北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初2017号原告：北京中包物业管理有限公司，住所地北京市西城区阜成门外大街2号1号楼B座24层2409A室。法定代表人：刘长湖，董事长。委托诉讼代理人：杨令洲，北京市北斗鼎铭律师事务所律师被告：中国人民解放军中部战区空军保障部，住所地北京市东城区台基厂路1号。委托诉讼代理人：徐玮琳，女，中国人民解放军中部战区空军保障部军官。委托诉讼代理人：何建明，男，中国人民解放军中部战区空军保障部士官。原告北京中包物业管理有限公司（以下简称为中包物业）诉被告中国人民解放军中部战区空军保障部（以下简称为空军保障部）物业服务合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，由审判员独任，公开开庭进行了审理。原告法定代表人刘长湖、委托诉讼代理人杨令洲，与被告委托诉讼代理人徐玮琳、何建明均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告缴纳2010年1月1日至2019年6月30日25套房屋套内面积的物业费426514.81元（23.07元每平米每年的标准）；2.2009年11月15日至2010年3月15日25套房屋套内面积供暖费58382.7元（每平米30元每个供暖季，计算1个供暖季）；3.1999年至2019年6月30日25套房屋分摊共有共用面积物业费167078.48元；4.1999年11月15日至2010年3月15日25套房屋分摊共有共用面积供暖费83197.44元；5.1999年电梯大修改造应分摊费用40600元（按照实际发生，分摊至180户，乘以25户）；6.2016年电梯、水泵更新时108号和109号房分摊费用11155.72元（根据证据8、证据9）；7.上述6项欠费逾期缴纳发生的利息10万元；8.诉讼费由被告负担。事实及理由：原告从1999年起为朝阳区潘家园甲7号楼提供物业管理服务。被告在该楼拥有25套房屋，但2010年后没有给原告交纳物业费。朝阳区潘家园街道办事处于2013年8月专门召开协调会，被告和参会各个产权单位一致明确认可原告对潘家园甲7号楼的事实管理，并按照京建物（2006）30号文件精神及标准缴纳相关费用。协调会后原告多次催要，被告仍不缴费，故诉至法院。被告辩称：不同意原告全部诉请。双方没有签订物业服务合同，不清楚收费标准，原告主张的利息没有依据。案涉25套房屋产权虽然在被告，但是物业费应当直接向房屋实际使用人收取。房屋面积也应按照房管部门登记的面积计算。被告交费到2010年，2010年之后原告没有再向被告收取物业费，没有交物业费的责任不在被告。原告收取物业费的面积1946.09平方米，原告在收取物业费的时候，没有主张过分摊面积的费用，现在原告突然要求被告交纳从1999年开始的分摊面积的费用，诉讼时效已经过了。原告主张的电梯、水泵的改造费用，根据北京市有关规定，电梯及水泵费应该从公共维修基金中支付，被告可以给原告提供帮助，但不能支付这部分费用。另外，据我们的住户反映，原告就知道收费但是提供的物业服务不行，有的住户已经交过物业费了原告仍然跟我们要，存在重复收费的情况。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1994年10月4日，空军保障部（原北京空军房地产处）与中国包装总公司等共9家单位签订《关于北京市朝阳区潘家园甲7楼产权说明》，确定空军保障部在该楼拥有25套房1946.09平方米房屋的产权，房号为106、108、109、209、307、407、607、707、708、709、804、805、807、809、907、1007、1107、1201、1202、1207、1301、1302、1307、1407、1607。庭审中，中包物业提交部分发票，证明空军保障部交纳了2004年至2009年的物业费、供暖费，中包物业公司收取相关费用是合理合法的。空军保障部认可该证据的真实性，但认为部队是代住户交费，当时是住户交完物业费了到单位报销，我们怕麻烦就代缴了。中包物业提交了《潘家园甲7楼产权单位协调会会议纪要》一份，证明2013年8月9日，潘家园街道办事处召开潘家园甲7楼产权单位协调会，就该楼房电梯、供水系统等问题进行协调，中包物业与空军保障部均到会参加。该会议达成一致意见：1、与会单位一致同意动用大修理公共维修基金，并承诺按各单位产权名下的权属面积支付，协助办理相关的一切手续。2、与会单位一致认可中包物业对甲7号楼的事实管理。委托中包物业具体实施联系各产权单位办理支付大修理维修基金的相关手续，并接受区房管部门对大修基金的监管。中包物业以此证明空军保障部认可按照京建物（2006）30号文件精神及标准缴纳相关费用，也认可中包物业入驻管理，并认可电梯及水泵改造并同意承担改造费用。空军保障部认可该证据的真实性，认可确实开过会说过电梯及水泵改造的事情，但是改造的费用应该由中包物业去办理从公共维修基金中支付给维修单位。中包物业提交空军保障部2017年12月28日的函，以证明被告承认原告对案涉房屋进行了物业管理并有权收取相关费用。该函内容为：“中包物业管理有限责任公司：我部在潘家园甲七号楼共25套住房为9家产权单位之一，小区物业管理有贵公司全权承担，按照军队有关政策规定，小区物业费由贵公司收取，所收费用由贵公司管理使用，我部负责住房人员的变更调整工作”。