北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初2117号原告：北京中汽华世田汽车贸易有限公司青泉分公司，住所地北京市昌平区东小口镇立汤路**院**楼。法定代表人：单战，董事长。委托诉讼代理人：顾鹏，北京市首信律师事务所律师。被告：北京宏名轩房地产经纪有限公司，住，住所地：北京市昌平区东小口镇天通中苑****楼**905-07/div>法定代表人：张立群，经理。委托诉讼代理人：吴青江，北京旭坤律师事务所律师。第三人：北京豫东空调设备有限责任公司，住所，住所地北京市昌平区北七家镇平西府村东div>法定代表人：张继芳，董事长。委托诉讼代理人：张春月，北京张春月律师事务所律师。委托诉讼代理人：张彬，女，1979年12月16日出生，汉族，该公司员工，住北京市朝阳区。原告北京中汽华世田汽车贸易有限公司青泉分公司（以下简称华世田青泉公司）与被告北京宏名轩房地产经纪有限公司（以下简称宏名轩公司）、第三人北京豫东空调设备有限责任公司（以下简称豫东公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告华世田青泉公司的委托诉讼代理人顾鹏，被告宏名轩公司的委托诉讼代理人吴青江，第三人豫东公司的委托诉讼代理人张春月、张彬参加了诉讼。本案现已审理终结。华世田青泉公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令双方签订的《房屋租赁合同》无效；二、请求法院判令被告返还押金100000元；三、请求法院判令被告返还2017年6月9日至2018年3月31日租金425480.77元；四、判令被告赔偿原告押金与租金利息损失（以525480.77元为基数，按年利率6%计算，自2017年6月9日至实际支付日止）；五、请求法院判令被告向原告赔偿损失1924063.4元（搬家损失22250元、停产停业补助费712000元、装饰装修损失1189813.4元）。事实与理由：原、被告双方于2014年2月25日签订《房屋租赁合同》，由原告承租坐落于北京市昌平区北七家镇平西府村村东部分房屋，用于经营汽车4S店，期限自2014年4月1日起至2022年4月19日止。被告于2017年5月8日通知原告，要求终止租赁合同。由于双方一直未能就解除合同赔偿事宜达成一致，2017年6月26日被告停止对租赁房屋供电，导致原告无法经营。综上，原告认为被告单方面终止合同的行为违反双方租赁合同约定，给原告造成的巨额经济损失。因此，原告依法向贵院提起起诉，恳请贵院依法支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。宏名轩公司辩称：原告实际使用房屋至2017年12月，认可合同无效，同意返还押金，返还多交租金需要核实时间我方按照证据结算，不同意支付相关赔偿并且原告没有提交证据证明损失，房屋设施因北京政策进行清退，对建筑物进行了拆除，政府依法拆除所得款不再被告处，在第三人处，请法院驳回原告诉请。豫东公司辩称：一、答辩人作为第三人参与本案诉讼，因本案件涉及拆迁利益的分配，而涉案合同中所体现标的物所有人为答辩人，故此答辩人在本案件中的诉讼地位为：有独立请求权的第三人。二、原告的诉讼主体不适格。首先，根据我方现有的法院提供的《房屋租赁合同》及补充协议，合同主体的变更顺序为：宏名轩公司一直未变；第一手合同相对方为：北京中汽华世田汽车贸易有限公司(2010.5.26签订合同)：第二手合同相对方由北京中汽华世田汽车贸易有限公司变为：北京中汽青泉汽车有限公司（2014年）：第三手合同相对方由北京中汽青泉汽车有限公司变更为：本案原告“华世田青泉分公司”（2014年）。但是对于第二手合同相对方“北京中汽青泉汽车有限公司”，答辩人在全国工商信息网中根本未查到，也就是说，人民法院应首先查清该公司客观存在后，其转租权才能生效。