四川省江油市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0781民初3704号 原告：四川省江油市华泰房地产开发有限公司，统一社会信用代码9151078172085133XU，住所地四川省江油市中坝街道交通巷升宝中油苑1幢3号。 法定代表人：何小均，总经理。 委托诉讼代理人：巩志金，该公司董事长。 委托诉讼代理人：秦建华，四川鼎天律师事务所律师。 被告：刘兴贵，男，生于1962年8月20日，汉族，住四川省江油市。 委托诉讼代理人：杨春发，江油市中坝法律服务所法律工作者。 被告：张明勇，男，生于1970年6月4日，汉族，住四川省江油市。 委托诉讼代理人：郭丽，四川太白律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡男，四川太白律师事务所实习律师。 被告：陈敏，女，生于1968年10月20日，汉族，现住四川省江油市。 第三人：何振花，女，生于1962年3月15日，汉族，住湖南省桃江县。 原告四川省江油市华泰房地产开发有限公司（以下简称华泰房产公司）诉被告刘兴贵、张明勇、陈敏、第三人何振花返还原物纠纷一案，于2020年8月3日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，于2020年9月30日公开开庭进行审理，在审理过程中，因案情复杂，本院于2020年10月13日依法裁定转为普通程序审理。2020年11月25日本院在第七审判庭依法公开开庭审理本案，在审理过程中根据当事人提交的证据发现陈敏与本案的处理结果有法律上的利害关系，本院依法追加为共同被告参加诉讼。2020年12月18日,本院在第七审判庭再次公开开庭进行审理,原告华泰房产公司的委托诉讼代理人巩志金、秦建华，被告刘兴贵的委托诉讼代理人杨春发，被告张明勇及其委托诉讼代理人郭丽、胡男，被告陈敏到庭参加诉讼，第三人何振花经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。 原告华泰房产公司向本院提出的诉讼请求：一、判令被告及第三人立即将坐落于江油市城区××街××小区××号楼附2栋1号、2号房屋（面积33.46平方米，价值334600元）返还原告；二、判令被告赔偿原告经济损失120000元；三、判令被告承担本案诉讼费用。 事实与理由：2007年左右，原告开发了江油市城区××街××小区××号楼附2栋1楼1号、2号作为自留房，并于2016年7月25日办理了不动产证。被告刘兴贵当时系原告股东，未经原告同意，将上述房屋转让给被告张明勇，并收取了部分价款，未办理登记。张明勇又将上述房屋租赁给何振花使用。原告作为房屋使用权人，多次找被告及第三人，要求返还上述房屋被拒绝。被告刘兴贵作为无处分权人处分了原告的房屋，被告刘兴贵与张明勇的房屋转让无效，被告刘兴贵、张明勇应向原告返还该房屋。张明勇将房屋出租给何振花，何振花亦负有返还义务。同时，被告的拒不返还行为，给原告造成了重大经济损失，依法应由被告承担损失。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法判准原告的全部诉讼请求。 被告刘兴贵辩称：1.原告所主张的诉讼请求不成立；2.原告要求二被告赔偿经济损失没有事实和法律依据；3.原告要求二被告承担诉讼费的诉请没有法律依据。综上，请求法院依法驳回原告的诉请。事实及理由如下：首先，涉案的华泰二小区2号楼附2栋1楼1号、2号作为自留房是事实，但是被告是原告华泰房产公司的股东，也是四川省江油华泰建筑工程有限公司（以下简称华泰建筑公司）的法定代表人，按照相关法律规定，被告刘兴贵需挂靠具备房地产开发资格的原告才能开发。