北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初8261号原告：北京展鹏世纪投资管理有限公司，住所地北京市东城区永定门内东街中里9-17号252房间。法定代表人：潘石屹，董事长。委托诉讼代理人：阚文颖，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：张旻，北京市中闻律师事务所律师。被告：北京鑫农源房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区中门良实家园1-3号楼1楼A129室。法定代表人：曲俞洁，执行董事。委托诉讼代理人：马睿君，女，该公司职员。委托诉讼代理人：闫毅，男，该公司职员。原告北京展鹏世纪投资管理有限公司（以下简称展鹏公司）与被告北京鑫农源房地产开发有限公司（以下简称鑫农源公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告展鹏公司的委托诉讼代理人阚文颖、张旻，被告鑫农源公司的委托诉讼代理人马睿君、闫毅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告展鹏公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告就北京市东城区前门大街2号B1-301室（以下简称涉案房屋）签订的预租合同及补充协议于2019年11月3日解除；2、被告向原告支付所欠租金407268.1元、增值税20589.57元；3、被告向原告支付违约金1497725.4元；4、被告向原告支付欠付租金的滞纳金，按日千分之三的标准，自2019年9月25日计算至实际给付之日。事实和理由：2017年10月17日，原、被告签订《前门大街店铺预租合同》，2018年11月1日，原、被告签订补充协议，约定原告将涉案房屋租赁给被告，租赁期限为2017年10月31日至2025年10月30日，租赁面积1580.57平方米。被告于2018年1月25日开始拖欠租金，经多次催收，最终租金缴纳至2019年9月30日，未缴纳涉案房屋2019年10月1日至2019年11月2日的租金。被告的行为已经构成违约，原告依据规定于2019年11月1日向被告发送《终止函》，通知被告合同于2019年11月2日解除，被告已于2019年11月3日收到该《终止函》。被告的行为严重损害了原告的合法权益，给原告造成了经济损失，故原告诉至法院，诉如所请。被告鑫农源公司辩称：认可双方合同于2019年11月3日解除，因原告已于11月3日实际控制涉案房屋，被告已无法使用。认可被告方欠付租金407268.1元，欠付租金增值税20589.57元，但认为计算租金的过程中不应计算增值税。双方合同属于格式合同，约定的双方义务严重不对等，加重了被告的责任，扩大了原告行使单方解除权的范围。被告已支付保证金1725327.48元，其中租赁保证金1497725.4元，物业保证金227602.08元，原告应返还给被告，或折抵法院判决应给付原告的费用后返还被告。被告主张的各项违约金标准均过高，若法院认定被告欠租，也应在合法的范围内衡量被告的违约责任，请求法院予以酌减。关于保证金，被告虽同意冲抵租金等费用，但保留另行诉讼的权利。经审理本院认定事实如下：坐落于北京东城区前门大街4、6、8、10、12、14、16、18号系原告所有。2017年10月17日，原告（预出租方、甲方）与被告（预承租方、乙方）签订《前门大街店铺预租合同》，约定甲方同意将坐落于北京市东城区前门大街2号的B1地块B1-301室预租给乙方。该店铺租赁面积预计为1580.57平方米。该店铺的用途为商业，而其结构为钢混。乙方仅以北京只有文化发展公司的商号经营西餐厅的品牌，且仅将该店铺用于下列经营活动：餐饮。乙方在签署本合同之前已至现场详细视察过该店铺，乙方已充分了解本合同附件四所列之该店铺现状（包括但不限于该店铺现有装修及设施状况）并对该店铺现状表示满意和接受。交付日指2017年10月31日，乙方应自交付日起缴付租金及其增值税、管理费及增值税、及其它一切与租赁该店铺相关的费用及其增值税。租赁期指自交付日起至2025年10月30日或提前解除日（以两者之间较早的日期为准）止的连续期间。租赁期内，乙方应向甲方支付租金及增值税，而甲方应在收到租金后五个工作日内向乙方开具税务发票。第一个租赁年度（自2017年10月31日起至2018年10月30日止）的（1）日租金为9.89元／日／平方米，而增值税为0.49元／日／平方米；及（2）月租金为475468.38元，而增值税为23773.42元。