北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初1427号原告：北京应用技术专修学院，住所地北京市昌平区十三陵镇石牌坊村。法定代表人：尚志勇，董事长。委托诉讼代理人：张建平，北京市时开律师事务所律师。被告：北京上律指南针教育科技有限公司，住所地北京市海淀区中关村南大街17号3号楼13层1305-3。法定代表人：谭文辉。原告北京应用技术专修学院（以下简称专修学院）与被告北京上律指南针教育科技有限公司（以下简称指南针公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告专修学院到庭参加诉讼。被告指南针公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告专修学院向本院提出诉讼请求：1．判令确认专修学院与指南针公司签订的《合作办学协议》《合作办学补充协议》解除；2．判令指南针公司向专修学院支付逾期违约金160000元（补充协议约定）；3．判令指南针公司向专修学院支付拖欠租金799200元及违约金每日3996元（自2019年7月21日起计算至实际支付之日止）；4．判令指南针公司向专修学院支付拖欠水电费、保洁费、宿管费总计89336．63元;5．判令指南针公司向专修学院支付违约金500000元；6．判令诉讼费用由指南针公司承担。事实与理由：2019年2月26日，双方签订《合作办学协议》，约定专修学院向指南针公司提供固定教室及宿舍、指南针公司向专修学院每年支付租金4468825元，合作期限为3年，即2019年4月5日至2022年4月4日，另专修学院向指南针公司提供阶梯教室，费用为170000元，第一年指南针公司需向专修学院支付4638825元，合同约定双方在签订合同7日内指南针公司向专修学院支付租金2638825元，剩余租金2000000元在2019年7月1日前支付完毕。合同签订后，专修学院按照合同约定向指南针公司提供固定教室、宿舍、阶梯教室但指南针公司仅支付了《合作办学协议》中的2638825元，未按照合同约定支付尾款。2019年4月22日，双方又签署《合作办学补充协议》，补充协议约定，专修学院增加提供住宿房间130间，指南针公司使用期间为2019年6月15日至2019年9月14日，租金为1940000元，指南针公司在2019年5月20日前支付800000元，剩余款项1140000元在2019年7月20日前支付。补充协议签订后，专修学院向指南针公司提供了增加的130间住宿房间，但指南针公司在2019年5月27日支付200000元、2019年7月3日支付600000元，已逾期付款。2019年7月20日支付340800元，剩余款项至今未付。指南针公司未按照合同约定履行义务，经专修学院多次催促，指南针公司置之不理，指南针公司在拖欠租金及水电费、保洁费等情况下于2019年8月30日搬离租赁场地，违约解除合同，给专修学院造成巨大的经济损失。综上所述，指南针公司的行为已严重侵犯了专修学院的合法权益。专修学院现依据双方签订的《合作办学协议》及《补充协议》约定和《中华人民共和国合同法》之相关规定，请求贵院依法支持专修学院诉讼请求。现将第二项诉讼请求变更为：判令指南针公司向专修学院支付逾期违约金133000元，其他诉讼请求同上。被告指南针公司未出庭答辩，亦未提交书面的答辩状。经审理查明：2019年2月26日，专修学院与指南针公司签订《合作办学协议》，该协议主要约定：专修学院为甲方，指南针公司为乙方；一、合作用途：合作办学；二、合作条件：1．甲方提供教学楼2350平米，宿舍楼78间（多人间）等硬件设施及周边环境供乙方约450名学生生活与学习。教学场地位于甲方1号教学楼四层（全层），宿舍位于学生5-7号宿舍楼一层（全层，除洗衣房、公共卫生间等公共使用房间）2．乙方利用甲方的办学条件开展教育教学活动，教学区按照建筑面积2．3元/平米/天，住宿区按照32000元/年/间的价格支付使用费。三、合作期间为3年，即2019年4月5日至2022年4月4日。