湖南省临武县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1025民初808号 原告：曹建斌，男，1984年12月5日出生，汉族，湖南省临武县人，住临武县。 原告：雷丽华，女，1986年12月10日出生，汉族，湖南省临武县人，住临武县。 委托诉讼代理人：曾醉，湖南中奕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邹东腾，湖南中奕律师事务所律师。 被告：湖南九通地产有限公司，住所地郴州市万华路郴州经济开发区管委会老办公楼503室。 法定代表人：陈光友。 被告：湖南九通地产有限公司临武分公司，住所地临武县城关镇晴岚南路13号。 负责人：胡群生，公司总经理。 被告：临武九通地产有限公司，住所地湖南省临武县舜峰镇临武大道中段锦绣乾城小区。 法定代表人：胡群生，公司总经理。 以上两被告共同委托诉讼代理人：王小柳，湖南尚友（临武）律师事务所律师。 以上两被告共同委托诉讼代理人：蒋矿斌，湖南尚友（临武）律师事务所实习律师。 原告曹建斌、雷丽华与被告湖南九通地产有限公司（以下简称湖南九通公司）、湖南九通地产有限公司临武分公司（以下简称九通临武分公司）、临武九通地产有限公司（以下简称临武九通公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曹建斌、雷丽华的委托诉讼代理人曾醉，被告九通临武分公司、临武九通公司的共同委托诉讼代理人王小柳、蒋矿斌到庭参加了诉讼。被告湖南九通公司经本院公告送达传票传唤,无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告曹建斌、雷丽华向本院提出诉讼请求：1.判决两被告履行合同约定将“已经取得建设工程竣工验收备案证明文件”、“已经取得房屋测绘报告”的房屋交付给原告，并判决被告以购房款431,176元为基数按照每日万分之二的标准向原告支付自2018年6月30日起至2018年9月30日的违约金为7,761元，该违约金实际赔付至小区竣工验收之日止；2.判决两被告履行合同约定办理权属登记并交付产权证书给原告，并按照购房款431,176元为基数的百分之一即4,311.76元，向原告支付逾期办证违约金；3.本案诉讼费用由两被告承担。（后原告申请追加临武九通公司为本案被告，并在庭审中明确由三被告共同承担上述责任） 事实和理由：2016年12月7日,原告与九通临武分公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告临武县武水镇临武大道旁九通?锦绣乾城第5幢的G2202号房屋，总价款431,176元。合同第十一条约定被告应在2018年6月30日前向原告交付“已经取得建设工程竣工验收备案证明文件”、“已经取得房屋测绘报告”的商品房，如逾期交付超过60日的，出卖人按日向原告支付全部房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告依约履行了付款义务，被告没有按照约定的条件交房，因此被告应当向原告支付逾期交房违约金。同时，合同第二十条约定：因被告原因，原告未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房屋所有权证书的，协商处理。现原告不退房，参照同类标准，出卖人应按已付房款的1%向原告支付违约金。湖南九通公司为九通临武分公司的总公司，应与九通临武分公司共同承担责任。临武九通公司为变更后的涉案房地产土地使用权人，应与其余两被告承担连带责任。 被告九通临武分公司辩称，1.原告所购房屋为已竣工的现房，并已于2016年8月28日交付原告使用，随后开通了水、电并已入住。2.九通临武分公司已经依约将有关资料提交到产权登记部门进行了备案。3.延迟交房办证系因出现了无法预料的困难，为不可抗力，而非答辩人的过错。4.原告所购房屋已完全达到了用于居住的功能，其利益并未受损。5.答辩人正在积极推进办证等事宜，争取早日将总证办好，希望全体业主能够理解并给予支持。综上，答辩人不应承担赔偿责任，请求法院依法驳回原告的赔偿请求。 被告临武九通公司与被告九通临武分公司答辩意见一致。 被告湖南九通公司未向法庭提交答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告提交的商品房买卖合同、购房款发票、收据、贷款合同，拟证明原告购房，被告仍未交付房产证给原告，原告有权要求被告支付逾期交房和办证违约金。九通临武分公司、临武九通公司仅对证明目的不予认可，其理由是合同约定的是备案登记，不是办证。本院认为，双方当事人对证据的真实性、合法性均无异议，本院予以采信，至于证明目的留待“本院认为”中再作综合评定。 九通临武分公司提交的证据如下，第一组证据（2011年湖南郴州现代服务业招商推介会房地产开发分项目投资意向书、关于印发《临武县开展2012年重点项目建设大会战活动实施方案》的通知、关于锦绣乾城建设项目备案的通知、临武县城乡规划委员会2013年第2次全体会议纪要、关于成立临武县富坤华府小区和陶然花园项目建设协调领导小组的通知），拟证明该项目是政府招商的重点项目。原告对该证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。本院认为，该组证据与本案无关，不予采信。 第二组证据｛（2013）第0035号土地使用权证、（2013）第0458号土地使用权证、（2017）临武县不动产权第0××4号不动产权证、临城规工字（2014）第02号建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证｝，拟证明项目竣工延期、后期办证困难不是被告造成的，政府对项目用地面积的几次变更才是直接原因。