北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初8804号原告：北京嘉德新源置业有限公司，住所地北京市大兴区华佗路**。法定代表人：朱文环，董事长。委托诉讼代理人：李思洋，北京市通商律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢源，北京市通商律师事务所律师。被告：北京丸榨食茶餐饮服务有限公司，住所地北京市海淀区西土城路****平房**。法定代表人：孟祥森，总经理。委托诉讼代理人：付娜，女，北京丸榨食茶餐饮服务有限公司研发总监。原告北京嘉德新源置业有限公司（以下简称：嘉德公司）与被告北京丸榨食茶餐饮服务有限公司（以下简称：丸榨公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告嘉德公司的委托诉讼代理人谢源，被告丸榨公司的法人孟祥森及其委托诉讼代理人付娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嘉德公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付欠付的2019年4月1日至2019年10月16日的租金110477.37元、物业管理费34014.19元、市场推广费5669.03元；2.判决被告向原告支付欠付的能源费用3608.75元；3.判决被告向原告支付因欠付合同款项而产生的违约金138266.69元；4.判决被告向原告支付自欠付之日起至被告实际付清拖欠合同款项之日止的逾期利息（暂计至2020年3月5日的金额为38708.99元）；5.判决被告向原告支付欠付的POS机租用费2539.07元；6.判决被告向原告支付自2019年10月17日起至涉案房屋恢复原状之日房屋占用费金额为94957.6元；7.判决被告向原告支付将案涉房屋恢复原状的费用28121.39元；8.判决被告向原告赔偿因本案支出的律师费10000元；9.判决被告承担本案的诉讼费。截止到2020年3月5日，上述金额共计466363.08元。事实和理由：2018年12月3日，嘉德公司与丸榨公司签订《凯德MALL??天宫院房屋租赁合同》(以下简称：《租赁合同》)，约定嘉德公司向丸榨公司出租坐落于北京市大兴区生物医药基地东配套区12号地块被称为“凯德MALL??天宫院”B1层K09/K10号的房屋，房屋面积为58平方米。由于丸榨公司在租赁期间存在欠缴租金、物业管理费等相关费用的情况，已严重违反合同约定，嘉德公司于2019年10月8日向丸榨公司发出《关于租赁合同解除事宜的函件》，主张《租赁合同》自2019年10月16日起解除，并要求丸榨公司承担相应的违约责任，包括但不限于支付拖欠的租金、物业管理费、POS机租用费、水电费和违约金、滞纳金，并要求丸榨公司在2019年10月16日前将案涉房屋恢复原状，丸榨公司已收到了《关于租赁合同解除事宜的函件》。然而，截至本案起诉之日，丸榨公司仍未履行合同义务，承担相应违约责任。一、嘉德公司有权要求丸榨公司支付欠付的租金、物业管理费、市场推广费、POS机租用费及能源费用。根据合同条款约定，丸榨公司欠付嘉德公司租金110477.37元、物业管理费34014.19元、市场推广费5669.03元、POS机租用费2539.07元、能源费3608.75元，嘉德公司有权要求丸榨公司予以支付；二、嘉德公司有权要求丸榨公司支付因欠付合同款项而产生的违约金。根据合同约定，丸榨公司应向嘉德公司支付因欠付合同款项而产生的违约金，共计138266.69元；三、嘉德公司有权要求丸榨公司支付逾期利息。根据合同约定，丸榨公司延期支付租金、物业管理费、市场推广费、能源费用等，每逾期一日，应按照欠付款项的0.1%向嘉德公司支付逾期利息。丸榨公司自欠付上述款项之日起，暂计至2020年3月5日，逾期利息共计38708.99元；四、嘉德公司有权要求丸榨公司支付房屋占用费。涉案房屋已由原告于2019年11月25日自行恢复原状，故丸榨公司应当承担租赁合同解除之日至实际交还房屋之日止的房屋占用费共计为94957.6元；五、嘉德公司有权要求丸榨公司支付将案涉房屋恢复原状的费用。截至嘉德公司提起本案诉讼之日，丸榨公司仍未将案涉房屋回复原状因此，嘉德公司有权向其主张案涉房屋恢复原状费用28121.39元。鉴于丸榨公司的上述违约行为，嘉德公司特此提起本案诉讼，恳请贵院支持嘉德公司的全部诉讼请求，以维护嘉德公司的合法权益。丸榨公司辩称，我们承租房屋的时间离市场开业仅剩20余天，准备时间不足，当时的领导承诺我们租金减免，没有具体说减免几个月，销售不理想可以适当的减免，广告推广费当时说的不收费。