福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0111民初3730号 原告：福州合嘉源物业管理有限公司，住所地福州市鼓楼区水部街道古田路**建福大厦（建福广场）19层15办公，统一社会信用代码913501037463641342。 法定代表人：高希军，总经理。 委托诉讼代理人：杨茜，女。 被告：崔时云，男，1978年12月23日生，汉族，住福州市晋安区。 原告福州合嘉源物业管理有限公司与被告崔时云物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告福州合嘉源物业管理有限公司的委托诉讼代理人杨茜和被告崔时云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告福州合嘉源物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付2016年1月至2020年5月的物业管理费4,897.2元和2016年1月至2020年5月的公摊水电费636元，总计5533.2元。诉讼过程中，原告将诉讼请求变更为：判令被告向原告支付2016年1月至2020年8月的物业管理费5,174.4元和2016年1月至2020年8月的公摊水电费850元，总计6,024.4元。事实和理由：被告系晋安区盛天现代城x座xxx单元房屋的业主。原告基于与福州市盛天现代城业主委员会签订的盛天现代城《物业服务合同》，从2016年1月1日起至今，一直为盛天现代城提供物业管理服务，积极履行相关合同义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理。被告的房屋属于带电梯高层住宅，物业费为每月每平方米0.9元，房屋面积为102.7平方米，每月应支付的物业费为92.4元，公摊水电费按照每月12元进行缴纳。被告自2016年1月起均未缴纳相应费用。原告曾多次以多种形式向被告催讨物业管理费及公摊水电费等，但被告均未予回复。原告认为，依照《物业管理条例》第七条规定，业主在物业管理活动中，应按时交纳物业服务费用。原告为维护合法权益提起诉讼。 被告崔时云辩称，一、原告将其列为被告，属于诉讼主体不清，理由如下：其从2005年入住盛天现代城小区以来，从未与原告签订物业服务协议，也未委托盛天现代城业委会与原告签订。因此，其不是原告提供的《物业服务合同》的当事人，与该合同双方当事人之间的纠纷没有关系；2.《物业服务合同》甲方签章处为盛天现代城小区业委会，委托代理人为孙朝钗，没有业主委托书，盛天现代城小区业委会招聘物业管理公司并没有召开全体业主大会等按照法律规定的程序聘请，应属于非法聘请。根据合同法的有关规定，既然原告是业委会擅自做主聘请的，那么将其列为被告没有法律依据。二、《物业服务合同》第四条规定原告提供的物业公共服务事项和质量总共有十一条，第（一）条约定“物业共用部分及共用设备设施的管理和维护”，但小区的路灯、每栋楼的一层门禁系统、公用水龙头、井盖、煤气箱、配电箱、管线等都没有得到维护；第（二）条约定“公共绿化维护”，但小区大多数楼层地面绿化杂草丛生，砂石、杂物遍布，3号楼业主还自发整治一层杂乱不堪的地面环境；第（三）条约定“公共区域的卫生环境保洁”，但小区花圃、墙角、架空层等到处都是垃圾；第（四）条约定“物业管理区域内的安全防范和秩序维护”，但小区内道路小车到处乱停，有些车辆直接开到花圃上面，原告也不管；第（五）条约定“物业使用中对禁止性行为的管理措施”，但小区内部分楼房屋顶违章搭盖，原告视而不见，阳台空中花盆存在安全隐患，原告也未采取防范措施，一旦台风来临，花盆掉下砸到人，由谁负责？第（七）条约定“公共设备、公共部位的日常维修、养护”，但小区到处地面沉降，电梯坏了没人修，业主只能自己掏钱请人解决；第（九）条约定“做好小区的水池喷水工作，夏季星期六、星期日都喷水一次，每逢节假日都喷水”，原告只有刚签约时让水池喷过几次水，半年后再未依约履行；第（十）条约定“车辆有序管理”，但原告只知道收钱，小区内车辆乱停放，车辆出入也没有登记和查看，小区业主的电动车丢失都不知道是如何发生的；第（十二）条约定“每逢假日及月底要冲洗楼道及公共部分，，地下车库每月要清洗一次&rdquo，原告根本没有做到；第（十三）条约定“每年要锯剪修4次花草树木”，原告一年只剪修一次，而且没有全部剪修，乱七八糟。三、原告从未向业主公示每月公摊水电收支明细，不明不白叫业主缴费，收费后也不开具税票，收到水电费是否交到电力公司和自来水公司，也未向业主公开票据证明。四、《物业服务合同》为期三年，自2016年1月1日起至2019年12月31日止，其根本不知道自己是在被原告服务，原告拿着过期的合同，要求其支付物业管理费不合理。