黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终5758号上诉人(原审被告)：刘殿权，男，1981年6月14日出生，汉族，无固定职业，户籍地黑龙江省哈尔滨市南岗区，现羁押于哈尔滨市第一看守所。委托诉讼代理人：张坤，黑龙江鼎润律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈宏宇，黑龙江鼎润律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：哈尔滨市恒大伟业房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市松北区中源大道6611号恒大剧场2层201室。法定代表人：王宏宇，总经理。委托诉讼代理人：殷蕾，女，1988年2月20日出生，汉族，该公司法务员，住黑龙江省大庆市龙凤区。上诉人刘殿权因与被上诉人哈尔滨市恒大伟业房地产开发有限公司（恒大伟业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院（2019）黑0109民初2359号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查、询问当事人的方式对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘殿权上诉请求：撤销一审判决，驳回恒大伟业公司一审诉讼请求。事实与理由：1.恒大伟业公司提交的《哈尔滨商品房买卖合同书》及补充协议系格式合同，补充协议第三条第3项、第5项应认定无效。根据《合同法》第39条、第40条和《合同法解释（二）》第6条、第10条规定，前述条款应为格式条款。依据《合同法解释（二）》第29条第2款的规定，恒大伟业公司未提供证据证明其受到损失的数额，其依据《商品房买卖合同书》及补充协议第三条第3项直接要求按房屋总价款的10％作为违约金明显加重了刘殿权的责任。补充协议的第三条第5项中的“收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还”也是明显加重了刘殿权的责任。案涉《商品房买卖合同书》第7条已经约定了刘殿权逾期付款的责任，而在补充协议中又约定收回房屋、所交的全部款项不予退还，是对刘殿权责任的极度加重。恒大伟业公司亦没有证据证明其已经履行了提示与说明义务，故此二条款应为无效条款。2.刘殿权一审答辩提出的本案实质上是恒大伟业公司向刘殿权行使保证人追偿权的意见未审查，导致恒大伟业公司行使追偿权的范围扩大。3.一审判决认定事实不清。恒大伟业公司提出的总房款的10%违约金是在补充协议第三条第3项中的内容，是对按揭申请未获批准的情况下刘殿权应承担的责任，该条款不适用于刘殿权，应该适用《商品房买卖合同》第七条“逾期超过180日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金”的规定，即如果恒大伟业公司要求解除合同，刘殿权应按累计应付款的1%向支付违约金，不应是总房款的10%。一审法院认为刘殿权所交的全部款项视为违约金，根据《合同法解释(二)》第29条规定，该违约金明显过高，况且恒大伟业公司没有任何证据证明其所受到的损失，其实际上也没有任何损失，即使有损失，刘殿权在2013年9月购买该房屋时的价格是每平米6853.33元，房屋总价款为777,579元，而按照现在同一小区、相同面积房屋的市场价为每平米约11,000元，房屋总价款约为120万元，房屋增值40余万元。如果恒大伟业公司要求收回房屋，房屋增值部分就远远高于其损失，恒大伟业公司不仅没有损失，还会因此而获得较大利益。因此，恒大伟业公司如果要求收回房屋，就应返还刘殿权首付款237,579元和刘殿权自2014年1月15日至2015年11月15日偿还银行按揭的本金和利息92,813.24元。综上所述，恒大伟业公司同时主张迁出房屋、支付违约金、不予返还首付款的请求明显违反法律的规定，请求依法支持刘殿权诉讼请求。恒大伟业公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。刘殿权未按期偿还银行贷款，导致恒大伟业公司承担了保证责任，其行为严重损害了恒大伟业公司权益。依据合同自由原则和当事人意思自治原则，双方中合同约定的解除条件已经成就，当事人应当按照合同约定履行，不存在合同无效这一说法。刘殿权虽然只逾期了三期，但恒大伟业公司却因此承担了近54万元的保证责任，恒大伟业公司向其主张房屋总价款10%的违约金，既符合合同约定，也不违反法律的强制性规定。请求驳回刘殿权的上诉请求。恒大伟业公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《商品房买卖合同》，刘殿权向恒大伟业公司支付违约金77,758元；2.