安徽省阜阳市颍州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1202民初10198号 原告：华洋，男，1996年11月12日出生，土家族，住湖北省咸丰县。 委托诉讼代理人：于慧灵，安徽乐皖律师事务所律师。 被告：李雪莲，女，1990年6月1日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。 委托诉讼代理人：胡世军，安徽松鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：樊守龙，安徽松鼎律师事务所实习律师。 原告华洋与被告李雪莲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月23日公开开庭进行审理。原告华洋及其委托诉讼代理人于慧灵、被告李雪莲及其委托诉讼代理人胡世军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华洋向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告退还原告70000元，并支付违约金20000元，赔偿原告损失 65322.53元，共计155322.53元整；2、本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：原告通过熟人了解到李雪莲要转让其在阜阳颍州万达负一楼永辉超市外租区的店铺(店铺名称麦寻女装)。经双方协商，原、被告于2020年4月10日签订了店铺转让合同，为此原告依约支付了70000元给被告。该合同同时约定，店铺转让未成功70000元可退还，同时还约定，违约方应向守约方支付20000元违约金。随后原告便开始筹资装修布局开店，并先后投入近7万元。被告承诺在合同签订后，把租赁合同即更改为原告名下。但经原告数次联系催办，被告却一再推拖，至今仍没有把租赁合同更名。由于被告严重违约，导致该合同不能履行，致使原告无法正常经营，并给原告造成严重损失。综上，由于被告严重违约，导致原告严重受损，为维护原告的合法权益，无奈，特诉至贵院，请求人民法院依法支持原告的诉求! 被告李雪莲辩称：一、被告没有违约行为，被告已经将房屋成功转租给原告，且转租店铺获得永辉超市的书面同意。 2020年4月10日原、被告签订的转让合同，根据合同第二条可以看出具体转让时间听从永辉超市安排，被告已经于2020年5月30日与原告办理了交接手续，并于2020年5月30日接到永辉超市的退场通知。同时，永辉超市也向原告下发了进场通知，进场时间为2020年6月1日，可以得知被告将房屋转租给原告获得了永辉超市的书面许可。原告已经按期进场，因此成为该店铺的合法承租人，既然原告已经成功于2020年6月1日进场使用店铺，且按期直接将房屋租金交纳给永辉超市，说明原告被告之间的店铺转让成功。因此被告不存在转让合同中第四条的违约行为。被告的原租赁合同租期届满日为2020年8月30日，原告擅自撤出租铺的时间为2020年9月底，原告已经按照使用时间足额支付给永辉超市租金，通过时间对比可以得知，被告自2020年8月30日的原租赁合同到期自动解除，自此退出租赁合同关系。原告与永辉超市形成新的租赁合同关系。二、原告在未获得永辉超市的同意下主动离场的行为属于违约在先。实际原因为原告经营不善导致其主动离场，且未获得永辉超市的同意，因为退场要经过永辉超市许可，由永辉超市下发书面的退场通知单。因涉案店铺在永辉超市的统一组织调配下，所有业主进场经营和退场撤离必须经过永辉超市的书面同意，永辉超市为店铺的实际出租人收取房租并对店铺进行日常监督、管理和服务。2020年9月底原告作为房屋实际承租人在未经过永辉超市同意情况下擅自撤离场位的行为属于违约行为，撤场行为与被告无任何关联。三、被告实际获取的转让费用为两万元。原、被告通过微信聊天已经确认为转让店铺支付的7万元费用实际用途为：2万元作为原告支付给被告的转让费，5万元为原、被告共同商议确定的以原告成功入场为目的的打点关系的花费，且被告已经将该5万元转给中间人帮助原告打点入场的关系，而后原告成功入场。 四、原告要求赔偿65322.53元的要求无事实依据，原告进场装修等花费是在永辉超市的审核允许下装修的，永辉超市为房屋的实际出租人，原告与永辉超市已经形成事实上的房屋租赁关系。对于装修等花费，因原告解除合同主动离场未经允许属于违约在先，所以原告没有权利要求赔偿其任何损失。装修投资等分为已经产生附合和未产生附和的，未产生附合的物品已经被原告拆除带走，对于已经产生附合的物品的残值应进行价值评估，且因原告违约行为导致合同解除，所以没有权利进行索赔。