北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初29068号原告：北京华芳达商贸有限公司，住所地北京市丰台区小井村528号。法定代表人：吴景芳，经理。委托诉讼代理人：丁芳，北京道佑律师事务所律师。被告：北京颐沁园大酒店，住所地北京市丰台区万丰路X号。法定代表人：郝翠云，执行董事。委托诉讼代理人：赵文娟，女，北京颐沁园大酒店员工。委托诉讼代理人：范景芸，女，北京颐沁园大酒店员工。原告北京华芳达商贸有限公司（以下简称华芳达公司）与被告北京颐沁园大酒店（以下简称颐沁园酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华芳达公司的法定代表人吴景芳及委托诉讼代理人丁芳，被告颐沁园酒店的委托诉讼代理人赵文娟、范景芸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华芳达公司向本院提出诉讼请求：1.判令颐沁园酒店返还保证金28333元；2.判令颐沁园酒店返还2020年8月26日至2020年9月14日期间租金19444.44元；3.判令颐沁园酒店赔偿损失97222.22元；4.诉讼费、保全费由颐沁园酒店承担。事实和理由：2017年3月15日，我公司与颐沁园酒店签订《房屋租赁合同》，约定我公司租赁位于北京市丰台区西局西街X号面积为410平方米的房屋，租赁期限为2017年3月15日至2019年3月14日，年租金350000元，并约定了权利义务。合同签订后，我公司按照合同约定向颐沁园酒店支付保证金、租金。上述合同到期后，经双方协商，我公司继续租赁上述房屋，并于2020年3月6日支付2020年3月15日至2020年9月14日期间的租金。但2020年6月初，颐沁园酒店多次对我公司租赁房屋停水、停电，导致我公司无法正常经营。事后，我公司得知，颐沁园酒店与北京华宇天宏资产管理中心签订的租赁合同于2020年8月25日到期，颐沁园酒店将其租赁的北京市丰台区西局西街X号3612平方米房屋中的410平方米转租给我公司，且事先未征得出租人北京华宇天宏资产管理中心的同意，北京华宇天宏资产管理中心决定合同到期后不再续租。颐沁园酒店超过租赁合同剩余期限的擅自转租行为导致我公司与其的租赁合同部分无效，且颐沁园酒店在6月初开始迫于与北京华宇天宏资产管理中心《租赁合同》到期交还租赁场地的压力多次给我公司断水断电导致我公司无法正常营业，给我公司造成了重大的经济损失，故诉至法院，要求颐沁园酒店退还保证金、剩余租期租金及寻找替代性房屋周转的损失。颐沁园酒店辩称，1、我公司是将酒店整体承包给第三方经营的，并非直接转租给华芳达公司。我公司在2012年12月5日起至2020年6月4日止是把整个酒店连同前面的门面房共同承包给王海涛个人的，是承包经营，并非转租。在王海涛承包期间为方便其经营管理，酒店法定代表人变更为王海涛，酒店公章也在王海涛手中。华芳达公司所出具的合同和收据都是在王海涛承包经营期间与王海涛所签，我公司均无从考察其真实性和有效性。2020年6月4日，合同到期后，我公司向华芳达公司表示过身份，要收回酒店经营权，才知道王海涛收取租金至2020年9月，公司要求华芳达公司找王海涛退还租金，因我公司与北京华宇天宏资产管理中心之间的合同于2020年8月25日到期，着急收回房屋进行交接，但王海涛和华芳达公司一直拖延，所以我公司才采取了停电和停水措施。2020年6月28日法定代表人变更为赵文娟；2、华芳达公司、我公司和第三方签订的房屋租赁合同已失效，双方早已没有法定的房屋租赁关系。华芳达公司和王海涛签订的《房屋租赁合同》已于2019年3月14日到期，之后也没有再签订房屋租赁合同。华芳达公司所说的友好协商继续租赁也是同王海涛个人协商的，怎么协商如何协商的，协商的具体内容我公司均无从查证。所以我公司认为在20l9年3月14日后在合同到期且并未续签的情况下，就已经和华芳达公司自动解除了房屋租赁关系。华芳达公司出示的收据虽然盖了我公司的公章，但我公司从未收到过这笔钱，所以我公司有权怀疑其真实性和有效性；3、我公司从未收到过华芳达公司的任何款项。在华芳达公司和王海涛签订的合同后面写明了打款账号，是王海涛的个人账户，我公司也查询了公司账户，从未收到过来自华芳达公司的任何款项，包括保证金和所有房屋租金，所以我公司无法返还保证金和房屋租金。