北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0107民初7418号原告:吴建明，男，1961年9月12日出生，无业，住北京市石景山区。被告：中国工商银行股份有限公司北京海淀西区支行，住所地北京市海淀区北四环西路****。负责人尹承德，支行行长。委托人代理人李森，男，1987年2月2日出生，中国工商银行股份有限公司北京海淀西区支行法律事务部职员，户籍地北京市宣武区。委托代理人司玉松，男，汉族，1983年10月14日出生，中国工商银行股份有限公司北京海淀西区支行法律事务部职员，住单位宿舍。被告：贾丽安，女，1965年12月30日出生，住北京市石景山区。原告吴建明与被告中国工商银行股份有限公司北京海淀西区支行（以下简称工行海淀西区支行）、贾丽安案外人执行异议之诉一案，本院受理后，组成由法官张娟担任审判长、人民陪审员田炜、秦兴红参加的合议庭，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴建明、被告工行海淀西区支行委托代理人司玉松到庭参加诉讼，被告贾丽安经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告吴建明向本院提出诉讼请求：1、请求中止对北京市石景山区金顶北路某房屋的拍卖；2、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由如下：一、该房屋系原告与被执行人贾丽安扶养家属、维持生活必需的唯一住房。本案执行的位于北京市石景山区金顶北路某房屋，原告及被执行人自2009年起居住至今，此前为被执行人及子女共同居住。原告及被执行人贾丽安并无其他住房，该房屋系原告及被执行人贾丽安维持生活必需的居住房屋，如对该房屋予以强制执行，将导致原告、被执行人贾丽安无处可去。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第六条规定：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。”原告特此提起诉讼，请求中止对北京市石景山区金顶北路某房屋的拍卖。二、被执行人未依合同约定向原告支付购房款，该房屋产权仍存在争议。原裁定中并未就原告提供的关于房屋产权的情况予以明确审核。原告与被执行人于1992年登记结婚，该房屋系2009年双方婚姻存续期间购买。2015年3月，原告与被执行人离婚，房屋登记于原告名下。2017年原告与被执行人之间签订《存量房屋买卖合同），但被执行人至今仍未向原告支付购房款137万元，且房屋交易所需的税费也由原告先行垫付。被执行人因房屋买卖合同所产生的债务仍未履行完毕，该房屋的产权仍存在纠纷。如现就该房屋予以强制执行并进行拍卖，不利于原告主张债权，并将对原告造成严重损害。基于上述事实，原告依据《民事诉讼法》之有关规定，向法院提起诉讼。请法院查明事实真相，依法维护原告合法权益。被告工行海淀西区支行辩称：不同意原告诉讼请求。理由是：一、案涉房屋登记在贾丽安名下，贾丽安有完全所有权，该房登记时间2017年8月2日，后贾丽安以该房办理抵押贷款，其有权处分该房，现贷款未结清，工行海淀西区支行对房屋依法享有抵押权。二、原告对该房屋无所有权，原告已将该房屋出卖给贾丽安，根据物权的公示公信效力，该房屋归贾丽安个人所有，与原告无关。三、原告主张案涉房屋是原告和贾丽安抚养家属维持生活的唯一住房，无事实和法律依据，原告应对唯一住房进行举证，根据拍卖的相关指导意见，对于唯一住房可以拍卖，为了保障居住权利，可以为其预留租金。四、贾丽安和工行海淀西区支行办理的是房屋抵押贷款，程序是先审查资料及办理房屋抵押登记手续，后获取贷款，贾丽安在贷款到期未还的情况下，要承担抵押担保责任，对方通过提出执行异议等方式阻挠银行行使抵押权的实现，此举有违合同约定和诚信原则。五、在法院执行中，执行法官告知工行海淀西区支行已经查封吴建明和贾丽安另外一套住房，因此原告提到唯一一套住房的事实不成立，贾丽安的答辩状可以看出贾丽安及亲属通过中介办理多笔贷款，均是房屋抵押贷款，在贷款不能偿还时，其父母房屋已被拍卖，对于本案的房屋，贷款到期不能清偿，银行申请对房屋进行拍卖有法可依，没有侵犯贾丽安的权益。