北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初1147号原告：鲁军，女，1968年12月6日出生，汉族，住北京市西城区。原告：张明海，男，1964年11月6日出生，汉族，住北京市西城区。二原告之委托诉讼代理人：王阳，北京市华洋律师事务所律师。被告：北京金隅万嘉房地产经纪有限责任公司，住所地北京市石景山区永乐小区北京重型电机厂房管科6幢二层219。法定代表人：于福花,执行董事。委托诉讼代理人：孙广亮，北京市华堂律师事务所律师。委托诉讼代理人：金振亨，北京市华堂律师事务所律师。第三人：北京中标世纪投资有限公司，住所地北京市东城区海运仓3号303室。法定代表人：李东东。原告鲁军、张明海与被告北京金隅万嘉房地产经纪有限责任公司（以下简称金隅公司）、第三人北京中标世纪投资有限公司（以下简称中标公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告鲁军、张明海及其委托诉讼代理人王阳，被告金隅公司之法定代表人于福花、委托诉讼代理人孙广亮、金振亨到庭参加了诉讼。第三人中标公司经本院依法送达开庭传票，无正当理由未按时到庭，本院依法对其缺席审理。本案现已审理终结。原告鲁军、张明海提出诉讼请求：1、请求人民法院判令被告为原告办理位于北京市西城区广安门外XXX室房屋的过户手续；2、由被告承担本案诉讼费。事实及理由：两名原告系夫妻关系。根据（2007)宣民初字第7627号民事判决，被告2005年6月像案外人北京中标世纪投资有限公司购买涉案房产，并于2005年6月21日付清房款，但未实际办理过户手续，从而形成第一手房屋买卖关系。2005年7月被告与原告鲁军签订了名为买房委托代理合同，实为涉案房产买卖合同，约定原告为涉案房产的唯一买受人，并由被告为原告办理涉案房产的过户，并在手写部分特别约定原告作为买家直接向被告付款，并由被告协助办理过户。根据该合同2005年7月26日原告鲁军依约向被告人缴纳涉案房产定金5万元，并向北京市住房资金管理中心办理了按涉案房产购买价的公共维修基金，登记业主为原告鲁军。2005年8月22日被告向原告办理了房屋的实际交付，同日原告与中设集团物业管理有限责任公司恒昌花园物业管理部签署业主公约、供暖协议书、物业管理委托合同书，办理了实际入住，并缴纳有线电视安装费、门禁系统安装费、装修配合费，且作为涉案房产实际占有、使用人自2005年8月22日至今向物业缴纳物业费、供暖费、水费等费用。为配合办理房产证2005年8月24日被告协助原告鲁军对涉案房屋委托原北京市宣武区房地产测绘所进行测绘并由原告缴纳费用。原告入住后，为了自己和家人安装有线电视及固定电话。从而被告与原告事实上及合同上形成了涉案房产的第二手买卖合同，且经北京市西城区人民法院(2018)京0102民撤22号判决载明，原告与被告签署涉案房产买卖合同合法有效。因原涉案房产涉及土地出让金、抵押问题，一致不具备过户条件。2018年10月被告人通过对北京市宣武区人民法院做出(2007)宣民初字第7627号民事判决的执行，已将涉案房产过户至其名下。现依据双方所签署的合同及房屋实际情况，该房屋已具备实际过户的条件。因被告人无故拖延过户义务，特诉至法院。被告金隅公司辩称，不同意原告的诉讼请求，第一、根据合同相对性原则张明海非本案适格原告。第二、根据被告提供的买方委托代理双方签订的合同为委托合同，是委托法律关系，并非房屋买卖合同。原告在民撤22号案件中，也承认原告与中标公司之间签订的合同为房屋买卖合同，原告与被告之间的法律关系仅为委托法律关系，而并非房屋买卖关系。结合买方委托代理购买合同第二条、第五条手写部分第六项，可以得知该合同是委托合同，金隅万嘉的主要合同义务是作为中介机构向原告提供房屋买卖中介服务，促成涉案房屋的交易，协助原告及房屋出卖方办理房屋过户等房屋买卖合同当中的程序性事项，并没有向原告过户的义务。第三、北京中标世纪投资有限公司与原告签订的案涉房屋买卖合同是双方真实的意思表示，且已经实际履行。原告应该要求案涉房屋的出卖人北京中标世纪投资有限公司为其办理房屋过户，而并不是被告金隅万嘉。