北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初36518号原告（反诉被告）：李红，女，1966年10月12日出生，朝鲜族。委托诉讼代理人：郑灿（李红之夫），男，1967年8月5日出生，朝鲜族。被告（反诉原告）：北京肥大姐家政服务有限公司，住所地北京市朝阳区八里庄西里100号10层东区1001。法定代表人：鲍凤娥，董事长。委托诉讼代理人：孙莹，北京市大安律师事务所律师。被告：李健文，男，1972年10月10日出生，汉族。被告：深圳市傻大姐家政服务有限公司，住所地深圳市南山区南山街道桂庙路顺天大厦B座5楼5A。法定代表人：张铧中，总经理。被告：深圳市明星家政管理有限公司，住所地深圳市龙岗区龙城街道凤临国际中心A座D413号。法定代表人：韦国，总经理。原告（反诉被告）李红（以下称姓名）与被告（反诉原告）北京肥大姐家政服务有限公司（以下简称肥大姐公司，一并提起时称四被告）、被告李健文（以下称姓名，一并提起时称四被告）、被告深圳市傻大姐家政服务有限公司（以下简称傻大姐公司，一并提起时称四被告）、被告深圳市明星家政管理有限公司（以下简称明星家政公司，一并提起时称四被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。李红及其委托诉讼代理人郑灿，肥大姐公司委托诉讼代理人孙莹均到庭参加诉讼，李健文、傻大姐公司、明星家政公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理，本案现已审理终结。李红向本院提出诉讼请求：1.判令四被告共同支付2020年3月22日至6月21日的租金141233.10元及滞纳金82621.36元（以租金141233.10元为基数，按照日千分之五计算，自2020年3月7日计算至2020年7月2日第一次开庭之日，共117天）；2.判令四被告共同支付2020年6月22日至9月21日的租金141233.10元及滞纳金17654.14元（以租金141233.10元为基数，按照日千分之五计算，自2020年6月7日计算至2020年7月2日第一次开庭之日，共25天）；3.判令将履约保证金94155.4元作为违约金不予退还；4.判令四被告共同支付21天免租期的租金32502.96元；5.判令四被告共同支付自2020年7月4日至2022年6月3日的租金差额，共计112696.28元，同时保留以后继续向四被告追索2022年6月4日至租期届满之日的租金差价及损失的权利；6.判令四被告共同赔偿我再次出租房屋支出的中介费42173.77元；7.判令分别解除我与李健文、肥大姐公司签订的《房屋租赁合同》。事实及理由：2019年11月30日，李健文通过北京XXXX有限公司（以下简称中介公司）与我商谈租房事宜。李健文称其是傻大姐集团的代表，正在北京成立分公司。我与李健文于当日签订了《房屋租赁合同》，由李健文承租我名下位于北京市朝阳区XX号XX层XXX号房屋（以下简称涉案房屋），并约定傻大姐集团北京分公司成立之后再与北京分公司签订合同。2019年12月16日，肥大姐公司成立，我与肥大姐公司签订了内容相同、日期也为2019年11月30日的租赁合同。2020年2月初，傻大姐集团委派一位宋先生商谈是否可以减免部分租金，双方约定减免5天的租金。期间，我方提出分月支付房租、延期支付房租等建议，希望肥大姐公司能够正常经营。肥大姐公司也已经开始陆续复工，并成功签单保姆。2020年4月12日，我突然收到肥大姐公司唐经理发送的《解除租赁合同通知函》，称因疫情原因要单方解除合同。现全国上下正在全面复工，肥大姐以疫情不可抗力为由要求单方解除合同，没有法律依据，不应得到支持。由于肥大姐公司成立时的注册资金200万元并未实缴，根据公司法的相关规定，应由其出资方股东承担注册资金金额内的法律责任。因此，我要求肥大姐公司的控股股东及实际经营人傻大姐公司承担法律责任。李健文作为傻大姐公司的代表负责成立肥大姐公司，与我签订房屋租赁合同，并指定明星家政公司支付首期租金。