四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终3336号 上诉人（原审原告、反诉被告）：南充盘古帮帮电子商务运营孵化有限公司，住所地：南充市顺庆区人民北路**。 法定代表人：陈文辉，执行董事。 委托诉讼代理人：强春艳，四川川乾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：田娟，四川川乾律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：吉凸科技有限公司，，住所地：南充市顺庆区人民北路** 法定代表人：杨汰霖，董事长。 委托诉讼代理人：马勇，西充县义兴法律服务所法律工作者。 上诉人南充盘古帮帮电子商务运营孵化有限公司（以下简称“盘古帮帮公司”）、吉凸科技有限公司（以下简称“吉凸公司”）因租赁合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2020）川1302民初3127号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了此案，现已审理终结。 盘古帮帮公司上诉请求：一、依法撤销原审判决第二项并改判为吉凸公司支付盘古帮帮公司92,797元房屋租金，并以92,797元为基数计算资金占用利息；二、撤销原审判决第三项并改判为吉凸公司自2020年4月1日起按每日237.94元（原日租金2倍）标准向盘古帮帮公司支付房屋占用费至实际腾退时止；三、撤销原审判决第四项并改判为盘古帮帮公司不应向吉凸公司支付奖励资金90,000元，即驳回吉凸公司的该项诉讼请求；四、本案一、二审案件受理费由吉凸公司承担。事实和理由：一、原审判决关于加装电梯的损失酌定为吉凸公司减少支付2个月的租金即7,138.33元的认定及法律适用错误，导致原审判决第二项中对我公司应收取的租金进行品迭。首先，案涉加装电梯的行为属于业主在行使权利，即便加装电梯造成影响，也是属于其不配合业主造成，也与我公司无关。同时，业主在过道上加装电梯，并不影响吉凸公司对租赁房屋的正常使用，电梯装好后更利于吉凸公司使用案涉物业。其次，吉凸公司只主张了对加装电梯行为所造成的损害赔偿，并未主张减少租金。原审主动处理减少租金的问题，超出了吉凸公司反诉的诉讼请求范围，违反了“不告不理”原则。《合同法》第二百二十八条第一款的规定仅是由于第三人主张权利，致使承担人不能对租赁物进行使用、收益的情形，并非本案中的情形。二、上诉人在加装电梯方面不存在违约行为，不应扣减14,277元。三、原审判决将房屋占用费，即日租金的2倍调减为日租金的1.3倍错误。双方在合同中约定日租金2倍的房屋占用费，应当按约执行。案涉房屋的租金约定远低于市场价，约定在违约情形下的日租金2倍的房屋占用费刚好与市场价持平，不能适用《合同法》若干问题解释（二）第二十九条的规定进行调减。四、原审判决认定90,000元的奖励资金已到位，约定的支付条件已成就错误。案涉租赁协议的签订日期为2016年12月26日，协议中关于90,000元的奖励资金属于双方单独约定，并非格式条款。盘古帮帮公司于2016年6月收到了顺庆区商务局的20,000,000元资金，该资金并非案涉协议中约定的资金，案涉90,000元的奖励资金的条件并未成就。 吉凸公司针对盘古帮帮公司的上诉请求及事实和理由辩称一、盘古帮帮公司提供的租赁物标的在合同履行过程中出现瑕疵，双方签订的《南充同方电商盘古天地企业孵化入驻协议》（以下简称“入驻协议”）明确盘古帮帮公司在取得政府帮扶资金后，应该在第一时间将90,000元奖励资金交付给吉凸公司，盘古帮帮公司存在违约，我公司欠付的租金与此抵消。我们在一审中没有主张90,000元奖励资金，并不代表放弃，二审中愿意对此协商处理。二、盘古帮帮公司主张扣除14,277元不成立，租赁合同履行过程中不存在违约的情况。三、吉凸公司对租金和违约金已作出专门的说明，不存在违约的情形，不应按照租金违约条款下调至1.3倍计算占用费。综上，盘古帮帮公司的上诉理由不成立，应当驳回上诉请求。 吉凸公司上诉请求：一、依法撤销原审判决第（一）、（二）、（三）、（六）项，发回重审或改判。二、盘古帮帮公司承担一、二审诉讼费。事实和理由：一、原审法院认定事实不清楚，证据不足。（一）盘古帮帮公司在入驻协议的履行中违约事实成立，吉凸公司拒付租金的抗辩理由成立。1、双方通过多次互发函告，我公司提出的诸多问题，盘古帮帮公司未及时解决。2、本次诉讼中吉凸公司才知道2016年6月盘古帮帮公司已收到顺庆区商务局产业园扶持资金20,000,000元，按协议中补充条款第二条约定应当支付吉凸公司90,000元。双方互负债务，盘古帮帮公司2018年2月之前占有后，实际上已抵扣租金，入驻协议继续履行，盘古帮帮公司违约事实一直存在。（二）上诉人多交物管费78,331.44元（暂计算至2020年9月25日）及资金利息应由盘古帮帮公司予以支付。双方2016年12月26日签订的入驻协议至今未解除，吉凸公司入园经营的保障条件之一就是物管费优惠，盘古帮帮公司搬迁后，吉凸公司为了企业的发展被迫向成都嘉诚新悦物业管理集团有限公司南充分公司交纳4.9元／㎡／月，否则无法在园区内开展业务。