2005年7月25原告与金隅万嘉签订买方委托代理购买合同后，原告违反合同约定绕过金隅万嘉一方，私下于2005年8月22号与中标公司签订房屋买卖合同，原告与中标公司的合同约定中标公司收到房款日起10日内将房屋交付原告使用。以上事实能够说明，原告知晓中标公司为房屋的所有权人且中标公司也将房屋交付给原告使用，为原告办理入住手续，原告在中标公司的协助下，与物业公司签订了一系列合同，缴纳了住房专项维修基金。双方之间已经履行了双方之间签订的房屋买卖。因此原告已经认可与中标公司之间签订的合同为有效合同，是双方的真实意思表示，并已实际履行。如果4199号判决书中支持了中粮公司办理过户中原公司有条件办理过户，那为原告办理过户是不存在障碍的。原告要求金隅万嘉根据委托合同办理过户是没有任何法律依据的。第四、因原告的违约导致已经与金隅万嘉签订的买方委托代理购买合同已经解除，金隅万嘉没有履行合同的义务。根据双方签订的合同第六条第二款的约定，如甲方也就是原告利用乙方金隅万嘉为其提供的房产的相关信息，自行或介绍他人与该房产产权达成任何交易性质的意向时，甲方违约。乙方有权将甲方所交付的定金不予退还。2005年7月25号原告与金隅万嘉签订委托合同后得知了涉案房屋信息，原告为达到不支付中介代理费的目的，在签订委托代购合同后不久，不满30日的期限内于2005年8月22日绕过金隅万嘉，与当时的房屋所有权人中标公司签订房屋买卖合同，并在中标公司的带领下办理入住手续，其行为已经违反了原被告双方之间的合同约定。双方的合同，因为原告的违约行为已经解除。而且从2005到2018年之间，原告从没有要求金隅万嘉履行合同，也可以看，双方的合同已经解除。综上，因为原告的跳单行为，导致原告已经与金隅万嘉之间的合同解除，双方的权利义务已经终止。原告应向中标公司主张权利要求中标公司为其办理过户，而不应向被告提出本诉。原告在签订合同后长达十多年期间，从未行使权利，是其怠于行使自己的权利维护自己的权益，导致其目前为止仍不能取得房产证。目前涉案房屋登记在案外人名下，金隅万嘉无权将房屋过户给原告，金隅万嘉没有履行合同的相关义务。第三人中标公司经本院公告传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年11月5日，本院作出(2018)京0102民撤22号民事判决书，其中确认以下事实：1、鲁军与张明海系夫妻关系，二人于1993年6月8日登记结婚。2、2007年金隅公司曾以房屋买卖合同纠纷为由起诉中标公司，形成（2007）宣民初字第7627号民事案件，该案中金隅公司主张，我公司与中标公司于2005年6月18日签订房屋买卖合同，约定由我公司购买宣武区广安门外XXX室，建筑面积109.72平方米，房屋成交价格为493740元，双方另约定由中标公司办理产权过户手续，在我方实际接收房屋之日起90个工作日内办理完成产权过户手续。我公司支付房款后，中标公司无正当理由一直不予配合办理过户手续，导致至今合同无法继续履行。现诉至法院要求中标公司继续履行双方签订的房屋买卖合同，协助办理宣武区广安门外XXX室房产过户手续。中标公司辩称，金隅公司所述情况全部属实。房屋系我公司通过拍卖程序购得，我公司在拍卖取得此房时不知道开发商没有把土地出让金交齐的情况，我公司将房屋交付金隅公司后，在办理过户手续的过程中，因开发商未交齐土地出让金的问题，发证机关不给办理房屋产权过户手续，现无法承诺办理产权过户的期限。该判决审理查明部分显示，2005年6月18日，双方就金隅公司购买宣武区广安门外XXX号房屋签订《房屋买卖合同》，合同约定：该房屋建筑面积109.72平方米，房屋售价为493740元，乙方（金隅公司）应于合同生效之日后，办入住之时向甲方（中标公司）支付全部款项，甲方收到该房屋的全部价款之日起十个工作日内，将该房屋交付后给乙方使用，同时甲方结清该房产的相关费用；双方另约定在乙方实际接受该房屋之日起，甲方协助乙方在房地产产权登记机关规定的期限九十个工作日内办理完毕产权变更登记手续。合同签订后，金隅公司于2005年6月21日向中标公司付清了房价款。2007年9月24日，北京市宣武区（现西城区）人民法院做出（2007）宣民初字第7627号民事判决书（下称7627号判决，已生效），判令中标公司为金隅公司办理涉案房屋产权过户手续。