北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民初418号原告：张瑞霞，女，1983年1月10日出生。委托诉讼代理人：杨超，北京市中通策成律师事务所律师。委托诉讼代理人：常青，北京市中通策成律师事务所律师。被告：北京城乡建设集团有限责任公司，住所地北京市丰台区草桥东路**院**楼。法定代表人：李国祥，董事长。委托诉讼代理人：马潇，北京天霜律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱岩，北京天霜律师事务所律师。第三人：北京盛和发房地产开发有限公司，住所地北京市东城区史家胡同**。法定代表人：杨晓南，董事长。原告张瑞霞与被告北京城乡建设集团有限责任公司（简称城乡集团）、第三人北京盛和发房地产开发有限公司（简称盛和发公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2017年7月26日作出（2017）京02民初65号民事判决。城乡集团不服，向北京市高级人民法院提出上诉。北京市高级人民法院于2017年12月21日作出（2017）京民终637号民事判决。城乡集团不服，向最高人民法院申请再审。最高人民法院于2018年9月18日作出（2018）最高法民申942号民事裁定书，指令北京市高级人民法院再审本案。北京市高级人民法院于2019年12月27日作出（2019）京民再261号民事裁定书，撤销（2017）京民终637号民事判决及（2017）京02民初65号民事判决，本案发回北京市第二中级人民法院重审。本院受理本案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张瑞霞之委托诉讼代理人杨超、常青，被告城乡集团之委托诉讼代理人马潇、朱岩到庭参加诉讼。第三人盛和发公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张瑞霞向本院提出诉讼请求：一、停止对北京市朝阳区安慧东里×号院盛和家园×号楼×号房屋（以下简称争议房屋）的强制执行；二、诉讼费用由城乡集团、盛和发公司承担。事实和理由：一、张瑞霞与盛和发公司签订争议房屋买卖合同及付款时，争议房屋不存在任何抵押、查封，系完全可以合法出售的商品房，买卖合同合法有效。二、张瑞霞于法院查封前已合法占有了争议房屋，并一直占有使用至今。三、张瑞霞已按照买卖合同及与盛和发公司的约定支付了全部购房款。四、因盛和发公司原因未办理争议房屋的产权过户登记手续，张瑞霞不存在任何过错。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，要求法院依法判决停止对争议房屋的执行。被告城乡集团辩称：北京市朝阳区人民法院（2014）朝刑初字第3080号刑事判决载明“2005年2月至2008年2月，被告人杨晓南明知盛和家园项目×号楼部分房产已经被北京市第二中级人民法院查封，仍让公司销售人员将查封范围内房产出售。”杨晓南刑事案件笔录、王某1银行流水，结合刑事判决书认定的杨晓南处置查封财产的时间、庭审时出示的证人证言等内容，可以认定张瑞霞购买房产的行为与杨晓南刑事案件犯罪行为存在关联，张瑞霞未依法支付全部购房款，不享有排除强制执行的民事权益。一、张瑞霞未依法支付全部购房款。1.仅凭张瑞霞提供的购房发票及双方自认不足以认定支付了全部购房款。2.张瑞霞主张现金支付的部分无任何证据证实，不能认定为已支付了该笔房款。3.王某、张某1的付款行为不等于张瑞霞的付款行为。张瑞霞通过王某向闫某支付的款项不能被认定为购房款。4.张某1的取款不能和王某1的入账间形成对应关系，不能证明张某1的取款是向王某1支付。