河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终16369号上诉人（原审被告）：郑州华侨友谊房地产开发有限公司，住所地郑州市二七区德化街78号1层06号。法定代表人：何海平，该公司董事长。委托诉讼代理人：王峰，河南天基律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张涛，男，汉族，1987年5月14日出生，住河南省登封市。委托诉讼代理人：赵春生，河南睿辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：安吉允，河南睿辰律师事务所实习律师。上诉人郑州华侨友谊房地产开发有限公司因与被上诉人张涛房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初2094号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月4日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。郑州华侨友谊房地产开发有限公司上诉请求：1、请求依法撤销(2020)豫0103民初2094号民事判决书，驳回张涛的诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费由张涛承担。事实与理由:一审判决事实不清、证据不足。1、张涛是依据商品房买卖合同法律关系起诉郑州华侨友谊房地产开发有限公司，要求协助办理房产过户手续，但张涛、郑州华侨友谊房地产开发有限公司双方之间并不存在商品房买卖合同关系，张涛、郑州华侨友谊房地产开发有限公司主体不适格，其诉讼请求没有事实和法律依据。2、商品房买卖合同的成立生效，需要合同双方当事人的合意并订立书面买卖合同，我国物权法规定的产权确认是以登记为准确定物权，不动产及房屋管理部门同样是以网签备案合同和预告登记的形式在购房人没有办理房产证之前认定双方的买卖合同关系，因此商品房买卖合同不存在非书面形式。张涛诉称郑州华侨友谊房地产开发有限公司将涉案房屋出售给张涛，但不能提供购房合同、购房发票或其他证据来证明双方已建立商品房买卖合同关系。因此，张涛要求郑州华侨友谊房地产开发有限公司履行商品房买卖合同义务是没有事实和法律依据的。3、本案从张涛提交的证据来看，张涛为主张与郑州华侨友谊房地产开发有限公司之间成立房屋买卖关系仅提供了由案外人张小伟代郑州华侨友谊房地产开发有限公司偿还的案外人贾琳部分银行按揭款等证据，并没有提供商品房买卖合同、购房发票等证明张涛、郑州华侨友谊房地产开发有限公司之间存在商品房买卖合同关系的证明文件。张涛提供的证据仅能证明案外人张小伟代郑州华侨友谊房地产开发有限公司偿还过债务，即便是存在纠纷，也是案外人张小伟与郑州华侨友谊房地产开发有限公司之间的债务纠纷，并非是商品房买卖合同纠纷。4、涉案房屋由案外人张小伟基于其是洛阳洛升公司的工作人员代洛阳洛升公司占用房屋，并代郑州华侨友谊房地产开发有限公司支付给案外人贾琳执行款、代案外人贾琳偿还部分银行按揭贷款事实问题，案外人张小伟上述行为是其职务行为，与张涛主张买房没有任何联系。但一审法院没有查明上述事实，而简单的认定张涛使用房屋进而认定房屋买卖合同是没有任何证据的。经庭审查明，案外人张小伟系张涛的近亲属，已去世。本案对于商品房买卖合同法律关系的认定不能仅依据案外人张小伟出了钱，房屋已居住并在使用过程中张涛缴纳过物业、水、电、气费为理由进行认定。基于租赁关系在房屋使用过程中由使用人支付物业、水、电、气费也是理所应当的。因此，对于案外人张小伟出钱是用于购买郑州华侨友谊房地产开发有限公司房产而支付购房款还是与郑州华侨友谊房地产开发有限公司之间的债务张涛应当充分举证证明，居住使用房屋时基于买卖关系还是租赁关系张涛也应当充分举证，以确定各方之间的法律关系。退一步讲，即便是案外人张小伟与郑州华侨友谊房地产开发有限公司之间存在债务纠纷争议，张涛应当依据继承法的规定以继承人的身份代被继承人向郑州华侨友谊房地产开发有限公司主张债权，也不能以商品房买卖合同一方当事人的身份向郑州华侨友谊房地产开发有限公司主张商品房买卖合同的权利义务。5、张涛起诉第一项诉讼请求没有事实和法律依据，郑州华侨友谊房地产开发有限公司与案外人贾琳之间的商品房买卖合同在2004年经郑州市二七区人民法院判决解除，仅合同网签登记在房管局注销，张涛不能证明其是该房屋的合法购买人，因此其不能主张郑州华侨友谊房地产开发有限公司注销与案外人贾琳之间商品房买卖合同预告登记手续和合同信息备案手续。综上，张涛没有证据证明与郑州华侨友谊房地产开发有限公司之间合法成立商品房买卖合同关系，其起诉理由不能成立，请求二审法院查明事实依法作出公正判决。