山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁13民终8419号上诉人（原审原告）：朱孔子，男，1986年3月21日出生，汉族，居民，户籍地山东省临沭县，住山东省临沭县。委托诉讼代理人：杨瑞，山东品众元律师事务所律师。委托诉讼代理人：李昕，山东品众元律师事务所律师。上诉人（原审原告）：赵夫荣，女，1986年12月2日出生，汉族，居民，户籍地山东省临沭县，住山东省临沭县。委托诉讼代理人：杨瑞，山东品众元律师事务所律师。委托诉讼代理人：李昕，山东品众元律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张继飞，男，1987年6月30日出生，汉族，居民。住山东省临沭县。委托诉讼代理人：尤元祥，山东嘉锐律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王义军，男，1990年12月21日出生，汉族，居民，住山东省临沭县。被上诉人（原审被告）：甄倩，女，1993年6月1日出生，汉族，居民，住山东省临沭县。委托诉讼代理人：甄子照，（甄倩之父），1970年5月3日出生，汉族，居民，住山东省临沭县。上诉人朱孔子、赵夫荣因与被上诉人张继飞、王义军、甄倩执行异议之诉一案，不服山东省临沭县人民法院(2020)鲁1329民初1131号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人朱孔子、赵夫荣的共同委托诉讼代理人杨瑞、李昕、被上诉人张继飞的委托诉讼代理人尤元祥、被上诉人甄倩的委托诉讼代理人甄子照到庭参加诉讼。被上诉人王义军经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱孔子、赵夫荣上诉请求：1、一审判决认定事实不清、适用法律不当，请求二审法院依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，没有全面客观公正分析案件真实情况。上诉人朱孔子、赵夫荣所购房屋已办理了商品房预售合同签约证明、预售登记申请书、商品房买卖合同登记备案证明，开发商金正阳已将该商品房交付上诉人，上诉人已装修实际入住多年，系依法取得，善意取得。2018年5月17日，山东金正阳集团有限公司将其开发的位于临沭县城区××路××花园小区××号楼××，-206房产出售给朱孔子和赵夫荣，双方签订了《山东省新建商品房买卖合同》，并且在临沭县××房××商品房××商品房买卖合同登记备案证明。开发商金正阳已将该商品房交付朱孔子和赵夫荣并实际入住，而且有物业费、水电费等交接证据佐证，朱孔子和赵夫荣系涉案房产的购买人、所有人和实际使用人。上诉人夫妻符合取得物权的要件，依法取得涉案房产的不动产权利。二、一审判决适用法律错误，应当适用《中华人民共和国物权法》第一百零六条善意取得的特别规定。《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。根据上述法律条款，《中华人民共和国物权法》第九章所有权取得的特别规定第一百零六条对当事人善意取得进行了特别规定：“……除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让不动产或者动产时是善意的：（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已登记，不需要登记的已经交付受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”综观整个房产买卖交付过程，上诉人受让房产是善意的并以合理价格购买，且与开发商签订了商品房预售房合同，并在临沭县房管局办理了备案证明。因此，该房产的所有权应归上诉人所有。三、临沭县人民法院（2018）鲁1329财保59号民事裁定书，当时在采取措施时，并没有任何证据证明涉案的房产系王义军所有。临沭县不动产登记中心在送达回证上的说明，已明确：涉案的房产并没有登记在系统中，是按房屋坐落查封。这充分说明，被告王义军当时仅仅是一种债权，并没有取得涉案房产的物权，保全裁定书在说理上也承认物权是登记才成立，未登记的未成立，根本不是被告王义军的财产。因此，一审法院仅凭对涉案房产的查封在前，上诉人购买涉案房屋在后，没有考虑临沭县不动产登记中心在送达回证上的上述说明，认定事实错误。因此，一审法院应对涉案房产中止执行并解除查封。二审补充上诉理由为：1、临沭县不动产登记中心经查询系统内无涉案房屋登记信息，可以看出，该查封措施临沭县人民法院所选择的协助单位错误。2、临沭县不动产登记中心在临沭县人民法院送达回证中备考栏标注：查封王义军福町花园小区9号楼11层1单元1-1102室房产，按房屋坐落查封。临沭县不动产登记中心没有行使该项职权的法律依据，也无先例可循。3、申请人张继飞与该查封行为具有利害关系，申请人张继飞系临沭县不动产登记中心的工作人员，明知不动产中心无权协助查封行为，但为了其自身利益，作出滥用行政职权的行为。4、根据《最高法关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定(2008修正)》第十条：查封尚未进行权属登记的建筑物时，人民法院应当通知其管理人或者该建筑物的实际占有人并在显著的位置张贴公告。很显然，对本案的查封措施，临沭县人民法院并没有按照上述规定执行。根据《最高人民法院、国土资源局、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第三条对人民法院查封或者预查封的土地使用权、房屋，国土资源、房地产管理部门应当及时办理查封或者预查封登记。但本案事实上，因系统没有房屋信息，临沭县不动产中心在其职权内无法行使查封或预查封登记措施，在系统上无法实现上述查封登记行为。