北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0118民初5688号原告（反诉被告）：程炳来，男，1955年9月29日出生，汉族，住北京市密云区。原告（反诉被告）：杨凤芝，女，1955年5月23日出生，汉族，住北京市密云区。二原告委托诉讼代理人：王小雪，北京仁道律师事务所律师。被告（反诉原告）：傅文军，男，1964年1月4日出生，汉族，住北京市密云区。委托诉讼代理人：张晓敏，北京市鑫宝律师事务所律师。原告程炳来、杨凤芝与被告傅文军确认合同无效纠纷一案，本院于XX0年8月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告程炳来、杨凤芝及其委托诉讼代理人王小雪，被告傅文军及其委托诉讼代理人张晓敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。程炳来、杨凤芝向本院提出诉讼请求：1.请求确认2003年5月6日、6月6日、6月11日原、被告签订的《借款协议书》《补充协议》《协议书》中关于约定北京市密云区行宫小区XX、XX号房屋归被告所有的相关流押条款无效；2.原告同意给付被告借款本金20万元；3.判令被告将位于北京市密云区行宫小区XX、XX号房屋交付原告；4.案件受理费由被告负担。事实和理由：二原告系夫妻关系。2003年5月，程炳来向傅文军借款20万元，为此双方签订《借款协议书》，约定“借款期限2003年5月7日至2003年5月16日，利息5万元，程炳来将坐落在行宫小区XX、XX号房产证作抵押，程炳来还款到傅文军账户后，还给程炳来房屋产权证，否则此楼房归傅文军所有”。因程炳来未能按时偿还傅文军借款，双方于2003年6月6日签订《补充协议》，约定“2003年6月11日前程炳来必须把所欠现金30万元归还傅文军，6月11日前不还，包括XX室、XX室及室内物品、财产全部过户到傅文军名下”。2003年6月30日，程炳来与傅文军再次签订《协议书》，约定“程炳来将抵押物行宫小区XX号、XX号过户到傅文军名下，室内财物2003年9月30日内双方不动，2003年10月1日始由傅文军任意处置。2003年9月30日前程炳来将所欠30万元还清后，此房过户至程炳来名下，包括清单室内物品及房屋产权证等……”，杨凤芝在该协议落款乙方处签字。二原告认为：根据《担保法》第40条、《物权法》第186条规定，抵押权人在债务履行期限届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有，而原、被告签订的《借款协议书》《补充协议》《协议书》中均有相关约定，该约定违反禁止流押、流质的法律强制性规定，应属无效协议。故二原告诉至法院，请求法院支持二原告的诉讼请求，维护二原告的合法权益。傅文军辩称：不同意二原告的诉讼请求，理由如下：第一，对二原告第一项诉讼请求，傅文军不认可。原、被告于2003年5月6日签订的协议书是借款协议，程炳来向傅文军借款20万元，支付利息5万元，在2003年5月16日前归还。协议第五条约定“乙方把坐落在行宫小区XX、XX号房产证作抵押，乙方还款到傅文军账户后，还给乙方房屋产权证，否则楼房归甲方所有”，根据《担保法》明确规定，不动产抵押应当办理抵押登记，但原、被告双方并未依据此条款进行不动产抵押登记。如果将该条款视为抵押条款，傅文军认为，在没有办理抵押登记的情况下该条款未生效。另，根据协议二原告并未将房产作为抵押，而是将房产证、结婚证等证件交给傅文军，从法律上讲也不作为抵押物或质押物。故傅文军认为该条款并不违反法律强制性规定，不属于《担保法》第40条和《物权法》第186条规定的流押条款。这份协议仅为借款协议，原、被告双方对借款协议都是认可的，能够确定程炳来向傅文军借款20万元、利息5万元，还款到期日是2003年5月16日。