浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终7163号上诉人（原审被告）：苍南天洋置业有限公司。住所地：龙港市金茂花园第****。法定代表人：王益相。委托诉讼代理人：陈学智、钱长江，北京德恒(温州)律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈芳芳，女，1991年8月6日出生，汉族，住苍南县。委托诉讼代理人：张挺号、徐志盛，浙江中欣律师事务所律师。上诉人苍南天洋置业有限公司（以下简称天洋公司）与被上诉人陈芳芳因商品房预售合同纠纷一案，不服龙港市人民法院（2020）浙0383民初1273号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。天洋公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：（1）补充协议书及建议书，系业主自愿要求进行对天洋大厦项目进行二次设计与改造，双方已达成延期90天交房的补充协议，应予认定。（2）天洋公司提供的相关政府文件已明确记载“因政府行为造成无法按原合同约定的时间动工建设”以及政策处理等；同时，因市政道路施工造成项目建设停工。因此，因政府行为造成延期交房，出卖人不应承担违约责任。（3）天洋公司通知交房时，均未超过合同约定的90日，并留足了办理交房手续的时间。相当一部分业主已在90日内办理了交房手续，部分业主收到交房通知后故意拖延造成逾期交房。一审判决按日万分之二计算违约金，明显有失公平。陈芳芳辩称:双方并未达成延期交房90天的协议，协议书无全体业主签名，属天洋公司单方制作，且天洋公司事实上也未按协议履行全部义务，不构成延期交房的理由。政府部门的行为并不导致房屋延期交付，完全属出卖人自身原因造成。陈芳芳向一审法院起诉请求：支付逾期交房违约金20566.44元（自2019年1月1日起至2019年4月30日止，每日按购房款总额万分之二计算）。一审法院认定事实：2017年5月28日，陈芳芳与天洋公司签订《商品房买卖合同》，约定购买天洋大厦第1幢1102号商品房（建筑面积81.45㎡，购房总金额856935元）；2017年5月28日前支付首付款176935元，除已收定金10万元转入购房款外，应续缴纳房款计76935元，剩余购房款通过银行贷款或公积金贷款方式予以支付。《商品房买卖合同》第九条约定：出卖人应于2018年12月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用。1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路、排污等，具备商品房正常使用的基本条件；4.已通过验收合格，但由于政府部门原因，未及时提供证明文件的，以验收之日为准。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。1.遭遇不可抗力，且出卖在发生之日起30日内告知买受人；2.因规划、建设、市政、文物、环保、拆迁等行政部门依据法律或政府文件的规定，采取某项行政措施或遇重大技术问题，或因国家建设需要改变规划的，或甲方施工过程中遭遇周边居民阻挠而难于及时解决，导致建设期延长，以政府部门出具的证明为准。或者非出卖人的原因导致交付延期的，出卖人不承担违约责任；3.买受人未付清房款、利息、违约金以及本物业或合同有关的所有费用，交付期限自动延长至全部款项结清为止，同时按照第十二条规定买受人承担违约责任。本合同所指的不可抗力及免责事由的范围包括下列情况：地震、：地震自然灾害，战争、动乱、大规模流行性疾病等社会异常事件及政府政策和法律法规的改变等政府行为。该合同第十条约定：除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累积已付购房款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。该合同第十二条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单……商品房交付使用时，买受人对房屋及装修质量、公共设施、设备质量提出异议的，出卖人应当给予解释和说明。仍不能达成一致意见的，双方委托具有相应资质的检测机构进行质量监测……若检测结果为合格，检测费用由买受人承担；若检测结果为不合格，检测费用由出卖人承担。检测结果为合格的，出卖人书面通知的交付日期视为交付；检测单位提出返修意见的，出卖人应当按要求返修，并承担赔偿责任。上述《商品房买卖合同》签订后，陈芳芳按约付清了购房款。2018年11月26日，天洋公司申请对天洋大厦项目竣工验收。2019年3月25日，办理竣工验收备案。2019年3月27日，陈芳芳与天洋公司签订房屋交接验收书及钥匙委托书。一审法院认为，陈芳芳与天洋公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议为有效合同，双方均应按合同约定全面履行义务。争议焦点为：双方是否协商一致对天洋大厦项目进行二次设计施工并同意顺延工期90日，以及《龙港镇人民政府关于要求对龙港镇中心区A-2-10地块天洋大厦项目延长竣工时间的函》（龙政函〔2019〕8号，以下简称文件一）和《国有建设用地土地使用权出让合同补充协议》（苍龙土让补字[2019]03号，以下简称文件二）能否认定为合同第九条约定的政府行为相应顺延交付日期。