河南省伊川县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0329民初3548号原告：中国华融资产管理股份有限公司河南省分公司，住所地河南省郑州市西大街**，统一社会信用代码，914101047218889438。法定代表人：孟玲虎，系该公司总经理。委托诉讼代理人：许文，河南王城律师事务所律师，代理权限：一般代理。委托诉讼代理人赵剑锋，河南王城律师事务所实习律师，代理权限：一般代理。被告：洛阳可可居置业有限公司，住所地，洛阳市伊川县城关镇文化北路，统一社会信用代码91410329685652596K。法定代表人：梁安民。该公司总经理。委托诉讼代理人：王丽娟，女，1975年10月24日出生，汉族，住河南省伊川县，系该公司财务，代理权限：特别授权。被告：仝亚彬，男，1995年6月1日出生，汉族，住河南省伊川县，确认地址同住址。被告：焦明利，女，汉族，1995年8月13日出生，住河南省伊川县，确认地址同住址。二被告委托诉讼代理人：李敬国，河南绿洲律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告中国华融资产管理股份有限公司河南省分公司（以下简称华融公司）与被告洛阳可可居置业有限公司（以下简称可可居公司）、仝亚彬、焦明利执行异议之诉一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华融公司委托诉讼代理人许文、被告可可居公司委托诉讼代理人王丽娟、被告仝亚彬、焦明利及二被告共同委托诉讼代理人李敬国到庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华融公司向本院提出诉讼请求：1.判决撤销伊川县人民法院（2020）豫0329执异184号执行裁定书；2.判决继续执行洛阳市伊川县可可居丰泽园小区1-C-802号房产；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：瑞华国银投资管理有限公司（以下简称瑞华公司）与可可居公司实现担保物权纠纷一案，伊川县人民法院经审理，作出了(2016）豫0329民初2203号民事裁定：一、准许拍卖、变卖被申请人可可居公司抵押的其位于伊川县文化北路与豫港大道交汇处1幢三层办公楼【伊川房权证（2013）字第17664号】以及伊川县文化北路与豫港大道交汇处丰泽园小区1幢5至31层的71套商品房【伊川房权证（2012）字第160**】，所得价款用以偿还瑞华公司依法享有的贷款本金1,790万元及至实际履行完毕之日止的借款合同约定的利息……。瑞华公司于2016年12月申请执行，在执行过程中，瑞华公司将债权转让给了原告华融公司。本案在执行、拍卖房屋过程中，案外人仝亚彬、焦明利提出了执行异议，称其与被执行人可可居公司签订了房屋买卖合同，支付了全部购房款，并一直居住至今。伊川县人民法院经书面审查后，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条的规定裁定中止对伊川县可可居丰泽园小区1幢B-2801号（应为1-C-802号）房产的执行。原告认为该裁定认定事实不清，程序违法，适用法律错误，仝亚彬、焦明利提出执行异议不能排除本案执行，理由如下：1.仝亚彬、焦明利提出执行异议，提交购房合同、收据等证据，本案案情复杂、争议较大，法院没有组织听证，没有给予原告质证的机会，违反了《执行异议和复议规定》第十二条“人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案情复杂、争议较大的，应当进行听证”的规定，程序违法。2.涉案房屋未办理过户登记是因买受人仝亚彬、焦明利自身原因所致。《执行异议和复议规定》第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持”。另外《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。根据上述规定可知，我国遵循“抵押财产经抵押权人同意方可转让”的原则，抵押权人是否同意抵押人转让抵押财产是判断未办理过户登记是否非因买受人自身原因的重要事实。在抵押权人未同意抵押人出售抵押房屋的情况下，买受人购买存在抵押权的房屋，因抵押登记具有公示公信效力，故不能办理过户登记手续认定为买受人自身的原因，没有争议。