北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0109民初4386号原告（反诉被告）：郭玉海，男，1967年12月3日出生，汉族，无业，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：鲍永刚，北京市承光律师事务所律师。被告：大千彩（北京）果蔬生鲜有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：舒洁，执行董事。被告（反诉原告）：北京鲁品鲜农业科技有限公司，住所地北京市海淀区永定路2号院7号楼1层7-8。法定代表人：赵延振，执行董事。二被告委托诉讼代理人：任健，北京翱翔（天津）律师事务所律师。二被告委托诉讼代理人：柳漫，北京市翱翔律师事务所律师。原告（反诉被告）郭玉海与被告大千彩（北京）果蔬生鲜有限公司（以下简称大千彩公司）、被告（反诉原告）北京鲁品鲜农业科技有限公司（以下简称鲁品鲜公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月30日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郭玉海及其委托诉讼代理人鲍永刚，被告大千彩公司和被告（反诉原告）鲁品鲜公司的委托诉讼代理人任健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭玉海向本院提出诉讼请求：1．依法确认原告与被告签订的《联营合同》于2020年5月10日解除；2．判令被告鲁品鲜公司返还原告交纳的押金20000元、剩余租金8330元；3．判令鲁品鲜公司赔偿原告因解除合同的损失146684元；以上金额合计175013元；4．判令大千彩公司对上述债务承担连带赔偿责任；5．诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年10月25日，原告与被告大千彩公司签订了《联营合同》（实为房屋租赁合同），原告承包了被告大千彩公司位于北京市门头沟区绿岛家园小区的大千彩超市的部分场所进行主食和小吃店经营，合同约定承包期限为一年，即2019年10月25日至2020年10月24日。后，原告依约向被告大千彩公司支付20000元押金及房租30000元，被告大千彩公司告诉原告，因小吃店要统一办理营业执照，就让原告先装修，等营业执照办理完毕后，再缴纳房租。2020年5月10日，被告鲁品鲜公司给原告送达了《告知书》，通知原告说，鲁品鲜公司收购了大千彩公司，让原告一周之内清空经营场所。后原告跟大千彩公司沟通，大千彩公司股东赵亚立承认大千彩超市已被收购，且让原告自己解决。原告联系被告大千彩公司法定代表人舒洁，舒洁说已将大千彩超市承包费股东赵亚立，与大千彩公司没有关系了。原告认为，被告大千彩公司与鲁品鲜公司恶意串通，在没有任何提前通知的情况下，就强迫原告搬离经营场所，致使原被告之间的合同无法继续履行，属于严重违约行为，给原告造成重大损失。原告就该案曾于2020年6月向贵院提起诉讼，后因原告证据准备不足，申请撤回起诉，现再次诉至法院，请法院查清事实后依法判决。被告大千彩公司、鲁品鲜公司答辩称：一、案争事实陈述：案涉厨房和小吃柜台，位于门头沟区剧场东街8号绿岛家园8号楼1层**2室的超市内，几经转手，现由赵亚立以鲁品鲜公司第三分公司名义经营；2019年10月25日，郭玉海与鲁品鲜公司签署《联营合同》（实为租赁合同），根据原告提供的微信聊天记录可知，郭玉海提出自己办理小吃店执照；2020年疫情期间，超市从未停业；原告2020年1月25日、2020年3月25日均未按照合同约定交纳租金，多次催缴仍未交纳；2020年5月10日，鲁品鲜公司发出《告知函》要求郭玉海清退所占区域；2020年7月24日，原告将可以移动的物品自行办理腾空。