辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终4154号上诉人（原审被告）：金义珍，女，1963年12月12日出生，汉族，住沈阳市沈河区。上诉人（原审被告）：吴阳，男，1987年9月24日出生，汉族，住沈阳市沈河区。二上诉人的委托诉讼代理人：李斌，系辽宁乾开律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：雷小现，男，1964年8月20日出生，汉族，住河南省平舆县。委托诉讼代理人：刘娜，系辽宁欣合律师事务所律师。原审被告：交通银行股份有限公司沈阳五爱支行，住所地沈阳市沈河区风雨坛街127号。负责人：沈荣霞，系该行行长。委托诉讼代理人：王曼娣，系交通银行股份有限公司辽宁省分行法律合规部职员。原审被告：沈阳众发房屋开发有限公司，住所地沈阳市棋盘山风景区棋城H110-112室。法定代表人：张玉涛，系该公司经理。委托诉讼代理人：王君文，系该公司员工。原审被告：杨立平，女，1964年6月4日出生，汉族，住沈阳市沈河区。上诉人金义珍、吴阳因与被上诉人雷小现、原审被告交通银行股份有限公司沈阳五爱支行（以下简称交通银行五爱支行）、沈阳众发房屋开发有限公司（以下简称众发开发公司）、杨立平房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2018）辽0103民初8195号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。金义珍、吴阳上诉请求：1.依法撤销沈阳市沈河区（2018）辽0103民初8195号民事判决书第五项、第六项，改判第五项为上诉人给付被上诉人购房款125371.68元；改判第六项为上诉人不给付被上诉人购房款的利息（驳回此项诉讼请求），或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。一审法院认为上诉人实际给付的购房款不足购房款总额的一半是错误的。上诉人已超出合同约定的106,000元，又多向被上诉人支付购房款8万元，还替被上诉人垫付税费等74,628.32元，上诉人已实际支付了260,628.32元，上诉人尚欠被上诉人购房款125,371.68元。2007年3月30日，吴继贤（上诉人金义珍丈夫、吴阳父亲）与被上诉人签订《房地产经纪合同》，当日，吴继贤支付被上诉人定金6,000元。同年4月10日前，吴继贤支付被上诉人第二笔购房款100,000元。按照房地产经纪合同第十二条补充约定，在被上诉人将房屋产权更为上诉人名下同时，上诉人支付被上诉人剩余房款280,000元。由于被上诉人称自己缺钱，上诉人为使案涉房屋产权能够尽早顺利办理到自己名下，又于2007年5月31日支付被上诉人购房款80,000元。按照房地产经纪合同第十二条补充第五项约定，被上诉人负责更名过户的所有缴纳的税费。2011年7月6日，上诉人支付登记费2,200元、转移变更登记费4,423.62元、查档费200元。2011年8月18日，上诉人缴纳契税17,302.84元、维修基金8,478.61元。2012年10月19日，上诉人支付转移变更登记费42,023.25元。上述费用合计74,628.32元，应由被上诉人支付。上诉人为促进合同履行，替被上诉人垫付此费用，理应从剩余购房款中扣除。故，上诉人实际欠付被上诉人购房款125,371.68元。一审法院主观臆断，片面地认为被上诉人的违约行为未影响被上诉人使用房屋，未造成任何损失是错误的。上诉人购买房屋不只为了使用，更是为了投资升值。上诉人对自己居住了12年的房屋，无法进行处分，这就是上诉人的经济损失。从2007年至今，长达12年的时间里，上诉人因房屋未能办理产权登记，无时无刻不在遭受心理上的折磨。因该房屋存在争议进行的诉讼也从未停止，案件经过大东法院、和平法院、沈河法院、沈阳中院的审理，上诉人花费了大量的时间、精力、财力，早已身心疲惫。这难道不是上诉人的损失！