广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂01民终12165号 上诉人（原审被告）：广西瀚天实业开发有限公司，住所地南宁市西乡塘区高新大道****。统一社会信用代码：91450000098348039N。 法定代表人：巫忠红，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈际名，广西君桂律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：何青霞，女，1981年10月8日出生，壮族，住广西那坡县。 上诉人广西瀚天实业开发有限公司（以下简称瀚天公司）因与被上诉人何青霞房屋买卖合同纠纷一案，不服南宁市西乡塘区人民法院（2019）桂0107民初9163号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 上诉人瀚天公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，依法改判上诉人负担利息其中50%的责任，即5831.48元；2.本案二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院判决上诉人承担利息部分70%的责任过重。一审法院认定上诉人与被上诉人签订的《瀚天新城合作建商服两用综合楼商铺合同》无效，从而根据合同无效后果及过错责任，判决由上诉人向被上诉人退还剩余购房款97500元和承担利息部分70%的责任无事实及法律依据，双方均应按各自过错责任承担利息部分各50%的责任。理由如下：1、首先涉案商铺所使用的土地是南宁市人民政府批准用地，手续齐全，已取得合法开发证照，在行政审批上未损害社会公共利益和被上诉人利益，也未违反法律规定，双方在签订商铺合同时均对此有清晰认识。2、涉案合同多处使用了“合作建商铺”“使用期间”等表述，可见被上诉人是充分了解、知悉涉案房屋及土地的来龙去脉(包括土地性质和用途)的，上诉人对涉案商铺性质及权益、土地性质、土地权属及本合同的约定权利义务没有任何误解、误导、欺诈等过错责任。3、根据《合同法》第一百零七条和涉案合同第十七条第九款规定，现被上诉人单方主张解除涉案合同的行为已构成根本违约，存在过错，应由其自行承担单方违约导致的过错责任。如上所述，虽然一审法院经审理认定双方签订的涉案合同因违反法律规定而无效，但上诉人对此无任何误导，也进行了合同权利义务的告知，且被上诉人是在经深思熟虑后才与上诉人签订涉案合同的，涉案合同及《物业合同》如因违反法律规定导致无效，亦应由上诉人与被上诉人承担各50%的同等过错法律责任。 被上诉人何青霞辩称，一、合同条款虽是意思自治，但涉案合同因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，故涉案合同不能产生双方所预期的法律后果，上诉人亦不能强制被上诉人继续履行违法违规的合同，故被上诉人主张解除涉案合同并不构成根本违约，亦不存在主要过错，不应由被上诉人自行承担单方违约导致的过错责任。二、签订涉案合同时，被上诉人虽未尽到审慎注意义务，但上诉人在明知涉案房产所在地块为集体用地，亦未办理土地变更登记手续及未取得商品房预售许可证的情况下，与被上诉人签订涉案合同并收取被上诉人的购房款，存在主要过错。涉案房产所使用的土地虽有政府的批准用地手续，但上诉人将该 土地建设的房产作商品房出售，已违反了法律、行政法规的强制性规定，亦损害了公共利益。一审判决上诉人承担利息部分70%的责任公平合理，合法有据。一审判决认定事实清楚，程序合法，判决公正，应驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 何青霞向一审法院起诉请求：1.请求判决认定《合作建商服两用综合楼合同》无效；2.请求判令瀚天公司返还何青霞合作建房款97500元；3.请求判令瀚天公司承担建房款占用期间何青霞利息损失8567.81元（暂计至2019年6月20日，按银行同期贷款利率计算，直至瀚天公司还清所有的建房款为止）；4.请求判令瀚天公司承担本案的诉讼费。 一审法院认定事实：2017年4月8日，何青霞（乙方）与瀚天公司（甲方）签订一份《瀚天新城合作建商服两用综合楼商铺合同》（合同编号：XXX），合同第一条约定：“因南宁市高新区城市建设改造和征地拆迁，本项目的土地权属业主方南宁市西乡塘区心圩街道振兴村四队和七队以政府划拨的方式（南宁建设用地规划许可文号［2013］X号，南规发［2013］X号，地号，地号XXX了以下地块第三产业商服用地的开发权，地块，地块概况如下土地性质：集体产权商服用地。2、项目位置：南宁市面。土地权属：南宁市西乡塘区心圩街道振兴村四队和七队。4、……土地规划用途为商服用地；土地证号为：南宁集用（2013）第XXX、XXX号、桂（2015）南宁市不动产权第X**。上述项目【现定名】瀚天新城。”第二条约定：“1、甲方负责提供属于南宁市的商铺。2、甲方为联营合作代建方，负责合作建商服综合楼商铺和审批手续建造事宜，寻找合作 商服综合楼商铺和出资方或个人，合作建商服综合楼商铺和出资单位或个人缴纳的合作建商服综合楼商铺款在支付开发建设成本费用后和有结余（合作建房款）的归甲方所有。