广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初16933号原告：佛山市南海区喜万达酒店有限公司，住所地：广东省佛山市南海区×××××××××××（御城宾馆）首层大堂、7-12楼，统一社会信用代码914×××××××××××832W。法定代表人：黄演国，总经理。委托诉讼代理人：郑成鸣，广东本务律师事务所律师。委托诉讼代理人：李蕾，广东本务律师事务所律师。被告：林杰，男，汉族，住广东省信宜市××××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××418。被告：林义杰，男，汉族，住广东省信宜市×××××××××1×，公民身份号码440××××××××××××616。两被告委托诉讼代理人：钱国斌，广东泽康律师事务所律师。两被告委托诉讼代理人：高雪梅，广东泽康律师事务所律师。原告佛山市南海区喜万达酒店有限公司（以下简称喜万达公司）与被告林杰、林义杰租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月16日受理后，依法适用简易程序，于2020年9月17日、12月9日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人郑成鸣、两被告的委托诉讼代理人钱国斌均到庭参加了诉讼。诉讼中，当事人向本院申请庭外和解，和解期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告林杰签订的《办公室租赁合同》；2.两被告支付所欠原告的租金及物业管理费195330元，滞纳金167552.55元，水电费、房费19170.6元，会议室费用2400元，清洁费2700元，合计384453.15元，并自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，计算迟延支付上述款项的利息至实际清偿之日止；3.本案的诉讼费用由两被告共同承担。事实与理由：原告与被告林杰于2017年8月30日签订《办公室租赁合同》，约定：被告林杰承租原告位于佛山市南海区××××××××××××××××（以下简称涉讼租赁物）作为办公场所，租赁期自2017年10月1日至2022年9月30日；租金40元/月×平米（每两年递增8%），即每月租金为22000元至2019年9月，从2019年10月起租金为每月23760元，于每月10号前支付当月租金；若承租人未能在每月到付日期前三个工作日向出租人按时支付应付的当月全额租金，逾期一日承租人须按应缴总额的每日5‰支付滞纳金；经出租人催缴未付租金超过十日，出租人有权收回租赁物；物业管理费按承租人实际使用面积3元/月×平方即每月1650元，承租人并应自觉缴纳水电费及电梯使用费。上述《办公室租赁合同》签订后，原告即将涉讼租赁物交付给两被告，日常具体租赁事务由被告林杰的父亲林义杰处理。租赁期间，两被告向原告支付每月租金及租赁期间产生的水电费，两被告并在出租房屋设立“佛山市上善生物科技有限公司”。自2018年9月开始，两被告开始拖欠租金及各项费用，截止至2020年5月15日，尚欠房租、物业管理费、滞纳金、水电费及会议室租用费等共计384453.15元。原告多次催收，但两被告至今仍以各种理由拖延，故起诉。被告林杰辩称，原告在本案中向被告林杰主张相关权利没有事实及法律依据，应当依法予以驳回，故请求法院查明案件事实，依法予以判决，具体理由如下：一，被告林杰同意解除双方签订的《办公室租赁合同》，事实上双方签订的《办公室租赁合同》在2020年1月16日已经解除。2017年8月30日，双方就涉讼租赁物的租赁事宜签署了一份《办公室租赁合同》，但前述合同双方在2020年1月16日已经解除，且原告己经接收了涉讼租赁物，所以在双方签订的《办公室租赁合同》己经处于解除状态的情况下，原告再次诉请法院要求解除《办公室租赁合同》完全没有必要，并为此增加讼累，从而增加诉讼成本，对于该增加的诉讼成本依法应当由原告自行承担，请求人民法院在判决时，在判决结果中关于诉讼费承担的问题上能够有所体现。二，原告要求被告林杰支付所欠的租金、物业管理费没有事实及法律依据。首先，被告林杰与原告关于涉讼租赁物的租赁关系自2020年1月16日己经解除，合同解除后原告已经控制、接管了该租赁物，既然原告在2020年1月16日己经接管了该租赁物，因此其要求被告林杰支付涉讼租赁物2020年1月16日以后的租金及物业管理费显然没有事实依据。