广西壮族自治区河池市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂12民终2256号 上诉人（原审原告、反诉被告）：广西恒源利置业有限责任公司。住所地：广西壮族自治区南宁市西乡塘区科园大道27号科技大厦1206号。统一社会信用代码：91450100669736634N。 法定代表人：吕勇华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：杨宏基，广西科悦律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：河池市文化广电体育和旅游局（原河池市文化广电新闻出版体育局）。住所地：广西壮族自治区河池市金城江区金城中路435号。统一社会信用代码：91451200745111100P。 法定代表人：黄泽，该局党组书记。 委托诉讼代理人：李来斌，广东盈安律师事务所律师。 上诉人（原审第三人）：河池市人民政府。住所地：广西壮族自治区河池市金城江区百旺路17号。 法定代表人：唐云舒。 委托诉讼代理人：滕秋银，河池市司法局政府法律事务科科长。 委托诉讼代理人：唐名利，河池市司法局政府法律事务科干部。 上诉人（原审第三人）：河池市自然资源局。住所地：广西壮族自治区河池市颐园路120号。统一社会信用代码：11451200008045158A。 法定代表人：莫绍乾。 委托诉讼代理人：谢新育，河池市自然资源局干部。 委托诉讼代理人：罗政岐，广西政岐利律师事务所律师。 上诉人广西恒源利置业有限责任公司（以下简称恒源利公司）与上诉人河池市文化广电体育和旅游局（以下简称市文广局）、上诉人河池市人民政府（以下简称市政府）、上诉人河池市自然资源局（以下简称市自然资源局）合同纠纷一案，均不服河池市金城江区人民法院（2019）桂1202民初2730号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年11月9日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人恒源利公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判市文广局支付购房款12330670.96元以及逾期支付购房款违约金3231072.48元（共计15561743.44元），违约金计算至2019年11月26日，以后另计。2、本案全部诉讼费由市文广局承担。事实和理由如下：一、按照恒源利公司与市文广局2017年1月17日签订的《商品房买卖合同（预售）》第六条约定，讼争商品房最终成本价以审计部门的审计结果为准，最终总价款以实测建筑面积计算确定。本案恒源利公司和市文广局已委托第三方对成本价进行审计为3227.92元/㎡，并对建筑面积进行实测为9693.48㎡，因此商品房的总价款应为3227.92元/㎡×9693.48㎡=31289777.96元，市文广局尚欠的购房款为31289777.96元-18959107元=12330670.96元。一审法院认定《商品房买卖合同（预售）》有效，但又不按照合同约定计算购房总价款错误，对回购总价超过2500万元部分不予支持显失公平。二、按照前述合同约定，市文广局应当支付逾期付款的违约金具体如下：1、首期房款15167285元逾期31天，第二期房款16122492.96元逾期365天，按照每天0.65‰计算，违约金总计为3231072.48元（2019年11月26日之后的违约金另计）。一审判决仅认定逾期支付首期购房款的违约金305620.79元错误，应予纠正。三、在2017年1月17日之前，本案商品房的回购价格确实存在争议，但在2017年1月初拟填《商品房买卖合同》约定各条款时，在政府主导协调下，经反复修改，于2017年1月17日正式签订《商品房买卖合同（预售）》，至此该争议归于结束，因此应按1月17日的合同进行认定。