中华人民共和国 福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽05民终3977号 上诉人（原审原告）：程韦民，男，1984年2月10日出生，汉族，住安徽省淮南市潘集区。 委托诉讼代理人：李典忠，福建正成功（晋江）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄碧凤，福建正成功（晋江）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张吉生，男，汉族，1983年12月9日出生，住福建省云宵县常山农场下云管区。 被上诉人（原审被告）：张辉亮，男，汉族，1981年4月23日出生，住福建省云宵县常山农场下云管区。 以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：黄宏阳，北京盈科（泉州）律师事务所律师。 以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：杨燕婷，北京盈科（泉州）律师事务所律师。 原审第三人：陈景扬，男，1953年6月2日出生，台湾地区居民，住陕西省西安市雁塔区。 委托诉讼代理人：何海明，陕西王炳森律师事务所律师。 上诉人程韦民因与被上诉人张吉生、张辉亮及原审第三人陈景扬房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2019）闽0503民初4206号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 程韦民上诉请求：一、撤销原审判决，依法发回重审或直接改判支持程韦民一审的全部诉讼请求；二、张吉生、张辉亮承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：第一，一审法院仅因案涉房屋未取得建设规划许可证等权属证明便认定案涉房屋租赁合同为无效是错误的。本案案涉租赁物未取得相应的权属登记手续及建设工程规划许可证有其特定的时代特征。案涉房屋建设于90年代，当时全国各地的房屋建设缺少规范，导致很多房屋存在未能办理产权证、规划许可证的问题，且本案还涉及了台湾地区的人士来大陆投资的情形，由于当时政策的限制也对案涉房屋办理相关证件产生障碍。因此，基于本案案涉租赁物的特殊情况，其是否有相应的权属登记手续或规划许可手续，并不能直接成为案涉《租赁合同》无效的条件，法院在认定合同效力的时候应当充分考虑到案涉租赁物与普通无证房屋本质上的区别，即就本案案涉租赁物的性质而言，本案案涉《租赁合同》不符合法律规定无效情形，系合法有效的合同。第二，一审法院既然将案涉《租赁合同》认定为无效合同，但其在审理过程中未依法对程韦民主张的民事行为的效力与法院做出的认定不一致进行释明，告知程韦民可以变更诉讼请求，一审法院的行为违反了法定程序，依法应当撤销原判决，发回重审。根据开庭审理期间尚在实行的《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。”的相关规定，程韦民主张双方签订的《租赁合同》合法有效，而一审法院认定属于无效合同，一审法院依法应当告知程韦民变更诉讼请求的权利，但本案从始至终一审法院均未向程韦民进行相应事项的释明，严重侵害了程韦民的合法权益，也严重违法了法定程序，对一审判决依法应予撤销。第三，一审法院认定案涉《租赁合同》无效，却没有根据《合同法》关于合同无效的法律后果的相关规定进行判决，是适用法律错误。本案程韦民与张吉生、张辉亮双方签订案涉《租赁合同》之后，程韦民已根据合同约定向张吉生、张辉亮交付案涉租赁物，张吉生、张辉亮已经实际占有并投入使用。根据《合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”张吉生、张辉亮是根据与程韦民签订的《租赁合同》取得案设房屋的使用权的，且其也实际占有使用了案涉房屋，根据合同相对性原则及合同无效的法律后果，张吉生、张辉亮应当将房屋返还给程韦民并向程韦民支付实际使用案涉房屋的费用。至于陈景扬或者其他案外人主张其对房屋有相关权利那是另外的法律关系，应由陈景扬或其他案外人另行对相应的义务人进行主张，实际上与本案并无任何关联性。否则如无人能够证明产权，则张吉生、张辉亮可以无限期占有、使用案涉房屋，且永远不需要支付任何费用。