广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0105民初186号 原告:南宁金沙湾物业服务有限公司，住所地南宁市江南区白沙大道17号。 法定代表人：杜汉福，该公司董事长。 委托诉讼代理人：许文山，广西润庆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庞东，广西润庆律师事务所实习律师。 被告：韦某，男，1971年8月27日出生，壮族，住南宁市江南区。 原告南宁金沙湾物业服务有限公司与被告韦某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年3月24日公开开庭进行了审理，原告南宁金沙湾物业服务有限公司的委托诉讼代理人谭直、庞东，被告韦某到庭参加诉讼。因发现本案不宜适用小额诉讼程序审理，本院于2020年3月25日裁定转为适用普通程序审理。原告南宁金沙湾物业服务有限公司于2020年6月23日变更委托诉讼代理人为许文山、庞东。本院于2020年6月24日进行第二次公开开庭审理，原告的委托诉讼代理人许文山、庞东到庭参加诉讼，被告韦某经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告的诉讼请求：一、判令被告支付原告自2014年6月起至2019年6月止的物业服务费3878.4元；二、判令被告支付原告上述拖欠物业服务费的违约金，以每月63.6元为基数按月依次计算，自2014年6月起，按年利率24%计至被告实际清偿之日止；三、判令被告支付原告2014年6月起至2019年6月止的卫生费488元；四、判令被告支付原告2017年4月起至2019年5月止的其它费355元。事实和理由：原告前身为南宁市金沙湾物业管理有限公司，2009年11月6日更名为南宁金沙湾物业服务有限公司，系具有三级资质的物业服务企业。2008年12月31日，原告与被告签订《物业管理服务协议》（前期），协议确定被告房屋为金沙湾花园小区3号楼5单元302号房，建筑面积118.70平方米。协议第五条在综合服务费交纳时间方面约定：被告房屋自交付使用通知书约定的交付时间起计收综合服务费，被告未在约定时间内办理房屋交接手续的，其应当交纳的物业管理服务费收取时间不变，第一次应当预交6个月以上，以后每次可按月、6个月以上预先交纳。在综合服务费交纳标准方面约定：多层住宅的综合服务费按照0.5元/月•平方米收取；小高层住宅的综合服务费按照0.75元/月•平方米收取；综合服务费标准按优质优价原则调整，最终以市场物价局批复为准。协议第六条第四项约定：业主违反协议，不按照协议约定的收费标准和时间交纳管理费的，物业公司有权要求业主限期补交并从逾期之日起按每天3%交纳违约金。南宁市物价局规定，自2009年10月1日起南宁市物业服务费按等级收费，其中三级资质有电梯为0.81-0.99（元/月/㎡）。2011年7月7日，南宁市物价局批准原告三级备案，有电梯按每月0.98元/㎡收取物业服务费。原告与被告签订的《物业管理服务协议》（前期）合法有效，对原、被告具有约束力，原告已提供了物业服务，有权收取物业服务费及相关费用，而被告自2014年6月起至今未向原告交纳物业服务费及相关费用，违反了协议的约定。为维护自身合法权益，原告向法院提起诉讼，盼法院能支持原告诉请。 被告辩称，原告称被告自2014年6月起至今未缴纳物业服务费及相关费用违反了协议，这与事实不符。《物业管理服务协议（前期）》第二条中载明：对房屋共用部位、共用设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；提供优良的生活、工作环境，搞好社区文化。但原告没有履行相关义务，存在不作为现象，主要体现为：1.被告的三房一厅共四间房自从收房后就存在漏水、沾水现象，一直向原告反映，但至今无作为。2.被告的房屋是本栋楼顶层，第四层为本单元楼顶露天屋面。由于非本栋的隔壁4楼403号住户擅自拆除原来的铁艺栏杆，加建出入门，进出被告楼顶，将被告楼顶作为其居家、运动、种植、闲置物品、作坊加工、安装空调等设备、排水的区域，引起屋面开裂、漏水、沾水和邻里纠纷。被告多次向原告反映，一直没有得到解决。3.被告所在单元一楼出入大门通道被通信营运商改变原有建筑结构，被占用，通信箱和各种电线杂乱，存在很大安全隐患，一直没有得到解决。因此，被告请求法院驳回原告的诉讼请求，由原告承担诉讼费。被告请求原告解决被告住房漏水、沾水、楼顶及过道被占用等问题，履行相关义务，还被告一个优良的生活、工作环境。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.原告提供的南宁市普通住宅小区物业服务收费标准备案表。