舟山市普陀区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0903民初1930号 原告（反诉被告）：曹定波，男，1959年3月16日出生，汉族，户籍地址舟山市定海区，现住舟山市定海区。 被告（反诉原告）：贺垚慧，女，1987年1月6日出生，汉族，户籍地址河南省汤阴县，现住浙江省舟山市普陀区。 被告（反诉原告）：舟山市朱家尖海舟度假酒店，住所地浙江省舟山市普陀区朱家尖街道假日路**东沙度假村度假酒店****。 经营者：路艳花。 委托诉讼代理人（特别授权）：贺垚慧，系经营者路艳花的女儿。 原告（反诉被告）曹定波诉被告（反诉原告）贺垚慧、舟山市朱家尖海舟度假酒店（以下简称“海舟酒店”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月24日立案受理，贺垚慧、海舟酒店在法定期限内提出对曹定波的反诉，本院于2020年10月19日受理反诉后依法合并审理。本案依法适用简易程序由审判员黄诗乔于2020年11月5日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）曹定波、被告（反诉原告）贺垚慧（同时作为海舟酒店委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 一、本诉部分 曹定波向本院提出诉讼请求：1.依法判令海舟酒店、贺垚慧赔偿原告合同违约金20160元；2.诉讼费由海舟酒店、贺垚慧共同承担。事实与理由：2018年7月8日，曹定波将位于舟山市普陀区××街道××路××号××村××幢××室房屋（建筑面积42.76平方米）以房屋经营托管的形式出租给海舟酒店、贺垚慧，同日曹定波与海舟酒店、贺垚慧签订了《舟山市海舟度假酒店房屋经营托管协议》，约定：“委托经营期限三年，自2018年7月15日起至2021年7月14日止，三年固定委托经营收益总计92400元，第一年28000元，第二年30800元，第三年33600元；未履行合同约定的义务即视为违约，对方有权向违约方索赔由于其违约造成的一切损失，违约金为当年房租收益的60%。”合同签订后，海舟酒店、贺垚慧未按约履行协议，其于2020年7月12日单方面提前解除合同，已构成违约。双方签订的房屋经营托管协议依法有效，海舟酒店、贺垚慧在协议约定的租赁期未到期的情况下，提前单方解除合同，违约事实清楚。曹定波为减少损失，无奈接受房屋，海舟酒店、贺垚慧应支付合同约定的违约金。为此，曹定波诉至法院。 海舟酒店、贺垚慧答辩称，海舟酒店登记的经营者为路艳花，实际经营者为路艳花的女儿贺垚慧，海舟酒店、贺垚慧对作为共同被告的主体适格问题无异议，但海舟酒店、贺垚慧不存在违约行为。因新冠肺炎疫情影响，海舟酒店于2020年1月20日停止经营，此前贺垚慧已经支付了第二年的租金（先付后租，租金计算至2020年7月14日），贺垚慧于2020年2月要求终止协议或者暂停协议履行，曹定波不同意，海舟酒店、贺垚慧无奈继续履行。第二年租期到期前，海舟酒店、贺垚慧曾要求曹定波减免两个月租金，曹定波还是不同意。合同明确约定了不可抗力影响致使合同无法履行以及不可抗力影响持续三个月以上的，任何一方有权解除合同，并不适用违约条款。因新冠肺炎疫情以及疫情防控措施已构成不可抗力，且对民宿经营的影响持续存在，远远多于三个月，故海舟酒店、贺垚慧有权根据约定解除合同，而不构成违约，请求驳回曹定波的诉讼请求。 二、反诉部分 海舟酒店、贺垚慧向本院提出诉讼请求：1.依法判令曹定波返还因疫情停业的三个月租金7699元；2.依法判令曹定波赔偿违约金20160元；3.依法判令曹定波返还案涉房屋内布草以及贺垚慧改装后的插卡取电设备；4.依法判令曹定波返还1000元订金；5.