福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0583民初8063号 原告：南安骏宏房地产开发有限公司，住所地福建省南安市美林江北大道1079号。 法定代表人：陈**来，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：许玉玲，女。 委托诉讼代理人：黄震宁，女。 被告：赖丽荣，女，1990年6月6日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 第三人：兴业银行股份有限公司南安支行，住所地福建省南安市柳城街道成功街滨江大厦一至三楼。 负责人：吕跃进，该支行行长。 原告南安骏宏房地产开发有限公司（以下简称“骏宏房地产公司”）与被告赖丽荣，第三人兴业银行股份有限公司南安支行（以下简称“兴业银行南安支行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告骏宏房地产公司的委托诉讼代理人许玉玲到庭参加诉讼，被告赖丽荣、第三人兴业银行南安支行经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 骏宏房地产公司向本院提出诉讼请求：1.解除骏宏房地产公司与赖丽荣签订的合同编号为201801414的《商品房买卖合同》（含附件）；2.解除骏宏房地产公司与赖丽荣、兴业银行南安支行签订的合同编号为151802266101000的《个人购房抵押（保证）借款合同》；3.赖丽荣偿还骏宏房地产公司垫付款项14312.32元及利息（按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自骏宏房地产公司垫付之日起计至赖丽荣实际清偿之日止，利息暂计至2020年9月22日为83.76元，具体详见《附件：垫付金额及利息计算明细表》）,上述垫付款项及利息暂合计为14396.08元，该笔款项骏宏房地产公司直接从赖丽荣已经支付的购房款中予以扣除；4.赖丽荣向骏宏房地产公司支付解除《商品房买卖合同》违约金142810.4元，该笔款项骏宏房地产公司直接从赖丽荣已经支付的购房款中予以扣除；5.骏宏房地产公司从赖丽荣已经支付的购房款中向兴业银行南安支行偿还赖丽荣尚欠兴业银行南安支行的贷款本金、利息、罚息（最终以实际清偿之日所确定的贷款本金、利息、罚息金额为准）；6.赖丽荣于《商品房买卖合同》解除后10日内配合骏宏房地产公司办理本案《商品房买卖合同》的备案登记及预告登记的注销手续，并由赖丽荣承担因此而产生的费用；7.赖丽荣和兴业银行南安支行协助骏宏房地产公司办理本案商品房抵押权预告登记的注销手续；8.骏宏房地产公司于本案《商品房买卖合同》解除且本案《商品房买卖合同》备案及预告登记注销完成后90日内，将赖丽荣已经支付的购房款扣除赖丽荣应支付的第3、4、5项诉讼请求所列款项后的剩余款项无息返还给赖丽荣；9.本案全部诉讼费用（包括但不限于案件受理费、保全费、公告费等）由赖丽荣承担。审理中，骏宏房地产公司自愿撤回上述诉讼请求中的第2、第5、第7、第8的诉讼请求，变更诉讼请求3为赖丽荣偿还骏宏房地产公司垫付款项14312.32元,该笔款项骏宏房地产公司直接从赖丽荣已经支付的购房款中予以扣除。事实和理由：2018年1月31日，骏宏房地产公司与赖丽荣双方签订合同编号为201801414的《商品房买卖合同》及附件（以下简称“购房合同”）,购房合同约定，赖丽荣向骏宏房地产公司购买位于南安市××号楼××层××室商品房,该商品房总价款为714052元，其中首期款144052元，余款570000元办理银行按揭贷款。购房合同补充协议第六条：“若因买受人未按照个人住房按揭贷款合同，规定的期限向按揭贷款银行／公积金中心偿还本金、利息、罚息及其他相关费用，导致按揭贷款银行／公积金中心要求出卖人承担连带保证责任（包括但不限于按揭贷款银行向出卖人发函要求代为支付、按揭贷款银行强制从出卖人账户划拨款项用于代为支付买受人拖欠的按揭贷款及利息等费用、出卖人自行向按揭贷款银行代为支付买受人拖欠的按揭贷款及利息等费用）,则出卖人有权不向买受人交房，且有权解除购房合同、收回商品房。如出卖人选择解除购房合同，买受人应无条件配合办理购房合同解除相关手续，同时买受人应按商品房总价款的20%向出卖人支付违约金；出卖人有权从买受人已支付款项中扣除买受人应承担的违约金、诉讼费、律师费等费用及买受人尚欠按揭贷款银行／公积金中心的贷款本金、利息、罚息（由出卖人代买受人向按揭贷款银行／公积金中心偿还）。”