广西壮族自治区贺州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂11民终1394号 上诉人（原审被告）：董宇章，男，1997年5月26日出生，壮族，住钟山县。 委托诉讼代理人：欧湛伟，广西宏民律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：董志波，男，1965年6月15日出生，汉族，住钟山县。 被上诉人（原审原告）：姚岚，女，1987年7月9日出生，汉族，住贺州市八步区。 委托诉讼代理人：叶俊宏，男，1984年7月30日出生，汉族，住贺州市八步区。 被上诉人：叶俊宏，男，1984年7月30日出生，汉族，住贺州市八步区。 第三人：贺州市名丰房地产经纪有限公司，住所地：贺州市灵峰社区鞍山路**。 法定代表人：李干伟。 上诉人董宇章因与被上诉人诉董志波、姚岚、叶俊宏、原审第三人贺州市名丰 2 房地产经纪有限公司（以下简称名丰公司）合同纠纷一案，不服贺州市八步区人民法院（2020）桂1102民初1947号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年11月4日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 董宇章上诉请求：一、依法撤销一审判决，发回重审或改判上诉人不需在被上诉人姚岚、董志波所签订的《定金协议》中，承担双倍返还定金40000元的责任;二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人姚岚承担。事实与理由：一、一审法院把被上诉人姚岚、董志波之间签订买卖上诉人所购买房屋的《定金协议》的不良后果，强行判决不知情的上诉人承担双倍返还定金责任，违反法律规定。一审法院违反合同相对性原则，判决与《定金协议》的签订毫无相干的房屋购买人承担双倍返还定金40000元的责任，是错误的。二、被上诉人董志波签订《定金协议》的行为，不构成表见代理。被上诉人董志波与姚岚于2019年10月4日签订《定金协议》时，被上诉人董志波出示《商品房买卖合同（预售）》书和户口本给姚岚过目，恰恰说明被上诉人董志波对交易是诚实的，坦承了该房屋是上诉人董宇章所有，其是无权进行房屋交易的，签字时，被上诉人董志波告知姚岚和名丰公司的工作人员李建忠，该定金协议的生效需上诉人追认，故在签字时括号注明“代”字，被上诉人董志波出示该《商品房买卖合同（预售）》书和父子关系户口本行为，被一审法院认定为表见代理，是错误的。三、被上诉人董志波、姚岚签订买卖标的房屋，尚未经依法登记领取权属证书，董志波、姚岚双方签订买卖房屋《定金协议》无效。《中华人民共和国房地产管理法》第37条规定：“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。”房地产证是拥有所有权的证明，没有房产证即意味着没有所有权，出卖没有所有权的房屋属中无权处分。双方都知道卖方没有房产证,却签订了一份买卖没有房产证的房屋的合同，这是一份无效合同。四、一审法院在诉讼程序上，存在违法行为，导致案件事实无法查清。上诉人董宇章是八步区鞍山西路83号12楼1单元1005号房屋的实际购买人被上诉人董志波（养父：户口本上已标注）擅自处置已赠予上诉人的标的物，与上诉人董宇章存在利益冲突。上诉人—审提交了单独的答辩意见，答辩请求是独立且 3 区别于被上诉人董志波的，一审法院把上诉人与被上诉人董志波的意见视为一体，不审理上诉人关于合同相对性的答辩意见，而最终判决上诉人承担全部义务，程序违法，该程序违法是二审法院发回重审的法定事由。另，一审原告叶俊宏不是《定金协议》的合同签订人，不是本案法律上的利害关系人，不具有原告主体资格，一审将其作为原告没有事实法律依据。 姚岚、叶俊宏答辩称，当时签订的时候明确表明，任何一方违约都需要赔付任何一方双倍定金，该套房屋被上诉人签订协议之前了解到是董志波出资购买，董志波与董宇章是父子关系，第三人中介方已明确告知被上诉人这个房子是没有问题的，因此被上诉人认可了这个房子是董志波与董宇章共同出售，董志波对这个房子是有处理权的。被上诉人跟董志波签订的定金协议，签订前董志波当着被上诉人和中介的面打了电话给董宇章确认。因此被上诉人认为他是代董宇章签订。 董志波、名丰公司二审期间未进行答辩。 