文书内容重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0116民初10005号原告：许代鹏，男，汉族，1989年12月21日出生，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：杜志炜，重庆君策律师事务所律师。被告：李松，男，1986年12月20日出生，住重庆市渝中区。第三人：池小琴，女，汉族，1985年3月4日出生，住重庆市江津区。原告许代鹏与被告李松、第三人池小琴房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告许代鹏的委托诉讼代理人杜志炜到庭参加了诉讼。被告李松、第三人池小琴送达地址不明，本院依法公告送达期满，被告李松、第三人池小琴仍未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告许代鹏向本院提出诉讼请求：1、依法判决原告对被告李松所有的位于江津区珞璜玉观二期还建房15栋1单元XX号房屋拍卖、变卖的价款，在第三人池小琴欠付原告房屋租金225246.51元及违约金、物业管理费21879元、水电费1456.74元范围内享有优先受偿权；2、依法判决被告李松对第三人池小琴欠付原告房屋租金225246.51元及违约金、物业管理费21879元、水电费1456.74元承担连带清偿责任;3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由:原、被告系朋友关系，被告与第三人系夫妻关系，池小琴因经菅需要向原告承租案涉房屋，未付租金等费用，为此原告起诉至重庆市江津区人民法院，并于2018年8月18日作出民事判决，判令:“被告池小琴在本判决生效后十日内支付原告许代鹏房屋租金225246.51元。被告池小琴在本判决生效后十日内支付原告许代鹏违约金(以40628.6元为基数，从2017年4月1日起;以41473.4元为基数，从2017年7月1日起;以43063.2元为基数，从2017年10月1日起;以43063.2元为基数，从2018年1月1日起;以43904.8元为基数，从2018年4月1日起;以43904.8元为基数，从2018年7月1日起，均按照中国人民银行同期贷款利率四倍计算至欠款付清之日止、被告池小琴在本判决生效后十日内支付原告许代鹏为其垫付的物业管理费21879元、水电费1456.74元”。判决生效后，原告向江津区人民法院申请强制执行，在执行过程中，双方在执行法官主持下于2019年3月18日达成执行和解协议，池小琴就其所欠的房租费、垫付物业费、水电费等费用制订了还款计划，同时被告李松自愿以其所有的位于江津区珞璜玉观二期还建房15栋1单元XX号房屋为池小琴提供担保，约定如池小琴未按协议履行，则由李松本人承担连带担保责任。执行和解协议签订后，池小琴未按时还款，李松亦未履行担保责任。为维护原告的合法权益，根据我国民事诉讼法的相关规定，特向贵院提起民事诉讼，望依法判决如请求事项。本院认定事实如下：本院（2018）渝0116民初8509号民事判决书载明：“经审理查明：案外人重庆市江津区盛多多房地产开发有限公司将位于重庆市江津区珞璜镇园区大道23号世纪华城商业幢3幢含地下商业所有商铺及其设施出租给案外人施代兵经营使用，期限为从2014年6月30日至2027年6月30日，重庆市江津区盛多多房地产开发有限公司同意施代兵在租赁期间内转租上述房屋。后施代兵将世纪华城3幢2层XX号商铺及其设施转租原告许代鹏。经施代兵同意，2017年1月1日，原告许代鹏（甲方，出租方）与被告池小琴（乙方，承租方）签订《华城天街商业物业租赁合同》约定，甲方将位于重庆市江津区珞璜镇园区大道23号世纪华城3幢2层XX号商铺及其设施出租给乙方经营使用，建筑面积为467.57平方米，用途为经营汤锅、火锅；租赁期从签订合同之日计算，即从2017年1月1日至2020年5月31日；租金标准为2017年1月1日至5月31日期间为29元/㎡·月，月租金为13559.5元；2017年6月1日至2018年5月31日期间为30.7元/㎡·月，月租金为14354.4元；2018年6月1日至2019年5月31日期间为32.5元/㎡·月，月租金为15196元，2019年6月1日至2020年5月31日期间为34.5元/㎡·月，月租金为16131.2元；物业管理费为3.6元/㎡·月，由物业管理公司自行收取；乙方租赁商铺内自用水、电费按月抄表，随物业管理费、租金一起缴纳。合同3.3、3.4条约定：“签订合同当日，甲方向乙方收取半年租金，作为预收标准。第一次缴费按押三付三的原则。