上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初13550号原告：潘建武，男，1970年4月17日出生，汉族，住浙江省瑞安市。委托诉讼代理人：姚吉玲，北京盈科(温州)律师事务所律师。委托诉讼代理人：缪海飞，浙江信泰律师事务所律师。被告：王宝光，男，1964年7月17日出生，汉族，住浙江省温州市。委托诉讼代理人：张青腾。委托诉讼代理人：夏晓明。原告潘建武与被告王宝光房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月19日公开开庭进行了审理。根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法转入普通程序，由审判员独任审理，于2020年11月30日公开开庭进行了审理。原告潘建武的委托诉讼代理人缪海飞(仅第1次庭审)、姚吉玲(仅第2次庭审)，被告王宝光的委托诉讼代理人张青腾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。潘建武向本院提出诉讼请求：1.确认潘建武与王宝光于2018年12月1日签订的《房屋租赁合同》于2019年11月16日解除；2.诉讼费由王宝光承担。事实与理由：2018年12月1日，双方签订《房屋租赁合同》，王宝光将上海市黄浦区宁海东路XXX号XXX楼整层(以下简称“涉案房屋”)出租给潘建武，租期自2019年1月15日起至2025年1月14日止，王宝光同意潘建武转租并改装。2018年12月4日，潘建武与案外人上海小白龙信息科技有限公司(以下简称“小白龙公司”)签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋转租给小白龙公司。小白龙公司承租后未经潘建武同意擅自转租他人。因实际使用人涉嫌刑事犯罪，涉案房屋被上海市公安局黄浦分局查封。潘建武多次向公安机关申请解除查封未果，致使无法继续使用涉案房屋，合同目的无法实现。2019年11月16日，潘建武通过直接送达、微信和邮寄的方式向王宝光送达《解除房屋租赁合同通知书》，通知王宝光解除双方于2018年12月1日签订的《房屋租赁合同》。2019年11月20日，王宝光作出回复函，潘建武于同月22日收到。根据《合同法》第九十四条第一项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定，因租赁房屋被公安机关查封，合同无法继续履行，合同目的不能实现，潘建武通知王宝光解除房屋租赁合同符合上述法律规定，房屋租赁合同于2019年11月16日王宝光收到潘建武解除合同通知书之日解除。现潘建武向法院提起诉讼，请求判如所请，如法院认为解除日期有误，以诉状副本送达之日或法院认为诉讼中符合解除条件的日期为准，解除后果不要求在本案中处理。王宝光辩称，因合同期限未到，不同意解除合同。潘建武提出解除合同并无法定理由，王宝光不存在违约行为。王宝光已向法院提起诉讼，要求潘建武支付租金并承担逾期支付租金的违约责任。潘建武要求解除合同，应将涉案房屋合法返还，但至今未返还。涉案房屋系因次承租人违法被查封，潘建武无法返还。另，现涉案房屋系第二次查封，之前可以经营使用，后因债权人闹场，公安机关进行了再次查封。王宝光应提出明确的诉讼请求，法院以原告的诉讼请求作为审理依据。涉案房屋由次承租人使用，不符合潘建武所述司法解释规定的情况。潘建武应先解除其与小白龙之间的合同，再解除与王宝光的合同。王宝光不要求处理合同解除的后果。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，本院认定如下：1.潘建武提供聊天记录及视频光盘，因王宝光对视频无异议，故对其证据属性予以认定；2.王宝光提供的光盘，因与本案有关联性，故对其证据属性予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：王宝光系涉案房屋所有权人。2018年12月1日，王宝光(出租方、甲方)与潘建武(承租方、乙方)签订《上海市房屋租赁合同(商品房预租)》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，建筑面积1,071.42平方米，房屋类型办公楼；乙方租赁该房屋作为办公室使用；房屋租赁期自2019年1月15日起至2025年1月14日止；每日每平方米建筑面积租金为3元，月租金为96,427.80元；乙方应于每月15日前向甲方支付租金；租金每贰个月一付并押一个月(押金在退租后返还乙方)等内容。同日，王宝光向潘建武出具《授权委托书》，王宝光将涉案房屋出租给潘建武，王宝光授权潘建武对该屋享有使用、收益、出租等权利，并可以在该房屋内办理工商注册登记等。2018年12月4日，潘建武将涉案房屋出租给小白龙公司。2019年7月24日，潘建武向王宝光发送微信信息：“王总：派出所没有封门，还是正常的，合约到周五五点之前结束，我周一把事办好，马上想办法再出租，我会尽快及时与你沟通。”2019年11月15日，涉案房屋被登记限制房地产权利，限制方式为正式查封，限制人为上海市公安局黄浦分局，限制原因为“因非法吸收公众存款案件，协助公安机关查封，查封决定书：沪公黄(经)封字(2019)100042号”。2019年11月16日，潘建武向王宝光发送《解除通知书》，主要内容为，因涉案房屋被公安机关查封，房屋租赁合同无法继续履行，合同目的不能实现，特通知贵方解除双方于2018年12月1日签订的《房屋租赁合同》。王宝光于2019年11月22日通过微信回函，表示潘建武解除合同的理由不符合合同和法律规定，王宝光不予同意，并表示前往查看涉案房屋，发现潘建武仍在使用涉案房屋，也未按时支付租赁费，尚未与物业办理费用结算手续等。另，根据潘建武提供的照片显示，涉案房屋现被贴上封条，标注“接外滩派出所通知不得进入。2020年7月底”。诉讼中，双方确认租金支付至2019年7月14日，潘建武支付相当于1个月租金的押金。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人除非具有法定事由或约定事由不得擅自解除合同。涉案房屋于2019年11月15日被登记查封，但潘建武并未能提供证据证明该时间后涉案房屋无法正常实际使用。至2020年7月底，涉案房屋被贴封条，因查封无法正常使用，潘建武要求解除合同有法律依据，故本院依法确认双方租赁合同解除日期为2020年7月31日。因双方均不要求处理合同解除后果，故本院在本案中不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一项规定，判决如下：确认原告潘建武与被告王宝光于2018年12月1日就上海市黄浦区宁海东路XXX号XXX楼整层签订的《房屋租赁合同》于2020年7月31日解除。案件受理费80元，由潘建武负担40元，由王宝光负担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 焦明静二〇二〇年十二月二十五日法官助理 周 璇书 记 员 王雅荣附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。