文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0106民初15673号原告：重庆天穹物业管理有限责任公司宝嘉江枫美岸管理处，住所地重庆市沙坪坝区沙滨路**，统一社会信用代码91500106691219393F。负责人：王小兵，重庆天穹物业管理有限责任公司宝嘉江枫美岸管理处经理。委托诉讼代理人：周毅，重庆谦浩律师事务所律师。被告：范建平，男，1968年12月27日出生，汉族，职业不详，住重庆市丰都县。原告重庆天穹物业管理有限责任公司宝嘉江枫美岸管理处与被告范建平物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆天穹物业管理有限责任公司宝嘉江枫美岸管理处的委托代理人周毅、被告范建平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆天穹物业管理有限责任公司宝嘉江枫美岸管理处向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的2015年1月1日至2020年7月31日期间的物业服务费8160.06元；2.判令被告支付从2015年1月1日至2020年7月31日拖欠的水电公摊670元；3.判令被告以每期欠付的物管费为基数、按每日万分之六点五的标准、从每期欠费产生的次月1日起支付违约金至付清全部欠费之日止；4.本案诉讼费由被告负担。审理中，原告自愿将违约金的计算标准降低并明确其金额为300元。事实和理由：原告系被告居住的宝嘉江枫美岸小区的物业管理单位，被告系该小区（房屋建筑面积110.72平方米）的物业服务费支付人。被告拖欠从2015年1月1日至2020年7月31日（物业服务费每月每平方米1.10元）共计67个月的物业服务费8160.06元、水电公摊费670元（每月每户业主平均公摊10元）。被告在享受原告提供的物业服务的同时，拒绝支付物业服务费的行为，给原告造成了巨大的损失，也对小区其他业主不公。经原告多次催收，被告仍拒绝支付。原告特此向贵院提起诉讼，请求依法判决。被告范建平辩称，被告是宝嘉江枫美岸小区房屋的业主，该套房屋建筑面积为110.72平方米；被告未支付2015年1月1日起至2020年7月31日止的物业服务费8160.06元和2015年1月1日至2020年7月31日的水电公摊费670元。被告不缴纳物业服务费的原因是楼上漏水有一年多的时间，导致被告家的灯坏了一个、灯上面的角铁锈了、墙面也受损以及吊顶变形，被告向原告反映过，原告派人来看过，也要求楼上整改过，现在不漏水了，但被告的上述问题还没有得到解决，要求解决完后再交纳物管费。经审理查明，被告范建平系重庆市沙坪坝区沙滨路房屋的业主，该套房屋建筑面积为110.72平方米。2007年9月3日，重庆天穹物业管理有限责任公司（乙方）与重庆大学滨江园建设发展有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，约定：由乙方为重庆市沙坪坝区宝嘉˙江枫美岸小区提供前期物业服务，物业服务费按建筑面积计算，住宅1.10元/月/平方米；共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，具实向业主分摊计收；物业服务费用或物业服务资金按月交纳，甲方、业主或物业使用人应在每月前15日内履行交纳当月费用的义务；业主或物业使用人违反本合同的约定，未按按时如数交纳物业服务费的，每日按应交纳物业服务费累计的千分之三的标准向乙方交纳滞纳金；本合同自宝嘉江枫美岸小区实际交房之日起计算，期限为3年。本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，本合同期限自动延长，合同继续有效；业主大会已成立的，当业委员与物管企业签订的新物业服务合同生效时，本合同自动终止。此外，该合同还就甲乙双方的权利义务、物业服务事项等进行了约定。签订上述合同后，重庆天穹物业管理有限责任公司设立了分支机构即原告，并授权其为宝嘉江枫美岸小区提供物业服务、收取物业服务费等各项费用，处理与该小区业主之间的诉讼纠纷。原告设立后，按约向宝嘉江枫美岸小区提供了物业服务至2020年7月31日。被告接房后按照前述合同约定的住宅物业服务费每月1.10元/平方米、水电公摊费每月10元标准支付原告物业服务费、水电公摊费至2014年12月31日，但被告未支付自2015年1月1日起至2020年7月31日止期间的物业服务费8160.06元及水电公摊费670元。经原告多次催收，被告仍拒绝交纳，现原告诉至法院，要求判如所请。审理中，原告诉称原告主张的违约金实为《前期物业服务合同》约定的滞纳金；审理中，原告陈述合同约定公摊费据实分摊，根据测算实际高于10元/月，原告均是按照10元/月向业主收取，被告此前也按此标准向原告缴纳过，为此原告提交了被告2014年12的收款收据。为进一步证明公摊水电费用，原告向本院提交2015年1月至2020年7月期间被告物业所在楼栋产生的水电费发票、《证明》、水电公摊明细表等证据，根据水电费发票及住户数量、明细表显示原告主张的公摊水电费10元/月低于实际产生的公摊水电费。因双方当事人意见分歧较大，本院调解未成。原告围绕诉讼请求依法提交了情况说明、重庆市沙坪坝不动产登记中心档案调查结果、《前期物业服务合同》、证明、会议纪要、收款收据、收款管理网页截图、水电公摊费明细表及发票、物管用房水电缴费卡及发票、缴费提醒通知单照片打印件等作为证据，被告未提交证据。上述证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，重庆天穹物业管理有限责任公司与重庆大学滨江园建设发展有限公司签订的《前期物业服务合同》是双方的真实意思表示，并不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。因此，前述《前期物业服务合同》对被告具有约束力。原告系重庆天穹物业管理有限责任公司设立的分支机构，并被授权为被告所在的宝嘉江枫美岸小区提供物业服务、收取物业服务费等各项费用，并处理与该小区业主之间的诉讼纠纷。前述《前期物业服务合同》签订后，原告实际提供了相应的物业服务，因此，被告应当向原告给付物业服务费及水电公摊费。现原告要求被告支付2015年1月1日起至2020年7月31日止期间的物业服务费8160.06元（1.10元/月/平方米×110.72平方米×67个月）、水电公摊费670元（10元/月×67个月），被告对原告主张的物业服务费、水电公摊费的期间及金额予以认可，故本院对原告该项诉请予以支持。被告辩称房屋漏水问题，属于另一法律关系，与本案无关，可另案处理。关于违约金问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。被告并未举示证据证明其诉称的房屋漏水系原告单方面原因导致，该理由亦不能成为其从2015年1月起拒交物业服务费的抗辩事由，故被告存在违约行为，应当承担违约责任。《物业服务合同》约定业主或物业使用人违反本合同的约定，未按按时如数交纳物业服务费的，每日按应交纳物业服务费累计的千分之三的标准向乙方交纳滞纳金。审理中，原告诉称合同约定的滞纳金实为违约金，现原告自愿将该违约金调低且明确其金额为300元，系原告对己方权利的处分，不违反法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条以及《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条之规定，判决如下：一、被告范建平在本判决发生法律效力后三日内给付原告重庆天穹物业管理有限责任公司宝嘉江枫美岸管理处自2015年1月1日起至2020年7月31日的物业服务费8160.06元、水电公摊费670元，合计8830.06元。二、被告范建平在本判决发生法律效力后三日内给付原告重庆天穹物业管理有限责任公司宝嘉江枫美岸管理处违约金300元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半交纳25元（原告已预交），由被告范建平负担，此款限于本判决发生法律效力后三日内给付原告重庆天穹物业管理有限责任公司宝嘉江枫美岸管理处。本判决为终审判决。审 判 员  刘 淇二〇二〇年十二月二十八日法官助理  袁 琴书 记 员  李虹颖