广西壮族自治区灵川县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0323民初597号 原告：广西桂林漓江农村合作银行。住所地：广西桂林市漓江路49号。统一社会信用代码：91450300199030089K。 法定代表人：汤耀新，董事长。 委托代理人：白先华，该行大额贷款管理中心客户经理。 委托代理人：龙成民，广西桂宁律师事务所律师。 被告：张保良，男，1963年2月8日生，汉族，住广西桂林市七星区。 委托代理人：蒋贤杰，广西君健律师事务所律师。 委托代理人：卢自聪，广西君健律师事务所律师。 第三人：桂林市松杉房地产开发有限公司。住所地：桂林市育才路3号。统一社会信用代码：91450300739966524U。 法定代表人：蒋晓群，总经理。 诉讼代表人：桂林市松杉房地产开发有限公司管理人。 管理人诉讼代理人：赵思军，广西嘉合律师事务所律师。 第三人：桂林润松休闲健身有限公司。住所地：桂林市竹江路桂林华侨农场一分场。统一社会信用代码：914503007351776911。 法定代表人：马晓珍，总经理。 诉讼代表人：桂林润松休闲健身有限公司管理人。 管理人诉讼代理人：赵思军，广西嘉合律师事务所律师。 原告广西桂林漓江农村合作银行诉被告张保良、第三人桂林市松杉房地产开发有限公司（以下简称松杉公司）、第三人桂林润松休闲健身有限公司（以下简称润松公司）破产债权确认纠纷一案，本院于2020年3月25日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员苏燕任审判长，与人民陪审员秦四林、李荣芳组成合议庭，于2020年5月20日公开开庭进行了审理，书记员苏娅妮担任记录。原告委托代理人白先华、龙成民、被告张保良及其委托代理人蒋贤杰、卢自聪、两位第三人的诉讼代表人的共同诉讼代理人赵思军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广西桂林漓江农村合作银行诉称，在破产企业桂林市松杉房地产开发有限公司、桂林润松休闲健身有限公司进入破产程序前，2015年6月5日，原告广西桂林漓江农村合作银行与桂林鹏利商贸有限公司（以下简称“鹏利公司”）、松杉公司、润松公司等签订《银行承兑协议》、《抵押担保合同》等，润松公司及松杉公司以其名下“漓江奥林苑”Ｇ21Ｇ22幢、Ｄ85Ｄ86幢、Ｅ69幢、Ａ5幢、Ｄ8Ｄ9幢、Ｇ2幢、Ｇ35幢房屋及土地作为抵押担保，并办理了抵押登记手续。2015年6月11日，原告依约向鹏利公司签发银行承兑汇票4500万元。因鹏利公司到期未归还借款，为此，原告向桂林市中级人民法院提起诉讼，并由该院做出生效调解书【判决书文号：（2016）桂03民初84号】，根据该调解书，原告有权就松杉公司、润松公司所有的灵川县房屋及土地享有优先受偿权。润松公司及松杉公司进入破产程序后，原告依法向破产管理人广西嘉合律师事务申报了债权，但该管理人经审查认定原告就Ｄ86幢所享有的债权为普通债权。为此原告又依法提出异议复查申请，2019年12月29日原告收到破产管理人复函，认为异议不成立，维持原审查意见。基于上述事实，原告认为：一方面，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（三）》第七条：“已经生效法律文书确定的债权，管理人应当予以确认”，因此，原告根据已生效的桂林市中级人民法院（2016）桂03民初84号民事调解书的认定，对润松公司及松杉公司名下“漓江奥林苑”G21G22幢、D85D86幢、E69幢、A5幢、D8D9幢、G2幢、G35幢房屋及土地享有抵押优先权，原告对破产企业润松公司及松杉公司所享有的债权为担保债权，而非普通债权，管理人认定为普通债权于法无据，定性错误，损害了原告的合法权益。另一方面，管理人认定被告张保良享有“消费性购房人物权期待权”没有事实和法律依据。理由主要有如下几点：1、管理人任意放宽标准，认定被告张保良享为消费性购房人无法律依据。管理人编写的《购房债权审查规则》第一条第（三）项“本案中认定消费性购房人物权期待权的标准”中四个条件中对“唯一住房”的定义为购房人在债务人开发的“漓江奥林苑”项目只购买了一套房产。根据《执行异议和复议规定》第29条的规定，“唯一住房”是指所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，这里有两个条件，一是所购房为商品房，二是名下无其他房屋，而绝非指在某个项目或小区只有一套房屋。本案中，被告张保良所购的是自建房，其名下是否另有其他用于居住的房屋，管理人未予以核实，管理人严重背离司法解释的规定，任意曲解法条、放宽“唯一住房”的认定标准，完全于法无据。2、管理人对购房人是否为真实购房人及购房款的支付真实性未依法进行审查。