江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0583民初18962号原告：世茂天成物业服务集团有限公司昆山分公司，统一社会信用代码9132058378127605XW，住所地江苏省昆山开发区新南路288号世茂蝶湖湾花园。负责人：吴懿。委托诉讼代理人：匡小雨，江苏熠达律师事务所律师。委托诉讼代理人：张辉，江苏熠达律师事务所律师。被告：孙杰，男，1996年3月10日生，1996年3月10日生，汉族，住江苏省南京市江宁区。原告世茂天成物业服务集团有限公司昆山分公司（以下简称世茂昆山分公司）与被告孙杰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月6日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，于2020年12月2日公开开庭进行了审理。原告世茂昆山分公司委托代理人匡小雨、被告孙杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告世茂昆山分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告2012年11月1日至2020年12月31日物业管理费26489.4元及利息损失(自2013年1月1日按年分段计算至2020年8月31日，其后利息以26489.4元本金为基数按照银行同期贷款利率计算至实际支付本息完毕之日止)。二、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2009年原告与昆山世茂蝶湖湾开发建设有限公司签订了《世茂蝶湖湾花园前期物业管理委托合同》，合同约定由原告向位于昆山开发区新南中路288号世茂蝶湖湾花园提供物业管理服务。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在的小区提供了优质高效的物业管理服务，被告系上述小区业主，依约定应当向原告缴纳从2012年11月1日至2020年12月31日的物业管理费用26489.4元。但被告却拒不履行自己的缴费义务，原告多次催缴，未有效果。现特向贵院提起诉讼，请求贵院依法作出公正的判决，维护原告企业的合法权益。被告孙杰辩称，其与物业公司没有物业合同，2020年5月6日其购买涉案房屋，并办理房产证，其应只缴纳2020年5月6日至今的物业费，之前的物业费其认为不存在，不应该缴纳。本院经审理查明：2010年6月22日，昆山世茂蝶湖湾开发建设有限公司作为甲方，上海世茂南京物业服务有限公司作为乙方签订《世茂蝶湖湾花园前期物业管理委托合同》，该合同约定：甲方将将世茂蝶湖湾花园住宅全权委托乙方实行物业管理服务，并在自愿、协商一致的基础上，平等、协商一致的基础上双方达成以下合同条款。……第二条、委托管理服务期限：自2009年1月1日至业主大会成立，业主委员会与所选聘的物业服务企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。……第八条，在前期物业管理阶段，实行物业服务包干制。乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费，高层住宅：1.95元每月/平方米：别墅2.5元/月平方米：花园洋房1.8元/月平方。上送收资标准由甲方售房同时与购房者在《前物业管理服务协议》中约定，由乙方业主收到、甲方未出售的空置房、出租房由甲方全额交纳。上述物业服务费中包括物业管理责任险。……该合同还约定其他事项。昆山市开发区新南中路288号昆山世茂蝶湖湾花园169号楼3609室房屋原房屋所有人林海、雷丽丽因欠中国农业银行股份有限公司昆山市支行贷款未偿还，被该行向本院提起诉讼。本院经审理于2014年10月24日作出（2014）昆商初字第1375号民事判决。在执行过程中，本院依法对林海、雷丽丽名下的涉案房屋进行拍卖。本院在司法拍卖须知第十三条规定：买受人应在收到法院提供的民事裁定书、协助执行通知书及拍卖成交确认书等过户材料后三十天内自行办理过户手续，逾期不办理的，买受人应支付由此产生的费用，并承担本标的物可能发生的损毁、灭失等一切后果。标的物转让登记手续由买受人自行办理，所涉及的税款依法由买卖双方各自承担（应由出卖方负担的由法院在拍卖、变卖款中予以扣缴），其可能存在的物业费、水、电、煤气、有线电视等欠费均由买受人承担，水、电、煤气、有线电视等户名变更手续，由买受人自行办理，相关费用由买受人承担。具体费用由买受人自行了解查询。未明确缴费义务人的费用也由买受人承担。