福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0121民初2892号 原告：殷红波，男，汉族，1972年5月22日出生，现住江苏省苏州市沧浪区。 委托诉讼代理人：许国德，福建莆中律师事务所执业律师。 被告：陈剑峰，男，汉族，1967年3月5日出生，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：宋建善、吴莉，福建熙鸿律师事务所执业律师。 第三人：林宜文，男，汉族，1956年9月21日出生，住福建省福州市仓山区。 第三人：潘碧珍，女，汉族，1957年2月28日出生，住福建省福州市仓山区。 第三人：山东御临实业有限公司，住所地山东省威海市文登区葛家镇东华路**。 法定代表人：林宜荣。 第三人：山东御临农业物流园有限公司，，住所地山东省威海市文登区葛家镇圣源路** 法定代表人：林宜文。 原告殷红波与被告陈剑峰、第三人林宜文、潘碧珍、山东御临实业有限公司、山东御临农业物流园有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2020年6月23日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告殷红波的委托诉讼代理人许国德、被告陈剑峰的委托诉讼代理人吴莉到庭参加诉讼，第三人林宜文、潘碧珍、山东御临实业有限公司、山东御临农业物流园有限公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 殷红波向本院提出诉讼请求：1.请求法院立即解除对（2016）闽0121民初1282号案件中对位于山东省威海市文登区××镇××小区××号楼××室房屋的查封，停止对上述房屋的执行；2.请求判决确认位于山东省威海市文登区××镇××小区××号楼××室房屋归殷红波所有；3.案件受理费由陈剑峰承担。 事实与理由：殷红波与山东御临实业有限公司于2013年2月5日签订商品房认购协议书，约定殷红波购买位于山东省威海市文登区××镇××小区××号楼××室房屋，房屋价款为277479元，并约定于2013年3月1日前全款付清。合同签订后，殷红波分别于2013年2月5日、2013年2月28日向山东御临实业有限公司支付购房款77479元、200000元，山东御临实业有限公司向殷红波出具了收款收据，因山东御临实业有限公司原因该房屋一直未办理产权登记。国家电业局发票可以证实案涉房屋的电表户头早已变更至殷红波名下。殷红波提交的购房协议、全款收款收据、电业局发票，可以证明山东省威海市文登区××镇××小区××号楼××室房屋为殷红波个人财产。 2016年3月21日，因陈剑峰与林宜文、潘碧珍、山东御临实业有限公司、山东御临农业物流园有限公司借款合同纠纷一案，闽侯县人民法院作出（2016）闽0121民初1282号民事裁定书，裁定将殷红波购买的位于山东省威海市文登区××镇××小区××号楼××室房屋予以查封。后殷红波向闽侯县人民法院提出执行异议，要求解除对山东省威海市文登区××镇××小区××号楼××室房屋的查封。2020年3月18日，闽侯县人民法院作出（2020）闽0121执异8号执行裁定书，裁定驳回殷红波的异议请求。 根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十九条规定，殷红波确已在闽侯县人民法院查封前已与房地产开发商签订了合法有效的房屋买卖协议，并且已经按照协议约定支付了全部购房款，因房地产开发企业原因无法办理房产过户手续。依据《第九次全国民商事审判会议纪要》第125条，“买受人名下无其他用于居住的房屋”可理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。殷红波在本市内有且仅有一套房屋。符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十九条规定的所有条件，足以排除对案涉商品房的执行。由于疫情影响，殷红波无法在规定的时限内收集与案涉房产有关的所有证据材料，但涉案房产确属殷红波的个人财产。为维护殷红波的合法权益，请求贵院依法判决解除对殷红波所有的位于山东省威海市文登区××镇××小区××号楼××室房屋的查封，不得执行该房屋，并判决该房屋属于殷红波所有。 陈剑峰辩称，本案殷红波提出的权利主张不足以排除案涉房产的强制执行，其诉讼请求应当予以驳回。殷红波未提供证据证明其在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。其提供了一份落款时间为2013年2月5日的《商品房认购协议书》，但该协议书仅属于前契约阶段的合同，并非符合法定形式与要求的商品房买卖合同，殷红波未提供证据证明其与山东御临实业有限公司签有合法有效的《商品房买卖合同》。因此，殷红波不符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的情形。 殷红波未提供证据证明其所购案涉商品房系用于居住。首先，根据殷红波提供的身份信息可知，殷红波住址在江苏省苏州市工业园××公寓××幢××室，并非系山东省威海市文登区人，其也未提供证据证明其工作所在地在案涉商品房所在地市，无法证明所购房屋系用于满足其基本居住需求；其次，殷红波未提供本案案涉商品房已交房的证明材料，无法证明在法院查封之前其已实际占有使用该房屋；再者，假设房屋已交付，如果殷红波购买该房屋系用于满足基本居住需求，这几年来必定会产生水电、燃气等费用，但殷红波却无法举证证明，这足以说明殷红波购买案涉商品房并非用于居住，而是用于投资等他用。因此，即使殷红波名下在案涉商品房所在地市仅此一套房产，其无法证明其所购该套房产系用于满足基本居住需求，不符合执行异议复议规定及九民会纪要精神。 