重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0105民初12867号原告：重庆市金科实业集团弘景房地产开发有限公司，住所地重庆市江北区五红路X号商务楼，统一社会信用代码9150010562191100X1。法定代表人：周达，总经理。委托诉讼代理人：段亚帆，女，系原告公司员工。委托诉讼代理人：张剑飞，男，系原告公司员工。被告：张真贵，男，1964年4月29日出生，汉族，住重庆市丰都县。委托诉讼代理人：文绍波，重庆洪宇律师事务所律师。原告重庆市金科实业集团弘景房地产开发有限公司（以下简称金科弘景公司）与被告张真贵商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告金科弘景公司的委托诉讼代理人段亚帆，被告张真贵及其委托诉讼代理人文绍波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金科弘景公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付所欠购房款1065400元、截止起诉之日止的违约金27434元以及从起诉之日至付清之日止按合同计算的违约金。事实及理由：2017年12月30日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》及其附件、补充协议，根据合同约定，被告购买原告开发的金科·天元道（一期）X幢X-商铺X商品房一套，共计购房款2663829元。被告采取分期方式付款，支付了前三期房款和各种代收税费后，未按合同约定履行第四期、第五期房款。原告遂诉至法院，请求判如所请。张真贵辩称，案涉房屋买卖合同因带租约销售存在欺诈，带租约销售在商品房买卖中是不被允许的，案涉合同应当无效，且案涉房屋尚未办理权属转移手续，案涉房屋不存在交付行为，原告应当退还已交付的房款并承担资金利息。另，房屋总价应扣除案涉房屋出租所产生的租金。本院经审理认定事实如下：2017年12月30日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：商品房项目暂定名为金科天元道（一期）；本商品房坐落于重庆市渝北区斑竹路X号X幢X-商铺X号，建筑面积86.69平方米，套内建筑面积65.14平方米，商品房用途为非住宅，属于商业服务；总成交价2663829元，乙方按分期付款方式按期付款；第一期，乙方在签订本合同时支付533029元；第二期，乙方在2018年6月20日前支付房款532700元；第三期，乙方在2018年12月20日前支付房款532700元；第四期，乙方在2019年6月20日前支付房款532700元；第五期，乙方在2019年12月20日前付清房款532700元；乙方如未按本合同约定时间付款，按逾期时间，不做累加分别处理，逾期在含45日之内的，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金，合同继续履行；逾期超过45日后，甲方有权解除合同，……甲方不解除合同，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之1的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金。《重庆市商品房买卖合同》补充协议约定，预售商品房，双方同意在本合同生效且乙方付清全部房价款后90日内由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理预购商品房合同登记备案；双方同意不论预售商品房还是现售商品房，在合同生效且双方办理完接房手续并由乙方付清全部房价款及相关税费后180天内，甲乙双方才向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请；乙方在签订合同前已明确知道所有广告及宣传资料、销售手册、楼盘模型等仅作参考，不作为本合同内容；在签订合同时，如该房屋甲方已出租给第三方的，乙方保证在购买后按甲方与第三方签订的《租赁合同》约定内容继续履行，并在乙方付清全部房款后由乙方与第三方按原租赁合同约定的内容及条件重新签订《租赁合同》……对已出租的房屋在租赁期内所产生的租金按以下约定执行，乙方在购买房屋并付清全部房款前，该房屋出租产生的租金归甲方所有……。2017年12月24日，被告向原告支付了50000元定金。2017年12月29日，被告支付房款483029元及税费88806元。2018年7月31日，被告支付532700元，2019年9月27日，被告支付300000元，2019年10月31日被告支付232700元。2019年1月23日起，原告先后向被告送达三份《催款通知》，要求被告支付购房款。以上事实有《商品房买卖合同》及其补充协议、收据、催款函、EMS邮寄单、流程跟踪单及当事人的陈述等证据在卷佐证。另，被告向本院提交了以下证据：1．销售广告图，拟证明原告存在带租约销售。原告认为该销售广告图显示的为意向洽谈商家，不能达到被告的证明目的，原告不存在带租约销售。本院认为，该证据系打印件，无法核实其真实性，本院不予采信。2．金科美邻汇置业预算表，被告拟证明案涉房屋应扣除租金，扣除租金后房屋总价为2663829元。被告对该证据三性不予认可，本院认为，该预算表系复印件，无法核实其真实性，本院不予采信。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效，（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，被告抗辩原告带租约销售存在欺诈，案涉合同应当无效。本院认为，被告举示的证据不能证实双方签订合同具有法定无效的事由，故本院对被告的该抗辩意见，不予采信。原告与被告签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系双方真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照协议履行相应的义务。根据《商品房买卖合同》约定，被告应在2019年6月20日前支付第四期房款532700元，在2019年12月20日前付清第五期房款532700元。被告辩称房屋总价款应扣除案涉房屋出租所产生的租金。本院认为，首先，被告未举证证明案涉房屋已出租；其次，即使案涉房屋已出租，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》补充协议约定，被告在购买房屋并付清全部房款前，案涉房屋出租产生的租金归原告所有，故被告的该抗辩意见，本院不予采信。被告还抗辩案涉房屋尚未办理权属转移手续，不存在交付行为，原告应当退还已交付的房款并承担资金利息。本院认为根据案涉《商品房买卖合同》约定，被告未付清房款，尚未达到合同约定的办理权属转移手续的条件，故对被告的该项抗辩意见，本院不予采纳。案涉《商品房买卖合同》约定的第四、五期付款时间现已届满，被告未按期支付，原告诉请被告支付所欠购房款1065400元的诉讼请求，本院予以支持。被告未按约定进行付款，系被告违约，应承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同》约定，被告逾期付款超过45日后，原告不解除合同，合同继续履行，自合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之1的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向原告支付违约金。根据该约定，截至2020年6月4日，被告应支付的违约金为27434.05元（532700元×349天×0.0001＋532700元×166天×0.0001），原告主张被告支付该期间违约金27434元，不超出上述金额，本院予以支持。另，原告诉请被告支付从起诉之日（2020年6月5日）起至付清之日止按合同约定（日万分之一）计算的违约金，符合合同约定，本院亦予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告张真贵于本判决生效之日起五日内向原告重庆市金科实业集团弘景房地产开发有限公司支付欠付房款1065400元；二、被告张真贵于本判决生效之日起三十五日内向原告重庆市金科实业集团弘景房地产开发有限公司支付逾期付款的违约金（该违约金截至2020年6月4日为27434元，从2020年6月5日起至付清之日止，以1065400元为基数，按每日万分之一计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14635.51元，减半收取计7317.75元，由被告张真贵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员  陈 花二〇二〇年十二月二日法官助理  甘 霖书 记 员  盛清清