广西壮族自治区百色市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂10民终2641号 上诉人（原审被告）卢桂兰，女，1973年2月23日出生，壮族，住广西百色市右江区。 上诉人（原审被告）闻志军，男，1973年4月11日出生，壮族，住广西百色市右江区。 上诉人（原审被告）闻学斌，男，1997年4月26日出生，壮族，住广西百色市右江区。 上诉人（原审被告）黄翠玉，女，1952年12月30日出生，壮族，住广西百色市右江区 上诉人卢桂兰等四人共同委托代理人何巨涛，右江区秉正法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）黄克沙，男，1969年3月23日出生，壮族，住广西天等县。 委托代理人覃其辉，广西桂百律师事务所律师。 上诉人黄克沙因与上诉人卢桂兰、闻志军、闻学斌、黄翠玉房屋租赁合同纠纷一案，不服右江区人民法院（2020）桂1002民初911号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年11月6日立案后，依法组成合议庭，通知当事人于2020年12月11日到庭进行举证、质证、调查辩论。上诉人卢桂兰及其委托代理人何世涛、被上诉人黄克沙及其委托代理人覃其辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 卢桂兰、闻志军、闻学斌、黄翠玉上诉请求：请求撤销一审判决，驳回上诉人一审诉讼请求。事实与理由：一、上诉人只是出租私有楼房那东上屯14号1、2、4、5、6楼层给被上诉人，并未整栋出租。上诉人楼房基本情况与本案一审判决书查明事实（判决书第4页10-16行至“没有负一、二楼”）一致。2012年下半年，上诉人在原有楼房一、二层的基础上加建四层变成现有六层楼房。2013年3月开始，上诉人利用楼房第三层前进经营快餐店（此前，上诉人卢桂兰闻志军 2 夫妻二人是在人民菜市场里地摊卖鱼），后进设有三个开间，分别由上诉人家庭成员居住。其余楼层的单间均对外出租。当时快餐店门口贴有住房单间出租广告，并附上联系电话号码。2016年4月28日，一男子通过电话联系找到上诉人的楼房，并与上诉人卢桂兰商谈房屋租赁事宜。起初，上诉人要求按楼层单间尚未出租的房间按月计算租金（因当时已有部分租住该楼房），但是承租人提出方案，整栋楼房除开第三层上诉人经营的快餐店和一家四口留自己居住，其余一、二、四、五、六层由其承租经营，但不以单间计算租金，而按承租年限一次性价计支付房屋租金。2016年5月4日那天，该男子同时带来两个人，说是承租房屋时三个人合伙，并自己介绍了三个人的关系，这三个人原先来的男子说是黄克沙的哥。当天，经讨价还价意见一致后，被上诉人人预交定金20000元。2016年5月5日，被上诉人写好“收据”，交上诉人卢桂兰（收款人）签字大手印，共交房屋租金210000元和押金2000元给了卢桂兰。2016年5月6日，被上诉人还有其称为哥的男子，还有另一男子共同到了上诉人居住楼房，在上诉人快餐店，由被上诉人写好一份“房屋租赁合同”交给上诉人，上诉人（4人）分别签字，并被要求在合同出租年限以及涉及租金主要内容的都要有打手印表示确认。当时楼房通道是经过第三层快餐店住四至楼层顶层。被上诉人认为如此不方便租户通行，要求，在不影响楼房主体结构的情况下，改变从三层快餐店通往四层到六层通道，上诉人同意被上诉人这一要求，于是被上诉人请装修师傅，把第三层快餐店开间砌墙封闭，在面向快餐店的左边用铁板钢架建造固定通道，供摩托车从公路开至第三层停放和行人通行。如此改通行建造需要时间，所以便出现合同有“其中16年5月6日至16年7月5日该段司机为承租方装修期间甲方免收乙方租金”的内容。就此，从以上事实说明两个问题：一是21万元房屋租金是双方合意楼房出租楼层使用的租金，如果当时被上诉人以21万元明确租赁整栋楼租金，那么，上诉人绝对不会把私有楼房出租给被上诉人，如果整栋出租，上诉人一家4口就变成无家可归，那么单独谋取房屋租金又有何价值？二是被上诉人交21万元房屋租金时，明知出租的楼房第三层是上诉人同意房屋出租免收两个月宽限期用于房屋承租人改变原有从快餐店直通四楼以上的通道装修时间，随后是被上诉人设计，并请装修师傅来完成的，这一改道目的在于方便租户出入；二是不影响快餐店营业。如果第三层也出租，被上诉人何必多此一举，损失花费，更重要的是，第三层的快餐店分有餐厅和厨房，那被上诉人请人来装修为什么不改变快餐店变为单间住房呢？房屋出租合同生效后，被上诉人实际履行使用楼房的是此栋楼房的一、二、四、五、六层，这符合上诉人一次性收取被上诉人210000元楼房租金和承租年限合理费用。也是双方父母当事人真 3 实意思，而且这已履行一直2年7个月被上诉人从未提出异议，将近满三年方才向法院提起诉讼，面对以上事实，被上诉人是不是故意装聋作哑，故意拖延时间，等到将满三年才是起诉时机，搞得时间越长损失越大，满三年，损失计算不止3万5万小数，而是十几二十万。就本案件而言，被上诉人确实如此算计，可见预谋阴险。