天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0116民初28741号原告：天津巨川投资集团有限公司，住所地天津自贸试验区（中心商务区）中海大厦—501，统一社会信用代码911201166007161339。法定代表人：耿长和，总经理。委托诉讼代理人：贾紫燕，女，住天津市滨海新区。被告：郑德龙，男，1953年4月20日出生，汉族，天津市滨海新区。原告天津巨川投资集团有限公司（以下简称巨川公司）与郑德龙返还原物纠纷一案，本院于2019年9月17日立案后，于2020年5月15日作出（2019）津0116民初33099号民事判决书。巨川公司、郑德龙不服该判决，提起上诉，天津市第三中级人民法院于2020年9月4日作出（2020）津03民终2396号民事裁定书，裁定撤销原审判决，发回本院重审。本院于2020年10月21日重新立案，依法另行组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。巨川公司的委托诉讼代理人贾紫燕，郑德龙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。巨川公司向本院提出诉讼请求：1、判令郑德龙将坐落于滨海新区××号房屋（以下简称案涉房屋）返还给巨川公司；2、判令郑德龙支付自2016年9月18日至2019年9月17日期间按每月1200元计算的房屋占有使用费，共计43200元；3、本案诉讼费用由郑德龙负担。事实和理由：1999年9月28日，天津市巨川置业发展有限公司（后名称变更，即巨川公司）与案外人天津港房地产开发经营公司（以下简称天津港公司）签订《合作建房协议》一份，约定双方合作开发建设天津港公司所有的位于“塘沽区兴塘桥北侧，河北路东侧”45户职工住宅，巨川公司负责对所有拆迁户进行妥善安置，所有拆迁户按拆迁安置政策分配到的新房屋之产权归巨川公司所有。2000年4月25日，天津市塘沽区城市房屋拆迁管理办公室发布《关于××路××号院平房拆迁的公告》，对上述《合作建房协议》范围内的1-45号住宅进行拆迁改造，由巨川公司进行改造建设，委托天津市塘沽区建设发展总公司（以下简称建设发展公司）进行拆迁安置及补偿工作。拆迁安置一步到位，现房安置在中心北路泰祥里三栋3-5门并依据补偿办法进行其他相应补偿。其后，郑德龙交纳了集资改造费、住房改善费等费用，接受安置迁入案涉房屋，郑德龙与建设发展公司签订《天津市公有住宅房屋租赁合同》，居住使用该房屋并交纳租金至2006年5月。2006年12月，巨川公司取得案涉房屋的所有权，2007年1月31日，郑德龙向巨川公司缴纳2006年6月至2006年12月期间的房屋租金394.8元。巨川公司自取得该房屋合法所有权之时，郑德龙就非法占用案涉房屋。巨川公司多次与其协商要求腾退交还房屋，但其至今未腾房，故起诉。郑德龙辩称，不同意返还案涉房屋；同意按照公有住房租金标准和租赁合同记载的使用面积计算，支付自2016年9月18日至2019年9月17日期间的租金2720.95元（每月每平米2.34元，计租面积为32.30平米，每月租金75.58元）；诉讼费用由巨川公司负担。××路××号院43号房屋原由郑德龙之父郑连奎承租，郑连奎于1989年去世后由郑德龙实际居住。2000年，也是由郑德龙持原合同办理了房屋拆迁手续。巨川公司要求返还诉争房屋，违背历史、断章取义，没有事实基础，侵犯了郑德龙对房屋的合法使用权。2000年4月25日，天津市塘沽区城市房屋拆迁管理办公室签发《关于××路××号院平房拆迁的公告》并附《××路××号院平房拆迁安置补偿办法》，××路××号院平房片区被列入拆迁改造范围。经查，早在1999年9月28日，天津港公司与巨川公司签订××路××号院《合作建房协议》，协议中对36号院45户拆迁居民安置和安置新房屋产权以及“住房改善费”和“集资改造费”两项费用归属和补偿等有明确规定。巨川公司委托建设发展公司进行安置及补偿工作，45户拆迁居民被现房安置，一步到位，地点在中心北路东泰祥里三栋3—5门。郑德龙被拆迁安置到案涉房屋，依据天津市《城市房屋拆迁管理条例》细则第四十条和第四十一条规定，向巨川公司缴纳“改善费”2180元和“集资改造费”12144元，后与建设发展公司签订《天津市公有住宅房屋租赁合同》，执行天津市公有房屋租金标准，月租金43.6元。郑德龙作为公房使用人对诉争房屋承租权是按照国家政策法规依法取得的，也是巨川公司无任何理由更无权剥夺的。因为公房承租权名义是指我国城镇居民以租赁形式对产权属国家或单位所有的住房享有承租权，实质上是国家对职工福利分房政策所取得的房屋使用权，这种房屋使用权是我国计划经济体制下福利性住房分配制度的体现。