广西壮族自治区柳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂02民终4458号 上诉人（原审原告）:罗某，男，汉族，1974年11月3日出生，住广西壮族自治区柳江县。 被上诉人（原审被告）:曾某，男，汉族，1986年6月20日出生，住广西壮族自治区柳州市柳南区。 被上诉人（原审被告）：广西伟泽房地产经纪有限公司，住所地:广西壮族自治区柳州市东环大道101号华林君邸3栋1-10号，统一社会信用代码：91450200MA5LAT9D23。 法定代表人：曾某2，总经理。 上诉人罗某因与被上诉人曾某、广西伟泽房地产经纪有限公司合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院（2020）桂0204民初5226号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。 上诉人罗某上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持上诉人一审的诉讼请求；2.一、二审诉讼费及(2020)桂0204民初3616号案件诉讼费以及其他费用全部由二被上诉人承担。事实与理由:一、一审只判决被上诉人广西伟泽房地产经纪有限 公司向上诉人支付购房意向金35000元是不合理的。被上诉人曾某于2019年4月份推荐并亲自带领上诉人到现场看了房后，双方达成了购买这套房的协议，并于2019年5月16日签订了房屋买卖意向书，意向书约定房屋总价为1100000元，上诉人也于2019年5月17日用手机银行向被上诉人曾某建设银行账户转账人民币50000元，并特别约定因甲方(即二被上诉人）或产权人原因，致使乙方（即上诉人）不能购买上述房屋，叁拾个工作日内甲方（即二被上诉人）将购房意向金退还乙方（即上诉人），至今甲方都不能按约定履行，所以应全额退还购房意向金给上诉人。二、一审驳回上诉人罗某的其他诉讼请求是不合理的。由于二被上诉人无法履行上述房屋买卖的义务，属于违约的一方，因此造成上诉人的经济损失，应由违约方全额负责。即一审的诉讼费800元应由二被上诉人负担。由于二被上诉人的违约不按时间退还意向金，占用了上诉人的资金理当支付资金占用费11000元。综上，特向二审法院上诉。 被上诉人曾某答辩称，认可一审判决，请求维持一审判决。 被上诉人广西伟泽房地产经纪有限公司未出庭答辩，亦未提交书面答辩状。 罗某向一审法院起诉请求：一、判令曾某、广西伟泽房地产经纪有限公司返还购房意向金人民币50000元给罗某。二、判令曾某、广西伟泽房地产经纪有限公司支付罗某违约金及资金占用费人民币22000元，违约金及资金占用费以人民币50000元为基数，按人民银行同期贷款利率的四倍计至违约金及资金占用费还完时止。三、本案诉讼费及（2020)桂0204民初3616号案件诉讼费以及其他费用全部由曾某、广西伟泽房地产经纪有限公司承担。 一审法院认定事实：2019年5月16日，罗某作为乙方与曾某作为甲方签订了《房屋买卖意向书》，约定：“一、乙方欲购买位于航五路××号盛世中华21 栋2单元6-2。二、乙方全权委托甲方与上述房屋产权人洽谈购买事宜，乙方愿意出价人民币壹佰壹拾万元整（￥1100000.00元整）。三、在本意向书签订之日，乙方将购房屋意向金人民币五万元整（￥50000.00元整）交给甲方。如因甲方或产权人的原因，致使乙方不能购买上述房屋，三十个工作日内甲方将购房屋意向金退还乙方；如因乙方原因，不购买上述房屋，意向金不予退还。四、本意向书签订后，甲方应协助乙方与房屋产权人办理更名贷款手续。”在《房屋买卖意向书》右方，加盖有一个骑缝章显示“泽房地产经纪有限”。上述《房屋买卖意向书》签订后，2019年5月17日，罗某通过工商银行账户向曾某账户转款50000元。 