北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初59434号原告（反诉被告）：北京乌撒尔网络科技有限公司，住所地北京市朝阳区酒仙桥东路。法定代表人：李卓浠，董事长。委托诉讼代理人：刘翔鹰，北京嘉论律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄旭东，男，1966年1月24日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：腾宏伟，北京市时代九和律师事务所律师。原告（反诉被告）北京乌撒尔网络科技有限公司（以下简称原告）与被告（反诉原告）黄旭东（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘翔鹰，被告及其委托诉讼代理人滕宏伟，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告和被告签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年4月16日解除；2.被告退还原告已经交纳的保证金68800元；3.被告退还原告已交纳的2020年4月25日至2020年5月16日的租金49642元；4.被告退还应当减免的2020年2月的租金31043.26元；5.被告退还原告交纳的电费828元。事实和理由：2019年9月20日，原告和被告签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称涉案合同），约定被告将位于北京市朝阳区东三环北路丙X号某某港中心X层X号房屋（以下简称涉案房屋）及设施出租给原告经营使用，租赁期限为2019年10月15日至2021年10月14日，免租期为2019年10月1日至2019年10月14日。租金支付方式为押二付三，原告向被告支付137600元作为保证金，租金付款日期为每月5日前支付下一期的租金，租金金额为206400元。2020年1月下旬国内突然爆发新冠肺炎疫情，导致原告的经营业务几乎停止，再加上高额的房租以及人员成本等费用的支出，致使原告经营严重困难，入不敷出，使得原告无法继续经营。此次疫情应属于不能预见、不能避免的情况，属于不可抗力。因此，原告于2020年4月16日向被告发送了解约通知。现原告为主张自身权益诉至法院，望法院依法判决。被告辩称，不同意原告的诉讼请求，原告属于单方解除合同，属原告违约在先，涉案合同不存在不可抗力，而原告所说的疫情，并不是解除合同的理由。具体理由如下：一、新冠疫情发生后，原告曾经向被告申请减免部分租金，双方在2020年3月27日签订了补充协议，因受疫情的影响，对租金进行了部分的减免，在达成补充协议不久，原告单方提出解除合同，因此原告提出解除合同与疫情无任何关系。二、从剩余租期来看，除去约定的免租期，双方合同为两年，剩余租期长达一年半，考虑到疫情和相应的防控措施，并不是无限期的，所以疫情不足以导致合同无法继续履行。三、原告在单方解除后，在涉案房屋同一栋大厦，租赁了其他房屋作为办公场所，2020年9月2日进行了工商变更，注册地址为重新租赁的场所，故疫情原因不是解除合同的理由。四、解除时间上看，原告于2020年4月16日解除合同，当时北京市已经全面复工复产，疫情并不是合同继续履行的障碍。五、从原告经营范围来看，主要是技术咨询和软件开发，受疫情影响不大。六、在原告的解约通知上写明是因自身业务需要解除合同。综上，疫情原因不足以导致合同解除。从诉讼请求中看：第一项2020年4月16日解除，与事实不符，原告是2020年4月24日单方自行撤离房屋；第二项诉讼请求，鉴于原告违约在先，根据合同条款，被告可以不予返还；第四项诉讼请求，原告要求减免31043.26元，原告是基于疫情期间达成的补充协议，关于部分减免的条款予以返还，因原告违约在先，而租金减免的条件为双方在合同期内履行完毕，以合同履行为条件，在原告违约解除的条件下，该补充协议早已失效。综上，我方不同意原告的全部诉讼请求，望法院予以驳回。