广东省广州市白云区人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤0111民初25673号原告：季慧宏，女，1973年10月29日出生，汉族，身份证住址江苏省启东市，委托诉讼代理人：练晓新，广东安国律师事务所律师。被告：季卫娟，女，1971年2月16日出生，汉族，身份证住址江苏省启东市，第三人：谢秋媚，女，1987年8月15日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区，委托诉讼代理人：胡金瑞，广东诺臣律师事务所律师。原告季慧宏与被告季卫娟、第三人谢秋媚租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月5日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告季慧宏及其委托诉讼代理人练晓新及被告季卫娟、第三人谢秋媚的委托诉讼代理人胡金瑞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告季慧宏向本院提出诉讼请求：1、确认原被告签订的《租赁合同》合法有效；2、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2013年12月2日，原告将位于广州市白云区西槎路云雅五街1号205房和位于天河区天河南二路25号2705房为被告对第三人汪家湖的债务作抵押担保，并在花都区公证处公证。因第三人汪家湖未能到期清偿债务，导致被告作为第三人汪家湖的担保人承担连带责任。原告作为抵押的上述房产也作为清偿债务的财产。因第三人汪家湖出国未归，原告的上述房屋被用作清偿债务而无家可归，被告便以位于广州市白云区解放北路金桂街38号1404房的房屋（以下简称涉案房屋）对原告进行担保。2014年2月1日，经原被告协商，被告将涉案房屋出租给原告使用，租期20年，租金5500元/月用于偿还对原告的债务。2014年3月7日，双方签订《租赁合同》。考虑到涉案房屋一半产权为被告女儿所有，且原被告系姐妹关系，故原告同意被告及其女儿一同在涉案房屋内居住。被告季卫娟辩称，同意原告的全部诉请。第三人谢秋媚陈述，不同意原告的全部诉请。1、第三人已通过司法拍卖程序取得涉案房屋的所有权，原告在拍卖公告发出时已向当地执行法院提出执行异议，执行法院通过执行异议和执行异议之诉均驳回了原告要求确认租赁合同有效的诉请，现原告再次向白云法院提起诉讼，属于重复起诉。2、原被告系亲姐妹，且原告提交的证据无法证实被告欠付原告200万元债务的事实。3、从租赁合同的形式上看，原被告明显属于恶意串通损害第三人合法权利。从租期时间上看，租期长达20年，且租金始终不变，该租赁合同也没有备案登记，不符合租赁的交易习惯。且执行法院认定原告作为承租人并未在涉案房屋内实际居住，反而将涉案房屋交给被告及其家人继续使用，也不符合租赁的构成要件。4、被告将作为抵押物的涉案房屋，涉案房屋被拍卖后，租赁合同对买受人即第三人不具有约束力。综上，请求驳回原告的全部诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的《租赁合同》、《抵押担保借款合同》、《担保书》、执行裁定书及当事人陈述等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月26日，汪家湖（债务人）、原告（抵押人）与江克洋（抵押权人/债权人）、汪家明（保证人）签订《抵押担保借款合同》，约定：一、债务人汪家湖因资金周转需要，向抵押权人/债权人江克洋借款2200000元，借款期限自2012年11月26日至2013年11月25日，利息按照银行同期同档次贷款利率的四倍计算，利息按月支付。二、抵押人季慧宏以白云区西槎路云雅五街1号205房、天河区天河南二路25号2705房作为抵押。2013年12月2日，被告季卫娟出具《担保书》，称因汪家湖用季慧宏位于天河区天河南二路25号2705房作担保借款，季卫娟以解放北路金桂街38号1404房中其所占产权份额为汪家湖作担保。如汪家湖无法清偿债务，季慧宏有权收取季卫娟的产权份额。2014年1月22日，江克洋出具《债务已清偿确认书》，称本人江克洋于2012年11月26日与债务人汪家湖、抵押人季慧宏、保证人汪家明签订《抵押担保借款合同》，抵押人季慧宏、保证人汪家明已代债务人汪家湖向我清偿了全部债务，本人确认对《抵押担保借款合同》项下的债权清结，本人依据该合同享有的权利义务归于消灭。2014年3月7日，原告（乙方，承租方）与被告（甲方，出租方）签订《租赁合同》，约定：2012年11月26日，乙方将其名下的房产作为抵押物，为甲方配偶汪家湖对江克洋所欠债务作出抵押担保，并办理抵押登记。2013年12月，因汪家湖无法偿还债务，经债权人同意，乙方为履行还款义务，将其名下位于天河区天河南二路25号2705房折价220万元进行抵偿汪家湖所欠债务，并约定该笔款项由乙方向汪家湖追偿。为保证乙方权利，甲方作为汪家湖的妻子自愿对乙方的债务作出担保，甲方也签署担保书。因汪家湖无法偿还乙方债务，乙方要求甲方承担担保责任，为履行甲方担保义务，甲乙双方约定由乙方承租甲方与他人共同共有的房屋，并以房屋租金抵扣汪家湖及甲方所欠债款。一、甲方将位于广州市解放北路金桂街38号1404房（以下简称涉案房屋）出租给乙方作居住使用，该房屋系甲方与其女儿季悦共有，乙方同意季悦仍居住使用该房屋。二、租赁期限：甲方从2014年2月1日起将房屋交付给乙方使用，租期20年。