青海省西宁市城西区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）青0104民初2261号 原告：宋志峰，男，汉族，1982年11月6日出生，公民身份号码：×××，海西州大柴旦行政委员会就业服务局局长，住青海省。 委托诉讼代理人：卢全，青海鑫辰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘卫，青海鑫辰律师事务所律师。 被告：王毅，男，汉族，1965年3月22日出生，公民身份号码：×××，住甘肃省敦煌市。 第三人：白芬明，女，汉族，1982年10月10日出生，公民身份号码：×××，住甘肃省敦煌市。 原告宋志峰与被告王毅及第三人白芬明房屋买卖合同纠纷一案，原告于2020年6月8日向本院起诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2020年11月9日公开开庭进行了审理，原告宋志峰委托诉讼代理人卢全与被告王毅均到庭参加了诉讼，第三人白芬明经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宋志峰向本院提出如下诉讼请求：一、请求依法判令被告王毅履行将其名下的位于西宁市××区的房屋过户至原告宋志峰名下的合同义务，并由第三人白芬明协助被告履行该过户义务；二、请求依法判令被告王毅返还为其办理不动产证时由原告宋志峰为其垫付的专项维修基金1610.40元、契税8545.44元及工本费80元，合计10235.84元；三、请求依法判令被告王毅自行承担办理房屋过户手续时应当由其个人承担的个人所得税、增值税及附加的税费42240元（具体数额以税务机关核定的数额为准）；四、请求依法判令被告王毅向原告宋志峰赔偿按总房款640000元的30%计算的违约金192000元；五、请求依法判令由原告宋志峰垫付的自2017年1月至2020年10月应当由被告王毅承担的银行贷款利息37796.67元，综合上述第二项至第五项诉求包括购房总价在内的总标的额为922272.51元，本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原告因考虑子女能够在城西区上学故有购房意向，遂于2016年5月5日与被告王毅就其所有的位于西宁市××区毛坯房事宜达成合意并签订了《购房协议》一份。约定：该房屋总价款为640000元，购房首付240000元，剩余房款由原告宋志峰于每月23日前按期汇入被告王毅名下的贷款银行还款银行卡，并约定自2016年5月至2016年12月期间贷款利息由原告宋志峰负担，自2017年1月起至不动产证办理完毕期间由双方共同承担贷款利率4.9%的利息，由原告承担2.0%，被告承担2.9%，同时被告应当履行催促开发商及时办理房屋不动产证的义务，及被告在取得不动产证后双方应当按照二手房交易程序迅速办理公积金贷款手续，当原告向被告付清剩余购房款后，被告理应及时向原告办理房屋过户手续，若一方违约，由违约方以房屋成交总价的双倍即1280000元赔付。根据上述协议的约定，原告如期向其支付了240000元，并自2016年5月起截至2020年5月23日每月按期还款2702.82元，共还款49个月，合计132438.18元。同时原告已经于2016年6月实际取得房屋并入住至今，但因被告在取得房屋所有权证后迟迟不予过户房屋产权，致使原告子女未能在城西区落户入籍上学。而且，原告为给被告办理不动产证，为其垫付专项维修基金1610.40元、契税8545.44元及工本费80元。至2020年5月21日被告王毅取得涉案房屋的不动产权证后，却要求原告承担本应当由被告自行承担的二手房交易所产生的个人所得税、增值税以及被告王毅与开发商签订房屋买卖合同至今的全部贷款利息，否则不予办理该房屋的过户手续，其行为已经违反双方签订的协议内容，损害原告合法权益，导致纠纷产生。另，根据甘肃省敦煌市人民法院于2014年10月22日作出的（2014）敦民初字第1087号民事调解书，确定将第三人白芬明与被告王毅的家庭共同财产即案涉房屋归被告所有。