北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初7849号原告：赵长江，男，1980年2月27日出生，汉族，无业，住北京市昌平区。被告：温鑫，女，1996年7月18日出生，回族，住北京市昌平区。被告：梁金顺，男，1989年9月14日出生，汉族，住河北省辛集市。原告赵长江与被告温鑫、梁金顺房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵长江到庭参加诉讼，被告温鑫、梁金顺经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵长江向本院提出诉讼请求：一、判令温鑫、梁金顺向我交纳房屋租金19200元（押金3700元不退，相当于支付违约金了）；二、判令温鑫、梁金顺向我交纳租房期间燃气费266元、水费103元、未办理退房导致开锁换锁费200元、水电燃气卡补卡费150元、误工费600元，以上共计1319元；三、判令温鑫、梁金顺承担本案的诉讼费。事实与理由：2019年5月20日，温鑫联系我希望承租位于北京市昌平区×新区×号的房屋，双方于当天下午约在该房间现场查看并签署《房屋租赁合同》，就房屋租赁一事达成书面约定。合同签订当日，双方办理出租房屋交接手续。温鑫按合同支付首期租金及押金14800元，并表示全家长期稳定居住要求我新购置冰箱和洗衣机，我同意购买并于5月25日送货入户。2019年8月20日温鑫按合同正常支付第二季度房租11000元。至2019年11月25日温鑫尚未支付第三季度房租，我开始联系温鑫支付房租，温鑫表示马上支付但又忘记，后联系逐渐困难。2019年11月30日我去房屋查看，温鑫老公梁金顺及老人小孩全家正常居住，并建立联系表示会尽快支付房租。至12月温鑫表示其在外地出了车祸希望房租能缓缓再交。此后我多次联系温鑫及梁金顺要求支付房租，至2020年5月5日温鑫、梁金顺已经拖欠两个季度房租22200元，5月5日我再次上门找到温鑫、梁金顺询问房租问题，梁金顺支付了3000元并打下租金欠条表示很快付清。2020年5月21日我再次上门发现温鑫、梁金顺在房租欠付且未办理退房交接手续的情况下已经搬离房屋，故我诉至法院请求法院支持我的诉讼请求。被告温鑫、梁金顺未到庭答辩，亦未提交书面的答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案的事实，本院认定如下：2019年5月20日赵长江（出租人、甲方）与温鑫（承租人、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定：甲乙双方在平等、自愿的基础上，就房屋租赁的有关事宜达成协议如下：房屋坐落于北京市昌平区×镇×新区高层×室，建筑面积118平方米。租赁用途为居住。房屋租赁期自2019年5月21日至2020年5月20日，共计1年。甲方应于2019年5月20日前将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋交割清单》经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及水、电、气卡后视为交付完成。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设施设备及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。租金标准为每月3700元，租金总计44400元。支付方式为押一付三，各期租金支付日期2019年5月20日、2019年8月21日、2019年11月21日、2020年2月21日。押金3700元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。租赁期内的物业管理费由甲方承担，水费、电费、电话费、电视收视费、供暖费、燃气费等由乙方承担。乙方不按照约定支付租金达七日的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。合同后附的《房屋交割清单》列明了房屋内附属家具、电器及其他设备设施的名称及数量，并写明水费剩103元、燃气起计底数为244立方米、水电燃气卡、钥匙4把、门禁2个已交付乙方，交房日期为2019年5月20日。赵长江主张温鑫与梁金顺系夫妻关系，二人与老人、孩子在涉案房屋内居住，合同签订当日，温鑫支付其押金3700元及第一季度房屋租金11100元，后于2019年8月20日支付第二季度房屋租金11100元，此后温鑫、梁金顺一直以各种理由拖欠租金，2020年5月5日梁金顺支付其租金3000元，剩余租金一直未付，直至2020年5月20日其发现温鑫、梁金顺等人在未付清房租且未与其办理房屋交接手续的情况下已从涉案房屋处搬离。