广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初27654号原告：饶芳，女，1982年2月6日出生，汉族，住广东省广州市黄埔区×××××××××，公民身份号码511××××××××××××441。委托诉讼代理人：张天祥，广东慧港律师事务所律师。被告：广东广佛智城集团有限公司，住所地广东省佛山市××××××××××××佛智城×××第16层第41607-41616单元，统一社会信用代码914××××××××××××393。法定代表人：黄河，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。原告饶芳诉被告广东广佛智城集团有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案后，依法适用简易程序于2020年11月20日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人张天祥、被告的委托诉讼代理人吴诗炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告返还物业使用权转让金215026元并支付违约金32253.9元（按215026元的15%计算）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年7月8日，被告作为转让方(甲方)与原告作为受让方(乙方)签订《物业使用权转让合同》，约定：①甲方将佛山市南海区×××××××××××××××××××××××××××××××商业用房的使用权转让给乙方，建筑面积16㎡，其中套内建筑面积11.2㎡；②物业转让期限自本合同签订之日起算，截止日期为2038年7月7日；③按照建筑面积计算使用权转让金，单价13439.125元/㎡，总金额215026元；乙方分期付款，首期款115026元于合同签订当日支付，第二期款项100000元于2018年12月30日前支付；④甲方在2018年12月31日前向乙方交付物业；乙方逾期支付价款的，应按照逾期应付款每日万分之一的标准向甲方支付违约金，逾期超过90天的，甲方有权解除本合同，甲方选择解除合同的，乙方应按照物业使用权转让金的每日万分之一向甲方支付违约金；⑤甲方未按照第五条约定期限向乙方交付物业的，应按照已收取转让金每日万分之一的标准向乙方支付违约金；协议还约定了其他事项。上述《物业使用权转让合同》签订后，原告依约向被告支付了物业使用权转让款215026元。但是，合同约定的交房日期2018年12月31日届满至今已逾20个月，被告未向原告交付物业。据原告调查，涉讼物业至今仍未建成，根本不具备交付条件。原告因此委托广东慧港律师事务所向被告发出《律师函》，以被告根本违约为由，通知被告解除《物业使用权转让合同》。原告认为：1.被告严重迟延履行合同且导致原告订约目的不能实现，原告因此可以根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定通知被告解除合同；2.合同解除后，原告有权根据《中华人民共和国合同法》第九十七条和《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第8条要求被告支付违约金；3.被告应向原告支付违约金的事由及数额如下：鉴于涉案合同是由被告提供的格式合同，未对双方当事人的权利义务作出对等约定，有违公平原则。原告参照佛山市中级人民法院(2017)粤06民终8593号民事判决，主张被告按照合同价款215026元的15%向原告支付违约金，计32253.9元（215026元×15%）违约金。被告辩称，一、原告与被告在涉讼《物业使用权转让合同》中并无约定原告就被告迟延交付物业的行为享有合同解除权。因此，被告迟延交付物业的行为不属于原告可以提出解除合同的约定事由，故原告的该项请求没有合同依据。二、涉讼《物业使用权转让合同》签订后，原告与广东欣盛租赁服务有限公司（以下简称欣盛公司）就涉讼物业签订了《委托经营管理合同》，约定原告将涉讼物业委托欣盛公司进行经营管理，委托经营期限为8年。合同签订后，虽然涉讼物业尚未实际交付，但欣盛公司已经向原告支付经营管理收益。原告也出具了《授权委托书》给欣盛公司接收物业，被告无须直接向原告交付物业。由此可见，原告受让涉讼物业使用权的目的就是委托欣盛公司进行经营管理并以此来获取经营管理收益，并非取得该物业本身。涉讼物业使用权转让合同的合同目的并未因被告迟延交付物业的行为而无法实现。因此，原告要求解除涉讼《物业使用权转让合同》没有法定事由。三、涉案合同约定的物业交付时间为2018年12月31日，参照商品房买卖合同解除的规定（新的民法典对此已有明确规定），原告至少应当在被告有逾期交付物业行为之日起一年期限内提出。原告未能在一年期限内提出解除合同，即便其享有解除权，该解除权亦因其未在合理期限内行使而消灭。四、由于原告解除涉讼《物业使用权转让合同》没有事实及法律依据，其无权要求被告返还物业转让金。原告已经实际收取了欣盛公司支付的收益，并未因涉讼物业逾期交付而遭受损失，故原告要求被告支付逾期交付物业的违约金没有依据，与其收取租金的事实自相矛盾，应不予支持。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对证据真实性无异议或虽有异议但未能提供反驳证据，本院经审查后确认当事人提交全部证据材料的真实性并附卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：广佛智城（六期）天街1号楼于2017年12月6日取得建设工程规划许可证。被告主张该楼栋对应自编号为广佛智城项目3号地E1/E2号楼。2018年7月8日，原告（受让方、乙方）与广东广佛智城商业地产投资有限公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定甲方将佛山市南海区×××××××××广佛智城项目自编号3号地×××××××××商铺的使用权转让给乙方；使用权转让期限从合同签订之日起至2038年7月7日止；甲方在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给乙方至2048年12月31日止，乙方应该在2049年1月1日当天将该物业的使用权归还给甲方；涉讼物业按建筑面积计算使用权转让金，总转让金215026元，乙方采用分期付款方式支付物业使用权转让款，具体付款方式及期限的约定见附件三；甲方在2018年12月31日前将涉讼物业交付给乙方，如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则涉案物业交付时间顺延至乙方付清合同约定所有款项的当月底；甲方未按照本合同约定的期限向乙方交付该涉案物业，应按照已收转让金每日万分之一的标准向乙方支付违约金；附件三：首期转让款115026元，于本合同签订当日支付；第二期款项100000，应在2018年12月30日前支付。另查明，广东广佛智城商业地产投资有限公司于2019年1月21日变更名称为广东广佛智城集团有限公司。原告已向被告支付物业使用权转让款215026元。2020年9月16日，原告邮寄律师函予被告，告知因被告违约，解除《物业使用权转让合同》。该邮件于同年9月17日被签收。诉讼中，被告确认涉讼物业尚未办理竣工验收备案手续。本院认为，本案为租赁合同纠纷，涉讼物业所在楼栋已取得建设工程规划许可证。根据涉讼《物业使用权转让合同》的约定，原告向被告支付对价所取得的涉讼物业实际使用期限应计至2048年12月31日，已超过法律规定的二十年租赁期限限制，则超出二十年的约定无效，其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告已支付完毕涉讼《物业使用权转让合同》项下的全部物业使用权转让款，被告依约应在2018年12月31日前将涉讼物业交付给原告，但截至本案庭审辩论终结之日，涉讼物业仍处于在建状态，未竣工验收，不具备交付条件，则原告依法有权解除合同，该《物业使用权转让合同》中二十年内有效部分的约定在被告收到载有解除意思表示的律师函之日（2020年9月17日）解除。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分亦已解除，在涉讼物业并未实际交付使用的情况下，被告收取的转让金215026元应退还予原告。合同解除的过错方为被告，原告诉请被告以其已付转让金215026元的15%向其计付违约金32253.9元，本院结合合同履行及解除情况、当事人过错程度及实际损失等因素，根据公平及诚实信用原则，对原告诉请的上述违约金数额予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条、第九十六条第一款，第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让金215026元并支付违约金32253.9元予原告饶芳。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计2504.6元（原告已预交），由被告广东广佛智城集团有限公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。原告已预交的2504.6元诉讼费，在本判决发生法律效力后，经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 梁 哲二〇二〇年十二月二十五日书记员 李和仪