首先，被告张保良提供的投资合作合同、补充协议及发票，管理人未结合债务人的财务资料、购房人的支付能力、取款记录综合审查判断购房行为的真实性。其次，被告张保良自2005年12月18日就已经签订投资合作合同及补充协议，松杉公司及润松公司一直未为其办理土地证，而是将土地证和房产证办理至公司名下，对此，张保良不闻不问，不管土地证办不办、房子交不交，这是正常买房之人具备的心态吗？再次，未审查房屋交付及使用情况。“漓江奥林苑”D86幢房产自始至今一直无人居住。2015年6月，原告办理抵押权登记时对房屋现状进行过查勘，当时房屋已办理产权登记，产权人是松杉公司和润松公司，房屋是清水房状态，无人居住,院内荒草杂生，由此说明所谓购房人根本就没有占有使用房屋，根本就不是真实的购房人。综上所述，原告认为，原告依法对润松公司名下“漓江奥林苑”D86幢房屋及土地享有抵押优先权，被告张保良对该房屋不享有消费性购房期待权，破产管理人审查结论没有事实及法律依据，损害了原告的合法权益，为此，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（三）》第八条、第九条的规定，请求法院依法判令：一、确认原告对第三人桂林润松休闲健身有限公司、桂林市松杉房地产开发有限公司名下“漓江奥林苑”D86幢房产及土地享有抵押优先权；二、确认被告张保良对第三人桂林润松休闲健身有限公司、桂林市松杉房地产开发有限公司名下“漓江奥林苑”D86幢房产不享有消费性购房人物权期待权；三、本案的诉讼费用由被告承担。 原告广西桂林漓江农村合作银行对其诉称在举证期限内提供的证据有： 1.《债权异议回复函》，证明管理人认定了被告对案涉房屋享有消费性物权期待权，原告抵押权转化为普通债权，损害了原告合法权益； 2.《银行承兑协议》（编号：359631150005201），证明原告根据协议已经支付了桂林鹏利商贸有限公司借款，第三人将其名下的房产抵押给原告作为借款担保，涉案的房屋已经办理抵押手续和他项权证，原告有权就抵押物优先受偿； 3.《抵押担保合同》（编号：359604150633062）、他项权证，证明第三人将涉案的房产抵押给原告； 4.（2016）桂03民初84号《民事调解书》复印件，证明桂林市中级人民法院（2016）桂03民初84号《民事调解书》确认原告就第三人所有的灵川县房屋及土地享有优先受偿权； 5.照片复印件，证明原告在贷款给第三人之前已经到涉案房产实地查看，尽了审慎义务，而且房屋当时是无人居住状态。 被告张保良辩称，一、被告张保良对本案所涉房屋享有所有权，优先于原告广西桂林漓江农村合作银行的权利。二、第三人涉嫌合同诈骗，原告广西桂林漓江农村合作银行的抵押登记不具备合法效力，更不具备优先权。综上所述，请求驳回原告广西桂林漓江农村合作银行的诉讼请求。 被告张保良在举证期限内对其辩称提供的证据有： 1.（2016）桂0323民初1106号《民事判决书》及《生效证明》，证明案涉房屋经生效判决确认归被告所有； 2.（2017）桂03民撤1号之二《民事裁定书》，证明原告取得的调解书已经被撤销。 第三人松杉公司及第三人润松公司陈述，一、管理人并未否定原告享有的抵押权，只是涉案房产用于清偿在先的消费性购房人物权期待权后，原告享有的抵押权丧失优先财产对象，只能转化为普通债权清偿。二、管理人认定购房人对涉案房屋享有消费性购房权利，具有充分的法律和事实依据。第三人认为，根据购房人提交的申报资料，符合《执行异议规定》第29条规定的条件，应认定被告对涉案房产享有消费性购房人物权期待权，综上，涉案房产是用于居住的住宅，且被告已经履行支付款项的义务，完全符合《执行异议规定》29条规定的条件。管理人据此认定被告对涉案房屋享有消费性购房人物权期待权，有充分的法律和事实依据。三、破产程序中，消费性购房人对交易房屋享有权利，应优先于抵押权、工程款优先受偿权清偿。综上所述，管理人出具的审查意见认定事实清楚、适用法律准确，请求贵院依法驳回原告的诉讼请求。 第三人松杉公司及第三人润松公司在举证期限内提供的证据有： 1.灵川县人民法院（2018）桂0323破1号、2号《民事裁定书》和《决定书》，证明灵川县人民法院已裁定受理债务人破产重整案件，并指定广西嘉合律师事务所为管理人，《企业破产法》第二十五条之规定，管理人应代表债务人参加诉讼、仲裁或其他法律程序； 2.《债权审查函》，证明管理人认定购房人对交易房屋享有消费性购房人物权期待权，应优先于抵押权清偿，导致原告无法再对涉案房产行使抵押权。 经过开庭质证，被告张保良、第三人松杉公司及第三人润松公司对原告广西桂林漓江农村合作银行提供的证据1无异议，原告广西桂林漓江农村合作银行与被告张保良对第三人松杉公司及第三人润松公司提供的证据1、2无异议。经审查，上述证据符合民事证据规则关于证据真实性、合法性、关联性的规定，本院依法予以采信，作为本案定案依据。 三方当事人对对方提供的其他证据有异议，本院逐一认证如下： 1.