综上，请求法院依法判令，以维护原告合法权益。 被告王毅辩称，对于原告诉称的事实和理由不予认可，按照协议第二条约定：“将欠卖方余款全部付清，卖方为买方及时办理过户手续”，原告至今未将剩余的100000元尾款给付清，恶意抵赖已经构成重大违约，应当解除双方签订的《购房协议》；根据协议第三条约定：“如有一方违约，由违约方以房屋成交总价的双倍（即1280000元）赔付对方，”因此原告应当赔付被告违约金640000元和100000元尾款及产生的利息17100元，支付由此给被告造成在外租房的损失共计54个月的租金54000元（自2016年5月至2020年10月，按照每月租金1000元计算），并赔偿应诉所产生的车旅费、误工费10000元，上述总计应为821100元，现当庭保留反诉权利，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。 第三人白芬明未作答辩。 原告向本院提交如下证据：第一组证据：宋志峰身份证复印件、王毅身份证复印件、白芬明身份证复印件，证明本案中各诉讼主体合法及基本身份情况；第二组证据：《商品房预售合同》、甘肃省敦煌市人民法院作出的（2014）敦民初字第1087号民事调解书，证明在2013年8月12日被告王毅与第三人白芬明共同与青海世通房地产开发有限公司签订了《商品房预售合同》，合同约定其二人共同购买了位于西宁市××区第3号楼1075室房屋一套（建筑面积107.07㎡，单价为5306元/㎡），总房款为568156元，首付房款228156元，剩余房款340000元通过银行按揭方式支付的事实以及该合同第十五条第三项约定：“办理权证的契税、房屋维修基金等税费，由买受人承担和缴纳”的事实，同时证明其二人于2014年10月22日根据敦煌市人民法院作出的（2014）敦民初字第1087号民事调解书，双方已经解除婚姻关系并确认案涉房屋归被告王毅所有的事实；第三组证据：《购房协议》、中国建设银行存款凭条、中国建设银行转账凭条、中国建设银行个人活期账户交易明细统计表、中国建设银行个人活期账户交易明细、青海世通国际物业管理处收费票据、收费票据，证明：1、在2016年5月5日，原告与被告王毅就购买的涉案房屋达成合意并签订了《购房协议》，该合同约定：房屋总价款640000元，购房首付款240000元，剩余购房款由原告宋志峰每月按期汇入被告王毅名下的贷款银行卡账户内，双方约定自2016年5月至2016年12月期间贷款利息由原告宋志峰承担，自2017年1月起至不动产证办理完毕期间由双方共同承担贷款利率为4.9%，其中原告承担年利息中的2%，被告承担年利息2.9%，如有一方违约，则由违约方以房屋总成交价款的双倍赔付对方违约金的事实；2、同时证明原告自2016年5月6日和2016年5月7日向被告支付了首付款240000元，以及自2016年5月起至2020年10月止，原告每月通过建设银行按期转账还款2700元不等数额的事实，已经共还款54个月，总计还款146353元；3、证明双方签订《购房协议》后，原告宋志峰自2016入住并至今年一直在交纳物业费用的事实；第四组证据：不动产证复印件、青海省非税收入通用票据、银联商务签购单、西宁市物业专项维修资金交款通知书、专项维修资金专用收据、中国银联签购单，证明：1、案涉房屋的不动产证于2020年5月21日颁发，该不动产证上登记的权利人仍是被告王毅及第三人白芬明，同时也证实自2017年1月起至不动产证办理完毕后至2020年10月期间被告王毅应当承担年利率2.9%的贷款利息37796.67元（343000元×2.9%÷12个月×46个月），而且该房屋存在抵押，抵押权人为中国建设银行股份有限公司青海省分行，抵押金额为340000元，抵押期限自2013年10月23日至2028年10月23日止，故被告应为履行合同义务解除案涉房屋抵押的事实；2、证明由于被告迟迟不予办理房屋过户手续，原告出于尽快办理的目的，代替被告王毅分别向西宁市不动产登记服务中心交付了不动产登记费80元、向西宁市税务局第二税务分局交付契税