天洋公司未提供充分证据证明其与包括陈芳芳在内的业主协商一致对天洋大厦项目进行二次设计施工并顺延工期90日，故其主张双方已约定工期顺延90日的辩称意见，依据不足，不予采信。文件一、文件二记载的政府行为，天洋公司已于2018年11月26日申请竣工验收，而上述文件形成于竣工验收期间，涉及的是土地出让问题，且未明确载明具体的政府行为以及造成工期顺延的期限，并不符合本案合同第九条第二款第2项约定的延期事由。鉴于天洋大厦项目土地出让问题发生在前，本案诉争商品房买卖合同签订在后，天洋公司在签订合同时对此应有所预见，并在确定房屋交付日期时加以考虑。天洋公司事后与买受人约定2018年12月31日前交房，在发生纠纷时却要求在逾期交房天数中予以扣减，依据不足，不予支持。合同约定于2018年12月31日前交房，双方实际交房时间为2019年3月27日，逾期86日，天洋公司已构成违约，应自交付期满次日起至实际交付之日止，按已付房价款856935元按日万分之一支付逾期交房违约金，即7369.64元（856935元×86日×0.01%）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款规定，判决：一、天洋公司于本判决生效后十日内支付陈芳芳逾期交房违约金7369.64元；二、驳回陈芳芳其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费315元，减半收取157.5元，由陈芳芳负担132.5元，天洋公司负担25元。二审中，天洋公司提供了气象信息、工程联系单、微信群聊天记录、湿地公园周边道路工程施工材料、原苍南县龙港镇人民政府通知、二次设计图纸与改造施工照片，用以证明其上诉主张。陈芳芳认为，上述证据不属于新的证据。合同订立于2017年，2015、2016年台风与本案无关，2019年台风发生在约定交房时间之后，且台风本应属于出卖人可以预见的影响工期的因素。工程联系单有关附近村民干扰以及市政道路施工影响，均不构成延期交房的事由。微信记录无法确认其真实性。原龙港镇政府通知与本案没有关联。二改发生在验收备案之后，不影响逾期交房时间认定。本院认为，上述证据真实性可予认定，有关证据证明力，在裁判说理部分阐述。经审理，本院对一审判决认定的事实予以认定。另认定，2017年5月4日,原苍南县龙港镇人民政府向天洋公司等四家房地产开发公司书面通知：湿地公园周边道路工程施工过程中,因上述单位民工宿舍、围墙等占用施工道路，导致施工无法正常进行；因个别单位没有引起足够重视，采取相互观望能拖就拖的态度，对道路施工进度带来了非常严重的滞后影响。此道路提前竣工直接服务于贵单位在建项目，早一天竣工早一天受益。现以书面方式正式通知贵单位，在一周内清理施工范围内的所有障碍物（即2017年5月11日前），已确保道路施工方无障碍施工。2018年7月23日，苍南县国土资源局（甲方）与天洋公司（乙方）订立《国有建设用地土地使用权出让合同补充协议》。该协议约定：本协议书双方原签订的苍土合字（2013）6号合同书的变更（补充）协议；该合同项下用地项目，因政府行为造成无法按原合同约定的时间动工建设，现甲方同意给予该用地项目延期建设。乙方必须在2018年12月5日之前完成项目竣工验收。本协议约定延期时间届满，因乙方自身原因造成该用地项目仍无法按本补充协议约定开工之日前竣工验收的，甲方将报经苍南县人民政府同意，无偿收回土地使用权。本院认为，合同约定出卖人应于2018年12月31日前将工程经竣工验收合格并验收备案的商品房交付买受人。本案商品房于2019年3月25日办理竣工备案，2019年3月27日办理交房手续，已构成逾期交房。关于是否存在延期交房的合理事由。本院认为，台风属我国东部沿海地区特别是温州地区夏季常见天气现象，属工程施工建设过程中应当预见并在工期中予以提前考虑的气候影响因素，原则上不认定为延期交房的事由。一审中，天洋公司提供的《土地使用权出让合同补充协议》，可以证明案涉商品房建设项目因土地使用权出让合同履行存在政府行为而延期开工。天洋公司二审提供的原苍南县龙港镇人民政府通知，可以证明在本案商品房买卖合同履行过程中，确实存在因周边市政道路施工导致建设项目停工及设施重建的情况。上述行为虽因第三人的原因造成，但是，鉴于商品房项目的建设、使用与市政道路及公用设施紧密关联，由此造成商品房建设停工及工期延长，对房开公司而言，确属无法克服的客观障碍，基于公平原则，可认定属不可归责于房开公司的事由。结合工程联系单、施工技术资料等证据，本院酌定扣减延期交房时间12天。因此，天洋公司应当支付逾期交房违约金为6341.32元（856935元×74日×0.01%）。一审判决认定事实清楚，因二审新证据导致结果改判。天洋公司其他上诉请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销龙港市人民法院（2020）浙0383民初1273号民事判决；二、天洋公司于本判决生效后十日内支付陈芳芳逾期交房违约金6341.32元；三、驳回陈芳芳一审其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费315元，减半收取157.5元，由陈芳芳负担109元，天洋公司负担48.5元。二审受理费50元，由天洋公司负担43元，陈芳芳负担7元。本判决为终审判决。审 判 长 杨宗波审 判 员 余 萌审 判 员 刘宏杰二〇二〇年十二月二十八日法官助理 姜岳良代书记员 李**程8-9-