广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终11101号上诉人（原审被告）：东莞市德基房地产开发有限公司，住所地：广东省东莞市**********************，统一社会信用代码：914***********251B。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：杨惠萍，广东赋诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李瀚朗，男，1997年10月16日出生，汉族，住广东省深圳市南山区*****麒麟花园A区28栋周轩1207，公民身份号码：440************512。委托诉讼代理人：卢平德，广东信而立律师事务所律师。上诉人东莞市德基房地产开发有限公司（以下简称德基公司）因与被上诉人李瀚朗房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初20845号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。李瀚朗向原审法院起诉请求：1.德基公司向李瀚朗支付逾期办证的违约金97090元（以合同房价为基数乘以1.33%）；2.本案诉讼费用由德基公司承担。原审法院判决：一、德基公司应于判决生效之日起五日内向李瀚朗支付违约金55000元；二、驳回李瀚朗的其他诉讼请求。本案一审受理费1113.63元，由德基公司负担。德基公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判德基公司无需向李瀚朗支付违约金50000元；3.本案一审、二审诉讼费由李瀚朗承担。主要事实与理由：一、原审法院认定德基公司存在违约行为，属于事实认定不清，请求二审法院予以查明。1.德基公司、李瀚朗于2016年6月27日签订的《商品房买卖合同》约定，德基公司应当在2016年12月30日前，将验收合格的商品房交付给李瀚朗使用；德基公司应该在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由德基公司提供的资料报产权登记机关备案，如因德基公司的责任，李瀚朗不能在规定期限内取得房地产权属证书的，李瀚朗同意德基公司在上述办理权属登记需由德基公司提供的资料报产权登记机关备案期限届满后365日内履行此义务，若自德基公司报送备案期限届满后之366日起德基公司仍未履行上述义务的，李瀚朗不退房，德基公司按已收房价款的1‰支付违约金并继续履行案涉合同约定之前述提交备案义务。2.依据《商品房买卖合同》上述之约定，德基公司、李瀚朗双方约定案涉商品房产权办理的是《房地产权证书》，而不是《不动产权证书》。在合同履行过程中，东莞市于2016年6月30日出台新的政策，各类不动产登记业务自2016年6月30日起统一由东莞市*******办理，颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》。即自2016年6月30日起东莞市开始实行不动产登记制度，由原来的《商品房确权登记》变更为《不动产确权首次登记》，业主原来办理的《房地产权证书》变更为《不动产权证书》，政府有关部门要求办理《不动产权证书》，停办了《房地产权证书》业务。3.德基公司取得涉案项目后进行开发、销售，于2016年6月27日与李瀚朗签订案涉合同，于2016年12月30日前交付李瀚朗使用。但东莞市于2016年6月30日出台了新政策，旧政策确权要求的资料为德基公司在一审提交的《商品房确权》所列的第（1）项至第（9）项共9项，新政策的确权要求的资料为德基公司在一审提交的《国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记（商品房）》所列的第（1）至第（19）项共19项。对比上述前后两种不同的确权登记制度所需资料可知，办理商品房确权首次登记开发商所需的资料明显增加，且复杂，特别是增加“不动产权籍调查报告”。该调查报告需由德基公司委托测绘公司编制出具，同时送至国土、房管两个部门进行审查，并经项目相邻宗地权利人进行签章确认，三方加盖公章后德基公司才能申请办理确权首次登记。德基公司6年6月17日委托测绘公司对项目土地、房产进行测量，测绘公司于2016年10月17日出具不动产权籍调查报告，并送至国土、房管部门进行审查。因国土、房管部门内部原因，该报告需交由第三方进行审查，国土、房管部门在2018年1月19日委托了第三方广东广量测绘信息技术有限公司进行审查，第三方在2018年5月17日完成审查。因该调查报告涉及的事项多、材料复杂，所需时间极长，严重影响到德基公司办理确权首次登记的进展。4.案涉项目竣工后，德基公司于2016年6月17日委托东莞市松山湖测绘有限公司编制案涉商品房实测报告，测绘公司于2017年1月5日完成测绘报告备案。因权籍调查报告中的界址签章表需由相邻宗地权利人东莞振德家具有限公司进行盖章确认，德基公司即联系该公司进行沟通，但因涉案地块道路使用的历史遗留问题，该公司提出异议并不同意签章。经多次协商无果后，德基公司只能找政府部门进行协调，2017年12月26日，在德基公司作出让步承诺后，该公司才同意协助德基公司办理涉案项目不动产权属调查登记工作，双方签订了《处理协议书》，此时距离德基公司委托测绘公司出具权籍调查报告长达一年多。5.在进行权籍调报告审查过程中，经广东广量现场复查，发现多数业主对不封闭阳台进行加装封闭、外露台上盖。国土部门要求业主整改，经多次沟通，业主仍不同意整改，导致权籍调查报告不能审查通过，德基公司无奈只能再次找相关部门协调，最终导致确权时间延迟，对此，业主完全有过错，应由业主承担相应责任。