甘肃省平凉市中级人民法院民事判决书（2020）甘08民再22号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）:平凉市糖酒副食公司。诉讼代表人:崔某。委托诉论代理人:王春艳，甘肃红升律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）:程某，住平凉市崆峒区上县。委托诉讼代理人:吴某（系程某之夫），汉族，住本区上县。原审被告:陈某1，男，住崇信县。原审被告：陈某2，住兰州市。原审被告：陈某3，农民，住崇信县。陈某1、陈某2、陈某3的共同委托诉讼代理人:陈某4，崇信县法律援助中心法律援助律师。再审申请人平凉市糖酒副食公司（以下简称糖酒公司）因与被申请人程某、原审被告甘肃宇翔工贸有限公司（以下简称宇翔公司）返还原物纠纷一案，不服本院（2019）甘08民终714号民事判决，向甘肃省高级人民法院申请再审。甘肃省高级人民法院于2020年5月28日作出（2020）甘民申346号民事裁定，指令本院再审本案。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。在本案审理期间，宇翔公司注销，本院通知宇翔公司的权利义务承继人陈某1、陈某2、陈某3参加诉讼。再审申请人糖酒公司的诉讼代表人崔某及其委托诉讼代理人王春艳、被申请人程某及其委托诉讼代理人吴某、原审被告陈某1、陈某2、陈某3的共同委托诉讼代理人陈某4到庭参加诉讼。本案现已审理终结。糖酒公司再审请求:1、撤销平凉市中级人民法院(2019)甘08民终714号民事判决;2、维持平凉市崆峒区人民法院(2017)甘0802民初1423号民事判决;3、本案的一、二审诉讼费用由被申请人承担。事实与理由：1、二审判决认定事实的主要证据不足。①二审法院将陈某1与甘肃宇翔公司混为一谈，导致关于主体的事实认定错误。陈某1个人是向原糖酒公司借款时的主体，并非本案当中出卖处置糖酒公司房屋的甘肃宇翔公司，二审法院无视糖酒公司与陈某1发生债权债务时多次形成的借款合同、名为买卖实为担保的协议，将陈某1的个人行为视同为公司行为，导致事实上认定主体不当，从而将无权处置糖酒公司房屋的甘肃宇翔公司认定为有权出卖的主体，明显错误且无任何证据支持。②二审法院认为宇翔公司因以房抵债后未办登记，又将房屋转让给程某属于有权占有错误。糖酒公司与陈某1的个人债务已经清偿完毕，不存在以物抵债中的债的基础。双方虽多次形成借款协议、买卖合同、抵债协议等，但最终都是基于双方的债权债务关系产生.由于在糖酒公司破产清算中，陈某1以上述同一协议、合同等向破产清算组申报债权，经清算组审查，陈某1共出借给糖酒公司三次借款73万元，借款时预先扣除利息12.99万元，实际借款为60.01万元，糖酒公司及负责人已清偿74.37万元，因此，出借的本金及利息均已经还清，最后向陈某1发出债权审查通知书，申报的债权未予确认，陈某1此后也再未提起诉讼，因而该审查结论已经生效，即糖酒公司不欠陈某1个人的借款，不存在以房抵债的事实基础，陈某1对于房屋的占有和处分均没有事实基础。③二审法院既认定程某不构成善意取得，又认定其为有权占有，互相矛盾且严重违背事实，理由不能成立。由于程某在购买房屋时未尽到善意的审慎审查义务，且未办理房屋产权登记手续，不符合《物权法》第一百零六条规定的不动产善意取得的法定要件，因而所有权人有权追回。二审法院本已认定其不构成善意取得，但是在程某无法定依据占有和使用房屋的前提下，二审判决认定有权占有错误，导致本该属于申请人所有的房屋无法追回，明显地造成原糖酒公司的合法房屋无法追回的后果。2、二审法院混淆了本案的最基础法律关系，从而导致适用法律错误。基于无处分权人宇翔公司擅自将房屋转让给程某，程某不具有善意取得的情形，且房屋未办理转移登记手续，糖酒公司依据物权法第一百零六条的规定，坚持对于物的返还请求权。