综上，工行海淀西区支行认为石景山法院的执行裁定书事实清楚、法律适用正确，请求驳回原告的诉讼请求。被告贾丽安提交书面答辩意见：一、2015年我与吴建明离婚后，协商将北京市石景山区金顶北路某房屋归属女儿吴威，因女儿在澳洲读书，不能回国办理房屋买卖手续，暂时将该房屋变更到我名下。二、我弟弟贾立军需要经营资金，我贷款为了帮助弟弟，当房屋变更到我名下后，在女儿和吴建明不知情的情况下，我将房屋抵押给银行办理了贷款。三、我办理贷款是经中介公司介绍，当时承诺3年期每年归还一次本金，在快到1年归还本金时，我得知银行流水没有达标不能续贷，我认为是银行违约导致我不能继续履行合同。四、贾立军将我父母的房屋也抵押了，我母亲病危住院，一旦拍卖房屋，我和母亲将无家可回。综上所述，恳请银行减免利息，将已交的利息当成本金，将该房屋及债务都变更到女儿吴威名下。原告吴建明围绕诉讼请求提交了如下证据：证据1：房产证书，证明石景山区金顶北路某房屋登记所有权人为吴建明;证据2：存量房屋买卖合同，2017年7月14日，吴建明与贾丽安签订涉案房屋以137万元的价格出卖给贾丽安;证据3：《北京市非税收人一般缴款书》，证明吴建明交了28万元的税款;证据4：（2020）京0107执异6号执行裁定书，证明法院驳回了吴建明异议请求;证据5：国家企业信用信息公示系统关于工行海淀西区支行的资料信息，证明该银行没有信用。被告工行海淀西区支行提交如下证据：第一组证据：贾丽安身份证、贾丽安离婚证书、离婚协议书、契税票、北京增值税发票、国土资源局石景山分局出具的证明、房屋买卖合同、房屋所有权证（所有人贾丽安，登记时间2017．8,2）。证明北京市石景山区金顶北路某号房屋是贾丽安在2017年8月2日取得房屋所有权，是单独所有；第二组证据：不动产登记证明（义务人贾丽安）、个人循环贷款申请表、（2017）京中信内经证字121692号公证书（含个人循环借款合同）、个人贷款委托支付协议、个人借款凭证，（2017）京中信内经证字121693号公证书（含最高额抵押合同、自营历史明细列表），证明贾丽安向银行申请办理房屋抵押贷款，工行与贾丽安达成借款和抵押合同，并发放贷款285万元，履行了合同义务，贾丽安将房屋抵押给工行海淀西区支行，截至庭前，此笔贷款未结清，工行海淀西区支行对该房屋仍享有抵押权。被告贾丽安未提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2017年11月10日，抵押权人（债权人）工行海淀西区支行与抵押人、债务人（借款人、持卡人）贾丽安签订了个人最高额抵押合同（最高抵字北京分行海淀西区支行2017年0377号），合同约定：第一条被担保的债权种类及数额担保债权包括：自2017年11月14日至2023年11月14日期间（包括期间起始日和届满日），在人民币4079926元的最高额度内，抵押权人依据与债务人签订的一份或多份借款合同、牡丹分期付款信用卡合同、牡丹信用卡分期付款合同而享有的对债务人的债权，不论该债权在上述期间届满时是否已经到期，也不论该债权是否在最高额抵押权设立前已经产生。第二条担保范围最高额抵押担保的范围包括：贷款合同项下债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金，牡丹信用卡和牡丹分期付款信用卡项下透支款项，分期付款手续费、透支利息、复利、滞纳金、超限费，以及实现抵押权的费用……第三条抵押物抵押物详见《抵押物清单》，《抵押物清单》作为本合同附件，与本合同具有同等法律效力。《抵押物清单》载明：抵押人贾丽安，抵押物地址石景山区金顶北路，面积90．47，抵押物价值4079926元，不动产权证编号京（2017）石不动产权第XXXX号。2017年11月17日，工行海淀西区支行与贾丽安到不动产登记机关办理抵押权登记手续，不动产登记机关发放京（2017）石不动产证明第XXXX号不动产登记证明,载明：抵押权人工行海淀西区支行，债务人(抵押人)贾丽安,石景山区金顶北路某房屋设立最高额抵押登记，为被担保主债权数额（最高额债权数额）为4079926元,债权确定期间2017年11月14日至2023年11月14日。2017年11月21日，借款人贾丽安与贷款人工行海淀西区支行签订了个人循环借款合同，约定贾丽安循环贷款额度为285万元。