福建省石狮市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0581民初5804号 原告：张婷，女，1989年3月28日出生，汉族，住福建省长乐市。 委托诉讼代理人：苏伟伟，上海柏年（泉州）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：陈桂花,上海柏年(泉州)律师事务所执业律师。 被告：石狮泰禾商业运营管理有限公司，住所地福建省泉州市石狮市宝岛中路**泰禾广场**，统一社会信用代码91350581MA2Y0MY163。 法定代表人：郭淑华，该公司执行董事兼总经理。 被告：石狮泰禾广场投资有限公司，住所地，住所地福建省泉州市石狮市宝岛中路**泰禾广场会信用代码91350581062287377W。 法定代表人：汤婷婷，该公司执行董事兼总经理。 原告张婷与被告石狮泰禾商业运营管理有限公司（以下简称石狮泰禾管理公司）、石狮泰禾广场投资有限公司（以下简称石狮泰禾投资公司）合同纠纷一案，本院于2020年11月12日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月16日公开开庭进行了审理。原告张婷的委托诉讼代理人陈桂花律师到庭参加诉讼。被告石狮泰禾管理公司、石狮泰禾投资公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张婷向本院提出诉讼请求：1.石狮泰禾管理公司支付拖欠的2019年11月10日起至2020年8月9日止的租金85947元，并自2019年12月11日起每日按1322266元的万分一向张婷支付违约金；2.石狮泰禾投资公司对石狮泰禾管理公司的上述应付租金及违约金承担连带保证责任；3.由石狮泰禾管理公司和石狮泰禾投资公司共同承担本案诉讼费、保全费、鉴定费。诉讼过程中，张婷变更租金的诉讼请求为66113.3元，明确租金对应的租期为2020年1月6日至2020年7月5日，违约金计算的起止日期为2019年12月1日起至实际付清款项之日止，并撤回保全费、鉴定费的诉讼请求。事实和理由：2017年7月6日，张婷与石狮泰禾管理公司签订《房屋租赁委托合同》，约定张婷将位于石狮泰禾广场的房屋委托石狮泰禾管理公司租赁，石狮泰禾管理公司承诺：张婷自起租日起可获得的租金为：每个租赁年度的租金总额(相当于购房合同总价的10%)，共计为132226.6元；租金每三个月结算一次，石狮泰禾管理公司须在合同约定的计租日起15个工作日内预付三个月租金给张婷，逾期支付租金超过30日的，每天按购房款总额的万分一向张婷支付违约金。同日，张婷与石狮泰禾投资公司签订《担保协议》，约定石狮泰禾投资公司对石狮泰禾管理公司上述应付租金及违约金承担连带保证责任。上述《房屋租赁委托合同》及《担保协议》签署后，张婷依约将案涉房屋交付石狮泰禾管理公司，但石狮泰禾管理公司却逾期支付租金，其行为已经构成违约，应依法承担相应责任，石狮泰禾投资公司应履行其担保责任。 石狮泰禾管理公司书面辩称，1.张婷诉请的违约金起算期限错误。根据《房屋租赁委托合同》4.2条约定，租金支付期限为租期开始之日起15个工作日，同时该合同8.4条约定，逾期支付租金超过30日，方才计收逾期违约金。现张婷诉请违约金,将租期起算日次日作为起算点，与合同不一致，存在错误，应当予以纠正。2.合同约定违约金标准过高，依法应予以调减。《房屋租赁委托合同》4.2条约定，违约金计算标准为按总房价款的日万分之一计算，计算基数为总房价款，而实际欠付的月租金仅为总房价款的一百二十分之一，换算一下按此标准计算，业主将获得相当于月租金每月36%的违约金，明显高于业主的损失，甚至高于法律允许的民间借贷利息。而根据最高人民法院发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第五十条，已明确提出认定约定违约金是否过高，一般应当以《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定的损失为基础进行判断，还应当兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定。本案中的租金已经明显高于相同类型、相同地段房屋的租金标准，而合同约定的违约金已高达月租金的36%，明显高于张婷的损失或合同履行的可得利益，因此对于该明显高于损失的违约金，法院应当予以调减。根据最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》的通知第三条第一款规定：“疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任”。福建省高级人民法院发布的《福建高院关于充分发挥审判职能作用为坚决打赢疫情防控阻击战提供有力司法服务保障的指导意见》第12点：“因疫情影响致使合同根本不能履行而引起纠纷，当事人主张部分或者全部免除责任的，依法予以支持。”因此，在疫情的冲击下，石狮泰禾管理公司受影响非常严重，经营困难，逾期支付租金情有可原，法院也应当予以减免。3.参照福建省出台的《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情，扎实做好“六稳”工作的若干措施》，石狮泰禾管理公司因新冠疫情造成停业5天，在商场内根据国家倡议减免商户租金15天，其中商场出现部分商户拒交租金(电影、文娱、餐饮等疫情影响无法正常营业)，提议业主根据疫情情况减免3个月租金。