北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初11027号原告：北京美瑞佳经贸有限公司，住所地北京市朝阳区花家地西里308号楼5-201。法定代表人：吴永波，董事长。委托诉讼代理人：韩梦想，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：沙建龙，男，1989年8月23日出生，汉族，北京美瑞佳经贸有限公司职员，住北京市朝阳区。被告：杨忠伟，男，1967年4月28日出生，汉族，住山西省忻州市繁峙县。第三人：北京墅生活房地产经纪有限公司，住所地北京市顺义区后沙峪镇榆阳路南9号。法定代表人：任清京，区域经理。委托诉讼代理人：申路路，男，1988年11月3日出生，汉族，北京墅生活房地产经纪有限公司职员，住北京市朝阳区。第三人：北京市华夏典当行有限责任公司，住所地北京市东城区崇文门外大街11号新成文化大厦A座201.法定代表人：杨永，董事长。委托诉讼代理人：赵艳荣，女，1975年8月2日出生，汉族，北京市华夏典当行有限责任公司法务，住北京市东城区。第三人：北京市华夏典当行有限责任公司天通苑分公司，住所地北京市昌平区东小口镇立汤路186号院1号楼4层F4148。负责人：杨永，董事长。委托诉讼代理人：赵艳荣，女，1975年8月2日出生，汉族，北京市华夏典当行有限责任公司法务，住北京市东城区。原告北京美瑞佳经贸有限公司（以下称美瑞佳公司）与被告杨忠伟（以下称杨忠伟）、第三人北京墅生活房地产经纪有限公司（以下称墅生活公司）、第三人北京市华夏典当行有限责任公司（以下称华夏典当行）、第三人北京市华夏典当行有限责任公司天通苑分公司（以下称华夏典当行天通苑分公司）房屋买卖合同纠纷，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告美瑞佳公司之委托诉讼代理人韩梦想、沙建龙，第三人墅生活公司之委托诉讼代理人申路路，第三人华夏典当行、华夏典当行天通苑分公司之共同委托诉讼代理人赵艳荣到庭参加诉讼。被告杨忠伟经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告美瑞佳公司向本院提出诉讼请求：1.判令杨忠伟继续履行房屋买卖合同，将北京市朝阳区香江北路××号房屋过户至美瑞佳公司名下；2.判令杨忠伟将北京市朝阳区香江北路××号房屋交付给美瑞佳公司；3.请求判令在我方代偿完抵押款项后，华夏典当行、华夏典当行天通苑分公司协助办理解封及解押手续。事实和理由：2018年11月27日，原房屋买受人张秋波经第三人墅生活公司居间服务与房屋出卖人孟召兰签订了《房屋买卖合同》，交易位于北京市朝阳区香江北路××号房屋，房屋交易价格为2288万元。原房屋买受人张秋波分别于2018年11月27日支付房屋出卖人孟召兰购房定金20万元、2018年11月28日支付剩余购房定金130万元、2018年12月19日支付购房首付款750万元。2018年12月19日通过第三人墅生活公司办理了交易房屋网签手续。2019年1月7日原房屋买受人张秋波、房屋出卖人孟召兰、美瑞佳公司三方签订了《变更声明》，书面确认将房屋买受人变更为美瑞佳公司。美瑞佳公司、房屋出卖人孟召兰于2019年1月7日共同至税务机关办理了交易房屋过户纳税手续。原定2019年1月14日三方共同至建设银行办理银行转账支付购房尾款400万元手续，但房屋出卖人孟召兰表示还未找到垫资方办理华夏典当行还款解押手续，所以更改了付款日期。自2019年1月15日至2019年1月17日墅生活公司工作人员多次联系房屋出卖人孟召兰，出卖人孟召兰均表示还未寻找到垫资方，要求先等待几天。自2019年1月17日至2019年1月18日中午，房屋出卖人孟召兰电话一直关机。2019年1月18日晚上十点钟左右，墅生活公司工作人员打通房屋出卖人孟召兰电话，但接电话人员为方庄派出所民警，其表示房屋出卖人已经坠楼死亡。现与房屋出卖人继承人无法顺利进行沟通，无奈，美瑞佳公司向人民法院依法提起诉讼维护自身权益，请求人民法院判如所请！被告杨忠伟未出庭参加诉讼，向本院提交书面答辩状，称，杨宏林（或孟召兰）摔死于2019.1.18，到今天二年之久尸体一直存放于北京丰台公安局指定的停尸房，公安局多次催我处理尸体，并让我出二年多的停尸费，每天100元×730天＝73000元，加上2-3万的火化费，共计10多万，我无力支出如此巨大的丧葬费用一直拖延至今，在2020年8月16日美瑞佳公司负责人来我山西老家找我说我姐生前和他们公司签订的房屋买卖合同没有完成过户手续，让我去北京协助办理并愿意支出我姐在北京公安局的停尸费，火化费，墓地费，埋葬费，并支付我去北京办理我姐后事的一切费用，并承诺事情办完付我一定的报酬，我考虑初次见面不熟悉，不敢去北京，后来多次找我协商我答复说有法院处理我才敢去北京。