广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初24659号原告：佛山市南海区九江汇龙城商业发展有限公司，住所地：广东省佛山市×××××××××××××××委会办公楼首层，统一社会信用代码914××××××××××××031。法定代表人：张某1。委托诉讼代理人：张可东，广东坚信律师事务所律师。被告：李达辉，男，汉族，住广东省佛山市南海区××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××119。被告：刘平贵，男，汉族，住江西省丰城市××××××××××××，公民身份号码362××××××××××××015。两被告委托诉讼代理人：高云，广东泛信律师事务所律师。原告佛山市南海区九江汇龙城商业发展有限公司（以下简称汇龙城公司）与被告李达辉、刘平贵租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月23日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月4日公开开庭审理了本案。原告的委托诉讼代理人张可东、被告刘平贵、两被告的委托诉讼代理人高云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告连带立即向原告支付7号商业楼2020年2-4月份的另一半租金每月各63724.32元共191172.96元，以及2020年2-8月的“大环境综合管理费”每月各15931.08元；2.两被告立即向原告支付7号商业楼对面停车场2020年2-4月份的另一半租金每月各13521.6元；3.两被告立即向原告支付7号商业楼旁边临时用地2020年2-4月份的另一半租金每月各1078.92元；以及2020年2-8月的“大环境综合管理费”每月各270元共1890元；4.两被告立即向原告支付7号商业楼和停车场因迟延付款产生的滞纳金共149324.14元；以及临时用地因迟延付款产生的滞纳金共1092.7元；5.本案的诉讼费全部由两被告承担。事实与理由：位于佛山市南海区××××××××汇龙城商业广场7号楼、房产证号为粤房地权证佛字第0200249186号、土地证号为佛府南集用（2009）第0300356号的房屋产权为佛山市南海区九江镇下西社区××经济联合社所有。后来响应和根据政府“都市型产业载体项目”政策要求，将上述物业委托原告出租。2011年5月6日，两被告与原告签订《九江汇龙城商业广场7号楼租赁合同书》，约定两被告向原告承租7号商业楼以及商业楼对面的停车场作经营场所。合同对租期、租金、大环境综合管理费项、支付方式、迟延付款违约责任等进行了明确约定。大环境综合管理费，当时原告已明确告知两被告是以7号楼总面积按2.7元/平方米计算。之后，以被告刘平贵作为投资人在7号楼内成立“佛山市南海区金海洋假日酒店”，经营酒店业。后两被告于2012年12月28日再与原告签订《使用土地协议书》，向原告承租7号楼旁边一块面积约99.9平方米的临时用地用于7号楼酒店业配套使用。协议书对租期、租金、大环境综合管理费项、支付方式、迟延付款违约责任等同样进行了明确约定。其中大环境综合管理费，协议明确约定为按2.7元/平方米计算。上述合同、协议签订后，原告依约将上述租赁物交付被告使用，两被告开始也按时缴交三场地的租金和大环境管理费。但后来被告经常出现不按时缴交租金和相关费用。原告多次追讨无果，先后多次起诉至南海区人民法院，后双方于2017就（2017）粤0605民初字1192号案达成《和解协议书》，约定：双方明确7号楼大环境综合管理费固定每月15931.08元（5900.40平方×2.7元/平方），临时用地的大环境综合管理费固定每月269.6元。并在第三条明确约定：如被告再逾期支付租金等各项费用的，则原告有权解除以上双方所签订的所有合同文本。虽即如此，但两被告还是经常迟延交租及管理费。2020年后，两被告以“新冠”疫情为借口，迟迟不交租金和管理费：1月份的租金和管理费拖延到2020年4月28日支付一笔，到了2020年5月28日才支付余款。