北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初69229号原告：北京链家置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼3层304室。法定代表人：李峰岩，总经理。委托诉讼代理人：杨怡芳，女，1989年8月28日出生，汉族，北京链家置地房地产经纪有限公司法务。被告：原野，女，1967年11月11日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王长红，北京市国典律师事务所律师。原告北京链家置地房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）与被告原野居间合同纠纷一案，本院于2020年10月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。链家公司的委托诉讼代理人杨怡芳，原野的委托诉讼代理人王长红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。链家公司向本院提出诉讼请求：判令原野支付链家公司居间代理费249250元。事实与理由：经链家公司协助多次实地看房并提供居间服务后，原野与案外人董某于2020年4月15日签订合法有效的《买卖定金协议书》（编号：x），协议书第四条第2款约定，原野应当向链家公司支付居间代理费249250元，如买卖双方私自或者另行通过其他居间方签署房屋买卖合同的，链家公司有权要求支付本条约定的全部居间代理费。2020年4月25日，原野要求解除《买卖定金协议书》，告知链家公司其有意另行挑选其他房屋。链家公司为此积极协助，三方达成一致并签署《解约协议书》，协议书第8条明确约定“甲、乙方及其利害关系人（包括但不限于配偶、父母、子女、兄弟姐妹等）自本协议生效之日起一年内不得以任何形式及/或通过任何渠道就上述房屋达成交易。甲、乙方及其利害关系人违反本条约定的，相关方应向丙方全额返还其已退还的代理费；如服务费尚未支付的，相关方应当按照居间服务合同的约定，向丙方全额支付。”2020年4月25日当晚，链家公司经办人员发现原野与董某在我爱我家门店签约，现己办理网签，即将过户。原野及董某利用链家公司向其提供的交易信息达成交易后，欺骗链家公司解约，违反诚实信用原则，违反合同约定及法律规定，给链家公司造成249250元实际损失，故诉至法院。原野辩称，不同意链家公司诉讼请求。链家公司依据的条款属于不公平的格式条款，是无效的。该条款限制了买卖双方的正常交易权利以及选择权利、加重了客户支付佣金等对价的责任，违反了公平、自愿和诚实信用原则。原野有权通过其他中介机构以更好的服务、更低的价款完成服务。原野通过其他合法途径获得同一房源信息，并继而选择其他中介公司，不应当认定为恶意跳单。根据市场竞争规则，对同一套房屋客户最终选择哪家机构进行服务，主要取决于其交易价格、服务质量等的竞争优势，卖房人在多家中介机构挂牌，并通过其他中介公司完成房屋买卖交易的行为并无不妥。链家公司的业务员仅带原野看过一次房，之后签订了《买卖定金协议书》，且签约时买卖双方没有见面，交易过程让原野感觉不安全。事后原野于2020年4月16日了解到其他中介公司也代理出售同套房屋，且中介费合理，服务更好，故与链家公司解除合同，现涉诉房屋交易已完成网签，尚未办理过户手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年4月15日，董某作为出卖人（甲方）与原野作为买受人（乙方）、链家公司作为居间人（丙方）签署《买卖定金协议书》（编号：x），就甲方出售位于北京市朝阳区西坝河南路x号院x号楼x层x的房屋（以下简称涉诉房屋）给乙方而收取定金事宜达成协议，乙方经现场勘验后，对涉诉房屋的权属状况、设备、装修等情况进行了了解，确认以997万元的总价款购买涉诉房屋；乙方应于本协议签署时向甲方自行支付定金10万元，甲乙双方应同时签署资金支付服务协议，乙方应当同时以资金存管的方式向甲方支付定金20万元；甲乙双方应于签署本协议后1个工作日内签署《买卖合同》等相关法律文件；甲乙双方同意，由丙方为本次交易提供居间服务，且应在签署《买卖合同》时由乙方向丙方支付居间代理费249250元；本协议签署后，甲乙双方私自或者另行通过其他居间方签署房屋买卖合同的，丙方有权要求甲方和/或乙方支付本条约定的全部居间代理费。