北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初15366号原告：田民，男，1964年6月1日出生，汉族，住北京市东城区。被告：北京金通资产经营管理公司，住所地北京市通州区车站路1号。法定代表人：陈满全，总经理。委托诉讼代理人：李大鹏，北京市天正律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘莹，北京市天正律师事务所实习律师。被告：北京市新建物业管理有限公司，住所地北京市通州区张家湾镇土桥村（北京新建房地产开发有限公司）x幢x号。法定代表人：杨东，总经理。委托诉讼代理人：许张健，男，1971年7月9日出生，汉族，北京市新建物业管理有限公司员工。原告田民诉被告北京金通资产经营管理公司（以下简称金通公司）、被告北京市新建物业管理有限公司（以下简称物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案受理。2020年8月4日，本院依法适用简易程序，对本案公开开庭进行了审理。本案原告田民，被告金通公司之委托诉讼代理人李大鹏、刘莹，被告物业公司之委托诉讼代理人许张健均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田民向本院提出诉讼请求：1.判令二被告给付原告田民北京市通州区杨庄南里x号楼x号、x号房屋截止至2019年前的楼顶防水维修费8330元；2.判令二被告按照物业管理服务协议，定时检查检修楼顶防水，按时为x号楼楼顶尽维修保养的义务；3.判令二被告给付原告田民精神补偿2000元；4.案件受理费由二被告承担。在审理过程中，原告田民将其诉讼请求变更为：1.要求二被告赔偿原告田民2019年前（含2019年）北京市通州区杨庄南里x号楼楼顶防水维修费8330元；2.要求二被告赔偿因楼顶漏水导致的北京市通州区杨庄南里x号楼x号、x号房屋室内腻子脱落、涂料起鼓的室内装饰装修损失500元；3.要求二被告赔偿原告田民精神损害抚慰金2000元，其他诉讼请求不再主张。原告田民向本院陈述事实和理由如下：原告田民名下涉案房屋的公共维修基金于2001年上交房屋原产权单位即案外人北京天元电器有限责任公司。2007年公司改制，北京天元电器有限责任公司将公共维修基金38万元转至被告金通公司。2002年，原告田民与现在天元小区物业管理方被告物业公司签订物业管理服务协议。自2013年始，原告田民所居住的天元小区x号楼顶层，每逢下雨下雪就漏水致使室内天花板腻子脱落，地板泡水。原告田民为此多次找二被告要求修复，但二被告均以各种理由推脱，始终不予处理。为减少财产损失，从2013年起至今原告田民被迫多次自行修补、修复。2016年后，每逢下雨下雪房顶漏水更加严重，原告田民多次找二被告要求处理，均未予解决，原告田民多次自行修补，但最终也不具备相应的能力予以处理。2017年，原告田民雇人对原告田民名下杨庄南里x号楼x号、x号房屋楼顶做防水施工，共计支出8330元。后经12345市民服务热线多次反应、沟通，被告金通公司指派北京通运达物业管理有限公司为x号楼楼顶做了防水处理，但对因此前漏水造成原告田民名下房屋室内腻子脱落、涂料起鼓等损害却拒绝给予恢复。原告田民认为，二被告2019年以前对杨庄南里x号楼楼顶怠于行使职责，未尽维修、养护、防范之义务，每逢雨雪天，楼顶漏水，使原告田民无法正常生活、工作，又因漏点不固定，房屋内床铺衣柜等家居家具多次被漏雨淋湿，夏季一遇变天下雨，原告田民或家属就得被迫放下工作赶回家搬箱挪柜，以防漏雨造成更大损失。二被告的行为给原告田民造成了巨大精神压力，故要求赔偿精神损害赔偿金。为维护原告的合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告金通公司辩称：1、被告金通公司于2017年接到被告物业公司反映杨庄南里（天元小区）x号楼楼顶防水损坏严重；对于原告田民主张的自2013年即多次找被告物业公司、金通公司反应漏水严重，要求处理的主张，不予认可。被告金通公司考虑到此工程需要使用公共维修基金，审批手续繁琐复杂，故准备安排下属单位对该楼进行防水重做施工，后补使用公共维修基金的手续，但2017年10月14日维修人员与原告田民联系时，被告知漏雨部位已由原告田民自行维修。2、根据原告田民与被告物业公司签订的《北京市天元小区委托管理协议》，小区公用设施、公共部位的维修和养护由被告物业公司负责，被告金通公司确实对公共维修基金确实行使管理职权，只有在符合使用条件审批后才能发放，被告金通公司不承担涉案小区建筑物或者小区公共部分管理及维修义务，主动使用自有资金进行相关维修，是国企履行社会义务、体现国企担当的方式，但是这并不属于被告金通公司的法定义务。