河南省伊川县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0329民初3496号原告：中国华融资产管理股份有限公司河南省分公司，住所地河南省郑州市西大街216号，统一社会信用代码，914101047218889438。法定代表人：孟玲虎，系该公司总经理。委托诉讼代理人：许文，河南王城律师事务所律师，代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：赵剑锋，河南王城律师事务所实习律师，代理权限：一般代理。被告：洛阳可可居置业有限公司，住所地洛阳市伊川县城关镇文化北路，统一社会信用代码91410329685652596K。法定代表人：梁安民。系该公司总经理。委托诉讼代理人：谢川伊，男，1986年11月13日出生，汉族，住河南省栾川县。系该公司法务，代理权限：特别授权。被告：孙占祥，男，汉族，1996年5月16日出生，住河南省伊川县，现住伊川县，确认地址伊川县邮政局家属院一单元二楼（出租屋）。委托诉讼代理人：陈亮伟，河南思宏律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告中国华融资产管理股份有限公司河南省分公司（以下简称华融公司）与被告洛阳可可居置业有限公司（以下简称可可居公司）、孙占祥执行异议之诉一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华融公司委托诉讼代理人许文、被告可可居公司委托诉讼代理人谢川伊、被告孙占祥委托诉讼代理人陈亮伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华融公司向本院提出诉讼请求：1．判决撤销伊川县人民法院（2020）豫0329执异127号执行裁定书；2．判决继续执行洛阳市伊川县可可居丰泽园小区B-2701房产；3．判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：瑞华国银投资管理有限公司（以下简称瑞华公司）与可可居公司实现担保物权纠纷一案，经伊川县人民法院审理，做出了（2016）豫0329民初2203号民事裁定：一、准许拍卖、变卖可可居公司抵押的其位于伊川县文化北路与豫港大道交汇处1幢三层办公楼【伊川房权证（2013）字第17664号】以及伊川县文化北路与豫港大道交汇处丰泽园小区1幢5至31层的71套商品房【伊川房权证（2012）字第16064号】，所得价款用以偿还瑞华公司依法享有的贷款本金1,790万元及至实际履行完毕之日止的借款合同约定的利息……。瑞华公司于2016年12月申请强制执行。在执行过程中，瑞华公司将债权转让给了原告华融公司。本案在执行、拍卖房屋过程中，案外人孙占祥向伊川县人民法院提出了执行异议，称其于2015年11月10日与被执行人可可居公司签订了房屋买卖合同，支付了全部购房款409,942元，并一直居住至今。伊川县人民法院经书面审查后，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条的规定裁定中止对伊川县可可居丰泽园小区1幢B-2701号房产的执行。原告认为该裁定认定事实不清，程序违法，适用法律错误，孙占祥提出执行异议不能排除本案执行，理由如下：1．孙占祥提出执行房产异议，提交购房合同、发票等证据，本案案情复杂、争议较大，法院没有组织听证，没有给予原告质证的机会，违反了《执行异议和复议规定》第十二条“人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案情复杂、争议较大的，应当进行听证”的规定，程序违法。2．涉案房屋未办理过户登记是因买受人孙占祥自身原因所致。《执行异议和复议规定》第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持”。另外《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。根据上述规定可知，我国遵循“抵押财产经抵押权人同意方可转让”的原则，抵押权人是否同意抵押人转让抵押财产是判断未办理过户登记是否非因买受人自身原因的重要事实。在抵押权人未同意抵押人出售抵押房屋的情况下，买受人购买存在抵押权的房屋，因抵押登记具有公示公信效力，故不能办理过户登记手续认定为买受人自身的原因，没有争议。3．《执行异议和复议规定》没有明确“名下无其他用于居住的房屋”的范围及具体证明方式，但综合考察该规定的立法本意，“名下无其他住房”的范围应至少包括被告孙占祥及其配偶、共同居住人员的居住地、户籍地。同时应由相应的不动产登记管理机构出具《无房证明》予以证实，本案仅有伊川县自然资源局出具的被告孙占样名下无其他房产的证明，应属于不符合上述条件，即购房人没有充分举证证明其名下没有其他用于居住的房屋。4．孙占祥虽然提交商品房买卖合同、发票，但该合同没有在房屋登记管理部门备案，没有付房款至可可居公司账户的转款凭证，没有办理入住的手续，没有物业服务合同，不能认定孙占祥支付房款、实际长期入住的事实。5、原告名称为华融公司，伊川县人民法院（2020）豫0329执异127号执行裁定书将申请执行人名称错误写成“中国华融资产管理股份有限公司河南分公司”，请予以纠正。