而二审判决引用《最高人民法院审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定属于适用法律错误。3、二审判决结果错误，导致国有资产的巨大损失。二审判决认定程某为有权占有，且驳回糖酒公司诉讼请求，使国有资产无法通过法律途径追回而造成了重大损失。程某辩称，糖酒公司的再审请求和理由不能成立，应维持原二审判决。1、糖酒公司与宇翔公司的法定代表人陈某1的债务是否清偿完毕与程某无关，亦与本案无关。糖酒公司以宇翔公司为被告提起诉讼，再审时以宇翔公司为被申请人，现称主体认定错误，内容与行为相互矛盾。程某是基于对陈某1的信任及双方签订的房屋买卖协议产生的合法有效的合同关系，亦基于房屋价款的给付履行了合同义务，现应由陈某1履行配合办理过户手续的合同义务。2、二审认定程某对房屋具有占有权是合法有据的。3、陈某1与程某之间签订的合同合法有效，符合善意取得的要件。陈某1、陈某2、陈某3辩称，糖酒公司的再审请求和理由不能成立，应维持原二审判决。1、2012年在糖酒公司、宇翔公司、程某均在场的情况下，糖酒公司将已交付陈某1实际管控支配的房屋，由陈某1出卖给程某所有，而且之后一直由程某居住并交付房屋的相关费用，糖酒公司也未提出异议，实际是承认程某的房屋所有权，处分时糖酒公司是知情的，处分后糖酒公司也未主张过权利，不能因为清算债权后引起返还原物诉讼。糖酒公司不再是该房屋的所有权人。2、本案不能成为返还原物诉讼。之所以糖酒公司提起返还原物诉讼，是由于清算组在债务清查过程中不认可以物抵债，这也是清算组对房屋出卖事实的否认，本案应是债权债务关系。3、宇翔公司虽盖了公章，但不能据此确定处分主体就是宇翔公司。4、陈某1个人并未收到债权确认书，二审中仍然认为商务局挂帐82多万，审理中应对这一事实予以确认查明。糖酒公司向一审法院起诉请求：1.判令程某、宇翔公司停止侵权，立即搬出并交付位于平凉市××区住房一套;2.诉讼费由程某、宇翔公司承担。一审法院认定如下事实：2008年7月8日，糖酒公司因流动资金周转所需与甘肃宇翔投资有限公司（以下亦简称宇翔公司）法定代表人陈某1个人签订借款合同，约定向陈某1借款30万元，期限3个月，以糖酒公司所有的糖酒大厦1单元602室（建筑面积133.5平方米，估价12万元)和701室（建筑面积202.8平方米，估价18万元)作为抵押担保，并在平凉市公证处进行了公证，但未办理抵押登记。同年8月7日，双方又签订借款合同，约定糖酒公司向陈某1借款25万元，期限3个月，以糖酒大厦13号房屋（估价13万元)和14号房屋（估价12万元)作为抵押担保。同日，糖酒公司与陈某1又签订糖酒大厦商住楼职工住房协议，约定将上述抵押的13号、14号房屋作价25万元出售给陈某1。同年8月27日，双方又签订借款合同，约定糖酒公司向陈某1借款18万元，期限3个月，以糖酒大厦1楼012号门面房（建筑面积35平方米，估价18万元)作为抵押担保。同日，糖酒公司与陈某1又签订糖酒大厦商住楼职工住房协议，约定将糖酒大厦1楼012号门面房作价18万元出售给陈某1。2010年3月18日，糖酒公司原法定代表人卫照升作为乙方，陈某1作为甲方，双方签订协议书，约定：糖酒公司先后借陈某1人民币120.62万元，借款时以糖酒大厦1楼13、14、21、22、23号门面房，2楼20号门面房，住宅楼1单元602室作价共计120.653万元作为抵押担保。由于糖酒公司未偿还上述借款，上述房屋从2010年3月18日起全部归陈某1所有，乙方配合陈某1移交与抵押物有关的各项手续。该协议书上有陈某1和卫照升的个人签名，但未加盖糖酒公司公章。2012年12月2日，陈某1及其所经营的宇翔公司作为甲方，程某作为乙方，双方签订房屋买卖协议（合同），约定：甲方将平凉市糖酒大厦1单元7楼（建筑面积202.80平方米）以34万元出售给乙方，并向乙方承诺该房产合法、权属清楚，有合法的土地使用权，若因甲方原因不能过户的，所产生的一切费用及法律后果由甲方承担，该房屋无任何担保抵押等。