赵长江提交照片、微信聊天记录予以证实，其主张微信聊天的对方为温鑫、梁金顺。其中照片显示至2020年5月21日涉案房屋的天然气尚余127.45立方米。微信聊天记录显示其多次向对方催缴租金，对方以各种理由未付租金。2020年5月5日对方回复“本人梁金顺，与温鑫为夫妻关系，自2019年5月20日起全家人租住于北京市昌平区×新区高层×室，截止2020年5月1日确认尚欠房东赵长江5个月房租为19200元整，扣除押金3700元后尚欠15500元，本人以微信的方式告知房东并承诺欠付15500元于2020年5月20日退租前付清”。经询，赵长江主张押金3700元具有违约金的性质，温鑫、梁金顺的行为构成违约，故3700元押金视同违约金不予退还，但如本院认定其需退还押金，其同意以押金抵扣温鑫、梁金顺欠付的部分租金。再查，涉案房屋系建设在×村集体土地上的小产权房，未取得相应规划审批手续，亦未取得房屋所有权证书。上述事实，有《北京市房屋租赁合同》、照片、微信聊天记录及当事人的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为:根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩、对对方当事人提交的证据进行质证并参与法庭辩论的权利。本案被告温鑫、梁金顺经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院视为其放弃了相应的诉讼权利，依法缺席审理。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定：本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，赵长江与温鑫签订的《北京市房屋租赁合同》虽系双方当事人真实的意思表示，但涉案房屋系建设在奤夿屯村集体土地上的小产权房，未取得相应的规划审批手续，故赵长江与温鑫签订的《北京市房屋租赁合同》因违反了法律的强制性规定应属无效。合同虽属无效，但温鑫实际占有使用了涉案房屋，应当支付赵长江占有使用房屋期间的占有使用费。因梁金顺并非《北京市房屋租赁合同》的相对方，本院无法核实微信聊天记录中与赵长江谈话的相对方的身份，故赵长江以梁金顺曾通过微信的方式向其出具欠条为由要求梁金顺承担涉案合同项下义务的诉讼请求，依据不足，本院不予支持；因温鑫经本院公告送达起诉书及开庭传票，公告期满未到庭参加诉讼，本院视为其放弃质证和辩论的权利，故对赵长江关于温鑫支付其押金3700元、租金25200元并于2020年5月20日搬离涉案房屋的主张，本院予以采信。参照双方《北京市房屋租赁合同》中关于房屋租金的标准，温鑫应支付赵长江2019年5月21日至2020年5月20日期间房屋占有使用费44400元。鉴于双方签订的《北京市房屋租赁合同》无效，故双方关于违约责任的约定亦属无效，赵长江收取的押金3700元应退还温鑫，现赵长江同意以押金抵扣温鑫欠付的部分房屋使用费，本院对此不持异议。据此，温鑫还应支付赵长江房屋占有使用费15500元；双方签订的《北京市房屋租赁合同》后附的《房屋交割清单》显示温鑫承租涉案房屋时涉案房屋的水费尚余103元、天然气尚余244立方米，赵长江提交的照片显示至2020年5月21日涉案房屋的天然气尚余127.45立方米，据此，对赵长江要求温鑫支付水费103元、燃气费266元的诉讼请求，本院予以支持；因赵长江未提交证据证明其支出了换锁费200元、水电燃气卡补卡费150元，故对其该两项诉讼请求，本院不予支持；赵长江要求温鑫支付误工费600元的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告赵长江与被告温鑫于二○一九年五月二十日签订的《北京市房屋租赁合同》无效；二、被告温鑫于本判决生效后十日内支付原告赵长江房屋占有使用费15500元、燃气费266元及水费103元，以上共计15869元；三、驳回原告赵长江的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费313元，由原告赵长江负担71元，已交纳；由被告温鑫负担242元，于本判决生效后七日内交纳。公告费（凭票据），由被告温鑫负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 田雅娟二〇二〇年十二月二十一日法官助理 赵群彩书 记 员 高 曼