从开业我们的营业额就不理想，我们就想撤店，但是他们总说五一六一搞活动，我们也是配合商场做赠送，但是还是不理想。我们撤离的时候又因为商场要上报流程，让我们等批复，才导致后面的租金产生，实际上我们8月29日就停业了。合同是前期的约定，合同签订的比较草率，合同有霸王条款，对我们没有保护性。原告并没有完成约定的义务，没有客流量，并非是我们自身问题导致租金交不上，我们一直投入，但仍然坚持着，商场应该体谅我们商家的投入及收入情况。针对租金问题，我们实际拖欠是2019年4月1日到2019年8月29日撤店停业之日的租金。原告的计算方法没有异议。针对物业管理费问题，计算方法认可，应计算至2019年8月29日。针对市场推广费，当时原告刘总承诺广告推广，使用广告牌均不收取费用。针对能源使用费，计算方法认可，但应计算至2019年8月29日的费用。针对POS使用费，这个费用我们就没有使用过，我们承租了POS机，但是从来没有使用过。客户一般都是微信支付宝现金缴费。针对违约金及逾期利息，我们之前和原告的商管提出欠付租金我们用押金补偿，不够的我们再补，当时商场的管理人员也是流动较大，总换人。针对恢复原状的费用，商场没有人通知我们拆除，如果通知拆除我们会拆除的。现在拆除费用过高，不予认可。针对律师费，我们不同意承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年12月3日，嘉德公司（甲方）与丸榨公司（乙方）签订《凯德MALL??天宫院房屋租赁合同》，约定嘉德公司向丸榨公司出租坐落于北京市大兴区生物医药基地东配套区12号地被称为“凯德MALL??天宫院”B1层K09/K10号的房屋，房屋面积为58平方米。租期自甲方同意的装修期届满次日起2年的时间，即2018年12月30日至2020年12月29日。甲方同意给予乙方自该房屋交付之日起1个月的装修期，即2018年11月30日至2018年12月29日。双方约定该房屋的交付日为2018年11月30日。《租赁合同》第3.3条约定，乙方应按本合同21.1.1条约定的保底租金的标准向甲方预付每个月的租金(但该预付租金并不代表每个月的实际结算租金)。乙方应于本合同签订前或该房屋交付乙方的同时或之前（以日期在先者为准），向甲方预付该房屋第一个月的租金；其后各月预付的租金，应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方付清。《租赁合同》第四条约定的各项费用包括租赁保证金、物业管理费、市场推广费、能源费用等。《租赁合同》第4.2.2条约定，乙方应于本合同签订前或该房屋交付乙方的同时或之前（以日期在先者为准）向甲方或管理公司预付该房屋第一个月的物业管理费；其后各月预付的物业管理费应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方或管理公司付清。《租赁合同》第4.2.3条约定，乙方应于租赁期内向甲方或管理公司支付该房屋的市场推广费。市场推广费是指甲方用于整个商场开展市场推广和公关活动的费用。乙方应于本合同签订前或该房屋交付乙方的同时或之前（以日期在先者为准），向甲方或管理公司支付该房屋第一个月的市场推广费；其后各月预付的市场推广费，应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方或管理公司付清。《租赁合同》第4.3条约定，租赁期和装修期内有关该房屋的水费、电费、煤气费、天然气费、通讯费、非正常工作时间空调供应的费用和本合同附件所列设施和设备的开通和/或使用的费用（本款各项费用合称“能源费用”）均应由乙方承担。《租赁合同》第10.1条约定，乙方擅自中途退租的，甲方有权选择要求乙方继续履行本合同并就所发生的损失向乙方索赔或者解除合同并按本合同12.2条处理。《租赁合同》第10.2条约定，乙方逾期支付租金和/或本合同第四条约定的各项费用（包括未补足租赁保证金不足部分）的，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.1%向甲方支付违约金。逾期支付上述任何款项超过15天的，甲方或管理公司有权停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止乙方使用，因此造成的一切后果由乙方自行承担。《租赁合同》第12.2条约定，甲、乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同。乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还。