2、3、4月拖到6月才交，且只支付三个场地租金的一半，管理费零支付；5月份租金拖到7月才交，管理费零支付；6、7月份租金拖到8月才交，管理费零支付；8月份所有租金和管理费均零支付。期间被告虽向原告提出减免租金的申请，原告也是慎重对待此事，多次召开村民股东大会商讨包括被告在内步行街所有提出减租的业主的申请，经商讨一致认为，被告的减半租金申请不符合法律和政府文件精神，已对被告回函一一解释说明。但被告就是不理会，依然至今拒不足额交租。至于大环境管理费，自“汇龙城步行街”这一新型都市产业项目成立以来，汇龙城公司都是严格按照当初政府要求管理好这一项目，聘请足够的保安、清洁等员工，对包括被告承租物业在内的所有在红线范围内的物业进行包括安保监控、巡视、车辆出入管理、物业维护、清洁保洁、垃圾清运、公众责任险投保等管理。正是原告这十多年来努力做好大环境管理的工作，才令步行街这十年来没发生打劫、收保护费等重大刑事案件，一个令商铺业主放心经营、顾客放心购物的良好消费环境是离不开原告的大量细致的管理工作，原告为此也投入了大量的人力和财力，因此，原告收取“大环境综合管理费”不仅有合同的法律依据，更有事实的依据。现在被告质疑并拒绝继续缴交大环境管理费是错误的。事实上，两被告承租原告物业以来，经常借故不交租或延迟交租，导致双方连连诉讼，虽然案件最终以被告足额付款调解结果，但屡屡这样，实在劳民伤财，浪费司法资源，被告这种行为是严重违背合同契约精神和诚实信用原则。原告完全可以根据法律规定以及之前双方签订的合同协议以及后来达成的和解协议对合同进行法定或约定解除。但又担心法院未必支持，浪费高额诉讼费，故这次暂不提出解除合同的请求，但视被告日后履约情况而保留日后解除合同的权利，故提起本案诉讼。两被告辩称，应驳回原告的全部诉讼请求，诉讼费由原告负担，理由如下：一，原告主张的2020年2-4月份的另一半租金不应得到支持。两被告认为原告所诉的2020年2-4月的7号商业楼另一半租金每月各63724.3元共191172.96元、2020年2-4月7号商业楼对面停车场的另一半租金每月各13521.6元共40564.8元、7号商业楼旁边临时用地2020年2-4月份的另一半租金每月各1078.92元共3236.76元，两被告不应支付，因为2020年2-4月正是新冠肺炎疫情期间，两被告承担的7号商业楼主要主事的是酒店（金海洋假日酒店）、饭店饮食、沐足、理发等行业经营均受到疫情的影响无法营业，特别是沐足、理发、饭店饮食，政府明令禁止营业，而酒店也因没有人流动往来基本上处于停业状态，完全没有收入，因此根据2020年2月10日全国人大常委会法工委发布的“因疫情防控不能履行合同属不可抗力”和合同法第117条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任”的规定，两被告要求减负2020年2-4月的一半租金是符合法律规定的，原告要求足额支付这三个月的租金不应得到支持。二，原告主张的滞纳金不应得到支持。因为两被告要求减负2020年2-4月的租金符合法律规定，并不是违约不交，因此不存在所谓要支付滞纳金的悄形。且原告主张的每日5900的滞纳金计算标准也过高，不应支持。三，两被告承租的7号商业楼是整栋独立单元房屋，当中不存在与原告其他租户有共用大堂、通道、厕所、电梯、照明、停车场等共用部位和共用设施等情形，原告主张的“大环境综合管理费”实际是物业服务费，因原告未对两被告承租的7号商业楼做过任何实际的维修、保养、安保、消洁等服务,两被告也多次提出要求原告提供相应的服务，但原告从未实际服务过。因此两被告不交这个费用是合理的。四，两被告承租的7号商业楼从室内至室外并没享有过原告提供的管理或服务，包括安保、安防设施维保、房屋天面漏雨修缮，渠道、化粪池等清淤也是两被告付费自行负责的：使用原告共用停车场也是被限制、被收费的。在此两被告要求原告必须正面回应的这几个问题：收取的“大环境综合管理费”包含有哪些服务项目？向两被告承租的7号商业楼商户提供了几项管理或服务项目？提供服务项目的执行标准是什么？提供这些项目管理的部门及服务从业人员是否有相关资质？是否有达到商户的服务要求？这些服务项目收费价格是如何制定的？是否有通过相关部门备案与公示？大环境综合管理费是否专款专用？