在办公室搬迁过程中，顺庆区政府出面协调，盘古帮帮公司同意吉凸公司继续在原地办理电商业务，超过2.5元／㎡／月的物业费用应当由盘古帮帮公司支付。原审法院将管理费理解为盘古帮帮公司代物业公司收交，严重违背了协议约定。（三）电梯加装损失认定偏低。作为上诉人公司的经营特殊性，在协议签订时未约定履约中涉及租赁物电梯加装，上诉人入园开展业务，是按盘古帮帮公司提供的租赁物物理现状设计公司的经营场所，电梯安装导致公司无法正常营业。原审中我公司提供了充分证据证明损失金额，原审法院仅以2个月的租金即7,138.33元作为电梯加装损失，明显偏低。（四）上诉人从事互联网企业经营，必须保障电力供应。协议约定由南充分公司负责供电，盘古帮帮公司应当保证随时通电的义务。协议履行中，盘古帮帮公司提供的租赁物经常停电，未履行用电保障义务，盘古帮帮公司应当承担停电造成吉凸公司的损失。（五）上诉人不存在迟延支付租金的情形，不应当承担迟延交付租金的违约金（利息）。2016年6月盘古帮帮公司应当支付吉凸公司扶持资金90,000元，签订合同时我公司已交付14,277元履约保证金，即盘古帮帮公司已实际取得104,277元。由于双方互负债务，盘古帮帮公司自己持有10余万元，实际上有扣除租金的意思，盘古帮帮公司还应当将扣减后剩余部分支付给吉凸公司。协议履行中未经吉凸公司同意，盘古帮帮公司不得强行要求搬迁，因新迁地办公面积等不符合吉凸公司企业现有规模等原因，吉凸公司无法搬迁，既然协议未产生变更条款，吉凸公司不存在违约的情形。事实上，盘古帮帮公司多次、多方面违约，应当向吉凸公司支付违约金。（六）双方约定了案涉协议终止时间2020年10月31日前的房屋租金标准，应当依约履行。目前腾房条件不具备，腾房前租金按日154.66元不应当予以支持。二、原审法院部分对事实认定错误，适用《合同法》及合同法解释（二）等法条的规定明显错误，导致本案审理的不合法。 盘古帮帮公司针对吉凸公司的上诉请求及事实和理由辩称，一、合同明确约定了租金不能进行抵消，不能以任何理由抗辩迟延支付租金。本案中吉凸公司欠交的租金和90,000元的奖励金，不属于同一时间的到期债务。我公司在起诉后没有收到吉凸公司债务抵消的申请，吉凸公司诉讼中主张互负债务要求抵消的观点不成立。二、2017年顺庆区人民政府统一部署将产业园搬至绿地城，我公司代为通知，其他的企业都同意搬离，吉凸公司自愿放弃优惠机会，应该自行承担后果。一审中我方提交的吉凸公司直接向物业公司缴费的票据，说明吉凸公司已与物业公司建立新的物业服务合同关系，在此期间物业公司停电行为与我公司无关。吉凸公司主张多付的物业管理费不应由盘古帮帮公司负担。三、业主为了通行方便安装电梯，业主添附电梯的行为没有损失使用人和租赁人的合法权利，也没有侵占租赁人私用空间，并未给吉凸公司造成损失，一审判决我公司分担部分的损失错误。四、合同中明确约定租金支付的期限，并约定租金任何情况下都应按时支付，吉凸公司迟延支付租金的违约情形存在，一审对此认定正确。双方在合同约定的日租金基数低于市场价值的一半，一审判决将约定的2倍占用费调低至1.3倍不当，对我方造成了更大的损失，应予纠正。 盘古帮帮公司向原审法院提出诉讼请求：1、请求依法解除盘古帮帮公司与吉凸公司于2016年12月26日签订的入驻协议；2、请求判令吉凸公司向盘古帮帮公司支付拖欠的截止起诉解除合同之时的商铺租金92,797,00元及资金占用利息（吉凸公司已缴纳的14,277.00元租赁保证金先抵扣，剩余的资金占用利息以92,797,00元为基数，按银行同期贷款利率，自起诉之日计算至实际付清之日止）。3、请求判令吉凸公司向盘古帮帮公司支付起诉解除合同后至吉凸公司实际腾退还回房屋时止的房屋占用费（按同期租金的1.5倍计算）。4、本案的诉讼费及其他费用由吉凸公司承担。一审中，盘古帮帮公司增加了第5项诉讼请求：依法责令吉凸公司立即腾退案涉解除租赁合同后的房屋，同时将第3项诉讼请求中的房屋占用费变更为按同期租金的2倍计算。 吉凸公司向原审法院提出反诉请求：1、依法判令盘古帮帮公司立即支付吉凸公司168,331.44元（奖励资金90,000元、超出合同约定而实际产生的物业管理等费用78,331.44元）；2、依法判令盘古帮帮公司承担合同履行中因违约致吉凸公司的其他各项损失69,120.16元；3、要求盘古帮帮公司承担诉讼费用。 原审经审理查明，一、关于签订入驻协议的事实。2016年8月8日，南充绿地申川置业有限公司将其投资修建的南充市顺庆区上海滩花园二期9栋、10栋2楼及3楼的商铺使用权（含出租权）和收益权转让给盘古帮帮公司。2016年12月26日，盘古帮帮公司（甲方，企业名称原为：南充同方电子商务运营孵化有限公司）与吉凸公司（乙方，企业名称原为：四川阿腾科技有限公司）签订了入驻协议，该协议约定甲方将位于顺庆区××花园××期××栋××层商铺出租给乙方经营使用，该房屋建筑面积951.78㎡，租赁期限为4年，从2016年11月1日起至2020年10月31日止，每年租金为42830元，按年支付租金的，除第一年租金于起租日支付外，第二年租金乙方须在第一年租金到期前10日内支付给甲方。