无论本案合同效力为何、房屋所有权人为谁，张吉生、张辉亮是自程韦民处取得案涉房屋的，合同无效后其依法自然应向程韦民返还房屋并支付占有使用期间的相关费用，至于房屋的权属问题，如一审法院所述并不属于本案的审理范畴。如陈景扬对权属有异议应另行主张，其与本案的租赁合同并无任何关联性。第四，根据租赁相关法律规定，房屋所有权与出租权并不存在必然的法律联系。本案案涉房屋所有权的归属问题，并非张吉生、张辉亮不用向程韦民支付租金的法定条件。纵观所有与租赁合同相关的法律规定，并未有任何法律法规规定租赁合同的出租人必须为租赁物的所有权人。而根据《合同法》第229条关于买卖不破租赁的相关规定，也证明了立法中租赁相关权利与租赁物所有权的转移不存在必然联系。因此，一审法院以租赁物产权不明确为由驳回程韦民一审中的诉讼请求，显然错误。租赁合同的合同目的是承租人自出租人处取得租赁物的使用权，合同双方主要的合同义务为交付租赁物与支付租金。本案中程韦民已依法向张吉生、张辉亮交付房屋，张吉生、张辉亮也支付过部分租金，双方租赁合同已经履行了很长一段时间，根据合同相对性原则及张吉生、张辉亮根据双方签订合同实际从程韦民处取得租赁物并占有使用的事实，张吉生、张辉亮依法应向程韦民支付租金。本案为租赁合同纠纷，而非所有权相关纠纷，如陈景扬认为其合伙人或他人侵害其所有权，应另案起诉，与本案并无关联性。第五，程韦民在一审中的举证已经足以证明程韦民是合法取得案涉租赁物的承租权及转租权，因此有权根据《房屋租赁合同》的约定享有转租人收取租金等权利，一审法院未对相关事实进行查明，错误认定程韦民无权对租赁物主张权利，并错误判决驳回程韦民一审诉讼请求，是认定事实不清，适用法律错误，依法应予撤销，发回重审或由二审法院查明案件客观真相，直接改判。1.一审中程韦民所提供的证据，能够形成完整证据链证明案涉租赁物确实是由多位台湾股东共同出资，然后在前期委托陈景扬与泉州市第二建筑工程有限公司签订《合同书》，约定以泉州市第二建筑工程公司（以下简称二建公司）的名义成立泉州市二建房地产开发公司（以下简称二建房地产公司），实际交由陈景扬负责经营二建房地产公司即陈景扬是多位台湾股东中的一位，其与二建公司签订合同及经营二建房地产公司的行为均是受全体股东委托进行的，也就是说陈景扬根据全体股东委托进行的经营行为所取得的财产及利益归全体股东所有。而之后股东罢免陈景扬的代表权，另行先后委托何世卿(何世展)及其配偶陈翠英、刘金塗、蔡国珍等人负责合伙相关事宜，程韦民与陈翠英、蔡国珍签订相应租赁合同，且出租事宜得到了大部分合伙股东的确认，程韦民取得案涉房屋的承租、转租权利来源合法，程韦民的主张依法应当得到支持。另外，何世展与二建公司针对案涉房屋作为房屋出租方起诉承租人要求租金的诉讼案件及《关于石埔生产大楼产权归属台湾刘金塗先生的认定书》等证据与台湾股东前期委托陈景扬以个人名义来内地处理、经营合伙事项及合伙财产的行为是相一致的，符合台湾股东指派股东以自己名义代其他合伙人经营内地财产的合伙事项经营惯例，与其他证据结合能够进一步证明合伙事实的真实性及程韦民所陈述内容的客观性。而一审法院对该两份证据的认定显然脱离了其他证据、脱离了案件的整体，对该两份证据与案件的关联性及所谓与程韦民主张相矛盾的认定都是错误的。2.陈景扬与何世卿(即何世展)、刘金塗、蔡国珍、刘火泉等人进行合伙并接受其他合伙人委托在中国大陆投资建设案涉租赁物的事实有程韦民依照法律规定提供的证据《台湾南台中地方法院刑事判决》第二页中陈景扬自诉的内容可以证明。陈景扬在该部分自诉内容中自认了其与何世卿、刘火泉、刘金塗等人进行合伙，并受合伙股东的委托以陈景扬名义实际经营二建房地产公司，并以二建房地产公司购买案涉租赁物所在土地及在该土地上建设案涉租赁物，及刘金塗之身份与陈景扬一样同为合伙股东的事实。一审法院在对该份证据的认定存在片面性，其认为台湾地区刑事判决书中涉及的资产在石狮市，对于陈景扬关于案涉房屋自诉部分的内容，在程韦民多次对该部分内容向法院进行强调的前提下，仍然选择对该部分所载内容视而不见，显然是以偏概全，对程韦民有利部分的内容的忽略直接影响了本案产权问题的认定，直接影响到程韦民诉求无法得到主张。如上所述，程韦民之证据足以证明案涉租赁物的所有权人为台湾股东，程韦民取得案涉房屋承租及转租权利来源合法，程韦民提供的证据已经足以证明。而陈景扬在庭上关于案涉租赁物是其个人所有及刘金塗是其员工的陈述，显然与其自诉内容相悖，明显属于虚假陈述。