河北省石家庄市桥西区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0104民初8859号 原告：韩会芬，女，1977年6月26日出生，汉族，自由职业，住邢台市信都区。 委托诉讼代理人：常永青，河北国途律师事务所律师。 被告：河北昌美房地产开发有限公司，住所地石家庄市桥西区南简良东区10号楼1单元202室。 法定代表人：高思保，经理。 被告：河北六居房产经纪有限责任公司，住所地石家庄市新华区滨湖新村30-1-601。 法定代表人：焦艳涛，执行董事。 委托诉讼代理人：柴赛超，河北冀华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：樊广浩，河北冀华律师事务所律师。 原告韩会芬与被告河北昌美房地产开发有限公司（以下简称昌美公司）、河北六居房产经纪有限责任公司（以下简称六居公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩会芬的委托诉讼代理人常永青，被告昌美公司法定代表人高思保,被告六居公司委托诉讼代理人柴赛超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 韩会芬向本院提出诉讼请求：1、判令第一被告退还原告购房款222670元，并依法支付利息（自2017年12月2日起至2019年8月20日按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月21日起至付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2、判令第二被告返还服务费2万元，并依法支付利息（自2017年12月2日至2019年8月20日按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月21日起至付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）并对第一项诉讼请求承担连带赔偿责任；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年12月2日原告通过河北六居房产经纪有限责任公司认购了第一被告河北昌美房地产开发有限公司在邢台市桥西区，并与第一被告签订了《项目内部认购协议书》，第一被告承诺的交房日期为2019年5月31日，但是直到现在该项目仍未动工，经了解得知原告所购买的房屋第一被告未取得预售许可证，且六居公司在明知第一被告未取得房屋预售许可证依法不具备预售条件的情况下帮助其预售，存在严重的过错，依据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”综上所述，为依法保护原告的合法财产权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定提起民事诉讼。 被告昌美公司辩称，经我向公司核实，双方签订的并不是正式合同，属于预约合同，当时说是办完预售许可证后才能正式签订合同。现在案涉的这个项目还没有办理下来预售许可证。这个项目因合作方邢台贾庄村书记涉嫌犯罪而停了下来。昌美公司确实收到原告起诉中已经交的222670元房款。我们将收到的房款已经向贾庄村成立的清算小组报告，我们积极配合退还事宜。 被告六居公司辩称，一、原告与昌美公司签订的《项目内部认购协议书》为完全符合预约合同的条件，且是双方真实意思表示，因此答辩人收取的居间费不应当退还。（1）根据《项目内部认购协议书》第六条：“甲方已如实告知乙方，本协议为内部认购协议，正式商品房买卖签订时间，甲方将另行通知”可以看出该协议并非正式商品房买卖合同，而是正式商品房买卖合同签订前事先双方当事人的约束条款。判断双方之间订立合同系本约还是预约应当以当事人的意思表示为依据，如果双方有意在将来订立一个新的合同，并最终明确双方形成某种法律关系的具体内容，该合同为预约合同。原告在明知该合同非正式《商品房买卖合同》且将来需要签订正式《商品房买卖合同》的情况下，与昌美公司签订的预约合同是原告的真实意思表示，因此应当认定该预约合同合法有效，居间服务已经完成，六居公司有权收取服务费。（2）预约合同签订的目的在于因为有事实或法律上的障碍，导致无法签订正式合同，但又可以事先对双方当事人加以约束。由于昌美公司尚未取得名都花园5号楼预售许可证，出现了事实和法律上的障碍导致无法签订正式的《商品房买卖合同》，且通过《项目内部认购协议书》第七条第四款可以得知合同被答辩人明知该项目没有预售许可证而签订该预约合同。该房产由于尚未取得商品房预售许可证即出现了事实和法律上的障碍导致无法签订正式《商品房买卖合同》，该合同为预约合同。（3）《项目内部认购协议书》的内容并不具备《商品房销售管理办法》第十六条要求的正式主要内容，为预约合同，因此不应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条认定合同无效。《项目内部认购协议书》尚不满足《商品房销售管理办法》第十六条中的第二款第一项、第四项、第五项、第六项、第七项、第八项、第十项，合同双方签订的为预约合同，因此预约的事实是双方真实意思表示且不违反法律法规的强制规定，因此应当认定合同有效。二、原告主张六居公司对购房款承担连带责任无事实和法律依据。