张涛辩称，一、张涛支付了购房款，郑州华侨友谊房地产开发公司交付了房屋，双方均已实际履行了主要义务，该房屋买卖合同成立。一审认定事实清楚，证据确凿，敬请二审依法维持。郑州华侨友谊房地产开发有限公司与案外人贾琳签订商品房买卖合同，将本案争议的房屋出售给贾琳，贾琳经郑州市二七区法院判决解除双方的商品房买卖合同，并于2009年4月7日执行完毕。张涛与郑州华侨友谊房地产开发有限公司协商一致，购买案涉房屋，郑州华侨友谊房地产开发有限公司为张涛接通了水电和天然气，郑州华侨友谊房地产开发有限公司也履行了房屋买卖合同交付房屋的主要义务;张涛将涉案房屋装修居住使用至今，并按时交纳水电费和物业费，并于2010年8月27日结清该房屋剩余银行贷款，中国工商银行股份有限公司郑州行政区支行出具了结清证明。郑州华侨友谊房地产开发有限公司至起诉时，十年以上期间未提出异议。依据上述事实和《合同法》第三十六条之规定，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。双方之间存在真实有效的房屋买卖行为，一审法院认定事实清楚，证据确凿，适用法律正确，请二审法院依法维持。二、郑州华侨友谊房地产开发有限公司上诉所称内容没有事实和法律依据。针对郑州华侨友谊房地产开发有限公司上诉状所称内容，逐条进行答辩：1.关于“双方不存在商品房买卖合同关系，主体不适格”问题，没有任何证据支持，该诉称否认不了双方已经履行房屋买卖合同主要义务的客观事实和相关证据。2.关于“商品房买卖合同不存在非书面形式”问题，目前没有任何法律强制性规定，要求房屋买卖合同必须采用书面形式，郑州华侨友谊房地产开发有限公司法律认识错误。3.关于“原告提供的证据仅能证明代偿债务，并非商品房买卖同纠纷”问题，本案张涛交付的购房款，冲抵了对方的债务，同时郑州华侨友谊房地产开发有限公司将房屋交付张涛居住使用，上述事实符合购房交易习惯。郑州华侨友谊房地产开发有限公司提出，双方非商品房买卖合同，可能是债务，可能是租赁，没有提供证据支持属于债务或租赁合同纠纷，没有提交租赁合同证明租期、租金等问题，不符合债务和租赁合同的交易习惯。4.关于“张小伟职务行为”问题，支付案外人贾琳的执行款和偿还银行贷款，该两类款项均来源于张涛本人及其父亲个人账户，不是洛阳洛升公司单位，职务行为缺乏事实依据。本案，郑州华侨友谊房地产开发有限公司提出三种法律关系，债务、租赁、职务行为，其所称内容前后矛盾。5.基于双方存在房屋买卖合同关系，郑州华侨友谊房地产开发有限公司与贾琳解除商品房买卖合同后，不注销预告登记和合同信息备案，阻却张涛的合同备案和房屋登记手续等权利的行使，依法请求判决合理合法。郑州华侨友谊房地产开发有限公司和物业公司曾经一直在涉案房屋所在楼宇的6楼一起办公。综上，一审法院认定事实清楚，郑州华侨友谊房地产开发有限公司上诉没有任何事实依据，请求二审法院依法维持。张涛向一审法院起诉请求：1.依法判令被告协助原告张涛注销与案外人贾琳签订的《商品房买卖合同》预告登记手续（登记证明号0332877）和合同信息备案手续（合同号0332877）;2.依法判令被告协助原告办理位于二七区××单元××房产的产权登记手续，将房屋过户到原告张涛名下；3.被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2003年11月13日，被告与案外人贾琳签订《商品房买卖合同》（合同号0332877），将位于二七区德化街68号1幢1单元20层26号的房屋出售给贾琳，面积为59.60平方米。总房价为281366元，其中首付款56366元，银行按揭贷款225000元。后因该房屋未按约交付，贾琳与被告产生纠纷并诉至该院。2004年12月20日，该院作出（2004）二七民一初字第02141号民事判决书，确认被告与贾琳协商一致解除双方签订的商品房买卖合同行为有效，并判决被告郑州华侨友谊房地产开发有限公司退还原告购房首付款56366元、手续费3991元、契税5628元，贷款本息3000元并支付贾琳违约金1691元。后该判决书生效并于2009年4月7日执行完毕。原告张涛自2009年4月13日起居住使用该房屋，同时接通天然气等相关设施，并按规定交纳水、电、物业费等费用，且自此原告开始偿还贾琳因购买上述房屋在中国工商银行股份有限公司郑州行政区支行的银行按揭贷款，并于2010年8月27日一次性还清该银行剩余按揭贷款，中国工商银行股份有限公司郑州行政区支行出具了结清证明，上述相关还贷手续均由原告张涛的父亲张小伟代办。一审法院另查明：1.原告张涛系张小伟与李勤娇的婚生子。2.2001年3月22日，郑州华侨友谊房地产开发有限公司与洛阳洛升房地产开发有限公司签订合同书，就“郑州国际友谊广场裙楼”以上第九层至第二十七层共计19层的开发建设达成一致协议。