3.《执行异议和复议规定》没有明确“名下无其他用于居住的房屋”的范围及具体证明方式，但综合考察该规定的立法本意，“名下无其他住房”的范围应至少包括被告仝亚彬、焦明利及其共同居住人员的居住地、户籍地。同时应由相应的不动产登记管理机构出具《无房证明》予以证实。4.仝亚彬、焦明利没有办理入住的手续，没有物业服务合同。原告申请执行后，在2017年1月经实地调查，通过可可居小区物业部门公示的住户水电费交纳情况得知其没有产生过水电费等，因此，不能认定仝亚彬、焦明利支付房款、实际长期入住的事实。本案仝亚彬是与陈又华订立《房屋转让协议》，仝亚彬不属于消费者，另外仝亚彬没有任何支付房款、转款的单据凭证，至2020年法院进房屋查看的时候，涉案房屋没有任何人居住，我们认为仝亚彬购买房屋是虚假的，应该支持原告的诉求。5、原告名称为华融公司，伊川县人民法院（2020）豫0329执异184号执行裁定书将申请执行人名称错误写成“中国华融资产管理股份有限公司河南分公司”，请予以纠正。综上，伊川县人民法院认定仝亚彬、焦明利就伊川县可可居丰泽园小区1-C-802号房产房屋享有足以排除强制执行的民事权益不成立，请求法院支持原告诉请，以维护法律的尊严。仝亚彬、焦明利辩称，一、被告依买卖取得诉争房产所有权。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，被告仝亚彬与被告可可居公司于2018年1月18日签订的房屋买卖合同依法成立，根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。被告依合同支付全部价款并占有标的物至今，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十三条的规定，被告取得标的物的所有权，未登记只是物权未设立。二、被告对诉争房屋支付了全部价款，并实际占有诉争房屋，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条的规定，人民法院不得查封、扣押冻结。三、案外人陈又华于2016年6月13日就与被告可可居公司签订了购房合同，可可居公司在案外人并不知情的情况下将房产又设定抵押。四、被告仝亚彬、焦明利购买涉案房产是为了做婚房使用，两人名下均没其他房产，因案涉房产是大产权，合同签订后，被告可可居公司又承诺很快就能办理房产手续，并且被告仝亚彬、焦明利也按时缴纳了物业费用，所以说房产没有办理产权登记，作为被告仝亚彬、焦明利而言是没有任何过错。综上，被告仝亚彬、焦明利依买卖、占有取得诉争房屋的所有权，未登记只是物权未设立，请法庭查明事实，依法驳回原告诉求。可可居公司辩称，应驳回原告诉求。涉案房屋是可可居顶账给陈又华的，后来陈又华又卖给了仝亚彬和焦明利了。当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据。本院组织双方进行了证据交换和质证。被告仝亚彬、焦明利向法庭提交了三组证据。证据一、房产转让协议、购房合同复印件（原件在可可居处）及收据（其中陈又华向仝亚彬、焦明利出具的收据系复印件，原件在执行异议卷宗中）。证明：2018年1月18日，被告与案外人陈又华签订购房协议，被告以全款482010元购买陈又华在丰泽园可可居小区的1-C-802号房产，同日，被告与可可居公司签订购房合同，可可居公司将案涉1-C-802号房产出售给被告，陈又华已交付的房款由被告直接支付给陈又华。证据二、可可居物业收据原件。证明：被告购买房产后，分别于2018年2月3日，2019年5月1日向物业公司缴纳物业费，占有并使用案涉房产。证据三、不动产查询结果原件。证明：案涉房产是被告双方共有的唯一一套房产。原告华融公司质证：对证据一房屋买卖合同真实性不予认可，因为一套房子不能签订两份买卖协议，在同一天被告仝亚彬、焦明利与陈又华签订了房屋转让协议，同时仝亚彬、焦明利又针对同一套房与可可居公司订立了房屋买卖合同，据可可居公司向法庭证实，房屋是抵给了陈又华，陈又华将房屋卖给了仝亚彬、焦明利。仝亚彬、焦明利没有向可可居公司或陈又华支付房款的依据，我们认为无论是二被告与可可居公司签订的还是与陈又华签订的合同都是虚假的。依据惯例，如果说可可居公司的房屋抵给陈又华之后，陈又华又将房屋给仝亚彬，可可居应当在给仝亚彬开具收据之前，将陈又华的收据收回。