3、乙方签订本合同时已经充分了解、知悉甲方与南宁市西乡塘区心圩街道振兴村四队和七队的合作建商服综合楼关系、模式以及合作建商服综合楼商铺的土地性质、用途，愿意出资合作建商服综合楼商铺，根据合同约定支付合作建商服综合楼款（合作建房款），并按本合同约定享有商服综合楼在约定年限内的使用权。”第三条约定：“1、乙方参与甲方的合作建商服综合楼商铺，并交付本合同第五条约定合作建商服综合楼商铺款，该商铺位于本项目第B区1层84号商铺。2、该商铺【合同约定】建筑面积共7.5平方米……”第四条约定乙方取得该商服综合楼商铺使用权期限为：自该商服综合楼商铺交付之日起至2083年12月1日止。第五条约定该商服综合楼商铺合作建房单价为13000元/平方米（毛坯房），总价款为97500元。第七条约定，何青霞分期付款，首期款为房屋合作建房款的50%元，即48750元，应于签署本合同时交纳；第二期为总合作建房款的20%元，即19500元，应于房屋结构建至封顶时，接到甲方书面或电话通知一周内交纳；第三期为总合作建房款的30%，即29250元，应在甲方商铺符合交付使用时，接到甲方书面或电话通知7天内缴纳。第九条约定，甲方应在2017年12月31日前交付房屋给乙方使用。第十八条第5款约定：“该楼房（商铺）使用权限届满，按当时的国家法律、法规办理。”双方同时就面积确认及面积差异处理、逾期付款及逾期交房违约责任、楼房交接、保修责任、房屋征收补偿的归属、商铺交房标准等其他相关事项在合同中进行了约定。何青霞、瀚天公司双方签订《物业委托经营管理合同》，约定何青霞将位于本项目第B区1层84号商铺全权委托给瀚天公司经营管理，期限为2018年7月1日至2029年12月31日，委托期间何青霞对该物业不能自主出租或经营，瀚天公司有义务将与第三方签订的租赁合同给何青霞知悉，并将所获得的租金（即收益金）按每年物业合作建房总价款的6%的标准，每半年以现金或转账的方式向何青霞支付物业收益金。同日，瀚天公司向何青霞出具《收据》一份，确认收到何青霞支付的瀚天新城商铺合作首付款48750元。2017年11月25日，瀚天公司向何青霞出具《收据》一份，确认收到何青霞支付的二期款19500元。2017年12月23日，瀚天公司向何青霞出具《收据》一份，确认收到何青霞支付的三期款29250元。何青霞、瀚天公司双方共同确认，瀚天公司向何青霞支付收益金共计8778元，何青霞同意在本案中直接抵扣该部分收益金。 庭审中，瀚天公司主张如果法庭认为合同无效，在签订合同时各方都有存在过错，那么双方应当各自承担相应责任。 另查明，本案讼争房屋所占用的土地坐落于南宁市面，土地使用权人为南宁市西乡塘区心圩街道振兴村四队、南宁市西乡塘区心圩街道振兴村民委员会，地类，地类）为其他商服用地，使用权类型为批准拨用集体土地，《集体土地使用权证》号为南宁集用（2015）第XXX号。2013年8月2日，南宁市规划管理局作出《南宁市规划管理局关于西乡塘区心圩街道振兴村4队产业用地的批复》（南规发〔2013〕X号），批准振兴村4队使用产业用地。《建设用地批准书》（南宁市［2015］南国土批字第X号、南宁市［2015］南国土批字第X号）、《建设工程规划许可证》（建字第XXXX）载明，建设单位为南宁市西乡塘区心圩街道振兴村四队，建设项目为三产综合楼。 瀚天公司具备房地产开发资质，何青霞并非南宁市西乡塘区心圩街道振兴村村民。 截止法庭辩论终结，瀚天公司未提交建设讼争房屋的土地通过行政审批转为国有建设用地、讼争房产项目取得商品房预售许可证的相应证据。 一审法院认为，关于合同性质。本案中，何青霞与瀚天公司签订的合同虽名为《瀚天新城合作建商服两用综合楼商铺合同》，但从主合同条款及补充协议可看出，该合同并不具备合作开发中共担风险、共享利润的本质特征。认定涉案合同性质应从合同的形式、内容、当事人意思表示等多方面综合考量。合同约定何青霞有权使用商铺的期限长达几十年，同时约定使用权限届满，按当时的国家法律、法规办理，由此可见，何青霞基于合同，可对商铺享有排他的、独占的权利，期限届满，瀚天公司亦不得随意收回。从具体合同条款表述上，该商铺使用权的转让已无限接近于所有权转移，因本案诉争的商铺建设于集体土地之上，对其用途，国家予以严格限制，瀚天公司无法将之直接销售，通过本合同，瀚天公司直接获取固定款项，何青霞获取对房屋长期、稳定的排他性的占有、使用、收益、处分的权利。因此，从本案土地性质、合同条款、付款方式、交付日期、交付标准、使用期限、缔约情境等因素考虑，双方当事人之间的真实缔约意图在于转移房屋所有权。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条之规定，应确认何青霞与瀚天公司之间形成房屋买卖合同关系。 关于合同效力。依据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款规定、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用 7 法律若干问题的解释》第二条之规定，瀚天公司将讼争的房产向何青霞出售，应依法办理相关土地利用、审批手续，将土地转为国有建设用地，在预售房产时亦应取得商品房预售许可证明。而根据《集体土地使用权证》，土地属农民集体所有，土地规划用途载明为“商服”，瀚天公司利用该土地建设房产后在未取得商品房预售许可证明的情形下，违反土地规划用途，将房产作为商品房出售，违反了前述法律之禁止性规定，损害了正常的房地产市场交易秩序。