北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0109民初3805号原告：于某1，女，1956年4月25日出生，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：于慧（于某1之妹），住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：郭金梅，北京市京典律师事务所律师。被告：杨某1，男，1983年1月4日出生，住北京市顺义区。被告：刘某1，女，1976年8月1日出生，住北京市门头沟区。原告于某1与被告杨某1、刘某1共有纠纷一案，本院于2020年10月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于某1及其委托诉讼人于慧、郭金梅，被告杨某1、刘某1到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于某1向本院提出诉讼请求：1．判决位于北京市门头沟区XXX街67号院4号楼1层6单元101号（以下简称101号）房屋归原告所有，由原告给付被告折价款；2．判决被告刘某1返还原告卖房款余额796435元。事实与理由：刘某1系于某1之女，杨某1系于某1之继子。于某1基于继承得到位于北京市门头沟区XX路18楼1单元503室（以下简称503室）房屋，为生活便利决定换购房价相近的低楼层房屋居住，因身体原因委托刘某1办理换购事宜。2018年11月17日，于某1以230万元的价格出售503室房屋，决定以243万元的价格购买101号房屋。因还差十几万元，经刘某1提议，决定以于某1与刘某1二人的名义购买房屋，由刘某1向银行贷款50万元，用于支付差额房款和装修费用，贷款由刘某1偿还，房本写于某1和刘某1的名字。刘某1在办理购房和贷款过程中让于某1签字，于某1没看具体内容就配合签字，房子如期交付并入住。2020年6月27日，于某1收到银行催还贷款的通知，得知刘某1无力偿还房贷。经查询得知，2019年1月28日，于某1和刘某1与招商银行股份有限公司北京分行签订的《主债权及不动产抵押合同》的主债权是144万，刘某1将223．7万元购房款转入自己账户后并未按约定数额办理贷款。刘某1隐瞒贷款144万元的重要事实骗取于某1签署贷款文件，现刘某1拒不归还于某1剩余房款，经过核算，扣除99万元房款，30万元装修款及刘某1偿还的房屋贷款15．0565万元后，刘某1应归还于某1796435元。此外，因刘某1无力偿还贷款，于某1亦无力继续偿还，希望法院判决101号房屋归于某1所有，由于某1出售房屋后给付其他人房屋折价款。因无法与刘某1协商，故诉至法院，望判如所请。被告刘某1辩称，不同意原告的诉讼请求。我与于某1、杨某某协商并达成一致意见的前提下签署了买房、贷款合同，于某1称不知贷款144万的事实不成立。于某1和杨某某决定将买房除去首付款之外的余款无条件赠与给我，不存在我侵占卖房款的事实。101号房屋系我与于某1共同所有，我占50%的份额，于某1所占份额是其与其丈夫杨某某婚姻存续期间的共同财产，杨某某已于2019年9月14日去世，生前未订立遗嘱，101号房屋包含了待继承份额。此外，我缴纳了房屋契税并对房屋进行装修，要求在本案中一并处理。被告杨某1辩称，我不清楚卖房、买房的经过，应由我继承的，我继承，应由我负担的，我同意负担，请求法院依法处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。于某1与刘某某原系夫妻，1976年8月1日育有一女刘某1，刘某某因病去世。于某1与杨某某于1986年12月27日结婚，婚后未生育子女，刘某1与于某1、杨某某共同生活，刘某1与杨某某形成具有扶养关系的继子女父母关系。杨某1系杨某某与前妻所生之子。杨某某于2019年9月14日死亡，杨某某的父母均先于杨某某死亡。宋某1系于某1之母，2011年，宋某1订立遗嘱确定503号房屋由于某1继承。2006年2月24日，于某1取得503号房屋所有权证。2018年11月17日，于某1与白某1签订《北京市存量房屋买卖合同》，载明于某1以230万元的价格将503号房屋出售给白某1。