北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初66692号原告：北京澜欣庄园文化发展有限公司，住所地北京市朝阳区高碑店路181号院130号楼-1至3层101内1层1室。法定代表人：王宗标，总经理。委托诉讼代理人：徐鹏，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐海帆，北京市京师律师事务所律师。被告：李佩佳，男，1965年6月30日出生，汉族，现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：徐爽，北京德和衡律师事务所律师。原告北京澜欣庄园文化发展有限公司（以下简称原告）与被告李佩佳（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人徐鹏、被告及其委托诉讼代理人徐爽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告押金18万元；2、判令被告退还原告2020年7月3日至2020年8月3日的租金9万元。事实和理由：2019年10月30日，原、被告双方签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），合同约定被告将位于北京市朝阳区某地东路1号院5-207幢1至2层（以下简称涉案房屋）租赁给原告，租赁期限自2019年11月1日至2020年10月31日止，月租金标准为9万元。原告依约支付了18万元押金及相应的租金。2020年7月，被告将原告涉案房屋的钥匙收走并命原告从涉案房屋内搬出。被告的行为严重损害了原告的合法权益。被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求。不同意退还押金，被告未收到原告租金，不存在退还租金的事实基础和法律依据。原告所述的被告要求原告搬走不符合事实，事实是2020年7月3日被告收到物业的电话通知，派出所到涉案房屋将原告等十余人带走，被告联系了原告合伙人王某1询问情况，如果确实存在违法的情况，就不能再继续租住了，王某1当时没有核实。2020年7月7日被告收到物业公司电话，说原告已经把东西拉走了，拉走之后没有通知被告，钥匙也没有交还，被告联系王某1到现场交接。2020年7月8日物业向被告发出告知书，说明派出所的人员到物业调取了租户信息，并于2020年7月3日带走了相关人员，告知被告不得在住宅用于办公、娱乐、仓储。被告和王某1沟通过程中获悉原告在租赁中存在经营行为。综上，原告在使用房屋过程中违反租赁用途，将居住用房用于经营，被告了解到原告被警察带走的原因是涉嫌嫖娼、卖淫，并非被告强行收回钥匙、解除合同、要求原告搬走，是原告自行搬离涉案房屋，还对房屋进行了破坏，警察破门进入，另外涉案房屋有泡水，被告保留追究的权利。关于原告所述的缴纳租金的凭证，原告应当出示。被告认为合同于2020年7月12日提前解除，原告没有交纳租金，被告要求其不再经营。2020年7月6日、7日原告就把东西搬走了，2020年7月12日被告和原告就房屋租赁问题进行当面沟通，原告希望把涉案房屋转租，被告不同意，被告说如果原告想继续使用涉案房屋必须做出保证，但原告没有同意，当天没有结果，原告只想让被告退钱。合同最开始是被告和王某1签的，2020年5月王某1交不出租金，王某1提出让原告进来和被告签合同，才签了本案的租赁合同，原告是从2020年5月之后开始使用涉案房屋的。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋所有权登记在被告名下，建筑面积439．3平方米。2019年10月30日，原告（承租人、乙方）与被告（出租人、甲方）签订《租赁合同》，被告将涉案房屋出租给原告，《租赁合同有以下约定：“第二条房屋租赁情况即登记备案：（一）租赁用途：居住（居住10人）。第三条租赁期限：（一）房屋租赁期自2019年11月1日至2020年10月31日。第四条租金及押金：（一）租金标准及支付方式：人民币玖万元/月（小写90000元/月）。支付方式：押贰付陆，以后每次支付房租款需提前10日支付，先付后用。（二）押金：人民币壹拾捌万元整（小写180000元），乙方应于2019年10月30日前支付给甲方，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。第九条合同解除：（三）乙方有下列情形之一的，甲方有权要求乙方按照第九条约定支付违约金并单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达10日的，则视为乙方违约，需在十日内搬出本房屋。2、欠缴各项费用达壹万元的。3、擅自改变房屋用途的。