广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终7974号上诉人（原审被告）：东莞市茶山生态食品城有限公司。住所地：广东省东莞市**************交汇处。法定代表人：林丽婵，该公司经理。委托诉讼代理人：钟建辉，北京德恒（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘芷瑶，北京德恒（东莞）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：潘亮华，女，汉族，1972年10月1日出生，住广东省广州市白云区***********，公民身份号码为440************22X。委托诉讼代理人：江旺顺，广东砝码律师事务所律师。上诉人东莞市茶山生态食品城有限公司（以下简称为茶山生态公司）因与被上诉人潘亮华房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初30234号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人茶山生态公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项；2.请求改判驳回潘亮华的全部诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费由潘亮华承担。事实与理由：一、一审判决认定为房屋买卖合同纠纷错误。1.案涉《物业使用权租赁合同》约定的内容符合《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条对于租赁合同的规定。案涉《物业使用权租赁合同》没有约定承租人取得房屋所有权或转移房屋所有权等内容，合同的目的是承租人通过对案涉物业进行经营的方式获得收益，而不是转移案涉所有权给承租人，不符合《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十五条对于买卖合同的规定，双方法律关系应为租赁而非买卖。2.一审判决认定案涉租赁合同实为房屋买卖合同的理由不成立。一审法院直接依据交易惯例来判断合同性质和法律关系错误。租金一次性支付、预付租金、以银行贷款方式支付租金等，并不是房屋买卖合同特有的交易惯例和模式，在房屋租赁合同的实际履行中也是存在的，并不与房屋租赁合同的交易惯例相悖。且一审判决推定返租为售后行为没有法律依据。二、一审判决适用法律错误，本案应当适用有关房屋租赁合同法律关系的法律规定，而不是适用房屋买卖合同关系的法律规定，一审判决认定案涉合同无效属于适用法律错误。三、案涉《物业使用权租赁合同》是双方真实意思表示，清楚约定了租赁期限、租金和支付方式、出租方和承租方的权利义务和转租等内容，双方依法成立了租赁合同关系。在《物业使用权租赁合同》履行过程中，双方又签订了《物业委托经营合同》、委托招商代理协议的等文件，均显示潘亮华承租茶山生态公司的物业，潘亮华通过对所承租物业的委托经营取得收租金收益，双方所签署的合同和协议不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的情形。案涉租赁物业于2013年4月8日办理了《建设用地规划许可证》，于2019年7月4日通过建设工程规划条件核实并核发《建设工程规划许可证》，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，案涉房屋在一审法庭辩论终结前取得了《建设工程规划许可证》，《物业使用权租赁合同》及《物业委托经营合同》应当认定为合同有效。四、根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，一审判决应当对认定的无效合同取得的财产进行处理。1.一审判决茶山生态公司返还潘亮华已付的款项613024元，但对于潘亮华因无效合同所取得的由茶山生态公司支付给潘亮华的租金等财产98083.92元却没有处理。若合同无效，该98083.92元也应返还，也应当计算利息。2.利息虽然是法定孳息，但孳息不属于返还财产的范畴，属于责任承担的范畴，故一审判决在认定应当各自承担相应的责任的情况下，又判令茶山生态公司承担利息是错误的。综上所述，一审法院事实认定不清，法律适用错误，应当予以撤销。被上诉人潘亮华向本院答辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回茶山生态公司的上诉。二、潘华亮至今为止未获得或者知晓茶山生态公司的物业的竣工验收方面的许可证及消防许可证、物业出售的许可证，所以案涉合同无效。三、根据此前判例，双方之间为房屋买卖合同关系，茶山生态公司出售物业没有预售许可证是违法的，合同是无效的。潘亮华向一审法院提起诉讼请求：1.确认茶山生态公司和潘亮华于2013年11月9日签订的《物业使用权租赁合同》及《物业委托经营合同》为无效合同；2.