北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初6650号原告：北京地杰物业管理有限公司，住所地北京市房山区韩村河山庄6号院3号室。法定代表人：郝金生，总经理。委托诉讼代理人：张英娜，女，该公司员工。被告：张晓敏，女，1975年12月21日出生，汉族。原告北京地杰物业管理有限公司（以下简称地杰物业公司）与被告张晓敏物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告地杰物业公司的委托诉讼代理人张英娜，被告张晓敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告地杰物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付2016年7月31日至2019年3月30日的物业费7172元，照明费288元，垃圾费80元；2.判令被告按照《静馨嘉苑房屋使用、管理、维修公约》第九章第二款约定按逾期应付款日3‰支付原告违约金7540元；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2002年8月31日，原告与北京地杰房地产开发有限责任公司（现更名为北京地杰昌盛置业投资有限公司）签订《前期物业管理委托合同》，约定由原告对位于北京市丰台区成寿寺路31号院静馨嘉苑项目进行物业管理。合同签订后，原告即开始对该小区依法进行物业管理服务并一直向被告提供物业服务至2019年4月9日。2002年11月13日，被告与原告签订《业主签约页》等相关材料并入住了该小区内其购买的1号楼2单元1104号房屋（建筑面积118.64平方米）。入住后，被告积极履行交纳物业费及相关费用的义务，但自2016年7月31日开始拖欠物业费、照明费和垃圾费，至2019年3月30日拖欠原告费用合计7540元。原告多次催要无果，故诉至法院。被告张晓敏辩称，不同意原告的诉讼请求。理由：1.双方没有签订物业服务合同；2.我方因物业费具体数额有争议所以没交，并非恶意拖欠；3.业委会已经解除了原告的物业服务合同；4.原告服务质量不合格；5.原告没有及时撤离；6.门禁经常坏，原告未修理；7.楼墙漏水，原告未维修；8.楼道照明设备故障，原告未维修；9.电梯曾坏过一次，困住我父亲，原告没有及时维修；10.原告有出租、广告行为，但收支未公开；11.业委会要求原告撤场，交接期间收取物业费没有依据；12.应当由业委会统一结算物业费，我方没有恶意拖欠；13.原告收取的物业费不应计算交接期间的；14.因物业服务不合格，我方觉得应该按3折收取物业费。本院经审理认定事实如下：位于北京市丰台区成寿寺路31号静馨嘉苑1号楼1单元1104号房屋建筑面积118.64平方米，房屋产权人为张晓敏。张晓敏自入住后正常交纳物业费、照明费、垃圾费至2016年7月30日，于2016年7月31日起未交纳相关费用。2002年8月31日，原告地杰物业公司与北京地杰房地产开发有限责任公司签订《静馨嘉苑物业管理委托合同》，开始为张晓敏房屋所在小区提供物业服务。2016年10月起，由华苇景苑社区居委会牵头，被告所在静馨苑小区开始筹备成立业主委员会，静馨苑小区于2017年3月召开第一次业主大会通过决议，解除前期物业服务合同。2017年4月12日，小区业委会在东铁匠营街道进行备案。2018年3月24日至5月12日召开第二次业主大会，会议通过决议：1.解聘前期物业，并不再接受其任何形式的服务。2.业主大会授权业委会采用招投标方式选聘物业公司。3.根据竞标物业服务项目评标。4.物业服务价格与之前的保持一致。5.物业服务采用包干制。6.授权业委会与中标物业企业签订物业合同。2018年7月2日确定中标的新的物业公司为北京晟达隆物业管理有限公司。2018年7月13日，业委会与北京晟达隆物业管理有限公司签订物业服务合同。聘请北京晟达隆物业管理有限公司从2018年8月1日起作为物业服务的提供方。