山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终12274号 上诉人（原审被告）：常亮，男，1985年1月21日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：辛雨，男，1971年3月24日出生，汉族，户籍所在地：山东省菏泽市牡丹区，系上诉人姐夫。 被上诉人（原审原告）：青岛远基物业管理有限公司。住所地：山东省青岛市市南区，统一社会信用代码57xx-2。 法定代表人：王立峰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王钊，山东金彩律师事务所律师。 上诉人常亮因与被上诉人青岛远基物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初6844号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 常亮提出上诉请求：1.依法撤销青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初6844号民事判决，改判驳回青岛远基物业管理有限公司的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费均由被上诉人青岛远基物业管理有限公司承担。事实和理由：一、一审判决未查清双方对租赁期限约定的真实意思表示，仅以表面的约定认定合同期限为两年，该认定明显错误，应依法予以纠正。一审庭审中，上诉人提交了2017年9月30日至2017年12月、2019年12月31日的谈话录音，被上诉人对其真实性也予以认可，结合上诉人提交的微信聊天记录，可以清楚地看出，被上诉人明确知晓上诉人要求的租赁期限为六年。被上诉人提出的折中方案为合同两年一签，续签2次，实质上同意了租赁期限为六年的租期约定，之所以做出这种安排，是因为被上诉人提出公司规定的签约权限为100万元。为了不超过该金额，被上诉人规避公司的管理制度，而做出与真实意思相悖的虚假意思表示，但被上诉人又以承诺的方式来保证最终的租赁期限为六年。双方的上述做法，符合《民法总则》第一百四十六条规定的无效条件，即行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。合同约定的租赁期限两年即是表面上的、为了规避公司管理制度而做出的虚假意思表示，被隐藏的真实意思表示则是租期为六年。这从上诉人一审中提交聊天记录、谈话录音及与次承租人签订的租赁合同均约定租赁期限为六年也可以相互印证。上诉人如未得到被上诉人的以上承诺，也不会与次承租人约定六年的期限。另外，对后期租金涨幅，因与被上诉人谈话时确定的后期租金涨輻为6%，上诉人与次承租人约定的涨幅也按照6%确定。而被上诉人对上诉人转租房屋等事也是明知的，且未提出任何反对意见。以上均可以印证谈话录音的内容，也可以看出双方实际是按照谈话所体现的双方真实意思表示履行合同，并没有按照表面签订的合同执行。由此可见，双方真实的租赁期限是六年，而不是两年，租赁关系并未到期终止，也未发生政府部门收回房屋等终止情况，应当继续履行。一审判决对双方的真实意思未加探究，仅以双方表面的约定作为定案依据，认定事实及适用法律方面均存在错误，错误支持了被上诉人的诉讼请求，违背了公平原则和诚实信用原则，应当依法予以纠正。二、一审判决未对上诉人提出的物业费账目进行审查、未认定转款25万元的用途，导致欠款情况未查清，应当予以纠正。根据上诉人一审提交的与次承租人的转租合同，其中的物业费均约定为3元/月/平米，与上诉人、被上诉人签订的租赁合同约定的8.5元差距很大，且部分转租合同写明由次承租人直接向被上诉人缴纳物业费，可以看出，被上诉人实际也向次承租人直接收物业费，单价为3元，按此标准缴费即为缴清物业费，也从侧面证实了签订的合同并非双方的真实意思表示，物业费实为3元。而且在该种情况下，次承租人的缴费应当从欠缴物业费的金额中扣除。另外，上诉人支付给公司人员的25万元，亦属于与房屋租赁相关的费用，应当自欠付金额中扣除。以上折算后，上诉人实际己经不欠租金及物业费。一审并未对物业费标准及付款情况进行进一步的审查，导致判决数额错误，应当依法予以纠正。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审予以撤销并改判，支持上诉人的上诉请求。二审审理期间，补充如下意见，在一审中常亮当庭提出反诉，但一审法官仅告知先调解后未予以处理，也未告知常亮可以另行起诉。 被上诉人青岛远基物业管理有限公司辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请依法维持原判。 