关于第二份2003年6月6日签订的协议，2003年5月6日借款协议约定的借款期限届满之后，程炳来并未按照约定还款，双方又达成了新的协议，傅文军认为该协议是以物抵债协议，该协议应为双方的真实意思表示，且已经实际履行。也就是说，按照双方在合同中的约定，傅文军已经又给了程炳来一个期限，但程炳来到期仍未还款。在此情形下，以物抵债协议已经实际生效，程炳来也已经按照新的以物抵债协议的约定，将案涉两套楼房交付给了傅文军。程炳来向傅文军交付房屋之时已经将两套楼房内的部分物品拉走，傅文军认为双方对二原告所欠的债务包括利息已经进行了实际的结算并履行了交房的义务，即2003年6月6日签订的《补充协议》已经实际履行完毕。傅文军之前曾起诉二原告，傅文军认为以物抵债的协议应为合法，且向法院提供了判例及最高人民法院相关的谈话，实际上在XX8年最高人民法院对以物抵债协议的效力就是认可的，只是没有规范性的文件予以确认。九民会议纪要第44条作出了明确规定，对于以物抵债协议的效力予以认可。关于2003年6月30日签订的《协议书》，该协议应为让与担保性质，且并未实际履行。但该协议为二原告共同签字，根据该协议可以认定，2003年5月6日和6月6日的两份协议虽无杨凤芝的签字，但杨凤芝也是知晓的，并不违背她的意志。二原告要求确认相关条款属于流押条款而无效，傅文军不予认可，认为不符合事实。第二，对二原告的第二项诉讼请求，傅文军不接受。第三，针对二原告的第三项诉讼请求，傅文军不同意。傅文军认为，根据2003年6月6日的以物抵债协议，涉案两套楼房已经抵顶给傅文军，该协议有效，二原告无权要求返还。关于6月6日协议已经履行的情况，在傅文军起诉程炳来、杨凤芝的案件中，法院曾到监狱找过程炳来进行核实，程炳来在谈话笔录中明确表示已经将该两套楼房顶给傅文军，故傅文军认为程炳来对现在的结果是认可的。综上，请求法院驳回二原告的诉讼请求。傅文军向本院提出反诉请求：1.确认傅文军与程炳来于2003年6月6日签订的《补充协议》有效；2.程炳来、杨凤芝协助傅文军将位于北京市密云区行宫小区XX、XX室房屋变更登记到傅文军名下；3.反诉费用由程炳来、杨凤芝负担。事实和理由：2003年5月6日，傅文军与程炳来签订了借款协议，向傅文军借款20万元用于经营。因到期未还款，傅文军与程炳来于2003年6月6日签订《补充协议》，约定到2003年6月11日前不能还款，该两套楼房归傅文军所有。后程炳来没有还款，程炳来将案涉的两套房屋交付傅文军，傅文军占有使用至今。另，傅文军早在1998年与程炳来签订案涉三份协议之前，已经将农村老家的房屋出售给他人。程炳来将房屋实际交付给傅文军后，傅文军及其家人一直在两套房屋内居住到现在，并未购买其他住房。XX8年，傅文军曾以所有权确认纠纷为案由起诉程炳来、杨凤芝，后因故撤诉。现傅文军与程炳来、杨凤芝确认合同无效纠纷一案，傅文军依法提出反诉。请求法院依法裁判，支持傅文军的反诉请求。程炳来、杨凤芝对傅文军的反诉辩称：不同意傅文军全部反诉请求，理由如下：双方签订的三份协议均约定了不同的还款时间，还款时间在最后一份协议中确定为2003年9月30日之前，但协议签订于6月30日，程炳来、杨凤芝认为实际上双方所签订的协议并不能适用傅文军提出的九民会议纪要第44条，应当适用45条，属于届满前达成的以物抵债协议，以物抵债应当视为一种担保，而涉诉房屋并未进行权属变更，鉴于以物抵债协议在性能和功能上与买卖合同类似，双方更类似于签订买卖合同作为金钱债务的担保，应当适用《民间借贷司法解释》第24条的规定处理，三份协议的相关条款均具有流押性质，违反了《担保法》和《物权法》强制性规定，属无效条款。另，傅文军当时的借款为不合理高息。且签订协议之时房产证不作为抵押用，只是提供给傅文军用于贷款还债，剩余款项返还给程炳来、杨凤芝。涉案房屋并非自愿交付、亦未过户到傅文军名下，协议亦未约定由傅文军居住、装修，应当仍属于二原告所有。本院经审理认定事实如下：程炳来与杨凤芝系夫妻关系。2003年4月，程炳来系密云区房地产开发总公司双诚公司经理，经案外人傅长忠介绍与傅文军相识。