北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初23279号原告：陈巍，女，1980年10月29日出生，汉族，住北京市通州区。被告：北京龙源顺景房地产开发有限公司，住所地北京市通州区中关村科技园区通州园金桥科技产业基地环科中路甲3号。法定代表人：张伟，董事长。委托诉讼代理人：云亮，男，该公司员工。原告陈巍与被告北京龙源顺景房地产开发有限公司（以下简称龙源地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈巍、被告龙源地产公司的委托诉讼代理人云亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈巍向本院提出诉讼请求：1.判令被告龙源地产公司立即支付违约金7988.77元；2.判令被告龙源地产公司退赔侵占面积所收取的费用30281元；3.判令被告龙源地产公司赔偿原告陈巍被侵占面积所付款项的贷款利息21802.38元；4.判令被告龙源地产公司赔偿公共卫生间部门已缴纳供暖费、物业费5000元；5.被告龙源地产公司承担本案诉讼费用。事实和理由：双方于2013年7月14日签订《北京市商品房预售合同》。双方在合同中约定，我方购买一套商品房，建筑面积34.53平方米，其中本层分摊的公共卫生间及前室区域按照公式计算约为1.6443平方米。收房后发现合同中约定涉案房屋在本楼层的公摊卫生间及卫生间前室没有，涉案房屋用途为办公，所以公共卫生间是必不可少的配套设施，龙源地产公司未告知我方缺少公共卫生间的事实，反而一直在占用我方购房时所付公摊面积的款项，应当赔付使用期间的利息。被告龙源地产公司辩称，针对第一项诉请，应当根据其交纳房款及收楼时间、产权登记时间来计算，另外应当根据合同第22条约定计算违约金。对陈巍诉请的退赔面积及金额不同意，应当按照我方提供的测绘报告当中记载的公共卫生间面积及该楼层的整层套内面积具体核算陈巍所享有的公摊面积价款；我方不同意对方主张的贷款利率计算标准及期限，即便退赔，也应当按照同业拆借利率的标准计算及对方应当提交证据证明该段贷款时间的天数依据计算；陈巍主张的供暖费、物业费应当按照其实际交纳费用计算。本院经审理认定的事实如下：2013年7月14日，陈巍（买受人）与龙源地产公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，购买坐落于通州区马驹桥镇金桥科技产业基地B1-2-3、B1-2-4地块公建和住宅项目6#商业办公楼x层x单元x号房屋；预测建筑面积57.31平方米，其中，套内建筑面积43.18平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积14.13平方米；按照套内面积计算，该商品房单价每平方米18415.79元，总价795194元。该合同第二十二条“产权登记”中约定：（二）转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照第2种处理方式处理：（2）买受人提出退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照中国人民银行同期存款利率付给利息；买受人不退房的，每满一年，出卖人向买受人支付已付房价款1%的违约金，此违约金不得与初始登记的违约金累加处理。后陈巍实际向龙源地产公司交纳房款798877元（含面积补差款），于2012年12月28日交纳房款245194元，于2013年7月16日交纳房款160000元，于2014年5月13日交纳房款390000元，于2016年4月25日交纳房款3683元。龙源地产公司向陈巍开具了该部分款项的发票。龙源地产公司于2014年5月31日向陈巍交付涉诉房屋，陈巍于2017年10月10日取得《不动产权证书》。涉诉房屋的所在的原6号楼变更为现在的7号楼，涉诉房屋的实际建筑面积57.37平方米，套内建筑面积为43.38平方米。涉诉房屋所在楼层实测套内总面积共计3010.65平方米；卫生间、走道实测建筑面积共计73.19平方米。陈巍收房后发现，合同所约定的公共卫生间、卫生间西侧的走道均被占用，无法正常使用。据陈巍提交票据，截至目前，其已根据其涉诉房屋的建筑面积向有关单位支付了物业费14319.8元、供暖费13520.2元（按照平方米计算收取）。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己的主张，有责任提供证据。关于逾期办证违约金，龙源地产公司于2014年5月31日将涉诉房屋交付给陈巍，应当按照约定在2016年5月20日前办理完毕涉诉房屋所有权证书，但龙源地产公司直至2017年10月10日才办理，已经逾期507天，其应当按照合同约定承担违约责任。现陈巍主张龙源地产公司支付违约金7988.77元的诉请，于法有据，本院予以支持。关于退赔面积费用及相应利息，根据本案双方当事人所签订的《北京市商品房预售合同》之约定，涉诉房屋所在楼层应当有公共卫生间、通往公共卫生间的走道。龙源地产公司实际上将涉诉房屋所在楼层的公共卫生间、通往公共卫生间的走道进行了封闭，然后将该部分封闭空间作为西边户的一部分。据此可见，龙源地产公司违反合同约定，将本应由业主公摊的卫生间和部分走道建成边户的一部分，对于陈巍来说其被占用的公摊面积应为1.05平方米（73.19平方米/3010.65平方米*43.38平方米≈1.05方米），因此龙源地产公司应当将该部分所对应的房款退还给陈巍。虽然《北京市商品房预售合同》约定的系按照套内建筑面积计算房屋价款，但不能据此免除龙源地产公司退还房款的责任。结合涉诉房屋的总房款及建筑面积可以推断出陈巍被占用的1.05平方米对应房款为14621.25元（798877元/57.37平方米×1.05平方米≈14621.25元）。因龙源地产公司实际上多收了陈巍房款14621.25元，对于该金额应当予以退还,陈巍主张双倍退赔该金额缺乏依据，本院不予支持。龙源地产公司多收取陈巍的房款，必然造成陈巍的利息损失，现陈巍主张龙源地产公司支付自2014年5月31日开始起算10年的利息，对此，因至本次判决出具之日尚未届满十年，故本院支持自该起算利息至实际付清之日止的利息，但是需明确的是按照中国人民银行同期贷款利率（自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）的标准的计算，最高额不超出21802.38元。关于物业费、供暖费。因龙源地产公司将陈巍所应分摊的公共卫生间及走道作为西边户的一部分，而陈巍并未享受到相应的分摊面积却已交付了相应的物业费、供暖费，故龙源地产公司应当予以赔偿，其中应当赔偿陈巍已交物业费249.6元（14319.8元元/57.37平方米*1.05平方米≈249.6元），赔偿供暖费247.5元（13520.2元/57.37平方米*1.05平方米≈247.5元）。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告北京龙源顺景房地产开发有限公司于本判决生效之日起7日内支付原告陈巍逾期办证违约金7988.77元；二、被告北京龙源顺景房地产开发有限公司于本判决生效之日起7日内返还原告陈巍房款14621.25元，并赔偿相应利息（以14621.25元为基数，自2014年5月31日起至2019年8月19日期间，按照中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算，最高额不超出21802.38元）；三、被告北京龙源顺景房地产开发有限公司于本判决生效之日起7日内支付原告陈巍物业费、供暖费497.1元；四、驳回原告陈巍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费713元，由原告陈巍负担460元（已交纳），由被告北京龙源顺景房地产开发有限公司负担253元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  晋怡二〇二〇年十二月二十八日书记员  杨宇