上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0105民初10117号原告：刘洋，女，1982年10月16日生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：朱海浪，上海振顺律师事务所律师。被告：上海瑞房房地产经纪有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：孙成平，总经理。委托诉讼代理人：王艳辉，上海恒衍达律师事务所律师。委托诉讼代理人：阮志敏，上海恒衍达律师事务所律师。原告刘洋与被告上海瑞房房地产经纪有限公司居间合同纠纷一案，本院于2020年5月25日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月14日公开开庭进行了审理。后发现本案有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2020年10月19日公开开庭进行了审理。原告刘洋及其委托诉讼代理人朱海浪，被告上海瑞房房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人王艳辉、阮志敏到庭参加诉讼。审理中，当事人向本院申请庭外和解两个月期限，本院予以准许。本案现已审理终结。原告刘洋向本院提出诉讼请求：1.解除2019年8月14日原告与被告签订的《房地产买卖居间协议》(以下简称合同)；2.被告返还已支付的居间费10万元；3.被告赔偿原告损失90万元。事实和理由：原告在卖掉名下首套房上海市长宁区程桥二村XXX号XXX室后,再次购房成了原告的刚性需求。为此原告联系了多家房产中介公司,其中包括被告。被告为了获得原告的委托,在明知原告此次购买房产属于二套房的情况下,告诉原告“可以给一个好的贷款方案”，也就是二套房首套贷来拉拢原告。按照原告实际情况和上海市房地产政策,原告再次购买房产首付款比例不得低于70%。原告不清楚被告所谓的“一套房做首套贷款”是否合法,贷款是否能够获得银行审批。为了消除原告的疑虑,被告称其有专业的贷款专员,只要向贷款专员支付2%至3%的中介费(20万-30万),被告保证贷款百分百可以获得批复,并且是内部独家渠道不外泄。被告还称万一首套贷不能获得批复,还有另外一种贷款方式保证没问题即：首付款四成,正常按揭贷款三成,企业经营性贷款三成,但是我们以二套房首套贷为主以企业贷款作为备用,由于购房是原告的刚性需求,且居于对被告的信任,原告便放心委托被告提供居间服务。在被告的撮合下,2019年8月14日原告(买方、乙方)、被告(居间方、丙方)以及案外人王某(卖方、甲方)签订合同。合同约定原告购买王某所有的上海市长宁区富贵东道229弄1号2501室房屋(以下简称涉讼房屋),涉讼房屋转让总价1568万元,首期房价款630万,原告通过贷款方式支付第二期房价款935万……甲、乙双方应当在2019年9月15日前共赴丙方处签订示范文本《上海市房地产买卖合同》。在签订合同时,原告明确告知被告目前只能拿出三成首付款,与四成房款尚差160万元。被告称：“居间协议先约定首付四成,实际还是等二套房首套贷也就是首付款三成的贷款,等二套房首套贷批下来就可以了,退一万步讲万一批不下来就按照协议的首付四成执行”。被告还称卖方只管拿到房款,不管原告通过何种贷款方式。基于对被告的信任,原告便签订了合同。在签订合同之后,被告明知原告首付款不足情况下,一再催促原告签订房地产买卖合同。被告表示先签房地产买卖合同,并且卖方王某近期要出国,否则,原告就属于违约,房款后面卖方王某不在国内,直接转账就可以了,于是2019年9月13日原告(买受人、乙方)及案外人王某(卖售人、甲方)签订了编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》。约定：甲、乙双方通过上海帮邻实业有限公司富贵东道分公司居间介绍,由乙方受让涉讼房屋。房屋转让价款共计1568万元。如果乙方违约,甲方有权解除合同并要求乙方支付违约金。同日原告向被告支付居间费10万元签订买卖合同之后,原告便等待被告关于贷款的消息。此时,被告便推脱说二套房首套贷需要等待,同时还表明：“最近中央巡视组的在,等他们走了就可以操作了”。原告再问具体时间被告含糊其辞只说：“等”。此时原告方察觉被告所谓的“二套房首套贷”可能不合法,便通过其他银行途径得知购买二套房无法做成首套贷,没有一家银行机构可以完成,原告陷入了一方面卖方催要首付款,另一方面贷款无门的尴尬境地。