2018年11月19日、2018年11月29日、2019年1月8日，2019年2月1日、2019年2月28日、2019年3月31日、2019年9月12日，于某1工商银行、建设银行账户陆续收到售房款10万元、30万元、138万元、40万元、2万元、8万元、2万元，共计230万元。2018年11月20日，出卖人李某1与买受人刘某1、于某1签订《北京市存量商品房屋买卖合同》，载明李某1以243万元的价格将101号房屋出售给刘某1、于某1；买受人向出卖人支付48万元定金，买受人拟贷款145万元，买受人（签章）处有刘某1、于某1的签字。2019年1月22日，贷款人（抵押权人）招商银行股份有限公司北京分行与借款人、抵押人刘某1、于某1签订《个人购房借款及担保合同》，载明刘某1、于某1因购买101号房屋，向贷款银行申请144万元贷款，贷款期限为252个月，自2019年1月22日至2040年1月22日止，合同借款人、抵押权人签字处有刘某1、于某1的签字。2018年11月25日、2018年12月5日、2019年1月21日、2019年2月2日、2019年3月31日、2019年9月15日，于某1自其工商银行和建设银行账户陆续转账给刘某110万、23．7万、138万、40万、10万和2万元，共计223．7万元。刘某1支付了房屋契税7300元、首付款99万元和银行贷款150564．71元。因刘某1无力偿还贷款，于某1支付房屋贷款15147．22元。截止至2020年10月20日，刘某1、于某1实还本金54447．96元，实还利息111259．8元，尚欠贷款余额1385552．04元。截止至开庭审理日，尚欠房屋贷款余额、利息及罚息为1416518．81元。于某1同意自要求刘某1返还的房款中扣除刘某1已经交纳的契税，杨某1对此亦无异议。2019年1月22日，刘某1、于某1取得101号房屋的产权证书，共有情况为共同共有。取得房屋后，刘某1对101号房屋进行装修并购置家具家电，于某1和杨某某在101号房屋居住直至杨某某去世。后因银行催款，于某1和刘某1关系恶化，于某1搬离101号房屋，于某1与刘某1分别拉走部分家具家电。经现场勘查，目前101号房屋有奥田集成灶一台、海尔水晶滚筒洗衣机一台、海尔立式空调一台、沙发一组（含塌）、大理石台面电视柜一个、大理石台面茶几一个、海尔热水器一台、海尔液晶电视两台、卡萨帝1．5匹空调两台、衣柜一组、床头柜一个、单人床一张。关于于某1转给刘某1剩余售房款的性质，于某1和刘某1存在争议。于某1主张其将503号房屋售房款转给刘某1，委托刘某1办理买房事宜，当时协商好贷款50万，刘某1私自决定贷款144万，其未仔细查看就签署了相关合同，现要求扣除首付款、装修款和刘某1支付的贷款后由刘某1返还其剩余钱款。刘某1主张其与于某1、杨某某协商好卖掉503号房屋，贷款145万购买新房，贷款由刘某1偿还，房屋登记为于某1和刘某1共同共有，老人去世后于某1所占房屋份额也由其继承，换房过程中于某1全程参与且知情；为保障刘某1的权益，于某1和杨某某决定将卖房除去首付款之外的余款无条件赠与给刘某1。刘某1提交于某1于2006年设立的公证遗嘱，内容为将503号房屋遗留给刘某1一人，证明于某1早就有意将503号房屋留给刘某1。关于101号房屋分割方案，当事人均同意该房屋归于某1所有，剩余贷款由于某1偿还，由于某1给付刘某1、杨某1相应房屋份额折价款；刘某1还提出，除继承的份额外，其对101号房屋享有50%的份额，要求于某1支付其已交纳的契税和应继承房产份额折价款。原被告均认可刘某1从于某1转给其的钱款中支付了装修款及家具家电费用30万元，于某1和刘某1已自101号房屋中拉走的家具家电均不再追究，现遗留在101号房屋的中的家具、家电不要求法院处理，101号房屋现价值为252万元。本院认为，不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。本案中，于某1和刘某1就合资购买101号房屋达成一致意见，由于某1支付除贷款以外的房款，由刘某1支付贷款，房屋登记在于某1与刘某1名下。因购房行为发生在于某1和杨某某婚姻关系存续期间，因此房屋虽登记在于某1和刘某1名下，实际于某1、杨某某和刘某1就101号房屋系共有关系。现因双方已无法就该房屋维持共有关系，应当对该房屋予以分割。