北京市第四中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京04民初800号原告（申请执行人）：北京银行股份有限公司新源支行，住所地北京市朝阳区。负责人：薛维，行长。委托诉讼代理人：张伶玉，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：高放，北京天驰君泰律师事务所律师。被告（案外人）：吴铁霞，女，1970年1月16日出生，汉族，住北京市延庆区。委托诉讼代理人：王永锋，北京水波纹律师事务所律师。被告（被执行人）：北京天润诚泽房地产开发有限公司，住所地北京市延庆区。法定代表人：魏宁，总经理。委托诉讼代理人：陈昕，北京市隆安律师事务所律师。委托诉讼代理人：李佳星，北京市隆安律师事务所律师。原告北京银行股份有限公司新源支行（以下简称京行新源支行）与被告吴铁霞、北京天润诚泽房地产开发有限公司（以下简称天润诚泽公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年9月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告京行新源支行的委托诉讼代理人张伶玉、高放，被告吴铁霞的委托诉讼代理人王永锋，被告天润诚泽公司的委托诉讼代理人陈昕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告京行新源支行向本院提出诉讼请求：请求准许对XXX房屋的执行，继续查封该房屋。事实与理由：2017年8月18日，天润诚泽公司为开发涉案房屋所在的“天润·和丽嘉苑”项目，与京行新源支行签订《借款合同》，向京行新源支行贷款11亿元人民币。为确保按期偿还贷款，天润诚泽公司用涉案项目的土地使用权及在建工程提供抵押担保，并于2017年8月20日完成抵押登记。因天润诚泽公司未按期偿还贷款，2020年3月26日，京行新源支行以金融借款合同纠纷为由将天润诚泽公司、陈红恩、魏宁、李淑珍、王军、涿州大童融商企业管理有限公司（以下简称大童融商公司）、北京锦鑫智房地产开发有限公司（以下简称锦鑫智公司）起诉至北京市第四中级人民法院，法院受理的案号为(2020)京04民初312号（以下简称312号案）。在312号案中，京行新源支行向法院申请了财产保全。2020年4月13日，法院作出了(2020)京04财保14号民事裁定书（以下简称财保14号裁定），并查封了登记在天润诚泽公司名下包括涉案房屋在内的203套在建工程房产，查封起止日期自2020年5月14日至2023年5月13日。涉案房屋被查封后，吴铁霞向法院提出了执行异议，请求中止对涉案房屋的执行，解除查封。法院经审查后，于2020年8月24日作出(2020)京04执异102号执行裁定书（以下简称执异102号裁定），裁定中止对涉案房屋的执行。京行新源支行认为，吴铁霞不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议复议规定）第二十九条规定的排除执行的条件，不能排除京行新源支行对涉案房屋的查封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，假使吴铁霞已经支付部分或全部房款并实际占有涉案房屋，但尚未办理产权过户登记手续的，涉案房屋仍可被查封。本案中京行新源支行享有抵押权，根据执行异议复议规定第二十七条的规定，京行新源支行的抵押权可以排除吴铁霞的执行异议。综上，法院不应支持吴铁霞的异议请求。被告吴铁霞辩称，请求驳回京行新源支行的诉讼请求。一、吴铁霞已于2019年12月17日与天润诚泽公司签订了认购协议，购买涉案房屋，吴铁霞名下没有其他用于居住的房屋，且吴铁霞支付的房款已超过合同约定总价款的百分之五十，吴铁霞的合法权益应得到保护。