上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初23910号原告：李建平，男，1967年12月27日出生，汉族，户籍所在地浙江省。委托诉讼代理人：李思扬，上海市锦天城律师事务所律师。被告：上海绿茵置业有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：张小弟，董事长。原告李建平与被告上海绿茵置业有限公司(以下简称绿茵公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案后，依法适用简易程序进行了公开开庭审理。原告委托诉讼代理人李思扬到庭参加了诉讼，被告绿茵公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《上海市商品房出售合同》解除；2.被告退还原告已支付的购房款人民币(以下币种同)939,725元；3.被告返还原告已支付的团购服务费200,000元；4.被告返还原告已支付的办证费用59,481.16元；5.被告支付违约金93,972.5元；6.被告支付律师费50,000元。事实与理由：2016年9月27日，原、被告签订1份《上海市商品房出售合同》，约定原告以1,859,725元购买上海市嘉定区南翔镇银翔路XXX号XXX层XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)，并办理了网签备案手续。同时，原、被告还签订了1份《南翔绿茵商业用房商铺经营管理协议》，约定由被告经营管理系争房屋，且被告向原告保证了系争房屋的保底年收益为6%，至今该收益未实现。在被告要求下，原告支付了团购服务费200,000元，并陆续支付了购房款939,725元及代办产证费用59,481.16元，被告分别出具了相应的收款收据。由于被告公司内部原因导致系争房屋无法贷款，至今无法办理产证。根据出售合同第十九条及第二十条约定，被告应将原告已支付的购房款、团购服务费、代办产证费用全部退还，并承担违约责任。2017年10月30日，被告向广大业主发送《承诺书》，承诺因绿茵置业内部原因导致业主贷款无法审批通过并超过合同时间约定的，业主不承担相应违约责任，同时承诺全额退房退款，并赔偿房屋实际到账金额10%的违约金，由此产生的律师费、诉讼费、办证费、税费等相关费用由被告承担。原告故涉诉。被告绿茵公司提交书面答辩状辩称，表示不同意原告所有诉讼请求。理由如下：双方签订的《上海市商品房出售合同》约定，系争房屋总价为1,859,725元，原告应在2016年12月30日前支付完毕所有购房款，但至今为止，被告并未收到原告支付的合同所约定的购房款。原告违约在先，故无权主张其提出的六项诉讼请求。同时，团购费和办证费用并非合同所约定的内容，且收据为“上海绿茵广场营销中心”字样的印章，并非绿茵公司的印章，绿茵公司也并非前述费用的实际收款方，故原告无权要求被告退还团购费和办证费用。原告要求被告支付违约金、律师费也缺少合同依据及法律依据。本院经审理认定事实如下：1．2016年9月27日，绿茵公司(甲方、卖方)与李建平(乙方、买方)签订1份《上海市商品房出售合同》，合同约定：乙方向甲方购买系争房屋，建筑面积20.21平方米，总房价款1,859,725元；乙方应按合同约定的付款方式和付款期限将房价款解入甲方的账户宁波银行上海嘉定支行、账户名称上海绿茵置业有限公司、账号XXXXXXXXXXXXXXXXX，乙方的付款时间和付款方式在本合同附件一中约定明确；甲方收到乙方支付的每一笔房款时均应开具发票；乙方支付房价款若采用银行贷款付款的，而银行未按合同约定的期限代乙方向甲方付款的，仍视为乙方未按合同约定的时间付款，但因甲方原因的除外；乙方付清房屋全款后，于2016年12月15日前，甲方向乙方交付房屋；甲、乙双方商定2017年3月27日前，由甲乙双方共同向嘉定区房屋土地管理局办理价格申报及过户申请手续，申领该房屋房地产权证(小产证)；因甲方原因，乙方无法在2017年9月27日前取得房地产权证(小产证)，甲方应承担违约责任，违约金为总房价款的1%；2017年9月27日之日起180日内，乙方仍无法取得房地产权证(小产证)，则乙方有权单方面解除合同；乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知之日起60天内将乙方已支付的房价款(包括利息，利息按中国人民银行公布的同期贷款利率计算，下同)全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额以总房价款的20%计算，在退还房价款时一并支付给乙方；前款及本合同其他条款所称已支付的房价款是包括乙方直接的和通过贷款方式支付的房价款；合同另约定了其他内容。上述合同附件一对付款时间和付款方式作如下约定：1、乙方于2016年9月27日与甲方签署购房合同，并支付给甲方房款首付款300,000元；2、乙方于2016年10月30日前向甲方支付房款639,725元；3、乙方以贷款方式于2016年12月30日前应支付房款920,000元；4、以上述第3条所列方式支付房价款，则贷款合同由乙方与贷款银行另行签署，如在第3条所述期限内，贷款实际到账金额少于乙方应付房价款，则不足部分乙方应在第3条所述期限到账后七天内自行补足；如第3条所述期限内，乙方贷款未获银行批准并实际向甲方支付到账，则乙方应在第3条所述期限到期后七天内自行补足全部房价款；5、如乙方未能按照上述约定支付房价款，则乙方需依照本合同约定承担违约责任。2.2016年9月10日，李建平在绿茵广场售楼处通过POS机向绿茵公司支付100,000元，特约商户签购单上客户名称为“上海绿茵置业有限公司”。