湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初9225号原告：曹家铭，男，1987年6月3日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：周超，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭佳丽，湖南金州律师事务所律师。被告：王跃良，男，1974年2月9日出生，汉族，住湖南省攸县。委托诉讼代理人：彭瑾，湖南华硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗名普，湖南华硕律师事务所律师。原告曹家铭诉被告王跃良房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月22日受理后，依法适用简易程序，由审判员吴贵平独任审判，于2020年10月21日公开开庭进行了审理。原告曹家铭委托诉讼代理人周超、彭佳丽，被告王跃良及其委托诉讼代理人彭瑾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告曹家铭向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告2019年10月28日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告支付原告租金43116.99元（租金按130800元／年计算，自2020年5月1日起计算至2020年8月14日止）；3.判令被告支付原告2020年8月15日至房屋实际交付之日止的房屋占有使用费，按照房屋租赁合同约定的租金标准计付，其中暂计至2020年9月15日的房屋占有使用费为10900元；4.判令被告向原告支付违约金3000000元；5.判令被告将租赁的位于“天翔·新新家园（新开铺路18号）Ｂ座第一层102号门面房屋”恢复原状（即恢复坐落于天心区××路××号××综合楼Ｂ座102号承租门面与电梯公用大厅的分隔墙）；6.判令本案诉讼费用由被告承担。被告王跃良答辩称：一、原告在起诉状中关于涉案房屋续租的陈述不符合客观事实。原告称双方在2009年签订的房屋租赁合同到期后，重新签订了新的租赁合同，这一说法没有事实依据。客观事实是，自2009年被告承租原告母亲名下房屋后，房屋交付、租金缴纳等相关事宜均由原告舅舅吴直强代为处理。2019年10月至11月期间，由于涉案房屋租期即将届满，被告通过原告舅舅吴直强与原告对续租事宜进行了多次协商，双方拟定了新的房屋租赁合同打算签订。2019年11月17日，被告在新的房屋租赁合同上签名后，原告舅舅吴直强将被告已经签名的房屋租赁合同带走打算拿给原告签字，但一直未将原被告双方均已签字的合同拿给被告。反而原告舅舅告知被告，原告不同意两合同文本中商定的初始年租金（即三楼28.5万元/年、一楼13.08万元/年），要求三楼调高至30万元/年，一楼调高至13.8万元/年。被告基于酒店业经营成本问题，反对原告在前期协商的基础上再行涨租，后虽几经磋商，但均未能达成合意。2020年1月，被告参照2019年房屋租赁合同的标准向原告支付了2020年5月1日前的租金，但原告明确提出被告支付的租金金额不够，三楼应该按照30万元每年的标准支付，一楼应该按照13.8万元每年支付，被告不认同，加上新冠疫情来袭，对宾馆酒店行业造成了巨大的打击。原告在未对被告提供任何帮助未减免任何租金的情况下，反而坚持要求涨租。被告遂于2020年3月左右告知原告，因双方就租金问题无法达成一致意见，故被告仅承租该房屋至2020年5月31日，即被告已经支付租金对应的租期届满之日。被告根据这一约定，于2020年5月31日前搬离了3楼涉案房屋，由于原告不愿意收房，被告一直无法交还一楼房屋。但原告于2020年5月29日将原被告签字的《房屋租赁合同》文本拿给被告，要求按照该合同继续履行，才导致本案争议的发生。二、原告的诉讼请求均没有依据。针对第一项诉求，在2009年房屋租赁合同期限届满后，被告一直按照原告所称的2019年《房屋租赁合同》履行，但原告对租金标准这一合同实质性条款提出异议，双方无法协商一致，2019年《房屋租赁合同》并未成立，无需也无法解除。针对第二、第三项诉求，首先，原告已经支付了2020年5月1日前的租金，被告同意按2019年约定的租金标准支付使用房屋期间的费用。针对第四项诉求，原告所称的2019年《房屋租赁合同》并未成立，原告要求按照未成立的合同要求被告支付房屋占用费、违约金等费用缺乏事实和法律依据。即使2019年房屋租赁合同成立，300万元的违约金也明显高于原告的实际损失，即使被告拖欠租金，原告的损失也只是资金占用费，即利息损失，超过该利息损失30%的部分不应予以支持，应当予以核减。针对第五项诉求，新旧房屋租赁合同均约定，租赁期满，双方对该房屋的装饰部分采取“来修去丢”的原则处理，针对三楼，被告按照来修去丢的约定，将房屋返还给了原告，针对一楼，被告同意按照同样标准交还房屋，被告要求恢复原状没有依据。