浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终5585号上诉人（原审原告）：瑞安市东都农垦开发有限公司，住所地：瑞安市东山街道飞云江农场。法定代表人：黄展鹏，执行董事建兼总经理。委托诉讼代理人：余心海、潘伟章，浙江玉海律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：温州市万德暖通工程有限公司，住所地：瑞安市莘塍街道华表村振兴西路**。法定代表人：张克敏，执行董事兼总经理。上诉人瑞安市东都农垦开发有限公司（以下简称东都公司）与被上诉人温州市万德暖通工程有限公司（以下简称万德公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服瑞安市人民法院（2019）浙0381民初13480号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。东都公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：在2018年12月25日租赁厂房向管委会移交前，并未发生合同终止之情形。一审判决认定行政执法机关整治要求搬离，缺乏事实根据。因此，一审判决认定租金截至2018年11月19日，是错误的。若因行政机关执法导致合同无法履行的责任，也不可归责于出租人。万德公司辩称:一审判决正确，应予维持。东都公司向一审法院起诉请求：支付物业管理费3105.89元，租金115236.64元、房产使用税117141.20元以及利息损失（以180810元为基数按年利率4.35%从2016年4月29日计算至2017年5月25日（不含当日），为8542.52元；以189850元为基数按年利率4.35%从2017年4月29日计算至2017年5月25日（不含当日），为596.45元；以115236.64元为基数按年利率4.35%从2018年4月29日计算至实际履行之日，以117141.2元为基数按银行同期同档次贷款利率从起诉之日算至实际履行之日），其中物业管理费、利息损失优先从履约保证金43050元中扣除。。一审法院认定事实：2015年5月27日，东都公司（甲方）与万德公司（乙方）就坐落于瑞安经济开发区××路××号××路××号××号××房××层（建筑面积1435㎡、厂房类型为框架结构）厂房签订《标准厂房租赁合同》。约定：租赁期间2015年5月29日至2019年5月28日；第一年租金172200元于2019年（属笔误，应为2015年）4月29日前一次性支付，第二年租金180810元，第三年租金189850年，第四年租金199343元，于每年4月29日前付清；乙方应于2015年4月29日前向甲方交清履约保证金43050元，待租赁合同终止并结算各项费用后，无息退还乙方；厂房租赁期间发生的营业税、城建税、教育费附加税、印花税、房产使用税等税由乙方承担；租赁期间，乙方应按年缴纳物业管理费（含管理费、公共设施维修费、卫生、安保），每年每平方米为10元，每年总计14350元，于每年4月29日前支付给甲方；租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方三个月租金，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方三个月租金。合同签订后，东都公司按约交付厂房。2015年4月20日，案外人陈再珍向东都公司转账支付229600元（东都公司自认系万德公司支付）用于支付第一年租金172200元、物业管理费14350元及履约保证金43050元。2017年5月25日，万德公司向瑞安市飞云江农场转账支付370660元（东都公司自认已收到）用于支付第二年租金180810元及第三年租金189850元。万德公司已付税金30651.60元，以上共计630911.60元。另查明：东都公司与瑞安经济开发区管委会签订国有土地上工业不动产收购储备补偿合同，并于2018年12月25日向瑞安经济开发区管委会移交包括涉案厂房在内的全部标准厂房。瑞安经济开发区管委会将其交由瑞安经济开发区发展总公司管理。一审法院认为，东都公司与万德公司于2015年5月27日签订的《标准厂房租赁合同》属于有效合同。结合同期在该院审理的东都公司起诉其他承租户房屋租赁合同案件审理情况，对瑞安市经济开发区管委会牵头与相关执法部门对东都公司标准厂房整体区整治，期间要求提前搬离的事实予以认定，酌定租金计算至2018年11月19日。万德公司已支付第一年租金172200元及物业管理费14350元、第二年租金180810元、第三年租金189850元、税金30651.6元，以及履约保证金43050元。根据合同约定，截至2018年11月19日万德公司尚应支付租金95029.27元（174天[2018年5月29日至2018年11月19日]/365天×199343元）、物业管理费3105.89元(79天[2016年5月29日至2016年8月15日]/365天×14350元)、税金77158.16元(增值税30375.68元[（租金收入172200+180810+189850+95029.27=637889.27元）/（1+5%）×5%）]、房产税72901.63元[637889.27元/（1+5%）×12%）]、城市维护建设税、教育费附加、、地方教育附加三项附加税364508元[637889.27元/（1+5%）×5%×12%]、印花税637.89元[637889.27元×1‰]、水利建设专项收入249.48元([172200元+（2016年5月29日至2016年11月1日）156天/365天×180810元]×1‰)。以上税金共计107809.76元，扣减已付税金30651.60元。共计175293.32元。有关利息损失的诉讼请求，以已结算利息损失8969.60元（8403.95元+565.65元）及未结算利息损失（以租金95029.27元为基数，自2018年4月29日起计算至实际履行之日止，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率[LPR]计付；以税金77158.16元为基数，自2019年11月5日起计算至实际履行之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率[LPR]计付）为限予以支持（详见附录四：利息损失统计表及说明）。万德公司主张合同有关税费承担的约定属加重对方责任的无效格式条款，一审法院认为，合同有关税费最终承担的约定，没有违反法律、行政法规的强制性规定或者是损害社会公共利益，属有效条款；并且，东都公司举示的纳税发票证明其已履行申报及缴纳义务，万德公司未提供证据证明东都公司未如实申报。万德公司陆续付款的行为构成诉讼时效中断，故本案未超过诉讼时效期间。东都公司其他诉讼请求，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、万德公司于本判决生效之日起支付东都公司物业管理费3105.89元、租金95029.27元、税金77158.16元、已结算利息损失8969.6元、未结算利息损失（以租金95029.27元为基数，自2018年4月29日起计算至实际履行之日止，2019年8月19日之前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率[LPR]计付；以税金77158.16元为基数，自2019年11月5日起计算至实际履行之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率[LPR]计付），扣减履约保证金43050元；二、驳回东都公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4435元，由东都公司负担1315元，万德公司负担3120元。二审中，双方当事人均未提供新的证据。经审理，本院二审认定的事实与一审判决认定的一致。本院认为，东都公司因垦区标准厂房租赁经营不善，近年来与承租人纠纷诉讼频繁。后于2018年12月25日由主管机关移交由瑞安经济开发区发展总公司管理。在标准厂房移交前确实进行了厂区整治，并要求部分承租人提前搬离，由此造成本案租赁合同无法履行的后果不可归责于承租人。一审判决酌定租金计算截至2018年11月19日，距政府部门办理厂区移交不足一个月，属合理期间，该认定并无不当。双方对一审判决有关税费计算标准与结果无异议，二审予以维持。东都公司上诉请求及理由，二审予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人东都公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨宗波审 判 员 余 萌审 判 员 刘宏杰二〇二〇年十二月八日法官助理 姜岳良代书记员 李**程