北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初25943号原告（反诉被告）：刘静军，男，1967年1月17日出生，汉族，无职业，住北京市通州区。被告（反诉原告）：北京宝宝爱吃餐饮管理有限公司，住所地北京市朝阳区利泽中园208号3幢5层501内5102室。法定代表人：邓仁建，总经理。委托诉讼代理人：张翔，北京砥德律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁昭，北京砥德律师事务所律师。原告刘静军与被告北京宝宝爱吃餐饮管理有限公司（以下简称宝宝爱吃公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告刘静军，被告宝宝爱吃公司的委托诉讼代理人张翔、袁昭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘静军向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告方给付原告房屋恢复原状费用22万元、电力增容费17．9万、被告方被扣留物保存费5万元、违约金4万元；2．请求判令被告支付原告因违约提前退房房租损失费24万元；3．请求判令被告支付未结算的暖气费0．8712万元。事实与理由：被告宝宝爱吃公司与原告在2019年5月6日签订了本案房屋的《房屋租赁合同》，被告一直打着美团的旗号，牌匾是“美团买菜”，涉案房屋是临街商铺，位于北京市通州区永顺镇乔庄西区x楼，北向面临乔庄北街，建筑面积220平方米，使用面积193．4平方米。合同约定的租赁期限为2年20日，自2019年5月10日起至2021年5月29日止。被告在接收本案房屋之前，要求原告对涉案房屋进行电力增容100千瓦，并承诺进行无合同支付，原告应被告方要求完成了电力增容100千瓦，市场价格20万元，但被告迟迟不给打款，几经协商，两个月后被告只支付了2．1万元。被告于2019年5月10日接收本案房屋后，违背常理、未经原告同意进行了破坏性拆除，将有吊顶的超市配套装修拆成了毛坯房，并永久性地封闭了本案房屋的一个临街经营门。被告在2020年8月19日突然单方违约解除合同，在没有结算电费水费、没有就涉案房屋恢复原状与原告进行协商、对涉案房屋又进行了违约破坏性拆除等等的情况下，原告被迫扣留了被告部分冰箱、空调、货架等物品，但保留了室内监控正常运转。原告此后多次请被告派人带接洽函进行协商，无果后，原告被迫发微信及短信向被告提出诉求，但被告只回复给原告一个警告性、不友好的短信。2020年9月11日，原告为看房方便，无损害地拆卸了部分被扣留的可组装货架，被告通过监控发现后立刻恶意报警，并发给原告一个极具侮辱性、威胁性的《律师函》，好在出警警官法律观念强、执法素质高，弄清了事实。原告被迫无奈之下求助于法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告宝宝爱吃公司辩称，不同意原告的诉讼请求，1、合同第7．1条约定：租赁期满之日起5日内或本合同终止或解除后之日起5日内，乙方应以现状交还租赁房屋；第7．2条约定：乙方应于租赁期满或本合同终止或解除后，按照正常使用后的现状将租赁房屋交还给甲方。我司在接收涉案房屋后，完全按照合同附件进行的装修改造工作，在解除合同后，仅是针对我司所有的设备进行了拆除，不存在原告所称的“破坏性拆除”及“将房屋拆卸成毛坯”的不正常使用情况，故原告要求我司支付房屋恢复费用无法律与合同依据。2、2019年8月1日，我司与原告已针对电力增容一事达成一致，并签订《补充协议（二）》，我司已按照协议约定向原告支付了电力增容费用2．1万元，故原告要求我司支付电力增容费无法律与合同依据。3、原告在其答辩状中认可永久性封闭经营门系政府统一采取的行政行为，并非我司单方进行的改造行为，故无权要求我司支付相关补偿。