福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0583民初3064号 原告：泉州天元房地产开发有限公司，住所地福建省南安市丰州镇西华村燎原自然村铁道洞口处。 法定代表人：曾川农，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：廖逸，福建联合信实（泉州）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：黄诗平，福建联合信实（泉州）律师事务所执业律师。 被告：李春日，男，1979年5月6日出生，汉族，住广东省大埔县，现住福建省泉州市丰泽区。 被告：张爱云，女，1983年5月7日出生，汉族，住广东省大埔县，现住福建省泉州市丰泽区。 第三人：中国建设银行股份有限公司泉州分行，住所地福建省泉州市丰泽区丰泽街建行大厦。 负责人：孙国强，该分行行长。 原告泉州天元房地产开发有限公司（以下简称“天元房地产公司”）与被告李春日、张爱云，第三人中国建设银行股份有限公司泉州分行（以下简称“建行泉州分行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告天元房地产公司的委托诉讼代理人黄诗平到庭参加诉讼，被告李春日、张爱云经公告送达开庭传票，第三人建行泉州分行经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 天元房地产公司向本院提出诉讼请求：1.解除天元房地产公司与李春日、张爱云签订的《商品房买卖合同》及其附件；2.李春日、张爱云协助天元房地产公司注销《商品房买卖合同》（预售）及其附件备案登记并将“西华花园城”第2幢8层802号房腾空返还天元房地产公司；3.李春日、张爱云偿还天元房地产公司履行阶段性担保责任代付贷款本金41845.34元及自垫付之日起（其中15458.17元自2019年6月27日起算，26387.17元自2020年3月31日起算）至实际还清之日止按年利率6％计算的资金占用损失；4.李春日、张爱云支付天元房地产公司违约金127011.6元及自起诉之日起至实际付清款项之日止按年利率6％计算的利息；5.李春日、张爱云向天元房地产公司支付因其违约而支出的律师代理费14000元。审理中，天元房地产公司自愿撤回上述诉讼请求3中的资金占用损失以及诉讼请求4中的利息。事实和理由：2014年11月25日,天元房地产公司与李春日、张爱云签订《商品房买卖合同》。合同约定，天元房地产公司将位于南安市××镇××村××花园××幢××层××号房出售给李春日、张爱云，李春日、张爱云采用银行按揭付款的方式支付房屋价款。同日，李春日、张爱云与天元房地产公司签订补充协议，约定天元房地产公司为李春日、张爱云购房按揭贷款提供阶段性担保，担保期间如因李春日、张爱云逾期归还贷款本息而导致出卖人承担相应的担保责任，李春日、张爱云支付按揭贷款本息超过三个月或明确表示不履行按揭抵押贷款合同，则视为李春日、张爱云构成根本性违约，出卖人有权单方面解除购房合同，并向李春日、张爱云收取总房款20%的违约金，并追偿全部代偿款项（包括但不限于代偿借款本息、罚息、违约金、诉讼费、律师费等以及相关损失、费用）。合同签订后，李春日、张爱云向天元房地产公司支付首付款后，向建行泉州分行申请办理按揭贷款并签订《个人住房借款合同》，建行泉州分行依约向其发放贷款。2018年11月22日，天元房地产公司将房屋交付李春日、张爱云。但自2019年1月开始，李春日、张爱云未能按时向银行偿还贷款。建行泉州分行要求天元房地产公司履行阶段性担保责任，并于2019年6月27日、2020年3月31日直接从天元房地产公司账户扣划李春日、张爱云应缴纳贷款15458.17元、26387.17元。天元房地产公司依法委托律师主张权利并支出律师费14000元。为此，天元房地产公司提起本案诉讼。 李春日、张爱云均未作答辩。 建行泉州分行未作陈述。 天元房地产公司围绕诉讼请求依法提交了证据，但因李春日、张爱云未到庭，未对天元房地产公司提供的证据进行质证。