5.张瑞霞主张支付给王某1的款项，不能被认定为购房款。进入王某1账户的款项并未增加盛和发公司的任何可执行利益，不能被视为支付房款。6.张瑞霞将大额款项支付进入王某1的个人账户存在过错，亦与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项的精神不符。二、争议房屋买卖行为与杨晓南刑事案件犯罪行为存在关联。三、张瑞霞在购买争议房屋的交易过程中存在明显过错，未办理过户登记是其自身原因所致。1.张瑞霞购买处于查封、抵押状态的房产，对争议房屋不能过户存在过错。且，张瑞霞不适用善意取得制度。2.对执行异议是否成立的判断标准上，应坚持较高的外观化判断标准。具体在本案中，张瑞霞将巨额房款支付至个人账户，在购买房屋之前未查询房屋的法律状态，未尽到合理注意义务。张瑞霞签订漏洞百出的房屋买卖合同，未要求网签、备案，在知道房屋不能过户后，不追究盛和发公司违约责任，未要求盛和发公司为其办理过户，而是对抗执行。张瑞霞上述违反常理的客观行为，印证了主观上和盛和发公司恶意串通逃避强制执行，损害了城乡集团利益。四、张瑞霞未在查封前签订合法有效的书面买卖合同。1.争议房屋买卖合同落款处没有签订日期，不符合常理。争议房屋买卖合同约定了盛和发公司办理过户、备案登记的义务，但张瑞霞没有向盛和发公司主张过权利。2.本案争议房屋买卖合同系在被法院查封的情况下非法订立的无效合同。无效合同自始无效，也不会因为查封行为的中断变成有效合同。3.未经抵押权人同意擅自转让抵押物的行为无效。本案中抵押权人提出争议房屋转让合同无效的抗辩，无效合同自始无效，其效力不会因为抵押权人实现了债权而改变。4.张瑞霞协助盛和发公司逃避执行，损害城乡集团利益，争议房屋买卖合同应为无效合同。5.争议房屋买卖合同与宋某等三人与盛和发公司商品房预售合同纠纷中认定为虚假的房屋买卖合同具有相似性。本案争议房屋买卖合同亦为非真实买卖合同。五、张瑞霞未在查封之前合法占有争议房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项规定的情形。盛和发公司在争议房屋查封前，从城乡集团骗取房屋钥匙并换锁后出售争议房屋。六、本案针对的有效执行行为系自2004年3月4日起的全部查封措施。第三人盛和发公司经本院依法传唤，未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。各方于举证期内提交的证据及质证意见如下：张瑞霞提交如下证据：第一组：证据1.商品房买卖合同；证据2.中国工商银行个人业务凭证；证据3.盛和发公司财务工作人员王某1的银行交易记录；证据4.发票。用以证明：张瑞霞在争议房屋被查封前已经与盛和发公司签署了房屋买卖合同，并支付了全部房款。第二组：证据5.物业费收据、供暖费发票、入住通知单。用以证明：张瑞霞在争议房屋被查封前合法占有使用争议房屋至今。第三组：证据6.（2018）京0105民初8362号民事判决书；证据7.生效证明书；证据8.强制执行立案受理通知书。用以证明：张瑞霞一直积极采取措施要求办理争议房屋产权证书，争议房屋未办理产权证书不是张瑞霞过错导致。城乡集团对上述证据的质证意见为：证据1：真实性、关联性、证明目的均不认可。证据2、3：真实性认可，关联性、证明目的不认可。证据4、5：真实性不认可。证据6、7、8：真实性、关联性认可，证明目的不认可。城乡集团提交如下证据：第一组：证据1.日期为2004年3月4日的（2004）二中民初字第623号协助执行通知书稿；证据2.（2011）二中执异字第00796号执行裁定书。用以证明：盛和发公司于2003年9月5日将争议房屋抵押给广东发展银行北京分行（以下简称广发行），位于北京市朝阳区安慧东里×号院所有未出售房产已于2004年3月4日被查封。