信聊天记录以证明其工作人员自2019年4月9日起即与王晓玲沟通相邻业主、物业干扰其带租客看房的问题，根据聊天记录，直至2019年7月双方仍沟通未果；自如公司还提交了2019年3月29日的手机录像视频以证明因相邻业主阻止其经营涉案房屋发生纠纷。对此，王晓玲认为聊天记录、视频无法反应相邻业主干扰自如公司出租房屋，只能反应自如公司在出租房屋过程中与相邻业主发生冲突。自如公司认为王晓玲已违反《资产管理服务合同》第6.2⑴（b）项的约定，导致合同被单方解除，王晓玲应按合同7.2条承担相应违约责任；王晓玲则认为自如公司违反了《资产管理服务合同》第6.2⑵（b）项的约定，其有权诉请解除合同，自如公司应按合同7.3条承担相应违约责任。 王晓玲主张自如公司应自2019年8月2日违法解除合同之日起向其赔偿房屋空置损失36000元（6000元/月×6个月）并按合同7.3条约定赔偿违约金12000元，自如公司对此不予认可。王晓玲还提交了涉案房屋在2019年12月至2020年4月产生的电费发票共计327元以证明自如公司应支付占有房屋期间的电费327元，自如公司则认为上述电费产生于其催促王晓玲交接房屋之后，属王晓玲自行扩大的损失，应由王晓玲自行承担。 自如公司主张王晓玲应按合同7.2条向其赔偿违约金12000元并赔偿涉案房屋内装饰装修添附物残值损失、配置设施残值损失152250.98元，并提交了相关公司出具的证明等以证明其在涉案房屋内进行装饰装修、并购买家具、家电等设施花费164005.84元，按合同约定折旧后为152250.98元。王晓玲对上述证据均不予认可，并认为自如公司无权主张家具、家电等配置设施的损失。 经自如公司申请，本院依法委托江苏天鸣工程造价咨询有限公司（以下简称天鸣公司）对涉案房屋的装饰装修添附物价值进行鉴定。2020年12月7日，天鸣公司出具鉴定意见：本项目工程造价为112633.4元。自如公司支付鉴定费3000元。王晓玲对鉴定意见不持异议，但认为其不应对客厅隔间的费用进行补偿，该价格系市场价，应当考虑自如公司批量委托装修等因素对此价格下调，且自如公司系违约方，其只能按适当比例补偿。自如公司对鉴定意见亦不持异议，认可按照《资产管理服务合同》第7.2⑴的约定计算装饰装修添附物的残值，同时要求王晓玲赔偿配置设施（家具、电器等可移动设施）的残值损失。 因双方尚未交接涉案房屋，王晓玲要求自如公司返还涉案房屋并拆除在客厅内隔出的隔间，自如公司同意返还涉案房屋并拆除客厅隔间。 以上事实，有《资产管理服务合同》、网上银行电子回单、通知函、微信聊天记录、视频、电费发票、鉴定意见书及当事人的陈述等证据予以证实。 本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告（反诉被告）王晓玲与被告（反诉原告）自如公司签订的《资产管理服务合同》合法有效，各方均应按约履行。《资产管理服务合同》系房屋租赁合同性质，王晓玲作为出租方，应当保证租赁物即涉案房屋可以被自如公司正常用于出租使用，结合自如公司提交的微信聊天记录、手机录像视频可以认定，涉案房屋因相邻业主等他人干扰无法正常对外出租，且自如公司多次就此与王晓玲进行沟通均未能解决，故王晓玲存在违约行为，导致自如公司的合同目的无法实现，自如公司于2019年8月2日向王晓玲发出通知函要求解除合同于法有据，该解除通知发生法律效力，双方合同应自当日解除。王晓玲要求自如公司返还涉案房屋并拆除在客厅内隔出的隔间，自如公司对此不持异议，本院予以确认，对拆除隔间并返还房屋的期限，本院酌定为20日。王晓玲系违约方，要求自如公司支付违约金12000元、赔偿涉案房屋空置损失没有事实依据，本院不予支持。对王晓玲主张的电费327元，因该部分电费产生于自如公司控制涉案房屋期间，应由自如公司承担。对自如公司主张的违约金、装饰装修损失及配置设施损失，自如公司主张王晓玲违反《资产管理服务合同》第6.2⑴（b）的约定，该约定明确载明“甲方仅承担向乙方支付装修损失费和新配置设施损失费的违约责任”，故对违约金部分，本院不予支持；关于配置设施（家具、电器等可移动设施）应由自如公司取回，不应作为损失主张，故王晓玲应向自如公司赔偿装饰装修残值损失104062.87元（112633.4元×2019年8月3日至2024年9月26日期间1882天/管理期限总天数2037天）。对自如公司主张返还的服务质量保证金6000元、已付租金6000元，因服务质量保证金系担保自如公司的付款责任，合同解除后应予返还；自如公司在占有涉案房屋期间未能按合同约定的目的使用涉案房屋，已付租金也应由王晓玲予以返还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）王晓玲与被告（反诉原告）南京自如房屋租赁有限公司2019年2月14日签订的《资产管理服务合同》于2019年8月2日解除； 二、被告南京自如房屋租赁有限公司于本判决发生法律效力之日起20日内将位于南京市江宁区的房屋客厅内的隔间拆除并清空可移动设施设备后向原告王晓玲返还上述房屋； 三、被告南京自如房屋租赁有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告王晓玲支付电费327元； 四、反诉被告王晓玲于本判决发生法律效力之日起10日内向反诉原告南京自如房屋租赁有限公司赔偿装饰装修残值损失104062.87元并返还服务质量保证金6000元、租金6000元，共计116062.87元； 五、驳回原告王晓玲的其他诉讼请求。 六、驳回反诉原告南京自如房屋租赁有限公司的其他诉讼请求。 上述第三、四项相抵，王晓玲仍应向南京自如房屋租赁有限公司支付115735.87元。 本案本诉案件受理费1168元，由原告王晓玲负担1118元，由被告自如公司负担50元；本案反诉案件受理费减半收取1953元，由反诉原告自如公司负担654元，由反诉被告王晓玲负担1299元；本案鉴定费3000元，由王晓玲负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 员  张雨青 二〇二〇年十二月二十三日 见习书记员  樊启娟