福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终5205号 上诉人（原审原告）：泉州市宏德物业管理有限公司，统一社会信用代码913505031561132044，住所地泉州市丰泽区田安路金帝商厦二楼。 法定代表人：邱德萍，董事长。 委托诉讼代理人：陈志鹏，福建凯泉律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：泉州市逸涛房地产开发有限公司，统一社会信用代码91350505705335177J，住所地泉州市泉港区南北五路逸涛商住城2#楼二层。 法定代表人：施益军，总经理。 委托诉讼代理人：林志军，泉港区南港法律服务所法律工作者。 上诉人泉州市宏德物业管理有限公司（以下简称宏德物业）因与被上诉人泉州市逸涛房地产开发有限公司（以下简称逸涛公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省泉州市泉港区人民法院（2020）闽0505民初1786号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 宏德物业上诉请求：1.撤销原审民事判决第一、二项；2.改判逸涛公司偿还宏德物业人民币1323179元及逾期付款损失(自2018年6月30日之日起至2019年8月19日之日止按中国人民银行同期同业贷款利率计算，2019年8月20日之日起至实际还清之日止按中国人民银行同业拆借贷款基准利率计算)；3.本案一、二审诉讼费用由逸涛公司承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律有误。第一、本案合同签定后宏德物业就已按合同约定接收物业管理，合同生效后，逸涛公司就应按合同约定支付管理费用，至于业主在2015年10月1日开始入住，不影响逸涛公司应按交房前或未售出房产支付物业管理费用的约定，证人在合同期内系宏德物业的员工，但期满后仍留在逸涛公司处继续受雇管理该物业，所作证言的真实性不可采信，另外也只能证明业主入住是10月1日并不是宏德物业实际入住的时间。业主未入住之时，逸涛公司就应按合同约定履行支付前期费用。第二，宏德物业提交表格效力完全可以认定，所有数据都是依照合同统计出来，无任何主观因素，有据可查。第三、车位数量本身合同约定得很清楚，有出售几个车位不能仅凭逸涛公司自认，举证责任在于逸涛公司，所以逸涛公司应提供已向宏德物业移交已售出车位的具体材料，简单自认不能免除其应承担的举证责任。第四、商场权属的举证责任在于逸涛公司，合同已明确约定商业用房的具体平方数，锁定逸涛公司应缴相关费用，逸涛公司若要免除此责任就应当举证其售出或转让的相应证据，逸涛公司虽然提供一份商场物业管理协议书复印件，但无法提供原件，真实性无法确定，再加上商超物业系逸涛公司的房产，即使合同真实存在，理应也是由逸涛公司缴纳物业相关费用。第五、192户业主拖欠的物业管理费及公摊水电费属于逸涛公司理应代为偿付的义务。依据(2019)闽0505民初1747号的判决，本案诉争相关费用理应由逸涛公司承受。综上，2018年6月30日物业合同期满前，宏德物业于2018年6月6日收到逸涛公司发出终止物业服务合同通知书，随后与逸涛公司进行移交手续交涉，宏德物业也于2018年6月14日向逸涛城市广场全体业主发出终止《福建省前期物业服务合同》并告知业主办理相关手续的公告，逸涛公司未能依前述合同条款履行合同义务。既然逸涛公司已接管该小区物业，就应对现有宏德物业前期物业管理未收费用予以偿付，理由和合同依据是充分的。至今仍尚欠宏德物业物业服务94496元(2015年7-9月)、车位管理费211680元(2015年7月-2018年6月)、商场物业费276948元(2015年7月-2016年9月)、商场物业费276948元(2017年4月-2018年6月)物业费470628元(2015年10月-2018年6月管理期间)及公摊电费156722元(2015年10月-2018年6月管理期间)，上述几项费用合计1487422元，扣除被逸涛公司管理期间已交物业费164243元，截至2018年6月逸涛公司尚欠共计人民币1323179元，宏德物业已将该物业管理移交逸涛公司，且多次要求逸涛公司支付相关款项均遭无理拒绝。请求法院依法裁决。 逸涛公司辩称，一审认定事实清楚，法律适用正确，请求维持原判。宏德公司的上诉理由不能成立。宏德公司真正开始管理的时间是2015年10月1日，另案庭审笔录宏德物业的员工可以证实，提供的表格是自行制作的。