山东省泰安市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁09执异179号 异议人（被执行人）：泰安唯客酒店投资管理有限公司，住所地山东省泰安市泰山区徐家楼街道新华城国际广场C3号楼。统一社会信用代码：91370900MA3C075R50。 法定代表人：何晓敏，经理。 委托诉讼代理人：陈典将，男，1980年8月6日出生，汉族，住址江西省九江市都昌县。 委托诉讼代理人：张冠华，安徽九德律师事务所律师。 申请执行人：泰安新华房地产开发有限公司，住所地山东省泰安市泰山区徐家楼街道办事处小白峪村。统一社会信用代码：91370900584539615W。 法定代表人：吴伟，董事长。 委托诉讼代理人：李伟刚，山东华林律师事务所律师。 被执行人：何剑敏，男，1970年3月6日出生，住广东省深圳市南山区。 委托诉讼代理人：陈典将，男，1980年8月6日出生，汉族，住址江西省九江市都昌县。 委托诉讼代理人：张冠华，安徽九德律师事务所律师。 在本院执行申请执行人泰安新华房地产开发有限公司（以下简称新华房地产公司）与被执行人泰安唯客酒店投资管理有限公司（以下简称唯客酒店投资公司）、何剑敏房屋买卖合同纠纷一案中，唯客酒店投资公司对本院执行其名下有关房地产不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年12月18日举行了听证。唯客酒店投资公司、新华房地产公司、何剑敏的委托诉讼代理人均参加听证并发表了意见。本案现已审查终结。 唯客酒店投资公司称，请求撤销本院（2018）鲁09执221号拍卖执行，重新启动评估拍卖程序。理由：（2018）鲁09执221号案件在执行拍卖过程中异议人提交了《房屋租赁合同》一份，在阿里拍卖的官网上至今可以看见在“相关附件下载”中明确载明了该合同。在整个拍卖过程中申请执行人没有提出任何异议，在异议听证时其代理人也明确表示看见了该份合同并没有提出异议。异议人不可能为被异议人没有研读该合同内容而形成的“瑕疵说明严重失实”埋单，被异议人也不可能因为没有研读合同内容而否认“瑕疵说明严重失实”的存在。案涉房屋经过两次拍卖后流拍，双方协商在2019年4月实现了以物抵债。申请执行人在实现大部分债权后突然在2019年5月13日向泰山区人民法院针对拍卖附件中的租赁合同提起诉讼，申请执行人针对该合同效力问题完全可以在拍卖执行过程中提出，没有必要在实现大部分债权后再提出，其是有计划有预谋的恶意提起诉讼以此损害异议人的合法权益。现该租赁合同已被泰山区人民法院认定无效。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十三条之规定，执行完毕后，据以执行的判决、裁定和其他法律文书确有错误，被人民法院撤销的，对已被执行的财产，人民法院应当做出裁定，责令取得财产的人返还，拒不返还的，强制执行；以及《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条之规定，当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外。你院当初两次拍卖及最终流拍是因为该拍卖公告有附件注明的《房屋租赁合同》，你院委托的青岛衡元德房地产评估有限公司（以下简称评估公司）对案涉房屋的评估结果也是带有租赁权的评估结果，所以带租赁权的房产与不带租赁权的房产评估结论价值相差巨大，同时该带有租赁权的拍卖公告对于所有有竞买意向的人影响也是巨大的。另外根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第三条“人民法院确定参考价前，应当查明财产的权属、权利负担、占有使用、欠缴税费、质量瑕疵等事项。”法院在确定参考价前，应当查明了不动产的权利负担，即房屋存在长期租赁的客观事实，而该事实一定是确定参考价时必需要考虑在内的因素，评估公司最终的结论一定是考虑该因素做出的评估报告，因此拍卖资产在起拍时含有长期租赁并且影响到参考价这一事实，申请执行人是明知的并且是接受的，也就是说长期租赁这一客观事实应当得到尊重并且被异议人应当履行义务，而后被异议人的诉讼行为否定长期租赁，实际上也就否定了司法拍卖时法院确认的参考价，也就是否定了青岛公司的评估报告，所有以物抵债均不能成立，应当撤销。