贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终8696号上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。法定代表人：王连发，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：黄海，贵州创驰律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：宋芳，贵州创驰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王庆，男，1982年9月17日出生，汉族，现住贵州省毕节市。被上诉人（原审原告）：陆珍雨，女，1981年10月26日出生，汉族，现住贵州省毕节市。上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称：碧阳置业公司）因与被上诉人王庆、陆珍雨商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初14138号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人碧阳置业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.根据补充协议第五条5.6款约定，上诉人已于合同签订之日通知被上诉人于收房之日时提交办证相关的资料、缴纳契税和出具办证授权委托书；关于被上诉人提交办证相关资料问题，被上诉人应负有注意义务，而向上诉人出具办证授权委托书是被上诉人力能所及且在收房时能及时完成的事。根据补充协议第8.2、8.3条的约定，被上诉人委托办证360日后，若上诉人未履行办证义务的，才承担违约责任，违约时间应从委托办证360日后开始计算，违约金计算标准按已付购房款日万分之一的标准计算。根据补充协议第8.2和8.3条的真实意思表示、结合办证实务操着，委托办证的时间不是被上诉人支付办证费用的时间，上诉人支付办证费用只是履行了委托办证事项义务之一，并未完成委托应尽义务的所有事项，被上诉人还需提供相关资料和出具办证授权委托书，因此，被上诉人委托办证的时间应为出具办证授权委托书之日，违约责任应从被上诉人出具办证授权委托书之后360日开始起计算。按照补充协议约定，被上诉人委托办证的，上诉人均在合同约定的360日内完成了办证义务，因此不应承担办证违约责任。一审法院认定双方对办证违约金的约定不明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，自实际交房日期2015年8月12日之后90日，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算逾期办证违约金错误。同时，双方合同签订于2016年9月30日毕节市实施二证合一新政之前，合同约定的是为被上诉人办理房屋所有权证，而非二证合一后的不动产权证，二者的办理程序和要求不同，毕节市2016年9月30日开始实施二证合一后，办理程序和要求发生了根本的变化。如再以原合同约定的义务对上诉人提出其不可能按原合同约定履行的要求，实属不公。因此，因二证合一后办证产生的变化导致不能按原合同约定履行义务上诉人不应承担责任。2.涉案房屋已实际交付给被上诉人使用，上诉人是否为被上诉人及时办证，并未给被上诉人造成实际损失；上诉人拖延出具办证授权委托书致使上诉人不能代为办理产权证存在重大过错；因政策从房产证和土地使用证到两证合一的变化，该不可抗力客观上导致延迟办证。故办证违约金应以补偿性为主、惩罚性为辅，如果法院支持办证违约金，按照合同及补偿协议约定的日万分之一计算，结合被上诉人的主观过错和毕节市统筹地区办证难的事实，则会导致利益失衡，因此，请求对办证违约金计算下调至合同约定的10%。3.上诉人是根据《补充协议》的约定收取各项开户费，且该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，合同双方均应全面履行。《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》属于地方性法规，不是确认合同效力和依据的有效法规，上诉人依据合同收取各项开户费并不违反法律、行政法规的禁止性规定。商品房买卖合同及补充协议既为有效就应受诉讼时效的限制,被上诉人依据合同承担支付各项开户费的义务并不违法。同时，上诉人已经将该费用转交到相关部门并投入使用，被上诉人也实际享受到该费用带来的生活便利，且使用多年也未提出异议。就各项开户费或“三通费”司法实践问题，贵阳中院以及安顺、遵义等两级法院对三通费约定问题的裁判，通过充分的论证、分析、说理最终认定合同对三通费的约定合法有效，既然合法有效就应当受诉讼时效的限制，超过诉讼时效的不予支持。被上诉人王庆、陆珍雨未进行答辩称。王庆、陆珍雨向一审法院起诉请求：一、判令被告支付原告逾期办证违约金暂计58663.00元（以原告已付房款375568.00元为基数，按日万分之一计算，从2015年7月25日至2019年11月4日）；二、判令被告返还原告各项开户费及交易费人民币3643.00元及利息，利息以中国人民银行同期贷款利率为标准，从2012年5月8日计算至上述费用返还完毕止；三、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告王庆、陆珍雨于2012年5月8日与被告碧阳房开公司签订《商品房买卖合同》，约定购买被告碧阳房开公司开发的位于毕节市七星关区，房号8-1-18-5，建筑面积119.24平方米，总价375568.00元，双方签订格式合同，《商品房买卖合同》第三章第七条第2款约定：商品房价格包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所配套设施的建设安装费用，出卖人不得再向买受人收取商品房总价款以外的费用。