第六，程韦民权利来源合法、清晰，陈景扬所主张的其才是案涉租赁物的所有权人，根据现有证据其所述内容显然是属于台湾股东各合伙人之间的内部矛盾，其内部矛盾根据法律规定，依法对外不产生效力，不影响程韦民取得案涉租赁物承租权及转租权的事实。一审法院因为陈景扬提出的无法认定真实性且无法推翻程韦民现有证据的主张，便以此为由对程韦民的一审请求不予支持，缺乏事实和法律依据。一方面，现有证据足以证明陈景扬与其他台湾股东存在合伙投资建设案涉租赁物的事实，案涉租赁物对外的所有权人为台湾股东，而陈景扬与蔡国珍、何世展等股东之间的内部纠纷对外并不产生效力即并不影响程韦民取得承租、转租权的权利，程韦民与张吉生、张辉亮签订的合同合法有效，根据合同相对性原则，张吉生、张辉亮依法应向程韦民支付租金及相应费用。另一方面，本案是房屋租赁合同纠纷，并非确认所有权纠纷案件，陈景扬主张其为案涉租赁物的所有权人，应当是合伙纠纷或确认案涉租赁物所有权纠纷，与本案并不属于同一法律关系，程韦民也非与其存在产权争议的主体，如其认为其确系案涉租赁物的所有权人，依法应另行提起诉讼。其主张于本案中并不影响程韦民的诉求。 张吉生、张辉亮辩称，一、程韦民的上诉请求没有事实与法律依据，应当予以驳回。二、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。 陈景扬述称，1.一审认定事实错误，涉案房屋丰泽区云谷工业南区15栋（联拓大厦）产权属于陈景扬，请求二审法院依法认定。一审判决认为“至于石埔工业小区厂房场地与案涉云谷工业楼15号是否同一地块，是否系陈景扬实际出资。现有证据无法明确。证人林某只陈述陈景扬带钱交给二建公司，但无法明确具体数额及与该出资与案涉房产是否具有关联性。”该处属于事实认定错误。涉案大楼系陈景扬全额投资以二建房地产公司名义开发建设，案涉场地及房屋建设有二建房地产公司购地合同及基建施工及费用支付凭据，勘察设计施工及房屋整体施工工队施工与相关款项支付的凭据及二建房地产公司当事员工林某（证人系涉案大楼工程施工质量及款项支付的监督管理人员）的证言证实陈景扬投资建设涉案房产。林某提到了最初二建房地产公司成立之时陈景扬向公司缴纳200万元的事实，该事实有二建公司收款的凭据加以佐证，后续二建公司的财务账目显示支付购地款及设计、施工款项等事实，同时证人林某也再次确认陈景扬以二建房地产公司名义建设涉案房产的事实。因为时间久远，原来场地的称谓及涉案房产的称谓发生了变化，最早该处房产场地系东海镇石埔村委会与泉州市区食品水产经营部的工业建设用地，转让给陈景扬承包的二建房地产公司后建设房屋时称呼为“泉州二建房地产公司综合楼”、“泉州二建房地产公司石埔工业楼”，因城市发展变化后目前称谓为“丰泽区云谷工业南区15栋”，因此现有证据明确无误的证实涉案房产（地块）即陈景扬以二建房地产公司名义购置的“石埔工业小区厂房场地”，陈景扬提供的证据完整的证实了涉案房产从土地购置，设计、施工（包括装修）在内的全过程，涉案大楼建成后二建公司及二建房地产公司向陈景扬移交了该房产，后该大楼第五层作为陈景扬及二建房地产公司办公使用，其它房产陆续出租使用。由于历史原因，涉案房产没有取得房产证，但该房产属于合法财产，陈景扬对该栋大楼拥有完全的所有权不容置疑。二审法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。2.本案程韦民无权处分涉案房屋，其签订的租赁合同应属无效，其无权依据该合同主张任何权利，请求二审法院依法驳回上诉。一审过程中陈景扬和张吉生、张辉亮均认为涉案《租赁合同》无效，一审法庭审理的焦点也是合同效力问题，因此程韦民明确知晓合同效力及其法律后果仍坚持其诉请，法院依法审查合同效力后作出判决合法有据，并无法律规定法院应当进行释明。作为《租赁合同》一方的出租人有义务向承租人提供无产权争议的租赁物，本案程韦民没有任何证据证明其合法取得转租权，因此其仅仅依据《租赁合同》主张权利于法无据。本案所涉租赁合同因无权处分应属无效，不具有拘束力，因此程韦民无权依据无效的租赁合同主张任何权利。程韦民并非涉案房产的产权人（出资人），因陈景扬作为产权人已将涉案房产租赁给张吉生、张辉亮，张吉生、张辉亮也无向其返还房产的义务。另外，台湾地区的判决书针对的事项是石狮土地的买卖及款项分配问题。陈景扬自诉部分也明确关于台湾合伙购置土地（石狮）的款项是通过何世卿支付的，而涉案的二建房地产公司实际由陈景扬承包经营，在此期间陈景扬个人出资购置土地和建设涉案房产的事实，除陈景扬外实际没有其他任何人在注册成立二建房地产公司及建造涉案房屋时有出资行为。 