广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初24065号原告（反诉被告，以下统称原告）：耿晓丽，女，汉族，1978年5月27日出生，住河南省新郑市龙王乡耿坡一队1号，公民身份号码：410************422。委托诉讼代理人：许海芳，广东绅源律师事务所律师。委托诉讼代理人：蓝楚琳，广东绅源律师事务所律师。被告（反诉原告，以下统称被告）：黎满林，男，汉族，1958年4月19日出生，住广东省东莞市********，公民身份号码：442************978。委托诉讼代理人：梁伟昆，广东智优律师事务所律师。原告耿晓丽诉被告黎满林合同纠纷一案，以及被告黎满林反诉原告耿晓丽合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案后，依法适用简易程序，分别于2020年10月15日、2020年11月10日依法公开开庭进行了审理，原告耿晓丽的委托诉讼代理人许海芳，被告黎满林的委托诉讼代理人梁伟昆两次均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告耿晓丽向本院提出诉讼请求：1、被告向原告返还多收取原告的承包费共165000元，及支付以165000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自起诉之日起计算至全部清偿之日止的利息；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2017年1月15日签订《承包协议书》，约定甲方（被告）将其投资的东莞市中堂朗东宾馆（以下简称“朗东宾馆”）发包给乙方（原告）经营，承包期限为6年，从2017年1月16日起至2023年1月15日止；承包费为每月80000元。在2019年，因朗东宾馆经营困难，原告与被告协商减免部分承包费，要求按每月60000元缴交，协商磨合过程，2019年7月份，被告代理人廖景辉微信表示同意减免承包费，2019年7月16日至2020年12月16日，每月实收65000元。原、被告双方就承包费重新达成协议条款。双方已实际对《承包协议书》中承包费的约定予以变更，即承包费为每月65000元。2019年1月28日，原告承包的宾馆被政府征用，与东莞市中堂资产管理有限公司签订《酒店客房租赁合同》，宾馆被用于防疫，隔离相关疫区来莞人员，及隔离冠状病毒密切接触人员，租用期限为2020年1月28日起至2020年4月27日止。被告得知宾馆被用于防疫后，派其妻子及其代理人廖景辉前来大吵大闹，认为原告无权将宾馆租给政府，并且原告与被告该次矛盾爆发后，被告及其妻子、其代理人廖景辉反悔，不按之前减免承包金承诺履行，三番四次到宾馆闹事，甚至到中堂镇人民政府上访或闹事，要求原告按照每月80000元标准向被告补齐。因被告的闹事行为严重影响了在宾馆隔离人员的正常生活及政府防疫工作，原告为了能够顺利支持政府防疫工作，在迫于无奈的情形之下于2020年2月10日补齐被告所要求的承包费。被告当时无理取闹的行为已扰乱朗东宾馆经营秩序及当时的政府防疫工作，原告之所以同意补齐租金并按每月80000元继续交承包费的行为只是一时权宜之策，只为能让朗东宾馆顺利经营，防疫工作顺利进行。但实际上，2019年7月份，双方对《承包协议书》关于承包费的约定已予以变更，即2019年7月16日至2020年12月16日期间的承包费应为65000元，因此，原告于2019年7月至2020年5月所缴纳的承包费超出65000元的部分，均为被告违约行为逼迫原告，多收取原告承包费，应向原告予以返还。对于今后被告仍违背约定标准收取，原告有权拒绝。为维护原告合法权益，并制止被告损害行为继续发生，原告不得不提起诉讼。被告黎满林辩称，原告与被告并未就每月承包费变更事宜协商达成一致，2019年7月起，被告一直按每月80000元的标准向原告催收承包费，因此被告不存在多收取承包费的情况，请求法院驳回原告的诉请。被告黎满林提出反诉请求：1、原告向被告支付承包费415000元（根据《承包协议书》的约定，按每月80000元的标准，自2020年5月1日起计至2020年10月31日，扣减已支付的65000元，共计415000元）；2、原告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年1月15日，被告与原告签订一份《承包协议书》，约定由原告承包东莞市中堂朗东宾馆进行经营，承包期限为6年，每月承包费为80000元，每月10号前支付上月承包费。自2020年6月开始，原告没有按约定向被告支付承包费，被告多次催促原告按《承包协议书》约定支付承包费，但原告均拒绝。