广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初24434号原告：广东康景物业服务有限公司。住所地广州市中山大道105号华景新城华门阁二楼。法定代表人：黄宇航，该司总经理。委托诉讼代理人：曾景熙，广东普罗米修（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴米琪，广东普罗米修（广州）律师事务所律师。被告：李鹰，女，汉族，1970年4月12日出生，身份证登记住址：广州市东山区。原告广东康景物业服务有限公司（下称康景物业公司）与被告李鹰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月8日立案后，依照《全国人民代表大会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理。康景物业公司委托诉讼代理人曾景熙到庭参加诉讼，被告李鹰经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法作被告李鹰缺席审理。本案现已审理终结。原告康景物业公司向本院提出并明确诉讼请求：1.判令被告立即支付2016年9月1日至2020年4月30日合计拖欠的物业管理费31042元及违约金（2016年9月、10月的物业管理费违约金，自2016年11月1日起，以1411元基数，按照每日千分之一的标准，计算至实际清偿之日止；2016年11月、12月的物业管理费违约金，自2017年1月1日起，以1411元基数，按照每日千分之一的标准，计算至实际清偿之日止；以此类推，以两个月的物业管理费1411元为基数，自第三个月的1日起，按照每日千分之一的标准，计算至实际清偿之日止），暂计至起诉之日，违约金总额为19835.8元。2.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2008年10月17日，被告因购买位于广州市海珠区艺洲路XX街XX号2904房，与原告签订一份《前期物业管理服务协议》，其中约定：原告提供房屋共用部分的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序和车辆停放、房屋装饰装修管理共六个方面的服务；被告自向开发商收楼之日起，依时交纳物业务费；被告违反协议，不按照本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按日加收0.1%的违约金。被告在上述《前期物业管理服务协议》上签名确认。同日，被告签署了包括《收楼表格》在内的收楼资料，确认签收上述房屋。2016年9月1日起，被告未按期向原告交纳每月物业管理费705.5元（251.98平方米×2.8元/平方米/月），至2020年4月30日止共拖欠原告物业管理费31042元。原告多次催要，被告均拒不缴纳，请求法院判如所请。被告李鹰未作答辩。经审理查明，根据查册时间为2020年11月26日的《广州市不动产登记查册表》记载，坐落于海珠区XX街XX号2904房的权利人为被告李鹰，取得的方式为购买，占有份额为全部；房屋的建筑面积为252.5356平方米。为证明其对涉案房屋进行前期物业管理，原告（受托方、乙方）提交了其与广州珠江侨都房地产有限公司（委托方、甲方）签订的《物业管理委托合同》，约定甲方委托乙方为包括坐落于广州市海珠区艺苑路灏景街2-43号等物业提供物业管理；委托管理期限从2003年8月1日至珠江帝景苑业主大会或业主委员会依法选聘新的物业公司并签订《物业管理服务合同》生效之日止等。2008年10月17日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》，约定乙方所购房的建筑面积为251.98平方米，甲方为乙方物业提供物业服务；物业服务费按照建筑面积（最终以房产证建筑面积核算）每月每平方米2.8元；乙方交楼时预交三个月的管理费，自第四个月起，每两个月的管理费合并缴交一次；如乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日加收1‰的违约金，或中止部分或全部物业服务直至其缴清应缴费用。2008年10月7日，广州珠江侨都房地产有限公司向原告发出《交楼通知书》，通知原告协助被告办理收楼手续，被告在业主签名确认处签名。诉讼中，原告还提交了《法律函》（落款日期为2020年3月23日），内容为要求被告支付拖欠服务费29631元、代垫水费及公摊2825.4元等费用。原告表示该《律师函》通过中通快递公司（单号为73126943363273）向李鹰位于涉案房屋的地址发出，但原告同时确认其无法提供中通快递的邮寄底单原件及邮寄的送达记录。本院认为，被告李鹰经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也没有提供证据反驳原告主张的事实，视为其放弃抗辩权，本院在审核原告证据的基础上，对本案依法进行裁判。原告与被告签订《前期物业服务协议》的内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，服务协议的内容亦体现了缔约双方的合意，故服务协议依法成立生效，并对原、被告双方产生约束力，双方当事人在协议生效后均应恪守遵行。被告在履行协议过程中未能按约向原告支付2016年9月1日至2020年4月30日期间的物业管理费的行为构成违约，根据《前期物业服务协议》约定的缴费标准及《广州市不动产登记查册表》记载的房屋建筑面积，原告应付的2016年9月1日至2020年4月30日期间的物业管理费应为31112.38元（计算公式：2.8元/㎡/月×252.5356㎡×44个月），原告按照《前期物业管理服务协议》约定的房屋建筑面积251.98平方米计算物业费，主张上述时段的物业费31042元，属对自身权利的处分，本院予以准许。关于违约金的计付问题。涉案《前期物业服务协议》约定自被告逾期交纳物业管理费之日起按每天1‰计收违约金，但该约定的标准明显偏高，本院基于公平、等价有偿的原则，对上述违约金的计算标准予以适当调整。因2019年8月20日起，中国人民银行启用全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率替代同期贷款基准利率，故本院酌定逾期付款违约金标准在2016年9月1日起至2019年8月19日止期间，按中国人民银行同期贷款基准利率标准计；2019年8月20日之后，逾期付款违约金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计。根据《前期物业服务协议》约定，被告应每两个月合并交纳一次物业费，故违约金亦应分段计算，2016年9月1日至2020年4月30日的逾期付款违约金，以当期应交物业管理费1411元为基数（每两个月为一期，705.5元/月×2个月=1411元），自第三个月的1日（例：2016年9月1日至2016年10月30日的违约金，自2016年11月1日起计算；2016年11月1日至2016年12月31日的违约金，自2017年1月1日起计算，以此类推）起计至被告实际付清之日止计算违约金。原告主张超过上述所计违约金的部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起七日内，被告李鹰向原告广东康景物业服务有限公司支付2016年9月1日至2020年4月30日欠付的物业管理费31042元及逾期付款违约金[逾期付款违约金以两个月一期应交物业管理费1411元为基数，自第三个月的1日（例：2016年9月1日至2016年10月30日的违约金，自2016年11月1日起计算；2016年11月1日至2016年12月31日的违约金，自2017年1月1日起计算，以此类推）起计,支付至实际清偿之日止，标准为：2016年9月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款基准利率；2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率]。二、驳回原告广东康景物业服务有限公司的其他诉讼请求。付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1072元，由原告广东康景物业服务有限公司负担372元，由被告李鹰负担700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在交纳上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨银桃二〇二〇年十二月十五日法官助理刘晓垌书记员李剑宇