另查明，罗某曾于2020年5月13日向一审法院起诉与曾某、柳州市伟泽投资有限公司合同纠纷一案，案号为（2020）桂0204民初3616号，因罗某起诉主体错误，罗某申请对该案撤诉。在该案的庭审记录中，曾某到庭应诉，辩称确实收到罗某交来的意向金50000元，后来曾某把钱交给广西伟泽房地产经纪有限公司了，因为曾某是代表公司与罗某签的购房意向书，公司还盖了章的，曾某不应该承担这个还款义务。曾某没有违约不应该承担违约金，当时签订了购房意向后，曾某联系不到罗某办理贷款事宜，例如交钱、首付这些事宜，后来过了半年罗某才回来联系曾某，房东的房子都已经涨价了，才导致交易不成功，曾某及广西伟泽房地产经纪有限公司不存在违约。曾某陈述称：“我有一份意向书的原件，与罗某提交的意向书一式两份，盖有骑缝章，两份意向书合在一起能看清楚当时我任职的公司是广西伟泽房地产经纪有限公司。”还称其受到罗某转款的50000元后，已通过转账和现金的形式将该笔钱交给广西伟泽房地产经纪有限公司。罗某在该案庭审记录中承认，确实是因为自己的原因导致2019年6月-10月曾某无法联系自己，于2020年3月4日看到案涉房屋在淘宝拍卖，处于流 拍状态。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。罗某与广西伟泽房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖意向书》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应依照约定全面履行自己的义务。 关于罗某诉请曾某承担责任一节。一审法院认为，《房屋买卖意向书》有广西伟泽房地产经纪有限公司的骑缝章，根据合同相对性原则，本案《房屋买卖意向书》的当事人为罗某与广西伟泽房地产经纪有限公司，曾某在本案中系作为广西伟泽房地产经纪有限公司的员工在上述意向书中签字，其行为系职务行为，本案法律责任应由广西伟泽房地产经纪有限公司承担，其不是本案适格被告，故对罗某诉请曾某承担责任一审法院不予支持。 关于罗某诉请广西伟泽房地产经纪有限公司支付购房意向金50000元一节。本案中，罗某主张双方签订意向书后一直按广西伟泽房地产经纪有限公司的要求提供购买案涉房屋的相关材料，但广西伟泽房地产经纪有限公司最后告知罗某要购买案涉房屋必须全款且需额外支付一笔手续费，罗某认为上述要求与《房屋买卖意向书》约定的价格不符，广西伟泽房地产经纪有限公司未按约定履行双方签订的协议，应当承担本案的违约责任。曾某在（2020）桂0204民初3616号案件庭审中辩称，2019年5月16日《房屋买卖意向书》签订后，2019年6月至10月无法联系罗某，无法与罗某协商办理房屋贷款等事宜，2019年11月联系上了罗某，但案涉房屋已经涨价，罗某也不愿意购买了，是罗某自己的原因导致无法购买案涉房屋，广西伟泽房地产经纪有限公司不存在违约行为，不应承担违约责任。双方对此各执一词。一审法院认为，本案中，罗某委托广西伟泽房地产经纪有限公司与案涉房屋产权人洽谈购买事宜，愿意出价1100000元购买，并向广西伟泽房地产经纪有限公司支付了50000元购房意向金，但直至罗某20 20年3月4日发现案涉房屋在淘宝被拍卖，广西伟泽房地产经纪有限公司都未告知过罗某案涉房屋存在被拍卖情况亦未安排罗某与案涉房屋权利人见面商谈或是签订房屋买卖合同，故广西伟泽房地产经纪有限公司未能按《房屋买卖意向书》履行自己的义务，属于违约；罗某在签订《房屋买卖意向书》并支付50000元意向金后就于2019年6月至10月处于无法联系的状态，亦是造成广西伟泽房地产经纪有限公司违约的原因之一，罗某也存在违约情形。鉴于罗某与广西伟泽房地产经纪有限公司均存在违约情形，双方均有过错，广西伟泽房地产经纪有限公司承担违约的主要责任，罗某承担违约的次要责任，一审法院酌定罗某承担30%的违约责任，广西伟泽房地产经纪有限公司承担70%的违约责任，故广西伟泽房地产经纪有限公司应向罗某支付购房意向金35000元。