山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终7297号 上诉人（原审被告）：周建兵，男，1972年11月23日出生，汉族，住山东省潍坊市潍城区。 委托诉讼代理人：周伟杰，山东睿盛律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李慧宏，男，1965年7月10日出生，汉族，住浙江省台州市椒江区。 委托诉讼代理人：曹亮，江苏瑞杰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：潍坊兴霖置业有限公司，住所地潍坊市胜利街和平路交叉口西南角新天地购物城4201号。 法定代表人：邹德松，经理。 委托诉讼代理人：邱亮瑜，山东求是和信律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：周建忠，男，1968年8月1日出生，汉族，住山东省潍坊市潍城区。 上诉人周建兵因与被上诉人李慧宏、潍坊兴霖置业有限公司（以下简称兴霖公司）、周建忠买卖合同纠纷一案，不服山东省潍坊市潍城区人民法院(2020)鲁0702民初947号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 周建兵上诉请求：撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人李慧宏要求上诉人交付房屋的诉讼请求；撤销一审判决第二项，改判由被上诉人潍坊兴霖置业有限公司向被上诉人李慧宏赔偿损失；本案一、二审诉讼费用由被上诉人李慧宏与潍坊兴霖置业有限公司承担。事实和理由：出卖人将拆迁安置房屋一房二卖后，涉案房屋应归上诉人所有，出卖人应承担责任。1、拆迁安置房屋的位置、用途是明确且唯一的，不能找出第二套符合《拆迁房屋实物补偿协议》约定的房屋，1008号房即为上诉人的安置房。2、一审将两份《拆迁房屋实物补偿协议》合并起来计算补偿面积显属不当，且将1988年颁发的老房产证上的“建筑面积”等同于现在通行的建筑面积亦属不当，属于认定事实错误。3、一审仅以双方签订的合同有效且李慧宏交纳了房款为由，即认定李慧宏取得了1008号房的所有权缺乏事实依据，一审在未认定《拆迁房屋实物补偿协议》中补偿房屋是否为本案争议的1008号房屋的情况下，直接回避了《拆迁房屋实物补偿协议》与《商品房预售合同》所指向的都是1008号房屋，被上诉人潍坊兴霖置业有限公司存在一房二卖的严重违法事实。4、被上诉人潍坊兴霖置业有限公司将涉案房屋一房二卖后，为防止矛盾激化，一方面将房屋实际交付给了上诉人，另一方面又与被上诉人李慧宏签订书面的交房手续，基于上述事实，应当依法认定被上诉人潍坊兴霖置业有限公司已向上诉人交付房屋。5、《商品房预售合同》和《协议》已经是连为一体不可分割了，《协议》签订后，《商品房预售合同》所指向的标的物已经由1008号房产变更为1131号房产，被上诉人李慧宏自愿放弃了对1008号房屋的权利，其与兴霖置业所签的1008号房屋的交房手续同时作废，故被上诉人李慧宏无权单独依据《商品房预售合同》主张1008号房产，2018年4月28日所签《协议书》与2012年5月31日所签《协议》的法律后果一样，均由被拆迁人实际占有使用，无法履行，2018年4月28日签订《协议书》时，1008号房屋已由上诉人占有使用多年，两被上诉人在明知上述事实的前提下，依然签订《协议书》，属于恶意串通损害第三人合法利益的情况，依法应当认定为无效合同。6、被上诉人李慧宏的经济损失主要是由于被上诉人潍坊兴霖置业有限公司先后两次将拆迁安××房××房二卖造成的，与上诉人无关，应由被上诉人潍坊兴霖置业有限公司承担。 被上诉人李慧宏辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 被上诉人兴霖公司辩称，上诉人所述平面图不能作为认定安置房屋位置的依据，其不存在一房二卖问题，李慧宏是涉案房屋的权利人。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 被上诉人周建忠答辩称同上诉人意见。 