北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2019）京0105民初34839号原告冯合营，男，1956年1月22日出生，汉族，住北京市丰台区。原告王福春，男，1968年11月10日出生，汉族，住天津市宝坻区。原告李**，男，1964年2月21日出生，汉族，住北京市房山区。三原告共同委托代理人陈琳，北京缘信律师事务所律师。被告北京宽义人和科技发展有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人李义，总经理。委托代理人洪春华，北京市释胜律师事务所律师。委托代理人李淑华，女，1976年4月6日出生，汉族，北京宽义人和科技发展有限公司员工,住北京市朝阳区。原告冯合营、李**、王福春（以下分别称姓名，并称三原告）与被告北京宽义人和科技发展有限公司（以下简称宽义人和公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。三原告及共同的委托代理人陈琳，宽义人和公司的法定代表人李义及委托代理人洪春华、李淑华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。三原告诉称：2018年10月17日，三原告与宽义人和公司签订《房屋租赁合同》，约定：宽义人和公司向三原告承租位于北京市朝阳区十八里店乡十八里店村x号房屋（以下简称涉诉房屋），房屋面积为1800平方米，租期自2018年10月21日至2023年10月20日。年租金180万元，每三年递增3%，租金每年分三次支付，第一次支付时间为2018年11月10日，支付金额为60万元、押金30万元；第二次支付时间为2019年3月21日，支付金额为60万元。合同签订至今，宽义人和公司分文未付，三原告多次催促未果。2019年3月16日，三原告向宽义人和公司发出解除合同律师函，要求宽义人和公司支付租金并腾退房屋，但宽义人和公司既不支付租金也不腾退房屋。现三原告诉至法院，要求法院判令双方所签《房屋租赁合同》于2019年3月17日解除，宽义人和公司立即腾退涉诉房屋；宽义人和公司给付三原告2018年10月17日至2019年3月17日期间的租金75万元；宽义人和公司给付三原告自2019年3月17日至实际腾退房屋之日止的房屋使用费，按每日5000元标准计算；宽义人和公司支付违约金（自2018年11月6日起至实际腾退之日止，以日租金5000元为基数，按日千分之三标准计算）。宽义人和公司辩称：宽义人和公司不同意解除双方之间所签订的租赁合同，也不同意支付2018年10月17日至2019年3月17日的租金75万元。首先三原告起诉租金起点有误，因为双方之间是一个延续的合同，并非是一个孤立的合同。涉诉的这份租赁合同的租期是从2018年10月21日起算的，根据三原告自己提交的2012年8月20日的补充协议显示，双方之间前一份租赁合同的租期截止到2018年10月20日，也就是说2018年10月21日之前的租金双方是没有争议的。宽义人和公司将涉诉房屋转租给了北京xxxx公司（以下简称xxxx公司），而三原告与xxxx公司互相勾结，企图让宽义人和公司出局，三原告还曾向xxxx公司发出函件表示，在2018年10月20日第一份租赁合同到期后不会再和宽义人和公司续约。xxxx公司以此为由，自2018年3月18日开始拒付宽义人和公司租金，因此宽义人和公司也不同意给付2018年10月21日之后的租金、违约金和房屋占用费。经审理查明：2008年12月8日，宽义人和公司作为承租方，与出租方李**签订《物业租赁合同》，约定：宽义人和公司向李**租用位于北京市朝阳区十八里店乡十八里店村x号乙座的商业用房及附属场地，计租面积为场地面积2400平方米、建筑面积1800平方米，租期自2009年3月15日至2019年3月14日，租期十年续期五年。2012年8月20日，双方签订补充协议，约定：《物业租赁合同》有效期截至日为2018年10月20日。2018年10月17日，三原告作为出租人，宽义人和公司作为承租人签订《房屋租赁合同》，约定：三原告将涉诉房屋出租给宽义人和公司，房屋面积1800平方米（租赁范围含前院，租赁面积不含前院），租期自2018年10月21日起至2023年10月20日止。每年租金180万元，每三年递增3%，出租方所收租金为税后，所有税费由承租方承担。租金每年分三次支付，并支付30万元作为押金，第一次支付时间2018年11月10日，支付金额60万元并支付30万元作为押金；第二次支付时间2019年3月21日，支付金额60万元；第三次支付时间2019年7月21日，支付金额60万元，以此类推。承租人不交付或者不按约定交付租金达1个月以上，出租人有权解除本合同。承租人逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应支付滞纳金，滞纳金为日租金的3‰。双方还在合同中对其他相关事项进行了约定。合同签订后，三原告将涉诉房屋交付给宽义人和公司使用，但宽义人和公司未按约定给付合同项下租金。自2018年12月起，三原告多次向宽义人和公司发函催交租金，但宽义人和公司未给付。案件审理过程中，三原告提供了多份录音，证明宽义人和公司拒绝给付租金，三原告在2019年4月至6月期间多次与宽义人和公司联系，要求宽义人和公司腾退涉诉房屋，避免更大损失，但宽义人和公司拒不腾房。宽义人和公司对上述证据和三原告的证明目的不予认可。宽义人和公司也提供了多份视频资料，证明三原告多次对涉诉房屋场地实施围堵、锁门等行为，妨碍宽义人和公司使用房屋。三原告对上述证据和宽义人和公司的证明目的不予认可。