同时根据购房合同补充协议第三十五条、三十六条约定，赖丽荣应在购房合同解除后10日内配合办理购房合同注销手续并承担因此产生的所有费用，否则每逾期一日，赖丽荣应按已付房款的1%向骏宏房地产公司支付违约金，购房合同解除后，骏宏房地产公司将赖丽荣已付购房款在扣除按约定应予以扣除的违约金、代垫款等款项后无息返还给赖丽荣。购房合同签订后，赖丽荣与兴业银行南安支行、骏宏房地产公司签订了《个人购房抵押（保证）借款合同》（下称“借款合同”）。借款合同约定，赖丽荣向兴业银行南安支行贷款570000元用于购买本案商品房，赖丽荣以向骏宏房地产公司购买的本案商品房作为抵押物承担抵押担保责任，骏宏房地产公司为赖丽荣承担阶段性连带保证责任。借款合同签订后，兴业银行南安支行向赖丽荣发放了足额贷款，但赖丽荣却未按时向兴业银行南安支行偿还贷款本息，故兴业银行南安支行要求骏宏房地产公司承担保证责任，截至2020年9月15日，骏宏房地产公司代赖丽荣向兴业银行南安支行偿还贷款本息合计14312.32元。骏宏房地产公司曾多次催促赖丽荣偿还骏宏房地产公司代为偿还的款项，但赖丽荣始终未向骏宏房地产公司清偿完毕。根据购房合同约定及有关法律规定，骏宏房地产公司已有权解除购房合同及相关协议，并追究赖丽荣违约责任。为此，骏宏房地产公司提起本案诉讼。 赖丽荣均未作答辩。 兴业银行南安支行未作陈述。 骏宏房地产公司围绕诉讼请求依法提交了证据，但因赖丽荣、兴业银行南安支行未到庭，未对骏宏房地产公司提供的证据进行质证。对骏宏房地产公司提供的证据，本院认定如下：骏宏房地产公司的《南安市商品房买卖合同网签备案申请表》、《不动产登记证明》（预告登记）、骏宏房地产公司与赖丽荣签订的《商品房买卖合同》（包含附件）、赖丽荣与骏宏房地产公司、兴业银行南安支行签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》、《福建增值税普通发票》、《兴业银行特种转账凭证》三份、催告函、EMS详情单及EMS送达证明各二份、兴业银行南安支行出具的贷款余额证明，证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 骏宏房地产公司系依法注册成立的从事房地产开发等项目的有限责任公司，并取得本案建筑项目的商品房预售许可证。2018年1月31日，骏宏房地产公司与赖丽荣签订一份《商品房买卖合同》，该合同包含附件十一的《补充协议》等内容。合同约定，赖丽荣向骏宏房地产公司购买址在南安市××号楼××层××室商品房,该商品房预测建筑面积89.91平方米，单价为每平方米7941.85元，总价款为714052元。赖丽荣应当于2018年1月31日前支付首期房价款144052元，余款570000元向骏宏房地产公司指定的银行申请贷款支付。附件十一《合同补充协议》第六条约定，若因买受人未按照“个人住房按揭贷款合同”规定的期限向按揭贷款银行／公积金中心偿还本金、利息、罚息及其他相关费用，导致按揭贷款银行／公积金中心要求出卖人承担连带保证责任（包括但不限于按揭贷款银行向出卖人发函要求代为支付、按揭贷款银行强制从出卖人账户划拨款项用于代为支付买受人拖欠的按揭贷款及利息等费用、出卖人自行向按揭贷款银行代为支付买受人拖欠的按揭贷款及利息等费用），则出卖人有权不向买受人交房，且有权解除购房合同、收回商品房。如出卖人选择解除购房合同，买受人应无条件配合办理购房合同解除相关手续，同时买受人应按商品房总价款的20％向出卖人支付违约金；出卖人有权从买受人已支付款项中扣除买受人应承担的违约金、诉讼费、律师费等费用及买受人尚欠按揭贷款银行／公积金中心的贷款、利息、罚息（由出卖人代买受人向按揭贷款银行／公积金中心偿还）。合同签订后，赖丽荣向骏宏房地产公司支付首期购房款144052元，并向兴业银行南安支行申请按揭贷款57万元。为此，赖丽荣与骏宏房地产公司、兴业银行南安支行于2018年6月27日签订一份《个人购房抵押（保证）借款合同》，约定赖丽荣向兴业银行南安支行借款57万元用于支付涉案购房款，借款期限自2018年6月27日至2043年6月27日止，借款人采用等额本息偿还法。骏宏房地产公司为该贷款提供阶段性连带责任保证。之后，因赖丽荣没有按照借款合同约定按时足额偿还借款本息，兴业银行南安支行于2020年6月30日从骏宏房地产公司账户二次扣划3584.68元、和3558.89元，于2020年9月14日又从骏宏房地产公司账户扣划7168.75元。