广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1202民初4453号原告：中国人民解放军广东省肇庆军分区，机构地址广东省肇庆市端州区××××××，统一社会信用代码A1100000MK0020610H。法定代表人：杨某1。委托诉讼代理人：黄**文、曾競，均系广东开信律师事务所律师。被告：肇庆万豪裕龙大酒店有限公司，住所地肇庆市端州区×××××××，统一社会信用代码914××××××××××××946。法定代表人：梁伟泉，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗玉爱，广东西江律师事务所律师。原告中国人民解放军广东省肇庆军分区诉被告肇庆万豪裕龙大酒店有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案受理后，依法适用普通程序，于同年10月23日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄**文、曾競，被告的委托诉讼代理人罗玉爱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：1.被告向原告支付拖欠原告的租金9851795.9元、水费516778.1元、垃圾处理费47220元，合计10415794元及相应的利息（利息从起诉之日起按银行同期贷款利率计算至所有欠付款项付清之日止）；2.本案诉讼费用、律师费15000元及其他为本案诉讼而支出的所有费用均由被告承担。事实与理由：座落于广东省肇庆市×××××××端侨楼（广粤字第7592号）和国防楼（广粤字第7592号）、肇庆市××××23号裕龙酒店一栋七层（广粤字第7593号）为原告所有的房产，原、被告签下《军队房地产租赁合同》，由被告承租前述房产进行商业经营，具体签订租赁合同及承租事实如下,一、2009年8月13日，原、被告签订《军队房地产租赁合同》，合同约定，由被告承租座落于肇庆市×××××××端侨楼（面积2140㎡)，用于餐饮、旅业、娱乐、休闲等商业项目，租赁期限自2009年7月1日起至2027年6月30日止，年租金（不含水、电、暖、气、设备、卫生等费用）为29万元,租金每间隔三年递增6%;租金按月结算等条款。合同签订之前，原告已将租赁房产交付被告经营。至2018年5月31日，双方根据军队全面停止有偿服务政策和国家有关法律规定，再签订《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》，整改协议对原合同作了部分修改，包括调整租赁日期，将租期调整为自2018年6月1日至2027年6月30日，当年的年租金由33.5619万元调整为37.236万元，从签订整改协议之日起，租金每隔三年递增6%,整改后房产的租赁用途改为餐饮和旅业。二、2013年1月1日，原、被告签订《军队房地产租赁合同》，合同约定，由被告承租座落于肇庆市××××××××××××××（房屋建筑面积4380㎡、场地面积230㎡)，用于旅业、沐足商业项目，租赁期限自2013年1月1日起至2028年12月31日止，年租金（不含水、电、暖、气、设备、卫生等费用）为561480元,租金从2017年1月1日首次递增6%,以后每间隔三年递增6%;租金按月结算等条款。合同签订之前，原告已将租赁房产交付被告经营。至2018年5月31日，双方根据军队全面停止有偿服务政策和国家有关法律规定，再签订《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》，整改协议对原合同作了部分修改，包括调整原合同出租面积，将原房屋建筑面积调整为5968㎡、场地面积1316㎡，调整租赁日期，将租期调整为自2018年6月1日至2028年5月31日，当年的年租金由59.51万元调整为105.9917万元，从签订整改协议之日起，租金每隔三年递增6%，整改后的租赁用途改为酒店、医疗、写字楼。三、2013年1月1日，原、被告签订《军队房地产租赁合同》，合同约定，由被告承租座落于肇庆市端州区×××××××××××××××（房屋建筑面积5347㎡、场地面积580㎡)，用于酒店、旅业、娱乐商业项目，租赁期限自2013年1月1日起至2028年12月31日止，年租金（不含水、电、暖、气、设备、卫生等费用）为1138524元,租金从2017年1月1日首次递增6%,以后每间隔三年递增6%;租金按月结算等条款。合同签订之前，原告已将租赁房产交付被告经营。至2018年5月31日，双方根据军队全面停止有偿服务政策和国家有关法律规定，再签订《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》，整改协议对原合同作了部分修改，包括调整原合同出租面积，将原房屋建筑面积调整为8825㎡、场地面积1030㎡，调整租赁日期，将租期调整为自2018年6月1日至2028年5月31日，当年的年租金由120.6835万元调整为204.387万元，从签订整改协议之日起，租金每隔三年递增6%,整改后的租赁用途改为酒店、旅业。