北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初4037号原告：张钰，男，1982年10月31日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：郎菲，北京俊理律师事务所律师。被告：北京福满格物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街怡景园北里3、4、5号楼2层A6。法定代表人：马青强，董事长。委托诉讼代理人：王一梵，女，1976年8月6日出生，北京福满格物业管理有限公司职员。委托诉讼代理人：吴昆，男，1969年8月23日出生，北京福满格物业管理有限公司职员。原告张钰与被告北京福满格物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，实行独任审判，公开开庭进行了审理。原告张钰及其委托诉讼代理人郎菲与被告北京福满格物业管理有限公司的委托诉讼代理人王一梵、吴昆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张钰向本院提出诉讼请求：1．确认原、被告签订的《租赁合同》于2019年12月16日解除；2．被告返还原告租金及押金，共计184782元；3．被告赔偿原告因租赁门面造成的损失405732元；4．被告支付原告违约金59486元；5．诉讼费由被告承担。事实和理由：原告为经营京川婆婆麻辣烫产品，在租赁店面接洽过程中，被告向原告承诺可办理营业执照及食品生产经营许可证，并有适合的店面出租。由于原告初次经营餐饮，不了解东城区办理营业执照及食品生产经营许可证流程，出于对被告的信任，双方于2019年3月22日签订《租赁合同》，原告租赁被告位于北京市东城区×××店面，用于经营京川婆婆麻辣烫产品，原告向被告支付租金及押金共计184782元。同日，双方签订《项目工程改造委托协议》，约定原告委托被告代为进行厨房烟道、新风系统、消防系统、燃气管道等工程的项目改造、包括办理营业证照、食品生产经营许可证。原告向被告支付委托服务及施工项目费用共计101450元。2019年4月2日原告按被告的要求提供了办理营业执照及食品生产经营许可证所需文件，但截止2019年5月28日被告仍未办理食品经营所需证件。同日，原告收到被告的《通知函》，告知交付租金的起算时间为2019年6月1日，并要求务必于2019年5月31日之前完成装修并具备开业条件。故原告按照被告要求，购进设备、招聘员工、租赁员工宿舍、进货等，达到了开业标准。为此，原告花费品牌加盟费、装修费、设备费、员工宿舍及工资等费用共计304282元。截止目前，被告仍未办理食品经营证件，并告知原告经营麻辣烫项目，北京市东城区食品药品监督管理局（以下简称东城区食药局）要求全类别食品生产经营许可证，使用面积需达到60平方米以上，因租赁房屋面积不符合该规定，故无法办理所需证件。据此，被告不能办理符合国家法律规定的食品经营证件，导致双方订立《租赁合同》的目的无法实现，应予解除合同，是被告的单方过错所致。为维护合法权益，原告提起本案诉讼。北京福满格物业管理有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。1、食品生产经营许可证没有办理成功在于原告租赁房屋的使用面积不足60平方米，不符合东城区食药局办理全类别食品生产经营许可证的要求。在原告完成装修改造之前，原、被告均不知晓房屋使用面积达到60平方米才能办理全类别食品生产经营许可证。原告装修完成后，2019年6月4日，原、被告才从办证的中介公司工作人员处获知，因原告租赁的房屋使用面积未达到60平方米，不能办理全类别食品生产经营许可证。2、原告因自己的过错，在不了解东城区食药局办理食品生产经营许可证要求的情况下，选择租赁建筑面积81平方米、使用面积48．6平方米的房屋经营“京川婆婆麻辣烫”。原告在《租赁合同》中承认该房屋能够满足其经营需求。原告对于不能办理全类别食品生产经营许可证应自行承担责任。3、被告对不能办下原告要求的全类别食品生产经营许可证不具有任何过错。被告作为出租人，第一次在东城区承租商用房屋并出租给各个承租人，之前既不知道原告经营麻辣烫需要全类别食品生产经营许可证，也不知道东城区食药局要求全类别食品生产经营许可证需要房屋使用面积60平方米。