贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终8692号上诉人（原审被告）：毕节万晟置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区德溪街道办万晟阳光城商住3号楼2楼，统一社会信用代码：91520502059064834E。法定代表人：余国晟，该公司总经理。委托诉讼代理人（一般授权）：罗舸真，该公司员工。被上诉人（原审原告）：邵大波，男，1975年11月7日出生，汉族，现住贵州省毕节市七星关区。被上诉人（原审原告）：徐梅，女，1981年11月18日出生，汉族，现住贵州省毕节市七星关区。邵大波、徐梅委托诉讼代理人（特别授权）：吴发琴，贵州神兽律师事务所律师。邵大波、徐梅委托诉讼代理人（一般授权）：王丽，贵州神兽律师事务所实习律师。上诉人毕节万晟置业有限公司（以下简称：万晟公司）因与被上诉人邵大波、徐梅商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初13880号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人万晟公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决上诉人承担逾期办证违约责任事实不清。2015年起，因产权登记制度的调整，由原来分开办理、颁发的《房地产权证》《国有土地使用证》，改变为统一的《不动产权证书》。《毕节市人民政府关于在毕节市中心城区实施不动产统一登记的公告》载明：“自2016年9月30日起，毕节市七星关区、金海湖新区（贵州毕节经济开发区）实施不动产统一登记。”由于七星关区人民政府通知不再办理《房屋所有权证》，上诉人只能协助被上诉人按照《不动产权证书》办理的程序和要求，重新组织材料另行向政府相关部门申请办理。因此，双方于政策调整之前关于办理权属证书的责任约定在没有重新协商达成一致的情况下，并不能直接适用约束政策调整之后出现的情形。上诉人不能按照《商品房买卖合同》的约定为被上诉人办理房屋产权证书系政策原因所致，属不可抗力，不能归责于上诉人，上诉人不应承担责任。同时，因被上诉人未及时缴纳契税，导致上诉人不能为其办理不动产登记证系被上诉人过错，上诉人不应对此承担责任。违约金作为一种违约救济措施兼顾惩罚性和补偿性，应当从保护债权人利益和鼓励当事人积极从事交易出发。即使人民法院认定上诉人应当支付违约金，也应结合本案合同履行情况，综合考虑违约原因、违约时间、违约方过错程度及承受能力、非违约方可能造成的损失等各种因素，对违约金进行调减。二、《商品房买卖合同》第十二条约定的交付条件是“线路敷设到户或管道入户”等，而不是达到办理好开通手续，且注明了“以上第1、2、3、4、5、6、7项需买受人自行办理开通使用手续”，即需买受人自行交纳相关费用才能开通使用。《商品房买卖合同补充协议》第一条第二项约定：房价款不包括《房屋所有权证》《国有土地使用权证》办理的各项税、费，电话费开户费、网络接入开通费、有线电视接入开通费、天然气初装费、智能刷卡水表安装费，光纤开户及收视费等第三方收取的各类费用，后期如有变动根据相关部门规定收费标准由出卖人进行代收代缴。根据该约定，被上诉人请求退还的各项开通费用不包含在商品房价款之内，应由被上诉人自行负担。被上诉人邵大波、徐梅未进行答辩。邵大波、徐梅向一审法院起诉请求：一、判令被告支付原告逾期交房违约金暂计7649.38元；具体金额以原告已付房款402599.00元为基数，按日1/10000计算，从2017年7月7日起计算至2017年12月31日止；二、判令被告支付原告逾期办证违约金暂计18925.15元；具体金额以原告已付房款402599.00元为基数，按日1/10000计算，从2017年12月31日起计算至2019年4月14日止；三、被告返还原告各项开房费人民币3080,00元；四、判令被告退还供暖建设费8670.00元；四、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告邵大波、徐梅于2016年8月21日与被告万晟置业公司签订《商品房买卖合同》，约定购买被告万晟置业公司开发的位于毕节市七星关区，房号Ａ26-1-1，建筑面积131.29平方米，总价402599.00元，双方签订格式合同，合同第三章第七条第2款均约定：商品房价格包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所配套设施的建设安装费用，出卖人不得再向买受人收取商品房总价款以外的费用。合同第四章第十一条第（一）项约定：出卖人应当于2016年12月30日前向原告交付商品房；第十三条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件交付房屋给买受人的，按照逾期时间分别处理：1、逾期在180日内，出卖人按日向买受人支付已付房屋价款的万分之一违约责任；2、逾期超过180日以后，出卖人仍不能交付商品房，买受人可以退房，买受人不退房的，出卖人自约定交房日期至实际交房之日止，按日向买受人支付万分之一的违约金。合同第八章第二十二条第二项约定：出卖人在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记；本条三（一）约定：出卖人承诺于2017年12月31日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；本条三（二）还约定：出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、逾期在90个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房屋价款的万分之一承担违约责任；2、逾期在90个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方约定买受人可以退房，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付万分之一的违约金。合同签订后，原告按约实际支付了房款402599.00元以及办证所需的税费。