贵州省龙里县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔2730民初1465号 原告：雷薇，女，1986年5月26日生，汉族，住贵州省龙里县。 委托诉讼代理人：陈秋蕾，泰和泰（贵阳）律师事务所律师，执业证号15201201711123857，特别代理。 委托诉讼代理人：赵玉香，泰和泰（贵阳）律师事务所律师，执业证号15201201711013084，特别代理。 被告：北京华联综合超市股份有限公司，住所地，北京市西城区阜外大街1号四川经贸大厦负2层3号，统一社会信用代码911100001011857375。 法定代表人：陈琳，董事。 被告：贵州华联综合超市有限公司，住所地，贵州省贵阳市云岩区王家桥渔安新城A1栋1楼2号，统一社会信用代码91520103308897600G。 法定代表人：陈琳，董事长。 被告：贵州华联综合超市有限公司龙里分公司，住所地，贵州省龙里县冠山街道金龙路（龙城国际），统一社会信用代码91522730337457591Q。 负责人：王世明，总经理。 三被告共同委托诉讼代理人：李怡蓉（系贵州华联综合超市有限公司龙里分公司法务），特别代理。 三被告共同委托诉讼代理人：殷少燕（，特别代理。 第三人：贵州博林房地产开发有限公司，住所地，贵州省黔南布依族苗族自治州龙里县冠山街道金龙路，统一社会信用代码915227306975341758。 法定代表人：刘智勇，董事长。 委托诉讼代理人：徐东昇，贵州正哲律师事务所律师，执业证号15201201510535258，特别代理。 原告雷薇与被告北京华联综合超市股份有限公司（以下简称北京华联）、贵州华联综合超市有限公司（以下简称贵州华联）、贵州华联综合超市有限公司龙里分公司（以下简称龙里华联）及第三人贵州博林房地产开发有限公司（以下简称博林房开）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月5日作出（2019）黔2730民初1284号民事判决书。被告北京华联、贵州华联、龙里华联及第三人博林房开不服该判决，向贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院提起上诉。贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院于2020年5月27日作出（2020）黔27民终780号民事裁定书，裁定撤销原判、发回重审。本院依法另行组成合议庭于2020年8月3日公开开庭进行了审理，原告雷薇的委托诉讼代理人陈秋蕾、赵玉香，被告北京华联、贵州华联、龙里华联的共同委托诉讼代理人李怡蓉、殷少燕，第三人博林房开的委托诉讼代理人徐东昇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告雷薇提出向本院提出诉讼请求：1.判决解除被告北京华联与第三人博林房开于2012年11月30日签订的《房屋租赁合同》；2.判决被告龙里华联向原告返还位于龙里县；3.判决三被告按每月80元／㎡的标准向原告连带支付自2019年1月6日至2019年6月6日的租金15304元，2019年6月7日起的租金按照前述标准自2019年6月7日起计算至被告实际返还租赁房屋之日止；4.本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2018年11月18日,原告依法以最高价格349600元竞拍得到位于贵州省龙里县的商业房地产一套（建筑面积:38.26㎡）,并于同年12月28日取得不动产产权证明［黔（2018）龙里县不动产权第××号］,成为实际所有权人。