广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终9846号上诉人（原审被告）：张应鹏，男，汉族，住广东省佛山市三水区。委托诉讼代理人：李金荣，广东华法（三水）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王江兰，女，土家族，住江西省瑞昌市。委托诉讼代理人：梁惠敏，广东仲马律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟锦辉，广东仲马律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广东雅悦家家居科技有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：王某1。委托诉讼代理人：梁惠敏，广东仲马律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟锦辉，广东仲马律师事务所律师。上诉人张应鹏因与被上诉人王江兰、广东雅悦家家居科技有限公司（以下简称雅悦家公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2020）粤0607民初1222号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张应鹏上诉请求：撤销一审判决第二项，改判张应鹏赔偿王江兰装修费用及其他各项损失80000元。事实和理由：一、一审法院对王江兰的损失认定事实不清。一审法院仅认定了车间、办公室装修价值，没有考虑可回收利用价值。雅悦家公司、王江兰搬迁后只剩下地面硬化工程和地坪漆留在厂房，可回收利用的设施不应计算为损失价格，包括全部电器、电力电缆、配电箱、工厂灯、办公室玻璃隔断等全部拆除搬走，不存在损失的问题，不应纳入损失总价值。应扣减项目名称：1.办公室装修。星家装饰结算单中办公室玻璃隔断、玻璃门、不锈钢门、卫生间门、卫生间铝扣天花、铝合金玻璃推拉门等都被雅悦家公司、王江兰拆走，不存在损失。2.洪金五金店水电工程结算单当中的线槽、线管、电箱、漏电开关、灯具、插座、开关、空气开关、气管、水管、水泵等全部拆走，不存在损失。雅悦家公司、王江兰提交的2019年11月10日送货单的名称为拆灯、气管、水管、吊扇，支出的是工钱，由此证明雅悦家公司、王江兰拆走了全部可利用的设施。二、对于损失王江兰应承担主要责任。房屋租赁合同认定无效后经出租方同意的房屋装修损失按照造成合同无效的过错责任大小由出租方和承租方分担，但一审法院认定张应鹏承担较大的过错责任有失公平。第一，王江兰作为承租方，并非第一次开办企业，在签订合同时应当尽到审慎义务，对于承租房屋的相关证件应当进行详细审查；且从洽谈承租事宜开始张应鹏就披露了厂房性质和状况，从未对王江兰做出任何保证和承诺。王江兰在明确知道厂房未办理证件的情况下仍承租，对发生的损失应由自身承担。第二，王江兰自述2019年的3月份即知道厂房未取得工业用地许可证，在此情况下仍投入装修，对扩大的损失应由自身承担。张应鹏对造成的损失有一定的过错，但也是在披露厂房全部信息的情况下，双方自愿达成的租赁关系，而且在办证期间给予王江兰超过4个月的免租期。综合以上情况，一审法院判决张应鹏承担260000元的责任显然不公平。三、王江兰使用厂房期间没有缴纳水、电费20997.08元，该费用应在本案中扣除。同时，税费损失不应由张应鹏全部承担。张应鹏从2019年3月交付厂房给王江兰使用后，只收取了3个月的租金，该3个月对应的税款应予以扣减。雅悦家公司、王江兰辩称，一、一审法院对王江兰损失的认定事实清楚。（一）张应鹏《上诉状》附表所列“应扣减项目名称”并主张已拆走，没有事实依据。张应鹏无法举证附表所列的项目已拆走，应承担举证不能的不利后果。王江兰在起诉时所主张的“装修”，均没有拆除，且是不可拆除或拆除将严重损害涉案物业及其价值。（二）张应鹏主张王江兰没有缴纳水、电费20997.08元没有事实依据，张应鹏未对此举证证明，应承担举证不能的不利后果。王江兰所主张的税费已由王江兰实际支出，属于因张应鹏未能依法依约办理工业用地使用权证导致王江兰无法正常使用涉案物业所造成的损失，张应鹏应承担赔偿责任。