福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终5429号 上诉人（原审被告）：苏婷婷，女，1989年2月25日出生，汉族，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：陈德兴，福建法宝律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：泉州世茂瑞盈置业有限公司，住所地福建省晋江市紫帽镇兴紫路58号，统一社会信用代码913505820913832377。 法定代表人：郭汉甦，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：吴艳峰，福建杰斐逊律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄金梅，福建杰斐逊律师事务所实习律师。 原审被告：苏银龙，男，1989年4月13日出生，汉族，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：陈德兴，福建法宝律师事务所律师。 上诉人苏婷婷因与被上诉人泉州世茂瑞盈置业有限公司（以下简称“世茂瑞盈公司”）、原审被告苏银龙商品房预售合同纠纷一案，不服福建省晋江市人民法院（2020）闽0582民初16188号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 苏婷婷上诉请求：1．撤销一审判决第三项，依法改判或发回重审；2．本案一、二审诉讼费用均由世茂公司承担；3．苏婷婷为本案支出的律师费由世茂瑞盈公司承担。 事实与理由：1．一审判决认定事实错误：苏婷婷确认其将身份证交给苏银龙用于买房不是事实；苏银龙签订上述合同及附件后，苏婷婷也向世茂瑞盈公司支付了首付款的认定错误，事实是苏婷婷先向世茂瑞盈公司支付了首付款，苏银龙签订上述合同及附件。上述认定存在以下法律事实错误：“苏婷婷支付了首付款，并配合提供办理按揭贷款的相关材料，应视为其对苏银龙的代理行为进行了追认”推定错误。苏婷婷的此次行为，只是履行按揭贷款办理，与“代理行为进行了追认”没有任何关联性。上述认定存在法律适用错误“虽苏婷婷未明确授权苏银龙代为签订上述合同及附件，但签订上述合同及附件时苏婷婷与苏银龙系夫妻关系”“故应认定苏银龙以苏婷婷的名以签订上述合同及附件的行为具有法律效力”的意思是夫妻一方以对方的名义签订合同及附件的行为具有法律效力，没有法律依据。上述认定“苏银龙在其与苏婷婷婚姻关系存续期间，以苏婷婷的名义签订《商品房买卖合同》的主合同、附件四、附件十一、晋江市商品房买卖合同（网上签约）登记备案申请表”时苏银龙及苏婷婷并未声明是夫妻关系，因此上述认定“行为人没有代理权，以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的”是错误的。2．一审判决书第7页中“商品房买卖合同附件四第4条约定，买受人选择贷款方式付款的，买受人未能获得银行贷款，应自本合同签订之日起30日内全额付清该商品房总价款。”不是世茂瑞盈公司与苏婷婷之间的商品房买卖约定的真实意思表示，事实是世茂瑞盈公司与苏婷婷之间的商品房买卖约定的真实意思表示是买受人选择贷款方式付款，并没有约定“买受人未能获得银行贷款，应自本合同签订之日起30日内全额付清该商品房总价款。”苏银龙以苏婷婷的名义签订上述附件四第4条约定，买受人选择贷款方式付款的，买受人未能获得银行贷款，应自本合同签订之日起30日内全额付清该商品房总价款。该条款是世茂瑞盈公司提供的格式条款，且是商品房买卖约定对买受人极其重要，关键的约定，依据相关法律规定应当字体上加粗，提供方应当作特别提示。