呼和浩特市赛罕区人民法院民事判决书（2020）内0105民初8366号原告：胡鹏飞，男，无固定职业，住呼和浩特市。原告：睢文平，男，无固定职业，住呼和浩特市。原告：张东，男，无固定职业，住呼和浩特市。原告：王**峰，男，无固定职业，住呼和浩特市。原告：韩维，男，无固定职业，住呼和浩特市。原告：张永良，男，无固定职业，住呼和浩特市。六原告共同委托诉讼代理人：乔凯，北京市金台（呼和浩特）律师事务所律师。六原告共同委托诉讼代理人：黄栓成，北京市金台（呼和浩特）律师事务所律师。被告：内蒙古晨阳教育科技有限公司。法定代表人：马丽，执行董事。被告：张海亮，男，内蒙古晨阳教育科技有限公司员工，住内蒙古自治区包头市。原告胡鹏飞、睢文平、张东、王**峰、韩维、张永良与被告内蒙古晨阳教育科技有限公司（以下简称“晨阳公司”）、张海亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案后，依法适用普通程序于2020年11月18日公开开庭进行了审理。原告胡鹏飞、睢文平、张东、王**峰、韩维、张永良的共同委托诉讼代理人乔凯、原告王**峰到庭参加诉讼，被告晨阳公司、张海亮经本院依法送达开庭传票后无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡鹏飞、睢文平、张东、王**峰、韩维、张永良向本院提出诉讼请求：1.依法确认胡鹏飞、睢文平、张东、王**峰、韩维、张永良与晨阳公司于2019年3月1日签订的《租赁合同》已于2019年11月11日解除；2.判令晨阳公司向胡鹏飞、睢文平、张东、王**峰、韩维、张永良支付欠付的租金124.5271万元；3.判令张海亮对上述款项承担连带赔偿责任；4.判令晨阳公司在合同解除后限期将案涉场地恢复原状（包括拆除现有装修、清除场地装修垃圾），如若恢复不能，则赔偿相应损失；5.判令晨阳公司、张海亮承担本案的诉讼费。事实及理由：内蒙古蒙通房地产开发有限责任公司开发建设的“心想是城”商务综合小区位于呼和浩特市××区文化商城南，总占地面积为16534.16平方米，总建筑面积为92846平方米。工程竣工后，楼盘内部的商铺销售一空。其后，由于政府政策以及前期负责运营管理的公司经营不善，业主们最终决定将一层以及二层（以下简称“案涉场地”）的经营权收回并自行开始经营，同时选取胡鹏飞、睢文平、张东、王**峰、韩维、张永良为业主代表，并授权胡鹏飞、睢文平、张东、王**峰、韩维、张永良全权负责案涉场地的经营事宜。另查明，张海亮系晨阳公司法定代表人马丽的配偶。2019年3月1日，胡鹏飞、睢文平、张东、王**峰、韩维、张永良作为代表与晨阳公司的授权代表张海亮协商一致，就晨阳公司承租案涉场地用于经营达成一致协议并签订《租赁合同》一份。合同签订后，胡鹏飞、睢文平、张东、王**峰、韩维、张永良如实履行了将案涉场地交付晨阳公司的合同义务，但晨阳公司却违背诚信原则，迟迟不向胡鹏飞、睢文平、张东、王**峰、韩维、张永良履行支付租金的义务。2019年7月8日，胡鹏飞、睢文平、张东、王**峰、韩维、张永良与晨阳公司、张海亮针对欠付租金延期支付等问题达成一致意见并签订《协议书》一份。张海亮自愿以夫妻共同财产为欠付的租金提供担保。尽管胡鹏飞、睢文平、张东、王**峰、韩维、张永良本着合作共赢的原则作出巨大让步，但晨阳公司、张海亮至今依然未履行支付租金的合同义务。万般无奈，胡鹏飞、睢文平、张东、王**峰、韩维、张永良只得诉至法院，望判如所请。晨阳公司、张海亮未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。晨阳公司、张海亮未到庭，视为其放弃举证质证的权利，本院对胡鹏飞、睢文平、张东、王**峰、韩维、张永良提交的《场地租赁合同》、承诺书、补充协议、《晨阳教育就昭乌达路修路情况致业主协商函》、协议书、停电申请、《限期支付租金及解除合同通知书》、中国银行交易流水明细清单、《授权委托书》的真实性、合法性、关联性予以确认采信。