山东省济南市章丘区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0181民初8401号 原告：李瑜，男，1972年7月25日出生，汉族，居民，住烟台市莱山区。 委托诉讼代理人：丁宏伟。 被告：房同钧，男，1939年11月26日出生，汉族，居民，住济南市历下区。 委托诉讼代理人：徐琪，上海锦天城（济南）律师事务所律师。 被告：山东神洲天怡旅业发展有限公司，住所地济南市章丘区埠村街道办事处。 法定代表人：郑见，总经理。 原告李瑜与被告房同钧、山东神洲天怡旅业发展有限公司（简称天怡公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年10月29日立案后，依法适用普通程序独任审理，公开开庭进行了审理。原告李瑜的委托诉讼代理人丁宏伟、被告房同钧的委托诉讼代理人徐琪均到庭参加诉讼。被告天怡公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李瑜向本院提出诉讼请求：1、准许执行山东神洲天怡旅业发展有限公司名下位于章丘埠村办事处天怡养生园104号楼103房产。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年9月3日，贵院因原告与被告山东神州天怡旅业发展有限公司房屋买卖合同一案，以（2019）鲁0181民初2202号民事裁定书查封了被告神州公司名下的山东天怡养生园104号楼103号房产。2020年8月27日，被告房同钧对该查封的标的物提出书面执行异议，贵院于2020年9月17日作出的（2020）鲁0181执异82号执行裁定书裁定，中止对房同钧购买的位于章丘区××村街道××期××号楼××号房产的执行。原告认为该裁定书认定事实明显错误，无法律依据。被告房同钧涉嫌出具虚假证据，具体理由如下：2019年3月18日，原告因房屋买卖合同纠纷，向贵院起诉了山东神州天怡旅业发展有限公司，同时。申请贵院对该公司名下的财产予以保全，后经贵院审理认定由被告神州公司偿还原告100万元购房款。在申请查封财产过程中均依法申请，依法保全了涉案财产，不存在或者查封错误。一、本院查明第二项：“2016年9月19日，房同钧与山东天怡公司签订天怡养生园预定认购书，…….同日，房同钧缴纳全部房款，2017年7月13日，房同钧缴纳住房公共维修金，该房产已实际交付案外人，因山东天怡公司的原因未能办理过户手续。该事实认定部分明显错误。证据不足已认定相关事实”，理由是，被告房同钧提供的《天怡养生园预约认购书》非商品房买卖合同，不符合新商品房买卖合同的法律规定，该认定书约定认购的是天怡养生园项目中的43号院104号房，非涉案查封的104号楼103号房产。被告房同钧与被告山东神州天怡公司之间无正式房屋买卖，未提供银行缴款明细及缴款发票，故该两宗证据有造假嫌疑，被告房同钧提供的收款收据并非发票，购房发票系办理产权的凭证之一，收款收据不符合法律规定，贵院认定的山东省住宅专项维修资金专用票据（业主使用），该份证据中明确载明业主姓名为“山东神州天怡旅业发展有限公司”而非房同钧，鉴于该维修基金系专用发票，故原告认为被告提供的关于维修基金的票据应系专用票据，而非普通的收款收据，维修基金的收款收据不符合法律规定，不应当作为证据适用，该证据恰好证明涉案房屋系被告神州天怡公司所有，被告房同钧涉嫌变编造虚假事实损害原告的合法权益。二、被告房同钧提供的涉案证据均不符合法律规定，不符合贵院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项、第三项之规定，不应被认可。三、鉴于被告房同钧现在已经81周岁，贵院在审查该案时应对其涉案房屋买卖的过程是否具备民事行为能力进行审查，具有必要要求被告房同钧本人出庭接受法庭询问。综上，原告认为，该案被告房同钧提供的证据不符合法律规定，原告认为，该案被告房同钧提供的证据不符合法律规定，无法证明其已经购买涉案房产，并缴纳全部房款及实际占用使用，原告有理由认为被告房同钧提供虚假证据损害申请执行人合法权益，特诉至贵院。 李瑜提交的证据：（2020）鲁0181执异82号民事裁定书一份。 房同钧辩称，答辩人认为贵院作出的（2020）鲁0181执异82号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，具体理由如下：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”具体到本案中，章丘区人民法院于2019年9月9日查封案涉房屋，但是早在2016年，被答辩人与被执行人山东神洲天怡旅业发展有限公司签订了书面的房屋买卖合同并支付了全部的购房款。2017年，被答辩人实际占有了案涉房屋。因被执行人的内部管理出现问题，倒是迟迟未向原告出具购房发票并办理过户手续。案涉房屋的情形完全契合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。