福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民再25号 再审申请人（一审本诉原告、反诉被告、二审被上诉人）：李晓东，男，1981年12月13日出生，汉族，住福建省厦门市海沧区。 委托诉讼代理人：兰婷玲，福建诺道律师事务所律师。 被申请人（一审本诉被告、反诉原告、二审上诉人）：张颖真，女，1972年5月28日出生，香港特别行政区居民，现住福建省泉州市。 委托诉讼代理人：刘文革，福建协力人律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蔡薇，福建协力人律师事务所律师。 再审申请人李晓东因与被申请人张颖真房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2018）闽05民终3011号民事判决，向福建省高级人民法院申请再审。福建省高级人民法院于2020年3月31日作出（2019）闽民申5146号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人李晓东的委托诉讼代理人兰婷玲、被申请人张颖真的委托诉讼代理人刘文革、蔡薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李晓东申请再审称，1.《房产买卖经纪合同》（以下简称诉争合同）尚在履行期间，张颖真拒不配合李晓东前往平安银行股份有限公司泉州分行（以下简称平安银行泉州分行）办理贷款，反而违反合同约定大幅提高房价，并要求李晓东一次性支付购房款，违约事实明显；而在合同尚未经双方协商一致解除的情况下，张颖真又擅自出售房屋，并过户给他人，给李晓东造成巨大经济损失，依法应承担相应违约责任及损害赔偿责任。2.根据李晓东向中信银行股份有限公司泉州分行（以下简称中信银行泉州分行）和平安银行泉州分行申请和办理贷款情况，李晓东个人征信并不存在问题，符合二手房买卖贷款条件，二审认定中信银行泉州分行未批准李晓东贷款是由于李晓东存在不良信用记录，认定事实不清，裁判结果错误，依法应予纠正。 张颖真辩称，一、本案的违约责任在李晓东，履约也实际已经成为不可能。2017年2月26日张颖真与李晓东签订了诉争合同，根据合同约定，李晓东以二手房贷款方式支付购房款，因李晓东的原因，李晓东未能在2017年3月5日前提交贷款申请手续、将首付款存入监管账户，而是到了2017年3月13日才向中信银行泉州分行完成提交手续，可见本案的违约责任在李晓东一方。2017年3月下旬，中信银行泉州分行无法放贷，虽然李晓东主张系因银行政策发生变化，导致无法贷款。但未能提供相应的证据加以佐证，且根据李晓东提供的征信记录，亦可证明无法获得贷款批准的原因系因李晓东的征信出了问题，贷款政策根本没有调整。李晓东主张2017年3月26日向平安银行泉州分行申请贷款，但是只提供了贷款申请表，没有其他任何证据证明该事实的存在，其真实性无法确认。二、张颖真是在李晓东无法获得二手房贷款、无法全款支付、也无法联系其他银行办理二手房贷款、给李晓东时间处理房款问题李晓东又拒不答复的情况下才提出解除合同的，张颖真已尽到了自己的履约职责。 李晓东向一审法院起诉请求：1.解除李晓东与张颖真之间的房产买卖关系；2.张颖真双倍返还定金20万元；3.张颖真向李晓东赔偿涉诉房屋市场差价损失34.56万元；4.张颖真承担李晓东因本案支出的律师费5000元；5.张颖真承担本案诉讼费用、评估鉴定费用6000元。张颖真向一审法院反诉请求：1.解除张颖真与李晓东关于丰泽区××路××街××号楼××室房屋的买卖关系；2.李晓东向张颖真支付违约金10万元；3.李晓东赔偿张颖真因本案产生的一审律师代理费用5000元；4.李晓东承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：址在丰泽区××路××街××号楼××室房屋（以下简称“诉争房屋”）于2010年6月23日登记在张颖真名下。2017年2月26日，张颖真与李晓东签订诉争合同，约定由李晓东向张颖真购买诉争房屋。诉争合同第四条约定，诉争房产成交价格181万元。诉争合同第六条约定李晓东应于签订合同时支付定金10万元给张颖真。诉争合同第七条第一款第（二）项就付款方式进行了约定，其载明李晓东应于2017年3月5日之前向银行提交按揭贷款申请的相关资料及将贷款银行要求的首付款（首付款＝成交价-银行申请的贷款-已付定金）一次性存入机构指定的监管账户，并根据银行及机构要求办理贷款审批手续，贷款金额以银行发放的贷款金额为准，李晓东办理贷款需张颖真提供相关材料或协助配合办理的，张颖真应予以提供材料及配合办理相关手续。