北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0111民初26734号原告（反诉被告）：蔡红纯，男，汉族，1976年9月18日出生，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：隗炜，北京昂坤律师事务所律师。被告：北京军星建筑工程有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇狼垡二村村委会西南500米。法定代表人：刘志芳。第三人：陈同辉，男，汉族，1979年12月6日，汉族，住北京市房山区。委托诉讼代理人：王乐影（系陈同辉之妻），1977年6月13日出生，汉族，住北京市房山区。原告（反诉被告）蔡红纯与被告（反诉原告）北京军星建筑工程有限公司（以下简称军星建筑公司）、第三人陈同辉房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡红纯及其委托诉讼代理人隗炜，被告军星建筑公司的法定代表人刘志芳，第三人陈同辉的委托诉讼代理人王乐影到庭参加了诉讼,其中陈同辉经本院传票传唤，未到庭参加本案2020年9月25日第2次开庭审理。本案现已审理终结。蔡红纯向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原被告签订的合作协议书；2、请求法院判令被告支付原告经营收益10万元；3、请求法院判令第三人配合被告腾空位于X院土地及房屋；4、诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，蔡红纯增加诉讼请求：1、判令被告支付原告经营投资收益款41666.7元（暂计2020年5月30日至2020年10月30日），并支付逾期利息，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2020年4月30日至实际支付之日止；2、判令被告支付原告逾期利息，以10万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年4月30日至实际支付之日止。事实与理由：2018年5月31日，原告蔡红纯与被告北京军星建筑工程有限公司签订合作协议书，约定原告用其承租的位于X院的土地及房屋作为出资双方共同经营。被告每年4月30日前向原告支付投资收益款10万元。另合同约定如果被告擅自将房屋转投资、转让或者转借、被告无故拖欠投资收益达到30天，原告可以终止合同。合同签订后，被告在未通知原告的情况下将房屋转让给第三人使用，并且至今未支付今年的经营收益。原告无奈之下特起诉至贵院，望判如所请。军星建筑公司辩称，原告和京粮集团合同约定，此院不准转租。因此，原告的转租是无效的。如原告要收回此院，应该赔偿我各项损失，包括我们的建筑及设备、装修损失。原告起诉我的原因是因为我没有给他10万元租金，但是我换了房顶。换房顶的时候，他让我出钱换的。签合同没多久，他就让我换房顶，说政府通知要换防火房顶，后来我连拆带装花了10万元。因此，原告不应该再要租金了，因为修房顶是我垫付的钱。房子是我盖的，地是我租他的，但是合同中原告说房子我们一人一半，我不同意。因为房子是我自己的建的，我不认为是违约了，因为房子我换了房顶了，既然他说了房子是他的，为何让我出钱换房顶。我认为合同是无效的，因为他和他的甲方签订的合同约定了不允许转租。后来，原告要求涨价，我认为原告从始至终存在诈骗，因为合同约定这块地他不允许转租，合同就是无效的。我的经济损失是2019年5月份签完合同后由政府部门、粮食部门、村委会包括原告天天让我拆房，又损失100多万，现在就剩下一个车间了，地面也要恢复原状。我在此案件中要提反诉，要求我的损失。第三人陈同辉未陈述意见。军星建筑公司向本院提出反诉请求：1、请求判决反诉被告蔡红纯赔偿反诉原告建房等各项经济损失人民币135万元。二、诉讼费由反诉被告承担。事实与理由反诉被告蔡红纯一直欺骗反诉原告，称案涉X院系建筑用地（非农用地）可用于建造厂房等。故此，反诉原告与蔡红纯签署了合作协议，约定由反诉原告使用该地块，每年向蔡红纯支付固定费用。为此，反诉原告前后投资人民币70万元，对该地块进行了开发建设。后又追加投资55万元建造了500多平方米彩钢房、打造深井一口。之后，蔡红纯以种种欺骗的理由，要求反诉原告更换大库房的房顶，为此反诉原告又花费10万元。2019年6月，合同到期后双方签署了第二次合同。随后，镇政府、粮食局、村委会等相关部门频繁地到现场，要求拆除相关房屋。此时反诉原告才得知案涉地块土地性质属耕地，最终，反诉原告建造的部分房屋被拆除，反诉原告亦不得不离开。为此，反诉原告遭受各项经济损失人民币135万元。