河北省保定市清苑区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0608民初1840号 原告：张志敏，女，汉族，1968年11月23日出生，住河北省保定市竞秀区。 委托诉讼代理人：麻侦贤，河北英利律师事务所律师。 被告：保定嘉尚房地产开发有限公司，住所地保定市满城区汉文化商贸城，统一社会信用代码：9113060256619203XG。 法定代表人：王策，公司总经理。 委托诉讼代理人：王**亭，河北庭语律师事务所律师。 被告：保定仙庭房地产开发有限公司，住所地河北省保定市竞秀区西三环**，统一社会信用代码：91130600MAO8F5P25R。 法定代表人：王春荣，公司执行董事。 委托诉讼代理人：宋洪榜，公司员工。 第三人：保定市惠安家房地产经纪有限公司，住所，住所地保定市莲池区北二环**鑫丰国际**楼****社会信用代码：91130606MAO7P1X7XG。 法定代表人：赵永青，公司总经理。 原告张志敏与被告保定嘉尚房地产开发有限公司（以下简称“嘉尚房地产公司”）、被告保定仙庭房地产开发有限公司（以下简称“仙庭房地产公司”）、第三人保定市惠安家房地产经纪有限公司（以下简称“惠安家经纪公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案受理后，于2020年11月13日转为普通程序，于2020年12月8日公开开庭进行了审理。原告张志敏及其委托诉讼代理人麻侦贤，被告嘉尚房地产公司的委托诉讼代理人王**亭、被告仙庭房地产公司委托诉讼代理人宋洪榜、第三人惠安家经纪公司法定代表人赵永青均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告张志敏向本院提出以下诉讼请求：1、请求确认双方签订的《仙庭湖畔认购合同》无效。2、判令被告嘉尚房地产公司向原告返还已付房款100000元，并承担利息损失16150元（自2017年4月10日暂计至2020年8月10日，按银行同期贷款利率计算至实际给付之日止），合计116150元。3、判令第三人惠安家经纪公司返还原告25776元居间服务费。4、诉讼费、保全费及其他费用均由被告及第三人承担。后当庭变更第二项诉讼请求为：判令被告嘉尚房地产公司与被告仙庭房地产公司向原告共同承担返还房款责任。事实与理由：2017年4月10日，经第三人介绍，双方就“仙庭湖畔”30-1-1404房屋的买卖签订了《仙庭湖畔认购合同》。合同约定总价款734358元，原告按照约定于2017年4月10日向被告支付首笔房款100000元，在双方缔约前，第三人向原告收取了1万元意向金和15776元的服务费。现原告发现被告出售的房屋五证不全，依法不能买卖，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请依法审理，支持原告的诉讼请求。 被告嘉尚房地产公司辩称，1、案涉房产位于石桥××××村仙庭湖畔项目，该项目现在由保定仙庭房地产开发有限公司控制建设，保定嘉尚房地产开发有限公司现在的股东和法定代表人及工作人员对房产出售及房款收取情况并不知情。2、2018年9月17日，王策、张桂兰通过股权转让取得了嘉尚公司，但股权转让时原股东和法定代表人并未明确公司曾向原告出售过案涉房产，也未交接所谓的合同专用章和财务专用章。原告是否在仙庭湖畔项目购买案涉房产，请法院依法向现在的实际控制人和建设人核实。3、嘉尚公司不是仙庭湖畔认购合同的实际履行者，即使合同无效也应由合同实际履行者和受益人承担无效的法律后果。通过被告嘉尚公司了解，仙庭湖畔项目实际控制人曾以嘉尚公司名义向外签订过认购合同。但合同并未由嘉尚公司实际履行。项目建设房产交付、购房款使用等事项均由现在的仙庭公司控制，整个项目建设和嘉尚公司无关。4、如果认购合同是真实的，该合同也不违反法律和行政法规强制性规定，因为案涉房产是新民居，不是商品房。法律和行政法规没有对新民居出售作出禁止性规定，是有效合同，综上，请依法驳回原告诉求。 被告仙庭房地产公司辩称：1、同意嘉尚房地产公司代理人答辩意见。2、被告仙庭房地产公司承担本案权利义务，与嘉尚房地产公司无关。涉案房屋订购合同是在平等自愿、诚实信用原则下所签订的，现因房地产市场价格波动，导致本案原告提起恶意诉讼，其目的是以确定合同无效为由，索取不当财产。3、本案适用法律应是最高院关于商品房买卖合同纠纷，案件适用法律若干问题解释和相关的解释一和最高人民法院副院长黄松答记者问，这是一整套审理房产交易的现行规定，根据该法第一条是审理商品房，而本案是村产，不能以商品房办理五证，在确认合同无效问题上，该法规定在适用合同法五十二条第五款违背法律法规的问题上，作出解释。只能违背全国人民代表大会所制定的法律法规，才能认定无效。因此，此案适用法律错误，起诉事实是恶意诉讼，请求驳回 第三人惠安家经纪公司辩称：1、经纪机构向委托人提供购房机会，理应收取中介费，不应当返还。2、收取服务费25776元，已返还永泰公司24487元。 