盛和发公司将抵押给广发行的房产出售给张瑞霞，争议房屋买卖合同是在房产抵押、查封期间签订，应自始无效，张瑞霞购买被法院查封的财产，存在重大过错。证据3.（2015）三中刑终字第00825号刑事判决书，用以证明：盛和发公司法定代表人杨晓南在争议房屋处于抵押、查封的情况下，非法出售给张瑞霞，后北京市第三中级人民法院认定该行为构成非法处置查封的财产罪，判处有期徒刑十个月，缓刑一年。证据4.（2010）二中执异字第1223号执行裁定书；证据5.（2011）二中执异字第00796号执行裁定书；证据6.(2011)二中民初字第16192号民事裁定书；证据7.（2012）二中民初字第11029号民事裁定书。用以证明：1.张瑞霞一审诉讼的事实已被北京市第二中级人民法院查清并驳回；2.张瑞霞自签订购房合同至今，未追究过盛和发公司民事责任及刑事责任，城乡集团有理由怀疑张瑞霞在购房时已知晓争议房屋被查封、抵押，其并非善意第三人。3.张瑞霞在历次诉讼中自诉的支付房款方式均不一致，且房屋买卖合同真实性存疑，张瑞霞存在对抗法院执行的主观恶意及重大过错。张瑞霞对第一组证据的质证意见如下：真实性认可、证明目的不认可。第二组：证据8.（2004）二中民初字第623号民事判决书；证据9.（2004）二中民初字第4023号民事判决书。用以证明：北京市第二中级人民法院判决盛和发公司应支付相应工程款和逾期付款违约金，两份判决均已生效。证据10.（2004）二中民初字第623号协助执行通知书稿。用以证明：北京市第二中级人民法院根据城乡集团的申请，于2004年3月4日保全查封盛和发公司所有的盛和家园未销售的所有房产及土地。证据11.（2004）二中执字第865号民事裁定书。用以证明：证据8、9两份判决生效后，城乡集团申请强制执行，北京市第二中级人民法院裁定查封盛和发公司应当履行义务的部分财产。证据12.执行异议书。用以证明：宋某等三人自称已购买盛和家园×号楼的37套房产，请求停止执行。证据13.执行工作管理办公室通知。用以证明：北京市第二中级人民法院要求宋某等三人自该通知送达之日起30日内，通过诉讼确权。证据14.（2006）二中民初字16218、16219、16220号民事判决书。用以证明：本案系盛和发公司为对抗执行而伪造的买卖合同关系。证据15.关于解除查封的申请。用以证明：宋某等三人仅对广发行执行盛和发公司案，申请解除27套房屋的查封，并未申请对本案执行解除查封。证据16.日期为2007年12月14日的（2004）二中执字第907号协助执行通知书稿。用以证明：北京市第二中级人民法院对广发行诉盛和发公司一案中的盛和家园×号楼27套房产解除查封。证据17.日期为2007年12月14日的（2004）二中执字第865号协助执行通知书稿。用以证明：北京市第二中级人民法院解除对盛和家园×号楼27套房产的轮候查封，争议房屋在上述二份协助执行通知书所列明的解除查封范围内，系违法解封。证据18.（2011）民提字第331、332、333号民事判决书。用以证明：最高人民法院经审理认定宋某等三人与盛和发公司之间不存在真实的商品房买卖关系。证据19.日期为2008年11月7日的（2004）二中执字第865号协助执行通知书。用以证明：北京市第二中级人民法院对盛和家园×号楼27套房产予以查封，争议房屋在该份协助执行通知书所列明的查封范围内，现仍为查封状态。证据20.执行异议申请。用以证明：张瑞霞提出执行异议，请求法院解除对争议房屋的查封。证据21.（2012）高民终字第1250号民事裁定书。用以证明：张瑞霞上诉后，北京市高级人民法院维持原裁定。证据22.商品房买卖合同。