广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终10662号上诉人（原审被告）：张湘松，男，汉族，住湖南省涟源市杨市。委托诉讼代理人：周建煌，湖南君杰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市恒天宇装饰材料有限公司佛山南海分公司，住所地广东省佛山市南海区。负责人：田某灵。委托诉讼代理人：吴小辉，广东博顿律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘全祥，广东博顿律师事务所律师。上诉人张湘松因与被上诉人深圳市恒天宇装饰材料有限公司佛山南海分公司（以下简称恒天宇南海分公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初10054号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张湘松上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回恒天宇南海分公司的全部诉讼请求；2.诉讼费用由恒天宇南海分公司承担。事实和理由：一、一审判决认定张湘松未提供证据证明恒天宇南海分公司怠于履行出租人的义务而导致其不能使用涉案租赁物，与事实不符。张湘松与恒天宇南海分公司在洽谈租赁合同之时就已经就恒天宇南海分公司提供1OOKV用电达成共识，且在合同履行过程中，恒天宇南海分公司在张湘松的催促下亦为涉案租赁物免费办理1OOKV用电。因此，合同双方已约定由恒天宇南海分公司提供1OOKV用电。合同签订后，张湘松多次向恒天宇南海分公司催促办理双方约定的用电，而恒天宇南海分公司怠于提供，导致双方合作基础破裂。在恒天宇南海分公司正常提供1OOKV用电之时已是2020年4月份，双方此时已因用电问题产生巨大隔阂，合作无法继续，此时恒天宇南海分公司提供100KV用电已无实际意义。一审判决不顾该事实，作出与事实不符的判决，偏袒恒天宇南海分公司，加重了张湘松的举证义务。二、一审判决认定张湘松需从2019年9月份开始支付涉案租赁物占有使用费与事实不符。因恒天宇南海分公司提供的涉案租赁物存在瑕疵，张湘松无法正常使用，不能达到双方签订合同的目的，因此，一审判令张湘松按照合同约定标准支付占有使用费，严重不公。恒天宇南海分公司辩称，一、张湘松从事转租业务，且已注册佛山丰盛投资咨询有限公司，主营业务是房产租赁业务。张湘松于2019年12月24日向恒天宇南海分公司发送信息说“厂房信息已经放到中介公司，要是租完了这个事情没解决，麻烦就更大”可以证实张湘松是以转租为目的。张湘松直到2019年12月24日，才将厂房信息发布到中介公司，并且在2020年1月至5月已经收取了案外人的租金，可以证实张湘松的租赁目的已经实现，并且对涉案场地进行了实际占有，所以张湘松应向恒天宇南海分公司支付使用费。二、张湘松主张的用电问题和漏水问题，造成合同目的不能实现，没有事实依据。张湘松与恒天宇南海分公司之间的租赁合同明确约定，张湘松按照现状包括水和电的现状接收厂房。张湘松没有提供任何证据证实，其在入厂之后因为水电问题影响使用。张湘松一直到2020年的3月25日才向恒天宇南海分公司发送消息说“我要办证，请问有没有规划许可证。”因此2020年3月25日之前场地闲置，是因为张湘松没有着手办证。恒天宇南海分公司向一审法院提出诉讼请求：1.张湘松支付2020年1月至6月的租金144000元及支付以此为本金从2020年4月7日起至实际清偿日止按年利率6%计算的利息；2.张湘松支付违约金（以拖欠租金为本金，从当月6日起至实际清偿日止按日0.5%计算）；3.张湘松支付律师费15000元；4.张湘松按照每月24000元的标准支付从2020年7月起至租赁物实际返还之日止的租金；5.张湘松承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2019年9月23日，恒天宇南海分公司（出租方、甲方）、张湘松（承租方、乙方）签订《物业使用权租赁合同》，约定甲方将大沥镇河西村X德社区租赁给乙方使用，租期从2019年10月1日起至2021年9月30日止，2019年10月15日甲方按现状交付该物业给乙方使用，合同计租从2019年10月15日开始计算；每月租金24000元，每月5日前一次性付清给甲方；为保证合同的履行，乙方需要缴纳三个月的租金72000元作为合同履行保证金；如乙方拖欠租金，则甲方除追缴所欠交的租金外，乙方还须每日按所欠租金金额的0.5%支付延迟履行违约金；乙方拖欠租金（含部分）超过30日的，甲方有权解除合同，无条件收回租赁物，已收的租金及保证金不作退回，并赔偿甲方的所有实际经济损失；等等。