北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2020）京0105民初31420号原告北京宽义人和科技发展有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人李义，总经理。委托代理人左越文，北京市安理律师事务所律师。委托代理人赵子豪，北京市安理律师事务所实习律师。被告冯合营，男，1956年1月22日出生，汉族，住北京市丰台区。被告王福春，男，1968年11月10日出生，汉族，住天津市宝坻区。被告李**，男，1964年2月21日出生，汉族，住北京市房山区。三被告共同委托代理人李标田，北京华标律师事务所律师。三被告共同委托代理人柴飞飞，北京华标律师事务所实习律师。原告北京宽义人和科技发展有限公司（以下简称宽义人和公司）与被告冯合营、李**、王福春（以下分别称姓名，并称三被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员甄玉斌独任审理。宽义人和公司的委托代理人左越文、赵子豪，三被告共同的委托代理人李标田、柴飞飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。宽义人和公司诉称：2008年12月8日，宽义人和公司作为承租人与出租人李**签订《物业租赁合同》，约定：宽义人和公司向李**租赁位于北京市朝阳区十八里店乡十八里店村x号的商业用房及其附属场地（以下简称涉诉房屋），租赁期限为2009年3月15日至2019年3月14日，在上述租赁期限届满后延长5年，即2024年3月13日。宽义人和公司在接收涉诉房屋后，投入了大量资金对涉诉房屋进行装修。后因主体变更原因，宽义人和公司与三被告签订《房屋租赁合同》，约定宽义人和公司租赁涉诉房屋，租赁期限自2018年10月21日至2023年10月20日。2017年2月，宽义人和公司将涉诉房屋部分转租给案外人北京xxxx公司(以下简称xxxx公司)，租期自2017年3月18日至2023年3月17日。李**在宽义人和公司不知情的情况下，于2018年2月恶意单方通知xxxx公司，《物业租赁合同》于2018年10月21日期满后，不再将涉诉房屋继续出租给宽义人和公司。这导致xxxx公司误认为宽义人和公司无法再向其进行转租，从而不再向宽义人和公司履行合同义务给付租金、电费等。后三被告又起诉宽义人和公司要求解除《房屋租赁合同》，导致宽义人和公司无法继续使用涉诉房屋，不仅装修投入无法收回，还无法继续履行与xxxx公司之间的租赁合同。三被告根本违约，导致宽义人和公司合同目的不能实现，且遭受巨大损失。故宽义人和公司诉至法院，要求解除宽义人和公司与李**于2008年12月8日签订的《物业租赁合同》；三被告退还宽义人和公司已付2018年1月15日至2018年8月15日期间的租金515725元、押金15万元、并赔偿经济损失1376100元；三被告退还宽义人和公司支票号为2797825号和23572776号的支票。三被告辩称：《物业租赁合同》的签约主体为宽义人和公司与李**，宽义人和公司起诉冯合营、王福春主体错误。《物业租赁合同》约定的租期自2009年3月15日至2019年3月14日。宽义人和公司与李**于2012年8月20日签订的《补充协议》将租期变更为2009年3月15日至2018年10月20日。《物业租赁合同》已于2018年10月20日实际履行期间届满，宽义人和公司无权要求解除合同并退还2018年1月15日至2018年8月15日期间的515725元租金。宽义人和公司就2018年8月15日至2018年l0月20日期间的租金向李**交付了两张带有验证密码的支票，但一直未提供密码无法兑付，宽义人和公司至今仍拖欠这两个月的租金。根据《物业租赁合同》的约定，李**有权不退还15万元履约保证金。《物业租赁合同》履行期限届满后，宽义人和公司又与三被告签订《房屋租赁合同》。两份合同在合同主体、租金金额、押金支付、违约责任等方面约定均不相同，并非是前后延续关系。宽义人和公司主张李**于2018年2月向xxxx公司发出《函复》，导致xxxx公司不向其交付2018年2月至2018年10月20日期间租金，并据此要求李**赔偿其1376100元损失。宽义人和公司在未确定能否与李**续租的前提下，与xxxx公司所签租赁合同的租期超出了《物业租赁合同》的租期，宽义人和公司对此存在过错，应自行承担不利的后果。李**在2018年2月向xxxx公司发出的《函复》中提到，涉案房屋租期至2018年10月，到期后与宽义人和公司续租的可能性不大，《函复》内容均属对事实情况的说明，并无恶意歪曲事实的情况。另外，合同具有相对性，xxxx公司拒付宽义人和公司租金是否构成违约，是二者之间的合同关系，宽义人和公司因xxxx公司的违约行为向三被告要求赔偿没有依据。经审理查明：2008年12月8日，李**作为甲方与乙方宽义人和公司签订《物业租赁合同》，约定：乙方向甲方租用涉诉房屋，计租面积为场地面积2400平方米、建筑面积1800平方米。租期自2009年3月15日至2019年3月14日，乙方租赁期限为10年续期5年，自起租日起算，合同租赁续期期满后，在同等条件下乙方享有优先承租权。自起租日起满12个月为第一个租赁年度，以后每满12个月为一个租赁年度。第一年的租金为558450元，第二年的租金为591300元，第三年、第四年的租金均为755550元，第五年至第八年的租金均为788400元，第九年、第十年的租金均为854100元。合同签订后，乙方向甲方支付履约保证金15万元，合同期满或提前终止后，乙方退场后三个工作日内，此保证金应由甲方全部退还（不计利息）。双方还在合同中对其他相关事项进行了约定。合同签订后，宽义人和公司向李**交付了15万元押金，李**亦将涉诉房屋交付给宽义人和公司使用。2012年8月20日，双方签订《补充协议》，约定：出于李**与十八里店村签订的合同有效期至2018年10月20日，所以双方更正《物业租赁合同》有效期截至日为2018年10月20日。