黑龙江省佳木斯市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑08民终1319号上诉人（原审原告）：佳木斯市民政局，住所地佳木斯市政府**楼。法定代表人：刘世友，该局局长。委托诉讼代理人：潘靖伟，该局职工。委托诉讼代理人：耿菊，黑龙江鸿臻律师事务所律师。上诉人（原审被告）：佳木斯市前进区姆尔润（中国）老年养护机构，住所地佳木斯市。法定代表人：魏迪迪，该养护机构经理。委托诉讼代理人：孙晓峰，该养护机构员工。委托诉讼代理人：孙佳明，黑龙江郝忠辉律师事务所律师。上诉人佳木斯市民政局（以下简称民政局）与上诉人佳木斯市前进区姆尔润（中国）老年养护机构（以下简称姆尔润养护机构）租赁合同纠纷一案，因不服黑龙江省汤原县人民法院2020年9月14日作出的（2020）黑0828民初109号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月23日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人佳木斯市民政局委托诉讼代理人潘靖伟、耿菊，上诉人佳木斯市前进区姆尔润（中国）老年养护机构委托诉讼代理人孙佳明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。佳木斯市民政局上诉请求：1．要求撤销原审判决，改判解除民政局与姆尔润养护机构的租赁合同；姆尔润养护机构给付2018年租赁费用121000元以及至搬出租赁物的租金；姆尔润养护机构给付滞纳金（每年按租赁费用的5%计算）12100元；姆尔润养护机构给付民政局供热费2017年、2018年、2019年均为86324.80元，总计258974.4元；不予退还履约保证金242000元；姆尔润养护机构交纳电费自2017年7月10日开始截止到2020年11月16日为73554元。姆尔润养护机构结清使用租赁物时的全部费用；或发回重审。2.本案的上诉费用以及其他费用由姆尔润养护机构承担。事实与理由：1.一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十三条关于约定解除的规定认定被上诉人没有根本违约，合同可以继续履行适用法律错误。民政局于2019年10月21日向姆尔润养护机构以书面通知形式催告缴纳租金及供热费用，并在书面催告中明确表示如姆尔润养护机构在约定期间内没有缴纳上述费用，属于违约行为，民政局将立即解除合同。而姆尔润养护机构并未缴纳租金，也未在合理期限内提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条合同的法定解除第三款，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，合同应当解除，由此可知，上诉人2019年10月21日的通知，是依法行使法定解除权的行为。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定，姆尔润养护机构迟延履行的行为符合《中华人民共和国合同法》的法定解除条件，应适用上述条款确认双方租赁合同解除。2.一审法院以具有公益性质为由不予解除租赁合同，于法无据，违反法律有关规定。根据《中华人民共和国民法总则》第十条，处理民事纠纷，应当依照法律；法律没有规定的，可以适用习惯，但是不得违背公序良俗。一审法院援引法律习惯，以养老看护中心经营的公益性为由不予解除合同，适用法律错误，于法无据，应当撤销并依法改判或发回重审。3.因为合同不应继续履行，故民政局不应退还姆尔润养护机构缴纳的履约保证金，一审法院判决不予支持该主张错误。一审法院依据错误的事实认定和法律，判决合同继续履行，继而驳回民政局要求姆尔润养护机构承担违约责任，不予退还履约保证金的判决明显有误。双方在合同第四项第三款中已明确约定：“承租人未按合同约定按期交付租赁费，每延期一日应当按租赁费的5%向出租人交付滞纳金。经甲方追索，承租人超过30日仍不按本合同的约定交付租赁费和滞纳金的，出租人有权解除本合同，出租人不退还履约保证金”。结合本案的事实，一审法院已经认定姆尔润养护机构违约，却未按双方所签订的合同判决姆尔润养护机构承担违约责任，将会导致国有资产流失。4.一审法院驳回1.21万元滞纳金，判决姆尔润养护机构自2019年11月21日起算缴纳滞纳金的判决认定事实错误。