河北省滦平县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0824民初3070号 原告：滦平美天物业服务有限公司，住所地：滦平县滦平镇北山新区金色阳光小区物业办公室。 统一社会信用代码：911308246827509912。 法定代表人：王鹏勃，职务：总经理。 委托诉讼代理人：田志浩，男，系公司员工。 委托诉讼代理人：王金龙，河北盛誉律师事务所执业律师。 被告：滦平县金色阳光小区业主委员会。 负责人：陶冶，男，1989年4月25日出生，汉族，住河北省承德市双桥区，现住滦平县。 委托诉讼代理人：孙屹，北京盈渊律师事务所执业律师。 原告滦平美天物业服务有限公司与被告滦平县金色阳光小区业主委员会物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月7日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月24日公开开庭进行了审理。原告滦平美天物业服务有限公司委托诉讼代理人田志浩、王金龙与被告滦平县金色阳光小区业主委员会负责人陶冶、委托诉讼代理人孙屹到庭参加诉讼。原告滦平美天物业服务有限公司法定代表人王鹏勃经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告滦平美天物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认被告于2020年10月3日向原告送达的，停止金色阳光小区前期物业服务合同的通知（关于停止物业服务的函）无效；2、请求依法判决原告与被告按照2019年7月12日《金色阳光小区前期物业服务合同》继续履行；3、本案的诉讼费用由被告承担。 事实及理由：承德市滦平县北山新区金色阳光小区自2007年建成使用后，一直是原告提供物业服务。原告按照合同的约定，全面履行了义务。2011、2012年度获得承德市优秀物业服务公司，县级节水优质单位、业主感谢锦旗20余面等各种荣誉，得到广大业主的一致认可。2019年7月12日，滦平中诚房地产开发有限公司与原告续签了《金色阳光小区前期物业服务合同》，原告继续为金色阳光小区提供物业服务。自2020年初开始，原告在大力协助政府部门积极抗击疫情的同时，又自筹资金200余万元，先后对金色阳光小区的道路、监控、绿地、围墙、路灯等进行了升级改造。然而，在2020年10月3日原告却收到了被告的《关于停止物业服务的函》通知原告在接到本函件后60日内，停止物业服务及管理，退出小区并交出相关资料。据原告初步调查得知，金色阳光小区没有召开业主大会，没有按照我国《物权法》之规定，进行物业企业解聘、选聘投票表决。更没有授权被告与原告停止前期物业服务合同。被告违法向原告发出的通知，依法应当认定无效。故此，特向人民法院起诉，请求支持原告的诉讼请求。 滦平县金色阳光小区业主委员会辩称，第一、本案原告不具备主体资格，根据物权法、《物业管理条例》以及《最高人民法院关于审理物业合同纠纷案件具体应用法律问题的若干解释》的规定，本案原告作为物业管理企业并没有权利质疑业委会或者业主大会的决定。对于业委会和业主大会的决定有权提起诉讼或者质疑的人，只有在物业管理区域内的业主。原告作为外包服务企业，没有权利对小区内部事务提出异议或者进行诉讼。原告作为物业管理企业，不具有原告诉讼主体资格，也就是小区共管自治的情况下，只有小区的业主才能对决定提出异议。第二、被告业委会是在街道、乡镇政府监督指导之下成立的，并且已经取得了相关备案，被告业委会成立的过程是合法有效的。第三、关于原告起所述业主大会议事规则的问题，根据备案的业主大会议事规则规定，由于金色阳光小区业主人口众多，故采用业主代表投票的形式，由业主代表参加业主大会，议事规则里有明确的规定，采取代表制。关于代表制的合法性是依据业主大会和业主委员会指导规则，明确规定物业管理区域内业主人数较多的，可以以栋、单元、楼层为单位参加推选及表决方法，所以采取代表制的方式完全符合相关规定。表决的过程是采取业主代表表决方式，根据河北省《物业管理条例》第八条：业主大会由本物业管理区域内的全体业主组成，业主人数较多的可以按照比例推选业主代表，组成业主代表大会（业主大会和业主代表大会以下统称业主大会），河北省《物业管理条例》中明确写明了业主代表大会和业主大会是具有同等效力的。所以，原告在起诉中所谓没有召开业主大会是不对的。