四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1602民初5253号 原告：赵彬，男，回族，生于1985年5月11日，户籍所在地河南省滑县。 委托诉讼代理人：周竟博，重庆升正律师事务所律师。 被告：胡皓蓝，男，汉族，生于1997年3月5日，户籍所在地四川省广安市广安区。 委托诉讼代理人：王丽镔，四川则昂律师事务所律师。 被告：广安安鑫装饰设计工程有限公司，住所地四川省广安枣山物流商贸园区站前大道西段2号广安客运枢纽站对面左侧。 法定代表人：汪某远，执行董事。 原告赵彬与被告胡皓蓝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案。2020年12月10日，经被告胡皓蓝申请，本院依法追加了广安安鑫装饰设计工程有限公司（以下简称“安鑫装饰公司”）作为本案被告参加诉讼。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵彬的委托诉讼代理人周竟博、被告胡皓蓝的委托诉讼代理人王丽镔到庭参加了诉讼。被告安鑫装饰公司经本院传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席开庭进行了审理，现已审理终结。 原告赵彬向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2018年9月26日签订的租赁合同；2.判令被告向原告支付物业管理费6000元、水电费13308元；3.判令被告立即向原告支付未足额缴纳的第二年度租金39900元（2019年9月26日至2020年9月26日）；4.判令被告立即向原告支付未按合同约定期限缴纳租金的违约金130404.9元（合同总额652024.49元*20%）；5.判令被告立即向原告支付因违反合同约定提前终止合同的违约金130404.9元（合同总额652024.49元*20%）；6.判令被告立即向原告支付擅自将房屋转租给他人使用的违约金130404.9元（合同总额652024.49元*20%）；7.本案诉讼费由被告承担。审理中，因被告胡皓蓝申请追加安鑫装饰公司作为被告参加诉讼，原告增加一项诉讼请求，即被告安鑫装饰公司对前述债务承担连带清偿责任。 事实和理由：2018年9月16日，原告将自己管理的位于广安枣山某二楼宴会厅及厨房后部分共计800平方米租赁给被告胡皓蓝从事商业经营活动，并同时签订了《租赁合同》。该合同约定了租赁时间从2018年9月26日至2023年9月1日，同时约定2018年9月26日至2019年9月26日期间的租金为118000元，以后租金每年递增5%。故二楼宴会厅及厨房后部分共计800平方米2019年9月26日至2020年9月26日期间的租金为123900元。合同签订后，被告在未经原告书面同意的情况下将案涉场地租赁给安鑫装饰公司。此外，合同还约定被告还应该支付3000元一年的物业管理费。2019年8月左右，安鑫装饰公司的股东汪某远经被告胡皓蓝同意向原告提出要增加租赁面积，过后原告及增加了约500平方米的租赁面积给被告，双方约定租金增加30000元。故被告总共应该向原告支付租金153900元。但2019年9月26日起至2020年6月6日，安鑫装饰公司在未经任何人同意的情况下跑路，停止运营至今，被告再未履行任何合同内容，擅自终止合同。合同签订后原告按照《租赁合同》的约定将房屋及相关设备交与被告使用，但被告在该房屋租赁期间交由安鑫装饰公司使用且未缴纳物业管理费。据此，原告依据法律规定提起诉讼，请求支持其诉讼请求。 被告胡皓蓝辩称，1.胡皓蓝系被告安鑫装饰公司的发起人之一，其对外签订合同产生的相应责任应由被告安鑫装饰公司承担；2.房屋实际由被告安鑫装饰公司租赁，被告胡皓蓝早已退出被告安鑫装饰公司股东身份，故其不能决定是否解除本案租赁合同；3.物业服务费和水电费等因被告胡皓蓝没有参与公司经营不应承担；4.对于租金问题，租金按照正常情况应当是先交费用后使用场地，但是原告在发现实际使用场地的安鑫装饰公司在没有缴纳租金时仍放任其使用，应当向本案的被告安鑫装饰公司追索；5.