四川省达州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）川17民终1761号上诉人（原审原告）：唐书军，男，住四川省开江县。委托诉讼代理人：逯道建，四川共法律师事务所律师。上诉人（原审被告）：开江县住房和城乡建设局。法定代表人：郭小林，系该局局长。委托诉讼代理人：肖启福，四川蜀江律师事务所律师。委托诉讼代理人：于强，系该局职工。原审第三人：四川三罗房地产开发有限公司。法定代表人：蒋红，系该公司总经理。委托诉讼代理人：邓承展，四川共法律师事务所律师。上诉人唐书军与上诉人开江县住房和城乡建设局（以下简称开江县住建局）、原审第三人四川三罗房地产开发有限公司（以下简称三罗房地产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服四川省开江县人民法院(2019)川1723民初1339号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年12月2日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。唐书军上诉请求：1、撤销四川省开江县人民法院（2019）川1723民初1339号民事判决第三项，并改判住房逾期过渡费22893.12元；门市的逾期过渡费135952.96元，违约金158846.08元为基数按照日3‰从2013年5月17日起计算至款项付清之日止；2、上诉费由开江住建局承担。事实及理由：唐书军与开江住建局签订了《房屋征收补偿安置协议》，双方均应当按照协议履行。现在开江住建局准备交付的门市与协议约定不符，比协议约定的门市变窄、变长、临街面的过道有5步向上梯子、门市面积差11.47平方米，导致门市价值降低，同时住房在2018年9月交付，门市逾期至今没有交付。上诉人在一审起诉要求开江住建局支付住房过渡费是时间从2016年4月到2018年9月，并按照三倍支付。唐书军在2018年9月接到开江住建局发出《接房通知书》才收到住房，一审认定住房过渡费支付到2017年2月12日错误；因唐书军明确表示门市暂缓交接，现在门市至今未交付，因此门市的过渡费应当计算到门市交付时止，一审法院认定门市过渡费计算到2018年9月错误。开江县住建局答辩称：关于过渡期费用的计算，我方有两点不同意见。第一，唐书军这一个计算是按照三倍而一审判决是按照双倍标准计算的，双倍标准是按照拆迁方案支付，我方予以接受，未提出异议；第二，计算过渡费的时间，一审判决认定住房从2016年5月至2017年2月，那么通知接房，被征收户没有去按通知时间接房，故一审判决是正确的，对于门市过渡费的计算也是正确的；唐书军要求从2013年5月17日计算违约金的问题，显然与一审判决查明的事实不相符合，同时，一审判决既支持计算的双倍过渡费，双判决承担日3‰的违约金属于双重违约责任承担不当。三罗房地产公司答辩称：1、唐书军与开江县住建局的协议当中，并未约定逾期过渡费，但约定了违约责任，一审既判决逾期过渡费，又判决违约金，显然属于重复惩罚；门市、住房计算过渡期均应在三罗房地产公司通知接房的时间，2017年2月12日，唐书军只接受了对他有利的住房，却以种种理由拒绝接受门市，门市是符合约定的，双方是否应当计算价差是另外一个法律关系，但不可否认的是在2017年2月12日就已经可以将门市交付给他，他不接，一审法院将门市计算到2018年9月是不正确的，这样也损害了按期接房的拆迁户的合法权益；2、按照房屋征收补偿条例，逾期只应计算逾期过渡费而不应重复计算违约金，这一点在一审当中所提交的征收补偿方案和征收补偿决定当中是有明确载明的。开江县住建局上诉请求：1、撤销四川省开江县人民法院（2019）川1723民初1339号民事判决，据实予以改判或发回重审；2、二审案件受理费由唐书军负担。事实及理由：按照《征收决定》、《房屋征收与补偿方案》、《房屋征收补偿安置协议》中均明确房屋门市如选择“产权调换”，则安置双方“拆一还一、互不补差”，即双方互不补差。