云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初9424号原告：虞丽娜，女，汉族，1994年1月4日生，住云南省大理白族自治州祥云县。委托诉讼代理人：郑维维、李瀚森，系云南迪恒律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南长坤水电基地建设管理有限公司，住所地为昆明市盘龙区北京路延长线恒业游泳馆龙泉街道办事处521、522室。法定代表人：徐昌波，系该公司董事长。委托诉讼代理人：宋**，系北京市（隆安）昆明律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：施俊峰，系北京市（隆安）昆明律师事务所实习律师，特别授权代理。原告虞丽娜诉被告云南长坤水电基地建设管理有限公司（以下简称“长坤水电公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年11月5日公开开庭进行了审理。原告虞丽娜及其委托诉讼代理人郑维维、李瀚森，被告长坤水电公司的委托诉讼代理人宋**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告虞丽娜向本院提出如下诉讼请求：一、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》；二、判决被告返还购房款1261021元；三、判决被告向原告赔偿1261021元；四、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告于2018年6月28日签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号ＬＸＹＧ-Ａ-11-1-302）及《补充协议》，购买位于昆明市盘龙区，房屋的价款为1261021元，首付261021元，剩余房款为按揭贷款，金额为1000000元。原告购房过程中，原告碍于其价格的原因，第一选择还是价格相对较低的10栋楼房屋，后来经原告了解到10栋楼紧接着路边，晚上睡觉可能会有点吵，原告平时睡眠差，睡眠质量不好，在向被告的销售人员咨询后，被告销售人员则极力推荐11栋楼，因为11栋楼前是主景观，绿化面积大，不会有特别大噪音，晚上休息时会非常的安静，比10栋会安静许多。原告询问会不会有人跳广场舞，被告的销售人员称不会有人跳广场舞。被告还向原告出示各种宣传资料，证明11栋楼前的主景观不仅环境优美且非常安静，是非常适合原告居住生活的。原告基于对安静环境的需求，不惜比高于其他几栋楼的价格买入戊爱小区11栋1单元3层302号房。2020年12月31日，原告接到被告的通知去接房，却发现房屋前面并不像开发商宣传的那样是主景观，而面对的是一个运动场，以及距房屋不到16米的一个独立的公厕，对于原告安静环境需求，被告彻底抛在脑后。原告根本不能接受自己房屋的餐厅、卧室、客厅、厨房都正对着一个独立的公厕和运动场。独立公厕、运动场以及由此产生的噪音污染已经严重影响到了原告的居住品质，与开发商销售时的承诺完全不符，原告没有完成接房。面临同样问题的11栋楼的业主写了材料向开发商反映问题，开发商至今未给出任何确切的答复。原告多次与被告协商，但均未达成一致意见。被告明知戊爱小区Ａ地块11栋楼前不是主景观，而是公厕和运动场，在销售时以隐瞒关键信息，甚至欺骗的方式误导原告，使原告基于错误的信息作出了购房的意思表示。原告认为被告的行为已经构成对消费者的欺诈，侵犯了消费者的知情权、公平交易权。综上，根据《消费者权益保护法》第五十五条之规定，原告诉至法院。被告长坤水电公司答辩称：首先，原告虽然提交了一系列证据试图证明原告在跟被告建立商品房购销合同关系的过程中，原告所接触的销售人员向其提供了一系列的宣传册或者是有相关的录音，但是该所谓的工作人员，并非被告的工作人员，只是第三方的中介机构的人员作出的任何承诺，都不构成对被告有法律约束力的承诺，被告为了避免第三方中介机构，在与原告等业主的沟通过程中的陈述可能存在偏差这个情形，已经在与原告签订正式商品房购销合同时在合同中进行了明确约定，约定为报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告宣传资料及展示样板间、沙盘所示内容仅为要约邀请，不是甲方的要约或承诺，不作为买卖合同的组成部分，均不作为双方确定权利义务的依据，其中涉及的资料图、数据等均以政府主管部门批准文件及交付时的实际情况为准。相关约定已经对双方权利义务的确定依据进行了明确，已经排除了可能存在的相关宣传资料可能与实际不完全一致的情形。因此被告认为被告既无虚假宣传进行欺诈的主观意愿，也无进行虚假宣传的客观事实，原告的诉讼请求没有事实及法律依据。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：一、原告提交的政府信息公开答复书、视频、沙盘视频、宣传手册图片、证人证言、宣某、台历照片、会议纪要的真实性予以确认，是否能达到原告的证明目的，本院在文后进行综合评判；二、原告提交的录音，因无法确定谈话者的身份，故本院对该证据不予采信；三、原告提交的《整改意见》，系原告单方自行制作，且被告不予认可，故本院对该证据不予采信；四、被告提交的沙盘照片、沙盘安装服务证明、企业信用信息公示报告，本院对上述证据的真实性予以确认，是否能达到被告的证明目的，本院在文后进行综合评判。根据上述经审查认定的证据及当事人陈述，本院确认如下法律事实：2018年6月28日，原告虞丽娜与被告长坤水电公司签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定原告购买被告开发的位于昆明市盘龙区房屋，建筑面积为102.53平方米，单价为每平方米12299.04元，房屋总价款为1261021元；原告于2018年6月28日前支付首付款261021元，剩余房款1000000元向交通银行股份有限公司云南省分行五华支行申请贷款支付；被告应于2019年12月31日前向原告交付该商品房；合同还对其他事项进行了约定。同日，原、被告还签订了《补充协议》，该补充协议第13.1条约定“甲方（被告）、乙方（原告）双方的权利义务，无论签约双方是否口头或书面确认，仅以买卖合同及补充协议、其他双方正式签署的书面协议、约定为准。甲方通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络媒体或者其他方式发布的广告宣传资料以及展示样板间、沙盘所示内容，仅为要约邀请，不是甲方的要约或承诺，不作为买卖合同的组成部分，不对确认该房屋价格产生重大影响，均不作为双方确定权利义务的依据。其中涉及的资料、图示、数据等均以政府主管部门批准文件及交付时实际情况为准。甲方无需就该等变化通知乙方，亦无需就此对乙方承担责任。”2018年6月28日，案涉房屋办理了商品房买卖合同登记备案手续。