北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初8661号原告：北京金鹏顺发物业管理有限公司，住所地北京市丰台区西罗园二区23号楼101-A室。法定代表人：闵军，总经理。委托诉讼代理人：张广秋，北京红金律师事务所律师。被告：雷蕾，女，1978年8月5日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：李燚（雷蕾之夫），住北京市丰台区。原告北京金鹏顺发物业管理有限公司（以下简称金鹏顺发公司）与被告雷蕾物业服务合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告金鹏顺发公司的委托诉讼代理人张广秋，被告雷蕾的委托诉讼代理人李燚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金鹏顺发公司向本院提出诉讼请求：1.判令雷蕾支付我公司2015年3月30日至2018年1月7日的物业服务费4650.1元；2.判令雷蕾支付我公司2015年3月30日至2018年1月7日的生活垃圾费67.56元；3.判令雷蕾支付我公司逾期支付利息（以4717.66元为基数，自2019年9月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布一年期贷款市场报价利率计算）；4.诉讼费由雷蕾承担。事实及理由：2014年6月20日，北京石龙房地产开发公司（以下简称石龙公司）与我公司签署了《博龙家园物业管理委托合同》，约定将位于丰台区小屯路的博龙家园的物业委托原告管理，直至博龙家园成立业主大会。我公司签约后依约履行物业管理委托合同约定的义务。2017年5月23日，博龙家园小区业主成立了业主委员会，我公司遂于2018年1月7日经与居委会、业委会提前沟通后，通知业委会，2018年1月15日正式撤出小区物业管理。我公司自2014年6月21日起实施物业管理，至2018年1月15日撤出之日止，为雷蕾在内的小区业主提供了相关物业服务，与此同时雷蕾亦接受了我公司提供的相关物业服务内容，双方形成事实上的物业服务合同关系，其应向我公司交纳服务期间的各项物业服务费用，因多次催要无果，故起诉。雷蕾辩称，第一，诉讼主体不适格，双方未签订物业合同。我自入住博龙家园小区以来，只签订过一份《物业合同书》及相关附件《业主公约》。根据合同缔约方签章显示，本小区开发商为北京博龙置业有限责任公司（以下简称博龙公司），物业公司为北京东光物业公司管理有限公司（以下简称东光物业公司），并不是金鹏顺发公司。第二，金鹏顺发公司与石龙公司签订的物业合同违法，应属无效。金鹏顺发公司与石龙公司开发公司存在恶意串通损害业主利益之行为。金鹏顺发公司与石龙公司开发有限公司在明知有《物业合同书》《业主公约》约定存在的情况下私自签订了《物业管理委托合同》侵犯了我及博龙家园小区全体业主的合法权益，属于损害我以及全体业主合法权益的恶意串通行为。第三，金鹏顺发公司不是生活垃圾费收费责任主体，无权向我收取费用。根据北京市关于生活垃圾收费标准的相关解释，生活垃圾处理费的收费主体为各乡镇、街道办事处，金鹏顺发公司不是收费主体，且不能提供专用收费收据。第四，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》，金鹏顺发公司主张的诉讼权利已经超过诉讼时效的规定。第五，博龙家园小区物业服务公司始终为东光物业，金鹏顺发公司未办理交接也未曾公示。金鹏顺发公司从未向小区业主公示其入住合法行为及手续，也没有在北京市住建委进行备案。金鹏顺发公司自称2014年6月起应急接管小区物业管理。根据北京市住房和城乡建设委员会关于印发《北京市物业项目交接管理办法》的通知(京建发【2010】603号)附件：《北京市物业项目交接管理办法》的规定，严重超越应急接管最长时间的规定（不超过3个月），服务内容仅限于垃圾清运、秩序维护、二次供水、电梯运行等维持业主基本服务事项。金鹏顺发公司长期占据小区物业管理楼，阻挠业主大会和业委会成立，威胁业主，破坏小区生活环境，并频繁、多次、恶意诉讼业主，扰乱业主正常生活，长期侵权。综上所述，金鹏顺发公司起诉没有事实依据和法律依据，我保留对其事实侵占博龙家园小区提起反诉的权利，请法院裁定驳回金鹏顺发公司的起诉或判决驳回其诉讼请求并承担诉讼费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：雷蕾系北京市丰台区小屯路1105房屋（以下简称1105房屋）的所有权人，房屋建筑面积100.04平方米。2011年9月24日，博龙公司作出股东会决议：自2011年10月1日起，将博龙家园物业配套楼即丰台区小屯路2号4号楼全部无偿交给博龙公司股东石龙公司管理、使用，小屯路2号5号楼地下一层车位、地下租赁二层人防车位的管理权、出租权全部无偿交给石龙公司管理、出租，2011年10月1日起博龙公司及股东北京鑫企旺物业管理中心不再对以上资产承担任何法律责任，今后博龙家园住宅项目包括物业管理权、房屋及设施设备的出租、使用及产权全部归石龙公司，石龙公司承担一切法律责任。庭审中，金鹏顺发公司主张：1.