中华人民共和国北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初19454号原告：何德江，男，1957年3月30日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区将台路乙2号院1、2号楼2号楼C座X号。委托诉讼代理人：喻尧，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：段晗，男，北京市盈科律师事务所律师。被告：阿斯亚??阿不力米提（ASIYAABULIMITI），女，1978年11月18日出生，土耳其共和国公民，住伊斯坦布尔省橄榄角县努里帕夏区，护照号U06660606。委托诉讼代理人：魏鹏，北京市东友律师事务所律师。第三人：张芳辉，男，1979年1月17日出生，汉族，无业，住北京市平谷区刘家店镇北吉山大街307号。委托诉讼代理人：李逸仙，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：马腾军，北京市京师律师事务所律师。第三人：丁珅，男，1992年2月22日出生，汉族，住北京市东城区光明楼12楼1单元12号。原告何德江与被告阿斯亚??阿不力米提（ASIYAABULIMITI）（以下简称阿斯亚）、第三人张芳辉、第三人丁珅房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告何德江之委托诉讼代理人喻尧、段晗，被告阿斯亚委托诉讼代理人魏鹏，第三人张芳辉之委托诉讼代理人李逸仙、马腾军，第三人丁珅均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告何德江向本院提出诉讼请求：1.原告何德江代第三人张芳辉偿还其对第三人丁珅的债务，以消灭北京市朝阳区将台路乙2号院2号楼X号房屋上丁珅享有的抵押权；2.判令被告阿斯亚及第三人张芳辉共同协助将北京市朝阳区将台路乙2号院2号楼X号房屋过户登记至原告何德江名下；3.判令第三人张芳辉于北京市朝阳区将台路乙2号院2号楼X号房屋过户登记至原告何德江名下之日向原告何德江交付房屋。事实及理由：2003年3月，阿斯亚向北京开拓房地产开发有限公司购买位于北京市朝阳区将台路乙2号院2号楼X号房屋（以下简称X号房屋），建筑面积125.74平方米，购房总价1051230元，首付211230元。2006年7月15日，阿斯亚与何德江签订《协议书》，约定阿斯亚同意将X号房屋产权转让给何德江，何德江于2006年7月18日前支付购房款415000元，阿斯亚负责办理后续全部过户手续。2006年7月18日，何德江向阿斯亚支付X号房屋购房款415000元，阿斯亚出具了收条。当日，阿斯亚将涉案房屋的文件原件及钥匙交付给何德江。2006年7月至2015年6月期间，何德江每月定期将涉案房屋当月的银行贷款存入阿斯亚账户，在代替阿斯亚偿还银行贷款的同时，亦用此方法向其支付购房款。2006年7月至2015年6月，何德江始终占有、使用涉案房屋，并按期足额缴纳涉案房屋的物业费、水电费、供暖费等使用房屋的必要费用。2015年9月9日，阿斯亚与第三人张芳辉签订《存量房买卖合同》，约定阿斯亚将X号房屋出售给张芳辉，该《存量房买卖合同》已经北京市第三中级人民法院（2017）京03民终7891号民事判决书认定无效。X号房屋现登记在张芳辉名下，且张芳辉已将涉案房屋抵押登记给了第三人丁珅，并办理了抵押登记手续。在阿斯亚与张芳辉恶意串通，所签订的合同被认定无效的情形下，涉案房屋的所有权人为阿斯亚所有，何德江要求继续履行合同具有合法依据，且阿斯亚拒不履行合同义务的行为已经侵害了何德江的合法权益。故何德江诉至法院。被告阿斯亚答辩称：不同意何德江的诉讼请求。阿斯亚曾在2006年向何德江借款，借款金额为415000元，因此何德江所述的415000元并不是购房款，而是出借给阿斯亚的借款。阿斯亚在当年就到土耳其办理了移民，且于当年委托案外人哈丽将X号房屋委托给何德江代为出租，X号房屋属于公寓性质，并非住宅，外籍人在北京租房只能承租此类房屋，当时每月的房租在10000元以上，阿斯亚委托何德江代为出租涉诉房屋一部分用于偿还银行贷款5000余元，剩余款项用于偿还何德江的借款，直到将415000元款项全部清偿。