广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终8619号上诉人（原审被告）：伍世贵，男，汉族，1967年9月12日出生，居民身份证住址为广东省新兴县，公民身份号码为************。委托诉讼代理人：尹元胜，广东沿胜律师事务所律师。上诉人（原审原告）：邓志标，男，汉族，1970年12月3日出生，居民身份证住址为广东省东莞市************，公民身份号码为************。委托诉讼代理人：廖佩英，广东颂方律师事务所律师。上诉人伍世贵因与上诉人邓志标租赁合同纠纷一案，均不服广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初28985号民事判决，分别向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。原审原告邓志标向原审法院提起诉讼，请求：1.伍世贵向邓志标返还坐落于东莞市东城区*******万达广场室外步行街2栋141、142号铺；2.伍世贵向邓志标支付拖欠的租金及占用费(按照《商铺租赁合同》约定标准，从2017年1月1日起计算至伍世贵返还案涉商铺之日止)；3.伍世贵向邓志标支付迟延交租违约金(按照《商铺租赁合同》合同约定标准，以每期欠缴的租金为基数，从逾期之日起按每日1%的标准，分段计算至实际付清之日)；4.伍世贵向邓志标支付物业管理费及违约金（违约金按逾期每日1%的标准计到付清之日止）；5.本案诉讼费用由伍世贵承担。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百二十一条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、伍世贵应于判决生效之日起十日内向邓志标返还坐落于东莞市东城区*******万达广场室外步行街*栋41、42号的商铺；二、伍世贵应于判决生效之日起十日内向邓志标支付迟延交租违约金[计算方法如下：1.2015年12月份至2016年12月份的租金违约金为11050.78元；2.2017年1月至6月期间的租金违约金应以每月应交租金数额26028元为基数，按银行同期贷款利率（2019年8月19日前为中国人民银行同期同档贷款基准利率，2019年8月20日起为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）的2倍标准，自每月应付期限届满次日即上一月26日起计算至实际清偿之日止]；四、伍世贵应于判决生效之日起十日内向邓志标支付场地占用费（按每月26028元的标准从2017年6月28日起计算至实际返还案涉商铺之日止）；五、驳回邓志标的其他诉讼请求。本案一审受理费25649.38元，由邓志标负担13947.57元、伍世贵负担11701.81元。原审法院认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初28985号民事判决。伍世贵不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决，改判伍世贵无须向邓志标返还41、42号商铺，无须向邓志标支付租金差额88495.2元、迟延交租违约金及场地占用费；2.判令邓志标承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由:邓志标强制更换涉案商铺锁具及没收商铺的水、电卡，对商铺进行锁门、断水断电，邓志标实际于2018年3月份已经强制收回商铺，伍世贵无须向邓志标交付案涉商铺，也无须支付占地使用费。2018年3月9日邓志标强制收回了案涉商铺的水、电充值卡，邓志标对案涉商铺断水断电情况下还强行更换案涉商铺锁具，不让伍世贵使用案涉商铺。