北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初19732号原告：周某1，男，1966年5月12日出生，汉族，中部战区保障队物业管理办职员，住北京市朝阳区。原告：张某，女，1969年1月23日出生，汉族，退休职工，住北京市朝阳区。上述2名原告的共同委托诉讼代理人：李清海，北京市营建律师事务所律师。上述2名原告的共同委托诉讼代理人：叶刚，北京耀霖律师事务律师。被告：周某3，男，1971年1月4日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。被告：韩某1，女，1970年5月27日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。被告：周某4，男，1996年8月3日出生，汉族，北京航天鑫航设备有限公司职员，住北京市大兴区。上述3名被告的共同委托诉讼代理人：刘凯，北京市盈科律师事务所律师。原告周某1、原告张某与被告周某3、被告韩某1、被告周某4析产、继承纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周某1、原告张某、2名原告的共同委托诉讼代理人李清海、被告周某3、被告韩某1、被告周某4、3名被告的共同委托诉讼代理人刘凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周某1、张某向本院提出诉讼请求：1.判令周某3所签署拆迁安置房购房协议中涉及的北京市大兴区旧宫镇南小街一队拆除腾退项目安置房小区8号楼2单元202号房屋（建筑面积76.08平方米）的合同权利义务归周某1享有；2.判令周某4签署的编号为NJ1MZTT-122-2（2）拆迁安置购房协议中涉及的北京市大兴区旧宫镇南小街一队拆除腾退项目安置房小区26号楼2单元1302号房屋（建筑面积75.7平方米）的合同权利义务归周某1享有；3.判令周某3、周某4连带给付周某1拆除腾退宅基地及房屋补偿款、补助款、房屋周转费合计657368元；4.本案诉讼费用由周某3、韩某1、周某4承担。事实和理由：北京市大兴区旧宫镇南小街一队南小街路14条3号（以下简称3号院，对应的集体土地宅基地使用证的编号为大兴集土（99）字第15275号）宅基地及地上物为贾金环、周克俭夫妇的夫妻共同财产，二人现已去世；贾金环、周克俭夫妇生前共生育三子一女，即长子周某1、次子周某2起、三子周某3、长女周某5；除上述3名子女，贾金环、周克俭夫妇无其他继承人；贾金环、周克俭夫妇生前共有两处宅基地院落，涉案3号院为其中一处，由周某1、周某3共同居住、经营管理和分配，另一处院落由周某2起、周某5居住、经营管理和分配。3号院一直由周某1、周某3共同居住、经营管理、共同出资建设，亦约定由双方平均分配、享有相应权利；为明确双方权利义务关系，在2016年3月12日，周某1、周某3、周某5、周某2起共同签署《家庭房产分割协议书》，对3号院宅基地面积222.7平方米，正房4间，西厢房1间的分配事宜，约定：“一、正房东边两间房及两间房前院落，共计111.35平米归周某1所有。二、正房西边两间及西厢房一间房前院落，共计111.35平米归周某3所有；三、周某5、周某2起自愿放弃该房屋所有权”；2017年3月9日，北京市大兴区人民法院作出（2017）京0115民初4765号民事调解书，确认：“一、位于北京市大兴区旧宫镇南小街一队南小街路14条3号（对应的集体土地宅基地使用证的编号为：大兴集土（99）字第15275号）院内北房四间中的自东向西数第一间、第二间，共计二间房屋归周某1所有；二、位于北京市大兴区旧宫镇南小街一队南小街路14条3号（对应的集体土地宅基地使用证的编号为：大兴集土（99）字第15275号）院内北房四间中的自东向西数第三间、第四间以及西厢房一间，共计三间房屋归周某3所有”。2017年11月，涉案3号院内房屋及土地被列为北京市大兴区旧宫镇拆除腾退范围，经法院向腾退人北京宏炬置业有限公司（以下简称宏炬公司）调取拆迁档案查明，周某3将3号院分割为两部分，一部分由周某3本人作为被拆迁人签署拆迁补偿相关协议，另一部分由其儿子周某4作为被拆迁人签署拆迁补偿相关协议；该3号院所涉宅基地及地上物获得拆除腾退补的各类补偿、补助合计3604030元，其中宅基地区位补偿总额1520768元（其中周某4名下760358元，周某3名下760410元），房屋重置成新价、定额补偿和装修及附属物补偿总额为1203318元（其中周某4名下503093元、周某3名下700225元），拆除腾退补助总额为728012元（其中周某4名下390042元，周某3名下337970元），房屋周转费总额为151932元（其中周某4名下72000元，周某3名下79932元）。