北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初3624号原告：北京国瑞世贸投资有限公司，住所地北京市大兴区金星西路**及**院**。法定代表人：杨继平，总经理。委托诉讼代理人：范俊超，上海汉盛律师事务所律师。被告：北京金龙鹏飞商贸有限公司，住所地北京市房山区广阳新路**院**楼**304-L3048。法定代表人：沈金龙，总经理。原告北京国瑞世贸投资有限公司（以下简称：国瑞公司）与被告北京金龙鹏飞商贸有限公司（以下简称：金龙公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告国瑞公司的委托代理人范俊超，被告金龙公司的法定代表人沈金龙到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告国瑞公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠2016年12月16日-2018年3月22日的租金共计173157.73元，逾期支付租金的违约金210916.52元；2、判令被告向原告支付违约金38265元（按三个月租金标准计算）；3、判令被告向原告支付律师费5000元；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告在2016年12月8日签订了商铺租赁合同，合同约定原告将位于北京市大兴区金星西路5号以及5号院1号楼裙楼绿地缤纷城2期第2层ZD01和ZD02号商铺出租给被告，租赁面积为42平米，被告用于进行“奕彩乐园”品牌经营儿童娱乐用途，租赁期限为装修期满次日起3年从2016年12月16日到2019年12月15日，约定第一个租金计收年度为12775元每年，第二个租金计收年度为13413.75元，第三个租金计收年度为14090.83元。对租赁保证金、转租转让、违约责任等进行了约定。双方签订合同后，原告交付商铺，被告使用商铺从事经营，但是被告在从入驻经营开始就多次没有按照约定支付租金，拖欠租金连续累计长达14个月，已经严重违反了双方之间的合同约定。原告无奈，原告和商铺的管理方北京绿地京城商业管理有限公司(以下简称：绿地公司)向被告邮寄解除租赁合同的通知，被告在2018年3月22日签收。我方认为，被告连续累计长达14个月没有支付租金，已经严重违反合同约定，依据商铺租赁合同第8.2条、9.2条、9.3条等约定和合同法、民事诉讼法等规定，我方现在为维护我方的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判如所请，维护我方合法权益。被告金龙公司辩称：原告提交的证据和合同互相矛盾，我们之间的合同已经协商解除，时间在2016年12月16日之前，解除合同原因当时一共签订四个摊位，一共132平米，其中包括本案中42平米的店铺，旁边开了一个1000多平米的儿童乐园，包括了我4个店铺的经营内容，原告在跟我协商我同意之下解除的合同，合同被原告收走了，有没有签订解除协议时间太长记不清楚了，没有拖欠原告任何费用，不同意所有诉讼请求。最后一份合同在2017年2月签订，承诺函是原告打印，我签字按手印，2017年2月的合同签订后没有给过我，所有的合同我手里都没有，没有给过我。后来签订的两份合同铺位号一样，就是日期不一致，是2F层ZDO1、02号两个商铺。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认，对于双方当事人有争议的事实，本院进行认定。2016年9月26日，国瑞公司（出租方，甲方）与金龙公司（承租方，乙方）签订国瑞世贸商铺租赁合同（绿地缤纷城Ⅱ期），该合同约定：甲方出租给乙方的商铺座落在北京市大兴区金星西路5号及5号院1号裙楼被称为“绿地缤纷城Ⅱ期”的2层ZD01、ZD02、ZD03、ZD04、ZD05、ZD06号商铺（以下简称“该商铺”）。该商铺的类型为商业用房，该商铺平面图见合同附件签订本合同前，甲方已告知乙方该商铺（已/未）设定抵押。甲、乙双方同意该商铺用于计算租金、物业服务费及其他费用的租用面积为132平方米，租用面积由以下两部分组成：（1）该商铺内的使用面积（包括该商铺内的内墙、立柱的面积）；（2）该商铺的墙体面积：该商铺与公共建筑空间之间的分割墙、外墙（包括山墙）以及与其他商铺的分割墙的一半计入套内墙体面积。