北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初5105号原告（反诉被告）：北京金秋麦浪儿童娱乐有限公司，住所地北京市房山区。法定代表人：刘慧敏，经理。委托诉讼代理人：王国雁，北京安太律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京华冠商业科技发展有限公司，住所地北京市房山区。法定代表人：张兵，董事长。委托诉讼代理人：张翔宇，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴红秀，女，该公司法务主管。原告（反诉被告）北京金秋麦浪儿童娱乐有限公司（以下简称儿童娱乐公司）诉被告（反诉原告）北京华冠商业科技发展有限公司（以下简称华冠公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。儿童娱乐公司的法定代表人刘慧敏及其委托诉讼代理人王国雁、华冠公司的委托诉讼代理人张翔宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。儿童娱乐公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的房屋租赁合同；2、判令被告返还原告施工押金10000元、租金押金93531元、质保金50000元；3、判令被告赔偿原告损失592144.85元；4、本案全部诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年6月15日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定由原告承租被告位于北京市房山区长阳镇嘉州水郡225号（华冠长阳购物中心店2F-5）418平方米面积的场地经营儿童乐园，租赁期限为2018年7月20日至2023年7月19日。2020年4月13日，被告以原告逾期支付租金为由向原告送达解除合同通知。原告系因“新型冠状病毒肺炎”的不可抗力情形及尚处于与被告协商租金支付期间而未交纳，在接到被告通知后立即要求其收取租金及继续履行合同遭被告拒绝。经查，被告通知解除合同的真实原因是已将场地进行转租而无法继续履行。现原告承租的场地已被被告查封无法使用。原告认为，原告与被告的租赁合同受法律保护，任何一方不得随意解除。原告逾期支付租金系受不可抗力因素的影响，且双方处于协商期间，故被告基于逾期的解除行为无效。原告要求继续履行合同被拒，已无法继续使用该场地。被告的根本违约行为致原告无法经营并给原告造成重大财产损失，依法应当予以赔偿。故原告向法院提起诉讼，望判如所请。华冠公司辩称，一、从合同履行的情况看，答辩人并不存在违约行为，答辩人不存在将房屋转租给其他方的情形，也不存在查封场地的情形。因此不符合约定解除条件或者法定解除条件，被答辩人无权要求解除合同。1、按照疫情防控政策要求，教育和餐饮类项目无法正常营业，答辩人商场内除一层超市外，其余均为餐饮及教育项目，商户都不向答辩人缴纳租金，导致答辩人向产权人支付租金出现严重困难，有可能面临因延迟支付租金而被解约的情况。答辩人并没有将房屋转租给任何第三方，也没有擅自决定撤店不再经营。由于被答辩人场地为开放式的且无人值守在现场，出于安全的考虑，为避免商场内顾客特别是儿童擅自钻入场地内发生意外或者危险，答辩人将场地围上警戒线是合理措施，并没有查封场地。2、受疫情影响，在营业额几乎为零的情况下，答辩人需要负担商场内数百名员工的工资、社保等费用，需要承担商场运营所需的各项成本支出。答辩人在疫情初始，给予商户部分租金减免，是希望大家能够互相扶持、共克时艰。被答辩人支付租金是其应当履行的合同义务，即便双方对于租金支付金额有争议，也不代表被答辩人有权一分钱租金都不交并且仍然占有场地。被答辩人以答辩人必须保证继续经营为支付租金的附加条件，没有任何合同和法律依据，属于被答辩人违约。由于被答辩人拒绝缴纳租金，无奈之下，答辩人于2020年4月3日发函告知解除合同。而被答辩人则于2020年4月27日委托北京安太律师事务所王国雁律师发来律师函，明确表示不同意解除合同，要求继续履行租赁合同。此后答辩人几次发函催缴租金，但是被答辩人仍然拒绝缴纳租金，并且向法院提起诉讼要求解除合同，被答辩人的这种行为是有违于诚信的。