贵州省兴义市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2301民初3948号 原告：中国工商银行股份有限公司兴义分行，住所地贵州省兴义市瑞金北路7号，统一社会信用代码91522300215280329F。 负责人：龙梅，系该分行行长。 委托诉讼代理人：邓连引、刘洋，贵州心达律师事务所律师，特别授权代理。 被告:袁丹，女,1992年6月15日生，汉族，贵州省兴义市人，住兴义市。 被告:李晖乾，男，1986年11月19日生，汉族，湖南省湘乡市人,现住贵州省兴义市。 被告:贵州炜煜房地产开发有限公司，住所地贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市桔山办兴顶公路桔园段,统一社会信用代码915223016927487802。 法定代表人:辛玉平，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：孙超，贵州纬图律师事务所律师，特别授权代理。 原告中国工商银行股份有限公司兴义分行（以下简称中国工商银行兴义分行）诉被告袁丹、李晖乾、贵州炜煜房地产开发有限公司（以下简称炜煜房开）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭于2020年10月22日公开开庭进行了审理。原告中国工商银行兴义分行代理人刘洋、被告炜煜房开代理人孙超到庭参加诉讼，被告袁丹、李晖乾经本院于2020年8月4日在《贵州民族报》4106期公告传唤无正当理由拒不到庭参与诉讼，本案现已缺席审理终结。 原告中国工商银行兴义分行向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与三被告签订的《个人购房借款／担保合同》；2.判令被告袁丹、李晖乾立即偿还原告借款本金192076.21元并按年利率7.35%计付合同约定的利息、罚息、复利至贷款本息还清之日止,截至2020年3月14日已积欠利息、罚息、复利共27534.78元（当庭变更为：“请求人民法院依法判令被告袁丹、李晖乾立即偿还原告借款本金107360.83元,并按年利率7.35%计付合同约定的利息、罚息、复利支付至贷款本息清偿完毕之日止”）；3.判令被告袁丹、李晖乾赔偿原告为催收贷款委托律师诉讼产生的律师代理费7686元；4.判令被告炜煜房开对第2、第3项诉讼请求确定的金额承担保证责任,连带偿还前述借款本息；5.判令原告对被告袁丹、李晖乾所有的位于兴义市房屋折价、拍卖、变卖所得价款就第2、第3项诉请的款项享有优先受偿权；6.本案诉讼费用由被告袁丹、李晖乾、炜煜房开共同承担。事实与理由：被告袁丹、李晖乾因购买兴义市房屋需要向原告申请贷款，2014年1月10日，原告与被告袁丹、李晖乾、贵州炜煜房地产开发有限公司签订《个人购房借款／担保合同》。约定贷款额度为273000元，贷款期限为10年，自2014年2月14日至2024年2月14日，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率,还款方式为按月等额本息还款;若被告未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款,贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利,罚息利率在约定的利率基础上加收50%，担保方式为：抵押＋阶段性连带责任保证。被告袁丹、李晖乾自愿提供其所购买的位于兴义市房屋作为前述贷款的抵押物提供担保,被告贵州炜煜房开以阶段性连带责任保证的方式为借款人提供保证，抵押及保证范围包括：贷款本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及实现抵押权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、评估费等）；合同约定发生争议由原告住所地人民法院管辖；合同还对各方其它权利义务、违约责任等内容进行了约定。《个人借款／担保合同》签订后，原告按约将借款如数付被告。被告袁丹、李晖乾将购买的位于兴义市抵押给原告，办理了抵押权预告登记。被告借款后，履行部分合同义务后自2017年10月起至2020年3月连续多次发生逾期还款。截止到2020年10月14日，袁丹、李晖乾差欠本金107360.83元未偿还。被告炜煜房开亦未履行担保义务。被告拒不还款的行为，已构成违约。为此，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告炜煜房开辩称：原告在起诉状中关于炜煜房开承担阶段性连带保证责任的陈述属实，但其在案件“要素表”第六条对保证期限的表述不准确；其主张7.35%的年利率与合同约定不符，应当按照中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率（4.9%/年）计算，2019年8月20日之后按照贷款市场报价利率为标准计算利息；最高人民法院于2019年11月8日发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》在借款合同部分明确相关内容，故2019年8月20日之后的利率应按LPR计算。本案被告袁丹、李晖乾购买的商品房还未为原告办理正式抵押权证，故原告的第五项诉讼请求没有事实和法律依据。另虽然被告袁丹、李晖乾没有出庭，但其在2020年7月向原告还清了差欠的到期本金和利息，证实二被告希望继续履行案涉合同，且炜煜房开确实尚在保证期限内，但目前没有支付能力，且今年受疫情影响，市场不景气，希望法院综合考虑，不予解除案涉合同。 被告袁丹、李晖乾未到庭，亦未答辩。 本院经审理认定事实如下：被告袁丹、李晖乾系夫妻关系，2014年1月10日，被告袁丹作为借款人及抵押人、李晖乾作为抵押物共有人、炜煜房开作为保证人与中国工商银行兴义分行签订《个人购房借款／担保合同》，约定被告袁丹向原告借款273000元用于购买位于兴义市房屋，贷款期限120个月，还款方式为按月等额本息偿还。利息以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准。贷款发放后遇基准利率调整（自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率，如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率确定并执行新的利率，对未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，按基准利率上浮50%计付罚息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。