3、2018年7月20日，法院做出（2008）宣执字第02662号执行裁定，该裁定显示，金隅公司依据已生效的7627号判决申请强制执行，裁定为金隅公司办理涉案房屋产权过户手续。2018年10月19日，涉案房屋不动产权登记至金隅公司名下。4、鲁军、张明海表示，其二人系涉案房屋实际买受人，涉案房屋未办理过户原因在于开发商未缴纳土地出让金，金隅公司、中标公司对我方与金隅公司所签买房委托代理购买合同、我方与中标公司所签房屋买卖合同均知情，金隅公司、中标公司恶意串通，通过7627号判决判令将涉案房屋过户给金隅公司存在错误，且侵害其合法权益，应予撤销。2018年12月5日，本院立案受理了鲁军、张明海向本院提起的第三人撤销之诉。为证明其主张，鲁军、张明海向本院提交了买卖协议书、买房委托代理购买合同、收据、发票、房屋买卖合同、2008年宣民初字第4199号民事判决书(下称4199号判决)、住房资金管理中心存储明细。其中，买卖协议书显示，2004年5月25日，中标公司与长城国际拍卖有限公司签订合同，确认中标公司购买长城国际拍卖有限公司有权处置的11套房产（含本案涉案房屋）。买房委托代理购买合同显示，2005年7月25日，鲁军与金隅公司签订合同，约定就甲方（委托方，鲁军）委托乙方（金隅公司，被委托方）购买拥有合法产权的房产所提供的相关服务进行约定，甲方拟购买房屋为涉案房屋，购买价格为537628元，甲方应向乙方支付的代理费为10440元，乙方应在合同签订当日向乙方支付购房定金5万元。乙方将视甲方为该房产的唯一购买人，并代表甲方与该房产的产权人进行接洽。乙方负责协助甲方与该房产产权人进行并完成该房产的房款、房屋及相关设备设施的交割过程。乙方负责办理该房产的产权过户手续。如甲方在签订本合同之后单方面与乙方解除委托关系或不履行本合同中双方所约定的条款时，则视为甲方违约，乙方有权解除本合同，甲方所交付的定金不予退还。双方在合同手写条款部分约定：甲方于2005年7月26日交付定金5万元。乙方收到定金后于20天内为甲方办理该房屋的入住手续，乙方为甲方先行垫付公共维修基金10752.56元。到土地局办理过户，过户当日甲方付清全部余款（房款487628元、代理费10440元、垫资费3000元、公共维修基金10752.56元）。乙方在收到定金后，在30个工作日内为甲方到土地局办理过户手续，如乙方在30个工作日内未能为甲方办理房屋过户手续，定金5万元如数退还甲方。如在办理房屋过户手续中，甲方单方违约，乙方将不退还定金5万元。收据显示2005年7月26日，金隅公司向鲁军出具5万元收据，载明：转付房主的房屋定金。发票显示，2005年8月24日，相关测绘部门向鲁军出具了测绘费150元的发票。房屋买卖合同显示，中标公司（甲方）曾与鲁军（乙方）签订房屋买卖合同，房屋基本情况列明为涉案房屋，价款为537628元。合同第5条约定付款方式为，乙方应于本合同生效之日后，办入住之时向甲方支付全部款项537628元。合同第14条手写部分约定，本套房屋买卖、付款等交易程序以金隅万嘉与鲁军签订的买卖合同为准。甲方落款处盖有中标公司公章，日期为2005年6月21日。乙方落款处有鲁军签字，日期为2005年8月22日。4199号判决显示，2008年，中标公司曾以房屋买卖合同纠纷为由起诉中国光大银行股份有限公司北京宣武支行、长城国际拍卖有限公司，要求办理11套房屋（含本案涉案房屋）的过户登记手续。该判决本院认为部分载明：鉴于目前房屋客观情况，房屋尚未进行初始登记，并且在房屋上所设抵押权也未解除，房屋权属登记部门明确表示不予办理，故截至本案一审终结前二被告的协助义务无法实现。最终，法院判决驳回中标公司的诉讼请求。住房资金管理中心存储明细显示，2018年9月20日，鲁军补打了涉案房屋专项维修基金收据，该收据显示业主为鲁军（鲁军认可该部分费用系由金隅公司代交）。5、针对鲁军、张明海该部分证据，金隅公司表示，买卖协议系复印件无法确认真实性，该证据仅能证明中标公司系涉案房屋所有权人。买房委托代理购买合同的真实性认可，证明目的不认可。