第三人松杉公司及第三人润松公司对原告广西桂林漓江农村合作银行提供的证据2、3的真实性无异议，但认为抵押房产用于清偿被告消费性购房债权后，不能再对该房产行使抵押权。被告张保良对上述证据真实性不清楚，对合法性不予认可，因第三人涉嫌隐瞒房屋已经出卖或为他人建设的事实抵押担保，抵押合同及抵押登记无效。本院认为，该证据与本案有关，故本院予以采信； 2.被告张保良、第三人松杉公司及第三人润松公司对原告广西桂林漓江农村合作银行提供的证据4有异议，认为该调解书已经被撤销。本院认为，该证据与本案有关，故本院予以采信； 3.被告张保良、第三人松杉公司及第三人润松公司对原告广西桂林漓江农村合作银行提供的证据5有异议，认为对真实性无法核实。本院认为，该证据在无其他证据佐证的情况下，无法达到原告的证明目的，故本院不予采信； 4.第三人松杉公司及第三人润松公司对被告张保良提供的证据1、2无异议，原告广西桂林漓江农村合作银行对该证据真实性无异议，但是对证明内容有异议，认为第三人已经将涉案房屋抵押给原告，并办理了他项权证，原告已经取得了涉案房屋的抵押优先受偿权，桂林市中级人民法院认为涉嫌贷款诈骗罪、合同诈骗罪移送公安机关，但是直到今天都没有结论，基于先刑后民的原则，原告有权在民事部分处理完毕以后依法主张自己的权利。本院认为，第三人松杉公司及第三人润松公司、原告广西桂林漓江农村合作银行对上述证据真实性无异议，且该证据与本案有关，故本院予以采信。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认以下法律事实：2005年12月18日，被告张保良与第三人松杉公司签订了《投资合作合同书》及《补充协议》，合同约定被告张保良参与“桂林漓江奥林苑”项目投资，计划总投资约600000元，第一期投资款为164568元，第二期投资款为D86栋别墅《施工合同》的合同金额，第三期投资款为办理相关证件等其他实际发生的费用；被告张保良的全部投资收益为“桂林漓江奥林苑”项目第D86栋别墅；第D86栋别墅由被告张保良自行建设，建设施工队挂靠在第三人松杉公司指定的建筑安装公司；第三人松杉公司在被告张保良第二期投资款所投资的物业竣工验收后一个月内，取得该物业的商品房预售证，并在一周内通知被告张保良签订“桂林漓江奥林苑”《商品房买卖合同》。合同还对相关的违约责任进行了约定。合同签订时，房屋未进行建设。合同签订后，被告张保良于2006年1月7日向第三人松杉公司支付了第一期投资款164568元。其后，被告张保良出资建设房屋。房屋建成后，第三人松杉公司未为被告张保良办理房屋产权证及土地使用权证，被告张保良与第三人松杉公司也未重新签订《商品房买卖合同》。 2015年6月10日，两位第三人与原告广西桂林漓江农村合作银行签订了《抵押担保合同》，两位第三人以登记在其名下的包括“桂林漓江奥林苑”D86幢房屋在内的多套房屋作为抵押担保物，为原告广西桂林漓江农村合作银行向桂林鹏利商贸有限公司（案外人）签发银行承兑汇票4500万元提供抵押担保，并办理了抵押登记。原告广西桂林漓江农村合作银行于2015年6月10日取得他项权证。 2016年8月2日，本院受理了张保良起诉松衫公司、润松公司、广西桂林漓江农村合作银行合同纠纷一案，并于2016年12月28日作出了（2016）桂0323民初1106号《民事判决书》，认定张保良根据其与松杉公司签订的《投资合作合同书》及《〈投资合作合同书〉补充协议》修建房屋,属《中华人民共和国物权法》第三十条规定的因合法建筑设立物权，张保良履行了合同义务，合法建设了本案讼争房屋，是本案讼争房产的真实权利人，并判决支持了灵川县大圩镇桂林华侨农场内“桂林漓江奥林苑”D86栋幢房屋归张保良所有。该判决已经发生法律效力。 2016年12月2日，桂林市中级人民法院作出了（2016）桂03民初84号《民事调解书》，确认原告广西桂林漓江农村合作银行对润松公司对松杉公司名下“漓江奥林苑”G21G22幢、D85D86幢、E69幢、A5幢、D8D9幢、G2幢、G35幢房屋及土地享有抵押优先权。2018年12月12日，桂林市中级人民法院作出（2017）桂03民撤1号之二《民事裁定书》，其中裁定撤销桂林市中级人民法院（2016）桂03民初84号民事调解书。 2018年8月10日，本院依法作出了（2018）桂0323破1号《民事裁定书》和《决定书》、（2018）桂0323破2号《民事裁定书》和《决定书》，分别裁定受理申请人桂林市华泰小额贷款有限公司对松杉公司及润松公司提出的破产清算申请，并指定广西嘉合律师事务所担任松杉公司及润松公司的管理人。松杉公司及润松公司进入破产程序后，原告广西桂林漓江农村合作银行及被告张保良向管理人申报债权，管理人经审查认定张保良对D86幢房屋享有消费性物权期待权，该房产应优先清偿物权期待权，不纳入破产财产范围，原告广西桂林漓江农村合作银行就D86幢房屋及土地债权丧失抵押优先权，其抵押权转为普通债权。