对涉案宅基地及房屋采取货币补偿结合房屋安置的方式，房地腾退后，周某3和周某4分别与拆迁公司签署拆除腾退补偿协议和补充协议并选定了4套安置房，建筑面积合计342.31平方米，其中周某3名下1套房屋（建筑面积为76.08平方米，位置为8号楼2单元202室，购房款为483869元），周某4名下3套房屋[第1套建筑面积为114.83平方米，位置为28号楼1单元1903室，购房款为757878元，合同编号为NJ1MZTT-122-2（1）；第2套房屋建筑面积为75.7平方米，位置为26号楼2单元1302室，购房款为506433元，合同编号为NJ1MZTT-122-2（2）；第3套建筑面积为75.7平方米，位置为17号楼2单元303室，购房款为531099元，合同编号为NJ1MZTT-122-2（3）]，该4套房屋总购房款合计2279279元，尚余款项1314736元。周某1、张某认为，依据双方当事人约定，3号院所涉宅基地和地上物拆除腾退的各类补偿等权益应归周某1和周某3共同等额共有，依据《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，周某3无权擅自将共有财产因拆迁腾退获得的权益处分给周某4，故周某4名下拆除腾退权益仍属双方共同共有；根据拆除腾退协议及补充协议可查明，涉案宅基地及地上物应得各类拆除腾退补偿款合计3604030元，扣除已选定4套房屋（建筑面积合计342.31平方米）购房款2279279元，剩余1314736元款项；为利于人民法院判决，根据周某4、周某3已选定安置房情况，周某1、张某提出相应诉讼请求，请求判如所请。周某3、周某4共同辩称，不同意周某1、张某的诉讼请求；系由周某3、周某4针对诉争3号院分别签署的拆迁协议，拆迁针对的是本村村民，周某1、张某不是本村村民，宅基地使用证登记的使用人也没有周某1、张某，周某1、张某在被拆迁院落也没有房产，周某1、张某没有任何理由分割诉争3号院的拆迁利益；不需要在周某3、周某4、韩某1之间针对诉争3号院分割拆迁利益。韩某1辩称，周某3系韩某1之夫，周某4系韩某1之子，系由周某3、周某4针对诉争3号院分别签订拆迁协议；各项答辩意见与周某3、周某4一致，不同意周某1、张某的诉讼请求；不需要在周某3、周某4、韩某1之间针对诉争3号院分割拆迁利益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：周克俭生前与贾金环系夫妻关系，二人共生育周某1、周某3、周某5、周某2起4名子女；在周克俭于1990年死亡时，其父母均已死亡；贾金环在周克俭死亡后未再婚；在贾金环于2009年年底死亡时，其父母均已死亡；周克俭、贾金环生前未立遗嘱或遗赠扶养协议。周某1、张某系夫妻关系；周某3、韩某1系夫妻关系，周某4系周某3、韩某1之子。诉争3号院系祖宅，院内房屋原由周克俭、贾金环夫妇建造。后针对3号院颁发有编号为大兴集土（99）字第15275号的《集体土地宅基地使用证》，登记户主姓名为周某3，登记“现住址”为大兴县旧宫镇南街村，占地时间为1978年4月，批转占地单位为“大兴县旧宫镇政府”，宅基地面积为222.7平方米（长14.85米，宽15米），建筑面积为125平方米（含正房4间101平方米、厢房1间24平方米），用地四至为东至何文兰、西至胡同、北至刘秀英、南至方淑兰，在所附“宅基地四至平面图”中绘制有北房（东西长14.85米，南北长6.8米）和西厢房（东西长4米，南北长6米），该证书加盖有大兴县旧宫镇人民政府公章及大兴县土地管理局土地管理专用章，签发时间为1999年5月20日；2019年6月24日，北京市大兴区旧宫镇南街村第一村民委员会出具《证明》，证明该村村民周某3的家庭住址位于3号院，周某3在此住址有1处宅基地，宅基地使用证号为大兴集土（99）字第15275号。关于双方当事人户籍情况，周某1的户籍住址原位于3号院，其与张某之子女亦出生在3号院，但张某及子女的户籍住址并非位于3号院，之后周某1的户籍在上世纪80年代自3号院迁出；周某3、韩某1、周某4一家三口的户籍住址在拆迁时均位于3号院。2017年底、2018年初，对3号院开展拆除腾退工作，所涉项目为“北京市大兴区旧宫镇南街地区住宅房屋拆除腾退项目”；在对3号院（宅基地面积289.67平方米）分为2户（宅基地面积分别为144.84平方米、144.83平方米）后，分别由周某3、周某4与宏炬公司签订拆迁协议。