北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初38201号原告：北京荣恒创联科技有限公司，住所地北京市通州区中关村科技园区通州园光机电一体化产业基地嘉创二路55号，统一社会信用代码证：911101120535734511。法定代表人：杨现龙，总经理。委托诉讼代理人：张月霞，女，1982年4月16日出生，北京荣恒创联科技有限公司职员。被告：丽国（北京）餐饮管理有限公司，住所地北京市通州区，统一社会信用代码证：91110105318266837N。法定代表人：李红斌，经理。被告：李红丽，女，1988年9月15日出生，汉族，住北京市大兴区。以上二被告共同的委托诉讼代理人：王文国，男，1990年2月25日出生，丽国（北京）餐饮管理有限公司职员。原告北京荣恒创联科技有限公司（以下简称荣恒创联公司）诉被告丽国（北京）餐饮管理有限公司（以下简称丽国餐饮公司）租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案原告荣恒创联公司的委托诉讼代理人张月霞，被告丽国餐饮公司及被告李红丽共同的委托诉讼代理人王文国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。荣恒创联公司向本院提出诉讼请求：1.确认我公司与丽国餐饮公司签订的《房屋租赁合同》于2019年8月19日解除；2.丽国餐饮公司支付自2019年4月13日起至2019年8月19日止的房租84667元；3.丽国餐饮公司支付自2019年8月20日起至2020年1月3日止的房屋占有使用费176052元（按日租金658元的两倍计算）；4.丽国餐饮公司赔偿逾期支付租金的违约金（以84667元为基数，自2019年8月19日起至实际支付租金之日止，按日千分之五计算）；5.本案诉讼费、公告费由丽国餐饮公司承担。事实与理由：我公司与丽国餐饮公司于2019年4月12日签订《房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定由丽国餐饮公司承租坐落于北京市通州区台湖镇嘉创二路55号天语大厦1层食堂后厨（以下简称涉案房屋）。合同第六条第（二）款第5项约定：乙方（即丽国餐饮公司）对于出租场地不得以任何形式转租/转让/转借，否则甲方（即我公司）有权解除本合同，且扣除乙方押金，但经甲方书面同意的情况除外。我公司偶然得知，丽国餐饮公司已于2019年5月6日将涉案房屋转租给第三人白明富，并收取转让费13万元，其转租行为已违反租赁合同约定。鉴于丽国餐饮公司上述违约行为，我公司于2019年8月19日向其发出《解约通知函》，但其工作人员王文国答复称其未违约，并拒绝办理解约手续，拒绝腾房。根据《租赁合同》第四条第（三）款第1项的约定，如果乙方违约导致本合同提前终止，乙方应全额补足押金后归甲方所有。因此，我公司有权不予退还押金。根据《租赁合同》第七条第（七）款第3项的约定，本合同终止后三日内双方结清一切费用并办理完毕腾空房屋等全部手续，逾期腾房乙方应逐日支付两倍于原合同日租金的房屋占用费，直至向甲方实际交付房屋之日。因此，我公司有权自丽国餐饮公司逾期腾房之日即2019年8月19日起按日租金（20000元*12/365日=658元/日）两倍收取房屋占用费，直至其实际交付房屋之日。综上所述，请求法院支持我公司全部诉求。丽国餐饮公司、李红丽共同辩称，1.我公司同意解除双方之间的《租赁合同》，但不认可荣恒创公司主张的解除时间，我公司没有违约，故其不享有合同的单方解除权。2.我公司既没有转租，也没有转让，荣恒创联公司所陈述的我公司的所谓的受让人白明富原来是我公司雇佣的厨师长，因为我公司经营状况较好，涉案房屋的另一承租人十二料（北京）餐饮管理有限责任公司（以下简称十二料公司）将包括白明富在内的人员挖走，导致我公司无法正常使用涉案场地。3.关于租金的支付，双方口头约定自开业后有三个月的免租期，我公司的开业时间是2019年6月1日，故免租期为2019年6月1日至8月31日，我公司于2019年7月1日因为上述原因失去对涉案房屋的占有使用，故我公司无需支付租金，亦不同意支付占有使用费，也不同意赔偿违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年4月12日，荣恒创联公司作为出租人（甲方）与丽国餐饮公司作为承租人（乙方）签订《租赁合同》，约定由丽国餐饮公司承租涉案房屋，房屋总建筑面积为280平方米，租赁用途为餐饮，租赁期限自2019年4月13日起至2022年4月12日止，共计三年，其中免租期为90日。甲方应于2019年4月13日将涉案房屋按约定条件交付给乙方。合同第四条第（一）款约定：“租金为园区内营业流水的15%分成，当分成不足20000元/月的情况乙方需补足20000元（人民币），在免租期内乙方仅需支付甲方楼内流水的15%返点（含物业管理费及冷暖空调费）。”合同第四条第（三）款约定：“1.合同正式签订当日，乙方即向甲方支付押金20000元。如在入住前，因乙方原因终止合同，则甲方不退还押金。乙方入住后，此押金作为乙方按时交纳承租费和认真保管、合理使用房屋、设备及其它设备的担保，在合同到期终止时，如乙方未违反本合同约定且无抵扣事项时，则甲方将押金退还乙方，退还时不支付利息。如果乙方违约导致本合同提前终止，乙方应全额补足押金后归甲方所有。在合同履行期间若乙方逾期支付租金和相关费用，甲方有权以押金折抵欠款，乙方应在折抵后三日内立即补足押金不足部分，否则甲方有权解除本合同。2.乙方交纳租金的方式应为每1个月一付，乙方应于次月5日前确定上月的流水总额并按比例向甲方支付租金。”合同第六条第（二）款第5项约定：“乙方对于出租场地不得以任何形式转租、转让、转借，否则甲方有权解除本合同，且扣除乙方押金，但经甲方书面同意的情况除外。”