西安市莲湖区人民法院民事判决书  (2020)陕0104民初685号原告（案外人）：张威，男，1991年4月2日出生，汉族，住西安市长安区。被告（申请执行人）：刘新伟，男，1989年12月16日出生，汉族，住西安市莲湖区。第三人（被执行人）：柳阳，男，1990年5月9日出生，汉族，住西安市莲湖区。原告张威与被告刘新伟、第三人柳阳案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张威、被告刘新伟、第三人柳阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张威向本院提出诉讼请求：1.判决立即停止对原告购买的位于西安市长安区XX大道XX号XX小区XX室（2019）陕0104执2517号的强制执行、解除对上述房屋的查封；2.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中原告张威明确诉讼请求为：1.依法判令不得执行位于西安市长安区XX大道XX号XX小区XX室（房产证号：201XXXXXXXX）房产；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告张威与第三人柳阳于2019年1月9日签订《二手房买卖合同协议》，按照约定柳阳将位于西安市长安区XX大道XX号XX小区XX室出售给张威，原告张威通过银行转账支付了房款70000元，并入住该房屋，2019年2月14日因第三人柳阳资金周转紧张，请求原告张威再次支付房款，原告遂委托朋友杨某某向第三人柳阳转账60000元；2019年2月24日，第三人柳阳再次因资金紧张请求原告再次支付房款，原告又再次委托朋友杨某某向第三人柳阳转账40000元。2019年4月29日，被告因与第三人民间借贷纠纷一案将第三人诉至莲湖法院，2019年7月8日，原告张威收到莲湖法院对案涉房屋予以查封的（2019）陕0104执2517号强制执行书。原告认为法院的查封、执行行为侵犯了其合法权益，因此提出执行异议，但贵院驳回了原告的执行异议。原告不服执行异议裁定，遂诉至法院，望判如所请。被告刘新伟辩称，请求依法驳回原告的所有诉讼请求。原告无权取得案涉房产所有权。第三人柳阳述称，同意原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人就真实性及关联性无异议的证据，本院予以确认并在卷作证，作为认定本案相关事实的依据。根据上述证据并结合当事人的陈述，认定以下事实：张威与柳阳于2019年1月9日签订《二手房买卖协议》，记载：买方张威，卖方柳阳，经买、卖双方协商一致达成如下商品房买卖协 议，卖方将坐落于陕西省西安市长安区XX大道XX号XX小区，产权证号：陕（2017）长安区不动产权第1326663房屋……一、该房产的交易总额为玖拾陆万元整；二、买方支付定金柒万元整以确立买卖关系，在本协议存续期间，卖方不得收取第三方定金或者购房款；三、经买卖双方约定于2019年7月30日之前至当地二手房交易中心办理二手房交易手续、银行按揭、资金监管等交易手续；四、该房屋产权性质为房产证抵押；五、买方付款方式按揭贷款……该房价款为玖拾陆万元整，该房交易价款为卖方净得价。从本合同签订之日起凡因购买房屋所产生的交易服务费、契税、登记费、个人所得税、及产权过户所产生各项税费、手续费等应付费用均由买方全额承担；卖方银行按揭贷款自还且在2019年6月30日前办理注销手续，以解押凭证为准；3.双方协商交房时间为2019年1月10日，卖方须将交房前因该房屋所产生的物业费、水电费、电梯费、垃圾费、暖气费等费用一次性交清。从交房之日起卖方不再承担以上费用；4.买方购房需要办理按揭贷款，卖方承诺配合买方办理银行按揭手续，配合资金监管、网签备案和过户手续……张威提供《招商银行电子银行回单》7页、《支付宝转账电子回单》1页证明其向第三人支付案涉房屋款项。具体情况为：张威于2019年1月9日通过招商银行向柳阳转账购房定金70000元、张威于2019年1月18日通过招商银行向柳阳转账智慧城购房款5000元、张威于2019年1月24日通过支付宝向柳阳转账2000元、张威于2019年1月30日通过招商银行向柳阳转账3000元、杨某某于2019年2月14日通过招商银行向柳阳转账60000元、杨某某于2019年2月24日通过中国银行向柳阳转账40000元。张威于2019年2月14日出具《委托转账》记载：兹本人张威，愿意将与柳阳购房款转账委托于杨某某办理（转账金额6万元）……。张威于2019年2月24日出具《委托转账》记载：兹本人张威，愿意将与柳阳购房款转账委托于杨某某办理（转账金额4万元）……再查，柳阳于2019年1月9日出具的《定金收条》记载：本人柳阳收到张威购房定金柒万元整（￥70000），XX房XX大道XX号XX小区，产权证号：陕（2017）长安区XX号，该定金后期冲抵购房款，一并进入二手房资金监管账户；柳阳于2019年2月14日出具《收条》记载：今收到张威智慧城1207购房款50000元；柳阳于2019年2月14日出具《收条》记载：今日收到张威10000人民币购房款；柳阳于2019年2月24日出具《收条》记载：今收到张威智慧城购房款40000元。此外，张威提供《微信转账凭证》4页、西安新知物业管理有限公司收款收据3张用于证明其已实际占有使用案涉房屋，且居住期间物业费、取暖费均由其予以缴纳。另查，不动产登记簿载明西安市长安区XX大道XX号XX小区XX号房屋（产权证号：201XXXXXXXX）的所有权人为柳阳。本院于2019年4月29日受理（2019）陕0104民初4110号原告刘新伟与被告柳阳民间借贷纠纷一案，该案审理中，刘新伟申请对柳阳名下价值88000元的财产进行保全，本院于2019年5月14日作出（2019）陕0104民初4110号民事裁定书，查封、冻结被申请人柳阳名下财产88000元。