江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终10407号上诉人（原审被告）：胥良风，男，1963年8月19日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。被上诉人（原审原告）：胡晓华，男，1969年3月25日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。被上诉人（原审原告）：顾琼花，女，1970年10月15日出生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。委托诉讼代理人：颜国庆，江苏百年英豪律师事务所律师，共同代理上述两被上诉人。委托诉讼代理人：孙以乔，江苏百年英豪律师事务所律师，共同代理上述两被上诉人。上诉人胥良风因与被上诉人胡晓华、顾琼花房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2020）苏0506民初2220号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。胥良风上诉请求：撤销一审判决，依法改判胡晓华、顾琼花双倍返还定金20万元并支付违约金31.5万元，一、二审案件受理费由胡晓华、顾琼花承担。事实和理由：1.胡晓华、顾琼花主体资格不成立，购房合同系假冒。2019年12月2日，胥良风通过顾琼花委托的自称苏州工业园区枕和房地产经纪有限公司（以下简称枕和公司）员工倪超凡，就涉案房屋签订《房屋买卖合同》。胥良风委托尹红支付了10万元定金，但涉案房屋所有权人顾琼花违背收款前的签名承诺，一直躲着胥良风。枕和公司的严雪华夫妇否认有倪超凡这一员工，从不存在涉案房屋的《房屋买卖合同》，不承认协议上的合同专用章。2.涉案房屋于2019年12月16日和2019年12月20日两次网签审核通过，而房屋产权人顾琼花没有签名。顾琼花利用其在房产交易中心工作的便利，在隐瞒枕和公司的情况下，以另一单位的网签密码程序，伪造代购人在又一协议上的签名及利用所留资料偷偷完成网签，骗取315万元购房款，来应付其在海南的讨债人。3.涉案房屋竟有多本产证，胥良风见过的有167.2平方米、158.2平方米和138.92平方米（补发），倪超凡在2019年12月3日将涉案合同以文件袋的形式交给胥良风时，该合同中的涉案房屋及面积、手写约定条款均模糊不清。涉案房款315万元是根据158.2平方米计算出来的，每平方米为19910元，若以此单价乘以138.92平方米，则该房屋总价为2765897.2元，房价相差384102.8元。胡晓华、顾琼花指使倪超凡有意模糊房产面积，欲多骗近四十万元。顾琼花在庭审中自认涉案房屋原为其个人独有产权，有几本证。胥良风要求一审自查或出具《调查令》至吴中区不动产交易中心，调查涉案房屋的权属变更补办情况，包括涉案房屋158.2平方米的房产证的他项权证登记事宜和网签审核通过情况，但一审未查明基本事实即进行判决。4.顾琼花收钱后一直躲着不见，后几经周转，顾琼花答应退款或重签协议，倪超凡在枕和公司当场责备下，怕报警在微信上认可涉案合同为无效合同。胡晓华、顾琼花伪造其他企业名义签订协议，非法占有胥良风的资金。5.顾琼花伙同倪超凡伪造购房合同，胡晓华、顾琼花违法收取十万元定金，目前因错失购房时机，致胥良风实际损失50余万。胡晓华、顾琼花辩称，服从一审判决。胡晓华、顾琼花向一审法院起诉请求：判令胥良风支付胡晓华违约金215000元。胥良风向一审法院反诉请求：判决胡晓华、顾琼花支付其违约金315000元、双倍返还定金200000元。一审法院认定事实：胡晓华、顾琼花是苏州吴中经济开发区阳光水榭花园36幢101室房屋（建筑面积138.92平方米）及36幢18号车库（建筑面积19.15平方米）所有权人（夫妻共同共有），该房屋、车库上无抵押、查封。胥良风曾租赁过涉讼房屋。2019年12月2日，胡晓华（甲方）、胥良风（乙方）及枕和公司（丙方）共同签订《房屋买卖合同》一份，约定胥良风以315万元的价格购买涉讼房屋，该房屋建筑面积138.92平方米。甲方和乙方均需向丙方交纳中介信息服务费31500元。乙方于2019年12月2日向甲方交付定金3万元，于2019年12月3日向甲方追加定金7万元，定金共计10万元，交易过程中定金转为房款。甲乙丙三方约定于2019年12月22日前办理该房屋的房款资金托管手续。乙方全款支付房款。本合同签订后，丙方留存甲方提供的不动产证，丙方协助甲乙双方产权过户手续，甲乙双方须在2019年12月7日前提供相应的合法有效的证件资料。