对天元房地产公司提供的证据，本院认定如下：天元房地产公司的《商品房预售许可证》、天元房地产公司与李春日、张爱云签订的《商品房买卖合同》（包含附件）、李春日、张爱云与天元房地产公司、建行泉州分行签订的《个人住房借款合同》、《个人贷款支付凭证》、《个人贷款还款凭证》、《客户专用回单》、《个人贷款对账单》、《交房确认单》、《交楼验收表》、《南安市商品房买卖合同备案及预告登记申请书》、《法律事务委托合同》、《福建增值税普通发票》、《中国建设银行单位客户专用回单》，证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 天元房地产公司系依法注册成立的从事房地产开发等项目的有限责任公司，并取得本案建筑项目的商品房预售许可证。2014年11月25日，天元房地产公司与李春日、张爱云签订一份《商品房买卖合同》，该合同包含附件六的《合同补充协议》等内容。合同约定，李春日、张爱云向天元房地产公司购买址在南安市××镇××村××花园××幢××层××号房产，预测建筑面积103.01平方米，单价为每平方米6165.01元，总价款为635058元。李春日、张爱云应当于2014年11月25日前支付首期房价款195058元，余款440000元向天元房地产公司指定的商业银行申请贷款支付。附件六《合同补充协议》第一条7约定，出卖人为买受人购房按揭贷款提供阶段性担保，担保期间如因买受人逾期归还贷款本息而导致出卖人承担相应的担保责任，则买受人除应清偿出卖人代缴的贷款本息及其它费用外，另得向出卖人支付代付贷款本息日万分之三的违约金。如果出卖人代买受人支付按揭贷款本息超过三个月或买受人明确表示不履行按揭抵押贷款合同的，则视为买受人构成根本性违约，出卖人有权单方面解除购房合同并向买受人收取总房款20％的违约金并追偿全部代偿款项（包括但不限于代偿借款本息、罚息、违约金、诉讼费、律师费等）、以及相关损失、费用。因解除相关合同而增加的费用均由买受人负责承担。合同签订后，李春日、张爱云向天元房地产公司支付首期购房款195058元，并向建行泉州分行申请按揭贷款44万元。为此，李春日、张爱云与天元房地产公司、建行泉州分行于2016年1月15日签订一份《个人住房借款合同》，约定李春日、张爱云向建行泉州分行借款44万元用于支付涉案购房款，借款期限自2016年1月15日至2026年1月15日止，借款人采用等额本金还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每1个月归还本金金额为3666.67元，利息逐期结算还清。本合同签订后，借款首次发放前，如遇人民银行调整利率，则上述每月归还利息金额相应调整。天元房地产公司为该贷款提供阶段性连带责任保证。之后，因李春日、张爱云没有按照借款合同约定按时足额偿还借款本息，建行泉州分行于2019年6月27日从天元房地产公司账户扣划15458.17元（其中偿还本金12027.28元），于2020年3月31日又从天元房地产公司账户扣划26387.17元（其中偿还本金21006.29元）。李春日、张爱云未将上述款项偿还给天元房地产公司。案涉商品房已于2018年11月22日交付李春日、张爱云使用，但尚未办理不动产权证。天元房地产公司与福建联合信实（泉州）律师事务所签订《法律事务委托合同》一份，约定就天元房地产公司与李春日、张爱云等商品房预售合同纠纷一案，该所指派廖逸、黄诗平律师担任代理人等内容。天元房地产公司为此支付律师代理费14000元。 本院认为，天元房地产公司依法取得经营房地产开发资质和商品房预售许可证，李春日、张爱云向天元房地产公司购买址在南安市××镇××村××花园××幢××层××号房产，在商品房预售许可证的预售范围之内，因此，天元房地产公司与李春日、张爱云签订的《商品房买卖合同》（包含附件），主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同，双方均应按照合同约定履行各自义务。依照附件六《合同补充协议》第一条7约定，出卖人为买受人购房按揭贷款提供阶段性担保，担保期间如因买受人逾期归还贷款本息而导致出卖人承担相应的担保责任，则买受人除应清偿出卖人代缴的贷款本息及其它费用外，另得向出卖人支付代付贷款本息日万分之三的违约金。