租金按季缴纳，之后租金每季为一期，须提前15日以现金方式缴纳或到达甲方账户（如遇节假日需提前至少一个工作日缴纳或到达甲方账户）。”合同14.1.1条约定：“若乙方违反合同约定，未能在约定期限内全额缴纳租金，物业管理费、水电气等费用甲方有权每日向乙方按所欠缴的租金费用的5‰计算收取滞纳金，双方另有约定的除外。”合同还约定了其他内容。涉案房屋至今仍由被告占用。原告在庭审中陈述，被告至今未缴纳2017年1月1日至2018年6月30日的房屋租金；因被告未向物业管理公司缴纳物业管理费、水电费，原告为其垫付了2017年5月1日至2018年5月31日的物业管理费21879元、水电费1456.74元。上述事实，有《华城天街商业物业租赁合同》、收据、情况说明、照片和当事人陈述等证据经庭审质证，在卷佐证，可以认定。本院认为，原告许代鹏与被告池小琴签订的《华城天街商业物业租赁合同》实为房屋转租合同，该合同经案外人施代兵同意，应为合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务，否则应承担相应的违约责任。池小琴从2017年1月1日起承租并实际使用涉案门面，应当支付原告2017年1月1日起至2018年6月30日止的租金255246.3元（13559.5元/月×5月+14354.4元/月×12月+15196元/月×1月），原告自愿主张225246.51元，本院予以确认。双方约定“若乙方违反合同约定，未能在约定期限内全额缴纳租金，物业管理费、水电气等费用甲方有权每日向乙方按所欠缴的租金费用的5‰计算收取滞纳金”，该滞纳金实为违约金。现原告自愿将滞纳金计算方式调低为按照中国人民银行同期利率四倍的标准计付，本院予以确认。根据合同3.3、3.4条约定，被告应在签订合同之日（2017年1月1日）支付第一季（2017年1月1日至3月31日）的租金40678.5元（13559.5元/月×3月），现原告自愿请求从2017年4月1日起，以40628.6元为基数计算违约金，本院予以确认；被告按约应在2017年3月17日前支付2017年4月1日至6月30日的租金41473.4元（13559.5元/月×2月+14354.4元），在2017年6月16日前支付2017年7月1日至9月30日的租金43063.2元（14354.4元/月×3月），在2017年9月16日前支付2017年10月1日至12月31日的租金43063.2元（14354.4元/月×3月），在2017年12月17日前支付2018年1月1日至3月31日的租金43063.2元（14354.4元/月×3月），在2018年3月17日前支付2018年4月1日至6月30日的租金43904.8元（14354.4元/月×2月+15196元/月×1月），现原告自愿分别从2017年7月1日、2017年10月1日、2018年1月1日、2018年4月1日、2018年7月1日起算违约金，不违反法律规定，本院予以确认。原告超出部分的请求，本院不予支持。原告为被告垫付的物业管理费21879元、水电费1456.74元，也应由被告负担。被告池小琴未到庭应诉，视为放弃抗辩权。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条条、第五十八条，最高人民法院《关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告池小琴在本判决生效后十日内支付原告许代鹏房屋租金225246.51元。二、被告池小琴在本判决生效后十日内支付原告许代鹏违约金（以40628.6元为基数，从2017年4月1日起；以41473.4元为基数，从2017年7月1日起；以43063.2元为基数，从2017年10月1日起；以43063.2元为基数，从2018年1月1日起；以43904.8元为基数，从2018年4月1日起；以43904.8元为基数，从2018年7月1日起，均按照中国人民银行同期贷款利率四倍计算至欠款付清之日止）。三、被告池小琴在本判决生效后十日内支付原告许代鹏为其垫付的物业管理费21879元、水电费1456.74元。四、驳回原告许代鹏的其他诉讼请求”。该判决于2018年11月5日发生法律效力后，原告向本院申请执行。在执行过程中，原、被告及第三人签订《执行和解协议书》，载明：申请执行人(下称甲方):许代鹏，男，汉族，1989年12月21日出生，住重庆市江津区，公民身份证号:XXX被执行人(下称乙方):池小琴，女，汉族，1985年3月4日出生，住重庆市江津区，公民身份证号:XXX被执行人担保人(下称丙方):李松，男，汉族，1986年12月20日出生，住重庆市渝中区，公民身份证号:XXX，系池小琴丈夫。甲方与乙方房屋租赁合同纠纷一案，经(2018)渝0116号民初8509号判决。