二、基于事实的若干内容认定：合同约定仅限于“主食”经营区域和租金，对应租金也未区分“主食”和“小吃”；小吃区域营业执照办理与否，不能作为解除合同的理由；不存在郭玉海所称大千彩公司和鲁品鲜公司“恶意串通”强迫搬离单方解除合同的行为；历次超市转让均为正常的资产转让行为，并非弄虚作假的违法行为。三、对本诉诉讼请求和反诉诉讼请求的意见。合同解除为双方合意解除，解除日为2020年7月24日；反诉要求拖欠租金应予支持；案涉装修属于无约定装修；加盟费合同也无约定；安装烟囱、消防系统、温感器的支出按照普通物品五年残值计算；其他物品已在2020年7月24日全部搬离。综上，大千彩公司和鲁品鲜公司会积极配合法院查明事实，请法院依法公正裁决。鲁品鲜公司向本院提出反诉请求：1．郭玉海向鲁品鲜公司支付2020年1月26日至2020年5月10日（196天）的租金35333．33元；向鲁品鲜公司支付2019年5月11日至2020年7月24日（75天）占用费12500元，合计47833．33元；2．郭玉海承担反诉费用。事实与理由：郭玉海与大千彩公司、鲁品鲜公司房屋租赁合同纠纷案，郭玉海确认所承租的主食、小吃一直经营至2020年5月10日鲁品鲜公司发出腾房通知之日，至2020年7月24日搬离时双方确认合同解除。合同解除前，郭玉海只交纳了2019年10月25日至2020年1月25日租金三万元，其后一直未交纳租金，并实际占用至2020年7月24日后搬离。依据双方合同约定及租赁合同法律规定，郭玉海应交纳2019年1月26日至5月10日的租金（106天，1万/月）35333．33元，向鲁品鲜公司支付2019年5月11日至2020年7月24日（75天）占用费（租金占一半面积减半）12500元。郭玉海针对鲁品鲜公司的反诉请求辩称：不同意反诉原告的诉讼请求，因为本合同不是合意解除，而是因为反诉原告单方违约，所以不同意支付租金和占用费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无争议的事实，本院认定如下：2019年10月25日，大千彩公司（北京）果蔬生鲜有限公司第一分公司（甲方）与郭玉海（乙方）签订《联营合同》，约定该合同适用于大千彩绿岛店，第四条：甲方同意将商场主食、小吃位置作为联营场地；第五条：本联营合同有效期自2019年10月25日起至2020年10月24日止；第七条：乙方同意，合同总计场地使用费120000元，乙方需提前30天按每季度预付场地费和各项费用，甲方收款后提供加盖财务章的收据，首期场地使用费须在本合同签订之日支付，本合同各项费用每期最迟支付到账日期如下：每年的9月25日前支付30000元、每年的1月25日前支付30000元、每年的4月25日前支付30000元、每年的7月25日前支付30000元；第十三条：为保证联营项目规范操作，乙方须向甲方交纳规范经营保证金20000元整。合同签订后，大千彩公司第一分公司将租赁场地交付给郭玉海，郭玉海支付了租金30000元和押金20000元，并对租赁场地进行装修。2020年5月10日，鲁品鲜公司向郭玉海发出《告知书》，载明：现通知上家（大千彩公司）招商的快递承包人：由于本公司一次性收购本超市所有权，公司由统一规划，现通知你一周之内彻底清空所占区域，否则公司有权双倍追究你方不清退给本公司造成的一切经济损失。2020年7月20日，郭玉海与大千彩公司签署《设施设备交接清单》。2020年7月24日，郭玉海搬离租赁场所，出具《2020年7月24日郭玉海搬出物品清单》。另查，2019年5月16日，北京中景博润科技有限公司通过资产收购方式从北京玉泉创业科技有限公司取得案涉租赁场地所属超市，并授权大千彩公司经营管理，该超市更名为大千彩绿岛店。2020年4月15日，大千彩公司与赵亚立签订《门店转让协议》，将大千彩绿岛店转让给赵亚立。2020年5月，赵亚立加入鲁品鲜公司，鲁品鲜公司在案涉超市所在地注册成立北京第三分公司，赵亚立为负责人。庭审中，郭玉海、大千彩公司和鲁品鲜公司均认可大千彩公司于2020年5月10日将其与郭玉海所签订《联营合同》中的权利义务概括转让给鲁品鲜公司。