最后不得已原告便想通过被告所称的四成首付、房贷三成、企业经营性贷款三成解决房款问题,可是即使这样首付还是差160万。于是原告咨询各大银行贷款部门了解贷款政策。得知,被告承诺的首付四成、房贷三成、企业经营性贷款三成同样违法的,没有银行可以批复。原告此时才清楚受到了被告的欺骗,由于被告的错误引导导致原告无法履行与案外人王某的房地产买卖合同。根据2016年11月26日发布的文件编号为沪建房管联[2016]1062号的《关于促进本市房地产市场平稳健康有序发展进一步完善差别化住房信贷政策的通知》,原告购买涉讼房屋的首付款不得低于70%。被告在签订居间协议之前向原告提供的二套房做成首套贷及三成的企业经营性贷款的做法均属于违法。原告通过支付四成首付款,其余款项贷款购房的目的不能实现。2020年1月8日，案外人王某将原告诉至法院,要求解除《上海市房产买卖合同》并支付违约金。2020年3月31日，上海市长宁区法院作出(2020)沪0105民初1504号判决书,判令原告向案外人王某支付违约金100万元。之后，原告与案外人王某均提起上诉，经二审调解，原告向案外人王某支付违约金共计90万元。原告认为,因被告的误导行为致使原告无法履行与案外人王某的房屋买卖合同,进而导致原告支付高额的违约金。被告作为专业从事房屋居间的企业,应当知晓上海市的房屋贷款政策。被告在明知原告本次购房需要支付不低于70%的首付款的情况下,仍然告知有途径按照首套房的贷款政策。被告的行为属于提供虚假情况误导原告。故原告诉至法院,望判如所请。被告上海瑞房房地产经纪有限公司辩称，原告与案外人王某通过被告的居间已经签订了《上海市房地产买卖合同》，双方也按约予以履行。被告作为居间方，已履行完毕了本次居间合同。已生效的(2020)沪0105民初1504号民事判决书已确认合同的效力，且认定并未故意向其隐瞒涉讼房屋的状况。根据原被告签订的《佣金确认书》，原告应当支付被告佣金报酬共计15.68万元，原告已支付了10万元,被告认为就已支付的居间报酬，被告无需退还；原告违约未向案外人王某支付购房款，致法院确认其违约，原告赔偿案外人王某的违约金与被告无关；被告作为居间方，未向原告提供贷款等服务。原告提供的聊天记录可以看出，每次对话都是原告在引导被告提供额外的贷款服务，但被告坚持没有提供不符合规定的贷款服务，原告最终也通过介绍人姜玲自行办理贷款，被告既未参与原告贷款事项，也未就贷款问题给予原告任何承诺。综上所述，被告已促成买卖双方根据自己意愿签订有效的合同，被告有理由收取居间费。合同未履行的责任在于原告，被告无需返还其已付的居间费。原告的损失与被告无关，系其违约造成的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对微信聊天记录截屏、《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》、借记卡账户历史明细清单、民事调解书、和解协议、《佣金确认书》、与沈伟聊天记录、购房群聊天记录等证据，当事人对真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：2019年7月中旬始，原告通过微信向被告员工沈伟询问二手房市场行情，原告询问房屋的价格均在1500万元左右。原告同时还向沈伟询问房屋贷款等相关情况。2019年7月30日，沈伟通过“女神羊羊买房专群”微信群发送微信：一会给你一个好的贷款方案。原告回复：好的。2019年8月4日，原告通过该群发送微信：沈伟上次说的二套房做首贷这个靠不靠谱。沈伟回复：下午再问一下，现在不能明确一定可以，因为中央巡视组还在上海，他们走了后肯定可以。2019年8月14日，原告(乙方、买受方)经被告(丙方、居间方)居间服务与案外人王某(甲方、出售方)签订合同，主要约定：原告购买案外人王某名下涉讼房屋等内容。合同还约定：甲乙双方应当于签订示范文本等类似合同当日，按照总房价款的3%向丙方支付居间报酬。具体承担方式为：由甲方承担1%、乙方承担2%。同日，原告向案外人王某支付定金50万元。同日，原被告就涉讼房屋佣金签订了《佣金确认书》，约定：原告于买卖合同成立当日向被告支付佣金156,800元。2019年8月16日，沈伟邀请微信名为“平安银行渠道部饶老师”加入了“女神羊羊买房专群”。原告通过微信还向“平安银行渠道部饶老师”询问可做贷款的形式。2019年9月10日，原告向沈伟发送微信：目前三个问题。1、这次签约我付中介费先支付一半，剩下一半等过户好以后再支付。2、我贷款是做3+3，之前说的二套做首套估计要等半年……。3、就是沈总的配合满五唯一。2019年9月11日，原告向沈伟发送微信：我跟姜琳谈好了，就在她这里做。