湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0105民初9501号 原告：徐亚军，女，住湖南省长沙市开福区。 委托诉讼代理人：吴卓凡，湖南金州律师事务所律师。 被告：湖南晟冉房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市开福区。 法定代表人：吴志武，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张肖迪，湖南理曜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邝达，湖南理曜律师事务所律师。 原告徐亚军诉被告湖南晟冉房地产开发有限公司（以下简称晟冉公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐亚军及其委托诉讼代理人吴卓凡，被告晟冉公司的委托诉讼代理人邝达均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告徐亚军向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告赔偿原告577181元；2.请求判决被告继续按照约定履行合同，并按约定建设风情商业街；3.本案受理费由被告承担。在庭审过程中，经本院释明，原告将第一项诉讼请求明确基于合同法关于违约责任的规定，要求被告承担30%的违约金。事实和理由：被告开发了位于开福区兴联路的晟冉景苑，项目名称为钱隆国际。在预售中，被告对外宣传称其开发的晟冉景苑4、5、6栋一二楼商铺与其已建成的综合商业体之间为风情商业街广场，大广场、聚集人气旺、实用价值高。受此欺骗性宣传影响，原告于2018年11月28日与被告签订购买晟冉景苑商铺的商品房买卖合同，总价款1923939元，交房时间为2019年12月15日。合同签订后原告履行了支付购房款的义务。拟交房是，原告发现被告拟交付的商铺与已建成的商业综合体之间为绿化地和停车位，没有宣传中的风情商业街广场。为此，应全体业主投诉，开福区市场监督管理局于2020年7月27日以违法发布虚假广告为由依法对被告作出行政处罚。原告多次要求被告整改、赔偿，但被告均未予理睬，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。 被告晟冉公司辩称：1.被告按照公示的总平面规划图承建晟冉景苑小区，预售楼盘过程中制作的宣传资料所示内容与承建完工后的晟冉景苑小区的实景相符，不构成消费欺诈。目前案涉小区已形成以“钱隆国际mall”为中心的环形商业街，有供人聚集的前坪广场，与广告宣传单所称基本一致；2.被告预售楼盘过程中制作的沙盘模型所示内容与承建完工后的晟冉景苑小区的实景相比，仅将局部街道宽度调整为公共绿地和植草砖停车位，符合与原告于房产买卖合同中约定的调整权限，不构成侵权。沙盘模型对风情商业街进行了轮廓展现，该部分已向原告释明，不影响原告购买商铺的实际利益。双方签订的《合同补充协议》约定，规划许可内容以政府部门最终批准为准，被告对涉案小区规划有调整的权利；同时，沙盘展示期间已显著提示，沙盘模型“仅供参考，最终以实际交付为准”，原告明知沙盘内容与实际交付房屋存在差距，被告对小区规划进行微调应视为双方共识，不具有主观上的过错；且双方在《合同补充协议》就沙盘及宣传资料内容系要约邀请达成合意，沙盘及宣传资料内容不属合同组成部分，被告不具有完全按照沙盘模型交付房屋的义务；此外，“风情商业街”也并非唯一或直接影响原告购买涉案商铺的关键性因素，该部分内容的展示不足以对原告购买商铺构成误导；3.原告并未提供证据证明被告对商业街宽度的调整导致案涉商铺的价值减少，并因此遭受了直接或间接的损失。综上，原告无权要求被告赔偿损失并改建风情商业街。 当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对当事人提交的《长沙市商品房买卖合同》、合同补充协议、票据、开市监罚字2020第153号行政处罚决定书、规划设计图、宣传广告图片、沙盘模型照片等证据予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下： 2018年11月28日，原告徐亚军（买受人）与被告（出卖人）晟冉公司签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：2017xxxxx04，以下简称“合同”）。合同约定：1.买受人所购商品房基本情况：买受人购买的商品房为座落于开福区兴联路356号第6栋1层104号房屋，规划用途为商业，该商品房建筑面积59.39m2，套内建筑面积56.80m2、共用部位与共用房屋分摊建筑面积2.59m2，该商品房层高为5.00米；2.计价方式及价款：按建筑面积计算，该商品房单价为32395元/㎡，总房价1923939元；3.付款方式及期限：以银行按揭方式付款，于合同签订之日交付首期房款963939元，剩余房款960000元向银行申请贷款；4.交付时间及条件：出卖人应当在2019年12月15日前向买受人交付该商品房。该商品房交付时应当经验收合格，双方按照补充协议的相关约定执行；5.出卖人销售承诺：商品房销售广告及宣传材料的内容对商品房规划范围内房屋及相关设施所作说明和允诺具体明确、对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，视为合同内容。该合同分别由原告徐亚军签名、被告晟冉公司加盖销售合同专用章和法定代表人印章予以确认。 