福建省三明市三元区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0403民初1857号 原告：陈姻潮，男，1991年7月30日出生，汉族，住福建省三明市大田县。 委托诉讼代理人：刘强，福建律慧律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林志漂，福建律慧律师事务所律师。 被告：张文胜，男，1968年11月13日出生，汉族，住福建省莆田市涵江区（仁达鞋面厂）。 原告陈姻潮与被告张文胜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈姻潮及其委托诉讼代理人刘强到庭参加诉讼。被告张文胜经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈姻潮向本院提出诉讼请求：1.判令解除陈姻潮与张文胜于2018年3月8日签订的《存量房买卖合同》，并由张文胜返还购房款100000元；2.判令张文胜支付违约金100000元，并以成交价700000元的日万分之五从2020年3月12日开始计算至《存量房买卖合同》实际解除之日止的违约金；3.判令张文胜支付给陈姻潮装修损失16308元、物业费2347元；4.判令张文胜支付陈姻潮中介费5000元、律师费15000元。事实及理由：2018年3月8日，张文胜通过三明百年房产经纪有限公司（以下简称百年公司）与陈姻潮签订《存量房买卖合同》，张文胜将位于三明市三元区××路××号××幢××室房产以总价700000元转让给陈姻潮。签订合同时，陈姻潮支付给张文胜定金100000元，双方约定张文胜应在不动产证办出后三个工作日内完成不动产解押手续，并于房产抵押注销后三个工作日内到不动产登记中心办理网签及贷款申请手续，在陈姻潮贷款审批通过后三个工作日内到不动产登记中心办理不动产过户手续。合同签订当日，张文胜将房屋交付给陈姻潮，陈姻潮对房屋进行了装修使用，并按规定向物业公司缴纳公摊电费及物业费至今。2019年9月6日，因张文胜逾期归还银行按揭贷款本息，海翼瑞都（福建）房地产开发有限公司的保证金账户被中国农业银行股份有限公司三明分行扣划了相应的款项。海翼瑞都（福建）房地产开发有限公司（以下简称海翼公司）遂向三元区人民法院提起诉讼。2019年12月30日，三元区人民法院作出（2019）闽0403民初1598号民事判决书，解除海翼公司与张文胜签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件。2020年3月11日，陈姻潮到三明市不动产登记中心办理涉讼房产不动产登记证书，才知晓该判决内容。因张文胜的违约行为，导致双方签订的《存量房买卖合同》已无履行可能，不能实现合同目的。因此，该合同应予解除，张文胜应返还已支付的购房款并按约定承担违约责任，故陈姻潮向法院具状起诉。 张文胜未作答辩。 本院经审理认定事实如下： 1.2018年3月8日，张文胜（甲方）向陈姻潮（乙方）出售位于三明市三元区××路××号××幢××室房屋，双方与居间方百年公司（丙方）共同签订《存量房买卖合同》。合同主要约定：房产成交价为700000元，从卖方名下过户到买方名下所产生的所有税、费由买方承担；乙方应在本合同签订当日支付购房保证金10000元，存入丙方指定账户，由丙方无息代管。在该不动产产权过户登记至乙方名下后即抵作部分成交价款并由丙方继续代管；买卖双方商定自行结算交易资金；合同签订后，乙方自愿在2018年3月8日当日向甲方缴纳定金30000元，3月14日前向甲方缴纳余下定金70000元；双方约定卖方应在不动产证办出后三个工作日内完成该不动产的解押手续；在该房产抵押注销后三个工作日内买卖双方到不动产登记中心办理网签及贷款申请手续；在买方贷款审批通过后三个工作日内买卖双方到不动产登记中心办理不动产过户手续；第一期购房款50000元在买卖双方到不动产登记中心办理不动产过户签字手续且买方收到回执单当天由买方支付给卖方；第二期购房款540000元在买方领到名下不动产证三个工作日内到不动产登记中心办理该不动产抵押手续后，于银行放款当日直接打入卖方账户，并办理水电、闭路煤气及物业过户；甲、乙、丙三方签订本合同后，一方未按合同约定擅自变更或解除合同的，或未按合同及相关附件约定履行义务的，视为违约，甲方在房产权属转移登记前，若发生与甲方有关的产权纠纷或债务纠纷概由甲方负责，如此造成合同履行障碍，视为违约；房屋所有权过户登记前，自违约行为发生之日起，违约方应每日按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响本合同在违约行为终止之后继续履行。自违约行为发生之日起超过五日的，守约方可向违约方发送信件催促其履约。发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除本合同；甲乙双方任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金100000元，同时，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的律师代理费；甲乙双方任何一方违约至合同不能履行的中介费将不退还，由违约方承担。当日，陈姻潮支付给张文胜定金100000元，张文胜将该房屋的钥匙交给陈姻潮，同时出具《收条》一份交陈姻潮收执，收条载明：“兹收到陈姻潮购买张文胜位于新市××路××号××幢××室房产定金100000元整（大写壹拾万元整）”。 2.2019年8月18日，陈姻潮向三明世纪城物业服务有限公司缴纳了2018年8月11日至2019年12月31日期间的物业服务费2168.90元、2017年7月1日至2018年12月31日公摊水电费132.80元、2017年1月1日至2018年12月31日的电梯费45.30元。 