杭州市富阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0111民初6158号 原告：无锡九龙仓物业管理有限公司富阳分公司，住所地：杭州市富阳区富春街道桂花西路****，统一社会信用代码：91330100074337810G。 诉讼代表人：翟凯杰。 委托诉讼代理人：徐丹，浙江卓特律师事务所律师。 被告：施秀丽，女，1967年1月3日出生，汉族，住杭州市富阳区。 原告无锡九龙仓物业管理有限公司富阳分公司与被告施秀丽物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月24日立案受理。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用小额诉讼程序，由审判员傅红盛独任审理，于2020年12月11日公开开庭进行了审理。原告无锡九龙仓物业管理有限公司富阳分公司的委托诉讼代理人徐丹、被告施秀丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提起诉讼要求：1、判令被告给付原告物业服务费6458.40元、能耗费2224.80元、违约金11736.41元（自上述费用应交之日起按千分之二计算，暂计算至2019年12月31日，要求支付至实际清偿之日）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系雍景山城3号1001室业主，房屋为高层住宅，建筑面积103.14平方米。原、被告签订《雍景山城前期物业管理服务协议》，约定由原告为雍景山城提供物业服务，物业服务费标准为高层住宅每月每平方米1.74元，多层住宅每月每平方米4元，物业服务费按年向原告预交，在每年第一季度第一个月内缴纳当年度物业服务费。物业服务管理费中未计入的共用设施设备（电梯、水泵、中央空调、公用车库、楼道灯等）运行能耗费用，另行按实向业主分摊，每半年预收一次，首次收取标准为0.60元/平方米，车位管理费每个每月60元，如果业主不按约缴纳，原告有权按每逾期一日加收应缴费费用的2‰作为违约金。原告已按约依法履行了相关义务，但经屡次催缴，被告至今尚拖欠原告2017年1月1日至2019年12月31日的物业服务费6458.40元、能耗费2224.80元，违约金11736.41元，共计20419.61元。故提起诉讼，要求支持诉请。 被告答辩称，我的房屋多处开裂、空鼓，窗户开裂，宽度2厘米、长度45厘米；房产公司未经我同意就进到我的住房在屋内打了26个洞（厨房间9个、厕所4个、客厅11个、房间2个），洞的宽度45厘米、长度150米；对于房屋质量问题，物业公司推房产公司、房产公司推物业公司；2020年11月30日，住建局领导到我家去验房，可以证明我家客厅、卫生间等多处开裂、空鼓；九楼楼顶，是我家楼板，尚未居住就已开裂，12345都知道该房屋存在质量问题，对地面墙面多处开裂、空鼓，开发商承诺12月底修好后由我收房，因此我至今未收房，不应承担物业费。此外，我想卖掉这套住房，物业公司员工不让我及中介公司的人进我自己的住房，我询问后，被告知物业公司领导及开发商说我未收房，也不让我出卖；我拨打物业投诉举报电话给经理冯旭飞处罚员工500元，将转塘小姑娘开除，该小姑娘走了还交代其他员工，说我如果去的话，该小姑娘要赶过来报复我；物业公司员工还经常拿着我的钥匙到我住房里瞎转悠，电灯一天24小时亮在那里，还去放水，对此派出所有记录可查。综上，物业公司不作为，没有尽责，根本不为业主服务，要求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对原告提交的不动产登记信息查询表1份拟证明被告系涉案房屋产权人的事实，被告质证无异议，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的事实，本院认定如下： 1、原告提交了雍景山城前期物业管理服务协议1份（复印件，原件经核对后已退还），拟证明双方间存在物业服务合同关系，及对收费标准、服务期限、违约责任等事项的约定。被告质证认为，真实性无异议，但不记得什么时候签订的。 