二、由于被上诉人未按合同约定将房屋所有权登记在上诉人名下，故上诉人未支付被上诉人剩余购房款是符合合同约定的履行顺序的。根据《房地产经纪合同》第十二条第三款约定：在甲方将房屋产权更为乙方名下同时，乙方支付甲方剩余房款贰拾捌万元整。因该条件未成就，被上诉人无权向上诉人主张支付剩余购房款。三、一审法院判令上诉人给付被上诉人购房款利息没有事实及法律依据，该判决结果是错误的。一审法院认为上诉人不存在违约，却判令上诉人给付被上诉人利息，一审法院的做法是矛盾的，是错误的。本案中，上诉人一直积极与相关部门进行沟通、协商，为配合办理房屋所有权登记做了大量的工作，上诉人没有违约行为，也没有任何过错。房屋未办理所有权登记并非上诉人原因。一审法院判令上诉人给付被上诉人购房款利息，既无事实依据，又无法律依据。被上诉人与吴继贤签订合同时，被上诉人向吴继贤保证案涉房屋无任何产权及经济纠纷，吴继贤才购买案涉房屋。因此，被上诉人是不诚信的。一审法院以依照公平原则为由，让上诉人对被上诉人售房款的利息损失给予适当补偿，却判令上诉人与被告沈阳众发房屋开发有限公司共同向被上诉人赔偿购房款的利息损失，这与一审法院“适当补偿”的说法是不一致的，一审法院判决结果显然不公！一审法院酌定利息损失给付从2007年10月10日开始计算也是错误的，这是没有任何依据的。四、一审判决书存在几处笔误。该判决书第6页，第一行200000万元错误，应改为200000元。判决第五项的200000万元也应改为200000元。补充意见：吴继贤购买涉案房屋时雷小现承诺该房屋不存在任何纠纷。该房屋过户产生的全部费用由雷小现负责承担。一、本案中，雷小现主张的购房款及利息的诉讼请求，其曾在另外中主张过。另案生效判决对于雷小现主张利息的诉讼请求不予支持。沈阳市中级人民法院（2015）沈中民二终字第456号民事判决书本院认为部分记载：该合同约定，“在甲方（雷小现）将房屋产权更为乙方（吴继贤）名下同时，乙方交付甲方剩余房款贰拾捌万元整”，该条款不仅是对雷小现合同项下义务的约定，也是对剩余房款给付条件的约定，现雷小现虽称其已为诉争房屋缴纳更名过户费，已完成合同项下义务，但案涉房屋并未更名过户至吴继贤名下，剩余房款给付条件未成就，故对雷小现主张吴继贤给付剩余20万元购房款及利息的上诉请求，本院不予支持。本案中，雷小现尚未将案涉房屋更名过户至金义珍、吴阳名下，雷小现主张给付剩余购房款及利息的诉讼请求没有事实及法律依据，亦不应得到支持。二、由于雷小现的不诚信行为，致使房屋迟迟不能办理产权证。金义珍、吴阳无法处分该房屋，给金义珍、吴阳造成了经济损失。2007年3月30日，雷小现与吴继贤签订的《房地产经济合同》补充条款明确约定：甲方（雷小现）保证此房无任何产权及经济纠纷，如有纠纷给乙方带来的损失由甲方承担。雷小现出售该房屋时，并未如实向吴继贤披露该房屋信息。从房产部分查询得知，该房屋2004年6月25日备案在杨立平名下。2004年6月30日，该房屋抵押给交通银行沈阳五爱支行。雷小现出售该房屋时，该房屋已抵押，雷小现为了出售该房屋，还特别在合同中保证此房无任何产权及经济纠纷。由于雷小现不诚信的行为，造成金义珍、吴阳购房案涉房屋后17年未取得房屋产权证。金义珍、吴阳在未取得房产证的情况下，无法处分该房屋，这给金义珍、吴阳造成了经济损失。另外，雷小现不但不积极按照合同约定为金义珍办理房屋更名过户手续，还几次将金义珍起诉至法院。从2014年至今，雷小现给金义珍造成了巨大的诉讼负累，金义珍为此付出了大量的时间、精力和财力，这也给金义珍造成了精神损失和经济损失。三、本案中，一审法院没有依法公正判决。对于雷小现一直在侵害金义珍、吴阳的合法权益，一审法院置若罔闻。一审法院枉顾事实和法律，主观臆断错误地认为雷小现的违约行为未影响金义珍、吴阳使用房屋，未造成金义珍、吴阳任何损失。本案中，金义珍、吴阳不存在违约行为，违约的是雷小现。根据最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》规定，由于出卖人的原因，买受人未能按时取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。