2014年，阿斯亚在土耳其做投资需要用钱，曾和何德江进行过口头的清算，清算结果显示房租已偿还完毕阿斯亚对何德江的借款。2014年，阿斯亚在土耳其做了公证授权委托何德江出售X号房屋。当时阿斯亚确实承诺何德江若能将涉诉房屋以550万元的价格出售，阿斯亚给何德江一部分好处费，但具体数额不清楚。根据上述事实，阿斯亚和何德江之间不存在房屋买卖合同关系，而是一种民间借贷的法律关系，如果阿斯亚和何德江之间存在真实的房屋买卖合同关系，那么阿斯亚不会再委托何德江将X号房屋出售。据阿斯亚所了解，何德江拿到授权后，确实在链家等房屋买卖中介机构进行过挂牌出售，显然，何德江作为阿斯亚出售房屋的委托代理人是不能将该房屋出售给自己的，与自己进行交易的双方代理行为无效。因此对于何德江的诉讼请求，应予驳回。第三人张芳辉述称：现有证据显示何德江与阿斯亚之间不存在真实的房屋买卖合同关系，《协议书》并非真实的。1、《协议书》存在较多疑点。何德江出具的《协议书》及《收款收据》均注明415000元是全款，但阿斯亚购买房屋时全款为105万，在2005年房价上涨的情况下，阿斯亚却将房屋低于购买价格出售，不合常理。《协议书》中注明“特此证明”一项不符合常理，签署协议的习惯是先签名，再写日期，但特此证明上先写日期后签名。2、《收款收据》真实性存在疑问。X号房屋56万贷款尾款是阿斯亚支付的。3、阿斯亚一直否认与何德江存在房屋买卖合同关系，且房屋租金高于房贷。4、何德江在签署《协议书》后九年未将X号房屋过户，甚至在2014年还接受阿斯亚委托代其出售房屋，在2015年5月和7月，阿斯亚还二次将房屋抵押，可见双方均无将房屋过户的意思表示。张芳辉作为房屋所有权人，系按正规流程签订了购房合同，支付了450万购房款，合法的办理了过户手续，并进行了交接占有使用涉诉房屋，张芳辉在房屋过户时才发现X号房屋存在纠纷，其已尽到了合理注意义务，作为善意第三人，对于张芳辉的权益应予保护，若张芳辉明知涉诉房屋有纠纷还进行购买没有合理性。何德江仅以一页内容简单疑点重重的合同进行诉讼，证据不足。链家和中融信公司通过促成X号房屋交易成功，其出借的310万贷款顺利回收，实现了通过出售房屋回款的目的。阿斯亚得以向中融信公司还款，并实际取得了尾款，也实现了自己的售房目的，张芳辉作为利益受损的最大一方，面临房屋被过户给阿斯亚的结果，张芳辉购房款系向资金周转借款，丁珅申请强制执行，张芳辉面临巨大损失的可能。第三人丁珅述称：何德江与阿斯亚之间的买卖合同与丁珅无关，但丁珅与张芳辉之间的抵押权合法有效，丁珅要求行使抵押权权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年4月22日，阿斯亚取得了涉诉房屋的所有权证。2015年9月9日，法提玛代表阿斯亚（出卖人）与张芳辉（买受人）签订《存量房屋买卖合同》，约定阿斯亚将涉诉房屋出售给张芳辉，出卖人和买受人通过北京好代金房地产经纪有限公司居间成交，房屋成交价格450万元，买受人采取自行交割方式付款。合同其他条款包括具体付款时间及期限约定、各种税费承担、房屋交付时间、逾期交房责任、逾期付款责任、权属转移登记、争议解决方式等均为空白。阿斯亚与张芳辉称双方口头约定张芳辉替阿斯亚偿还中融信公司借款后，办理房屋过户手续，交房后支付尾款100万元。2015年9月14日，X号房屋过户至张芳辉名下。何德江表示其于2006年7月从阿斯亚处购买了X号房屋。何德江于2015年10月21日向本院起诉要求确认阿斯亚与张芳辉于2015年9月9日签订的《存量房屋买卖合同》无效、张芳辉将涉诉房屋过户回阿斯亚名下，将涉诉房屋腾退交还给何德江。本院作出（2015）朝民初字第55381号民事判决书，判决驳回何德江的全部诉讼请求。何德江不服该判决，上诉至北京市第三中级人民法院。北京市第三中级人民法院经审理查明如下事实：何德江表示其于2006年7月从阿斯亚处购买了X号房屋，并提交了：1.《协议书》，内容为“经友好协商阿斯亚??