综合当事人的陈述及提交的证据，本院认定事实如下：2019年3月1日，胡鹏飞、睢文平、张东、王**峰、韩维、张永良（甲方）与晨阳公司（乙方）签订《场地租赁合同》，合同约定甲方向乙方出租位于呼和浩特市××区心想是城一、二层的场地，租赁面积6811平方米，租赁场地用途为教育、儿童、娱乐；双方签订本合同时，乙方须向甲方交纳20万元履约保证金，乙方如未按规定时间交纳租金，甲方有权解除合同，收回所租场地另行安排出租，同时所交履约保证金不予退还；如乙方违反本合同之规定，则甲方有权以该履约保证金抵扣乙方应付款项，和/或作为甲方因此所受损失的赔偿；自2019年3月1日至2020年2月28日止为免租期，2020年3月1日至2021年2月28日租金每天每平米1.3元，租金总额3,231,819元，2021年3月1日至2022年2月28日租金每天每平米1.3元，租金总额3,231,819元，2022年3月1日至2023年2月28日租金每年递增6%，租金总额3,425,728元，2023年3月1日至2024年2月28日租金总额3,631,272元，2024年3月1日至2025年2月28日租金总额3,849,149元，2025年3月1日至2026年2月28日租金总额4,080,098元，2026年3月1日至2027年2月28日租金总额4,324,904元，2027年3月1日至2028年2月28日租金总额4,584,398元，2028年3月1日至2029年2月28日租金总额4,859,462元；租金按年（期）支付，第一期租金分两次交纳，2019年5月1日前交纳半年租金1,615,910元，12月31日前交纳剩余半年租金1,615,909元，以后按照租金到期前二个月乙方须支付下一年度（期）租金一次交纳，以此类推；乙方延迟交纳租金，每延迟一日，乙方应当向甲方支付年租金的3%作为延迟履行违约金；经甲方书面催告后15日内乙方未足额交纳欠费的，甲方有权单方解除本合同，且无需向乙方承担违约责任或其他任何形式的责任，解除合同通知到达乙方，合同视为解除；因租赁期限届满或因乙方违约导致本合同提前终止的，交还期内，乙方应当按届时所在租约年租金标准向甲方支付占用费。合同还约定了场地交付、双方权利、争议解决等内容。该合同甲方处由胡鹏飞、睢文平、张东、王**峰、韩维、张永良签名捺印，乙方处加盖晨阳公司印章，并由张海亮签名。上述合同附件一《乙方承租场地位置及范围》，分别是一层、二层平面图。附件二《交付标准》，载明了场地交付标准的项目及状况，项目包括天花、地面、墙面、电源插座、烟感/温感、喷淋头、水表、电表、中央空调、电路开关设施、门窗设施、消防设施、灭火器、智能电表箱、图纸、各类钥匙、其他。2019年3月27日晨阳公司在附件二《交付标准》上盖章，并由接收人韩金签名确认。该合同附件还包括《1-2层业主电费》及平面图若干，均加盖晨阳公司的印章。2019年4月2日胡鹏飞（甲方）与晨阳公司（乙方）签订《补充协议书》，约定：原合同租赁面积更改为6724.01平方米，自2019年3月1日至2020年2月28日止为免租期，2020年3月1日至2021年2月28日租金每天每平米1.3元，租金总额3,190,543元，2021年3月1日至2022年2月28日租金每天每平米1.3元，租金总额3,190,543元，2022年3月1日至2023年2月28日租金每年递增6%，租金总额3,381,975元，2023年3月1日至2024年2月28日租金总额3,584,894元，2024年3月1日至2025年2月28日租金总额3,799,987元，2025年3月1日至2026年2月28日租金总额4,027,987元，2026年3月1日至2027年2月28日租金总额4,269,666元，2027年3月1日至2028年2月28日租金总额4,525,846元，2028年3月1日至2029年2月28日租金总额4,797,397元。2019年4月2日晨阳公司出具《承诺书》，载明：“本公司租赁‘心想是城’一楼、二楼约定项目为培训教育，为保障双方签订的合同条款有效履行，现郑重承诺如下内容：1.