北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初26462号原告（反诉被告）：北京富力通达房地产开发有限公司，住所地北京市通州区江米店街**院**楼**201。法定代表人：杨培军，董事长。委托诉讼代理人：宋修鸣，男，1994年8月22日出生，汉族，北京富力通达房地产开发有限公司职工。委托诉讼代理人：隋清蕊，女，1992年11月6日出生，汉族，北京富力通达房地产开发有限公司职员。被告（反诉原告）：北京霖皓然文化传播有限公司，住所地北京市怀柔区庙城镇庙城村十字街**。法定代表人：李然，执行董事、经理。委托诉讼代理人：韦忠俊，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖钟菁，北京市京师律师事务所律师。原告（反诉被告）北京富力通达房地产开发有限公司（以下简称富力公司）诉被告（反诉原告）北京霖皓然文化传播有限公司（以下简称霖皓然公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。富力公司的委托诉讼代理人宋修鸣、隋清蕊，霖皓然公司的委托诉讼代理人韦忠俊、廖钟菁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。富力公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令霖皓然公司支付剩余房款3620000元；2、请求法院判令霖皓然公司支付逾期付款违约金，以剩余房款为基数按照日万分之二计算至实际付款之日止。暂计至2020年7月31日金额为709628元【计算方法为（400000×1351+400000×1290+810000×1200+810000×974+1200000×609）×0．0002=709628元】；3、请求法院判令霖皓然公司支付前期物业服务费，暂计至2020年7月31日金额为7930元【计算方法为每平米物业服务费5元×实测建筑面积79．3平米×20个月=7930元】；4、请求法院判令霖皓然公司支付公共维修基金15860元【计算方法为每平米公共维修基金200元×实测建筑面积79．3平米=15860元】，面积补差款17963元；上述金额共计：人民币4371381元；5、请求判令霖皓然公司承担本案的诉讼费用。事实与理由：2016年10月18日，富力公司与霖皓然公司签订了《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（以下简称预售合同），约定霖皓然公司购买富力公司开发的通州富力中心2701号房屋，总房款4031994元。预售合同第六条约定，霖皓然公司采取分期付款方式付款，具体付款方式及期限见附件五。预售合同签订后，霖皓然公司支付定金及首期房款411994元，剩余3620000元房款至今未交纳。预售合同第十一条约定，因霖皓然公司未按约定时间付款的，霖皓然公司按日计算向原告支付逾期应付款万分之二的违约金。预售合同附件七第五条约定，霖皓然公司委托富力公司提供公共部位及共用设施日常维修、养护和管理等前期物业服务。第七条约定，办公类物业服务费用为每月每平方米5元。第八条约定，物业服务费应当从富力公司通知的收房期限届满之日起计收。2018年11月18日，富力公司向霖皓然公司送达《交付使用通知书》，其上载明房屋已验收合格，实测建筑面积为79．3平方米，可以在2018年11月30日交付使用，同时通知被告支付剩余房款3620000元、公共维修基金15860元、面积补差款17963元。经富力公司多次催款，截至当前，霖皓然公司仍未支付剩余房款、违约金、公共维修基金、面积补差款，同时也未按照合同约定支付前期物业服务费。霖皓然公司辩称，不同意富力公司的诉讼请求。一、富力公司在合同履行过程中存在引诱销售、虚假宣传等过错行为，诱使购房者在无履约能力的情况下购买涉案房屋，导致本案预售合同在法律及事实上都已不能履行，所以该预售合同应当予以解除。二、富力公司主张支付违约金请求缺乏事实和法律依据，且富力公司未对其实际损失进行举证，其违约金的主张不应得到支持。三、富力公司要求支付面积补差款、前期物业费、公共维修基金的诉讼请求无事实和法律依据。霖皓然公司提出反诉请求：1．请求判令解除霖皓然公司与富力公司签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》,并办理联机备案注销手续；2．请求判令富力公司返还霖皓然公司已付房价款人民币411994元，并以411994元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率自实际支付日起计算至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至实际履行完毕之日止的利息；3．