合同第七条第（七）款第3项约定：“本合同终止后三日内双方结清一切费用并办理完毕腾空房屋等全部手续，逾期腾房乙方应逐日支付两倍于原合同日租金的房屋占用费，直至向甲方实际交付房屋之日。”合同第八条第一款约定：“乙方如未按规定的时间向甲方支付押金、租金、费用，每迟缴一天，甲方有权按乙方未缴押金、租金、费用数额的日千分之五向乙方收取违约金；乙方逾期付款超过30天，甲方有权终止本合同，乙方应立即腾空出租场地并交付甲方，甲方不予退还乙方押金，同时有权追索因乙方违约造成甲方的其它损失。”合同另就责任免除等进行了明确约定。上述合同签订后，荣恒创联公司向丽国餐饮公司交付了涉案房屋，丽国餐饮公司向荣恒创联公司支付了押金20000元，后未再支付租金。2019年5月6日，丽国餐饮公司作为甲方与案外人白明富、贺志民作为乙方签署《餐厅托管协议书》，约定丽国餐饮公司将其承包的北京天语大厦餐厅委托给白明富、贺志民经营，委托期限自2019年4月15日起至2022年4月15日止，白明富、贺志民每月按店内流水百分之十五上交于丽国餐饮公司作为管理费，当百分之十五的流水不足两万时白明富、贺志民需补足两万，合同签订后白明富、贺志民需缴纳两万元整风险保证金。合同另就双方的其他权利义务等进行了约定。当日，白明富向丽国餐饮公司支付了转让费130000元，丽国餐饮公司向白明富出具了收据。2019年8月19日，荣恒创联公司向丽国餐饮公司发出《解约通知函》，称丽国餐饮公司未经其同意擅自转租，故要求解除《租赁合同》，扣除全部押金，并于该函送达之日起七日内腾空涉案房屋等。另查，丽国餐饮公司系一人有限责任公司，李红丽系其唯一股东。本案审理过程中，荣恒创联公司称丽国餐饮公司于2020年1月3日自涉案房屋搬离，后其将涉案房屋另行出租给十二料公司。丽国餐饮公司认可白明富在此经营时间持续到上述时间之后。另，丽国餐饮公司同意押金不予退还，同时主张合同约定的占有使用费标准及违约金支付标准过高，要求调低。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守履行合同义务。合同签订后，丽国餐饮公司将涉案房屋转租给案外人白明富、贺志民，并向其收取了转让费，且丽国餐饮公司未按期交纳租金，丽国餐饮公司依据合同约定行使合同解除权并无不妥，本院依法予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现荣恒创联公司要求丽国餐饮公司支付欠付租金并支付自合同解除之日起至房屋实际腾退之日止的占有使用费，均理由正当，证据充分，本院依法予以支持。关于丽国餐饮公司不同意支付免租期内租金的辩解意见，本院认为，免租期一般为出租人对于能够依约履行租赁合同直至租期届满的承租人所给予的租金减免优惠，当租赁合同因承租人的违约行为而提前解除时，不宜再按照合同约定给予承租人全部免租期内的租金减免优惠。从本案来看，双方订立的《租赁合同》约定租期为三年，免租期为三个月，但该合同签订后不足半年即因承租人的违约行为而解除，现丽国餐饮公司再要求免付免租期内的租金不妥，本院不予采信。关于丽国餐饮公司要求调低占有使用费计算标准的辩称意见，本院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，双方签订的《租赁合同》明确约定在丽国餐饮公司未能及时腾清房屋时应按合同约定租金的两倍支付房屋占用费，本院认为，该条约定的款项虽名为“房屋占用费”，实则兼具违约赔偿的性质，且明确约定了损失赔偿额的计算方法，鉴于荣恒创联公司亦认可房屋腾清后即将房屋另行出售，且双方均同意已付押金20000元不予退还，故本院综合考虑原告的实际损失、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情将占有使用费计算标准调整为合同约定租金的1.3倍。对于丽国餐饮公司称涉案房屋实际由案外人十二料公司占有使用的问题，与本案不属于同一法律关系，丽国餐饮公司可另行诉讼主张。关于荣恒创联公司主张的违约金，因其上述其主张的占有使用费已足以其损失，故其该项诉求本院不再予以支持。另，本院认为，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。李红丽作为丽国餐饮公司的唯一股东，应就上述给付责任承担连带责任。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告北京荣恒创联科技有限公司与被告丽国（北京）餐饮管理有限公司于二〇一九年四月十二日签订的《房屋租赁合同》于二〇一九年八月十九日解除；二、被告丽国（北京）餐饮管理有限公司给付原告北京荣恒创联科技有限公司自二〇一九年四月十三日起至二〇一九年八月十九日止的租金84667元，于本判决生效之日起七日内给付清；被告李红丽就上述款项承担连带责任；三、被告丽国（北京）餐饮管理有限公司给付原告北京荣恒创联科技有限公司自二〇一九年八月二十日起至二〇二〇年一月三日止房屋占有使用费118733元，于本判决生效之日起七日内给付清；被告李红丽就上述款项承担连带责任；四、驳回原告北京荣恒创联科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。公告费（具体金额以人民法院报出具的正规票据载明为准），由被告丽国（北京）餐饮管理有限公司、李红丽共同负担，于本判决生效之日起七日内交纳。案件受理费6040元，由北京荣恒创联科技有限公司负担3864元（已交纳），由被告丽国（北京）餐饮管理有限公司、李红丽共同负担2176元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长  佘亚妮审判员  何婉如审判员  齐 松二〇二〇年十二月三十日书记员  张晓玲