有关锁门的事实可以从2019年12月2日广东省东莞市中级人民法院现场调查笔录中可以证实。2019年12月2日上午10：30主审法官组织双方到现场勘察时，物业管理处称需征得业主同意情况下才能开门进入商铺。广东省东莞市中级人民现场调查笔录物业陈述“我们跟业主确认后才能开门……钥匙不是原配的”由此可以证明邓志标强制更换商铺锁具，并将案涉商铺的钥匙交由物业保管，不让伍世贵使用案涉商铺及控制了伍世贵财产，邓志标行为构成侵权。伍世贵作为商铺的承租方，邓志标不给钥匙给伍世贵，不给水电给伍世贵使用，该种情况还不能认定是收回了商铺?一审判决明显错误，对伍世贵不公。2018年3月份商铺及有关财产已经在邓志标的控制之下，而且邓志标也已经发布招租公告对商铺进行了招租，视为了邓志标已经实际收回了商铺。邓志标在2016年12月已经聘请律师并声称执行人员将对案涉商铺进行封店处理，之后起诉又锁门，伍世贵是无法进入案涉商铺。案涉商铺从邓志标2016年提起诉讼，一审判决解除合同二审又发回重审，重审又判决履行合同又重新二审，最终2019年4月东莞市中级人民法院（2018）粤19民终9552号二审才最终判决解除合同，而该生效判决书释明双方另案起诉，因此本案产生，但是在本案中，邓志标对于漏水原因、赔偿项目均不予以认可，案件面临需启动再次鉴定问题，在此情形下，案涉商铺的物品如何搬离交接?而且本案开庭已经是在2020年5月份了，一审也才对交接问题进行询问，而本案仍然需二审。从2018年3月至今，伍世贵均没有使用案涉商铺。之后能够进去商铺也是因为法院原因才能进入，其中一次是在2019年7月因涉案装修等进行需要评估，另外一次是在2019年12月法官现场调查才能进入，两次进入都是需要物业征得邓志标同意才能进入。2018年3月之后伍世贵不能使用商铺，有关物品也在邓志标控制下，案件又历经多次诉讼，法院又做出不同判决，如此情形下，一审判决伍世贵占地使用费是对伍世贵不公平的。请求二审予以改判。二、2016年7月份案涉商铺一直漏水给伍世贵营业造成了严重影响，东莞市中级人民法院（2018）粤19民终9552号判决书也认定房屋的质量问题影响了伍世贵的正常使用，因此，2016年7月后的每月租金邓志标依法应予以减免。另外，伍世贵也已经支付邓志标租金至2017年4月[东莞市中级人民法院（2018）粤19民终9552号判决书中第六页第一行可以证实，邓志标承认“且伍世贵在2016年9月29日、2016年10月31日、2016年11月18日、2016年12月8日、2016年12月31日、2017年3月18日是逐月支付了2016年10月至2017年4月份的租金(这期间实际上一个月的租金都没有拖欠)]。因此，一审判决从2017年1月1日开始按照每月租金80％支付租金，一审判决的租金减免幅度过低及租金起算时间错误，一审判决伍世贵支付2017年1月1日至2017年6月27日的租金的差额错误，请求二审予以改判。2016年7月份案涉商铺漏水给伍世贵营业造成了严重影响，在伍世贵提供的与物业田经理通话记录中，田经理陈述“漏得比较严重那天，我也在二楼，那天你们的客人跑了，影响营业额”，而伍世贵提供的电视台的视频拍摄录像中也显示漏水非常严重，东莞市****有多家商铺也证明商铺质量问题导致漏水严重影响商户经营，漏水对于伍世贵的营业造成严重影响。伍世贵是经营餐饮，是食品类的行业，漏水对营业影响是非常的严重，伍世贵多次要求邓志标处理，但邓志标拒绝履行修缮义务，并起诉伍世贵解除合同，对商铺锁门停水停电，强制收回商铺，邓志标行为存在严重的过错，一审只判决减免20％租金，该减免幅度过低，请求二审予以改判。三、一审判决伍世贵向邓志标支付迟延交租违约金没有事实法律依据，判决错误。东莞市中级人民法院（2018）粤19民终9552号判决书已认定邓志标未能履行房屋修缮义务，伍世贵拒绝支付租金属于履行抗辩权，不构成违约，因此迟延交付租金的违约金不应支持。四、1.本案的租赁合同是无效合同。