6、利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。第十条违约责任：（一）甲方有第九条第二款约定情形之一的，按月租金的200%向乙方支付违约金；乙方有第九条第三款约定情形之一的，按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方有权要求乙方恢复原状；守约方并可要求违约方赔偿损失。（二）租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。第十三条其他约定：甲方每月在乙方同意的情况下可预约看房一次。原合同作废，以此合同为准。”庭审中，原、被告均认可涉案房屋原由被告出租给王某1。被告称本案《租赁合同》的租赁期限与被告和王某1签订的租赁合同的租赁期限是一致的，2020年5月，被告与王某1的租赁合同终止，原告与被告签订了《租赁合同》，该合同落款日期虽为2019年10月30日，但实际是倒签的日期。原告称其于2020年5月3日开始使用涉案房屋，被告在质证时认可原告自2020年5月3日实际使用房屋，后又在庭审中称原、被告的《租赁合同》是从2020年5月15日开始履行。对双方有争议的事实和证据，本院认定如下：关于原告是否将涉案房屋用于非居住用途。原告称其承租涉案房屋用于员工居住，白天如果有领导来会接待一下做做饭，不收费，没有其他活动，不存在改变房屋用途。被告称原告在涉案房屋中从事经营活动，用于接待、唱歌、足疗、按摩、吃饭，2020年7月3日因有人举报原告从事嫖娼、卖淫活动，派出所、综治办、工商局将涉案房屋内的十几人带走，被告是收到物业通知才知道此事，物业说2020年6月份警察也来查过一次，被告提交2020年7月8日北京某地物业管理有限公司出具的《告知书》，内容为：“尊敬的某地别墅5-207业主李佩佳（先生）：您好！市局派出所民警于6月22日来某地物业调取贵别墅租户档案信息，并去往贵别墅入户了解情况。7月3日派出所出警将贵别墅家中所有人员带走调查。针对贵别墅租户事宜，物业公司郑重提示您：业主和租户应遵守国家各项法律法规及《某地花园临时管理规约》相关管理规定，严禁将住宅用于办公、餐饮、娱乐、仓储等经营性用房。请慎重选择租户，及时了解承租人信息，避免租户的违规行为给您带来不必要的麻烦和损失。若因贵别墅租户行为引起任何事件及不良后果，将由贵别墅业户承担所有责任。”用以证明2020年7月3日民警带走涉案房屋中租户人员的事实。被告提交与王某1的微信记录，有以下内容：“2020年7月3日，被告：今天物业给我说，派出所到5-207来抓人了。好像把你们的人带走了，你知道吗？你们是不是做什么违法的事情了？……2020年7月6日，被告：我刚才给派出所打了电话，才知道你们都不是什么好人。花言巧语欺骗我，还不给我房租。按照合同约定，你们做违法乱纪的事，我作为出租方，有权单方面解除合同。你们今天的结果就是因果报应，干什么不好，非要违法乱纪。以上信息代表我对你们的通知。2020年7月7日，王某1：等待手术中，稍后联系。被告：（语音）人已经把家搬完了，你把钥匙退给我，咱们之间的合同就终止了。你们的人已经被抓了，警察已经定性了，都跟我说了。王某1：……我这两天安排人过去给您对接钥匙。您说我们经营的违法，不知道您听哪个警察说的，我一两天安排人陪护，我会亲自去核实情况，也会去派出所核实情况。我们搬家是因为您在没和我们确认情况就给我发了单方解除合同。我在医院又出不去，没办法亲自去核实真实情况。所以让他们先行搬家了，但不是我承认了我们做了违法的事情。……被告：那你的意思是你们还接着用呢？还是不用了？反正派出所已经把你们的人都抓走了，今天把你们的人放出来了，你们人已经把该拉的东西都拉走了。不是，还没给我呢，我207的钥匙还没给我，你们的人拉的什么东西，我也没看见，也没去问。王某1：人当天就回来了。东西还没搬走，只是拆下来了。就拉了一些小件，好多用的都拆了，没有拉走。被告：那你为什么要拉走呢？既然你没有违法，可以正常使用，为什么要拉走？……王某1：您给我发了解约的说明，我当时又没法去核实真实情况，我不能耽误您的时间，所以我只能先让他们先停下，不能再经营了。他们虽然是我的股东，但是如果真的做了违法的行为，我也会追究他的责任的，我经受管理的时候半年也没有惹任何麻烦，现在才让他不到两个月，就惹了这么多事，我也会考虑和他的合作还是否继续，这里牵扯了环保的部长，还有北斗的领导，不能以为他行为给别人添麻烦。”被告提交2020年7月12日与王某1、原告徐总的谈话录音，有以下内容：“王某1：那天给我发完了，我不是在医院吗，我想着在医院啥时候出去还不知道，现在医院陪护都特别严，所有的全都要检查，我说这没时候能出来呀，我就给徐总他们说不行就先把小件东西先陆陆续续的先搬一点，因为我不知道当时那边咋回事呀，我当时就觉得无风不起浪这个东西。但是具体不明确，又跟那边沟通不上，就给他们说先让他们去撤。