程韦民向一审法院起诉请求：1.解除程韦民与张吉生、张辉亮于2012年6月15日签订的《租赁合同》；2.张吉生、张辉亮支付截止至2018年8月11日尚欠程韦民租金154505元及从起诉之日起至实际支付之日止按月利率2%计的逾期付款滞纳金；3.张吉生、张辉亮支付从2018年8月12日起至租赁物实际交付之日止按月租金27716元计算的使用费；4.张吉生、张辉亮立即腾空租赁物并恢复原状，清除楼顶上的一切杂物，将租赁物返还给程韦民；5.张吉生、张辉亮承担本案的全部诉讼费用。 一审法院认定事实：2012年6月15日，程韦民与张吉生、张辉亮签订一份《租赁合同》，合同约定张吉生、张辉亮向程韦民承租坐落于泉州市丰泽区××工业区××栋××楼，建筑面积1640平方米，每月租金21320元，于每月1日前支付；从2017年6月15日起至2022年6月15日止月租金调整为27716元；租赁期限从2012年6月12日起至2022年6月15日止；合同签订之日承租人向出租人支付30000元押金；租赁期间如拖欠租金达10天且在出租人通知后，承租人仍不支付租金，出租人有权提前解除合同，收回房屋，并有权追回所欠租金及滞纳金。合同签订后，程韦民将租赁物交付予张吉生、张辉亮使用，张吉生、张辉亮共支付程韦民租金1694960元。嗣后，因陈景扬向张吉生、张辉亮主张其系诉争租赁物的实际所有权人，张吉生、张辉亮遂停付租金予程韦民。 一审法院认为：一、关于案涉租赁合同的效力问题。《最高人民法院》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，各方当事人均无法提供不动产登记机关就案涉房产颁发的相关权属证明，亦未能举证证明已取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故依照上述规定，程韦民与张吉生、张辉亮签订的案涉《租赁合同》应认定为无效。二、关于程韦民是否有权出租诉争房产问题，程韦民主张其经“台湾股东”授权取得案涉房屋的出租权，但其提供的《台湾股东声明书》仅能证明何世展等台湾人对云谷工业楼15号房产的出租事宜进行了声明，至于案涉房产是否经相关建设部门审批、由谁出资兴建、出资人具体出资比例为多少、声明人是否有权对该房产进行处置等，程韦民均未能提供证据证明。台湾地区刑事判决书案件中涉及的资产在石狮市，与本案不具有关联性。泉州市中级人民法院（2012）泉民初字第1124号《民事判决书》一案中处理的是案涉房产早年的租赁事宜，亦未对房产的实际业主进行确认。况且，程韦民主张所有权人为全体台湾股东，但在自己提供的证据中，《关于石埔生产大楼产权归属台湾刘金塗先生的认定书》复印件中的内容为二建公司与二建房地产公司认定石埔生产大楼的产权归属刘金塗，而泉州市中级人民法院的判决书中的出租人为二建房地产公司和何世展，显然与程韦民的主张存在矛盾。陈景扬主张其为案涉房屋的实际所有权人，但其提供的证据只能证明其与二建公司约定，成立二建房地产公司并由其经营，二建房地产公司与原鲤城区东海镇石埔村委会签订石埔工业小区厂房场地使用权转让协议并进行基建事宜。至于石埔工业小区厂房场地与案涉云谷工业楼15号是否同一地块，是否系陈景扬实际出资，现有证据无法明确。证人林某只陈述陈景扬带钱交给二建公司，但无法明确具体数额及该出资与案涉房产是否具有关联性。综上，就目前各方当事人提供的证据来看，案涉房产的实际业主无法明确，在诉争租赁物的权属存在争议的情况下，由于本案处理的是房屋租赁合同纠纷，权属的认定不在本案审理范畴内，程韦民如认为其经房屋所有权人授权与张吉生、张辉亮订立了房屋租赁合同，可待权属明确后另行主张权利。综上所述，程韦民与张吉生、张辉亮签订的房屋租赁合同，违反了法律的强制性规定，为无效合同。由于案涉房产的权属存在争议，在目前权属不明确的情况下，程韦民无权对租赁物主张权利，对程韦民请求张吉生、张辉亮支付租金及滞纳金，并履行相关义务的诉求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条，《最高人民法院》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定，判决：驳回程韦民的诉讼请求。案件受理费27267元，由程韦民负担。 