同时，乙方还须支付给甲方相当于当年六个月的租金、六个月的物业管理费及六个月的市场推广费之和的金额作为违约金。如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额：12.2.4逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的；12.2.5按照本合同规定的时限，超过十日以上未进场装修或未正常营业的。《租赁合同》第13.1条约定，乙方应于租赁期届满之日或本合同提前解除之日向甲方交还该房屋。乙方应将其添置的可移动物品在届满日满或解除日前搬离该房屋，并将其添置的与房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建物品（下称“不可移动的物品”）拆除，以使该房屋恢复原状，由此发生的费用由乙方承担。乙方逾期未拆除的，甲方有权自行拆除，并要求乙方承担相应的拆除费用，该费用可直接从租赁保证金中扣除。《租赁合同》第21.1.1.1条约定，2018年12月30日到2019年12月19日的含税月保底租金额为每平米人民币295元，含税月保底租金为人民币17110元，由不含税租金额15554.54元，加上增值税税额人民币1555.46元构成。嘉德公司在诉讼请求金额说明中主张因税率变化，房屋租金含税金额为16954.45元。《租赁合同》第21.2条约定，乙方应于本合同签订之前或房屋交付时（以日期在先者为准）向甲方支付房屋租赁保证金人民币72210元。《租赁合同》第21.3条约定，甲方目前对该房屋的含税物业管理费暂时按照租用面积每平方米每月人民币90元核算，即该房屋的每月含税物业管理费为人民币5220元，由不含税物业管理费4924.53元，加上增值税税额295.47元构成。本合同签订时物业管理费的适用增值税税率为6%。《租赁合同》第21.5条约定，乙方应于租赁期届满之日或本合同提前终止之日向甲方交还该房屋。乙方逾期不交还房屋的，甲方除按照合同13.2条约定执行外，甲方还有权要求乙方按每日每平方米人民币40.93元的标准支付逾期期间的房屋占用费，同时，乙方还应承担该房屋在占用期间内所发生的一切其他费用，如造成甲方其他损失的，乙方还应承担赔偿责任。《租赁合同》第21.8条约定，若收银方式为租用甲方POS机的，则POS机的租用费自实际租用之日起计算，每个月租用费为人民币400.00元/台，保证金为人民币2000元/台。嘉德公司在诉讼请求金额说明中认可后因税率改革，POS机租用费变更为389.66元。《租赁合同》第21.9条约定，甲方目前对该房屋的含税市场推广费暂按租用面积每平方米每月人民币15元计算，即该房屋每月的含税市场推广费为人民币870元。《租赁合同》第21.10条约定，乙方应于交付日或之前向甲方和/或管理公司支付装修押金。装修押金的金额为23200元。装修押金于该房屋之二次装修工程经甲方验收合格后60日内无息退还（扣除相应费用后的剩余部分，如有）。《租赁合同》第21.13条约定，乙方应于交付日或之前向甲方和/或管理公司支付公共事业保证金9280元。嘉德公司向丸榨公司邮寄送达《关于租赁合同解除事宜的函件》，显示：1.丸榨公司与嘉德公司之间的租赁合同于发函之日起5日后即2019年10月16日解除；2.丸榨公司应承担因解除合同而产生的一切后果，包括但不限于：a）丸榨公司已支付的所有租金、租赁保证金和其他费用均不予退还；b）于2019年10月11日前支付拖欠的租金、物业管理费、市场推广费、公共事业费等费用共计96732.93元；c）于2019年10月11日前支付六个月的租金、六个月的物业管理费及六个月的市场推广费之和的金额作为违约金，共计140604.66元。嘉德公司主张其公司于2019年10月8日向丸榨公司发出解除函，表示合同于2019年10月16日解除。丸榨公司认可收到了上述解除函，但称双方合同于2019年8月29日拆除，因为其公司于2019年8月29日撤店，并在2019年9月1日发出撤店申请。另查，嘉德公司和丸榨公司均认可丸榨公司支付租金、市场推广费、物业管理费、POS机租赁费等费用至2019年3月31日。涉案房屋的租金为每月16954.45元，物业管理费为每月5220元，市场推广费为每月870元，POS机租赁费每月389.66元。嘉德公司未返还各项保证金及押金。根据双方提交的微信截图显示丸榨公司在2019年9月2日曾向嘉德公司穆克提出书面解除函，嘉德公司穆克微信表示“如果要解除，至少你这边就一定要补足租金，……，我建议您是这样先把租金补齐，然后看怎么跟领导去申请一下，…”，之后微信聊天记录显示双方就租金交纳事宜进行沟通。