广东省乐昌市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0281民初1732号原告：乐昌市广源蓄电池厂。住所地：广东省乐昌市××××××旁。投资人：王敏，该厂总经理。委托诉讼代理人：罗箭，广东金桥百信律师事务所律师。被告：乐昌市美联达能源实业有限公司。住所地：广东省乐昌市××××××旁乐昌市广源蓄电池厂2号车间。法定代表人：吴某1。委托诉讼代理人：殷书，广东方典律师事务所律师。原告乐昌市广源蓄电池厂与被告乐昌市美联达能源实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告乐昌市广源蓄电池厂法定代表人王敏及其委托诉讼代理人罗箭、被告委托诉讼代理人殷书到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乐昌市广源蓄电池厂向本院提出诉讼请求（明确诉讼请求）:1、判令解除原被告之间的租赁合同关系；2、判令被告向原告支付自2018年3月起至2020年9月拖欠的租金930000元；3、判令被告向原告支付自2018年3月起至2020年9月拖欠租金的违约金218513.48元（详见附表）；4、本案诉讼费和财产保全费由被告承担。事实和理由：2016年5月30日，原、被告双方签订《厂房租赁合同》。原告为甲方，出租方。被告为乙方，承租方。合同第一条约定甲方将二号车间，二间办公室，四间员工宿舍，一间仓库出租给被告使用。出租面积为1500平方米。合同第二条约定，租赁期限为三年，自2016年6月10日起至2019年6月10止，合同第三条约定租金及其缴纳方式为：车间：每月18元/平方米，合计27000元/月，二间办公室，四间员工宿舍合计租金1000元/月，一间仓库租金2000元/月，共计总租金30000元/月。租金按月支付，合同签订后乙方应向甲方支付10万元作为押金。每月在6号前一次性付清租金。第四条约定，甲方应保证车间符合约定的使用用途，乙方自行安装水电线路，消防和环保设备及办公设备自行采购，水电费进行独立核算，电费价格按照0.8元/度核算。合同第五条约定租赁期内，乙方不得拖欠租金，否则甲方有权解除合同，收回车间，并有权依据本协议要求乙方承担违约责任。乙方逾期交付租金的，除应补交租金外，还应按照拖欠天数支付违约金，每天违约金的标准为：拖欠租金的10%。自上述合同签订后，原告依约将二号车间，二间办公室，四间员工宿舍，一间仓库出租给被告使用，被告依约向原告支付押金，且自2016年6月至2018年2月正常支付租金，租赁期间进行正常经营。但是自2018年3月6日以后，被告占有使用上述车间、办公室、仓库及员工宿舍，正常生产经营期间，无故拖欠租金，2018年5月10日，原告委托粤北律师事务所向被告发函，要求被告支付已拖欠的租金90000元，并支付相应的违约金，但被告并未履行相应的义务，仍拖欠租金。直至合同约定的租赁期满后，在双方未续签合同的情况下，被告仍然占有使用上述车间、办公室、仓库及员工宿舍，继续进行生产经营，原告曾多次催促，要求被告尽快支付拖欠的租金，但是被告置若罔闻，拒不支付租金。2019年10月9日，被告会计员陈秀梅曾向原告出具《广源电池厂（厂房租金）付款明细表》，统计期间为2018年3月至2019年9月，被告承认拖欠原告15个月的租金共计450000元。被告占有使用上述车间、办公室、仓库以及员工宿舍，并一直持续经营至2020年5月，后被告在未解除租赁关系，未告知原告、也未办理任何交接手续的情况下，不再使用上述车间、办公室、仓库及员工宿舍，也不再进行生产经营，但是其机器设备以及办公用品仍堆放在，为维护自身合法权益，原告于2020年8月12日直接向被告发函，告知其从2018年3月至今租金未交，限15日内交清租金，否则按无业主处理，责任自负。但是被告并未回复。原告也曾多次催促被告将机器设备以及办公用品尽快搬离，尽快办理交接手续，以便原告可以将上述车间、办公室、仓库以及员工宿舍租给其他承租人，但是被告拒不配合，直接导致原告无法正常出租，进而蒙受较大经济损失。原告为减少原告的损失，遂于2020年9月20日向被告发送《律师函》，要求解除双方的租赁关系，同时要求被告支付所拖欠的租金以及违约金，并要求被告尽快将其物品搬离，但是被告至今仍未搬离、交接。