北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初69323号原告：北京益佳仁物业管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区胜古中路2号院7号楼4层402乙室。法定代表人：吴玉虎，总经理。被告：农业农村部房屋管理修缮队，住所地北京市朝阳区农展南里11号。法定代表人：董晓丽，主任。委托诉讼代理人：李莹，女，农业农村部房屋管理修缮队发展部经理。委托诉讼代理人：王小燕，国浩律师（北京）事务所律师。原告北京益佳仁物业管理有限责任公司（以下简称原告）与被告农业农村部房屋管理修缮队（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月30日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人吴玉虎，被告委托诉讼代理人李莹、王小燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除双方于2015年9月6日签订的《人民防空工程租赁使用合同》；2.判令被告退还租金3.1万元、保证金1万元；3.判令被告赔偿装饰装修损失13万元、经营损失20万元。事实和理由：2015年9月6日，双方签订《人民防空工程租赁使用合同》，约定：被告将北京市朝阳区光熙北里11号楼地下人防（以下简称涉案房屋），建筑面积约532平方米向原告进行出租，由原告用于办公及集体宿舍，租期5年（2015年9月20日至2020年11月19日），免租期2个月，原告需对涉案房屋进行装饰装修便于办公室使用，原告投入的款项不应低于13万元。合同签订后，原告按照约定向被告支付了保证金1万元及第一年的租金62000元，经被告同意后，原告组织人员对涉案房屋进行装修，投入不低于13万元。原告装修后，实际使用约半年左右时间，被被告等相关部门强令关闭，导致原告不能继续使用涉案房屋。原告认为合同目的无法实现，且客观上不具备履行条件，应依法解除双方间的合同。被告作为人防管理单位，对外出租涉案房屋应履行必要的审批手续，但其并未办理《人防工程使用证》《使用人防工程消防安全许可证》，也未前往工商等主管部门申请办理相关证照，应当按照人民防空法及其他法律承担责任。被告辩称，第一，双方签订的合同中第10条第2款约定，“有下列情形之一的，本合同终止：4.因国家战备需要、其他意外事件（如战争、车祸等）等不可抗力因素，合同无法履行的”，根据国家机关事务管理局中央国家机关人民防空办公室文件《关于做好2017年中央国家机关地下空间综合整治工作的通知》，《租赁合同》已经无法继续履行，为配合国家整治工作，原告于2017年10月17日将租赁人防交还给被告，双方之间的合同已经终止，原告要求解除合同没有依据。第二，原告自2015年9月6日至2017年10月17日期间占用涉案房屋，扣除2个月的免租期及2016年5月20日至10月20日期间的5个月，原告实际占用涉案房屋超过18个月，但其仅支付了一年租金，尚欠至少半年租金3.2万元，故被告不应向原告退还保证金。第三，原告未举证证明其实际支出了装修费，即使原告支出了装修费，合同中也未约定在合同终止情况下，被告需退还其装修款项。第四，原告并未举证证明其存在经营损失，且合同法规定，应当赔偿的是实际损失，原告要求赔偿经营损失没有合法依据。综上，请求法院驳回原告全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月6日，被告作为出租管理方（甲方）与原告作为承租使用方（乙方）签订《人民防空工程租赁使用合同》，约定：原告承租涉案房屋，建筑面积532平方米，租期自2015年9月20日至2020年11月19日（2015年9月20日至2015年11月19日为免租期），使用费为：第一年62000元、第二年64000元、第三年66000元、第四年68000元、第五年70000元，保证金10000元。合同第3条第1款约定，乙方须保证投入不低于13万元，对原房屋安全设施进行改造，使监控、通风、线路等方面达到国家安全人防工程使用标准，并通过甲方验收。第10条第2款约定，有下列情形之一的，本合同终止，甲乙双方互不承担违约责任：1.该人防工程因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的；2.如遇国家统一规划需拆除的，乙方应无条件迁出；3.因地震、火灾、水灾等不可抗力致使人防工程毁损、灭失或造成其他损失的；4.因国家战略需要、其他意外事件（如战争、车祸等）等不可抗力因素，合同无法履行的。第11条违约责任约定：（一）租赁期内，非因乙方违约原因，甲方需提前收回该人防工程的，应提前30日书面通知乙方，并退还未到期使用费......（十一）合同履行过半前，除非乙方违约、发生本合同第十条第二、四款约定的事项或其他不可抗力事件或维持合同将严重违背公平原则或公序良俗原则等情形，甲方不得单方违反约定随意解除合同，若甲方坚持单方违约解除合同的，应退还剩余使用费。合同签订当日，被告向原告交付了涉案房屋。