贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0115民初5858号原告：程可，男，汉族，1977年3月19日生，住所地湖南省长沙市开福区。被告：贵州红华物流有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区白云大道281号，统一社会信用代码91520115780172208M。法定代表人：时伟，职务副总经理。委托诉讼代理人：匡恒，男，汉族，1984年8月30日生，住所地贵州省贵阳市云岩区，系该公司法务。原告程可与被告贵州红华物流有限公司（以下简称红华物流）商品房预售合同纠纷一案，本院2019年7月22日立案受理后，依法适用简易程序，于2019年9月6日与本院受理的（2019）黔0115民初5857、5859号案件公开开庭进行了合并审理。原告程可、被告红华物流的委托诉讼代理人匡恒到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告程可向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告提交符合《商品房买卖合同》第二十二条第三款商品房转移所有权登记的各项文件；2、判令被告向原告支付逾期交房违约金71,556元；3、判令被告自2016年1月1日起，向原告支付逾期办理商品房所有权转移登记违约金为91,496元。上述情况不含损失费计算在内,被告应支付原告的各类违约金合计为163,052元；4、案件受理费由被告承担。庭审后，原告向本院明确第一项诉请的有关文件是指：1、不动产登记审批表原件；2、购房合同原件；3、商品房买卖合同登记备案表原件；4、商品房销售现房证明书或商品房注册证原件、大产权证（加盖房开印章）；5、购房发票（办证联）原件；6、房屋分层分户平面图原件；7、移交证书原件；明确第二诉请逾期交房违约金计算至2018年8月30日，金额变更为72,829元；明确第三项诉请逾期办证违约金计算至2018年8月30日，金额变更为94,042元。事实及理由：2013年9月2日，原、被告签订了《商品房买卖合同》（以下简称合同）。合同约定原告以707080元的总价购买被告开发的位于贵州省贵阳市观山湖区观山东路338号贵州红华物流园仓储物流中心Ａ栋X层X号商铺，房款以按揭方式支付,合同签订当日原告依约向被告支付商铺款357080元，余款35万元以银行按揭支付。原告依约履行了自己的全部义务,《合同》第十一条约定:(一)出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付1-301号商品房,(二)该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项条件：1、该商品房已经取得建筑工程竣工合格文件;2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告;3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件;4、经房产管理部门批准的商品房住房交付使用备案证书。在合同约定的交房期限届满后，被告未能提交《合同》第十一条约定的各项条件，逾期交房。第十三条约定了逾期交房的违约责任。合同第二十二条约定，被告承诺在2015年12月31日前将办理商品房所有权转移登记的有关文书交付买受人，但被告一直未能办妥商品房所有权初始登记。该条同时约定了出卖人不能交付商品房转移登记有关文件时，自约定日期至实际交付办理商品房所有权转移登记之日止，按日向买受人支付已支付房款万分之一的违约金。就被告逾期交房，逾期办理商品房所有权转移登记的违约行为，原告多次要求被告按双方合同约定承担相应违约责任。时至今日，被告仍未能提交符合《商品房买卖合同》第二十二条第三款商品房转移所有权登记的各项文件。根据以上事实，原告认为被告其行为严重侵害了原告的合法权益，为维护自身权益，特诉至人民法院,恳请法院判如所请。被告红华物流辩称，1、关于逾期交房问题。我公司建设的红华商贸物流园A栋商铺在2013年底已经竣工，并且从2014年上半年开始陆续交付给业主装修使用，开展试营业。在2015年5月18日被告取得了A栋的竣工验收备案表，正式具备了交付使用的条件，同时于2015年5月26日在贵州商报登报公告通知原告等业主前来办理房屋交付手续，因此不管原告在2015年5月18日前是否接收商铺，被告在2015年5月26日已经具备房屋交付条件并履行了通知交房的义务。但从2015年5月26日至原告起诉之日时间长达4年，即便被告存在逾期交房违约的情况，原告的诉请也已经超过诉讼时效，不应得到支持。2、关于逾期办证问题。A栋项目由于政府规划调整，土地建设等部门审批手续滞后，导致被告的开发建设款能正常实施，造成商铺产权办理的逾期，被告认为此属于不可抗因素，被告不具有过错，应当免除逾期办证的违约责任。即便认定我方违约，也只应计算至取得大产权证之日，即2018年8月30日，且原告主张的逾期办证违约金过高，请求法院对此进行调整予以降低。本院经审理认定事实如下：2013年9月2日，原、被告签订了《商品房买卖合同》两份，约定原告分别以707080元及708027元的总价购买被告开发的位于贵州省贵阳市观山湖区观山东路338号贵州红华商贸物流园仓储物流中心Ａ栋X-X号、X-X号两套商铺，其中1-X号商铺房款于合同签订当天支付357080元，余款35万元以银行按揭贷款方式支付。