福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0521民初8204号 原告：兴业银行股份有限公司泉州台商投资区支行，住所地福建省泉州台商投资区杏秀路三鑫花园****楼商业店面01-03及**商场，统一社会信用代码913505215692632860。 负责人：骆泽峰，该支行行长。 委托诉讼代理人：潘志平、钱剑虹，福建重宇合众（泉州）律师事务所律师。 被告：何福军，男，1981年6月5日出生，汉族，住福建省惠安县。 被告：江丽娜，女，1982年1月21日出生，汉族，住福建省惠安县。 被告：泉州源盛房地产开发有限公司，，住所地福建省惠安县辋川镇通港路镇政府对面统一社会信用代码91350500791789350M。 法定代表人：张聪海，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张伟雄，男，1983年1月19日出生，汉族，住福建省惠安县。该公司职员。 原告兴业银行股份有限公司泉州台商投资区支行（简称兴行台商支行）与被告何福军、江丽娜、泉州源盛房地产开发有限公司（简称源盛公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。兴行台商支行的委托诉讼代理人钱剑虹、源盛公司的委托诉讼代理人张伟雄到庭参加诉讼。被告何福军、江丽娜经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告兴行台商支行向本院提出诉讼，请求判决：1、何福军、江丽娜立即偿还兴行台商支行借款本金223037.94元及相应的利息、罚息、复利（自2017年10月15日起至实际收回全部债权之日止按合同约定计算，暂计至2020年10月13日为44016.79元）。2、何福军、江丽娜立即支付原告因本案诉讼而支出的律师服务费用2000元。3、何福军、江丽娜应立即协助原告办妥址于惠安县××镇××村××花园××＃××室房产的抵押登记手续，将抵押权人设定为原告，源盛公司应督促何福军、江丽娜并配合其办理抵押登记。4、房产的抵押登记办妥后，或被告何福军、江丽娜逾期仍未办理抵押登记的，原告有权以上述房产折价或以拍卖、变卖所得价款在第一、第二项确定的债权及诉讼费范围内有限受偿。5、源盛公司对上述债务承担连带清偿责任。事实和理由：兴行台商支行与何福军、江丽娜于2014年3月12日签订《个人购房抵押（保证）借款合同》1份，约定兴行台商支行向何福军、江丽娜提供借款265000元，借款期限为15年，借款用途为购买位于惠安县××镇××村××花园××＃××室房产；还款方式为等额本息偿还法，借款利率为基准利率上浮10%，利率浮动方式为固定日浮动，浮动周期为年，逾期借款罚息为借款利率上浮50%，对不能按时支付的利息，按借款逾期罚息利率计收复利。何福军、江丽娜以前述房产对前述借款所涉的全部债务提供抵押担保，源盛公司对前述借款所涉的全部债务提供连带责任保证担保，担保的范围均包括贷款本金、利息（含复利）、罚息、违约金、赔偿金、补偿金及原告为实现债权和担保权而发生的费用（包括但不限于律师费、评估费、拍卖费、诉讼费、保全费、差旅费等）。前述借款合同签订后，该合同及合同项下的抵押物，已经登记机关办理登记手续，兴行台商支行亦即依约发放了贷款。但是，何福军、江丽娜却未依约偿付借款本金及利息，截至2020年10月13日，其逾期未还本金为223037.94元，利息、罚息、复利计为44016.79元。 被告何福军、江丽娜未作答辩。 被告源盛公司辩称，涉讼房产于2014年10月10日办理了房地产权属证书，抵押登记手续是2017年之后才要求办理的，办理抵押登记手续需要客户协助，有通知何福军、江丽娜来办理但均未到 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，即兴行台商支行提供的《个人购房抵押（保证）借款合同》、《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、《商品房抵押登记证明》、借款借据、个贷系统查询单及还款明细清单、《委托代理协议》、福建增值税专用发票，本院对其真实性、合法性和关联性予以确认，并在卷佐证。何福军、江丽娜未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为其放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年3月12日，兴行台商支行与何福军、江丽娜、源盛公司签订《个人购房抵押（保证）借款合同》（合同编号：151403576301000）1份，约定：何福军、江丽娜向兴行台商支行借款265000元用于购买位于惠安县××镇××村××花园××＃××室房产，借款期限180个月，自2014年3月12日起至2029年3月12日止；借款利率按百分比浮动定价，为基准利率上浮10%，实际利率等于基准利率乘以系数1.1；浮动周期为1年，固定日还本付息，借款发放次月起每月15日及借款到期日为还款日，还款方式为等额本息还款；借款逾期，罚息利率为借款利率上浮50%；债务人不按本合同规定按时偿还借款，即构成违约，债权人有权解除借款合同，要求债务人清偿所有到期或未到期的借款本金、利息及其他费用；被告何福军、江丽娜提供其购买的址于惠安县××镇××村××花园××＃××室××商品房作为借款抵押担保；抵押担保范围包括但不限于本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、赔偿金、保管担保财产及抵押权人实现债权的费用等；抵押物为预售商品房的，抵押人应在该房产可以办理房屋所有权证后的三个月内办理房屋所有权证和房屋抵押登记手续；抵押期间自（预）抵押登记之日起至主债务履行完毕之日止。被告源盛公司为被告何福军借款提供阶段性保证担保；保证人在本合同项下承担连带保证责任；债务人无论何种原因未按本合同约定按期偿还借款利息（包括债权人因债务人或担保人违约而要求提前收回的借款利息），保证人都应按照本合同约定履行清偿责任；保证范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、债权人实现债权的费用等；保证期间为阶段性担保：保证期间为每笔主债务履行期届满之日起两年；如果债务人已办妥房屋所有权证和以债权人为抵押权人的房屋抵押登记手续，则自债务人将该房屋的抵押权利凭证正本等交由债权人收执之日起，保证人的保证责任解除。