4、即使我司存在提前单方解除合同的行为，但根据合同约定，除向原告支付4万元的违约金外，不需要承担其他的违约责任，并且，在我司解除合同后，原告无法将涉案房屋对外出租，仅仅是经济形势不好或房屋地理位置等客观原因导致的，与我司解除合同之间不存在关联性，故原告要求我司赔偿其房租损失无法律与合同依据。5、经与我司工作人员核实，我司已结清涉案房屋租赁期间的水电费及暖气费。我司从2020年9月1日起已停止在涉案房屋进行经营活动，并于2020年9月1日进行搬迁工作，但因原告采取的堵门、扣留我司设备等阻挠我司搬迁的行为，致使我司于2020年10月23日才将设备搬离，原告在答辩状中对上述情况予以认可。并且，因我司在开庭前刚收到原告所提交的增加诉讼请求申请书，且原告也未能明确其所主张的哪个时期的水电费，故我司未能在本次开庭前收集到水电费及暖气费的全部支付凭证及发票，但根据我司补充提交的付款凭证可以看出，我司已于2020年8月14日向原告预付了2020年8月的电费30178．5元。若原告所主张的水电费是2020年9月1日后产生的，相关费用应由原告自行承担。针对原告的诉讼请求，被扣留物保存费20万元，因为我司在发出解除通知后，原告不配合我司搬走物品，是原告扣留我方物品，不存在我司需要向原告支付保管费的依据。被告宝宝爱吃公司针对原告刘静军的本诉提出反诉请求：1．判令反诉被告返还我司剩余租金143671．23元、履约保证金7万元；2．判令反诉被告按照每日210元的标准向申请人支付自2020年9月19日起至实际付清为止的履约保证金的违约金（暂计算至2020年12月21日为人民币19740元）；3．判令反诉被告承担本案诉讼费。事实与理由：我司租赁了反诉被告位于北京市通州区永顺镇乔庄西区2号楼房屋。租赁协议11．2约定：“如因乙方原因单方面中止本合同，应书面通知甲方并支付相当于年度1个月的租金作为违约金而无须其他赔偿，租赁合同即可提前终止。”因客观情况发生变化，我司于2020年8月20日、8月27日先后向反诉被告发出解约函，告知我司于2020年9月5日解除租赁协议并腾空交还房屋。但反诉被告在收到函件后，阻止我司腾空房屋并扣押我司物品，我司多次与其协商，反诉被告却提出不合理的高额赔偿。为维护我司权利，我司不得不诉至法院，望判如所请。原告刘静军针对被告宝宝爱吃公司的反诉请求辩称，租金有剩余，到12月1日已经没有了，履约保证金确实收了，但是还有其他费用没结清，所以没给退。对被告的反诉请求第二项违约金不同意，我方没有违约，违约的是对方。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理确认事实如下：刘静军（出租方，甲方）与宝宝爱吃公司（承租方，乙方）签订了《房屋租赁合同》（以下简称合同），刘静军将位于北京市通州区永顺镇乔庄村乔庄西区x楼，总建筑面积220平方米、使用面积193．4平方米的场地及配套设施设备（以下简称涉案房屋）出租给了宝宝爱吃公司，用途为商业，租期为2年20日，自2019年5月10日起至2021年5月29日止。2019年5月10日至2021年5月29日月租金为40000元，租金的支付方式为季付。合同第3．2条约定“甲方同意自租赁房屋正式交付且全部满足附件2《工程技术条件即物业交付界面》之日起给予乙方20日免租期，即2019年5月10日起至2019年5月29日止。免租期期满之次日为正式计租日，免租期之内甲方/甲方委托的物业管理公司不向乙方收取租金及物业费，但乙方装修经营实际发生的水电费用由乙方承担。”关于能源费，合同约定水费为8．5元/吨（不含税费用），9元/吨（含税费用）；电费为1．3元/度（不含税费用），1．4元/度（含税费用）；暖气费为39．6元/平米/年（不含税费用），42元/平米/年（含税费用）。合同4．5条约定“甲方应于每笔租金支付日后15日内，向乙方提供税率为5%的不动产租赁增值税普通发票，并应于乙方支付水、电、暖气费后4日内向乙方提供相应的增值税普通发票或财政收据（如该费用为甲方收取）。