贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔05民终8040号 上诉人（原审被告）：贵州碧阳恒通置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳大道。统一社会信用代码：9152050058066980XN。 法定代表人：王连发，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：罗金龙，贵州创驰律师事务所律师。 委托诉讼代理人（一般授权）：付甜，贵州创驰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王松，男，1991年11月5日出生，汉族，住贵州省毕节市。 委托诉讼代理人（特别授权）：吴发琴，贵州神兽律师事务所律师。 委托诉讼代理人（一般授权）：王丽，贵州神兽律师事务所实习律师。 上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司（以下简称：碧阳置业公司）因与被上诉人王松商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初5682号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 上诉人碧阳置业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.《补充协议》第8.2条、8.3条约定的逻辑关系是：在办理入住手续时应向出卖人缴纳申请办理转移登记的相关费用，出卖人在买受人交齐办理产权过户手续所需所有资料和相关税费后360日提供产权过户相关手续。然而，无任何证据证明在交房时被上诉人已提交办证相关资料并出具委托书，且上诉人并不能以被上诉人未提交办证相关资料为由拒绝交房，一审法院认为根据《补充协议》第8.2条的约定应视为被上诉人已在交房时提交了办证资料无事实依据。同时，基于合同约定的代办关系，上诉人将具备办证条件的事实通知被上诉人后，被上诉人是否提交资料不属于上诉人可控制的环节，一审法院并未对被上诉人是否提交资料进行核实，认定交房时视为已提交资料不当。 被上诉人王松未进行答辩。 王松向一审法院起诉请求：1.判令被告立即办理房屋产权登记证书并交付给原告；2.判令被告支付逾期交付转移登记有关文书的违约金，违约金以总房款361,362.00元为基数按日利率万分之一从2018年4月3日计算至被告向办证部门提交办证资料并通知原告之日止；3.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2015年8月12日，原告作为买受人与被告碧阳置业公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》及附件十二《补充协议》，约定买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市碧阳国际城第28幢2单元23层1号房；总价款361362.00元，前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用；出卖人应当在2016年10月30日前向买受人交付该商品房，上水、下水、供电交付时达到使用条件，有线电视交付时敷设到户，燃气开通时间以燃气公司开通时间为准；出卖人未按照预定的期限和条件将该商品房交付买受人，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点五的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金；出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。如晚于上述期限办妥初始登记，但不影响出卖人按时办理转移登记的义务，出卖人不就此延迟承担违约责任，如因此导致延期办理转移登记的，则出卖人按本条第三款承担延期办理转移登记的违约责任，二者的违约责任不累加。附件十二《补充协议》约定：5.6、买受人需向出卖人付清全部房款和违约金（如有）、与出卖人签订相关交付补充协议、付清缴纳办理产权及按揭贷款所需的相关费用及资料、缴纳本合同约定物业管理费用、滞纳金（如有）并签订《物业管理服务协议》后，方可办理入住手续；8.2、办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200.00元；8.3、出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金；8.5、出卖人只承担办理房屋产权证的协助义务。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付完毕全部购房款361362.00元。2017年4月8日，原告办理了入住手续，取得了涉案房屋的使用权利。2018年8月13日，被告取得涉案商品房备案证明书。2018年11月18日，被告在原告所住的第28幢楼张贴办证通知，要求原告提交资料办理产权证。2019年3月8日，被告通过短信方式通知原告提供相关资料办理涉案房屋不动产权证书。2019年11月11日，原告委托被告办理涉案房屋不动产权证书。 一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件十二《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。关于支付办理不动产权证书违约金的问题。