合同第四章第十一条第（一）项约定：出卖人应当于2013年7月30日前向原告交付商品房；合同第八章第二十二条第二项约定：出卖人在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。合同签订后，原告按约实际支付了房款375568.00元以及办证所需的税费。被告实际于2014年8月12日向原告交付房屋。出卖人取得办理涉案商品房初始登记后，于2018年1月15日在小区张贴通知办证，又于2018年3月16日在毕节日报登报催促原告出具资料办证，现原告已取得房屋产权证。被告碧阳房开公司另向原告收取了燃气入户费等各项开户费4443.00元，其中包括燃气入户费2500元、电开户费520.00元、闭路电视入户费265.00元，水入户费800.00元，交易费358.00元。之后，被告退还了原告水表开户费800.00元，未退还闭路电视入户费265元、燃气入户费2500.00元、电开户费520.00元、交易费358.00元，前三项合计3285.00元。上述事实双方无争议，予以确认。一审法院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告已按合同约定支付了购房款，委托被告代办房屋产权证。被告应按合同约定的期限向原告交付涉案商品房，取得该商品房所有权初始登记，并按合同约定如期将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。因原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经取得办理商品房转移登记条件的义务，才履行完毕其合同约定的交付义务，被告未在期限内履行上述义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，予以支持。原、被告订立的《商品房买卖合同》已明确约定出卖人不得再向买受人收取商品房总价款以外的费用。《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中。被告兴碧阳房开公司在收取涉案房屋总价款之外，另行收取了建设安装费用3285.00元，无事实和法律依据，应予退还。原告关于支付利息的诉请，未证明有合同约定，不予支持。被告退还交易费的诉请不予支持。被告在本案中提出违约金诉讼时效的抗辩主张。原告诉请违约金系债权请求权，应当适用诉讼时效，但被告逾期交房和逾期办证行为系持续性违约行为，该种违约金给付，应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。故对被告主张的诉讼时效抗辩的理由，予以支持。但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，即2017年8月20日起的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。三通费的收取无法律依据，原告可以基于收取理由不成立随时要求予以返还，不受诉讼时效限制。关于办证违约金，双方约定不明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：……“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，违约金可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，酌情考虑逾期贷款利息按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。因中国人民银行2019年8月20日授权全国银行间同业拆借中心每月公布贷款市场报价利率（LPR），不再公布贷款基准利率，故2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。原告主张的逾期办证违约金原则上应从双方实际交房日期2015年8月12日之后90日，即2015年11月12日计算至被告张贴通知原告办证之日即2018年1月15止。扣除超出诉讼时效部分，以原告实际支付房款375568.00元为基数，从2017年8月20日起至2018年1月15日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决生效十日内支付原告王庆、陆珍雨逾期办证违约金；违约金以原告实际支付房款375568.00元为基数，从2017年8月20日起至2018年1月15日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算。二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决生效之日起十日内返还原告王庆、陆珍雨燃气入户费等共计3285.00元；三、驳回原告王庆、陆珍雨的其他诉讼请求。案件受理费680.00元由原告王庆、陆珍雨负担580.00元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担100.00元。本案审理过程中，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：对一审法院认定的事实，本院予以确认。