湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书(2020)湘0802民初2556号原告：刘安，男，1963年10月2日出生，土家族，居民，住湖南省张家界市永定区。委托诉讼代理人：龚骏，湖南新川律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：高美玲，湖南新川律师事务所律师。代理权限为一般代理。被告:郝逍，男，1995年2月22日出生，汉族，居民，身份证住址湖南省安乡县，现住湖南省张家界市永定区。委托诉讼代理人：胡伟，湖南风云律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告刘安与被告郝逍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月10日公开开庭进行了审理。原告刘安的委托诉讼代理人高美玲，被告郝逍及其委托诉讼代理人胡伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘安向本院提出诉讼请求：1、请求被告履行合同腾房内容；2、请求被告支付2020年3月1日-2020年9月1日租金50000元；3、请求被告支付延期罚金6750元；4、请求被告承担本案律师费6000元；5、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告刘安增加第5项诉讼请求，请求被告支付房屋占用使用费16666元；原第5项诉讼请求变更为第6项诉讼请求。事实与理由：2018年9月1日，被告郝逍与原告刘安签订《房屋租赁合同》，约定：被告租赁原告位于文昌阁香港城的门面，用于开设威嘉街舞艺术培训学校，租期为2018年9月1日至2020年9月1日。年租金100000元，每三个月支付一次。自2020年3月起被告开始欠付原告的租金，原告为维护自己的合法权益，依法向人民法院提起诉讼。被告郝逍辩称：原、被告之间签订的房屋租赁合同，约定的租赁期限为一年，该合同于2019年9月1日到期之后，双方未签订书面的合同，因此对于2019年9月1日后期的租赁期限视为不定期租赁，被告享有随时解除租赁合同的权利。书面合同约定租赁期限到期之后，被告向原告继续交付租金至2020年2月，但是被告于2020年2月14日以微信的方式明确告知原告，2月份满之后，2020年3月1日之后将不再租赁原告的房屋，所以，双方的租赁合同关系已经于2020年3月1日解除。合同解除之后，被告并没有继续占用该房屋，故原告的主张没有事实和法律依据，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。查明的事实根据当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：1、2018年9月1日，原告刘安（甲方）与被告郝逍（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：被告郝逍租赁原告刘安位于张家界市永定区文昌××楼的房屋，用于开办威嘉街舞艺术培训学校，租期为一年，年租金100000元，每三个月支付一次，每次支付租金25000元。合同第三条第5项约定，甲方未收到乙方的任何转让费，乙方违约不能按时缴纳房租，甲方有权收回自己的门面，不补偿任何经济损失，乙方可自行搬走可移动的物品。合同第六条第1项约定，合同签订后，乙方不得延迟或拒付租金及水电保证金，否则，乙方必须承担延迟拒付的罚金，并且甲方有权单方面解除合同，罚金按天计算，每天为延付金额的千分之一；该条第5项约定，租赁期满或合同解除，乙方必须在三日内搬出门面内所有全部物件，租赁期装修的设施及材料（包括卷闸门），本着“来装去留”的原则，乙方不得拆除，若租赁期满或合同解除三日后，该门面内仍有余物，视为乙方放弃所有权，由甲方处理。租赁期满，乙方的装修及设施投入，甲方不补任何损失，合同关系全部解除。合同签订后，被告郝逍依约按季度分四次（每次25000元）向原告刘安支付了年度租金100000元（即2018年9月1日-2019年9月1日）。2、合同到期后，被告郝逍继续使用租赁房屋，原、被告双方未签订书面合同。2019年12月5日，被告郝逍向原告刘安支付租金25000元，用于2019年9月至2019年11月（三个月）的租金；2020年1月19日，被告郝逍向原告刘安支付租金25000元，用于2019年12月至2020年2月（三个月）的租金。3、2020年2月14日，被告郝逍向原告刘安提出至2020年2月底后不再继续租赁案涉房屋，原告刘安以租赁期限系两年（2018年9月1日-2020年9月1日）为由，不同意被告郝逍退租，双方发生纠纷。自2020年3月1日起，被告郝逍未再使用案涉租赁的房屋，亦未向原告刘安支付该房屋的租金。4、另查明，诉争租赁房屋内，被告郝逍至今有部分空调和音响、灯具未拆除和搬离。