浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终8912号 上诉人（原审被告）周锋，男，1979年9月4日出生，汉族，住杭州市萧山区。 被上诉人（原审原告）浙江开元物业管理股份有限公司杭州分公司，住所地杭州市萧山区金城路333号一层。 负责人言卓群。 委托诉讼代理人高迪宁、徐利冬，公司员工。 上诉人周锋因与被上诉人浙江开元物业管理股份有限公司杭州分公司（以下简称开元物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2020）浙0109民初10533号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年10月9日立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员韩圣超独任审判，于2020年10月30日公开开庭进行了审理。上诉人周锋，被上诉人开元物业公司的委托诉讼代理人高迪宁、徐利冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院认定：周锋系杭州市萧山区蜀山街道湘域湾小区13幢2单元701室商品房的所有权人之一，于2014年8月9日自杭州财和房地产开发有限公司处接受该房屋。2019年4月18日，开元物业公司以周锋及案外人蔡智超（即另一商品房所有权人）未缴纳2018年1月至2018年12月的物业服务费（含公共区域能耗）2748元为由向原审法院提起诉讼。2019年5月22日，原审法院经审理后依法做出（2019）浙0109民初6452号民事判决：周锋、蔡智超于本判决生效之日起十日内支付开元物业公司物业服务费（含公共区域能耗）2748元及逾期付款滞纳金116.55元。对此，周锋因不服该判决，向浙江省杭州市中级人民法院提起上诉。2019年9月23日，浙江省杭州市中级人民法院经审理后，依法做出（2019）浙01民终5469号驳回周锋上诉的终审判决。2019年12月30日，开元物业公司以发送手机短信的方式向周锋催缴2019年度物业服务费（含公共区域能耗）2748元，而周锋收到该短信后分文未付，故开元物业公司于2020年5月12日再次对周锋提起诉讼，请求判令周锋支付开元物业公司物业使用费及公共区域水电费2748元（2019年1月1日至2019年12月31日）及滞纳金1376.75元（以2748元为基数自2019年1月1日起按日利率3‰计算至2019年12月31日止）。 原审法院认为：浙江开元物业管理股份有限公司萧山湘域湾服务处与萧山湘域湾业主委员会签订《财和?湘域湾小区物业服务合同》，约定由浙江开元物业管理股份有限公司萧山湘域湾服务处向湘域湾小区提供物业管理服务。后，开元物业公司与浙江开元物业管理股份有限公司萧山湘域湾服务处、萧山湘域湾业主委员会三方共同签订《物业管理合同主体变更协议》，原合同权利义务均由开元物业公司承受的约定合法有效，即开元物业公司与萧山湘域湾业主委员会之间形成物业服务合同关系，对全体业主均具有约束力。周锋在开元物业公司提供了相应的物业管理服务的前提下，未按约支付物业服务费，应承担相应的民事责任。周峰的抗辩意见，依据不足，原审法院不予采纳。综上，原审法院确定应支付开元物业公司的物业服务费（含公共区域能耗）为2748元。至于逾期付款滞纳金，开元物业公司主张按日3‰计算显然过高，原审法院酌情认定以实际欠付金额为基数自逾期之日起按年利率6%计116.55元【1374元*6%÷365天*180天（2019年1月16日至2019年7月15日）+2748元*6%÷365天*168天（2019年7月16日至2019年12月31日）】。开元物业公司超出部分的诉讼请求，依据不足，原审法院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八十九条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、周锋判决生效之日起十日内支付浙江开元物业管理股份有限公司杭州分公司物业服务费（含公共区域能耗）2748元及逾期付款滞纳金116.55元。如周锋未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回浙江开元物业管理股份有限公司杭州分公司的其余诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由周锋负担。 宣判后，周锋不服，向本院提起上诉称：一、一审判决归纳的事实错误。（一）《杭州市物业管理条例》第三十七条第一款规定：“物业服务收费根据不同物业的性质和特点、物业服务不同的阶段，分别实行政府指导价和市场调节价。政府指导价适用范围和收费标准由价格主管部门制定。实行市场调节价的物业项目，收费标准由物业服务合同（包括前期物业服务合同）确定。