该证据虽无原件核对，但因其所载明的电梯房物业服务费收费标准与本院向南宁市发展和改革委员会价格科调取的南发改函﹝2020﹞704号复函中载明的电梯房物业服务费收费标准一致，本院予以采信。2.原告提供的《南国早报》2009年9月18日刊登的《10月1日起，南宁物业管理按等级收费》。本院经核查对真实性予以确认。3.原告提供的《关于金沙湾花园物业服务费标准实行等级收费的公告》。因该证据系原告单方制作，无其他证据佐证，本院不予采信。4.原告提供的南价费﹝2010﹞31号文《关于重新明确我市城镇生活垃圾处理费收费标准等有关问题的通知》。本院经核查对该证据的真实性予以确认。5.原告提供的公摊电费及水费明细。原告已经说明电梯电费的公摊的计算方式并列出每月具体数目，业主未能指出错误之处，本院予以采信。6.原告提供的《证明》。因签名的业主未出庭作证，难以确定签名人是否系业主，本院不予采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院查明以下法律事实：2008年12月31日，原告（甲方）和被告（乙方）签订一份《物业管理服务协议（前期）》，主要载明：乙方名下物业金沙湾花园小区3号楼5单元302号房，建筑面积126.72㎡；甲方享有对本住宅小区进行物业管理的权利，并承担相应的义务；物业综合服务费由乙方按房屋建筑面积交纳；甲方的权利包括对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维修、修缮、服务与管理；甲方的义务包括提供优良的生活、工作环境，搞好社区文化；物业共用部位的日常维修和管理，主要是房屋主体承重墙结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯、走廊通道等的日常维护和管理；物业管理服务费自乙方房屋交付使用通知书约定的交付时间起计收，乙方未按约定时间办理房屋交付手续的，其应交纳的物业管理服务费计收时间不变；物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施大中修、更新、改造的费用）包括综合服务费、电梯使用费、公共水电分摊费用、车辆停放服务管理费等费用；其中综合服务费包括房屋共用部位、共用设施设备日常维护费，绿化、治安、环境卫生所需的办公费，管理人员的工资和按规定提取的福利费，以及物业管理的办公费、设备折旧费、法定税费、合理利润等，由乙方按建筑面积交纳，第一次应当预交6个月以上，以后每次可按月、6个月以上预先交纳；综合服务费多层住宅按0.5元/㎡/月计算综合服务费，小高层住宅按0.75元/月/㎡计算综合服务费；综合服务费标准按优质优价原则调整，最终以市物价局批复为准；电梯使用费（含电费）根据楼层的不同对电梯使用程度的不同，2-4层住户按物价局批复的电梯使用费平均每户收费标准的20元/月分摊，5-8层住户按物价局批复的电梯使用费平均每户收费标准的30元/月分摊，9-11层住户按物价局批复的电梯使用费平均每户收费标准的40元/月分摊；除电梯、供水二次加压设施和地下停车场以外的本小区公共设备运行、公共照明、小区其他管理用电等产生的电费由甲方根据本小区已经交付给业主的产权物业单位的总数按户均分摊给乙方承担支付；本小区的绿化植被、景点景观、公共水景水系的使用、维持、养护等所产生的水费及小区其他管理用水产生的水费，由甲方根据本小区已经交付给业主的产权物业单位的总数按户均分摊给乙方承担支付；小高层、高层楼宇供水二次加压设施运行所产生的电费及加压前后管道产生损耗水费由甲方按该栋楼宇各业主用水量据实分摊给该栋楼宇的相关业主承担支付；地下停车场车位的照明、通风、排水等专用设施设备的维护费用及所消耗的水电费用由甲方根据地下停车场已经交付给业主的车位数量按户均分摊给相关业主承担支付；与乙方相关的物业管理费用，乙方需在甲方发出付费通知之日起三日内向甲方支付相关费用，逾期支付甲方有权每天按乙方欠费总额的万分之五收取滞纳金。 原告于2011年6月27日向南宁市物价局申请办理涉案小区物业服务费备案，南宁市物价局于2011年7月7日同意原告办理了涉案小区物业服务收费备案，其中带电梯住宅物业服务费按0.98元/㎡/月的收费标准予以备案。以上备案有效期至2014年7月7日。 涉案小区部分业主曾在2014年6月3日、2015年9月16日、2017年5月9日与原告工作人员交涉交纳物业服务费事宜，原告方工作人员皆表示不收业主按0.75元/月/㎡标准交纳的物业服务费，只收业主按0.98元/月/㎡的标准交纳的物业服务费。 原告在案件审理过程中自述，可能没有开展过向全体业主征求调整物业服务收费标准的工作。 再查明：2010年4月8日，南宁市物价局、南宁市财政局、南宁市城市管理局联合发布《关于重新明确我市城镇生活垃圾处理费收费标准等有关问题的通知》（南价费﹝2010﹞31号），规定从2010年元月1日起，全市区范围内统一执行南宁市第三步城镇生活垃圾处理费收费标准，其中城镇居（村）民为8元/户•月。 