四、土地出让方案第四条的约定，内容相互矛盾，属于“强买强卖”，不能作为确定双方权利义务的依据，应为无效协议。 针对恒源利公司的上诉，上诉人市文广局答辩称，一、原审法院认定市文广局和市科协回建房屋总价款最高限额为2500万元正确，恒源利公司认为土地出让合同的约定属于“强买强卖”于法无据。二、文广局认为《商品房买卖合同（预售）》无效，不应作为支付购房款金额、时间的认定依据，即便合同有效，因恒源利公司未按照合同约定交付合格房屋，市文广局也有权拒付相应购房款。市文广局已付款远远超出已交付房屋对应的购房款，无需再支付任何款项。 上诉人市政府答辩称，一、《商品房买卖合同（预售）》严重违反恒源利公司向原市国土局出具的《承诺书》，也违背了土地出让合同以及市政府批复的内容，应为无效合同。二、即使前述合同有效，也仅属于“为方便财政支付”的目的性、程序性文件，不应作为确认本案法律关系的依据。 上诉人市自然资源局答辩的答辩意见，与市政府一致。 上诉人市文广局亦不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、维持一审判决第一项；2、确认市文广局与恒源利公司签订的《商品房买卖合同（预售）》无效，恒源利公司应按土地出让合同的约定交付房屋；3、本案一审反诉为合同确认之诉，请求一审反诉费按其他非财产案件收取，本案一审、二审受理费均由恒源利公司承担。之后，市文广局向本院申请变更第二项上诉请求为：确认市文广局与恒源利公司签订的《商品房买卖合同（预售）》无效。事实和理由如下：一、2017年1月17日签订的《商品房买卖合同（预售）》对楼层、层高等的变更，导致市文广局根本无法对回建设施进行利用，不仅浪费社会资源，也严重损害国家利益，应为无效合同。二、如果认定前述合同有效，则无法保证国家对土地资源享有的物权，亦违反物权优先债权的根本原则。2013年1月7日恒源利公司与原市国土局签订的《国有建设用地使用权出让合同》既是民事合同又是物权合同，恒源利公司时有条件地获得受让土地的“部分物权”，而商品房买卖合同的本质属于买卖合同，是债权合同，根据“物权优先于债权”的原则，无论成立之先后，物权均优先于债权的效力。三、对于2017年1月17日的《商品房买卖合同（预售）》，其中变更土地出让合同及《承诺书》的条款，至今未获得政府及出让合同相对人的任何书面同意或追认，恒源利公司变更受让土地使用方式的行为存在极大主观恶意。 上诉人市政府上诉请求：1、确认市政府系本案有独立请求权第三人；2、市文广局与恒源利公司2017年1月17日签订的《商品房买卖合同（预售）》无效，恒源利公司应按土地出让合同的约定交付房屋；3、本案一审、二审诉讼费均由恒源利公司承担。之后，市政府向本院申请变更第二项上诉请求为：确认市文广局与恒源利公司签订的《商品房买卖合同（预售）》无效。事实和理由如下：一、市政府是本案有独立请求权的第三人。政府是讼争土地的出让、回建事宜的规划者，建房款也是由政府财政支出拨款，本案裁判结果与市政府有直接利害关系，因此市政府是本案有独立请求权第三人，虽然在一审时没有提出独立的请求，但不代表市政府丧失对本案的诉权，一审法院认为市政府是无独立请求权第三人错误；二、2017年1月17日的《商品房买卖合同（预售）》，其内容与土地出让合同的目的完全相悖，若按该合同履行，则将变成通过国家财政支出为公民出资建房，且恒源利公司所建房产（尤其是体育馆等）根本无法满足实际需要，大大浪费土地资源和财政支出，损害国家利益，应为无效合同。三、一审判决适用法律错误，将无法保证国家对土地资源享有的物权。 上诉人市自然资源局上诉请求：1、确认市自然资源局系本案有独立请求权第三人；2、市文广局与恒源利公司2017年1月17日签订的《商品房买卖合同（预售）》无效，恒源利公司应按土地出让合同的约定交付房屋；3、本案一审、二审诉讼费均由恒源利公司承担。之后，市自然资源局向本院申请变更第二项上诉请求为：确认市文广局与恒源利公司签订的《商品房买卖合同（预售）》无效。事实和理由如下：一、是自然资源局是本案有独立请求权第三人。