广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初23325号原告：孙允新，男，1974年10月24日出生，汉族，住河南省固始县×××××××塘组，公民身份号码413××××××××××××216。委托诉讼代理人：刘缅文，广东流溪律师事务所律师。被告：骆维新，男，1973年10月3日出生，汉族，住广东省佛山市南海区××××××××海丰田汽车联营公司，公民身份号码440××××××××××××115。被告：佛山市南海渝山鞋业有限公司，住所地广东省佛山市南海区××××林岳翔宇鞋厂工业区，统一社会信用代码914×××××××××××006P。法定代表人：骆维新，该公司经理。委托诉讼代理人：李伟灿，广东耀荣律师事务所律师。委托诉讼代理人：伦兆煊，广东耀荣律师事务所律师。原告孙允新诉被告骆维新、佛山市南海渝山鞋业有限公司（以下简称渝山公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案，依法适用简易程序，于2020年10月10日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人刘缅文，被告渝山公司的委托诉讼代理人李伟灿到庭参加诉讼。被告骆维新经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方租赁合同关系解除；2.两被告共同向原告支付合同解除之日(2020年3月31日)前的房屋租金、管理费及水电费104775元(2-3月租金86064元、2-3月管理费3908元、1-2月水电费14803元)；3.两被告共同向原告支付违约滞纳金720582.8元(从2020年2月7日开始暂计至2020年7月6日，应计至实际履行之日止)；4.两被告共同向原告支付房屋占用费179944元(从2020年4月开始暂计至2020年7月，应计至实际腾退之日止)；5.被告立即清理腾退其向原告承租的涉案房屋；6.本案诉讼费由两被告共同承担。事实和理由：2018年6月23日，原告与被告骆维新签订了《租赁合同书》，就被告骆维新向原告承租位于南海区平洲林岳原翔宇厂内03包房***房屋(二楼面积2200平方米、三楼面积719平方米、空地分摊面积285平方米)作为被告骆维新名下注册的渝山公司开办鞋厂一事进行约定，约定租期从2018年6月23日至2022年11月10日止，每月租金43032元，且合同明确约定了违约解除合同条款、清理腾退条款及迟延支付的房租滞纳金条款。合同签订后，原告严格按照合同约定时间和条件将场地交付给被告使用，并一直严格履行合同。但2020年新年过后，被告开始拖欠房屋租金，至2020年3月30日，被告已经拖欠2月-3月份租金、管理费和1月-2月份水电费未予支付，时间长达2个多月，已经违反双方合同约定条款。原告根据《租赁合同书》第五条使用和缴付以上各项费用的方式方法第2款“按租金总额款每天收取5%滞纳金”，第3款“拖欠费用累计达30天的，则视为乙方违约，甲方则有权随时单方面终止合同，因此造成的经济损失由乙方承担”，第4款“在解除合同七天内，因乙方拒不清理租赁场地完毕，并不完全交还甲方的，甲方有权单方面如期收回使用场地，同时视仍留置房屋场地的物品为无主物品清掉，并在乙方所缴的房屋保证金中扣除因此而致一切费用，不足部分另向乙方追缴”，以及第六条“如乙方有中途终止合同，应交清所欠一切费用，甲方不退回保证金”之约定，于2020年3月30日向被告发出解约及费用催收《律师函》，被告2020年4月1日查收，随后原告再次向被告发出房租催交通知，被告渝山公司也在催交通知上盖章确认欠租事实。在原告多次催款并要求腾退搬离的前提下，被告依然不予履行，其拖欠租金费用、非法占用房屋、恶意致使原告扩大损失的行为已属根本性违约。为保障原告合法权益，故提起本案诉讼。被告渝山公司辩称，一、被告骆维新是被告渝山公司法定代表人，租用厂房用以生产经营，因此，被告骆维新与原告签订租赁合同的行为属于职务行为，相关的权利义务应由渝山公司承担。二、原告诉请的租金应当扣除被告渝山公司在签订合同时缴纳的保证金86064元。三、原告主张的滞纳金因无相应证据可证明损失的存在，故不应予以支持。被告骆维新没有到庭答辩，也没有提交书面的答辩意见。原告及被告渝山公司围绕诉讼请求及主张的事实提交了证据，被告骆维新经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法视为其放弃举证与质证的权利。被告渝山公司提供的股东协议书及中国农业银行网银截图因无原件可予核对，原告对其真实性不予确认，且该证据与本案诉请无实质关联，本院对该证据不予采信。原告与被告渝山公司对对方提供的除上述证据之外证据的真实性均无异议，本院该部分证据的真实性予以采信并附卷佐证。综合本院采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：2018年6月23日，原告（出租方，甲方）与被告骆维新（承租方，乙方）签订《租赁合同书》，约定甲方同意将位于南海区平洲林岳原翔宇鞋厂内03包房***房屋租给乙方(厂房、仓库、宿舍)，用途鞋厂，使用房屋的面积为二楼2200平方米，每平方米14.5元；三楼719平方米，每平方米13.5元，空地分摊面积合计为285平方米，每平方米5元，合计租金43032元。