山东省东营市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁05民终1807号 上诉人（原审原告）：车新忠，男，1970年12月6日出生，汉族，住东营市东营区。 委托诉讼代理人：张学文，山东鲁航律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：东营天华房地产开发有限公司，住所地东营市东营区运河路421号，统一社会信用代码91370500730646233M。 法定代表人：徐九增，总经理。 被上诉人（原审被告）：东营天华物业管理有限公司，住所地东营市东营区汾河路401号，统一社会信用代码91370500776322269L。 法定代表人：徐九增，总经理。 以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：张雪娇，山东恒岳律师事务所律师。 以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：刘宝静，山东恒岳律师事务所实习律师。 上诉人车新忠因与被上诉人东营天华房地产开发有限公司（以下简称天华房开公司）、东营天华物业管理有限公司（以下简称天华物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服东营经济技术开发区人民法院（2019）鲁0591民初1903号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 车新忠上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判天华房开公司、天华物业公司停止侵权，为涉案房屋提供物业服务并赔偿损失或发回重审；2、本案一、二审诉讼费由天华房开公司、天华物业公司负担。事实与理由：一、车新忠与燕义中、黄桂唤之间的《房屋租赁合同》合法、有效，一审判决认定事实错误。1、双方签订租赁合同，用租赁费抵偿所欠债务，是合法有效的。一审法院认为，车新忠明知涉案房屋涉及诉讼无法出卖，为了抵偿债务，仍与燕义中、黄桂唤签订《房屋租赁合同》，名为出租，实为抵偿债务。这是对案件事实的错误认定。根据双方提交的证据，可以证明2017年3月，车新忠已经与燕义中、黄桂唤签订了《租赁合同》，且车新忠对涉案房屋进行了装修，并最晚于2017年8月已经入住。因此该《房屋租赁合同》不仅签订了而且已经实际履行了。且欠付借款与租赁费同为金钱债务可以相互充抵，借款到期燕义中、黄桂唤不能偿还欠款，因此通过租赁的方式抵偿债务并不被法律禁止，是合法有效的，出租与抵偿债务并不矛盾，不能因为出租的目的是抵偿债务就否认租赁合同的效力。2、车新忠与燕义中、黄桂唤之间不存在恶意串通、对抗执行的意图，涉案租赁合同有效；反而天华房开公司与燕义中、黄桂唤之间存在恶意串通，损害车新忠合法租赁权的嫌疑。根据车新忠与天华房开公司一审提交的证据，签订涉案房屋的租赁合同之时，涉案房屋并没有被查封，车新忠持有2017年8月至2018年12月的物业费、水费、电费的收款收据足以证明，车新忠已经实际入住涉案房屋，而天华房开公司起诉燕义中、黄桂唤是在2018年5月之后，因此本案证据不能证明车新忠与燕义中、黄桂唤之间存在恶意串通、对抗执行的意图，故涉案租赁合同有效。根据(2018)鲁0502民初4166号民事判决，天华房开公司应返还燕义中、黄桂唤房款50多万元，车新忠的租赁费仅为152000元，再扣减居住期间1年多的租赁费，剩余租赁费不足15万元。如天华房开公司与车新忠协商，在应支付燕义中、黄桂唤的房款中扣减该部分租赁费支付给车新忠，解除租赁合同，车新忠将涉案房屋交付天华房开公司，车新忠是完全同意的，而天华房开公司与燕义中、黄桂唤故意隐瞒其双方在东营区人民法院的诉讼，导致车新忠无法到庭参加诉讼，且天华房开公司在拿到判决书后只强制车新忠搬离涉案房屋，拒不协商将涉案租赁费退还车新忠事宜，因此天华房开公司与燕义中、黄桂唤之间存在恶意串通，损害车新忠合法租赁权的嫌疑。3、燕义中、黄桂唤对涉案房屋有处分权，涉案租赁合同是合法有效的。涉案《房屋租赁合同》是否生效取决于燕义中、黄桂唤对涉案房屋是否具有处分权，出租权，而非所有权，换言之，本案的关键在于燕义中、黄桂唤的处分行为是否真实、合法、有效。