广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初25083号原告：赵炳，男，1979年4月9日出生，汉族，广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：蒋剑明，广东环球经纬（白云）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱笑玲，广东环球经纬律师事务所律师。被告：佛山市溢汇盛投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：饶某1。被告：佛山市三溢同利置业投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：游某1。两被告共同委托诉讼代理人：黄健仪，广东颂勤律师事务所律师。第三人：佛山市南海区桂城街东区×奕东股份合作经济社，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：邵某1。原告赵炳与被告佛山市溢汇盛投资有限公司（以下简称溢汇盛投资公司）、佛山市三溢同利置业投资有限公司（以下简称三溢同利公司）、第三人佛山市南海区桂城街东区×奕东股份合作经济社（以下简称奕东经济社）租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月28日受理后，依法适用简易程序，于2020年11月24日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人蒋剑明、朱笑玲，被告溢汇盛投资公司、三溢同利公司的委托诉讼代理人黄健仪到庭参加了诉讼，第三人奕东经济社经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告退还物业使用权转让合同无效部分租赁使用费83256.82元；2.两被告向原告退还未交付的租金20717元（2018年9月1日至2020年11月2日，计算方式为物业使用权转让合同和经营管理服务协议的总价/租赁期的总天数11222×794天）；3.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：2014年5月22日，第三人与被告三溢同利公司签订《土地使用权租赁合同》，约定第三人将佛山市南海区桂城三山B15街区02地块出租给三溢同利公司使用。2014年9月28日第三人与两被告签订《补充协议》约定由被告溢汇盛投资公司享有和承担被告三溢同利公司《土地使用权租赁合同》项下权利义务。2017年4月24日，原告与被告溢汇盛投资公司签订《物业使用权转让合同》（以下简称涉讼合同）。《物业使用权转让合同》约定：租赁物业位于佛山市南海区***（以下简称涉讼物业），合同租赁期加免租使用期至2049年5月21日，租赁期限内的全部租赁使用费为117120元。同日，原告与被告溢汇盛投资公司签订《经营管理服务协议》约定：原告向被告溢汇盛投资公司支付175680元的管理服务费。2017年4月2日，原告与被告溢汇盛投资公司签订《补充协议》，约定首期转让款和经营管理费152800元于签订《物业使用权转让合同》和《经营管理服务协议》当天付清，余款分60个月/期内付清，每月支付2334元及手续费770元/月。《物业使用权转让合同》、《经营管理服务协议》和《补充协议》签订后，原告向被告溢汇盛投资公司支付了首期转让款和经营管理费152800元，自2017年5月至2020年7月支付39期转让款和经营管理服务费及手续费合计121056元，共计273856元。原告认为《物业使用权转让合同》约定的使用期限超过20年，超过部分无效，被告应退还83256.82元。被告溢汇盛投资公司是被告三溢同利公司的全资子公司，是被告三溢同利公司的项目公司，两被告应对《物业使用权转让合同》、《补充协议》的义务承担连带责任。第三人是涉讼物业的业主，与案件有重要关联，应作为第三人参与诉讼。被告溢汇盛投资公司、三溢同利公司辩称，两被告不同意原告的所有诉讼请求。理由如下：一、涉讼物业所在的土地位于佛山市南海区***。被告溢汇盛投资公司按《土地使用权租赁合同》约定，在涉案土地上建成“溢东广场”，该建筑工程项目已依法办理相关用地和报建手续，并已合法取得规划、消防等政府行政部门的合格验收备案登记。以上事实也有生效的民事判决书予以确认。二、被告溢汇盛投资公司与原告所签订的涉讼合同没有违反法律法规的效力性强制性规定，依法不存在无效的法定情形。三、涉讼合同及其履行过程中不存在法定和约定的可以变更合同、解除合同的情形，该租赁合同是原被告双方自愿平等基础上签订，是双方真实的意思表示，合法且有效。四、《物业使用权转让合同》约定的使用费与《经营管理服务协议》约定的经营管理服务费相加的总金额构成涉讼物业使用期限内的使用权的总对价。五、原告要求两被告退还使用费、经营管理服务费、手续费等费用，没有任何法律和事实依据。上述合同不存在无效的法定情形，且经生效判决认定有效。原告未能举证证明其要求两被告返还已支付款项符合上述合同约定的情形下，应承担举证不能的法律后果。涉讼物业已具备交付条件，且被告溢汇盛投资公司已向原告邮寄初《收楼通知书》，催告原告于2018年10月24日办理交接手续，原告应接收。但原告到达现场后拒绝接收，应视为被告溢汇盛投资公司于当日交付了涉讼物业。六、原告要求两被告承担共同连带责任，没有任何法律和事实依据。第三人奕东经济社没有答辩。原、被告围绕诉讼请求、答辩意见依法提交了证据，本院组织双方当事人进行证据交换和质证。第三人奕东经济社经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证与质证的权利。