广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂05民终1072号 上诉人（一审原告）：中国农业银行股份有限公司北海分行，住所地广西壮族自治区北海市四川路54号。统一社会信用代码：914505008993065846。 负责人：黎卫东，行长。 委托诉讼代理人：钟恒贞，北京市盈科（南宁）律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：北海天盛房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区北海市海城区独树根路6号。统一社会信用代码：91450500745111821P。 法定代表人：林东，总经理。 委托诉讼代理人：伍韡韡，广西易桂律师事务所律师。 上诉人中国农业银行股份有限公司北海分行（以下简称农行）因与被上诉人北海天盛房地产开发有限公司（以下简称天盛公司）合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2019）桂0502民初2971号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 农行上诉请求：撤销广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2019）桂0502民初2971号民事判决，改判支持农行在一审提出的全部诉讼请求。事实和理由：一、天盛公司存在迟延履行合同主要义务的严重违约行为，致使农行签订合同目的迟迟不能实现，天盛公司构成根本违约。1.天盛公司的主要合同义务为：①负责“友谊城”项目的开发建设，②在取得“友谊城”项目施工许可证之日起三年内将建好的400㎡商铺交付给农行。合同签订后，农行依约履行了交付房屋所有权证等主要合同义务。天盛公司2012年1月13日取得土地整合后的《国有土地使用权证》，该证记事栏“第8点备注”载明：“3、权利人自领取该宗地《国有土地使用权证》之日起半年内报建”，可见，天盛公司此时已具备了办理报建手续的条件。北海市人民政府2012年11月21日作出批复，同意“友谊城”项目用地的土地使用条件调整为容积率≤6.0,建筑密度≤22%,要求天盛公司自批文下发之日起两个月内交清土地出让金。天盛公司直至2013年9月9日才交清土地出让金，并因此承担382381元滞纳金。根据该政府批文的内容，天盛公司已完全具备了办理报建手续的条件，但仍未办理。经农行口头催促、发函催告、提起诉讼要求天盛公司尽快履行合同义务后，天盛公司才于2019年9月25日办理报建手续。目前，天盛公司仅取得了《建设用地规划许可证》，无法确认项目报建办理时间、开工时间、交付400㎡物业时间。由此可见，天盛公司自签订合同后，均未履行其应承担的开发建设义务、交付物业等主要合同义务，致使合同目的无法实现，已构成根本违约。2.天盛公司作为专业的房地产开发企业，在政府部门明确不批准其提高建筑密度至35%以上的申请情况下，未及时调整开发方案，按照政府批文去办理报建手续，天盛公司为了追求开发利益化导致报建手续至今未完成。一审法院仅基于“案涉合同约定，天盛公司应于取得项目施工许可证之日起三年内建成并交付商铺给农行，截止2019年10月该项目仍处于报建审批阶段”认定天盛公司不构成违约，是对事实的错误认定。二、如果将案涉项目的建筑密度从22%提高到35%，天盛公司可以从中获得超过3500万元的超额利润。《建设用地、工程规划定点通知单》载明的规划设计条件可知，该条件与北海市人民政府2012年出具的批文中确定的土地使用条件一致。项目至今未施工，从表面上看，天盛公司未从中受益，但实质上天盛公司获得了土地背后潜藏的地价、房价成倍增长的巨大经济利益。天盛公司充分利用闲置的项目用地向政府申报花鸟市场项目以获得更多利益。一审法院不准予解除合同是在鼓励合同违约方的违约行为，损害农行作为守约方的合法权益，同时也有悖于诚实守信原则。三、按照合同第三条、第六条、第八条约定，天盛公司存在违约行为，应承担相应的违约责任。一审法院不支持农行主张的要求天盛公司承担违约责任、赔偿场地租赁费及资金占用费利息损失错误。综上，农行的上诉主张有事实和法律依据，请二审法院撤销原判，改判支持农行一审的全部诉讼请求。 天盛公司辩称，一、天盛公司没有违约，建设用地许可证至今未能办理下来的原因在于行政部门的审批结果未能通过，属于合同约定的不可抗力，因此，天盛公司没有违约，农行提出天盛公司支付500万元违约金的诉请应不予支持。二、天盛公司为案涉项目投入了大量的时间和金钱，天盛公司至今未从该项目中获得利润。因此，按照合同约定也不存在天盛公司赔偿农行的损失问题。三、天盛公司和农行未约定解除合同的情况或条件，也未出现原合同的特别事项。