北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初70013号原告：刘柏利，女，1970年7月31日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：许倩峰，北京市鑫诺律师事务所律师。被告：李竞，女，1957年9月21日出生，汉族，住北京市朝阳区，身份证号×××委托诉讼代理人：吴蔚，北京五辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈茜，北京五辰律师事务所律师。被告：吕乐然，男，1988年6月7日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：吴蔚，北京五辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈茜，北京五辰律师事务所律师。被告：孙峥，男，1970年7月12日出生，汉族，住天津市南开区。被告：封雅妹，女，1943年12月21日出生，汉族，住天津市南开区。被告：项成飞，男，1973年10月12日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。原告刘柏利与被告李竞、吕乐然、项成飞、孙峥、封雅妹确认合同效力纠纷一案，本院于2018年12月依法作出（2017）京0105民初184号民事判决书，宣判后，李竞、吕乐然向北京市第三中级人民法院提起上诉。2019年6月27日，北京市第三中级人民法院依法作出（2019）京03民终7848号民事裁定书，裁定撤销北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初184号民事判决书，裁定将案件发回本院重审。重审期间，本院依法组成由审判员文怡昊担任审判长、审判员杨静和付瑞洁参加的合议庭，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。刘柏利及其代理人许倩峰，被告吕乐然的代理人陈茜、吴蔚、李竞均到庭参加了诉讼，封雅妹、孙峥、项成飞经本院依法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。刘柏利向本院提出诉讼请求：依法确认我与孙金生、吕延平于2005年9月22日签订的关于购买北京市西城区广安门外大街178、180号甲180号楼1-1106号房屋（以下简称争议房屋）的购房协议书以及2009年9月26日签订的购房补充协议有效。事实和理由：争议房屋原系孙金生在中国黑色金属材料总公司（以下简称黑金公司）工作期间，在2000年1月左右公房改革出售时以成本价购得；但因当时孙金生的户口在天津，购房时需要北京市户口，故借用其司机吕延平的名义办理房屋产权证。2000年3月17日，黑金公司给孙金生开具了争议房屋的入住通知书。2001年3月12日，该房屋登记在吕延平名下。为了保证孙金生的权益，吕延平在2003年7月5日将涉案房屋的租赁权、抵押权和转让权书面授权给孙金生。孙金生在2003年7月19日将前述权利全部书面授权给项成飞。我在取得上述两份授权委托书原件的情况下，在2005年9月22日和孙金生的代理人项成飞签订购房协议书，约定我以70万元的价格购买争议房屋，首付款30万元签约当日支付，剩余款项双方约定待办理过户后再议。当日我支付30万元首付款，项成飞将争议房屋及产权证原件交给我。2005年9月26日，我同项成飞签订购房补充协议，约定自协议生效之日起90个工作日内办理房屋产权过户手续，待项成飞办理房屋产权过户完成后，刘柏利将余额40万元付给项成飞。后我入住争议房屋，进行了装修并使用至今，还陆续支付了购房款10万元。我多次要求项成飞和孙金生办理过户手续，但均被以各种理由拒绝，故起诉请求判如所请。