用以证明：该房屋买卖合同第24条约定了合同需要备案，但实际并未备案及网签。因此，张瑞霞对房屋未能办理过户登记存在重大过错。证据23.（2014）朝刑初字第3080号刑事判决书。用以证明：盛和发公司账户被查封后，张瑞霞向个人账户支付房款，与正常商品房交易流程不符，真实性存疑。张瑞霞对第二组证据的质证意见如下：证据8、9、10、11:真实性认可，证明目的不认可。证据12、13、14、15：真实性认可，关联性及证明目的不认可。1.宋某等三人案件与本案不具有关联性；2.宋某等三人和盛和发公司的合同关系与张瑞霞和盛和发公司的合同关系，是各自独立的民事法律关系。无论盛和发公司是否与宋某等三人存在伪造买卖合同关系对抗法院执行的恶意，均不影响张瑞霞与盛和发公司签订合同的效力。张瑞霞不知晓宋某等三人案件，盛和发公司以开发商名义销售争议房屋，从未告知系代他人处置房产，张瑞霞作为普通百姓没有渠道获知、更没有了解宋某等人案件的义务，且张瑞霞按约支付了房款，并在房屋中实际居住，属于善意第三人，商品房买卖合同有效。3.城乡集团无任何直接证据证实张瑞霞与盛和发公司存在恶意串通。4.城乡集团认为宋某等三人的行为造成城乡集团损失，应向宋某等三人主张赔偿责任，但城乡集团未向上述人员主张赔偿责任，其怠于行使权利造成自身损失扩大，该部分损失应由城乡集团自行承担。证据16、17：真实性认可，证明目的不认可。证据18:真实性认可，关联性及证明目的不认可。房屋买卖合同未备案、未网签不能作为认定合同无效的依据。证据19：真实性认可，证明目的不认可。证据20、21：真实性、证明目的均认可。证据22：真实性、关联性、合法性均予认可，证明目的不认可。1.张瑞霞在盛和发公司售楼处购买争议房屋，售楼处没有张贴房屋被查封的公告，张瑞霞不知道争议房屋被查封。2.《商品房买卖合同》第24条没有约定需要办理网签登记。签订争议房屋买卖合同时没有网签制度。3.按照《商品房买卖合同》第24条约定，商品房预售的，由出卖人向房管局申请登记备案。本案争议房屋为现房，并非期房预售。即使备案，备案的义务主体是盛和发公司，不是张瑞霞。证据23：真实性认可，证明目的不认可。1.张瑞霞交付购房款后收到了盛和发公司开具的发票，张瑞霞有理由相信购房款已交付至盛和发公司。2.张瑞霞系应盛和发公司要求将购房款支付至王某1账户。3.争议房屋购买价格没有严重低于市场价格，张瑞霞没有过错，亦不存在瑕疵行为。第三组：证据24.盛和发公司工商登记信息打印件。用以证明：涉案合同载明的盛和发公司的法定代表人、营业执照注册号、、注册地址与实际登记不一致不存在真实的房屋买卖合同关系。证据25.询问笔录。用以证明：争议房屋买卖合同签订时间为2007年4月18日，张瑞霞对签订时间陈述矛盾，该买卖关系系伪造。购房款的支付存在诸多疑点，不足以证实张瑞霞已支付全部购房价款。证据26.购房款发票。用以证明：张瑞霞仅提供盛和发公司开具的发票，没有银行转账、现金支取、存入等其他证据予以佐证，不能认定张瑞霞已经实际支付购房价款。证据27.北京市朝阳区人民法院刑事审判庭审笔录。用以证明：在杨晓南非法处置查封财产一案中，争议房屋属于法院查封财产范围。证据28.2011年二中民初字第16192号民事询问笔录。用以证明：张瑞霞在之前的相关诉讼中所述房款支付细节，与本案原审中主张的情况矛盾，涉嫌虚假陈述，实际上并未依法支付房款。张瑞霞对第三组证据的质证意见为：真实性认可，证明目的不认可。本案原审过程中，本院依职权调取如下证据，本院重审本案过程中再次庭审质证：证据1.广发行与盛和发公司于2003年7月10日签订的抵押合同；证据2.北京市第二中级人民法院执行通知；证据3.（2004）二中执字第907号执行裁定书；证据4.（2004）二中执字第865号执行裁定书；证据5.