阿不力米提同意将海润国际公寓C座X号房屋产权转让给何德江，何德江于2006.7.18号前支付购房款415000元（全款）肆拾壹万伍千元正，阿斯亚??阿不力米提负责办理后续全部过户手续”，落款时间为2006年7月15日，落款处有阿斯亚、何德江及案外人哈丽签字；2.《收款收据》，内容为“今收到何德江海润国际公寓C座X号房屋购房款415000元（全款）。金额（大写）肆拾壹万伍仟元整”，落款时间为2006年7月17日，收款人处有阿斯亚的签字。阿斯亚不认可《协议书》、《收款收据》落款处“阿斯亚??阿不力米提”签字的真实性，但经法院释明，阿斯亚不就上述签字是否其本人所签申请鉴定。何德江表示其购房后涉诉房屋一直由其居住使用，并提交：1.物业费发票、供暖费发票、冷热水发票、有线电视费发票及《物业结清证明》，显示何德江已结清了涉诉房屋在2011年至2014年间的物业管理费等相关费用；2.派出所询问笔录，证明其曾在2015年3月15日因涉诉房屋门锁被法提玛更换而报警；3.《受案回执》，证明其曾在2015年10月14日因张芳辉撬开涉诉房屋门锁并将其屋内物品搬走而报警。阿斯亚、张芳辉认可上述证据真实性，但不认可证明目的。何德江认为张芳辉450万元的成交价格明显低于X号房屋市场价值，故申请对于X号房屋在2015年9月1日的市场价值进行评估。经法院依法委托，北京国地房地产土地评估有限公司于2016年4月20日出具《房地产估价报告》，评估结果为：涉诉房屋在2015年9月1日的市场价值为490.57万元。张芳辉、阿斯亚主张购房款支付情况为：由孙蒙于2015年9月10日代付310万元，于2015年9月15日代付40万元，张芳辉于2015年12月2日向法提玛转账100万元。阿斯亚提交2015年6月30日的《房屋出售委托登记表》、《钥匙托管协议》，证明法提玛代表阿斯亚将涉诉房屋独家委托给链家公司进行出售。张芳辉对此予以认可。何德江不认可该证据真实性。该案在审理过程中，法院就涉诉房屋的委托出售及后续交易事宜书面询问链家公司。链家公司回函称“一、交易编号为03015000028151的《房屋出售委托登记表》及交易编号为00615000065065的《钥匙托管协议》均系委托人委托我司出售涉诉房屋时签订。二、我司未能协助委托人将涉诉房屋出售。三、其他事实均无法核实。”张芳辉于公安机关询问中表示，其为北京正原立信房地产公司主管，2014年认识法提玛，2015年7月左右，法提玛找到其想向其出售一套已抵押给链家公司的房产。7月其与法提玛共同看房，并商议具体售房事宜；房屋过户后才听链家公司的员工说该房屋可能有纠纷；2015年10月14日其报110开锁，民警告知其此房屋有纠纷。法提玛于公安机关询问中表示，2015年3月左右曾将涉诉房屋换锁，并且张芳辉和其他人均看过涉诉房屋，更换涉诉房屋门锁后见到何德江，何德江已告知其涉诉房屋系其本人购买；2015年9月又找到张芳辉协商房屋出售事宜。张芳辉于2015年10月21日向丁珅高息借款350万元，借款期限一个月，该款项至今尚未偿清。依据查明的事实，北京市第三中级人民法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同，系无效合同。阿斯亚及其代理人法提玛对再次出售涉诉房屋具有明显恶意。张芳辉、阿斯亚作为《北京市存量房屋买卖合同》的双方当事人在合同签订前后及合同履行过程中存在诸多不合理之处，张芳辉作为买受人的诸多情形亦难称善意。综合案件查明的事实，纵观涉诉交易的过程，在张芳辉与阿斯亚不能进行合理解释交易中不合常理诸多情形的情况下，法院有理由认为阿斯亚与其代理人法提玛在签订涉诉买卖合同过程中明显存在损害何德江的恶意，张芳辉在买卖涉诉房屋的过程中明知何德江对涉诉房屋可能存有权属主张，张芳辉与阿斯亚的意思及行为相互结合所形成的涉诉房屋买卖合同损害了何德江利益，双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》应被认定为无效。因涉诉房屋已被查封，且其上抵押未解除，故目前要求涉诉房屋过户的条件不成就，何德江主张将涉诉房屋过户回阿斯亚名下之请求，本院无法支持。何德江要求房屋腾退的诉讼请求，本院认为应当与何德江与阿斯亚之间就涉诉房屋的权属争议一并处理为宜。