北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初6384号原告：周凯，男，1982年7月17日出生，汉族，住北京市崇文区。原告：孔倩，女，1984年1月2日出生，汉族，住北京市西城区。上述二原告共同委托诉讼代理人：谢冰，江西坤豫律师事务所律师。被告：北京鸣韬机器人科技有限公司，住所地北京市海淀区北三环中路44号52号楼1层143。法定代表人：杨蔚。原告周凯、孔倩与被告北京鸣韬机器人科技有限公司（以下简称鸣韬公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周凯及其与孔倩二人的共同委托诉讼代理人谢冰到庭参加诉讼，被告鸣韬公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周凯、孔倩向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除周凯、孔倩与鸣韬公司签订的《房屋托管租赁合同》；2、请求判令鸣韬公司支付自2020年2月25日至合同解除之日期间欠付周凯、孔倩的租金；3、请求判令鸣韬公司赔偿周凯、孔倩房屋空置期损失18900元（周凯、孔倩酌情按6个月的计算）；4、请求判令鸣韬公司赔偿周凯、孔倩水费、电费、燃气费及换卡费用共计527．57元；5、请求判令鸣韬公司将租赁房屋恢复原状；6、请求判令本案诉讼费用由鸣韬公司承担。事实和理由：2017年12月2日，周凯、孔倩作为出租方，北京青客投资咨询有限公司（后更名为北京鸣韬机器人科技有限公司）作为承租方，就北京市房山区拱辰街道高教园区X房屋（后更名为北京市房山区X室）签订《房屋托管租赁合同》（以下简称合同）。合同编号：青房管2017153236。根据合同约定，房屋租赁期限为96个月又11天（即2018年5月14日起至2026年5月24日），月租金3150元／月。合同签订后，周凯、孔倩与鸣韬公司就房屋现状进行了确认交接，周凯、孔倩还将房屋水卡（余额100元）、电卡（余额99．57元）、燃气卡（余额228元）一并移交给了鸣韬公司。而后鸣韬公司用砌筑实体墙的方式将案涉房屋客厅进行了空间重新划分并对外转租，但在履行合同仅一年多的情况下，鸣韬公司毫无正当理由单方要求解除租赁合同，没有将房屋水卡、电卡、燃气卡归还周凯、孔倩，也未按照合同约定将房屋恢复原状，致使周凯、孔倩房屋使用功能受损。周凯、孔倩认为，其与鸣韬公司之间的租赁合同合法有效，鸣韬公司仅支付租金至2020年2月25日后无故拖欠租金并单方要求解除合同已构成根本违约，该租赁合同长达8年多之久，鸣韬公司却只履行了一年多，给周凯、孔倩造成了极大的物质损失，另外周凯、孔倩补办房屋水卡、电卡、燃气卡以及恢复房屋原状都需付出大量时间和经济成本，为维护周凯、孔倩的合法权益，故诉至法院。鸣韬公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月2日，周凯、孔倩（甲方）与北京青客投资咨询有限公司（乙方）签订《房屋托管租赁合同》（以下简称涉案合同），约定周凯、孔倩将位于北京市房山区拱辰街道高教园区x房屋（以下简称涉租房屋）租赁给北京青客投资咨询有限公司，租赁期限为96个月又11天，起租日2018年5月14日，截止日2026年5月24日，月租金3150元，付三押零。备注：2017年12月5日后10个工作日内支付3个月零11天的租金10605元。第1个月-第36月：增长0.0%、0.0元，第37月-第48月：增长8.0%、252元，第49月-第60个月：增长8.0%、252元，第61月-第72月：增长8.0%、252元；第73月-第84月：增长8.0%、252元，第85月-第96月：增长8.0%、252元。该合同一般条款的约定如下：一、……。二、租赁期限房屋租赁期限为8年。三、房屋交接与装修。甲方作为该房屋的房屋产权人授权乙方推荐的第三方租赁公司委托专业装修公司按照国务院办公厅国办发（2016）39号文意见以及房屋所在地相关政策规定进行装修，同时将客厅（起居室）改造为单独房间，费用由第三方租赁公司支付。该房屋现有装修、附属设施、设备状况为毛坯,如有装修各方共同制作装修和家具清单。装修不应破坏房屋承重结构，租赁关系终止时，乙方按照现状返还房屋。租赁期满，双方无异议租赁合同自动延展一轮，租金双方可另行商定。