（2004）二中执字第865、907号公告；证据6.（2004）二中执字第865、907号协助执行通知书；证据7.2004二中执字第865-2号执行裁定书；证据8.恢复执行通知书；证据9.广东粤财投资控股有限公司（以下简称粤财公司）向北京市第二中级人民法院提交的解除抵押申请书；证据10.粤财公司向北京市第二中级人民法院提交的结案申请书；证据11.未预售登记备案房屋明细表；证据12.钥匙移交书；证据13.工作记录。张瑞霞、城乡集团均认可上述证据的真实性。根据上述证据、各方质证意见及庭审中查明的事实，本院认定事实如下：盛和发公司系盛和家园项目开发商。2001年7月13日，盛和发公司与广发行签订借款合同，约定广发行借款4000万元给盛和发公司，期限自2001年7月13日至2002年7月13日，并签订抵押合同。2003年7月10日，盛和发公司与广发行签订借款合同，约定广发行借款1868万元给盛和发公司，期限自2003年9月18日至2004年4月17日，借款用途为借新还旧。同日，双方签订抵押合同，抵押合同后附的抵押物清单写明了抵押物的具体情况，包含本案争议房屋。城乡集团系盛和家园项目建筑商。盛和发公司欠付城乡集团两笔工程款。2003年12月，城乡集团将盛和发公司起诉至本院，要求给付第一笔工程款31393600元及利息、违约金7122182.07元，并确认城乡集团对此工程款享有优先受偿权。诉讼中，城乡集团申请财产保全。2004年3月4日，本院根据城乡集团的申请，保全查封了盛和发公司所有的位于北京市朝阳区安慧东里×号院盛和家园尚未销售的所有房产及土地。2004年7月，本院作出（2004）二中民初字第623号民事判决：一、盛和发公司于判决生效后十日内给付城乡集团工程款人民币三千一百三十九万三千六百元；二、盛和发公司于判决生效后十日内给付城乡集团逾期付款违约金（以三千一百三十九万三千六百元为本金，按每日万分之五计算，自2003年1月1日起至实际给付之日止）；三、驳回城乡集团其他诉讼请求。该判决已经发生法律效力。2004年初，城乡集团再次将盛和发公司诉至本院，要求给付第二笔工程款16000000元及利息、违约金4461553.97元，并确认城乡集团对此工程款享有优先受偿权。2004年7月，本院作出（2004）二中民初字第4023号民事判决：一、盛和发公司于判决生效后十日内给付城乡集团工程款一千六百万元；二、盛和发公司于判决生效后十日内给付城乡集团逾期付款的违约金（以一千六百万元为本金，按每日万分之五计算，自2003年1月1日起至实际给付之日止）；三、驳回城乡集团其他诉讼请求。2004年初，因盛和发公司未能及时偿还欠付广发行的贷款，广发行起诉盛和发公司，要求偿还欠付贷款本金及利息。诉讼中，广发行亦提出财产保全申请。本院根据广发行的申请，于2004年6月1日保全查封盛和发公司所有的位于北京市朝阳区安慧东里×号院盛和家园×号楼的60套房产（包括本案争议房屋）。2004年6月2日，本院作出（2004）二中民初字第04276号民事判决：一、广发行与盛和发公司签订的借款合同和抵押合同有效；二、盛和发公司于判决生效后十日内向广发行偿付借款本金人民币一千七百四十八万元及利息（自二ＯＯ三年十二月二十一日起至二ＯＯ四年四月十七日止，按年利率百分之六点一零六五计算，按月结息，计收复利；自二ＯＯ四年四月十八日起至款付清之日止，按日利率万分之二点一计算，按月结息，计收复利）；三、盛和发公司于判决生效后十日内向广发行偿付律师费人民币五十三万一千三百三十八元；四、广发行对盛和发公司抵押的房产享有优先受偿权。上述三份判决生效后，城乡集团及广发行均向本院申请强制执行。