北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初14521号原告：杨欣英，女，1979年4月9日出生，汉族，户籍所在地北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：呼伟（杨欣英之夫），1975年9月8日出生，汉族，户籍所在地辽宁省辽阳县，现住北京市顺义区，公民身份号码×××。被告：北京市顺义区旺泉街道梅兰家园社区居民委员会，注册地址北京市顺义区旺泉街道梅兰家园梅香街10号院5号楼，统一社会信用代码55110113358996471D。法定代表人：张杰，居委会主任。被告：北京中建物业管理有限公司梅兰嘉园分公司，营业场所北京市顺义区梅香街7号院8号楼1层1-1室，统一社会信用代码91110113306667393R。负责人：肖俊强，总经理。委托诉讼代理人：李欣，北京嘉纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝娟娟，北京嘉纳律师事务所律师。原告杨欣英与被告北京市顺义区旺泉街道梅兰家园社区居民委员会（以下简称梅兰家园居委会）、北京中建物业管理有限公司梅兰嘉园分公司（以下简称中建梅兰嘉园分公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法由审判员刘筠独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨欣英之委托诉讼代理人呼伟，被告梅兰家园居委会之法定代表人张杰，被告中建梅兰嘉园分公司之委托诉讼代理人李欣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨欣英诉称：（一）原告的购房合同附件八，明确了涉诉楼栋的建设方案，规定居委会、物业公司和社区人员活动中心共同使用5号楼，并规定了各自的所在楼层和使用面积，按合同规定，物业应该在5号楼一层和地下一层办公，共150平方米，居委会和社区人员活动中心应该在一层局部和二层局部，共450平方米，但在实际使用的这6年中，物业和居委会独占了5号楼，居委会占用了一层大部分区域，物业占用了二层大部分区域，社区人员活动中心的使用面积被非法侵占，50平方米的公厕被长期封闭。（二）原告所住的×号楼地下一层，在建设方案中明确规定为自行车库房，二被告把地下一层改成了乒乓球室，既违反了建设方案，也违反了物业服务合同第十六条第6小条中规定的乙方不得擅自占用物业管理区域内的共用部分或擅自改变其使用用途。乒乓球队的人员，不但制造各种噪音，而且还在地下一层随地大小便，试问谁能容忍自己家客厅卧室下面被人的排泄物长期污染。（三）在购房合同附件八中，明确规定了7号楼地下一层和地下二层为室内文体活动中心，共1155．3平方米，但二被告长期将精装修的地下一层活动室长期锁闭，将7号楼地下二层变成了垃圾站，存放很多垃圾桶，阴森恐怖臭气熏天。更无法无天的把7号楼的消防通道改成杂物间，电梯长期废弃不用。除了制造消防隐患外，还导致小区大部分业主无处进行室内的文体活动。被告的上述行为，侵害了小区业主的合法权益，无视了业主们室内文体活动的现实需求，丝毫没有顾及广大业主们的利益，为了自己办公舒服，不但非法侵占社区人员活动中心使用面积，还不惜扰民的把×号居民住宅楼地下一层自行车库霸占为乒乓球室，即使发现有人随地便溺也不管不顾，锁闭7号地下一层精装修的活动中心，荒废7号楼地下二层成垃圾站，封闭已建成的公共卫生间，无视原告多次投诉与沟通。试问二被告到底是在为我们业主服务，还是来欺压百姓的官僚恶吏！为维护原告及广大业主的合法权益，根据中华人民共和国合同法的相关规定，向贵院提起诉讼，恳请依法判决。