江苏省苏州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）苏05民终10598号上诉人（原审原告）：项惠林，男，1957年1月27日出生，汉族，住江苏省昆山市。上诉人（原审原告）：朱雪芬，女，1957年8月14日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：宋陶，江苏金太律师事务所律师,共同代理上述两上诉人。委托诉讼代理人：王伟，江苏金太律师事务所实习律师,共同代理上述两上诉人。被上诉人（原审被告）：徐华琴，女，1962年5月2日出生，汉族，住江苏省昆山市。被上诉人（原审被告）：张利根，男，1968年11月25日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：吴小轩，江苏王建华律师事务所律师，共同代理上述两被上诉人。上诉人项惠林、朱雪芬因与被上诉人徐华琴、张利根房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初20558号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。项惠林、朱雪芬上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判支持项惠林、朱雪芬的一审诉讼请求，一、二审案件受理费由徐华琴、张利根承担。事实和理由：1.一审未查清本案诉争土地为集体建设用地还是农民宅基地、本案诉争房屋由谁建造、徐华琴、张利根向顾明购房的事实、顾明是否是房屋的建造者还是几经转手。2.徐华琴、张利根转让房屋不具备上市（转让）的出售条件，谎称有上市的出售条件。徐华琴、张利根称涉案房屋为小产权房，涉案房屋不但没有产权证，且未办理任何建设房屋的手续。徐华琴、张利根称涉案房屋可以过户，且不存在过户费用，但涉案房屋无法过户。徐华琴、张利根向项惠林、朱雪芬隐瞒了上述情况，转让房屋时存在明显恶意，直接误导了项惠林、朱雪芬的购房行为。3.一审认定房屋协议无效，理应判决双方返还。本案买卖标的无任何产证且无任何报建手续，不应鼓励这种交易。徐华琴、张利根具有明显恶意，在两次转让中取得了很大利益，不应鼓励徐华琴、张利根的不诚实和无信用的恶意行为。涉案房屋转让时间不长，标的物没有添附和改变，返还有利于维护诚实信用和社会稳定。徐华琴、张利根辩称，服从一审判决。项惠林、朱雪芬向一审法院起诉请求：1.依法确认双方在2018年8月18日签订的房屋买卖成交合同和购房合同无效，项惠林、朱雪芬将房屋返还给徐华琴、张利根;2.判令徐华琴、张利根立即返还购房款530万元，归还利息9.54万元（自2018年12月25日至2019年6月25日，依照月利率0.3%计算，要求算至判决之日）;3.判令徐华琴、张利根承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2018年8月18日，项惠林、朱雪芬（乙方）与张利根、徐华琴（甲方）签订一份《购房合同》，约定:1.甲方将泾河花园9号独幢别墅卖给乙方，总价530万元。2.付款期限：8月18日签约时先付30万元定金，8月28日付200万元，9月18日付100万元，12月25日付清房款200万元整。3.违约责任：中途若有一方违约，将按房屋定金没收处罚。同日，项羿澄（监护人项斌）与张利根、徐华琴签订《房屋买卖成交合同》，约定该房为小产权房，不存在过户费用，530万元购房款补充约定：今天支付20万元定金，由于银行关闭，先支付5万元，20号支付15万元，8月底支付200万元，9月上旬支付150万元，12月中旬支付200万元，合同经签字后即生效，甲乙双方均不能违约，如任何一方违约，要赔付给对方已付购房款的2倍。一审庭审中，双方明确实际履行的是项羿澄（监护人项斌）与张利根、徐华琴签订《房屋买卖成交合同》,项斌陈述该份合同的签名系项惠林代为签署,同意以项惠林、朱雪芬名义起诉。另涉案房屋已由徐华琴、张利根交付项惠林、朱雪芬。款项支付情况：2018年8月20日15万元，2018年8月30日200万元，2018年9月8日5万元，2018年9月18日95万元，2018年9月18日5万元，2018年9月25日10万元，2018年12月25日200万元。共计530万元。涉案房屋系张利根、徐华琴通过向案外人顾明购买所得，项惠林、朱雪芬及徐华琴、张利根均非泾河村村民。一审另查明：2019年7月16日，昆山市玉山镇泾河村村民委员会出具证明，兹有泾河花园9号楼单体别墅，宅基地性质属于集体土地，未能办理房产手续。