山东省东营市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁05民终2013号 上诉人（原审原告）：田伟，男，1976年12月29日出生，汉族，现住山东省广饶县。 委托诉讼代理人：汪哲慧，山东达洋律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：东营大海房地产开发有限公司，住所地东营市经济技术开发区东四路西、府前街南。 法定代表人：刘保全，董事长。 被上诉人（原审被告）：东营大海物业管理有限公司，住所地东营市经济技术开发区府前大街70号。 法定代表人：赵洋洋，执行董事兼总经理。 上诉人田伟因与被上诉人东营大海房地产开发有限公司（以下简称大海房地产公司）、东营大海物业管理有限公司（以下简称大海物业公司）租赁合同纠纷一案，不服东营经济技术开发区人民法院（2020）鲁0591民初3132号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 田伟上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持田伟的全部诉讼请求，或发回重审；2.一、二审案件受理费均由大海房地产公司、大海物业公司负担。事实和理由：一、一审判决认定涉案房屋租赁合同的主体为田伟与案外人石善芳、王翠菊，系认定事实错误。1.大海房地产公司仅提交了购房收款收据和银行凭证，未能提交正式的且经过不动产登记机关备案的《商品房买卖合同》，不能证明大海房地产公司与案外人石善芳、王翠菊存在商品房买卖合同关系。基于公示公信原则，涉案商铺的所有权仍归属于大海房地产公司。2.大海物业公司未提交其与案外人石善芳、王翠菊签订的《委托管理协议》及其他能够证明双方就涉案商铺存在委托管理关系的证据。3.一审判决认定田伟对租赁合同的出租方是明知的事实错误。田伟在与大海房地产公司销售人员洽谈后确定租赁意向，按销售人员的指示向大海物业公司账户支付房屋定金8000元。销售人员要求田伟在合同文本中签名时，甲方处是空白的，之后才将带有甲方签名的合同文本交还给田伟。在此过程中，田伟从未联系过案外人石善芳、王翠菊。田伟系按照大海房地产公司销售人员的要求将第一年的租金汇到案外人石善芳、王翠菊的账户。在涉案商铺的宣传，租赁合同洽谈、签订、履行的整个过程中，田伟对大海银座商铺系国有资产的属性产生了高度信赖。二、一审判决未对田伟与大海物业公司签订的《关于东营大海银座广场租赁合同补充协议》作出评价和认定，导致事实认定错误。虽然《东营大海银座广场租赁合同》以下简称《租赁合同》）文本中载明的“甲方”是石善芳、王翠菊，但是《租赁合同》的相关条款所反映的“甲方”却是大海物业公司。大海物业公司作为商铺托管方，就是《租赁合同》的甲方，即《租赁合同》的主体为田伟与大海房地产公司。综上，一审判决认定事实错误。 大海房地产公司、大海物业公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 田伟向一审法院起诉请求：1.判令大海房地产公司、大海物业公司减免并退还房屋租金31875元；2.案件受理费由大海房地产公司、大海物业公司负担。 一审法院认定事实：2019年2月16日，石善芳、王翠菊向大海房地产公司交款2172000元购买案涉房屋。石善芳、王翠菊将涉案房屋委托大海物业公司管理。大海房地产公司将包括涉案房屋在内的整个大海银座广场商铺进行了统一招商宣传。2019年5月13日，田伟与石善芳、王翠菊签订《大海银座广场商铺租赁合同》，约定：田伟自愿承租由石善芳、王翠菊托管的山东省东营市大海银座广场二层B-51号商铺，用于自主经营，并服从大海物业公司（以下简称管理方）统一的业态规划及商业物业管理；租赁期为3年，第一年度租金为85000元，第二年度租金为85000元，第三年度租金为91800元，指定收款账户用户名为王翠菊；合同第五条约定：田伟在签署本租赁合同的当日，须向管理方缴纳8000元，作为租赁商铺定金，合同生效日起，该定金自动转为本合同履约保证金、经营服务质量保证金。合同期满后，双方无任何争议事项并不再续订合同时，保证金由管理方在60日内无息退还给田伟，如发生客户投诉，管理方应首先与田伟取得联系，田伟应在管理方指定时间内妥善处理，否则管理方有权作出处理。