广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初25004号原告：梅建书，女，1980年10月24日出生，汉族，住湖北省麻城市×××××××××××××，公民身份号码421××××××××××××083。委托诉讼代理人：方卓林，广东星宇律师事务所律师。被告：广东广佛智城集团有限公司，住所地广东省佛山市××××××××××××佛智城×××第16层第41607-41616单元，统一社会信用代码914××××××××××××393。法定代表人：黄河，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。原告梅建书诉被告广东广佛智城集团有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月27日立案后，依法适用简易程序于2020年10月29日公开开庭进行了审理，原告梅建书的委托诉讼代理人方卓林，被告广东广佛智城集团有限公司的委托诉讼代理人吴诗炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《物业使用权转让合同》中约定的物业使用权出让期限超出二十年的部分无效；2.被告向原告返还出让金157284.45元并支付利息（利息以157284.45元为本金，自支付之日起按中国人民银行同期贷款率计至实际返还之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年3月24日，原告(受让方、乙方)与被告(转让方、甲方)签订《物业使用权转让合同》，合同约定：甲方将佛山市南海区××××××××××××××××××××××××××商铺的使用权转让给乙方，商铺建筑面积25.20平方米，其中套内面积17.64平方米，涉讼商铺使用权转让期限从本合同签订之日起算，截止日期为2034年3月23日，甲方在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给乙方至2048年12月31日止，乙方应该在2049年1月1日当天将该物业的使用权归还给甲方；涉讼商铺按建筑面积计算使用权转让金，每平方米14675.83元，总转让金369831元。合同同时约定，在出让期限内(含赠送期限)，乙方同意甲方所委托的专业的物业管理公司对该项目进行专项的、统一的管理与服务，在对外经营期间实行统一的管理模式。合同签订后，原告向被告支付了转让金369831元，其中180000元银行按揭支付。本案的《物业使用权转让合同》符合租赁合同的特征，故应为租赁合同，《物业使用权转让合同》约定的租赁期限(含赠送期限)自2014年3月24日起至2048年12月31日止。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效”。《物业使用权转让合同》约定的租赁期限共34年9个月零7天，超过法定租赁期限14年9个月零7天，该超过部分应属无效。因合同无效，原告有权要求被告返还相应的出让金及利息。被告辩称，一、涉讼物业所在广佛智城项目（一期）11号楼于2017年9月13日完成竣工验收，并于2017年10月16日取得竣工验收备案表，涉讼物业使用权依法可以转让，涉讼物业使用权转让合同合法有效。涉讼物业使用权转让合同包含了使用权转让和使用权赠与两种法律关系，该赠与发生在合同双方诚实履行完物业使用权转让期限后。其中，转让期限20年为有偿使用，赠与使用期间为无偿使用，以上约定为合同双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的效力性强制规定。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条的规定，《中华人民共和国合同法》中关于“租赁期限不得超过20年”的规定，不属于效力性强制规定，不会导致租赁合同无效。最高人民法院发布的九民会议纪要也明确指出认定合同无效，要从合同内容、主体等多方面进行判断，并进行法益衡量。涉讼物业使用权转让合同中约定的租赁期限，属于非合同内容、合同主体之外的其他合同要素，即使违反上述关于租赁期限的规定，也并不必然导致无效。而且，双方约定20年转让期限后赠送无偿使用期限为真实意思表示，现将赠送期限计算在转让期限内并认定超出20年部分无效，违背诚实信用原则，导致原告由此获得暴利及被告面临重大损失，无法平衡双方的合同利益。二、涉讼物业所在广佛智城项目为集体土地入市项目，根据《广东省集体建设用地流转管理办法》及广东省高级人民法院《关于集体建设用地使用权租赁期限适用法律问题的批复》的规定，集体土地的租赁期限可以突破合同法规定的20年限制，因此，该集体土地入市后所投资开发的物业在土地使用权租赁期内可以依法使用或者转让其使用权，转让期限只要不超过土地使用权最高使用年限及土地租赁期限，不宜强行套用合同法的20年租赁期限限制，否则不利于合同交易的稳定性。三、涉讼《物业使用权转让合同》第三条第1项约定的有偿使用期限20年对应的总转让金为369831元，赠送使用期间不存在转让对价，且被告在转让期限届满后将涉讼物业使用权赠予原告使用，并未违反现行法律法规或其他效力性强制规定，合同对此有明确约定，双方在签合同时并无异议，故原告要求被告退还自身没有收取的转让金价款并支付利息，没有事实和法律依据。四、即使法院最终认定超出20年部分约定无效，双方对于合同部分无效均有过错。涉讼《物业使用权转让合同》虽约定合同期限自转让合同签订之日起至2034年3月23日，但合同约定的物业交付时间为2015年5月1日，涉讼物业竣工验收备案时间为2017年10月16日，故上述合同实际可履行的使用期限应为2017年10月16日至2048年12月31日，共11399天。原告至起诉之日已实际履行963天，即使超过20年部分无效，亦应剔除已履行完毕的部分期限，即从原告起诉要求确认合同无效之日（2020年8月2日）起至2048年12月31日计算，若无超过20年，不应在认定为合同无效。再退一步讲，即使不剔除物业使用权转让期限已履行的部分，物业使用权转让期限亦不应从合同签订之日起算，而是应从合同约定的物业交付时间起算，即本案从2015年5月1日算至2048年12月31日共计12298元，超出20年的部分为2035年4月30日至2048年12月31日，共4994天，因此，即使法院认定超过20年部分无效并退款，退款金额应为150181.8元，而非原告主张的157284.45元。