河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0103民初12181号原告：杨冰冰，女，1987年1月24日出生，汉族，住河南省镇平县。委托所送代理人：刘昂，系原告丈夫。委托诉讼代理人：马亚男，河南豫和律师事务所律师。被告：河南鑫苑顺晟置业有限公司，住所郑州市**嵩山南路与南四环交叉口北200米路东鑫苑名城**楼**。统一社会信用代码：91410100MA3X6JLY95。法定代表人：杨斌，总经理。委托诉讼代理人：高云、范颖，河南三融律师事务所律师。第三人：上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行，，住所郑州市金水区金水路**统一社会信用代码：91410100727025903N。法定代表人：张健，该行行长。委托诉讼代理人：刘美丽，女，员工。原告杨冰冰与被告河南鑫苑顺晟置业有限公司、第三人上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨冰冰及其委托诉讼代理人刘昂、马亚男，被告河南鑫苑顺晟置业有限公司的委托诉讼代理人高云到庭参加了诉讼，第三人上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行的委托诉讼代理人刘美丽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨冰冰向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告签订的编号为17003764611的《商品房买卖合同》；2、依法判令解除原告与被告及第三人签订的编号为76162018100232130601《个人购房担保借款合同》；3、依法判令被告返还原告已支付的首付房款176,529元，房屋维修基金2,488元、登记费550元，并支付原告已向第三人偿还的按揭贷款本息60,663.82元（贷款本息暂计算至2020年8月20日，最终贷款本息总额以实际偿还为准）；以上暂计240230.82；4、依法判令被告支付原告违约金17,526.45元、按揭服务费损失1,318元及资金占用期间利息损失21,213.64元（利息损失以176,529元为基数，自2017年12月29日起暂计算至2020年8月20日，2019年8月20日之前按中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），以上暂计40,058.09元；5、依法判令被告向第三人偿还原告就《个人购房担保借款合同》项下剩余贷款本息、罚息。6、依法判令被告承担本案全部诉讼费用、律师费。庭前原告增加两项诉讼请求：1、请求判令被告河南鑫苑顺晟置业有限公司协助申请人办理注销涉案房屋商品房买卖合同登记备案手续及预告登记；2、请求被告河南鑫苑顺晟置业有限公司及第三人协助办理抵押登记手续。事实与理由：2017年12月10日，原告因购买被告位于二七区鼎盛大道南、××路××楼××商品房而同被告签订了编号为17003764611的《商品房买卖合同》（下称“购房合同”），约定该房屋总价款350,529元，付款方式为按揭付款。随后，原告与被告及第三人签订《个人购房担保借款合同》，约定原告向第三人申请房屋按揭贷款174,000元整并由被告向第三人提供连带责任保证。原告按合同约定向被告足额缴纳了房款并支付了2,488元房屋维修基金、1,318元按揭服务费、550元登记费，但被告却未按合同约定向原告履行按期交付合格商品房义务。根据购房合同第八条及第九条约定，被告应在2020年3月31日前将符合合同交付条件的商品房交付原告，逾期超过90日交房，原告有权解除购房合同，被告应返还原告交纳的房款并按买受人累计己付款5％支付违约金。截至原告起诉之日，被告仍未向原告履行交付合格商品房的义务。综上，被告行为已严重违约，为维护原告合法权益，根据《民事诉讼法》的规定向贵院提起诉讼，恳请贵院判如所请。被告河南鑫苑顺晟置业有限公司辩称：一、因预防/治理雾霾要求及新冠疫情等不可抗力因素影响的天数应在被告违约天数中予以扣除。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条第二款约定：“如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：（3）因预防/治理雾霾要求暂停施工等政府政令、政府行为或公共事业单位导致工程延期的”及《商品房买卖合同补充约定》第三条第4款“如发生《买卖合同》约定的不可抗力或以下情形之一的，出卖人可据实顺延交房日期，无需承担违约责任：（1）因政府部门政策变化或为遵守政府法令而引起房屋延期交付；（4）因预防/治理雾霾要求暂停施工等政府政令、政府行为或公共事业单位要求等原因导致工程延期的；（5）政府部门公布的公共卫生事件或其他社会突发事件导致延期交付”。