浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终5683号上诉人（原审被告、反诉原告）：赵典叶，男，1962年1月7日出生，汉族，住瑞安市。委托诉讼代理人：方召法，浙江玉海律师事务所律师。委托诉讼代理人：章滨滨，浙江联冠律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：谢珍华，女，1958年9月21日出生，汉族，住瑞安市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：赵伟，男，1980年5月30日出生，汉族，住瑞安市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：赵金红，女，1983年12月6日出生，汉族，住瑞安市。三被上诉人共同委托诉讼代理人：冯心如，上海浩信（温州）律师事务所律师。上诉人赵典叶因与被上诉人谢珍华、赵伟、赵金红分家析产纠纷一案，不服瑞安市人民法院（2020）浙0381民初5003号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。赵典叶上诉请求：一、撤销原判，改判驳回谢珍华、赵伟、赵金红的诉讼请求或发回重审；一、二审诉讼费由谢珍华、赵伟、赵金红承担。事实和理由：一、原审法院未同意证人陈某1出庭作证，系审理程序严重违法。赵典叶为证明一直有行使自己的权利要求赵典胜支付剩余5000元购房款或者搬离诉争房产但均遭赵典胜拒绝，双方因诉争房产的权属以及购房款交付一直争吵的有关事实，申请证人陈某1出庭作证，但遭到原审法院的拒绝。由于该证人未能出庭作证，导致本案关键事实无法查明。二、原判认定赵典胜订立《分书合约》次日交付5000元后即全部履行给付购房款的义务，属于事实认定错误。诉争的半间房屋转让款1万元，赵典胜仅支付了其中的5000元，剩余5000元至今未付。（一）根据民事诉讼法谁主张谁举证原则，谢珍华、赵伟、赵金红有义务举证证明转让款已经全额支付。原判仅依据谢珍华、赵伟、赵金红当庭陈述的赵典叶曾经帮赵典胜带汽摩配产品至重庆的事实，错误的解读证人赵某1的证言，忽略证人叶某1的真实证言，认为谢珍华、赵伟、赵金红已尽到举证责任，认定剩余5000元转让款已以重庆货物销售款抵扣，系举证责任分配不当，从而导致认定事实错误。事实上，证人赵某1的原陈述系“我是在两兄弟签订《分书合约》过程中过去的，《分书合约》签订后，我就记得第二天单独去找典胜把分书原件给我哥典胜，典胜钱给我；剩下的5000元转让款我不清楚，我也没有经手”。按照证人赵某1的语言逻辑，其仅仅负责将《分书合约》原件拿给赵典胜，并不负责核实转让款是否全额交付，其对于剩余的5000元转让款是交付还是抵扣的事实并不清楚。证人叶某1在第二次开庭时当庭明确回复法庭，认为诉争房产涉及的剩余5000元转让款，赵典叶及赵典胜在签订《分书合约》当日，并没有谈及所谓的用赵典胜重庆的购销货款抵扣的事实。签订《分书合约》时，证人叶某1，赵典胜、赵典叶两兄弟均在场，但买卖双方均没有谈及所谓的用赵典胜重庆的货款抵扣5000元转让款，反而通过《分书合约》明确赵典胜需交付赵典叶1万元转让款方能受让诉争房产的事实。原判仅查明了诉争房产赵典胜已支付5000元转让款款的事实，而关于剩余5000元转让款赵典胜是否已经支付，谢珍华、赵伟、赵金红仍需承担举证证明责任。谢珍华、赵伟、赵金红在原审没有证据证明该事实，应承担不利法律后果。（二）、原判认定赵典胜订立《分书合约》次日交付5000元后即全部履行给付购房款义务的相关推理不能成立。