广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初11381号原告：广州市致友投资发展有限公司市场经营管理分公司，住所地广州市越秀区广园东路1540号A1栋28号铺。负责人：简麟辉。委托诉讼代理人：赵华林、郑丽萍，广东安法律师事务所律师。被告：广州市誉祺贸易有限公司，住所地广州市越秀区广园东路1540号大院自编致友汽配城K栋1-1号。法定代表人：蔡艳娟。委托诉讼代理人：张慧，广东文迪律师事务所律师。原告广州市致友投资发展有限公司市场经营管理分公司诉被告广州市誉祺贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月16日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人赵华林，被告的法定代表人蔡艳娟及其委托诉讼代理人张慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2013年7月1日签订的《租赁合同》；2.判令被告支付欠付的2019年9月至2019年11月的租金（按每月13713元的标准计算）及滞纳金（以前述应付而未付的租金为基数，从每月应付租金之日的次日起至实际清偿之日止，按每日3%的标准计算）；3.判令被告支付欠付的2019年9月至2019年11月的管理费（按每月1138元的标准）及滞纳金（以前述应付而未付的管理费为基数，从每月应付管理费之日的次日起至实际清偿之日止，按每日3%的标准计算）；4.判令被告支付拖欠的2019年8月的水费24元、电费280元、综合服务费390元及逾期支付前述水电费及综合服务费的滞纳金（以前述应付而未付的水电费、综合服务费为基数，按每日3%的标准计算，从2019年9月16日起至实际清偿之日止，滞纳金以本金为限）；5.判令被告因单方违约解除合同，向原告赔偿损失140493.6元；6、被告交纳的保证金21000元由我方予以没收。事实和理由：原被告就租赁广园××号广园致友汽配城xxx号的档位签订《租赁合同》后，原告将上述档位出租给被告，租期自2014年6月1日起至2021年6月21日止，被告应于每月15日前以银行转账支票结算的方式向原告支付上述费用；若被告未按时支付水、电费，原告有权按迟延支付费用的10%收取滞纳金至费用缴清之日止，若被告未按时交纳租金、管理费或相关费用，按日3%的标准向原告交纳滞纳金至费用缴清之日止等。被告自2019年9月起未向原告交纳租金、管理费及水电费，已构成根本违约，给原告造成极大经济损失，严重损害原告的合法权益，经原告催告，被告至今仍未支付。该租赁合同本应于2021年6月21日到期，现由于被告单方违约，导致租赁合同提前19个月解除，给原告造成了严重的经济损失。广园××号致友汽配城是广州市致友投资发展有限公司（以下简称致友公司）向融通地产（广东）有限责任公司（以下简称融通公司）承租，由原告经营管理。在原被告签订的租赁合同期限内，致友公司需根据与融通公司的租赁合同约定的租金标准向其支付场地租金。原被告的租赁合同虽提前解除，但至租赁合同终止期限即2021年6月21日止，原告在此期限内仍需按上述租金标准向融通公司支付租金。原告认为被告给原告造成的上述客观经济损失，应予以赔偿。为维护原告的合法权益，故诉至法院并提出前述诉讼请求。被告辩称：不同意原告的全部诉讼请求。理由如下：一、涉案房产属军队房产，2009年5月25日，被告股东与致友公司签订租赁合同，租赁自2009年6月1日至2014年5月31日止；2014年5月27日，被告股东与原告签订租赁期限为4年7个月的租赁合同，即自2014年6月1日至2018年12月31日止；2014年8月26日，被告公司成立，成立时公司名称为广州市誉珩贸易有限公司；2015年1月19日，广州市誉珩贸易有限公司变更为被告，法定代表人即蔡艳娟。因部队下发的涉军停偿政策，涉及房地产租赁停止工作计划在2018年6月底完成。2017年4月10日、2017年6月23日原告提前向包括被告在内的全体租户发出续约停止，通知载明的续约合同起始日期不一，但都是在2018年，即2018年1月1日或2018年7月1日。