截止到目前明显在事实错误及程序错误的情况下进行的拍卖及以物抵债的执行，既然该租赁合同已经被泰山区人民法院判决无效，那么被异议人应当将已经受偿的房屋返还给异议人，同时在阿里拍卖的拍卖公告也应当予以撤销并对案涉房屋重新进行评估再执行。 新华房地产公司称，第一、异议人已经超过提出执行异议的期限。依据异议人的请求：“请求撤销泰安市中级人民法院（2018）鲁09执221号拍卖执行，重新评估拍卖”，其是依据《民事诉讼法》第225条的规定，对执行行为提出的异议，然而泰安中院于2019年4月8日作出的执行裁定书，是经过依法双方摇号选定评估机构进行评估、二次拍卖无人竞买流拍的情况下，整个司法拍卖程序完成后，答辩人才申请的以物抵债，期间的评估拍卖程序，异议人均知情，且执行过程中执行法官也履行相应的执行告知等全部手续，答辩人亦依据该执行裁定书于2019年7月5日办理出新的不动产登记证书，从评估至今已经近两年时间。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第一款规定，当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出，但对终结执行措施提出异议的除外。本案的评估拍卖程序早在2019年4月之前已经终结，执行法院作出以物抵债裁定并送达后，评估拍卖执行程序已终结，所以异议人提出的异议期限已经超期。第二、异议人异议称的所谓“租赁合同”系恶意欺骗法院。通过泰山区人民法院（2019）鲁0902民初2691号民事判决书记载查明的事实，按照异议人庭审所称“当时拿错了接着就跟法院讲了，马上将4月1日的合同复印件撤出来，我们将6月1日合同替换过去”，结合异议人泰安唯客酒店投资管理有限公司和所谓的承租人泰安唯客酒店管理有限公司（以下简称唯客管理公司），两公司名称只差两个字“投资”，股东何剑敏暨本案被执行人实际控制两公司之关系，两公司实际就是一家，异议人向执行法院提交“租赁合同”实际就是为了设置障碍、恶意阻止案件执行，在发现提交2017年4月1日的租赁合同错误之后，进而又替换2017年6月1日“租赁合同”，假设现在异议人仍可以恶意随时再签订数份“租赁合同”，因此异议人在执行过程中实际就是故意欺骗法院，故意“恶意串通”签订租赁合同。答辩人的代理人所称的“知道租赁合同”，是指仅知道2017年4月1日的租赁合同，否则也就不会出现（2019）鲁0902民初2691号诉讼过程中增加“确认2017年6月1日租赁合同无效”的诉讼请求之情形。对于被执行人何剑敏实际控制的两公司恶意串通、欺骗法院、故意拖延执行之行为，现申请执行人强烈要求对相关负责人依据《民事诉讼法》给予严厉处罚。第三、青岛衡元德房地产评估有限公司于2018年12月10日作出评估报告中房地产评估价值与租赁合同无关，并不是带有租赁权的评估结果。在2018年12月评估新华城国际广场C-3号楼过程中，因申请执行人申请对整个楼房地产市场价值进行评估，评估公司现场勘验时，仅对已装修的固定部分即不可拆除的装修部分评估在内。对于可以搬离非固定的物品依据惯例完全可以搬离，因此不予评估，这完全合理合法。关于评估报告中记载“租赁合同”一事，系异议人在评估勘验现场自己提交给评估公司的日期为2017年4月1日的《租赁合同》（后经调查虚假的），故此在当时情况下，评估公司在评估报告中记载“租赁合同”存在租赁关系的事实，但是该评估报告明确载明：“（六）评估结果：估价对象在2018年12月3日出让条件下的房地产价值（包含土地价值和装修价值，不考虑估价对象租赁期间内承租人权益价值）”，并非异议人所称的租赁状态下评估价值，因此该报告是对房地产价值的评估，与是否租赁没有任何关系，异议人提出的该理由及要求重新评估的异议不能成立。第四、异议人提出执行异议所依据的法律司法解释错误。其一，异议人提出异议所依据的《民事诉讼法》第233条之规定，系指据以执行的生效法律文书被撤销之情形，而本案执行过程中，贵院（2017）鲁09民初字215号民事判决和山东省高级人民法院（2018）鲁民终358号民事判决书没有被撤销，故异议人依据该条提出异议显然错误的。其二，异议人依据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条之规定，但是该条规定是出现“拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的”之情形，而本案拍卖公告中，既有文字说明、视频、照片，又对租赁作出公示说明，不存在严重失实情况，不可能对买受人产生重大误解，且评估报告中明确说明“不考虑估价对象租赁期间内承租人权益价值”，因此不可能出现“租赁合同就必定流拍的结果”之情形，故租赁合同对于流拍没有产生任何影响，异议人依据该条款提出异议也不能成立。