广西壮族自治区防城港市防城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0603民初2033号 原告：祁云玉，女，1962年12月29日出生，汉族，住浙江省义乌市。 原告：莫奇俊，男，1990年12月27日出生，汉族，住浙江省义乌市。 两原告共同委托诉讼代理人：梁宇宸，广西精一律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：李昆林，广西精一律师事务所律师。 被告：广西富乐华房地产开发有限公司，住所地：广西防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇，统一社会信用代码：91450600695396143K。 法定代表人：覃建兴，总经理。 委托诉讼代理人：黄靖，广西海狮律师事务所律师。 第三人：防城港市防城区农村信用合作联社，住所地：广西防城港市防城区防城镇山海路8号，统一社会信用代码:91450603201181477M。 负责人：钟峰，理事长。 委托诉讼代理人：谢宗余，广西十环律师事务所律师。 原告祁云玉、莫奇俊与被告广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称“富乐华公司”）、第三人防城港市防城区农村信用合作联社（以下简称“信用社”）商品房预售合同纠纷一案，广西壮族自治区 -2- 防城港市中级人民法院指定由本院审理，本院于2020年11月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告祁云玉、莫奇俊的委托诉讼代理人梁宇宸、被告富乐华公司的委托诉讼代理人黄靖、第三人信用社的委托诉讼代理人谢宗余到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告祁云玉、莫奇俊向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2015145535)；2.判令被告退还原告已付首付房款601078元以及赔偿利息损失116597.60元(①以601078元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，从2016年6月23日计至2019年8月19日为91363.86元；②以601078元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%,从2019年8月20日暂计至2020年9月22日为25233.74元；以上①②利息暂共计116597.60元，实际计算至清偿之日止）；3.判令被告退还原告己付备案费、预抵押费共计1527元；4.判令解除原告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》；5.判令被告退还原告已向第三人支付的按揭贷款本息共计144886.2元（每月还款3149.7元，从2016年12月10日暂计至2020年9月28日为46个月共计144886.2元，实际计至担保借款合同正式解除，第三人停止扣款之日止）；6.判令本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年6月23日，原告与被告换签了《商品房买卖合同（预售）》。该合同约定原告购买被告开发的防城港市金花茶大道与江山大道交汇处中央商务区CBD北部湾滨海中心5栋楼1711号房，房款总计889078元，付款方式为支付601078元首付款，余款以按揭形式支付，开发商应当于2016年12月30日前交付房屋。原告于当日支付了首付款601078元以及备案费、预抵押费共计1527元，被告向原告分别开具了收据。签订合同后，被告于2016年8月份将《商品房买卖合同（预售）》进行备案登记，备案编号为2015145535。此后，原告按被告的要求到第三人处办理了按揭贷 -3- 款手续，与第三人签订了《个人购房担保借款合同》，借款金额为288000元，约定按等额本息还款法，按月还款，每期还款数额相同。经第三人审批，最终贷款从2016年11月14日正式放款。原告付完全部房款后，被告至今仍无法向合法原告交付房屋，案涉房屋尚未达到交付条件，至今已经逾期将近四年时间。多次催促被告仍无法交房的情况下，原告委托律师于2020年7月10日向被告邮寄了要求被告合理期限内交付房屋的律师函。被告于2020年7月11日签收后却置之不理，拒绝任何的回复与沟通，仍拒绝向原告交付房屋且不说明原因。原告认为，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效，原告一斤按照合同约定履行付款义务，被告富乐华公司应当按照合同约定的交付条件按时交付房屋。原告本着最大限度履行合同的诚意，催告被告按合同约定尽快交房，被告仍然怠于履行合同约定义务且不予以任何合理说明，属于严重迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，原告有权依据法律规定解除合同。