中华人民共和国北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初89181号原告（反诉被告）：贝毓卓，男，1990年4月15日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：夏泽行，上海市锦天城（北京）律师事务所律师。被告（反诉原告）：寇朝霞，女，1969年10月28日出生，香港永久性居民，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：李阳，北京证金律师事务所律师。第三人：北京远行中和房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区东三环中路39号院24号楼（北办公楼）1至2层0102。法定代表人：徐鹏，总经理。委托诉讼代理人：张雪，女，北京远行中和房地产经纪有限公司法务。委托诉讼代理人：张西西，女，北京远行中和房地产经纪有限公司法务。原告（反诉被告）贝毓卓与被告（反诉原告）寇朝霞（以下均称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月26日立案后，依法适用普通程序，依法组成合议庭，追加北京远行中和房地产经纪有限公司为第三人（以下简称远行公司），于2020年8月4日公开开庭进行了审理。贝毓卓及其委托诉讼代理人夏泽行、寇朝霞的委托诉讼代理人李阳、远行公司的委托诉讼代理人张雪、张西西到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。贝毓卓向本院提出诉讼请求：1．判令寇朝霞退还已支付的押金及首期租金共计90000元；2．判令寇朝霞依据《租赁合同》向我赔偿2个月房租违约金36000元；3．诉讼费由寇朝霞负担；4.支付自2018年12月13日起至寇朝霞实际支付之日止，以126000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息；5.赔偿律师费20000元。事实及理由：2018年11月27日，我、寇朝霞及远行公司就北京市朝阳区工人体育馆东路18号8H房屋的租赁事宜签订了《北京市房屋租赁合同》，约定我租赁该房屋，租期2年，月租金18000元，支付方式为押二付三，每三个月支付一次。我于2018年11月21日、11月27日向寇朝霞支付了全部定金及首期租金。我在前期沟通时即已明确告知中介方及寇朝霞的助理将用于舞蹈培训，中介方及寇朝霞保证标的房屋可用于舞蹈培训，2018年11月29日，我在约定的免租期内，申请标的房屋装修时，从物业方得知该大厦及所租赁房屋不能用于舞蹈培训行业及有可能产生扰民影响等行业进驻和使用，寇朝霞的助理郭XX表示将对此问题进行处理和解决，但迟迟未能解决，我因此于2018年12月12日告知寇朝霞及中介方我要求解除租赁合同。2018年12月26日，郭XX回复同意解除租赁合同，但要求扣除一个月的租金。我认为，标的房屋无法用于舞蹈培训系由于寇朝霞的原因，我有权要求解除租赁合同，并要求寇朝霞支付违约金。因此我诉至法院。寇朝霞向本院提出反诉请求并对贝毓卓的诉讼请求答辩称：1.判令贝毓卓支付房屋占用费18000元；2.诉讼费由贝毓卓承担。事实及理由：2018年11月27日，贝毓卓租赁了我的房屋，仅支付了三个月租金，没有交还房屋。根据租赁合同的约定，逾期支付租金按日加付欠缴租金总额的千分之五作为滞纳金，逾期十日仍未支付房屋视为乙方自动退租，我方有权收回房屋，无须退还押金。贝毓卓既没有继续支付租金，也未交还房屋，给我造成巨大经济损失，因此已付租金、押金不应退还。现我保留其他权利，要求贝毓卓支付房屋占用费并赔偿中介佣金。不同意贝毓卓的诉讼请求。租赁合同没有解除，贝毓卓仅支付了第一期租金，构成违约。建立租赁关系之前，贝毓卓多次实地查看房屋，租赁合同签订当天我已经将房屋实地交付并将房屋钥匙提供给贝毓卓。出租房屋由于开发商原因至今没有产权证，因购房时我以内地身份证进行购房，因此出租房屋时也登记了内地的身份证号，不存在不诚信。贝毓卓因自身原因未能正常使用租赁房屋，因此我提出反诉。贝毓卓对寇朝霞的反诉请求辩称：不同意寇朝霞的反诉请求。寇朝霞未向我交付涉案房屋，其存在三项违约情形，我方已于2018年12月12日通知其解除租赁合同，其无权要求我支付房屋占用费及中介佣金。