但是本案陈又华的收据是原件，仝亚彬的收据是复印件。由于仝亚彬、焦明利没有支付房款，也没有购买房子，所以应当支持原告诉求，撤销原裁定。对证据三、房屋查询证明只是查询了仝亚彬的，没有查询焦明利的，不能证明名下无房。可可居公司质证：合同及收据、物业费收据都是真实的，当时给陈又华出具有收据，陈又华将房屋卖给仝亚彬、焦明利之后，没有换收据。签合同是可可居公司与仝亚彬、焦明利签的，可可居没有与陈又华签订合同。原告华融公司、被告可可居公司当庭未向法庭提交证据。被告可可居公司庭审后向法庭提交了《收据》存根一份，证明公司因欠陈友华在洛阳信服置业有限公司（以下简称信服公司）工程款，以房抵债，于2016年6月13日向陈又华出具1-C-802号482010元房款收据。2015年12月1日《税收完税证明》证明其纳税情况。中国工商银行网上银行电子回单两份、银行流水一份，证明该公司收到20余户房款后，通过洛阳信服置业有限公司分别于2017年12月8日、2017年12月9日、2018年5月11日、2018年5月22日向华融公司转账200万元、200万元、5万元、95万元，共500万元。仝亚彬、焦明利与可可居公司《商品房买卖合同》原件一份，证明仝亚彬、焦明利于2018年1月18日购买了原抵账给陈又华的可可居公司1幢C单元8层802号房屋。原告质证：可可居公司出具的收据存根是散页，不能出具成本收据证实，不能证明是真实的。仝亚彬、焦明利在开庭时明确开发商没有给他们合同原件，他们只有合同复印件；可可居代理人明确房子是抵偿了陈又华的工程款，是陈又华将房子卖给了他们，所以这个合同是虚假的，不真实，可可居与他们没有直接的买卖关系。被告仝亚彬、焦明利质证：对可可居公司的转账凭证无异议，该证据同时也说明涉案房产虽然没有办理解押，但欠款已归还原告公司。对收据（存根）无异议。原告华融公司庭审后提交《情况说明》及洛阳市西工区人民法院（以下简称西工区法院）协助执行通知书、民事裁定书、执行裁定书及协助执行通知书、中国工商银行网上银行电子回单。证明可可居公司称收到二十余户房款后，500万元通过信服公司归还华融公司借款不是事实。被告可可居公司质证：对华融公司提供的证据真实性无异议，对证明方向有异议，证据为华融公司单方面解释，可可居公司不予认可。被告仝亚彬、焦明利质证：对华融公司提交的西工区法院协助执行通知书、民事裁定书、执行裁定书及协助执行通知书、中国工商银行网上银行电子回单真实性无异议，证明方向有异议，该笔款项由可可居公司支付，所以款项用途以可可居公司对叙述为准，我方和可可居公司意见一致。对华融公司的《情况说明》有异议，该证明为华融公司单方面制作，我方不予认可。被告仝亚彬、焦明利庭审后补充提交抵账协议、证明各一份，河南省农村信用社账户历史交易明细清单两份，证明陈又华因欠焦明利父亲焦武君50万元无力归还，将可可居公司向其抵账的1-C-802号房屋抵顶给焦武君，因焦明利与仝亚彬系男女朋友关系，经双方父母协商，由仝亚彬父亲向焦武君转账20万元，该涉案房屋算双方共同出资购买的婚房。被告可可居公司质证：当日陈又华的是抵账房屋，只给陈又华开具了收据，后来，陈又华把房子转让给了仝亚彬、焦明利。陈又华与仝亚彬、焦明利双方出具了房屋转让协议，可可居公司给签订了房屋买卖合同，至于双方的付款情况，可可居公司不清楚。原告华融公司质证：1.仝亚彬、焦明利没有唯一住房证明。伊川县人民法院适用《执行异议和复议规定》第二十九条裁定中止执行错误。2.陈又华没有施工合同、工程决算清单资料、欠款单据，不能证明可可居公司拖欠陈又华工程款的事实。即使陈又华确属工程款抵房款，陈又华不于消费者购房，他也没有提起异议申请。陈又华开庭在场，对于可可居财务人员当庭讲述购房前，已经告知陈又华房屋被银行抵押的事实，陈又华没有提出异议，风险应当自负。3.仝亚彬与陈又华订立房屋转让协议是不真实的，因为仝亚彬、焦明利没有向陈又华支付任何房款。焦明利庭审后提交的2018年1月、2019年1月，两张由仝灵侠分别向焦武军支付12万元、8万元的转款凭证及焦武军书写的证明、陈又华与焦武军的抵偿协议，均与伊川县人民法院（2020）豫0329执异184号裁定书认定仝亚彬、焦明利向陈又华支付了全部房款的事实相矛盾，建议法院查阅执异184号卷宗，看看被告异议申请书等书面材料是如何陈述该事实的，以利于查清案件事实。另外陈又华拖欠焦武君50万元没有任何取款和转款依据，不能证实。4.