故何德江要求将房屋腾退的诉讼请求，本院不予支持。综上，北京市第三中级人民法院判决如下：一、撤销北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第55381号民事判决；二、阿斯亚??阿不力米提（ASIYAABULIMITI）与张芳辉于2015年9月9日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；三、驳回何德江的其他诉讼请求。本案审理过程中，张芳辉申请就《协议书》及《收款收据》上阿斯亚签名是否系其本人所签进行鉴定。经高院摇号确定、本院委托中天司法鉴定中心鉴定。中天司法鉴定中心于2019年11月29日出具《司法鉴定意见书》，鉴定意见为：《协议书》中阿斯亚签名与样本签名是同一人所写，《收款收据》中阿斯亚签名与样本签名不是同一人所写。张芳辉预付鉴定费6350元。阿斯亚、张芳辉认可《司法鉴定意见书》真实性，何德江认可《司法鉴定意见书》形式上的真实性，但主张：1、两份比对样本形成时间分别为2003年和2015年，而《收款收据》形成时间是2006年，鉴定人员未考虑时间经过、空间场景对笔迹变化的影响，2、比对样本数量过少，3、阿斯亚系少数民族，汉字运笔确有生涩和不能运用自如的特征，因此字迹间出现差异也不罕见，且在比对样本缺乏的情况下，阿斯亚未出庭现场书写笔迹，因此“《收款收据》中阿斯亚签名与样本签名不是同一人所写”的鉴定意见不合理、不科学。阿斯亚称其于2006年向何德江借款415000元，何德江所付415000元不是购房款，而是借款，阿斯亚委托何德江代为出租房屋所得租金一部分用于偿还房贷，剩余款项用于偿还415000元借款，直至还清。何德江称其向阿斯亚支付首付款415000元，房屋贷款均由其负责偿还，其购房对价包括415000元及后续全部贷款。为证明其一直负责偿还X号房屋贷款，何德江提交中国银行客户回单若干，并申请证人李贵明、王忠出庭作证。阿斯亚、张芳辉认可中国银行客户回单真实性，但阿斯亚表示何德江偿还X号房屋贷款的款项来源于该房屋出租的租金收入。李贵明、王忠称其原为何德江公司职员，受何德江委托将款项存入阿斯亚账户还房贷，具体哪套房屋不清楚。阿斯亚、张芳辉对证人证言真实性均不认可。丁珅称上述证据与其无关。何德江为佐证《协议书》及《收款收据》，提交哈丽出具的书面证明一份，载明：“2006年7月左右，阿斯亚??阿不力米提要移民去土耳其，告诉我想卖掉海润国际公寓C座X号的房子，让我帮忙找个买家，我就联系了何德江，何德江愿意买阿斯亚的房子，我、阿斯亚跟何德江就在燕莎桥附近找了个地方签了协议书，签署协议的时候我在场，当时说的是何德江一次性给阿斯亚415000元，未还的银行贷款由何德江偿还，阿斯亚配合何德江办理房屋过户登记手续。这些内容经何德江和阿斯亚协商一致以后，写在了协议书里，我作为在场见证人，也在协议书上签了字。特此证明。”张芳辉不认可该证明真实性，丁珅称该证明与其无关，阿斯亚称哈丽曾与阿斯亚发生激烈矛盾，对该证明不认可。另查，2015年5月6日，中国银行宣武支行个人贷款部出具《贷款结清证明》，证明X号房屋按揭贷款已全部结清。庭审中，各方均确认阿斯亚自行提前偿还的贷款金额为56万元。何德江同意就该笔款项作为购房款支付给阿斯亚。2015年10月22日，张芳辉就X号房屋办理抵押登记，抵押权人为丁珅，被担保主债权为张芳辉向丁珅借款350万元，债务履行期间为2015年10月21日至2015年11月21日。就上述债权双方办理了公证债权文书。2016年2月1日，丁珅向北京市中信公证处申请出具执行文书。中信公证处出具《执行证书》，执行标的为：借款本金350万元、借款利息（自2015年11月23日至还款之日，以350万元为基数，按月利率20‰计算）、实现债权所支付的费用。2016年，丁珅持《执行证书》就其对张芳辉享有的债权向本院申请强制执行。本案审理过程中，丁珅向本院表示何德江已将700万元款项提存至法院，代张芳辉偿还其对丁珅的借款本息，丁珅同意办理X号房屋的抵押权登记注销手续。