北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初23094号原告（反诉被告）：北京富力通达房地产开发有限公司，住所地北京市通州区后南仓32号楼108。法定代表人：杨培军，董事长。委托诉讼代理人：洪丽雯，女，1995年10月2日出生，北京富力通达房地产开发有限公司职员。委托诉讼代理人：曹**伟，男，1988年10月16日出生，北京富力通达房地产开发有限公司职员。被告（反诉原告）：北京顺诚恒业科技有限公司，住所地北京市朝阳区博大路3号院6号楼3层308。法定代表人：李奇峯，总经理。委托诉讼代理人：王超，北京市证信律师事务所律师。委托诉讼代理人：柳成林，北京市证信律师事务所实习律师。原告北京富力通达房地产有限公司（以下简称富力公司）诉被告北京顺诚恒业科技有限公司（以下简称顺诚恒业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告富力公司的委托诉讼代理人曹**伟，被告顺诚恒业公司的委托诉讼代理人王超、柳成林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告富力公司向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告支付原告剩余房款2580000元；2．请求判令被告支付原告逾期付款违约金，以逾期房款数额为基数按照日万分之二自应付款之日起计算至实际付款之日止。暂计至2020年7月31日金额为453660元；3．请求判令被告支付原告前期物业服务费，暂计至2020年7月31日金额为8541元（计算方法为每平米物业费5元*实测建筑面积85．41平米*20个月）；4．请求判令将被告支付公共维修基金17028元，面积补差款6986．6元。5．本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年12月2日，原告与被告签订编号Y1982124《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》（下简称《预售合同》）,约定被告购买原告开发的通州富力中心B01办公楼X号房屋，总房款3690830元。《预售合同》第六条约定，被告采取分期方式付款。《预售合同》附件五约定，被告应于2016年9月3日交纳定金100000元，于2016年11月2日交纳首期房款370830元，于2016年12月2日前交纳二期房款370000元，于2017年2月2日前交纳三期房款370000元，于2017年5月2日前交纳四期房款740000元，于2017年11月30日前交纳五期房款740000元，于2018年11月30日前交纳六期房款1100000元。《预售合同》签订后，被告仅支付定金及前三期房款，剩余2580000元房款至今未交纳。《预售合同》第十一条约定，如被告逾期支付购房款，每逾期一日，应按逾期应付款的万分之二向原告支付违约金。《预售合同》附件七第五条约定，被告委托原告提供公共部位及共用设施日常维修、养护和管理等前期物业服务。第七条约定，办公类物业服务费为每月每平方米5元。第八条约定，物业服务费应当从原告通知的收房期限届满之日起计收。原告通过寄送《交付使用通知书》的方式，通知被告于2018年11月28日前收房。2018年11月18日，原告向被告送达《交付使用通知书》，其上载明房屋已验收合格，实测建筑面积为85．41平方米，可以在2018年11月28日交付使用，同时通知被告支付剩余房款2580000元、公共维修基金17082元、面积补差款6987元。经原告多次催款，截至当前，被告仍未支付剩余房款、违约金、公共维修基金、面积补差款，同时也未按照合同约定支付前期物业服务费。被告顺诚恒业公司辩称，不同意原告的诉讼请求。不同意原告的全部诉讼请求，被告的公司主体实际是为了购买房屋成立的，成立后没有任何的经营活动，实际是无力支付剩余房款，另外涉案的房屋也没有实际交付给被告，故不存在被告缴纳物业费、公共维修基金的费用。被告要求进行反诉，反诉请求：1．请求判令解除反诉原告与反诉被告签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》，并判令反诉被告配合办理注销网签手续。2．请求判令反诉被告返还反诉原告购房款1110830元、服务费50000元、违约金1332元、印花税1846元。3．本案诉讼费用依法分担。事实与理由：反诉人与被反诉人双方于2016年12月2日签订了《北京市商品房预售合同》，合同约定，反诉人购买被反诉人位于北京市通州区运河核心区IX-09、08、13-A地块F3其他类多功能用地项目B01办公楼4层413室的房屋。