广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终1987号上诉人（原审被告）：广宁县×××××，住所地广东省广宁县××××××××××。负责人：梁铭赞。上诉人（原审被告）：梁铭赞，男，1982年12月20日出生，住广东省广宁县××××××××××。上述二上诉人的共同委托诉讼代理人：曾宪春，广东沛宇律师事务所律师。上述二上诉人的共同委托诉讼代理人：陈婷婷，广东沛宇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：潘贵元，男，1964年3月17日出生，汉族，住广东省广州市越秀区××××××××。被上诉人（原审原告）：潘永新，男，1971年1月17日出生，汉族，住广东省广州市越秀区××××××××。被上诉人（原审原告）：黄国行，男，1969年12月15日出生，汉族，住广东省高要区××××××××。被上诉人（原审原告）：关肖明，女，1985年5月10日出生，汉族，住广东省广州市海珠区×××××××××××。被上诉人（原审原告）：王少霞，女，1973年11月11日出生，汉族，住广东省广州市海珠区××××××××××××。被上诉人（原审原告）：卢艳琼，女，1976年11月7日出生，汉族，住广东省增城市××××××××××××××。上述六被上诉人的共同委托诉讼代理人：李宇亨，广东西江律师事务所律师。原审第三人：广东广宁农村商业银行股份有限公司，住所地广东省广宁县××××××××××××。法定代表人：何文肇,该公司董事长。委托诉讼代理人：黎剑雄，该公司副行长。委托诉讼代理人：冯煜明，该公司办事员。原审第三人：冯远初，男，1982年3月11日出生，汉族，身份证住址广东省广宁县×××××××××××××××××。原审第三人：冯远柏，男，1986年6月24日出生，汉族，身份证住址广东省广宁县×××××××××××××××××。上诉人广宁县博艺幼儿园(以下简称博艺幼儿园)、梁铭赞因与被上诉人潘贵元、潘永新、黄国行、关肖明、王少霞、卢艳琼(以下简称潘贵元等六人)及原审第三人广东广宁农村商业银行股份有限公司（以下简称广宁农商行）、冯远初、冯远柏物权保护纠纷一案，不服广东省广宁县人民法院（2019）粤1223民初1306号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人博艺幼儿园、梁铭赞的委托诉讼代理人曾宪春与陈婷婷，被上诉人黄国行、关肖明、王少霞及其委托诉讼代理人李宇亨，原审第三人广宁农商行的委托诉讼代理人黎展雄与冯煜明到庭参加诉讼。原审第三人冯远初、冯远柏经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人博艺幼儿园、梁铭赞上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回潘贵元等六人的全部诉讼请求或发回重审；3.二审诉讼费用由潘贵元等六人承担。事实与理由:一、一审判决将博艺幼儿园与梁铭赞的权利义务混为一谈，未明确区分两者是各自独立的民事主体，判决两者一起承担相关义务错误。潘贵元等六人提交的《商铺租赁合同》《补充协议书》及《承诺书》上显示的合同双方为冯远初、冯远柏与博艺幼儿园，并非梁铭赞。梁铭赞与博艺幼儿园是各自独立的民事主体，一审并未厘清二者之区别。本案涉及至少两个相互独立的租赁关系，一是博艺幼儿园与冯远初、冯远柏的租赁关系；二是梁铭赞与冯远初、冯远柏的租赁关系，而该层租赁关系到目前为止仍未解除或终止。二、一审判决认定部分事实有误。认定：①“2012年7月18日，冯远初、冯远柏(甲方)与博艺(乙方)签订《商铺租赁合同》”“落款出租方（甲方）：冯远柏、冯远初承租方：（乙方）博艺幼儿园（盖章）代理人/代表人：莫洁谊。”；②“2015年1月9日……同日，冯远初、冯远柏(甲方)与博艺(乙方)就《房屋租赁合同》签订《补充协议书》”“落款甲方：冯远柏(捺印)乙方：博艺(盖章)法定代表人：莫浩谊”；③“同日，博艺向农商行南街信用社出具承诺书，郑重承诺：贵社对下列房产权依法主张抵押权需处置抵押物时，本人同意与抵押人冯远初、冯远柏签订的租赁合同自动解除，本人自愿放弃主张买卖不破租赁的权利和对抵押物优先购买权，同意抵押物不带租赁进行拍卖等处置并不向贵社主张任何赔偿”。针对上述认定之事实内容，博艺幼儿园、梁铭赞认为：1.《商铺租赁合同》在一审法院审理中，博艺幼儿园、梁铭赞均不予确认该证据的真实性、合法性和关联性。