云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0111民初13927号原告：云南中豪置业有限责任公司，住所昆明市官渡区彩云北路**。法定代表人：董绍朋。委托诉讼代理人：蒋婷，云南澜湄律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：纪元淳然，云南澜湄律师事务所实习律师，特别授权代理。被告：李春惠，女，1979年4月25日出生，汉族，住云，住云南省昆明市西山区div>原告云南中豪置业有限责任公司诉被告李春惠商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月10日受理后，依法适用简易程序于2020年12月4日公开开庭审理，原告委托诉讼代理人蒋婷到庭参加诉讼。被告李春惠经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方签订的昆明螺蛳湾国际商贸城二期2幢14层1402号房屋《商品房购销合同》（合同编号：ZW00716）及补充协议；2.被告协助原告办理变更登记手续，将上述商品房变更登记在原告名下；3.被告立即向原告返还座落于昆明螺蛳湾国际商贸城二期2幢14层1402号房屋；4.被告立即返还原告代其向中信银行偿还的贷款本息等各项费用共计411,194.15元，并承担至被告实际清偿之日止按中国人民银行同期贷款利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的资金占用费；5.本案的案件受理费、保全费2576元、担保费822元由被告承担。事实及理由：2011年11月17日，原、被告双方签订了昆明螺蛳湾国际商贸城二期2幢14层1402号房屋的《商品房购销合同》及补充协议。合同约定：被告购买原告开发销售的昆明螺蛳湾国际商贸城二期2幢14层1402号房屋，房屋总价为701,509元；购房款以首付加贷款方式支付，即被告首期支付391,509元购房款，剩余款项310,000元向中信银行贷款支付，原告为被告的贷款提供阶段性连带保证责任。但，鉴于被告逾期偿还银行贷款，银行通知原告履行连带保证责任，原告遂为被告向银行承担担保责任，代被告偿还了相关款项。根据《商品房购销合同》及补充协议第四条第三项：乙方应及时履行商品房担保贷款合同的相关义务，因乙方（被告）未及时履行相关商品房担保贷款合同义务，而导致甲方（原告）承担连带责任的，甲方在承担责任后有权向乙方追偿，并有权解除《商品房购销合同》，所涉房屋甲方（原告）有权另行处置。乙方（被告）除应承担补充协议约定的违约责任和银行索赔外，还应承担甲方（原告）因实现债权、解除合同、处置房屋等产生的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、评估费、拍卖费等。被告缺席无答辩。原告围绕诉讼请求向本院提交如下证据：1.《商品房购销合同》、合同补充协议；2.收据；3.《个人购房借款合同（抵押加阶段性保证）》；4.特种转账借方凭证、盘龙法院未结执行案件统计表、记账凭证、云南农信网上银行电子回单、盘龙法院未结执行案件统计表、记账凭证、云南农信网上银行电子回单、昆明市盘龙区人民法院案款收款凭证、民事判决书、执行通知书、结案通知书、个人贷款结清证明；5.保全担保费发票、保险单；6.交房确认书；7.代偿情况说明、云南省非税收入收款收据。被告缺席无质证。本院认为，原告提交的证据内容真实，来源、形式合法，本院予以采证。经审理，本院依法确认本案法律事实如下：2011年11月17日，原告云南中豪置业有限责任公司与被告李春惠签订《商品房购销合同》（合同编号：ZW00716）并备案（合同登记号为KM2011111747526），约定被告（合同列乙方）向原告（合同列甲方）购买昆明螺蛳湾国际商贸城二期2幢14层1402号房屋（用途为写字楼），套内建筑面积61.35平方米，总价款为701,509元，付款方式为2011年11月17日支付首付款391,509元，其余价款310,000元按揭支付，房屋交付期限为2011年12月31日前；合同第十二条约定：“在乙方办理完毕以下事项后，甲方于180个工作日内向产权登记机关申请办理产权登记手续，一、支付完毕本合同及补充协议约定的相关款项，如房价款、税款、行政规费、配套费、专项维修基金等；二、办理完毕房屋交接手续，如物业服务合同签订等；三、乙方向甲方交齐委托甲方办理产权证所需的相关资料，如委托书、产权登记申请书、购房发票等；甲方向产权登记机关报送合格资料后，即视为甲方已履行完毕协助办理产权的义务。”