山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0281民初8720号原告：王洪亮，男，1968年8月29日出生，汉族，住山东省胶州市。委托诉讼代理人：王利利，山东万绥律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵方明，山东万绥律师事务所律师。被告：郭金峰，男，1975年4月28日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。委托诉讼代理人：梁茂柱，山东嘉会嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙欣欣，山东嘉会嘉律师事务所律师。原告王洪亮与被告郭金峰租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案后，依法适用普通程序，两次公开开庭进行了审理。第一次开庭时，原告王洪亮的委托诉讼代理人王利利、赵方明，被告郭金峰及其委托诉讼代理人孙欣欣到庭参加诉讼；第二次开庭时，原告王洪亮的委托诉讼代理人王利利、赵方明，被告郭金峰及其委托诉讼代理人梁茂柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王洪亮向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令被告支付拖欠的自2020年4月1日起至2020年7月31日期间的租金190000元；2.请求人民法院判令解除原被告之间的租赁合同；3.本案的诉讼费及其他费用由被告承担。庭审中，原告明确第一项诉讼请求为：按照合同约定，年租金57万，被告拖欠2020年4月1日至起诉之日起的租金，暂计4个月，57万÷12个月×4个月=19万。事实和理由：2019年1月18日，原告与被告签订了租赁合同。原告对位于胶州市里岔镇韩家庄村东青兰高速里岔出口北的土地拥有合法使用权，该土地上已建有厂房约2400平方米，三层办公楼(未装修)一幢，建筑面积约1400平方米。原告以该土地及厂房办公楼门卫室等地上建筑及250KVA箱变一台的现状出租给被告。合同约定租赁期限为十年，自2019年4月1日起至2029年3月31日止。租金及支付方式为：年租金57万元整(不含税)，租金应于每承租年度的第一个月付清。合同签订后，被告依约支付了第一个年度的租金。根据合同约定，被告理应在2020年4月份向原告付清第二个承租年度的租金57万元，但截至目前为止，被告尚未向原告支付租金。根据租赁合同约定，被告不按协议约定足额支付租金超过60日，原告就有权单方通知解除本租赁合同。现在，被告拖欠租金已达4个月之久，双方协商未果，为此，原告诉至贵院，望法院能查明事实，依法裁判。被告郭金峰辩称，一、2019年1月18日原告与被告签订《租赁合同》，约定原告对位于胶州市里岔镇韩家庄村东青兰高速里岔出口北的土地拥有合法使用权，租赁期内如遇政府收回土地，合同终止，如政府收回无证的22亩土地，乙方（被告）同意继续租赁使用剩余土地房屋时，可在原租金的基础上减少10万元整。2019年6月25日胶州市里岔镇人民政府向被告送达关于清理违法占用土地、违法建设房屋限期整改通知书：你所占用的胶州市里岔镇韩家庄村土地50亩及土地上的木材存放和木材粉碎设备（16000平方米），涉嫌违反《中国人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》的相关规定，通知你于2019年7月2日前自行将违法占用土地上的建筑物、构筑物进行清理拆除，并对土地进行复耕。如在规定时限内不能自行清理拆除复耕，里岔镇人民政府将组织相关职能部门予以强制清理拆除。被告承租原告50亩土地，但其中22亩无土地证，被告现无法正常使用。按照《租赁合同》约定，被告同意继续租赁剩余土地房屋时，租金可减少10万元整。因此，原告应退还被告2019年租金10万元，同时自2020年后，每年应在原租金的基础上减少10万元整。二、原告与被告在签订《租赁合同》时双方口头约定，年租金57万元包含10万元土地税金，现其中22亩土地无法使用，原告应退还被告2019年5万元土地税金，同时自2020年后，每年应在原租金的基础上减少5万元整。三、受疫情的影响，被告于今年5月份才开始陆续恢复生产，国家也出台政策鼓励减免租金。原告不但未给被告减免租金，而且因为租用场地减少22亩，按照合同约定应当减少的10万元也不减少，至今被告与原告在租金数额上未达成一致。由此可见，虽然被告未在合同规定时间内缴纳租金，是因为原告不按合同履行义务，并背弃签合同时的承诺，违约责任不在被告一方，本租赁合同仍应继续履行。综上所述，请求贵院判令原告继续履行与被告之间的租赁合同，同时被告支付原告拖欠的租金为57万元-10万元-10万元-5万元-5万元=27万元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2019年1月18日，原被告签订《租赁合同》一份，约定：“出租方（甲方）：王洪亮，承租方（乙方）：郭金峰。甲乙双方在自愿、平等、互利的基础上经协商一致，就乙方承租甲方的土地及厂房达成如下协议：1、甲方对位于胶州市里岔镇韩家庄村东青兰高速里岔出口北的土地拥有合法的使用权，该土地上已建有厂房约2400平方米，三层办公楼(未装修)一幢，建筑面积约1400平方米。