广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初15940号原告：广州市房裕尊享信息技术有限公司，住所地广东省广州市黄埔区港湾路****。法定代表人：曾敏。委托诉讼代理人：周倩仪，广东环球经纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：张文婕，广东环球经纬律师事务所律师。被告：广东快居投资有限公司，住所，住所地广东省广州市天河区中山大道中**307div>法定代表人：曾健成。被告：曾健成，男，1989年9月5日出生，汉族，住广东省广州市番禺区××××××××××××，公民身份号码440×××××××********。被告：郭海波，男，1976年4月15日出生，汉族，住广东省广州市越秀区××××××××，公民身份号码440×××××××********。第三人：高少欢，女，1963年5月27日出生，汉族，住广东省广州市番禺区×××××××××，公民身份号码440×××××××********。原告广州市房裕尊享信息技术有限公司诉被告广东快居投资有限公司（以下简称快居公司）、曾健成、郭海波，第三人高少欢商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年6月23日受理后，依法适用普通程序，于2020年8月3日、2020年11月20日公开开庭进行了审理。两次开庭时，原告的委托诉讼代理人周倩仪、被告曾健成（同时为被告快居公司的法定代表人）、被告郭海波到庭参加诉讼。第二次开庭时，原告的委托诉讼代理人张文婕到庭参加诉讼，第三人高少欢经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告快居公司向原告支付代理费143177元、现金奖40000元；2.被告快居公司向原告支付利息（利息计算方式：自2018年5月4日起至实际支付之日止，按每日千分之一计算）；3.被告曾健成、郭海波在对被告快居公司注册资金未出资本息范围内对上述债务承担连带责任；4.本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：2017年6月4日，原告与被告快居公司签订××××××××××××项目营销代理合同，约定原告为被告快居公司代理销售位于佛山市顺德区容桂街道办事处容山社区居民委员会××××××××××××房屋，代理期限为2017年6月1日至2017年7月31日。被告快居公司按照原告销售成果支付代理费及现金奖。代理费按成交总价的3%计算，前期代理费于客户与产权方签订房屋买卖合同并足额支付首期款后支付50%，后期于客户交齐余款或银行出具同贷书后支付50%。现金奖为每套房屋20000元，客户支付足额定金后支付10000元，余下10000元于签订房屋买卖合同及缴齐首期款后支付。被告快居公司确认成交房屋达到代理费和现金奖计付条件后通知原告，由原告出具收据，被告快居公司向原告支付代理费和现金奖。代理合同签订后，原告促成1座1502号房、1座1108号房、1座2204号房、1座2004号房、1座2001号房的成交。根据双方约定，被告快居公司应向原告支付代理费235877元（包含1502号房的51000元，1108号房的50400元，2204号房的45000元，2004号房的44777元，2001号房的44700元）和现金奖100000元。原告根据被告快居公司通知，分别于2017年8月18日、2018年6月6日、2018年6月25日向被告快居公司提供收款收据用于申请结算，被告快居公司向原告支付代理费92700元和现金奖60000元，剩余代理费143177元和现金奖40000元尚未支付。2017年5月4日，原告委托广东法制盛邦律师事务所向被告快居公司邮寄律师函敦促其支付剩余代理费和现金奖，但被告快居公司未予支付。因客户获得银行同贷书的时间只有被告快居公司、客户及贷款银行掌握，正常的工作流程应是被告快居公司收到同贷书后7个工作日内通知原告，原告接到通知后，向被告快居公司提供等额有效的代理费收据，被告快居公司再向原告付款。但因被告快居公司故意不履行合同义务，拒不告知取得同贷书的时间，恶意拖欠，拒不支付代理费和佣金，故原告只能通过销售人员与客户联系，询问客户关于银行的放款情况。