北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0118民初6448号原告：王红荣，女，1971年10月5日出生，汉族，住广东省惠州市大亚湾区。公民身份号码x。委托诉讼代理人：张良杰，北京双冠律师事务所律师。被告：北京三宅一生房地产投资顾问有限公司，住所地北京市密云区工业开发区西祥路乙19号。统一社会信用代码x。法定代表人：邵家富，执行董事。委托诉讼代理人：史洪帅，男，该公司风险控制中心法务。原告王红荣诉被告北京三宅一生房地产投资顾问有限公司（以下简称：三宅一生公司）居间合同纠纷一案。本院于2020年9月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告王红荣的委托诉讼代理人张良杰，被告三宅一生公司的委托诉讼代理人史洪帅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。王红荣向本院提出诉讼请求：1.判决三宅一生公司返还我多收取的居间服务费434200元；2.本案全部诉讼费由三宅一生公司承担。事实及理由：2019年2月23日，经三宅一生公司居间，我从x公司（以下简称：x公司）购买了位于x城x小区60平米住宅一套，成交价格为664705元，当日在三宅一生公司工作人员的劝说下，我向三宅一生公司支付了居间服务费448200元。事后我了解到房屋交易居间费用市场行情一般为成交价格的2%，最高也不过成交价的2.7%，而三宅一生公司在此次的交易中收取的居间服务费比例高达67.43%，已经严重有失公允，故诉于法院。三宅一生公司辩称：我公司与x公司于2017年1月1日签订《项目销售居间合同》，约定我公司为x公司开发的“x城”项目商品房销售事宜提供销售居间服务。因拖欠我公司2017年7月份居间酬金，双方于2017年9月22日签订协议书，约定x公司以涉案房屋（x城项目x幢x单元x号）冲抵欠我公司的居间服务费664705元。我公司可自行就涉案房屋与x公司签订买卖合同，也可将涉案房屋转让给第三人，由第三人与x公司签订买卖合同。后我公司向x公司发出指定签约人确认单，指定王红荣作为该协议书项下涉案房屋的买受人，当时涉案小区的房价每平方米已超过13000余元，三方在承诺书中确认我公司对涉案房屋的溢价收益以“居间服务费”的名义收取，金额为695200元。因王红荣为全款购房，按照x公司的购房政策应给予优惠247000元。我公司为尽快收回抵房款，最终降价收取王红荣溢价收益448200元。在王红荣购买涉案房屋的过程中，我公司销售人员多次告知其涉案房屋为抵债房的事实，购买涉案房屋将由x公司以房款名义收取664705元，剩余溢价448200元由我公司以“居间服务费”名义收取。王红荣主张的434200元实际是其支付房屋总价款的一部分，而非居间服务费，王红荣在明知上述情况下，购买了涉案房屋并已办理房屋产权过户登记手续，其无权要求我公司退还该部分房屋转让溢价收益。另外王红荣以显失公平为由要求我公司退还以“居间服务费”名义收取的溢价收益，是对双方已履行完成的商品房总价款进行变更，王红荣的诉讼请求已超过法定的除斥期间，故请求法院驳回王红荣的诉讼请求。本案经审理认定的事实如下：2017年1月1日，三宅一生公司与x公司签订《项目销售居间合同》，约定三宅一生公司为x公司开发的“x城”项目商品房销售事宜提供销售居间服务，双方就居间服务报酬及支付标准做了约定。2017年9月22日，三宅一生公司与x公司签订协议书，约定：x公司尚欠三宅一生公司2017年7月份居间服务费88.5万元，x公司用其开发的位于河北省涿州市“x城x小区一期x1#、x#住宅楼”项目x幢x单元x层x商品房冲抵欠三宅一生公司的居间服务费664705元，并约定三宅一生公司若将该房屋转让给第三人时，由x公司与第三人签订房屋买卖合同，而该抵账房在三宅一生公司转让的过程中所产生的溢价收益均由三宅一生公司收取，与x公司无关。2019年2月21日，三宅一生公司向x公司发出指定签约人确认单，指定王红荣作为前述协议书项下涉案房屋的买受人。2019年2月23日，王红荣签订承诺书，自愿认购涉案房屋，并为此同意支付居间服务费695200元。同日，三宅一生公司以居间服务费名义实际向王红荣收取人民币448200元。2019年2月27日，王红荣与x公司签订涉案房屋的商品房买卖合同，王红荣向x公司支付购房款664705元。2019年4月15日，王红荣与x公司签订商品房买卖合同补充协议，x公司按照涉案房屋实际面积，要求王红荣补交多出面积房款14604元，王红荣实际支付x公司购房款679309元。现王红荣以三宅一生公司在此次的交易中收取的居间服务费过高有失公允为由诉于本院。