北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初21498号原告（反诉被告）：北京颐沁园大酒店，住所地北京市丰台区。法定代表人：郝翠云，执行董事。委托诉讼代理人：赵文娟，女，北京颐沁园大酒店经理。委托诉讼代理人：崔晨雨，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。被告（反诉原告）：王海涛，男，1978年7月16日出生，汉族，住山东省莘县。委托诉讼代理人：线羡，北京市博仁律师事务所律师。原告（反诉被告）北京颐沁园大酒店（以下简称颐沁园酒店）与被告（反诉原告）王海涛合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，使用电子诉讼平台公开开庭进行了审理。原告颐沁园酒店的委托诉讼代理人赵文娟、崔晨雨，被告王海涛的委托诉讼代理人线羡通过电子诉讼平台参加诉讼。本案现已审理终结。颐沁园酒店向本院提出诉讼请求：1.判令王海涛支付2020年6月5日至2020年8月24日未返还酒店的承包金共计885452.05元；2.判令王海涛支付违约金536622.5元；3.判令王海涛支付所欠税费9244.94元及截至2020年9月25日的税费滞纳金466.87元；4.判令王海涛支付所欠电费50768.54元及因王海涛拖欠电费导致颐沁园酒店负担的诉讼费1437元；5.判令王海涛赔偿损失163550元；6.判令王海涛赔偿律师费20000元；7.本案诉讼费由王海涛承担。事实和理由：2012年12月5日，颐沁园酒店与王海涛签订《颐沁园大酒店承包合同》，约定将位于北京市丰台区西局西街300号，占地面积2011平方米，建筑面积3612平方米的房屋租赁给王海涛。王海涛向颐沁园酒店承诺承包该房屋用于酒店、酒店式公寓、酒店相关经营以及国家允许的用途。合同生效后，王海涛成为酒店实际控制人。合同期限自2012年12月5日起至2020年6月4日止，王海涛享有4个月加10天的免租期。双方约定酒店年承包金额为人民币1900000元，承包期5年为一个递增周期，递增额度为年承包金的5％，即2017年12月5日之后承包金为1995000元。承包金支付方式为半年付。根据合同约定，除颐沁园酒店同意王海涛续租外，王海涛应在本合同承包期届满后无条件如期返还该房屋，未经颐沁园酒店同意逾期返还的，每逾期一日，王海涛应按原日承包金的2倍支付承包金。王海涛应当于2020年6月4日返还酒店，但其到期拒不返还，直至2020年8月25日，因颐沁园大酒店与酒店所在房屋的出租方北京华宇天宏资产管理中心之间的《租赁合同》到期，北京华宇天宏资产管理中心直接接管房屋。故王海涛逾期共81天，2倍承包金共计885452.05元。根据合同，王海涛应当提前30日即应在2019年11月4日之前支付2019年12月5日至2020年6月4日的承包金997500元，但王海涛并未按时支付，根据其实际支付的时间、金额及合同约定的利息标准，其应支付违约金36622.5元，加上王海涛拖欠承包金违反合同8-2应支付的500000元违约金，王海涛应支付颐沁园酒店违约金共计536622.5元。根据颐沁园酒店在国家税务总局北京市丰台区税务局查询到的《银行端查询缴税凭证》显示，截至2020年9月25日，“北京颐沁园大酒店”应付的企业所得税、增值税、资源税、城市维护建设税及滞纳金共计9711.81元，该税费系王海涛承包期间产生，应由王海涛支付。因王海涛拖欠电费，国网北京市电力公司与颐沁园酒店之间的供用电合同纠纷已由北京市丰台区人民法院于2020年11月30日作出（2020）京0106民初28169号民事判决书，要求颐沁园酒店支付国网北京市电力公司2020年5月5日至2020年11月5日的电费61096.05元并负担诉讼费1437元。其中2020年8月26日之前的电费为50768.54元，该部分电费系王海涛承包期间产生，应由王海涛承担。2018年7月20日，王海涛作为酒店的法定代表人以酒店的名义与金志伟签订《房屋租赁定金协议》并收取定金150000元，产生纠纷后经中国国际经济贸易仲裁委员会裁决，确定由颐沁园酒店赔偿163550元，该项债务系王海涛承包期间产生，根据合同约定应当由王海涛承担。