河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀08民终2944号 上诉人（原审被告）：王占生，男，1960年9月15日出生，蒙古族，农民，住辽宁省凌源市。 委托诉讼代理人：孟庆泉，河北榆州律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：平泉县景成蔬菜批发市场有限公司，住所地河北省平泉市台头山镇台头山村。 法定代表人：曹景成，经理。 委托诉讼代理人：孟庆臻，河北承天律师事务所律师。 原审第三人：王亮，男，1984年11月14日生，蒙古族，住辽宁省凌源市。 上诉人王占生因与被上诉人平泉县景成蔬菜批发市场有限公司（以下简称景成公司）、原审第三人王亮排除妨害纠纷一案，不服河北省平泉市人民法院（2020）冀0823民初647号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王占生及其委托诉讼代理人孟庆泉；被上诉人平泉县景成蔬菜批发市场有限公司及其委托诉讼代理人孟庆臻到庭参加诉讼。原审第三人王亮经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王占生上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：原审判决事实不清，判决错误，该判决应予撤销。因被上诉人欠王亮蔬菜市场投资款，在平泉市信访局等单位调解时，被上诉人自愿用该市场内16套商业房作为抵押。抵押期满，被上诉人未偿还欠款，王亮将被上诉人抵押房屋出售给我，售房款优先受偿。我与王亮签订了买卖协议，我交付购房款，王亮将房交付给我，买卖关系成立。因该房不具备登记条件，所以未进行产权登记。王亮作为该房屋的抵押权人，有权变卖抵押物优先受偿，变卖所得多退少补。退一步讲，即使我与王亮之间的买卖关系无效，根据《合同法》第五十八条的规定，也应是相互返还，即我返还房屋给王亮，王亮返还购房款给我，无论如何我也不应将房屋返还给被上诉人。我与被上诉人不直接发生物权关系，房屋买卖成立与否，是发生在我与王亮之间的事，与被上诉人没有关联。王亮与被上诉人之间如何处理抵押物以及欠款关系，应另案处理。原审判决拋开我与王亮之间房屋买卖关系成立的客观事实，认定我与王亮买卖无事实和法律依据，属于事实不清。判决我将房屋交还被上诉人并将门锁拆除，用传统话说属于隔山买牛，用现代话说属于穿越，判决错误。为保护自身的合法权益，今依法上诉，请求二审法院撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求。 平泉县景成蔬菜批发市场有限公司答辩称，一审认定事实清楚适用法律正确。王占生上诉理由不能成立，应驳回维持原判。1．王占生对房屋非法占有，涉案房屋由被上诉人一直经营管理，第三人王亮并未占有涉案房屋，所以不存在涉案房屋是由王亮交付王占生的说法，王占生本人在一审对此自认，有公安执法记录视频对此证明。2．第三人和上诉人主张的买卖关系没有事实和法律依据，根据担保法司法解释57条，物权法186条规定，流押条款无效，一审没有证据证明买卖关系的成立，上诉人所称的应将房屋返还王亮不能成立。 原审第三人王亮未到庭亦未做答辩。 平泉县景成蔬菜批发市场有限公司向一审法院起诉请求：1、判决被告将其非法占有的坐落于平泉市景成蔬菜批发市场内的4、5、7、8、11、14-18、20-22、24号14套门市房屋及院内办公室2间、食堂1间交还原告，并判决被告排除妨碍将门锁拆除；2、案件受理费及其他诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2012年，曹景成和王亮共同投资在原平泉县，后登记为平泉县景成蔬菜批发市场有限公司，登记曹景成为唯一投资人。2015年，王亮与曹景成因投资款及景成蔬菜公司经营权发生争议。2017年12月28日，平泉市信访局及台头山镇政府的工作人员等参与，对景成蔬菜公司合伙人曹景成、王亮之间的经济纠纷进行了调解。经调解，双方达成协议如下：1、经过调解，双方摒弃前嫌，达成和解。曹景成答应给付王亮1500000.00元投资资金，王亮同意退出景成蔬菜批发市场，前提条件是曹景成在5个月之内先期付给王亮500000.00元后，曹景成方可进入市场，剩余1000000.00元在先期给付资金到账之日起一年内付清。如在曹景成未给付王亮500000.00元之前（在王亮知情的情况下），市场价值发生变化，此调解意见作废，双方再另行协商。2、为保障调解意见达成，曹景成同意王亮提出的“用市场16套门市房作为抵押”，如果曹景成1年内不能给付剩余1000000.00元，16套门房归王亮所有。同时，在给付1000000.00元资金之前，曹景成同意王亮派驻人员监管市场、房屋买卖、租赁动向。3、在给付剩余1000000.00元资金期限内，曹景成在王亮同意的前提下，可以出售市场门市房，但卖房款需要先给付王亮，抵顶1000000.00元欠款。或者曹景成可以出租市场门市房，但租期不得超过给付1000000.00元约定的时间。4、双方和解协议签订后，需到公证处进行公证。共识达成后，2018年5月25日，曹景成按平泉市信访局调解会议纪要，给付王亮投资款500000.00元整，曹景成进入市场实际经营景成蔬菜公司。曹景成未能按平泉市信访局调解会议纪要约定给付王亮剩余1000000.00元投资款，2019年6月9日，王亮的父亲王占生带人将坐落于平泉市的景成蔬菜公司的4、5、7、8、11、14-18、20-22、24号14套门市房屋，及院内办公室2间、食堂1间房屋上锁或占用。被告王占生称其上锁或占用的房屋系从王亮处购买，双方签订了房屋买卖协议书并按协议约定交付了购房款。 一审法院认为，2017年12月28日，曹景成与王亮达成的由曹景成给付王亮投资款1500000.00元并分期支付，王亮得到500000.00元投资款后同意退出景成蔬菜公司的协议内容，是双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律法规规定，合法有效。协议约定曹景成“用市场16套门市房作为抵押”1000000.00元投资款，也是双方的真实意思表示，不损害他人利益，不违反相关法律法规规定，亦属合法有效，王亮有权通过合法途径实现债权。