重庆市大渡口区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0104民初4950号 原告：重庆晋愉林畔物业服务有限公司，住所地重庆市大渡口区新城(晋愉▪绿岛映像)，统一社会信用代码915001047717837521。 法定代表人：唐太明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：孟令伟，重庆中力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱华，该公司员工。 被告：朱江，男，汉族，1981年6月18日出生，住重庆市大渡口区。 委托诉讼代理人：王小兴，重庆联益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈勇有，重庆联益律师事务所律师。 原告重庆晋愉林畔物业服务有限公司（以下简称“晋愉林畔物业公司”）与被告朱江物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员郑宇鸣适用简易程序于2020年11月24日公开开庭进行了审理。原告重庆晋愉林畔物业服务有限公司委托诉讼代理人孟令伟、朱华，被告朱江及其委托诉讼代理人王小兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向法院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业服务费23093.99元(自2017年7月1日至2019年4月30日期间尚欠22个月)，公摊电费370.66元，违约金100元，合计23093.99元；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告为专业物业服务企业，从2010年11月6日起为位于重庆市大渡口区XX路1X2号晋愉XX林畔（2）东岸提供前期物业服务，被告系该小区33-2业主，从2017年7月1日起，被告未按照前期物业服务合同约定向原告缴纳物业服务费。截止2019年4月30日，被告共欠缴物业服务费、公摊电费、违约金，共计人民币23093.99元，原告此前进行催收，并通过邮政挂号信的方式向被告寄送了律师函，但被告未向原告支付所欠相关费用。为维护原告的合法权益，诉至法院。 被告朱江辩称，原告没有履行物业服务合同义务，被告不应支付物业费，即使收取也应调减，且被告至今未入住，按照合同约定应减半支付物业费，违约金不应支付；小区业委会于2019年3月27日与选定的其他物业公司签订物业服务合同，根据相关文件，2019年4月之后的物管费原告无权收取。公摊电费产生、度数、缴费发票不明。 经审理查明，2011年6月29日，甲方重庆晋愉邦旭房地产有限公司与乙方重庆晋愉林畔物业服务有限公司(曾用名称：重庆晋愉林畔物业管理有限公司)签订了《晋愉▪碧怡林畔2（东岸）前期物业管理服务合同》。该合同主要约定：一、物业名称：晋愉碧怡林畔；物业类型：别墅住宅；座落位置;重庆市大渡口区XX大道XX公园；占地面积：6.8万平方米；总建筑面积：6.6万平方米。二、乙方提供的公共性物业服务的主要内容为：1、物业共用部分的维修、养护和管理。物业共有部分具体包括：房屋的承重结构，非承重结构的分户墙外墙面、屋盖、屋面、路面、化粪池、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置；2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯。4、公共绿地、花木、建筑小品等的养护和管理。5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理。6、公共场所、房屋共用部分的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通。7、公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务。8、物业档案资料管理。9、物业专项维修资金的使用。10、装修管理。11、接受业主委托，对其物业专有部分进行维修养护（另行商定）。12、物业服务费和本合同规定的其他费用的收取。13、法律政策规定应由乙方管理服务的其他服务事项。三、乙方提供的物业管理服务应达到约定标准（具体服务标准见附件三）。四、根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准（按建筑面积计算）：住宅（别墅）3.50元/平方米▪月。共用的专项设备运行的能源消耗，采取独立计量核算，向业主分摊计收。