福建省安溪县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0524执异35号 案外人：王志伟，男，1985年6月28日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 申请执行人：泉州市普成机电有限公司，住所地福建省南安市柳城办帽山工业区三星水带纺织厂**店。统一社会信用代码：91350583MA2Y1D205T。 法定代表人：许金志，任公司总经理。 被执行人：福建基弘实业有限公司，住所地福建省泉州市安溪县城厢镇永安路**海峡茗城**楼**。统一社会信用代码：913505245673116195。 法定代表人：吴章强，任董事长。 本院在执行申请执行人泉州市普成机电有限公司（以下简称普成机电公司）申请执行被执行人福建基弘实业有限公司（以下简称基弘公司）买卖合同纠纷一案，案外人王志伟对本院查封的址在安溪县××镇××路××号××号店面（以下简称讼争房产）提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。 王志伟提出异议称：一、讼争房产早已由基弘公司出卖给王志伟。王志伟系讼争房产的合法所有权人，基弘公司对讼争房产不拥有处分权利，贵院无权查封、拍卖不属于基弘公司的财产。2018年1月17日，2018年3月28日，王志伟与基弘公司签订三份《认购协议书》，约定王志伟向基弘公司购买位于安溪县××镇××路××号××号商铺××号商铺××商铺××，三套店面合计总购房款863974元。基弘公司未在约定时间内对上述三套商铺办理网签，却承诺只要王志伟购买另外11套商铺，就可给予办理前面三条商品房的网签合同。双方于2018年10月18日签订认购协议书，约定王志伟向基弘公司购买位于安溪县城厢镇永安路777号“海峡茗城”5号楼1-095、1-096、1-110、1-111、1-112、1-113、1-128（协议错写成1-114）、1-115、1-116、1-131、1-132号商品房（店铺），店铺总价款11980000元。基弘公司承诺在2019年3月30日前给予网签《商品房买卖合同》。王志伟已经付清全部购房款合计12232974元，但基弘公司未能依约给予14套房产办理网签《商品房买卖合同》，更未能给予备案。2019年8月许，王志伟向安溪县人民法院起诉，要求基弘公司立即办理网签合同。起诉后，因基弘公司履行部分约定，办理部分房产的网签合同，王志伟与基弘公司庭外和解并撤诉。2020年1月16日，王志伟与基弘公司就办理网签合同达成协议书，确认“基弘公司应于2020年5月20日前将1-128、Ｂ1-162、Ｂ1-169号商品房备案给王志伟或王志伟指定人员”。2020年，王志伟正在行政服务中心办理1-128号房产的网签合同时，碰巧遇到安溪县人民法院过来查封、冻结该房产，因法院冻结故无法办理网签合同。讼争房产在贵院查封之前已经卖给王志伟，王志伟也付清全部购房款，双方间买卖合同合法有效，应受法律保护。二、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，王志伟已经支付给卖方购房款，卖房人已经将房屋交付给王志伟，王志伟已经实际占有该房产，且王志伟买房时不知道基弘公司的债务情况。王志伟属于善意第三人，没有过错，贵院不得查封、拍卖讼争房产。三、基弘公司还有其他财产可供执行，并非必要应当唯一只能拍卖讼争房产来还债。四、查封、拍卖会给王志伟造成莫大经济损失和精神折磨。综上，查封不属于基弘公司所有的房屋，违反《中华人民共和国民事诉讼法》关于财产保全的规定，属于典型的错误财产保全，侵害了王志伟作为该房屋合法权利人的合法民事权益。请求依法保护第三人的合法权益，依法终止对讼争房产的查封、扣押、变卖、拍卖措施并停止对讼争房产的一切执行行为。 王志伟提交下列证据证实其异议主张：身份证、安溪【海峡茗城】认购协议书、协议书、认购协议书三份、收款收据等证据的复印件。 普成机电公司称，讼争房产属于不动产，不动产的所有权以相关部门房产登记为准，按登记资料显示，讼争房产所有权属于基弘公司。王志伟提供的收款收据及认购协议书均未有讼争房产的额相关信息。直至2020年1月16日所签的协议书也是在我公司申请强制执行之后。我公司对王志伟的遭遇表示遗憾，但是法院是讲证据、讲法律、公平公正的地方。王志伟的事件是其个人与基弘公司之间的购房纠纷，应自行向基弘公司追究责任。综上，恳请法院对王志伟的异议申请给予驳回。 本院查明：普成机电公司与基弘公司买卖合同纠纷一案，本院于2019年6月28日作出（2019）闽0524民初2503号民事调解书，对双方自愿达成的如下协议予以确认“一、福建基弘实业有限公司尚欠泉州市普成机电有限公司货款414735元（含未到期的质保金42395元），款项限于2019年10月1日给付100000元，11月1日给付120000元，12月1日给付152340元，2020年5月1日给付42395元（质保金期限2020年5月1日），款项汇入泉州市普成机电有限公司指定的账户（户名：泉州市普成机电有限公司开户行：福建南安农村商业银行账号：9070××××0565）；二、若福建基弘实业有限公司未按上述期限内足额偿还款项，迟延任何一期，泉州市普成机电有限公司有权就尚欠款项视为全部到期申请强制执行；三、泉州市普成机电有限公司自愿放弃其他诉讼请求。”因基弘公司未能履行生效文书确定的义务，普成机电公司于2019年10月11日向本院申请强制执行。本院立案受理后，于2019年11月28日查封讼争房产。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，王志伟对提交的证据体现，王志伟与基弘公司并未就讼争房产签订商品房买卖合同，双方签订的为《认购协议书》。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”而王志伟提交的认购协议书中并未具备上述规定中“交付使用条件及日期；装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜；解决争议的方法”等主要内容，王志伟与基弘公司签订的认购协议书并非商品房买卖合同。本院查封讼争房产时间为2019年11月28日。王志伟与基弘公司于2018年10月18日的认购协议书及收款收据均未提及认购讼争房产，王志伟关于其已认购讼争房产、原认购协议笔误将讼争房产记载为114号房产的说法缺乏事实依据。王志伟未能举证证实其于本院查封之前已与基弘公司就讼争房产签订书面商品房买卖合同；讼争房产系店面，并非用于居住。综上，王志伟对讼争房产并不享有排除强制执行的民事权益，其异议请求缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百六十五条第一款第（一）项规定，裁定如下： 驳回王志伟的异议。 案外人、当事人对裁定不服的，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。 审判长 郑 淑 珍 审判员 谢 奕 清 审判员 吴 进 生 二〇二〇年十二月一日 书记员 上官志坚 附本案适用法律法规 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百五十四条裁定适用于下列范围： ……． （十一）其他需要裁定解决的事项。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 《商品房销售管理办法》 第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。 商品房买卖合同应当明确以下主要内容： （一）当事人名称或者姓名和住所； （二）商品房基本状况； （三）商品房的销售方式； （四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； （五）交付使用条件及日期； （六）装饰、设备标准承诺； （七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任； （八）公共配套建筑的产权归属； （九）面积差异的处理方式； （十）办理产权登记有关事宜； （十一）解决争议的方法； （十二）违约责任； （十三）双方约定的其他事项。