首先，因《商铺租赁合同》为复印件，博艺幼儿园、梁铭赞无法核对该复印件上所盖公章的真假，博艺幼儿园、梁铭赞并未授权任何人在《商铺租赁合同》盖章的情形。其次，根据博艺幼儿园的公章备案情况，在《商铺租赁合同》上所签署的时间显示，博艺幼儿园于2012年8月23日才取得民政部门及教育部门的批准设立，后雕刻的公章，但《商铺租赁合同》上显示签约日期为2012年7月18日，早于博艺幼儿园的设立时间，明显不符合逻辑。2.博艺幼儿园对于案涉部分物业的占有、使用始于梁铭赞与冯远初、冯远柏于2012年3月1日签订的《联合办学协议》，而非《商铺租赁合同》，博艺幼儿园从未向冯远初、冯远柏支付任何租金，《商铺租赁合同》并未实际履行。3.博艺幼儿园从未授权“莫洁谊”或“莫浩谊签署上述文书，该员也非法定代表人。4.《补充协议书》为租赁合同的一部分，签订主体应相一致，但是《补充协议书》甲方显示仅有冯远柏的字样，并无冯远初的字样。综上，博艺幼儿园、梁铭赞对《商铺租赁合同》《补充协议书》及《承诺书》的真实性、合法性均存疑，且该些文书皆已损害了第三人的利益，应为无效的法律文书。三、一审判决中关于以资抵债的认定有误。由于冯远初、冯远柏以案涉部分物业为抵押物向广宁农商行贷款，并因此引发诉讼。广宁农商行对案涉全部物业向一审法院申请以物抵债，一审法院裁定将案涉全部物业以以物抵债的方式转让给广宁农商行，广宁农商行自收到裁定时取得案涉全部物业的所有权。广宁农商行仅需对冯远初、冯远柏具备债权就可采用以物抵债的方式取得案涉全部物业的所有权，并非基于抵押权。故此，冯远初、冯远柏与广宁农商行之间存在的是买卖合同关系，而非抵押权实现，一审判决适用法律错误。四、一审判决博艺幼儿园、梁铭赞需要支付占用费有误。广宁农商行将案涉全部物业于2018年10月25日变更登记至潘贵元等六人名下，明确告知潘贵元等六人案涉物业存在租赁关系，不交吉。即广宁农商行是认可案涉租赁物租赁关系存在的，仍未解除或终止。潘贵元等六人取得案涉全部物业所有权的时间后于梁铭赞承租案涉部分物业的时间，根据买卖不破租赁原则，潘贵元等六人承继了始于冯远初、冯远柏与梁铭赞建立的租赁合同关系的权利与义务，且该租赁关系未解除或终止，梁铭赞仍可依据租赁关系合法占有、使用案涉房产。关于案涉房产的上述变动，博艺幼儿园、梁铭赞从未收到过任何通知，包括拍卖告知、以物抵债、案涉房产所有权变动等事宜，博艺幼儿园、梁铭赞都是不知情的，博艺幼儿园、梁铭赞也没有收到过任何关于租赁合同解除的相关告知。所以，一审判决认定非法占用没有依据，计算占用费的起始时间更是无客观事实和法律依据。而梁铭赞对案涉部分物业租金的标准、结算等均与冯远初、冯远柏在《股权转让协议书》及《房屋租赁合同》有明确约定，由于冯远初、冯远柏对梁铭赞存在债务。故经梁铭赞已与冯远初、冯远柏达成协商一致意见，至2026年12月31日前的租金，双方同意梁铭赞通过以债抵债方式履行了租金支付的义务。占用费的计算也应予评估、鉴定为准，一审法院非价格评估鉴定机构，结合当前疫情的情况，一审法院以复印件且未实际履行的《商铺租赁合同》作为占用费的计算依据，是自由裁量权滥用的表现。因此，博艺幼儿园、梁铭赞对案涉房产所有权变动过程中的相关事宜一直不知情，案涉房产之租金已经向原业主支付完毕，无需额外承担占用费用。综上，一审判决认定事实有误，请求二审法院纠正错误，维护博艺幼儿园、梁铭赞的合法权益。被上诉人潘贵元等六人辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。二、针对博艺幼儿园、梁铭赞的上诉作如下回应：1.一审判决对于梁铭赞需承担本案相关腾退以及支付场地占用费的主体身份认定符合事实，也有法律依据。从最初执行阶段中梁铭赞以异议主体的身份提出执行异议，以及在本案一审审理过程中梁铭赞个人确认在案涉的《商铺租赁合同》未解除前、与冯远初二人重新签订《房屋租赁合同》后其“允许”博艺幼儿园使用案涉场地的实际情况均能看出，梁铭赞都是一直参与其中的。本案的案由是物权保护纠纷，不是租赁合同纠纷，梁铭赞提出一审对于主体认定错误没有任何的事实和法律依据。2.对于事实方面，潘贵元等六人在同意一审查明的基础上，认为在《商铺租赁合同》签订的当时并未有法律禁止性规定公章在未备案情况下不能使用，结合本案现有证据显示，一审法院对于公章的使用和效力认定问题是符合事实和常理的，也没有违反任何法律禁止性规定。一审庭审中博艺幼儿园、梁铭赞曾经以没有原件进行核对要求司法鉴定，经法院调取盖有公章的原件给予双方进行核对后，再次质询博艺幼儿园、梁铭赞意见，博艺幼儿园、梁铭赞也明确表示不再申请司法鉴定，故从庭审中显示博艺幼儿园、梁铭赞是已经明确认可了公章的真实性以及效力。