2017年7月25日，在被告此前租赁合同仍未到期的情况下，原告通知被告签订新的租赁合同，签订日期被其改成2013年7月1日，合同起始期限为2014年6月1日至2021年6月21日止，可说明原告为了规避国家的停偿政策规定而签的合同，该合同依法属无效合同。且依据《最高法关于租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原告在本案中并未提供涉案房屋合法产权证明、报建资料、建设工程规划许可证等相关材料，故涉案房屋依法应属无效合同。二、涉案合同无效，合同条款对双方不具有约束力，原告应向被告返还保证金21000元，原告无权要求被告向其支付滞纳金及赔偿所谓的损失等费用，且被告已支付完毕使用涉案房产期间的相关费用，原告主张的各项费用亦没有事实及法律依据。原告清楚知悉被告使用涉案房产至2019年8月，且被告已缴纳完毕相关场地使用费用，被告的法定代表人多次告知原告负责人员2019年9月退租事宜，并于8月15日到原告管理处交8月租金等费用和领取租金发票的同时向原告提交书面退租文件，原告已清楚知悉被告使用涉案房屋至2019年8月的事实。三、被告在使用涉案房屋期间，均准时向原告支付租金，且原告公司工作人员也会在微信上提醒被告公司交纳租金事宜，但2019年8月之后并无此类提醒，进一步证明原告在2019年8月已知晓被告退租的事宜。涉案合同无效，不存在所谓的滞纳金、违约金、赔偿损失等问题，何况滞纳金没有法律依据。原告提交2019年9月1日的其与融通公司签订合同以证明其存在损失，但被告使用涉案房屋至2019年8月，参照合同法第113条的规定，被告在2019年9月之前不可能预见得到原告2019年9月与融通公司签订的合同。三、我方在2019年7月向原告方的物业相关的负责人赵林发经理电话告知过我方想解除合同，于2019年9月退租，所以我方于2019年8月15日向原告递交了书面的退租申请，故未缴纳2019年9月-2019年11月的租金、管理费。四、我方确认2019年8月的水电费及综合服务费没有缴纳，因为原告没有向我方送达相应的通知，故我方没有缴纳，且我方认为综合服务费是没有依据的。我方不同意支付上述2、3、4项诉请的相关费用的滞纳金。从原告提供的证据8可显示在被告搬离案涉商铺时，原告已经办理了如张贴的对外招租的通知，综合以上事实，2019年9月-2019年11月产生的租金及管理费及滞纳金均属于原告自行扩大的损失，不应由我方承担。五、诉请5，原告以其与融通公司签订的合同向我方主张损失，但该份合同是被告于2019年8月搬离案涉商铺后，原告与融通公司所签。从该角度说，无论是在被告方签订合同之时还是在搬离之前，均无法预见到原告所述的损失，其就此向被告方主张没有法律依据。况且被告签订合同后已缴纳两个月的租金共21000元作为保证金，且此前续约的过程中均缴纳了续约费分别为10万元、12万元。原告方不存在其主张的损失。我方对保证金另行主张权利，不再本案提起反诉。六、我方对于原告主张的水电费标准及数额均无异议。经审理查明：2013年7月1日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《租赁合同》，其中约定：甲方租赁给乙方使用的商铺位于广园××号广园致友汽配城xxx号档位，总建筑面积56.88平方米，甲方租赁给乙方使用的商铺用作经营汽车配件、用品的零售、批发，租赁期限从2014年6月1日起至2021年6月21日止；其中2019年1月1日至2019年12月31日租金为13713元/月，管理费为1138元/月，管理费包括公共照明电费、公共水费、公共卫生清洁费、治安联防费、保安费及管理服务费等费用；水、电费的计收，计价按水、电公司收取甲方总表金额除以各用户合共总度数后得出单价计收；乙方应于每月15日前以银行转账支票结算的方式将上述费用直接汇入甲方指定的银行帐户或以现金方式到甲方办公室交纳；乙方应在本合同签定当天一次性向甲方缴付水、电保证金21000元，该保证金在租赁期满后，乙方付清所有拖欠费用后由甲方一次性无息退回给乙方；乙方应按时交纳前述所有费用，如乙方未按时交纳水电费，甲方有权按每天收取滞纳金额的10%作滞纳金，如乙方未按时交纳租金、管理费或相关费用，除必须补交外，每逾期一日还需向甲方交纳迟交款的3%滞纳金，直至交清全部欠款为止；乙方在承租期间，如因特殊原因确需中途退租的，应事先以书面形式征得甲方同意，而乙方所交的保证金甲方不作退还；乙方在租赁期间，擅自停业或将商铺闲置30天以上的，或违反汽配城管理规定经劝阻仍不整改的，甲方有权终止合同，保证金不予退还，并按乙方应缴未缴款项总额的30%收取违约金等。