为证明上述主张，王红荣向本院提交证据如下：证据1、收款收据，证明王红荣向三宅一生公司支付了居间服务费；证据2、付款证明，证明其支付房款的事实；证据3、商品房买卖合同补充协议，证明双方之间的房屋买卖关系；证据4、商品房买卖合同及入住费用明细，证明涉案房屋单价每平方米为8158.89元。经质证，三宅一生公司对证据1收款收据的真实性认可，不认可证明目的；对证据2、3的质证意见是该两份证据系王红荣与x公司之间的手续，无法核实真实性，对证明目的不认可；对证据4真实性认可，认为涉案房屋是2017年在建委备案，房屋买卖合同的单价只能按照2017年备案价格书写。三宅一生公司提交证据如下：证据1、项目销售居间合同及x城项目销售酬金确认单，证明三宅一生公司与x公司存在居间合同关系，x公司拖欠三宅一生公司2017年7月份居间服务费未付；证据2、协议书，证明x公司因欠付三宅一生公司居间服务费，将涉案商品房以人民币664705元的价格抵给三宅一生公司以冲抵x公司欠付的相应居间服务费，三宅一生公司有权收取溢价收益；证据3、指定签约人确认单，证明三宅一生公司指定王红荣与x公司就涉案商品房签订《商品房买卖合同（预售）》；证据4、承诺书，证明1.王红荣在购房时明确知晓购买涉案房屋需支付的对价为人民币1112905元，向三宅一生公司支付的人民币448200元名为“居间服务费”，实际上是三宅一生公司向王红荣转让涉案商品房的一部分房价款，王红荣承诺不能与任何方式要求三宅一生公司退还及减免居间服务费；2.王红荣与三宅一生公司、x公司于2019年2月23日达成合意支付，至王红荣起诉时超过一年的除斥期间。证据5、x公司与三宅一生公司于2018年3月19日签订的项目销售居间合同结算协议及收据，证明2017年9月23日x公司将涉案房屋以664705元的价格抵顶所欠三宅一生公司的居间服务费的事实；证据6、涉案小区2019年出售的7份建委备案的房屋买卖合同，其中：x公司出售给段x房屋单价为13608.89元；出售给李x房屋单价为13802.93元；出售给董x房屋单价为13999.51元；出售给张x房屋单价为15183元；出售给赵x房屋单价为13145.17元；出售给邓x房屋单价为14586.78元；出售给张x1房屋单价为20975.11元。证明其销售给王红荣的涉案房屋价格（合同价+居间服务费）单价低于2019年涉案小区销售的备案价格，所收取的居间服务费实为溢价收益。经质证，王红荣对证据1真实性不予认可，认为是三宅一生公司单方制作的，且与王红荣无关；对证据2、3真实性及证明目的均不认可；对证据4认可是王红荣签的字，对证明目的不予认可，认为承诺书上面的内容都是三宅一生公司书写的，没有显示房款价款信息，且条款都是三宅一生公司的制式条款，非法剥夺了王红荣的诉权，所以没有法律效力；对证据5真实性不予认可；对证据6的七份房屋买卖合同因缺少正规发票及销售凭证，真实性及证明目的不予认可，同时也认为不具备参考价值。对于三宅一生公司提交的7份房屋买卖合同，本院查询涿州市房地产业协会官方网站，该七份房屋买卖合同在该官方网站查证属实。本院认为：本案的争议焦点为王红荣向三宅一生公司支付的448200元系居间服务费还是房款？王红荣认为该笔款项系居间服务费，进而认为三宅一生公司收取的居间服务费标准过高，故要求返还。三宅一生公司认为双方对于需要支付多少房价是协商一致的，该448200元系房款，王红荣对于该款属于房款也是知情的。对此，本院认为根据三宅一生公司提交的七份房屋买卖合同，涉案房屋所在小区2019年的房屋单价为一万三千余元至二万余元不等，而王红荣主张的房屋单价为八千余元，为2017年时的房屋单价，明显低于2019年当时当地的市场价格，与常理不符。另外，依照生活习惯，个人在购买房屋这类大宗生活用品、处分大额钱款时，一般会谨慎审查，王红荣虽称其签署的承诺书是空白的，直到看到收据时才知道收取的是居间服务费，但根据承诺书及涉案房屋预售合同的签署时间来看，如果王红荣对于居间服务费存在巨大的异议且不同意支付，那么之后完全可以不与x公司签订并履行预售合同，可见王红荣对于需要支付多少房价是明知的。综上，本院认为三宅一生公司收取王红荣的“居间服务费”实际系涉案房屋购房款的一部分，王红荣在明确知晓需要支付服务费，并且在支付了服务费的情况下，再与x公司签订并履行完毕涉案房屋的预售合同，王红荣的行为表明其是同意以1127509元（含居间服务费448200元）的价格购买涉案房屋的，并且王红荣最终也是支付了1127509元，故王红荣要求三宅一生公司返还收取的名为“居间服务费”实为购房款的主张缺乏依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告王红荣的诉讼请求。案件受理费三千九百零七元，由原告王红荣负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 曹**勇二〇二〇年十二月十一日法官助理 王雅静书 记 员 周雨琦