北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初80317号原告：李明泽，男，1982年1月21日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：邹凯，北京市常鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜雨婷，北京市常鸿律师事务所实习律师。被告：李明聪，男，1997年11月16日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：严水星，北京市中银律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘艳婷，北京市中银律师事务所律师。原告李明泽（以下简称原告）与被告李明聪（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月8日立案后，在审理过程中，依法转为普通程序独任审理，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人邹凯、杜雨婷，被告之委托诉讼代理人严水星、刘艳婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2019年1月10日签订的《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同）及《补充协议书》（以下简称补充协议）解除；2.判令被告支付原告违约金568031.25元；3.判令被告返还原告租金378687.5元、保证金378687.5元；4.判令被告返还装修保证金5万元、项目装修管理费18750元；5.判令被告向原告承担各项费用支出损失2120858.77元；6.判令被告承担本案原告支出的律师费2万元；7.确认租赁合同中免租期顺延至2019年7月7日；8.确认原告自2019年7月8日起至租赁合同解除及上述款项被告全部给付之日止期间免予向被告支付房屋租金。本案审理过程中，原告变更上述第1项诉讼请求为：请求法院确认租赁合同、补充协议无效，其余诉讼请求不变。事实和理由：原、被告于2019年1月10日签订租赁合同及补充协议，就原告承租涉案房屋经营海鲜家常菜事宜进行了约定。根据双方约定，被告应提供开通市政天然气所需材料及文件，但被告至今未向原告提供相关材料办理天然气接通，导致原告无法使用涉案房屋，无法实现合同目的。被告亦未按照约定时间提供办理营业执照所需手续，因此免租期应当顺延。现原告诉至法院，望判如所请。被告辩称，我方同意解除租赁合同及补充协议，但合同解除时间应该是2020年5月21日。不同意确认租赁合同、补充协议无效。原告主张的违约金过高。我方已经实际交付涉案房屋，原告已经实际使用，我方的违约行为不影响原告实际使用房屋。不同意退还租金和租赁保证金，因为原告已经实际使用房屋，且至今仍占有房屋，至合同解除之日后仍然欠付租金，租赁保证金应冲抵欠付的租金。装修保证金、装修管理费均不同意退还，应冲抵原告占有房屋期间的租金或占有使用费，且装修管理费是在装修过程中原告享受管理服务产生的费用，现在已经装修完毕，装修管理费不同意退还。不认可原告提出的各项损失。损失的产生不是我方违约导致，系原告经营状况较差导致其要解除租赁合同。原告要求我方支付律师费没有合法根据，不同意支付。不认可原告要求免租期顺延至2019年7月7日的说法，根据补充协议的约定，我方于2019年5月21日将办理营业执照所需的证明交给了原告，免租期应顺延至2019年5月21日，且原告于2019年5月29日办理完毕营业执照。第8项诉讼请求不认可，没有依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年1月10日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订租赁合同，约定：甲方出租给乙方的房屋坐落在北京市朝阳区XXX第一层104-105室（以下简称涉案房屋），建筑面积750平方米，用于乙方经营海鲜家常菜；乙方确认甲方在本合同签订前已经对房屋现状等进行详细说明，乙方予以确认，乙方声明其在签署本合同前已经视察过该房屋及其所在场地，对该房屋及现有状况充分了解并表示满意，若乙方的经营项目对场地条件有特别要求，除非本合同中有明确约定，则甲方无义务为满足该等要求而采取任何行动，乙方应自行完成相关事宜（包括但不限于完成相关工程、办理相关手续等）以适应该等要求；该房屋的租金等均已本款约定的租赁面积计算；租期8年，自2018年12月31日起至2026年12月30日止，其中装修免租期为90日，自2018年12月31日起至2019年3月30日止；交付日期为2018年12月31日；租期内第一年租金8.3元/天/平方米，第一年租金为2272125元，租期内租金每两年递增8%，付款方式押二付五；乙方须于签订本合同当日向甲方支付相当于第一年两个月租金的租赁保证金，计378688元，作为乙方依约履行租赁合同的保证金；乙方在装修期间应支付装修保证金5万元。租赁合同另对其他事项进行了约定。