同日，原、被告就房屋买卖合同的相关事宜签订一份合同补充协议，协议第一条对房屋交接约定为：双方一致同意将合同约定的商品房交付条件为“商品房经验收合格”，即是指该商品房按照《建筑工程质量管理条例》的相关规定通过工程竣工验收；买受人应在《入伙通知书》的限定期限内或合同约定的交付日期届满之日持相关缴费凭证办理房屋交接借其他相关入伙手续，买受人未在限定日期办理好交房手续的，视为出卖人已在约定或限定日期将符合约定标准的商品房交付买受人。协议第六条对广告宣传效力约定为：出卖人、买受人双方的权利义务，无论签约双方是否口头或书面确认，仅以本合同及其附件、其他双方正式签署的书面协议为准。出卖人在签署本合同及其附件、其他双方正式签署的相关协议之前或之后，通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料以及样板间、沙盘所示内容，以及出卖人销售人员的说明、允诺等，仅为要约邀请，不是出卖人的要约或承诺，不是本合同的组成部分，不对确定该房屋价格产生重大影响，均不作为确定双方权利义务的依据，其中涉及的资料、图示、数据等均以政府主管部门批准文件及交付时实际请款为准。 合同签订后，原告依约支付了全部购房款及维修基金、契税等税费。被告于2019年12月9日通知原告接收涉案房屋，验房时原告发现晟冉景苑4、5、6栋一二楼拟交付商铺与其他已建成的综合商业体之间为公共绿地和植草砖停车位，而非宣传资料及沙盘模型展示的风情商业街广场，遂拒绝收房。 2020年7月27日，因原告等人投诉，长沙市开福区市场监督管理局作出长沙市开福区市场监督管理局行政处罚决定书（开市监罚字﹝2020﹞153号），载明：因当事人晟冉公司涉嫌发布违法广告，本局于2020年1月3日对其立案调查，经查明，2018年年初开始被告为宣传涉案商品房项目，在位于长沙市开福区兴联路356号营销中心通过沙盘模型形式对晟冉景苑推广名为“钱隆国际”的4、5、6栋公寓进行宣传展示。当事人在沙盘模型的4、5、6栋公寓一楼商铺前坪采用地板砖路面体现实景效果是人行街道且标明为“风情商业街”。当事人晟冉景苑楼盘2016年“钱隆国际”规划总平面图显示4、5、6栋的前坪是公共绿地及植草砖停车位，与楼盘销售时沙盘展示的实际情况不一致。依据《中华人民共和国广告法》第五十五条第一款对晟冉公司做出责令当事人停止发布违法广告，消除影响，处罚款85000元的决定。 原告还提交了规划设计图、被告预售的宣传广告、商铺实景照片等证据证明被告虚假宣传的事实。 另查明，被告在将宣传过程中提到的“风情商业街”建设为公共绿地及植草砖停车位并未告知原告。 本院认为：一、本案系商品房买卖合同纠纷，原告以被告未依约建设风情商业街、没有按期交房致使合同目的无法实现为由诉至本院请求支付违约金。双方争议的焦点在于，被告是否应存在违约，以及违约责任的承担问题。对此，本院分而述之： 一、关于被告未建设风情商业街是否构成违约及责任承担的问题。 原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》及补充协议，系双方真实意思，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有拘束力。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 本案中，被告将“多功能、大广场、聚集人气旺”等广告语广泛使用在销售宣传广告中，预售时在沙盘模型的4、5、6栋公寓一楼商铺前坪采用地板砖路面体现人行街道的实景效果且标明为“风情商业街”进行宣传。上述销售广告及宣传材料中对涉案商铺规划范围内房屋及相关配套设施所作的说明和允诺，明确而具体，在购房者对直接影响涉案商铺经营状况的商铺周边环境、配套设施、人气预期等关键行因素进行衡量的过程中起到宣传与导向作用，足以影响购房者对涉案商铺商业价值作出的判断，从而对房屋价格的确定及商品房买卖合同的订立产生重大的影响。故此，本案中被告的相关销售广告及宣传资料，应当视为涉案《商品房买卖合同》的组成内容。 二、关于是否按期交房的问题。根据庭审查明的事实，被告已于约定交房时间前通知原告等购房者交房，而原告以风情商业街未建成为由拒绝收房，在现有证据下，对原告因被告未按期交房致使合同目的无法实现的主张，本院不予支持。 三、关于违约责任承担的问题。鉴于被告在宣传中所作说明和允诺，，原告有理由相信涉案商铺具备合同约定的价值；现被告违反上述约定，并未建成相应风情商业街，给原告的商铺经营造成影响从而损害了原告所购买商铺的商业价值，理应承担相应的违约责任，赔偿原告因此所致损失。但原告诉请赔偿标准过高，考虑到被告的建设并未违反城市规划，而原告等购房者亦未对商铺的主体质量及其他设施提出异议等因素，本院酌情认定，被告应按原告总价值1.5%的标准，向原告承担违约责任，即被告应向原告支付赔偿款28859元。 因“钱隆国际”规划总平面图中并不存在相关风情商业街的规划，原告继续建设风情商业街的相关诉请，涉及相关规划的变更，并不属于民事诉讼的受案范围，本案不予处理。 综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下： 被告湖南晟冉房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告徐亚军支付赔偿款28859元； 驳回原告徐亚军的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本案受理费9572元，因适用简易程序减半收取4786元，由被告湖南晟冉房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  杨 宇 二〇二〇年十二月十六日 本件与原本核对无异 代理书记员  龙妙红