合同第十一条对交房时间及条件进行了约定，内容为出卖人（被告）应当在2013年12月31日前向买受人交付商铺，交付时该商品房应当具备下列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件。第十三条逾期交房责任条款约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交房之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。对于房屋产权登记，合同在第二十二条约定，出卖人承诺于2015年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，逾期超过60日，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。此外，合同附件十二补充协议第十六条第5款约定，买受人未按出卖人书面通知的时间、地点领取所有权初始登记相关资料的，出卖人不承担延期办理或交付房屋所有权证的责任；第二十一条第1款第（3）项约定，对于房屋交付，出卖人可以登报公告的形式发布通知，在《贵州都市报》或《贵阳晚报》刊登交房通知之日起第3日即视为买受人接到出卖人发布的通知，并以通知确定的交付时间为交房时间。上述合同签订后，原告依约支付了购房款，被告却未按约定期限交付房屋，亦未在约定期限向原告交付办理产权转移登记的有关文书。2015年5月18日，被告取得案涉房屋所在楼栋《建筑工程竣工验收备案表》，2015年5月29日，被告在《贵州商报》刊登收房公告，要求业主在2015年5月31日前办理收房手续。2017年9月25日，原告（乙方）与被告（甲方）签订一份《协议书》，载明原告向被告购买了红华商贸物流园仓储物流中心A栋X层X号、X层X号两套商铺，双方达成如下协议：1、根据《商品房买卖合同》的约定，甲乙双方共同核算确认，甲方需支付给乙方逾期交房违约金25,644元，截止2017年8月31日逾期办理产权登记违约金86,038元，支付补贴2,400元；2、若由于甲方原因，造成2017年9月1日后仍存在商铺产权登记迟延情形的，且依据《商品房买卖合同》应当由甲方对此迟延期间承担违约责任的，则双方将在产权登记办理完毕时根据《商品房买卖合同》约定的标准进行核算支付；3、双方确认，甲方支付完毕本协议第一条约定款项后，根据《商品房买卖合同》甲方应承担的逾期交房违约责任，以及截止2017年8月31日的逾期办理产权转移登记的责任全部豁免，如甲方不能按本协议兑现支付给乙方款项，乙方有权按购房合同上的条款约定对甲方保留司法权利；4、甲方分2次向乙方支付第一条约定的款项；5、本协议约定事项与《商品房买卖合同》约定不一致的，则以本协议约定为准。此外，该协议还备注“补充协议”，载明“以上金额最后一次款项付款时间为2017年11月30号前，逾期不付每天按总违约金额的10%的违约金计算。”同日，双方还打印了一份案涉两套商铺的费用确认单据，载明X-X号商铺交房违约金15,555元（2014.1.1-2015.3.17）、办证违约金42,990元（2016.1.1-2017.8.31），X-X号商铺交房违约金10,089元（2014.1.1-2014.10.13）、办证违约金43,048元（2016.1.1-2017.8.31），并约定了支付上述违约金的期限及金额,每期支付57,041元。上述协议书签订后，被告按约于2017年10月19日向原告支付了第一期违约金57,041元后，未再向原告支付款项，原告遂于2019年7月18日以诉称事实与理由向本院提起诉讼，并提出如前诉请。另查明，原告与被告就案涉X-X号、X-X号两套商铺签订有《商铺委托经营管理合同》一份，就该《商铺委托经营管理合同》履行产生的纠纷，原告已向本院提起了诉讼，即与本案合并审理的（2019）黔0115民初5857号案件。该委托经营管理合同签订日期为2017年9月25日,约定原告将案涉两套商铺委托给被告公司统一招租经营及管理，委托期限2018年1月1日至2032年12月31日，第3.2条约定甲方（被告）按照委托经营期限回本方式计算收益金，每年收益金为94,340元，每季度23,585元。原告称商铺实际由被告经营管理，但被告未按约向其支付收益金。又查明，2018年3月8日，被告取得案涉房屋建筑面积测绘报告。2018年8月30日，被告取得案涉房屋初始登记，但初始登记权证中载明的房屋竣工时间为2018年4月11日。本院认为，案涉《商品房买卖合同》、《协议书》系原、被告双方自愿签订，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，对双方具有约束力。本案中原告已如约履行了支付房款义务，被告却未按照约定期限交付房屋及交付办理产权转移登记的有关文书，应当承担相应违约责任。对于被告应承担的逾期交房违约责任，原告以违约金方式提出，要求支付71,556元，庭审后，原告对该金额进行了增加，此属于对诉讼请求的变更，已超过法律规定的诉讼请求变更的法定期限，故本院对增加变更部分不予审理，而依照原告起诉时的诉请金额进行处理。对此，本院意见如下：第一，关于违约金的计算标准问题。双方对此在合同中有明确约定，即按已交付房款每日万分之0.5计算，该标准不违反法律、行政法规规定，同时双方在协议书中所载明的逾期交房违约金亦系按此标准计算得出，在双方于商品房买卖合同及协议书中均对此进行明确并未作调整情形下，本院确认按此标准计算逾期交房违约金。第二，关于违约金的计算期限。