内蒙古自治区阿拉善盟中级人民法院   民事判决书   （2020）内29民初90号   原告（申请执行人）：阿拉善左旗城市建设投资开发有限公司，住所地内蒙古自治区阿拉善盟阿拉善左旗巴彦浩特镇体育场东北区。   法定代表人：邹文义，该公司董事长。   委托诉讼代理人：杨世杰，内蒙古君缘律师事务所律师。   被告（执行案外人）：阿拉善拍卖行有限责任公司，住所地内蒙古自治区阿拉善左旗巴彦浩特镇塞外城府45B-110商铺。   法定代表人：刘俊锋，该公司总经理。   被告（被执行人）：阿拉善盟金泰房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区阿拉善左旗巴彦浩特镇公园东路。   法定代表人：张光东，该公司董事长。   原告阿拉善左旗城市建设投资开发有限公司（以下简称城投公司）与被告阿拉善拍卖行有限责任公司（以下简称阿拉善拍卖行）、阿拉善盟金泰房地产开发有限责任公司（以下简称金泰公司）执行异议之诉一案，本院于2020年9月2日立案后，适用普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告城投公司的委托诉讼代理人杨世杰、被告阿拉善拍卖行的法定代表人刘俊锋到庭参加诉讼。金泰公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   城投公司向本院提出诉讼请求：1、准许执行登记在阿拉善盟金泰房地产开发有限责任公司名下位于阿拉善左旗巴彦浩特镇塞外城府45B-商铺-110号商铺。2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年6月26日,阿拉善盟中级人民法院对城投公司诉金泰公司借款合同纠纷一案作出(2019)内29民初4号民事调解书,该民事调解书第五项确认城投公司对金泰公司提供的抵押物享有优先受偿权。（2019)内29民初4号民事调解书生效后,金泰公司未能按调解书履行清偿义务。城投公司于2020年5月19日向阿拉善盟中级人民法院依法申请强制执行,阿拉善盟中级人民法院于2020年5月20日立案执行并作出(2020)内29执10号执行裁定书,裁定内容如下:(一)、冻结、扣划被执行人金泰公司银行存款63553011.43元。(二)、若被执行人金泰公司的银行存款不足以履行全部义务,则依法查封、扣押其相应价值的财产。2020年5月20日,阿拉善盟中级人民法院向阿拉善盟金泰房地产开发有限责任公司发出了报告财产令、执行通知书,责令该公司履行生效法律文书确定的义务。2020年7月3日,阿拉善盟中级人民法院发出查封公告,查封登记在金泰公司名下位于阿拉善左旗巴彦浩特镇塞外城府40-商业-154、40-商业-156、40-商业-157、44B商业-103、45B-商业-101、45B-商业-103、45B-商业-104、45B-商业-105、45B-商业-106、45B商业-107、45B-商业-108、45B-商业-109、45B-商业-110、45B商业-111、45B-商业-112、45B-商业-113、45B-商业-114、45B-商业-115、45B-商业-116、45B商业-117、45B-商业-118、45B-商业-119、45B-商业-120、45B-商业-121、45B商业-122共计25套房产。2020年7月23日,案外人对阿拉善左旗巴彦浩特镇塞外城府45B商铺-110号商铺的查封提出执行异议。2020年8月11日,阿拉善盟中级人民法院作出(2020)内29执异19号执行裁定书:中止对阿拉善左旗巴彦浩特镇塞外城府45B-商铺-110号商铺的查封执行。原告认为,案外人提供的证据材料无法判断是否为依法形成的房屋买卖合同是否支付购房款案外人的请求不符合无过错不动产买受人物权期待权的保护条件,对案涉房屋不享有足以排除执行的民事权益,理由如下:一、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定:申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权,人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持,但法律、同法解释另有规定的除外。涉案房产于2016年5月30日依法在阿拉善左旗房产管理局办理了编号为蒙房建阿拉善盟字第43018160023549号在建工程抵押登记。原告公司作为抵押权人,基于(2019)内29民初4号民事调解书申请执行抵押房产,对该抵押房产享有优先受偿权,符合第二十七条排除案外人执行异议的规定。除非案外人证明其享有足以排除执行的民事权益,否则不能排除执行。二、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定:对案外人提出的排除执行异议,人民法院应当审查下列内容:(一)案外人是否系权利人:(二)权利的合法性与真实性;(三)该权利能否排除执行。根据第二十五条第一款(一)项规定:对案外人的异议,人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人:(一)已登记的不动产,按照不动产登记簿判断;未登记的建筑物、构筑物及其附属设施,按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。本案中,执行异议的标的物为不动产且登记在阿拉善盟金泰房地产开发有限责任公司名下,案外人并未取得不动产登记证,也没有生效法律文书确认其为房产的所有权人,所以其权利人的身份并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条第一款、第二十五条第一款(一)项之规定,无法确认其是否为权利人。三、案外人不享有足以排除执行的物权期待权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中,案外人虽然提供了与金泰公司的之间签订的《商品房买卖合同》,但是该合同在房产未建设完工时签订,而且案外人并未提供向金泰公司全额支付购房款的银行转账凭证。就房产价格而言,2015年该地段房产价格并未达到8800元/平米。远超过市场价格。二者之间是否存在民间借贷关系,所形成的名为“房屋买卖”实为“以房抵债”的民间借贷法律关系而上述基础法律关系中借款主体是公司还是个人是否合法有效是否违法法律、行政法规是否侵害国家、集体、第三人合法权益均不得而知,是否能够阻却执行均不能确认。因此,本案不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的全部情形。综上所述,案外人对案涉房屋不享有足以排除执行的民事权益。为维护原告合法权益,根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条第一款、第二十五条第一款(一)项、第二十七条、第二十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及相关法律之规定,依法向贵院提起诉讼,请求贵院准予继续执行登记在金泰公司名下位于阿拉善左旗巴彦浩特镇塞外城府45B-商铺-110号商铺。   