该协议签署后，房屋从2019年3月1日办理交接手续，免租期2019年3月1日至2019年4月5日。四、双方的权利和义务。（一）甲方的权利义务。1．……2．甲方有偿提供后勤保障及水、电、制冷和暖服务，制冷日期从6月15日至当年8月31日止；供暖日期从11月15日至次年3月15日止。3．……5．甲方提供基本的办学条件；……6．甲方提供餐饮服务……；7．甲方提供洗浴服务，……。（二）乙方的权利义务。1．乙方按照协议规定的标准，按时支付给甲方的房屋使用费用（合作办学费），对所属的房屋在合作期内有使用支配权（如需转租须经甲方同意），对校园内公用场所（足球场，篮球场）享有公用使用权……。五、合作办学费用及支付：（一）本协议生效后，甲方有权向乙方收取合作办学费及风险保证金。合作办学费用由甲方统一开具正规增值税发票（专票优先，额度不够普票代替），开票内容：培训费或服务费。(二）乙方向甲方缴纳合作办学费用明细如下：1．经甲乙双方确认，固定长期合作面积与费用：乙方教学区按照建筑面积2．3元/平米/天，计：壹佰玖拾柒万贰仟捌佰贰拾伍元整/年（小写:1972825元/年)，住宿区按照32000元/年/间的价格支付使用费，计：贰佰肆拾玖万陆仟元整/年（小写：2496000元/年)。每年固定宿舍费用合计：肆佰肆拾陆万捌仟捌佰贰拾伍元整（小写：4468825元)。短期阶梯教室费用：85天*2000元/天=170000元整(大写：壹拾柒万元整),此费用为第一年固定费用额外增加合作项目。第一年共计向甲方交纳：肆佰陆拾叁万捌仟捌佰贰拾伍元整(小写：4638825元)，甲方依规提供合法收款票据。2．本协议签订之日起7个工作日内支付合作办学总费用计贰佰陆拾叁万捌仟捌佰贰拾伍元整(小写：2638825)。剩余尾款贰佰万元(小写：2000000元)乙方于2019年7月1日前支付甲方。3．乙方第二年、第三年每年固定教室和宿舍费用合计：肆佰肆拾陆万捌仟捌佰贰拾伍元整（小写:4468825元)支付时间均为每年的3月1日前支付60%，7月1日前支付剩余40%款项。4．如乙方未按时缴纳，甲方有权按逾期缴纳天数乘以应缴纳金额的千分之五向乙方收取滞纳金。逾期超10天甲方有权解除合同，并不退保证金。5．本协议签订之日3个工作日内乙方须缴纳保证金，保证金为肆拾万元整（小写：400000元)，如乙方如约履行本合同，甲方应于合同终止之日全额无息退还乙方，损坏财物从风险保证金中按损坏物品原价扣除，不足部分由乙方给付。(三）其他费用。1．乙方负责支付房屋使用时产生的水费、电费、电话费、宽带使用费等。甲方负责费用的统计、代收代缴工作，乙方在每月接到甲方的《缴费通知单》七日内，进行金额确认并如数缴纳给甲方。水、电、暖、冷等服务费用为甲方代收代缴，甲方只出具收据。2．具体收费标准如下（如上级费用调价，甲方提前通知乙方并执行调价后标准）：(1)教室、宿舍场所：水表，按实际发生缴纳水费，收费标准6．5元/吨，电表，按实际发生缴纳电费，收费标准0．8元/度；制冷费15元/平米/季度；供暖费38元/平米/季度，如果发生政府有关部门征收本合同未列出项目，但与乙方有关的费用，均由乙方支付。(2)经甲乙双方协商，由甲方统一收取后勤保障服务费用，1．9元/平米/月；具体清单详见附件。(3)合作期内，如乙方需要增加教学和住宿，经双方协商，再行签署补充协议。(四）甲方账户信息：甲方账户名称：北京应用技术专修学院，开户行：北京银行学知支行，账号:×××。六、合作共建。甲乙双方应利用各自的优良教育和就业资源，开展相关教育项目合作，共同为社会培养高质量的技能人才而服务。七、协议续签。本协议经甲乙双方盖章、签字后生效，共3年；合同到期后如果乙方需要继续合作，甲方需优先考虑乙方；乙方须提前6个月书面向甲方提出，甲方在合同期满前3个月内正式书面答复，如同意继续合作，则续签合同，合作办学费用另议。八、违约责任及纠纷解决。(一）……(二）……(三）甲乙双方在合同执行期内无故单方面解除合同，解约一方视为违约方，并赔偿对方伍拾万元整。九、……十二、本协议未尽事宜，双方可以再行补充协议,补充协议与本协议享有同等法律效力。