另查明：案涉《商品房买卖合同》附件二十《补充协议》约定：8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元；8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金；8.5、出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务。本院认为，本案二审争议焦点为：1.上诉人是否违约及其违约责任如何认定？2.案涉违约金应否调减？3.被上诉人主张的“开户费”应否返还？关于焦点1.商品房买卖中，办理商品房转移登记需出卖人取得所有权初始登记为前提，在出卖人取得所有权初始登记，具备办理转移登记条件之前，买受人是否向出卖人出具委托书等办证资料，所涉房屋均不能办理商品房转移登记。本案中，双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第8.3条虽约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”，但双方对上诉人应于何时取得案涉房屋所有权初始登记未进行明确约定，被上诉人对上诉人何时取得初始登记，案涉房屋何时具备办理转移登记的条件，其该于何时提交办证所需资料均不知晓，均有赖于上诉人先行告知。故如忽略案涉房屋是否取得初始登记，是否具备办理转移登记的条件，上诉人何时告知被上诉人提交办证所需资料，何时向被上诉人出具购房发票（在取得购房发票前，被上诉人并不能提交房屋契税完税证明等办证所需资料。且向买受人出具购房发票系出卖人的合同义务，不以被上诉人提出请求为前提，上诉人应主动履行。）等事实，仅以被上诉人交齐办理产权过户手续所需资料至被上诉人取得产权证之日是否超过360日作为考量上诉人是否违约的唯一因素不符合合同约定的目的，也有违公平原则。故在无证据证明上诉人有效通知被上诉人提交办证相关资料，被上诉人存在因自身原因怠于提交办证所需资料导致办证延迟的情况下，应根据《商品房买卖合同补充协议》第8.2条“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。”的约定并充分考量案涉房屋取得商品房备案证明的时间、上诉人通知被上诉人提交办证所需资料的时间以及上诉人向被上诉人出具购房发票的时间等因素，认定上诉人应自交房之日起的360日内履行办证义务，超过360日则应承担逾期办证违约责任。上诉人故意回避其自身应先履行的义务，仅以被上诉人实际提交完毕办证所需资料之日至上诉人办理产权转移登记之日未超过360日为由，主张其不存在违约事实，不应承担违约责任有违公平、诚信原则，不予采纳。亦无证据证明上诉人逾期办证系政策调整所致，上诉人以此主张其不应承担违约责任无事实依据，不予采纳。根据双方约定，上诉人应自交房之日起的360日起，即2015年8月7日起，以已付购房款日万分之一的标准向上诉人承担违约责任，同时，被上诉人于2020年8月20日起诉，2017年8月20日之前的违约金请求权已超过诉讼时效，不予保护。上诉人应支付的逾期办证违约金应自2017年8月20日起至2018年1月15日，以已付购房款375568.00元为基数，按日万分之一的标准，计算为：5558.41元（375568.00元×0.01%×148天）。一审认定双方对逾期办证违约责任约定不明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定判决上诉人承担违约责任不当，予以纠正。关于焦点2.《补充协议》约定违约金以买受人已付购房款为基数，按每日万分之一的标准计付，该违约金条款系双方自愿缔结，兼具补偿和惩罚属性，不存在利益明显失衡依法应予调整的情形，上诉人应遵循诚实信用原则履行。上诉人主张调减违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于焦点3.根据双方约定，各项开户费及交易费系被上诉人委托上诉人向相关部门代为缴纳的费用，上诉人所举证据不能证明其已完成受托事项。双方未约定委托期限，被上诉人在履行过程中主张退回委托代缴费用，系以实际行动表示终止委托关系，上诉人无须再从事委托事项，代收的相关费用则应予退还，未超过诉讼时效。上诉人主张不予退还的上诉理由不能成立，不予采纳。综上，上诉人的上诉理由部分成立，对相应的上诉请求予以支持，对其余上诉请求予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初14138号民事判决第二、三项，即：“被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决生效之日起十日内返还原告王庆、陆珍雨燃气入户费等共计3285.00元；驳回原告王庆、陆珍雨的其他诉讼请求。”二、变更贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初14138号民事判决第一项为：上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人王庆、陆珍雨逾期办证违约金5558.41元；三、驳回上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司的其他上诉请求。一审案件受理费680.00元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担100.00元，被上诉人王庆、陆珍雨负担580.00元；二审案件受理费50.00元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担30.00元，被上诉人王庆、陆珍雨负担20.00元。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 胡伟科审判员 郭少华二〇二〇年十二月十日书记员 高 进