经询，双方均认可原告向被告支付了保证金10000元及第一年（2015年11月20日至2016年11月19日）的房租62000元。庭审中，原告主张朝阳区人防部门于2016年5月将涉案房屋各个出口封闭，导致无法继续使用涉案房屋；被告对此不予认可，主张按照国家机关事务管理局中央国家机关人民防空办公室于2017年3月21日下发的《关于做好2017年中央国家机关地下空间综合整治工作的通知》（以下简称《通知》）要求，涉案房屋需要腾退，涉案合同无法继续履行，当时原告配合了腾退工作，于2017年10月17日将涉案房屋交还给原告，双方合同终止。为此，被告提交《通知》，其中在第二部分“今年主要任务”中要求实现地下空间“零出租”，落款日期为2017年3月1日。被告还提交《交接单》，显示：2017年10月17日，原告向被告交付房屋钥匙一把，电表数为20322。被告提交原告于2017年9月出具的《情况说明》，主要内容为：“我公司承租使用的朝阳区光熙门北里11号楼地下人防，按照香河园街道办事处武装部通知要求，自2016年5月20日至10月20日共5个月期间，停止经营使用”。原告认可《情况说明》的真实性，表示自2016年5月起至房屋交回之日，即2017年10月17日止，原告一直未能使用涉案房屋。被告对此不予认可，表示自2016年10月20日起，原告实际占用涉案房屋，并提交电费缴纳记录；原告对此质证称，并非原告缴纳的电费记录，上述期间，有原告工作人员在此值班，并未正常使用。庭审中，原告提交房屋装修合同及收据，证明装修损失，装修合同金额显示155000元、收据金额共计155000元；被告认可原告进行了装修，但主张仅打了隔断。原告提交租金收据，证明经营损失，并主张2016年11月至2020年11月的营业利润损失20万元。被告对此不予认可。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的《人民防空工程租赁使用合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。现原告以被告将涉案房屋收回为由要求确认合同解除；被告主张根据《通知》要求，涉案合同应终止。本院认为，本案中的《通知》要求并不属于双方之间合同第10条约定的合同应终止情形，故本院对被告主张合同应终止的意见不予采纳。原、被告签订的合同第11条第1款约定，“租赁期内，非因乙方违约原因，甲方需提前收回该人防工程的，应提前30日书面通知乙方，并退还未到期使用费”，及第11款约定，“合同履行过半前，除非乙方违约、发生本合同第十条第二、四款约定的事项或其他不可抗力事件或维持合同将严重违背公平原则或公序良俗原则等情形，甲方不得单方违反约定随意解除合同，若甲方坚持单方违约解除合同的，应退还剩余使用费”。根据该约定，被告享有单方解除权，现被告依据《通知》要求原告腾退涉案房屋，视为被告行使合同解除权，双方于2017年10月17日交接了涉案房屋，故本院确认双方之间的合同于2017年10月17日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对保证金10000元，被告应予退还。对租金，原告主张其自2016年4月起便不再使用涉案房屋，但根据原告于2017年9月出具的《情况说明》，明确记载2016年5月20日至10月20日期间未使用涉案房屋，且其庭审中自认2016年10月20日后有值班人员在此值班，故本院对原告提出的自2016年4月起不再使用涉案房屋的意见不予采纳。自2015年11月20日至2017年10月17日，扣除其中的5个月，原告实际占用涉案房屋已超1年，而原告仅支付了第一年的租金，故本院对原告要求退还租金的请求不予支持。对装修、经营损失。根据双方间合同约定，被告单方解除合同时应承担的违约责任为退还剩余使用费。但根据《中华人民共和国合同法》第114条的规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”。另据本案原告提交的相应证据及双方庭审陈述，原告确在涉案房屋进行了装修，及被告单方解约确会给原告造成一定的经营损失，故本院酌情支持装修损失20000元、经营损失10000元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告北京益佳仁物业管理有限责任公司与被告农业农村部房屋管理修缮队签订的《人民防空工程租赁使用合同》于2017年10月17日解除；二、被告农业农村部房屋管理修缮队于本判决生效后七日内退还原告北京益佳仁物业管理有限责任公司保证金10000元；三、被告农业农村部房屋管理修缮队于本判决生效后七日内赔偿原告北京益佳仁物业管理有限责任公司装修损失20000元、经营损失10000元，以上共计30000元；四、驳回原告北京益佳仁物业管理有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6866元，减半收取3433元，由原告北京益佳仁物业管理有限责任公司负担3033元（已交纳），被告农业农村部房屋管理修缮队负担400元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 吴 彬二〇二〇年十二月二十三日书记员 张晓明书记员 慕婷婷