沈伟回复：好。2019年9月13日，原告与案外人王某就涉讼房屋签订了《上海市房地产买卖合同》，合同约定转让价款共计1,568万元。合同落款处记载房地产执业经纪人姓名为：沈伟。当日，原告向被告支付了居间费10万元。之后，原告未按约向案外人王某支付购房首期款，双方未再继续履行合同。2019年12月20日，原告向沈伟发送微信：……你知道这套房子满五不唯一还要花钱，只怪自己当时决定草率……以10万元的中介费为终结，后面不再支付中介费……还有就是姜琳介绍我们认识我也不想牵扯别人有什么不开心……。案外人王某于2020年1月8日向法院提起诉讼，被告予以反诉。2020年3月31日，一审法院判决如下：一、王某与刘洋签订的编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》及《协议书》于2020年1月14日解除；二、刘洋应于本判决生效之日起十日内支付王某逾期付款违约金、解除合同违约金共计1,000,000元，以刘洋支付给王某的定金500,000元先行抵充，不足部分由刘洋继续支付；三、驳回王某的其余本诉诉讼请求；四、驳回刘洋的全部反诉诉讼请求……。之后，刘洋与王某均提出上诉。上诉期间，双方达成调解，内容如下：一、王某与刘洋签订的编号为XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》及《协议书》于2020年1月14日解除；二、刘洋应向王某支付逾期付款违约金、解除合同违约金共计人民币900,000元(刘洋已经支付了80万元，其中50万元是以已支付的定金抵充)，剩余10万元刘洋应于2020年7月1日起每月30日前向王某至少支付1万元，并于2020年12月30日前将上述10万元支付完毕；三、若刘洋违反上述付款约定，则王某有权向法院申请执行剩余未支付款项，并按照每日万分之五计算未付款项的违约金；四、双方均同意于本调解书生效之日起十日内共同办理编号XXXXXXX的《上海市房地产买卖合同》网签备案的撤销手续……。原告向本院诉讼，被告于2020年6月10日收到诉状副本等应诉材料。本院认为，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。除上述义务外，基于诚实信用原则，居间人在居间活动中应当遵守法律、法规和国家政策，遵循商事惯例和交易习惯，不得从事违法的居间活动等。被告作为居间方明知原告不享有首套房贷款资格，未能履行居间人如实告知义务，反而同意为原告提供违规贷款，被告的行为违背诚实信用原则，也不符合居间人的职业操守，被告不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。证据显示，原告为筹集购房资金多方寻找违规贷款渠道，在明知自己购房能力及贷款资格的情况下仍要求被告为其提供二套房做首贷的贷款方式，原告应对此造成的违约损失承担主要责任。被告系居间服务方，协助原告寻找二套房做首贷的贷款方法，被告应对原告的违约损失承担次要责任。原告主张合同解除，本院根据本案的履行情况亦确认合同已无法继续履行，依法确认解除合同中涉及居间部分的效力。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条(五)项、第一百二十条、第四百二十四条、第四百二十五条之规定，判决如下：一、确认原告刘洋与被告上海瑞房房地产经纪有限公司签订的涉及居间部分内容的《房地产买卖居间协议》于2020年6月10日解除；二、被告上海瑞房房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告刘洋返还已支付的居间费100,000元；三、被告上海瑞房房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告刘洋赔偿损失180,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13,800元，由原告刘洋负担9,936元，被告上海瑞房房地产经纪有限公司负担3,864元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 沁审 判 员  李 冬人民陪审员  沈建芳二〇二〇年十二月二十八日书 记 员  李浩浩附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（五）法律规定的其他情形。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。