新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院民 事 判 决 书（2020）新2301民初3505号 原告：靳玉峰，男，1974年4月28日出生，回族，个体工商户，现住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。委托诉讼代理人：黄蓓芳，昌吉市星光法律服务所法律工作者。被告：袁艺，女，1985年7月9日生，汉族，个体工商户，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州。委托诉讼代理人：艾山江·巴克拉洪，水磨沟区泽玮法律服务所法律工作者。原告靳玉峰与被告袁艺房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告靳玉峰及其诉讼代理人黄蓓芳、被告袁艺的委托诉讼代理人艾山江·巴克拉洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告靳玉峰向本院提出诉讼请求：1.判令被告按约定支付房屋租金190000元；2.判令被告支付2019年10月15日至2020年4月15日期间的采暖费7016.3元；3.判令被告支付2019年1月1日至2020年12月31日期间的物业管理费26865.16元，以上合计：223881.46元。事实与理由：2018年10月30日，原告、被告协商一致就位于昌吉市中山路的商铺签订租房合同。双方就租金期限、租金标准及租金支付方式、其他费用的承担、违约责任等作出明确约定合同签订后，原告依约将房屋交付给被告经营“疆一口火锅”，并于2019年1月开始营业。由于被告未按照约定支付采暖及物业管理费，原告支付采暖费及物业管理费33881.46元，同时被告未按约定支付房屋租金且经原告多次催要无果，为维护原告的合法权益，原告诉至法院。被告袁艺辩称，不同意原告的第一项诉讼请求；对于第二项诉讼请求，因为疫情期间，被告两个月未使用房屋，应扣除两个月的费用；对于物业费，因为被告支付了1万元物业费，对原告主张物业管理费26865.16元不认可；原告诉讼的主体不符，涉案租赁房屋用于开一家火锅店，该火锅店由三个人合伙经营，合伙纠纷的案件在本院审理当中，三个合伙人没有清理完债权债务，所以本案应当中止或者法院驳回原告的诉讼请求；对于原告陈述的事实，合同签订之后的经营过程中，2019年年底到2020年年初，发生疫情，因为被告把2019年1月1日-2020年1月1日一年的房租已付清，疫情之后被告多次找原告协商减免租金，协商未果，所以店面从疫情之后到现在是歇业状态。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据及事实本院认定如下：1.原告提交租房合同1份，拟证实涉案房屋位置、租赁期限、租金等事实。经质证，被告对合同的真实性、合法性认可，关联性不认可，被告付清一年房租后发生了疫情，该火锅店一直处于歇业状态没有经营，按国家规定原告不能收房屋租金或减免，火锅店还有两个合伙人，被告一个人不承担责任。本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以确认。2.原告提交采暖费收据4张、物业管理费发票4张、微信转账记录1张、情况说明1张、保全费一张，拟证实原告交纳2019年10月15日至2020年4月15日期间商铺暖气费合计7016.3元；原告交纳2019年1月1日至2020年12月31日期间物业管理费16865.16元，给物业工作人员孙凤兰微信转入10000元，合计26865.16元；原告产生诉前保全费1647元。经质证，被告对该组证据的真实性认可，合法性、关联性不认可，物业费10000元是被告支付的，收据上物业费缴款人是袁艺，微信转账记录是原告和个人之间的转账记录不认可与本案无关，保全费不认可。本院对该组证据的真实性、合法性、关联性予以确认。3.原告提2020年10月15日拍摄照片打印件2张，拟证实涉案房屋被告使用，火锅店正常营业。经质证，被告对照片真实性认可，因为原告没有同意减免租金，让被告把店面转让，被告才贴出转让的公告。本院对该组证据的真实性予以确认。4.被告提交退案函1张，拟证实被告在涉案房屋开了一家火锅店，该火锅店三个合伙经营者的合伙协议纠纷的案件在本院进行审理，三个合伙人没有清理完债权债务，所以本案应当中止或者驳回原告的诉讼请求。本院对该组证据的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认。5.被告申请证人马丽艳出庭作证，拟证实该火锅店疫情期间以及疫情之后无法正常营业。经质证，原告对证人证言真实性认可，关联性不认可，合同没有解除之前，合同仍然有效。本院对证人证言真实性予以确认。经审理查明：2018年10月30日，原告作为甲方、被告作为乙方，签订一份《房租合同》，双方达成如下协议：1.甲方将位于昌吉市××路商铺出租给被告经营使用，租赁期限为2019年1月1日至2024年1月1日；2.租金前三年不变，年租金为210000元，每年提前一个月付下一年租金，第四年随行就市；3.租赁期间的水费、电费、取暖费、燃气费、物业管理费由被告居住而产生的费用由被告承担；4.乙方同意预交一万元作为保证金，合同终止时退回（实际未给付）；5.合同期间，乙方不按时支付甲方租金，甲方有权提出终止合同，收回房屋；6.乙方自行装修，需配合物业相关规定，若有意外与甲方无关，乙方承担，合同到期保留固定设备不得破坏；7.合同期内，乙方守法经营否则一切损失由乙方自负；8.甲方保证该房屋无产权纠纷，乙方因经营需要，甲方提供相应证明材料，合同到期后，乙方有优先承租权；9.违约责任，违约方赔偿对方合同期内的全部逾期利润和损失，如遇到外部不可抗力造成的损失，乙方享有装修、经营损失赔偿。合同签订后，被告按照合同约定2018年年底已付清2019年1月1日至2020年1月1日的租金。关于2020年1月2日至2021年1月1日的租金，被告支付了20000元，因2020年1月中旬至2020年3月、2020年7月至9月两次疫情防控措施影响，火锅店经营困难，剩余租金190000元一直拖延未支付、采暖费7016.3元、物业管理费26865.16元原告替被告向物业公司付清。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同，依法成立的合同，受法律保护。被告作为承租人应当按照约定的期限支付租金。但是2020年新疆地区经历两次疫情防控措施，是属于不可抗力原因，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外的规定，原告在两次疫情防控措施期间完全没有营业是事实存在的，故，本院认为疫情防控措施期间的房屋租金应全部免除。本院确定合理租计算方式为：145833元=210000元－210000元÷12个月÷30天×（48天＋62天），（第一次疫情防控措施时间为：2020年1月23日至2020年3月9日，共计48天；第二次疫情防控措施时间为：2020年7月16日至2020年9月15日，共计62天），超出部分本院不予支持。就原告要求被告承担采暖费7016.3元、物业管理费26865.16元的诉讼请求，按照该合同第三条约定，被告应当承担。原告要求被告承担保全费1647元，是原告诉讼主张时所产生的合理费用，应当由被告承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、被告袁艺于本判决生效十日之内向原告靳玉峰支付2020年1月1日至2021年1月1月期间的剩余租金145833元；二、被告袁艺于本判决生效十日之内向原告靳玉峰支付采暖费7016.3元、物业管理费26865.16元，合计33881.46元；三、被告袁艺于本判决生效十日之内向原告靳玉峰支付保全费1647元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4680元、减半收取2340元（原告靳玉峰预交），由被告袁艺负担1867元，由原告靳玉峰负担473元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院。审  判  员   哈迪夏·吐尔德别克二 〇 二 〇 年 十 二 月 七 日书  记  员   杜   雅   楠