广西壮族自治区防城港市防城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0603民初1419号 原告：防城港市大汇房地产有限责任公司，住所地广西防城港市港口区北部湾大道258号西湾华庭小区3号楼1-1A区商铺，统一社会信用代码91450600MA5K9BBA5J。 法定代表人:梁作鹏，执行董事。 委托诉讼代理人：方创，广西海狮律师事务所律师。 被告：闫华，男，1974年12月21日出生，汉族，住广西北海市银海区。 原告防城港市大汇房地产有限责任公司（以下简称大汇公司）与被告闫华商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人方创、被告闫华到庭参加。现已审理终结。 原告大汇公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号:ＧＦ-2014-0171）；2.判令被告协助原告办理涉案商品房的备案登记撤销手续（商品房买卖合同备案证明编号：ＦＣＧ2019108040号）;3.判令被告赔偿支付原告违约金78897元;4.判令被告赔偿原告律师代理费15000元;5.本案案件受理费、公告费（如有）由被告承担。原告向本院提出事实及理由为：2019年8月9日，原告大汇公司与被告闰华签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，合同约定被告购买原告开发的位于防城港市行政中心区，建筑面积为77.35平米，总价款为535980元。合同约定的付款方式为首付加按揭，其中首付款185980元于2019年8月9日前支付，余款34万元通过向银行申请贷款支付。合同签订后，被告于2019年7月1日至2019年8月9日间分5笔合计交付了185980元首付购房款（原告出 -2- 具了收款收据）。后经原告多次电话、致函催促被告前往办理银行贷款手续均未果，原告于2019年12月4日向被告发出了一份《解除商品房买卖合同通知函》。通知函明确函告被告，原告将解除与被告所签订《商品房买卖合同》，并有权按补充协议附件四第二条约定扣除总房款的15%违约金金额作为被告逾期未办理银行按揭的违约赔偿，被告需前往原告营销中心配合办理退房相关手续，且需承担解除合同发生一切费用，包括但不限于税费、律师费等。但被告拒不配合。为维护原告的合法权益，特诉至人民法院。 被告闫华辩称，1.原告向其邮寄材料是寄到其老家，其未收到；2.其同意解除合同，同意办理撤销备案登记；3.违约金过高，不应按照总房款计算违约金；4.律师代理费不应由其承担；5.其缴纳首付款时另外交了一笔二万元的款项，以及公共维修基金七千多，应当退还其。 本院经审理认定事实如下：2019年8月9日，原告大汇公司作为出卖人与被告闫华作为买受人签订了一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号ＦＣＧ2019108040），约定闫华向原告购买位于防城港市行政中心区，建筑面积为77.35平方米，总价款为525980元。买受人应当于2019年8月9日向原告前支付首期房价款185980元，余款340000元申请贷款支付。合同第十二条约定，出卖人未按照约定时间将商品房交付买受人，逾期超过180天后，买受人有权解除合同，出卖人应当在解除通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算给付利息。合同附件四第五条约定，如买受人的按揭申请不能通过银行审批的，买受人应当一次性支付全部购房款项，经出卖人通知，买受人在10天内仍未一次性支付全部购房款项的，出卖人有权解除合同，买受人应按该合同总价的15%向出卖人支付违约金，并承担因解除合同发生的一切费用，包括但不限于利息、滞纳金、律师费等。 合同签订前，被告闫华于2019年7月1日向原告大汇公司支付定金70000元，于2019年7月19日支付购房款20000元，于2019年7月29日支付购房款50000元；合同签订后，被告闫华于2019年8月9日支付购房款45980元。以上款项共计185980元。 -3- 被告闫华因个人信用卡负债问题未能获得银行按揭贷款审批，2019年9月18日、2019年11月17日，原告大汇公司向被告发出催办按揭通知，2019年12月3日，原告大汇公司向被告闫华发出解除商品房买卖合同通知函。 另查明，2020年10月18日，原告大汇公司与广西海狮律师事务所签订委托代理合同，由广西海狮律师事务所代理大汇公司与被告闫华商品房预售合同纠纷一案，律师代理费为15000元。 上述事实，有原告提供的营业执照、被告身份证、《商品房买卖合同》、收款收据、催办按揭通知、委托代理合同、增值税专用发票及原被告庭审陈述在案佐证，本院予以认定。 本院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应全面履行合同义务。本案因被告闫华个人原因未能通过银行按揭贷款审批，亦未能依照合同约定一次性付清全部购房款项，而双方合同附件四第五条约定上述情况下原告大汇公司有权解除合同，根据《中华人民共和国合同法》（简称《合同法》）第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，现原告请求解除涉案《商品房买卖合同》，有事实和法律依据，被告闫华亦表示同意，本院依法予以支持。 根据《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”，故本案《商品房买卖合同》解除后，被告应当协助原告办理撤销涉案商品房买卖合同的备案登记手续，原告的该项诉求，被告亦无异议，本院予以支持。 关于违约金的问题。根据双方签订的合同第十二条约定,对原告逾期交房180天以上被告主张解除合同的，违约金是按照买受人已付全部房款及中国人民银行公布的同期贷款基准利率来计付,现被告逾期付款原告大汇公司要求违约金按合同总价款的15%来计付,存在权利义务不对等,且大汇公司也未提出任何证据证明其所受损失,因此,根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条第一款规定,综合考虑合同的履行情况、闫华的过错程度及大汇公司的实际损失等因素,从义务对等的角度出发,闫华应付的逾期付款违约金,本院酌情确定以原告起诉时全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率即3.85%，以未付房款340000元为基数，从2019年9月计至2020年12月，为16362.5元。 -4- 关于原告主张被告支付本案律师代理费的问题。该费用双方在合同中有明确约定，符合法律规定，且原告已实际支付该款，故原告请求被告承担本次诉讼的律师代理费15000元，本院予以支持。上述违约金16362.5元及律师代理费15000元，可从被告闫华已付首付房款185980元中直接扣除,剩余款项应由原告大汇公司返还给被告闫华。 关于被告主张原告退还其他款项的问题。被告主张原告另外收取其购房款20000元及公共维修基金7000余元，但未举证证实，且其主张的具体金额不明，原告对此亦未予认可，故对被告该项主张，本院不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、解除原告防城港市大汇房地产有限责任公司与被告闫华于2019年8月9日签订的《商品房买卖合同（预售）》； 二、被告闫华在本判决生效之日起三十日内协助原告防城港市大汇房地产有限责任公司办理撤销涉案《商品房买卖合同（预售）》备案登记手续； 三、被告闫华在本判决生效之日起十日内支付原告防城港市大汇房地产有限责任公司违约金16362.5元以及本案律师代理费15000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 本诉案件受理费2148元，减半收取1074元，由原告防城港市大汇房地产有限责任公司负担715元，被告闫华负担359元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院。 -5- 审判员  禤立平 二〇二〇年十二月二十八日 本 件 与 原 本 核 对 无 异 书记员韦秋艳 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 -6- 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。