被告向本院提出反诉请求：原告赔偿损失496433元（具体包括：一、涉案合同约定的2019年10月1日到10月14日免租期的损失31666元；二、涉案合同支付的中介费57950元；三、被告重新招租产生的中介费损失52100元；四、涉案房屋2020年4月25日至5月31日期间一共53天空置期的空置损失79167元；五、因租金差价产生的预期利益损失275550元）。事实和理由：原告于2020年4月16日单方提出解除涉案合同，被告于4月21日向原告回函明确拒绝其提前解除合同，后原告自行搬至涉案房屋所在大厦的五层办公。因原告违约解除涉案合同，被告为减少损失不得不以低价重新招租，租金有所降低，还另行支付了中介费。原告的违约行为给被告造成了重大损失，原告为维护自身合法权益，故提起反诉。原告就被告反诉辩称，不同意被告的全部反诉请求。对第一项反诉请求，免租期是双方签订涉案合同时达成一致的合同条款，不存在给被告造成损失，这项损失实际不存在，不同意支付。对于第二项和第三项反诉请求，中介费用系被告自主决定自愿支出的相应费用，与原告无关，该费用不应由原告承担，不同意支付。对于第四项反诉请求，根据被告反诉状中写明，其于2020年4月30日已经重新签订了租赁合同，双方交接日期为2020年4月24日，所以对被告没有造成损失，所以不同意赔偿其所谓的损失。对于第五项反诉请求，结合被告反诉状中所述，2020年4月30日其已与新租户签订合同，不产生损失，其所谓租金差价损失，是市场原因造成，并不是因为原告所导致，正如原告所述，被告收取的租金标准远高于市场租金标准，故原告全部不同意被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月20日，原告（承租人、乙方）与被告（出租人、甲方）签订涉案合同，约定：甲方将涉案房屋租给乙方作为使用，租赁期为二年，期限为2019年10月15日至2021年10月14日；免租期为14天，为2019年10月1日至2019年10月14日。月租金为62086.52元，乙方应向甲方交纳相当于两个月的租金137600元作为保证金；租金支付方式为每三个月支付一次，每月5日前支付，每次支付租金206400元；乙方应于2019年10月15日前支付首期租金及保证金共计344000元。乙方要求提前解除合同，甲方有权扣留乙方已付保证金作为违约金，在乙方付清使用该房屋期间所产生的各项费用的前提下，乙方所交付的租金按日结算，甲方应退还乙方已经支付但没有使用的租金，此合同解除。2020年3月27日，原告（承租人、乙方）与被告（出租人、甲方）签订《房屋租赁合同补充协议》（以下简称补充协议），约定：甲方同意减免2020年2月半个月租金31043.26元，乙方在支付下一期款时扣减该金额。甲方在收到租金后开发票金额为2.5月租金，合计155216.3元。乙方下期应支付租金和物业费合计为175356.74元。甲方同意乙方在2020年4月5日前支付70000元，2020年4月20日前支付剩余的105356.74元。2019年9月20日，原告向被告转账20000元（定金）；2019年9月29日，原告向被告转账324000元（首期租金与保证金137600元）；2020年1月3日，原告向被告支付2020年1月15日至4月14日的租金206400元；2020年4月3日，原告向被告转账70000元。2020年4月16日，原告向被告发出解约通知，主要内容为：因业务需要，原告现要提前解除合同，并计划于2020年4月24日24时前搬离此房屋。2020年4月21日，被告向原告发送答复函，主要内容为：双方刚在3月27日签订了补充协议，现原告又突然提出解约，被告不能理解，也不同意，并正式答复原告不同意提前解除合同，且补充协议约定减免半个月租金是以继续履行合同为前提。2020年4月24日，原告搬离涉案房屋，双方签订单元交接单。另查，被告（出租人、甲方）、原告（承租人、乙方）、北京某某联行房地产顾问有限公司（以下简称联行公司）作为居间方（丙方）签订《居间服务合同》，约定：甲方向丙方支付居间服务费57950元。被告于2019年10月10日向联行公司支付中介费57950元。庭审中，双方均认可原告在搬离涉案房屋前提前充了828元的电费。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告主张在涉案合同解除前因当时公司经营困难，其希望被告降低租金，因为同一区域，其他地方的租金已经降低，大概是5.5元每平米，而涉案房屋的租金是7.8元每平米，但被告不同意。