按照《公有住房承租权转让暂行办法》的规定，公房承租权人在法律允许的范围内，对公有住房享有的占有、使用、部分收益和有限处分的权利，这种权利是他人（包括产权单位）不能任意剥夺的，具有一定的排他性。巨川公司虽然取得房屋所有权，但也不能排除郑德龙所享有的居住和使用权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1999年9月28日，巨川公司与天津港公司签订《合作建房协议》一份，约定合作开发建设天津港公司所有的位于“塘沽区兴塘桥北侧，河北路东侧”45户职工住宅，巨川公司负责对所有拆迁户进行妥善安置，拆迁户按拆迁安置政策分配到的新房屋之产权归巨川公司所有。2000年4月25日，天津市塘沽区城市房屋拆迁管理办公室发布《关于××路××号院平房拆迁的公告》，对上述《合作建房协议》范围内的1-45号住宅进行拆迁改造，由巨川公司进行改造建设，委托建设发展公司进行拆迁安置及补偿工作。拆迁安置一步到位，现房安置在中心北路东泰祥里三栋3-5门并进行其他补偿。郑德龙原居住于××路××号院43号，系承租天津港公司企业产房屋。上述拆迁公告发布后，郑德龙向巨川公司交纳了集资改造费、住房改善费，接受安置于2000年4至6月间迁入案涉房屋，并与建设发展公司签订《天津市公有住宅房屋租赁合同》，居住使用案涉房屋并按照公有住房计租标准、计租面积交纳租金至2006年3月。2006年12月8日，巨川公司取得塘沽（区）泰祥里3栋3门、4门共六套房屋（含案涉房屋）的所有权。2007年1月31日，郑德龙向巨川公司缴纳2006年6月至2006年12月期间的房屋租金394.8元。本院认为，本案的争议焦点是：1、巨川公司要求返还房屋的主张是否能够成立；2、案涉房屋的占有使用费用应该按何种标准计算。关于争议焦点1，通过确认的证据，能够证实郑德龙原承租并居住在××路××号院房屋。郑德龙系通过接受原承租房屋的拆迁安置、交纳相关费用后迁入案涉房屋，与建设发展公司签订房屋租赁协议，并向建设发展公司及巨川公司交纳了租金，据此能够认定郑德龙与建设发展公司之间存在公有房屋租赁关系。巨川公司虽于2006年取得案涉房屋所有权，与郑德龙之间一直未签订书面合同，但郑德龙基于上述事实及历史原因，占有使用案涉房屋并不属于无权占有，巨川公司要求返还案涉房屋的请求本院不予支持。关于争议焦点2，巨川公司取得案涉房屋所有权后，与郑德龙一直未签订合同对租金或者使用费的标准予以明确，但是因郑德龙与建设发展公司签有房屋租赁合同，按照公有住宅租金标准、计租面积交纳租金，亦曾按此标准向巨川公司交纳租金，故确定案涉房屋使用费标准，应当遵守国家住房制度改革的相关政策，考虑房屋的历史沿革以及郑德龙使用该房屋具有的福利性，不应因巨川公司取得案涉房屋所有权、案涉房屋已不属于公有住宅而增加郑德龙的义务，案涉房屋使用费可参照我市现行公有住房租金计算标准确定。对此，经诉讼中调查令查询，天津市滨海新区住房和建设委员会出具说明：自2014年9月1日起，公有住房租金在2010年标准基础上提高30%。其中新四区塘、汉、大等政府周边地区的平均租金标准由1.8元调整至2.34元。经本院参照上述标准计算，对案涉房屋2016年9月18日至2019年9月17日期间的租金，确认为2720.95元（2.34元/月/平方米*32.3平方米*36个月），对巨川公司要求按照每月1200元的标准支付案涉房屋使用费的请求，本院不予支持。综上所述，对巨川公司的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国物权法》第二百四十一条规定，判决如下：一、被告郑德龙于本判决生效后十日内给付原告天津巨川投资集团有限公司滨海新区××号房屋自2016年9月18日至2019年9月17日期间的使用费2720.95元；二、驳回原告天津巨川投资集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3948元，由原告天津巨川投资集团有限公司承担3898元（已缴纳），由被告郑德龙承担50元（被告于本判决生效后十日内给付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判长  程思渭审判员  王 征审判员  史长江二〇二〇年十二月二十八日法官助理万宏伟书记员闫旭附相关法条：《中华人民共和国物权法》第二百四十一条基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。