北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初3404号原告：张秀春，女，1986年2月14日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王超，北京市证信律师事务所律师。被告：北京富力通达房地产开发有限公司，住所地北京市通州区后南仓32号楼108。法定代表人：杨培军，董事长。委托诉讼代理人：吴梦娇，女，1990年11月27日出生，北京富力通达房地产开发有限公司职员。委托诉讼代理人：唐薇，女，1991年8月17日出生，北京富力通达房地产开发有限公司职员。原告张秀春诉被告北京富力通达房地产开发有限公司（以下简称富力公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张秀春及委托诉讼代理人王超，被告富力公司的委托诉讼代理人吴梦娇、唐薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张秀春向本院提出诉讼请求：1．请求判令解除原告与被告签订的《北京通州富力中心商品房认购书》；2．请求判令被告返还原告已付房款共计人民币4084560元（含10万元定金）、印花税6778元、会员费10万元和已付违约金1632元，上述合计4192970元，并支付原告利息（利息以4192970元为基数，自2016年12月19日至返还之日止，按年利率6%的标准计算）；3．依法判令被告双倍返还原告定金20万元；4．案件受理费由被告承担。事实和理由：原告于2016年7月10日与被告签订了《商品房认购书》（以下简称：《认购书》），房屋总价款总计13554560元，原告已依约缴纳房款及其他费用4192970元，其中包含定金100000元，《认购书》中约定付款方式为商业贷款。但直至今日，被告仍迟迟不给委托人办理网签合同。而后，原告前往当地政府相关部门咨询办理网签事宜，工作人员告知被告所售案涉房屋已无法办理网签，原告也不能进行商业贷款，致使合同目的不能实现，原告利益受到巨大损失。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条（四）规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同，因此本案中原告有权解除《认购书》并要求其支付利息。另外，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。本案中原告已向被告支付定金100000元，因此原告有权要求被告双倍返还定金。综上所述，由于被告原因导致不能办理网签，原告无法办理商业贷款，致使合同目的不能实现，损害了原告的合法权益。原告为维护自身的合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关规定，向贵院提起诉讼，望判如所请。被告富力公司辩称，一、《认购书》合法有效，各方当事人应当按照约定履行义务，不得随意变更或解除。2016年7月10日，被告与原告签订《北京通州富力中心商品房认购书》(以下简称《认购书》），原告向被告购买通州富力中心A01号楼1单元3101房屋，总价款13554560元。同时原告于2016年9月19日签署《预交房款申请书》(下称《申请书》），承诺因个人原因暂时无法签约，自愿预交房款：2016年9月19日支付首付款1364560元（总房款的10%）；2016年10月19日支付二期房款1360000元（总房款10%）；2016年12月19日支付三期房款1360000元（总房款10%）；2017年3月19日支付四期房款2700000元（总房款20%），剩余6770000元（总房款50%)申请商业贷款支付。双方签订了《认购书》与《申请书》，且原告已按约支付了部分房款及违约金，被告予以认可，故应认定双方已成立了事实上的合同，并实际履行了合同义务。上述合同全部内容系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，双方均应恪守合同约定，履行合同义务。网签并非合同成立或生效要件，被告与原告就主要合同义务通过《认购书》及《申请书》予以确定，是否办理网签不影响合同的成立及生效。因此，依据《合同法》第五十二条规定，双方签订的合同不存在无效情形，应被认定为合法有效，理应被缔约各方尊重、遵守。原告作为缔约主体，应对其缔约行为形成的履约义务承担责任，按照约定的时间支付购房款。依据《合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行义务，不得擅自变更或者解除合同。二、原告的主张不构成合同解除法定情形，其解约事由不成立，原告作为违约方不应享有合同解除权。首先，原告作为违约方并不享有合同解除权。原告在支付第一、二、三期房款后，自2017年起拒不支付第四期房款，在具备办理网签条件时拒不配合办理，并以无法办理网签为由拒不办理商业贷款，拒绝支付剩余房款，原告的行为构成违约，原告作为违约方不享有法定解除权。其次，无法办理网签并不是合同解除的法定理由。事实上，合同已具备网签条件，且被告已经通知原告办理网签，完全是由于原告的拒不配合导致案涉房屋目前尚未网签，办理网签并不存在任何现实障碍，合同可以继续履行，且被告没有任何违约行为及拒不履行情况，也未出现任何不可抗力事件导致其合同目的无法实现。若原告在完成网签后符合商业贷款要求的，亦能办理商业贷款，合同目的可以实现。三、被告在《认购书》签订与履行过程中不存在欺诈的情形，原告主张解除《认购书》无任何事实和法律依据。首先，无法网签并非被告原因造成，而是原告个人原因及政策原因导致。根据通州住建委的规定，在办理竣工验收及预售转现房的过程中，住建委并未向被告开放网签。被告已向原告如实告知上述事实，且案涉房屋的相应信息均为公开信息，可自行查询，原告在明知并认可以上情况后仍与被告签订了《认购书》并向被告提交了《申请书》，原告理应承担案涉房屋无法网签的相应后果。