福建省松溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0724民初1064号 原告：陈财金，男，1950年3月17日出生，汉族，居民，户籍地广东省珠海市香洲区，现住松溪县××街道××路××号。 被告：张国英，女，1974年6月4日出生，汉族，农民，户籍地松溪县，现住松溪县。 原告陈财金与被告张国英租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月17日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月9日公开开庭进行了审理，原告陈财金、被告张国英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈财金向本院提出诉讼请求：1、请求判令张国英支付陈财金店铺租金12350元（从2020年5月15日起算至2020年9月30日）；2、请求判令张国英支付陈财金违约金10000元。在审理过程中，经本院释明，陈财金请求解除租赁合同。事实与理由：张国英因经营饭店向陈财金承租位于松溪县××街道××路××号店铺。2019年10月30日，双方签订《房屋租赁协议》，约定租期自2019年11月15日至2022年11月14日，租金为33000元／年，租金支付方式为头年分半年交，后每年11月15日前缴清店租，租店押金3000元。2020年，张国英因经营不善，单方面终止合同，拒不支付拖欠租金。2020年8月，张国英将店内部分物品搬离。随后，陈财金多次要求张国英结清租金，搬离店内剩余物品，并于2020年9月26日以书面形式通知张国英。2020年10月7日，陈财金报警，经出警人员同意打开门锁，陈财金将张国英滞留的物品清理、登记后放置在一间房内。从2020年5月15日起算至2020年9月30日，张国英共拖欠租金12350元。张国英单方面终止合同，违反约定，滞留物品至今未搬离，造成陈财金损失，陈财金为维护其合法权益，故诉至法院，要求判如所诉。 张国英辩称，因受疫情影响，经营困难。曾于2020年5月与陈财金协商，达成口头协议，减免两个月租金。2020年7月初，再次达成口头协议，若未能转租，于2020年7月底解除租赁协议。2020年8月1日，张国英开始清退店铺。2020年8月5日张国英让其合伙人吴某清退剩余物品时受到陈财金阻拦。随后，多次协商未果，发生争吵，于2020年8月24日报警求助。故，张国英仅需承担2020年7月15日至2020年8月1日的租金1375元。《房屋租赁协议》中并未约定违约金，且张国英不存在违约行为，请求法院驳回陈财金诉讼请求，并退还押金3000元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 陈财金为支持其主张，向本院提交了1、陈财金身份证复印件；2、房产证复印件，证据1、2以证实松溪县××街道××路××号店铺属于陈财金所有的事实；3、《房屋租赁协议》一份，以证实张国英向陈财金租赁店铺及双方对租期、租金、押金等约定的事实；4、《书面通知书》一份，以证实陈财金于2020年9月26日通知张国英发出清退店铺及结清租金的事实；5、警察出警及现场照片三张，证实张国英滞留店内物品，陈财金于2020年10月7日报警求助，经出警人员同意，打开门锁，清点、登记、集中存放滞留物品的事实；6、物品清单一份，以证实张国英滞留物品的事实；7、物品集中存放现场照片一张，以证实滞留物品被集中存放的事实；8、《出警记录补充情况说明》一份，以证实2020年8月24日张国英报警求助的《出警经过》中租期以双方签订租赁协议为准的事实。 对陈财金提交的证据，张国英对警察出警现场照片的三性有异议，认为店铺是被陈财金锁住的，致使其不能及时将店铺物品清退。对其他证据三性无异议。 本院经审查认为，陈财金仅提交警察出警现场照片，未能体现报警时间及报警事由，未提交《出警经过》等材料予以佐证。该证据不能客观反映待证事实，本院不予采信。 张国英为反驳陈财金的诉讼请求，向本院提交了1、《出警经过》一份，以证实张国英于2020年8月24日清退店铺物品，陈财金将店门锁住，双方发生争吵，张国英报警求助的事实；2、松溪县司法所法律咨询来访登记表及现场照片一份，以证实张国英于2020年8月25日请求司法局进行调解，调解无果的事实。 对张国英提交的证据，陈财金认为所述不符合事实，双方没有口头约定解除《房屋租赁协议》，陈财金也没有将店铺锁住。 张国英申请证人吴某出庭作证，以证实张国英与陈财金达成口头协议，陈财金同意减免2个月租金。2020年8月5日，吴某清退店铺物品时，陈财金出面阻止并将店门锁闭的事实。 对于吴某的证言，陈财金认为吴某与其发生过争吵，吴某所述不实，不可采信。 本院经审查认为，张国英提交《出警经过》、松溪县司法所法律咨询来访登记表及现场照片客观真实，能证明相关事实，本院予以采信。证人吴某系张国英合伙人，与本案有直接利害关系，且证人与陈财金存在矛盾，故其证言本院不予采信。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 张国英因经营饭店向陈财金承租位于松溪县××街道××路××号店铺。2019年10月30日，双方签订《房屋租赁协议》，约定租期自2019年11月15日至2022年11月14日，租金为33000元／年，租金支付方式为头年分半年交，后每年11月15日前缴清店租，租店押金3000元，未到期租金、押金不退。合同签订后，张国英支付至2020年5月14日的租金16500元及押金3000元。因受疫情影响，张国英经营的饭店暂停、限制营业两个多月。2020年5月，张国英曾与陈财金协商租金减免及解除《房屋租赁协议》事宜，未达成一致意见。2020年8月1日，张国英因经营困难，有意解除合同，并清退部分物品。2020年8月5日，其合伙人吴某在清退剩余物品时与陈财金发生纠纷。2020年8月24日，张国英再次清退剩余物品时，陈财金将店门锁住，陈财金要求张国英补交2020年5月至8月份的租金才让张国英将物品搬走，双方发生争吵，张国英报警求助，民警进行劝解，并告知双方通过合法途径解决。次日，张国英请求司法局进行调解未果，因双方差距较大，无法达成协议。2020年9月26日，陈财金以书面及微信方式通知张国英，要求其于2020年10月1日前缴清三个多月的租金计8250元，并搬离店内剩余物品，若逾期不搬离，视为同意陈财金自行清理房屋。