同日，原、被告签订《合同补充协议》，其中第四条第3款约定“乙方（即被告）应及时履行商品房担保贷款合同的相关义务，因乙方未及时履行相关商品房担保贷款合同义务，导致甲方（即原告）承担连带责任的，甲方在承担责任后有权向乙方追偿，并有权解除《商品房购销合同》，所涉房屋甲方有权另行处置。乙方除应承担本补充协议约定的违约责任和银行索赔外，还应承担甲方因实现债权、解除合同、处置房屋等产生的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、评估费、拍卖费等”，第十七条第1项约定“由于乙方的原因导致解除《商品房购销合同》及本补充协议的，《商品房购销合同》有约定的从其约定，无约定的则乙方应向甲方支付合同总价款20%的违约金，且已发生的相关交易税费由乙方承担”。合同签订后，被告按约向原告支付了首付款391,509元、代收契税21,045元、代收印花税351元、代收工本费650元、代收维修基金14,030元、配套费2000元。2011年11月30日，李春惠、云南中豪置业有限责任公司、案外人杞卫明、中信银行股份有限公司昆明分行签订《个人购房借款合同》（编号：2012滇银房贷字第211337号），该合同约定由借款人（抵押人）李春惠、杞卫明向贷款人中信银行股份有限公司昆明分行贷款310,000元用于购买昆明螺蛳湾国际商贸城二期2幢14层1402号房屋，贷款期限为120个月，李春惠、杞卫明将其享有所有权的前述房屋抵押给中信银行股份有限公司昆明分行，云南中豪置业有限责任公司承担阶段性连带责任保证担保，保证期间自本合同生效之日起至借款人取得房屋所有权证、办妥抵押登记和其他相关手续，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交贷款人持有之日止。贷款后，李春惠、杞卫明未能按期偿还贷款，中信银行股份有限公司昆明分行向昆明市五华区人民法院提起诉讼，2017年2月14日，昆明市五华区人民法院作出（2016）云0102民初6973号民事判决书，判决：“一、被告李春惠、杞卫明于本判决生效后十日内向原告中信银行股份有限公司昆明分行偿还借款本金人民币251,579.81元，利息人民币36,708.37元、罚息及复利人民币12,037.43元，并承担上述借款本金自2017年1月6日起至还清款项之日止的逾期利息（按合同约定的贷款利率的150%计算）和欠付利息的复利；二、被告李春惠、杞卫明于本判决生效后十日内支付原告中信银行股份有限公司昆明分行律师代理费人民币10,294元，邮寄费人民币17元；三、被告云南中豪置业有限责任公司对上述两项判决承担连带清偿责任。诉讼保全费人民币2020元、案件受理费人民币5646元由被告李春惠、杞卫明共同承担。”判决生效后，中信银行股份有限公司昆明分行向昆明市五华区人民法院申请强制执行，昆明市五华区人民法院委托昆明市盘龙区人民法院强制执行，原告中豪置业有限责任公司承担连带保证责任，代被告代偿贷款本金251,579.81元、利息36,708.37元、罚息及复利12,037.43元、律师费10,294元、邮寄费17元、案件受理费5646元、保全费2020元、执行费4800元。另一，本院（2020）云0111民初13928号案件中查明：2011年12月1日，云南中豪置业有限责任公司与李春惠签订《商品房购销合同》（合同编号：ZA01116）并备案（合同登记号为KM2011120149536），约定李春惠向云南中豪置业有限责任公司购买昆明螺蛳湾国际商贸城二期1幢7层713号房屋（用途为写字楼），套内建筑面积40.46平方米，总价款为432,736元，付款方式为2011年12月1日支付首付款222,736元，其余价款210,000元按揭支付。2011年12月31日，李春惠、云南中豪置业有限责任公司、案外人杞卫明、中信银行股份有限公司昆明分行签订《个人购房借款合同》（编号：2012滇银房贷字第211338号），该合同约定由借款人（抵押人）李春惠、杞卫明向贷款人中信银行股份有限公司昆明分行贷款210,000元用于购买昆明螺蛳湾国际商贸城二期1幢7层713号房屋，云南中豪置业有限责任公司承担阶段性连带责任保证担保。另二，本院（2020）云0111民初13929号案件中查明：2011年12月1日，云南中豪置业有限责任公司与李春惠签订《商品房购销合同》（合同编号：ZA01117）并备案（合同登记号为KM2011120149538），约定李春惠向云南中豪置业有限责任公司购买昆明螺蛳湾国际商贸城二期1幢7层712号房屋（用途为写字楼），套内建筑面积40.46平方米，总价款为432,736元，付款方式为2011年12月1日支付首付款222,736元，其余价款210,000元按揭支付。