诉争合同第十五条第1款约定，自违约行为发生之日起超过五日，守约方即有权向违约方发函敦促其履约并支付等同于定金数额的违约金。（发函收件地址以双方所填写的《房产交易资料表》或身份证所留地址为准，如因地址不详、有误或变更导致无法送达的，自函件发出之日起视为送达。）从发函之日起超过十日未回复或履约的，守约方即可解除合同并要求违约责任，若甲方（张颖真）违约的，则甲方除应将扣除定金数额的乙方（李晓东）已付购房款退还给乙方外，还应向乙方双倍返还定金；若乙方违约的，则甲方应将扣除定金数额的乙方已付购房款退还给乙方，乙方已支付的定金则作为对甲方的赔偿不予退还。同时守约方有权要求因违约行为导致守约方维权所增加的费用，包括但不限于诉讼费、律师代理费、差旅费等。合同签订后，李晓东于2017年2月26日支付定金10万元给中介，中介于2017年2月27日支付给张颖真，至此双方均未出现违约情况。李晓东与张颖真于2017年2月27日前往中信银行泉州分行查询征信情况，当时前往人民银行查询征信报告，中信银行泉州分行核实李晓东符合贷款条件。2017年3月13日，张颖真与李晓东共同向中信银行股份有限公司福州分行出具《首付款收妥确认书》一份，确认双方议定诉争房屋成交价格为180万元，且李晓东向该行办理贷款金额99万元。同日，张颖真与李晓东共同出具《二手房交易资金监管及划转委托书》及向中信银行泉州分行出具《划转款项委托书》等材料。2017年3月中下旬由于银行政策变化原因，中信银行泉州分行告知李晓东无法贷款。2017年4月7日，李晓东与张颖真就诉争房屋买卖进行交涉通话，录音内容以李晓东提供的文字为准，其中有以下对话，李晓东“……他银行审批也下来了，我现在是这样子……”张颖真“这个我明白，但是呢我们合同是已经过了，如果你要的话我不是在微信上面跟你说了吗，要可以反正我的房子要卖谁是一样的吗，对吧，但是现在价格你也知道，这一两个月价格都涨起来了，那么这个价格涨了我们只能按照新的价格……”。2017年4月7日张颖真邮寄《律师函》至泉州缔信家业房产经纪有限公司，该邮件未妥投；2017年4月11日、13日李晓东分别向张颖真邮寄二份《律师函》，内容为敦促张颖真履行合同义务。该两份邮件系邮寄至张颖真在房产交易资料表上确认的地址，但被拒收。2017年5月23日诉争房产由张颖真过户给案外人陈培元、黄玉明。2017年5月27日李晓东起诉张颖真，为此支出律师费5000元，张颖真因本案反诉支出律师费5000元。庭审中，李晓东与张颖真均表示同意解除诉争合同中就诉争房屋的买卖关系。关于双方就诉争房屋买卖关系解除的过错归结问题，根据诉争合同约定，李晓东应于2017年3月5日之前履行完毕支付首付款及根据银行及机构要求办理贷款审批手续的合同义务，现张颖真主张李晓东未能依约履行上述义务，但李晓东提供的证据足以证明双方于2017年3月13日至银行办理相关贷款手续，张颖真于当日在相关文件上签字确认，应当视为双方在实际履行诉争合同的过程中经协商一致对合同约定的变更；而2017年3月中下旬由于银行政策变化原因，中信银行泉州分行告知李晓东无法贷款，该情形系不可归结于李晓东或张颖真任何一方的客观原因，且并未导致诉争合同目的无法实现，故双方应就贷款银行的问题重新进行协商。根据李晓东与张颖真于2017年4月7日的通话录音内容，双方并未协商一致，但张颖真于2017年5月23日将诉争房屋过户给案外人，在双方尚未协商一致的情况下以其行为表明不履行诉争合同的主要债务，存在违约。审理过程中，法院根据李晓东的申请委托泉州中正房地产评估有限公司对诉争房屋的价值进行估价，经双方协商一致确认评估基准日为2017年5月27日。泉州中正房地产评估有限公司出具泉中正评报字（2018）第Ｑ20180146号房地产司法鉴定估价报告，估价结果为诉争房屋的评估总价为215.56万元。李晓东就该项评估支付评估费用6000元给泉州中正房地产评估有限公司。一审法院认为：第一，张颖真与李晓东签订的诉争合同是双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，其中包括张颖真与李晓东之间的房屋买卖合同关系，双方均应按照合同的约定行使权利、履行义务。现双方一致同意解除诉争房屋买卖关系，予以认可。第二，李晓东支付定金10万元给张颖真，张颖真作为收受定金的一方未能依约履行合同，应当双倍返还定金，现李晓东主张张颖真双倍返还李晓东定金10万元，符合法律规定和合同约定，予以支持。