在民政局提供的租赁合同中，双方约定：“乙方在承包期内，应在上一年度缴费日前将租赁费交至甲方指定的银行账户”，姆尔润养护机构违约行为发生于首次未缴纳租赁费之日，并非发生于2019年10月21日民政局通知其解除合同之后。故因姆尔润养护机构违约而产生的滞纳金，应当从2018年算起。根据本案事实被上诉人收到解除合同通知后拒不履行也未答复，2019年11月21日应为合同的法定解除时间。所以一审法院判决姆尔润养护机构自2019年11月21日起算缴纳滞纳金的判决有误。5.一审法院驳回上民政局要求姆尔润养护机构缴纳供热费的判决认定证据、事实有误。一审法院称：“民政局没有充分有效地举证姆尔润养护机构没有履行合同约定，拖欠供热费”，然而根据民政局提供的现有证据，供热公司已经出具了收据，证明上诉人缴纳的供热费里，包含被上诉人所使用的租赁物老年公寓总供热面积为2322.7平方米,总供热费用共计86125.7元。姆尔润养护机构长期拖欠供热费，经供热公司几番催缴仍未及时缴纳，并且产生了滞纳金。民政局为避免养老看护中心中数十位老人居住于恶劣环境中而为被上诉人进行了垫付。双方订立的租赁合同的第十一条第一款也明确约定被告应自行负责水、电、供热费，被上诉人无故拖欠供暖费，一直由民政局进行垫付，姆尔润养护机构严重违约，一审法院认定事实有误，应当撤销并依法改判或发回重审。6.一审法院判决驳回姆尔润养护机构应当向民政局给付拖欠电费违反合同约定。姆尔润养护机构自2017年7月10日起拖欠电费至今分文没有给付上诉人，在双方订立的合同第十一条第一款明确写明，姆尔润养护机构在租赁期限内保证按照足额缴纳水、电、供热、物业管理等相关费用。姆尔润养护机构拖欠电费的行为违反合同约定。一审法院驳回民政局主张给付拖欠的电费违反了合同约定，将会使国有资产流失。综上所述，请贵院依据事实与法律做出公正的裁决，以维护上诉人民政局的合法权益，避免国有资产流失。姆尔润养护机构辩称，一、依据《中华人民共和国合同法》第五十二条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条,违反效力性强制性规定的合同无效,另依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效,但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。”本案案涉租赁标的若是未取得相关规划许可或占用集体所有土地情形的,依据《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条、第六十五条,《中华人民共和国土地管理法》第四十五条、第七十七条,及《最高人民法院民商事审判工作会议纪要》(法(2019)254号)第三十条，则本案双方签订的《佳木斯市行政事业单位国有资产租赁合同》应为无效。二、答辩人与供热公司为供热合同的主体,被答辩人不知道答辩人与供热公司实际约定的供热面积,也不知道供热公司供热温度是否达到相关标准,其要求答辩人给付供热费用没有法律依据。姆尔润养护机构上诉请求：1.判令撤销（2020）黑0828民初109号民事判决书中第一项、第二项、第三项判决，并依法改判为“一、确认佳木斯市民政局与佳木斯市前进区姆尔润（中国）老年养护机构之间的佳木斯市行政事业单位国有资产租赁合同无效。二、驳回佳木斯市民政局的诉讼请求。”2.请求将姆尔润养护机构在一审中提起的反诉合并审理。3．请求判决本案一审、二审的诉讼费用由民政局承担。事实及理由：一审判决认定事实不清。第一、人民法院未确认双方签订的《佳木斯市行政事业单位国有资产租赁合同（佳木斯市社会福利院老来乐养护中心公建民营合同）》（下称“租赁合同”）的效力。另依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。一审法院应当依职权对双方签订的租赁合同效力进行审查，对合同无效的法律后果进行处理，在当事人未提供相关证据时，相关证据应属一审法院认为审理案件需要的证据，一审法院应当调查收集，一审法院在未依职权对双方当事人签订的租赁合同的效力进行审查的情况下未调查收集相关证据，属事实认定不清。