签订该合同后，鲁军绕过金隅与中标公司直接联系签订买卖合同，通过签订买卖合同的行为单方解除了与金隅公司的委托关系，违反合同约定。目前无证据证明我方针对委托关系行使了解除权，该代理合同不仅是委托合同，实际与手写的补充协议内容共同构成了买卖合同。收据、测绘费发票的真实性认可。鲁军与中标公司所签房屋买卖合同内容的真实性无法确认，此前从未见过该合同，证明目的不认可，合同14条手写部分约定我方不知情，无证据表明我方对该情况明知。4199号判决的真实性认可，证明目的不认可，只能证明中标公司在2008年未办产权证，不能证明二被告存在恶意串通。反而证明鲁军、张明海怠于行使权利，多年未主张过涉案房屋权利。不认可原告主张的住房资金管理中心存储明细系我方交纳的意见。6、鲁军、张明海还强调，2005年8月在中标公司带领下其已实际入住涉案房屋至今。为此，提交了说明、物业合同、供暖协议、收费凭单、歌华有线凭单、电费凭单等证据，该部分证据显示，2005年8月起鲁军与相关物业公司签订物业合同、交纳涉案房屋相关电、煤气、有限电视费等费用的情况。对此，金隅公司表示，该部分证据的真实性认可，证明目的不认可，仅能证明鲁军支付5万元定金，未合法取得房屋所有权的情况下，在涉案房屋居住了14年。7、金隅公司主张，我方与中标公司所签房屋买卖合同合法有效，且我方支付了全款，我方为涉案房屋合法产权人，中标公司将房屋一房二卖。涉案房屋上抵押、土地出让金均是我方想办法处理。根据不动产公示公信原则，涉案房屋应归我方所有，7627号判决不存在错误。为此，金隅公司提交了房屋买卖合同、收据、解除抵押的函、不动产权证（前述证据均为复印件）、工行转款记录。其中，房屋买卖合同显示内容与7627号判决审理查明部分内容基本一致，该协议第13条下部手写部分显示，还需交房屋大修基金9821元，共计503614元。收据显示，2005年6月21日，相关单位出具收据载明：今收到中标公司房款（金隅公司实缴）503614元。解除抵押的函显示，2017年9月8日，相关银行向房管部门出具书面文件，同意解除涉案房屋所有权对应的土地使用权的抵押登记。不动产权证显示，2018年10月19日，涉案房屋不动产权登记在金隅公司名下。工行转款记录显示，2005年6月14日、21日，熊钰（时任金隅公司法人）通过其账户向尾号9629账户分别转款614746元、489776元。针对金隅公司的意见及证据，鲁军、张明海表示，不动产权证、房屋买卖合同均无原件，不予认可。金隅公司未就其主张向中标公司支付房款提供转账凭证。解除抵押函的真实性认可，我方刚得知此情况，房屋已具备办理过户条件，我方需将7627号判决撤销才能取得涉案房屋产权。转款记录真实性不认可，交易账户均为个人账户，无法表明款项系支付给中标公司，即使对方账号为中标公司，金隅公司与中标公司还有其他买卖关系，亦无法证明款项系涉案房屋房款。8、依据上述查明的事实，(2018)京0102民撤22号民事判决认为：针对涉案房屋，中标公司、金隅公司、鲁军之间，存在先后接续的两手房屋买卖合同关系，并非金隅公司所称中标公司一房二卖，亦非鲁军主张的其直接与中标公司建立买卖关系。理由如下：一、根据7627号生效判决审理查明部分的内容、金隅公司出示的其与中标公司所签房屋买卖合同内容可知，金隅公司与中标公司针对涉案房屋在2005年6月签订有房屋买卖合同。金隅公司提交的收据、工行转款记录显示，已在2005年6月21日将合同约定的房款付予中标公司。该部分证据证明金隅公司、中标公司之间就涉案房屋形成第一手买卖合同关系。二、鲁军与金隅公司之间2005年7月所签合同，虽名为买房委托代理购买合同，但确认的手写内容实际系双方特别约定内容，该部分内容约定了鲁军作为买方直接向金隅公司付款，金隅公司作为卖方承诺协助办理过户的内容，该部分内容超出委托代理关系的范围，双方系房屋买卖合同关系，而非委托代理合同关系。鲁军提交的其与中标公司之间房屋买卖合同也列明，房屋买卖付款等交易程序以金隅公司与鲁军签订的“买卖合同”为准。该部分事实证明金隅公司在涉案房屋尚未过户至其名下时，又将涉案房屋出售给鲁军，形成第二手买卖合同关系。三、鲁军、中标公司所签房屋买卖合同并非真实的房屋买卖合意，因为该买卖合同存在若干不合常理之处。