原告认为，自合同签订以来，原告已经完全适当地履行自身义务，不存在任何违约行为，但是被告拒不支付租金的行为严重违反合同的约定，其行为已经构成根本违约，且已经严重损害原告的合法权益，导致原告遭受重大经济损失，被告除应补交所欠租金9300000元之外，还应当承担相应的违约责任，并赔偿原告遭受的经济损失。现为维护原告的合法权益，特诉至贵院，恳请贵院判如所请。被告乐昌市美联达能源实业有限公司辩称，一、原告未依据《厂房租赁合同》提供符合合同约定的厂房，其并未履行合同义务。涉及《厂房租赁合同》第四条第一款：甲方（本案原告）应保证车间将符合约定的使用用途；第三款;乙方（指被告）甲方厂房必须用于电池组装；第四款：甲方有责任义务无偿提供一切涉及生产、环保等的相关质资、证件给乙方使用，保证乙方的正常生产、销售工作。在2016年5月30日签订合同同时，原告向我方出示了蓄电池生产许可证，但一直没有提供详细的环保资质文件。抱着对原告的信任，被告在签订合同后，依约交租，并投入设备生产。2017年1月，被告试产时被当地环保部门叫停，称2号车间没有相关环保审批，不能生产。后，被告与原告交涉，原告表示会处理好，因此，被告仍然按按时交租。直到18年3月，原告一直未能提供环保文件，车间不能投产，无法保证原告的生产，原告明知被告租用产房的用途是组装电池，其生产环境是要符合环保局的环评要求，而原告同样是作为蓄电池的生产产家，对环评的要求是明知且清楚的，在签订合同长达一年之久，原告一直不能为被告解决相应的环评问题。因此，被告才行使先履行抗辩权，拒绝交纳。综上，本案原告没有向被告交付符合要求的厂房，保证生产经营，故，原告要求被告支付租金及违约金没有事实依据。二、退一步，即使被告应当承担支付租金的义务，原告要求支付租金的标准过高，请求予以适当降低。涉案《厂房租赁合同》第三条约定：车间租金每月18元/平方米，办公室宿舍每月1000元，仓库每月2000元，每月租金30000元。在签订涉案合同时，即2016年5月30日租金是远远高于周围厂房的租金，其周围厂房的租金约每月8元/平方米，原、被告之间签订的涉案合同约定的租金是基于原告的承诺给被告提供符合蓄电池厂生产的环保要求的合格厂房，而合同约定，的厂房标准是比其他普通厂房标准更高。故，在原告未提供合格的厂房时，其租金标准是过高的，在涉案的租金过高，被告并未在租租赁厂房内进行实际的生产经营活动时，请求法院对涉案厂房的租金予以降低。被告从2016年5月30日签订的合同后，由于原告的原因，被告并未进行实际的生产经营活动，其租用的厂房未得到有效的使用，被告租用厂房的合同目的没有达到，直接导致被告损失了2016年5月至218年3月长达一年之久的租金。因此，被告保留向原告追讨租金损失的权利。综上所述，原告的诉讼请求不应当得到支持，请求驳回其诉讼请求。本院经审理查明认定事实如下：2016年5月30日，原告乐昌市广源蓄电池厂（甲方，出租方）与被告乐昌市美联达能源实业有限公司（乙方，承租方）双方签订《厂房租赁合同》。甲方将位于乐昌市××××××旁的属原告名下的二号车间（面积1500平方米），二间办公室，四间员工宿舍，一间仓库出租给被告使用。合同第二条约定，租赁期限为三年，自2016年6月10日起至2019年6月10止。合同第三条约定租金及其缴纳方式为：车间：每月18元/平方米，合计27000元/月，二间办公室，四间员工宿舍合计租金1000元/月，一间仓库租金2000元/月，共计总租金30000元/月。租金按月支付，合同签订后乙方应向甲方支付10万元作为押金。每月在6号前一次性付清租金。第四条约定：1.甲方应保证车间符合约定的使用用途，乙方自行安装水电线路，消防和环保设备及办公设备自行采购，水电费进行独立核算，电费价格按照0.8元/度核算；……；4.租赁期内，甲方有责任义务无偿提供一切涉及生产环保等的相关资质、证件给乙方使用，保证乙方的正常生产销售工作。合同第五条约定租赁期内，乙方不得拖欠租金，否则甲方有权解除合同，收回车间，并有权依据本协议要求乙方承担违约责任。乙方逾期交付租金的，除应补交租金外，还应按照拖欠天数支付违约金，每天违约金的标准为：拖欠租金的10%。上述合同签订后，原告依约将上述二号车间，二间办公室，四间员工宿舍，一间仓库出租给被告使用经营生产，履行了租赁物的交付义务，被告亦依约向原告支付押金。