甲方委托绿地公司（以下简称“管理方”）对“绿地缤纷城Ⅱ期”进行商业运营管理和物业管理，乙方同意接受管理方的管理服务。乙方承诺租赁该商铺只供乙方以奕彩乐园商号/名称，作为经营“儿童乐园”之用途，并保证未征得甲方和管理方书面同意不擅自改变上述用途。小火车（可通道行车）、动物骑行车（可通道行走）机器（可通道行走）、DIY手工制作鱼池（钓鱼、捞鱼吸奶鱼）沙盘坦克大战沙池（决明子或民本娄）9D体验、动物转转乐、大苯钟、神其火车及各类投币机几十台。该商铺的租赁期限自装修期届满之次日起3年的时间，即2016年12月16日至2019年12月15日。甲方同意给予乙方自该商铺交付之日起30日的装修期，即2016年11月16日至2016年12月15日，装修期仅限于乙方用作装修，乙方在此期间无需支付租金及物业管理费，但需按商场统一标准按时缴纳（遇节假日需提前）装修管理费、水电等相关费用。双方暂约定该商铺，交付日为2016年11月16日，甲方可以提前交付该商铺，甲方实际交付该商铺之日为商铺交付日期。乙方同意给予甲方90天的宽限期，甲方在宽限期内交付该商铺不承担任何违约责任。甲方交付该商铺逾期超过150天，则乙方有权终止本合同。甲方和管理方除不计利息分别返还乙方租赁保证金和物业服务保证金外不承担任何责任。乙方应于甲方通知的日期前往商场办理该商铺的交接手续。无论乙方是否办理交接手续，甲方通知的交付日视为该商铺交付。装修期从甲方通知的交付日起开始计算。商场的营业时间为每年1月1日至12月31日期间内每日上午10：00至晚上22：00，具体时间点，以管理方通知和规定为准，管理方有权经提前书面通知乙方调整前述营业时间。自装修期起，该商铺的租金按照下述规定计算，实行保底租金和提成租金（每月以结算金额较高的方式实际收取）：保底租金按租用面积计算。第一个租金计收年度的含税租金额为每天每平方米人民币10元，月保底租金为人民币40150元。第二个租金计收年度的含税租金额为每天每平方米人民币10.5元，月保底租金，为人民币42157.50元。第三个租金计收年度的含税租金额为每天每平方米人民币11.03元，月保底租金，为人民币44285.45元。第四个租金计收年度的含税租金额为每天每平方米人民币/元，月保底租金，为人民币/元。第五个租金计收年度的含税租金额为每天每平方米人民币/元，月保底租金，为人民币/元。提成租金：第一个租金计收年度的月提成租金，按乙方该年度每个日历月的含税营业额的10%计算月租。第二个租金计收年度的月提成租金，按乙方该年度每个日历月的含税营业额的11%计算月租。第三个租金计收年度的月提成租金，按乙方该年度每个日历月的含税营业额的12%计算月租。第四个租金计收年度的月提成租金，按乙方该年度每个日历月的含税营业额的/%计算月租。第五个租金计收年度的月提成租金，按乙方该年度每个日历月的含税营业额的/%计算月租。乙方应按上述规定的保底租金的标准向甲方预付每个月的租金（但该预付租金并不代表每个月的应付结算租金）：其后，各月预付的租金应由乙方按每个日历月以第一个工作日为基准提前10个工作日向甲方缴纳当月租金，如预付的第一个月保租金对应的期间结束后首日起（包括该日）至当月（日历月）最后一日止（包括该日）不足一个日历月，或者租赁期满或提前终止时的最后一个月内的租赁期间不足一个日历月，该月份的预付租金应按上述规定的保底租金的日租金标准【（当月实际租赁日数/当月天数）*月租金】按照该月内的实际租赁天数计算。乙方应于本合同签订之前或商铺交付时（以日期在先者为准），向甲方支付租赁保证金人民币132856.35元。并向管理方支付物业服务保证金24090元。乙方同意向甲方支付第一个租赁年度的一个月的保底租金，并向管理方支付第一个租赁年度的一个月的物业管理费，为租赁该商铺的诚意金共计人民币48180元（该诚意金待合同正式生效后，自动转为乙方向甲方交纳了第一个租赁年度的一个月的保底租金及乙方向管理方缴纳了第一个租赁年度的一个月的物业费）。乙方应在本合同签订之日起5日内，将诚意金一次性分别全部支付至甲方和管理方指定账户，或以现金支票等方式分别支付给甲方和管理方。乙方应于租赁期内向管理方支付该商铺的物业服务费每天每平米2元，管理方目前对该商铺物业服务费暂时按照租用面积核算系该商铺的每月含税物业服务费为人民币8030元，此费用为该商铺及配套共用设施设备、公用部分和相关场地进行维修养护运营管理费用，维护相关区域内的环境卫生和秩序以及其他根据规定应列为物业服务成本或物业服务支出而向乙方所收取的费用，如用于物业服务的固定资产折旧及办公费用专项服务费用、特约服务费用的总和。