二、一审法院判决驱逐上诉人一家4口搬离自家楼房，让上诉人居无住所，无家可归，同时赔偿被上诉人将近9万元多元。这一判决不利于社会的和谐稳定，也没有事实依据。一审法院审理本案的主审法官，在判决书查明事实写:“被上诉人卢桂兰、闻志军、闻学斌、黄翠玉四人及家人一直共同居住涉诉房屋。“（见判决书第4页12-14行）同时，东合村那东上屯众所周知上诉人除涉案房屋14号外，均无其他住所。作为审判机关法官，审案件原则首当其中是维护社会和谐稳定，证据查明应该考虑多种因素，不可机械咬文嚼字。而就本案判决结果，将上述人一家4口无家可归，你说，这有利于社会稳定吗？难道法就这般无情？上诉人在原先由二层楼房的基础举债加建四层，其目的在于改变居住条件，增加收入，改善生活。可是。面对本案一审判决，上诉人加层建房等于引火烧身，那么建房何用？租房得钱却让一家四口无家可归，那租房得钱又有何用？再说判决房屋占用费94528元的问题，如果说真正整栋出租，六层楼房六年租金合计210000元，那么光是三层2年5个月租金94528元，这一层每个月的租金将是3259元。按此算法，就这一层6年的租金可达234648元（3259元×72个月）。那么还有那五层呢，岂不是白送？有这么算吗,这公平公正吗？所以的这个房屋占用费损失算是不真实的。据上述，上诉人认为，一审法官判决本案事实不清，证据不足，严重损害上诉人合法权益，此判决不利于社会和谐稳定。根据《中华人民共和国合同法》第39条40条41条的规定，现提起上诉，请二审法院查明事实，撤销一审判决，妥善处理本案。 黄克沙辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。 黄克沙向一审法院起诉请求：1、判令四被告搬出位于百色市右江区，并按合同约定交付该栋房屋的一楼给原告使用；2、判令四被告支付原告房屋占用费共120000元（从2016年7月至2018年12月，共30个月每月按4000元计）3、本案诉讼费用由四被告承担。 4 一审法院认定事实：百色市右江区房原为被告的祖宅，宗地图、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证登记的权利人为黄翠玉。被告卢桂兰、闻志军、闻学斌、黄翠玉四人及家人一直共同居住在涉诉房屋。2012年间，被告在原房屋二层的基础上加层改建，形成现状的六层混合结构房屋，其中一至二层楼低于公路，第三层楼面与公路地面相平，没有负一、负二楼。2016年5月4日，原告向被告卢桂兰支付定金20000元，双方约定原告黄克沙承租被告整栋楼，并约定预计于2016年5月6日交房。2016年5月5日，被告卢桂兰出具《收据》，确认收到原告交来房屋租金210000元和押金2000元。2016年5月6日，原告黄克沙与被告卢桂兰、闻志军、闻学斌、黄翠玉四人签订《房屋租赁合同》，约定原告承租被告位于百色市右江区房屋，具体为从负二楼起到六楼顶，租赁期限6年，即从2016年5月6日至2022年7月6日止，6年租金共210000元，保证金2000元，由原告一次性付清。合同还约定了双方在租赁期内的权利义务等内容。合同签订后被告将房屋的第一、二、四、五、六楼交付原告使用，房屋的第三层保持原用途不变，被告方用于家人自住和经营快餐店。原告承租房屋后，依据合同第八条的约定，在房屋的顶层自行投资间隔成房间，将间隔好的房间以及被告已交付的房屋楼层房间一并向外出租进行经营收益。2018年12月19日，原告以被告未将楼房的第一楼（实际为第三层楼）交付其使用为由，诉至原审法院。 本案在审理过程中，根据原告申请，经双方选定，原审法院委托广西德公价格评估有限责任公司对被告居住使用的涉诉房屋的第三层楼，在2016年7月至2018年12月期间的租金损失进行价格评估。广西德公价格评估有限责任公司经现场勘察、评估作出广德估字［2020］75号价格评估报告书，价格评估结论为：涉诉房屋的第三层楼在2016年7月至2018年12月期间，按市场价格计算的应得租金为94528元。 一审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有约束力，当事人应全面履行合同约定义务。本案中，原、被告所签订的《房屋租赁合同》，被告认为《房屋租赁合同》中第一条租赁范围“具体为从负二楼起到六楼’所有的房间……”中的“负二楼”“六楼顶”是原告事后单方填写，被告方并没有捺印确认，主张双方签订合同时并未约定第三层楼也租赁给原告。虽然双方签订的《房屋租赁合同》在“负二楼”“六楼顶”处被告未按手印确认，但被告不能举证证明自己的主张，被告辩解其仅有合同复印件而无合同原件，但该合同书明确约定为一式两份，甲、乙双方各执一份，被告所执有的合同复印件亦与原告提供的合 5 同原件相一致，且被告出具的定金收据及建设工程规划许可证均有“承租整栋”和“同意将整栋楼转租”的记载，综合以上证据本案双方当事人签订合同的真实意见表示是被告将其百色市右江区房屋整栋出租给原告，被告的辩解无证据证实，原审法院不予采纳。