四川省达州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）川17民终1664号上诉人（原审被告）：郭小春，男，汉族，生于1982年4月7日，户籍地四川省达州市达川区。现住四川省达州市达川区。上诉人（原审被告）：龚小兰，女，汉族，生于1984年1月13日，现住四川省达州市达川区。被上诉人（原审原告）：四川心连心物业服务有限公司。住所达州市达川区兴盛街中华花园C3栋16楼1号。统一社会信用代码：915117037729720374。法定代表人：瞿子奇。委托诉讼代理人（特别授权）：凃蓝月，女，公司员工。委托诉讼代理人（特别授权）：庞运，女，公司员工。上诉人郭小春、龚小兰因与被上诉人四川心连心物业服务有限公司（以下简称心连心物业服务公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省达州市达川区人民法院（2020）川1703民初2523号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郭小春、龚小兰上诉请求：撤销原判，依法改判上诉人不交纳物业费。事实及理由：心连心物业服务公司存在服务质量差等22项履行瑕疵，上诉人不应交纳物业服务费。心连心物业服务公司辩称，上诉人物业服务达标，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。四川心连心物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1.依法判令被告支付拖欠原告物业服务费7395.19元，生活垃圾处理费296元，共计7691.19元；2.由被告支付违约金2307.357元；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2010年4月28日，原告心连心物业服务公司达县南城房地产开发有限公司签订了《南鑫广场前期物业服务协议》，合同约定：由原告在南鑫广场小区提供物业管理服务工作，业主按每平方米1.2元／月的标准按时缴纳物业管理费；但2012年9月1日原告与被告龚小兰所签订的《南鑫广场城装修管理与物业服务合同》约定：2012年9月28日被告办理了“南鑫广场”小区1-5-6号房的接房手续，该房屋面积为90.85平方米。双方约定的主要内容是：一、心连心物业服务公司的权利义务。对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境、卫生、小区秩序等项目进行维护、修缮、服务与管理等。依据本协议向被告收取物业服务费用和公用水、电费及装修期间的有关费用等……。二、被告的权利义务。参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权，逾期未交物管费的，物业公司有权通过暂停水、电的方式催缴，并按每日所欠费用的0.3%向物管公司交滞纳金。三、物业管理费用，住宅业主按每平方米1.1元／月的标准缴纳物业管理费，及住卫生活垃圾处理费每户4元／月的标准缴纳住宅每平方米1.20元/元等。自2014年5月1日至2020年6月30日止，被告共下欠原告物业管理费用共计7395.91元（1.1元／月×90.85平方米×74个月）、生活垃圾处理费296元（4元／月／户×74个月）；经原告多次催交后被告仍不交纳。现原告诉讼至一审法院，请求判准其诉讼请求。同时查明，一、庭审中，原告主张的违约金从2014年5月1日计算至2020年6月30日，对欠费业主的所欠物业管理费7395.19元及生活垃圾处理费296元、共计7691.19元为基数，按照千分之三的标准计算滞纳金，共计890元。但原告与被告龚小兰所签订的《南鑫广场城装修管理与物业服务合同》没有关于违约金的约定。二、庭审中，原告主张发改委的函件上确定的按照每平方1.1元每月收取，清洁费是每月4元每户。前期与县南城房地产开发有限公司所签订的物业服务协议第5条第款，虽约定的按照每平方1.2元每月收取，实收是按照1.1元每平米收取的。三、庭审中，被告郭小春提供照片等证据证实，证实小区入口处电线私拉乱接、公共区域吊顶没有维修、底楼存在违法搭建、小区后面外墙建筑损坏严重、门市空调安装在地上，安全无法保障；二单元也存在违法建筑。对此，原告质证认为电梯线不是我公司接的，是有资质的维保公司接的。公共区域吊顶是存在脱落情况，每年都会换几次，但是面积很大，可能存在没有更换完的情况。底楼的违法搭建接房的时候确实有，但是现在没有了，已经拆除了。小区后面外墙建筑无损坏，被告的图片不是小区的整个外墙，是4号户型刷的涂料起层脱落。门市空调落地有这种情况，之前门市设计没有空调的位置，前面有一家，后面有两家。二单元没有违法搭建。一审法院认为，一、关于被告是否交纳物业服务费用的问题。原、被告签订的物业服务合同，内容合法，应认定有效，原、被告应当遵循诚实信用原则，履行合同约定的权利义务。两被告系夫妻，作为小区业主，接受了原告心连心物业服务公司的物业服务，应足额交纳物业服务费用。因此，两被告应支付原告从2014年5月1日至2020年6月30日止物业服务费7395.91元（1.1元／月×90.85平方米×74个月）、生活垃圾处理费296元（4元／月／户×74个月）。二、关于被告是否应承担违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”其立法本意旨在于以弥补损失为基准点。本案原告没有举证证明被告逾期未交物业费给其造成的实际损失是多少；同时，因原告向法院提交的《南鑫广场城装修管理与物业服务合同》没有违约金的约定。虽该物业服务合同有每日千分五滞纳金的约定，但滞纳金属于行政征收及行政强制等行政调整范畴，并非民事调整的范围。综上，原告主张的该违约金，理由不成立，不予支持。三、关于被告辩称涉及小区内私拉乱接等属全体业主共同面临的问题。庭审中，被告辩称小区内私拉乱接、小区公共区域吊顶没有维修、底楼存在违法搭建等具体事宜，被告不应采取消极的长时间拒交物业服务费的方式来对抗原告，而应通过正常的途径与原告协商、沟通。如协商不成，也可就存在的服务问题向业主委员会反映，通过业主委员会与原告沟通加以解决，还可通过业主大会解聘和重新选定物业服务企业或诉讼的方式解决。综上，原告的诉讼请求，部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条一款、《物业管理条例》第四十二条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决：一、被告郭小春、龚小兰于本判决生效后十日内给付四川心连心物业管理有限公司自2014年5月1日至2020年6月30日止物业服务费7395.91元、生活垃圾处理费296元，共计7691.19元；二、驳回原告四川心连心物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告郭小春、龚小兰负担。二审审理中，心连心物业服务公司提交了照片18张，拟证实其履行物业服务达标。本院组织当事人进行了证据交换与质证。郭小春、龚小兰质证认为，从被上诉人提交的照片可以看出小区外墙被占用，不能达到其证明目的。对当事人争议事实，本院结合本案事实予以综合认定。二审查明的案件事实与一审查明的案件事实一致，本院予以确认。本院认为，龚小兰与与心连心物业服务公司签订的《南鑫广场城装修管理与物业服务合同》系当事人真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，应属有效，郭小春、龚小兰与心连心物业服务公司之间形成物业服务合同法律关系。本案中，上诉人主张被上诉人未按照物业服务合同全面履行合同义务而拒交物业管理费，对此，本院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的意见》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，郭小春、龚小兰主张心连心物业服务公司未按照合同约定及相关规定提供全面的的物业服务，应要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不能因上述事由拒交物业费。若因心连心物业服务公司履行物业服务合同存在违约行为而造成作为业主郭小春、龚小兰的相关损失，其可向物业服务企业另行主张。综上所述，上诉人郭小春、龚小兰的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人郭小春、龚小兰负担。本判决为终审判决。审判长  张爱东审判员  刘 伟审判员  刘全明二〇二〇年十二月十一日书记员  王春燕