乙方应在本协议签订之日起5个工作日内向甲方交纳14227元租赁保证金。该协议第2.42条约定：租赁期间，如果乙方有违反或不履行本协议的行为，在甲方发出要求乙方纠正该等行为并赔偿甲方损失的书面通知后7日内，乙方拒不纠正该等行为并赔偿甲方损失的，甲方有权直接在乙方向其交纳的租赁保证金中扣除违约金或损失赔偿金，以补偿甲方因乙方该等行为而造成的损失或者损害，但甲方应在直接扣除违约金或损失赔偿金之日起7日内书面告知乙方；第2.5.1条约定：管理费以2.5元／平方米／月的标准计算，月管理费2380元／月，该费用用于保安、保洁、公共部分的照明及用水、常规管理各项支出。乙方需于每月7日前支付管理费。第2.5.2条约定：乙方须自行承担与该房屋商铺使用有关的水费、电费、燃气费、电话费、网络费及其他的费用，甲方于每月5日前将该等记录表或缴费通知单送达乙方，乙方需于每月7日前支付上述费用。其中电费按1.5元／度收取,水费按4.9元／吨收取。2.6.2甲方对于乙方交纳的任何已进账之款项的扣款顺序依次为：①乙方所欠之租金与其他应缴费用的违约金、②按约定时间应交付的租金、③管理费、④水电费。乙方同意其欠交的款项在没有按上述付款顺序全部付清以前，无权主张所交款项为特定费用。乙方无权要求甲方赔偿因拖欠各种费用而导致该房屋／商铺停水、停电所带来的损失。第2.6.3条约定：乙方不得以认为甲方有不能完成或拖延完成修理、或不能及时提供设施、服务等行为、或双方存在争议等作为理由，减少或停止支付租金或其他根据本协议须支付的费用。第5.1.6约定：协议期限内，乙方同意甲方确因合理原因而需对该房屋，商铺进行改建、扩建或装修行为之实施，但应提前通知乙方。第7.1约定：物业服务：甲方或甲方委托第三方物业公司对南充同方电商＠盘古天地的公共设施和共用场所实施专业化物业管理服务，具体范围包括：7.1.1南充同方电商＠盘古天地房屋建筑本体共用部分的维修养护及管理；建筑本体共用设备（含给排水系统、供配电系统、消防系统、通讯系统、电梯等）的维修、养护、管理及运行服务。第7.2.1条约定：乙方同意并接受下述安排：甲方可自行负责或委托第三方负责南充同方电商＠盘古天地的全部物业管理事项，提供物业管理服务，乙方交纳管理费，乙方不得拒绝或延迟交纳，否则应向甲方承担违约责任。7.2.2.14条约定：甲方须尽力保持南充同方电商＠盘古天地的屋顶、主要结构、墙壁、水管通道及电缆电线处于良好的使用状态，保持公共地方处于清洁及妥当的状态。第10.1.1.2条约定：出现非甲方能控制的情况，使该房屋，商铺设施无法正常运行、或水电、燃气等正常供应中断，且连续中断超过30日，乙方认为严重影响正常使用场地的，乙方可要求变更本协议；10.2.1.3乙方违反本协议及其补充条款任何一款约定义务或责任的（如乙方拖欠租金、管理费），且经甲方提出后的15日内，乙方未予纠正并获得甲方认可的，甲方有权解除协议。第11.4.2约定：乙方逾期交还场地，除应当依照协议最后一个月的标准交付逾期期间的租金、物业管理费等各项费用外，每日还应按照协议最后一个月的日租金的2倍向甲方支付违约金，直至乙方交还该房屋，商铺或甲方依照本协议第11.41条的规定收回该房屋商铺。第12.1.1条约定：租赁期内，因甲方不履行本协议约定的维修、保养责任，致使该房屋商铺发生损坏，造成乙方财产损失或人身伤害的，甲方应承担赔偿责任。补充条款第2条约定：乙方作为第一个入驻园区企业，为其他企业入驻起到积极示范作用，甲方同意在政府首批扶持资金到位后，协调从扶持资金中另行奖励乙方90000元。 二、关于支付房屋租金、物业费的事实。 入驻协议签订后，吉凸公司支付了2016年11月至2018年1月期间的房屋租金，其中于2017年10月16日支付了2016年11月1日至2017年10月31日的租金42,830元。2017年11月13日支付租金3,570元，2017年12月22日支付租金3,570元，2018年5月30日支付租金3,570元。2018年2月及以后的租金吉凸公司以盘古帮帮公司在履行合同中存在违约行为未支付。自2018年2月起至盘古帮帮公司提交起诉状之前的2020年3月31日止共计未支付租金92,797元。吉凸公司按2.5元/㎡/月的标准向盘古帮帮公司支付了截止到2018年1月的物业费。盘古帮帮公司收取该费用后支付给南充市兴友物业管理有限责任公司，后盘古帮帮公司根据政府统一规划搬迁至绿地智慧城，吉凸公司未搬迁，吉凸公司自2018年4月1日起按4.9元/㎡/月向成都嘉诚新悦物业管理集团有限公司南充分公司支付物业费。 三、关于停电及加装电梯的事实。 吉凸公司提交公司法定代表人杨汰霖与他人的部分手机短信、微信聊天记录截图及政务网站市民热线电话网页截图，用以证明公司在2018年3月至2019年7月多次被停电的事实。2019年3月14日，顺庆区商务局向盘古帮帮公司发出南顺商函[2019]4号函，要求督促吉凸公司搬迁至绿地智慧城4号楼。