双方约定交房截止日期为2013年12月31日，则从2014年1月1日起，被告即存在逾期交房情形，该项违约金应从此日期起算；对于截止日期，双方签订的协议书及费用确认单中虽载明逾期交房违约金计算至2015年3月17日，但案涉房屋在此日期时并不具备商品房买卖合同约定交付条件（2015年5月18日被告取得案涉房屋所在楼栋建筑工程竣工验收备案，2018年3月8日被告取得案涉房屋建筑面积测绘报告），因此逾期交房违约金计算至该日期不代表被告逾期交房违约责任就此日期后得到免除，更何况被告并未按照协议约定向原告付清协议书中载明的款项，也不符合协议书中约定的免除条件，故逾期交房违约金应继续计算。2017年9月25日，原告与被告红华物流签订《商铺委托经营管理合同》，约定原告将案涉商铺交付被告红华物流经营管理，原告从2018年1月1日开始收取相应收益金，则从2018年1月1日起，无论被告是否已向原告交付案涉商铺、商铺是否具备交付条件，在双方确认红华物流应向原告支付收益金时，从此日期开始应视为被告完成了交房义务，本院确认逾期交房违约金计算至2017年12月31日止。综上，本院确认被告应向原告支付的逾期交房违约金为707,080元×0.5÷10000/天×1,460天=51,617元。对于被告应承担的逾期办理产权转移登记违约责任，原告提出了两项主张，一为要求被告交付办证各项文件，二为要求被告支付违约金，对此，本院意见如下：第一，关于交付办证各项文件，根据庭审查明的事实，目前案涉商铺整体建筑已经取得初始登记，且被告亦开始于2018年11月1日陆续为商铺办理房屋转移登记，此项诉请已具备履行条件，本院对此予以支持。关于被告需交付的具体文件内容，在原告所明确的7项文件中，购房合同原件为原告自行持有不需被告向原告交付，其他文件由被告提供。第二，关于逾期办证违约金。首先，关于计算标准。原告主张的逾期办证违约金系按已交付房款每日万分之一的标准计算，双方签订的《协议书》仅对截止2017年8月31日应支付的逾期办证违约金金额进行了明确，根据费用确认单上所载，所确认给付的金额亦系按商品房买卖合同所确定的标准计算得出，基于此，本院对《商品房买卖合同》约定的违约金标准不作调整，即按合同约定的日万分之一计算。其次，关于起止日期。双方约定期限最后一日为2015年12月31日，则从2016年1月1日起被告开始存在逾期情形，且该逾期行为双方亦通过签订协议书方式予以确认，现原告要求从该日期作为逾期办证违约金起算日期，本院予以确认；对于截止日期，被告虽已于2018年8月30日取得初始登记，但并未提供证据证实其向原告交付了办理转移登记的有关文书或已经通知原告办理产权转移登记事宜，本院确认此项违约金应计算至被告向原告实际交付办理产权转移登记的有关文书或通知原告领取办理产权转移登记的有关文书之日止。再次，关于原告主张的此项金额如何计算问题。原告现主张支付的违约金91,496元系按已付房款707,080元为计算基数，按照每日万分之一的标准，从2016年1月1日计算至2019年7月18日共计1,294天计算得出，原告在庭审后所明确其该项主张截止计算至2018年8月30日，并在提交的书面陈述意见中载明按2015年12月31日至2018年8月30日共计1,330天计算，此为错误数据，若按1,330天计算，应从2015年12月31日至2019年8月22日，故本院按其起诉时主张金额予以确认支持。至于2019年7月19日之后的逾期办证违约金，原告于庭审后曾对起诉时的逾期办证违约金金额进行了增加，但该增加部分属于对诉讼请求的变更，已超过法律规定的诉讼请求变更的法定期限，故本院对增加变更部分在本案中不予审理。关于被告于2017年10月19日向原告支付的涉及两套商铺的逾期交房违约金及逾期办证违约金共计57,041元，因两套商铺均存在被告需向原告支付两项违约金情形，且原告亦均就两套商铺向本院提起了诉讼，同时两套商铺合同总价款相差不大，故为便于计算，本院不再单独区分被告所支付的该款中具体哪一部分系支付的X-X号商铺的违约金，哪一部分又系支付的X-X号商铺的违约金，直接明确两套商铺被告各已支付28,520.5元的违约金，已支付部分应从以上本院确认被告应向原告支付的两项违约金中予以扣除，即（逾期交房违约金51,617元+逾期办证违约金91,496元）-28,520.5元=114,592.5元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决如下：一、被告贵州红华物流有限公司于本判决生效之日起三日内，将位于贵州省贵阳市观山湖区观山东路338号贵州红华商贸物流园仓储物流中心Ａ栋X层X号房屋办理产权转移登记的相关文书交予原告程可（所交付文书具体包括：不动产登记申请审批表原件、备案登记表原件、商品房销售现房证明书或商品房注册证、大产权证、购房发票（办证联）、房屋分层分户平面图、移交证书原件）；二、被告贵州红华物流有限公司于本判决生效之日起三日内，支付原告程可逾期交房违约金及截止2019年7月18日的逾期办证违约金共计114,592.5元；三、驳回原告程可的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,760元减半收取计1,880元（原告预交1,880元），由原告程可负担564元，被告贵州红华物流有限公司负担1,316元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，权利人可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判员 李 丽二〇二〇年十二月二十一日书记员 蒙哲媛