其次，即使“北京中汽青泉汽车有限公司”客观存在，其在《补充协议书》第一条“甲、乙、丙三方同意：本协议签订后，原协议中甲方由北京中汽青泉汽车有限公司变更为北京中汽华世田汽车贸易有限公司青泉分公司。变更前原协议方的权利义务由北京中汽青泉汽车有限公司承担，变更后原协议甲方的权利义务由北京中汽华世田汽车贸易有限公司青泉分公司承担，双方之间不负连带或补充责任”。很显然，按照华世田青泉分公司提供的“工程预算单、工程审价报告、结算审核报告”的记载，所谓“工程”发生于2014年之前，在其所谓“工程”拆迁产生的利益，即2014年补充协议书签订之前的权利，依合同约定应由北京中汽青泉汽车有限公司享有。故此，北京中汽华世田汽车贸易有限公司青泉分公司不应作为本案件的原告，其主体不适格。对于原告的诉讼依法应当裁定驳回。三、答辩人与宏名轩公司签订的《房屋租赁合同》第九条第（二）项规定：“国家或有关单位对出租区域、房屋及配套设施等财产给予的财产性质的补偿，由甲方享有。按照国家政策规定对搬迁行为的补偿，由乙方享有”综上，本案原告伪造和变造对本案件至关重要的《房屋租赁合同》，人民法院应当依法进行鉴定和处理，并驳回其起诉。四、对于因拆迁而获得的利益，按照第三人与宏名轩公司所签订的《房屋租赁合同》约定，除第三人外，任何单位和个人不享有搬迁行为以外的任何利益。第三人与宏名轩公司签订的《房屋租赁合同》第九条第（二）项规定：“国家或有关单位对出租区域、房屋及配套设施等财产给予的财产性质的补偿，由甲方享有。按照国家政策规定对搬迁行为的补偿，由乙方享有”合同第七条添附规定：乙方承租期间对承租区域、建筑物及配套设施的添附，扩建，不应破坏原有区域布局、房屋结构的安全及供电、供水、排水等设施的功能。租赁期满或合同中途解除，除可移动的物品外，其余的所有添附、扩建的房屋及设施归甲方所有，不得拆除。乙方需对该房屋进行装修、扩建时，应提前将施工图及施工方案报甲方审核同意。甲方在接获乙方施工图及施工方案15日内未作回复的，视为同意。从上述条款来看：装修、增建、扩建必须经甲方同意，否则不允许对出租标的的任何改变。第三人未收到宏名轩公司和华世田青泉分公司的装修、增扩建的图纸和增扩建报批文件。假使二被答辩人有装修、增建、扩建之情形，因其违反合同约定，其建造行为违法，依法不应得到补偿。五、对于第三人与宏名轩公司签订的《房屋租赁合同》中已经明确告知：该房屋及配套设施均为甲方自建，没有正式的规划、报建手续，也未取得房屋所有权证。乙方在决定与甲方订立合同时，已充分考虑上述诸因素而产生的风险。因此对于合同无效，无论宏名轩公司和华世田青泉分公司均应当承担全部责任。在其完全了解承租风险的情形下，所签合同虽无效，但合同条款应对双方仍具有约束力，案件处理应参照执行。六、本案原告在法庭中向我方提供的证据存在重大瑕疵，有伪造的嫌疑，该证据依法不能作为证据。华世田青泉分公司提供的证据涉嫌伪造，并与法律、法规、规章矛盾，不应被采信。七、华世田青泉分公司主张的拆迁款项均系第三人建设，或第一手承租人建设，我方有人民法院的生效判决，评估报告等，我方支付第一手承租人180余万元作为其投资建设的补偿。现原告伪造审核报告等，依法应予以处理。八、在原告提供的《北京华世田平西府场地改造工程（结算审核报告）》p79页-38-40记载，原告拆除原建筑125.4平方米，钢窗4樘，钢门2樘，该拆除的建筑是属于第三人承继原告上一家承租单位“北京宏德管业有限公司”建设的储物间。但事实上，原告并没有拆除，而是将原有墙体、窗户拆除，前脸改为玻璃围挡，整体改造为“洗车房”。该洗车房是属于第三人的建筑，补偿款当然归第三人所有。综上所述，人民法院应依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2002年7月11日，北京市昌平区北七家镇平西府村经济合作社与豫东公司签订了《土地使用权租赁合同》，约定：租赁土地四至范围，东至排水沟东12米处，南至养殖小区路边界，西至与龙宇公司交界，北至王府路。土地所有权为农村集体土地所有权。乙方租赁甲方拥有所有权的上述土地，用于工业项目建设。