《合作办学协议》签订后，专修学院向指南针公司交付相应房屋和设施，指南针公司向专修学院支付租金2638825元，并支付保证金40万元。2019年4月22日，专修学院与指南针公司签订《合作办学补充协议》，该协议主要约定，专修学院为甲方，指南针公司为乙方。双方于2019年2月28日签订的合作办学事宜达成如下补充条款：一、经甲乙方协商同意，乙方因学员增加，在原有住宿房间基础上，增加短期用房。二、使用时间和数量。1．乙方增加房间总数量130间。其中2019年6月15日至2019年9月14日使用30间。单价6000元/月/间，期限3个月；合计人民币大写：伍拾肆万元整（小写：540000元）。2019年7月1日至2019年9月10日使用100间。单价200元/天/间，期限70天；合计人民币大写：壹佰肆拾万元整（小写：1400000元）。2．总计金额：壹佰玖拾肆万元整（小写：1940000元）。三、付款方式。双方签署本协议后，于2019年5月20日前，乙方向甲方支付补充协议合作定价金：捌拾万元整（小写：800000元)，剩余尾款乙方定于2019年7月20日前全部支付。四、其他未尽事宜，双方另行协商。五、本协议作为原合同补充，与原合同具有同等法律效力。其他约定按原合同执行。六、本协议一式贰份，双方各执壹份。《合作办学补充协议》签订后，专修学院依约向指南针公司交付相应房屋，指南针公司于2019年5月27日、7月10日（二笔）分别向专修学院支付20万元、5万元、5万元；刘煜基（专修学院称其系指南针公司职员，代指南针公司交付费用）于2019年7月1日（二笔）、7月2日、7月3日、7月4日分别向专修学院支付15万元、5万元、38．45万元、19．63万元、6万元；以上共计114．08万元。2019年8月30日，指南针公司撤离涉案场地及房屋。庭审中，专修学院提交有刘煜基2019年8月30日签字的《后勤物业未付款明细通知单》，该通知单载明：截至2019年9月1日贵单位拖欠我院除合作场地费用外后勤水电、保洁等费用明细如下：一、7月水电费未缴纳，7月水电总额31603．5元。二、8月水电费未缴纳，8月水电总额36133．13元。三、7月保洁、宿管费未缴纳，7月保洁、宿管费用总额10800元。四、8月保洁、宿管费未缴纳，8月保洁、宿管费用总额10800元。合计89336．63元。请贵单位收到本通知单后，于3个工作日内补交上述费用，逾期按每天千分之五收取滞纳金。证明指南针公司欠付的水电费、保洁费和宿管费。指南针公司未到庭质证。另查，本案涉案场地和房屋系专修学院从北京智慧园俱乐部有限公司租赁取得，租赁期限至2038年3月31日。涉案房屋登记产权人为北京智慧园俱乐部有限公司，但产权证中未显示有四层房屋。上述事实，有当事人的当庭陈述、专修学院提交的《合作办学协议》《合作办学补充协议》、北京银行电子回单、后勤物业未付款明细通知单、房产证、集体土地建设用地使用证、房屋租赁协议等证据在案佐证。本院认为：根据我国民事诉讼法规定，当事人有答辩、举证、质证的权利，指南针公司经本院合法传唤，未出庭应诉，应视为其放弃答辩、举证、质证的权利，对此，指南针公司应承担对自己未出庭应诉的法律后果。专修学院与指南针公司签订的《合作办学协议》《合作办学补充协议》根据协议中双方约定的权利义务，上述协议性质为租赁合同性质，该合同系当事人真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。但《合作办学协议》中约定的1号教学楼4层，产权证中未登记，专修学院也未提交该房屋相应的规划审批手续，故该协议中涉及四层房屋出租的内容无效。合同解除。当事人协商一致，可以解除合同。指南针公司于2019年8月30日撤离涉案场地及房屋，以其行为表示不再履行合同，专修学院也表示不再继续履行合同，故专修学院主张双方合同于上述时间解除，本院予以支持。租金（补充协议中约定的租金）及水电费、保洁费、宿管费。