原土地合并是经规划部门和土地部门一致通过的，农行现在要分割应提交北海市自然资源局同意的相关证据，因此，农行要求解除合同和返还土地的诉请应不予支持。四、合同约定在取得“友谊城”施工许可证之日起三年后还未交付物业的才承担农行的租赁费用，但现在前置条件未成立。农行还在原办公楼正常办公，其重新租赁场所办公室是其单方意思表示，与天盛公司无关。农行租赁的场地与原店铺相距几公里，没有证据证明农行租赁的目的是扩张自己的门店还是迫于无奈租赁的店铺。五、农行在案件审理过程中未提出鉴定，无法确认损失是否存在，如果存在，也无法确定具体数额，故农行的第三项诉请应不予支持。 农行向一审法院起诉请求：1.判令解除原告与被告于2011年3月2日签订的《房地产整合幵发合同》；2.判令被告向原告返还位于北海市㎡的土地使用权［原土地使用权证号：北国用（2009）第××号］及建筑面积为1009.68㎡的房屋所有权［原房屋所有权证号：北房权证（2009）字第016470号］，并将上述土地使用权、房屋所有权过户至原告名下；所产生的过户费用由被告承担；3.判令被告赔偿原告场地租赁费用2331305元及该租赁费用的资金占用费248505元（租赁费用从2015年4月1日起暂计至2020年3月31日，资金占用费以每年度相应的租赁费用为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2015年4月1日起暂计至2019年6月31日。此后的租赁费用、资金占用费，另计至被告将案涉房屋所有权、土地使用权全部过户至原告名下之日止）；4.判令被告向原告支付违约金5000000元。 一审法院判决：驳回原告中国农业银行股份有限公司北海分行的诉讼请求。案件受理费64858.66元，诉讼保全费5000元，合计69858.66元，由原告中国农业银行股份有限公司北海分行负担。 本院二审期间，天盛公司于2020年5月18日提交证据：1.《北海市规划局2012年第三十次业务会议纪要》、2.《北海市规划局2013年第二十四次业务会议纪要》、3.《北海市规划局收文回执》，证据1-3拟证明报建设计指标。4.《北海市自然资源局2019年第7次城乡规划专题会议纪要》、5.《北海市规划局业务件审核意见审批单》，证据4-5拟证明报建项目方案审批意见。6.《企业投资项目备案证》，拟证明临时建设花鸟市场政府批文。7.《关于房地产整合开发情况说明的函》，拟证明天盛公司已告知农行花鸟市场临时建设和经营的情况。8.《去访农行记录本》、9.《去访农行登记记录及电话微信联系截图》，证据8-9拟证明双方友好协商处理本案。10.《合作土地建筑物现状照片》，拟证明农行一直自主使用合作地块上原海城支行的整栋物业。质证后，农行发表质证意见：证据1证明了天盛公司从2012年开始向规划部门提出申请提高建筑密度。农行也是第一次知道天盛公司在申请中将绿地率从30%调整至20%。该证据证明规划局没有同意天盛公司的申请。证据2证明2013年天盛公司除了进行申请提高建筑密度，绿地率也从30%降低到17%，规划局是原则上同意。证据3证明天盛公司2015年-2017年连续三年向规划局申请提高建筑密度。证据4证明天盛公司2019年9月才正式报建。证据5一审已将提交，证明天盛公司2019年才报建。证据6证明天盛公司从2016年开始经营花鸟市场，收取租金收益。证据7证明天盛公司确认2016年6月已将花鸟市场建成，从中获得租金收益，避免土地闲置被政府收回，还证明天盛公司擅自调整建筑密度，导致没有报建。证据8、9是天盛公司单方制作，不予认可。协商是起诉后进行的，起诉前未进行协商。证据10证明现在营业大厅是闲置的，办公楼是农行资产处置部在使用，里面设施较为陈旧。 天盛公司于2020年5月21日提交证据：1.《情况说明》，拟证明农行租赁其他营业场所是其自主行为；2.《房地产整合开发合同》，拟证明天盛公司没有违约；3.《房屋租赁合同》，拟证明农行自主与他人签订租赁合同；4.《国有土地是有权出让合同变更协议》，拟证明规划设计条件变更。5.《合同土地上建筑物现状照片》，拟证明农行一直自主使用合作地块上原海城支行的整栋物业现状，一楼24小时自主银行柜员机。6.《原天盛公司宗地图》，拟证明农行合作地块原支行的界限图，农行一直自主使用。质证后，农行发表质证意见：《情况说明》是天盛公司单方制作，农行不认同该证据内容的真实性、合法性，对关联性没有异议，不同意天盛公司的证明目的。签订合同后，天盛公司将紧邻原海城支行办公楼的东侧的建筑物进行了拆除后并未修复。办公楼破败外观影响了农行网点的经营。办公楼现在由农行的资产处置部的部分工作人员留守。原海城支行搬迁经过天盛公司的同意，自2013年搬迁以来，天盛公司从未提出过任何异议。农行的租金等损失是因天盛公司严重违约迟延履行合同主要义务造成的。