对于以资抵债的认定，一审判决符合法律以及司法解释规定，博艺幼儿园、梁铭赞主张的非抵押权实现方式没有法律依据。对于占用费的认定，在广宁农商行对案涉房产依法处理时，博艺幼儿园基于原《补充协议书》以及《承诺书》的条件已经成就，其原与冯远初二人的租赁合同关系就已经解除，博艺幼儿园不再对案涉房产享有约定的租赁权利；同时，在原《商铺租赁合同》未解除前，梁铭赞与冯远初签订的《房屋租赁合同》也不应发生法律效力，梁铭赞无权“允许”博艺幼儿园使用案涉房产，故潘贵元等六人受让取得案涉房产后有权要求博艺幼儿园、梁铭赞支付无权占有期间的场地占用费，一审判决对此认定正确。综上，博艺幼儿园、梁铭赞的上诉没有任何的事实理由和法律依据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决，维护潘贵元等六人的合法权利。原审第三人广宁农商行述称，广宁农商行取得案涉房产后博艺幼儿园仍在经营，广宁农商行多次与博艺幼儿园经营者沟通，但博艺幼儿园拒绝搬走，也不交纳租金，严重影响广宁农商行对抵债物的使用和处置。在抵债物抵押给广宁农商行时，2015年1月9日，博艺幼儿园曾出具承诺书，承诺在广宁农商行处置抵押物时，解除与房屋原产权人之间的租赁合同。因此，博艺幼儿园的租赁合同实际己自动解除，不应再继续占有使用抵债物。2018年9月14日，广宁农商行将该房产以“网拍”的方式进行公开拍卖处置，并由潘贵元等人以12080400元竟得该房产，并于2018年10月25日将该房产过户到买受人潘贵元等人名下。原审第三人冯远初、冯远柏经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩。潘贵元等六人向一审法院起诉请求：一、判令博艺幼儿园、梁铭赞停止侵害，排除妨碍，将潘贵元等六人所有的位于广宁县×××××××××××产腾退交回予潘贵元等六人，不得妨碍潘贵元等六人正常使用上述房产；二、判令博艺幼儿园、梁铭赞向潘贵元等六人赔偿损失，由博艺幼儿园、梁铭赞支付自2018年10月26日开始至今上述房产的无权占用费768800元（暂计算至起诉之日，之后以96100元/月的标准计算至博艺幼儿园、梁铭赞腾退交回上述房产之日止）；三、判令本案一切诉讼费用由博艺幼儿园、梁铭赞共同承担。一审法院认定事实：涉案房产坐落于广东省广宁县××××××××××之一、之二，原产权人为冯远初、冯远柏。2012年3月1日，梁铭赞（甲方）与冯远柏、冯远初（乙方）合作开办博艺幼儿园并签订《联合办学协议》，其中约定幼儿园地址：广宁县××××××××××。合作举办幼儿园年限：自2012年2月8日起至2032年2月7日。股东人的出资及股份所占比例：1.由甲方担任法人代表，并负责幼儿园日常工作相关事宜。2……3.各股东出资规定如下：①甲方全权出资投入幼儿园基础硬件设施（按双方协商）配置、科室装修及办学前费用，至幼儿园开学正常运转。乙方提供幼儿园场地（若日后需扩大发展规模要在空地加建，须由乙方出资投入基建，甲方出资投入装修、配置设施等），甲乙双方共同协商管理幼儿园的经营与发展方向。②甲方占51%的股份，乙方占49%的股份……。2012年7月18日，冯远初、冯远柏（甲方）与博艺幼儿园（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将其合法拥有的坐落于广宁县××××××××屋首层两间商铺、二至四层的房屋出租给乙方用于经营博艺幼儿园，房屋建筑面积共约1400平方米。其中，租赁房屋用途：1.乙方租赁首层作为商业门面使用。2.乙方向甲方承诺：在租赁期限内，未事先征得甲方的书面同意，乙方不得擅自改变门面的原有结构和用途。租赁期限：本合同租赁期为8年，自2012年8月1日起至2020年7月31日止。租金及支付方式：第1年租金为人民币500000.00元，大写人民币伍拾万元整。第2年租金经双方协商约定为人民币550000.00，第三年租金为人民币600000.00元，即每年租金递增伍万元，以此类推。乙方在每年1月份将当年的租金以现金或转账的方式交付给甲方。……落款出租方（甲方）：冯远柏、冯远初承租方：（乙方）博艺幼儿园（盖章）代理人/代表人：莫洁谊。博艺幼儿园提交“关于雕刻公章的批示”，拟证实其于2012年9月3日向广宁县教育局申请报备公章，即涉案《商铺租赁合同》记载的时间，博艺幼儿园仍不具备公章。2015年1月9日，广宁县柏宁贸易有限公司向广宁农商行辖下的南街信用社（原广宁县农村信用合作联社南街信用社）借款1300万元，冯远初、冯远柏以其坐落在广宁县××××××××××之二的第二层至第四层和广宁县××××××××××××××和第二至四层的房产为该笔贷款提供抵押担保。