重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0105民初10035号原告（反诉被告）：重庆都市实业有限责任公司，住所地重庆市江北区建新西路21号，统一社会信用代码91500105203036417U。法定代表人：邓志学，董事长。诉讼委托代理人：张学智，男，公司股东清算小组成员。诉讼委托代理人：殷洪兵，重庆中钦国彦律师事务所律师。被告（反诉原告）：重庆市江北区市场监督管理局，住所地重庆市江北区北城三路2号，统一社会信用代码11500000MB1915499P。法定代表人：熊方圆，局长。诉讼委托代理人：韩欢欢，重庆静昇律师事务所律师。诉讼委托代理人：单任，重庆静昇律师事务所律师。原告（反诉被告）重庆都市实业有限责任公司（下称都市公司）与被告（反诉原告）重庆市江北区市场监督管理局（下称江北区市场监管局）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告都市公司的委托诉讼代理人张学智、殷洪兵，被告江北区市场监管局的委托诉讼代理人韩欢欢、单任到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告都市公司向本院提出诉讼请求：判令原被告的《联合建房协议》无效；判令被告将重庆市江北区建新西路21号物理层第五层（原重庆市江北区建新西路1号平街四层）房屋返还给原告。事实及理由：1994年6月7日，原被告签订《联合建房协议》约定，协议双方在江北区建新西路1号联合修建有商场、写字楼为一体的综合楼一栋，综合楼为平街九层、地下负一层，共计十层，布局为平街三层和地下负一层为商业用房，平街四层为江北区工商行政管理局华新街工商所办公用房，五至十层为写字楼；江北区工商行政管理局向江北区第二建筑工程公司一次性投资1141968元修建综合楼，大楼建成后，平街第四层为江北区工商行政管理局华新街工商所办公用房，面积538.83㎡，产权归江北区工商行政管理局。协议签订后，被告将建房资金转入原告账户，原告于1995年上半年将双方约定的房屋分配给被告使用，双方账已结清。原告认为，原被告所签协议无效，应将涉案房屋返还原告，双方均没有开发房地产的资质，属于违反法律强制性规定的合同；诉争房屋产权尚在原告名下，并未过户，现该房空置，被告也未使用，返还原物不会影响被告生产生活，故诉至法院。被告江北区市场监管局辩称，案涉合同签订于1994年6月，签订合同时并无任何的法律、行政法规的效力性强制性规定要求案涉合同双方需具有房地产开发经营资质，故双方是否具有该资质与合同效力无关；案涉合同也不存在法律规定的其他合同无效的情形；案涉房屋不具有可返还性，在本案中，案涉房屋已交付给被告使用长达20多年，且根据2011年10月28日江北区区委办公室会议纪要的决定，案涉房屋已经置换给了案外人嘉陵三村微企创业园作为办公用房使用，故案涉房屋已不可能再返还给原告；综上，被告认为原告的诉请没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。反诉原告江北区市场监管局向本院提出诉讼请求：判令反诉被告配合反诉原告办理本案案涉房屋产权的过户登记。事实及理由：反诉原告于1994年与反诉被告以《联合建房协议》形式订立了房屋买卖合同，由反诉原告购买反诉被告位于重庆市江北区建新西路21号物理层第五层（平街第四层）房屋。协议签订后，反诉原告向反诉被告支付了购房款，反诉被告将房屋交付给反诉原告一直使用。期间，反诉被告以资料不齐无法办理产权登记手续为由，拒绝向反诉原告办理产权过户登记手续，直至本案起诉，反诉原告才知晓房屋产权已经登记在反诉被告名下。故反诉原告提出前述诉请，请予支持。反诉被告辩称，双方签订的是联合建房协议，并没有签订房屋买卖合同；反诉原告称“资料不齐、无法办理产权登记为由不配合办理产权过户”这不是事实，反诉原告从来没有口头或书面要求反诉被告办理产权登记手续，产权办理在反诉被告名下是由于当时大产权证办下来后，整个一栋房屋都办到了反诉被告名下，并不是单独把某一层办理到反诉被告名下，反诉原告一直都没有到反诉被告处申请办理；反诉原告现在并未使用该房屋，而反诉被告现在面临诸多困难，房屋在反诉被告名下，将房屋交还给反诉被告属于现状。