吉林省吉林市昌邑区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0202民初2885号 原告：交通银行股份有限公司吉林分行，住所地吉林省吉林市昌邑区松江东路4号。 负责人：刘军，行长。 委托诉讼代理人：王家龙，男，该行职员。 委托诉讼代理人：程杰才，吉林恒正达律师事务所律师。 被告：王延莉，女，1973年8月15日出生，汉族，住吉林省吉林市龙潭区。 委托诉讼代理人：赵永辉，男，1974年2月7日出生，汉族，住吉林省吉林市昌邑区，系王延莉丈夫。 被告：吉林省兴田置业有限公司，住所地吉林省吉林市昌邑区四川街4555号伊利雅居园72号楼4号网点。 原告交通银行股份有限公司吉林分行（以下简称交通银行吉林分行）与被告王延莉、吉林省兴田置业有限公司（以下简称兴田公司）借款合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月17日公开开庭进行了审理。原告交通银行吉林分行的委托诉讼代理人程杰才、王家龙、被告王延莉的委托诉讼代理人赵永辉到庭参加诉讼，被告兴田公司经公告送达传票，现公告期满未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 交通银行吉林分行向本院提出诉讼请求：1.判令王延莉提前清偿借款本金209,564.84元及截止2019年7月15日的利息33,747.26元、罚息3,344.82元、复利4,676.71元，以上本息合计251,333.63元（此后利息、罚息、复利按《个人房产抵押贷款合同》约定标准计算至借款本息付清之日止）；2.判令王延莉承担为实现债权发生的律师费18,593.35元；3.判令兴田公司对王延莉应予清偿的借款本息（即诉讼请求第一项)、原告实现债权发生的律师费（即诉讼请求第二项）承担连带保证责任；4.判令原告对位于吉林市昌邑区通江路1989号兴田上城7号商住楼07幢3单元0323338号房产及其占用范围内的土地拍卖、变卖所得价款优先受偿；5.判令各被告承担本案的起诉费、保全费等全部诉讼费用。事实与理由：2014年7月10日，我行与王延莉、兴田公司签订《个人房产抵押贷款合同》。合同约定贷款金额为220,000元(大写贰拾贰万元整),贷款期限228月（放款金额、放款日、到期日以借款凭证记载为准）;还款方式为等额本息，每月15日直接扣划还款;贷款用途为购房;贷款利率为月利率5.73125%（贷款期间如遇人民银行调整基准利率，本合同贷款利率标准按基准利率上浮5.0%相应调整），逾期贷款罚息利率为合同约定利率上浮50%。合同另约定，兴田公司为合同项下贷款提供连带责任保证，借款人以贷款资金所购房屋(坐落于吉林市昌邑区兴田上城7号楼3单元23层338号住宅）作为抵押。贷款合同签订后,原告于2014年7月30日向被告王延莉发放贷款220,000元，并受托支付至兴田公司账户。合同履行期间，王延莉未依约清偿贷款,我行多次催收未果。截止2019年7月15日，王延莉拖欠借款本息共计251,333.63元。故此原告为维护合法权益,依据《中华人民共和国民事诉讼法》及《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国担保法》之相关规定，诉至贵院，望判如所请。 王延莉辩称，购房时兴田公司为我申请办理房屋贷款手续，并承诺兴田上城小区2014年10月准时交房使用，首付20,000元即可入住，贷款220,000元，总房款是240,000元。但兴田公司开具收据首付款为94,286元，总房款为314，286元；兴田公司称是为了帮我申请到贷款。兴田公司售给我的房子为精装修，每平方米6,000元/平方，并赠送一万元的家电，为促销优惠活动。兴田公司2014年10月没有按期交房，承诺给与我补偿，每月根据购房面积大小适当补贴房屋租金，如到期仍然不能交房则双倍赔偿租金。兴田公司并没有兑现赔偿金。兴田上城小区居民多年上访、投诉，于2018年年底交工办理入住手续，房屋几年烂尾期间，本人还贷到2016年3月份，因每月租房，供孩子上大学读书等生活压力，实在无力偿还，而此房大家多次上访解决无果，本人也失去信心，因为以上原因停止还贷，并非恶意停止还贷款。房子交付使用是毛坏房，也没有当初兴田公司所说的有家电、大衣柜等生活设施，相关部门也没有任何的解决方式。房屋可以入住后，我并未装修使用，曾联系房产中介售房第一时间还贷，但是目前兴田上城房子没有任何手续，也无法买卖交易，本人近期还贷无能为力。