被告主张双方沟通过租金的部分减免，后来形成了补充协议。原告主张新冠疫情属于不可抗力导致其无法继续承租涉案房屋，因为原告为研发性质的公司，本来成立时间就比较短，也没有投资人进行投资，原告没有资金，经营很困难，不知道疫情何时结束，所以才和被告沟通降低租金。关于保证金，原告主张由于其与被告合作了很长时间，合同履行期间赶上了新冠疫情，其只要求被告退还一个月租金的保证金68800元即可。另询，原告称其业务领域主要是从事游戏开发。本院认为，双方所签涉案合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。本案中，原告于2020年4月16日向被告发送解约通知，被告回函不同意解除，后原告于4月24日搬离涉案房屋，双方于当日签订交接单，故本院确认涉案合同于2020年4月24日解除。根据庭审查明的事实，原告系单方提前解除涉案合同，其虽主张新冠疫情构成不可抗力，但本院认为其并未举证证明相关事件客观上导致涉案合同无法继续履行，且新冠疫情发生后其与被告签订补充协议就租金标准约定予以减免，而其发送的解约通知载明其因业务需要而解除合同。综上，本院认为原告提前解除涉案合同并无依据，应属单方违约。现原告要求被告返还其支付的保证金，根据合同约定，被告可以扣留保证金作为违约金，本院将综合考虑合同履行情况对此予以酌情判处。关于原告已交纳的租金。其于2020年4月24日将涉案房屋交还被告，双方并于当日办理房屋交接手续，此后原告未再占有使用房屋，故原告要求被告退还其2020年4月25日之后的房租并无不当，本院予以支持。关于2020年2月减免的租金。双方签订补充协议约定在原告支付下期租金时扣减该金额，本院认为该减免应以合同继续履行为前提，现原告单方解除涉案合同并经本院认定构成违约，故本院对其要求支付2020年2月减免租金的请求不予支持。关于电费。双方在庭审中均认可原告在搬离涉案房屋前充值电费828元，由于原告搬离涉案房屋后已不再使用涉案房屋，故原告要求被告将此款项退还并无不当，本院予以支持。关于被告提起的反诉请求。由于被告给予原告14天的免租期，而免租期系被告基于正常履行涉案合同给予原告的优惠措施，现合同提前解除，故被告提起反诉要求原告支付免租期租金并无不当，本院将参考涉案合同实际履行情况对免租期租金予以酌情判处。关于双方建立房屋租赁合同关系时被告向第三方所支付的居间费57950元。由于涉案合同因原告的违约而提前解除，故被告要求原告赔偿居间费的损失并无不当，本院将参考涉案合同实际履行情况对此予以酌情判处。关于被告主张的重新招租的损失、房屋空置期损失及预期利益损失等反诉请求，本院认为相关反诉请求并无依据，故不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认北京乌撒尔网络科技有限公司与黄旭东签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年4月24日解除；二、黄旭东于本判决生效后七日内返还北京乌撒尔网络科技有限公司租金22642元（黄旭东应返还北京乌撒尔网络科技有限公司租金49642元，北京乌撒尔网络科技有限公司应支付黄旭东免租期租金27000元，二者予以折抵）；三、黄旭东于本判决生效后七日内返还北京乌撒尔网络科技有限公司保证金3000元（黄旭东应返还北京乌撒尔网络科技有限公司保证金23000元，北京乌撒尔网络科技有限公司应赔偿黄旭东居间费损失20000元，二者予以折抵）；四、黄旭东于本判决生效后七日内支付北京乌撒尔网络科技有限公司已交纳的电费828元；五、驳回北京乌撒尔网络科技有限公司的其他诉讼请求；六、驳回黄旭东的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1653元，由北京乌撒尔网络科技有限公司负担818元（已交纳），由黄旭东负担835元（自本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费4373元，由黄旭东负担3886元（已交纳），由北京乌撒尔网络科技有限公司负担487元（自本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  白星晖二〇二〇年十二月二十八日书记员  李思佳