根据该规定，雷小现理应向金义珍、吴阳支付逾期办证的违约金。对于雷小现的违约行为一审法院予以认定，一审法院判决守约方金义珍、吴阳向违约方雷小现支付利息显然是严重错误的。一审法院并没有公平公正审理本案，一审法院不顾合同约定及法律规定，简单粗暴地适用公平原则错误地判决金义珍、吴阳向雷小现支付利息，作出了不公平不公正的判决，使本案的受害者成为败诉方，一审判决结果有失公允。综上，一审法院认定事实错误，裁判结果错误，恳请二审法院查明事实，依法改判或将本案发回重审，维护上诉人的合法权益。雷小现辩称，该房屋不存在任何纠纷是开发商在金义珍、吴继贤签署商品房买卖合同时开发商做出的承诺，开发商也同样向我方承诺房屋不存在任何纠纷。双方约定的过户费用是指由雷小现配合金义珍夫妻二人到开发商处办理与开发商办理签署商品房买卖合同及开发商各付购房发票的过户手续。事实上上诉人雷小现也因此向开发商交付了2万元的过户费用。现在房屋状态开发商与上诉人有直接的商品房买卖合同，并且购房款发票也是开发商直接开具给上诉人，雷小现已经完成了过户手续。一审查明未付款项20万元正确，双方争议的购房款问题已经有大东区人民法院作出（2014）大东民初1555号判决书，该判决事实认定部分尚欠20万元购房款未予以支付，只是因没有取得房产证书，所以没有支持给付购房款的诉讼请求。2016年雷小现再次向和平区法院起诉，当时上诉人也未对20万元购房款数额提出异议。因为在该案中查明了房屋抵押情况，但无法查明抵押人身份信息，所以雷小现撤诉。直到2018年在沈河区法院再次起诉，通过交通银行查明了抵押人身份信息，庭审上上诉人对剩余20万元也未提出异议，且没有提交任何扣减房款的证据。所以关于上诉状中第一项请求不应予以支持。该房屋从2007年由上诉人使用至今，房屋价值44万元，双方协商购房款38万元，购买时低于市场价格，2020年该房屋的价值已经超过100万元，上诉人仅支付20余万元，占有百万房屋13年，因此诉讼了十年，一审法院判决适当补偿适用法律正确，该适当补偿的存款利息在13年里也就是7万元左右。该存款利息远低于上诉人占有使用房屋的价值和房屋增值的价值。恳请二审法院维持一审判决，要求上诉人支付购房款及利息。交通银行五爱支行述称，涉案房产抵押在我行名下，同意一审判决。上诉人的请求与我方无关。众发开发公司述称，我方不应承担原审判决中关于雷小现主张的20万元利息及诉讼费。本案涉及3个法律关系。1、雷小现与我方的顶账行为；2、雷小现与吴继贤的房屋买卖关系；3、吴继贤与我公司签订商品房买卖协议，并由我公司开具发票。根据合同的相对性，在吴继贤与雷小现的房屋买卖合同关系中，我方不是当事人。也不可能得知合同约定的内容。因此，雷小现主张剩余20万元房款的数额，给付时间和利息的起算时间均与我方无关。我方也不可能得知。根据（2015）沈中民二终字第456号民事判决书中记载，吴继贤与开发商签订的商品方买卖合同中，仅写明购房款，对期限及违约责任没有任何约定。现房产已经被上诉人金义珍等人实际占有，未能办理过户登记的原因也不是我方原因。如银行撤销抵押预告，我方同意配合办理过户手续。雷小现向一审法院起诉请求：1.判令被告众发公司、交行五爱支行、杨立平办理注销房屋抵押登记手续；2.判令被告众发公司、杨立平为被告金义珍、吴阳办理房屋所有权登记备案手续；3.判令被告金义珍、吴阳向原告支付购房款20万元；4.判令五被告向原告赔偿利息损失；5.诉讼费用由五被告承担。一审法院认定事实：案涉房屋（坐落于沈阳市大东区，建筑面积140.66平方米）系被告众发公司开发建设，于2004年6月25日备案到被告杨立平名下，于2004年6月30日办理抵押权预告登记（权利人为被告交行五爱支行，义务人为被告杨立平）。因被告众发公司欠原告工程款，将案涉房屋顶给原告。