2.本案遗漏了41、42的产权人参加诉讼。3.41、42号商铺与邓志标没有法律上的关系。4.本案邓志标涉嫌以合同的方式偷逃国家房产税、增值税等相关的违法行为，应当追究其相应的法律责任。5.本案租赁的标的物在诉讼期间邓志标擅自将铺位收回，2018年3月27日和3月9日，是在诉讼期间的行为，这是妨害诉讼的行为，应当追究相应的法律责任。6.邓志标在没有征得伍世贵意见，另行租给第三方使用。综上所述，一审法院事实认定错误，导致作出错误判决，请二审法院依法纠正、改判。邓志标答辩称，一、伍世贵称商铺已于2018年3月被强制收回，该说法不实。邓志标从未自行或通知物管更换商铺锁匙，从未阻止伍世贵进入商铺。伍世贵称（2019）粤19民终13838号（以下简称13838号）生效判决案的经办法官到商铺现场制作笔录时物管人员曾述称“我们跟业主确认后才能开门……钥匙不是原配的”。对于该说法，事实上在该次现场调查中，邓志标表明从未通知业主更换商铺门锁，也未要求物业禁止伍世贵进入商铺。2.13838号生效判决书已认定商铺被伍世贵持续占用。13838号生效判决书在“本院认为”这一基本事实认定部分（第10、11页）中载明“经本院现场调查，并无人员阻挠伍世贵进入案涉商铺，伍世贵也在停业后两次通过物业处开门的方式，回到商铺，其在能够清空商铺并返还商铺给尹家惠的情况下，没有搬离并继续占用，故伍世贵应当承担案涉商铺自2017年1月1日至实际返还商铺之日止的租金。”伍世贵是同时租用尹家惠1间与邓志标2间相邻的商铺，拆除两幅隔墙后整体装修，用于经营晶田农庄，两份租赁合同条款、履行情况完全一致。13838号生效判决书认定的事实，也是本案的事实。3.因13838号判决被强制执行，商铺于2020年6月19日才收回。为了止损，邓志标、尹定惠的代理人在一审庭审期间，还询问过伍世贵能否先行返还商铺，伍世贵称除非邓志标、尹家惠同意赔偿其起诉的天价的所谓损失，否则不予返还。一审法院已将一审庭审过程刻录成光盘，交给伍世贵，二审法院可予核实。因尹家惠向法院申请强制执行13838号生效判决书，东莞市第一人民法院于2020年6月19日前往案涉商铺，张贴封条，随后评估拍卖铺中物品为伍世贵的财产。至此，商铺才被收回、返还给尹家惠。二、（2018）粤19民终9552号判决（以下简称9552号），已被之后作出的生效判决书纠正。9552号判决对事实未作充分调查，相应内容已经被13838号判决纠正。首先，9552号判决称5处渗漏水“无法看出漏水的原因”。对此，邓志标、尹家惠已经提交商铺现场的图片，证明有一处雨天严重漏水，确系伍世贵为安装管道而破坏案外人商铺天面防水层所致。（详见邓志标一审提交的《伍世贵损坏二楼天面防水层，导致漏水的情况说明》。）其余4处的渗水原因，于（2019）粤1971民初28985号案起诉状中详细描述及辅以证据，说明并非商铺本身的质量问题；伍世贵在其委托的《房屋质量鉴定报告》中也承认，该些渗水是二楼商铺施工不当而引起。正因如此，东莞市第一人民法院才会在2017年7月7日作出的（2017）粤1971号民初141号判决，认定是相邻关系（二楼商铺）导致的渗水，伍世贵应与相邻关系过错一方解决，无权拒交租金。其次，9552号判决称（2017）粤1971号民初141号案问话笔录中显示伍世贵于2017年6月27日中称同意解除案涉租赁合同，故双方已合意解除合同。但事实上，伍世贵此后持续使用商铺经营至2018年2月（有伍世贵自认及用电记录等为证），且此后一直未予归还商铺，合同并未合意解除。第三，9552号判决称邓志标、尹家惠应当赔偿装修损失。但事实上，由于伍世贵拒绝执行法院生效文书，伍世贵于商铺内的装修、添附物品已经被作为其个人财产拍卖，该些装修的价值，已经被纳入伍世贵的个人财产范围，不存在损失问题。