北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初18126号原告（反诉被告）：于传奇，男，1974年1月22日出生，汉族，无业，住天津市南开区。委托诉讼代理人：孟庆振，北京市中迈律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟宪伟，北京市中迈律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘聪，男，1984年10月25日出生，汉族，无业，住黑龙江省讷河市。委托诉讼代理人：贡鹏，北京市闻泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：宿杰，北京市闻泽律师事务所实习律师。原告（反诉被告）于传奇与被告（反诉原告）刘聪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）于传奇的委托诉讼代理人孟庆振、孟宪伟，被告（反诉原告）刘聪的委托诉讼代理人贡鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。于传奇向本院提出诉讼请求：1.判令双方签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年8月14日解除；2.判令刘聪支付房屋租金96611元，自2020年6月1日至2020年8月14日（截止起诉之日）及房屋占有使用费（按照39167元/月计算，自2020年8月15日起至实际搬离之日止）；3.判令刘聪支付违约金94000元（按年租金的20%计算）；4.判令刘聪在合同解除后限期内将其在房屋内注册的相关证照迁出（包括营业执照、卫生许可证）；5.判令刘聪支付供暖费滞纳金3193.15元；6.诉讼费由刘聪承担。事实和理由：2017年11月27日，于传奇与刘聪签订《北京市房屋租赁合同》，于传奇即甲方为出租人，刘聪即乙方为承租人，租赁房屋位于北京市大兴区兴华北路（二段）78号院52号-77号-1至2层56和57号。租赁用途为商用，房屋租赁期限为2017年12月1日至2023年11月30日，租金按年递增，其中2019年12月1日至2020年12月1日的年租金为470000元。租赁合同第四条支付方式“房屋租金支付采取每六个月交纳一次房租的方式每次房租应提前30天支付……”，即按照合同约定，刘聪应于2020年5月1日交纳2020年6月1日至2020年12月1日期间的租金，经多次催促至今未付。另，合同第八条约定了违约金一项。于传奇曾于2020年4月13日向北京市大兴区人民法院起诉刘聪支付2019年12月1日至2020年5月31日期间租金，经判决判令刘聪支付上半年租金，现判决已生效，履行期满后刘聪仍未履行给付租金义务。刘聪无故拖欠租金数月，其行为明确表明其不愿继续履行合同，也无继续履行合同的意思表示，由于刘聪不及时履行合同支付租金义务给于传奇造成重大损害，已经严重危及合同关系及基础的信赖关系，客观上导致于传奇对该合同的继续履行丧失了信心，无法通过合同履行实现缔约预期的目的，根据法律规定及合同约定于传奇行使解除权之条件已成就，特向贵院提起诉讼。刘聪辩称，不同意于传奇诉讼请求，本案刘聪未向于传奇支付租金、违约金系因于传奇违约在先，未履行合同双方约定的出租方应履行房屋修缮义务所造成的，该行为系刘聪行使先履行抗辩权，并非违约行为，虽于传奇在8月份履行了部分维修义务，但至今未履行完毕。刘聪向本院提出反诉请求：1.判令继续履行双方签订的《北京市房屋租赁合同》；2.判令于传奇向刘聪支付违约金820000元；3.判决于传奇承担本案诉讼费。事实和理由：2017年11月27日，双方签订《房屋租赁合同》，约定由刘聪承租于传奇位于北京市大兴区兴华北路78号院52号-77号-1至2层56和57号房屋，双方在合同中明确约定，于传奇应保证出租房屋的建筑结构和设备符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全；出租房屋内的附属设备、物品、设施处于适用和安全的状态。另，双方约定于传奇对房屋具有修缮义务。合同签订后，刘聪发现涉案房屋顶层防水工程及主体结构存在问题，经常漏水，导致房屋无法正常使用。经刘聪再三催促，于传奇未履行房屋修缮义务。后，双方于2020年对于诉争房屋发生纠纷，该纠纷经于传奇起诉，刘聪反诉，合并后在大兴区法院开庭审理。在庭审过程中，刘聪反复强调该房屋存在瑕疵，影响正常使用，并要求于传奇对房屋进行修缮。但至今于传奇仍未履行其约定和法定义务，现该事件已陷入僵局。刘聪认为，双方签订的合同系双方真实意思表示，对双方均产生法律效力，现于传奇未履行其应当履行的在先义务，系违约行为，刘聪有权行使顺序履行抗辩权并要求于传奇承担违约责任，望判如所请。于传奇对刘聪的反诉辩称，不同意继续履行合同，坚持要求解除。违约金不同意支付。刘聪以自己的行为已经表明其已无继续履行合同的能力和意愿，于传奇认为双方签订的合同已经没有继续履行的必要，刘聪以房屋漏水、房屋建筑结构等理由作为拒不支付租金的抗辩理由不成立。反诉请求要求于传奇支付违约金820000元没有事实和法律依据，根据双方签订的合同，于传奇将自有合法房屋交付刘聪使用收益，刘聪支付租金，刘聪逾期支付租金的行为已构成严重违约。