被告李竞、吕乐然辩称，不同意刘柏利的诉讼请求，吕延平与孙金生不存在借名买房情形。争议房屋是吕延平作为黑金公司职工且符合购房资格情况下，使用自己及配偶李竞工龄购买的房屋，该房屋产权亦登记在吕延平名下，该房屋与孙金生无关。从争议房屋性质看，其具有特殊的政策保障性及人身属性，不允许借名买房。对于住房制度改革产生的共有住宅楼房，其购买者明确要求必须为公司职工且满足北京户口要求才可购买，本案中李竞和吕延平符合规定的要求，并且使用了工龄购买房屋。因此不可能存在借名买房的情形。吕延平从未出具委托书委托孙金生出售房屋，刘柏利提供的委托书，其上的笔迹与吕延平的不符。假设吕延平与孙金生委托为真，吕延平无权单方处置夫妻共同财产，孙金生与项成飞的转委托亦无效。争议房屋为夫妻共同财产，系吕延平与李竞在夫妻关系存续期间购买的房屋。且使用了吕延平夫妇二人的工龄折扣。吕延平也仅能处分其所拥有的争议房屋的份额，对于李竞所拥有的房屋份额无权进行处分。转委托必须是为了被代理人的利益需要。因此，转委托必须符合被代理人的利益和意志，不能损害被代理人的利益。而孙金生转委托时，在其向项成飞出具的授权委托书中将房屋明确成非吕延平财产进行委托，明显不是为了委托人的利益。转委托应事先取得被代理人的同意或者事后由被代理人追认。吕延平出具的委托书中并未明确表示允许转委托，而且刘柏利也未提交任何证据证明吕延平同意孙金生的转委托行为。刘柏利无法证实其已经交纳了购房款，她的转账记录没有收款人姓名，部分款项转账日期在购房协议签订之前。孙峥、封雅妹、项成飞未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2000年1月10日，吕延平作为买方与卖方黑金公司签订房屋买卖契约，约定黑金公司将争议房屋以每平方米1485元的价格出售给乙方（仅限本市常住户口，自住房的合法承租人），该房屋建筑面积167.59平方米，暂定总价93851元。一次性付款，甲方按北京市房改政策的规定，同意乙方享受工龄、教师等住房优惠条件。2001年3月12日，争议房屋登记至吕延平名下。2000年3月17日，黑金公司出具《入住通知书》，内容为：今有孙金生同志，身份证号×××入住宣武区广安门外大街180号1106居室住房，请准予办理入住手续。入住人处有孙金生的签字，下方有北京银达物业管理有限责任公司新纪元大厦物业服务中心的盖章。2006年12月19日，北京银达物业管理有限责任公司向孙金生发出交费提示，催收2001年12月17日至2006年12月31日期间的物业费及供暖费、水电费等相关费用共计29631.87元。2015年4月16日吕延平去世。2015年5月7日，经公证处公证，吕乐然继承涉案房屋。2015年6月9日，李竞、吕乐然在西城区人民调解委员会达成调解协议，争议房屋归李竞，吕乐然放弃继承该房屋，调解委员会出具（2015）西民调字第205号人民调解协议书。此后，李竞起诉至北京市西城区人民法院要求刘柏利腾房，在审理过程中刘柏利向法院提起异议申请，北京市西城区人民法院作出裁定中止该案的审理。2016年8月4日刘柏利以其民事权益受到侵害为由向北京市西城区人民法院起诉要求撤销（2015）西调确字第17654号民事裁定书。法院经审理认为刘柏利主张其实际享有涉案房屋的所有权，是基于刘柏利与他人之间的房屋买卖合同关系，而该案系适用特别程序，不审理刘柏利与他人之间的民事权益纠纷，刘柏利应该另行提起民事诉讼主张其合同债权。2016年9月5日，北京市西城区人民法院作出（2016）京0102民特895号民事裁定书，驳回刘柏利的申请。2016年12月23日，本院收到刘柏利的诉状，要求确认原告于2005年9月22日签订的《购房合同书》以及2009年9月26日签订的《购房补充协议》有效。在案件审理过程中，本院先后向天津市公安局、天津市殡葬事业管理处发出多份协助调查函，查询孙金生的相关信息。