如果仝亚彬、焦明利与陈又华订立房屋转让协议是真实的，伊川县人民法院适用《执行异议和复议规定》第二十九条裁定中止执行，属于适用法律错误。个人之间买卖房屋，因该房没有实际入住，按照《执行异议和复议规定》第二十八条，应当继续执行。5.仝亚彬、焦明利与可可居公司订立的商品房买卖合同复印件不真实，如果是真实的，开发商应收回给陈又华开具的收据，给仝亚彬、焦明利重新开具收据或发票。仝亚彬、焦明利至今未提交买卖合同原件，不能认定该房屋买卖合同复印件的真实性，他们也没有提供任何证据证明向可可居公司支付过房款。总之，焦武军书写的证明、陈又华与焦武军的抵偿协议是虚假的，庭审后焦明利提交的2018年1月、2019年1月，两张由仝灵侠分别向焦武军支付12万元、8万元的转账凭证与本案无关。No2100906收据存根原件是一张散页，原告不认可其真实性；即使真实的只能证实可可居公司与仝亚彬、焦明利之间不存在房屋买卖关系。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院确认如下：对被告仝亚彬、焦明利提交的证据一房产转让协议、购房合同复印件及收据、证据二可可居物业收据原件真实性予以认可，对证据三《不动产查询结果告知单》原件两份予以采信。对被告可可居公司庭审后提交的收据存根、完税证明、银行电子回单、银行流水予以采信。对被告仝亚彬、焦明利庭审后提交的抵账协议、证明，河南省农村信用社账户历史交易明细清单两份真实性予以认可。对原告华融公司庭审后提交的西工区法院协助执行通知书、民事裁定书、执行裁定书及协助执行通知书、中国工商银行网上银行电子回单予以采信，《情况说明》与可可居公司庭审后提交的证据相互印证的部分予以采信。经审理查明，瑞华国银投资管理有限公司（以下简称瑞华公司）与可可居公司实现担保物权纠纷一案，本院于2016年9月11日作出（2016）豫0329民初2203号民事裁定：一、准许拍卖、变卖被申请人可可居公司抵押的位于伊川县文化北路与豫港大道交汇处1幢三层办公楼【伊川房房权证（2013）字第17664号】以及伊川县文化北路与豫港大道交汇处丰泽园小区1幢5至31层的71套商品房【伊川房权证（2012）字第160**，所得价款用以偿还瑞华公司依法享有的贷款本金1790万元及至实际履行完毕之日止的借款合同约定的利息…。瑞华公司于2016年12月申请强制执行。2017年4月25日，瑞华公司将债权转让给了华融公司。2020年1月6日，本院作出（2019）豫0329执恢359号执行裁定：一、查封、冻结、划拨被执行人可可居公司在银行、信用社或其他单位的存款1790万元及利息，诉讼费66866元，执行费52400元。二、采取上述措施不足部分，则查封、扣押、冻结、评估、拍卖、变卖相应价值的其他财产。2020年1月16日，本院发出（2019）豫0329执恢359号查封公告，查封了包括涉案1-C-802在内的可可居位于丰泽园小区1幢5至31层71套商品房及1幢三层办公楼。案外人仝亚彬、焦明利提出了执行异议，本院经书面审查，于2020年9月17日作出（2020）豫0329执异184号执行裁定：中止对伊川县可可居丰泽园小区1-C-802号房产的执行。原告华融公司不服，提起诉讼。另查明，可可居公司因欠陈又华工程款不能清偿，双方协商以房抵债，2016年6月13日，可可居公司向陈又华出具《收据》，载明：今收到陈又华1-C-802面积16067㎡，交来可可居丰泽园房款单价：3000元／㎡，人民币肆拾捌万元贰仟零壹拾元整。备注：以信服公司工程款抵房款￥482010交款人陈又华收款人罗。2018年1月18日，陈友华与仝亚彬、焦明利签订《房屋转让协议》，约定：甲方：陈又华，乙方：仝亚彬、焦明利甲方将可可居丰泽园1-C-802号房屋转让给乙方；房屋转让后因房款出现纠纷由甲方负责，与乙方无关；房屋转让后，所有权归乙方所有；协议一式三份，甲乙双方及物业各一份，自签订之日起生效。甲方：陈又华（签名按手印），乙方：仝亚彬、焦明利（分别签名按手印）。同日，可可居公司与仝亚彬、焦明利签订商品房买卖合同，约定：仝亚彬、焦明利购买可可居公司1幢C座C单元8层802号房，单价3000元，总金额482010元，一次性付款。当日，陈又华（甲方）与焦武君（乙方）签订《抵账协议》约定，为妥善解决甲乙双方的债权债务问题，经协商，达成如下协议：一、甲乙双方确认：截至本协议签署之日，甲方共欠乙方50万元人民币。