上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0110民初22024号原告：中国人民解放军91150部队，住所地上海市宝山区。负责人：吕界栋，主任。委托诉讼代理人：廖佩娟、邓斯玲，上海廖得律师事务所律师。被告：上海军诚宾馆管理有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：姚松林，总经理。委托诉讼代理人：黄文民，上海日盈律师事务所律师。原告中国人民解放军91150部队诉被告上海军诚宾馆管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月11日受理后，依法适用简易程序，由审判员周励独任审判，公开开庭进行了审理。原告中国人民解放军91150部队之委托诉讼代理人廖佩娟、邓斯玲、被告上海军诚宾馆管理有限公司之法定代表人姚松林、委托诉讼代理人黄文民到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中国人民解放军91150部队向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告2016年1月1日至2018年6月30日的房屋租金差价款3,079,568.4元。事实与理由：2016年1月15日，原告的上级部门中国人民解放军东海舰队房地产管理处上海办事处与被告签订《军队房地产租赁合同》，约定将上海市杨浦区翔殷路XXX号房屋出租给被告，建筑面积约8500平方米，租赁期限自2016年1月1日起至2022年12月31日止，年租金为116.1万元，2018年1月1日起年租金递增8%。其后，根据部队停止有偿服务政策和国家有关法律规定，部队与被告于2016年1月15日签订的《军队房地产租赁合同》予以作废，并于2017年7月31日提前收回本项目1、3号二幢房屋。2018年9月27日，本项目被列为委托管理项目。2018年9月30日，部队与被告共同委托对2017年8月11日的租金价格进行评估，结论为每平方米每天租金为1.31元。2018年12月24日，原、被告重新签订《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》，约定租赁面积由原来的8500平方米调整为5242平方米，场地面积为1907平方米，当年年租金由116.1万元调整为250.23万元，每三年递增5%，租期调整为4年6个月，自2018年7月1日至2022年12月31日。但是该份整改协议未对2016年1月1日至2018年6月30日的租金标准进行约定，原告遂委托评估2016年1月1日的房屋租金，结论为每天每平方米0.67元。然而，上级部门与被告签订的租赁合同约定的租金单价仅为每天每平方米0.37元，造成原告损失，被告应当补足差价。故现诉至法院，作如上诉请。被告上海军诚宾馆管理有限公司辩称，被告与原告的第一份合同是2007年签订的，被告是从案外人徐某某处受让了涉案房屋，因徐某某对4号楼进行了加层，被告为此支付了800万元。原、被告陆续签订了三份租赁合同，被告均按约支付了相关费用，从未拖欠，直到遇到部队停偿规定，双方于2018年签订了第四份合同。承租房屋之后，被告投入大量资金用于装修，但装修残值以及800万元的某让费，被告在部队停偿时都没有得到应有的补偿。原、被告之间的租赁合同于2019年10月解除，双方为此签订了书面的解除协议，至此双方租赁关系已终止，根据该协议，双方不存在未了事宜。原告称委托了评估机构对2016年1月1日时点的租金单价进行了评估，但该评估系原告的单方行为，被告并未参与。故原告现要求被告支付租金差价，并无合同依据。如果原告认为合同内容需要变更，也应当在除斥期间提出，原告起诉已超过除斥期间。从法律上讲，原告的诉请也不应当得到支持。另外，在接到诉状后，被告也核算了一下自己的损失：首先，无论是装修费用还是被告支付给案外人的某让费，在部队停偿时，被告都没有得到应有的补偿。其次，根据原告的评估报告，被告实际租赁面积要小于合同约定面积，就这部分被告实际多缴纳了租金97万余元。4号楼因为内部搭建变成两层，导致原告收取了两倍的租金，这部分，被告又多缴了租金86万余元。第三，因为部队停偿时，提前收回了1号楼、3号楼，导致被告经营损失194万余元。以上三部分总和，被告的实际损失要远远超过原告主张的金额，原告应当向被告补偿，而不是被告向原告补偿。综上，被告请求法院驳回原告诉请。经审理查明，2007年11月30日，被告与中国人民解放军91801部队签订《委托管理协议》，约定被告受委托经营管理杨浦区翔殷路XXX号。2010年1月1日，双方又签订《房地产租赁合同》，约定被告承租上海市杨浦区翔殷路XXX号，租赁期叁年，自2010年1月1日起至2012年12月31日止。合同期满后续签十年。