被征收人的房屋是严格按照设计规划进行修建，开发商没有任何擅自改变设计的行为，征收人将交付给被征收人的门市也是符合国家规范，至于门市前方有几步梯子是由于市政道路的问题，不能因门市前方有几步梯子和位置差异，可能影响门市使用价值，就由征收人或者开发商承担赔偿责任，故一审判令开江住建局赔偿安置门市的价值差，没有合同约定，不符合被征收房屋安置的实际情况；且一审判令按2020年的评估价由开江住建局赔偿唐书军安置门市的面积差价款，显失公平；本案开发商通知的接房时间是2017年2月12日，由于唐书军拒不接收门市，开江住建局于2018年9月4日给唐书军再次出具《接房通知书》，既然2017年2月就具备接房条件，就应该以此时间计算过渡期，一审法院以2018年9月计算门市的过渡期明显不符合情理，且一审法院既支持计算双倍过渡费，又判决承担日3‰的违约金，属于双重违约责任承担，显失公平。唐书军答辩称：1、针对同地段面积互不补差的问题，按照征收补偿协议的约定是双方所补的房屋以及面积的约定互不补差，而不是说导致以后的面积减少了互不补差，这是理解的偏差问题，唐书军提起上诉，就是面积减少；2、唐书军认为开江县住建局所赔偿的房屋门市没有按照拆迁安置补偿协议的约定，门市前有五步向上的梯子导致门市的价值变低，一审法院委托相关评估机构作出鉴定的时候，是经过开江县住建局及其代理人的签字同意的情况下才作出的评估认定，对评估结果予以认可的；3、在一审法院起诉以前，唐书军与开江县住建局多次协商，均是超过法院委托评估机构所评估的价值差，是达到8000元一个平方的价值差，评估价值差5000元每平方都不到，这个情况要予以说明；3、一审法院认定住房和门市的过渡费时间错误，住房的过渡费应当认定在2018年9月，门市的过渡费，应当认定到交房或诉讼时止。三罗房地产公司答辩称：开江县住建局的第一个上诉请求我方认为是成立的，在双方所签置的征收补偿协议当中明确约定了互不补差，包括了结构差、面积差，显然不包括一审法院认定或者唐书军主张的价值差，这个价值差没有办法来进行区别对待。门市前的梯子并不是开发商修出来的，这是市政道路规划形成，与我方开发的楼盘没有关联性，这并是开发商或者开江县住建局的故意行为所致，这个价值差我方认为显然不应该计算，否则的话开发商就有权向其他被拆迁户主张价值升高的权利；2、开江县住建局第二上诉请求也是成立的，一审法院按照2020年的评估价格来判令开江县住建局承担面积差的价格，违反了最基本的公平原则，我方认为门市也应当按照拆迁时的评估价格来补面积差；3、关于逾期过渡费，过渡费计算时间错误，而且不应当重复计算违约金。唐书军向一审法院起诉请求：1、判令开江县住建局立即交付协议上约定的房屋门市，并承担逾期过渡安置费170352元，违约金按3‰支付；2、本案诉讼费由开江县住建局承担。诉讼中唐书军变更诉讼请求：1、请求判令开江县住建局承担逾期过渡安置费185237元，过渡安置费已经支付截止的时间变更为2016年4月，违约金按3‰支付；2、要求开江县住建局赔偿房屋面积减少的11.47平方米的赔偿款，开江县住建局赔偿房屋面积、贬值差价，具体金额在评估结果出来后计算为准，评估费由开江县住建局承担。一审法院认定事实：2011年6月8日，开江县人民政府出台《征收决定》（开江府发【2011】6号文件），作出对开江县新宁镇橄榄大道运管所片区和五路口北侧规划红线范围内旧城改建房屋及构建筑物予以征收的决定，同时制定了《房屋征收与补偿方案》，唐书军所有的房屋在该征收范围内。2012年4月17日，开江县住建局作为甲方与唐书军作为乙方签订了《房屋征收补偿安置协议》，该协议约定的主要内容为：乙方在征收范围内有房屋一幢6间，建筑面积218.40㎡，其中住房面积158.98㎡；门市1个，面积59.42㎡。按《房屋征收与补偿方案》，甲方对乙方被征收房屋实行产权调换安置：1、住房安置在三罗金都大厦A栋1单元6楼2号，建筑面积104.25㎡；A栋1单元7楼1号，建筑面积102.91㎡；A栋1单元7楼2号，建筑面积104.25㎡。2、调换门市安置在三罗金都大厦B栋底层20号，建筑面积59.42㎡。产权调换补偿金额为102856.00元。乙方在2012年5月3日前将被征收房屋内财物全部搬迁腾空，并将房屋移交给甲方进行拆除。甲方在2012年4月30日前按协议将产权调换补偿金额一次性支付给乙方。乙方家庭全部成员同意唐书军作为其代表人，授权他在协议和其他文件上签字，甲方给付乙方的各项费用一律由唐书军领取。甲方如不按协议规定的日期向乙方支付各种费用，逾期一日，应按照所欠款额的3‰向乙方偿付违约金，乙方如不履行该协议，则按总值3‰向甲方偿付违约金。