浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终5697号上诉人（原审被告、反诉原告）：朱千满，男，1978年9月1日出生，汉族，住永嘉县。委托诉讼代理人：王益女、马超敏，北京盈科（温州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：永嘉县瓯北街道罗浮社区居民委员会，住所地永嘉县瓯北街道罗浮社区，统一社会信用代码55330324MEA7764738。法定代表人：潘建达，主任。委托诉讼代理人：刘毅，浙江越人律师事务所律师。原审第三人：陈国清，男，1950年2月10日出生，汉族，住永嘉县。原审第三人：林章泽，男，1951年10月16日出生，汉族，住永嘉县。原审第三人：杨银友，男，1962年1月20日出生，汉族，住永嘉县。原审第三人：林群，男，1966年1月6日出生，汉族，住永嘉县。原审第三人：林侠，男，1969年8月10日出生，汉族，住永嘉县。原审第三人：林群艳，女，1971年11月28日出生，汉族，住永嘉县。上诉人朱千满因与被上诉人永嘉县瓯北街道罗浮社区居民委员会以及原审第三人陈国清、林章泽、杨银友、林群、林侠、林群艳土地租赁合同纠纷一案，不服浙江省永嘉县人民法院(2019)浙0324民初7985号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱千满上诉请求：请求撤销一审判决并改判驳回被上诉人一审诉讼请求，支持上诉人一审反诉请求。事实与理由：一、一审认为被上诉人具有主体资格认定错误。首先，涉案地块实际土地使用权人系永嘉县罗浮工贸实业公司，被上诉人一直未取得该公司合法授权。一审法院认为涉案地块征地款、出让金及税费由被上诉人支付，工贸公司股东均称自己仅系名义股东，便认定被上诉人具有主体资格，缺乏依据，仅能证明被上诉人是涉案地块实际股东。工贸公司在2001年10月17日被吊销营业执照后，被上诉人有义务成立清算组进行清算，无权直接以自己名义将涉案地块出租。其次，工贸公司于2019年9月29日被强制注销后，法律主体已经消灭。二、上诉人应支付2019年9月29日前租金显失公平，缺乏依据。涉案地块系工业用地，上诉人承租地块的目的便是通过建造物业营业产生利润，但是因工贸公司早在2001年便吊销，导致建筑物自2015年开始建造至今，无法取得合法证件包括建筑工程施工许可证，至今无法通过竣工验收，上诉人未能实现合同目的。三、一审法院错误认定办理相关审批手续责任主体，导致错误判决被上诉人没有违约行为。《建筑工程施工许可管理办法》第二条规定“建设单位在开工前应当依照本办法的规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府住房城乡建设主管部门申请领取施工许可证。”因此相关建设手续只能以工贸公司的名义进行审批。因工贸公司己经处于吊销状态，即便上诉人准备好所有的审批资料，被上诉人都无法协助上诉人以工贸公司的名义申请《建设施工许可证》。而《租赁合同》第八条也约定出租人保证承租人在地面上的建筑物筹建、建设、管理的过程中，为承租人提供相关手续和方便。四、一审法院未认定被上诉人在履行合同过程中存在其他违约情形，审查事实不清。被上诉人违章搭建停车棚，长期占用消防通道，影响涉案土地消防验收。被上诉人长期占用建筑物用于该村节日文艺活动和停车场。五、上诉人承租地块后投入了大量资金，但至今无法投入运营，合同目的至今无法实现。一审法院驳回反诉人反诉请求，导致双方争议未能妥善解决。综上，请求二审法院裁定撤销原判决并依法改判。罗浮社区居民委员会辩称，一、原告是否具有诉讼主体资格主要看原告与本案是否有利害关系。1、双方系土地租赁合同法律关系；2、涉案土地虽然登记在工贸公司名下，但所有的土地出让金、税费等均有答辩人进行缴纳。