关于违约金的问题，被告胡皓蓝虽是公司发起人之一，但其代表公司签订的合同并未出现违约，在其依法退出公司股东后如有违约也应由实际使用场地的安鑫装饰公司承担责任；6.案涉房屋系安鑫装饰公司使用原告是知情的，增加租赁面积原告也知情，故没有擅自转租的行为；7.违约金约定不合理且显属过高，应当参考剩余租金数量，且因疫情影响请求尽量减免违约金。 被安鑫装饰公司书面辩称，公司不愿意承担任何责任。 原告围绕其诉讼请求向本院提交原、被告的身份证复印件、原告与广顺运业有限公司签订的租赁合同、原告与被告胡皓蓝签订的租赁合同、原告与被告安鑫装饰公司向某富的微信聊天记录截图打印件、中国建设银行个人活期账户交易明细、对汪某远的调查笔录、汪某远身份证复印件、被告安鑫装饰公司的营业执照复印件、广安广播电视台的新闻报道截图打印件、微信转账记录截图打印件、转租申请、2楼安鑫装饰公司水电费催缴通知单等证据。 被告向本院提交了被告安鑫装饰公司企业名称预先核准通知书、公司登记（备案）申请书、股东（发起人）出资情况、公司章程等初始工商注册资料复印件，安鑫装饰公司股权转让协议及支付宝、微信转账电子回单复印件，被告安鑫装饰公司股东变更后的新章程等证据。 本院综合认证当事人提供的证据，结合诉讼参与人的当庭陈述，认定事实如下： 2017年4月10日，原告赵彬（乙方，承租人）与广安广顺运业有限公司（甲方，出租方）签订了《租赁合同》，约定广安广顺运业有限公司将其合法所有的位于广安某一楼2间服务超市用房、西侧二楼餐厅及其相关联用房等整体租赁给原告赵彬从事交易文件中明确的商业经营，租赁期限为从2017年4月1日至2017年8月31日为免租期，从2017年9月1日计租，租期为6年。2018年5月30日，原告赵彬向广安广顺运业有限公司提出转租申请，请求将合同约定的“二楼左侧宴会厅及厨房后半部分约800平方米，转租给第三方胡皓蓝”，广安广顺运业有限公司经研究后同意转租。 2018年9月26日，原告赵彬（出租方，甲方）与被告胡皓蓝（承租人，乙方）签订了《租赁合同》，主要约定：1.甲方将位于广安某二楼宴会厅及厨房后部分800平方米租赁给乙方从事交易文件中明确的商业经营。租赁房屋的用途为：主要用于办公室使用；2.租赁期限：经甲乙双方友好协商，租赁时间为2018年9月26日至2023年9月1日共四年零十一个月；3.租金及缴纳方式：先付租金后使用的方式，2018年9月26日至2019年9月26日租金为118000元，以后租金每年递增5%。本合同签订后三个工作日内乙方向甲方支付第一年租金，以后每年9月26日支付下年租金。本合同签订前，乙方一次性向甲方支付保证金10000元；4.乙方按本合同约定按期足额缴纳租赁费用后，租赁房屋产生的水电气、网络、清洁、消防等一切费用由乙方承担。其中，垃圾清运费、消防维护费等物业管理费按3000元/年定额缴纳，如乙方逾期未支付，乙方同意甲方直接将相关费用从保证金中予以扣除，不足的由乙方及时补齐；5.租赁期间，任何一方单方提出终止合同，需提前六个月以书面形式通知对方，在双方协商一致的基础上提前终止本合同；6.如乙方未按本合同约定按期足额缴纳租金，每逾期一日，乙方应向甲方支付应付而未付部分的千分之一作为违约金，逾期超过10日的，甲方有权解除合同，收回房屋，乙方应按合同总额的20%向甲方支付违约金。 被告安鑫装饰公司成立于2018年6月14日，股东（发起人）为汪某远、向某富、林某谋、李某、周某、葛某茂、被告胡皓蓝（持股比例30%）等七人，登记的公司住所地为四川省广安枣山物流商贸园区站前大道西段2号广安客运枢纽站对面左侧，法定代表人为被告胡皓蓝。被告安鑫装饰公司登记注册时，被告胡皓蓝提交书面说明称，自愿将其租赁赵彬位于四川省广安某门市无偿提供给被告安鑫装饰公司作为办公场所使用。被告胡皓蓝提交了汪某远于2018年5月17日、2018年5月25日向被告胡皓蓝分别转账支付10000元、20000元，向某富于2018年5月25日共向被告胡皓蓝转账支付46600元，林某谋、李某、周某亦于2018年5月25日向被告胡皓蓝分别转账支付9990元、10000元、10000元等支付宝、微信转账记录，证明租用案涉房屋前各股东筹资情况。