北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初13673号原告：北京盛科物业管理有限公司，住所地北京市平谷区山东庄镇府前路**，统一社会信用代码91110117675062699X。法定代表人：李军，总经理。委托诉讼代理人：郝宁宁，北京郝宁律师事务所律师。被告：陈晓洁，女，1983年5月1日出生，汉族，户籍地天津市红桥区，住北京市顺义区，公民身份号码XXX。原告北京盛科物业管理有限公司（以下简称盛科物业）与被告陈晓洁物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盛科物业的委托诉讼代理人郝宁宁，被告陈晓洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盛科物业向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告自2014年6月1日至2019年12月31日期间的物业费共计18598.34元及违约金3719.66元；2.请求被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告系北京市顺义区的业主，原告系涉诉小区的物业公司。被告自2014年6月1日至2019年12月31日期间未交纳物业费，经原告多次催要，被告未交纳，故诉至法院。被告陈晓洁辩称，认可房屋坐落、房屋建筑面积及物业费的收费标准。2014年6月1日至2019年12月31日期间的物业费确实没有交纳。不交纳物业费的原因是：1.被告于2012年左右购买的涉诉房屋，于2013年5、6月交房入住。在进行房屋装修时，发现厕所马桶下水管道少一截，导致马桶挨着墙面特别近，导致无法如厕；被告让原告找开发商协调，但是原告没有作为。刚开始原告说房子没有问题，说所有房屋都是这样的，后来联系到开发商，帮被告找人来维修，但当时厕所地砖已经铺好，后来又拆除维修一个月的时间，导致被告在外面租房住了一个多月。涉诉房屋厨房的墙，有3-4公分的棱，收房的时候就发现这个问题，被告没有开发商的联系方式，当时已经交房入住，原告已经接手负责，当时原告说房子没有问题。被告当时想让原告去找开发商帮忙协调一下这个事情，但原告也没有和被告联系，仅仅来了一个工人给涉诉房屋做了一下返修，厕所处做了一个转接口，厨房的墙面都是被告自己抹平的。原告没有协助被告与开发商联系，所有事情都是被告去找开发商自行解决。当时因为上述问题没有给解决，被告就没有交物业费，原告就威胁被告称，如不交物业费就不能正常买水，甚至还威胁被告，如果不交物业费就起诉被告。2.电梯经常发生停运、往下掉、突然停住等情况，而且之前的电梯内的求助电话根本无法使用，后来电梯内的求助电话修好了，但是电梯还是存在关人，往下掉的问题。3.小区的垃圾管理混乱，东门口有一排垃圾桶，垃圾车将垃圾桶拉走后，垃圾桶剩余的厨余垃圾根本没有人去清理。4.涉诉小区对花费40万元维修花篮的事项进行了公示，但该事项也没有经过业主的同意。使用楼体的外立面经常往下掉墙皮和砖，这些问题原告根本没有给解决。维修基金应该通过业主的同意，原告使用维修基金的情形并未告知业主。作为物业公司应该服务整个小区和业主，业主向原告反映完问题，也没有得以解决，物业只是催收物业费。物业服务根本不达标，物业服务的范畴没有达到物业费的收费标准，所以被告无法交物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述及其提交的证据，本院经审理认定事实如下：陈晓洁系涉诉房屋北京市顺义区XXX房屋的所有权人，该房屋于2019年12月31日登记于陈晓洁名下，房屋建筑面积为93.15平方米。2009年9月7日，北京景旭房地产开发有限公司（委托方、甲方）与盛科物业（受托方、乙方）签订《物业管理服务合同》，合同约定甲方委托乙方向颐景花园小区提供物业服务。物业费标准为住宅每月每平方米3.5元，两限房为每月每平方米1.46元，商业面积为每月每平方米22元，地下停车管理费为每月每车位80元。