四、租金支付方式和限期。乙方于支付款周期月25日将租金支付至甲方青客宝账户，25日为非工作日的青客宝到账时间为此后第一个工作日。租金产生的税费由甲方承扣，可委托乙方代办，租赁期内房屋的空置风险由乙方承担，人才居住房屋的租金和使用费标准由乙方决定。租赁期限届满前，乙方可用押金（如有）抵消租金。五、其他费用。租赁关系终止时，如甲方收取的房屋租赁押金，除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方，交房前甲方须拆除燃气、有线电视等设施，物业管理费由甲方承担。使用房屋所发生的水、电、通讯、宽带等费用由乙方承担。六、房屋使用要求和维修责任。该房屋结构性损坏，造成外墙漏水，天花板漏水的，甲方应自确认之日起的3日内通知物业公司进行修复；其他维修均由乙方承担。七、房屋返还。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满当日返还该房屋。八、委托和管理。……。九、违约责任。因甲方未在该合同中告知乙方，该房屋出租前已抵押或产权转移已受到限制，造成乙方损失的，甲方应负责赔偿。非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按提前收回天数的租金的1倍向乙方支付违约金，乙方非合理理由，擅自提前退租，应按提前归还天数的租金的1倍向甲方支付违约金。若支付的违约金不足抵付对方损失的，违约方还应负责赔偿。乙方装修房屋或者增设附属设施的，租赁期满乙方添附的固定装修，除电器外赠送给甲方。因不可抗力、国家政策需要或政府要求拆除房屋等原因致使本合同不能继续履行，合同自行解除，双方互不承担责任。十、其他条款。本合同自双方签字或者盖章后生效。甲乙双方在履行本合同过程中发生问题，通过友好协商解决等相关内容。2017年12月4日，周凯、孔倩（甲方）与北京青客投资咨询有限公司（乙方）签订《补充协议一》及《授权书》，《授权书》载有：……就出租的北京市房山区拱辰街道高教园区X房屋（以下简称房屋）的出租备案登记、税收缴纳、公用事业代缴等事项订立本协议。甲方委托乙方代办的事项如下：1、代办房屋进行租出备案登记，并办理相关文件和手续；2、代收代缴各项公用事业费，费用由承租方承担；3、对房屋进行常规保洁，费用由承租方承担；4、对房屋进行日常保养和维修，费用由承租方承担；5、对房屋进行装修，费用由承租方承担等相关内容。合同签订后，周凯、孔倩依约向北京青客投资咨询有限公司交付了涉租房屋；北京青客投资咨询有限公司依约支付了周凯、孔倩自2018年5月14日起至2020年2月25日房租。（合同详情中载有：X室累计收益65331.62元，到账日期：2020年5月25日，下次收益：9225元，户主：133XXXXXXXX，联系方式133XXXXXXXX，托管时间：2018年5月14日，合同结束时间：2026年5月24日，青客公寓托管合同）。2017年11月29日，周凯、孔倩与北京青客投资咨询有限公司签订的《签约合同(毛坯房)交房标准及附件》载明：1.入户门正常，2.房间门缺失，3.封阳台缺失，4.移门玻璃和锁缺失，5.窗的玻璃和锁正常，6.纱窗缺失，7.楼梯正常，8.防盗窗缺失；单元防盗门钥匙0，房屋大门钥匙1，房间门钥匙0，单元门禁卡1，信箱钥匙0，水费显示余额100元，电费显示余额99.57元，燃气正常、余额228元，仅水、电栏无欠费。2020年元旦期间，鸣韬公司与周凯曾协商解除涉案合同，但双方未能达成一致意见。此后，鸣韬公司给周凯寄送落款时间为2020年1月17日《通知函》，该函载明：周凯：您好，您于2017年12月2日与我司签订了《房屋托管租赁合同》（下称“原合同”），约定将北京市房山区拱辰街道高教园区X室房屋（下称该房屋）交由我司托管并允许我司对外出租。现因客观原因导致原合同无法继续履行，故我司郑重致函通知您：1、原合同于2020年1月20日解除；2、请您在收到本函之日起配合我司工作人员协商原合同解除事宜；3、该房屋钥匙共计1套，已于您收到本函之日送达。此后鸣韬公司未按约再给付房租。另查明，北京青客投资咨询有限公司现更名为北京鸣韬机器人科技有限公司。北京市房山区拱辰街道高教园区X住宅经政府行政管理部门审核批准的房号为北京市房山区X室。本院认为,依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。