根据《执行证书》载明的借款本金及利率标准计算，截至2020年11月22日，丁珅对张芳辉享有的债权本金为350万元，利息420万元，共计770万元。本院认为：已生效的民事判决已认定阿斯亚与其代理人法提玛在与张芳辉签订《北京市存量房屋买卖合同》过程中明显存在损害何德江的恶意，张芳辉在买卖X号房屋的过程中明知何德江对该房屋可能存有权属主张，张芳辉与阿斯亚的意思及行为相互结合所形成的X号房屋买卖合同损害了何德江利益，双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》应被认定为无效。阿斯亚无论是另案还是本案审理过程中，虽对《协议书》、《收款收据》真实性不认可，但始终表示就“阿斯亚??阿不力米提”签名笔迹是否其本人所签不申请鉴定。本案诉讼中，张芳辉就《协议书》、《收款收据》上阿斯亚签名是否系其本人所签申请鉴定。经鉴定，《协议书》阿斯亚签名与样本签名系同一人所签，《收款收据》阿斯亚签名与样本签名非同一人所签。但根据阿斯亚陈述，其认可于2006年收到何德江支付的415000元，故就该款项的争议焦点在于其性质。阿斯亚虽称该款项性质为借款，但并未提交任何证据予以证明，且该款项金额与《协议书》载明的房款金额一致、时间对应，结合哈丽出具的《证明》及何德江长年如期如数偿还X号房屋贷款并实际使用该房屋的事实，何德江关于该款项为其向阿斯亚支付的购房款的主张更具有可信性，本院予以采信。结合另案查明的事实及认定，阿斯亚应根据《协议书》负责办理X号房屋后续全部过户手续，现阿斯亚与张芳辉之间的房屋买卖合同已被确认无效，何德江同意将阿斯亚自行偿还的贷款作为购房款支付给阿斯亚，亦愿意清偿张芳辉向丁珅的借款本息700万元以注销抵押登记，抵押权人丁珅亦表示同意，合同的继续履行并无其他障碍，故合同应当继续履行，何德江向阿斯亚支付剩余购房款，阿斯亚向何德江交付X号房屋并协助办理房屋的权属转移登记手续。因现X号房屋登记在张芳辉名下，张芳辉应履行配合义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告何德江于本判决生效后七日内向第三人丁珅代为清偿第三人张芳辉对第三人丁珅借款本息共计7000000元；二、第三人丁珅于原告何德江向其清偿上述7000000后七日内，协助办理北京市朝阳区将台路乙2号院2号楼X号房屋的抵押登记注销手续；三、被告阿斯亚??阿不力米提（ASIYAABULIMITI）、第三人张芳辉于北京市朝阳区将台路乙2号院2号楼X号房屋的抵押登记注销手续办理完毕后七日内，协助原告何德江办理北京市朝阳区将台路乙2号院2号楼X号房屋的权属转移登记手续，将该房屋转移登记至原告何德江名下，与此同时，原告何德江向被告阿斯亚??阿不力米提（ASIYAABULIMITI）支付剩余购房款560000元；四、第三人张芳辉于北京市朝阳区将台路乙2号院2号楼X号房屋转移登记至原告何德江名下当日，将北京市朝阳区将台路乙2号院2号楼X号房屋腾空交付给何德江。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14262元，由被告阿斯亚??阿不力米提（ASIYAABULIMITI）、第三人张芳辉负担（原告何德江已预交，被告阿斯亚??阿不力米提（ASIYAABULIMITI）、第三人张芳辉于本判决生效之日起七日内直接给付原告何德江）；保全费5000元，由被告阿斯亚??阿不力米提（ASIYAABULIMITI）、第三人张芳辉负担（原告何德江已预交，被告阿斯亚??阿不力米提（ASIYAABULIMITI）、第三人张芳辉于本判决生效之日起七日内直接给付原告何德江）；鉴定费6350元，由原告何德江负担3175元（第三人张芳辉已垫付，原告何德江于本判决生效之日起七日内直接给付第三人张芳辉），由第三人张芳辉负担3175元（已交纳）。如不服本判决，原告何德江、第三人张芳辉、第三人丁珅可在判决书送达之日起十五日内，被告阿斯亚??阿不力米提（ASIYAABULIMITI）可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  李晓华审判员  汪雪明审判员  李瑶瑶二〇二〇年十二月三十日书记员  柳 叶