燕义中、黄桂唤与天华房开公司签订商品房预售合同，全额支付购房款，作为买受人，在房屋交付后，有权出租房屋，开发商无权干涉。通过一审庭审可以看出，燕义中、黄桂唤与天华房开公司签订的商品房预售合同已经向不动产登记部门登记备案，燕义中、黄桂唤也已将上述房产办理抵押登记贷款手续，并实际占有房屋。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《中华人民共和国物权法》第七十一条规定，燕义中、黄桂唤已经属于法律规定的业主，其享有对所述房屋的出租权，其与车新忠签订的租房合同是合法有效的。二、一审判决适用法律错误。合同法第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。根据该条规定，所有权变动应指包括买卖、赠与、法院判决等所有的所有权变动形式，都不能影响租赁合同的效力。车新忠与燕义中、黄桂唤之间的《租赁合同》是合法、有效的，车新忠于2017年3月取得涉案房屋的租赁权。而天华房开公司是在2018年12月7日因法院判决才又重新取得涉案房屋的所有权及处分权。天华房开公司取得涉案房屋的所有权及处分权是在涉案房屋租赁期限之内，显然该物权的变动不能影响车新忠的承租权。一审法院错误的认为，买卖不破租赁仅指买卖关系导致的物权变动才不影响租赁合同的效力，没有正确理解和适用《合同法》第229条，导致本案判决错误。综上所述，燕义中、黄桂唤在与车新忠签订涉案租赁合同时，具有处分涉案房屋的权利，双方之间不存在恶意串通，因此车新忠与燕义中、黄桂唤之间的《租赁合同》合法、有效；一审法院错误的理解合同法第229条的规定，错误的认为只有买卖关系才不会影响租赁合同的效力，导致本案判决错误，请求法院依法应予改判或发回重审。 天华房开公司辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，车新忠的上诉请求没有事实和法律依据，请求予以驳回。1、涉案房屋所有权人未发生变更，不适用“买卖不破租赁”。根据《中华人民共和国物权法》第九条和第三十条，《中华人民共和国合同法》第一百三十三条，天华房开公司因合法建造房屋，享有涉案房屋的所有权。案外人燕义中、黄桂唤虽然与天华房开公司签订商品房预售合同，但因双方未办理房屋产权登记，房屋所有权人没有发生变动一直是天华房开公司。（2018）鲁0502民初4166号判决书“解除天华房开公司与燕义中、黄桂唤签订的编号为YS0069854的商品房预售合同”，并不是天华房开公司与燕义中、黄桂唤买卖房屋导致的物权变动，不适用买卖不破租赁原则。2、车新忠一审提交的租赁合同因损害天华房开公司作为房屋所有权人的权益而无效。根据《中华人民共和国物权法》第四十条，其他用益物权人、担保权人行使权力，不得损害所有权人的权益。案外人燕义中、黄桂唤虽然与天华房开公司签订房屋买卖合同，并取得房屋使用权，但是其与车新忠签订的租赁合同的效力并不单取决于燕义中、黄桂唤是否拥有使用权。3、租赁合同签订时存在恶意串通，损害第三人利益情形，属于合同无效的法定情形。车新忠并非以善意第三人的身份以使用为目的与案外人燕义中、黄桂唤签订房屋租赁合同，而是在明知涉案房屋有权利瑕疵的情况下恶意与案外人签订，案外人自2017年3月起不再偿还按揭贷款，而2017年3月案外人与车新忠签订房屋租赁合同。其认为两时间点距离如此近，不是巧合。案外人燕义中、黄桂唤在明知不偿还借款，将不能继续占有房屋的情况下（要么银行会行使抵押权拍卖房屋，要么天华房开公司因履行担保责任而解除商品房预售合同收回房屋），故意与车新忠签订房屋租赁合同，有对抗执行损害第三人利益的意图。通过天华房开公司在一审过程中提供的证据文件谈话录音可知，车新忠在明知房屋存在权属争议的情况下，仍然签订租赁合同，且该租赁合同的租期为十年期远长于一般租赁合同，不符合常理。因为案外人燕义中、黄桂唤与车新忠签订房屋租赁合同存在恶意串通，对抗执行的意图。损害第三人合法权益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，该房屋租赁合同无效。4、车新忠与案外人燕义中、黄桂唤虚构债务关系，以虚构的债务关系为基础，签订租赁费抵偿债务的《租赁合同》无效。