陕西省榆林市横山区人民法院民事判决书（2020）陕0803民初3946号原告：朱世生，男，1965年12月27日出生，汉族，住榆林市横山西南新区，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。被告：寇鹏彪，男，1965年03月14日出生，汉族，住榆林市商铺，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。原告朱世生与被告寇鹏彪房屋租赁合同纠纷一案，原告朱世生向本院提起诉讼，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付2019年8月1日至本案诉讼终结之日所欠房租、及合同中所约定的2分利息；2、判令被告依据租赁合同第八条中的第6条：欠物业等相关费用超过十天，租房者承担所欠费用十倍的失信赔偿款；3、判令被告依据租赁合同第十三条中的第二条：乙方在租期到后，未签续租合同或合同解除，终止合同占着房子，多占一天承担10000元租房费，每天10000元，直至签合同或搬离时；4、本案诉讼费由被告承担。庭审中原告变更诉讼请求为：1、法判令被告向原告支付所欠房租19600元及至本案诉讼终结之日按照合同中所约定的2分利息支付利息；2、判令被告清偿物业费12252元；3、判令被告依据租赁合同从2020年8月1日起至2020年11月18日止依照合同约定每天支付违约金1万元，共计108万元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由： 2019年8月1日，原、被告签订《租赁商铺合同》，约定原告将陕西省榆林市XX城XX小区XX号商铺租赁给被告，面积414.28平方米，年租赁费为59600元，双方合同达成后，被告使用房屋。双方合同已于2020年7月30日到期，但是被告到期后拒不签订续租合同，不腾房也不缴纳租赁费以及其所应交的物业费和违约赔偿，给原告造成损失。原告认为，是双方签订的《租赁商铺合同》合法有效，且已经到期，被告理应履行其缴纳租赁费及腾房义务，现被告拒不履行义务给原告造成损失，为维护合法权益诉至法院，判如所请。原告提交以下证据以支持其诉讼请求：1、租赁商铺合同一份，证明被告租赁事实、费用及违约责任；2、收据一支，证明欠物业费12252元。被告寇鹏彪辩称：对第一项诉讼请求所欠租金19600元无异议，但是利息不认可，对第二项诉讼请求也不认可，我们在和物业公司交涉，尚未形成方案，对第三项不认可，合同到期后原告不和我签订合同而不是我不签订。对于朱世生的事实与理由及诉讼请求不予认可，本人于2018年6月13日与横山县建新房地产公司桃源里商住小区项目指挥部签订商铺租赁合同，将桃源里小区第6号商铺一、二两层建筑面积392.7平方米租赁与我。合同第三条约定：甲方保证乙方租赁期三年，甲方因抵押，产权变更，抵账后，乙方和新的所有权人本着随行就市原则，协商相关租赁价格事宜。若在租赁期内，因甲方原因，不能保证乙方三年租期，则甲方补偿乙方装修费以3万元为准；第五条约定：甲方保证商铺水、电、天然气畅通，但是直至现在水、电、天然气都无法正常使用。2019年8月1日，原被告就该房续签了房屋租赁合同，租期至2020年7月31日止，房屋面积由392.7平方米增加到414.28平方米，但是房屋实际使用面积并未增加。合同签订后，经与朱世生协商房租分三次付清，故于2019年11月14日转账给朱世生2万元，于2020年1月23日向朱世生转账2万元，剩余款项约定于年后支付。由于疫情爆发，年后无法正常开门营业，直至2020年4月份政府才允许开门营业，接着政府于2020年4月20日开始在案涉房门前修路，彻底将路封住，经与原告朱世生协商同意适当减免租金。在房屋到期前我曾向朱世生提出续签合同，他一直未明确回复我。在2020年9月份左右，朱世生突然向我索要房费并发生口角，原告表示放弃逾期占用案涉房期间的房费，由于修路原因道路不通，且我装修投入费用太大，我欲与原告就续签合同进行协商未果，于11月18日将房子腾空交给原告，致腾房时间过长，不存在我违约，故对其所述让我承担每天10000元房租费不予认可。因物业费与原告并无任何关联，该小区所有商铺因修路及疫情原因，物业费正在与物业办协商当中，均未缴纳，故与本案无实质性关联。综上，因租赁时装修费投入很高，朱世生单方解除合同，未遵守第一份合同中约定的甲方保证乙方租期三年，导致我匆忙搬离房屋，造成损失巨大，故请求朱世生赔偿装修损失费共计12万元、匆忙搬离无法经营所产生的损失以每天3000元计算至本案终结之日止。被告寇鹏彪向法庭提交以下证据支持其诉讼请求：1、房屋租赁合同一份、租赁商铺合同一份， 证明原、被告约定租期三年，但是未到三年故原告存在违约，并约定水电都要通，但是房子水电均未通；2、照片2张，证明原告的房子不通电不通气，还有因为修路我要减免房租；3、2020年11月27日和物业经理曹宝宝录音一份、2020年11月24日和原告录音一份，证明合同到期后，原告不同意给被告续租赁案涉房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供的证据1被告对真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证；原告提供的证据2，被告有异议，因该收据载明为2018年6月13日至2020年11月13日期间的物业费，与案涉租赁合同的实际租赁期间2019年8月1日至2020年7月31日严重不符，故原告的证据2不能证明其主张，本院不予采信。