文书内容重庆市荣昌区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0153民初3739号原告：重庆市唐扬房地产开发有限公司，住所地重庆市忠县忠州街道滨江路**，统一社会信用代码915002337688865317。法定代表人：唐孝驹，执行董事。委托诉讼代理人：刘作荣，重庆川伟律师事务所律师。被告：康首国，男，汉族，1981年7月1日生，住重庆市荣区。委托诉讼代理人：杨永林，重庆志和智（荣昌）律师事务所律师。原告重庆市唐扬房地产开发有限公司（以下简称“唐扬公司”）与被告康首国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案审理过程中，原、被告申请庭外和解，双方未能达成和解协议。原告唐扬公司的法定代表人唐孝驹及其委托诉讼代理人刘作荣、被告康首国及其委托诉讼代理人杨永林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐扬公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告租金的违约滞纳金26074.73元及房屋占用费(从2020年7月9日起至其返还所租门面房之日止按20元×136.66/30天计，截止2020年8月28日止为4646.44元)；2.判决被告支付原告垫付的物业管理费、水费、电费20749元(截止2020年8月5日止)；3.判决被告立即腾退并向原告返还其租赁的坐落于重庆市荣昌区昌州街道荣升路xx号附xx号房屋；4、本案诉讼费用、保全费由被告承担。本案审理过程中，原告自愿撤回其主张的违约滞纳金26074.73元。事实和理由：2016年7月8日，原告与被告就租赁原告所有的商用门面房签订了《九龙.唐扬金都门面租赁合同》，双方约定租赁期4年，从2016年7月8日至2020年7月8日止，以及租金、保证金费用及支付方式等。并在合同第六条违约责任中第3款约定“乙方(被告)未按合同规定的时间内交纳相关费用(含租金、保证金等)，乙方应向甲方支付滞纳金，滞纳金为相关费用×1%×逾期天数。签订后，原告按合同交付了房屋，但被告却未按照该协议支付租金，并长期拖欠原告租金、物业管理费及其使用的水、电费。其中被告合同履行期间未按照该协议支付租金的违约滞纳金194599元(原告仅主张了26074.73元)、物业管理费、水电费20749元。在合同期届满后，被告虽经原告多次催促仍占用该房至今未返还。宗上，原告为维护自身合法权益，根据《合同法》第8条第212条、《民事诉讼法》第119条等相关法律之规定，特向贵院起诉，请依法支持原告的诉讼请求。被告康首国辩称:被告一直以来按照协议履行了各项义务，现租房期限届满，按约有权要求续租，原告无权收回租赁物；原告诉称的第二项诉讼请求，原告并非适格主体，应予以驳回。本院经审理认定事实如下：坐落于重庆市荣昌区昌州街道荣升路**附**房屋产权登记在原告名下（证载建筑面积136.66㎡）。2016年7月8日，原告作为出租人（甲方），被告作为承租人（乙方），双方签订《九龙唐扬金都门面租赁合同》，合同载明：“一、租赁房屋，1、甲方将荣昌区昌州街道荣升路xx号附xx号（建筑面积136.66㎡）房屋等相关设备及物品出租给乙方使用。二、租赁期限和用途，1、租赁期限自2016年7月8日至2020年7月8日止；2、租赁期满前1个月，甲乙双方就租赁期满后是否续租或解除租赁关系通知对方......三、租金、保证金费用及支付方式，1、该房屋月租金第一年免租金，第二年15元/㎡/月，第三年18元/㎡/月，第四年20元/㎡/月（租金的计算应按照建筑面积进行计算），租金支付方式为一年一付，乙方在上次所缴纳租金期满前三个月向甲方支付下一年租金；2、合同签订之日，乙方应向甲方支付人民币壹万元作为租赁保证金，租赁期满时乙方如不再续租，且乙方无任何违约行为时，甲方将该保证金全部无息退还给乙方；3、租赁期间因乙方使用该房屋而产生的物管、水、电、气、闭路、网络、电话、垃圾等费用由乙方按时支付......