北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初19501号原告（反诉被告）：刘雷，男，1982年8月29日出生，汉族。委托诉讼代理人：王欢，北京市华泰（拉萨）律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京盈信恒泰资产管理有限公司，住所地北京市朝阳区高碑店乡XXX四区24号楼3号三层。法定代表人：徐宁，执行董事。委托诉讼代理人：蔡俊逸，北京市长安律师事务所律师。委托诉讼代理人：王欣，北京市长安律师事务所律师。原告（反诉被告）刘雷（以下称姓名）与被告（反诉原告）北京盈信恒泰资产管理有限公司（以下简称盈信恒泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。刘雷的委托诉讼代理人王欢及盈信恒泰公司的委托诉讼代理人蔡俊逸均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。刘雷向本院提出诉讼请求：1.判令我与盈信恒泰公司于2019年9月18日签订的房屋租赁合同与补充协议于2019年12月15日解除；2.判令盈信恒泰公司退还房屋押金4万元、全部房租11万元；3.判令盈信恒泰公司赔偿装修损失220266元；4.判令盈信恒泰公司支付违约金（以370266元为基数，按照年利率百分之六的标准，自2019年12月16日起至实际付清之日之）。事实及理由：双方于2019年9月18日签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，约定由我承租盈信恒泰公司所有的位于北京市朝阳区XXX号楼X号房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积约600平方米，租赁用途为居住与办公，租赁期限自2019年10月1日至2021年9月30日，押金为4万元，租金标准为37万元/年。同日，双方签订《补充协议》，约定了押金与租金的支付方式。我已按照约定交纳了押金4万元及房屋租金11万元，并对涉案房屋进行了装修，支出了装修费用220266元。在我完成装修准备入住办公后，XXX村委会、物业及联防工作人员告知该房屋地下一层及地下二层不能办公与居住，仅能做库房使用。盈信恒泰公司向我交付的房屋严重违背了双方对租赁用途的约定，导致我签订该合同的目的不能实现。经与盈信恒泰公司多次协商未果，我向其发送了解除合同通知书，然其拒不退还押金及租金，亦拒绝赔偿我装修损失。故诉至法院，望判如所请。盈信恒泰公司辩称并反诉称，不同意刘雷的全部诉讼请求。刘雷于2019年12月13日告知我公司其要搬离，并于12月14日向我公司出具了解除合同通知书，之后就搬离了涉案房屋。但我公司不同意双方的租赁合同于12月14日解除合同。2019年12月17日，我公司向其出具了解除通知的回函，回函中明确告知刘雷其提前退租视为违约，押金及租金不予退还。根据双方补充协议约定，剩余租金应于2019年11月30日前一次性付清，但刘雷并没有支付剩余租金。鉴于刘雷的违约行为，我公司提出反诉，要求1.确认双方的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2019年12月4日解除；2.刘雷赔偿我公司房屋空置损失129753.42元（按照年租金37万元的标准，计算128天）。刘雷针对盈信恒泰公司的反诉请求辩称，不同意盈信恒泰公司的全部反诉请求。我方未在2019年11月30日前支付剩余26万元租金是因为在10月装修完之后，XXX村委会、物业、联防已经明确告知我方地下一层和地下二层不能办公也不能居住，只可以作为库房，且不允许存放太多的纸制品。2019年11月，我们找到XXX村委会、物业、联防进行沟通，得到的结果还是同之前一样。盈信恒泰公司向我方出租的房屋不符合租赁用途，故我方行使抗辩权。盈信恒泰公司没有向我方发送任何要求解除合同的材料，反而一直与我方协商转租事宜。因此，关于合同解除的时间，应以我方送达的解除通知为准。合同解除之后的房屋空置与我方无关，其向我方主张空置损失没有任何法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋为地下两层、地上四层的建筑，来源系XXX村民新农村改造建房。