原告从客户处了解到，原告在本案中起诉的房屋均已达到支付代理费和现金奖的条件。被告曾健成、被告郭海波作为被告快居公司的股东，对其认缴的股份未足额出资，应对未足额出资本息部分承担补充责任。原告遂诉至法院。三被告辩称，1.被告快居公司于2017年6月23日与第三人高少欢签订××××××××××××存量房销售委托书，后于2017年6月14日与原告签订××××××××××××项目营销代理合同，合同内容为原告为被告快居公司推荐合适的客户，在完成购房流程后获得合同约定的代理费。2.根据合同约定，被告快居公司负责收取客户定金、房款及相关房地产税费，负责安排与购房客户签订认购协议书、房屋买卖合同并办理房屋买卖合同的鉴证登记手续，将认购协议书、房屋买卖合同复印给原告留存，负责安排按揭银行给购房客户，并负责办理按揭手续。但原告所推荐客户并没有根据合同约定向被告快居公司支付房款，被告快居公司被排除在交易之外，故被告快居公司并没有客户成功购房的信息。经过多次口头催促第三人高少欢，第三人高少欢也未能就原告所成交的房产作出明确答复，故被告快居公司没有任何结算依据。3.在原告所提供的证据中，原告给被告快居公司发律师函，但被告快居公司并未收到。4.在收到法院的传票后，被告快居公司积极找第三人高少欢协商，但因第三人高少欢年事已高，故未能见面。2020年7月14日，三被告找到第三人高少欢的拍档何姨，根据其口述，除1座1108号房、1座2204号房、1座2004号房外，其他均无成交。原告起诉的1座1502号房被法院拍卖，1座2001号房仅收取诚意金10000元，该两套房产均未成交。5.三被告并无拖欠原告代理费，双方存在误会。业主和客户并未通过被告快居公司进行交易，原告应提供更多客户购房证据，如购房合同及银行同贷书等，请求法院对相关房产进行查册。因被告快居公司并没有拖欠原告代理费的故意，故对原告主张的违约金不予确认。原、被告围绕诉讼请求依法提交证据。对原告提供的证据：1.原告营业执照、被告快居公司企业信用信息公示报告、被告曾健成及被告郭海波人口信息查询资料、律师见证书、不动产权证、××××××××××××存量房销售委托书、××××××××××××项目营销代理合同（2份）、授权书（2份）、××××××××××××项目客户确认单、微信聊天记录、中原××××××××××××明细表、银行电子回单、企业信用信息公示报告、不动产登记信息查询结果、房地产买卖合同（加盖佛山市自然资源局不动产登记查询专用章）、婚姻登记审查处理表（陈斌与陈会婷），来源合法，客观真实，本院予以采信。2.××××××××××××认购协议书、陈斌身份证、收据（2017年6月22日，陈斌定金收据）、胡文波及尹湘辉身份证、收款收据（2017年6月29日，胡文波、尹湘辉定金收据）、李城基及蒋永佳身份证、收据（2017年6月30日，蒋永佳、李城基定金收据）、唐传奇身份证、收据（2017年7月6日，唐传奇定金收据）、张子悦身份证、收据（2017年7月9日，张子悦定金收据），上述证据虽为复印件，但与××××××××××××项目客户确认单、房地产买卖合同等证据可相互印证，本院予以采信。3.收款收据（2017年8月18日，原告开具给被告快居公司）、收款收据（2018年6月6日，原告开具给被告快居公司），该证据虽为复印件，但与被告快居公司的付款情况可相互印证，本院予以采信；收款收据（2018年6月25日，原告开具给被告快居公司），该证据为复印件，且无其他证据予以佐证，三被告亦不予确认，本院不予采信。4.律师函、快递单，该两份证据仅为复印件，且亦未载明快递邮寄时间、投递记录及是否退件，本院登录中国邮政快递网站进行查询，显示“无查询邮件信息或邮件超过查询期限”，该律师函记载的内容为六套房产均已完成过户，与本案的相关事实亦不相符，三被告称并未收到该律师函，故本院对该两份证据不予采信。对被告提供的证据：1.微信聊天记录（何姨发送给被告曾健成），该证据无原件核对，本院不予采信。2.（2019）粤0606执3491号分配方案告知书，来源合法，客观真实，本院予以采信。