案件审理过程中，宽义人和公司提交了一份李**于2018年2月向xxxx公司出具的《函复》,载明：“贵方所询朝阳区十八里店乡十八里店村x号房屋，确系由我出租给宽义人和公司，租期到2018年10月份，至于租期到期后是否会续租，应该说可能性不大”。宽义人和公司称：李**与宽义人和公司于2008年12月8日签订的《物业租赁合同》约定租期为“十年续期五年”，宽义人和公司将涉诉房屋转租给了xxxx公司，李**向xxxx公司发出上述《函复》是恶意的，导致xxxx公司自2018年2月18日开始拒绝向宽义人和公司交付租金。三原告认可《函复》的真实性，但认为李**与宽义人和公司在2012年8月20日签补充协议约定，《物业租赁合同》有效期截至日为2018年10月20日，李**在2018年2月发出上述《函复》是有理由的，且李**表达的意思也是续签合同的可能性不大，并没有说一定不续签，这不构成对宽义人和公司的任何侵犯。另查，在本案审理过程中，宽义人和公司亦将三原告诉至法院，要求法院确认2008年12月8日宽义人和公司与李**签订的《物业租赁合同》解除。在该案审理过程中，宽义人和公司也提供了视频资料，证明涉诉房屋多次被三原告锁门。三原告表示涉诉房屋实际是xxxx公司在使用，因宽义人和公司与xxxx公司有矛盾，宽义人和公司自己将xxxx公司的经营场所上锁，在xxxx公司向宽义人和公司发出的函件中对此提及此事。另外，宽义人和公司在该案审理过程中表示，其已经在2019年5月将涉诉房屋腾空。宽义人和公司还提供了三原告与案外人签订的租赁合同，证明三原告已经于2019年6月将房屋另行出租给了他人。三原告对该份租赁合同的真实性予以认可，但表示宽义人和公司在2019年11月24日将涉诉房屋的钥匙邮寄给了王福春，但是因为xxxx公司一直未与宽义人和公司进行交接，新承租人至今未入住涉诉房屋。宽义人和公司在该案审理过程中还提供了照片，证明涉诉房屋已经被三原告实际占有，且三原告已经开始拆除原有装修。三原告认为照片未载明时间，且无法证明是三原告进行的拆除工作。另查，涉诉房屋为李**自北京市朝阳区十八里店乡xxxx村经济合作社承租。三原告表示，该房屋为农村集体土地上所建房屋，三原告手中没有该房屋的房屋所有权证和建设审批规划手续。又查，2017年1月17日，宽义人和公司与xxxx公司签订《房屋租赁合同》，约定宽义人和公司将涉诉房屋转租给xxxx公司，租期自2017年3月18日至2023年3月17日。宽义人和公司与xxxx公司也因合同履行问题产生纠纷，目前正在诉讼过程中。上述事实，有《房屋租赁合同》、函复、视频资料、音频资料及庭审笔录等在案佐证。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，三原告未能提供证据证明涉诉房屋取得了建设工程规划许可手续，三原告与宽义人和公司签订的《房屋租赁合同》应认定无效。三原告与宽义人和公司对合同无效均存在过错，应各自承担相应的责任。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中宽义人和公司自《房屋租赁合同》签订之日起实际占有使用涉诉房屋，宽义人和公司应给付三原告房屋使用费。虽然三原告不认可宽义人和公司已经实际腾退涉诉房屋，但宽义人和公司提供的证据可以证明其在2019年5月已经实际腾退了涉诉房屋，宽义人和公司应给付房屋使用费至2019年5月底。关于宽义人和公司所称，李**向xxxx公司发出《函复》出于恶意，导致xxxx公司拒绝向宽义人和公司交付租金问题。本院认为：2008年12月8日宽义人和公司与李**所签订的《物业租赁合同》及相应的补充协议，与2018年10月17日三原告与宽义人和公司签订的《房屋租赁合同》，无论从合同主体、合同主要条款的约定来看，均属于两个各自独立的法律关系。《物业租赁合同》的补充协议明确约定，《物业租赁合同》有效期截至日为2018年10月20日。宽义人和公司在2017年与xxxx公司签订转租合同时所约定的租期应与补充协议约定租期相适应。xxxx公司在《物业租赁合同》的补充协议约定有效期即将届满的情况下向李**询问续租的可能性实属正常。而李**在2018年2月尚未与宽义人和公司就租期届满后新租赁合同条款协商达成一致并重新签订合同的情况下，回复xxxx公司“租期到期后是否会续租，应该说可能性不大”也并非不诚信的行为。对宽义人和公司的此项辩解意见，本院不予采信。《房屋租赁合同》无效，合同约定的违约条款亦属无效，三原告主张的违约金缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、原告冯合营、李**、王福春与被告北京宽义人和科技发展有限公司于二〇一八年十月十七日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告北京宽义人和科技发展有限公司支付原告冯合营、李**、王福春自二〇一八年十月二十一日起至二零一九年五月三十一日止的房屋使用费一百零九万九千七百二十六元；三、驳回原告冯合营、李**、王福春的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19060元，由原告冯合营、李**、王福春负担4362元（已交纳）；由被告北京宽义人和科技发展有限公司负担14698元（于本判决书生效之日起七日内交纳）；保全费5000元，由被告北京宽义人和科技发展有限公司负担（于本判决书生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  甄玉斌审判员  王 楠审判员  赵 靓二〇二〇年十二月二十四日书记员  贾晓茜