山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终7568号 上诉人（原审原告）：潍坊科达置业有限公司，住所地：潍坊市奎文区北海路2321号6号楼1单元2601-2605室，统一社会信用代码：91370705689454300C。 法定代表人：林殿坤，董事长。 委托诉讼代理人：杨景超，山东玉帛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵泰磊，山东玉帛律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：山东虞鑫集团公司，住所地：潍坊市奎文区虞河桥东侧，统一社会信用代码：9137070570598031XG。 法定代表人：杨万宝，董事长。 委托诉讼代理人：张建国，山东北海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵晓静，山东北海律师事务所律师。 上诉人潍坊科达置业有限公司（以下简称科达公司）与被上诉人山东虞鑫集团公司（以下简称虞鑫集团）合资、合作开发房地产合同纠纷一案，不服山东省潍坊市奎文区人民法院（2020）鲁0705民初1155号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 科达公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判；诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审认定事实不清，上诉人与被上诉人虞鑫集团之间签订的《房地产项目开发合同》依法订立，合法有效，且已经实际履行，其内容并不违反法律法规强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同的约定履行各自义务。该房地产项目的开发延迟至今已六年有余，已给上诉人造成重大经济损失，上诉人主张的数额在合法范围之内。 虞鑫集团未提交书面答辩意见。 科达公司向一审法院起诉请求：1.判令虞鑫集团立即履行双方于2013年11月12日签订的《房地产项目合作开发合同》；2.判令虞鑫集团支付违约金1651万；3.诉讼费用由虞鑫集团承担。在案件审理中科达公司明确表示如果法院认定合同无效，诉讼请求变更为要求返还财产并赔偿因合同无效造成的损失，按照合同约定支付违约金。 一审法院认定事实：2013年11月12日，虞鑫集团（甲方）与科达公司（乙方）签订房地产项目合作开发合同。约定：开发项目项目名称：地址该项目位于潍坊市经济开发区××街××路以西（具体详见宗地位置图）。项目用地：1、合作开发项目占地约40亩，现土地性质为工业用地。实际面积以国土局核发为准。2、该宗地使用权人为山东虞鑫集团公司。项目规模在本协议所述地块上：拟建商住楼工程。其中沿乐川街商业楼为两层，其他商业及住宅层数、高度及面积以规划部门批准方案为准。合作方式：1、甲方提供用地。项目用地每亩117万元，乙方付款给甲方约4680万元。2、乙方将乐川街商业房6000平方米（自西向东，多退少补，按房管部门测量数据为准，不要地暖，地面甩项）按每平方米4000元价格出售给甲方，约2400万元。此房产按约定的价格成交办理手续，双方各自承担应承担政府规定的费用。3、项目用地总款数抵减商业房款数，约2280万元（按实际数额），乙方分次付清，签订合同后一周内付500万元（其中300万元土地款，200万元保证金），2014年3月底付500万元，项目取得开工许可证一周内付500万元，开工一年内付款700万元，余款乙方交房一周内结清，同时在乙方全面履行合同的同时保证金转变为土地款。保证：乙方需向甲方交200万元人民币作为该项目的保证金，该保证金支付方式见合同四条款。甲乙双方的权利义务1.甲方的权利与义务1.1负责协助乙方取得土地使用权，协调将该宗土地挂牌出让，保证乙方能够取得该土地使用权，保证土地产权清晰，没有产权纠纷。1.2负责工业园的拆迁安置工作，并负责清除现场。在本合同签订后于2014年5月16日前全部拆除该土地上房屋及附着物（清场已四周路牙石标高为准，双方签字认可）。1.3土地采取招拍挂形式，土地总价款除政府受益部分，其余土地款由政府返还甲方，甲方七日内返给乙方。1.4配合乙方各项工作的开展，协助办理小区内的有关事务。1.5甲方保证签订本合同已经取得了村民代表会议的批准。1.6配合甲方积极争取政府的各项优惠政策。2乙方的权利义务。2.1在挂牌出让该宗土地时，乙方按挂牌价格购买该宗土地。所产生的一切费用由乙方承担。2.2负责办理该项目的总体规划、建设、销售并办好全部开工必备的报批手续，获得建设工程规划许可证、开工许可证等，使该项目可以及时合法开工建设。2.3乙方必须按合同所订的付款时间及时付款，如违约则每延迟一天承担万分之五的违约金。2.4乙方保证在取得施工许可证后30个月内向甲方交房，并保证在交房一年内将房产证办好交付甲方。违约责任1、双方签订本合同后，甲、乙双方应当信守合同，甲方不得再与其他单位签订转让该宗土地的协议，乙方亦不能出售甲方预得的上述房屋，否则上述行为视为违约，应向合同相对方赔偿相应的经济损失。2、甲方条款违约，每延迟一天支付乙方投入额千分之一的违约金，合同确实不能履行，经双方协商，可解除合同。3、乙方违反合同约定条款，甲方不再向乙方返还200万元保证金。4、若乙方向甲方延迟交房即构成违约，延迟交房3个月以上每延迟一天乙方支付甲方4000元违约金（自然灾害不可抗力及政府政策而造成的延误除外）。 2012年11月18日，科达公司向虞鑫集团转款210万元（备注：土地拆迁款），2013年11月18日科达公司向虞鑫集团转款290万元，2013年11月18日，虞鑫集团向科达公司出具500万元收款收据一份。2014年4月3日，科达公司向虞鑫集团转款两笔，分别为70万元、130万元。同日，虞鑫集团向科达公司出具200万元收款收据一份。2014年6月13日，科达公司向虞鑫集团转款两笔，分别为70万元、30万元。同日，虞鑫集团向科达公司出具100万元收款收据一份。2014年7月25日，虞鑫集团向科达公司出具200万元收款收据一份。同年7月29日，科达公司分别向虞鑫集团电汇两笔款项，共计200万元。 另查明，山东虞鑫集团公司系集体所有制企业。案涉土地登记在山东虞鑫集团公司名下，地类为工业用地，使用权类型为出让。 又查明，经向潍坊经济开发区文化教育局调查取证，山东潍坊经济开发区中小学幼儿园专项规划将在案涉土地上建设占地5.04公顷（75.6亩）的虞新中学。 一审法院认为，争议焦点是双方签订的房地产项目合作开发合同的合同效力。根据《中华人民共和国乡村集体所有制企业条例》第十八条第一款规定：企业财产属于举办该企业的乡或者村范围内的全体农民集体所有，由乡或者村的农民大会（农民代表会议）或者代表全体农民的集体经济组织行使企业财产的所有权。《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第一款规定：涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：（一）本村享受误工补贴的人员及补贴标准；（二）从村集体经济所得收益的使用；（三）本村公益事业的兴办和筹资酬劳方案及建设承包方案；（四）土地承包经营方案；（五）村集体经济项目的立项、承包方案；（六）宅基地的使用方案；（七）征地补偿费的使用、分配方案；（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产；（九）村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。