北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初18562号原告：王元庆，男，1964年3月6日出生，汉族，个体经营者，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：李秋章，北京市一法律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙赟昕，北京市一法律师事务所实习律师。被告：北京瑞锦盛祥丝绸文化发展有限公司，住所地北京市丰台区南苑路甲86号A。法定代表人：应香林，总经理。委托诉讼代理人：杨贞泼，北京市中银律师事务所律师。原告王元庆与被告北京瑞锦盛祥丝绸文化发展有限公司（以下简称瑞锦盛祥公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2020年7月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王元庆及其委托诉讼代理人李秋章，被告瑞锦盛祥公司的委托诉讼代理人杨贞泼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王元庆向本院提出如下诉讼请求：1.原、被告双方于2017年7月28日签订的《展示厅使用合同书》及《补充协议》为无效合同；2.被告返还租金99280元，保证金10000元，装修费125400元，拆除费及搬家费12000元，以上合计246680元并支付利息（以246680元为基数，按年利率6%标准计算，自起诉之日起至实际支付之日止）；3.本案诉讼费由被告负担。事实理由如下：2017年7月28日，原告（乙方）和被告（甲方）签订《展示厅使用合同书》约定，乙方使用甲方位于丰台区南苑路甲86号A的展示厅一层北区107、109号（以下简称107、109号房屋），面积68平方米，用于从事展览展示和经营活动，使用期限自2017年5月1日起至2019年4月30日止，共计两年；使用费每平方米每天4元，两年共计99280元，乙方于本合同签订之日一次性交清。同日，双方另签订《补充协议》约定，第一年物业管理费（每季度收取一次），每日每平米为1元，共计68平方米，每季度合计6100元，第二年物业管理费标准由甲方根据国家物价标准另行规定，乙方向甲方缴纳合同履行期间的质量保证金，每间5000元，两间合计10000元。合同签订前，被告同意原告提前进场装修，2017年2月，原告将两间展示厅交与唐山依莉雅装饰装潢有限公司进行装修，装修项目包括面料架、货柜、隔板、木梁吊灯、宫灯、装修费等，共计125400元。2018年5月29日，原告收到大红门村委会发出的《关于锦绣众创市场的关停公告》，告知商户，由于该市场房屋产权归解放军部队，根据军委规定，该市场涉及的全部房屋将整改变更租赁及管理方式，村里将关停该市场以落实整改要求。据此，自2018年5月29日，原告便无法使用涉案房屋进行经营活动。2018年12月3日，原告收到丰台区政府和义街道办理处城市建设管理科的《拆除通知书》，告知商户，涉案房屋未经规划部门批准，经规划部门认定为违建，责令自行拆除，逾期不拆除，和义街道办理处将组织相关部门进行拆除。原告于2018年12月组织搬家公司进行拆除和搬家，共花费12000元。被告明知涉案房屋系违建，仍与原告签订租赁合同，双方所签合同应为无效合同，被告应当返还相应款项并给予赔偿，故提起本案诉讼。瑞锦盛祥公司辩称：不同意原告诉讼请求，涉案展厅是合法建筑，由产权方出具了房屋产权情况说明。2017年2月交付原告装修，2017年4月试营业，2017年5月1日正式营业，后来因为中央军委涉军停偿、北京疏解的政策原因导致市场关闭，正常一直营业到2018年5月29日。此后经过乡政府和村委会的协调，可以经营半天，再后期是每天经营2小时，直至2018年12月3日。合同中有约定装修费遇政策调整不予退还，原告还拖欠自2017年5月1日起至2018年11月30日止的物业管理费不到4万元。