本案中，原被告双方自2017年12月29日签订合同之日起算暂计算至2020年6月7日，因预防/治理雾霾要求及新冠疫情等影响造成被告暂停施工的天数共计为526天，该天数应在被告逾期交房天数中扣除。根据《民法总则》第一百八十条以及《合同法》第一百一十七条规定，因在合同履行过程中发生不可抗力，被告不应承担民事责任，交房期限应当相应顺延，即自合同约定的交房之日2020年4月1日起顺延526天，天数顺延后，被告不存在交付违约，原告不得以交付违约解除双方签订的《商品房买卖合同》。二、原告迟延支付购房款的违约天数应折抵被告延期交房的违约天数。双方签订的《商品房买卖合同》第六条第3款约定：原告按揭贷款支付时间应在2018年1月29日前，但原告的按揭贷款时间到账时间为2018年3月8日。原告迟延付款38天，应向被告承担逾期付款38天的违约责任。本案中，原告诉请解除双方商品房买卖合同的理由是被告延期交房，因此，原告逾期付款的该38天应在被告逾期交房天数中扣除。三、涉案房屋已符合交房条件，且被告已主动向业主提供“减免物业费”等方式弥补业主损失，贵院应根据“同案同判原则”驳回原告诉讼请求。涉案鑫苑名城项目1号楼、2号楼已于2020年11月9日开始陆续进行交付，扣除预防/治理雾霾要求及新冠疫情等影响造成被告暂停施工的天数526天后，被告不存在违约。另同类案件贵院已审理多起，贵院均扣除了预防/治理雾霾要求及新冠疫情等不可抗力造成被告暂停施工的天数，且郑州市中级人民法院亦有扣除相应天数的判决，望贵院根据“同案同判原则”，将不可抗力影响被告交房的天数进行扣除。尽管按照司法判例被告无需承担违约责任，更达不到解除商品房买卖合同的效果，但被告仍承诺会采用减免物业费的形式弥补业主损失，请贵院知悉。四、双方约定了延期交房“宽限期”及“宽限期”之后的违约责任，但并未约定原告的合同解除权。原被告双方签订的《商品房买卖合同补充约定》第三条第6款明确约定“出卖人自身原因造成未在《买卖合同》约定期限内将该房屋交付买受人，则（1）买受人给予出卖人90日的宽限期。宽限期内，合同继续履行，出卖人无需向买受人承担违约责任。（2）如宽限期届满后出卖人仍未将房屋交付买受人，自《买卖合同》约定的交付期限届满后第91日起，至实际支付之日止，出卖人应按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行。”因此，该补充约定系对买卖合同第九条的变更，原告无法依据买卖合同第九条解除双方签订的《商品房买卖合同》。综上，被告延期交房系政府原因及新冠疫情不可抗力因素造成，且原告自身存在付款违约情形，贵院依据同类已生效判例依法扣除相应天数后，被告不存在违约，则原告解除双方签订的商品房买卖合同无任何依据。另受疫情及房地产市场下行影响，被告作为开发公司承担巨大资金压力，如判令解除合同，则会引起大量业主起诉退房，被告及被告集团公司均无力承受，最终损害大多数业主利益，望贵院从保护交易稳定及省院要求的维护良好“营商环境”方面予以考虑，依法驳回原告的诉讼请求。第三人上海浦东发展银行股份有限公司郑州分行述称，1、房屋买卖合同和按揭款合同系不同的法律关系，在第三人未提出诉讼请求的况下，不应当一并审理。我行已按照合同约定发放贷款，原告杨冰冰及被告河南鑫苑顺晟置业有限公司分借人及保证人，均应对我行的债权承担还款责任；2、经零售信贷系统查询，杨冰冰贷款尚未结，其即不愿意继续履行贷款借款合同，就应当向我行偿还己发放的贷款，被告河南鑫苑顺晟置业有限公司承担连带担保责任，在货款未结清之前，我行不同意解除借款担保合同，也不同意办理解押手续。3、没有任一条法律规定免除借款人的还款责任。根据商品房买卖合同司法解释第25条第二款之规定，并未免除购房者同时又是借款合同的借款人的还款义务，故如判决解除，原告及被告亦均对第三人负有还款义务，应向第三人还款，理由详见（2017）最高法民终683号判决第12页。4、根据最高法关于统一法律适用加强类案检索的指导意见，人民法院对第三人举证的最高法做出的（2017）最高法民终683号判决予以采纳。综上，贵院如判决解除合同，应支持第三人的贷款结清后涤除抵押权的主张。经庭审质证，依据有效证据，结合双方当事人陈述及辩论，本院认定事实如下：1.2017年12月29日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充约定》，约定被告将位于郑州市二七区鼎盛大道南、嵩山南路东2幢7层710号房屋以350,529元的价格出售于原告，原告按照下列方式进行付款：2017年12月29日现金付款176,529元，剩余174,000元付款方式为商业贷款，付款时间为2018年1月29日。