内蒙古自治区阿拉善盟中级人民法院   民事判决书   （2020）内29民初85号   原告（申请执行人）：阿拉善左旗城市建设投资开发有限公司，住所地内蒙古自治区阿拉善盟阿拉善左旗巴彦浩特镇体育场东北区。   法定代表人：邹文义，该公司董事长。   委托诉讼代理人：杨世杰，内蒙古君缘律师事务所律师。   被告（执行案外人）：韩佳音，男，汉族，1983年9月26日出生，无固定职业，现住宁夏回族自治区。   被告（被执行人）：阿拉善盟金泰房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区阿拉善左旗巴彦浩特镇公园东路。   法定代表人：张光东，该公司董事长。   原告阿拉善左旗城市建设投资开发有限公司（以下简称城投公司）与被告韩佳音、阿拉善盟金泰房地产开发有限责任公司（以下简称金泰公司）执行异议之诉一案，本院于2020年8月25日立案后，适用普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告城投公司的委托诉讼代理人杨世杰、被告韩佳音到庭参加诉讼。被告金泰公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   城投公司向本院提出诉讼请求：一、准许执行登记在金泰公司名下位于阿拉善左旗巴彦浩特镇塞外城府40-商业-154号商铺、40-商业-156号商铺、40-商业-157号商铺；二、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年6月26日，阿拉善盟中级人民法院对城投公司诉金泰公司借款合同纠纷一案作出（2019）内29民初4号民事调解书，该民事调解书第五项确认城投公司对金泰公司提供的抵押物享有优先受偿权。（2019）内29民初4号民事调解书生效后，金泰公司未能按调解书履行清偿义务。城投公司于2020年5月19日向阿拉善盟中级人民法院依法申请强制执行，阿拉善盟中级人民法院于2020年5月20日立案执行并作出（2020）内29执10号执行裁定，2020年7月3日，阿拉善盟中级人民法院发出查封公告，查封登记在金泰公司名下塞外城府40-商业-154、40-商业-156、40-商业-157、44B-商业-103、45B-商业-101、45B-商业-103、45B-商业-104、45B-商业-105、45B-商业-106、45B-商业-107、45B-商业-108、45B-商业-109、45B-商业-110、45B-商业-111、45B-商业-112、45B-商业-113、45B-商业-114、45B商业-115、45B-商业-116、45B-商业-117、45B-商业-118、45B-商业-119、45B-商业-120、45B商业-121、45B-商业-122共计25套房产。2020年7月7日，案外人对塞外城府40-商业-154号商铺、40-商业-156号商铺、40-商业-157号商铺的查封提出执行异议。2020年7月29日，阿拉善盟中级人民法院作出（2020）内29执异18号执行裁定：中止对案外人韩佳音在阿拉善左旗巴彦浩特镇塞外城府40-商铺-154号、40-商铺-156号、40-商铺-157号商铺的查封执行。原告认为，案外人韩佳音提供的证据材料未经依法确认，无法判断是否为依法形成的房屋买卖合同，案外人的请求不符合无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，对案涉房屋不享有足以排除执行的民事权益，理由如下：一、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。涉案房产于2016年5月30日依法在阿拉善左旗房产管理局办理了编号为蒙房建阿拉善盟字第43018160023549号在建工程抵押登记。原告公司作为抵押权人，基于（2019）内29民初4号民事调解书申请执行抵押房产，对该抵押房产享有优先受偿权，符合第二十七条排除案外人执行异议的规定。除非案外人证明其享有足以排除执行的民事权益，否则不能排除执行。二、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。根据第二十五条第一款（一）项规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。本案中，执行异议的标的物为不动产且登记在金泰公司名下，案外人并未取得不动产登记证，也没有生效法律文书确认其为房产的所有权人，所以其权利人的身份并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条第一款、第二十五条第一款（一）项之规定，无法确认其是否为权利人。三、案外人不享有足以排除执行的物权期待权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，韩佳音提供2010年9月、11月、12月金泰公司法定代表人张光东与韩智荣之间签订的三份借款协议及2013年1月补充协议一份，足以证实金泰公司及法定代表人与韩智荣之间具有民间借贷关系，而根据协议约定的借款利率为年利率48%，远超过法定保护利率。韩佳音虽然提供了与金泰公司签订的商品房买卖合同，但是并未提供向金泰公司全额支付购房款的转账凭证，韩智荣与金泰公司之间的民间借贷关系不符合法律规定，韩佳音与韩智荣是两个不同的民事主体，故本案不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的全部情形，案外人就涉案房屋不享有足以阻却强制执行的民事权益。综上所述，案外人的请求不符合无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，对案涉房屋不享有足以排除执行的民事权益。   韩佳音辩称，金泰公司以总计3603328元，将涉案塞外城府40-商业-154、40-商业-156、40-商业-157号商铺抵顶给韩佳音，于2013年11月1日与韩佳音签订商品房买卖合同。并出具房屋购房款收据，且已将涉案房屋交付给韩佳音，韩佳音取得涉案商铺。该房屋尚未设立抵押权。韩佳音提交的证据经审查符合上述法律规定，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，应该中止对被执行人金泰公司名下位于内蒙古自治区阿拉善左旗巴彦浩特镇塞外城府40-商业-154、40-商业-156、40-商业-157号商铺的查封。   金泰公司未提交书面答辩状。