福建省厦门市集美区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0211民初3496号 原告：张强，男，1974年3月4日出生，汉族，住福建省龙岩市永定区。 委托诉讼代理人：林德成，福建旭恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林国静，福建旭恒律师事务所实习律师。 被告：白家煌，男，1963年6月21日出生，汉族，住厦门市集美区。 委托诉讼代理人：周笑冰，北京盈科（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林秀清，北京盈科（厦门）律师事务所实习律师。 第三人：白丽妹，女，1986年6月4日出生，汉族，住厦门市集美区。 第三人：王惠荣，女，1962年1月23日出生，汉族，住厦门市集美区。 原告张强与被告白家煌、白丽妹、王惠荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月5日立案后，于2019年10月22日作出（2019）闽0211民初4389号之二民事裁决书及（2019）闽0211民初4389号民事判决书。张强不服，提起上诉。2020年5月28日厦门市中级人民法院作出（2020）闽02民终1070号之一民事裁定书，裁定撤销（2019）闽0211民初4389号民事判决、（2019）闽0211民初4389号之二民事裁决；本案发回重审。本院于2020年7月3日立案，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。cb张强的委托诉讼代理人林德成、白家煌的委托诉讼代理人周笑冰到庭参加诉讼；白丽妹、王惠荣经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 张强向本院提出诉讼请求：1.判令白家煌协助将位于厦门市集美仁德里20号1503室（永祥新城5号楼1503室）的房屋所有权变更登记至张强名下；2.判令白家煌赔偿为涤除房产抵押权而代为清偿债务的损失款400000元及利息（自起诉日起，按6%年利率计至支付日止）；3.判令白家煌支付违约金174850元；4.判令白家煌承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年9月4日，张强及白家煌签订《安置房买卖合同》，白家煌将坐落于厦门市集美仁德里x号xxxx室（永祥新城5号楼xxxx室）的房屋，以582835元出售给张强，并先后支付购房款共计532835元，之后应白家煌请求，又提前支付了33000元的购房尾款。白加煌收到约定房款后，将房屋交给张强入住使用，并约定白家煌取得一手房产权后，即积极配合张强办理案涉房产权属变更登记手续。但白加煌于2018年6月19日取得案涉房产证后，怠于履行与张强办理过户登记手续的义务。2018年8月13日经查询，发现白加煌将案涉房产以债务总额400000元抵押给案外人陈凯琪。2019年陈凯琪向法院申请执行白家煌、王惠荣的上述债务本息及相关费用，并要求行使抵押权，法院拟拍卖案涉房屋，以实现申请执行人的优先受偿权。张强为使购房目的不致落空，与陈凯琪于2019年7月9日，在执行法院主持下，达成了涤除案涉房屋抵押权的协议。陈凯琪已收到张强替白家煌代偿的400000元。现案涉房屋已注销了抵押权登记，且执行法院亦解除了对该房屋的查封。张强认为，白加煌应依约继续履行协助其将案涉房屋过户登记至其名下的义务。白加煌在案涉房产出售后，恶意设立抵押权，性质上属于一房二卖，构成严重违约，应支付违约金，且应赔偿给张强带来的实际损失400000元。 白家煌辩称：一、与其他安置房权益人已向张强发出解除《安置房买卖合同》的通知，该通知已生效。张强主张按该合同约定将房屋所有权变更至其名下，没有事实依据。张强与白家煌签订案涉合同后，因受厦门限购政策影响，其并不具备办理案涉房屋过户登记的资格。白家煌及其他安置房权益人知悉上述事宜后，向张强发出解除案涉合同的通知并告知异议期限，通知自到达张强之日生效。张强未在通知规定时间内提出异议，应视为认可合同解除。二、张强无权要求其赔偿向案外人支付的40万元款项及相关利息。1.张强未取得案涉房屋所有权，不具备代为清偿债务的前提条件。抵押权设立在双方订立合同后，依法经登记发生效力，而张强未取得抵押物所有权，不具备替白家煌清偿债务的前提条件。2.张强未经告知即向案外人付款，应自行承担相应后果。张强原向案外人提起执行异议之诉，白家煌及配偶王惠荣收到开庭传票，但开庭前张强即与案外人达成还款协议，并未通知白家煌夫妇参加调解，更未取得同意。