湖南省永州市零陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1102民初2181号 原告（反诉被告）：永州市国宇房地产开发有限责任公司，住所地：湖南省永州市零陵区河西工农路。 法定代表人：唐丽芳，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：王姣，湖南弘一（永州）律师事务所律师（特别授权）。 被告（反诉原告）：蒋权，男，1995年11月17日出生，汉族。 委托诉讼代理人：蒋光荣，男，1972年11月12日出生，汉族，湖南省永州市冷水滩区人（特别授权）。 委托诉讼代理人：艾礼平，湖南正赢律师事务所律师。 原告（反诉被告）永州市国宇房地产开发有限责任公司（以下简称国宇公司）与被告（反诉原告）蒋权房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序审理。在审理过程中，被告提出反诉，后因案情复杂转为普通程序审理。原告（反诉被告）国宇公司的法定代表人唐丽芳及其委托诉讼代理人王姣，被告（反诉原告）蒋权的委托诉讼代理人蒋光荣、艾礼平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）国宇公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告立即支付拖欠的购房款395,766元；2.判令被告向原告立即支付拖欠的车库（杂房）的使用权转让费110,000元；3.判令被告依约向原告支付违约金（违约金自2016年1月28日起按照逾期应付款的万分之一按日计付至款项全部付清之日止，暂计至2020年6月28日约81,428.33元）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年1月27日，原、被告签订了《商品房买卖合同》和《西山名流汇车库（杂房）使用权转让协议》，合同约定：被告向原告购买位于永州市零陵区工农路12号的西山名流7-X-XXX号房（房产编号X-XXX号）和编号为7栋XXX号（5-XXX号）的车库（杂房）使用权，房屋建筑面积146.58平方米，房屋按建筑面积计算，单价为每平方米2700元，总金额395,766元；车库（杂房）使用权转让费为110,000元；付款方式为一次性付款，在合同、协议签订之日即于2016年1月27日付清。合同签订后，原告多次催要诉争款项，被告一直不愿支付购房款、车库（杂房）使用权转让费用，至今仍未到原告处办理收房手续。根据双方签订的《商品房买卖合同》第七条之约定，买受人未按照合同约定的时间付款，逾期超过60日的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限届满至次日至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。综上所述，被告的行为严重损害了原告的经济利益，现原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请贵院依法判决。 被告（反诉原告）蒋权辩称：原告（反诉被告）的起诉没有任何事实和法律依据，恳请贵院依法驳回原告（反诉被告）的诉请。一、原告（反诉被告）与被告（反诉原告）之间的商品房买卖合同真实有效，已经二级法院进行确认，并且被告（反诉原告）已支付全部的购房款，不存在任何违约事实。二、原告（反诉被告）应当按照合同约定为被告（反诉原告）办理产权登记和办理水电开户手续。 反诉原告蒋权向本院提出反诉请求：1.依法判令被反诉人立即为反诉人办理涉案房产即位于永州市零陵区工农路12号西山名流7708号房产的不动产权证，承担相应的税费；2.依法判令被反诉人为反诉人办理水电开户手续；3.判令被反诉人因延期办证支付违约金142,475.76元（按月利率1%暂从2017年6月21日开始计算至2020年6月20日止），后期延期办证违约金按约定的月利率1%计算至实际办理产权证之日止；4.被反诉人承担本案的诉讼费用。事实和理由：反诉人与被反诉人于2016年1月27日签订《商品房买卖合同》和《西山名流汇车库使用权转让协议》，合同签订后反诉人的父母以自己持有的债权抵扣其购房款，该购房款已经永州市零陵区人民法院（2019）湘1102民初3122号和永州市中级人民法院（2020）湘11民终546号民事判决明确认定，反诉人支付的购房款项来源合法、客观真实，涉案房产单价合理，且其房产已实际交付给反诉人使用，并进行网签登记备案，也实际管理和使用涉案房产四年多。