原告耿晓丽辩称，被告反诉诉请、事实与理由与事实不符，被告诉请2020年5月1日至2020年10月31日共欠租金480000元减去6月已支付的65000元，还剩下415000元未支付不是事实，原告并未拖欠2020年5月租金，原告是从2020年7月开始未付租金，且被告是在10月提起反诉，其诉请却是至2020年10月31日的承包费，尚未届期，被告反诉请求的时间段应是7月至9月，且原告本身有360000元的保证金，可以扣除租金。经审理查明，2017年1月15日，被告黎满林（甲方）与原告耿晓丽（乙方）签订了一份《承包协议书》，约定：甲方同意将其投资的东莞市中堂朗东宾馆【包括第二层的沐足、第三层至第五层的客房、一层宿舍（17间）、前台大厅、地面停车场、饭堂及餐厅】发包给乙方经营，承包期限为6年，从2017年1月16日起至2023年1月15日止；承包费为每月80000元，乙方应在每月的10号前向甲方缴纳上个月的承包费；若乙方逾期缴付的，每逾期一天，应向甲方支付逾期未付承包费总额每日万分之一的滞纳金，逾期缴付承包费超过两个月，甲方有权解除本协议，乙方已交押金不予退还，而乙方应向甲方支付4个月的承包费320000元作为承包押金。且该《承包协议书》第四条约定本协议签订后，乙方即获得承包标的的经营权，甲方应于本协议签订之日起十个工作天内到工商局递交办理变更东莞市中堂朗东宾馆投资人的相关资料，甲方若没有在上述时间内递交办理变更手续的相关资料则属于甲方违约；第九条约定乙方的违约行为及责任包括乙方无正当理由擅自解除本协议的，乙方逾期不支付清承包费的；乙方违约，甲方有权解除合同，乙方无权要求退还承包押金。庭审中，原、被告确认双方实际履行的为每月10号前支付当月承包费。根据原告的委托代理人梁宾与被告的委托代理人廖景辉的微信聊天记录反映：于2019年7月22日廖景辉向梁宾发送信息：免减租方案，由2019年7月16日至2020年12月16日，每月实收65000元为准，之前5月份6月份补回20000元给甲方。梁宾对此回复：你这样子吧，你们到时候还是约在一起见面吧，我不再传这个话也传不好料咯，这本来都是谈好的事情你现在又这样子修改一下也不好说。后廖景辉再陈述：这个呢，昨天呢，你们却说还有四年多了四年多，我两三四个月给你没问题，如果你老板不同意这个方案的那就可以不交租，反正你达到不交租的条件，我就走法律程序了，没办法的啊房东啊不会同意的啊，还有还有30还有42个月啊，不可能免你这么多的嘛，说起来都不实在啊。梁宾对此再回复：好吧好吧，那你走法律程序好吧。廖景辉继续说：谈是谈过啊，谈好也可以说谈好，但是一天到晚没落实没签协议是不是啊，很多事还没清楚呢，我又看完这要起草东西啊落实签名为准的吗好像你以前说老板啊答应说他装修给他的一一棒那不是扯淡吗做事一定要跟文件的吗是不是一天没落实双方没盖章没签名都不行不为准的吗不是啊不是说我要赖皮又傻什么如果你老板认为我啊不认同的你也可以不谈的无所谓的是不是啊你说出来的有一有据有道理的嘛不是你单方面说减多少了吗？我也一样的很那个了。原告认为双方据此就承包费重新达成了协议条款，即自2019年7月16日至2020年5月31日期间的承包费应当按每月65000元的标准计算，但被告实际收取了每月80000元，每月多收取了15000元，共11个月，共计165000元，廖景辉提出的减免租方案是从2019年7月16日开始计算，所以原告按照该起始时间计算其诉请要求被告返还的承包费。被告对其委托代理人廖景辉发送的信息解释为：原告于2019年5月、6月时单方自行支付每月60000元承包费，双方就此协商承包费变更的问题，然后被告报了上述的减免租的方案，但是要求原告补回之前5月、6月少交的承包费，原告一直未同意该方案，在2019年7月时没有补5月、6月的各20000元；而且直至2020年2月，在政府调解下，原告才一并补回了该两个月的每月20000元共40000元，故被告认为上述减免租的方案仅为被告要约，原告并未同意，已失效。而且，被告黎满林主张，原、被告均于2020年2月10日委托了代理人在中堂镇财政分局局长袁庆超、资产管理公司财务总监袁庆秋的协调下进行调解，被告对此提供了证明人署名为袁庆超的2020年3月16日书面证明为据，该证明中载明：“协调结果是双方当事人达成一致，耿晓丽当天开出人民币现金支票四张（每张95000元），合计叁拾捌万元整承包费给黎满林的委托人廖景辉。双方已当场表示互不追究责任，并都支持政府征用酒店用于防疫工作”。原告对上述证明的真实性、合法性予以确认，但原告认为其是为了不影响政府防疫工作，于是按照每月80000元交付承包费，该行为不是原告真实意思表示，是迫于形势无奈才支付的。本案庭审中，原、被告确认：在2019年7月22日原、被告的委托代理人通过微信协商减租时，原告在2019年5月至7月期间是按照每月60000元的标准支付承包费的；在2020年2月10日原、被告经协调达成一致意见时，原告支付了380000元，该380000元包括2019年5月至11月共7个月每月少付的20000元（共140000元）的承包费，以及包括2019年12月、2020年1月至2月每月80000元，共240000元的承包费；之后，原告在2020年3月至5月期间按照每月80000元标准支付承包费，2020年6月按65000元支付承包费，之后就没有向被告支付承包费。