该合同上有甲方宇翔公司加盖的公章及陈某1的个人签名和私章以及乙方程某的签字。但该房产至今未办理房屋过户手续。2013年1月9日，糖酒公司以其不能清偿到期债务，并且已经资不抵债为由向崆峒区人民法院申请破产清算，崆峒区人民法院作出（2013）崆民破（预）字第1-1号民事裁定书，裁定受理申请人糖酒公司的破产清算申请。同年9月10日，崆峒区人民法院作出（2013）崆民破字第1-1号民事决定书，指定成立糖酒公司破产清算组担任该公司破产管理人。清算组在清算过程中清理原企业房屋销售情况时，于2013年12月6日在《平凉日报》发出公告，要求包括程某在内的所有住户于同月26日前到糖酒公司进行登记，并提交本人身份证明、购房合同、交款收据及所有相关资料，程某在规定期限内提交了全部手续。经过糖酒公司核查，程某提供的手续不能证明其取得701室房屋的合法性，也未发现该房屋的任何销售手续。糖酒公司多次要求程某搬出并交付上述房屋，但程某以该房屋是从宇翔公司购买为由，不愿搬离。另查明：一、2015年7月30日，糖酒公司清算组作出债权审查确认书（14），认为陈某1于2013年9月23日向清算组申报的破产债权122.153万元，经破产组审查，陈某1给糖酒公司三次借款73万元，借款时预先从本金中扣除利息12.99万元，实际借款本金应为60.01万元，原企业和企业负责人已归还74.37万元，陈某1的借款本金及利息已全部还清。因此对陈某1申报的无财产担保的普通破产债权122.153万元不予确认。二、宇翔公司和陈某1给程某出售的房屋名为“平凉市糖酒大厦701室”，实际上该房产是糖酒公司在糖酒大厦6楼的顶层修建的一户单独房屋。一审法院认为，宇翔公司法定代表人陈某1与糖酒公司的债务，经该公司破产清算组确认，已否定陈某1对糖酒公司享有破产债权，现双方均未提供陈某1收到该债权确认书后，因对清算组确认的事实有异议，向清算组提出过复核申请，也没有提供陈某1向人民法院起诉确认其破产债权的相关法律文书，以证明陈某1对糖酒公司享有破产债权，因此该债权确认书已发生法律效力。即使糖酒公司曾将涉案房屋处分给陈某1，但陈某1作为宇翔公司的法定代表人出庭参加诉讼时，也没有提供涉案财产属于自己的权属证明。故陈某1从原糖酒公司以物抵债取得的“平凉市糖酒大厦701室”房产，既无事实依据，也无法律依据。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中所争议的房屋属于不动产，程某虽然实际占有该房屋，也支付了相应的对价，但至今未办理不动产登记手续，不符合善意取得的法定条件，故程某提出的善意取得抗辩理由不能成立，本院不予支持。综上，陈某1以及其经营的宇翔公司与程某所签订的房屋买卖合同无效，涉案房屋应属于破产企业糖酒公司的财产，程某基于无效合同所取得的涉案房屋属于无权占有，权利人糖酒公司有权请求无权占有不动产的程某返还原物。程某返还涉案房屋后因此造成的损失，程某可与给其造成损失的责任人协商解决纠纷，也可向人民法院提起诉讼主张其权利。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第九条一款、第三十四条、第三十五条、第一百零六条之规定，判决：一、限被告程某于本判决书生效后60日内向原告平凉市糖酒副食公司交回崆峒区西大街号平凉市××室住房一套。二、驳回原告平凉市糖酒副食公司的其他诉讼请求。案件受理费500元，减半收取250元，由被告程某承担。程某上诉请求：撤销原判，改判驳回平凉市糖酒副食公司的诉讼请求，诉讼费用由糖酒公司承担。二审中，糖酒公司补充提交平规建（2004）070号建设工程规划许可证（副本）及糖酒大厦南立面图复印件（平凉市自然资源局加盖公章），用以证明糖酒大厦商住楼701室属合法建造的房屋。