广东省揭阳市榕城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤5202民初2671号原告：广东和丰物业服务有限公司，住所地：广东省揭阳市区××××××××金凤园，统一社会信用代码：914×××××××××××841X。法定代表人：黄壁生，系该公司总经理。委托诉讼代理人：钟浩君，该公司员工。委托诉讼代理人：邓辉宇，广东权晔律师事务所律师。被告：周昭雄，男，汉族，1974年10月18日出生,住揭阳市榕城区榕×××。原告广东和丰物业服务有限公司（下简称为和丰物业公司）诉被告周昭雄物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，并于2020年12月24日公开开庭进行了审理。原告和丰物业公司的委托诉讼代理人钟浩君、邓辉宇,被告周昭雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告和丰物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即支付物业管理费7943.6元，水费1511元，二费288元，支付物业费违约金（自逾期之日起按标准日千分之一，暂计至2020年8月1日为7943.6元）；2.依法判令由被告承担本案所有案件受理费。事实与理由：被告为揭阳市榕城区榕×××御景湾2-301号房的业主，房屋面积为189M2。根据原告与广东创鸿消防工程有限公司签订的《前期物业服务合同》约定，原告一直积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的区域实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，自2014年7月1日起，被告停止缴纳物业管理费和水费等费用，截止2018年8月，共计欠缴物业管理费53个月，共计7943.6元”。根据《前期物业服务合同》第七条及物价局的批复文件，物业管理费单价为0.9（2011年1月前是0.4元、2014年10月前0.6元）元/平方米/月，每月需交170.1元。根据《前期物业服务合同》第十五条约定，产生26592.62元违约金。原告曾多次向被告送达欠费催缴单催收管理费等费用，同时也通过电话、口头告知等方式向被告催缴物业管理费等费用，但其一直拒绝缴纳。被告周昭雄辩称，原告的起诉书中物业写的面积与事实不符、乱收费。双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告和丰物业公司向本院提交了如下证据：物业资质证书原件、名称变更预先核准通知书原件、个人房屋买卖合同、交房确认书、《前期物业服务合同》、《缴费通知单》、《榕城区清洁卫生费征收管理委托书》、揭阳市人民政府文件（揭府[2007]106号）、广东省经营性服务收费许可证申请表、揭阳市物价局建设局文件（揭市价2007114号）。被告周昭雄向本院提交了如下证据：房产证复印件。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对当事人有异议的证据，本院依法审查后予以认定。经审理，本院认定事实如下：2008年6月20日，原告与广东创鸿消防工程有限公司签订的《前期物业服务合同》，选聘金凤物业公司对御景湾提供前期物业管理服务，并约定：物业服务收费为包干制，由业主按其拥有物业的建筑面积向金凤物业公司按月交纳，每月5日之前缴纳当月物业服务费用及其他费用；多层电梯住宅的收费标准为1-7层住宅0.6元/月/㎡；业主违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用及其他费用的，从逾期之日起，以应交未交费用为本金，按每天1‰的标准向金凤物业公司支付违约金（滞纳金）；合同期限自2008年10月30日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2007年7月24日，被告周昭雄与广东创鸿集团有限公司（下简称为创鸿集团公司）签订了《商品房买卖合同》，被告购买了揭阳市榕城区榕×××御景湾2-301。《商品房买卖合同》中明确约定“自愿将上述所购房屋交由金凤物业公司实施物业管理，乙方自办理交房手续之日起，每月按时缴交物业管理及停车费，物业管理收费标准以市物价局核定为准”。2008年10月7日，经广东省工商行政管理局核准，揭阳市金凤物业管理有限公司的企业名称变更为广东和丰物业服务有限公司（即原告）。自2014年11月1日起，被告的物业服务收费调整为0.9元每平方米每月。2016年1月15日，原告与揭阳市榕城区清洁卫生费征收管理中心签订《揭阳市区清洁卫生费征收管理委托书》，原告受揭阳市榕城区清洁卫生费征收管理中心委托，依据《揭阳市市区清洁卫生费和生活垃圾处理费征收管理办法》（揭府[2007]106号）向原告管理范围内的小区各住户、各商铺征收清洁卫生费，市区58平方公里范围内的居民和暂住人口的清洁卫生费每人每月3元、生活垃圾处理费每人每月1元，各住户3口人计算。