2019年5月17日，本院作出（2019）陕0104执保501号执行裁定书，查封被申请人柳阳名下位于西安市长安区XX大道XX号XX小区XX幢XX室，建筑面积96.60平方米房产一套（不动产权证号：201XXXXXXXX）查封期限为三年。2019年7月8日，本院作出（2019）陕0104民初4110号民事调解书，载明：“本案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、被告柳阳于2019年7月15日前一次性返还原告刘新伟借款本金88000元，并支付自2019年1月1日至2019年7月15日按照年利率24%计算的借款利息；二、被告柳阳于2019年7月15日前支付原告刘新伟保全保险费1000元。”后因柳阳未如期履行调解协议，刘新伟申请强制执行，本院于2019年7月17日受理（2019）陕0104执2517号执行案件，经查未发现被执行人柳阳有可供执行的财产，本院于2019年9月24日裁定终结本次执行程序。张威于2019年11月7日向本院提出执行异议，本院于2019年11月18日作出西安市莲湖区人民法院（2019）陕0104执异320号执行裁定书，裁定：驳回案外人张威的异议请求。该裁定书于2019年11月19日送达张威，张威不服该裁定，遂于2019年12月3日向本院提起本案诉讼。本院认为，张威提出本案执行异议之诉，针对的是执行行为本身，其核心是张威是否对执行标的享有足以阻却执行的正当权利。因此，本案争议焦点有二：一是柳阳于2019年1月9日与张威签订的《二手房买卖协议》的效力，以及张威是否在人民法院查封前已合法占有涉案房屋；二是张威是否已支付全部价款，张威是否非因自己原因未办理过户登记。关于焦点一，首先，位于西安市长安区XX大道XX号XX小区XX室（房产证号：201XXXXXXXX）房产一套所有人系柳阳，张威于2019年1月9日与柳阳签订的《二手房买卖协议》；刘新伟并未向法庭提交张威与柳阳签订《二手房买卖协议》时明知柳阳与刘新伟之间的民间借贷纠纷案件，或者该协议系后补的证据，故柳阳与张威并非恶意串通以《二手房买卖协议》规避刘新伟之金钱债权的实现，《二手房买卖协议》未违反法律的禁止性规定，合法有效。同时，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定中的“不得转让抵押财产”应理解为不能发生抵押物的物权变动，但不影响抵押物转让合同的效力，因该规定非效力性的强制规范，违反该规定不影响转让合同的效力，只对合同能否继续履行、买受人能否办理房屋所有权转移登记产生影响。所以，柳阳于2015年1月1日与张威签订的《二手房买卖协议》虽未经其房贷银行即中国建设银行同意，仍应为合法、有效的合同。其次，张威于2019年1月9日与柳阳签订的《二手房买卖协议》在本院（2019）陕0104执2517号民事裁定查封涉案房屋之前；《二手房买卖协议》签订之后，原告张威陈述其自此日起收到该房屋钥匙并开始实际占有居住至今，同时涉案房屋物业费由其账户转给物业公司，并向法庭提交《微信转账凭证》4页、西安新知物业管理有限公司收款收据3张、购物截图5页、陕西增值税电子普通发票1份、销售合同单1页对上述事实予以证明，张威以上述证据证明自己已占有使用涉案房产，事实清楚、证据确凿，本院予以采信。关于焦点二，首先，《二手房买卖协议》签订当日，张威向柳阳支付案涉房屋首付款定金70000元，另张威又分别通过银行和支付宝以及指示杨某某向柳阳支付购房款共计110000元，截止法庭辩论终结时，张威实际仅向柳阳支付购房款共计180000元，该已付房款仅占双方约定的总房款960000元的18.75%，故，张威实际并未向柳阳支付完结案涉房屋的购房款。又因，本案审理过程中，张威未将剩余价款交付执行；且张威未向法庭提交剩余房贷使用案涉房屋抵押贷款方式支付剩余部分价款的证据和能够证明银行在本院查封之前已经核准抵押贷款等等，结合本案实际情况，张威非已经支付全部价款。其次，张威主张其与柳阳约定分期支付购房款且最后一笔支付时间为2019年6月，而案涉房屋已于2019年5月17日被法院依法查封，故其不能办理过户手续；但柳阳于2019年1月9日与张威签订《二手房买卖协议》时未取得中国建设银行同意，张威属于自身未尽到合理注意义务，且张威并未提交其已代柳阳将涉案房屋在中国建设银行的商业贷款还清的证据，柳阳实际并未向中国建设银行清偿完结涉案房屋抵押债务，故案涉房屋之上抵押权截止目前仍未予以消灭，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，此种情况下，必然导致权属变更登记不能。虽双方约定卖方即柳阳银行按揭贷款自还，但原告仍未在案涉房屋被法院查封后主动履行代柳阳向中国建设银行支付完结银行按揭贷款。因此，原告张威应属于因自身原因未办理过户登记的情形。综上，参照《全国法院民商事审判工作会议纪要》第一百二十七条规定，张威对位于西安市长安区XX大道XX号XX小区XX室（房产证号：201XXXXXXXX）房产不享有排除执行的权益，其要求不得执行位于西安市长安区XX大道XX号XX小区XX室（房产证号：201XXXXXXXX）房产，于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告张威要求不得执行位于西安市长安区XX大道XX号XX小区XX室（房产证号：201XXXXXXXX）房产的诉讼请求。案件受理费100元，由原告张威负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审    判    长      王  霞        审    判    员      冯林林        审    判    员      岳  鹏 二Ｏ二Ｏ年十二月二十一日 书    记    员      毛  妮1