原告对该组证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。本院认为，该组证据能证明案涉房屋土地情况及所有权人，予以采信，但不能达到被告的证明目的。 第三组证据（临武县住房和城乡建设局2012年7月9日下达的停工通知书、2013年11月21日的建设项目整改通知书、临武县住房和城乡建设局2013年12月23日停工通知书、临武县城市管理行政执法局2014年3月25日下达的行政处罚决定书、临武县国土资源局2014年6月3日下达的停止违法行为通知书），拟证明由于政府对项目土地使用权面积的反复调整，造成建设审批手续无法办理，项目停工，导致延期交房、办证。原告对该组证据的真实性无异议，对其证明目的有异议。本院认为，上述文件不能够证明九通临武分公司的工期延长是由于第三方的原因造成的，因此不能证明其目的。 第四组证据（关于锦绣乾城房地产项目办证历史遗留问题处置意见，关于锦绣乾城房地产项目办理不动产登记工作的通知，其中含《证明》等附件），拟证明县政府已认可锦绣乾城的问题是历史遗留问题，办证工作在有效推进，能够有效保障原告的权利。原告对临武县住房和城乡建设局盖章的《证明》的“三性”均有异议；对其他证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议。本院认为，上述证据不能直接证明被告办理证件的情况，不能达到其证明目的。 第五组证据（业主领取所购房屋的钥匙登记表及水电气开户、优惠券领取登记表），拟证明业主已接受房屋交付，并接受了因延期交房公司给予的水泥河砂补偿，房屋已完全具备使用功能，原告的起诉主张不能成立。原告对该组证据的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议，认为领钥匙不是交房，不能证明其目的。被告逾期交房，原告有权追究其违约责任。本院认为两张登记表上均有原告签名，故对其真实性、合法性予以采信，至于能否证明九通临武分公司已履行了交房义务则留待“本院认为”中再作综合评定。 本院经审理认定事实如下：湖南九通公司于2011年3月9日在郴州市郴州经济开发区成立，2016年6月12日核准，目前企业登记状态为存续，公司经营范围为，房地产开发经营，项目投资，室内外装饰装修，建筑材料、装饰材料销售；九通临武分公司系湖南九通公司的分公司，于2012年3月20日在临武县成立，公司经营范围与湖南九通公司一致；临武九通公司由胡群生、胡建华和湖南九通公司出资，于2015年7月22日在临武县成立，公司经营范围为，房地产开发经营，房地产开发项目投资，室内外装饰装修，建筑材料、装饰材料销售，市场经营管理及商业活动组织策划的咨询服务。2013年4月12日，相关部门准予了九通临武分公司对临武县锦绣乾城建设项目的备案许可。2013年5月左右为锦绣乾城的开工日期。2014年11月4日，九通临武分公司获得了相关部门颁发的商品房预售许可证。 2016年12月7日，原告曹建斌、雷丽华与被告九通临武分公司签订《商品房买卖合同》一份，合同编号为：ＧＦ-2014-0171。约定原告购买被告开发建设的位于临武县××镇××道××幢××单元××层××号房，建筑面积共144.69平方米，总价款431176元。第十一条约定，出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房。第二十条约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式（买卖双方另行协商）处理。合同还约定了其他事项。上述合同签订后，原告按照合同约定支付了全部购房款，原告于2016年8月28日领取了案涉房屋钥匙。2016年12月12日，九通临武分公司将上述合同提交到临武县房产局办理了备案登记，备案号：ＪＴ2016187。但原告至今未能取得房屋产权证书。 另查明，2013年1月21日的土地使用权证（临武国用（2013）第0035号）显示土地使用权人为九通临武分公司，使用权面积为31692.7㎡。2014年1月6日的土地使用权证（临武国用（2013）第0458号）显示土地使用权人为九通临武分公司，使用权面积为24226.1㎡。湘（2017）临武县不动产权第0××4号不动产权证显示权利人为临武九通公司，面积31692.68㎡。 本院认为，本案立案案由为商品房预售合同纠纷，但双方实际为现房买卖，因此，本案的案由应更改为商品房销售合同纠纷。原告与九通临武分公司签订的《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，不违反我国法律、行政法规的强制性规定和公序良俗原则，合法有效，双方均应按合同的约定履行自己的义务。 本案的争议焦点之一，为该房屋是否已交付及被告应否赔偿原告的损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条的规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，当事人另有约定的除外。”原告已领取了涉案商品房钥匙并开通了水、电、气，而双方在合同中对房屋交付并未作出其他具体明确的约定，故原告领取钥匙的行为应视为双方已就该房屋进行了交付。原告如认为交付的房屋未经验收合格，应依法依约向被告主张权利，而不能以此主张视为至今未交房。合同第十一条约定，被告应当在2018年6月30日前交房，而原告已于2016年8月28日收房，双方提前交房。虽然案涉房屋在交付时不符合合同约定的条件，存在交付瑕疵，但原告仍然收房并实际控制和占有房屋，该行为应视为原告同意变更约定的交付条件，是其对自己权利的自愿处分。应认定双方房屋已经实际交付。故原告在本案中再次要求被告交付验收合格商品房的诉讼请求，不能成立。同时，因九通临武分公司未逾期交房，因此，原告要求其承担逾期交房的违约责任的请求无事实和法律依据，本院不予支持。