判令刘殿权配合恒大伟业公司撤销商品房买卖合同备案；3.判令刘殿权迁出所购房屋并将房屋恢复原状。一审法院认定事实：2012年6月28日，恒大伟业公司与兴业银行股份有限公司哈尔滨分行签订《兴业银行房产抵押贷款合作协议书》，合同约定：兴业银行股份有限公司哈尔滨分行对恒大伟业公司开发的恒大绿洲项目购房者提供房产抵押贷款；恒大伟业公司为其购房者取得的房产抵押贷款提供阶段性连带责任保证，保证责任至购房者办妥所购房产所有权证、土地使用证和兴业银行股份有限公司哈尔滨分行为抵押权人的房屋抵押登记手续，且将他项权证交由兴业银行股份有限公司哈尔滨分行为止；恒大伟业公司在兴业银行股份有限公司哈尔滨分行开立存款保证金账户，保证金作为恒大伟业公司为购房者向兴业银行股份有限公司哈尔滨分行按揭贷款提供的保证金质押担保。2013年10月1日，恒大伟业公司与刘殿权签订《商品房买卖合同》，约定刘殿权购买恒大伟业公司开发建设的位于哈尔滨市××区恒大绿洲8、9幢（座）1单元15层1502号房屋，房屋总价款777,579元，由刘殿权以现金付款方式支付购房款237,579元，剩余购房款540,000元由刘殿权通过商业贷款方式支付。双方合同补充协议第3条第5款第1项约定：在“房地产权证”办理完毕前，刘殿权未按银行贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致恒大伟业公司承担保证责任的，恒大伟业公司有权解除双方签订的商品房买卖合同，收回该商品房，刘殿权所交全部款项不予退还，刘殿权须在恒大伟业公司履行保证责任后30日内，协同恒大伟业公司到房管局办理有关解除合同的手续。合同签订后，刘殿权交纳首期购房款，并与兴业银行股份有限公司哈尔滨分行签订个人购房抵押（保证）借款合同，贷款540,000元。后因刘殿权未能如期还款，兴业银行股份有限公司哈尔滨分行扣划了恒大伟业公司保证金用于偿还并结清该贷款。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。双方合同补充协议第3条第5款第1项明确约定，在房地产权证办理完毕前，如刘殿权未按期偿还贷款导致恒大伟业公司承担保证责任的，恒大伟业公司有权解除合同，收回该商品房，刘殿权所交款项不予退还且须配合恒大伟业公司撤销合同登记备案。现刘殿权未按期偿还银行贷款致使恒大伟业公司被扣划保证金，解除合同的条件业已成就，恒大伟业公司有权解除合同，刘殿权须配合恒大伟业公司撤销该商品房买卖合同的登记备案，故对恒大伟业公司要求解除双方签订的商品房买卖合同、刘殿权配合其撤销合同备案、刘殿权迁出所购房屋并将房屋恢复原状的诉讼请求，一审法院予以支持。关于恢复原状的具体情况，房体结构应恢复至商品房买卖合同中第17页图纸绘制的式样；内饰装修参照商品房买卖合同中第19页装修交楼标准，但因该标准中所述内容具有不确切的内容，一审法院认定恢复原状的装修标准详见附件。双方该补充条款虽约定刘殿权所交全部款项不予退还，其实质是该情形下刘殿权支付违约金之标准，恒大伟业公司自愿降低该违约金为总房款的10％即77,758元，不违反法律规定，对恒大伟业公司要求刘殿权给付违约金77,758元的诉讼请求，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、解除恒大伟业公司与刘殿权签订的商品房买卖合同（合同编号：1320110002000222），刘殿权于判决生效之日起十日内配合恒大伟业公司撤销该合同备案；二、刘殿权于判决生效之日起十日内给付恒大伟业公司违约金77,758元；三、刘殿权于判决生效之日起六十日内迁出所购房屋并将房屋恢复原状（房体结构详见商品房买卖合同中第17页案涉房屋平面图，室内装修标准详见附件）。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，刘殿权与恒大伟业公司签订的商品房买卖合同及补充协议合法有效。双方对解除权的约定体现的是尊重双方当事人的意愿，解除合同的条件成就时，解除权人即可以解除合同，刘殿权未举示证据证明该解除权约定违反法律规定，该解除权约定对双方具有约束力。本案中，因刘殿权未按期偿还银行贷款导致恒大伟业公司承担保证责任，且给恒大伟业公司造成较大财产损失，恒大伟业公司要求解除双方签订的商品房买卖合同符合双方的合同约定，一审判决解除双方签订的商品房买卖合同及对刘殿权承担违约责任的认定有事实和法律依据。关于刘殿权已付购房款等案涉合同解除后的其他问题，可另行解决。综上所述，刘殿权的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12,354元，由刘殿权负担。本判决为终审判决。审判长  李妮娜审判员  赵 晟审判员  张禹珩二〇二〇年十二月二十五日书记员  于文娟