租期届满后，如汪家湖无法清偿乙方债务，甲方继续按合同约定向乙方出租该房屋。三、租金5500元/月，每个月租金累计用以冲抵甲方对乙方所欠之债务。2020年6月11日，江苏省启东市人民法院作出（2019）苏0681执恢519号之一执行裁定书，称根据已生效的启东市人民法院作出的（2014）启滨民初字第00413号民事判决书，2019年6月13日发出执行通知书，责令被执行人季卫娟、江苏政全塑胶工业有限公司履行生效文书所确定的义务，但被执行人未履行生效法律文书确定的义务。经申请执行人申请，本院在淘宝网司法拍卖平台公开拍卖被执行人季卫娟、第三人季悦名下位于广州市白云区解放北路金桂街38号1404房地产。2020年5月30日，买受人谢秋媚在我院淘宝网司法拍卖平台以最高价421.29万元竞得，且拍卖款已全部缴清。裁定：被执行人季卫娟、第三人季悦名下位于广东省广州市白云区解放北路金桂街38号1404房地产归买受人谢秋媚所有。2020年7月21日，第三人谢秋媚取得涉案房屋所有权并取得房产证。在涉案房屋拍卖过程中，原告曾向江苏省启东市人民法院提出执行异议，称在涉案房屋查封拍卖前，原被告曾签订《租赁合同》，将被告名下涉案房屋50%的产权份额出租给原告，租金为5500元/月，用作抵偿被告向原告的借款。原告已入住涉案房屋多年，且租房抵债协议尚未履行完毕，法院拍卖该房屋损害原告合法权利。请求撤销（2018）苏0681执3214号拍卖裁定书。2019年11月14日，江苏省启东市人民法院作出（2019）苏0681执异73号执行裁定书，内容为：根据交易习惯，正常租赁合同如租期较长，双方一般会约定分期支付租金，且租金的标准会定期以一定比例上调。本案中，异议人与被执行人租赁期限长达20年，租金始终不变，且异议人同意与其他共有人长期共同居住。无论是租赁合同的内容还是租金支付方式均与常理不符。异议人名下居住证的居住地址虽自2010年7月至2019年8月一直登记在涉案房屋，但根据广州市来穗流动人口居住登记信息显示，异议人自2013年6月起至2017年8月11日止一直居住于广州市天河区。异议人提供的2015年1月缴纳金桂街38号1404室燃气费用的票据，亦无法证明2014年8月8日本院查封涉案房屋前其已实际居住于涉案房屋。综上，异议人主张的租赁权不能产生阻止执行的效力。异议人的申请，本院不予支持。裁定：驳回异议人季慧宏的执行异议请求。如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内，现江苏省启东市人民法院提起诉讼。后原告又向江苏省启东市人民法院提起案外人执行异议之诉，2020年1月13日，原告又向江苏省启东市人民法院提出撤诉申请，江苏省启东市人民法院作出（2019）苏0681民初8638号民事裁定书，裁定：准许原告季慧宏撤回起诉。本院认为，在涉案房屋拍卖过程中，原告曾向江苏省启东市人民法院提出执行异议，称在涉案房屋查封拍卖前，原被告曾签订《租赁合同》，将被告名下涉案房屋50%的产权份额出租给原告，租金为5500元/月，用作抵偿被告向原告的借款。原告已入住涉案房屋多年，且租房抵债协议尚未履行完毕，法院拍卖该房屋损害原告合法权利，请求撤销（2018）苏0681执3214号拍卖裁定书。同时，2019年11月14日，江苏省启东市人民法院作出（2019）苏0681执异73号执行裁定书，内容为：根据交易习惯，正常租赁合同如租期较长，双方一般会约定分期支付租金，且租金的标准会定期以一定比例上调。本案中，异议人与被执行人租赁期限长达20年，租金始终不变，且异议人同意与其他共有人长期共同居住。无论是租赁合同的内容还是租金支付方式均与常理不符。异议人名下居住证的居住地址虽自2010年7月至2019年8月一直登记在涉案房屋，但根据广州市来穗流动人口居住登记信息显示，异议人自2013年6月起至2017年8月11日止一直居住于广州市天河区。异议人提供的2015年1月缴纳金桂街38号1404室燃气费用的票据，亦无法证明2014年8月8日本院查封涉案房屋前其已实际居住于涉案房屋。综上，异议人主张的租赁权不能产生阻止执行的效力。异议人的申请，本院不予支持。裁定：驳回异议人季慧宏的执行异议请求。如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内，向江苏省启东市人民法院提起诉讼。由此可见，江苏省启东市人民法院已对原告提出的原被告之间签订的租赁合同作出认定及处理，且告知原告如不服执行异议裁定，可以自裁定送达之日起十五日内，向江苏省启东市人民法院提起诉讼。而又根据江苏省启东市人民法院作出的（2019）苏0681民初8638号民事裁定书显示，原告在提起执行异议之诉后，又申请撤诉，相应的法律风险应由原告自行承担。综上，原告在本案中提起的确认其与被告签订的租赁合同有效的诉请，仍为对执行行为提出的异议，且原告就该租赁合同已在江苏省启东市人民法院作出（2019）苏0681执异73号执行裁定书及（2019）苏0681民初8638号民事裁定书中予以处理，原告上述主张属于法院强制执行程序中的问题，不属于人民法院民事案件受理的范围，应裁定驳回起诉。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十四条第一款第（三）项之规定，裁定如下:驳回原告季慧宏的起诉。本案受理费8340元退回给原告季慧宏。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  周子珺二〇二〇年十二月八日书记员  陈春燕