双方围绕诉讼请求提交证据，根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月28日，瑞锦盛祥公司（甲方）与王元庆（乙方）签订《展示厅使用合同书》约定，乙方使用甲方107、109号房屋，面积68平方米，使用期限自2017年5月1日起至2019年4月30日止，展示厅使用费共计99280元，如遇政策调整，导致展厅不能继续使用，双方解除合同，甲方退还乙方剩余期间的展示厅使用费和保证金，不承担其他违约责任。同日，双方另签订《补充协议》约定：第一年物业管理费（每季度收取一次）每日每平方米1元，共计68平方米，每季度合计6100元；第二年物业管理费标准由甲方根据国家物价标准另行制定；乙方向甲方交纳合同履行期间的质量保证金，每间5000元。上述合同及补充协议签订后，王元庆向瑞锦盛祥公司支付了2017年5月1日至2019年4月30日展示厅使用费99280元，瑞锦盛祥公司出具了收据。2018年5月29日，北京市丰台区大红门村民委员会发出《关于锦绣众创市场的关停公告》，载明锦绣众创市场房屋产权归解放军某部，按照军委规定，该市场涉及的全部房屋将整改并变更租赁及管理方式……现通知市场内的全部商户朋友从即日起停止一切经营活动，并积极配合关停工作，请勿以任何方式直接或间接的方式进行经营，以免造成不必要的损失，该市场将在整改并变更租赁及管理方式之后，按照产权方要求重新开业，请商户朋友耐心等待。2018年12月3日，北京市丰台区人民政府和义街道办事处城市建设管理科向北京翰林昊诚装饰有限公司发出《拆除通知书》，载明北京市大红门桥东南角原“北京市锦绣连发布艺市场”内建设三层钢架结构房屋一栋，总建筑面积13554.6平方米，上述行为未经规划部门批准，经规划部门认定为违法建设，应立即拆除，逾期不拆除，和义街道办事处将组织相关部门对违法建设进行拆除。庭审中，瑞锦盛祥公司提交2016年7月29日北京市丰台区南苑乡政府（以下简称南苑乡政府）出具的《房屋产权情况说明》载明，丰台区南苑路甲86#建设单位为北京翰林昊诚装饰有限公司，房屋用途为商业，不属于违法建筑，不在拆迁范围内。瑞锦盛祥公司藉此主张涉案房屋不属于违法建设。庭审中，瑞锦盛祥公司称2018年5月29日后，经过乡政府和村委会的协调，商户每天可以经营半天，后期是每天2小时，直至2018年12月3日通知涉案房屋拆除时止。王元庆称市场整体属于无法正常经营状况，经营半天或者2小时与无法经营并无二致。庭审中，瑞锦盛祥公司否认收到王元庆支付的保证金10000元，王元庆提交中国民生银行转账明细，2017年10月28日有一笔支出10000元，无收款方信息，称此系交纳本案2间房屋的保证金，系交与瑞锦盛祥公司会计。瑞锦盛祥公司不予认可。瑞锦盛祥公司另称王元庆未按《补充协议》约定支付物业管理费，王元庆称物业管理费已支付，但因撤场、搬家等原因，相应票据未予留存。庭审中，王元庆称其方对107、109号房屋进行了装修，主要包含铁质面料架12个，合计18000元；货柜16个，合计40000元；铁质隔板4个，合计8800元；木梁吊灯4个，合计14000元；铁艺、布艺宫灯10个，合计15000元；铁质面料架8个，合计9600元。王元庆提交如下证据证明其装修损失：1.2017年2月27日唐山依莉雅装饰装潢有限公司出具的125400元装修款收据一份；2.2016年12月28日至2017年3月30日至王元庆与“纳智捷u6，冯建国”微信沟通记录一组，显示王元庆向对方转账合计36000元，并就做展架事宜进行沟通；3.2017年5月11日王元庆向“小庆”转账8667元记录，转账备注为装修款。庭审中，王元庆称其产生搬家损失，提交2018年7月21日至10月1日期间与一路发搬家的微信沟通记录一组，显示合计支付4460元，其中2018年9月17日，沟通记录中显示有“大红门瑞锦丝绸文化展示中心”腾讯地图；另有2019年10月14日与一路发搬家的微信沟通记录，显示转账支付1800元。瑞锦盛祥公司对上述装修及搬家费用不予认可，称无法确认是否用于107、109号房屋装修、搬家，且因政策原因导致合同不能履行，其方无需负担产生的费用。