上述事实，有当事人陈述、《房屋租赁合同》（被告提交）、微信聊天记录、银行交易明细、证人证言、照片等证据在卷予以证实。判决的理由与结果本院认为，本案经过依法审理，焦点问题是双方当事人对案涉房屋的租赁期限发生争议。原告刘安主张租赁期限为二年，向本院提交《房屋租赁合同》原件予以证实，原告提交的《房屋租赁合同》中表述的租赁期限为“租期为二年，即从2018年9月1日起至2020年9月1日”，从所签字迹表象看，“二年”中“二”字下面一横为打印字，上面一横，系手写；“2018年9月1日起至2020年9月1日”中“201891202091”系手写，其余为打印字，“201891202091”手写体与《房屋租赁合同》中手写的落款时间“2018年9月1日”笔迹基本一致，落款时间“2018年9月1日”原告在庭审中确认为原告本人所写；庭审中被告郝逍对租期为二年予以否认，并提交《房屋租赁合同》原件予以反证，该合同中租赁期限为“租期为一年，即从年月日起至年月日。”，全部为打印字，没有涂改或添加的痕迹。对合同添加的内容，庭审中经本院释明，原、被告双方均不同意进行笔迹鉴定。庭审中，原、被告共同确认年租金100000元，分四次交纳，每次25000元，原、被告提交的两份《房屋租赁合同》中均约定“按每季度交纳，分4季交”，合同约定与被告实际支付租金的方式一致，从约定的租金总额和分期交纳方式分析，可以印证案涉房屋租期为一年。案中原告为其主张，在被告举出反证后，并未举出证明、录音、视频或其他足以证明的方式等相对应的证据予以佐证,故依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，对原告提出租赁期限为二年的诉称观点，本院不予支持。综上，本院确认被告提交的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当依约履行。因该有效《房屋租赁合同》约定的租赁期限为一年，即从2018年9月1至2019年8月31日，案涉《房屋租赁合同》租赁期限届满后，原告刘安与被告郝逍从2019年9月1日起未再签订新的房屋租赁合同，自2019年9月1日至2020年2月28日，被告郝逍继续使用案涉租赁的房屋，并向原告刘安支付2019年9月1日至2020年2月28日的房屋租金，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”、合同法第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，原告刘安与被告郝逍之间自2019年9月1日起至2020年2月28日期间形成不定期租赁合同关系，双方当事人可以随时解除租赁合同关系。庭审查明，2020年2月14日，被告郝逍向原告刘安明确表示自2020年3月1日起解除租赁关系，不再租赁案涉房屋，故根据相关法律规定，自2020年3月1日起，原告刘安与被告郝逍的案涉房屋租赁合同关系解除。租赁合同关系解除，被告应腾让租赁房屋，现案涉租赁房屋内被告有部分空调和音响、灯具未拆除和搬离，故原告请求被告履行合同腾房内容的诉求，有事实和法律依据，本院予以支持。由于双方的房屋租赁合同关系解除后，原告刘安拒绝被告郝逍从案涉租赁房屋中撤离，已经违反后合同义务，构成合同违约，故自2020年3月1日起至被告郝逍从案涉房屋撤离之日止，原告刘安无权要求被告郝逍向其支付房屋租金及其他相关费用，因此对于原告请求被告支付2020年3月1日至2020年9月1日租金50000元、支付延期罚金6750元及支付房屋占用使用费16666元的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持；对原告要求被告承担律师费6000元的诉讼请求，鉴于原、被告未作相应的约定，原告支付律师代理费并非必然产生的损失，故原告该一主张于法无据，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告郝逍腾让原告刘安位于张家界市永定区文昌××楼的房屋（即原威嘉街舞艺术培训学校），限在本判决生效后五日内履行完毕；二、驳回原告刘安的其他诉讼请求。对判决、裁定和其他法律文书指定的行为，被执行人未按执行通知履行的，人民法院可以强制执行或者委托有关单位或者其他人完成，费用由被执行人承担。本判决书发生法律效力后，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为二年。案件受理费1368元，减半收取计684元，由原告刘安、被告郝逍各承担342元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审 判 员  吴廷杰二〇二〇年十二月十八日代理书记员  陈 斐附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。