江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0115民初11407号原告：张旭，男，1980年10月25日生，汉族。原告：刘海彦，男，1982年9月10日生，汉族。被告：吴蕙如，女，1958年11月10日生，汉族。原告张旭、刘海彦与被告吴蕙如房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张旭、刘海彦，被告吴蕙如到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张旭、刘海彦向本院提出诉讼请求：1、要求被告吴蕙如支付违约金24000元、搬家费6000元，合计30000元；2、吴蕙如承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年5月，其向吴蕙如租赁厂房，双方签订的合同约定租赁期限至2022年5月19日止。现吴蕙如收回房屋，给其造成损失。故诉至法院，请求判如所请。被告吴蕙如辩称：其于2019年5月11日将其所有的位于南京市江宁区厂房出租给原告张旭、刘海彦。后因政府拆迁，张旭、刘海彦于2020年8月28日至2020年9月11日搬离租赁房屋。其通过合同约定的方式告知张旭、刘海彦如遇拆迁行为，房屋的租赁风险及承担方式，张旭、刘海彦签订合同时未提出异议，应认定张旭、刘海彦对合同约定因房屋拆迁造成的风险的分配予以认可。有关政府拆迁的文件及公告均以张贴方式告知张旭、刘海彦，其也以书面方式告知张旭、刘海彦拆迁事宜，拆迁系真实存在的，系合同解除的事由。2020年9月21日，张旭、刘海彦与其进行房租、押金的各项费用结算，张旭、刘海彦对退还费用并未提出异议，双方签署结算清单，并确认全部结清。张旭、刘海彦无视双方约定，擅自反悔起诉主张所谓的违约金及搬家费系捏造事实，恶意缠诉。综上，请求法院驳回张旭、刘海彦的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2019年5月11日，原告张旭、刘海彦与被告吴蕙如签订一份房屋租赁合同，该合同载明：“出租方：吴蕙如（以下简称甲方），承租方：张旭、刘海彦（以下简称乙方）。……一、租赁房屋的地点、名称、面积：甲方向乙方提供江宁区江宁街道司家社区宁新路22号厂房壹处，面积：712.5平方米。年租金（税后）：壹拾叁万贰仟伍佰贰拾伍元整（￥132525.00）。甲方开票，乙方付税。二、租赁期限：租赁期为叁年，自2019年5月20日起至2022年5月19日止。每年按5%递增。三、租赁费用及结算方式：乙方向甲方交纳租金厂房每平方米15.5元/月。半年付，先付后租。每次提前壹个月交纳。（另付押金壹万壹仟零肆拾叁元整（￥11043.00元）。租赁到期，如没有损坏甲方房屋、财物和拖欠各种费用，则如数退还）。第一次2019年4月26日前交纳人民币陆万陆仟贰佰陆拾贰元整（￥66262.00）。第二次2019年10月19日前交纳人民币陆万陆仟贰佰陆拾贰元整（￥66262.00）。第三次2020年4月19日前交纳人民币陆万玖仟伍佰柒拾伍元整（￥69575.00）。第四次2020年10月19日前交纳人民币陆万玖仟伍佰柒拾伍元整（￥69575.00）……五、违约责任及免责条件：1、甲、乙双方必须严格遵守本协议，不得违约。如因违约行为而造成经济损失由违约方全额承担。2、如一方违反协议，另一方有权立即终止合同，损失由违约方承担。3、租赁期间如遇不可抗因素：如国家征收、拆迁和各级地方政府整体规划或重大改革的需要，该合同自行解除，乙方无条件撤出，甲方退还余下房租，乙方不得就此追究甲方的责任。（另：有关拆迁的一切事务与乙方无关）。4、合同期未满，甲乙任何一方中止合同，需提早两个月通知对方，并付两个月的房租给对方做为补偿。……”合同签订后，张旭、刘海彦已支付截至2020年11月19日的房屋租金、押金等。2019年11月21日，南京市江宁区江宁街道司家社区居民委员会（以下简称司家社区居委会）发布公告，公布《江宁街道南京北站迁建项目（高场、夏家、刘前村）房屋协议搬迁补偿实施方案》。2020年8月27日，吴蕙如向刘玉霞、张旭发送一份通知，该通知载明：“刘玉霞、张旭：你们好！因江宁街道南京北站迁建项目已动迁到司家社区宁新路22号。根据我们的约定，遇到政府拆迁，无条件服从。所以需你方在2020年8月28日至2020年9月11日期间撤离。望能尽早准备，配合拆迁，谢谢！”张旭、刘海彦于2020年9月21日将所有物品全部搬离案涉房屋。2020年9月21日，张旭、刘海彦签字确认一份结算单据，该单据载明：“刘玉霞（刘海洋）、张旭。