贵州省金沙县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0523民初4806号原告：金沙义乌城综合市场开发有限公司。法定代表人：季正强，男，系该公司执行董事。统一社会信用代码：91520523072016191H。住所地：贵州省毕节市金沙县经济开发区。委托代理人：罗鹏（特别授权），男。被告：李书华，男，1952年11月22日生，汉族，贵州省金沙县人，住贵州省金沙县。被告：孙本菊，女，1956年8月14日生，汉族，贵州省金沙县人，住贵州省金沙县。被告：李继方，男，1986年1月13日生，汉族，贵州省金沙县人，住贵州省金沙县。被告：韩云莉，女，1993年8月18日生，汉族，贵州省金沙县人，住贵州省金沙县。四被告共同委托代理人：朱天艳（特别授权），女，系贵州名城（金沙）律师事务所律师。原告金沙义乌城综合市场开发有限公司（以下简称义乌城综合市场公司）诉被告李书华、孙本菊、李继方、韩云莉商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告义乌城综合市场公司的委托代理人罗鹏、被告李继方、以及被告李书华、孙本菊、李继方、韩云莉的共同委托代理人朱天艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告义乌城综合市场公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告立即支付原告购房款人民币205000.00元；2、判决被告按照20.5元／日的标准支付原告违约金至购房款付清为止（自2020年8月2日起算，截止2020年8月12日被告应支付违约金为人民币205元）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年5月22日,原、被告双方签订《商品房买卖合同》，购买原告位于金沙县，议定总价款为210000.00元。约定于合同签订之日支付全部房价款210000.00元。合同签订后，原告依约为被告购买的商铺办理了毕节市预售合同备案登记，但被告未依约支付房款205000.00元，经催收至诉前仍未支付。为维护原告的合法权益，请求判决支持如前诉讼请求。被告李书华、孙本菊、李继方、韩云莉辩称：请求判令解除双方所签订的房屋买卖合同，理由如下：1、合同订立履行交付款项时间导致四被告无法履行。2、结合房屋买卖合同和备案登记可见，四被告对该房屋的权力是按份共有，则支付相应款项也应当按持有比例支付，而原告在诉讼中要求共同支付205000元没有事实依据和法律依据。3、被告李书华患重大疾病，生命尚且不保，由于被告李书华没有固定收入来源，医疗需要大量资金支持，继续履行合同有困难，请求解除双方所签订的买卖合同，被告方愿意承担相应违约责任。又由于该房系按份共有，具有不可分割性，如果只有被告李继方、韩云莉能够履行合同，被告李书华、孙本菊的部分合同不能履行，也会导致双方行使合同权利的不便，从事实来讲也不利于合同履行。4、该门面已由原告出租给他人实际使用。5、请求按照合同法及商品房买卖司法解释的相关规定，判令支持被告的合同解除权利。原告义乌城综合市场公司为支持其诉讼请求，提供了下列证据：1、原、被告签订的商品房买卖合同（合同编号为19ＹＷＣ0103号）、商品房预售合同备案登记表复印件各一份：拟证明2019年5月22日原、被告双方签订合同及补充协议，被告购买原告的商品房为金沙县房，建筑面积为42.52平方米，套内建筑面积32.76平方米，按套内建筑面积计算，该商品房每平方米单价3843.84元，总价款为210000.00元，付款方式为一次性付款，付款时间为2019年5月22日。经质证，被告对该证据的真实性无异议，但是根据合同第八条第一款的规定，对方要求要在2019年5月22日之前支付房款，但是该合同的签订时间为2019年5月22日，所以该合同约定付款的时间无法履行，结合备案登记可见，四被告对该房屋持股比例分别为25%，因此原告方只能要求被告按份支付相应比例购房款。2、棚户区改造房屋征收情况证明一份。拟证明报告李书华是棚改户。该户房屋征收补偿款271864.32元，具有支付能力的事实。经质证，被告对该证据的真实性无异议，但是该棚改款271864.32元是在2020年的九月才将款项支付到李书华户，在2020年7月李书华被诊断为直肠癌，患有重大疾病，无法继续履行合同。3、2020年7月28日金沙县义乌城综合市场公司催款函、EMS邮政快递单：拟证明因被告未按合同约定支付房款，原告通知被告付款的事实。经质证，被告对该证据有异议，表示不能确认原告是否投递该催款函，该催款函根据EMS地点及跟踪进度可见四被告未收到该催款函，因此我方具有在一年之内行使合同解除权的权利。被告李书华、孙本菊、李继方、韩云莉为证明其辩称，向本院提交以下证据：1、遵义医科大学的出院记录、电子发票、疾病诊断证明书及贵州新农合重大疾病确认单：拟证明被告李书华继续履行合同有困难，会导致原告无法实现合同目的，由于该房屋系按份共有，如被告李书华不能履行合同会导致合同双方实现权利的不便。因此，请求解除双方所签房屋买卖合同。经质证，原告对该证据真实性无异议，但对证明目的有异议。2、该房屋现场照片四张，现在该房屋并非处于空闲状态，已经由原告出租给他人使用。经质证，原告对该证据该组证据的真实性有异议。该组照片中并未体现案涉房屋。经庭审质证和本院审查，原告义乌城综合市场公司提交的1、2、3号证据以及被告李书华、孙本菊、李继方、韩云莉提交的1、2号证据，符合证据客观性、关联性、合法性三性的基本特征，本院予以认定。经双方当事人当庭陈述及本院确认的证据，本案经审理认定事实如下：被告李书华、孙本菊、李继方、韩云莉欲在原告处购买金沙县房屋，被告李书华作为街道棚户区改造房屋被征收人，与金沙县鼓场街道办事处签订了《金沙县2018年棚户区改造房屋征收补偿合同》。