签订合同后，原告将涉案商铺交付给被告经营使用。因被告逾期支付租金，原告于2019年11月27日委托广东安法律师事务所通过特快专递EMS向被告的法定代表人蔡艳娟寄送《律师函》，主要内容为：你方自在2019年9月未按时足额交付租金及管理费，且擅自将商铺闲置，至今未重新开业，截至发函之日，你方欠付的租金、管理费以及水电费共计45247元，还有由此产生的滞纳金、违约金；你方请在收到本函后三日内支付上述拖欠的租金、管理费及水电费，并与我方积极协商租赁合同履行及交纳滞纳金、违约金问题，逾期将通过法律途径解决等。据EMS改寄批条显示，该邮件因被告拒收被退回。2019年11月30日，原告在涉案商铺门口张贴《解除租赁合同通知书》，其中载明：蔡艳娟女士：我司与你于2014年6月1日签订xxx-01号《广园致友汽配城总场租赁合同》，合同约定的租赁期限自2014年6月1日起至2021年6月21日止，其中2019年1月1日至2019年12月31日期间每月租金为13713元。合同履行期间，自2019年9月起至今你未向我司交纳合同约定的租金、管理费及使用租赁房屋产生的水电费。虽经我司发函催促，但仍未缴纳。鉴于你的严重违约行为，我司根据合同约定，现正式通知你，从2019年11月30日起解除与你之间编号为xxx-xx《广园致友汽配城总场租赁合同》，并保留追究你的违约责任之权利。原告为证明其损失，向本院提交了致友公司与融通公司签订的《房地产租赁合同》，其中约定：致友公司承租的地址为致友汽配城，建筑面积17224.89平方米，场地面积18861.8平方米；其中2019年9月1日至2019年12月31日每天租金为72226.06元。原告表示：140493.6元的损失是按照130元/月/平方米乘以56.88平方米再乘以19个月计算出来的。被告表示：该损失计算过高，超过了被告的合理预期。被告为证明其已向原告提出提前解除合同且原告自2019年8月没有催促被告支付租金，向本院提交了微信聊天记录（其中主要内容为：询问xxx的每月租金数额及答复）及2019年1月至8月期间的租金发票。原告对上述证据的证明内容不予认可。关于综合服务费。原告称：综合服务费是我方对租赁场地的水电设施进行投入维护管理产生的服务费用，在提起本案诉讼之前有向被告主张过2019年8月之前的综合服务费。被告表示：我方之前有向原告交纳综合服务费，但对其收取该费用的依据是持有异议的，但没有办法，只能交纳。关于租赁合同有无倒签的问题。原告称：2013年7月1日的落款日期是比照未到期的2014年6月1日-2018年12月31日的租赁合同落款日期写的，应为2014年5月27日，但鉴于当时工作人员疏忽未核对清楚，即落款为2013年7月1日；从被告证据7即通知的内容看，当时很多租户认为原告的涉案场地会因为军队的停偿政策而关闭，人心惶惶，原告告知租户涉案场地与军队的租赁期限至2021年6月20日，实际是2021年6月21日，为避免租户觉得场地不稳定，告知各租户可将合同续签至2021年6月20日，随后各租户自愿与原告续签了合同，并非是被告不愿签订合同，因为当时有些合同即将到期，而不是为了规避部队的政策。被告称：就承租的涉案商铺，共签订了两份合同，其中第一份是被告的股东张壮荣与致友公司于2009年5月25日签订的，并不是本案原告；第二份是被告的股东张壮荣与原告于2014年5月27日签订的；本案租赁合同实际上是原被告于2017年7月25日签订的。当时我方不愿意续签，因为2014年5月27日签订的合同尚未到期，该合同租期至2018年12月31日。原告提前了一年多要求我方续签租赁合同，我方不愿意签订，但是不得不签，不签就得马上搬走。关于有无交还场地的问题。原告称：我方于2019年11月27日向被告发出律师函，于2019年11月30日发出解除租赁合同通知书，终止双方的租赁合同关系，后就收回涉案商铺；被告也无证据证明其要求退租及交还钥匙，被告单方退租属违约行为。