本院经审理查明事实如下：1994年6月7日，重庆市江北区第二建筑工程公司（下称江北区二建）与重庆市江北区工商行政管理局（下称江北区工商局）签订《联合建房协议》，约定：协议双方在江北区建新西路1号联合修建有商场、写字楼为一体的综合楼一栋，综合楼为平街九层、地下负一层，共计十层，布局为平街三层和地下负一层为商业用房，平街四层为江北区工商局华新街工商所办公用房，五至十层为写字楼。本着联合建房原则，江北区工商局向江北区二建一次性投资1141968元修建综合楼，大楼建成后，平街第四层为江北区工商局华新街工商所办公用房，面积538.83平方米，产权归江北区工商局。房屋竣工后江北区二建负责提供平街第四层图纸及相关资料壹套给江北区工商局。其后，江北区工商局付清房款；1995年上半年，江北二建将房屋交给江北区工商局使用至今。庭审中，市场监管局举示了《售房协议书》、谈话笔录，拟证明双方在1994年先签订了《售房协议书》，准备从都市公司处购买江北区建新西路一号综合楼第六层（平街第五层），后在实地看房时发现下面一层有露台，故双方一致变更了合同的标的物，并另行签订《联合建房协议》。都市公司对《售房协议书》的真实性、合法性、关联性均不认可；都市公司虽然签订了这个合同，但是该合同没有实际履行，合同与本案无关；合同中加盖的都市公司印章是真实的，但是是否是合法加盖的不清楚;购房协议上的时间和联合建房协议上时间相矛盾；谈话笔录属于证人证言，根据证据规则证人应当出庭作证，都市公司对其真实性、合法性、关联性不认可，对其中内容也不认可。庭审中，江北区市场监管局举示了2019年12月20日都市公司向江北区市场监管局提交的《关于都市公司公司债务情况暨解体方案的专项汇报》、2020年4月8日《都市公司征收相关问题协商工作会签到表》，其中《关于都市公司公司债务情况暨解体方案的专项汇报》载明“原与江北工商局联合建房需要移交江北工商局，分割过户交易税约（暂估40万）”，拟证明都市公司认可案涉房屋属于江北区市场监管局所有的事实，双方曾就房屋过户事宜多次协商，但都市公司均未向江北区市场监管局履行过户义务。都市公司认为，目前为止，江北区市场监管局没有提供任何要求都市公司将案涉房屋过户至江北区市场监管局的证据；《关于重庆都市实业有限公司公司债务情况暨解体方案的专项汇报》只是都市公司内部情况的报告，是都市公司实际的内部情况，不能证明案涉房屋不能返还，即使有该专项汇报，房屋也应当返还给都市公司；签到表是复印件，对于其真实性、合法性、关联性不予认可。庭审中，都市公司陈述，其认为本案所涉协议无效的理由为，《中华人民共和国房地产法》是1994年7月5日公布的，1995年1月1日起施行，有两次修订，分别是2009年8月2日和2020年1月1日，根据其中第三十条规定以及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条规定，应属无效合同；江北区市场监管局提出本案所涉协议没有法律约束，但是根据该规定，都市公司在正式履行联建协议期间应当受前述规定的约束。庭审中，都市公司陈述，针对本案所涉的房屋没有签订过房屋买卖合同。市场监管局陈述，《联合建房协议》就是房屋买卖合同；根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定，在本案中这份协议具备由市场监管局提供固定资金取得特定房屋的特征，应属买卖合同；从刚才市场监管局举示的售房协议和联建协议的背景来看，双方是就购买房屋达成了合意，只是就购买房屋的第4层还是第5层双方进行了变更，双方才另外签订了一份联合建房协议；从联建协议及售房协议的首部可以看出，在签订协议的时候，实际房屋是完成了修建。市场监管局陈述，在本案反诉受理前要求过都市公司协助办理产权登记，是通过一些协调会议的方式提出的；但都市公司告知办理分割产权的条件不具备；前述举证能够佐证。另查明，《联合建房协议》中的重庆市江北区建新西路1号更名为重庆市江北区建新西路21号。2018年，重庆市江北区建新西路21号物理层第五层的所有权登记在都市公司名下，登记的权利性质为划拨。再查明，江北区工商局更名为重庆市江北区市场监督管理局；江北区二建更名为重庆都市实业有限责任公司。