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据双方签订的《合同办学补充协议》第二、三条的规定，指南针公司自2019年6月15日至2019年9月14日使用30间房屋，总计金额为54万元，指南针公司撤离时间为2019年8月30日，未使用费用为：54万元÷3个月÷30日×14日=84000元；自2019年7月1日至2019年9月10日使用100间，总计金额为140万元，未使用费用为：140万元÷70日×10日=20万元。现指南针公司支付114．08万元，应付金额为194万元-114．08万元-20万元-8．4万元=51．52万元。因双方合同已于2019年8月30日解除，且指南针公司已于该日将房屋实际交付专修学院，故专修学院主张合同解除后的使用费依据不足，本院不予支持。根据《合同办学协议》第五条（三）的规定，指南针公司应支付房屋使用期间产生的水费、电费及后勤保障服务费。执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。根据专修学院提交的银行回单可以证明，刘煜基系指南针公司的职员，并代表公司交纳使用费，因此，专修学院提交的由刘煜基签字的《后勤物业未付款明细通知单》亦应当认定为其系履行职务行为，专修学院依据上述通知单主张水费、电费、保洁和宿管费，依据充足，本院予以支持。违约金。根据法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。现指南针公司单方解除合同，构成违约，应承担相应的违约责任。双方签订的《合作办学协议》第八条（三）约定甲乙双方在合同执行期内无故单方面解除合同，解约方视为违约方，并赔偿对方50万元。该条约定的违约金是对违约方给付守约方赔偿损失的违约金，在合同解除的情况下应包含逾期交付租金的损失。第五条（二）4项约定，如乙方未按时缴纳，甲方有权按逾期缴纳天数乘以应缴纳金额的千分之五向乙方收取滞纳金。逾期超过10天甲方有权解除合同，并不退保证金；该条约定的滞纳金性质为违约金，且系逾期交付租金行为的违约金，在合同解除的情形下，该项违约金(损失)与前述违约金（损失）具有重合性，同时，根据证据，专修学院主张的前述逾期交付租金的违约金以及指南针公司违约行为给其造成的损失，未超出50万元，同时，经本院释明后，专修学院也明确表示选择《合作办学协议》第八条（三）约定主张违约金，故专修学院主张逾期交付租金的违约金，本院不予支持，其主张的50万元违约金本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和第一百四十四条之规定，判决如下：一、北京应用技术专修学院与北京上律指南针教育科技有限公司于二〇一九年二月二十六日签订的《合同办学协议》中涉及1号教学楼四层出租内容的部分无效；二、北京应用技术专修学院与北京上律指南针教育科技有限公司于二〇一九年二月二十六日签订的《合同办学协议》、二〇一九年四月二十二日签订的《合作办学补充协议》于二〇一九年八月三十日解除；三、北京上律指南针教育科技有限公司支付北京应用技术专修学院二〇一九年八月三十日前欠付的租金515200元，于本判决生效后十日内执行；四、北京上律指南针教育科技有限公司支付北京应用技术专修学院欠付的水费、电费、保洁费、宿管费89336．63元，于本判决生效后十日内执行；五、北京上律指南针教育科技有限公司给付北京应用技术专修学院违约金50万元，于本判决生效后十日内执行；六、驳回北京应用技术专修学院的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费30857元，原告北京应用技术专修学院负担21012元，已交纳；被告北京上律指南针教育科技有限公司负担9845元，于本判决生效后七日内交纳。保全费5000元，由被告北京上律指南针教育科技有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。公告费（以实际票据为准），由被告北京上律指南针教育科技有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  李保清人民陪审员  黄文利人民陪审员  翟军英二〇二〇年十二月二十三日书 记 员  刘婷婷