租赁期内第二个租赁年度（自2018年10月31日起至2019年10月30日止）的（1）日租金为9.89元／日／平方米，而增值税为0.49元／日／平方米；及（2）月租金为475468.38元，而增值税为23773.42元。租赁期内第三个租赁年度（自2019年10月31日起至2020年10月30日止）的（1）日租金为10.88元／日／平方米，而增值税为0.54元／日／平方米；及（2）月租金为523063.3元，而增值税为26153.16元。本合同项下的租金未包含增值税，而乙方应在支付当期租金的同时向甲方支付当期租金的增值税。管理费指乙方对管理公司所提供的管理服务所应付的费用。租赁期内的管理费标准为45.71元／公历月／平方米，而增值税为20.29元／公历月／平方米。本合同项下的管理费未包含增值税，而乙方应在支付当期管理费的同时支付当期管理费的增值税。保证金指为保证乙方完整及充分地履行其于本合同项下义务之目的而应由乙方向甲方及管理公司支付的保证金。乙方应支付的保证金金额等于第一租赁年度月租金及增值税的三倍加三个公历月的管理费及增值税之和计1725327.48元。乙方应依据本合同第6.1条所约定的方式，向甲方支付租金保证金计1497725.4元，并向管理公司支付管理费保证金计227602.08元。租金保证金由甲方保管，管理费保证金由管理公司保管。甲方及管理公司均无须向乙方支付保证金的利息。乙方不得以保证金抵扣其依据本合同应付的租金及其增值税、管理费及其增值税及其它任何应付款项及其增值税。截止租期届满日或提前解除日，若乙方未发生本合同规定的违约事件，已依据合同约定标准返还该店铺并付清所有应付未付款项及其增值税，且已完成本合同项下乙方应履行的全部其它义务（包括但不限于退还保证金收据的），则甲方及管理公司应在前述条件全部获得满足之日起三十日内将保证金无息退还乙方。若乙方迟延支付本合同项下任何应付款项（包括但不限于本合同项下应付未付之租金、保证金、管理费及任何其它费用）及其增值税的，则在不影响甲方于本合同项下任何其它权利的前提下，乙方应按应付未付款项金额每日0.3%的标准向甲方及/或管理公司支付滞纳金。滞纳金自相关应付未付款项及其增值税应付之日起计算，至甲方指定银行成功划扣本合同项下乙方应付未付款项及其滞纳金及增值税之日止。乙方单次拖欠本合同项下的租金及／或其增值税、或管理费及／或其增值税超过十五个工作日（无论甲方是否正式追索），甲方有权在该情况发生后的任何时间合法地单方面解除本合同并提前收回该店铺的全部或其任何部分，并且在该等情况下，甲方无需对乙方承担任何责任，乙方已经支付的保证金不予退还，并且乙方应承担如下违约责任：乙方应向甲方支付相当于自提前解除日至租期届满日乙方应付未付的租金及其增值税、及管理费及增值税总和之金额的违约金；乙方应在甲方提交单方面解除本合同后七个工作日内向甲方一次性支付前述违约金。书面解除通知中规定之日期即为提前解除日。“甲方账户”指甲方指定用于收取本合同项下首期租金及其增值税、租金保证金及甲方有权收取的其它费用及其增值税之下述银行账户，户名为原告展鹏公司。“管理公司账户”指管理公司指定用于收取本公司项下首期管理费及其增值税、管理费保证金、额外空调费、维修费及管理公司有权收取的其它费用及其增值税之下述银行账户，户名为北京搜厚物业管理有限公司前门分公司。2018年11月1日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《〈前门大街店铺预租合同〉补充协议》，约定根据双方于2017年10月17日签订的编号《前门大街店铺预租合同》，乙方承租甲方涉案房屋，双方同意变更该店铺的租金。租赁期内第一个租赁年度（自2017年10月31日起至2018年10月30日止）中自2017年10月31日起至2018年9月30日止的（1）日租金为9.89元／日／平方米，而增值税为0.49元／日／平方米；及（2）月租金为475468.38元，而增值税为23773.42元；自2018年10月1日起至2018年10月30日止的（1）日租金为7.9元／日／平方米，而增值税为0.4元／日／平方米；及（2）月租金为379797.8元，而增值税为19230.27元。租赁期内第二个租赁年度（自2018年10月31日起至2019年10月30日止）的（1）日租金为7.9元／日／平方米，而增值税为0.4元／日／平方米；及（2）月租金为379797.8元，而增值税为19230.27元。租赁期内第三个租赁年度（自2019年10月31日起至2020年10月30日止）的（1）日租金为8.69元／日／平方米，而增值税为0.43元／日／平方米；及（2）月租金为417777.58元，而增值税为20888.88元。