浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终5875号上诉人（原审被告、反诉原告）：丁义，男，1983年5月4日出生，汉族，住温州市鹿城区。委托诉讼代理人：王之众（系丁义岳父），男，1962年6月5日出生，汉族，住温州市鹿城区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：温州亚金大酒店有限公司。住所地：温州市鹿城区飞霞南路**。法定代表人：谢建和，总经理。委托诉讼代理人：金慧慧、陈迪轩，浙江震瓯律师事务所律师。上诉人丁义因与被上诉人温州亚金大酒店有限公司（以下简称亚金大酒店）房屋租赁合同纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院（2020）浙0302民初6968号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。丁义上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回亚金大酒店的一审诉讼请求，支持丁义的一审反诉请求；2.本案一审、二审诉讼费用由亚金大酒店负担。事实和理由：一、丁义在一审中已经向法院提供2019年9月经温州市消防救援支队鹿城区大队对丁义经营的企业进行消防安全检查的报告，证明案涉房屋存在自动灭失火系统无法联动等5项消防安全问题，说明亚金大酒店的消防设施不合格。一审法院对此视而不见，反而认为亚金大酒店提供的《建筑消防设施年度检测报告》能证明亚金大酒店的消防设施是合格的，系认定事实错误。首先，亚金大酒店提供的检测报告分别于2019年4月19日和2020年4月13日作出，与本案出现消防问题的时间点即2019年9月不一致，不具有关联性；其次，亚金大酒店提供的检测报告系其单方委托检测，不能排除该份检测报告存在人为干预因素，而丁义提供的消防部门的证据系政府部门检查的结果，证明力远远高于亚金大酒店提供的检测报告。二、涉案房屋消防设施维修义务在于亚金大酒店，不在丁义。《温州亚金大酒店消防安全目标管理责任书》是亚金大酒店提供的格式合同，责任书中所有的内容均是其预先拟订并早已打印好的格式条款。签署时，亚金大酒店没有提请丁义注意免除或者限制亚金大酒店责任的条款，也没有对任何条款作出说明。根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。亚金大酒店作为出租方，应当确保所交付的租赁物能够为承租人依约正常使用、收益，租赁物出现瑕疵，其需要履行相应的维修整改义务，现其拟通过格式条款来免除自身的责任，排除丁义的主要权利，应为无效。此外，亚金大酒店每年向丁义收取消防检测费1000元，该事实也说明亚金大酒店应当履行消防检测维修义务。另，因自动灭火系统无法联动，需要亚金大酒店的整幢大楼进行停水整体修理，只能由亚金大酒店负责维修，丁义无法完成。丁义也曾尝试雇用专业维修人员进场维修，但因亚金大酒店不愿意对整幢大楼停水，导致修理无法进行。三、本案系亚金大酒店违约在先，丁义无需承担违约责任，亚金大酒店违约给丁义造成的损失，应当由亚金大酒店赔偿。本案因亚金大酒店未对消防设施进行整改维修，导致丁义被迫停业，丁义多次与亚金大酒店联系解决无果后，才无奈未支付剩余租金，并非故意拖欠。亚金大酒店于2019年12月将案涉房屋的水、电停用，丁义更加无法继续使用租赁物。一审法院未查明丁义未支付租金的原因，忽视丁义无法按照约定用途正常使用租赁物的事实，对于亚金大酒店本应承担的维修义务也未予认定，损害了丁义的合法权益。综上，请求支持丁义的上诉请求。亚金大酒店辩称：一、涉案《租赁合同》已于2020年3月10日丁义收到《解除合同通知书》时解除，丁义要求继续履行合同无法律依据。