湖北省十堰市茅箭区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0302民初373号原告：俞小珍，女，汉族，1971年5月12日生，住浙江省东阳市。委托诉讼代理人：靳家维，湖北瑞通天元（十堰）律师事务所律师。代理权限：承认、放弃、变更诉讼请求等。委托诉讼代理人：欧阳航，湖北瑞通天元（十堰）律师事务所律师。代理权限：承认、放弃、变更诉讼请求等。被告：张俊芳，女，汉族，1966年3月17日生，住湖北省十堰市茅箭区。委托诉讼代理人：项磊，湖北立丰（十堰）律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：范祥勇，男，汉族，1962年1月25日生，住湖北省十堰市茅箭区。原告俞小珍与被告张俊芳、范祥勇房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告俞小珍的委托诉讼代理人靳家维、被告张俊芳及其委托诉讼代理人项磊到庭参加了诉讼。被告范祥勇经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告俞小珍向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《商铺租赁合同》；2、判令两被告共同支付拖欠的租金555000元（计算至2018年10月31日）；3、两被告支付违约金5万元；4、诉讼费由两被告承担。事实与理由：2012年9月25日，两被告与俞小珍签订《商铺租赁合同》，租赁俞小珍位于十堰市××箭区××东方明珠××花园××楼××层××号，建筑面积890平方米的商铺，用于经营餐饮行业，租期10年，从2012年11月1日至2022年10月30日止。租金按季度支付，每季的前一个月预付。前三年租金为35万元，第四年租金为36.5万元，第五年租金为38万元，第六年其租金按市场价。还约定，承租方逾期支付租金超过20日，另一方可以解除合同并要求违约方支付违约金5万元。两被告租赁房屋后，一直未能按期足额支付房屋租金，表示生意不好做，日后好转予以补足。但从2017年底三季度开始，两被告就未再支付房屋租金至今。经多次催要拒不支付且转移经营场所。2018年11月初，俞小珍向两被告通知解除租赁合同。至起诉时尚欠55.5万元租金未付。请求判决支持原告的诉讼请求。被告张俊芳辩称：一、张俊芳与俞小珍间的《商铺租赁合同》在俞小珍收回房屋时（2018年4月10日）已解除。前期经营状况还好，我方按时交纳租金。直到2017年6月底，餐饮业的经营形势直线下行。2018年4月初，俞小珍以拖欠租金为由要求收回商铺。张俊芳要求继续经营以便对外转让尽量减少损失。但俞小珍执意要收回商铺，在同意张俊芳最低转让费35万元的前提下交接，由俞小珍自己对外转让，并立下字据：以商铺的转让费冲抵所欠租金，多的退给答辩人。2018年4月10日，俞小珍通知东方明珠物业管理公司结清该酒店所有的费用，对酒店实施锁门，并对该酒店进行转让。2019年1月10日俞小珍申请终止合同距离实际解除合同已经10个月。答辩人认为，双方已经对商铺收回做出了约定，商铺由俞小珍进行转让并且抵扣租金，并且要将多转让的租金返还。目前房屋已经在2018年8月被转租，俞小珍却再次索要租金，属于合同欺诈；二、张俊芳并不拖欠租金55万元。俞小珍的主张不属实。但在张俊芳遇到经营困难后，曾多次与俞小珍协商减免房租。直到2017年12月16日，双方最终达成口头协议：2017年以前租金全部了结，不再提及。2018年实行按月收取租金，标准为3万元/月，月底结清。2018年3月31日，张俊芳实在无力按时支付3月份租金3万元，按合同约定俞小珍可宽限20天，到4月7日，从4月8日俞小珍可每日收取所欠租金1%的滞纳金。且双方已在2018年4月解除合同，租金计算已经截止，双方对租金支付事宜已经达成一致意见，即从转让费中抵扣，现房屋已转让，故不存在拖欠房租的情况；三、张俊芳不存在违约，不应当支付违约金。张俊芳与俞小珍私下已经对合同做了变更，俞小珍称“从2017年第三季度的房租开始，俞小珍、祥勇就再未支付房屋租金至今”，按照合同约定，双方在2017年12月16日达成的口头协议应是对本合同的补充协议，2018年1月、2月答辩人按新的约定在按时支付租金，足以证明2017年12月16日答辩人双方的口头协定已经生效。截止俞小珍收回房屋，张俊芳逾期支付房租的期限也没有违反合同约定。四、俞小珍应赔偿张俊芳装修损失、返还张俊芳家具、电器等设备，并应返还押金10000元。张俊芳保留反诉的权利。