执行过程中，广发行将其享有的对盛和发公司的债权转让给粤财公司，本院于2008年7月作出（2008）二中执异字第829号民事裁定书，裁定本院（2004）二中民初字第04276号民事判决书确认的广发行对盛和发公司享有的全部权益，扣除盛和发公司在执行过程中已经偿还数额，剩余权益由粤财公司承受。案件执行过程中，盛和发公司又产生了其他诉讼，其中宋某、张某2、关某将盛和发公司起诉至本院，请求确认其三人与盛和发公司签订的37份《商品房买卖合同》合法有效（上述商品房买卖合同所涉的37套房屋包含本案争议房屋），盛和发公司支付延期办证违约金，赔偿经济损失，并依约办理相应房屋产权证。2007年4月，本院作出（2006）二中民初字第16218、16219、16220号民事判决，确认37套房屋的商品房买卖合同有效；在广发行就争议房屋享有的优先受偿权实现后，盛和发公司为宋某、张某2、关某办理相应房屋的房屋所有权证。判决后，各方当事人均未提起上诉，上述判决发生法律效力。2007年11月，宋某、张某2、关某为执行（2006）二中民初字第16218、16219、16220号民事判决中关于盛和发公司负有的办理房屋所有权证的判决内容，向本院申请解除27套房屋的查封措施。2007年12月14日，本院作出（2004）二中执字第907号协助执行通知书，对盛和家园×号楼27套房产解除查封；同日，本院作出（2004）二中执字第865号协助执行通知书，对盛和家园×号楼27套房产解除轮候查封。争议房屋在上述二份协助执行通知书所列明的解除查封范围内。2008年11月7日，本院作出（2004）二中执字第865号协助执行通知书，主要内容为：因上级法院就本案相关联案件拟提起再审，可能会影响到本案财产的处置，故对盛和家园×号楼27套房产予以查封。争议房屋在该份协助执行通知书所列明的查封范围内，截至本案重审审理期间仍处于查封状态。（2006）二中民初字第16218、16219、16220号民事判决生效后，城乡集团以上述判决侵害其合法权益为由，向北京市高级人民法院申请再审。北京市高级人民法院于2008年12月作出民事裁定，指令本院再审上述三案，再审期间中止原判决执行。本院再审后于2009年8月作出（2009）二中民再初字第17335、17336、17337号民事判决：撤销（2006）二中民初字第16218、16219、16220号民事判决，驳回宋某、关某、张某2的诉讼请求。宋某、关某、张某2上诉至北京市高级人民法院，北京市高级人民法院于2010年3月作出（2009）高民再终字第5743、5744、5745号民事判决，维持（2009）二中民再初字第17335、17336、17337号民事判决。之后，宋某、关某、张某2向最高人民法院申请再审，最高人民法院提审后于2011年12月作出（2011）民提字第331、332、333号民事判决，维持（2009）二中民再初字第17335、17336、17337号民事判决（即驳回宋某、关某、张某2的诉讼请求）。2010年，盛和家园部分购房人（包括张瑞霞）以其系本院查封的争议房屋所有权人为由，向本院提出执行异议，请求解除对争议房屋的查封措施。本院于2010年8月作出执行裁定书，以争议房产涉及其他诉讼，权属尚不确定，本院已裁定中止对争议房产的执行为由，终结案件的执行异议审查程序。2011年，部分购房人再次提起执行异议，请求解除对争议房屋的查封措施。本院经审查认为，盛和发公司在将争议房屋已经抵押给粤财公司且已被法院查封的情况下，又将该房出卖给购房人，现粤财公司明确主张该房屋买卖合同无效，故此行为不能对抗粤财公司和城乡集团。现争议房屋登记在盛和发公司名下，本院查封争议房屋，符合法律规定。据此，本院于2011年7月作出执行裁定书，驳回购房人的执行异议请求。执行异议请求被驳回后，部分购房人以城乡集团、粤财公司及盛和发公司为被告提起案外人执行异议之诉，要求停止执行。