但自2016年1月份起，被告一直陆续拖欠前述三处房产的租金、水费和垃圾处理费，2017年7月21日，原告向被告发出《通知》，催促被告缴清拖欠的自2016年1月份至2017年7月份的租金和2017年1月份至6月份的水费;2018年9月5日，原告委托肇庆市公职律师事务所雷建东律师向被告发出律师函[（2018)律函字第02号）]，催促被告缴清拖欠的自2016年1月份至2018年5月份的租金、垃圾处理费和2017年1月份至2018年5月份的水费。2019年11月29日，按照中央军委关于军队全面停止有偿服务的规定，原、被告双方签订《军队房地产租赁合同解除协议》，协议约定，解除前述三份租赁合同及相关协议，被告负责在2019年12月15日前将所承租的前述三处房产及附属场地清空和按原合同、协议约定的合同终结后应归属原告的全部财产完好无损地无条件交还原告。因此，被告的租赁期限及租金、垃圾处理费和水费的计收原告只计至2019年11月30日止。由于被告从2016年1月份起就一直拖欠租赁合同约定应缴的租金、水费和垃圾处理费，至2019年11月30日，被告除支付端侨楼2018年6、7月份两个月、裕龙酒店2019年6月、7月两个月的租金外，合计拖欠应支付原告的租金为9851795元（其中端侨楼租金1283917元、国防楼租金2994511.36元、裕龙酒店租金5573367.54元）；从2017年1月份至2019年11月份拖欠水费516778.10元和垃圾处理费47220元（其中端侨楼垃圾处理费4350元，国防楼水费77598.85元、垃圾处理费16775元,裕龙酒店水费439179.25元、垃圾处理费26095元）。鉴于原、被告双方解除租赁合同后已逾七个多月，被告仍未支付合同期内应支付的租金、其应承担的水费和垃圾处理费。原告只有通过法律途径向被告追索，请求人民法院依法判决，维护原告的合法权益和国有资产的安全。被告辩称：一、案涉租赁合同是无效合同，《整改协议》对租金进行大幅度提升，租金递增率高达78%，显失公平，且与中央军委发布的“停偿”通知相违背，是无效的或可撤销的，原告以《整改协议》约定金额计收被告租金，无事实及法律依据。1.案涉的土地是原告无偿使用的国有划拨土地，用途为“军事设施用地”，是军用地，其将土地出租给被告，用于经营餐饮、旅业等商用性质，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四条“国家实行土地用途管理制制度。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地”的强制性规定，双方之间的租赁合同应为无效合同。2.原告以所谓的“停偿”的名义，在租赁合同原有租期内，利用其优势签订《整改协议》对租金进行大幅度提升，租金递增率高达78%，显失公平，且与中央军委发布的“停偿”通知相违背，是无效的或可撤销的。中央军委己于2016年3月27日发布《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》。《通知》明确指出，中央军委计划用3年左右时间，分步骤停止军队和武警部队一切有偿服务活动。自《通知》下发之日起，所有单位一律不得新上项目、新签合同开展对外有偿服务活动，凡已到期的对外有偿服务合同不得再续签，能够协商解除军地合同协议的项目立即停止。另外，根据国防大学教授姜鲁鸣近日在接受新华社记者专访时透露，军队和武警部队全面停止有偿服务工作计划于2018年6月底完成。本案中，案涉三份《整改协议》均是2018年5月31日签订的,变更的年租金内容如下：①端桥楼年租金为372360元（根据租赁合同约定每三年递增6%,2009年年租金29万元，在2018年6月30日当年的年租金应为325844元，即2018年5月31日的整改协议将租金递增14.3%)；②国防楼租金为1059917元（根据租赁合同约定租金从2017年1月1日起首次递增6%，以后每隔三年递增6%,2013年年租金561480元,在2019年12月31日当年的年租金应为595168.8元，即2018年5月31日的整改协议将租金递增78%;③裕龙酒店租金为2043870元（根据租赁合同约定租金从2017年1月1日起首次递增6%,以后每隔三年递增6%,2013年年租金1138524元，在2019年12月31日当年的年租金应为1206835.44元，即2018年5月31日的整改协议将租金递增69%)。且从被告提交的广东省肇庆军分区保障处出具的“证明”中可见，原告在2018年1月即己明知其无法提供《军队房地产使用许可证》被告在出租物业时，租房无法办理工商执照、无法经营，房屋一直处于空置状态的情况下，却仍于2018年5月31日签订《整改协议》，大幅度提升租金，存在重大过错，不利于社会的稳定，增加了租户的经济压力。