另外工贸公司股东也承认土地使用权系村集体实际所有，在加之工贸公司已经实际注销，股东也已经通过笔录形式将相关权利确认给了原告。原告主体资格成立。二、答辩人原本对一审法院仅计算至2019年9月29日的租金是不予认可的，实际租金应当按照上诉人占用土地时间具体计算。但是答辩人为了避免双方诉累，未提起上诉。1、本案合同对土地租赁用途并没有进行具体约定，只是约定由上诉人承租并自行建造厂房。是否盈利不能作为合同目的进行考虑，应当以上诉人占有使用情况进行考虑租金。2、上诉人应当按照土地占用期间据实支付租金。三、被上诉人对于涉案工程相关手续只有协助义务。1、根据《拍卖公告》第七条第1款的内容，本案答辩人在出租土地时已经明确告知了租赁土地时土地手续情况，上诉人需要对未能办理其他权证承担相关责任。2、根据《租赁合同》第七、八条约定，答辩人的主要义务在于提供合法使用土地的手续，对于建筑物筹建、建设、管理包括工程的竣工和验收过程中所需要的手续，答辩人是协助上诉人办理相关用章等协助性手续。3、《建筑工程施工许可管理办法》属于行政管理性规定。其中第二条仅是指以建设单位的名义去申请，并非是指具体办理手续的义务在于答辩人。本案合同约定也是说明答辩人仅是提供协助义务。四、目前厂房未竣工的责任在于上诉人。1、根据一审第一次庭审笔录第7页记载，上诉人工程交给了没有工程资质个人进行施工，施工人不具备相关资质才导致工程无法竣工；2、根据一审第二次庭审笔录第4、5页记载，上诉人对于施工许可证是在上诉人代理人介入以后才发现；3、根据一审第二次庭审笔录第7页记载，上诉人承认实际工程仅建设到60%，涉案工程消防、水电、幕墙、门窗等均没有进行施工，上诉人没有能力继续建造厂房，导致目前厂房未竣工的责任在于上诉人。五、上诉人认定答辩人存在其他违约行为没有依据。1、根据《租赁合同》约定本案上诉人承租的范围是罗浮村村委会办公楼后退14米，上诉人称违章搭建停车棚，长期占用消防通道，无依据。上诉人主张的位置并非承租范围。另外根据平面图显示停车棚并非系违章建筑而是合法建筑，在上诉人承租之前已经存在，也不在上诉人承租的范围。2、目前停车场系与上诉人相关的人员在管理，收取的停车费主要用于偿还工程款，上诉人主张系由答辩人占用没有事实依据。3、答辩人只涉及到2次节日向上诉人借用了场地，其余时间并没有使用其他场地，上诉人应当针对长期占用负举证责任。原告罗浮居委会向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告偿付尚欠的租金2667500元（暂时计算从2017.1.7-2019.10.6止，此后按年租金970000元计算，计算至判决确定履行之日止）；2.诉讼费由被告承担。反诉原告朱千满向一审法院提出反诉请求：1.判令反诉被告罗浮居委会继续履行与反诉原告于2015年7月6日签订的《租赁合同》，为反诉原告申请并办理建设项目竣工验收所需的施工许可等相关行政审批手续；2.判令反诉被告罗浮居委会赔偿反诉原告租金损失970000元及利息损失（利息损失以970000元为基数，自2015年7月15日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.判令反诉被告罗浮居委会赔偿反诉原告建造永嘉县瓯北镇罗浮村东村后建设工业品市场地块上建筑物的成本损失3091194元及利息损失（利息损失以3091194元为基数，自2017年12月22日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实如下：2015年7月2日，浙江省拍卖行有限公司受原永嘉县江北街道罗浮村民委员会委托，公开拍卖永嘉县罗浮工贸实业公司所属永嘉县罗浮村东村后建设工业品市场地块15年租赁权，浙江省拍卖行有限公司向竞拍者出具一份特别告知书。