安徽省芜湖市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖02民终3170号 上诉人（原审原告）：邱公俊，男，汉族，1986年12月19日出生，住安徽省南陵县。 被上诉人（原审被告）：芜湖润泰房地产开发有限公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区世纪花园3幢2-1601室。 法定代表人：李桦，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘健，安徽纬纶律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗春侠，安徽纬纶律师事务所律师。 上诉人邱公俊因与芜湖润泰房地产开发有限公司（以下简称润泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省南陵县人民法院（2020）皖0223民初2935号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人邱公俊、被上诉人润泰公司的委托诉讼代理人刘健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邱公俊上诉请求：1.撤销安徽省南陵县人民法院民事判决第一、第二项,将本案发回重审或依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由润泰公司承担。事实和理由：一、润泰公司开发的案涉项目,因交房逾期,邱公俊已经多次进行信访维权,根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》中第十四条规定“权利人向人民调解委员会以及其他依法有权解决相关民事纠纷的国家机关、事业单位、社会团体等社会组织提出保护相应民事权利的请求,诉讼时效从提出请求之日起中断”,所以信访维权属于诉讼时效中断情形。且案涉小区已经发生多起业主向润泰公司主张逾期交房违约金的纠纷,邱公俊可以提供证据证明,根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十七条规定“对于连带债权人中的一人发生诉讼时效中断效力的事由,应当认定对其他连带债权人也发生诉讼时效中断的效力”。再者，润泰公司法定代表人李荣年在2016年2月4日住建委组织的业主与开发商协商会议上现场出具了一份承诺书,承诺2017年1月1日前交房,如果不兑现,承担一切法律责任,并有李荣年签名按手印和润泰公司加盖公章。另，邱公俊于2019年1月29日给润泰公司法定代表人李荣年发过一条短信,要求其支付违约金,且在同一日李荣年给邱公俊回了电话,电话中协商要以物业费抵销。鉴于以上多种原因,本案不存在超过诉讼时效的问题。二、一审判决认定的违约金标准过低，不足以弥补邱公俊的损失，应按双方签订的买卖合同中所约定的日万分之一的标准计算违约金。 润泰公司辩称，一、一审法院基于双方提交的证据查明事实，对诉讼时效作出的认定并无不当。邱公俊和润泰公司签订的《商品房买卖合同》约定润泰公司应于2015年10月30日之前交房，逾期交房违约金按照已购房款的日万分之一计算，故邱公俊就每一日产生的违约金均享有独立的请求权，诉讼时效期间逐日届满。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。邱公俊在一审期间未提供证据证明未过诉讼时效，应承担举证不能的后果。二、邱公俊主张的违约金标准明显高于同小区房屋出租价格，超过邱公俊的实际损失，一审法院酌定违约金数额并无不当。润泰公司在一审中已经向法院提供案涉房屋所在小区的其他房屋的出租价格的截图，该截图显示，案涉房屋的出租均价为700元左右，即使根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同的解释》第十六条的规定，上浮30%也仅是每月910元，一审法院认定违约金标准为每月1000元并无不当。三、邱公俊在二审提交的新证据属于当事人因故意或者重大过失逾期提交的证据，法院不应予以采纳。 邱公俊向一审法院起诉请求：1.判令润泰公司支付逾期交房违约金（自2015年10月31日起，以433167元为基数，按日万分之一支付逾期交房违约金至案涉房屋交付时止）；2.案件受理费由润泰公司承担。 一审法院认定事实：2014年3月3日，邱公俊与润泰公司签订《商品房买卖合同》一份，约定买受人购买的商品房位于南陵县房屋，商品房房款433167元一次性付清。出卖人应当在2015年10月30日前将符合各项条件的商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，按已交房款万分之一按月承担违约金。逾期超过90日，买受人可以解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人向买受人支付已交房款日万分之一的违约金。合同签订后，邱公俊按约交清购房款433167元，润泰公司至今未交付房屋。一审庭审中润泰公司辩称已群发交房短信，但邱公俊一直没有去办交接手续，邱公俊当庭予以否认，润泰公司亦未提交有关证据予以证明。 