山东省济宁高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0891民初2796号原告:济宁三六零酒店管理有限公司，住所地济宁市柳行菱花路圣华园2号综合楼。法定代表人:赵拥军，总经理。原告:赵拥军，男，1976年5月14日生，汉族，住鱼台县。二原告共同委托诉讼代理人：张玉亮（特别授权），山东文思达律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：孟凯伟（特别授权），山东文思达律师事务所律师。被告:齐商银行股份有限公司济宁高新区支行，住所地济宁市吴泰闸路阳光城市花园4号商业幢101户。负责人:韩怡军，行长。委托诉讼代理人：刘仕钊（一般代理），系该行职工。委托诉讼代理人：孙文涛（一般代理），山东金华表律师事务所律师。第三人:黄士华，男，1971年3月7日生，汉族，住济宁市任城区。第三人:济宁圣华房地产开发集团有限公司，住所地济宁市高新区菱花路西。负责人:程福元，董事长。委托诉讼代理人：程伟伟（一般代理），男，1984年1月20日出生，汉族，住山东省济宁市高新区，系该公司员工。原告济宁三六零酒店管理有限公司（以下简称三六零酒店）、赵拥军与被告齐商银行股份有限公司济宁高新区支行（齐商高新区支行），第三人济宁圣华房地产开发集团有限公司（以下简称圣华公司）、黄士华案外人执行异议之诉一案，本院于2020年9月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵拥军及其与三六零酒店的共同委托诉讼代理人孟凯伟，被告齐商高新区支行的委托诉讼代理人孙文涛，第三人圣华公司的委托诉讼代理人程伟伟到庭参加诉讼。第三人黄士华经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。三六零酒店、赵拥军向本院提出诉讼请求：1、请求法院不得将圣华商业花园沿街2号综合楼南楼一至二层北数09号的房产(房产证号:济宁市房权证济字第××号)在租赁期间移交占有及交付他方；2、请求法院依法确认原告对(2019)鲁0891执恢237号案件中，拍卖的位于圣华商业花园沿街2号综合楼南楼-至二层北数09号的房产(房产证号:济宁市房权证济字第××号)享有合法的占有权利和租赁权利；3、依法确认原告对(2019)鲁0891执恢237号案件中，拍卖的位于圣华商业花园沿街2号综合楼南楼一至二层北数09号的房产(房产证号:济宁市房权证济字第××号)，在同等条件下享有优先购买权。诉讼过程中，三六零酒店及赵拥军撤回了上述第三项诉讼请求。事实与理由：2010年6月6日，原告与第三人济宁圣华房地产开发集团有限公司签订《圣华招待所租赁合同》，原告承租了位于圣华商业花园沿街2号综合楼南楼一至二层各两间，三至五层全部和整栋楼前停车场及楼顶，该房产的产权人为第三人济宁圣华房地产开发集团有限公司，交接给原告的房产为毛坯房;租赁期限自2010年6月6日至2030年6月6日止，租赁费每年贰拾万元，每年的6月6日前一次性交清当年租金。原告已连续租赁上述房产九年之久，房屋租金已按时交清。原告赵拥军自2010年承租房屋，2014年9月，原告赵拥军投资所有的济宁三六零酒店管理有限公司注册成立，济宁三六零酒店管理有限公司继续按照原租赁合同履行租赁合同、缴纳租金，原告方合法占用和使用本案标的物，贵院(2019)鲁0891执恢237号执行案件的处理，不能侵害原告方的租赁权利和优先购买权，贵院向原告济宁三六零酒店管理有限公司、赵拥军送达的(2019)鲁0891执恢237号通知书，告知原告方不享有合法的占用权和优先购买权，严重侵犯了原告的权益;原告向贵院提出执行异议，贵院以(2019)鲁0891执异48号裁定书，裁定驳回执行异议请求。理由为执行异议以形式审查为原则，实质审查不属于审查范围。贵院现拍卖的上述房产，属于原告承租范围内的房产，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民法总则》、《物权法》及相关法律规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，不因所有权的变动而影响原告的租赁权和优先购买权，该拍卖房产属先租后抵，原告合法有效的租赁占有上述拍卖房产并且在房产所有权发生变动后，享有继续按照原租赁合同占有房产的权利且承租期间承租人享有法定的优先购买权。