江西省鄱阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣1128民初4393号 原告：黄挺，男，汉族，1983年7月26日出生，江西省鄱阳县人，住江西省鄱阳县。 委托代理人：吴求恩，江西鄱都律师事务所律师。 委托代理人：程辉，江西鄱都律师事务所律师。 被告：鄱阳县兴合房地产有限公司，统一社会信用代码91361128550884971L，住所地江西省上饶市鄱阳县人民南路123号。 法定代表人：邵德祥，该公司执行董事。 委托代理人：叶玫，女，汉族，1990年2月25日出生，住福建省厦门市思明区，系该公司法务。 委托代理人：张媛媛，女，汉族，1998年2月8日出生，住江西省鄱阳县，系该公司法务。 原告黄挺与被告鄱阳县兴合房地产有限公司（以下简称为兴合公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄挺的委托代理人吴求恩、程辉，被告兴合公司的法定代表人邵德祥及其委托代理人叶玫、张媛媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄挺向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告向原告交付已购房产，并办理房产登记手续；2、依法判决被告立即向原告支付逾期交房违约金人民币153580.8元（暂计算至2020年8月9日）；3、本案全部诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年2月21日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的鄱阳县湖城一品第6幢2单元402号房，合同总价为456000元，原告已按约定支付了购房首付款，并按合同约定办好了按揭贷款，且已开始还贷。并约定被告应于2015年6月30日前交付合格的房产，逾期交房应承担违约责任支付违约金，以房价款为基数，按日万分之一计算。由于被告延迟交房，被告于2016年1月4日与原告关于房产延迟交付达成协议，约定若被告在2016年3月31日向原告交付合格房产，被告应按原合同约定支付违约金，若在2016年6月30日前仍未交付房产，被告同意按已交房价款的每日万分之二向原告支付违约金。在达成上述协议后，被告一直到2020年8月9日才通知原告办理房产相关交付手续，但拒绝向原告支付违约金，由于双方关于违约金无法达成一致。被告也没有为原告办理房产交付和登记手续。 被告兴合公司辩称，1、本案已过诉讼时效，案涉房屋交房时间是2016年1月4日，应驳回原告的诉讼请求，根据被告与原告2016年1月4日签订的关于黄挺延迟交房的有关事项协议书，被告已于2016年1月4日交付房屋，并将钥匙交付原告，按照双方约定，原告砌好砖后要将钥匙还给被告，原告一直未归还房屋装修钥匙，且已实际入住，原告以实际行动认可了被告已经交付房屋，并已经可以正常使用，如果真如原告所述，被告没有交付房屋，则依据协议书第三条的内涵来看，原告在2016年8月30日应知晓权利受到侵害，但原告至今才起诉已过诉讼时效。依照最高院司法解释规定及最高院民商事审判参考指导意见的相关规定，对房屋的转移占有视为对房屋的交付使用。依据民商事案件裁判原则，即权利与义务平衡的原则，原告不能同时享受入住该房屋又向被告主张逾期交房违约金。2、关于诉状中违约金的计算问题，从其计算方式看，应以2015年7月1日为起算点，自2015年7月1日起至2016年1月4日止，违约金为8556元。3、关于原告诉状所提及的房产登记手续问题，办理房产登记被告一直愿意配合且已经可以办理手续，是原告以其实际的行为不愿意配合和缴纳办理房产登记的相关费用及付清其已使用的电费，系其自身的原因导致房产登记手续无法办理，故原告的诉请要求被告办理房产登记手续于法无据理应驳回。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：被告兴合公司以出让方式取得位于鄱阳县人民南路西侧编号为湖城一品1号的地块的土地使用权，土地使用权出让合同号为36200904120453。建设商品房定名为“湖城一品”，商品房预售许可证号为（鄱）房预售证第2014（08）号。 2014年2月21日，原告黄挺与被告兴合公司签订《商品房买卖合同》（NO：101402210961），约定：买受人（黄挺）购买的商品房为鄱阳县“湖城一品”第6幢2单元402号房，用途为住宅，建筑面积共124.95平方米，该商品房单价为每平方米3649.46元，总金额456000元；出卖人应当在2015年6月30日前，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同订立后，原告向被告支付了购房首付款146000元，并申请按揭贷款用于付清购房余款。