陕西省商洛市商州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕1002民初1153号 原告：陕西上城房地产开发有限责任公司，住所地陕西省西安市高新区汇鑫IBC,D座1203室。 法定代表人：袁祖强，总经理。 委托诉讼代理人：王栋，陕西王炳森律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王淑雯，陕西王炳森律师事务所律师。 被告：中国建银投资有限责任公司，住所地北京市西城区闹市口大街1号院楼2号楼7-14层。。 法定代表人：董轼，董事长。 委托诉讼代理人：秦瑞，北京市普华（西安）律师事务所律师。 被告：北京中拓国际拍卖有限公司，住所地北京市朝阳区天朗园B座23层2306层。。 法定代表人：叶民，总经理。 委托诉讼代理人：宋伟杰，男，北京中拓国际拍卖有限公司员工。 原告陕西上城房地产开发有限责任公司（以下简称：上城公司）与被告中国建银投资有限责任公司（以下简称：中国建银公司）、北京中拓国际拍卖有限公司（以下简称：北京中拓公司）拍卖合同纠纷一案，本院于2020年5月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告上城公司的委托诉讼代理人王栋、王淑雯、被告中国建银公司秦瑞、被告北京中拓公司宋伟杰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告上城公司向本院提出诉讼请求：1、判令原告与二被告签订的《拍卖成交确认书》无效；2、判令被告中国建银公司退还拍卖成交款1800000元，并支付自2013年1月27日起的利息621542.62元（按中国人民银行同期贷款利率自2013年1月27日起计算至2019年8月19日；自2019年8月20日起按全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至给付之日）；3、被告北京中拓公司承担连带责任；4、本案诉讼费由二被告承担。在庭审中原告变更第一项诉讼请求为：判令二被告拍卖中国建设银行商洛分行所属房地产拍卖行为无效。事实和理由：2011年1月12日，被告中国建银公司，与被告北京中拓公司签订了《委托拍卖合同》，由北京中投公司对中国建银公司继承的部分资产进行拍卖。2012年10月29日，北京中拓公司举行陕西省资产拍卖会，会上原告上诚公司1800000元的价格拍得了“商洛市商州区北新街中段商洛市北新街XX楼建行住宅楼”现状房屋一宗。拍卖当日上城公司即与北京中拓公司签订了《拍卖成交确认书》，之后上城公司按时支付了1800000元拍卖成交款，中国建银公司出具了《陕西省资产拍卖会成交交款到账证明》确认收到了款项。付款后上城公司按照流程办理了拍卖标的的移交手续，但由于中国建银公司并非土地使用权人（土地使用权人系中国建设银行商洛分行），且使用权取得方式为划拨取得，根据《城市房地产管理办法》第四十条第一款规定，必须先报有批准权的人民政府审批通过后方可转让。上城公司多次要求中国建银公司尽快办理相关的审批手续，但其至今未取得政府批准转让的批准。《拍卖法》第八条第一款规定：“依照法律或者按照国务院规定，需经审批才能转让的物品，或者财产权利，在拍卖前应当依法办理审批手续”第五十八条规定：“委托人违反本法第六条的规定，委托拍卖其没有所有权或者依法不得处分的物品或者财产权利的，应当依法承担责任。拍卖人明知委托人对其拍卖的物品或者财产权利没有所有权或者依法不得处分的，应当承担连带责任”。据此，上城公司认为，中国建银公司未取得政府批准便处分其没有所有权的房产，违反了《城市管理办法》、《拍卖法》及《合同法》之规定，其委托中拓公司与上城公司签订的拍卖成交确认书应当无效，中国建银公司应向上城公司返还已支付的拍卖款，中拓公司作为拍卖人，明知拍卖的房屋未取得政府审批手续，仍然对其进行拍卖，应当承担连带责任。 被告中国建银公司辩称，原告请求判令二被告拍卖中国建设银行商洛分行所属房产的拍卖行为无效，没有事实和法律依据。首先被告中国建银公司与被告北京中拓公司签订了《委托买卖合同》，约定北京中拓公司对中国建银公司继承的财产进行拍卖，并在陕西日报上向社会及时有效完整的发布拍卖信息，二被告之间不存在恶意串通的意思表示。按照民法总则第一百五十四条规定行为与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事行为无效。二被告之间没有恶意串通损害他人权益。