1、谢珍华、赵伟、赵金红有关剩余5000元转让款用赵典胜重庆的货物销售款抵扣均系其单方陈述，赵典叶并不认可。2、即使存在赵典叶帮赵典胜带汽摩配产品至重庆，也不能证明赵典叶有帮赵典胜要过货款，更不能证明赵典叶有将货款收归自己所有或截留货款归自己所有。实际上赵典胜在重庆的生意往来款项都是他自己经手，与赵典叶无关。3、原判以赵某1在赵典胜交来5000元后，即将《分书合约》交付给赵典胜为说理理由，推断赵典胜已经支付1万元转让款经不起推敲。赵典胜收到《分书合约》与其是否已经支付1万元转让款没有必然因果关系，不能推出赵典胜已经支付1万元转让款事实。三、原判认定赵典叶反诉请求解除《分书合约》中的第二条有关房产转让部分的约定，没有事实与法律依据错误。（一）赵典胜至今没有履行支付转让款1万元，仅支付了5000元。根据合同法第94条第三款规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的可以解除合同。剩余5000元转让款经赵典叶多次主张，赵典胜方至今未履行支付义务，依法可以解除合同。（二）《分书合约》第二条约定诉争半间房产的转让价1万元，还应结合《分书合约》第四条约定“典胜东首边间南坦现筑的便房无价借给典叶做工业工厂使用，借用时间三年……”。对该两条款分析可见，赵典叶的半间房产作价1万元转让给赵典胜与赵典胜东首边间南坦便房供赵典叶无偿使用三年的约定具有紧密的关联性。基于赵典胜同意赵典叶无偿使用东首边间南坦现筑的便房三年，赵典叶才同意将该诉争房产以1万元低价转让赵典胜。但在《分书合约》签订后，赵典胜违反《分书合约》约定，没有将南坦便房供赵典叶使用，而是径直拆除了东首边间南坦现筑的便房，导致该条款无法现实履行。赵典盛违约行为导致赵典叶不能实现合同目的，根据合同法第94条第四款规定，可以解除合同。赵典胜的上述种种违约行为，导致赵典叶与赵典胜于1998年签订的关于案涉争议房产转让部分的约定迟迟无法履行，且现该争议房产经拆迁价值早已远超当初约定的买卖对价，继续履行该买卖条款对守约方的赵典叶明显不公。基于以上情形，《分书合约》中该诉争房产买卖（转让）的约定，理应解除。四、诉争房产的土地使用权已经行政确权登记于赵典叶名下，根据房地一体原则，因该房产拆迁所获得的拆迁安置权益应以不动产登记部门行政确权的权属证书为准，依法确认由赵典叶享有该拆迁安置权益。物权法以物权法定与公示公信为基本原则，并以不动产中心行政确权登记确认不动产权属。诉争房产土地已于1994年11月27日登记于赵典叶名下，该事实有赵典叶提供的房产登记信息查询记录以及谢珍华、赵伟、赵金红原审庭审中提供的赵典叶与塘下镇赵宅村股份经济合作社签订的瑞安市塘下镇赵宅村三星街Ａ1／Ａ2地块城中村改造房屋补偿安置协议书为证，证明诉争的横塘路三间房产实际已于1994年就已分割明晰，已经房产登记中心行政确权【不动产坐落地址：××村××路××弄××号，土地证号：瑞集建字第05041**】，并经塘下镇赵宅村股份经济合作社确认该诉争房产的安置补偿权益由赵典叶享有的事实。同时，根据不动产房地一体原则，依法也可以确认赵典叶系诉争房产的所有权人，因该房产拆迁所获得的拆迁安置权益应以房屋所有权登记为准，依法应由赵典叶享有。赵典胜作为诉争房屋的买受人，在签订房屋买卖合同后，并未依约支付全部转让款，也并未办理产权变更登记手续，赵典叶作为出卖人享有先履行抗辩权，有权要求赵典胜方支付全部转让款后交付诉争房产。退一步，赵典叶即使未提出先履行抗辩权，作为该房屋买受人的继承人也仅享有请求作为出卖人办理产权变更登记的债权请求权，赵典胜对于诉争房屋并不享有物权，无法对抗赵典叶基于房屋所有权的物权获得拆迁安置权益。