北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初26162号原告（反诉被告）:广东康景物业服务有限公司北京分公司，住所地北京市朝阳区广渠路28号215号楼南B110e。负责人：陈日群，总经理。委托诉讼代理人：姚倩倩，女，该公司职员，住该公司宿舍。委托诉讼代理人：王凯，男，该公司职员，住该公司宿舍。被告（反诉原告）：薛京，男，1947年6月22日出生，汉族，住北京市东城区。原告（反诉被告）广东康景物业服务有限公司北京分公司（以下简称物业公司）与被告（反诉原告）薛京物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。物业公司的委托诉讼代理人姚倩倩、王凯，薛京到庭参加诉讼。本案现已审理终结。物业公司向本院提出诉讼请求：1.薛京支付物业公司2017年4月24日至2019年12月31日期间的物业费8232.81元；2.判令薛京支付上述期间的违约金823.281元，以上两项共计9056.091元；3.薛京承担本案诉讼费。事实和理由：薛京系珠江拉维家园业主，物业公司为该小区物业管理服务企业。根据双方签订的《前期物业服务协议》第十一条违约责任第三款约定：“甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起，每日加收应交纳费用千分之五的违约金。”但薛京却违反双方签订的协议，无故拖欠物业公司主张期间的物业费。经物业公司多次催缴，薛京仍不交纳。被告的上述行为，严重侵害了物业公司及广大业主的合法权益，并给物业公司运营造成不利影响。现恳请人民法院支持物业公司的诉讼请求。薛京辩称：涉案房屋是我和我儿子薛行的名字，物业公司只起诉我作为被告没有异议，房子是我和我爱人居住使用，未交费期间没有异议。漏水前没欠过物业费，我没交费因为房子没法住。薛京提出如下反诉请求：1.被反诉人物业公司赔偿反诉人薛京2018年12月至2019年6月的房租损失42000元；2.反诉诉讼费用由物业公司承担。事实和理由：薛京系珠江拉维小镇业主。因卫生间暖气管道漏水到楼下301室，在2016年11月24日由物业公司将401室入室暖气阀门关掉。后经长期与物业公司多次协商，于2018年同意维修。薛京将401室房卡交给物业公司。物业公司于2018年12月派工人到401室开工，将卫生间设备拆除地面挖开，直到2019年6月方修好。期间致使薛京无法租住。根据现租房市场情况，楼上501室月租金6500元，按每月6000元计算2018年12月至2019年6月共计7个月，总计42000元。物业公司对薛京的反诉答辩：不认可薛京反诉请求，修漏水的事本身在质保期外，我们是帮忙修，物业服务费里不包括这项。本院经审理查明：薛京、薛行系北京市通州区马驹桥镇珠江拉维小镇（以下简称“珠江拉维小镇”）的业主。2011年11月10日，薛京（甲方）与物业公司（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定：前期物业服务是指物业服务企业履行开发单位委托的《前期物业管理委托合同》全过程，自房屋出售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理服务。物业名称：珠江拉维小镇，涉案房屋类型为住宅，建筑面积129.11平方米。乙方按建筑面积每月每平方米1.98元收取物业服务费。每次缴纳物业管理服务费时间为：甲方收楼时按收楼时间，预缴一年的物业管理服务费，预缴一年期满后按年缴纳，缴纳日期为到期之日起1个月内，一次性缴纳一年的物业管理服务费。协议中还约定了其他权利义务内容。上述协议签订后至今，物业公司一直为涉诉小区提供物业管理服务义务。庭审中，薛京称在2016年11月24日，涉案房屋因卫生间暖气漏水，物业公司将室外暖气阀门关闭。后薛京多次与物业公司协商，物业公司在2018年12月派工人入室施工，将卫生间设备拆掉，并将地面挖开后停工了。物业公司表示不交物业费就停工，后工人撤走。2019年4月经居委会与物业公司协调进行维修，物业公司表示只给修一个卫生间。2019年6月工人维修卫生间发现是两个卫生间连接的暖气管道漏水，必须修第二个卫生间，才开始修第二个卫生间的暖气管道和防水，直至2019年6月底维修好，并提交自己与居委会主任微信、短信联系截图、与自己家人微信截图、维修现场照片等证明自己主张。物业公司对薛京提交的证据真实性认可，但表示薛京家是卫生间地埋管漏水，地埋管质保期为两年，当时物业公司以报防水名义报修，开发商维修师傅发现是地埋管漏水，需要收接管费，在接管费协商中花了时间，薛京家问题属于质保期以外，物业公司已通过协调给维修好了。另查，2017年12月物业公司曾将涉案小区部分业主起诉至本院，要求业主支付物业费及违约金。当时案件审理过程中，经现场勘查，涉案小区存在公共墙面损坏、部分单元门禁无法使用、部分监控设备无法使用等问题。最终本院认定物业公司提供的物业服务存在瑕疵，对业主应交纳的物业费数额酌情予以减免，并于2018年5月作出相应判决。本案审理过程中，本院前往涉案小区进行了现场勘查，小区公共墙面进行了相应修补，小区监控更换为高清摄像头，启用了智能开门系统，小区环境较之前有所改善。经核实，薛京未向物业公司交纳2017年4月24日至2019年12月31日期间的物业费。本院认为：依法成立的合同对当事人有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。当事人一方未支付价款或报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，物业公司与薛京签订的《前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应依约履行。物业公司作为物业服务企业对薛京所居住的小区提供物业服务，薛京理应交纳相应的物业服务费用。现原告要求被告给付物业管理费理由正当、证据充分。因2018年之前的物业费已经本院生效判决进行酌减，故本案中，本院对2018年1月1日之前的物业费进行相应酌减，对2018年1月1日之后的物业费按照合同约定金额进行核算，经核算，薛京应支付原告物业费8029.59元；对于物业公司主张违约金的请求，因薛京并非恶意拖欠相关费用，故本院不予支持。对于薛京反诉要求房租损失42000元的请求。因薛京房屋漏水位置在卫生间地埋管，不属于物业公司原因导致漏水，物业公司亦表示维修时是开发商维修人员进行维修，故对薛京反诉的诉讼请求，本院难以认定应由物业公司进行赔偿，故对于其反诉请求，本院不予支持。需要指出的是，物业服务企业的物业服务是一个持续性的动态的过程，整个小区环境的好坏一方面依赖于物业服务企业尽心尽力的物业服务，更需要全体业主共同的维护。物业服务企业与小区业主之间存在相互依存的关系，物业服务企业作为提供物业服务的主体，应当加强与业主的沟通，对于业主反映的问题及时有效的进行反馈，努力提升自身的物业服务水平，通过自身努力为业主创造良好的居住生活环境，取得业主的认可；同时业主也应对物业服务企业给予相应理解，尽可能地看到其在物业服务中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件，业主简单的通过拒交物业费的方式表达自身的不满情绪极易导致小区的物业服务状况陷入恶性循环。在此，本院希望双方能够通过共同努力，营造出和谐美丽的小区环境。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）薛京给付原告（反诉被告）广东康景物业服务有限公司北京分公司2017年4月24日至2019年12月31日期间的物业费共计8029.59元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、驳回原告（反诉被告）广东康景物业服务有限公司北京分公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）薛京的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告（反诉原告）薛京负担，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉费425元，由被告（反诉原告）薛京负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 张 立二〇二〇年十二月三十日书记员 刘佳旭