茶山生态公司应向潘亮华退回使用权租赁款613024元及支付相应利息（利息按中国人民银行同期同类贷款利率从原告交款之日起计至还清之日止，暂计至起诉日利息为254037.15元），以上本金、利息暂合计867061.15元；3.一审案件诉讼费用由茶山生态公司承担。后潘亮华在一审庭审中明确利息请求为：分别以306512元、512元、306000元为本金，依次自2013年11月9日、2013年12月19日、2014年4月13日起，均按年利率7%计至实际清偿之日止。一审法院认定事实：2013年11月9日，潘亮华、茶山生态公司签订《物业使用权租赁合同》，合同约定：潘亮华（承租方）长期租赁茶山生态公司（出租方）位于东莞市***********交汇的东莞市茶山生态食品城自编10号楼01单元，该物业首层建筑面积43.96平方米，共两层，共计建筑面积87.92平方米；物业土地用于开发建筑东莞市茶山生态食品城项目，潘亮华已完全知悉开发土地性质、物业建设现状及该项目物业用途；该物业使用权合同租赁期限从2014年8月1日起至2034年7月31日止，茶山生态公司在期限届满之日起承诺无条件赠送物业使用权给潘亮华继续使用至2059年3月31日止，潘亮华于2059年3月31日当天即时按规定将物业归还茶山生态公司；合同最终成交总额为613024元，潘亮华于签订合同当日支付首期款，为合同金额的50%(含定金)即306512元，余款306512元以办理银行借贷方式支付；茶山生态公司在潘亮华按规定付清合同约定的所有款项后，于《物业委托经营合同》期满当天将该物业正式交付给潘亮华实际使用；为维护该项目全体承租商户的共同利益，潘亮华同意在本合同规定租赁期限内接受茶山生态公司或茶山生态公司指定的专业管理公司对该项目实行统一经营管理；潘亮华在签订本合同时必须同时签订该物业的《物业委托经营合同》，统一委托经营期满后，潘亮华有权自行使用/招租，或继续委托该项目经营管理公司进行招商，租金收益全部归潘亮华所有；若潘亮华无正当理由在合同期限满前单方解除合同的，潘亮华所交的物业租金及其他款项不予退还，并应赔偿茶山生态公司损失，茶山生态公司有权即时收回该物业等。后潘亮华分别于2013年11月9日、2013年12月19日、2014年4月13日向茶山生态公司支付款项306512元、512元、306000元，共613024元。2014年4月13日，潘亮华、茶山生态公司签订《补充协议》，变更上述合同约定的付款方式及期限为：采用一次性付款方式支付租赁合同最终成交总额613024元；潘亮华于2013年11月9日支付合同首期款即307024元，余款306000元于2014年4月13日付清，若逾期未能全额支付合同余款，仍依据原合同违约责任执行。在签订上述《物业使用权租赁合同》的同日，潘亮华、茶山生态公司签订《物业委托经营合同》，潘亮华自愿将上述物业全部面积全权委托茶山生态公司进行经营管理，由茶山生态公司对物业进行招商及运营管理，委托经营期限从2014年8月1日至2017年7月31日；在委托期限内，潘亮华同意双方签订《物业使用权租赁合同》时，茶山生态公司以153256元已一次性给予潘亮华返租三年的优惠，即时冲抵三年的委托经营期租金，茶山生态公司无需另行支付潘亮华关于物业在委托经营期内的使用权租金款等。2017年8月1日，潘亮华、茶山生态公司再次签订《物业委托经营合同》，潘亮华将上述物业全部面积全权委托茶山生态公司进行经营管理，委托经营期限从2017年8月1日至2018年7月31日；委托期限内，潘亮华同意茶山生态公司以49042元为委托经营期租金，该租金按四个季度支付。2018年11月4日，潘亮华、茶山生态公司签订《补充协议》，双方约定上述委托经营期限顺延至2019年7月31日，茶山生态公司按每季度12260.48元支付给潘亮华作为委托经营期租金。2019年7月4日，东莞市自然资源局颁发编号为“建字第2012-29-1009号”的建设工程规划许可证，载明建设单位为东莞市森天德实业投资有限公司、建设项目名称为茶山生态食品中转仓库及配套设施（二）10号仓库、建设规模为1幢2层共1543.08平方米。同时，东莞市自然资源局的复函：“茶山生态食品中转仓库及配套设施（二）10号仓库”项目于2013年4月8日办理《建设用地规划许可证》，批准用地性质为普通仓库用地，于2019年7月4日通过建设工程规划条件核实并核发《建设工程规划许可证》；该房产土地所有权人为茶山镇上元第二股份经济合作社农民集体，使用权人为东莞市森天德实业投资有限公司，土地使用证号为“东府集用（2012）第1900300108684-1号”、“东府集用（2012）第1900300108684-2号”、“东府集用（2012）第1900300108684-3号”，使用权类型为集体土地流转出让。另，茶山生态公司主张，双方签订《物业使用权租赁合同》时案涉房产已建成，但没有达到交付条件；东莞市森天德实业投资有限公司没有房地产开发资质及取得商品房预售许可证明，案涉房产所涉的土地使用权的终止日期为2059年4月30日。