其次,原告要求被告林杰支付2018年9月及2019年10月的租金、物业管理费也无事实及法律依据，被告林杰并不拖欠前述两个月的租金及物业管理费。至于2019年12月及2020年1月16日的租金及管理费共计38524.84元，被告林杰支付给原告的押金足以抵扣前述费用，因此，也不存在被告林杰还需要向原告支付的问题。三，原告在本案中主张的房费19170.6元、会议室使用费2400元及清洁费2700元也没有事实及法律依据。首先，原告要求被告林杰支付清洁费2700元没有事实及法律依据。从原告提交的2020年3月24日《欠条》内容上来看，该欠条所记载的债权人的主体为周延生、凌淑云、杨讯仁，与本案原告并不存在法律上的利害关系，因此，原告无权根据该欠条来主张权利。况且，欠条落款处所记载的欠款主体为“上善生物科技公司”[经查询，在涉讼租赁物的地址佛山市南海区×××××××××××（御城宾馆）以“上善生物科技公司”登记注册的企业为“佛山市上善生物科技有限公司”]，因此，该欠条的债务人为“佛山市上善生物科技有限公司”，也非被告林杰。其次，原告要求被告林杰支付的房费19170.6元、会议室使用费2400元没有事实及法律依据。上述房费及会议室使用费所涉及到的是与维也纳酒店的权利与义务关系，但原告并不是维也纳酒店的经营及管理者，因此前述费用与本案原告无关，另外，从程序上来讲本案是基于《办公室租赁合同》而产生的租赁合同关系，前述费用与本案也不属于同一法律关系，因此，从程序上来讲，前述费用也不属于本案的审查范围。四，原告要求被告林杰支付滞纳金167552.55元没有事实及法律依据，且前述滞纳金也明显过高，请求人民法院依法予以驳回或降低。如上所述，被告林杰用支付给原告的合同押金抵扣2019年12月及2020年1月16日的租金及管理费后，被告林杰并不存在拖欠原告租金及物业管理费的情况，因此，原告无权要求被告林杰支付迟延履行的滞纳金，且合同约定的滞纳金也明显过高，依法也应当予以降低。被告林义杰辩称，原告在本案中向被告林义杰主张相关权利没有事实及法律依据，应当依法予以驳回，故请求法院查明案件事实，依法予以判决，具体意见如下：一，被告林义杰并非本案适格的诉讼主体，原告无权对被告林义杰提起本案诉讼。根据原告在本案中提交的《办公室租赁合同》，就涉讼租赁物与原告存在租赁合同关系的是林杰而非被告林义杰，因此，关于涉讼租赁合同的解除，因租赁关系所产生的租金、物业管理费等与被告林义杰无关，根据合同相对性原则，被告林义杰并非合同的当事人，原告无权对被告林义杰主张任何权利。二，原告要求被告林义杰支付清洁费2700元也没有事实及法律依据。首先，从原告提交的2020年3月24日《欠条》内容上来看，该欠条所记载的债权人的主体为周延生、凌淑云、杨讯仁，与本案原告并不存在法律上的利害关系，因此，原告无权根据该欠条来主张权利。其次，上述欠条落款处所记载的欠款主体为“上善生物科技公司”，因此，该欠条的债务人为“佛山市上善生物科技有限公司”，也非被告林义杰，被告林义杰只是代表该公司履行的职务行为，由此而引起的法律后果应当由佛山市上善生物科技有限公司承担。原、被告围绕其诉讼请求、答辩意见提交了证据，本院依法组织当事人进行证据交换和质证。综合相对方的质证意见，经审查：原告提交的涉讼租赁物的照片，本院综合双方的陈述及交接情况综合认证；原告提交的微信聊天记录，两被告未举证推翻，且与两被告提交的微信聊天记录可以相互印证，本院予以采信；原告提交的转账记录反映其向业主支付租金的情况，该事实与本案无关，本院不作认定；原告提交的劳动合同及相关在职证明拟证明其员工情况，本院综合认定。两被告提交的告示及图片与原始载体上的文件核对一致，本院采信其真实性。其他证据，因相对方确认其真实性，本院予以采信。综合以上采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：涉讼租赁物已经办理不动产权证，证载房地产权属人为佛山市南海区××××约股份合作经济联合社。