程某、宇翔公司均无异议。程某补充提交借条1份、借款承诺书1份、商品房买卖合同1份、协议书1份（均为复印件），用以证明卫照升以糖酒公司名义向陈某1借款30万元并以包括案涉701室在内的房屋作为抵押，后以701室抵顶部分债务。糖酒公司对借条和借款承诺书的真实性无异议，对协议书和商品房买卖合同提出异议，认为糖酒公司与陈某1之间的债务已经清偿完毕，抵顶债务没有基础，商品房买卖合同也不能证明程某对701室构成善意取得。宇翔公司对程某提交的证据无异议，认为陈某1与糖酒公司之间为借款担保关系，签订买卖合同也属于担保性质，最后双方协商用701室抵顶部分债务。经本院审查，以上证据具有真实性、合法性，且与本案待证事实之间具有关联性，确认为有效证据。二审查明的事实与一审判决认定的事实基本一致。另查明：1.糖酒公司于2004年6月2日取得平凉市糖酒大厦建设工程规划许可证，本案争议的701室在规划许可范围之内。2.2010年3月18日，糖酒公司原法定代表人卫照升与陈某1签订协议以糖酒公司房屋抵顶债务时，约定抵顶的房屋包括本案诉争的糖酒大厦商住楼701室。一审判决未予认定，本院予以纠正。3.2012年3月28日，卫照升向程某丈夫吴某出具《承诺书》，载明：“借吴某现金8万元，若在2012年4月6日之前归还不上，七楼办公室由吴某处理，公司和陈世峰（应为陈某1）做好协调工作，由此产生法律纠纷由公司承担。”该《承诺书》上加盖有糖酒公司印章。4.甘肃宇翔投资有限公司于2018年5月23日变更名称为甘肃宇翔工贸有限公司。本院二审认为，根据《中华人民共和国物权法》第三十条、第三十一条的规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力；处分该类物权时，应当办理登记，未经登记，不发生物权效力。本案中，案涉房屋糖酒大厦商住楼701室由糖酒公司根据行政规划许可范围建造，应当认定糖酒公司通过原始取得而享有该房屋所有权。宇翔公司主张其以先抵押后抵债的方式取得701室的所有权，但因其与糖酒公司签订以房抵债协议后未办理登记，该房屋所有权并未发生转移。因此，宇翔公司与程某签订买卖合同将该房屋转让给程某，属于无权处分。本案需要重点审查的是程某是否构成善意取得以及无权处分买卖合同的效力。分述如下：一、程某是否构成善意取得。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国物权法＞若干问题的解释（一）》第十五条、第十六条的规定，不动产善意取得中的“善意”，是指受让人不知道转让人无处分权，且无重大过失，也就是受让人从权利外观上认为转让人有处分权，并且就物权登记情况尽到审慎注意义务。本案中，程某在宇翔公司未提供证据证明其对案涉房屋享有合法所有权的情况下，未前往不动产登记部门查阅、核实案涉房屋物权登记情况，而仅凭宇翔公司作出的“房屋权属清楚、合法、无任何抵押担保”的承诺，即与宇翔公司签订合同受让房屋。据此可以认定，程某受让房屋时对转让人无处分权的事实是明知的，不符合“善意”之法定条件。再者，在交付约定价款并占有房屋后，程某至今仍未办理房屋产权登记。因此，程某受让案涉房屋不具备善意取得的法定条件，其对701室不构成善意取得。二、无权处分买卖合同的效力。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”该条所规定的无权处分与《物权法》第一百零六条所规定的无权处分，在性质上是不同的。不动产善意取得中的无权处分，是由于登记权利人与实际权利人不一致而导致的无权处分，从表象上看是有权处分。而《合同法》第五十一条所规定的是处分他人之物，受让人对处分人没有处分权是明知的，本案正属此种情形。从糖酒公司原法定代表人卫照升向程某丈夫吴某出具的承诺书内容来看，糖酒公司对吴某后来针对案涉房屋作出的处理，也就是由其妻程某与宇翔公司签订房屋买卖合同受让房屋的行为，事先知晓且已作出了意向性意思表示。