第二、依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十六条，一审法院认为案涉房屋的特性为国有资产，而国有资产是否取得建设工程规划许可证及相关产权证明应属涉及可能损害国家利益，所以国有资产是否取得建设工程规划许可证及相关产权证明的相关证据也属涉及可能损害国家利益的证据，一审法院未依职权调取相关证据从而未认定双方当事人之间的租赁合同的效力，属事实认定不清。第三、一审法院认为案涉房屋的所有权××为佳木斯市社会福利院，案涉房屋的特性为国有资产，依据《中华人民共和国物权法》第九条，在被上诉人未提供案涉房屋相关登记的证据，一审法院不能认定案涉房屋的所有权××为佳木斯市社会福利院且一审法院在判决中认为案涉房屋的特性为国有资产，对外出租应依法履行更为严格的审批程序，普通的房屋租赁关系出租人还需出示自己对房屋享有的权利来源，所以被上诉人更应出示对案涉房屋的权利来源。依据《行政单位国有资产管理暂行办法》第三条，行政单位国有资产应依法确认为国家所有，所以国有资产应依法确认其所有权，而被上诉人未提供案涉房屋相关的登记的证据，不能证明案涉房屋的所有权。姆尔润养护机构在一审时提起反诉，但一审法院未通知姆尔润养护机构交纳诉讼费用并在一审判决当中未体现姆尔润养护机构在一审中提起反诉。综上所述，一审法院认定事实不清。因此请求二审法院查明本案全部事实，撤销一审判决，依法进行改判。以保护公民合法权益。民政局答辩称，涉案租赁合同不存在法定无效事由,双方签订的《佳木斯市行政事业单位国有资产租赁合同》为有效合同,民政局已经履行了主要义务,姆尔润养护机构也已使用养老中心三年多。姆尔润养护机构认为该租赁合同为无效合同于法无据。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的,合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定,可知答辩人与被答辩人双方签订的合同不符合上述任何一条法律条款,故不存在合同无效的法定情形。一审中,民政局已经提交了证据,证明涉案租赁物为国有资产,已按相关法定程序向有关部门请示,相关部门批复同意其对外招租,并已按相关法律规定委托河北金益德资产评估事务所进行评估,并于2017年1月17日做出了冀金益德(2017)(估)字第078号资产评估报告,并进行了公开招租,案涉合同不存在法定的无效要件,应为有效合同。案涉合同并非无效合同,而是依法应当解除的合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条，当事人长期拖欠租金、供热费、水电费的行为违反了双方签订的租赁合同的第十一条第一款,已构成了根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十七条及合同第四条第(三)项“乙方未按本合同约定按期交付租赁费,每延期一应当按租赁费的5%向甲方交付滞纳金。经甲方追索,乙方超过30日仍不按本合同约定交付租赁费和滞纳金的,甲方有权解除本合同。甲方不退还履约保证金。”姆尔润养护机构长期拖欠租金,应依法承担违约责任。二、该租赁物为合法建筑,是国有资产,取得了相应批准,履行了法定的招标流程。根据《中华人民共和国物权法》第三十条规定,因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。民政局依法合规在国有建设用地上建筑房屋,且此房屋已经建造落成,满足《中华人民共和国物权法》第三十条的规定,民政局已因建造房屋的事实行为而取得了房屋的所有权。而且在建造涉案房屋之前,民政局已经取得了《国有资产投资许可证》,证明民政局的建造行为是经过国家审批的合法建造行为,房屋所有权完整且受法律保护。根据《中华人民共和国物权法》第九条第二款,依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。涉案房屋所处的土地为依法属于国家所有的建设用地,在此地块上进行建设的房屋应为合法建筑。而且,该房屋的租赁是佳木斯市财政局委托佳木斯市民政局进行对外出租,根据《行政单位国有资产管理暂行办法》第二十四条第二款,同级财政部门应当根据实际情况对行政单位国有资产对外出租、出借事项严格控制,从严审批。佳木斯市财政局已出具了法定的相关手续,委托批准民政局公开招标,程序上和内容上均为合法,因此,姆尔润养机构在上诉状中提出的合同无效的请求适用法律错误,于法无据,应当驳回。