2017年8月30日，原告（甲方、出租方）与被告林杰（乙方、承租方）签订《办公室租赁合同》，约定：甲方将涉讼租赁物（总建筑面积共计550平米）出租予乙方在其营业执照所规定的经营范围内办公之用；租赁期限从2017年10月1日起至2022年9月30日；租金标准为40元/月·平米（每两年递增8%），即每月租金为22000元至2019年9月，从2019年10月起租金为每月23760元，2021年10月开始为每月25660元；乙方以月度为付款单位，即每次支付一个月租金；合同签约后除了支付租赁保证金后，乙方每个月10号前支付当月租金；若乙方未能在每月到付日期的前3个工作日（法定节假日顺延，下同）内，向甲方按时支付应支付的当月全额租金，逾期一日，乙方须按应缴总额的每日千分之五支付滞纳金（即按实际拖欠租金的自然天数计算直至向甲方全数付清其所应付的租金之日为止）；经甲方催缴未付租金超过十日，甲方有权收回涉讼租赁物；在本协议签署后3个工作日内，乙方向甲方支付相当于两个月的标准租金，作为支付租赁房屋租金、保证屋内设备设施安全使用的履约保证金共计4.4万元；如乙方在承租期内未违反本合同规定且全额缴清应付租金及其他应付费用、保证使用设备设施安全完好，则甲方应于租赁期终止日起10日内将履约保证金全额、无息退还给乙方；除经甲方书面同意，在租赁期内，乙方不得要求将支付甲方的履约保证金，作为因乙方拖欠甲方租金、滞纳金等费用或因乙方责任造成他人或设施设备损失赔偿损失方的赔偿金的抵扣、冲抵或赔偿费用；若乙方提前解除合同（或甲方因乙方违约而依据约定解除本合同时），所付保证金不退（不可抗力除外）；若甲方提前解除合同，甲方向乙方2倍返还保证金；物业管理费按乙方实际使用面积3元/月·平方即每月1650元交予甲方，由甲方连同整栋楼的物业费一起交给物管处；在承租期内，乙方应自觉履行交纳房屋租金以及水电费；水电费的交付，由甲方依据每月相关收款凭证代收；在租赁期届满或提前解除合同退房时，乙方应搬走属于自己的物品，完成房屋的清洁，否则，该物品的遗失、损坏的责任由乙方自行承担，且甲方有权自行处理承租房屋内的留置物品及由保洁员对该承租房屋进行保洁，处理留置物品所发生的费用及房屋清洁费由乙方承担；乙方有下列情形（1.不按照合同约定支付租金逾期超过10日的；2.擅自改变该房屋用途的、转租给第三方、拆改变动或损坏房屋主体结构的；3.利用该房屋从事违法活动的、损害公共利益的）之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋；本合同的任何一方不履行约定义务，或者违反本合同条款内容，给对方造成损失或致使本合同提前终止的，除本合同条款已约定的违约责任和赔偿以外，对未约定或未告知造成的损失，违约方须向守约方据实进行赔偿。签订上述协议后，被告林杰向原告支付了履约保证金44000元。在租赁期间，原告的财务人员吴乔通过微信与被告林义杰沟通催促租金及物业管理费的交款事宜，被告方确实存在多期款项逾期支付的情形，其中2018年9月的租金及物业管理费经吴乔多次催促，被告林义杰均表示经济困难未予交纳。双方确认，被告林杰支付了2019年10月的租金及物业管理费21600元、2019年11月的租金及物业管理费10000元，此后租金及物业管理费没有支付。2020年1月16日，原告在涉讼租赁物门口张贴《告示》，内容为：“因维也纳酒店四楼上善生物科技公司办公室承租人林义杰先生拖欠房租、水电、人工工资数月，根据相关法律法规及租赁合同，此栋楼宇房东（肖先生）于2020.1.17日收回该处物业（四楼会议室对面约500平方办公区），之前林先生在此经营所产生的一切债权及法律纠纷与房东及物业处无关，特此公告！”被告林义杰称其于2020年1月18日知悉该《告示》。诉讼中，本院根据当事人的意见，指令两被告在2020年9月21-22日两日内将其在涉讼租赁物内的物品搬离。后因肖创新要求被告方在搬离过程中“入墙的不能办，其他的可以，不能破坏天花墙面”及空调不可以搬，双方产生争议，被告方当日未实际从租赁物中搬离物品。2020年12月9日开庭时，双方确认租赁物内尚有办公桌1张、椅子1张、空调2台、洋酒1瓶，其中空调归属双方有争议，其他物品被告方主张所有权，原告未提出异议。此外，原告提交的材料反映：1.被告林杰在原告提供的《四楼林老板迟付账》（合计欠款余额为5783元）上签名，并书写“截止到2019年12月25号，共欠房费4159元，在2020年1月28日结清”内容。2.被告林杰在原告提供的《2019年四楼（林老板）其他应收明细表》（2019年8-9月会议费欠费合计2400元，2019年1-12月电费欠费合计8445.4元）上签名，并书写“2019年电费+会议费目前共欠9228.6元，在2020年1月25号结清。”3.2020年3月24日，被告林义杰书写《欠条》，内容为：“欠到维也纳酒店房费、电费壹万叁仟捌佰柒拾陆元（13387.6元），计划在2020年4月30号前结清”，该《欠条》落款书写了“上善生物科技公司”，并有林义杰签名并按捺了指模。