空军保障部认可该函的真实性，认为该函恰好证明从当天开始就授权中包物业自行收费，因为2017年以后单位就不代交了，由实际住房人给物业公司交费。中包物业提交电梯修理合同、电梯保养合同、发票、电梯水泵费用分摊表、银行回单等证据，用以证明电梯、水泵维修花费及被告欠费的情况。中军保障部对交钱的事实予以认可，其他的不予认可。另，空军保障部提出中包物业公司物业服务不到位，住户反映很多次的问题，未能提交相应证据予以证明。空军保障部提出中包物业既向住户收费，又向产权单位收费，存在重复收费的问题。对此，中包物业在庭审中表示没有向住户要过钱，从来找的都是被告产权单位，但是在庭后提交书面情况说明，表示，“经查，807号房在2017年12月18日交纳2017年以前的物业费合计17300.67元；1307房在2015年2月13日交纳2014年以前的物业费共计5102.16元。两房合计交物业费22402.83元”。以上事实有原告提交的产权说明、会议纪要、函、房屋产权档案、缴费发票、银行回单、（2010）西民初字第186号民事判决书、情况说明等证据以及双方当事人当庭陈述在案佐证。本院认为，原告与被告之间虽未签订书面物业服务合同，但原告一直为被告位于潘家园甲7号的案涉25套房屋提供物业服务，被告亦曾向原告交纳物业费，双方之间具有事实物业服务合同关系。根据《物业管理条例》的相关规定，房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供服务的权利；同时，应履行按时交纳物业服务费用的义务。本案中，案涉25套房屋产权仍在被告，被告作为案涉25套房屋的业主，负有按时向原告交纳物业费的义务。被告虽抗辩称原告提供的物业服务不到位，住户反映多次，但未能提交相应证据证明，本院不予采纳。故原告要求被告缴纳2010年1月1日至2019年6月30日案涉25套房屋套内面积的物业费的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。现原告自认807号房及1307号房已实际交纳物业费22402.83元，故具体金额本院做相应扣减。此外，应当指出的是，案涉25套房的产权及使用情况具有一定的特殊性，一般来讲，原告作为专门的物业服务企业，在为案涉房屋提供日常物业服务的过程中，能够更为便利地掌握房屋使用情况，更为便利地提醒、催促住户物业费的交纳，特别是被告在2017年已经函告原告自行向物业使用人收费且原告未明确表示不同意的情况下，原告更应当承担起一定程度地向住户催缴物业费的义务，但原告并未提交相应的催缴记录，甚至是在庭后又核查出存在住户实际缴费的事实，客观上可能造成重复收费的情况。在长达20年的时间里，物业公司与相关产权单位未能签订书面的物业服务合同，导致各方的权利义务长期无据可明，推诿扯皮难以避免。原告的相关工作，仍有精益求精的空间。关于共有面积物业费、供暖费，原告提交的现有证据尚不足以证明涉案25套房屋共有分摊建筑面积是多少。原告亦未举证证明其曾就共有面积物业费、供暖费与被告进行过约定，也无证据证明其曾经向被告催要过共有面积的物业费、供暖费，故中包物业要求空军保障部支付共有面积的物业费、供暖费，没有合理依据，且原告在本案中主张早在1999年的共有面积物业费、供暖费，亦已过诉讼时效，故本院对原告的此项诉讼请求不予支持。另，原告在本案中主张2009年11月15日至2010年3月15日案涉25套房屋套内面积供暖费，亦已过诉讼时效，本院不予支持。关于电梯、水泵更新应分摊的费用，根据原告提交的会议纪要，包括原被告双方在内的参会各方均同意动用大修理公共维修基金，并承诺按各单位产权名下的权属面积支付，协助办理相关的一切手续；中包物业具体实施联系各产权单位办理支付大修理维修基金的相关手续。此会议纪要应视为原被告双方就电梯、水泵更新及费用分摊达成一致，故中包物业应当按照该约定实施办理公共维修基金的相关手续，用以支付相应的费用。中包物业未向本院举证证明其按约定履行了相关手续而直接起诉要求空军保障部支付相应的费用，与约定不符。且中包物业未举证证明涉案房屋的共有分摊建筑面积，故计算分摊费用所依据的涉案房屋产权比例亦缺乏事实依据，故本院难以支持该诉讼请求，中包物业应在条件成就后再行主张。关于原告主张的逾期利息，本院当庭询问原告利息的计算方式，原告表示是“象征性要的，没有什么标准”，鉴于原告无法说明计算标准，该项诉讼请求尚不明确，本院不予处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、中国人民解放军中部战区空军保障部于本判决生效之日起十日内向北京中包物业管理有限公司支付北京市朝阳区潘家园甲7号楼案涉25套房屋2010年1月1日至2019年6月30日期间的物业费404112元。二、驳回原告北京中包物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费12669元，由原告北京中包物业管理有限公司负担5300元（已交纳），由被告中国人民解放军中部战区空军保障部负担7369元（于本判决生效后七日内交纳）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李国平二〇二〇年十二月二十八日法官助理 张兴祝书 记 员 李冰洁