物业服务费用按月缴纳，业主或物业使用人应在每月前18日内履行当月的缴纳义务，逾期按每天千分之三的标准向乙方交纳滞纳金。交房后，若业主所属水电气发生任何一项费用或已装修或已入住，则此后物业服务费按收费标准全额收取；未发生水电气费用或未装修或入住，物业服务费按收费标准的一半收取。五、本合同期限为3年，自物业竣工验收或首次集中交房之日起计算。合同期未满，业主委员会与选聘的物业管理企业签订的物业合同生效时，本合同终止。 另查明，被告朱江为位于重庆市大渡口区XX路1X2号X3幢X-2号房屋的业主，该房屋建筑面积为305.63㎡，庭审中被告朱江在审理中陈述，案涉房屋已装修但未入住；原告陈述案涉房屋一直在装修未入住；被告对原告主张的欠付时间无异议。原告在2018年4月、2019年4月分别通过国内挂号信及EMS快递的方式，书面向被告催缴物业费。《晋愉▪碧怡林畔2（东岸）前期物业管理服务合同》合同期限到期后，原告未与案涉小区业委会签订新的物业服务管理合同。 上述事实，有当事人陈述、前期物业管理服务合同、备案证明、物业服务材料、催收材料等证据载卷为凭，均经查证属实，足以认定。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与建设单位重庆晋愉邦旭房地产有限公司签订了《晋愉▪碧怡林畔2(东岸)前期物业管理服务合同》，该合同对合同双方以及案涉小区业主均具有约束力。合同到期后，原告未与案涉小区业委会签订新的物业服务合同，但原告在案涉的服务期间内在持续提供物业服务，双方的权利义务可参照原物业服务合同进行规范。对于原告主张的物业服务费，从2017年7月1日至2019年4月30日共计22个月，金额应为3.5元/㎡×305.63㎡×22=23533.51元，根据本院其他案件查明的情况，原告在物业服务过程中，并非完全尽到了对公共设施设备运行、维修、养护和管理的积极妥善义务。因此，为督促物管企业更好履职，本院对原告晋愉林畔物业公司主张的物业服务费标准酌情调减5%，即23533.51×95%=22356.83元。对于被告主张其至今未入住，按物业服务合同约定应减半支付物业服务费的抗辩意见。经查，案涉小区前期物业管理服务合同载明，交房后，若业主所属水电气发生任何一项费用或已装修或已入住，则此后物业服务费按收费标准全额收取；未发生水电气费用或未装修或入住，物业服务费按收费标准的一半收取。根据原、被告的陈述可以确认，案涉房屋已装修但业主并未实际入住，而这种情形根据前期物业合同的条款来看存在矛盾之处，即按已装修的标准属于应全额收取的范畴；按未入住的标准又属于按收费标准一半收取的范畴。根据物业服务的实际情况，已装修的房屋是否入住属于业主自主安排的范畴，物业单位所提供的服务并无差异，因此在案涉前期物业合同约定不明的情形下，本案中已装修未入住的情形，被告应当按全额缴纳物业费用。 关于原告的诉讼请求是否已超过诉讼时效的问题。原告在审理中举示的挂号信函收据可以证明其在2018年4月及2019年4月，已两次书面向被告主张权利，在被告未举示相反证据予以反驳的情况下，被告关于诉讼时效的抗辩理由亦不能成立。关于被告的其他抗辩理由，被告举示的证据难以达到其证明目的，故本院不予采纳。对于原告主张的公摊电费370.66元，属于前期物业合同中约定的能源消耗，本院予以支持。对于原告主张的违约金部分，因被告不属于恶意拖欠，原告的物业服务亦存在一定的瑕疵，故本院不予支持。本院支持原告主张的物业服务费22356.83元、公摊电费370.66元，共计22727.49元，超出部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款，判决如下： 一、被告朱江于本判决生效之日起十日内向原告重庆晋愉林畔物业服务有限公司支付自2017年7月1日至2019年4月30日的物业服务费22356.83元及公摊电费370.66元，共计22727.49元； 二、驳回原告重庆晋愉林畔物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果被告朱江未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。 本案案件受理费减半收取189元，由原告重庆晋愉林畔物业服务有限公司负担3元，由被告朱江负担186元（该费用已由原告预缴，被告在支付上述费用时迳付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费的又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。 本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员  郑宇鸣 二〇二〇年十二月二十四日 书记员  朱羽君