车位的物业管理费每月补贴2500元，从2017年7月1日开始，原物业经理也予以证实。与商场的物业管理，是其与商场自行签订的合同。相应的物业管理费、水电费应向业主主张。 宏德公司向一审法院起诉请求：判令逸涛公司偿还宏德公司1342749元及逾期付款损失（自2018年6月30日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同业贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际还清之日止，按全国银行同业拆借中心公布的市场报价利率计算）。诉讼过程中，宏德公司将诉讼请求减少为：判令逸涛公司偿还宏德公司1323179元及逾期付款损失（自2018年6月30日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同业贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际还清之日止，按全国银行同业拆借中心公布的市场报价利率计算）。 一审法院认定事实：2015年7月1日，宏德物业作为乙方与逸涛公司作为甲方签订《物业合同》1份，主要约定：甲方应将本合同作为购房合同的附件并向购房人明示；乙方提供服务的受益人为物业管理区域内的全体业主；本物业名称为逸涛城市广场(1#、2#楼、地下室与商城)；本合同期限为3年，自2015年7月起至2018年6月止；甲方按照省物价局、省住房和城乡建设厅《福建省物业服务收费管理办法》(闽价服[2010]267号)规定，全额支付已竣工但尚未出售或尚未交给购房人物业的物业服务费；乙方依照本合同约定向甲方、业主收取物业服务费和特约服务费；物业服务费按建筑面积计算（不含公共水电分摊费），其中高层住宅为每月1.2元／平方米、办公楼为每月1.8元／平方米、商业物业(1-3层商场)为每月2.4元／平方米、车位为每月60元／位；物业公共部位及共用设施设备用水用电费用由相关业主按建筑面积分摊；物业服务费从本物业交付买受人之日起按月收取，业主应于每月5日前支付物业服务费；物业服务费按照房屋所有权证记载的房屋建筑面积(不含与住宅配套的附属间面积)收取，未办理房屋所有权证的，已出售的物业服务费暂按房屋买卖合同标明的建筑面积收取；出售房屋交付之日后的次月至本合同终止之日的当月发生的物业服务费，由物业买受人按照房屋买卖合同约定的前期物业服务收费标准承担；甲方、业主约定由物业使用人支付物业服务费的，从其约定，甲方、业主负连带支付责任，甲方、业主与物业使用人之间的交费约定，甲方、业主应及时书面告知乙方，等等。2015年10月1日起，宏德物业入驻该小区并开始提供住宅和商场的物业服务。2017年7月1日起，宏德物业开始提供诉争小区地下车库的物业服务。2018年6月30日，《物业合同》期限届满，宏德物业终止物业服务。期间，逸涛公司支付宏德物业车位管理费17500元、未出售房屋物业管理费146743元，合计164243元。2020年6月11日，宏德物业诉诸一审法院。 一审法院认为，宏德公司、逸涛公司签订的前期物业服务合同系双方真实意思表示，不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应自觉履行合同所确定的义务。关于宏德物业入住诉争小区的时间点的问题，逸涛公司主张为2015年10月1日，因1747号案笔录中宏德物业的财务人员和管理人员的证言，能与该主张相互印证，而宏德物业未能提供反驳的证据，逸涛公司的该主张予以采纳，故宏德物业主张的2015年7月至9月期间相应的物业管理费请求，不予支持。宏德物业主张逸涛公司应支付其98个车位物业服务费，逸涛公司自认尚未出售车位为42个，而宏德物业未能提供车位的权属证据，逸涛公司的自认又未违反有关法律、法规的强制性规定，予以准许。因1747号案笔录中宏德物业的财务人员和管理人员的证言，可以证实地下车位于2017年7月1日起开始管理，故逸涛公司应支付宏德物业自2017年7月1日起至2018年6月30日止42个车位的物业服务费30240元(12个月×42个×60元/月•个)，扣除逸涛公司已支付的17500元，逸涛公司还应支付宏德物业车位的物业服务费12740元。逸涛公司至今未能按约于每月的5日支付车位服务费，已构成违约，故逸涛公司还应支付宏德物业以12740元为基数的相应逾期付款损失。宏德物业主张逸涛公司应支付其192户业主所拖欠的物业管理费及公摊水电费，与本案不具有关联性，且逸涛公司不予认可，不予支持。