本院经审理查明：陈彩婵（房号：2座807号）、陈远忠（房号：1座1108号）、段强（房号：2座2008号）、樊瑞芳（房号：1座1502号）、黄兰香（房号：1座1402号）、梁鉴元及何间冰（房号：1座1908号）、刘春分及朱仁义（房号：1座2001号）、罗丽华及黄锦华（房号：2座1002号）、莫红亮及刘金东（房号：1座1803号）、申改（房号：1座1308号）、孙伟芹（房号：1座607号）、谢艳芳（房号：1座707号）、徐新军（房号：1座2004号）、张惠仪（房号：2座1502号）、张小萍（房号：1座703号）、王有银（房号：1座1402号）、黄文莲（房号：1座1402号）、廖绿梅（房号：1座1703号）、江耀兵（房号：2座1106号）、范秀洪（房号：2座2203号）、罗小红及陈发源（房号：1座2703号）、任文程（房号：1座2002号）、郭群彩（房号：2座2402号）等人为坐落于佛山市顺德区容桂街道办事处容山社区居民委员会××××××××××××房屋的业主，上述人员于2017年5月20日与第三人高少欢签订委托书，委托第三人作为合法代理人，委托事项包括代为出售上述房产、签订房屋买卖合同、收取房款及到房管部门办理二手房过户手续等。2017年6月，第三人高少欢向被告快居公司出具××××××××××××存量房销售委托书。2017年6月13日，第三人高少欢向原告出具授权书，载明：同意授权原告为本人位于容桂街道办事处容山社区居民委员会××××××××××××项目的场外整合渠道代理商，负责该项目的策划、推广销售及与第三方签订合同，具体内容包括但不限于该项目市场定位、市场推广、广告宣传、公关传播、项目分销、销售活动、利用自身资源（包括但不限于原告自身销售团队及引进的渠道中介资源等）为本人提供客户引荐服务以及签订各类媒体合同和签订各类分销合同，本授权书有效期为2017年6月1日至2017年7月31日。2017年6月14日，原告与被告快居公司签订××××××××××××项目营销代理合同，载明：1.被告快居公司委托原告销售的项目位于容桂街道办事处容山社区居民委员会××××××××××××，项目的委托销售范围以双方开售前确认的可销售单元清单为准。被告快居公司委托原告代理销售的期限为2017年6月1日至2017年7月31日，客户保护期为2017年8月1日至2017年8月7日。代理销售期限届满，如需延长，双方另行协商并签订补充协议。2.被告快居公司的责任及权利包括，收取客户定金、房款及相关房地产税费，负责安排与购房客户签订认购协议书、房屋买卖合同，并办理房屋买卖合同的鉴证登记手续，将认购协议书、房屋买卖合同复印给原告留存，负责安排按揭银行给购房客户，并负责办理按揭手续。凡原告客户签订认购协议书及付齐定金的即为成交，原告可根据每宗成交制定客户成交确认单，由被告快居公司的指定确认人黄晓露签署确认当宗成交。3.原告的责任和权利包括，协助被告快居公司签订商品房认购协议书、房屋买卖合同，协助被告快居公司收集客户资料。被告快居公司委托原告作为该项目的场外销售代理，原告利用自身资源（包括但不限于原告自身销售团队及原告引进的渠道中介资源等）为被告快居公司提供客户引荐服务，后续销售工作由被告快居公司全程负责，原告也将积极参与客户的场外沟通，努力促进成交。4.合同签订后，被告快居公司按原告的销售量计付代理费。销售量指原告介绍的客户签订房屋买卖合同的套数。代理费计付条件为：一次性付款，客户与产权方签订房屋买卖合同并足额支付首期款，被告快居公司应结算50%代理费给原告，客户交齐余款，被告快居公司应结算剩余的50%代理费给原告；按揭付款，客户与产权方签订房屋买卖合同并足额支付首期款，结算50%代理费，剩余50%代理费于银行出具同贷书后方进行结算。代理费按成交总价乘以3%的标准向原告支付。原告于成交的下一个自然月5号提供代理费清单予被告快居公司确认，被告快居公司于达到代理费计付条件之日起7个工作日内足额支付代理费予原告，代理费支付前，原告应向被告快居公司提供等额有效的代理费收据。5.现金奖计提标准为20000元/套。计付条件为，原告客户支付足额定金后，被告快居公司应结算10000元/套现金奖，签订房屋买卖合同及缴齐首期楼款后，被告快居公司应结清余下10000元/套的现金奖。原告于成交的下一个自然月5号提供现金奖清单予被告快居公司确认，被告快居公司于达到现金奖计付条件之日起7个工作日内足额支付现金奖予原告，支付前，原告应向被告快居公司提供等额有效现金奖收据。6.在委托期内，被告快居公司签署登记确认函确认为原告客户，且客户在保护期届满前签订了认购协议书的，跨越本合同委托期及保护期符合代理费结算条件的，皆计入本合同代理费结算范围。7.