交通银行吉林分行在办理个人房产抵押贷款手续是否符合相关规定，此房贷款手续是兴田公司负责与交通银行吉林分行为我申请，我为普通公民并不清楚了解抵押贷款需要哪些相关手续，只是配合兴田公司准备材料，接到交通银行吉林分行通知后就到该行签了房用抵押贷款合同，交通银行吉林分行是国家正规银行，兴田公司的房产抵押贷款手续是否合法？如果乙方审查核实相关贷款手续严禁，发现兴田公司有恶意骗贷行为及时制止，或者拒绝为此小区购房者贷款，兴田公司就不会得逞。兴田公司应承担主要责任，兴田公司第一时间收到了交通银行吉林分行贷给我的房产抵押贷款220,000元，却没有按期交房，一直烂尾，这是我后来停贷的主要原因，我不还贷是兴田公司承担主要责任。关于交通银行吉林分行诉讼请求，第1条被告愿与原告协商解决；王延莉申请法官根据以上陈述停贷事实，判令原告诉讼请求第2条、第5条，由兴田公司应承担，王延莉不承担本案的起诉费、保全费等全部诉讼费用。 王延莉正常购房、配合兴田公司办理购房手续、并缴纳首付房款、交购房税、还21个月的贷款、几年付几万块的房租；如果不是因为兴田上城小区烂尾几年没有交房，不会停贷不还，个人辛苦打工的钱付之东流，兴田公司能为我赔偿吗现在房子入住使用，是毛坯房，没有手续，不能进行买卖，所以本人无力偿还贷款，我是最大的受害者，反而被银行告上法庭，这些都是兴田公司有意骗贷造成的，希望法官能酌情处理，也希望银行能够房贷把关严谨，确保银行能够按时收回贷款，也保证平民百姓利益不受不法分子的侵害。 兴田公司经本院公告送达传票，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见，视为其放弃答辩的权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法对证据进行了核查。对交通银行吉林分行提供的《商品房买卖合同》、《个人房产抵押贷款合同》、借款凭证，房屋预告登记证明、催收通知书、还款明细表、欠款明细表、银行流水明细，可以证实王延莉为购买由兴田公司开发建设的坐落于吉林市昌邑区通江路1989号兴田上城7号商住楼07幢3单元0323338室房屋而欠付交通银行吉林分行贷款的事实，故对交通银行吉林分行所提供的证据，本院予以认定。 本院经审理认定事实如下：2014年6月7日，王延莉作为买受人与出卖人兴田公司签订合同编号为XTSC-7A-0822《商品房买卖合同》，购买由兴田公司开发建设的坐落于吉林市昌邑区通江路1989号兴田上城7号商住楼3单元0323338室房屋，房屋总价为314,286元。为支付上述房屋房款，王延莉作为借款人即抵押人（甲方）于2014年5月7日与贷款人即抵押权人交通银行吉林支行（乙方）、兴田公司（丙方）签订合同编号为2014222723001100250号《个人房产抵押贷款合同》，约定：贷款金额为220,000元，贷款期限228个月，贷款利率为月利率5.73125‰，甲方未按时足额偿还贷款本金、支付利息或未按合同约定用途使用贷款的，乙方有权按逾期贷款或挪用贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利，逾期贷款罚息利率为合同约定利率上浮50%，甲方未按时足额偿还贷款本金、支付利息的，应承担乙方为实现债权而发生的催收费、诉讼费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用，甲方以贷款资金所购坐落于吉林市昌邑区兴田上城7号楼3单元23层338号住宅作为抵押，丙方为本合同项下贷款提供连带责任保证，保证的范围为本合同项下贷款本金及利息、罚息、复利及乙方实现债权的费用，实现债权的费用包括但不限于催收费、诉讼费、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用。王延莉在合同上签字并按手印，交通银行吉林分行和兴田公司在合同上加盖公章。2014年7月30日，交通银行吉林分行向王延莉发放贷款220,000元并出具借款凭证，起息日期为2014年7月30日，王延莉在借款凭证上签字确认。2014年7月17日，王延莉为购买的吉林市昌邑区通江路1989号兴田上城7号商住楼07幢3单元0323338室房屋办理了预购商品房抵押权预告登记，预告登记权利人为交通银行吉林分行。截起诉之日，张武博尚欠交通银行吉林支行借款本金209，564.84元及相应的利息和罚息。 本院认为，交通银行吉林分行与王延莉、兴田公司签订的合同编号为2014222723001100250号《个人房产抵押贷款合同》，系当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，为有效合同，各方均应按照合同的约定履行各自的义务。