逾期办证违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，该违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因合同约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。原告于2020年4月26日提起诉讼，请求被告承担从2018年4月3日起逾期办证违约责任未超过诉讼时效。基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人一方还负有协助买受人办理商品房转移登记的义务。具体到本案中，根据《补充协议》第8.3条“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续。逾期未能向买受人提供的，则出卖人按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”的约定，被告负有自原告提交办理产权过户手续所需资料和相关税费后的360日内向原告提供产权过户相关手续的义务。《商品房买卖合同》及《补充协议》签订后，原告向被告缴纳了开户费等办理房屋产权转移登记所需费用，被告于2017年4月8日向原告交付案涉房屋。结合《补充协议》第8.2条“办理入住手续前买受人应向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，……”的约定，被告应当于2017年4月8日后的360日内即2018年4月5日前为原告办理涉案房屋的产权转移登记手续。在案证据显示，2018年8月13日，被告取得涉案商品房备案证明书，具备办理转移登记条件。2018年11月18日，被告在原告所住的第28幢楼张贴办证通知，要求原告提交资料办理产权证，可视为被告尽到具备并通知的办证义务，故逾期办证违约金应计算至2018年11月17日，以已付购房款361,362.00元为基数，按日万分之一的标准从2018年4月6日起计算至2018年11月17日，共计8,166.78元（361,362.00元×0.0001×226天）。关于为原告办理不动产权证书的问题。根据附件十二《补充协议》“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200.00元”约定，原告在入住时已委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。因此，被告应当在原告缴纳办证所需税费、提供应由原告提供的相关材料及办理委托手续后向不动产登记机构提交办理涉案商品房转移登记的有关文书为原告办理不动产权证书。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于判决发生法律效力之日起10日内向原告王松支付逾期办证违约金8,166.78元；二、被告贵州碧阳恒通置业有限公司于原告王松缴纳办证所需税费和提供相关材料之日起90日内向不动产登记机构提交办理涉案商品房转移登记的有关文书为原告王松办理不动产权证书； 三、驳回原告王松的其他诉讼请求。案件受理费25.00元，由被告贵州碧阳恒通置业有限公司负担。 本案审理过程中，双方当事人均未向本院提交证据。 经审理查明：对一审法院认定的事实，本院予以确认。 本院认为，商品房买卖中，办理商品房转移登记需出卖人取得所有权初始登记为前提，在出卖人取得所有权初始登记，具备办理转移登记条件之前，买受人是否向出卖人出具委托书等办证资料，所涉房屋均不能办理商品房转移登记。本案中，双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第8.3条虽约定“出卖人承诺在买受人交齐办理产权过户手续所需的所有资料和相关税费后的360日内提供产权过户相关手续，出卖人逾期未能向买受人提供，则按买受人已付购房款的日万分之一向买受人支付违约金”，但双方对上诉人应于何时取得案涉房屋所有权初始登记未进行明确约定，被上诉人对上诉人何时取得初始登记，案涉房屋何时具备办理转移登记的条件，其该于何时提交办证所需资料均不知晓，均有赖于上诉人先行告知。故如忽略案涉房屋是否取得初始登记，是否具备办理转移登记的条件，上诉人何时告知被上诉人提交办证所需资料，何时向被上诉人出具购房发票（在取得购房发票前，被上诉人并不能提交房屋契税完税证明等办证所需资料。且向买受人出具购房发票系出卖人的合同义务，不以被上诉人提出请求为前提，上诉人应主动履行。）等事实，仅以被上诉人交齐办理产权过户手续所需资料至被上诉人取得产权证之日是否超过360日作为考量上诉人是否违约的唯一因素不符合合同约定的目的，也有违公平原则。故在无证据证明被上诉人存在因自身原因怠于提交办证所需资料导致办证延迟的情况下，一审法院根据《商品房买卖合同补充协议》第8.2条“办理入住手续前买受人应当向出卖人缴纳申请办理房屋权属转移登记委托等相关费用，办理收费据实结算，并支付代办费用每户200元。”的约定并充分考量案涉房屋取得商品房备案证明的时间、上诉人通知被上诉人提交办证所需资料的时间以及上诉人向被上诉人出具购房发票的时间等因素，认定上诉人应自交房之日起的360日内履行办证义务，超过360日则应承担逾期办证违约责任并无不当。上诉人故意回避其自身应先履行的义务，仅以被上诉人实际提交完毕办证所需资料之日至上诉人办理产权转移登记之日未超过360日为由，主张其不存在违约事实，不应承担违约责任有违公平、诚信原则，不予采纳。 综上，上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人贵州碧阳恒通置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 云 审判员 胡伟科 审判员 郭少华 二〇二〇年十二月十日 书记员 高 进