此外，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，应考虑到双方对于合同无效均存在过错，被告从未强迫原告签订合同，也没有占用原告资金的故意，原告也有以涉讼物业一直获得收益，案外人广东欣盛租赁服务有限公司（曾用名：佛山市欣盛商业房产运营管理服务有限公司）至今已向其支付147362元的经营管理收益，原告并不存在任何损失，原告主张的利息损失应由其自行承担，故被告无需向原告支付利息，即便计算利息，也应从判决生效之日计算较为公平合理。五、双方签订涉讼物业使用权转让合同至今已近6年，原告自愿受让涉讼物业使用权，不存在任何欺诈、胁迫的情形。原告在签订上述合同时即清楚知悉涉讼物业使用权的转让期限为20年，被告收取的物业使用权转让款为20年使用期限的对价，转让期限届满后为赠送使用，被告并未收取任何对价。原告本案主张利息的诉请已经超过诉讼时效。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并附卷佐证。对当事人有争议的证据，本院将结合其他证据及案件事实对其证明力进行综合分析认证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：广佛智城项目（一期）11号楼于2017年10月16日办理了竣工验收备案。坐落于广东省佛山市南海区××××××××××广佛智城××于2019年2月19日取得不动产权证[粤（2019）佛南不动产权第xxxxx号]，登记权利人为佛山市南海区大×镇联滘股份合作经济联合社。2014年3月24日，原告（受让方、乙方）与佛山市广佛智城商业地产投资有限公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定甲方将佛山市南海区×××××××××广佛智城项目自编xxxxx×商铺的使用权转让给乙方；使用权转让期限从合同签订之日起至2034年3月23日止；甲方在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给乙方至2048年12月31日止，乙方应该在2049年1月1日当天将该物业的使用权归还给甲方；涉讼物业按建筑面积计算使用权转让金，总转让金369831元；乙方按照银行贷款方式付款,具体付款方式及期限的约定见附件三；甲方在201×年×月1日前将涉讼物业交付给乙方，如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则物业交付时间顺延至乙方付清合同约定的所有款项的次日；甲方未按照本合同约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让金每日万分之五的标准向乙方支付违约金；附件三：首期转让款189831元，于本合同签订当日支付；剩余款项180000元须于本合同签订后五个工作日内到甲方指定银行办理银行贷款手续。另查明，佛山市广佛智城商业地产投资有限公司于2014年9月9日变更名称为广东广佛智城商业地产投资有限公司，广东广佛智城商业地产投资有限公司于2019年1月21日变更名称为广东广佛智城集团有限公司。原告已向被告支付物业使用权转让款369831元。2020年9月27日，原告提起本案诉讼。本院认为，本案为租赁合同纠纷，涉讼物业所在楼栋已经办理竣工验收备案并取得了不动产权证。根据涉讼《物业使用权转让合同》的约定，原告向被告支付对价所取得的涉讼物业实际使用期限应计至2048年12月31日，已超过法律规定的二十年租赁期限限制，则超出二十年的约定无效，其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉讼《物业使用权转让合同》约定的物业使用权转让金369831元实际应为原告获得涉讼物业2015年5月1日至2048年12月31日期间使用权的对价。现上述《物业使用权转让合同》关于2035年5月1日至2048年12月31日期间的租赁约定为无效约定，被告因此取得的相应对价款项应当返还予原告。经核算，原告在2015年5月1日至2035年4月30日期间使用涉讼物业的对价为219661.39元（2015年5月1日至2048年12月31日共12299天，2015年5月1日至2035年4月30日共7305天，故369831×7305÷12299≈219661.39），而原告已支付物业使用权转让金369831元，故被告应当返还150169.61（369831-219661.39）元予原告。原告诉请被告返还的物业使用权转让费157284.45元已超出本院核定的数额，超出部分，本院不予支持，即被告应返还物业使用权转让金150169.61予原告。与此同时，原告确会因上述待返还的款项产生资金被占用的损失，但涉讼《物业使用权转让合同》经本院审查后认定为部分无效，且双方对合同部分无效均存在过错，原告应自行承担其提起本案诉讼前该部分款项产生的利息损失，本院综合考虑合同约定和履行情况、当事人过错及损失等因素，根据公平原则，酌情认定被告以150169.61元为本金，从本案起诉之日（2020年9月27日）起到实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予原告。原告诉请的利息超出上述核定部分的，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、第二百一十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告梅建书与被告广东广佛智城集团有限公司签订的《物业使用权转让合同》中关于2035年5月1日至2048年12月31日期间的使用权转让约定无效；二、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让金150169.61元并支付利息（利息以150169.61为本金，从2020年9月27日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际清偿之日止）予原告梅建书；三、驳回原告梅建书其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取3423.74元（原告已预交），由原告梅建书负担1711.74元，由被告广东广佛智城集团有限公司负担1712元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。原告多缴纳的1712元诉讼费，在本判决发生法律效力后，经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 梁 哲二〇二〇年十二月二十五日书记员 李和仪