2018年5月30日，车新忠与天华房开公司代理人徐兴华的谈话录音中，车新忠主张燕义中欠其10万元偿还不了，想用房子用于抵账的主张，与其提交的租赁合同中主张的装修款10万元抵租金的主张明显是存在矛盾的，同时录音双方提到有天华房开公司将起诉，且购房款会退回燕义中、黄桂唤。之后，天华房开公司起诉燕义中、黄桂唤要求解除房屋预售合同，东营区人民法院在2018年12月7日作出（2018）鲁0502民初4166号判决。因此，不存在天华房开公司隐瞒诉讼的情形。而车新忠主张天华房开公司应从该判决确认的返还燕义中、黄桂唤房款中扣减费用的行为，没有法律依据。首先，车新忠与案外人燕义中的债权纠纷并没有得到有效法律文书的确认，其次，天华房开公司有执行法院生效判决的义务。如果车新忠与案外人燕义中间存在借贷关系，车新忠应通过诉讼等合法途径实现其债权，而不是强人所难，要求天华房开公司扣减费用，天华房开公司并没有义务帮其实现尚未确定的债权。同时，该判决是公开的，车新忠可以通过诉前财产保全程序冻结该笔款项，再通过诉讼程序实现债权。但是，车新忠既没有起诉燕义中主张债权，也没有申请财产保全，而是一直占有房屋不予归还。车新忠与案外人燕义中、黄桂唤恶意串通的意图明显。5、超出案外人燕义中、黄桂唤使用期限部分的租赁合同无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条，案外人燕义中、黄桂唤对涉案房屋只有使用权，没有所有权，此时房屋出租行为是以使用权为基础的，在案外人对涉案房屋的使用权解除后，租赁合同超出使用期限的部分无效。 天华物业公司辩称，天华物业公司停止供水及其他物业服务的方式是基于房屋合法所有权人天华房开公司的指令，而车新忠与天华物业公司没有形成物业服务合同，车新忠也不是房屋的合法承租人，因此，车新忠要求天华物业公司提供物业服务并赔偿经济损失缺乏依据。首先，天华房开公司一直是房屋的合法所有权人。其次，2018年12月7日，东营区人民法院作出（2018）鲁0502民初4166号判决书，判决解除天华房开公司与案外人燕义中、黄桂唤签订的编号为YS0069854的商品房预售合同，该判决生效后，案外人燕义中、黄桂唤在锦尚天华小区不再具有业主身份。因此，对于涉案房屋天华物业公司的物业服务对象仅仅是房屋的所有权人天华房开公司。由于案外人燕义中、黄桂唤一直未履行返还房屋义务。该房屋所有权人天华房开公司向天华物业公司发出指令，要求天华物业公司对该房屋停止供水及其他物业服务的方式，督促住户搬离并将房屋归还天华房开公司。天华物业公司与案外人燕义中、黄桂唤的物业合同关系在其不具有业主身份时已经解除，天华物业公司并没有与车新忠建立物业合同关系，天华物业公司只针对房屋所有权人进行服务。因此，车新忠的主张不成立。其他答辩意见同天华房开公司。 车新忠向一审法院起诉请求：1、判令天华房开公司停止侵权，判令天华物业公司为东营市东营区供水并提供物业服务；2、判令天华房开公司、天华物业公司自2019年9月28日起每日按照200元的标准赔偿车新忠经济损失至车新忠恢复供水供电之日止；3、本案的诉讼费和财产保全费由天华房开公司、天华物业公司承担。诉讼过程中，车新忠明确，停止侵权的内容为要求天华房开公司不再要求其搬离房屋并通知天华物业公司恢复对涉案房屋供水及其他后续物业服务。 一审法院认定的事实：2013年8月31日，天华房开公司（出卖人）与案外人燕义中、黄桂唤（买受人）签订商品房预售合同，约定燕义中、黄桂唤购买天华房开公司的位于东营区××路××号××小区××幢××单元××号房屋一套；买受人采用按揭付款方式按时付款，合同签订之日支付房款首付款439398元，剩余房款290000元在七日内办理银行按揭。附件八第一（三）2⑥条约定，在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除合同，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续。后燕义中、黄桂唤向天华房开公司交付首付款439398元、向银行办理按揭贷款290000元，交付房款729398元。涉案房产于2015年7月30日交付给燕义中、黄桂唤。 