经核实孙金生已于2016年12月22日去世，封雅妹系孙金生配偶。此后本院与孙峥取得联系，孙峥自称系孙金生之子，称封雅妹身体不好，不能到庭，其与封雅妹共同居住在天津市南开区鞍山西道学湖里1号楼14门303号房屋。经本院向其送达起诉材料并告知其本案诉讼事宜，孙峥称回去看看，等开庭再发表意见，但正式开庭时，孙峥及封雅妹均未到庭。2018年本院经审理依法作出（2017）京0105民初184号民事判决，判决：确认原告刘柏利与项成飞于二〇〇五年九月二十二日签订的《购房合同书》及二〇〇九年九月二十六日签订的《购房补充协议有效》有效。李竞、吕乐然不服，上诉至北京市第三中级人民法院，该院经审理依法作出（2019）京03民终7848号民事裁定书，认为原审判决认定基本事实不清，故裁定：一、撤销北京市朝阳区人民法院(2017)京0105民初184号民事判决；二、发回北京市朝阳区人民法院重审。重审过程中，本院依据当事人提供的信息对封雅妹、孙峥、项成飞进行送达，仍未成功，故进行了公告送达。另查，争议房屋系“央产房”，至今未取得上市交易的审批手续。为证明自己的主张，刘柏利提交如下证据：1、2003年7月5日吕延平给孙金生出具的《授权委托书》，内容为：在本人名下的北京市宣武区广安门外大街178、180号甲180号楼11-1106房号私产住房一套，该房面积167.59平方米。现将该房的租赁权、抵押权、转让权，全权委托孙金生先生办理，孙金生先生签字即生效。下方有吕延平的签字及盖章。通过该证据刘柏利欲证明争议房屋属于孙金生，吕延平对此认可，故出具该文件。2、2003年7月19日，孙金生出具的授权委托书，主要内容为，受吕延平委托，本人将吕延平名下的争议房屋抵押给项成飞，该房屋面积167.59平方米，实属本人的私有财产。因为吕延平曾在2003年7月5日将此房的租赁权、抵押权、转让权，全权委托给本人。现有吕延平委托书，而本人也同意将此房的租赁权、抵押权、转让权，全权转给项成飞。（说明：因购房时需要北京市常住户口，故借用吕延平名字购得该房，而该房实际权属归本人孙金生所有）。通过该证据，刘柏利欲证明争议房屋属于孙金生，孙金生授权项成飞出售该房屋。3、落款日期2005年9月22日的购房合同书一份，甲方为吕延平委托人项成飞，乙方为刘柏利，内容为房屋地点为北京市宣武区新世纪公寓1106室，建筑面积192平方米，使用面积169平方米。甲方同意以70万元的价格将争议房屋转让给乙方，甲方负责自协议生效之日起60个工作日内办理房屋过户事宜，乙方首付款30万元，待甲方办理过户完40万元付款方式再议。该份合同欲证明刘柏利通过购买取得争议房屋，合法有效。4、落款日期2009年9月26日《购房补充协议》一份，其中甲方为吕延平，受托人项成飞，乙方为刘柏利。主要内容为甲方负责自本协议生效起90个工作日内办理该房屋产后过户事宜（原2005年9月22日的此款协议作废），乙方已于2005年9月22日首付给了甲方30万元，甲方已予认可，待甲方办理过户完，乙方将40万元支付给甲方，付款方式再议。证明买卖双方对前述证据4进行了修订，约定了过户日期。5、《中国新纪元物资流通中心大厦公寓楼住户紧急联络通讯表》，该表中涉案房屋业主登记的为孙金生，在表下方手写部分有如下内容“2006年6月6日联系卢建国，说该房房产证是吕彦平的（原因是孙金生外地户口，不能办理房改房手续，因此由吕彦平代办），但目前找不到吕彦平（失踪）。”，该份证据欲证明孙金生才是争议房屋真正的购房人，所有人，且已经入住。6、单位出售共有住房房价计算表一张，该表中显示，售房单位是黑金公司，工龄男方39年，女方33年，年工龄折扣率0.9%。该表欲证明、孙金生系外地户口不能办理房改房买房手续，由吕延平代办；房价计算表中男方工龄39年，女方工龄33年，是在2000年孙金生(1942年出生)和其妻的工龄，而不可能是当时吕延平(1956年出生)和李竞（1957年出生）的工龄。