诉讼请求为：（一）请求判令二被告撤销×号楼地下一层兵乓球活动室，恢复原来建设方案中的自行车库使用功能，将兵乓球室转移到5号楼或者7号楼建设方案规定的文体活动中心；（二）请求判令二被告恢复5号楼的社区人员活动中心，位于一层局部和二层局部，与居委会共用450平方米，并判令被告二的中建物业服务中心，搬回建设方案中的规定区域（一层100平米，和地下一层50平方米），开放50平米公厕，让业主使用，并在室外明显位置设立指示牌；（三）请求判令二被告恢复并修缮7号楼原有建设方案中的位于地下一层和地下二层的室内文体活动中心，共1155．3平方米，并按期维护；（四）请求判令二被告承担诉讼费用；（五）请求判令被告中建梅兰嘉园分公司三倍赔偿原告所交的物业服务费，每年人民币2295元，5年共计人民币34425元；（六）请求判令被告二恢复6号楼南侧的绿化面积，按照附件一的平面规划图，将路恢复到靠近超市北侧，取消紧邻6号楼住宅楼南侧的停车位，严格恢复附件一规划图原有的设计；（七）关闭超市进出小区的通道，让小区真正的封闭；（八）要求中建梅兰嘉园分公司将7号楼超市的租金收益返还原告4375元。被告梅兰家园居委会辩称：一、×号楼地下一层未设立乒乓球活动室，原告杨欣英的诉讼主张与事实情况严重不符。对于×号楼地下一层答辩人不承担管理维护的责任，但是为了向法庭说明情况，答辩人就×号楼地下一层的使用情况向物业公司及相关居民进行了核实，×号楼地下一层一直作为自行车库使用，目前居民仍然在此处正常停放自行车。2015年9月，社区居民中的乒乓球爱好者筹资购买了乒乓球桌一张，放置在×号楼地下车库的一角打球健身至今，期间中建物业也向该部分居民说明了不能影响居民停放自行车，不能影响自行车库的使用功能。2020年7月至今，社区居民呼伟多次采取多种方式对此表示不满，并多次到答辩人处吵闹不休，答辩人为了社区的和谐安宁，协调物业公司与打球居民对此处加强管理，减少打球时间，避免居民之间产生矛盾。但是社区居民呼伟还是不满意，现以原告名义提起诉讼，答辩人认为其所主张的事实没有任何依据并与实际情况严重不符。二、答辩人依据相关规定及合同约定接收使用居委会用房及室内文体活动中心。根据《北京市新建商品住宅小区住宅与市政公用基础设施、公共服务设施同步交付使用管理暂行办法》(京建法[2007]99号)、《顺义区人民政府关于印发顺义区居住小区公共服务设施建设和管理工作有关规定（试行）的通知》(顺政发[2011]35号)等文件的规定，2014年9月1日，北京慧眼置业有限公司（以下简称慧眼公司）和北京市顺义区旺泉街道办事处（以下简称旺泉街道办事处）签订了《顺义区仁和镇梅沟营村（南侧）居住（配建限价商品房）项目居委会及社区人员活动中心、室内文体活动中心用房移交协议》，其中居委会及社区人员活动中心位于小区5号楼地上一层、地上二层，建筑面积450平方米，室内文体活动中心位于小区7号楼地下一层，建筑面积505．3平方米。答辩人依据旺泉街道办事处的指示接收管理上述相关区域，为社区居民准备了包括会议室、书画社、棋牌室、科普体验厅等各种活动场所，定期举办各种宣传、节日、迎新等活动、还有书画舞蹈等满足居民业余爱好的活动。在这个过程中，居委会作为基层群众自治组织，起到了团结社区居民、及时传达上级政府精神、建设和谐社区的作用。三、原告杨欣英与答辩人之间没有物业服务合同关系，答辩人不是本案适格的被告。2013年3月5日，原告与慧眼公司签订《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》（以下简称《商品房预售合同》）及《北京市前期物业服务合同》（以下简称《前期物业服务合同》），答辩人与原告杨欣英未签署任何合同。如果原告杨欣英认为在物业服务合同履行过程中有任何争议或纠纷，均应按照合同相对性的原则向合同相对方主张权利。因此，答辩人认为答辩人在原告杨欣英提起的物业服务合同纠纷一案中不是适格的被告，原告杨欣英起诉答辩人没有任何法律依据。综上所述，答辩人认为，原告杨欣英的诉讼请求缺乏事实基础和法律依据。