湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0105民初3213号原告（反诉被告）：梁启春，女，1976年6月17日出生，汉族，住武汉市江岸区。委托诉讼代理人：刘彦庭、朱亮，湖北恒康律师事务所律师。特别授权代理。被告（反诉原告）：振华置业（武汉）有限公司，住所地：武汉市江岸区二跃路10号。注册号：企独鄂武总副字第001737号。法定代表人：杨帆，该公司董事长。委托诉讼代理人：李建迎，湖北申简通律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：刘建华，原系该公司员工，现已退休。一般授权代理。原告梁启春与被告振华置业（武汉）有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员王侃独任审判。振华置业（武汉）有限公司应诉后提起反诉，本院予以受理，与本诉合并审理，于同年9月16日公开开庭进行审理。因本案案情疑难复杂，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，依法转为普通程序，由审判员王侃独任审判，于同年11月23日再次公开开庭进行审理。梁启春及其委托诉讼代理人刘彦庭，振华置业（武汉）有限公司的委托诉讼代理人李建迎、刘建华（参加第二次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁启春向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告2006年5月签订的购房协议有效；2、依法确认原告享有涉案房屋的拆迁权益；3、被告承担本案的诉讼费。事实及理由：原被告于2005年7月签订《购房协议》，约定被告将所属汉南路XX房屋以150,000元的价格出卖给原告，并且对房屋办证特别约定：“由于我公司尚未办理房屋产权手续，因此该房屋购买后暂无法办理产权证，待今后我公司一并办理，以上购买协议可作为凭证。”原告原会计魏清出具书面说明证实梁启春签完协议之后一次性付清了房款，后由会计魏清上交给了公司。现房屋面临拆迁，原告认为，双方签订《购房协议》合法有效，且原告已经履行支付房款的合同义务，被告已经履行交付房屋的义务，该房屋拆迁权益与被告无关。为维护原告合法利益，故起诉至法院。振华置业（武汉）有限公司答辩并向本院提出反诉请求：原告诉请没有事实和法律依据，应当依法全部驳回。第一，双方于2006年5月签订的《购房协议》应属无效。1、我公司从未与梁启春签订任何《购房协议》，直到征收办公室通知核实情况，才第一次看到。2、《购房协议》系梁启春与其亲戚梁启连恶意串通所伪造，目的是骗取拆迁补偿款。梁启连于1998年至2007年期间在振华置业（武汉）有限公司工作；协议中记载的房屋面积与实际严重不符，房号为捏造，且该房屋系小区配套的水泵房，不是住宅，不能出售给个人；3、案涉房屋所在项目属于振华不动产发展（武汉）有限公司开发，即使《购房协议》上我公司公章系真实的，亦属于无权处分。第二，案涉《购房协议》无效，原告无权要求享有案涉房屋的拆迁权益。并提出反诉请求：1、依法确认双方于2005年7月签订的购房协议无效；2、反诉被告承担本案的全部诉讼费。梁启春辩称：第一，被告所述不实，所谓原告购房系配电房不成立，系住房。第二，房屋买卖合同合法有效。从被告答辩看，其认为合同存在并属实。第三，被告陈述的欺诈、显失公平不成立。第四，按被告反诉所述，案涉房屋系公益房，那么被告反诉不成立，这个需要公益诉讼，被告作为出售方不能主张权益。被告反诉应予以驳回。经审理查明：2006年5月8日，梁启春与振华置业（武汉）有限公司签订《购房协议》，约定由振华置业（武汉）有限公司将位于“汉南路XX房屋一套”作价150,000元卖予梁启春，梁启春需于合同签订后一次付款；房屋使用面积58平方米，建筑面积75.4平方米。关于房款的支付及房屋的交付情况。梁启春述称，合同签订后，其向振华置业（武汉）有限公司支付了购房款，该公司未出具收款收据，但交付了房屋由其出租收益。为此梁启春提交案外人张XX、魏XX证人证言拟证明其已交付购房款。因上述证人均无正当理由，未出庭作证接受询问，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十八条之规定，其书面证言不能作为认定案件事实的根据。