原告张志敏围绕诉讼请求依法提交了以下证据： 1、《仙庭湖畔认购合同》一份及被告收取原告100000元收据一份，证明：被告未获得房屋预售许可证与原告签订房屋买卖认购合同，违反了最高院关于销售商品房买卖合同相关司法解释第二条规定，案涉房屋买卖合同依法无效，被告应当返还购房款并赔偿损失。 2、第三人出具的收取意向金收据一张、服务费收据一张，第三人在原告与被告签订《仙庭湖畔认购合同》前向原告收取了意向金和服务费，第三人针对仙庭湖畔房屋进行售卖属于代销售房屋，收取大额代理费，第三人在代理销售案涉买卖房屋过程中存在故意隐瞒事实真相的重大过错，致使案涉合同依法无效，原告无法取得案涉房屋所有权，不能实现原告购房目的，原告损失大额服务费用，损害了原告的合法利益，第三人应当返还意向金和服务费。 3、河北保定农村商业银行明细账查询一份，证明于2017年4月4日转账30000元，2017年4月10日转账70000元。 4、中国农业银行个人账户明细，证明向第三人转10000元和15776元，合计25776元。 被告嘉尚房地产公司质证意见：嘉尚公司法定代表人，股东及工作人员未参与合同签订。合同专用章、财务专用章真实性无法确定，也不知道POS机的存在，因此嘉尚公司无法确定合同、收据、POS机的真实性。银行转账记录不能证明嘉尚公司收取的案涉购房款。 被告仙庭房地产公司质证意见：票据真实性认可，对合同真实性无异议，对转账记录无异议，但对原告所说的有异议，原告称隐瞒事实，根据法律规定已超过1年诉讼时效，要求驳回。 第三人惠安家经纪公司质证意见：票据真实性认可，转账记录无异议。 被告嘉尚房地产公司提交以下证据： 1、由保定仙庭房地产公司出具的声明一份，证明嘉尚公司不是仙庭湖畔认定合同实际履行者，也不是案涉房产和购房款实际控制人和使用人，即使合同无效也应由实际履行者和受益人承担无效后果 2、嘉尚房地产公司企业档案。该档案中记载2018年9月17日，王策和张桂兰通过股权转让取得嘉尚公司，股权转让时并未移交仙庭湖畔项目。证明嘉尚房地产公司现在的法定代表人和股东对之前可能以嘉尚房地产公司名义签订的认购合同不知情，仙庭湖畔项目不是嘉尚公司建设的项目，案涉房产和购房款控制人、使用人也不是嘉尚公司。 原告质证意见：1、对声明三性均不认可，不认可证明目的，认购合同签署时间在仙庭公司成立之前，嘉尚公司是合同的权利义务实际履行者，也是相关责任承担者，与仙庭公司没有关联。公司内部股权转让，法定代表人的变更，以及公司名下项目是否转让均不影响嘉尚公司作为独立民事主体向原告承担相应法律。被告嘉尚与仙庭公司之间的转让手续从未通知原告，原告更未对此债务转让进行确认和同意。依法对原告不产生相关法律效力。鉴于仙庭公司自愿承担案涉合同的有关责任，原告同意仙庭公司与嘉尚公司就相关合同责任共同承担连带责任。2、对工商档案真实性认可，不认可证明目的。 庭审中，仙庭房地产公司称本案所涉房产属于村产，有土地证、规划证、开工许可证。第三人称知道属于村产，原告购买前也已经知道。原告称被告和第三人说涉案房屋是新民居，不是村产，与大产权一样，能办产权证。原告又称，根据《合同法》第五十二条、五十八条，合同无效情况下应当予以返还，关于国土资源部加强农村宅基地管理意见第十条规定，国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知第二条，中华人民共和国土地法四十三条，应认定合同无效。 经庭审质证、审核，对原告提交的《仙庭湖畔认购合同》、转账记录、收款收据真实性本院予以认定。 经审理查明，原告张志敏经第三人惠安家经纪公司介绍购买“仙庭湖畔”房产。于2017年4月2日向第三人惠安家经纪公司支付意向金10000元，于2017年4月4日支付服务费15776元，第三人惠安家经纪公司给原告出具收据两张。2017年4月10号，原告张志敏（乙方）与被告嘉尚房地产公司（甲方）签订《仙庭湖畔认购合同》一份，该合同约定原告刘张志敏认购房屋坐落于“仙庭湖畔”住宅小区**楼****房屋，该房屋建筑面积约128.88平方米，每平方米售价人民币5698元，住宅房款，住宅房款总额约734358元同第二条付款方式约定为分期付款：1、首付10万，六个月之后付9万，封顶时付13万，交房前一个月交清剩余房款。乙方于2017年4月10日向甲方交纳第一笔认购款100000元。乙方于2017年10月10日向甲方交纳第二笔认购款90000元。乙方于房屋封顶前一个月向甲方交纳认购款130000元。乙方于该房屋交房前一个月（以接到甲方通知为准）向甲方付清剩余认购款414358元。第三条项目交房日期及更名约定：本项目房屋交付时间为2020年11月30日前。客户自购房之日起8个月后可享免费更名两次。合同甲方处加盖保定嘉尚房地产开发有限公司合同专用章，乙方处张志敏签字。合同签订后，张志敏于2017年4月10日向被告嘉尚房地产公司交付第一笔购房款100000元，被告嘉尚房地产公司出具收据一张。 另查明，被告嘉尚房地产公司注册时公司法定代表人为何彦玲，投资人为何彦玲、刘银甲，2018年9月17日该公司法定代表人变更为王策，投资人（股权）变更为王策、张桂兰。