福建省晋江市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0582民初13367号 原告：恒禾物业（福建）有限公司，住所地晋江市金井镇南工业区，统一社会信用代码91350582779600607U。 法定代表人：黄志强。 委托诉讼代理人：钟光通，系公司员工。 委托诉讼代理人：吴华文，系公司员工。 被告：石雪平，男，1993年1月24日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 原告恒禾物业（福建）有限公司(以下简称“恒禾物业”)与被告石雪平物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月24日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。二次庭审，恒禾物业委托诉讼代理人钟光通、吴华文到庭参加诉讼，被告石雪平经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 恒禾物业向本院提出诉讼请求：1.请求石雪平立即向恒禾物业支付拖欠的物业综合服务费，包括，物业费2134.4元（自2019年1月1日起至2020年4月30日），水电公摊费用212.6元（自2018年7月1日至2020年2月29日），共计2347元；2.判令石雪平立即向恒禾物业支付违约金1536.8元（按拖欠金额每日千分之三标准计算，暂计至2020年3月31日）。事实与理由：2018年9月15日，石雪平与恒禾物业签订《前期物业管理服务协议》（以下简称“物业服务协议”）一份，协议就如下事项进行了约定：1.由恒禾物业为石雪平购买址于晋江市××镇××路××号××幢××单元房屋提供物业服务，房屋产权面积为88.92㎡。2.石雪平应按如下方式支付物业服务费用：高层住宅1.5元／㎡／月，石雪平应于房屋交付时预交六个月的物业服务费，其余物业服务费用按月度缴交，于每月的七号前支付本月的物业服务费和水电公摊等费用。3.若石雪平逾期支付物业服务费用的，恒禾物业有权要求石雪平补交，并要求石雪平承担如下违约责任：按应缴费用总额千分之三／日的标准支付违约金，赔偿因此给恒禾物业造成的相关损失等，同时恒禾物业保留终止提供物业服务的权利。4.协议签订后，恒禾物业已依约履行协议项下的相关义务，但石雪平自2018年7月1日起确未依约支付水电公摊费和物业服务费。虽经恒禾物业多次反复催告，但石雪平却始终未予以支付。石雪平的行为已严重侵害了恒禾物业的合法权益。综上，为维护自身的合法权益，恒禾物业根据相关法律规定，依法提起诉讼，望判如所请。 石雪平未作答辩。 恒禾物业为支持其诉讼请求，在举证期限内提供如下证据：1.营业执照，证明恒禾物业的主体资格和基本情况；2.法人身份证明，证明公司法人身份；3.石雪平身份证复印件，证明石雪平的诉讼主体资格和基本情况；4.前期物业管理服务协议，证明（1）由恒禾物业为石雪平购买址于晋江市××镇××路××号××幢××单元房屋提供物业服务，房屋产权面积为88.92㎡；（2）石雪平应按如下方式支付物业服务费用：高层住宅1.5元／㎡／月，石雪平应于房屋交付时预交六个月的物业服务费，其余物业服务费用按月度缴交，于每月的七号前支付本月的物业服务费和水电公摊等费用；（3）若石雪平逾期支付物业服务费用的，恒禾物业有权要求石雪平补交，并要求石雪平承担如下违约责任：按应缴费用总额千分之三／日的标准支付违约金，赔偿因此给恒禾物业造成的相关损失等，同时恒禾物业保留终止提供物业服务的权利。5.物业管理项目备案登记表，证实恒禾物业服务的项目，包括收费标准等已通过备案；6.物业交费收费通知单及寄送凭证，证实恒禾物业已多次致函石雪平要求石雪平支付拖欠的物业服务费及公摊水电费等事宜；7.《律师函》及《国内特快专递邮件详细单》，证实恒禾物业已多次致函石雪平要求石雪平支付拖欠的物业服务费以及公摊水电费等事宜。8.新龙城7幢1903单元费用汇总表，证明石雪平应缴纳的水电公摊费用及计算方式；9.福建增值税普通发票复印件，证实恒禾物业代缴水费、电费等依据；10.快递单复印件及交房通知书，证明房地产公司于2018年6月8日向石雪平邮寄交房通知书的事实。 本院认为，石雪平未到庭参加诉讼，且未对恒禾物业（福建）有限公司提供的证据提出反对、反驳的意见，也未能提供相反的证据，视为其放弃相应的诉讼权利。恒禾物业（福建）有限公司提供的证据来源合法，内容真实，且与本案事实相关联，具有证据效力，本院予以确认。虽双方签订物业管理服务协议的时间为2018年9月15日，但根据恒禾物业提供的交房通知书、福建省前期物业服务合同，可以确认开发商向石雪平通知的涉案房屋的交房日期为2018年6月22日-6月29日，恒禾物业依据协议中关于物业费缴纳起始日期的约定，主张其收取物业费以及水电公摊费的起始日为2018年7月1日，依法有据，本院依法予以支持。 经庭审举证、质证并认证，对本案主要事实作如下认定： 石雪平系晋江市内坑镇站前路9号新龙城A地块7幢1903号房的业主，房产面积为88.92㎡。恒禾物业与晋江新龙城房地产开发有限公司于2015年10月29日签订《福建省前期物业服务合同》，约定：物业服务费按建筑面积计算，高层住宅每月1.5元/m2，从房屋交付后次月起按月收取，业主应于每月7日前支付物业费。合同期限自2015年10月29日起至2020年10月28日止。2018年9月15日，恒禾物业与石雪平签订《前期物业管理服务协议》，约定：石雪平违反合同，不按合同约定的收费标准和时间足额交纳有关费用的，恒禾物业有权要求石雪平补交，并从逾期之日起按每日应交费用的千分之三的标准向恒禾物业支付违约金，并还可以追讨因此而造成恒禾物业的损失。石雪平作为业主，每月应缴纳的物业服务费为133.38元【88.92㎡×1.5元/㎡】。石雪平拖欠恒禾物业自2019年1月1日起至2020年4月30日的物业费2134.08元，自2018年7月1日起至2020年2月29日止的水电公摊费212.6元，共计2346.68元。2019年12月1日，恒禾物业向石雪平邮寄律师函催缴相关费用，石雪平于2019年12月2日签收，至今未能履行支付义务。 本院认为，恒禾物业（福建）有限公司与石雪平之间的物业服务合同关系未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。石雪平拖欠恒禾物业自2019年1月1日起至2020年4月30日的物业费2134.08元，自2018年7月1日起至2020年2月29日止的水电公摊费212.6元，共计2346.68元，事实清楚，证据充分，应依法予以清偿。恒禾物业请求石雪平支付物业费、水电公摊费共计2347元，本院依法在2346.68元的范围内予以支持，超出部分予以驳回。双方就逾期缴费约定违约金，恒禾物业主张石雪平应向其支付按拖欠金额每日千分之三标准计算暂计至2020年3月31日的违约金1536.8元，本院依法调整为按每日万分之五标准计算的违约金，暂计至2020年3月31日为236.82元（计算过程详见附件一），超出部分予以驳回。