请求判令富力公司向霖皓然公司返还印花税人民币2016元；4．本案诉讼费用由富力公司承担。事实与理由：2016年10月18日，霖皓然公司作为房屋买受人与富力公司作为出卖人签订预售合同，约定霖皓然公司购买富力公司开发的通州富力中心2701号房屋，房屋预测建筑面积共78．89平方米，总房款4031994元，付款方式为分期付款。富力公司通过微信公众号、宣传手册、网络平台等宣传该楼盘为“精装景观公寓，商住两用”，霖皓然公司在富力公司工作人员带领下参观了该楼盘样板间，样板间内装修与宣传一致，厨房、家电、卫浴齐全。2016年8月25日霖皓然公司向富力公司支付房屋买卖定金10万元。2016年10月18日，霖皓然公司向富力公司支付首期付款311994元（不含定金）、印花税2016元并签订预售合同，此时霖皓然公司发现所购房屋土地用途为办公，富力公司工作人员对此解释该楼房为商住两用性质，同时拿出户型图加以佐证并承诺该房屋为精装公寓，配置厨房、独立卫生间通上下水，具备居住用途。基于上述承诺，霖皓然公司与富力公司签订了预售合同并如期履行付款义务。合同履行过程中，霖皓然公司得知该商品房只能用于办公。霖皓然公司签订的预售合同的付款方式为分期付款，且在富力公司工作人员的引导下，注册空壳公司购买涉案房屋，霖皓然公司无实际经营业务、无资产，也不具备贷款资格，尚余三百万余元确已无力支付。综上，霖皓然公司无论从事实上还是法律上，均不具备履行能力，合同已无继续履行可能。针对霖皓然公司的反诉请求，富力公司辩称，不同意霖皓然公司的全部反诉请求。霖皓然公司所述我公司的引诱欺诈行为与事实不符，我公司从未作出相关陈述。本案继续履行更有利于双方，霖皓然公司所述不能履行不是事实，霖皓然公司未提交证据证明其不具备履约能力，无力履行不是预售合同解除条件，而是霖皓然公司的违约事实。因霖皓然公司逾期支付购房款对我公司造成的资金占用损失已远超总房款10%的违约金数额，我公司主张的违约金理应得到支持。公共维修基金、面积补差款、前期物业费都在预售合同中有明确约定，霖皓然公司应按预售合同约定支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月18日，富力公司与霖皓然公司签订预售合同（合同编号：Y1962237），约定富力公司向霖皓然公司出售北京市通州区2701号房屋，商品房用途为办公，预测建筑面积共78．89平方米，房屋总价款为4031994元。买受人采取分期付款的方式付款。预售合同第十一条“逾期付款责任”约定：买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在60日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金，并于实际支付应付款之日起90日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起90日内按照累计的逾期应付款的3%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。预售合同附件五“付款方式及期限的约定”载明了分期付款的时间和金额，并约定：如买受人未按期支付任何一期房款，出卖人可根据预售合同第十一条关于逾期付款的违约责任，向买受人收取违约金。买受人需一次性付清全部房款以及违约金后方可办理收楼手续。买受人逾期付款超过60天的，出卖人有权按照合同第十一条的约定解除合同。预售合同附件九“补充协议”第6条约定：自合同签订之日起，由于买受人自身原因而逾期支付房款（包括一次性付款和分期付款）或逾期办理按揭手续的，买受人应按合同第十一条承担逾期付款的违约责任；逾期超过60日的，出卖人有权解除合同，办理解除合同所需的费用由买受人承担，且买受人应按商品房总价款的10%向出卖人支付违约金，并应承担本合同第十一条关于逾期付款的违约责任。预售合同附件九“补充协议”第7条约定：买受人因自身原因要求退房，或发生出卖人有权解除合同的情形的，买受人应向出卖人支付总房款10%作为违约金并承担解除合同的所有费用。已收楼入住的买受人每月还应按其总房款的0．6%的标准向出卖人支付房屋折旧费，造成房屋损坏的，应予以赔偿。其他已缴税费不予退还。预售合同还约定了其他内容。预售合同签订后，霖皓然公司向富力公司支付了购房款411994元（含定金10万元）以及代收印花税2016元，后未再向富力公司支付剩余房款。富力公司与霖皓然公司办理了涉案预售合同的联机备案。本案在审理过程中，霖皓然公司称购房时富力公司工作人员引导其认为房屋用途为居住，并且做出购房后即可将涉案房屋出售赚取差价的虚假宣传和承诺；其因听信该宣传与承诺，才在无购买能力的情况下签订预售合同，现已无法继续履行。就前项主张，霖皓然公司提交了富力公司涉案楼盘的宣传材料、样板间照片、其他房屋的收房照片及信访材料等予以佐证。