原告客户以其个人、公司、亲属或联名名义认购该项目物业的，或原告客户支付定金或签署认购协议书后经被告快居公司同意更换认购物业、更名、加减名的，被告快居公司均仍视为原告推介之客户成交，被告快居公司应按本合同的约定支付代理费。8.若被告快居公司不按约定时间向原告支付有关费用，每逾期一日，被告快居公司同意按应付款项的千分之一向原告支付滞纳金。2017年8月1日，原告再次与被告快居公司签订××××××××××××项目营销代理合同，被告快居公司委托原告代理销售的期限为2017年8月1日至2017年9月30日，客户保护期为2017年10月1日至2017年（原文为2016年，属笔误）10月7日。其他合同约定内容与前述2017年6月14日签订的××××××××××××项目营销代理合同一致。2017年8月1日，第三人高少欢再次向原告出具授权书，本授权书有效期为2017年8月1日至2017年10月7日，授权书的其他内容与前述2017年6月13日的授权书一致。另查明，在2017年11月7日的微信聊天记录中（微信群为“房聚汇&快居项目群”），原告的工作人员吴剑峰说，“麻烦回复一下已经下定的单位交易到哪一步”，被告快居公司的工作人员王坤湖向原告发送“中原××××××××××××明细表”，其中涉及的六套房产的相关情况详见附表一。同时，王坤湖称，“蒋永佳已出同贷，即将过户，未更新”。原告提交情况说明称，该明细表中的第六套房产（房号为1座2301号，客户姓名为黄梅英、董盛垣）已退订，原告在本案中未主张该房产的代理费及现金奖。2017年8月18日，原告出具收据，载明：今收到××××××××××××1栋1502、1栋2204单位佣金及现金奖，共计88000元，汇款到账即时生效，如需退还按佣金结算表约定执行。2017年8月21日，原告收到被告快居公司通过行外转账转入的款项88000元。2018年6月6日，原告出具收据，载明：今收到广东快居投资有限公司交来××××××××××××1栋2001单位佣金及现金奖共计64700元。2018年6月12日，被告曾健成向原告的指定人员梁桂峰转账64700元。另查明，根据原告提供的××××××××××××项目客户确认单、认购协议书、房地产买卖合同及不动产登记信息查询结果，显示相关房源编号、买卖双方身份信息、认购协议书签订时间、定金支付时间、房地产买卖合同签订时间、不动产登记时间等情况详见附表二。其中，1座1502号房的业主系樊瑞芳，该房产于2017年5月9日进行抵押登记，抵押权人为中国农业银行股份有限公司顺德分行；于2017年8月1日再次进行抵押登记，抵押权人为深圳瀚华小额贷款有限公司；于2019年9月10日被法院司法拍卖。又查明，被告快居公司是自然人投资或控股的有限责任公司，股东为被告曾健成、被告郭海波及黄晓露。被告快居公司的认缴出资额为1000万元，认缴出资时间为2046年12月31日，认缴出资方式为货币，实缴出资额为0元。本院认为，本案为商品房委托代理销售合同纠纷。关于涉案合同关系的主体。被告快居公司于庭审中称，“第三人高少欢与被告快居公司签订委托书，委托被告快居公司卖房。被告快居公司找到原告签订了营销代理合同，委托原告卖房。因为被告快居公司没有业主的授权，所以原告说必须要对接第三人高少欢才能卖房，原告又要求第三人高少欢出具授权书”；原告称，“被告快居公司找到原告，双方签订了营销代理合同……业主仅委托第三人高少欢，没有委托被告快居公司，为了确保原告的代理工作合法有效，原告通过被告快居公司找到第三人高少欢提供相关授权书”；即双方均确认系被告快居公司委托原告销售相关房产，虽原告持有第三人高少欢出具的授权书，但该授权书系为便利销售工作开展而制作，涉案委托代理销售合同关系的主体应认定为原告与被告快居公司。关于代理费及现金奖的支付条件。根据两份××××××××××××项目营销代理合同约定，原告代理被告销售涉案房产，双方应遵循的规则主要包括：1.代理期限为2017年6月1日至2017年9月30日，客户保护期至2017年10月7日止。凡原告的客户签订认购协议书及付齐定金的即视为成交，原告可根据每宗成交制定客户成交确认单，由被告快居公司的指定确认人黄晓露签署确认当宗成交。2.原告客户以其个人、公司、亲属或联名名义认购该项目物业的，或原告客户支付定金或签署认购协议书后经被告快居公司同意更换认购物业、更名、加减名的，被告快居公司均仍视为原告推介之客户成交，被告快居公司应按本合同的约定支付代理费。3.