在案件审理过程中，被告韦某自述，同意交纳卫生费、化粪池清理费等费用。 另查明：涉案房屋系多层住宅，自被告2007年1月入住时就发现屋顶开裂、漏水。涉案房屋所在单元的门禁对讲机坏了不能用，在庭审结束前尚未维修好。一楼的单元出入门内电信设施电线裸露。2014年9月1日，被告以书面方式向原告递交了楼层损害报修，要求原告安排人员对屋顶漏水问题、一楼私拉电线、楼下装修废料堆积、楼层的消防栓损坏、门禁系统损坏、门口多媒体箱线路杂乱等问题进行维修和排查隐患。 被告自认，原告在2008年、2009年处理过屋顶漏水的问题，但没处理好。 本院认为：当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 原告和被告签订的《物业管理服务协议（前期）》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。双方当事人在协议中约定多层住宅按0.5元/月/㎡计收综合服务费，该约定合法有效。原告为涉案小区提供物业服务，被告应按约定交纳物业服务费。根据前期物业服务协议的约定，原告对包括屋顶在内的共用部位承担日常维修和管理义务。被告屋顶存在的开裂、漏水问题，在过了质保期之后应由原告承担维护维修的义务。门禁对讲机坏了，原告应及时维修。作为物业服务方，原告负有管理好涉案小区的公共区域、为小区居民提供安全、良好的生活环境的义务，通信营运商在小区内安装通信设施时原告便负有监管义务，督促其安装的通信设施不要影响到居民的通行便利和安全。由于涉案房屋的屋顶至今仍处于开裂、漏水状态，所在单元的一楼出入门道内通信设施电线裸露，门禁的电子对讲机2015年坏了以后到庭审结束时都没有修好，可以确认原告为被告提供的物业服务存在瑕疵。因此，本院酌定，应减免被告应向原告交纳的物业服务费，按约定标准的80%计算物业服务费，则2014年6月至2019年6月期间，被告应向原告交纳的物业服务费为3092元（0.5元/月/㎡×80%×126.72㎡×61个月）。对原告该项诉讼请求中超过3092元的部分，本院不予支持。至于业主辩称2016年12月以前的物业服务费已经超过诉讼时效，因原告收取物业服务费的依据是物业服务合同，在一个合同期限内产生的所有物业服务费应视为一个整体，业主按月、6个月以上预交物业服务费则视为整体债务的分期履行，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”的规定，诉讼时效应从最后一期物业费履行期限届满之日起计算，因此，本院对业主的该主张亦不予支持。由于被告拖欠物业服务费系因原告履行物业服务合同存在瑕疵所致，本院对原告要求被告支付拖欠物业服务费的违约金不予支持。 关于原告诉请被告支付2014年6月起至2019年6月止的卫生费488元，因被告同意交纳该笔费用，本院对原告的该项诉讼请求予以支持。关于原告诉请被告支付2017年4月至2019年5月期间包括清理化粪池、换灭火器干粉两项费用的其他费用335元，因被告同意交纳其中的化粪池清理费，安装并及时更换灭火器是保护居民安全的切实需要，本院对原告的该项诉讼请求亦予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十 条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告韦某向原告南宁金沙湾物业服务有限公司支付金沙湾花园小区3号楼5单元302号房2014年6月至2019年6月期间的物业服务费3092元； 二、被告韦某向原告南宁金沙湾物业服务有限公司支付2014年6月至2019年6月期间的生活垃圾清理费488元； 三、被告韦某向原告南宁金沙湾物业服务有限公司支付2017年4月至2019年5月期间的其他费用335元； 四、驳回原告南宁金沙湾物业服务有限公司的其他诉讼请求。 上述付款义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费50元，由原告南宁金沙湾物业服务有限公司负担40元，被告韦某负担10元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  苏建湘 人民陪审员  谢 芳 人民陪审员  周均宁 二〇二〇年十二月二十一日 书 记 员  陆秋玥 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主交纳物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》 第五条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。