北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初14120号原告：李妍，女，1959年1月5日出生，汉族，北京市朝阳区人。委托诉讼代理人：戚文扬，北京市盈科律师事务所律师。被告：北京市顺义区北务镇珠宝屯村村民委员会，住所地北京市顺义区北务镇珠宝屯村，统一社会信用代码54110113A028643586。法定代表人：王秀明，主任职务。被告：北京市顺义区北务镇珠宝屯村经济合作社，住所地北京市顺义区北务镇珠宝屯村委会院内，统一社会信用代码N2110113778645328U。法定代表人：赵金石，社长职务。二被告之共同委托诉讼代理人：高雷，北京格竹律师事务所律师。原告李妍与被告北京市顺义区北务镇珠宝屯村村民委员会（以下简称珠宝屯村委会）、北京市顺义区北务镇珠宝屯村经济合作社（以下简称珠宝屯合作社）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。双方当事人或其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李妍向本院提出诉讼请求：1．请求确认原告与被告北京市顺义区北务镇珠宝屯村村民委员会于2009年8月19日签订的《协议》无效；2．请求判令二被告向原告返还租赁费人民币30万元；3．请求判令二被告向原告返还经济损失人民币30万元；4．案件受理费由二被告负担。事实与理由：2009年8月19日，原告李妍与被告北京市顺义区北务镇珠宝屯村村民委员会签订《协议》，约定为了村内集体经济的发展，吸引人才，增加集体税收，村委会出资建办公场所出租给原告使用，办公场所租金原告一次性交清。如遇国家拆迁，地上物及地上物补偿全部归原告所有。同日，原告向被告北京市顺义区北务镇珠宝屯村经济合作社交纳租赁费30万元。上述协议签订后，被告于2009年年底将建筑面积约为400㎡的毛坯房及房屋所在院落交给原告使用。原告开始对房屋进行整体装修，对涉案房屋进行了大量的资金投入。2019年5月，北京市顺义区××镇人民政府认定涉案房屋属于违法建筑，理由是涉案房屋占用土地性质为水浇地，村庄未取得乡村建设规划许可证。后于2019年7月18日左右，在家中无人之际将上述房屋及附属物全部拆除。原告认为原告与村委会签订的《协议》名为租赁实为买卖。而涉案买卖的标的房屋为违法建筑，因此双方签订的《协议》应属无效合同，被告据此获得的购房款应当全额返还原告。原告基于对被告的信任及《协议》约定，在取得房屋及院落后花费大量资金进行装饰装修，而被告作为村集体土地的管理者，明知土地性质为水浇地、地上房屋为违法建筑，却仍将其出卖给原告，给原告造成巨大的经济损失。被告系导致合同无效的过错方，应当赔偿由此给原告造成的全部损失。被告珠宝屯村委会辩称：一、涉诉房屋是由被告出资修建，出租给原告使用。房屋建设时没有取得规划许可，只能证明建设行为违法（事实行为违法），房屋本身符合办公居住生活的条件，对外出租不受任何影响。签订协议时，当事人双方具有相应的民事行为能力，意思表示真实，不违法法律、行政法规的强制性规定，故是有效的;二、我方不同意返还租赁费30万元，《协议》第一条有约定，退一步讲，即使《协议》被法院认定无效，原告也应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费;三、不同意赔偿原告经济损失30万元。签订合同时，交付给原告房屋现状完全符合办公使用的要求，原告未经被告同意对承租房屋进行装饰装修，损失不由被告承担，被告出资修建的房屋被政府强拆，被告自身也遭受损失。被告珠宝屯合作社辩称：我方与原告不存在合同关系，只是房屋租金的代收款方。不同意承担返还及赔偿原告的损失、租金的责任。经审理查明：2009年8月19日，被告珠宝屯村委会与原告李妍签订《协议》，该《协议》载明：为了村内集体经济的发展，吸引能人到我村发展，增加集体税收，村委会出资建办公场所，出租给乙方使用，经双方友好协议达成如下协议。一、办公场所租金，乙方一次性交清。二、乙方按国家规定交纳水电费。三、如遇国家拆迁，地上物及地上物补偿全部归乙方所有。四、办公场所周边的卫生及治安，发生的费用由乙方负责。五、甲方负责道路便利，协调与周边村民发生的民事纠纷和社会治安。