福建省德化县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0526民初2862号 原告：陈俊田，男，1965年12月7日出生，汉族，住福建省永春县。 被告：陈清节，男，1977年11月19日出生，汉族，住福建省德化县。 委托诉讼代理人：郭文先，福建岱仙律师事务所律师。 被告：林渊德，男，1965年8月7日出生，汉族，住福建省德化县。 第三人：李志贞，男，1971年12月9日出生，汉族，住福建省德化县。 第三人：德化县福都大酒家，住所地：福建省德化县龙浔镇瓷都大道62号。 投资人：林渊德。 原告陈俊田与被告陈清节、林渊德房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。2020年10月12日，本院依法追加与本案的处理结果有利害关系的德化县福都大酒家（以下简称：福都酒家）、李志贞作为本案第三人参加诉讼。原告陈俊田、被告陈清节的委托诉讼代理人郭文先到庭参加诉讼，被告林渊德和第三人李志贞、福都酒家经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈俊田向本院提出诉讼请求：一、依法解除原、被告双方于2008年7月5日签订的《租赁协议书》；二、要求二被告将位于福建省德化县××镇××道××幢××层××房××层××房一间腾空并恢复原状，返还原告；三、要求二被告支付2020年2月5日起至套房实际恢复原状日止拖欠的租金（月租金按2580元计算），暂时计算至2020年9月5日止20640元；四、要求二被告支付逾期付款违约金（以2580元为基数，自2020年2月5日起按合同约定日利率1%计算至实际还清租金之日止），暂时计算至2020年9月5日止6192元；五、要求二被告赔偿因违约造成的各项经济损失60000元；六、判令被告承担诉讼费用。诉讼中，经本院释明，原告不变更诉讼请求。事实与理由：被告陈清节、林渊德因经营酒店需要，于2008年10月1日，由原告陈俊田作为甲方之一、被告陈清节、林渊德作为乙方，签订《租赁协议书》一份，合同约定：“甲方将进城大道陆号楼叁间店面及壹拾伍套套房，同意出租给乙方作为酒店经营使用，经甲、乙双方友好协商，订立如下条款：一、甲方房产明细表：……姓名：陈俊田；层级套数：二楼半套，月租金：60平方600元；层级套数：三楼一套，月租金：1080元；合计金额：1680元。二、租赁期限15年，即2008年10月1日至2023年9月30日（自经营起2008年10月1日至2011年9月30日，三年内租金不变），第4年租金以6＃Ａ号楼出租总平均价格作为本座楼的租金价位，以此类推，套房二年一订，店面一年一订。期满后在同等条件下，乙方有权优先续租，如乙方不续租，如：货架、桌椅、电器等设备由乙方自己搬出处理。三、租金及交付方式，租金每月1付，月头1-5日内按期付款（并在签订合约时预付2008年10月至11月租金）。四、甲方负责以上租赁房屋场所的外墙、窗门、走廊、外地面天台排水等公共设施装修（按原设计方案；室内装修及供电供水线路为目前现状）。经营场所的室内（含修改）由乙方自行负责，装修安装设备过程中，室内外如需改造设施，在不影响建筑主体结构安全及外观，甲方应无条件配合施工。期满后，店面前后固定门窗每个不超过人民币壹万元的应保留。五、违约责任：1、甲方应按合同签定之日起10日内将该房屋移交给乙方。在合约期内甲方如因房产纠纷，中断租赁协议，甲方应赔偿乙方的一切经济损失（以甲方房产明细表，谁毁约，谁赔偿乙方一切经济损失，其他人不承担连带责任）。2、乙方应按时交付租金，逾期未交租金，加收滞纳金，店面或各套套房）每天按租金的10%收取，3个月仍未交租金即终止合同，一切损失由乙方负责。六、乙方使用该房屋，必须遵守政府机构的管理制度，遵守治安规定及周围环境的卫生整洁，经营使用该房屋而发生的有关税收、管理费、水电费等费用由乙方自行负责。租赁期满后，甲方如需恢复原状，根据签约时的草图保持原状。七、本协议一式多份，乙方执一份，甲方每个房主各执一份。甲、乙双方签字之日起生效，双方必须严格遵守上述规定各项条款，否则视同毁约。”。合同签订后，二被告经营福都酒家至今。但从2020年2月5日起至今，被告均未按合同约定及时支付租金。经原告多次催讨，被告均置之不理。被告已严重违约。 陈清节辩称，一、其是履行职务行为，在福都酒家未成立之前，其与林渊德一起在200年7月5日跟原告签订案涉的《租赁协议书》，合同涉及的公司权利义务，由成立后的福都酒家继受。福都酒家成立之后，全部是由福都酒家与原告交涉房屋租赁、水电等相应的问题。原告每个月收取房租的行为也认可了应该由福都酒家来承担责任。案涉的《租赁协议书》中也注明是用于酒店经营使用，双方签订合同后不久，有了场所经过装修，福都酒家才能在2008年12月2日注册成立。从原告提交的银行存款明细账就能证明房屋租金均由福都酒家缴交。