3、答辩人需要向产权人支付租金，答辩人一直在与产权人积极进行沟通，希望能够得到租金减免。同时，为了避免迟延缴纳租金导致合同被解除，答辩人在商户不缴纳租金的情况下，多方筹措资金分批次向产权人支付租金，这正是答辩人诚信的表现。目前产权人同意给予答辩人2月及3月各半个月的租金减免，这也是答辩人能够给予被答辩人的租金减免政策。二、被答辩人提出的各项损失不符合客观实际情况，并且存在提供虚假证据之嫌疑，严重妨碍了法院对案件的正常审理。为了维护正常的诉讼秩序，答辩人请求法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，查明事实并依法进行处罚。华冠公司向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人继续履行反诉人与被反诉人签订的《房屋租赁合同》；2、判令被反诉人向反诉人支付租金人民币174184.24元；3、本案诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：反诉人与被反诉人签署《房屋租赁合同》及相关补充协议，被反诉人承租北京市房山区长阳镇加州水郡225号二层部分面积用于经营儿童乐园，租赁期限为2019年10月20日至2023年7月19日。2020年1月底开始的全国性新冠病毒疫情给反诉人造成了巨大的损失和冲击，在业务额几乎为零的情况下，反诉人需要向产权人支付租金及相关各项费用，需要负担商场内数百名员工的工资、社保等费用，需要承担商场运营所需的各项成本支出。被反诉人的租金仅缴纳至2020年1月19日，此后被反诉人没有缴纳任何租金，但仍实际占有、使用租赁房屋。反诉人多次通过微信、电话与被反诉人联系，表明已经给予租金优惠，希望被反诉人尽快交纳拖欠的租金，但是被反诉人均拒绝缴纳。无奈之下，反诉人于2020年4月3日发函告知如果不缴纳租金就解除合同。而被反诉人则于2020年4月27日委托北京安太律师事务所王国雁律师发来律师函，明确表示不同意解除合同，要求继续履行租赁合同。2020年5月1日，反诉人再次发函催缴租金，但是被反诉人仍然拒绝缴纳租金，此后向法院提起诉讼要求解除合同、要求反诉人赔偿损失。被反诉人的这种行为是有违于诚信、有悖于公平的，严重侵害了反诉人的合法权益。反诉人依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关法律规定，依法提起诉讼，请求法院判允反诉人的诉讼请求，以维护反诉人的合法权益。儿童娱乐公司针对华冠公司的反诉辩称，被反诉人不同意反诉人的反诉请求，反诉人所述事实及理由与事实不符，答辩理由如下：1、因反诉人多次明确表示并且以自己的行为表示因其经营不善且疫情影响无法继续经营华冠商场，反诉人的这种不再履行出租义务的意思表示，致使合同无法继续履行，合同目的无法实现。2、被反诉人未缴纳租金期间分为两部分，第一部分为疫情开始至2020年5月1日，该段期间系因爆发新冠疫情的不可抗力及尚处于与反诉人协商租金支付期间，并非违约。第二部分为2020年5月2日至今，该段时间系因反诉人明确表示不再继续经营华冠商场，被反诉人行使的不安抗辩权未交纳，并非违约。3、被反诉人不同意支付租金，因租赁物至今被被反诉人用围挡封闭，被反诉人根本无法使用，要求被反诉人支付其恶意行为导致的闲置租赁物租金无依据。并且封挡租赁物并非反诉人所述出于安全考虑，而是配合整体转租的协商。4、基于2020年4月3日反诉人的通知解除行为、场地已进行转让无法继续履行合同的表示、新的场地承租人时代广场与被反诉人多次协商的事实、反诉人对经营场地进行围挡封闭的行为、以及长时间未占有使用场地及实际经营的事实，反诉人已构成根本违约，被反诉人有权要求解除合同。另外，2019年12月20日至2020年1月19日，我方应交租金数额为27971元，并非反诉人陈述的33692.54元，因为双方对租金进行了调整，调整后的标准是每天每平方米2.2元。经审理查明：2018年6月19日，华冠公司（出租人，甲方）与刘慧敏（承租人，乙方）签订房屋租赁合同一份，合同约定：乙方承租甲方位于北京市房山区长阳嘉州水郡225号二层615平方米铺位，租赁用途为开设儿童乐园。