综上，我公司与华芳达公司早已没有法定的房屋租赁关系，且从未收到过华芳达公司的任何款项，赔偿其损失更是无从谈起，所以请求驳回华芳达公司的所有诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月15日，颐沁园酒店（甲方、出租方）与华芳达公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：租赁房屋坐落于北京市丰台区西局西街X号，租赁面积约410平方米，租赁期限自2017年3月15日至2019年3月14日，年租金350000元，乙方自本合同签字之日起三日内付清首期（2017年3月15日至2019年3月14日）期间租金，以后各期租金按合同约定每6个月为一个付款周期，以后各期费用应在上一付款期满前30日内支付给甲方或甲方指定的银行账户；合同签订后当日，乙方应向甲方交付保证金，保证金为房屋一个月的租金28333元，如合同签订日乙方未交付保证金，则本合同视为无效合同；甲方在乙方全部履行本合同各项条款条件下，合同期满若乙方无法续租的条件下，乙方应交还所租房屋并腾空（乙方自愿放弃的物品除外）所租房屋内乙方物品，经甲方验收后三日内，甲方将保证金（不计利息）如数退还乙方。合同到期后，双方未续签书面租赁合同。华芳达公司继续承租涉诉房屋，并向颐沁园酒店支付租金。颐沁园酒店于2020年3月6日出具《收据》，载明：收到房租3月—9月份175000元。庭审中，颐沁园酒店主张其公司于2012年12月5日至2020年6月4日将酒店全部承包给王海涛，是王海涛将涉诉房屋出租给华芳达公司，其公司并未收到华芳达公司交纳的租金、保证金；承包合同到期后，其公司多次通知华芳达公司腾退，并于2020年7月6日与华芳达公司、王海涛协商并签订协议，由王海涛退还剩余租金63192元、保证金28333元，华芳达公司于2020年7月10日前腾退，但华芳达公司不同意签字；提交了其公司与王海涛之间的承包经营合同、北京华宇天宏资产管理中心与颐沁园酒店的租赁合同、其公司于2020年6月16日向商户发出的腾退通知、告知函、2020年7月6日华芳达公司的法定代表人吴景芳、吴景芳爱人、王海涛及赵文娟之间的录音及协议。经质证，华芳达公司对承包经营合同、租赁合同的真实性无异议，承包经营合同是他们之间的内部关系，与本案无关联性，王海涛作为颐沁园酒店的法定代表人及大股东，与其公司签订的租赁合同；对腾退通知和告知函无异议，认为颐沁园酒店采取了停水停电措施，给其公司造成了损失；对录音和协议均不认可，因双方并未协商好，故未能腾退房屋，开始说将租金和保证金退还，后不给才起诉的。经询问，华芳达公司表示其公司于2020年8月23日腾退，颐沁园酒店表示不清楚华芳达公司具体搬走的时间，双方并未做交接，2020年8月24日由西局村直接封的房屋。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，华芳达公司与颐沁园酒店就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》均系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效，双方均应依约履行。合同到期后，华芳达公司继续使用租赁房屋，颐沁园酒店未提出异议并收取租金，双方形成了不定期租赁合同关系。双方可随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。自2020年6月起，颐沁园酒店已告知华芳达公司应腾退房屋，华芳达公司于2020年8月23日搬离，双方合同于当日解除。合同解除后，颐沁园酒店应退还华芳达公司保证金及剩余租期租金，故对华芳达公司要求退还保证金及剩余租期租金的主张，本院予以支持。颐沁园酒店辩称其公司并未收到租金及保证金，但根据双方的庭审陈述及现有证据，可以认定《房屋租赁合同》签订时，由颐沁园酒店在出租方处盖章并由时任颐沁园酒店的法定代表人王海涛签字，华芳达公司应颐沁园酒店的要求交纳保证金、租金，并由颐沁园酒店出具《收据》，故本院对颐沁园酒店的上述辩称意见不予采信。华芳达公司主张寻找替代房屋周转损失，缺乏证据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条规定，判决如下：一、北京颐沁园大酒店于本判决生效之日起七日内退还北京华芳达商贸有限公司保证金28333元；二、北京颐沁园大酒店于本判决生效之日起七日内退还北京华芳达商贸有限公司二〇二〇年八月二十六日至二〇二〇年九月十四日期间的租金19444.44元；三、驳回北京华芳达商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1600元，由北京华芳达商贸有限公司负担1073元（已交纳），由北京颐沁园大酒店负担527元（于本判决生效之日起七日内交纳）；保全申请费1245元，由北京颐沁园大酒店负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  郭聪聪二〇二〇年十二月二十八日书记员  王跃佳