甘肃省平凉市中级人民法院   民事判决书   （2020）甘08民终984号   上诉人（原审原告）：王凯钺，男，1987年5月6日出生，汉族，居民，住甘肃省庄浪县水洛镇新厂路**。   委托诉讼代理人：张林强，甘肃方家律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：甘肃国民房地产开发有限公司庄浪分公司，，住所地甘肃省平凉市庄浪县梯田广场东侧   负责人：邓文山，系该公司经理。   委托诉讼代理人：石钟元，甘肃勇盛律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：孙志刚，男，1975年2月24日出生，汉族，庄浪县静心苑果品种植农民专业合作社理事长，，住甘肃省兰州市七里河区硷沟沿**   上诉人王凯钺因与被上诉人甘肃国民房地产开发有限公司庄浪分公司（（以下简称国民房产庄浪分公司））、孙志刚房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省庄浪县人民法院（2020）甘0825民初494号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经询问当事人，双方当事人均未提交新的证据和事实，本院不开庭进行了审理。现已审理终结。   王凯钺上诉请求：撤销庄浪县人民法院（2020）甘0825民初494号民事判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求。事实及理由：一、一审法院认定事实错误。化伟通过田秀玲转账25000元，上诉人交给了孙志刚，上诉人不认识田秀玲，25000元不是利息，而且既然是利息，应该有后续的利息，上诉人为什么没有再收到？二、化伟在《房屋订购协议》上标注“此房款以由化伟本人一次性付清”的字样，应认定该合同是一个一次性付清全额房款的正式商品房买卖合同，不存在上诉人再向甘肃国民房地产开发有限公司庄浪分公司交钱的可能。如果化伟没有实际支付房款或抵销债务，甘肃国民房地产开发有限公司庄浪分公司也应如实告知，不能隐瞒。   国民房产庄浪分公司辩称，一、本案名为答辩人与被答辩人的买卖关系，实为被答辩人王凯钺与案外人化伟的借贷关系，答辩人并不是本案的适格被告。2018年2月10日化伟与被答辩人签订《借款协议书》，化伟将福居花苑5号楼2单元1103复式楼作为抵押，对于借款协议中涉及的内容，答辩人并不清楚。化伟利用被答辩人于答辩人签订的《房屋订购协议》给被答辩人提供保证，是化伟的个人行为，并不能代表答辩人，答辩人并未给被答辩人提供任何担保和抵押。本案实质是被答辩人与案外人化伟之间的民间借贷纠纷，被答辩人应当起诉化伟要求偿还借款，而不是要求答辩人履行房屋订购协议。二、答辩人与被答辩人签订的《房屋订购协议》无效。答辩人签订房屋订购协议的真实意思表示是将自己开发的位于庄浪县南城区梯田广场东侧福居花苑5号楼2单元1102室住宅以802998元的价格出售给被答辩人，但是被答辩人并没有购买该住宅的真实意思表示，而是想通过签订《房屋订购协议》给自己的借款提供保障，被答辩人虚假的购房意思表示严重损害答辩人的利益，故《房屋订购协议》无效。该协议上“此房款已由化伟本人一次性付清”是化伟本人书写，并不是答辩人书写，化伟和王凯钺均未向答辩人支付过任何房款，故该协议并未实际履行。综上，王凯钺要求答辩人交付房屋没有任何事实依据和法律依据。请求驳回上诉，维持原判。   孙志刚辩称，一审法院认定证据不符、事实不清。本案事实是国民房产不履行自己向化伟支付工程款的义务，在房屋未建成、未取得房屋销售权时违规以债抵房将房子顶账给化伟，而化伟因为资金周转不灵，将房屋低价卖给王凯钺。后来由于房价上涨，国民房产和化伟以程序上的漏洞来抵赖，拒不交房。二、一审判决适用法律不当。《民法总则》第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。在本案中，既然化伟与王凯钺是借贷关系，化伟又是国民房产公司的经理，为何要与王凯钺签订一份虚假协议。原始证据无论是订购协议还是借款协议，都表明房屋所有权是王凯钺的，故不存在行为人与相对人虚假意思表示。三、一审判决不公。原判认定国民房产公司只欠化伟45万元货款假证词为有效证据是错误的；化伟证言与原始证据相左，一审判决采信化伟证言作为定案依据，显失公正。   王凯钺向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告按合同执行，交付原告房屋；2、判令被告承担原告经济损失与诉讼费。   一审法院认定事实如下：国民房产庄浪分公司因化伟向其供应钢材而拖欠化伟的钢材款。2018年2月10日，经孙志刚介绍，王凯钺作为甲方和作为乙方的化伟签订了一份借款协议书，载明：经过双方友好协商,现将福居花苑5号楼2单元1102复式楼房,面积192平方米楼房达成以下协议：1.乙方向甲方借款500000元,以该楼房作为抵押；2.乙方在6月9日以前向甲方还款500000元；3.乙方如果在期满后一个月内，7月9日以前未按时还款，甲方可办理房屋登记并直接入住；4.乙方向甲方还款后，甲方将原房屋订购协议交还乙方,并协助乙方办理过户手续。同日，国民房产庄浪分公司作为甲方和作为乙方的王凯钺签订了一份房屋订购协议，该协议的主要内容为：第一条：乙方自愿定购甲方开发的位于庄浪县南城区梯田广场东侧福居花苑(二期)5号楼2单元1102号房的住宅一套；第二条:该住宅暂定建筑面积为191.19平方米(最终面积以房产部门测绘面积为准)，每平方米单价4200元（人民币），总房款802998.00元（人民币），（大写）捌拾万零贰仟玖佰玖拾捌元整；第三条：签订本协议时，乙方需向甲方交纳定金万元（小写元），该定金在甲、乙双方签订购房合同后自动转为房款。