二、乙方同意甲方将转让给仝亚彬、焦明利的丰泽园可可区小区的1-C-802号房产所得款项482010元，由仝亚彬、焦明利直接支付给乙方，用于抵偿甲方对乙方的欠款，同时甲方于本合同签订之日支付给乙方人民币17990元。三、乙方收到仝亚彬、焦明利付款后，甲乙之前债务即履行完毕。四、本协议经甲乙双方签字（盖章）后生效。……甲方：陈又华（签名按手印），乙方：焦武君（签名按手印）。仝亚彬父亲仝灵侠与焦明利父亲焦武君商议后，仝灵侠于2018年1月20日，2019年1月1日，分别向焦武君分转账12万元、8万元。仝亚彬、焦明利从2018年2月开始向可可居公司缴纳物业费，目前，房屋毛坯房，未入住。2020年10月27日，伊川县自然资源局不动产登记信息查询告知单显示：经系统查询：申请人仝亚彬（身份证8）没有商品房备案登记信息。同日，伊川县自然资源局不动产登记信息查询告知单显示：经系统查询：申请人焦明利（身份证5）没有商品房备案登记信息。还查明，2017年12月8日、2017年12月9日、2018年5月11日、2018年5月22日，被告可可居公司将收到包括康乐乐房款在内500万元以保证金形式通过信服公司转给了原告华融公司。2020年4月26日，洛阳市西工区人民法院（以下简称西工区法院）根据华融公司的申请作出（2019）豫0303财保30号民事裁定：冻结被申请人伊川县栋梁金属结构有限公司、洛阳信服置业有限公司、可可居公司、洛阳市昌永机械制造有限公司、洛阳安彩机械有限公司、梁安民、戴会利银行存款1200万元，如存款不足，查封、扣押相应价值的财产。2020年5月12日，西工区法院向华融公司发出（2020）豫0303财保30号协助执行通知书:一、冻结洛阳信服置业有限公司在你处的债权购买诚意金500万元，暂停向其支付。二、期限一年：2020.5.12-2021.5.11。2020年10月15日，西工区法院作出（2020）豫0303执2968号执行裁定：查封、扣押、冻结、划拨、提取被执行人伊川县栋梁金属结构有限公司、信服公司、可可居公司、梁安民、戴会利存款8049975.5元及迟延履行期间的债务利息，如存款不足，则查封、扣押、冻结被执行人相应价值的财产。2020年10月28日，华融公司向西工区法院转执行款500万元。焦武君系焦明利父亲，仝灵侠系仝亚彬父亲。双方系儿女亲家。本院认为，本案的争议焦点是，被告仝亚彬、焦明利购买由陈又华转让登记在被告可可居公司名下的房屋，二被告是否属于商品房消费者，如果二被告系商品房消费者，其购买的商品房的物权期待权能否对抗原告华融公司的抵押权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他可用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第二条规定“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”即抵押权人申请执行在房地产开发企业名下的但已销售给消费者的商品房，消费者提出异议的，人民法院依法应予支持。本案中，被告仝亚彬、焦明利于本院对涉案房产查封前已签订了合法有效的商品房买卖合同，虽然该房屋由陈又华转让而来，但可可居公司并未与陈又华签订商品房买卖合同，关于房款支付问题，先是可可居公司以抵账形式获得了该房产支配权，后陈又华将该房屋抵顶了欠焦武君的482010元。焦武君又与仝灵侠协商双方共同出资将该房屋作为双方儿女的婚房，仝灵侠代其子仝亚彬出资20万元，剩余款项就为焦武君代其女儿焦明利出资。至此，被告仝亚彬付款义务已经履行完毕。仝亚彬、焦明利购买房屋是用于居住且其二人名下没有可以居住的房屋。因涉案房屋没有备案登记，故仝亚彬、焦明利属于商品房消费者，其权利能够排除执行。原告华融公司的诉讼请求无事实根据和法律依据，不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第二项的规定，经合议庭评议，判决如下：驳回原告中国华融资产管理股份有限公司河南省分公司的诉讼请求。案件受理费8530元，由原告中国华融资产管理股份有限公司河南省分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  姜耀俊人民陪审员  杨静坡人民陪审员  姜米锋二〇二〇年十二月九日书 记 员  钟丹怡附相关法条：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。