广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终4529号上诉人（原审原告）：潘带娣，女，1981年3月9日出生，汉族，住广东省清远市清城区××××××××××××。委托诉讼代理人：廖志球，广东贤兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：麦婉滢，广东贤兴律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：余志忠，男，1949年12月29日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区××××××××××。委托诉讼代理人：张伟涛，广东引力律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄烈锋，男，1959年11月19日出生，汉族，住广东省清远市清城区×××××××××××××。上诉人潘带娣因与被上诉人余志忠、黄烈锋案外人执行异议之诉一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2020）粤1802民初1687号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月20日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人潘带娣上诉请求：1、撤销原判，撤销（2019）粤1802执异297号执行裁定，终止对清远市×××××××××金海湾豪庭海景二路13座401号房屋的强制执行，并予以解除查封。2、诉讼费由余志忠、黄烈锋负担。事实与理由：上诉人依法符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，依法可以排除对涉案房屋的执行。首先上诉人早在2009年就与被上诉人黄烈锋签订了书面的房屋买卖合同，且上诉人在法院查封之前，就已向涉案房屋出卖方支付购房款，并已实际占有入住涉案房屋，虽购买房屋后未能办理房屋过户登记手续，但不能改变上诉人是房屋实际所有人的事实。其次上诉人在购买涉案房屋后，未能与被上诉人黄烈锋一同办理涉案房屋的过户登记手续，并不能当然视为上诉人存在过错。上诉人作为普通房屋购买者，最重要的就是实际占有并入住涉案房屋，对于房屋是否已经过户，上诉人并不重视，且办理房屋过户登记手续，并非上诉人单独即可办理还需房屋出卖方的积极配合。一审法院仅凭上诉人同意被上诉人将涉案房屋抵押给银行，就将未能办理房屋过户登记的过错全部归于上诉人，明显是错误的，应予以纠正。被上诉人余志忠答辩称：潘带娣的上诉理由全部都是不成立的，一审判决认定事实清楚，适用法律恰当，应当予以维持。另外，潘带娣和黄烈锋是尚城房地产公司的股东，黄烈锋是法定代表人，潘带娣与黄烈锋之间有诸多的资金往来。被上诉人黄烈锋经本院依法传票传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。潘带娣向一审法院起诉请求：1、撤销（2019）粤1802执异297号执行裁定，终止对清远市×××××××××金海湾豪庭海景2路13座401号房屋的执行，并予以解除查封。2、诉讼费由余志忠、黄烈锋负担。一审法院认定事实：关于（2019）粤1802执恢469号余志忠与尚城公司、黄烈锋建设用地使用权转让合同纠纷一案，一审法院于2015年10月20日作出的（2015）清城法民二初字第812号民事判决书已发生法律效力。根据上述判决书的确定：一、尚城公司于本判决生效之日起7日内向余志忠支付土地转让款3823330元及利息（利息从2011年12月1日起按月利率1.5%计至付清之日止）；二、黄烈锋对上述第一项判决确定的土地转让款及利息承担连带责任。案件受理费56227元，财产保全费5000元，合共61227元，由尚城公司、黄烈锋负担。因拒不履行法定义务，向一审法院申请强制执行。案件诉讼过程中，一审法院于2015年8月21日保全查封黄烈锋名下位于清远市×××××××××金海湾豪庭海景二路13座401号房屋，不动产权证号为0200009298。该房屋已办理抵押登记，抵押权人为广发银行股份有限公司清远分行，抵押期限自2015年1月29日至2020年1月28日，办理抵押登记的时间为2015年1月30日。案件执行过程中，一审法院于2019年11月8日继续查封上述房屋。另查明，2009年12月28日，潘带娣与黄烈锋签订《房屋买卖合同》，约定向购买涉案房屋，成交价为64万元。其中29万元以黄烈锋欠潘带娣借款抵扣，剩余35万元以转账形式支付29万元，现金形式支付6万元。再查明，潘带娣在2020年1月14日一审法院组织的执行听证中承认知悉黄烈锋于2015年1月30日设立抵押权的事实，并已经潘带娣同意。一审法院认为，对于潘带娣要求终止对位于清远市×××××××××金海湾豪庭海景二路13座401号房屋的拍卖并解除查封的异议请求，其实质是要中止对涉案房屋的执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，潘带娣要求中止对涉案房屋的执行，应当符合上述法律规定的情形才可以排除执行，本案中，潘带娣在购买涉案房屋后，非但没有积极办理涉案房屋的过户手续，反而在2015年又同意黄烈锋将涉案房屋抵押给广发银行股份有限公司清远分行，对于涉案房屋未能办理过户登记，潘带娣是存在过错的，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项规定的情形，因此，潘带娣要求对涉案房屋中止执行的理由不成立，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，一审法院判决：驳回潘带娣的诉讼请求。案件受理费5200元，由潘带娣负担。本院二审经审查，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕潘带娣的上诉请求范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉请求和答辩意见，本案的争议焦点为潘带娣就案涉执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”经审查，虽然潘带娣与黄烈锋于2009年12月28日签订房屋买卖合同在前，一审法院于2015年8月21日保全查封案涉房屋在后，且潘带娣已向黄烈锋支付全部价款并实际占有居住，但案涉房屋一直未办理过户登记，且潘带娣在一审法院的执行听证中自认知悉并同意黄烈锋于2015年1月30日将涉案房屋抵押给广发银行股份有限公司清远分行设立抵押权。此外，潘带娣是黄烈锋担任法定代表人的尚城房地产公司的股东，潘带娣与黄烈锋之间有诸多的资金往来，双方存在利害关系。故一审法院据此认定潘带娣对案涉房屋未能办理过户登记存在过错，其权利不能够排除执行，理据充分，一审法院据此驳回潘带娣的诉讼请求，并无不当。综上所述，上诉人潘带娣的上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院对其上诉请求予以驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10200元，由上诉人潘带娣负担。本判决为终审判决。审 判 长 苏永术审 判 员 钟莹莹审 判 员 成振平二〇二〇年十二月二十五日法官助理 张聪聪书 记 员 韦思烨