履行租金交纳义务方面，被告自2016年6月至2018年2月均能支付租金给原告。但是自2018年3月6日以后，被告一直占有使用上述车间、办公室、仓库及员工宿舍，未依约交纳租金，为此，原告称“从2018年5月10日，原告委托粤北律师事务所向被告发函，要求被告支付已拖欠的租金并支付相应的违约金，但被告并未履行相应的义务，仍拖欠租金。直至合同约定的租赁期满后，在双方未续签合同的情况下，被告仍然占有使用上述车间、办公室、仓库及员工宿舍，继续进行生产经营，原告曾多次催促，要求被告尽快支付拖欠的租金，但是被告置若罔闻，拒不支付租金。2019年10月9日，被告会计员陈秀梅曾向原告出具《广源电池厂（厂房租金）付款明细表》，统计期间为2018年3月至2019年9月，被告承认拖欠原告15个月的租金共计450000元。被告占有使用上述车间、办公室、仓库以及员工宿舍，并一直持续经营至2020年5月，后被告在未解除租赁关系，未告知原告、也未办理任何交接手续的情况下，也不再进行生产经营，但是其机器设备以及办公用品仍占用租赁房屋。原告于2020年8月12日直接向被告发函，告知其从2018年3月至今租金未交，限15日内交清租金，否则按无业主处理。但是被告并未回复。原告也曾多次催促被告将机器设备以及办公用品尽快搬离，尽快办理交接手续，以便原告可以将上述车间、办公室、仓库以及员工宿舍租给其他承租人，但是被告拒不配合，直接导致原告无法正常出租。2020年9月20日原告向被告发送《律师函》，要求解除双方的租赁关系，同时要求被告支付所拖欠的租金以及违约金，并要求被告尽快将其物品搬离，但是被告至今仍未搬离、交接。”原告向被告追收所欠租金未果，为此，原告向本院提起诉讼要求支持其诉讼请求。庭审当日即2020年12月9日，本院组织原、被告双方对被告承租原告厂房、仓库、办公室、职工宿舍进行现场堪察，现场情况：一、被告的机器设备等（1.充电机3台；2.灌酸机2台；3.充电槽20条；4.纯水机1套；5.华凌空调1台；6.流水线1套；7.原材料一批等）仍占用租用原告的整个二号车间厂房；二、租用的二号车间厂房对面是仓库，该仓库仍由被告使用，仓库大门上锁；三、案涉租赁办公室、职工宿舍于2020年10月2日由原告收回并已出租给案外人，原告称出租时间是2020年10月11日；四、被告未有留守人员在办公场所。另查明，原告乐昌市广源蓄电池厂企业类型是个人独资企业，投资人是王敏，经营范围：制造、销售蓄电池及其配件、极片。被告乐昌市美联达能源实业有限公司企业类型为有限责任公司（自然人投资或控股），成立日期：2016年5月30日，法定代表人：吴某1，经营范围：研发、推广：电子、通信、自动化控制技术、计算机技术、电池技术、光仪产品、汽车配件、化学管道；生产、销售：电池；电子自动化安装工程；管道设备安装工程；能源管理服务；货物进出口；技术进出口。庭审中，被告抗辩称“生产电池是按照原告的资质生产，被告是不需要办理环评手续的，由原告提供可用于蓄电池生产手续给被告，涉案租赁厂房需要申请环评报审的义务在原告”，原告反驳称“涉及生产、环保的资质是需要被告向行政部门申请的，原告不可能取代行政部门的地位和权利，被告不能以此为由拒绝支付租金，其抗辩理由没有事实和法律依据”。被告抗辩称“租金及违约金均过高”，原告反驳称“被告的此抗辩没有事实和法律依据”；原告称“涉案的办公室、职工宿舍在被告工作人员陈秀梅等人的配合下于2020年10月2日收回，收回后于2020年10月11日出租给案外人”，被告对此无异议；本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷，原、被告双方于2016年5月30日签订的《厂房租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的禁止性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力，双方应当按照协议约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点是：原告的各项诉讼请求能否得到支持？关于《厂房租赁合同》的解除。