综上所述，原告诉求无事实和法律依据，请求法院判决驳回原告的全部诉讼请求，案件受理费由原告负担。 本院经审理认定事实如下：2019年8月31日，被告李雪莲与郑申仙签订《租赁合同书》一份，主要约定被告李雪莲承租郑申仙在阜阳市颍州区万达广场永辉超市麦寻女装店，租赁期限自2019年8月31日至2020年8月30日，年租金17万元。2019年9月1日，被告李雪莲与上海麦寻服饰有限公司签订《专卖店加盟合同书》一份，约定上海麦寻服饰有限公司同意被告在阜阳市颍州区万达广场永辉超市开设“麦寻专卖店”。合同签订后，被告即开始从事麦寻女装经营。2020年3月份，原告华洋通过熟人了解到被告李雪莲要转让其在阜阳颍州万达永辉超市的麦寻女装店，便与被告李雪莲联系。2020年3月25日，原、被告双方签订《店铺转让意向合同》一份，约定被告李雪莲将位于颍州万达负一楼外租区的店铺(店铺名称麦寻女装)转让给原告华洋使用；原告在2020年3月25日向被告支付意向定金20000元，违反意向方支付违约金100%；此意向合同在原租赁合同更改为原告后失效。原告华洋于当日13时19分向被告李雪莲转账20000元。因原告华洋准备经营的景目眼镜店，不是永辉超市的合作单位，若进场经营，须经过永辉超市同意。原、被告双方自当日13时24分至13时30分一直在利用微信聊天方式商谈通过中间人余洋进行打点之事，原告华洋表示同意打点，本身就有6万元入场费，但再打点太多，其真的没钱。2020年4月9日20点41分，原告华洋向被告发微信聊天，内容为：“因为我们已经要出那个入场费6万元了吗，然后之前不是说那个能出1万元吗。就是现在签两年，我也反正最多出那1万块钱，另外我就不想多出了，如果你们那边弄不了的话，到时候按合同走好了。”当日21时42分，被告李雪莲向原告回复信息，内容为：“你那个吗你这边我自己解决就行了，你明天你确定你要了，你明天就下午，然后就把那两万元给你算的入场费啦，然后还有4万元你转过来，然后还有那个1万元你也转给我，后面的事情我一次性搞定，然后你就直接等通知入场，你入场的时候，那就把我的房租跟押金给我结算给我就可以了”，原告华洋回复：“好的，好的。”2020年4月10日，原、被告双方签订《店铺转让合同》一份，约定被告李雪莲将位于阜阳颍州万达负一楼永辉超市外租区的店铺(店铺名称麦寻女装)转让给原告华洋使用；具体店铺转让时间听从永辉超市安排；店铺转让给原告后，租赁合同更改为原告，原告履行新签店铺租赁合同中所规定的条款，并且定期交纳租金及合同所约定的应由原告交纳的水费及其他各项费用；原告在2020年4月10日向被告支付70000元，其中包括3月25日支付的20000元意向定金，上述费用在店铺转让未成功的情况下可退，且被告不可再向原告索要其他费用；违反合作方将支付违约金20000元；此合同在原租赁合同更改为原告后失效。合同签订后，原告华洋于当日18时19分向被告李雪莲转账50000元，被告李雪莲于18时30分将此款转至余洋账户。被告李雪莲于19时8分将微信转账记录截图发给原告，并向原告发微信聊天，其内容为：“我那个我得提前跟你讲一声，你看我现在确实实打实的，我转了5万块钱给人家，人家在办这个事了，但是呢，他让我跟你再讲一声，就是这个钱人家一把手收了，到底给不给办还另外讲。如果说他办不成，他这个钱会全退的。如果办不成的话，就是等我就能接到出场通知。所以如果后期人家后面如果说办不成，他还是咬着你这个牌子，不让你进场那就不是我的原因了，该花的钱我也花了，我也愿意出了，那就不是我的关系了，但是他讲就是一般这种这种情况都能办成的，他只是说让提前说一下。”原告华洋回复：“好的”。永辉超市向景目眼镜发出《缴款通知单》一份，载明：客户名称为景目眼镜（永辉超安徽阜阳淮河路店）；场地使用费为37377.40元、场地管理费为5597.27元，所属时间均为2020-6-1至2020-8-31；履约保证金为28500元，推广为200元，合计71674.67元；限定于2020年5月31日前付款。原告华洋按照被告提供的永辉超市账户及数额向永辉超市账户转账，分别是2020年4月24日转账20000元、5月27日转账25514.79元和1000元、5月30日转账46674.67元。2020年5月19日，永辉超市向麦寻发出撤场通知单，预计撤场时间为2020年5月30日；向景目眼镜发出进场通知单，预计进场时间为2020年6月1日。2020年5月31日16时33分，原告华洋向被告发出微信聊天，其内容为：“我刚刚去店里，你们都搬走了”，被告李雪莲回复：“嗯，明天去把电卡给你”，原告回复：“好的，还有之前说的补房租，空调抵掉了2000还剩2167是明天一起给吗”，被告回复：“还有电卡里有600”，原告回复：“那到时候见了面再算吧”。