中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）最高法民申6460号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：慈淑宁，女，1970年12月2日出生，汉族，住山东省威海火炬高技术产业开发区。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：威海广信房地产开发有限责任公司，住所地山东省威海市青岛中路96号百度城A-1407室。 诉讼代表人：威海广信房地产开发有限责任公司管理人。 一审第三人：慈建涛，男，1969年9月16日出生，汉族，住山东省威海火炬高技术产业开发区。 再审申请人慈淑宁因与被申请人威海广信房地产开发有限责任公司(以下简称广信公司)、一审第三人慈建涛破产债权确认纠纷一案,不服山东省高级人民法院（以下简称山东高院）(2019)鲁民终1551号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查。现已审查终结。 慈淑宁依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二、六项申请再审称：一、原判决认定的基本事实缺乏证据证明，应依法再审。（一）原判决认定案涉房屋买卖合同具有法律效力且慈淑宁已经履行了支付购房款的合同义务，但又认定慈淑宁购房目的系帮助第三人实现债权，自相矛盾，也有违常理，认定事实错误。二审法院确认案涉房屋买卖合同具有法律效力且慈淑宁已经履行了支付购房款的合同义务。慈淑宁向广信公司全额支付购房款，是为了获得案涉房屋的所有权，二审法院认定慈淑宁是为了帮助慈建涛实现债权，没有任何证据支持，系主观臆断。二、原审判决认为涉案商品房买卖合同属于法律上或者事实上不能履行的合同，与事实不符，依法应予以改判。根据《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》（以下简称《破产案件若干问题规定》）第七十一条第五项，特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物不属于破产财产。原审判决认为广信公司进入破产程序之时，涉案房屋尚未竣工验收，而本案中慈淑宁已经选定了涉案房屋，并就涉案房屋与广信公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，经选定后该房屋的房号、坐落、面积等均已明确，属于特定物且慈淑宁已完全支付购房款，根据《破产案件若干问题规定》不属于破产财产。且目前涉案房产可以交付并办理预告登记，亦不存在事实上不能履行的情况，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项中关于法律上或者事实上不能履行的规定，依法应由广信公司继续履行合同，交付已建成房屋并协助办理所有权转移登记。三、二审法院以慈淑宁通过诉讼主张合同权利是属于要求进行个别清偿、慈淑宁不属于受保护消费者即不具有优先权为由认定案涉房屋买卖合同为法律上或事实上不能履行的合同，并进而认定预告登记失效，适用法律错误。1.慈淑宁购买案涉房屋的目的为生活和居住，理应属于受保护的消费者。按照二审法院的标准来定义“受保护的消费者”，那么房屋买受人皆应为“名下无房者”，不符合现实。与广信公司有关的其他已生效判决中可以看出，很多买受人与广信公司投资设立的威海颐和假日商务会馆有限责任公司签订《房产委托租赁合同》，用房屋未来一段时间的租金抵顶购房款，属于典型的旅游型投资，但威海中院、破产管理人将此种买受人认定为“受保护的消费者”。而慈淑宁在威海市范围内并无其他住房，比较于“典型的旅游型投资型购房”，更应属于“受保护的消费者”。2.慈淑宁通过诉讼来主张合同权利并不等同于二审法院所认定的“无效的个别清偿”。四、二审法院同案不同判，有违司法公平正义。杨慧与广信公司破产债权申报一案，山东高院改判广信公司继续履行与杨慧签订的《商品房买卖合同（预售）》，交付房屋。杨慧购房情形，与慈淑宁基本相同，但该案支持继续履行合同，本案却判决不继续履行合同，典型同案不同判。 本院经审查认为： 一、关于慈淑宁是否属于消费者购房人。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，消费性购房者应是以生活居住为目的的购房人。本案中，涉案商品房买卖合同签订以前，慈建涛与广信公司之间存在民间借贷关系，借款到期后广信公司难以清偿债务后，慈建涛与广信公司签订《商品房认购协议》，将涉案房产在内的多套在建房产抵顶给慈建涛。