北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初17774号原告：苑某，女，1981年9月15日出生，汉族，北京慧晨资道资讯股份有限公司研究经理，现住北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：岳某（苑某之夫），1980年5月9日出生，汉族，现住北京市顺义区。被告：北京典盛置地房地产经纪有限公司，住所地北京市顺义区，统一社会信用代码911101136828948999。法定代表人：王某，经理。委托诉讼代理人：陈旺新，北京天若律师事务所律师。原告苑某与被告北京典盛置地房地产经纪有限公司（以下简称典盛置地公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苑某、被告典盛置地公司委托诉讼代理人陈旺新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苑某向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告2020年2月18日至5月6日房屋租金共计18666元，并自2020年5月6日起向原告支付利息损失至付清租金止，暂计算至9月6日，以年利率6%计算，利息为373元，租金和利息共计19039元；2.被告向原告支付涉案房屋2018年4月至2020年5月的物业费，每月每平米2元，面积为150.92平方米，物业费合计为11168元；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2020年2月18日通过司法拍卖竞拍，取得北京市顺义区天竺花园×单元×号房屋所有权，原告在收房时，从被告处得知原房屋所有人委托被告租赁房屋，月租金7000元，租赁期限至2020年9月19日。原告随即向被告说明原告已是该房屋所有权人，对原告取得所有权后的租金被告应支付给原告，要求被告将房屋租金交给原告，被告以资金紧张拒绝支付，协商未果后，被告于5月6日将房屋腾出给原告。根据被告与原房主之间的协议，被告负责交纳物业费，但被告自2018年4月份至2020年5月份没有向小区物业公司交纳物业费，被告应该将该费用支付原告或者直接向物业公司缴纳。原告作为房屋所有权人取得所有权后，已经取得被告与原房主之间合同约定的权利，并第一时间将该权利转移通知被告，被告无故拒绝向原告支付租金和缴纳物业费，故向法院提起诉讼。被告典盛置地公司辩称：被告与以前的房东吴某2018年9月签有《房屋租赁代理合同》，期限是2018年9月20日至2020年9月19日，2020年4、5月份，吴某告诉我们说他用这个房屋为他人做担保，后来被法院司法拍卖，在执行过程中，吴某与原告协商，吴某可以把房子使用到10月份，听说在执行法官处还有笔录，因为今年受到疫情影响，5月初的时候与吴某协商后解除房屋租赁合同，我方与吴某确认没有异议后，2020年5月5日解除合同，结清了2020年2月20日至5月5日期间的租金，银行转账支付给了吴某，把房屋也交给了吴某，本案原告在5月初给被告的老总发短信，之前被告方也不知道房子被拍卖的事实，原告之前也没有联系过被告，因此现在本案原告让我们支付这个房租没有法律依据，我们是通过原告的房主吴某才知道的。我方与吴某的合同约定，物业费是由吴某来承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经庭审质证，本院对下列事实予以确认：苑某通过参加北京市东城区人民法院在阿里拍卖举行的司法拍卖活动，于2020年2月18日以419.9万元的成交价格竞拍成功该院拍卖的北京市顺义区天竺花园×单元×号房屋，取得《网络竞价成功确认书》。该房屋拍卖时的所有权人系吴某。该房屋由北京市东城区人民法院发起拍卖，拍卖网页上公示的《拍卖标的调查情况表》拍品现状一栏显示“租赁情况无”。经查：东城法院于2020年3月20日出具（2019）京0101执894号之一执行裁定书，裁定：一、解除对被执行人吴某名下位于北京市顺义区天竺花园×单元×号房屋所设抵押登记；二、现登记于被执行人吴某下位于北京市顺义区天竺花园×单元×号房屋归买受人苑某所有，并将上述房产过户至买受人苑某名下。本裁定书送达后即发生法律效力。苑书婷称，其于2020年3月20日收到该裁定书。根据本院调取的该案送达回证记录显示，2020年3月23日，东城法院将执行裁定书和协助执行通知书于送达至顺义区不动产登记事务中心。吴某（甲方）与典盛置地公司（乙方）于2018年9月签订《北京市房屋出租委托代理合同》，约定出租代理期限为2018年9月20日至2020年9月19日，甲方应于2018年9月20日将房屋交付乙方，租金标准为7000元/月。合同第七条其他费用出租委托代理期限内，甲方不承担与房屋有关的下列费用：1、2、3、4、6、8、9、10、11、12；（1）水费（2）电费（3）电话费（4）电视收视费（5）供暖费（6）燃气费（7）物业管理费（8）房屋租赁税费（9）卫生费（10）上网费（11）车位费（12）室内设施维修费（13）其他费用。本合同中未列明的与房屋有关的其他费用由甲方承担。如乙方或承租人垫付了应由甲方支付的费用，甲方应根据相关缴费凭据返还相应费用。2020年5月5日，苑某在人民网领导留言板反映典盛置地拒绝支付房租一事，顺义区住建委于5月13日答复：经顺义区住建委市场科核实，该公司负责人表示，因公司资金周转困难未能履行约定公司运营状况良好后将剩余钱款支付您。