在开发前期过程中，被告刘兴贵需要与原告在相关部门办理相关开发手续，为此就形成了形式上以原告公司名义开发，前期拆迁过程和修建的所有费用的支出都由刘兴贵支付，能够充分证明被告挂靠在原告公司名下进行开发。其次，案涉小区的商品房买卖合同、办理不动产权证发票、购房人的交款收据，均能够证明被告以实际开发人的名义出售案涉小区的房屋。因此，被告刘兴贵是案涉小区的实际开发人，更是该小区全部所建房的所有权人。 综上，案涉小区属被告刘兴贵挂靠原告公司获准开发，故原告认为案涉小区2号楼附2栋1楼1号、2号作为自留房的门面属原告自己所有的主张不成立。 被告张明勇辩称：1.在案涉房屋修建过程中，刘兴贵既是原告公司的股东，同时也是华泰建筑公司的法定代表人，其处分案涉房屋的行为构成表见代理；2.被告刘兴贵以原告公司名义开发修建了案涉房屋，并于2003年1月15日将案涉房屋出售给被告张明勇，被告张明勇于当日收房占用使用至今，现支付房款已达90000元，尚欠10380元待房产证办理至被告名下后再付清；3.因被告张明勇在2003年1月15日就购买了该房屋，并在2004年4月办理天然气入户手续并交纳了燃气安装的相关费用；4.被告张明勇、陈敏夫妇出租案涉房屋系合法出租，收取租金的行为系合法收益；5.原告不能因为公司股东或者法人的变更就推翻原告与被告张明勇购买房屋的事实，否则原告有恶意侵占和恶意诉讼的嫌疑。综上，原告的主张没有事实和法律依据,请求依法驳回原告的诉请。 第三人何振花未提交书面答辩，亦未提交书面证据。 经审理查明：被告刘兴贵系原告华泰房产公司股东，被告张明勇、陈敏系夫妻关系。江油市城区北大街华泰二小区系被告刘兴贵挂靠原告华泰房产公司开发建设，前期拆迁补偿及后期开发建设费用均由被告刘兴贵出资，双方未签订书面合同，对权利义务进行约定。华泰二小区竣工验收合格后，由被告刘兴贵对外销售房屋，原告华泰房产公司协助购房人办理房屋转移登记。2003年1月，被告刘兴贵与被告张明勇口头约定，将位于江油市城区××街××小区××号楼附2栋1层1号、2号营业用房出售给被告张明勇，单价为3000元／平方米，房屋总面积33.46平方米，房屋总价款为100380元。2003年1月15日，张明勇向刘兴贵支付首笔购房款30000元，刘兴贵开具收据一份，被告张明勇、陈敏实际接收、占有该房屋。2004年6月，被告张明勇、陈敏出资在该房屋安装了天然气、自来水等设施后，将案涉房屋对外出租。2008年3月15日，被告张明勇又向被告刘兴贵交购房款30000元，刘兴贵出具收条一张，载明：“今收到张明勇购华泰小区1号楼门面贰间，面积33.46平方米（共计两间，配电房后面）单价3000元／㎡，合计人民币100380元）。现收款陆万元（其中2003.1.15叁万），下欠40380元。证办理结束一次付清。原收据协议作废。此据收款人刘兴贵2008.3.15.”。同年10月5日，被告张明勇又再次向被告刘兴贵交购房款30000元，刘兴贵出具收条一张，载明：“今收到张明勇现金叁万元整（购华泰二小区一期门面贰间约30㎡左右）。总计付款玖万元。原有陆万打有条。此据收款人：刘兴贵2008.10.5.”。2006年11月30日，原告华泰房产公司向江油市房地产监理所出具证明一份，内容为：“兹有我公司开发的华泰二小区二栋，门面：4间，面积为83.64㎡（1号16.73㎡；2号16.73㎡；3号16.73㎡；4号33.46㎡），为了业务需要，特来办证，以便抵押贷款，望支持为盼！”。同年12月，原告华泰房产公司向江油市房地产监理所申请对上述房屋权属进行登记，根据《公有房屋所有权登记审核表》记载，案涉房的产权单位是江油市华泰房地产开发有限公司；审核意见栏由审核人员签具“该处房屋系卖后自留房，可予发证”，并加盖江油市不动产登记中心不动产查询专用章。复核意见栏由复核人签具“应予办理产权确认手续”。案涉房屋的权属初始登记在原告华泰房产公司名下后，房屋权属证书一直由被告刘兴贵保管。