张旭探头2个360×2=720空调1个200宽带1个500；刘海洋探头2个360×2=720空调1个200宽带1个500。押金11043房租①69563÷182.5天=381.2×10=3812②69563÷6月=11293.8×2=23187.62020年9月20日-2020年11月19日。共计：1420+1420+11043+3812+23187.6=40882.6.政府拆迁提早撤出，这是所结算的补偿租房押金、退租金等的费用共计￥40883元整，大写：肆万零捌佰捌拾叁元整。至此，全部结清。”张旭、刘海彦签名时亦签署“全部结清”。同日，张旭另向吴蕙如出具一份收条，该收条载明：“今收到吴蕙如另补偿费502元（伍佰零贰元整）。”同日，吴蕙如支付张旭17295元（含收条中的502元），支付刘海彦23878元。另查明，2005年1月18日，被告吴蕙如代表南京圣康艺术品有限公司（以下简称圣康公司）与司家社区居委会签订一份土地租赁协议，该协议载明：“出租方：南京市江宁区江宁街道司家社区居委会，承租方：南京圣康艺术品有限公司。为了促进经济建设，加速经济发展，经租赁双方充分有效磋商，就土地租赁有关事宜达成协议如下：一、土地位置及范围：南至海旺厂房，西至金汇厂房，东至明海厂房，北至山水河，面积7亩。二、土地用途：承租方用于建设生产用房及附属设施。三、土地租赁期限为年自2005年1月1日至2034年12月30日止。四、土地使用条件：承租方必须在本地方办理工商税务登记，按章纳税。五、租金标准、支付时间和方式：1、土地租金，每年每亩2500元，如今后土地升值较大，双方协商适当提高租金标准。2、支付时间，每年12月31日前一次性以现金交清，社区有困难的协商提前支付。3、双方权利和义务：（一）出租方的权利和义务。1、对租赁土地享有所有权。2、有权监督承租方按规定的用途使用土地。对承租方因生产原因造成环境污染的违法行为予以制止。3、遇到国家征用土地，土地补偿归出租方享有。……（二）承租方权利及义务……2、如遇国家征用租赁的土地，除土地补偿费外，人口安置费，对土地上附属物及设备等一切补偿费均归承租方享有。……”协议签订后，圣康公司在租赁土地上建设厂房等，未办理乡村建设规划许可证及房屋产权证。2019年12月31日，司家社区居委会与圣康公司签订一份租赁终止协议，约定双方于2005年1月18日签订的土地租赁协议自行终止。2020年10月，原告张旭、刘海彦诉至本院，要求被告吴蕙如支付违约金及搬家费。审理中，吴蕙如陈述其在张旭、刘海彦搬离案涉房屋时将10天的房租款作为搬家费给了张旭、刘海彦，其中支付张旭1498元，支付刘海彦2313元；为了达到张旭要求的搬家费2000元的要求，其又支付张旭502元。张旭对此不予认可，认为10天的房租是本应退还的租金，不是搬家费。刘海彦陈述刘玉霞系其老板，其系南京地区负责人，房屋租赁合同以其个人名义签订，认可吴蕙如给了10天房租款作为搬家费补偿。后因双方意见分歧，致调解未成。上述事实，有房屋租赁合同、收据、通知、结算单、收条、土地租赁协议复印件、租赁终止协议复印件及当事人的陈述等证据证实。本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中，被告吴蕙如出租的房屋所占用土地性质系集体土地，且其上所建房屋并未取得乡村建设规划许可证及房产证，故吴蕙如与原告张旭、刘海彦签订的房屋租赁合同应属无效。张旭、刘海彦根据无效合同中载明的违约金条款要求吴蕙如支付违约金24000元，没有法律依据，本院不予支持。张旭、刘海彦实际占有使用了吴蕙如出租的房屋，应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。吴蕙如在得知案涉房屋需要协议搬迁的情况下，通知张旭、刘海彦搬离案涉房屋，并形成了签字认可的结算单据。该结算单据系双方的真实意思表示，不违反法律规定。张旭、刘海彦在结算时认可包含搬家补偿费在内的相关退款数额，其再要求吴蕙如支付搬家费6000元没有事实及法律依据，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款、第五条第一款之规定，判决如下：驳回原告张旭、刘海彦的诉讼请求。案件受理费275元，由原告张旭、刘海彦负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应当按照不服本判决部分的上诉请求数额向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  谢海勇二〇二〇年十二月一日书记员  刘 璐