在委托期内，被告快居公司签署登记确认函确认为原告客户，且客户在保护期届满前签订了认购协议书的，跨越本合同委托期及保护期符合代理费结算条件的，皆计入本合同代理费结算范围。4.合同签订后，被告快居公司按原告的销售量计付代理费，销售量指原告介绍的客户签订房屋买卖合同的套数。根据上述代理费及现金奖结算规则，本院对涉案五套房产逐一进行分析：1.关于1座2001号房产。该房产系属业主朱仁义、刘春分委托第三人高少欢出售的房产。陈斌于2017年6月22日签订认购协议书并支付定金，符合“客户在保护期届满前签订了认购协议书”及“原告的客户签订认购协议书及付齐定金的即视为成交”的条件。此后陈斌的妻子李会婷亦已与朱仁义、刘春分签订该房产的房地产买卖合同。在2018年6月6日原告向被告快居公司出具内容为“今收到广东快居投资有限公司交来××××××××××××1栋2001单位佣金及现金奖共计64700元”的收据后，被告快居公司未提出异议并于2018年6月12日向原告的指定人员转账64700元，应视为被告快居公司对该房产使用陈斌的妻子李会婷名义购买知情并同意。该房产符合代理费及现金奖的结算条件。该房产的成交价格为1490000元，故该房产的代理费为44700元（1490000元×3%）、现金奖为20000元，被告快居公司应予支付。2.关于1座1108号房产。该房产系属业主陈远忠委托第三人高少欢出售的房产。在××××××××××××项目客户确认单中，被告快居公司的指定人员黄晓露签名确认。胡文波、尹湘辉于2017年6月29日签订认购协议书并支付定金，符合“客户在保护期届满前签订了认购协议书”及“原告的客户签订认购协议书及付齐定金的即视为成交”的条件，此后胡文波、尹湘辉亦已与陈远忠签订该房产的房地产买卖合同。该房产符合代理费及现金奖的结算条件。该房产的成交价格为1680000元，故该房产的代理费为50400元（1680000元×3%）、现金奖为20000元，被告快居公司应予支付。3.关于1座1502号房产。蒋永佳所签订的认购协议书所涉房产为1座1502号，但根据房地产买卖合同及不动产登记信息查询结果显示，其实际购买的房产为1座2503号房产，1座1502号房产的产权人樊瑞芳名下的该房产已于2019年9月10日通过法院司法拍卖成交。关于该房产的代理费及现金奖是否应予支付，本院分析如下：在××××××××××××项目客户确认单中，被告快居公司的指定人员黄晓露签名确认。同时，在王坤湖的微信聊天记录中，其于2017年11月7日称“蒋永佳已出同贷，即将过户，未更新”，若该宗交易已进展至银行出具同贷书，则可推知房屋买卖合同业已签订，即已符合按揭付款客户的代理费及现金奖的结算条件。至于蒋永佳为何在签订1座1502号房产的房屋买卖合同、取得同贷书后但未办理1座1502号房产的过户手续并另行购买1座2503号房产，与本案被告快居公司应向原告结算1座1502号房的代理费及现金奖并无关联性。另结合原告于2017年8月18日向被告快居公司出具内容为“××××××××××××1栋1502、1栋2204单位佣金及现金奖，共计88000元”的收据，被告快居公司并未对上述收据内容提出异议并于2017年8月21日向原告支付88000元的事实，亦可印证被告快居公司确认1座1502号房产已通过原告代理成交的事实。原告已履行1座1502号房产的代理服务义务，被告快居公司应向原告支付该房产的代理费及现金奖。该房产的成交价格为1700000元，故该房产的代理费为51000元（1700000元×3%）、现金奖为20000元，被告快居公司应予支付。4.关于1座2204号房产。在××××××××××××项目客户确认单中，被告快居公司的指定人员黄晓露签名确认。唐传奇于2017年7月6日签订认购协议书并支付定金，符合“客户在保护期届满前签订了认购协议书”及“原告的客户签订认购协议书及付齐定金的即视为成交”的条件，此后唐传奇、宋家英亦已与案外人吴海燕签订该房产的房地产买卖合同。虽在签订房地产买卖合同时，由宋家英加名，但被告快居公司并未就此提出异议。虽该房产不在业主委托第三人高少欢出售房产的委托书中，但在王坤湖与原告的工作人员吴剑峰的微信聊天记录中，王坤湖发送给吴剑峰的“中原××××××××××××明细表”中亦包含该房产。原告称该房产亦属于现场的可售房源具有高度盖然性，本院予以采纳。该房产符合代理费及现金奖的结算条件。