我公司按照双方签订合同‘第四条第二款’的规定时间即在2019年5月1日前我方（合同乙方）向甲方交纳租金1,595,271元，2019年12月底前交纳半年租金1,595,271元，如未按时交纳租金，我方无条件撤离场地，同时所交保证金不予返还。2.在此期间由我方引发的一切债务纠纷均由我公司承担，与甲方无关。3.在此期间对承租场地原建筑装修物造成的破坏我方愿意赔偿相应的损失。”承诺人处加盖晨阳公司印章并由张海亮签名。另查明，2019年4月28日《晨阳教育就昭乌达路修路情况致业主协商函》，对招商情况进行简述，并要求首次付款延期2个月，即交款时间为6月30日前。同日，晨阳公司再次出具《承诺书》，载明：“本公司租赁‘心想是城’一楼、二楼约定项目为培训教育，为保障双方签订的合同条款有效履行，现郑重承诺如下内容：1.我公司按照双方签订合同‘第四条第二款’的规定时间即在2019年6月30日前我方（合同乙方）向甲方交纳租金1,595,271元，2019年12月底前交纳半年租金1,595,271元，如未按时交纳租金，我方无条件撤离场地，同时所交保证金不予返还。2.在此期间由我方引发的一切债务纠纷均由我公司承担，与甲方无关。3.在此期间对承租场地原建筑装修物造成的破坏我方愿意赔偿相应的损失。”承诺人处加盖晨阳公司印章并由韩金代张海亮签名、捺印。2019年7月8日胡鹏飞、睢文平、张东、王**峰、韩维、张永良（甲方）与晨阳公司（乙方）签订《协议书》，约定：由于乙方原因，乙方向甲方交纳半年租金1,595,271元时间延期至2019年7月18日止，乙方从2019年7月1日起至交清半年租金期间内须向甲方支付按租金总额月1%的违约金；乙方愿意用夫妻名下的房产一套作为抵押，过期未能交清半年租金1,595,271元，乙方所抵押的房产归甲方所有，乙方无条件积极配合甲方办理房产过户的一切手续；乙方未能按期（2019年7月18日）交纳租金，乙方必须对甲方所属原建筑装修物的破坏进行赔偿或恢复原状后撤离租赁场地；剩余半年租金1,595,271元于2019年12月30日前付清。又查明，2019年8月14日胡鹏飞、睢文平、张东、王**峰、韩维、张永良作为授权代表向久踞物业公司出具《停电申请》，载明由于晨阳公司逾期未交纳租金，《租赁合同》无法继续履行，请久踞物业批准停止一层二层商场的装修用电，停电时间2019年8月15日17点。2019年11月11日，胡鹏飞、睢文平、张东、王**峰、韩维、张永良向晨阳公司、张海亮送达《限期支付租金及解除合同通知书》，载明：“你公司于2019年3月1日与胡鹏飞、睢文平、张东、王**峰、韩维、张永良六位业主代表签订了《场地租赁合同》……现你公司已经表示无力再继续支付租金……现正式告知你公司：一、限你公司必须于2019年11月18日之前将欠付的半年度租金134.5271万元一次性支付。如逾期支付，则在2019年11月19日解除与你公司于2019年3月1日签订的《场地租赁合同》及与之有关的协议或补充协议。本通知书兼具备催款及解除合同的效力，如你公司逾期支付租金，则解除合同的通知即产生法律效力。二、对因你公司的违约行为而需承担的违约责任，以及给业主造成的各项损失，则业主将采取法律手段追究你公司的责任。”张海亮于2019年11月11日在该通知书下方签名确认，并载明：“本人收到与此一致的原件一份。”再查明，2019年8月21日张海亮向于琼转账5万元，2019年8月22日张海亮再次转账9万元，2019年8月23日转账1万元，2019年9月1日转账5万元，2019年9月9日转账4万元，2019年9月24日转账1万元，2019年11月19日转账5万元，2019年11月20日转账5万元。胡鹏飞、睢文平、张东、王**峰、韩维、张永良自认共计收到晨阳公司支付的租金35万元，其中2019年9月24日的1万元系张海亮支付工资。还查明，胡鹏飞、睢文平、张东、王**峰、韩维、张永良提交案涉商铺业主出具的《授权委托书》，授权六位代表办理“心想是城”铺位租赁事宜。