第四、关于物业单位选聘和解聘，由业主大会投票表决，因为当时尚在疫情防控期间，按照政府的要求，不宜举行聚集性的集会。我们通过微信群，以微信会议的方式进行投票和表决，有会议纪要为证。所以业主委员会作出的表决决议是合法有效的。通过以上四点，请求法院驳回原告诉讼请求。另外，金色阳光小区自2007年开始有前期物业合同，如果原告主张续签，应该出示2007年业主入住的时候前期备案的物业管理合同，而不应该出示2019年续签的合同，所以被告对于原告说的续签事实不予认可，被告也不清楚有没有续签。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告滦平美天物业服务有限公司出示如下证据材料： 1、2020年10月3日被告向原告发出的停止物业服务的函。 2、关于配合物业交接工作的函，两份函都是被告向原告出具的，证明被告具有合法的主体资格。 3、《前期物业服务合同》，根据物权法的相关规定，选聘物业服务是由业主大会进行的，小区过半面积的人员和小区业主占全体小区总人数的过半人员召开业主大会，业主大会一致表决选聘某一物业服务企业，达到比例标准才能确定物业服务企业，在此基础上业主大会授权业主委员会代表全体业主与选聘的物业服务企业签订合同。业主委员会必须与选聘的物业机构签订合同，合同必须合法有效，在达到上述标准的同时还要证明《物业管理条例》规定的业主委员会选定的物业机构生效之后，前期物业才能自动终止。被告没有按照我国法律的规定，被告的行为无效，被告依据的业主大会指导规则不具有法律效力的。原告说的依据是《物业管理条例》，河北省物业管理条例制定的比较早，和相关法律相抵触，业主代表制度是不能成立的，而且2021年1月1日生效的民法典对业主大会选聘物业企业有明确的规定，没有授权由代表制度的规则。2019年7月12日中诚房地产与原告续签了《前期物业服务合同》，是双方当事人真实性意思表示，具有合法性。 4、调查记录，根据我们物业公司向业主调查，目前有330多户同意由原告继续履行物业服务合同，证明部分业主选聘的物业服务公司是原告，不是被告所述的北京公司。 5、前期物业合同(复印件)。 被告滦平县金色阳光小区业主委员会质证意见为： 1、2号证据证明不了原告的主体资格，因为原告说依据相关法律规定，但是并没有提出是哪个法律规定。关于主体资格，被告首先根据《物业管理条例》第二十六条的规定，前期物业服务可以约定期限，但期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。这里是无条件终止，没有赋予前期物业管理企业任何权利。另外根据物权法相关规定，物业管理都是业主和业主之间、业主和业委会之间的权利，业主在业主大会的权利，并没有体现物业公司有权利质疑业主大会和业主委员会的决定并提起诉讼。根据《最高人民法院关于审理关于物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：有下列情形之一的，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持。其中，一、物业管理企业将物业服务区域内全部物业服务一并委托他人而签订的委托合同。二、物业服务活动中免除物业服务企业责任加重业委会或业主责任，排除业主委员会或业主主要权利的条款。那么前款所称物业服务合同，包括前期物业服务合同，在物业合同当中关于选聘和解聘业委会的决定是否有效的问题，只有业主有权提出质疑。因为本案中审理的是前期物业管理合同，前期物业管理合同的终止是无条件的，原告没有权利质疑业委会的决定，原告没有法律资格。 3号证据真实性、关联性、证明目的均不认可。第一、原告主张是续签合同，但是没有出示原始的前期物业管理合同证明是续签，从这份证据上看不出是续签，原告不能证明在小区落成交房的时候进行物业管理活动有合同依据和法律依据，原告也没有证据证明其所谓前期物业管理合同是按物业管理条例的规定在招投标的情况下进行的，并且投标企业多于三家，实际上原告与开发商在后期单独签订前期物业服务合同，作为主张此次物管行为的依据，并不是小区落成的时候签订的经过备案的物管合同。 4号证据金色阳光小区共有业主2560多户。按照原告所说的法律规定，人数过半、面积过半，原告证明只有300户，只占1/10。原告说要双过半，应有1300户业主的签字，才能证明原告的观点，对证明目的不认可。同一个物业管理区域，只能选聘一家物业管理机构，只能成立一个业主委员会。