其三，《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第三条之规定，确定参考价前是查明财产的权属、权利负担、占有使用、欠缴税费、质量瑕疵等事项，这里系“查明”，并不是以上述查明的事项作为确定参考价。本案执行中，异议人随时签订“租赁合同”目的是阻碍拖延案件的执行，评估报告的房地产价值没有考虑估价对象租赁期间内承租人权益价值，因此法院确定的拍卖参考价前也查明上述事实，该拍卖合理合法，故异议人依据该条款提出异议亦没有事实依据，也不能成立。第五、泰安中院的评估拍卖程序合法。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条第一款规定，当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：（一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；（二）买受人不具备法律规定的竞买资格的；（三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。本案执行中，执行法院是严格按照《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十三条之规定，对拍卖财产通过网络司法拍卖平台公示公告，不存在违反上述第二十一条第一款规定的任何情形之一，拍卖程序合法有效，故异议人提出重新拍卖没有任何事实依据。综上，异议人提出的请求没有任何事实依据和法律依据，异议人所提出的异议请求及理由均不能成立，请求法院依法予以驳回。 听证中，唯客酒店投资公司向本院提交（2019）鲁09执7号结案通知书一份，主张（2018）鲁09执221号之三执行裁定书将异议人的房产先行抵顶（2018）鲁09民初69号调解书确定的全部债务、执行费及（2017）鲁09民初215号民事判决书确定的部分债务，应当先抵偿本金，后再考虑偿还利息。 新华房地产公司质证称，涉案房产流拍后，根据申请执行人与被执行人的申请对涉案房产进行抵偿，先行抵偿本金违反法律规定。 何剑敏质证称，同意唯客酒店投资公司的意见，不认可申请执行人以物抵债之后发现租赁合同无效的观点，其应当在拍卖期间提出，申请执行人是恶意诉讼，不认可目前法院执行中的抵扣顺序。 本院经审查，查明以下事实： 关于新华房地产公司与唯客酒店投资公司、何剑敏、江西唯客集团房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月27日作出（2017）鲁09民初215号民事判决，判决唯客酒店投资公司支付新华房地产公司（首批）购房款2900万元及垫付的费用502227.14元、利息3625000元、律师费824900元、保全费5000元、保险费35000.07元；何剑敏、江西唯客集团承担连带清偿责任。唯客酒店投资公司不服该判决，上诉至山东省高级人民法院。山东省高级人民法院于2018年3月30日作出（2018）鲁民终358号判决，驳回上诉，维持原判。本院根据申请执行人的申请于2018年4月25日立案执行，案号（2018）鲁09执221号。2019年1月14日，本院作出（2018）鲁09执221号执行裁定，拍卖被执行人唯客酒店投资公司名下新华城国际广场Ｃ-3号楼房地产。2020年7月14日，本院作出（2018）鲁09执221号之五执行裁定，拍卖被执行人何剑敏名下位于南昌市西湖区××路××号××大厦××路××号××路××栋的有关不动产。2020年7月20日，本院作出（2018）鲁09执221号之六执行裁定，继续查封何剑敏名下位于南昌市的以上不动产、东湖区××路××大厦的42套房产。本院于2019年9月20日裁定终结本次执行程序。后该案于2020年8月21日恢复执行，案号为（2020）鲁09执恢60号。 新华房地产公司后将唯客酒店投资公司、何剑敏、江西唯客集团诉至本院，主张第二批购房款。本院于2018年12月7日作出（2018）鲁09民初69号民事调解书，确认各方当事人达成的协议：唯客酒店投资公司支付新华房地产公司购房款2900万元、利息625万元及285万元、律师代理费175.264万元、保全担保保险费38668.56元；何剑敏、江西唯客集团承担连带清偿责任。