故我认为李健文和明星家政公司作为重要的关联方，亦应承担法律责任。故我诉至法院，望判如所请。肥大姐公司辩称并反诉称，我公司认为本案的租赁合同已经实际解除了，无法继续履行。2020年3月，我公司与李红一方协商减少房租或者延期支付租金，但是没能协商一致，故此后我公司向李红发送了解约通知。2019年11月30日我公司还未成立，李健文代我公司与李红签订租赁合同。2019年12月16日我公司成立，我公司与李红就涉案房屋签订同样内容的租赁合同，李健文与李红的租赁合同应自动解除了。关于明星家政公司代付款的情况，是因为那时我公司还没有开立公司的账户，无法通过公司付款，但这不意味着有代付款的行为就应当成为租赁一方的主体来承担责任。傻大姐公司只是我公司的股东，它并未直接参与租赁合同，不应承担法律责任。我公司是具有独立的法人地位，可以独立承担法律责任，本案的租赁事宜牵扯不到其他公司。对于李红提出的租金，我方认为租金应该计算至2020年4月12日，那天我公司将房屋钥匙交还给了李红，双方的租赁合同于此时解除。2020年4月12日之后的租金及滞纳金不同意支付。关于中介费，我公司不同意支付，李红已经将房屋租赁给新的租户，该中介费不应由我方承担。关于免租期的租金，我公司不同意支付，装修免租是每一个商务租赁都会有的条款，属于商业惯例，装修的过程中我公司也没有营业，故不同意支付免租期租金。而且我公司也没有交纳滞纳金或者其他费用的能力。我公司从拿到营业执照至今都没有实际开展经营，确实经济上存在困难。同时，我方提出反诉请求，要求原告退还保证金94155.4元、能源押金10000元、电信费14000元、网费及电话卡费是7636元。李健文未到庭应诉，但于诉讼中提交书面答辩状称，我在肥大姐筹备期间，仅代表其和李红签订房屋租赁合同，房屋实际使用人是肥大姐公司。现肥大姐公司已经成功设立，且其在设立后与李红重新签订了房屋租赁合同，应由肥大姐公司独立对外承担法律责任。既然李红选择肥大姐公司作为被告，就不应再列本人为共同被告，本人不是适格的诉讼主体，不应在本案中承担法律责任。傻大姐公司未到庭应诉，但于诉讼中提交书面答辩状，称肥大姐公司是独立法人，应独立对外承担法律责任，与我公司无关。我公司并非适格主体，不应在本案中承担法律责任。明星家政公司未到庭应诉，但于诉讼中提交书面答辩状，称肥大姐公司是独立法人，应独立对外承担法律责任，与我公司无关。我公司并非适格主体，不应在本案中承担法律责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年12月16日，肥大姐公司成立，住所地位于涉案房屋。2019年11月30日，李红（甲方，出租方）与李健文（乙方，承租方）在北京诺远房地产经纪有限公司（丙方，居间方）的居间下签订《北京市房屋租赁合同》，约定由乙方承租涉案房屋及其设施，在现有状态下作办公使用。租期为四年，自2019年12月22日起至2023年12月21日，免租期为21天，自2019年12月1日至2019年12月21日。租期每月47077.7元，支付方式押二付三，保证金94155.4元……合同签订后，李红交付了涉案房屋，明星家政公司向李红支付了保证金94155.4元、三个月的租金141233.1元及能源押金10000元。2019年12月底，李红（甲方，出租方）与肥大姐（乙方，承租方）在北京诺远房地产经纪有限公司（丙方，居间方）的居间下签订《北京市房屋租赁合同》，约定由乙方承租涉案房屋及其设施，在现有状态下作办公使用，建筑面积322.45平方米。租期为四年，自2019年12月22日起至2023年12月21日，免租期为21天，自2019年12月1日至2019年12月21日。支付方式押二付三，保证金94155.4元。第一、二年的租金为每月47077.7元，第三、四年的租金在第一、二年租金基础上递增5%，租金为每月49431.59元。租金付款日期应在每应付款月15号之前（即提前15天支付下一期租金），每次支付租金为141233.1元。如果乙方未能按期支付房租，应付迟延支付期间的滞纳金，该滞纳金每日按应支付租金的千分之五收取。