但是，该承诺书尚未就案涉房屋（即承诺书中所称的7楼办公室）形成明确具体的合同条款，并且该房屋被卫照升与陈某1先后约定为抵押物和抵债物，该房屋以何种方式处理或者以多少价款在宇翔公司与程某之间形成买卖合同关系，均会对糖酒公司的民事权益产生直接影响，故不可据此认定糖酒公司认可案涉房屋买卖，也不可认定承诺书具有《合同法》第五十一条所规定的追认的效力。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”根据以上司法解释以及《物权法》第十五条关于物权效力与合同效力区分原则的规定，在权利人未予追认或者无处分权人订立合同后仍未取得处分权的情况下，无权处分合同并不当然为无效合同，未办理物权登记亦不影响合同效力。对于合同效力的认定，仍应根据《合同法》第五十二条的规定审查认定。从一、二审查明事实来看，本案诉争的房屋买卖合同并不存在《合同法》第五十二条所规定的无效情形，故应认定为有效合同。基于该有效买卖合同，程某对案涉房屋构成有权占有。当然，该合同能否继续履行，能否转移房屋所有权，则取决于无处分权人宇翔公司和陈某1，程某可根据合同履行情况主张相应权利。综上所述，程某对案涉房屋虽不构成善意取得，但属于有权占有。糖酒公司认为程某构成侵权并要求程某返还房屋的请求不能成立，本院不予支持。程某的部分上诉理由成立，本院予以支持。一审判决认定基本事实清楚，判定程某不构成善意取得，适用法律正确，但援引《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项关于违反法律、行政法规强制性规定的合同属于无效合同的规定，认定案涉房屋买卖合同无效并判决程某返还房屋，适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决：一、撤销甘肃省平凉市崆峒区人民法院（2017）甘0802民初1423号民事判决；二、驳回平凉市糖酒副食公司的诉讼请求。一审案件受理费500元，减半收取250元，二审案件受理费500元，均由平凉市糖酒副食公司负担。再审期间，对当事人提交的证据组织进行了质证。陈某1、陈某2、陈某3提交2份证据：1、房屋收回决定1份，证明糖酒公司对出卖涉案房屋是知情的。2、工商部门注销材料6份，证明宇翔公司已于2020年8月4日被注销。糖酒公司质证认为，证据1不是新证据，决定书记载借款105万元与在卷证据证明的数额不一致，金宇商贸城与宇翔公司的关系不明，且仅有卫照升的个人签名，故对证据1的真实性不予认定；对证据2注销材料的真实性无异议，但由此产生的法律义务应由宇翔公司的承继人承担。程某认为，2份证据均与自己无关，不发表质证意见。糖酒公司提交2份证据：3、企业法人破产清算文书送达回证1份，证明向陈某1直接送达了债权审查确认书；4、债权申报书1页，证明：①陈某1在申报债权时借款为3笔，共73万元，与糖酒公司查明的未扣除利息的借款本金数额一致；②债权确认书是根据陈某1债权申报书中的借款数额，结合清算组对该债权的审查确认予以认定，债权确认书的结论是客观的；③根据其他证据证明糖酒公司与陈某1之间的债务已经清偿完毕。程某认为，2份证据均与自己无关，不发表质证意见。陈某1、陈某2、陈某3质证认为，对证据3中陈某1的的签字的真实性无法确认，对证据4的真实性无异议，但债权申报书的利息计算方式与糖酒公司债权确认的利息计算方式不同而导致最终金额不一致。经审查，证据1内容为甲方崇信县金宇商贸城与乙方糖酒公司卫照升于2009年7月18日签订的房屋收回决定，载明乙方于2008年8月7日先后借甲方现金105万元，经甲方多次催要至今未归，故按借款合同于2009年7月18日将抵押物房屋收回7楼平方米、6楼130（平方米）、壹楼13号、14号面积分别为64.29、45.46平方米，以上房屋内的水电暖一切费用于2009年7月18日前由糖酒公司负担，2009年7月18日后一切费用由乙方陈某1负担。