又，原、被告均确认双方签订的承包协议书在2020年10月30日已经解除，案涉场地双方已经交接清楚。被告在庭审中明确对原告应付的承包费计算如下，从2020年6月1日至2020年10月30日期间，按照每月80000元的标准计算5个月，扣减原告2020年6月已经支付的承包费65000元，再扣减了2020年10月31日一天的承包费2580.65元（80000元-80000元÷31×30=2580.65元），故被告主张原告应支付的承包费为332419.35元（400000元-65000元-2580.65元=332419.35元）。关于原、被告《承包协议书》解除的情况，诉讼中原、被告确认双方未曾签订过解除承包协议书的书面材料，原告称双方解除合同的原因是黎满林在2月13日提出解除合同，让原告离开，黎满林在该期间找好了接手朗东宾馆的人员，2020年10月30日原告将朗东宾馆向宾馆移交并交接完毕。被告则认为，双方解除合同的原因是于2020年10月19日原告通过微信发了单方解除的函件，原告主张要么承包费降价至每月50000元以下，要么原告单方终止合同，将朗东宾馆交还给原告，原告没有同意降价的要求，故双方就在该日期内交接朗东宾馆的事物，所以该合同解除。被告对此提供了原告员工梁经理与被告妻子的微信聊天记录为据，该记录反映原告于2020年10月19日向被告发送一份终止合同通知函，其中载明原告告知被告，根据情势变更及不可抗力的原因，提出承包费必须降到每月50000元以下宾馆才能维持经营；如被告同意请于收函后三天内书面回复；如被告不同意或不回复，原告终止合同，并将宾馆交回被告，原告将于2020年10月30日前撤场，请被告前来交收场地及物品。于2020年10月21日，被告微信回复原告告知被告不同意将承包费降到每月50000元以下，如果被告终止合同的，届时原告将前往现场进行交接，被告的行为实质为单方解除合同，需按《承包协议书》的约定承担违约责任。原告对被告提供的上述微信记录的真实性予以确认，但原告认为双方的《承包协议书》实质为租赁合同，由于被告出租的房屋无报建、无规划，上述协议应是无效合同。再，关于原告提出的360000元保证金可以抵扣承包费的情况，原告主张其称述的保证金360000元即收据中的押金320000元和承诺免去的40000元租金，原告认为是黎满林于本案前起诉耿晓丽，这个案件虽然黎满林撤诉了，但该案件仍对耿晓丽造成了伤害，所以原告认为原告缴纳的保证金可以抵扣承包费，且原告在2020年12月9日关于押金抵扣租金的情况说明及相关证据证明对象说明中补充认为：原、被告之间的《承包协议书》实质为房屋租赁使用合同，被告的房屋无规划、无报建，对上述协议书应按无效合同处理。而被告确认其于2017年4月1日向原告出具收据，其中载明：今收到耿晓丽交来朗东宾馆押金320000元，注明合同期满免半个月租金。但是，被告认为黎满林于本案之前起诉耿晓丽的案件已经撤诉，并不影响双方的承包关系，被告认为不能以承包押金进行抵扣原告应付的承包费，根据案涉《承包协议书》第九条的约定，原告在合同期尚未届满前解除合同构成单方违约，被告有权没收该承包押金，故被告不同意以承包押金进行抵扣原告应付的承包费。另查，东莞市中堂朗东宾馆为于2015年1月5日成立的个人独资企业，经营场所位于东莞市***********，其投资人原登记为黎满林，并于2017年1月19日变更登记为耿晓丽。东莞市中堂朗东宾馆已领取经营旅业的特种行业许可证、卫生许可证，在原、被告的《承包协议书》履行期间，上述许可证的法定代表人或负责人均变更登记为耿晓丽。再，被告黎满林确认案涉《承包协议书》中所约定东莞市中堂朗东宾馆建筑物的所有权人为被告黎满林，该建筑物没有任何的土地证、房产证、建设工程规划许可证。被告对此提供了一份由东莞市中堂镇斗朗社区*委会于2020年12月3日出具的证明为据，该证明载明：兹有位于东莞市************地块及地上建筑物，该地块使用权及其地上建筑物属黎满林所有，该物业的经济和法律责任均由黎满林承担。以上事实，有原告提供的承包协议书、委托授权书、营业执照、微信聊天记录及聊天主体信息、酒店客房租赁合同、转账记录、支票、收款收据、胡近弟微信名片、梁宾与胡近弟的微信聊天记录、银行转账明细、收据，被告提供的承包协议书、收款收据、支票、证明、转账记录、中国银行BANCS存款历史交易明细清单、公共场所卫生信誉度、特种行业许可证、卫生许可证、东莞市中堂朗东宾馆的工商内档资料、微信主页、微信聊天记录、证明等证据以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为承包合同纠纷，原告耿晓丽与被告黎满林于2017年1月15日签订《承包协议书》，双方对承包问题已予以约定。