租赁期限自2018年7月20日起至2023年7月19日止，免租期自2018年7月20日至2018年9月19日，租金起算日为2018年9月20日。房屋交付日期为2018年7月20日。租金标准为：第一年2.5元/平米/天；第二年2.65元/平米/天；第三年3元/平米/天。租金缴纳方式为押二付三。租金押金93531元，履约保证金50000元。2018年6月27日，刘慧敏向华冠公司交纳了租金押金93531元、履约保证金50000元、施工押金10000元。2018年7月18日，北京金秋麦浪儿童娱乐有限公司注册成立，刘慧敏系该公司法定代表人。2018年11月6日，华冠公司与刘慧敏签订补充协议，双方同意将原租赁面积调整为558平方米，其他合同内容不变，按原合同执行。后华冠公司、刘慧敏、儿童娱乐公司签订三方协议一份，协议约定将《房屋租赁合同》中乙方的主体由“刘慧敏”变更为“北京金秋麦浪儿童娱乐有限公司”。2019年4月11日，华冠公司与儿童娱乐公司签订补充协议一份，协议约定将2019年4月20日至2019年10月19日租金由2.5元/平方米/天变更为2元/平方米/天。2019年4月21日，双方再次签订补充协议一份，协议约定：专柜租金为押一付三，现因经营困难，租金交付方式变更为月付，租金交付方式变更时间由2019年4月20日至2023年7月19日。2019年8月，华冠公司（甲方）与儿童娱乐公司（乙方）又签订合同补充协议一份，协议约定：甲乙双方于2018年7月签订了《房屋租赁合同》（以下简称“原合同”），约定乙方租赁甲方华冠天地长阳店二层铺位，经营面积558平米，租赁期限为2018年7月20日至2023年7月19日，经双方协商一致，就原合同补充事宜达成协议如下：1、因商场升级调整，乙方同意配和我司进行重装商铺，原合同2019年8月19日终止，移位调整面积为418平方米，经营项目儿童乐园，调整免租期2019年8月20日至2019年10月19日，合同期限变更为2019年10月20日至2023年7月19日。2、2019年10月20日至2019年12月19日租金按2元/平米/天，2019年12月20日至2020年12月19日租金按2.65元/平米/天，2020年12月20日至2023年7月19日租金按3元/平米/天。3、本协议作为原合同的补充协议，与原合同具有同等法律效力，2019年10月20日起执行补充协议。2019年12月19日前的租金，儿童娱乐公司已按合同约定给付华冠公司。2020年1月19日，华冠公司工作人员邢建平通过微信向儿童娱乐公司法定代表人刘慧敏发出电子版合同一份，在该合同中，将租金标准调整为2.2元/平方米/天。后儿童娱乐公司给付华冠公司2019年12月20日至2020年1月19日期间租金27971元。2020年1月24日，新型冠状病毒肺炎疫情爆发，儿童娱乐公司将儿童乐园关闭并停止经营。2020年2月10日，华冠公司向合作伙伴发出“关于减免部分期间租金和物业管理费的函”，该函载明：“尊敬的华冠合作伙伴：值此新春，……。2020注定是不平凡的一年，但更是充满希望与温情的一年，我们正在对抗的“新型冠状病毒肺炎”一役……。疫情出现以来，我们面临着经营上的困难，各位合作伙伴毫无退缩积极与我们共同努力行动来保障每位消费者和每一名员工的安全和健康……。在此特别时刻，华冠宣布：2020年2月1日至2月29日期间我们将减半收取商户原应支付的租金和物业管理费，具体手续将由商场同事与各位伙伴对接处理……。”。后双方通过微信对租金是否缴纳进行了沟通，未果。2020年3月3日，华冠公司向儿童娱乐公司发出“租金催缴函”一份，该函载明：“贵司同我司签订的租赁协议，协议时间为2018年7月20日至2023年7月19日，协议中约定租金缴纳方式为押一付三形式。截止到2020年3月3日止，贵司一直未缴纳2020.01.20-02.19租金13985.5元，我公司已进行多次催缴，贵司未能缴纳租金。根据《房屋租赁合同》第十条第五项，贵公司如未按约定期限支付费用，贵公司应以欠缴数额为基数，每延迟一日向我公司支付5%的违约金，若贵公司欠缴费用达到三十日时，我公司可以解除合同。望贵司接到商函后，尽快向我公司缴纳租金，否则我公司有权利要求贵公司承担违约责任，并有权解除合同。”。儿童娱乐公司收到该函后，未缴纳租金。