二、吴铁霞多次要求天润诚泽公司办理房屋产权登记手续，未能办理的原因归于天润诚泽公司，吴铁霞没有过错，因此本案不适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定；吴铁霞系商品房消费者，可以适用执行异议复议规定第二十九条的规定，从而可以排除该规定第二十七条的适用。三、本案应以吴铁霞购买涉案房屋是否系用于满足居住需求来整体考量，而不是单纯的以某一时间点来确定，京行新源支行认为应以法院查封之日作为时间节点审查吴铁霞及其配偶张利忠名下有无住房毫无依据。1.根据2019年11月8日的《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称九民会纪要）精神，对于消费者购房人的认定，应着重把握是否为满足基本居住需求，吴铁霞购买涉案房屋系满足基本居住需求。张利忠名下原有一套位于延庆区新兴小区的住房。吴铁霞与张利忠之子张晨于2017年5月24日与杨月朦登记结婚。张晨婚后，两家四口人暂时共同居住在上述新兴小区的该住房内。2019年，张晨与杨月朦计划备孕，吴铁霞夫妻考虑待孩子出生后新兴小区现有住房已不能满足几口人的居住需要，且现有住房没有电梯，考虑随着年龄的增大迫切需要改善居住条件，另购一套有电梯的房屋。后经多方咨询，2019年12月，吴铁霞确定购买涉案房屋，并与天润诚泽公司签订认购协议。2020年5月份，吴铁霞取得涉案房屋钥匙后即准备装修；2020年6月份，吴铁霞夫妻按照张晨结婚时的承诺将新兴小区的住房过户给张晨；张晨妻子杨月朦目前已怀孕待产。张晨系吴铁霞夫妻唯一的儿子，吴铁霞夫妻作为父母为其提供房屋符合我国的传统，吴铁霞夫妻也承诺张晨结婚时为张晨购置房屋，子女与父母分开居住也是当下的潮流。因吴铁霞一直未找到合适的房源，故此前未给张晨过户原有房屋，吴铁霞在拿到涉案房屋钥匙进行装修后将原有房屋过户给张晨，是履行当初的承诺，吴铁霞将新兴小区房屋转给张晨的时间与查封涉案房屋时间无关，更与查封涉案房屋无关。吴铁霞购买涉案房屋属于满足家庭基本居住需要。优先保护购房人基本居住权利，正是执行异议复议规定等法律规定的本意，且吴铁霞目前完全满足执行异议复议规定第二十九条规定的全部条件，其对涉案房屋的物权期待权理应优先于京行新源支行的抵押权受到保护。2.以查封之日作为时间节点审查买受人名下有无住房无法律依据。执行异议复议规定第二十八条第（一）项、第（二）项和第二十九条第（一）项都明确规定了以查封作为时间节点，但第二十八条第（三）项、第（四）项和第二十九条第（二）项、第（三）项均未规定以查封为时间节点。之所以作出上述规定系因为考量是否满足基本生活居住需要无法以某一个固定的时点来确定。买房是关乎生存权的大事，对于普通老百姓来说一般都是规划多年的事情，而对于房价畸高的北京老百姓，买房更是要规划多年。吴铁霞购买涉案房屋亦是如此。此外，在实践中，因债权人与开发商之间的纠纷，法院依申请查封开发商名下的房产，相关查封手续只需要送达被查封的开发商，购买人很难在短时间内知悉查封事实，因此买受人在查封后按照之前的计划处分其名下的资产与本案无关，相关法律未规定要进行审查，也无审查的必要。综上，请求驳回京行新源支行的诉讼请求。被告天润诚泽公司辩称，请求驳回京行新源支行的诉讼请求。在北京市第四中级人民法院对涉案房屋查封之前，吴铁霞已与天润诚泽公司签订有书面买卖合同，该合同是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定；吴铁霞所购涉案房屋的规划用途为住宅；且吴铁霞向天润诚泽公司支付的购房款已远超过合同约定总价款的百分之五十。吴铁霞作为涉案房屋的买受人，享有足以排除强制执行的民事权益，北京市第四中级人民法院依法作出相应的裁定，停止对涉案房屋的执行并无不妥。当事人围绕诉讼请求和答辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。京行新源支行向本院提交了以下证据材料：证据1.《借款合同》、证据2.《抵押合同》、证据3.抵押登记证明、证据4.财保14号裁定、证据5.（2020）京04执保92号《财产保全清单》、证据6.