河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)豫03民终8613号上诉人（原审原告）：交通银行股份有限公司洛阳分行，住所地：洛阳市洛龙区开元大道与市府东街交叉口。负责人：崔新来，该行行长。委托诉讼代理人：白云飞，河南书剑律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔静雅，该行员工。上诉人（原审被告）：王钢，男，汉族，住洛阳市西工区。上诉人交通银行股份有限公司洛阳分行（以下简称交行洛阳分行）因与上诉人王钢房屋租赁合同纠纷一案，不服洛阳市西工区人民法院（2020）豫0303民初3863号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。交行洛阳分行上诉请求：撤销一审判决；改判王钢向交行洛阳分行支付拖欠的租金,滞纳金51684.75元,并向原告支付房屋占用费84669元(从2019年11月1日起按照每天253.5元至2020年9月29日)。事实和理由：一、一审认定事实错误。一审认定上诉人指定的房屋租赁到期日2019年10月15日,上诉人无人与被上诉人交接属认定事实错误。上诉人作为公开经营的金融机构,办公地址明确,每天都有人上班,不存在找不到人的情况,而且王钢关于“无人交接”没有出示任何证据,反而上诉人出示的照片中显示交通银行的工作人员前往王钢租赁的房屋处张贴《提前到期通知》,王钢就站在旁边。且2020年9月29日经法庭调解王钢向上诉人移交房屋时,房屋根本没有清空,从上午到下午3点一直在往外搬东西。因此,本案事实应当是王钢恶意侵占,拒绝移交房屋,而非上诉人无人交接。二、一审认定“王钢逾期支付房租和交回房屋是双方出现问题无法解决造成,故减轻王钢的违约责任”是典型的不负责任的说法。如果双方“出现问题无法解决”,应该把问题阐述清楚,并按照法律规定判令责任由谁承担,而不是如此不负责任地减轻王钢的违约责任,这无疑造成了上诉人的损失,侵犯了上诉人的合法权益。三、一审认定缺乏法律依据。本案《房屋租赁合同》真实有效,是双方真实意思表示，合同约定逾期不交按照每日1%收取滞纳金。一审将其变更为每月1%，缺乏相应的法律依据和理由。此外,《房屋租赁合同》约定上诉人有权宣布提前到期,并按照合同约定租金上浮30%收取房屋占用费,王钢违约连续5个月未交房租，已构成违约,上诉人宣布合同提前到期符合合同约定。王钢拒不交付房屋，一直占用至2020年9月29日属实。一审认定“未能按时交接房屋的责任不全在王钢一方”，却并未明确到底有多少责任在王钢一方,而上诉人承担其他责任的理由是什么。王钢在合同到期后占用房屋长达303天,合同约定的房屋占用费却分文不付,一审判决无法律依据。综上所述,一审认定事实错误,判决缺乏法律依据,判决结果显失公平,侵犯了上诉人的合法权益，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。王钢辩称，答辩人当时通知了上诉人负责房产的工作人员林蓬新，但一直没有人过来对接。答辩人从2014年租赁房屋时就一直是林蓬新负责，所以答辩人通知他来谈，说把事情谈好后把钥匙交给他。答辩人从2014年租赁房屋至今，租赁初期对房屋进行改造、装修，投入十余万元，但当时没有说过如果不租了装修的东西怎么办。2014年到2018年之前，虽然有时候没有及时缴纳房租，但答辩人从来没有欠过租金。在租赁初期答辩人投入的装修、改造是上诉人默认的，且林蓬新当时现场监工。另外答辩人在租赁涉案房屋时有口头约定，上诉人不能将在那个地段的房产租赁给同行业的商户，但后来上诉人于2017年把与答辩人相邻的商铺租给了另外一个开超市的。答辩人找林蓬新来就是想协商装修和违约把商铺租给同行业者的事，但林蓬新始终没有来与答辩人谈这个事，时间长达一年多之久都没人来说这个事。在上诉人下通知之前答辩人确实欠两个月的租金，但原因是上诉人违反口头约定将房屋租赁给其他人开超市，造成答辩人收入直线下降，答辩人当时要求上诉人的负责人来协商此事，但他们不来，后来答辩人提出租金由三个月一交改为一月一交，并且答辩人也一月一交履行了最少4个月，但因为上诉人一直不来与答辩人解决问题，后来答辩人就不交了。