山东省威海市环翠区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1002民初6349号 原告：宫某某。 委托诉讼代理人：孙保贵，河南菊城律师事务所律师。 被告：徐某。 委托诉讼代理人：张晓静，山东泰祥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘新祝，山东泰祥律师事务所律师。 被告：威海乾元房地产开发有限公司，统一社会信用代码91371000683216854F，住所地威海临港经济技术开发区苘山镇深圳路14-6号。 法定代表人：吴耿荣，董事长。 委托诉讼代理人：单伟，该公司职工。 原告宫某某与被告徐某、威海乾元房地产开发有限公司（以下简称乾元公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年11月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宫某某及其委托诉讼代理人孙保贵，被告徐某之委托诉讼代理人张晓静、刘新祝，乾元公司之委托诉讼代理人单伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宫某某向本院提出并最终确认诉讼请求为：1、请求判令停止对位于威海临港经济技术开发区正棋山一号小区68号705室房屋的强制执行；2、本案诉讼费由徐某、乾元公司承担。事实和理由：2014年6月20日，宫某某向乾元公司支付房款89680元，并于2014年6月30日与乾元公司签订《商品房团购协议》，约定宫某某购买正棋山一号小区68号705室房屋，房屋总价款349813元，买卖双方应与2014年12月签署《威海市商品房预售合同》。协议签订时房屋尚在建设之中，未取得商品房预售许可证，故未能签订商品房预售备案合同。上述协议具备商品房买卖合同的主要条款，应认定宫某某与乾元公司签订的《商品房团购协议》真实合法有效，足已排除强制执行。宫某某向环翠区人民法院提交书面执行异议申请书，环翠区法院于2020年10月14日作出（2020）鲁1002执异167号执行裁定书，驳回了宫某某的异议请求。宫某某对上述裁定书不服，诉至法院，请求处理。 徐某辩称，宫某某在履行房屋买卖合同的过程中所交付的款项达不到《最高人民法院关于人民法院执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条中规定的合同约定总价款的50%，并不能阻却执行。 乾元公司辩称，第一、案涉房产的买受人宫某某是正常的消费者，其与乾元公司签订的买卖协议是双方、真实意思表示；第二、案涉房产属于在建工程，为浙江暨阳建设集团有限公司全垫资建设，浙江暨阳建设集团有限公司享有工程价款优先受偿权；第三、乾元公司与徐某之间是民间借贷关系。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：威海经济技术开发区人民法院（以下简称经区法院）在审理徐某与屠春夫、乾元公司民间借贷纠纷一案过程中，依据（2014）威经技区民初字第1305-1号民事裁定书于2014年10月27日预查封了乾元公司名下的位于威海临港经济技术开发区正棋山一号小区68号楼701、702、703、704、705、706、707、708房屋。2014年11月27日，经区法院作出（2014）威经技区民初字第1305号民事调解书(以下简称1305号调解书)，确认：乾元公司于2014年12月31日前一次性偿还徐某借款本金950000元并自2014年9月1日起至实际还款之日止按中国人民银行同期贷款利率的4倍支付利息；屠春夫对乾元公司的上述债务承担连带保证责任。案件受理费5985元、诉讼保全费4500元，由乾元公司负担。因屠春夫、乾元公司未履行上述义务，徐某申请强制执行。2015年10月15日，经区法院作出（2015）威经技区执字第324-2号执行裁定书，裁定终结1305号调解书的本次执行程序。2016年10月9日，经区法院依据（2014）威经技区民初字第1305-2号民事裁定书续行查封了乾元公司名下的位于威海临港经济技术开发区正棋山一号小区68号楼701、702、703、704、705、706、707、708房屋。 后经区法院裁定拍卖乾元公司名下的位于威海临港经济技术开发区正棋山一号小区20号楼704、68号楼701-708、801-804、901-908、1001、1101、1201室房屋，并委托山东百盛房地产估价有限公司对上述房屋价值进行了评估。因乾元公司名下位于威海临港经济技术开发区正棋山一号小区68号楼701-708、802、804、902-908室房屋拍卖流拍，经区法院于2017年9月22日作出（2017）鲁1092执恢90、91号执行裁定书，裁定将上述房产作价3935200元，交付徐某抵偿1305号调解书及另案1304号调解书确定的债务，上述房屋的财产权自裁定送达徐某时起转移；徐某可持裁定书到有关机构办理相关产权过户登记手续。2018年1月25日，经区法院根据（2017）鲁1092执恢90、91号执行裁定书作出（2017）鲁1092执恢90、91号协助执行通知书，解除了对上述房屋的预查封，并要求威海市不动产登记中心将上述房产过户至徐某名下。案外人浙江暨阳建设集团有限公司不服，向山东省威海市中级人民法院（以下简称威海中院）申请执行监督。