是否有定期向包括两被告在内的各租（商）户公示过？因此，从2012年6月1日起至今（2020年1月31日），原告多收92个月的“大环境综合管理费”共1490499元退回给两被告应得到支持。五，原告主张的2020年8、9月份租金，两被告已缴交。原、被告围绕其诉讼请求、答辩意见提交了证据，本院依法组织当事人进行证据交换和质证。综合相对方的质证意见，经审查，两被告提交的照片拍摄时间不明，本院综合认证；其他证据，因相对方确认其真实性，本院采信其真实性并综合认定其证明力。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认以下事实：原、被告确认涉讼租赁物包括以下三个部分，其一是位于佛山市南海区××××××××的汇龙城商业广场7号楼（以下简称涉讼7号楼），总建筑面积为5900.4平方米，该房地产登记权属人为佛山市南海区九江镇下西经济联合社；其二是位于涉讼7号楼对面的停车场（以下简称涉讼停车场），面积3130平方米，该停车场所在土地位于证号为佛府南集用（2013）第0300440号、佛府南集用（2009）第0300363号两块土地上；其三是位于涉讼7号楼旁的临时用地（以下简称涉讼临时用地），面积为99.9平方米，该土地位于证号为佛府南集用（2009）第0300361号的土地上。2011年5月6日，原告（甲方）与两被告（乙方）签订《九江汇龙城商业广场7号商业楼租赁合同书》，约定：甲方将涉讼7号商业楼、涉讼停车场出租予乙方使用；租用期限为20年，从2011年5月10日起至2031年5月9日止；合同签订后180天为装修期，装修期满日起计收租金及费用；合同签订之日乙方支付40万元给甲方作为承租商业楼的履约定金，该款在合同期满后退回给乙方（不计付利息）；乙方须按甲方规定的面积确认所定的大环境综合管理费按月交纳，并于每月5日前到甲方财务室或存入甲方账号缴纳当月的租金及费用；有关商业楼的各项税费，按国家规定纳税的各方承担；2011年5月10日至2016年5月9日期间涉讼商业楼和涉讼停车场每月租金143048元，2016年5月10日至2021年5月9日期间涉讼商业楼和涉讼停车场每月租金154491.84元；乙方逾期不交租金的，按拖欠款额以每天1%计付滞纳金，逾期30天拖欠作乙方根本违约处理，甲方有权终止合同并保留向乙方追清所欠承租款的权利。2012年12月28日，原告（甲方）与两被告（乙方）签订《使用土地协议书》，约定：甲方将涉讼临时用地出租予乙方使用，由乙方出资建造一层的平房，用作商业用途；土地使用期限从2013年1月1日起至2032年4月30日止；乙方每月应向甲方缴交用地款，其中2017年6月1日至2022年5月31日期间每月租金2157.84元；双方约定土地使用费按月缴纳，可通过银行转账或现金的方式向甲方缴交，以甲方开出的收款凭据为准；每月缴交租金的同时需向甲方缴交大环境综合管理费，大环境综合管理费每平方米2.7元，每月264.6元；如大环境综合管理费总体下调则本商铺按比例同样下调，总体上浮本商铺亦都按比例上浮；乙方必须在每月5日前自觉按时缴交当月应缴的款项给甲方，不按时缴交，按日息5‰计付滞纳金，超1个月未缴纳土地使用费的，甲方有权取消乙方的使用资格，终止本协议，限期撤出，并追收欠甲方的有关款项。由此而造成的一切损失和责任均由乙方全部承受；为保证乙方履行本协议，乙方在签订协议之日应向甲方缴纳履约保证金人民币6000元，由甲方开具收款收据，乙方如有违约行为出现的，甲方可不退回保证金给乙方，反之，保证金在本协议期满时，乙方完成所有交接、支付所有土地使用金及水电等经营税费后，甲方凭乙方单据无息退回保证金给乙方。签订上述协议后，双方依约履行，至2017年曾发生争议，后双方签订《和解协议书》，双方同意合同继续履行，两被告保证以后按期交付租赁合同书租金、大环境综合管理费（固定每月15931.08元）及使用上地协议书租金、大环境管理费（固定每月269.6元）等相关费用，如两被告再逾期支付租金等各项费用的，则原告有权解除以上双方所签订的所有合同文本，等等。至2020年，两被告出现延期支付租金款项的情况，双方确认，被告未支付2020年2-8月三处租赁物的大环境综合管理费，2020年2-4月三处租赁物的租金仅支付50%，2020年8月份的租金156919.68元于2020年9月25日支付。