宏德物业主张逸涛公司应支付其商场的物业服务费，但未能提供证据证明其主张，逸涛公司亦不予认可，宏德物业应承担举证不能的法律后果，故不予支持。综上所述，宏德物业的诉讼请求，予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、逸涛公司应于判决生效之日起十日内支付宏德物业车位物业服务费12740元及逾期付款损失（自2018年6月30日起至2019年8月19日止，按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至款项付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回宏德物业的其他诉讼请求。 二审期间，逸涛公司提供证据：《商场物业管理协议书》原件，证明宏德公司自行与超市签订物业管理合同，提供物业服务。宏德公司认为，宏德公司的法定代表人没有签字，对该合同没有印象，但合同上的公章是的宏德公司的。本院认为，对逸涛公司提供的证据的真实性，予以采纳。二审期间，除宏德公司对入驻时间有异议，双方对一审法院认定的事实均无异议，本院依法予以确认。 本院认为，在本案一审诉讼中,原审法院依职权调取（2019）闽0505民初1747号庭审笔录、民事判决书及生效证明，证明宏德公司进驻泉港区逸涛城市广场提供物业服务的起始时间,上述证据证实宏德公司进驻泉港区逸涛城市广场进行物业管理的时间是2015年10月1日，宏德物业亦未能提供相反证据予以反驳。双方所签订的《福建省前期物业服务合同》中对物业费用交纳的起始时间并没有特别约定,根据民事权利义务相一致的原则,物业费用缴纳的起始时间也应从宏德物业提供物业管理服务的时间即2015年10月1日起算,宏德公司上诉认为物业费用应从2015年7月1日起交纳的意见不能成立,本院不予采纳。根据《福建省前期物业服务合同》及附件四，可知地下机动车停车场98个车位，机动车辆停放服务费60元/个·月。逸涛公司系诉争小区的开发商，举证证明诉争车位的权属证据应归责于逸涛公司，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十五条规定，“一方当事人控制证据无正当理由拒不提交，对待证事实负有举证责任的当事人主张该证据的内容不利于控制人的，人民法院可以认定该主张成立”。因此，逸涛公司应支付宏德公司98个车位服务费，即2017年7月1日起至2018年6月30日止98个车位的物业服务费53060元(12个月×98个×60元/月·个－已支付的17500元)及逾期付款损失。根据逸涛公司提供《商场物业管理协议书》可知，宏德公司与泉州市泉港逸辉超市有限公司（以下简称逸辉超市）签订该协议，约定由宏德公司提供物业服务并向逸辉超市收取物业管理费。因此，宏德公司请求逸涛公司承担商场物业费没有事实和法律依据。根据双方签订的《福建省前期物业服务合同》，约定宏德公司对于已出售或交给购房人物业的物业服务费，应向业主收取。因此，宏德公司主张的192户业主拖欠的物业管理费及公摊水电费不应由逸涛公司承担，宏德公司可另行主张权利。 综上所述，宏德公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下： 一、撤销福建省泉州市泉港区人民法院（2020）闽0505民初1786号民事判决； 二、泉州市逸涛房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付泉州市宏德物业管理有限公司车位物业服务费53060元及逾期付款损失（自2018年6月30日起至2019年8月19日止，按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至款项付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、驳回泉州市宏德物业管理有限公司一审的其他诉讼请求。 本案一审受理费17926元，减半收取计8963元，由泉州市宏德物业管理有限公司负担8399元、泉州市逸涛房地产开发有限公司负担564元；二审案件受理费17926元，由泉州市宏德物业管理有限公司负担16799.5元、泉州市逸涛房地产开发有限公司负担1126.5元。 本判决为终审判决。 审 判 长 傅家顶 审 判 员 董耿瑜 审 判 员 孙志坚 二〇二〇年十二月二十二日 法官助理 庄丹钦 书 记 员 苏阿云 附注本案适用的主要法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。