乙方应于交付日或之前向管理方支付装修押金，为人民币48180元。甲、乙双方同意下列情形之一，本合同终止，双方互不承担责任(1)该商铺占用范围内的土地使用权依法提前收回的;(2)该商铺因社会公共利益或城市建设需要被依法征用的;(3)该商铺灭失严重毁损或被鉴定为危险商铺，以致无法使用并且在90日内无法修复的；（4）租赁期内，甲方需要对商场或其他任何部分拆除或重建。甲、乙双方同意有下列情形之一，一方方可书面通知另一方解除合同，违反合同的一方，应按照合同约定承担违约责任和违约金，并应当赔偿由此给对方造成的损失：（1）甲方交付的该商铺不符合本合同约定，致使不能实现合同目的的；（2）乙方未征得甲方和管理方书面同意改变商铺用途；（3）乙方未征得甲方和管理方书面同意改变商铺结构或乙方造成商铺主体结构损坏的；（4）乙方擅自转租该商铺转让该商铺承租权与他人联营承包给他人或与他人交换各自承租的商铺的；（5）乙方逾期支付租金或租金以外的其它任何应付款项超过1个月的；（6）按照合同规定的时限，乙方超过10日以上未进场装修或未正常营业；（7）乙方将该商铺用于任何非法目的或乙方营业执照所列经营范围以外，目的和超范围经营无照经营的；（8）乙方违反本合同的其他约定，且在甲方和/或管理方书面通知后7日内乙方未予纠正的；（9）乙方进入清算程序或乙方之财产被强制执行或乙方被接管人接收的；（10）乙方申报之任何一个月营业额与实际营业额相差0.5%以上的；（11）乙方不按本合同约定商号名称进行经营和经营产品及服务不符合本合同约定的；（12）乙方经营活动造成环境污染或影响甲方和/或管理方经营管理。其他商户正常经营或严重影响附近居民生活的，经催告后未改正的。乙方出现违反本合同约定，而甲方行使解除本合同权利之情形时，甲方和管理方解除本合同前乙方已支付的所有租金以及租金保证金、物业服务保证金均不予退还，且甲方和/或管理方有权向乙方全额索回装修期内所提供给乙方的租金和/或物业服务费优惠。解除合同之日至该商铺交付给甲方期间的租金乙方按照对应年度的租金标准正常交纳。此外，乙方还须向甲方支付3个月租金，并向管理方支付3个月物业服务费作为违约金（解除合同时对应年度的租金和物业服务费标准）。同时甲方和/或管理方因乙方违约而遭受的损失向乙方追索的权利。乙方逾期支付租金和其他应付款项，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.5%向甲方和/或管理方支付违约金。乙方应于租赁期满之日或本合同终止之日，向甲方交还该商铺，乙方逾期不交还该商铺，乙方应按每日每平方米人民币26.06元的标准支付占用使用费，同时乙方还应承担该商铺在占用期间内所发生的一切其它费用，如造成甲方其他损失的，乙方还应承担赔偿责任。下列费用由乙方承担：（1）甲方和/或管理方委托律师起草本合同及其他事宜而产生的律师费；和（2）与本合同相关的增值税、印花税登记费由双方按照相关税收法律、法规、规章各自承担其他有关费用，将按有关部门的规定分担和各自负担该合同与国家税务调整时需依据政策相应调整乙方应于本合同签订的同时或之前将前述第一款所列费用支付给甲方和/或管理方。2016年11月18日，金龙公司向国瑞公司交纳了租金诚意金40150元，国瑞公司出具了收据。原被告双方均认可2016年9月26日签订的合同协商解除，租金诚意金转入双方再签订的合同。2016年12月8日，国瑞公司（出租方，甲方）与金龙公司（承租方，乙方）签订国瑞世贸商铺租赁合同（绿地缤纷城Ⅱ期），该合同约定：甲方出租给乙方的商铺座落在北京市大兴区金星西路5号及5号院1号裙楼被称为“绿地缤纷城Ⅱ期”的2层ZD01、ZD02号商铺（以下简称“该商铺”）。该商铺的类型为商业用房，该商铺平面图见合同附件签订本合同前，甲方已告知乙方该商铺（已/未）设定抵押。甲、乙双方同意该商铺用于计算租金、物业服务费及其他费用的租用面积为42平方米。乙方经营项目：陶艺鱼池坦克大战、小火车（可通道行走停放）。该商铺的租赁期自装修期届满之次日起3年时间，即2016年12月16日至2019年12月15日。