3、本案诉争x号楼楼顶属于业主共有部位，重做防水应使用公共维修基金，根据《北京市住宅专项维修资金管理办法》第二十六条、第二十九条之规定，如果需要支取公共维修基金，应当由被告物业公司按照程序进行申请，符合相应程序要求后才能划拨相应的专项维修资金；截止至2019年5月，被告物业公司未对天元小区启用公共维修基金维修x号楼楼顶制作任何手续，被告金通公司作为公共维修基金的管理方，没有收到任何使用公共维修基金的申请，故被告金通公司对此没有过错，不应该也不同意承担所有赔偿责任。4、关于原告田民主张的精神损害抚慰金，因精神损害赔偿有法定的适用范围，本案不在精神损害赔偿法定适用范围之内，故请求驳回原告田民相关诉讼请求。被告物业公司辩称：1、不同意原告田民的诉讼请求。2、原告田民系杨庄南里（天元小区）x号楼x号、x号房屋业主，并于2008年7月与被告物业公司签订了物业管理服务合同，被告物业公司据此已履行了相应的权利义务，包括但不限于定期维修维护小区各楼的防水设施设备。3、因x号楼原产权单位北京天元电器厂改制，该楼公共维修基金已转至被告金通公司。4、虽然被告物业公司有维修保养的义务，也曾接到过原告田民关于维修x号楼楼顶的通知，但是被告物业公司已经尽到了清理屋顶落叶及相关的义务；涉案小区属于老旧小区，每户的物业费标准为每户每年约300元（平均值），事实上此前曾就涉案小区x号楼、x号楼屋顶进行过一次防水作业，当时即由被告物业公司进行协调实施。5、被告金通公司是涉案小区公共维修基金的管理方，被告物业公司没有权利单方进行支取，上次维修被告金通公司也拨付了相关资金，上次维修的时间为2008年或2009年。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：北京市通州区杨庄南里x号楼x单元x号（以下简称x号）、x号（以下简称x号）房屋登记所有权人为原告田民，房屋所有权证编号为：京房权证通成字第XXXX号、京房权证通成字第XXXX号，登记房屋面积为91.34平方米、77.49平方米。经核实，涉案杨庄南里小区又名天元小区。被告物业公司系涉案诉争x号、x号房屋所在天元小区当前的物业服务提供商，被告金通公司系涉案诉争x号、x号房屋所在小区的公共维修基金管理人、实际持有人。2001年10月29日，原告田民（乙方）与案外人北京天元电器有限责任公司（甲方）签订《物业管理合同》两份，（合同编号分别为：05xx、05xx），约定主要内容如下：1.乙方在小区购买x楼x单元x室（对应编号为05xx的物业管理合同）；乙方在小区购买x楼x单元x室（对应编号为05xx的物业管理合同）。2.甲方在小区设立专门的管理委员会，全权负责处理小区的一切事宜。3.甲方负责对房屋的主体终身保修，但如因乙方对室内装修而造成设施的更换及破坏，甲方不负责保修。4.住房维修管理由甲方负责，乙方负责交纳维修基金，维修基金的交纳标准按现行有关规定交纳，每建筑平方米42元（执行京政发物业管理有关规定），x号房屋共计3836.28元，x号房屋共计3254.58元。5.该两份合同还约定了其他内容。在审理过程中，原告田民向本院主张自2013年以来，一旦逢雨雪天气，涉案x号、x号房屋楼顶即出现严重漏水。为此，原告田民向提交照片一组，并据此主张，由于涉案房顶漏水，原告田民在多次要求二被告履行维修义务无果的情况下，被迫于2017年自行雇人对x号楼的楼顶进行防水施工以及涉案x号、x号房屋室内因漏水损坏的情况。被告物业公司对于照片真实性不予认可，被告金通公司则表示需要进行核实。在审理过程中，原告田民向本院提交案外人“北京嘉豪辉腾装饰材料经营部”出具的收据一张，并据此主张x号、x号房屋对应房顶防水维修费。经审查，该收据显示内容如下“2017年8月7日，今收到天元小区x号楼x单元x室、x室屋面防水，交来170㎡×49元＝8330元”。被告金通公司与被告物业公司对此收据的真实性均不予认可。此外，原告田民还向本院提交案外人北京天元电器有限责任公司出具的收据2张，证明原告田民为x号、x号房屋支付的公共维修基金。就该收据，案外人被告金通公司表示需要核实，如果有新的意见庭后提交书面意见。被告物业公司则表示不清楚该收据的情况。在审理过程中，经本院询问，原告田民表示，1.涉案x号、x号房屋原告田民于2000年购买，x号楼x单元为1梯3户，x室、x室均处于顶层，当时原告田民为天元电器厂的员工，故在该小区买房，单位员工买房与其他人员买房并无任何区别。2.原告田民于2017年之前曾自行进行了小修小补性质的人工作业，但仍有漏水现象；为减少损失，解决房顶漏水问题，2017年原告田民找专业防水施工团队进行了相应的防漏水施工，至此之后再无漏水现象；就涉案x号、x号房屋房顶漏水事宜，原告田民曾找被告物业公司协商过，被告物业公司答复称因不掌握公共维修基金，故无法处理。3.原告田民每年每套房交纳物业费大概为400元至500元，按照面积来计算。4.原告田民主张的500元财产损失系估算得出，申请由法院进行酌定，不对该损失申请评估。在审理过程中，经本院询问，被告物业公司表示，1.