殷红波提供的证据不足以证明其在法院查封之前已支付了全部房款。殷红波提供的转账凭证无法证明收款方系山东御临实业有限公司，且殷红波仅提交了两张2013年2月5日、2013年2月28日的收款收据，上述收据并非正规商品房买卖发票，该收据可以随意开具，开具时间也可任意填写。因此，殷红波提供的证据不足以证明其在法院查封之前已支付了全部房款。 综上，殷红波提出的权利主张不足以排除案涉房产的强制执行，请求人民法院依法判决驳回殷红波的诉讼请求。 林宜文、潘碧珍、山东御临实业有限公司、山东御临农业物流园有限公司未作答辩。 殷红波围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。林宜文、潘碧珍、山东御临实业有限公司、山东御临农业物流园有限公司未到庭应诉，也未向本院提交证据，视为放弃质证权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年2月5日，殷红波作为买受人（乙方）与山东御临实业有限公司作为出卖人（甲方）签订《商品房认购协议书》，约定殷红波认购山东御临实业有限公司开发的位于文登市××镇××小区××号楼××室，建筑面积102.77平方米，每平方米单价为2700元，合计277479元，殷红波应于签订本协议书的同时向甲方交付履约定金77479元。殷红波应在本协议书签订之日起3月1日之前全款付清，到该小区售楼部或山东御临实业有限公司指定签约地点签订《商品房买卖合同》。 2013年2月5日，殷红波通过其个人6222××××9817的工商银行账户支出77479元，交易场所为山东御临实业有限公司，对方账户与对方户名未显示。2013年2月27日，殷红波通过其个人6222××××6166的交通银行账户支出200000元，对方户名未显示。山东御临实业有限公司分别于2013年2月5日、2月28日向殷红波出具金额为77479元、200000元的收款收据。 殷红波还向本院提交一份计费时间为2020年5月的国网山东省电力公司威海市文登区供电公司供电专用收据，收据上显示客户名称为殷红波，客户地址为御临社区御临小区门牌7号1单元201室；以及文登区住房保障和房产管理局出具的关于殷红波无商品房买卖合同备案信息的证明。 另查明，殷丰全、张淑华系殷红波的父母，二人出生地及籍贯均为山东省文登县。 本院于2016年4月7日诉保查封包括案涉房屋在内的山东御临实业有限公司名下部分房产，于2017年11月3日转为执行阶段的查封，并于2019年3月5日裁定续行查封、冻结。殷红波向本院提出书面异议，要求停止对案涉房屋的执行。本院于2020年3月8日作出（2020）闽0121执异8号执行裁定书，裁定驳回殷红波的异议请求。殷红波收到前述裁定书后，在法定期限内向本院提起诉讼。 本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。殷红波与山东御临实业有限公司签订的《商品房认购协议书》对房屋的坐落、具体房号、房屋面积、单价、总购房款、付款时间等有明确约定，虽然殷红波的两次转账记录未体现收款人户名、账号，但结合《商品房认购协议书》约定的价款、其中77479元的交易地点、两份收款收据以及国网山东省电力公司威海市文登区供电公司的供电专用收据，可以认定殷红波与山东御临实业有限公司之间在本院查封前存在真实有效的房屋买卖合同关系，并已付清合同约定的全部购房款。对于所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋应作以下理解：对于买受人名下无其他用于居住的房屋，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或县级市范围内商品房消费者没有用于居住的房屋；商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要。本案中，虽然殷红波户籍所在地不在山东省威海市文登区，但殷红波在该地并无住房，且殷红波及其父母原户籍地均在山东省威海市文登区，殷红波主张购买该房屋系用于其父母退休后回原籍居住，该主张符合常理，本院予以采信。综上，殷红波购买的案涉房屋系用于居住使用，其在山东省威海市文登区名下并无房产，且已付清全部购房款，应认定其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。殷红波要求解除对案涉房屋的查封并停止执行，要求确认案涉房屋归其所有，有事实和法律依据，本院予以支持。陈剑峰的抗辩主张依据不足，本院不予支持。林宜文、潘碧珍、山东御临实业有限公司、山东御临农业物流园有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院予以缺席审理、判决。 综上，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决如下： 一、解除对位于山东省威海市文登区××镇××小区××号楼××室房屋的查封，停止对上述房屋的执行； 二、确认位于山东省威海市文登区××镇××小区××号楼××室房屋归殷红波所有。 案件受理费5462元，由陈剑峰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  李秀华 人民陪审员  林玉枝 人民陪审员  江 永 二〇二〇年十二月八日 书 记 员  陈 丽 附： 本案适用法律条文 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第三百一十一条：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十九条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。