各期租金支付日期：……第二次付款日期为2020年3月7日之前，第三次付款日期为2020年6月7日之前……水电费、电话费、宽带费、车位费由乙方交付。关于解除合同，乙方要求提前解除合同，须提前30天的书面通知甲方，甲方扣留乙方已付保证金（双方另有约定除外），乙方付清本租约项下的所有应付费用后，甲方退还乙方未满期约的租金。关于免责条件，房屋如因不可抗拒的原因，导致甲、乙双方造成损失，双方互不承担责任。补充条款：经甲、乙双方协商一致，违约方除需要承担违约金之外，还需要根据被违约方的实际经济损失进行赔偿。赔偿金额双方进行协商，协商不一致的情况下，可以申请仲裁或者法律诉讼。合同签订后，明星家政公司向李红支付了电信费14000元，肥大姐公司向李红支付了2年的网费及电话卡费7636元。2020年4月12日，肥大姐公司向李红发送《解除租赁合同通知书》，称受新冠肺炎疫情影响，政府严加管控办公场所及办公人数，涉案房屋已不能正常使用，其租房用于家政培训的目的已无法实现。故依据不可抗力导致合同不能履行为由，主张单方解除合同。并通知李红于收到本函之日起三日内办理房屋交接，在扣除2020年3月22日至2020年4月11日的房租后退还剩余保证金、押金等费用。李红于当日收到该函件。庭审中，肥大姐公司主张其于2020年4月13日搬离涉案房屋并于当日将钥匙交付给李红。李红对此不予认可，称4月10日肥大姐公司的唐经理说经济比较困难，干不下去了，他要走，给我涉案房屋钥匙让我转交给肥大姐公司的法定代表人鲍凤娥，所以我才拿了钥匙，并放到了物业处。之前肥大姐公司一直都在说跟总部催款付租金，没有说要解约退租。我收钥匙不是同意肥大姐公司解约退租。2020年4月12日肥大姐公司单方发送解除租赁合同通知函，我明确表示不认可，几次约鲍凤娥来谈，她都说身体不好在看病。2020年4月13日，我方向肥大姐公司发了催告函，但没有收到任何回复了，去到涉案房屋时发现已经全部腾空了。之后，我方从物业查看了监控，发现肥大姐公司从4月7、8日就开始搬东西了。就此，李红提交了催告函，主要内容为：2019年11月30日李健文称其代表傻大姐公司与李红签订房屋租赁合同，并约定北京分公司成立之后再重签合同。2019年12月16日，李红与北京分公司签订了内容相同、日期相同、承租方为北京公司的房屋租赁合同，签字人改为法定代表人鲍凤娥。2020年2月初至4月7日期间，双方一直在沟通减免租金、迟延支付租金的事宜。4月10日，鲍凤娥称无法经营下去了，要解除租赁合同。4月11日，与唐经理见面协商。4月12日，收到《解除租赁合同通知函》。李红表示不接受单方解约，要求继续履行合同，支付房租以及滞纳金。肥大姐公司表示没有收到过该函件，但称根据该函件中李红本人自述的情况，4月10日我方已经知道其要解除合同了。李红表示其于2020年7月4日将涉案房屋另行出租，每平米每日租金为4.3元，由此产生了中介费损失及租金差价损失。就此，李红提交了其与北京XX有限公司（以下简称XX公司）在北京XXXXX有限公司的居间下签订《北京市房屋租赁合同》及中介费转账凭证，合同显示租期自2020年7月4日至2022年6月3日，租金标准为42171.77元，中介费转账凭证显示金额为25000元。另，对于14000元的电信费，李红表示其中有5000元是押金，同意退还；还有3000元的施工配合费及2020年全年的资源占用费6000元，均已交给物业公司，无法退还。对于网费及电话卡费，李红表示当时是以肥大姐公司员工名义办理了2张联通电话卡，联通公司每月自动扣除299元网络使用费和超过3000分钟的电话费，其向肥大姐公司收取了24个月的费用，肥大姐公司在联通公司处结清费用、作废电话卡后，其同意退还剩余部分费用。肥大姐公司认可是有每月299元的电话卡套餐，且有2张赠送的手机卡在其处使用，但电话卡是以房主李红名义办理的，其无法办理注销手续，其主张将费用计算至搬离之日。关于10000元能源押金，双方均同意在扣除电费1164元后予以退还。