内蒙古自治区阿拉善盟中级人民法院   民事判决书   （2020）内29民初83号   原告（执行案外人）：陶淑英，女，汉族，1966年3月29日出生，个体，现住内蒙古自治区。   委托诉讼代理人：王国丰（别名王国峰），男，汉族，1965年9月8日出生，个体，系陶淑英丈夫，现住内蒙古自治区。   委托诉讼代理人：王多梅，内蒙古睿华律师事务所律师。   被告（申请执行人）：阿拉善左旗城市建设投资开发有限公司，住所地内蒙古自治区阿拉善左旗巴彦浩特镇体育场东门。   法定代表人：邹文义，该公司总经理。   委托诉讼代理人：杨世杰，内蒙古君缘律师事务所律师。   被告（被执行人）：阿拉善盟金泰房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区阿拉善左旗巴彦浩特镇公园东路。   法定代表人：张光东，该公司董事长。   原告陶淑英与被告阿拉善左旗城市建设投资开发有限公司（以下简称城投公司）、被告阿拉善盟金泰房地产开发有限责任公司（以下简称金泰公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陶淑英及其委托诉讼代理人王国丰、王多梅、被告城投公司的委托诉讼代理人杨世杰到庭参加诉讼，被告金泰公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   陶淑英向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判决立即停止对阿拉善左旗巴彦浩特镇塞外城府45B-商铺-109号房屋的强制执行,并解除对上述房屋的查封。2、请求依法判决确认原告为阿拉善左旗巴彦浩特镇塞外城府45B-商铺-109号房屋的所有权人。3、请求依法判决被告金泰公司立即将阿拉善左旗巴彦浩特镇塞外城府45B商铺-109号房屋给原告办理产权登记手续;4、请求依法判决本案诉讼费由被告承担。事实和理由:案外人陶淑英与王国丰系夫妻关系,被告金泰公司在开发建设阿拉善左旗巴彦浩特镇塞外城府小区过程中,其法定代表人张光东因生意需要从案外人处拿了共计65万元的奇石,于2013年12月给王国丰出具了一张65万元的欠条;金泰公司法定代表人张光东在2015年9月10日又因开发房地产周转困难向王国丰借款20万元,并给王国丰出具了20万元的一张收条,案外人当天和被告金泰公司协商怎么给案外人和王国丰偿还借款和欠款的问题,被告金泰公司承诺用其开发的塞外城府45B-商铺-109号商铺作价1219550元抵顶案外人和王国丰的借款20万元和欠款65万元，并要求案外人再给其公司补缴369550元现金，案外人将369550元现金补交给被告金泰公司后，被告金泰公司给案外人出具了一份商品房买卖合同和一张1219550元的收据。被告金泰公司已经将案涉房屋的钥匙给案外人进行了交付，自钥匙交付之日起，案外人已经对塞外城府45B-商铺-109号商铺有了占有、使用的权利。以上证据足以证明:案外人系塞外城府45B商铺-109号商铺的所有权人。现原告得知案涉房屋因被告金泰公司拖欠被告城投公司借款,双方借款纠纷已经贵院作出(2019)内29民初4号民事调解书进行了确认,被告城投公司申请了强制执行,案涉房屋被贵院依法查封,贵院张贴了(2020)内29执10号查封公告,申请人在法定期限内向贵院提交了执行异议申请书,贵院作出了(2020)内29执异14号执行裁定书,裁定驳回了原告的执行异议申请,原告认为:1、案涉房屋是被告金泰公司于2015年9月10日抵顶并出售给原告的,原告已经将案涉房屋的全款包括差价全部给被告金泰公司付清;2、案涉房屋钥匙被告金泰公司己经给原告进行了交付使用;根据最高人民法院《关于人民法院民事执行案件中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定,“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产抵顶给原告,原告已经实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;原告已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定,案涉房屋原告已经视为给被告金泰公司缴清了全部购房款,原告已经将案涉房屋实际占有使用,故原告认为人民法院不应该对案涉房屋进行查封、拍卖,而且原告在本案争议中并无过错。因此,人民法院应当依法支持原告的全部诉请。   被告城投公司辩称，案外人不具有无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，对案涉房屋不享有足以排除执行的民事权益。1、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”涉案房产于2016年5月30日依法在阿拉善左旗房产管理局办理了编号为蒙房建阿拉善盟字第43018160023549号在建工程抵押登记。城投公司作为抵押权人，对该抵押房产享有优先受偿权，符合第二十七条排除案外人执行异议的规定。2、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。根据第二十五条第一款（一）项规定：对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。本案中，执行异议的标的物为不动产且登记在金泰公司名下，案外人并未取得不动产登记证，也没有生效法律文书确认其为房产的所有权人，所以其权利人的身份并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条第一款、第二十五条第一款（一）项之规定，无法确认其是否为权利人。3、案外人不享有足以排除执行的物权期待权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，该规定保护的是基于买卖不动产而产生的物权期待权，而案外人提供的与金泰公司签订《商品房买卖合同》，晚于抵押权设立；案外人没有提供全额支付购房款的银行转账凭证，大额支付仅凭收据无法认定案外人已经支付了全部购房款；案外人与金泰公司签订《商品房买卖合同》前该房产也已经抵押，案外人购买时应尽到审慎的注意义务，但其在未核查案涉房屋权属及他项权属状态的情况下，仍与金泰公司签订《商品房买卖合同》，对所购房屋未能办理过户登记亦有过错，不属于非因买受人自身原因未能办理过户登记的情形。案外人不能基于该合同对其所购房屋享有物权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的全部情形，案外人就案涉房屋不享有足以阻却强制执行的民事权益。   被告金泰公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2013年12月，被告金泰公司法定代表人张光东向原告陶淑英的丈夫王国丰购买奇石，出具金额为65万元欠条一张；2015年9月10日，张光东因借款向王国丰出具20万元收条一张，同日，原告陶淑英与被告金泰公司签订《商品房买卖合同》一份，约定金泰公司将其开发的塞外城府45B-109号商铺以121.955万元的价格出售给原告，双方约定以张光东所欠奇石款65万元、借款20万元抵顶房款，陶淑英以现金方式补交剩余房款后，金泰公司于当日出具收据一张，载明收到案涉塞外城府45B-109号商铺房款121.955万元。