合同履行期间，原告依约向被告交纳了租金保证金1497725.4元，向物业公司交纳了物业管理费保证金227602.08元，租金交纳至2019年9月30日，此后租金未再交纳。2018年2月、3月、4月、6月、12月、2019年1月、3月、4月、5月、6月、7月，被告向原告发送催告函和警示函，催缴租金。庭审中，原告提交《终止函》一份，内容包括告知被告双方租赁合同于2019年11月2日终止，被告应自终止日起3个工作日内向原告一次性全额支付应付未付费用，被告应于终止当日下午5时之前按照租赁合同的约定返还该房屋，否则原告将收回该房屋并处置该房屋内的一切物品。对此，被告表示未收到该《终止函》，但因原告于2019年11月3日实际控制涉案房屋，被告无法使用，故双方之间的租赁合同于该日解除。原、被告均认可被告尚欠原告租金407268.1元、租金增值税20589.57元。另，被告认为双方所签订房屋租赁合同过程中，原告属于强势一方，提供格式合同，被告无谈判的空间，合同中原、被告权利义务失衡，显失公平；同时，被告认为原告未退还数额很大的保证金，仍主张违约金和滞纳金，原告主张的违约金、滞纳金过高。本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《前门大街店铺预租合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，合法有效。被告认为原告提供格式合同，该合同双方权利义务失衡，因被告对此并未提供充分有效的证据，本院对此不予采信。因双方均认可《前门大街店铺预租合同》及补充协议于2019年11月3日解除，对此本院予以认可。被告租金缴纳至2019年9月30日，此后租金未交纳，故原告要求被告支付自2019年10月1日至2019年11月2日期间租金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于租金增值税，双方合同中约定被告应在支付当期租金的同时向原告支付当期租金的增值税，故原告要求被告支付自2019年10月1日至2019年11月2日期间租金增值税的诉讼请求，理由正当，本院亦予以支持。原、被告均认可被告尚欠原告租金407268.1元、租金增值税20589.57元，对此本院予以确认。被告欠付租金，构成违约，应当承担违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。违约金的实质系用于弥补当事人因对方的违约行为而遭受的损失。根据合同约定，被告出现违约解除合同情况时，已交纳的保证金不予退还。上述“保证金不予退还”也具有违约金性质，保证金应用于抵扣未交租金及违约金。该保证金数额1497725.4元，扣除被告应交纳的租金407268.1元和租金增值税20589.57元后，尚剩余1069867.73元。原告主张的滞纳金实为被告迟延给付租金的违约金，本院将与违约金一并考虑。被告提出违约金过高之抗辩，本院根据合同履行情况依法酌定违约金106万元、滞纳金数额9867.73元，经计算，剩余保证金折抵后无余额。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，判决如下：一、确认原告北京展鹏世纪投资管理有限公司与被告北京鑫农源房地产开发有限公司签订的《前门大街店铺预租合同》及补充协议于2019年11月3日解除；二、被告北京鑫农源房地产开发有限公司于本判决生效后七日内向原告北京展鹏世纪投资管理有限公司支付欠付租金人民币407268.10元和税金20589.57元（租赁保证金中427857.67元予以折抵）；三、被告北京鑫农源房地产开发有限公司于本判决生效后七日内向原告北京展鹏世纪投资管理有限公司支付违约金106万元（剩余租赁保证金中106万元予以折抵）；四、被告北京鑫农源房地产开发有限公司于本判决生效后七日内向原告北京展鹏世纪投资管理有限公司支付滞纳金9867.73元（剩余租赁保证金9867.73予以折抵，租赁保证金无余额）；五、驳回原告北京展鹏世纪投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11105元，由原告北京展鹏世纪投资管理有限公司负担7105元（已交纳），由被告北京鑫农源房地产开发有限公司负担4000元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按照对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 范欠歌二〇二〇年十二月十五日法官助理 黄碧珍书 记 员 蒋彤彤