北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初36259号原告（反诉被告）：唐伟娜，女，1978年12月21日出生。委托诉讼代理人：高幂，北京奕鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：逢晓霞，山西屹博律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘冬平，男，1962年12月4日出生。委托诉讼代理人：赖春，北京永勤律师事务所律师。第三人（反诉第三人）：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：熊雄，男，1987年9月21日出生。委托诉讼代理人：王冀瑶，女，1995年2月7日出生。原告（反诉被告）唐伟娜与被告（反诉原告）刘冬平、第三人（反诉第三人）北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）唐伟娜及其委托诉讼代理人高幂，被告（反诉原告）刘冬平及其委托诉讼代理人赖春，第三人（反诉第三人）链家公司的委托诉讼代理人王冀瑶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。唐伟娜向本院提出诉讼请求：1．要求确认三方签订的房屋买卖合同及相关附属合同于2019年4月23日解除；2．被告退还原告购房定金100000元。事实和理由：经链家公司居间，原告与被告于2019年4月13日就北京市丰台区西罗园四区16-3-305号房屋签署了房屋买卖合同等相关协议。后建委4月23日通知链家公司，由链家再通知原告本人后得知，购房资格审核未通过。按照合同协议中《声明》之内容：“若签署本协议之日起10日内，乙方购房资格无法通过审核的，则甲乙双方按照如下第1种方式解决：1．甲方退还乙方定金，各方免责解约”。为此，原告已多次前往链家门店及电话与经纪人及被告洽谈此事，至今未果。故原告诉至法院，请求判如所请。刘冬平辩称：一、原告的主张没有事实和法律依据。二、原告没有证据的陈述全部不认可。三、原告没有通过购房资格审核的原因已经查清，是原告本人没有按照住建委要求提供其法院的离婚判决或调解文件，导致购房资格没有通过审核，是原告故意为之。四、从原告个人情况来看，符合北京市现行的购房政策，有购房资格。五、对原告要求解除合同的诉讼请求，通知我方收到了，但是通知函并不明确，如原告当庭通知我方解除时原告自己的主张。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。链家公司述：合同签订后原告转给被告20000元定金，我方要求原告尽快提交购房资格资料并交纳中介费，原告以房屋往北200米有一个敬老院需要考虑为由，想暂缓支付80000元定金，几天后原告将剩余80000元定金支付给被告。我方要求原告将资料提交我方原告称涉及隐私，我方告知原告其照片拍摄模糊，原告说先这样提交。后原告的购房资格没有通过，经我方与住建委联系，称原告是法院判决离婚故需要原告本人去申请购房资格复核，我方多次催促原告去复核，原告得到通知后去复核了，等结果过程中我与专员确认原告没有通过，后北京市住建委工作人员电话告知我原告撤销了其购房资格复核。对原告诉讼请求不发表意见。刘冬平向本院提出反诉请求：1．解除双方于2019年4月13日签订的存量房屋买卖合同及相关附属合同；2．原告支付被告违约金695000元；3．反诉费由原告负担。事实和理由：原、被告于2019年4月13日签订《房屋买卖业务签订文件合订本》，内含《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《链家地产签约提示》、《支付方式及风险提示函》、《居间服务合同》等系列文件，链家公司居间。其中，合同约定，标的物为卖方被告刘冬平名下305号房屋，买方为原告唐伟娜，价格为3475000元。其中，《补充协议》第二条第4项第（1）款约定，原告履行支付首付款义务的时间为2019年7月28日前。同时，补充协议第四条违约责任中第3款约定，原告（乙方）若出现下列情形之一的，则构成根本违约，且被告（甲方）有权以书面通知的方式解除房屋买卖全合同：（1）提供的证件等购房所需要的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋不动产转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金。原告于2019年7月26日起诉我方，要求退还其已经支付的定金100000元，理由是没有通过购房资格审查。在2019年12月4日庭审过程中，明确要求法院判决解除双方签署的房屋买卖合同。在这种情况下，我们提出反诉，理由如下：1．原告明确要求法院判决解除双方签署的房屋买卖合同的行为，即是在我方守约的情况下，拒绝购买该房屋，违反《补充协议》第四条违约责任中第3款第（2）项的约定，拒绝购买该房屋，构成根本违约；2．原告提供的证件等购房所需要的资料不完整，导致无法通过购房资格审查，无法办理房屋不动产转移登记手续，违反《补充协议》第四条违约责任中第3款第（1）项的约定，构成根本违约；3．原告应当在2019年7月28日前，支付全部首付款，违反《补充协议》第四条违约责任中第3款第（3）项的约定，构成根本违约。原告的行为，符合所有约定根本违约的情形，并给我方造成了相当大的损失。