另查，2019年4月22日，北京市丰台区城市管理综合行政执法监督局致函北京市规划和自然资源委员会丰台分局，称：“2015年3月，我局执法人员接群众举报检查发现，有人在丰台区大红门桥东南角（原锦绣连发布衣批发市场）建设钢架结构房三层，建筑面积16510.8平方米和13554.6平方米。2015年3月18日，我局执法人员拿着《案件协查单》去贵局认定，贵局出具了规划审批情况的函（规丰执函［2015］70号和71号），后续调查工作中，发现上述三层钢架房屋的建筑面积有误，准确的建筑面积应为42920.55平方米，我局希望贵局能够给予重新认定。”2019年4月24日，北京市规划和自然资源委员会向出具京规丰执函［2019］第104号《关于丰台区大红门桥东南角原锦绣连发布艺批发市场内砖混及彩钢结构房屋规划审批情况的函》载明，经查，位于丰台区大红门桥东南角原锦绣连发布艺批发市场内砖混及彩钢结构房屋一处，依贵局提供的数据，面积42920.55平方米，未依法取得建设工程规划许可证。瑞锦盛祥公司称107、109号房屋产权归属军队，不应依据地方相关部门出具的函件，确认房屋为违法建设；另其方依据南苑乡政府出具的《房屋产权情况说明》出租房屋，若合同无效，其方对合同无效亦无过错。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。涉案房屋未经规划部门批准，经规划部门认定为违法建设，故王元庆与瑞锦盛祥公司签订的《展示厅使用合同书》及《补充协议》应属无效合同，合同自始没有法律约束力。合同无效后，因此取得的财产应予返还，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应责任。本案中，关于合同无效的责任，依据合同相对性原则，瑞锦盛祥公司作为出租方应当确保出租房屋的合法性，王元庆作为承租人，亦负有对房屋的合法性进行审慎核实之义务，故瑞锦盛祥公司应对合同无效承担主要责任，王元庆承担次要责任。庭审中，双方均认可王元庆正常经营至2018年5月29日，此后经营受限，直至2018年12月3日搬离，综合考虑合同无效的原因及双方过错，参考双方约定的房屋使用期限、使用费标准以及王元庆的经营情况，本院酌情确定瑞锦盛祥公司向王元庆退还房屋使用费35000元，利息自本判决生效之日起计算。关于王元庆主张的保证金1万元及装修损失，本院认为，当事人对其主张，有责任提供证据加以证明，否则将承担相应不利后果。王元庆未提交保证金收据或其他有效证据，证明其方交纳了保证金，故本院对其要求瑞锦盛祥公司返还保证金之诉讼请求不予支持。王元庆未能提交装修合同，提交的装修款收据及微信、转账证据均未显示装修的地点及装修内容，其单方书写的装修清单中含有可以搬走的物品、灯具等，另王元庆已搬离涉案房屋，本院无法确认装修现值数额，故本院对王元庆此项诉讼请求亦不予支持。关于王元庆提交主张的搬家费损失，搬家费系王元庆结束使用涉案房屋后即应支付的费用，并非合同无效所致损失，故本院对此不予支持。关于瑞锦盛祥公司所做王元庆未交纳物业管理费之抗辩，瑞锦盛祥公司未提出反诉，亦未明确物业管理费的具体数额，故本院在本案中对此不予处理。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、王元庆与北京瑞锦盛祥丝绸文化发展有限公司于二〇一七年七月二十八日签订的《展示厅使用合同书》及《补充协议》无效；二、北京瑞锦盛祥丝绸文化发展有限公司于本判决生效之日起七日内向王元庆返还房屋使用费35000元并支付利息（以35000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算，自本判决生效之日起至实际支付之日止）；三、驳回王元庆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2500元，由王元庆负担1500元（已交纳），由北京瑞锦盛祥丝绸文化发展有限公司负担1000元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 郑 阳二〇二〇年十二月二十八日书记员 王奕文