2019年3月20日，顺庆区商务局向盘古帮帮公司发出南顺商函[2019]10号函，要求暂不执行南顺商函[2019]4号函，因案涉物业是绿地申川置业从业主处返租，现业主一致要求加装电梯，要求盘古帮帮公司协调吉凸公司积极支持配合，商务局尽量协调吉凸公司使用该物业至2019年底。根据吉凸公司提供的聊天记录及政务网站市民热线电话网页截图显示，自2019年3月起业主便开始施工加装电梯，2020年1月6日，因业主在案涉房屋的过道加装电梯，双方曾发生纠纷并报警处理。据吉凸公司统计，共停电7次，累计47天，加装电梯共计4次。 四、关于双方去函及复函的事实。 2019年3月28日，盘古帮帮公司向吉凸公司发出了《解除合同告知的函》，该函载明根据入驻协议第10.2.1.3、第6.2.2条约定，正式通知吉凸公司解除《孵化入驻协议》。2019年4月29日，吉凸公司复函：盘古帮帮公司解除合同理由不能成立，并要求盘古帮帮公司落实相关问题，不同意盘古帮帮公司解除合同。2020年1月7日，盘古帮帮公司向吉凸公司发出催告书,要求吉凸公司在15日内腾退房屋并恢复原状。2020年3月9日，盘古帮帮公司向吉凸公司发出催缴租金的函，要求吉凸公司支付自2018年2月1日至2020年10月31日的租金117,782元。2020年3月12日，吉凸公司向盘古帮帮公司复函：盘古帮帮公司在合同存续期间存在多次单方面违约：首批入驻奖励90,000元至今未付；物管费原为2.5元/㎡,从2018年2月起实际收取4.9元/㎡,截至2020年3月11日共多收54,822.53元；因盘古帮帮公司欠物管费、电费，致使物管公司停电8次，停电最长时间长达一个月，造成重大损失；开发商多次强行加装电梯，致使公司无法开展业务，造成巨大损失；只有盘古帮帮公司全面履行合同义务，才符合支付租金条件等。2020年4月1日，盘古帮帮公司向吉凸公司发函告知根据协议第2.4.2条的约定扣除吉凸公司缴纳的租赁保证金14,277元。2020年4月8日，吉凸公司复函：因盘古帮帮公司严重违约，吉凸公司有权拒交房租，坚决反对以保证金抵违约损失。 五、关于政府扶持资金的事实。 原审法院依吉凸公司申请向顺庆区财政局调查对盘古帮帮公司支付扶持资金的事实。2016年6月6日，顺庆区财政局南顺财专[2016]406号关于下达南充顺庆清华同方电子商务产业园扶持资金的通知文件载明：下达顺庆区商务和粮食局产业发展资金20,000,000元。盘古帮帮公司在庭审核实后确认收到了20,000,000元，但称该资金为预付园区运营管理费用，实际用于支付运营孵化服务费、人员工资社保、物业管理、广告宣传、专业咨询服务费、日常办公费用等。2016年12月12日，顺庆区财政局南顺财融[2016]69号关于下达清华同方电商产业园临时仓储物业租金的通知，下达物业租金936,000元，专项用于支付清华同方电商产业园临时仓储物业的租赁费用，在“电商产业园”资金中列支。盘古帮帮公司在庭审核实后确认未收到该笔资金。顺庆区商务局2020年6月9日出具证明一份：2016年4月1日顺庆区人民政府与香港清华同方签订的招商引资协议明确连续三年每年拨付10,000,000万人民币用于“盘古电商产业园”对符合条件的入驻企业的补贴和奖励资金，但因其他原因该补贴和奖励资金并未拨付。 原审认定，一、关于盘古帮帮公司是否有权解除入驻协议及腾退房屋问题。盘古帮帮公司与吉凸公司签订的入驻协议系双方的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，对协议双方具有约束力。盘古帮帮公司签订协议的目的是取得租金，吉凸公司签订协议的目的是对案涉房屋进行使用和收益。协议签订后吉凸公司一直在占有和使用案涉租赁房屋，但吉凸公司自2018年2月起未交纳房屋租金，经盘古帮帮公司催告后仍拒绝支付房租，根据协议第10.2.1.3条“乙方违反本协议及其补充条款任何一款约定义务或责任的（如乙方拖欠租金、管理费），且经甲方提出后的15日内，乙方未予纠正并获得甲方认可的，甲方有权解除协议”的约定，盘古帮帮公司享有合同解除权。吉凸公司抗辩称盘古帮帮公司有违约行为在先所以未交租金。对此原审法院认为，出租人提供的租赁物不符合合同约定或不履行维修义务仅是合同的附随义务，而支付租金是承租人的主合同义务，若出租人不履行合同附随义务，承租人可以主张减少支付租金，而不能以拒交全部房屋租金来对抗出租人未履行合同附随义务。此外，若吉凸公司认为盘古帮帮公司尚有其他到期债务未支付，可以向盘古帮帮公司主张抵销，而拒交租金致使盘古帮帮公司的合同目的不能实现，已构成根本违约。综上，盘古帮帮公司享有合同解除权，且已于2019年3月28日向吉凸公司发出了《解除合同告知的函》，在本次诉讼中盘古帮帮公司又提出了解除合同的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，对盘古帮帮公司解除合同的诉讼请求依法予以支持。合同解除后，吉凸公司负有返还房屋的义务，故对盘古帮帮公司要求腾退房屋的诉讼请求予以支持。 二、关于盘古帮帮公司主张的房屋租金及吉凸公司主张的停电和加装电梯损失的问题。