2、原告提交了律师函、EMS面单、EMS投递详情各1份（均系复印件），拟证明原告已就被告欠费进行催讨及被告欠费的情况。被告质证认为，记得2017年时曾收到过一个通知，具体按相应的记录处理。原告补充称，函件通过EMS于2020年7月15日已由被告签收。 3、被告提交了《清单》及信访记录（即基本情况登记表）1份，拟证明房屋存在质量问题。原告质证认为，此系打印件，并无任何人员或单位签字、盖章，故对其真实性、合法性、关联性均有异议，不能证明存在质量问题，即使存在相应的质量瑕疵，也与被告无关。 4、被告提交了《房屋验收单》4份，拟证明涉案房屋存在门锁坏掉、空鼓及开裂等质量问题。原告质证认为，真实性、合法性无异议，多处空鼓、开裂，只能证明存在瑕疵，与被告无关，相反可以证明原告最早于2017年4月19日对涉案房屋进行了验房。 5、被告提交了照片19张，拟证明涉案房屋存在质量问题。原告质证认为，无法反映拍摄的时间、、地点不能证明与涉案房屋有关，即使拍摄于涉案房屋，也仅仅说明存在着瑕疵，与被告无关。 6、被告提交了微信聊天记录32页（打印件），拟证明房屋存在质量问题及物业公司不尽责。原告质证认为，系手机截图，无法与原件核对，何况均系业主间的聊天情况，内容均为房屋及电梯质量问题，不能反映客观事实，与本案待证事实无关。 对前述原告提交的前期物业管理服务协议、律师函及交寄面单等予以确认；对被告提交的相关证据材料，《清单》虽系被告书写形成、信访记录未经任何单位签字盖章确认，但相应的《房屋验收单》可以反映涉案房屋确实存在着一定的质量瑕疵，并能与被告提交的照片及微信聊天记录相印证，但照片所反映的应该是裂缝或空鼓，且仅其中一张照片中所反映的微小裂缝未被修复，其余裂缝、空鼓均有被修复的痕迹；被告与物业管家微信聊天中也多次提到房屋质量问题需由物业公司帮忙反映以及相关业主在业主群中提到电梯存在问题、物业不作为还要收取高额管理费等，故对其本身的真实性均予以确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告与涉案房屋开发商签订的《商品房买卖合同》约定，开发商向被告交付的时间约定为2016年12月31日前。对开发商有无及何时向被告发出交房通知，原告表示肯定发过，但具体不清楚；被告称未曾收到过。 被告在签订前述《商品房买卖合同》的同时，与原告签订《前期物业管理服务协议》，约定原告系涉案小区的物业服务提供方，物业管理费按物业建筑面积（以房产证登记的建筑面积为准）交纳，具体标准按房屋交付时当地物价部门的最终批复为准；首期物业管理服务费从开发建设单位与业主签订《商品房买卖合同》中约定的交付通知日期后的次月起计收，并预收12个月；第二年起的物业服务费按年缴纳，业主应在每一年第一季度第一个月内缴纳当期物业服务费；物业服务管理费中未计入的共用设施设备（电梯、水泵、中央空调、公用车库、楼道灯等）运行能耗费用，另行按实向业主分摊，每半年预收一次，首次收取标准为0.60元/平方米/月；业主应按时缴纳物业管理服务费和其他费用，如未缴纳物业管理服务费和其他费用，物业公司采取诉讼方式追缴物业管理服务费、其他费用及滞纳金，滞纳金的收取标准为每逾期一日加收应缴额的千分之二等。 被告系涉案银湖街道万通路58号雍景山城御湖苑3幢1001室内业主，登记确权的建筑面积为103.14平方米。庭审中双方均确认涉案房屋物业服务费的缴纳标准为每月每平方米1.74元。 被告提交的《房屋验收单》和《装修前房屋验收单》共4份，其中3份时间分别为2017年4月19日、2019年10月30日、2020年12月1日，另1份未记载具体时间；载明的内容分别为次卧东南角窗边空鼓；室内地面多处空鼓、开裂；卫生间一处墙面空鼓、小书房一处墙面空鼓、主卧阳台推门门锁损坏、、地面多处裂缝空鼓，进户门右手边地面空鼓、飘窗石材处空鼓、主卧地面窗户下方空鼓、主卧地面两处空鼓、多处空鼓；厨房西墙面有空洞及次卧的东南角有空鼓、餐厅西北角地面空鼓、主卧东南角地面空鼓、客厅与次卧之间地面空鼓各1处。 原告提交并经被告签字的《钥匙留存委托书》、《留存钥匙取回确认书》载明：被告于2019年8月12日将涉案房屋的钥匙1把留存于原告处，留存期限至2020年8月11日；2019年8月22日，被告将涉案房屋的钥匙“全部收回”，并“确认房屋及所属物品完好无损”。 