因原、被告双方签订的《厂房租赁合同》租赁期限已经届满，合同期满后被告实际上仍然占用使用，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，本案合同租赁期满后，被告仍然占用使用，其租赁期限为不定期，依据法律的规定，原告可以随时主张解除租赁合同，再者，被告存在拖欠租金的情形，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，原告主张解除涉案租赁合同于法有据，因此，本院对原告主张解除原、被告之间的租赁合同关系的诉讼请求，依法予以支持。关于租金。原、被告双方签订的《厂房租赁合同》约定：“共计总租金30000元/月”，原告主张被告从2018年3月起至2020年9月止所欠租金期间，有部分是合同期限内的，有部分是合同届满后不定期内的，租赁合同期内租金计算标准为30000元/月。合同届满后租金标准如何确定？依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，如上所述被告在租赁合同届满后仍然使用原告房屋、厂房属不定期租赁关系，原租赁合同继续有效，据此，本案租赁合同期满后的租金标准应为30000元/月。本案查明的事实显示被告从2018年3月起至2020年9月止期间内仍然使用原告名下的二号车间、二间办公室、四间员工宿舍和一间仓库，原告主张被告从2018年3月起至2020年9月止所欠租金共计930000元（共31个月*30000元/月=930000元）的诉讼请求，于法有据，本院依法予以支持。被告提出租金偏高的抗辩意见，但未有相关证据佐证，且经本院审查其租金标准亦并无超出市场行情标准，被告此抗辩意见本院不予采信。关于违约金。原告主张被告向原告支付自2018年3月起至2020年9月的违约金为218513.48元。依据原、被告双方签订的《厂房租赁合同》约定：“逾期交付租金的，除应补交租金外，还应按照拖欠天数支付违约金，每天违约金的标准为：拖欠租金的10%”，按所欠租金天数以此计违约金其违约金数额是偏大的，但现原告在诉讼请求时主动降低主张违约金，是其对自己民事权益的自由处分，原告主张称从2018年3月起至2020年9月止拖欠租金违约金计算：以欠租金为基数2019年8月20日之前的参照中国人民银行同期同类贷款利率4倍计；2019年8月20日起之后的按同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算，原告主张违约金合计为218513.48元，依据《最高人民法院关于适用中＜华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，现原主张的违约金数额为218513.48元，经本院审查，并没有超出其损失30%的范围，该请求合法有效，本院予以支持，被告提出的违约金计算偏高的抗辩意见示成立，本院不予采信。关于被告抗辩意见“生产电池是不需要办理环评手续的，原告提供可用于蓄电池生产手续给被告，涉案租赁厂房需要申请环评报审的义务在原告”，依据《中华人民共和国环境保护法》第二十七条“排放污染物的企业事业单位，必须依照国务院环境保护行政主管部门的规定申报登记”的规定，本案涉及蓄电池生产需申请环评报审的责任在被告，而不是原告，据此，被告的此抗辩理由不成立。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用中＜华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、解除原告乐昌市广源蓄电池厂与被告乐昌市美联达能源实业有限公司双方的房屋（包括二号车间、二间办公室、四间员工宿舍、一间仓库）租赁合同；二、被告乐昌市美联达能源实业有限公司应于本判决生效之日起七日内支付原告乐昌市广源蓄电池厂从2018年3月起至2020年9月止所欠的租金930000元及其违约金218513.48元，合计1148513.48元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15136.62元和财产保全费5000元，合计20136.62元由被告乐昌市美联达能源实业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  曾陈红人民陪审员  谢国雄人民陪审员  谢秋莲二〇二〇年十二月二十八日法官 助理  周昌莲书 记 员  罗文仪