经本院询问，梁启春称小部分资金为自有，多为向其姐妹借得，均为现金付款，但没有取现记录，也无法详细说明借款及还款的情形。因购房款金额较大，无收款收据，梁启春对现金来源无合理解释，对交款时间、地点、相关经办人员亦不能详细陈述，故梁启春主张已支付购房款，本院不予采信。梁启春向本院提交水电费缴费单及王XX、黄XX、万XX、杨XX证人证言，称其委托杨XX将房屋出租给王**等人使用，拟证明案涉房屋已交付梁启春使用。因电费提示单显示的用电地址为“龟北路汉南路XX号”，与合同显示地址不一致，用电户名为杨XX，并非梁启春，梁启春提交王XX、黄XX、万XX、杨XX的证人证言，证人均无正当理由，未出庭作证接受询问，故上述证人证言，本院不予采信。经现场调查，案涉房屋位于汉南公寓西侧的一排平房，案涉房屋为该排平房中的一间，平房旁建有配电房，现房屋处于空置状态。综上，本院对梁启春主张案涉房屋已交付其使用亦不予采信。梁启春述称，案涉房屋正在拆迁中，并提交王XX证人证言，拟证明案涉房屋已拆迁测绘。本院认为，如前所述，王XX无正当理由，未出庭作证接受询问，其书面证言不能作为认定案件事实的根据，故对其证人证言本院不予采信。另查明，根据武汉市自然资源和规划信息中心2020年11月3日出具的商住楼规划设计图，案涉房屋所在地块由案外人武汉市江城房地产开发公司开发为商住楼。1995年5月武汉市人民政府作出WP国用（94临）字第011号《中华人民共和国国有土地使用证》，并在备注处注明：“根据武土籍字（1995）024号文件，同意原武汉江城房地产开发有限公司以WP-93-213号土地批租合同取得的国有土地使用权过户给振华不动产发展（武汉）有限公司”，即振华不动产发展（武汉）有限公司取得案涉房屋所在地块的土地使用权；根据编号为20200926号的《不动产登记资料查询结果告知单》，上述地块坐落于汉阳区汉南路，该国有土地的使用权人为振华不动产发展（武汉）有限公司。武汉市自然资源和规划信息中心2020年11月3日出具的商住楼规划设计图中，案涉房屋未列入该规划平面图。再查明，根据工商查询信息，振华置业（武汉）有限公司于2007年9月21日被吊销营业执照，营业期限为1992年9月21日至2007年9月21日。截至本案庭审，该公司尚未注销。还查明：梁启连原系振华置业（武汉）有限公司员工，梁启春与振华置业（武汉）有限公司均认可梁启春系梁启连之妹。振华置业（武汉）有限公司称梁启春与梁启连恶意串通、欺诈，伪造上述购房协议。梁启春不予认可，称买房虽系梁启连介绍，但系真实行为，不存在恶意串通、欺诈。案涉房屋无相关商品房预售许可，为平房，且质量、配套等均与商品房有较大差距，但购房协议中的价格与同时期同地段商品房价格相仿，故本院询问梁启春关于购买房屋的目的，梁启春称当时购房用于投资，因为其认为房屋可能会被拆迁。上述事实有原被告陈述、购房协议、国有土地使用证、不动产登记查询单、商住楼规划设计图在卷证实，足以认定。本院认为：梁启春与振华置业（武汉）有限公司签订的《购房协议》，系属商品房买卖合同。建筑工程应按照建设行政主管部门审批通过的规划施工图进行施工，而案涉房屋未列入武汉市自然资源和规划信息中心2020年11月3日出具的商住楼规划设计图，故不属于商品房销售许可范围，且案涉房屋未能办理房屋所有权登记，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，案涉合同因违反了法律法规的强制性规定，属无效合同。故梁启春要求确认《购房协议》有效的诉请，本院不予支持；振华置业（武汉）有限公司要求确认《购房协议》无效的诉请，本院予以支持。关于梁启春要求确认享有房屋拆迁权益的诉请。该房屋虽已纳入征收范围，但梁启春未举证证明该房屋已转化为拆迁利益。即使房屋已转化为拆迁利益，梁启春未举证证明其已支付与房屋价值相应的对价，其亦无权享有房屋拆迁权益。故梁启春的上述请求无事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认梁启春与振华置业（武汉）有限公司于2006年5月签订的《购房协议》无效；二、驳回梁启春的全部诉讼请求。本案案件受理费3,300元，梁启春已预交3,300元，反诉费用825元，振华置业（武汉）有限公司已预交，合计4,125元，由梁启春负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  王侃二〇二〇年十二月十一日法官助理杨昀晅书记员杨娜