《协议》签订的当日，李妍按照珠宝屯村委会的指示，向被告珠宝屯合作社交纳了30万元，珠宝屯合作社为李妍出具了收据，收据上载明“今收到李妍交来租赁费人民币叁拾万元整”，后珠宝屯村委会将涉诉房屋交付给李妍，李妍使用该房屋直至被拆除。2019年5月29日，北京市顺义区××镇人民政府向涉诉房屋发出限期拆除《公告》。《公告》发布后，李妍、珠宝屯村委会未对涉诉房屋进行处理。2019年7月18日，北京市顺义区××镇人民政府对涉诉房屋进行了强制拆除。现李妍就此诉至本院，要求退还租赁费和经济损失各30万元。审理中，双方均认可本案基础事实与已生效的（2019）京0113民初26753号民事判决书认定的基本一致，区别在于本案双方涉及租赁，而彼案涉及买卖。涉诉房屋已经被全部拆除，不具备现场勘验和鉴定评估条件。就经济损失，李妍称：因为当时拆的时候比较快，有些东西砸到屋里，有些东西被损坏，当时我方也没有留下什么证据，这项是我方估算的。因为去年镇政府在此拆了一批房子，我们是其中一户。办公场所就是一户宅院。宅院是我方用于居住的，就是住房。当时××这里是作为一个招商引资项目，我方经过朋友介绍买了其中的一户。涉诉房屋面积大约400平米。被告方对此称：涉诉房屋在村南，建了有30套左右的宅院。涉诉办公场所里面有3间正房、3间厢房、院墙、一个大门、水泥地面，水电设施都齐全。具体面积不清楚。就要求二被告承担连带赔偿责任，李妍称：我方知道村委会没有银行账户、财产，所有的收支都是由经济合作社来。当时收我们的钱也是经济合作社来收的。所以就要两个主体一起连带赔偿我方损失。被告方称：之所以村委会签订合同，经济合作社收取租金，是因为村委会在银行没有开户，没有账号，经济合作社有银行账户，所以村委会相关的开支都是使用经济合作社的账户。另查，珠宝屯村委会也未就涉诉房屋取得过乡村建设规划许可证等手续。上述事实，有双方当事人陈述、《协议》、收据、公告、（2019）京0113民初26753号民事判决书和本院庭审笔录等在案佐证。本院认为：本案焦点在于合同效力。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。珠宝屯村委会擅自改变涉诉土地用途，且所建房屋亦未取得相关的乡村建设规划许可手续，因此涉诉房屋显然属于违章建筑，涉诉租赁合同系无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此《协议》无效后，珠宝屯村委会应当向李妍返还相应占有使用费。对于《协议》无效的后果，显然珠宝屯村委会、李妍对此均明显存在过错，因此其应当各自承担相应的责任。李妍要求赔偿的损失，其未能提交证据，尚不足以证明损失达到了其所主张的数额。由于涉诉房屋已经被拆除，不再具备对相关损失进行鉴定的客观条件，并且双方对导致涉诉合同无效均有过错，故对李妍主张的返还房款及赔偿损失的请求，本院综合本案查明的实际情况，结合双方的过错程度、房屋实际使用情况等因素，酌情确定珠宝屯村委会应返还的房款及承担的损失赔偿数额共计二十万元，对于李妍诉讼请求过高部分，本院不予支持。珠宝屯合作社称《协议》系李妍与村委会签订，自己仅仅是代收钱款，因此不同意承担退款和赔偿责任，但是其并不能清楚界定两者之间的关系，并且也未能提供证据证明其已将上述款项交付珠宝屯村委会，因此其作为涉诉款项的实际收取者和持有者，李妍要求其与珠宝屯村委会共同承担返还房款和赔偿损失的责任，于法有据，本院对该请求依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告李妍与被告北京市顺义区北务镇珠宝屯村村民委员会于二○○九年八月十九日签订的《协议》无效；二、被告北京市顺义区北务镇珠宝屯村村民委员会、北京市顺义区北务镇珠宝屯村经济合作社于本判决生效之日起七日内共同退还原告李妍占有使用费，并支付损失赔偿款，共计二十万元；三、驳回原告李妍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费四千九百元（原告李妍已全部预交），由原告李妍负担二千九百元（已交纳）；由被告北京市顺义区北务镇珠宝屯村村民委员会、北京市顺义区北务镇珠宝屯村经济合作社共同负担二千元，于本判决生效之日起七日内直接付给原告李妍。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  刘飞虎二〇二〇年十二月十五日书记员  荣 幸