姚岚、叶俊宏一审诉讼请求：一、被告董志波、董宇章共同双倍返还原告姚岚、叶俊宏购房定金40000元并支付资金占用期间损失（损失计算方式：以40000元为基数，自起诉之日起按年利率6%计付至款项付清之日止）；二、本案诉讼费由二被告共同承担。 一审认定事实：原告姚岚、叶俊宏系夫妻关系，被告董志波、董宇章系父子关系。被告董志波在第三人名丰公司处发放房屋出售信息，委托第三人名丰公司出售位于贺州市八步区，该房屋的《商品房买卖合同（预售）》权利人为被告董宇章。2019年10月4日，经第三人名丰公司介绍，二原告以原告姚岚（乙方）名义与被告董志波（甲方）签订购房定金协议，协议约定：乙方向甲方购买涉案房屋，乙方于2019年10月4日支付甲方20000元作为购房定金；如甲方违约退还双倍已付定金，如乙方违约定金不退还。被告董志波在协议页尾“甲方（签字）”中签署“董志波（代）”。同日，二原告向被告董志波 4 支付购房定金20000元，被告董志波出具收据交由原告收执。原告支付定金后，二被告未依约转让房屋，原告为此诉至法院，要求二被告双倍返还定金。 被告董志波在签订定金协议时，将董宇章与广西贺州市桂东房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：HZ2019000832、买受人董宇章）原件交由第三人名丰公司托管，并将两被告的户口簿原件出示给原告及第三人。 该院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。本案中，两被告系父子关系，被告董志波作为父亲，在没有其儿子董宇章明确授权的前提下，无权处分由儿子董宇章享有《商品房买卖合同（预售）》权利的房屋，但由于被告董志波委托第三人名丰公司出售时，将儿子董宇章与广西贺州市桂东房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：HZ2019000832、买受人董宇章）原件交由第三人名丰公司托管，并出示父子俩的户口簿给原告及第三人，董志波的行为足以使原告相信其具有代理权，且原告与之签订定金协议时主观上并无恶意，该定金协议是签约双方的真实意思表示，具备民事行为成立的有效要件，因此，被告董志波的行为构成表见代理，所产生的法律后果应由被告董宇章承担。被告董志波代为收取20000元定金后，被告董宇章并未追认其代理权，亦明确表示不履行定金协议，被告董宇章的行为已构成违约，理应向原告承担违约责任。故根据定金罚则，原告主张被告董宇章双倍返还定金40000元，理据充分，该院予以支持。二被告抗辩被告董志波的行为属无权处分、由董志波返还定金20000元，理据不足，该院不予采信。由于违约金与定金条款应选择适用，原告同时主张资金占用期间损失，缺乏法律依据，该院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百一十五条、第一百一十六条之规定，判决如下：一、被告董宇章应双倍返还原告姚岚、叶俊宏购房 5 定金40000元；二、驳回原告叶俊宏、姚岚的其他诉讼请求。 董宇章对一审查明的事实没有异议。但认为董志波跟董宇章是养父子关系，同时认为一审法院漏查了房屋的权属状况。姚岚、叶俊宏对一审认定的事实没有异议。综合全案证据和当事人陈述，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案董志波与董宇章是父子关系，涉案的房子由董志波夫妇购买，登记在董宇章名下。董志波在第三人名丰公司处发放房屋出售信息和与姚岚签订定金协议时，出示了涉案房屋的《商品房买卖合同（预售）》和父子俩的户口簿，证实其与董宇章是父子关系。基于上述原因，足以让相对人相信其有代理权限。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效。”的规定，董志波的上述行为构成表见代理，所产生的法律后果应由董宇章承担。故涉案的定金协议合法有效，对双方具有约束力。现董宇章明确表示不愿意履行协议，故一审法院根据定金罚则判决董宇章双倍退还定金并无不当。 综上所述，上诉人董宇章的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费800元（上诉人董宇章已预交），由上诉人董宇章负担。 本判决为终审判决。 6 审 判 长 黄献年 审 判 员 周成才 审 判 员 张依传 二〇二〇年十二月二十四日 法官助理 蒙晓华 书 记 员 张岚凌