重庆市开州区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0154民初7369号原告：黄泽润，男，汉族，1952年9月26日出生，住重庆市开州区。委托诉讼代理人(特别授权)：李明，重庆四方律师事务所律师。被告：刘文，男，汉族，1967年4月15日出生，住重庆市开州区。委托诉讼代理人(特别授权)：程英，重庆言民律师事务所律师。原告黄泽润与被告刘文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月11日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月10日公开开庭进行了审理，原告黄泽润及其委托诉讼代理人李明、被告刘文的委托诉讼代理人程英到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告黄泽润向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告于2009年5月13日签订的《房屋买卖合同》有效；2、请求判决被告于本判决生效之日起五日内将位于开州区x号房屋(具体以产权登记为准)过户登记至原告名下；3、请求判决被告支付原告违约金21400元；4、案件受理费由被告承担。事实与理由：原、被告于2009年5月13日签订《房屋买卖合同》，约定被告将位于开州区x号房屋以107000元的价格出售给原告，签订协议时支付购房款102000元，余下5000元待房屋产权证办理后，被告协助原告办理产权过户登记到原告名下后支付，若一方违约，违约方支付守约方房屋总价款的20%的违约金。原告按照协议已支付购房款102000元，并从2009年一直居住至今。现房屋产权已办理到被告名下，但被告迟迟不办理产权过户登记，其行为已构成违约。现原告为维护自身合法权益，依法提起诉讼。被告刘文辩称，原、被告签订合同属实。原、被告发生纠纷是因为本案被告的房产来源与三峡工程统建还房，统建还房结算明白卡中表明涉案房屋面积只有81.83平米，当时原、被告也正是基于双方房子只有81.83平米签订合同，107000元是按照80平米的面积计算的，每平米是1350元，本来是108000元，双方当时协商让了1000元，最后定价为107000元，双方交付房屋也很友好。房产登记后，被告看到房屋面积是89.7平米，与原、被告双方计价面积相差了约10平米，被告认为卖亏了，一直与原告就多的约十平米进行协商，但一直未协商一致，造成本案诉讼。对原告第二项诉请，被告的请求是原告将该支付给被告多余的近十平米房屋价款支付给被告并将下欠的5000元支付给被告后，被告愿意配合原告过户；对原告的第三项诉请，原、被告签订合同后，被告按约交付房屋，原告一直在涉案房屋居住，对原告的实体权利没有造成任何影响，且原、被告之间的合同并未就办理过户登记的时间作出明确约定，不存在被告有任何违约行为，原告的第三项诉请不能得到支持；由于本案是双方原因造成，诉讼费应当分摊，不应由被告单独承担。经审理查明：2008年12月3日刘毅作为户主与原开县汉丰街道办事处签订《三峡工程开县库区农村移民进城统建还房结算合同》，刘毅户获得凤凰A10-4-x、玉龙A2-2-x、凤凰A10-2-x、玉龙A8-5-x的还房。被告与刘毅系兄弟，被告分得凤凰花园x号房。2009年5月13日被告作为甲方与原告作为乙方签订《房屋买卖合同》，约定：“……甲方住房一套，位于开县平桥凤凰花园x号房，甲方自愿出售此房，乙方愿意购买此房，经甲、乙双方协商一致，达成如下房屋买卖协议：……二、出售房屋价格为107000.00元(大写：拾万零柒仟元整)，房屋面积以房产证为准。三、付款方式：甲、乙双方签订本合同时，乙方立即一次性付给甲方102000.00元（大写：拾万零贰仟元整），剩余5000.00元（大写：伍仟元整）房款待国家统一办下房产证后，双方到房产部门办理完房屋过户手续，乙方再立即向甲方付清房屋全部价款，不得拖欠。四、甲方协助乙方办理房屋过户手续，提供相关材料，过户费用由乙方承担。五、若一方违约，违约方支付守约方房屋总价款的20%的违约金。此协议一经双方签字立即生效，并一式两份，甲、乙双方各执一份，双方签字生效。”原告在合同乙方处签字捺印，被告在合同甲方处签字捺印，沈泽尧作为在场人在合同上签字。合同签订当日原告支付被告购房款102000元，并由被告向原告出具《收条》一份。被告将该房屋交付给原告并由原告居住至今。2015年7月2日被告取得位于开县x房屋的产权证，产权证号为312房地证2015字第x号。开县x房屋即为开县平桥凤凰花园x号房屋(以下简称案涉房屋)。原告于2015年8月或9月知道被告取得案涉房屋的产权证后，要求被告将案涉房屋产权转移登记至原告名下。被告要求原告补偿房屋面积差价，原、被告双方为此未达成一致意见，被告至今未将涉案房屋产权转移登记至原告名下。本院认为，本案的争议焦点为：1、原告是否应当补偿被告房屋面积差价？2、被告是否构成违约，是否应当承担违约责任？关于原告是否应当补偿被告房屋面积差价的问题。本院认为，原告与被告是完全民事行为能力人，是在自愿、平等的基础上签订的《房屋买卖合同》，该合同是双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，且并无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定之法定无效的情形，该合同合法有效。原、被告双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据原、被告双方在合同中的约定，原、被告双方在签订合同时对于案涉房屋的具体面积并不明确，案涉房屋出卖时并未以面积单价作为计价依据，而是将案涉房屋整套计价出售，合同约定的购房款107000元是原告购买案涉房屋的最终定价，并不存在需要原告补偿房屋面积差价的情况。因此被告抗辩要求原告支付案涉房屋差价的理由不成立。现原告已按照合同约定支付了被告购房款102000元，被告已取得案涉房屋的产权证，案涉房屋已符合办理产权转移登记的条件，被告应当协助原告将案涉房屋产权转移登记至原告名下，办理产权转移登记的相关费用按照合同约定，应当由原告承担。被告将案涉房屋产权转移登记至原告名下后，原告应当将购房尾款5000元支付给被告。关于被告是否构成违约，是否应当承担违约责任的问题。本院认为，虽然原、被告双方在合同中未约定被告协助原告办理案涉房屋产权转移登记的时间，但被告取得案涉房屋产权证，具备办理案涉房屋产权转移登记手续的条件下，经过原告催告，仍拒绝为原告办理案涉房屋的产权转移登记手续，已构成违约。被告抗辩称的要求原告补偿房屋面积差价的理由，并不构成被告拒绝为原告办理案涉房屋产权转移登记的合理理由。因此，被告于2015年取得涉案房屋产权后，至今未协助原告办理案涉房屋的产权转移登记手续，已构成违约，应当承担违约责任。原、被告双方在合同中约定的违约金为房屋总价款的20%即21400元，但本案中原告称，被告未协助原告办理案涉房屋产权转移登记的损失主要为不能办理户口迁移，且被告要求降低违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，本院根据本案的实际情况，酌定被告支付原告违约金1000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、原告黄泽润与被告刘文于2009年5月13日签订的《房屋买卖合同》有效；二、被告刘文在本判决生效后五日内协助为原告黄泽润将位于开县x房屋[产权证号：312房地证2015字第x号]产权转移登记至原告黄泽润名下，原告黄泽润在办理产权转移登记当日支付被告刘文购房尾款5000元；三、被告刘文在本判决生效后五日内支付原告黄泽润违约金1000元；四、驳回原告黄泽润的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2440元，减半收取1220元，由原告黄泽润负担220元，被告刘文负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员  向 祥二〇二〇年十二月二十九日法官助理  王春燕书 记 员  周 欢