原野于2020年4月15日签约当日支付董某定金1万元，后于次日再行支付定金1万元。2020年4月25日，董某（甲方）与原野（乙方）、链家公司（丙方）签署《解约协议书》，约定自《解约协议书》生效后三方此前签署的所有关于涉诉房屋买卖、代理及相关协议均告解除，除本解约协议书所确定之责任外，三方互不承担其它任何责任；甲方所收两万元定金不予退还。《解约协议书》第八条约定，甲、乙方及其利害关系人（包括但不限于配偶、父母、子女、兄弟姐妹等）自本协议生效之日起一年内不得以任何形式及/或通过任何渠道就上述房屋达成交易。甲、乙方及其利害关系人违反本条约定的，相关方应向丙方全额返还其已退还的服务费；如服务费尚未支付的，相关方应当按照居间服务合同的约定，向丙方全额支付。2020年4月25日当日，董某、原野与案外人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）签署《居间服务合同》，载有在我爱我家公司居间服务下，董某与原野签署了买卖涉诉房屋的《北京市存量房屋买卖合同》，由原野向我爱我家公司支付居间服务费145000元。2020年4月30日，原野向我爱我家公司支付了145000元居间服务费。庭审中，原野称签订《解约协议书》时链家公司业务人员遮挡了该协议书第八条的内容，也未向其提示相关条款。链家公司对此不予认可，并称相关条款已加黑加粗，足以起到提示原野注意的效果。为证明链家公司向原野提供了居间服务，原野具有利用链家公司提供的交易机会、恶意跳单的故意，链家公司提交如下证据：1.链家公司内部带看系统的截图，显示共计带原野实地查看涉诉房屋6次，带看日期为2020年4月6日，带看总结为“继续与客户沟通了解需求”；2.链家公司经纪人与原野的微信聊天记录。2020年4月11日，原野发“小邓，20层的房子990万可考虑”，经纪人答复会继续做业主工作并于次日询问原野可以支付的定金金额，原野询问10万元是否可以，经纪人表示10万元有点少并询问100万元定金是否可以，后原野回复“小邓我不想买房了，谢谢你这一段的帮忙”，经纪人询问原因，原野回复“定金太多，我现在没有一百万，卖了房子才有”，经纪人回复会继续做业主工作。2020年4月16日，经纪人向原野发了含税费、佣金等费用在内的购买涉诉房屋的总成本，并就换房事宜对原野进行劝说。2020年4月17日，经纪人再次劝说原野，并表示涉诉交易周期为7个月，足以供原野将自有房屋出售。2020年4月20日，经纪人告知原野其自有房屋已属链家平台上同小区排名第一的必看好房。经质证，原野认可上述证据的真实性的，但不认可证明目的，称仅带看过一次房屋。关于原野是否在签订《买卖定金协议书》前后委托链家公司出售其自有房屋，原野陈述系经链家公司的其他门店出售的，与本案无关。本院另询问如下：1.关于原野与董某未在链家公司居间下签订房屋买卖合同的原因，链家公司称因原野于2020年4月15日签约当日表示时间太紧来不及，故三方仅签署了《买卖定金协议书》，并约定次日签订房屋买卖合同，但原野未到场，后告知链家公司经纪人系因担心其自有房屋无法售出；原野不认可链家公司所述经过，称没有签约是因房屋价款及其他费用等方面不符合其预期。2.关于签署《解约协议书》解约的理由，链家公司称原野在其自有房屋成功售出后表示又看上了其他小区的房屋，故要求解约；原野称系因感觉签约过程不安全，买卖双方并未见面，也未能就具体履约方式及流程达成协议。3.关于与我爱我家公司缔约的经过，原野称其于2020年4月16日前往我爱我家公司的门店，了解到该中介公司的居间服务费较低，且也能代理出售涉诉房屋。