特别告知书载明：该地块用地面积约3500平方米，建设规模约3478平方米，建设项目名称为工业品市场，租金起拍价为500000元／首年，租金一年一付，先付后用；目前该建设用地单位名称仍为永嘉县罗浮工贸实业公司，因永嘉县罗浮工贸实业公司已吊销，现实际处置人为永嘉县江北街道罗浮村民委员会；标的目前只办理了《中国人民共和国建设用地规划许可证》（编号：浙规证××公建）、《中国人民共和国建设工程规划许可证》（编号：浙规证××公建）、永嘉县发展计划局文件（永计投［2004］27号）、永嘉县土地管理局文件（永土征字第149号）、《永嘉县2004年基建项目计划表》、永嘉县建筑设计研究院（浙设证字第1221403号），未办理其他权证，本公司（指浙江省拍卖行有限公司）及委托方（出租人）不能担保能否办理其它权证；承租人办理有关部门的手续，委托人（指出租人）予以协助；等等。后朱千满成功竞得上述地块的租赁权。2015年7月6日，原永嘉县江北街道罗浮村民委员会（出租人）与朱千满（承租人）签订一份《租赁合同》。合同载明：朱千满通过竞拍取得出租人位于永嘉县罗浮工贸实业公司所属永嘉县罗浮村东村后建设工业品市场地块15年租赁权，该地块用地面积约3500平方米，地块位于离罗浮村委会办公楼后退14米；租赁期限自2015年7月7日起至2031年1月6日止，其中自2015年7月7日至2016年1月7日为免租期；租金按拍卖成交价每年970000元；租金按“壹年一付，先付后用”的原则支付结算；承租人于2015年7月6日下午4时前支付第一年租金，同时支付500000元的租赁保证金（不计息）；首年以后，每年租金均须在每年的1月6日前提前一个月向出租人指定账户付清；承租人逾期付款的，则按照逾期金额的3%回收滞纳金；承租人在获得工业品市场地块租赁权后，凡涉及该地块应办理相关审批手续和建造市场建筑物应缴纳的有关税费由承租人自行办理和缴纳；市场建筑物由承租人自行出资建造，承租人必须按照出租人提供的相关审批文件及图纸等建造，建筑密度、公用道路、绿化、围墙、水电排污、消防安全等配套设施的建设应按有关部门规范要求进行施工；出租人保证承租人在地面上的建筑物筹建、建设、管理的过程中，为承租人提供相关手续和方便，出租人主要负责及时提供合法使用的土地；承租人承租期满后，在租赁土地上建造的市场建筑物、固定物、附属配套设施，全部无偿归出租方所有；承租人自行办理从事经营活动、户外标识与广告的报批手续和消防审批手续；等等。合同签订后，朱千满支付了首年即2016年1月7日至2017年1月6日期间的租金970000元，原永嘉县江北街道罗浮村民委员会将涉案土地交付给被告使用，后朱千满在涉案土地上建造了钢架结构的建筑物，该建筑物并未完工。后朱千满曾向原罗浮村委会提出终止双方签订的《租赁合同》并出资回购该建筑物，但原罗浮村委会未予同意。2019年3月4日，原永嘉县瓯北街道罗浮村民委员会（在审理过程中，由于村居撤并，一审依法通知罗浮居委会参加诉讼）曾向一审法院起诉要求被告朱千满支付租金，由于未提供证据证明建设用地实际使用权人为罗浮居委会，故一审裁定予以驳回起诉。一审另查明：1.永嘉县罗浮工贸实业公司成立于1994年4月13日，其股东为陈国清、林章泽、杨银友、林锡珍（于2014年7月17日死亡，其继承人有林群、林侠、林群艳）。永嘉县罗浮工贸实业公司因未参加年检，于2001年10月17日被吊销营业执照，后于2019年9月29日被强制注销。2.原罗浮村委民委员会及罗浮经济合作社以永嘉县罗浮工贸实业公司的名义交纳了涉案土地的征地款、出让金及有关税费。3.涉案建筑物开工前未申请办理施工许可证，至今也未补办。4.涉案建筑物未经过局部或整体的竣工验收。5.陈国清、林章泽、杨银友均称自己只是永嘉县罗浮工贸实业公司名义股东，永嘉县罗浮工贸实业公司实际上罗浮村村办企业，涉案土地使用权也由罗浮村委员会享有。6.原告曾利用涉案建筑物举办九九重阳节茶话会、迎2019年元旦文艺晚会。