程炳来向傅文军借款20万元，称用于建筑公司办理业务。程炳来承诺以房屋作为抵押，并支付5万元利息。2003年5月6日，程炳来与傅文军签订《借款协议书》，约定程炳来向傅文军借款20万元，借款期限自2003年5月7日至2003年5月16日止，共支付利息5万元，本息合计25万元。同时程炳来将其位于北京市密云区行宫小区XX、XX号房屋的房产证作抵押，还款后傅文军归还房产证，否则前述楼房归傅文军所有。《借款协议书》下方有程炳来及傅文军签字。协议签订后，程炳来未能按时偿还借款。2003年6月6日，程炳来与傅文军签订《补充协议》，傅长忠为证明人，协议约定：“由于程炳来欠傅文军现金人民币到期未还，傅文军将抵压物12号2单元XX室暂时在程炳来同意的情况下质压。室内财物双方谁都不动。质压期间由于傅文军不知钥匙有几把，故此室内财物丢失、损坏均与傅文军无关。12号2单元XX室质压物暂时由程炳来居住。2003年6月11日前，程炳来必须把所欠现金叁拾万元归还傅文军，6月11日前不还，包括XX、XX室及室内物品、财产全部过户到傅文军名下，不得反悔”。《补充协议》下方有程炳来、傅文军、傅长忠签字及程炳来捺印。《补充协议》签订后，程炳来仍未按期偿还借款。2003年6月30日，傅文军（甲方）与程炳来（乙方）签订《协议书》，约定：“由于程炳来欠付文军人民币叁拾万元整到6月30日一直未还，经甲乙双方协商达成如下协议：一、程炳来将抵押物密云县行宫小区XX号、XX号过户到付文军名下。二、XX、XX号室内财物（见清单）2003年9月30日内双方不动，2003年10月1日始由付文军任意处置。三、2003年9月30日前程炳来将所欠人民币30万元整还清后甲乙双方配合过户到程炳来名下，包括清单室内物品及房屋产权证等。四、付文军在2003年9月30日前不得将此房产作抵押登记变卖等。五、程炳来必须向付文军提供协助办理过户手续，否则付文军有权任意处置室内物品。六、水电费由付文军交纳，过户给程炳来后由程炳来交纳，甲方如发现乙方另购置房产不付甲方款，甲方有权向乙方索赔贰拾万元。”《协议书》有程炳来、杨凤芝及傅文军签字，并附有程炳来和傅文军签字的《财物清单》。当日，程炳来向傅文军交付房屋钥匙，傅文军入住涉案XX号房屋并更换锁芯。2003年9月9日，程炳来将其企业营业执照、结婚证、身份证、2寸照片4张、户口本、涉案两套房屋的房产证交付给傅文军，承诺帮助其办理涉案房屋过户登记，傅文军出具《收条》。2003年9月30日，程炳来未能归还借款，亦未办理过户登记。傅文军于当日入住涉案XX号房屋并更换锁芯。2004年5月31日，程炳来因涉嫌犯罪被刑事拘留，并于次年2月入狱服刑，XX9年9月30日刑满出狱。2009年4月8日本院工作人员与程炳来的调查笔录中显示，程炳来认可已将涉案两套房屋抵顶给傅文军。程炳来被拘留后，傅文军未能联系到程炳来、杨凤芝二人，涉案的两套楼房亦未办理过户登记。XX8年，傅文军曾以所有权确认纠纷为案由起诉程炳来、杨凤芝，后因故撤诉。另查明，根据程炳来、杨凤芝与北京市密云县城市建设工程公司的房产卖契，涉案XX号房屋建筑面积为83.17㎡，XX号房屋建筑面积65.69㎡。参考傅文军提交的案外人刘桂兰于2009年购买该小区同一栋楼65.69㎡房屋的买卖合同和契税票据，买卖合同中标注房屋成交价格为5万元，契税计税金额为10.77万元。本院认为：本案争议焦点为程炳来、杨凤芝与傅文军签订的三份协议中涉及两套房屋相关条款的性质和效力问题。程炳来、杨凤芝认为，2003年5月6日、6月6日、6月30日双方签订的《借款协议书》《补充协议》《协议书》中关于涉案两套房屋的相关约定属于流押条款，应为无效。傅文军对此不予认可，认为5月6日《借款协议书》中仅约定将房产证交给傅文军，不属于流押条款，6月6日的《补充协议》是以物抵债协议，系双方真实意思表示且已经实际履行，6月30日的《协议书》属于让与担保性质，且未实际履行。《中华人民共和国担保法》第四十条规定，订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。