2007年3月30日，原告作为“卖方”、与吴继贤作为“买方”、合家欢房中介作为“中介方”签订《房地产经纪合同》约定，原告将案涉房屋以386000元出售给吴继贤；房款分3次给付，于2007年3月30日交付定金6000元，于2007年4月10日交付100000元，卖方将房屋交付买方，在卖方将房屋产权更名为买方名下时，买方交付剩余房款280000元；中介服务费3000元由卖方支付中介方；卖方负责办理交易手续，负责将房屋产权更为买方名下，负责更名过户所有缴纳的税费，买方不再交付任何有关更名过户的费用。《房地产经纪合同》合同签订后，原告将案涉房屋交付被告金义珍，并带被告金义珍到被告众发公司与其签订了《商品房买卖合同》，被告众发公司为被告金义珍开具了金额为432571.05元的发票，原告向被告众发公司交纳了20000元房屋转让更名费。被告杨立平原系被告众发公司员工。因被告众发公司办理房屋抵押贷款，将案涉房屋抵押预告登记在被告杨立平名下，无法更名过户到被告金义珍名下，被告金义珍、吴阳拒绝给付原告剩余房款200000元。2014年9月1日，原告将吴继贤和被告金义珍起诉到沈阳市大东区人民法院，要求吴继贤和被告金义珍给付剩余房款。该院于2014年11月26日作出（2014）大东民二初字第1555号民事判决书，以房屋未过户更名在被告金义珍、吴阳名下，原告未完成合同义务为由，判决驳回原告诉讼请求。原告不服，提起上诉，沈阳市中级人民法院于2015年4月13日作出（2015）沈中民二终字第456号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。庭审中，被告交行五爱支行自认被告杨立平名下的贷款已经结清。一审法院认为，根据我国民事诉讼法的有关规定，当事人有出庭应诉答辩和质证的权利，本案被告经合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了质证和答辩的权利，依据原告提供的证据对本案事实予以认定。被告众发公司将案涉房屋抵给原告，又办理了抵押权预告登记，导致案涉房屋不能办理所有权变更；原告未能按约定将案涉房屋所有权更名到被告金义珍名下。被告众发公司和原告均向各自的合同相对人承担违约责任，协助合同相对人办理房屋所有权变更登记。被告交行五爱支行作为案涉房屋的抵押预告权利人，自认被告杨立平名下贷款已经结清，应当与被告杨立平共同协助撤销案涉房屋的抵押权预告登记。因被告众发公司的违约行为，导致案涉房屋未能办理所有权变更登记，被告金义珍、吴阳拒绝给付原告剩余购房款，被告众发公司应当赔偿原告售房款的利息损失。被告金义珍、吴阳拒绝给付原告剩余购房款虽然不属违约，但实际给付的购房款不足购房款总额的一半，且原告的违约行为未影响被告金义珍、吴阳使用房屋，未造成任何损失，依照公平原则，被告金义珍应当对原告售房款的利息损失给予适当补偿。故，被告众发公司、金义珍、吴阳应当赔偿原告200000万元购房款的利息损失。一审法院酌定利息损失自2007年10月10日至本判决生效之日，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的标准计算。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民法总则》第六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第三项，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条规定，判决：一、被告沈阳交通银行股份有限公司沈阳五爱支行、杨立平于本判决发生法律效力后15日内，协助原告雷小现撤销坐落于沈阳市大东区，建筑面积140.66平方米房屋的抵押权预告登记；二、被告沈阳众发房屋开发有限公司、杨立平于抵押权预告登记撤销后15日内，协助原告雷小现撤销上述房屋的买卖合同备案登记；三、被告沈阳众发房屋开发有限公司于房屋买卖合同备案登记撤销后15日内，协助将上述房屋所有权登记到原告雷小现名下（税、费由原告雷小现承担）；四、原告雷小现于上述房屋所有权登记到其名下后15日内，协助将上述房屋所有权登记到被告金义珍、吴阳名下（税、费由原告雷小现承担）；五、被告金义珍、吴阳于上述房屋所有权登记其名下后15日内，给付原告雷小现购房款200000万元；六、被告沈阳众发房屋开发有限公司、金义珍、吴阳于上述房屋所有权登记其名下后15日内，给付原告雷小现购房款200000元的利息，自2007年10月10日至本判决生效之日，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算。