亚金大酒店希望丁义尽快进行腾空，否则将按《送达中止通知》和《公告通知》中载明的内容进行处理，产生的损失由丁义自行承担。二、亚金大酒店一审提供2019年至2020年的《建筑消防设施年度检测报告》，用于证明亚金大酒店检测项目中已经包括火灾自动报警系统、联动控制系统等，进一步说明亚金大酒店整栋大楼的联动系统并没有出现问题。若出现问题也仅是丁义承租楼层内部，上述检测报告和丁义提供的消防队决定书不矛盾。丁义若认为检测报告存在人为干扰的情况应当举证证明，否则应当承担不利后果。丁义所称的自动灭火系统没有联动所在的区域是其所承租的区域，系因流水指示器问题造成报警系统不灵敏。三、双方已经明确约定丁义承租的租赁场所内的消防事宜由其自身负责。丁义主张《消防安全目标管理责任书》是格式合同，亚金大酒店不予认可。《消防安全目标管理责任书》是配套涉案《租赁合同》而订立，涉案《租赁合同》第六章第一条明确双方另行签订消防安全责任书作为附件，与合同有同等的效力。该责任书是双方协商一致，对消防安全问题单独所作的约定。根据亚金大酒店一审提供的相关证据，《消防安全目标管理责任书》不止一份，连续两年都有签订，丁义称不知道责任书内容不符合常理。另外，丁义主张责任书的约定属于免除一方责任、明显加重对方责任，缺乏依据。《中华人民共和国消防法》第十八条明确规定同一建筑物由两个以上单位管理使用，应当明确各自的消防责任。故消防责任书的约定不仅有法律依据，也是双方真实意思表示，不能认定为格式合同。四、涉案《租赁合同》第六章第二条明确约定亚金大酒店只提供现状消防，之后的消防问题由丁义自行负责。即便是涉案租赁物出租给丁义之前存在消防问题，双方也是同意交付的。涉案租赁物出租给丁义之前的用途也是经营KTV，而丁义代理人是当时的合伙人之一，不存在亚金大酒店有所隐瞒导致丁义不知情的情况。因涉案租赁物属于整栋大楼的一部分，亚金大酒店基于公用设施管理而收取1000元的费用，不代表其对涉案房屋负有消防维修义务。五、涉案租赁场所的消防责任由丁义承担，其以亚金大酒店没有进行整栋大楼的消防修整或者协助配合为由拖延租金的缴付，缺乏依据。所谓的自动灭火系统没有联动只是流水指示器不灵敏，不需要整栋大楼进行整体维修，且丁义一审时称只需要亚金大酒店停电停水1、2个小时，现又主张需要停水停电1、2天，说辞前后矛盾。况且，丁义至始至终未提供证据证明其曾向亚金大酒店申请维修。六、丁义的停业损失系其自身未采取妥当措施导致，应由其自行承担。根据亚金大酒店一审提供的缴款通知，涉案租赁物在1月份还有水电费产生，金额与2019年12月份的金额相当，2020年2、3月份因疫情原因温州市娱乐场所均停止营业，故没有水电费产生。亚金大酒店于2020年2、3月份对租赁物采取停水停电措施也是出于安全考虑，对丁义没有产生任何影响。况且，丁义在疫情之前已经处于非正常营业状态。请求驳回丁义的上诉请求，维持原判。亚金大酒店向一审法院起诉，请求：1.确认亚金大酒店与丁义签订的《租赁合同》已于2020年3月10日解除；2.判令丁义向亚金大酒店支付所拖欠租金68150元及占用费（自2020年3月11日至实际腾空交接之日止，按原租金标准）；3.本案诉讼费用由丁义承担。一审审理过程中，丁义提出反诉，请求：1.判令亚金大酒店继续履行双方签订的《租赁合同》（自2019年9月5日至亚金大酒店将出租房屋消防设施维修符合营业要求之日止的租金免收，该时间段的租期顺延）；2.判令亚金大酒店赔偿丁义因消防设施问题造成的停业损失（自2019年9月5日起至亚金大酒店将出租房屋消防设施维修符合营业要求之日止，每月按照5万元计算，暂计算至2020年9月5日为60万元）；3.判令亚金大酒店承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：坐落温州市鹿城区飞霞南路678号房产系原告亚金大酒店所有。