二、退一步说，即使法院认定《租赁合同》是有效的，但《整改协议》显失公平，且与中央军委发布的“停偿”通知相违背，应当认定为无效的或可撤销的。关于租金应按《租赁合同》的年租金及其递增比例计算。原告按《整改协议》大幅度递增后的租金计收被告租金是无事实及法律依据的。其次，被告在2019年期间已向原告账户转入678162.9元，2018年5月19日陈楚伟的哥哥陈楚龙交纳现金200万元作为向原告交纳的租金，2018年5月29日通过被告的法定代表人梁伟泉账户向陈楚龙账户转入50万元（鉴于原告拖欠陈楚伟工程款，其双方约定用裕龙的租金抵减工程款，因此，由被告直接向陈楚伟的哥哥支付租金，这是三方认可的做法）。被告共已向原告支付租金3178162.9元，应在拖欠的租金中扣除已交纳部分的租金。另外，原告己于2019年11月14日向被告发出《关于申请解除合同的复函》，即双方已于11月14日达成解除合同的合意，租金应计至2019年11月14日，而非计算至11月30日。三、2017年8月3日前被告拖欠原告的租金等费用应由前股东陈楚伟、林克敏承担。被告原股东陈楚伟、林克敏在2017年8月与现股东梁伟泉、伦俊杰签订《股权转让合同书》，转让其所有的裕龙公司股权。《股权转让合同书》第四条明确约定“除本合同另有约定外，在甲方（即被申请人）将裕龙公司的经营权和财产移交给乙方（即申请人）时，移交日之前公司的债权债务由甲方享有和承担，移交日之后的债权债务由乙方享有和承担”。双方已于2017年8月3日办理工商变更登记手续。因此，2017年8月前拖欠的费用依法应由被告前股东陈楚伟、林克敏承担承担。四、原告主张的水费、垃圾处理费无事实及法律依据。根据《租赁合同》约定,水费等费用按当地主管部门规定的价格计收。至今为止，原告未能提供正式、有效的水费发票讲明被告在经营期间原告已向有关主管部门支付其诉请的水费、垃圾处理费，应承担举证不能的法律后果，其诉求无事实及法律依据，法院应予驳回。五、原告诉求的律师费由被告承担无事实及法律依据，法院应予驳回。1.双方并无约定一方实现债权产生的律师费由另一方承担。2.即使被告存在违约行为，但根据《民事诉讼法》的规定，当事人可以自己的名义参与全部的诉讼活动，没有强制要求当事人的诉讼行为必须由律师代理，因而律师费是当事人根据其自身情况自主选择是否聘请律师而产生的，即可以请律师，也可以不聘请律师，所以在诉讼中产生的该费用与被告的违约行为没有必然的因果关系。原告聘请律师参与诉讼产生的费用应由其自行承担。综上所述，案涉租赁合同是无效合同，原告利用其优势，在与中央军委发布的“停偿”通知相违背的前提下与被告签订的《整改协议》显失公平，是无效的或可撤销的，原告以《整改协议》约定金额计收被告租金，无事实及法律依据。原告起诉被告无事实及法律依据，法院应依法驳回原告对被告的诉求。本院经审理认定事实如下：据《国有土地使用证》[肇国用(2008)第00108号]所载，座落于肇庆市端州区×××××裕龙大酒店5394㎡的土地使用权人为中国人民解放军广东省肇庆军分区。据《国有土地使用证》[肇国用(2008)第00109号]所载，座落于肇庆市端州区×××××国防楼3758㎡的土地使用权人为中国人民解放军广东省肇庆军分区。2009年8月至2013年1月，原、被告分别签订了三份租赁合同，具体情况如下：1.2009年8月13日，中国人民解放军广东省肇庆军分区后勤部（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订了一份《军队房地产租赁合同》，约定：甲方将位于肇庆市端州区×××××××端侨楼的房屋建筑面积2140㎡出租给乙方使用，租赁期限自2009年7月1日起至2027年×月30日止；自本合同签订后10日内，乙方向甲方支付租赁保证金5万元；房地产年租金29万元，月租金24166元，租金按月结算，乙方于每月的前10日内交付甲方，每间隔3年递增6%。双方在合同中还对双方的义务、合同的解除与终止、违约责任等进行了约定。2.2013年1月1日，中国人民解放军广东省肇庆军分区后勤部（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订了一份《军队房地产租赁合同》，约定：甲方将位于肇庆市端州区××××××××××××××建筑面积4380㎡、场地230㎡出租给乙方使用，租赁期限自2013年1月1日起至2018年12月31日止；自本合同签订后10日内，乙方向甲方支付租赁保证金10万元；房地产年租金561480元，月租金46790元，租金按月结算，乙方于每月10日前交付甲方，年租金从2017年1月1日首次递增6%，以后每间隔3年递增6%。双方在合同中还对双方的义务、合同的解除与终止、违约责任等进行了约定。