北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初1822号原告：宋浩，男，1974年8月3日出生，汉族，住北京市丰台区。身份证号：×××被告：徐昕，女，1962年11月13日出生，汉族，住北京市丰台区。身份证号：×××原告宋浩与被告徐昕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告宋浩，被告徐昕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。宋浩向本院提出诉讼请求：1、徐昕退还我押金7283.77元；2、诉讼费由徐昕承担。事实和理由：2016年8月9日，因孩子上学及原租住房到期，仓促之间，我经中介租住了徐昕一套小三居，并签订了租赁合同，合同期限先定为两年，后经双方协商一致又延期一年，租金也相应提高。房屋具体地址为海淀区车公庄西路x号院x号楼x室。最初交付时，房屋只是徐昕多年前简单装修过一次，条件极其简陋，整个房屋显得凄凉破败，几个房门还是当年交房时安装的灰色劣质木门，非常破旧，有些地方漆皮或翘起或脱落，且没有门锁，只安装了一个插销，卫生间的门尤其破旧；房屋墙壁原应为白色，但黑一块黄一块，多处已经破损；厨房台面上有数道深深的裂痕，里面满是污垢，抽油烟机污浊不堪，油污厚得机器都无法转动；厨房和卫生间之间的低廉过道地板严重破损，且有水淹渍痕迹：几个窗纱也已破损。徐昕提供的各种家具更是惨不忍睹，尤其是客厅的家具和大卧室的床及床垫，这些家具原本就低质廉价，且年头久远，肮脏破烂，积攒多年的污垢己深深渗入家具当中，尤如从垃圾堆里拣出的垃圾一般，根本无法使用。当时徐昕声称，她知道这些家具不会有人使用，但她这就算是有家具的房子，在租金数额上可以占有优势，还说我可随意安置这些家具，只要走的时候搬回来就行。在外面租房比不得自己家里，因该房屋距学校只有九百来米，结构尚算合理，小区环境也还可以，且时间紧迫，只要不用这些家具，再对房屋稍加收拾，糊弄一下三年很快就过去了，出于这些考虑，我与徐昕签订了租赁协议，并向徐昕交付押金12000元。我借用朋友仓库，将徐昕大部分根本无法使用的家具存放了起来，自己重新购置了大部分家具，考虑到下次租房时自己购置家具不易存放问题，也留下了徐昕几个勉强可以使用的旧柜子、一张咯吱作响的单人床和一张据称是以前租客留下的旧桌子。我不太爱计较，凡事本着与人为善之心，也不太爱麻烦别人。入住之前，经与徐昕商定，我重新粉刷了房屋墙壁，并将过道的破损处修缮一新，又更换了破损的窗纱，共花费八千余元，均为我自己承担；入住后发现抽油烟机根本无法使用，我又自己购置了新的抽油烟机，计698元（按合同第五条约定这些本都是徐昕应尽的义务），这些能够使徐昕得利的部分其都欣然接受。入住之后我才发现，因租住房屋位于高层二楼，厨房下水道和暖气都有严重问题（这些问题入住之前徐昕均未明确告知我）：厨房下水道几乎每几个月就要堵塞一次，带着油渍的黑色污物伴着刺鼻的味道很快涌满水池，幸好我家中有人，每遇到这种情况，我家人每次都得赶快拿盆盛出污水一次次倒到卫生间马桶，防止污水溢到地面上（这也是最初过道上会有水淹渍痕迹的原因）。每次物业拿机器过来疏通都要花很大功夫，疏通完毕后地面上就会有大量污水，清理起来也要浪费很长时间。另冬天徐昕房屋暖气温度根本达不到北京市供暖要求，天气最寒冷时屋里温度只能到十来度左右，必须穿厚棉衣开空调方能抵御严寒，然而每年的暖气费徐昕都是足额向我收取的（每年3534元，三年共收取10602元），相当于我出了双倍的取暖费用，而按规定徐昕应该退还或至少退还我部分取暖费的（见《北京市居民供热采暖合同（按面积收费版）》第七条），徐昕却只字不提。即使如此，我都没有跟徐昕计较过，没有要求减少租金或给予补偿，都是自己承受自己解决。除此之外，卫生间下水口太过狭小，排水不畅，每次洗衣服时水都会淹没卫生间地面，还有房屋使用中出现的其他诸多小问题（如电灯镇流器及客厅插座年久老化等），我都是自己出钱出力解决，也从未烦扰过徐昕，虽然按合同第五条和第七条规定这都是徐昕应尽的义务，可谓对徐昕仁至义尽。