黑龙江省佳木斯市向阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0803民初952号原告（执行案外人）：佳木斯卓利燃料仓储有限公司，住所地佳木斯市郊区敖其镇兴隆村。法定代表人：张学勤，该公司经理。委托诉讼代理人：孙莹莹，该公司员工。委托诉讼代理人：高玉琼，黑龙江远东律师集团（佳木斯）律师事务所律师。被告（申请执行人）：李强，男，1977年11月14日出生，汉族，住佳木斯市向阳区。委托诉讼代理人：孙迎新，黑龙江航迪律师事务所律师。第三人（被执行人）：李忠良，男，1960年4月1日出生，汉族，佳木斯市郊区粒粒香炒货厂经营者，住佳木斯市郊区。原告佳木斯卓利燃料仓储有限公司与被告李强、第三人李忠良案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年12月26日作出（2017）黑0803民初351号民事判决，原告佳木斯卓利燃料仓储有限公司不服该判决上诉于佳木斯市中级人民法院，佳木斯市中级人民法院于2019年6月27日作出（2019）黑08民终674号民事判决，驳回上诉，维持原判。该判决发生法律效力后，佳木斯卓利燃料仓储有限公司向黑龙江省高级人民法院申请再审，黑龙江省高级人民法院于2020年7月20日作出（2020）黑民再189号民事裁定，撤销了佳木斯市中级人民法院（2019）黑08民终674号民事判决和本院（2017）黑0803民初351号民事判决，本案发回本院重审。本院依法适用普通程序，并另行组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告佳木斯卓利燃料仓储有限公司的委托诉讼代理人孙莹莹、高玉琼，被告李强及其委托诉讼代理人孙迎新、第三人李忠良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。佳木斯卓利燃料仓储有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告对位于佳木斯市××××乡兴家社区3277平方米土地（地号：903-09-06-247）享有使用权；2.停止对上述土地的强制执行；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：在执行（2014）向民商初字第277号李强与李忠良民间借贷纠纷一案的民事判决过程中，被告李强申请执行原告享有使用权的土地。为此原告提出案外人执行异议，后经（2016）黑0803执异42号执行裁定书裁定，驳回该异议申请。原告认为该裁定书缺乏事实和法律依据。2014年5月16日，原告与第三人签订了《建设用地使用权转让合同书》。原告向第三人支付转让款，并办理了相关交接手续。原告已经取得位于佳木斯市郊区××乡××村（社区）3277平方米土地（土地使用权证号为佳集用2013第20130138号，地号：903-09-06-247）的使用权，并且在（2014）向民商初字第277号民事判决前已实际占有使用。原告在该土地上建设了房屋、加油站等设施。该加油站已投入运营近三年。被告与第三人之间的民间借贷纠纷，第三人仅用佳房权证郊字第**，建筑面积483平方米的房产进行抵押，并没有用地号为903-09-06-247的土地进行抵押，更没有办理抵押登记。因此，原告与第三人签订的《土地使用权转让协议》已经成立并生效，原告有权要求第三人继续履行协议义务，原告所享有的债权与被告享有的因债权而产生的执行权相比，被告的债权执行权不具有优先性，而原告对于第三人交易的土地享有用益物权，优先于被告与第三人之间的债权。故原告诉讼来院。李强辩称，本案原告对案涉土地不具有使用权，根据佳木斯市人民政府土地登记证显示，案涉土地的使用权，在被告向法院申请强制执行时，仍为第三人名下，根据物权法相关规定，第三人与原告在签订集体建设用地使用权转让合同后，双方未依法办理登记，故并不发生物权变动的效力。被告对案涉土地有抵押权，根据物权法和担保法的规定，本案被告与第三人之间的借款抵押合同约定第三人用其经营的粒粒香炒货厂厂房做为借款抵押物，同时该厂房范围内的建设用地使用权，同时一并抵押给了被告，被告对本案涉争土地使用权依法享有抵押权。