答辩人请求法院驳回原告杨欣英的起诉，以维护答辩人的合法权益。被告中建梅兰嘉园分公司辩称：一、原告的诉讼请求均无事实与法律依据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。二、案件受理费由原告承担。事实理由：一、关于第一项诉讼请求：梅兰家园小区在1、2、3、4、6号楼设有地下车库，但在居民入住后，因推车上下地下室存放车辆不便，便都把自行车停在小区地面。为了维护停车秩序，居委会和物业公司共同出资出力在每栋楼建设了地面停车棚及电动自行车充电桩。与此同时，物业公司对地下车库增强了照明、安装了摄像头，安装链锁，供业主停放车辆以及物业清理楼道内长期不用自行车存放，×号楼空置空间巨大，不影响居民停放自行车使用。对×号楼地下室尽到了物业合同约定的管理义务。自2015年9月起，本小区乒乓球爱好者自发在×号楼地下室闲置空间摆放了乒乓球台，进行业余活动，并未影响小区居民存放车辆。原告以小区业主打乒乓球扰民为由，找过物业公司也找过居委会，物业公司和居委会均找过打球业主要求他们减少打球时间。但物业公司并无执法权，在没有明确的证据打球居民对小区共有部分造成安全隐患或影响小区正常生活居住秩序的情况下，物业公司无权私自撤销地下一层的乒乓球活动室。此外，在部分居民希望利用闲置空间进行休闲娱乐活动，部分业主反对的情况下，物业公无法做出决定。应由小区业主就此事共同作出决议。如果原告认为乒乓球活动影响了自己的生活，可以以侵权为由提起侵权之诉。二、关于恢复5号楼的社区人员活动中心，位于一层局部与居委会共用450平米，并判令被告二中建物业服务中心，搬回建设方案中的规定区域（一层100平方米，和地下一层50平方米），开放50平米公厕，让业主使用，并在室外明显位置设立指示牌的诉讼请求。5号楼社区人员活动中心系开发商向街道办事处交付的社区活动用房，并非小区业主共有的小区共用部位。为方便老弱居民办事，街道办与开发商协调，社区使用一层作为社区服务用房，二层由物业公司作为物业管理用房使用。5号楼的厕所如何开放使用，并非物业合同相关事项，原告无权就此事提起诉讼。三、关于恢复并修缮7号楼原有建设方案中位于地下一层和地下二层的室内文体活动中心，共1155．3平方米，并按期维护的诉讼请求。地下一层是社区室内文体活动中心系开发南向街道办事处交付，由街道办事处使用、管理，物业公司无权干涉。地下二层是人防工程，我方一直定期检查维护。四、关于判令物业公司三倍赔偿原告所交的物业服务费的诉讼请求。物业公司提供服务符合《前期物业服务合同》约定，不构成欺诈，原告要求三倍赔偿无事实与法律依据。五、关于判令物业公司恢复6号楼南侧绿化面积，按照附件一的规划平面图将路恢复到附件超市北侧，取消紧邻6号楼住宅南侧的停车位，严格恢复附件一规划图原有的设计的诉讼请求。开发商交付房屋时，6号楼南侧就是现状，物业从未对此处做任何改建，也无权改变其现状。六、小区超市据物业公司了解系开发商向商委交付，我方无权关闭超市门口，但物业公司已经协调业主，要求其在超市门口安装刷卡道闸，小区业主刷卡通行。七、诉讼请求与本案并非同一法律关系，原告主体不适格。综上所述，物业公司并非开发商，也非行政执法机关，主要职责是依据《物业服务合同》的约定为业主提供共有设备、设施运行管理及维护、小区绿化、保洁、秩序疏导、停车秩序维护等物业服务，原告的八项诉讼请求多数是基于业主的建筑物区分所有权而产生的物权，与本案并非同一法律关系。请求法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2013年3月5日，慧眼公司（出卖人）与杨欣英（买受人）签订《商品房预售合同》。同日，杨欣英（甲方，业主）与慧眼公司（乙方，建设单位）签订《前期物业服务合同》，约定慧眼公司为杨欣英提供前期物业服务。