于传奇不存在违约行为，刘聪亦未提供证据证明于传奇存在违约行为，于传奇也没有违反房屋合同第八条约定的违约情形。刘聪要求支付违约金与事实情况不符。其诉讼请求无事实和法律依据。刘聪依据的法律适用错误，主张先履行抗辩权理由不成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定的事实如下：位于北京市大兴区兴华北路（二段）78号院52号-77号-1至2层56和57房屋产权登记人为于传奇。2017年11月27日，于传奇（出租人，甲方）与刘聪（承租人，乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，租赁房屋位于北京市大兴区兴华北路（二段）78号院52号-77号-1至2层56和57号（以下简称：涉案房屋），租赁用途为商用，房屋租赁期为2017年12月1日至2023年11月30日，租金按年递增，其中2019年12月1日至2020年12月1日的年租金为470000元。支付方式：房屋租金支付采取每六个月交纳一次房租的方式，每次房租应提前30日支付。第五条其他相关费用的承担方式：租赁期内水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、物业管理费……由乙方承担。第六条房屋维护及维修……（二）租赁期内，甲乙双方应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态：1、对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的7日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由乙方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。2、因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。第七条合同解除……（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：……3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的……（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达30日……第八条违约责任：（一）甲方有第七条第三款约定的情形之一的，应按年租金的200%向乙方支付违约金；乙方有第七条第四款约定的情形之一的，应按年租金的200%向甲方支付违约金……。2020年6月3日，于传奇曾以房屋租赁合同纠纷起诉刘聪至本院，以刘聪拖欠租金的行为已经违反合同约定为由，提出解除双方合同及相关诉讼请求，刘聪以涉案房屋存在漏水情况并非恶意拖欠租金为由，不同意解除合同，要求继续履行。2020年7月14日，本院作出（2020）京0115民初9259号民事判决书，该判决认为：“依法成立的合同，对双方当事人具有拘束力，双方当事人均应依约全面履行自己的合同义务。本案中，于传奇与刘聪签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违背法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。关于于传奇所提解除双方签订的《北京市房屋租赁合同》的诉请，根据已查明的事实，双方租赁合同约定租金每六个月支付一次，并应提前30日支付，刘聪应当在2019年11月1日向于传奇交纳2019年12月1日至2020年5月31日的租金235000元，但刘聪仅支付70000元租金后，未再支付租金，刘聪客观上确实存在迟延交付租金的情形。虽然合同中约定承租方未按照约定交付租金，出租方有权单方解除合同，但是还应该注意到，当合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的的实现，根据诚实信用原则确定合同应否解除。具体到本案中，结合在案证据，涉案房屋存在漏水情形，于传奇虽不予认可，但未提供相反证据予以证明，刘聪据此迟延交付租金亦在情理之中。结合刘聪拖延支付房租时间以及其同意支付租金继续履行合同的意思表示，并未实质影响合同目的的实现，双方签订的《北京市房屋租赁合同》尚有继续履行的基础。综合上述因素，本院对于传奇要求确认合同解除、腾退涉案房屋、迁出相关证照的诉请不予支持。关于刘聪主张的免除两个月租金，依据现有证据，本院难以认定于传奇就免除租金事宜与刘聪达成合意，故对刘聪的该项答辩意见，本院不予采信。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。涉案房屋虽存在漏水情形，但刘聪并未举证证明其此前就此事告知于传奇，故对其该项答辩意见本院不予采信。关于刘聪主张合同备案事宜，该项义务的履行与否，并不影响合同的生效，对刘聪实际承租涉案房屋并交纳租金亦无实际影响，故对刘聪的该项答辩意见，本院亦不予采信。据此，刘聪应当交纳自2019年12月1日至2020年5月31日剩余租金165000元。关于于传奇主张的物业费、取暖费，根据合同约定，物业费及供暖费应由刘聪交纳，结合涉案合同继续履行的情形以及于传奇提交的相关证据，其主张刘聪支付物业费10551.5元及供暖费14568.68元的诉请，具有事实及法律依据，本院依法予以支持。