2018年9月13日，被告安鑫装饰公司的法定代表人由胡皓蓝变更为汪某远。 2018年9月10日，被告胡皓蓝与周某签订了《股权转让协议》，约定被告胡皓蓝将其持有的安鑫装饰公司10%的股权转让给周某，转让价格为0元。 被告胡皓蓝同时提交了被告胡皓蓝与汪某远、向某富、周某签订的《股权转让协议》，载明分别向向某富转让7万元股权、向汪某远转让7万元股权、向周某转让6万元股权，落款时间为2020年1月20日。 2019年8月20日至2020年4月26日期间，被告安鑫装饰公司的法定代表人汪某远分五次共计向原告赵彬支付了150000元。 汪某远在原告代理人向其所在的询问笔录中陈述，2020年4月25日所转款项中的6000元用于委托原告赵彬为其购买口罩，2020年4月26日所转的30000元系用于汪某远向原告赵彬偿还个人借款。同时陈述，他和被告胡皓蓝等人计划开设装修公司创业，当时安鑫装饰公司还未成立，就由胡皓蓝出面签订租赁合同，由安鑫装饰公司使用。合同大约于2018年5月签订，但是商量了3个月的免租期，因此合同上落款的时间为2018年9月26日。胡皓蓝与安鑫装饰公司没有书面协议，也没有得到赵彬的同意。后安鑫装饰公司经营到2020年6月6日就经营不下去暂停营业了。当时胡皓蓝没有书面通知赵彬解除租赁合同，安鑫装饰公司的股东向某富通过微信告知原告赵彬公司经营不好，租金后面交，但原告未同意。被告胡皓蓝一直未向原告提出解除租赁合同。胡皓蓝最开始与原告约定租赁800平方米房屋，后来在第一年租期未到的时候胡皓蓝叫向某富给原告说增加租赁面积，后来增加了500平方米的租赁面积，房屋租金增加30000元。 2020年8月17日，广安广顺运业有限公司向原告赵彬发出水费电费催缴通知单，告知原告赵彬案涉租赁房屋从2019年11月18日起至2020年6月16日产生水费2976元。电费10332元未缴纳，通知其于2020年8月31日前缴清。 本院认为：本案的争议焦点为该《商铺租赁合同》中支付拖欠租金等费用的民事责任主体问题。 依照《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持；公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”的规定，发起人为设立公司以自己名义对外订立的合同，原则上应当坚持合同相对性原则，故原告应向合同相对人即被告胡皓蓝主张合同权利，而不能向合同关系外的被告安鑫装饰公司主张合同权利。但被告安鑫装饰公司设立后若确认了该合同或已实际成为合同主体，合同相对人即原告享有了选择发起人被告胡皓蓝或被告安鑫装饰公司承担合同责任的选择权。 本案中，原告明确要求被告胡皓蓝承担合同义务，在无证据证明原告在合同履行期间要求被告安鑫装饰公司承担合同责任的情况下，应当认定原告选择了被告胡皓蓝作为案涉合同的责任人。经查，被告胡皓蓝现下欠合同约定房屋2019年9月27日至2020年9月26日期间的房屋租金9900元[（118000+118000*5%）-（150000-36000）=9900]、租赁房屋期间的水电费13308元未支付，应当向原告支付。被告胡皓蓝未提交证据证明其缴纳了2018年9月26日至2020年9月26日期间的物业管理费6000元，亦应向原告支付。综上，对原告诉请要求被告赵彬支付下欠租金9900元、水电费13308元、物业管理费6000元的诉讼请求，本院予以支持。关于案涉房屋第二年增加的房屋租赁面积所产生的租金30000元的问题，该增加的租赁面积及租金系被告安鑫装饰公司成立后达成，通过原告提交的被告安鑫装饰公司汪某远向其支付房租的银行流水、对汪某远所作的笔录，以及向某富与其的微信聊天记录可知，增加的房屋租赁面积及租金应为原告与被告安鑫装饰公司达成的协议，该增加面积产生的租金30000元应当由被告安鑫装饰公司向原告支付。 关于本案的违约责任问题。