2016年1月15日，原告的上级部门中国人民解放军海军东海舰队房地产管理处上海办事处与被告签订《军队房地产租赁合同》，约定将上海市杨浦区翔殷路XXX号房屋出租给被告，建筑面积约8500平方米，租赁期限自2016年1月1日起至2022年12月31日止，年租金为1,161,000元，2018年1月1日起年租金递增8%。2018年9月30日，原、被告共同委托上海城市房地产估价有限公司对上海市杨浦区翔殷路XXX号4、5号楼部分及6号楼房地产于2017年8月时的租金价格进行评估，结论为每平方米每天租金为1.31元，建议每三年递增一次，增长幅度为5%。2018年12月24日，原告与被告签订《房地产租赁停偿委托管理项目整改协议》，约定根据军队全面停止有偿服务政策和国家有关法律规定，为确保房地产租赁停偿委托管理项目顺利实施，双方本着平等、协商、自愿的原则，就房地产租赁停偿项目整改相关事宜达成如下协议：经测量，实际出租面积为5242平方米(含被告投资建设房屋面积)，场地面积为1907平方米。租期调整为4年6个月，自2018年7月1日至2022年12月31日。经评估机构评估和双方协商，整改后租金调整为2018年7月1日至2021年6月30日年租金为2,502,300元，每三年递增5%，2021年7月1日至2022年12月31日年租金为2,627,415元。2019年10月23日，原、被告签订《军队房地产租赁合同解除协议》，约定双方于2016年1月1日签订的租赁合同自本协议生效之日起解除。被告与中国融通资产管理集团有限公司指定的下属单位签订租赁合同和安全管理协议，租期按原租赁合同剩余租期确定，租赁面积、租金、用途与原租赁合同(整改协议)保持一致。被告投资建设的建(构)筑物，所有权归军队，在被告与中国融通资产管理集团有限公司指定的下属单位签订的新租赁合同期满后无偿交还。被告租金已交至2019年6月30日。被告已缴纳的2019年1月1日至6月30日的租金1,251,150元，由原告转给中国融通资产管理集团有限公司指定的下属单位。被告向原告支付的履约保证金90,000元，由原告退还给被告。2019年10月12日，被告与融通地产(上海)有限责任公司签订《房地产租赁合同》，由被告承租杨浦区翔殷路XXX号，房屋建筑面积为5242平方米，场地面积为1907平方米。租赁期限自2019年9月1日起至2022年12月31日止。审理中，原告提交原告委托的上海万隆房地产土地估价有限公司于2019年7月19日出具的估价报告，结论是2016年1月1日时租金单价为每天每平方米0.67元。被告提供《海外宾馆转让协议》一份，签约主体为被告的法定代表人姚松林与案外人徐某某，签约日期为2007年11月26日，内容为徐某某将杨浦区翔殷路XXX号海外宾馆转让给姚松林，因徐某某对宾馆进行了改造装修、增置设施，故姚松林需向徐某某支付装修改造费用、设施设备易耗品等转让费800万元。被告还提供被告委托的由上海中房测绘有限公司出具的测绘报告，以证明被告从原告处租赁房屋的实际面积比租赁合同约定的面积少963平方米，折算下来，原告向被告多收了租金972,726元；以及被告委托的由格律(上海)资产评估有限公司出具的利润损失咨询报告，以证明因原告提前收回1号楼、3号楼，致被告经济损失达1,946,100元；以及产权证，证明4号楼的实际面积为743平方米，而租赁合同中原告收取的房租是按1600平方米计算的，原告多收了租金865,656元。审理中，经本院主持调解，因双方分歧过大致未能达成一致意见。庭后，被告表示同意自愿向原告补偿30万元，并承担本案诉讼费。以上事实，由原告提供的租赁合同、停偿委托管理项目整改协议、房地产估价报告等、由被告提供的某让协议、委托管理协议、租赁合同、解除协议等证据材料与当事人陈述相佐证，并经当庭质证，本院予以确认。本院认为，原、被告于2019年10月23日签订《军队房地产租赁合同解除协议》解除了双方于2016年1月1日签订的租赁合同。该解除协议对解除后果一并作了约定，至此，双方权利义务终止。现原告要求被告按照原告自行委托评估的租金标准对租赁合同租期内的租金进行补付，无法律和合同依据，本院难以支持。被告自愿补偿原告30万元，与法不悖，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、驳回原告中国人民解放军91150部队全部诉请；二、准被告上海军诚宾馆管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告中国人民解放军91150部队补偿30万元。本案案件受理费15,718元，由被告上海军诚宾馆管理有限公司自愿负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 周 励二〇二〇年十二月二十四日书记员 姜厚敏附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。