北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0107民初9665号原告：李赛，女，1988年7月25日出生，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：刘汗（系李赛之夫），男，1981年10月14日出生，住北京市石景山区。被告：北京京汉嘉信置业有限公司，住所地北京市石景山实兴东街8号院1号楼二层213房间。统一社会信用代码：91110107306516800D法定代表人：孙朝龙，董事长。委托诉讼代理人：王**，女，1989年4月29日出生，北京京汉嘉信置业有限公司职员，住该公司宿舍。原告李赛诉被告北京京汉嘉信置业有限公司（以下简称：京汉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李赛的委托诉讼代理人刘汗、被告京汉公司的委托诉讼代理人王**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李赛向本院提出诉讼请求：1．判令被告立即依法办理商品房预售合同登记备案手续，执行房屋交易过程；2．判令被告支付从原告应当获取房屋权属证明之日（2017年7月19日）起至被告实际获取房屋权属证明之日止，按购车位总款250700元中国人民银行金融机构同期逾期贷款利率给付原告赔偿（自2017年7月19日至2020年11月10日共1214天，以250700元为基数，按每日万分之一的标准，计算方式为：250700元×1214天×日万分之一）；3．判令被告退还公共维修基金6826元并按中国人民银行金融机构逾期贷款利率给原告赔偿（6826元×万分之一×1214天）；4．诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2017年4月5日与被告签订了商品房预售合同，原告购买被告开发的石景山区八角第二水泥管厂1612-034地块地下及出入口-x层-xxxx商品房（用途：车位）。原告如期支付给被告总车位款250700元。被告于2017年4月20日将商品房（用途：车位）交付原告使用，并开始收取物业费（车位管理费）960元/年。自被告将车位交付原告使用之日起至今，原告多次要求被告办理商品房预售合同登记备案及产权转移登记，以便尽快完成产权转移登记，被告未予办理。因无产权证，导致原告车位无法进行交易，造成了原告可得利益损失。故原告依法起诉。被告京汉公司辩称，一、产权证逾期办理是由于政府政策原因产生延误，被告不应承担逾期办证责任。2017年3月恰逢北京市国土资源局清查北京市房地产项目涉嫌商改住行为，2017年3月6日，北京市发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》(京建发【2017】第112号)，公告规定，本公告发布之日起，开发企业将新开办的商业类项目改为居住用途的，一经查实，规划国土部门依法收回土地。石景山区也在清查范围之内，被告及石景山区所有开发项目工作均被暂停，待国土资源局核实排除商改住嫌疑后继续办理。直至2018年5月，经过市国土资源局现场核查及资料手续核查，被告开发的拾景名苑项目彻底排除了商改住嫌疑，才准许办理产权登记工作。在产权证申办过程中，被告没有过错，产权证延期也不是被告的原因，是由于政府清查涉嫌商改住行为，导致申办工作均暂停，被告不应承担责任。二、原告按期交付车位，没有影响原告使用，没有给原告造成损失，不应承担责任。被告按期交付车位，没有给原告造成经济损失，且由于政府原因导致逾期办理产权证，不是被告原因造成，逾期天数短，没有造成实际损失。合同法司法解释二第二十九条规定当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。原告请求按同期贷款利率赔偿无合同及法律依据。被告没有过错且没有给原告造成损失，被告请求法院判决免于承担责任。三、原告要求按一年期贷款利率支付违约金无法律及合同依据，同意返还公共维修基金，但不同意支付利息。本院经审理认定事实如下：2017年4月5日，李赛（买受人）与北京京汉邦信置业有限公司（出卖人）就坐落于石景山区八角第二水泥管厂1612-034地块地下车位及出入口第-xx号签订《北京市商品房预售合同》（合同编号：草稿），合同约定：该商品房的用途为车位，单价每平方米人民币19709．