本院认为，郭玉海与大千彩公司第一分公司签订的《联营合同》虽名为联营合同，但根据合同约定内容，结合双方在庭审中的陈述，该合同实为房屋租赁合同，其中约定的“场地使用费”实为租金、“经营保证金”实为押金。《联营合同》系郭玉海与大千彩公司第一分公司的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效，双方均依约履行。双方均认可大千彩公司于2020年5月10日将合同权利义务概括转让给鲁品鲜公司，合同主体自此由大千彩公司第一分公司变更为鲁品鲜公司，即由鲁品鲜公司享有合同权利、履行合同义务。鲁品鲜公司于2020年5月10日向郭玉海发出《告知书》，要求郭玉海腾退租赁场所，郭玉海自此便停止经营，视为鲁品鲜公司与郭玉海达成解除《联营合同》之合意，故本院确认双方于2019年10月25日签订的《联营合同》于2020年5月10日解除。合同解除后，鲁品鲜公司应退还郭玉海已交纳押金20000元。郭玉海至今交纳房租30000元，根据合同约定，其所交纳租金对应的租期为2019年10月25日至2020年1月25日，现鲁品鲜公司主张欠付租金，郭玉海应按照合同约定的租金标准向鲁品鲜公司支付2020年1月26日至2019年5月10日期间的租金，经核算，郭玉海应支付鲁品鲜公司租金35333．33元。因郭玉海于2020年7月24日正式搬离租赁场所，其应当支付2020年5月11日至2020年7月24日期间的占有使用费，现鲁品鲜主张该期间的占有使用费12500元，并未超出合同约定和法律规定，本院予以支持。郭玉海主张，合同所载120000元租金包含主食厨房的租金40000元和小吃店的租金80000元，鲁品鲜公司曾承诺小吃店不开业则不收取租金，因小吃店未曾开业，故其所交纳30000元系主食厨房对应的租金，其并未拖欠租金，鲁品鲜公司应退还主食厨房部分多交纳的租金8330元，但未提供证据证明该项主张，故对郭玉海要求退还租金诉讼请求，本院不予支持。关于装修损失。双方当事人并未对装修事宜达成明确的约定，但郭玉海装修租赁场所时大千彩公司知晓而未提出异议，且被告鲁品鲜公司对案涉合同提前解除、原告郭玉海无法继续使用租赁场地应承担一定的责任，为平衡双方当事人利益，本院酌定鲁品鲜公司赔偿郭玉海装修损失32000元。关于通风管道烟囱、温感器和消防并网费，本院酌定鲁品鲜公司给付郭玉海6800元。关于剩余电费709元，被告鲁品鲜公司对此予以认可，本院不持异议。关于桌椅组合、点粥锅、肉馅机、和面机、粉碎机、商用电饭锅、商用烤箱、单眼15千万电磁炉和主食设备，郭玉海在腾退租赁场地时已自行搬离租赁场所，现要求鲁品鲜公司进行赔偿并无依据，本院难以支持。关于快吉客加盟费、预期利益损失，并无合同和法律依据，本院不予支持。郭玉海并未提供证据证明大千彩公司与鲁品鲜公司恶意串通损害其利益，对其要求大千彩公司承担连带责任的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认郭玉海与大千彩（北京）果蔬生鲜有限公司第一分公司2019年10月25日签订的《联营合同》于2020年5月10日解除；二、北京鲁品鲜农业科技有限公司于本判决生效之日起十日内返还郭玉海押金20000元；三、郭玉海于本判决生效之日起十日内支付北京鲁品鲜农业科技有限公司房租35333．33元、占有使用费12500元；四、北京鲁品鲜农业科技有限公司于本判决生效之日起十日内给付郭玉海装修损失32000元，电费709元，通风管道烟囱、温感器、消防并网费6800元；五、驳回郭玉海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1901元，由郭玉海负担1251元，已交纳；由北京鲁品鲜农业科技有限公司负担650元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费498元，由郭玉海负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  梁朝宝二〇二〇年十二月二十三日书记员  沈 彤