同日，冯远初、冯远柏（甲方）与博艺幼儿园（乙方）就《房屋租赁合同》签订《补充协议书》，约定：一、原合同约定租期变更为不定期租期。二、当农商行南街信用社主张抵押权需处置抵押物时，上述《房屋租赁合同》自动解除，乙方自愿放弃主张买卖不破租赁的权利和对抵押物的优先购买权，同意抵押物不带租赁进行拍卖等处置并不向甲方或广宁农商行南街信用社主张任何赔偿。三、上述合同除上述变更外，其他合同条款均不变，继续有效……落款甲方：冯远柏（捺印）乙方：博艺幼儿园（盖章）法定代表人：莫浩谊。同日，博艺幼儿园向广宁农商行南街信用社出具承诺书，郑重承诺：贵社对下列房产权依法主张抵押权需处置抵押物时，本人同意与抵押人冯远初、冯远柏签订的租赁合同自动解除，本人自愿放弃主张买卖不破租赁的权利和对抵押物优先购买权，同意抵押物不带租赁进行拍卖等处置并不向贵社主张任何赔偿。附抵押物清单：房产：粤房地证字第C20××××5号；权属人：冯远初；地址：广宁县××××××××××之二的第**至第**。房产：粤房地证字第C2××××04号，权属人：冯远柏，地址：广宁县××××××××××××首层及第**至第**。2016年5月16日，冯远初、冯远柏（甲方）与梁铭赞（乙方）签订《股权转让协议书》，约定甲方同意自签订之日起将其占有幼儿园的49%的股权全部转让给乙方，乙方同意受让该股权，且乙方受让该股权后合共占用幼儿园100%的股权；甲乙双方一致同意上述转让的股份共作价人民币陆拾万元整（￥600000.00），该价款已包含了甲方占有幼儿园的所有股权份额以及资产、设备和本合同约定的场地租金等。甲乙双方一致同意由于甲方当初仅以场地的使用权作为出资，并没有实际投入资金，因此上述股权转让款已包含了自本协议签订之日起至2017年12月31日期间的场地租金，该租金一并折算在股权转让款当中。股权转让后至2017年12月31日之前，乙方均无需再向甲方支付任何租金……因幼儿园的场地属甲方所有，甲乙双方一致同意自2018年1月1日起至2032年2月7日期间，甲方将场地出租给乙方继续经营幼儿园，该场地承租期间的租金由双方另行签订书面协议约定。未经乙方同意，甲方不得将该场地出租给第三人……同日，冯德成、第三人冯远初、冯远柏（甲方）与梁铭赞（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将拥有合法产权的、坐落于广东省肇庆市广宁县南街在车背垌的商住土地广宁县××××××××××之一、之二一至四楼的房屋（房地产权证号：1027918、粤房地证字第C20××××5号、粤房地证字第C20××××4号）出租给乙方使用。其中，租用户外土地使用面积为1016.38平方米，房屋的建筑面积共约为1155平方米。租期：自2018年1月1日起至2037年12月31日止。租金约定：甲乙双方一致同意租上述期内该房屋的租金每月为人民币16600元，每年租金合计为人民币199200元，20年租金合计共为人民币3984000元。甲乙双方一致确认甲方尚欠乙方工程款共计人民币180万元，且双方一致同意以本合同约定的租金冲抵甲方应付的工程款，则前9年租期内（2018年1月1日-2026年12月31日）乙方均无需向甲方支付租金，剩余年限内的租金，乙方每半年支付一次租金，并在每年的1月31日之前支付上半年的租金以及在每年的7月31日之前支付下半年的租金，其中2027年1月31日之前，乙方应向甲方支付尚未冲抵完毕或尚未支付完毕的租金合计为92400元，其余每半年的租金为99600元，乙方应按照前述约定的时间支付完毕。甲方保证乙方使用该租赁物至租期结束，租期内，甲方不得以任何理由要求增加租金……违约责任：如本合同约定租期内，甲方因租赁物被查封或拍卖、转让等原因导致乙方无法继续使用租赁物的，则甲方应将剩余的尚未使用部分年限的租金所冲抵的工程款返还给乙方，乙方有权就该部分款项向甲方主张权利……其他条款：租赁期间，甲方拟将出租房屋转让的，应提前三个月书面通知乙方，同等条件乙方有权优先购买。如乙方放弃优先购买权，出租房屋可转让予第三人……2016年5月15日，博艺幼儿园向广宁县××××××××举办者由梁铭赞、第三人冯远初、冯远柏变更为梁铭赞，法定代表人为梁铭赞。2016年6月2日，广宁县教育局出具批复，同意博艺幼儿园举办者由梁铭赞、第三人冯远初、冯远柏变更为梁铭赞，法定代表人由梁铭赞、第三人冯远初、冯远柏为梁铭赞。