本案争议的焦点有两个：第一，原告主张的原、被告对承包费已约定变更是否具有事实和法律依据；第二，原告是否还拖欠被告承包费。本院对此评析如下：关于焦点一。第一，原告对于主张双方对承包费做变更约定的依据为被告的委托代理人廖景辉所发出的微信记录，即“免减租方案：由2019年7月16日至2020年12月16日。每月实收65000元为准。之前5月份6月份补回20000元给甲方”。但是，原告在庭审中明确其对被告所发出的上述微信内容没有表示过同意或不同意。而且，原告在被告于2019年7月份发出上述微信后实际上没有完全按照上述“免减租方案”的内容予以履行，即原告没有立刻向被告补回2020年5月份、6月份的各20000元承包费。因此，被告向原告发出的免减租方案仅为被告发出的要约，原告对此并没有明确表示同意或不同意，该免减租方案并不能视为原、被告协商一致所达成的协议。第二、被告的委托代理人廖景辉提出上述免减租方案之后，原告没有表示同意或不同意，之后廖景辉继续提出应当以双方签订书面协议为准。而实际上，原、被告对变更承包费约定的情况从未签订过书面协议。第三，关于原告曾经在另案中举证过的2020年3月16日，由中堂镇财政分局局长袁庆超签名出具的《证明》，也记录原告向被告支付380000元的承包费，双方当初表示互不追究责任，上述380000元的承包费由原告按照每月承包费80000元的标准，已向被告补足从2019年5月计算至2019年11月每月少付的承包费20000元（共140000元），该《证明》表明原、被告已协商同意对2019年5月至2020年2月期间按照双方原合同约定的每月80000元的标准予以支付承包费。第四，于2020年3月至5月份期间，原告也是按照每月80000元的标准向被告支付承包费。综上，原告主张原、被告应从2019年7月16日起变更约定为每月承包费65000元没有事实和法律依据，本院对此不予采纳。原告诉请被告返还多收取原告的承包费共165000元及利息没有依据，本院对此不予支持。关于焦点二。原、被告已确认双方的承包协议书在2020年10月30日已经解除，案涉场地双方已经交接；且双方也确认原告向被告支付2020年6月份承包费65000元，之后就没有向被告支付承包费。被告在庭审中明确2020年10月31日一天的承包费为2580.65元（80000元-80000元÷31×30=2580.65元），故原告应向被告支付2020年6月1日至2020年10月30日期间的承包费计算为332419.35元（80000元×5个月-65000元-2580.65元=332419.35元）依法有据，本院对此予以支持。关于原告提出押金抵扣承包费的问题，本院对此评析如下：首先，原告耿晓丽与被告黎满林签订《承包协议书》，约定黎满林将其投资的东莞市中堂朗东宾馆发包给耿晓丽进行经营，而黎满林在签订该协议时确为经过工商登记成为的东莞市中堂朗东宾馆的经营者，即双方《承包协议书》的合同标的为朗东宾馆的经营权，并非仅仅指朗东宾馆的占有和使用权，故原告主张案涉《承包协议书》实质为租赁合同性质并没有事实和法律依据，本院对此不予采纳。其次，原、被告《承包协议书》中所约定的押金320000元是针对双方承包协议书所约定的，也并非仅仅针对朗东宾馆租赁关系的约定，而且双方《承包协议书》中对于酒店经营权的承包以及酒店场地的占有使用并没有做出区分的约定。因此，原告主张由于案涉朗东宾馆未报建规划，双方《承包协议书》为无效合同，押金应予以返还给原告没有法律依据，本院对此不予采纳。再者，根据原、被告《承包协议书》的约定，原告在合同期届满之前单方解除合同的，原告无权要求退还承包的押金320000元，故原告要求将承包押金抵扣应付的承包费没有事实和法律依据，本院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告耿晓丽自本判决发生法律效力之日起七日内向被告黎满林支付2020年6月1日至2020年10月30日期间的承包费332419.35元；二、驳回原告耿晓丽的全部诉讼请求；三、驳回被告黎满林的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。本案本诉受理费1800元（原告已预交），由原告耿晓丽承担；反诉受理费3762.5元（被告已预交），由原告耿晓丽承担3013.8元，由被告黎满林承担748.7元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  翟静文二〇二〇年十二月十四日书记员  黄燕霞书记员  陈思苏附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。