对证据的真实性不认可，这些业主都是原告通过对物业费打折，然后要求业主签，说支持其继续管理，不是采取公开、公平、公正的方式来进行的，原告证据取得不合法。其次并没有证据证明达到法定继续管理的人数条件，达不到证明目的，且针对原告的行为，社区居委会发过通知。 5号证据前期物业合同，第一、均未在主管部门及街道办事处备案，故对其真实性不予认可。第二、就上述合同的内容来看，房地产开发企业与物业管理单位为同一法定代表人企业，且上述前期物业管理合同并未经招投标选聘，上述行为违反了《物业管理条例》第二十四条：“国家提供建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务合同；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行业主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业”之规定，上述委托管理行为具有极为明显的利益输送目的，且违反行政法规规定，该合同应属无效。第三、上述合同均未记载合同有效期至2019年7月，因此原告主张的2019年7月12日与房地产开发单位续签《金色阳光小区前期物业服务合同》不是事实，2019年合同应属补签补备案，用以掩盖上述三份合同无备案、无招投标的违法事实。第四、上述合同内均记载“本合同期限到业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止”，现业主委员会已经与新的物业管理企业签订了物业管理合同，无论何种形式的前期物业管理合同均应依法终止。 被告滦平县金色阳光小区业主委员会出示如下证据材料： 金色阳光小区业主委员会备案材料（2020年9月）； 2、金色阳光小区业主委员会筹备组名单（2020年5月22日）； 3、中兴路街道金色阳光社区居委会关于成立金色阳光小区业主大会筹备组的通告（2020年5月22日）； 4、关于《金色阳光小区业主管理规约》草案及《金色阳光小区业主大会议事规则》草案的通告（2020年6月4日）； 5、关于金色阳光社区金色阳光小区业主委员会选举大会会议记录（2020年8月18日）； 6、金色阳光小区业主大会议事规则（草案）； 7、金色阳光小区选取物业服务公司项目公开招标监督报告（2020年11月22日）； 8、金色阳光小区选取物业服务公司项目公开招标评审报告（2020年11月22日）； 9、自主采购项目成交通知书（2020年11月23日）； 10、关于停止物业服务的函（2020年9月29日）； 11、关于配合物业交接工作的函（2020年11月25日）； 12、声明（2020年12月1日）； 13、滦平金色阳光小区物业服务合同（2020年12月2日）； 14、业主委员会基本情况； 15、会议记录。 以上证据综合证明，第一、业委会的成立以及议事规则，都是按照物管条例和物权法的规定，在街乡政府监督指导之下成立，并在街乡政府备案。所以业主委员会成立的过程合法，成立的结果合法，备案的议事规则合法有效，适用于小区业主大会和业主委员会的执行规则，按备案规则执行。第二、在执行过程中也是严格按照议事规则来进行的，只不过是由于当时是疫情期间，接到政府和社区书记不能举行聚集性活动的要求，通过采取微信会议投票表决的方式，而且当时都有截图，议事程序都完全、严格。第三、招投标程序是采取公开选聘招投标的方式，委托承德市政府采购单位组织的招投标，而且不是业委会自主组织的招投标，业委会没参与。所以业委会没有弄虚作假的行为，公开招投标的过程合法有效，结果有效。业委会按照招投标公司给出来的结果，和中标单位签订新的物管协议。所以现在原告拒不撤场的行为，已经严重了影响了小区的正常管理秩序。声明证明原告刚才的证据收集、取得形式不合法，原告冒充社区工作人员，对所谓进行叫什么意见采集，是冒充社会社区工作人员去的。 原告滦平美天物业服务有限公司的质证意见为：以上证据原件与复印件一致。备案表与法律相抵触的内容是无效的，尤其是被告的业主委员会的议事规则，金色阳光小区业主大会议事规则与法律相抵触的部分无效。招投标的证据证明了被告的行为违反法律规定，更证明了被告和选聘的机构签订的物业服务合同是非法的合同。代表制度是和法律规定相抵触，是违法无效的行为。被告新签订的物业服务合同是非法、无效的合同。会议记录和微信记录真实性有异议，这上面标注的人不能证明是不是本人。声明与本案无关。