三、对于姆尔润养机构提出的将一审反诉合并审理的诉讼请求,不符合法律规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条,在第二审程序中,原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的,第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解;调解不成的,告知当事人另行起诉。故对于姆尔润养机构的反诉,不应予以一并审理。民政局向一审法院起诉请求：1．确认原被告于2019年11月21日解除租赁合同，收回租赁物；2．给付租赁费2018年7月11日至2019年7月10日12.1万元，并给付从2019年7月11日到2019年11月21日的租金43758元（12.1万元÷365天×132天=43758元）；3．给付房屋占有使用费从2019年11月22日按签订合同上租赁费的标准（12.1万元/年）计算到搬出租赁物之日止；4．交纳2018年、2019年逾期交纳租赁费的滞纳金1.21万元（12.1万元×2年×5%=1.21万元）；5．交纳2017年供热费86324.8元、2018年供热费86324.8元、2019年供热费86324.8元，总计258974.4元；6．被告承担违约责任，履约保证金24.2万元不予退还；7．交纳自2017年7月10日开始至起诉时止所使用的电费合计20000元，直至判决生效时止所发生的电费；8．本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年7月10日，原告佳木斯市民政局（甲方）与被告姆尔润养护机构（乙方）签订佳木斯市行政事业单位国有资产租赁合同一份，双方约定：通过公开招标方式进行招标，被告承租位于佳木斯市汤××县××凤鸣村所有权为佳木斯市社会福利院老年公寓（老来乐养护中心）。有关事宜达成如下协议：一、租赁物状况：乙方应在参加招标前对本租赁物的状况、使用范围、租赁期限、用途等情况进行全面的了解，不得在取得承包权后不履行本合同约定，甲方将不退还租赁费。甲方出租给乙方的租赁物所有权为××社会福利院老年公寓（××养护中心）××汤××县××凤鸣村，租赁物建筑面积2300平方米，设有养老床位120张，该租赁物包括房屋及附属设备、设施及装修。上述租赁物系国有资产，由市民政局进行租赁。二、租赁物使用：甲方出租给乙方的租赁物用途为集中供养形式的养老服务。三、租赁期限为5年，租期自2017年7月10日开始至2022年7月10日止。四、租金及其支付方式：乙方5年内应当向甲方交纳履约保证金，以租赁费的2倍计算为24.2万元，在中标后3个工作日内交到甲方指定账户。租赁费用按投标结果确定12.1万元，乙方应于本合同签订后5个工作日内一次性交纳一年租赁费及履约保证金至甲方指定的银行账户。乙方在承包期内，应在上一年度缴费日前将租赁费一次交至甲方指定的银行账户。乙方未按本合同约定按期交付租赁费，每延期一日应当按租赁费的5%向甲方交付滞纳金。经甲方追索，乙方超过30日仍不按本合同约定交付租赁费和滞纳金的，甲方有权解除本合同。甲方不退还履约保证金。合同中另对管理约定、运营监管、违约责任、权利义务、合同变更解除终止等事项进行了约定。合同签订后，被告姆尔润养护机构向佳木斯市民政局支付了履约保证金24.2万元及首付租金12.1万元（2017年7月10日至2018年7月10日期间的租金）。2019年10月21日，原告向被告发出限期缴纳租金及供热费用的通知。另查明，被告承租佳木斯市社会福利院老年公寓（老来乐养护中心）后将其更名为佳木斯市春天老年养护中心。一审法院认为，本案案涉房屋的所有权××为佳木斯市社会福利院，该福利院老年公寓（老来乐养护中心）系原告的下属单位，该房屋的特性为国有资产，对外出租应依法履行更为严格的审批程序。原告提供的证据能够证实其在对案涉房屋招租前，已按相关法定程序向有关部门请示、相关部门批复同意其对外招租，并按相关法律规定招聘有资质的评估机构进行市场租金评估、公开招租。对于被告辩称的案涉房屋无相关产权证明及建设工程规划许可证，原告与被告签订租赁合同应属无效或隐瞒与订立合同有关重要事实、构成民事欺诈的辩解理由，因其未能提供充分有效地证据证实其主张，本院不予采信。