综上，因被告方在自身抵押权不受影响且日期晚于原告租赁权的前提下质疑原告方的合法权益，原告为维护自己的合法权益特向贵院提起诉讼。齐商济宁高新区支行辩称，第一、原告的主张及陈述的事实应当有相应的证据予以证明；第二、原告没有在高新区人民法院拍卖公告指定的时间内向人民法院提出其享有租赁权的主张，如果原告享有租赁权其也已经放弃相应的权利；第三、驳回原告的异议请求；第四、根据民事诉讼法解释第305条、312条的规定，案外人异议之诉是对案外人是否享有足以排除对执行标的物执行的权益的诉讼，本案中原告主张的租赁权利、优先购买权所依据的基础关系是租赁关系，而无论租赁关系是否成立，也仅是涉及租赁合同是否合法有效，在执行程序中如果查明存在合法有效的租赁关系，法院的处理方式是代租拍卖，如果查明不存在合法有效的租赁关系，去除租赁进行拍卖，所以无论是否存在租赁关系，均不能排除该房产进行拍卖，所以原告的起诉并不符合案外人的异议之诉的规定，原告并不享有排除对该房屋拍卖的合法权益；第五、原告已经在执行程序中就与本案所请求的内容完全相同的内容提出了执行异议即执异86号和执异46号，原告如对两份执异裁定不服，应通过复议程序解决，在两份裁定程序进行中，原告不能就相同的内容提出执行异议之诉，因为执行异议之诉有明确的前置程序，而原告并不具备提起执行异议之诉的条件。第六、原告在诉状中所述的第一项诉讼请求，在本案中不应当处理，因为如果进行代租拍卖，将来房屋的买售人与承租人建立租赁关系之后，是买售人与承租人之间租赁关系是否解除是否履行与本案没有关系，在本案中无法处理。对原告所主张的占有权利显然本案中原告所主张的租赁关系是债权关系不可能产生物权法上规定的占有权，其表述的占有权利和租赁关系，实际是重复的，其原告如果享有合法的租赁关系，也是对该租赁物的使用，而不是物权法上的占有。第三人圣华公司陈述称，关于原告济宁三六零酒店管理有限公司法人代表赵拥军对贵院2019鲁0891执恢237号案件中拍卖的位于圣华商业花园沿街2号综合楼南楼一至二层北数09号的房产（房产证号：济宁市房权证济字第××号）享有合法的占有权和租赁权，针对该诉讼请求我方答辩如下：1、原告赵拥军（曾用名赵嘉威）和张玉明于2010年6月6日同甲方济宁圣华房地产开发集团有限公司协商一致签署租房合同，租赁物为甲乙双方原定合同界定的圣华商业花园沿街2号综合楼南楼一至二层北数09号的房产以及三至五层全部，甲方将房产出租给乙方用于餐饮、住宿、洗浴等经营，合同条款清晰，内容明确，甲乙双方无异议，签字盖章按指纹合法有效；2、2012年8月7日租赁人之一张玉明因个人发展需要退出经营，并将前期投入股份转让给山东同乐进出口贸易有限公司；3、2014年1月23日我方与乙方赵拥军签署租房补充协议，增加租赁物及服务项目，至此房租交付均由租赁者赵拥军负责办理，无拖欠。第三人黄士华未作陈述。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：三六零酒店向本院提交《圣华招待所租赁合同》一份、《合作协议书》一份、2014年1月签订的补充协议一份，证明圣华公司将案涉房屋租赁给赵拥军及张玉明的事实。齐商济宁高新区支行对上述证据真实性不予认可，认为该证据与此前提交的合同存在矛盾之处，存在伪造可能。经审查，本院认为，上述证据系证据原件，载明的内容能够与济宁三六零装饰工程有限公司及工商登记信息相一致，且原告亦提交了其在占有使用案涉房屋期间因装修、维护等事宜而订立的合同，以及支付租金的转账记录及收据，上述证据能够形成证据链，共同证明圣华公司将案涉房屋出租给赵拥军的事实，本院对上述证据的真实性予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：赵拥军曾用命赵嘉威。2010年，圣华公司与张玉明、赵嘉威（作为乙方）签订《圣华招待所租赁合同》一份，双方约定圣华公司将其位于济宁市高新区各两间，3-5层全部和整栋楼前停车场地及楼顶出租给乙方使用，租赁期限为二十年，即2010年6月6日至2030年6月6日，租金四百万元，每年二十万元，一年一交。