3.2013年1月1日，中国人民解放军广东省肇庆军分区后勤部（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订了一份《军队房地产租赁合同》，约定：甲方将位于肇庆市端州区×××××××××××××××建筑面积5347㎡、场地580㎡出租给乙方使用，租赁期限自2013年1月1日起至2018年12月31日止；自本合同签订后10日内，乙方向甲方支付租赁保证金10万元；房地产年租金1138524元，月租金94877元，租金按月结算，乙方于每月10日前交付甲方，年租金从2017年1月1日首次递增6%，以后每间隔3年递增6%。双方在合同中还对双方的义务、合同的解除与终止、违约责任等进行了约定。2018年5月31日，原、被告又签订了三份《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》,具体情况如下：1.2018年5月31日，原告（甲方）与被告（乙方）就“端州六路26号端侨楼”又签订了一份《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》。其中合同第三条约定,整改协议自签订之日始，租赁期限调整为租期9年零1个月，自2018年6月1日起至2027年6月30日。第四条约定,经评估机构评估和双方协商，整改后租金调整为当前年租金37.236万元，租金递增情况从签订整改协议之日起每隔3年递增6%，合同期内总租金为399.9825万元。2.2018年5月31日，原告（甲方）与被告（乙方）就“端州六路26号国防楼”又签订了一份《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》。其中合同第三条约定,整改协议自签订之日始，租赁期限调整为租期10年，自2018年6月1日起至2028年5月31日。第四条约定,经评估机构评估和双方协商，整改后租金调整为当前年租金105.9917万元，租金递增情况从签订整改协议之日起，每隔3年递增6%，合同期内总租金为1138.5434万元。3.2018年5月31日，原告（甲方）与被告（乙方）就“端州区西江南路23号裕龙酒店”又签订了一份《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》。其中合同第二条约定,经测量实际出租面积为房屋建筑面积8825㎡(含乙方投资建设房屋面积)、场地1030㎡。第三条约定,整改协议自签订之日始，租赁期限调整为租期10年，自2018年6月1日起至2028年5月31日。第四条约定,经评估机构评估和双方协商，整改后租金调整为当前年租金204.387万元，租金递增情况从签订整改协议之日起，每隔3年递增6%，合同期内总租金为2195.4874万元。2019年11月14日，原告向被告发出一份《关于申请解除合同的复函》。2019年11月29日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了一份《军队房地产租赁合同解除协议》，其中约定：一、乙方承租甲方位于广东省肇庆市端州区×××××××的裕龙酒店(房屋建筑面积8825㎡、场地面积1030㎡)、端州区端州六路26号国防楼(房屋建筑面积2140㎡、场地面积1316㎡)和端侨楼(房屋建筑面积2140㎡)于2018年5月31日签订的租赁合同及相关全部补充协议，自本协议签字盖章生效之日起解除；二、乙方负责在2019年12月15日前将所有承租甲方的房屋和场地清空，将所有承租的房地产及原合同协议约定权属归甲方的全部财产完好无损地无条件交还甲方，并交回钥匙；三、因军队政策原因，不能办理营业执照，双方产生的债权债务可通过协商或法律途径解决，由此引发乙方的损失，乙方保留通过法律途径解决的权利；四、乙方向甲方支付的履约保证金抵扣乙方欠交甲方租金；五、本协议经双方代表签字后生效。上述租赁合同签订后，双方均按合同履行。但自2016年1月起，被告一直陆续拖欠前述三处房产的租金、水费和垃圾处理费等费用，中国人民解放军广东省肇庆军分区保障处遂于2017年7月31日向被告发出《通知》，催促被告在同年8月30日前付清2016年1月至2017年7月的租金以及2017年4月至6月的水费。2018年9月5日，原告又委托肇庆市公职律师事务所雷建东律师向被告发出律师函[（2018)律函字第02号）]，催促被告在收到律师函次日起15个工作日内付清拖欠的2016年1月至2018年5月的租金、垃圾处理费和2017年1月至2018年5月的水费。此后，由于被告一直未付清租金等费用，原告遂于2020年9月11日诉至本院。诉讼中，双方均确认案涉的租赁物已于2019年12月中下旬交还原告。庭审中，原告明确其在本案中主张的为2016年1月1日起至2019年11月30日止的案涉租金(期间应扣减被告已支付的端侨楼2018年6月、7月的租金共62060元及已支付的裕龙酒店2019年6月、7月的租金共340645元)、2017年1月1日起至2019年11月30日止的水费、2016年1月起至2019年11月止的垃圾处理费。