2020年10月7日，陈财金将张国英滞留的物品清理、登记后放置在一间房内。陈财金认为张国英单方终止合同，构成违约，且物品尚未搬离，影响其店铺再租，故诉至本院。 双方当事人争议焦点：一、双方同意解除合同的时点问题；二、张国英拖欠租金金额问题；三、押金3000元应否退还，陈财金主张的违约金10000元是否支持。 一、双方同意解除合同的时点问题。本院认为，张国英辩称与陈财金达成口头协议，解除《房屋租赁协议》，陈财金对此予以否认。张国英未能提交有效证据予以佐证，其提出已与陈财金协商于2020年7月底解除《房屋租赁协议》的抗辩意见，本院不予采纳。因受新冠肺炎疫情和疫情防控措施影响，张国英意欲解除合同，并于2020年8月1日开始清退物品。2020年9月26日，陈财金以书面及微信方式告知张国英，要求其于2020年10月1日前缴清三个多月的租金计8250元，并搬离店内剩余物品，若逾期不搬离，视为同意陈财金自行清理房屋。2020年10月7日，陈财金将张国英滞留的物品清理、登记后放置在一间房内。上述事实体现双方不再履行合同的真实意思表示，可以认为双方于2020年9月26日对合同解除达成了合意，合同解除的时间为2020年10月1日前。张国英收到通知后，未对合同解除提出异议，未在2020年10月1日前搬离店内剩余物品。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”之规定，2020年10月1日前可视为双方协商一致，解除《房屋租赁协议》的时点。 二、关于张国英拖欠的租金金额问题。本院认为，2020年10月1日前为解除《房屋租赁协议》的时点，陈财金主张店铺租金算至2020年9月30日符合法律规定，本院予以支持。2020年初，新冠肺炎疫情对松溪县各行业造成严重影响，尤其对松溪县餐饮业影响更甚，受到疫情影响，引发合同纠纷，双方均应妥善解决，化解矛盾。张国英曾与陈财金协商解除《房屋租赁协议》及租金减免事宜，未能协商一致。而后，张国英积极清退店铺物品，受到陈财金阻拦后报警求助、请求松溪县司法局调解，均体现张国英有意通过正当途径解决纠纷，并非有意造成物品滞留。参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条规定，张国英所经营的饭店受到新冠肺炎疫情和疫情防控措施的影响，出现一段时间停止营业以及营业受限情形，符合不可抗力的法定条件。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”的规定，可以免除张国英部分责任。此外，在《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条二款规定“承租非国有房屋用于经营、疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”，基于公平原则，张国英因新冠肺炎疫情和疫情防控措施影响造成的损失，陈财金也应给予分担一部分，酌情减免张国英两个月的租金作为其经济补偿。故，张国英拖欠陈财金的租金为6943元（租期2020年5月15日至2020年7月14日的租金给予减免，租金从2020年7月15日起算至2020年9月30日，共计77天。33000元/年÷366天×77天）。 三、押金3000元应否退还，陈财金主张的违约金10000元是否支持。本院认为，出租人设置押金条款的目的是让承租人以金钱的形式对租赁合同的履行提供一定的担保，这里的押金具有“违约金”性质。《房屋租赁协议》中约定，“未到期，租金、押金不予退还”，是承租人对出租人履行租期的担保，属于双方约定的违约金，对当事人具有法律约束力。张国英所经营饭店因新冠肺炎疫情和疫情防控措施的影响，饭店经营困难，可主张减免部分租金。当疫情防控措施解除及疫情控制平稳后，仍应遵循合约，履行合同。现张国英在合同履行期内未积极履行合同支付租金义务，提出解除合同，违反合同约定，应承担相应的责任。故，张国英主张押金3000元应予退还的抗辩意见，本院不予采纳；关于陈财金主张的违约金10000元问题，在《房屋租赁协议》中设置押金条款，已具有双方约定违约金性质。而《房屋租赁协议》中对违约金未有其他条款，故，陈财金主张张国英另行支付违约金10000元的请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。 综上，本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。庭审中，双方明确表示同意解除合同，因此，当事人协商一致，可以解除合同。新冠肺炎疫情这一重大突发公共卫生事件是合同双方当事人不能预见、不能避免、不能克服的客观情形，造成张国英经营的饭店暂停、限制营业。根据公平原则，本院酌情适当核减租金，陈财金主张的租金酌情予以支持6943元；其主张违约金10000元，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。张国英抗辩要求退还3000元押金，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除陈财金与张国英双方签订的《房屋租赁协议》； 二、张国英于本判决生效之日起十日内支付陈财金店铺租金6943元； 三、驳回陈财金的其他诉讼请求。 案件受理费359元，减半收取179.5元，由张国英负担55.76元，陈财金负担123.74元。 如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 陈国旺 二〇二〇年十二月三十日 法官助理 王永兴 书 记 员 熊 爱 本案适用的主要法律条文 1．《中华人民共和国民法总则》 第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。 不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。 2．《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 3．《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 4．《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算； 法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。