然徐昕在合同到期之日，概不承认其提供的家具肮脏破旧的事实，居然声称那些家具原来部是新的，对我从未使用过的那些家具器具无中生有、百般挑剔，而后漫天要价，大肆克扣我押金，克扣金额竟高达7283.77元之多（具体项目见所附清单）。我认为，徐昕作为房东，每年向我收取租金十几万之巨，非但未尽房东义务，为租户提供应有条件，反而利用手中优势扣取他人财物，不仅违背法律规定，同时也严重侵犯了我的合法权益。故诉至法院。徐昕辩称，不同意宋浩的诉讼请求，对方陈述与事实不符。我扣部分押金是有理由的，对方没有按照合同约定对房屋物品保管和使用，我修理需要花费时间，影响我再次出租。床垫被水泡了，马桶盖坏了，没有经过我同意对地板更换了。洗衣机排水管都坏了，冰箱支腿都丢了，窗户的固定支架丢失了，阳台灯也坏了。墙壁上存在不干胶，需要专人打扫清除。双方在交接房屋时产生矛盾。我们查看水表的数额有误，后来我通知他按照真实情况补交水费1545元。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：宋浩与徐昕于2016年8月9日签订了《北京市房屋租赁合同》，合同约定宋浩向徐昕承租位于北京市海淀区车公庄西路x号北x号楼x房屋，建筑面积117.8平方米。租期自2016年8月10日起至2018年8月9日，月租金12000元，采取押一付六的方式，押金12000元。合同约定：租赁期内，室内设施维修费由甲方承担，水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费、房屋租赁税费、卫生费、上网费、车位费由乙方承担。现房屋已经到期,双方对于押金的退还数额产生争议。房屋押金问题交涉过程中，徐昕交付宋浩明细一份，载明扣减项目包括：1、马桶更换安装及旧马桶搬运费1939元，2、更换床垫及旧床垫处理860元，3、更换地板费用650元，4、洗衣机下水管更换8元，5、冰箱欲修配费用100元，6、其他费用窗户支架、凉台灯、清理墙面的粘胶共计630元。7、以上事项耽误时间按照8天计算，租金3096.77元。另有水电燃气费用29.13元，窗户预扣款500元。故退还宋浩4745.36元。就以上费用与房屋状况徐昕提交照片若干。另有徐昕主张双方核对水费时产生错误，热水2017年9月1日到2019年10月24日使用了332吨，付款228吨，差价104吨价格1040元。中水用515吨，已经付款414吨，差额101吨，金额是505元，徐昕就此展示源自小区物业企业计算的费用明细。庭审中，双方均认可该房屋有热水供应。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当依照约定全面履行自己的义务。宋浩和徐昕订立租赁合同，合同到期后，双方应按照使用情况结清各自承担的费用后，徐昕退还宋浩押金。对于徐昕主张马桶更换安装及旧马桶搬运费、更换床垫及旧床垫处理费用、想要更换的地板产生费用、洗衣机下水管更换、想要对冰箱修配的费用及窗户支架、凉台灯、清理墙面的粘胶产生的费用扣减，是租赁房屋产生难以避免的物品损耗，且是徐昕没有实际维修而估计的维修价格，本院根据具体情况，酌情考虑适度由宋浩承担500元。徐昕主张以上维修维护，耽误时间扣减押金3096.77元，并不合理，该扣减不应得到本院采信。另有水电燃气费用双方已经达成一致，但依据庭审情况，应当属于结算错误，徐昕提交中水、热水费用的清单，本院应当依据实际情况扣减水费，扣减完毕后其余部分应当由徐昕退还宋浩。12000元押金退还4745.36元，尚有7254.64元未退还，扣除水费1040元和505元，再扣除500元，剩余5209.64元应予退还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、徐昕于本判决生效后七日内退还宋浩押金5209.64元。二、驳回宋浩其他诉讼请求。案件受理费50元（宋浩已预交），由宋浩负担10元，已交纳；由徐昕负担40元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  汪懿二〇二〇年十二月二十三日书记员  于超