因原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，且合同内容不违反相关法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的权利义务。第一、关于原告主张的解除租赁合同返还租赁物的诉讼请求，被告不同意解除合同，故本案不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条关于约定解除的情形。双方在签订租赁合同时约定租期为五年，合同履行到租期的三年，还余两年才到期。考虑案涉租赁物的用途是经营养老院，具有一定的公益性质并有数十名老年人在其中居住，且原告在承租后对房屋及场地进行了维修并投入一定的人力物力，被告在合同履行过程中虽未如期支付租金已构成违约，但该违约行为并不能导致合同根本目的不能实现，为维护合同的稳定性，双方应依约继续履行租赁合同较为适宜。同时，因合同继续履行，故对于原告主张履行保证金24.4万元予以退还的诉请，本院不予支持。第二、关于原告主张的给付拖欠租金及违约金的诉讼请求，因被告迟延给付租金已构成违约，故被告拖欠的租金数额，本院确认到案件审理时为24.2万元。因双方在合同中约定“被告未按本合同约定按期交付租赁费，每延期一日应当按租赁费的5%向原告交付滞纳金”，但原告在2019年10月21日才向被告发出限期一个月内缴纳租金及供热费用的通知主张权利，故由此产生损失的扩大，应由原告自行承担。原告在庭审中将违约金标准调整为每年按照租赁费的5%计算，该计算方法未超过法律保护的范围。故本院现以原告向被告主张权利届满之日起，即2019年11月21日，以租金24.2万元为基数，按每年5%计算。第三、关于原告主张的被告给付拖欠的电费、供热费的诉讼请求，虽然双方在租赁合同中约定被告应保证租赁期限内足额缴纳水、电、供热、物业管理等相关费用。但作为负有举证责任的当事人，原告应提供充分有效地证据证实被告没有履行合同约定，是原告代为交纳的电费及供热费，因原告未能提供充分有效地证据证实其主张，故应承担举证不能的不利后果，原告可待证据充分后另行主张权利。综上所述，判决：一、驳回原告佳木斯市民政局与被告佳木斯市前进区姆尔润（中国）老年养护机构解除佳木斯市行政事业单位国有资产租赁合同的诉讼请求；二、被告佳木斯市前进区姆尔润（中国）老年养护机构于本判决生效之日起10日内给付原告佳木斯市民政局2018年、2019年年度欠付租金24.2万元（12.1万元×2年）及滞纳金（自2019年11月21日起以24.2万元为基数，按每年5%计算至欠付租金全部付清之日止）；三、驳回原告佳木斯市民政局的其他诉讼请求。案件受理费8911元，被告承担5111元，原告自行承担3800元。二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，民政局举示证据一：2003年7月29日黑龙江省发展计划委员会颁发的《固定资产投资项目投资许可证》一份。证明问题：该涉案标的物经过黑龙江省发展计划委员会批准，并发放了固定资产投资许可证，系合法建筑物。姆尔润养护机构质证意见认为，对证据的真实性没有异议，对证据的关联性和证明问题有异议。该证据颁发的主体是黑龙江省计划委员会，不是政府负责规划的部门，不能证明案涉标的符合规划。且该证据载明的建设地址及项目名称不能准确的描述出该建筑的建设地址及建筑面积与占地面积。证据二：2020年11月16日姆尔润养护机构租赁案涉房屋用电情况说明一份、电表照片复印件一份、姆尔润养护机构使用电量的视频光盘一份、姆尔润养护机构法定代表人魏迪迪签字确认的双方交接时使用的电量电表度数基数为04546.8度。证明问题：姆尔润养护机构从2018年7月10日租赁该房屋至2020年11月16日总用电数141450度，总电价为73554元。该电费姆尔润养护机构至今没有缴纳。由民政局代为缴纳。姆尔润养护机构质证意见认为，对证据的真实性没有异议，对证据的关联性有异议。春天养护中心未付的电费，应向与春天养护中心形成供用电关系的主体缴纳，民政局未与姆尔润养护机构沟通。民政局代为缴纳上述款项也不能免除春天养护中心向相关主体缴纳费用的法律义务。证据三、2020年11月16日黑龙江**强供热公司证明一份。证明问题：2018年、2019年姆尔润老年养护机构租赁的春天养老机构取暖费金额为172251.40元由佳木斯市社会福利院代为垫付。姆尔润养护机构应当按照合同约定给付民政局。姆尔润养护机构质证意见认为，对证据的真实性没有异议，对证据的关联性有异议。