石雪平经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告石雪平应在本判决生效之日起十日内支付原告恒禾物业（福建）有限公司物业管理费2134.08元、212.6元，共计2346.68元； 二、被告石雪平应在本判决生效之日起十日内支付原告恒禾物业（福建）有限公司违约金236.82元； 二、驳回原告恒禾物业（福建）有限公司本案的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由原告恒禾物业（福建）有限公司负担1元，被告石雪平负担24元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员 舒 旋 二〇二〇年十二月十六日 书记员 李珊妮 附件一：截止2020年3月31日违约金计算过程                            应缴物业费日期                       应缴物业费                       逾期天数                       违约金标准                       违约金金额                               2019.1.7                       133.38                       31                       0.0005                       2.07                               2019.2.7                       266.76                       28                       0.0005                       3.73                               2019.3.7                       400.14                       31                       0.0005                       6.20                               2019.4.7                       533.52                       30                       0.0005                       8                               2019.5.7                       666.9                       31                       0.0005                       10.34                               2019.6.7                       800.28                       30                       0.0005                       12                               2019.7.7                       933.66                       31                       0.0005                       14.47                               2019.8.7                       1067.04                       31                       0.0005                       16.54                               2019.9.7                       1200.42                       30                       0.0005                       18.01                               2019.10.7                       1333.8                       31                       0.0005                       20.67                               2019.11.7                       1467.18                       30                       0.0005                       22.01                               2019.12.7                       1600.56                       31                       0.0005                       24.81                               2020.1.7                       1733.94                       31                       0.0005                       26.88                               2020.2.7                       1867.32                       29                       0.0005                       27.08                               2020.3.7                       2000.7                       24                       0.0005                       24.01                               违约金合计：236.82元。                附件二：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释 第二十七条在申请执行时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，申请执行时效中止。从中止时效的原因消除之日起，申请执行时效期间继续计算。 第二十八条申请执行时效因申请执行、当事人双方达成和解协议、当事人一方提出履行要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，申请执行时效期间重新计算。 第二十九条生效法律文书规定债务人负有不作为义务的，申请执行时效期间从债务人违反不作为义务之日起计算。