黑龙江省虎林市人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0381民初1500号原告：朴明浩，男，1956年11月9日出生，朝鲜族，农民，住虎林市。被告：隋暴，男，1960年8月17日出生，汉族，农民，住虎林市。委托诉讼代理人：吕洪臣，虎林市杨岗法律服务所法律工作者。原告朴明浩与被告隋暴确认合同无效纠纷一案，本院于2020年8月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朴明浩、被告隋暴委托诉讼代理人吕洪臣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告朴明浩向本院提出诉讼请求为：1、确认原、被告2016年2月2日的房屋买卖合同无效；2、判令被告立即返还原告房屋及宅基地、6亩耕地；3、被告赔偿原告损失15875元。诉讼费用由被告承担。原告当庭明确并放弃部分诉讼请求：1、确认原、被告2016年2月2日的房屋买卖合同无效；2、被告隋暴于2020年12月11日前按照现有状态将2016年2月2日签订的合同（房屋买卖合同）中涉及的房屋、宅基地、6亩土地（1.5亩水田、4.5亩旱田）以及现有的仓房返还给原告朴明浩。事实和理由：原告具有合民村户籍并有村民资格。被告系外来人员，没有取得合民村户籍及村民资格。2016年2月2日，双方协商购买了原告位于合民村××组的平房、厦子及宅基地、6亩耕地（水田1.5亩、旱田4.5亩），价格30000元，至2018年3月7日，被告给原告出具证明，认可尚欠原告18000元，2018年底交清，并知道该房屋没有房照。期间，被告将厦子转让，买受人将厦子拆除，把木材、瓦等建筑材料拿走。2020年4月1日，原告向被告主张余款，被告反悔不愿意给付余款，让原告起诉解决。原告通过咨询律师得知，因被告系外来人员，没有取得合民村户籍及村民资格，不能购买原告宅基地，双方交易行为无效，被告应当返还原告房屋及宅基地、耕地。因厦子被被告转让后拆除，被告无法返还，应当赔偿原告损失3000元。被告耕种原告耕地，应当每年按承包费赔偿原告损失2175元（水田1.5亩×550元+旱田4.5亩×300元）至实际返还之日止（计算至2020年秋后5年计10875元），每年房租损失500元，共计2000元，损失共计15875元。因双方无法协商，故诉至法院，希望支持其诉讼请求。被告隋暴同意原告朴明浩的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告朴明浩提交的证据：1.证据一：2016年2月2日合同一份，证实原告是农民不懂法，被告没有我们村户口，我卖给他房子，和他签订了这份合同，购买房子的时候被告交付给我定金2000元，剩余28000元约定2017年12月末还清。2.证据二：2018年3月7日被告出具的证据一份，证实被告购买原告房屋已经交付12000元，尚欠原告18000元，并约定2018年底交清，被告已知原告房屋没有房照。3.证据三：2020年4月23日虎林市杨岗镇合民村民委员会证明一份，证明案涉房屋是原告的，以及土地的亩数一共是6亩，其中1.5亩是水田，村委会也为我证明。4.证据四：2020年11月17日虎林市杨岗镇合民村民委员会证明一份，视频光盘一份，证明2016年原告的房屋非常好，房子租给别人500元一年，而且房屋其中有家具，房屋状况也好，2017年把房屋交付给被告，现在房屋内家具都没有了，房屋也快塌了，所以我要求被告给付我四年的租金2000元。包括在第三项诉求中的15875元。5.证据五：虎林市杨岗镇合民村民委员会证明一份，证实被告在合民村××组居住。6.证据六：虎政办发[2013]3号文件《虎林市人民政府办公室关于调整全市各单位承包地、村集体机动地发包指导价格的通知》一份，证明杨岗镇执行旱田每亩300元，水田每亩550元。被告隋暴对上述证据的真实性均无异议，原告提交的证据内容真实、形式合法、与本案具有关联性，故本院对上述证据的真实性予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年2月2日，虎林市杨岗镇合民村××组村民朴明浩与非本村人员隋暴签订合同，合同载明：合民四队朴明浩土房子卖给隋暴30000元，2017年12月末还清，定金2000元已付。朴明浩、隋暴分别在卖方人、买房人处签字。2018年3月7日，隋暴为朴明浩出具证据一份，载明：现买合民四组朴明浩土房一处，30000元整，已交款12000元，还有18000元，2018年年底交清。已知没有房照。朴明浩、隋暴分别在收款人、买房人处签字捺印。2020年4月14日，隋暴未履行给付义务，朴明浩通过咨询律师得知，双方买卖合同无效，故向法院提起诉讼，要求支持其诉讼请求。本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”的规定可知，农村宅基地及地上房屋买卖需买卖双方均为同一村民集体成员，否则买卖合同应属无效。本案中，原告朴明浩与被告隋暴签订的合同，实质是农村宅基地房屋及承包地一并转让的买卖合同。农村房屋宅基地可以在本集体经济组织内互相买卖流转，但不得流转于本集体经济组织以外。买受人隋暴自签订买卖合同时始至朴明浩提起诉讼时止并未取得虎林市杨岗镇合民村村民资格，原告朴明浩与被告隋暴不属同一集体经济组织，故双方当事人签订的合同应依法确认为无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。庭审中，朴明浩与隋暴关于返还事宜达成一致意见，故朴明浩关于隋暴于2020年12月11日前按照现有状态将2016年2月2日签订的房屋买卖合同中涉及的房屋、宅基地、6亩土地（1.5亩水田、4.5亩旱田）以及现有的仓房返还给原告朴明浩的诉讼请求，系双方当事人的真实意思表示，双方本着合法、公平、诚信原则各自作出承诺，不违反法律规定，本院对于协商结果予以确认，对于原告的诉讼请求，本院予以支持。朴明浩自愿承担本案案件受理费，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、原告朴明浩与被告隋暴于2016年2月2日签订的农村房屋宅基地及承包地一并转让的买卖合同无效；二、被告隋暴于2020年12月11日前返还原告朴明浩房屋、宅基地、6亩土地（1.5亩水田、4.5亩旱田）以及现有的仓房。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费473元，由原告朴明浩负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鸡西市中级人民法院。审判长  张淑梅审判员  高孝朋审判员  张 丹二〇二〇年十二月十日书记员  王 萍附相关法条：《中华人民共和国土地管理法》农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。