就此，原野提交了董某与我爱我家公司于2019年9月8日签订的《存量房出售经纪服务合同》、我爱我家公司平台网页截图，用以证明原野可以通过其他正常、合法的渠道获得涉诉房屋的出售以及报价信息。链家公司质证称，不认可上述证据的证明目的，称我爱我家公司并未带看房屋。4.原野陈述经我爱我家公司居间另行签署的房屋买卖合同中约定的购房总价款为1000万。就成交的房屋总价款为何高于《买卖定金协议书》约定的997万元，原野解释称因居间服务费降低了，故提高了购房款总价。5.关于居间服务费249250元的构成，链家公司陈述包括两部分，一部分是居间代理费219340元，剩余29910元应由案外公司北京方源房地产咨询服务有限公司收取，用于完成后续交易流程。本院认为，本案争议焦点有二，一是《解约协议书》第八条的效力；二是原野是否应向链家公司支付居间服务费以及具体金额。针对第一个争议焦点。原野主张《解约协议书》第八条无效，理由为该条款属于由链家公司拟定的格式条款，链家公司未尽到提示义务，且内容限制了买卖双方的交易选择权利、加重了双方支付佣金等对价的责任，违反了公平、自愿和诚实信用原则，故应为无效。本院认为，根据《解约协议书》的文本可见，链家公司对第八条的文字进行了加黑加粗处理，尽到了合理地提示义务，该条款属于协议的内容。原野虽主张链家公司在签约时对该条款进行了遮挡，但对此未予举证，本院对此不予采信。针对条款内容的合法性及效力，本院认为《解约协议书》第八条旨在约束居间委托人，避免交易双方在利用中介公司提供的交易机会以及媒介服务后，为逃避居间佣金，恶意绕开中介公司进行私下交易的行为，系为保障中介公司获取佣金的合法权利之目的，不存在不合理地加重对方责任，限制排除对方主要权利的情形，亦不存在法律规定得其他无效情形，故应属有效。针对第二个争议焦点。如前所述，《解约协议书》第八条并未限制交易双方缔约的权利，系为避免委托人不恰当、不诚信的恶意“跳单”行为造成居间人的损失，故适用《解约协议书》第八条的前提条件是委托人存在恶意。根据已查明的事实，首先，涉诉房屋非独家委托出售，原野可以通过其他正当渠道获得涉诉房屋的出售信息；其次，在链家公司的居间服务下，交易仅进行到签订《买卖定金协议书》这一阶段，买卖双方尚未签订房屋买卖合同，《买卖定金协议书》中也仅确定了房屋总价款及定金，对付款方式、过户节点等重要内容尚未协商一致；再次，原野与链家公司解约后另行委托了其他中介公司居间进行涉诉房屋买卖交易，并支付了居间服务费，现交易进行到网签环节。上述事实足以证明，原野并不具有利用链家公司的资源服务，逃避居间服务费的恶意，故链家公司依据《解约协议书》第八条的约定主张原野全额支付居间服务费，缺乏事实和法律依据，但考虑到链家公司确为促成涉诉房屋交易付出了一定的劳务，如获取并发布涉诉房屋售房信息、带看房屋、沟通买卖双方确定房款、协助原野出售自有房屋以促进合同订立及履行等，客观上为原野后续购买涉诉房屋提供了交易机会和便利，居间活动过程中势必产生了一定费用，故本院结合《买卖定金协议书》中约定居间服务费、链家公司实际付出的劳务、缔约程度及解约原因等，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情确定原野应支付链家公司居间服务费40000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四百二十六条之规定，判决如下：一、原野于本判决生效后七日内支付北京链家置地房地产经纪有限公司居间服务费40000元；二、驳回北京链家置地房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2519元，由北京链家置地房地产经纪有限公司负担2119元（已交纳）；由原野负担400元（北京链家置地房地产经纪有限公司已交纳，原野于本判决生效后七日内支付北京链家置地房地产经纪有限公司）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 李 珑二〇二〇年十二月十六日书记员 王振宇