2017年2月8日，三罗房地产公司发布《交房公告》，告知三罗金都全体业主于2017年2月12日起开始办理三罗金都项目住宅和商业用房分户和交房事宜。唐书军接房时发现开江县住建局交付的编号20号门市与唐书军同开江县住建局签订的《房屋征收补偿安置协议》上所附的图纸标注的编号20号门市的变窄、变长、临街面的过道有5步向上梯子，门市价值降低，且门市面积比补偿安置协议约定面积少了11.47平方米，唐书军拒绝接收房屋及门市，双方为交接房屋和门市发生分歧，唐书军向相关部门反映并信访，要求予以解决。2018年9月4日，开江县住建局向唐书军等出具《接房通知书》，通知办理交接房手续，涉及有争议门市房屋暂缓交接，对房屋宽窄补偿、过渡费等争议进行协商解决，如协商不能达成协议的，可向法院起诉。当日，在开江县住建局的组织下，唐书军接收了三罗金都大厦A栋1单元6楼2号、A栋1单元7楼1号、A栋1单元7楼2号三套住房，同时唐书军向三罗房地产公司出具借条一份，载明欠到上述三套房屋户表费共计39843元。上述《房屋征收与补偿方案》第（八）项对开江县新宁镇橄榄大道运管所片区和五路口北侧规划红线范围内旧城改建的过渡费标准是按住房按每月4元/㎡，门市按每月15-25元/㎡，对逾期不能安置的，超过期限则加倍支付过渡费。2016年4月30日前，唐书军收取住房逾期安置费每月8元/㎡，门市逾期安置费每月44元/㎡。该《房屋征收与补偿方案》第五条第（九）项规定，被征收人门市的总建筑面积比安置房门市总建筑面积多，多余部分由征收人按被征收人的门市市场评估价补差。本案审理过程中，唐书军提出对案涉门市进行价值评估的请求：对位于开江县新宁镇三罗金都大厦底层门市B栋20号和B栋15号门市以2018年9月4日市场价为评估基准进行价值评估，B栋20号门市的价值参考B栋15号门市价值，开江县住建局对以15门市作为参照物予以认可。四川天成房地产估价咨询有限公司于2020年6月8日出具川天成房咨（2020）第C057号评估报告，报告载明价值时点为2018年9月4日，开江县新宁镇五路口“三罗金都”B栋1楼15号门市单价28930元/㎡,开江县新宁镇五路口“三罗金都”B栋1楼20号门市单价24052元/㎡，唐书军支付评估费用16000元，唐书军、开江县住建局双方对该鉴定报告无异议。一审法院认为，唐书军、开江县住建局签订《房屋征收补偿安置协议》系双方的真实意思表示，且协议内容不违反相关的法律、法规的强制性规定，该安置协议应当合法有效，双方均应按照协议约定履行。唐书军诉请开江县住建局应当按照《房屋征收补偿安置协议》交付门市，该安置协议中的图纸明确约定了开江县住建局交付门市的规格及面积，诉争门市比安置协议中交付的门市变窄、变长、临街面的过道有5步向上梯子、门市面积差11.47平方米，导致该门市的价值降低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；”因建成的门市与安置协议中约定交付的门市存在差异是既定的事实，开江县住建局不能按安置协议中约定的门市规格及面积交付给唐书军。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”开江县住建局无法继续履行或者采取补救措施补救履行交付安置协议中的门市义务，应当承担赔偿损失的违约责任。根据合同相对性原则，开江县住建局作为《房屋征收补偿安置协议》的合同主体，应当向唐书军承担赔偿损失的违约责任。诉讼中，唐书军将请求开江县住建局交付协议门市变更为接受现在的20号门市、开江县住建局赔偿门市面积差11.47平方米的价款和门市贬值的价款。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条唐书军可以放弃或者变更诉讼的规定，唐书军变更诉讼请求的理由正当，依法予以支持。唐书军请求接受现在的20号门市、开江县住建局赔偿门市面积差11.47平方米的价值和门市贬值的价值，提出按照2018年9月4日开江县住建局向唐书军出具《接房通知书》接收门市的时间、以15号楼当时的市场价计算面积差的价值。开江县住建局对赔偿门市面积差的价值无异议，辩称应当按照唐书军、开江县住建局双方订立《房屋征收补偿安置协议》时该门市的市场价计算价值。