原判忽略赵典叶与赵典胜之间房屋买卖的债权债务关系，直接以确认《分书合约》有效的方式认定谢珍华、赵伟、赵金红作为赵典胜的法定继承人依法享有该拆迁安置权益，不符合事实和法律规定。被上诉人谢珍华、赵伟、赵金红辩称：一、一审法院未准许证人陈某1出庭作证并无不当。首先，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条第二项之规定，当事人申请证人出庭作证的事项与待证事实无关，或者没有通知证人出庭作证必要的，人民法院不予准许当事人的申请。一审法院在当庭收到被答辩人有关证人陈某1出庭作证申请时，询问过被答辩人，陈某1在双方签订《分书合约》时有无在场，在得知陈某1并不在场的回答后，才未准许证人陈某1出庭作证。一审法院准许了被答辩人申请证人赵某1、赵某2、邵某及叶某1出庭作证的申请，符合法律规定。再者，根据上述证据规定第六十九条的规定，当事人申请证人出庭作证的，应当在举证期限届满前向人民法院提交申请书。但是据答辩人了解，被答辩人的申请均系在开庭之时提出，已经过了举证期限，人民法院有权拒绝被答辩人的申请。综上，原审未准许被答辩人有关证人陈某1出庭的申请符合法律规定，并无不当，也不属于审理程序违法。二、原审认定答辩人一方已经支付完毕全部房屋转让款1万元事实认定正确。一审时，答辩人方提供的证据结合证人证言及被答辩人在庭审时的陈述足以认定答辩人方已经支付完毕购房款。首先，赵典胜已经通过赵某1交付5000元，这点双方都无争议。有争议的是另外5000元是否存在货物抵扣的情形。答辩人认为一审时答辩人提供的赵宅村证明、房屋出租协议、银行流水凭证等证据，结合证人叶某1、赵某1的证言，足以认定答辩人已经全部房屋转让款。综合证人证言可以证实当时的事实是，《分书合约》签订完之后，赵典胜没有当场拿到《分书合约》，因为赵典叶说什么时候钱付清，什么时候再将合同给赵典胜。证人叶某1、赵某1均陈述，在《分书合约》订立后，叶某1将《分书合约》交给赵某1，而没有当场交给赵典胜，并嘱咐赵某1等赵典胜交来购房款5000元，即将《分书合约》交付给赵典胜。既然后来赵典胜拿到了《分书合约》原件，足以证实答辩人一方已经全部支付完毕房屋转让款。其次，被答辩人赵典叶在一审第一次开庭时也承认当时确有帮赵典胜带汽摩配产品至重庆销售的事实，此项有一审开庭时的录音录像为依据。再次，综合本案的实际情况及答辩人提交的赵宅村村委会证明可以看出，在双方签订分书合约之后，涉案房屋即赵宅村横塘路四弄20-22号尚间的后半间已经由赵典胜及答辩人一家占有使用至房屋被拆迁。在这长达22年的时间里，赵典叶从未向赵典胜及答辩人一家催讨过相应的欠款或要求答辩人一家搬离或腾空案涉房屋。而是在房屋拆迁后，因村里催促我方要求被答辩人确认房屋拆迁权益时才提出还有5000元未付清。被答辩人的陈述完全与常理及事实相悖。综上，如果按照被答辩人所说，在签订《分书合约》当时没有约定好用赵典胜重庆的货款抵扣5000元转让款的事实，为何当时叶某1嘱咐赵某1等拿到5000元房屋转让款后就将《分书合约》原件交给赵典胜，而不是说拿到10000元房屋转让款后再将原件交给赵典胜。如果不是要等赵典胜支付完毕，又为何不在签订完分书时就直接将原件交给赵典胜呢？而且如果赵典胜真的未付剩余的5000元转让款，为何在这长达22年的时间内被答辩人从未向赵典胜及答辩人一家主张或催讨过，也从未要求答辩人一家搬离涉案房屋。可见，答辩人一方已经支付完毕全部房屋转让款1万元，原审举证责任分配恰当、认定事实正确。三、被答辩人在一审时请求解除《分书合约》中的第二条有关房产转让部分的约定，没有事实与法律依据。原审法院系在查明事实的基础上结合法律进行判决，该认定并无不当。