如甲乙双方约定由乙方直接向第三方缴纳水、电、暖气费用的，甲方应确保第三方在规定期限内向乙方提供相应的增值税普通发票或财政收据。甲方未按约定期限提供合法发票的，乙方有权暂停支付租金、物业管理费或能源费用且不承担任何违约责任，甲方亦承诺不追究乙方任何责任。”合同4．9条履约保证金约定“4．9．1乙方应于本合同签订后10个工作日内向甲方支付履约保证金人民币70000元，大写人民币柒万元整。乙方支付履约保证金后5个工作日内，甲方应向乙方提供合法收据。待租赁期限届满或本合同终止或解除后，甲方应在10个工作日内向乙方无息返还履约保证金。如甲方逾期退还履约保证金的，每延期一日，应向乙方支付应付未付金额的3‰作为违约金。如乙方发生费用拖欠等行为，且按本合同约定可以从履约保证金中进行扣除的，经乙方书面确认金额后，甲方可从履约保证金中扣除相应金额。若乙方支付的履约保证金不足以弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至弥补甲方全部损失为止。4．9．2甲方按照本合同11．3．1条的约定解除本合同时，乙方履约保证金予以抵扣违约金，超过违约金的剩余部分，甲方应予以退还；不足违约金的部分，乙方应予以补足。乙方依据11．3．2条解除本合同时，甲方应全额退还乙方的履约保证金，并依据合同约定承担违约责任及赔偿乙方损失。”合同第11．1条约定“合同变更本合同履行过程中，甲乙双方可以协商变更本合同，合同变更应以书面形式进行。”第11．2合同终止约定“除本合同明确约定的解除条款外，如因乙方原因单方面终止本合同，应书面通知甲方并支付相当于当年度1个月的租金作为违约金而无需其他赔偿，租赁合同即可提前终止。乙方应向甲方返还租赁房屋，甲方有权在乙方已支付的履约保证金及未使用的租赁费用中扣除前述违约金，扣除后如有剩余，甲方应退还给乙方；扣除后如不足以抵扣前述违约金的，不足部分由乙方另行补足。”第11．3条合同解除约定“11．3．1甲方解除合同的条件：租赁期间内，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回房屋。乙方应向甲方支付当年度2个月的租金作为违约金，甲方有权在扣除前述违约金后向乙方退还其已支付的履约保证金以及剩余租期内的租金（如有剩余），不足的部分由乙方补足。如果违约金不足以弥补甲方实际损失的，乙方还应赔偿甲方的实际损失：（1)逾期交付租金等费用达30日；（2)未经甲方书面同意，拆改变动房屋主体结构。11．3．2乙方解除合同的条件：租赁期间内，甲方有下列行为之一的，乙方有权解除合同，交还房屋。甲方应退还乙方已支付的履约保证金及剩余租期内的租金，并向乙方支付当年度2个月的租金作为违约金，如果违约金不足以弥补乙方实际损失的，甲方还应赔偿乙方的实际损失：（1)不能提供租赁房屋或所提供的租赁房屋不符合约定的用途及条件（包括但不限于租赁房屋不符合附件2《工程技术条件及物业交付界面》）;（2)甲方不具备合法的出租权，或租赁房屋上存在甲方未声明的担保物权、查封等权利限制的；或虽有声明但因第三方主张权利而导致乙方无法正常使用及经营的；（3)租赁房屋内存在未办理迁出手续的公司注册登记，且甲方未能在租赁合同约定的交付日之前办理迁出手续的；租赁房屋存在未办理注销的食品经营许可证，且甲方未能在租赁合同约定的交付日之前完成注销手续的；(4)甲方未按照法律规定及本合同约定履行房屋修缮义务致使乙方无法正常使用租赁房屋及经营的；（5)甲方租赁房屋无法办理乙方经营所需的营业执照及食品经营许可证等证照的；（6)甲方延迟交付租赁房屋10日以上的；（7)甲方行为导致租赁房屋受到政府部门的查封或其他司法／行政措施，从而导致乙方无法正常经营超过5日的；（8)因甲方原因导致乙方正常经营所需的供水、供电、供暖及给排水系统、网络等经营条件中断累计达3日以上的；（9)因其他原因导致乙方无法正常使用租赁房屋或无法正常经营的。”