被告称：在2019年8月15日我方在管理处一并提交了退租申请并向赵林发经理交还涉案商铺的钥匙，我没有留存退租申请的原件，也没有交还钥匙的书面证据。本院认为，租期至2021年的《租赁合同》出自原被告双方的真实意思表示，没有违反法律及行政法规的强制性规定，属合法有效的合同。虽然该合同的落款日期为2013年7月1日，但双方已确认为倒签，该情形并不会导致合同无效。原告已将涉案商铺交付给被告使用，被告理应依约向原告支付租金及管理费等费用。被告逾期支付2019年9月起的租金及管理费、超过30天，已构成合同解除的条件，应依约承担违约责任。原告在涉讼商铺处张贴解除租赁合同通知书，合同解除的意思表示送达被告，故上述租赁合同已于2019年11月30日解除。被告称其已于2019年8月15日退场，但未与原告办理交接手续，故本院对此不予认定。原告据此要求被告支付所欠的租金、管理费并没收保证金的诉讼请求，合法合理，本院予以支持。关于水电费，被告确认其没有支付，且对数额亦予确认，故对该项诉请，本院予以支持。鉴于被告不同意支付逾期付款违约金并认为违约金的标准过高，本院根据本案实际情况酌情调整为参照同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。至于原告要求被告赔偿相当于19个月租金损失的诉讼请求，因双方并未就该项损失进行约定，且原告该项请求有违公平原则，故本院不予支持。关于综合服务费，根据租赁合同第四条第一款的约定，管理费包括保安费、管理服务等费用，现原告诉请被告还需支付综合服务费，无合同及法律依据，故对该项诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起五日内，被告广州市誉祺贸易有限公司应向原告广州市致友投资发展有限公司市场经营管理分公司支付2019年9月至2019年11月的租金（按每月13713元计）及逾期付款违约金（自2019年9月16日、2019年10月16日起至实际清偿之日止，分别以13713元为基数，参照同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；违约金以不超过所欠租金总额为限）。二、自本判决发生法律效力之日起五日内，被告广州市誉祺贸易有限公司应向原告广州市致友投资发展有限公司市场经营管理分公司支付2019年9月至2019年11月的管理费（按每月1138元计）及逾期付款违约金（自2019年9月16日、2019年10月16日起至实际清偿之日止，分别以1138元为基数，参照同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；违约金以不超过所欠管理费总额为限）。三、自本判决发生法律效力之日起五日内，被告广州市誉祺贸易有限公司应向原告广州市致友投资发展有限公司市场经营管理分公司支付2019年8月的水费24元、电费280元及逾期付款违约金（自2019年8月16日起至2019年8月19日止，以上述所欠款项为基数，参照中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际付清之日止，以上述所欠款项为基数，参照同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；违约金以不超过所欠水电费总额为限）。四、被告广州市誉祺贸易有限公司已付的保证金21000元归原告广州市致友投资发展有限公司市场经营管理分公司所有，不予退还。五、驳回原告广州市致友投资发展有限公司市场经营管理分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4765元，由原告广州市致友投资发展有限公司市场经营管理分公司负担3406元，被告广州市誉祺贸易有限公司负担1359元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期，按自动撤回上诉处理。审 判 长  徐 娟人民陪审员  卫宝钊人民陪审员  郑翠华二〇二〇年十二月十日书 记 员  郑艳婷