就涉案房屋的按揭贷款，燕义中（借款人）、农行东城支行（贷款人、抵押权人）、天华公司（保证人）于2014年4月3日签订个人购房担保借款合同，约定本合同项下债权的担保方式为阶段性保证+抵押。由阶段性保证人天华公司按约定提供保证担保，由在本合同签章的抵押人按约定提供抵押担保。阶段性保证人自借款发放之日起，至办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后壹年之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。燕义中、黄桂唤在该合同的抵押人处签字。同日，该290000元款项转入车新忠账户。因燕义中、黄桂唤未按时偿还银行贷款，至2018年9月27日，天华房开公司因承担保证责任向中国农业银行股份有限公司东营东城支行偿还贷款31608.73元，剩余贷款本金为272257.89元。 2018年12月7日，就天华房开公司诉燕义中、黄桂唤、中国农业银行股份有限公司东营东城支行（以下简称农行东营东城支行）房屋买卖合同纠纷一案，东营市东营区人民法院作出（2018）鲁0502民初4166号民事判决书，判决：1、解除天华房开公司与燕义中、黄桂唤签订的涉案商品房预售合同；2、燕义中、黄桂唤于判决生效之日起十日内向天华房开公司返还位于东营市东营区××路××号××小区××幢××单元××号房屋一套，并协助天华房开公司办理撤销上述商品房预售合同的网签备案手续；3、解除天华房开公司与燕义中、黄桂唤就农行东营东城支行签订的个人购房担保借款合同；4、天华房开公司返还黄桂唤购房首付款439398元，并按照年利率3%支付该款项自2013年8月31日起至实际清偿之日止的利息；天华房开公司返还黄桂唤就涉案个人购房担保借款合同向农行东营东城支行偿还的贷款本金及利息92774.35元（以农行东营东城支行出具的2018年11月15日的贷款合约信息查询为准，天华房开公司代为偿还的贷款本息31608.73元从中扣减）；上述款项于判决生效之日起十日内支付；5、天华房开公司于判决生效之日起十日内向农行东营东城支行偿还燕义中、黄桂唤自2018年9月28日起就个人购房担保借款合同剩余的贷款。 车新忠持有天华物业公司出具的涉案房屋2018年1月17日水费、公用电、物业费（2017.8-2017.12.31）收款收据三份；2018年1月18日天然气卡+本、暖气费（2018.1.18-2019.3.15）收款收据两份；2018年11月7日物业费（2018.1-2018.12.31）、水费、暖气费收款收据三份；2019年4月22日水费、公用电收款收据两份。 2019年9月28日，天华房开公司向锦尚天华24#楼-1-501室住户发出通知，载明：“我公司曾于2019年9月21日向您发送过限期搬离通知，如今期限届满您尚未搬出。我公司作为该套房屋合法所有权人，不得已再次要求您立即搬离该房屋。我公司已通知天华物业公司从今日起对该房屋停止供水及其他后续物业服务，若因此对该房屋使用造成不便等，均由您承担一切后果。且发生任何问题也与我公司无关。” 一审庭审时，天华房开公司、天华物业公司主张，天华公司在收房过程中受到车新忠的阻挠，车新忠仍有物品没有搬离，门锁由车新忠控制，涉案房屋天华房开公司并没有实际收回；车新忠主张其自2017年3月3日一直占有使用涉案房屋。 以上事实，有商品房预售合同、（2018）鲁0502民初4166号民事判决书、收款收据、通知及当事人陈述在卷佐证。 对有争议的证据和事实，车新忠提交了以下证据，天华房开公司、天华物业公司发表了质证意见： 证据一，车新忠与案外人燕义中、黄桂唤房屋租赁合同1份。拟证明：1、2017年3月3日，案外人燕义中、黄桂唤将涉案房屋租赁给车新忠居住并使用，租赁期限至2027年3月。该房屋为毛坯房，由车新忠负责装修，装修款10万元，合同到期后，该装修部分的所有权人为案外人燕义中、黄桂唤。2、该合同并不违反任何法律规定，属于有效合同。该房屋租金共计152000元，平均每年租金为15200元，不低于甚至略高于同路段同区域的房屋租金的平均价格，不存在任何恶意串通和虚假陈述的情形。 天华房开公司、天华物业公司对该证据的真实性及证明目的均不予认可。1、合同并没有明确标明是租赁的哪套房屋，并不必然是车新忠所诉称的涉案房屋。