对于已付租金的数额。原告认为，2016年1月1日至2019年11月30日期间的租金，被告仅支付端侨楼2018年6月、7月的租金共62060元及已支付裕龙酒店2019年6月、7月的租金共340645元。被告则认为，根据前股东陈述，因原告拖欠前股东工程款，双方同意以租金抵扣，故2017年8月之后已向原告支付了租金3178162.9元，具体包括：1.2019年，被告向原告账户转入678162.9元；2.2018年5月19日，通过其法定代表人梁伟泉账户向陈楚龙转账50万元；3.2018年5月，公司通过其法定代表人梁伟泉直接支付给陈楚龙现金200万元。对此，原告仅确认已收到其中的678162.9元，上述款项已包括支付端侨楼2018年6月、7月的租金共62060元及裕龙酒店2019年6月、7月的租金共340645元，其余已用于支付拖欠的水费。又查明：1.诉讼中，被告提供了一份《股权转让合同书》，合同双方分别为作为转让方的陈楚伟、林克敏和作为受让方的梁伟泉、伦进杰。据该《股权转让合同书》第四条约定。除本合同另有约定外，在甲方（即转让方）将裕龙公司的经营权和财产移交给乙方（即受让方）时，移交日之前公司的债权债务由甲方享有和承担，移交日之后的债权债务由乙方享有和承担。2.据企业机读档案变更登记资料所载，肇庆万豪裕龙大酒店有限公司的股东于2017年8月3日由陈楚伟、林克敏变更为梁伟泉、伦进杰。3.2020年8月28日，原告与广东开信律师事务所签订一份《委托代理合同》，原告委托广东开信律师事务所指派律师作为其本案的一审诉讼代理人，律师费为15000元。4.1989年2月21日，中国人民解放军广东省肇庆军分区后勤部向肇庆市城规部门就其位于肇庆市××××“六层国防训练中心楼工程”办理了《肇庆市建筑施工许证》《施工执照》等手续。1994年6月1日，中国人民解放军广东省肇庆军分区后勤部向肇庆市城市建设规划局就其位于肇庆市××××“七层综合楼工程”办理了《建筑工程规划许可证》等手续。诉讼中，中国人民解放军广东省肇庆军分区保障处向本院出具《情况说明》，表示因历史久远、部队改革等原因现未找到端侨楼原始报建资料。本院认为：本案为租赁合同纠纷。根据原、被告的诉辩，本院对双方争议焦点分别作如下认定和处理：一、关于案涉租赁合同的效力问题。(一)关于端侨楼租赁合同的效力问题。原、被告就肇庆市×××××××端侨楼签订的《军队房地产租赁合同》《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》虽是双方经协商一致后的真实意思表示，但由于其至今未能提交证据证明端侨楼的建设已取得建设工程规划许可证，因此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，应为无效合同。(二)关于国防楼租赁合同的效力问题。原、被告就肇庆市××××××××××××××签订的《军队房地产租赁合同》《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》，虽是双方经协商一致后的真实意思表示，原告在诉讼中亦提供了该房屋的《肇庆市建筑施工许证》和《施工执照》，但由于其至今亦未能提交证据证明国防楼的建设已取得建设工程规划许可证，因此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，应为无效合同。(三)关于裕龙酒店租赁合同的效力问题。原、被告就肇庆市端州区×××××××××××××××签订的《军队房地产租赁合同》《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》，由于上述房屋在出租前已取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，且是双方的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定。因此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，上述合同应为合法有效的合同。被告对此所提合同无效、显失公平之抗辩，其理由成立部分，本院予以采纳。二、关于原告要求被告支付拖欠的租金9851795.9元及相应的利息（利息从起诉之日起按银行同期贷款利率计算至所有欠付款项付清之日止）的请求。本案中，原告明确其在本案中主张的为2016年1月1日起至2019年11月30日止的案涉租金(期间应扣减已支付的端侨楼2018年6月、7月的租金共62060元及裕龙酒店2019年6月、7月的租金共340645元)。(一)关于租金或使用金的问题。首先，端侨楼的占用使用费数额。