自然资源局是与恒源利公司签订《国有建设用地使用权出让合同》的相对人，且于2014年9月1日就回建房价款的计算问题向恒源利公司出具了《关于2012-AB-01号地块回建房价款问题的复函》，因此本案审理结果与市自然资源局有直接利害关系，虽然在一审时没有提出独立的请求，但不代表丧失对本案的诉权，一审法院认为市自然资源局是无独立请求权第三人错误。二、2017年1月17日的《商品房买卖合同（预售）》，其内容与土地出让合同的目的完全相悖，若按该合同履行，则将变成通过国家财政支出为公民出资建房，且恒源利公司所建房产（尤其是体育馆等）根本无法满足实际需要，大大浪费土地资源和财政支出，损害国家利益，应为无效合同。三、一审判决适用法律错误，将无法保证国家对土地资源享有的物权。 针对市文广局、市政府、市自然资源局的上诉，恒源利公司统一答辩称，《商品房买卖合同（预售）》合法有效，本案应按该合同的约定，计算回建房款和违约金。 恒源利公司一审起诉请求：1、判决市文广局支付购房款12330670.96元以及逾期支付购房款违约金3231072.48元（共计15561743.44元），违约金计算至2019年11月26日，以后另计。2、本案诉讼费由市文广局承担。 市文广局一审反诉请求：1、判决确认市文广局与恒源利签订的《商品房买卖合同（预售）》无效；2、判决恒源利公司补偿市文广局损失6336万元及违约金1000万元；3、本案诉讼费由恒源利公司承担。 一审法院查明事实：2012年之前，被告市文广局（原河池市体育局）及河池市科学技术协会办公所在地均位于河池市，为配合河池市政府做好旧城改造建设，二单位同意将位于河池市平方米的国有建设用地使用权对外公开出让。原告恒源利公司作为意向开发单位与二单位商谈拆迁回建事宜，其中河池市科协拆迁回建有三个方面内容：办公用房、两个安置房、干部集资户门面。而市文广局涉及办公用房和体育馆用房两部分。2012年7月21日河池市国土资源局（现更名为河池市自然资源局）作出《河池市城区号地块国有建设用地使用出让方案》并报河池市人民政府批复（2012年8月7日），出让方案明确出让地块的基本情况、规划条件、出让地价的设定、竞买人资格条件、竞买申请人范围。其中方案的第四条特别约定（该条内容为黑体字）：竞买申请人在报名时必须书面承诺同意向河池市体育局及河池市科学技术协会提供办公用房、商铺、职工宿舍及体校学生宿舍、食堂、体育运动活动用房等，并提供书面承诺书。第四条项下有6点分别对市体育局及市科协安置、回建面积、体育大厦建设要求、受让人违约的处置、受让人开发建设方案具体要求、成本价回购及无偿提供房面积都详实罗列。之后，河池市自然资源局按程序向社会公开出让，恒源利公司通过资格审查，且于2012年9月18日向原市国土资源局出具《承诺书》，承诺书的内容照抄上述方案第四大点的全部内容“房改房210平方米为无偿提供，余下的13450平方米均按成本价回购，成本价以审批部门的审计结果为准（成本价回购最高不能超过2500万元）”外，还加上必须承诺人与竞买人为同一人，如未能履行上述承诺条款，河池市国土资源局有权解除该宗地国有土地使用权出让合同，河池市人民政府无偿收回该宗土地使用权及宗地上建筑附着物。2012年12月28日，原告（包括广西国威资产有限公司，但最后未加盖公司公章）作为乙方与被告作为甲方签订《金城江体育馆拆迁及安置回建协议书》，其中第三条约定：乙方要在第二、三层设计、回建建筑面积约7800平方米（具体以市住建局批准的设计方案所确定的建筑面积为准）的体育综合场馆给予甲方，作为···。（其中：设置一综合球馆，层高需达到9米以上，面积约900平方米；设置的健身房、乒乓球室、台球室、保龄球馆、柔道训练馆、摔跤训练馆等场馆层高需达到4.5米）；同时在这两层内按实际用途回建部分用房给答辩人作办公用房、学生宿舍、食堂等。由甲方按该项目的建设成本价回购，建设成本以审计部门的审计结果为准（成本价回购最高不能超过2500万元）。第八条甲乙双方违约责任：甲乙双方签订本协议后，双方必须按本协议相关约定共同推动该项目建设，双方不得违约，若一方违约，需向另一方支付1000万元的违约金。