现该判决生效后，已进入法院强制执行程序。在执行过程中，乙方要求暂缓执行，且丙方自愿作为乙方的担保人加入本案。经三方自愿协商，达成如下和解内容。一、由乙方给付甲方案款含房屋租金225246.5元(大写:贰拾贰万伍仟贰佰肆拾陆元伍角)、垫付的物业管理费21879元(大写:贰万壹仟捌佰柒拾玖元整)、水电费1456.74元(大写:壹仟肆佰伍拾陆元柒角肆分)，共计248582.24元(贰拾肆万捌仟伍佰捌拾贰元贰角肆分)。分三次付清，其中2019年9月30日前付伍万元;2020年1月25日前付陆万元;余下的138582.24元，于2021年2月12日前付清。乙方按此期限付清上述款项后，甲方放弃(2018)渝0116号民初8509号所判决的乙方应向甲方支付的违约金，并告知人民法院终结执行。二、乙方在规定的期限内不履行或不全部履行给付义务。由甲方申请恢复本案执行，乙方应按(2018)渝0116号民初8509号判决书所判决的内容重新履行全部给付义务。丙方用自己居住的江津区珞璜玉观二期还建房15栋1单元XX房屋和本人其他财产对此承担担保还款义务，直至本案执行终结止。三、本协议三方签字生效，一式四份，三方各执一份，交江津区人民法院执行局一份备查。甲方:许代鹏（签名摁印）乙方：池小琴（签名摁印）丙方:李松（签名摁印）2019年3月18日。该《执行和解协议》签订后，许代鹏向本院撤回执行申请。本院（2019）渝0116执721号执行裁定书终结（2019）渝0116执721号案件的执行。另查明：重庆市江津区规划和自然资源局出具档案查询结果：无产权人为李松（身份证：XXX）的房屋产权登记档案。原、被告及第三人就位于江津区珞璜玉观二期还建房15栋1单元XX房屋未办理抵押登记。经调取重庆市江津区档案馆结婚登记审查处理表显示李松和池小琴于2009年1月7日登记结婚。本院认为，《中华人民共和国担保法》第四十一条规定“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效”。由于原、被告及第三人就位于江津区珞璜玉观二期还建房15栋1单元XX房屋未办理抵押登记，且没有证据证明案涉房屋存在的事实。故《执行和解协议书》中该财产抵押部分不产生法律效力。原告要求对被告李松所有的位于江津区珞璜玉观二期还建房15栋1单元XX号房屋拍卖、变卖的价款，在第三人池小琴欠付原告房屋租金225246.51元及违约金、物业管理费21879元、水电费1456.74元范围内享有优先受偿权的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。根据《执行和解协议书》中“乙方在规定的期限内不履行或不全部履行给付义务。由甲方申请恢复本案执行，乙方应按(2018)渝0116号民初8509号判决书所判决的内容重新履行全部给付义务。丙方用自己居住的江津区珞璜玉观二期还建房15栋1单元XX房屋和本人其他财产对此承担担保还款义务，直至本案执行终结止”中，被告以其他财产承担担保还款义务，实际上是被告以不具有现实性、特定性的个人一般财产为本案第三人的债务提供担保，应认定被告的担保行为实质是保证担保，由于未约定具体的保证担保方式。故被告对第三人的还款义务承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国担保法》第十九条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告李松对第三人池小琴支付原告许代鹏房屋租金225246.51元、违约金（以40628.6元为基数，从2017年4月1日起；以41473.4元为基数，从2017年7月1日起；以43063.2元为基数，从2017年10月1日起；以43063.2元为基数，从2018年1月1日起；以43904.8元为基数，从2018年4月1日起；以43904.8元为基数，从2018年7月1日起，均按照中国人民银行同期贷款利率四倍计算至2019年8月19日止；从2019年8月20日起，均按照全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至欠款付清之日止）、物业管理费21879元、水电费1456.74元承担连带清偿责任。二、驳回原告许代鹏的其他诉讼请求。案件受理费5180元，由被告李松负担。此款原告许代鹏已预交本院。被告李松在履行上述义务时，一并支付原告许代鹏。原告许代鹏已预交的案件受理费，本院不作清退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 长  漆恒邦人民陪审员  苏炳容人民陪审员  黄昌平二〇二〇年十二月二十四日书 记 员  蔡媛媛