2020年7月15日，被告签收原告通过EMS交寄的《关于催缴2017年1月1日至2019年12月31日物业费的律师函》。 庭审中双方均确认，2019年11月，因被告涉案房屋内存在自来水往外流水的情况，影响到楼下九楼业主；该业主报案后，由物业公司、被告及民警等到现场进行处理。原告称，涉案房屋钥匙，之前被告确曾有存放于物业，但2019年8月22日已全部由被告收回；被告拟出让涉案房屋，将其中的一把钥匙交给中介公司，漏水系中介公司的人员前往看房后打开水龙头忘记关掉所致，与物业公司无关。被告称，钥匙确曾于该日收回，但仍由物业公司留存了一把；漏水是物业公司人员擅自进入涉案房屋打开水龙头所致。 本院认为，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》，系双方真实意思表示，内容并不违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效，因此在双方之间存在物业服务合同关系。从被告提交的《房屋验收单》及原告提交的《钥匙留存委托书》等看，涉案房屋已实际交付，并由被告收取了涉案房屋的钥匙，被告辩称未收房，与事实不符，本院不予采信；至于具体收房的时间，因原告并未提交相应的证据材料佐证，原告提交的《收据》，则系代收契税款项，不能直接反映交房的具体时间；根据《房屋验收单》所显示的时间，本案中本院酌情确定为2017年4月19日，如果实际交付的时间早于该时间，其不利后果也应由原告自行承担。 关于房屋质量，从《房屋验收单》的内容看，被告所主张的开裂、空鼓现象存在，但从其自身提交的照片看，开裂及空鼓问题已基本得到处理；被告辩称房产公司在涉案房屋中打洞，即使该事实存在，与原告并无关联；此外，案涉漏水事件，发生于2019年11月，此时并无证据证明原告仍留存有涉案房屋的钥匙，且从双方确认一致的事实看，在九楼业主报案后，物业公司人员也及时赶到处理，无法证明物业公司不履行物业服务合同主要义务的严重程度，因此被告作为业主应按约向原告缴纳物业费；自2017年4月19日至2019年12月31日的物业费为5802.66元[=103.14×1.74×（10÷30+8+12×2）]。 关于能耗费，合同约定按实分摊，每半年预收一次，首次收取标准按0.6元/平方米/月计；原告未证明第一个半年后能耗费实际支出及分摊情况，故对原告诉请被告支付第一个半年能耗费371.30元（=103.14×0.60×6），予以支持，其余能耗费在本案中无法具体确定，据此不予支持。 关于违约金，物业服务的完善，需要作为物业公司的原告和包括被告在内的小区全体业主的相互配合、共同努力，物业公司有依约提供物业服务并根据业主的合理要求不断改善物业服务的义务；从被告提交的《房屋验收单》、照片、微信聊天记录看，原告所提供的服务尚存在着一定的瑕疵，故对其该项主张，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第五项、第六十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下： 一、被告施秀丽支付原告无锡九龙仓物业管理有限公司富阳分公司物业管理服务费5802.66元，于本判决生效之日起十日内履行； 二、被告施秀丽支付原告无锡九龙仓物业管理有限公司富阳分公司能耗费371.30元，于本判决生效之日起十日内履行； 三、驳回原告无锡九龙仓物业管理有限公司富阳分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费310元，减半收取155元，由原告无锡九龙仓物业管理有限公司富阳分公司负担130元，被告施秀丽负担25元。 原告无锡九龙仓物业管理有限公司富阳分公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告施秀丽于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费。 本判决为终审判决。 审判员  傅红盛 二〇二〇年十二月二十一日 书记员  吴翰佩