2017年11月30日、2018年11月29日，陶淑英与内蒙古哈伦能源有限责任公司签订《停暖合同》，并缴纳基本供暖费用。   另查明，阿拉善左旗不动产登记中心发布通知，案涉金泰公司开发的塞外城府住宅小区45B号楼自2020年4月24日起开始办理国有建设用地使用权和房屋所有权首次登记。   还查明，2015年12月,金泰公司因其承建的阿拉善左旗东城区东方瑞景棚户区改造项目需要,与城投公司签订了《人民币委托贷款合同》及《补充协议》,并于2016年5月30日在阿拉善左旗房产管理局办理了编号为蒙房建阿拉善盟字第43018160023549号金泰公司名下的塞外城府在建工程抵押登记。自2015年12月4日至2017年1月20日,金泰公司累计向城投公司借款5468万元,金泰公司借款到期后，未按约偿还城投公司本金及利息,城投公司起诉至本院，经本院主持调解，双方达成协议，确认金泰公司欠城投公司借款本金为5468万元,利息为533.5041万元,本息共计6001.5041万元;由于金泰公司未按照调解书约定期限履行给付义务,城投公司向本院申请强制执行,本院于2020年7月3日发出查封公告,依据(2020)内29执10号执行裁定，查封被执行人金泰公司名下的塞外城府的25套商铺:40-商业-154、40-商业-156、40-商业-157、44B-商铺-103、45B-商铺-101、45B-商铺-103、45B-商铺-104、45B-商铺-105、45B-商铺-106、45B-商铺-107、45B-商铺-108、45B-商铺-109、45B-商铺-110、45B-商铺-111、45B-商铺-112、45B-商铺-113、45B-商铺-114、45B-商铺-115、45B-商铺-116、45B-商铺-117、45B-商铺-118、45B-商铺-119、45B-商铺-120、45B-商铺-121、45B-商铺-122。案外人陶淑英案涉塞外城府45B-109号商铺在上述查封公告范围内,陶淑英于2020年7月15日向本院提出执行异议，本院予以驳回，后又提出执行异议之诉。   上述事实由双方当事人提交的证据予以证明，原告提交证据：1、结婚证、户口本复印件；2、2013年12月欠条一张；3、2015年9月10日收条一张；4、商品房买卖合同、金泰公司出具的证明一份；5、2015年9月10日收据一张；6、停暖合同二份、证明一份；7、（2020）内29执10号查封公告一份。被告提交证据：1、在建工程抵押登记证明；2、阿拉善盟中级人民法院（2019）内29民初4号民事调解书；3、商品房买卖合同一份。   本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，原告陶淑英与被告金泰公司于2015年9月10日签订《商品房买卖合同》，被告金泰公司将其开发的塞外城府小区45B-109号商铺以121.955万元出售给原告，被告金泰公司同意以其法定代表人张光东欠付原告陶淑英丈夫的奇石款65万元、借款20万元抵顶房款，并由原告补交剩余房款后，被告金泰公司向原告出具了收到全部购房款121.955万元的收据，并向陶淑英交付了案涉房屋。陶淑英提供的停暖合同及内蒙古哈伦能源公司出具的交暖气费证明能证实原告已经占有该案涉房屋。因金泰公司原因，致使原告在本院查封前未能办理产权证书，以上情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的法定要件，原告陶淑英提交的证据能够证明其系案涉房屋的权利人，并对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故本院对其该项诉请依法应予以支持。关于案涉房屋所有权的问题，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”本案案涉房屋属不动产,因尚未依法办理登记,故不能发生物权变动。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条是对不动产买受人和商品房消费者物权期待权的特殊保护，并非基于对不动产或商品房所有权的保护，原告对案涉房屋未依法办理登记,故其只享有物权期待权。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第（一）项之规定，判决如下：   一、不得执行位于内蒙古自治区阿拉善盟阿拉善左旗巴彦浩特镇塞外城府45B-商铺-109号房产。   二、驳回原告其他诉讼请求。   案件受理费15775.95元，由被告阿拉善左旗城市建设投资开发有限公司承担7887.98元，被告阿拉善盟金泰房地产开发有限责任公司承担7887.98元。   如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区高级人民法院。   本院（2020）内29执异14号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。   审判长 温美蓉   审判员 丁 楠   审判员 张佰济   二〇二〇年十二月二十三日   书记员 刘 蕊   附法律条文：   《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》   第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情况且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：   （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；   （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；   （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；   （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。   最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释   第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：   （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；   （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求；   案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。