物业服务收费项目和标准应当向全体业主公布”。《萧山区物业服务收费管理实施办法》第八条规定：“物业服务收费根据不同物业的性质和特点、物业服务的不同阶段，分别实行政府指导价和市场调节价。普通住房前期物业服务收费实行政府指导价。非住宅物业、别墅、排屋、高标准商品住房以及业主委员会成立后的普通住房物业服务收费实行市场调节价”。上述法规具有普遍约束力，签订合同的双方即湘域湾小区业主委员会和被上诉人有义务知晓、遵守。采用招投标等“市场化”的方式确定2家以上物业服务由业主大会表决最终确定物业服务企业已经成为普通住宅小区聘用物业服务的通行规则。被上诉人明知自己未参与湘域湾小区的投标、议标活动，也未采用具有市场调节价的方式确定物业收费标准，违反了上述法规的规定，仍与湘域湾小区业主委员会签订物业服务合同，放任有利于自己的违法结果发生，获取不当利益，存在主观过错。一审判决认为湘域湾小区业主委员会的问题与本案没有关联，系事实认定错误。被上诉人存在主观过错，是违反法律法规的主体，也是非法利益的实际受益人，而上诉人是本案的受害人应受到保护。（二）《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第四项规定：“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定”。上述法律具有普遍约束力，签订合同的双方即湘域湾小区业主委员会和被上诉人有义务知晓、遵守。被上诉人作为物业行业的从业者不履行核实湘域湾小区物业服务的聘用行为是否经过业主大会表决批准、合同标的来源是否合法的“必须注意”义务，放任违法结果的发生获取不当利益，存在主观过错，为非法利益的实际受益人。二、一审判决对证据的关联性认定错误。一审判决为了归纳出有利于被上诉人的结果，将前后存在因果关系、可证明被上诉人存在过错的证据1、2、4、5，归结为与本案缺乏直接的关联性，不予评价。（一）证据1即“2017年湘域湾小区业委会选举公示时周锋自行拍摄的公示照片2张”“《关于确定业主身份、人数、专有部分面积的公告》”与本案有重大关联性。该证据在被上诉人管理的小区内显著位置公示，不仅可以证明湘域湾小区业委会选举违法，也可证明被上诉人已经掌握了湘域湾小区业委会选举违法，湘域湾小区业主委员会为非法成立的信息。（二）证据2即《关于要求罢免财和湘域湾业委会现任成员的申请书》与本案有重大关联性。该证据第1点证明业委会选举不合法；第2点指证湘域湾小区业主委员会未经业主大会表决擅自聘用物业服务企业的事实客观存在，证明被上诉人未履行合同标的合法性来源的必要注意义务，亦可证明湘域湾小区没有按市场价确定收费标准的事实客观存在，湘域湾小区业主委员会与被上诉人都是违反《杭州市物业管理条例》第三十七条第一款、《萧山区物业服务收费管理实施办法》第八条规定的主体，被上诉人是明知故犯获取不当利益的主体和实际受益人；第4点虽然描述为业委会不作为，实际反映的是物业服务存在瑕疵的事实，已经引起50%以上的业主不满，证明被上诉人提供物业服务有瑕疵客观事实存在。（三）证据4即《业主委员会成立备案表》与本案有重大关联性。该证据在（2019）浙0109民初6452号案件中为被上诉人在休庭期间提交，未经质证，却被认定与案件具有关联性予以釆用为合同有效的证据，而在（2020）浙0109民初10533号案件中该证据被一审判决认定与本案没有关联，存在矛盾。该项证据反映出湘域湾小区召开业主大会期间仅对《议事规则》、《管理规约》进行过表决，未对湘域湾小区采用何种物业管理方式、聘用物业服务企业及物业收费标准进行过表决，证明湘域湾小区业委会擅自聘用物业服务企业的行为不合法，所签订的《湘域湾小区物业服务合同》不合法、物业收费标准不合法的事实；结合其由被上诉人在（2019）浙0109民初6452号案件中提交，亦可证明被上诉人知晓、掌握其物业服务的聘用行为、收费标准未经业主大会确认违反法律规定的事实，是聘用物业服务企业的行为不合法、收费标准不合法的知情人。（四）证据5即《财和湘域湾小区业主大会议事规则》与本案有重大关联性。该证据在被上诉人管理的小区内显著位置公示，被上诉人应知晓该规则第5条、第34条第2、3款的规定，是湘域湾小区物业服务聘用行为违反小区自治规则的知情人。三、一审判决带着倾向被上诉人的立场，进行选择性的法庭调查。（一）湘域湾小区自2014年7月交付以来至今，上诉人与被上诉人的关系、房屋的空置状态没有发生任何变化。2017年5月2日被上诉人以同样的事实和理由及收费标准向萧山法院（萧山法庭速裁庭）提起诉讼，（2017）浙0109民初5421号案件中，上诉人以被上诉人收费标准违反法律法规的规定进行抗辩，被上诉人无法胜诉当庭撤诉，2017年12月，上诉人本着多一事不如少一事的原则，明知被上诉人物业服务质量有瑕疵的情况下，按“1.9元/平方米/月（含能耗）”萧山区甲级物业的标准结清2014年8月至2017年12月的全部物业费，被上诉人没有异议。