2018年，周某3（乙方、被腾退人）与宏炬公司（甲方、腾退人）签订《住宅房屋拆除腾退货币补偿协议》（协议编号为NJ1MZTT-122-1），双方约定乙方在腾退范围内有1套院落，位于3号院，其宅基地面积144.84平方米，房屋合法建筑面积133.22平方米，经评估，乙方应取得房屋腾退补偿款1460635元（含区位补偿价760410元、房屋重置成新价500395元、装修及附属物定额补偿199830元）、腾退补助奖励及其他337970元（含未建房奖励16036元、搬家补助费5329元、提前颁家奖励费2000元、工程配合奖100000元、装修补贴200000元、移机费14605元），合计1798605元；双方根据腾房的先后顺序选房并签订《定向安置房买卖合同》，乙方以上述补偿款用于支付购房款。之后，周某3（买受人）与宏炬公司（出卖人）签订《定向安置房买卖合同》[合同编号为NJ1MZTT-122-1（1）]，双方约定买受人自愿购买位于北京市大兴区旧宫镇南街地区住宅房屋拆除腾退项目定向安置房小区8号楼2单元2层02号房（现为暂用名称及楼号，最终以竣工后公安批准的小区名称、批号为准；下同，不再赘述），该房屋建筑面积为76.08平方米（入住时以实际测绘为准；下同，不再赘述），上述房屋面积均在选房指标范围内，单价为每平方米6360元，房屋总价款为483869元；经买受人与出卖人协商，买受人用拆迁补偿款来缴纳购房款，不足部分房款买受人应于该合同签订的同时一次性补齐；关于交付条件及入住手续，全部定向安置房项目均工程验收合格取得竣工备案后40个工作日内，出卖人以书面形式通知买受人办理房款结算、收房及入住，并按北京市当期执行的规定办理如“网签”等相关手续，买受人应当在接到书面通知之日起15个工作日内办理完毕上述相关事项，否则按逾期结算付款处理，办理完房款结算、收房及入住等相关手续后出卖人向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；之后，周某3（乙方、被腾退人）与宏炬公司（甲方、腾退人）签订《住宅房屋拆除腾退货币补偿协议（补充协议）》，双方约定甲、乙双方签订的《住宅房屋拆除腾退货币补偿协议》中确定乙方合法建筑面积133.22平方米，腾退补偿金额为1798605元，根据《北京市大兴区旧宫镇南街地区住宅房屋拆除腾退补偿安置方案》等规定，乙方自愿在甲方指定的范围内选购定向安置房用房（期房）1套，8号楼2单元202室，建筑面积76.08平方米，购房款为483869元，合同编号NJ1MZTT-122-1（1），甲乙双方签订《定向安置房买卖合同》后，甲方向乙方先行发放24个月周转费合计79932元，实际发放时间为自签订腾退补偿协议起至入住后3个月止；双方约定甲方应向乙方支付拆迁补偿总金额（含装修补贴款用于新购房装修）=周转费+《住宅房屋拆除腾退货币补偿协议》中约定的腾退补偿金额合计1878537元，扣除上述购房款483869元后，乙方剩余款金额为1394668元。在该组拆迁协议对应的拆迁档案中，存档有《估价结果通知单》，其载明被拆迁院落为3号院，宅基地面积144.84平方米，合法建筑面积133.22平方米，区位补偿单价为每平方米5250元，区位补偿总价为760410元（以每平方米5250元乘以合法宅基地面积144.84平方米），房屋重置成新价合计500395元（建筑面积合计590.12平方米，包括1层房屋1-1号房为133.22平方米，金额为188192元；2层及以上1-2号房为142.20平方米，金额为99114元，1-3号房为142.20平方米，金额为100439元，1-4号房为142.20平方米元，金额为100439元，2号房为30.30平方米，金额为12211元），装修及附属物的定额补偿价款为199830元（单价为每平方米1500元，乘以合法建筑面积133.22平方米），以上区位补偿总价、房屋重置成新价、装修及附属物定额补偿价款合计1460635元，与《住宅房屋拆除腾退货币补偿协议》所载明金额一致。2018年，周某4（乙方、被腾退人）与宏炬公司（甲方、腾退人）签订《住宅房屋拆除腾退货币补偿协议》（协议编号为NJ1MZTT-122-2），双方约定乙方在腾退范围内有1套院落，即3号院，其宅基地面积144.83平方米，房屋合法建筑面积83.45平方米，经评估，乙方应取得房屋腾退补偿款1263451元（含区位补偿价760358元、房屋重置成新价377918元、装修及附属物定额补偿125175元）、腾退补助奖励及其他390042元（含未建房奖励84704元、搬家补助费3338元、提前搬家奖励费2000元、工程配合奖100000元、装修补贴200000元），合计1653493元。