第四条：乙方选择的付款方式为一次性付款，双方在签订正式购房合同时，乙方应按确定的付款方式交纳房款，否则视为违约，甲方有权取消优惠。第五条：甲、乙双方商定，乙方必须于日内，携带证件及办理按揭贷款所需资料，到甲方接待中心，补交余款，签订正式购房合同，如超过约定期限，甲方有权解除本协议，乙方所交定金不予退还。第六条：甲方承诺在乙方定购期限内，为其保留预定的房号，若乙方在约定期限内未交纳剩余房款，签订购房合同，甲方有权另行出售上述房号给第三方，乙方所交纳定金不予退还。协议签订后，同日通过孙志刚的银行卡向化伟转款45万元。2018年5月12日，化伟通过其出纳田秀玲的银行卡向王凯钺转账支付25000元的利息。   一审法院认为：本案争议的焦点是：(一)、案涉《房屋订购协议》是否有效；（二）、被告是否应承担原告经济损失。关于第一个争议焦点，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第二项之规定，民事法律行为应当具备“意思表示真实”的条件。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定:“行为人与相对人以虚假意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力,依照有关规定处理”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。王凯钺提起诉讼的诉求之一是要求“被告按照合同执行，交付原告房屋”。该诉请的前提是案涉《房屋订购协议》有效且能认定为商品房买卖合同，而案涉《房屋订购协议》双方当事人对其间法律关系性质的主张并不一致，故判断该协议约定的内容本身是否是当事人的真实意思表示，是认定合同效力的关键。本院结合在案证据，探究合同签订当时双方当事人的真实意思表示，并对案涉主要法律关系的性质及合同效力作出判断。首先，王凯钺和甘肃国民房地产开发有限公司庄浪分公司在签订案涉《房屋订购协议》的同时又和化伟签订了一份借款协议书，该借款协议明确约定“化伟向王凯钺借款500000元，以该楼房（福居花苑5号楼2单元1102号房）作为抵押，在6月9日前还款”。同日通过孙志刚的银行卡向化伟转款450000元，且在同年5月12日，王凯钺通过转账收到化伟25000元的利息。其次，案涉《房屋订购协议》明确约定，总房款802998元。虽然在该份协议上标注“此房款以由化伟本人一次性付清”，但根据庭审化伟的陈述，甘肃国民房地产开发有限公司庄浪分公司仅拖欠其材料款450000元左右而不是802998元，且化伟及王凯钺都没有向甘肃国民房地产开发有限公司庄浪分公司支付购房款802998元，由于化伟或王凯钺没有按照约定交付购房款，故该协议并不能认定为正式的商品房买卖合同。第三，案涉《房屋订购协议》明确约定需补交余款，签订正式购房合同；本协议签字并支付定金后立即生效。但无论是化伟还是王凯钺均没有补交余款或支付定金，且案涉《借款协议书》明确约定化伟向王凯钺还款后，王凯钺将原房屋订购协议交还化伟。由此可以认定,案涉《房屋订购协议》的约定本身是当事人之间的虚假意思表示且不能认定为正式的商品房买卖合同，甘肃国民房地产开发有限公司庄浪分公司与王凯钺签订案涉《房屋订购协议》的真实目的是以案涉房屋担保化伟债务的履行，当事人达成一致的真实意思表示即隐藏行为是将案涉房屋作为借款合同的担保。根据《民法总则》第一百四十六条之规定，本院认定案涉《房屋订购协议》本身作为伪装行为、是虚假的意思表示且并不能认定为正式的商品房买卖合同，故应认定为无效。而该担保作为隐藏行为，应依照有关法律规定处理。因此，王凯钺提起诉讼的诉求之一，即“被告按照合同执行，交付原告房屋”，缺乏法律依据,本院予以驳回。关于第二个争议焦点，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，因案涉《房屋订购协议》无效，且王凯钺也没有提供甘肃国民房地产开发有限公司庄浪分公司和孙志刚给其造成经济损失的证据，故对王凯钺的诉请“被告承担原告经济损失”，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第二项、第一百四十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回王凯钺的诉讼请求。案件受理费8800元，由王凯钺负担。   二审中，双方当事人均未提交新的证据，二审查明的事实与一审判决认定事实一致。   本院认为，国民房产庄浪分公司与王凯钺签订《房屋订购协议》，约定王凯钺自愿订购国民房产庄浪分公司开发的位于庄浪县南城区梯田广场东侧福居花苑(二期)5号楼2单元1102号房的住宅一套，每平方米单价人民币4200元，总房款人民币802998.00元。协议签订后，王凯钺未能按订购协议约定向国民房产庄浪分公司定金及房款。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案中，国民房产庄浪分公司与王凯钺签订房屋订购协议后，并未按订购协议约定收受王凯钺购房款，该协议实际并未履行，更不能认定为商品房买卖合同。故王凯钺起诉要求国民房产庄浪分公司按合同执行，交付其房屋的请求缺乏事实根据与法律依据。由于双方签订的订购协议实际未履行，王凯钺主张的经济损失也缺乏事实根据，不予支持。   综上所述，王凯钺的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费8800元，由王凯钺负担。   本判决为终审判决。   审判长 张 厉   审判员 曹海荣   审判员 李 艳   二○二〇年十二月二十八日   法官助理 李利萍   书记员 李芳芳