交通银行吉林分行已经如约履行了发放贷款的义务，王延莉未按照合同的约定及时足额向交通银行吉林分行偿还借款，其行为已经构成违约，应承担还本付息的违约责任。依照合同约定，甲方未按时足额偿还贷款本金、支付利息或未按合同约定用途使用贷款的，乙方有权按逾期贷款或挪用贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息计收复利，逾期贷款罚息利率为合同约定利率上浮50%。截至2019年7月15日止，王延莉尚欠借款本金209，564.84元、利息33,747.26元、罚息3,344.82元，故对交通银行吉林分行要求王延莉给付借款本金209，564.84元、利息33,747.26元、罚息3,344.82元及自2019年7月16日起至实际给付之日止的利息（以209，564.84元本金为基数，按照月利率5.73125‰上浮50%为标准计算）的诉讼请求，本院予以支持。关于交通银行吉林分行要求王延莉支付复利的请求，虽然在合同中对复利的支付进行了约定，但未约定复利的给付标准，视为双方对复利的给付标准约定不明，故对交通银行吉林分行的此项诉讼请求，本院不予支持。关于交通银行吉林分行要求王延莉负担律师费18,593.35元的诉讼请求，因其未提供证据证明律师费实际支出数额，故对其此项诉讼请求，本院不予支持。 关于交通银行吉林支行要求兴田公司对王延莉上述债务承担连带责任保证的问题，兴田公司作为保证人签署《个人房产抵押贷款合同》，且在合同上加盖公章予以确认，根据合同约定，兴田公司对王延莉的上述借款本金及利息承担连带责任保证，现王延莉未按照约定还款，交通银行吉林分行有权要求兴田公司对王延莉上述借款本息承担连带保证责任，故对交通银行吉林分行的此项诉讼请求，本院予以支持。 关于交通银行吉林分行要求对坐落于吉林市昌邑区通江路1989号兴田上城7号商住楼07幢3单元0323338室房屋及其占用范围内的土地拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权的问题。依据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款的规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经预告权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”第一百八十七条的规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”预告登记是被赋予登记债权以一定的物权效力，其本质仍是债权而非物权，预购商品房抵押权预告登记的基础是预购商品房预告登记所保护的债的请求权，而非现实的物权，抵押权的基础是物权，预购商品房抵押权预告登记不等同于抵押权登记，其保护的是抵押权登记顺位，是对将来发生抵押权设立的请求权，只有当房屋办理初始权利登记，该抵押权预告登记转为抵押权登记后，方可享受优先受偿的权利。本案中，王延莉用其购买的房屋为其借款提供抵押担保，办理的是预购商品房抵押权预告登记，而非抵押权登记，该房屋的抵押权并未成立，故交通银行吉林分行对该房屋就实现上述债权不享有优先受偿的权利，对其此部分诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十条、第一百八十八条、《中华人民共和国担保法》第十三条、第十六条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、王延莉于本判决生效之日起十日内给付交通银行股份有限公司吉林分行借款本金209，564.84元、利息33,747.26元、罚息3,344.82元，合计246,656.92元； 二、王延莉于本判决生效之日起十日内给付交通银行股份有限公司吉林分行自2019年7月16日起至实际给付之日止，以209，564.84元本金为基数，按照月利率5.73125‰上浮50%为标准计算的利息； 三、吉林省兴田置业有限公司对王延莉所负的上述第一项、第二项债务承担连带清偿责任； 四、驳回交通银行股份有限公司吉林分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5，070元，保全费1，777元，公告费240元，由王延莉和吉林省兴田置业有限公司共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审 判 长  于 佳 人民陪审员  玄春兰 人民陪审员  王一如 二〇二〇年十二月二十九日 书 记 员  陈 颖