以上事实，有《联合建房协议》、江北区不动产登记产权证以及当事人陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，因双方对于诉争房屋为重庆市江北区建新西路21号物理层第五层、双方签订了《联合建房协议》、江北区市场监管局完成全部付款义务、1995年将重庆市江北区建新西路21号物理层第五层交付江北区市场监管局使用等事实无争议，故本院予以认定，不再评述。本案争议的焦点为《联合建房协议》的效力问题。都市公司以《联合建房协议》违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十条规定以及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条的规定为由，要求确认《联合建房协议》是无效的。本院认为，《联合建房协议》签订于《中华人民共和国合同法》施行之前，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第一条规定：“合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定”，因此本案关于效力判断的规定应适用当时实施的《中华人民共和国经济合同法》的相关规定。《中华人民共和国经济合同法》第七条规定：“下列经济合同为无效：一、违反法律和行政法规的合同……”因此，本案所涉协议是否违反法律和行政法规的规定，是判断协议效力的标准。经核实，《中华人民共和国城市房地产管理法》于1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过，自1995年1月1日起施行。《中华人民共和国城市房地产管理法》中无具有溯及力的相关规定，因此《中华人民共和国城市房地产管理法》不具备溯及力，其规定不能规范在其施行前签订的合同。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定：“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议”。第十五条规定：“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效”。本案所涉房屋的土地性质为划拨而非出让，因此本案所涉合同并非合作开发房地产合同，第十五条的规定不适用于本案所涉合同。综合前述意见，本院认定《联合建房协议》是都市公司与市场监管局的真实意思表示，不违反签订时的法律禁止性规定，合法成立并有效。因此对于都市公司要求确认《联合建房协议》无效并返还本案所涉房屋的请求，缺乏法律及事实依据，本院不予支持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第二条规定：“合同成立于合同法实施之前，但合同约定的履行期限跨越合同法实施之日或者履行期限在合同法实施之后，因履行合同发生的纠纷，适用合同法第四章的有关规定”，因此本案关于履行内容的规定应适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。结合《联合建房协议》约定，“平街第四层为江北区工商局华新街工商所办公用房，产权归江北区工商局”，现重庆市江北区建新西路21号物理层第五层登记在都市公司名下，都市公司应按照约定配合江北区市场监管局将重庆市江北区建新西路21号物理层第五层房屋登记在江北区市场监管局名下。因此对于江北区市场监管局要求都市公司配合其办理重庆市江北区建新西路21号物理层第五层房屋产权过户登记的请求，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下：一、反诉被告重庆都市实业有限责任公司于本判决生效之日起十五日内配合反诉原告重庆市江北区市场监督管理局办理过户登记，将重庆市江北区建新西路21号物理层第五层房屋登记在反诉原告重庆市江北区市场监督管理局名下；二、驳回原告重庆都市实业有限责任公司的全部诉讼请求。本诉案件受理费15077.72元，减半收取7538.86元，由原告重庆都市实业有限责任公司负担；反诉案件受理费80元，减半收取40元，由反诉被告重庆都市实业有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员 张 畅二〇二〇年十二月十七日书记员 魏丹琪