（2020）京04执保92号《查封清单》、证据7.执异102号裁定、证据8.商品房预售许可证、证据9.北京市延庆区房屋市场管理中心关于天润·和丽嘉苑项目商品房预售许可证已过期的公告、证据10.京行新源支行申请法院调取的不动产登记信息查询结果告知单（公检法）。吴铁霞、天润诚泽公司对证据1-8、证据10的真实性认可，证明目的不认可，证据9真实性无法核实，证明目的不认可。吴铁霞向本院提交了以下证据材料：证据1.认购协议、确认单；证据2.结婚证、户口本、不动产登记信息查询结果告知单；证据3.中国建设银行个人活期账户交易明细、中国建设银行银行卡客户交易明细清单及对应的POS机签购单持卡人存根；证据4.北京增值税普通发票（不动产）；证据5.装修保证金、物业费、装修管理费、装修垃圾清运费、车位管理服务费、代理办证服务费情况说明及对应的POS机签购单持卡人存根等。京行新源支行对证据1中认购协议形式真实性认可、内容真实性不认可，对确认单真实性不认可，二者的证明目的不认可；证据2真实性认可，关联性和证明目的不认可；证据3真实性认可，证明目的不认可；证据4真实性认可，关联性和证明目的不认可；证据5真实性认可，证明目的不认可。天润诚泽公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均予认可。天润诚泽公司向本院提交了以下证据材料：证据1.商品房预售许可证；证据2.预售网上公示信息、竣工备案登记表；证据3.规划施工号与门牌、楼牌编号对照表；证据4.证人贾某、窦某的证言。吴铁霞对证据1-4的真实性、合法性、关联性予以认可，京行新源支行对证据1、证据3的真实性、合法性、关联性予以认可，对证据2、证据4的真实性及证明目的不予认可。对各方当事人提供的证据，当事人对真实性无争议的，本院予以确认并在卷佐证。对证据的真实性和证明目的存在争议的，本院根据各方当事人的陈述及质证意见，并结合案件事实及证据情况予以综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月18日，天润诚泽公司与京行新源支行签订《借款合同》，向京行新源支行申请贷款1100000000元。2017年8月18日，天润诚泽公司与京行新源支行签订《抵押合同》，为上述合同项下北京银行（及按主合同约定取得债权人地位的北京银行系统内其他分支机构）的全部债权提供担保，抵押物为天润诚泽公司名下的XXX。后天润诚泽公司就上述抵押担保为京行新源支行办理了抵押登记。XXX载明，抵押权利人（申请人）为京行新源支行，义务人为天润诚泽公司，抵押物坐落于XXX，不动产权证号为XXX，担保债权数额为11亿元整人民币，抵押方式为一般抵押，土地面积为71373.04平方米，在建建筑物抵押范围为204595.47平方米，债务履行期限为2017年8月18日起至2020年8月18日止。后京行新源支行以金融借款合同纠纷为由向本院提起诉讼，案号为（2020）京04民初312号。本院于2020年4月13日作出财保14号裁定，裁定查封、扣押、冻结天润诚泽公司、大童融商公司、锦鑫智公司、陈红恩、魏宁、李淑珍、王军的财产，限额817569724.58元，其中，对锦鑫智公司财产的保全措施以其质押的对天润诚泽公司27000万元的股权为限。以上保全措施，冻结银行存款的期限为一年，查封动产的期限为两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限为三年。后本院向北京市延庆区不动产登记事务中心、北京市住房和城乡建设委员会分别送达了（2020）京04执保92号协助执行通知书。本院（2020）京04执保92号《财产保全清单》第2项内容为：查封天润诚泽公司名下位于XXX的在建工程房产[详见（2020）京04执保92号查封清单]及上述在建工程房产相应的国有土地使用权[坐落土地权证书号XXX]，起止日期为2020年5月14日至2023年5月13日。