案涉土地登记在虞鑫集团名下，虞鑫集团系村办集体所有制企业，由潍坊市奎文区大虞街道大虞河头村全体村民以集体资产举办，案涉土地应当系潍坊市奎文区大虞街道大虞河头村全体村民集体所有的财产，且双方在房地产项目合作开发合同明确约定“甲方（即虞鑫集团）保证签订本合同已经取得了村民代表会议的批准”，由此可知，科达公司亦明知上述协议的签订需经村民代表大会同意，而科达公司未能举证证明签订上述合同时经过村民代表大会同意，虞鑫集团亦称该房地产项目合作开发合同未经村民代表大会通过，故科达公司与虞鑫集团签订的房地产项目合作开发合同违反法律规定，应为无效合同。在审理过程中，经向科达公司释明，科达公司明确表示如果法院认定合同无效，诉讼请求变更为要求返还财产并赔偿因合同无效造成的损失，按照合同约定支付违约金。 《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。已经认定房地产项目合作开发合同为无效合同，按照上述法律规定，虞鑫集团应将收取的1000万元保证金及土地款返还科达公司。同时，虞鑫集团应向科达公司支付占用上述款项期间所产生的孳息，即以2100000元为基数，自2012年11月18日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至虞鑫集团实际给付之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以2900000元为基数，自2013年11月18日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至虞鑫集团实际给付之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以2000000元为基数，自2014年4月3日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至虞鑫集团实际给付之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以1000000元为基数，自2014年6月13日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至虞鑫集团实际给付之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以2000000元为基数，自2014年7月29日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至虞鑫集团实际给付之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于科达公司所称要求虞鑫集团承担违约金的诉讼请求，因案涉房地产项目合作开发合同系无效合同，故违约金条款亦应无效，故科达公司主张虞鑫集团承担违约金的诉讼请求，不予支持。综上。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、地五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及相关民事法律法规之规定，判决：一、确认潍坊科达置业有限公司与山东虞鑫集团公司于2013年11月12日签订的《房地产项目合作开发合同》无效；二、山东虞鑫集团公司于判决生效之日起十日内返还潍坊科达置业有限公司土地款及保证金10000000元及利息（以2100000元为基数，自2012年11月18日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至虞鑫集团实际给付之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以2900000元为基数，自2013年11月18日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至虞鑫集团实际给付之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以2000000元为基数，自2014年4月3日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至虞鑫集团实际给付之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以1000000元为基数，自2014年6月13日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至虞鑫集团实际给付之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。以2000000元为基数，自2014年7月29日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至虞鑫集团实际给付之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回潍坊科达置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审期间，当事人未提交新证据。 经二审审理查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，从查明的事实看，涉案土地登记在虞鑫集团名下，虞鑫集团系村办集体所有制企业，由潍坊市奎文区大虞街道大虞河头村全体村民以集体资产举办，案涉土地应当系潍坊市奎文区大虞街道大虞河头村全体村民集体所有的财产，根据《中华人民共和国乡村集体所有制企业条例》第十八条第一款规定：企业财产属于举办该企业的乡或者村范围内的全体农民集体所有，由乡或者村的农民大会（农民代表会议）或者代表全体农民的集体经济组织行使企业财产的所有权。《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条第一款规定：涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：（一）本村享受误工补贴的人员及补贴标准；（二）从村集体经济所得收益的使用；（三）本村公益事业的兴办和筹资酬劳方案及建设承包方案；（四）土地承包经营方案；（五）村集体经济项目的立项、承包方案；（六）宅基地的使用方案；（七）征地补偿费的使用、分配方案；（八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产；（九）村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。从文义上看,经村民会议讨论决定“方可”办理,意即未经村民会议讨论决定,不得办理,属于效力性强制性规范，本案涉案的房地产项目合作开发合同违反法律强制性规定，应认定为无效合同，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。综上，一审根据查明事实，充分考虑双方应承担的责任，认定合同无效，被上诉人返还上诉人土地款、保证金及利息并无不当，本院予以支持。上诉人的上诉主张，未提供有效证据予以证明，本院不予支持。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费99880元，由上诉人潍坊科达置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  宋宗明 审判员  李玉信 审判员  朱 峰 二〇二〇年十二月二十八日 书记员  张瑞丰