其公司于2014年6月20日始受石龙公司委托对小屯路2号院实施物业管理，于2018年1月7日停止收费，提交了石龙公司作为甲方与金鹏顺发公司作为乙方于2014年6月20日签订的《博龙家园物业管理委托合同》、北京市丰台区卢沟桥街道芳园社区居民委员会于2015年8月25日出具《证明》及其公司于2018年1月12日向博龙家园小区业主委员会及全体业主出具的《关于博龙家园小区物业交接事宜遇阻的情况报告》等证据，《博龙家园物业管理委托合同》载明：甲方将博龙家园小区委托乙方实行物业管理，高层物业服务费价格为1.72元/平方米/月，乙方按年度向业主收取物业费，业主逾期交纳物业服务费的，乙方可自逾期之日起每日加收千分之三的滞纳金；采暖费、有线电视初装费、生活垃圾清运费与消纳费等费用，乙方根据政府有关规定及收费标准向业主收取，楼道、电梯等公共能耗费用根据实际发生额由乙方向业主分摊收取；《证明》载明：我辖区丰台区小屯路2号院（博龙家园），原物业管理公司为北京东光物业管理有限公司，该公司因经营管理问题于2014年6月退出博龙家园，该小区处于无人管理状态，后经博龙家园开发商北京石龙房地产开发公司于2014年7月聘请北京金鹏顺发物业管理有限公司对小区进行应急管理至今；《关于博龙家园小区物业交接事宜遇阻的情况报告》中载明：金鹏顺发公司同意于2018年1月8日进行移交，定于2018年1月15日撤出物业共用管理区域；2.其公司数次向雷蕾进行催缴，最后一次于2019年9月28日通过中通快递形式向雷蕾寄出，提交了《催缴通知书》及快递单的复印件；3.物业费标准为1.72元/平方米/月，生活垃圾费标准为30元/户/年。经质证，雷蕾对上述证据均不认可，认为《博龙家园物业管理委托合同》是石龙公司与金鹏顺发公司签订，没有与自己沟通，认为《证明》应属无效，《关于博龙家园小区物业交接事宜遇阻的情况报告》无效，没有看到过公示变更物业公司，要求提供2020年1月之前追索的证据。雷蕾主张金鹏顺发公司并未正式进入小区提供物业服务，小区物业合同关系主体为东光物业公司，提交了业主公约、物业合同书、供暖委托协议、入职表、交费单据、政府信息告知书、电话录音等证据。经质证，金鹏顺发公司认为业主公约、物业合同书可以证明在管委会成立前，开发企业有权选聘物业公司、签订物业服务合同，并规定了收费标准，表示2014年6月20日之后其公司刚入住小区，确实用过一段时间前物业公司的人员和带公章抬头的票据，且录音中提到开发商带其公司在《证明》上盖章，要办理备案使用，后有生效判决对其公司提供物业服务的事实进行了认定。另，2017年9月6日，本院勘验确认金鹏顺发公司于勘验时在小区提供物业服务，并有物业办公室，业主对物业公司在绿化、公共设施维护等方面的物业服务不满意。本院认为，本案需首先明确金鹏顺发公司是否有权作为物业服务公司向雷蕾收取物业费。根据博龙家园业主公约中开发企业权利第二条规定，管委会成立前，开发企业有权选聘物业管理企业对本物业进行管理与物业管理企业签订管理合同，并依法制定公约和物业管理规章制度。后博龙公司通过股东会决议的方式将博龙家园物业住宅项目包括物业的管理权、房屋及设施设备的出租、使用及产权都归石龙公司，由石龙公司承担法律责任，故石龙公司于2014年6月20日与金鹏顺发公司签订的《博龙家园物业管理委托合同》性质上属于前期物业服务合同，在博龙家园小区成立业主大会并与新的物业服务企业签订新的物业服务合同前，石龙公司与金鹏顺发公司签订的《博龙家园物业管理委托合同》对业主具有约束力。故此本院认定金鹏顺发公司于2014年6月21日开始为博龙家园小区提供物业服务。雷蕾在享受了物业服务后，应交纳相应的物业费。金鹏顺发公司应博龙家园小区业主大会要求于2018年1月8日进行移交，现金鹏顺发公司要求雷蕾交纳2015年3月30日至2018年1月7日期间物业费，于法有据，本院予以支持。关于生活垃圾清运费，因业主公约中对生活垃圾清运费有明确约定，故金鹏顺发公司要求雷蕾给付生活垃圾清运费，本院亦予以支持。雷蕾辩称石龙公司与金鹏顺发公司之间签订的《博龙家园物业管理委托合同》无效，依据不足，本院不予采信。关于诉讼时效，因金鹏顺发公司履行了相应的催缴义务，本院对雷蕾辩称已过诉讼时效的意见，不予采信。考虑到金鹏顺发公司在服务中的瑕疵情形，本院对其主张利息的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、雷蕾于本判决生效之日起七日内给付北京金鹏顺发物业管理有限公司二〇一五年三月三十日至二〇一八年一月七日期间的物业费4650.1元；二、雷蕾于本判决生效之日起七日内给付北京金鹏顺发物业管理有限公司二〇一五年三月三十日至二〇一八年一月七日期间的生活垃圾清运费67.56元；三、驳回北京金鹏顺发物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由雷蕾负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。公告费260元，由雷蕾负担（于本判决生效之日起七日内给付北京金鹏顺发物业管理有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 冯大伟二〇二〇年十二月三十日法官助理 王蓉梅书 记 员 李晓涵