湖北省宜昌市西陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鄂0502民初2538号 原告（反诉被告）：宜昌市丽骏商业管理有限公司，住所地宜昌市西陵区体育场北路169-1号。 法定代表人：王文忠，该公司总经理。 委托代理人：王玮，湖北楚贤律师事务所律师（特别授权代理）。 委托代理人：李易宸，湖北楚贤律师事务所律师（特别授权代理）。 被告（反诉原告）：宜昌品好香餐饮管理有限责任公司，住所地宜昌市夷陵路14-101号。 法定代表人：杜支明，该公司总经理。 委托代理人：叶亦周，该公司员工（特别授权代理）。 委托代理人：杨利红，湖北百思特律师事务所律师（特别授权代理）。 原告宜昌市丽骏商业管理有限公司与被告宜昌品好香餐饮管理有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案受理后，被告宜昌品好香餐饮管理有限责任公司提起反诉，本院决定合并审理。本案依法适用简易程序，由审判员刘洪斌独任审判，于同年12月11日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）宜昌市丽骏商业管理有限公司的委托代理人李易宸，被告（反诉原告）宜昌品好香餐饮管理有限责任公司的委托代理人叶亦周、杨利红均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告宜昌市丽骏商业管理有限公司诉称：2018年7月11日，原告与被告签订《三峡文化天地商铺租赁合同》及《三峡文化天地租赁合同补充协议》，约定原告将三峡文化天地5号楼第1层5111-5113号铺位租赁给被告使用，租赁期限2018年10月1日至2021年9月30日。合同还约定了租金及违约责任。被告租赁铺位后，拒不履行租金及物业管理费的支付义务，现原告请求解除双方的租赁关系。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1.解除双方于2018年7月11日签订的《三峡文化天地商铺租赁合同》及《三峡文化天地租赁合同补充协议》；2.被告立即向原告支付拖欠的租金及物业管理费用172028.8元（2019年4月1日至2020年4月30日）；3.被告每逾期一日按照欠付租金及相关费用、物业管理费金额的0.4%向原告支付滞纳金至实际清偿之日止；4.被告拆除商铺内装饰装修，将商铺恢复至原告交付时的原状；5.被告自2020年6月1日起至实际退还商铺并经原告验收合格之日止，按月租金15502.4元的标准向原告支付场地占有费；6.被告承担律师代理费45964元；7.被告承担本案诉讼费。 被告宜昌品好香餐饮管理有限责任公司辩称，1.原告系委托管理商铺，被告实际是与商铺合法产权人有租赁合同关系，原告不能以自己的名义向被告起诉索要租金；2.原告租金计算错误，租赁合同已于2020年4月30日协议解除，被告于2020年5月12日向原告返还了房屋，且新冠疫情影响应当减租5个月；3.案涉合同系格式合同，增加被告义务，减轻原告责任，故相关条款无效；4.原告未提供符合正常使用标准的用房，给被告造成损失，被告有权追偿；5.原告未提供符合要求的物业管理，造成被告损失，故不应支付物业管理费；6.原告主张的违约金过高，应调低或免除。请求法院公正裁决。 反诉原告宜昌品好香餐饮管理有限责任公司反诉称，案涉房屋烟道、消防管道不合格；自装修起就漏水，一直没有解决；因楼板太薄，房屋工程质量未达标，楼上施工漏水泡坏天花板吊顶，致店内电源短路，爆炸，客人无法就餐造成营业损失；消防管道漏水，导致店内财物损失；店铺门口绿植被盗，损失700元左右。综上，为维护反诉原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1.反诉被告返还反诉原告履约保证金31004.8元和装修押金10000元，并支付直接损失76728.4元，律师代理费5000元；2.反诉费用由反诉被告承担。 反诉被告宜昌市丽骏商业管理有限公司辩称，因反诉原告违约，故履约保证金、装修押金反诉被告有权没收；直接损失没有相应证据证明，不应支持；违约方无权主张律师代理费。请求驳回反诉原告的反诉请求。 经审理查明：湖北省华祥投资发展有限公司系宜昌市三峡文化天地5号楼第1层5111-5113号商铺的所有权人，原告宜昌市丽骏商业管理有限公司受湖北省华祥投资发展有限公司委托经营管理该商铺，湖北省华祥投资发展有限公司对原告与第三方签订的租赁合同表示认可。