甲方承诺于过完户7天内将该房屋钥匙交于乙方。甲乙任何一方解除合同或拒绝履行合同，均由违约方向另一方支付本合同确定的该房屋成交价格的10%作为违约金。其它约定事宜中约定：包含19.15平方米车库；网签价为200万元，资金托管为200万元，剩余款项过户当天付清；过户时间约定为2019年12月31日前，中介费过户当天给予丙方。顾琼花未在《房屋买卖合同》上签字，但其认可该合同内容，同意向胥良风出售涉讼不动产。一审另查明，合同约定的定金10万元已按约支付胡晓华，就其中的3万元定金，胡晓华向胥良风出具了《购房定金收据》。2019年12月12日，胡晓华通过涉讼房屋交易微信群督促询问胥良风网签什么时候办理，胥良风回复：不好意思，近日几个企业拆迁事缠身，准备好了马上送到中介处。后胥良风未按约定时间办理资金托管手续，也未支付购房款。2020年2月24日，顾琼花再次通过微信群催告胥良风办理资金托管和过户。2020年3月11日，胡晓华、顾琼花委托江苏百年英豪律师事务所律师向胥良风出具《律师函》，表明鉴于胥良风经催告仍未按约办理资金托管手续、支付剩余购房款，故解除《房屋买卖合同》，已支付的定金10万元不予返还等。该《律师函》被拒收退件。2020年3月12日，该《律师函》通过微信群送达给胥良风。一审审理中，胥良风提供其主张的向枕和公司出具的《律师函》（落款时间2019年12月5日）一份，载明了其他中介公司该房挂牌价都低于现合同价，要求重签合同等内容。以上事实，有《房屋买卖合同》、不动产登记信息、微信聊天记录、《律师函》、购房定金收据、录音证据、证人证言及本案庭审笔录等予以证实。一审法院认为：胡晓华与胥良风签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，该合同应属有效，对胡晓华与胥良风具有法律约束力。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条明确规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此顾琼花签字与否、对出售房屋认可与否依法均不影响依法认定胡晓华与胥良风签订的《房屋买卖合同》有效，更何况顾琼花认可《房屋买卖合同》内容。当事人缔约时应当严谨、审慎、细致，对自身和对方权利负责，而一旦缔约，合同内容即成为双方当事人之间的刚性交易规则，双方均应受合同内容拘束，除双方当事人协商一致变更合同内容外不得任意变更、毁约，胥良风主张缔约后再重新签订合同无法律依据。如果支持当事人缔约后可以任意要求重新缔约，将对市场交易秩序造成严重破坏，从根本上背离合同严守和诚实信用原则。涉讼房屋（含车库）的交易价格未偏离市场交易价格，胥良风租赁过涉讼房屋，对房屋情况也应较为熟悉，《房屋买卖合同》的内容双方当事人理应经过了审慎磋商和决断，况且胥良风缔约后已支付定金10万元，并在缔约10日后（2019年12月12日）胡晓华微信询问胥良风网签什么时候办理时，胥良风回复：不好意思，近日几个企业拆迁事缠身，准备好了马上送到中介处。可见胥良风对交易内容并不持异议。但此后胥良风未按约履行资金托管、付款义务，已构成根本违约，出卖人主张解除《房屋买卖合同》（2020年3月12日《律师函》已实际送达胥良风，《房屋买卖合同》于该日解除）、已收取的购房定金10万元不予返还的主张符合法律规定，一审法院予以认定。但该定金责任已足以填补损害，故胡晓华、顾琼花要求胥良风再支付胡晓华违约金215000元的诉讼请求无事实和法律依据，一审法院不予支持。基于以上认定，胥良风作为违约方反诉要求胡晓华、顾琼花支付违约金315000元、双倍返还定金200000元的反诉请求无事实和法律依据，一审法院亦不予支持。枕和公司只是房屋买卖的居间人，胥良风主张的向中介公司出具律师函、认为中介公司存在的相关问题均不影响房屋买卖双方当事人之间买卖合意的形成和买卖双方权利义务关系的确定，也没有证据或迹象表明胡晓华或顾琼花同意在《房屋买卖合同》签订后再与胥良风重新议价和重新缔约，故胥良风对中介公司所持的意见对本案裁判结论不构成任何影响。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十五条之规定，判决：一、驳回胡晓华、顾琼花的全部本诉诉讼请求。二、驳回胥良风的全部反诉诉讼请求。本诉案件受理费减半收取2263元，由胡晓华、顾琼花共同负担；反诉案件受理费减半收取4475元，由胥良风负担。二审中，胥良风申请证人吕某,4出庭作证。吕某,4陈述：1.