案涉合同在解除前对双方具有约束力，吉凸公司自2018年2月起一直未支付房屋租金，损害了出租人的合法权益，故吉凸公司应支付自2018年2月1日至盘古帮帮公司起诉解除合同之前2020年3月31日的租金92,797元。关于吉凸公司主张的停电损失，盘古帮帮公司提交的聊天记录截图以及市民热线网页截图，可以证明停电的事实确实存在，但案涉房屋的供电与断电属于物业管理的范畴，盘古帮帮公司提交的证据亦不足以证明停电是因为盘古帮帮公司的原因导致的，故对吉凸公司主张的停电损失不予支持。关于吉凸公司主张的加装电梯损失，盘古帮帮公司提交的聊天记录、市民热线网页截图及报警记录可以证明存在业主加装电梯的事实，加装电梯虽然是由业主实施的，但盘古帮帮公司作为出租人在租赁期间应确保房屋符合约定的用途，在案涉房屋过道内加装电梯必将影响吉凸公司对房屋的正常使用，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条第一款“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金”的规定，在业主加装电梯的情形下，吉凸公司可以主张减少租金，吉凸公司主张按照所有项目折旧的50%要求盘古帮帮公司赔偿损失无法律依据，综合盘古帮帮公司性质、电梯加装位置及施工持续时间，将加装电梯的损失酌定为吉凸公司减少支付2个月的租金即7,138.33元。 三、关于盘古帮帮公司主张资金占用利息及房屋占用费的问题。吉凸公司未支付房屋租金违反了协议约定，但盘古帮帮公司在加装电梯方面也存在违约行为，因双方均存在违约行为，故对盘古帮帮公司主张按照协议将14,277元的租赁保证金作为违约金直接抵扣的主张不予支持，考虑到中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率的日期为2019年8月20日，为平衡当事人双方的利益及方便计算，对盘古帮帮公司主张的自2018年2月1日至2020年3月31日的资金占用利息按年利率6%予以计算，故2020年3月31日之前的资金占用利息累计应为6,263.89元。该资金占用利息直接在租赁保证金中予以扣除，剩余的租赁保证金8,013.11元及应减付的租金7,138.33元抵扣租金后，2020年4月1日以后的资金占用利息以77,645.56元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止。关于吉凸公司主张的房屋占用费，协议第11.4.2条的约定乙方逾期交还场地应按日租金的2倍向支付违约金，该条虽然是关于违约金的约定，但盘古帮帮公司在诉讼请求中实际将违约金合并入房屋占用费，并要求按照日租金2倍予以计算，吉凸公司在庭审中认为不应支付，盘古帮帮公司的房屋占用费损失实际为租金的资金利息损失，按2倍租金计算违约金的标准过高，应予以调减。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，对盘古帮帮公司主张的房屋占用费，原审法院酌定自2020年4月1日起按照日租金118.97元的1.3倍，即每日按154.66元计算房屋占用费至吉凸公司实际腾退房屋之日止。 四、关于吉凸公司要求盘古帮帮公司支付超出合同约定而实际产生的物业管理费用的问题。入驻协议第2.5.1条约定吉凸公司向盘古帮帮公司按2.5元/平方米/月支付管理费，签订合同后吉凸公司向盘古帮帮公司支付了截止到2018年1月的物业管理费用，该费用由盘古帮帮公司收取后支付给南充市兴友物业管理有限公司，由物业公司开具发票。2018年4月1日后，盘古帮帮公司已搬迁，由吉凸公司按4.9元/平方米/月的标准向成都嘉诚新悦物业管理集团有限公司南充分公司直接支付物业费。入驻协议第7.2.1条还约定“甲方可自行负责或委托第三方负责南充同方电商@盘古天地的全部物业管理事项，提供物业管理服务，乙方交纳管理费，乙方不得拒绝或延迟交纳”。从以上事实可以看出，入驻协议虽约定了管理费的标准为2.5元/平方米/月，但该费用只是通过盘古帮帮公司代收代交，实际收取物业费以及确定物业费交费标准的主体应为物业公司，吉凸公司要求盘古帮帮公司支付多交纳的物业费于法无据，不予支持。 五、关于吉凸公司主张盘古帮帮公司支付奖励资金90,000元的问题。入驻协议补充条款第2条约定在政府首批扶持资金到位后从扶持资金另行奖励吉凸公司90,000元。该条款的性质为附生效条件的合同条款，顺庆区财政局南顺财专[2016]406号关于下达南充顺庆清华同方电子商务产业园扶持资金的通知文件，显示顺庆区财政局已通过顺庆区商务局向盘古帮帮公司支付扶持资金20,000,000元，盘古帮帮公司认可已于2016年6月收到了该笔资金，但称该笔资金为预付园区运营管理费用，并非招商引资协议中对符合条件的入驻条件的入驻企业的补贴和奖励资金。从合同条款约定的内容来看，合同中并未将扶持资金限定为对入驻企业的补贴和奖励资金，因案涉入驻协议是盘古帮帮公司提供的格式条款，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”的规定，应认定为入驻协议补充条款中约定的政府扶持资金仅为一般扶持资金，而并非专项用于补贴和奖励入驻企业的扶持资金，而在签订合同时该条款约定的扶持资金已到位，双方在合同签订时约定的条件已成就的视为未约定条件，故对吉凸公司要求盘古帮帮公司支付奖励资金90,000元的诉讼请求，予以支持。