广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初21250号原告：保利（佛山）物业服务有限公司，住所广东省佛山市南海区法定代表人：赵某1。委托诉讼代理人：刘嘉欣，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫伟同，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。被告：覃苏珍，女，1971年8月27日出生，汉族，住湖南省邵阳县原告保利（佛山）物业服务有限公司与被告覃苏珍物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案后，依法适用普通程序于2020年12月18日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人莫伟同到庭参加了诉讼，被告经本院公告送达开庭传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付广东省佛山市南海区××××××××××××××××××××××××（以下简称保**房）自2019年4月至2020年5月止的物业管理费18058.6元（每月1289.9元，共14个月）以及相应滞纳金（当月物业管理费的滞纳金从次月1日起至实际清偿之日止按每日1‰计算，计算方式详见附件）；2.被告向原告支付原告代为缴交的2019年2月至2020年3月的公摊电费共351.59元以及相应滞纳金（从次月1日起至实际清偿之日止按每日5‰计算，计算方式详见附件）；3.被告向原告支付原告代为缴交的2019年2月至2020年1月的公摊水费共20.27元以及相应滞纳金（从次月1日起至实际清偿之日止按每日5‰计算，计算方式详见附件）；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告是保利**2房的业主。开发商佛山保利正高房地产开发有限公司委托原告为保利紫山花园提供物业管理服务，管理期限自2013年2月1日起至小区业主委员会成立并另选聘物业公司之日止。被告作为该小区业主之一，小区开发商与原告签订的前期物业服务合同对其具有约束力。根据原、被告于2016年1月13日签署的《前期物业服务协议》及附件，别墅住宅每月每平方米5元（实际收取标准），被告应于每月5日前缴纳当月物业管理费，如在当月最后一日止仍未缴纳物业服务费的，从下一个月一日起按日计收欠交金额1‰的滞纳金；被告应按时足额向原告支付原告代缴的公摊水电费等，否则原告有权自发出《水电费缴费通知单》后第8天起，按日计收欠缴金额5‰的滞纳金。但被告自2018年至今，无故拖欠涉案物业管理费及相应公摊费，经原告多次催收未果。被告故意拖欠物业管理费等费用的行为已构成违约，应由被告承担违约责任。原告依法向法院提起诉讼，望判如所请。被告未作答辩。本案原告围绕诉讼请求依法提交了证据。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未在法定期限内向本院提交书面证据，视为放弃举证、质证、辨证的权利。本院经审查认为，原告提交的保利紫山花园物业管理委托合同、前期物业服务协议及承诺书、保利紫山花园零星交楼通知书、律师函、邮政运单、邮政查询、证明等证据内容真实，与本案相关联，故本院均予以确认并在卷佐证。原告提交的物管费及滞纳金统计表格、公摊水电费及其滞纳金是原告单方制作的，不属于证据范畴，故本院不予确认。对原告提交的原告员工黎家俊与被告的微信聊天记录截图、黎家俊身份证等证据，原告未提交证据原件予以核对，故本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告于2009年12月24日成立，经营范围包括物业管理等。2013年1月22日，佛山保利正高房地产开发有限公司与原告签订了物业管理委托合同，委托原告对佛山市南海区**小区实行物业管理。2016年1月13日，原告与被告签订了《前期物业服务协议》，约定原告为保利***房提供物业管理服务，别墅住宅管理费按建筑面积每月每平方米5元，被告必须在每月5日前缴纳当月物业服务费，如在当月最后一日止仍未交纳物业服务费的，从下一个月一日起计收滞纳金，每逾期一日，原告将按欠交金额的1‰向被告收取滞纳金，直至缴清欠费为止；被告每月在原告派发《水电费缴费通知单》后7天内足额缴清费用，如被告未缴清上述费用，原告将从发出《水电费缴费通知单》后第8天起，每逾期一天原告将按欠交金额的5‰收取滞纳金，直至缴清欠费为止等。保利***房登记的房地产权属人为被告，建筑面积为257.98平方米，登记时间为2019年4月1日。2020年5月22日，原告曾向被告邮寄律师函，向被告催收2019年4月1日至2020年5月31日的物业管理费、2019年2月1日至2019年10月31日的公摊电费、2019年2月1日至2020年1月31日的公摊水费等相关费用。本院认为，原告具有相应的物业管理资质，原告与被告签订的《前期物业服务协议》是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，故该协议合法有效，对双方具有法律约束力。被告为保利紫山花园158座02房的权利人，并接受了原告提供的物业管理服务，故应按照该协议的约定向原告交纳该房屋的物业管理费。该房屋每月的物业管理费计算为1289.9元（5元×257.98平方米），该房屋2019年4月至2020年5月期间的物业管理费为18058.6元（每月物业管理费1289.9元×14个月），被告未举证证明已向原告交纳了上述物业管理费，故原告请求被告支付上述期间的物业管理费18058.6元，合法合理，本院予以支持。关于物业管理费的违约金问题。原告请求的滞纳金即违约金。被告逾期交纳物业管理费的，原告有权向被告主张违约金。原告请求每月物业管理费的违约金从次月1日起计算至实际清偿之日止，本院予以支持。原告请求被告按每日1‰支付滞纳金的主张过高，应予以适当调整。为避免违约金因计算周期长、计算标准高而导致金额过高，根据本案的实际情况，本院酌定被告应从次月1日起至实际清偿之日止按年利率6%向原告支付违约金（即2019年4月物业管理费的违约金以当月物业管理费1289.9元为本金自2019年5月1日起计算，以此类推）。原告请求的物业管理费滞纳金超出上述核定部分的，本院不予支持。因物业管理服务具有公共性，收取物业管理费、公共分摊电费及公共分摊水费是整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，涉案房屋所在的保利紫山花园因物业管理产生了公共分摊费用，故原告请求被告支付2019年2月至2020年3月期间的公摊电费351.59元、2019年2月至2020年1月公摊水费20.27元，数额合理，本院予以支持。原告请求上述公摊电费、公摊水费的滞纳金即违约金，原告请求公摊电费、公摊水费的违约金从次月1日起计算至实际清偿之日止，合情合理，本院予以支持。原告请求被告按每日5‰支付公摊电费、公摊水费的滞纳金的主张过高，应予以适当调整。根据公平合理原则，本院酌定上述期间公摊电费的违约金为70.32元，上述期间公摊水费的违约金为4.05元。原告请求的公摊电费、公摊水费的滞纳金超出上述核定部分的，本院不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本院根据现有的证据和查明的事实依法作出缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、覃苏珍应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2019年4月至2020年5月期间的物业管理费18058.6元予保利（佛山）物业服务有限公司；二、覃苏珍应于本判决发生法律效力之日起十日内支付物业管理费的违约金（以每月的物业管理费1289.9元为本金，分别自2019年5月至2020年6月的每月1日起至实际清偿之日止按年利率6%计算）予保利（佛山）物业服务有限公司；三、覃苏珍应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2019年2月至2020年3月期间的公摊电费351.59元及公摊电费相应的违约金70.32元予保利（佛山）物业服务有限公司；四、覃苏珍应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2019年2月至2020年1月期间的公摊水费20.27元及公摊水费相应的违约金4.05元予保利（佛山）物业服务有限公司；五、驳回保利（佛山）物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费362.2元[保利（佛山）物业服务有限公司已预交]，由覃苏珍负担，并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付保利（佛山）物业服务有限公司，本院不另收退。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  李淑梅人民陪审员  周泽图人民陪审员  梁剑琴二〇二〇年十二月二十九日书 记 员  唐倩影