北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初11003号原告：第一物业（北京）股份有限公司悦摩码分公司，住所地北京市顺义区前景路**院**楼**3-1，统一社会信用代码91110113MA00D5FE11。法定代表人：刘培庆，总经理。委托诉讼代理人：李欣，北京嘉纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：张朝伟，北京嘉纳律师事务所律师。被告：杨小琼，女，1986年11月9日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，住北京市顺义区，公民身份号码×××。被告兼被告杨小琼委托诉讼代理人：李海龙，男，1981年2月25日出生，满族，户籍地北京市顺义区，住北京市顺义区，公民身份号码×××。原告第一物业（北京）股份有限公司悦摩码分公司（以下简称第一物业公司）与被告杨小琼、李海龙物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告第一物业公司之委托诉讼代理人李欣，被告杨小琼之委托诉讼代理人兼被告李海龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告第一物业公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付原告物业费3054．61元；2．判令被告支付违约金916．38元；3．判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告系北京市顺义区卧×××室房屋(以下简称×××室)的所有人,该房屋建筑面积为88．08平方米,该房屋为商品房。原告(甲方)与被告(乙方)曾签订《×××家园前期物业服务合同》(以下简称《合同》),约定由原告为被告所有的×××室房屋所在的北京市顺义区×××小区提供物业服务,被告对此予以认可。《合同》第五章第八条第1款1．1约定商品房物业费标准为2．89元/平方米/月;第3款约定业主或物业使用人交纳费用时间为自《入住通知书》中通知的收房之日的次日计收，采取预收的方式，按（年度预付)的方式进行缴纳,于每付费周期结束前的30日内缴纳下一个付费周期的全额物业服务费。被告未交纳2018年9月22日至2019年9月21日期间的物业管理费。原告认为,被告作为×××家园小区房屋的所有人与原告建立了物业服务合同关系。原告依合同约定为被告所居住的小区提供物业服务,享有依照合同约定的收费标准和收费时间收取相应费用的权利。被告在享受了原告提供的物业服务后应按照合同约定内容交纳物业服务费。原告多次向被告催缴拖欠的物业服务费无果,遂起诉至贵院,请求法院依法查明事实,支持原告的诉讼请求。被告杨小琼、李海龙辩称：不同意原告的诉讼请求，对原告诉状中事实理由部分所陈述的房屋门牌号、建筑面积予以认可，认可欠费年度以及欠费金额。原告确实为我们小区提供物业服务，但不同意全额支付，理由是服务不符合合同约定，一是小区管理秩序混乱，外人可以随意进出。二是年度内未享受绿化服务，小区绿化从2019年4月才开始，这期间的绿化费应相应进行减免。三是小区进行侵权式管理，开发商和物业公司受一家公司控制而进行捆绑销售，强制业主接受物业服务标准，车位管理上，未出售车位的管理费应向开发商索要，但物业公司向业主收取，因业主未交纳，物业将业主缴纳的物业费挪用到停车管理上，导致其他服务经费不够。四是卫生不达标，垃圾经常未及时清运。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告杨小琼、李海龙系北京市顺义区×××室房屋所有权人,该房屋建筑面积为88．08平方米。原告第一物业公司（甲方）与被告杨小琼、李海龙（乙方）签订的《×××园前期物业服务合同》约定由原告为被告居住的小区提供物业服务，物业服务费标准为[高层住宅]：2．89元/平方米/月；[别墅]/元/平方米/月；[公寓楼]5．25元/平方米/月；[商业物业]9．95元/平方米/月；[会所]/元/平方米/月；合同第六章违约责任第十八条违约责任“1、甲方违反合同,未达到约定服务标准的,乙方有权要求甲方限期改正。2、业主或物业使用人违反合同,使甲方未达到服务质量约定目标的。