青岛远基物业管理有限公司向一审法院提出诉讼请求：1.确认青岛远基物业管理有限公司与常亮签订的《房屋租赁合同》已终止；2.常亮拆除房屋内各种标志、符号、文字，并将房屋交还至青岛远基物业管理有限公司；3.常亮支付拖欠租金、物业服务费人民币192244元；支付违约金人民币88708元，违约金自应当支付之日暂计算至2020年4月21日；4.常亮支付占有使用费人民币71065元，占有使用费自应当交付房屋之日起暂计算至2020年4月21日；5.本案相关费用由常亮承担。 常亮在一审中辩称：青岛远基物业管理有限公司的诉求缺乏事实和法律依据，应依法予以驳回。一、青岛远基物业管理有限公司与常亮房屋租赁合同没有终止，青岛远基物业管理有限公司关于确认租赁合同已终止、返还房屋的诉求依法不能成立。双方签订租赁合同时，因常亮租赁该房屋需要较大投资，常亮告知青岛远基物业管理有限公司租赁期限至少需要六年，青岛远基物业管理有限公司同意，但以自已公司的签约权限不能超过100万元为由，说要化整为零每两年一签，最少保证常亮承租六年。所以该合同的期限应是六年，合同没有到期，应该继续履行。二、关于青岛远基物业管理有限公司所诉租金、物业费及占用费并索要违约金的诉求，也依法不能成立，应依法驳回。常亮暂停支付租金和物业费是因青岛远基物业管理有限公司违约在先所致，常亮不构成违约。青岛远基物业管理有限公司未依约向常亮开具已收款项累得所有发票，并且青岛远基物业管理有限公司还超标准多收物业费，每平米多收了5元，常亮要求予以返还。常亮已支付三期费用，经再三催要，青岛远基物业管理有限公司仍拒开发票。在青岛远基物业管理有限公司违约在先的前提下，常亮只能暂停支付租金和物业费。只要补齐前期的发票，常亮立即缴纳租赁费和物业费，故常亮不构成违约，也无需支付违约金。三、如青岛远基物业管理有限公司违背承诺拒不与常亮续签租赁合同，青岛远基物业管理有限公司构成违约，因此应赔偿常亮所有经济损失。四、青岛远基物业管理有限公司自2020年4月1日起，实施对常亮租赁的房屋停电和停水侵权，因常亮多方投诉，青岛远基物业管理有限公司于2020年5月31日供电，又于2020年6月3日停电，供电后又于2020年6月8日停电；自2020年5月6日停水至今，对该侵权损失常亮保留诉权。常亮曾经支付过物业费、租金、水电费等，目前青岛远基物业管理有限公司没有给过常亮收据及发票，账目不清楚，常亮申请对账。 一审法院认定事实如下：1.2017年11月14日，青岛远基物业管理有限公司（甲方）与常亮（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方同意将坐落于青岛市黄岛区xx路xx号沿xx路xx层商业（附图阴影部分）房屋出租于乙方经营使用。建筑面积共计约1989平方米，具体位置及面积以实际为准，面积发生误差时不再调整租金和物业服务费等费用。合同约定租赁期限为两年，自2018年2月1日起至2020年1月31日，租期届满乙方如欲继续承租该房屋，需在租期届满前2个月以书面形式向甲方提出续租申请，房屋所有权人未发生变更的前提下，乙方享有同等条件的优先租赁权，租期共计不超过四年。合同约定年租金为160114元，本合同期限内租金总计为320228元。租金按半年支付，乙方应当与签订本合同之日起十五日内支付首个半年房屋租金，以后每半年的租金需分别于每年的1月30日和7月30日前支付完毕。乙方支付房屋租金时甲方提供收款发票。合同约定物业服务费标准为8.5元/月/㎡，每年的物业费合计为202878元，本合同期限内物业服务费总计为405756元，乙方应于支付房屋租金的同时一并支付物业服务费。合同第五条约定乙方须于本合同签署之日起十五日向甲方一次性交纳全部履约保证金，金额为人民币20000元。本合同期满两个月后，如乙方完全履行本合同，甲方将无息返还保证金。合同约定乙方应当于本合同期满之日的次日将该房屋及其设施保持完好交还甲方，乙方的财产由乙方自行运出本房屋，并拆除乙方的各种标志、文字、符号等，同时交出所有钥匙。未按期交还的，每逾期一日，按该房屋日租金的二倍承担违约金。合同还对乙方的装修的处理方式进行了约定。合同第十一条对于违约责任进行了约定，乙方未按合同约定交纳租金、物业服务费、保证金等任何一项费用的，每逾期一日，应承担应付款项千分之五的违约金，逾期达十五日仍未交清的，甲方有权解除合同。合同还约定如因政府相关部门或其他公共事业单位收回本房屋，则提前通知乙方，本合同终止，双方对租金按实结算，甲方将剩余租金无息退还，乙方将房屋按甲方通知的日期及要求无条件交还甲方，除此之外甲方不承担任何责任。2.经查，涉案房屋的所有权人为青岛远洋华欧置业有限公司，庭审中青岛远基物业管理有限公司提交了青岛远洋华欧置业有限公司出具的授权委托书，该公司委托青岛远基物业管理有限公司代为管理、出租、经营涉案房屋。