请求驳回俞小珍的诉讼请求。被告范祥勇未提供答辩意见。当事人围绕诉讼请求提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。经本院审理查明：2012年9月25日，张俊芳、范祥勇（乙方）与俞小珍（甲方）签订《商铺租赁合同》，租赁甲方位于十堰市××箭区××东方明珠××花园××楼××层××号房屋，用于经营餐饮行业，建筑面积890平方米，租期10年，从2012年11月1日至2022年10月30日止。前三年租金为35万元，第四年租金为36.5万元，第五年租金为38万元，第六年其租金按市场价。租金实行预付制，按季结算，于每季的前一个月月底预付给甲方。乙方如无故拖欠租金，甲方给予7天宽限期，从第8天开始，甲方有权向乙方每天按实欠租金1%收滞纳金。乙方在合同签订后向甲方支付保证金1万元。合同约定，乙方逾期支付租金累积超过20日等情形下，另一方可以解除合同并要求违约方支付违约金5万元。2012年11月30日，范祥勇向俞小珍支付了1万元押金。张俊芳、范祥勇租赁前述房屋后，以张俊芳注册的个体工商户字号“茅箭区五堰东方食上酒店”的名义进行经营。2017年6月后，酒店经营状况不好，致租金有时未能按时支付。2017年12月28日，俞小珍与给范祥勇发短信，列明当年租金转款明细，自6月2日至12月26日共计转款13.5万元，并载明：“第一季度应付租金9万，第二季度应付租金8万。到今天还欠我二季度房租3.5万”。张俊芳称其与俞小珍协商，自2018年后将租金调整为每月3万元。俞小珍予以否认。此后，范祥勇给俞小珍转款的明细为：2018年1月4日转2万元，2018年2月1日转款2万元，2018年3月6日转款2万元，2018年3月19日转款1万元。2018年3月25日，俞小珍向张俊芳发短信，催促张俊芳将本月的3万元租金在月底前支付。2018年4月10日，因张俊芳未能支付3月的3万元租金，俞小珍遂于2018年4月10日将案涉房屋连同室内物品收回。双方约定由俞小珍代为联系将案涉酒店转让给他人，以转让费抵付所欠租金。2018年9月19日，俞小珍将案涉房屋出租给魏某某经营。因索要张俊芳、范祥勇所欠租金无果，遂诉诸本院。本院认为：张俊芳、范祥勇租赁俞小珍案涉房屋经营酒店，未能约定期限支付租金构成违约，俞小珍可要求解除合同。2018年4月10日，俞小珍收回了所出租的房屋，其与张俊芳、范祥勇间的租赁合同实际解除。俞小珍再行起诉要求解除双方是的租赁合同已无必要。俞小珍称自2017年第三季度后张俊芳、范祥勇未支付租金，但范祥勇在2018年1月4日至2018年3月19日向俞小珍共转款7万元应予认定，并从应付租金中予以扣除。张俊芳称因酒店经营状况不好与俞小珍协商自2018年开始将租金调整为每月3万元，于每月底支付。与俞小珍2018年3月6日、2018年3月25日向张俊芳发短信催交租金的情况相符，俞小珍在前述短信中承认了当月租金为3万元，本院对张俊芳陈述的上述事实予以采信。鉴于2017年后张俊芳经营状况不好与俞小珍多次协商减少租金的客观情况，根据俞小珍短信内容载明，双方协商确定2017年第一季度、第二季度的租金分别为9万元、8万元，本院对该年度第三季度、第四季度租金亦按该约定确定为17万元。2018年1月1日至2018年4月10日期间，按每月租金3万元核算，共计应支付租金10万元（30000元/月×3月+30000元/月÷30日×10日），扣除张俊芳、范祥勇已支付的7万元，以及张俊芳、范祥勇交纳给俞小珍的押金1万元，张俊芳、范祥勇共计还应支付俞小珍租金19万元。张俊芳、范祥勇逾期支付租金，俞小珍要求张俊芳、范祥勇按合同约定支付违约金5万元本院予以支持。综上，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条的规定,判决如下：一、被告张俊芳、范祥勇支付原告俞小珍租金19万元；二、被告张俊芳、范祥勇支付原告俞小珍违约金5万元；三、驳回原告俞小珍的其他诉讼请求。案件受理费9850元，诉讼保全费3670元，合计13520元，由被告张俊芳、范祥勇负担9000元，原告俞小珍负担4520元。上述执行事项，限于本判决生效后10日内履行完毕。如逾期未履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书指定履行期间的最后一日起计算。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。审 判 长  张昌安人民陪审员  陈新权人民陪审员  林伟思二〇二〇年十二月一日书 记 员  陈 芳