对《房地产整合开发合同》、《房屋租赁合同》、《合作土地上建筑物现状照片》、《原天盛公司宗地图》的三性无异议，对证明目的有异议，理由同《情况说明》。对《国有土地使用权出让合同变更协议》的三性无异议，但是对证明目的有异议。该证据反而证明了天盛公司没有按照北海市人民政府的要求及时交清土地出让金，为此承担了382381元滞纳金的违约责任。协议载明的土地规划设计条件与北海市人民政府批复载明的完全一致，不存在规划设计条件变更的情形。 天盛公司于2020年9月7日提交《房地产评估报告》，拟证明农行对合作开发地块房地产价格的评估。《资产处置公示》，拟证明农行与天盛公司初步协商结果后的公示。质证后，农行认为，《房地产评估报告》载明本报告有效期从2011年3月31日至2011年9月31日，该报告已失效。农行无法核实该证据的真实性，不认同天盛公司的证明目的。对《资产处置公示》的三性无异议。 天盛公司于2020年10月22日提交《合作土地建筑物业现状照片》，拟证明合作土地及土地上原有1009.68平方米的建筑物至今仍是农行各部门的办公场所。根据办公场所图片及考勤表，该合作地块一直由农行自主、独立使用。农行另行租赁商铺系其自主行为。质证后，农行认为，对证据的真实性、合法性和证明目的不予认可。 天盛公司于2020年11月11日提交证据：1.《情况说明》，拟证明天盛公司对与农行合同纠纷案情况说明。2.《2011年案涉土地房地产估计报告》，拟证明农行委托北海方圆房地产评估有限责任公司对案涉土地办理过户手续时的价格评估，价格为185万元。3.《2020年案涉土地估价报告》，拟证明对案涉土地价值评估。4.《房屋租赁合同》，拟证明农行2013年3月18日自行租赁营业场地的合同。质证后，农行认为，《情况说明》、《2011年案涉土地房地产估计报告》、《房屋租赁合同》的真实性和证明目的不予认可。《2020年案涉土地估价报告》的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。 农行于2020年11月2日提交《租金支付凭证》，拟证明农行于2020年3月11日支付了海城支行营业网点租赁北海市云南路56号宴锋海市商都D幢2号商铺2020年4月1日至2021年3月31日的租金共计583890.4元。质证后，天盛公司认为，该证据已超过举证期限，《租金支付凭证》是农行为了开展业务，拓宽市场的自主行为，与本案不具有关联性。 本院认为，对双方提交的证据，将结合本案其他证据综合认定。对一审查明的事实，本院予以确认。二审另查明，本院于2020年10月23日致函北海市自然资源局，了解能否改变案涉不动产现有规划，将案涉房屋土地恢复整合前原状，即能否将案涉1235㎡土地和房屋办理过户登记至农行名下。北海市自然资源局复函称：“……原农行用地规划性质为街头绿地、办公、商住用地，并要求该地块可与东西两侧用地合并开发，指标按整合地块控制，如需单独改造，则为街头绿地。街头绿地为公共服务设施，原则上不得调整规划，不得进行开发建设……”。 本院于2020年11月25日向农行送达《释明通知书》，向其释明是否坚持在一、二审中要求天盛公司返还位于北海市㎡土地使用权及地上房屋所有权、并将该土地使用权及房屋所有权过户至农行名下的诉讼请求。释明后，农行未在指定的期限内答复本院。 综合当事人的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：一、案涉《房地产整合开发合同》是否应予以解除；二、农行诉请天盛公司返还位于北海市㎡土地使用权及地上房屋所有权、并将该土地使用权及房屋所有权过户至农行名下是否有事实和法律依据；三、农行诉请天盛公司赔偿另行租赁场地的租金及租金资金占用费是否有事实和法律依据；四、农行诉请天盛公司承担违约金是否有事实和法律依据。 关于焦点一即案涉《房地产整合开发合同》是否应予以解除问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:……(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行……”的规定，本案中，农行与天盛公司签订案涉开发合同,其目的是获取“友谊城”地上一层400㎡物业，但至今仍未取得。农行分别于2016年3月29日、2017年3月19日向天盛公司发函，要求天盛公司严守合同约定事项如期履行，而案涉项目自2011年签订开发合同至今仍在报建过程中，致使上述合同目的无法如期实现，天盛公司已构成迟延履行其主要合同义务，依照前述法律规定，农行有权依法行使合同解除权，案涉《房地产整合开发合同》应予解除。天盛公司要求继续履行合同依据不足，本院不予支持。一审判决案涉合同继续履行不当，本院予以纠正。 