租赁期限20年，自2003年1月1日起至2022年12月31日止。2010年4月16日，豫东公司（出租方，甲方）与宏名轩公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：出租区域及房屋坐落于北京市昌平区北七家镇平西府村村东，为一四层钢结构房屋，精装修，建筑面积约为4200平方米，北侧停车场约2000平方米。楼后（南）宿舍及食堂约800平方米，该房屋及配套设施均由甲方自建，没有正式规划、报建手续，尚未取得房屋所有权证。租赁期限自2010年4月20日开始，至2022年4月19日结束。第十三条、其他约定事项（三）如乙方需要将所租房屋南面宿舍、食堂改建，或需对北侧停车场上新修建汽车维修车间，甲方可负责协调，以利于乙方施工。在租赁期内，可以转租给第三方，但须通知甲方认可。2014年2月25日，宏名轩公司（甲方，出租方）与北京中汽青泉汽车有限公司（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：第一条、出租标的。出租区域及房屋坐落于北京市昌平区北七家镇平西府村村东，为一四层钢结构楼房的一层二层局部建筑面积为390平方米及一层北院约500平方米，精装修，现状出租（附平面图）。上述出租区域、房屋及配套设施甲方有完整的、充分的使用权和转租权，但房屋尚未获得所有权证书。乙方在决定与甲方签订本合同时，已充分考虑上述诸因素。租赁期限自2014年4月1日开始，至2022年4月19日结束。租金标准：（附件一）2017年4月1日至2018年3月31日525000元。第十三条、其他约定事项（二）甲方同意乙方按照所授权经营的汽车品牌厂家的要求和设计，在所租场地沿楼北侧向北加盖宽度为10米，高度为6.5米的展厅，并对所租赁的楼房内部及其临街门面进行装饰装修。甲方不再另外收取租金，并负责协调，保证乙方在租赁期内的上述新建、改建部分正常使用。甲方同意乙方将楼后南面二层宿舍拆除，用于建设停车场地等用途。2014年，北京中汽青泉汽车有限公司（甲方）、宏名轩公司（乙方）与华世田青泉公司（丙方）签订了《补充协议书》，约定甲乙双方已于2014年2月25日签订了《房屋租赁合同》，现甲、乙、丙三方同意，本协议签订后，原协议中甲方由北京中汽青泉汽车有限公司变更为华世田青泉公司，变更前原协议方的权利义务由北京中汽青泉汽车有限公司承担，变更后原协议甲方的权利义务由华世田青泉分公司承担，双方之间不负连带或补充责任。2017年5月5日，北京市昌平区北七家镇平西府村村民委员会发布《平西府村工业大院清理整治通知》，载明：平西府村工业大院内各承租企业/个人，本村决定通过自主腾退的方式开展村级工业大院清理整治工作，由本村作为实施主体与工业大院承租人签订土地（房屋）解约协议，支付腾退解约补助，将土地及全部地上物收归本村所有。工业大院清理整治工作于2017年5月3日启动，2017年6月30日之前完成解约补助工作，2017年7月31日前完成腾退拆除。2017年6月9日，北京市昌平区北七家镇平西府村村民委员会、北京市昌平区北七家镇平西府村股份经济合作社与豫东公司签订了《解约协议》，约定：腾退标的为乙方正在使用的位于昌平区北七家镇平西府村南工业大院范围内的集体土地28.4亩，地上，地上房屋及附属物19664平米，解除合同补偿金35778558元。就腾退标的，甲乙双方已签署《土地使用权租赁合同》等相关协议，现双方共同确认，原协议自本协议签署之日起解除。豫东公司认可上述补偿款已支付完毕。华世田青泉公司主张其接到通知后，2017年6月26日该区域已经停水停电，无法正常经营，华世田青泉公司租用发电机提供临时用电。华世田青泉公司提交《发电机租赁合同》和租赁费票据，《发电机租赁合同》载明：北京中汽华世田汽车贸易有限公司青泉分公司承租北京信天宇机械设备有限公司发电机一台，租赁期限自2017年6月26日起，租用地点：北京市昌平区北七家镇平西府村东青泉上海大众。