一审法院认为:一审案件争议的主要焦点有：第一，潘亮华、茶山生态公司之间是何法律关系；第二，案涉合同是否有效；第三，茶山生态公司是否应向潘亮华返还613024元及支付相应利息。一、对于第一个焦点。双方对《物业使用权租赁合同》实质上是房屋买卖合同还是租赁合同存在分歧，而认定合同的性质应当从合同约定的全部条款及相关事实加以综合分析判断。潘亮华、茶山生态公司签订的《物业使用权租赁合同》，虽然从名称上使用“租赁”的表述，但与一般的租赁合同交易惯例相悖，更符合房屋买卖合同的基本特征，理由如下：第一，双方未约定租金计算方式，仅约定了最终成交总额；同时约定部分款项须以银行贷款形式支付，后变更约定了付款方式，但仍要求在租赁期限起算前预先支付完毕。这不符合正常租赁合同中按每段固定期限计算租金及起算租赁期限后支付租金的情况。第二，双方约定租赁期限为20年，且在租赁期届满后茶山生态公司无条件赠送20年的房产使用权。茶山生态公司免费让潘亮华使用房产长达20年之久，这显然不属于盈利性企业的理性行为。第三，合同约定潘亮华须在租赁期限内接受茶山生态公司或茶山生态公司指定的公司对项目统一经营管理，且租赁前几年委托茶山生态公司运营管理，委托期满后才将房产正式交给潘亮华实际使用。这与“售后返租”模式吻合，但与正常租赁合同中租赁期限起算前交付租赁物的情况相悖。最后，尽管合同约定潘亮华须于2059年3月31日当天返还房产给茶山生态公司，但茶山生态公司确认房产所涉的土地使用权终止日期为2059年4月30日，即茶山生态公司收回房产后土地使用期限仅剩余一个月，该做法有规避房产买卖之嫌。因此，一审法院认定《物业使用权租赁合同》实为房屋买卖合同，一审案件为房屋买卖合同纠纷。二、对于第二个焦点。茶山生态公司在案涉房产尚未完全建好及未取得商品房预售许可证的情况下向潘亮华进行预售，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条“商品房预售，应当符合下列条件……（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”的规定，案涉《物业使用权租赁合同》应属无效合同。另外，双方签订的《物业委托经营合同》是从合同，因《物业使用权租赁合同》作为主合同无效，故《物业委托经营合同》也无效，一审法院对潘亮华诉请确认两份合同无效予以支持。三、对于第三个焦点。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条的规定，无效的合同自始没有法律约束力，因无效合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故潘亮华诉请茶山生态公司返还已付的款项613024元依法有据，一审法院予以支持。另，利息是法定孳息，结合潘亮华的利息请求，一审法院认定茶山生态公司应向潘亮华支付分别以306512元、512元、306000元为本金，依次自2013年11月9日、2013年12月19日、2014年4月13日起，均按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计至2019年8月19日，并自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率（LPR）计至清偿之日止的利息。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、确认潘亮华与茶山生态公司于2013年11月9日签订的《物业使用权租赁合同》及《物业委托经营合同》为无效合同；二、限茶山生态公司于判决发生法律效力之日起五日内向潘亮华返还款项613024元及支付相应利息【分别以306512元、512元、306000元为本金，依次自2013年11月9日、2013年12月19日、2014年4月13日起，均按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计至2019年8月19日，并自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率（LPR）计至清偿之日止】；三、驳回潘亮华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6235.31元，由茶山生态公司负担。本院经审理对一审查明事实予以确认。另查明以下事实：1.二审期间，茶山生态公司向本院提交了：①《授权委托书》，用以证明东莞市天德实业投资有限公司将包括案涉租赁物业在内的房屋租赁给茶山生态公司使用和经营，茶山生态公司有权以自己的名义对案涉租赁物业进行出租等；②《建设工程规划许可证》，用以证明东莞市森天德实业投资有限公司是案涉租赁物业的建设单位，且于2019年7月4日通过建设工程规划条件核实并核发许可证；③茶山生态公司、东莞市森天德实业投资有限公司的企业信用信息查询资料，用以证明两公司是东莞市冠鹏贸易有限公司投资的子公司；④东莞市消防支队建设工程消防验收意见书，用以证明案涉物业已经消防验收合格；⑤工程分部（子分部）验收监督记录表，用以证明案涉物业10号楼于2013年11月20日开工建设，2014年10月13日地基与基础部分工程验收合格。