本院经审理认为：生效法律文书已经认定广发行与盛和发公司之间签订的抵押合同有效，并且判决主文中明确写明广发行就包含本案争议房屋在内的抵押物享有优先受偿权。本案争议房屋已由生效法律文书确定为特定的执行标的物，购房人如认为其为争议房屋的购买人、本院生效法律文书确认广发行就争议房屋享有优先受偿权有错误，应当依审判监督程序主张权利。据此，本院于2011年10月作出民事裁定，驳回购房人的起诉。购房人不服，上诉至北京市高级人民法院。北京市高级人民法院于2012年6月作出维持裁定，但同时指出：争议房屋并非（2004）二中民初字第623号民事判决主文所指对象，若针对该判决的执行异议裁定不服，异议人有权通过执行异议之诉进行救济，异议人所享有的程序性权利应予明确肯定，但该执行异议之诉与本案并非同一法律关系，不宜在同一程序中处理，故本案对该诉不予处理，当事人可另诉解决。2012年，部分购房人以城乡集团及盛和发公司为被告提起案外人执行异议之诉，要求停止执行。本院审理查明：2012年5月，本院执行部门以盛和发公司法定代表人杨晓南及前任法定代表人杨某故意隐瞒房屋抵押、查封事实，与案外人签订多份房屋买卖合同，转移财产，逃避执行，涉嫌刑事犯罪为由，将杨晓南、杨某涉嫌犯罪的证据移送北京市公安局，移送材料包含盛和发公司处置本案争议房屋的相关资料。北京市公安局于2013年1月向本院寄送《立案告知书》，函告本院，杨晓南的行为涉嫌非法处置查封财产罪，已立案侦查。故本院以“公安机关就盛和发公司法定代表人杨晓南处分包括争议房屋在内的查封房屋涉嫌‘非法处置查封财产罪’立案侦查，则盛和发公司将争议房屋出售与购房业主之行为存有犯罪之嫌疑。在刑事案件审查部门就盛和发公司法定代表人杨晓南处置房屋是否涉嫌犯罪审查期间，购房业主购买房屋的行为是否合法，其能否基于购房合同享有对争议房屋的实体权利，均处于不确定状态，有待于刑事案件审查部门作出结论后再行确定。”为由，于2013年6月作出裁定，驳回购房人的起诉。有关杨晓南所涉嫌犯罪情况，北京市朝阳区人民检察院于2014年9月向北京市朝阳区人民法院提起公诉，指控：被告人杨晓南于2004年至2009年8月间，在明知房产已被法院查封的情况下，仍然指使公司销售人员非法销售盛和家园房产20余套。北京市朝阳区人民法院经审理认为：2005年2月至2008年2月，杨晓南明知“盛和家园”项目×号楼部分房产已经被北京市第二中级人民法院查封，仍让公司销售人员将查封范围内的房产14套分别出售给王某2等14人。杨晓南无视国法，非法处置已被司法机关查封的房产，情节严重，其行为触犯了刑律，构成非法处置查封的财产罪，应予惩处。据此，北京市朝阳区人民法院于2015年9月作出（2014）朝刑初字第3080号刑事判决：判决杨晓南犯非法处置查封的财产罪，判处有期徒刑十个月（刑期从判决执行之日起计算）。杨晓南不服，上诉至北京市第三中级人民法院。二审期间，杨晓南表示自愿认罪，真诚悔罪。北京市第三中级人民法院经审理认为，杨晓南在二审期间能如实供述，有悔罪表现，故对原判量刑部分予以改判。据此，北京市第三中级人民法院于2015年11月作出（2015）三中刑终字第00825号刑事判决：一、撤销北京市朝阳区人民法院（2014）朝刑初字第3080号刑事判决书。二、上诉人杨晓南犯非法处置查封财产罪，判处有期徒刑十个月，缓刑一年（缓刑考验期限，从判决确定之日起计算）。粤财公司于2015年10月向本院提交解除抵押申请书及结案申请书，确认其申请对盛和发公司强制执行一案已全部执行完毕，并同意解除盛和发公司名下房产上设定的以广发行为抵押权人的抵押登记。本院于2016年12月发出通知，拟对盛和发公司名下的包含本案争议房屋在内的33套房产进行评估、拍卖。