北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0107民初16500号原告：北京华清物业管理有限责任公司，住所地北京市海淀区中关村东路1号院8号楼启迪科技大厦A303室。统一社会信用代码：9111010863X9264H法定代表人：张金生，董事长。委托诉讼代理人：史茜，女，1985年1月25日出生，该单位职工，住该单位宿舍。委托诉讼代理人：杨殿芳，北京市诺恒律师事务所律师。被告：王菲，女，1966年8月19日出生，住北京市石景山区。原告北京华清物业管理有限责任公司（以下简称华清物业公司）起诉被告王菲物业服务合同纠纷一案,本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员公开开庭进行了独任审理。原告华清物业公司之委托诉讼代理人史茜、杨殿芳，被告王菲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告华清物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告给付2019年8月至2020年7月物业管理费2749元；2019年-2020年供暖费2201.78元；2.请求判令被告按照欠缴金额的百分之五支付逾期支付物业费的滞纳金137.46元；供暖费按照每日0.0119%支付逾期付款的滞纳金，从2019年11月1日至实际付清之日；3.请求判令被告承担诉讼费用。事实和理由：被告系原告所管理的启迪香山中心A座X房间的业主，被告在接收A座X房间时按物业管理条例的相关规定与北京启迪和谐投资发展有限公司签订了前期物业管理合同，并约定按建筑面积4.8元每平米收取物业管理费。在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作，在原告提供服务之同时被告从2019年8月起一直未交物业管理费。经原告多次催促未果，故诉至法院。被告王菲辩称，认可与原告之间存在物业服务关系和供暖关系。原告也提供了物业服务和供暖，我也支付了第一年物业等费用。2018年11月20日左右入住，当时进入了供暖季，也进行了暖气试水，我也正式搬东西入住，8月我就支付了取暖费，联系了制作家具的公司要进家具，在进家具的前一天，物业说要打开一层卧室的墙面，说楼下漏水可能是我们家墙的管漏水，我不同意，因为我要进家具了，在这面墙我还制作了床，我询问物业是否可以通过其他的方式维修。10月底开始试暖，物业也没有通知我，或者告诉我维修的时间，物业不同意也无法保证时间。如果不让拆除墙，楼下是公司有电脑什么的，损坏的财产要我赔偿。物业说只能管暖气，没有办法我就只能让物业把暖气阀门关了。我就没有在涉案房屋居住，我到其他地方过冬了。第二年5月我就回来想和物业协商，物业也没有人接待我。现在是第三年，物业天天催我。所以我不同意支付取暖费，因为我没有办法正常使用供暖设备。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了质证,对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实,本院认定如下：王菲系北京市石景山区香山南路105院1号楼3层X号房屋（以下简称涉案房屋）的所有权人，该房屋建筑面积47.73平方米。2016年9月12日，王菲与北京启迪和谐投资发展有限公司（以下简称启迪公司）签订北京市商品房预售合同及北京市前期物业服务合同，王菲购买启迪中心A座X房间，该商品房的用途为办公，层高4.2米，华清物业公司负责提供前期物业，前期物业管理期间，物业服务收费价格为4.8元/月/平方米，按年收取，应在每年的1月1日前缴纳。同日，王菲（甲方）与启迪公司（乙方）北京市前期物业服务合同，约定：第五条乙方提供的前期物业服务包括以下主要内容:1、制定物业服务工作计划并组织实施；保管相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等;根据法律、法规和临时管理规约的授权制订物业服务的有关制度；2.负责本物业管理区域内共用部位的日常维修、养护和管理；3.负责本物业管理区域内共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理。物业共用设施设备；4.负责共有绿地、景观的养护和管理;5.负责清洁卫生服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等；6.负责协助维护公共秩序和协助做好安全防范工作。第九条如办理入住手续时，物业共用部分已经查验符合相关标准(取得承接查验评估合格报告)并完成向为启迪香山中心项目提供物业服务的公司或机构交接的，甲方应直接向为启迪香山中心项目提供物业服务的公司或机构缴纳12个月物业费(起计时间为合同约定的房屋交付日)，后续物业费应按为启迪香山中心项目提供物业服务的公司或机构要求缴纳。第十条乙方或乙方委托的物业管理企业、服务单位对甲方物业专有部分提供维修养护或其他特约服务的，甲、乙双方应当签订特约服务协议，服务事项、标准及费用由双方在协议中约定。