综上，恳请贵院依法查明事实，维护反诉原告合法权益。蔡红纯对军星建筑公司的反诉辩称，不同意反诉请求，请求法庭予以驳回。具体有以下答辩意见，请法庭予以采信。一、被答辩人称“反诉被告一直欺骗…X院系建筑用地（非农用地，可用于建造厂房，故此，…签署合作协议。）”此说法与事实不符，其应自行承担相关责任。1、答辩人从出租方得知涉案土地系划拨土地全部为非耕地，方与被答辩人签订协议书。并且在双方协议第五条第二款明确约定，乙方即被答辩人新建房屋及设施，必须取得甲方及政府主管部门的建设许可，即答辩人履行了告知义务。一直到2020年1月，房山区城市管理部门出具通知书时，答辩人才知违法建设房屋一事。但此行为与答辩人无关，应由具体行为人承担责任。故此，答辩人不存在过错。2、被答辩人在与答辩人就涉案土地协商合作事宜时，有义务审查土地登记相关信息。在签订协议后投入建设，不履行建设审批手续，自身存在重大过错。双方自2014年合作已多年，被答辩人在答辩人告知其应办理建设许可手续情况下，仍然违法建设，其应自行承担全部法律责任。二、被答辩人主张经济损失135万元，无事实和法律依据。首先答辩人无任何过错行为，不应承担任何责任。其次，被答辩人在反诉状称其投资开发建设投入资金，根据谁主张谁举证原则，就此其应充分出示相应证据证实，否则应承担诉讼不利后果。最后，涉案土地被答辩人已转租给第三人，已违反协议书约定。其主张拆除部分房屋的说法与事实不符。反诉请求不应得到支持。三、答辩人依约履行双方合同，而反诉人未按约定交纳约定费用且存在其他违约情形，已构成根本违约，协议已无履行必要，故根据法律规定和协议约定，应解除双方的协议，并判决反诉人履行未尽合同义务。第三人陈同辉对军星公司的反诉未陈述意见。本院经审理认定事实如下：2018年5月31日，蔡红纯作为甲方与军星建筑公司作为乙方签订《合作协议书》，双方约定，根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规的规定，甲乙双方本着长期合作、发展共赢的原则，在合法、自愿、公平、平等和协商一致基础上，达成如下协议条款：一、合作目的甲乙双方的合作目的与营业执照相同项目。二、经营范围甲乙双方的经营范围：同上。三、合作方式：1、甲方将其承租的位于X院的土地及房屋作为出资。2、在合作期间，乙方负责X院的日常经营活动，自负盈亏，并承担所有经营费用。甲方不参与任何经营行为，不承担任何经营费用(包括水费、电费和物业费等费用)，不负盈亏。3、在合作期限内的每个年度，无论盈亏与否，乙方须在每年4月30日前向甲方支付拾万元作为甲方的投资收益。4、乙方负责日常维护保养，按照约定用途合理使用，如造成毁损，应立即修复或按重置价赔偿。双方合作期间因经营产生的所有风险及赔偿均由乙方负责，并承担给甲方造成的一切损失。包括合作期间内发生的安全事故及人身事故、因违反被国家机关给予的处罚等。5、合作期内，乙方有下列情形之一的甲方可以终止合同，甲方收回投资的房屋使用权、乙方承担全部责任，并赔偿甲方损失。(1)乙方擅自将房屋转投资、转让或转借；(2)乙方利用投资房屋进行非法活动损害公共利益；(3)乙方无故拖欠投资收益达30天；(4)连续一个月不付应付费用。四、合作期限，本合同有效期限为5年，自2018年5月30日至2023年5月30日。五、其他约定：1、乙方在合作期间新建房屋及装修、改建的原地上物，在合作期满后无偿归甲方所有。2、乙方新建房屋及设施，必须取得甲方及政府主管部门的建设许可。3、合作经营期间，甲方提供的供乙方经营使用的固定物品的修理费用由乙方承担，如果完全不能使用时，该物品的处理权归甲方所有，乙方应及时通知甲方。4、在本合同有效期内，甲乙双方任何一方均不得擅自解除合同，否则应向对方承担因其违约给对方造成的所有损失。5、乙方在经营期间，不得擅自改变房屋结构和经营范围，否则应承担由此给甲方造成的损失。6、乙方在经营期间，应当遵守有关机关的各项管理规定，否则应就其行为承担相应责任。7、乙方须按时交纳水、电等费用，并务必将以上费用帐单交给甲方，甲方须监督检查以上费用；8、无论在任何情况下，乙方都不能将投资保证金转换为投资收益；10、投资期满后，乙方如需继续合作，应提前二个月提出，甲方可根据实际情况，在同等条件下给予优先；11、在合同期内，甲、乙双方如有一方有特殊情况需解除协议，必须提前一个月通知对方，协商后解除本协议；12、如遇政府规划征用、拆迁、产权单位收回等该合同自行终止失效，甲乙双方应积极配合政府建设，因拆迁、征用等产生的土地赔偿、经营赔偿、房屋赔偿等所有赔偿均归甲方所有。13、因地震等不可抗力导致合同无法履行的，合同终止，甲方不负有责任；六、纠纷解决办法如因履行本协议发生纠纷，双方应本着友好的态度协商解决：如协商不成，任何一方向北京市房山区人民法院提起诉讼。