山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终12617号上诉人(原审原告)：王旭，男，1985年5月3日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：卢现堂，山东灵岩律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：苏传奇，男，1987年11月7日，汉族，住济南市。上诉人王旭因与被上诉人苏传奇房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市长清区人民法院（2020）鲁0113民初2419号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月10日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条、第二十条的规定，由审判员明霞独任审理了本案。本案现已审理终结。王旭上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持王旭的全部诉讼请求，或发回重审；2.一、二审诉讼费用由苏传奇承担。事实和理由：一审认定事实和适用法律存在错误，判决结果与事实情况和法律规定不符，判决结果损害了王旭的合法权益。一、一审判决认为“本案发生在疫情期间，属于不可抗力。因疫情发生致使苏传奇不能继续经营餐饮业，苏传奇的合同目的不能实现”。事实不清，证据不足，适用法律完全错误。本案争议焦点，并非新冠疫情的发生是否属于不可抗力。而是，这种不可抗力是否导致了涉案租赁合同之目的不能实现的原因。1、众所周知，2020年初新冠疫情的发生确属事实，法律上将之作为不可抗力情形之一,有关部门也已有明确规定。但是，短暂的疫情虽然发生在双方租赁合同履行期间，但并非贯穿于租赁合同约定的全部三年期间。2、一审法院认定苏传奇停止经营饭店，原因是疫情发生致不可抗力。明显违反法律规定。苏传奇拒绝继续履行合同，是否完全源于疫情这一不可抗力的发生。应当根据济南市中级人民法院民二庭发布《关于涉疫情相关商事案件法律适用裁判指引》，根据具体情况，进行个案分析。事实上，苏传奇闭店的主要原因，明显是自己经营不善和自身不想继续经营的单方意愿，与疫情发生无关。一审判决将合同解除全部归结为因疫情不可抗力原因导致无法经营，以租赁合同目的完全无法实现为由完全免除苏传奇违约责任，不但过于牵强，而且明显过分。本案中的涉案基本事实和常识，一审法院未作调查，未予认定，未作考虑，显属事实不清。1.新冠疫情采取各项限制措施起始于2020年1月底，除春节期间绝对不允许营业之外，在元宵节之后即2020年2月8月之后，长清城区饭店逐步开业，2月底之前已经全部开业，2020年3月5日，山东省商务厅下发《关于在全省餐饮企业推行堂食分餐制的通知》，从官方层面允许在采取必要措施的情况下允许开展堂食，真正实质性影响的时间节点不超过一个月。此间，苏传奇因为疫情影响经营，按规定和公平原则，只可有权要求王旭适当减免租金数额，而非解除为期长达三年的租赁合同，并且免予承担全部违约责任。苏传奇经营的西城根饭店位于长清区老城区，主要消费群体为本地居民，不同于大学城片区，依靠外来人口为主要消费力量，客流影响很小，影响程度应当与予以区分（大学城片区因大学上半年没有开学，几乎没有客流，类似纠纷较多）。与西城根饭店相邻的房家米线、甘安汤老太等饭店不仅没有因经营惨淡而闭店，反而在疫情减轻后因报复性消费，天天生意火爆，周边多家饭店至多也仅仅在2月份受到一定影响，极少有完全没有生意和闭店的情况，而一审法院并未对此重要事实进行调查和分析，也没有将重要因素考虑在内。2.苏传奇早在2019年初就开始经营饭店，并非在疫情前夕才开始承租房屋。判决书中所述“本案合同发生于疫情期间，属于不可抗力”太过片面，而饭店在2020年5月份才闭店结束经营，并非在疫情期间内闭店，根本不属于因疫情无法继续经营的情况。三、苏传奇因自身经营原因，单方提出解除租赁合同，违约毁约在先，违约责任没有免除理由。王旭是被动接受苏传奇解除合同请求的。接受的原因和前提是，苏传奇单方面不履行合同的毁约行为在先。在本案庭审中和庭后，苏传奇从未主张违约金过高要求调低，一审法院不应当依职权全部免除。退一万步讲，即使考虑疫情因素，对苏传奇违约责任进行部分免除，一审判决尺度过大。四、从情理上看，一审判决结果，对王旭严重不公平。王旭房屋出权系转租而来即二房东，是在牛民德处租赁房屋后转租给苏传奇的，且不赚取任何差价，本身在租赁行为中就没有任何获利。而2020年4月房租到期后，王旭已经全额向房主牛民德支付了下一年租金，并没有因为疫情原因得到任何的减免。因此，王旭的经济损失已经实际形成，且包括全部租金。一审判决却将苏传奇明显的违约行为，与疫情联系，免除苏传奇所有违约责任，让王旭承担全部损失，严重不公。五、关于物业费承担部分，证据充分，数额明确，确实系被告使用期间产生费用，明显应当由苏传奇承担。苏传奇辩称，认可一审判决。王旭向一审法院起诉请求：1.