由于我姐名下就一处房产，没有其它资产来支付巨大的丧葬和人工费用，并且每天费用还在增加，所以美瑞佳公司在得到房屋所有权的同时有责任，有义务承担我姐在北京公安局名下存放的停尸费和火化费，墓地费以及一切人工费用，如果美瑞佳公司不出这笔钱，那么我姐的尸体将永远存放在公安局，永远得不到解决。墅生活公司述称，我愿意协助美瑞佳公司过户。华夏典当行、华夏典当行天通苑分公司述称，在2018年孟召兰已经将涉案房屋抵押给华夏典当行天通苑分公司进行借款，华夏典当行根据和孟召兰签署的合同履行义务，给孟召兰发放了1300万的借款，至今该笔借款及利息及违约金没有偿还，在抵押权没有实现前我们不同意房屋过户和交付。我们已经向北京市朝阳区人民法院申请该笔债权的执行，法院已经查封该房屋。如果美瑞佳公司能将欠款还清，我们同意解抵押协助过户。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2018年11月27日，出卖人孟召兰与买受人张秋波签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定，孟召兰将位于北京市朝阳区香江北路××号的房屋出售予张秋波，房屋不动产权证/所有权证号为：京（2017）朝不动产权第0061938号。经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为：3900000元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为18980000元。2018年11月27日，出卖人孟召兰与买受人张秋波签订《补充协议》，约定，交易房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施设备作价总计为22880000元。张秋波于签订合同当日将第一笔定金人民币200000元以自行划转的方式支付孟召兰。张秋波于双方共同至不动产权登记中心查档当日将第二笔定金1300000元以自行划转的方式支付孟召兰。孟召兰应于2019年1月27日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且孟召兰最迟应于2019年1月23日前办理完毕解除抵押登记手续。2018年11月27日，孟召兰出具《收据》，载明，今收到张秋波××号购房款贰拾万元整（200000）。2018年11月28日，张秋波向孟召兰转账1300000元。2018年12月19日，张秋波向孟召兰转账7500000元。2018年12月19日，孟召兰出具《收据》，载明，今收到张秋波购房首付款8800000元（捌佰捌拾万元），房屋坐落，××号。2019年1月7日，孟召兰、张秋波、美瑞佳公司签订《变更申明》，载明，经合同双方协商一致，现对其双方于2018年11月27日签订的北京墅生活地产《房屋买卖居间合同》《北京市房屋买卖合同》及其全部附件的主体达成如下变更：合同原买受人变更为美瑞佳公司，对此，原合同双方与新合同双方均同意并认可。2019年1月7日，美瑞佳公司就涉案房屋缴纳契税111428.57元，印花税1950元。美瑞佳公司称，2019年1月，涉案房屋出卖人孟召兰坠楼死亡，但孟召兰不是其真实身份，经美瑞佳公司调查，死者孟召兰系冒用身份，其真实身份为杨宏林，而本案被告杨忠伟为死者真实身份杨宏林的唯一法定继承人。本院依法向北京市公安局丰台分局调取有关孟召兰坠楼死亡一案的相关卷宗材料。卷宗中有北京市公安局丰台分局方庄派出所工作说明一份，载明：2019年1月18日，我所接报警称在本市丰台区芳星园二区18号楼一女子死亡，民警在其身上找到一身份证（姓名：孟召兰，女，身份证号：×××），后民警联系该身份证上的原籍派出所洪河桥派出所，后派出所让民警联系当地镇政府洪河桥镇政府，当地镇政府说以联系包村的书记核实此事，并将包村书记的电话提供给民警，包村书记说情况已核实，孟召兰该人在原籍老家，且现在更名不叫孟召兰。民警得到消息后，经仔细查找死者遗物，找到一张杨宏林的身份证（身份证号：×××），民警经比对孟召兰身份证照片与杨宏林身份证照片，经比对，相似度为98％。后民警联系杨宏林的户籍地派出所。经工作找到杨宏林的弟弟杨忠伟，经当地警方将死者死亡时的照片提供给杨忠伟，杨忠伟称死者与其姐姐杨宏林很像，但不敢完全确认，后该人乘坐火车于2019年2月26日来京。