委托自委托书签署之日起生效。被告周昭雄房屋面积170.83平方，自2014年7月1日起，被告停止缴纳物业管理费等费用，截止2018年8月，共计欠缴物业管理费53个月，其中2014年7月至2014年10月的4个月期间物业费单价0.6*170.83*4个月=409.99元。2014年11月开始至2018年11月物业费单价为0.9*170.83*49个月=4533.6元，共计7943.6元。被告自2016年12月起计至2018年11月止的没有付还清洁卫生费及生活垃圾处理费288元，被告对此没有异议。本院认为：本案属于物业服务合同纠纷。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”即前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理，由建设单位与物业管理企业签订的物业服务合同即前期物业管理服务合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。本案中，原告作为依法成立的具有相应资质的物业管理企业法人，在被告居住小区未成立业主大会、未能通过业主大会选举产生业主委员会聘请物业服务企业对小区进行管理之前，与开发商揭阳市金凤物业投资有限公司签订的《前期物业管理服务合同》，符合法律规定，合法有效，对御景湾小区的业主均具有约束力。原告提供了物业服务，有向业主收取物业服务费的权利。被告周昭雄房屋面积170.83平方，自2014年7月1日起，被告停止缴纳物业管理费，截止2018年8月，共计欠缴物业管理费53个月，其中2014年7月-2014年10月的4个月期间物业费单价0.6*170.83*4个月=409.99元。2014年11月开始-2018年11月物业费单价为0.9*170.83*49个月=4533.6元，共计7943.6元。原告请求被告应付还物业服务费7943.6元，未超过合同约定计算标准，本院予以支持。合同约定被告如若未能按时足额交纳物业服务费用及其他费用，从逾期之日起，以应交未交费用为本金，按每天1‰的标准向金凤物业公司支付违约金（滞纳金），明显过高，应予适当调整，违约金调整为按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算的1.3倍计算，以每月应付物业服务费为基数，自违约的次日起计至还款之日止。依据《揭阳市市区清洁卫生费和生活垃圾处理费征收管理办法》（揭府[2007]106号）第六条第一项的规定，“市区58平方公里范围内的居民和暂住人口的清洁卫生费每人每月3元、生活垃圾处理费每人每月1元”，本案中，原告于2016年1月15受揭阳市榕城区清洁卫生费征收管理中心委托代收清洁卫生费及生活垃圾处理费，被告所在户住人数为三人，故被告应付还自2016年12月起计至2018年11月止的清洁卫生费及生活垃圾处理费共计为288元（3人*4元/人/月*24月）。故原告请求付还清洁卫生费及垃圾处理费288元，被告没有异议，本院予以支持。原告要求被告支付水费1511元，提供原告2020年7月至9月份的水费发票原件，发票不是缴交被告房屋的水费，无法证实是被告拖欠，且遭被告否认，原告没有提供有效的证据，本院对其该主张不予支持。综上所述，原告依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第一款规定，判决如下：一、被告周昭雄应于本判决发生法律效力之日起十日内付还原告广东和丰物业服务有限公司物业服务费7943.6元及违约金（违约金自2014年7月份起计至2014年10月份止，每月1日起以人民币102.5元为基数，自2014年11月份起计至2018年11月份止，每月1日起以人民币153.27元为基数，均按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算的1.3倍计算）；二、被告周昭雄应于本判决发生法律效力之日起十日内付还原告广东和丰物业服务有限公司清洁卫生费及垃圾处理费共计288元。三、驳回原告广东和丰物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为人民币431元（原告已预交），由原告广东和丰物业服务有限公司负担323元。由被告周昭雄负担108元。被告周昭雄应于本判决生效后五日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于揭阳市中级人民法院。审 判 员 陈娜珊二〇二〇年十二月三十日法官助理 黄 冶代书记员 黄慧玲附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。