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查当事人提交的证据，本院对本案事实认定如下： 2009年3月1日，中诚房地产开发股份有限公司滦平分公司与原告滦平美天物业服务有限公司签订《金色阳光小区（一期）前期物业服务合同》，合同第三十五条约定：“本合同期限自2009年8月31日起至2014年10月31日止，合同期限为五年，但本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。”2010年12月8日，滦平中诚房地产开发股份有限公司与原告滦平美天物业服务有限公司签订《金色阳光小区（一期）前期物业服务合同》，合同第三十五条约定：“本合同期限自2010年12月15日起至2014年10月31日止，合同期限为五年，但本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。”2014年11月1日，滦平中诚房地产开发股份有限公司与原告滦平美天物业服务有限公司签订《金色阳光小区前期物业服务合同》，合同第二十九条约定：“本合同期限到业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止。”2019年7月12日，滦平中诚房地产开发股份有限公司与原告滦平美天物业服务有限公司签订《金色阳光小区前期物业服务合同》，合同第二十九条约定：“本合同期限到业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止。”承德市滦平县北山新区金色阳光小区建成后，一直由原告滦平美天物业服务有限公司提供物业管理服务。 2020年5月22日，滦平县中兴路街道金色阳光社区居民委员会公布《金色阳光小区业主委员会筹备组名单》、《中兴路街道金色阳光社区居委会关于成立金色阳光小区业主大会筹备组的通告》；2020年6月4日，金色阳光小区业主委员会筹备组发布《关于〈金色阳光小区业主管理规约〉草案及〈金色阳光小区业主大会议事规则〉草案的通告》；2020年8月18日，召开金色阳光社区金色阳光小区业主委员会选举大会会议；2020年9月，金色阳光小区业主委员会向滦平县住房和城乡建设局层报备案。 2020年11月22日，陶冶以金色阳光小区业主委员会主任名义签发《金色阳光小区选取物业服务公司项目公开招标监督报告》；2020年11月22日，评标委员会出具《金色阳光小区选取物业服务公司项目公开招标评审报告》；2020年11月23日，招标单位滦平县金色阳光小区业主委员会、招标代理机构承德金贝壳建设项目管理有限公司向北京国兴三吉利物业管理有限责任公司滦平分公司发出《自主采购项目成交通知书》（编号：CDBJC202009027）。 2020年10月3日，被告滦平县金色阳光小区业主委员会向原告滦平美天物业服务有限公司发送《关于停止物业服务的函》；2020年11月25日，被告滦平县金色阳光小区业主委员会向原告滦平美天物业服务有限公司发送《关于配合物业交接工作的函》。 2020年12月2日，被告滦平县金色阳光小区业主委员会与北京国兴三吉利物业管理有限责任公司滦平分公司签订《滦平金色阳光小区物业服务合同》，约定“本合同自甲乙双方加盖公章或合同专用章之日起生效，并且取代双方之前任何口头和书面信函”。 2020年12月7日，原告滦平美天物业服务有限公司向本院提起诉讼，请求确认被告滦平县金色阳光小区业主委员会于2020年10月3日向其送达的停止金色阳光小区前期物业服务合同的通知（关于停止物业服务的函）无效，并继续履行2019年7月12日《金色阳光小区前期物业服务合同》。 本院认为，关于原告滦平美天物业服务有限公司主体资格问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。本案中，滦平美天物业服务有限公司请求确认被告滦平县金色阳光小区业主委员会向其送达的停止金色阳光小区前期物业服务合同的通知（关于停止物业服务的函）无效，并继续履行《金色阳光小区前期物业服务合同》，滦平美天物业服务有限公司属于与本案有直接利害关系的法人，其作为本案原告主体适格。 《中华人民共和国物权法》第八十一条规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”原告滦平美天物业服务有限公司与滦平中诚房地产开发股份有限公司签订《前期物业服务合同》，为滦平县金色阳光小区全体业主提供物业管理服务，其作为建设单位聘请的物业服务企业，滦平县金色阳光小区业主有权依法更换。