广西壮族自治区防城港市防城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0603民初1915号 原告：郑小娟，女，1977年5月13日出生，汉族，住北海市海城区。 委托诉讼代理人：郭焕元，北海市海城区驿海法律服务所法律工作者。 被告：广西富乐华房地产开发有限公司，住所地：防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇，统一社会信用代码：91450600695396143K。 法定代表人：覃建兴,总经理。 委托诉讼代理人：黄靖，广西海狮律师事务所律师。 被告：北海市龙府房地产营销策划有限公司，住所地：北海市云南路58号银湾赤水苑103号商铺，统一社会信用代码:91450502068862360G。 法定代表人：潘乐军。 原告郑小娟与被告广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称“富乐华公司”）、北海市龙府房地产营销策划有限公司（以下简称“龙府公司”）商品房预售合同纠纷一案，广西壮族自治区防城港市中级人民法院指定由本院审理，本院于2020年11月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郑小娟的委托诉讼代理人郭焕元、被告富乐华公司的委托诉讼代理人黄靖到庭参加诉讼，被告龙府公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院缺席审理本案，现已审理终结。 原告郑小娟向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告富乐华公司的商品房买卖合同（合同编号：5-5-919)；2.被告富乐华公司退还原告已付的房款共计265680元以及赔偿利息损失41623. -2- 2元（以265680元为基数，按年利率百分之四计算，从2015年11月10日至2020年10月9日为41623.2元，计至清偿之日止）3.被告富乐华公司退还已付的购房相关手续费共计1495元；4.被告龙府公司退还原告的购房款19600元。事实和理由：2014年3月4日，原告和姐姐郑小萍及姐夫到被告龙府公司买房，被告龙府公司介绍，他们代理被告富乐华公司位于防城港市港口区交汇处中央商务区（ＣＢＤ）北部湾滨海中心的楼盘。原告当天让姐姐郑小萍帮交了100000元购房款，预订了该楼盘的5栋9层919号房，之后，原告于2014年4月15日和2014年6月22日分别交了86775元和100000元，共计交给龙府公司286775元。2015年11月10日，被告龙府公司带原告、郑小萍及姐夫到防城港市，当天，龙府公司替原告交付了房款及其他费用，富乐华公司开具了收据分别为260428元（北部湾滨海中心5-5-919房款）、5252元（北部湾滨海中心5-5-919房款）、1495元备案费。2016年6月2日，被告富乐华公司让原告在2016年6月18日前到被告处办理银行按揭手续，原告将征信及其他应交的材料全部交齐，之后就一直等。2016年9月10日，原告与被告富乐华公司签订了商品房买卖合同，合同第七条注明：签订合同前买受人已向出卖人支付了定金265680元，该定金与本合同签订时，抵作商品房价款，第三项贷款方式付款为商业贷款，余款265000元，向银行申请贷款。第11条约定：出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房。第19条约定：出卖人应当自本合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续。从签订合同之后，原告每隔一个月就向被告询问什么时候能去银行面签，可是被告一直让原告等待，已经四年过去了，还是没有结果。原告多方打听，了解到防城港市的银行大多数都没有额度，无法放贷。今年原告多次找被告要求解除合同退款，被告一直让原告等待，严重侵犯了原告的合法权益。故此，特诉至法院请求依法公正判决。 被告富乐华公司辩称，1.原告请求解除涉案商品房买卖合同没有事实与法律依据，原告没有按照合同约定履行付款义务，按照合同约定应当无权解除合同，并应承担逾期付款的责任。2.原告请求返还已付购房款以及利息没有事实依据。3. -3- 原告请求退还手续费没有事实依据，因为备案等费用是由相关管理部门实际收取的，也是原告作为买受人进行商业交易应当承担的成本。4.对于第四项诉讼请求，与富乐华公司无关，不发表答辩意见。 被告龙府公司未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2016年9月10日，原告郑小娟（买受人）与被告富乐华公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：5-5-919），约定郑小娟向富乐华公司购买其开发位于防城港市中央商务区部湾滨海中心5号楼9层919号号房，建筑面积86.43平方米，每平方米6140元，总价为530680元。