之后，周某4（买受人）与宏炬公司（出卖人）签订《定向安置房买卖合同》[合同编号为NJ1MZTT-122-2（1）]，双方约定买受人自愿购买北京市大兴区旧宫镇南街地区住宅房屋拆除腾退项目定向安置房小区28号楼1单元19层03号房，房屋建筑面积为114.83平方米，上述房屋面积均在选房指标范围内，单价为每平方米6600元，房屋总价款为757878元；周某4（买受人）与宏炬公司（出卖人）签订《定向安置房买卖合同》[合同编号为NJ1MZTT-122-2（2）]，双方约定买受人自愿购买北京市大兴区旧宫镇南街地区住宅房屋拆除腾退项目定向安置房小区26号楼2单元13层02号房，房屋建筑面积为75.70平方米，上述房屋面积均在选房指标范围内，单价为每平方米6690元，房屋总价款为506433元；周某4（买受人）与宏炬公司（出卖人）签订《定向安置房买卖合同》[合同编号为NJ1MZTT-122-2（3）]，双方约定买受人自愿购买位于北京市大兴区旧宫镇南街地区住宅房屋拆除腾退项目定向安置房小区17号楼2单元3层03号房屋，房屋建筑面积为75.70平方米，其中23.06平方米在选房指标范围内，单价为每平方米6390元，52.64平方米系超过买受人选房指标的建筑面积，单价为每平方米7290元，房屋总价款合计531099元。之后，周某4（乙方，被腾退人）与宏炬公司（甲方、腾退人）签订《住宅房屋拆除腾退货币补偿协议（补充协议）》，双方约定甲、乙双方签订的《住宅房屋拆除腾退货币补偿协议》中确定乙方合法建筑面积83.45平方米，腾退补偿金额为1653493元，根据《北京市大兴区旧宫镇南街地区住宅房屋拆除腾退补偿安置方案》等规定，乙方自愿在甲方指定的范围内选购定向安置房用房（期房）3套，分别为28号楼1单元1903室、26号楼2单元1302室、17号楼2单元303室，建筑面积合计266.23平方米，购房总价款为1795410元，乙方同意甲方在其腾退补偿款中直接扣除用于支付购买定向安置房的购房款，甲方双方签订《定向安置房买卖合同》后，甲方向乙方先行发放24个月周转费合计72000元，实际发放时间为自签订腾退补偿协议起至入住后3个月止；双方约定甲方应向乙方支付拆迁补偿总金额（含装修补贴款用于新购房装修）=周转费+《住宅房屋拆除腾退货币补偿协议》中约定的腾退补偿金额合计1725493元，扣除购房款1795410元后，乙方需补交给甲方购房款金额69917元，乙方需补交给甲方的购房款应在签订《定向安置房买卖合同》的同时一次性补足。在该组拆迁协议对应的拆迁档案中，存档有《估价结果通知单》，其载明被拆迁院落为3号院，宅基地面积144.83平方米，合法建筑面积83.45平方米，区位补偿单位为每平方米5250元，区位补偿总价为760358元（以每平方米5250元乘以合法宅基地面积144.83平方米），房屋重置成新价合计377918元（建筑面积合计457.67平方米，包括1层房屋1-1号房为83.45平方米，金额为117885元；2层及以上1-2号房为121.45平方米，金额为84651元，1-3号房为121.45平方米，金额为85783元，1-4号房为121.45元，金额为85783元，2号房为1.82平方米，金额为733元，3号房为8.05平方米，金额为3083元），装修及附属物的定额补偿价款为125175元（单价为每平方米1500元，乘以合法建筑面积83.45平方米），以上区位补偿总价、房屋重置成新价、装修及附属物定额补偿价款合计1263451元，与《住宅房屋拆除腾退货币补偿协议》所载明金额一致。在上述2组拆迁协议所对应拆迁档案中，均存档有测绘时间为2017年12月3日的《房屋测绘成果表》，载明3号院（整体）内建有5层楼房，其中第1层建筑面积为216.67平方米，第2、3、4层建筑面积均为263.65平方米，第5层建筑面积为40.17平方米（有2小间房屋，建筑面积分别为32.12平方米、8.05平方米），以上房屋面积合计1047.79平方米。结合上述2组拆迁档案，腾退人在取得4套回迁安置房的同时，还应获得剩余拆迁款1394668-69917=1324751元。经询问，双方当事人均认可上述4套回迁安置房尚未建设及交付；对上述剩余拆迁款，未对被腾退人周某3、周某4发放；在提起本案诉讼前，周某1以周某3为被申请人提出诉前财产保全申请；本院于2019年5月9日作出（2019）京0115财保158号民事裁定书，裁定：“冻结北京宏炬置业有限公司向被申请人周某3发放的位于北京市大兴区南小街一队南小街路14条3号[大兴集土（99）字第15275号]宅基地上的拆除腾退补偿款人民币150万元整，不得向被申请人周某3发放”；周某1交纳财产保全费5000元；宏炬公司于2019年5月10日收到上述民事裁定书及相应协助执行通知书，查封期限为3年，自2019年5月10日至2022年5月9日。在2016年3月12日（此时周克俭、贾金环均已死亡），周某1、周某5、周某3、周某2起签订《家庭房产分割协议书》；各方约定：“该房屋坐落于北京市大兴区旧宫镇南小街一队南小街路十四条3号，宅基地面积222.7平米，正房4间西厢房一间，经家庭成员共同协商达成如下协议：一、正房东边两间房及两间房前院落，共计111.35平方米归周某1所有。二、正房西边两间房及西厢房一间和房前院落，共计111.35平米归周某3所有。