二、本案纠纷的关键在于涉案物业没有工业用地使用权证，而涉案房屋没有工业用地使用权证的过错及责任在于张应鹏。（一）《租赁合同》第一条明确，张应鹏将自建厂房出租给王江兰使用，租赁的用途为工业。然而自双方签订《租赁合同》之日起至王江兰提起本案诉讼之日止（王江兰于2020年1月19日提交了网上立案申请）涉案土地为集体未利用地，涉案土地的性质及用途不符合《租赁合同》的约定。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，出租人在租赁期限内应当保证租赁物符合约定的用途，由于张应鹏未能依法依约保证涉案物业可用于工业用途，导致王江兰无法办理环评手续，无法正常生产经营，致使王江兰的合同目的无法实现。（二）在签订《租赁合同》时，张应鹏向王江兰承诺，保障王江兰能正常使用涉案物业，能在涉案物业内生产经营，王江兰基于对张应鹏的信赖，与其签订《租赁合同》，并开始为生产经营作准备以及办理生产经营所需的各项手续。在办理环评手续时，涉案物业不具有工业用地的使用权证，张应鹏承诺在2019年6月取得涉案物业的工业用地使用权证。但在2019年6月，张应鹏仍未办理完毕，因此双方于2019年6月27日签订《补充协议》，张应鹏再次承诺，保证在2019年9月30日前取得涉案物业的工业用地使用权证，然而在2019年9月30日张应鹏仍未取得涉案物业的工业用地使用权证。张应鹏一次次向王江兰作出承诺（正是因为张应鹏一次又一次口头以及书面的承诺，王江兰才对涉案物业投入进行装修以及投入其它各项费用，现因张应鹏违背承诺，因此给王江兰造成的损失，张应鹏应承担赔偿责任），但又一次次失约，张应鹏已违背诚实信用原则，且违反约定。王江兰、雅悦家公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令张应鹏向王江兰、雅悦家公司返还保证金390000元；2.判令张应鹏向王江兰、雅悦家公司返还2019年4-6月租金390000元；3.判令张应鹏向雅悦家公司赔偿装修费用及其他各项损失共计968177.42元；4.判令张应鹏向王江兰、雅悦家公司支付主张债权所产生的律师费53156元；5.判令本案诉讼费全部由张应鹏承担。在本案审理过程中，王江兰、雅悦家公司将第3项诉讼请求变更为：判令张应鹏向雅悦家公司、王江兰赔偿装修费用及其他各项损失共计968177.42元，其他诉讼请求不变。一审法院认定事实:2005年12月19日，张应鹏与三水区西南镇南岸村委会（营）头XX村民小组（佛山市三水区***XX股份合作经济社）签订《土地转包有偿使用合同》，从该村民小组承租位于大X地（土名）的旱地23.54亩（15693.33平方米），土地使用期30年，从2006年1月1日起至2035年12月31日止。张应鹏承租上述土地后，在其上建设厂房，但至法庭辩论终结，张应鹏并未取得该厂房的建设工程规划许可证或完成相关报建手续。2019年2月28日，王江兰作为乙方（承租方）、张应鹏作为甲方（出租方）因上述厂房的承租事宜签订《租赁合同》一份，合同就租赁物业基本情况、租赁期、租金及付款方式、保证金、建筑物移交、双方责任及权利、双方违约责任、免责解除合同、合同生效、送达、争议解决方式等进行约定，其中合同核心及主要条款内容为：（第一条物业基本情况）张应鹏将坐落在大X地（土名）3#自建的厂房出租给王江兰使用，王江兰支付租金给张应鹏，上述租赁物上的供电、供水、消防等设施按现状随同租赁物交付王江兰使用。（第二条租赁期、租金及付款方式）厂房面积约8300平方米、办公室楼及宿舍面积约1300平方米、空地面积约1400平方米，共计租金130000元/月，租金按每3年递增10%计算，租期6年，从2019年4月1日至2024年12月30日，其中2019年2月26日至2019年3月31日为免租装修期。（第三条保证金）乙方在签定本合同当天向甲方支付390000元作为保证金，该保证金在乙方无违约和欠款情况下，租赁期满乙方不再续租，经甲方验收建筑物后，甲方于验收后七天内一次性将保证金不计利息退还乙方。（第四条建筑物移交及租金支付）签订本合同后，免租期结束的当月25号支付第一个月的租金，以后每月25号前支付次月租金，方式为先支付后使用，并指定收款账号，甲方在2019年3月1日前将该建筑物交付乙方使用。