该房产的成交价格为1500000元，故该房产的代理费为45000元（1500000元×3%）、现金奖为20000元，被告快居公司应予支付。5.关于1座2004号房产。该房产系属业主徐新军委托第三人高少欢出售的房产。在××××××××××××项目客户确认单中，被告快居公司的指定人员黄晓露签名确认。张子悦于2017年7月9日签订认购协议书并支付定金，符合“客户在保护期届满前签订了认购协议书”及“原告的客户签订认购协议书及付齐定金的即视为成交”的条件，此后张子悦亦已与徐新军签订该房产的房地产买卖合同。该房产符合代理费及现金奖的结算条件。该房产的成交价格为1492572元，故该房产的代理费为44777元（1492572元×3%）、现金奖为20000元，被告快居公司应予支付。综上，被告快居公司应向原告支付的代理费总额为235877元（44700元+50400元+51000元+45000元+44777元）、现金奖总额为100000元（20000元/套×5套），合计335877元。被告快居公司已向原告支付152700元（88000元+64700元），尚欠代理费及现金奖合计183177元，被告快居公司应予支付。关于利息。涉案五套房产的认购协议书显示，该五套房产均属于通过银行按揭方式付款。根据合同约定，原告于成交的下一个自然月5号提供代理费清单及现金奖清单予被告快居公司确认，被告快居公司于达到代理费及现金奖计付条件之日起7个工作日内足额支付代理费及现金奖予原告，代理费支付前，原告应向被告快居公司提供等额有效的代理费收据。原告主张自被告快居公司拒收律师函之日起按日利率千分之一计算利息，但原告未举证证实该律师函已实际发出且被告快居公司已实际收取或拒收该律师函，且原告亦未举证证实其曾依据合同约定通过其他方式提供代理费清单及现金奖清单予被告快居公司确认及向被告快居公司提供等额有效的代理费收据且实际交付给被告快居公司。此外，该利息计算标准亦明显过高。故本院依法予以调整并酌定利息的计算方式为：以183177元为基数，自起诉之日即2020年6月23日起至实际清偿完毕之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率计算。关于被告曾健成、被告郭海波是否应承担责任。被告快居公司系有限责任公司，其具有独立的法人人格及法人财产，被告快居公司以其全部财产对公司的债务承担责任。被告快居公司在工商部门登记备案的认缴注册资本为1000万元，认缴出资时间为2046年12月31日，截止至本判决作出之日，认缴时限尚未届满，原告亦未举证证实被告快居公司已无法清偿到期债务，仅以被告曾健成、被告郭海波未对其认缴的股份足额出资为由而以公权力强制其加速出资，不免有损股东选择认缴出资的期限利益。再则，即便被告快居公司对涉案债务未能实际清偿，本案作为商品房委托代理销售合同纠纷，亦不适宜对公司认缴准入制度作出积极介入，股东尚需认缴的资本及公司的清偿能力应以清算为准。故原告现仅依据被告曾健成、被告郭海波为公司股东且未完成出资义务为由即主张其二人对被告快居公司的涉案债务承担连带清偿责任，于法无据，本院不予支持。关于本案的相关争议问题，另作说明如下：1.关于应按何金额作为计算代理费的基数。在二手房交易过程中，阴阳合同现象较为普遍。从不动产登记信息查询结果可知，涉案四套房产（分别为1座2001号、1座1108号、1座2204号、1座2004号）的银行贷款金额均超过其在佛山市自然资源局签订的房地产买卖合同的成交金额，且在被告快居公司亦已完成结算的1座2001号房中，其佣金及现金奖共计64700元，亦是根据认购协议书载明的成交价格1490000元进行结算，故涉案房产的实际成交价格应为认购协议书中载明的金额更为合理，故涉案五套房产的代理费的计算基数应以该五套房产的认购协议书中的成交金额作为计算基数。2.关于王坤湖的身份情况及“中原××××××××××××明细表”的认定。三被告于第一次庭审中称王坤湖是被告快居公司的员工，但在第二次庭审中称王坤湖并非被告快居公司的员工。根据民事诉讼禁反言原则，本院依法采纳三被告在第一次庭审中关于王坤湖身份情况的陈述并认定王坤湖为被告快居公司的员工，同时，对王坤湖在微信群中发送的“中原××××××××××××明细表”的真实性予以确认。