判令苏传奇向王旭支付房屋租赁费225,000元及物业费水电费30,000元；2.苏传奇以拖欠本金225,000元为基数，自2020年5月8日起至付清之日止，按照每天1%计算违约金；3.诉讼费由苏传奇承担。审理中变更诉讼请求为，1.确定双方签订的房屋租赁合同于2020年7月31日解除；4.苏传奇向王旭支付解除合同违约金150,000元；5.苏传奇按照每日616.44元，自2020年5月1日至2020年7月31日止，向王旭支付房屋租金；6.苏传奇向王旭支付拖欠物业费水电费21,356元；7.诉讼费及实际发生的诉讼费用由苏传奇承担。一审法院认定事实：2017年5月1日，案外人牛民德（房主）将其所有的位于济南市长清区书香门第小区3-1商铺（共三层，建筑面积726平方米）租赁给王旭。租期7年，每年租金21万元，从第二年起每年增加5000元。2019年2月17日，经牛民德同意，王旭将该商铺转租给苏传奇，租赁期限为5年，自2019年4月30日起至2024年4月30日止，租金每年22万元，从第二年租金每年增加5000元。协议签订后苏传奇交清了2019年4月30日至2020年4月30日的租金，并在该商铺内经营餐饮业。2020年1月底疫情发生后，苏传奇未能按计划在春节后营业，所准备的食材全部报废。苏传奇提出减少租金或减免递增部分租金请求，王旭不同意减免。苏传奇提出解除合同，在未与王旭达成解除合同合意的情况下，苏传奇于2020年5月30日搬离了该房屋，腾空了该商铺。王旭为催要2020年4月30日至2021年4月30日的租金225,000元、物业费水电费及违约金诉至一审法院。审理中苏传奇2020年7月30日将商铺钥匙交到法院，并将钥匙交付给王旭。另查，2020年4月30日苏传奇应支付给王旭2020年的租金225,000元，每天为616.44元，2020年5月1日至2020年7月30日，共计91天，租金为56,096元。王旭提供物业公司的证明，1.物业费：2019年8月19日至2020年7月31日的物业费9939元；2.电费：2020年1-7月的电费9212元；3.水费：2019年11月-2020年6月水费1553元；4、垃圾处置费：2019年7月至2020年7月垃圾处置费52元；5.更换下水道管子600元。共计21,356元。一审法院认为，经产权人牛民德同意，王旭将商铺转租给苏传奇，从事餐饮业务，并签订租赁合同，当事人的意思表示真实，且不违反法律规定，为有效合同。根据法律规定，因不可抗力致使不能实现合同目的的可以解除合同。本案租赁合同发生在疫情期间，属于不可抗力，因疫情的发生致使苏传奇不能继续经营餐饮业，苏传奇的合同目的不能实现。苏传奇也明确表示不再继续履行合同，因此，对王旭要求解除合同的诉讼请求，一审法院应予支持。对王旭要求支付租金和违约金的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。苏传奇应于2020年4月30日交清下一年的租赁费225,000元，苏传奇于2020年5月30日腾空了商铺，电话通知王旭表示不再继续履行合同，2020年7月30日将钥匙交到法院，因此，对王旭的损失，应免除苏传奇的部分责任。综合双方实际情况，苏传奇应支付王旭租金56,096元，王旭要求苏传奇支付违约金15万元的责任应免除。因此，对王旭要求苏传奇支付租金的诉讼请求，一审法院应予支持。关于王旭要求苏传奇支付租赁商铺期间拖欠的物业费9939元、电费9212元、水费1553元、垃圾处置费52元、更换下水道管子600元的诉讼请求。因该部分费用发生在苏传奇租赁商铺期间，该部分水电费和物业管理费，理应有由苏传奇与物业公司结算。根据租赁合同第五条第一项约定“物业管理费，乙方自行向物业管理公司交纳”，王旭也没有提供支付该部分费用的证据，因此，对王旭要求苏传奇支付物业费的诉讼请求，一审法院不予支持。判决生效后苏传奇可自行与物业公司结算或王旭在承担责任后，持据另案向苏传奇追偿。案经调解未果，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十七条之规定，判决：一、王旭与苏传奇签订的租赁合同于2020年7月30日解除；二、限苏传奇于判决生效后十日内给付王旭房屋租赁费56,096元；三、驳回王旭的其他诉讼请求。案件受理费5126元，减半收取2563元，由王旭承担1563元，苏传奇承担1000元。本院二审期间，当事人均未提交新证据。一审认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，苏传奇租赁涉案房屋经营酒店过程中，因新冠病毒疫情的发生，导致酒店不能正常经营，其要求解除租赁合同，并非出于自身的违约，王旭要求苏传奇支付违约金的事实不足。王旭主张物业费、水电费等损失，因王旭未向物业公司支付，损失还未实际发生，一审对此不予处理，并无不当。综上所述，王旭的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5126元，由上诉人王旭负担。本判决为终审判决。审判员  明霞二〇二〇年十二月十日书记员  刘彤