后原告得知,该房产已于2012年11月30日由原产权人即博林房开出租给北京华联,并由其全资子公司贵州华联的分支机构龙里华联实际使用,双方签有《房屋租赁合同》,约定:第三人（出租人）将其开发建设并拥有产权和合法出租权的“龙城国际广场”一期商住楼项目地下一层的部分商业用房及地下三层的部分库房和办公区（总租赁面积约为7687㎡,其中地下一层约为6183㎡,地下三层约为1504㎡）出租给被告（承租人）设立超市及相关业务使用,租期为20年,自第三人向被告交付出租房屋之次日起计,第三人应于2013年9月1日前向被告交付出租房屋;租金及支付方式为:2013年9月2日起,第一和第二租赁年度为免租期,第三租赁年度地下一层租金标准为每月每平方米15元,第四租赁年度为每月每平方米18元,第五租赁年度为每月每平方米20元,从第六计租年度开始租金标准每3年递增一次,每次在上期基础上递增5%;自起租日开始,租金每季度支付一次,被告应于每季末月25日前支付下季度租金;被告逾期支付租金的,每逾期一天应当按当期应付租金的万分之五向第三人支付违约金,逾期超过3个月的,第三人有权解除本合同,被告应交清应付租金及相关费用,同时应承担违约责任并赔偿第三人的全部经济损失。2014年8月20日,第三人将该房产出售给案外人陈勇,并承诺所售房屋未曾出租。2015年,案外人陈勇涉诉,该房屋作为其资产被贵州省贵阳市中级人民法院依法查封,并于2018年11月15日依法公开拍卖。原告虽对所拍房屋存在租赁一事一无所知,但目前既已成为该房产的实际所有权人,根据“买卖不破租赁”的原则,依法承继《房屋租赁合同》项下的权利义务,系被告所租房屋的出租人。同时,第三人与被告约定的租金过低,不符合正常的市场标准,且被告已将房屋转租,租金远高于其与第三人在《房屋租赁合同》中约定的租金标准,如继续履行合同将严重损害原告的合法权益。2019年1月6日,原告遂以所有权人的身份向实际承租人发出了《门面限期腾空通知》,即已正式通知被告解除《房屋租赁合同》,但被告及其实际承租人均未予理会,至今仍拒不搬离,也未向原告交付租金。因原告是后期以“买卖”的方式承接了《房屋租赁合同》项下的权利义务,在立约之初未能平等、自主进行谈判,购买之时对该不公平条款亦无法知悉,参照“情势变更”以及“公平公正”的原则,原告有权要求被告解除该《房屋租赁合同》并及时清退出场。而且,被告在明知所租房屋产权人已变更为原告的情况下至今未向原告支付租金,其行为构成违约,原告亦有权依据《房屋租赁合同》第十七条第5项第（3）款的约定行使单方解除权。综上,经协商无果,原告起诉。 被告北京华联、贵州华联、龙里华联共同辩称：原告的诉请无事实及法律依据，依法应当驳回。被告与第三人签订《房屋租赁合同》第九条约定可知，即使案涉房屋已于2014年出售给陈勇，也不影响房屋租赁合同及补充协议，因为案涉房屋的购物中心整体开业率至今未达到60%，被告有权要求延长免租金期或降低租赁费用。被告于原告起诉后才得知被告为案涉房屋的现在所有权人，根据买卖不破租赁原则，原告无权要求解除合同。且被告按合同约定支付租金，目前已支付至2020年12月31日。因新型冠状病毒疫情影响，2020年双方沟通免交2020年1－3月租金。在租赁期间，第三人从未告知被告案涉房屋所有权人已变更，也未通知被告将租金支付给原告。2019年原告虽向被告发出通知，但不是支付租金通知而是限期腾房通知，被告在事实弄清楚之前有理由不向原告支付租金。原告起诉后，被告向第三人支付租金时已经扣除案涉租金，待本案判决生效后按判决支付相应租金。原告主张被告支付租金于法无据，请法院查清事实后，驳回原告诉讼请求。 第三人博林房开述称：原告诉请及理由无事实和法律依据，应当驳回。案涉合同合法有效，原告的诉讼请求违反了买卖不破租赁原则。案涉房屋出租在先，原告后因司法拍卖取得案涉房产，该房屋租赁合同及在原告取得案涉房屋所有权之前形成的相关合同附件，对原告具有约束力。在司法拍卖网站上，有醒目位置告知案涉房屋位置、租赁信息，原告对租赁情况应当知情。原告自身先行违约，根据买卖不破租赁原则，案涉房屋租赁合同对原告具有约束力，根据原告诉状陈述的其于2018年12月28日才取得案涉房屋不动产权证书，根据物权登记公示公信原则，此时原告才取得房屋所有权，成为所有权人，原告在诉状中陈述2019年1月6日原告即以所有权人身份发出腾空通知要求解除租赁合同，故本案原告构成根本违约。