北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初79535号原告：朱香兰，女，1936年1月8日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：赵红燕，北京市盈科律师事务所律师。被告：武磊，男，1987年7月27日出生，汉族，现住北京市朝阳区。被告：武东华，男，1964年5月9日出生，汉族，现住北京市朝阳区。被告：武东峰，男，1959年1月1日出生，汉族，现住北京市朝阳区。原告朱香兰（以下称姓名）诉被告武磊、被告武东华、被告武东峰（以下合述称三被告，分述称姓名）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。朱香兰之委托诉讼代理人赵红燕，三被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。朱香兰向本院提出诉讼请求：1.判令武某某与武磊于2015年4月28日签订的《存量房屋买卖合同》无效；2.判令武磊赔偿经济损失300万元。事实与理由：朱香兰与武某某系夫妻关系，朱香兰与武某某在婚姻存续期间使用二人工龄折价购买购得位于北京市朝阳区大山子某处房屋（以下简称涉案房屋），在朱香兰不知情的情况下，武磊与武某某于2015年4月28日就涉案房屋签订了《存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》），武某某将涉案房屋以极低不合理的价格出售给武磊，且房款武磊未实际支付；此后，涉案房屋居住情况没有任何变化，仍由朱香兰与武某某居住使用，武某某去世后，武磊将朱香兰赶出涉案房屋，朱香兰在大儿子处居住，于2017年3月才发现房屋已过户至武磊名下。据此，武某某出售房屋的行为为无权处分，应属无效行为，《房屋买卖合同》也是无效合同。朱香兰、武某某多次要求武磊将房屋过户回至朱香兰或武某某名下，无果。经调取涉案房屋权属登记信息得知，2020年11月13日北京市石景山区人民法院将涉案房屋查封，致使涉案房屋返还已无法实现，故诉至法院。武磊辩称，不同意朱香兰的全部诉讼请求。武磊认为买卖合同无效，武某某将涉案房屋赠与武磊。买卖合同约定的112万元是交税的网签价格，不是给武某某的房屋价款。2015年4月28日，即房屋过户当天，朱香兰和武某某一起与武磊去朝阳区不动产交易中心，朱香兰对于武磊和武某某的房屋买卖是知情的，武某某在涉案房屋居住至去世。武磊没有赶朱香兰出门，武某某去世后，经过朱香兰同意，武东峰将朱香兰接走。涉案房屋不是朱香兰和武某某的夫妻共同财产，是武某某自己的房产，是在80年代左右武某某买的。涉案房屋现登记在武磊名下。武磊不同意赔偿，涉案房屋期间进行买卖，但是其没有实际收取购房款。武东华辩称，不清楚具体情况，只知道武某某曾经就涉案房屋起诉。武东华认为涉案房屋有其和武东峰的份额，朱香兰起诉本案不是其真实意思，是武东峰的妻子以朱香兰的名义起诉。武东峰辩称，同意朱香兰的诉讼请求，我不知道涉案房屋过户，武磊没有支付购房款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。朱香兰与武某某系夫妻关系，二人育有二子一女，即武东峰、武东华、武某2。武磊系武东峰之子。武某2于2018年3月15日去世，生前育有一女已先于武某2去世。武某某于2019年7月17日去世。2015年4月28日，武某某作为出卖人与武磊作为买受人签订《房屋买卖合同》，约定武某某以112万元的价格将涉案房屋出售给武磊，该合同的房屋交付、违约责任、权属移转登记等条款的留白部分均未填写内容。同日，武某某作为转让人和武磊作为受让人签署《北京市国有土地房屋所有权转移登记申请书》，申请将涉案房屋转移登记至武磊名下，双方均确认申请登记事项是真实意思表示、申请登记的房屋或份额不是夫妻共有。涉案房屋移转登记后，仍由朱香兰、武某某居住，朱香兰于2019年8月5日搬出房屋。此后，涉案房屋由武磊对外出租。经询，武磊称其与武某某未约定购房款支付的时间，亦未向武某某支付购房款，《房屋买卖合同》系在办理房屋转移登记时工作人员提供的合同文本，除该合同外双方未签订其他合同；朱香兰、三被告均确认涉案房屋系朱香兰与武某某婚姻存续期间购买。2017年12月，武某某以房屋买卖合同纠纷为由将武磊诉至本院，要求撤销武某某与武磊签订的《房屋买卖合同》，武磊将涉案房屋恢复登记至武某某名下。武某某在该案中主张撤销合同的理由是受到武磊的欺诈，经审理，本院作出（2017）京0105民初82351号民事判决，驳回武某某的全部诉讼请求。