吕某,4和胥良风是朋友，和胡晓华、顾琼花没有关系；2.吕某,4没有参与涉案房屋买卖合同的签订过程，但是涉案房屋买卖合同签订后，胥良风经查实发现涉案房屋买卖合同约定的房屋价格高于其他中介挂出的价格，故双方发生了纠纷，吕某,4陪同胥良风多次与胡晓华、顾琼花进行沟通。因为胡晓华、顾琼花要将涉案房屋出售给胥良风，故提前将原有涉案房屋当中的租客结束了租赁关系，胡晓华、顾琼花损失了部分租金，所以一开始协商的时候，胡晓华、顾琼花同意由胥良风补偿部分租金，解除双方的买卖合同关系。后来胡晓华、顾琼花不同意这样的调解方案；3.吕某,4陪同胥良风去枕和公司核实涉案房屋买卖合同的签订情况，枕和公司的老板明确告知该合同上枕和公司的章不是他们盖的，他们也不清楚涉案房屋买卖合同上怎么会有枕和公司的章，后来胡晓华、顾琼花提起了本案诉讼；4.吕某,4认为涉案房屋买卖合同是虚假的，原因在于，第一，涉案房屋买卖合同约定的房屋价格高于市场价，第二，为双方提供中介服务的人员并非枕和公司的员工，涉案房屋买卖合同上枕和公司的章也可能是假的；5.吕某,4不清楚胥良风此前租赁过涉案房屋的情况，此前不认识为涉案房屋买卖提供中介服务的人员；6.一审中胥良风提交的吕某,4的书面证言中，吕某,4所说的模糊的协议是一审卷宗中第47页蓝色的协议；7.吕某,4听尹红说她见过同址前后三张证；8.巫茂江是胥良风和吕某,4的朋友，主要是巫茂江在帮胥良风处理涉案纠纷。胥良风质证表示认可吕某,4的证人证言。胡晓华、顾琼花质证表示，从吕某,4的证言来看，吕某,4没有参与签订合同，只是参与2020年4月6日之后双方之间的一些事情，吕某,4不是案件当事人，不能证实欺诈的情况。二审中，胥良风陈述：1.顾琼花在房产交易中心上班，胥良风经常去办事就认识了顾琼花。胥良风在网上看见了顾琼花发布的对外租房信息，就联系了顾琼花。顾琼花说房子的事情全部由枕和公司的倪超凡负责。后来胥良风就向顾琼花租了涉案房屋。顾琼花说她在海南输了1800多万，没办法还债，要出售涉案房屋，顾琼花说，胥良风喜欢就卖给胥良风。顾琼花叫胥良风去找倪超凡，签订了涉案合同；2.胥良风看到涉案房屋有三本产证，原来拍了照片，现在找不到了；3.涉案合同是虚假的，原因是第一，倪超凡不是枕和公司的员工，第二，合同是伪造的，网签是非法的；4.胥良风当时拿到看不清楚上面字的合同是一审卷宗中第47页蓝色的房屋买卖合同，字是胥良风之前签的，一开始胥良风看中的是涉案小区的另外两套房子，所以胥良风把空白的房屋买卖合同签了名字后和其他购买房屋需要的资料一起交给了倪超凡，让倪超凡帮胥良风去商谈购买胥良风看中的两套房子。后来倪超凡说那两套房子已经被买走了，最后倪超凡告知顾琼花的涉案房屋要出售，胥良风的丈人也就是尹红的父亲跟顾琼花最终谈成涉案房屋的交易价格是315万。倪超凡最终会将正式的合同交予胥良风，后来倪超凡把一审卷宗中第47页蓝色的合同交给了胥良风，但是胥良风认为该合同上其他内容很模糊看不清楚，要求重新签订合同。本院查明的其他事实与一审法院查明事实相一致。本院认为，胥良风因涉案房屋买卖事宜诉至法院，本案二审的争议焦点是涉案《房屋买卖合同》是否为虚假的合同。对此，本院认为，涉案房屋及车库的所有权人系胡晓华和顾琼花，胡晓华与胥良风签订的涉案《房屋买卖合同》上虽无顾琼花的签字，但并不影响上述《房屋买卖合同》的效力。顾琼花认可涉案《房屋买卖合同》，故在无其他影响合同效力的情况下，涉案《房屋买卖合同》可作为认定双方权利义务关系的依据。胥良风虽主张涉案房屋有多本证件且网签不合法，但未提供充分证据予以佐证。胥良风虽主张为涉案房屋买卖事宜提供中介服务的倪超凡并非枕和公司员工，双方签订的涉案《房屋买卖合同》约定的价格高于其他中介的挂牌价，故涉案《房屋买卖合同》虚假。但胥良风曾租赁涉案房屋，胥良风未提供充分证据证明涉案房屋交易价格严重偏离市场价格，且倪超凡是否是枕和公司的员工不影响合同效力。故胥良风据此主张涉案《房屋买卖合同》虚假不能成立。胥良风未按约办理网签、资金托管手续导致合同无法继续履行，构成违约，一审认定胥良风所付的定金不予返还并无不当，应予维持。综上所述，胥良风的上诉请求依据不足，应予驳回。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9001元，由上诉人胥良风负担。本判决为终审判决。审 判 长 沈军芳审 判 员 郭 锐审 判 员 孙楚楚二〇二〇年十二月二十二日法官助理 姚冰馨书 记 员 严苏徽法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。