综上，请求本院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定的事实如下：2016年1月1日，原告与福州市晋安区盛天现代城小区业主委员会签订一份《物业服务合同》，合同约定：由原告为盛天现代城小区提供物业服务，服务期限为自2016年1月1日起至2019年12月31日止；物业服务费按建筑面积收取，其中高层住宅为0.9元/月·平方米。合同第四条约定：原告提供的物业公共服务事项和质量应符合下列约定：（一）物业共用部位及共用设施设备的管理和维护；（二）公共绿化的维护（养管）；（三）公共区域的环境卫生维护（保洁）；（四）物业管理区域内的安全防范和秩序维护；（五）物业使用中对禁止性行为的管理措施；（六）综合服务；（七）公共设备、公共部位的日常维修、养护；（八）代收邮件；（九）做好小区的水池喷水工作，夏季星期六、星期日都喷一次，每逢节假日都喷水；（十）车辆要有序的管理……。合同第十九条“乙方相关的权利义务”约定：（十二）原告每逢假日及月底要冲洗楼道及公共部分，每天要早上及下午清运二次垃圾，，地下车库每月要清洗一次十三）每年要锯剪修4次花草树木，并及时运走锯剪修垃圾。2019年1月1日，原告又与福州市晋安区盛天现代城小区业主委员会签订一份《物业服务合同》，约定的服务期限为自2019年1月1日起至2021年12月31日止，其他的权利义务约定与前一份合同基本一致。被告为盛天现代城小区x座xx单元房屋的业主，该房屋的建筑面积为102.7平方米，属高层住宅。被告未向原告支付自2016年1月起至2020年8月止的物业服务费和公用电费分摊。 被告主张原告提供的物业服务不符合前述《物业服务合同》的约定，提供了若干张拍摄于本案立案之后的小区内部环境照片证明。根据上述照片显示，小区确有存在垃圾杂物未清理、公共设备损坏多时未修复、花圃和草地的绿化养护不佳、车辆停放无序、小区公共部分的外墙瓷砖脱落和路面损坏未修复等现象。 本院认为，业主委员会执行业主大会的决定事项，包括代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。原告在2016年1月1日即与盛天现代城小区的业主委员会签订物业服务合同，并为该小区提供物业服务多年，其完全有理由相信该业主委员会与其签订物业服务合同得到了业主大会的授权，因此即便该业主委员会没有得到授权，其与原告签订的合同仍为有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。根据该规定，原告与盛天现代城小区业主委员会签订两份《物业服务合同》对作为该小区业主的被告具有约束力，被告有关其不是该两份合同当事人，故其诉讼主体不适格的抗辩缺乏依据，本院不予采纳。原告在为案涉小区提供物业服务过程中，确实存在不符合《物业服务合同》约定的情形，因被告提供的照片均为本案立案之后拍摄，因此上述照片不足以证明上述情形均长期存在。因此本院认定原告在提供服务过程中存在瑕疵，被告有权主张减少相应的物业服务费，根据原告提供的物业管理服务的内容和质量，本院酌情扣减物业服务费25%。被告未向原告支付自2016年1月起至2020年8月止共56个月的物业服务费应为5176.08元（0.9元/月·平方米×102.7平方米×56月），扣减25%后被告仍应支付给原告物业服务费3,882.06元［5,176.08元×（1-25%）］。原告主张被告应每月向其支付公用电费分摊12元，仅提供其向供电企业支付电费的历月电费明细表为证，未提供证据证明该费用属案涉小区的公用电费和其与该小区的业主约定该费用由业主分摊及如何分摊，故其请求被告支付该公摊费，本院难以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告崔时云应于本判决生效之日起十日内向原告福州合嘉源物业管理有限公司支付自2016年1月起至2020年8月止的物业服务费3,882元； 二、驳回原告福州合嘉源物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，适用小额诉讼程序减半收取计25元，由原告福州合嘉源物业管理有限公司负担10元，由被告崔时云负担15元。 本判决为终审判决。 审判员  苏俊宇 二〇二〇年十二月二日 书记员  郭晓超 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （五）按时交纳物业服务费用； 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。