被告孙杰于2020年1月17日通过网上司法拍卖，以1443000元成交价获得昆山市开发区新南中路288号昆山世茂蝶湖湾花园169号楼3609室房屋，该房屋建筑面积为138.61平方米。2020年5月6日，被告孙杰取得该房屋的不动产所有权证书。2020年8月23日，被告孙杰将涉案房屋出售给周江、谢子芸。2020年11月3日，涉案房屋办理过户至周江、谢子芸名下。2020年10月15日，昆山高新技术产业开发区震川城市管理办事处蝶湖湾社区居民委员会出具证明，内容为：世茂天成物业服务集团有限公司昆山分公司自2009年1月1日起按合同约定负责昆山开发区新南中路288号世茂蝶湖湾花园小区物业服务至今，震川城市办事处物管科每季度及每年对物业进行考核，综合成绩合格，在日常管理过程中表现优秀，特此证明!另查明，上海世茂南京物业服务有限公司于2015年2月9日变更为世茂天成物业服务集团有限公司。在审理过程中，世茂天成物业服务集团有限公司向本院出具情况说明，确认其认可由原告行使诉讼权利。上述事实，有《世茂蝶湖湾花园前期物业管理委托合同》、民事判决书、司法拍卖成交通知书、拍卖须知、房屋买卖合同、房屋登记簿查询记录、证明和当事人当庭陈述等证据予以证实。本院认为，昆山世茂蝶湖湾开发建设有限公司与上海世茂南京物业服务有限公司签订的《世茂蝶湖湾花园前期物业管理委托合同》系当事人真实意思表示，合同约定的内容不违反法律法规的强制性规定，当事人均应信守。该合同约定昆山世茂蝶湖湾开发建设有限公司将涉案小区物业交由上海世茂南京物业服务有限公司提供服务，服务期限至涉案小区业主委员会与所选聘的物业服务企业物业合同生效时止。合同签订后，上海世茂南京物业服务有限公司对涉案小区提供物业服务。后上海世茂南京物业服务有限公司变更名称为世茂天成物业服务集团有限公司，涉案小区的物业服务亦由原告世茂昆山分公司提供物业服务，且世茂天成物业服务集团有限公司亦向本院提供情况说明确认由原告世茂昆山分公司向本院主张诉讼权利。被告孙杰通过司法拍卖方式于2020年5月6日将涉案房屋过户至其本人名下，根据拍卖须知第十三条的规定，被告孙杰作为买受人应当承担可能发生的物业费，故对于原告世茂昆山分公司要求被告孙杰代案外人林海、雷丽丽支付2012年11月1日至2020年5月5日的物业费的诉讼请求，本院予以支持。被告孙杰作为小区业主后于2020年11月3日将涉案房屋出售给他人，故对于原告世茂昆山分公司要求被告孙杰支付2020年5月6日至2020年11月2日的物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。综上，被告孙杰共应向原告世茂昆山分公司支付2012年11月1日至2020年11月2日的物业服务费25956.87元，其中被告孙杰代案外人林海、雷丽丽支付的2012年11月1日至2020年5月5日的物业管理费24371.11元可另案追偿。被告孙杰未依约支付物业费，应当承担利息损失，对于利息损失的计算，应自2020年11月6日起，以25956.87元为基数，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告实际支付之日止。被告孙杰提出其与原告世茂昆山分公司没有物业合同，不应支付物业服务管理费的抗辩意见，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持，故被告孙杰该项抗辩意见，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：被告孙杰于本判决生效后十日内支付原告世茂天成物业服务集团有限公司昆山分公司2012年11月1日至2020年11月2日物业服务费25956.87元和逾期利息（利息的计算，以25956.87元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年11月6日计算至被告孙杰实际支付之日止）。（上述款项如转账，请汇入原告世茂天成物业服务集团有限公司昆山分公司指定账户，或汇入本院账户，账户名：昆山市人民法院财务结算中心，账号：32×××60，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。案件受理费462元，减半收取231元，由被告孙杰负担。原告世茂天成物业服务集团有限公司昆山分公司预交的案件受理费231元，本院予以退还；被告孙杰应当负担的231元缴纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户；账号：3225×××2954；开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。本判决为终审判决。审判员 朱 诚二〇二〇年十二月三十日书记员 张丽君