其次是对商洛市北新街建行住宅楼楼现状房屋进行拍卖，原告在拍卖前对拍卖标的物权属登记现状和存在的无法转移登记的风险已经充分知晓，因此原告是在出卖人折价的基础上衡量自身是否能够接受标的物瑕疵后自愿参与竞买的；原告与拍卖前通过各种方式标的物登记在中国建设银行商洛分行名下并且可能无法办理转移登记手续，这可能保留使用权益的上述瑕疵充分知晓之后，原告于2012年11月29日通过公开竞价的方式竞得该现状房，并与北京中拓拍卖公司签订了《拍卖成交确认书》对拍卖标的和成交总价进行确认。中国建银公司与北京中拓公司拍卖房产的行为没有违反法律强制性规定，拍卖行为合法有效。被告系该房屋的实际所有权人，有权委托中拓拍卖公司对房产进行拍卖。原告自担拍卖标的无法过户的风险，被告对此不承担任何法律责任。原告与北京中拓公司签订的《拍卖成交确认书》已经向被告支付了拍卖成交款，被告已将该房屋交付，原告却在交易完成八年后才提出，明显有背诚实信用原则。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 被告北京中拓公司未提交书面答辩状，在庭审中辩称，其答辩意见同中国建银公司答辩意见一致。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告上城公司提交的证据有：1、资产拍卖标的移交清单；2、营业执照副本公证书；3、法人身份证复印件公证书；4、中国建银机构代码证；5、拍卖成交到账证明；6、商洛国用（2004）第019号国有土地使用权证；7、委托拍卖项目清单确认书；8、北京中拓公司企业法人营业执照及机构代码证；9、拍卖会成交确认书；10、申请土地登记提交材料告知单；11、上城公司给北京中拓公司《函》。被告中国建银公司对原告提交证据质证意见：对证据1-9真实性无异议，对证明目的有异议，原被告之间形成拍卖关系属实，但已经按照附表一按房屋现状进行移交，划拨是取得土地使用权，虽然经政府审批，但仅为程序性规定，未违反效力性规定，因此拍卖行为有效；对证据10不予认可，未加盖单位公章，告知单没有体现本案属于划拨用地，对函件是发送给北京中拓公司的。被告中国中拓公司对原告提交证据质证意见：同中国建银公司对上述质证据的质证意见；原告发的函件已经收到未回复函，电话告知原告拍卖土地时进行了公示。被告中国建银公司提交证据有：1、中国银行业监督管理委员会批复；2、国家工商行政管理总局查询信息；3、固定资产接交清单；4、陕西日报拍卖公告；5、竞买人登记单；6、授权委托书、拍卖规则；7、拍卖信息；8、中拓公司拍卖笔录；9、拍卖成交确认书。原告上城公司对被告中国建银公司提交证据质证意见：对证据1-9真实性认可，对证明目的不认可，不动产物权变更依法应进行登记，其所有权归属应当以登记的归属人为准，未经登记不发生效力，被告用其内部文件对抗法律规定不应支持；被告在拍卖前向原告描述瑕疵及保留条款是建立在合同有效的基础上，被告买卖处置国家禁止处置的资产，不应产生法律效力；被告描述回避了拍卖标的所占用的国有土地未获批准重大瑕疵，缩小标的瑕疵，未说明未获批准，绝对不可能过户。被告北京中拓公司对被告中国建银公司证据均无异议。被告北京中拓公司提交证据有：1、拍卖委托合同；2、委托拍卖项目清单确认书；3、竞买人登记单；4、上城公司营业执照；5、上城公司机构代码证；6、企业法定代表人证书；7、上城公司法定代表人身份证复印件；8、授权委托书；9、上城公司委托代理人身份证复印件；10、《拍卖规则》；11、《拍卖标的信息》；12、成交确认书；13、拍卖笔录。原告上城公司对北京中拓公司证据质证意见：对证据1-13真实性无异议，对证明目的有异议，所有证据均无法显示中拓公司接收委托时已经审查了涉案标的财产的处分的归属及是否属于法律规定允许转让的范围，对证明目的不认可。 对上述证据原被告对真实性无异议证据，本院对其真实性予以认定，能够证明本案的基本事实。对证明目的有异议的，本院将在论理部分予以阐述，对原告提交的证据10告知单，不符合证据的形式要件，本院不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案的法律事实如下： 2004年9月14日中国银行业监督管理委员会（批复）：关于中国建设银行重组改制设立中国建银投资有限责任公司批复：一、同意你行继承未纳入中国建设银行股份有限公司的资产和负债，并改制成为中国建银投资有限责任公司；二、核准中国建银投资有限责任公司业务范围为：投资于中国建设银行股份有限公司，接收、经营、管理、处置从原建设银行分立后继承的资产，经中国银行业监督管理机构等监管部门批准投资于其他金融企业及经营其他业务。2004年9月17日中国建设银行企业名称变更为中国建银投资有限责任公司。