《商品房预售合同》附件八第二条第一款载明：“公共服务设施：居民委员会及社区人员活动中心（位于5#楼一层局部、二层局部，450平方米）、物业管理用房（5#楼一层局部100平方米、5#楼地下一层局部50平方米，共150平方米）、公厕（5#楼一层局部，50平方米）、配套商业（含菜市场502平方米，位于7#楼一、二层，1004平方米）、西区地下车库（15905．53平方米）、室内文体活动中心（位于7#楼地下一层、地下二层，1155．3平方米）、社区医疗服务中心（14#楼，2500平方米）。”《前期物业服务合同》物业构成明细亦载明上述内容。2014年8月24日，杨欣英（甲方，业主）与中建梅兰嘉园分公司（乙方）签订《中建·梅兰家园前期物业服务协议》（以下简称《前期物业服务协议》），就梅兰家园小区首次交付业主之日起的物业管理服务事宜进行了约定。其中第三十九条约定：本协议与《前期物业服务合同》具有同等的法律效力，若本协议与《前期物业服务合同》存在不一致的，以本协议为准。《前期物业服务合同》、《前期物业服务协议》均约定了物业费收费标准。关于第一、二、三项诉讼请求，杨欣英主张根据《商品房预售合同》附件八及《前期物业服务合同》物业构成明细，公共活动中心位于5号楼及7号楼，实际使用情况与合同约定不符，提交照片、录像证明实际使用情况。关于第五项诉讼请求，杨欣英认为中建梅兰嘉园分公司根据《前期物业服务合同》约定收费，但提供的物业服务事项和水准均无法达到北京市住宅物业服务二级标准，故中建梅兰嘉园分公司构成欺诈。关于第六项诉讼请求，杨欣英主张根据平面规划图，×号楼南侧系绿化面积，实际作为停车位使用，故要求回复原状。关于第七项诉讼请求，杨欣英主张小区内超市有通道出入小区，未形成封闭。关于第八项诉讼请求，杨欣英认为根据《中华人民共和国物权法》第七十三条，主张超市租金为每年100万元，自2014年至2020年的租金共计700万元，涉诉小区内共1600户，故杨欣英主张的金额为700万元/1600户，即4375元。以上事实，有双方当事人陈述、《商品房预售合同》、《前期物业服务合同》、《前期物业服务协议》等在案佐证。本院认为：杨欣英与中建梅兰嘉园分公司签订《前期物业服务协议》，双方形成物业服务合同关系，该合同合法有效，双方均应依约履行权利义务。杨欣英与梅兰家园居委会之间不存在物业服务合同关系，故梅兰家园居委会并非本案适格主体。《中华人民共和国物权法》第七十条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定：改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。即应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。杨欣英主张的第一、二、三、六、七项诉讼请求，涉及5号楼、7号楼公共服务设施、×号楼停车位及小区通道等，均属小区业主共同使用部分，系必须由业主共同决定的事项。现杨欣英未提交证据证明其诉讼请求代表小区多数业主意志，故其以个人名义主张上述诉讼请求无法律依据。杨欣英主张的第八项诉讼请求，系其基于业主对建筑物共有部分权利的收益所主张，与本案不属于同一法律关系，故本院在本案中不予处理。关于第五项诉讼请求，《前期物业服务协议》约定了物业费标准，现杨欣英未提供证据证明中建梅兰嘉园分公司在订立物业服务合同时对收费标准存在欺诈行为，故对于此项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十三条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条之规定，判决如下：驳回原告杨欣英的全部诉讼请求。案件受理费三百八十五元，由原告杨欣英负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 刘 筠二〇二〇年十二月二十八日书记员 米佼佼