黑龙江省绥化市北林区人民法院民 事 判 决 书（2019）黑1202民初302号原告：冯丽洁，女，1962年9月14日出生，汉族，无职业，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：王铁，绥化市北林区爱路办事处法律服务所法律工作者。被告：任长礼，男，1962年6月2日出生，汉族，无职业，住绥化市北林区。委托诉讼代理人：李景学，男，1954年3月14日出生，汉族，铁道部第三铁路工程局退休干部，住绥化市北林区。（系社区推荐）被告：刘丽华，女，1972年4月30日出生，汉族，无职业，住绥化市北林区。被告：姜涛，男，1981年8月13日出生，汉族，个体工商户，住绥化市北林区。委托诉讼代理人，姜秀艳，女，1980年4月12日出生，职业个体工商户，住绥化市北林区。第三人：韩东明，男，1958年11月27日出生，汉族，黑龙江省林业厅退休干部，住北京市昌平区。第三人：刘百侠，女，1964年3月7日出生，汉族，明水县地税局退休干部，现住明水县。原告冯丽洁与被告任长礼、刘丽华、姜涛第三人韩东明、刘百侠返还原物纠纷一案，本院于2018年5月2日作出（2017）黑1201民初3032号民事判决书。判后被告刘丽华，第三人刘百侠不服，提出上诉。绥化市中级人民法院于2018年9月20日作出（2018）黑12民终866号民事裁定书，裁定：一、撤销绥化市北林区人民法院（2017）黑1202民初3032号民事判决；二、本案发回绥化市北林区人民法院重审。本案发回重审后，本案于2019年1月9日立案。2019年3月12日被告任长礼、刘丽华以绥化市房产管理处为冯丽洁颁发四本房屋产权证书存在违法违规情况，要求撤销房屋行政登记。任长礼、刘百侠与绥化市人民政府，第三人冯丽洁行政诉讼一案已在中院立案为由提出中止审理申请。中止审理原因消除后，本院另行组成合议庭，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告冯丽洁的委托诉讼代理人王铁，被告任长礼的委托诉讼代理人李景学、被告刘丽华、第三人韩东明、刘百侠到庭参加诉讼。被告姜涛及其委托诉讼代理人姜秀艳经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。原告冯丽洁的诉讼请求为：1.要求确认三被告间签订的市场租赁合同无效。返还房屋，并恢复房屋原样及原有的房屋通道；2.给付原告租金损失93600元；3.诉讼费由被告负担。事实及理由：2010年原告在黑龙江省金迈隆房地产开发有限公司处购买其开发的南四大市场西内侧商服四处，总面积110.88平方米，并于2010年8月15日取得四处商服房屋所有权证。2014年6月16日，在原告不知情的情况下，被告任长礼、刘丽华（系夫妻）将市场一楼500平方米和二楼400平方米出租给被告姜涛，租赁期限五年，年租金190000元，并与被告姜涛签订了市场租赁合同。其中一楼400平方米就包括原告在市场的四个商服。在被告姜涛租赁经营期间，把原告房屋进行了改造，造成该房屋不再是独立房屋。被告任长礼、刘丽华自2014年6月起一直非法收取房屋租金，原告发现后多次要求三被告停止侵权，但被告以种种理由推脱至今。综上所述，原告认为，三被告无权处置原告的合法私有财产，侵犯了原告的合法权益给原告造成了经济损失，案由为返还原物纠纷。故原告诉至法院，提出上述请求。被告任长礼辩称，本案原告对被告无权请求确认租赁合同无效，无权要求返还财产及赔偿请求；原告已经超过了法定的诉讼时效，已经丧失了胜诉权；被告对争议财产已经实际取得，获得占有权和使用权，受国家法律保护；原告提供的证据均是与黑龙江省金迈隆房地产开发有限公司签订的买卖合同，其买卖合同主体不适格，存在合同无效情形，并存在虚假，因此不能得到法庭的支持。被告刘丽华的答辩意见同被告任长礼一致。