李慧宏向一审法院起诉请求：1、请求判令周建忠、周建兵、兴霖公司向李慧宏交付山东省潍坊市潍城区××路××号××号楼××号商品房，并赔偿李慧宏1779000元经济损失。2、诉讼所有费用由周建忠、周建兵、兴霖公司共同承担。 一审法院认定事实：2011年2月17日，李慧宏与兴霖公司签订《商品房预售合同》，合同约定李慧宏购买兴霖公司开发的位于山东省潍坊市潍城区××路××号××号楼××号房（以下简称1008房），建筑面积为167.61平方米。合同签订后，李慧宏向兴霖公司交付房款及其他费用共计6916084.9元人民币，并进行了商品房屋的预告登记，但未办理房产证。2011年9月13日，李慧宏与兴霖公司办理了交房手续，之后，李慧宏返回外地，1008房空置时，被周建兵占用，致使李慧宏无法使用，由此发生纠纷。2012年5月31号，李慧宏又与兴霖公司签订《协议》一份，该协议约定：因1008号房存在产权纠纷，经双方协商，李慧宏自愿由1008号房换至1131号房，房款、契税、维修基金、备案费预告费、抵押费差额由李慧宏于交房之日补齐，共计219143.2元人民币。后因该协议无法实际履行，李慧宏诉至法院，法院于2017年7月14日作出（2017）鲁0702民初496号民事判决书，认定因1131号房已安置给案外人陈永欣、于宝谭，李慧宏与兴霖公司于2012年5月31号签订的《协议》已无法履行。李慧宏对该判决不服提起上诉，二审法院于2017年12月15日作出（2017）鲁07民终6828号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。故李慧宏与兴霖公司于2018年4月28日再次签订了《协议书》一份，同意终止履行2012年5月31日签订的《协议》，并协商继续履行双方于2011年2月17日签订的《商品房预售合同》。因1008房一直由周建兵占用，李慧宏于2020年4月28日诉至法院。 周建忠、周建兵系兄弟关系，其父亲周德文与案外人徐占魁原有潍坊市潍城区西市场和平路134号房产（以下简称老房）一处，面积为188.7平方米。因该房拆迁，故兴霖公司与周建忠、周建兵于2008年3月7日分别签订了《拆迁房屋实物补偿协议》，约定各补偿周建忠、周建兵新天地购物城B区B5-B6轴之间门面房94.35平方米。2012年7月13日,周建忠与兴霖公司签订《补充协议》一份，约定兴霖公司同意先将周建忠、周建兵安置于新天地购物城B区1007号营业房，该房建筑面积约150平方米，周建忠、周建兵兄弟二人自行协商处理，剩余未安置面积由兴霖公司与周建忠、周建兵另行协商解决。该《补充协议》由兴霖公司加盖公章，周建忠签字确认，周建兵未签字。《补充协议》签订后，周建忠与兴霖公司又签订了《新天地购物城商业回迁安置确认书》，约定回迁安置房屋房号为新天地购物城B区1007号，面积为147.27平方米。 案件审理过程中，李慧宏申请对1008房自2011年9月13日至2020年7月7日（出具评估报告之日）止的总租金进行司法鉴定，法院依法委托潍坊精诚资产评估事务所进行鉴定。潍坊精诚资产评估事务所于2020年7月7日出具潍精诚评报字[2020]第A007号资产评估报告，评估结论为：1008房自2011年9月13日至2020年7月7日（出具评估报告之日）止的总租金为1779000元。李慧宏因此垫付评估费15895元。 一审法院认为，本案的争议焦点为：一、周建兵占有1008房是否符合法律规定，是否构成对于李慧宏的侵权；二、本案当事人主体是否适格，是否构成重复诉讼。 关于争议焦点一，李慧宏与兴霖公司签订的《商品房预售合同》，系双方真实意思表达，合法有效，李慧宏已按照约定缴纳房款，理应享有1008房的所有权。兴霖公司关于1008房已经由兴霖公司交付给李慧宏的辩称，符合事实依据，理由成立，予以采信。但兴霖公司作为1008房的开发商，有义务办理1008房的产权手续，并应协助李慧宏排除妨碍。周建忠关于非1008房占用者，与本案无关的辩称，亦符合事实，理由成立，予以采信。周建兵虽辩称，因老房拆迁，故兴霖公司将1007房、1008房分别作为周建忠、周建兵的回迁安置房，并向法院提交了其与兴霖公司签订的《拆迁房屋实物补偿协议》和兴霖公司经理张旭光签名确认的平面图作为证据。