诉讼中，本院向北京市朝阳区不动产登记事务中心（以下简称朝阳不动产中心）调取涉案房屋权属登记材料。朝阳不动产中心于2020年11月30日出具涉案房屋《不动产登记薄》，载明：涉案房屋于2015年4月28日移转登记至武磊名下，房屋性质为商品房，2018年8月10日移转登记至张桂民名下，2020年10月30日移转登记至武磊名下；涉案房屋曾有抵押登记，均已注销抵押；涉案房屋被北京市石景山区人民法院以（2020）京0107财保267号案件司法查封，查封期限为2020年11月13日起至2023年11月12日止。经询，武磊称其于2018年8月将涉案房屋卖给张桂民，房屋价款300万元，但房屋没有交给张桂民，一直由其对外出租；2020年10月张桂民又将房屋转给武磊，武磊向张桂民支付房屋价款300万元；不清楚法院查封所涉纠纷的情况。经询，朱香兰、三被告均确认涉案房屋现在的市场价值为270万元。本院认为，本案的争议焦点为：一是涉案合同的性质，二是涉案合同的效力，三是武磊是否应当赔偿涉案房屋无法返还的损失。关于合同性质。朱香兰称武某某与武磊签订《房屋买卖合同》，将涉案房屋以极低不合理的价格出售给武磊。武磊称其虽与武某某签订《房屋买卖合同》，但双方的真实意思是赠与，《房屋买卖合同》是为了办理房屋移转登记才签的，约定购房款112万元是移转登记要求的最低价，也是为了交税，武某某向其表示不用支付该款项，朱香兰知晓并同意涉案房屋由武某某过户至武磊名下的事，过户当日朱香兰一同前往石佛营的不动产交易中心，但其在车里没有进入过户大厅。朱香兰对武磊上述意见不予认可，称其不在场，亦不清楚涉案房屋过户的事。武东峰同意朱香兰的意见，武东华称不清楚情况。武磊虽主张涉案房屋系武某某对其的赠与，但未能充分举证，故本院对其该项意见不予采纳。根据《房屋买卖合同》的签订情况、涉案房屋的移转登记情况以及武某某诉讼案件的审判情况，本院确认武某某与武磊就涉案房屋签订有买卖合同。关于合同效力。朱香兰、武磊、武东峰均认为《房屋买卖合同》无效，武东华对合同效力不发表意见。朱香兰主张合同无效的理由为涉案房屋系夫妻共同财产，武磊对此明知，不属于善意取得，武某某将涉案房屋出售给武磊的行为损害了朱香兰的利益。武东峰认为合同无效的理由同朱香兰的意见。武磊称合同无效的理由为武某某将涉案房屋赠予武磊。关于损失赔偿。朱香兰称因涉案房屋被法院查封，返还房屋已无可能，故主张赔偿损失，损失数额按照武磊曾将涉案房屋转让给案外人的价款计算。武磊称其最终没有实际收取300万元房款，且房屋转让款与本案无关。合同法第五十二条规定有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，涉案房屋系朱香兰、武某某的夫妻共同财产，武磊在受让该房屋时亦明知房屋系夫妻共同财产，武磊虽称已取得朱香兰同意，但未举证证明，故本院对其该项意见不予采纳，本院认为武某某与武磊就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》，损害了朱香兰的利益，应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。朱香兰现主张经济赔偿，具有事实和法律依据，本院予以支持，本院根据朱香兰、三被告庭审中确认的房屋市场价值酌情确定补偿数额。鉴于涉案房屋系朱香兰与武某某的夫妻共同财产，本院认为二人应对房屋折价补偿款共同共有，现武某某已去世，在继承人未对武某某的该项财产权益进行析产的情形下，朱香兰及武某某的其他继承人对该补偿款共同共有，故武磊应向朱香兰、武东华、武东峰支付涉案房屋的折价补偿款。综上，对朱香兰的诉讼请求中有事实和法律依据的部分予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认武某某与被告武磊于2015年4月28日签订的《存量房屋买卖合同》无效；二、被告武磊于本判决生效之日起七日内向原告朱香兰、被告武东华、被告武东峰赔偿二百七十万元；三、驳回原告朱香兰的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14880元，由原告朱香兰负担2480元，被告武磊负担7440元（原告朱香兰已预交，被告武磊于本判决生效之日起七日内给付原告朱香兰），被告武东华、被告武东峰各负担2480元（原告朱香兰已预交，被告武东华、被告武东峰于本判决生效之日起七日内给付原告朱香兰）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 马 婧审判员 陈 蕾审判员 李甲军二〇二〇年十二月二十九日书记员 栾晨焕书记员 杨龙澜