本院二审中，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行证据交换及质证。 程韦民提交了如下证据：1.鲤城区人民政府泉鲤政(1989)综431号(批复)《关于泉州市石埔汽配厂申请基建厂房用地的批复》、鲤集建(96号)字第242号集体土地建设用地使用证、关于泉州市石埔汽配厂用地调拨报告，欲证明案涉房屋的是根据泉州荻凯登时装发展有限公司向当时的泉州市丰泽区东海镇云谷村委会的申请而建设，房屋的产权归泉州荻凯登时装发展有限公司。2.催收税费通知、中国邮政储蓄通用凭证，欲证明案涉房屋自来水公司登记户名为泉州荻凯登时装发展有限公司，该房屋的水费一直由泉州荻凯登时装发展有限公司缴纳的事实。3.中华人民共和国企业法人营业执照、中华人民共和国台港澳侨投资企业批准证书，欲证明泉州荻凯登时装发展有限公司是由陈翠英、刘金塗受其他台湾股东在大陆投资设立的事实。证据1-3共同证明陈翠英对案涉房屋具有合法的处分权，程韦民自陈翠英处取得房屋的承租权、转租权权利来源合法的事实。4.办理土地证的情况反映，证明目的与证据1一致。 张吉生、张辉亮质证称，对证据1“三性”均不认可，且程韦民证明目的与其一审时主张的案涉房屋系台湾18名股东所有相互矛盾。对证据2“三性”均不认可，即使该证据是真实的，也只能证明拖欠水费的事实，与本案无关。中国邮政储蓄通用凭证仅体现用户名为泉州荻凯登时装发展有限公司与本案无关。对证据3营业执照和企业批准证书，真实性、合法性由法庭认定，但该证据与本案无关。对证据4，真实性由法庭核实，与本案诉求无关。 陈景扬质证称，对证据1“三性”均不认可，泉州荻凯登时装发展有限公司成立日期1995年8月25日，案涉房屋是1992年到1993年之间建成，与泉州荻凯登时装发展有限公司无关。对证据2真实性、合法性不认可，该证据无原件，与本案无关。对证据3，该公司已吊销，真实性、合法性无法确认，对其证明目的也不认可，与本案无关联性。对证据4，程韦民无法说明情况反映的真实来源，真实性无法确认，本案无关联性，对其证明目的不予认可。 本院经审查认为，程韦民二审提供的新证据欲证明案涉租赁物归属于泉州荻凯登时装发展有限公司，该主张内容与其一审时主张的案涉租赁物所有权人为全体台湾股东，及《关于石埔生产大楼产权归属台湾刘金塗先生的认定书》复印件中的内容石埔生产大楼的产权归属刘金塗等证据，均相互矛盾，且该证据无法直接证明案涉租赁物的权利归属，故本院对该证据不予采信。程韦民二审中向本案申请调取证据2、3的原件及泉州荻凯登时装发展有限公司的工商登记材料，本院不予准许。程韦民逾期提交的证据《兹证明》，本院不予审查。 对于一审查明的事实，当事人均无异议，本院予以确认。 本院认为，如一审法院所述，本案当事人均无法提供不动产登记机关就案涉房产颁发的相关权属证明，亦未能举证证明已取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，故程韦民与张吉生、张辉亮签订的案涉《租赁合同》应认定为无效。程韦民主张合同有效，要求解除案涉租赁合同，没有法律依据，本院不予支持。其主张一审法院未就合同效力进行释明，违反法定程序，亦缺乏法律依据，本院不予支持。虽然《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿……”，但租赁合同无效返还财产的请求权，需要以出租人对租赁物享有合法的权利为前提，而本案中，当事人对案涉租赁物的权利归属存在争议，程韦民主张其合法取得案涉租赁物的承租权和转租权，但其一审提供的证据及二审提交的证据，均无法证明其有权出租该房屋，即程韦民无法证实其对案涉租赁物享有合法权利。在此情况下，程韦民要求张吉生、张辉亮支付租金（应为占有使用费）及返还案涉租赁物，本院不予支持。当事人之间关于租赁合同的纠纷，应待案涉租赁物权属明确后再行处理。 综上所述，程韦民的上诉请求不能成立，予以驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费27267元，由程韦民负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 庄希文 审 判 员 王经艺 审 判 员 郑 励 二〇二〇年十二月二十八日 法官助理 林良楷 书 记 员 杨雅真 一、引用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。