2013年1月7日恒源利公司作为受让方与河池市国土资源局签订了编号：桂土出字（河池）2012033号《国有建设用地使用权出让合同》，出让面积7384.07平方米，总价3380万元（出让地价设定3300万元），出让合同第十三条第二款规定其他土地利用要求：1、以行政规划主管部门审批为准2、按受让人2012年9月18日《承诺书》、2012年5月30日《拆迁补偿协议书》2012年12月28日《金城江体育馆拆迁及安置回建协议书》要求开发建设。 在具体开发过程中，由于恒源利公司与二单位对如何理解土地出让方案中第四条第六款“以上特别约定中房改房210平方米为无偿提供，余下的13450平方米均按成本价回购，成本价以审计部门的审计结果为准（成本价回购最高不能超过2500元）”存在分歧而行文向国土资源局进行询问，河池市国土资源局于2014年9月19日作出书面回复，明确方案的本意为“如回购13450平方米的总价款低于2500万元，以审计的实际价款支付，审计结果高于或等于2500万元只能支付2500万元。”，并告知如恒源利公司理解有异议，可通过司法途径解决。 2013年3月27日、2014年2月12日恒源利公司向原河池市体育局并河池市科协发出《关于支付回建房款问题的函》，要求两单位以成本回购价2500万元分三次30%和在项目竣工验收合格后经审计部门审计得到回建房成本价后十天内结清全部回建房款。但因理解不同，二单位一直未付款。 2014年6月12日向原河池市体育局发出“关于解除《金城江体育馆拆迁及安置回建协议书》的通知”，该局于同日签收了该通知。 在市政府的主持沟通协调下，2016年7月22日市法制办、财政局、国土局、文化广电新闻出版体育局、审计局、住房保障和房产局、科协等单位领导出席会议，研究讨论市文广局与恒源利公司帝景华城项目回建安置房问题。2016年7月26日形成河池市政府办公会议纪要（第94期），内容为：一、为妥善做好市体育局、科协的安置工作，会议决定按土地出让合同和有关回建安置协议书的约定回购帝景华城项目13450平方米心产用于市体育局、科协的安置，请二单位尽快与原告签订购房合同并按程序报市住房保障局备案；二、相关购房合同备案后，市财政局按土地出让方案约定的最高回购金额（2500万元）的80%拨付回购款由两单位按程序支付给恒源利公司。三、其他事宜等待审计结果出来后进一步协商解决。经过市政府的沟通协调，河池市法制办公室合法性审查，恒源利公司与市文广局于2017年1月17日订立《商品房买卖合同（预售）》。该买卖合同（内容详见原告诉称部分）已报房产部门备案，买卖合同第三条商品房基本情况：该商品房为毛坯房，规划用途为体育用房、办公用房，体育用房为第一条规定项目中的帝景华城商住楼第三、四层，该商品房中的办公用房为第一条规定项目中的帝景华城商住楼第五层。第六条计价方式与价款：该商品房暂定单价为每平方米1858.736元，总价款暂定为18959107元。最终成本价以审计部门的审计结果为准，最终总价款以实测建筑面积计算确定。第七条付款方式及期限：买受人分期付款，应于2017年9月30日前分2期支付该商品房全部价款，首期房款15167285元应于2017年1月31日前支付，剩余房款应于2017年9月30日前付清。第八条逾期付款责任：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，逾期30天之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之8的违约金。逾期超过30日后，出卖人有权解除合同；出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之8%违约金。合同第十一条交付时间和手续：出卖人应当在2017年9月30日前向买受人交付该商品房。但是，当买受人未付清房款时，出卖人有权暂不交房，并不构成违约。