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。嘉德公司与丸榨公司之间签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，不具备法律规定的合同无效情形，属合法有效。嘉德公司和丸榨公司均应按照合同约定履行各自的义务。结合双方提交的证据材料及丸榨公司认可其腾退时间为2019年11月3日，现丸榨公司主张其于2019年8月29日撤店，并无直接证据予以佐证，根据其公司提交的微信聊天记录，虽该公司于2019年9月1日提出撤店申请，但嘉德公司工作人员称因其欠交租金，故无法将其撤店申请提交领导审批，后嘉德公司因丸榨公司欠付租金及其他费用提出解除合同，故本院认定双方的租赁合同已经解除。承租人应当按照约定的期限支付租金。丸榨公司未支付2019年4月1日之后的租金、市场推广费、物业管理费、POS机租赁费，因丸榨公司于2019年11月3日腾退商铺，对嘉德公司要求丸榨公司支付截止到2019年10月16日期间的费用，本院予以支持，故丸榨公司应支付2019年4月1日至2019年10月16日期间的租金、市场推广费、物业管理费、POS机租赁费，经核算为223405.18元。关于能源费。合同中约定能源费由丸榨公司承担，丸榨公司主张其公司支付能源费至2019年3月31日，故对嘉德公司要求丸榨公司支付2019年4月1日至2019年10月16日期间的能源费3608.75元的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《租赁合同》第12.2条约定，甲、乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同。乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还。同时，乙方还须支付给甲方相当于当年六个月的租金、六个月的物业管理费及六个月的市场推广费之和的金额作为违约金。12.2.4逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的。现丸榨公司逾期交纳租金及其他费用，存在违约行为，嘉德公司有权依据合同约定不予退还各项保证金及并要求丸榨公司另行支付六个月的租金、六个月的物业管理费及六个月的市场推广费之和的金额作为违约金。丸榨公司主张合同中约定的违约金过高，本院依法予以酌减。鉴于嘉德公司尚未退还丸榨公司支付的房屋租赁保证金、公共事业保证金、POS机保证金等款项，上述款项足以弥补丸榨公司违约造成嘉德公司的实际损失，同时兼具了违约金的补偿性和惩罚性，且丸榨公司同意将以上费用作为违约金，故丸榨公司向嘉德公司支付的房屋租赁保证金、公共事业保证金、POS机保证金、装修押金无需退还，对于嘉德公司再行要求丸榨公司支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于逾期支付各项费用的逾期利息。按照合同约定，乙方逾期支付各项费用，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.1%向甲方支付违约金。因丸榨公司未按合同约定按期支付租金、物业管理费、市场推广费等费用，嘉德公司在诉求中主张的逾期利息实质为合同约定的违约金，故对于嘉德公司提出的欠付款项的逾期利息的诉讼请求，本院予以支持。因嘉德公司主张的违约金标准过高，故本院依法酌情予以调整。关于房屋占用费问题。丸榨公司认可其公司于2019年11月3日腾退房屋，故对嘉德公司要求丸榨公司支付2019年10月17日起至2019年11月3日的房租占用费的诉讼请求，本院不予支持。关于恢复原状费用。《租赁合同》第13.1条约定，乙方应于租赁期届满之日或本合同提前解除之日向甲方交还该房屋。乙方应将其添置的可移动物品在届满日满或解除日前搬离该房屋，并将其添置的与房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建物品（下称“不可移动的物品”）拆除，以使该房屋恢复原状，由此发生的费用由乙方承担。乙方逾期未拆除的，甲方有权自行拆除，并要求乙方承担相应的拆除费用。因丸榨公司撤店后并未对涉案房屋恢复原状，根据合同约定，嘉德公司恢复原状的费用应由丸榨公司承担，故对该笔费用本院予以支持。但考虑到嘉德公司尚未退还丸榨公司支付的各项保证金，恢复原状费用应从各项保证金中予以扣除，各项保证金足以弥补恢复原状的损失，故对嘉德公司要求丸榨公司支付恢复原状损失的请求，本院不予支持。