山东省烟台市蓬莱区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0684民初4674号原告（反诉被告）：刘思彤，女，1985年12月9日出生，汉族，住烟台市蓬莱区。委托诉讼代理人：单廉胜、薛丽娟，济南历城彩石法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：于翠波，女，1976年1月16日出生，汉族，住烟台市蓬莱区。委托诉讼代理人：由忠田，山东星河泰律师事务所律师。原告（反诉被告）刘思彤与被告于翠波（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘思彤委托诉讼代理人单廉胜、薛丽娟，被告于翠波（反诉原告）及委托诉讼代理人由忠田到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘思彤向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告合同违约金2万元；2.依法判决原告不返还被告保证金5千元；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年8月16日，原、被告双方签订房屋租赁合同，由原告将位于原蓬莱市一处面积300平方米的（上下楼）门市房租给被告。该合同载明租赁期为三年，自2019年8月16日起至2022年8月15日止；租金第一年7.5万元、第二年8.25万元、第三年9.075万元；并由被告于签订该合同的同时交付给了原告第一年的租金7.5万元及该合同保证金5千元。2020年春夏之交，被告单方面违约，提出解除合同。被告此举严重背弃诚实信用与契约精神，致使该合同目的无法实现，被告的违约行为显然严重损害了原告的合法经济权益。原告认为，原、被告双方自愿签订的房屋租赁合同事实清晰、合法有效，被告违约的事实清楚、确凿，原告为维护自己的合法权益，特依法诉至法院。于翠波答辩并反诉称：依法驳回原告诉请。第一，本案原告不是房屋所有权人，也不是房屋的合法承租方，无权将该房屋转租给被告，双方签订的合同为无效合同；第二，涉案房屋系房主王华艳与案外人李艳洁签订，租期是2019年4月至2024年4月，每年4月份以前交房租且不得转租，李艳洁与本案原告系亲属关系（应该是原告的亲姨），原告将该房屋与被告签订了租赁合同，2020年5月因李艳洁未向房主王华艳及时缴纳租金并未经得房主同意私自转租该房屋，房主将该房屋收回另行出租。本案是因为原告的过错导致被告无法经营，现依法提起反诉，要求原告支付被告违约金2万元，退还5千元押金，并退还多收租金18750元。刘思彤对反诉答辩称：于翠波的反诉没有合法的事实依据，请依法驳回其反诉请求，反诉费用由于翠波承担。我们认为反诉是无理、缺德、非法的，意在缠诉、搅局。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。2019年8月16日原告刘思彤与被告于翠波签订租赁合同，由原告将所有权人王利蓬位于蓬莱市一处面积300平方米的（上下楼）门市房租给被告。合同载明租赁期为三年，自2019年8月16日起至2022年8月15日止；租金第一年7.5万元。被告签订合同之后将租金7.5万元和押金5000元给了原告。刘思彤为个体工商户，登记字号为蓬莱市紫荆山街道朗硕公寓（以下简称朗硕公寓），经营范围是住宿服务、餐饮服务。对上述当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原、被告签订的租赁合同是否有效？原告主张与被告签订的合同真实有效，提交房主王利蓬与刘思彤签订的租赁合同一份予以证实。被告对房主王利蓬与刘思彤租赁合同的真实性不予认可。被告主张原告不是房屋所有权人，也不是房屋的合法承租方，无权提出诉讼，提交两份通话录音光盘及两份书面的录音材料，一份用于证明出租房屋的房主为王华艳（王利蓬的妻子），王华艳实际租赁给案外人李艳洁（刘思彤的姨），期限是2019年4月至2024年4月，每年4月份缴纳租金，未经房主同意不得转租；另一份证明王利蓬与刘思彤签订的租赁合同是虚假合同。原告对上述证据不予认可。另外，被告主张朗硕公寓系个体工商户，原被告协议的内容对朗硕公寓进行的出租违反国家法律规定。本院认为，刘思彤与于翠波签订的租赁合同是双方意思的真实表示，刘思彤虽不是出租房屋的所有权人，是否有转租权，该租赁事实已发生并结束，从被告提交的录音内容来看，房主王利蓬妻子王华艳对转租事宜未提出异议。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”的规定，刘思彤与于翠波签订的租赁合同为有效合同。该租赁合同中第7条约定“朗硕国际公寓式托管中心营业执照为甲方，法人为甲方，乙方在租赁期间享有经营使用权，在经营过程中，托管中心出现的任何问题，都与甲方无关，乙方承担全部责任及赔偿”，根据《中华人民共和国公司登记管理条例》第五十九条规定“任何单位和个人不得伪造、涂改、出租、出借、转让营业执照”、《中华人民共和国合同法》第五十二条“合同无效的法定情形第五款规定违反法律、行政法规的强制性规定的”，该租赁合同中第7条的内容为无效约定，且该无效约定对租赁合同的其他条款无实质性影响，故本院认为，刘思彤与于翠波签订的租赁合同为部分有效合同。2.租赁合同违约的事实。原告主张2020年4月20日于翠波通过微信语音告知“公寓这上半年肯定不能干了啊”是单方提出解除合同，且被告丈夫承诺放弃5000元押金，提供一份2020年4月20日中午12点41分于翠波发给李艳洁的微信聊天语音一份以及2020年8月底一段视频予以证实。被告对上述证据证明的内容不认可。被告主张实际经营到2020年春节，2020年5月以前疫情原因没有经营，2020年5月中旬到出租房屋发现已经换锁，5月25日房主王华艳在朋友圈重新发布租赁广告，因李艳洁违约房屋被收回，导致被告无法正常经营，已提供的录音盘两张、书面录音材料两份可以证实。经本院查明，2020年4月20日于翠波通过微信语音告知李艳洁“公寓这上半年肯定不能干了啊”，2020年5月份房主王华艳向李艳洁索要2020年房租，双方未达成一致意见，两人之间的租赁合同解除，王华艳重新发布租赁广告。2020年8月中旬于翠波将出租房屋内的物品搬走，至此双方合同解除。本院认为原被告之间租赁合同的解除，是因被告单方提出解除导致的，按照租赁合同第1条“如因甲乙双方任何一方原因提前终止租赁合同，甲方/乙方需要交两万元违约金”的约定，被告应承担违约责任。故本院支持原告违约金的诉讼请求，被告反诉支付违约金的请求不予支持。租赁合同第11条约定“乙方向甲方缴纳5000元作为押金，防止乙方对水电、物业费拖欠及主要设施损坏”，庭审中原告未主张被告有对水电、物业费拖欠及主要设施损坏的事实，被告反诉主张返还该押金，故原告应返还被告押金5000元，本院对原告不返还押金的请求不予支持，对被告反诉返还押金的请求予以支持。另外被告自认因疫情原因2020年一直未营业，4月份虽已提出不继续租赁了，但物品一直到2020年8月中旬才搬走，期间一直占用出租房屋，故对被告反诉退还多收租金18750元本院不予支持。综上所述，原、被告诉讼请求的合理部分本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及相关法律法规的规定，判决如下：一、被告(反诉原告)于翠波给付原告（反诉被告）刘思彤违约金20000元。二、原告（反诉被告）刘思彤返还被告（反诉原告）于翠波押金5000元。三、驳回原告（反诉被告）刘思彤其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）于翠波其他反诉请求。上述一、二项抵项后，被告(反诉原告)于翠波给付原告（反诉被告）刘思彤15000元，于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，由刘思彤负担30元，于翠波负担120元；反诉受理费447元，由于翠波负担396元，刘思彤负担51元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 高 军二〇二〇年十二月二十二日书记员 袁梦颖