吉林省通化市东昌区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0502民初3828号 原告：马学勇，男，1989年3月18日出生，汉族，住通化市东昌区。 委托诉讼代理人：李红，女，1989年2月22日出生，朝鲜族，系原告妻子，代理权限：全权代理。 被告：通化华翔置业投资有限公司，住所地：通化市。 法定代表人：周辞美，董事长。 委托诉讼代理人：臧新宇，男，1988年3月9日出生，汉族，通化华翔置业投资有限公司法律顾问，住通化市。代理权限：一般代理。 原告马学勇与被告通化华翔置业投资有限公司（以下简称华翔置业）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马学勇的诉讼代理人李红、被告华翔置业委托诉讼代理人臧新宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马学勇向本院提出诉讼请求：1、要求被告按照购房合同约定以及相关法律规定，赔偿原告由于办理产权延期产生的违约金，违约金从被告违约之日开始一直计算至被告将办理权属登记资料报产权机关备案时止。截止到起诉之日的违约金未35，158.00元。（即2018年3月2月——2020年11月17日，336，348.00元×0.1045，一年期LPR为3.85%）。2、要求被告承担诉讼费用。事实和理由：2016年3月1日，原告马学勇与被告通化华翔置业投资有限公司签署了XXXXX号楼X单元XXX室的商品房买卖合同，合同编号为XXXXXXXX，房屋代码为174392。其中合同第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品交付使用后720日内（720是手写的），将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照第3项处理。”第3项约定：“因出卖人的原因不能在交房后年内取得房屋权属证书，买受人可以请求出卖人承担日万分之零点的违约金。”被告是以印章的方式签署第3项规定的，但是由于被告没有填写具体在交房内几年内不能取得房屋权属证书，应承担多少违约金，导致没有约定。但是按照第十五条“出卖人应当在商品交付使用后720日内”的规定，可以推定出被告应该在交房两年内给原告办理房屋权属证书。关于违约金由于被告没有填写导致没有明确的约定，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”2016年至2018年原告多次到售楼处或者打电话咨询小区房屋产权办理情况，得到的答复均为“快了，今年年底差不多就能办理了。”期间，原告也多次到不动产登记中心咨询华翔佳苑小区什么时候能办理房屋产权登记证书，工作人员回复是因为开发商的原因没有缴纳土地出让金，没有在不动产登记中心办理首次登记，所以还办理不了房屋登记。因被告的违约行为，导致原告不能正常的进行房屋交易。时至今日，被告一直没有履行合同的义务，按照合同以及相关法律的规定，被告应承担因房屋不能办理登记的违约金，从2018年3月2日开始计算，一直计算到被告将办理权属登记资料报产权机关备案时止。故原告提起诉讼，保护自己的合法权益。 被告华翔置业辩称，本案产权证照现无法办理并非由于答辩人故意违约原因造成，不符合双方买卖合同15条约定的违约情形，不应由答辩人承担违约责任。一、本案答辩人之前不能办证的原因，系受国家不动产政策变动的影响，以及政府招商引资政策未落实等原因综合导致，系情势变更原因，非答辩人故意违约原因造成。1、2015年国家不动产政策出台之后，实行二证合一，即房产证及土地证合并为不动产权证书。而答辩人与所有购房人原有签订的买卖合同中，开发商的合同义务均是办理房照，备案材料也只需要建筑施工完成，经验收合格即可；而国家不动产政策出台后，要求必须建筑以及土地的整体验收完成，因为国家政策出台的原因，增设了华翔公司的合同义务，即需要完成土地验收及土地出让金的全额缴纳，这不属于华翔公司房屋买卖合同约定的违约因素，应当视为情势变更原因。2、政府当年招商引资时，有很多政策因素没有落实。根据政府招商政策规定，政府明确承诺居民回迁房及公益建设用地由政府无偿划拨，商品房及其他经营性建设用地的土地出让金按棚改政策60%由华翔公司直接用于项目建设，另40%采取先征后退方式全额返还华翔公司，而现该政策并未落实到位，华翔公司需要补缴土地出让金四千多万元。同时，华翔开发中所涉及的华翔佳苑属于华翔公司开发的三期项目，原XX小学在三期规划项目内，占地11341平方米，根据招商引资政策，原XX小学进行异地建设，建设用地以原校区占地与华翔公司征用的XX乡XX村土地进行置换，现小区及学校已建成5年，而华翔公司因土地出让金政策迟迟不能落实，导致土地变更手续一直未能解决。以上不能备案及办证，是因为国家不动产政策出台，导致华翔公司的合同义务增加，又因政府招商引资政策不落实，导致土地问题迟迟不能解决，从而导致现办证问题仍然没解决到位，属于明显的情势变更情形，不应由华翔公司单方承担合同违约责任。3、本案认定华翔公司承担违约责任缺少合同依据。华翔公司与购房者的《商品房买卖合同》第十五条，明确约定支付违约金的条件限定在因出卖人的原因，并且合同违约范围仅限于办理房照，而并不是办理二证合一的不动产证书。而本案答辩人公司合同义务的增加是因不动产政策的变化，而土地出让金的缴纳及备案验收非原合同义务。目前经华翔公司的多方协调，2019年政府考虑先解决民生问题，再研究政策落实问题，同意后续土地问题另行解决，已经先办理了备案手续。所以，现在华翔公司的合同违约状态并不是因其故意违约行为导致，而是多重因素造成，符合情势变更的适用条件，不能简单归为华翔违约。二、即使认定违约，也应适用时效规定。退一步讲，即使答辩人存在违约行为，原告主张违约金的请求系连续性债权，应以每个个别债权分别适用诉讼时效，自起诉之日回溯超过两年的部分，应认定超过诉讼时效期间，不应保护。综上，请法庭在查清事实的基础上，依法驳回原告的诉讼请求。对于原告主张保证金利息的损失，是因原告个人的买卖行为所造成的，与被告华翔公司无关，其损失不应由被告承担。 经审理查明：2013年3月11日原、被告签订了商品房买卖合同，以人民币336，348.00元购买被告位于通化市东昌区华翔佳苑小区商品房一套，房屋地址为通化市东昌区华翔佳苑小区x号楼x单元xxx室。合同约定：出卖人应当在商品房交付使用后720日，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：因出卖人的原因不能在交房后两年内取得房屋权属证书，买受人可以请求出卖人承担日万分之零点五的违约金等。原告已付清全部购房，被告将该房屋交付给原告。现案涉房屋不能办理不动产登记证书。 本院认为，原、被告间的房屋买卖合同合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务,原告已支付全部房屋价款，被告已履行交付房屋义务。原、被告于2013年4月16日签订的商品房买卖合同，而2016年1月1日实施的《不动产登记暂行条例实施细则》比以前的《房屋登记办法》增加了缴纳土地出让金手续，致使案涉房屋无法办理不动产登记证书。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”本案法律法规规定的变化及政府招商引资政策履行情况的变化，导致案涉房屋不能按照合同约定办理房屋权属证书，属于无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，如果继续履行支付违约金的合同约定，对被告华翔置业显失公平，被告华翔置业要求不承担违约责任的抗辩，符合法律规定。原告马学勇主张的要求被告承担违约责任并赔偿违约金约35,158.00元，于法无据，本院不予支持。综上，依照上述法律法规之规定，判决如下： 驳回原告马学勇的诉讼请求。 案件受理费339.00元（系减半收取），由原告马学勇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。 审判员 吕 晶 二〇二〇年十二月十七日 书记员 李文博