一审法院未就被上诉人提交的前期物业服务合同及上诉人陈述的2014年8月至2017年12月期间无争议事实展开调查、参照，未查阅（2017）浙0109民初5421号案卷，仅查阅（2019）浙0109民初6452号，将一个证据缺陷条件下未批准法庭调查令的归纳事实认定为无争议事实。（二）（2017）浙0109民初5421号案件被上诉人在萧山法院（萧山法庭速裁庭）无法胜诉被迫撤诉。（2019）浙0109民初6452号和（2020）浙0109民初10533案件中被上诉人舍近求远至萧山法院（义蓬法庭）提起诉讼。案件诉讼地点发生变化后，萧山法院（义蓬法庭）置法律、法规于不顾，将物业费纠纷中出现的过错单方面归结于湘域湾业主委员会，由上诉人自行寻求解决。湘域湾小区自2017年7月交付以来，上诉人与被上诉人的关系没有发生任何变化，物业状态没有发生变化，而审理的法庭出现变化就能得出截然不同的裁决，萧山法院（义蓬法庭）在审理案件时的公正性值得质疑。四、一审判决适用法律法规错误。（一）《物业管理条例》第六十五条规定“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”该条例具有普遍约束力，法院受理案件亦应遵守。“业主委员会应当督促其限期交纳”是上诉人通过诉讼途径主张物业费的前提条件，本案没有证据显示湘域湾业主委员向上诉人履行了告知合同内容及需履行缴纳物业费的义务，物业服务企业没有权利通过诉讼途径主张物业费，一审判决未使用《物业管理条例》第六十五条规定不当。综上，一审判决“违法立案”、“以偏袒被上诉人的立场”、“倾向性的法庭调查”、“错误的逻辑”归纳出有利于被上诉人的错误事实。本案的客观事实是被上诉人已经知晓、掌握了湘域湾小区首届业主委员会选举违反法律规定的事实，明知湘域湾小区业主委员会非法，明知其聘用物业的行为未经业主大会表决确认，未履行合同标的合法性来源的必须注意义务，明知违背小区自治规则，为谋取不正当利益仍与非法湘域湾业主委员会签订物业服务合同，被上诉人存在重大过错，为不当利益的实际受益人，所签订的合同应当判决无效，请求二审法院：1、撤销一审判决，驳回被上诉人诉讼请求；2、一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。 被上诉人开元物业公司答辩称：不认可上诉人的上诉请求。即使上诉人没有在案涉小区内居住，但被上诉人已经实际提供物业服务，根据物业合同约定，上诉人应按照2.6元/月/平方米的标准交纳物业费。综上，请求驳回上诉，维持原判。 二审中，上诉人周锋向本院提交短信截图一份，欲证明被上诉人是湘域湾首届业主委员会的违规选举的知情人、参与人、执行人，且未按规定在投票前15日内通知上诉人，利用时间差阻挠上诉人投票，且被上诉人利用管理小区的便利，违规参与业委会选举，为自己谋取不正当利益，存在重大过错。被上诉人开元物业公司质证认为：对真实性没有异议，但业委会选举与物业费缴纳无关，案涉小区的业委会在街道、社区的指导下选举成立。结合被上诉人的质证意见，本院对该证据的真实性予以确认。 被上诉人开元物业公司未提交新证据。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：小区业主委员会系业主大会决议的执行机构，浙江开元物业管理股份有限公司萧山湘域湾服务处有理由相信萧山湘域湾业主委员会系代表全体业主与其签订《财和湘域湾小区物业服务合同》，该合同系双方真实意思表示，且内容未违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，对全体小区业主具有约束力。周锋关于案涉物业服务合同无效的上诉意见不能成立，本院不予采纳。开元物业公司依据其与浙江开元物业管理股份有限公司萧山湘域湾服务处、萧山湘域湾业主委员会三方签订的《物业管理合同主体变更协议》，履行案涉物业服务合同，在本案诉争物业服务期间，周锋作为业主实际接受了开元物业公司提供的物业服务，理应按照合同约定履行交纳物业费的义务。原审法院结合本案的实际情况判令周锋向开元物业公司支付尚欠的物业服务费并酌情承担滞纳金并无不当。周锋上诉所涉及的业主大会、业主委员会的选举、表决等属于业主自治范围内的事项，并非本案物业服务合同纠纷的审查范畴。周锋申请调取业委会选举及公示材料、物业聘用材料、公共能耗开支材料、开元物业公司相关经营资料等，与本案的实体处理无关，本院不予准许。另，《物业管理条例》第六十七条为倡导性规范，业主委员会未督促周锋交纳物业费并不影响开元物业公司向人民法院起诉主张权利。综上，周锋的上诉理由依据不足，对其上诉请求本院不予支持，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由周锋负担。 本判决为终审判决。 审判员  韩圣超 二〇二〇年十二月三十一日 书记员  姚亦驰