5月6日的《借款协议书》中约定的“否则此楼房归甲方所有”，属于《中华人民共和国担保法》第四十条所禁止的情形，该约定应为无效。6月6日的《补充协议》，是对《借款协议书》的补充和变更，将债务数额提高到本息合计30万元，债务履行期限延长至6月11日。《补充协议》中约定的“6月11日前不还，包括XX室、XX室及室内物品、财产全部过户到傅文军名下”，并没有约定两套房屋所有权归傅文军所有，双方真实意思是以物抵债，只是达成该以物抵债协议时债务履行期限尚未届满，是以此种以物抵债的方式作为原债权债务关系的担保，该约定并不存在无效情形，但不具有物权效力。6月30日签订的《协议书》中第一条程炳来将涉案两套房屋过户到傅文军名下的约定，属于以物抵债协议，且此时债务履行期限已经届满，债务数额已经确定，抵债物的价值与债务数额大致相当，系双方当事人真实意思表示，经审查不存在恶意损害第三人合法权益的情形，也无其他无效事由，该部分约定应为有效。从2009年4月8日本院工作人员与程炳来的谈话中也可看出，直至2009年程炳来也是认可已将两套房屋抵顶给傅文军，明确表示对顶房一事没有异议。现涉案两套房屋早已交付傅文军，傅文军及其家人自2003年入住两套房屋居住至今，双方对用涉案两套房屋抵顶债务的意思表示均无异议。现涉案房屋市场价值较之2003年涨幅巨大，基于双方的真实意思表示及实际履行情况，结合诚信原则和公平原则，应当认定以物抵债协议的效力，债权人有权请求继续履行该协议。现涉案房屋未办理权属变更登记，对傅文军请求判令程炳来、杨凤芝协助办理涉案两套房屋变更登记的诉讼请求，本院予以支持。关于涉案协议约定的利息是否属于不合理高息的问题，根据协议签订当时施行的1991年《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条之规定，民间借贷的利率可以适当高于银行的利率，但最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包含利率本数）。超出此限度的，超出部分的利息不予保护。本案中，涉案协议超出借款时银行同类贷款利率四倍的利息确属不合理高息，但该部分高息不影响本案争议的涉案房屋有关条款的效力。故对程炳来、杨凤芝要求确认2003年5月6日、6月6日、6月30日签订的《借款协议书》《补充协议》《协议书》中约定前述涉案房屋归傅文军所有的相关流押条款无效，本院认定5月6日《借款协议书》中“否则此楼房归甲方所有”的约定无效。但对程炳来、杨凤芝要求傅文军交付前述涉案房屋的诉讼请求，本院不予支持。程炳来、杨凤芝同意给付傅文军借款本金20万元，不属于诉讼请求，本院不予涉及。对傅文军要求程炳来、杨凤芝协助其将位于北京市密云区行宫小区XX、XX号房屋变更登记到其名下的反诉请求，本院予以支持。对傅文军要求确认其与程炳来于2003年6月6日签订的《补充协议》有效的诉讼请求，因该约定是以此种以物抵债的方式作为原债权债务关系的担保，并不存在无效情形，本院予以支持，但该协议不具有物权效力。综上所述，依照《中华人民共和国担保法》第三十八条、第三十九条、第四十一条、第四十二条之规定，判决如下：一、程炳来与傅文军于2003年5月6日签订的《借款协议书》中“否则此楼房归甲方所有”的约定无效。二、程炳来与傅文军于2003年6月6日签订的《补充协议》中以北京市密云区行宫小区XX、XX号房屋以物抵债形式的担保约定有效。三、程炳来、杨凤芝协助傅文军将位于北京市密云区行宫小区XX、XX号房屋变更登记到傅文军名下。四、驳回程炳来、杨凤芝的其他诉讼请求。五、驳回傅文军的其他反诉请求。案件受理费三十五元，由程炳来、杨凤芝负担（已交纳）；反诉费三十五元，由程炳来、杨凤芝负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 张俊杰二〇二〇年十二月十四日法官助理 韩丽丽书 记 员 郑 伟