根据《补充协议》第四条的规定，应当支付房屋总价20%的违约金。故请求法院判如所请。唐伟娜针对反诉辩称：一、原被告签署的《声明》解除条件成就，依法解除。当事人对合同的效力可以约定附条件。附解除条件的合同，自条件成就时失效。本案是附解除条件的合同。本案的解除条件，一是必须经过主管登记机关审核且网签核验通过，二是在2019年4月23日之前通过核验，超过期限，则解除条件成就。双方并未就以上条件约定救济措施，如果达成其他的救济措施，则需双方重新签订新的补充协议。双方当事人一致认可上述两个条件成就时即合同解除。二、本案买卖双方签署的《北京市存量房屋买卖合同》在2020年4月23日之前是效力待定的合同，在2020年4月23日之后合同解除条件成就后，合同依法解除。三、《房屋买卖合同及声明》依法解除，原告不存在任何违约行为，有权要求退还定金。原告已经按照链家公司要求提供了购房资格审核所需要的全部材料，包括离婚诉讼案件的离婚判决书、户口本、身份证等，并由链家公司的员工通过链家的电脑上传。政府有关部门出具的购房资格核验的结果也印证了原告完整、全面履行提交义务的事实。原告不存在提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理不动产登记手续的情形；原告不存在拒绝购买该房屋的情形；原告不存在逾期履行补充协议第二条约定的义务超过十五日的情形。四、本案中链家公司存在涉嫌违规操作、虚假销售等多处违规事宜，与被告恶意串通，侵害原告的合法权益，意图非法获得违约金等巨额利益。五、被告要求原告支付违约金无任何法律依据和事实依据，请求法院予以驳回。链家公司针对反诉述称，同意被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下：刘冬平系北京市丰台区西罗园四区16-3-305号房屋产权人，房屋产权证号为京房权证丰私成字第XXXX号。2019年4月13日，出卖人刘冬平与买受人唐伟娜在链家公司的居间服务下签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定唐伟娜向刘冬平购买诉争房屋，建筑面积为62．4平方米，房屋成交价格为1850000元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为1625000元，买受人向出卖人支付定金100000元，买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，拟贷款金额为1200000元。关于逾期付款的违约责任，双方约定：买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1．逾期在15日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付成交总价款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；2．逾期超过15日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照成交总价款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人全部已付款（含已付贷款部分）。同日，出卖方刘冬平（甲方）、买受方唐伟娜（乙方）及居间方链家公司（丙方）签订《补充协议》，约定：第一条成交价格：甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为3475000元。第二条关于房屋交易具体事宜的约定：1．定金：（1）乙方于2019年4月13日将第一笔定金20000元自行划转甲方；（2）乙方于2019年4月20日前将第二笔定金80000元自行划转甲方；2．还款解押：交易房屋有抵押的，甲方应于2019年5月24日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2019年6月11日前办理完毕解除抵押登记手续。4．首付款：乙方于2019年7月28日前将第一笔首付款1925000元以理房通支付的方式支付甲方……第四条违约责任：1．甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。3．乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋不动产转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补，丙方收取乙方的费用不予退还。同日，三方签署《网上签约授权委托书》，刘冬平和唐伟娜共同委托链家公司作为代理人协助办理交易房产的存量房买卖合同网上签约手续。同日，刘冬平与唐伟娜签署《声明》，其上载明：“买卖双方就交易涉及的相关情况共同声明如下：1．自签署本声明之日起10日内，乙方需真实、准确、完整地提供审核购房资格所需的全部材料；2．若签署本协议之日起10日内，乙方购房资格无法通过审核的，则由甲方退还乙方定金，各方免责解约”。合同签订后，唐伟娜如约向刘冬平支付购房定金100000元，后续款项未支付。另查，唐伟娜向北京市海淀区人民法院提起离婚诉讼，要求解除与杨才然的婚姻关系，该院于2010年11月19日作出（2009）海民初字第5384号民事判决书，判决准许唐伟娜与杨才然离婚。