据此，判决：一、解除盘古帮帮公司与吉凸公司签订的《南充同方电商@盘古天地企业孵化入驻协议》，吉凸公司在本判决生效之日起十日内腾退上海滩花园二期9栋201、202层商铺；二、吉凸公司向盘古帮帮公司支付2018年2月1日至2020年3月31日的房屋租金92,797元，盘古帮帮公司向吉凸公司返还租赁保证金8,013.11元并支付加装电梯损失7,138.33元。两项相互给付义务品叠后，由吉凸公司在本判决生效之日起十日内向盘古帮帮公司支付租金77,645.56元及资金占用利息（利息的计算方式：自2020年4月1日起以77,645.56元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本判决确定的支付之日止；若未按本判决确定的给付之日给付租金，该利息计算至租金清偿之日止）；三、吉凸公司自2020年4月1日起按每日154.66元的标准向盘古帮帮公司支付房屋占用费至实际腾退房屋之日止；四、盘古帮帮公司向吉凸公司支付奖励资金90,000元；五、驳回盘古帮帮公司的其他诉讼请求；六、驳回吉凸公司的其他反诉请求。本案本诉案件受理费为1,221元，由吉凸公司负担871元，由盘古帮帮公司负担350元。反诉案件受理费2,431元，由盘古帮帮公司负担1,025元，由吉凸公司负担1,406元。 二审中，吉凸公司提交如下证明：1、证明一份，拟证明吉凸公司应该从2018年2月份开始缴纳物业费，因2月份停电一个月没有缴纳物管费，从3月份开始缴纳；2、吉凸公司法定代表人与盘古帮帮公司负责人谭总聊天记录二份、吉凸公司法定代表人与成都嘉诚心悦物业管理集团有限公司南充分公司负责人冯主管聊天记录一份、拟证明盘古帮帮公司下欠成都嘉诚心悦物业管理集团有限公司南充分公司的物业费，造成吉凸公司被停电；3、吉凸公司法定代表人与盘古帮帮公司负责人谭总聊天记录一份、南充市顺庆区商务局2019年3月14日和3月20日的函各一份，吉凸公司法定代表人与商务局赵国力局长的聊天记录一份，拟证明作为区里招商引资项目，吉凸公司是清华同方公司的招引企业，不是单纯的租赁关系；4、吉凸公司法定代表人与盘古帮帮公司副经理苏杨贵聊天记录5份，拟证明吉凸公司主动提出债务互相抵减，不应计算房租利息和解除合同；5、吉凸公司法定代表人与盘古帮帮公司负责人蒋伟聊天记录各一份、苏杨贵聊天记录两份，拟证明吉凸公司提出协商加装电梯一事；6、“关于南充绿地城上海滩花园二期9栋商铺恢复电梯事宜”的函一份，拟证明盘古帮帮公司与绿地集团未发生租赁关系，而是顺庆区商务局与绿地集团发生的租赁关系，商务局委托盘古帮帮公司对入驻企业进行孵化，资产属国有资产，按照国家规定疫情期间减免3个月租金。 盘古帮帮公司质证认为，1、对证明真实性、合法性、关联性均不认可，是吉凸公司内部机构自己作的说明，属于吉凸公司的自我主张和陈述，不能作为证据使用。2、入园的合同中明确，盘古帮帮公司给予的主要是租金优惠，盘古帮帮公司代收物业费，盘古帮帮公司迁移后，吉凸公司不愿跟随，我方一审中提交的吉凸公司直接向物业公司收取物业费、电费的票据，说明双方之间直接建立了物业服务合同关系。3、微信截图打印件三性均不认可，微信的真实身份不能确认，内容与我方一审提交的证据是相矛盾。4、商务局的两份函件在一审中已提交了，具体质证意见以一审记录为准。 原审查明的其他事实经审查属实，本院予以确认。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，本案二审围绕盘古帮帮公司、吉凸公司的上诉请求进行审理。根据双方当事人的诉、辩意见，本院对本案争议的焦点作如下评判。 一、关于盘古帮帮公司是否有权解除入驻协议及腾退房屋的问题。盘古帮帮公司与吉凸公司签订的入驻协议系双方的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，对协议双方具有约束力，合同当事人应当全面诚信地履行合同约定的义务，非因法定条件或约定条件不得解除合同。本案中，吉凸公司协议签订后在一直占有和使用案涉租赁房屋，支付租金是承租人吉凸公司的主要合同义务，自2018年2月起吉凸公司未交纳房屋租金，经盘古帮帮公司催告后仍拒绝支付房租，根据协议第10.2.1.3条的约定和合同法第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，盘古帮帮公司享有合同解除权。吉凸公司上诉主张盘古帮帮公司提供的租赁物不符合合同约定，存在多项违约行为，已去函告知出租人予以整改，但这些都不是承租人不予缴纳租金的正当理由，吉凸公司作为承租人可以主张减少租金，而非不按期缴纳全部房屋租金来予以对抗。吉凸公司上诉主张盘古帮帮公司持有吉凸公司应获得的90,000元奖励和履约保证金14,277元，共计104,277元可以抵扣租金，扣减后尚有剩余的金额应返还给吉凸公司，并不存在吉凸公司欠付租金违约的事实，盘古帮帮公司主张解除租赁合同理由不成立。