8545.44元、向西宁市住房保障与房产管理局交付专项维修资金1610.40元，合计10235.84元；第五组证据：《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》、《关于不动产登记收费有关政策问题的通知》、《财政部、国家税务总局、住房城乡建设部关于调整房产交易环节契税营业税优惠政策的通知》、《住宅专项维修资金管理办法》、《国家税务总局西宁税务局房产交易涉税解读》，证明被告王毅在案涉房屋首次登记时，应当按国家相关规定自行承担上述费用的事实，故被告应当依法返还前述由原告为其垫付的办理不动产登记时的费用10235.84元，同时结合双方在协议中约定二手房交易过程中税费的承担，故原被告在办理案涉房屋产权过户时应当按国家相关规定各自缴纳税费的事实，现原告根据上述费用标准初步计算被告应当负担的个人税费为42240元，最后应当以实际产生的费用为准；第六组证据：微信聊天记录，证明被告王毅拒绝办理房屋初始登记手续，原告为了尽快办理房屋手续，故替被告垫付了相关费用的事实，但后续被告仍要求原告负担二手房交易的全部税费及银行的贷款本息，违反诚信原则，对涉案房屋进行涨价，否则拒绝配合原告办理该房屋的过户手续，其行为存在严重的违约事实；第七组证据：中国建设银行个人活期账户交易明细统计表、中国建设银行电子回单截图，证明原告截至目前已经还款146353元。 被告对上述证据的质证意见：对于上述证据的真实性均无异议，但对证明方向不予认可，原告至今仍欠付被告100000元尾款未付，应当予以给付。房屋总价款是640000元，银行的贷款利息是不算在本金内的，自2016年5月23日至2020年10月23日期间原告还款本息合计143153元，其中本金85593.73元，利息57559.37元，原告现计算数额已超过被告的统计数额。 被告向本院提交如下证据：第一组证据：《购房协议》一份，证明购房协议的第二条约定，是原告先将被告的剩余房款100000元给付清，被告再办理过户手续，但至今原告仍未向被告支付尾款。对于贷款利率的约定，是因为公积金的贷款利率是3.25%，原告认为4.9%的利率过高了，所以应当按公积金利率原告承担3.25%，即使被告需要承担利率，也只能承担1.65%的利率。 原告对上述证据的质证意见：对《购房协议》的真实性无异议，其他意见与第一次开庭一致。 庭审后原告向本院补充证据：第一组证据：2020年11月23日宋志峰向王毅贷款的中国建设银行储蓄卡内转账2703元的电子回单，用于偿还2020年11月份王毅的房屋贷款的事实；第二组证据：中国建设银行个人活期账户交易明细、个人贷款还款凭证、中国建设银行个人贷款结清证明，证明2020年11月26日原告委托代理人向王毅的贷款银行就购买的该套房屋偿还了剩余的贷款本息212665.75元，并由银行出具了王毅在中国建设银行所贷个人340000元全部清偿的结清证明，以及王毅与建设银行所签订的《借款合同》及相关约定相应解除，借款合同终止的事实；第三组证据：资金交易查询单（清单）、资金交易统计表，证明：1、自2016年5月23日起至2020年11月26日向被告王毅贷款账户累计偿还本息合计361340.83元，其中2017年1月1日至2020年11月26日支付利息总计为48799.26元，按照双方约定的利息负担比例，被告王毅应当承担此期间的利息为28879.40元（2.9%÷4.9%×100=59.18%/48799.26元×59.18%=28879.40元）；2、宋志峰所支付王毅的购房款为首付款240000元＋已偿还房贷本息21642.54元（2016年5月23日至2016年12月31日）＋已偿还房贷本息310818.89元（2017年1月1日至2020年11月26日总计偿还房贷本息339698.29元-王毅应当承担的利息部分28879.40元，应当剩余310818.89元），总计实际支付房款572461.43元；3、证实宋志峰剩余房款为640000元-572461.43元=67538.57元，按照购房协议约定由被告王毅向原告宋志峰办理完毕过户手续后支付上述购房余款的事实。 