一审法院认为，根据原永嘉县土地管理局永土征（94）149号文件，涉案土地一次性协议出让给永嘉县罗浮工贸实业公司，原永嘉县瓯北镇罗浮村委员为此支付征地款、出让金并交纳了相关的税费。永嘉县罗浮工贸实业公司已被注销，其登记股东陈国清、林章泽、杨银友均称自己实际上是名义股东，永嘉县罗浮工贸实业公司实际上罗浮村村办企业，涉案土地使用权也由罗浮村委员会享有。另一登记股东林锡珍的继承人林群、林侠、林群艳也未对本案涉案土地主张权利。结合，涉案土地自协议出让后一直由罗浮村委会占有，故罗浮村委会有权对涉案土地进行出租。原永嘉县江北街道罗浮村民委员会与被告之间签订的《租赁合同》主体适格，内容合法，意思表示真实，应为有效。双方均应按照合同履行义务。原永嘉县江北街道罗浮村民委员会后变更为永嘉县瓯北街道罗浮村民委员会，后村居撤并，永嘉县瓯北街道罗浮村民委员会变更为永嘉县瓯北街道罗浮社区居民委员会，罗浮居委会具有原告主体资格。现罗浮居委会与朱千满双方对以下事项存在争议：1.朱千满尚欠多少租金；2.罗浮居委会是否存在违约行为。关于朱千满尚欠多少租金问题。按照《租赁合同》约定，租金从2016年1月7日起算，每年970000元。朱千满已支付租金970000元，故尚欠租金应从2017年1月7日起算。被告承租涉案土地后，在该土地上建造钢架结构的建筑物，但该建筑物至今未竣工，且在施工前未申请办理建筑工程施工许可证，朱千满一直没有在土地上实现合同目的进行获利。永嘉县罗浮工贸实业公司于2019年9月29日被注销后，永嘉县罗浮工贸实业公司从法律上已丧失了用地主体资格，罗浮居委会一直未对用地主体进行变更，故涉案建筑物从法律上无法补办建筑工程施工许可证，从而无法实现朱千满的合同目的，故原告要求朱千满支付2019年9月29日之后（用地主体变更前）的租金，显失公平，一审不予支持。故朱千满尚欠的租金应为2638931元[970000元/年×2年+263天（2019年1月7日至9月27日，28日为星期六）/365天/年×970000元/年]。关于罗浮居委会是否违约问题。1.罗浮居委会的停车棚是否影响了涉案土地上建筑物消防验收的通过。一审认为，首先，没有证据显示停车棚在朱千满承租的土地范围内在，与涉案建筑物相距10多米，朱千满没有提供证据证明停车棚影响了建筑物消防设施的建造；其次，涉案建筑物未办理施工许可证，未竣工验收，不具备消防验收的基础条件，故朱千满称停车棚影响了涉案土地上建筑物消防验收的通过，不予采信。2.罗浮居委会是否有义务申请办理建筑工程施工许可证而未履行。《租赁合同》约定，承租人在获得工业品市场地块租赁使用权后，凡涉及该地块应办理相关审批手续和建造市场建筑物应缴纳的有关税费由承租人自行办理和缴纳。根据该条约定，涉案地块应办理相关审批手续包括建筑工程施工许可证由承租人自行办理，出租人没有办理建筑工程施工许可证的义务，但出租人有协助的义务。根据《建筑工程施工许可管理办法》有关规定，申请领取施工许可证，除向发证机关领取并填写《建筑工程施工许可证申请表》外，还应当提供包括施工场地已经基本具备施工条件、已经确定施工企业、有保证工程质量和安全的具体措施、按照规定应当委托监理的工程已委托监理、建设资金已经落实等证明文件。《租赁合同》约定，市场建筑物由承租人自行出资建造，以上许多证明文件内容需要承租人即朱千满提供。在本案中，朱千满没有提供证据证明已经向罗浮居委会提供了相应证明文件，而罗浮居委会未予协助申请领取施工许可证的事实。3.罗浮居委会是否长期占用建筑物。虽然照片显示罗浮居委会占用建筑物举办九九重阳节茶话会、迎2019年元旦文艺晚会，但这是为举办节日活动而临时占用建筑物。另朱千满没有提供证据证明罗浮居委会占用建筑物给他人停放车辆，故朱千满称罗浮居委会长期占用建筑物，证据不足，不予采信。罗浮居委会并没有提出解除租赁合同，故朱千满反诉要求判令罗浮居委会继续双方之间签订的租赁合同，不予处理。综上所述，罗浮居委会的本诉诉讼请求部分予以支持。