三、周某5、周某2起自愿放弃该房屋所有权”。2017年，依据上述《家庭房产分割协议书》，周某1将周某3以法定继承纠纷的案由诉至本院，要求分割3号院内房屋；在该案审理过程中，经向其他继承人周某5、周某2起核实，均主张针对3号院内诉争房屋放弃继承；经本院主持调解，双方当事人协商一致，本院作出（2017）京0115民初4765号民事调解书，确认：“一、位于北京市大兴区旧宫镇南小街一队南小街路十四条三号（对应的集体土地宅基地使用证的编号为：大兴集土（99）字第15275号）院内北房四间中的自东向西数第一间、第二间，共计二间房屋归原告周某1所有；二、位于北京市大兴区旧宫镇南小街一队南小街路十四条三号（对应的集体土地宅基地使用证的编号为：大兴集土（99）字第15275号）院内北房四间中的自东向西数第三间、第四间，以及西厢房一间，共计三间房屋归被告周某3所有；三、案件受理费一千一百五十元，由原告周某1负担（已交纳）。”在本案审理时，双方当事人均认可，在审理（2017）京0115民初4765号民事案件过程中，涉案北房4间、西厢房1间已不存在，3号院内平房已翻建为楼房，当时周某1、周某3在该案审理过程中的陈述意见并非完全真实；周某3主张当时是为了多获得更大拆迁利益，才产生了（2017）京0115民初4765号民事案件的诉讼；周某1则主张，虽然在审理上述案件时3号院内房屋已由平房翻建为楼房，但上述调解意见及《家庭房产分割协议书》可以说明周某1家庭与周某3家庭就3号院内房屋分割已达成一致意见，就是一人一半（一家一半）。就《家庭房产分割协议书》之订立情况及3号院内房屋历史沿革，周某2起、周某5分别出具书面证人证言，上述2位证人在书面证人证言中均作证称：“一、北京市大兴区旧宫镇南小街一队南小街路14条3号院正房四间及西厢房一间为母亲于1991年建造的房屋；即该院落及房屋虽登记在周某3名下，但实际归父母所有。二、该宅基地上房屋由周某1、周某3分别于2000年、2009年共同改造、扩建，共同改建、扩建；所需款项由二人平均承担。建成的房屋均由二人分别居住或经营管理。三、我们兄弟姐妹四人，周某1、周某2起、周某3、周某5；父母共有两处院落，周某1、周某3共分3号院，周某2起、周某5共分另一院落；这即是我们父母的意愿，也是我们四人共同的意思”。证人周某2起到庭作证称，周某1是其大哥，周某3是其弟弟，诉争3号院是周家的老宅院，宅院是父母的，最早的房子是父母的，后来翻建是周某1、周某3一起翻建的，什么时间翻建的不记得了，后来签订分家协议（即《家庭房产分割协议书》）的事情周某2起知道，当时是周某2起本人签的字，签字的时候上面是否有内容不记得了，当时了解过这个情况，周某2起自愿放弃对于老宅院（3号院）的利益；（就翻建情况）是把房子全部推倒重建，因为老房是土坯房，翻建的时候父亲（周克俭）已经去世了，母亲（贾金环）还在，建房的时候差不多也是拿的父母的钱，但是是周某1和周某3操持的，他们俩拿没拿钱不清楚，翻建完是平房，年份记不清了，房屋拆迁的时候是楼房，从平房到楼房也是周某1和周某3（建设），第2次盖楼房具体谁拿钱不清楚；（签订分家协议的情况）都是在一块商量的，当时是两套院子，周某2起住1套，周某1、周某3住1套，是4个兄弟姐妹在一起签的分家协议，当时签订的时候具体内容周某2起现在不知道了，周某2起的文化水平不高；（在当庭宣读《家庭房产分割协议书》后）内容是当时商量的内容。证人周某5到庭作证称，周某5和周某1、周某3系兄弟姐妹关系，被拆迁院落是原来家里的老宅院，宅院最早的房子是父母建的，在1991年房屋进行了翻建，当时母亲（贾金环）还在世，盖了4间北房，还有1间西厢房，是将原来的老房子推倒重建的，这次建房是母亲出的钱，后来盖了4间南房，具体年份记不清了，是周某1和周某3出的钱，在拆迁之前的2009年重新推倒盖的楼房，（那时）周某5已经结婚了，盖楼房是周某1（一家）和周某3（一家）盖的，听说周某1（一家）拿的少，周某3（一家）拿的多，具体多少钱不知道，也不知道比例；（关于《家庭房产分割协议书》）是周某5本人签订的，当时签订的时候有内容，当时确实是按照内容商量的；（关于继承事宜）周某5对老宅院（3号院）的权益不主张权利，自愿放弃；（拆迁之前建造楼房是的出资情况）听他们念叨过周某1（一家）出钱多；（建造楼房后的分配使用情况）听弟弟周某3说1层做浴室出租，租金由周某1收取，楼上由周某3打理。