唐书军、开江县住建局双方订立的《房屋征收补偿安置协议》时依据（开江府发【2011】6号）文件中的《开江县橄榄大道运管片区和五路口北侧规划红线范围内旧城改造征收与补偿方案》第五条第（九）项规定，被征收人门市的总建筑面积比安置房门市总建筑面积多，多余部分由征收人按被征收人的门市市场评估价补差。该征收与补偿方案中没有明确被征收人门市市场评估价补差的程序以及评估时参照的时间等内容。唐书军、开江县住建局订立的《房屋征收补偿安置协议》合法有效，对双方均具有拘束力，由于唐书军按补偿安置协议约定的是门市安置，并非是门市货币安置，因此，唐书军接受门市时的价值才能体门市安置的价值。唐书军要求以2018年9月4日开江县住建局向其出具《接房通知书》接收门市的时间作为市场评估价的参考时间，是其对开江县住建局发出的《接房通知书》的认可，对门市权益具体行使，予以支持。唐书军、开江县住建局双方以同地段的15号门市价格作为参照物无异议，即门市面积差的价值为28930元/㎡x11.47㎡=331827.1元，唐书军该项诉讼请求的理由正当，证据充分，依法予以支持。正常情况下，权利人使用门市的主要作用是用于商业经营活动，而获取经济利益，在客观条件大体相同的情况下，影响收益的因素在于位置差异、门面大小、客人流量等。开江县住建局交付的门市变窄、变长、临街面的过道有5步向上梯子，存在门面变窄、客人流量因几步阶梯而减少情况，造成该门市贬值，开江县住建局应承担门市贬值的责任。虽然开江县新宁镇五路口“三罗金都”B栋1楼20号门市与15号门市有一定的位置差异，但唐书军、开江县住建局双方对以15号门市市场价格作为参照物无异议，是双方当事人的意思表示，应予以支持，门市价值差为（28930元/㎡-24052元/㎡）x47.95㎡=233900.1元。故，唐书军要求开江县住建局承担门市贬值的诉讼请求，理由正当，证据充分，依法予以支持。唐书军诉请开江县住建局三倍支付过渡安置费，由于唐书军、开江县住建局双方订立的《房屋征收与补偿方案》约定逾期安置费为加倍支付过渡费，唐书军亦承认2016年4月30日之前开江县住建局支付逾期过渡费均是按双倍计算并支付，故一审法院认为以双倍计算逾期过渡费较为妥当。唐书军、开江县住建局双方对交付房屋没有争议，唐书军没有在三罗房地产公司发布《交房公告》的期限内接收房屋，以门市交付不符合补偿安置协议的门市为由拒不接收房屋，唐书军的这一理由不正当，故对唐书军请求开江县住建局给付2017年2月12日之后的逾期过渡费的诉讼请求，依法不予支持。对2016年5月到2017年2月期间的住房逾期过渡费158.98㎡x8元/㎡x10月=12718.4元的诉讼请求，依法予以支持。因开江县住建局交付的门市规格不符合合同约定，致使案涉门市未交付，故唐书军诉请对门市的过渡费从2016年5月起至2018年9月，即59.42㎡x44元/㎡x29月=75819.92元，依法予以支持。唐书军依照《房屋征收补偿安置协议》向开江县住建局主张逾期给付逾期违约金符合合同约定，故开江县住房和城乡建设局依法应当唐书军支付逾期违约金，即门市逾期过渡费75819.92元、房屋逾期安置费12718.4为基数，按照日3‰从起诉之日2019年8月19日起计算至给付涉案款结束时止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款的规定，判决：一、开江县住房和城乡建设局在本判决生效后三日内将开江县新宁镇五路口“三罗金都”B栋1楼20号门市交付给唐书军；二、开江县住房和城乡建设局在本判决生效后三十日内给付唐书军门市面积差的价款及门市贬值款共计565727.2元；三、开江县住房和城乡建设局在本判决生效后三十日内给付唐书军过渡费88538.32元，违约金以88538.32元为基数，按照日3‰从2019年8月19日起计算至给付涉案款结束时止；四、驳回唐书军的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3717元，鉴定费16000元，由开江县住房和城乡建设局负担。本案二审审理过程中，唐书军提交了如下证据：案涉20号门市的施工图纸，拟证明三罗房地产公司与开江县住建局改变了门市的设计图纸和方案，导致门市变窄了。开江县住建局对该证据的质证意见为：开江县住建局没有提供底层的平面图，双方签订的合同中也没将这张图纸作为附件。