被告韩东明辩称，1.2011年7月28日，韩东明与王某、任长礼签订第一份合同《绥化市南四综合大市场买卖意向性协议书》，房屋总价800万元。签订该协议有十个小屋已经出售，故韩东明与二人协议没有出售的小屋允许二人使用，但没有承诺为其办理房照。第一份意向性协议签订后，王某与任长礼又提出两人各400万元分别购买市场东、西侧，同时任长礼一方又加进了刘百侠，于2012年3月24日签订了第二份合同《房屋买卖协议书》。同时韩东明在任长礼提供的《关于南四路大市场西侧边境界定情况的说明》签字。后因刘合江持房照来索要小屋。双方在《关于南四路大市场西侧边境界定情况说明》填上了“以市场现状为准”，形成了2012年3月25日的第三份合同。最后一份合同于2012年5月17日签定，合同第一条明确表述了“以市场现状为准”、“市场一楼建筑面积约2400平方米”（韩东明个人有照的房产面积），同时将一本房照交给任长礼、刘百侠。以上几份合同均是双方真实意思表示，应为有效合同；2.这几份合同履行过程中发生了变化，应该以最后一份合同为准。3.原告的小屋韩东明没有卖给被告；4.绥化中级人民法院行政裁定书（2019）黑12行初12号行政裁定也确认了冯丽洁的涉案房屋不在大厅西侧任长礼、刘百侠购买的2400平方米范围内，并且从测绘图了中可以看出，东西两侧并非连在一起，是有过道隔开的；4.冯丽洁小屋的办照时间为2010年8月，是在韩东明卖给被告之前。综上所述，本案原、被告争议事由，与韩东明无关。被告刘百侠辩称，原告无权确认租赁合同无效，无权要求返还财产及赔偿损失。原告取得产权证是违规取得，房屋没有用地平面图，登记位置不详细，土地使用情况没有填写，其他用地位置及权属性不详，使用年限不详，没有不动产界址，与绥化市房产处平面图中位置不一致，两层商服写成砖瓦七层，以上房屋登记时存在瑕疵，属于违规登记；金迈隆公司未取得市场内商服小屋预售许可证，于2008年和原告签订买卖合同属于无效合同；原告在诉争的四个小屋不在市场西侧，根据绥化市房产处南四路大市场一层综合平面图所述，102-104号小屋在市场东侧东门南，而101号是市场大厅面积和公摊面积。绥化市房产处登记簿中的备案销售表和金迈隆的登记表没有面积27.72平方米101号小屋，所以原告不该拥有101号小屋；原告向北林区法院提供的是金迈隆公司的招商图，不能作为测绘的平面图，更不能作为办理房产的有效证据，综上所述，原告与任长礼、刘佰侠没有直接利害关系，没有具体的诉讼请求和事实，所以请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告冯丽洁为支持其诉讼主张，向法庭提供了如下证据：1.涉案房屋房照四本：产权证号绥房权证城字第**（00185732）房屋坐落南四大市场西内侧1820-023-104；产权证号绥房权证城字第**（00185731）房屋坐落南四大市场西内侧1820-023-103；产权证号绥房权证城字第**（00185730）房屋坐落南四大市场西内侧1820-023-102；产权证号绥房权证城字第**（00185729）房屋坐落南四大市场西内侧1820-023-101。（质证原件提交复印件）。证实原告是房屋的产权所有人；市场租赁合同复印件，证明任长礼把原告的房屋租给了姜涛，并且每年都收取租金，原告是按照任长礼和姜涛之间的协议估算的原告的最低损失；3.南四路大市场房屋照片一组（该组照片拍摄于近期，其中房屋现状照片5张，参照恢复原状照片1张。），5张现状照片证实原告的四间商服其中有两个已经改成了冷库，另外两个商服变成了厨房和休息室。1张市场东侧原状照片是原告要求被告恢复房屋原状的标准。因为东侧市场一直没有使用，状态就是原始状态;4.视频资料，证实原告于2017年到鸿源海鲜，与鸿源海鲜老板的姐姐姜秀艳就使用原告四间商服的情况进行过沟通，了解到该房屋的租赁情况，是由任长礼租给被告姜涛;5.证人霍某证言。证实（1）2011年10月至2013年9月期间担任大市场的经理。