北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初10756号原告：北京国广物业管理有限公司，住所地北京市石景山区石景山路甲16号北院办公楼B217号，统一社会信用代码91110107633692529K。法定代表人：康悦，总经理。委托诉讼代理人：张慧，北京市中咨律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾平，北京市中咨律师事务所律师。被告：娜米萨·孙，女，2001年1月28日出生，鄂温克族，户籍地北京市朝阳区，住北京市朝阳区，公民身份号码×××。被告及被告娜米萨·孙的委托诉讼代理人：孙成有，男，1961年11月11日出生，汉族，户籍地北京市朝阳区，住北京市朝阳区，公民身份号码×××。原告北京国广物业管理有限公司（以下简称国广物业公司）与被告娜米萨·孙、孙成有物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告国广物业公司的委托诉讼代理人张慧、被告及被告娜米萨·孙的委托诉讼代理人孙成有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国广物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告向原告支付自2014年1月1日至2020年3月31日欠缴的物业费（含专项维修基金）及滞纳金共计244752.88元，其中物业费（含专项维修基金）155946元，滞纳金88806.88元；2.请求判令被告1.被告2对上述款项承担共同偿还责任；3.请求判令两被告承担本案诉讼费用。事实与理由：国广物业公司为物业服务企业，娜米萨·孙是位于北京市顺义区×××栋业主，房屋面积为378.05平方米。娜米萨·孙与孙成有为父女关系。国广物业公司作为物业服务企业自2012年1月1日起开始服务于北京×××别墅。根据国广物业公司与北京×××别墅业主委员会已签订《北京市×××物业服务合同》（以下简称“物业服务合同”）的约定，国广物业公司按照《住宅物业服务标准》中的五级物业服务标准提供物业服务，物业服务费用标准为每月5.50元/平方米。业主按其拥有物业建筑面积（含地下室面积）预先缴纳，其中物业管理费用按照每月、季、半年预交物业服务管理费用，在每月、季、半年最后的25日之前缴清下期的费用；水电于每月25日之前足额缴纳；维修费按约定缴纳；对逾期缴纳物业费及其他费用的业主，国广物业公司有权对欠费超过3个月的业主从逾期之日起每天按所欠付缴纳费用的0.06%收取滞纳金。《物业服务合同》签订后，国广物业公司依照约定切实提供了完善的物业管理服务。自2014年1月起，娜米萨·孙无故拖延缴纳物业费及其他费用。国广物业公司通过多次催缴，均未果。娜米萨·孙逾期支付物业管理费的行为违反《物业服务合同》之约定，严重侵犯国广物业公司及已缴费业主的合法权益。为维护国广物业公司合法权益，根据《中华人民共和合同法》《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律、法规规定，国广物业公司特向贵院提起民事诉讼，请求依法支持诉讼请求，保护合法权益。被告娜米萨·孙、孙成有辩称，被告未交纳物业费并非故意拖欠，而是原告未按照合同约定提供物业服务：1.关于物业服务合同第二章物业服务事项、标准及有关约定第六条第2项到第10项内的内容。物业没有尽到公共及共管绿地的草坪、花木、景观的养护管理义务，属于每个别墅前院的公共绿化部分已经多处被严重破坏和私搭乱建，使得居住环境被严重破坏；在维护公共安全方面，物业未提供任何安保措施，也未安排任何安保人员，任何人开车进入小区都可畅行无阻；物业没有尽到对私自扩建房屋行为做出阻止，无法拿出证明材料证明物业及时向政府有关部门报告的行为，并且没有按照在物业公约第二章第六条第10项中明确的“如不服从则应采取合法有效的措施加以劝阻，制止并及时报告业委会及政府有关部门加以制止，以避免发生不可挽回的损失。”物业公司的失职行为已经导致小区现状和以前没有私搭乱建时相比，房产物业已经贬值这类不可挽回的损失。2.物业公司只收取物业费，但不按照合同约定提供物业服务始于2014年127房周围私搭乱建，以及当时部分业主私自破坏公共绿地圈。当时被告同意，只要物业公司按照合同约定提供物业服务，保证以后尽职尽责的阻止业主私搭乱建的行为，并且对已经私搭乱建行为进行阻止、举报、代表业主提起诉讼，同意支付那时候的前期未交纳的物业费。但随后各种私搭乱建继续存在、公共区域继续被侵犯，至今未有停止。所以，被告不得已，在物业拒绝做任何小区管理上的整改前提下，鉴于作为业主的被告自身利益无法得到物业合同规定的保障，从而拒绝缴纳物业费，直到物业有整改和书面保证，并就前期物业违反物业合约部分双方达成补偿协议后，方同意全额支付应支付的部分费用。3.不同意支付所谓的物业费滞纳金，被告并非故意拖欠物业费。被告2003年到2014年全部按时支付物业费，因为那时物业履行了物业管理服务义务。后来，被告发现物业在安保、公共环境管理、私搭乱建的不作为、侵犯公共绿地不阻止，使小区变的越来越难看的情况下，万不得已要求物业公司出具履行起合约义务的保证函并对有关问题整改，然后支付相关物业费合情合理。