本院根据新华房地产公司的申请，于2019年1月7日立案执行，案号为（2019）鲁09执7号，2019年4月10日作出结案通知书。 在执行（2018）鲁09执221号案件过程中，本院委托评估公司对新华城国际广场Ｃ-3号楼进行评估。2018年12月10日，该评估公司作出评估报告，确定估价对象在2018年12月3日出让条件下的房地产市场价值为7651.86万元（包括土地价值和装修价值，不考虑估价对象租赁期间内承租人权益价值）。该评估报告《致估价委托人函》（七）特别提示注明：“（3）……本次估价不考虑租赁权对房地产价值的影响和已存在租赁关系。”本院经两次网络司法拍卖均流拍，第二次拍卖保留价58536729元。根据申请执行人新华房地产公司及唯客酒店投资公司申请，本院于2019年4月8日作出（2018）鲁09执221号之三执行裁定，将唯客酒店投资公司名下新华城国际广场Ｃ-3号楼及附属物交付新华房地产公司，抵偿（2017）鲁09民初215号民事判决书、（2018）鲁09民初69号民事调解书所确定的被执行人应付的本金及利息和费用。该不动产作价58536729元，其中40605298元抵偿（2018）鲁09民初69号民事调解书确定的义务。余款17931431元抵偿（2017）鲁09民初215号民事判决所确定的义务。2019年7月5日，新华房地产公司就以上不动产取得鲁（2019）泰安市不动产权第0××0号不动产权证书。 2019年10月24日，泰安市泰山区人民法院就新华房地产公司诉唯客酒店投资公司、唯客管理公司合同纠纷一案，作出（2019）鲁0902民初2691号民事判决，认定“……唯客酒店投资公司作为债务人将主要财产以明显不合理的低价租赁给其关联公司即唯客管理公司，……唯客酒店投资公司和唯客管理公司之间存在恶意串通的行为。……两被告签署的房屋租赁合同应当依法认定为无效合同。原告在法院拍卖涉案房产时虽未提出异议，但并不影响本案对涉案租赁合同的效力依法进行认定。”判决如下：一、被告唯客酒店投资公司与唯客管理公司于2017年3月1日签订的《住所（营业场所）租赁合同》、2017年4月1日及2017年6月1日签署的《房屋租赁合同》均无效；二、唯客管理公司于本判决生效之日起30日内将新华国际广场C-3号楼及附属物腾空并交付新华房地产公司；三、唯客管理公司于10日内支付新华房地产公司房屋占用费（自2019年4月10日起至实际腾空交付之日止，按每日8551.96元计算）；四、唯客管理公司支付新华房地产公司评估费160000元；五、驳回新华房地产公司的其他诉讼请求。唯客酒店投资公司与唯客管理公司不服该判决，上诉至本院。本院于2020年7月7日作出（2020）鲁09民终717号民事判决，驳回上诉，维持原判。2020年9月27日，泰山区法院根据新华房地产公司的申请立案执行，案号为（2020）鲁0902执2088号。 本院于2019年12月23日受理唯客酒店投资公司提出的关于解除对其财产查封的异议。本院于2019年12月26日作出（2019）鲁执异120号执行裁定书认为，该案执行异议所涉查封财产登记在被执行人何剑敏名下，异议人泰安唯客酒店投资公司并非提出执行异议的适格主体。裁定驳回唯客酒店投资公司的异议申请。之后何剑敏向本院提出异议称：1.本案查封的江西财产已经抵押给银行，启动评估拍卖程序是无意义程序；2.已经以物抵债的位于泰安市××广场××号楼，新华公司对执行时存在的租赁合同有异议，正在上诉中，请求待审判结果出来后再考虑下一步执行方案。3.本案剩余债权只有1000来万元，但法院查封财产是剩余债权的数倍，远超执行标的额，达8043.5万元，属于严重超标的查封。其中冻结江西唯客公司持有安徽唯客实业发展有限公司股权3000万元；查封位于江西省南昌市××路××大厦××，价值2291.88万元；查封华财大厦面积1818.26平方米，2010年评估价值1484.35万元，2019年未评估，周边价格单价每平方米约1.3万元，计2363.7万元；查封位于西湖区××路××栋××室××平方米，价值约193万元；查封位于西湖区××路××号两套房产，面积124.7平方米，价值约194.92万元。根据2019年《最高人民法院关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》“严禁超标的查封和乱查封”，请求你院应查封债权数额的资产，解除其他查封资产，如果确定需拍卖部分房产，必须先解除对我其他财产的查封。