因王海涛违反合同约定拒不履行上述相关费用的支付义务，导致颐沁园酒店提起本案诉讼，产生20000元律师费，该项费用是为进行本案诉讼而支出的合理费用，与王海涛的过错存在因果关系，应由王海涛承担。综上，王海涛逾期支付承包金、拒不按时返还酒店、在承包期间拖欠税费及电费并以酒店名义对外签订合同并承担债务的行为，严重违反合同约定，给颐沁园酒店造成重大经济损失，故起诉。王海涛辩称，不同意颐沁园酒店全部诉讼请求，其诉求无事实及法律依据，请求法院予以驳回。1.不同意支付逾期返还酒店的承包金。我不存在逾期返还酒店的情形，承包合同到期后，双方再无合同关系，如果颐沁园酒店主张返还或者占用费也应当另案主张，重新以物权类别的案由立案，而不是在本次租赁合同中主张。2.不同意支付违约金。颐沁园酒店主张我存在逾期返还房屋的违约责任，事实上，我并不构成违约，因为在承包合同到期后，我就让绝大多数工作人员撤离了该房屋，但因有部分旅客未退房，我便安排了两个服务员值守，但从监控可以看出，2020年6月11日颐沁园酒店的人已将酒店全部控制，且将营业执照、公章等取走，赶走了我留下的两名工作人员，我再无法进入酒店。颐沁园酒店主张我存在逾期给付租金的违约责任，事实上，我在整个承包期内一直依约支付承包金，直至发生疫情。疫情属于不可抗力，众所周知，酒店无法开展经营活动，自然无力支付承包金，并非恶意违约。且我一直想方设法支付承包金，包括但不限于借款支付，积极履行承包合同，并不欠付承包期内的租金。我不存在违约行为，如果法院认为我存在违约行为，我认为颐沁园酒店主张的违约金过高，且其未提供关于损失的证据，请求予以调减。3.颐沁园酒店主张的税费未显示欠缴日期，该费用的征收对象是颐沁园酒店而不是我，颐沁园酒店亦未实际支付，故我不同意这一诉讼请求。且该税费并非本案的合同法律关系，颐沁园酒店应当另案解决。4.关于电费，颐沁园酒店应当另案解决。所欠电费的期间房屋由颐沁园酒店实际控制，电费也是颐沁园酒店使用，且颐沁园酒店现未履行电费缴纳义务，要求我承担于法无据。5.关于颐沁园酒店主张的163550元损失是其与案外人之间发生的纠纷，与我无关，亦不是本案合同法律关系所能解决的，颐沁园酒店应当另案解决。颐沁园酒店亦未实际向案外人支付过该笔费用，故我不同意支付。6.律师费的签约主体并非颐沁园酒店，而是案外人赵文娟，与本案无关，更与我无关，且承包合同中并未约定律师费的承担，故颐沁园酒店要求我支付律师费于法无据。王海涛向本院提出反诉请求：1.判令颐沁园酒店返还保证金150000元；2.判令颐沁园酒店返还疫情期间三个月（2020年3月至5月）租金498750元；3.判令颐沁园酒店返还酒店物资（详见物资明细）；4.反诉费用由颐沁园酒店承担。事实和理由：我与颐沁园酒店签订的《承包经营合同》于2020年6月4日终止，后我被颐沁园酒店强制清退，其将房屋强制锁门、围挡，导致我无法取出酒店物资，该物资全系我在经营期间出资购买，根据合同7-7，颐沁园酒店应予返还。因受疫情影响，酒店被迫暂停经营长达数月之久，属不可抗力。根据合同8-1（2）及国家相关政策的规定，颐沁园酒店应当为我免除三个月的租金。我本想通过续签承包合同的方式折抵日后的租金，但是本次合同到期后，颐沁园酒店便将我强制清退，故我要求返还已支付的2020年3月至5月的租金498750元。颐沁园酒店对王海涛的反诉辩称，不同意王海涛全部反诉请求。1.关于保证金，根据《颐沁园大酒店承包经营合同》10-1：“由于乙方责任造成违约的，甲方除终止合同外，无条件收回该酒店及不返还保证金，并追究违约责任”。王海涛除逾期支付承包金、拒不返还酒店外，还因拖欠税费、电费，并与他人存在债务纠纷，上述违约行为给颐沁园酒店造成重大损失，故按照合同约定，颐沁园酒店有权不予返还保证金。2.不同意返还疫情期间三个月的租金。双方签订《颐沁园大酒店承包经营合同》的合同目的为酒店的承包经营，而非单纯的场地租赁，故承包金并非单纯的房屋租金。且酒店所在房屋并非国有房屋，不在相关法律法规规定的应当减免房屋租金的范围内。此外，酒店所在的房屋产权单位北京华宇天宏资产管理中心也未给颐沁园酒店减免租金。退一万步讲，即使产权单位减免了租金，如上所述，承包金并非单纯的房屋租金，王海涛也无权要求我方减免三个月全部的承包金。3.关于王海涛提交的物资明细。首先，该物资明细系王海涛自制，故我方对真实性不予认可。其次，《补充协议》中约定：“甲乙双方同意将酒店内的可移动物品，各自在承包经营合同生效或期满后十日内自行处理。