但，首先，《拆迁房屋实物补偿协议》中，并未明确补偿房屋的具体位置，约定的“门面8.5米，进深12米”是对补偿房屋面积的描述，而非确定特定房屋位置；其次，平面图中的店铺编号与实际房号不符，平面图上也无其他标注说明，无法得出签字所在位置系指示补偿房屋所在位置的结论；第三，《拆迁房屋实物补偿协议》中约定补偿给周建忠、周建兵是各建筑面积94.35平方米，而非实际使用面积，1008房建筑面积为167.61平方米、1007房建筑面积为147.27平方米，两者面积之和远远大于老房建筑面积，若均为回迁安置房，则远超出约定，不合常理；第四，周建忠与兴霖公司签订了《补充协议》、《新天地购物城商业回迁安置确认书》，确认1007房为回迁安置房，周建兵作为周建忠的弟弟，基于同一老房拆迁而取得补偿房产，如1008房为其补偿房产，其应亦与兴霖公司进行回迁确认方符合常理。因此，周建兵与兴霖公司虽达成实物补偿协议，但未确定补偿房屋系哪一户特定房屋，周建兵关于1008房为补偿房屋的辩称，没有事实和法律的依据，理由不能成立，不予采信。周建兵亦辩称，兴霖公司未向周建兵主张过1008房权利，周建兵交纳了1008房水电物业费，应视为兴霖公司默认1008房为周建兵的安置房屋。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同”，周建兵的上述辩称，亦无法律依据，不予采信。因此，周建兵无合法事由占有使用1008房，构成对李慧宏的侵权，应承担停止侵权、赔偿损失的责任。损失金额应以潍精诚评报字[2020]第A007号资产评估报告确定的1779000元为准。 关于争议焦点二，本案周建兵为具有完全民事能力的侵权行为人，符合诉讼主体资格，李慧宏在起诉状中书写为“周健兵”系书写错误，不影响对诉讼主体的认定。周建兵关于主体不适格的辩称，与事实不符，不予采信。李慧宏虽之前与兴霖公司进行过诉讼，但诉讼标的系换房协议约定的1131房，本案的诉讼标的为1008房，并非同一诉讼标的，不构成重复诉讼，周建兵的辩称与事实不符，不予采信。 综上所述，李慧宏要求周建兵交付山东省潍坊市城区和平路4200号1号楼1008号商品房，并赔偿损失1779000元的诉讼请求，合法有据，予以支持。李慧宏其他诉讼请求，缺少事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、周建兵于判决生效之日起十日内将位于位于山东省潍坊市潍城区××路××号××号楼××号房腾退给李慧宏。兴霖公司应配合腾房事宜，并与李慧宏办理山东省潍坊市潍城区××路××号××号楼××号房产权登记手续。二、周建兵赔偿李慧宏损失1779000元，于本判决生效之日起十日内付清。三、驳回李慧宏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20811元，减半收取10405.5元，由周建兵负担。 本院二审期间，当事人均未提交新证据。二审经审理查明的其他事实与一审认定事实基本一致。 本院认为，李慧宏与兴霖公司签订的《商品房预售合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，李慧宏已按照约定缴纳房款，依法享有1008房的所有权。故一审认定兴霖公司作为1008房的开发商，有义务办理1008房的产权手续，并应协助李慧宏排除妨碍，并无不当。周建兵主张因老房拆迁，兴霖公司将1007房、1008房分别作为周建忠、周建兵的回迁安置房，但其提交的证据不足以证实其主张，且兴霖公司亦不予认可。周建兵与兴霖公司虽达成实物补偿协议，但未确定补偿房屋系哪一户特定房屋，周建兵关于1008房为补偿房屋的主张，没有事实和法律的依据。根据法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；房地产转让，应当签订书面转让合同。本案中李慧宏与兴霖公司签订的《商品房预售合同》合法有效，且李慧宏已完成房款交付，并已进行了商品房屋的预告登记和交房手续，故一审认定涉案房屋所有权归属于李慧宏，并无不当。 综上所述，周建兵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费20811元，由上诉人周建兵负担。 本判决为终审判决。 审判长  薛培忠 审判员  李玉信 审判员  朱 峰 二〇二〇年十二月二十二日 书记员  褚诗舒