被告王毅对上述补充证据的质证意见：1、2016年5月23日至2016年12月23日，原告宋志峰的还款本金为1.190015（万元）、利息0.972241（万元）/2017年1月23日至2019年10月25日还款本金5.51359（万元）、利息3.675998（万元）/2019年11月23日至2020年11月26日还款本金为23.3987（万元）、利息1.20467（万元），结合上述自2016年5月23日至2020年11月26日，总计还款本金30.102305（万元）、利息5.852909（万元），总计35.955214（万元）；2、根据双方的购房协议的约定第一条：“2017年1月开始，每月由卖方承担月利息的2.9%”，第二条约定：“卖方催促开发商及时办理房屋不动产登记证，等不动产登记证办下来之后，买方按照二手房交易程序迅速办理公积金贷款，将欠卖方余款全部结清，卖方为买方及时办理过户手续。”因此被告仅应当承担2017年1月到2019年10月的约定利息，截止至2019年10月，是因为2019年10月可以办理不动产证，可以启动过户程序。被告所有相关买房手续均在原告处，原告应当在2019年10月可以自行启动过户程序，可是原告拖延至2020年5月才启动办证过户程序，原告属于重大违约，故被告不应当承担利息；3、购房总款为64万-24万-30.102305万（原告还贷款本金）-0.106604万（被告承担利息）=9.791091万（原告欠被告尾款≈10万），故至今原告尚欠付被告10万元尾款，从《购房协议》和还款账目中可以确定，事实清楚证据确凿；4、从第一次开庭和第二次开庭的陈述中，原告均不承认欠被告的尾款，其行为属于恶意抵赖，构成重大违约，原告应当承担违约的法律责任，应当解除双方的《购房协议》。 第三人白芬明未提交证据。 当事人围绕案件事实向本院提交了相关证据，本院组织当事人当庭进行了举证和质证，现对上述证据中的：宋志峰身份证复印件、王毅身份证复印件、白芬明身份证复印件、《商品房预售合同》、甘肃省敦煌市人民法院作出的（2014）敦民初字第1087号民事调解书、《购房协议》、不动产证复印件、青海省非税收入通用票据、银联商务签购单、西宁市物业专项维修资金交款通知书、专项维修资金专用收据、中国银联签购单、中国建设银行个人活期账户交易明细统计表、中国建设银行电子回单截图、2020年11月23日宋志峰向王毅贷款的中国建设银行储蓄卡内转账2703元的电子回单、中国建设银行个人活期账户交易明细、个人贷款还款凭证、中国建设银行个人贷款结清证明、资金交易查询单（清单）、资金交易统计表，均作为本案的有效证据予以认定，并在卷佐证。 经审理查明，被告王毅与第三人白芬明原系夫妻关系，双方于2013年8月12日与青海世通房地产开发有限公司签订合同编号为YS0153442、房屋代码为296399的《商品房预售合同》，购买位于西宁市××区（预测建筑面积107.07平方米），总房款为568156元。付款方式为：首付款为合同约定总价款的40%，即人民币228156元，剩余房款340000元将通过银行按揭贷款方式办理支付，遂于2013年10月14日与中国建设银行股份有限公司青海省分行签订了《个人住房（商业用房）借款合同》和《房地产抵押合同》，被告王毅总计借款金额为340000元，借款期限为2013年10月23日至2028年10月23日止，并在该房屋上设立抵押权，抵押权人为中国建设银行股份有限公司青海省分行，一并进行了抵押登记。至2014年10月22日被告王毅与第三人白芬明经甘肃省敦煌市人民法院作出的（2014）敦民初字第1087号民事调解书确定：一、王毅与白芬明自愿解除婚姻关系；二、家庭共同财产中位于青海省西宁市××区即案涉房屋归王毅所有，该房屋名下的未予偿还的房屋贷款由王毅负责偿还。