重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0107民初23761号原告：重庆晋愉物业服务有限公司，住所地重庆市九龙坡区杨家坪天兴路2号8栋负1层，统一社会信用代码91500107203124150J。法定代表人：夏小洪。委托诉讼代理人：朱华，该公司员工。委托诉讼代理人：李茜，该公司员工。被告：邹四新，男，汉族，住重庆市。委托诉讼代理人：陈勇有，重庆联益律师事务所律师。委托诉讼代理人：王小兴，重庆联益律师事务所律师。原告重庆晋愉物业服务有限公司与被告邹四新物业服务合同纠纷一案，本院于立案后，依法适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告重庆晋愉物业服务有限公司的委托诉讼代理人朱华，被告邹四新的委托诉讼代理人陈勇有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆晋愉物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付拖欠原告的物业服务费4676.55元，明细如下：从2018年2月1日起至2019年4月30日共15个月的物业服务费，每月为291.1元（建筑面积132.32平方米×2.2元/平方米·月），物业服务费欠费4366.5元，公摊电费欠费210.05元，违约金100元。2.本案全部诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更第一项诉讼请求中的明细为：2018年2月1日至2019年2月28日期间的物业服务费3784.3元，同期公摊电费179.44元，共计3963.74元，其他诉讼请求不变。事实与理由：原告系专业物业服务企业，从2010年11月6日起为位于重庆市大渡口区XXX小区提供前期物业服务；被告为该小区XXX房屋业主，从2018年2月1日起，被告一直未按照约定向原告缴纳物业服务费。原告此前进行了相关催收，并于2020年5月通过挂号信方式向被告送达了律师函，被告仍然不向原告支付相关费用。原告为维护其合法权益，依法向法院起诉。被告邹四新答辩称，案涉小区的物业服务不是由原告提供，原告无权向被告收取物业服务费。原、被告双方围绕诉讼请求举示了变更情况、不动产登记中心登记信息查询结果、《XXX小区前期物业管理服务合同》及备案证明、运输协议复印件、化粪池清掏维护服务合同复印件、化粪池清掏工程协议复印件、工作巡查记录表、发票复印件、电费公摊计算明细公示表、公示照片、服务照片、律师函、欠费明细表、催费照片、EMS快递单、挂号信收据、信件、（2016）渝0107民初21430号民事判决书复印件、（2020）渝05民终3809号民事判决书、（2020）渝05民终4225号民事判决书复印件、情况补正说明、物业服务合同备案证明、限期交接物业撤场函、收据等证据，本院依法组织双方进行了质证，并依法对前述证据进行了审查。根据上述证据及当事人陈述，本院认定事实如下：被告邹四新系重庆市大渡口区XXX号房屋业主，该房屋建筑面积为132.32平方米。2010年11月5日，重庆晋愉物业管理有限公司（乙方）与开发商重庆晋愉地产（集团）股份有限公司（甲方）签订《XXX小区前期物业管理服务合同》，其中约定：甲方选聘乙方对XXX小区实施前期物业管理服务；住宅（花园洋房）物业服务费收费标准（按建筑面积计算）为2.2/月·平方米；共用的专项设备运行的能源能耗，独立计量核算，向业主分摊计收；物业服务费按月交纳，业主应在每月前18日内履行当月交纳义务，逾期将按每天3‰的标准向乙方支付违约金。该合同期限3年，现已到期。重庆市大渡口住房与城乡建设委员会于2010年11月6日对前述合同出具备案证明。2014年3月18日，重庆晋愉物业管理有限公司变名为重庆晋愉物业服务有限公司。后因被告欠付物业费用，原告通过EMS邮寄律师函及在案涉房屋门上张贴催收通知等方式向被告催缴物业费未果。其中1174007172425号EMS邮件由晋愉林畔管家于2020年5月8日寄出，收件方为邹四新，地点为重庆市大渡口区XXX，内件标注为从2018年2月1日至2019年4月30日物管费。在（2019）渝0104民初4934号物业服务合同纠纷一案中，原告重庆晋愉物业服务有限公司起诉要求位于重庆市大渡口区XXX小区XXX幢另一业主支付2015年9月至2019年4月期间物业服务费，该案一审法院认定重庆晋愉物业服务有限公司系涉案小区物业服务合同相对方，并有权向前述业主收取物管费。后二审法院于2020年8月7日作出（2020）渝05民终4225号判决书，并认定“重庆晋愉物业服务有限公司与重庆晋愉地产（集团）股份有限公司签订《XXX小区前期物业管理服务合同》对晋愉林畔神韵全体业主具有约束力。前期物业服务合同到期后，重庆晋愉物业服务有限公司仍在该小区持续提供物业服务，与小区全体业主形成事实服务关系至今，故重庆晋愉物业服务有限公司与小区全体业主的权利义务仍应参照原前期物业服务合同的约定履行。虽然重庆晋愉物业服务有限公司曾以晋愉林畔物业公司名义向其物业服务区域内业主催收物业费、提起诉讼以及出具缴费发票等，但结合2018年8月份以前，重庆晋愉物业服务有限公司和晋愉林畔物业公司两家公司的法定代表人相同，XXX、XXX和XXX3个组团统一有林畔管家服务中心提供物业服务，两家公司确实存在为XXX提供物业服务时有混同情形......重庆晋愉物业服务有限公司是晋愉林畔神韵的物业服务合同的相对方，其有权按照前期物业服务合同约定收取物业服务费”。审理中，原、被告确认案涉房屋系坐落于大渡口区XXX号XXX小区，且被告陈述案涉房屋所在小区以前叫XXX，现在叫XXX小区，由XXX、XXX、XXX合并而成，原告亦陈述案涉小区确实已合并。原告明确其主张2018年2月1日至2019年2月28日期间的物业服务费按2.2元/月·平方米×132.32平方米×13个月计算，原告自愿主张3784.3元，同期公摊电费据实分摊为179.44元，违约金酌情100元。被告认可欠费时段，不认可物业服务费收费标准、公摊电费、违约金，即使法院认定违约金，亦请求法院酌情调低。对于原告催费通知，被告陈述未收到。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案原告与XXX小区建设单位重庆晋愉地产（集团）股份有限公司签订的《XXX小区前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效，对作为业主的被告具有法律约束力。前述合同到期后，原告在诉请期间内仍为案涉XXX小区提供事实服务，该事实已经生效判决确认，且已经生效判决对受该物业服务合同约束的其他业主具有既判力。因此，被告作为案涉XXX小区房屋业主，依照诚实信用及权利与义务相一致的原则，被告应当按约向原告支付物业服务费。根据合同约定，本院认定被告应支付涉案房屋2018年2月1日至2019年2月28日期间的物业服务费3784.35元（13个月×132.32平方米×2.2元/月·平方米），现原告自愿主张3784.3元，并无不当，本院依法予以尊重和支持。关于公摊电费，本院认为专项设备运行产生公共能耗系物业服务过程中实际必然产生的费用，前期物业服务合同对此也有约定，原告主张的公摊电费用179.44元，月均标准低于15元，较为合理，本院予以支持。关于违约金，因前期物业服务合同已经到期，原告据此主张违约金已经丧失请求基础，于法无据，本院依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告邹四新于本判决生效后十五日内向原告重庆晋愉物业服务有限公司支付物业服务费3784.3元、公摊电费179.44元，以上共计3963.74元。二、驳回原告重庆晋愉物业服务有限公司的其它诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为25元，由被告邹四新负担。本判决为终审判决。本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。审 判 员 马依婷二〇二〇年十二月三十一日法官助理 文 婷书 记 员 彭柯颖