同日，双方签订补充协议，约定：乙方承租面积需接通市政管道天然气，甲方需提供开通市政天然气所需材料及文件，改造费用由乙方承担；甲方负责安装排风排烟主管道，免租期之内完成，具体位置根据乙方提供的位置；甲方向乙方提供所需办理营业执照手续（办理执照费用由乙方承担），如因甲方原因导致乙方无法办理餐饮执照，甲方赔偿乙方损失；甲乙双方约定在2019年2月14日前给乙方提供办理执照所需手续，如在2019年2月14日前未能提供，免租期自动顺延。2019年1月28日，原告给付被告押金378687.5元、五个月租金946718.75元。2019年3月16日，原告给付被告装修押金5万元、装修管理费18750元。原告称，被告未按照补充协议约定的日期提供办理营业执照所需手续，故原告于2019年5月20日向被告发出律师函，称截至律师函发出之日，被告未向原告提供办理营业执照所需手续，违反了租赁合同的约定，要求被告在2019年5月25日以前提供相应手续，并按照补充协议的约定顺延免租期以及赔偿因不能提供办理营业执照所需手续给原告造成的损失。被告表示收到上述律师函后向原告提供了办理营业执照的手续。2019年5月29日，原告以涉案房屋为住所办理营业执照，注册名称为北京某某1餐饮有限公司。原告另称，被告一直未按照补充协议的约定为原告提供开通市政天然气所需材料及文件，其为了减少损失，自2019年9月至2020年1月中旬使用煤气罐经营了5个月，但在2019年11月3日收到十八里店乡周家庄村村民委员会发出的限期整改通知书，指出原告的经营存在煤气罐超额、没有燃气报警器等问题，要求立即整改，不整改后果自负。原告提交《十八里店乡周庄消防检查组检查限期整改通知书》对其陈述的事实予以佐证。经查，涉案房屋系被告从北京中安某某置业发展有限公司（以下简称中安公司）处承租而来。原告提交XX中心物业部于2019年9月24日发出的《催款函》、2019年9月28日发出的《紧急催款函》、2019年10月8日发出的《告知函》，其中称被告应于2019年9月20日前支付租金593125元，但一直未支付，故向被告催要。上述函件指定收款账户户名为中安公司。被告认可上述证据的真实性。原告称，因被告未按期向中安公司支付租金，涉案房屋于2020年2月25日被中安公司上锁并张贴封条，导致原告无法继续使用涉案房屋。原告提交照片，拟证明其承租的涉案房屋大门张贴有“XX中心物业部”字样的封条，封条记载日期为2020年2月25日，大门上另有门锁两把，原告称其中一把系其自行上的锁，另外一把锁是中安公司上的。原告另提交如下证据证明因被告违约给其造成的各项损失：1.《设计合同》【发包方为XX（北京）信息科技有限公司，承包方为某某某（北京）建筑装饰有限公司，工程名称为XX中心餐饮店，工程地址为北京市朝阳区大羊坊路与西燕东街交叉口，合同金额为3万元】及付款凭证（金额合计27000元）；2.《海派鲜生餐厅装修合同》（发包方为北京**环宇园林绿化工程有限公司，工程名称为海派鲜生餐厅原某某某装修公司剩余未施工的装修工程，工程地点为北京市朝阳区十里河XX中心一层，暂定总价34万元）及付款凭证（金额合计152000元）；3.《消防改造工程承包合同》【发包方为XX（北京）信息科技有限公司，工程名称为北京某某1餐饮有限公司海派鲜生餐厅消防改造，工程地点为北京朝阳区十里河XX中心，工程总造价13万元】及付款凭证（金额合计为104000元）；4.《空调分包合同》（签订日期为2019年4月10日，发包方为北京**环宇园林绿化工程有限公司，工程名称为海派鲜生餐饮原空调改造及新空调安装工程，总价214500元）及付款凭证（金额合计181600元，其中117000元的汇款人为原告）；5.《北京某某1餐饮有限公司海派鲜生时尚餐厅十里河店钢结构楼梯护栏制作及安装工程专业分包合同》【发包方为XX（北京）信息科技有限公司，总价108000元】及付款凭证（金额合计95600元，付款人为原告）；6.《玻璃供应合同》（需方为北京**环宇园林绿化工程有限公司，工程名称为海派鲜生，工程地点为北京市朝阳区十里河XX中心海派鲜生，合同价26256元）及付款凭证（金额为10600元）；7.《酒店用品定货合同》（定货方为北京某某1餐饮有限公司，合同总价35000元）及付款凭证（金额为1万元）；8.《订购合同》（订购方为北京**环宇园林绿化工程有限公司，购买物品为桌椅、沙发等家具，合同金额为94160元）及付款凭证（金额合计为115100元）；9.《北京市建设工程施工合同》（发包方为北京某某1餐饮有限公司，工程名称为北京某某1餐饮有限公司天然气工程，造价198000元）及付款凭证（金额合计为99000元）；10.《货物买卖合同》（买方为北京**环宇园林绿化工程有限公司，购买物品为厨具，金额为133100元）及付款凭证（金额合计133100元）；11.《海派鲜生餐厅装修合同》【发包方为XX（北京）信息科技有限公司，工程名称为海派鲜生餐厅装修工程，工程地点位于北京市朝阳区十里河XX中心一层，暂定总价78万元】及付款凭证（金额为156000元）；12.《空调分包合同》（签订日期为2019年5月15日，发包方为北京**环宇园林绿化工程有限公司，工程名称为海派鲜生餐饮原空调改造及新空调安装工程，总价25956元），原告未提交该份合同对应的付款凭证；13.