但协议中“如果曹景成1年内不能给付剩余1000000.00元，16套门房归王亮所有”的约定，违反了《中华人民共和国物权法》第一百八十六条“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”的规定，应属无效。故王亮未经法定程序不能获得抵押财产的处分权，被告王占生称与王亮签订买卖合同取得房屋所有权无事实和法律依据。曹景成给付王亮500000.00元投资款后，景成蔬菜公司由曹景成实际经营，案涉房屋在景成蔬菜公司经营场所内，原告景成蔬菜公司要求排除妨害、拆除锁具，不影响王亮抵押权，应予支持。判决：被告王占生于本判决生效之日起五日内，将其占用或上锁的平泉县景成蔬菜批发市场有限公司经营场所内的4、5、7、8、11、14-18、20-22、24号14套门市房屋及院内办公室2间、食堂1间，返还给平泉县景成蔬菜批发市场有限公司，不得妨害原告对上述房屋正常行使权利。案件受理费100.00元，由被告王占生负担（限于本判决生效之日起5日内交纳）。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 对当事人二审争议的事实，本院认定与一审法院认定事实相一致。 本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”2017年12月28日，经平泉市信访局及台头山镇政府工作人员对景成蔬菜公司合伙人曹景成与王亮之间的经济纠纷进行了调解，双方达成和解协议。该协议是处于平等民事主体地位而订立的协议，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。据此，协议中涉及的房屋成为抵押财产而王亮则成为抵押权人。但是该协议第二条中：“曹景成同意王亮提出的用市场16套门市房作为抵押，如果曹景成1年内给付不起剩余1000000.00元，16套门房归王亮所有”的约定违反了《中华人民共和国物权法》第一百八十六条禁止流押的规定，即“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”；亦违反了《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第五十七条的规定，即“当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。该内容的无效不影响抵押合同其他部分内容的效力。”据此该部分内容应属无效，则王亮据此将相应房屋卖给其父王占生并父子间签订的房屋买卖协议书亦属无效，故一审法院认定王占生对本案所涉房屋无权上锁并实际占有，并无不当。但是涉案房屋为抵押财产，一审法院判决王占生将涉案房屋交还景成蔬菜公司，势必影响王亮抵押权的实现亦违反双方达成的和解协议。虽然王亮、王占生父子间所签订的买卖涉案房屋的协议属于无效，王占生亦无权对本案所涉房屋上锁并实际占有，但不能改变涉案房屋为抵押财产的性质。《中华人民共和国物权法》第一百九十五条：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。．．．抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。”依照此规定，王亮应与景成蔬菜公司协议，以本案抵押的房屋折价或者以拍卖、变卖该抵押房屋所得的价款优先受偿，如果双方不能达成协议，王亮作为抵押权人可以直接请求人民法院拍卖、变卖抵押的房屋。王亮依据我国法律所禁止的流押条款将景成蔬菜公司抵押的房屋卖给其父王占生的房屋买卖协议无效，但景成蔬菜公司起诉王占生排除妨害不能改变本案涉案房屋系抵押财产的性质，王亮已取得涉案房屋的抵押权，依据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条规定：“担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”故被上诉人平泉县景成蔬菜批发市场有限公司在处理抵押物时不得影响王亮抵押权利的实现。 综上所述，王占生的上诉部分成立，予以支持。一审法院认定事实清楚，但判决有所遗漏，本院依法予以补充。依照《中华人民共和国物权法法》第一百七十九条、第一百八十六条、第一百九十五条；《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第五十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持河北省平泉市人民法院（2020）冀0823民初647号民事判决部分； 二、被上诉人平泉县景成蔬菜批发市场有限公司对上述房屋行使权利时不得影响王亮抵押权利的实现。 一审案件受理费100.00元，由上诉人王占生负担。二审案件受理费100.00元，由被上诉人平泉县景成蔬菜批发市场有限公司承担。 本判决为终审判决。 审 判 长  张小健 审 判 员  吴国庆 审 判 员  范 典 二〇二〇年十二月十六日 法官 助理  马 克 代理书记员  马 克 附相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《中华人民共和国民法总则》 第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效： （一）行为人具有相应的民事行为能力； （二）意思表示真实； （三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。 《中华人民共和国物权法》 第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。 第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。 第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。 《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》 第五十七条当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。该内容的无效不影响抵押合同其他部分内容的效力。 债务履行期届满后抵押权人未受清偿时，抵押权人和抵押人可以协议以抵押物折价取得抵押物。但是，损害顺序在后的担保物权人和其他债权人利益的，人民法院可以适用合同法第七十四条、第七十五条的有关规定。