由于9552号判决存在上述错误，13838号判决（第10、11页）最终认定“案涉商铺的渗水是因为二楼商铺不当施工所致……本院对伍世贵以商铺漏水存在建筑质量问题为由，抗辩支付租金及迟延履行违约金的主张，不予采纳……伍世贵应当承担案涉商铺自2017年1月1日至实际返还商铺之日止的租金及迟延违约金，按照双方合同约定，迟延履行违约金按照每日应付款的1%计算。”三、恳请同案同判。13838号生效民事判决，判令伍世贵按照合同约定向尹家惠全额支付租金及占用费，并按约定以拖欠的租金为基数，支付1%/天的违约金。而东莞市第一人民法院作出的本案一审判决，却仅要求伍世贵按合同约定租金的80%向邓志标支付租金及占用费，同时将合同约定的1%/天的违约金标准调低至贷款市场报价利率的2倍。如前所述，伍世贵是同时租用尹家惠1间与邓志标2间相邻的商铺，拆除两幅隔墙后整体装修，用于经营晶田农庄，两份租赁合同条款、履行情况完全一致，尹家惠与邓志标同时起诉、理由相同，伍世贵的答辩意见亦一致（注：因伍世贵安装天然气和强排风管道而导致雨天严重漏水处是位于尹家惠的商铺内，故漏水情况严重于邓志标的商铺）。但邓志标一案的赔偿标准却远低于尹家惠。邓志标不能理解，也无法接受本案的一审判决结果。四、邓志标是案涉商铺的产权人，有产权证为证。综上，由于伍世贵自始至终存在严重违约行为，应依法承担法律责任，恳请驳回其上诉请求。邓志标不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决第二、第三、第四、第五项，改判:(1)判令伍世贵支付拖欠的租金及占用费(按照《商铺租赁合同》的约定标准，从2016年10月1日起计算至伍世贵返还案涉41、42号商铺之日止)；(2)判令伍世贵支付迟延交租违约金(按照《商铺租赁合同》合同约定标准，以每期的租金为基数，从逾期之日起每日1％的标准，分段计算至实际付清之日)；(3)判令伍世贵立即支付物业管理费及违约金(违约金按逾期每日1％的标准，计到付清之日止)。2.本案一、二审诉讼费用由伍世贵承担。事实与理由:一、一审判决错误认定邓志标未全面履行适租义务。1.邓志标出租的商铺自身没有质量问题。伍世贵知道案涉商铺没有质量问题。其在《房屋损坏原因鉴定报告》中自述，漏水事件发生于商铺交付正常使用1年之后，41号铺的二楼使用人在一楼天花板即二楼地板上使用大功率电锤，导致楼板开裂(注:此后二楼曾忘关水阀，水淹楼板并沿裂缝下渗。但该渗水事件只发生过一次)。邓志标交付的租赁物并无瑕疵，一审法院认定邓志标违反适租义务，是错误的。2.伍世贵已循相邻关系处理二楼商铺施工不当造成的损失，邓志标已给予协助。伍世贵知道该渗水原因，故与二楼商铺人员径行协商解决。伍世贵从未要求邓志标进行维修，只是要求邓志标以业主身份出面协助协商(详见一审证据10短信对话)。邓志标到现场协助，并要求物业管理处介入解决。东莞市第一人民法院早在2017年7月4日就本案纠纷作出(2017)粤1971民初141号民事判决书，就认定伍世贵“应当积极与案涉商铺的相邻权利人沟通协商处理，在无法协商一致时，可依相邻关系请有过错的一方排除妨碍、赔偿损失。然，伍世贵自2016年10月开始拒交租金，于法无据。3.伍世贵正常使用本案商铺，其使用价值并未因二楼商铺施工不当而受损。邓志标的起诉状及本案商铺的用电记录，详细说明二楼商铺使用人忘关水阀导致水后的1年多里，伍世贵正常经营，同期用电量不变;物业管理处出具的《证明》，也证实商铺经营未受该渗水事件影响。伍世贵否认邓志标从物管处获得的用电记录，但其作为租赁期间缴纳电费的义务人，理应持有用电记录而拒不提交。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第95条:“一方当事人控制证据无正当理由拒不提交，对待证事实负有举证责任的当事人主张该证据的内容不利于控制人的，人民法院可以认定该主张成立。”的规定，应当采信邓志标举证的用电记录。然而，一审法院在证明责任分配上失误，认为上述渗水事件影响伍世贵经营，进而作出商铺使用价值受损的错误认定，应当被纠正。