请求法院依法查明事实，驳回原告的诉讼请求。 房同钧提交的证据：43号院104号房产《预约认购书》，收款收据，银行转账记录，物业费凭证，电费收据，交房流转表，维修基金收据，天怡公司的证明。 天怡公司未出庭质证、答辩，未提交书面证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1、涉案房屋系天怡公司开发，位于济南市章丘区埠村街道办事处。 2、2016年9月19日，甲方天怡公司与乙方房同钧签订《天怡养生园预约认购书》一份，乙方认购甲方开发的天怡养生园项目的43号院104号房，建筑面积107.82平方米，房屋总价754740元。 3、2016年7月26日、2016年7月29日，案外人张秀锦向丁桂珍账户分别转款5万元、95万元，合计100万元；2016年7月29日，案外人张秀锦向丁桂珍账户分5次转款35万元；2016年7月29日，案外人周传海分三次向丁桂珍账户转款124550元。以上共计：1474550元。 4、2016年9月19日，天怡公司给房同钧出具收款收据两张，一张金额为754740元（43号104号房款），一张金额为719810元（43号院204号房款），共计：1474550元。 5、房同钧分别于2016年12月2日、2018年8月1日、2019年5月1日向天怡公司天怡养生园物业管理处交物业费2600元、3700元、3700元，于2017年9月1日，向天怡公司天怡养生园物业管理处交电费1000元。 6、2020年11月25日，天怡公司向房同钧出具证明一份（盖有天怡公司公章），证明：1、房同钧于2016年9月与我公司签订的《天怡养生园预约认购书》，购买了43号院104、204号房（网签备案登记号为：104-103、104-203），上述两套房总价款为1474550元，房同钧已实际全部支付完毕。2、房同钧的全部款项由张秀锦代付100万元，由周传海代付124550元，由崔秀荣代付35万元，合计1474550元。3、丁桂珍为当时我公司指定的收款人，丁桂珍收受房款后，已经将全部房款转交给我公司，我公司确认收到房同钧的全部购房款。4、因我公司近几年内部管理出现问题，导致迟迟未能给房同钧开具发票并办理产权证书。 7、李瑜与天怡公司有房屋买卖合同纠纷，致李瑜至本院起诉，本院予以立案，案号为：（2019）鲁0181民初2202号案。该案审理过程中，2019年9月9日，本院作出（2019）鲁0181民初2202号民事裁定书并向章丘区自然资源局发出协助执行通知书，查封了章丘区埠村街道山东天怡养生园一期104号楼102、103号房产。2019年12月24日，该案作出判决，判决结果为：1、解除李瑜与天怡公司之间的房屋买卖合同；2、天怡公司返还李瑜购房款100万元；3、天怡公司赔偿李瑜购房款利息等。该案生效后已进入执行程序，执行过程中，房同钧提起案外人执行异议，称本院查封前，天怡公司已将涉案房产出售给他，签订了预约认购书，他付清了房款，且已占有，因天怡公司原因未办理过户手续，要求解封。本院执行部门经查明认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，案外人在本院查封之前已与被执行人签订购房合同并占有该房产，且已支付全部房款、非因其自身原因未办理过户登记，符合上述规定，其主张成立，遂于2020年9月17日作出（2020）鲁0181执异82号执行裁定书，裁定：中止对房同钧购买的位于章丘区××村街道××期××号楼××号房产的执行。李瑜不服遂至本院提起申请执行人执行异议之诉。 本院认为，被告房同钧在本院就涉案房屋查封之前已与天怡公司签订预约认购书，该预约认购书约定具体房号、面积和房款，且早在该认购书签订之前，原告已以他人代付的形式支付了全部房款，故可视为被告与开发商天怡公司已签订合法有效的书面买卖合同，在签订合同后，涉案房屋亦已交付于被告房同钧，现未能过户的原因系因天怡公司的内部管理问题，非被告房同钧之过错。本院认为，被告房同钧购买涉案房屋的情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，其权利足以排却执行，故，对原告主张准许执行涉案房屋的请求，本院不予支持。 关于天怡公司出具的证明，无经办人签字（庭后经本案法官核实，系天怡公司法定代表人郑见出具）。但天怡公司系本案第二被告，其出具的证明应视为系其在本案中的陈述。该陈述可与第一被告提交的证据相印证，本院予以确认。 天怡公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，相关法律后果由其自行承担。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回李瑜的诉讼请求。 案件受理费11347元，由李瑜负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员 刘焕敏 二〇二〇年十二月二十一日 法官助理 朱玉静 书 记 员 李 丽