合同约定房屋总价款为3690830元，合同约定付款方式及期限为分期付款。合同还约定了其他条款。针对涉案房屋，反诉人于2016年9月3日支付定金100000元，服务费50000元，2016年11月2日支付购房款270830元，2016年12月2日支付购房款370000元，2017年2月20日支付购房款370000元，违约金1332元，代收印花税1846元。后续房款反诉人因经济确实困难，已经无力交付。反诉人实际上只是为了购买涉案房屋才成立，没有任何实际的经营业务，没有继续付款的能力。现在反诉人无力支付剩余房贷，且反诉人的法定代表人李奇峯因之前就存在大量的贷款，每月需要偿还大额的贷款及利息，加之疫情的原因，经济上更是困难重重，对于本案中房屋后续尾款更是无力支付。反诉人愿意承担相应的违约责任为代价解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。反诉人因经济压力巨大，已无力支付剩余款项，《北京市商品房预售合同》已不能继续履行。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》等法律的规定，特提出反诉，望贵院依法支持反诉人的合理诉求。针对顺诚恒业公司的反诉请求，富力公司辩称，不同意被告的全部反诉请求。1．预售合同合法有效，双反应当按照合同约定履行义务。2．在预售合同履行过程中，没有出现法定或者约定的解除事由。故被告没有合同解除权。3．被告在预售合同履行过程中系违约方，其应当承担违约的不利后果，另外被告所述注册公司的情形并不能构成合同不能履行的抗辩事由。4．被告公司注册资本为300万元，公司没有经营并不是解除合同的理由。富力公司不同意顺诚恒业公司的全部反诉请求，恳请人民法院驳回顺诚恒业公司的全部反诉请求，并依法维护富力公司的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月2日，富力公司与顺诚恒业公司签订《预售合同》，约定富力公司向顺诚恒业公司出售北京市通州区运河核心区IX-09、08、13-A地块F3其他类多功能用地项目B01办公楼X室的房屋，房屋所在土地用途为办公，预测套内建筑面积共58．11平方米，房屋总价款为3690830元。预售合同第十一条“逾期付款责任”约定：买受人未按照约定的时间付款的，按照下列第1种方式处理：1．按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在60日之内，自约定的应付款期限届满之日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金，并于实际支付应付款之日起90日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同送达之日起90日内按照累计的逾期应付款的3%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。预售合同附件九“补充协议”第6条约定：自合同签订之日起，由于买受人自身原因而逾期支付房款（包括一次性付款和分期付款）或逾期办理按揭手续的，买受人应按合同第十一条承担逾期付款的违约责任；逾期超过60日的，出卖人有权解除合同，办理解除合同所需的费用由买受人承担，且买受人应按商品房总价款的10%向出卖人支付违约金，并应承担本合同第十一条关于逾期付款的违约责任。预售合同附件五“付款方式及期限的约定”载明了分期付款的时间和金额：应于2016年9月3日交纳定金100000元，于2016年11月2日交纳首期房款370830元（含定金），于2016年12月2日前交纳二期房款370000元，于2017年2月2日前交纳三期房款370000元，于2017年5月2日前交纳四期房款740000元，于2017年11月30日前交纳五期房款740000元，于2018年11月30日前交纳六期房款1100000元，并约定：如买受人未按期支付任何一期房款，出卖人可根据合同第十一条关于逾期付款的违约责任，向买受人收取违约金；买受人需一次性付清全部房款以及违约金后方可办理收楼手续；买受人逾期付款超过60天的，出卖人有权按照合同第十一条的约定解除合同。附件九补充协议第7条：“买受人因自身原因要求退房，或发生出卖人有权解除合同的情形的，买受人应向出卖人支付总房款10%作为违约金并承担解除合同的所有费用。已收楼入住的买受人每月还应按其总房款的0．6%的标准向出卖人支付房屋折旧费，造成房屋损坏的，应予以赔偿。其他已缴税费不予退还。”