后华世田青泉公司主张其于2017年9月30日正式退场。宏名轩公司主张华世田青泉公司于2017年12月正式退场。北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司为涉案项目拆迁腾退的评估公司，审理过程中，法院依法调取了该公司出具的《北京市房屋腾退补偿价格结果通知单》，载明北京豫东空调设备有限责任公司（4S）店房屋建筑面积9047.31平方米，房屋重置成新价13247936元，装修、设备及附属物补偿价4478954元。本院依法调取了《北七家镇2017年村级“工业大院”清理整治工作指导意见》和补偿明细表，其中附件2中载明房屋补助标准可按照重置成新价的50%-70%给予补助。附属设施补助按照重置成新价的100%予以补助。腾退综合补助费补助条件（1）取得营业执照；（2）按项目批复内容或合同约定的经营范围生产经营；（3）在腾退范围内依法实际经营并依法纳税。腾退综合补助费补助标准可按被拆除房屋拆除前三年在本区的纳税总额确定，纳税总额低于实际经营面积×500/平方米的，可按实际经营面积×500/平方米的标准给予补助费。搬家费的补偿标准按照拆除企业房屋建筑面积×25元/平方米计算。2019年1月7日北京市昌平区北七家镇平西府村村民委员会、北京市昌平区北七家镇平西府村股份经济合作社出具《证明》一份，载明华世田公司于2017年11月30日腾退并搬离使用场地。华世田青泉公司和宏名轩公司确认华世田青泉公司已支付租金至2018年3月31日。经询问，华世田青泉公司同意就房屋建筑面积390平方米主张停产停业损失费和搬家费。上述事实，有《土地使用权租赁合同》《房屋租赁合同》《补充协议书》《平西府村工业大院清理整治通知》《解约协议》《发电机租赁合同》《北京市房屋腾退补偿价格结果通知单》《北七家镇2017村级“工业大院”清理整治工作指导意见》《证明》和原、被告当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，宏名轩公司与华世田青泉公司签订《房屋租赁合同》和《补充协议》，将其在平西府村集体土地上建设的面积约390平方米的房屋及配套设施出租给华世田青泉公司，而该房屋并未取得建设工程规划许可证等合法批准建设手续，故上述《房屋租赁合同》和《补充协议》依法应属无效。一、关于房屋押金和租金的处理问题。根据上述司法解释第五条之规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。华世田青泉公司主张返还押金的诉讼请求，证据充分，本院予以支持。华世田青泉公司主张返还租金的诉讼请求，双方当庭确认已支付房租至2018年3月31日，因涉案房屋因拆迁腾退于2017年6月26日停水停电，故华世田青泉公司于2017年6月26日无法正常使用房屋，本院依据双方约定房屋租金标准和双方过错程度，对2017年6月26日至2017年11月30日已支付占有使用费的50%予以支持，对2017年12月1日至2018年3月31日已支付占有使用费的100%予以支持，故宏名轩公司应当退还华世田青泉公司房屋占有使用费287671.24元。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，华世田青泉公司与宏名轩公司对于导致《租赁合同》和《补充协议》无效的后果均有过错，均应承担相应的责任。二、涉案房屋的腾退安置补偿费用应当如何分配。在华世田青泉公司取得涉案房屋的使用权后，对涉案房屋进行增建和装饰装修，应当在腾退时依据其增建和装饰装修行为对该部分享有相关利益，现在双方对如何分配该利益无法达成一致意见。法院认为，依据《解约协议》取得的腾退补偿金中包含了华世田青泉公司增建、装饰装修部分的利益，虽然宏名轩公司与华世田青泉公司的租赁合同被法院确认为无效，但就拆迁所获得的金钱补偿可以作为分割拆迁补偿款的参考依据，华世田青泉公司能够分得的拆迁利益亦应当以《解约协议》及《北京市房屋腾退补偿价格结果通知单》为依据。