江苏省江宁经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0191民初5149号 原告：李炜，男，1969年6月3日生，汉族，住南京市玄武区。 委托诉讼代理人：范益荣，江苏圣典（北京）律师事务所律师。 被告：南京同曦假日百货有限责任公司，统一社会信用代码91320115748242413R，住所地南京市江宁经济技术开发区胜太东路A-8幢。 法定代表人：陈广川，总经理。 委托诉讼代理人：杨涛，公司员工。 委托诉讼代理人：刘佳诺，公司员工。 原告李炜与被告南京同曦假日百货有限责任公司（以下简称同曦百货公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李炜的委托诉讼代理人范益荣，被告同曦百货公司的委托诉讼代理人杨涛、刘佳诺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李炜向本院提出诉讼请求：被告支付原告2019年9月1日至2020年8月31日的税后租金53446.38元及违约金（以税前租金55384.85元为基数，以每日万分之三为标准，自2019年10月15日起计至实际付清之日止）。事实与理由：原告将其名下商铺出租给被告，被告按年度支付租金。现被告尚欠2019年9月至2020年8月期间的租金未支付，因被告未按约定对租金进行评估，故原告以上一次评估租金标准上浮5%后主张租金及违约金。 被告同曦百货公司辩称：1、认可尚欠原告2019年9月至2020年8月期间的租金，不同意租金上浮5%；2、因新冠疫情致经营受到严重影响，请求减免一个月的租金。综上，请求法院依法判决。 本院经审理认定事实如下：李炜系南京市江宁开发区胜太东路8号同曦鸣城商业中心××××号房屋所有权人，房屋建筑面积49.02平方米。李炜（甲方）与假日百货公司（乙方）签订《同曦假日百货商铺委托经营合同书》（以下简称委托经营合同书），约定：甲方将商铺委托乙方经营，乙方以自己名义从事商铺经营管理一切活动；委托经营期限9年，2013年9月1日起至2022年8月31日止；甲方在委托经营期间有权按照约定的时间、金额向乙方收取商铺经营回报利益，乙方自本合同约定委托经营期限开始日起每年的10月15日为结算日向甲方支付一年商铺经营回报利益（含税）；商铺的回报额按预售房屋时签订的《商品房买卖合同》所实际成交的金额的一定比例作为委托经营管理期间的回报额；第七年的回报额为11.5%即41547.2元，支付时间为2019年的10月15日；商铺经营回报利益由甲方自行凭本委托经营合同书到乙方财务部领取或由乙方直接打入甲方指定的银行账户，甲方需提供房屋租赁发票；因商铺经营管理活动所产生的各项税费，乙方依法为纳税义务人的，全部税费由乙方承担；甲方委托经营所得款项（租金所得）而产生的各项税费，甲方依法为纳税义务人的，由甲方自行承担；委托经营期间，有关商铺房屋、设备、设施正常维护所需维护费和物业管理费、水电费、经营管理费、广告费等费用由乙方承担；乙方逾期向甲方支付商铺经营回报利益，甲方有权要求乙方按约履行，若乙方在逾期5个工作日内仍未支付的，自第6个工作日起逾期每日可按一年商铺经营回报利益的万分之三向乙方加收滞纳金。另，双方签订《同曦假日百货商铺委托经营合同补充协议》（以下简称补充协议），约定：假日百货商铺经营回报利益（以下统称租金）应根据同期同地区的市场行情及平等互利的原则来确定；双方商定每三年对商铺租金评估一次，原则上以每个楼层的商铺现值和同地区同类商铺收益率确定租金综合比例，再按购买时每个商铺的价格测算出每个商铺租金；前三年的租金评估应于2014年6月30日前结束，以后每三年的评估应在进入该期前半年内结束，先进行评估确定好租金后再按规定租用和支付租金，没经评估且对租金达不成一致意见的，任何一方均有权终止委托经营合同；商铺评估应在公证机关（公证处）监督下选择第三方具有良好资质的评估公司进行评估，评估公司的选定应充分考虑众多小业主代表的意见，评估所产生的费用由乙方支付；双方对评估结果应进行充分沟通和协调，如果一方对评估结果不满意，经沟通仍达不成一致意见的，允许其终止合同，由甲方在不影响商场的整体规划和其他商户的权益下自己经营或自主出租；合同第五条第二项“租金的回报额”是指租金的保底价，经市场评估测算出的租金如果高于保底价则按评估执行，如果低于保底价则按保底价执行；由于前三年租金尚未评估，双方商定第一年的租金先按合同执行，待评估结束后如果高于保底价，第二年付租金时一并补齐；租赁税费由甲方自行承担，乙方协助缴纳；委托经营期间，在不影响商场正常经营的情况下，允许甲方根据需要自行出售或同意由同曦集团按市场价回购；合同第六条违约责任第一项修改为：乙方逾期向甲方支付商铺租金，甲方每日按逾期支付租金数额的万分之三向乙方加收滞纳金。 截至起诉之日，被告尚未向原告支付第七年的商铺租金。庭审中，原告同意由被告按年度租金的3.5%代扣代缴税款。 