贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0103民初11532号原告：成都万科物业服务有限公司，住所：成都市锦江区一环路东五段8号天府国际19楼2-5号。法定代表人：周勇，职务：总经理。委托诉讼代理人：罗丽、秦疆飚。被告：朱央华，女，1958年4月13日生，汉族，住贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：廖骏，与被告系母子关系。原告成都万科物业服务有限公司与被告朱央华物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易（小额诉讼）程序公开开庭进行了审理，原告成都万科物业服务有限公司的委托诉讼代理人罗丽、秦疆飚，被告委托诉讼代理人廖骏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告成都万科物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠原告的物业费等费用合计12397.87元；2、判决被告承担本案全部诉讼费用（包括不限于送达文书的公告费、快递费等）。事实与理由：根据《杨柳湾住宅小区（万科翡翠传奇）前期物业服务合同》可知，原告为杨柳湾住宅小区（万科翡翠传奇）小区的物业服务企业。原告已按合同约定提供了物业服务，但被告未履行按时缴纳物业费的义务。具体欠费如下：自2017年6月1日起至2019年12月31日，拖欠物业费等费用合计12397.87元，其中，物业费本金11909.13元、违约金488.74元。虽然原告多次电话、书面告知被告需按合同、法规要求履行按时交纳物业费的义务，但被告一直无正当理由拒交，其行为已构成违约。为维护原告的合法权益，故诉至法院请求如前。被告朱央华辩称，不认可2.48元的物业费单价，之前约定的1.9元，不认可被告进入小区进行物业服务的合法性，被告与原告之间没有签订物业服务协议；被告与房开签订的合同物业费是1.9元，当时被告也是和龙华房开签订的合同，现在房开依然在小区，我认为我们之间签订的合同是持续有效的；原告物业费收费标准与服务质量不匹配，希望降低物业费收取标准。经审理查明，原告系位于贵阳市云岩区（万科翡翠传奇）的物业服务企业，被告系该小区18栋1-17-2号房业主，建筑面积为152.77平方米。2016年7月16日，被告（买受人）与贵阳龙华房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房销售合同》，主要约定：被告购买案涉房屋，交房时间2016年10月16日；出卖人依法选聘的物业服务企业为：贵阳锦江物业管理有限公司，前期物业管理期间，物业服务收费价格为1.9元/月/平方米。上述合同附件十二补充协议主要约定：杨柳湾小区为分期开发，买受人同意出卖人可以委托贵阳锦江物业管理办理房屋交付使用手续；买受人同意出卖人选聘贵阳锦江物业管理有限公司对该商品房进行前期物业管理，并在签订《商品房买卖合同》时和贵阳锦江物业管理有限公司签订《前期物业服务收费协议》，遵守出卖人制定的《业主临时规约》。上述协议签订后，被告收房，并向案外人贵阳锦江物业管理有限公司缴纳物业管理服务费。2017年5月12日，原告在案涉小区前期物业服务企业选聘招标投标中中标。2017年5月17日，贵阳龙华房地产开发有限公司在贵阳日报上刊登《关于重新选聘物业服务企业的通知》，主要载明“杨柳湾住宅小区全体业主：由于现管理“杨柳湾住宅小区18、19、20栋住宅楼”的贵阳锦江物业管理有限公司在其经营方向上有所调整，决定退出对该项目的物业服务工作......现已选聘成都万科物业服务有限公司继续对本项目进行前期物业管理服务”。2017年6月1日，原告（乙方）与贵阳龙华房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同》，主要约定：甲方委托乙方对杨柳湾住宅小区（万科翡翠传奇）提供前期物业服务事宜；本合同期限自2017年6月1日起，至本合同约定的物业管理区域房产竣工验收备案后一年止，但合同期内，本物业业主委员会代表全体业主与乙方或其他物业服务企业签订新的物业服务合同生效时，本合同自动终止，如合同到期，未出现上述之情形，则当同时具备以下两个条件时，本合同继续有效：A、乙方同意继续履行本合同；B、未依法经专有部分占建筑物总面积过半数的业主占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘乙方的决议并签订新的物业服务合同；物业服务收费标准为高层住宅（回迁房除外）2.48元/月/平方米，商业6.0元/月/平方米，回迁房（22号楼）1.9元/月/平方米；业主或物业使用人应于季度最后一个月25日前向乙方缴纳下期的物业服务费，在所交季度首月15日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金。