其后慈淑宁与广信公司签订涉案《商品房买卖合同（预售）》。原审中，慈淑宁认可其未向广信公司实际支付购房款，因为慈建涛已将涉案房款支付给了广信公司，所以慈淑宁与广信公司、慈建涛协商将涉案房款支付给慈建涛，由广信公司出具给慈建涛的房款收据收回，重新给慈淑宁开具了房款收据。综合本案事实，广信公司与慈建涛之间的借款行为，以房抵债行为，以及慈淑宁与广信公司之间的房屋买卖行为，相互关联、密不可分，其实质是实现以物抵债的交易目的。原审法院据此认定慈淑宁不属于商品房消费者，驳回其要求办理不动产过户登记的诉讼请求，并无不当。 二、关于认定破产财产的法律适用问题。《中华人民共和国企业破产法》第三十条规定：“破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。”本案所涉房屋虽在登记机关办理了预告登记，但尚未登记至慈淑宁名下，依法应当认定案涉房屋的所有权属于广信公司。慈淑宁主张，依据《破产案件若干问题规定》第七十一条第五项关于“特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物”不属于破产财产的规定，案涉商品房不属于广信公司破产财产。本院认为，《破产案件若干问题规定》系为正确适用《中华人民共和国企业破产法（试行）》所制定的司法解释，而随着2007年6月1日《中华人民共和国企业破产法》的施行，《中华人民共和国企业破产法（试行）》已经废止，针对该部法律所制定的司法解释原则上应不再适用。且《中华人民共和国企业破产法》施行后发布的《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》（以下简称《破产法司法解释（二）》）第二条对不应认定为破产财产的情形，作出了新的规定，其中已无《破产案件若干问题规定》第七十一条第五项规定的情形。本案案情发生在《中华人民共和国企业破产法》及《破产法司法解释（二）》施行之后，根据“新法优于旧法”的法律适用规则，本案应适用《破产法司法解释（二）》认定案涉房屋是否属于破产财产，故慈淑宁依据《破产案件若干问题规定》第七十一条主张案涉房屋不属于广信公司破产财产，缺乏法律依据，本院不予支持。 三、关于预告登记的效力问题。《中华人民共和国物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。据此，预告登记系为保全一项请求权而进行的不动产登记，其登记内容是对物权的请求权，能够排除在后的物权变动，故原则上应认可其破产保护的效力，但不应一概而论。本案所涉房屋虽已办理预告登记，但广信公司进入破产重整程序之时，案涉房屋尚未竣工验收，也不符合实际交付并办理产权过户手续的条件，并无证据证明案涉经预告登记的房屋已具备转为本登记的条件。且如果允许交付案涉房产将对整个破产重整计划的实施产生重大不利影响，再结合本案的预告登记行为发生在人民法院受理破产申请前六个月内，而《中华人民共和国企业破产法》第三十一条、第三十二条规定人民法院受理破产申请前一年内债务人对没有财产担保的债务提供财产担保，或人民法院受理破产申请前六个月内，债务人有该法第二条第一款规定的情形，仍对个别债权人进行清偿的，管理人有权请求人民法院予以撤销。债务人原审法院对慈淑宁要求交付房屋并办理产权登记的请求未予支持，认为慈淑宁作为债权人可以向广信公司管理人申报相应的债权，并按《中华人民共和国企业破产法》的相关规定实现权利，亦无不当。 本案再审审查中，慈淑宁作为新证据向本院提交10份证据材料，证据1山东省威海市中级人民法院（以下简称威海中院）（2019）鲁10民初26号民事判决，证据2山东高院（2020）鲁民终380号判决，证据3威海中院（2019）鲁10民初141号民事判决，证据4证山东高院（2019）鲁民终2443号民事判决，证据5至证据9分别为威海中院（2019）鲁10民初237、178号、140号、116号、138民事判决，证据10山东高院判决生效时间证明。本院认为，上述证据并不能证明本案二审判决结果错误，因此不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项规定的“新的证据”。 综上，慈淑宁的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二、六项规定的情形。本院经审判委员会民事行政审判专业委员会会议讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下： 驳回慈淑宁的再审申请。 审判长 黄 年 审判员 刘崇理 审判员 潘勇锋 二〇二〇年十二月××日 法官助理唐荣娜 书记员朱明珠