合同签订后，军星建筑公司向蔡红纯交纳了第一年的租金10万元。在军星建筑公司使用案涉窑上村一区58号南院的土地及房屋期间，军星建筑公司为案涉土地上的面积约700平方米的房屋更换了房顶。军星建筑公司等在案涉的土地上又新建了部分房屋，后经有关部门通知，自行拆除了新建的房屋。因军星建筑公司未交纳2019年6月之后的租金，蔡红纯诉至本院。审理中，双方一致称案涉的院落的土地为农业用地，属于耕地性质。军星建筑公司称更换房顶的费用为10万元，蔡红纯称更换房顶的费用为7、8万元，经询问，军星建筑公司不申请对更换房顶的费用进行评估。蔡红纯称军星建筑公司转租给陈同辉房屋；军星建筑公司予以否认并称是其让陈同辉在此共用房屋。另，位于X院的土地及房屋为蔡红纯从北京市良乡昊天粮食收储库租赁使用，租赁期限20年，自2010年1月1日至2029年12月31日。2014年6月30日，蔡红纯作为甲方与北京军星牧场作为乙方签订合作协议，该协议由刘志芳签订，但未加盖北京军星牧场的印章。协议合作期限为4年，自2014年6月30日起至2018年6月30日。在该协议的履行期间，乙方在该院落的土地上建造了面积约700平方米左右的房屋等。刘志芳称该700平方米房屋系其出资建造。上述事实，有双方当事人陈述，蔡红纯提供的《合作协议书》、银行账户明细、《财产租赁合同》、协议书，军星建筑公司提供的营业执照等在案作证。本院认为：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。根据《土地管理法》相关规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中，蔡红纯与军星建筑公司签订的《合作协议书》，名为合作，实为租赁，审理中蔡红纯同意变更案由为租赁合同纠纷，故本案应按租赁合同纠纷进行处理。双方均称案涉X院的土地大部分为耕地性质，《合作协议书》中明确约定合作目的、经营范围与军星建筑公司营业执照相同，但军星建筑公司的经营范围并不涉及农业种植、养殖方面，可以认定双方签订合同的目的并非用于农业种植等，即诉争《合作协议书》的合同目的实质改变了农用地的土地用途，将耕地用于非农业生产经营，因此本院认定双方签订的《合作协议书》应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。虽然合同无效，但鉴于军星建筑公司一直使用案涉院落的土地及房屋，故应支付一定的占有使用费用。蔡红纯要求军星建筑公司给付经营收益即占有使用费，本院予以支持，具体数额比照合作协议规定的费用标准确定。因合同无效，蔡红纯要求给付逾期利息，本院不予支持。军星建筑公司称双方说好以更换房顶费用顶第二年租金的主张，证据不足，其不同意支付费用的抗辩意见，本院不予支持。合同无效后，蔡红纯要求判令第三人陈同辉配合被告腾空位于X院土地及房屋，具有法律依据，本院予以支持。关于军星建筑公司的要求蔡红纯赔偿损失的135万元诉讼请求，其中军星建筑公司签订协议后更换房顶的费用，是对出租房屋的维修、改善，蔡红纯应当予以负担。军星建筑公司要求蔡红纯赔偿更换房顶费用损失，本院予以支持，具体数额因军星建筑公司不申请评估，故本院酌情根据蔡红纯认可的价格确定为75000元。关于军星建筑公司主张的其他建房、装修损失，由于房屋等系刘志芳以北京军星牧场名义签订《合作协议书》后，合同期间所建，不是军星建筑公司所建造，军星建筑公司要求赔偿该部分损失，证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）蔡红纯与被告（反诉原告）北京军星建筑工程有限公司签订的《合作协议书》无效；二、被告（反诉原告）北京军星建筑工程有限公司于本判决生效后7日内给付原告（反诉被告）蔡红纯土地及房屋占有使用费141666元；三、被告（反诉原告）北京军星建筑工程有限公司于本判决生效后30日内将位于X院的土地及房屋腾退给原告（反诉被告）蔡红纯，第三人陈同辉予以协助；四、原告（反诉被告）蔡红纯于本判决生效后7日内赔偿被告（反诉原告）北京军星建筑工程有限公司更换房顶损失75000元；五、驳回原告（反诉被告）蔡红纯的其他诉讼请求。六、驳回被告（反诉原告）北京军星建筑工程有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1567元，由北京军星建筑工程有限公司负担1567元（判决生效后7日内直接给付蔡红纯）。反诉案件受理费8475元，由蔡红纯负担834元（判决生效后7日内直接给付北京军星建筑工程有限公司）；由北京军星建筑工程有限公司负担7641元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  路 军二〇二〇年十二月二十八日法官助理  曾 慧书 记 员  张梦爽