对于该明细表，被告快居公司提出其记载内容不准确，经本院核对，在该聊天记录形成即2017年11月7日之前，涉案三套房产（陈斌及李会婷的1座2001号，胡文波及尹湘辉的1座1108号，张子悦的1座2004号）均已在佛山市自然资源局签订房地产买卖合同，王坤湖将其表述为“已过户”亦合乎常理。该明细表记载的成交日期、客户姓名、房号、成交价及跟进情况等均与本院查明的事实基本吻合，故被告快居公司提出该明细表记载内容不准确的抗辩意见，本院不予采纳。3.关于被告快居公司辩称原告提供的××××××××××××项目客户确认单不属于成交确认单。被告快居公司认为原告提供的该份××××××××××××项目客户确认单仅属确认客户来访，并非确认客户成交，故不属于成交确认单，但被告快居公司未提供反驳证据予以证实，故本院对被告快居公司的上述抗辩意见不予采纳并依法确认原告提供的××××××××××××项目客户确认单即为成交确认单。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国公司法》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广东快居投资有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州市房裕尊享信息技术有限公司支付代理费及现金奖183177元及利息（利息计算方式：以183177元为基数，自2020年6月23日起至实际清偿完毕之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告广州市房裕尊享信息技术有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5962.78元（原告已预交），由原告广州市房裕尊享信息技术有限公司负担2448.78元，被告广东快居投资有限公司负担3514元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长 洪 玲人民陪审员 梁 媚人民陪审员 杨桂妹二〇二〇年十二月八日书 记 员 梁健祥附表一中原××××××××××××明细表成交日期客户姓名楼盘房号成交价渠道签约日期跟进2017-6-22陈斌××××××××××××1-20011490000中原地产房裕尊享2017-6-2已签约已过户2017-6-29胡文波尹湘辉××××××××××××1-11081680000中原地产房裕尊享/已过户2017-6-30蒋永佳李诚基××××××××××××1-15021700000中原地产房裕尊享2017-7-1已签约转银行等同贷2017-7-6唐传奇××××××××××××1-22041500000中原地产房裕尊享2017-7-1已签约转银行等同贷2017-7-9张子悦××××××××××××1-20041492572中原地产房裕尊享2017-7-1已签约已过户2017-7-10黄梅英董盛垣××××××××××××1-23011550000中原地产房裕尊享2017-7-1已签约已出同贷，排期提还，待过户，预计月中附表二××××××××××××项目客户确认单记载的房源编号认购协议书记载的买方姓名认购协议书记载的卖方姓名认购协议书签订时间定金支付时间认购协议书记载的交易价格（元）在佛山市自然资源局签订房地产买卖合同时间不动产登记信息查询结果记载的登记时间1座2001号陈斌朱仁义2017-6-222017-6-2214900002017-10-272017-11-81座1108号胡文波尹湘辉陈远忠2017-6-292017-6-2916800002017-8-232017-8-281座1502号蒋永佳李城基樊瑞芳2017-6-302017-6-3017000002017-12-20（蒋永佳在佛山市自然资源局签订的房地产买卖合同系用于购买1座2503号）2018-1-2（实际登记于蒋永佳名下的房产系1座2503号）1座2204号唐传奇/2017-7-62017-7-615000002018-1-32018-1-191座2004号张子悦/2017-7-9（认购协议书的落款日期空白，但根据认购协议书约定，“张子悦须于签订本认购书后7个自然日内，即2017年7月15日前携带本认购协议书及身份证签署商品房买卖合同及有关文件”，可推知该认购协议书签订日期为2017年7月9日）2017-7-914925722017-10-272017-11-13