另查明，2016年9月，同曦鸣城商业中心商铺业主委托江苏圣典律师事务所发函催告被告同曦百货公司对第二个三年（2016年9月1日至2019年8月31日期间）的租金标准进行评估。 2017年8月26日，南京中信资产评估有限公司出具宁信评报字（2017）第042号评估报告：同曦鸣城商业中心负1层至第4层房屋平均租金（含税）水平为负1层日租金3.14元/日/平方米，第1层租金3.92元/日/平方米，第2层租金3.53元/日/平方米，第3层租金2.94元/日/平方米，第4层租金2.35元/日/平方米；评估基准日为2016年3月1日。” 2019年4月，同曦百货公司商铺业主委托江苏圣典律师事务所发函催告同曦百货公司对第三个三年（2019年9月1日至2022年8月31日期间）的租金标准进行评估。被告未进行评估。 再查明，坐落于南京市江宁开发区，分属于约200名业主。前述产权商铺均由被告承租，由被告按年度向业主支付租金。因被告欠付2019年9月至2020年8月期间的租金，120余名业主起诉至本院。根据《最高人民法院关于人民法院深化“分调裁审”机制改革的意见》规定：“对于多个当事人分别提起的同类型或者是系列民事、行政简单案件，现行选取一个案件开展示范裁判，树立裁判标准，其他案件参照示范案件批量办理”，因此本院立（2020）苏0191民初857号案件开展示范裁判。在示范案件审理过程中，原、被告一致同意按照南京中信资产评估有限公司出具的宁信评报字（2017）第042号评估报告书中的租金标准作为2019年9月至2020年8月期间的评估租金标准，本院予以确认；就双方争议因受新冠疫情影响，是否应当减免被告租金的问题，本院酌定减免一个月的租金。本院作出判决后，被告提起上诉，南京市中级人民法院作出（2020）苏01民终7345号民事判决予以维持。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。故原告请求被告按照委托经营合同书及补充协议的约定支付租金及违约金，本院予以支持。 关于租金计算标准，本院认为，一方面，根据合同约定及履行情况，租金评估程序应由被告同曦百货公司发起，但经业主催告后，被告未启动评估，此后爆发新冠疫情，因2020年初新冠疫情防控措施，商铺租赁行情受到较大影响，一次性的评估结论较难客观反映三年（2019年9月至2022年8月）的租金价格；另一方面，在示范案件（2020）苏0191民初857号和（2020）苏01民终7345号两案审理过程中，原、被告一致同意按南京中信资产评估有限公司出具的宁信评报字（2017）第042号评估报告书中的租金标准作为2019年9月至2020年8月期间的评估租金标准，即出租人和承租人均认可前述租金标准，因此，受已生效的示范判决既判力之约束，本院确定以南京中信资产评估有限公司出具的宁信评报字（2017）第042号评估报告书中的租金标准作为2019年9月至2020年8月期间的评估租金标准，结合原告商铺的所在楼层及面积，案涉商铺的年度评估租金为52747元（2.94元/天/平方米×49.02平方米×366天）。另，补充协议约定：“租金的回报额”是指租金的保底价，经市场评估测算出的租金如果高于保底价则按评估执行，如果低于保底价则按保底价执行；因年度保底租金为41547.2元，低于年度评估租金，故本院确定案涉商铺2019年9月至2020年8月期间的租金为52747元。 对于租金的减免，被告辩称在新冠肺炎疫情防控期间，其经营受到严重影响，故要求减免一个月的租金，本院认为，该抗辩符合客观情况及损失分担原则，且与生效的示范判决一致，本院予以准许，故被告应给付原告2019年9月1日至2020年8月31日期间的租金48351元（52747元/12×11），代扣代缴3.5%的税款后为46659元。 关于违约金计算，被告同曦百货公司未按合同约定于2019年10月15日支付上述租金，根据补充协议约定“乙方（被告）逾期向甲方（原告）支付商铺租金，甲方每日按逾期支付租金数额的万分之三向乙方加收滞纳金”，因此，本院确定违约金计算方式为：以48351元为基数，以每天万分之三为标准，自2019年10月16日计算至实际给付之日。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、本判决生效后5日内，被告南京同曦假日百货有限责任公司给付原告李炜2019年9月1日至2020年8月31日期间的租金46659元及违约金（以48351元为基数，按照每日万分之三的标准计算，自2019年10月16日起计至实际给付之日止）； 二、驳回原告李炜的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取567元，由被告南京同曦假日百货有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 员  马 芳 二〇二〇年十二月二十五日 见习书记员  左宇澄