江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民初558号原告（案外人）：赵新明，男，1973年5月27日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：张伟明、余永伟，宜兴市芳桥法律服务所法律工作者。被告（申请执行人）：中建二局第二建筑工程有限公司，住所地深圳市南山区南山街道前海路0169号。法定代表人：魏庆国，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵丹丹，该公司员工。委托诉讼代理人：王瑞，广东鼎义律师事务所律师。第三人（被执行人）：江苏天福房地产开发有限公司，住所地江苏省宜兴市环科园兴业路88号。法定代表人：陈息凤，该公司董事长。原告赵新明与被告中建二局第二建筑工程有限公司（以下简称中建二局）、第三人江苏天福房地产开发有限公司（以下简称天福公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月17日受理后，依法组成合议庭，于2020年10月14日进行了证据交换，同年11月19日公开开庭审理了本案。原告赵新明委托诉讼代理人张伟明、被告中建二局委托诉讼代理人王瑞到庭参加诉讼，第三人天福公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵新明向本院提起诉讼，请求：1、停止对坐落于宜兴市××镇××村××幢××层××号××房屋的强制执行措施，并解除查封。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年12月16日原告赵新明与第三人天福公司签订《商品房买卖合同》2份，购买天福公司开发的坐落于宜兴市××镇××村××幢××层××号××房屋（以下亦称涉案房屋），合同总房价15055776元，合同备案号分别为201112160018、201112160019。2011年12月8日原告支付了两套房首付7555776元，后于2012年4月28日与华夏银行股份有限公司无锡分行签订《个人房屋抵押借款合同》，贷款金额660万元，故原告早在2012年就付清全部房款。2017年1月8日天福公司将两套房屋交付给原告占有使用。原告也缴纳了相关物业费用及维修基金。原告在付清房款并实际占用使用上述两套房屋后曾多次催告天福公司办理过户登记，但天福公司未能配合，原告对此没有过错。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，贵院不得对上述两套房屋进行查封。综上，贵院的执行依据错误，执行查封上述两套房屋也错误，侵犯了原告的合法权益。请依法支持原告的诉讼请求。赵新明提交证据如下：证据一、（2020）苏02执异57号执行裁定书，证明原告提出执行异议的事实。证据二、商品房买卖合同两份、收据、抵押借款合同、贷款还款计划书，证明赵新明向天福公司于2013年购买了涉案房屋，并且付清了房款。向华夏银行无锡分行贷款660万元。证据三、天福公司收据两份、证明两套房屋赵新明已经交付了物业费和维修基金，且其已实际占有和使用该两套房屋。证据四、录音整理材料，证明赵新明在其办公场所与天福公司的管理人员严京雨通话，是由于天福公司遗失相关办理房产证的资料，导致原告没能办理房产证，对此原告没有过错。被告中建二局辩称：一、赵新明不是宜兴市××花园16幢1-3层107号108号两套房屋的权利人。二、赵新明不是《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中所规定的消费者，不具有消费者物权期待权，其权益不能对抗或优先于建设工程优先受偿权。三、中建二局对涉案房屋享有工程价款优先受偿权，本案应适用《执行异议规定》第二十七条和第二十九条，不适用第二十八条。四、依照《执行异议规定》第二十九条规定，赵新明不具备阻却本案查封措施和停止执行的条件。五、退一步讲即使根据《执行异议规定》第二十八条之规定，赵新明的诉请也不符合该条规定。综上所述，原告的诉求既无事实依据也不符合法律规定，请求驳回原告的诉讼请求。中建二局对赵新明提供的证据质证认为：证据一、真实性、合法性、关联性均无异议，该证据证明赵新明的诉讼不符合排除执行的法律规定，赵新明不是涉案房屋的所有人，也不属于消费者优先保护的范围，应依法驳回赵新明的诉讼请求。证据二、1、因中建二局不是两份合同的当事人，无法确认该合同的真实性。2、商品房买卖合同仅能证明赵新明有合同，不能证明其享有物权。3、商品房买卖合同第三条约定，该房的用途为商业，不是居住。4、付款依据与收款总金额不一致，付款依据与商品房买卖合同价款不一致，经计算是15055776元，而付款金额是14155776元，不能证明赵新明付清了房款。证据三、该证据只能证明赵新明支付了部分购房款，不能证明赵新明付清了全部购房款，更不能证明赵新明享有物权。