如上所述，虽然原、被告就肇庆市×××××××端侨楼签订的《军队房地产租赁合同》《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》为无效合同,但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，可以参照该合同约定的租金标准支付房屋占用使用费。根据双方于2009年8月13日签订的《军队房地产租赁合同》的约定，端侨楼的租赁期限自2009年7月1日起至2027年6月30日止，月租金24166元，每间隔3年递增6%。以及根据双方于2018年5月31日签订的《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》的约定,租赁期限调整为租期9年零1个月，自2018年6月1日起至2027年6月30日，整改后租金调整为当前年租金37.236万元，租金递增情况从签订整改协议之日起每隔3年递增6%。根据上述约定，端侨楼2016年1月1日起至2018年5月31日的租金标准为27152.92元/月，2018年6月1日起至2019年11月30日的租金标准为31030元/月。据此计算，端侨楼2016年1月1日起至2019年11月30日的房屋占用使用费数额为1345974.68元[787434.68元(27152.92元/月×29个月)+558540元(31030元/月×18个月)=1345974.68元]。其次，国防楼的占用使用费数额。如上所述，虽然原、被告就肇庆市××××××××××××××签订的《军队房地产租赁合同》《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》，为无效合同,但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，可以参照该合同约定的租金标准支付房屋占用使用费。根据双方于2013年1月1日签订的《军队房地产租赁合同》的约定，国防楼的租赁期限自2013年1月1日起至2018年12月31日止，月租金46790元，年租金从2017年1月1日首次递增6%，以后每间隔3年递增6%。以及根据双方于2018年5月31日签订的《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》的约定,租赁期限调整为租期10年，自2018年6月1日起至2028年5月31日，整改后租金调整为当前年租金105.9917万元，租金递增情况从签订整改协议之日起，每隔3年递增6%。根据上述约定，国防楼2016年1月1日起至2016年12月31日的租金标准为46790元/月，2017年1月1日起至2018年5月31日的租金标准为49597.4元/月，2018年6月1日起至2019年11月30日的租金标准为88326.42元/月。据此计算，国防楼2016年1月1日起至2019年11月30日的房屋占用使用费数额为2994511.36元[561480元(46790元/月×12个月)+843155.8元(49597.4元/月×17个月)+1589875.56元(88326.42元/月×18个月)=2994511.36元]。再次，关于裕龙酒店的租金数额。根据双方于2013年1月1日签订的《军队房地产租赁合同》的约定，裕龙酒店租赁期限自2013年1月1日起至2018年12月31日止，月租金94877元，年租金从2017年1月1日首次递增6%，以后每间隔3年递增6%。以及根据双方于2018年5月31日签订的《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》的约定,租赁期限调整为租期10年，自2018年6月1日起至2028年5月31日，整改后租金调整为当前年租金204.387万元，租金递增情况从签订整改协议之日起，每隔3年递增6%。根据上述约定，裕龙酒店2016年1月1日起至2016年12月31日的租金标准为94877元/月，2017年1月1日起至2018年5月31日的租金标准为100569.62元/月，2018年6月1日起至2019年11月30日的租金标准为170322.5元/月。据此计算，国防楼2016年1月1日起至2019年11月30日的租金数额为5914012.54元[1138524元(94877元/月×12个月)+1709683.54元(100569.62元/月×17个月)+3065805元(170322.5元/月×18个月)=5914012.54元]。最后，关于该期间已支付的租金或房屋占用使用费数额。由于此期间支付数额得到双方在诉讼中已确认的仅为2019年被告向原告支付的678162.9元，虽然原告仅承认其中的402705元是分别用于支付端侨楼2018年6月、7月的租金和裕龙酒店2019年6月、7月的租金，其余已用于支付拖欠的水费。