对于罗某诉请广西伟泽房地产经纪有限公司支付违约金11000元（以50000元为基数，按月利率2%的标准，从2019年6月16日计算至意向金实际归还时止）及资金占用费11000元（以50000元为基数，按月利率2%的标准，从2019年6月16日计算至意向金实际归还时止）的主张，一审法院不予支持。 关于罗某诉请曾某、广西伟泽房地产经纪有限公司支付（2020）桂0204民初3616号案件受理费一节。一审法院认为，（2020）桂0204民初3616号系罗某自己申请撤诉，案件受理费应由其自行承担，故一审法院对罗某的该诉请不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条之规定，一审法院判决：一、广西伟泽房地产经纪有限公司向罗某支付购房意向金35000元。二、驳回罗某的其他诉讼请求。案件受理费800元（罗某已预交），由罗某负担411元，由广西伟泽房地产经纪有限公司负担389元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审提交的证据及争议的事实，本院认定如下： 上诉人提交如下证据：证据1营业执照两份，拟证明签订合同时在柳州市伟泽投资有限公司签订协议，而合同上盖的章为广西伟泽房地产经纪有限公司，该意向书张冠李戴。证据2淘宝拍卖涉案房屋的截图，拟证明该房屋属于法院拍卖的房屋。本院认为，上诉人提交的这两份证据客观真实，与本案具有关联性，本院予以认定；但证据1仅能反映公司的登记信息，不能证实上诉人的证明目的。 综上，一审法院查明事实属实，本院予以确认。 本院认为，罗某与广西伟泽房地产经纪有限公司于2019年5月16日签订的《房屋买卖意向书》合法有效，双方均应依照约定全面履行自己的义务。《房屋买卖意向书》签订后，因罗某的个人原因致使广西伟泽房地产经纪有限公司在2019年6月至10月期间无法联系罗某，而广西伟泽房地产经纪有限公司在罗某失联期间前后亦未安排罗某与案涉房屋权利人见面商谈或是签订房屋买卖合同，且直至罗某于2020年3月4日发现案涉房屋在淘宝被拍卖，广西伟泽房地产经纪有限公司都未曾告知罗某案涉房屋存在被拍卖的情况。因此，对于《房屋买卖意向书》的合同目的未能实现，罗某与广西伟泽房地产经纪有限公司均有过错，均存在违约情况，均应承担责任。因广西伟泽房地产经纪有限公司合同签订前未告知罗某案涉房屋存在被拍卖的情况，故罗某即使不存在失联情况，《房屋买卖意向书》的合同目的也不一定能实现，显然广西伟泽房地产经纪有限公司的违约程度要比罗某严重。一审法院根据双方的违约程度，酌定罗某承担30%的违约责任，广西伟泽房地产经纪有限公司承担70%的违约责任恰当，本院予以维持。 曾某在本案中系作为广西伟泽房地产经纪有限公司的员工在《房屋买卖意向书》中签字，其行为系职务行为，本案法律责任应由广西伟泽房地产经纪有限公司承担。因罗某自身亦存在违约情况，故其要求广西伟泽房地产经纪有限公司支付违约金11000元及资金占用费11000元的诉请，本院不予支持。对于（2020）桂0204民初3616号案件受理费问题，因罗某申请撤诉，该费用应由其自行承担，罗某要求广西伟泽房地产经纪有限公司承担，本院不予支持。 综上所述，上诉人罗某的上诉理由不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费754元（上诉人罗某已预交），由罗某负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 龙  昀 审 判 员 曾 庆 斌 审 判 员 谭 皓 匀 二〇二〇年十二月二十八日 法官助理 覃 永 慧 代书记员 梁李静荷