首先，从涉案的分书合约可以看出，分书合约一共约定了六条内容，其中第一条系关于天颖东路老屋的权属分配，双方明确约定天颖东路坐南朝北老屋一间归典胜所有，拆建事项由典胜自理。该屋南首厢房一间归典叶所有，典胜老屋拆建时，典叶厢房必须拆除相让典胜老屋拆建需要。第二条是关于涉案的横塘路房屋的权属约定，并约定共同所有的中间典叶方作价人民币一万元转让给典胜。今后中间的使用权和所有权（房产证所有权）归典胜所有。第三条是关于金手链的权属分配。第四条约定典胜东首边间南坦现筑的便房无价借给典叶作工业工坊使用，借用时间三年。第五条是关于分家之后如何赡养父母的约定，双方约定两房平均负担父母的日常生活和住宿用膳。第六条约定两房的日常家用皿具自理不作细论。分书合约条款系一整体，现赵典叶要求解除部分条款，无法律依据。其次，被答辩人适用合同法第九十四条有关单方解除权的规定，认为自己享有法定解除权并无事实和法律依据。赵典胜实际已经支付完毕全部的房屋转让款，而且实际上也并无被答辩人诉称的“上诉人存在多次主张，赵典胜至今未履行支付义务”的情形。原审认定《分书合约》第二条约定半间房产转让价格1万元，还应结合《分书合约》第四条约定“典胜东首边南坦现筑的便房无价借给典叶作工业工场使用，借用时间叁年”进行分析，赵典叶的半间房产作价1万元转让给赵典胜与赵典胜提供南坦便房给赵典叶无偿使用叁年存在一定关联。一审法院该认定主要是针对被答辩人提出的涉案房屋系以赡养父母为合同目的低价转让给赵典叶的观点进行的说明。而并非是被答辩人诉称的“赵典胜违反《分书合约》约定，导致被答辩人无法实现合同目的”。本合约系两兄弟成家之后在家族长辈的见证下，对家产进行的分割，是兄弟之间分家析产，而并非被答辩人所认为的第二条和第四条的两兄弟之间互负权利义务。实际上，赵典胜也不存在违反分书约定的情形，据答辩人了解，当时被答辩人赵典叶的确有无偿使用南坦便房用于工业工场，但是后来赵典叶没有继续进行工业工场，而该南坦便房系违章建筑，在经与被答辩人商议后，赵典胜方才进行拆除了。四、分书合约明确约定涉案房屋的使用权和房产所有权归典胜所有，涉案的拆迁安置权益应当由答辩人享有。被答辩人在上诉状中称诉争房产的土地使用权已经行政确权登记于其名下，根据房地一体的原则，因该房产拆迁所获得的拆迁安置权益应以不动产登记部门行政确权的权属证书为准并认为涉案拆迁安置权益应由被答辩人所有，完全是无视本案的基础事实。分书合约第二条明确约定，横塘路朝南楼房共同所有的中间，典叶方作价人民币一万元转让给典胜，今后中间的使用权和房产所有权归典胜，也就是说有分书明确约定涉案房产的所有权归赵典胜所有，且赵典胜已经实际支付完毕房屋转让款，也实际占有使用涉案房屋长达20余年直至房屋被拆迁。期间，赵典胜多次主张要求被答辩人配合办理房屋过户登记手续，均未果（答辩人在主张要求过户期间还了解到被答辩人的房屋仅有土地证，没有房产证）。被答辩人理应配合答辩人进行房屋过户登记，在目前房屋被拆迁，无法办理过户登记的情况下，也应当认定被拆迁房屋的权益归答辩人所有。再者，目前拆迁办也认为涉案房屋的权属存在争议，并未实际认定涉案房屋的拆迁权益归何人所有，而是告知答辩人通过诉讼确认房屋归属。综上，一审认定事实清楚、程序合法、适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。谢珍华、赵伟、赵金红向一审法院起诉请求：确认赵典胜与赵典叶于1998年农历6月4日签订的《分书合约》有效；确认瑞安市××镇××村××路××弄××号中间后半间的拆迁安置权益归谢珍华、赵伟、赵金红所有。赵典叶反诉请求：解除赵典叶与赵典胜于1998年农历6月4日签订的《分书合约》第二条关于不动产买卖部分的约定。