对于无权代理，应当有当事人书面的追认才有法律效力。一审判决的相关认定违反法律规定。事实是本案中苏银龙在其与苏婷婷婚姻关系存续期间，以苏婷婷的名义签订《商品房买卖合同》的主合同、附件四、附件十一、晋江市商品房买卖合同（网上签约）登记备案申请表，全部都在世茂瑞盈公司处，世茂瑞盈公司连复印件也没给过苏银龙和苏婷婷。苏银龙和苏婷婷对一审法院认定的“商品房买卖合同附件四第4条约定，买受人选择贷款方式付款的，买受人未能获得银行贷款，应自本合同签订之日起30日内全付清该商品房总价款”从不知情。综上，一审事实认定错误，适用法律不当，应当撤销一审判决，并依法改判或发回重审。 世茂瑞盈公司辩称，一、一审法院认定苏银龙以苏婷婷的名义签订《商品房买卖合同》的行为具有法律效力，苏婷婷应依照合同及附件的相关约定履行义务，事实认定和法律适用准确。首先，苏婷婷否认其将身份证原件提交苏银龙用于买房。但在2019年12月23日一审法院就本案第一次组织开庭时，苏婷婷本人到庭陈述，其有将身份证原件交给苏银龙用于购买世茂瑞盈公司所出售的房产。根据民诉法禁止反言的原则，应当采信苏婷婷第一次庭审的陈述。虽然诉争《商品房买卖合同》经过鉴定不是苏婷婷本人所签订的，但基于苏银龙在签订合同时与苏婷婷的夫妻关系，且苏婷婷陈述其将身份证原件提供给苏银龙，世茂瑞盈公司有理由相信苏银龙享有代理权，苏银龙代苏婷婷签字的行为符合合同法第四十九条关于表见代理的规定。因此，相应的合同项下的义务也应当由苏婷婷承担。一审事实认定以及法律适用正确。其次，苏婷婷从始至终都认可其在签订合同后向银行提供办理按揭贷款的相关材料，无论苏婷婷是在签订合同前还是签订合同后支付的首付款，都不影响其对苏银龙代理行为进一步追认的认定。上诉人苏婷婷在签订合同后向银行提供办理按揭贷款手续的相关材料，视为对诉争《商品房买卖合同》的追认。一审法院认定其行为是对苏银龙代理行为进一步追认事实认定以及法律适用正确。二、诉争《商品房买卖合同》及其附件没有合同无效的情形，苏银龙代苏婷婷签订的合同应认定为合法有效，双方均应按照合同约定全面履行合同义务，一审法院的认定和法律适用准确。《商品房买卖合同》附件四第4条是关于买受人以申请贷款方式支付购房款的特别约定。该约定是双方共同磋商的，世茂瑞盈公司无需做特别提示。退一步说，世茂瑞盈公司亦在该合同条款中做字体加粗条款加星号的提示，已履行了提示义务，苏银龙以苏婷婷的名义签订诉争合同时并未提异议，并自愿签署认可合同所有条款及内容，故该份合同不具备认定无效的情形，原审法院对诉争合同的效力认定并无错误。综上，世茂瑞盈公司认为一审法院的事实认定和法律适用准确，请求二审法院维持原判。 苏银龙述称，对苏婷婷的上诉无意见。 世茂瑞盈公司向一审法院起诉并变更诉讼请求为：1．确认世茂瑞盈公司与苏婷婷、苏银龙于2019年4月11日签订的《商品房买卖合同》及其附件（合同编号201904110024）于2019年10月27日解除；2．苏婷婷、苏银龙协助办理《商品房买卖合同》登记备案注销手续，并支付退房违约金（以购房总价款712,888元为基数，按每日万分之一的标准，自2019年11月27日起至登记备案注销手续办理完毕之日止）；3．苏婷婷、苏银龙应按照购房总价款712,888元的10%支付违约金71,288.8元；4．苏婷婷、苏银龙承担世茂瑞盈公司为本案所支出的律师费10,000元。 一审法院认定事实：苏银龙以苏婷婷的名义于2019年4月11日与世茂瑞盈公司签订了合同编号为201904110024号的《商品房买卖合同》，约定苏婷婷向世茂瑞盈公司购买晋江世茂紫帽山项目G2013-40号地块6幢1007号房，购房总价款为712,888元。