经审查，对相对方对其真实性未提出异议的证据，本院采信其真实性。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：溢东广场2座已办妥竣工验收备案手续。涉讼物业为溢东广场2座其中一个单元的房屋。2017年4月24日，原告（乙方）、被告溢汇盛投资公司（甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定：乙方向甲方承租涉讼物业；涉讼物业的租赁期限为二十年，自甲方向乙方交付该物业之日起开始计算；在乙方按照合同约定履行的前提下，租赁期限届满后，甲方同意该物业免租赁转让费赠送给乙方使用至2049年5月21日；赠送期间，乙方仍应自行承担该物业管理费、水电费等，同时关于物业的使用仍应按照本协议约定履行，乙方应在免费赠送期届满前5日内将该物业交还给甲方；涉讼物业租赁期限内使用费为117120元；甲方应当在2018年8月31日前将涉讼物业交付乙方使用，乙方未在甲方通知期限内接收物业的，视为甲方已于通知接收期限届满之日将该物业交付给乙方。同日，原告（乙方）与被告溢汇盛投资公司（甲方）签订《经营管理服务协议》，乙方通过受让取得涉讼物业的物业使用权（详见《物业使用权转让合同》），甲方通过专业运作，对“溢东广场”项目提供整体服务；乙方同意支付该物业的经营管理服务费175680元。同日，原告（乙方）、被告溢汇盛投资公司（甲方）签订《补充协议》，约定：双方确认涉讼物业首期转让款及经营管理服务费152800元于签订《物业使用权转让合同》及对应《经营管理服务协议》当日付清，剩余转让款及经营管理服务费变更为分期付款方式支付，分60个月付清，每月2334元，须于每月15日前支付；分期付款手续费770元/月。2018年10月17日，被告溢汇盛投资公司向原告发出《溢东广场收楼通知书》通知原告于2018年10月24日收楼。2018年10月24日，原告在涉讼物业《单元验收确认表》签名，并手写“拒绝收楼”。另查明，被告溢汇盛投资公司为一人公司，其股东为被告三溢同利公司。诉讼中，原、被告确认原告已支付款项共计273856元，其中手续费30030元（共39期）及使用费243826元。本院认为，原告与被告溢汇盛投资公司签订的《物业使用权转让合同》约定原告支付一定对价、被告溢汇盛投资公司交付合同项下物业予原告使用一定期限，该合同权利义务符合租赁合同特征，本案为租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”现《物业使用权转让合同》约定涉讼物业实际租赁期限超过二十年，故《物业使用权转让合同》中有关物业使用权转让期限超出二十年的部分无效。《物业使用权转让合同》及《经营管理服务协议》所约定的租赁使用费292800元共同构成原告在2017年4月24日至2049年5月21日使用涉讼物业的对价。合同无效后因该合同取得的财产应予返还，如前所述，租赁期限超出二十年部分无效，原告主张被告返还部分转让款理由成立，即被告应返还超出二十年部分相应比例的物业使用权转让金予原告。经核算，扣减原告支付的《物业使用权转让合同》二十年有效部分的转让款及支付该款项的手续费，被告溢汇盛投资公司应返还原告74253元，原告主张超过本院核准部分，本院不予支持。根据《物业使用权转让合同》的约定，被告溢汇盛投资公司从2018年9月1日开始构成逾期交付房屋。因原告并未举证证明涉讼物业在其2018年10月24日验收时存在质量问题属于会对其使用涉讼物业会造成根本性影响的质量问题，故原告在验收涉讼物业时无权拒收涉讼物业。故原告在《物业使用权转让合同》有效期间未使用涉讼物业的期间为2018年9月1日至2018年10月24日共54天，该期间租赁使用费金额为1349.54元，该款基于因被告溢汇盛投资公司的原因导致原告未实际使用涉讼物业，被告溢汇盛投资公司应退还相应的租赁对价，原告主张超过本院核准部分，本院不予支持。综上，被告溢汇盛投资公司合计应返还75602.54元予原告。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。被告溢汇盛投资公司是被告三溢同利公司投资设立的一人公司，该两被告在本案中并未提交证据证明其财产相互独立，故原告诉请被告三溢同利公司对溢汇盛投资公司在本案的债务承担连带清偿责任符合法律规定，本院予以支持。第三人奕东经济社经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本案的审理。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第六十条、第二百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下被告佛山市溢汇盛投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还75602.54元予原告赵炳；被告佛山市三溢同利置业投资有限公司对被告佛山市溢汇盛投资有限公司在上述第一项的债务向原告赵炳承担连带清偿责任；驳回原告赵炳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取计1099.21元（原告已预交）。本案因被告溢汇盛投资公司提供的格式合同文本存在部分无效的情形所致，故本院酌情确定本案诉讼费用由被告溢汇盛投资公司、三溢同利公司连带负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谭彩兰二〇二〇年十二月二十二日书记员  杨文晖