文书内容重庆市铜梁区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0151民初6036号原告：重庆佳悦购商贸有限公司，住所地重庆市铜梁区巴川街道办事处学府大道51号，统一社会信用代码91500224MA608F9MXD。法定代表人：杨飞海，董事长。委托诉讼代理人：张蔚凌，重庆市铜梁区巴川法律服务所法律工作者。被告:谭勇，男，1983年6月19日出生，汉族，住重庆市璧山区。原告重庆佳悦购商贸有限公司（以下简称“佳悦购公司”）与被告谭勇租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告佳悦购公司的委托诉讼代理人张蔚凌到庭参加了诉讼，被告谭勇经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告佳悦购公司向本院提出诉讼请求:1、解除原、被告之间签订的《租赁合同》；2、被告立即支付原告房屋租金37348元、违约金20000元（违约金约定过高，请求法院依法调整）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由:2019年4月30日，原、被告签订《租赁合同》约定原告将其经营的铜梁区佳悦购超市外租区使用面积为65㎡的场地出租给被告，用于其经营“PoLo家纺”门店，租期2年，免租期2个月，年租金60000元，违约金（罚金）20000元，水电费自理。考虑到被告初期资金紧张，原告仅在合同签订时收取了其半年租金30000元，未收取押金、保证金，并同意第一年租金余下30000元在租满半年后交纳。2020年1月，被告租期满半年，因疫情影响，原告没有强制其按约交纳下半年租金，仅向其发了催款，但被告突然在2020年7月不告而别。2020年7月23日，因无法联系被告，原告向被告的店面发出书面交费及搬迁通知，但被告仍置之不理。2020年8月14日，原告向铜梁区公安局报警，公安局依法出警并告知原告通过诉讼途径处理。次日，原告将被告租赁的场地清场，并将被告遗留的货物搬至原告仓库存放。综上所述，被告拒不交纳场地租金的行为已经构成根本违约，并侵犯了原告的权益，影响了原告的正常生产经营。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告谭勇未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下:2019年4月30日，佳悦购公司以“佳悦购生活超市”的名义（出租方、甲方）、谭勇以“PoLo保罗家纺”法定代表人的名义（承租方、乙方）签订《铜梁佳悦购生活超市租赁合同》约定：甲方将其位于外租区的使用面积约65平方米的场地出租给乙方经营PoLo家纺（床品），合同有效期为2019年超市开业之日起至2自然年止，共计24个月；在合同期间内乙方向甲方交纳租金60000元∕年（含甲方交纳的租赁税）、质量保证金5000元；乙方同意合同签订后向甲方交纳35000元作为进场履约定金；以上各项合同内金额需在合同签订后付清，否则本合同自动停止；乙方若不遵守以上条款及甲方其他口头与书面通知约定，属乙方违约，甲方可视情节轻重对乙方处以1000-5000元不等罚款，一个月内两次以上违约可处以贰万元罚款或终止合同，同时保证金不予退还等。其中关于租金交纳的约定为“乙方同意进场装修前按12个月交纳一次的方式交纳租金及各种已定费用，并提前一月交付下一时间段租金”，该约定后手写“余下房租提前2个月缴纳”的内容并在其上加盖佳悦购公司的公章。合同首部和尾部甲方均有佳悦购公司盖章、乙方均有谭勇签名。后，佳悦购超市在超市货架上张贴于2020年7月23日向谭勇出具的《通知》载明“谭勇先生：根据您与佳悦购签订的租赁合同，合同到期日为2020年6月30日，依照双方签订的合同约定，现通知你交纳剩余租金及电费36027.60元（叁万陆仟零贰拾柒点陆元），并于2020年8月1日前搬离租赁区内所有物品，否则一切经济损失由您自行承担。”佳悦购公司在《通知》上加盖公章。2020年8月14日，《重庆市公安局案（事）接报回执》载明“接报警后民警到达现场，报案人曾三川称自己是家越购（佳悦购）超市工作人员，其商户谭勇和超市合同到期，产品在商场内未处理，双方现在通过诉讼途径解决，民警告知待处理结果出来后再做处理。”