2005年12月28日中国建银公司与中国建设银行股份有限公司固定资产进行交接在交接清单编号5：商洛分行营业部住宅楼（含小楼）地址：商洛市商州区北新街中段；房屋所有权人中国建设银行商洛分行；房屋权属文件：商房权证商州区字第00006696号；土地证号商洛国用（2004）第019号。2011年1月12日中国建银公司（甲方）与北京中拓公司签订了《委托拍卖合同》：第一条委托事项：委托人委托拍卖人对其固定资产或相关权益进行拍卖，具体项目以委托人提供的项目清单为准。2012年10月8日被告中国建银公司与被告北京中拓公司签订了《委托拍卖项目清单确认书》。2011年1月12日被告中国建银公司委托被告北京中拓公司对商洛市北新街建行住宅楼进行拍卖双方签署了《委托拍卖合同》。2012年11月21日在陕西日报上发布拍卖公告。在公告期间原告上城公司向被告北京中拓公司提交以下资料：1、《授权委托书》：委托王建新全权代表公司参加本次拍卖会并按贵公司规定办理竞买登记，交付拍卖保证金，领取竞拍号牌。受委托人在上述活动中签署的一切文件，我单位均予承认并承担责任；2、公司企业营业；3、执照组织机构代码证；4、企业法定代表人证书。被告北京中拓公司本次《拍卖规则》上面约定，第十条移交变更：1、权利移交变更登记：由于标的为遗留划转的账面资产，具有不同瑕疵，权利转移变更登记受相关政府政策和权属瑕疵，竞买人已充分知悉该标的物的现状和政府相关限制政策（包括标的物的所在地政府房地产限购政策）并对可能发生的风险和损失有充分的认知，对买受人后可能面临的风险和损失愿意承担全部责任。标的起拍价已充分考虑了标的物的转让变更登记风险和税费因素，进行了折让，如竞买人买卖后因此产生的任何损失、无法完善标的权属手续，无法完成权属登记手续，委托人、原所有权人和拍卖人不承担任何违约及损失赔偿责任，包括投资利息损失；第十一条特别约定：4、瑕疵问题：（2）瑕疵担保责任：标的资产瑕疵较多，竞买人已在拍卖人、委托人和政府相关部门查阅了标的相关材料和信息，了解了标的全部状况和风险。拍卖人和委托人不承担瑕疵担保责任；（3）标的资产相关手续仅以拍卖的资料清单中所列资，料为准，委托人和拍卖人对该标的相关手续不做任何完善工作，该拍卖标的能否变更登记及如何变更登记，委托人和拍卖人不承担任何义务和责任；（4）其他瑕疵和风险：拍卖标的可能存在或潜在的其他瑕疵由竞买人自行调查，并承担相应的风险和责任；（5）资产权益类标的：由于历史久远，划转重组，人员更迭，资料缺失，瑕疵较多，无权证和相关资料，有可能无法办理登记手续，可能只是使用权益，请竞买人在购买时特别注意此项风险。在《拍卖规则》下面每页处均有王建新签名并加盖上城公司公章。签订后竞拍人原告进行了登记为：竞买人为陕西上城公司，代理人王建新，交纳保证金100万元竞买号牌，标的15.拍卖标的信息：1、标的序号：标的15；2、竞买保证金100万元；3、拍卖标的描述：现状拍卖位于陕西省商洛市商州区北新街中段的“商洛市北新街建行住宅楼”现状房屋一宗，参考报表面积2276.52㎡，参考价1800000元；4、拍卖标的资料清单：该标的的获得途径、具体内容、限制条件、特别是该资产上的瑕疵、问题和风险等，均依据下列文件，对文件所载内容的理解（尤其是文件所指的权利、义务、风险等）不作任何保证。（1）房产证：商房权证商州区字第00006696号（大证）；（2）土地证：商洛国用（2004）第019号。5、已知瑕疵说明：（1）该资产有房产证（大证）证载所有权人中国建设银行商洛分行：有土地证。正在使用权人中国建设银行商洛分行：无其他任何权属资料；（2）使用和现状情况：该资产为坡下建筑，汽车不可入内。该资产欠住宅楼清理管理费及共用通道整理费共计76452元，所欠费用同成交款一并交付。该资产现被占用，竞买人自行核实，自行清户，费用自担；（4）该标的资产相关手续仅以“拍卖标的”资料清单中所载资料为准，委托人对该“拍卖标的”相关手续不做任何完善工作，该“拍卖标的”能否变更登记以及如何变更登记，委托人和拍卖人不承担任何责任；被告北京中拓公司向原告上城公司提交资料为：1、（2012）京方圆内经证字第31249号公证书、（2012）京方圆内经证字第31250号公证书：分别对中国建银公司企业营业执照以及法定代表人仲建安身份证予以真实性公正证明；2、提交了中国建银公司土地使用权证：土地使用权人是中国建设银行商洛分行、地类（用途）住宅用地、取得价格639472元、使用权类型：划拨、使用权面积：940.4㎡；3、北京中拓公司企业法人营业执照、机构代码证。2012年11月29日进行拍卖，原告上城公司拍卖成交，并交纳成交款1800000元，拍得了商洛市北新街建行住宅楼。