本院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，李红与李健文、肥大姐公司就涉案房屋分别签订了《北京市房屋租赁合同》，根据双方提交的证据以及庭审所述，李红与李健文的房屋租赁合同关系已于李红与肥大姐公司签订房屋租赁合同之日解除。后续就涉案房屋实际履行租赁合同的系肥大姐与李红。同时，根据合同相对性，明星家政公司的付款行为以及傻大姐公司与肥大姐公司之间的控股关系，均不影响本案中出租方为李红，承租方为肥大姐公司的合同主体地位。李红主张李健文、明星家政公司及傻大姐公司共同承担责任的诉讼请求，本院不予支持。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本案中，李红与肥大姐公司签署的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行。肥大姐公司以新冠肺炎疫情影响办公经营为由要求解除合同，本院认为，新冠肺炎疫情虽系不可抗力，但肥大姐公司承租涉案房屋明确约定用于办公使用，其虽主张疫情期间无法培训家政服务员，无法与客户签约，但其未能就此充分举证，且即便经营受到新冠肺炎疫情影响，仅是导致疫情严重时期合同履行存在一定困难。而新冠肺炎疫情的影响只是暂时性的，并不必然导致合同履行的基础完全丧失。综上，肥大姐公司援引新冠肺炎疫情因素主张无责解除合同，没有依据，应视为肥大姐公司提前退租。肥大姐公司于2020年4月13日搬离涉案房屋，双方的租赁合同已无法继续履行，故本院认定双方的租赁合同于该日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。根据合同约定，肥大姐公司提前退租的，保证金不予退还。对于合同解除前肥大姐公司欠付的租金，其应当按照合同约定的标准支付。关于合同解除前欠付租金的滞纳金，按照合同约定肥大姐公司应当支付，但双方约定的标准过高，且李红主张滞纳金的基数有误，本院酌情予以调整。关于李红主张的合同解除后的租金及滞纳金，缺乏依据，本院不予支持。关于免租期租金损失，中介费损失及租金差价损失，根据合同约定，违约方需要根据守约方的实际经济损失进行赔偿。本案中，肥大姐公司经营家政服务项目，其经营受到疫情影响较大，肥大姐公司提前退租并非恶意违约。故对于李红主张的上述损失，本院结合肥大姐公司已履行的租期、保证金不予退还的情况以及疫情影响的相关因素，酌情支持五万元。关于能源押金，双方对于退费金额达成一致意见，本院对此不持异议。关于电信费，本院结合肥大姐公司使用的情况，酌情予以支持。关于电话卡套餐费，因涉及与联通公司办理注销事宜方能结算费用，现双方均主张未能办理，故对于该费用，本院暂不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、李红与李健文的《北京市房屋租赁合同》于李红与北京肥大姐家政服务有限公司签订《北京市房屋租赁合同》之日解除；二、李红与北京肥大姐家政服务有限公司签订的《北京市房屋租赁合同》于二〇二〇年四月十三日解除；三、北京肥大姐家政服务有限公司于本判决生效后七日内支付李红租金三万四千九百二十九元、滞纳金五千元及损失五万元；四、李红于本判决生效后七日内退还北京肥大姐家政服务有限公司能源押金八千八百三十六元、电信费八千五百元；五、驳回李红的其他诉讼请求；六、驳回北京肥大姐家政服务有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10443元，由李红负担9029元（已交纳），由北京肥大姐家政服务有限公司负担1414元（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉费1408元，由北京肥大姐家政服务有限公司负担1214元（已交纳），由李红负担194元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  马 潇审 判 员  吴 娜审 判 员  黄雪芹二〇二〇年十二月十五日法官助理  倪世欣书 记 员  李丽花