被告仙庭房地产公司于2020年11月18日出具声明，该声明中明确1、位于保定市清苑区仙庭湖畔项目实际控制者为被告仙庭房地产公司，项目中的所有房产和售房款也由仙庭公司实际控制和支配。2、前期开发是借用嘉尚房地产公司的名义签订的购房合同，嘉尚房地产公司不是合同的履行者，嘉尚房地产公司无权主张合同权利，合同的相关义务由仙庭公司承担。3、仙庭湖畔项目对外债权、债务均由仙庭公司享有和承担，与嘉尚房地产公司无关。4、因出售仙庭湖畔项目房产所产生的纠纷（包括但不限于交房纠纷、支付购房款纠纷）均由仙庭公司负责。原告张志敏于2020年10月19日向本院申请财产保全，本院于2020年11月2日作出（2020）冀0608民初1840号民事裁定书，查封或冻结保定嘉尚房地产开发有限公司银行存款116510元或同等价值的其他财产。案件申请费1103元，待全案审结时再确定负担。 诉状中，原告以嘉尚房地产公司为被告，以惠安家经纪公司为第三人，本案审理过程中被告嘉尚房地产公司以仙庭房地产公司为涉案房产实际控制人和建设者为由申请追加仙庭房地产公司为本案被告，本院予以准许。 本院认为，原告购买的房产即“仙庭湖畔”小区坐落于清苑区的事实，双方当事人无异议，本院予以确认。《“仙庭湖畔”小区使用的土地为农村集体所有，案涉“仙庭湖畔”小区属于新民居项目，新民居系为实现旧村改造、改善村民生活环境所建，而本案原告刘俊亭并非该集体经济组织的成员，且各被告未提交证据证明该房产可以进行商业化运营，故被告嘉尚房地产将集体所有的土地上建造的“仙庭湖畔”小区部分房产向社会公开销售的行为，违反了【2011】442号全国民事审判工作会议纪要第十五条“在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售，应当依据合同法第五十二条和土地管理法第四十三条规定，认定该买卖合同无效”和《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、村民住宅或小产权房”的相关规定。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，本院对原告刘俊亭要求确认其与被告嘉尚房地产公司签订的《仙庭湖畔认购合同》无效的主张予以支持。合同无效后因该合同取得的财产应当予以返还，故被告嘉尚房地产公司作为认购合同的相对方及案涉房款的收受方，应向原告张志敏返还购房款100000元。本案被告仙庭房地产公司认可其为“仙庭湖畔”项目的实际控制者和房款支配者，自愿承担“仙庭湖畔”项目对外债务，且原告张志敏当庭表示同意由被告嘉尚房地产公司与被告仙庭房地产公司承担连带责任，故被告仙庭房地产公司对该笔购房款承担连带返还义务。关于中介服务费25776元，《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”。第三人惠安家经纪公司作为专业房产销售的中介机构，其对自己销售房产的性质应当具有专业辨别的能力，且其对自己介绍的房产应当保证其具备市场交易的资格，并应当将房产性质如实向买受人告知，本案第三人惠安家经纪公司在庭审过程中明确表示对于案涉房产属于村产的情形知晓，故依据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条第二款规定，第三人惠安家经纪公司应当向原告张志敏返还中介服务费25776元。关于原告主张由被告承担利息损失16150元，原告张志敏在庭审时表示其对案涉房产属于新民居的情况知晓，且其作为社会经验丰富的成年人，其在购买房产时应当对房屋的性质进行充分了解，其本身的疏忽对导致合同无效也有一定的责任，故原告要求被告承担利息损失的主张，本院予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第八十八条、第四百二十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、原告张志敏与被告保定嘉尚房地产开发有限公司于2017年4月10日签订的《仙庭湖畔认购合同》无效。 二、被告保定嘉尚房地产开发有限公司于判决书生效之日起十日内返还原告刘俊亭购房款100000元。被告保定仙庭房地产开发有限公司对上述款项承担连带偿还责任。 三、第三人保定市惠安家房地产经纪有限公司于判决书生效之日起十日内返还原告刘俊亭服务费25776元。 四、驳回原告张志敏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3218元，保全申请费1103元，共计4321元，由原告承担367元，由被告保定嘉尚房地产开发有限公司与被告保定仙庭房地产开发有限公司共同负担3370元，由第三人保定市惠安家房地产经纪有限公司负担584元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审 判 长  石冲屹 审 判 员  沈丽梅 人民陪审员  薛彦涛 二〇二〇年十二月二十九日 法官 助理  李 猛 书 记 员  李赛飞