被告从未向原告承诺能够办下全类别食品生产经营许可证。被告接受原告委托为其办证，能不能办下证来取决于原告是否符合工商、食药主管部门的要求。4、双方于2019年6月4日得知因租赁房屋的面积没有达到要求，不能办理全类别食品生产经营许可证后，原告提出办证的其他方案，并请被告予以协助，被告本着诚实信用原则，为原告提供便利。2019年8月，原告提出与其他相邻商户（魏姐包心）合作办证，后又表示不再合作办证。2019年9月，被告又协调原告的相邻商户（承租人王万德）出让面积以便原告的房屋面积符合东城区食药局的管理要求。被告为此还给予王万德一定的免租期作为补偿。5、被告还就原告租赁房屋装修中的细节问题积极与原告沟通，要求原告整改，以便符合东城区食药局的办证要求，但原告对被告提出的整改要求配合不利，多项整改未完成，不能达到东城区食药局的要求。2019年12月4日，原告明确向被告提出拒绝办理食品生产经营许可证，2019年12月初原告主动向东城区食药局要求不再办理食品生产经营许可证。被告对不能办下食品生产经营许可证不应承担任何责任。6、原告一直占用租赁房屋，2020年4月21日被告向原告发出《合同解除通知函》，要求原告3日内结清所有款项、搬离所有物品、撤销或迁址证照。但原告于2020年4月22日向被告回复，明确表示仍然强行占据租赁房屋不肯搬离所有物品。原、被告应按合同约定计算租金、物业费等费用。原告交纳的首期租金110869元对应的租期为2019年6月1日至2019年8月31日，该租金已经使用完毕，原告要求退还首期租金没有任何依据。履约保证金（押金）73913元作为原告履行《租赁合同》义务的担保，因原告欠付租金，被告发函解除合同，该履约保证金不应退还。被告已经为原告实施完毕项目改造，项目改造款71450元不应退还或赔偿。原告不能证明其主张的损失405732元是为租赁房屋装修、开业经营而支出的花费，退一步讲，无论这些花费是否系租赁房屋装修、开业经营而支出的花费，均属于原告自己的商业风险，与经营有关的责任应由原告自行承担。原告主张违约金59486元，没有任何依据，被告不应承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年3月22日，原、被告签订《租赁合同》，约定被告（甲方）将北京市×××房屋出租给原告（乙方）使用，建筑面积81平方米，使用面积48．6平方米。用于京川婆婆麻辣烫产品经营，乙方承诺承租该物业不用于本合同约定以外的业态及其它影响本项目正常经营的商业服务。租期3年，自2019年3月22日至2022年3月21日止，其中2019年3月22日至2019年4月21日为装修免租期，免租期内免除租金，但应承担物业费及装修产生的水电费用及其他费用。物业费为1．2元/平方米/天。承租期内，第一年租金为443475元，年租金每两年递增8%。第一年上半年每3个月支付一次，从第一年下半年开始每6个月支付一次。第一年首期租金为110869元。履约保证金为73913元。合同还约定，甲方需提供乙方办理营业执照等相关手续所需的相关证照，如因甲方提供的相关材料属虚假材料，造成乙方无法办理营业执照，甲方应当承担相应的责任。乙方在本合同签订之前，已经对出租物业进行全面了解，并确认其满足乙方的承租和经营需要。乙方的经营应证照齐全，消防、卫生等方面应符合政府相关部门的有关规定。同日，原告（乙方）与被告（甲方）还签署《项目工程改造委托协议》，约定乙方委托甲方提前代为施工，厨房烟道、新风系统、消防系统、燃气管道等工程的项目改造、包括营业证照的办理、以及乙方自行装修过程的监督管理等服务，以满足乙方租赁需求。委托服务及施工项目收费金额为，营业执照、食品生产经营许可证办理20000元，排烟10000元，消防改造28350元，装修管理费5000元，空调、水冷8100元，装修安全保证金30000元，合计101450元，装修安全保证金在施工结束验收合格后退还乙方。上述合同签订后，原告向被告支付合同保证金73913元、首期租金110869元，被告代收4个月物业费11826元，工程改造费及装修安全保证金共计101450元。后，被告将装修安全保证金3万元退还了原告。2019年5月28日，被告向原告发送《通知函》，载明合同约定免租期截至2019年4月21日，因配合被告统一开业需要，将免租期结束日期确定为2019年5月31日，交付租金起算日为2019年6月1日。