来京后，民警带其去盛唐司法鉴定所，辨认尸体，经杨忠伟辨认，确定死者为其姐姐杨宏林，其该人对杨宏林的死亡无异议。杨忠伟经本院依法传唤未到庭参加诉讼，但在2020年12月11日到庭，本院与其进行谈话。杨忠伟称，当时家里农活太多，没有时间过来，死者杨宏林和孟召兰确实是同一个人，真名叫杨宏林，我是杨宏林的唯一的弟弟，只有我一个亲属。对于美瑞佳公司的诉讼请求，我没有意见，但是我姐姐只有一处房产是她的遗产，所以希望美瑞佳公司能够出资协助我办好姐姐后事。华夏典当行、华夏典当行天通苑分公司向本院提交（2018）京方正执行证字第00715号执行证书，载明：申请执行人典当行称，申请执行人于二〇一八年三月十四日与孟召兰签订了借款合同、抵押合同，上述合同经本处公证并赋予强制执行效力［公证书编号：（2018）京方正内经证字第00362号、（2018）京方正内经证字第00363号］。根据该借款合同及抵押合同，典当行和孟召兰约定，孟召兰以登记在其本人名下的坐落于北京市朝阳区香江北路××号的房产作为抵押物，向典当行申请典当借款最高金额为人民币壹仟叁佰万元整的典当借款，同时约定典当借款期限、典当借款（当金）金额以当票、续当票内容为准，但借款人申请的典当放款不得超过上述典当借款最高本金额。根据上述借款合同、抵押合同的约定，每笔典当借款期限为一个月，到期后，借款人可以续当，续当时应结清当期息费（上交费、下交息），月综合费率为典当借款金额的1.6％，月利息为典当借款金额的0％，典当借款的具体息费和金额以当票记载的内容为准，月综合费用典当行放款时预先扣除；当票届满五日后，如孟召兰未能按合同约定续当或赎当，视为绝当，孟召兰应当承担由此产生的违约责任，绝当后，在处理抵押财产时，债权人有权自绝当之日起至收回全部债权之日止，收取相关当票载明的借款金额继续发生的息费，并另加收每日万分之五的罚息。该借款合同、抵押合同中特别约定：合同各方均同意向北京市方正公证处申请对上述合同办理具有强制执行效力的公证。若被申请执行人未按期偿还或未按期全部偿还借款，担保人未履行担保义务的，则债权人有权向北京市方正公证处申请出具执行证书并凭执行证书向有管辖权的人民法院申请强制执行债务人的财产而无须经过诉讼程序。截至本执行证书出具之日，被申请执行人孟召兰未能提供有效证据对抗典当行的上述主张，亦未有第三人对申请执行人申请出具本执行证书提出异议。现应典当行的申请，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条和《中华人民共和国公证法》第三十七条的规定以及典当行与被申请执行人所作的约定，特出具本执行证书。北京市华夏典当行有限责任公司可持本证书向北京市有管辖权的人民法院申请强制执行。华夏典当行依该执行证书向我院申请执行，后我院于2019年11月1日出具（2019）京0105执15797号执行裁定书，裁定终结本次执行程序。经查，2018年3月22日，涉案房屋设立最高额抵押权登记，抵押权人为北京市华夏典当行有限责任公司天通苑分公司。诉讼中，美瑞佳公司请求代抵押人杨宏林（即死者孟召兰）偿还其尚未偿还的典当借款及相应罚息。华夏典当行、华夏典当行天通苑分公司同意美瑞佳公司代杨宏林偿还典当借款及相应罚息，并认可在代偿完成后，配合解除华夏典当行天通苑分公司对涉案房屋享有的抵押权，并申请解除对涉案房屋的查封手续。美瑞佳公司与华夏典当行、华夏典当行天通苑分公司就代偿方案达成一致，代偿内容为：美瑞佳公司于2021年3月31日前代杨宏林偿还本金1300万元及相应利息（以1300万为基数，月利率1.6%，自2018年10月26日起算至美瑞佳公司实际代偿之日止）。双方当事人一致确认，2021年3月31日如未实际代偿完毕，美瑞佳公司失去代偿权利。另查，美瑞佳公司称，涉案房屋现由案外人租户控制。本院认为，根据查明的事实，本案签订房屋买卖合同、收取房款、与华夏典当行分公司设立房屋抵押权、涉案房屋的房主孟召兰，其真实身份应为杨宏林，以下均以杨宏林进行称呼。本案被告杨忠伟系杨宏林的唯一法定继承人，杨宏林与美瑞佳公司之间房屋买卖合同未履行完毕，杨忠伟作为唯一法定继承人，系本案杨宏林权利义务承继人，美瑞佳公司以杨忠伟为本案被告符合法律规定。本案杨宏林以孟召兰名义与张秋波签订的《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》，与张秋波、美瑞佳公司签订的《变更申明》均是各方当事人真实意思表示，不违反法律法规，各方当事人均应依约履行己方义务。