本院于2020年4月14日作出（2020）鲁09执异28号裁定，驳回何剑敏的异议请求。 本院认为，本案的争议焦点问题是，本院的评估程序及以物抵债裁定是否符合法律规定。 关于唯客酒店投资公司提出执行异议是否超出法律规定的期限问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第一款规定：“当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结前提出，但对终结执行措施提出异议的除外。”执行程序终结是指全案执行终结，而不是对执行标的执行终结。因本案尚未终结执行，唯客酒店投资公司作为该案当事人有权对执行行为提出执行异议。新华房地产公司主张异议人提出异议已经超期的理由不成立。故唯客酒店投资公司提出的执行异议符合有关法律规定，本院予以审查处理。 关于对有关房地产的评估程序。异议人主张：本院对有关房地产两次拍卖流拍是因为该拍卖公告有附件注明的《房屋租赁合同》，带租赁权的房产与不带租赁权的房产评估结论价值相差巨大，同时该带有租赁权的拍卖公告对于所有有竞买意向的人影响也是巨大的。法院在确定参考价前，应当查明了不动产的权利负担即房屋存在长期租赁的客观事实，而该事实一定是确定参考价时必需要考虑在内的因素。本院认为，本院委托的评估公司所作的评估报告在特别提示部分已经注明：“本次评估不考虑租赁权对房地产价值的影响和已存在的租赁关系。”该估价结果系在出让条件下的房地产市场价值，并未考虑已经存在租赁合同因素，唯客酒店投资公司在收到评估报告至拍卖期间估价结果并没有提出异议。异议人现主张带租赁权的房产与不带租赁权的房产评估出来的结果价值相差巨大，两次流拍是因为拍卖公告房屋附有租赁合同，带有租赁权的拍卖公告对于所有有竞买意向的人有巨大影响等，均没有提供证据予以证实。故本院参照评估公司确定的评估价进行拍卖符合法律程序，对于异议人重新评估的请求不予准许。 关于该以物抵债裁定是否符合法律规定问题。异议人主张，申请执行人明知并且接受起拍时含有长期租赁并且影响到参考价这一事实，而后被异议人的诉讼行为否定长期租赁，实际上也就否定了司法拍卖时法院确认的参考价和评估公司的评估报告，所有拍卖及以物抵债的事实及程序错误，均不能成立应当撤销。本院认为，申请执行人提起民事诉讼，经泰山区法院判决唯客酒店投资公司与唯客管理公司签订的有关租赁合同无效，属于行使其自身民事权利。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十三条系关于执行依据被撤销后执行回转的规定，本院所执行的两起案件其执行依据并未被撤销，不符合该条的适用条件。本院执行的（2017）鲁09民初215号民事判决、（2018）鲁09民初69号民事调解书两案执行标的均为购房款，且唯客酒店投资公司向本院提交的2019年3月22日抵债请求报告，明确请求把该房产抵给新华房地产公司，首先执行（2019）鲁09执7号裁定书，剩余价值部分执行（2018）鲁09执221号裁定书。本院（2018）鲁09执221号之三执行裁定确定的以物抵债顺序没有违反法律规定，并未损害异议人的利益。故异议人主张撤销以物抵债裁定没有事实及法律依据，对其请求本院不予支持。 关于是否符合撤销拍卖的情形。异议人主张，该拍卖公告严重失实，符合《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第一项“由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的”规定，请求撤销该网络司法拍卖。本院认为，该条款规定的是买受人因拍卖公告内容严重失实造成其购买拍卖财产后受到损害的情形。而该案财产的接收人是申请执行人，并非买受人，且申请执行人并未提出撤销拍卖请求。故异议人作为被执行人，并不具备该条款规定的请求撤销拍卖的主体资格，对其请求本院不予支持。 综上，异议人的异议理由均不成立，对其请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项规定，裁定如下： 驳回泰安唯客酒店投资管理有限公司的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向山东省高级人民法院申请复议。 审判长 于 刚 审判员 张宗强 审判员 刘庆伟 二〇二〇年十二月二十四日 书记员 陈珠慧