2019年7月，亚金大酒店与丁义签订《租赁合同》一份，约定：亚金大酒店将位于温州市××路××号亚金大酒店三楼房产（建筑面积616.96平方米）出租给丁义，作为经营ＫＴＶ用途（如果上述用途无法通过相关部门审批的，由丁义自行承担相应损失以及风险，与亚金大酒店无关）；租赁期为3年40天，即2019年7月19日起至2022年8月31日止；2019年7月19日至2020年8月31日的年租金为515000元，每月租金为42917元，2020年9月1日至2021年8月31日的年租金为530450元，每月租金为44205元，2021年9月1日至2022年8月31日的年租金为546364元，每月租金45531元；租金每月1日缴纳一次，先付后用，首期支付7月份13天的租金；丁义应于本合同签订之日向亚金大酒店交纳履约保证金128000元，以保障本合同的履行；本合同终止或解除后，需在半个月内注销相关证件，经亚金大酒店验收合格并办结工商和税务注销或变更手续后，方可退还履约保证金；履约保证金退还还须扣除合同规定应由丁义支付而未支付的费用；在租赁期内，因租赁房屋所产生的水费、电费、物业管理费、税费等相关费用，丁义需向相关部门自行缴纳；如实际确需要亚金大酒店代缴的，丁义须在收到亚金大酒店通知的7个工作日内将代缴的水电费足额交付给亚金大酒店；合同终止或合同被解除后，丁义应完全腾空撤离，并按规定将租赁房屋交还亚金大酒店；丁义因特殊原因无法在规定时间内腾空的，应书面报告亚金大酒店，经亚金大酒店同意后，签订协议并按实际天数支付场地占用费，逾期3日未撤离的，亚金大酒店有权按日租金的2倍要求丁义支付租赁费用；丁义入驻后，亚金大酒店只提供现状消防标准，房屋租赁所须办理的一切审批许可登记领证手续，如房屋装修、消防验收等各项审批手续及丁义业务经营所需达标的消防要求和验收等由丁义自行负责向有关部门了解和审批；丁义逾期支付租金达15天以上，亚金大酒店有权单方解除本合同；亚金大酒店依据上述情形解除合同时，应书面通知丁义，丁义应无条件腾空场地，租金按腾空交付亚金大酒店之日照实结算。合同签订后，丁义向亚金大酒店支付履约保证金128000元，便在租赁房屋内经营ＫＴＶ（经营公司的名称为温州亚金娱乐有限公司，以下简称：亚金娱乐公司）。经营期间，温州市公安消防局鹿城区分局对亚金娱乐公司进行消防安全检查，并于2019年9月5日作出《不同意投入使用、营业决定书》，认定亚金娱乐公司存在：1、疏散通道防火分隔不到位；2、无窗房间采用易燃、可燃材料装修；3、自动灭火系统无法联动；4、防火门顺位器、闭门器损坏；5、防火门上粘贴易燃材料等消防安全问题；决定不同意亚金娱乐公司投入使用、营业。但亚金娱乐公司未对上述消防安全问题进行整改，一直经营至2020年1月才停止经营。2020年1月1日，丁义签署了《温州亚金大酒店消防安全目标管理责任书》，载明：丁义必须保持消防通道安全通畅率达100%，自动喷水灭火系统完好率达100%，消防栓给水系统完好率达100%，新投入使用的消防设施设备合格率达100%，消防安全管理健全制度率达100%。后因疫情原因，亚金娱乐公司一直未重新开业。丁义向亚金大酒店交纳租金至2019年10月底，之后，便再没有支付租金。2020年3月2日，亚金大酒店向丁义送达了《催告函》，要求丁义于2020年3月4日前支付拖欠的4期租金及水电费共计182298.4元。届期，丁义没有向亚金大酒店支付拖欠的租金及水电费。同年3月10日，亚金大酒店向丁义送达了《合同终止通知书》，通知丁义解除《租赁合同》，并要求丁义收到通知书后10日内腾空场地。届期，丁义未腾空租赁房屋。随后，亚金大酒店切断租赁房屋的电源，并锁了房门。截止2020年3月10日，丁义拖欠亚金大酒店水费648.15元，电费9856.8元，电话费133.07元。随后，亚金大酒店起诉。