本院认为，胡鹏飞、睢文平、张东、王**峰、韩维、张永良接受本案所涉铺位业主的委托，代表业主办理铺位租赁事宜，胡鹏飞、睢文平、张东、王**峰、韩维、张永良与晨阳公司签订的《场地租赁合同》、《协议书》，胡鹏飞与晨阳公司签订的《补充协议书》，晨阳公司出具的《承诺书》均系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定履行。协议签订后，胡鹏飞、睢文平、张东、王**峰、韩维、张永良将合同约定的“心想是城”一层、二层共计6724.01平方米铺位交付给晨阳公司使用，晨阳公司未按照约定支付租金，在出租方催要后仍未支付。2019年11月11日，胡鹏飞、睢文平、张东、王**峰、韩维、张永良向晨阳公司、张海亮送达《限期支付租金及解除合同通知书》，要求晨阳公司于2019年11月18日之前将欠付的半年度租金134.5271万元一次性支付，否则于2019年11月19日解除双方签订的《场地租赁合同》及相关协议。张海亮作为晨阳公司的签约代表于当日签收该通知书，现晨阳公司仍未付清欠付租金，故本院确认胡鹏飞、睢文平、张东、王**峰、韩维、张永良与晨阳公司于2019年3月1日签订的《场地租赁合同》已于2019年11月19日解除。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”现胡鹏飞、睢文平、张东、王**峰、韩维、张永良主张的半年度租金系1,595,271元，与晨阳公司出具的《承诺书》所载数额一致，2019年11月11日出具《限期支付租金及解除合同通知书》确认届时欠租金数额134.5271万元，此后张海亮又向于琼转账10万元，且出租方自认收到晨阳公司租金35万元，故胡鹏飞、睢文平、张东、王**峰、韩维、张永良主张晨阳公司支付欠付的租金1,245,271元的诉讼请求，本院予以支持。《场地租赁合同》解除后晨阳公司理应返还铺位并恢复原状，双方在合同附件一、二中对租赁场地交付标准的项目及状况进行确认，故胡鹏飞、睢文平、张东、王**峰、韩维、张永良主张晨阳公司将案涉场地恢复至《场地租赁合同》附件一、二中记载的原状的诉讼请求，本院予以支持。至于张海亮是否应承担本案责任的问题。由于张海亮在本案所涉合同中签名均系代表晨阳公司作出的职务行为，并非个人行为，故张海亮不承担本案责任。至于胡鹏飞、睢文平、张东、王**峰、韩维、张永良称张海亮与晨阳公司的法定代表人马丽系夫妻关系，应承担本案连带责任的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于胡鹏飞、睢文平、张东、王**峰、韩维、张永良称张海亮作出用其夫妻名下房产作抵押的承诺，由于双方并未办理抵押权登记手续，且尚未明确房产的具体位置，故对该主张本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百二十七，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认胡鹏飞、睢文平、张东、王**峰、韩维、张永良与内蒙古晨阳教育科技有限公司于2019年3月1日签订的《场地租赁合同》于2019年11月19日解除；二、内蒙古晨阳教育科技有限公司于本判决生效后十五日内支付胡鹏飞、睢文平、张东、王**峰、韩维、张永良欠付的租金1,245,271元；三、内蒙古晨阳教育科技有限公司于本判决生效后十五日内将案涉场地恢复原状，原状以双方签订的《场地租赁合同》附件一、二记载的内容为准；四、驳回胡鹏飞、睢文平、张东、王**峰、韩维、张永良的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16,007元（原告已预交），由内蒙古晨阳教育科技有限公司负担。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。审判长 康文颖人民陪审员 赵 君人民陪审员 武永辉二○二○年十二月二十五日书记员 杨嘉乐