北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0118民初2335号原告：任连海，男，1969年6月12日出生，汉族，住北京市密云区，现住北京市密云区。委托诉讼代理人：段吉胜，北京劲翔律师事务所律师。被告：吴青，男，1971年10月28日出生，汉族，住北京市密云区。委托诉讼代理人：吴来勇，北京仁道律师事务所律师。原告任连海与被告吴青租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告任连海的委托诉讼代理人段吉胜和被告吴青的委托诉讼代理人吴来勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。任连海向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令解除原被告双方于2010年9月6日签订的《（非耕地）租赁合同书》；2.判令被告赔偿原告经济损失500万元整；3.本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2004年3月24日，被告与密云区溪翁庄镇尖岩村经济合作社签订《（土地）租赁合同书》，承租了合同项下的73亩土地。2010年9月6日，原、被告签订《（非耕地）租赁合同书》，被告将上述土地中的两亩租赁给原告用于建设四栋别墅。因被告原因，原告承租的土地一直未取得合法建设手续，被告的行为给原告造成了重大损失。为解决争议，2017年12月8日、2018年9月29日双方签订了两份补充协议，被告承诺就原告的损失进行赔偿。2020年1月23日，双方又签订了《有关事项的说明》一份，就有关事项再次进行了明确。原告认为：在双方合同的履行过程中，被告严重违反合同约定及诚信原则，欺骗原告，导致原告签订合同的目的无法实现，给原告造成了巨大损失，被告应予赔偿。原告为维护自身合法权益，故诉至法院。吴青辩称：不同意原告的诉讼请求。理由如下：第一，被告不是本案适格主体。涉案租赁合同书是原告与北京秀水生态农业观光园（以下简称秀水观光园）签订，之后的两份协议也是原告与秀水观光园签订。被告只是该观光园的经营者，并不是秀水观光园的法定代表人。被告与原告签订上述合同书，是履行职务行为。因此，被告不应承担上述合同及补充协议项下的权利义务。根据工商登记，秀水观光园是以王学利为投资人的个人独资企业。第二，秀水观光园与原告签订的协议书违反法律强制性规定，应为无效合同。合同书中明确记载涉案土地租赁的用途是果树及种养业，而双方在签订的非耕地租赁合同书里涉及的内容是被告在承包的土地上建设四栋别墅，承租的目的明显违背了法律的强制性规定，租赁合同及补充协议属于无效协议，不存在解除。第三，1月23日的有关事项说明，因该说明虽然是被告与原告签订，但无秀水观光园的盖章，被告无权对秀水观光园的财产及权利作出处理，因此该说明不发生效力。该说明是依据前述合同书及协议产生的，因前述合同书及协议的无效而无效。另，原告主张的土地平整费、设计费不存在，其他费用也过高。综上所述，请求法院驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2004年3月9日，吴青与密云区溪翁庄镇尖岩村经济合作社签订京密集租字04050386号《土地租赁合同书》，约定吴青承租73亩非耕地、1100棵果树，租赁期限为自2004年3月1日起至2054年3月1日止，开发期限不得超过5年。土地租赁用途为果树及种养业，承租方在承租期内不得改变土地使用用途，否则按违约处理。承租方在承租区域内如果要修建鱼塘等有损地貌的事项，必须书面取得政府有关部门批准后方可施工。秀水观光园是以王学利为法定代表人的个人独资企业，该企业实际股东为吴青、王学利、祝自田。2010年9月6日，任连海与秀水观光园签订《非耕地租赁合同书》，将前述吴青承包地块中的二亩长期出租给任连海使用。合同约定，“甲方（指北京秀水生态农业观光园，下同）须具有该土地的使用权，以甲方承包该土地的证明为准，如因甲方无权处置此土地给乙方（指任连海，下同）造成的损失，由甲（方）负责赔偿”，“该土地应按照园区的整体规划进行设计建设，乙方有权对所租土地进行房屋建设，甲乙双方在签订完本协议后，乙方可组织施工设计，施工设计须经甲方签字认可后方可施工，甲方应积极及时对施工设计进行确认，同时，甲方承诺为乙方的施工提供便利，乙方须支付相应费用，具体费用另行协商”。“甲方保证乙方在租赁期间水、电话、网络及下水的畅通，乙方自己负责设备使用所产生水电费和电话费等……甲方负责为乙方的水电提供接口，乙方须支付相应费用共计6万元（乙方已支付完毕）”。“今后若因政府或法律政策或第三方占用原因导致乙方建筑设施拆除，甲方负责赔偿乙方的直接损失，包括已给付的租金和基础设施的投入”。吴青在该合同书的甲方位置签字。合同签订后，吴青未能取得在前述二亩土地上建设别墅的合法手续。2017年12月8日，秀水观光园与任连海又签订《补充协议》，协议载明，因甲方原因，前述二亩土地未取得建设规划及施工许可等合法建设手续，导致四栋别墅无法施工建设，造成乙方先期损失二百余万，双方就合同履行事宜再次达成协议。