2020年4月3日，华冠公司向儿童娱乐公司发出“关于解除《房屋租赁合同》的通知函”一份，该函主要内容为：“鉴于，贵我双方于2018年6月19日签署《房屋租赁合同》，租赁房屋地址为……；但截至目前，贵方仍未向我方支付2020年1月20日至2020年4月3日期间的房屋租金并已严重逾期，现累计欠缴租金已达69927.5元。……，贵方拖延支付到期租金的行为已构成违约，据此，我方通知贵方如下事项：1、请贵方于2020年4月5日前将上述到期租金共计69927.5元及违约金191601.35元支付至我方银行账户；2、按照原合同第十条第五款的约定，欠缴租金达30日，我方即有权解除合同，贵方的行为完全符合原合同约定的解除条件，我方决定行使合同解除权，解除原合同，《房屋租赁合同》自本通知函作出之日起解除。请贵方于2020年4月10日前腾空租赁房屋，并交付我方……。”。儿童娱乐公司接函后，于2020年4月27日委托并指派北京安太律师事务所律师王国雁向华冠公司发出律师函一份，儿童娱乐公司在该函中主要意见为：1、双方签订的《房屋租赁合同》依法成立，受法律保护，合同履行期间，承租人一直按照双方约定履行交付租金的义务，无任何严重的违约行为；2、承租人逾期支付2020年2、3月的租金系受新型冠状病毒肺炎疫情的影响且根据北京市政府相关部门的要求停止营业，属不可抗力范围，承租人有权对停业期间的租金提出缓交或免交租金申请；3、不同意解除租赁合同，要求继续履行合同。2020年5月1日，华冠公司接到律师函后，再次发函一份，主要内容为催缴2020年5月6日前租金96139.12元并要求返还出租房屋。2020年5月5日，华冠公司又发出告知函一份，再次通知儿童娱乐公司于2020年5月6日18:00前缴纳全部到期应付租金，逾期不缴纳，将按照《房屋租赁合同》约定及此前函件通知，解除租赁合同。儿童娱乐公司未交纳租金。2020年5月10日，华冠公司在儿童乐园外设置警戒线。期间，双方就租金交纳问题多次沟通协商，未果。2020年5月12日，儿童娱乐公司诉至本院。2020年5月24日，华冠公司将儿童乐园断电。审理中，经本院主持调解，2020年9月24日，华冠公司（甲方）与儿童娱乐公司（乙方）签订“关于恢复经营的协议书”一份，协议书载明：一、甲方应在2020年9月24日将乙方租赁房屋外的警戒线撤掉，并恢复提供电源；乙方应于同时恢复经营，采取合理措施确保租赁房屋内的安全，避免出现消防或者人身、财产损害等事故。二、乙方应在2020年9月24日向甲方支付租金人民币24369.4元（注：2020年9月28日至2020年10月19日期间的租金）。为了配合乙方恢复经营，甲方同意免收2020年9月24日至2020年9月27日期间的租金。三、自恢复经营之日起，甲乙双方继续按照2018年6月甲方于刘慧敏签署的《房屋租赁合同》及此后签署的《三方协议》履行，并变更如下内容：1、租赁场地位置已调整，租赁面积为418平米；2、租赁期限截止至2023年7月19日；3、租金支付方式为月付，上打租，每月19号前支付；4、租金标准：（1）2020年9月28日至2020年12月19日期间为2.65元/平米/天，即每月33692.54元；（2）2020年12月20日至2023年7月19日期间为3元/平米/天，即每月38142.5元；5、甲乙双方就原租赁场地位置调整事宜已处理完毕，乙方不得再向甲方主张任何装修或经营补偿或违约赔偿等；6、在乙方正常支付租金、没有违约情形的情况下，甲方不得阻止或变相阻止乙方的正常经营活动，不得阻止顾客及员工的进入等正常经营行为；但是如果乙方未能按时足额支付租金、并经甲方通知仍不缴纳租金的，甲方有权采取断水电、拉警戒线等措施。如果甲方违反前述约定，则乙方有权要求减免阻止经营期间的租金。四、2020年1月20日至2020年9月23日期间的租金，由北京市房山区人民法院依法裁决，甲乙双方应执行生效判决。如乙方不履行生效判决的，甲方有权申请法院强制执行，并有权解除租赁合同。五、本协议经甲乙双方授权代表签字或盖章后生效。本协议一式三份，甲乙双方各执一份，法院备案一份，具有同等法律效力。协议签订后，双方依协议约定履行。2020年10月10日，儿童娱乐公司向本院提交变更诉讼请求申请书，将其诉讼请求变更为判令解除原告与被告签订的房屋租赁合同。另查明，华冠公司出租的上述房屋，系其向北京日兴房地产发展有限公司（以下简称日兴公司）承租房屋的一部分。