4.对张婷诉称的租金有异议，经石狮泰禾管理公司校对，2020年1月6日前的租金已付清。 石狮泰禾投资公司未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：石狮泰禾管理公司提供的《福建省财政厅福建省机关事务管理局关于新冠肺炎疫情防控期间减免企业房租的补充通知》、泉州市防控新型冠状病毒感染的肺炎疫情应急指挥部于2020年5月17日发布的《关于恢复场所开放和活动举办的通告》，无法体现与本案的关联性，故本院不予采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：址于石狮市宝岛中路339号石狮××广场××幢××单元的房屋（以下简称案涉房屋）系张婷向石狮泰禾投资公司所购买，编号为狮地税权证〔2017）8444、8445号、84446号福建省石狮市地方税务局房产／土地使用权权属转移涉税证明分别载明，坐落于石狮市宝岛中路339号石狮××广场××幢××单元的案涉房屋权属转移承受方均为张婷。2017年7月6日，张婷作为甲方，石狮泰禾管理公司作为乙方，双方签订《房屋租赁委托合同》三份，分别载明甲方将案涉房屋（三套房屋建筑面积即计租面积均为47.88平方米）委托乙方代为处理房屋租赁事宜，合同约定主要条款如下：2.1委托租赁期限为十年，自开发商收到甲方支付的购房全款且甲方与开发商实际办理完交付手续之日起开始计算租金；3.2乙方在委托期间可将房屋按照市场价格出租给第三者使用，但乙方保证甲方自起租日起可获得的租金为：每个租赁年度（每12个月为一个租赁年度，下同）的租金总额（相当于购房合同总价10%），三套房屋租金分别为44496.7元、43991.3元、43738.6元，共计132226.6元；4.2应付甲方的房屋租金每三个月结算一次，乙方在该合同2.1条约定的计租日起15个工作日内预付三个月的租金给甲方（如遇法定节假日，则顺延），依次类推；8.1甲乙双方应严格履行本合同规定的各项条款，如有违约，违约方向守约方承担违约责任并赔偿经济损失；8.4乙方逾期支付租金，逾期超过30日，每延迟一日，按房款总额的日万分之一向甲方支付逾期违约金，并如数支付当月租金等。同日，张婷作为甲方，石狮泰禾投资公司作为乙方，双方签订《担保协议》三份，分别载明：“甲方与石狮泰禾管理公司于2017年7月6日签订《房屋租赁委托合同》（以下简称“委托合同”），为确保委托合同的履行，乙方愿意向甲方提供担保，甲、乙双方经协商一致达成如下协议：1.乙方保证范围为甲方按照委托合同约定而取得的租金收益。2.乙方保证：在石狮泰禾管理公司不能按照委托合同约定向甲方支付委托合同约定的租金收益时，乙方愿意向甲方支付上述收益。3.本合同保证期间为委托合同约定的债务履行期限届满之日后一个月……”等内容。上述合同签订后，张婷依约将案涉房屋交付石狮泰禾管理公司。因石狮泰禾管理公司未按约定支付2019年10月6日至2020年7月5日期间的租金，张婷于2020年11月12日诉至本院。 诉讼过程中，张婷自认石狮泰禾管理公司于2020年11月30日支付2019年10月6日至2020年1月5日期间租金的60%即19834元，2019年10月6日至2020年1月5日期间的租金已支付完毕，并表示认可石狮泰禾管理公司计算违约金起算日期的方式。 本案的争议焦点为：1.违约金约定是否过高；2.应否减免3个月的租金。对此，本院进一步予以分析、审查和认定。 一、关于违约金约定是否过高的问题 本院经审查认为，张婷因石狮泰禾管理公司逾期支付租金的违约行为所遭受的损失主要是利息损失，而案涉《房屋租赁委托合同》8.4条约定，若石狮泰禾管理公司逾期支付租金，逾期超过30日，每延迟一日，按房款总额的日万分之一向张婷支付逾期违约金，按该条款约定计算的违约金,延迟支付一个月，相当于月租金总额的36%，延迟支付一年，相当于年度租金总额的36.5%，明显高于张婷所遭受的实际损失，因此石狮泰禾管理公司关于违约金过高要求调低的主张，本院予以采纳。根据案涉《房屋租赁委托合同》履行的情况、石狮泰禾管理公司过错程度、新冠疫情的影响及张婷预期利益等因素，本院酌情将违约金的计算方式调整为以每一期尚欠的租金为基数，自约定的违约金起算之日起至实际付清款项之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算。故石狮泰禾管理公司应以当期尚欠的租金为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍分别计付自合同约定的违约金起算日期起至实际付清款项之日止的违约金。 二、关于应否减免3个月租金的问题 本院经审查认为，因本省出台的《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情，扎实做好“六稳”工作的若干措施》（以下简称《措施》）中规定可以免收或减半收取3个月左右租金的对象是承租国有经营性房产的中小企业，而案涉房屋并非国有经营性房产，故不适用该《措施》，因此，石狮泰禾管理公司主张减免3个月租金，缺乏依据，本院不予支持。 本院认为，张婷分别与石狮泰禾管理公司、石狮泰禾投资公司签订的《房屋租赁委托合同》、《担保协议》，系双方的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务。