（2）2012年春冯丽洁找过霍某来对涉案的四间商服主张过权利。（3）2011年10月大市场开业之后任长礼就占用了原告的四个商服，并且对外出租。（4）政府拨付了专项资金对大市场进行了维修改造，这笔资金包括消防设施的建设;6.证人姜某证言。证实霍某在2011年10月的时候以经理的身份帮证人协调租赁大市场西门北侧商服一间，支付了租金5000元;7.证人王某证言。证实其参与了大市场从建设到最后卖给证人和任长礼一直到现在的全过程。2011年7月8日证人和任长礼合伙购买了韩东明的市场并签订了合同，先付了50万，然后开始装修和维修，维修了大概两个月，任长礼提出解除合伙，证人、韩东明均同意。任长礼要大市场西侧，证人要东侧。当时一共有十个小屋已卖出，任长礼那边有七个，证人这边有三个。大市场西侧是任长礼和刘百侠共同购买的，并重新签订了合同。因刘合江拿房照来市场告诉证人周某的房照都办下来了，涉及到了证人的利益，证人让韩东明过来说明情况。韩东明表示确实不知道周某小屋已办理房照的事。韩东明说如果证人认为这里面的房子和原来面积不一样，证人可以不买，韩东明把证人交的钱退回。如果买那以前客观存在的事实就得认，证人得自己花钱买回来。如2011年7月28日韩东明与证人签订合同后出现新办理的房照，那韩东明负责花钱买回来。证人认为小屋没多少面积就同意了，所以关于小屋的问题证人与韩东明签了一个协议。在韩东明与证人、任长礼签订第一份合同后，任长礼和刘百侠陆续与韩东明签订了三份合同，最后一份合同签订时我参与了。因当时任长礼被羁押，刘百侠和刘丽华、韩东明在场，三人签订的合同。大概2012年3月份左右，冯丽洁找到证人说市场里有冯丽洁的房子，就是西侧的那几个房子；8.绥化市中级人民法院（2019）黑12行初12号行政裁定书及黑龙江省高级人民法院（2019）黑行终545号行政裁定书。证实韩东明与任长礼、刘佰侠签订的买卖协议标的不包含原告的房屋；原告购买房屋时间是2008年，2011年房产管理部门给原告依法办理了本案涉案四个房屋的产权证。二被告是2012年与韩东明签订了购买大市场面积4000多平方米的市场买卖协议，不包含原告的四个房屋，二被告是对原案争议房屋没有占有和使用权;9.（2017）黑1202民初3032号卷宗中的绥化市大市场一层综合平面图，证实原告的四个房屋位置;被告任长礼为支持其主张，向法庭提供了如下证据：1.绥房权证城字第**（00122353）房屋所有权证、房屋面积测算报告复印件。证实该房屋坐落于春雷街，丘（地）号1820、幢号019房号102，一层1601.54平米，房屋所有权人为韩东明，该房屋所有权证颁发时间是2006年，被告任长礼与韩东明实施了买卖关系，而买卖标的物也已经实际交付；2.2012年3月25日房屋买卖合同书复印件一份、关于南四路大市场西侧边境界定的情况说明复印件一份。证实在买卖合同中包括原告冯丽洁所提到的四个小屋。边境界定说明证实韩东明转给任长礼的房产不包含本案争议的标的物；3.热费收据4张、入网费收据1张、物业营业执照、施工改造合同、施工改造验收合格意见书、消防竣工验收报告、消防结算书、消防设计图（除入网费收据1张、热费2张、营业执照为复印件，其余均为质证原件提交复印件）。证实任长礼对原告所说的四个小屋进行了相应的维修、改造、管理、投入，共计164488元，已实际占有和使用；4.黑龙江省金迈隆房地产开发有限公司工商基本信息复印件一份。证实该公司许可有效期至2007年4月30日，原告2008年与金迈隆公司签订的合同虚假，买卖关系也是虚假，应视为无效；5.韩东明与任长礼、刘佰侠的收条复印件一份。证实韩东明将本案争议房产出卖给了任长礼和刘佰侠；6.金迈隆房地产开发有限公司董事会决议复印件一份。证实金迈隆公司已经将案涉房产转移到韩东明名下；7.金迈隆公司介绍信复印件一份。证实金迈隆公司去房产局复印南四路大市场项目建设面积测量数据的事实。