就3号院内房屋历史沿革，周某1、张某提交书面说明，并主张3号院系周家祖宅，即宅基地归周克俭、贾金环夫妇所有，3号院宅基地上原有房屋系周克俭、贾金环夫妇所建，建有老北房（正房）3间、西厢房1间，周某1、周某5、周某2起、周某3均出生在3号院，自1978年4月起3号院登记在贾金环名下；关于1991年翻建情况，周某1系家中长子，父亲周克俭在1990年6月27日去世，周某1到了适婚年龄后，于1991年由周某1翻建了老宅，翻建成1999年颁发的《集体土地宅基地使用证》上的房屋（北房4间、西厢房1间），在1992年周某1结婚就结在3号院北房4间中的东数第1、2间房屋内，1993年周某1的女儿也出生在此房内，贾金环在世时将3号院分给周某1、周某3，房、地都是一人一半，即北房东数第1、2间及对应的北到南宅基地归周某1，北房东数第3、4间及对应的北到南宅基地归周某3；在1999年，3号院宅基地换证登记在周某3名下；在2000年，经周某1和周某3共同出资在院内空地处增建东房2间、南房4间、西房2间，其中加建的东房2间、南房2家归周某1所有，依然是按照分家单约定一人一半处理；在2009年，为了增加收益，从2009年3月开始直到2009年8月，周某1（一家）与周某3（一家）共同出资将此房改建成4层楼房，此次改建的设计、绘图、现场管理监督均由周某1完成，周某1找的施工队并与施工队签订建房合同，周某1采买了水泥、商业混凝土、钢筋、塑钢窗、电线、网线、穿线管、PVC管、上下水管、瓷砖、地砖、太阳能、屋面防水、电表增压泵、储水箱、腻子粉、灯插座盒、接线盒、洗手盆、马桶等材料，房屋内所有线路都是由周某1设计并施工，所有卫生间防水都是由周某1自己做的，施工期间周某1一直在妹妹周某5家吃住，此次改建房屋的资金亦是按约定由双方（家庭）共同出资，建成后也是按一人一半的原则处理的，建成后1层的全部房屋由周某1出租收益；母亲于2009年12月16日过世；在2009年建房后，因此时房产证办理已冻结，不能办理楼房产权证，故在2016年3月12日四兄弟姐妹签署了《家庭房产分割协议书》；为完成分家分户，双方于2017年3月通过北京市大兴区人民法院以诉讼的方式取得了民事调解书，由于2009年翻建的房屋无产权证，没有分割的依据，故双方当事人商定调解书按1999年《集体土地宅基地使用证》记载内容进行分割；在2009年建房后至拆迁前，3号院内1层房屋一直由周某1一家经营管理、出租、收益；此次拆迁补偿时对1层房屋给予了重置价补偿和定额补偿价款，对2层以上房屋仅给予了重置价补偿。就其主张，周某1、张某提交施工人单长队出具的《证明》（载明3号院在2009年翻建成楼房系其承建，承包事宜系周某1与其接洽，合同是周某1与其签订，承建房屋的工程款有周某1付的，也有周某3付的，但大部分是周某1付的等内容）及单长队的居民身份证复印件、由孙红印出具的《证明》（载明在2009年，系周某1找孙红印提供水泥，供应地点为3号院，共供应水泥11040元，款项是由周某1支付的）及孙红印的居民身份证复印件、北京盈升混凝土有限公司出具的《证明》（载明在2009年初，周某1要求其提供商砼，供应地点为3号院，共供应商砼29830元，款项是由周某1支付的）、周某1与案外人杨天龙在2013年7月16日签订的《房屋租赁合同》照片（载明房屋用途为澡堂，租赁期限自2013年8月1日至2019年8月1日）。就3号院内房屋历史沿革，周某3、韩某1、周某4陈述称，3号院内拆迁前楼房是在2009年建造的，是推倒原有房屋重建的，不是简单的加建，周某1只是帮忙找了施工队，没有出钱，而是周某3家庭一起翻建的，翻建完后是4层楼房，贾金环是2009年年底过世的，在建造楼房的时候贾金环还在世，贾金环当时没有出钱；就其主张，周某3、韩某1、周某4提交大量的入库单、订货单、收据、出库单、销售单、送货单、发票、购货合同单、预拌混凝土运输单，以及其自行整理并书写的账本（载明借钱、还钱、支出等情况）；就所建楼房状况，周某3、韩某1、周某4提交楼房照片及自行绘制的平面草图；就建造楼房时的借款情况，周某3、韩某1、周某4提交由于庆军出具的《证明》（载明在2009年四哥周某3向于庆军借款合计25000元，在2014年1月已还清）、陈**金出具的《证明》（载明侄女婿周某3向陈**金在2009年借款30000元，在2013年12月26日还清）、宋延昭出具的《证词》（载明与周某3是好友关系，周某3因盖房在2009年向宋延昭借款50000元，后周某3在2011年7月一次还清）、马凤满出具的《证明》（载明马风满于2009年借给周某350000元，用于建房，并已还清）、韩某2出具的《证明》（载明韩某2借给四哥周某33000元用于翻建房屋，2015年1月已还清）、韩某3出具的《证明》（载明周某3在2009年翻建房时向韩某3借款29300元，2015年已还清）、由韩善宏出具的证明（载明女儿韩某1在2009年建房借现金100000元）及户名为韩善宏的客户回单（金额为100000元，交易时间为2013年8月5日，交易类型为现金存款）、由韩宜珍出具的《证明》（载明四妹韩某1翻建房屋时在2009年8月向韩宜珍借款5000元，于2013年1月还清），以及上述人员的居民身份证复印件；周某3、韩某1、周某4同时申请证人韩某3（系韩某1之姐）出庭作证（作证称韩某1借了大概35000多元，与所出具《证明》中所载明金额不一致，次数不一致，每笔金额不一致），申请证人韩某2（系韩某1之弟）出庭作证（作证称周某3借款3000元，与其出具《证明》中金额一致），申请证人方某（与双方当事人没有亲属关系，曾系周某3之同学）出庭作证（作证称在2009年周某3一家建房时，借给周某3合计30000元现金，款项已还清）。