合同签订后，苏婷婷向世茂瑞盈公司支付了首付款142,888元，购房余款至今未办理完成银行按揭贷款手续，也未以其他方式支付。世茂瑞盈公司于2019年10月向苏婷婷寄送律师函，催促苏婷婷在收到函件之日起7日内支付剩余购房款，并提出若苏婷婷未在上述期限内支付，则函件到达之时，双方签订的商品房买卖合同解除。苏婷婷于2019年10月27日签收了该函件。世茂瑞盈公司于2019年11月20日提起诉讼，花费律师费10,000元。 一审法院认为，苏银龙在其与苏婷婷婚姻关系存续期间，以苏婷婷的名义签订《商品房买卖合同》的主合同、附件四、附件十一、晋江市商品房买卖合同（网上签约）登记备案申请表。行为人没有代理权，以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。虽苏婷婷未明确授权苏银龙代为签订上述合同及附件，但签订上述合同及附件时苏婷婷与苏银龙系夫妻关系，且苏婷婷确认其将身份证交给苏银龙用于买房，可见世茂瑞盈公司有理由相信苏银龙享有代理权；苏银龙签订上述合同及附件后，苏婷婷也向世茂瑞盈公司支付了首付款，并配合提供办理按揭贷款的相关材料，应视为其对苏银龙的代理行为进行了追认；故应认定苏银龙以苏婷婷的名义签订上述合同及附件的行为具有法律效力，苏婷婷应依照合同及附件的相关约定履行义务。苏银龙仅是代理苏婷婷签订商品房买卖合同及附件，其并不是合同的一方当事人，世茂瑞盈公司主张苏银龙也应履行合同义务，不予支持。 世茂瑞盈公司与苏婷婷之间的商品房买卖合同附件是签约双方的真实意思表示，没有合同无效的情形，应认定合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。商品房买卖合同附件四第4条约定，买受人选择贷款方式付款的，买受人未能获得银行贷款，应自本合同签订之日起30日内全额付清该商品房总价款。商品房买卖合同第八条约定，逾期付款超过30日，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，应当书面通知买受人；买受人应当自解除合同通知送达之日起3日内按照累计应付款10%向出卖人支付违约金。虽苏婷婷配合提供办理按揭贷款相关材料，但因其征信原因未能获得按揭贷款批准，其也未以其他方式支付剩余购房款。世茂瑞盈公司于2019年10月向苏婷婷寄送律师函，催促苏婷婷在收到函件之日起7日内支付剩余购房款，并提出若苏婷婷未在上述期限内支付，则函件到达之时，双方签订的商品房买卖合同解除。苏婷婷于2019年10月27日签收了该函件，但仍未在世茂瑞盈公司催告的付款期限内支付剩余购房款。苏婷婷至2019年10月27日收到上述函件时已逾期付款超过30日，世茂瑞盈公司依照商品房买卖合同的上述约定有权解除合同，故世茂瑞盈公司要求确认双方的商品房买卖合同已于2019年10月27日解除，并要求苏婷婷协助办理商品房买卖合同登记备案注销手续，依约支付逾期付款违约金，予以支持。因本案商品房买卖合同的文本由世茂瑞盈公司提供，且从苏婷婷拖欠房款的数额和时间来看，合同约定按总房款的10%计算违约金明显高于世茂瑞盈公司的损失，酌情适当减少为按总房款的8%计算违约金，故苏婷婷应支付的违约金为57,031元（712,888元×8%）。世茂瑞盈公司在律师函中并未通知苏婷婷应协助办理登记备案注销等退房手续，其主张苏婷婷逾期协助办理退房手续，应支付相应的违约金，不予支持。依据合同附件十一第十四条的约定，如买受人逾期付款，出卖人有权通过诉讼方式解决，买受人除需根据合同的约定承担违约责任外，还需承担出卖人由此而产生的费用（包括但不限于诉讼费用、律师费等）。故世茂瑞盈公司要求苏婷婷赔偿其已支付的律师费10,000元，予以支持。 综上所述，世茂瑞盈公司与苏婷婷之间的商品房买卖合同合法有效，依法应受法律保护。