北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初4029号原告：北京金三阳管理咨询有限公司，住所地北京市东城区大鹁鸽胡同**。法定代表人：顾进春，执行董事。委托诉讼代理人：李俊理，北京俊理律师事务所律师。委托诉讼代理人：展洪华，北京俊理律师事务所律师。被告：北京王府井春豪酒店有限公司，，住所地北京市东城区大鹁鸽胡同****法定代表人：汤正春，董事长。被告：汤正春，男，1962年1月10日出生，汉族，住北京市东城区。被告共同委托诉讼代理人：宋晨光，北京市中淇律师事务所律师。原告北京金三阳管理咨询有限公司（以下简称金三阳公司）与被告北京王府井春豪酒店有限公司（以下简称春豪酒店）、汤正春房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月3日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，实行独任审判，公开开庭进行了审理。本案当事人和委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金三阳公司向本院提出诉讼请求：1．被告向原告支付2016年2月15日至2017年8月14日期间的房屋租金1364013．5元；2．被告向原告支付2017年8月15日至2020年1月14日期间的房屋占有使用费2386053．5元；3．被告向原告支付2020年1月15日起至返还房屋之日止的房屋占有使用费；4．二被告将其占用的房屋腾空并交还原告；5．诉讼费由被告承担。事实和理由：2007年5月24日，被告汤正春与原告签署《租赁合同书》，承租了北京市东城区×××号院内南楼1140平方米，西楼楼上二间、楼下二间（57平方米）的房屋（以下简称涉诉房屋）。租赁期限为2007年8月15日至2017年8月14日，租金为每年70万元，从第四年起租金每年递增4%。2007年9月5日，被告春豪酒店成立，春豪酒店实际占有使用汤正春承租的涉诉房屋。被告自2016年1月15日起一直拖欠租金不予支付，租赁合同到期后，被告也不向原告交还房屋，并占有使用至今。为维护合法权益，原告提起本案诉讼。春豪酒店辩称，被告不同意原告的诉讼请求。1、涉诉房屋曾涉及多起诉讼。被告了解的情况是：2015年6月10日，北京市第二中级人民法院作出终审判决，确认原告对涉诉房屋的管理权限的截止时间为2010年12月31日。2017年8月22日，原告曾以与本案相同的事实和理由起诉被告，要求被告支付租金，后原告撤诉。2015年9月，北京华鼎精诚文化交流有限公司（以下简称华鼎精诚公司）起诉本案原告，要求其返还涉诉房屋。2015年，北京玻璃集团公司（以下简称玻璃集团）与华鼎正升投资集团有限公司（以下简称华鼎正升公司）、华鼎精诚公司就涉诉房屋的产权问题曾达成调解协议，东城区人民法院作出民事调解书。2、被告认为，涉诉房屋的产权人目前处于不明状态，无论现在涉诉房屋的产权人是玻璃集团还是华鼎精诚公司，原告均无权向被告主张租金、房屋占有使用费和返还房屋。原告自2010年起就无权收取租金，被告可以向实际产权人支付租金。汤正春辩称，被告不同意原告的诉讼请求。被告不是涉诉房屋的承租方，亦不占用涉诉房屋，故不是本案的适格被告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：玻璃集团原系北京市东城区×××号院（以下简称×××号院）的产权人。2005年，玻璃集团与金三阳公司签订《协议书》，约定玻璃集团委托金三阳公司代为看护管理×××号院，委托期限为一年。此后，双方每年续签一次协议。2010年1月1日，金三阳公司、玻璃集团签订《协议书》，约定：玻璃集团委托金三阳公司看护管理×××号院，看护期限自2010年1月1日至2010年12月31日；协议到期后，若玻璃集团继续委托金三阳公司看护、管理，则双方再续签本协议书；每年金三阳公司支付玻璃集团管理费9万元，管理费每年分两次付清等。