2、合同中明确约定租金52000元，并不是152000元，车新忠以明显不合理的低价承租该房屋。3、合同约定租金的支付方式为租赁合同签订后一次性支付，车新忠并没有提供相应的银行流水，证明已向案外人支付房屋租赁合同中约定的52000元租金。4、合同约定装修款折合10万元，车新忠也没有提供相应的装修合同及装修款的支付证据，反而将装修款以及租金折合成152000元的租金，不符合常理。该房屋租赁合同存在着恶意串通以及虚假签订的行为。 证据二，燕义中借条复印件1份、燕义中身份证复印件1份、银行账户交易明细单打印件3份。拟证明：2017年3月3日，车新忠依照借条约定向燕义中支付借款52000元，并按照燕义中的指令代为清偿其所欠案外人邹清光40000元，剩余12000元转入燕云海的账户，该部分借款折抵涉案房屋租金52000元。另根据双方约定，所支付的装修款10万元，折抵10万元租金。 天华房开公司、天华物业公司主张，因借条系复印件，无法确认借条的真实性，对身份证复印件以及银行交易明细的真实性无异议，对该组证据的证明目的有异议。该借条上明确约定借款的52000元，有借款利息，还款期限为2017年3月31日前，与房屋租赁合同中的租金52000元是同一笔款项，该笔款项的性质即为借款，并不是房屋租金，足以说明车新忠与案外人燕义中为该房屋设立权利负担，阻碍天华房开公司收回房屋。 天华房开公司、天华物业公司提交了以下证据，车新忠发表了质证意见： 证据一，锦尚天华水表底数确认表1份。拟证明：2017年8月7日，涉案房屋水表底数为0，也就是说在2017年8月7日之前，房屋为毛坯状态、未装修、更没有案外人或车新忠实际入住。车新忠与案外人燕义中、黄桂唤签订的《房屋租赁合同》存在恶意串通的情形。 车新忠主张对该证据的真实性无法确认，即使该证据真实，也无法证明天华房开公司、天华物业公司的证明目的。2017年3月至2017年8月之间车新忠一直为装修做准备，车新忠确实没有在涉案房屋居住，但并不影响车新忠已经取得了涉案房屋的租赁权，更不能证明车新忠与案外人燕义中恶意串通的事实。2017年8月份之前的物业费由燕义中缴纳。 证据二，2019年7月1日房屋租赁合同1份、2020年6月10日房屋租赁合同1份、赶集网租房信息网页打印件1份、安居客租房信息网页打印1份。拟证明：锦尚天华地段同类型房屋租赁价格均超过10000元/年，车新忠以明显不合理低价承租房屋。 车新忠对该组证据的真实性及证明目的均有异议，认为即使是现今的价格，也与三年前不具备可比性。车新忠的实际租赁价格为15200元/年，高于天华房开公司、天华物业公司所举证据中的房屋租金价格。 证据三，录音及书面整理材料1份（录音的形成时间为2018年5月30日，谈话双方为天华房开公司的代理律师徐兴华与车新忠）。拟证明：车新忠与燕义中、黄桂唤并没有就涉案房屋达成房屋租赁的合意，燕义中向车新忠借款约10万元，因燕义中无法偿还该款项，用涉案房屋进行抵顶，车新忠并未向燕义中、黄桂唤支付房屋租金；车新忠入住涉案房屋时该房屋已被人民法院进行查封，车新忠与燕义中、黄桂唤签订房屋租赁合同是利用房屋租赁合同阻碍法院的执行；录音时，车新忠对徐兴华代表天华房开公司与其进行谈话沟通身份是明知的。 车新忠对该录音的真实性无异议，但认为录音的文字整理有疏漏：1、第一页第7句“咱都必须录音录像”应该是“咱都不许录音录像”、第8句“哎”应该是“哎，没有，没有”。2、该次录音是聊天性质的，对各方都不具备约束力。3、录音中说明，车新忠在装饰时法院未查封，入住时法院查封了。4、录音时，车新忠已经入住该房屋近一年，对方没有出具身份证明和授权委托，对徐兴华代表天华房开公司与车新忠谈话时身份并不知晓，车新忠是为了去买房子。5、该证据的形成时间为2018年5月30日，此时东营区人民法院（2018）鲁0502民初4166号案件尚未立案，更谈不上执行的问题，也不能证明车新忠知道该案已经进入执行程序。因此该份证据不能证明天华房开公司、天华物业公司主张的该案车新忠已经知道执行，并且房屋买卖合同已经解除。 一审法院认为，车新忠提交的证据二中的身份证复印件、银行账户交易明细打印件，天华房开公司、天华物业公司对真实性无异议，天华房开公司、天华物业公司提交的证据三，车新忠对其真实性无异议，对其真实性予以确认；车新忠提交的证据一、证据二中的借条复印件，天华房开公司、天华物业公司对其真实性有异议，天华房开公司、天华物业公司提交的证据一、证据二，车新忠对其真实性有异议，均予以综合分析认定。 