关于于传奇主张的违约金一项，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，刘聪存在逾期支付租金的违约情形，本院兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定刘聪应支付于传奇违约金（以165000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年11月1日起计算至实际支付之日止）。”该案件于传奇已申请强制执行，但截止本案审理终结时，刘聪未履行（2020）京0115民初9259号案件中的金钱给付义务。案件审理过程中，经本院释明履行生效判决书是当事人必要义务后，刘聪依然未履行。本案审理过程中，经询问，双方对屋顶中央空调归属问题存在争议，但均同意先行移机，由于传奇对房屋进行维修。后，于传奇对房屋漏水问题进行了维修，并提交了施工闭水验收单、建设工程施工合同、中央空调拆装合同、转账记录等相关材料。刘聪对以上材料不认可，称涉案房屋及管道仍存在漏水情况，但未提供证据证明。刘聪要求法院实地调查，并称如无明显降雨，无法确认涉案房屋是否依然存在漏水，故其要求实地调查无实际意义，本院不予准许。刘聪提交了闭水检测方案，经本院释明刘聪应当履行生效判决书生效判决后，刘聪依然未履行，闭水检测已无实际必要，本院不予准许。庭审中，刘聪称房屋的渗漏一般于雨雪天气下才会对经营产生极大的影响，在秋季一般不会发生这种状况。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。刘聪与于传奇之间签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，不具备法律规定的合同无效情形，属合法有效。刘聪和于传奇之间形成租赁合同关系，双方均应按照《房屋租赁合同》的约定履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，涉案房屋存在瑕疵，一定程度上影响使用，出租人有义务对房屋进行修缮，但并不能构成承租人不履行交纳房租主要义务的理由，刘聪不履行交纳房租的主要义务，构成根本违约。（2020）京0115民初9259号案件中，基于结合刘聪拖延支付房租时间以及其同意支付租金继续履行合同的意思表示，并未实质影响合同目的的实现，未判定解除合同。目前，（2020）京0115民初9259号案件已进入执行阶段，经本院释明刘聪应当履行生效判决书生效判决后，刘聪依然未履行。刘聪不履行交纳房租的主要义务的行为构成法定及约定解除的条件，本院确认双方签订的《房屋租赁合同》于起诉状、证据材料送达刘聪之日（即2020年10月2日）解除。本诉中，关于于传奇主张刘聪支付房屋租金及房屋占有使用费的诉讼请求，结合合同解除时间，经计算，本院支持刘聪支付于传奇自2020年6月1日至2020年10月2日的租金159242元及房屋占有使用费（按照39167元/月计算，自2020年10月3日起至实际搬离之日止）；关于于传奇主张刘聪支付违约金94000元的诉讼请求，刘聪存在逾期支付租金的违约情形，综合合同履行情况、当事人过错程度、预期利益等因素及刘聪明确表示违约金过高要求调整，本院酌定刘聪支付于传奇违约金20000元；关于于传奇主张刘聪将其在房屋内注册的相关证照迁出（包括营业执照、卫生许可证）的诉讼请求，不属于民事案件处理范围，本院不予支持；关于于传奇主张刘聪支付供暖费滞纳金3193.15元的诉讼请求，根据合同约定及于传奇提交的相关证据，具有事实及法律依据，本院予以支持。反诉中，关于刘聪主张于传奇支付违约金820000元的诉讼请求，因涉案房屋存在瑕疵，一定程度上影响涉案房屋使用，于传奇未及时对房屋进行修缮，存在违约，应承担违约责任，综合考虑房屋漏水情况、本市降水情况对刘聪的经营行为产生的影响程度，及于传奇对于违约金要求调整的意见，本院酌情支持于传奇支付刘聪违约金80000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、于传奇与刘聪之间于2017年11月27日签订的《房屋租赁合同》于2020年10月2日解除；二、刘聪于本判决生效后十日支付于传奇自2020年6月1日至2020年10月2日的租金159242元及房屋占有使用费（按照39167元/月计算，自2020年10月3日起至实际搬离之日止）；三、刘聪于本判决生效后十日支付于传奇违约金20000元；四、刘聪于本判决生效后十日内支付于传奇供暖费滞纳金3193.15元；五、于传奇于本判决生效后十日支付刘聪违约金80000元；六、驳回于传奇的其他诉讼请求；七、驳回刘聪的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2088元，由于传奇负担1263元（已交纳），由刘聪负担825元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费6000元，由刘聪负担5100元（已交纳），由于传奇负担900元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  王 静二〇二〇年十二月二十五日法官助理  孟 洋书 记 员  张海利