物业不作为，不按照管理合约行使责任，回头要求业主足额缴费，并且追加罚金或滞纳金是没有道理的，滞纳金只有被告单方面违约的情况下有可能承担。本案的实际情况是原告自2014年到目前，未按照合同约定提供合格的物业服务，违约在先。因此无权要求被告支付所谓的滞纳金。4.在物业管理期间，被告家种植了20多年的树木被错误砍掉，已经给被告造成了实际损失，被告保留进一步要求原告赔偿损失的权利。本院经审理认定事实如下：娜米萨·孙是顺义区×××幢全部业主，房屋建筑面积（含地下室面积）为378.05平方米。2011年12月6日，甲方北京×××别墅业主委员会与乙方国广物业公司签订《北京市×××别墅物业服务合同》，约定：第二章第五条、物业服务期限为叁年，自2012年1月1日起至2014年12月31日；第三章第十三条、物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积（含地下室面积）预先缴纳，别墅5.50元/平方米·月；第三章第十四条第2款、乙方负责物业服务资金的收缴工作，对逾期未交纳费用的业主/物业使用人，甲方有责任协助原告对欠缴人进行催缴、对逾期两个月不按规定缴纳物业费的业主，乙方将向欠费业主送出第一份催款信函，附上《业主公约》中与物业费相关的条款。对逾期三个月欠费业主，乙方送出第二份催款信函，并附上包括滞纳金的新物业费账单。对逾期五个月的欠费业主，送出第三份催款函，并提醒在欠费六个月之时，乙方对欠费业主启动法律诉讼程序……第三章第十六条第1款、物业费按照每月、季、半年预交物业管理费用，在每月、季、半年最后的25日之前缴清下期的费用。第2款、能源费按照每月能源费账单列示时间，于每月25日之前足额交纳。第3款、业主或物业使用人欠缴物业管理费用及其他费用依第十四条第2款催缴并处理欠费超过3个月的，乙方从逾期之日起每天按所欠付缴纳费用的0.06%收取滞纳金。2014年、2016年、2018年、2019年甲方北京×××别墅业主委员会与乙方国广物业公司续签《北京市×××别墅物业服务合同》，2019年约定物业服务期间为两年的固定期合同、一年双向自由选择期。自2019年7月1日至2021年6月30日止为固定期。合同的其他内容与2014年12月双方签订《北京市×××别墅物业服务合同》相同。国广物业公司主张娜米萨·孙未交纳2014年1月1日至2020年3月31日期间的物业费共计155946元、滞纳金88806.88元。孙成有系娜米萨·孙的父亲，娜米萨·孙当时未成年，没有民事行为能力，故主张孙成有承担连带责任。庭审中，娜米萨·孙、孙成有提交照片、录像，证明涉诉小区违建严重，占用公共绿地，小区外来人员随意出入，保安并未进行阻拦。家中的树木被物业误砍，这棵树是种了20年的稀有品种，物业当时说砍错了，给补种一棵，但物业应进行书面道歉。在小区没有登记的车辆可以随意进出小区，保安没有进行管理，交纳物业费应该享受相应的服务。国广物业公司对证据真实性予以认可，但不认可关联性，认为照片是被告自己拍的前后对比，带有感情色彩，物业公司已经按照物业管理条例履行了物业的义务。被告提到的树木确实是物业公司砍错了，当时31号业主说树是他家的，后来发现砍错了，按照被告的要求，可以在开春时候补种一棵。娜米萨·孙、孙成有表示就树木赔偿问题未与物业公司达成一致意见，同意双方另行解决。上述事实，有原告国广物业公司提交的物业服务合同、查询结果通知、缴费凭证、欠费账单明细、催收函、律师函，被告娜米萨·孙、孙成有提交的照片、录像及本院庭审笔录等在案佐证。本院认为：国广物业公司与娜米萨·孙所在×××别墅的业主委员会签订了物业服务合同，该物业合同对业主具有约束力。国广物业公司为娜米萨·孙居住的小区提供了物业管理服务，娜米萨·孙作为受益人接受了该服务，双方形成了物业服务关系，娜米萨·孙应及时履行交纳物业服务费的义务。娜米萨·孙辩称不缴纳物业费的原因是小区安保措施不到位、小区违建、占用公共面积问题严重，与物业公司多次沟通无果，但其并未提交证据证明国广物业公司在履行合同中存在重大违约行为，导致业主丧失了根本的合同利益，故本院认为娜米萨·孙所述的问题不足以构成减免物业费的理由，故对其相关辩解不予采信。国广物业公司要求娜米萨·孙给付物业费155945.63元的诉讼请求，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。因娜米萨·孙并非恶意拖欠物业费，本院对国广物业公司主张滞纳金的诉讼请求不予支持。娜米萨·孙现为完全民事行为能力人，可以独立实施民事法律行为，故本院对国广物业公司要求孙成有承担连带责任的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告娜米萨·孙给付原告北京国广物业管理有限公司2014年1月1日至2020年3月31日期间物业费155945.63元，于本判决生效之日起七日内执行；二、驳回原告北京国广物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4972元，由原告北京国广物业管理有限公司负担1553元（已交纳），由被告娜米萨·孙负担3419元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 刘蓉蓉二〇二〇年十二月二十三日法官助理 白 云书 记 员 李 琛