2011年1月18日之前金迈隆公司并不知道大市场测绘数据，因此2008年不可能与原告签订协议；8.绥化市历史遗留房屋权属登记审批表复印件一份、绥信便（2010）11号函复印件、信访要案请示复印件一份。证实在2010年之前没有办理过房照，这些事情是通过2010年政府处理意见函之后才办理房照；9.绥化市农贸大市场的水泵房建设工程竣工验收的情况报告复印件一份。证实被告任长礼对案涉房产实际接收、使用和维修的事实；被告刘丽华未向法庭提供证据。被告姜涛未出庭参加诉讼，法庭出示原审时姜涛出示证据：1.租房合同两份、及收据复印件5张。证实两份合同中2014年6月16日是姜涛委托其姐姐姜秀艳与任长礼妻子刘丽华签订的租房合同。2014年5月4日是姜涛和任长礼签订的租房合同。姜涛在租房子的时候是任长礼出租的，每年的房租也是交给任长礼和刘丽华的。任长礼是认可那四个房子是任长礼自己的。第二份合同增加关于电费和进出车辆的条款，其他没有区别;第三人韩东明为支持其主张，向法庭提供了如下证据：1.2011年7月28日绥化市综合大市场买卖意向型协议书复印件；2012年3月24日韩东明与任长礼、刘佰侠签订的房屋买卖协议书；2012年3月25日韩东明与任长礼、刘佰侠签订的房屋买卖合同书复印件；2012年5月17日韩东明与任长礼、刘佰侠签订的房屋买卖合同书复印件。证实韩东明与任长礼签订房屋买卖合同的变化过程。第一份合同提到有10个小屋已经出售，后三份合同中均没有提到小屋的事宜，同时后两份合同都注明了以现状为准，在第三份合同中把南四路大市场边境界定说明勾画作废，在最后一份合同中明确了卖给任长礼、刘佰侠市场一楼大厅面积只是2400平方米，不包括原告的四个小屋;2.房照2本：绥房权证城字第**（00121148）房屋所有权证，该房屋坐落于春雷街，丘（地）号1820、幢号019房号101，一层1651.73平米，房屋所有权人韩东明，填发时间是2005年12月23日；绥房权证城字第**（00122352）房屋所有权证，该房屋坐落于春雷街，丘（地）号1820、幢号019房号103，一层1553.04平米，房屋所有权人韩东明，填发时间是2006年3月10日；证实韩东明卖给任长礼一层的面积2400平米，因为韩东明有照的面积一共是4806.31平米一半约2400平米，不包括原告小屋的面积;3.租赁买卖协议复印件。证实2012年3月30日韩东明与王某签订了该协议，关于内商服小屋的问题已经明确不包括在买卖协议之内。东侧西侧都是一样;4.南四路大市场东内侧房屋房照复印件四份，房屋所有权人为陈宇，与原告的四本房照相对应，办照时间和面积都是相同的，时间为2010年8月15日。证实了原告的西侧位置是准确的，因为东侧有相同的房照;5.绥化市中级人民法院（2019）黑12行初12行政裁定书一份，证实原告的四个涉案房屋不在大厅西侧2400平方米范围内，韩东明的2400平方米房子和原告的房屋不挨着隔着过道;第三人刘百侠为支持其主张，向法庭提供了如下证据：1.有金迈隆公司原法定代表人陈永珍签字的平面图复印件。证实原告提交的平面图是假的，原告提供的平面图是内商服分布图。同是绥化大市场一层平面图，冯丽洁提供的平面图与刘百侠提供的平面图、北林区法院在绥化市房产处提取的南四大市场一层平面图位置相反;2.录音光盘2张，任长礼与陈永珍对话录音，当时在场人还有原告冯丽洁。陈永珍陈述只有陈永珍签字的材料，金迈隆公司才给予认可。证实任长礼、刘百侠购买的大市场合同内包括已经售出七个之外的所有小屋;3.录音光盘。证实韩东明曾就另外13个小屋跟刘百侠协商过，希望与刘百侠签订一份协议约定如果小屋是在合同前卖了就卖了，合同后卖的韩东明负责买回来，刘百侠不同意认为一切应按照合同办;4.刘百胜证人证言。证实韩东明曾就另外13个小屋跟刘百侠协商过，希望与刘百侠签订一份协议约定如果小屋是在合同前卖了就卖了，合同后卖的韩东明负责买回来，刘百侠不同意认为一切应按照合同办;5.