4.2020年3月24日，被告林义杰书写《欠条》，内容为：“欠到周正生、凌淑云、杨纪仁清洁费贰仟柒佰元（2700元），在2020.4月30号前结清”，该《欠条》落款书写了“上善生物科技公司”，并有林义杰签名并按捺了指模。被告林义杰陈述称该收据所涉款项是清洁租赁场所的费用，尚未支付，当时被告方为了到涉讼租赁物取回物品，被要求写了该《欠条》后才准许进入。庭审中，原告陈述：吴乔的配偶是肖庆新，肖庆新与肖创新是兄弟关系，两人共同向案外人佛山市南海区××××酒店有限公司承租涉讼租赁物，且曾经是原告喜万达公司的实际控制人，维也纳酒店的运营主体是原告喜万达公司。两被告陈述：被告林杰是被告林义杰的儿子，案外人佛山市上善生物科技有限公司的登记住所地为涉讼租赁物，被告林义杰自称是该公司员工，涉讼租赁物入户玻璃门也有“上善生物”字样。本院认为，本案为租赁合同纠纷。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告与被告林杰签订《办公室租赁合同》，约定原告将涉讼租赁物出租予被告林杰，合同的相对方是原告与被告林杰。被告林义杰并非《办公室租赁合同》约定的承租方，原告主张被告林义杰承担合同责任没有依据，故本院对原告在本案对被告林义杰的全部诉讼请求均不予支持。但是，被告林义杰实际经办租赁相关事宜，且是承租方林杰的父亲，故其就本案租赁所作之协商、沟通、确认等民事行为均应视为代理被告林杰所为，对被告林杰有法律约束力。经审查，《办公室租赁合同》是原告与被告林杰的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。现有证据反映，被告林杰在承租涉讼租赁物的过程中，多次超期且未足额支付租金及物业管理费，且自2018年11月之后未再支付租金及物业管理费，在此情况下，原告根据《办公室租赁合同》的约定，有单方解除合同的权利。原告于2020年1月16日在涉讼租赁物门口张贴《告示》，明示其将于2020年1月17日收回涉讼租赁物，反映原告明示行使单方解除《办公室租赁合同》的权利，同时也反映原告完全可以自行收回该租赁物。该《告知》虽未直接送达被告林杰，但张贴于涉讼租赁物门口，且被告林义杰自认其于2020年1月18日看到该告示，可以视为原告关于解除《办公室租赁合同》的意思表示于2020年1月18日送达予被告林杰。基于此，本院根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一二款、第九十六条第一款之规定，确认《办公室租赁合同》于2020年1月18日解除。双方关于《办公室租赁合同》解除时间的主张与本案上述认定均不一致，本院均不予采纳。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。据此，结合原告诉请，本院对前述《办公室租赁合同》清算如下：1.关于租金及物业管理费。根据《办公室租赁合同》的约定，被告林杰承租涉讼租赁物的对价为每月支付租金及物业管理费，其中2019年9月30日前每月为23650元（22000+1650），2019年10月1日之后每月为25410元（23760+1650）。据此，被告林杰还应向原告支付2018年9月的租金及物业管理费23650元、2019年10月的租金及物业管理费3810元、2019年11月的租金及物业管理费15410元、2019年12月租金及物业管理费25410元，以及2020年1-17日的租金及物业管理费13934.52元（25410×17÷31）。因被告林义杰自认其还于2020年3月24日进入涉讼租赁物取回物品，故可以认定原告虽于2020年1月17日收回了涉讼租赁物，但该租赁物在2020年1月18日至2020年3月24日期间确实仍有被告方的物品存放，且被告方未尽场地清理之责任，故酌情判令被告林杰还应参照租金及物业管理费计费标准的50%计付2020年1月18日至2020年3月24日期间的租金及物业管理费28278.87元[（25410×14÷31+25410+25410×24÷31）×50%]。2020年3月25日之后，因无证据显示被告方还有从涉讼租赁物处搬离物品，且2020年12月9日开庭时双方确认被告方存留于租赁物内的物品已经很少，且部分物品的归属还存在争议，故本院对原告在本案中诉请被告林杰支付2020年3月25日之后的租金及物业管理费不予支持。综上，本院判令被告林杰支付截至2020年3月24日止欠付的租金及物业管理费110493.39元（23650+3810+15410+25410+13934.52+28278.87），原告关于租金及物业管理费诉请金额超以上核定的，本院不予支持。