4.伍世贵系因自身管道安装问题，导致楼板受损而雨天严重漏水。伍世贵租用案涉40号铺楼上业主刘委芝的275号商铺，用于在40-42号铺安装天然气和三联强排风管道，通向室外。安装管道时，伍世贵凿穿一、二楼的楼板，导致雨天严重漏水，倾泻入40-42号铺室内[详见一审证据]。对于伍世贵自身原因造成的漏水，伍世贵也从未进行修缮。可见，漏水问题并未影响伍世贵经营，其并不认为有维修的必要，漏水只是作为拖欠租金的借口。诉讼期间，伍世贵始终将该自身原因导致的漏水问题，推诿给邓志标，误导法庭形成商铺有质量问题的错误印象。此外，伍世贵拖欠物业管理费用，却将物管的催收行为描述为“物业管理处经常到店搞事”，与事实不符。二、一审判决错误减少租金、占用费及调低违约金。《中华人民共和国合同法》第221条规定(以下简称221条规定):“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”一审法院适用该规定时，存在以下错误：1.伍世贵从未要求邓志标维修。根据221条规定:“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。”对此，伍世贵从未要求过邓志标维修天花，更未指定期限维修;而仅仅要求邓志标协助其与侵权人协商解决渗水赔偿问题。邓志标已经现场提供协助，并要求物业管理处介入解决。伍世贵从未要求过邓志标进行维修，不存在要求维修而邓志标拒绝的事实。2.伍世贵没有自行维修。根据221条规定，如果伍世贵曾经要求邓志标维修而被拒绝的，其有权自行维修。然而，伍世贵从未主张并证明其实施过维修行为，甚至对其自身施工不当造成的楼板穿洞漏水，也从来没有修复。直至本案诉讼，伍世贵才谎称曾要求邓志标维修，但未提供任何证据该失实说法。伍世贵还于一审庭审中谎称需要向物管处缴纳20多万元保证金才能施工维修，故未自行维修。对此，法院从常理就可以判断为虚假陈述，也可以到物管处调查、证伪。3.一审判决错误判令减少租金、占用费。根据221条规定，承租人有权减少租金的条件和限制为:①因维修租赁物影响承租人使用;⑤相应地减少租金。当维修影响承租人使用时，可以减少租金。减少租金的标准，应当考虑维修影响的范围和期限，相应减少一定时间内的租金，而不是租期内永久减免租金。本案中，承租人没有要求维修，也没有自行维修，谈不上因为维修租赁物而影响其使用，不存在“相应”减少租金的问题。同时，即使一审法院认定有必要由邓志标进行维修，也不应该认定伍世贵作为承租人有权始终不作修复，并以此为由长期减免租金。该认定违反了《合同法》第119条:“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”应予纠正。4.一审判决错误调整违约金标准。违约金条款，是双方事先根据合同风险、收益、违约损害后果而确定的赔偿标准，同时达到约束当事人严格履约的目的。根据合同意思自治原则，应最大限度地尊重当事人特别是商事合同当事人的意愿。如果一律、简单以银行利率作为参照系，将严重降低当事人的违约成本，损害违约条款对于当事人的约束力，催生更多的违约行为。本案中，伍世贵未付租金至今，已达到三年零七个月，情节严重，仅按银行利率2倍计算，其违约成本甚至远低于民间的正常融资成本。一审法院的调整标准，对邓志标有失公允，应当被纠正。5.一审判决与生效判决书相悖。伍世贵同时租用了本案41、42号商铺，以及另案(出租人为尹家惠)40号铺，打通后统一用于经营案涉餐饮店，并以同样的理由拒付租金。对于40号铺的租赁合同纠纷，13838号生效判决书，认定:“漏水情况没有达到影响正常经营的程度，没有构成根本违约，故本院对伍世贵以商铺漏水存在建筑质量问题为由，抗辩支付租金及迟延履行违约金的主张，不予采纳。”并判令伍世贵按照合同约定标准，足额支付租金、占用费、违约金(以不超过当期租金为限)。