2017年11月27日，北京市中信公证处出具了（2017）京中信内经证字121692号公证书和（2017）京中信内经证字121693号公证书，对上述个人最高额抵押合同和个人循环借款合同进行了公证。2017年11月28日，工行海淀西区支行向贾丽安发放贷款285万元。2019年4月16日，北京市中信公证处出具（2019）京中信执字00507号执行证书，确认：一、被执行人：贾丽安。二、执行标的：1、贷款本金人民币贰佰柒拾捌万捌仟伍佰伍拾肆元柒角陆分。2、截止2019年3月14日的利息、罚息、复利人民币陆万壹仟柒佰壹拾捌元捌角叁分。3、自2019年3月15日起至欠款清偿之日止的利息、罚息、复利（均按合同约定计算，具体算法以合同约定为准）。4、公证费人民币伍仟柒佰元整。三、责任范围：1、贾丽安作为借款人，就上述债务向工行海淀西区支行承担清偿责任。2、贾丽安作为抵押人，以其名下约定并已办理抵押登记的不动产抵押物就上述债务向工行海淀西区支行承担抵押担保责任。2019年6月5日，工行海淀西区支行向本院申请执行，本院依法立案。2019年8月19日，本院出具（2019）京0107执5977号执行裁定书，查封贾丽安名下位于北京市石景山区金顶街北路某房屋，2020年8月6日，本院出具（2019）京0107执5977号执行裁定书，裁定北京市中信公证处作出的（2019）京中信执字507号执行证书本次执行程序终结。执行中案外人吴建明向本院提出异议,请求本院中止对案涉房屋的执行,后本院作出(2020)京0107执异6号执行裁定书,驳回案外人吴建明的异议请求，吴建明于2020年2月13日收到本院邮寄的前述裁定书，案外人吴建明于2020年2月26日向本院提出了执行异议之诉申请。另查明，1992年12月18日，贾丽安与吴建明登记结婚。2015年3月26日，贾丽安与吴建明协议离婚，离婚协议书中约定：北京市石景山区金顶北路某房屋登记在贾丽安名下，离婚后，该房屋归男方吴建明所有，男方吴建明补偿给贾丽安壹佰万元。2017年6月12日，前述案涉房屋转移登记为吴建明。2017年7月14日，出卖人吴建明与买受人贾丽安签订《存量房屋买卖合同》，约定：双方协商一致，石景山区金顶北路某房屋成交价格1370000元。2017年7月25日，前述案涉房屋转移登记为贾丽安，自2017年7月25日至今，前述案涉房屋登记所有权人为贾丽安。本院认为，本案争议焦点是案外人吴建明对案涉房屋享有的权利是否足以排除强制执行。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。”规定，案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，吴建明与贾丽安于2017年7月14日签订房屋买卖合同，吴建明将石景山区金顶北路某房屋以137万元的价格出卖给贾丽安，2017年7月25日，案涉房屋所有权人由吴建明变为贾丽安，贾丽安取得案涉房屋所有权，吴建明丧失案涉房屋所有权。贾丽安作为石景山区金顶北路某房屋的所有权人，用案涉房屋办理抵押贷款，抵押权人工行海淀西区支行对案涉房屋依法享有抵押权，抵押权的性质是担保物权，在借款人贾丽安届期未偿还贷款的情况下，抵押权人可以申请法院处分案涉房屋，并依法对该房屋享有优先于其他普通债权人获得清偿的权利。吴建明主张贾丽安未支付购房款，吴建明对贾丽安享有的权利性质是债权，该债权不足以对抗案涉房屋上设定的担保物权，故吴建明要求中止石景山区金顶北路某房屋的拍卖于法无据，本院不予支持。关于吴建明与贾丽安均提到唯一住房的拍卖问题，唯一住房能否拍卖属于执行异议与执行复议审查的内容，不属于执行异议之诉程序的审查范围，其可以通过其它救济途径解决。关于吴建明主张贾丽安未支付购房款的主张，不属于本案审理范围，吴建明应另案起诉解决。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，判决如下：驳回原告吴建明的全部诉讼请求。本案案件受理费70元由原告吴建明负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审 判 长 张 娟人民陪审员 田 炜人民陪审员 秦兴红二〇二〇年十二月十八日书 记 员 穆尚静