当事人一方依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。首先，涉案合同系周凯、孔倩与北京青客投资咨询有限公司的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效；其次，北京青客投资咨询有限公司更名为鸣韬公司后，周凯、孔倩将自有房屋出租给北京青客投资咨询有限公司而产生权利义务应由鸣韬公司承继；再次，因涉案合同约定租赁期租赁期限为96个月又11天，起租日2018年5月14日，截止日2026年5月24日，现在周凯、孔倩不存在违约情形的情况下鸣韬公司于2020年元旦期间提出解约，鸣韬公司构成违约，应当承担相应的违约责任；第四，因涉案合同约定鸣韬公司非合理理由，擅自提前退租，应按提前归还天数的租金的1倍向周凯、孔倩支付违约金；又因周凯、孔倩表示在2020年元旦期间双方曾协商解除涉案合同，但双方就赔偿损失的数额未协商一致，随后鸣韬公司向周凯、孔倩邮寄送达了落款时间为2020年1月17日《通知函》，告知涉案合同于2020年1月20日解除，故涉案合同于2020年1月20日解除，周凯、孔倩主张鸣韬公司给付自2020年2月25日至涉案合同解除之日期间的租金，与约相悖，本院不予支持；第五，因涉案合同约定鸣韬公司非合理理由，擅自提前退租，应按提前归还天数的租金的1倍向周凯、孔倩支付违约金，又因涉案合同于2020年1月20日解除，故2020年1月21日至同年2月25日鸣韬公司已支付的租金应视为向周凯、孔倩支付的违约金；第六，因涉案合同约定租赁期限为96个月又11天，又因涉案合同仅履行了20个月又16天，鸣韬公司便擅自提前退租，且仅把已支付的2020年1月21日至同年2月25日期间的剩余租金作为违约金，不足以填平鸣韬公司擅自提前退租给周凯、孔倩造成的损害，故本院综合考虑鸣韬公司的违约程度、周凯、孔倩另行出租房屋的差价及成本、合同的剩余租期等因素酌情确定鸣韬公司赔偿周凯、孔倩房屋闲置期间5个月的租金损失；第七，因双方签订的《签约合同（毛坯房）交房标准及附件》中载有：水卡余额100元，无欠费；电卡余额99.57元，无欠费；燃气正常使用，表底0.965，余额228元；以上合计427.57元；又因涉案合同已履行了20个月又16天；故周凯、孔倩要求鸣韬公司返还上述费用本院予以支持；第八，虽然承租人拒绝履行租赁合同给出租人造成损失的，应当承担赔偿损失的违约责任，但出租人作为守约方也负有减少损失扩大的义务；故周凯、孔倩主张鸣韬公司赔偿6个月的房屋空置期损失过高，本院不予支持；第九，关于周凯、孔倩主张鸣韬公司未返还水卡、电卡、燃气卡，且更换上述卡的费用需要100元一节，因证据不足，故本院对其主张不予支持；第十，因涉案合同中约定：“该房屋现有装修、附属设施、设备状况为毛坯,如有装修各方共同制作装修和家具清单。装修不应破坏房屋承重结构，租赁关系终止时，乙方按照现状返还房屋。”故周凯、孔倩要求鸣韬公司将租赁房屋恢复原状的请求，与双方约定相悖，本院不予支持。第十一，鸣韬公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃诉讼权利，本院依法缺席审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六、第九十七条、第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、周凯、孔倩与北京鸣韬机器人科技有限公司签署的《房屋托管租赁合同》于2020年1月20日解除；二、北京鸣韬机器人科技有限公司于本判决生效后十日内赔偿周凯、孔倩房屋空置损失共计15750元；三、北京鸣韬机器人科技有限公司于本判决生效后十日内返还周凯、孔倩水费、电费、燃气费共计427.57元；四、驳回周凯、孔倩的其他诉讼请求。案件受理费286元，由周凯、孔倩负担82元（已交纳），由北京鸣韬机器人科技有限公司承担204元（于判决生效后七日内交纳）。公告费560元（本院预交），由北京鸣韬机器人科技有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  赵鹏杰人民陪审员  夏家宏人民陪审员  郭殿臣二〇二〇年十二月二十八日法官 助理  丛 丹书 记 员  安 双