综上，伊川县人民法院认定孙占祥就伊川县可可居丰泽园小区1幢B-2701号房产房屋享有足以排除强制执行的民事权益不成立，请求支持原告诉请，以维护法律的尊严。孙占祥辩称，伊川县人民法院（2020）豫0329执异127号执行裁定书，程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，原告的诉求不能成立，请法庭依法驳回原告的诉求。可可居公司辩称，我方与孙占祥签订的商品房买卖合同，是我们双方真实意思表达，而且孙占祥已实际居住五年以上，其他同孙占祥答辩意见。当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据。本院组织双方进行了证据交换和质证。被告孙占祥向法庭提交了四组证据。证据一、商品房买卖合同，证明孙占祥与可可居公司签订了商品房买卖合同落款日期为2015年11月10日，该日期在人民法院查封之前签订，合法有效，系双方真实意思表示，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条第一款的规定，即在人民法院查封之前已经签订了合法有效的书面买卖合同；证据二、①租金收据7张②不动产登记查询结果告知单，以上证据证明孙占祥购买房屋丰泽园小区B-2701号房屋后，经济困难没有装修资金，现在仍在租房居住，且名下无其他用于居住的房产；符合《执行异议和复议规定》第二十九条第二款的规定，孙占祥所购房屋系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。证据三、购房发票一张，证明孙占祥支付了丰泽园小区B-2701号房购房款409,942元，支付了全额的购房款，符合《执行异议和复议规定》第二十九条第三款的规定，已支付的价款超过合同约定总价款的50%。在其他案件中，原告怀疑2015.11.10签订的这批合同系伪造，但孙占祥持有税务机关提供的等额发票，发票的出具时间是不能造假的。证据四、最高人民法院（2020）最高法民申1498号民裁定书（中国裁判文书网下载），证明关于《执行异议和复议规定》第二十七条和第二十九条发生冲突时，已支付全部或大部分购房款的购房消费者的权利与银行抵押权发生冲突时，应优先保护购房消费者的权利。河南省伊川县人民法院（2020）豫0329执异127号执行裁定书，适用二十九条裁定执行异议成立，适用法律正确。原告华融公司质证：被告孙占祥提供的证据都不是真实的。我们认为孙占祥购买可可居房屋一事根本不存在，他不仅没有转款依据，既然他在2015年出40余万元购买了房屋，却近五年在外租房居住生活，只能证明该房不是他的，所谓购房纯粹虚假。其提起执行异议只是为了配合可可居逃避人民法院的执行。交的水电费都是杨进功交的，如果是孙占祥在此居住，应当是他本人去交才对。如果租房的租金也都是现金付的，我们认为是在编造事实。可可居公司质证：对证据的真实性和证明方向均无异议。原告及被告可可居公司当庭未提交证据。庭审后，被告可可居公司向法庭补充提交了三组证据：证据一、《收据》存根及《销售不动产统一发票》记账联各一份，证明孙占祥于2015年7月28日向该公司交纳购房款409,942元，于2015年11月24日开具1栋B单元27楼01号购房款发票。证据二、2015年12月1日《税收完税证明》一份，证明该企业纳税情况。证据三、中国工商银行网上银行电子回单两份、银行流水一份，证明该公司在收到包括孙占祥等20余户房款后，通过洛阳信服置业有限公司（以下简称信服公司）分别于2017年12月8日、2017年12月9日、2018年5月11日、2018年5月22日向华融公司转账200万元、200万元、5万元、95万元，共500万元的事实。原告华融公司质证：孙占祥房款没有转入可可居公司账户，可可居公司也没有提供账册，证明该款入账，提供的存款收据存根是散页，不能证明孙占祥支付了房款。被告孙占祥质证：无异议。庭审后，本院调取了本院（2020）豫0329执异127号卷宗孙占祥提交的伊川自然资源局《不动产登记查询结果告知单》原件。原告未发表质证意见。被告可可居公司质证：对真实性及证明方向均无异议。原告华融公司庭审后提交了《情况说明》及洛阳市西工区人民法院协助执行通知书、民事裁定书、执行裁定书及协助执行通知书、中国工商银行网上银行电子回单。证明可可居公司称收到孙占祥等二十余户房款后，500万元通过信服公司归还华融公司借款不是事实。被告孙占祥质证：对华融公司提交的法院查封的相关证据真实性无异议，对证据的证明方向有异议，只能证明信服公司有其他纠纷，该款的实际用途，希望法院核实查明。对提供的原来的《情况说明》有异议，不属于证据也没有任何证明案件事实的能力。被告可可居公司质证：对华融公司提供的证据真实性无异议，证明方向有异议，提供的证据为华融公司单方面解释，可可居公司不予认可。被告孙占祥庭审后，向法庭补充提交《证明》一份，证明其在鸣皋镇××村无宅基地。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院确认如下：对被告孙占祥提交证据一、证据二中的《不动产登记查询结果告知单》复印件及租金收据七张真实性予以认可，对证据三予以采信，证据四与本案无关，不予采信。对被告可可居公司庭审后补充提交的收据存根、发票记账联、完税证明、银行电子回单、银行流水予以采信。对对原告华融公司庭审后提交的《情况说明》与被告可可居公司庭审后提交证据三能够印证的部分予以采信，对洛阳市西工区人民法院协助执行通知书、民事裁定书、执行裁定书及协助执行通知书、中国工商银行网上银行电子回单予以采信。