按照双方签订的合同和协议约定，被反诉人在房产交付365个工作日内为反诉人办理涉案房产的产权登记手续，被反诉人逾期未为反诉人办理产权登记，已构成违约，应承担违约责任。故反诉人依法向贵院提起反诉，恳请贵院依法予以支持。 反诉被告国宇公司辩称：一、反诉原告没有依照商品房买卖合同的约定向反诉被告支付购房款，反诉被告无需为反诉原告办理不动产权证、水电开户，更无需为反诉原告承担相应的税费。二、反诉原告与反诉被告所签订的商品房买卖合同是典型的以物抵债协议，该以物抵债协议不具备买卖合同的效力，被答辩人应当继续找唐国民主张债权。三、反诉原告与反诉被告的商品房买卖合同虽然已经成立，但是并未实际生效。四、因反诉原告从未给付购房款项，已经实际构成先违约的事实，反诉被告不存在给反诉原告办理不动产权证的义务，也就不存在承担延期办证的违约责任。综上，反诉原告的反诉请求无法律依据，请求贵院依法驳回反诉原告的全部反诉请求。 原告（反诉被告）围绕本诉的诉讼请求和反诉依法提交了如下证据：1.原、被告身份信息；2.商品房买卖合同、西山名流汇车库（杂房）使用权转让协议；3.案涉7708房的照片；4.唐国民的《承诺书》；5.借条；6（2018）湘1102民初1980号民事判决与承诺书。被告对原告提交的上述证据发表如下质证意见：证据1三性无异议；证据2真实性无异议，关联性有异议，该证据不能证实被告拖欠购房款及车库使用权转让费；证据3真实性无异议，关联性、证明目的有异议，房子已经实际交付；证据4三性有异议；证据5真实性无异议，证明目的有异议；证据6真实性无异议，关联性有异议，与本案无关。对原告提交的证据本院认证如下：对证据1予以采信，对证据2、3、5、6的真实性予以采信，对证据4系案外人唐国民的单方意思，与被告无关，本院不予采信。 被告（反诉原告）针对本诉和反诉提交了如下证据：1.商品房买卖合同、西山名流汇车库（杂房）使用权转让协议；2.借条及转账凭证；3.网签登记；4.（2019）湘1102民初3122号、（2020）湘1102民终546号民事判决书；5.最高人民法院民事判决书；6.证明。原告对被告提交的上述证据发表如下质证意见：证据1真实性没有异议，证明目的有异议，被告没有交购房款，原告没有过户的义务，也没有违约；证据2证明目的、关联性有异议；证据3的网签登记不是实际的网签登记，上面明确该网签“未上传”；证据4真实性无异议，证明目的有异议，该判决针对双方签订的买卖合同是否无效进行审查，没有对是否交付房款、实际生效履行进行审查；证据5判例只是一个参考，应当以新法为准；证据6三性均有异议。对被告提交的证据本院认证如下：被告提供的证据能形成证据链，本院予以采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月27日，国宇公司与蒋权签订《商品房买卖合同》及《西山名流汇车库（杂房）使用权转让协议》，合同约定：蒋权购买被告开发的位于永州市零陵区工农路12号西山名流汇7栋X单元XXX（房产局编号X-XXX号），住房面积146.58平方米，单价2700元/平方米，总价395,766元，涉案7014号车库价款11,000元，付款方式为签署合同时一次性付清购房款和车库（杂房）使用权转让费，交房时间是2016年6月30日前，出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内办理权属登记，如出卖人违约按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，国宇公司向蒋权交付了房屋钥匙和车库，蒋权之后也占有使用该房屋和车库。2016年6月12日，双方到零陵区房产局办理了涉案房屋的网签登记。 另查明，国宇公司的股东唐国民向蒋权父母借款，并于2014年8月29日向蒋权父母蒋冬英、蒋光荣夫妇出具借款金额40万元的借条并约定了借款利率。2015年蒋冬英、蒋光荣向唐国民催收，唐国民在2015年10月13日向蒋冬英、蒋光荣夫妇出具承诺书，承诺以其入股的国宇公司开发的西山名流7-X-XXX号（房产局编号7-XXX号）房产及西山名流汇车库（5-XXX号）使用权卖给蒋冬英、蒋光荣夫妇抵扣其借款及利息，并保证一个月内办好网签合同。