北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初9781号原告（反诉被告）：高卫东，男，1960年3月21日出生，汉族，北京市顺义区村民，住北京市顺义区，身份号码×××。委托诉讼代理人：徐荣斌，北京市正皓律师事务所律师。委托诉讼代理人：高穆春子，女，1984年2月29日出生，汉族，北京市朝阳区居民。被告（反诉原告）：李书长，男，1945年11月18日出生，汉族，北京市西城区居民。委托诉讼代理人：王颖，北京市尚元律师事务所律师。委托诉讼代理人：李亮，男，1989年7月19日出生，汉族，北京市尚元律师事务所实习律师，住北京市丰台区。原告（反诉被告）高卫东与被告（反诉原告）李书长农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，依法适用普通程序由审判员张婷独任审理。原告（反诉被告）高卫东之委托诉讼代理人徐荣斌、高穆春子，被告（反诉原告）李书长之委托诉讼代理人王颖、李亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高卫东向本院提出诉讼请求，请求判令：1.原、被告于2002年10月10日签订的《买卖房屋契约》无效；2.判决生效之日被告腾退位于北京市顺义区×镇×村×号院落的房屋及地上物；3.判决生效之日被告返还原告《集体土地建设用地使用证》（宅基地四至：东至王志加，西至道，南至冯洪志，北至冯继志）4.诉讼费由被告负担。事实和理由：原告有宅院一处，位于北京市顺义区×镇×村×号，宅院内原有原告建设的北正房五间、棚子七间。该宅院的集体土地使用证登记使用人为原告高卫东。2002年10月10日，经中间人说和，原告高卫东以3.5万元的价格将该宅院卖给了李书长。现原告得知城镇户口人员不能购买农村宅基地房屋，且原告年事已高思故老宅，故原告诉至法院，请求法院依法判决。被告李书长辩称：认可双方的买卖房屋契约无效。同意返还红本并腾退宅院，但是需要原告支付合理对价的情况下给予我方合理的腾退时间。反诉原告李书长向本院提出反诉请求：1.反诉被告支付反诉原告因合同无效的损失130万元及购房款3.5万元；2.鉴定费5000元及案件受理费由反诉被告负担。事实与理由：反诉原、被告双方此前并不相识，在中间人的介绍下，反诉被告将位于顺义区×镇×村×号宅院以3.5万元价格出售给反诉原告，宅基地使用面积为404.13平方米，双方已完成房屋、房款及集体土地使用证交付。现反诉被告向北京市顺义区人民法院起诉，要求确认合同无效并要求反诉原告腾退返还宅院。反诉原告认为，反诉被告明知出售的宅院属于我国法律禁止流转的范围，其在出卖多年后又以违法出售为由主张合同无效，违反诚实信用原则，其应当对合同无效承担主要责任，应当对因合同无效给反诉原告造成的经济损失依责赔偿。同时，《买卖房屋契约》签订距今已有18年之久，房屋所在的宅基地区位补偿价、居住交通等周边环境都发生很大变化，如按照原价返还利益将严重失衡，故诉至法院，请法院依法判决。反诉被告高卫东辩称：不同意反诉原告李书长的诉讼请求，只同意返还购房款3.5万元。李书长主张赔偿损失没有法律依据，契约签订时李书长作为城市居民应当预见到其不能购买农村房屋，且其在我方同村购买了三处农房，李书长的炒房利益不应当得到保护，李书长应承担主要责任。李书长的购房款在其主张的损失范围之内，不应单独叠加计算。对于鉴定意见不认可，涉诉房屋的地段并不是拆迁对象，宅基地区位补偿价无法核实，反诉人按照鉴定价格三倍计算没有相应依据，且房屋出售至今李书长没有进行过任何添附，李书长主张损失于法无据。鉴定的目的是为了证明其损失，故评估费不同意承担。本院经审理认定事实如下：涉诉宅院位于北京市顺义区×镇×村×号，《集体土地建设用地使用证》四至：东至王志加，西至道，南至冯洪志，北至冯继志，登记的土地使用者为高卫东。2002年10月10日，高卫东将上述宅院卖给李书长，并将该宅院及其集体土地建设用地使用证交给李书长，双方签订《买卖房屋契约》。该契约载明，高卫东现有宅基地一块，正房五间，棚子七间，坐落在村中，宅基地尺寸按集体土地建设用地使用证为准。因闲置无用，经中间人说和，卖给李书长名下，折合人民币现金共计三万五千元，笔下一次交清。李书长自认其非本村村集体经济组织成员，房屋购买后其没有居住过，一直由中间人管理照看涉诉宅院。本案审理过程中，经李书长申请，本院委托北京银地联合房地产土地资产评估有限公司（以下简称银地联合公司）对涉诉宅院宅基地的区位补偿价、地上物重置成新价进行评估。2020年10月30日，银地联合公司出具《评估报告书》，确定涉诉宅院宅基地的区位补偿单价为1080元/平方米，涉诉宅院总的区位补偿价为332790元，房屋重置成新价89996元，装修、设备及附属物价值16570元。李书长支付鉴定费5000元。李书长对《评估报告书》认可。高卫东对《评估报告书》不认可，开庭时表示如未在本院规定的时间内提出相反证据，视为对鉴定机构鉴定资质无异议。庭后，高卫东未在本院规定时间内向本院提交相关证据。