该商品房达到交本合同第九条、第十条交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人，买受人未收到交付通知书，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间和地点。上述房屋买卖合同签订后，河池市财政局于2017年3月3日代市文广局支付首期购房款15167285.00元给恒源利公司，市文广局于2017年9月27日支付第二期的部分购房款3791822.00元给恒源利公司，本案市文广局实际已支付房款18959107元。市科协和市文广局支付给了恒源利公司购房款共计23568773元。 2017年5月26日河池市住房和城乡建设局出具建设工程竣工规划验收合格单。2017年7月1日，经河池市金城房地产测绘所测绘并由河池市住房保障和房产管理局审核确定，河池市科协25套住房面积为2523.65㎡、河池市科协第五层办公房面积1458.57㎡；市文广局所得回建面积为9693.48平方米。 2018年5月31日河池市政府针对恒源利公司要求结算回购房款问题又召集相关部门研究并形成第16期会议纪要，议定“由恒源利公司与市科协、市文广局委托有资质的第三方对回购房产建设成本价进行审计。按照审计结果结算回购房款，按照审计结果得出的成本价计算，回购房产总价低于2500万元的，按照审计结果结算回购房款；按照审计结果得到的成本价计算，回购房产总价高于2500万元的，按2500万元结算回购房款。” 2018年7月24日，恒源利公司、市文广局及河池市科协与广西华信会计师事务所签订《审计业务约定书》，由原告、被告及河池市科协共同委托该会计师所对“帝景华城”项目的开发成本费用情况进行审计。2018年11月26日，该所出具“帝景华城”项目开发成本费用专项审计报告。根据该报告，“帝景华城”项目成本价为3227.92元/㎡，委托方均未对审计结果提出异议。 2020年4月20日一审法院到实地查看，恒源利公司所完成的回建部分分别位于三四五楼，均未交付市文广局和市科协二单位使用。至今为止，恒源利公司也未正式书面通知市文广局交付所回建的房屋。 一审法院认为：合同是市场化配置资源的主要方式，人民法院在审理合同纠纷时，要坚持鼓励交易原则，充分尊重当事人的意思自治。要依法审慎认定合同效力，要根据诚实信用原则，合理解释合同条款，确定履行内容，合理确定当事人的权利义务关系。双方当事人在平等自愿基础上达成的前后两份协议，符合法律规定，合法有效，两份协议所约定的内容均应对当事人产生约束力。如果前后两份合同（协议）对同一内容有不同约定产生冲突时，基于意思表示最新最近，且不违反合同（协议）目的，可根据合同（协议）成立的时间先后，确定以后一合同确定的内容为准。 （1）关于本案的前后两份合同（协议）的效力问题。本案恒源利公司与市文广局先后于2012年12月28日签订了《金城江体育馆拆迁及安置回建协议书》和2017年1月17日签订了《商品房买卖合同（预售）》，前后两份合同（协议）均是双方当事人在自愿的基础上所订立，合同内容没有违反国家法律禁止性规定，且均是在政府主导协调达成的，均属有效合同（协议）。前后合同（协议）的目的均是为了实现恒源利公司为市文广局回建办公用房和体育用房。但前后两份合同（协议）对于房屋基本情况以及违约责任方面出现不同的约定，产生冲突。根据上述法律准则，本案双方应按2017年1月17日《商品房买卖合同（预售）》确定权利义务。 （2）关于2014年6月12日恒源利公司向市文广局发出“关于解除《金城江体育馆拆迁及安置回建协议书》的通知”行为的定性问题。恒源利公司虽然发出解除通知，但客观上一直按协议书履行，并享受协议书确定的权利，故双方用实际行动表明没有解除协议，双方权利义务仍沿用《金城江体育馆拆迁及安置回建协议书》。 （3）关于合同总价款问题。本案所涉及到的房屋回建项目，恒源利公司与市文广局在旧房拆除前就已进行充分协商并达成《金城江体育馆拆迁及安置回建协议书》，后恒源利公司自愿出具《承诺书》，自愿签订《国有土地出让合同》中设定的土地出让条件，均明确对市文广局单位和河池市科学技术协会回购房总价均表述一致即“以上特别约定中房改房210平方米为无偿提供，余下的13450平方米均按成本价回购，成本价以审计部门的审计结果为准（成本价回购最高不能超过2500万元）”。