合同第七条约定付款方式及期限为：买受人应当于2016年9月10日前支付首期房价款265680元，余款265000元向贷款机构申请贷款支付。合同第十一条约定出卖人应当在2016年12月30日前向买受人交付该商品房，如买受人未付清全部房款的（包括银行按揭贷款不通过或贷款不足支付房款、违约金等），则交房日期顺延至买受人付清全部款项后的30日内。合同附件十一《补充协议》第五条约定：买受人选择按揭贷款方式付款的应在签订本合同及本补充协议后，按出卖人或按揭银行通知的时间到出卖人指定的银行办理按揭手续，提交符合银行要求的全部资料及交纳相关费用。合同还对商品房交付条件、逾期付款及逾期交付的违约责任等事项进行了约定。该合同于2016年9月15日办理了备案登记。 被告龙府公司分别于2014年3月4日、2014年4月15日、2014年6月22日出具三份收据，载明收到原告郑小娟及其姐姐郑小萍交来防城港CBD-5B-919号房款286775元（代收代付）。被告富乐华公司于2015年11月10日分别出具三份收据，载明收到原告交来北部湾滨海中心5-5-919号房款共计265680元，备案费1495元。原、被告签订涉案《商品房买卖合同》后至本案庭审辩论终结前，原告未办理银行按揭贷款向被告支付清剩余房款。庭审中,被告表示可以办理按揭贷款手续。 -4- 另查明，被告富乐华公司于2017年3月28日向原告成功寄送一份《办理银行按揭手续通知书》，载明通知原告于2017年4月27日前到被告位于防城港市江山大道中央商务区营销中心办理银行按揭贷款手续、签署按揭合同及缴纳办理按揭费用等相关事宜。2018年5月8日，被告富乐华公司再次向原告成功寄送一份《办理银行按揭手续通知书》，载明通知原告于收到本通知之日起15日内到被告位于防城港市江山大道中央商务区营销中心办理银行按揭贷款申请的相关手续。2018年7月27日，被告富乐华公司再次向原告寄送一份《付清购房款及支付逾期付款违约金的通知书》，载明原告未按通知要求办理按揭贷款申请的相关手续，通知原告尽快按合同约定付清购房款。该通知未成功送达原告签收。 本院认为，关于原告郑小娟要求解除与被告富乐华公司签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求是否有事实和法律依据的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”适用该规定必须同时符合两个条件,一是因一方的原因或不可归责于双方的原因未能订立商品房担保贷款合同;二是必须导致商品房买卖合同不能继续履行。原告作为购房者,付款是其主要义务，现原告未办理按揭贷款向被告支付清剩余房款，原告主张是被告没有联系好银行并通知原告办理按揭贷款，但原告对此未能提供证据证明，且被告已提供证据证明被告曾通知原告办理银行按揭贷款手续，原告亦在庭审中承认被告指定原告到工商银行办理按揭贷款，故本院对原告该项主张不予采信。现原告未能证实是因被告的原因或不可归责于双方的原因无法订立商品房担保贷款合同,且现被告庭审中表示可以办理银行按揭贷款，本案商品房买卖合同仍有履行的基础及可能。因此，原告基于上述法律规定主张解除涉案商品房买卖合同，本院不予支持。 原告还主张被告逾期交房超过360天，根据合同约定原告有权解除合同。本院认为，原告郑小 -5- 娟与被告富乐华公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，应合法有效，双方均应严格按约履行各自的义务。根据合同第十一条的约定,如买受人未付清全部房款的(包括银行按揭贷款不通过或贷款不足支付房款、违约金等),则交房日期顺延至买受人付清全部款项后的30日内。现原告未支付剩余房款,被告有权拒绝交房。故原告上述理由不能成立,本院不予支持。 对于原告请求被告富乐华公司退还已付房款、赔偿利息损失以及退还相关购房手续费的诉讼请求，因商品房买卖合同尚未解除，故该项诉请无事实基础，本院亦不予支持。 关于原告请求被告龙府公司退还购房款19600元的问题。本案中，被告龙府公司出具收据表明代为收取原告购买涉案商品房房款共计286775元，但被告富乐华公司出具收据表明仅收到原告支付的购房款及相关费用共计267175元，剩余的19600元并未作为原告已支付的购房款，被告龙府公司未提供证据证明其已将该19600元转交给被告富乐华公司或有收取该笔款项的合法依据。因此，现原告请求被告龙府公司返还该19600元，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定,判决如下： 一、被告北海市龙府房地产营销策划有限公司向原告郑小娟返还19600元； 二、驳回原告郑小娟的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费5910元，减半收取计2955元，由原告郑小娟负担2779元，由被告北海市龙府房地产营销策划有限公司负担176元。 -6- 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院。 审 判 员 陈飞凤 二〇二〇年十二月三十日 法官助理 颜倩云 书 记 员 冯渝淇