答辩人与妻子都是下岗职工，且在上阳花园居住，买的房子也是上诉人员工的房子，从2006年开始经营超市至今，一直诚信经营，由于上诉人的原因造成现在的局面不应由答辩人承担相应的后果。上诉人的房产管理经理王晓军与答辩人在一个小区住，见面答辩人就向其咨询这个问题如何解决，但始终没有回应。王钢上诉请求：依法撤销一审判决，改判纠纷期间房租费用、滞纳金王钢不应承担;一、二审费用全部由交通银行承担。事实和理由：上诉人2014年租赁交通银行房子时,交通银行林蓬新（已退休）与上诉人达成口头协议,同一个业主的房屋不能再出租给经营同行业的商户。结果2017年11月份交通银行却将和上诉人邻近不到10米的商铺出租给上诉人同行业的商户。上诉人2018年2月2日开始和林蓬新协调，其回复为“春节期间谁都在卖东西,你自己经营出特色才好，过了春节不让他卖”。2018年5月30日再次和林蓬新交涉，其回复“已给领导汇报,正在商议中”。2018年5月31日继续沟通，回复“只等合同到期”。2018年9月27日给林蓬新发图片,回复“没有承诺只是尽量”。2018年9月28日继续和林蓬新沟通，回复“不是我决定的,别和我纠缠”。2018年9月28日找到综合处负责人王晓军，回复“找林蓬新”。后上诉人再找林蓬新，其一直推脱直至完全不予理会。由于交行洛阳分行违背诚信原则，导致上诉人超市营业收入腰斩、直至亏损,生活难以维持,房租交不起，多次与交行洛阳分行以电话、微信、邮件报警等方式提出提出抗议、寻求解决办法，后来林蓬新说让上诉人交两个月房租后给解决问题,上诉人相信就交了租金，但再找其协商就以种种理由推三拖四不予照面。上诉人找主管领导解决问题,一楼大厅的保安不让上诉人上楼，上诉人为此还报过警。交行洛阳分行违背原则,不讲诚信,一审的房租费用由他们来承担。2、滞纳金问题。被上诉人是出租方，没有权利收取滞纳金。滞纳金是有国家法律法规明文规定的款项,个人和其他企业都无权私自设立收取。3、一、二审受理费应由被上诉人承担。交行洛阳分行辩称，王钢所述的口头协议不存在，王钢经常恶意拖欠房租，本次诉讼已经不是第一次起诉其缴纳房租，其所述的同业竞争的理由也不存在。交行洛阳分行向一审法院起诉请求：1.判令王钢停止侵权，立即将房屋交还给交行洛阳分行；2.判令王钢向交行洛阳分行支付拖欠的租金26325元、滞纳金25359.75元；3.判令王钢从2019年11月1日起按照每天253.50元向交行洛阳分行支付房屋占用费至实际交还房屋为止(房屋占用费自2019年11月1日起至2020年6月10日暂计为56530.50元)。一审法院认定事实：2018年11月30日，交行洛阳分行（甲方）与王钢（乙方）签订房屋租赁协议一份，约定：甲方将坐落在上阳花园109营业房的房屋租赁给乙方用于商业超市项目，房屋面积78平方米，每月每平方米75元，月租金人民币5850元，年租金70200元，租赁期限从2018年12月1日至2019年11月30日，租金分四次支付，协议生效后五日内由乙方支付第一笔租赁费用，此后租金每满三个月支付一次，由乙方在三个月期满后10日内交下一期房租，如逾期不交者，甲方可以每日按逾期交纳租金的1%收取滞纳金。协议第七条约定，有下列情形之一的，甲方有权宣布合同提前到期，收回房屋，并从宣布合同到期日开始按照合同第一条租金上浮30%收取房屋占用费……（1）在交纳房租期过后30日内仍不能交纳房租费的。2019年10月10日，交行洛阳分行向王钢发出合同提前到期通知书，通知书载明：你于2018年11月30日与交行洛阳分行签订《房屋租赁协议》一份，租赁上阳花园109商业用房一处，租期12个月，合同约定你应在每三个月期满后10日内缴纳下一季度租金。但是你至今有两个季度租金逾期未交超过一个月，你的行为已经构成违约。现我行依据《房屋租赁协议》第七条第一款通知你，双方《房屋租赁协议》于2019年10月15日提前到期，并郑重通知你：一、在2019年10月30日前清空所租赁房屋并结清物业、水电费，将房屋交还给交行洛阳分行；二、在2019年10月30日前付清2019年6月至10月的房租共计人民币29250元；三、支付欠交租金的滞纳金（从逾期之日起按照欠款金额每日1%支付）；四、如未按时交房，交行洛阳分行将从2019年11月1日起在原租金的基础上上浮30%收取房屋占用费用。王钢收到上述通知书后即着手腾空房屋，并多次与交行洛阳分行当时的负责人员沟通协调，向交行洛阳分行的相关领导反映情况，希望能解决双方之间的矛盾。