广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0191民初19585号原告:广东康景物业服务有限公司，住所地广东省广州市中山大道**华景新城华门阁**，统一社会信用代码91440000707684880R。法定代表人：黄宇航，系该公司总经理。委托诉讼代理人：吴米琪、曾景熙，均系广东普罗米修（广州）律师事务所律师。被告：孙相全，男，1981年11月10日出生，汉族，住四川省仁寿县，原告广东康景物业服务有限公司（以下简称“康景公司”）与被告孙相全物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告康景公司的委托诉讼代理人吴米琪、被告孙相全，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告康景公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的管理费9046元以及违约金（违约金根据协议约定从逾期之日起，每日按应缴总额1‰的标准收取，从发生之日起计至被告实际付清之日止）；2.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年9月12日，被告因购买位于广州市增城区新塘镇湖山国际四期峰景6栋1501房（登记地址：广州市增城区新塘镇峰景路6号1501房），与原告签订一份《前期物业管理服务协议》，其中约定：原告提供房屋共用部分的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序和车辆停放、房屋装饰装修管理共六个方面的服务；被告自向开发商收楼之日起，依时交纳物业服务费；被告违反协议，不按照本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按日加收0.1%的违约金。被告在上述《前期物业管理服务协议》上签名确认。同日，被告签署了包括《收楼表格》在内的收楼资料，确认签收涉案房屋。但自2016年12月1日起，被告未按期向原告交纳物业服务费，至2020年4月30日止共拖欠原告物业管理费9046元。原告多次催缴，被告均拒不交纳。被告的行为已经违反了双方签订的《前期物业管理服务协议》之约定，现为维护自身的合法债权不受侵犯，特向法院提起本案诉讼。被告孙相全辩称：我确认从2016年12月开始没有交纳管理费，对原告主张的管理费数额没有异议，但不同意交纳管理费，理由是原告没有尽到相应的责任，由于家里墙面及屋顶均开裂，我曾经向原告提出，原告口头承诺解决，但原告一直没有解决，另外小区的管理很差，只要原告解决了墙体开裂和提升管理质量，我同意向原告缴纳该管理费。经审理查明：原告属于有限责任公司（外国法人独资），于1999年8月11日成立，经营期限为1999年8月11日至2049年8月10日，经营范围为物业管理、酒店管理、房地产资讯及中介服务、经营工程安装维修（限于所管理物业）及会所经营管理业务、停车场经营管理（限于所管理物业），资质等级为壹级。广州市增城区新塘镇峰景路6号1501房是被告名下的房产，被告于2018年9月26日办理不动产登记，该房产建筑面积为89.51平方米。2011年8月1日，原告（乙方）与广州紫云山庄房地产有限公司（甲方）签订《物业管理委托合同》，约定：甲方将湖山花园委托给乙方进行物业管理服务，物业座落位置为广州市增××××区源章大道路，委托管理期限为委托管理期限为2011年8月1日至湖山花园小区业主大会或业主委员会依法选聘新的物业公司进场之日。本物业的物业服务费，住宅按建筑面积每月每平方米3元的标准（不含公共水电费的分摊），由乙方向业主或物业使用人收取。业主和物业使用人逾期交纳物业服务费用的，从逾期之日起，按每天应交而未交物业服务费的1‰交纳滞纳金。2016年9月12日，被告（乙方）办理了涉案房屋的收楼手续，并与原告（甲方）签订《湖山国际花园前期物业管理服务协议》，约定：前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定的《物业管理合同》生效时止的物业管理；本物业名称：合生·湖山国际花园；乙方所购房屋坐落位置峰景街6栋，房屋单位为1501房，类型为住宅，建筑面积89.13平方米，乙方交纳物业管理服务费用，从《房地产买卖合同》约定交付所购房屋之日起计；住宅物业管理费按建筑面积（最终以房产证建筑面积核算）每月每平方米2.5元收取；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1‰交纳违约金。同日，被告接收涉案房屋并填写了交楼验收表。原告在庭审中表示被告2016年12月拖欠管理费133.7元，2017年1月1日至2020年4月期间每月拖欠管理费222.8元（2.5元/平方米/月×89.12平方米），本案主张的是从2016年12月至2020年4月期间的物业管理费，合计为9046元。被告对原告所主张的上述管理费数额没有异议。另外，被告表示其不同意交纳涉案的物业管理费的原因是原告没有尽到相应的责任，其家里的墙面及屋顶均存在开裂的情况，原告口头承诺解决，但原告一直没有解决，且小区的管理很差，只要原告解决了墙体开裂和提升管理质量，则同意向原告缴纳该管理费。同时，被告向本院提交了19张照片打印件以及一份住宅质量保证书、住宅使用说明书，用以证明其房屋开裂的情况以及原告具有对房屋内部墙体开裂修缮和管理的义务。原告质证后认为对该照片的真实性、合法性、关联性均不予确认，从照片中无法体现照片反映的是涉案房屋，且原告对房屋内部墙体开裂不具有修缮和管理的义务；对说明书的真实性、合法性予以确认，但不确认关联性，该说明书是广州紫云山庄房地产有限公司制作的，不能证明原告对此有保修责任，即使原告有保修责任，也没有说明原告是有偿还是无偿保修。另查明：涉案房产所在小区至今没有成立业主委员会。本院认为：原告是具有相应物业管理资质的公司，其因与被告的物业小区开发商签订《物业管理委托合同》，而取得对该小区进行前期物业管理的资格，且原、被告之间签订了《湖山国际花园前期物业管理服务协议》，原告依照《物业管理委托合同》及《湖山国际花园前期物业管理服务协议》对该小区提供了物业服务，被告作为广州市增城区新塘镇峰景路6号1501房的业主，享受了原告提供的物业管理服务后，有义务缴纳物业管理费。原告作为涉案小区的物业服务企业，其所提供的物业服务并非针对特定业主，而是涉及整个案涉小区及全体业主，小区内的每一业主都应为其享受的物业服务支付相应对价。虽被告辩称其不交纳物业服务费的原因是原告提供的物业管理服务不到位，未对其提出的问题进行积极、有效的处理，但物业服务是一个动态的长期的过程，且物业服务合同由多项服务内容组成，被告的上述抗辩只能证明案涉小区在某时段、某方面的物业服务状况，如果业主仅以物业服务企业在某时段、某方面的物业服务工作不到位，就拒绝支付物业服务费，那么物业服务企业在服务费长期收缴不到位的情况下，服务水平必然会不断降低，而最终损害的将是全体业主的利益。同时，被告所提交的证据亦不能充分证实原告在提供的物业服务中存在重大瑕疵的事实，因此，被告拒绝支付物业服务管理费缺乏事实依据。综上，原告在履行相应义务后，有权向物业相对人的被告收取物业服务管理费，鉴于双方对2016年12月1日至2020年4月30日的物业服务管理费数额为9046元没有异议，故本院对原告要求被告给付上述期间物业服务管理费9046元的请求予以支持。关于原告主张的违约金的问题。根据被告提供的证据显示，涉案原告确实存在物业服务不到位现象，属原告履行义务不当，故本院对原告提出的违约金请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款，《最高人民法院》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告孙相全于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广东康景物业服务有限公司支付2016年12月1日至2020年4月30日期间的物业管理费9046元；二、驳回原告广东康景物业服务有限公司的其余诉讼请求。如义务人未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费62元，由原告广东康景物业服务有限公司负担19元，由被告孙相全负担43元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应按《诉讼费用交纳办法》的有关规定向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  陈国盛二〇二〇年十二月十六日法官助理陈家园书记员杜瑞婷