远行公司述称：我公司是提供居间媒介服务，提供租赁合同签约的机会，在租赁合同履行中出现争议我公司无权干涉，不发表意见。2018年11月，我公司业务员郭晨X根据贝毓卓需求（用于舞蹈培训）为其推荐了涉案租赁房屋，明确告知贝毓卓该房屋没有产权证，无法办理工商注册，贝毓卓未提出异议，表示可以接受，寇朝霞也明确表示该房屋可以满足贝毓卓的承租用途。2018年11月21日，寇朝霞委托郭XX与贝毓卓的合伙人孙X签订了《租赁定金协议》，贝毓卓向寇朝霞支付了定金18000元。2018年11月27日，贝毓卓、寇朝霞及我公司签订了《北京市房屋租赁合同》，寇朝霞交付了房屋钥匙，但未交付门卡及电卡，表示门卡及电卡找不到可以找物业补办，该合同签署后寇朝霞向我公司支付了18000元居间服务费。2018年11月29日，贝毓卓告知我方业务员物业公司需要其提供公司公章、营业执照复印件、公司法人身份证复印件等证明材料，我方转告寇朝霞，其表示由其与物业沟通，2018年12月初，贝毓卓又因装修问题与寇朝霞协商，我方在12月20日促成三方见面，解决与物业公司沟通办理入驻和装修问题，2018年12月29日，双方上述问题仍未解决，贝毓卓向我公司表达合同解除的意思，我公司如实转达寇朝霞，寇朝霞表示合同可以解除，但只退还贝毓卓4个月租金，贝毓卓表示不能接受，将通过法律途径解决。关于物业的情况我公司未与物业直接沟通，是贝毓卓与寇朝霞直接沟通的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。此部分证据显示：2018年11月27日寇朝霞作为甲方（出租方）、贝毓卓作为乙方（承租方）、远行公司作为丙方（居间方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定甲方同意将位于北京市朝阳区工人体育场东路18号8H房屋出租给乙方使用，建筑面积为100.86平方米，承租区域作为办公用途，免租期为15天，自2018年11月28日至2018年12月12日，租赁期自2018年12月13日起至2020年12月12日止，每月租金为18000元，租金支付方式为押二付三，押金相当于2个月的租金36000元，押金及首期租金共计90000元，乙方须在28日之前全额汇入甲方账户，否则甲方有权单方取消本租约，乙方所交定金不予退还。合同第6.1条约定：“甲方在合同规定的租赁期限起租日前将房屋交付给乙方使用”；6.2条约定：“甲方为乙方正常使用承租区域提供与物业注册手续即相关的产权证明文件，确保其真实有效并协助乙方办理工商注册”；第8.1条约定：“丙方依据本合同，按照约定收取甲方中介信息费”；第9.1条约定：“甲方有下列行为之一的，乙方有权单方解除本合同并无需支付任何赔偿：9.1.1甲方不能提供本房屋的产权证明或所提供的产权证明与实际产权人不符；……9.1.4因甲方原因造成本合同无法继续履行的，在乙方结清使用该房屋期间所产生的各项费用的前提下，乙方所交付的租金按日结算，甲方应退还乙方已经支付但没有使用的租金及押金，并赔偿乙方相当贰个月房租的违约金及乙方全部装修费用”；第9.2条约定：“乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除合同并无须退还乙方所交付的押金。9.2.1……在合同期内乙方累计拖欠租金超过十五天或者未按期缴纳本合同约定的各项费用累计金额超过十天的”。后贝毓卓如期向寇朝霞支付了押金及第一期租金共计90000元，寇朝霞向贝毓卓交付了租赁房屋的钥匙一把，贝毓卓未对租赁房屋进行装修（贝毓卓称其未实际使用），2020年1月3日在本院庭审中将租赁房屋钥匙交还寇朝霞的诉讼代理人。另查，寇朝霞于2008年7月15日因定居香港注销大陆户口，先已取得香港永久性居民身份证。寇朝霞于2004年12月13日签订租赁房屋的买卖合同，现仍未取得产权证，寇朝霞称系因开发商原因。对双方有争议的证据和事实，本院认定如下：1．贝毓卓主张租赁合同因寇朝霞违约无法继续履行，其于2018年12月12日行使解除权解除租赁合同，具体违约情形有三：一、租赁房屋无法作为舞蹈室经营舞蹈培训业务，寇朝霞保证物业方同意开展舞蹈培训，但2018年11月29日物业方明确告知不允许在租赁房屋经营舞蹈业务；二、寇朝霞未向贝毓卓交付涉案房屋，未交付租赁房屋的门禁卡、电卡，其无法实际使用涉案房屋；三、寇朝霞未提供租赁房屋的产权证明，依据租赁合同第6.2条、第9.1.1条约定，其有权解除租赁合同，并要求寇朝霞支付违约金。