庭审中，佳悦购公司陈述，谭勇没有营业执照，其经营场地就是在超市里开架柜台的形式，租房（场地）时没有交任何证件，进场时只交了30000元租金，没有收取其定金和保证金，因疫情原因约定4、5月收未付的租金，结果拖欠到7月谭勇就失联了。2020年8月15日，佳悦购公司自行将谭勇在该超市的物品搬出去，故要求谭勇支付2019年6月20日至2020年8月15日期间拖欠的租金。上述事实，有佳悦购公司的陈述及其举示的《铜梁佳悦购生活超市租赁合同》、《通知》、照片、《案（事）接报回执》等证据材料存卷为据，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，其证明力，本院予以确认。本院认为，根据法律规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，谭勇向佳悦购公司租赁场地用于经营家纺有租赁合同在案佐证，本院对此予以确认。佳悦购公司提供了租赁物，谭勇应当按照约定支付租金。因谭勇经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃陈述、抗辩权。本院采信佳悦购公司关于谭勇只支付了半年租金30000元的陈述。案涉合同签订于2019年4月30日，合同中租期的起算时间约定为超市开业之日，租期24个月，但佳悦购公司并未提供开业时间的证明，其提供的2020年7月23日出具的《通知》中载明的合同到期日为2020年6月30日，其在庭审中陈述的起算时间为2020年6月20日，本院结合上述情况，确定第一年度租赁期限到期日为2020年6月30日。佳悦购公司要求解除双方之间的《房屋租赁合同》。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）、法律规定的其他情形。本案中，双方约定第一年度余下半年租金在租满半年后支付。2020年6月30日一年租期届满，谭勇应在2019年12月30日后支付余下半年租金，由于谭勇欠付租金至今，致使合同目的不能实现，故，本院对佳悦购公司要求解除双方签订的《房屋租赁合同》的请求予以支持。至于解除合同的时间。从《重庆市公安局案（事）接报回执》可以看出，2020年8月14日民警现场出警时，谭勇在超市内的物品仍未处理，佳悦购公司关于其于2020年8月15日将上述物品搬离的陈述，较为合理，本院予以采信。此时双方之间的合同已无法继续履行，故，本院确定合同解除时间为2020年8月15日。佳悦购公司主张谭勇只支付了第一年度半年租金30000元，要求其支付2019年6月20日至2020年8月15日期间的租金37348元。第一年度租赁期限届满时间为2020年6月30日，由于佳悦购公司陈述有2个月免租期，故，本院予以支持谭勇支付其欠付的第一年度的租金20000元（60000元∕年÷12个月×4个月）、欠付2020年7月1日至8月15日期间的租金7465.75元，（60000元∕年÷12个月×1个月+60000元∕年÷365天×15天），共计27465.75元。对其超出部分的请求，本院不予支持。佳悦购公司要求谭勇支付违约金20000元（其认为违约金过高，请求法院调整）。双方约定“乙方若不遵守以上条款及甲方其他口头与书面通知约定，属乙方违约，甲方可视情节轻重对乙方处以1000-5000元不等罚款，一个月内两次以上违约可处以贰万元罚款或终止合同”。本院认为，双方约定两年租期、两个月免租期，谭勇因延迟支付租金给佳悦购公司造成了损失，又因此导致合同提前解除给其造成寻租期等损失，本院结合全案综合考虑，酌情主张违约金18000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第九十六条第一款、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告重庆佳悦购商贸有限公司与被告谭勇签订于2019年4月30日的《铜梁佳悦购生活超市租赁合同》于2020年8月15日解除；二、被告谭勇于本判决生效之日起十日内支付原告重庆佳悦购商贸有限公司房屋租金27465.75元、违约金18000元；三、驳回原告重庆佳悦购商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支迟延履行期间的债务利息。案件受理费621.22元（已减半），由被告谭勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  李坤二〇二〇年十二月十一日书记员  伍玥