涉案房屋系远洋一方小区社区配套用房，房屋面积已经由青岛开发区华夏房屋测绘中心进行测绘，并出具的房屋测绘报告书，但涉案房屋未进行产权登记。3.双方签订合同之后青岛远基物业管理有限公司依约履行了涉案房屋的交付义务。庭审中常亮主张已支付租金、物业服务费、履约保证金共计人民币809817元，其中青岛远基物业管理有限公司确认收到明细表中的559,817元，包含履约保证金20000元、租金、物业费533740元、电费6077元，上述款项系通过刘宁账户支付至青岛远基物业管理有限公司公司账户；常亮于2017年12月16日通过转账支付给刘肖**个人50000元、2017年6月分四次通过常跃先账户转账支付给李涛个人200000元，常亮称该250000元系按照青岛远基物业管理有限公司工作人员刘肖**的要求支付的租金，青岛远基物业管理有限公司对此不予认可。一审法院认为常亮所提交的25万元转账时间与涉案房屋租赁合同时间不吻合，且转账未注明用途，在青岛远基物业管理有限公司未认可的情况下，常亮现有证据无法证明其该部分转账系用于支付涉案房屋租金。青岛远基物业管理有限公司主张常亮欠付2019年2月1日至2019年7月31日租金、物业服务费人民币10748元，2019年8月1日至2020年1月31日租金、物业服务费人民币181496元。4.青岛远基物业管理有限公司提交《远洋万和四季三层社区用房收回交付政府的通知》，内容显示青岛远洋华欧置业有限公司于2019年12月10日向青岛远基物业管理有限公司发出通知，该公司计划于2020年2月中下旬将社区用房移交至青岛市黄岛区长江路街道办事处，要求青岛远基物业管理有限公司在收到通知后于2020年2月1日前将房屋交还。青岛远基物业管理有限公司于2019年12月18日向常亮发出《关于租赁合同到期终止及催款的通知》，催促常亮于收到通知之日起三个工作日内缴纳欠缴租金、物业服务费共计192244元，并通知常亮租赁合同于2020年1月31日到期后不再续签。青岛远基物业管理有限公司通过快递方式送达常亮，常亮于2019年12月20日签收。5.常亮提交常亮姐夫辛雨与青岛远基物业管理有限公司公司工作人员沈向前、李坤俞的微信聊天记录，欲证明涉案房屋租赁期限是六年，每两年一签，2018、2019年的缴费没有明细及发票，常亮方也明确表示了要求续签。青岛远基物业管理有限公司对于该证据的真实性无异议，但认为该微信记录发生在涉案房屋租赁合同签订之前，属于合同的缔约过程，只能证明本合同约定期限是两年的原因及对到期后房屋继续出租达成初步意向。青岛远基物业管理有限公司提交2017年9月30日至2017年12月、2019年12月31日与和时风沦的通话录音，内容中提及合同的续签及后期租金的涨幅问题，常亮称三年可能都收不回投资，低于五年都不敢签订合同，青岛远基物业管理有限公司表示不能超过100万，签两年没问题，三年可能就会超过100万，并表示期限可以续签两次。青岛远基物业管理有限公司对于上述证据的真实性无异议，但认为辛雨与时经理的录音中关于合同期限问题协商，最后就合同期限为两年达成一致意见，这个聊天是时经理的个人承诺，没有体现时经理经过了公司的授权。6.常亮主张青岛远基物业管理有限公司未向其出具发票，青岛远基物业管理有限公司对此予以认可，但青岛远基物业管理有限公司认为开具发票是合同的附随义务，青岛远基物业管理有限公司可以随时向常亮出具发票。7.庭审中青岛远基物业管理有限公司表示涉案房屋租赁合同不具备继续履行的条件，常亮称可以继续履行。截至目前，涉案房屋仍由常亮占有使用，常亮与多个案外人签订了联营合作协议，部分合作协议并未到期。 一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。青岛远基物业管理有限公司提交的证据显示涉案房屋系由青岛远洋华欧置业有限公司开发建设，虽未进行不动产登记，但其具有所有权，青岛远基物业管理有限公司已取得青岛远洋华欧置业有限公司就涉案房屋的出租、管理的授权，故一审法院认为青岛远基物业管理有限公司有权对外出租涉案房屋。2017年11月14日，青岛远基物业管理有限公司与常亮签订的《房屋租赁合同》，内容合法有效，对双方具有约束力。现合同约定的租赁期限届满青岛远基物业管理有限公司不同意续约，双方目前未能签订新的合同，青岛远基物业管理有限公司要求确认涉案房屋租赁合同终止，符合法律规定，一审法院予以支持。同时，常亮应按照合同约定将涉案房屋腾退返还给青岛远基物业管理有限公司。 青岛远基物业管理有限公司要求常亮支付2019年2月1日至2020年1月31日拖欠的租金、物业服务费，符合法律规定，庭审中原常亮对于已支付的款项559817元并无争议，但该部分款项中包含履约保证金20000元、租金、物业费533740元、电费6077元；常亮主张转账给刘肖**、李涛个人的250000元系支付的租金，因青岛远基物业管理有限公司不认可，且证据本身无法证明其主张，一审法院不予采信。