一审法院认定案件事实如下：赵典叶与赵典胜（于2018年7月5日去世）系兄弟关系，谢珍华系赵典胜配偶，赵伟、赵金红系赵典胜与谢珍华生育的子女。赵典叶与赵典胜的父母赵三娒、陈孝仙分别于2006年12月4日、2014年5月5日去世。1994年11月26日，坐落于瑞安市××镇××村××路××弄××东首起一间半房屋（房产证号0×**，土土地证号2×**初始登记于赵典胜名下。1994年11月27日，坐落于瑞安市××镇××村××路××弄××首起一间半房屋的土地使用权［土土地证号：瑞集建（95）字第05041**登记于赵典叶名下。1998年农历6月4日，赵典叶与赵典胜的父母立《分书合约》一份，《分书合约》记载：“立分书者生养二子，长子典胜、次子典叶，现已成家立业。今邀请亲戚在场作证，立此分家字据，共同遵守。一、天颖东路坐南朝北老屋壹间归典胜所有，拆建事项由典胜自理。该屋南首厢房壹间归典叶所有，典胜老屋拆建时，典叶厢房必须拆除相让典胜老屋拆建需要；二、横塘路朝南楼房三间，东首壹间归典胜所有，西首一间归典叶所有，共同所有的中间，典叶方作价人民币壹万元转让给典胜，今后中间的使用权和房产所有权归典胜；三、金手链壹条（约一两）给长房孙赵伟作长子孙；四、典胜东首边间南坦现筑的便房无价借给典叶作工业工场使用，借用时间叁年。便于出入起见，中、西两间南坦不再搭置临时工棚；五、两房平均负担父母日常生活和住宿，用膳和住宿以一个月为准，两房轮流；六、两房的日常家用皿具，各自了理，不作细说”。赵典叶、赵典胜母亲陈孝仙在《分书合约》立分书者一栏盖章，赵典胜、赵典叶在《分书合约》尾部签字，赵典叶、赵典胜的舅舅陈孝田（即出庭证人叶某1）、陈某2，姐妹夫邵某、许献畴等4位亲戚在《分书合约》证人一栏签字。《分书合约》完成后，叶某1将其中一份交给赵典叶、赵典胜的妹妹赵某1，并嘱咐待赵典胜交来5000元后即将《分书合约》交付给赵典胜。次日，赵典胜将5000元交给赵某1，赵某1将《分书合约》交给赵典胜。此后，坐落于瑞安市××镇××村××路××弄××的中间一直由赵典胜一家占有使用直至2018年赵宅村三星街团块城中村改造拆除。一审法院认为，首先，关于《分书合约》效力问题。案涉《分书合约》是赵典胜、赵典叶的父母按农村习俗在一众亲戚见证之下，对家庭主要财产分配、赡养义务等事项进行的整体安排，形式相对完备，体现了当事人真实意思，也不违背法律强制性规定，具有法律效力，予以确认。赵典叶请求解除《分书合约》中的第二条有关房产转让部分的约定，没有事实与法律依据。其次，《分书合约》第二条约定赵典叶将坐落于瑞安市××镇××村××路××弄××中间的半间房产转让给赵典胜，并不以《分书合约》第五条约定的赡养父母为前提条件。再次，《分书合约》第二条约定半间房产转让价格1万元，还应结合《分书合约》第四条约定“典胜东首边间南坦现筑的便房无价借给典叶作工业工场使用，借用时间叁年…”进行分析，赵典叶的半间房产作价1万元转让给赵典胜与赵典胜东首边间南坦便房供赵典叶无偿使用3年存在一定关联，赵典叶提出涉案房产系低价转让的意见难以成立。再次，该半间房屋转让款1万元是否已经全部支付。赵典胜已经通过赵某1交付5000元，双方均无异议。另外5000元是否已经给付，证人叶某1、赵某1表示不清楚，证人邵某的证言是从证人赵某1处传来。谢珍华、赵伟、赵金红主张当时赵典胜有汽摩配产品交由赵典叶带到重庆销售，已经以相应的货物销售款抵扣5000元。证人叶某1、赵某1均陈述到订立《分书合约》次日赵典胜交来5000元后，赵某1即将《分书合约》交付给赵典胜，结合赵典叶陈述当时确有帮赵典胜带汽摩配产品至重庆销售的事实，参照日常生活情理，其中5000元房产转让款以货物销售款抵扣的可能性较大，可以认定赵典胜订立《分书合约》次日交付5000元后即全部履行给付购房款的义务。