期间，登记在原告华泰房产公司名下的案涉房屋分别于2007年、2013年、2015年在江油市农村信用合作联社河西分社办理过三次抵押登记，最后一次解除抵押登记的时间为2016年6月27日。解除抵押登记后，案涉房屋的房产证和土地使用证就由原告公司保管。在要求两证合一后，原告华泰房产公司于2016年7月25日，又重新将案涉房屋的产权办理至原告华泰房产公司名下，即川（2016）江油市不动产权第0××3号。案涉房屋现由第三人何振花在租赁使用，每年租金30000元。 另查明：原告华泰房产公司（原名为江油市华泰房地产开发有限公司）由股东巩志金、刘兴贵、赵家秀于2000年9月出资设立，被告刘兴贵出资额为60万，出资比例为33.3%，巩志金担任公司法定代表人，被告刘兴贵担任经理职务。2005年，华泰房产公司增加注册资本，被告刘兴贵出资额仍为60万，出资比例为7.43%。2013年10月17日，被告刘兴贵将所持华泰房产公司股权全部转让给巩彪，公司股东变更为巩志金、蔡典琼、巩彪。2020年5月，原告华泰房产公司将公司法定代表人变更为何小均。 以上事实有：原告的营业执照、被告的身份证复印件、公司设立、变更登记信息、公司章程、收条、不动产发票、商品房买卖合同、不动产权证书、房地产登记信息、抵押权登记信息、房屋信息摘要、公有房屋所有权登记审核表、江他权证、借款合同、抵押合同、租赁合同以及原被告当庭陈述等证据在案佐证。 本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。” 本案中，案涉房屋的产权虽然登记在原告华泰房产公司的名下，但包含案涉房屋在内的华泰二小区系被告刘兴贵挂靠原告华泰房产公司自筹资金开发建设，被告刘兴贵对建成的小区房屋享有实际所有权。被告刘兴贵对外销售房屋，原告华泰房产公司从未提出异议，并协助购房人办理房屋转移登记。被告张明勇在岳家桥小区居住多年，知道华泰二小区系被告刘兴贵挂靠原告华泰房产公司出资开发建设，被告刘兴贵既是华泰房产公司经理，又是股东。当被告刘兴贵向被告张明勇出让案涉房屋时，在收到第一笔房款30000元后，即出具收据一份，并将房屋交付被告张明勇实际占有使用，张明勇完全有理由相信刘兴贵可以代表原告华泰房产公司在出让该房屋，被告刘兴贵的售房行为符合表见代理的法律特征，已构成表见代理。被告张明勇支付第一笔房款后，又陆续支付房款60000元，累计支付房款90000元，付款比例接近90%，受让价格也符合当时同类市场房价，被告张明勇、陈敏符合善意第三人的法律特征。双方口头达成的房屋买卖合同意思表示真实，不损害社会公共利益和原告华泰房产公司的合法权益，不违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，应受法律保护。 被告张明勇、陈敏对案涉房屋实际占有、使用、收益近18年，原告华泰房产公司此前从未提出异议。原告华泰房产公司当庭认可华泰二小区系被告刘兴贵挂靠原告华泰房产公司自筹资金开发建设，即认可被告刘兴贵是华泰二小区不动产物权的初始权利人。尽管案涉房屋登记在原告名下，但原告并非房屋的实际权利人。原告依据不动产权属证书，以权利人的身份要求被告及第三人返还案涉房屋，并赔偿经济损失，与本案查明的事实明显不符，对其诉讼请求本院不予支持。 综上所述，本院依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下： 驳回原告四川省江油市华泰房地产开发有限公司的诉讼请求。 本案受理费8120元，由原告四川省江油市华泰房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之次日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审 判 长  周晓龙 审 判 员  梁玉玲 人民陪审员  马 军 二〇二〇年十二月二十三日 书 记 员  钟风香