2019年7月4日，刘静军（甲方）与宝宝爱吃公司（乙方）签订了《补充协议》，协议内容为“签于甲乙双方于【2019】年【5】月【6】日就位于通州区永顺镇乔庄村乔庄西区x号楼房屋签署《房屋租赁合同》(“原合同”）,甲方未能协调原承租人搬离租赁房屋，导致无法按照原合同约定的交付日交房，现甲乙双方协商一致，特签订本补充协议，以资共同遵守。一、乙方同意甲方对租赁位置进行调整，调整后的租赁房屋之详细建筑位置、使用范围以附件《租赁场地范围平面图》红线圈定部分为准，面积保持不变。二、甲乙双方确认，甲方于【2019】年【6】月【4】日向乙方实际交付房屋，按照原合同的约定，免租期和租赁期限相应顺延，实际开始计租日为【2019】年【6】月【24】日。三、甲方确认，乙方已于【2019】年【6】月【19】日向甲方支付了【2019】年【6】月【24】日至【2019】年［9】月【23】日期间的首期租金【120,000】元。四、甲乙双方确认，乙方直接向甲方支付能源费，甲方收款账户与原合同相同。五、本协议作为原合同不可分割的部分，与原合同具有同等效力，本协议与原合同约定不一致的，以本协议约定为准，本协议未约定的，按原合同执行。六、本协议一式贰份，双方各执壹份，自甲乙双方签署后生效。”2019年8月1日，刘静军（甲方）与宝宝爱吃公司（乙方）签订了《补充协议（二）》，协议内容为“鉴于甲乙双方于2019年5月6日就位于通州区永顺镇乔庄村乔庄西区2#楼房屋签署《房屋租赁合同》(“原合同”）,现甲乙双方就电力增容费和门头制作费用达成如下一致意见以资遵守：一、甲方负贵完成租赁房屋的电力增容和布线（1个160A独立开关，1个独立电表，进线电缆规格为YJV-4*35mm2+1*16mm2),以及门面店标招牌的制作。乙方同意向甲方支付电力增容费用【21000】元，门面店标招牌的制作费用【20000】元，合计人民币【41000】元（不含税），甲方应在本协议签署后【5】个工作日内交付相应金额的费用收据，乙方应在甲方本协议签订后【7】个日内一次性支付上述款项。二、双方确认本协议签署后，就上述两笔费用甲方不得要求乙方支付任何其他额外的费用，甲方亦不得前来店里吵闹影响乙方的正常经营，否则承担由此给乙方造成的全部损失。三、本协议作为原合同不可分割的部分，与原合同具有同等效力，本协议与原合同约定不一致的，以本协议约定为准，本协议未约定的，按原合同执行。四、本协议一式贰份，双方各执壹份，自甲乙双方签署后生效。”上述合同、《补充协议》及《补充协议二》签订后，刘静军依约交付了房屋，宝宝爱吃公司交纳了租金，现已交至2020年12月23日。2020年8月19日，宝宝爱吃公司以客观情况发生变化公司无法继续履行合同为由向刘静军发生了《关于解除的通知函》，由于具体解除时间不明确，2020年8月27日，宝宝爱吃公司再一次向刘静军发送了《关于解除的通知函》，明确其“将于2020年9月5日，腾空此房屋，并定于当日解除贵我双方已签署的租赁合同。”庭审过程中，双方均认可合同已于2020年9月5日解除，宝宝爱吃公司于2020年10月23日将物品全部搬离。庭审过程中，关于电力增容费，刘静军表示当时系应宝宝爱吃公司的要求进行改造的，当时公司的负责人承诺相关费用由公司负担，该笔费用为20万元，但一直未支付，宝宝爱吃公司对此不予认可，并称双方就此进行了协商并将相关费用支付完毕，为此其提供了《补充协议二》予以证明，刘静军对于宝宝爱吃公司承诺负担20万费用未提供证据予以证明。关于一个月租金的违约金，宝宝爱吃公司表示认可并同意在应退还的费用中一并扣除。关于物品保存费用，宝宝爱吃公司称合同解除时公司就要将物品全部拉走，但刘静军不让拉走，刘静军对当时不允许宝宝爱吃公司将物品拉走的的事实认可，但称系由于相关费用未结清的缘故。