但对于在该日之前已到期的债务人债务，以及该日之前发生保证人或／及债务人的违约而引起的本合同项下债务的，保证人仍应承担保证责任和相应的违约责任。被告江丽娜作为共同债务人、抵押物共有人在上述借款合同上签名。被告源盛公司作为保证人的上述借款合同上加盖公章及法定代表人印章。 2014年3月24日，被告何福军将购买的上述商品房向惠安县住房和城乡规划建设局办理商品房抵押权预告登记，至今未办理正式抵押登记手续。2014年3月27日，原告依约向被告何福军发放贷款265000元，年利率7.05%。2014年9月29日，被告何福军、江丽娜提供的抵押物即址于惠安县××镇××村××花园××＃××室××商品房办理房屋所有权证书（编号为惠房权证辋川字第2××2号）。被告何福军自2017年10月15日起未按约偿付借款本息，截至2020年11月25日，尚欠到期本金223037.94元、利息34427.9元、罚息11574.18元。被告江丽娜未承担共同还款义务，被告源盛公司亦未履行保证责任。 原告因提起本案诉讼而支出律师服务费2000元。 综上事实，本院认为，本案当事人签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》，系各方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。原告已履行发放贷款的义务，被告何福军、江丽娜未按合同约定还款，已构成违约，应承担相应的民事责任。原告请求被告何福军、江丽娜偿还尚欠的全部借款本金、利息、罚息、复利，并支付律师服务费，符合合同约定和法律规定，依据和理由充分，应予支持。《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”被告何福军、江丽娜以其购买的位于惠安县××镇××村××花园××＃××室房产提供抵押担保,该房产仅办理抵押权预告登记，但未办理正式的抵押登记，抵押权尚未设立，不直接产生优先受偿的效力。原告作为该案涉案房产抵押权的预告登记权利人，享有的是当抵押登记条件成就时对该房产办理抵押登记的请求权，并非对该房产已享有现实的抵押权，故原告请求在抵押权登记完成前享有对预告登记抵押物优先受偿的主张，于法无据，不予支持。本案中，涉讼房产已具备办理抵押登记的条件，依据合同的约定，被告何福军、江丽娜作为办妥房屋抵押登记的合同义务人，负有协助办理抵押登记的义务，本院确定被告何福军、江丽娜应在本判决生效之日起30日内协助办理前述房产抵押登记，抵押权人设定为原告。被告源盛公司自愿为被告何福军、江丽娜的本案债务提供阶段性连带责任保证，依合同约定即被告源盛公司自借款发放之日起，至被告何福军、江丽娜取得房地产权属证书，并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续之日止，为被告何福军、江丽娜的债务承担连带责任保证。故被告源盛公司在涉讼房产办理正式抵押登记之前，依约应当在保证范围内对被告何福军、江丽娜的债务承担连带清偿责任。被告源盛公司在承担保证责任后，有权向被告何福军、江丽娜追偿。被告何福军、江丽娜经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条第一款、第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，判决如下： 一、被告何福军、江丽娜应于本判决生效之日起三十日内偿还原告兴业银行股份有限公司泉州台商投资区支行借款本金223037.94元，并自2017年10月15日起至还清款项之日止按合同约定计付利息、罚息、复利。 二、被告何福军、江丽娜应于本判决生效之日起三十日内支付原告兴业银行股份有限公司泉州台商投资区支行因本案诉讼而支出的律师服务费2000元。 三、被告何福军、江丽娜应于本判决生效之日起三十日内协助原告兴业银行股份有限公司泉州台商投资区支行办理位于惠安县××镇××村××花园××＃××室房产［不动产权证编号：惠房权证辋川字第2××2号］的正式抵押登记手续，并将抵押权人设定为原告兴业银行股份有限公司泉州台商投资区支行。 四、被告泉州源盛房地产开发有限公司对被告何福军、江丽娜的上述债务承担连带清偿责任，直至惠安县××镇××村××花园××＃××室房产的抵押登记手续办妥为止。被告泉州源盛房地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告何福军、江丽娜追偿。 五、驳回原告兴业银行股份有限公司泉州台商投资区支行的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5335.8元，减半收取计2667.9元，由被告何福军、江丽娜、泉州源盛房地产开发有限公司负担，应在本判决生效后五日内缴交。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员 孙 莉 二〇二〇年十二月十五日 书记员 曾艺璇 本案引用的主要法律条文及执行申请： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 《中华人民共和国合同法》第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 《中华人民共和国担保法》第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。 当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《中华人民共和国物权法》不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 《中华人民共和国物权法》第二十条第一款当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 《中华人民共和国物权法》第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。