超出十日的甲乙双方均有权利处理酒店内可移动物品”，故颐沁园酒店有权在合同期满十日后（即2020年6月14日之后）处理酒店的可移动物品。更何况，相关物品系被北京华宇天宏资产管理中心锁在房屋内，且完全是因为王海涛到期拒不返还酒店所致，与颐沁园酒店无关，相关物品亦不在颐沁园酒店控制之内，故法院应当驳回该项请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月5日，颐沁园酒店（发包方、甲方）与王海涛（承包方、乙方）签订《颐沁园大酒店承包合同》，就乙方承包经营甲方颐沁园大酒店事宜约定：该酒店坐落于北京市丰台区西局西街300号，建筑面积3612平方米。乙方承诺承包该房屋用于酒店、酒店式公寓、与酒店行业相关经营及国家允许的用途。3-1承包期限自2012年12月5日起至2020年6月4日止，共计7.5年。3-2甲方给予乙方免去4个月加10天的承包金。3-3承包期满，甲方有权收回颐沁园大酒店使用权，乙方应按期无条件返还。4-1甲、乙双方约定颐沁园大酒店年承包金额为1900000元，承包期内5年为一个递增周期，递增额度为年承包金的5％，即2017年12月5日后承包金为1995000元。4-2承包金额支付周期为半年付。4-3酒店经营承包金支付方式为现金。4-4乙方需提前30日向甲方支付下一次的承包金，逾期支付，每逾期一天，则需要按照欠付租金的5/10000（万分之五）向甲方支付违约金。5-1签订正式承包合同之日（2012年12月5日）乙方向甲方支付第一周期（保证金150000元和6个月承包金额950000元）共计1100000元。5-3承包合同终止且乙方未有违反本合同的行为，甲方收取的酒店承包保证金在乙方清场并经甲方验收合格后一周内无息归还于乙方。5-4承包期间，使用该酒店所发生的水、电、煤气、热能、通讯、设备、政府部门各项规费等费用均由乙方承担。5-7在该酒店承包期间，与该房产及土地有关的税、费等与酒店经营相关的税、费由乙方支付。7-3承包期间，乙方自行承担由其产生的经营、用工、债权、债务、治安、消防、安全、卫生、环保、计划生育等一切法律责任。因乙方违反法律、法规规定和本合同约定，导致甲方轻微损失的，乙方应负赔偿责任。导致甲方严重损失且造成一定社会影响的，乙方承担相应法律责任。8-1（2）承包期内，遇政府宏观调控等情况造成该酒店不能使用，乙方应无条件按时交还该酒店，对乙方的装修经营等损失按国家有关法律法规执行，其补偿归实际经营者所有。8-2（4）乙方拖欠承包金累计达10天，应向甲方按500000元支付违约金。9-1除甲方同意乙方继续续承包外，乙方在本合同的承包期届满或终止后如期返还该酒店。10-1由于乙方责任造成违约的，甲方除终止合同外，无条件收回该酒店及不返还保证金，并追究违约责任。10-3除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的承包期届满后无条件如期返还该房屋，未经甲方同意逾期返还酒店的，每逾期一日，乙方应按原日承包金的2倍支付承包金。同日，双方签订《补充协议》，第四条约定：甲乙双方同意将酒店内的可移动的物品，各自在承包经营合同生效或期满后十日之内自行处理。超出十日的甲乙双方均有权利处理酒店内可移动物品。后王海涛向颐沁园酒店交纳保证金150000元，并按合同约定向颐沁园酒店交纳承包金至2019年12月4日。庭审中，双方均认可2020年6月4日前的承包金王海涛均已交纳，双方合同已于2020年6月4日到期终止。颐沁园酒店向本院提交2020年8月25日通话录音、王海涛经营酒店的携程网页截图、北京市丰台区劳动争议仲裁委员会裁决书2份、银行流水明细，证明王海涛未按合同约定时间（2020年6月4日）撤出、交回房屋，其酒店至2020年8月仍在正常营业，亦未按约定于2019年11月4日前一次性支付半年承包金，故王海涛构成违约；并向本院提交颐沁园酒店与房屋出租方北京华宇天宏资产管理中心的《租赁合同》（载明颐沁园酒店承租丰台区万丰路300号房屋的租赁期自2012年8月26日起至2020年8月25日止），表示因租赁合同到期房屋已由出租方收回，王海涛系于2020年8月24日被强制清退出酒店；故主张王海涛按合同约定的日承包金2倍标准支付2020年6月5日至2020年8月24日期间承包金885452.05元（1995000元÷365天×81天×2倍），及逾期支付承包金产生的违约金共计536622.5元（拖欠累计10天违约金500000元，按照王海涛迟延给付的金额、时间、日万分之五标准计算违约金为36622.5元）。