2019年9月18日，刘雷作为承租人（乙方）与盈信恒泰公司作为出租方（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定刘雷向盈信恒泰公司承租涉案房屋，租赁用途为居住与办公。租赁期自2019年10月1日至2021年9月30日，共计2年。甲方应于2019年10月1日前将房屋按约定条件交付给乙方。租标标准及支付方式为37万元/年，每年9月1日前支付。甲方应保证房屋的建筑结构和设备设施符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，不得危及人身安全；承租人保证遵守国家、北京市的法律法规规定以及房屋所在小区的物业管理规约。经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.迟延交付房屋达30日的；2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3.不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.不按照约定支付租金达3日的；2.欠缴各项费用达100元的……关于违约责任，租赁期内，乙方需提前退租的，视为违约，押金不退；因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应承担赔偿责任。其他约定事项，在租赁期内乙方向甲方交纳押金4万元，此项押金作为（1）房屋内外设施设备及附属物品损失损坏的保证金（2）如乙方在租赁期内提前退租，视为违约，剩余房租及押金不退……同日，双方签订了《补充协议》，约定2019年10月1日至2020年9月30日房租为37万元，分两次支付给甲方。签订协议之日支付给甲方15万元，剩余26万元在2019年11月30日前一次性支付给甲方，如未一次性支付给甲方视为违约，之前支付租金不退。合同签订后，盈信恒泰公司向刘雷交付了涉案房屋，刘雷向盈信恒泰公司交纳了押金4万元及租金11万元。2019年12月14日，刘雷向盈信恒泰公司发出《解除合同通知书》，称在完成房屋装修后，被村委会、物业及联防工作人员多次告知该房屋地下一层及地下二层不能办公与居住，仅能做库房使用。盈信恒泰公司交付的房屋严重违背了双方对租赁用途的约定，亦导致其签订该合同的目的不能实现，现依据《合同法》的规定，正式通知解除合同、退还押金、租金，赔偿装修损失并支付违约金。盈信恒泰公司于12月15日收到上述通知书。盈信恒泰公司收到上述通知书后，于12月17日向刘雷发送了《关于〈解除合同通知书〉的回函》，称刘雷违反合同第八条第（一）款及第十条第（二）款第（2）项之约定，自行搬离租赁房屋，提前退租。根据合同相关条款的规定，刘雷的行为严重违反了合同的规定，其有权不予退还已支付的押金及剩余租金。12月18日，刘雷收到上述回函。庭审中，刘雷称因涉案房屋地下一层及地下二层不能用作办公与居住，仅能做库房使用，盈信恒泰公司向其交付的房屋严重违背了双方对租赁用途的约定，亦导致其签订该合同的目的不能实现，故而主张解除双方的租赁合同。就此，刘雷提交了2019年12月6日其与XXX村委会工作人员的录音，该录音中对方表示地下室不能经营，不能住人，只能做仓库，且不能存放太多易燃品，刘雷方表示将地下室用作茶楼，打牌喝茶，对方表示这类似于棋牌室，联防给关停，不是经营的问题，是棋牌室的问题。盈信恒泰公司不认可刘雷的主张，称整个园区地下室都是正常用于经营的，刘雷装修时因为噪音问题被投诉了，且刘雷欲将地下室作为棋牌室，所以被制止了。涉案房屋本身不存在任何瑕疵，可以用作经营。刘雷对于涉案房屋是整租，地下室的使用不影响整栋房屋的使用。2019年8月村委会对地下室进行了消防检查，没有说不能将地下室进行经营，只是告知了需要有调整的地方。就此，盈信恒泰公司提交了安全检查隐患通知书复印件。刘雷对于该通知书的真实性认可，但称该检查并未表明是对地上房屋还是对地下室进行的检查。就上述地下室使用问题，经与XXX村委会核实，该单位工作人员答复称地下室一直是不允许进行居住、办公使用的，只能用作库房，就此有村规民约的规定以及消防方面的规定。刘雷表示涉案房屋交付时地下两层是没有装修的，地上四层是简装，其着重装修了地下两层，并对地上四层进行了墙面的粉刷。就此，刘雷提交了1.销售合同及XX订单截图（证明购买装修材料花费76405元）；2.