北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初18070号原告：杨志恒，男，1994年9月24日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：杨森（系原告杨志恒之父），住北京市西城区。被告：北京海盈房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区瀛海镇镇区瀛顺路16号兴海大厦111室。法定代表人：成欣，总经理。委托诉讼代理人：李天嗣，北京市天元律师事务所律师。委托诉讼代理人：王择，北京市天元律师事务所律师。原告杨志恒与被告北京海盈房地产开发有限公司（以下简称：海盈公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨志恒及其委托诉讼代理人杨森、被告海盈公司的委托诉讼代理人李天嗣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨志恒向本院提出诉讼请求：1．依法判令海盈公司给付杨志恒赔偿金230974元（总房款的5%）；2．本案诉讼费用由海盈公司承担。事实和理由：2018年7月8日，杨志恒与海盈公司签订《北京市商品房预售合同》（合同号Y2096886，以下简称：预售合同），约定杨志恒购买海盈公司开发的位于北京市大兴区瀛海镇C4组团YZ00-0803-0602地块F2公建混合住宅用地*#住宅楼*层*单元-201号房屋（以下简称：201室），总价款4619480元，项目名称：瀛锦苑（又名“瀛海府”）。海盈公司应当于2020年6月30日之前向杨志恒交付符合约定条件的201室。合同签订后，杨志恒依照约定及时、足额履行了付款义务。2020年6月，海盈公司向杨志恒发出交房通知书，杨志恒按照约定在收房之前的验房过程中，发现海盈公司交付的201室根本不符合合同约定，主要体现在201室的厨房窗户被室外的门头装饰遮挡了近三分之二，并且影响厨房的采光和通风，还给杨志恒造成视觉和心理障碍。在杨志恒与海盈公司签订合同过程中，海盈公司的销售人员从来没有告知201室的厨房窗户会被遮挡；也没有任何书面宣传资料向杨志恒明示，预售合同中也没有约定201室的窗户会被门头装饰遮挡。显然，海盈公司履行合同义务不符合约定，依法应承担违约责任。鉴于201室的网签单价与其他标准层（除去底楼和顶楼）一样（无遮挡折价系数），201室的厨房窗户被遮挡又严重影响杨志恒居住使用及二手房售卖价格，参照其他楼盘因窗户被遮挡的折价率，杨志恒要求海盈公司按照案涉房屋合同总价款5%的标准给予赔偿。为此，杨志恒多次找海盈公司赔偿未果。杨志恒为维护自己的合法权益，诉至本院，请求法院支持杨志恒的诉讼请求。海盈公司辩称，不同意杨志恒的诉讼请求。1．房屋已经完成了规划验收和竣工验收，属于验收合格的房屋，已经满足交付条件，杨志恒已经办理了收房手续，还申请了装修，完成收房后，应当视为对房屋情况的确认及认可。2．房屋实际交付符合合同约定，海盈公司并不存在违约情形。合同已经注明，外墙饰面及设施以现场情况为准，不存在违约情形；沙盘、样板间、宣传材料等均不构成合同的组成部分；最终情况以设计审批规范文件为准，实际情况与图纸一致，杨志恒对此约定已经认可。3．201室被遮挡的房间属于北向的厨房，房屋现状并不影响杨志恒正常的使用及通风、采光，也并不违反任何国家规范，关于住宅建筑日照标准也都是以南向房屋作为基准的，北向房屋由于自身朝向的限制，日照本身就受到一定程度的限制，杨志恒没有证据证明房屋现状违反相应规范，也无法证明构成采光妨碍。4．杨志恒并未因其所谓遮挡而造成任何直接损失，也并未影响房屋实际使用功能，其提出的要求赔偿的金额并无任何证据证明其发生了相应的损失。综上所述，杨志恒的诉讼请求不能成立，海盈公司恳请法院驳回杨志恒的全部诉讼请求，维护海盈公司的合法权益。本院经审理认定事实如下：2018年7月8日，杨志恒（买受人）与海盈公司（出卖人）签订预售合同，约定买受人购买201室，项目名称：瀛锦苑；房屋预测建筑面积共87．16平方米，其中，套内建筑面积67．45平方米，分摊共有建筑面积19．71平方米；按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米68487．