安徽省合肥市蜀山区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0104民初14726号 原告：安徽置地投资(合肥)有限公司，住所地合肥市蜀山区怀宁路288号置地广场A座9层，统一社会信用代码913400005518298784。 法定代表人：周琦，该公司董事长。 委托诉讼代理人：孙德芳，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王涛，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。 被告：马荣彬，男，1978年7月10日出生，汉族，住合肥市蜀山区。 被告：马永，男，1984年6月8日出生，汉族，住宿州市灵璧县。 上述两被告共同委托诉讼代理人：张辉，上海建纬（合肥）律师事务所律师。 上述两被告共同委托诉讼代理人：张周利，上海建纬（合肥）律师事务所律师。 原告安徽置地投资(合肥)有限公司（以下简称置地公司）与被告马荣彬、马永房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告置地公司委托诉讼代理人孙德芳，被告马荣彬及其委托诉讼代理人张辉，被告马永委托诉讼代理人张辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 置地公司向本院提出诉讼请求：1.确认置地公司与马荣彬、马永于2019年4月24日签订的《置地广场星光荟租赁合同》已于2020年7月5日解除；2.判令马荣彬向置地公司支付租金91324.13元、截止2020年7月20日的违约金28763.46元（违约金已扣除履约保证金23217元，此后以当期应付租金为基数，按照每日千分之三的标准计算至租金付清之日止）；3.判令马永在上述第二项诉讼请求的范围内承担无限连带责任；4.案件受理费由马荣彬、马永承担。事实与理由：2019年4月24日，置地公司与马荣彬、马永签订《置地广场·星光荟租赁合同》，约定马荣彬承租置地公司所有的安徽省合肥市政务区商铺经营“老电影”零售品牌，租赁期限为三个租约年，自2019年6月18日起至2022年6月17日止，其中2019年6月18日至2021年6月17日租约年每月租金为11609元；租金按季度支付，每个支付周期开始前15日，马荣彬应向置地公司支付该支付周期的租金，先付后用；马荣彬支付保证金23217元用以保证其完整妥善地履行合同约定义务；若马荣彬逾期七天不缴付租金，置地公司有权及时向马荣彬发出书面通知要求立即缴付租金，若马荣彬收到书面通知后十五天内仍未缴付租金，置地公司有权单方面及时解除本合同，履约保证金作为违约金的一部分由置地公司没收，马荣彬除及时如数补交外，每逾期一天应支付的违约金为当期应付租金的千分之三。马永自愿为马荣彬承租置地公司房屋所需履行的义务提供无限连带保证担保责任，保证期限为相应债务履行期限届满之日起两年；争议解决方式为向租赁房屋所在地人民法院起诉。合同签订后，马荣彬于2019年4月26日向置地公司分别支付保证金23217元和第一个支付周期的租金34827元，因置地公司星光荟商场正式开业日期为2019年8月10日，故第一个支付周期对应为2019年8月10日至2019年11月9日。但马荣彬支付上述租金后便拒绝支付第二个支付周期及后续的租金，经置地公司及商管理公司催促后仍不予理会，直至2020年7月5日撤离商铺。置地公司与马荣彬、马永签订的《置地广场·星光荟租赁合同》不违反法律和行政法规强制性规定，为各方真实意思表示，应合法有效。马荣彬不履行支付租金的义务违反了合同约定，应承担违约责任，而马永应根据合同约定承担无限连带责任。原告为维护合法权益向贵院起诉，请贵院判如所请。 马荣彬辩称，1、案涉租赁合同实际解除日为2020年6月10日即钥匙交付之日。2、置地公司承诺因其未达到满铺要求且迟延开业，免收两个月的租金合计23218元。因置地公司强行断电，导致马荣彬无法经营，该期间即2020年4月20日至2020年5月7日的租金6965元不应当支付。因受疫情影响，参照合肥市出台的关于应对新型冠状病毒感染的××疫情鼓励中小企业持续发展的若干意见，应当免收马荣彬三个月租金合计34827元。另外，马荣彬实际退场之日2020年6月10日至置地公司所称的退场之日2020年7月5日期间的租金，不应当支付。在合同签订时，马荣彬缴纳ｐｏｓ机押金1000元，以上费用加马荣彬支付的保证金23217元，合计金额已经超过置地公司所主张的租金数额，因此置地公司主张该租金没有事实和法律依据。3、由于置地公司未达到满铺要求且存在迟延开业的事实，而且未满铺的状态一直持续至今，因此，先违约的是置地公司，而非马荣彬，置地公司愿意主动免收马荣彬两个月租金的事实能够印证。故置地公司主张违约金不符合事实，也没有法律依据。另外，其主张的违约金金额明显过高，超过法律规定的标准，对标准的答辩意见并不等同于马荣彬认可应当支付该违约金。综合以上，置地公司的诉讼请求没有事实和法律依据，请求予以驳回。 马永的答辩意见同马荣彬。 