甲方有权要求业主或物业使用人限期改正,逾期未改正给甲方造成损失的,业主或物业使用人承担相应的法律责任。3、业主或物业使用人违反合同,不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关物业服务费、能源费、生活垃圾清运费、车位管理费、代收代缴费用及其他相关费用的,甲方有权要求乙方补交并支付逾期之日每日千分之三的滞纳金；同时甲方有权采用一切合法手段追收欠费,包括但不限于付诸法律诉讼追收有关欠交费用及其滞纳金。而所涉及的有关律师费和诉讼费用将由败诉方(过错方)全部承担。4、甲方有确切证据证明属于以下情况的,可不承担违约责任:4．1由于开发建设单位、业主或物业使用人的自身责任导致物业服务企业的服务无法达到合同约定的。4．2因维修养护本物业区域内的共用部位……”。原告第一物业公司提供物业服务期间，被告杨小琼、李海龙未支付2018年9月22日至2019年9月21日期间物业服务费3054．61元。庭审中，第一物业公司提交了物业服务合同、照片打印件，证明其提供了物业服务。杨小琼、李海龙对物业服务合同真实系无异议，认为照片拍摄日期不清，物业服务有瑕疵。对此，杨小琼、李海龙提交相应的证据，第一物业公司不认可，称物业公司与开发商并无行动一致性；物业公司并未向业主收取停车管理费，不存在挪用停车管理费的说法。下大暴雨小区积水，物业公司放置防洪袋挡水，雨停了之后会整理打扫，恰恰说明对小区进行了管理。消防通道也进行了疏通。小区绿地是被改成了小路，是根据业主的要求修建的小路，否则业主会绕很远。关于绿化，2018年业主集中入住和装修，我公司当时主要保证小区的公共设施不受损坏，但对绿化也下了功夫，服务没有瑕疵，不足以减少物业费。门禁能正常使用，外人是不能随意进出的。上述事实，有《×××前期物业服务协议》、照片、当事人陈述等以及本院庭审笔录在案佐证。本院认为：依法成立并生效的合同对双方当事人皆具法律约束力，双方须按合同约定行使自己的权利并履行自己的义务。原告第一物业公司与被告杨小琼、李海龙签订了书面的《×××前期物业服务合同》，该协议是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，故该协议对双方均具有约束力，双方均应依约履行。原告在相应服务期内为涉诉小区提供了物业服务，被告作为该服务的受益人理应及时履行交纳物业费的义务。杨小琼、李海龙的抗辩理由主要是物业服务质量与合同约定不符，物业公司在小区管理中存在诸多问题，但其现有证据并不足以证明第一物业公司在履行合同中存在重大违约行为，导致业主丧失了根本的合同利益，且杨小琼、李海龙主张的物业服务问题亦不宜根据某一短时期的服务质量问题或者单个、局部问题来认定，而应考虑小区的整体服务情况和持续状态予以确认，故本院认为杨小琼、李海龙所述的问题不足以构成减免物业费的理由，故对其相关辩解不予采信。第一物业公司未提交证据证明杨小琼、李海龙拒交物业费存在主观恶意，故对其主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。需要指出的是，针对本案诉讼过程中所反映出的相关物业服务问题，本院建议第一物业公司应加大服务意识，增强公共区域及设备的维护力度，赢得业主对物业服务的理解与支持。同时，小区业主也应及时按约交纳相关物业服务费用，否则长期拖欠物业费的行为不仅不能真正提高物业服务质量，也会造成物业公司难以收回运营成本，造成物业服务质量进一步降低的恶性循环。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，判决如下：一、被告杨小琼、李海龙于本判决生效之日起七日内给付原告第一物业服务（北京）有限公司悦摩码分公司2018年9月22日至2019年9月21日期间的物业服务费3054．61元；二、驳回原告第一物业服务（北京）有限公司悦摩码分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由原告第一物业服务（北京）有限公司悦摩码分公司负担6元（已交纳），由被告杨小琼、李海龙负担19元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 林媛媛二〇二〇年十二月七日法官助理 王利侠书 记 员 王 东