合同约定被告胡皓蓝逾期支付租金超过10日，原告有权解除合同。现被告胡皓蓝下欠租金9900元未支付，被告安鑫装饰公司下欠原告租金30000元未支付，原告有权解除合同并要求被告承担相应的违约责任，故对原告主张解除其与被告胡皓蓝签订的租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金的问题，根据被告迟延支付租金数额的实际，结合原告的损失情况，本院酌情认定被告胡皓蓝迟延支付租金的违约金为以7000元为基数，从2019年9月26日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项付清之日止；被告安鑫装饰公司迟延支付租金的违约金为以30000元为基数，从2019年9月26日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项付清之日止。关于原告主张的因延期支付租金导致合同解除的违约金，本院认为，因被告违约导致合同解除，应当承担相应的违约责任。被告胡皓蓝提出原告主张的违约金过高，本院根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况。当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，结合欠付租金数额、因疫情原因导致市场经济不景气等实际情况，根据公平原则，本院酌情考虑因被告迟延支付租金导致合同解除的违约金为三个月的房屋租金损失，即38475元，其中被告胡皓蓝应承担9550元，被告安鑫装饰公司承担28925元。关于原告主张的被告胡皓蓝擅自转租的违约金问题，原告与被告胡皓蓝签订租赁合同时，已经知道被告胡皓蓝租赁房屋用于办公室使用，且2019年9月26日至2020年9月26日期间已交的租金均由被告安鑫装饰公司的法定代表人汪某远支付，原告对此并未提出异议，应当认定原告对被告安鑫装饰公司使用案涉房屋的认可，且原告与被告安鑫装饰公司还达成了增加租赁面积的协议，据此对原告的本项请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告赵彬与被告胡皓蓝于2018年9月26日签订的《商铺租赁合同》； 二、限被告胡皓蓝于本判决生效之日起三日内向原告赵彬支付下欠的商铺租金9900元及逾期支付租金的违约金（违约金以9900元为基数，从2019年9月26日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至前述款项付清之日止）； 三、限被告广安安鑫装饰设计工程有限公司于本判决生效之日起三日内向原告赵彬支付下欠的商铺租金30000元及逾期支付租金的违约金（违约金以30000元为基数，从2019年9月26日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至前述款项付清之日止）； 四、限被告胡皓蓝于本判决生效之日起三日内向原告赵彬支付水电费13308元、物业管理费6000元； 五、限被告胡皓蓝于本判决生效之日起三日内向原告赵彬支付因逾期支付租金导致合同解除的违约金9550元； 六、限被告广安安鑫装饰设计工程有限公司于本判决生效之日起三日内向原告赵彬支付因逾期支付租金导致合同解除的违约金28925元； 七、驳回原告赵彬的其他诉讼请求。 上述款项，义务人若未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费8056元，减半收取计4028元，由原告赵彬负担3141.8元，由被告胡皓蓝负担354.5元，由被告广安安鑫装饰设计工程有限公司负担531.7元，分别向广安市广安区人民法院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信人名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  刘青华 二〇二〇年十二月二十九日 书记员  周 英