2018年7月16日，金沙县鼓场街道办事处向被告李书华出具了鼓场街道第三指挥部（2018）150号《棚户区改造房屋征收情况证明》，其中载明：“兹有我街道棚户区改造房屋被征收人李书华，已签订《金沙县2018年棚户区改造房屋征收补偿合同》。该户房屋征收补偿款共计271864.32元，预留购房款0.00元。该户预留购房款不足以支付所购房屋价款的，差额部份由李书华委托我街道在该户其他应付征收补偿款中扣划给贵公司，请予以办理相关购房手续为谢。”。2019年5月22日，四被告与原告签订了编号为19ＹＷＣ0103的《商品房买卖合同》及其补充协议，合同约定：四被告以按份共有的方式购买该房屋，按份共有的约定份额具体为李书华、孙本菊、李继方、韩云莉各享有25%；所购房屋建筑面积为42.52平方米，套内建筑面积32.76平方米，按套内建筑面积计算，该商品房每平方米单价3843.84元，总价款为210000.00元，付款方式为一次性付款，买受方应当在2019年5月22日前支付全部房款；买受人未按照约定付款且逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，且书面告知买受人，买受人应当自收到解除合同通知书之日起10日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金；出卖人应当在2020年6月30日前交付该房；出卖人承诺该商品房没有权属纠纷和债权债务纠纷、没有销售给除买受人以外的其他人、没有司法查封或者其他受到限制的情况，如出卖人隐瞒上述情况，导致买受人不能办理预售合同登记备案、房屋登记或发生债权债务纠纷的，买受人有权退房。合同签订后，被告韩云莉支付了房款5000.00元。四被告将《金沙县棚户区改造房屋征收补偿合同》复印件及棚改证明交给原告，原、被告双方口头约定由原告向金沙县鼓场街道办事处申请棚改款作为房款。2019年6月10日，原告义乌城综合市场公司向金沙县房产管理局就该房进行了商品房预售合同备案登记。2020年7月，被告李书华被诊断为直肠癌。同年7月29日，原告通过邮寄向被告李书华送达《催款函》，告知被告李书华于2020年8月1日前到原告处交清房款及相关费用。2020年9月，金沙县鼓场街道办事处将棚改款271864.32元发放至被告李书华。而被告未将该款支付给原告。同年9月14日，原告诉至本院，请求依法判决支持如前诉请。另查明，2019年12月，案涉房屋已被与原告义乌城综合市场公司合作的第三方出租给他人装修并投入使用。综合双方当事人对事实和证据的分歧与意见，本案的争议焦点为：原告请求被告支付其购房款205000.00元及违约金的理由是否成立。本院认为：关于原告请求被告支付其购房款205000.00元及违约金的理由是否成立的问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同符合法律的规定，属于有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同”之规定,根据被告房屋因棚户区改造拆迁补偿向原告购房的事实，结合双方签订的《商品房买卖合同》及金沙县鼓场街道出具的证明，可以确定双方口头约定了剩余购房款205000.00元由金沙县鼓场街道办事处在应付被告李书华的征收补偿款中向原告支付。双方签订的《商品房买卖合同》中未将棚改款作购房款支付以及棚改款未在约定时间内支付的责任进行明确，仅约定了被告未按约定付款逾期超过30日，原告即可解除合同。现金沙县鼓场街道办事处已将棚改款支付给被告，被告未按照约定及时支付原告的购房款，四被告存在违约行为。而原告在合同签订并且为被告办理了备案登记后，在未交付案涉房屋给被告的前提下，案涉房屋未经四被告同意便被与原告合作的第三方出租给第三人装修使用，该行为也属违约。综合原被告双方存在的违约行为，结合双方的过错程度、以及被告李书华目前的身体状况，对原告诉请的因被告逾期付款，请求被告支付违约金的诉请本院不予支持。庭审中，被告辩称因原告已将案涉房屋出租给第三人而要求解除合同，根据双方签订的《商品房买卖合同》第五条，原告对房屋权利状况进行承诺：该商品房没有权属纠纷和债权债务纠纷、没有销售给除买受人以外的其他人、没有司法查封或者其他受到限制的情况，如出卖人隐瞒上述情况，导致买受人不能办理预售合同登记备案、房屋登记或发生债权债务纠纷的，买受人有权退房。案涉房屋未经四被告同意便被与原告合作的第三方出租给他人装修使用，该行为显属违约，故被告申请解除双方签订的《商品房买卖合同》，本院予以支持。合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。涉案《商品房买卖合同》解除后,被告应当协助原告办理编号为19YWC0103的《商品房买卖合同》备案注销手续和该房屋预告登记注销手续。庭审中，被告韩云莉自愿放弃已交付的房款5000.00元，是其真实意思表示，本院予以确认。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告金沙义乌城综合市场开发有限公司与被告李书华、孙本菊、李继方、韩云莉签订的19YWC0103号《商品房买卖合同》；二、由被告李书华、孙本菊、李继方、韩云莉协助原告金沙义乌城综合市场开发有限公司办理编号为19YWC0103的《商品房买卖合同》备案注销手续和金沙县西洛街道义乌城一期市场第3栋2层238号房屋预告登记注销手续。三、驳回原告金沙义乌城综合市场开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取人民币2190.00元，由被告李书华、孙本菊、李继方、韩云莉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期不提起上诉，本判决发生法律效力，权利人可在二年内向本院依法申请强制执行。审判员  沙成万二〇二〇年十二月十一日法官助理刘曦影书记员曾铝