被告应当在2020年3月31日前，将符合合同约定的商品房交付原告，但遇到下列原因，被告可以据实予以延期：1．遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知买受人；2．买受人在交房之前未付清全款的，除按照合同第七条承担违约责任，交房时间相应顺延；3.因预防/治理雾霾要求暂停施工等政府政令、政府行为或公共事业单位导致工程延期的，发生上述情形的，出卖人可以采取大河报公告、书信通知、电话通知等方式告知买受人，买受人如有异议，可在接到或者得知该事实十五日内，以书面形式要求出卖人提供相应的证据和说明。除上述特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之1的违约金，合同继续履行。逾期交房超过90日的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。原、被告在《商品房买卖合同补充约定》中约定：如发生《买卖合同》约定的不可抗力或以下情形之一的，出卖人可据实顺延交房日期，无需承担违约责任：（1）因政府部门政策变化或为遵守政府法令而引起房屋延期交付；（4）因预防/治理雾霾要求暂停施工等政府政令、政府行为或公共事业单位要求等原因导致工程延期的；（5）政府部门公布的公共卫生事件或其他社会突发事件导致延期交付。出卖人自身原因造成未在《买卖合同》约定期限内将该房屋交付买受人，则（1）买受人给予出卖人90日的宽限期。宽限期内，合同继续履行，出卖人无需向买受人承担违约责任。（2）如宽展期届满后出卖人仍未将房屋交付买受人，自《买卖合同》约定的交付期限届满后第91日起，至实际支付之日止，出卖人应按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行。《买卖合同》及其附件与本补充约定有不一致的，均以本补充约定为准。2．合同签订后，原告分别于2018年1月17日、2018年4月26日向被告交付了房款，后原告又缴纳了维修基金。3．原告曾以被告逾期交房为由向被告邮寄《告知函》，要求被告尽快交房。原告提交的中国邮政速递物流单打印件显示被告于2020年6月29日签收。4．被告提交中国邮政邮单显示被告于2020年11月6日向原告邮寄文件，并注明文件内容为：北院-公寓-2-1-710杨冰冰鑫苑名城交付通知书。该邮件于2020年11月8日因收件人拒收退回。5．原告提交录像视频以证明被告更换规划及设计但未通知原告，被告称该视频内容不能证明为涉案房屋，且涉案房屋并没有变更规划及设计。6．原告提交录像视频及照片若干以证明涉案地下车库并未完成施工，未达到合同约定的交付条件。本院认为，本案中，原、被告在《商品房买卖合同》中约定的交房时间为2020年3月31日，被告于2020年11月6日通知原告交接房屋，事实清楚。当事人应当按照合同约定，全面履行合同义务。依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。有法律规定的情形导致合同不能履行或合同目的不能事现的，当事人可以解除合同。原被告双方在《商品房买卖合同》中约定因预防/治理雾霾要求暂停施工等政府政令、政府行为或公共事业单位自身原因导致工程延期的，出卖人可据实予以延期。同时双方在《商品房买卖合同补充约定》中也约定出卖人可据实顺延交房日期，无需承担违约责任情形。结合涉案房屋在施工过程中遇到政府预防/治理雾霾要求及新冠疫情等客观原因，上述期间无法正常施工，从而影响工程进度的实际情况，其交房日期应予顺延。且被告已于2020年11月6日通知原告交接房屋，其延迟交房期限并未超出合理期限。原被告约定发生客观情形导致无法如期交房的，出卖人可以采取约定方式告知买受人，但被告未提供相关证据证明其履行了告知义务，存在履行瑕疵，但该瑕疵尚不足以导致合同不能履行。原告主张被告改变了规划设计，其提供证据不足以证明该事实，故原告请求判令解除原被告及第三人签订相关合同，并判令被告返还原告已支付费用及违约金，并判令被告向第三人偿还原告就《个人购房担保借款合同》项下剩余贷款本息、罚息，没有事实及法律依据，其请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告杨冰冰的诉讼请求。案件受理费5,504元，减半收取2,752元，由原告杨冰冰负担。余额2,752元，退还原告杨冰冰。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十二份，上诉于郑州市中级人民法院。并向郑州市中级人民法院交纳上诉费，将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  陈书冉二〇二〇年十二月二十六日书记员  赵 琪