另，原告在诉讼请求中对被告逾期交房提出的违约金计算期间为2018年6月30日起至2018年9月30日止，时间仅为三个月，未计算至向人民法院提起诉讼之日止，但却还提出“该违约金实际赔付至小区竣工验收之日止”。原告的此行为明显是在规避法律、少缴纳案件受理费，严重干扰了人民法院对案件的正常审理，该行为是错误的，在此对原告及其委托诉讼代理人给予批评警告。 争议焦点之二，九通临武分公司是否履行了协助原告办理房屋产权证书的义务及应否承担违约办证的责任。双方合同中约定，“因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式（买卖双方另行协商）处理。”根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条：“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定，房地产权属登记通常先由开发商完成初始登记，之后由买受人申报产权，被告应当履行相应的协助义务。其中的必要证明文件应当包括建设工程规划许可证、综合验收合格证明、房产测绘机构出具的房屋测绘图纸及房屋分户平面图等。根据合同的约定和本案的实际，出卖人应当在实际交付之日2016年8月28日起360日内即2017年8月23日之前，协助原告办理并取得案涉房屋的所有权证书。但时至今日仍未完成。九通临武分公司辩称系政府对土地使用权证做出了多次变更和相关职能部门发布停工令等客观原因导致逾期办证，而非自身原因。本院认为上述情形确实存在，但九通临武分公司无证据证明上述情形出现的原因系政府调整相应规划或者相关职能部门乱作为所导致。故对该辩解理由，本院不予采纳。九通临武分公司应当承担违约责任。对于违约责任的承担，合同约定为“买卖双方另行协商”， 事发后本案原告因未能按时取得房屋所有权证书而一直在主张权利，但九通临武分公司未能提出合适方案及时予以解决，导致原告向法院起诉，并选择参照其他业主与九通临武分公司所签合同中关于逾期办证违约责任的承担方式来计算违约金，原告该主张本院予以支持。即违约金为已付房价款431,176元×1％=4,311.76元。同时，合同中约定出卖人仅负有协助原告办理产权证书的义务，而非直接为原告办理产权证书，且原告也未提供其他证据证明被告负有为其直接办理产权证书的义务，故原告要求被告交付产权证书的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。 争议焦点之三，逾期办理备案登记造成的损失由谁承担。九通临武分公司与原告签订了《商品房买卖合同》后，收受了原告的购房款，且前期办理的房屋立项及相关证照、工程招投标及建设规划、建筑工程施工等手续均以九通临武分公司的名义进行。因此，从合同的相对性及当事人之间主要权利义务的约定和履行来看，九通临武分公司为一方当事人，应承担相应的责任。但根据《中华人民共和国公司法》第十四条的规定，“分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”，九通临武分公司系湖南九通公司的分公司，因此，九通临武分公司的违约责任应当由湖南九通公司承担。另，湖南九通公司系后来成立的临武九通公司的股东之一，九通临武分公司提供的两份土地使用权证和一份土地不动产权证显示案涉房屋的土地使用权已由九通临武分公司变更为临武九通公司所有，但无证据证明九通临武分公司有关案涉合同的权利义务已经全部转移至临武九通公司。同时，根据《关于锦绣乾城房地产项目办证历史遗留问题处置意见》（临房治办函[2020]8号）和《关于锦绣乾城房地产项目办理不动产登记工作的通知》（临化解办函[2020]10号）等文件可知，虽然后续办理初始登记的相关事宜由临武九通公司负责，实际上临武九通公司也在积极办理，但临武九通公司处理后续事宜仍需九通临武分公司协助配合。故本院认为本案应由湖南九通公司和临武九通公司共同承担相应民事责任为宜。 被告湖南九通公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论的权利，该行为是错误的，但不影响本案的正常审理，本院依法缺席判决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国公司法》第十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、限被告湖南九通地产有限公司、临武九通地产有限公司于本判决生效之日起90日内，将案涉房（临武县武水镇临武大道九通?锦绣乾城第5幢的G单元22层02号房）的相关资料报产权登记机关备案，并协助原告曹建斌、雷丽华办理房屋产权登记手续； 二、限被告湖南九通地产有限公司、临武九通地产有限公司于本判决生效之日起10日内向原告曹建斌、雷丽华支付逾期办理产权登记的违约金4,311.76元； 三、驳回原告曹建斌、雷丽华的其他诉讼请求。 被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 案件受理费102元，由原告曹建斌、雷丽华负担66元，由被告湖南九通地产有限公司、临武九通地产有限公司负担36元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 长  李晓章 审 判 员  李丰峰 人民陪审员  李清泉 二〇二〇年十二月三十日 法官助理刘源东 书记员刘媛 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国公司法》 第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。 公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。