寇朝霞主张贝毓卓违约，无权解除租赁合同，其未收到解除租赁合同的通知，主张贝毓卓应支付房屋占用费。寇朝霞称租赁房屋已经交付，门禁卡、电卡在物业处，贝毓卓可到物业领取但未领取，且物业只是说不能干扰其他住户，贝毓卓自己觉得装修降低噪音成本高，害怕装修完各项验收通不过，自己不装修，称租赁房屋有合法的购房合同，因开发商原因未办理产权证，不存在违约。关于解除租赁合同的通知，贝毓卓称已发给寇朝霞的委托代理人郭XX，寇朝霞否认郭XX为其代理人。远行公司称寇朝霞向贝毓卓交付了租赁房屋的钥匙，贝毓卓可以进入租赁房屋，但未交付电卡，如果未出现不能装修、不能进行舞蹈培训的情况是可以交付电卡的，而且如果交付不了可以补办。审理中，贝毓卓提交了2018年12月28日与郭晨X的电话录音、2018年11月21日郭XX与贝毓卓的合伙人孙X签订的《租赁定金协议》照片以证明寇朝霞委托郭XX处理房屋租赁。寇朝霞对其真实性不予认可，称郭XX是其朋友，没有进行专门的委托，对于郭XX收取租赁房屋定金的行为予以认可，对其协商沟通的行为不认可，贝毓卓找物业和郭XX帮忙处理装修遇到的问题，不认可是代表寇朝霞。远行公司称没有收到郭XX的委托书，但签订租赁合同和居间事宜都是郭XX办理，出示了《租赁定金协议》原件，称该协议是郭XX负责签订的，后期发生争议也是郭XX负责处理解决的，寇朝霞未提出异议。贝毓卓提交了与郭XX及郭晨X的微信聊天记录以证明在订立租赁合同之前寇朝霞即知晓其承租房屋的目的是为了经营舞蹈培训业务，寇朝霞承诺可以在租赁房屋经营舞蹈培训业务，租赁合同签订后寇朝霞承诺负责与物业公司协商、解决无法在租赁房屋中经营舞蹈培训业务的问题，2018年12月12日贝毓卓告知郭XX要求解除合同。微信记录显示，2018年11月20日，贝毓卓发微信给郭晨X称：“我再确定一下除了不能注册以外，我开舞蹈培训肯定没问题哦”，郭晨X回复“业主同意。就没问题”。11月27日贝毓卓称：“有两点需要你跟业主沟通一下。1.今天只拿到钥匙，但电卡和门卡没有拿到。2.这个房子是不能注册的。不能办营业执照。因为没有房产证。但现在物业卡着需要一些手续。比如公司公章、营业执照复印件、公司法人身份证复印件。需要你们或者业主帮我们解决一下。”“第一个钥匙没有可以找物业重新办。第二个是个棘手活”。2019年12月4日，贝毓卓的合作伙伴孙X向郭XX发信息称：“目前突发情况有几点问题需要解决如下：1、物业说需提供营业执照及法人复印件，我们目前没有这一块可以提供，因为之前说不牵扯注册和此类问题。2、我们需要拆顶……3、扰民问题，舞蹈肯定是有动静的，但我们不属于吵闹，也不存在与其他地方所冲突，但物业方面现在在卡这一块，之前说不允许干我们这行，后面又说可以干，但得签署不扰民声明，一旦扰民就得停业。扰民这个界限没法确定，而我们这行肯定多少有动静……所以请哥务必尽快与物业联系，帮我们解决此类情况”。2018年12月12日孙X给郭XX发微信称：“大厦物业那边拒绝和不同意我们舞蹈教育行业和有可能会有扰民可能的公司进驻，我们已经再三得到这样的回复了，所以根本没办法进驻。面对这样的情况，我们只有租不了这个地方咯”。12月13日郭XX回复：“你再等一天，我今晚和他们在一起吃个饭，看明天怎么说”。孙X回复“好吧，辛苦哥了，望能如所愿，确定及妥当，以便后续不会给我们双方造成困扰”。2019年1月30日，孙X以微信照片形式及快递方式向郭XX及寇朝霞发送《通知函》，称“本人与寇朝霞女士签订的《北京市房屋租赁合同》已经依法解除。贵方拒绝接收租赁房屋钥匙，本人已无义务继续保管租赁房屋钥匙”，要求提供邮寄地址及联系方式以便通过快递方式将钥匙归还。快递显示该邮件于2019年2月1日由同事代收。寇朝霞对其真实性不予认可，称未收到通知。远行公司称贝毓卓告知因物业原因不能进行装修，该公司一直在协调寇朝霞与物业进行沟通，寇朝霞表示与物业进行了沟通，贝毓卓可以入驻装修，关于相关问题具体细节由寇朝霞及贝毓卓直接协商，该公司未参与。贝毓卓提交了与北京信和物业管理有限公司百富国际大厦物业项目经理裴XX的电话录音，以证明物业明确告知租赁房屋无法经营舞蹈培训业务。录音显示，贝毓卓问：“我想最后确定一下，就肯定咱们这个楼肯定不能让进我们这行，对不对？