一审法院认为，邱公俊与润泰公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律规定，为有效合同，双方应按合同约定履行各自义务。邱公俊在合同签订后，按照合同约定履行了付款义务，无违约情形。润泰公司未能在合同约定时间交付房屋，构成违约。邱公俊要求润泰公司承担自2015年10月31日到2020年5月30日止逾期交房违约责任，润泰公司提出时效抗辩，一审法院认为逾期交房违约金请求权是继续性债权，是因持续的逾期交房违约行为而产生的按日计算的违约金之和。每日产生的违约金债权各自具有独立性，应当单独计算诉讼时效，并最终累计构成约定金总和，故以邱公俊向一审法院起诉之日向前推算三年，保护这三年的期间的违约金请求权，应为1045天（每年按365天计算，邱公俊主张到2020年5月30日）。一审庭审中润泰公司主张违约金数额过高，请求一审法院予以调整，违约金是否过高以违约行为给当事人造成的损失为基础进行比较，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。该地段租金每套房每月约700元左右，与邱公俊、润泰公司约定的日万分之一的违约金相比，约定的违约金确实远超诉争房屋同地段同房屋的租金标准，故将违约金调整为每月1000元为宜，润泰公司应支付给邱公俊违约金34830元（1045天÷30天/月*1000元/月），对邱公俊超出上述赔偿数额的诉讼请求予以驳回。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，判决：一、润泰公司于判决生效之日起十五日内赔偿邱公俊逾期交房违约金34830元；二、驳回邱公俊的其他诉讼请求。一审案件受理费812元，由润泰公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院补充认定事实如下：润泰公司李荣年于2016年2月4日就案涉房屋作出承诺，若2017年1月1日之前不交房，将承担一切法律后果。邱公俊在2016年4月5日、2016年12月21日、2019年9月17日就案涉房屋逾期交付问题均进行了信访。2019年1月29日，邱公俊向李荣年发送短信要求润泰公司支付案涉房屋逾期交付的违约金。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，当事人双方依法签订的合同，应当按照约定履行合同中的义务。本案中，邱公俊与润泰公司签订商品房买卖合同，合同约定的交房日期为2015年10月30日，邱公俊依约支付了购房款，润泰公司则没有按期交房。根据双方合同约定，润泰公司逾期交房，邱公俊要求继续履行合同的，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，润泰公司按日支付已交付房价款万分之一的违约金。上述条款约定的逾期交房违约金按日累加计算，是润泰公司逾期交房时邱公俊可以主张的违约金的计算方法，并非每逾期交房一日就产生一个独立的违约金债权，也不是对违约金支付期限的约定。对于邱公俊来说，主张自合同约定的交房日期次日起至实际交付之日止的违约金，是双方在合同中确定的一个整体的合同权利，润泰公司向邱公俊逾期交房是持续的，故诉讼时效应从润泰公司实际交付房屋之日起计算，因案涉房屋尚未交付，故邱公俊主张的逾期交房违约金并未超过诉讼时效。对于邱公俊该节诉讼请求，本院予以支持。关于违约金计算标准，依据双方约定的按已交付房价款日万分之一的标准计算违约金为每月1300元左右，一审法院在润泰公司提出对违约金计算标准予以调整的请求后，本着违约金主要是用于弥补当事人实际损失的原则，根据案涉房屋所在小区的租房市场的基本行情将违约金计算标准调整为1000元每月，符合实际，并无明显不当，本院予以支持。结合上述，润泰公司应按1000元每月的标准支付邱公俊自2015年10月31日起至实际交房之日止的违约金。综上，邱公俊的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省南陵县人民法院（2020）皖0223民初2935号民事判决； 二、芜湖润泰房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内按照每月1000元的标准支付邱公俊自2015年10月31日起至实际交房之日止的违约金； 三、驳回邱公俊的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费1624元，由邱公俊负担392元，芜湖润泰房地产开发有限公司负担1232元。 本判决为终审判决。 审判长 杨 洋 审判员 丁大慧 审判员 宋喜萍 二〇二〇年十二月二十八日 法官助理仇晨雪 书记员陈少哲 附：本案适用法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定; (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更; (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判; (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。