恒源利公司后来向河池市土地资源局函询如何理解“（成本价回购最高不能超过2500万元）”，得到明确肯定是设定最高限额意见后，恒源利公司也没有通过司法途径解决，直到2018年要求河池市政府出面协调，政府的协调意见仍是坚持理解为回购总价不超过2500万元，且河池市政府会议纪要也安排财政局以总价2500万元按进度办理付款并从不动产产权移交角度考虑协调多个部门，最终形成《商品房买卖合同（预售）》，全过程意思表示都是连贯性，没有新的要约和新的承诺存在。另外从文字表达习惯来看，约定“成本价以审计部门审计结果为准（成本价回购最高不能超过2500万元）”，括号外是要求审计结果为准，用括号备注是对括号外的字面意思进行具体阐明，意思是如果审计的结果低于2500万元，就按实际审计结果支付，如果审计结果超出2500万元就按最高2500万元计。综上，按照双方当事意思自治及文字理解习惯判断，恒源利公司与市文广局约定回购的总价应该是设定了最高限额为2500万元。双方共同委托测绘并审计，得到审计的成本价后均未提出异议，予以采信，二单位所得回购面积共计13675.7㎡以审计结果成本价3227.92元/㎡计算，总额已超出2500万元，一审法院只能按双方约定支持原告部分诉讼请求，超出2500万元部分不予支持，根据测绘结果，恒源利公司为市文广局9693.48平方米。市文广局应付总价款为9693.48㎡/13675.7㎡=0.71，按2500万元71%比例为17720262.9元，市文广局已经付清应当支付的房款。恒源利公司现以《商品房买卖合同（预售）》没有标明“（成本价回购最高不能超过2500万元）”从而主张按评估成本价计算回购价与多年来双方所达成的合意相抵触，故不予支持。 （4）关于恒源利公司主张的付款违约金问题。合同明确约定第一期房款数额和给付日期为2017年1月31日，市文广局直到2017年3月3日才支付，已构成违约，合同约定违约金支付比例为每天万分之8，约定违约金过高，但恒源利公司已自行主张按每天万分之6.5（即0.65‰）计算，鉴于市文广局也不要求调整，一审法院认可公司的主张按每日万分之6.5计算。因此，市文广局逾期支付首期房款的违约金为：15167285元×0.65‰×31=305620.79元。恒源利公司主张第二期逾期付款违约金无事实依据，不予支持。市文广局应付购房款及应承担的违约金共计18025883.69（17720262.9元+305620.79元），已经履行完毕，恒源利公司再要求支付，理由不充分，不予支持。 关于反诉部分。市文广局以恒源利公司违反土地出让方案和承诺书，且后一合同未按政府会议纪要要求为由，主张合同无效，与客观事实不符，市文广局作为《房屋买卖合同（预售）》相对方，订立合同时已变更了前一协议的房屋交付条件，现又以前一协议主张赔偿损失，无事实和法律依据，不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法总则》一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百二条《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第14条之规定，判决：一、驳回本诉原告广西恒源利置业有限责任公司的诉讼请求。二、驳回反诉原告河池市文化广电体育和旅游局的反诉请求。本诉案件受理费115170元,本诉原告已预交57585元，由本诉原告广西恒源利置业有限责任公司负担。反诉案件受理费334300元，由反诉原告河池市文化广电体育和旅游局负担。 二审期间，各方当事人均未提交新证据。 一审查明的事实属实，本院予以确认。 