四川省广元市利州区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川0802执异66号 案外人：赵佳，男，汉族，1984年6月30日出生，住四川省广元市利州区。 委托诉讼代理人：冯玉满，四川剑宏律师事务所律师。 申请执行人：王兴林，男，汉族，1957年9月2日出生，住四川省广元市利州区。 委托诉讼代理人：赵明刚，广元市利州区东坝法律服务所法律工作者。 被执行人：广元市新程实业有限公司，住所地广元市利州区利州东路巨洋酒店。 法定代表人：杨乾惠，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王文益，该公司职工。 在本院执行申请执行人王兴林与被执行人广元市新程实业有限公司民间借贷纠纷一案中，案外人赵佳对位于四川省广元市利州区南河“江南星城”×幢×单元×楼×号住房提出执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。 案外人赵佳称，请求人民法院解除广元市新程实业有限公司“江南星城”Ａ幢2单元20楼1号房屋的查封。事实及理由：异议人于2011年3月25日在广元市××路××房××，房号为××号，案外人分别于2011年3月25日、2012年8月18日向广元市新程实业有限公司交纳购房款合计40万元，2014年8月15日在“江南星城”物管处领取的钥匙并开始交纳物业管理费。2015年装修入住，但是该房于2011年8月在房管部门办理“在建工程抵押”致使案外人无法办理网签，现抵押方已经正式解除了抵押。案外人在房管处查实，王兴林于2019年3月25日向利州区法院申请以（2012）广利州执字第606号对该房进行了查封，而后向海宾于2019年6月4日向利州区人民法院申请以（2015）广利州执字第1021号进行了轮候查封。案外人购房在先，申请执行人查封该房无效。 申请执行人王兴林称，1.申请执行人与被执行人的债权债务关系经广元市利州区人民法院（2011）广利州民初字1401号民事判决书确认并发生法律效力；2.申请执行人于2012年依法向利州区法院提出强制执行申请，并经广元市利州区人民法院（2012）广利州执字第606号协助执行通知书及相关裁定将被执行人开发的广元市蜀门南路江南星城的营业房及本案案涉房屋予以查封；3.在申请执行人申请查封时，利州区法院向广元市房管处送达协助执行通知书时，案外人并未在房管处就该处住房A幢2单元20楼1号进行登记，且案外人买售住房申请执行人不知情，房管处也未有备案登记记录，故申请执行人对被执行人的相关房产的查封合法有效，应当依法予以执行，其查封不能解除，希望驳回案外人赵佳提出的执行异议请求。 被执行人广元市新程实业有限公司称，案外人赵佳于2011年3月25日在被执行人广元市新程实业有限公司开发的“江南星城”购置住房一套并缴纳了全部购房款，因当时该楼盘未取得《预售许可证》无法办理网签，2011年9月公司取得预售许可证后没有及时通知购房人赵佳来签订网签合同，而后造成法院查封至今没有网签。 本院查明，原告王兴林诉被告广元市新程实业有限公司民间借贷纠纷一案，本院立案受理后，原告王兴林于2011年8月10日向本院提出财产保全申请，本院于同日作出（2011）广利州民初字第1401号民事裁定书，裁定：查封被告广元市新程实业有限公司开发的“江南星城”A幢一单元一楼2号、4号、5号、6号营业房（建筑面积753.18平方米）。之后本院以（2011）广利州执字第377号案件受理该裁定交付执行，2011年9月20日向广元市房管处发出协助执行通知书，2011年10月26日向广元市新程实业有限公司送达（2011）广利州民初字第1401号民事裁定书。2012年5月23日本院作出的（2011）广利州民初字第1401号民事判决书，判决被告广元市新程实业有限公司在本判决生效后十日内偿还王兴林借款420万元及利息。该民事判决书于2012年6月16日生效，原告王兴林于2012年6月27日申请执行，本院于2012年6月29日以（2012）广利州执字第606号案件受理，于2012年10月31日向被执行人广元市新程实业有限公司发出执行通知和财产报告令，限期三日内自动履行（2011）广利州民初字第1401号民事判决书确定的义务，并在三日内报告当前以及收到执行通知之日起前一年的财产情况，逾期不报告或虚假报告，本院将视情节轻重予以罚款、拘留。本院于2012年11月19日作出（2012）广利州执字第606号执行裁定书，裁定：冻结、划拨被执行人广元市新程实业有限公司银行存款5433450元(本金420万元,迟延履行金1148000元、诉讼费40400元,执行费45050元);或查封、扣押、拍卖、变卖其同等价值的公司财产。该执行裁定书由毛洋（注：广元市新程实业有限公司法定代表人杨乾惠的丈夫）于2012年12月13日签收。2012年12月26日双方达成和解协议，约定2013年1月25日前支付200万元，下欠320万元定于2013年3月30日前付清等内容，但逾期广元市新程实业有限公司未按和解协议履行。本院于2014年8月7日向广元市房管处发出（2012）广利州执字第606号协助执行通知书，要求广元市房管处协助执行：查封广元市新程实业有限公司开发的位于广元市蜀门南路“江南星城”A幢一单元58号营业房66.25平方米、A幢一单元7楼2号住房102.54平方米、A幢一单元18楼2号住房102.54平方米、A幢二单元20楼1号住房104.33平方米。