2016年1月4日，原、被告签订《关于黄挺延迟交房有关事项协议书》，约定“因出卖人工期原因，至今尚未交房；出卖人给予一个装修钥匙，让买受人提前进场砌筑部分墙体，买受人砌好后，归还装修钥匙给出卖人；出卖人在2016年3月31日内交付（办妥可以交付房屋的正式手续，下同）该房屋的，出卖人按原合同约定向买受人支付违约金。若在2016年6月30日尚未交付房屋的，从2016年6月30日起，出卖人按已交房价款的每日万分之二向原告支付违约金。若因出卖人原因在2016年8月31日前一直无法交付房屋的，导致买受人因提前进场装修而造成损失的，出卖人同意按买受人已装修好的房屋（必须全部装修好，含地面墙面，并已配置家具、家电）1500元/平方米赔偿给买受人”。订立补充协议之日，被告向原告交付了该商品房门钥匙。2017年1月23日，原、被告签订《提前进场装修协议书》，约定：“现买受人因居住需要，要求提前交钥匙，为满足买受人需要，出卖人于2017年1月23日向买受人交该杂物间钥匙，让买受人提前使用，该杂物间的延期交房违约金计算至即日止”。现原告以被告未交付验收合格的商品房为由，向法院提起诉讼，并提出前述诉讼请求。 另查明，原告已入住该房屋。2019年4月11日，被告与原告配偶颜娟签订《确认书》，到2019年3月29日，原告方已用电12845度，计电费7707元，原告方保证在被告安装正式电表前交清临时用电电费。2020年1月20日，鄱阳县自然资源局出具《建设项目竣工规划验收合格证》，确认湖城一品包括3#、4#、6#等工程竣工日期为2019年元月，该竣工工程经城市规划行政主管部门现场规划验收，符合规划批准要求，验收合格，特发此证。 以上事实，有原、被告的当庭陈述；对原告提供的身份证复印件、被告企业信用信息公示报告、商品房买卖合同、购房款收据复印件、延迟交付协议、提前进场装修协议书，被告提供的营业执照、法定代表人证明、确认书、房屋现状照片、自然资源局会议纪要复印件及竣工验收表复印件等证据真实性予以确认。对被告提供的临时用电电表图、用电情况分析表、装修居住情况说明的证据，原告提出异议，该组证据系被告单方出具，本院不予采纳。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方当事人均应按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告合同约定该商品房经竣工验收合格并于2015年6月30日前交付，后经双方另行达成的《关于黄挺延迟交房有关事项协议书》变更交付时间即最晚至2016年8月31日，并约定若被告逾期交房则赔偿相关提前装修损失，被告给予案涉房屋钥匙。原告接受被告提供的案涉房屋钥匙并进行装修入住，视为案涉房屋已交付使用。被告抗辩已交付的理由成立，且被告提供的竣工验收备案材料表明所开发建设的商品房符合合同目的。故对原告主张由被告交付案涉房屋的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。原告主张由被告办理房屋所有权证，未提供相关证据佐证，被告抗辩原告未交纳办证等相关费用的理由成立，故对原告提出办理产权证的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。原告主张延期交房事实并要求被告承担相关违约金，被告提出原告向法院提起此项诉讼请求超过诉讼时效。根据我国民法总则规定，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中，原、被告达成延期交房协议，于2017年1月23日又达成《提前进场装修协议书》，确认原告因居住需要，要求提前交钥匙的事实。故原告自该协议订立之日起已知道被告延期交房事实及要求其承担违约金的权利受到损害，至2020年1月22日止三年期间为原告向法院请求保护民事权利的诉讼时效期间。原告于2020年9月16日向法院提交相关起诉材料，已超过诉讼时效，被告抗辩理由成立，原告自2017年1月23日起已实际占有使用该房屋，其主张交房之后的违约金，缺乏法律依据，故对原告提起要求被告承担延期违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第七十七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条之规定，判决如下： 驳回原告黄挺的诉讼请求。 案件受理费3372元，减半收取1686元，由原告黄挺负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。 审 判 员 姜跃军 二〇二〇年十二月二十一日 代书记员 刘东香 此页无正文