2017年6月5日10时至2017年6月6日时止，一审法院在阿里巴巴司法网络拍卖平台对广宁县××××××××××××××××××、43-2号房地产[房产证号：粤房地证字第C20××××**；广宁县××××××××××××××××××地产[房产证号：粤房地证字第C20××××**]进行拍卖，该拍卖网页设置了特别提醒：标的物整体拍卖，不交吉，由买受人与现使用人另循途径解决……后该拍卖流拍。2017年6月21日，一审法院出具（2015）肇宁法执字第567号之四执行裁定书，裁定：一、将被执行人冯德成财产……及被执行人冯远柏坐落在广宁县××××××××××××××××××地产[房产证号：粤房地证字第C20××××**；土地证号：宁国用（2006）第C231××××18号]作价605.8万元交付农信社抵偿相应债务。所有权自裁定送达农信社时起转移。二、承受人农信社可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。2017年6月21日，一审法院出具（2017）粤1223执85号执行裁定书，裁定：一、将被执行人冯远初坐落在广宁县××××××××××××××××××地产[房产证号：粤房地证字第C20××××**；土地证号：宁国用（2006）第C231××××18号]作价481.8万元交付农信社抵偿相应债务。所有权自本裁定送达农信社时起转移。二、申请执行人农信社可持本裁定到登记机构办理相关产权登记。2018年9月20日，第三人广宁农商行（甲方）与潘贵元等六人（乙方）签订《资产转让协议》，约定甲方向乙方转让其通过以物抵债的资产。其中，转让价款：甲乙双方确认，上述抵债资产转让价款为大写：壹仟贰佰零捌万零肆佰元整，小写：人民币12080400元。转让价款支付方式：乙方已交纳的2397680元保证金抵作转让款的一半部分，直接抵减转让价款。余款9682720元，乙方应在2018年9月20日24时前将余款划入甲方指定账户……抵债资产移交：签订本协议之日起五个工作日内，甲方向乙方移交下列抵债资产权利凭证：粤（2018）广宁县不动产权第00××××0号、粤（2018）广宁县不动产权第00××××8号。甲方声明与承诺：（一）甲方合法拥有本协议项下的抵债资产，并已就签订本协议取得合法授权。（二）甲方就已知抵债资产一切相关情况充分、真实地告知了乙方……。2018年10月25日，潘贵元等六人取得涉案房产的不动产权证[①证号：粤（2018）广宁县不动产权第0010373号；坐落：广宁县××××××××××之一；面积：宗地面积1016.38m2/房屋建筑面积1297.18m2……②证号：粤（2018）广宁县不动产权第00××××1号；坐落：广宁县××××××××××之二；面积：宗地面积1016.38m2/房屋建筑面积1407.42m2……]。2019年1月3日，广宁农商行向一审法院提出腾空申请，同日，一审法院发出公告，限第三人冯远初、冯远柏于2019年1月25日前迁出涉案房屋，同时向博艺幼儿园幼儿园发出协助执行通知书，责令其在上述期限内迁出。梁铭赞对上述执行行为不服，以利害关系人为由提出书面异议。一审法院审查后于2019年1月28日作出（2019）粤1223执异2号执行裁定书，裁定驳回梁铭赞的异议。梁铭赞不服一审法院作出的（2019）粤1223执异2号执行裁定，向广东省肇庆市中级人民法院申请复议，广东省肇庆市中级人民法院于2019年4月17日作出（2019）粤12执复28号执行裁定书，裁定撤销广宁县人民法院（2019）粤1223执异2号执行裁定；撤销广宁县人民法院向博艺幼儿园发出的（2015）肇宁法执字第567号、（2017）粤1223执85号《协助执行通知书》关于限博艺幼儿园于2019年1月25日前迁出承租坐落在广宁县××××××××××之一、之二房地产的执行行为。诉讼中，潘贵元等六人于2019年7月24日申请一审法院对梁铭赞名下的财产进行诉讼保全，并交纳保全费4364元，一审法院于2019年7月25日作出（2019）粤1223民初1306号民事裁定，查封、冻结被申请人梁铭赞名下价值768800元的财产。以上事实，有潘贵元等六人、梁铭赞身份证、博艺幼儿园身份信息、（2015）肇宁法执字第567号之四执行裁定书、（2017）粤1223执85号执行裁定书、资产转让协议、不动产权证，商铺租赁合同、补充协议书、承诺书、联合办学协议、股权转让协议书、房屋租赁合同、关于博艺幼儿园变更举办者备案申请书、关于同意博艺幼儿园变更举办者、法定代表人的批复、广宁县人民法院在阿里拍卖43-1、43-2房屋的信息截图、（2019）粤1223执异2号《执行裁定书》、（2019）粤12执复28号《执行裁定书》，关于雕刻公章的批示、（2019）粤1223民初1306号民事裁定书、潘贵元等六人与梁铭赞陈述等证据证实。