3.2019年9月6日，海翼公司以张文胜违反《商品房买卖合同（预售）》为由，诉至本院。本院于2019年12月30日作出（2019）闽0403民初1598号民事判决书，判决：一、解除海翼公司与张文胜于2016年1月9日签订的编号为第2016010900078号《商品房买卖合同》及附件;二、张文胜应于本判决生效之日起三十日内腾空并返还给海翼公司位于三明市三元区××路××号××幢××室房屋;三、张文胜应于本判决生效之日起三十日内协助海翼公司办理第2016010900078号商品房买卖合同的备案登记和三明市三元区新市南路43幢1103室房屋预告登记的注销手续;四、张文胜应于本判决生效之日起三十日内支付海翼公司律师代理费10000元；五、张文胜应于本判决生效之日起三十日内支付海翼公司代偿的贷款利息、罚息8228.38元（计算至2019年9月26日），此后按实际发生标准计至贷款余额全部清偿之日止；上述第四、五项款项，由海翼公司在张文胜已支付购房款中先行扣除;张文胜支付给海翼公司的定金30000元不予返还等。 4.2020年3月11日，陈姻潮到三明市不动产登记中心办理涉讼房产不动产登记证书，才知晓（2019）闽0403民初1598号民事判决书的内容，该判决已发生效力，并进入执行。同年7月1日，陈姻潮向本院起诉海翼公司、张文胜第三人撤销之诉一案，要求撤销（2019）闽0403民初1598号民事判决书；并判令与张文胜签订的《存量房买卖合同》合法有效，张文胜应继续按约履行及协助办理三明市三元区新市南路43幢1103室房屋的银行按揭贷款解押及不动产登记手续。9月21日，本院作出（2020）闽0403民撤2号民事判决书，认为本院作出的（2019）闽0403民初1598号民事判决在事实认定和法律适用上并无不当，陈姻潮在不能提供证据证明该民事判决书的全部或者部分内容错误的情况下向本院提起第三人撤销之诉，于法无据，本院不予支持。关于陈姻潮要求确认不属同一法律关系，可另案主张。故依法判决驳回陈姻潮的诉讼请求。11月2日，陈姻潮遂至法院，并为本案支付律师代理费15000元。 上述事实，有陈姻潮提供的《存量房买卖合同》、收条、（2019）闽0403民初1598号民事判决书、（2020）闽0403民撤2号民事判决书、物业费票据、委托代理合同及福建增值税普通发票等证据材料，与陈姻潮在法庭中的陈述相印证，本院依法予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。陈姻潮提供的由双方签字确认的《存量房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，各方当事人应全面、完整地履行各自合同义务。在随后的合同履约过程中，张文胜迟延缴纳房屋贷款，本院判决与海翼公司解除《商品房买卖合同（预售）》，致使本案《存量房买卖合同》目的已无法实现，张文胜违反合同约定无法依约办理房屋过户手续，是造成合同目的不能实现和最终被解除后果的原因所在，应承担违约民事责任。因此，对陈姻潮要求解除与张文胜签订《存量房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。本案中，陈姻潮依约支付给张文胜的100000元，收条上虽载明为“定金”，但双方在合同上并未明确约定该款性质，应认定该款为预付款。故陈姻潮要求张文胜返还已支付的购房款100000元的诉讼请求，本院亦予以支持。关于违约金的认定，双方约定“在房屋所有权过户登记前，违约方应支付守约方100000元，亦约定自违约行为发生之日起，按成交价日万分之五向守约方支付违约金”，因合同约定违约金明显过高，依民法公平原则，本院酌情确定违约金按成交价每日万分之一点五计算自2020年3月12日至解除《存量房买卖合同》之日止，故对陈姻潮的该项诉请本院予以部分支持；关于陈姻潮主张张文胜支付其物业费、公摊水电费及电梯费的诉讼请求，因陈姻潮已实际入住该涉讼房，其产生的物业费、公摊水电费及电梯费合同未有约定，上述费用应由其自行负担，故对该项主张本院亦不予支持；同时，陈姻潮还主张张文胜支付装修损失16308元及中介费5000元的诉讼请求，因合同未有约定，故对其该项主张本院不予支持。陈姻潮为本案支付律师代理费15000元，《存量房买卖合同》中双方有约定，且未违反法律规定，因此，对陈姻潮要求张文胜支付为本案支付律师代理费15000元的诉讼请求，本院予以支持。张文胜经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩权利及质证权利，本院依法缺席审理和裁判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除陈姻潮与张文胜于2018年3月8日签订的《存量房买卖合同》； 二、张文胜应于本判决生效之日起十日内返还陈姻潮购房款100000元； 三、张文胜应于本判决生效之日起十日内支付陈姻潮违约金（以700000元成交价为基数，自2020年3月12日计算至解除《存量房买卖合同》之日止，每日按万分之一点五计算）； 四、张文胜应于本判决生效之日起十日内支付陈姻潮为本案支出的律师费15000元； 五、驳回陈姻潮的其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10800元，减半收取5400元，由陈姻潮负担589元，由张文胜负担4811元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 员 余明丽 二〇二〇年十二月十八日 法官助理 王昙琳 书 记 员 王冰琴 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 1.《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。