北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初14471号原告：北京航空旅游专修学院，住所地北京市大兴区永华路**。法定代表人：宋岩，院长。委托诉讼代理人：杨智永，北京兴展律师事务所律师委托诉讼代理人：吕健，北京兴展律师事务所律师被告：北京大兴贵仁武术院，住所地北京市大兴区黄村镇后辛庄（北京市大兴区第一职业学校院内）法定代表人：祁暄，院长。委托诉讼代理人：客永常，河北客永常律师事务所律师委托诉讼代理人：李凤贤，北京大兴贵仁武术院员工原告北京航空旅游专修学院（以下简称：航空旅游学院）与被告北京大兴贵仁武术院（以下简称：贵仁武术院）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月31日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告航空旅游学院的委托诉讼代理人杨智永到庭参加诉讼，被告贵仁武术院经本院合法送达开庭传票未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。航空旅游学院向本院提出诉讼请求：1、请求法院裁决被告返还原告已付租金800000元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年3月4日，原告与被告签订了《租赁协议》，根据约定，被告将位于北京市大兴贵仁武术院院内东院整院（包括二层教学楼，教室8间，建筑面积500平方米）有偿租赁给原告使用，每年租金50万元，两年租金为90万元。租期从2018年3月4日至2022年3月3日，原告承租后，依约按照支付租金，并对租赁物及配套实施进行了装饰装修。合同到期后，双方于2020年3月7日签订续租协议，考虑疫情因素，约定未来两年租金80万元，租期从2020年3月4日至2020年3月3日。2020年3月18日，原告向被告一次性支付2年租金80万元。经我方了解，2020年3月1日，大兴新城西片区非住宅拆除腾退项目指挥部就已向各被拆迁腾退单位（包括被告）下达过告知书，原告所承租被告房屋及土地亦属于拆除腾退对象，此外，就租赁的实际情况而言，2020年1月底，随着新冠肺炎的扩大，原告承租的房屋及土地就已经被北京市大兴区黄村镇后辛庄村村委会设置隔离设施进行封闭，无法正常承租使用。另外，原告租赁房屋的用途是为了办学使用，由于疫情原因，学生无法返校，原告所承租的房屋一直处于闲置状态，加之腾退等原因，合同已经无法实际履行，现就退还租金及补偿问题协商未果。贵仁武术院未到庭参加诉讼，但是在诉前调解阶段发表答辩意见。不同意原告诉讼请求双方合同在持续履行的过程中，所以在不解除双方合同的前提下，要求返还租金无事实依据。租赁标的物持续不间断的被原告占有使用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，查明的事实如下：2012年1月1日，北京迅达伟业投资管理有限公司（甲方，以下简称：迅达伟业公司）与贵仁武术院（乙方）签订租地合同，协议约定：乙方租用甲方土地位于大兴一职南侧，即东至北京京开方盛商贸有限公司，西至前辛庄与后辛庄交界田间路东侧围墙，北至大兴一职校园南侧的铁艺围栏，南到北京顺通腾飞商贸有限公司用地，面积61亩实按51亩由乙方租用。租用时间：2012年1月1日至2031年12月31日，共计20年；租用费用：2012年至2014年12月31日内年25000元/亩，租期内每满3年地租增加5%，直到合同停止。其他约定：如乙方将所建建筑和所租土地使用权转让给第三方使用时，必须经甲方同意，否则乙方转让无效，因此造成的一切损失由乙方承担。如遇国家占地拆迁，建筑物的赔偿按黄村镇政府制定的2012年新租地合同的相关规定政策执行。2018年3月4日，贵仁武术院（甲方）与航空旅游学院（乙方）签订租赁协议，协议约定：甲乙双方经过协商，就乙方租用甲方院内建筑物达成以下协议：一、租赁地点，北京大兴贵仁武术院院内东院，原京开方盛所租南小院，整院出租：二层教学楼，教室8间，建筑面积500平米：二、租期自2018年3月4号至2020年3月3号，租期满后在同等条件下，乙方有优先租用即（续租)。租期到期前二个月交清下年的租金。三、租金：租金壹年伍拾万（500000元），两年租金玖拾万元整，一次性交齐。水电暖由乙方支付，水费7元/吨，电费1.5元/度，2018年取暖费35元/平米（以后根据供方实际燃气标准核算)，每月由甲乙双方负责人共同确认所用水、电量，三天之内把款项交给贵仁武术院财务室，逾期停水停电，后果由乙方自行承担。四、乙方在承租期间，自行负责房屋维修及水电、暖维修，不得对房屋主体有破坏，如需装修、改造、更新，必须经甲方同意方可施工，费用由乙方负责。到租期满后无条件归甲方所有，不得拆除、搬迁。五、如发生不可抗拒的因素，造成租赁物无法使用，此合同自动终止，双方互不赔偿损失，租金按实际使用时间计算，多退少补。六、如遇国家政府征收土地、拆迁等不可抗因素，所有的补偿归甲方所有，与乙方无任何关系，合同自动终止，乙方无条件自行撤离，租金按实际使用时间计算，多退少补。