厨房排烟订货合同（订货人为王某某，合同金额38000元）及付款凭证（付款人为原告）；14.《海鲜池制作合同书》（定做方为王某某1，造价47000元）及付款凭证（付款人为原告）；15.壁布、窗帘费用报销单及付款凭证、装饰材料费用报销单、建筑装饰材料销售单、NVC雷士照明销货凭证、油工费、木工费、电工费等人工费费用报销单及收据、微信转账记录、装修材料（地板、理石、木门等）费用报销单、收据、微信转账记录、餐具费用报销单、发货清单、销售单、转账记录、调料费用报销单、发货单、微信转账记录、煤气罐费用收据；16.员工预支工资费用报销单、收据、微信转账记录、劳动合同书、员工工资单、转账记录；17.《北京市房屋租赁合同》【承租人为XX（北京）信息科技有限公司，承租房屋两套，居住人数不超过24人，月租金6100元，押一付三，租赁期限2019年5月5日至2020年5月4日】及付款凭证（金额为29400元），原告称此系其为员工承租房屋委托XX（北京）信息科技有限公司签订的合同；原告另提交北京**环宇园林绿化工程有限公司出具的《情况说明》，称其公司受原告委托向上述2、4、6、8、10、12项合同的相对方付款，其公司知晓上述费用系原告装修涉案餐厅所产生，后期原告将向其公司归还全部款项。原告提交XX（北京）信息科技有限公司出具的《情况说明》，称其公司受原告委托向上述1、3、11、17项合同的相对方付款，其公司知晓上述费用系原告装修涉案餐厅所产生，后期原告将向其公司归还全部款项。原告提交《民事委托代理合同》及代理费发票（金额为2万元），原告称系其聘请律师进行本次诉讼所支出的费用。经询，原告表示不对其所作装修在剩余租赁期限内的残值申请评估鉴定。另，截至本判决作出之日，原、被告均未提交涉案房屋的建设规划审批手续，被告称其到建设管理部门查询，没有查到相应建设规划审批手续。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，无证据证明涉案房屋具备建设规划审批手续，故本院确认原、被告就涉案房屋签订的租赁合同及补充协议无效。现原告要求被告依照租赁合同的约定给付违约金，本院不予支持。关于原告要求被告返还租赁保证金378687.5元、装修保证金5万元的请求，本院予以支持。关于原告要求返还装修管理费的请求，相应费用并非租赁合同及补充协议所约定，而系原告在实际装修过程中因享受相应服务而交纳，已经实际发生，现原告要求返还，本院不予支持。关于原告要求被告承担律师费的请求，缺乏依据，本院亦不予支持。合同被确认无效后，双方应当根据过错承担缔约过失责任。本案中，被告在租赁合同及补充协议中承诺了为原告提供办理营业执照所需手续的时间并承诺提供办理开通市政天然气所需材料及文件，但其实际在提供办理营业执照手续过程中存在迟延，且一直未能提供办理开通市政天然气所需材料及文件，直接影响了原告的经营。现双方签订的租赁合同因涉案房屋无规划审批手续而被本院确认无效，被告对此应承担主要责任。原告在签订租赁合同时未对涉案房屋产权性质等情况进行核查或虽经核查仍签订租赁合同，其对租赁合同无效亦应承担一定的责任。原告主张其因装修、消防改造、安装空调、安装天然气设施、安装排烟设施、购买家具、厨具、餐具以及支付员工工资、租房费用花费200余万元，其提交的合同、票据、支付凭证、情况说明等部分能够相互印证，本院对能够印证的部分予以采信。原告主张赔偿的各项损失属于缔约过失责任应当赔偿的范围，扣除其中可由原告取回和拆除的物品以及原告使用煤气罐经营期间应当承担的员工工资、员工租房费用等，另综合本案具体情况，本院酌定由被告赔偿原告各项损失84万元。关于原告要求被告返还租金（应为占有使用费）378687.5元的请求，租赁合同及补充协议虽为无效，但原告仍应支付实际占有使用房屋期间的占有使用费。关于原告要求本院确认免租期顺延及其在被告全额给付其主张的赔偿款以前免予支付租金的请求，本院不予支持。根据原、被告双方的陈述，涉案房屋系于2015年12月31日交付原告使用，后于2020年2月25日由中安公司上锁，期间涉案房屋由原告实际控制。本院综合原告已支付使用费情况、被告实际向原告提供办理营业执照所需手续的时间、涉案房屋一直未能接通天然气等实际情况，认为原告交纳的使用费均已使用完毕，现其要求被告返还，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告李明泽与被告李明聪于二○一九年一月十日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议书》无效；二、被告李明聪于本判决生效之日七日内返还原告李明泽租赁保证金378687.5元、装修保证金50000元；三、被告李明聪于本判决生效之日起七日内赔偿原告李明泽各项损失840000元；四、驳回原告李明泽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34930元，由原告李明泽负担14930元（已交纳）、被告李明聪负担20000元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 赵 靓二〇二〇年十二月二十八日书记员 胡琪汶