6.因新政策的出台，以不动产确权前后所要求的文件、资料及程序都有所不同，特别是增加了权籍调查报告及审查，而且相关部门在办理不动产权登记时启用新的系统，因该系统是在试行阶段，系统需要多次的调试、更新及维护，导致德基公司提交的《不动产确权首次登记》资料无法按正常流程上传数据及资料。而且在整个确权过程中，德基公司积极按照新政策的要求准备和提供资料，并多次与业主及有关部门协商，期间并未有故意消极不作为、怠于履行合同，所以不应承担相应的责任。即便是众多业主的房屋都进行了加建房间，属于违建部分，对办证过程造成的影响，德基公司也积极去协调。案涉项目同期的1至4号楼，由于办理确权时未出台新政策，德基公司按合同约定时间办妥商品房确权登记，1至4号楼的业主也都在规定的时间内取得《房地产权证书》，并没有出现逾期办证情形。如果政策不发生变化，德基公司完全可以按合同约定时间办妥确权登记。综上，因新政策的出台，导致确权程序不同、资料的增加，特别是增加权籍调查报告的审查，而且房管部门系统均在试行阶段，系统多次需要更新、维护导致确权资料无法及时完成上传。加之业主违建拒不整改等多种原因，严重影响到德基公司办理商品房确权首次登记的进度。二、原审法院判决德基公司向李瀚朗支付违约金50000元，缺乏合同及法律依据，且一审判决的违约金明显过高。1.依上所述，德基公司并无过错，不存在任何违约行为，无需支付违约金。2.根据旧政策及《商品房买卖合同》第十五条的约定，李瀚朗办理的是《房地产权证书》，但因政策的变化，实际上李瀚朗办理的是《不动产权证书》，两种不同证书所需的资料、办理的程序及受理的部门各不相同，证书所加盖的政府部门公章也各不相同。且案涉合同约定的是李瀚朗自行办理《房地产权证书》，李瀚朗何时向有关部门申请办理《房地产权证书》，以及何时取得《房地产权证书》，均与德基公司无关。3.新政策的出台是德基公司、李瀚朗在签订案涉合同时无法预见的情形，属于政策的变化，为不可抗力。而且在不动产登记制度实行后，德基公司、李瀚朗对新政策变化后有关的《不动产确权首次登记》、《不动产权证书》办理期限及违约责任均未进行补充约定。也就是德基公司、李瀚朗双方办理案涉商品房相关产权证件权利义务不再受原合同的约束，而且李瀚朗主张的违约金明显超出合同约定的标准，即李瀚朗以明示的方式抛弃了原合同的约定，所以相关的涉案事实已不再受原合同的约束，李瀚朗逾期取得《不动产权证》属于政策原因所导致，德基公司并无过错。4.一审判决的违约金明显过高。因德基公司不主张按合同约定计算违约金且未对其损失提供相关证据予以证明，无法证实损失的存在。李瀚朗已经取得案涉商品房《不动产权证》，对其交易并无任何影响，而且按现在房地产二手房交易价格，案涉商品房现在的价值已超出李瀚朗当初购买的几倍，因此，没有给李瀚朗造成实际损失。即使德基公司存在一定的过错行为需承担违约责任，但依据《商品房买卖合同》第十五条的约定，违约金也应按德基公司已收房价款的1‰计算。显然，原审法院认定50000元违约金明显超出合同约定。李瀚朗未在法定期限内向本院提交书面答辩意见。二审期间，双方均未向本院提交新的证据。经二审审理，对原审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，本院对德基公司上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。围绕德基公司的上诉，本院分析如下：首先，案涉《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法应属有效合同。案涉合同约定的办理房地产权属证书，应是指将案涉房屋权属转移登记至李瀚朗名下，并非德基公司所理解的专指《房地产权证书》这一名称的证书，故德基公司的该项主张不成立，本院不予支持。其次，案涉房屋于2016年12月30日交付李瀚朗使用，则根据案涉合同约定的办理房产权属证书的时间最迟应在2018年2月28日前。德基公司主张因东莞实施不动产登记改革导致其无法按期办证。东莞市*******于2016年6月24日发布公告，宣布统一在东莞市*******办理不动产登记。案涉合同是在2016年6月27日签订，在签订案涉合同之前德基公司应已知悉东莞的不动产登记政策变化，且其已在案涉合同中预留了长达425天的办证时间，德基公司现以政策变化为由主张不存在逾期没有依据，本院不予采纳。德基公司主张因其他业主违建导致确权时间拖延，并无证据证明，本院不予采信。德基公司逾期为李瀚朗办理房产权属证书，已构成违约。违约金兼具补偿性和惩罚性，旨在督促当事人信守承诺，履行合同义务，维护交易稳定。涉案合同约定如因出卖人的责任导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已收房价款的1‰向买受人支付违约金。德基公司延迟办证行为持续近一年，买受人诉请其承担逾期办证的违约责任，并请求法院增加违约金。虽然买受人未能举证证明该逾期办证所造成的损失数额，但若仍然以合同约定已付房价款的1‰作为逾期办证违约金的计算标准，显失公平，也无法督促德基公司积极履行办证义务。原审法院将违约金调整为55000元合理，调整后的数额亦比银行贷款利率低，本院对此予以维持。综上所述，上诉人德基公司的上诉理由缺乏依据，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项及第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1050元，由上诉人东莞市德基房地产开发有限公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  姚勇刚审判员  陈美苑审判员  黄宇齐二〇二〇年十二月二十九日书记员  梁善华黄志维