张小伟时任洛阳洛升房地产开发有限公司副总经理，后张小伟于2017年4月份去世。一审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。郑州市二七区人民法院作出（2004）二七民一初字第02141号民事判决书，认定被告与贾琳协商一致解除双方签订的商品房买卖合同（合同号0332877)的行为有效，被告应到房屋管理部门将与该商品房买卖合同有关的备案登记注销，故对原告要求被告协助办理《商品房买卖合同》（合同号0332877)合同信息备案注销手续和预告登记注销手续的诉讼请求，该院予以支持。本案原告虽未提供与被告签订的《商品房买卖合同》，但自2009年4月份至今，原告张涛居住使用该房屋，同时接通天然气等相关设施、按规定交纳水、电、物业等费用，且于2010年8月27日结清该房屋剩余银行贷款，中国工商银行股份有限公司郑州行政区支行出具了结清证明，双方已实际履行了商品房买卖合同，故该院认为原、被告就该房屋的买卖合同关系成立，双方的商品房买卖合同行为系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效，原被告应当全面履行合同义务，被告有义务将该商品房恢复到可正常出售的状态，有义务协助原告办理房屋的不动产权属证书，故原告请求被告协助原告办理位于二七区××单元××房产的产权登记手续，将房屋过户到原告张涛名下的诉讼请求正当，该院予以支持。被告辩称原、被告之间未签订房屋买卖合同，并未形成事实上的房屋买卖合同关系，但原告自2009年4月起居住并使用涉案房屋，并偿还房屋剩余银行贷款，对原告的上述行为，被告及洛阳洛升房地产开发有限公司直至原告起诉之前从未提出过任何异议，故对被告的辩解理由，该院依法不予采信。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决:一、被告郑州华侨友谊房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告张涛注销郑州华侨友谊房地产开发有限公司与贾琳签订的《商品房买卖合同》预告登记手续（登记证明号0332877）和合同信息备案手续（合同号0332877）；二、被告郑州华侨友谊房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告张涛办理位于二七区××单元××房产的产权登记手续，将房屋过户到原告张涛(身份证号码)名下。案件受理费2165元，由被告郑州华侨友谊房地产开发有限公司承担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案二审的争议焦点是：第一，张涛和郑州华侨友谊房地产开发有限公司之间是否存在真实的商品房买卖合同法律关系。第二，张涛的诉讼请求有无事实和法律依据。案涉房屋曾于2003年11月13日由郑州华侨友谊房地产开发有限公司与案外人贾琳签订《商品房买卖合同》，后经法院判决解除郑州华侨友谊房地产开发有限公司与贾琳签订的商品房买卖合同。合同解除后，应当办理原备案在贾琳名下的《商品房买卖合同》（合同号0332877）合同信息备案和预告登记的注销手续。张涛虽未与郑州华侨友谊房地产开发有限公司签订书面《商品房买卖合同》，但自2009年起至今在案涉房屋内居住，接通天燃气等相关设施，按规定交纳水、电、等物业费用。张涛虽然没有直接向郑州华侨友谊房地产开发有限公司支付案涉房屋的购房款，但按照生效判决应由郑州华侨友谊房地产开发有限公司向贾琳支付的首付款、已付银行本金利息、违约金和案件受理费，由张涛的父亲张小伟代为支付。贾琳在中国工商银行股份有限公司郑州行政区支行贷款亦由张涛偿还完毕。郑州华侨友谊房地产开发有限公司称张小伟的代付行为系履行洛阳洛升房地产开发有限公司职务行为的理由，证据不足，本院不予采纳。因此，张涛实际代为支付郑州华侨友谊房地产开发有限公司因与案外人解除合同而产生退款、代为支付案外人贾琳在中国工商银行股份有限公司郑州行政区支行的贷款，张涛居住使用案涉房屋多年，郑州华侨友谊房地产开发有限公司亦未提出异议。一审法院认为张涛与郑州华侨友谊房地产开发有限公司之间存在真实有效的商品房买卖行为具有事实和法律依据。一审法院判决郑州华侨友谊房地产开发有限公司协助张涛办理案涉房屋的产权登记手续，将房屋过户到张涛名下并无不当。综上所述，郑州华侨友谊房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2165元，由郑州华侨友谊房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李传炜审判员  马增军审判员  曹逢春二〇二〇年十二月七日书记员  刘佳辉