绥化市综合大市场意向协议书（韩东明、任长礼、王某在2011年7月份签订的协议）、关于南四路大市场西侧边界界定情况说明、韩东明与刘百侠、任长礼在2012年3月24日签订的房屋买卖协议书、2012年3月25日签订的房屋买卖合同复印件。证实除了已经标明办理房照的10个小屋外，其他小屋包括原告起诉的四个小屋都在合同之内，及任长礼没有参与第二份、第三份合同的起草;6.韩东明名下房屋档案材料复印件，房屋面积是4800平方米。证明韩东明取得的产权证是不合法的，没有过户手续，并且提交了虚假的材料；7.金迈隆公司房屋销售表3张、绥化市区历史遗留房屋权属登记审批表复印件。证实绥化综合大市场内商服一楼、二楼及小屋房照取得均不合法。审批表中在财政部门意见中签署2020年审批交款110万元，报建28000平方米，金迈隆公司在本次大市场开发过程中，共建设占地面积38537.90平方米，超出规划建设1万多平方米，这1万多平方米就是市场内商服1楼、2楼加内商服小屋的面积，因为没有审批，属于违建项目，不应取得房产部门的房产证。冯丽洁本案诉讼小屋在市场东侧，而不是在市场西侧北，冯丽洁应向王某主张房屋;8.房屋面积分布明细表销售部分复印件一份。证实两份销售表中均没有27.72平方米101号小屋的存在，原告所述不属实;9.光盘一张。证实刘百侠和刘合江的通话录音的内容。证实刘合江从来没和霍某、王某、韩东明说过市场小屋的事情。证明王某、霍某、韩东明所述不属实;法庭出示（2017）黑1202民初3032号民事卷宗中本院调取绥化市房产交易中心情况说明及综合大市场一层平面图，证实原告房屋位置为绥化市综合大市场大门西内侧往北数1、2、3、4门；法庭出示（2017）黑1202民初3032号民事卷宗中本院从公安机关调取的韩东明的2017年11月11日询问笔录，主要内容为“讲述购买绥化市南四西路综合大市场经过：2002年初，由绥化市中级人民法院招商引资，在绥化市××××市场及住宅项目，开发公司是黑龙江金迈隆房地产开发有限公司，公司法人是毕瑜含。韩东明是项目现场经理，主要负责项目规划、审批、施工和管理。2002年11月该项目停工后，韩东明回省林业厅上班。2003年前后金迈隆公司法人毕瑜含的父亲毕青海（该公司实际控制人）找到韩东明，意思是金迈隆公司不想继续开发了，问韩东明能否接手。韩东明表示同意，韩东明找到五、六位朋友共同投资300万元。2003年我变更为金迈隆公司法人，年底我与金迈隆公司和其他股东分配完毕，这个大市场分配给我和我后期投资人了。市场一层的房屋产权证是我的名，不含市场内精品屋。2004年10月这个项目竣工，大市场开始营业，因合伙人经营不善。2011年7月28韩东明把这个市场转给王某和任长礼，有双方签的买卖意向性协议书。当时市场分为一、二层，总面积约8000平方米，内有十个小屋（卖肉的）已售出，不在此面积之内，南门东侧有一个约20平方米小屋已卖出。市场一层已办产权证，二层未办理产权证。标的物买卖价格为800万元。当时大市场已售出十个小屋，韩东明不清楚这些小屋是否办理了产权证，只掌握开发时卖出十个小屋左右，也没有办理产权证。韩东明当时对王某、任长礼说过，南四路综合大市场内小屋的面积不在所卖市场房照面积之内，没有人要的情况下任长礼、王某可以使用。但是南四路大市场内的小屋韩东明没有权利买卖。后来王某、任长礼分开购买南四路大市场，韩东明分别与王某、任长礼和刘百侠（任长礼的大姨子）重新签订协议。2012年初刘合江拿4本大市场内小屋的房照，到大市场找到任长礼雇佣的市场负责人姓霍的要小屋，才知道市场内小屋已经办出房照了，所以与王某、任长礼和刘百侠重新签的协议，在重新签的协议上就没有体现小屋的事，怕别人再拿出房照就不好办了。韩东明与王某签订一份协议，采用已租代售方式付款。与任长礼、刘百侠之间签订三份买卖协议。关于与任长礼、刘百侠之间签订的协议，2011年11月前后，任长礼、王某把南四路大市场修缮完成开始营业后，任长礼付给韩东明两次购买市场款100万元，但剩余购市场款任长礼交不上了。