2018年7月16日，业委会在原告公司办公室的门上及小区公告栏、小区单元门等处张贴《物业交接通知函》《中标公告》等文件，通知原告2018年7月31日上午9点签订交接协议，进行物业交接，并要求原告和北京晟达隆物业管理有限公司做好三方物业交接工作。此后，业委会与地杰物业公司一直就交接事项未能达成一致意见，地杰物业公司亦未撤出小区。双方于2019年4月9日完成了物业交接手续，地杰物业公司撤离小区。庭审中，双方均认可物业费每平米每月1.89元，按建筑面积收取，垃圾费每户每年30元，照明费每户每月9元。被告张晓敏向本院提交照片若干张，拟证明地杰物业公司在提供物业服务时存在瑕疵，并要求以此作为减免物业费的依据。本案诉讼过程中，本院前往北京市丰台区东铁匠营华苇景苑社区居委会就地杰物业公司提供物业服务的情况进行调查，该社区相关负责人表示，地杰物业公司在为小区提供物业服务期间的物业服务基本达标，安保、卫生、维护、绿化等方面基本符合标准，难免有小瑕疵，但整体上服务水平还是可以的，业主偶尔有投诉反映情况，但是不多，物业公司在得到居委会的反馈意见后都履行了相应的职责。后来因为物业交接的问题，地杰物业公司在被解聘后就走了，只留下一两个人留守，物业没有人管，因此居委会就组织业主集体打扫了卫生。上述事实，有《静馨嘉苑物业管理委托合同》《业主签约页》、业主大会现场照片、《物业交接通知函》、物业交接协议书、小区照片、调查笔录及双方当事人的陈述等证据，在案予以佐证。本院认为，北京市丰台区静馨嘉苑小区于2016年在居委会的牵头下筹备业委会，并于2017年3月召开业主大会，成立新的业委会，于2017年4月在街道办事处备案，该业委会成立合法有效，可以代表全体业主对小区的物业及管理作出决定，2018年3月24日至5月12日召开第二次业主大会，决议不再接受地杰物业公司的服务，并选聘新的物业服务企业北京晟达隆物业管理有限公司，故地杰物业公司不得再强行提供物业服务，更不得以事实服务为由向业主收取物业服务费用。业委会于2018年7月16日告知地杰物业公司解聘其公司，不再接受任何形式的服务，并要求其于2018年7月31日上午9点进行物业交接，故本院认定地杰物业公司为静馨嘉苑提供物业服务的截止时间为2018年7月31日，此后虽然地杰物业公司并未撤出小区，但根据《北京市物业管理办法》的规定，原物业服务企业在应当办理交接至撤出物业管理区域前的期间内，应当维持正常的物业管理秩序，并不得向业主收取物业服务费用。故地杰物业公司无权要求张晓敏给付2018年7月31日之后的物业服务费用。地杰物业公司主张张晓敏给付2018年7月31日前的物业费、垃圾清运费、照明费，张晓敏辩称原告在提供物业服务期间存在各种问题，要求予以减免物业费，根据本院在诉讼期间前往小区居委会向相关负责人了解物业服务情况来看，地杰物业公司在向小区提供物业服务期间基本达标，虽然存在瑕疵，但整体物业服务水平尚可，据此本院认为张晓敏的答辩意见尚不构成减免物业费的依据，本院对其该项答辩意见不予采信。关于地杰物业公司要求张晓敏给付违约金的诉讼请求，因业委会与地杰物业公司解聘，业委会贴出通知告知业主不再向地杰物业公司交纳物业费，故张晓敏并非无故拒交物业费，本院对地杰物业公司要求交纳违约金的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决如下：一、张晓敏于本判决生效之日起七日内给付北京地杰物业管理有限公司二〇一六年七月三十一日至二〇一八年七月三十一日的物业费5389元、照明费216元、垃圾清运费60元；二、驳回北京地杰物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费177元，由北京地杰物业管理有限公司负担111元（已交纳），张晓敏负担66元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 舒 翔二〇二〇年十二月一日书记员 谭泽泓