2018年10月20日《物业租赁合同》约定租期届满，在该合同履行过程中，宽义人和公司给付李**租金至2018年8月15日。2018年11月5日，宽义人和公司向李**开具23572776号转账支票一张，金额为88208元、用途为租金；2018年11月7日，宽义人和公司再次向李**开具22797825号转账支票一张，金额为71025元、用途为租金，两张支票系用于支付2018年9月和10月的租金，但因支票设有密码至今未能兑付。2018年10月17日，三被告作为出租人与承租人宽义人和公司签订《房屋租赁合同》，约定：三被告将涉诉房屋出租给宽义人和公司，租期自2018年10月21日起至2023年10月20日止。每年租金180万元，每三年递增3%，出租方所收租金为税后，所有税费由承租方承担。合同签订后，宽义人和公司继续使用涉诉房屋，但未给付三被告租金。2019年，三被告将宽义人和公司诉至法院，要求解除《房屋租赁合同》，宽义人和公司给付租金、房屋使用费、支付违约金等，该案现正在审理过程中。在本案审理过程中，宽义人和公司提交了一份李**于2018年2月向xxxx公司出具的《函复》,载明：“贵方所询朝阳区十八里店乡十八里店村x号房屋，确系由我出租给宽义人和公司，租期到2018年10月份，至于租期到期后是否会续租，应该说可能性不大”。宽义人和公司称：李**与宽义人和公司于2008年12月8日签订的《物业租赁合同》约定租期为“十年续期五年”，宽义人和公司将涉诉房屋转租给了xxxx公司，李**向xxxx公司发出上述《函复》是恶意的，导致xxxx公司自2018年2月18日开始拒绝向宽义人和公司交付租金，至2018年10月《物业租赁合同》租期届满时，宽义人和公司的租金损失共计1376100元，三被告应负责赔偿。三被告认可《函复》的真实性，但认为李**与宽义人和公司在2012年8月20日签补充协议约定，《物业租赁合同》有效期截至日为2018年10月20日，李**在2018年2月发出上述《函复》是有理由的，且李**表达的意思也是续签合同的可能性不大，并没有说一定不续签，这不构成对宽义人和公司的任何侵犯。另查，涉诉房屋为李**自北京市朝阳区十八里店乡xxxx村经济合作社承租。三被告表示，该房屋为农村集体土地上所建房屋，三被告手中没有该房屋的房屋所有权证和建设审批规划手续。又查，2017年1月17日，宽义人和公司与xxxx公司签订《房屋租赁合同》，约定宽义人和公司将涉诉房屋部分转租给xxxx公司，租期自2017年3月18日至2023年3月17日。宽义人和公司与xxxx公司也因合同履行问题产生纠纷，目前正在诉讼过程中。上述事实，有《物业租赁合同》、《房屋租赁合同》、函复、视频资料、音频资料及庭审笔录等在案佐证。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，李**未能提供证据证明涉诉房屋取得了建设工程规划许可手续，李**与宽义人和公司签订的《物业租赁合同》应认定无效。李**与宽义人和公司对合同无效均存在过错，应各自承担相应的责任。冯合营与王福春并非《物业租赁合同》的当事人，宽义人和公司起诉冯合营与王福春，要求二人承担合同义务，缺乏合同依据和法律依据，本院不予支持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。虽然《物业租赁合同》无效，但该合同已经实际履行至约定租期届满，宽义人和公司应给付李**房屋使用费。宽义人和公司要求李**退还已付租金的诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持。宽义人和公司给付租金至2018年8月15日，尚余两个月租金未给付，李**扣留15万元押金折抵房屋使用费合法有据，对宽义人和公司要求李**退还15万元押金的诉讼请求本院不予支持。李**已经扣留15万元押金折抵租金，宽义人和公司要求李**将两张尚未兑付支票退还的诉讼请求合法依据，本院予以支持。关于宽义人和公司所称，李**向xxxx公司发出《函复》出于恶意，导致xxxx公司拒绝向宽义人和公司交付租金问题。本院认为：2008年12月8日宽义人和李**所签订的《物业租赁合同》及相应的补充协议，与2018年10月17日三被告与宽义人和公司签订《房屋租赁合同》，无论从合同主体、合同主要条款的约定来看，均属于两个各自独立的法律关系。《物业租赁合同》的补充协议明确约定，《物业租赁合同》有效期截至日为2018年10月20日。宽义人和公司在2017年与xxxx公司签订转租合同时约定的租期应与补充协议约定的租期相适应。xxxx公司在《物业租赁合同》的补充协议约定有效期即将届满的情况下，向李**询问续租的可能性实属正常。而李**在2018年2月尚未与宽义人和公司就租期届满后新租赁合同条款协商达成一致并重新签订合同的情况下，回复xxxx公司“租期到期后是否会续租，应该说可能性不大”也并非不诚信的行为。宽义人和公司以此为由要求李**承担xxxx公司不向其支付租金的赔偿责任，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、原告北京宽义人和科技发展有限公司与被告李**于二〇〇八年十二月八日签订的《物业租赁合同》及相应补充协议无效；二、被告李**于本判决生效之日起七日内将原告北京宽义人和科技发展有限公司开具的23572776号转账支票和22797825号转账支票退还给原告北京宽义人和科技发展有限公司；三、驳回原告北京宽义人和科技发展有限公司的其他诉讼请求。案件受理费70857.08元，由原告北京宽义人和科技发展有限公司负担70807.08元（已交纳），由被告李**负担50元（于本判决书生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  甄玉斌二〇二〇年十二月二十四日书记员  孙 雪