2012年3月24日任长礼与他大姨姐刘百侠合伙，准备再交购买市场款100万元。因刘合江拿出了四本房照，韩东明让任长礼、刘百侠商量一下是否还决定购买。如购买就再交100万元，剩余200万元在2012年4月前交150万元，另50万在房屋过户时付清。商量好后，韩东明与任长礼、刘百侠签订的协议。第二天转款时任长礼拿出一份协议和关于南四路大市场西侧边境界定情况的说明，当时任长礼说是为与王某有个周某境界说明，韩东明当时没细看就签了字。在签订《房屋买卖合同书》时，细看一下任长礼拿出的边境界定说明，韩东明对任长礼说市场内小屋已经出现刘合江拿出四本房照的事了，要是在我们签订协议前办出的房照，就没有办法了。要是之后再办出的房照，韩东明拿钱收回给你，就不要写在协议上了，这样韩东明在协议上把附关于南四路大市场西侧边境界定情况的说明用笔勾了，重新写为以市场现状为准。这样又重新签订了一份协议。2012年4月底韩东明向刘百侠索要剩余房款。2012年5月17日，刘百侠让韩东明来绥化交付剩余的150万。刘百侠拿出一份协议，在这份协议上用打字的形式注明：以市场现状为准这份协议，也没有写南四路大市场小屋的事。韩东明、刘百侠及任长礼的媳妇代替任长礼签的字。协议签好后，韩东明把一本南四路大市场的房照给了刘百侠。签协议时王某也在场。”2018年2月2日询问韩东明笔录一份，主要内容为“绥化市综合大市场一楼面积4800多平方米，房屋所有权证是我。二楼大约2200平方米，没有办理产权证，应该属于黑龙江金迈性开发有限公司。但是在2003年5月15日黑龙江金迈性开发有限公司把这个市场开发项目转给韩东明、程少侠、张少强、宋建友、刘合江了并与黑龙江金迈性开发有限公司签订合同转让协议书，所以二楼应该归上述几人所有。后来这些投资人收回投资后就退出这个项目了。大市场二层由韩东明售出是经过韩东明岳父陈永珍同意，冯丽洁是陈永珍的后老伴。而且这个项目黑龙江金迈隆公司已经整体转让，韩东明有权进行销售。”；会议纪要1份，主要内容是涉及绥化项目善后处理问题；协商会谈纪要1份，主要内容是陈永珍与韩东明就绥化市大市场开发项目的未结问题进行协商；关于南四路大市场西侧边境界定情况说明1份、2012年5月17日、2012年3月25日房屋买卖合同各1份、市场租赁合同2份；可证实韩东明与任长礼、刘百侠及案外人王某签订绥化市综合大市场买卖过程。法庭出示本次审理依被告任长礼申请调取2005年12月12日黑龙江金迈隆房地产开发有限公司声明、2005年12月12日关于变更《房屋所有权证》的申请、2005年12月12日公司股东会议决议。被告任长礼欲证实金迈隆公司将财产所有权变更在了韩东明名下，从法律形式来讲该涉案财产的出卖及处置应由韩东明处理，去签署。本案原告的产权证及初始购买文件均不是韩东明，而且均是在上述证据2005年12月12日之后产生的，因此原告的证据与该证据互相矛盾，存在瑕疵；法庭出示本次审理法院调取绥化市房产交易中心情况说明、综合大市场一层平面图、原告所有四个小屋四份房屋档案各一份。可证实绥化市房产交易中心依据原告涉案四个房屋全部档案情况为原告办理了四份房屋所有权证及说明原告涉案四个房屋的位置情况；当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对原告冯丽洁提交的书面证据、视频光盘、证人霍某、姜某证言及证人王某关于本案涉及的四处房屋被占有、出租情况的证言客观、真实，与本案待证事实相关联，确认为有效证据。对被告任长礼、姜涛、第三人韩东明、刘百侠提交证据的真实性予以确认。本院经审理查明事实如下：2002年黑龙江金迈隆房地产开发有限公司在绥化市北林区投资建设南四西路综合市场。2008年8月16日原告冯丽洁作为乙方与黑龙江金迈隆房地产开发有限公司作为甲方签订了位于大市场内商服正西门往北数第1号、2号、3号、4号的《商品房购买合同》。