（第五条甲方责任及权利）第3点甲方须提供相关证明文件，协助乙方办理工商国/地税牌照；第4点租赁期满，如乙方不再续租，或乙方提前终止本合同，则所有入墙入地的固定装修、临时建筑物和水、电设施均属甲方所有；第6点乙方需承担自主经营后产生的所有费用（含租赁税），乙方租赁土地、厂房租赁期间，属乙方自主投资经营范围的，其一切支出、费用由乙方负责。（第十二条争议解决方式）如因本合同产生诉讼的，守约方可要求违约方支付必要合理费用，包含但不限于律师费、担保费用、差旅费等。上述合同签订过后，张应鹏将涉案厂房交付王江兰使用。王江兰将该厂房作为雅悦家公司的经营场所进行工商登记申报。2019年4月9日，雅悦家公司经核准登记成立，王江兰为该公司法定代表人，住所地为佛山市三水区*************。另，王江兰还将涉案厂房、办公室进行装修。王江兰于2019年3月2日、2019年3月4日通过案外人王海兰、胡菲菲，合计支付租赁保证金390000元，张应鹏出具《收条》予以确认。另外，王江兰通过案外人王海兰向张应鹏于2019年3月26日支付4月租金130000元、2019年4月24日支付5月租金130000元、2019年5月29日支付6月租金130000元。王江兰在庭审时陈述其在2019年3、4月办理雅悦家公司的企业环评手续时，需要提交工业用地使用权证，告知张应鹏协助提供时才知道涉案租赁物尚未办结工业用地使用权证。王江兰亦陈述，其曾在佛山南海罗村开办过工厂。2019年6月25日，王江兰向张应鹏发送《函》一份，告知“因本人目前仍无法正常使用租赁物业，现本人特发函告知暂无需于2019年6月25日前支付2019年7月的租金。请收到本函后，尽快与本人签订书面协议对上述事宜进行确认，并补办相关手续以保证本人能尽快正常使用租赁物业等”。2019年6月27日，王江兰（乙方、承租方）与张应鹏（甲方、出租方）鉴于涉案租赁物业相关手续未办理完成，造成乙方不能正常在租赁物内生产经营，双方签订《补充协议》一份，约定：一、甲乙双方一致同意，2019年7月1日至2019年9月30日为甲方办理租赁物业的工业用地使用权证的时间。前述期间（即2019年7月1日至2019年9月30日）为免租期，乙方无需向甲方支付前述期间的租金。但若甲方在2019年7月1日至2019年9月30日期间取得了租赁物的工业用地使用权证的，乙方按《租赁合同》约定的租金标准向甲方支付租金，租金的起算日为自甲方取得租赁物业的工业用地使用权证之日起的次日。二、甲乙双方一致同意，若在2019年7月1日至2019年9月30日期间，甲方未能取得租赁物业的工业用地使用权证的，《租赁合同》于2019年10月1日终止，关于《租赁合同》终止的后续事宜另行协商。三、本协议的约定若有与《租赁合同》的约定相冲突的，以本协议的约定为准。因张应鹏未能在上述约定期间取得租赁物业的工业用地使用权证，王江兰于2019年9月中下旬开始陆续搬走机器设备、加工半成品、办公桌椅、空调等，将租赁物腾空，并于2019年11月23日将钥匙及厂房交还张应鹏。直至2020年3月6日，佛山市三水区人民政府才同意位于西南街道南岸村委会“大X地”（土名）的0.9016公顷集体未利用地转为集体建设用地，土地用途为工业用地。另查明，王江兰、雅悦家公司因本案纠纷委托广东仲马律师事务所律师作为诉讼代理人，签订《民事委托代理合同》，并提供53156元的律师费发票一张。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷。本案争议焦点在于：一、雅悦家公司是否为本案适格的原告；二、涉案《租赁合同》及《补充协议》的效力问题；三、对于王江兰返还保证金、返还已付租金及赔偿装修费用等损失的主张应否支持。对于第一个争议焦点。第一，本案中，王江兰以其个人名义与张应鹏签订《租赁合同》，合同载明双方当事人为王江兰和张应鹏，并不涉及雅悦家公司。合同保证金、租金亦是由王江兰指定的第三人给付，而非雅悦家公司支付。虽然王江兰为设立雅悦家公司而承租了涉案租赁物，将其作为雅悦家公司的经营场所，但2019年4月9日雅悦家公司经工商管理部门核准登记成立后，王江兰仍以承租人身份就土地使用权证的办理及租金的暂缓给付问题于2019年6月向张应鹏发《函》、与张应鹏签订《补充协议》，从上述事实可见，涉案租赁合同关系的相对方应为王江兰和张应鹏。