故根据租赁合同的约定，常亮应支付青岛远基物业管理有限公司租金、物业服务费共计192244元。 青岛远基物业管理有限公司向常亮主张逾期支付租金、物业费的违约金，常亮抗辩称因青岛远基物业管理有限公司未出具前期发票而暂停支付租金和物业费，一审法院认为青岛远基物业管理有限公司出具发票的义务并非常亮按期付款的条件，故该抗辩理由一审法院不予支持。常亮应向青岛远基物业管理有限公司支付逾期付款的违约金，但合同约定违约金过高，一审法院酌定支持自青岛远基物业管理有限公司向常亮发出催款通知即2019年12月18日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付。 因双方之间的合同终止，青岛远基物业管理有限公司主张按照日租金的二倍要求常亮支付自2020年2月1日至2020年4月21日的占有使用费71065元，考虑到疫情的影响，一审法院酌定按照日租金标准计算占有使用费，常亮应向青岛远基物业管理有限公司支付占有使用费35532元（160114÷365×81）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十五条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、青岛远基物业管理有限公司与常亮于2017年11月14日签订的《房屋租赁合同》终止，常亮于判决生效之日起二十日内拆除房屋内各种标志、符号、文字，并将其承租的青岛市黄岛区xx路xx号沿xx路xx层商业房屋交还青岛远基物业管理有限公司；二、常亮于判决生效后十日内向青岛远基物业管理有限公司支付欠付的租金、物业费共计192244元；三、常亮于判决生效后十日内向青岛远基物业管理有限公司支付以欠款192244元为基数，自2019年12月18日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付的违约金；四、常亮于判决生效后十日内向青岛远基物业管理有限公司支付至2020年4月21日的房屋占有使用费35532元；五、驳回青岛远基物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费6580元（青岛远基物业管理有限公司已预交），减半收取3290元，由青岛远基物业管理有限公司负担1080元，由常亮负担2210元。 二审审理期间，双方当事人均未向本院提交新的证据材料。 二审查明事实同一审，本院依法予以确认。案经调解未果。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，本案焦点问题系一审法院认定双方之间的合同终止及对租金和占有使用费的认定是否正确。根据一审查明的事实，涉案房屋系由青岛远洋华欧置业有限公司开发建设，虽未进行不动产登记，但其具有所有权，被上诉人已取得青岛远洋华欧置业有限公司就涉案房屋的出租、管理的授权，故一审法院认为被上诉人有权对外出租涉案房屋。2017年11月14日，双方当事人签订的涉案房屋租赁合同，不违反法律法规禁止性规定，一审对其合法性予以认可符合法律规定，本院对此予以确认。上述合同约定的租赁期限届满被上诉人不同意续约，双方目前未能签订新的合同。涉案合同因履行完毕而终止，一审据此认定涉案合同终止，并判决上诉人腾退房屋于法有据，本院依法予以确认。上诉人如认为被上诉人在缔约过程中存在过错，可另案主张其损失。 一审依据双方合同约定计算应给付的物业费有事实及法律依据。上诉人未提交证据证明双方之间关于物业费的约定违反法律法规禁止性规定，其关于物业费的上诉理由不能成立，该上诉请求，本院依法不予支持。至于上诉人转账给刘肖**、李涛个人的25万元，因被上诉人不予认可系涉案租金，且转入的是个人账户，一审对上诉人关于该25万元系租金的主张未予采纳符合法律规定，本院对此予以确认。上诉人如认为与上述两案外人有其他法律关系，可以另案主张。 另，上诉人所称反诉问题，在本案中要求履行合同的情况下，再涉及到损害赔偿问题，在逻辑上存在矛盾，故，在本案法律关系认定后另案起诉更有利于上诉人权益的保护。 综上所述，常亮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4717元，由上诉人常亮负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王颖颖 审 判 员 谷林平 审 判 员 于 梦 二〇二〇年十二月二十八日 法官助理 刘思涵 书 记 员 王珩霖