三、因受疫情的影响，被告的酒店行业经营惨淡，特别是2020年2月份至3月份时期，更是损失惨重，故被告请求人民法院及原告响应国家号召，给予被告部分租金减免的待遇，以保护民营企业。本院经审理认定事实如下：原告母亲吴安平（甲方）与被告王跃良（乙方）于2009年7月1日签订《房屋租赁合同》，合同约定由乙方承租甲方所有的坐落于“天翔·新新家园”（长沙市天心区新开铺路18号）Ｂ座第一层102号门面房屋作为宾馆大堂使用，房屋建筑面积为155平方米（含公摊面积）,租期10年，自2009年11月1日起至2019年11月30日止，共计120个月。双方同意乙方自2009年11月1日起至2012年11月30日的租金为6000元／月包干，2012年11月1日至2015年11月30日租金为8000元／月包干，2015年11月1日至2019年11月30日租金为10000元／月包干。租金前三年按季预付，3年后按每半年预付，乙方须在每次到期前5天内支付下季度或下半年租金。乙方同意支付18000元作为租金押金，租赁期满，双方对该房产的装饰部分采取“来修去丢”的原则处理，乙方须将自己的所有财产与自置的设备、物品搬出该房产，且将清洁整齐状态完好的该房产交还给甲方，若合同期满或提前终止与解除后10天内，乙方仍未将其全部或部分私有财产和自置设备、物品搬出该房产，则视为乙方放弃权利处理，届时甲方（或甲方授权代理人）有权委派人员将乙方上述财产与物品予以处理，并无需给予乙方任何补偿。若乙方单方终止本合同，甲方可无条件收回房产，由此造成一切损失均由乙方承担，乙方已付的租金押金不予退还并赔偿甲方损失，若乙方未能依约按期向甲方支付租金或租赁押金，则甲方或甲方授权的代理人有权书面通知乙方立即予以缴付；乙方逾期60天仍未能缴付，则甲方有权解除本合同（合同解除之日为甲方或甲方授权的代理人解除本合同的书面通知送达乙方之日），并视为乙方单方终止本合同，乙方已付的租赁押金，甲方将不予退还。合同签订后，吴安平按约交付了房屋，交付时为毛坯，被告王跃良在承租后拆除承租门面与电梯公用大厅的分隔墙。被告王跃良支付了租赁押金18000元。2015年10月21日，天心区××路××号××综合楼Ｂ座102号房屋所有权人变更为原告曹家铭，2009年7月1日签订的《房屋租赁合同》已履行至合同期满。2019年10月底，原告曹家铭与被告王跃良就续租事宜进行协商。经多次沟通，2019年11月15日，被告王跃良将其签字的《房屋租赁合同》文本通过原告舅舅吴直强转交给原告曹家铭进行签署。该合同文本载明，乙方（王跃良）承租甲方（曹家铭）所有的坐落于“天翔·新新家园”B座第一层102号门面房，建筑面积约155平方米（含公摊面积）。租期自2019年11月1日起至2029年10月1日，租金为每年130800元，以后每三年递增5%，前五年租金按季度预付，后五年租金按每半年预付。租赁押金为18000元。租赁期满，双方对该房产的装饰部分采取“来修去丢”的原则处理，乙方须将自己的所有财产与自置的设备、物品搬出该房产，且将清洁整齐状态完好的该房产交还甲方。乙方对承租门面与电梯公用大厅的连接间墙进行改造，打通了连接间墙，退租时，乙方应恢复承租门面与电梯公用大厅间墙。若本合同期满或提前终止与解除后10天内，乙方仍未将其余全部或部分私有财产和自置设备、物品搬出该房产，则视为乙方放弃权利处理，届时甲方（或甲方授权代理人）有权委派人员将乙方上述财产与物品予以处理，并无需给予乙方任何补偿。租赁开始后，若乙方单方终止本合同，甲方可无条件收回房产，由此造成的一切损失由乙方承担，乙方已付的租赁押金不予退还并向甲方支付违约金叁佰万元。乙方逾期60天仍未能交付租金，则甲方有权解除本合同，并视作乙方单方终止本合同，乙方已付的租金押金，甲方将不予返还。原告提交的上述合同文本尾部原告曹家铭与被告王跃良现已均签字捺印，但双方均未注明签订时间。被告王跃良庭审中自述原告签字的合同文本至2020年5月27日由吴直强送到被告王跃良的办公室，并提交了其与吴直强的微信聊天记录佐证。2020年8月12日，原告曹家铭向被告邮寄送达《解除房屋租赁合同书》，以王跃良逾期交纳租金已超过60天违反合同约定为由，通知王跃良解除双方2019年的《房屋租赁合同》。2020年8月20日，被告王跃良通过EMS快递向原告曹家铭寄送了《关于对解除房屋租赁合同通知书的复函》。被告王跃良按2009年《房屋租赁合同》的租金标准（每月10000元）支付涉案房屋截至2020年4月30日的租金，双方均认可涉案房屋的租金已缴纳至2020年4月30日。王跃良未将涉案房屋交付给曹家铭。后双方协商未果，遂酿成纠纷。另查明，涉案房屋的原租赁合同到期后，续租相关事宜由原告曹家铭的舅舅吴直强与被告王跃良进行协商。2019年10月30日，王跃良将租赁合同文稿发送给吴直强。2019年11月7日，吴直强将修改后的租赁合同文稿微信发送给王跃良。