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：   2010年11月25日，被告韩佳音的父亲韩智荣与被告金泰公司法定代表人张光东签订《借款协议》一份，金泰公司因开发塞外城府小区向韩智荣借款600万元，2010年12月9日韩智荣与张光东及金泰公司签订《借款协议》，上述两份协议均约定“2、如遇特殊情况，借款到期不能用现金偿还，乙方（张光东）愿意用已建成的住宅或营业房抵偿借款……”。2013年12月1日，金泰公司、张光东因未能按时偿还借款，金泰公司将其开发的塞外城府40-商业-154、40-商业-156、40-商业-157号商铺分别以1843952元、919688元、919688元的价格抵顶韩智荣借款，金泰公司与韩智荣之子韩佳音签订了商品房买卖合同并出具了购房款收据。   另查明，阿拉善左旗不动产登记中心发布通知，案涉金泰公司开发的塞外城府小区自2020年4月24日起开始办理国有建设用地使用权和房屋所有权首次登记。   还查明，2015年12月,金泰房公司因其承建的阿拉善左旗东城区东方瑞景棚户区改造项目需要,与城投公司签订了《人民币委托贷款合同》及《补充协议》,并于2016年5月30日在阿拉善左旗房产管理局办理了编号为蒙房建阿拉善盟字第43018160023549号金泰公司名下的塞外城府在建工程抵押登记。自2015年12月4日至2017年1月20日,金泰公司累计向城投公司借款5468万元,金泰公司借款到期后，未按约偿还城投公司本金及利息,城投公司起诉至本院，经本院主持调解，双方达成协议，确认金泰公司欠城投公司借款本金为5468万元,利息为533.5041万元,本息共计6001.5041万元;由于金泰公司未按照调解书约定期限履行给付义务,城投公司向本院申请强制执行,本院于2020年7月3日发出查封公告,依据(2020)内29执10号执行裁定，查封被执行人金泰公司名下的塞外城府的25套商铺:40-商业-154、40-商业-156、40-商业-157、44B-商铺-103、45B-商铺-101、45B-商铺-103、45B-商铺-104、45B-商铺-105、45B-商铺-106、45B-商铺-107、45B-商铺-108、45B-商铺-109、45B-商铺-110、45B-商铺-111、45B-商铺-112、45B-商铺-113、45B-商铺-114、45B-商铺-115、45B-商铺-116、45B-商铺-117、45B-商铺-118、45B-商铺-119、45B-商铺-120、45B-商铺-121、45B-商铺-122。韩佳音案涉塞外城府40-商业-154、40-商业-156、40-商业-157号商铺在上述查封公告范围内,韩佳音向本院提出执行异议，本院于2020年7月29日作出（2020）内29执异18号执行裁定，中止对韩佳音案涉40-商业-154、40-商业-156、40-商业-157号商铺的查封执行。城投公司不服提出执行异议之诉。   上述事实依据原告城投公司提交的在建工程抵押登记证明、本院（2019）内29民初4号民事调解书、《承诺书》、《借款协议》及借条、《借款协议补充条款》、商品房买卖合同三份，采暖费、水电费证明、交房通知单、物业协议等证据予以认定。   本院认为，本案的争议焦点是韩佳音是否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，金泰公司及其法定代表人张光东向被告韩佳音之父韩智荣借款用于金泰公司开发的塞外城府及东方瑞景小区建设，双方形成民间借贷关系，后金泰公司及张光东因未能偿还借款，自愿以其开发的部分房屋抵顶借款，其中本案涉及房屋为40-商业-154、40-商业-156、40-商业-157号，金泰公司与被告韩佳音签订了《商品房买卖合同》并出具了购房款收据，后将案涉房屋交付由韩佳音占有使用，韩佳音提供的采暖费、水电费证明、交房通知单、物业协议等证据均能证实其已经实际占有的事实。关于原告诉称金泰公司与韩智荣之间借款合同约定的利率超过了法律保护范围的问题，双方借贷金额较大，金泰公司对借款事实及以房抵债的真实性未表示异议，对于借款实际偿还情况各方均未举证，故本院对原告主张不予支持。本案案涉房屋在《商品房买卖合同》履行过程中，由于金泰公司原因不具备办证条件，致使韩佳音在本院查封前未能办理产权证书，以上情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的法定要件，韩佳音提交的证据能够证明其系案涉房屋的权利人，并对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故本院对原告城投公司主张继续执行案涉“塞外城府”小区40-商业-154、40-商业-156、40-商业-157号商铺的请求依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第（二）项之规定，判决如下：   驳回原告阿拉善左旗城市建设投资开发有限公司的诉讼请求。   案件受理费36266.62元，由原告阿拉善左旗城市建设投资开发有限公司承担。   如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区高级人民法院。     审判长 温美蓉   审判员 丁 楠   审判员 张佰济   二〇二〇年十二月二十三日   书记员 刘 蕊   附法律条文：   《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。   《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》   第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情况且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：   （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；   （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；   （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；   （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。   《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》   第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：   （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；   （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求；