被告林杰辩称以履约保证金抵扣租金及物业管理费欠款不符合双方约定，本院不予采纳。原告认为该履约保证金应予没收符合双方约定，本院予以采纳。2.关于逾期支付租金及物业管理费的违约金。原告诉请被告林杰支付的滞纳金实为被告林杰逾期支付租金及物业管理费的违约金。因《办公室租赁合同》约定该项违约金的计付标准过高，故本院酌情将该标准调整为以欠付当期租金及物业管理费总额为本金按日万分之二计付，故根据原告诉请被告林杰计付逾期付款违约金的天数，核算被告林杰应支付逾期支付租金及物业管理费的违约金5639.47元（详见下表）予原告，原告该项诉请超以上核定的，本院不予支持。期间金额逾期天数违约金金额2018.9236506282970.442019.103810232176.782019.1115410202622.562019.1225410172874.102020.119672.26141554.762020.212705110279.512020.3.1-3.249836.1382161.31合计5639.473.关于水电费及房费19170.6元及会议室费用2400元。被告林杰签署的《四楼林老板迟付账》确认欠付房费4159元，签署的《2019年四楼（林老板）其他应收明细表》载明欠付的“会议费”为2400元，被告林义杰签署的《欠条》确认欠付房费、电费13387.6元，上述费用均是被告林杰承租涉讼租赁物期间产生的费用，债权人实际上也是原告，故本院判令被告林杰支付水电费、房费17546.6元（13387.6+4159）、会议室使用费2400元。原告该项诉请超以上核定的，本院不予支持。4.关于清洁费用2400元，因被告林义杰出具的《欠条》载明的债权人并非原告，原告也未举证证明出具该《欠条》的个人将该债权转让予原告，故原告诉请被告林杰计付清洁费2400元没有依据，本院不予支持。5.关于欠付费用的利息。被告林杰至今欠付租金及物业管理费110493.39元、水电费、房费17546.6元、会议室使用费2400元，合共130439.99元，确实给原告造成利息损失，故本院判令被告林杰以上述欠款130439.99元为本金，从2020年7月16日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予原告。原告诉请将逾期支付租金及物业管理费的违约金计入本金进行计息理据不足，本院不予支持。综上所述，本院根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十四条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：确认原告佛山市南海区喜万达酒店有限公司与被告林杰于2017年8月30日签订的《办公室租赁合同》于2020年1月18日解除；被告林杰应于本判决发生法律效力之日起十日内支付截至2020年3月24日止欠付的租金及物业管理费110493.39元予原告佛山市南海区喜万达酒店有限公司；被告林杰应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期支付租金及物业管理费的违约金5639.47元予原告佛山市南海区喜万达酒店有限公司；被告林杰应于本判决发生法律效力之日起十日内支付水电费、房费17546.6元、会议室使用费2400元予原告佛山市南海区喜万达酒店有限公司；被告林杰应于本判决发生法律效力之日起十日内以前述第二、第四项欠付的款项130439.99元为本金，从2020年7月16日起至实际清偿该两项债务之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予原告佛山市南海区喜万达酒店有限公司；驳回原告佛山市南海区喜万达酒店有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计6174.72元（原告已预交），由原告负担2512.8元，由被告林杰负担3661.92元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行；原告多预交的案件受理费3661.92元，在本判决发生法律效力后，经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谢晓东二〇二〇年十二月二十五日书记员  许晓璇