庭审时，王钢提交了其与交行洛阳分行工作人员多次联系沟通的微信截图等证据，证据显示，王钢因交行洛阳分行将邻近商铺出租给与其同行业的商户造成自己营业损失较大及交行洛阳分行构成违约等问题多次向交行洛阳分行提出要求协商解决。庭审后，该院督促交行洛阳分行委托诉讼代理人向领导汇报派有权参加调解的人员来院进行调解，交行洛阳分行派人到庭后提出调解方案称回去向领导汇报，经多次联系催促，历时20余天，交行洛阳分行委托诉讼代理人回复称其单位领导不同意提出的调解方案，也未再提出新的方案，要求法院判决。2020年9月29日，王钢与交行洛阳分行的委托诉讼代理人就所租赁房屋进行了交接，王钢将钥匙交给交行洛阳分行的委托诉讼代理人。一审法院认为，交行洛阳分行与王钢之间存在房屋租赁合同关系的事实客观存在，双方均无异议，该院予以确认。交行洛阳分行诉求王钢交还房屋，王钢已于本案审理过程中就租赁房屋与交行洛阳分行交接完毕，该院予以确认，对交行洛阳分行的该项诉讼请求，该院不再处理。双方的房屋租赁协议明确约定了房租的支付时间，王钢应按合同约定的期限和金额及时支付房租，但其自2019年6月起未按约支付房租已构成违约，应承担相应的违约责任，故该院对交行洛阳分行要求王钢支付拖欠的房租26325元并支付滞纳金的诉求予以支持。签订合同的各方当事人应当按照约定遵循诚实信用原则全面履行自己的义务，合同履行过程中出现问题时应平等协商，以期达到利益最大化。王钢称在租赁期间出现问题后多次与交行洛阳分行协商无果，在交行洛阳分行指定的提前到期的2019年10月15日无人与其交接，造成长时间未交接房屋。结合本案审理过程中交行洛阳分行对待调解的态度和做法，该院对王钢的说法予以采信，说明王钢逾期支付房租和交回房屋确实是因为双方出现问题无法解决造成，故应酌情减轻王钢的违约责任，且双方在房屋租赁协议中约定的滞纳金日1%过高，该院酌情予以变更为月1%，即王钢应于2019年6月10日前支付2019年6-9月的房租17550元（5850元/月×3月）而未交，则应于2019年6月11日起按月1%支付滞纳金至实际履行之日，应于2019年9月10日前支付2019年9月1日至10月15日的租金8775元（5850元/月×1.5月）而未交，则应于2019年9月11日起按月1%支付滞纳金至实际履行之日。因未能按期交接房屋的责任并不全在王钢一方，故交行洛阳分行要求王钢支付2019年11月1日以后房屋占用费的诉讼请求，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、王钢于判决生效后十日内支付交通银行股份有限公司洛阳分行房租26325元；二、王钢于判决生效后十日内支付交通银行股份有限公司洛阳分行房租17550元的滞纳金（自2019年6月11日起按月1%计算至实际履行之日止）；三、王钢于判决生效后十日内支付交通银行股份有限公司洛阳分行房租8775元的滞纳金（自2019年9月11日起按月1%计算至实际履行之日止）；四、驳回交通银行股份有限公司洛阳分行的其他诉讼请求。如果王钢未按判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1232元，由王钢负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，交行洛阳分行与王钢签订的房屋租赁协议真实有效,王钢未按协议约定及时支付房租,构成违约,应支付租金并承担相应的违约责任。王钢提交的证据证明,其曾因租赁过程中需要交行洛阳分行协调的相关问题多次与该行工作人员协商，但交行洛阳分行相关负责人未能给予明确答复和妥善解决，致使王钢逾期支付房租，且未按交行洛阳分行限定的时间将房屋交还，据此一审法院从违约金标准方面酌情减轻了王钢的违约责任，并对交行洛阳分行要求的2019年11月1日以后的房屋占用费未予支持，处理并无不当。综上所述，交行洛阳分行及王钢的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2286元，由王钢负担458元，交通银行股份有限公司洛阳分行负担1828元。本判决为终审判决。审判长 祖 萌审判员 蔡美丽审判员 王 睿二〇二〇年十二月二十二日书记员 文成博