2015年11月18日因另案向海宾申请执行一案，本院向广元市房管处发出（2015）广利州执字第1021号协助执行通知书，轮候查封“江南星城”×幢”×单元”×楼”×号住房。2016年1月5日，王兴林与广元市新程实业有限公司再次达成和解协议，约定：广元市新程实业有限公司开发的“江南星城”一楼2号、4号、5号、6号、58号营业房共189.16平方米抵偿王兴林借款420万元，抵偿后王兴林放弃其他执行请求。2019年3月20日，本院向广元市不动产登记中心再次发出协助执行通知书，其中要求协助执行：查封广元市新程实业有限公司开发的位于广元市蜀门南路“江南星城”A幢一单元58号营业房66.25平方米、A幢一单元7楼2号住房102.54平方米、A幢一单元18楼2号住房102.54平方米、A幢二单元20楼1号住房104.33平方米。 2011年3月25日，由案外人赵佳作为乙方与广元市新程实业有限公司作为甲方签订《内部申购协议书》一份，约定：乙方自愿于2011年3月25日支付申购诚意金10万元，乙方自愿申请认购”×号房源，户型面积为104㎡，原房源折前单价4000元/㎡，原房源折前总价416000元，认购优惠16000元，乙方最终成交单价3846.12元/㎡，最终成交总价400000元，甲方同意乙方按一次性付款、须于签署《商品房买卖合同》交纳总房款40万元（含诚意金）。同日广元市新程实业有限公司出具收据一张，编号为NO：0526011，内容为：收到赵佳交来江南星城”×号购房诚意金100000元。2012年8月18日，广元市新程实业有限公司出具收据一张，内容为：交款单位赵佳，人民币叁拾万元，收款事由:交来江南星城”×号购房款。上述两张收据均未注明是转账或是现金交纳。之后案外人赵佳于2014年8月22日领取该房钥匙，于2014年8月15日与广元市顺意物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》，2014年8月22日与广元市顺意物业管理有限公司签订《“江南星城”商住小区前期业主临时管理规约》和《装修现场消防管理承诺书》，并于同日起至今向广元市顺意物业管理有限公司交纳物管费等费用。在本次异议审查中，案外人赵佳未提供证据证实其名下无其他用于居住的房屋，未提供银行转账或支取现金等证据，虽陈述为现金支付但亦无现金往来凭证等佐证材料。 本院认为,案外人赵佳以房屋购买人的身份基于本院（2012）广利州执字第606号协助执行通知书，提出请求解除对“江南星城”A幢2单元20楼1号住房的查封措施，实质是以案外房屋物权期待权人身份提出排除执行异议，因此，案外人赵佳的异议申请若符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的全部条件和情形，案外人的异议即成立，否则应予驳回。 首先，案外人赵佳于2011年3月25日约定出资400000元购买广元市新程实业有限公司开发的位于广元市利州区××路“江南星城”Ａ幢2单元20楼1号住房一套，面积104平方米，于同日签订《内部申购协议书》一份，并约定案外人赵佳一次性付款，须于签署《商品房买卖合同》交纳总房款40万元（含诚意金）。但2011年3月25日支付诚意金10万元后广元市新程实业有限公司于2011年9月29日取得“江南星城”Ａ幢《商品房预售许可证》，案外人赵佳于2012年8月18日支付购房款30万元的当日，按双方签订的《内部申购协议书》的约定应当签订正式商品房买卖合同，说明双方当事人有条件签订正式商品房买卖合同但仍未签订，以至于2014年8月7日法院查封时仍未签订正式商品房买卖合同，案外人赵佳不能作合理解释。案外人赵佳虽提出案涉房屋广元市新程实业有限公司于2011年8月在房管部门办理在建工程抵押致使案外人无法办理网签合同，依据《商品房销售管理办法》第十条和《城市商品房预售管理办法》第十条的规定，网签合同实为双方签订商品房买卖合同后30日内在房地产监管部门备案后形成的网络备案合同，目的是国家房地产监管部门为防止开发商签订商品房买卖合同后再次出售该商品房的行为，因此，合同是否网络备案不影响双方先行签订正式商品房买卖合同。基于此，应当认定在取得《商品房预售许可证》之后人民法院查封之前未签订合法有效的商品房买卖合同。 其次，在本次异议审查中，案外人赵佳未提供证据证实其名下无其他用于居住的房屋，即没有证据证实其出资购买的位于广元市利州区××路××幢××单元××楼××号××房××住房。因此，不能认定其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项规定的条件。 最后，案外人赵佳所提供的付款依据，未注明为现金支付，而案外人赵佳陈述为现金支付，但未提供购房时现金往来凭证佐证其交易目的为购房的真实性成立，即不能排除以房抵债等消灭金钱债务的行为或被执行人具有对抗执行的行为，导致本院对案外人赵佳购房交易目的的真实性和权利的排他性无法确认。 综上所述，案外人赵佳的执行异议，不能证明其异议请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的全部条件和情形，因证据不足，导致本院无法支持，故依法应予驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，裁定如下： 驳回案外人赵佳的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  李大东 人民陪审员  王治平 人民陪审员  廖 萍 二〇二〇年十二月三十日 书 记 员  欧彩凤