本院认为，继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理；继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承；没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承；第一顺序继承人为被继承人的配偶、子女、父母。根据已查明事实，诉争3号院系祖宅，即原有土坯房等房屋系由周某1、周某3、周某2起、周某5之父母周克俭、贾金环夫妇所建，后周克俭在1990年死亡，贾金环在2009年死亡，故本案涉及继承因素，因周克俭、贾金环的第一顺序继承人为其子女周某1、周某3、周某2起、周某5，而周某2起、周某5已明确对3号院及相应拆迁利益放弃继承，而周某1、周某3已作为当事人参加本案诉讼，故从继承纠纷角度，当事人主体适格。在周克俭死亡后，贾金环生前，家庭成员对3号院内房屋进行了加建（扩建），后又在2009年对3号院内房屋彻底进行翻建，翻建为4层楼房（5层有很小一部分房屋），故本案同时还有析产因素，而可能与析产纠纷有关的周某1、张某夫妇，以及周某3、韩某1夫妇，以及签订拆迁协议的周某4，均已参加本案诉讼，故从析产纠纷角度，当事人主体适格。据此，对本案析产、继承纠纷，应进行实体审理。下面从继承、析产角度，分别分析之。首先从继承角度分析；本案中，根据无争议事实，3号院内原有土坯房（老北房）等房屋系由周克俭、贾金环夫妇建造，系周克俭、贾金环夫妇之财产；之后家庭成员又在3号院内增建平房，此时形成子女财产与父母财产共同存续于3号院内的情况，即在周克俭死亡后，贾金环在世时，3号院内平房既有周克俭之遗产，又包含贾金环之财产份额，还有子女之财产份额；但是，在2009年，此时周克俭已死亡，但贾金环还在世，并于房屋建成后的年底死亡，3号院内平房全部被拆除，考虑到在此时贾金环年事已高，丧失劳动能力，且本案当事人及其他继承人周某2起、周某5均未主张，亦未提供证据证明贾金环对所建造楼房有贡献，而且考虑到所建造楼房系使用商砼（水泥）所建造楼房，与传统农村平房截然不同，故原有房屋材料亦难以使用在新建房屋中，即使有少量使用，价值亦较低，故本院确认以下三点；一是从建房角度，贾金环并非新建楼房共有人；二是从遗产转化角度，考虑到周克俭在1990年死亡，而翻建楼房发生在2009年，虽未超20年继承权的最长保护期间，但在当时贾金环、周某2起、周某5等继承人对翻建楼房未提出异议，而至周某1提起本案诉讼时早已超过20年，但其他继承人周某2起、周某5亦未对翻建楼房提出异议，且对3号院及所转化拆迁利益明确放弃继承权，故本院认定，对于周克俭的遗产继承事宜，因所涉遗产已因后续建房事实而灭失，且已超过20年继承权最长保护期间，故在本案中不再处理；三是从贾金环角度分析，在翻建前的原有平房中包含其财产份额，但是翻建楼房时，其未提出异议，根据《中华人民共和国物权法》第三十条：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”故贾金环在3号院内原有平房中的财产份额，因2009年的翻建楼房事实而消灭。综合本段所述，对于2009年所建造楼房及因拆迁所形成各项拆迁利益，不涉及被继承人周克俭、贾金环夫妇的遗产份额，即不涉及继承处理。然后从析产角度分析；就2009年所建造楼房的产权人，本院有以下几点考虑；第一，根据双方当事人所提交证据材料可以认定，周某1、张某夫妇，以及周某3、韩某1夫妇，均参与翻建楼房，且均具有较大贡献，不能等同于一方翻建楼房而另一方亲属给予帮助的行为，本院认定周某1、张某、周某3、韩某1均系共同建房人；第二，虽然在建房时周某1、张某的户籍已不在3号院，但区别于本村村民与外村村民（非本集体经济组织成员）就共同建房所签订合作建房协议一般认定为无效，而在本案中，共同建房人周某1、周某3系兄弟关系，且建房时双方母亲贾金环尚健在，正如周某2起、周某5的证人证言所指出，老人的生前意愿即为3号院由周某1、周某3均分，故本院认定周某1、张某夫妇可以基于建造楼房事实而成为所建成房屋的共有人；第三，事实上，在4层楼房（5层有一小部分房屋）建成后，亦是由周某1、张某夫妇对外出租3号院1层，租赁给案外人经营浴室，第2、3、4层由周某3、韩某1夫妇占有使用，即两个家庭在事实上对4层楼房