2014年1月23日，圣华公司与三六零装饰工程有限公司签订《补充协议》一份，约定了由三六零装饰工程有限公司租赁圣华公司处平房等事宜，并注明济宁三六零装饰工程有限公司的公章可以代三六零酒店签订此协议。2012年8月7日，山东同乐进出口贸易有限公司（作为甲方）与赵拥军签订《合作协议书》，约定张玉明因个人经营需要将济宁三六零苹果酒店所产生的权益全部转让给甲方所有，张玉明退出投资项目，甲方与乙方共同投资济宁三六零苹果酒店，总投资额为400万元，其中甲方投资330万元，乙方投资70万元。另查明，济宁三六零装饰工程有限公司于2011年8月30日成立，2014年9月12日，三六零酒店成立，上述二公司的法人及实际控制人均为赵拥军。2016年1月5日，本院就黄士华、圣华公司与齐商济宁高新区支行借款合同纠纷一案，作出（2015）济高新区商初字第878号民事调解书，确认了黄士华对齐商济宁高新区支行的偿还借款义务，圣华公司对该债务履行在其抵押物价值范围内承担连带清偿责任，齐商济宁高新区支行对圣华商业花园沿街2号综合楼南楼一至二层北数09号的房产享有优先受偿权。2019年11月7日本院作出（2019）鲁0891执恢237号执行裁定书，裁定拍卖圣华公司抵押给齐商济宁高新区支行的位于圣华商业花园沿街2号综合楼南楼一至二层北数09号的房屋。2019年12月9日，本院作出关于上述房产的拍卖公告。三六零酒店和赵拥军向本院提出优先购买权申请，本院于2020年6月19日向其下发书面通知，告知对其提出的优先购买权申请本院不予受理，后三六零酒店及赵拥军就上述执行裁定书和通知向本院提出书面异议，本院于2020年7月16日作出（2020）鲁0891执异48号执行裁定书，裁定驳回其异议请求，三六零酒店和赵拥军不服上述裁定，向本院提起诉讼。本院认为，本案的争议焦点是，三六零酒店和赵拥军对案涉房产是否享有足以排除强制交付的民事权益。本案中，二原告与圣华公司就案涉房屋签订了书面房屋租赁合同，该合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律及行政法规规定，系合法有效合同，根据合同约定，三六零酒店及赵拥军对案涉房屋享有占有、使用和租赁的权利，对此本院予以确认。二原告的租赁权是实体权益，能否排除圣华公司名下案涉房屋的强制交付，核心在于租赁权的设立节点，本案中，二原告提交的证据足以证明其在案涉房屋设立抵押权和被法院查封之前其就早已与圣华公司签订了合法有效的书面房屋租赁合同，并已按照约定支付租金且实际合法占有、使用、收益的事实，其租赁权发生设立在抵押权设立和法院查封之前。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定“订立抵押合同前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”；《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。……。”根据上述法律规定，本院确认三六零公司和赵拥军在其租赁期间对案涉房屋享有足以排除强制交付的权益，其要求在租赁期间不得将圣华商业花园沿街2号综合楼南楼一至二层北数09号的房产(房产证号:济宁市房权证济字第××号)移交他方占有，有事实与法律依据，本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、在2030年6月6日前（案涉房屋租赁合同约定的租赁期间内），不得将位于圣华商业花园沿街2号综合楼南楼一至二层北数09号的房产(房产证号:济宁市房权证济字第××号)移交受让方占有；二、确认原告济宁三六零酒店管理有限公司和赵拥军在2030年6月6日前（案涉房屋租赁合同约定的租赁期间内），对位于圣华商业花园沿街2号综合楼南楼一至二层北数09号的房产(房产证号:济宁市房权证济字第××号)享有、使用等租赁权。案件受理费1620元，由被告齐商银行股份有限公司济宁高新区支行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或对方代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审 判 长  吴兰玲人民陪审员  郭敦化人民陪审员  甘 霖二〇二〇年十二月二十八日书 记 员  吴 韩