甲方同意给予乙方自该商铺交付之日起9日的装修期，即2016年12月6日至2016年12月14日，装修期仅限于乙方用作装修，乙方在此期间无需支付租金及物业管理费，但需按商场统一标准按时缴纳（遇节假日需提前）装修管理费、水电等相关费用。乙方应于本合同签订之前或商铺交付时（以日期在先者为准），向甲方支付租赁保证金人民币42272.50元。并向管理方支付物业服务保证金7665元。乙方同意向甲方支付第一个租赁年度的一个月的保底租金，并向管理方支付第一个租赁年度的一个月的物业管理费，为租赁该商铺的诚意金共计人民币15330元（该诚意金待合同正式生效后，自动转为乙方向甲方交纳了第一个租赁年度的一个月的保底租金及乙方向管理方缴纳了第一个租赁年度的一个月的物业费）。乙方应于租赁期内向管理方支付该商铺的物业服务费每天每平米2元，管理方目前对该商铺物业服务费暂时按照租用面积核算系该商铺的每月含税物业服务费为人民币2555元，此费用为该商铺及配套共用设施设备、公用部分和相关场地进行维修养护运营管理费用，维护相关区域内的环境卫生和秩序以及其他根据规定应列为物业服务成本或物业服务支出而向乙方所收取的费用，如用于物业服务的固定资产折旧及办公费用专项服务费用、特约服务费用的总和。乙方应于交付日或之前向管理方支付装修押金，为人民币15330元。除了上述约定外，本合同其他约定与2016年9月26日签订的合同基本一致。金龙公司提出2016年12月8日签订的租赁合同，双方并未实际履行，而是双方于2017年2月24日又签订了租赁合同，因国瑞公司收了2017年2月24日的合同，金龙公司无法提供该合同，实际上，双方实际执行的合同为2017年2月24日的合同。2017年7月26日，金龙公司出具承诺函，该承诺函写明：贵我双方于2017年2月24日就坐落在北京大兴金星西路5号2F层ZD001、02室的房屋（下称“该房屋”）签订的《房屋租赁合同》与《管理服务协议》。所欠租金及物业管理费问题，经贵我双方友好协商，我方承诺以以下方式缴清所欠款项：1、于2017年7月30日前缴清租赁保证金2122.5元，租赁诚意金12775元，物业诚意金2190元，装修管理费1470元，共计18557.5元。及2017年2月4天的租金和物业费2190元。及2017年5月至7月份电费共计975.58元。2、在2017年8月20日之前缴纳2017年9月租金及物业费的同时，将2017年4月租金及物业管理费结算完毕。3、在2017年9月20日之前缴纳2017年10月租金及物业费的同时，将2017年4月租金及物业管理费结算完毕。4、在2017年10月20日之前缴纳2017年11月份租金及物业费的同时，将2017年5月及2017年6月租金及物业管理费完毕。5、在2017年11月20日之前缴纳2017年12月份租金及物业费的同时，将2017年7月及2017年8月租金及物业管理费完毕。2017年7月31日，金龙公司通过徐引兰支付国瑞公司16722.5元，2017年9月27日，金龙公司通过徐引兰支付国瑞公司12775元，2017年9月30日，金龙公司向国瑞公司支付了租赁保证金2122.5元。金龙公司提出2017年底，因为国瑞公司不让其经营小火车，收入不足以支付工人工资搬离了涉案商铺。国瑞公司提出即便是停驶小火车，也是因北京发生火灾消防不让经营，不是原告的原因，合同也应遵守政府管理要求，同时提出按照绿地公司说法2018年1月29日以后金龙公司不再向绿地公司提供销售表，但是不代表其不再经营。同时双方均认可金龙公司已经实际搬离，且双方未提供证据证明金龙公司实际搬离时间，2018年3月12日，国瑞公司、绿地公司向金龙公司发出合同解除通知，写明：贵我双方于2016年11月3日就坐落在北京市大兴区金星西路5号及5号院2层ZD001、ZD002的房屋（下称“该房屋”）签订的房屋租赁合同与物业管理服务协议（以下不重复。统称“原合同”）商铺租赁合同约定甲乙双方同意。一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应按照合同约定承担违约责任和违约金，并赔偿由此给对方造成的损失。现贵方严重违反原合同约定拖欠我方租金已长达1年3个月零14天之久，亦未向我方支付物业管理费用、水电费及其它费用，我方已于2017年3月6日、2017年5月20日、2017年8月10日、2017年12月10日、2018年1月10日、2018年2月10日多次致函贵方敦促履行合同结清所有欠款，但贵方至今仍未付款。