就《评估报告书》内容，高卫东认为本报告依据的是集体土地拆迁管理办法，但本案房地均未列入拆迁范围，所以区位补偿价无法判定。庭审中，李书长明确了自己诉求中因合同无效的损失包含的项目及计算方式：《评估报告书》中区位补偿价、房屋重置成新价以及装修、设备及附属物价值三项加在一起乘以三倍凑了一个整数130万元。高卫东表示，李书长应当判决生效后立即返还《集体土地建设用地使用证》和腾退房屋，如果高卫东未支付李书长法院生效判决的相应赔偿款，李书长可另行申请执行即可。就双方过错问题，高卫东认为李书长作为城里人受教育程度高且在本村购买多处宅基地，因此应当承担主要责任。李书长认为高卫东在明知宅基地房屋属于我国法律禁止流转的财产范围，在房屋出售后，其又违背诚实信用原则，在合同签订18年后反悔，高卫东应当对合同无效承担主要责任，对因合同无效给李书长造成的损失承担赔偿责任。上述事实，有双方当事人陈述、庭审笔录、村委会证明、《评估报告书》、现场照片、《集体土地建设用地使用证》、《买卖房屋契约》、鉴定费发票等证据在案佐证。本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，农村宅基地属于农民集体所有，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让。农村房屋系本村经济组织成员基于特定身份，无偿从本集体经济组织取得宅基地后建造的房屋，具有社会福利性质，目的是保证本村村民基本的居住；该房屋附着在宅基地上，与宅基地具有不可分割性。在“房地一体”的格局下，买卖农村房屋必然涉及农村宅基地使用。依据我国相关法律、法规以及相应司法解释之规定，非同一经济组织成员之间的农村房屋买卖合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外。就本案而言，从庭审查明的事实来看，买受方李书长非涉诉宅院所在村的集体经济组织成员，其购买农村房屋违反了法律的强制性规定，当属无效。高卫东主张确认双方于2002年10月10日签订的《买卖房屋契约》无效的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。高卫东作为村集体经济组织成员，应当知道宅基地为该村集体经济组织所有，不能向本村集体经济组织成员以外的人转让。高卫东在转让涉诉宅院原有房屋18年之后，以房屋买卖行为违反法律相关规定为由，主张该买卖合同无效并要求返还房屋，此行为有悖诚信原则，故对此行为所造成的后果，高卫东应承担主要责任。李书长不是北京市顺义区×镇×村的集体经济组织成员，对其盲目签订农村房屋买卖合同所引起的后果，负有次要责任。双方于2002年10月10日签订的《买卖房屋契约》已被确认为无效后，李书长应将涉诉宅院、房屋及涉诉宅院的《集体土地建设用地使用证》返还给高卫东，高卫东应当对因合同无效给李书长造成的经济损失依责赔偿，具体赔偿数额，本院将参考《评估报告书》及现有证据、结合市场价格等综合因素酌情予以确定，对李书长反诉诉讼请求中数额过高部分本院不予支持。李书长主张的购房款已经考虑在因合同无效给其造成的信赖利益损失之中，不宜重复主张，本院对该项诉求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条以及《中华人民共和国土地管理法》第六十二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）高卫东与被告（反诉原告）李书长于二〇〇二年十月十日签订的《买卖房屋契约》无效；二、原告（反诉被告）高卫东于本判决生效之日起十日内给付被告（反诉原告）李书长因合同无效产生的损失共计八十六万七千六百二十七元；三、被告（反诉原告）李书长自本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）高卫东登记在高卫东名下的《集体土地建设用地使用证》（宅基地四至：东至王志加，西至道，南至冯洪志，北至冯继志）；四、在原告（反诉被告）高卫东履行完本判决第二项所确定义务之日起三个月内，被告（反诉原告）李书长腾退并返还原告（反诉被告）高卫东位于北京市顺义区×镇×村×号宅院、房屋；五、驳回原告高卫东其他诉讼请求；六、驳回反诉原告李书长其他反诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费六百七十五元，由原告高卫东负担四百七十五元（已交纳），由被告李书长负担二百元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费一万六千八百一十五元，由反诉原告李书长负担九千一百六十五元（已交纳），由反诉被告高卫东负担七千六百五十元，于本判决生效之日起七日内交纳。鉴定费五千元，由反诉原告李书长负担一千五百元（已交纳）；由反诉被告高卫东负担三千五百元，于本判决生效之日起十日内直接给付反诉原告李书长。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 张 婷二〇二〇年十二月二十九日书记员 王俊姬