甲方以现有的土地及厂房办公楼门卫室等地上建筑及250KVA箱变一台的现状出租给乙方。2、甲方应提供土地使用证、厂房、办公室施工许可、身份证明、营业执照等材料，双方验证后可复印备存，所有复印件只供本次租赁使用。3、租赁期限：乙方承租甲方的土地及地上房屋的期限为十年，租赁自2019年4月1日起，至2029年3月31日止。……4、租金及支付方式：①年租金为57万元整(不含税)，租金应于每承租年度的第一个月付清。②本协议签订的当日，乙方应向甲方预付租金17万元整(壹拾柒万元整)，剩余首年租金于2019年4月1日一次性付清。6、合同的变更与终止①租赁期内如遇政府收回土地，合同终止，如政府收回无证的22亩土地，乙方同意继续租赁使用剩余土地房屋时，租金可在原租金的基础上减少10万元整(壹拾万元整)，如因南北大通道拓宽改造修路，院墙后退20米之内，则租金仍按原合同执行。②合同期满终止。合同到期后，乙方如需继续承租，则应在合同期满之前60日内提出书面申请，甲方如对土地厂房继续出租时，乙方享有同等价格条件下优先承租权。双方应另行签订租赁合同。7、违约责任：……③乙方不按本协议约定足额支付租金超过60日，应承担违约责任。④乙方有上述违约情形之一时，甲方均有权单方通知本合同解除，乙方还应向甲方赔偿违约金，违约金按下列方式计算：因本条①②款而解除合同时，乙方应按剩余租期租金总额的30%支付违约赔偿金。因本条第③款解除合同时，乙方除应按逾期付款承担每日1‰的违约金外，还应按剩余租期租金总额的30%赔偿甲方损失。⑤甲乙双方在本协议约定的情形之外，租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方三个月租金及后续增建附属物的赔偿(后续增建附属物的违约赔偿仅限于五年内提前终止的情形下)。租赁期间，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方三个月租金。8、其他……④土地使用税、房产税由甲方缴纳，如遇税务部门政策调整，缴纳税额在原基础上增加20%及以上的情形，增加部分的税额由乙方承担，并交与甲方予以缴纳。二、2019年6月25日，胶州市里岔镇人民政府对被告经营的胶州市川和木制品厂就涉案土地下达《胶州市里岔镇人民政府关于清理违法占用土地、违法建设房屋限期整改通知书》，载明“胶州市川和木制品厂：你单位（户）所占用的胶州市里岔镇韩家庄村土地50亩及土地上的木材存放和木材粉碎设备（1600平方米），涉嫌违反《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》的相关规定，现通知你单位（户）于2019年7月2日前自行将违法占用土地上的建筑物、构筑物进行清理拆除，并对土地进行复耕。……”。被告称上述整改通知书中的50亩土地中22亩土地为农用地，被告已按照整改通知书的要求清理完毕，原告承租被告的土地中22亩土地为农用地，导致原告无法正常使用。原告庭审中认可被告确实没有正常使用无证的22亩土地这个事实，并同意根据双方租赁合同约定，每年减少10万元租金。三、2020年7月23日，原告给被告邮寄解除合同通知一份，载明“郭金峰：你、我双方签订的租赁合同第4条第1款约定的租金支付期已超过两个多月。为此特通知你按照合同约定三天内支付租赁费五十七万元整。否则，本合同解除。”。2020年7月24日晚，被告给原告发送微信，称“王总您好！收到你寄来的解除合同通知，那天你来时我很高兴，本想就租赁厂房事宜好好协商……以下几点我要说明情况：1、因为疫情原因，我们5月之后才开始非正常生产，而且全国房东因此而见面数月不等的房租。2，因为里岔政府关于发展规划原因，就是不让我在你的厂房开厂，这点你也很清楚，也帮我跑了关系，我表示感谢！但，不让开厂可以，关键是您还是政府来补偿我合法经营投资呢？3，你我合同签定的是50亩土地，可是从签定合同到现在，政府有关部门明令禁止我们不得使用另外的25亩土地，这点去年和你说过的！4，合同标的土地原貌是一片杂草丛生的芦苇地，后经你我口头协商，地面水泥硬化产生的工程款各出一半，由我垫付，在下面的租金立扣除。综上几点，不管单拿出一点，我也不能算违约或逾期！望王总能心平气和地和我们协商，我们也应合情合理地交付使用租金，愿祝合作愉快！”。原告对该条微信未予回复。四、被告提交尾号9770郭金峰中国农业银行银行卡/活期存折交易明细清单，显示2020年10月12日，账户余额690887.81元。庭审中，被告称其可以按期缴纳租金，要求继续履行合同。五、庭审中，原被告一致认可除了没有证的22亩土地无法使用，其他部分被告都在使用，也正在生产经营。六、被告提交协议书、结算单及微信转账截图，证明其硬化水泥地面花费750180元，已实际支付给施工方542050元，因原被告双方约定水泥硬化地面费用各自承担一半，因此应从第一年租金中减掉该项费用，同时提交与原告委托诉讼代理人谈话录音一份，证明原告认可水泥硬化地面费用各自承担一半的事实。原告对上述证据真实性及证明事项均不认可，因涉及第三方，与本案无关，并不存在双方口头约定原告承担水泥硬化地面一般费用的事实；对于被告提交的录音证据，是被告在开庭后与代理人探讨案情，是代理人对案情的推理和分析，不是代表原告的庭审发言，更不是案件的事实，且未经允许私自录音系违法行为。