就是舞蹈这一行？”裴XX称：“对”，“你有这种噪声扰民的，肯定是不行”，“你来了一投诉肯定是不行”，“也是为了你也是关键是为了你考虑，你进来之后你没法用”，“就后来完了你一进来人家一投诉，你使不了，你不更麻烦”。寇朝霞对其真实性不予认可，提交了北京信和物业管理有限责任公司百富国际大厦物业管理部于2020年1月2日出具的《情况说明》以证明其主张，其内容为“2018年年底，贝毓卓租赁了业主寇朝霞位于百富国际大厦8H房间后，预开办舞蹈学校，我管理部告知其租赁期间不能影响其他公司正常办公，该租户未在我管理部办理装修及入住手续。该房屋目前空置”。贝毓卓对其真实性不予认可。本院就此向北京信和物业管理有限责任公司进行调查，该公司百富国际大厦物业办客服部主管李X称，大厦不允许开办商业的舞蹈培训，正常入驻经营不需要商户出具承诺书，如果项目部当时针对贝毓卓出具了承诺书要求其签订，其签订承诺书确保不会影响别人办公应该会允许入驻，现在物业也不让办舞蹈，因为舞蹈有音乐造成其他人无法办公，会发生投诉，其未强制性说不允许开办舞蹈培训。本院认为，贝毓卓与寇朝霞签订的《北京市房屋租赁合同》合法有效，双方应当按约定全面履行。现有证据可证明贝毓卓在合同签订前即了解租赁房屋无所有权证不能办理营业执照，仍愿意租赁该房屋，因此其以此为由主张寇朝霞违约，本院不予支持。关于寇朝霞未交付门卡及电卡一节，双方的微信沟通中可以看出可以到物业补办，租赁房屋并不会因此不能使用，因此本院亦不支持贝毓卓以此为由主张寇朝霞违约的主张。但贝毓卓欲使用租赁房屋用于开办舞蹈培训，从贝毓卓、寇朝霞及远行公司的交流沟通中可以看出寇朝霞一方在签订合同前对此明知。合同签订后，租赁房屋的物业公司以可能产生噪音害怕投诉为由不同意给贝毓卓办理装修、入驻手续，导致贝毓卓订立本案租赁合同的目的不能实现，贝毓卓因此要求解除合同，应当予以支持，不属于违约行为。贝毓卓主张寇朝霞承诺能够在租赁房屋内从事舞蹈培训经营，但所提供的证据多为远行公司工作人员的承诺，不能证明寇朝霞对此有所承诺，且物业公司在调查中明确表示不能在租赁房屋开办舞蹈培训并非出于强制性规定，如贝毓卓承诺不产生噪音亦可入驻，但开办舞蹈培训难以避免产生噪音问题。对于物业公司的做法寇朝霞事先难以完全了解，因此亦不能认定寇朝霞存在违约行为。根据远行公司的陈述及贝毓卓一方与郭XX微信聊天记录显示的情况，截止到2018年12月底，贝毓卓及郭XX双方均已同意解除租赁合同，因此本院认定《北京市房屋租赁合同》已经解除。考虑贝毓卓未装修或实际使用租赁房屋，亦考虑到寇朝霞在明知贝毓卓租赁房屋目的的情况下，未在签订合同前与物业核实租赁房屋是否能够开办舞蹈培训，存在一定过失，因此其应退还贝毓卓所收取的全部房屋租金及押金。对于贝毓卓要求寇朝霞支付违约金并赔偿利息、律师费的诉讼请求本院不予支持。亦不支持寇朝霞要求贝毓卓支付房屋占用费的诉讼请求。郭XX虽未持有寇朝霞出具的授权委托书，但根据三方陈述，租赁合同的签订及履行过程中，郭XX一直代表寇朝霞，包括签订定金协议、收取定金等，寇朝霞对此明知而并未表示异议，现其称并未委托郭XX，本院难以采信，因此本院对贝毓卓提出的寇朝霞委托郭XX处理房屋出租事宜的主张予以认定，寇朝霞应承担郭XX相应代理行为的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）寇朝霞于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）贝毓卓房屋租金及押金共计90000元；二、驳回原告（反诉被告）贝毓卓的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）寇朝霞的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3890元，由原告（反诉被告）贝毓卓负担1840元（已交纳），由被告（反诉原告）寇朝霞负担2050元（本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费350元，由被告（反诉原告）寇朝霞负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  黄岚审判员  李静审判员  陈慧二〇二〇年十二月二十五日书记员  陈慧