如果出卖人代买受人支付按揭贷款本息超过三个月或买受人明确表示不履行按揭抵押贷款合同的，则视为买受人构成根本性违约，出卖人有权单方面解除购房合同并向买受人收取总房款20％的违约金并追偿全部代偿款项（包括但不限于代偿借款本息、罚息、违约金、诉讼费、律师费等）、以及相关损失、费用。因解除相关合同而增加的费用均由买受人负责承担。现因李春日、张爱云没有按照约定按时足额偿还按揭贷款本息，导致建行泉州分行于2019年6月27日从天元房地产公司账户扣划15458.17元，于2020年3月31日又从天元房地产公司账户扣划26387.17元，合计41845.34元。故天元房地产公司代支付的按揭贷款本息已超过三个月，依照上述约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”规定，天元房地产公司有权解除双方签订的《商品房买卖合同》及其附件，并要求李春日、张爱云偿还代偿款41845.34元、支付违约金。但是双方约定出卖人向买受人收取总房款20%的违约金，约定过高，应予以调整，本院综合房地产市场的情况等因素，考虑到解除合同后天元房地产公司的损失，酌情将违约金标准调减为案涉商品房总价款的8%即50804.6元。本案合同已办理备案登记手续，天元房地产公司并于2018年11月22日将本案商品房交付给李春日、张爱云使用，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”规定，天元房地产公司请求李春日、张爱云配合其办理合同解除后的合同备案注销登记手续，并将址在南安市××镇××村××花园××幢××层××号房产腾空返还给天元房地产公司，符合法律规定，予以支持。依照双方约定，李春日、张爱云还应承担天元房地产公司因本案诉讼而支出的律师代理费，故天元房地产公司请求李春日、张爱云支付律师代理费14000元，合理合法，予以支持。《商品房买卖合同》解除后，天元房地产公司需将已付购房款退还给李春日、张爱云，但因李春日、张爱云未在本案中提出反诉，故不在本案中处理，李春日、张爱云可另行主张。若本案商品房已被司法机关查封，天元房地产公司应退还给李春日、张爱云的款项，应提交给有关司法机关处理。天元房地产公司自愿撤回部分诉讼请求，系对其诉讼权利的处分，且不违反法律规定，依法予以照准。李春日、张爱云经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，建行泉州分行经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。 综上所述，本院对天元房地产公司的诉讼请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第九十二条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除泉州天元房地产开发有限公司与李春日、张爱云于2014年11月25日签订的《商品房买卖合同》（包含附件）； 二、李春日、张爱云应于本判决生效后三十日内将址在南安市××镇××村××花园××幢××层××号房产腾空返还给泉州天元房地产开发有限公司； 三、李春日、张爱云应于本判决生效后三十日内协助泉州天元房地产开发有限公司办理上述《商品房买卖合同》及其附件备案登记的注销手续； 四、李春日、张爱云应于本判决生效后三十日内清偿泉州天元房地产开发有限公司代其偿还的银行贷款本息41845.34元； 五、李春日、张爱云应于本判决生效后三十日内支付泉州天元房地产开发有限公司违约金50804.6元； 六、李春日、张爱云应于本判决生效后三十日内支付泉州天元房地产开发有限公司律师代理费14000元。 七、驳回泉州天元房地产开发有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10291元，由李春日、张爱云负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  蔡宗场 人民陪审员  陈清辉 人民陪审员  黄世超 二〇二〇年十二月十一日 书 记 员  黄晓玲 速 录 员  陈家群 附本案引用的主要法律条文及执行的申请提示： 《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。