上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初15736号原告：庄明达，男，住上海市松江区。委托诉讼代理人：曾令娟，上海君澜律师事务所律师。被告：高正，男，户籍地安徽省。原告庄明达与被告高正房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告庄明达的委托诉讼代理人曾令娟到庭参加诉讼，被告高正经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告庄明达向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告签署的《房屋租赁合同》于2020年10月24日解除；2、判令被告立即搬离上海市闵行区莘庄镇广通路XXX弄XXX号XXX室房屋；3、判令被告支付2020年1月1日至2020年10月24日的房屋租金差额99,215.34元(人民币，币种下同)；4、判令被告按每月13,200元为基数,支付自2020年10月25日起，暂计算至2020年11月20日止的房屋占有使用费11,717.26元，实际计算至被告返还房屋之日止；5、判令被告支付逾期支付租金的违约金19,843.07元；6、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2019年6月27日签署《房屋租赁合同》，约定由原告将上海市闵行区莘庄镇广通路XXX弄XXX号XXX室房屋租赁给被告使用，被告按每月13,200元标准支付租金。合同签订后，原告按约交付房屋，被告开始还按时支付租金，但自2020年1月1日开始断付租金，后经原告催讨，被告于2020年6月2日支付10,000元，同年6月11日支付19,000元，同年6月12日支付1,000元，合计支付30,000元。原告于2020年8月4日向被告发送律师函通知解约，该律师函于2020年8月5日送达至被告，但被告拒收被退回。故原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求判如所请。被告高正未到庭进行答辩，亦未向本院提供证据材料。2020年12月1日，被告高正到庭参与的谈话笔录中，答辩称对于原告主张的诉请1至4均无异议。对于诉请5违约金其愿意支付，但其认为合同中约定的计算标准及原告主张的标准过高，希望法庭予以调整。本院经审理认定事实如下：案涉房屋坐落于上海市闵行区莘庄镇广通路XXX弄XXX号XXX室，该房屋权利人系案外人林某某，其委托原告庄明达对案涉房屋进行管理与租赁，原告庄明达可以自己名义对外签署租赁合同、收取租金并处理案涉房屋上所产生的租赁纠纷等。2019年6月27日，原告庄明达(出租方、甲方)与被告高正(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定由原告将案涉房屋租赁交付被告使用，房屋用途为餐饮使用为限，租赁期限自2019年8月1日至2021年7月31日止。房屋租金为13,200元/月，不含物业及其他规费。乙方应于本合同生效之日向甲方支付押金13,200元。租金按季结算，由乙方于每季的1日交付给甲方。甲方于本合同生效之日起当日内，将该房屋交付给乙方。合同第十二条约定，乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：……4、拖欠租金累计达0.5个月；……。第十五条约定，租赁期间双方必须信守合同，……乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的3%向乙方加收滞纳金。合同签订后，原告按约交付房屋，被告于2019年8月2日支付第一期租金39,600元(通过其妻子司萍转账)，于2019年10月24日支付第二期租金39,600元，但自2020年1月1日起的第三期租金未再支付。后被告于2020年6月2日支付10,000元，于2020年6月11日支付19,000元，于2020年6月12日支付1,000元，合计支付30,000元。2020年8月4日，原告向被告发送律师函，函件载明，因被告未按约支付租金构成根本违约，故向其告知：双方签署的《房屋租赁合同》于2020年8月5日解除，要求被告支付拖欠的租金及滞纳金，并于2020年8月12日前搬离案涉房屋等。该律师函寄出后被退回，改退批条上显示“收件人拒收”。庭审中，原告明确以起诉书副本送达被告之日即2020年10月24日作为合同解除日。另查明，2020年8月13日，原、被告曾进行电话沟通，被告承诺半个月内处理租赁纠纷，但直至开庭日仍未解决。原告庭审中陈述案涉房屋目前仍由被告占有使用。又查明，对于案涉合同有多处修正涂改，原告解释称其当时有两套房屋，案涉合同是在另一套房屋租赁合同基础上进行修改，故产生多处涂改，被告对此认可，并确认涂改部分为签约前修改。以上事实，由原告庄明达提供的房地产权证及委托书、房屋租赁合同、付款凭证、律师函、通话录音光盘及文字整理材料等证据材料以及当事人的庭审陈述所证实，并均经庭审质证。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性的效力性规定，属有效合同，双方应严格按约履行。然被告逾期未足额支付租金之行为已构成严重违约，原告依约享有合同解除权，现原告主张案涉租赁合同于本案起诉书副本送达被告之日解除，符合法律规定，故本院确认案涉房屋租赁合同于2020年10月24日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中被告应当搬离并将房屋返还给原告，并结清欠付的租金及使用费，其中：1、被告应支付自2020年1月1日至同年10月24日期间的租金差额99,215.34元；2、被告应支付自2020年10月25日起至实际返还房屋之日止的占有使用费，参照合同约定的13,200元/月的租金标准计算，被告对上述主张亦均无异议。本院认为原告的上述主张并无不当，予以支持。本案被告拖欠原告租金不付，现原告主张违约金，本院注意到原告所依据合同约定虽为逾期支付租金的滞纳金，但根据原告庭审陈述可见该滞纳金属于违约金性质，虽原告已自行调整合同约定的计算标准，但本院在综合考虑被告拒付租金的主观恶意、违约时间的长短、对原告造成的实际损失以及当前房屋租赁市场的状况等因素后，对被告要求调整违约金的意见予以采纳，酌情将违约金调整为12,000元。关于被告已向原告支付的押金13,200元，虽然双方租赁合同已解除，但原告表示返还该款需以房屋恢复原状为前提，故对于押金处理存在争议，本案暂不予处理，被告可另行向原告主张。被告高正经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告庄明达与被告高正于2019年6月27日所签订的《房屋租赁合同》于2020年10月24日解除；二、被告高正于本判决生效之日起十日内搬离上海市闵行区莘庄镇广通路XXX弄XXX号XXX室房屋；三、被告高正于本判决生效之日起十日内支付原告庄明达租金差额99,215.34元；四、被告高正于本判决生效之日起十日内支付原告庄明达自2020年10月25日起至实际返还案涉房屋之日止按13,200元/月标准计算的占有使用费；五、被告高正于本判决生效之日起十日内支付原告庄明达逾期支付租金的违约金12,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1,457.76元，由原告庄明达负担87.43元，被告高正负担1,370.33元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  谢 威二〇二〇年十二月十八日法官助理  谭静贤书 记 员  许婵娟附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……第二百二十七条承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。