被告提供的证据1中的租赁商铺合同出租方非本案原告，与本案无关，故本院对该证据不予审查认定；被告提供的证据2不符合证据的形式要件，不予采信；证据3中被告与原告朱世生的电话录音原告对其真实性无异议，本院予以采信，对其证明目的酌定；与曹宝宝的录音因无其他证据佐证，系单一证据，依法不能单独作为认定案件事实的依据，故本院不予确认其证明力。本院经审理认定如下事实：2018年6月13日，被告与横山县XX房XX小区XX房XX小区XX号商铺一、二两层（建筑面积392.7平方米）签订了商铺租赁合同，租期三年，2019年8月1日，该租赁房分配给原告朱世生，原、被告双方就案涉房又签订了一份《房屋租赁合同书》，建筑面积变更为414.28平方米，年租金59600元，租期从2019年8月1日起至2020年7月31日止。合同约定：房屋租金必须在每年的前一月前交付来年房费，甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证；租赁期满，甲方有权收回出租屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，必须在租赁期满3个月之前书面通知甲方，双方同意后，重新签订续租合同，未续签或解除合同，乙方未搬离，多占一天承担10000元租赁费，每天10000元，直至续签或搬离之日；欠房租超过十天，终止合同，欠款之日起按2分计算利息至付清。合同签订后，原告依约向被告交付了租赁物即案涉房屋，被告分别于2019年10月14日、2020年1月23日各向原告支付了20000元合计40000元租赁费，剩余租赁费19600元未付。2020年7月31日租赁期满后，经与原告协商续租未果，被告于2020年11月18日搬离案涉租赁房。现原告诉至法院请求判决支持其前列之诉求。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、受益，承租人支付租金的合同。本案中原告与被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合同主体适格，形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的强制性效力性规定，依法应确认为有效合同，原告也依约将租赁房屋交付被告使用，履行了出租人应尽的义务，被告依约应履行支付租金的义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。出承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，被告逾期支付租金，故原告请求被告支付未付租金的诉求与法有据，应予支持。原告请求被告给付逾期支付房租的利息，系双方的真实意思表示，对该项诉求本院应予支持，但应以对原告造成的实际损失为标准，原告按月利率2%请求被告支付利息超过法律保护的范围，应参照民间借贷利率依法予以调整。原告请求被告依照合同约定支付从2020年8月1日起至2020年11月18日止的违约金108万元(每天10000元)过高，应比照2020年该案涉房屋地域租金计算，因原告未提供2020年涉房屋地域租金金额，本院参照原、被告双方2019年8月1人签订的租赁合同约定的年租金59600元÷365天计算违约金，因被告于2020年11月18日搬离，故被告应酌情支付原告违约金59600元÷365×108天=17635元。被告虽以其装修损失费过高，及搬离后无法经营所产生的损失以每天3000元计算至本案终结之日止提出抗辩意见，但其未提供证据佐证，对其辩驳意见不予采信，被告对此承担举证不能的不利后果。同时，原告请求被告支付其代缴纳物业费的诉求，因其提交的物业票据与案涉租赁合同的租赁期间严重矛盾，不足以证明其主张，故依法予以驳回，原告就该项诉求可另案起诉。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，最高人民法院关于《审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条、第三十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告寇鹏彪于本判决生效十日内支付原告朱世生租金壹万玖仟陆佰元（19600元）。二、被告寇鹏彪于本判决生效十日内支付原告朱世生违约金壹万柒仟叁佰捌拾叁元（17383元）。三、被告寇鹏彪于本判决生效十日内支付原告以39600元为基数从2019年10月15日至2020年1月22日及19600元为基数从2020年1月23日起至债务履行完毕之日止的利息，年利率按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心2020年11月发布的一年期贷款市场报价利率的四倍分段计算。四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费645元，由被告寇鹏彪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于榆林市中级人民法院。  审 判 员   吴文艳    二〇二〇年十二月七日 书 记 员  柳  青    1