河南省偃师市人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0381民初4071号原告：耿**，男，1980年8月5日生，汉族，住洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人（特别授权）：王高峰，男，河南西亳律师事务所律师。被告：张*1，男，1975年1月6日生，汉族，住偃师市。委托诉讼代理人（特别授权）：乔秋轩，男，1966年1月1日生，汉族，住偃师市。被告：张*2，男，1975年1月18日生，汉族，住偃师市。第三人：张*3，男，1978年10月21日生，汉族，住偃师市。原告耿**与被告张*1、张*2、第三人张*3执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告耿**的委托诉讼代理人王高峰，被告张*1及委托诉讼代理人乔秋轩到庭参加诉讼。被告张*2、第三人张*3经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告耿**向本院提出诉讼请求：1.继续执行偃师市恒硕新都汇1幢3单元2002号房产（价值15万元）；2.诉讼费由被告负担。事实与理由：原告与张*2、张*3租赁合同纠纷一案，根据原告申请，偃师市人民法院依法查封了张*2名下位于偃师市恒硕新都汇1幢3单元2002号房产。(2019)豫0381民初1579号民事判决判令张*2赔偿原告损失9742814元，张*3对其中的1096736元承担共同清偿责任。张*2、张*3不服该判决提出上诉，后洛阳市中级人民法院作出民事判决，驳回上诉，维持原判。因张*2、张*3拒不履行生效判决确定的义务，原告申请执行。后案外人张*1对执行标的提出异议，偃师市人民法院作出(2020)豫0381执异50号执行裁定:中止对偃师市恒硕新都汇1幢3单元2002号房产的执行。原告不服该裁定，认为被告张*1提交的证据不足以排除该房产的执行。首先，张*2对涉案房产未办理房产证，根据《城市房地产管理法》第三十八条第(六)项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，因此2016年12月5日张*2、张*1签订的《房屋买卖合同书》不具备合法有效的要件;其次，张*1明知预售登记的房产不可能直接转让给第三人，对房产未能办理过户登记具有过错。被告张*1辩称，1.张*1与张*2于2016年12月5日签订的《房屋买卖合同》合法有效。未取得房产证的房屋可以进行买卖。根据《物权法》第十五条规定，没有取得房产证，但权属清楚是可以转让的。《中华人民共和国城市房地产管理法(2019修正)》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的不得转让，但仅以此规定认为转让合同无效是非常片面的。首先，该条规定从其立法目的看，仅是防止权属不清、有争议的房屋进入房地产交易市场，扰乱市场稳定，但如果卖方房屋权属清楚，无争议，仅仅以卖方未取得房屋所有权证而认定买卖合同无效，显然违背了《中华人民共和国城市房地产管理法》的立法目的。其次，未取得产权证的房屋的买卖虽不发生所有权的转移，但与合同效力无关。本案中，涉案房产虽未取得房屋所有权证，但权属清楚，不存在争议，仍然可以转让；2.以抵账方式进行的房屋交易中，可以认定买受人已经向出卖人给付房屋的全部购房款。本案中，张*2欠张*1231720元，该房产抵账19000元，仍下欠张*141720元，说明张*1已实际支付张*2全部房款；3.张*1不具有过错，双方签订买卖合同后，张*1已实际占有使用该房产，多次催促张*2办理过户登记，均被张*2以种种理由推脱；4.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，本案张*2与张*1房屋买卖合同在查封之前已经签订，并已给付涉案房款，张*1对涉案房产已实际占有，并进行了装修，缴纳了物业水电等费用，该房屋已属于张*1，不属于原告申请执行张*2租赁合同一案的被执行对象。故(2020)豫0381执异50号执行裁定查明的事实清楚，合法有据，原告的诉求无事实及法律依据，应予驳回，应停止对涉案房产的执行。被告张*2辩称，张*2将房屋抵给张*1，在第一时间就将房屋交付给了张*1，并共同到物业登记处办理了登记手续，张*1也对该房屋进行了装修、入住。后张*1多次联系要求办理房产变更登记，因张*2忙于其他事务，房子还没办理房产证就被查封，无法办理房产证和变更登记。第三人张*3未作答辩。经审理本院认定以下事实：本院在审理耿**诉张*2、张*3租赁合同纠纷一案中，耿**申请财产保全，本院于2019年4月8日作出(2019)豫0381民初1579号民事裁定书，裁定：“冻结被申请人张*2、张*3银行存款10000000元，期限为一年；或查封被申请人张*2、张*3价值10000000元的其他等值财产，期限为动产二年、不动产三年。案件申请费5000元，由申请人耿**垫付。”同年4月11日，本院依该裁定查封了张*2名下位于偃师市恒硕新都汇1幢3单元2002号房产，查封期限三年。