2016年5月5日原被告签订《购房协议》，该协议约定：一、被告王毅将其名下位于青海省西宁市××区的房屋卖与原告，现目前该房屋尚欠贷款本金307162.67元，仅有购房合同和贷款合同，经双方商定，被告同意将该房卖与原告宋志峰；二、该房屋总价为640000元，原告应向被告支付首付款240000元，剩余款项由原告向被告贷款银行按期付款，具体履行方式为原告宋志峰将款项直接打入被告王毅的还款银行卡（卡号×××），签订合同时的贷款利率为4.9%，在不动产证未办理下来之前，即2016年5月至12月的利息由原告宋志峰负担，自2017年1月开始，每月由被告承担月利息的2.9%，原告承担月利息的2.0%，故该利息由双方共同承担；三、在此期间，被告催促开发商及时办理房屋的不动产登记证，在不动产登记证办理下来后，原告按照二手房交易程序迅速办理公积金贷款，将欠付被告的剩余房款全部付清后，被告应为其及时办理过户手续；四、如有一方违约，由违约方以房屋成交总价的双倍（即1280000元）予以赔付。现双方因办理过户费用的负担、被告不配合办理过户手续且被告认为原告未付清房款构成违约，导致纠纷产生。 另查，双方合同签订后，原告于2016年5月6日、7日向被告王毅支付了买房首付款240000元，并自2016年5月23日起向被告王毅在中国建设银行的贷款账户汇入还款资金，至2020年11月26日止，原告宋志峰总计向该账户汇入的还款本金302799.18元，支付2016年5月至2016年12月之间的利息9722.41元，该利息根据双方的购房协议，应当由原告宋志峰负担，支付自2017年1月至2020年11月26日期间的利息总计48799.26元，根据购房协议约定，该款项应当根据协议约定中的比例分担：即以约定的贷款利率4.9%为基准，按该利率中各自所占的2.9%、2.0%比例予以负担（2.9%÷4.9%=0.592、2.0%÷4.9%=0.408，换算为百分制后，分别占比为被告王毅负担59.2%、原告宋志峰负担40.8%），故2017年1月至2020年11月26日期间的利息总计48799.26元，应当由原告宋志峰负担19910元，被告王毅负担28889元（48799.26元×59.2%=28889元，48799.26元×40.8%=19910元），此节中对房产证办理前后贷款利息负担，属于额外特别约定，与购房总计价款无关，现原告宋志峰已经实际垫付了该款项，故被告应当予以返还28889元利息款。 再查，一、双方签订《购房协议》后，被告即将该房屋实际交付原告使用，至2020年5月21日该房屋已经取得不动产证，并登记在被告王毅和第三人白芬明名下，此次办理登记的各项费用系原告宋志峰支付，包括契税8545.44元、专项维修资金1610.40元、不动产登记费80元，总计10235.84元；二、截至2020年11月26日，原告总计向被告支付的购房款为542799.18元（首付款240000元＋还款本金302799.18元=542799.18元），用总房款640000元-已支付房款部分542799.18元=97200.82元，原告尚剩余97200.82元房款应给付被告王毅；三、《购房协议》中对于两次办理房产证的费用负担问题，均未约定，故理应自行各自负担应承担的过户费用，即在办理首次不动产证程序中产生的各项费用，应当由被告王毅负担，现原告垫付了上述费用10235.84元，故被告应当予以返还；四、根据购房协议第二条约定，被告在不动产登记证办理后，原告按照二手房交易程序办理公积金贷款，将剩余房款给付清，被告就应当及时办理过户手续，后由于双方履行合同过程中产生争议，原告未能办理公积金贷款，但已经实际结清被告王毅在建设银行的全部借贷本息，已经变更合同的具体履行方式，故在被告履行过户义务时，原告应一并支付剩余房款；五、原告宋志峰于2020年11月26日已全部结清被告王毅贷款本息，银行已出具结清证明。 本院认为，原被告签订的《购房协议》系真实意思的表示，不违反法律规定，本院予以确认该协议的合法性，双方理应按协议约定内容履行各自权利义务。经庭审查明，现原告已经结清被告王毅在建设银行的全部借款本息，按照双方协议原告宋志峰已经承担了应当由其承担的还款本金和利息部分，以总房款640000元扣减后，尚剩余97200.82元房款应当由原告宋志峰向被告王毅支付。