本院（2020）京04执保92号《查封清单》内容为，权利人为天润诚泽公司，查封203套房产，其中包括了涉案房屋，规划房号为XXX，建筑面积为XXX，性质为住宅。另查，天润·和丽嘉苑商品住宅项目的开发主体为天润诚泽公司，该项目的商品房预售许可证编号为京房售证字（2018）112号，预售许可证的发证日期为2018年9月21日，根据北京市延庆区房屋市场管理中心的公告，预售许可证的到期日为2019年10月30日。2019年12月17日，吴铁霞与天润诚泽公司签订认购协议，协议约定吴铁霞购买天润诚泽公司开发的涉案房屋，房屋单价为每平方米人民币30000元，建筑总面积为111.16平方米（以房屋实测面积为准），房屋总价款为人民币3334800元，付款时间为2019年12月17日3334800元（含定金100000元）；吴铁霞应于本协议签署之日起7日内到天润诚泽公司项目售楼处签署买卖合同并按照本协议约定交纳首付款（一次性付款的为全款，分期付款的为首期款）；此外，该认购协议对双方的其他权利义务、商品房买卖合同的签署、通知与送达等事项作了约定。吴铁霞于2019年12月17日付清了协议中约定的总房款。天润诚泽公司并未通知吴铁霞与该公司签订认购协议中所指的商品房买卖合同，但天润诚泽公司已于2020年5月5日向吴铁霞交付了涉案房屋。经本院核实，2020年6月16日，吴铁霞向本院提出书面异议，请求本院依法裁定中止对涉案房屋的执行，解除对涉案房屋的查封。本院于2020年8月24日作出执异102号裁定，中止对XXX房屋的执行。吴铁霞与其夫张利忠于1993年生有一子张晨，张晨已于2017年5月结婚。本院查封涉案房屋日即2020年5月14日时，吴铁霞名下无房产登记信息，吴铁霞之夫张利忠名下有位于北京市延庆区新兴小区XXX的房屋一套（面积XXX平方米），张晨与其妻名下无房产登记信息。2020年6月18日，张利忠将该套房屋过户到张晨名下。2020年5月14日至本院查询日2020年12月15日24时，张晨名下仅有张利忠转至其名下的上述房屋一套，张晨之妻名下无房产登记信息。上述事实，有上述证据和当事人陈述意见在案佐证。本院认为，综合双方当事人的诉辩意见，结合本案相关证据和查明的事实，本案的争议焦点为，吴铁霞对涉案房屋是否享有排除强制执行的实体权利。执行异议复议规定第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。上述规定是执行异议之诉案件中判断商品房消费者是否享有排除强制执行的实体权利的参照标准。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。因此，吴铁霞需对其符合执行异议复议规定第二十九条的上述三个要件承担举证责任。本院将争议焦点进一步分三项论述如下：一、吴铁霞与天润诚泽公司在法院查封涉案房屋前所签的认购协议是否属于合法有效的买卖合同。吴铁霞与天润诚泽公司所签订的认购协议约定双方在一定期限内签订商品房买卖合同，虽因天润诚泽公司的原因，吴铁霞未能与天润诚泽公司签署认购协议中所指的买卖合同，但该认购协议具备当事人名称、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间等商品房买卖合同主要内容，天润诚泽公司依据该认购协议收取了相应的房款并向吴铁霞交付了涉案房屋，该认购协议可以认定为商品房买卖合同。京行新源支行引用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房买卖合同解释）第二条之规定，认为天润诚泽公司在商品房预售许可证到期后与吴铁霞所签的认购协议应为无效。本院认为，对民事行为旧法认定无效、新法认定有效的，应当适用新法认定该民事行为有效，从而利于社会关系的稳定，促进交易流转和经济发展。《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。2021年1月1日起施行的《中华人民共和国民法典》第一百五十三条对此亦作出同样的规定。