那些是水电卡没给您是吧？……我看您现在也在往外转了。被告：对呀。是这样，我从三个方面来谈这个事，第一从法律上来谈这个事……7月3号还是7月2号周五那天四点钟去的，下午三点还是四点钟去的，具体时间我没细问去了三个车，当时你在不在现场？徐总：我没在。被告：当地派出所、工商局、综合治理办公室去了三个车，闪着警灯，到了现场，提前给物业的保安部经理打了电话，说我们要来抓人，说你不用管，别靠近，他们带着人员、带着协警去了。前前后后带走十几个人，有男有女，女的二十多岁，男的三十多四十，具体几个我没细问，被带走了，六点多钟物业的人给我打电话，给我发信息说李先生，你看来了三辆警车，声势浩大直接到了5-207把人带走了，我一听怎么弄的啊，然后我就给他们那儿的孙经理打电话，我说咋回事，他说来了三个部门的人，基本上属于抓捕行动，把人带走了，然后我一听着急了啊，因为房子是我的，我就给王某1打电话，王某1老是有事儿不接，经常不接我电话，因为可能在医院啊怎么着的，不接我电话……据说当天盘问了几个小时就放了……协警协助办这个案子的叫严警官（音译）给我打电话，说你知道这事儿吗，我说我根本不知道，我说我们之间是有合同的，他说前面一个公司，后面你们又转了一手，他说我们什么都知道，我说为什么抓人，你得说清楚啊，因为他们警察说半天，我得问啊，我是业主啊，他们说涉嫌以按摩的方式有嫖娼卖淫的嫌疑我们抓的人，我说那最后怎么办啊，他说最后放了，但是我们派出所明确指出两天之内拉走所有东西，不允许在这，不允许再租你的房子了，这是第一，第二你本人，就是我给你打电话也通知你了，我代表派出所通知你不允许再用了，这是派出所的，然后那天下午来了给了两天的时间，第一天就开始拉东西，拉的人物业给我打电话李先生怎么怎么回事，我说只要是我的东西不能让他出门，不是我的东西该拉就拉，他说他们的被子啊绿植物什么，我说这可能跟我没关系，该拉拉走了，第二天下午我去了5-207，你们那个女孩叫王某2（音译）在那看着，然后我就问怎么回事儿啊，我问她当时你在吗，她说当时我不在现场，什么原因呢，她大概说了一下，好像内部之间有矛盾，谁欠谁的钱怎么，你们内部之间人员举报，警察就来了……回去以后我就把大门的锁换了……从法律上来讲派出所明确告诉我不能再用了……从合同上来讲，我让你是居住，你现在有这种情况是擅自改变合同用途，这都很不应该的……徐总：他们误以为我们是有经营，实际上我们是做接待，就自己接待领导，他们认为我们在这经营……徐总：我们搬过去加上疫情，总共没多长时间，说实话前前后后没多长时间，我在里面住也没多长时间，总共也没接待过几个领导，没接待过几个人，这是其一，尤其上个月6月11号以后，更不敢了。我们过来也是正常吃饭、接待，该喝酒楼下我们有KTV，该聚会儿，唱会歌，很正常，比如说累了我们这边楼上休息一下，给做个足疗，做个按摩，这是最正常不过的，我们原来在其他地方也是这么做的……被告：这事我就不管了，反正人家说以按摩的形式有嫖娼卖淫的嫌疑……”，被告提交微信记录、谈话录音，用以证明原告违反合同约定的居住用途，租住期间存在进行KTV、足疗、按摩等经营活动的事实，原告是自行搬离涉案房屋。原告对《告知书》的真实性认可，关联性、证明目的不认可，认为该《告知书》不能证明原告未按照合同约定履约；对微信记录的真实性、关联性认可，证明目的不认可，称原告搬走的原因是2020年7月初来了警察，说有人举报不让原告在这住了，并且通知了被告，被告于2020年7月3日让原告搬走，原告负责人在外地，被告催的急，原告就先将私人物品拿走，之后等负责人回来再说；对谈话录音真实性认可，关联性、证明目的不认可，认为没有证据显示原告改变房屋用途或者原告在涉案房屋内从事违法活动。本院认为，结合被告提交的证据及原告质证意见，本院对《告知书》、微信记录、谈话录音的真实性予以采信，结合上述证据可以看出，原告将涉案房屋用于接待，且在涉案房屋中开展吃饭喝酒、KTV、足疗、按摩等活动，超出正常居住使用房屋的范围，属于改变房屋居住用途。关于原告是否支付了租金及押金。原告称向王某1指定的代收人支付了三个月租金及押金，并提交转账记录复印件三份，用以证明2020年5月3日原告通过高某向王某1指定的收款人苏某转账9万元、2020年5月14日原告通过吴某向王某1指定的收款人苏某转账18万元、2020年5月18日原告通过胡某向王某1指定的收款人苏某转账18．2万元，原告称其已向王某1支付了2020年5月3日至2020年8月3日的租金27万元和押金18万元，另有2000元是打扫房屋的费用。原告提交2020年11月25日王某1出具一份说明，内容为：“本人王某12020年11月1日于房东李佩佳签订租赁某地别墅5-207合同，付款方式押二付六，11月1日至4月31日。每个月租金9万。共支付押金18万，房租54万。54万分两次付的。因疫情导致，5月一号我们找了新的股东入驻（北京澜欣庄园文化发展有限公司法人王某3）以下简称澜欣庄园。