被告袁丹、李晖乾用贷款所购的位于兴义市房屋作为抵押担保。被告炜煜房开对合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担提供阶段性连带责任保证，但在合同所购房屋正式抵押登记手续办理完毕、且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证后，保证人对该项条件满足之后到期的借款人的债务免除保证责任。该合同同时约定贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生的费用，包括但并不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。合同签订后，原告于2014年2月14日按约将借款如数支付被告，被告袁丹在借款凭证借款人处签名。2014年1月17日，就合同约定的抵押房屋办理了抵押权预告登记，但未办理抵押权登记。现原告以被告从2017年10月至2020年3月连续逾期29个月为由诉至本院。截至2020年10月14日，被告尚欠借款本金107360.83元未偿还。 本院认为：合法的借贷关系受法律保护。三被告与原告签订的《个人购房借款/担保合同》约定具体，约定的内容未违反国家法律的强制性规定，是双方真实意思表示，是依法成立的合同，具有法律约束力，各方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告已按合同约定向被告袁丹、李晖乾如数发放了贷款，但被告袁丹、李晖乾取得借款后未按约定还本付息，构成违约，截至2020年10月14日，被告袁丹、李晖乾尚欠原告借款本金107360.83元未偿还，故原告诉请解除双方签订的《个人购房借款/担保合同》及诉请被告袁丹、李晖乾偿还借款本金107360.83元的主张，本院予以支持。 关于原告主张的利息、罚息、复利问题，双方签订的《个人购房借款/担保合同》约定，被告未按期归还贷款，原告有权解除合同，宣布贷款提前到期，并对逾期未偿还的借款本金及未支付的利息按罚息利率计收罚息、复利，罚息利率为合同约定的贷款利率基础上上浮50%执行，利息以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准。贷款发放后遇基准利率调整（自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率，如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率确定并执行新的利率。针对复利，我国禁止利滚利，但允许金融机构计收复利，该复利是指贷款人将借款期间内计收的正常利息作为本金再计收的利息。因自2019年8月20日起，利息计算方式应按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率报价利率计算。为此，之后的利息以尚欠借款本金及利息之和即107360.83元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率报价利率上浮50%从2020年10月15日起计付。 关于原告诉请被告李晖乾承担共同还款责任的问题，被告李晖乾与被告袁丹系夫妻关系。被告袁丹向原告借款，被告李晖乾作为抵押物共有人签名，被告李晖乾对该借款知情，且是夫妻二人用于共同购买房屋，属于被告李晖乾与被告袁丹夫妻共同债务，应共同承担还款责任，故原告诉请李晖乾承担共同还款责任的主张，本院予以支持。 关于原告主张的律师费问题，双方约定贷款人为实现本合同项下债权及担保权利而产生的费用，包括但并不限于律师费、评估费、拍卖费等由借款人承担。原告虽与贵州心达律师事务所含本案在内的十几件案件签订了委托合同，该律师事务所亦指派律师出庭参与诉讼，但原告未提交证据证明本案律师已实际产生。为此，原告主张的律师费，本院不予支持。 关于原告诉请被告炜煜房开承担连带清偿责任的问题，炜煜房开公司按照合同约定承担责任为阶段性连带保证责任，即到办理正式抵押登记，并将抵押登记交给中国工商银行兴义分行时，担保责任免除，现因未办理抵押登记，其连带保证责任未能免除，依法应当承担连带保证责任，承担连带保证责任后依法有权向袁丹、李晖乾追偿，故原告对被告炜煜房开的主张，本院予以支持。 关于原告诉请对被告袁丹、李晖乾用于抵押的房屋折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权的问题，被告袁丹、李晖乾向原告借款，用其购买的房屋提供抵押，虽办理了抵押权预告登记，但未办理抵押权登记。根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”之规定，即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。本案中的预购商品房抵押权预告登记，主要是促使以设立房屋抵押权为内容的请求权得以实现，并非直接导致抵押权的设立。因此，原告主张的优先受偿权，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第三项、第九十七条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第四十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)的补充规定》第二十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除中国工商银行股份有限公司兴义分行与袁丹、李晖乾、贵州炜煜房地产开发有限公司签订的《个人购房借款/担保合同》； 二、被告袁丹、李晖乾于本判决生效后十日内偿还中国工商银行股份有限公司兴义分行截至2020年10月14日尚欠的借款本金107360.83元。之后利息以107360.83元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率报价利率上浮50%从2020年10月15日起计付至借款清偿完毕之日止； 三、贵州炜煜房地产开发有限公司对前述债务及诉讼费承担连带保证责任，承担连带保证责任后有权向袁丹、李晖乾追偿。 四、驳回中国工商银行股份有限公司兴义分行的其余诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 诉讼费5410元（其中案件受理费4810元，公告费600元），由中国工商银行股份有限公司兴义分行负担110元,袁丹、李晖乾负担5300元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 长  史长宏 人民陪审员  余 燕 人民陪审员  杨 艳 二〇二〇年十二月七日 法官 助理  张青廷 书 记 员  钟芷沁