第二十二条甲方逾期交纳物业费，经书面催缴后仍未缴纳的，应当按物业费5%的标准向乙方支付违约金。后，王菲与华清物业公司签订《供热采暖合同》，该合同载，采暖地点北京市石景山区启迪香山中心1号楼（A座）X室。采暖面积为47.73平方米，采暖费4009.32元/采暖季。合同有效期内，遇价格调整时，自调价之日起，按照新调整的热价标准缴纳采暖费。每年5月1日至10月31日期间，王菲将下一个采暖季（当年11月15日至次年3月15日）的采暖费足额交给华清物业公司。王菲未按照本合同约定的时间及数额交纳采暖费的，除须按本合同约定交纳采暖费本金外，还需自逾期之日起按中国人民银行规定的逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金，计算至实际交付之日止，向华清物业公司交纳。王菲有权要求华清物业公司按照本合同约定的地点、范围、时间和质量供热。因华清物业公司责任未按照本合同约定的时间向王菲供暖，应当按照未供暖时间，减收或者退还相应的采暖费，自业主报修之时起，24小时内经物业调节、检修，仍未达到规定标准的，自业主报修当日其至温度达到规定标准日止的天数，计入退费天数。2017年7月14日，启迪公司（甲方）与华清物业公司（乙方）签订《启迪香山中心物业服务委托合同》，启迪公司委托华清物业公司进行物业管理服务事宜。合同期限自2017年8月1日-2019年7月31日。合同期满后，华清物业公司继续为启迪公司提供物业服务，并续签《前期物业服务委托合同》至2021年7月31日。2018年9月14日，王菲与启迪公司签订补充协议，双方约定：一、原审批坐落地址为:石景山区香山南路28号C2商业金融用地4号楼3层X号，现核定房屋地址为石景山区香山南路105院1号楼3层X号。经北京华星勘查新技术公司测绘，买受人所购房屋实测建筑面积为47.73平方米;其中实测套内建筑面积为32.64平方米，该房屋实测总价应为2199169元。预、实测套内面积差:0.04平方米，房屋差价:2695元由买受人补交给出卖人。同日，启迪公司与王菲办理了入住交接手续，王菲领取了涉案房屋钥匙、门禁卡、水电卡等物品并交纳了2018年9月14日至2019年7月31日的物业费2420.87元，2018年-2019年度供暖费4009.32元。2018年11月，住在涉案房屋楼下的业主向华清物业公司反映漏水，华清物业公司委派人员排查漏水原因，排查人员提出要破开涉案房屋卧室的墙壁进行检查，因对破拆后的恢复事宜没有提出解决方案，王菲拒绝。华清物业公司便将涉案房屋的暖气管道阀门关闭，造成涉案房屋至今未能供暖。2020年1月9日，华清物业公司人员向王菲发送微信催缴2019-2020年度供暖费。5月8日,华清物业公司书面通知王菲交纳2019年8月1日至2020年7月31日的物业费。华清物业公司提交了北京市发展和改革委员会发布京发改[2019]1545号文件，就本市非居民供热价格进行了调整，对执行面积收费的用户，供热单层建筑高度超过4米[不含4米]的供热面积，供热价格按实际超过的高度每米加收12.5%，自2019-2020年采暖季执行。上述事实，有北京市商品房预售合同及补充协议、客户入住流转交接单及物品接收确认单、《前期物业服务委托合同》、《供热采暖合同》、微信聊天记录及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则。王菲与启迪公司、华清物业公司签订的北京市商品房预售合同及补充协议以及供热采暖合同均为双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，各方均应依约履行各自的合同义务。华清物业公司按照合同约定履行物业服务义务，王菲享受了安保、绿化、安全、卫生、消毒等服务，应当按照约定交纳相应的物业费。在案证据证实，华清物业公司在排查漏水点的过程中将涉案房屋的供暖阀门关闭，造成王菲没有享受供暖服务，华清物业公司至今未对涉案房屋恢复供暖看，存在主观过错。故本院对其请求王菲支付供暖费的诉讼请求，不予支持。王菲不属于恶意拖欠物业费、供暖费的情形，故本院对华清物业公司请求支付滞纳金的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条之规定，判决如下:一、王菲于本判决生效后十日内给付北京华清物业管理有限责任公司2019年8月1日至2020年7月31日的物业管理费2749元；二、驳回北京华清物业管理有限责任公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由北京华清物业管理有限责任公司负担25元（已预交），由王菲负担25元（于本判决生效之日起十日内交纳）。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期限内，提出上诉却拒不交纳或逾期交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审 判 员  王 旸二〇二〇年十二月二十八日法官助理  周炳旭书 记 员  刘 曦