苏婷婷逾期支付购房款已构成违约，世茂瑞盈公司主张双方的商品房买卖合同已于2019年10月27日解除，苏婷婷应协助办理登记备案注销手续，并支付违约金57,031元，赔偿律师费10,000元，予以支持。世茂瑞盈公司的其他诉讼请求，于法无据，不予支持。为了减少诉累，合同解除后，世茂瑞盈公司应返还给苏婷婷已付首付款142,888元，协助苏婷婷办理公共维修基金的退还手续。苏银龙合法传唤未到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条、第九十二条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、确认世茂瑞盈公司与苏婷婷于2019年4月11日签订的商品房买卖合同及附件已于2019年10月27日解除；二、苏婷婷应于判决生效之日起十日内协助世茂瑞盈公司办理上述商品房买卖合同的登记备案注销手续；三、苏婷婷应于判决生效之日起十日内向世茂瑞盈公司支付违约金57,031元，并赔偿律师费10,000元；四、驳回世茂瑞盈置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10,929元，由世茂瑞盈公司负担156元，苏婷婷负担10,773元。鉴定费23,000元，由世茂瑞盈公司、苏婷婷各负担11,500元。 二审中，苏婷婷提交录音证据两份。第一份录音证据（苏婷婷与“沈某”的通话录音2段），欲证明：世茂瑞盈公司按银行按揭贷款支付房款的购房操作中是先承诺通过客户银行征信报告确认客户是否可以贷款，只有确认客户可以贷款后才收取购房首付款，然后才备案、签合同、办理银行按揭手续；本案购房中，世茂瑞盈公司是先通过苏婷婷银行征信报告确认可以贷款，才收首付，最后银行不予贷款是世茂瑞盈公司的责任；苏婷婷银行征信报告没有沈某指出的不能贷款的逾期还款，黑名单等情况，最后不能贷款是苏婷婷不能预见，不能避免，不能克服，是不可抗力；本案涉及的合同附件四第4条约定的“买受人选择贷款方式付款的，买受人未能获得银行贷款，应自本合同签订之日起30日内全额付清该商品房总价款”不是当事人的真实意思表示。第二份录音证据（陈德兴与“林志文”的通话录音），以证明世茂瑞盈公司按银行按揭贷款支付房款的购房操作承诺一致，世茂瑞盈公司对客户能否贷款承诺承担责任，是世茂瑞盈公司的工作惯例，可以作为判决依据。世茂瑞盈公司对上述证据三性均不予认可。苏银龙对苏婷婷提供的证据没有意见。 对双方有异议的证据，本院分析认定如下：苏婷婷称与“沈某”的两段通话录音的时间分别为2020年11月14日、11月20日，陈德兴与“林志文”的通话录音时间为2020年9月14日。涉案合同的签订时间为2019年4月11日，上述通话录音是否来源于“沈某”“林志文”无法确认，即使确实来源于世茂瑞盈公司的员工“沈某”“林志文”，本案亦无证据证明该两人与涉案的商品房买卖有关联，上述录音证据与本案没有直接关联性，无法证明苏婷婷的主张。 二审中，苏婷婷向本院申请通知证人沈某出庭作证，因本案并无证据证明沈某与诉争的商品房买卖存在关联性，对其申请不予准许。苏婷婷另申请本院至紫帽山旅游风景区入口紫茂府营销中心调查世茂瑞盈公司按银行按揭贷款支付房款的规则，该申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，本院亦不予准许。 经审查，除有关支付涉案房屋首付款的时间外，一审判决查明的其余事实正确，本院予以确认。苏婷婷称其支付涉案房屋首付款的时间系在签订本案诉争合同之前，世茂瑞盈公司对此予以确认。本院对该事实予以认定。 本院认为，苏银龙在其与苏婷婷婚姻关系存续期间，以苏婷婷的名义签订了涉案的《商品房买卖合同》及附件。