第三，由于张颖真未能依约履行合同相应义务造成李晓东的损失，在张颖真双倍返还定金后，李晓东还有其他损失的，张颖真应当赔偿损失。现李晓东主张其损失按评估价215.56万元与合同约定成交价181万元的差额34.56万元计算其损失，有事实和法律的依据，予以认可，扣除张颖真返还一倍定金10万元，张颖真尚应赔偿李晓东损失金额为24.56万元。第四，合同约定“守约方有权要求因违约行为导致守约方维权所增加的费用，包括但不限于诉讼费、律师代理费、差旅费等。”，现李晓东为本案支出律师费5000元，有其提供的委托代理合同及律师费发票为证，其主张张颖真向其支付该笔费用，符合合同的约定，予以支持。第五，李晓东为本案评估支付6000元给泉州中正房地产评估有限公司，系本案诉讼必须支出的评估费用，现由于诉争房屋买卖关系的解除系归责于张颖真一方，故该项费用应由张颖真负担，本案违约方系张颖真，其主张李晓东支付违约金及相关律师费用的诉求，依法无据，不予支持。一审法院判决：一、解除李晓东与张颖真于2017年2月26日就址在丰泽区××路××街××号楼××室房屋签订的《房产买卖经纪合同》中的房屋买卖合同关系；二、张颖真应于判决生效之日起十日内返还李晓东支付的定金10万元；三、张颖真应于判决生效之日起十日内赔付李晓东支付的一倍定金即10万元、损失24.56万元，共计34.56万元；四、张颖真应于判决生效之日起十日内支付李晓东为本案支出的律师费5000元；五、驳回李晓东的其他诉讼请求；六、驳回张颖真的其他反诉请求。 张颖真不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项、第四项、第六项，改判驳回李晓东的诉讼请求，支持张颖真的反诉请求。二审法院查明：根据李晓东提供的个人信用报告可以认定，李晓东存在多次逾期还款的不良信用记录。据此，应认定中信银行泉州分行未批准李晓东贷款的原因是李晓东存在不良信用记录。李晓东主张该银行未批准贷款是政策变化原因，未能举证证明，不予采纳。另，双方签订的诉争合同第二十三条约定，“其它事项：经甲乙双方协商同意1、乙方于2017年2月27日去人民银行查询征信报告，若因乙方征信问题无法贷款则合同取消，三方免责，如无征信问题合同继续履行。……”。一审法院认定的其余事实正确予以确认。二审法院认为，张颖真与李晓东签订的房产买卖经纪合同是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的效力性强制性规定，应认定有效。双方当事人约定，李晓东应于2017年3月5日之前履行完毕支付首付款及根据银行及机构要求办理贷款审批手续的合同义务，但双方于2017年3月13日到中信银行泉州分行办理相关贷款手续，张颖真于当日在相关文件上签字确认，应当认定双方在实际履行合同的过程中经协商一致同意变更合同相关约定，即延长办理贷款手续时间至2017年3月13日。由于李晓东存在不良信用记录，导致中信银行泉州分行不批准李晓东的贷款申请。此后，李晓东虽然于2017年3月26日到平安银行泉州分行办理个人贷款申请，但该时间已在双方协商同意的办理贷款手续期限即2017年3月13日之后。张颖真并未同意继续延期至2017年3月26日。双方签订的房产买卖经纪合同第二十三条约定“若因乙方征信问题无法贷款则合同取消，三方免责，如无征信问题合同继续履行。……”根据该约定，双方的合同系附解除条件的合同，即在约定期限内若因李晓东征信问题无法贷款，则合同解除。因此，在中信银行泉州分行告知不能贷款时，解除条件已成就。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”的规定，双方签订的房产买卖经纪合同已在中信银行股份有限公司泉州分行告知不能贷款时失效。因合同已根据约定失效，故双方请求解除合同均不予支持。根据该约定，合同因所附解除条件成就而失效时，双方当事人均免责，故双方互不负违约责任。张颖真应将收取的定金10万元返还给李晓东。李晓东请求张颖真返还另一倍定金及赔偿房屋市场差价损失34.56万元、律师费5000元，缺乏合同依据和法律依据，不予支持。张颖真请求李晓东支付违约金10万元及赔偿律师费5000元，亦缺乏依据，不予支持。二审法院判决：一、维持福建省泉州市丰泽区人民法院（2017）闽0503民初3959号民事判决的第二项；二、撤销福建省泉州市丰泽区人民法院（2017）闽0503民初3959号民事判决的第一项、第三项、第四项、第五项、第六项；三、驳回李晓东的其他诉讼请求；四、驳回张颖真的反诉请求。