另查明，2020年12月25日，河池市纪委监委第九审查调查室出具《情况说明》一份，主要内容为：在调查相关案件中发现，在河池市城区地块项目（现帝景华城项目）开发中，原河池市体育局、河池市科学技术协会相关领导滥用职权，情节严重，且与开发商广西恒源利置业有限责任公司存在利益输送，造成国家利益损失，数额特别巨大。 根据各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：1、恒源利公司与市文广局2017年1月17日签订的《商品房买卖合同（预售）》的效力如何认定？2、本案购房款及违约金的数额是多少？ 本院认为：一、恒源利公司与市文广局2017年1月17日签订的《商品房买卖合同（预售）》的效力如何认定的问题。该《商品房买卖合同（预售）》的内容，是对帝景华城商住楼项目涉及市文广局部分楼层单价和付款时间的约定，经二审查明，在开发帝景华城项目过程中，市文广局原相关领导与恒源利公司存在利益输送，造成国家利益损失，数额特别巨大，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定：“有下列情形的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；……”，前述《商品房买卖合同（预售）》应为无效合同。一审认定《商品房买卖合同（预售）》有效错误，本院予以纠正。 二、关于本案购房款及违约金的数额是多少的问题。1、如前所述，涉案《商品房买卖合同（预售）》无效，恒源利公司请求按照该合同计算购房款依法无据，不予支持。2、对于购房款，按照《国有土地出让合同》，以及原市国土局的书面回复、市政府会议纪要等，可以确定市文广局和市科协的房屋总回购价，最高不超过2500万元，市文广局根据政府会议纪要要求的“市财政局按土地出让方案约定的最高回购金额（2500万元）的80%拨付回购款由两单位按程序支付给恒源利公司。”，结合测绘面积，所支付的回建房款有事实和法律依据，应予认定。3、对于违约金，首先，《商品房买卖合同（预售）》无效，故该合同中关于付款时间和逾期付款的约定不能作为定案依据。其次，恒源利公司也未提交证据证明，市文广局或相关单位对房款支付时间有另行协商确定。综上，恒源利公司请求逾期支付房款违约金无事实依据，依法不予支持。一审按照《商品房买卖合同（预售）》的约定计算违约金错误，本院予以纠正。 三、关于一审反诉费的问题。一审审理期间，市文广局提出的反诉请求之一，是请求恒源利公司赔偿损失6336万元及违约金1000万元，一审案件该请求数额计算反诉费正确，市文广局认为应按非财产案件收取诉讼费于法无据，本院不予支持。 综上所述，上诉人恒源利公司的上诉请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。上诉人市文广局的上诉请求有事实和法律依据，本院予以支持。一审法院查明事实部分清楚，实体处理有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持河池市金城江区人民法院（2019）桂1202民初2730号民事判决书第一项； 二、撤销河池市金城江区人民法院（2019）桂1202民初2730号民事判决书二项； 三、确认上诉人广西恒源利置业有限责任公司与上诉人河池市文化广电体育和旅游局于2017年1月17日签订的《商品房买卖合同（预售）》无效； 四、驳回上诉人广西恒源利置业有限责任公司的上诉请求。 一审本诉案件受理费115170元，由上诉人广西恒源利置业有限责任公司负担，一审反诉案件受理费334300元，由上诉人河池市文化广电体育和旅游局负担。二审案件受理费115470元（上诉人恒源利公司已预交115170元，上诉人市文广局已预交100元，上诉人市政府已预交100元，上诉人市自然资源局已预交100元），由上诉人广西恒源利置业有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  祝 贺 审 判 员  韦 媛 审 判 员  张桂生 二〇二〇年十二月二十九日 法官助理  韦 浪 书 记 员  梁 捷