安徽省六安市叶集区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1504民初1401号原告：黄新勇，男，1980年10月13日生，汉族，住安徽省六安市叶集区。委托诉讼代理人：徐振林，安徽英锐（叶集）律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁茂鑫，安徽英锐（叶集）律师事务所律师。被告：安徽双渡物流有限公司，住所地安徽省六安市叶集区经济开发区312国道连接线以北，统一社会信用代码91341500394027555Y。法定代表人：解性红，该公司总经理。委托诉讼代理人：解性双，男，该公司员工。委托诉讼代理人：王明成，安徽梅山律师事务所律师。原告黄新勇与被告安徽双渡物流有限公司（以下简称双渡物流公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄新勇的委托诉讼代理人徐振林、被告双渡物流公司的委托诉讼代理人王明成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄新勇向本院提出诉讼请求：1.判令双渡物流公司支付黄新勇违约金，依合同约定自2019年3月1日起至2019年11月1日止按照8元/㎡/月计算，自2019年11月1日起按照月利率2%计算至实际交房之日止。2.诉讼费用由双渡物流公司负担。事实与理由：2018年10月30日，黄新勇与双渡物流公司签署一份《房屋预定协议书》，约定黄新勇购买双渡物流公司开发的位于叶集区香樟大道与映山红路交汇处的一期物流门厅。双方在协议书中约定，黄新勇于2018年10月30日交付定金1万元，除定金外剩余201万元分期支付，分别于2018年11月15日付第一期134万元，2019年3月1日付第二期17万元，余款50万元以银行按揭形式支付。黄新勇按照约定履行了付款义务，但双渡物流公司未按照约定在2019年3月1日前交付房屋。2019年7月12日，双方又签订了《房屋预定补充协议》，约定双渡物流公司按照8元/㎡/月支付补偿金；2019年11月1日起，双渡物流公司若未能交付房屋，则按已付房款以月利率2%支付违约补偿金。现房屋仍未交付，黄新勇经多次催要补偿金未果，特提起诉讼。双渡物流公司辩称，由于黄新勇的按揭贷款未能办理，导致房屋无法交付。2020年6月份，案涉房屋完成了整体验收，双渡物流公司通知了黄新勇办理交房手续，但其迟迟不去办理。补充协议中约定的按月利率2%支付补偿金，标准过高，是销售人员在公司不知情的情况下与业主签订的，双渡物流公司对此不予认可。按照《房屋预定补充协议》最后一条约定，黄新勇未交齐购房款，视为其放弃补偿。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月30日，黄新勇与双渡物流公司签订一份《房屋预定协议书》，约定主要内容如下：黄新勇预购双渡物流公司开发的位于叶集区经济开发区的双渡物流产业园一期物流门厅，房号为（W）18（1层）、（W）19（1-2层）、（W）20（1-2层）、（W）21（1-2层）、（W）22（1-2层）；房屋建筑面积共577.05㎡，最终以政府相关部门测绘面积为准，差价按3500元/㎡据实结算，多退少补；房屋总价款202万元，先付定金1万元，2018年11月15日前付134万元，于2019年3月1日前付17万元，剩余50万元以银行按揭贷款形式支付，因买方个人征信等其他原因造成无法办理按揭的，责任由买方自行承担；房屋交付之日不迟于2019年3月1日，自交付之日起180日内办理不动产权证，逾期未交付或者未办理不动产权证，出卖人须退还预订方全部已交房款，并按银行同期贷款利率支付利息；签署《房屋买卖合同》前，如遇不可抗力、意外事件致使预订方所预定的房屋不能出售，出售方有权撤销本协议，届时除将已收房款以无利息方式退回预订方外，不再承担其他责任。协议书签订后，黄新勇向双渡物流公司支付了购房款152万元，其中分别于2018年10月30日支付45万元，2018年11月14日支付87万元，2018年11月18日支付3万元，2019年2月21日支付17万元。2019年7月12日，因房屋无法按时交付，万德艳代黄新勇与双渡物流公司签订了一份《房屋预定补充协议》，约定主要内容如下：自前期交房日2019年3月1日起至实际交房之日止的期间为补偿期间，交房之日据实结算，补偿标准为8元/㎡/月；补偿金优先抵扣物业费，仍有结余的，则以抵扣尾款的形式支付；若按约定交房日期出售方未能交付，按实际已付购房款月利率2%支付预定方违约补偿，期限自2019年11月1日起；未按协议约定交纳购房款的业主，应在签订本协议前补齐应交购房款，否则视为放弃补偿。2020年6月18日，案涉一期物流仓储项目经竣工验收合格，并于2020年11月23日完成竣工验收备案登记。2020年7月17日，双渡物流公司通过手机短信通知黄新勇于2020年7月21日至2020年7月23日办理房屋交接手续，黄新勇于2020年7月20日通过手机短信进行了回复，但双方至今未办理。本院认为，黄新勇与双渡物流公司签订的《房屋预定协议书》《房屋预定补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法律规定，合法有效，本院予以确认。双渡物流公司辩称《房屋预定补充协议》是销售人员在公司不知情的情况下签订的，并不予认可，无事实及法律依据，不能成立。按照协议约定，交房时间不迟于2019年3月1日，剩余50万元购房款按揭支付时间在此之后，虽然黄新勇未能按揭付款，但双渡物流公司以此作为延期交房的理由，不能成立，故双渡物流公司应当自逾期之日起，即2019年3月2日起，承担逾期交房的违约责任。《房屋预定补充协议》最后一段约定：“未按协议约定交纳购房款的业主，应在签订本协议前补齐应缴购房款，如仍拒交房款视为放弃补偿。”由于该协议中的“补偿”系就逾期交房进行的约定，按照权利义务对等原则，“应缴购房款”应为约定的交房日期前的应交购房款，双渡物流公司辩称此处约定的为全部购房款并由此视为黄新勇放弃“补偿”的意见，本院不予采纳。《房屋预定协议书》中约定的按银行同期贷款利率支付利息，系以双渡物流公司退还全部已付购房款为前提，在本案中并不适用，双渡物流公司辩称按此支付违约金，本院不予支持。对于逾期交房违约金，《房屋预定补充协议》中先约定按照8元/㎡/月计算，后约定自2019年11月1日起，以已付购房款为基数，按照月利率2%计算，由于双方约定的2019年11月1日前的违约金标准并不过高，故应按照约定计算；对于2019年11月1日起的违约金，双方约定标准过高，本院予以调整，酌定按月利率1.2%计算。案涉房屋于2020年6月18日竣工验收合格，符合法定的最低交付条件，但由于双方没有办理房屋交接手续，未查看房屋状况，故本院暂支持违约金计算至2020年7月20日。对于双渡物流公司在2020年7月20日之后是否应当支付逾期交房违约金，黄新勇可根据实际情况再行主张。综上所述，对于双渡物流公司应付的违约金，自2019年3月2日起至2019年10月31日止的为36782.28元，自2019年11月1日起至2020年7月20日止的为157687.74元，合计194470.02元。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，判决如下：一、安徽双渡物流有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付黄新勇违约金194470.02元；二、驳回黄新勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，减半收取计2900元，由黄新勇负担900元，安徽双渡物流有限公司负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。审判员  何武二〇二〇年十二月十八日法官助理崔祝全书记员董帆附：一、本院账号（汇款请注明案号、当事人姓名）户名：六安市叶集区人民法院开户行：中国工商银行股份有限公司六安叶集支行账号：13×××53二、本案有关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。