2020年3月7日，航空旅游学院与贵仁武术院签署协议，约定：1、航空旅游学院租赁大兴贵仁武术院校舍：东小院于2020年2月1日房租到期，由于疫情原因生源减少不能续租，2020年3月6日经双方负责人协商本着友好合作，共同承担的目的，东小园超出租期的租金给与减免，但是在疫情期间以国家规定的开学日为准，开学后一周内腾空东小院交给贵仁武术院，逾期不腾退我方自行收回，责任自负。2.航空旅游学院租赁大兴贵仁武术院校舍：原经开方盛小院内教学楼于2020年3月1日租金到期，租金标准：每年50万，本着友好合作的目的两年支付租金90万，经双方负责人协商，疫情期间本着共同承担的原则两年支付租金80万即可，支付时间2020年3月11日准时到账。双方签订协议以后，贵仁武术院将约定房屋交付航空旅游学院使用，航空旅游学院向贵仁武术院交纳2020年3月4日到2022年3月3日期间的租金80万元。2020年1月，因受新冠疫情的影响，航空旅游学院的学生在春季开学，并未复课。2020年3月1日，大兴新城西片区非住宅拆除腾退指挥部（以下简称：拆腾指挥部）给迅达伟业公司发送告知书，告知：为了加快实施大兴新城规划，大力推进黄村镇芦城地区农村集体经营性建设用地入市试点工作，改善村民居住环境，推动产业升级，相关单位于2017年11月起对大兴新城西片区非住宅拆除腾退项目范围内在非住宅房屋进行拆除腾退。贵单位院落内房屋及地上物属于被拆除腾退对象，指挥部前期考虑到学生分流实施困难等因素，对其暂缓腾退。现为推进拆除腾退工作，请贵单位配合相关单位，停止招生工作、尽快完成学生分流，并对院中商住户进行清理、清退。2020年5月9日，迅达伟业公司向航空旅游学院发出通知书，该通知书显示：为了加快实施大兴新城规划，大力推进农村集体经营建设用地入市试点，推动产业升级，改善首都整体环境，本公司在收到大兴新城西片区非住宅拆除腾退分布的拆除、腾退告知书后，2020年5月7日上午9点又参加了黄村镇政府召开的拆除腾退推进工作大会，但主要领导出席会议并阐述了拆除腾退工作的全局性、重要性、紧迫性，必须强力加紧推进工作，同时布置了完成工作的时间节点，讲明了相关的政策和法规。根据上级对拆除腾退工作的相关政策和要求精神，本公司特向贵院通知如下：贵院租用我公司的所有房屋及场地属于近期拆除腾退对象，为落实上级整体规划和相关要求，请贵院积极配合拆除腾退工作，停止在院内的一切招生和教学工作，并利用防控疫情学生不在校的时期，在2020年6月20日之前完成校址的转移工作，使学生返校时能顺利进入新院址学习，以利于稳定学生进行平稳过渡衔接，更有利于贵院的长期发展。附大兴新城西片区非住宅拆除腾退指挥部《告知书》。2020年10月18日，航空旅游学院向贵仁武术院发通知书，内容显示：贵院与我单位于2020年3月7日签订《协议》，继续租赁你院内东院整院（包括二层教学楼，教室8间，建筑面积500平方米)，租金80万元已付，由于面临拆迁及疫情防控等原因，致使该租赁物自续租之日起就无法正常使用，现我单位早已把该租赁物上的我方物品腾空，并多次催促贵院来办理交接手续，返还已付租金，贵院均不子答复，现我单位再次通知你方尽快办理交接手续，返还已付租金。对于双方签订的资源租赁合同的效力问题，航空旅游学院表示由法院确定，不再坚持合同有效。截止开庭时涉案房屋及院落并未拆除，且贵仁武术院并未签订拆除腾退合同，取得相应的补偿款。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。中航公司与顺通公司就涉案房屋及院落签订的资源租赁合同，因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，违反了法律法规的禁止性规定，该合同无效。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因双方均认可航空旅游学院实际向贵仁武术院交纳租金2022年3月3日，共计80万元，现涉案的房屋及院落于2020年1月底因受新冠肺炎的影响，学校并未开学，中航公司并未正常使用，2020年3月1日，拆腾指挥部已经向迅达伟业公司发出通知，告知停止招生、分流学生。关于腾退时间，本院结合庭审情况，双方提交的证据以及同一涉案场地其他案件中腾退时间，认定该涉案场地于2020年10月18日进行腾退。关于已经支付的租金的问题，虽然合同无效，但是航空旅游学院若是实际正常使用了涉案房屋及道路，理应支付相应的占有使用费，本案中因为受到新冠肺炎疫情的影响及涉案地块的拆除腾退的实际情况，航空旅游学院未能正常使用涉案房屋及道路，故本院综合上述实际情况，酌情确定贵仁武术院返还航空旅游学院已经交纳的租金640000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、北京大兴贵仁武术院于本判决生效后十日内返还北京航空旅游专修学院已交租金640000元；二、驳回北京航空旅游专修学院的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11800元，由北京航空旅游专修学院负担1600元（已交纳），由北京大兴贵仁武术院负担10200元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  刘 青二〇二〇年十二月二十八日法官助理  刘天怡书 记 员  陈禄源