3.张强在前案[（2018）闽0211民初3487号]中即知晓案涉房屋设有抵押，但明确表示不欲偿还款项以涤除抵押权。此后又重复提起同一诉讼而向案外人付款，系为达到自身目的。白家煌已同案外人协商还款事宜以减少负担，且未从张强还款行为中获取任何利益，即使认定须偿还张强所付款项，张强也仅能在其实际付款范围内受偿，而不能因此获益，其主张相应利息没有法律依据。4.张强至今尚有购房尾款未支付，即使认定白家煌应偿还案涉款项，也应从中扣除购房尾款金额。三、案涉合同签订后，因限购政策影响，张强不具备办理案涉房屋过户登记的资格，白家煌多次与其沟通解除合同事宜，并不存在违约情形，无须承担违约责任。白家煌及其他安置房权益人依法向张强发送解除合同通知，张强未在规定期限内提出异议，应自行承担相关法律后果。白家煌在案涉房屋上设立抵押权系在张强不具备购房资格、无法履行案涉合同的前提下，对自己权益的自由处分。合同仅约定在一房二卖情况下，白家煌需承担违约责任。设立抵押并非上述情况，更未排除张强对案涉房屋的使用，并非合同约定违约情形，白家煌更不存在主观恶意。白家煌于案件审理中基于对张强不具备购房资格，合同无法履行的判断发送解除合同的通知，不属违约行为。此外，张强一直居于案涉房内，在解除合同后仍拒不搬出，并没有产生损失，其主张违约金既无依据又显著过高。四、张强诉求的第四项含保险费，但由保险公司出具保函非唯一保全担保方式，因选择该方式产生的保险费并非必要费用，且双方在合同中未对该笔费用的承担作出约定，故此费用应由张强自行承担。综上，应驳回张强的全部诉讼请求。 王惠荣及白丽妹陈述：一、《安置房买卖合同》违反法律法规强制性规定，应属无效，张强无权基于该合同要求其承担责任。双方签订该案涉合同时，讼争房屋尚未取得任何权属证书，实际上该房的权属证系于2018年6月19日办理。根据《城市房地产转让管理规定》第六条第六款，未依法登记领取权属证书的房产不得转让。依据《合同法》第五十二条第五款规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。王惠荣及白丽妹在此前涉及该房屋的案件诉讼中多次陈述过该主张，并不认同此前民事判决书的观点，但因该判决书未判令其承担义务，故无法就上述主张提起上诉。二、王惠荣及白丽妹虽在案涉合同上签字，但不代表其应当承担违约责任。退一步讲，即使案涉合同被认定为有效，依《安置房买卖合同》第十条约定“合同主体温表、甲方是白家煌共一人，委托代理人为白家煌即甲方代表人……”，明确约定合同主体仅为张强及白家煌，王惠荣及白丽妹并非合同主体。三、王惠荣及白丽妹系拆迁房屋应安置人口，在案涉房屋上享有权益。张强诉求侵犯了两人依法应享有的拆迁安置权益，不应支持。《厦门市集体土地房屋拆迁补偿安置协议书》第一条约定，拆迁人需拆除白家煌房屋两栋，白家煌持户口本一本，应安置人口为三人，即白家煌、王惠荣及白丽妹，故王惠荣及白丽妹依约在案涉房屋上享有权益。如前所述，王惠荣及白丽妹并非案涉合同主体，张强就该合同提起诉讼，实际侵犯了王惠荣及白丽妹作为案涉房屋安置人口的权益，其诉讼请求不应支持。 张强围绕诉讼请求依法提交《安置房买卖合同》、收条、银行转账凭证、业主（住户）入住验房表、生效民事判决书、不动产权证、户口本、执行笔录、暂存款通知书、缴款凭证、不动产信息查询结果、居住证明、发票、转账记录作为证据；白家煌依法提交《厦门市集体土地房屋拆迁补偿安置书》、短信截图作为证据。本院依法组织双方当事人进行证据交换和质证，对于双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据经本院审查认定的证据及双方当事人的庭审陈述，本院对本案事实认定如下： 2006年，因“福厦铁路”项目建设需要，白家煌位于厦门市集美区的房屋应予拆除。拆迁人厦门路桥建设集团有限公司与被拆迁人白家煌签订《厦门市集体土地房屋拆迁补偿安置协议书》，将永祥新城五号楼1503室（105.97平方米）、1504室（129.80平方米）安置给白家煌一户，共三人。 2013年10月9日，买受人（乙方）张强与出卖人（甲方）白家煌、王惠荣、白丽阳、白丽妹、马仟签订《安置房买卖合同》约定：乙方向甲方购买位于厦门市集美区××号楼××室，面积105.97平方米，成交单价5500元整／平方，总价582835元，约定三次性付款，尾款50000元于上述房产产权过户时交付。甲方应在与合同中所述房屋同一小区其他房屋接到可以办理产权之日起五日内通知乙方，该房产一手产权由甲方负责办理，甲方产权过户为乙方名下所需费用由乙方承担，过户时甲方应及时配合乙方办理及提供相关手续及资料。