2019年4月19日、2020年4月13日，温州汇科工程检测有限公司受亚金大酒店的委托，作出《建筑消防设施年度检测报告》各一份，载明：对亚金大酒店的（火灾自动报警及联动控制系统、自动喷水灭火系统、消防栓给水系统、防排烟系统、火灾应急照明和疏散指示标志、火灾应急广播及报警装置、消防通讯、防火分隔、消防电梯等）消防设施进行年度检测，结果为主控项目共50项，其中合格50项，不合格0项；一般项目共42项，其中合格42项，不合格0项。一审法院认为，双方签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效。当事人应当按照合同的约定全面履行各自义务。丁义未按合同约定支付2019年11月开始的租金，已经构成违约。由于丁义未支付租金的时间已经远远超过15天，亚金大酒店于2020年3月10日向丁义送达了《合同终止通知书》，已致双方之间的《租赁合同》解除。丁义拖欠亚金大酒店2020年3月10日前的租金185512元（42917元/月×4个月+42917元/月÷31天×10天）。亚金大酒店愿意在扣减丁义拖欠的水电费、电话费及租金后，退还履约保证金128000元，予以准许。丁义应支付亚金大酒店支付租金68150元（185512元-128000元+648.15元+9856.8元+133.07元）。合同解除后，丁义未腾空租赁房屋，亚金大酒店要求丁义按合同约定的租金标准支付占有费，于法有据，予以支持。但考虑到新冠肺炎疫情期间，丁义在2020年1月底开始一直没有经营，一审法院可酌情扣减丁义2个月的租金或占有费即85834元（42917元/月×2个月）。根据合同约定及丁义签署的《温州亚金大酒店消防安全目标管理责任书》，丁义经营的KTV内部的消防设施的维修义务系丁义，且亚金大酒店的消防设施经检测均为合格，丁义也没有证据证明亚金大酒店不予配合丁义对消防设施的维修。丁义称亚金大酒店不维修消防系统构成违约，没有事实根据，不予采纳。丁义要求继续履行合同，于法无据，不予支持。丁义要求亚金大酒店赔偿损失，没有事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零九条、第二百二十条、第二百二十六条，《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、确认亚金大酒店司与丁义签订的《租赁合同》于2020年3月10日解除；二、丁义于判决生效之日起十日内支付亚金大酒店拖欠的租金68150元及占有费（占有费从2020年3月11日计算至实际腾空交接之日止；从2020年3月11日至2020年8月31日止，占有使用费按每月42917元计算；从2020年9月1日起，占有使用费按每月44205元计算；如丁义在2021年8月31日仍未腾空，从2021年9月1日起，占有使用费按每月45531元计算；上述租金及占有使用费总额应扣减85834元）；三、驳回亚金大酒店的其他诉讼请求；四、驳回丁义的反诉请求。当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4897元，减半收取2448.5元，由亚金大酒店负担759元，由丁义负担1689.5元；反诉案件受理费4900元，由丁义负担。二审中，丁义向本院提供了案外人匡明的电话号码并申请本院向其进行核实，以查明涉案租赁物消防联动系统需整栋大楼停水两天才能维修，因亚金大酒店拒绝予以配合，导致丁义无法经营。亚金大酒店表示不清楚匡明的身份情况，并主张证人出庭作证申请应当在一审中提出，且涉案合同关于消防责任主体的约定已经十分明确，没有调查核实的必要。由于丁义无法提供匡明的身份信息，本院无法向其进行调查取证，故对上述申请本院不予准许。二审期间，亚金大酒店未提供新的证据。丁义当庭提供了以下证据：1.消控室工作人员照片2份（拍摄于2019年8月份），证明消防由亚金大酒店负责；2.涉案房屋照片3份（大概拍摄于2020年2月份），证明亚金大酒店在2020年1月份将涉案房屋上锁；3.