亦形成共有关系；第四，虽然在1999年所颁发《集体土地宅基地使用证》中，登记户主为周某3，但该证书亦载明占地时间为1978年，即3号院系周克俭、贾金环夫妇的祖宅，在此背景下，对房屋共有人之确认不应过于苛责；第五，虽然在周某1、周某3、周某2起、周某5所签订《家庭房产分割协议书》中系按照《集体土地宅基地使用证》上所载明北房4间、西厢房1间对周某1、周某3进行房产及院落分配，而在此时院内房屋为4层楼房，但签订《家庭房产分割协议书》事实本身及其内容即可确认两个小家庭之间有关于3号院内房屋及院落均分的意愿；第六，同理，虽然在本院所作出（2017）京0115民初4765号民事调解书中亦是按照北房4间、西厢房1间对周某1、周某3进行房产分配，该分配方案与当时3号院内房屋为4层楼房的状况不符，但周某1、周某3通过诉讼调解分配房屋的事实本身可以确认两个小家庭之间有关于对3号院内房屋的意愿；第七，需指出，司法实践中，当事人签订合同将房屋（包括拆迁安置用房等）的购买指标转让给他人，当事人一方主张转让合同无效的，一般不予支持；换言之，即使诉争3号院内房屋具有一定社员专属性，但在本案审理时3号院内房屋已被拆迁，即转化为包括回迁安置房和剩余拆迁补偿款在内的拆迁利益，而拆迁安置房不具有人身专属性，在非家庭成员间尚可买卖，更何况本案当事人之间具有亲属关系，系基于分家析产而要求处理拆迁利益，故对被拆迁房屋的共有关系审查及拆迁利益分配，在考虑农村社员身份的同时，亦不能片面考虑该身份属性。综上所述，本院认定周某1、张某、周某3、韩某1均系被拆迁3号院内房屋的共有人，周某1、张某有权要求取得相应拆迁利益。最后分析拆迁利益分配；在本案次拆迁中，在对3号院分户后，分别由周某3、周某4签订2组拆迁协议；综合所有拆迁利益，其包括4套回迁安置房，即8号楼2单元202（76.08平方米）、28号楼1单元1903（114.83平方米）、26号楼2单元1302（75.7平方米）、17号楼2单元303（75.7平方米），合计342.31平方米，以及拆迁款1324751元；综合考虑周某1、张某对被拆迁房屋院落之贡献，其要求取得8号楼2单元202（76.08平方米）、26号楼2单元1302（75.7平方米），合计151.78平方米，系全部回迁房面积的44.33%，并无不当，本院予以支持；因房屋尚未建成及取得不动产权证书，从一次性解决争议及定纷止争角度考虑，周某1、张某要求取得上述房屋的合同权益，并无不当；周某1、张某系夫妻关系，其二人均同意由周某1取得上述房屋的合同权益，系依法处分民事权益，并无不当，本院不持异议；对于剩余拆迁补偿款1324751元，周某1、张某要求取得657368元，即取得剩余拆迁款的49.62%，看似合理，但是考虑到拆迁利益中的重要组成部分系区位补偿价，而该款项系按照合法宅基地面积乘以每平方米5250元的单价计算，而对区位补偿价应主要向户籍住址位于3号院的家庭成员分配，在本案中，周某1、张某的户籍住址均非位于3号院，而周某3、韩某1、周某4的户籍住址均位于3号院，故该部分拆迁利益应主要由3名被告取得；考虑到上述情况后，又考虑到《定向安置房买卖合同》所载明房屋价格等因素，周某1、张某无权再要求分得拆迁补偿款。周某3、韩某1、周某4均不要求对其内部份额进行划分，对此本院不持异议，本院将针对周某1、张某的诉讼请求将其应取得份额在判决主文进行表述，其余未表述拆迁利益均归周某3、韩某1、周某4享有。综上所述，对周某1、张某诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国继承法》第五条、第十条，《中华人民共和国物权法》第三十条、第九十九条、第一百条规定，判决如下：一、被腾退人周某3协议项下位于北京市大兴区旧宫镇南街地区住宅房屋拆除腾退项目定向安置房小区8号楼2单元2层02号房（现为暂用名称及楼号，最终以竣工后公安批准的小区名称、批号为准）所涉合同权益由周某1享有；二、被腾退人周某4协议项下位于北京市大兴区旧宫镇南街地区住宅房屋拆除腾退项目定向安置房小区26号楼2单元13层02号房（现为暂用名称及楼号，最终以竣工后公安批准的小区名称、批号为准）所涉合同权益由周某1享有；三、驳回周某1、张某的其他诉讼请求。案件受理费19629元，由周某1、张某负担9815元（已交纳），由周某3、韩某1、周某4负担9814元（于本判决生效后七日内交纳）；财产保全费5000元，由周某1负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉至北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王 振人民陪审员  梁跃海人民陪审员  丰永志二〇二〇年十二月三十一日法官 助理  印 鹏书 记 员  陈鹏廷