本院认为，本案为租赁合同纠纷。原、被告签订的《九江汇龙城商业广场7号商业楼租赁合同书》《使用土地协议书》是其真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据上述合同的约定，两被告承租涉讼三处租赁物的对价包括每月应向原告支付的租金及大环境综合管理费两项构成，该事实在双方于合同履行过程中达成的《和解协议书》得以进一步确认，故两被告辩称其无需支付大环境综合管理费与双方约定不符，有违诚信原则，本院不予采纳。此外，由于双方确认在本案纠纷发生之前，两被告已按270元的标准向原告支付大环境综合管理费，视为双方协商一致调整临时用地的大环境综合管理费。由于2020年年初新冠疫情的影响，确实会对两被告使用涉讼租赁物造成影响，故依照公平原则，本院酌情确定2020年2-3月期间的租赁对价减半计收，此后租赁对价两被告应全额支付。因此，两被告还应向原告支付2020年2-8月的大环境综合管理费97206.48元[（15931.08+270）×50%×2+（15931.08+270）×5]、2020年4月的租金欠款78324.84元[（154491.84+2157.84）×50%]。原告关于租金、大环境综合管理费诉请金额超以上核定的，本院不予支持。两被告逾期支付2020年2-8月部分租金、大环境综合管理费构成违约，依法依约应计付逾期付款的违约金予原告。鉴于《九江汇龙城商业广场7号商业楼租赁合同书》《使用土地协议书》约定的逾期付款违约金计付标准过高，两被告有异议，本院根据公平原则，将该违约金的计付标准调整为以欠付款项为本金每日按万分之二的标准计算，故结合原告诉状主张的逾期天数（2020年2-7月欠款均按30天主张，2020年8月欠款逾期期间按原告主张为2020年8月6日至9月5日共31天），故经核算（见下表），两被告应支付逾期付款的违约金2027.66元予原告，原告关于逾期付款违约金诉请超以上核定的，本院不予支持。期间租金欠款大环境综合管理费欠款欠款合计原告主张违约金计算天数违约金2020.208100.548100.543048.602020.308100.548100.543048.602020.478324.8416201.0894525.9230567.162020.5016201.0816201.083097.212020.6016201.0816201.083097.212020.7016201.0816201.083097.212020.8156649.6816201.08172850.76311071.67合计2027.66综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、之规定，判决如下：被告李达辉、刘平贵应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2020年2-8月的大环境综合管理费97206.48元、2020年4月的租金欠款78324.84元予原告佛山市南海区九江汇龙城商业发展有限公司；被告李达辉、刘平贵应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期支付逾期支付2020年2-8月部分租金、大环境综合管理费的违约金2027.66元予原告佛山市南海区九江汇龙城商业发展有限公司；驳回佛山市南海区九江汇龙城商业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计4390.99元（原告已预交5177.25元），由原告负担2465.4元，由两被告负担1925.59元并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。原告多预交的案件受理费2711.85元，在本判决发生法律效力后，经原告申请，本院退还予原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谢晓东二〇二〇年十二月二十五日书记员  许晓璇