如果要作为附件，它应该要加盖提供一方的印章。凡是涉及到购买房屋，安置房屋，应该在平面图上有以红线或者其他颜色进行圈注，以示标志特定的安置房屋或购买房屋的确定。三罗房地产公司对该证据质证意见为：1、唐书军未提供证据的来源，且系复印件，无法核对该份证据的真实性；2、该份图纸上未标注任何楼盘的名称，显示不出来是哪一个楼盘或者哪一个地域的图纸；3、该图纸不知道形成的时间，但肯定不会是拆迁安置征收补偿协议的附件；4、通过这张图纸，无法证明案涉楼盘或门市是改变了规划的。无法达到唐书军的证明目的。对上列证据经本院审查，该份图纸唐书军已在一审中提交，不属二审新的证据，本院不予认证。二审查明的案件事实与一审认定的案件事实一致，本院予以确认。本院认为，关于安置房屋、门市过渡费的问题。唐书军、开江县住建局对安置房屋、门市过渡费按双倍支付至2016年4月30日止，均予以认可。唐书军主张之后的房屋过渡费应从2016年5月计算至2018年9月，根据三罗房地产公司2017年2月8日发布《交房公告》，表明案涉房屋具备交房条件，但唐书军以门市交付不符合补偿安置协议的门市为由拒不接收房屋，其拒不接收房屋之后的过渡费，属于自身原因造成，责任应由其自行承担，故一审法院确定唐书军的房屋过渡费从2016年5月至2017年2月止为12718.4元是正确的，本院予以确认。关于门市过渡费问题，因案涉门市未交付，一审法院根据唐书军的诉请确定门市过渡费从2016年5月至2018年9月止为75819.92元正确，本院予以确认。对于唐书军上诉主张要求开江县住建局支付其门市过渡费到交付时止，其超出了一审的诉请，属新增的诉讼请求，双方可依据协议约定另行处理。关于开江县住建局认为其已双倍支付了过渡费，一审又判决其承担3‰的违约金，加重其责任问题。因开江县住建局系《房屋征收补偿安置协议》的合同主体，其依法负有向唐书军履行支付过渡费的义务，且唐书军也未明确表示放弃延迟支付过渡费的逾期违约金，故一审判决开江县住建局按日3‰给付逾期过渡费违约金符合合同约定，亦具有事实和法律依据，本院予以确认。对于唐书军要求开江县住建局按照三倍支付逾期过渡费，因之前支付的过渡费均是按双倍计算并支付，判决确定的过渡费亦是按双倍计算，并按日3‰计算了违约金，足以弥补其损失，对唐书军的该项主张，本院不予采纳。关于案涉安置门市贬值损失是否计算，以及安置面积不足部分价格的确定问题。唐书军与开江县住建局签订的《房屋征收补偿安置协议》合法有效，开江县住建局应当按照合同约定向唐书军交付门市。唐书军诉请安置协议中的图纸明确约定了门市的规格及面积，诉争门市比安置协议中交付的门市变窄、变长、临街面的过道有5步向上梯子、门市面积差11.47平方米，导致门市价值降低。开江住建局于2018年9月4日给唐书军出具的《接房通知书》载明现状安置的门市房屋与原设计方案宽度变窄，且诉讼中也认可门市面积差11.47平方米，能够认定开江县住建局向唐书军交付的门市不符合合同约定，故一审法院根据《中华人民共和国合同》第一百零七条规定，在开江县住建局无法继续履行或采取补救措施补救履行交付门市义务的情况下，责令开江县住建局向唐书军承担赔偿损失的违约责任是正确的。开江县住建局交付的案涉门市变窄、变长、临街面的过道有5步向上梯子，从而影响门市的使用价值，也导致门市的贬值，其相应门市贬值损失应由开江县住建局承担。对于门市的价值差和门市面积不足部分价格，因唐书军、开江住建局均同意以同地段的15号门市价格作为参照物，因此，一审法院依据川天成房咨（2020）第C057号评估报告书，确定开江县住建局给付唐书军门市价值差233900.1元和门市面积差价款331827.1元并无不当，本院予以确认。开江县住建局上诉主张安置房屋门市系产权调换，则“拆一还一、互不补差”，及补偿金额应按拆迁时的评估价格进行计算，与本案查明的事实不符，亦不符合客观实际，本院不予支持。综上所述，上诉人唐书军、开江县住建局的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3717元，由上诉人唐书军负担1858.5元，上诉人开江县住房和城乡建设局负担1858.5元。本判决为终审判决。审判长  牟春艳审判员  古 霞审判员  钟 伟二〇二〇年十二月二十八日书记员  冯泽林