诉讼费由曹定波承担。事实与理由：2018年7月15日，曹定波将位于舟山市普陀区××街道××路××号××村××幢××室房屋出租给贺垚慧经营，双方签订了《舟山市海舟度假酒店房屋经营托管协议》，协议约定：由于地震、台风、火灾、战争、疫情、法律变更以及其他不能预见并且对其发生和后果不能防止或不可避免的不可抗力，致使合同无法完全履行的，经双方同意可提前终止本合同或暂停委托经营行为；由于不可抗力原因致使合同无法履行的，双方可终止或解除合同；不可抗力影响如持续3个月以上，任一方均有权单方面终止合同，并不适用违约条款；因不可抗力致使本合同无法履行，本合同自然终止，甲方应在本合同终止之日起十五日内返还乙方多支付的委托经营收益。因不可抗力的疫情影响，贺垚慧经营的海舟酒店于2020年1月20日正式停业，相关政府部门于2020年2月1日正式发布了酒店民宿暂停营业的通告，街道社区以及东沙度假村对酒店民宿也要求暂停营业，后疫情逐步好转，相关部门才陆续允许民宿经营，海舟酒店于2020年4月22日才能申请营业。在疫情发生前，贺垚慧已付清第二年的租金（计算至2020年7月14日），贺垚慧于2020年1月及2月至少两次电话及微信告知曹定波，要求暂停房屋租用协议，待疫情结束后商议房租事宜，再履行协议内容。双方多次协商未果，曹定波也不退还贺垚慧因疫情不可抗力影响期间的租金，因此贺垚慧提出暂停租用，并归还了房间钥匙和房内其他原有物品，结清了水电费用。在协议暂停期间，经贺垚慧调查，曹定波已于2020年9月1日前在贺垚慧不知情的情况下将案涉房屋出租给舟山市禅露度假酒店，曹定波的行为已构成违约。贺垚慧考虑到疫情对双方造成的影响，此前并未追究曹定波的违约责任，也未向其主张返还疫情影响期间的租金，1000元订金也未要求返还，现曹定波起诉海舟酒店、贺垚慧，海舟酒店、贺垚慧为维护自身合法权益，故提起反诉。 曹定波答辩称，因疫情减免租金只针对国有资产类经营用房出租的情形，对私人房屋出租没有强制约束力，海舟酒店、贺垚慧反诉诉请返还三个月房租7699元缺乏法律依据。双方协商过程中曹定波同意第三年的租金不递增，按第二年计算，相当于减免2800元，贺垚慧不同意该方案，坚持要求解除合同，其实疫情发生前贺垚慧也曾提出过要解除合同，疫情发生对民宿经营影响不大，持续时间短，随着疫情防控形势好转，海舟酒店、贺垚慧早就恢复营业，只是借疫情为由强行解除合同，其行为已构成违约，曹定波无奈只能接收房屋，双方的房屋经营托管协议已经于2020年7月14日解除。为减少经济损失，曹定波只好降低租金于2020年8月初尽快出租给他人，海舟酒店、贺垚慧的违约行为给曹定波造成较大经济损失。海舟酒店、贺垚慧提出的双方只是暂停协议，曹定波擅自将房屋出租给他人构成违约的主张颠倒事实，且与其在本诉答辩中的意见自相矛盾，其反诉诉请曹定波承担违约金20160元缺乏事实依据。1000元并非订金，是曹定波介绍客人给贺垚慧，贺垚慧支付的佣金，无需返还。 本反诉一并举证质证。 曹定波为证明自己主张所依据的事实，向本院提交了如下证据： 一、房屋经营托管协议一份，拟证明双方对租赁期限、租金金额、违约责任等进行了明确约定的事实。 二、银行卡明细清单一份，拟证明贺垚慧支付了两年房租，第三年违约解除合同的事实。 三、微信聊天记录一份，拟证明贺垚慧要求解除合同，曹定波不同意，贺垚慧强行解除，通知曹定波交房以及1000元系佣金的事实。 四、电费账单短信通知记录两份、网上用户点评截图一份，拟证明海舟酒店、贺垚慧于2020年4月已恢复经营的事实。 海舟酒店、贺垚慧为证明自己主张所依据的事实，向本院提交了如下证据： 一、舟山市旅游协会饭店餐饮行业分会发布的《倡议书》一份、舟山市旅游协会旅行社分会发布的《告游客书》一份，拟证明旅游管理部门于2020年1月25日发布公告因新冠肺炎疫情影响要求暂停旅游活动的事实。 