关于律师费。嘉德公司要求丸榨公司支付因诉讼产生的律师费，无法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、北京丸榨食茶餐饮服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付北京嘉德新源置业有限公司2019年4月1日至2019年10月16日期间的租金、市场推广费、物业管理费、POS机租赁费共计223405.18元；二、北京丸榨食茶餐饮服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付北京嘉德新源置业有限公司能源费3608.75元；三、北京丸榨食茶餐饮服务有限公司于本判决生效之日起十日内支付北京嘉德新源置业有限公司欠付2019年4月1日至2019年4月30日期间的租金、市场推广费、物业管理费、POS机租赁费的逾期利息（以23434.11元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率或同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算，自2019年4月1日起至实际给付之日止），欠付2019年5月1日至2019年5月31日期间的租金、市场推广费、物业管理费、POS机租赁费的逾期利息（以23434.11元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率或同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算，自2019年5月1日起至实际给付之日止），欠付2019年6月1日至2019年6月30日期间的租金、市场推广费、物业管理费、POS机租赁费的逾期利息（以23434.11元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率或同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算，自2019年6月1日起至实际给付之日止），欠付2019年7月1日至2019年7月31日期间的租金、市场推广费、物业管理费、POS机租赁费的逾期利息（以23434.11元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率或同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算，自2019年7月1日起至实际给付之日止），欠付2019年8月1日至2019年8月31日期间的租金、市场推广费、物业管理费、POS机租赁费的逾期利息（以23434.11元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率或同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年8月1日起至实际给付之日止），欠付2019年9月1日至2019年9月30日期间的租金、市场推广费、物业管理费、POS机租赁费的逾期利息（以23434.11元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算，自2019年9月1日起至实际给付之日止），欠付2019年10月1日至2019年10月16日期间的租金、市场推广费、物业管理费、POS机租赁费的逾期利息（以12498.19元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年10月1日起至实际给付之日止），欠付能源费的逾期利息（以3608.75元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年10月16日起至实际给付之日止）；四、北京丸榨食茶餐饮服务有限公司于本判决生效之日十日内支付北京嘉德新源置业有限公司2019年10月17日至2019年11月3日期间的房屋占有使用费10172.67元；五、驳回北京嘉德新源置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8295元，由北京嘉德新源置业有限公司负担3437元（已交纳），由北京丸榨食茶餐饮服务有限公司负担4858元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  刘 青二〇二〇年十二月三十一日法官助理  刘天怡书 记 员  赵立华