该协议到期后，双方未续签合同，金三阳公司未继续向玻璃集团支付看护费用，亦未腾退×××号院。2013年12月24日，玻璃集团（甲方）与华鼎正升公司（乙方）签订《拆迁补偿协议书》，约定在取得北京市经济和信息化委员会、北京市发展和改革委员会联合签发的批复后，甲方将北京市东城区×××号院（以下简称×××号院）、×××号院的房产土地全部证件交予乙方，乙方将两处房产办至自己名下，甲方净得不含任何税费的拆迁补偿款人民币二亿元。2013年12月31日，华鼎正升公司向玻璃集团支付了协议约定的补偿款二亿元。2014年1月14日，玻璃集团将×××号院和×××号院的所有权证移交给华鼎正升公司。2014年7月11日，北京市经济和信息化委员会、北京市发展和改革委员会发布京经信委函（2014）243号文件，批复北京一轻控股有限责任公司，经审核，同意玻璃集团公司将×××号院和×××号院的厂区土地交由华鼎正升公司实施微循环改造。经过批复同意后，华鼎正升公司委托中介杨晓嘉办理上述房屋产权过户手续。在办理产权过程中，由于×××号院无国有土地使用权证，手续不全无法正常办理过户手续，中介杨晓嘉办理虚假的土地使用权证书，原北京东城区房屋登记事务中心工作人员张建智违法收受贿赂的情况下，违法将×××号院由玻璃集团过户至华鼎精诚公司名下。2015年4月2日案发被查，2015年7月2日，北京市住房和城乡建设委员会决定撤销华鼎精诚公司名下×××号院、×××号院的产权登记。为了继续办理产权证将房屋过户至华鼎精诚公司名下，华鼎正升公司持伪造的《房屋买卖合同》，向本院提起诉讼，要求继续履行房屋买卖合同，将×××号院过户至华鼎精诚公司名下。在玻璃集团未参加诉讼的情况下，由代理人郑慧涓律师提供虚假的玻璃集团诉讼手续参与诉讼，通过调解达成协议，本院作出（2015）东民初字第09127号民事调解书，确认玻璃集团同意将×××号院过户至华鼎精诚公司名下。华鼎正升公司持生效调解书和法院的协助执行函，向北京市东城区房屋登记事务中心申请办理了房屋过户手续。2015年8月14日，华鼎精诚公司领取了×××号院的房屋所有权证。上述民事调解书生效后，因玻璃集团申请再审，本院经审查作出（2019）京0101民监2号裁定书，裁定该案再审。经审理，本院发现华鼎正升公司虚构基础法律关系，提供虚假诉讼材料的诉讼行为，明显是为了将×××号院转移登记至华鼎精诚公司名下，涉嫌虚假诉讼，故于2020年9月27日作出（2019）京0101民再5号民事判决，判决：一、撤销（2015）东民初字第09127号民事调解书；二、驳回华鼎正升公司的诉讼请求；华鼎正升公司涉嫌虚假诉讼的犯罪线索，移送公安机关依法处理。该判决已生效。另查，2015年1月，金三阳公司以玻璃集团为被告、华鼎正升公司为第三人向本院提起房屋租赁合同纠纷之诉，要求撤销玻璃集团与华鼎正升公司于2013年12月24日签订的《拆迁补偿协议书》；确认2013年12月24日玻璃集团与华鼎正升公司签订《拆迁补偿协议书》时，其在同等条件下对×××号院享有优先购买权。本院经审理，于2015年4月2日作出（2015）东民初字第01810号民事判决，判决驳回金三阳公司的全部诉讼请求。金三阳公司不服判决，提起上诉。北京市第二中级人民法院经审理，认为金三阳公司与玻璃集团之间实为租赁关系。双方合同约定的租赁期限已于2010年12月31日届满。此后，金三阳公司虽占用×××号院至今，但其一直没有交纳相当于租金的“管理费”，且其自认玻璃集团曾要求其腾房并拒收“管理费”，故双方之间已不属于法律规定的不定期租赁的情况；而玻璃集团已于2013年8月21日函告金三阳公司，要求其于2013年9月30日前搬离×××号院，更说明玻璃集团不同意继续双方的租赁关系。双方之间租赁合同关系已经终止。此后，玻璃集团作为产权人就×××号院与华鼎正升公司签订了《拆迁补偿协议书》。