2019年12月25日，被告在报纸上发出《中建·龙熙壹号Ａ1地块交房公告》，其中11栋的交房时间为2020年1月1日。原告接房时发现案涉房屋前并非为主景观而是运动场及公厕，小区也没有省一级资质公立学校。案外人汤丹瑜于2020年1月22日向昆明市盘龙区自然资源局提交《政府信息公开申请表》，申请公开“云南长坤水电基地建设管理有限公司开发建设的戊爱小区Ａ1地块一期11幢1单元201号房所在宗地的如下材料：1．开发商称有学校，交房时没有学校。需要公开教育用地的规划条件，2．当时购买时开发商称Ａ1地块11幢对面是主景观，有水景和喷泉，交房时是公厕和运动场，且公厕距离我所购买的房屋只有约16米，需要公开该位置的规划情况，3．该地块规划的时间。”昆明市盘龙区自然资源局于2020年2月28日作出《政府信息公开答复书》，载明该地块《建设工程规划许可证》发证时间为2017年1月19日，并附戊爱小区Ａ1地块建设工程规划许可证附图。根据附图显示，11栋前规划为运动场及公厕。根据昆明市房屋交易产权管理处商品房管理科出具的截止2020年7月24日戊爱小区Ａ1地块一期10栋、11栋、12栋共计132户的签约备案情况表显示，11栋房屋的单价平均每平方米较10栋高1014.67元，较12栋高578.8元。另查明，2018年7月11日，原告（借款人）与案外人交通银行股份有限公司云南省分行（贷款人）、被告（保证人）签订《个人房产抵押贷款合同》、《关于公证机构办理强制执行效力债权文书公证的补充协议》，合同约定原告因购买案涉房屋向案外人贷款1000000元，贷款期限为30年，自2018年7月23日起至2048年7月23日止；贷款利率为年利率5.39%；案外人于2018年7月23日向原告发放贷款。被告于2018年8月24日向原告开具金额为1261021元的发票。本院认为，归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：一、原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》是否应当解除？二、被告是否应退还原告购房款1261021元，并赔偿原告1261021元？针对争议焦点一，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，第一，原告提交的政府信息公开答复书、视频、沙盘视频、宣传手册图片、证人证言、房屋销售情况表等证据已经形成证据链，能够证实被告在销售案涉房屋时并未对11栋房屋前规划是运动场、公厕的情况如实向购房者进行告知，且在销售过程中明确告知购房者11栋前有水景及较大的绿化面积，构成该小区的主景观。同时，根据昆明市房屋交易产权管理处商品房管理科出具的截止2020年7月24日戊爱小区Ａ1地块一期10栋、11栋、12栋共计132户的签约备案情况表显示，11栋房屋的单价平均每平方米较10栋、12栋高，说明11栋前的主景观对房屋价格的确定有重大影响。因此，该内容构成合同内容。现被告交付的11栋房屋前并无主景观，而是运动场及公厕，故被告的行为已经构成违约。第二，原告提交的宣某、台历照片、会议纪要等证据，均可证实被告在销售房屋时明确告知戊爱小区将建成“省一级资质公立学校”，因此该内容亦构成合同内容。被告现向原告交付房屋时无“省一级资质公立学校”的行为构成违约。综上，因被告交付的房屋前没有主景观及“省一级资质公立学校”的行为已经构成违约，且案涉房屋前是运动场及公厕，给原告的生活造成一定影响，致使合同目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，本院对原告提出解除与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》的诉请予以支持。对于被告提交的沙盘照片、沙盘安装服务证明、企业信用信息公示报告，因达不到被告的证明目的，本院不予采信。针对争议焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此，原告主张被告退还其已经支付的购房款1261021元的诉请，本院予以支持。关于原告提出被告赔偿1261021元的主张，本院认为，原告主张按《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条的规定予以赔偿，但本院认为该法主要是产品质量方面的责任，适用范围不包括商品房在内，故原告主张依据《中华人民共和国消费者权益保护法》赔偿损失，本院不予支持。本院认为，对于首付款261021元，原告的损失应是资金被占用的损失，因此应以261021元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算自付款之日即2018年6月28日起至2019年8月19日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2019年8月20日起至款项付清之日止；对于贷款1000000元，原告的损失应系其归还银行贷款的金额，因此应以1000000元为基数，按《个人房产抵押贷款合同》的约定，以年利率5.39%计算自2018年7月23日起至款项付清之日止。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条之规定，判决如下：一、解除原告虞丽娜与被告云南长坤水电基地建设管理有限公司于2018年6月28日签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》；二、被告云南长坤水电基地建设管理有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告虞丽娜购房款1261021元；三、被告云南长坤水电基地建设管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告支付以261021元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算自2018年6月28日起至2019年8月19日止的利息，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2019年8月20日起至款项付清之日止的利息；以1000000元为基数，按年利率5.39%计算自2018年7月23日起至款项付清之日止的利息；四、驳回原告虞丽娜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26976元，由原告虞丽娜负担11600元，被告云南长坤水电基地建设管理有限公司负担15376元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为两年。审判员  龙燕二〇二〇年十二月二十一日书记员  高健