被告分别于2019年12月10日、12月26日、2020年1月2日向原告发送催款函，催要2019年9月1日之后的租金。2020年4月21日，被告向原告发送《合同解除通知函》，表示因原告逾期交纳租金，双方之间的《租赁合同》解除，要求原告三日内搬离。2020年5月8日，原告腾退涉诉房屋。2019年12月9日，被告向原告发送《食品经营许可证办理通知函》，被告告知由于原告租赁的使用面积未达到办理全类别食品生产经营许可证要求的60平方米的使用面积，只能申请办理单项食品生产经营许可证。同时表示，由于原告不配合，自行向东城区食药局表示不再申请办理食品生产经营许可证，原告是希望达到无限期延展起租期或无故解除合同的目的。被告还将办理单项食品生产经营许可证需要解决的问题做了告知。经询，双方均认可原告无法办理全类别食品生产经营许可证的原因系原告承租的房屋使用面积不到60平方米。被告表示，原告的承租面积不到60平方米，虽然不能办理全类别食品生产经营许可证，但是可以办理单项食品生产经营许可证，对此，原告表示，其要经营的项目是麻辣烫，单项食品生产经营许可证不可以经营麻辣烫。被告表示，其曾积极协调原告的相邻商户（承租人王万德）出让面积以便原告的房屋面积符合东城区食药局的管理要求，原告在王万德承租的面积内加建了一堵墙。被告为此还给予王万德一定的免租期作为补偿。原告表示，其并未与王万德沟通借面积一事，也并未建墙，是被告与王万德协商后，为了非法取得东城区食药局的食品生产经营许可证实施的行为。被告提交其员工李昀晖与张钰爱人杨倩的微信聊天记录，双方于2019年8月下旬沟通如何摆放吧台和如何协调王万德配合相关部门拍摄视频事宜。2019年9月11日，杨倩称“李经理。饺子家大哥让拆墙，说拖太久了，昨天我和孙总说他也不回话。我这找谁啊！砸墙装个墙花了七八千，这食药还没过来看呢，就让拆，我怎么拆。你们物业和他沟通一下。不理他他肯定生气”。李昀晖回复“行，待会我到公司我去跟他说吧，我看看”。杨倩回复“孙总说找人和他沟通，一直没理他，说一下会好点。麻烦你了”。被告还提交其员工孙川与王万德的微信聊天记录，其中2019年8月26日，王万德称：“孙总，关于配合京川婆婆，我答应您的都做了，大家都是做生意的，好几天了还没有拍摄视频，我也是受到了很大影响。您答应我以后占共区面积的事还算不算？我能占到哪里？”2019年9月10日，王万德称“孙总，您在不在，当初京川家说好了就占用几天，现在都20多天了，我今天宣布不借了。马上让他们给我回复原样。我好几十万拿来的店，现在弄成这个样子，你们还没什么补偿，郑重声明，我不干了。”原告提交其与被告职员李昀晖、孙川的微信聊天记录，证明原告一直与被告沟通办理食品生产经营许可证事宜，装修等获得被告认可，被告未告知租赁面积不合格，不能办理全类别食品生产经营许可证，原告明确拒绝借面积办证等违法行为。本院向东城区食药局了解，该局工作人员答复，被告的代办人确实向其询问过办理食品许可证事项，当时该局的工作人员曾到现场勘查，对于可以直接办理的已经告知，对于不符合办理要求的，告知进行整改，整改后再申请。本案所涉地址，未查到相关办证信息。该局工作人员还告知，根据《北京市新增产业的禁止和限制目录》，对于不满60平方米的面积的地址确实不能办理全类别食品生产经营许可证，可以办理单项食品生产经营许可证。对于冷热食是否必须各有单独的操作间，该局工作人员答复，制作凉菜、糕点等冷食需要有单独的专间。对于是否可以合并办理，该局工作人员答复，其无法审查到底商户之间是否是合并办理的，该局必须收到符合条件的申请才予以办理，办理后也只有一个许可证。另查，被告成功为原告代办了《营业执照》，公司名称为北京钰杨苑餐饮管理有限公司，法定代表人为原告的爱人杨倩，住所为北京市东城区×××。登记日期为2019年4月24日。关于原告主张的损失，原告称包括被告代收的物业费、工程改造费以及品牌加盟费、水电费、装修费用、员工宿舍费用、员工工资、进货费用、桌椅、设备、入户电缆、大众点评网络推广费用、店内网费、自购厨具、水管费用、网购监控、收银机、电子秤等支出。经询，原告称部分装修款其尚未向装修单位支付，京川婆婆品牌管理公司对原告的员工进行了技术培训，原告为开业招聘了厨师，厨师每天都到场，原告应被告要求在没有开业的情况下开灯用于商场照明，除水管配件、安装在墙上的货架、洗手盆外，采购的家具和设备其已搬走。