业主逾期交纳物业费，自逾期之日起物业管理企业按每天应交管理服务费的千分之三加收滞纳金。2013年6月22日，盛科物业与陈晓洁签订《前期物业管理服务协议》，约定物业服务费住宅按建筑面积每月每平方米2.98元，按年交纳，于每年11月15日前交纳，在约定的日期后交纳物业费用视为逾期交纳，乙方或物业使用人须承担违约责任，每逾期一天，按欠交总额的千分之三的标准向物业公司支付违约金。陈晓洁未交纳2014年6月1日至2016年5月31日期间的物业费。XXX小区的XXX室户主（甲方）、中铁电气化局集团第一工程有限公司顺义项目部（乙方）与北京盛科物业管理有限公司（丙方）签订《协议书》，协议书约定位于北京市顺义区XXX小区的XXX室，因为小区总承包方将马桶污水排放口的管理预留失误，造成了卫生间马桶的位置不合理，影响日常使用。2013年10月19日，经甲、乙、丙三方协商，同意由乙方即小区总承包方进行施工改造，改造方案如下：1.在现有的马桶地孔向北8CM处，新钻一地孔作为马桶新的污水排放口；2.将原有的马桶地孔恢复至和楼板结构一致，并与现有的卫生间地面找平；3.使用地漏灵和水泥基渗透结晶防水材料将原有和新钻的地孔及周边做好防水处理；4.平铺地砖、安装马桶。上述改造工程的质量由乙方永久性负责保证。从施工之日起，无论年限多长，一旦本户的卫生间发生由原有和新钻地孔导致的漏水及其它问题，所产生的直接和间接损失由乙方承担，丙方作为证明方。改造前，甲方卫生间已经装修完成，所以此改造工程所产生费用由乙方承担。本协议一式三份，甲、乙、丙方各执一份，自签字盖章之日起生效。庭审中，盛科物业称陈晓洁提到的厕所问题，属于开发商问题，具体情况盛科物业不太清楚，但是如果需要盛科物业协调解决，盛科物业会积极配合。墙体外立面确实以瓷砖作为装饰，存在外立面瓷砖掉落的问题，掉在地上也是小碎片，盛科物业在2-4层做了保护措施，另外盛科物业也在申请公共维修基金对外墙进行加固。花费40万元公共维修基金对外墙进行维修事项是进行过公示的。现在垃圾进行了分类，所以不存在厨余垃圾无人清理的情况。上述事实，有原告盛科物业提交的《物业管理服务合同》、《前期物业管理服务协议》，被告陈晓提交的协议书、微信群记录及本院的庭审笔录等证据材料在案佐证。本院认为，根据盛科物业与陈晓洁签订的前期物业管理服务协议，盛科物业为陈晓洁居住的小区提供了物业管理服务，陈晓洁作为受益人接受了该服务，有向盛科物业交纳物业服务费的义务。陈晓洁主张盛科物业提供物业服务存在瑕疵，但并未提交充分证据予以证明。现盛科物业要求陈晓洁支付2014年6月1日至2019年12月31日期间的物业费，于法有据，本院依法予以支持，但考虑到陈晓洁并非恶意拖欠物业费，故对于盛科物业主张的违约金不予支持。需要指出的是，针对本案诉讼过程中所反映出的相关物业服务问题，本院建议盛科物业应加大服务意识，增强公共区域及设备的维护力度，赢得业主对物业服务的理解与支持。同时，小区业主也应及时按约交纳相关物业服务费用，否则长期拖欠物业费的行为不仅不能真正提高物业服务质量，也会造成物业公司难以收回运营成本，造成物业服务质量进一步降低的恶性循环。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，判决如下：一、被告陈晓洁支付原告北京市盛科物业管理有限公司自2014年6月1日至2019年12月31日期间的物业服务费18598.34元，于本判决生效之日起七日内执行；二、驳回原告北京市盛科物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告陈晓洁未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费179元，由原告北京市盛科物业管理有限公司负担47元（已交纳），由被告陈晓洁负担132元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 高丽丽二〇二〇年十二月二十二日法官助理 王一笑书 记 员 马春阳