福建省德化县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0526民初2272号 原告：王**树，男，1971年3月29日出生，汉族，住福建省德化县。 委托诉讼代理人：林建辉，福建戴云律师事务所律师。 被告：陈志永，男，1989年4月26日出生，汉族，住福建省德化县。 被告：黄志军，男，1985年11月5日出生，汉族，住福建省德化县。 原告王**树与被告陈志永房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。2020年9月2日，本院依法追加黄志军为本案的共同被告参加诉讼。原告王**树的委托诉讼代理人林建辉、被告黄志军到庭参加诉讼，被告陈志永经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王**树向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告双方于2019年9月1日签订的《房屋租赁合同》；二、判令两被告将址在德化县浔中镇浔中村东埔口1层104的租赁房屋腾空并恢复原状后返还原告；三、判令两被告共同向原告支付2020年4月1日起至合同解除且租赁场所腾空并恢复原状返还原告之日止的租金，截至2020年8月31日的租金为12500元；四、判令两被告共同向原告支付违约金5000元；五、判令原告无须向两被告退还2500元押金；六、判令两被告共同向原告支付原告代垫的水电费170.87元；七、由两被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年9月1日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》（以下简称：案涉合同）。案涉合同约定，原告将址在德化县浔中镇浔中村东埔口1层104号房屋一间（以下简称：案涉房屋）出租给被告使用，租赁期限自2019年9月1日起至2020年8月31日止，月租金2500元。被告仅支付了至2020年3月31日止的租金，2020年4月1日之后的租金一直拖欠着。同时，案涉合同约定，被告不按约定交付租金达两个月以上的，原告有权解除合同；租赁期间被告如有拖欠租金，则按月租金的两倍计算违约金，同时押金不予退还。 黄志军辩称，一、案涉房屋的房租已支付至2020年3月31日，2020年4月起的房租未支付。具体不是由其与房东交接； 二、其只租到2020年4月底。2020年4月，其将案涉房屋腾空后，已根据王**树的要求，将案涉房屋的钥匙寄放在隔壁的理发店内；房东曾表示要减免疫情期间的房租，但至今都未予以减免。 三、案涉合同签订时，其虽在场，但并不知道合同的内容。所以，其不用承担责任。 陈志永未提交书面答辩意见。 王**树为证实其主张，向本院提交下列证据材料：证据一、身份证复印件一份，拟证明原告的主体身份情况；证据二、房产证复印件一份，拟证明案涉房屋的权属来源；证据三、房屋租赁合同一份，拟证明原、被告双方就案涉房屋的租赁事宜所进行的约定；证据四、自来水缴费收据、电费收费凭证各一份，拟证实原告帮被告代垫水电费170.87元。 黄志军未提供证据材料，对王**树提供的证据材料质证如下：证据一、证据二均无异议；证据三中的《房屋租赁合同》是陈志永签的；证据四无异议。 本院经审理认定事实如下：王**树作为出租人、陈志永作为承租人，双方共同签订一份《房屋租赁合同》即案涉合同。该合同约定，王**树将案涉房屋出租给陈志永，租赁期限：2019年9月1日至2020年8月31日；租金为每月的1日支付；陈志永应在2019年8月31日前支付定金2500元；承租人不交付或者不按约定交付租金达2个月以上的，出租人有权解除合同；违约责任：按月租金的两倍计算违约金，同时押金不予退还。案涉合同签订后，陈志永支付定金2500元。 上述事实有到庭当事人对真实性无异议的身份证复印件、房产证复印件、《房屋租赁合同》及当事人的陈述为据，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，一、陈志永经本院传票传唤未到庭参加诉讼，也未向法庭提交书面答辩意见，法庭视为其自动放弃答辩的权利，应自行承担相应的法律后果。王**树和陈志永签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未损害社会公共利益，也未违反法律及行政法规的效力性强制性规定，应为合法有效的合同，当事人应当按照合同的约定履行。庭审中，黄志军自认在陈志永向王**树承租案涉房屋时，其与陈志永利用案涉房屋合伙经营烟酒行。所以，黄志军与陈志永之间系合伙关系。案涉合同所约定的陈志永应承担的债务为合伙债务。依照《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款之规定，合伙人对合伙的债务承担连带责任，法律另有规定的除外。所以，作为合伙人的黄志军应与陈志永共同履行案涉合同所约定的包括支付租金在内的合伙债务。 二、截止至法庭辩论终结前，案涉合同所约定的履行期限（2019年9月1日至2020年8月31日）已届满，当事人在案涉合同的权利义务已自行终止。所以，王**树要求解除案涉合同的诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。黄志军关于其已将案涉房屋腾空并将案涉房屋的钥匙交还给王**树的答辩意见缺乏证据佐证，本院不予采纳。 三、黄志军并未举证证明案涉合同在合同履行期限届满之前，其已与王**树解除合同。且，王**树和黄志军共同确认案涉房屋的租金已支付至2020年3月31日。