2013年元月26日陕西建银实业有限责任公司资产管理处置部与北京中拓公司签订了《2012年11月29日山西省资产拍卖会标的移交清单》移交清单上载明：本《移交清单》一旦签署，委托人与拍卖人《竞买协议》、《拍卖规则》所承诺的约定与义务，标的后续由买受人自行办理，所发生的一切管理、使用、安全责任与委托人、资产管理人、拍卖人无关。移交标的：商洛市商州区北新街中段“商洛市北新街建行住宅楼”现状房屋一宗。本移交清单包括附表一：委托资产管理人提供资料：营业执照副本公证书、机构代码证副本（复印件）税务登记证公证书、划转文件、全款到账证明、《共有土地使用证》商洛国家用（2004）第019号；标的实物移交：现状房屋实物；拍卖人提供资料：委托拍卖合同（复印件）、企业法人营业执照（副本）复印件、组织机构代码证（副本）复印件、拍卖公告（复印件）、收据（原件）。2019年4月9日原告上城公司向北京中拓公司发《函》：我司参加了贵司于2012年11月29日上午10时在陕西省西安市二环南路98号西安铁通商务酒店举行的陕西资产拍卖会，会上我司以180万元的价格拍得商洛市商州区北新街中段的“商洛市北新街建行住宅楼”现状房屋一宗，并已按全额支付完成交款。付款后，我司按照流程办理后续手续，但由于房屋的土地取得方式为划拨取得等原因，房屋无法过户，我司至今没有取得房屋所有权。贵司作为拍卖人，负有严格审查拍卖标的物真实情况的义务，并应当对此瑕疵说明。现状房屋土地性质问题导致无法过户，影响了我司作为买受人权益的实现，贵司作为拍卖人应承担相应责任。请贵司与委托人协调，将成交款退还我司，并支付相应利息。 本院认为，被告中国建银公司委托被告北京中拓公司对商洛市北新街建行住宅楼进行拍卖，原告上城公司参加了竞拍并以1800000元竞拍价款取得了商洛市北新街建行住宅楼现状房屋一宗。原告向本院提起诉讼的主要理由是被告中国建银公司并非土地使用权人且使用权取得方式为划拨取得，根据《城市房地产管理办法》第四十条第一款规定，必须先报有批准权的人民政府审批通过后方可转让，但其至今未取得政府批准转让的审批。被告北京中拓公司在明知被告中国建银公司无处分权的情况下，接受委托拍卖依法不能转让的财产，违反了拍卖法第六条和第八条的规定，拍卖行为无效。在本案中，中国银行业监督管理委员会2004年9月14日下发文件《关于中国建设银行重组改制设立中国建银投资有限公司的批复》，同意中国建设银行承继未纳入中国建设银行股份有限公司的资产和负债，并改制成为中国建银投资有限责任公司，中国建银公司投资中国建设银行股份，接收、经营、管理、处置从原建设银行分立后承继的资产，中国建银投资有限责任公司接收了中国建设银行股份有限公司固定资产其中就有本案诉及的商洛市北新街建行住宅楼。故被告中银公司对其接收财产有管理、经营、处置的权利。关于划拨土地的房屋买卖合同效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条的规定，违反效力性强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”该条规定规范的是以国有土地使用权为合同标的买卖行为，并非房屋买卖行为，而本案以拍卖方式取得的是性质为房屋买卖合同，故该规定不应适用于本案合同效力的认定。经有批准权的人民政府审批、批准并非买卖合同生效的条件。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”据此，是否登记，只影响物权变动的效力，并不影响合同的效力。虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”审批行为仅是物权变动的必要条件，并不影响房屋买卖合同的效力。在本案中所涉拍卖标的来源合法，符合《拍卖法》第六条规定，《拍卖法》第八条“依照法律或者按照国务院规定需经审批才能转让的物品或者财产权利，在拍卖前，应当依法办理审批手续”规定的范畴，是针对一些特定物品或财产权利，而房地产交易是在转让后需要办理证照变更的标的物。本案所拍卖标的物亦非法律、法规所禁止拍卖的物品，拍卖程序合法。故原告请求判令二被告拍卖中国建设银行所属房产的拍卖行为无效，并返回成立交款并支付利息的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国拍卖法》第三条、《中华人民共和民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告陕西上城房地产开发有限责任公司的诉讼请求。 案件受理费26172元，由原告陕西上城房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。 审 判 长  敬小涛 人民陪审员  周 杏 人民陪审员  林淑敏 二〇二〇年十二月二十九日 书 记 员  齐 淼