2011年12月31日，李春惠、云南中豪置业有限责任公司、案外人杞卫明、中信银行股份有限公司昆明分行签订《个人购房借款合同》（编号：2012滇银房贷字第211336号），该合同约定由借款人（抵押人）李春惠、杞卫明向贷款人中信银行股份有限公司昆明分行贷款210,000元用于购买昆明螺蛳湾国际商贸城二期1幢7层712号房屋，云南中豪置业有限责任公司承担阶段性连带责任保证担保。另三，因被告李春惠未履行前述三份借款合同项下的还款义务，原告云南中豪置业有限责任公司还于2014年12月25日代被告李春惠代偿贷款本息57,534元。另四，原告于2019年3月20日向昆明市盘龙区人民法院支付执行款1,063,975元。原告自述该笔执行款包括原告代被告向银行偿还的本案代偿款318,302.61元、执行费4800元，（2020）云0111民初13928号案件的代偿款217,407.14元、执行费3500元，（2020）云0111民初13929号案件的代偿款216,962.68元、执行费3500元，以及原告代案外人潘开清、徐高兰代偿的代偿款295,002.12元、执行费4500元。另五，原告向本院提出诉讼保全申请，支出诉讼保全责任保险费822元，并交纳诉讼保全申请费2576元。另六，涉案房屋原告已交付给被告，但尚未办理不动产权证书。现原告诉至本院，主张前述诉请。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》系双方真实意思的表示，且未违反法律规定，该合同成立并合法有效，合同当事人均应当遵守履行。被告向银行贷款后，因迟延向银行归还贷款本息，导致原告承担保证责任，代被告偿还贷款本息。现原告以《合同补充协议》第四条第3款约定“因被告未及时履行相关商品房担保贷款合同义务，原告承担连带责任的，原告在承担责任后有权向被告追偿，并有权解除《商品房购销合同》”为由，要求解除与被告签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》。本院认为，被告已经按照合同约定支付了全部购房款，原告亦将房屋交付给了被告，双方均履行了合同的主要义务，故原、被告之间签订的商品房销售合同的主要目的已经实现；同时，原告在本案中的代偿金额与涉案合同中确定的交易价格有一定差距，被告的违约行为尚未导致双方签订的《商品房购销合同》及合同补充协议的合同目的无法实现，若以此为由解除商品房销售合同，将会加重被告的责任，对被告显失公平。且原告担保责任为附条件解除，条件成就即银行取得以银行为抵押权人的他项权利证书后，原告的保证责任解除，原告可通过条件成就解除其担保责任，故本院对原告要求解除上述合同、变更登记、退还房屋的请求不予支持。关于原告诉请的代偿款，本院认为，原告于2014年12月25日代偿57,534元，该笔代偿款现已无法区分每套房屋的代偿金额，原告主张按照贷款的比例计算本案的代偿款（310000÷730000×57534=24,432.24元），未违反法律的规定，本院予以支持。同时，原告还于2019年在本案中代被告代偿贷款本金251,579.81元、利息36,708.37元、罚息及复利12,037.43元、律师费10,294元、邮寄费17元、案件受理费5646元、保全费2020元、执行费4800元，共计323,102.61元。综上，原告在本案中代被告代偿各项费用共计347,534.85元（24,432.24元+323,102.61元），被告应返还原告。关于原告主张的资金占用费，因无事实依据，本院不予支持。关于原告投保财产保全责任保险作为诉讼保全担保而支出的保险费，因无合同约定且其并非必要支出，故本院不予支持。关于原告主张的保全费，有相应合同依据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告李春惠于本判决生效之日起十日内返还原告云南中豪置业有限责任公司代偿款347,534.85元；二、原告云南中豪置业有限责任公司的其他诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7468元，减半收取3734元，由原告云南中豪置业有限责任公司承担477元，由被告李春惠承担3257元，剩余3734元退还原告云南中豪置业有限责任公司。保全申请费2576元，由原告云南中豪置业有限责任公司承担318元，由被告李春惠承担2258元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审判员 苏 燕二〇二〇年十二月二十九日书记员 何婧琳