第二，虽然王江兰与张应鹏签订《租赁合同》承租租赁物后，涉案租赁物实际交由雅悦家公司占有使用，但在双方并未就合同权利义务概括转移给雅悦家公司达成一致意思表示的情况下，雅悦家公司实际使用租赁物并不发生合同权利义务转移的法律效果。第三，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条规定：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同,合同相对人请求该发起人承担合同责任的,人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认,或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务,合同相对人请求公司承担合同责任的,人民法院应予支持。”上述规定实际上是赋予了合同相对人在特定条件下请求发起人或公司承担合同责任的权利,但并未赋予发起人或公司请求成为合同当事人或请求由其承担合同责任的权利，故雅悦家公司依据上述规定主张其为合同当事人缺乏理据,一审法院不予支持。综合上述分析，本案租赁合同关系的相对方应为王江兰与张应鹏。对于第二个争议焦点。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案张应鹏将其自建的但并未取得建设工程规划许可证的厂房、办公室等出租给王江兰使用，并签订《租赁合同》及《补充协议》，依照上述规定，涉案《租赁合同》及《补充协议》均应认定为无效合同。对于第三个争议焦点。租赁合同无效，张应鹏依据合同约定收取的保证金390000元应予返还，故王江兰的返还保证金诉请，一审法院予以支持。租赁合同虽然无效，但王江兰客观上占有使用了租赁物，应参照合同约定的租金标准支付相应占有使用费。综合租赁合同、补充协议的约定和已查明事实，王江兰至少从2019年3月1日开始占有使用涉案厂房，至2019年11月23日交还厂房钥匙，前后共使用租赁物8个多月时间。签订合同时，张应鹏已给予一个月的装修免租期，另外合同履行期间，因涉租赁物的工业用地使用权证尚未办结影响了雅悦家公司的正常经营，双方协商2019年7月1日至2019年9月30日为办证免租期，因此在王江兰占有使用租赁物的8个多月时间内，张应鹏实际已经免去王江兰近4个月的租金，减免力度相对较大，王江兰现要求免除承租期内的全部租金，返还已缴纳的2019年4月至6月的租金390000元，与客观上占有使用厂房等租赁物的事实不符，亦同法律规定相悖，故一审法院不予支持。对于王江兰装修费用及其他损失，王江兰、张应鹏在庭审时明确涉案租赁物已另行出租他人使用，已不具备对装修或添附物价值的鉴定条件，且双方均不申请装修价值及投入损失的鉴定，故一审法院以解决纠纷为目的，结合王江兰提交的相关证据对王江兰的装修投入等损失进行认定，认定情况详见下表。序号一审法院确认的投入项目及数额王江兰主张一审法院认定及理由一装修378585元办公室装修（包括办公室范围内的水电网络电箱）123207元131998元王江兰提供办公室的《装修工程合同书》、报价预算单及装修款支付收据等主张办公室的装修损失，上述证据均为原件，来源合法，且张应鹏对王江兰装修办公室的事实无异议，仅提出不应包含水电网络电箱部分，理由在于张应鹏交付的租赁物是通水、通电的，但王江兰所指的相关水电网络电箱应指办公室内各办公隔间电位布线、网线等工程，属于更细致的水电网络工程，与张应鹏所称的通水、通电并非同一概念，故对王江兰的办公室装修投入，一审法院确定为123207元（四张收据加总金额），王江兰按照装修预算报价金额进行主张，缺乏依据，对王江兰超出部分主张，一审法院不予支持。车间地面硬化工程45275元45275元王江兰提交了《丰美佳装饰工程部合同书》、收据、转款凭证等予以证明，结合车间地面确已硬化的事实，对该车间地面硬化工程的投入，一审法院确认为45275元。车间地坪漆工程34380元34380元王江兰提交《地坪漆工程合同》、收据等主张地坪漆工程的投入，张应鹏对王江兰的地坪漆装修的事实无异议，故对王江兰车间地坪漆工程，一审法院综合王江兰提交的证据确认其投入为34380元。