就后一主张，霖皓然公司提交了该公司企业所得税年度纳税申报表予以佐证，霖皓然公司明确表示其无能力继续履行涉案预售合同。富力公司对霖皓然公司的上述主张均不予认可。霖皓然公司要求调低预售合同约定的违约金；富力公司表示若法院判决解除预售合同，要求霖皓然公司按照预售合同约定的违约金条款承担违约责任。本院认为，本案争议焦点是富力公司是否存在违约行为，及是否应支持霖皓然公司的解约请求。具体分析如下：第一，富力公司是否存在违约行为的问题。本案中，霖皓然公司主张富力公司有涉案房屋用途为居住和购买后即可出售赚取差价的虚假宣传与承诺的违约行为。本院认为，首先，富力公司与霖皓然公司订立的预售合同第一条即对商品房所在土地性质为办公进行了明确约定，第三条载明该商品房的用途为办公，且预售合同第二页对办公用途进行了特别提示。所谓办公类项目，即在此所建房屋只能用于商业用途，不可改变规划用途为居住。霖皓然公司在签订预售合同时对涉案房屋只能用于办公用途应当是明知的，富力公司即便在缔约时曾有涉案房屋可商住两用的宣传与承诺，亦不足以使霖皓然公司对于涉案房屋的用途产生误解。其次，商品房买卖合同属于一种标的额相对较大、与买卖双方切身利益密切相关的合同，当事人在签订合同时对合同订立后可能出现的市场风险及各种履行障碍均应当有一定程度的预见和判断，各方对签约均负有相对较高的审慎注意义务。无论富力公司在销售时是否存在虚假宣传与承诺的行为，霖皓然公司均应对于应否签约进行审慎思考，对购买房屋后可能面临的市场风险做出独立的判断，霖皓然公司选择签约，即应受预售合同条款约束。故上述霖皓然公司主张富力公司存在违约行为依据不足，本院不予采信。霖皓然公司未按照预售合同约定支付房款，其行为已经构成违约，故其要求富力公司赔偿利息损失的反诉请求，依据不足，本院不予支持。第二，是否支持霖皓然公司解约请求的问题。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，富力公司与霖皓然公司约定了退房条款，现霖皓然公司表示其已不具备继续履行能力，明确要求解除合同。本院认为，结合预售合同约定的退房条款、霖皓然公司注册成立的目的及实际经营状况来看，涉案预售合同在事实上已难以强制继续履行，故对于霖皓然公司要求解除预售合同并要求富力公司退还已付款及印花税的反诉请求，本院予以支持，基于预售合同所办理的联机备案手续亦应予以注销。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。霖皓然公司认为违约金数额过高，请求法院予以调整。本院按照预售合同的具体约定，兼顾预售合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则调整为240000元。关于富力公司要求霖皓然公司继续履行预售合同并支付剩余购房款、逾期付款违约金、前期物业服务费、面积补差款和公共维修基金的诉讼请求，在预售合同已被判令解除的情况下，其上述请求，缺乏合同依据，本院对此不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决如下：一、解除原告（反诉被告）北京富力通达房地产开发有限公司与被告（反诉原告）北京霖皓然文化传播有限公司于二〇一六年十月十八日签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（合同编号：Y1962237），原告（反诉被告）北京富力通达房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内配合被告（反诉原告）北京霖皓然文化传播有限公司办理上述合同的联机备案注销手续；二、原告（反诉被告）北京富力通达房地产开发有限公司返还被告（反诉原告）北京霖皓然文化传播有限公司已付房款411994元、代收印花税2016元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、被告（反诉原告）北京霖皓然文化传播有限公司给付原告（反诉被告）北京富力通达房地产开发有限公司违约金240000元，于本判决生效之日起七日内执行清；四、驳回原告（反诉被告）北京富力通达房地产开发有限公司的诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）北京霖皓然文化传播有限公司的其他反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20886元，由被告（反诉原告）北京霖皓然文化传播有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉费3680元，由被告（反诉原告）北京霖皓然文化传播有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  孙之智二〇二〇年十二月二十八日书记员  齐 茜