2015年12月2日，国宇公司股东周秋花同意将车库卖给蒋光荣，其他的以合同为准。故2016年1月27日，国宇公司与蒋权签订上述买卖合同和使用权转让协议。 2017年11月底国宇公司进行股份转移，公司由原来的唐建国、唐国民、唐少华、周秋花四个股东变更为股东唐丽芳一人，即该公司变更为自然人独资公司。届时，该公司清查财产，发现有四套房预售后未上传，其中就包含涉案房产。2018年4月16日唐国民向该公司出具承诺书，同意公司解除7708、9808、9809、9810的网签，并由其个人承担一切法律责任。国宇公司认为其与蒋权签订的《商品房买卖合同》及《西山名流汇车库（杂房）使用权转让协议》无效，遂诉至法院，后经本院及永州市中级人民法院判决确定涉案买卖合同及使用权转让协议有效，国宇公司又以未收到蒋权购房款和使用权转让费再次诉至法院，遂引发本案。 本院认为：本案的争议焦点是蒋权是否已向国宇公司支付了购房款和使用权转让费。根据生效的民事判决查明的事实可知，涉案合同价款的支付是以国宇公司股东唐国民欠蒋权父母的借款抵付，通过国宇公司签订合同后到房产局办理了涉案房屋的网签登记，并将涉案房屋、车库交付给蒋权等一系列行为可以认定国宇公司对此是同意的。至于唐国民是否将购房款转入公司账户属公司内部事务，不影响蒋权已根据合同约定履行了付款的义务。故国宇公司的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 蒋权与国宇公司签订的《商品房买卖合同》及《西山名流汇车库（杂房）使用权转让协议》依法成立并生效，当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。蒋权依照合同履行了缴纳房款的义务，国宇公司至今未给蒋权办理不动产权证及水电开户，不符合合同约定，故对蒋权要求国宇公司为其办理涉案房屋的不动产权证及水电开户的诉讼请求，本院予以支持。蒋权诉请要求国宇承担相应的税费的诉请,没有合同约定,本院不予支持。根据合同约定，国宇公司逾期办证需按照已付房价款的1%承担违约责任，国宇公司认为违约金约定过高。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。”之规定,虽本案国宇公司存在逾期办证的情况,但原告在本案中亦未提供证据证实其实际损失。结合双方的情况,本院调整违约金按万分之零点五计算，逾期办证违约金依据合同约定,应自交房后第365个工作日起计算,即2017年12月15日起计算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、判令原告（反诉被告）永州市国宇房地产开发有限责任公司在本判决生效后三十日内为被告（反诉原告）蒋权办理位于永州市零陵区工农路12号西山名流汇7栋3单元702（房产局编号7-708号）的不动产权证； 二、判令原告（反诉被告）永州市国宇房地产开发有限责任公司在本判决生效后三十日内为被告（反诉原告）蒋权办理位于永州市零陵区工农路12号西山名流汇7栋3单元702（房产局编号7-708号）的水电开户手续； 三、判令原告（反诉被告）永州市国宇房地产开发有限责任公司向被告（反诉原告）蒋权支付延期办证违约金（违约金以395，766元为基数，按照每日万分之零点五的标准自2017年12月15日起计算至办证之日止）； 四、驳回原告（反诉被告）永州市国宇房地产开发有限责任公司的诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）蒋权的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4836元，由原告（反诉被告）永州市国宇房地产开发有限责任公司负担；反诉案件受理费1575元，由原告（反诉被告）永州市国宇房地产开发有限责任公司负担200元，由被告（反诉原告）蒋权负担1375元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 长  王衡陵 人民陪审员  罗 君 人民陪审员  龙 波 二〇二〇年十二月二十五日 书 记 员  曾智红 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于适用》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。