2015年4月20日主体结构分部工程验收合格，2018年8月24日填充墙砌体工程验收合格；⑥建设工程质量监督报告，用以证明2019年9月6日案涉租赁物竣工验收合格；⑦建设工程规划许可证（副证），用以证明东莞市森田德实业投资有限公司是案涉租赁物业的建设单位，案涉租赁物业于2012年2月13日办理了规划报建手续；⑧案例。经质证，潘亮华认为证据①至⑦均非法律规定的新证据，对其中证据②③的真实性予以确认，对证据①④⑤⑥⑦的真实性无法核实，对证据⑧，认为不具备证据意义。2.东莞市消防支队2018年12月5日出具的东应急消验字[2018]第0703号《建设工程消防意见书》显示，东莞市森天德实业投资有限公司申报的位于东莞市******的茶山生态食品中专仓库及配套设施（二）的8栋建筑，经消防验收合格。3.《工程质量监督报告》中工程基本情况处记载，茶山生态食品中转仓库及配套设施（二）10号仓库的竣工验收时间为2019年9月6日。本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院针对茶山生态公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，归纳本案二审的争议焦点为：一、如何认定双方之间的法律关系性质及合同效力；二、潘亮华诉请茶山生态公司返还613024元并支付相应利息能否成立。关于争议焦点一。案涉物业于2018年12月5日完成消防验收，于2019年7月4日取得建设工程规划许可证正证，案涉《工程质量监督报告》记载所涉工程竣工验收时间为2019年9月6日。但是，茶山生态公司与潘亮华于2013年11月9日就已经签订了案涉《物业使用权租赁合同》及《物业委托经营合同》。因此，在案涉物业使用权租赁合同及物业委托经营合同签订之时，该两合同指向的物业尚未建成。显然，双方不可能租赁尚不存在的物业。同时，案涉物业使用权租赁合同虽然名为租赁合同，但其与一般租赁合同关系明显不同，如委托经营期满后承租方可“自行使用/招租”，如需“一次性转租”，则需转承租人遵守物业管理制度且经过茶山生态公司同意。因此，结合该《物业使用权租赁合同》约定的付款方式、物业交付及使用方式等条款，该合同实质应为房屋买卖合同。一审法院对此认定准确，本院予以维持。案涉物业的规划用途的仓库，但在双方之间的多份合同中却陈述用作“商场”“铺位”，存在擅自变更建筑物用途的情况。茶山生态公司也未提交任何证据证明其对案涉物业具有任何房地产开发资质或商品房预售许可资质。而如前所论述，案涉《物业使用权租赁合同》实质为房屋买卖合同。因此，该《物业使用权租赁合同》违反法律强制性规定，应属无效合同。双方于2013年11月9日签订的《物业委托经营合同》约定潘亮华同意双方签订《物业使用权租赁合同》时，茶山生态公司以153256元已一次性给予潘亮华返租三年的优惠，即时冲抵三年的委托经营期租金，从前述相互冲抵的约定来看，一审判决认为2013年11月9日的《物业委托经营合同》是《物业使用权租赁合同》的从合同，并据此认定2013年11月9日的《物业委托经营合同》亦属无效合同并无不当，本院对此亦予以维持。关于争议焦点二。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。案涉2013年11月9日的《物业使用权租赁合同》及《物业委托经营合同》为无效合同，潘亮华与茶山生态公司应互相返还因该两份无效合同获得的财产，一审判令茶山生态公司向潘亮华返还款项613024元及相应的利息于法有据，本院予以维持。潘亮华仅是针对2013年11月9日的《物业使用权租赁合同》及《物业委托经营合同》提起本案诉讼，茶山生态公司在本案中并未提起反诉，故对于茶山生态公司基于2017年8月1日签订的《物业委托经营合同》以及2018年11月4日签订的《补充协议》向潘亮华支付的款项，双方可另循途径解决；本院对茶山生态公司就此提出的异议不予采纳。综上所述，上诉人茶山生态公司的上诉理由不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，法律适用正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条以及前述援引的法律规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费9930.24元，由东莞市茶山生态食品城有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  祁晓娜审判员  李远伦审判员  伍小冰二〇二〇年十二月二十五日书记员  潘因因附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。