处理过程中发生的费用由田伟承担，由管理方从田伟产品经营服务质量保证金中扣除，不足部分由田伟另行补交给石善芳、王翠菊。合同第九条约定管理方责任：1、管理方确保田伟的合法经营，不受该房屋有关的其他第三方的干涉，使田伟能合法正常经营；2、管理方根据自身发展的需要，在不影响田伟正常经营的情况下，有权对租赁场地进行维修、改造，维修、改造事宜应提前一个月告知田伟；3、管理方负责提供公共服务区公共设施的物业管理及公共场地的保安、消防、公共场所清洁卫生，维护公共服务区域的公共秩序；4、石善芳、王翠菊及管理方在本合同约定的范围内，不干涉田伟依法进行的独立的自主经营权；5、租赁期内因城市建设、征地拆迁、征收、征用、国家政策变化等不可抗力的因素，导致本合同无法履行的，本合同自动终止，双方互不作补偿。田伟缴清拖欠费用及清空商铺给管理方后，管理方应将履约保证金不计息退还给田伟。后田伟（乙方）与大海物业公司（甲方）签订关于《东营大海银座广场租赁合同补充协议》，约定田伟承租由大海物业公司（以下简称物业）托管的山东省东营市大海银座广场商铺，用于自主经营，并服从物业统一的业态规划及商业物业管理。双方为明确权利义务，就商铺装修经营期间各项事宜补充如下：一、电缆增容；二、增设烟道；三、对于田伟在装修、经营期间内公共部位投资的物品（烟道、电缆、桥架等）属于投资者所有，以上投资设施在施工前须甲方进行审核，甲方同意后方可进行施工作业，费用自行承担。合同租赁期满、终止或解除时，公共部位租赁方投资的物品，需专业人员拆除由甲方全程监督，所产生的费用由乙方自行承担。如未按照此补充协议执行，后期租赁方自行拆除添附物时若影响到房屋外观、墙面或未恢复的，甲方有权从租户租赁保证金中扣除恢复所需费用。2019年5月10日，田伟向大海物业公司支付租赁定金8000元，2019年5月13日，田伟支付石善芳、王翠菊第一年度租金85000元。 一审法院认为，大海房地产公司虽在前期将包括涉案房屋在内的整个大海银座广场商铺进行了统一招商宣传，但其将涉案房屋出售给石善芳、王翠菊后，石善芳、王翠菊又将涉案房屋委托大海物业公司进行管理。本案中，田伟系与石善芳、王翠菊签订的房屋租赁合同，大海物业公司仅作为涉案房屋的委托管理方，对包括涉案房屋在内的整个大海银座广场商铺进行统一的业态规划及商业物业管理等。因此，涉案房屋租赁合同的双方为田伟与石善芳、王翠菊。田伟与石善芳、王翠菊签订合同，并向石善芳、王翠菊支付租金的行为，也表明田伟对租赁合同出租方系石善芳、王翠菊是明知的。综上，田伟要求大海房地产公司和大海物业公司减免并退还房屋租金的诉讼请求，证据不足，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回田伟的诉讼请求。案件受理费597元，减半收取298.5元，由田伟负担。 二审期间，双方当事人均未提交新的证据。 二审查明的案件事实与一审认定事实一致。 本院认为，依法成立的合同对当事人均具有约束力。本案根据一审中大海房地产公司提交的房款收据以及田伟与大海物业公司签订的补充协议，可以证实涉案商铺已于2019年2月16日由石善芳、王翠菊购买。购买后，石善芳、王翠菊将涉案商铺委托大海物业公司进行管理，服从物业统一的业态规划及商业物业管理，大海物业公司仅对商铺进行管理，并未约定其他权利义务。涉案租赁合同的双方当事人是田伟与商铺实际所有人石善芳、王翠菊，实际收取租金的也是石善芳、王翠菊，涉案租赁合同权利义务与大海房地产公司、大海物业公司没有关联，大海物业公司也并非租赁合同的相对方，田伟无权就涉案商铺的租赁事宜向大海物业公司主张权利。田伟主张大海物业公司作为涉案商铺的托管方就是租赁合同的一方当事人无事实与法律依据，主张大海房地产公司承担减免或退还租金更无依据，本院不予支持。故田伟诉求大海房地产公司和大海物业公司减免并退还房屋租金的诉讼请求不应支持，一审判决驳回其诉讼请求并无不当。 大海房地产公司、大海物业公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。 综上，田伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费597元，由田伟负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 翟玉芬 审 判 员 王 芳 审 判 员 李 静 二〇二〇年十二月十六日 法官助理 张志倩 书 记 员 李志远