7、文章一篇，名为2005年北京市房地产市场与房价，通过该文章刘柏利欲证明购买争议房屋的价格合理，完全符合当时的市场价位。李竞、吕乐然质证称：1、真实性、证明目的均不认可。2-4、真实性不认可，孙金生、项成飞的签字是否为本人所签，刘柏利没有证明，吕延平没有委托过孙金生，也没有与项成飞形成转委托关系。5、6、真实性、合法性认可，证明目的不认可。不能证明孙金生为争议房屋的实际业主，也无证据证明吕延平与孙金生之间存在借名买房情形。而且从证据6来看，该房屋是使用吕延平及配偶李竞工龄购买，产权亦登记在吕延平名下，与孙金生无关。7、对真实性、合法性、证明目的均不认可。该证据中并未显示文章的出处。此外，案件审理过程中，李竞、吕乐然申请就2003年7月5日的授权委托书上吕延平的印章真伪、签字真伪进行鉴定。经报送北京市高级人民法院摇号，确定北京华夏物证鉴定中心作为本案的鉴定实施机构。李竞、吕乐然支付了鉴定费5300元。2020年8月25日，该中心出具司法鉴定意见书，结论为，无法对检材一“吕延平”签名字迹与样本一、样本三及样本五至样本七“吕延平”签名字迹进行比较检验；检材二“吕延平印”印章印文与样本二、样本四“吕延平印”印章印文不是同一枚印章盖印形成。报告出具后，刘柏利表示：笔迹鉴定的鉴定结论不认可，我方认为这个鉴定是可以得出确切结论的，印章的鉴定结论我也不认可。公民个人的印章没有在行政机关做过备案。检材和比对样本是不同年份的，公民在不同年份更换名章是完全可能的。李竞、吕乐然表示：笔迹鉴定的鉴定结论不认可。由于鉴定机构的原因没有做出确切的结论。印章鉴定的结论是认可的。因本案争议事实距立案超过十年，部分关键人员已经去世，部分当事人未到庭应诉，本院为查明事实，反复询问到庭当事人。刘柏利、李竞、吕乐然先后修正了自己的意见。刘柏利在鉴定报告出具后表示:我和项成飞在2000年左右通过朋友在咖啡厅认识。项成飞和孙金生、孙金生的弟弟孙金海2003年之前在天津一起做生意。孙金生欠项成飞的钱，我听说孙金生兄弟二人让项成飞去投资，投资没有成功，孙金生还不上钱了，2003年时候孙金生和孙金海、项成飞在昆仑饭店咖啡厅商议，我当时在场，我是项成飞的朋友，也是孙金生、孙金海的朋友。都是别人介绍认识的。孙金生拿出一份吕延平签字的授权委托书，说他在北京有套房子，可以交给项成飞去卖，钱归项成飞，如果项成飞自己住，也可以配合过户。项成飞答应孙金生处理这个房屋，之后孙金生当场给项成飞出具一份授权委托书，我看着他签字的。随后孙金生就把争议房屋的房本给了项成飞，然后大家就散了。之后我和项成飞还有其他几个人还去争议房屋看了一下，屋里没有人居住，但是有家具。之后项成飞去外地了，他表弟在这个房屋里住。2005年4月份，项成飞给我打电话，说我一直在外租房，建议我把争议房屋买了，70万元卖给我，我就同意了，问项成飞哪天过来。我去银行先取了30万元。2005年9月22日我们签订了合同，我就把钱给了项成飞，给的30万元现金。我弟弟和他去银行把这笔钱存到了银行，但是不清楚存到哪个账户了。当天项成飞就把两份授权委托书和房本、房屋钥匙都给我了。之后我就进入了争议房屋，屋里没有人，我就在那里居住。2005年至2009年我不停的找孙金生，让他帮我过户，孙金生爱人告诉我他被双规了，让我等一等。我回去等了一段时间，结果就联系不上他们了。我就找项成飞，他也联系不上孙金生，之后项成飞和他律师就找到了吕延平，让吕延平配合过户，他说这个房屋是孙金生的，自己没有权利配合过户，但是提供了他自己的身份证号。2009年的时候，我又联系项成飞，让他帮我找孙金生。2009年9月26日，我让法律顾问帮我弄了一个补充协议，项成飞跟我签订了一个补充协议，签完就走了，之后我就再也找不到项成飞了。