其次，原告提交的《申请书》对《认购书》中原告承诺的签约时间进行了变更，确认原告自愿预交房款，双方对于办理网签及贷款的时间没有明确约定，也未约定无法办理网签的违约责任，原告不享有单方解除权，原告要求解除《认购书》没有任何法律依据。四、被告并无违约行为，因被答辩个人原因致使无法订立网签合同的，原告无权要求双倍返还定金。根据《合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金”。被告依约履行合同义务，并无任何违约行为，反而是原告逾期交纳房款且拒不配合办理网签及商业贷款，给被告造成了巨大损失，原告作为违约方却要求守约方双倍返还定金，没有任何事实依据。双方事实上已成立合同，且原告已按合同约定履行部分付款义务，原告支付的定金已转为房款，原告无权要求双倍返还定金。综上所述，被告与原告双方签订的《认购书》合法有效，被告并无任何违约行为，不存在解除的前提条件，也不存在双倍返还定金的事由，被告不同意原告的全部诉讼请求，恳请人民法院驳回原告的全部诉讼请求，并依法维护被告的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月10日，原告与被告签订《北京通州富力中心商品房认购书》（以下简称《认购书》），约定原告向被告购买通州富力中心A01号楼X房屋，总价款13554560元。同时原告于2016年9月19日签署《申请书》，承诺因个人原因暂时无法签约，自愿预交房款：2016年9月19日支付首付款1364560元（总房款的10%）和印花税6778元；2016年10月19日支付二期房款1360000元（总房款10%）；2016年12月19日支付三期房款1360000元（总房款10%）；2017年3月19日支付四期房款2700000元（总房款20%），剩余6770000元（总房款50%）申请商业贷款支付。《认购书》签订后，张秀春于2016年7月10日交纳10万元定金，于2016年9月19日支付首期房款1264560元，且交纳印花税6778元，于2016年10月25日支付1360000元房款，且交纳违约金1632元，于2016年12月19日支付1360000元房款。后未再向富力公司支付剩余房款。本案在审理过程中，张秀春称明确表示无能力继续履行涉案预售合同，对此提供了个人信用贷款合同、中国光大银行卡对账单加以证明。富力公司对张秀春的上述主张不予认可。经本院询问，原告表示愿意承担违约金以解除《预售合同》，但要求调低《预售合同》约定的违约金。本院认为，本案争议焦点是富力公司是否存在违约行为，及是否支持张秀春的解约请求。具体分析如下：第一，富力公司是否存在违约行为的问题。本案中，张秀春主张富力公司有无法为其办理网签的违约行为。本院认为，商品房买卖合同属于一种标的额相对较大、与买卖双方切身利益密切相关的合同，当事人在签订合同时对合同订立后可能出现的市场风险及各种履行障碍均应当有一定程度的预见和判断，各方对签约均负有相对较高的审慎注意义务，张秀春应对于应否签约进行审慎思考，张秀春选择签约，即应受《认购书》条款约束。经查，现涉案合同已经具备网签条件，且被告已经通知原告办理网签，但原告认为其现不具备购房资格拒绝网签，而以无法网签系被告违约行为的主张，本院不予采纳。故上述张秀春主张富力公司存在违约行为依据不足，本院不予支持。第二，是否支持张秀春解约请求的问题。本院认为，房屋买卖合同签订后，一方当事人不同意继续履行，愿意以承担相应违约责任为代价解除合同，而另一方坚持要求继续履行，经审查合同继续履行不存在现实困难的，应当判决双方继续履行合同，但合同另有解约定金等约定或符合合同法第一百一十条规定情形的除外。合同法第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。本案中，张秀春明确表示不同意继续履行涉案《认购书》，并愿意以承担相应违约金为代价解除《认购书》，理由是其不具备继续履行《认购书》的能力，涉案《认购书》事实上已不能继续履行。经查，涉案《认购书》是分期付的房屋买卖合同，付款方式为自行支付，总标的额为13554560元，张秀春迄今为止仅向被告支付4084560元（含10万元定金）、印花税6778元，并已付违约金1632元，并明确表示不再支付剩余房款。本院认为，涉案《认购书》在事实上已难以强制继续履行，故对于张秀春要求解除《认购书》并要求富力公司退还已付款及印花税之诉求，本院予以支持。张秀春表示愿意支付解除《认购书》违约金，本院不持异议，具体数额由本院兼顾《认购书》的履行情况、当事人的过错程度、已付违约金以及预期利益情况等因素，根据公平原则和诚实信用原则调整为810000元。原告所主张的10万元会员费系千氏（北京）房地产经纪有限公司向原告收取，原告要求被告退还该笔款项没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条之规定判决如下：一、解除原告张秀春与被告北京富力通达房地产开发有限公司于2016年7月10日签订的《商品房认购书》；二、被告北京富力通达房地产开发有限公司返还原告张秀春已付房款4084560元、代收印花税6778元，以上共计4091338元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、原告张秀春赔偿被告北京富力通达房地产开发有限公司违约金810000元，于本判决生效之日起七日内执行清；四、驳回原告张秀春的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20172元，由原告张秀春负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 芦正明二〇二〇年十二月三十日法官助理 于婷婷书 记 员 黄春雪-8--9-