后半年谈成季度付款，澜欣庄园和房东李佩佳按原合同重新签订，合同内容不变，只是变了承租人。因为李佩佳的房租押金是我已经付款的。澜欣庄园给了我两个月的押金，以及三个月房租。我从5月开始撤出某地别墅5-207由澜欣庄园负责人负责。因为他们重新签订了合同，我已经把押金交给了李佩佳。本人现在在东北无法到现场，所以押金也就直接由澜欣庄园和李佩佳先生直接对接了。由于本人卡转账额度没有开通，本人用的苏某工商卡已经岳某的建设银行卡给李佩佳完成的转账交易。以上是本人对某地别墅的声明。”落款处有王某1的签名及捺印。被告对上述转账记录的真实性、关联性、证明目的不认可，被告称未收到原告支付的租金及押金，认可收到王某1支付的2020年5月1日至2020年7月31日的租金、押金18万元；对王某1出具说明的真实性不认可，关联性认可，证明目的不认可，认为该说明只能证明原告将钱转给了王某1，不能证明支付给了被告。本院认为，结合转账记录、王某1出具说明及庭审查明的事实，《租赁合同》第十三条有手写备注“原合同作废，以此合同为准”，被告与王某1的租赁合同已经终止，但被告、王某1都认可王某1支付了2020年5月1日至2020年7月31日的租金、押金，王某1又认可原告将上述租金、押金支付给了王某1，因此本院认定王某1系代原告向被告支付2020年5月1日至2020年7月31日的租金及押金。关于原告搬离涉案房屋的时间。原告称因片警和城管过来通知原告在涉案房屋内的人员不让原告继续住，被告让原告搬走，原告就搬走了，彻底搬离的时间是2020年7月5日，双方未办理交接手续，对于搬离时间及是被告让原告搬走的事实，原告未举证。被告称双方未交接，原告是2020年7月8日搬完将钥匙交还被告的，2020年7月7日被告还在搬，2020年7月8日物业让被告去看一眼，被告去了看见原告都搬完了，原告方的一个女孩将钥匙给被告，当时她还问被告东西是否都在，被告说东西都在，但是房子被水泡了，被告认为其提交的与王某1的微信记录可以证明原告实际搬离时间。本院认为，从被告庭审陈述的原告搬离涉案房屋的时间与微信记录、谈话录音的内容存在出入，在谈话录音中，被告明确指出因派出所不允许原告继续使用涉案房屋，并限期原告两天内拉走所有东西，原告第一天就开始拉东西，物业还询问过被告是否放行，第二天被告亲自前往涉案房屋，看见有原告方的一个女孩在，被告在录音中提到与该女孩聊天询问她是否知道事件发生的原因，并检查了房屋有泡水、地下室和卫生间的门损坏等问题，结合被告与王某12020年7月7日的微信记录中被告称原告已经搬完，让原告交还钥匙，王某1回答这两天安排人去和被告对接钥匙，综合以上事实，本院认定2020年7月5日原告已将私人物品从涉案房屋中搬出，但直到2020年7月8日原告才将涉案房屋钥匙交还被告。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行各自的义务，任何一方不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告违反《租赁合同》第九条第（三）款第3项约定，擅自改变房屋用途，将居住用途的房屋用于接待，并在涉案房屋中从事吃饭喝酒、KTV、足疗、按摩等活动，原告构成违约，应当按照《租赁合同》第十条第（一）款承担违约责任。被告不予退还原告押金有事实及合同依据，本院予以支持。关于原告请求被告退还2020年7月3日至2020年8月3日租金的诉讼请求，根据本案查明的事实，原告已交纳了2020年5月1日至2020年7月31日期间的租金，因原告在涉案房屋中从事接待活动，导致被公安机关等部门查处，根据被告提交的谈话录音，是公安机关要求原告在两天内搬离涉案房屋，且将此事告知被告，另根据本院认定的案件事实，原告于2020年7月8日将涉案房屋钥匙交还被告，因此本院认为《租赁合同》已于2020年7月8日解除。2020年7月9日至2020年7月31日期间的租金66774．2元，因原告未使用涉案房屋，被告应当退还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条规定，判决如下：一、被告李佩佳于本判决生效之日起七日内退还原告北京澜欣庄园文化发展有限公司租金六万六千七百七十四元二角；二、驳回原告北京澜欣庄园文化发展有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2675元，由原告北京澜欣庄园文化发展有限公司负担1940元（已交纳），由被告李佩佳负担735元（原告北京澜欣庄园文化发展有限公司已预交，被告李佩佳于本判决生效后七日内给付原告北京澜欣庄园文化发展有限公司）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  刘茵茵二〇二〇年十二月三十日书记员  孙 伟