涉案天元小区x号、x号、x号三栋楼分别归属天元电器厂、通州石油公司、北光电器厂，相关房屋产权比较混乱，有单位集资建房、员工福利房以及对外出售的商品房，被告物业公司从2002年开始对涉案小区提供物业服务至今。2.就诉争x号楼x号、x号房屋房顶漏水修复事宜，原告田民确实找被告物业公司协商，要求处理，但被告物业公司并不掌握公共维修基金，故无法进行处理。被告金通公司表示，并不清楚被告金通公司管理的公共维修基金的具体金额，同时也不清楚被告金通公司管理的公共维修基金是否包含整个涉案小区，需要进行核实。在审理过程中，原、被告双方均认可，被告金通公司曾于2019年协调相关单位为涉案诉争房屋所在的x号楼楼顶进行了防水作业。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。依法成立的合同，受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据查明的事实，原告田民系涉案x号、x号房屋业主，被告物业公司系涉案x号、x号房屋所在小区的物业服务提供商，被告金通公司系涉案x号、x号房屋所在小区的公共维修基金的管理人、持有人。据此，被告物业公司负有对涉案小区内相关建筑公用部位、公用设施设备的日常维修、养护和管理义务。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款的规定，屋顶等建筑物的基本结构部分应属共有部分。故被告物业公司应当对楼顶等公用部分负有维修、养护和管理的义务。据此，被告物业公司应对涉案诉争房屋房顶尽到防水作业、维修、保养义务。由于被告金通公司系涉案小区公共维修基金的实际管理人、持有人，故在涉案小区出现需要动用公共维修基金进行维修、修缮事宜后，被告物业公司、金通公司应当加强沟通、协作，妥善处理；确保依法依规使用公共维修基金，同时保障小区业主利益，避免造成小区业主或其他第三人人身、财产权益损害。在本案中，原告田民向本院提交的相关照片、收据等证据材料，据此主张其已经按照约定履行了公共维修基金的支付义务，且在二被告拒不履行相关义务的情况下，被迫自行雇人维修，对涉案x号、x号房屋房顶进行了防水施工作业。对此，二被告不予认可。本院认为，根据涉案施工照片显示的施工环境、周边情形，可以确认原告田民确实曾自行对涉案房屋的屋顶进行了防水施工作业；结合本案中被告物业公司认可确实接到过原告田民要求进行防水施工的反应、申请的意见，以及被告金通公司迟滞于2019年方才组织相关力量对涉案x号、x号房屋所在x号楼进行防水施工作业的事实，本院认为，原告田民主张二被告怠于履行职责，迫使其为减少损失，保护自身合法财产权利被迫雇人于2017年进行防水施工作业的意见成立，本院予以采纳，二被告应就此承担赔偿责任。关于被告物业公司、金通公司有关不掌握公共维修基金，未接到使用公共维修基金申请，使用公共维修基金程序繁琐、审批程序冗长的答辩意见，二被告作为涉案小区的物业服务提供商，小区公共维修基金的实际管理人、持有人，有义务积极作为、排除困难，为小区业主提供相应的服务、生活保障，结合本案诉争纠纷的具体事宜，二被告显然未尽到合理义务，而且加强沟通、妥善处理公共维修基金本应就是二被告履行职责的应尽义务，故二被告的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。故，关于原告田民要求二被告赔偿原告田民楼顶防水维修费8330元的请求，证据充足，于法有据，本院对此予以支持。关于原告田民要求二被告赔偿因楼顶漏水导致的腻子脱落、涂料起鼓的损失500元，本院根据原告田民提交的证据予以酌定，对于其请求过高部分，本院不予支持。关于原告田民要求二被告赔偿精神损害抚慰金2000元的请求，证据不足、于法无据，本院对此不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百二十二条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告北京市新建物业管理有限公司赔偿原告田民已支出的北京市通州区杨庄南里x号楼x号、xx号房屋楼顶防水维修费8330元，于本判决生效之日起七日内执行清，被告北京金通资产经营管理公司对该笔债务承担连带清偿责任；二、被告北京市新建物业管理有限公司赔偿原告田民因楼顶漏水导致的北京市通州区杨庄南里x号楼x号、xx号房屋室内腻子脱落、涂料起鼓的装饰装修损失400元，于本判决生效之日起七日内执行清，被告北京金通资产经营管理公司对该笔债务承担连带清偿责任；三、驳回原告田民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35元，由原告田民负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  梁 涛二〇二〇年十二月二十九日法官助理  王泽宇书 记 员  王 倪