本院经审理查明：2019年4月24日，置地公司（出租方、甲方）与马荣彬（承租方、乙方）、马永（担保方、丙方）签订《置地广场·星光荟租赁合同》一份，约定租赁物业位于安徽省合肥市政务区商铺；乙方应当在该场地内经营的品种为零售，品牌为“老电影”；合同项下租赁期限为三个租约年，即自2019年6月18日起至2022年6月17日止，乙方是否实际经营不影响本协议租赁期限的确定；2019年6月18日-2021年6月17日租约年，每月每平方米135元，即每月租金为11609元；租金按季度支付，每个支付周期开始前15日，乙方应向甲方支付该支付周期的租金，先付后用；第一个支付周期自2019年6月18日至2019年9月17日的租金34827元，乙方于合同签署后5日内向甲方支付；在合同签署三日内，乙方应当向甲方支付23217元，作为乙方在合同项下的合同保证金；在合同租赁期间内，乙方不得主张以合同保证金抵作租赁期限内任何时间所拖欠的租金、管理费及其他应缴费用；乙方支付的合同保证金用以保证乙方完整妥善地履行合同约定义务（包括但不限于依约装修、如期缴租、合法经营及保证提供商品及服务的质量）；如出现乙方违约的情形，甲方有权从合同保证金中扣除相应的金额作为违约金／赔偿金，由此造成的合同保证金不足部分，乙方须在接到甲方通知后5天内补足差额；乙方如逾期七日不缴付租金，甲方有权及时向乙方发出书面通知要求乙方立即缴付租金，如乙方收到甲方发出的书面通知后十五天内仍未缴付租金，甲方有权单方面即时解除合同，履约保证金作为违约金的一部分由甲方没收，乙方除及时如数补交外，每逾期一天应支付的违约金为当期应付租金的千分之三；乙方如拖欠管理费、水、电费及一切相关费用逾期超过七天，甲方有权单方面及时通过管理公司向乙方发出书面通知要求乙方立即缴付欠款，如乙方收到该书面通知后十五日内仍未缴还欠款，甲方有权即时要求管理公司停止向该物业供电、供水或禁止乙方使用置地广场·星光荟内之其它设施及享用有关之公众服务直至应付之款项付清为止并甲方有权单方面解除合同；丙方自愿为合同中乙方承租甲方房屋所需履行的义务（包括但不限于支付租金、违约金、补交违约金、交付房屋、搬离物品以及第十六条的约定等义务）提供无限连带保证担保责任，担保人承担保证责任的保证期间为相应债务履行期限届满之日起两年等内容。合同签订后，置地公司将案涉房屋交付给马荣彬租赁使用，马荣彬于2019年4月26日向置地公司支付了保证金23217元和租金34827元。诉讼中置地公司陈述，因星光荟商场正式开业日期为2019年8月10日，故马荣彬已支付的租金34827元对应为2019年8月10日至2019年11月9日期间的租金。因马荣彬拖欠2019年11月9日之后的租金，2020年5月25日，置地公司通过邮寄的方式向马荣彬送达催款函，要求马荣彬缴清欠付租金。2020年6月10日，马荣彬将案涉商铺的钥匙返还给置地公司，仅剩货柜置于商铺内。2020年7月5日，马荣彬将案涉商铺腾空。 上述事实有当事人的当庭陈述及置地公司提交的《置地广场·星光荟租赁合同》、徽商银行电子回单、《催款函》、撤铺物品出门条、《律师函》在卷佐证，本院予以确认。 置地公司提交的《告知函》与本案缺乏关联性，对其证明效力，本院不予确认。马荣彬提交的微信聊天记录、证人证言，不能达到其证明目的，对其证明效力，本院不予确认。 本院认为，置地公司与马荣彬、马永签订的《置地广场·星光荟租赁合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，应为合法有效，各方均应依约履行义务。合同履行过程中，马荣彬未能按期足额支付租金且在租赁期届满前撤铺，其行为显属违约。马荣彬于2020年6月10日将案涉商铺钥匙返还给置地公司，且置地公司对此不持异议，故双方之间的《置地广场·星光荟租赁合同》实际于2020年6月10日解除。关于2019年11月10日至2020年6月10日期间的租金，考虑到新型冠状病毒××疫情的影响，并根据公平原则，本院酌情确认置地公司应免除马荣彬疫情期间二个月的租金，再扣除马荣彬已支付的保证金23217元，马荣彬还需支付置地公司租金34828元（11609元／月×7个月-11609元／月×2个月-23217元）。马荣彬于2020年6月10日返还商铺钥时，仅剩货柜置于商铺内，故置地公司诉请要求确认双方之间的合同于2020年7月5日解除，并要求马荣彬支付2020年6月10日之后的租金，本院不予支持。虽然合同中约定了逾期支付租金的违约金标准，但该约定过分高于置地公司的实际损失，综合考量租房合同的实行履行情况、解除原因、实际损失及新型冠状病毒××疫情影响等因素，对于置地公司主张的违约金本院酌减为一个月的租金11609元；置地公司诉请的违约金超出11609元部分，本院不予支持。马荣彬关于置地公司因未达到其承诺的满铺而自愿免收两个月租金23218元、马荣彬缴纳了ｐｏｓ机押金1000元的辩解意见，均缺乏合法有效的证据予以证明，本院不予采纳。马永自愿为案涉租赁合同项下马荣彬所需履行的义务提供无限连带保证担保责任，置地公司诉请要求马永对马荣彬的前述债务承担连带清偿责任，于法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、确认原告安徽置地投资(合肥)有限公司与被告马荣彬、马永签订的《置地广场·星光荟租赁合同》于2020年6月10日解除； 二、被告马荣彬于本判决生效之日起十日内支付原告安徽置地投资(合肥)有限公司租金34828元及违约金11609元； 三、被告马永对本判决第二项债务承担连带清偿责任；被告马永承担连带保证责任后，有权在其承担的保证责任范围内向被告马荣彬追偿； 四、驳回原告安徽置地投资(合肥)有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2702元，减半收取计1351元，由原告安徽置地投资(合肥)有限公司负担824元，被告马荣彬、马永负担527元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  李荣誉 二〇二〇年十二月二十五日 书记员  王 琼 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。