张婷已按照合同约定将案涉房屋交付石狮泰禾管理公司，石狮泰禾管理公司亦应按合同约定的时间、金额支付租金。张婷自认石狮泰禾管理公司在诉讼过程中支付2019年10月6日至2020年1月5日期间租金的60%即19834元，至此2019年10月6日至2020年1月5日期间的租金已支付完毕，系对于己不利事实的承认，本院予以确认。现石狮泰禾管理公司未按约定支付2020年1月6日至2020年7月5日期间的租金66113.3元，且逾期已超过30日，已构成违约，故张婷诉请判令石狮泰禾管理公司支付尚欠的租金66113.3元及相应的违约金，于法有据，应予支持。石狮泰禾管理公司主张应按《商铺租赁委托合同》4.2及8.4条的约定计算违约金的起算日期，张婷表示认可，根据《房屋租赁委托合同》约定，石狮泰禾管理公司应在合同约定的计租日起15个工作日内预付三个月的租金，逾期超过30日，每延迟一日，按房款总额的日万分之一向张婷支付逾期违约金，故每一期租金逾期的起算日期应为该期租金计租日起第15个工作日后再加上30日的次日，即2020年1月6日至2020年4月5日期间租金的逾期违约金应自2020年2月23日开始计算，2020年4月6日至2020年7月5日期间租金的违约金应自2020年5月27日开始计算。故石狮泰禾管理公司应支付的违约金为:以三个月租金33056.65元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍分别计付自2020年2月23日、2020年5月27日起至实际付清款项之日止。张婷主张超过本院认定部分的违约金，本院不予支持。虽然《担保协议》约定保证期间为《房屋租赁委托合同》约定的债务履行期限届满之日后一个月，但本案为租金支付纠纷，租金支付是连续性债务，故应按未付租金的最后履行期限届满之日计算保证期间，故张婷诉请判令石狮泰禾投资公司承担保证责任并未超过保证期间。《担保协议》约定，石狮泰禾投资公司保证在石狮泰禾管理公司不能按照《房屋租赁委托合同》约定向张婷支付租金收益时，愿意向张婷支付上述收益，故石狮泰禾投资公司承担的是一般保证责任，且保证的范围仅是租金。石狮泰禾投资公司作为一般保证的保证人，在石狮泰禾管理公司经人民法院已依法强制执行仍未能支付其应付的租金66113.3元时，应对该租金的债务承担保证责任。张婷诉请判令石狮泰禾投资公司对石狮泰禾管理公司应支付的租金及违约金债务承担连带保证责任，缺乏合同依据和法律依据，本院不予支持。 综上所述，对张婷的诉讼请求，本院予以部分支持。石狮泰禾管理公司、石狮泰禾投资公司经传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十七条、第二十一条第一款、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条规定，判决如下： 一、石狮泰禾商业运营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付张婷租金66113.3元，并以三个月租金33056.65元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍分别计付自2020年2月23日、2020年5月27日起至实际付清款项之日止的违约金； 二、石狮泰禾广场投资有限公司在石狮泰禾商业运营管理有限公司经人民法院依法强制执行仍未能履行本判决第一项确定的支付租金66113.3元的义务时，应对该债务承担保证责任； 三、石狮泰禾广场投资有限公司承担保证责任后有权向石狮泰禾商业运营管理有限公司追偿； 四、驳回张婷的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2544元，减半收取计1272元，由石狮泰禾商业运营管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  林雪迎 二〇二〇年十二月二十八日 书记员  黄凤梅 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 一、本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国担保法》 第十七条当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。 一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。 有下列情形之一的，保证人不得行使前款规定的权利： （一）债务人住所变更，致使债权人要求其履行债务发生重大困难的； （二）人民法院受理债务人破产案件，中止执行程序的； （三）保证人以书面形式放弃前款规定的权利的。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或 者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。 自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。 二、申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。