当事人均同意101号房屋归于某1所有，剩余贷款由于某1负责偿还，由于某1给付刘某1和杨某1相应折价款，对此本院不持异议。关于房屋共有人及继承人在101号房屋中的份额。刘某1主张其基于房屋登记的共同共有关系对101号房屋享有50%的份额，但其在支付房款时并未实际出资，仅是在偿还贷款时有出资行为，且不动产权证书上并未明确其对101号房屋享有50%的份额，故对其该意见，本院不予采纳。根据查明的事实，99万房款系由于某1出资，剩余房款144万元均以贷款方式支付，截至2020年10月20日，刘某1、于某1实还本金54447．96元，实还利息111259．8元，尚欠贷款余额1385552．04元，在已还贷款本息中刘某1偿还银行贷款150564．71元。根据以上数据核算，刘某1在101号房屋中所占房屋份额为6%，于某1和杨某某所占房屋份额为94%。夫妻在婚姻关系存续期间所得共同所有的财产，除约定的以外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产，于某1和杨某某各占房屋份额为47%。杨某某生前未留遗嘱，原被告作为杨某某第一顺位的法定继承人均有权继承杨某某的遗产，于某1与杨某某长期共同生活，本院在分配遗产时对于某1适当予以照顾，确定于某1可继承房屋份额17%，杨某1和刘某1各自可继承房屋份额15%。综上，于某1占有房屋份额64%，刘某1占有房屋份额21%，杨某1占有房屋份额15%。双方一致同意101号房屋按照252万元的标准确定房屋价值，房屋现尚欠贷款本息、罚息1416518．81元，扣除上述款项后房屋现价值为1103481．19元，于某1应按照刘某1、杨某1各自占有的房屋份额给付二人相应折价款。经核算，于某1应给付刘某1房屋折价款231731元、给付杨某1房屋折价款165522元。关于除首付款外的售房款转账给刘宏敏的行为性质认定问题。刘某1虽主张于某1曾设立遗嘱将503号房屋遗留给其，但该意愿并不当然及于503号房屋的售房款，于某1在庭审中亦明确否认转账行为系赠与，因此仅凭遗嘱无法认定转账行为即为于某1与杨某某赠与刘某1售房款的行为；刘某1提出于某1在已签署贷款协议后继续向其转账能够证明赠与成立，但赠与应为权利人明确的意思表示，直接将转账行为视同赠与显然不妥，要证明赠与行为成立应当提供达到更高证明标准的证据，现有证据无法证明赠与行为成立，故对刘某1关于剩余售房款系赠与的意见，本院不予采纳，刘某1应将取得售房款扣除合理支出后的余款返还于某1。刘某1共取得于某1转账的售房款223．7万元，扣除已支付的房款99万元、房屋装修及购买家具家电费用30万元，契税7300元，剩余939700元应当返还给于某1。因杨某某已去世，故杨某某所有的469850元由原被告依法继承，本院确定于某1可继承169850元，杨某1和刘某1分别可继承15万元。为便于履行，本院确定扣除刘某1应继承的份额后，由刘某1给付于某1、杨某1相应折价款。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十九条、第一百条，《中华人民共和国继承法》第十条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、位于北京市门头沟区XXX街67号院4号楼1层6单元101号房屋归于某1所有，剩余房屋贷款由于某1负责偿还；二、于某1给付刘某1房屋折价款231731元、给付杨某1房屋折价款165522元；三、刘某1给付于某1售房剩余款639700元、给付杨某1150000元；四、上述判项中第二、三项中的给付内容相互折抵后，刘某1应于本判决生效之日起十日内分别给付于某1407969元，给付杨某1150000元；于某1于判决生效之日起十日内给付杨某1165522元；五、驳回于某1的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10950元，由于某1负担7008元，已交纳；由刘某1负担2300元，由杨某1负担1642元，均于本判决生效之日起十日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 王丽娟二〇二〇年十二月二十九日法官助理 范祥云书 记 员 杜嘉琪