关于原告要求确认双方的《租赁合同》于其起诉之日即2019年12月16日解除的诉讼请求，原告表示如法院不能确认《租赁合同》在该日期解除，原告请求法院判决解除该《租赁合同》。关于原告主张的违约金，原告称，双方的《租赁合同》中对此并未进行约定，原告是按照其第二项、第三项诉讼请求总额的10%计算的违约金。再查，被告表示，原告所进行的装修已经拆除，被告已准备将该房屋另行出租。原告表示，其主张的装修损失，现已无法通过评估确定。本院认为，双方之间的租赁合同是双方当事人的真实意思表达，合法有效，双方均应依约履行。原告要求确认双方的合同于2019年12月16日解除，其该项主张于法无据，本院不予支持。但鉴于无法办理全类别食品生产经营许可证，合同目的无法实现，故原告请求解除双方之间的《租赁合同》本院予以支持。被告虽然向原告发函表示因原告欠付租金被告行使合同解除权，但原告欠付租金系因未能如期办理全类别食品生产经营许可证，原告无法正常经营，并非原告故意违约，故被告此解除函不发生单方解除的效力。关于合同解除的归责问题，本院考虑如下几点：1、合同约定房屋用途为京川婆婆麻辣烫产品经营，并且明确约定不能改变租赁物用途，说明双方对于租赁物从事餐饮（麻辣烫）且不能改变租赁物用途均是明知的，对于应该办理何种证照以满足租赁需求也应是知晓的；2、被告与原告签署了《项目工程改造委托协议》，约定由被告代为办理营业证照以满足原告租赁需求并收取了费用，说明双方对于被告代为办理营业证照系有过约定的；3、营业证照无法办理并非原、被告主观原因造成，但是原、被告在签订合同时均应当对租赁房屋的现状及存在的限制进行了解，双方对此均有疏忽。综合考虑以上几点，如果均把责任归于一方有失公平，故双方对于本案租赁合同的解除，均有一定的过错，应各自承担相应的责任。本案中，对于为办理全类别食品生产经营许可证而借用面积问题，结合双方提交的微信聊天记录和被告给予王万德延长免租期的补偿的事实，本院认为被告的证据不足以证明借用面积和在56平米房屋面积内建造墙体系原告与王万德沟通后实施，而恰恰原告与王万德就该问题均与福满格公司沟通，王万德也多次要求被告拆除墙体恢复原状，故被告称是由于原告的行为导致其对王万德进行补偿的意见，本院不予采纳。关于保证金73913元，租赁合同已经解除，被告应将上述费用退还原告。关于租赁合同存续期间发生的租金，本院将从以下几点进行考虑：1、原告交纳租金的数额，原告是否实际占用租赁房屋；2、原、被告的过错程度；3、原告在知晓无法办理全类别食品生产经营许可证且不同意办理单项食品生产经营许可证的情况下，腾退房屋的时间。因此，原告要求退还租金的诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的损失，其中物业费，被告答辩称只是代收，但此款系原告直接交付被告，且双方合同中明确载明“物业管理费系指甲方（被告）为维护物业的正常经营和公共秩序，对公共区域执行保安、清洁、水电维修等在营运过程中而产生的必要费用”，故原告向被告主张并无不妥，但考虑到双方各自的责任以及原告腾房时间，原告主张的此项损失，本院不予支持。关于证照办理服务费及项目改造费，原、被告依据责任应合理分担。另外，原告自认装修款中其有部分款项尚未向装修单位支付，京川婆婆品牌管理公司对原告的员工已进行了技术培训，除水管配件、安装在墙上的货架、洗手盆外，其已将采购的家具和设备搬走，故本院对原告主张的证照办理服务费及项目改造费之外的损失，依据双方责任予以酌处。关于原告主张的违约金，因无合同依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、解除张钰与北京福满格物业管理有限公司于2019年3月22日签订的《租赁合同》；二、北京福满格物业管理有限公司于本判决生效后七日内返还张钰保证金73913元；三、北京福满格物业管理有限公司于本判决生效后七日赔偿张钰经济损失37000元；四、驳回张钰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17094元，由张钰负担8547元（已交纳），由北京福满格物业管理有限公司负担8547元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 韩晓东二〇二〇年十二月三十日法官助理 高子惠书 记 员 王倩玉