七、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费9300元，由被告原告雷小现负担3100元，被告沈阳众发房屋开发有限公司负担31000元，被告金义珍、吴阳负担3100元。公告费300元，由被告沈阳众发房屋开发有限公司负担本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织了证据交换和质证。经审查，本院认为，金义珍、吴阳所提供的交纳案涉房屋契税、维修基金、登记费、转移变更登记费的收据，与本案争议问题缺乏直接关联性，对涉及的相关事实本院二审不予认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据民事诉讼法的规定本院二审只围绕当事人的上诉请求和适用法律进行审查。雷小现与吴继贤签订的《房地产经纪合同》对双方具有约束力，雷小现负有先合同义务为吴继贤在众发公司处变更为买房人，保证吴继贤买房权利无瑕疵可以取得房屋权属登记，吴继贤后按合同约定支付价款。从合同履行来看，雷小现已完成由金义珍与众发公司间签订《商品房买卖合同》，使吴继贤交纳了房屋契税和有关转移变更登记费，但因众发公司未对房屋及时办理涤除备案登记，配合雷小现和吴继贤使吴继贤取得房屋权属登记，形成本案纠纷使雷小现取得全部房屋转让价款条件不能成就权益不能实现，金义珍、吴阳不支付剩余房屋价款并不构成违约，一审判决金义珍、吴阳承担未支付购房款的利息不当。关于金义珍、吴阳主张其已支付房屋变更登记费用应在房屋转让价款中扣除问题。依据雷小现与吴继贤签订的《房地产经纪合同》约定，金义珍、吴阳不应承担房屋更名过户的费用，按照一审判决房屋登记变更中发生税费由雷小现承担，金义珍、吴阳有权请求相关义务人予以退返，故对金义珍、吴阳请求在转让价款中扣除以上费用，本院不予支持。综上所述，金义珍、吴阳的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持沈阳市沈河区人民法院（2018）辽0103民初8195号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项；二、变更沈阳市沈河区人民法院（2018）辽0103民初8195号民事判决第五项为：金义珍、吴阳于上述房屋所有权登记其名下后15日内，给付雷小现购房款200000元；三、变更沈阳市沈河区人民法院（2018）辽0103民初8195号民事判决第六项为：沈阳众发房屋开发有限公司于金义珍、吴阳将上述房屋所有权登记在其名下后15日内，给付雷小现购房款200000元的利息，自2007年10月10日至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率标准计算；自2019年8月20日至全部款项给付完毕之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；四、撤销沈阳市沈河区人民法院（2018）辽0103民初8195号民事判决七项；五、驳回雷小现的其他诉讼请求；六、驳回金义珍、吴阳的其他上诉请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，则依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。一审案件受理费9300元，公告费300元，二审案件受理费4300，均由沈阳众发房屋开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 伟审判员 赵春玲审判员 朱闻天二〇二〇年十二月九日法官助理谢日恒书记员白欣鹭