六、违约责任......3、乙方未按合同规定的时间内交纳相关费用（含租金、保证金等），乙方应向甲方支付滞纳金，滞纳金为：相关费用×1%×逾期天数，乙方未按规定时间、金额缴纳相关费用超过15天的，除收取乙方滞纳金外，甲方有权解除本合同......”。签订上述合同后，被告使用涉案房屋从事串串香经营。2020年7月8日租赁期满后，原、被告未再续签租赁合同，双方对续租问题未达成一致，被告一直占用涉案房屋至今。2020年7月26日，原告作出《通知》，载明：“租赁户康首国，你租用的我公司位于重庆市荣昌区昌州街道荣升路x号附x号门面，根据协议约定应于2020年7月8日到期，你如继续租赁应于到期前一个月内续签合同，可你已经过了合同期这么长时间了还没有与我公司续签合同，我公司视为你主动放弃继续租赁，之前我公司多次口头和短信及微信通知你履行合同内容，现将通知你在10天内将此门面清空并移交我公司，付清此门面到期后这段时间的门面占用费和所欠物管公司的水、电、物业等所有费用......”。原告通过微信、邮寄方式向被告发送了上述《通知》。庭审中，原、被告均认可被告从2020年7月9日起至今未再支付租金。原告为证实垫付物业费、水费、电费情况，原告向本院举示重庆市荣昌区定安物业管理有限公司于2020年8月12日出具的《收据》二张，《收据》载明重庆市荣昌区定安物业管理有限公司于2020年8月12日收取涉案房屋电费、水费、物业费及滞纳金共计20749元（电费为2019年7月5日至2020年8月5日、水费为2019年6月1日至2020年7月31日、物业费为2019年3月1日至2020年8月30日）。被告认为仅有《收据》不能证实原告实际垫付了电费、水费、物业费及滞纳金共计20749元，并无相应付款依据，并且被告不认可重庆市荣昌区定安物业管理有限公司收取的金额，重庆市荣昌区定安物业管理有限公司并未尽到物业管理义务，还给被告造成了损失。被告为证实原告并未向重庆市荣昌区定安物业管理有限公司缴纳电费、水费、物业费及滞纳金共计20749元，向本院举示电话录音一份及录像一份。被告称电话录音系第一次开庭后即2020年9月28日后被告与原告法定代表人唐孝驹的儿子唐扬的电话录音，录像系2020年11月7日被告及被告代理人与重庆市荣昌区定安物业管理有限公司工作人员的谈话录像。原告对录音及录像均不予认可。另查明：被告依据合同约定向原告缴纳了保证金10000元，被告认为应抵扣被告尚欠原告的租金，原告认为被告存在逾期支付租金及未缴纳物业费等事实，不同意进行抵扣。再查明：因2019年3月19日被告租赁房屋发生污水倒灌，被告为此于2019年3月25日向重庆市荣昌区住房和城乡建设委员会进行信访。2019年4月8日，重庆市荣昌区住房城乡建设委员会作出《信访事项处理意见书》，载明：“......经查，九龙唐扬金都小区由唐扬公司建设，2019年2月28日前由重庆宏雅物业管理有限公司提供物业服务。3月1日，业主大会新选聘的重庆市荣昌区安定物业管理有限公司进驻唐扬金都小区，为其提供服务。3月19日，接到你反映小区主管道堵塞倒灌水的事项后，安定物业立即组织人员对管道进行疏通处理，并向业委会及昌州街道办事处反映......经管道维修人员查看，小区下水道堵塞原因是唐扬金都小区主管道设计不合理形成污水倒灌所致......本机关审查认为：唐扬金都小区主管道堵塞原因是原设计不合理形成污水倒灌造成的......处理意见如下：由唐扬公司对主管道进行整改，物业公司严格按照物业服务合同的约定，清理或疏通下水管道.....”。因被告与重庆市荣昌区安定物业管理有限公司就涉案房屋电费缴纳事宜发生争议，被告妻子王欢欢于2019年8月21日向重庆市荣昌区住房和城乡建设委员会进行信访。2019年10月8日，重庆市荣昌区城乡建设委员会作出《信访事项处理意见书》，载明：“......经现场核实调查：唐扬金都小区原前期物业服务企业为重庆宏雅物业有限公司，于2019年3月1日推出，重庆市荣昌区安定物业管理有限公司随后进驻提供物业管理服务。因唐扬金都小区商业供电为专变，未实行一户一表制，供电部门向定安物业收取商电总表费，再由定安物业分别向商户收取各分电费，其间，定安物业存在垫付资金，提供相应服务，承担风险的情况。