“名都花园”项目位于邢台市桥西区核心地段，与恒大、保利等大型房企相邻，6630元/平的价格远远低于同地段同层次有预售许可证的价格。被答辩人在明知道“名都花园”项目无商品房预售许可证的情况下签订《项目内部认购协议书》，从《认购协议书》第七条第四项可以看出昌美公司与答辩人不存在故意隐瞒事实的情况，且答辩人已经做到提示义务，因此应当驳回被答辩人要求我公司对购房款承担连带责任的诉讼请求。 经审理查明，2017年12月原告韩会芬通过被告六居公司居间介绍认购昌美公司开发的位于邢台市桥西区，并于2017年12月2日向六居公司支付服务费20000元。同日昌美公司（甲方）、韩会芬（乙方）签订《项目内部认购协议书》。该协议书载明：第一条房屋基本情况。该房产位于5号楼1单元401号。地上建筑面积约109平米（最终面积以政府职能部门实际测算面积为准），单价6630元／平米，总房款722670元。第二条付款方式。按揭贷款，乙方在签订本协议时缴纳认购款人民币222670元，余款500000元，在签订《商品房买卖合同》时，依据按揭银行相关规定办理贷款。第四条交房标准及交房时间。1.乙方所购房屋为框架剪力墙结构，交房标准为毛坯房。2.乙方所购房屋交房日期为2019年5月31日，如遇政策影响无法正常施工、自然灾害等不可抗力原因，可视实际情况适当延期，双方签订补充协议，不构成违约。第五条双方义务及违约责任。1.在正常情况下，甲方保证按照约定时间交房，每逾期一日，甲方按照乙方已交认购款额的万分之一支付违约金，如逾期超过三十日，乙方有权解除协议，甲方按上述比例支付违约金。2.乙方需按照本协议第二条之约定履行付款义务，如未按约定日期付款的，按应付款的每日万分之一支付违约金，如逾期超过三十日，该协议自动解除，甲方有权另行处置该房屋，所交房款扣除10%违约金剩余部分返还给乙方。第六条补充条款。甲方已如实告知乙方，本协议为内部认购协议，正式商品房买卖签订时间，甲方将另行通知乙方。第七条其他。4.甲方承诺乙方所认购房屋在预售证下来办理银行按揭手续之前可免费更名一次。协议签订后，原告韩会芬依约向昌美公司支付房款222670元。该案涉项目尚未取得预售许可证，尚未开工建设。 以上事实，有原告提供的《项目内部认购协议书》、收据、银行持卡人存根，及原被告陈述等证实。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。原告韩会芬与被告昌美公司签订的《项目内部认购协议书》约定了房屋坐落、面积、房屋价款、付款方式、付款时间、交房时间等主要内容，即使双方不再另行签订合同，双方亦可据此履行，并且该认购协议签订后被告昌美公司已经收受原告韩会芬购房款222670元，该购房协议书应当认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定:“出卖人未取得商品房预售许可证明与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得了商品房预售许可证明的,可以认定有效”。现案涉房产项目至今尚未取得商品房预售许可证明，故该合同应当认定为无效。合同被认定无效后，因合同取得的财产应当予以返还，原告要求被告昌美公司返还已支付购房款222670元及利息，本院予以支持。 关于原告主张被告六居公司退还服务费20000元及利息之主张，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”之规定，案涉《项目内购认购协议书》因至今尚未取得商品房预售许可证明，违反法律强制性规定而为无效协议。六居公司作为该协议的居间方从事专业的房地产中介服务机构，应当熟知房地产交易的相关法规政策，其在明知案涉项目未取得商品房预售许可证明的情况下违法进行销售，从而导致居间行为因违反法律强制性规定而必然无效。其不能因为本身的过错行为而获利，据此收取的服务费用应当予以返还，并支付利息。另外，原告要求六居公司对昌美公司返还购房款及利息承担连带赔偿义务，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，判决如下： 一、被告河北昌美房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告韩会芬购房款222670元及利息（利息以222670元为基数，自2017年12月2日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 二、被告河北六居房产经纪有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告韩会芬服务费20000元及利息（利息以20000元为基数，自2017年12月2日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4940元，减半收取计2470元，由被告河北昌美房地产开发有限公司负担2272元，河北六居房产经纪有限责任公司负担198元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费并提交缴费收据原件（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  史振利 二〇二〇年十二月十七日 书记员  曹伟娜