被告实际于2017年7月7日向原告交付房屋，出卖人取得办理涉案房屋初始登记后于2019年1月8日告之原告，原告于2019年4月14日取得房屋产权证。被告在涉案房屋总价款之外分别向原告收取了3080.00元三通费，8670.00元暖气建设费。一审法院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告已按合同约定支付了购房款，并将公共维修基金、契税等办证所需的费用交给被告，成立事实上的委托代办关系。被告应按合同约定的期限向原告交付涉案商品房，取得该商品房所有权初始登记，并按合同约定如期将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。因原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经取得办理商品房转移登记条件的义务，才履行完毕其合同约定的交付义务。被告未在期限内履行上述义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，予以支持。逾期交房违约金的起止时间，应从双方约定交付日期之次日2016年12月31日计算至实际交房日即2017年7月7日止，计187天。办证逾期违约金的起止时间，应从双方约定交付日期之次日2018年1月1日计算至办理商品房转移登记的有关文书并告之原告之日即2019年1月8日止，计372天。原、被告订立的《商品房买卖合同》第七条第2款约定：商品房价格包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所配套设施的建设安装费用，出卖人不得再向买受人收取商品房总价款以外的费用。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条关于“商品房买卖合同应当包括下列内容…（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施交付承诺及相关权益、责任；…前款规定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”的规定，水、电、燃气、有线电视作为商品房的主要配套设施之一，其建设安装费用应按该规定包含在商品房总价款中。被告司在收取涉案房屋总价款之外，另行收取了原告邵大波、徐梅的闭路电视入户费等共计3080.00元建设安装费用，无事实及法律依据，应予退还。原告主张的供暖建设费8670.00元不属商品房配套设施的建设安装费用，被告不予退还。关于违约金的计算标准问题，合同约定按日1/10000合理，予以支持。原告主张的逾期交房违约金以原告实际支付房款402599.00元为基数，计算为402599×187×1/10000=7528.60元。原告主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金以原告实际支付房款402599.00元为基数，计算为402599×372×1/10000=14976.68元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告毕节万晟置业有限公司于判决生效十日内支付原告邵大波、徐梅逾期交房违约金7528.60元；二、被告毕节万晟置业有限公司于判决生效十日内支付原告邵大波、徐梅逾期办证违约金14976.68元；三、被告毕节万晟置业有限公司于判决生效之日起十日内返还原告邵大波、徐梅闭路电视入户费等3080.00元；四、驳回原告邵大波、徐梅的其他诉讼请求。案件受理费379.00元由原告邵大波、徐梅负担114.00元，由被告毕节万晟置业有限公司负担265.00元。本院审理本案期间，双方当事人均未提供证据。经审理查明：本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：本案二审的争议焦点是：1.上诉人是否应承担逾期办证违约责任，约定的违约金是否过高应予调减？2.上诉人代收的“开户费”应否退还？关于焦点1，案涉《商品房买卖合同》及补充协议于《不动产登记暂行条例》及《不动产登记暂行条例实施细则》施行后签订，双方签订合同前不动产登记已经实行“二证合一”的政策，上诉人主张不能按合同约定办理转移登记系不动产登记政策调整所致，属不可抗力，故其不应承担违约责任的理由不成立，不予采纳。双方签订的《商品房买卖合同》约定上诉人应于2017年12月31日前，取得案涉房屋所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人。上诉人未按合同约定时间取得初始登记，构成违约，上诉人应承担相应违约责任。同时，无证据证明被上诉人存在怠于缴纳契税导致办证迟延的情况，上诉人主张办证迟延系被上诉人未缴纳契税所致无事实依据，不予采纳。《商品房买卖合同》约定违约金以买受人已付购房款为基数，按日万分之一的标准计付。该违约金条款系双方自愿缔结，兼具补偿和惩罚属性，不存在利益明显失衡依法应予调整的情形，上诉人应遵循诚实信用原则履行。上诉人以其违约未给被上诉人造成损失为由主张调减违约金，无事实及法律依据，本院不予支持。关于焦点2，双方签订的《商品房买卖合同》第十二条明确约定，交房时水、电应达到使用条件，燃气应达到管道入户，通信、电视、网络线路应敷设到户。根据本案查明的事实，上诉人向被上诉人收取的燃气入户费,实质为案涉商品房达到交付使用条件所需支出的基础设施建设安装费用，而非《商品房买卖合同补充协议》第一条第二项约定的费用。上诉人主张依据双方约定，其不应退还燃气入户费的理由不成立，不予采纳。同时，即使上述电视开户费、自来水开户费、燃气入户费不属于基础设施建设安装费用，上诉人亦未举证证明其已基于双方委托关系代被上诉人向相关部门缴纳，完成受托事项，被上诉人主张退回，系以实际行动表示终止委托关系，上诉人无须再从事委托事项，因此收取的相关费用应予退还。上诉人主张不予退还的上诉理由亦不能成立，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求，予以驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费758元，由上诉人毕节万晟置业有限公司。本判决为终审判决。审判长 王 云审判员 胡伟科审判员 郭少华二〇二〇年十二月十日书记员 高 进