同日黑龙江金迈隆房地产开发有限公司为冯丽洁出具上述房屋的购房收据。原告冯丽洁缴纳了上述房屋的相关契税并于2010年8月15日办理〔绥房权证城字第**（00185729）号、邱（地）号1820-023-101；第102（00185730）号、邱（地）号1820-023-102；第103（00185731）号、邱（地）号1820-023-103；第104（00185732）号、邱（地）号1820-023-104〕，面积均为27.72平方米房屋的不动产登记手续。2006年4月20日，黑龙江金迈隆房地产开发有限公司将其开发的南四西路综合市场一层面积合计4806.31平方米出售给韩东明，韩东明取得一层三本房产证，分别为一层东厅面积1651.73平方米，中厅1601.54平方米，西厅1553.04平方米。2011年7月2日，被告任长礼与案外人王某同第三人韩东明签订绥化市南四综合大市场买卖意向性协议书，合伙购买该市场8000平方米的面积。后被告任长礼与案外人王某解除合伙，分别单独与韩东明签订购买合同购买该市场的东、西侧。2012年3月25日，被告任长礼与第三人刘百侠合伙购买该市场西侧房屋与韩东明在房屋买卖合同书约定“以市场现状为准”。2012年5月17日，被告刘丽华代替其丈夫任长礼与第三人刘百侠同韩东明重新签订房屋买卖合同书，约定韩东明将其名下绥化市综合大市场一楼西侧有产权证的建筑面积约2400平方米、二楼西侧无产权证约1700平方米卖给任长礼、刘百侠，合同约定以房屋现状为准，双方未办理房屋过户手续。被告任长礼在2011年7月28日签订意向性购买协议后，就将包括原告持有房屋所有权证的四处商服在内的市场大厅一楼、二楼西侧占有，并于2012年10月15日将原告的四处房屋出租。2014年5月4日、6月16日，被告任长礼与被告姜涛签订了内容基本相同的两份市场租赁合同，被告任长礼将市场西北角一楼约500平方米、二楼约定400平方米租给被告姜涛，租期5年，年租金19万元。被告姜涛已将五年租金全部付清。现被告姜涛仍使用房屋用于经营鸿源海鲜。被告任长礼、刘丽华与第三人刘百侠共享收益。本次审理过程中，任长礼、刘百侠与绥化市人民政府、第三人冯丽洁因撤销房屋行政登记一案诉至绥化市中级人民法院，绥化市中级人民法院于2019年8月30日作出（2019）黑12行初12号行政裁定书，该裁定以任长礼、刘百侠提交的证据不足以证明其购买了案涉房屋，与绥化市人民政府作出的行政行为无利害关系，不具备本案原告主体资格为由裁定驳回任长礼、刘百侠的起诉。该裁定下发后，任长礼、刘百侠不服，上诉至黑龙江省高级人民法院。黑龙江省高级人民法院于2019年12月9日作出（2019）黑行终545号行政裁定书，该裁定以行政机关为冯丽洁办理房屋所有权登记时，任长礼、刘百侠尚未与韩东明签订房屋买卖协议书，不存在该登记行为作出时侵犯任长礼、刘百侠合法权益的情形不具有原告主体资格为由裁定驳回上诉，维持原裁定。另查明，绥化市房产交易中心对原告房屋位置出具情况说明，证实冯丽洁所在南四大市场内侧商服（邱地号分别为：1820-023-101、1820-023-102、1820-023-103、1820-023-104）所在原始位置分别为市场西门北数1、2、3、4门并出具综合大市场一层平面图。同时所有权人为冯丽洁的上述房屋的绥化市私有房屋产权登记表、房屋所有权证存根、商品房买卖合同、购买商品房办理产权申请书、购房收据、契税完税回执材料，并加盖了绥化市房产管理处房屋产籍管理专用章及经办人签字。清晰的证实原告诉争的房屋位于市场西门内侧北数1、2、3、4门，与本案被告姜涛现使用房屋位置一致。同时查明，被告姜涛现继续使用本案争议房屋。被告刘丽华陈述现与被告姜涛约定每年租金由19万元变更为17.5万元，因为疫情原因今年只收取被告姜涛租金11万元，但对此被告刘丽华无证据向法庭提供。