另查一，张瑞霞提交的其与盛和发公司签订的《商品房买卖合同》上载明：张瑞霞购买盛和发公司开发的北京市朝阳区安慧东里×号院盛和家园×号楼×号房屋，建筑面积共221.25平方米，单价每平方米11000元，总价2433750元。2008年1月31日，盛和发公司为张瑞霞开具3张购房发票，载明张瑞霞向盛和发公司缴纳购房款共计2433750元。2007年10月1日，盛和发公司向张瑞霞发出《房屋入住通知单》，通知其办理入住手续。另查二，本案原一审过程中，张瑞霞关于房款支付方式的陈述为：其与其弟张某3同期分别向盛和发公司购买房屋各一套，共同支付房款共计3972980元，即2007年4月18日从张瑞霞母亲王某的中国工商银行账户向盛和发公司财务人员账户转账200万元，同一天从张瑞霞父亲张某1账户支取现金共1106148元存入盛和发公司财务人员账户，2008年1月31日从张瑞霞母亲王某账户，按盛和发公司要求转入闫某账户866832元。张瑞霞提交购房款发票予以证明。盛和发公司对付款情况予以认可。为证明上述事实，张瑞霞在重审中提交了王某1的银行交易记录及个人业务凭证。城乡集团对张瑞霞陈述的付款情况、提交的购房款发票、王某1的银行交易记录及个人业务凭证均不予认可。另查三，张瑞霞将盛和发公司诉至北京市朝阳区人民法院，请求判决盛和发公司协助办理权属转移登记手续，将争议房屋登记至张瑞霞名下。盛和发公司未到庭参加庭审。北京市朝阳区人民法院于2018年4月作出（2018）京0105民初8362号民事判决，判决：盛和发公司于判决生效之日起30日内为张瑞霞办理房屋所有权转移登记手续，将争议房屋转移登记至张瑞霞名下。上述判决于2018年5月发生法律效力。现争议房屋由张瑞霞使用、控制，尚未办理房屋产权证，该房产仍登记在盛和发公司名下。本院认为：本案的争议焦点为张瑞霞就争议房屋是否享有足以排除人民法院强制执行的权利。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，购房人应在人民法院查封前购买争议房屋，根据查明的事实，争议房屋自2004年3月4日开始即被本院依法查封。张瑞霞与盛和发公司签订的《商品房买卖合同》未载明签订时间，但张瑞霞首次支付房款、办理入住时间均发生在查封期间，故本院认定张瑞霞的购买行为发生在查封期间，不符合上述规定，其对争议房屋不享有足以排除人民法院强制执行的权利，故张瑞霞以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定为依据，提出停止执行的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。另，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项之规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，不得转让。盛和发公司作为争议房屋的被查封人、抵押人，其在房屋查封期间擅自出售已查封财产的行为，违反了法律规定，影响了法院生效判决的执行，扰乱了人民法院的司法秩序。城乡集团关于争议房屋系查封财产的抗辩意见，具有事实依据，本院予以采信。盛和发公司经本院合法传唤未到庭应诉，亦未提出陈述意见，本院依法缺席裁判。综上，经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告张瑞霞的全部诉讼请求。案件受理费70元，由原告张瑞霞负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长  王 辉审 判 员  吴 宏审 判 员  江慕南二〇二〇年十二月三十日法官助理  闵 蕾书 记 员  褚玉晗