在审理过程中，本院于2019年10月8日作出了(2019)豫0381民初1579号民事判决书，判决：“一、原告耿**与被告张*22016年7月1日签订的出租合同无效；二、被告张*2于判决生效后10日内赔偿耿**损失9742814元；三、被告张*3对第二条中的1096736元承担共同清偿责任；四、驳回原告耿**其他诉讼请求。本案受理费81800元、财产保全申请费5000元，由被告张*2、张*3承担18000元、被告张*2承担67800元、原告耿**承担100元。”。张*2、张*3不服该判决向洛阳市中级人民法院提出上诉，洛阳市中级人民法院于2020年2月19日作出（2019）豫03民终7080号民事判决书，判决：“驳回上诉，维持原判。二审案件受理费94671元，由张*2负担8000元，由张*3负担14671元。”因张*2、张*3拒不履行生效法律文书确定的义务，耿**向本院申请强制执行。执行过程中，张*1提出执行异议,请求解除对偃师市恒硕新都汇1幢3单元2002号房产的查封，并停止对该房产的评估、拍卖，本院2020年9月8日作出（2020）豫0381执异50号执行裁定书，裁定：“中止对偃师市恒硕新都汇1幢3单元2002号房产的执行措施”。耿**不服该裁定，诉至本院。另查明，2016年10月10日，洛阳恒硕置业有限公司作为出卖人，张*2作为买受人，双方签订一份《商品房现房买卖合同》（合同编号：XS0005338，房屋代码：391927），主要载明：“……第二条：商品房销售依据，买受人购买的商品房为现房。商品房预售许可证号为洛房权证偃师字第**。第三条：买受人所购商品房的基本情况，买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：第1幢3单元2002号房，房屋代码为391927。该商品房的用途为住宅,属钢筋混凝土结构，建筑层数地上25层,地下**。该商品房建筑面积共52.34平方米，其中，套内建筑面积37.1平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积15.24平方米。第四条：计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米3000元，总金额（人民币）壹拾伍万柒仟零佰贰拾零元整。……”。2016年12月5日，张*1作为甲方，张*2作为乙方，乔红旗作为丙方，三方签订《抵账协议书》1份，主要载明：“……二、乙方张*2将自己拥有的位于偃师市新新路东侧、商都路北侧新新路东侧、商都路北侧恒硕新都汇第1幢3单元2002号房抵给甲方张*1，乙方张*2与张*1之间190000元的债务消灭，乙方张*2仍拖欠甲方张*1剩余货款41720元。三、乙方已将张*2与洛阳恒硕置业有限公司签订的房屋买卖合同及发票交付给甲方张*1。乙方张*2应在能够办理房产证时，配合甲方办理变更登记，并配合甲方张*1在物业处办理手续。……”。同日，张*2作为甲方（出卖人），张*1作为乙方（买受人），双方签订《房屋买卖合同书》1份，主要载明：“一、此房屋座落于偃师市××路东侧、××路北侧新××路东侧、××路北侧××单元××号，房屋代码：391927；商品房预售许可证号为：洛房房权证偃师字第**；屋建筑面积52.34。共有情况：无。……五、本合同涉及的购房款系抵偿甲方拖欠乙方货款190000元，该协议签订后，该部分债权债务消灭。……”2020年6月29日，洛阳市恒硕物业管理有限公司出具一份《证明》，载明：“关于我公司管理的偃师市新新路东侧、商都路北侧恒硕新都汇第1幢3单元2002号房屋，我公司在交付钥匙时，当时张*2和张*1一起到物业处领取了钥匙，而后一直由李会彩、张*1到我公司交纳物业费、水电费等。证明人：赵润晓2020年6月29日”。张*1另提供案涉房产《家庭装饰工程施工合同》1份，洛阳恒硕物业管理有限公司《收据》1张、物业费登记表1份，微信截图2张，手机短信截图1份，以证明2015年张*2即说以案涉房产向其抵煤灰款，2016年7月12日张*2将物业催费通知向其转发，后来一直由其缴纳物业费用，洛阳恒硕物业管理有限公司2016年7月至2017年7月物业费清单上该房产信息后记载的手机号码即为其本人号码，该案涉房产为张*1所实际占有。又查明，案涉房产为预售登记未办理房产证，且张*2拒不配合张*1到房产部门办理房屋过户手续。上述事实，由被告张*1提交的商品房现房买卖合同、房屋买卖合同书、洛阳市恒硕物业管理有限公司证明、收据、微信短信截图，原、被告的陈述及庭审笔录等在卷资证。本院认为，本案张*2与张*1所签订案涉房产《房屋买卖合同书》的日期早于本院对案涉房产查封的日期。案涉房产的购房款为张*2抵偿张*1的债务。张*1所提供的洛阳恒硕物业管理有限公司证明、短信截图等证据证明该房产为张*1占有。因该案涉房产为预售登记且张*2拒不配合张*1办理房产过户手续，故该案涉房产未能办理过户登记手续非因张*1自身原因所致。综上所述，张*1对该房屋享有足以排除强制执行的民事权益，对原告耿**的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：驳回原告耿**的诉讼请求。本案受理费减半收取计3300元，由原告耿**负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。审判员  蒋焕晓二〇二〇年十二月八日书记员  齐倓倓