春天老年公寓应向与其形成供热法律关系的主体缴纳相关费用。民政局未与姆尔润养护机构沟通，不知道供热主体的供热是否达到了标准，也不知道案涉标的的实际供热面积。民政局代为缴纳相关供热费用也不能免除春天老年公寓向供热主体缴纳供热费用的法律义务。姆尔润养护机构提交证据一：2020年4月姆尔润养护机构职工孙晓峰与佳木斯市民政局职工潘靖伟通话录音一份。证明问题：证明姆尔润公司不知道案涉标的相关规划许可的情况。民政局质证认为，是本案民政局潘靖伟与姆尔润职工通话录音，但该证据与民政局所提供的投资许可证互相矛盾，该涉案租赁物已经经过国家有关国家主管部门的审批取得了相应的批准文件，并不是违法建筑。对民政局提交的证据一、二、三及姆尔润养护机构提交的证据一的证据的真实性本院予以确认。结合一审查明的事实和二审双方当事人举证情况，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2003年7月29日黑龙江省发展计划委员会颁发《固定资产投资项目投资许可证》，对汤原老年公寓项目进行了项目审批，项目建设单位为汤原社会福利院。2016年11月26日，市民政局拟对2004年投入使用的市社会福利院养老公寓进行公建民营改革，向佳木斯市国有资产监督管理办公室请示，2016年12月2日佳木斯市国有资产监督管理办公室批准，同意市民政局对市社会福利院所属老年公寓对外招租，出租事宜由市公共资源交易中心按规定招聘评估机构进行市场租金评估，并履行公开招租程序。2017年1月17日河北金益德资产评估事务所出具了《佳木斯市民政局拟了解房地产年租金项目资产评估书》。2017年7月5日，经佳木斯市公共资源交易中心履行公开招租程序，市民政局与姆尔润养护机构签订了《国有资产租赁成交书》。2017年7月10日，市民政局与姆尔润养护机构签订《佳木斯市行政事业单位国有资产租赁合同》，承租位于佳木斯市汤××县××凤鸣村佳木斯市社会福利院老年公寓，约定年租金12.1万元，租赁期限为5年，租期自2017年7月10日开始至2022年7月10日止，每年应在上一年度缴费日前将租赁费一次交至甲方指定的银行账户。合同签订后，姆尔润养护机构向市民政局支付了履约保证金24.2万元及首付租金12.1万元。姆尔润养护机构承租佳木斯市社会福利院老年公寓（老来乐养护中心）后，将其更名为佳木斯市春天老年养护中心。2019年10月21日，市民政局向姆尔润养护机构发出限期缴纳租金及供热费用的通知。本院认为，本案的争议焦点为：1.房屋租赁合同的效力；2.合同是否解除及应否支付滞纳金；3.供热费、电费如何支付；4.履约保证金应否退还。关于合同的效力问题，涉案房屋系姆尔润养护机构从民政局承租而来，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定为有效。”该条法律规定中“经主管部门批准建设”的表现形式主要指的是政府以批文形式确认准许对某建筑物进行建设。在2007年《中华人民共和国城乡规划法》颁布实施前，未实行建筑工程规划许可证制度，实行有权政府部门规划审批制度。本案中案涉房屋2003年7月29日取得了黑龙江省发展计划委员会颁发的固定资产投资项目投资许可证，能够证明案涉房屋系取得相关政府部门批准建设而成，故姆尔润养护机构关于案涉合同应属无效的上诉理由不能成立，民政局与姆尔润养护机构之间签订的《佳木斯市行政事业单位国有资产租赁合同》系双方真实意思表示，应属有效，双方均应依约行使权利、履行义务。民政局已将案涉房屋交付给姆尔润养护机构使用，姆尔润养护机构应按约定履行缴纳租金的义务。关于租赁合同是否解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，本案双方在合同第四条约定“租赁费用按招投标结果确定12.1万元。……乙方在承包期间，应在上一年度缴费日前将租赁费一次性交至甲方指定的银行账户。……经甲方追索，乙方超过30日仍不按本合同约定交付租赁费和滞纳金的，甲方有权解除本合同。”按照该合同约定2018年度租金应于2018年7月10日之前一次性缴纳。2019年10月21日民政局向姆尔润养护机构发出限期缴纳租金及供热费用的通知，告知姆尔润养护机构应在收到通知之日起30日内交纳拖欠租赁费等，逾期不履行将解除租赁协议，收回租赁物。姆尔润养护机构在经民政局催缴租金后直至本案起诉时仍未按照约定缴纳租金。