朱千满主反诉要求永嘉县瓯北街道罗浮社区居民委员会申请并办理施工许可等相关审批手续，并赔偿租金损失970000元、建筑物成本损失3091194元及相应利息损失，证据与理由均不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、限被告朱千满于判决生效之日起十日内支付原告永嘉县瓯北街道罗浮社区居民委员会房屋租金2638931元；二、驳回原告永嘉县瓯北街道罗浮社区居民委员会的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告朱千满的反诉请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费33800元，由原告永嘉县瓯北街道罗浮社区居民委员会负担5889元，由被告朱千满负担27911元；反诉受理费39290元，减半收取19645元，由反诉原告朱千满负担。二审诉讼中，上诉人没有提供新证据。经审核一审证据，本院对一审认定事实予以确认。本院认为，一、合同法第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。因此，在租赁合同中，出租房是否系租赁物的所有权人在所不问，即不影响合同效力。况且上诉人与被上诉人签订租赁合同时，永嘉县罗浮工贸实业公司对合同并无异议。本案合同并不违反法律之规定，应当合法有效。本案上诉人与被上诉人系租赁合同相对方，被上诉人具有起诉资格。上诉人对被上诉人主体资格的异议，本院不予采纳。二、根据合同约定，上诉人应支付2019年9月29日前的租金。上诉人拒绝支付租金的抗辩理由不成立。（一）上诉人称，永嘉县罗浮工贸实业公司于2001年吊销营业执照，无法取得建筑工程施工许可证等。该说法无事实依据。首先，在拍卖公告中已经告知标的物目前办理了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等证件，建筑物由承租人自行出资建造，承租人必须按照出租人提供的相关审批文件及图纸等建造，建筑密度、公用道路、绿化、围墙、水电排污、消防安全等配套设施的建设应按有关部门规范要求进行施工。而朱千满在涉案土地上建造钢架结构的建筑物时，并未按照法律规定向相关部门办理建设工程审批手续。朱千满并无证据证明，在办理审批手续中，村委会或永嘉县罗浮工贸实业公司不予配合，或因手续不齐全无法办理。永嘉县罗浮工贸实业公司虽吊销执照，但主体资格尚在。（二）上诉人称，被上诉人在履行合同过程中存在其他违约情形，即存在违章搭建停车棚，长期占用消防通道，影响涉案土地消防验收。该主张，无事实依据。本身上诉人建造建筑物并未按照规定办理审批手续，同时也没有证据证明被上诉人影响了上诉人建造建筑物。上诉人称，被上诉人长期占用建筑物用于该村节日文艺活动和停车场，也无事实依据，不予采信。三、2019年9月29日之前，罗浮社区（村委会）违约事实不存在，上诉人反诉要求被上诉人罗浮社区赔偿损失的依据不足，不予支持。但永嘉县罗浮工贸实业公司于2019年9月29日被注销，此后民事主体消灭。客观上，此后该土地上建造建筑物的审批手续将遇到问题。2019年9月29日之后，合同如何履行之问题，双方可以另案处理。综上，上诉人的上诉理由均不成立，依法不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审本诉案件受理费33800元，由朱千满负担；二审反诉案件受理费19645元，由朱千满负担。本判决为终审判决。审判长 陈 宇审判员 刘伟达审判员 郑文平二〇二〇年十二月二十一日书记员 董丽雅?附文：一、不履行裁判惩戒后果警示1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。二、执行风险告知1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。