三楼楼顶的东边约1000平米免费供乙方自行搭建使用。租赁时间伍年，即从2018年6月23日起至2022年11月10日止。乙方须每月在6号之前主动将当月的厂房、仓库、宿舍费管理费以及上个月的水电费一次性交付给甲方。若乙方拖欠甲方的厂房、仓库、宿舍费、管理费等费用累计达30天的，则视乙方违约，甲方则有权随时单方面终止合同，因此造成的经济损失由乙方承担。乙方必须在签订合同一次性交付贰个月的保证金86064元。2020年1月17日，本院盖章出具的查封（扣押、冻结）财产清单[案号为（2020）粤0605民初1171号]显示查封了位于桂城林岳工业区内被告渝山公司的前帮机、烤箱机等机器设备，查封期限为2020年1月17日起至2022年1月16日止。2020年3月31日，原告邮寄律师函予被告骆维新，告知因被告拖欠租金的违约行为，解除《租赁合同书》。该邮件于同年4月1日签收。2020年6月18日，本院盖章出具的查封（扣押、冻结）财产清单[案号为（2020）粤0605行审581号]显示查封了位于桂城林岳工业区内被告渝山公司内的资产。2020年9月14日，原告提起本案诉讼。另查明，被告渝山公司是有限责任公司（自然人投资或控股），法定代表人为被告骆维新，工商登记地址为佛山市南海区××××林岳翔宇厂工业区。本院认为，涉讼《租赁合同书》为原告与被告骆维新签订，在被告骆维新未能举证证明其已经告知原告变更承租人且征得原告同意的情况下，被告骆维新应履行作为承租方的义务，至于骆维新承租涉讼租赁物后是否用于渝山公司的实际经营，不影响其应作为承租方承担责任的认定。诉讼中，被告渝山公司确认己方为涉讼租赁物实际使用人，亦同意就涉讼租赁物承担承租方的权利义务，则被告渝山公司在本案中亦应履行作为承租方的义务。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。截至庭审辩论终结之日，原告既未提供证据证明涉讼租赁物已取得产权证，又未提供证据证明其出租的涉讼租赁物已办理规划报建手续或经主管部门批准建设，故原告与被告骆维新就涉讼租赁物签订的《租赁合同书》依法应属无效合同，原告诉请确认双方租赁合同关系解除，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此，原告收取合同项下的保证金应予退还，被告占用的租赁物亦应予腾退。涉讼租赁合同虽然无效，但被告实际占有、使用涉讼租赁物，根据公平及等价有偿原则，应支付占用期间的费用。被告渝山公司对原告诉请的2020年2-3月租金86064元、管理费3908元及1-2月水电费14803元予以确认，被告骆维新亦未提供有效证据对原告主张的上述费用予以反驳或推翻，本院对上述费用数额予以确认。原告诉请被告支付2020年2月1日至腾退之日期间参照合同约定租金标准的使用费予原告，但2020年2-3月份因新冠肺炎疫情及政府一系列管制措施的影响，确会对涉讼租赁物的使用和经营造成影响和损失，本院根据公平原则，酌情确定2020年2月1日至2020年3月31日期间的使用费用按50%计付，即该期间被告应付的占用费为43032元，自2020年4月1日，被告应按照43032元/月的标准支付占用费至实际腾退之日止，暂计至2020年9月30日为258192元。为免于当事人诉累，本院将原告应退还予被告的保证金86064元直接抵扣被告欠付的占用费，即被告应支付2020年9月30日前的占用费215160元（为43032元+258192元-86064元计算得出）并支付自2020年10月1日起按照43032元/月的标准支付占用费至实际腾退之日止。此外，涉讼合同依法无效，原告主张合同项下的滞纳金，缺乏理据，本院不予支持。被告骆维新经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告骆维新、佛山市南海渝山鞋业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内腾退原告孙允新与被告骆维新于2018年6月23日签订的《租赁合同书》项下位于佛山市南海区平洲林岳原翔宇鞋厂内03包房***房屋（二楼2200平方米、三楼719平方米）予原告孙允新；二、被告骆维新、佛山市南海渝山鞋业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付截至2020年9月30日止的占用费215160元及自2020年10月1日起至实际腾退之日止按43032元/月标准计算的占用费予原告孙允新；三、被告骆维新、佛山市南海渝山鞋业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付管理费3908元及水电费14803元予原告孙允新；四、驳回原告孙允新的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序审理，案件受理费减半收取计16610.01元（原告已预交），由原告负担8305.01元，两被告共同负担8305元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 梁 哲二〇二〇年十二月八日书记员 李和仪