对本院调取的（2020）豫0329执异127号卷宗孙占祥提交的伊川自然资源局《不动产登记查询结果告知单》原件予以采信。对被告孙占祥庭审后提交的鸣皋镇××村《证明》因不符合证据的形式要件不予采信。经审理查明，瑞华公司与可可居公司实现担保物权纠纷一案，本院经审理，于2016年9月11日作出（2016）豫0329民初2203号民事裁定：一、准许拍卖、变卖被可可居公司抵押的位于伊川县文化北路与豫港大道交汇处1幢三层办公楼【伊川房权证（2013）字第17664号】以及伊川县文化北路与豫港大道交汇处丰泽园小区1幢5至31层的71套商品房【伊川房权证（2012）字第16064号】，所得价款用以偿还瑞华公司依法享有的贷款本金1,790万元及至实际履行完毕之日止的借款合同约定的利息……。瑞华公司于2016年12月申请强制执行。2017年4月25日，瑞华公司将债权转让给了华融公司。2020年1月6日，本院作出（2019）豫0329执恢359号执行裁定：一、查封、冻结、划拨被执行人可可居公司在银行、信用社或其他单位的存款1,790万元及利息，诉讼费66,866元，执行费52,400元。二、采取上述措施不足部分，则查封、扣押、冻结、评估、拍卖、变卖相应价值的其他财产。2020年1月16日，本院发出（2019）豫0329执恢359号查封公告，查封了包括涉案1幢B-2701在内的可可居位于丰泽园小区1幢5至31层71套商品房及1幢三层办公楼。案外人孙占祥提出执行异议，本院经书面审查，于2020年9月17日作出（2020）豫0329执异127号执行裁定：中止对伊川县可可居丰泽园小区1幢B-2701号房产的执行。原告不服，提起诉讼。另查明，2015年7月28日，被告可可居公司向被告孙占祥出具《收据》，载明：今收到孙占祥1-B-2701交来可可居丰泽园购房款人民币肆拾万元零玖仟玖佰肆拾贰元整，￥409942，收款人罗。2015年11月10日，被告孙占祥与被告可可居公司签订《商品房买卖合同》，约定孙占祥购买可可居公司第1幢B座2701号房屋，房屋单价2,600元／㎡，总价409,942元，一次性付款。2015年11月24日，可可居公司向孙占祥出具销售不动产发票，载明：收到孙占祥可可居丰泽园1栋B单元27楼01号购房款409,942元。孙占祥于2015年9月20日起至今在外租房居住。涉案房产暂未装修，亦未入住。2020年9月17日，伊川县自然资源局不动产登记信息查询告知单显示：经系统查询：孙占祥没有商品房备案登记信息。还查明，2017年12月8日、2017年12月9日、2018年5月11日、2018年5月22日，被告可可居公司将收到包括孙占祥房款在内500万元以保证金形式通过信服公司转给了原告华融公司。2020年4月26日，洛阳市西工区人民法院（以下简称西工区法院）根据华融公司的申请作出（2019）豫0303财保30号民事裁定：冻结被申请人伊川县栋梁金属结构有限公司、信服公司、可可居公司、洛阳市昌永机械制造有限公司、洛阳安彩机械有限公司、梁安民、戴会利银行存款1,200万元，如存款不足，查封、扣押相应价值的财产。2020年5月12日，西工法院向华融公司发出（2020）豫0303财保30号协助执行通知书：一、冻结信服公司在你处的债权购买诚意金500万元，暂停向其支付。二、期限一年：2020.5.12-2021.5.11。2020年10月15日，西工区法院作出（2020）豫0303执2968号执行裁定：查封、扣押、冻结、划拨、提取被执行人伊川县栋梁金属结构有限公司、信服公司、可可居公司、梁安民、戴会利存款8,049,975.5元及迟延履行期间的债务利息，如存款不足，则查封、扣押、冻结被执行人相应价值的财产。2020年10月28日，华融公司向西工区法院转执行款500万元。本院认为，本院的争议焦点是，被告孙占祥作为购房消费者的物权期待权能否对抗原告华融公司的抵押权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他可用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第二条规定“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”即抵押权人申请执行在房地产开发企业名下的但已销售给消费者的商品房，消费者提出异议的，人民法院依法应予支持。本案中，被告孙占祥在本院对涉案房产查封前已与被告可可居公司签订了合法有效的商品房买卖合同，支付了全部房款，其购买房屋是用于居住且其名下没有可以居住的房屋。故孙占祥的权利能够排除执行。原告华融公司的诉讼请求无事实根据和法律依据，应予驳回。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第二项的规定，经合议庭评议，判决如下：驳回原告中国华融资产管理股份有限公司河南省分公司的诉讼请求。案件受理费7,449元，由原告中国华融资产管理股份有限公司河南省分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  姜耀俊人民陪审员  杨静坡人民陪审员  姜米锋二〇二〇年十二月七日书 记 员  钟丹怡附相关法条：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。