顺义区住建委同时提示苑某，如迟迟未收到相关钱款，应通过司法途径解决此问题。苑某陈述，2020年4月30日，其到涉案房屋门上张贴《房屋腾退通知书》，内容如下：特通知您于2020年5月5日前腾退归还房屋，由于典盛置地未按时交纳房租，故典盛置地与房屋业主没有租赁关系，现通知房租住人于2020年5月5日前腾退归还房屋，如逾期腾退归还房屋，我将在2020年5月5日前进行房屋换锁，由此造成的一切法律后果由您自行承担。2020年5月1日，苑某通过网络查询到典盛置地公司的手机号和邮箱，向该邮箱发送通知书，称典盛置地公司不交租金构成违约，要求交纳租金；向该手机号发送短信，要求5月5日前腾退房屋，结清租金、物业费、电费。2020年5月6日，苑某与典盛置地的业务员王某联系，要求搬走物品和支付物业费。典盛置地公司称2020年5月5日已经腾退租户将房屋交给了苑某。典盛置地公司称已经将租金支付给了吴某，并提供微信聊天记录和转账记录。根据典盛置地公司提交的微信聊天记录，2020年5月14日，典盛置地的业务员王某与吴某微信联系，吴某：“王某你好：明天是5月15日了，是约定的付款日，请贵司将双方认可的房款（一个半月）明天下班前转入我以下户口，否则后天我将采取法律手段维护我的权益，希望大家好聚好散，后会还有期！××房主吴某，2020年5月14日。”吴某将一张银行卡拍照后发给王某。5月15日上午10:41，王宇在微信中说：“吴先生您好，关于您天竺花园×单元×室房屋解除协议如下，经双方协商，拖欠您租金2020年2月20日至2020年5月5日，实际支付您一个半月租金（10500），支付完毕后，合同解除。哥您看下，没问题回复我确认。”吴某：“确认。”2020年5月16日，李某通过交通银行账户（尾号957）分两次分别汇款7000元、3500元至吴某名下工商银行账户（尾号000）。苑某陈述：房屋执行过程中吴翔说房子有租约，要用到9月份，可以把租金支付给我，当时就同意了，后来4月份的时候吴某说中介一直没打款，就想把租户清退了，不想当中间人了；10500元吴某没有给过苑某。本院电话联系吴某，吴某称：当时说过收租金，收到的都给她，但是我没收到，典盛现在还欠我钱，付的10500元是之前典盛欠我的钱，给的不是欠2月至5月的租金。上述事实，有原告苑某提交的网络拍卖截图、网络竞价成功确认书，房屋出租代理合同、房屋租赁合同、邮件、短信、微信聊天记录，被告典盛置地公司提交的微信聊天记录、银行转账记录，以及本院调取的送达回证、执行裁定书，以及庭审笔录、工作记录等在案佐证。本院认为：《最高人民法院关于适用的解释》第四百九十三条规定：拍卖成交或者依法定程序裁定以物抵债的，标的物所有权自拍卖成交裁定或者抵债裁定送达买受人或者接受抵债物的债权人时转移。本案东城法院的执行裁定书于2020年3月20日作出，苑某陈述其当日收到该裁定书，故房屋所有权于2020年3月20日转移至苑书婷名下。因此，苑某正式成为房屋所有权人的时间应为收到执行裁定书之日即2020年3月20日，而非网络拍卖成交之时。《合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。原租赁合同对买受人和承租人继续有效。买受人成为新的出租人，负有继续履行租赁合同的义务和收取租金的权利。根据庭审查明的事实，2020年5月5日被告将房屋腾退，故租赁合同于2020年5月5日解除。本案原告苑某通过司法拍卖后取得房屋所有权后，享有收取相应租金的权利。根据双方提供的证据，苑某在2020年5月1日、5月6日均直接向典盛公司主张权利，要求支付租金。而且根据苑书婷提交的网络领导留言板的记录，2020年5月5日苑某反映情况，5月13日顺义区住建委回复称已经联系典盛公司负责人，典盛公司负责人称因周转困难未能履行约定，故可以推定至迟在5月13日之前，典盛公司已经通过顺义区住建委知悉苑某某通过司法拍卖获得了房屋所有权并向其主张租金的事实。典盛公司也自认在2020年4、5月份听吴某说过房子被拍卖的事实。但典盛公司仍然于2020年5月16日向原房主吴某支付租金。本院认为，典盛公司在明知涉案房屋被司法拍卖，房屋所有权人发生变动的情况下，仍然向原房主支付租金，存在过错，其以已经支付过租金为由拒付租金，于法无据，本院不予支持。因此典盛公司应当支付原告苑某自取得房屋所有权后至合同解除期间的租金。按照月租金7000元的标准，本院核算后酌情确认为10500元。关于原告主张的逾期付款利息，因被告存在逾期付款行为，本院酌情按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率予以支持，自2020年5月6日起至本判决作出之日止，合计246元。关于物业费，因吴某与典盛置地公司约定，物业费由吴某承担，故苑某要求典盛公司承担物业费，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百九十三条规定，判决如下：一、被告北京典盛置地房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告苑某房屋租金10500元及逾期付款利息246元；二、驳回原告苑某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费278元，由原告苑某负担179元（已交纳），由被告北京典盛置地房地产经纪有限公司负担99元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 谢彩凤二〇二〇年十二月十六日法官助理 赵 杰书 记 员 徐苑馨