二、绿城物业服务集团有限公司舟山分公司舟山东沙度假村生活服务中心发布的《关于东沙度假村实行“封闭式管理”的通知》一份，拟证明案涉房屋所在小区因疫情影响于2020年2月1日实行封闭式管理的事实。 三、微信聊天记录截屏一张，拟证明曹定波已将案涉房屋出租给他人的事实。 四、海舟酒店财务报表三张，拟证明2020年1月22日至2020年4月23日海舟酒店没有营业收入，1月22日到5月1日营业收入仅7万余元，而去年同期营业收入有39万余元，疫情对海舟酒店影响巨大的事实。 五、海舟酒店工作群微信聊天记录截屏一张，拟证明海舟酒店到2020年4月1日尚未恢复营业的事实。 六、杭州市教育局发布的通知一份，拟证明多地教育部门通知师生非必须不离开所在市，疫情对海舟酒店经营的影响还在持续的事实。 经质证，双方意见如下：海舟酒店、贺垚慧对曹定波提供的证据一、二、三、四的真实性无异议，对证据四中网上用户点评截图的关联性有异议，海舟酒店于2020年4月22日才恢复经营，用户点评是之前由酒店工作人员自行刷单操作，为恢复经营进行网上预热。曹定波对海舟酒店、贺垚慧提供的证据一、二的真实性无异议，2020年1月底确实受疫情影响，但朱家尖民宿经营本身就是淡季，影响不大；对证据三的真实性无异议，贺垚慧违约解除合同后，曹定波为减少损失，于2020年7月底8月初将案涉房屋低价出租给他人；对证据四的真实性无法确认，该财务报表由海舟酒店、贺垚慧自行制作，即使真实也系其自身经营风险，与本案没有关联性，政府早就允许民宿经营，海舟酒店、贺垚慧借疫情之名无理抗辩；对证据五的真实性无法确认，即使真实，海舟酒店、贺垚慧自行确定经营时间，与疫情无关；对证据六的真实性无异议，关联性有异议，该证据与本案没有任何关系。本院对双方真实性无异议的证据予以认定，对有异议的证据结合全案情况予以综合评判。 经审理查明，贺垚慧系海舟酒店的实际经营者。2018年7月8日，曹定波（甲方）与海舟酒店、贺垚慧（乙方）签订《房屋经营托管协议》，约定：甲方将其所有的位于舟山××村××号楼××室房屋委托乙方经营，委托经营期限为三年，自2018年7月15日至2021年7月14日；委托经营收益为三年度共92400元（双方约定第一年为28000元，第二年为30800元，第三年为33600元），乙方同意支付2000元作为押金，合同满一年后，押金退还给乙方；乙方应在合同签订之日至每年的10月31日前一次性支付给甲方当年房租费；未履行合同约定的义务，即视为违约，对方有权向违约方索赔由于其违约造成的损失，违约金金额为当年房租费的60%；由于地震、台风、火灾、战争、疫情、法律变更以及其他不能预见并且对其发生和后果不能防止或不可避免的不可抗力，致使合同无法完全履行的，经双方同意可提前终止本合同或暂停委托经营行为；由于不可抗力原因致使合同无法履行的，双方可终止或解除合同；不可抗力影响如持续3个月以上，任一方均有权单方面终止合同，并不适用违约条款。合同签订后，贺垚慧按约支付了二年租金（租金计算至2020年7月14日），押金2000元已在第二年租金中抵扣，另外2018年7月9日因曹定波介绍客人给贺垚慧，贺垚慧支付佣金1000元。2020年1月，因新型冠状病毒肺炎疫情影响，浙江省于2020年1月23日启动重大公共突发卫生事件一级响应，2020年1月25日起暂停国内旅游经营活动，案涉房屋所在的朱家尖东沙度假村自2020年2月1日起施行小区“封闭式”管理。海舟酒店于2020年1月25日暂停营业，随着疫情防控形势的好转，海舟酒店于2020年4月恢复经营。 另查明，2020年1月29日，贺垚慧通过微信联系曹定波，表示疫情严重，要求提前解除合同，曹定波不予同意。6月14日，贺垚慧再次要求解除合同，曹定波不同意解除，表示第三年的租金按第二年计算不递增，贺垚慧不同意该方案。