微信转账记录（证明装修施工花费35720元、木门费用4450元、通风管道费用15000元，合计55170元）；3.涉案房屋装修后的照片及其自制的装修费用明细（隔断材料27190元、电改造10030元、水改造10287元、楼梯改造7245元、通风管道设计改造38280元、墙面及顶面喷漆刮白114814元、工地损耗及垃圾清理6390元、后期加装5030元，前期负一负二拆除柜子及墙体共计1000元，合计220266元）。盈信恒泰公司认可涉案房屋交付时是简装，按照大项来讲，装修费用明细上的项目刘雷应该都做了，刘雷的装修现在的承租人还在用。但是对于刘雷主张的材料使用的数量及单价其不认可，其表示刘雷并未提交对应的装修合同及装修图纸，无法证明装修材料用于涉案房屋。同时，盈信恒泰公司表示刘雷装修使用的是自己公司的人，装修款项的支付不合理。且其听说刘雷还有其他的经营场所，本案中刘雷所主张的装修材料及款项系另外经营场所装修费用。经询，双方均表示不申请对涉案房屋的装修残值进行鉴定。盈信恒泰公司表示2019年12月17日刘雷已搬离涉案房屋，此后涉案房屋一直空置，直至2020年4月10日其将涉案房屋另行出租给案外人北京XXXX有限公司。就此，盈信恒泰公司提交了该份房屋租赁合同及新承租人使用涉案房屋的照片。刘雷对上述主张及证据均不予认可，称其已于12月7、8日搬离了涉案房屋，此后房屋空置与其无关，即使涉案房屋又另行出租，也不能确认在地下室经营就是合法的。本院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。刘雷与盈信恒泰公司签订的《房屋租赁合同》及补充协议系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。本案中，双方约定涉案房屋用途为居住及办公，但根据刘雷使用涉案房屋被阻以及本院向XXX村委会核实的相关情况，涉案房屋的地下一层及二层均无法按照居住及办公用途使用，严重影响了合同的履行，现刘雷以此为由要求解除合同，本院予以支持。盈信恒泰公司于2019年12月15日收到刘雷发出的解除合同的通知，双方的租赁合同及补充协议应于当日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，合同的解除虽因盈信恒泰提供的租赁房屋未能完全符合合同约定的用途而导致，但刘雷作为承租人，其亦负有事先对涉案房屋是否符合租赁用途的审核义务，现租赁合同无法履行，其亦具有一定过错。故对于房屋押金本院酌情予以退还。双方对于刘雷具体搬离涉案房屋的时间均未提交证据加以证明，故对于刘雷已付租金，本院将合同解除之后的部分予以退还。关于装修损失，现涉案房屋已由盈信恒泰公司另行出租，刘雷对于涉案房屋的装修亦由新的承租人在使用，故盈信恒泰公司应赔偿刘雷相应的装修损失。但本案中，刘雷对于其装修的实际支出并未能充分举证，双方亦不申请对于涉案房屋的装修残值进行鉴定，故本院结合双方对于刘雷装修情况的确认以及刘雷举证的情况，酌情确定具体金额。关于空置损失，盈信恒泰公司的主张缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、刘雷与北京盈信恒泰资产管理有限公司于2019年9月18日签订的《房屋租赁合同》及补充协议均于2019年12月15日解除；二、北京盈信恒泰资产管理有限公司于本判决生效之日起七日内退还刘雷押金三万元、租金三万三千元；三、北京盈信恒泰资产管理有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿刘雷装修损失十万元；四、驳回刘雷的其他诉讼请求；五、驳回北京盈信恒泰资产管理有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6854元，由刘雷负担3837元（已交纳），由北京盈信恒泰资产管理有限公司负担3017元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉费1448元，由北京盈信恒泰资产管理有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  吴 娜审 判 员  马 潇人民陪审员  陈秀珍二〇二〇年十二月三十日法官 助理  倪世欣书 记 员  张宇鑫