乙方签字处有卫照升的签名。该决定系原件，故对证据1的真实性予以采信。证据2包括6份材料：①（崇）登记内销字【2020】第62082320000432号准予注销登记通知书1份，崇信县市场监督管理局于2020年8月4日经审查，宇翔公司的注销登记申请材料齐全，符合法定形式，决定准予注销登记。②宇翔公司的营业执照。③注销登记审核表，受理意见为受理通过，审核意见为同意。④企业注销登记申请书，国家企业信用信息公示系统公告日期为2020年6月18日，适用情形为无债权债务，债权债务已清算完毕。⑤简易注销全体投资人承诺书，全体投资人处有陈某1、陈某2、陈某3于2020年6月18日的签名。⑥指定代表/委托代理人，指定代表/委托代理人签字处有侯金玉签名，申请人承诺处有宇翔公司印章。以上6份证据均由职能部门出具，真实合法，应予采信。证据3为企业法人破产清算文书送达回证，送达回证载明送达文书为债权审查确认书，陈某1在受送达人处签名为“陈士峰”，并签署时间为2015年8月27日9时30分，联系电话为139XXXXXXXX，送达回证为原件。关于陈某1的委托诉讼代理人认为签名真实性无法确定问题，经查，陈某1在一审庭审中回答审判人员询问“陈某1，你平时签名的时候使用过陈士峰吗”时，陈述为“两个都用过”，即陈某1的签名中确实存在“陈士峰”的情形，且联系电话与原审卷内留存的陈某1的电话一致，故对证据3应予采信。证据4为陈某1申报债权时向糖酒公司提交的，对真实性予以采信。对当事人有争议的事实认定如下：原二审判决认定事实属实，应予确认。另查明，陈某1于2015年8月27日签收了债权审查确认书14。宇翔公司于2020年8月4日注销。在宇翔公司办理注销登记过程中，陈某1、陈某2、陈某3分别于2020年6月18日在简易注销全体投资人承诺书全体投资人处签名。本院再审认为，本案争议的焦点为，程某应否向糖酒公司交回崆峒区西大街号平凉市××室住房一套，该问题涉及到以下四个问题：1、陈某1与糖酒公司之间债权债务关系是否归于消灭；2、糖酒公司与陈某1签订的商品房买卖合同是否有效；3、宇翔公司与程某签订的房屋买卖协议是否有效；4、关于程某是否属于善意取得。1、关于陈某1与糖酒公司之间债权债务关系是否归于消灭的问题。陈某1与糖酒公司的债权债务，经糖酒公司破产清算组确认，于2015年7月30日作出债权审查确认书14，认为陈某1申报的无财产担保的普通破产债权1221530元不予确认，债权审查确认书载明：“如对本确认书有异议，应当于收到之日起十五日内向破产清算组书面提出复核申请，或直接向平凉市崆峒区人民法院起诉，逾期既不申请复核也不起诉，本确认书即发生法律效力。”陈某1于2015年8月27日签收债权审查确认书14后，未提供证据证明向破产清算组提出过复核申请，亦未提供证据证明向人民法院起诉，该债权审查确认书已发生法律效力，即陈某1与糖酒公司之间的债权债务已归于消灭。2、关于糖酒公司与陈某1签订的商品房买卖合同是否有效的问题。糖酒公司与陈某1之间的商品房买卖合同签订于2010年8月28日，出卖人处有糖酒公司的印章及法定代表人卫照升的签字，买受人处有陈某1的签名及捺印，合同中明确了房号、房屋用途，约定了价格。陈某1虽与糖酒公司签订了涉案房屋的买卖合同，综合分析围绕涉案房屋产生的借款合同（2008年7月8日借款30万元，以602室、701室作抵押）、借款承诺（2008年7月8日借款30万元到期不还，以602室、701室作抵押，借款期间不出售该两套房屋）、协议书（2010年3月18日对借款120.62万元以包括701室在内的房屋抵押，截止2010年3月18日前的所有物管费用由卫照升承担，之后的费用由陈某1承担）、房屋收回决定（2009年4月18日对借款105万元未归还，收回701室，2009年7月18日前的物管费用由糖酒公司负担，之后的费用由陈某1负担），足以认定糖酒公司与陈某1之间并无买卖涉案房屋的合意，陈某1既未向糖酒公司交纳房屋相应价款，亦未办理抵押登记，在陈某1与糖酒公司之间的债权债务关系已归于消灭的情况下，二者签订商品房买卖合同明显属于恶意串通；因糖酒公司系国有企业，故其恶意串通行为损害了国家利益。