7月12日，贺垚慧坚持要求解除合同，通知曹定波第二日验收案涉房屋，双方于7月13日办理了房屋交接手续。曹定波自认于2020年8月初将案涉房屋出租给他人。 本院认为，双方之间的合同名称为房屋经营托管协议，但经营托管属于无名合同，双方之间的主要权利义务与租赁合同一致，故本案案由确定为房屋租赁合同。本案的争议焦点为海舟酒店、贺垚慧解除合同是否构成违约。新型冠状病毒肺炎疫情属于不能预见、不能避免的客观情况，符合不可抗力的构成要件。疫情对海舟酒店经营产生一定影响，虽随着疫情防控形势的好转，海舟酒店恢复营业，不可抗力的影响并未达到合同无法继续履行的程度，海舟酒店、贺垚慧无权行使法定合同解除权，但根据双方合同约定，不可抗力影响如持续3个月以上，任一方均有权单方面终止合同，并不适用违约条款，本案中海舟酒店受疫情影响于2020年1月25日起暂停营业，直至4月才恢复经营，恢复经营后也因疫情尚未完全消除，各地采取疫情防控相关政策如外地中小学建议学生不离开所在市等，而受一定程度的影响，显然不可抗力影响持续3个月以上，符合合同约定的解除条件，海舟酒店、贺垚慧有权根据合同约定行使解除权，并不构成违约，故本院对曹定波要求海舟酒店、贺垚慧支付违约金20160元的诉请不予支持。关于海舟酒店、贺垚慧提出的要求曹定波返还因疫情停业的三个月租金7699元的诉请，虽海舟酒店、贺垚慧解除合同不构成违约，但因其解约曹定波只得降低租金另租他人，给曹定波造成一定的经济损失，疫情对经营的后续影响和风险，海舟酒店、贺垚慧已通过解除合同得以规避，如在合同解除基础上再减免三个月租金则将大部分损失转嫁给出租人，造成双方利益失衡。海舟酒店、贺垚慧解除合同腾退房屋时也未提出退还三个月租金的主张，表明双方当时对租金问题达成一致并无争议。本院综合考虑合同解除过程、双方利益平衡等问题，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，对海舟酒店、贺垚慧的该项诉请不予支持。关于海舟酒店、贺垚慧提出的要求曹定波支付违约金20160元的诉请，因贺垚慧通知曹定波解除合同，双方于2020年7月13日办理了案涉房屋交接手续，双方之间的租赁合同已经解除，海舟酒店、贺垚慧提出的双方之间只是暂停租赁，曹定波将房屋另租他人构成违约的主张明显与事实不符，本院对海舟酒店、贺垚慧的该项诉请不予支持。关于海舟酒店、贺垚慧提出的要求曹定波返还布草以及插卡取电设备的诉请，合同未对提前解除情况下承租人配置的相关经营用品的归属问题进行约定，但海舟酒店、贺垚慧腾退案涉房屋未自行取走所购布草以及插卡取电设备，双方办理案涉房屋交接时也未提出异议，视为其放弃对所购物品的权利，现曹定波已将案涉房屋出租给他人，故本院对海舟酒店、贺垚慧的该项诉请不予支持。关于海舟酒店、贺垚慧提出的要求曹定波返还1000元的诉请，因曹定波已提供证据证明该1000元系其介绍客人的佣金，故本院对海舟酒店、贺垚慧的该项诉请不予支持。疫情对租赁市场产生一定影响，双方在依法依约的同时，望能互谅互让，换位思考。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条之规定，判决如下： 一、驳回曹定波的全部诉讼请求。 二、驳回贺垚慧、舟山市朱家尖海舟度假酒店的全部反诉诉讼请求。 本诉案件受理费152元，由曹定波负担；反诉案件受理费261元，由贺垚慧、舟山市朱家尖海舟度假酒店承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。 审 判 员 黄诗乔 二〇二〇年十二月十八日 法官助理 杨志同 书 记 员 方卓阳 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。