由于涉案房屋已经拆除，相关拆迁安置权益即归赵典胜的法定继承人享有，因此，谢珍华、赵伟、赵金红的诉讼请求，予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国继承法》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认1998年农历6月4日赵典胜（已故）与赵典叶及其母亲陈孝仙（已故）订立的《分书合约》合法有效；二、瑞安市××镇××村××路××弄××的中间一间房屋的拆迁安置权益全部归谢珍华、赵伟、赵金红所有；三、驳回赵典叶的诉讼请求。本诉受理费减半收取5650元，反诉受理费减半收取40元，均由赵典叶负担。赵典叶在二审审理期间提供了证人陈某1、许可可证言，证明赵典胜至今未付合同约定的转让款5000元。被上诉人质证认为，两位证人证言与本案不具有关联性，两位证人无法证明赵典叶的证明对象，仅能证明后来双方有为了5000元发生争议。本院认为，两证人虽然陈述称赵典叶与赵典胜双方之间有为涉案5000元是否已经支付的事实发生争吵，但是两位证人明确陈述对涉案争议的5000元是否支付的事实表示自己不清楚，故对赵典叶以两证人证言主张涉案5000元仍未支付的事实，本院不予采纳。本院经审理查明的事实与原判认定的事实一致。本院认为，双方对《分书合约》无异议，原审予以确认并无不当。涉案房屋转让款1万元支付问题，双方当事人对赵典胜通过赵某1转交赵典叶5000元的事实，已予以认可。至于剩余的5000元是否已经支付的问题。根据证人叶某2、赵某1的证言，在订立分书的次日，在赵典胜交来5000元后，赵某1即将涉案分书交付赵典胜。在原审，赵典叶陈述确有帮赵典胜带汽摩配产品至重庆销售的事实。涉案房屋在分书订立之后一直由被上诉人一方使用、管理，直至2018年赵宅村三星街团块城中村改造拆除。综合以上事实，结合涉案房屋在分书订立之后一直由被上诉人一方使用、管理，赵典叶虽然称对方尚欠5000元款项也未有提起诉讼等，原审认为其中的5000元房产转让款以货物销售款抵扣的可能性较大，并认定涉案分书中约定的被上诉人一方支付1万元款项义务已经履行完毕，处理妥当。上诉人赵典叶上诉称涉案5000元仍未支付，依据不足，本院不予采纳。原审认定被上诉人方已经支付涉案房屋转让款1万元，且涉案房屋由被上诉人依法占有使用的基础上，判令该涉案房屋的拆迁安置权益归被上诉人一方，处理妥当。根据《分书合约》，涉案房屋的权属归属被上诉人一方。上诉人赵典叶上诉称诉争房产的土地使用权已经行政确权登记于赵典叶名下，根据房地一体原则，因该房产拆迁所获得的拆迁安置权益应以不动产登记部门行政确权的权属证书为准，于法无据，本院不予采纳。上诉人赵典叶诉请解除其与赵典胜于1998年农历6月4日签订的《分书合约》第二条关于不动产买卖部分的约定，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。在二审审理过程中，上诉人赵典叶申请证人陈某1出庭作证，本院已予以准许，陈某1也已出庭进行作证。赵典叶上诉称原审未允许陈某1出庭作证为由，主张原审程序违法，本院不再采纳。上诉人赵典叶的上诉理由，依据不足，本院对其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11300元，由上诉人赵典叶负担。本判决为终审判决。审判长  邓习军审判员  吴跃玲审判员  郭阳平二〇二〇年十二月三十一日书记员  叶冰夫