2018年7月11日，原告宜昌市丽骏商业管理有限公司与被告宜昌品好香餐饮管理有限责任公司签订《三峡文化天地商铺租赁合同》及《三峡文化天地租赁合同补充协议》，约定：原告将以上商铺出租给被告使用，被告在该商铺经营“广式茶点、宜昌本地小吃”；商铺面积193.78平方米，租期自2018年10月1日至2021年9月30日止，其中2018年10月1日至2020年9月30日止的租金16元/月/平方米、市场营销费24元/月/平方米、综合管理费40元/月/平方米，物业管理费1937.8元/月；支付方式，以季度为交费期，被告应在每个交费期最后一个月的20日前向原告一次性足额支付下一季度的租金、费用；被告还应支付履约保证金31004.8元；原告同意给予被告免租期6个月，免租期间2019年1月1日至2019年3月31日、2019年7月1日至2019年9月30日，免租期间内无需承担租金、市场营销费、综合管理费；租赁期间，原告应对商铺的电气、燃气、消防、给排水设备进行必要的修缮和保养工作；被告拒绝或迟延支付租金、物业管理费等，每逾期一日，按拖欠金额的1%计算违约金，拖欠超过7日的，原告有权单方解除合同、收回商铺并没收履约保证金；自合同终止、期满或解除之日起，被告须在原告规定时间内腾退返还商铺，商铺添附物品不予补偿，由被告自费拆除；被告不予拆除的，由原告派人员拆除，费用由被告承担；被告若逾期腾退迁离，每延迟一日，按迁离当年的日租金两倍标准支付商铺占用费；因合同纠纷向法院起诉的，守约方产生的律师费、差旅费、诉讼费等一切费用，由违约方承担。合同还约定了其他事项。 合同签订后，被告向原告支付履约保证金31004.8元，装修押金10000元，对商铺进行装修后即入驻商铺进行经营。被告在支付前期租金及相关费用后，拖欠2019年4月至6月、10月至12月，2020年1月至4月的租金、市场营销费、综合管理费共计150837.4元，拖欠2019年4月至2020年4月物业管理费21191.4元（其中装修押金10000元已抵扣租金4186.6元，抵扣物业管理费5813.4元）。因被告至今未结清租金及相关费用，从而引起诉讼。 另查明，被告经营期间，商铺消防管道及屋顶有漏水情况发生，影响被告经营。2020年5月12日，被告向原告交还商铺钥匙，自行腾退后退场（仅余少量不可拆除部分）。同年5月15日，原告向被告发出《合同解除通知函》，解除双方的租赁合同关系。 上述事实，有当事人提供的《三峡文化天地商铺租赁合同》、《三峡文化天地租赁合同补充协议》、收据等证据及庭审笔录在卷佐证，事实清楚，足以认定。 本院认为，原告宜昌市丽骏商业管理有限公司受商铺所有人湖北省华祥投资发展有限公司委托经营管理案涉商铺，湖北省华祥投资发展有限公司对原告与第三方签订的租赁合同均表示认可，被告宜昌品好香餐饮管理有限责任公司亦是与原告签订《三峡文化天地商铺租赁合同》及《三峡文化天地租赁合同补充协议》，宜昌市丽骏商业管理有限公司作为原告向被告主张权利，主体适格。以上合同是原被告双方的真实意思表示，合法有效，合同应该严格履行。在合同履行过程中，被告未按合同约定支付租金，最终单方终止合同退场，构成违约。对于被告退场原告是清楚的，合同约定腾退迁离时，若被告对商铺添附物品不予拆除的，可由原告派人员拆除，费用由被告承担，但自2020年5月起至原告起诉之日，原告本可收回商铺，减少损失，但其任由损失扩大。综合双方过错情况，本院酌情给予原告一个月租金、市场营销费、综合管理费的补偿。同时，考虑到新冠疫情以及商铺漏水对被告经营的影响，本院酌情给予被告减租五个月（减租费用含租金、市场营销费、综合管理费，其中因疫情减租三个月，因漏水减租二个月）。综上，被告仍应支付原告租金、市场营销费、综合管理费、物业管理费共计116995.28元（150837.4元＋193.78平方米×80元/月/平方米×12/30月＋21191.4元＋193.78平方米×10元/月/平方米×12/30月－193.78平方米×80元/月/平方米×4月）。若原告需要对案涉商铺设施及添附物品进行拆除，所产生的费用可由其另行主张权利。 反诉原告宜昌品好香餐饮管理有限责任公司主张营业损失及物品损失，但其提供的证据均系单方制作形成，本院难以认定，另本院已酌情在前述租金等费用中予以减免，故本院不再支持。根据合同实际履行情况以及双方过错，对于原告主张的违约金以及双方主张的律师代理费，本院均不予支持。反诉原告主张退还履约保证金，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十九条、第一百二十条规定，判决如下： 一、确认原告宜昌市丽骏商业管理有限公司与被告宜昌品好香餐饮管理有限责任公司签订《三峡文化天地商铺租赁合同》及《三峡文化天地租赁合同补充协议》已解除。 二、被告宜昌品好香餐饮管理有限责任公司向原告宜昌市丽骏商业管理有限公司支付费用116995.28元。 三、反诉被告宜昌市丽骏商业管理有限公司退还反诉原告宜昌品好香餐饮管理有限责任公司履行约保证金31004.8元。 四、驳回原告宜昌市丽骏商业管理有限公司的其他诉讼请求。 五、驳回反诉原告宜昌品好香餐饮管理有限责任公司的反诉请求。 上列应付款项，于判决生效之日起十日内履行。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费2718元（按简易程序减半收取，原告宜昌市丽骏商业管理有限公司已预交），由原告宜昌市丽骏商业管理有限公司承担1564元，被告宜昌品好香餐饮管理有限责任公司承担1154元。反诉受理费1378元（减半收取，反诉原告宜昌品好香餐饮管理有限责任公司已预交），由反诉原告宜昌品好香餐饮管理有限责任公司承担1016元，反诉被告宜昌市丽骏商业管理有限公司承担362元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。 审判员  刘洪斌 二〇二〇年十二月三十日 书记员  肖 伟