陈清节是福都酒家的出纳，没有办法实际控制公司，在公司成立前代为履行职务行为；在公司成立之后，应由公司来承担法律后果。 原、被告双方已合意变更由福都酒家来承担，并承担相应的法律后果。答辩人提交的《房租租金调整》、《房租领取登记表》、《福都大酒家房东通讯录》体现乐福都酒家和各个房东均同意由福都酒家承租，说明双方均同意是对原租赁合同的变更。福都酒家对陈清节、林渊德的追认得到各个房东的认可。福都酒家也以自己的名义将无需用到的房屋出租给他人，房租由福都酒家收取。 答辩人提供的《空调购销合同》、《电视机购销合同》、《格力空调工程购销合同书》、《房租租赁合同》均能证明答辩人以福都酒家的名义对外进行经营，说明答辩人仅仅是履行职务行为，也得到酒家的认可。该后果应由福都酒家承担。 二、《租赁协议书》违反相应的法规，应认定为无效。福都酒家属于“三合一”场所。原告明知案涉房屋属于居住用房，仍用于酒店经营。所以，《租赁协议书》违反相应的法规，应认定为无效。 三、原告的第二项诉讼请求缺乏依据，应予以驳回。案涉合同因违反法规而无效。如果原告执意要恢复原状，也应因自身过错而自行承担大部分费用。 四、原告的第三项诉讼请求、第四项诉讼请求和第五项诉讼请求缺乏依据，应予以驳回。案涉合同违反法规而无效。原告要求继续支付租金或违约金没有依据。另外，2020年1月至2020年6月，受疫情的影响，福都酒家的经营收入锐减。又2020年3月26日，福都酒家因属于“三合一”场所而被停业整顿。福都酒家因无法继续营业而关闭。如果法院认为需要继续支付租金，也应根据实际情况而减免四个月租金。 五、假定被告需要承担责任，应按份承担，应按陈清节50%，林渊德50%的份额承担为宜。 林渊德书面辩称，其于2017年11月30日将福都酒家发包给李志贞，承包期限为自2017年12月1日至2023年9月30日止，承包期限内债权债务应由李志贞负责。所以原告要求林渊德支付2020年2月5日至2020年9月5日的租金及违约金不合理，应由李志贞承担，与林渊德无关 福都酒家和李志贞未向法庭提交书面的答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了如下证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 陈俊田提供如下证据：1、《租赁协议书》复印件一份，拟证明合同双方的权利义务；2、身份证复印件一份，拟证实陈俊田身份情况；3、附表一份，拟证实未出租前案涉套房及店面状况；4、房屋产权证复印件二份，拟证实案涉房屋系陈俊田拥有所有权。陈清节质证认为证据的真实性均无异，对其关联性有异议，特别是房屋产权证和案涉合同，可以看出不动产属于居住用途，不属于商用用途，以至于消防检查不能通过。 陈清节提供如下证据：1、泉德消函[2020]2号文件、“三合一”场所的安全隐患、危害法规解释各一份，证实福都酒家属“三合一”场所，被消防责令停业整顿，双方签订的租赁协议违反法规，协议应认定无效；2、照片一份，证实福都酒家属“三合一”场所，根本无法改变；3、租金调整凭证、房屋租金领取登记表、房东通讯录各一份，证实房东和福都酒家都同意由酒家支付租金，原租赁合同权利义务双方同意变更由福都酒家承受；4、《空调购销合同》、《电视机购销合同》、《格力空调工程购销合同书》各一份和《房屋租赁合同》四份，证实陈清节均以福都酒家名义对外签订合同，其签订《租赁协议书》也是代表福都酒家履行职务行为。陈俊田质证认为，上述证据材料与本案不具有关联性。 本院认为，当事人提供的上述证据经质证后，真实性均无异议，本院予以确认。 经审理，本院对本案的事实认定如下：1、2008年7月5日，陈清节、林渊德（乙方）因经营酒店需要向陈俊田、刘志荣、刘逢春等人（甲方）租赁套房，双方签订一份《租赁协议书》，约定：一、甲方将进城大道6号楼3间店面及15套套房同意出租给乙方作为酒店经营使用（其中陈俊田二楼套房半套，月租金600元，三楼套房一套，月租金1080元；合计金额：1680元。）；二、租赁期限15年，即2008年10月1日至2023年9月30日（自2008年10月1日至2011年9月30日，三年内租金不变），第4年租金以6#Ａ号楼出租总平均价格作为本座楼的租金价位，以此类推，套房二年一订，店面一年一订；三、租金每月一付，月头1－5日内按期付款；四、甲方负责以上租赁房屋场所的外墙、窗门、外地面天台排水等公共设施装修，经营场所的室内（含修改由乙方自行负责）…等；五、违约责任…2.乙方应按时交付租金，逾期未交租金，加收滞纳金，店面或各套套房每天按租金的10%收取，3个月仍未交租金即终止合同，一切损失由乙方负责；…等。协议签订后，陈俊田按约定将二套房套房交付给林渊德、陈清节装修使用，林渊德、陈清节后注册成立福都酒家进行经营并通过福都酒家依协议约定支付租金给陈俊田。后经原、被告双方协商，案涉房产的月租金调整为2580元。2017年11月30日，福都酒家承包给第三人李志贞经营。案涉房屋的租金只支付至2020年1月31日，2020年2月起的租金均未支付。 