商品房预售实行预售许可制度，属于行政管理举措，系管理性强制性规定，开发商没有取得预售许可证应当受到行政处罚，但不影响民事合同的效力。因此，无论天润诚泽公司的商品房预售许可证是否过期，均不影响天润诚泽公司与吴铁霞所签署的认购协议的效力，该协议合法有效。二、吴铁霞所购商品房是否系用于居住用途，吴铁霞在查封日有居住用房是否属于名下已有居住用房情形。执行异议复议规定第二十九条中的“买受人名下”是指买受人、实行夫妻共同财产制的配偶一方以及未成年子女三者之一名下已有居住用房。双方当事人就此产生的争议在于，在本院查封涉案房屋日张利忠名下有房，而后其又于2020年6月18日转出，则吴铁霞是否属于名下已有居住用房的情形。双方的争议直接指向执行异议复议规定第二十九条第（二）项中“买受人名下无其他用于居住的房屋”是否应以查封日作为判断的时间节点。本院认为，本案首先要审查的，不是该问题，而是吴铁霞是否为购房人消费者的身份问题。从执行异议复议规定第二十九条、九民会纪要第一百二十五条规定的目的而言，均是着眼于消费者购房人的生存权至上的考量，执行异议复议规定第二十九条第（二）项的规定为判断购房人是否系消费者提供了基本的识别标准，对此不能作机械理解，简单地根据查封日时购房人名下是否有居住的房屋一刀切，而应综合上述司法解释目的、法律精神和案件具体情况，对购房人的具体情况进行分析判断。从购房目的而言，吴铁霞购买涉案房屋仍是为了满足家庭成员的居住需求和对居住环境进行必要的改善，属于满足生存权的合理范畴之内。吴铁霞与张利忠此前仅有新兴小区一套房屋，面积87.48平方米，张晨与其妻名下无房，与父母同住。根据《北京统计年鉴》2020年的统计数据，北京市居民人均住房建筑面积（平方米）2015年至2019年的数据分别为33.23、34.02、34.23、34.86、34.52，而其中城镇居民人均住房建筑面积（平方米）2015年至2019年的数据分别为31.69、32.38、32.56、33.08、32.54。吴铁霞一家人均住房建筑面积，远低于北京市城镇居民人均住房建筑面积2015年至2019年的数据。虽然张晨已成年，并非吴铁霞负有法定抚养义务之人，但在作为超大城市的北京，即便是公认的远郊区延庆区，购买一套两居室房屋，也可能需要普通家庭多年的积蓄，更毋论工作不久的年轻人。父母没有法定的为子女购房的义务，但父母亲子，皆属人伦，子女已成年结婚尚无房，有现实的住房需求，父母为减轻子女生活和经济压力，将自己名下房屋赠予子女，包含争议房屋在内，双方现各仅有一套可居住的房屋，完全未超出生存权的合理范畴。吴铁霞再购置一套房屋仍然属于解决现实的居住需求，是为了适当改善家庭成员的居住条件。综上，吴铁霞虽系在本院查封涉案房屋后将原名下房屋转给其子，但综合其家庭人员的工作生活地、名下房屋状况、住房现状等因素，其购买涉案房屋并未超出改善居住条件的基本需要范畴，不属于投资情形。吴铁霞的情形符合执行异议复议规定第二十九条第（二）项、九民会纪要第一百二十五条第二款规定的精神。本院对京行新源支行与此有关的答辩意见不予采信。三、吴铁霞已支付的价款是否超过合同约定总价款的百分之五十。吴铁霞提供的相关银行付款凭证、北京增值税普通发票（不动产）、证人贾某、窦某的证言及天润诚泽公司的陈述，能够形成证据链条，证明吴铁霞已支付了合同约定的总房款。综上，本院认为，吴铁霞对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。京行新源支行的请求，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决如下：驳回原告北京银行股份有限公司新源支行的诉讼请求。案件受理费70元，由北京银行股份有限公司新源支行负担（已交纳）。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长  于颖颖人民陪审员  李继伟人民陪审员  周 健二〇二〇年十二月二十九日法官 助理  刘 鹏书 记 员  龙思超