经查原审庭审笔录，苏婷婷陈述苏银龙有告知以其名义买房的事情，确认其将身份证交给苏银龙用于买房，并打印征信报告交给苏银龙。苏婷婷于涉案《商品房买卖合同》签订前支付购房首付款，其对苏银龙以其名义买房是知情且同意的，并将相关证件材料交给苏银龙用于买房，应认定苏银龙系基于苏婷婷的授权代为办理涉案房屋买卖的相关事宜。苏婷婷应对苏银龙的代理行为承担民事责任。苏银龙以苏婷婷的名义签订了涉案的《商品房买卖合同》及附件，苏婷婷应受上述合同的约束。苏婷婷主张其在购买涉案房屋的过程中受到世茂瑞盈公司的欺诈，未能提供充分的证据予以证明，且其亦未在法定期间内主张撤销或变更合同，对其主张不予采纳。 双方签订的《商品房买卖合同》附件四第四条约定，“买受人以申请贷款（包括银行按揭贷款或/和公积金贷款）方式支付购房款的特别约定如下：（1）买受人承诺已具备按揭贷款所需条件。买受人须及时向贷款机构咨询按揭贷款申请事宜及准备相关贷款资料，并应在签订本合同当日其5日内向其选定的贷款机构提交符合贷款机构要求的完整、真实、合格有效的全部资料……（2）买受人选择贷款方式付款的，无论因买受人、出卖人或非归责于出卖人或买受人的原因致使买受人未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款金额的，买受人同意，本合同继续履行。买受人应自本合同签订之日起30日内全额付清该商品房总价款或补足批准额度与申请额度的差额款项，否则买受人自本合同签订之日起按照本合同正文第八条的约定承担违约责任……（4）买受人应自行办理按揭贷款手续，出卖人仅限于协助义务，出卖人特此告知买受人，买受人对此表示理解并接受，同时买受人承诺不以此为由要求解除合同或要求出卖人承担违约或赔偿责任。”合同附件十一第十五第十项约定，“买受人确认，已经认真阅读本合同及其附件，理解其含义，出卖人已经提示买受人本合同及其附件对双方权利义务的约定，包括可能减轻或免除买卖双方任何一方责任的条款以及加粗、加‘★’号的条款等，买受人理解这些约定并自愿签署……”。上述两条款前均加有“★”标志，字体加粗，故世茂瑞盈公司已通过合理方式提请合同相对方注意免除或限制其责任的条款。苏婷婷称世茂瑞盈公司未就“买受人选择贷款方式付款的，买受人未能获得银行贷款，应自本合同签订之日起30日内全额付清该商品房总价款”的格式条款进行特别提示，该合同条款无效，与事实不符，不予采纳。 《商品房买卖合同》第二十九条载明，本合同连同附件一式贰份，其中出卖人壹份，买受人壹份。苏婷婷主张其并未持有合同及附件原件，连复印件也没有，对合同相关条款不知情，该主张既不符合常理，也与合同载明的事项不符，对其主张，不予采纳。 苏婷婷未能以向银行办理按揭贷款的方式支付尚欠的购房款57万元，亦未能按双方约定在合同签订的30日内全额付清涉案商品房的总价款。根据《商品房买卖合同》第八条约定，苏婷婷逾期付款超过30日，世茂瑞盈公司有权解除涉案合同并要求苏婷婷承担违约责任。一审判决已酌情调减了违约金，按总房款的8%计算违约金尚属合理。一审判决确认双方的商品房买卖合同已于2019年10月27日解除，苏婷婷应协助办理登记备案注销手续，支付违约金57,031元，赔偿律师费10,000元，符合双方的合同约定，于法有据，予以维持。 综上所述，苏婷婷的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9,500元，由苏婷婷负担。 本判决为终审判决。 审判长  林锡平 审判员  陈美雅 审判员  蒋秀华 二〇二〇年十二月二十三日 书记员  庄雯茜 附注：本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。