根据已查明的事实，吉凸公司欠付租金期间，尚不知道应获得的政府奖励金90,000元已到账，吉凸公司一直未向盘古帮帮公司主张抵消，在盘古帮帮公司催收租金时也未以书面形式通知出租人抵消，不符合《合同法》第九十九条当事人互负到期债务予以抵消以及行使的法律规定。租赁保证金承租人在违反或不履行租赁协议时，补偿承租人因违约行为给出租人造成的损失，保证租赁协议继续履行的违约担保金，并非如吉凸公司主张欠付租金时出租人可以直接抵扣为租金，吉凸公司的关于双方互负到期债务可以抵消的上诉理由，不符合法律规定，对其此项上诉理由本院不予支持。吉凸公司拒交租金的行为致使盘古帮帮公司的合同目的不能实现，构成根本违约。因解除权系形成权，只需单方作出意思表示即发生法律效力。本案中，盘古帮帮公司按照入驻协议的约定，于2019年3月28日向吉凸公司发出《解除合同告知的函》，在一审诉讼中再次提出解除合同的诉讼请求，依照合同法第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”之规定，一审认定盘古帮帮公司向法院起诉解除合同时，入驻协议解除正确。据此，合同解除后吉凸公司负有返还房屋的义务，盘古帮帮公司要求腾退房屋的诉讼请求，理由充分，原审予以支持正确，本院予以维持。吉凸公司自2018年2月起一直未支付房屋租金，其应支付自2018年2月1日至盘古帮帮公司起诉解除合同之前2020年3月31日的租金92,797元。 二、关于盘古帮帮公司房屋占用费的问题。入驻协议解除后，吉凸公司继续占有使用租赁物业，应按协议约定的日租金计付占有使用费。根据入驻协议第11.4.2条的约定乙方逾期交还场地应按日租金的2倍向支付违约金，盘古帮帮公司起诉将违约金并入房屋占用费，要求按照日租金的2倍一并计算违约金和房屋占用费，系对自身权利的处分。吉凸公司在一审中主张盘古帮帮公司的房屋占用费损失实际为租金的资金利息损失，按2倍租金计算违约金的标准过高，应予以调减，原审法院根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，对盘古帮帮公司主张的房屋占用费，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌定自2020年4月1日起按照日租金118.97元的1.3倍，即每日按154.66元计算房屋占用费至吉凸公司实际腾退房屋之日止恰当，本院予以维持。盘古帮帮公司上诉主张吉凸公司自2020年4月1日起按每日237.94元（原日租金2倍）标准向盘古帮帮公司支付房屋占用费至实际腾退时止，理由不充分，本院不予支持。吉凸公司主张在协议履行中盘古帮帮公司多次、多方面违约，应当向吉凸公司支付违约金，其上诉主张双方的入驻协议并未解除，新迁地办公面积等不符合吉凸公司现有规模等原因，导致吉凸公司无法搬迁，盘古帮帮公司不得强行要求搬迁，吉凸公司不存在违约，而且案涉协议终止时间为2020年10月31日止，腾房条件尚未具备，双方只能按照约定的房屋租金计付费用，腾房前按日154.66元计付占有使用费错误，应予纠正，与本案查明事实不符，理由不成立，对其此项上诉请求本院不予支持。 三、关于吉凸公司请求支付奖励资金90,000元的问题。盘古帮帮公司认可2016年6月收到顺庆区财政局支付的扶持资金20,000,000元，按照入驻协议补充条款第2条约定在政府首批扶持资金到位后从扶持资金奖励吉凸公司90,000元。协议中并未将扶持资金限定为对入驻企业的补贴和奖励资金，可以认定为入驻协议补充条款中约定的政府扶持资金仅为一般扶持资金，并非专项用于补贴和奖励入驻企业的扶持资金。盘古帮帮公司与吉凸公司在签订合同时扶持资金已到位，吉凸公司按照约定入驻电子商务产业园区，奖励条件已成就，故原审对吉凸公司要求盘古帮帮公司支付奖励资金90,000元的诉讼请求予以支持正确，本院予以维持。盘古帮帮公司上诉主张其在2016年6月收到的顺庆区商务局的20,000,000元资金，并非案涉协议中约定的资金，不应向吉凸公司支付奖励资金的理由不成立，对盘古帮帮公司的此项上诉请求，本院不予支持。 四、关于吉凸公司要求盘古帮帮公司支付超出合同约定而实际产生的物业管理费用的问题。2016年12月26日，根据入驻协议约定，盘古帮帮公司承诺物管费优惠是吉凸公司入驻产业园区经营的保障条件之一，由盘古帮帮公司或者盘古帮帮公司委托第三方物业公司对南充同方电商@盘古天地的公共设施和公用场所实施专业化物业管理服务，吉凸公司负责缴纳物业管理费。2017年底根据顺庆区政府的统一安排，同方电商产业园一期搬迁入绿地智慧城，2018年4月盘古帮帮公司搬迁后，与南充市兴友物业管理有限公司解除物业服务合同关系，吉凸公司因搬迁事宜未与盘古帮帮公司达成一致意见，一直未搬离，吉凸公司直接向成都嘉诚新悦物业管理集团有限公司南充分公司交纳4.9元／㎡／月支付物业费。