47元，总价款4619480元；出卖人应当于2020年6月30日前向买受人交付该商品房。2019年6月6日，北京市规划和自然资源委员会出具建设工程规划核验意见，明确海盈公司在大兴区瀛海建设的大兴区瀛海镇C4组团YZ00-0803-0602地块F2公建混合住宅用地4#住宅楼等24项符合《建设工程规划许可证》（2018规（大）建字0007号）批准的内容。2019年10月12日，北京市大兴区住房和城乡建设委员会出具《工程竣工验收备案表》，海盈公司已完成4#住宅楼等项目的工程竣工验收备案。2020年8月，杨志恒办理了201室的入住手续。庭审中，杨志恒提交照片一张证明厨房窗户被遮挡的情况，并提交售楼处公示的不利因素一览表、瀛海府的宣传图册、瀛海府楼盘价格公示表证明海盈公司在售房时并未提示房屋厨房窗户有遮挡的情况，且未因遮挡而在房屋售价上有折价。海盈公司认可201室厨房窗户被遮挡的事实，亦认可二层房屋与三、四、五层房屋售房价格相同，但认为宣传材料并不是预售合同的构成要件。经询问，海盈公司称涉案小区二层房屋被门头遮挡的情况基本一致，为核实情况，本院对相关房屋进行了现场勘查，现场可见该小区内相关二层房屋厨房窗户朝北，其所在单元楼的门头装饰距离厨房窗户距离约为42厘米，窗户宽度为65厘米，其中被遮挡宽度约为41厘米。另查明，根据杨志恒提交的201室平面图，201室厨房套内面积为4．62平方米。杨志恒称厨房窗户被室外的门头装饰遮挡了近三分之二，影响厨房的采光和通风，造成视觉和心理障碍，认为海盈公司履行合同不符合约定，依法应该承担违约责任。海盈公司称案涉房间属于北向厨房，其窗户部分被遮挡并不违反国家相关规范，不构成采光妨碍，并提供了项目效果图，并称从项目效果图中可看到房屋外立面单元门头的建设和位置情况，没有隐瞒或欺骗及违约行为。杨志恒不认可项目效果图的证明目的，因为无法确认网站的名称及图片的具体上传时间，海盈公司也不能要求其通过浏览所有房产网站来了解房屋情况。在案件审理过程中，本院曾向具有相应资质的评估鉴定机构咨询，部分评估鉴定机构回复称仅能就遮挡对于房间采光问题的影响度进行鉴定，本院将该情况向杨志恒释明后，杨志恒不申请做此类评估鉴定，要求对201室窗户被遮挡所导致的安全性、舒适性下降和通风采光受影响等综合因素作用下201室的折价进行综合评估。本院认为，依法成立的合同受法律保护。杨志恒与海盈公司在自愿基础上签订的预售合同，是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定和法律规定，全面适当地行使权利、履行义务。杨志恒依照合同约定履行了支付购房款的义务，海盈公司应当向杨志恒交付符合正常使用标准的房屋。经现场勘查，杨志恒所购房屋北向厨房窗户确实存在被近距离门头遮挡的事实，而窗户的设计目的在于满足房屋居住人对于通风、采光的需求，该遮挡瑕疵不应存在于常理意义上的符合正常使用标准的房屋；海盈公司称在售房时已口头告知杨志恒所售房屋存在门头遮挡窗户的情况，但并无证据佐证，且双方签订的合同中亦未对该特殊情况予以明示，而杨志恒所购房屋售价与无遮挡的三层房屋售价相同，其房屋交付标准亦应当保持一致。故综合以上情况判断，本院认为海盈公司交付的房屋不符合合同约定，厨房窗户被遮挡对杨志恒的实际使用产生影响，亦使房屋价值产生了一定贬损，海盈公司应当承担相应赔偿责任。现无法通过评估鉴定程序确定房屋价值影响金额，本院考虑到厨房为北向，且并非杨志恒的主要休闲活动场所，认为杨志恒按照购房款的5%主张损失并无合理依据，故根据房屋价款情况，结合受影响的面积大小及影响程度，酌情确定海盈公司赔偿杨志恒30000元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、北京海盈房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿杨志恒经济损失30000元；二、驳回杨志恒的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2382元，由杨志恒负担2107元（已交纳），由北京海盈房地产开发有限公司负担275元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 刘 瑶二〇二〇年十二月二十四日书记员 张思竹