贵方拖欠租金及其他应付款项已经严重超过1个月的期限，我方解除原合同的条件已经成就依据中华人民共和国合同法的规定，我方现就下列事项通知贵方：一、我方正式通知贵方解除原合同，本通知到达贵方之日原合同解除；二、贵方严重违约贵方已缴纳的履约保证金49937.50元，依照原合同的约定，我方不予退还；三、贵方拖欠我方的2016年12月16日至2018年4月30日租金人民币186503.23元，物业管理费用36729.71元，水电费2564.62元，共计225791.56元。由原合同解除之日起三日内向我方全部付清；四、依据原合同约定，贵方应向我方支付违约金共计11289.58元；五、请贵方于原合同解除之日起7日内撤离该房屋，并将该房屋完整的退还我方，并于30日内办妥，以该房屋地址办理的所有相关证照批准和许可的注销和变更手续。若贵方逾期撤离该房屋，逾期办理注销和变更手续或逾期支付上述款项，我方不仅将采取一切有效措施收回该房屋，包括向法院提起诉讼等法律措施，而且将要求贵方赔偿我方的全部损失，由贵方承担一切法律后果。国瑞公司提出：2018年4月2日，金龙公司收到了2018年3月12日国瑞公司、绿地公司向金龙公司发出合同解除通知。金龙公司对此不予认可。国瑞公司还向本院提供与金龙公司的租金清单，写明：2017年2月已付租金1825元，2017年9月已付租金12775元，2017年10月已付租金12775元。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。综合国瑞公司提供的租赁合同、承诺书、合同解除通知书、交费凭证，可以证明国瑞公司与金龙公司形成北京市大兴区金星西路5号及5号院2层ZD001、ZD002的房屋的租赁关系，对于租赁的起始时间，虽然国瑞公司提供了2016年12月8日租赁合同，但是与其提供的承诺书写明的租赁合同签订时间为2017年2月24日、合同解除通知书写明的租赁合同签订时间为2017年11月3日相矛盾，且金龙公司对双方签订的租赁合同为2016年12月8日不予认可，同时根据国瑞公司提供承诺书用以证明金龙公司拖欠租金的情况及国瑞公司起诉的诉讼请求变化情况，本院综合确定国瑞公司与金龙公司租赁关系起始时间为2017年2月4日；国瑞公司提出金龙公司于2018年1月29日以后不再向绿地公司上报销售表，同时金龙公司提出因为小火车不能经营2017年年底搬离，本院综合确定2018年1月29日，金龙公司搬离。虽然国瑞公司2018年3月12日向金龙公司发出合同解除通知书提出金龙公司违约，不再退还履约保证金，但是该通知书写明的合同签订时间及履约保证金的数额亦与合同数额不一致，且国瑞公司已经实际将涉案房屋租赁他人，且未能提供充分的证据予以证明，对此本院不予采信。本院确定双方签订的租赁合同已经解除，综合该商场的开业情况、客流人数、物业服务情况，根据双方认可2016年9月26日签订的租赁合同的租金诚意金40150元转入双方再签订的租赁合同的意见，综合国瑞公司提供的票据2017年7月31日，金龙公司通过徐引兰支付国瑞公司16722.5元，2017年9月27日，金龙公司通过徐引兰支付国瑞公司12775元，2017年9月30日，金龙公司向国瑞公司支付了租赁保证金2122.5元及国瑞公司提供与金龙公司的租金清单，写明：2017年2月已付租金1825元，2017年9月已付租金12775元，2017年10月已付租金12775元，同时因为40150元系原租赁合同6个商铺的租金诚意金，本院酌情确定该款项折抵租金，由金龙公司支付拖欠2017年2月24日至2018年1月29日的租金68202.5元。对于国瑞公司要求给付租金违约金210916.52元及违约金38265元、律师费5000元的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京金龙鹏飞商贸有限公司于本判决书生效后十日内给付北京国瑞世贸投资有限公司拖欠的2017年2月24日至2018年1月29日的租金68202.5元；二、驳回北京国瑞世贸投资有限公司的其他诉讼请求。案件受理费7710元，由北京国瑞世贸投资有限公司负担6205元（已交纳），由北京金龙鹏飞商贸有限公司负担1505元（于本判决后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  彭超二〇二〇年十二月三十日书记员  刘丽