本案美瑞佳公司依照合同约定的支付进度支付房款，但因杨宏林去世的原因双方没有继续履行，现美瑞佳公司有继续履行合同的意思表示，亦同意代杨宏林偿还其欠付华夏典当行、华夏典当行天通苑分公司的欠款及相应罚息，华夏典当行、华夏典当行天通苑分公司亦不持异议，同意在收到代偿款项后协助解除抵押及涉案房屋的查封手续，结合美瑞佳公司如约支付房屋进度款且已经缴纳房屋契税及印花税，本院认为，依照诚实信用原则，美瑞佳公司与杨宏林的权利义务承继人应继续履行美瑞佳公司与杨宏林之间的房屋买卖合同关系，故对于美瑞佳公司要求杨忠伟继续履行房屋买卖合同的诉讼请求本院予以支持，经本院核算，本案在代偿之后已不再存在剩余购房款，杨忠伟在房屋抵押解除后应当配合美瑞佳公司将涉案房屋过户至美瑞佳公司名下。经查，涉案房屋未由杨忠伟控制，本院对美瑞佳公司请求杨忠伟将涉案房屋交付给美瑞佳公司的诉讼请求不予支持。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让财产的，应当将转让所得的价款向抵押人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”即，对于设有抵押权的房屋，受让人可以通过代为清偿债务，消灭抵押权。本案中，杨宏林以涉案房屋为抵押向华夏典当行天通苑分公司办理抵押登记，抵押期间，因房屋买卖行为导致涉案房屋物权变动，涉案房屋所有权人应由杨宏林变更为美瑞佳公司，但不影响涉案房屋上已经存在的抵押权。本案中，美瑞佳公司可以通过代为清偿债务的方式，消灭抵押权。现，美瑞佳公司主张代抵押人杨宏林清偿债务以消灭涉案房屋抵押权，且华夏典当行、华夏典当行天通苑分公司在诉讼中表示，同意在涉案房屋所涉欠款本金及罚息提前还清后协助办理注销抵押登记手续，故美瑞佳公司关于代为清偿借款及罚息后华夏典当行、华夏典当行天通苑分公司协助办理注销抵押登记手续具有事实和法律依据，本院予以支持。关于涉案房屋担保的债务总额，由于涉案房屋贷款的利息金额与还款日期相关，无法确定，故涉案房屋的具体还款金额及还款期限应以美瑞佳公司与华夏典当行、华夏典当行天通苑分公司达成一致的抵偿方案为据。关于美瑞佳公司要求判令华夏典当行、华夏典当行天通苑分公司协助办理解封手续一节，该查封系另案执行程序依职权进行，美瑞佳公司该诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持，但本案诉讼中，华夏典当行、华夏典当行天通苑分公司同意在涉案房屋所涉欠款本金及罚息还清后协助办理解除查封手续，对此。双方当事人可自行解决。《不动产登记暂行条例实施细则》第70条规定：有下列情形之一的，当事人可以持不动产登记证明、抵押权消灭的材料等必要材料，申请抵押权注销登记：（一）主债权消灭；（二）抵押权已经实现；（三）抵押权人放弃抵押权；（四）法律、行政法规规定抵押权消灭的其他情形。涉案房屋抵押权消灭后，抵押权人华夏典当行天通苑分公司、抵押人杨宏林的权利义务承继人杨忠伟应协助办理涉案房屋的解除抵押登记手续。杨忠伟经本院合法传唤，无正当理由不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告北京美瑞佳经贸有限公司于2021年3月31日前代杨宏林向第三人北京市华夏典当行有限责任公司、第三人北京市华夏典当行有限责任公司天通苑分公司偿还以位于北京市朝阳区香江北路××号房屋为抵押进行借款的尚未清偿的借款本金13000000元及相应利息（以13000000元为基数，月利率1.6%，自2018年10月26日起算至原告北京美瑞佳经贸有限公司实际代偿之日止）；二、第三人北京市华夏典当行有限责任公司、第三人北京市华夏典当行有限责任公司天通苑分公司在原告北京美瑞佳经贸有限公司履行完毕本判决第一项确定的义务之日起七日内，办理位于北京市朝阳区香江北路××号房屋的抵押权注销登记手续，被告杨忠伟应予配合；三、被告杨忠伟于本判决第二项履行完毕后七日内协助原告北京美瑞佳经贸有限公司办理位于北京市朝阳区香江北路××号的房屋的所有权过户手续，将上述房屋过户至原告北京美瑞佳经贸有限公司名下；四、驳回原告北京美瑞佳经贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。公告费260元，由原告北京美瑞佳经贸有限公司负担（已交纳）。保全费5000元，由原告北京美瑞佳经贸有限公司负担（已交纳）。案件受理费156200元，由原告北京美瑞佳经贸有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  胡震霄审判员  王有成审判员  师一哲二〇二〇年十二月二十九日书记员  詹焕昱