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条规定“:下列事实，当事人无须举证证明:(六)已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实……”。但本案一审判决作为在后的判决，就同样的案情、同样的诉求作出了不同的事实认定，采取了不同的裁量标准，造成同案不同判，该处理应当被纠正。三、一审判决错误驳回物业管理费用及违约金请求。案涉《商铺租赁合同》第四条第2款约定，伍世贵应从合同生效之日起支付物业管理费。伍世贵从2017年1月开始，就没有交纳过管理费。对于是否已履行管理费义务，应由伍世贵进行举证，但其没有出示任何实际缴纳管理费的凭据。伍世贵未履行缴费义务，管理处却不可能免除邓志标的的缴费义务。一审法院却以邓志标未能出示管理费缴纳凭证为由，认定邓志标没有受实际损失，是错误的，应当被纠正。综上，请求二审法院参照(2019)粤19民终13838号生效判决书认定的事实及判决结果，依法纠正本案的一审判决，支持邓志标的全部诉讼请求。邓志标为收回商铺，追索租金，已经历时三年诉讼，至今未收到2017年1月至今的租金和占用费。恳请二审法院体恤诉累，查明事实，及时作出终审判决。伍世贵答辩称：与伍世贵的上诉意见一致。此外，1.邓志标提到275号商铺的事实与客观事实不相符的，编号不是275商铺。2.邓志标认为房屋不存在质量问题，没有提供相关房屋验收的证明，而且没有履行作为出租人的维修义务。3.邓志标在2016年11月和12月已经提出封店，在2018年3月邓志标事实上已经收回水费电费的充值卡，但是案涉商铺已经没有水电可用，伍世贵的店铺没有办法经营，而且邓志标将门口加上门锁封店，这是客观事实。而且伍世贵没有办法经营下去的店铺，更没有办法使用这个商铺，所以邓志标所说的在2018年3月之后伍世贵一直占用商铺的事实不属实。4.由于邓志标没有履行出租房保证标的物正常使用，解决漏水以及相关质量问题的义务，伍世贵从而行使先履行抗辩权，是合法的权利，不应当认为是违约行为。5.邓志标提供的标的物与合同的约定的面积也不相符，邓志标相关诉求缺乏事实和法律依据，不应得到支持。6.邓志标在本案的合同签订以及履行中存在欺诈行为，明知邓志标不是41、42号商铺的产权人。本院经过阅卷和庭审调查，对原审查明事实予以确认。另查明，二审审理期间，邓志标向本院补充提交管理费查询单，该查询单显示业主为邓志标的案涉商铺管理费均已缴，但未显示缴费人员为何人。邓志标据此主张伍世贵未按租赁合同约定向管理处缴纳物业管理费，邓志标替其垫付了管理费。伍世贵对该查询单不予确认，认为该查询单并不能证明邓志标主张的事实。本院认为:本案为租赁合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本院仅对上诉人在上诉中提出的问题予以审查。案涉《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，且另案生效民事判决已认定案涉该合同合法有效，本院予以确认。生效判决已认定案涉《商铺租赁合同》已于2017年6月27日达成一致意见予以解除，本院亦予以确认。根据伍世贵和邓志标的上诉意见，本案二审的争议焦点为：（一）伍世贵抗辩拒绝缴纳租金的理由是否成立；（二）合同解除后的占有使用费应如何计算；（三）邓志标诉请伍世贵支付其代缴的物业管理费是否予以支持；（四）迟延交付租金的违约金如何计算。关于焦点（一）。根据已查明的事实可知，漏水情况首次发生在2016年7月份左右，此时距离伍世贵使用案涉租赁物已一年多。案涉商铺出现漏水情况后，伍世贵于2016年11月29日前向邓志标反馈渗漏问题，虽然邓志标作为出租人未履行维修义务，但伍世贵作为承租人，亦可自行维修，维修费用请求出租人邓志标承担。