广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初21198号原告：赵燕葵，女，1969年12月21日出生，汉族，住广州市白云区××××××××，公民身份号码440××××××××××××927。被告：广东广佛智城集团有限公司，住所地：广东省佛山市××××××××××××××××××第16层第41607-41616单元，统一社会信用代码914××××××××××××393。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。原告赵燕葵诉被告广东广佛智城集团有限公司（以下简称智城公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案后，依法适用简易程序于同年10月20日公开开庭进行了审理。原告及被告智城公司的委托诉讼代理人吴诗炜到庭参加诉讼。诉讼中，当事人申请庭外和解但未能达成协议，和解期间审限作相应扣除。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原被告签订的《物业使用权转让合同》；2.被告向原告返还使用权转让金25万元3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年12月22日，原告与被告签订了一份《物业使用权转让合同》，约定被告将位于佛山市南海区××××××××××××××0××商业用房（以下简称涉讼物业）的使用权转让给原告，涉讼物业面积28平方米，转让期限至2036年12月29日。原告支付了首期款13万元后，其余款项12万元已向金融机构借款付清。同时，合同特别约定被告应于2018年1月1日前将涉讼物业交付给原告，然自合同约定的交付期届满，被告未能按约定向原告履行交付物业的义务。其后，经原告多番核查，涉讼物业至今仍未建成，即在约定的交付期内，被告未能按约定履行合同，已构成违约，原告有权解除《物业使用权转让合同》，并根据该合同要求被告返还因违约而产生的损失。被告辩称，1.原告曾于2019年8月22日向法院起诉要求被告支付逾期交付违约金，后经法院调解，被告同意向原告支付违约金91250元（计至2019年12月30日）。被告已按调解书履行付款义务。现原告又起诉要求被告按日万分之五支付逾期交付的违约金19125元，虽然合同中有约定，但原告两次起诉主张的违约金总额已超过合同总价款的45%，已经超过了违约金30%的上限，依法应不予再支持。2.被告在原告第一次起诉之后已多次同原告协商解除涉讼物业使用权转让合同，但原告为获取违约金拒绝解除，为此导致涉讼物业使用权转让合同至今尚未解除。现原告要求解除合同，被告可以解除，但被告因今年遭遇新冠病毒的肺炎疫情，经营状况不良，主要营业收入明显减少，故请求法院判决被告自2021年5月开始分十二期退款给原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人无异议或对其真实性无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：广佛智城项目（二期）14号楼办理了建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。2016年12月22日，原告（受让方、乙方）与广东广佛智城商业地产投资有限公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定：甲方将佛山市南海区×××××××××××××××2××××××××××号商业用房的使用权转让给乙方；使用权转让期限从合同签订之日起至2036年12月21日止；甲方在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给乙方至2048年12月31日止，乙方应该在2049年1月1日当天将该物业的使用权归还给甲方；涉讼物业按建筑面积计算使用权转让金，总转让金25万元，乙方于本合同签订当日支付首期转让金13万元，其余款项12万元向符合条件的银行等金融机构借款支付；甲方在2017年12月31日前将涉讼物业交付给乙方，如乙方在此之前未能付清合同约定的所有款项，则涉讼物业交付时间顺延至乙方付清合同约定所有款项的次日；项目对外经营期间实行统一经营的管理方式进行经营；甲方未按照本合同约定的期限向乙方交付涉讼物业，应按照已收转让金每日万分之五的标准向乙方支付违约金；等等。广东广佛智城商业地产投资有限公司于2019年1月21日变更名称为广东广佛智城集团有限公司。原告已向被告支付使用权转让金25万元。2019年8月22日，本院立案受理原告赵燕葵与被告智城公司、第三人广东智城梦乐城商业投资有限公司（以下简称梦乐城公司）租赁合同纠纷一案，案号为（2019）粤0605民初20906号。赵燕葵在该案中请求：1.智城公司向赵燕葵支付以250000元为本金自2018年1月1日起按日万分之五的标准计算的违约金至2019年11月18日止；2.本案诉讼费用由智城公司承担。2019年12月12日，本院作出（2019）粤0605民初20906号民事调解书，确认双方达成的如下协议：一、赵燕葵与智城公司共同确认，双方于2016年12月22日签订的《物业使用权转让合同》继续履行；二、赵燕葵与智城公司、梦乐城公司共同确认，三方于2016年12月22日签订的《租赁合同》自2019年12月12日起不再继续履行；三、赵燕葵与智城公司、梦乐城公司共同确认，智城公司需支付自2018年1月1日至2019年12月31日止的逾期交付违约金91250元予赵燕葵，赵燕葵需退还梦乐城公司已支付租金及押金共37850元，经抵扣，智城公司同意于2020年1月15日前支付53400元至赵燕葵指定的以下银行账户……；四、智城公司按上述第三项协议约定支付款项后，各方不得就上述《租赁合同》再向任何一方主张权利；如智城公司未按上述第三项协议如期足额履行付款义务，智城公司同意以未付款项为本金自应付款之次日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计付利息，赵燕葵有权就上述第三项协议之未付款项及本项约定之利息全额向法院申请强制执行；五、赵燕葵自愿放弃本案其他诉讼请求；六、本案以调解结案，案件受理费834.38元（赵燕葵已预交），由智城公司自愿负担并于2020年1月15日前支付至上述第三项协议赵燕葵指定的银行账户。2020年1月16日，智城公司转账54234.38元予赵燕葵。2020年7月15日，原告提起本案诉讼。被告于同年7月24日收到本案起诉状等应诉材料。诉讼中，被告智城公司确认涉讼物业仍为在建状态，未竣工验收。本院认为，本案为租赁合同纠纷，《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉讼物业所在楼栋已办理规划报建,但涉讼《物业使用权转让合同》约定使用权的实际租赁期限已超过二十年，则超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同约定被告智城公司应在2017年12月31日前将涉讼物业交付给原告，但至本案庭审辩论终结之时涉讼物业所在建筑物仍为在建状态，未竣工验收，不具备交付使用条件，原告诉请解除《物业使用权转让合同》，合理有据，本院予以支持并确认《物业使用权转让合同》中二十年有效部分的约定在被告收到载有解除意思表示的起诉状之日（即2020年7月24日）解除。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分亦已解除，在涉讼物业未实际交付使用的情况下，被告收取的物业使用权转让金25万元应退还予原告。原告的相应诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告赵燕葵与被告广东广佛智城集团有限公司于2016年12月22日签订的《物业使用权转让合同》中关于物业使用权转让期限二十年内的约定于2020年7月24日解除；二、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让金250000元予原告赵燕葵。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计2525元（原告已预交），由被告广东广佛智城集团有限公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  胡方平二〇二〇年十二月八日书记员  钟 丹