2020年6月2日18时12分，原告向被告发出微信聊天，其内容为：“你下来吧，我们交接一下”，被告回复：“稍等一会”。18时33分，经双方结算后，被告向原告微信转账1498元，原告于18时38分收款。原告遂安排人员进行装修，装修完毕后开始经营。2020年7月16日14时48分，原告华洋向永辉超市工作人员发微信：“我们家租赁合同和租金发票什么时候给我啊”，该工作人员回复：“都是跟你们郑总在对接”。当日14时56分，原告向被告发微信：“你好，你问一下郑总我的合同什么时候永辉给我，为什么不和我对接”，18时18分，被告回复原告：“他说下来会给你的，叫你不要着急”。2020年9月26日8时53分，原告向被告发微信：”我给你们说一下，我到现在也没有拿到租赁合同，我们当初签的合同是我拿到合同且租赁合同更改为我名字，之前说一个多月就好了，在都快4个月了，我这个月如果是拿不到合同我就要用法律手段”，当日下午14时34分，被告回复原告：“我给你给郑总发信息问了，他说合同上面的名字就是你的名字，说现在永辉那边现在是电子版的合同，是永辉没有给你不是他没给你，他说合同上面也确实都是你的名字。你可以找永辉的人问一下什么原因合同没有下来，我也没有拿什么好处，也没有什么瞒你的，你要是觉得有什么不合适的事，你也可以用你的方式处理”，原告回复：“电子版合同我也没收到，现在已经快4个月，我肯定找你咯”。2020年9月27日11时31分，原告向永辉超市工作人员发微信索要合同，该工作人员回复：“你们自己沟通清楚行吗？当时租这个店铺不是跟你这边谈的，我只跟当事人对接，说直白一点，我又不知道你是哪位？”，原告回复：“我是租这个店的人，那合同签的谁的名字？”，该工作人员回复：“刚刚是你给我打电话？”，原告回复：“是的，我是景目眼镜的负责人，我叫华洋，我通知你一下，到这个月底我店铺撤场”，该工作人员回复：“撤场要提前两个月递交书面签字按手印的书面申请，不是你给我打个电话的事”。当日18时许，原告来到永辉超市办公室，以其已向永辉超市交纳租金，而永辉超市不给其合同为由，向工作人员表示月底要撤场，工作人员核实情况并对其进行劝说，原告仍坚持撤场。2020年9月28日21时30分左右，原告将其经营的景目眼镜从永辉超市撤场。 另查明，被告李雪莲依据本院调查令，从永辉超市调取永辉超市作为甲方与麦寻（郑申仙）作为乙方的租赁合同以及与景目眼镜作为乙方的租赁合同电子版各一份。两份合同载明的租赁场地位置及柜位编号均相同。前者的合同期限为2019年9月1日至2020年8月31日，租赁场地交付日为2019年9月1日；后者合同期限为2020年6月1日至2021年8月31日，租赁场地交付日为2020年6月1日，乙方的收件人为华洋，地址为安徽省阜阳市颍州区清河街道淮河路789号万达广场B-2区2#2907。 上述事实，由原告提供的身份证、《店铺转让意向合同》、《店铺转让合同》、转账凭证、微信聊天记录、视频资料，被告提供的租赁合同、微信聊天记录、转账凭证、进/撤场通知单、缴款通知单及双方当事人当庭陈述在卷佐证。 本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中被告李雪莲将其承租的麦寻女装店铺转让给原告华洋经营景目眼镜，原告经过永辉超市同意后，已于2020年6月1日进场装修并经营，证明其已使用并收益，且其已向永辉超市交纳租金，原告与永辉超市之间已形成了租赁合同关系，事实清楚，有原告的自认在卷佐证。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。原告在经营期间，虽多次向原告催签合同，但在被告已经告知原告，原告与永辉超市之间的电子版合同已经形成，因永辉超市需要走流程，让原告再耐心等待的情况下，原告仍以永辉超市未与其签合同为由，擅自撤场，造成其与永辉超市之间的租赁合同无法再继续履行。即使永辉超市未与原告签订书面合同，租赁期限超过六个月的，可视为不定期租赁，原告仍可继续经营，不应当采取擅自撤场的行为，这种行为违反了诚实守信原则。故原告以租赁合同未有更改到其名下为由，主张要求被告退还其70000元，并支付违约金20000元，赔偿原告损失65322.53元，共计155322.53元的诉讼请求，理由不足，无法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第二百一十二条、第二百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回原告华洋的各项诉讼请求。 案件受理费3406元，减半收取1703元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  杨占伟 二〇二〇年十二月三十日 书记员  王 倩