合同主体甲方是白家煌，共一人，乙方是张强。若甲方违约（包括一房多卖）应补偿乙方已装修的装修款及违约当时房屋总额同购买时合同价总额的差额，并额外赔偿违约金1500000元。今后如需办理产权，房东及其子女无条件配合乙方过户，不得反悔，否则视为违约。合同还对其他事项作了约定。当日，白家煌向张强出具收条，载明：收到张强购买永祥新城5号楼1503室（105.97平方米）购房款人民币532835元。同日，白家煌、王惠荣将永祥新城5号楼1503室所拥有的权利，包括办理、领取、保管产权及相关证书、管理、出租并办理与之相关收取租金等权利委托给张强，该委托行为经过福建省厦门市公证处的公证。白家煌已经将案涉房屋交付给张强。 2016年9月2日及11月15日、2017年4月28日，张强向王惠荣账户分别转款共计30000元，备注为“购房尾款”。 永祥新城5号楼1503室房产于2018年6月19日办理了权属证书，登记的房屋权属人为白家煌。白家煌向案外人陈凯琪借款400000元，并于2018年8月13日将案涉房屋抵押给陈凯琪，设立抵押权。 2018年8月6日，张强向本院起诉白家煌、王惠荣、白丽妹、白丽阳、马仟【（2018）闽0211民初3487号）】，要求上述被告协助其办理集美区仁德里20号1503室房屋的转移登记手续、并支付财产保全及保险费等。2018年11月23日本院作出（2018）闽0211民初3487号民事判决书，判决张强与白家煌签订的《安置房买卖合同》合法有效；驳回张强的其他诉讼请求。张强不服，提起上诉。2019年3月26日厦门市中级人民法院作出（2019）闽02民终844号民事判决书，认定案涉合同合法有效，白家煌以受限购政策导致合同无法继续履行而主张解除合同不能成立。关于张强提出确认其为讼争房屋所有权人，因物权变动需要公示方能发生物权变动的效力，因讼争房屋权属仍登记在白家煌名下，不宜直接确认张强为讼争房屋所有权人。讼争房产抵押权尚未涤除的情况下，无法办理案涉房产的转移登记手续，据此判决：驳回上诉，维持原判。该判决已发生法律效力。 2018年10月17日，白家煌向张强发送短信，以张强系厦门市限购对象，案涉房屋无法依约办理过户登记至张强名下为由，告知自收到通知后《安置房买卖合同》解除。 2019年8月5日，张强向本院起诉白家煌、王惠荣、白丽妹【（2019）闽0211民初4389号）】，请求判令：1.白家煌协助将厦门市集美区××号楼××室房屋所有权变更登记到其名下；2:白家煌赔偿为涤除房产抵押权而代偿债务400000元的损失;3;白家煌支付违约金180000元。本院于2019年10月22日作出（2019）闽0211民初4389号之二民事裁定，以重复起诉为由，驳回张强上述第1项诉求的起诉。同时作出（2019）闽0211民初4389号民事判决书，判决：白家煌赔偿张强为涤除案涉房产抵押权而代偿债务400000元并赔偿违约金159850.5元;驳回张强其他诉讼请求。张强不服，提起上诉，2020年5月28日，厦门市中级人民法院作出（2020）闽02民终1070号之一民事裁定书，裁定撤销（2019）闽0211民初4389号民事判决、（2019）闽0211民初4389号之二民事裁决；本案发回重审。 2019年7月9日，张强与案外人陈凯琪在厦门市思明区人民法院就陈凯琪与白家煌、王惠荣民间借贷纠纷一案，达成协议，张强代为偿还400000元，陈凯琪解除对案涉房屋的查封。当日，张强向厦门市思明区人民法院支付暂存款400000元。案涉房屋抵押权得以涤除。 上述事实有相应证据以及庭审笔录予以佐证，本院依法予以确认。 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。张强与白家煌签订的《安置房买卖合同》，已由生效的厦门市中级人民法院民事判决【（2019）闽02民终844号】认定为合法有效，且该判决还认定白家煌以受限购政策导致合同无法继续履行而主张解除合同不能成立，本院就此不再多作赘述。故双方当事人均应依照案涉合同的约定及法律规定全面履行各自义务。张强已按合同约定支付了购房款并已实际占有使用案涉房屋，且亦为白家煌向案外人陈凯琪代为偿还了400000元的借款，从而使案涉房屋的抵押权得以涤除，办理案涉房产转移登记手续的障碍亦已经消除。据此，《安置房买卖合同》具备继续履行的条件，现张强主张白家煌按合同约定履行义务，协助将案涉房屋所有权变更登记至张强名下，有事实及法律依据，本院予以支持。张强主张白家煌赔偿其为涤除房产抵押权代为清偿债务的损失款400000元。