水电工程五金货款；安装设备进排水管；安装打沙房、门卫、办公室厕所灯插座人工；车间电安装工程费112772元118944元王江兰提交的《雅悦家水电工程结算清单》、收款收据均为原件，另外结合王江兰补充提交的银行转款流水等，并根据车间等水电工程安装的事实，收款收据汇总金额，能与工程结算清单和送货单相互印证，故一审法院据此确认王江兰该部分投入为112772元，王江兰超出部分主张，一审法院不予支持。装修车间隔墙和做水池61751元84076元张应鹏确认该项工程的存在且系王江兰添附的，结合王江兰提交的《工程承包协议书》，在王江兰没有提交证据证明存在增加工程量的情况下，一审法院按合同约定的固定价款61751元确认装修投入。不锈钢门套1200元1200元结合王江兰提交的现场装修照片、收据及微信聊天记录等，一审法院予以确认。二厂房招牌、指示标牌等13902.8元厂房招牌施工9300元9300元结告王江兰提交的厂房招牌报价表、付款凭证等，一审法院予以确认。车间安装广告牌等、消防指示牌、科室牌定制、广告费、标识牌等4602.8元4862.8元对该组广告牌、指示牌等的投入，一审法院结合王江兰提交的清单、收款收据及能与之相对应的淘宝交易记录予以确认，但其中一张金额为260元的日期为2019年8月3日的广告费收据，无法看出与本案的关联，对该收据一审法院不予确认，综上，该组广告费投入，一审法院确定为4602.8元。三环保费用0元治理设备0元58000元王江兰明确该治理设备已经移走并可再行利用，故并未造成王江兰损失，对该费用，一审法院不予支持。四搬设备费和运费20620元24800元对设备等搬运费，其中四份叉车费收据，一张为日期2019年5月25日、金额为500元，明显不在王江兰集中搬迁期间；一张日期为2019年9月6日、金额为650元，并无经手人签章等；还有两张日期分别为2019年9月20日、2019年9月23日，金额分别为150元、200元的叉车费收据，均为照片打印件无原件核对，故对上述收据，一审法院均不予采信。另外，王江兰提供了2019年7月31日购买的六人餐桌中相关送货安装费凭据，主张搬迁费用，送货和搬运明显不是同一概念，不能类比，对此项搬运费用，一审法院亦不予支持。对于三水至罗村的运费，其中部分收据为照片打印件，对该部分证据真实性，一审法院不予采信，其他运费凭据来源、形式合法，且发生时间集中在搬迁期间，一审法院予以采信，对该部分运费认定为1820元。五税费64825.12元64825.12元根据王江兰提交的电子缴税凭证，一审法院确认王江兰代张应鹏支付了因涉案租赁而产生的个人所得税、房产税等共计64825.12元。六车间行梁拆除6200元6200元根据王江兰提交的《车间行梁拆除合同》及转账记录等，确认该拆除费用为6200元。七采购设备0元382156.9元王江兰主张为雅悦家公司的正常生产经营而购置了生产设备、办公用品等，但此属于公司正常经营的投入，且相关设备、用品均已被王江兰运走可再行利用，仍具有使用价值，王江兰主张该设备等的购买费用要求张应鹏赔偿，缺乏法律依据，一审法院不予支持。八其他1959.6元厨房排烟管道1600元1600元张应鹏对王江兰加装了厨房排烟管道无异议，且该管道目前仍留存，故对该费用一审法院根据王江兰提交的收款收据、转账记录等确认为1600元。空调高空作业250元250元根据王江兰提交的收款收据，并结合空调安装事实，确认该费用为250元。墙贴109.6元109.6元根据王江兰提交的收款收据，并结合标语标识等张贴事实，确认该费用为109.6元。九里香树木0元200元王江兰提交的收款收据仅为复印件，对该费用不予确认。而对该损失，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后......有过错的乙方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，张应鹏出租未经规划许可的自建厂房、未及时补全工业用地使用权证等手续，致使王江兰开办的企业不能通过环评正常开工运转，故对王江兰的损失，张应鹏存在一定过错；而王江兰并非第一次开办企业，其应当明确知道开设企业的厂房应具备的客观条件，在未充分审查涉案租赁物的权属、规划报建手续等情况下就径行承租，同时在2019年3、4月份办理环评手续不能的情况下，仍进行设备的采购及装修的投入，应视为王江兰并未采取适当措施致使损失扩大，故对其损失，王江兰亦应承担一定的责任。