原告与第三人之间的集体用地使用权转让合同对案涉土地使用权不发生物权变动，违反法律强制性规定，根据土地管理法63条，集体所有土地的使用权不得出让、转让，如果土地上没有建筑物等设施，该集体土地的使用权，不允许转让。综上，原告不享有排除被告申请执行的权利，恳请法庭驳回其异议之诉。李忠良称，第三人李忠良将土地的使用权转让给原告是事实，原告已经交了一部分的钱，土地当时没有与被告做抵押，没有办理抵押登记手续。争议的土地与被告没有关系。转让给原告的土地是3277平方米的，抵押给被告的房屋是坐落在另一块土地上，另一块土地的面积是1600多平方米。这两块土地分别都有使用证。第三人与原告之间的转让以及原告实际占有土地都是事实，第三人同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：佳木斯市粒粒香炒货厂系位于佳木斯市郊区××乡××村地籍号：佳集用（2013）第20130137号土地（地号：903-09-06-246号），使用权面积1627平方米，及佳集用（2013）第20130138号土地（地号：903-09-06-247）（以下简称案涉土地），使用权面积3277平方米使用权人，用途：工业，使用权类型：集体建设用地流转，终止日期2062年11月8日。2014年5月16日，李忠良经营的佳木斯市粒粒香炒货厂（合同甲方）与原告佳木斯卓利燃料仓储有限公司（合同乙方）签订《集体建设用地使用权转让合同书》，约定甲方将案涉土地转让与乙方，转让价格为人民币200万元，终止日期2062年11月08日，土地无抵押、查封的情况。合同第五条、第七条约定，乙方应于合同生效、双方签字、盖章办理土地更名过户时支付合同总价款的75%、即150万元，于2014年10月30日支付合同总价款的25%即剩余50万元。原告卓利仓储公司于2014年5月23日、6月22日分两次共给付土地使用权转让款100万元。因第三人李忠良未按合同约定与原告办理土地更名过户手续，原告未向第三人支付剩余土地转让款。2014年9月12日，佳木斯市郊区发展和改革局对长青乡政府上报的《佳木斯卓利燃料仓储有限公司兴家分公司建设项目备案的请示》予以备案，内容为：“项目占地面积3277平方米，建筑面积300平方米，该项目是基础设施建设，用于仓储醇基燃料。主要建设办公综合用房、仓储及其它配套设施。项目总投资1,200万元。其中固定资产投资1,000万元，流动资金200万元。资金来源：企业自筹。”其后，原告在案涉土地区域投资建设了醇基燃料的仓储设施及相关配套设施，该醇基燃料加注站投入使用数年后，现因故停止使用。庭审中，本院向原告释明是否同意将案涉土地剩余转让款交付至法院指定账户内交付执行，原告明确表示同意。另查明，2014年1月20日，佳木斯市郊区粒粒香炒货厂作为抵押人，李强作为抵押权人，双方签订《抵押书》及《抵押物清单》，抵押书载明，佳木斯市郊区粒粒香炒货厂在佳木斯××××乡兴家社区有一处工业用房，建筑面积483平方米（佳房房权证郊字第**）现自愿将此房产抵押给李强借款人民币300万元作抵押担保，如未按约定偿还借款本息，此房产由李强申请拍卖以偿还借款，办理该房产抵押登记后生效。清单上载明，抵押物为：1.产权证号为2005020414号房屋，面积483平方米抵押价值150万元；2.903-09-06-246号土地，面积1627平方米，抵押价值50万元；3.903-09-06-247号土地，面积3277平方米，抵押价值100万元，李忠良及李强分别在抵押人、抵押权人处签字。后双方在佳木斯市不动产登记管理办理办理了上述房屋的抵押登记手续，未办理上述两块土地的抵押登记手续。2015年2月11日，本院对李强与李忠良民间借贷纠纷一案，作出（2014）向民商初字第277号民事判决书，判决李忠良偿还李强借款300万元及利息。判决生效后，李强向本院申请强制执行。本院执行过程中，原告认为对案涉土地的执行措施侵害了其合法利益，向本院提出执行异议。2016年11月28日，本院作出（2016）黑0803执异42号执行裁定，驳回其执行异议。原告遂提起本案执行异议之诉。又查明，李忠良因不服本院作出（2014）向民商初字第277号民事判决，向佳木斯市中级人民法院申请再审。佳木斯市中级人民法院作出（2017）黑08民申41号民事裁定，撤销原判发回重申。