在办公室协商搬迁过程中，顺庆区政府商务局函告盘古帮帮公司，基于吉凸公司的实际情况，由商务局进行协调吉凸公司目前办公物业使用至2019年底，同意吉凸公司继续在原地办理电商业务，且双方的入驻协议也未解除，故盘古帮帮公司应按照协议约定继续保障物管费优惠政策，从2018年2月至2019年12月共计22个月（扣除2018年3月因停电未交物业费）多交超过入驻协议约定标准的物业费为951.78平方米×（4.9-2.5）元/平方米/月×22个月=50,253元，对超过协议约定标准的物管费用本息共计53,143元应当由盘古帮帮公司支付。原审法院将物管费认定为盘古帮帮公司代物业公司收交，不支持吉凸公司要求盘古帮帮公司支付多交纳的物业费的请求不当，本院予以纠正。 五、关于吉凸公司主张的停电损失和加装电梯损失的问题。根据本案已查明的事实，在租赁物使用期间，盘古帮帮公司作为出租人在租赁期间应确保房屋符合约定的用途，实际上停电和业主在案涉房屋过道加装电梯确实在一定程度上影响了吉凸公司对房屋的正常使用和经营，客观上存在损失的事实，因吉凸公司该项诉讼请求指向的具体损失金额所提供的证据不充分，原审依据《中华人民共和国合同法》第二百二十八条第一款的规定，综合吉凸公司经营性质、电梯加装位置及施工持续时间，将加装电梯的损失酌定为吉凸公司减少支付2个月的租金即7,138.33元并无不当，本院予以维持。盘古帮帮公司上诉主张原审法院酌定2个月租金作为损失抵扣应收取的租金，超出了吉凸公司的反诉请求应予纠正的理由不成立，本院对其此项上诉请求本院不予支持。吉凸公司上诉主张因电梯加装导致无法正常营业，所造成的损失已举证证明远超过原审法院酌定的减少2个月租金，明显偏低，未提供充分证据予以证明，对其请求本院不予支持。 六、关于盘古帮帮公司主张资金占用利息的问题。根据已查明的事实，入驻协议履行期间，盘古帮帮公司和吉凸公司均存在违约行为，原审认定盘古帮帮公司主张按照协议将14,277元的租赁保证金作为违约金直接抵扣的主张不予支持正确，本院予以维持。一审法院为平衡当事人双方的利益及方便计算，对盘古帮帮公司主张的自2018年2月1日至2020年3月31日的欠付租金资金占用利息按年利率6%予以累计计算为6,263.89元，并确定直接在租赁保证金中予以扣除资金占用利息，剩余的租赁保证金8,013.11元及应减付的租金7,138.33元抵扣租金后，从2020年4月1日以后的资金占用利息以77,645.56元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止并无不当，本院予以维持。盘古帮帮公司上诉主张其在加装电梯方面不存在违约行为，不应扣减14,277租赁保证金的请求，与本案查明事实不符，对其此项上诉请求本院不予支持。 综上所述，盘古帮帮公司的上诉请求全部不能成立，对其上诉请求本院不予支持；吉凸公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更”之规定，判决如下： 一、维持四川省南充市顺庆区人民法院（2020）川1302民初3127号民事判决第一、二、三、四、五项，即“一、解除南充盘古帮帮电子商务运营孵化有限公司与吉凸科技有限公司签订的《南充同方电商@盘古天地企业孵化入驻协议》，吉凸科技有限公司在本判决生效之日起十日内腾退上海滩花园二期9栋201、202层商铺；二、吉凸科技有限公司向南充盘古帮帮电子商务运营孵化有限公司支付2018年2月1日至2020年3月31日的房屋租金92,797元，南充盘古帮帮电子商务运营孵化有限公司向吉凸科技有限公司返还租赁保证金8,013.11元并支付加装电梯损失7,138.33元。两项相互给付义务品叠后，由吉凸科技有限公司在本判决生效之日起十日内向南充盘古帮帮电子商务运营孵化有限公司支付租金77,645.56元及资金占用利息（利息的计算方式：自2020年4月1日起以77,645.56元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本判决确定的支付之日止；若未按本判决确定的给付之日给付租金，该利息计算至租金清偿之日止）；三、吉凸科技有限公司自2020年4月1日起按每日154.66元的标准向南充盘古帮帮电子商务运营孵化有限公司支付房屋占用费至实际腾退房屋之日止；四、南充盘古帮帮电子商务运营孵化有限公司向吉凸科技有限公司支付奖励资金90,000元；五、驳回南充盘古帮帮电子商务运营孵化有限公司的其他诉讼请求。”； 二、撤销四川省南充市顺庆区人民法院（2020）川1302民初3127号民事判决第六项，即“驳回吉凸科技有限公司的其他反诉请求。”； 三、南充盘古帮帮电子商务运营孵化有限公司向吉凸科技有限公司支付多交付的物管费及利息53,143元； 四、驳回吉凸科技有限公司的其他反诉请求。 若未按本判决确定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审本诉和反诉案件受理费负担比例不变；二审上诉案件受理费共计8,919元，由南充盘古帮帮电子商务运营孵化有限公司负担5,000元，吉凸科技有限公司负担3,919元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  谭世蓉 审判员  鲜代秋 审判员  田 娟 二〇二〇年十二月二十三日 书记员  陈昱灿