2、2020年3月26日德化县消防救援大队作出泉德消函[2020]2号文件，认定福都酒家存在问题：设置的消防设施不符合要求，该场所的疏散通道与上面住户共用，厨房未设置消防设施，未采用防火门进行分隔。要求福都酒家及时整改消防安全隐患。 3、案涉套房已办理房屋所有权证，所有权人是陈俊田。 4、陈俊田提供的附表记载原状描述：套房为框架结构，内部有装修，水电已铺设好，门窗已装好，有铺砖；内外墙已经砌好，内墙有粉刷，外部装修已完成。 本院认为，一、林渊德、陈清节因经营酒家需要向陈俊田租赁套房，双方签订《租赁协议书》，该协议并不违反相关法律法规的强制性规定，协议合法有效，双方当事人应依协议约定履行。陈清节关于《租赁协议书》违反法规的规定应认定无效的辩解，于法无据，不予采纳；林渊德将福都酒家发包给李志贞经营系林渊德与李志贞之间发生的法律关系，与陈俊田的《租赁协议书》是不同法律关系，并不能对出租人陈俊田进行约束，故案涉房产的承租人法律地位并没有变化，仍然是林渊德和陈清节应承担支付租金的义务。2020年2月至今的租金未能支付，事实清楚，按合同约定每月租金2580元，陈清节与林渊德应予支付。陈清节主张其若应责任，则应由其与林渊德各自承担50%的答辩意见于法无据，本院不予支持。因此，林渊德辩解其已于2017年11月30日退出酒家，租金应由承包人李志贞负担，依据不足，不予采纳；陈清节辩解其仅是公司员工，在协议上签字系履行职务行为，责任应由福都酒家承担，与事实不符，本院亦不予采纳。 二、福都酒家合法已经营多年，2020年3月26日消防文件认定福都酒家存在的问题并不是无法整改，也不是酒家无法继续经营的根本原因，该文件并不当然导致《租赁协议书》自动解除的法定事由。因此，李志贞主张协议已于当日自动解除的辩解，依据不足，不予采纳；自2020年2月至今，林渊德、陈清节未能按协议约定按月缴交或通过他人缴交所欠租金，已构成违约，依照协议约定，陈俊田有权解除合同并要求承租人将房屋恢复原状返还给出租人，故陈俊田要求解除《租赁协议书》及按原状收回套房的请求，符合合同约定和法律规定，应予以支持。 三、《租赁协议书》约定逾期交付租金每天可按租金的10%收取滞纳金，根据该约定，陈俊田要求林渊德、陈清节按协议约定的每天10%标准支付逾期付款违约金及赔偿因违约造成的各项经济损失25000元。该请求不符合最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》规定“承租房屋用于经营，疫情或疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由要求承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”精神，福都酒家受疫情影响经营收入明显降低，陈俊田的诉讼请求，本院亦不予支持。陈清节要求福都酒家因新冠疫情和停业整顿导致没有办法营业，应根据实际情况减免4个月租金的请求，本院不予支持。 综上，陈俊田的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第二百四十条规定，判决如下： 一、解除陈俊田与林渊德、陈清节于2008年7月5日签订的《租赁协议书》； 二、林渊德、陈清节应于本判决生效之日起三十日内将址在德化县龙浔镇瓷都大道6号楼2层212套房半套和3层312套房恢复原状（根据“附表”记载）并返还给陈俊田； 三、林渊德、陈清节应于本判决生效之日起十五日内支付给陈俊田自2020年2月5日起至套房返还日止按2580元/月标准计算的租金。 四、驳回陈俊田的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1970.8元，由陈俊田负担1502.34元，林渊德、陈清节负担468.46元。限于本判决生效后七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行生效裁判文书确认的义务，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  陈志群 人民陪审员  支烦燕 人民陪审员  陈采怡 二〇二〇年十二月三十日 书 记 员  郑雅婷 附：一、本案适用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物将会承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。…剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外： （一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任； （二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。