2020年8月26日,昆山市自然资源和规划局回复一审法院,泾河花园位于东侧，花园路南侧，鹿城路西侧，始建于上世纪九十年代末，建成于2007年左右；该小区为现代化示范小区，其中部分为泾河村村民原址翻建，部分为经批准后移宅重建，均为宅基地用地；沿花园路、鹿城路为商住楼。一、经查档，泾河花园009号别墅土地的宅基地无批准文件，也无土地使用者的登记信息。二、泾河花园小区内道路西侧地块为国有建设用地，道路东侧地块为集体建设用地；泾河花园009号别墅在小区内道路东侧，为玉山镇泾河村集体建设用地。以上事实由《购房合同》、《房屋买卖成交合同》、支付凭证、居委会证明、复函、当事人陈述等证据在卷予以证实。一审法院认为：本案中，项羿澄的监护人同意将合同项下的权利义务由项惠林、朱雪芬行使，张利根、徐华琴对主体也未提出异议，故项惠林、朱雪芬主体适格。根据相关法律规定，农村个人住房买卖须经有关部门批准并办理相关法定手续，方可进行，同时所购的房屋必须是与购房人在同一集体经济组织内的他人的房屋，而本案中，双方并非泾河村村民，其所购买的房屋不能按相关规定补办相关手续，因此，双方所签订的房屋买卖协议虽然具备了合同的形式要件，但其在实质上因违反了国家的有关法律与政策，因而双方所签订的房屋买卖协议应属无效协议，故一审法院对项惠林、朱雪芬所提出的要求确认房屋买卖协议无效的请求予以支持。因为该农村宅基地的管理者至今未对该宅基地的使用权的归属作出明确具体的处理，同时项惠林、朱雪芬在购买了房屋后对该房实际占有并使用，从诚实信用、维护稳定的角度出发，本案涉案房屋已经不适宜返还，同样的购房款已不适宜返还。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条之规定，判决：一、确认项惠林、朱雪芬与张利根、徐华琴之间签订的房屋买卖合同无效。二、驳回项惠林、朱雪芬的其他诉讼请求。案件受理费49568元，由项惠林、朱雪芬负担24784元，由张利根、徐华琴负担24784元。其中，项惠林、朱雪芬预交的案件受理费24784元，一审法院予以退还；张利根、徐华琴应当负担的24784元缴纳至一审法院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户；账号：32250198643600000811153093；开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，一审法院将依法强制执行。二审中，张利根、徐华琴提交如下证据：1.泾河花园319号别墅的照片两张，证明项惠林、朱雪芬长期居住在涉案房屋，涉案房屋所在同一小区都是小产权房；2.涉案房屋照片三张，证明项惠林、朱雪芬已经占有使用该房屋并进行了装修；3.网页截图，证明项惠林、朱雪芬在2019年9月将涉案房屋挂在网上出售，事实上已经接受了该房屋。项惠林、朱雪芬质证表示：1.对两组照片的真实性没有异议，项惠林、朱雪芬确实居住在同一小区，但项惠林、朱雪芬的房屋是向当地村委会购买的，具有相关手续，和张利根、徐华琴说的小产权房不是一个概念。2.涉案房屋没有任何报建手续，不是所谓的小产权房。双方买卖涉案房屋时，由于发现涉案房屋没有任何产权，也没有报批手续，双方曾经协商，把涉案房屋卖掉。后来由于别人知道涉案房屋的产权情况，都没有能够成交。二审另查明，项惠林在2020年3月11日的一审庭审中表示，项羿澄是其孙子，项斌是其儿子。本院查明的其他事实与一审法院查明事实相一致。本院认为，根据昆山市玉山镇泾河村村民委员会出具的证明和昆山市自然资源和规划局向一审法院的回复可知，涉案房屋所在土地属于集体建设用地，涉案房屋没有建设规划审批手续，属于小产权房。项惠林、朱雪芬与张利根、徐华琴基于涉案小产权房买卖产生的纠纷，不属于人民法院民事案件受理范围。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条的规定，裁定如下：一、撤销江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初20558号民事判决；二、驳回项惠林、朱雪芬的起诉。一审案件受理费49568元，由一审法院退还项惠林、朱雪芬；项惠林、朱雪芬预交的二审案件受理费49568元，由本院予以退还。本裁定为终审裁定。审 判 长 沈军芳审 判 员 郭 锐审 判 员 孙楚楚二〇二〇年十二月十六日法官助理 姚冰馨书 记 员 严苏徽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。