但由于原告并未能就其主张用于支付拖欠的水费提供相关的依据，且亦未能就此作出合理、明确的解释，故本院对其该项主张不予采纳，本院确认该期间被告已支付的租金和房屋占用使用费为678162.9元。综上，端侨楼、国防楼、裕龙酒店2016年1月1日起至2019年11月30日的租金和房屋占用使用费数额合共为10254498.58元[1345974.68元+2994511.36元+5914012.54元],扣减期间被告已支付的678162.9元及保证金250000元，尚欠租金和房屋占用使用费的总额为9326335.68元。(二)关于租金和房屋占用使用费的利息问题。如上所述，被告尚欠端侨楼、国防楼、裕龙酒店2016年1月1日起至2019年11月30日期间的租金和房屋占用使用费数额合共为9326335.68元，已构成违约，故原告主张自起诉之日即2020年9月11日计付逾期支付的利息合理合法，本院予以支持。逾期支付租金和房屋占用使用费的利息应以所欠金额9326335.68元为基数，自2020年9月11日起按照同期一年期贷款市场报价利率(LPR)计付至所欠款项付清之日止。(三)关于被告的抗辩意见。1.关于被告主张双方存在以裕龙租金抵减工程款约定的抗辩意见。由于被告在本案中所提之该项主张并没有提供证据证明双方存在上述约定，故对被告的该项抗辩本院不予采纳。2.关于被告主张租金应计至解除合同之日即2019年11月14日的抗辩意见。虽然原告曾于2019年11月14日向被告发出《关于申请解除合同的复函》，但该复函是要求被告将现转租的租户于2019年11月30日前清退，并将物业交回，双方签订解除合同。本案中，双方事实上是于2019年11月29日才签订《军队房地产租赁合同解除协议》，解除案涉租赁合同及相关全部补充协议，且双方在诉讼中均确认案涉的租赁物于2019年12月中下旬才交还原告。因此，被告主张租金应计至2019年11月14日的抗辩意见，理由不成立，本院不予采纳。3.关于被告主张2017年8月前拖欠的费用应由其前股东陈楚伟、林克敏承担的抗辩意见。由于公司和股东是两个不同法律主体，依法应各自承担法律责任。股权转让是新旧股东之间的民事法律行为，转让的是公司股份，而非公司债务，且只能约束合同双方当事人，其效力并不能及于合同双方当事人的第三人，本案被告为案涉债务的承担主体，股权转让导致公司股东变更，但并不影响被告作为承债主体应尽之义务。因此，被告的该项抗辩，理由不成立，本院不予采纳。基于此，其申请追加前股东为本案当事人的申请，本院亦不予接纳。公司对股权转让之前债务承担后，可能会导致新股东财产权益的减少，新股东对此可依据《股权转让合同书》另循法律途径解决。综上所述，原告的该项请求，其合理合法部分，本院予以支持。被告对此所提之抗辩，理据不足，本院不予采纳。二、关于原告要求被告支付拖欠的水费516778.1元、垃圾处理费47220元及相应的利息（利息从起诉之日起按银行同期贷款利率计算至所有欠付款项付清之日止）的请求。由于原告在诉讼中提供的证据并不能足以证明其所主张被告拖欠水费516778.1元、垃圾处理费47220元的事实。因此，原告的该项请求，由于依据不足，本院不予支持。被告对此所提之抗辩，理由成立，本院予以采纳。三、关于原告要求被告承担律师费15000元的请求。由于被告自2016年1月始未按合同约定履行支付租金的义务，且经原告催告后至今尚未履行完毕，以致本案诉讼的产生，故原告在本案主张的律师费属于《中华人民共和国合同法》第一百一十三条中“给对方造成损失的”的情形，依法应由被告赔付给原告。原告的该项请求合理合法，本院予以支持。被告对此所提之抗辩，理据不足，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告肇庆万豪裕龙大酒店有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国人民解放军广东省肇庆军分区支付租金和房屋占用使用费合共人民币9326335.68元及利息[上述利息以所欠金额9326335.68元为基准，自2020年9月11日起按照同期一年期贷款市场报价利率(LPR)计至所欠款项付清之日止。]；二、被告肇庆万豪裕龙大酒店有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国人民解放军广东省肇庆军分区支付律师费15000元；三、驳回原告中国人民解放军广东省肇庆军分区的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费84384.76元（原告已预交），原告负担8935元，被告负担75449.76元。被告应负担的受理费在本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长 梁凯文审 判 员 黄卓贤审 判 员 覃丽珍二〇二〇年十二月三十一日法官助理 钟 敏书 记 员 梁思颖