上述合同签订后，原告开始提供物业服务。被告未向原告支付2017年6月1日至2019年12月31日期间的物业服务费。庭审中，被告提交照片，拟证原告提供的服务与收费标准不匹配。原告质证意见为图片反映的是短暂的情况，不能证明是持续的情况，且现在已经处理完毕。庭审中，被告陈述：我购买的是现房，2016年8月份就要收房了，我们交物业费是给之前的物业，按照1.9元的标准。上述事实，有原、被告陈述，相关书证及本院庭审笔录在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”及第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：第（五）按时交纳物业服务费用；......”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”、第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催交的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，本案中，原告与建设单位签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，且内容未违反相关法律、行政法规的强制性规定，该协议应为有效协议，对该小区业主具有约束力。上述协议自2017年6月1日起发生效力，但案涉小区系分期开发，18、19、20栋房屋系在上述合同签订前已交付业主使用，且由开发商选聘的另一物业公司进行前期物业管理服务，被告已按照1.9元/月/平方米的标准向案涉小区之前的物业公司缴纳物业费。原告是在案涉房屋交付使用后才进入该小区进行物业管理服务，其与开发商签订的《前期物业服务合同》约定高层的物业服务费标准为2.48元/月/平方米，入场后，原告并未就物业费收费标准提高事宜与被告进行过沟通、协商、公示，现原告要求被告按2.48元/月/平方米标准交纳物业费显失公平。但原告已按前述协议约定为被告所在小区提供物业服务，被告已实际享受了原告提供的物业服务，被告理应向原告缴纳物业管理服务费，关于物业费缴纳标准，原、被告之间系服务与被服务的关系，从公平原则及创建和谐小区的角度出发，被告按1.9元/月/平方米向原告交纳物业费较为适宜。被告自2017年6月1日至2019年12月31日期间，应缴纳的物业服务费为1.9元/月/㎡×152.77㎡×31个月≈8998.15元，原告主张未超出该金额的部分，本院予以支持。关于原告提出的物业费收费标准与服务质量不匹配的意见，本院认为，小区物业服务合同是集体约定、共同承受的公共性合同，物业服务的质量标准应统一为全体业主共识的标准。但实际情况下，由于小区内的业主众多，各家各户因期待的质量标准均不一致，故不能因为某一特定业主的认同与不认同服务质量而认定物业公司的服务质量未达标准。因此，本案中被告已经作为整体接受了物业服务，就不能以其该户自己的标准主张物业服务质量未达标准为由拒付物业服务费。否则将出现同一小区内对同一服务水准的物业服务，不同的业主对物业管理费可交可不交，可少交可多交，一方面会产生业主之间的权利义务不匹配、不公平，另一方面会导致部分业主恶意拖欠物业管理费，进而物业服务质量进一步下降的恶性循环，最终导致该小区无法实现应有的宜居环境与秩序。业主针对物业服务不到位的感受，除可以及时建议、监督物业公司履行管理职责，及时消除不利于小区公共秩序的问题，还应积极依法行使业主权利，通过业主大会、业主委员会等民主自治机制，形成小区业主集体意志，对物业服务形成相对具体、细化的质量标准和解约条件等合同条款，甚至通过业主集体决议，依法更换物业服务企业或服务机构，方能实现良好的小区公共秩序。对于原告要求被告支付违约金的诉请，因原告在物业管理服务上确实存在一定程度的不足和问题，且被告并非无故拖欠物业管理费，故本院综合双方的过错程度，在兼顾公平原则的基础上对该诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告朱央华于本判决生效之日起十日内向原告成都万科物业服务有限公司支付2017年6月1日至2019年12月31日期间的物业管理服务费8998.15元；二、驳回原告成都万科物业服务有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费108元，减半收取54元，由被告朱央华负担（该款原告已预交，被告在履行上述判决义务时一并支付给原告）。本判决为终审判决。审判员  王琼琼二〇二〇年十二月二十二日法官助理徐丹书记员敖欣瑜