富力公司出具的《通州富力中心交付使用通知书》载明：顺诚恒业公司须支付面积补差款6987元，并为此提供了涉案房屋的实测报告。《预售合同》第二十三条第2款约定：前期物业管理期间，本物业管理区域内的物业服务费标准为：暂定5元/平方米·月。《预售合同》第十六条第五款约定，买受人同意委托出卖人代交下列第（1）、（2）种税费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。（1）专项维修资金；（2）契税；（3）供暖费。《预售合同》签订后，原、被告双方办理了涉案《预售合同》的联机备案，顺诚恒业公司向富力公司交付购房款共计1110830元（含定金10万元）、逾期付款违约金1332元以及代收印花税1846元，后未再向富力公司支付剩余房款。本案在审理过程中，顺诚恒业公司称公司未实际经营，没有继续付款的能力，现已无法继续履行预售合同。就其主张，顺诚恒业公司提供了该公司2020年纳税申报表、个人贷款确认书等予以佐证。顺诚恒业公司明确表示其无能力继续履行涉案《预售合同》。富力公司对顺诚恒业公司的主张均不予认可。经本院询问，顺诚恒业公司表示愿意承担违约金以解除《预售合同》，但要求调低《预售合同》约定的违约金。本院认为，本案争议焦点是是否支持顺诚恒业公司的解约请求。具体分析如下：本院认为，房屋买卖合同签订后，一方当事人不同意继续履行，愿意以承担相应违约责任为代价解除合同，而另一方坚持要求继续履行，经审查合同继续履行不存在现实困难的，应当判决双方继续履行合同，但合同另有解约定金等约定或符合合同法第一百一十条规定情形的除外。本案中双方约定了退房条款，且本案中，顺诚恒业公司明确表示不同意继续履行涉案《预售合同》，并表示公司目前已不具备继续履行《预售合同》的能力，同时愿意以承担相应违约金为代价解除《预售合同》，本院认为，结合合同约定的退房条款以及顺诚恒业公司注册成立的目的及实际经营状况来看，涉案《预售合同》在事实上已难以强制继续履行，故对于顺诚恒业公司要求解除《预售合同》并要求富力公司退还已付款及印花税的反诉请求，本院予以支持。并且基于《预售合同》所办理的联机备案手续亦应予以注销，故顺诚恒业公司要求富力公司配合办理注销网签手续的反诉请求本院予以支持。顺诚恒业公司表示愿意支付解除预售合同违约金，本院不持异议，但其认为违约金数额过高，具体数额由本院按照《预售合同》的具体约定，兼顾《预售合同》的履行情况、当事人的过错程度、预期利益和已付违约金等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则调整为220000元。顺诚恒业公司所主张的5万元服务费系千氏（北京）房地产经纪有限公司向其收取，顺诚恒业公司要求富力公司退还该笔款项没有事实和法律依据，本院不予支持。关于富力公司要求顺诚恒业公司继续履行《预售合同》并交付剩余购房款2580000元以及逾期付款违约金、房屋面积差价款、公共维修基金和物业管理费的诉讼请求，在《预售合同》已被判令解除的情况下，其上述请求，缺乏合同依据，本院对此不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决如下：一、解除原告北京富力通达房地产开发有限公司与被告北京顺诚恒业科技有限公司于2016年12月2日签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）》，原告北京富力通达房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内配合被告北京顺诚恒业科技有限公司办理上述合同的联机备案注销手续；二、原告北京富力通达房地产开发有限公司返还被告北京顺诚恒业科技有限公司已付房款1110830元、代收印花税1846元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、被告北京顺诚恒业科技有限公司给付原告北京富力通达房地产开发有限公司违约金220000元，于本判决生效之日起七日内执行清；四、驳回原告北京富力通达房地产开发有限公司的诉讼请求；五、驳回被告北京顺诚恒业科技有限公司的其他反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15665元，由被告北京顺诚恒业科技有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉费7638元，由被告北京顺诚恒业科技有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 芦正明二〇二〇年十二月三十日法官助理 于婷婷书 记 员 黄春雪