关于恢复原状的费用，宝宝爱吃公司称合同中约定了房屋是以现状退还，因此不存在恢复原状的费用，刘静军表示当时其交付的房屋系装修好的，交付给宝宝爱吃公司后，公司将部分装修拆除但未重新进行装修，目前现状破烂不堪无法使用，为此其提供了交付前后的照片予以证明，对此本院进行了现场勘查，现状与刘静军照片中的情况一致，对于现状退还的标准，宝宝爱吃公司称只要可以正常使用即可，关于刘静军主张的恢复原状的数额，刘静军未提供相关证据。关于房租损失24万元，刘静军表示其主张的系预期利益损失，宝宝爱吃公司表示合同中约定终止合同仅支付一月房租作为违约金无需其他赔偿，刘静军不认可，认为该条约定为格式条款无效。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己提出的主张，应提供充分确实的证据予以证明，否则应承担举证不能的不利后果。根据查明的事实，刘静军与宝宝爱吃公司签订的合同、《补充协议》以及《补充协议二》系双方当事人真实意思表示，应属合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。关于合同的解除问题，双方均认可已于2020年9月5日解除，本院对此不持异议。关于刘静军主张的违约金4万元，宝宝爱吃公司认可并同意在应退还的费用中一并扣除，本院对此不持异议，虽然刘静军对该条款效力存有异议认为无效，但未提供证据予以证明，本院对此不予采纳。关于刘静军主张的恢复原状费用，虽然合同中约定以现状退房，但未明确约定现状的具体标准，从现场情况来看，相关的装饰装修破坏较重无法满足正常使用的要求，且与刘静军交付宝宝爱吃公司时的房屋装修状况相差较大，本院从满足正常使用的标准并参照刘静军交付时的房屋情况酌情确定10万元恢复原状费用，对其主张的过高部分，依据不足，本院不予支持。关于刘静军主张的2019年-2020年暖气费8712元，其按照不含税的标准计算，并无不当，本院对此予以支持。关于刘静军主张的电力增容费、保存费和房租损失，依据不足，本院不予支持。关于宝宝爱吃公司主张的退还2020年9月6日至2020年12月23日的租金的诉讼请求，由于合同已于2020年9月5日解除，故其该项诉讼请求，于法有据，本院对此予以支持。关于宝宝爱吃公司主张的履约保证金，合同中约定了履约保证金的功能为弥补甲方损失，现刘静军有违约金及恢复原状费用损失存在，本院在履约保证金中直接扣除。关于宝宝爱吃公司主张的逾期退还履约保证金的诉讼请求，由于双方未进行结算且刘静军有相关损失存在，故对该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告北京宝宝爱吃餐饮管理有限公司给付原告刘静军恢复原状费用10万元，扣除被告北京宝宝爱吃餐饮管理有限公司的履约保证金7万元，被告北京宝宝爱吃餐饮管理有限公司给付原告刘静军3万元，于本判决生效之日起七日内付清；二、原告刘静军退还被告北京宝宝爱吃餐饮管理有限公司租金143671．23元，扣除被告北京宝宝爱吃餐饮管理有限公司给付刘静军的违约金4万元，原告刘静军退还北京宝宝爱吃餐饮管理有限公司103671．23元，于本判决生效之日起七日内付清；三、被告北京宝宝爱吃餐饮管理有限公司给付原告刘静军暖气费8712元，于本判决生效之日起七日内付清；四、驳回原告刘静军的其他诉讼请求；五、驳回被告北京宝宝爱吃餐饮管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5589元，由原告刘静军负担4462元（已交纳），由被告北京宝宝爱吃餐饮管理有限公司负担1127元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉费2401元，由被告北京宝宝爱吃餐饮管理有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 徐宪龙二〇二〇年十二月二十八日法官助理 李熹明书 记 员 张博森