一审法院认为，本案是物权保护纠纷，本案的争议焦点有：一、《商铺租赁合同》《补充协议书》《承诺书》的效力？二、以资抵债是否是实现抵押权的形式？三、博艺幼儿园、梁铭赞是否需要支付涉案房产的占用费？关于焦点一，《商铺租赁合同》《补充协议书》《承诺书》的效力问题。《商铺租赁合同》的签订时间是2012年7月18日，博艺幼儿园、梁铭赞认为博艺幼儿园的公章于2012年9月3日向广宁县教育局申请备案，《商铺租赁合同》上使用的是没有备案的公章，不发生法律效力。一审法院认为博艺幼儿园、梁铭赞没有否认该公章的真实性，即可表明该公章不是他人伪造的，是博艺幼儿园自行雕刻的，一审法院对该公章的真实性、合法性予以确认。虽然《商铺租赁合同》签订时盖的公章是没有备案的，但使用没有备案的公章签订合同是否有效关键在于盖章之人是否有代表权或代理权。从博艺幼儿园、梁铭赞提供的《联合办学协议》可知，冯远柏、冯远初是博艺幼儿园的举办者，理应熟悉知晓博艺幼儿园内部的事宜。《商铺租赁合同》的落款承租方处盖有“广宁县博艺幼儿园”的公章盖章及有代表人/代理人“莫洁谊”的签名。从一般交易习惯上看，冯远柏、冯远初作为涉案房产的原产权人，且在知悉博艺幼儿园内部事宜的基础上，不可能允许没有代表权或代理权的人员持博艺幼儿园的公章与其签订《商铺租赁合同》。一审法院认为民事主体从事民事活动时，应当诚实守信，不得滥用权利企图来否定已经进入履行阶段的合同的效力。在《商铺租赁合同》签订之后至第三人冯远柏、冯远初与梁铭赞另外签订《房屋租赁合同》期间，双方都是按照《商铺租赁合同》来履行权利义务的，现博艺幼儿园仅以公章没有备案为由来主张合同无效，明显违反诚信原则。因此，《商铺租赁合同》上博艺幼儿园的公章是有效的。同理，《补充协议书》《承诺书》上博艺幼儿园的公章一样具有法律效力。经一审法院审查，《商铺租赁合同》《补充协议书》《承诺书》中并没有导致合同无效的情形，其均是当事人的真实意思表示，内容合法有效。至于《补充协议书》上仅有冯远柏的签名，没有冯远初签名，这仅对冯远初不产生效力，但因博艺幼儿园又向广宁农商行出具《承诺书》，《承诺书》的内容表明博艺幼儿园自愿放弃主张买卖不破租赁的权利和对抵押物优先购买权，同意抵押物不带租赁进行拍卖，该《承诺书》的抵押物清单与《商铺租赁合同》中的租赁房产一致。经审查认定，《承诺书》是博艺幼儿园自愿处分权利的表现，没有为冯远初设定任何义务，也没有损害其他人的合法权益，因此，该《承诺书》的法律效力及于原在冯远初名下的广宁县××××××××××××的房产。关于焦点二，以资抵债是否是实现抵押权的形式的问题。冯远初、冯远柏为广宁县柏宁贸易有限公司向广宁农商行辖下的南街信用社借款而提供抵押担保，因借款人不能按时还款，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十五条第二款“抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产”的规定，广宁农商行作为涉案房产的抵押权人，其基于抵押权请求人民法院拍卖、变卖抵押财产，一审法院于2017年6月5日10时至2017年6月6日时期间，在阿里巴巴司法网络拍卖平台对涉案房产（抵押物）进行司法拍卖，但该拍卖流拍。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十九条第一款“拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的，应当将该财产交其抵债。”的规定，一审法院分别出具（2015）肇宁法执字第567号之四执行裁定书、（2017）粤1223执85号执行裁定书，裁定涉案房产以资抵债给广宁农商行。因此，广宁农商行取得涉案房产的所有权是基于抵押权实现的法定程序，并非是博艺幼儿园、梁铭赞认为的买卖关系，所以，广宁农商行取得涉案房产的所有权时适用《承诺书》记载的内容。关于焦点三博艺幼儿园、梁铭赞是否需要支付涉案房产的占用费问题。潘贵元等六人于2018年9月20日与广宁农商行签订《资产转让协议》，后于2018年10月25日取得涉案房产的不动产权证。博艺幼儿园自愿放弃买卖不破租赁的权利和对抵押物优先购买权，并同意抵押物不带租赁进行拍卖，即签订在前的《商铺租赁合同》对成立在后的抵押权没有约束力，同理，对现物权人也不具约束力。