12元，总价款250700元（大写贰拾伍万零柒佰元）；出卖人应当在2017年5月5日之前向买受人交付该商品房；双方在合同中未约定办理产权证的时间和逾期办证违约金。庭审中，经询问双方认可，2017年4月，李赛已缴纳了250700元的车位款，案涉车位已交付使用。自2017年4月起，京汉公司收取李赛车位管理费用为一年960元。2018年9月20日，京汉公司完成了拾景名苑项目包括涉案车位在内的产权初始登记。2017年4月20日，李赛向京汉公司交纳6826元公共维修基金。京汉公司表示已代收6826元的公共维修基金，后政策变化，业主不再需要缴纳公共维修基金，现同意退还，但认为李赛主张的逾期利息并无依据，不予认可。庭审中，原、被告均认可双方未就办理产权转移登记的具体事项进行约定。李赛认可涉案车位交付后未影响其正常使用且双方订立的合同中未约定办理产权证的期限。京汉邦信公司表示，根据双方签订的北京市商品房预售合同，其中约定了车位交付时间及款项支付内容，但未约定车位产权证的办理，双方尚未签订正式的备案合同，正式的备案合同中会约定双方关于办理车位产权转移登记的具体时间和要求及手续。另查，2020年2月，北京京汉邦信置业有限公司经核准，名称变更为北京京汉嘉信置业有限公司。上述事实，有北京市商品房预售合同（草稿）、项目车位交接单、收据及双方当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。本案中，虽原被告签订的《北京市商品房预售合同》未就涉案车位办理转移登记事项进行约定，亦未明确约定出卖人代为办证，但被告系涉案车位出卖人，仍负有为买受人办理过户登记的义务。被告应在完成初始登记后将协助办证所需必要证明材料备齐提交登记机关，并告知买受人。被告未能证明已履行上述义务。现涉案车位买受人在法定期限届满后未能取得房屋权属证书，被告京汉公司应配合李赛办理转移登记，故对于原告主张的被告配合办理北京市石景山区八角第二水泥管厂1612-034地块地下车库及出入口-1324商品房产权证书的诉讼请求本院予以支持。客观上，涉案车位在实际交付三年多的时间未能办理转移登记手续，且涉及众多车位购买人均未能取得车位产权证产生纠纷引发诉讼。被告负有证明非“由于出卖人的原因”致使车位买受人未能办理转移登记手续的证明义务。被告未能证明非“由于出卖人的原因”或涉案车位买受人自身的原因或登记机关原因，导致涉案车位买受人在法定期限届满后未能取得权属证书，被告应承担逾期办证的违约责任。鉴于合同没有约定违约金，原告亦未能证明因此产生的具体损失,且原告认可在涉案车位交付后未影响其正常使用，本院认为原告主张按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准主张损失欠缺依据。本院综合考虑原告诉讼请求及被告履行义务的情况，参考原告已支付的车位年管理费用交费标准，依法酌定被告应支付给原告逾期办理产权证损失2880元（960元×3）。原告主张退还6826元公共维修基金的诉讼请求，京汉公司予以认可，本院予以支持。原告主张被告应基于6826元本金按照中国人民银行金融机构逾期贷款利率给付赔偿的诉讼请求，没有法律及事实依据，本院对此不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、北京京汉嘉信置业有限公司、李赛于本判决生效后七日内相互配合办理北京市石景山区八角第二水泥管厂1612-034地块地下车库及出入口-xxxx号商品房转移登记手续；二、北京京汉嘉信置业有限公司于本判决生效之日起七日内支付李赛逾期办理产权证损失2880元；三、北京京汉嘉信置业有限公司于本判决生效后七日内向李赛返还公维修基金6826元；四、驳回李赛的其他诉讼请求。如果北京京汉嘉信置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费752元（李赛已预交67元），由北京京汉嘉信置业有限公司负担192元（于本判决生效后七日内交纳），由李赛负担560元（已交纳67元，余款493元于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求的数额，交纳上诉案件受理费（到本院领取交费通知），上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，则按未提出上诉处理。审 判 员  孟 哲二〇二〇年十二月三十日法官助理  付天娇书 记 员  李 雪