而事实上，伍世贵未对渗漏水问题自行维修解决，但同时又继续使用案涉商铺正常经营，直到2018年双方矛盾激化致出租人收回水电卡等之后才导致停止经营，由此可知当时漏水情况并没有达到影响正常经营的程度，伍世贵仍然在使用案涉商铺，伍世贵完全可通过自行维修要求出租人承担维修费等方式予以解决。由此可见，伍世贵以案涉商铺存在渗漏水问题拒绝支付全部租金的理由并不能成立，伍世贵应当向邓志标支付租赁期间的租金。然而因案涉商铺发生渗漏水问题，确实会影响案涉租赁物的使用价值，因此原审法院根据渗漏情况对正常使用租赁物的妨碍影响程度酌情认定伍世贵按照80%约定的租金标准向邓志标支付自2017年1月1日至合同解除之日即2017年6月27日的租金并无不当，本院予以维持。关于焦点（二）。伍世贵主张因出租人于2018年3月9日收回水电卡，并强行更换案涉商铺锁具，不让伍世贵使用案涉商铺，应视为邓志标已经收回案涉商铺。但是根据生效的（2019）粤19民终13838号民事判决中查明的事实可知，本院曾现场勘查，自2018年3月27日至今，伍世贵仍在实际占用，其经营商铺所需的大量桌椅、炊具等仍摆放在案涉商铺中，亦无人员阻挠伍世贵进入案涉商铺，其在能够搬空商铺并返还商铺的情况下，没有搬离并继续占用案涉商铺，不能视为其已经归还商铺。因此，伍世贵应当向邓志标支付自合同解除之日即2017年6月27日至实际返还商铺之日止的占有使用费。但是邓志标在本案答辩中已确认案涉商铺已于2020年6月19日收回，故伍世贵支付占有使用费的期间应为2017年6月27日起至2020年6月19日止。同时根据前述分析的理由，原审认定该占有使用费参照约定租金的80%标准予以计算亦为妥当，本院予以维持。综上计算，伍世贵应当按照每月26028元的标准从2017年6月28日起计算至2020年6月19日止的占有使用费，共计26028元×35个月+26028元÷30天×22天=930067.2元。关于焦点（三）。根据案涉《商铺租赁合同》的约定，案涉商铺的物业管理费在租赁期间应由伍世贵缴纳。现邓志标提交的查询单亦显示在租赁期间案涉商铺的物业管理费均已缴纳，邓志标主张其替代伍世贵缴纳了部分月份的物业管理费，则其应当提供证据证明其代缴，但邓志标并未提供其代缴的证据，应当自行承担举证不能的不利后果，故本院对其主张伍世贵支付其代缴的物业管理费的诉请不予支持。关于焦点（四）。伍世贵未能如约按期支付租赁期间的租金，构成违约。根据案涉合同的约定，伍世贵应当向邓志标支付逾期支付租金的违约金。但是合同约定的违约金为每日1%，该标准过高，原审根据伍世贵的抗辩，结合双方履行合同的情况及实际损失等因素，酌情调整为按照同期贷款利率的2倍计算并无不当，本院予以维持。具体违约金的计算金额详见原审判决附表，本院不再赘述。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初28985号民事判决第二、三项；二、撤销广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初28985号民事判决第一、五项；三、变更广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初28985号民事判决第四项为：“伍世贵应于本判决生效之日起十日内向邓志标支付从2017年6月28日起计算至2020年6月19日的占有使用费930067.2元”；四、驳回邓志标的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费25649.38元，由邓志标负担13947.57元，由伍世贵负担11701.81元。二审案件受理费36099.64，由伍世贵负担16427.06元（伍世贵已预交），由邓志标负担19672.58元（邓志标已预交）。本判决为终审判决。审判长  吴国鹏审判员  叶志超审判员  钟 雯二〇二〇年十一月十九日书记员  叶倩欣