现民政局要求确认双方租赁合同于2019年11月21日解除并要求收回租赁物之诉请，符合上述法律规定，本院予以支持。一审关于解除租赁合同的诉请不予支持认定不当，本院予以纠正。关于民政局要求姆尔润养护机构支付2018年租赁费121000元以及直至搬出租赁物的租金的上诉请求，因本院确认双方之间的租赁合同于2019年11月21日解除，姆尔润养护机构未支付2018年7月10日以后的租金，故姆尔润养护机构应当按照双方约定的年租金标准向民政局支付自2018年7月10日至2019年11月21日之间的租金共计165421.92元（121000元+121000元÷365天×134天）；解除合同后，姆尔润养护机构仍占有使用案涉房屋至今，故姆尔润养护机构还应支付占用期间的占房屋占有使用费，应参照房屋租金（121000元/年）标准从2019年11月22日计算到搬出租赁物之日止。关于应否支付滞纳金的问题，本院认为，合同中约定的滞纳金实为违约金性质。因姆尔润养护机构拖欠租金，其行为已构成违约，理应承担相应违约责任。对于姆尔润养护机构应承担的违约责任，虽然合同约定每逾期一天需按拖欠金额的百分之五支付的标准过高，但民政局诉讼主张的数额12100元系在法律规定的幅度之内，应予支持。关于供热费、电费如何支付的问题，本案双方在合同第十一条第一项约定“乙方在租赁期限内保证按期足额缴纳水、电、供热、物业管理等相关费用”。民政局诉请姆尔润养护机构给付拖欠的2017年至2019年供热费及2017年7月10日至今的电费，向法庭提交了佳木斯市社会福利院缴纳的2018年至2019年案涉房屋供热费票据、黑龙江**强集团供热公司出具的佳木斯市社会福利院已缴纳的2018年至2019年案涉房屋供热费证明及佳木斯市社会福利院出具的2017年供热情况说明、电费情况说明等。因佳木斯市社会福利院系独立法人，案涉房屋的供热费及电费与本案不是同一法律关系，本院不予审理，故关于民政局提出的供热费及电费的诉请，本院不予支持。关于履约保证金应否退还的问题。双方合同第四条第三项租金及支付方式中约定“乙方未按本合同约定按期交付租赁费，每延期一日应当按租赁费的5%向甲方交付滞纳金。经甲方追索，乙方超过30日仍不按本合同约定交付租赁费和滞纳金的，甲方有权解除本合同。甲方不退还履约保证金”。合同第十三条第五项又约定“承包期限届满，乙方在承包期间欠缴的费用由甲方在履约保证金中支付，履约保证金不足以支付欠缴的费用，甲方可以向乙方追索”。根据上述合同约定，结合本案实际，该履约保证金不予退还，应将履约保证金折抵拖欠民政局的租金及房屋占有使用费等。综上所述，上诉人佳木斯市民政局部分上诉请求成立，予以支持；上诉人佳木斯市前进区姆尔润（中国）老年养护机构的上诉请求不能成立，应予驳回；依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定判决如下：一、撤销黑龙江省汤原县人民法院（2020）黑0828民初109号民事判决；二、确认佳木斯市民政局与佳木斯市前进区姆尔润（中国）老年养护机构签订的《佳木斯市行政事业单位国有资产租赁合同》于2019年11月21日解除；三、佳木斯市前进区姆尔润（中国）老年养护机构应于本判决生效之日起十日内支付佳木斯市民政局自2018年7月10日起至2019年11月21日止的房屋租金165421.92元（121000元+121000元÷365天×134天）及违约金12100元，以上共计177521.92元；佳木斯市前进区姆尔润（中国）老年养护机构支付佳木斯市民政局自2019年11月22日至实际腾出案涉房屋的房屋占有使用费（支付标准按照双方租赁合同约定的年租金121000元计算）；佳木斯市前进区姆尔润（中国）老年养护机构已经交纳的履约保证金242000元与以上费用折抵；四、佳木斯市前进区姆尔润（中国）老年养护机构于本判决生效之日起30日内腾出位于佳木斯市汤原县汤原镇西凤鸣村佳木斯市社会福利院老年公寓；五、驳回佳木斯市民政局其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一二审案件受理费合计26733元，由上诉人佳木斯市民政局负担12660.7元，上诉人佳木斯市前进区姆尔润（中国）老年养护机构负担14072.3元。本判决为终审判决。审判长  李慧强审判员  韩国斌审判员  崔思佳二〇二〇年十二月三十一日书记员  付 丽