根据采信的证据，一审法院确认以下事实：2017年3月3日，车新忠向邹清光转账4万元，备注为替燕义中还欠款。2018年5月30日，车新忠在与徐兴华的谈话中表述，燕义中欠其十万块钱偿还不了，用涉案房屋抵账，办理手续的时候，因为存在诉讼，无法买卖，无法顶账，就签订了租赁合同，其装修入住。 一审法院认为，车新忠主张其对天华房开公司基于侵权主张权利，属于侵权责任纠纷；车新忠要求天华物业公司提供物业服务，属于物业服务合同纠纷，本案案由应为侵权责任纠纷和物业服务合同纠纷。根据车新忠提交的房屋租赁合同，车新忠向天华物业公司交付水电费、物业费等，系基于房屋租赁合同中所约定的承租人负责支付出租房屋的水费、电费、物业管理费等，并非其与天华物业公司形成了物业服务合同，且车新忠要求天华物业公司供水供电、提供物业服务及天华房开公司、天华物业公司赔偿损失，应以其具有合法承租人的权益为前提。根据天华房开公司、天华物业公司提交的录音，能够证实车新忠明知涉案房屋涉及诉讼无法出卖，为了抵偿债务，仍与燕义中、黄桂唤签订房屋租赁合同，名为出租，实为抵偿债务。车新忠主张其与燕义中、黄桂唤就涉案房屋签订了租赁合同，适用买卖不破租赁规则，天华房开公司要求其搬离涉案房屋，侵犯了其合法权益的主张。一审法院认为，天华房开公司虽然与燕义中、黄桂唤签订商品房预售合同，将涉案房屋出卖给燕义中、黄桂唤，但由于燕义中、黄桂唤违约，双方之间的商品房预售合同解除，燕义中、黄桂唤将涉案房屋返还给开发商天华房开公司，天华房开公司对涉案房屋享有的所有权，并非基于其向燕义中、黄桂唤购买房屋而取得，不适用买卖不破租赁规则，车新忠的主张理由不成立，对车新忠要求天华房开公司停止侵权、要求天华物业公司供水及提供物业服务、天华房开公司、天华物业公司承担经济损失赔偿责任的主张，证据不足，不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回车新忠的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取为50元，由车新忠负担。 二审中，当事人均未提交证据。 本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，本案争议的焦点问题是：本案能否适用买卖不破租赁原则？ 本院认为，本案不适用买卖不破租赁原则。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。法律设定“买卖不破租赁”原则的目的是保护相对弱势的承租人的权利。但是，保护承租方的同时，对于出租方和第三人的权利也要保护，尤其是为了保护第三人的合法权利，法律对“买卖不破租赁”原则做了限制。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。本案中，涉案房屋出租前已设有按揭贷款抵押，因燕义中、黄桂唤未按期偿还银行按揭贷款，天华房开公司代为履行还款义务，系因抵押权的实现而取得涉案房屋的所有权。因此本案不适用买卖不破租赁原则，车新忠无权以对涉案房屋享有租赁权为由对抗天华房开公司行使所有权。天华房开公司取得涉案房屋所有权后，要求车新忠限期搬离涉案房屋，并通知天华物业公司采取停水及不提供物业服务等措施，系对其自身权利的维护，不构成对车新忠权利的侵害。同理，因车新忠的租赁权不能对抗天华房开公司行使所有权，因此天华物业公司接受天华房开公司指示采取的停水及不提供物业服务等措施亦不构成对车新忠权利的侵害，车新忠无权要求天华物业公司供水及提供其他物业服务。一审判决分析不适用买卖不破租赁原则的理由不当，但结果正确。 综上，本院认为，上诉人车新忠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人车新忠负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 乔良艳 审 判 员 张世柱 审 判 员 李 宁 二〇二〇年十二月十七日 法官助理 王晓雨 书 记 员 衣丽娇