首先，若中标公司一房二卖或中标公司独立与鲁军协商确认直接的买卖关系，该合同价款应为双方单独协商确认的价格，而不应与鲁军、金隅公司所签合同约定的房价款完全一致。其次，若中标公司一房二卖或中标公司独立与鲁军协商确认直接的买卖关系，在买卖双方最应关心的价款支付、房屋过户等环节应进行具体、明确的约定，而该合同却写明以鲁军、金隅公司所签买卖合同为准。四、金隅公司虽强调其与中标公司签订买卖合同后，对中标公司与鲁军之间所签协议不知情，但该意见明显与事实不符：金隅公司若确系购买涉案房屋后，对鲁军后续购房情况不知情的话，在长达十余年的时间内从未向房屋实际使用人的鲁军主张房屋腾退等权利，亦未向其所认可的中标公司主张房屋交付权利，明显不合常理。所以，综合上述几点理由可以认定，涉案房屋买卖实际情况为：中标公司与金隅公司签订房屋买卖合同将房屋售予金隅公司，未完成过户情况下，金隅公司通过与鲁军签订买房委托代理购买合同，在该合同中直接约定买卖双方主要权利义务，将涉案房屋售予鲁军，建立第二手房屋买卖合同关系。所以，三方针对涉案房屋形成前后接续的两手买卖关系，两手买卖合同均合法有效情况下，7627号判决中，金隅公司依据其与中标公司之间的买卖关系起诉，要求办理涉案房屋过户手续，法院依据双方之间买卖合同、付款凭证、中标公司抗辩意见等内容，判决中标公司履行合同义务为金隅公司办理涉案房屋产权过户手续，并无错误。同时，(2018)京0102民撤22号民事判决认为：鲁军、张明海可依据与金隅公司之间的房屋买卖合同关系主张相应权利。本院查明，2018年5月14日，河北省廊坊经济技术开发区人民法院作出（2018）冀1091民初629号民事调解书，内容为：金隅公司给付案外人郝志慧、王建欠款。2019年1月14日，河北省廊坊经济技术开发区人民法院作出（2018）冀1091执507号之一，内容为因金隅公司未履行调解书中的付款义务，裁定涉案房屋的所有权归王建所有。依据该执行裁定书，涉案房屋过户至王建名下。2019年9月3日，河北省廊坊经济技术开发区人民法院作出（2019）冀1091执监1号民事裁定书，认为（2018）冀1091执507号之一执行裁定确有错误，撤销了（2018）冀1091执507号之一执行裁定。但截至本判决作出时，涉案房屋尚未执行回转至金隅公司名下。庭审中，原告表示其有能力履行房屋买卖合同，可以应本院要求随时提存购房款。审理中，我院于2020年8月11日在《人民法院报》刊登公告，依法向第三人北京中标世纪投资有限公司送达起诉状副本、举证通知书及开庭传票，公告期满后，第三人北京中标世纪投资有限公司未到庭应诉，亦无音信。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。依据已生效判决书的认定，原、被告之间存在就涉案房屋的买卖合同法律关系。原告作为涉案房屋的买受人，依约履行了支付首期购房款的义务，余款由于合同约定的付款条件尚未成就而未支付。被告虽为涉案房屋能够具备上市交易条件等付出了努力，但俱不能作为不履行合同之抗辩理由。故本院认为，被告应当协助原告办理涉案房屋的过户手续，将涉案房屋过户至二原告名下。但现涉案房屋因法院执行裁定过户至案外人名下，虽执行裁定已被撤销，但尚未执行回转。因涉案房屋目前不在被告名下，本院对于原告的诉讼请求无法予以支持。第三人经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自动放弃抗辩权，本院将依据查明的事实和认定的证据做出裁决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，本院判决如下：驳回鲁军、张明海的诉讼请求。案件受理费9176元，由北京金隅万嘉房地产经纪有限责任公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。公告费以实际发生数额为准由北京中标世纪投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内，未预交上诉案件受理费的，按照撤回上诉处理。审 判 员  韩 楠二〇二〇年十二月三十一日法官助理  苏 静书 记 员  温晓娟