本院认为，依照《最高人民法院关于适用若干问题的规定》第六十七条规定：抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。张强虽然尚未取得案涉房屋的所有权，但其已按合同约定支付了绝大部分款项并已实际占有使用，仅仅只是还没办理案涉房屋的权属过户登记手续，且张强为使案涉合同得以继续履行，已经代白家煌向抵押权人清偿了债务，使案涉房屋的抵押权得以涤除，其依法有权向抵押人追偿，故张强的该项主张于法有据，予以支持。关于该项损失的利息主张，没有法律依据，依法不予支持。张强主张白家煌支付违约金159850.5元。本院认为，白家煌在已将案涉房屋出售给张强的情形下，并未按照合同约定积极履行协助办理权属转移登记的义务，而是将案涉房屋又设立了抵押权，为案涉合同的履行制造障碍，属于严重违约。此外，白家煌一方面主张案涉合同无效，一方面却又在（2018）闽0211民初3487号案件尚在审理过程中，就向张强发出解除合同的通知，以达成其解约目的，上述行为均明确表明其不履行《安置房买卖合同》，有违诚信原则，主观恶性较大，故张强主张白家煌支付违约金，有事实及法律依据，予以支持，但张强主张的违约金明显偏高，应予调整，酌定按张强已付款562835元（包括尾款30000元，因张强未提交微信转账原件，对其主张的微信转账3000元本院不予确认）为基数，自2018年6月19日起，按中国人民银行同期同类贷款利率标准（自2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的同期人民币1年期贷款市场报价利率标准），计至白家煌协助办理案涉房屋产权过户手续之日止，金额以174850元为限。白家煌辩称张强转给王惠荣的30000元并非支付案涉房屋的尾款，而是张强与王惠荣的其他往来款项。本院认为，王惠荣系白家煌配偶，白家煌亦未举证证明张强与王惠荣之间还存在其他经济往来关系，故对白家煌上述主张不予采信。综上，本院认定张强尚有尾款20000元未付，且其同意在白家煌应支付的款项中予以抵扣，本院予以准许。另，张强主张白家煌支付保全保险费1856元。本院认为，案涉合同并未对该款项的负担作出约定，应属张强应自行负担的诉讼成本，其该项主张缺乏依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、白家煌应于本判决生效之日起十日内协助张强将位于厦门市集美仁德里20号1503室（永祥新城5号楼1503室）的房屋所有权变更登记至张强名下； 二、白家煌应于本判决生效之日起十日内支付张强代偿款项380000元（400000元-张强未付尾款20000元）； 三、白家煌应于本判决生效之日起十日内支付张强违约金（以562835元为基数，自2018年6月20日起，按中国人民银行同期同类贷款利率计至2019年8月19日止；自2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的同期人民币1年期贷款市场报价利率标准，计至白家煌协助办理案涉房屋产权过户手续之日止，金额以174850元为限）； 四、驳回张强其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费9600元，由白家煌负担，应于本判决生效之日起七日内缴纳。保全费3420元，由白家煌负担（张强已先行支付，白家煌应于本判决生效之日起十日内支付给张强）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  杨芳芳 人民陪审员  王福相 人民陪审员  杜晓忠 二〇二〇年十二月十四日 法官 助理  杨超岚 书 记 员  张晶晶 附：本案所适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的,对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者中次啊机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》 第六十七条抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 法官提醒：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定：“被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。” 执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的