《物业管理条例》第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”滦平中诚房地产开发股份有限公司与原告滦平美天物业服务有限公司签订《金色阳光小区前期物业服务合同》中亦约定：“本合同期限到业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止。”被告滦平县金色阳光小区业主委员会于2020年12月2日与北京国兴三吉利物业管理有限责任公司滦平分公司签订《滦平金色阳光小区物业服务合同》，约定委托北京国兴三吉利物业管理有限责任公司滦平分公司就滦平县金色阳光小区实施物业管理服务，并约定“自双方加盖公章或合同专用章之日起”《滦平金色阳光小区物业服务合同》生效。根据行政法规及合同约定，滦平中诚房地产开发股份有限公司与原告滦平美天物业服务有限公司签订的《金色阳光小区前期物业服务合同》，应自被告滦平县金色阳光小区业主委员会于2020年12月2日与北京国兴三吉利物业管理有限责任公司滦平分公司签订的《滦平金色阳光小区物业服务合同》生效时自动终止。原告滦平美天物业服务有限公司于2020年12月7日提起诉讼时，被告滦平县金色阳光小区业主委员会与北京国兴三吉利物业管理有限责任公司滦平分公司签订的《滦平金色阳光小区物业服务合同》已经生效，其请求确认被告滦平县金色阳光小区业主委员会向其送达的停止金色阳光小区前期物业服务合同的通知（关于停止物业服务的函）无效，并继续履行《金色阳光小区前期物业服务合同》的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。 综上，经本院审判委员会研究决定，依据《中华人民共和国物权法》第八十一条、第八十二条，《物业管理条例》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条之规定，判决如下： 驳回原告滦平美天物业服务有限公司的诉讼请求。 案件受理费人民币80.00元，由原告滦平美天物业服务有限公司负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于承德市中级人民法院。 审 判 长  石 刚 人民陪审员  褚晓玉 人民陪审员  张国侠 二〇二〇年十二月二十九日 法官 助理  刘小玉 书 记 员  林 辉 附页： 一、本判决书引用的法律条款 《中华人民共和国物权法》 第八十一条【建筑物及其附属设施的管理】业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。 对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。 第八十二条【物业服务企业或者其他管理人与业主关系】物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。 《物业管理条例》第二十六条【前期物业服务合同的期限】前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百一十九条起诉必须符合下列条件： （一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织； （二）有明确的被告； （三）有具体的诉讼请求和事实、理由； （四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。 二、如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于承德市中级人民法院。并于递交上诉状之日起七日内预交与一审相同数额的上诉费，逾期不交按放弃上诉处理。 三、如双方均不提起上诉，判决书生效后，有履行义务的一方当事人不自动履行判决书确定的义务，相对方可向人民法院申请强制执行。申请的期限，公民的为自约定执行之日起二年之内。 四、标的款账户 开户名：滦平县人民法院 开户行：中国农业银行滦平支行 账号：50×××78 联系电话：0314-85××××4 备注：案号及对方当事人名称 五、上诉费缴纳账户 开户单位：河北省承德市中级人民法院 开户行：建行承德市车站路支行 账号：13×××02 联系电话：0314-21××××5 备注：上诉人名称（上诉费）