物业费收据是2017年天福公司出具，天福公司不是涉案房产的物业管理单位，无权收取物业管理费和维修基金，该收据没有银行转账凭证证明。证据四、真实性无法确认，因为中建二局不是录音中的当事人，也不认识录音中的人员。对证明目的不予认可，录音仅仅是提及到房子已经被查封，无法证明赵新明催告天福公司办理房产证。经审理查明：中建二局与天福公司建设工程施工合同纠纷一案，江苏省高级人民法院（以下简称省高院）于2016年1月27日作出(2014)苏民初字第0007号民事判决，判令：一、天福公司于判决生效后十日内给付中建二局工程款76668488元，并承担利息；二、中建二局对其承建的江苏省宜兴市宜兴竹海锦城1号至16号楼的工程折价或拍卖价款享有优先受偿权。因天福公司未履行法律文书确定的还款义务，根据中建二局申请，省高院于2017年3月22日立案执行后，于同年4月6日裁定指定本院执行。本院立案执行，案号为（2017）苏02执226号。2018年11月2日，中建二局向本院提出申请，请求查封天福公司名下位于宜兴市××花园房产。本院即于同年11月6日派员至宜兴市不动产登记中心，送达（2017）苏02执226号协助执行通知书及执行裁定书，查封了登记在天福公司名下的位于宜兴市××花园××房产，包括本案争议的涉案房屋。案外人赵新明遂提出执行异议，本院于2020年7月13日作出（2020）苏02执异57号执行裁定：驳回案外人赵新明的异议请求。赵新明即向本院提起案外人执行异议之诉。另查明：2011年12月16日，赵新明与天福公司签订两份商品房买卖合同，购买天福公司开发的位于宜兴市××花园××幢××号××号××房屋，该商品房的规划用途为商业，房屋总价约定分别为7527888元、7527888元。嗣后，赵新明通过银行转账方式于2011年12月8日向天福公司分两次支付了房款合计7555776元，天福公司于同年12月10日向赵新明开具了对应金额的增值税普通发票。2012年4月28日，赵新明与华夏银行无锡分行签订了《个人房屋抵押借款合同》，向银行贷款660万元，同日该660万元贷款汇入天福公司。2016年10月28日、2017年1月5日，天福公司分别向赵新明开具了金额均为7524960元的增值税发票两张。2017年1月8日，宜兴市尚乐物业管理有限公司向赵新明开具了收取涉案房屋维修基金55512元及物业费22204.80元的收据。以上事实，由当事人陈述、本院执行裁定书、商品房买卖合同、银行付款凭证、抵押借款合同、天福公司开具的发票、收据等证据在卷佐证。本院认为，本案系赵新明作为案外人在中建二局与天福公司建筑工程施工合同纠纷执行一案中，对本案执行标的即查封的涉案房屋提起的案外人执行异议之诉，其诉讼目的系确认其对涉案房屋的所有权以及排除执行，因此本案的争议焦点在于赵新明对涉案房屋是否享有足以排除执行的权利。根据本案执行依据，即省高院(2014)苏民初字第0007号民事判决内容：天福公司应给付中建二局工程款76668488元并承担利息，中建二局对其承建的宜兴竹海锦城1号至16号楼的工程折价或拍卖价款享有优先受偿权。因此，本案被告即申请执行人中建二局对包括涉案房屋在内的竹海锦城工程享有建筑工程款优先受偿权是生效法律文书确定的事实。故本案中赵新明作为购房人理应举证证明其对涉案房屋享有的民事权益足以对抗本案建设工程价款优先受偿权的强制执行。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条，“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，只有享有消费者物权期待权的权利人才能享有比建筑工程价款优先受偿权更优先的权利。而只有符合上述规定的要件才能享有房屋消费者物权期待权。本案中，根据赵新明提供的相关证据，可以认定其与天福公司在法院对涉案房屋执行查封前，已签订买卖合同，并支付了购房款，其亦已对涉案房屋占有使用。但涉案房屋系商业用房，赵新明购买该房后未用于居住生活，且其未提交名下无其他用于居住房屋的证明。故赵新明对涉案房屋不具有消费者物权期待权，其对涉案房屋享有的民事权益不能对抗本案建设工程价款优先受偿权的强制执行。综上，对于赵新明请求解除法院对涉案房屋查封、排除执行的诉讼请求，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回原告赵新明的诉讼请求。案件受理费112135元，由原告赵新明负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于江苏省高级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省高级人民法院预交上诉案件受理费。审判长  孙晓敏审判员  秦小兵审判员  俞 彤二〇二〇年十二月二十五日书记员  杨钦雅