七、被告申请证人郭某出庭作证，郭某称被告租赁涉案厂房是其代为办理的，最初原被告起草的租赁合同租金是45万元，土地使用税由原告代缴，每个月汇入原告指定账户，因嫌麻烦，增加了12万元租金，这样57万元的租金包含12万的土地使用税。经查明，郭某系被告远房侄子。原告对上述证人证言真实性和证明事项均不认可，认为证人与被告存在明显利害关系，存在偏向性，且证人并非租赁合同的双方当事人，即便参与了商谈的过程，也不能证明租赁合同最终的形成是和其商谈的结果一致。本院确认的上述事实，有原、被告提交的上述证据及当事人的陈述笔录在案佐证，证据经庭审质证和本院审查。本院认为，原告与被告签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、法规的规定，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。根据原被告签订的《租赁合同》约定，年租金为57万元整(不含税)，被告称其中包含10万元土地使用税，证人郭某称其中包含12万元土地使用税，相互矛盾。且证人系被告远房侄子，存在利害关系，在被告未提交有效证据推翻涉案《租赁合同》关于年租金约定的情形下，本院对其主张年租金包含土地使用税不予采信。2019年6月25日，胶州市里岔镇政府下达了《胶州市里岔镇人民政府关于清理违法占用土地、违法建设房屋限期整改通知书》，涉案土地中22亩无证土地被告已无法正常使用，原告庭审中亦同意根据双方合同约定的第六条第一项约定，年租金减免10万元，系双方协商一致变更合同，符合《中华人民共和国合同法》第七十七条规定，本院对此予以确认，故原被告上述合同约定的年租金应更正为47万元整(不含税)。根据原被告签订的租赁合同约定，被告租原告的土地及地上房屋的期限为十年，自2019年4月1日起，至2029年3月31日止，租金应于每承租年度的第一个月付清。被告不按协议约定足额支付租金超过60日，原告即有权单方通知本合同解除。本案中，被告应于2020年5月1日前付清2020年4月1日至2021年3月31日的租金，因被告未足额支付租金，故原告于2020年7月23日向被告发出解除合同通知要求解除双方之间的租赁合同。对此，被告在收到原告的上述通知后于次日2020年7月24日回函原告，就欠缴租金事宜答复原告并提出未缴纳租赁费的原因，原告对此未予答复。本院认为，在本案诉讼时，原告仍按照57万元/年度的租赁费金额向被告主张权利，可见原被告双方因涉及的22亩无证土地被告无法正常使用导致租金每年减少10万元的事实以及上一年度被告缴纳的该10万元租赁费是否可顺延至下一年度的问题，在双方诉讼前并未达成一致意见。且被告欠缴租金的违约行为是因疫情期间无法正常开工，收入明显减少的实际情况导致，结合双方因施工地面费用承担等问题另有争议，故被告拖欠租赁费存在上述客观情况，并非主观恶意。庭审中被告明确表示愿意继续履行合同，也向法庭提交其银行流水证实其具备履行合同的可能性及意愿。本院结合上述情况，考虑到双方于2019年才签订合同，合同租赁期限为10年之久，被告为履行合同亦进行了部分投资，该合同的继续履行可在一定程度上避免原被告损失进一步扩大，不解除租赁合同更有利于合同目的的实现，故对原告要求解除合同的请求，本院不予支持。双方签订的租赁合同是双方权利义务的保障，也是约束，双方应秉着诚实信用原则行使权利、履行义务。被告未依约履行合同虽有客观原因，但未足额缴纳租赁费亦属事实，故被告应支付原告主张的租赁费。关于租赁费数额。因双方已确认年租金为47万元（不含税），故在被告已支付原告2019年4月1日至2020年3月31日期间租金57万元租金的情况下，其中10万元应顺延至2020年4月1日至2021年3月31日期间租金。因被告至今占有使用涉案房屋，故原告主张被告支付被告支付2020年4月1日至2020年7月31日4个月的租金于法有据，但计算有误，本院依法予以调整，支持（470000元÷12个月×4个月-100000元=56667元）。至于双方合同约定的年度剩余租赁费，虽原告在本案中未提出请求，但因被告一直实际占有使用，故亦应按照合同约定及时全面履行，避免纠纷发生。关于被告要求原告分摊硬化水泥地面费用，并从租金中予以扣除的主张，因原被告签订的《租赁合同》并未就水泥地面硬化费用的分担进行过约定，且根据被告提交的谈话录音，仅是原告代理人庭后与被告的谈话，不能代表原告在法庭之外进行自认，亦不能证明原告同意负担一半硬化水泥地面的费用，故本院对被告的该项抗辩不予采信，不在其应支付原告的租赁费用中扣除。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第九十六条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告郭金峰与本判决生效之日起十日内支付原告王洪亮2020年4月1日至2020年7月31日的租赁费56667元。二、驳回原告王洪亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4100元，由被告郭金峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  赵燕审判员  陈敏审判员  孙超二〇二〇年十二月十八日法官助理梁岩书记员段晓敏