本院认为，原告冯丽洁购买涉案房屋并办理不动产登记的时间早于被告任长礼、刘百侠与第三人韩东明协议购买绥化市综合大市场时间。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力”；第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生法律效力”；第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”的规定，原告冯丽洁持有本案诉争房屋的所有权证，已经依法登记，故原告对四处房屋享有所有权。现原告要求返还原物诉请符合法律规定，应予支持。被告任长礼、刘丽华与第三人刘百侠及被告姜涛占用并使用原告的房屋，应承担返还责任。因被告任长礼、刘丽华与第三人刘百侠占有原告的房屋并对外出租收取租金，由此取得的利益系不当得利，故应由被告任长礼、刘丽华、第三人刘百侠承担返还原告房屋租金的义务，返还数额参照被告姜涛承租的金额及面积计算至判决之日，经计算数额为213837.60元（年租金190000元÷900平方米×110.88平方米÷365天×3336天）。被告姜涛基于相信所租房屋系被告任长礼、刘丽华所有而租赁，其并无过错，不应承担返还原告房屋租金的义务。因原告冯丽洁提出恢复原状的请求依据仅是参照大市场东侧相对应位置照片，但该照片反映不出房屋的材质、用料且现该东屋是否系原始状态无法确定，故原告该诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求确认三被告之间涉及原告房屋的租赁合同部分无效，因原告的诉请不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，对其诉请不予支持。关于原告要求预留房屋通道属于相邻权关系，原告可另行主张权利。关于被告任长礼、刘丽华、第三人刘百侠称本案涉及的原告的四处房屋系从第三人韩东明处购买所产生的房屋买卖合同纠纷，可另行主张权利。关于被告任长礼抗辩原告主张已经超过诉讼时效问题，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条规定：当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩。返还原物属于物权请求权，我国现无取得时效制度的规定，若关于返还原物的物权请求权适用时效制度的规定，则物权人尽管享有所有权，但由于无法对标的物进行支配、享有其利益，则物权人权益无法得到实现，故被告任长礼抗辩原告诉请已过诉讼时效理由不能成立，本院不予采纳。综上，经本院审委会讨论决定，根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告任长礼、刘丽华、姜涛、第三人刘百侠于判决生效后十日内返还原告冯丽洁持有房屋所有权证〔绥房权证城字第**（00185729）号、邱（地）号1820-023-101；第010（00185730）号、邱（地）号1820-023-102；第010（00185731）号、邱（地）号1820-023-103；第010（00185732）号、邱（地）号1820-023-104〕的位于绥化市南四路综合大市场西门内侧往北四处房屋；二、被告任长礼、刘丽华、第三人刘百侠于判决生效后十日内返还冯丽洁房屋租金213837.60元；三、驳回原告冯丽洁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3972元，由原告冯丽洁负担627元，由被告任长礼、刘丽华、第三人刘百侠负担3345元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省绥化市中级人民法院。审 判 长  焦玉民审 判 员  邢晶波人民陪审员  王丽杰二〇二〇年十二月五日书 记 员  姜 浩