所以，黄志军和陈志永应支付案涉房屋自2020年4月1日起至案涉合同履行期届满之日止（即2020年8月31日）之间的房租，即2500元×5个月=12500元。根据前述分析，黄志军并未提供证据证明其已将案涉房产腾空交付给王**树。所以，黄志军和陈志永应支付案涉房屋在租赁期限届满后（即自2020年9月1日起）至陈志永、黄志军将案涉房屋腾空交付给王**树之日止的房屋占有使用费。房屋占有使用费的支付标准参照案涉合同约定的租金标准，即每月2500元。所以，王**树要求黄志军、陈志永支付自2020年4月1日起至案涉房屋腾空交付之日止，以2500元/月计算的租金和房屋占有使用费的诉讼请求有事实依据和法律依据，本院予以支持。根据前述分析，陈志永、黄志军自2020年4月1日起至本案法庭辩论终结前，均未再支付租金和房屋占有使用费的行为已构成违约。依照案涉合同的约定，王**树要求取消租赁押金2500元的诉讼请求有事实依据和法律依据，本院予以支持。 王**树未能提供证据证明案涉房屋在租赁之前的原状。所以，王**树要求将案涉房屋恢复原状的诉讼请求缺乏证据佐证，本院不予支持。 四、王**树要求无须向陈志永、黄志军退还2500元押金和要求陈志永、黄志军向王**树支付违约金5000元的诉讼请求均是要求陈志永和黄志军承担违约责任。经本院释明后，黄志军抗辩上述违约责任过重，应予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，因案涉合同对违约责任既约定取消2500元押金、又约定按月租金的两倍计算违约金（即5000元），明显超过陈志永、黄志军违约所造成的损失。结合本案案情，鉴于本案已支持王**树取消押金2500元的诉讼请求，王**树的损失已得到合理弥补。所以，对王**树要求陈志永和黄志军按月租金的两倍计算违约金（即5000元）的诉讼请求，本院不予支持。 五、若王**树存在为陈志永和黄志军代交水电费的情况，则王**树与陈志永、黄志军就代垫水电费这一情况所形成的法律关系为另一法律关系，王**树要求陈志永和黄志军支付代垫的水电费170.87元的诉讼请求不属于本案的审理范围，王**树可另案主张。所以，王**树向本院提交的证据四与本案不具有关联性，本院不予采用。 综上所述，王**树的诉讼请求予以部分支持。陈志永未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理与判决。 依照《中华人民共和国民法通则》第三十五条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第七项、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条、第九十一条规定，判决如下： 一、陈志永、黄志军应于本判决生效之日起七日内将址在德化县浔中镇浔中村东埔口1层104号房屋腾空后返还给王**树； 二、陈志永、黄志军应于本判决生效之日起十日内向王**树支付2020年4月1日至2020年8月31日的租金12500元； 三、陈志永、黄志军应于本判决生效之日起十日内向王**树支付房屋占有使用费（自2020年9月1日起至腾空交付之日止，按2500元/月计付）； 四、王**树无须向陈志永、黄志军退还2500元押金； 五、驳回王**树的其他诉讼请求。 案件受理费304.27元，由王**树负担78元，陈志永、黄志军负担226.27元，限于本判决生效后七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  陈志群 人民陪审员  陈克聪 人民陪审员  陈采怡 二〇二〇年十二月十八日 书 记 员  郑雅婷 附：本案适用的法律条文： 1、《中华人民共和国民法通则》 第三十五条第二款：合伙人对合伙的债务承担连带责任，法律另有规定的除外。偿还合伙债务超过自己应当承担数额的合伙人，有权向其他合伙人追偿。 2、《中华人民共和国合同法》 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十一条第七项：有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第九十八条：合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条第一款：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第二百三十五条：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 3、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》 第二十九条第一款：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 4、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 5、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》 第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十一条：人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外： （一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任； （二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。