王海涛不认可其存在逾期交房和迟延支付承包金构成违约，向本院提交2020年6月11日、12日、15日的视频光盘，表示2020年6月4日合同到期后王海涛即向颐沁园酒店交回了房屋，但因酒店内还有客人未退房，故王海涛安排2名工作人员留守，2020年6月11日后房屋实际由颐沁园酒店控制，但双方没有交接，现其不同意支付2020年6月4日后的承包金。王海涛提交2020年6月4日（3次，每次50000元，共150000元）、6月11日（50000元、30000元）其向魏丹舟转账的明细截屏，证明截止至2020年6月11日其向颐沁园酒店交清了2019年12月5日至2020年6月4日的承包金，表示因疫情影响其曾与魏丹舟口头协商，魏丹舟同意其晚交承包金，故不认可逾期违约金，并表示即使其存在违约，双方约定的违约金标准过高，请求法院予以调整。颐沁园酒店表示魏丹舟系受该公司股东委托向王海涛收取承包金，但未经股东授权魏丹舟无权同意王海涛延迟付款。庭审中，王海涛向本院提交2020年11月其自行制作的《物资明细》，表示合同到期后双方未有交接，其酒店内物品物资均未搬出，现要求颐沁园酒店返还明细所列物品。颐沁园酒店不认可该《物资明细》，表示系王海涛原因未及时搬离物品、交回房屋，且根据补充协议颐沁园酒店有权于2020年6月14日后处理酒店内可移动物品，故不同意返还。另，颐沁园酒店向本院提交《委托代理协议》、金额20000元的律师代理费发票，要求王海涛支付颐沁园酒店因本案诉讼产生的律师费。颐沁园酒店提交国家税务总局北京市丰台区税务局《银行端查询缴税凭证》及税费欠缴查询明细照片，主张由王海涛承担其承包经营北京颐沁园大酒店期间该酒店应缴的各项税费9244.94元及截至2020年9月25日的滞纳金466.87元。颐沁园酒店提交国网北京市电力公司电费催交通知书、起诉书及本院民事判决书，表示因王海涛拖欠电费，国网北京市电力公司于2020年9月起诉颐沁园酒店主张电费本金及违约金，根据法院2020年11月30日作出（2020）京0106民初28169号判决书确定的给付义务，现要求王海涛支付其使用期间（2020年5月5日至8月25日）的电费50768.54元及颐沁园酒店所负诉讼费1437元。颐沁园酒店向本院提交中国国际经济贸易仲裁委员会于2020年1月20日作出的[2020]中国贸仲京裁字第0131号裁决书，表示王海涛作为颐沁园大酒店法定代表人期间以大酒店名义与案外人签订《房屋租赁定金协议》，后因无法履行，经案外人申请仲裁，裁决颐沁园酒店向案外人支付150000元并承担仲裁费13550元，现颐沁园酒店主张该责任应由王海涛个人承担，故要求其赔偿损失163550元。王海涛对颐沁园酒店上述主张均不予同意。本案审理过程中，至法庭辩论终结前，颐沁园酒店表示尚未向相关单位交纳上述税费、滞纳金，尚未实际履行上述判决书、仲裁裁决书确定的给付义务。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方履行合同义务不符合约定给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本案中，颐沁园酒店与王海涛签订的《颐沁园大酒店承包合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，均属合法有效。双方应恪守合同行使权利、履行义务。本案争议焦点之一为王海涛是否存在违约行为及违约责任的确定问题。首先，王海涛自认合同到期之日即2020年6月4日因酒店内尚有客人未退房故其安排工作人员留守，未于当日完全撤离腾退房屋，系2020年6月11日撤离，未与颐沁园酒店进行交接。故王海涛确未按合同约定时间返还房屋，构成违约，应按合同约定的标准（原日承包金的2倍）支付逾期返还房屋期间的房屋占用费。因王海涛未就其主张的实际撤离时间及相关情况提供充足、有效证据，双方亦未有交接，结合颐沁园酒店承租房屋的租赁期限，本院对颐沁园酒店现主张王海涛支付2020年6月5日至2020年8月24日房屋占用费885452.05元予以支持。