根据合同第十一条、第十二条，被告应当在2016年12月30日前向原告交付房屋，逾期超过360日的，原告有权解除合同。被告至今未告知原告逾期交房的原因、顺延交房的天数以及目前房屋状态、工程进展程度，原告无法知晓房屋状态以及被告合理交房期限，原告无法明确合同解除权行使的起始时间。原告只有通过催告才知晓被告无合理逾期交房事由，原告从知晓该事由起有权解除合同。综上，原告有权解除合同要求被告返还已付房款、备案费、预抵押费等并赔偿损失。因商品房买卖合同解除导致原告与第三人签订的个人购房担保借款合同合同目的不能实现，原告有权同时解除该合同。综上，为维护原告合法权益，提起本案诉讼。 被告富乐华公司辩称，第一，原告请求解除合同已超过了解除权行使时间，请求解除合同以及返还购房款以及利息没有事实与理由；第二，原告请求的备案费、预抵押费，这些是原告方自己产生的费用，其请求返还没有任何的事实依据；第三，原告请求解除签订的贷款合同及退回贷款本息没有事实和法律依据，原告方可依据合同主张其他权利。 第三人信用社述称，除了同意被告答辩的意见之外，原告与第三人签订的《个人购房担保借款合 -4- 同》是原告与第三人真实意思表示，并没有违反法律强制性规定，合法有效，应当受到法律的保护；原告与第三人签订合同之后双方都严格按照借款合同约定履行义务，原告主张解除双方的个人购房担保借款合同并没有事实和法律依据，原告应继续承担还本付息的义务。 本院经审理认定事实如下：2016年8月1日，两原告作为买受人与被告富乐华公司作为出卖人签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的防城港市金花茶大道与江山大道交汇处中央商务区CBD北部湾滨海中心5栋楼1711号房，房款总计889078元。合同第七条付款方式及期限约定：贷款方式付款，买受人于2016年6月22日支付601078元首付款，余款288000元以申请贷款支付；合同第十一条交付时间和手续约定：出卖人应当于2016年12月30日前交付该商品房。第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期超过360日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内返还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照银行同期贷款基准利率计算给付利息。该合同于2016年8月4日办理备案登记。 被告富乐华公司于2016年6月23日出具两张收据，表明收到两原告交来涉案商品房房款601078元以及备案费、预抵押费共计1527元。2016年9月19日，原告莫奇俊与被告富乐华公司以及第三人信用社签订《个人购（建）房担保借款合同》，约定原告向信用社借款288000元用于购买涉案房屋，后第三人于2016年11月14日正式放款。至今，被告富乐华公司未向原告交付涉案商品房。 另查，原告委托律师于2020年7月9日向被告富乐华公司发送《律师函》，内容为因被告富乐华公司未按合同约定向原告交付涉案商品房，催告被告富乐华公司履行交房义务等事项。2020年9月22日，原告再次委托律师向被告富乐华公司发送《律师函》，内容为因被告富乐华公司逾期交房的违 -5- 约行为，通知解除双方签订的涉案商品房买卖合同等事项。 本院认为，两原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自义务。根据合同约定，被告应当于2016年12月30日前向原告交付房屋，如逾期超过360日，原告有权解除合同。现被告至今未交付房屋，其行为已构成违约，原告从2017年12月26日起享有合同解除权。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案双方未约定解除权的行使期限，故原告应自合同解除权的发生之日即2017年12月26日起一年内，即2018年12月25日前行使其合同解除权。但原告未在解除权行使期限内行使其合同解除权，故其解除权已于2018年12月26日消灭。因此，原告于2020年9月22日以发送律师函的方式通知被告解除合同，并提起本案诉讼请求判决解除合同，均已超过其解除权的行使期限，故本院对原告请求解除与被告之间签订的《商品房买卖合同（预售）》的诉讼请求不予支持。 对于原告其他诉讼请求，因商品房买卖合同尚未解除，故原告其他诉请均无事实基础，本院亦不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十五条，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下： 驳回原告祁云玉、莫奇俊的全部诉讼请求。 -6- 案件受理费12440元，减半收取计6220元，由原告祁云玉、莫奇俊负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院。 审 判 员 陈飞凤 二〇二〇年十二月三十日 法官助理 颜倩云 书 记 员 冯渝淇