2020年8月13日、8月21日骏宏房地产公司通过特快专递向赖丽荣寄送代垫按揭款项催告函，要求赖丽荣偿还骏宏房地产公司所垫付的款项，但赖丽荣至今未向骏宏房地产公司清偿上述款项。本案商品房尚未交付给赖丽荣使用。 本院认为，骏宏房地产公司依法取得经营房地产开发资质和商品房预售许可证，赖丽荣向骏宏房地产公司购买址在南安市××号楼××层××室商品房，在商品房预售许可证的预售范围之内，因此，骏宏房地产公司与赖丽荣签订的《商品房买卖合同》（包含附件），主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同，双方均应按照合同约定履行各自义务。依照附件十一《合同补充协议》第六条约定，若因买受人未按照“个人住房按揭贷款合同”规定的期限向按揭贷款银行／公积金中心偿还本金、利息、罚息及其他相关费用，导致按揭贷款银行／公积金中心要求出卖人承担连带保证责任（包括但不限于按揭贷款银行向出卖人发函要求代为支付、按揭贷款银行强制从出卖人账户划拨款项用于代为支付买受人拖欠的按揭贷款及利息等费用、出卖人自行向按揭贷款银行代为支付买受人拖欠的按揭贷款及利息等费用），则出卖人有权不向买受人交房，且有权解除购房合同、收回商品房。如出卖人选择解除购房合同，买受人应无条件配合办理购房合同解除相关手续，同时买受人应按商品房总价款的20％向出卖人支付违约金；出卖人有权从买受人已支付款项中扣除买受人应承担的违约金、诉讼费、律师费等费用及买受人尚欠按揭贷款银行／公积金中心的贷款、利息、罚息（由出卖人代买受人向按揭贷款银行／公积金中心偿还）。现因赖丽荣没有按照约定按时足额偿还按揭贷款本息，导致兴业银行南安支行于2020年6月30日二次从骏宏房地产公司账户扣划3584.68元、和3558.89元，于2020年9月14日又从骏宏房地产公司账户扣划7168.75元，合计14312.32元。依照上述约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”规定，骏宏房地产公司有权解除双方签订的《商品房买卖合同》及其附件，并要求赖丽荣偿还代偿款14312.32元、支付违约金。但是双方约定出卖人向买受人收取商品房总价款20%的违约金，约定过高，应予以调整，本院综合房地产市场的情况等因素，考虑到解除合同后骏宏房地产公司的损失，酌情将违约金标准调减为案涉商品房总价款的10%即71405.2元。本案合同已办理备案登记手续，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”规定，骏宏房地产公司请求赖丽荣配合其办理合同解除后的合同备案注销登记手续，符合法律规定，予以支持；但骏宏房地产公司请求由赖丽荣承担因此而产生的费用，因该费用并未实际发生，故骏宏房地产公司该请求，本院不予支持。《商品房买卖合同》解除后，骏宏房地产公司需将已付购房款退还给赖丽荣，但因赖丽荣未在本案中提出反诉，故不在本案中处理，赖丽荣可另行主张。若本案商品房已被司法机关查封，骏宏房地产公司应退还给赖丽荣的款项，应提交给有关司法机关处理。骏宏房地产公司要求赖丽荣应偿还的垫付款项和应支付违约金直接从赖丽荣已经支付的购房款中予以扣除，因牵涉到执行分配的问题，本院不予支持。赖丽荣、兴业银行南安支行经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除南安骏宏房地产开发有限公司与赖丽荣签订的合同编号为201801414的《商品房买卖合同》（包含附件）； 二、赖丽荣应于本判决生效后三十日内偿还南安骏宏房地产开发有限公司垫付款项14312.32元； 三、赖丽荣应于本判决生效后三十日内支付南安骏宏房地产开发有限公司解除上述《商品房买卖合同》违约金71405.2元； 四、赖丽荣应于本判决生效后三十日内协助南安骏宏房地产开发有限公司办理上述《商品房买卖合同》及其附件的备案登记及预告登记的注销手续； 五、驳回南安骏宏房地产开发有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10940.5元，减半收取计5470元，由赖丽荣负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  蔡宗场 二〇二〇年十二月十五日 书记员  黄晓玲 速录员  陈家群 附本案引用的主要法律条文及执行的申请提示： 《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。