另外，梁铭赞与冯远柏、冯远初就涉案房产出租于2016年5月16日签订《房屋租赁合同》，该合同的签订后于涉案房产的抵押权的设立，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”的规定，梁铭赞与第冯远柏、冯远初签订的《房屋租赁合同》对广宁农商行及潘贵元等六人均不具有约束力，因此，梁铭赞对涉案房产也不具有合法使用的权利，即梁铭赞不具有允许博艺幼儿园使用涉案房产的权利。潘贵元等六人基于物权人行使权利，要求博艺幼儿园搬离涉案房产，因博艺幼儿园无法律依据占用涉案房产，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”的规定，博艺幼儿园应当将涉案房产归还给潘贵元等六人，考虑到博艺幼儿园是幼儿园，腾空搬迁会涉及在该幼儿园就读学生的利益，一审法院酌定适当放宽搬迁期限。潘贵元等六人作为涉案房产的产权人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。博艺幼儿园、梁铭赞自2018年10月26日起无权占用涉案房产，损害了潘贵元等六人的合法权益。潘贵元等六人请求博艺幼儿园、梁铭赞支付占用费，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”的规定，潘贵元等六人的请求依据充分，一审法院予以支持。虽然潘贵元等六人提供的不动产权证中记载涉案房产有八层，但从《商铺租赁合同》来看，博艺幼儿园、梁铭赞租赁的是涉案房产的一至四层，因此，博艺幼儿园、梁铭赞仅需支付的是涉案房产的一至四层的占用费。潘贵元等六人请求博艺幼儿园、梁铭赞按每月50元/平方米的价格计算占用费缺乏依据，一审法院认为参照博艺幼儿园与冯远初、冯远柏签订《商铺租赁合同》中的租金标准比较适宜，2018年、2019年的年租金分别为800000元、850000元，即月租金为66666.67元、70833.33元。从2018年10月26日开始计起至本案起诉之日止，博艺幼儿园、梁铭赞应支付的占用费为66666.67元×2＋70833.33元×7=629166.65元。此后的占用费按《商铺租赁合同》的租金标准计算至实际腾空退还之日止。综上所述，潘贵元等六人请求博艺幼儿园、梁铭赞腾空退还涉案房产、支付占用费，符合法律规定的，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条,《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条、第一百九十五条第二款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款,《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十九条的规定，判决：一、博艺幼儿园、梁铭赞应在该判决发生法律效力之日起三个月内将坐落在广宁县××××××××××之一[证号：粤（2018）广宁县不动产权第0010373号]、广宁县××××××××××之二[证号：粤（2018）广宁县不动产权第00××××1号]的房产腾空退还给潘贵元等六人。二、博艺幼儿园、梁铭赞应在该判决发生法律效力之日起三个月内支付2018年10月26日起至2019年7月2日止的占用费629166.65元给潘贵元等六人，此后的占用费按《商铺租赁合同》的租金标准计算至实际腾空退还之日止。三、驳回潘贵元等六人的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11488元，保全费4364元，合共15852元，由潘贵元等六人负担3065元，由博艺幼儿园、梁铭赞负担12787元。此款潘贵元等六人已预付5744元，多交纳的2679元应予退回，博艺幼儿园、梁铭赞应交纳的12787元应在该判决发生法律效力之日三个月内交纳至一审法院指定账户。公告费560元，潘贵元等六人已预交，博艺幼儿园、梁铭赞应在支付上述款项时一并退回给潘贵元等六人。本院二审期间，博艺幼儿园、梁铭赞提交了广宁县教育局关于调整春季开学时间的通知及广宁县2020年春季学期第三批验收达标学校名单，拟证明因疫情导致博艺幼儿园无法使用案涉租赁物，于2020年6月才开学使用。潘贵元等六人质证认为，上述材料的真实性、合法性由法院认定，对其关联性及证明内容不予认可。博艺幼儿园、梁铭赞在案涉房产经以物抵债后，属于无权占有人，是恶意的占有行为。疫情是否发生与其无权占有案涉房产，没有任何因果关系。潘贵元等六人与博艺幼儿园、梁铭赞不存在任何的租赁关系，也不应当以疫情的发生来减免博艺幼儿园、梁铭赞应当支付的无权占有费用。广宁农商行质证认为，没有意见。