2015年的时候李竞和吕乐然敲门来找我，问我和孙金生什么关系，我说没有关系，只是这套房屋他卖给我了，他们告诉我吕延平去世了。这件事之后半年，李竞和吕乐然把我给起诉了，让我腾房，但是后来又撤诉了。李竞、吕乐然表示：2000年吕延平的单位黑金公司要分房，因为是国企，所以按照成本价，但是职工要符合购房条件，所以到李竞单位北京市有色自动化研究所调查我的住房情况，如果她有房子吕延平就不能分，当时李竞单位没有分她房子，于是黑金公司分了吕延平两套房屋，分房的时候孙金生是黑金公司的总经理，他说给谁分就给谁分。两套房屋中位于马连道地区的那套我们交了8万元购房款，争议房屋交了9万元，房本都办在吕延平名下，但是位于马连道地区那套房屋李竞租出去了，争议房屋一直是孙金生在用。李竞一直问吕延平这个问题，吕延平总是敷衍，说这是历史遗留问题，会解决的。吕延平当时是黑金公司下属的海南公司的经理。2015年孙金生找到我们，之前我们并不认识孙金生和刘柏利，孙金生说要把争议房屋要回来，李竞说愿意配合，因为不清楚这个房屋的情况，后来李竞去了华通金属产业发展有限公司（以下简称华通公司），这个公司是在黑金公司解体后处理遗留问题的（解体的时间记不清了）。华通公司跟李竞说争议房屋是孙金生违规处理的，不属于他个人，单位不可能给他。按照当时分房政策要求，吕延平当时能分得的面积是90平米，购买争议房屋的工龄计算表中男方女方的工龄不是吕延平夫妇的。吕延平名下两套房屋中超出的政策允许的部分我们同意交回单位。上述事实有当事人的陈述、当事人提交的相关证据及庭审笔录等在案佐证。本院认为，刘柏利提交了吕延平给孙金生的授权委托书，吕延平的继承人坚决否认该授权委托书的真实性，从鉴定结论来看，虽然笔迹鉴定无法得出确切结论，但印章鉴定结论表明，授权委托书上吕延平的名章同其在相近的时期其他场合使用的名章并不一致。故本院无法确认吕延平这份授权委托书的真实性。从庭审陈述和在案证据来看，争议房屋是孙金生担任黑金公司法定代表人期间违规分配给吕延平，虽登记在吕延平名下，但孙金生认为该房屋实质属于其个人所有，孙金生以争议房屋的实际所有人自居，就此专门出具委托手续，委托项成飞处理房屋事宜，项成飞随即同刘柏利签订了购房合同书、购房补充协议。因此，本案中的合同关系应当是建立在孙金生同刘柏利之间。项成飞是接受孙金生委托，他既不是争议房屋的产权人，也不是购房合同书、购房补充协议的相对方，刘柏利自己也不认为项成飞是合同的相对方，却坚持将项成飞作为本案的被告，缺乏法律依据，本院依法驳回其对项成飞的起诉。具体到孙金生同刘柏利之间的买卖合同关系是否有效的问题，根据《中华人民共和国合同法》有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。通过庭审调查和在案证据的分析整理，本院未发现购房合同书、购房补充协议存在上述情形。故孙金生同刘柏利之间的购房合同书、购房补充协议应属有效。需要说明的是，合同有效性与合同目前是否具备履行可能是两个不同的问题，如后续购房合同书、购房补充协议履行出现问题，刘柏利应另行起诉解决。封雅妹、孙峥、项成飞经本院依法传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告刘柏利与孙金生之间的购房合同书（于二○○五年九月二十二日签订）、购房补充协议（二○○九年九月二十六日签订）均有效。二、驳回原告刘柏利其他诉讼请求。三、驳回原告刘柏利对被告项成飞的起诉。案件受理费5400元由被告李竞、被告吕乐然、被告孙峥、被告封雅妹各负担1350元（本判决生效之日起七日内交纳）。公告费820元，由被告孙峥、被告封雅妹各负担410元（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  文怡昊人民陪审员  付瑞洁人民陪审员  杨 静二〇二〇年十二月二十九日书 记 员  刘菁菁