一审案件受理费31635元，由李晓东负担15090元，张颖真负担16545元，一审评估费6000元由李晓东负担；二审案件受理费31635元，由李晓东负担15090元，张颖真负担16545元。 再审期间，本院依法向中信银行泉州分行经办人潘燕彬、平安银行泉州分行了解李晓东贷款审批情况，其中中信银行泉州分行的信贷经办人潘燕彬向本院出具《说明》一份，载明：“2017年受理贷款客户李晓东贷款申请，由于李晓东征信内容显示2年内逾期超9次，无法通过审批，故没有成功贷款。”平安银行泉州分行向本院出具《关于市中院向我行了解二手按揭客户李晓东贷款的说明》一份，载明：“2017年3月26日，李晓东来我行申请一笔二手房按揭贷款，并填写《个人贷款申请表》（该申请表仅为客户方向我行申请贷款事项的单方意思表示，并未实际产生我方同意贷款的客观事实），我行向客户收集完成所需各项材料后，于3月27日整理。根据上报流程，需由主办客户经理在个人贷款申请表上签字，并由其团队长黄雅婷签署“同意”意见后才能予以上报该笔贷款的审批事项。该意见在事实上仅为表示该团队同意将该笔贷款上报分行的意思表示。本笔贷款于2017年3月27日下午报审批，后由于客户经理根据客观事实了解到该客户的征信不佳，担心影响后续还款对我行造成的不利影响，故最终未准入放款。”根据上述两份说明，可以认定李晓东系因征信问题，未能获批贷款。 对原一、二审认定的事实，除李晓东认为其个人征信符合贷款条件外，双方当事人对其他事实均无异议，再审予以确认。 本院再审认为，本案再审的争议焦点为：1.张颖真是否存在违约的行为？2.李晓东请求返还定金及赔偿损失是否应予支持？ 关于争议焦点一，张颖真是否存在违约行为的问题。双方签订的诉争合同明确约定，李晓东应于2017年3月5日之前履行完毕支付首付款及根据银行及机构要求办理贷款审批手续的合同义务，但双方于2017年3月13日到中信银行泉州分行办理相关贷款手续，张颖真于当日在相关文件上签字确认，应当认定双方在实际履行合同的过程中经协商一致同意变更合同相关约定，即延长办理贷款手续时间至2017年3月13日。根据中信银行泉州分行经办人潘燕彬向本院出具的《说明》，可以体现系因李晓东个人征信不符合贷款条件，导致中信银行泉州分行未批准李晓东的贷款申请。此后，李晓东虽然于2017年2月26日到平安银行泉州分行办理个人贷款申请，但该时间已在双方协商同意的办理贷款手续期限即2017年3月13日之后，张颖真并未同意继续延期至2017年3月26日。且再审期间平安银行泉州分行亦向本院出具《说明》，确认由于客户经理根据客观事实了解到李晓东的征信不佳，担心影响后续还款，最终未准入放款等事实。故张颖真不存在违约行为。 关于争议焦点二，李晓东请求返还定金及赔偿损失是否应予支持的问题。诉争合同虽然约定“若张颖真违约，则张颖真除应将扣除定金数额的李晓东已付购房款退还给李晓东外，还应向李晓东双倍返还定金。”但如上所述，张颖真不存在违约行为，故李晓东主张张颖真违约缺乏事实依据。诉争合同第二十三条约定“若李晓东征信问题无法贷款则合同取消，三方免责任。”根据该约定，可见双方的合同系附解除条件的合同，即在约定期限内若因李晓东征信问题无法贷款，则合同解除。因此，在中信银行泉州分行告知不能贷款时，解除条件已成就。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款“当事人对合同效力可以约定附条件。附解除合同的条件，自条件成就时失效。”的规定，双方签订的诉争合同已在中信银行泉州分行告知不能贷款时失效。因本案合同失效系因所附解除条件成就成失效，故双方当事人均免责，双方互不负违责任。张颖真应将收取的10万元定金返还给李晓东。李晓东请求张颖真返还另一倍定金及赔偿房屋市场差价损失34.56万元、律师费5000元，缺乏合同依据和法律依据，不予支持。 综上所述，李晓东的再审请求不能成立，不予支持。原二审判决认定事实清楚，适用法律正确。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项，判决如下： 维持本院（2018）闽05民终3011号民事判决。 本判决为终审判决。 审判长  黄蕴真 审判员  余卓立 审判员  洪颍雅 二〇二〇年十二月二十二日 书记员  林秋玲 附本案主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。 人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。