原告诉状所称的情势变更依法不能成立，情势变更的应适用于立约之初的合同双方，原告是通过司法拍卖取得案涉房屋，不是立约之初的合同方。原告的诉讼请求可能损害被告及第三人合法利益，且不利于龙里经济发展。被告承租使用的商铺总面积为7687平方米，整体装修、装饰是为大型超市经营需要。原告享有的不动产面积比例太小，不能因此突破买卖不破租赁的原则，进而损害承租人与第三人的合法权益。原告诉称的租金过低的主张不成立，租金定价完全符合整体招租、培育商圈的需要，是被告与第三人协商一致的结果。2012年案涉商铺及周围商圈没有现在的营业额，是经过被告及第三人多年培育才有现在的结果，被告及第三人均投入了大量的人力、物力及财力。租金定价符合签约当时双方的利益。如果原告的诉讼请求得到支持而解除租赁合同，则被告只能停止超市经营，不利于龙里县经济发展。为查明案件事实，本案应追加陈勇为第三人，本案涉及事实与陈勇有关，2014年案涉房屋出售给案外人陈勇，陈勇在购得案涉房屋后，2016年委托招商管理，第三人也正是取得陈勇同意后才复函同意被告延长免租期申请。 当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，本院组织各方当事人进行了证据交换及质证，对各方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 经审理查明，本案争议的案涉房屋为位于贵州省龙里县房屋（建筑面积:38.26㎡）。2014年8月20日,第三人博林房开以总价1260127元将涉案房产出售给案外人陈勇,合同编号为ＬＣＧＪＡ.2014-020；该合同于2014年9月29日到龙里县房地产管理部门进行预售合同备案登记。2018年，贵阳市中级人民法院受理了被执行人陈勇的执行案件，组织对涉案房屋位于贵州省龙里县的商业房地产一套（建筑面积:38.71㎡）进行司法拍卖，司法拍卖中备注无优先购买权人。2018年11月18日,原告以最高价格277700元竞拍取得上述房屋产权，并于2018年12月28日办理了该房产的不动产产权证明，产权证号为黔（2018）龙里县不动产权第××号,成为案涉房屋不动产所有权人，产权证注明房产坐落于龙里县（房屋建筑面积:38.26㎡）。原告拍卖取得房屋产权后，认为案涉房屋已经由原产权人即第三人博林房开于2012年11月30日出租给被告北京华联，遂提起诉讼。 另查明，第三人博林房开与被告北京华联双方于2012年11月30日签订《房屋租赁合同》,约定:第三人（出租人）将其开发的在建工程“龙城国际广场”一期商住楼项目地下一层的部分商业用房及地下三层的部分库房和办公区（总租赁面积约为7687㎡,其中地下一层约为6183㎡,地下三层约为1504㎡）出租给被告（承租人）设立超市及相关业务使用,租期为20年。根据租赁合同所附平面图、原告持有的黔（2018）龙里县不动产权第××号不动产权证附图并结合案涉房屋的实际位置,可以查明龙里县不在案涉《房屋租赁合同》约定的租赁房屋范围之内。 本院认为，原告主张享有所有权的案涉房屋在第三人博林房开与被告北京华联于2012年11月30日签订的《房屋租赁合同》约定的租赁房屋范围之内，而根据原告的证据不能证实相关主张；相反，根据审理查明的事实，结合各方证据，原告主张享有所有权的案涉房屋不在案涉《房屋租赁合同》约定的租赁房屋范围之内，原告关于第三人博林房开与北京华联的案涉租赁合同相关的所有诉讼请求均无事实依据，本院不予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回雷薇的诉讼请求。 本案案件受理费91元，由雷薇负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决则发生法律效力。 审 判 长  陈 霞 人民陪审员  宋培忠 人民陪审员  黄思荣 二〇二〇年十二月十七日 法官助理李先婷 书记员李先婷