8月10日因王欢欢对用电量有疑问，双方出现争议，未及时缴纳电费，物业公司就将其店铺电停掉，造成相应损失......本机关审查认为：根据《重庆市物业服务收费管理办法》第二十三条规定未实行一户一表的物业，可由物业服务企业代业主缴纳水、电、气费。总分表之间之间的差额据实分摊，具体分摊办法由业主或业主委员会与物业服务企业约定。定安物业暂未按相关规定与业主委员或业主明确具体分摊方式，分摊行为无过错，但分摊方式和约定存在争议......”。上述事实，有原、被告的当庭陈述及《重庆市房地产权证》、《九龙唐扬金都门面租赁合同》、《信访事项处理意见书》、《收据》二份等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：本案中，原、被告签订的《九龙唐扬金都门面租赁合同》是双方真实意思表示，未违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照合同约定全面履行其合同义务，现该合同已于2020年7月8日租赁期届满，双方未签订新的租赁合同，原告于合同租赁期满后通过邮寄及短信、微信的方式向原告发出通知，要求被告搬离并退还租赁房屋，租赁期满后，被告应腾退并返还原告涉案租赁房屋，故本院对原告要求被告腾退涉案房屋的请求予以支持。对于原告主张的房屋占用费，庭审中，原、被告均认可被告从2020年7月9日起未再支付原告房屋租金，但被告目前还占有涉案房屋，被告应从2020年7月9日起参照原租金标准91.11元/日（20元/㎡×136.66㎡÷30天）支付原告房屋占有使用费至房屋腾退之日止。本案中，被告向原告缴纳10000元保证金，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八十五条的规定“债务人或第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿”。依照该规定，保证金作为担保的一种方式，在债务人不履行债务时，以保证金优先偿还债务。被告要求将保证金10000元从房屋占有使用费中予以抵扣，符合法律规定，本院依法予以支持。关于物业管理费、水费、电费的问题。按照租赁合同约定，租赁期间产生的物管、水费、电费应由被告承担。本案中，租赁房屋的水电费由物业公司重庆市荣昌区安定物业管理有限公司代收，因被告未缴纳房屋的水费、电费、物业费，原告代为向租赁房屋的物业公司重庆市荣昌区安定物业管理有限公司缴纳了被告占用租赁房屋期间的水费、电费、物业费及滞纳金20749元，现原告要求被告向其支付该费用，符合合同约定，本院予以支持。被告认为原告并未实际垫付房屋的水、电、物业费，仅凭录音及录像资料并不能证实，本院对此不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告康首国于本判决生效后十五日内腾退并返还原告重庆市唐扬房地产开发有限公司位于重庆荣昌区昌州街道荣升路xx号附xx号房屋（房产证号：**地证2015字第**）；二、被告康首国于本判决生效后十五日向原告重庆市唐扬房地产开发有限公司支付房屋占有使用费，房屋占有使用费从2020年7月9日起按91.11元/日计算至房屋腾退之日止（应扣除被告康首国已缴纳的保证金10000元）；三、被告康首国本判决生效后十五日向原告重庆市唐扬房地产开发有限公司支付代缴的物业管理费、水费、电费及滞纳金共计20749元；四、驳回原告重庆市唐扬房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果被告康首国未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计485元、诉讼保全费488元，共计973元，由被告康首国负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。审判员 郭 杰二〇二〇年十二月二十九日书记员 申太桥