涉案房屋装修照片15张（拍摄于2019年10月份），证明丁义对房屋进行装修。亚金大酒店对上述证据的真实性不予确认，且认为上述证据不能证明丁义的待证事实，亚金大酒店系在《合同解除通知书》发送之后对涉案房屋上锁，即使丁义对涉案房屋进行装修，也不足以成为其不支付租金的抗辩事由。本院经审查认为，丁义提供的证据1不足以证明其待证事实，证据2无法明确拍摄时间，证据3与涉案《租赁合同》应否解除无涉，本院均不予采信。本院审核了当事人向一审法院提供的证据后，依法对原判认定的事实予以确认。本院另认定，涉案《租赁合同》第六章第一条约定：“甲乙双方签订《出租房屋治安、消防责任书》，认真履行责任书条款，作为本合同的附件，具有与本合同同等的法律效力，并严格履行。”本院认为，涉案《租赁合法》合法、有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行己方义务。涉案《租赁合同》明确约定亚金大酒店仅提供现状消防标准，丁义承租涉案房屋后按其租赁用途所需达到的消防标准由其自行负责。此外，双方又签订《出租房治安、消防安全责任书》作为前述《租赁合同》的附件，足见双方对于消防义务的约定清楚、明确。尤其是在温州市公安消防局鹿城区分局针对涉案租赁物作出《不同意投入使用、营业决定书》后，丁义仍于2020年1月1日签署《温州亚金大酒店消防安全目标管理责任书》，进一步说明其认可租期内租赁物的消防维修义务由其自行承担。现丁义以《温州亚金大酒店消防安全目标管理责任书》的约定排除其主要权利、免除亚金大酒店主要义务为由主张该条款无效，理由不能成立。故丁义以亚金大酒店应履行消防维修义务但未履行作为其拒不支付租金的抗辩事由，依据不足，本院不予采信。丁义未能提供其曾要求亚金大酒店配合消防整改但亚金大酒店予以拒绝的证据，且涉案租赁物于2020年9月被要求停止使用，但丁义实际经营至2020年1月，后因新冠疫情影响，涉案房屋未正常经营并由亚金大酒店于2020年3月份上锁至今，以上事实说明消防问题并未实际、直接导致丁义无法使用租赁物。故丁义以亚金大酒店应配合消防整改而不配合导致其无法使用租赁物作为其拒不支付租金的抗辩事由，依据不足，本院无法予以采信。综上，一审认定丁义未支付涉案租赁物自2019年11月起的租金，构成违约，并无不当。涉案《租赁合同》约定丁义逾期支付租金达15天以上，亚金大酒店有权单方解除合同。亚金大酒店于2020年3月2日催告丁义支付租金，在丁义未支付租金的情况下，又于2020年3月10日通知其解除合同，一审确认涉案《租赁合同》于2020年3月10日解除，正确。基于上述分析，丁义主张继续履行涉案《租赁合同》并要求亚金大酒店赔偿其停业损失，不成立，一审未予支持，亦无不当。丁义在本案一审、二审中均未对其所欠租金、电话费、水电费的金额提出异议，一审基于亚金大酒店的同意，扣减丁义已付的履约保证金后，认定丁义应向亚金大酒店支付租金68150元，并无不当。租赁合同解除后，丁义应当履行腾空、交付租赁物之义务，但丁义并未履行并仍坚持要求继续履行合同，故一审考虑新冠肺炎疫情影响，酌情扣减两个月的租金或占用费后，判决丁义按照合同约定的租金标准支付涉案租赁物自2020年3月11日起至实际腾空之日止的占有使用费用，亦无不当，本院予以维持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法。丁义的上诉理由均不成立，对其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9797元，由上诉人丁义负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 萌审 判 员  蔡蓓蓓审 判 员  曾 慧二〇二〇年十二月二十三日法官助理  周婷婷代书记员  徐彬妮