其次，根据合同约定的承包金支付期限，王海涛应于2019年11月5日前支付2019年12月5日至2020年6月4日的承包金997500元，王海涛称因疫情影响导致支付困难系属不可抗力，不具备事实基础，本院不予采信；其称未按约定期限支付系与颐沁园酒店协商一致故不认可迟延违约，但其未就此向本院提供相关证据，现颐沁园酒店不予认可，本院亦不予采信；故，王海涛应向颐沁园酒店支付逾期给付半年承包金的违约金。基于王海涛逾期返还房屋、迟延给付承包金的违约行为，其无权主张颐沁园酒店在合同终止后退还保证金，故对王海涛此项反诉请求，本院不予支持。再，关于违约金数额，因双方合同就迟延给付约定的违约金标准过高，颐沁园酒店亦未就王海涛迟延给付给该酒店造成的实际损失提供相关证据，现王海涛请求法院对违约金数额予以调整，符合相关法律规定。故，本院根据公平原则、合同履行情况、当事人过错程度和庭审陈述，结合保证金不予退还的处理及预期利益等综合因素，酌定王海涛按照一年期贷款市场报价利率的四倍标准向颐沁园酒店支付违约金，本院确定为92170元。本案争议焦点之二为王海涛主张退还的疫情期间承包金事宜。因王海涛承包酒店的正常经营活动确因2020年新冠肺炎疫情受到一定影响，本院对其主张退还三个月承包金反诉请求的合理部分予以支持。根据合同相关约定、北京市突发公共卫生事件响应级别及疫情防控政策，兼顾公平原则、诚实信用原则，本院酌定颐沁园酒店退还王海涛2020年3月至5月期间承包金总额的30%，共计149625元。本案争议焦点之三为颐沁园酒店主张的税费、电费、律师费及其他损失等赔偿问题。关于税费、电费，双方虽在合同中约定系由王海涛承担，但颐沁园酒店尚未实际向相关单位交纳应缴费用，现颐沁园酒店直接向王海涛主张支付，于法无据，本院不予支持。关于颐沁园酒店主张的仲裁所涉163550元损失，因与本案并非同一法律关系，本案不宜直接处理，且颐沁园酒店尚未履行裁决书所确定的给付义务，现王海涛亦不同意支付，本院对颐沁园酒店此项诉讼请求不予支持。因双方合同对律师费未有相关约定，现王海涛亦不认可该项费用，故颐沁园酒店主张20000元律师费的诉讼请求缺乏合同根据与法律依据，本院亦不予支持。本案争议焦点之四为王海涛主张的酒店物资返还事宜。首先，根据《补充协议》约定、本案查明事实及双方庭审陈述，王海涛对于未能及时取回其酒店物资具有过错；其次，王海涛与颐沁园酒店未就房屋及物资物品进行过交接，相关返还内容难以确认；再，王海涛现主张返还的酒店物资并未由颐沁园酒店管理控制。故，颐沁园酒店不负有向王海涛返还酒店物资的义务或责任，本院对王海涛该项反诉请求不予支持。需要指出的是，契约精神要求参加缔约的当事人处于平等地位，均有选择缔约方、决定缔约与否及缔约内容的自由。契约履行中出现不可预知的妨碍正常履行主要义务的情形时，面临违约风险的一方更应尽到诚实信用的高度审慎义务，以契约的方式表达自己的意志和要求。自新冠肺炎疫情发生以来，服务类行业不可避免的面临经营、运行方面的各类问题及困境，各企业主体应以共担风险、共渡难关的积极心态，主动沟通协商，尽可能减轻不可控因素给自身及对方造成的损失。筑牢企业社会责任感，助力和谐良好的社会风尚。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、王海涛于本判决生效之日起七日内支付北京颐沁园大酒店二〇二〇年六月五日至二〇二〇年八月二十四日的房屋占用费885452.05元；二、王海涛于本判决生效之日起七日内支付北京颐沁园大酒店违约金92170元；三、北京颐沁园大酒店于本判决生效之日起七日内退还王海涛承包金149625元；四、驳回北京颐沁园大酒店其他诉讼请求；五、驳回王海涛其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费19808元，由北京颐沁园大酒店负担6232元（已交纳），由王海涛负担13576元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费5144元，由王海涛负担3498元（已交纳），由北京颐沁园大酒店负担1646元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  刁 彤二〇二〇年十二月二十三日法官助理  焦语晨书 记 员  王 琪