阿拉善拍卖行辩称，塞外城府45B-110号商铺系我公司于2015年9月30日全额付清房款并签订了《商品房买卖合同》，于2017年7月19日由金泰公司将该房产移交我公司，同时我公司全额付清物业管理费用并开始装修，2017年底投入使用至今。一、基本事实是我公司于2015年9月30日将该商铺的全部价款以现金的方式付给金泰公司，金泰公司出具了收款收据，并与我公司签订了商品房买卖合同。二、2020年8月11日，阿拉善盟中级人民法院作出（2020）内29执异19号执行裁定书，中止对阿拉善左旗巴彦浩特镇塞外城府45B-110号商铺的查封执行。三、该商铺《商品房买卖合同》是金泰公司依据商铺房预售许可证[（阿左2010）房预销售证第03、08、14号]签订的，该商铺的销售合法。四、以现金方式购买商品合情合理合法，而且是市场交易过程中常见且大量存在的事实，银行转账并非唯一的交付方式。五、2015年前后，金泰公司开盘的三期商铺销售价格为8800元每平米，属于正常销售价格。六、我公司2015年购买该商铺后，因该路段未打通，一直在关注等待，至2017年7月该路畅通后，我公司及周围商家纷纷开始装修逐步投入使用，周边商家都可以见证。   金泰公司未提交书面答辩状。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：   2015年9月30日，被告金泰公司与阿拉善拍卖行签订《商品房买卖合同》一份，约定金泰公司将其开发的塞外城府45B-110号商铺以1060576元的价格出售给被告阿拉善拍卖行，同日，金泰公司向阿拉善拍卖行出具了收到全部购房款的收据，金泰公司将案涉房屋交给阿拉善拍卖行占有、使用。   另查明，阿拉善左旗不动产登记中心发布通知，案涉金泰公司开发的塞外城府住宅小区45B号楼自2020年4月24日起开始办理国有建设用地使用权和房屋所有权首次登记。   还查明，2015年12月,金泰公司因其承建的阿拉善左旗东城区东方瑞景棚户区改造项目需要,与城投公司签订了《人民币委托贷款合同》及《补充协议》,并于2016年5月30日在阿拉善左旗房产管理局办理了编号为蒙房建阿拉善盟字第43018160023549号金泰公司名下的塞外城府在建工程抵押登记。自2015年12月4日至2017年1月20日,金泰公司累计向城投公司借款5468万元,金泰公司借款到期后，未按约偿还城投公司本金及利息,城投公司起诉至本院，经本院主持调解，双方达成协议，确认金泰公司欠城投公司借款本金为5468万元,利息为533.5041万元,本息共计6001.5041万元;由于金泰公司未按照调解书约定期限履行给付义务,城投公司向本院申请强制执行,本院于2020年7月3日发出查封公告,依据(2020)内29执10号执行裁定，查封被执行人金泰公司名下的塞外城府的25套商铺:40-商业-154、40-商业-156、40-商业-157、44B-商铺-103、45B-商铺-101、45B-商铺-103、45B-商铺-104、45B-商铺-105、45B-商铺-106、45B-商铺-107、45B-商铺-108、45B-商铺-109、45B-商铺-110、45B-商铺-111、45B-商铺-112、45B-商铺-113、45B-商铺-114、45B-商铺-115、45B-商铺-116、45B-商铺-117、45B-商铺-118、45B-商铺-119、45B-商铺-120、45B-商铺-121、45B-商铺-122。阿拉善拍卖行案涉塞外城府45B-110号商铺在上述查封公告范围内,阿拉善拍卖行向本院提出执行异议，本院于2020年8月11日作出（2020）内29执异19号执行裁定，中止对阿拉善拍卖行案涉45B-110号商铺的查封执行。城投公司不服提出执行异议之诉。   上述事实依据原告城投公司提交的在建工程抵押登记证明、本院（2019）内29民初4号民事调解书、《商品房买卖合同》及收据，被告阿拉善拍卖行提交的执行裁定书、商品房买卖合同两份及收据、垃圾清运费、物业费、采暖费、水电费等收据予以认定。   本院认为，本案的争议焦点是案外人阿拉善拍卖行是否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，阿拉善拍卖行于2015年9月30日与被告金泰公司签订《商品房买卖合同》，以1060576元的价格购买了案涉45B-110号商铺，被告金泰公司于合同签订当日向被告阿拉善拍卖行出具了购房款收据，可以证实阿拉善拍卖行已全额交清了购房款。阿拉善拍卖行提交的水电费、暖气费、垃圾清运费等证据可以证明其已占有使用涉案房屋至今的事实。本案案涉房屋因塞外城府房产项目在合同签订时整体上不具备办证条件，系金泰公司原因致使阿拉善拍卖行在本院查封前未能办理产权证书，以上情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的法定要件，阿拉善拍卖行提交的证据能够证明其系案涉房屋的权利人，其购买案涉房屋的时间在城投公司办理抵押之前，对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故本院对原告城投公司主张继续执行案涉“塞外城府”小区45B-110号商铺的请求依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第（二）项之规定，判决如下：   驳回原告阿拉善左旗城市建设投资开发有限公司的诉讼请求。   案件受理费14345.18元，由原告阿拉善左旗城市建设投资开发有限公司承担。   如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区高级人民法院。   审判长 温美蓉   审判员 丁 楠   审判员 张佰济   二〇二〇年十二月二十三日   书记员 刘 蕊   附法律条文：   《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》   第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情况且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：   （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；   （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；   （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；   （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。   最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释   第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：   （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；   （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求；