2020年3月18日，日兴公司致函华冠公司，要求华冠公司缴纳2020年2月1日至2020年4月30日租金3234764.4元。2020年4月20日，华冠公司交纳了上述期间租金1617382.2元。2020年5月14日，华冠公司交纳了2020年4月16日至2020年7月31日租金2695637元。以上事实，有双方当事人陈述；儿童娱乐公司提交的房屋租赁合同、三方协议、补充协议、收据、微信记录、解除租赁合同通知函、律师函、告知函、录音；华冠公司提交的房屋租赁合同、三方协议、补充协议、关于减免部分期间租金和物业费的函、租金催缴函、告知函、律师函等证据在案佐证。本院认为，儿童娱乐公司与华冠公司签订的房屋租赁合同及补充协议均系双方真实意思表示，其内容不违反相关法律规定，合同应为有效。根据查明的事实，2019年12月19日前的租金，儿童娱乐公司已付清，双方无争议。对于华冠公司主张的2019年12月20日至2020年7月19日期间的租金给付标准问题，华冠公司主张应按原协议约定的每平方米每日2.65元给付，而儿童娱乐公司主张应按每平方米每日2.2元给付。对此，本院认为，虽双方在《合同补充协议》中约定，该期间的租金给付标准为2.65元/平米/天，但华冠公司工作人员在2020年1月19日给儿童娱乐公司所发微信中，将租金标准调整为2.2元/平米/天，且促销协议书中也载明2019年12月20日至2020年1月19日期间租金27971元，也是按2.2元/平米/天计算而来的。同时，结合华冠公司所发“关于减免部分期间租金和物业管理费的函”及2020年3月3日“租金催缴函”，在该函中，华冠公司确认2020年1月20日至2020年2月19日租金为13985.5元（因疫情同意减半收取金额），综合上述证据，本院确认，自2019年12月20日起，儿童娱乐公司应按2.2元/平方米/天的标准向华冠公司支付租金。2019年12月20日至2020年1月19日期间的租金，儿童娱乐公司已付清，不存在拖欠问题。2020年1月20日至2020年7月19日，如按2.2元/平方米/天的标准计算，儿童娱乐公司每月应支付租金为27971元。但自2020年1月24日起，新型冠状病毒肺炎疫情爆发，导致儿童娱乐公司关闭门店，停止经营。对此，本院认为，2020年1月24日至2020年7月19日，此期间处于疫情防控阶段，房屋产权人日兴公司给予了华冠公司部分期间租金减免，根据公平原则，并结合本案实际情况，本院确定2020年1月20日至2020年7月19日期间的租金损失，由华冠公司与儿童娱乐公司共同承担。综上，本院酌情确定，2020年1月20日至2020年3月19日，儿童娱乐公司按每月6992.75元（27971÷4）的标准支付租金；2020年3月20日至2020年7月19日，儿童娱乐公司按每月13985.5元（27971÷2）的标准支付租金，依此计算，儿童娱乐公司应向华冠公司交纳租金数额为69927.5元。儿童娱乐公司停止经营期间，对其经营场地，未安排人员值守。在此期间，华冠公司在一楼经营的超市正常营业，出于安全考虑，华冠公司在儿童乐园设置警戒线并在其后采取断电措施，属于对出租场地的正常管理，该行为不构成合同违约。因双方已于2020年9月24日签订关于恢复经营的协议书，故儿童娱乐公司要求解除房屋租赁合同的诉讼请求，本院不予支持。华冠公司合理部分诉讼请求，本院予以支持，不合理部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、北京金秋麦浪儿童娱乐有限公司与北京华冠商业科技发展有限公司继续履行双方签订的《房屋租赁合同》；二、北京金秋麦浪儿童娱乐有限公司于本判决生效后十日内给付北京华冠商业科技发展有限公司2020年1月20日至2020年7月19日租金69927.5元；三、驳回北京金秋麦浪儿童娱乐有限公司的诉讼请求；四、驳回北京华冠商业科技发展有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费35元，由北京金秋麦浪儿童娱乐有限公司负担（已交纳）。反诉费1376元，由北京华冠商业科技发展有限公司负担826元（已交纳）；由北京金秋麦浪儿童娱乐有限公司负担550元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  王保新二〇二〇年十二月七日书记员  刘 倩