被告王毅亦应根据协议约定，支付自2017年1月至2020年11月26日期间按2.9%比例计算的利息28889元，该款已由原告全部垫付，故被告应当予以返还；对于办理不动产权证过程中所产生的相关费用的负担一节，因双方并未在《购房协议》中予以约定，故理应按基本交易规则，各自承担自己应当承担的相关税费，现原告已为被告王毅办理首次不动产权证过程中已经垫付10235.84元，被告王毅应予以返还，对于后续过户手续中产生的相关税费各自承担，具体数额以实际产生为准；对于诉求违约金一节，因在协议履行过程中，由于协议内容约定不完备，造成双方在履行过程中产生争议，对此双方均有责任和过错，理应自行承担相应责任，对此诉讼请求不予支持，给予驳回。对于被告辩称的原告尚未支付清剩余尾款的答辩意见，予以采纳，但对其辩称所有相关过户费用由原告负担的意见，并无相关证据予以证实，不予采信。对于第三人白芬明，因其已经与被告王毅解除婚姻关系，并且案涉房屋经法院调解作出归被告王毅所有的生效调解内容，故其与案涉房屋无法律上的权利义务关系，在本案中不承担履行过户的合同义务，故对原告要求第三人白芬明协助履行办理房屋的过户手续的诉求，予以驳回。结合以上，现原告对其诉求有证据予以证实，本院对其合法诉求予以支持，为了避免当事人诉累及解决争议纠纷，在具体履行过户程序中，双方应当一并同时履行各自的义务。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百七十九条（四）项、（七）项、《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条一款、第六十条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百四十九条之规定，判决如下： 一、被告王毅履行将其所有的位于西宁市××区的房屋（建筑面积：107.36平方米）过户至原告宋志峰名下的合同义务（具体履行中，由原被告同时履行，即原告向被告履行给付剩余房款97200.82元，被告王毅办理抵押贷款的解除抵押登记手续及房屋过户手续，过户中产生契税由原被告各自承担，具体数额以登记机关核定的数额为准）； 二、被告王毅返还原告宋志峰为其办理不动产证时垫付的款项10235.84元（专项维修基金1610.40元、契税8545.44元及不动产登记服务费80元，合计10235.84元）； 三、被告王毅返还由原告为其垫付的2017年1月至2020年11月26日期间应当由被告王毅负担的银行贷款利息28889元； 四、驳回原告宋志峰对第三人白芬明的全部诉讼请求； 五、驳回原告宋志峰的其他诉讼请求。 上述款项于判决生效后十五日内履行完毕。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12982元、保全费5000元，合计17982元，由原被告各负担8991元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于西宁市中级人民法院。 审 判 长  辛皎菱 人民陪审员  张海霞 人民陪审员  赵小海 二〇二〇年十二月二日 法官 助理  马娜娜 书 记 员  赵晓玲 附： 《中华人民共和国民法总则》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 第一百七十九条承担民事责任的方式主要有： （一）停止侵害； （二）排除妨碍； （三）消除危险； （四）返还财产； （五）恢复原状； （六）修理、重作、更换； （七）继续履行； （八）赔偿损失； （九）支付违约金； （十）消除影响、恢复名誉； （十一）赔礼道歉。 法律规定惩罚性赔偿的，依照其规定。 本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第三十九条人民法院审理第一审民事案件，由审判员、陪审员共同组成合议庭或者由审判员组成合议庭。合议庭的成员人数，必须是单数。 适用简易程序审理的民事案件，由审判员一人独任审理。 陪审员在执行陪审职务时，与审判员有同等的权利义务。