2019年10月1日，恒天宇南海分公司出具收款收据，确认收到张湘松厂房押金72000元、厂房10月份7天和11月份租金合共29600元。2019年12月16日，张湘松向恒天宇南海分公司负责人田某灵的银行账户转账支付24000元租金。2020年3月6日，恒天宇南海分公司委托律师向张湘松邮寄《律师函》，要求张湘松收函之日起3日内支付拖欠的租金及违约金。邮件于3月18日被退回。恒天宇南海分公司的周某中与张湘松的微信聊天记录有：2019年12月17日，张湘松“周总，我现在是好好找你来沟通，你承诺的100个千瓦，到时烧坏电线，工厂开不了工你要承担的，我叫电工来装电，人家说16平方的线最多用4-50千瓦，你推卸责任没用的，我也不是来找你吵，没必要拿不懂说事，你只要能给我100个千瓦用电就可以了”，周某中“电我找人申请去办了，没那么快，但是必要走我公司账号，这是供电局规定的”；2019年12月24日，张湘松“最好是尽快确定什么时候见面沟通，厂房信息我已经放到中介公司了，要是租完了，这事没有解决麻烦更大”；2020年2月15日，张湘松发送厂房漏水的视频予周某中并表示“你说不漏水，有问题找你，周总”；2020年3月25日，张湘松“周总，我要办证，请问你厂房有没有建设工程规划许可证，提供给我一下”。恒天宇南海分公司与广东博顿律师事务所签订《民事委托代理合同》，约定恒天宇南海分公司委托该所律师代理与张湘松租赁合同纠纷一案，律师服务费15000元。另查，位于佛山市南海区**********（土名）“草田”地段的土地（地号44XXXXXXXXXXXXX212、面积12629.7㎡）为工业用地，权利人为佛山市南海区******X德股份合作经济社。2019年9月22日，佛山市南海区******X德股份合作经济社出具《证明》，内容为“兹有河西村X德工业区自编某号厂房，租赁给恒天宇南海分公司，经村委研究决定，同意恒天宇南海分公司将此厂房转租给张湘松做合法经营加工使用”。诉讼中，恒天宇南海分公司、张湘松一致确认：张湘松支付租金至2019年12月31日。恒天宇南海分公司陈述：押金、租金收据中的厂房没有办理规划报建、竣工验收、产权登记手续；100kv电在2020年3月17日施工完毕，涉案租赁物存在的漏水问题十分轻微，恒天宇南海分公司早已维修完成。张湘松陈述：涉案租赁物转租了一部分给案外人使用，次承租人向张湘松支付了2020年1月至5月的租金；恒天宇南海分公司在2020年4月份才弄好100kv电。2020年7月7日，一审法院对恒天宇南海分公司、张湘松作笔录，恒天宇南海分公司表示同意次承租人继续按现状使用涉案租赁物；张湘松表示其没有存放物品在涉案租赁物内；一审法院告知恒天宇南海分公司自行收回除次承人使用外的租赁物。一审法院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。本案为租赁合同纠纷，根据恒天宇南海分公司出具的收款收据及双方的微信聊天记录，本案租赁标的物为房屋，当事人均未能提供合法有效证据证明租赁房屋办理了合法规划报建及竣工验收手续，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，恒天宇南海分公司、张湘松于2019年9月23日签订的《物业使用权租赁合同》为无效合同。涉案合同无效，张湘松负有腾空租赁物并交还予恒天宇南海分公司的义务，恒天宇南海分公司也负有积极收回租赁物的义务。2020年7月7日，恒天宇南海分公司同意次承租人按现状继续使用涉案租赁物，张湘松亦通知恒天宇南海分公司其没有物品在涉案租赁物内，此时恒天宇南海分公司已不存在收回租赁物的障碍，一审法院据此确认恒天宇南海分公司于2020年7月7日收回涉案租赁物。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，虽然涉案合同无效，但张湘松在实际控制使用涉案租赁物期间仍应参照约定标准向恒天宇南海分公司支付使用费。张湘松辩称恒天宇南海分公司未能提供100kv用电、租赁物漏水，导致其无法正常使用租赁物。经查，双方约定按现状交付租赁物，后张湘松提出现状中没有100kv用电，恒天宇南海分公司亦已办妥100kv用电手续，张湘松曾通知恒天宇南海分公司涉案租赁物存在漏水情况，恒天宇南海分公司主张其已修复，次承租人也一直正常使用涉案租赁物，张湘松未提供证据证明因恒天宇南海分公司怠于履行出租人的义务而导致其不能使用涉案租赁物，一审法院对张湘松的上述抗辩意见不予采纳。综上，张湘松应支付至2020年7月7日的使用费予恒天宇南海分公司。