同时第十五条规定，下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：(一)作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；(二)被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；(三)被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。本案中，被上诉人没有提供证据证实涉案房屋查封时，属于上述房屋的情形之一。事实上，系统上查不到任何房屋信息就足以说明被查封房屋不符合上述任何一种情形，即人民法院所实施的查封行为、临沭县不动产登记中心所实施的查封协助行为是无效的，不产生任何法律效力，不能阻止涉案房产的交易。张继飞辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。甄倩辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。王义军未答辩。朱孔子、赵夫荣向一审法院起诉请求：1、依法确认临沭县××路××花园小区××号楼××，-206房产属于原告所有（原告合法购买并已交付使用）。2、依法判决不得对临沭县城区××路××花园小区××号楼××，-206房产进行执行，并解除查封。一审法院认定事实：张继飞与王义军、甄倩民间借贷纠纷一案，张继飞申请诉前保全，一审法院于2018年1月15日作出（2018）鲁1329财保59号民事裁定书及协助执行通知书：查封被申请人王义军所有的位于福町花园小区9号楼1单元1102室房产证件号为（预字第0×**号）的房产一套；期限三年，自2018年1月15日起至2021年1月14日止。一审法院于2018年2月7日作出（2018）鲁1329民初607号民事调解书，当事人自愿达成如下协议：一、王义军于2018年8月7日前返还张继飞借款80000元及利息（以80000元为基数，自2018年1月5日起至实际给付之日止，按月利率2%计算）。二、甄倩对上述款项负连带清偿责任，并在承担责任后有权向王义军追偿。三、诉讼费1720元（案件受理费1800元减半收取900元，保全费820元），由王义军、甄倩负担。后因王义军、甄倩未履行生效法律文书确定的义务，张继飞向一审法院申请执行，一审法院立案执行，案号为（2020）鲁1329执339号。在执行过程中，朱孔子向一审法院提出异议，认为查封房屋系其与赵夫荣共有财产，张继飞无权查封，法院应中止对临沭县城区××路××花园小区××号楼××，-206房产的执行，并解除查封。一审法院于2020年3月5日裁定驳回朱孔子的异议请求，并告知对裁定不服可在送达之日起十五日内向一审法院提起诉讼。朱孔子、赵夫荣为此于2020年3月19日提起执行异议之诉。朱孔子、赵夫荣庭审中为证实其对案涉房屋享有所有权提供了商品房预售房合同、房管局的备案证明、开发商的收款收据、王义军的收款收到条、中介的买卖合同、开发商的商品房预售房合同签约证明和预售登记申请书、电费收据、物业费收据等证据，张继飞、甄倩对以上证据无异议，认为在朱孔子购买之前系王义军所有。朱孔子、赵夫荣提供的以上证据载明：2018年4月10日，王义军与朱孔子通过中介机构签订房屋买卖合同，朱孔子以524000元的价格购买案涉房屋，约定2018年7月10日办理过户手续。2018年5月21日，王义军为朱孔子出具了524000元的收到条，朱孔子、赵夫荣于2018年12月5日与山东金正阳集团有限公司签订《山东省新建商品房买卖合同》，山东金正阳集团有限公司为朱孔子出具了收据，并对商品房买卖合同登记备案（商品房预售许可证号：临沭房开预字第0××**）。一审法院认为，案涉房屋在朱孔子购买前系王义军购买所得，法院根据张继飞的申请查封了王义军的案涉房屋，查封并无不当。朱孔子在查封后购买案涉房屋，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，朱孔子、赵夫荣与案外人山东金正阳集团有限公司签订的商品房预售合同备案不具有物权设定性质，不产生不动产物权设立或变动的效力，不能排除人民法院的强制执行。且一审法院对涉案房产的查封在前，朱孔子、赵夫荣购买涉案房屋在后，故朱孔子、赵夫荣以对涉案房产享有所有权为由要求对涉案房产中止执行并解除查封的诉讼请求，不予支持。综上，朱孔子、赵夫荣的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决：驳回朱孔子、赵夫荣的诉讼请求。诉讼费100元，由朱孔子、赵夫荣负担。二审中，当事人没有提交新证据。对于一审判决认定的事实，本院予以确认。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。朱孔子、赵夫荣与案外人山东金正阳集团有限公司签订的商品房预售合同备案不具有物权设定性质，不产生不动产物权设立或变动的效力。涉案房产并未登记在朱孔子、赵夫荣名下，无适用善意取得的情形。临沭县不动产登记中心在人民法院协助执行通知书送达后，在送达回证明确载明：涉案房产并没有登记在系统中，是按房屋坐落查封。即人民法院对涉案房屋的查封行为已实施完毕，相关协助执行单位亦未对此提出异议。上诉人辩称人民法院的上述查封行为系无效行为无事实和法律依据。故，在对涉案房产的查封行为在前，朱孔子、赵夫荣购买涉案房屋在后的情形下，朱孔子、赵夫荣以对涉案房产享有所有权为由要求对涉案房产中止执行并解除查封的请求无法律依据，不予支持。上诉人主张临沭县不动产登记中心不具有行使上述查封登记行为的职权。该项主张不属于本案审查范围，本案不予处理。综上所述，朱孔子、赵夫荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人朱孔子、赵夫荣负担。本判决为终审判决。审判长  陈怀峰审判员  李兴波审判员  杨敬国二〇二〇年十二月十五日书记员  李晴晴