贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0103民初12794号原告：武汉市万科物业服务有限公司贵阳分公司，住所:贵阳市经济技术开发区洛解村长江路。负责人：何艳苹。委托诉讼代理人：彭婧，贵州云纳律师事务所律师。被告：张海燕，女，1988年1月18日生，汉族，住贵阳市云岩区。被告：沈红，女，1958年10月12日生，汉族，住贵阳市云岩区。原告武汉市万科物业服务有限公司贵阳分公司与被告张海燕、沈红物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易（小额诉讼）程序公开开庭进行了审理。原告武汉市万科物业服务有限公司贵阳分公司的委托代理人彭婧，被告张海燕、沈红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即交纳所拖欠的物业费等费用合计8534.44元；2、判决被告承担本案全部诉讼费用（包括不限于送达文书的公告费、快递费等）。事实及理由：原告为万科公园5号小区的物业服务企业。原告已按合同约定提供了物业服务，但被告未履行按时交纳物业费的义务。自2019年6月1日起至2020年3月31日，拖欠物业费等费用合计8534.44元。其中，物业费本金7112.03元、违约金1422.41元。虽然原告多次电话、书面告知被告需按合同、法规要求履行按时交纳物业费的义务，但是被告一直无正当理由拒交，其行为已构成违约。为维护原告合法权益，故诉至法院请求如前。被告张海燕、沈红辩称，我们2017年5月份进场后发现楼顶是漏的，反映后进行修补，但损坏了我家东西，之后交接房屋的时候，发现房屋屋顶还是漏的，物业说他们没有办法，我们自行修复。之后原告要收取物业费才来修补，卫生差，我家对面的厕所很臭，影响我的生意。现住我们已经退场了，原告让我缴纳物业费，我要他们赔偿我的损失。经审理查明，原告是位于贵阳市云岩区物业服务企业，被告张海燕是该小区1层58号房屋（建筑面积：91.44平方米）的业主，被告沈红是58号房屋的承租人。2014年8月30日，原告作为乙方，贵阳创元房地产开发有限公司作为甲方签订《前期物业服务合同》，由原告为“万科公园五号”小区提供物业服务。合同约定：服务期限自2014年9月1日起至本合同约定的物业管理区域房产竣工验收备案后一年止，但是：1、合同期内，本物业业主委员会代表全体业主与乙方或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2、如合同到期，未出现上述1之情形，则当同时具备以下两个条件时，本合同继续有效：A、乙方同意继续履行本合同；B、未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，商业：8元/月·平方米；物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应于季度最后一个月25日前向乙方交纳下期的物业服务费，在所交季度首月1日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金。该合同还对双方的权利义务、物业服务内容与服务标准、物业的经营与管理、违约责任等进行了约定。2017年3月31日，贵阳创元房地产开发有限公司（甲方）与被告沈红（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定被告沈红承租该小区B号楼1层58、59号房屋，租赁期自2017年7月1日至2020年6月30日。合同第四条第一款第二项约定“上述租金不包括应由乙方承担的与房屋有关的各项费用。”、第三项约定“物业管理费（此费用由物业费公司进行收取）：8元/平方米/月，支付方式：季付。”。后经乙方沈红同意，甲方贵阳创元房地产开发有限公司将B号楼1层58号房屋出售给被告张海燕及案外人何海。甲方（出卖人）贵阳创元房地产开发有限公司、乙方（承租方）沈红、丙方（买受人）张海燕及何海签订《三方协议书》，该协议第三条约定“本协议生效且丙方向甲方付清全部购房款且房屋交付后，甲方即退出租赁合同，届时丙方成为租赁房屋新的出租方，乙、丙双方一致同意按照租赁合同的约定继续履行合同，租赁合同对乙、丙双方具有法律约束力。”庭审中，被告沈红陈述二被告之间约定物业费由被告沈红缴纳，原告亦陈述物业费一直是被告沈红缴纳。合同签订后，原告即依约为案涉小区提供物业服务，被告未向原告缴纳2019年6月1日至2020年3月31日期间的物业服务费，共计9个月。另查明：原告在提供物业服务过程中，在公共部位维护、环境卫生服务、公共绿化养护、交通与车辆停放秩序、公共秩序管理等方面存在质量瑕疵。上述事实，有原告、被告陈述，相关书证及本院庭审笔录在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原告与建设单位贵阳创元房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，由此原告成为“万科公园五号”小区的物业服务企业，并为该小区提供物业服务至今。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，被告作为该小区的业主，上述合同对其具有约束力。小区物业服务合同是集体约定、共同承受的公共性合同，物业服务的质量标准应统一为全体业主共识的标准。但实际情况下，由于小区内的业主众多，各家各户因期待的质量标准均不一致，故不能因为某一特定业主的认同与不认同服务质量而认定物业公司的服务质量未达标准。因此，本案中被告已经作为整体接受了物业服务，就不能以其该户自己的标准主张物业服务质量未达标准为由拒付物业服务费。否则将出现同一小区内对同一服务水准的物业服务，不同的业主对物业管理费可交可不交，可少交可多交，一方面会产生业主之间的权利义务不匹配、不公平，另一方面会导致部分业主恶意拖欠物业管理费，进而物业服务质量进一步下降的恶性循环，最终导致该小区无法实现应有的宜居环境与秩序。业主针对物业服务不到位的感受，除可以及时建议、监督物业公司履行管理职责，及时消除不利于小区公共秩序的问题，还应积极依法行使业主权利，通过业主大会、业主委员会等民主自治机制，形成小区业主集体意志，对物业服务形成相对具体、细化的质量标准和解约条件等合同条款，甚至通过业主集体决议，依法更换物业服务企业或服务机构，方能实现良好的小区公共秩序。因此对原告要求被告支付物业服务费的诉请，本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。”的规定，原告已经举证被告沈红系案涉房屋的承租人，足以说明其认可被告沈红是案涉房屋物业费缴纳主体，《房屋租赁合同》明确约定了被告沈红缴纳物业费的义务，原告亦陈述一直是被告沈红在缴纳物业费，因此被告沈红应当向原告缴纳物业费。具体金额：91.44平方米×8元/月/平方米×9个月≈6583.68元，原告主张未超出该金额部分，本院予以支持。对于被告要求原告赔偿损失的辩称，被告可另行主张权利。对于原告要求被告支付违约金的诉请，因原告在物业管理服务上确实存在一定程度的不足和问题，故本院综合双方的过错程度，在兼顾公平原则的基础上对该诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条、《物业管理条例》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告沈红于本判决生效之日起十日内给付原告武汉市万科物业服务有限公司贵阳分公司2019年6月1日至2020年3月31日期间的物业服务费6583.68元；二、驳回原告武汉市万科物业服务有限公司贵阳分公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告沈红负担（该款原告已预交，被告在履行本判决时一并支付原告）。本判决为终审判决。审判员  王琼琼二〇二〇年十二月二十五日法官助理徐丹书记员陈霞