2019年11月11日，王跃良将再次修改后的租赁合同文稿发送给吴直强，并于2019年11月15日将其已签字的合同文本交给吴直强带给原告曹家铭签字。2020年1月14日，王跃良向曹家铭支付一楼（即本案涉案房屋）及三楼房屋（注：被告另租赁原告三楼住宅）的租金共计202500元，吴直强在收到该款项后在微信上回复：“王总收到20.25应该是3楼半年15（150000元）一楼半年6.9（69000元）共计半年21.9还差1.65”。按照2019年《房屋租赁合同》的文本载明的租金标准，一楼房屋半年租金为65400元。原告曹家铭称其在2020年上半年合理的时间将签字的合同文本交给被告王跃良，但未明确交付时间，亦未提交相关证据。上述事实有《房屋租赁合同》《解除房屋租赁合同通知书》、长房权证天心字第7××1号房屋所有权证、《关于对解除房屋租赁合同通知书的复函》、ＥＭＳ邮寄单、吴直强与王跃良的微信聊天记录及当事人陈述等证据予以证实，经庭审质证，足以认定。本院认为，原告曹家铭与被告王跃良之间系租赁合同关系，原告曹家铭将租赁物交付被告王跃良使用、收益，被告王跃良应当支付租金。本案争议的焦点为原告曹家铭提交的2019年的《房屋租赁合同》是否成立并生效。2019年11月15日，被告王跃良将其签字的《房屋租赁合同》文本通过原告舅舅吴直强转交原告曹家铭，其行为构成要约，但在2020年1月14日，被告王跃良支付涉案房屋租金时，吴直强作为原告处理涉案房屋租赁事宜的代理人，对租金标准提出了明确的异议，即对被告王跃良发出的要约作出了实质性变更，依据《中华人民共和国合同法》第二十条之规定，被告王跃良做出的要约失效。而被告王跃良对原告曹家铭提出的增加租金的新要约亦明确表示不予认可，双方就续租合同内容未能协商一致，故2019年的《房屋租赁合同》未成立。另外，从承诺和要约到达的时间来看，原告主张2019年的《房屋租赁合同》已经成立并生效，即应举证证明其作出的承诺在要约失效前到达被告王跃良处，原告未提交证据证明2019年《房屋租赁合同》的签字时间及送达合同文本的时间，应承担相应的不利后果,故原告曹家铭要求解除2019年10月28日签订的《房屋租赁合同》，因该合同未成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。2009年的《房屋租赁合同》到期后，被告王跃良继续使用租赁物，原告曹家铭未提出异议，在此期间双方成立不定期租赁合同关系，当事人可以随时解除合同。因原告曹家铭提出解除合同的诉请，本院认定双方不定期租赁合同自起诉之日（2020年9月22日）解除。合同解除后，被告王跃良应当按原租赁合同的约定将租赁物返还原告曹家铭，被告王跃良承租后拆除分隔墙，应恢复房屋清洁完好的状态。涉案房屋由被告王跃良使用至今，被告王跃良应当支付2020年5月1日起至2020年9月22日（起诉之日）的租金及后续房屋占用费，考虑到新冠疫情对酒店行业的实际影响应当酌情减免一个月租金，参照被告王跃良签字认可的2019年的《房屋租赁合同》中约定的租金标准，故对原告曹家铭要求被告王跃良支付租金及房屋占用费的主张，本院予以支持，被告王跃良应当按130800元/年的标准支付自2020年5月1日至2020年9月22日的租金40693元（130800÷12×3＋130800÷12÷30×22，已扣减了一个月租金），后续房屋占用费按130800元/年的标准支付，计算自2020年9月23日至房屋交付原告曹家铭之日止。被告王跃良逾期支付租金，其行为已构成违约，故原告曹家铭有权要求被告承担违约责任。原告曹家铭要求被告王跃良支付违约金3000000元，该标准过分高于实际损失，且原合同未约定违约金计算标准，本院予以酌情支持以欠付租金（占用费）为基数，按年利率3.85%的标准计算自2020年4月25日起至清偿之日止。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告曹家铭与被告王跃良之间的涉案房屋租赁合同关系；二、被告王跃良于本判决生效之日起十日内一次性向原告曹家铭支付自2020年5月1日至2020年9月22日的租金40693元及后续房屋占用费（按130800元/年的标准支付，自2020年9月23日计算至房屋交付原告曹家铭之日止）；三、被告王跃良于本判决生效之日起十日内向原告曹家铭支付违约金（以欠付的租金及占用费为基数，按年利率3.85%的标准计算自2020年4月25日起至清偿之日止）；四、被告王跃良于本判决生效之日起十五日内将坐落于天翔·新新家园（长沙市天心区新开铺路18号）B座第一层102号门面房屋腾空返还给原告曹家铭，并恢复承租门面与电梯公用大厅的分隔墙；五、驳回原告曹家铭的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31233元，减半收取15616元，由原告曹家铭负担14349元，被告王跃良负担1267元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  吴贵平二〇二〇年十二月二十一日法官助理李梦洁书记员贺锦颖