关于焦点二即农行诉请天盛公司返还位于北海市㎡土地使用权及地上房屋所有权、并将该土地使用权及房屋所有权过户至农行名下是否有事实和法律依据问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”的规定，鉴于案涉合同已予解除，依照上述法律规定，合同解除后，农行有权请求恢复原状，但依据前述北海市自然资源局复函，案涉土地如需单独改造，则为街头绿地，街头绿地为公共服务设施，原则上不得调整规划，不得进行开发建设。因此，农行诉请将案涉土地恢复到原状、重新分割过户至农行名下已属履行不能。本院据此向农行释明后，农行坚持要求天盛公司返还位于北海市㎡土地使用权及地上房屋所有权、并将该土地使用权及房屋所有权过户至农行名下的诉请，故本院依法对该诉讼请求予以驳回。 关于焦点三即农行诉请天盛公司赔偿另行租赁场地的租金及租金资金占用费是否有事实和法律依据问题。农行主张因天盛公司迟迟未按合同约定交付案涉物业致使农行另行租赁办公场所而产生了租金及租金资金占用费损失。本院认为，双方在2011年3月2日签订的《房地产整合开发合同》中约定，天盛公司须在取得“友谊城”项目施工许可证之日起三年内将建好的400㎡商铺交付给农行，否则要承担农行相应的营业场地租赁费用。而该合同签订后的2013年4月，农行即将其海城支行营业网点搬迁至北海市云南路其新租赁的场地经营，从上述时间节点看，农行的该行为完全属于其自身经营决策行为，与前述《房地产整合开发合同》约定无实质关联，而案涉项目施工许可证至今未取得，双方对此均存在一定过错，且天盛公司虽至今未向农行交付约定的前述400㎡商铺，但农行仍一直在使用案涉房地产办公，故农行要求天盛公司赔偿另行租赁房屋的租金损失依据不足，本院不予支持。 关于焦点四即农行诉请天盛公司承担违约金是否有事实和法律依据问题。本院认为，2016年3月29日以前，农行对双方合作事项一直无异议。2016年3月29日，农行致函天盛公司要求其严守案涉开发合同等，天盛公司于2016年3月29日复函农行，提议通过货币补偿等方式协商处理双方争议，但农行未对此回应。2017年3月17日农行又以上述2016年3月29日函件同样的内容致函天盛公司，天盛公司于2017年4月17日复函农行，仍表示通过协商处理争议等，农行对此未作回应。2019年7月16日，农行向一审法院提起本案诉讼。天盛公司、农行签订案涉开发合同约定将案涉相邻地块整合开发，容积率≤6.0，建筑密度≤22%，天盛公司于2015年6月8日、2016年5月9日、2017年4月5日向北海市规划局申请提高增加建筑密度至35%，并在2017年4月17日其致农行的复函中已将上述提高建筑密度至35%至今未获批复的情况明确告知农行。另，一审已查明，农行于2007年5月31日向北海市国土资源局提交的《申请办理土地证的报告》及《宗地情况说明》载明“我行位于北海市友谊城，2002年取得北海［2000］地字第100113号建设用地批准书，用地面积1259.8㎡（系北海市食品总厂转让，转让时地上有临时建筑物），因在我行的空地上建有其他人的建筑物，现我行申请按实际现状核发土地证，现测定的用地面积1242.9㎡”，但没有证据表明农行已将此情况向天盛公司披露或告知。而天盛公司于2019年9月25日向北海市自然资源局送交报建材料、设计图纸时，北海市自然资源局审查后提出需进一步补充及修改“……2、用地中间有17㎡用地情况未标明（明确权属问题，如有其他建设单位，同其他建设单位一起申报）”等十四条意见,导致案涉报建工作受阻，因该17㎡用地情况权属未明确，案涉项目暂不能继续推进、办理案涉项目相关许可证等。从上述情况看，天盛公司及农行对案涉合同解除、合同目的无法如期实现均存在违约行为及过错，而案涉合同对双方约定了对等的违约责任，故农行主张天盛公司承担违约金5000000元依据不足，本院不予支持。 综上所述，中国农业银行股份有限公司北海分行关于解除案涉《房地产整合开发合同》的上诉请求成立，本院予以支持；其余均不成立,本院依法予以驳回。一审判决认定事实清楚，但适用法律有所不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区北海市海城区人民法院（2019）桂0502民初2971号民事判决； 二、解除上诉人中国农业银行股份有限公司北海分行与被上诉人北海天盛房地产开发有限公司于2011年3月2日签订的《房地产整合开发合同》； 三、驳回上诉人中国农业银行股份有限公司北海分行的其他诉讼请求。 一审案件受理费64858.66元，诉讼保全费5000元，二审案件受理费64858.66元，共计134717.32元。由中国农业银行股份有限公司北海分行负担101037.99元，由北海天盛房地产开发有限公司负担33679.33元。 本判决为终审判决。 审 判 长  文 全 审 判 员  何能媛 审 判 员  文庆强 二〇二〇年十二月二十四日 法官助理  冼玉凤 书 记 员  曾惠敏