2016年9月27日，李建平在绿茵广场售楼处通过POS机向案外人彰荣公司共支付200,000元，POS机签购单上商户名称均标注为“上海绿茵置业”。2016年9月19日，李建平在绿茵广场售楼处通过POS机向案外人彰荣公司支付639,725元，POS机签购单上商户名称标注为“上海绿茵置业”。2016年12月23日，绿茵公司向李建平开具金额为939,725元的绿茵商品用房上海增值税普通发票。本院另查明：1．绿茵公司的股东为常熟市新源房地产有限责任公司和常熟市常福农贸市场有限公司，该两股东与案外人上海鑫贤资产管理有限公司(法定代表人吴军)因股权转让发生纠纷，案外人上海鑫贤资产管理有限公司已于2017年11月15日向上海国际经济贸易仲裁委员会申请仲裁。该两股东的股权亦被上海市嘉定区人民法院仲裁程序中的财产保全案件(2018)法执沪0114财保字第12号冻结。2．本院于2018年7月13日对上海银行一名工作人员进行询问，该工作人员陈述：2017年12月之后，由于彰荣公司和绿茵公司股东之间的股权纠纷，上海银行暂停办理绿茵公司的所有贷款业务。3．2017年10月30日，绿茵公司出具一份《承诺书》，载明“致绿茵商业用房所有业主，我公司承诺如下：1、付款客户的购房发票在2017年11月1日-2018年3月31日前全部发给每个业主。2、满足办理产证条件的业主，绿茵公司承诺产证在2017年11月1日至2018年3月30日前全部办理完成。3、绿茵装修工程开工于2017年11月30日前开工建设，开业时间不迟于2018年10月1日，开业标准为商家入驻率不低于可租面积的70%，15000平方米。4、现因绿茵公司内部原因导致业主贷款无法审批通过并超过合同约定时间的，业主不承担相应的违约责任。以上第一、二、三条其中任意条款因绿茵公司原因违约(业主方不予配合提供材料的绿茵置业不承担违约责任)，绿茵公司承诺全额退房退款(按实际支付到账金额计算，未到账部分扣除)并赔偿房屋实际到账款的10%的违约金赔偿，退房款及违约金在三个月内到账。所有因绿茵公司违约产生的律师费、诉讼费、办证费、税费等相关费用均由绿茵公司承担”。庭审中，李建平撤回第三项至第六项诉讼请求，并称其已将贷款材料交由绿茵公司，因绿茵公司原因贷款尚未获批，目前无法自筹资金补足剩余房款。他案中，绿茵公司自认彰荣公司系其选定的系争房屋所在的绿茵广场的代销单位，具体销售事项均由彰荣公司操作办理，代销期间为2015年12月23日至2017年11月3日。以上事实，有《上海市商品房出售合同》、POS机签购单、增值税发票、(2019)沪02民终4414号民事判决书等证据材料及庭审笔录为证。本院认为，李建平与绿茵公司签订的《上海市商品房出售合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效，双方应依约履行各自的义务。关于李建平向绿茵公司已付购房款的金额，虽然上述《上海市商品房出售合同》对付款账户进行了约定，但一手商品房买卖作为大宗商品消费，购买方现场付款是通过销售中心或者售楼处提供的POS机刷卡，此也系商品房买卖的交易惯例。李建平在具有“绿茵商业广场营销中心”标识的售楼处签订系争合同，由售楼处销售人员引领在POS机上刷卡付款，收取加盖“绿茵商业广场营销中心”印章的收据，且相关POS机签购单上显示的商户均为绿茵公司，故李建平的付款行为不存在过错，其已尽到了审慎注意义务。李建平有理由相信收款方为绿茵公司，其也无从知晓部分款项的收款人实际为彰荣公司。即便彰荣公司收取了部分房款，根据绿茵公司的陈述，彰荣公司系其选定的绿茵商业广场的代销单位，负责绿茵商业广场的销售事宜，李建平对于该事实并不知悉，其对于绿茵公司与彰荣公司之间权利义务的约定更无从知晓，李建平也有理由相信彰荣公司有收取房款的权限。同时绿茵公司以其名义开具李建平已付房款对应数额的绿茵商业用房增值税普通发票，故本院认定李建平已经向绿茵公司支付了939,725元购房款。根据《上海市商品房出售合同》约定，李建平负有按期办理贷款并在贷款未能办出的情况下自行补足房款的支付义务，现其仅支付房款939,725元，贷款920,000元未付。李建平明确表示无能力自筹资金支付剩余房款，合同已无法继续履行，综合绿茵商业广场的经营现状，合同无法继续履行亦存在绿茵公司的因素，故双方签订的《上海市商品房出售合同》以解除为宜。合同解除后，已经支付的购房款应当予以返还。综上，本院对李建平要求绿茵公司返还购房款939,725元的诉讼请求予以支持。绿茵公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应承担相应的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五款、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告李建平与被告上海绿茵置业有限公司于2016年9月27日签订的《上海市商品房出售合同》；二、被告上海绿茵置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告李建平已付房款939,725元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13,197元，减半收取6,598.5元，由被告上海绿茵置业有限公司负担。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  马 丹二〇二〇年十二月三十日法官助理  罗宇驰书 记 员  何吉珺附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。