2018年1月26日，本院作出（2018）黑0803民初2005号民事判决，李忠良不服，提起上诉。2018年7月30日，佳木斯市中级人民法院作出（2018）黑08民终374号民事判决，驳回上诉，维持原判。李忠良不服上述判决向佳木斯市中级人民法院申请再审，佳木斯市中级人民法院于2019年4月24日作出（2019）黑08民申27号民事裁定，驳回李忠良的再审申请。至此，经两级法院审理，认定李强与李忠良之间的借贷关系成立，李忠良作为佳木斯市郊区粒粒香炒货厂业主，以其经营的厂房（位于佳木斯市××××乡兴家社区，建筑面积486平方米，产权证号为：佳房权房权证郊字第**，人姓名：佳木斯市郊区粒粒香炒货厂）为借款提供抵押担保，双方签有抵押合同并办理了抵押登记，该抵押合同依法成立并发生法律效力且抵押登记真实有效。判决确定：李忠良于判决生效之日起十日内偿还李强借款300万元及利息；李忠良不能按期偿还上述债务，李强有权依法拍卖抵押物，在所得价款范围内优先受偿。本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，第三人李忠良经营的佳木斯市粒粒香炒货厂系通过集体建设用地流转取得案涉土地使用权。2014年5月16日，李忠良经营的佳木斯市粒粒香炒货厂（合同甲方）与原告（合同乙方）签订《集体建设用地使用权转让合同书》，合同约定甲方将案涉土地使用期限内的使用权转让与乙方，不违反相关法律与行政法规的强制性规定，且经过佳木斯市郊区发展和改革局备案，应当合法有效。合同签订后原告合法占有使用案涉土地，并在该区域投资建设了醇基燃料的仓储设施及相关配套设施，投资巨大，原告已向第三人李忠良支付了100万元土地转让款，因第三人李忠良未按合同约定与原告办理土地更名过户手续，原告未向第三人支付剩余土地转让款，但经法院释明，原告同意将剩余土地转让款转入法院指定的账户交付执行（该100万元亦足以抵付佳木斯市郊区粒粒香炒货厂于2014年1月20日抵押给李强的案涉土地的抵押价值），故应视为原告已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。而第三人李忠良未按合同约定与原告办理土地转让过户手续非因买受人自身原因，原告对此没有过错。故原告佳木斯卓利燃料仓储有限公司符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定之情形，佳木斯卓利燃料仓储有限公司就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。当事人以不动产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。而被告与第三人之间仅对佳房权证房权证郊字第**，积483平方米房屋办理了抵押登记手续，而未对案涉土地办理抵押登记，对案涉土地而言，抵押权并未成立，且案涉抵押房屋所占土地系903-09-06-246号土地，面积1627平方米，非本案涉土地，原告与被告李忠良签订的合同明确案涉土地无抵押、查封的情况，原告对案涉土地使用权系善意取得，案涉土地使用权人应系原告。综上所述，原告佳木斯卓利燃料仓储有限公司申请停止执行案涉土地的诉讼请求，本院应予支持。依据《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：一、原告佳木斯卓利燃料仓储有限公司于本判决生效后十日内将购买案涉土地转让余款100万元转入法院指定的账户；二、不得执行位于佳木斯市郊区长青乡兴家社区地号903-09-06-247号土地，面积3277平方米；三、佳木斯市郊区长青乡兴家社区地号903-09-06-247号土地，面积3277平方米，使用权人为原告佳木斯卓利燃料仓储有限公司，终止日期2062年11月08日。案件受理费22，800元，由被告李强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。本院（2016）黑0803执异第42号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  马佳滨人民陪审员  张鹏飞人民陪审员  张宇航二〇二〇年十二月三十一日法官助理许云童书记员赵宇