庭审中，唐伟娜提交购房资格审核结果单，证明其购房资格核验不通过，并以此要求解除合同、返还定金。该审核单载明核验结果为婚姻状况与本市民政部门婚姻登记记录不一致。庭审中，各方均陈述链家公司在获知审核结果后曾通知唐伟娜去现场申请复核。对于复核情况，唐伟娜称：“我2019年4月30日到六里桥政务中心窗口，我说中介让我来，我现在正在看房。我递给窗口人员我的身份证、离婚判决书、户口本等材料，我问这个复核是不是必须的，窗口人员说取决于我有没有异议。我说我再回去问问，我的意思是回去问问链家公司的熊雄。窗口人员没有收我的材料，将材料给我，我拿着走了”；链家公司称：“唐伟娜自己去窗口复核，后来撤回了复核申请，导致购房资格核验没有通过”。庭审中，本院调取唐伟娜与链家公司熊雄的微信聊天记录，主要内容如下：2019年4月23日，链家公司经纪人熊雄通过微信告知唐伟娜购房资格核验未通过的情况并提示其携带相关材料到现场申请复核，二人微信聊天记录显示：熊雄：“（发送购房资格核验未通过的网页截图）唐姐，在吗？您这个购房资格，要走一个特批。需要您拿着那天上传的资料去现场复审一下才行。（发送告知单照片）上面有编号2415667”。唐伟娜：“真是晕，政府各部门信息不同步，搞得个人还得多跑一趟”。2019年4月24日、2019年4月26日，熊雄通过微信提示唐伟娜尽快办理资格复核手续，二人就复核时间进行了沟通，主要内容有：熊雄：“姐，业主已经办完解压手续了。您要有空还是尽快去一趟，复审。我想五一前把网签出了”。2019年5月8日，熊雄通过微信联系唐伟娜，内容为：“唐姐，刚才购房资格审核部门电话过来。说，您打电话过去，取消了，购房资格审核！唐姐，您现在取消购房资格复审核，和您不具备购房资格审核是两个问题。您什么时候有空？还是把业主约到一起大家谈一下”。案件审理中，本院于2020年8月21日前往北京市住房和城乡建设委员会咨询唐伟娜的购房资格复核事宜，相关工作人员答复：如申请人因法院判决离婚导致其与民政部门婚姻登记情况不一致从而导致核验未通过的，申请人只需提交离婚判决书到复核窗口申请复核，该委员会会在2个工作日内通知申请人复核通过的结果，不会出现申请人提交离婚判决书后通知其复核不通过的情况。庭审中，唐伟娜提交2019年6月17日其向刘冬平发送的《通知函》，证明双方房屋买卖合同约定的解除条件已经成就，已经发生解除的效力。对此，刘冬平、链家公司均不予认可。庭审中，刘冬平亦反诉要求解除合同，唐伟娜、链家公司自述于2019年12月11日收到本案民事反诉状。庭审中，唐伟娜主张刘冬平主张的违约金数额过高，并要求法院降低。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，唐伟娜与刘冬平签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及双方与链家公司签订的《补充协议》等文件系各方当事人真实意思表示，且其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应严格履行各自的合同义务。合同履行中，唐伟娜在其购房资格因实际婚姻状况与本市民政部门婚姻登记记录不一致而未审核通过后，在向相关部门申请复核的过程中自行撤回申请，导致合同不能继续履行，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。唐伟娜作为违约方，其要求解除合同并返还定金的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，本院均不予支持。唐伟娜在撤回复核申请后，未按《补充协议》的约定向刘冬平支付首付款，刘冬平依约可以要求解除合同，故本院对刘冬平要求解除《存量房屋买卖合同》及相关附属合同的反诉请求，予以支持。经查，唐伟娜和链家公司于2019年12月11日收到本案民事反诉状，本院确认相关合同及补充协议于反诉状签收之日起即告解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。刘冬平要求唐伟娜支付违约金的反诉请求，于法有据，本院予以支持。关于违约金数额，唐伟娜主张违约金数额过高，要求法院降低。本院以守约方的实际损失情况为基础，结合双方履约情况、双方当事人过错及预期利益损失等综合因素，根据公平原则对违约金数额进行适当酌减后予以确定为100000元。考虑到唐伟娜已经向刘冬平支付购房定金100000元，按照合同约定，已付款在合同解除时优先抵扣违约金，本院以定金抵扣违约金后，对刘冬平主张的其他违约金不再支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认唐伟娜与刘冬平于2019年4月13日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及唐伟娜、刘冬平和北京链家房地产经纪有限公司同日签订的《补充协议》于2019年12月11日解除；二、驳回唐伟娜的全部诉讼请求；三、驳回刘冬平的其他反诉请求。本诉案件受理费34600元，由唐伟娜负担（已交纳）；反诉案件受理费17300元，由唐伟娜负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  柴海燕人民陪审员  杨 照人民陪审员  李东启二〇二〇年十二月二十三日书 记 员  董 博