依据《北京市房屋腾退补偿价格结果通知单》和双方当庭质证的内容，法院核算如下：1．装修部分：本院依据双方提交证据和双方当庭确认，本院对华世田公司主张的《北京市房屋腾退补偿价格结果通知单》中项目的合理部分予以支持，统计金额为2872353.02元。因《北京市房屋腾退补偿价格结果通知单》中未确认装饰装修项目的具体位置，经本院释明华世田青泉公司和宏名轩公司同意按照面积比例对装饰装修补偿进行分配，故按照面积比例计算，本案中涉及装饰装修补偿为123817.76元。按照双方过错程度，宏名轩公司对华世田公司的补偿装饰装修补偿金额为61908.88元。2.搬家补助费，对于华世田青泉公司主张搬家费一节，考虑到涉案场地在腾退时系华世田青泉公司使用经营，且搬家费按照正式房屋建筑面积×25元/平方米，因华世田青泉公司实际使用房屋面积390平方米，故法院对于华世田青泉公司的该项诉讼请求的合理部分，即9750元予以支持。3.停产停业补助费（即腾退综合补助费），对于华世田青泉公司主张的停产停业损失一节，因补偿标准为房屋建筑面积×500元/平方米，停产停业补助费的情形考虑到房屋建筑面积及经营活动等因素，华世田青泉公司在此处经营4S店并取得营业执照，由于拆除房屋对其造成经济损失，故本院依据涉案房屋的建设情况以及涉案房屋实际经营、纳税等因素，酌定宏名轩公司应向华世田青泉公司支付停产停业补助费117000元。华世田青泉公司主张押金和租金利息损失的诉讼请求，本院依法对2017年12月1日起2019年8月19日的利息损失按照中国人民银行同期贷款利率予以计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止利息损失按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率予以计算。华世田青泉公司主张诉讼请求中过高部分，证据不足，本院不予支持。综上所述，依据本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认北京宏名轩房地产经纪有限公司与北京中汽华世田汽车贸易有限公司青泉分公司于2014年2月25日签订的《房屋租赁合同》无效。二、北京宏名轩房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内给付北京中汽华世田汽车贸易有限公司青泉分公司押金100000元和房屋占有使用费287671.24元，合计387671.24元。三、北京宏名轩房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内给付北京中汽华世田汽车贸易有限公司青泉分公司押金和房屋占有使用费的利息损失（以387671.24元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2017年12月1日起2019年8月19日止；按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止）。四、北京宏名轩房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内给付北京中汽华世田汽车贸易有限公司青泉分公司装饰装修损失61908.88元、搬迁补助费9750元和停产停业补助费117000元，合计188658.88元。五、驳回北京中汽华世田汽车贸易有限公司青泉分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费26396元，由北京中汽华世田汽车贸易有限公司青泉分公司负担20185元，已交纳；由北京宏名轩房地产经纪有限公司负担6211元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李戍环人民陪审员  丰玉梅人民陪审员  梁 宁二〇二〇年十二月二十二日书 记 员  徐 萌