一审判决查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案是物权保护纠纷。结合博艺幼儿园、梁铭赞的上诉意见和潘贵元等六人的答辩意见以及广宁农商行的陈述意见，二审争议的焦点为：1.博艺幼儿园、梁铭赞应否将案涉房产腾退给潘贵元等六人；2.博艺幼儿园、梁铭赞应否支付2018年10月26日至2019年7月2日的占用费629166.5元给潘贵元等六人。关于博艺幼儿园、梁铭赞应否将案涉房产腾退给潘贵元等六人的问题。《中华人民共和国物权法》第一百九十五条第二款规定“抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产”，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十九条第一款规定“拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的，应当将该财产交其抵债。”。本案中，冯远初、冯远柏以坐落在广宁县××××××××××之一、之二号房产为广宁县柏宁贸易有限公司向广宁农商行辖下的南街信用社的借款提供抵押担保，借款人未能按时还款。经广宁农商行向一审法院起诉及一审法院立案执行后，一审法院对前述案涉房屋进行司法拍卖，后该拍卖流拍。一审法院遂出具（2015）肇宁法执字第567号之四执行裁定书和（2017）粤1223执85号执行裁定书，裁定上述案涉房产以资抵债给广宁农商行。广宁农商行取得上述案涉房产的所有权，属于抵押权实现。博艺幼儿园、梁铭赞认为广宁农商行并不是基于抵押权取得案涉房产所有权而是基于买卖关系取得的主张理据不足，本院不予采纳。潘贵元等六人于2018年9月20日与农商行签订《资产转让协议》，后于2018年10月25日取得涉案房产的不动产权证。虽博艺幼儿园与案涉房产原权属人冯远初、冯远柏签订《商铺租赁合同》在前，而冯远初、冯远柏与广宁农商行设立抵押权在后，但博艺幼儿园出具的《承诺书》已表明其自愿放弃买卖不破租赁的权利和对抵押物优先购买权，并同意抵押物不带租赁进行拍卖。因此，《商铺租赁合同》对广宁农商行的抵押权没有约束力，同理，对现物权人潘贵元等六人也不具有约束力。博艺幼儿园、梁铭赞认为《商铺租赁合同》《补充协议书》《承诺书》应为无效合同，但上述合同中并没有导致合同无效的情形，故其主张本院不予采纳。另外，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款规定“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”的规定，梁铭赞与冯远柏、冯远初就涉案房产于2016年5月16日签订《房屋租赁合同》，该合同的签订后于涉案房产的抵押权的设立，梁铭赞与冯远柏、冯远初签订的《房屋租赁合同》对广宁农商行及潘贵元等六人不具有约束力。梁铭赞对涉案房产不具有合法使用的权利，即梁铭赞也不具有允许博艺幼儿园使用涉案房产的权利。潘贵元等六人作为案涉房产的物权人，有权要求博艺幼儿园搬离涉案房产。一审法院认定博艺幼儿园、梁铭赞应当将案涉房产腾退给潘贵元等六人并无不当，本院予以支持。关于博艺幼儿园、梁铭赞应否支付2018年10月26日至2019年7月2日的占用费629166.5元给潘贵元等六人的问题。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”。潘贵元等六人已于2018年10月25日取得涉案房产的不动产权证，对涉案房产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。由于博艺幼儿园、梁铭赞自2018年10月26日一直起无权占用涉案房产，损害了潘贵元等六人的合法权益。潘贵元等六人请求博艺幼儿园、梁铭赞支付占用费理据充分。一审法院参照博艺幼儿园与冯远初、冯远柏签订《商铺租赁合同》中的租金标准从2018年10月26日开始计起至本案起诉之日止，计得博艺幼儿园、梁铭赞应支付的占用费629166.65元并无不当，本院予以支持。博艺幼儿园、梁铭赞认为无需支付占用费及占用费计算不合理的主张理据不足，本院不予支持。综上所述，博艺幼儿园、梁铭赞的上诉请求理据不足，本院依法予以驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10091.67元（广宁县博艺幼儿园、梁铭赞已预交），由广宁县博艺幼儿园、梁铭赞负担。本判决为终审判决。审 判 长 李小冬审 判 员 李升文审 判 员 刘永东二〇二〇年十二月二日法官助理 江雪莲书 记 员 周伟航