为此，原告广西桂林漓江农村合作银行向管理人提出异议复查申请，于2019年12月29日收到《债权异议回复函》。管理人在《债权异议回复函》中认定原告广西桂林漓江农村合作银行的异议不成立，维持原审查意见。 2020年3月25日，原告广西桂林漓江农村合作银行诉至本院，请求法院依法判令：一、确认原告对第三人桂林润松休闲健身有限公司、桂林市松杉房地产开发有限公司名下“漓江奥林苑”D86幢房产及土地享有抵押优先权；二、确认被告张保良对第三人桂林润松休闲健身有限公司、桂林市松杉房地产开发有限公司名下“漓江奥林苑”D86幢房产不享有消费性购房人物权期待权；三、本案的诉讼费用由被告承担。 本院认为，关于被告张保良对“漓江奥林苑”D86幢房产是否享有消费性购房人物权期待权的问题。首先，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。”本案中，被告张保良与第三人松杉公司签订的《投资合作合同书》及《〈投资合作合同书〉补充协议》是当事人的真实意思表示，且未违反国家法律法规的效力性禁止性规定，不损害国家、集体和他人的合法权益，因此合法有效，对双方均具有约束力。根据《投资合作合同书》及《〈投资合作合同书〉补充协议》，被告张保良系房屋建设资金的提供者，并固定取得涉案房屋，其事实上并不承担任何经营风险，且该合同书中还约定第三人松杉公司在被告张保良第二期投资款所投资的物业竣工验收后一个月内，取得该物业的商品房预售证，并在一周内通知被告张保良签订“桂林漓江奥林苑”《商品房买卖合同》，故被告张保良与第三人松杉公司之间应为商品房买卖关系，《投资合作合同书》实质上为房屋买卖合同。同时，根据本案证据显示，被告张保良仅购买了一套房屋，其购买案涉房屋系用于居住，并已按合同履行完付款义务，其符合商品房消费者身份，对“桂林漓江奥林苑”D86幢房屋应该享有消费性购房人物权期待权。其次，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，因此即便原告广西桂林漓江农村合作银行对“漓江奥林苑”D86幢房屋享有的抵押权成立，被告张保良对该房产享有的消费性购房人物权期待权亦应优先于抵押权。综上，原告广西桂林漓江农村合作银行提出确认被告张保良对第三人桂林润松休闲健身有限公司、桂林市松杉房地产开发有限公司名下“漓江奥林苑”D86幢房产不享有消费性购房人物权期待权的诉请，理由不成立，本院不予支持。 关于原告广西桂林漓江农村合作银行请求确认原告对第三人桂林润松休闲健身有限公司、桂林市松杉房地产开发有限公司名下“漓江奥林苑”D86幢房产及土地享有抵押优先权的诉请，因该诉求系基于原告广西桂林漓江农村合作银行与桂林鹏利商贸有限公司（案外人）、润松公司、松杉公司之间抵押借款合同关系，与本案并非同一法律关系，不属于本案审理范围，且该诉请已在（2016）桂03民初84号案件中得到处理，故本院对该诉请不予处理。 综上所述，依照《中华人民共和国企业破产法》第五十八条第三款，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告广西桂林漓江农村合作银行的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告广西桂林漓江农村合作银行负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费100元（户名：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  苏 燕 人民陪审员  秦四林 人民陪审员  李荣芳 二〇二〇年十二月二十五日 法官 助理  廖蔚霞 书 记 员  苏娅妮 附相关法律条文： 1.《中华人民共和国企业破产法》第五十八条第三款：债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，可以向受理破产申请的人民法院提起诉讼。 2.《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条：合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。 3.《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。 第2条：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。 4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 5.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。