综合双方的过错程度，同时考虑张应鹏对无拆除必要的如地坪漆、厨房管道等装修可加以利用，王江兰对未能拆除的装修部分如办公室玻璃隔断等已使用存在一定折旧，王江兰确为工厂的开办进行一定的投入等多重因素，一审法院酌情确定张应鹏对王江兰的装修费用和其他投入损失合共赔偿260000元。对于王江兰律师费损失的主张，虽然租赁合同约定守约方可要求违约方支付因诉讼产生的必要合理费用，包含但不限于律师费等，但该合同无效，王江兰该主张已缺乏合同依据，另外，律师费损失亦非必然产生的损失，故对王江兰律师费的主张，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、张应鹏于判决发生法律效力之日起十日内向王江兰返还保证金390000元；二、张应鹏于判决发生法律效力之日起十日内向王江兰赔偿装修费用及其他各项损失260000元；三、驳回王江兰、雅悦家公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10506元、保全费5000元，合共15506元（该款王江兰已预交），由王江兰负担9911元、张应鹏负担5595元。二审期间，张应鹏向本院提交5张照片打印件，拟证明王江兰拆除了全部可利用的设施；王江兰搬迁后厂房只剩下地面硬化工程和地坪漆，全部电器、电线电缆、配电箱、工厂灯、办公室玻璃隔断等全部拆除搬走，不存在损失。王江兰对此质证认为，张应鹏提交的证据不能证明其主张的内容。经审查，涉案厂房已重新出租给他人并已重新装修，故本院认为根据上述照片无法证明张应鹏主张的内容，对其不予采信。王江兰、雅悦家公司未向本院提交新证据。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：张应鹏应否赔偿王江兰装修费用及其他各项损失260000元。对此，本院分析如下：本案中，因涉案租赁物未取得建设工程规划许可证，故张应鹏与王江兰签订的《租赁合同》《补充协议》为无效合同。王江兰为利用涉案厂房开办工厂对其进行装修、购买设施及办公用品、支付税费等各项投入。因涉案土地未取得工业用地使用权证等手续，致使王江兰开办的企业不能通过环评正常开工运转。王江兰于2019年9月中下旬开始陆续搬离存放在涉案租赁物的设备及物品，并于2019年11月23日将钥匙及厂房交还张应鹏，王江兰为开办工厂而进行各项投入的损失客观存在。一审法院综合双方的过错程度，同时考虑对无拆除必要等装修可加以利用，对未能拆除的装修部分王江兰已使用存在一定折旧，及王江兰确为开办工厂进行一定投入等多重因素，酌定张应鹏对王江兰的装修费用和其他投入损失合共赔偿260000元并无不当，本院予以维持。张应鹏主张可回收利用设施王江兰已全部拆除，故不应计算入损失总价值，及税费损失不应由其全部承担。经审查，一方面，张应鹏未能提供充分证据证明可回收利用设施由王江兰拆除。另一方面，一审判决附表“本院确认的投入项目及数额”栏系一审认定王江兰实际投入费用数额，并非张应鹏最终应承担的赔偿数额，一审法院是在认定王江兰实际投入费用数额的基础上，考虑双方过错程度、装修设施折旧、是否可拆除再利用等多重因素后，继而酌定张应鹏赔偿王江兰装修费用及其他各项损失数额，故张应鹏主张一审法院未考虑可回收利用设施价值及其承担全部税费损失缺乏理据，本院不予采纳。此外，张应鹏一审时未对王江兰应向其支付水电费20997.08元提起反诉。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。”之规定，王江兰对此未同意调解及由本院直接审理，故本院对张应鹏主张水电费20997.08元在应其承担的责任予以抵扣的请求不予审查，张应鹏可就此另行起诉。综上，张应鹏上诉请求不能成立，予以驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由上诉人张应鹏负担。本判决为终审判决。审 判 长  耿 翔审 判 员  翁丰好审 判 员  姜欣欣二〇二〇年十二月十四日法官助理  闫 洁书 记 员  钟勉力