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：”第（二）“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的规定，糖酒公司与陈某1签订的商品房买卖合同无效。陈某1及宇翔公司在既无事实依据，也无法律依据的情况下，处分涉案房屋属无权处分。3、关于宇翔公司与程某签订的房屋买卖协议是否有效的问题。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”根据以上司法解释以及《物权法》第十五条关于物权效力与合同效力区分原则的规定，在权利人未予追认或者无处分权人订立合同后仍未取得处分权的情况下，无权处分合同并不当然为无效合同，未办理物权登记亦不影响合同效力。对于合同效力的认定，仍应根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定审查认定。从一、二审查明事实来看，本案诉争的房屋买卖合同并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的无效情形，故应认定宇翔公司与程某签订的房屋买卖协议为有效合同。宇翔公司与程某签订的房屋买卖协议虽为有效合同，但转移标的物所有权的行为属处分行为，需有权处分人的同意，根据《中华人民共和国应合同法》第一百一十条第一项“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”的规定，因糖酒公司无办理过户登记的意思表示，涉案房屋所有权转移属于事实上不能履行。4、关于程某是否属于善意取得的问题。程某虽然实际占有该房屋，也支付了相应的对价，但本案中所争议的房屋属于不动产，程某受让房屋时对转让人无处分权的事实是明知的，不符合“善意”的法定条件，且程某至今仍未办理房屋产权登记。故程某受让涉案房屋不具备善意取得的法定条件。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定，程某因涉案房屋所有权不能转移而造成的损害，可与给其造成损失的责任人协商解决纠纷，也可向人民法院提起诉讼，主张其权利。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”的规定，程某虽占有涉案房屋，但程某的占有行为不属于善意取得，糖酒公司作为权利人有权请求程某返还原物，即程某应向糖酒公司交回崆峒区西大街号平凉市××室住房一套。综上所述，再审申请人糖酒公司的再审请求成立，应予支持。原一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，原二审判决适用法律错误，应予纠正。经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十条、第三十一条、第三十四条，第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下：一、撤销本院（2019）甘08民终714号民事判决；二、维持甘肃省平凉市崆峒区人民法院（2017）甘0802民初1423号民事判决。一审案件受理费500元，减半收取250元，由程某负担。二审案件受理费500元，由程某负担。本判决为终审判决。审 判 长 杜 爱 勤审 判 员 高  雁审 判 员 高 玉 芬二〇二〇年十二月十五日书 记 员 韩英华杰