现金三阳公司以玻璃集团侵犯其优先购买权为由，要求撤销玻璃集团与华鼎正升公司签订的《拆迁补偿协议书》，并确认其对×××号院享有优先购买权，显无事实及法律依据。故北京市第二中级人民法院于2015年6月10日作出判决，驳回上诉，维持原判。再查，2007年5月24日，金三阳公司（甲方，出租方）与汤正春（乙方，承租方）签订《租赁合同书》，约定甲方将北京市东城区×××号院内，南楼共三层（1140平方米），西楼楼上两间、楼下两间（共57平方米）租赁给乙方。租期自2007年8月15日起至2017年8月14日止。履约保证金10万元。租金70万元，租金每半年缴纳一次，每次缴款35万元。第一年、第二年、第三年租金不递增，第四年起每年递增4%。2007年9月5日春豪酒店成立，以北京市东城区×××号**为住所，汤正春担任法定代表人。庭审中，金三阳公司提交中国建设银行电子缴税付款凭证、《授权委托书》、2020年3月至2020年6月的北京增值税电子普通发票等证据证明涉诉房屋的土地使用税、房产税等都是由金三阳公司缴纳，金三阳公司一直依据与玻璃集团签署的《协议书》管理、占有使用涉诉房屋；2015年8月30日，华鼎正升公司与华鼎精诚公司委托金三阳公司对涉诉房屋进行管理，对现有租户收取租金等；涉诉房屋的电表户名一直登记在金三阳公司名下，金三阳公司一直依据委托管理、占有使用涉诉房屋。对上述证据，春豪酒店与汤正春认为中国建设银行电子缴税付款凭证没有具体土地或房产编号，不能证明金三阳公司在为涉诉房屋缴税，且缴税行为与是否有权出租涉诉房屋没有法律上的关联；对《授权委托书》的真实性不予认可，且认为授权方对涉诉房屋不享有权利；对增值税电子普通发票，认为金三阳公司目前在×××号院内仍占用房屋，其缴付的是其占用房屋的电费。金三阳公司还提交收据二张，证明春豪公司与汤正春向其支付房屋租金至2016年2月14日。春豪公司与汤正春对该证据的真实性不持异议，但认为春豪公司一直在涉诉房屋内经营并向金三阳公司支付租金，租赁合同的主体是金三阳公司与春豪酒店，汤正春不应成为本案被告。金三阳公司对此不予认可，认为租赁合同的主体应为金三阳公司与汤正春。经本院释明，金三阳公司就其主张的房屋占有使用费不申请司法评估，并表示其按照租赁合同约定的每年递增4%主张租金及占有使用费。本院认为，金三阳公司与玻璃集团签订《协议书》，约定玻璃集团委托金三阳公司代为看护管理×××号院，委托期限为一年。后金三阳公司与汤正春于2007年5月24日签订《租赁合同书》，将17号院内部分房屋出租与汤正春，租期为十年。汤正春承租涉诉房屋后，在此地注册成立了春豪酒店并一直经营至今。因未收取到2016年2月14日之后的租金，金三阳公司提起本案诉讼。根据人民法院的生效判决确认的事实，金三阳公司与玻璃集团之间的协议的租赁期限已于2010年12月31日届满，双方之间租赁合同关系已经终止；且玻璃集团已于2013年8月21日函告金三阳公司，要求其于2013年9月30日前搬离×××号院。故金三阳公司对涉诉房屋行使管理、占有使用的权利基础已经丧失。现×××号院虽然登记在华鼎精诚公司名下，但华鼎精诚公司取得房屋产权所依据的调解书已被生效的民事判决撤销。在华鼎精诚公司对×××号院内的房屋不享有权利的情况下，即便金三阳公司取得华鼎精诚公司的授权委托，亦不能成为其有权对涉诉房屋行使权利的合法依据。故金三阳公司要求春豪酒店与汤正春支付租金、房屋占有使用费并腾退房屋的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，判决如下：驳回北京金三阳管理咨询有限公司的全部诉讼请求。案件受理费36800元，由北京金三阳管理咨询有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 韩晓东二〇二〇年十二月三十一日法官助理 高子惠书 记 员 王倩玉