张湘松支付使用费至2019年12月31日，故张湘松还应支付2020年1月1日至2020年7月7日的使用费。但因新型冠状病毒感染的肺炎疫情的发生及因此而采取的疫情防控措施确会对张湘松的生产经营产生影响，在一定期间内造成张湘松履行合同困难，综合考虑本案实际情况，根据公平原则予以衡量，一审法院酌定恒天宇南海分公司按合同约定标准减半收取2020年2月至2020年3月期间的占有使用费。经核算，张湘松应支付2020年1月1日至2020年7月7日的使用费125419.35元（24000元/月×4个月7天+12000元/月×2个月）予恒天宇南海分公司。双方约定张湘松应于每月5日前支付使用费，逾期支付给恒天宇南海分公司造成损失并体现为利息。结合恒天宇南海分公司的诉请，一审法院确定张湘松应以2020年1月至2020年4月的使用费72000元为本金自2020年4月7日起、以2020年5月的使用费24000元为本金自2020年5月6日起、以2020年6月的使用费24000元为本金自2020年6月6日起、2020年7月1日至7日的使用费5419.35元为本金自2020年7月6日起分别计付利息予恒天宇南海分公司。恒天宇南海分公司主张利息按年利率6%计算，一审法院予以支持。恒天宇南海分公司诉请的使用费、利息超出上述核定的部分，一审法院不予支持。涉案合同无效，约定的违约责任也无效。恒天宇南海分公司主张张湘松以拖欠的使用费为本金按日0.5%支付违约金、律师费15000元，一审法院均不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、张湘松应于判决发生法律效力之日起十日内支付占有使用费125419.35元及以72000元为本金自2020年4月7日起、以24000元为本金自2020年5月6日起、以24000元为本金自2020年6月6日起、以5419.35元为本金自2020年7月6日起均至实际清偿之日止按年利率6%计算的利息予恒天宇南海分公司；二、驳回恒天宇南海分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1963.2元（恒天宇南海分公司已预交1483.2元），由恒天宇南海分公司负担559.01元，由张湘松负担1404.19元并应于判决发生法律效力之日起十日内向恒天宇南海分公司迳付924.19元、向一审法院缴纳480元，逾期缴纳的，一审法院依法强制执行。二审期间，张湘松、恒天宇南海分公司未向本院提交新证据。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：张湘松应向恒天宇南海分公司支付占用使用费及利息的认定问题。对此，本院作如下分析：《物业使用权租赁合同》因涉案房屋未取得建设工程规划许可证而无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，租赁合同无效，张湘松仍应在使用涉案租赁物期间参照合同约定标准向恒天宇南海分公司支付使用费。张湘松上诉称在洽谈租赁合同之时，双方就已对恒天宇南海分公司提供100KV用电达成共识，但未能提供证据予以证明，故本院对其该上诉理由不予采纳。《物业使用权租赁合同》明确约定恒天宇南分公司按现状交付租赁物给张湘松使用，在张湘松提出100kv用电后，恒天宇南海分公司亦为其办妥100kv用电手续，且次承租人也一直正常使用涉案租赁物，故在张湘松未提供证据证明因恒天宇南海分公司怠于履行出租人的义务而导致其不能使用涉案租赁物的情形下，其应参照合同约定标准向恒天宇南海分公司支付使用费。恒天宇南海分公司确认张湘松已支付至2019年12月31日的租金。2020年7月7日，恒天宇南海分公司同意次承租人继续使用涉案租赁物，张湘松表示其没有物品存放于涉案租赁物，此时恒天宇南海分公司已不存在收回租赁物的障碍，据此确认恒天宇南海分公司于2020年7月7日收回涉案租赁物，因此张湘松应支付自2020年1月1日至2020年7月7日的使用费予恒天宇南海分公司。一审法院综合考虑本案实际情况，根据公平原则，酌定张湘松支付使用费125419.35元（24000元/月×4个月7天+12000元/月×2个月）予恒天宇南海分公司并无不当，本院予以维持。张湘松未按期支付使用费，给恒天宇南海分公司造成利息损失，一审判令支持该利息损失亦无不当，本院予以维持。综上，张湘松上诉请求不成立，予以驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2808.38元，由上诉人张湘松负担。本判决为终审判决。审 判 长  耿 翔审 判 员  翁丰好审 判 员  姜欣欣二〇二〇年十二月三十日法官助理  闫 洁书 记 员  钟勉力