本案涉诉《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行合同义务。被告未将约定租赁房屋的第三层交付原告使用，已违反租赁合同约定，应承担违约责任。故原告请求四被告搬出百色市右江区房，将租赁房屋第三层交付原告使用，并赔偿从2016年7月至2018年12月的租赁损失，符合法律规定，原审法院予以支持。原告主张按每月4000元赔偿损失与市场价格不相符，对其主张赔偿数额原审法院不予认定。本案原告因未能使用合同约定的第三层楼的租金损失应以市场价格为准，对原告的损失应以广西德公价格评估有限责任公司作出广德估字［2020］75号价格评估结论为依据，即由被告赔偿原告2016年7月至2018年12月的租赁损失94528元。关于被告辩解原告起诉已过时效的问题，根据《中华人民共和国民法总则》的规定，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，原告与被告签订合同的时间为2016年5月6日，而原告于2018年12月19日向原审法院起诉，故原告向法院主张权利未超过诉讼时效。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条之规定，判决如下：一、被告卢桂兰、闻志军、闻学斌、黄翠玉本案判决生效之日起十日内搬出位于百色市右江区房屋的第三层楼（即原告所述的一楼），按合同约定交付该楼层给原告黄克沙承租使用；二、被告卢桂兰、闻志军、闻学斌、黄翠玉赔偿原告黄克沙2016年7月至2018年12月的房屋占用费94528元。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向原审法院申请执行。案件受理2700元，评估费2000元，合计4700元。由原告黄克沙负担1034元，被告卢桂兰、闻志军、闻学斌、黄翠玉负担3666元。 本院二审期间，上诉人卢桂兰等四人向本院提交了以下证据：1、收据2份，证明租户交费被上诉人。2、水费清单，证明合同生效后，被上诉人于2016年11月29日独立水表，水表户104229001。3、电费清单8份，证明合同生效后，被上诉人独立电表和交电费情况，电表户53011201242 6 62。4、上诉人水费清单，上诉人独立交水费情况。5、上诉人电费清单6份，证明上诉人独立交电费情况。6、装修清单，证明上诉人六层请人装修和费用。7、谭桂霞出庭作证，证明楼房第六层装修建筑情况，雨棚和吊顶是上诉人请他人来做的，不是被上诉人请人做的。被上诉人黄克沙质证意见为：对证据1的三性无异议，2楼本来就是被上诉人根据合同享有使用权；对证据2、3、4、5的关联性有异议，对证明目的有异议，恰好证明上诉人占有本应由被上诉人使用的第三层楼；对证据6的三性均有异议，该清单是手写没有相关票据证实。对证据7证人证言的三性均有异议。对上诉人所举证据本院认证如下：上诉人所举的证据不能直接证据上诉人没有将第三层楼出租给被上诉人，对其关联性本院不予以认定。 本院经审查，本院确认一审确认的证据合法有效，据此，一审查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，上诉人卢桂兰等人与被上诉人黄克沙签订了《房屋租赁合同》，合同中约定“出租方将位于百色市右江区空楼房出租给承租方使用，具体为从负二楼起到六楼顶所有的房间、楼梯、走廊、天面及现在的大门前通道等地方归乙方使用，并保障所有的通道畅通到大路口。……租赁期限为6年，即从2016年5月6日至2022年7月5日止……”同时被上诉人黄克沙出具的建设工程规划许可证和定金收据载明了“同意将整栋楼转租”和“今收到黄克沙先生承租整栋楼定金20000元”，以上证据相互印证了上诉人卢桂兰等人将案涉的房屋整栋出租给被上诉人，包括与公路地面相平的第三层楼。上诉人称其没有将房屋的第三层楼出租给被上诉人，对该反驳理由上诉人有责任提供证据加于证实。从上诉人所举的证据来看，均不能直接证明其未将房屋第三层楼出租给被上诉人，无法推翻被上诉人的证据所认定的事实，故应由上诉人承担举证不能的法律后果。上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同》为合法有效的合同，双方当事人应全面履行合同约定的义务。被上诉人依据合同的约定请求上诉人将租赁房屋第三层交付被上诉人，符合法律规定。广西德公价格评估有限责任公司作出的价格评估鉴定意见系有资质的鉴定机构依据法定程序作出的鉴定意见，一审判决依据该鉴定意见，确定由上诉人支付被上诉人房屋占用费，亦符合法律规定。 7 综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原判认定事实清楚，审判程序合法，适用法律和判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2163元（上诉人已预交），由上诉人卢桂兰、闻志军、闻学斌、黄翠玉负担。 本判决为终审判决。 审判长  罗锡平 审判员  黄春雷 审判员  许彩乐 二〇二〇年十二月十五日 书记员  黄凤珍