2019年1月18日，威海中院作出（2019）鲁10执监1号执行裁定书，裁定撤销经区法院作出的（2017）鲁1092执恢90、91号执行裁定书。2019年1月30日，经区法院作出（2017）鲁1092执恢90、91号之二执行裁定书，并据此于2019年2月21日预查封了乾元公司名下、裁决过户给徐某的位于威海临港经济技术开发区正棋山一号小区68号楼701-708、802、804、902-908室房屋。2019年3月7日，经区法院作出（2017）鲁1092执恢90、91号之三执行裁定书，裁定解除对乾元公司开发、裁决过户给徐某、位于威海临港经济技术开发区正棋山一号小区68号楼701-708、802、804、902-908室房屋的查封，威海市不动产登记中心撤销了（2017）鲁1092执恢90、91号协助执行通知书协助事项。同日，经区法院依据（2017）鲁1092执恢90、91号之二执行裁定书预查封了乾元公司名下位于威海临港经济技术开发区正棋山一号小区68号楼701-708、802、804、902-908室房屋，其中出具的协助执行通知书中备注：关于原轮候查封的其他法院查封、续封问题将由威海中院及经区法院协调解决。 2019年4月23日，威海中院作出（2019）鲁10执他7号执行裁定书，裁定1305号案件由本院执行。2019年6月26日，本院作出（2019）鲁1002执1758、1759号执行裁定书，裁定拍卖乾元公司名下的位于威海临港经济技术开发区正棋山一号小区68号楼701-708、802、804、902-908、801、901、1001、1101、1201室及20号楼704室房屋。2019年6月28日，本院张贴执行公告，要求与上述不动产有关的权利利害关系人自公告之日起十日内向本院书面申报权利。后宫某某以上述房产中68号楼705室系其所有为由向本院提出异议。2020年10月14日，本院作出（2020）鲁1002执异167号执行裁定书，裁定：驳回异议人宫某某的异议请求。宫某某不服，于法定期限内诉至本院，请求处理。 庭审中，宫某某为证实其与乾元公司建立了房屋买卖合同关系，向本院提交以下证据：证据一、宫某某与乾元公司于2014年6月20日签订的《商品房团购协议》复印件一份，协议约定：宫某某自愿购买正棋山一号（二期A01地块）68号楼705房屋，建筑面积为96.5平方米，总房款349813元，宫某某按银行按揭方式支付房款，签订协议的同时支付房屋定金20000元，首付房款119680元（含定金）于协议签订7日内，即2014年8月26日前付清，剩余房款230133元于双方签署《威海市商品房预售合同》时以办理银行贷款方式支付，同时约定双方于2014年12月签署《威海市商品房预售合同》；证据二、乾元公司开具收款收据复印件一张，收据载明：乾元公司于2014年6月20日收到宫某某缴纳的68号楼705室房款89680元；证据三、2020年11月9日郑州市房产档案馆开具的《郑州市个人房屋产权信息表》一份；证据四、宫某某房屋租赁合同、租金收到条复印件各一份；证据五、宫某某银行流水明细复印件一宗。以上证据三、四、五共同证明宫某某名下没有房产，一直租房居住。经质证，因证据一、证据二形成于宫某某和乾元公司之间，徐某对其真实性无法确认，但从证据二收款收据中可以看出宫某某交付的房款并未达到合同总价的50%；对证据三、四、五的真实性，徐某无法确认。乾元公司对上述证据的真实性均无异议，并称涉案房屋所在楼单体已经竣工，但未经过单体验收，因土地被查封等原因，暂未办理涉案房屋所在工程的商品房预售许可证等相关手续。诉讼中，宫某某已将剩余房款260133元于2020年12月28日交至法院。 另查，徐某不服威海中院作出的（2019）鲁10执监1号执行裁定，向山东省高级人民法院申诉。2019年9月25日，山东省高级人民法院作出（2019）鲁执监93号执行监督案件受理通知书予以受理审查。 再查，宫某某在其居住的郑州市及威海市除涉案房产外，均无其他房产。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。因此，本案争议焦点即在于宫某某对诉争房屋是否享有合法真实的权利并可排除执行。本案中，宫某某于2014年6月20日即法院查封之前与乾元公司签订了《商品房团购协议》，并在2014年6月20日支付了89600元购房款，该团购协议明确约定了购买房屋的坐落、面积、单价、总房款、付款方式及纠纷解决方式，应认定宫某某与乾元公司之间建立了商品房买卖合同关系。虽然在涉案房产查封前，宫某某仅支付购房款89600元，但系因涉案房产无法办理商品房预售许可证等相关手续及乾元公司原因所致，诉讼中，宫某某已将剩余购房款全部交至本院。宫某某在郑州市及威海市除涉案房产外无其他房产，其购买涉案房产系满足基本生活需要，属购房消费者，其理应享有涉案房屋的物权期待权，该民事权益足以排除执行，故对于宫某某关于停止对位于威海临港经济技术开发区正棋山一号小区68号705室房屋的强制执行的诉讼请求，本院依法予以支持。 综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十九条之规定，判决如下： 停止对位于威海临港经济技术开发区正棋山一号小区68号705室房屋的强制执行。 案件受理费100元，由被告威海乾元房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审 判 长  吕俊芳 人民陪审员  侯献慈 人民陪审员  何 琳 二〇二〇年十二月三十日 书 记 员  王磊磊