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、第（五）项之规定，何青霞与瀚天公司签订的《瀚天新城合作建商服两用综合楼商铺合同》因违反法律、行政法规的禁止性规定并损害社会公共利益而无效。 关于合同无效的过错责任。瀚天公司作为具备房地产开发资质的公司，应当知道房屋建设和销售需要依法办理用地、规划、销售等手续，但其明知未依法办理前述相关手续，仍向社会销售房屋，主观恶意较大，应承担合同无效的主要责任。何青霞作为房屋购买者，未尽到审查房屋建设及销售是否具备法定条件的注意义务，亦应对合同无效承担相应责任。依据双方的过错程度，一审法院确定瀚天公司瀚天公司承担合同无效70%的责任，何青霞承担30%的责任。 关于退回购房款及赔偿损失问题。因涉案合同属无效合同，何青霞主张以购房款为本金，按银行同期贷款年利率计付何青霞的利息损失。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，瀚天公司收取的购房款97500元应返还给何青霞。何青霞因本案合同无效而产生的 8 损失即为97500元的利息，应由瀚天公司负担70%，何青霞自担30%。关于利息的计算标准，一审法院确认为按照银行同期贷款利率计算。据此，利息计算方法为：以48750元为基数，自2017年4月8日至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；以19500元为基数，自2017年11月25日至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；以29250元为基数，自2017年12月23日至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；以97500元为基数，自2019年8月20日至该款项退还完毕之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。依照前述方法计算得出利息总额，瀚天公司负担其中的70%。何青霞同意将瀚天公司支付的收益金8778元直接在本案中进行抵扣，予以支持。 关于何青霞诉请瀚天公司返还商铺租金的问题。因涉案合同属无效合同，何青霞无法依据《瀚天新城合作建商服两用综合楼商铺合同》缺德商铺所有权或使用权，故何青霞诉请瀚天公司支付商铺租金无事实及法律依据，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十八条、第一百三十条、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、确认何青霞与瀚天公司签订的《瀚天新城合作建商服两用综合楼商铺合同》无效；二、瀚天公司向何青霞返还购房款97500元；三、瀚天公司向何青霞支付利息（计算方式：以48750元为基数，自2017年4月8日至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款 9 利率计算；以19500元为基数，自2017年11月25日至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；以29250元为基数，自2017年12月23日至2019年8月19日，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；以97500元为基数，自2019年8月20日至该款项退还完毕之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。依照前述方法计算得出利息总额，瀚天公司负担其中的70%。依照前述方法计算得出的数额再从中扣减8778元，不足部分从本判决诉讼请求第二项进行抵扣）；四、驳回何青霞的其他诉讼请求。本案受理费2431元（何青霞已预交），由瀚天公司负担。 二审中，当事人均未提交新证据。 本院二审查明的事实与一审查明的事实相一致。 本院认为：一审认定双方签订的涉案《瀚天新城合作建商服两用综合楼商铺合同》为无效合同，上诉人应向被上诉人返还购房款正确，当事人亦无异议，本院予以确认。 关于合同无效的过错责任。上诉人作为房地产开发企业，应当比作为普通购买者的被上诉人更清楚房地产交易秩序及房屋建设、销售需要依法办理相关行政审批手续，但其作为房地产开发销售企业，明知涉案项目未依法办理集体用地转化为国有建设用地审批手续，在相关审批手续欠缺的情况下，仍向社会销售房屋，应承担合同无效的主要责任。被上诉人不注意审查房屋建设及销售是否具备法定条件，未尽到应有的审慎义务，亦应承担合同无效的次要责任。一审依据双方的过错程度，确定上诉人承担合同无效70%的责任，被上诉人承担30%的责任并无不当，本院予以维持。上诉人主张应由双方对本案承担各50%的同等过错责任，理由不成立，本院对其上诉主张不予支持。 10 综上所述，上诉人瀚天公司上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元（上诉人广西瀚天实业开发有限公司已预交），由上诉人广西瀚天实业开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  赵 东 审 判 员  农虹菲 审 判 员  韦 婷 二〇二〇年十二月十五日 法官助理  谭淦元 书 记 员  蔡 璐