甲方承诺于2018年3月31日前完成建设工程所需的全部开工手续并交于乙方，否则甲方自愿将其与尖岩村经济合作社签订的《非耕地租赁合同书》项下71亩土地剩余租赁年限的土地使用权无偿转让给乙方，以赔偿乙方的全部损失。甲方在前述租赁土地的全部投入及建设也一并无偿转让给乙方，转让前甲方的所有债务均由甲方自行承担，与乙方无关。甲方须保证有权转让其余71亩土地剩余租赁年限的土地使用权，如因该转让行为与第三方产生法律纠纷，甲方负责予以解决。如给乙方造成损失，甲方负责全部赔偿。协议同时约定，若甲方未能按照约定时间完成开工手续，乙方则自2018年4月1日起依该协议直接享有全部73亩土地剩余租赁年限的土地使用权，双方无须办理其他手续。该《补充协议》签订后，任连海在涉案土地上开工建设，启动了四栋别墅的地基，产生了相关费用，但吴青仍未能如期办理前述手续。2018年9月29日，双方再次签订《补充协议》，协议载明，截至协议签订当日，乙方在所承租二亩土地上的前期投入（含各项损失）已达五百万元。双方约定，由甲方再次承诺将于2018年11月30日前办完全部开工手续并交于乙方，否则自愿赔偿乙方前期投入及各项损失五百万元，并在2018年12月10日前将全部赔偿款五百万元给付乙方。如无法全部给付，甲方将按照2017年12月8日补充协议约定转让其余71亩土地的土地使用权，并在2018年12月20日前主动搬离，将合计73亩土地使用权及地上建筑物等全部交付乙方。如果甲方不主动搬离，乙方有权采取一切合法措施实现权益。前述2017年12月8日《补充协议》、2018年9月29日《补充协议》均由吴青作为法定代表人在甲方位置签字。2020年1月23日，吴青与任连海签订《有关事项的说明》，载明双方签订的《非耕地租赁合同书》及两份《补充协议》虽加盖了秀水观光园印章，但实际出租人为吴青个人，吴青个人对租赁合同承担全部责任，任连海有权依据两份《补充协议》约定要求吴青赔偿损失或将73亩土地使用权及地上建筑物全部交付任连海，任连海有权采取一切合法措施实现权益。本院认为：合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。本案中，涉案《非耕地租赁合同书》及2017年12月8日和2018年9月29日两份《补充协议》虽为任连海和秀水观光园签订，但合同所涉土地为吴青向尖岩村经济合作社承包；同时，根据2020年1月23日任连海与吴青签订的《有关事项的说明》，合同的实际当事人应为任连海和吴青，而非秀水观光园。因此，吴青是本案适格被告。根据《中华人民共和国土地管理法》第四条之规定，“国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地”。本案中，吴青与尖岩村经济合作社签订的《土地租赁合同书》明确约定租赁土地的用途为果树及种养业，故该地块虽非耕地，但仍应属于农用地。吴青应当按照合同约定的用途依法使用该地块。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。合同签订后，吴青与任连海签订《非耕地租赁合同书》，将前述土地中的部分租给任连海用于建造别墅，属于无合法手续改变土地用途，将农用地作为建设用地的行为。该《非耕地租赁合同书》违反法律强制性规定，应为无效。合同的解除应当以合同有效成立为前提，无效的合同自始没有法律约束力。故对任连海要求解除2010年9月6日签订的《非耕地租赁合同书》的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，《非耕地租赁合同书》签订后，吴青明知该合同约定违反法律强制性规定，仍在后续两份《补充协议》中分别承诺于2018年3月31日和11月30日前办完所有建设工程所需手续，导致任连海基于信任在涉案地块上开工建设别墅，由此产生的损失，吴青应当承担更多的赔偿责任。同时，任连海在明知未取得建设工程合法手续的情况下开工建设，对损失也负有一定责任。2017年12月8日双方签订第一份《补充协议》时核定的损失为二百万元，在吴青未取得建设规划及施工许可的情况下，任连海应停止施工，不能仅凭吴青的承诺继续施工以致扩大损失，对此扩大的损失应由任连海自己承担。故对任连海要求吴青赔偿经济损失五百万元的诉讼请求，本院不予支持，本院以二百万元为计算基数核定双方的损失。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第六十三条之规定，判决如下：一、吴青于本判决生效之日起十日内赔偿任连海经济损失一百二十万元。二、驳回任连海的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二万三千四百元，由任连海负担一万五千六百元（已交纳），由吴青负担七千八百元（于本判决生效后七日内交纳）。保全费五千元，由任连海负担二千元（已交纳），由吴青负担三千元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 张俊杰二〇二〇年十二月七日法官助理 韩丽丽书 记 员 郑 伟