广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1322民初4147号原告：张秀红，女，汉族，1982年4月14日出生，身份证住址：广东省博罗县×××××××委会岭子头小组，身份证号码：441×××××××********。委托诉讼代理人：陈健，系广东旭利律师事务所律师。委托诉讼代理人：张秀武，系广东金卓越律师事务所律师。被告：惠州市红润发投资有限公司，住所地：博罗县××××××××××××润发广场，统一社会信用代码：914××××××××××××913。法定代表人：符某1。委托诉讼代理人：丁斌，系北京市京师（深圳）律师事务所律师。原告张秀红诉被告惠州市红润发投资有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张秀武，被告委托诉讼代理人丁斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张秀红向本院提出诉讼请求：1、判决原告与被告于2018年4月28日签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》继续履行；2、判决被告立即将位于博罗县××××××洋协地（土名）地段润发广场**商业楼**17商业用房过户至原告名下；3、判决被告向原告支付逾期交房违约金25054.87元（以购房款383102元为基数，按日万分之二的标准从2019年5月30日计算至2020年4月21日止，共327天）；4、判决被告向原告支付物业管理费11602.35元（每月物业管理费为112.1元，延期9个月X11.5个月）；5、判决被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原告根据实际情况变更了诉讼请求，要求被告继续履行双方于2018年4月28日签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》等。依据《商品房买卖合同》第十二条第1项：买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。本案中，被告应在2019年5月30日交付案涉房屋给原告，但被告于2020年4月21日才通知原告收楼，逾期达327天。同时依据《延期交房协议书》第三条：被告如超过7月31日仍未向原告交付物业，被告替代原告向项目物业管理公司代为支付物业管理费，即每延期1个月补偿11.5个月，直至交付物业为止。涉案房屋建设面积为44.84平方米，物业服务费每月每平方米为2.5元，即每月物业服务费为112.1元，被告延期9个月，故物业服务费为11602.35元。原告认为，原、被告之间的商品房买卖合同合法有效，双方应按照合同的约定和在交易中形成的习惯，积极全面履行合同义务。被告没有按照约定及时履行交楼的义务，已经构成了违约。现原告根据法律的相关规定向法院提出如上诉讼请求，请求法院支持原告的诉讼请求。原告张秀红对其陈述向本院提交证据如下：1、身份证；2、企业信息查询；3、《商品房买卖合同》；4、发票；5、解除商品房买卖合同通知书、EMS快递查询。被告惠州市红润发投资有限公司辩称，一、原告诉求第一项，请求继续履行双方签署的商品房买卖合同以及补充协议应不予支持。被告认为，被告一直自觉履行上述协议，并始终认为相关协议一直有效。是原告本人予以出尔反尔，先于2019年12月1日与被告达成延期交付协议，后于2020年5月9日要求解除与被告的合同并提起本案诉讼，现又要求继续履行，明显存在主观违约故意，滥用诉讼权利。因诉讼请求涉及到诉讼费用的分摊，依据最高人民法院发布的《关于进一步推进案件繁简分流优化司法资源配置的若干意见》法发（2016）21号“引导当事人诚信理性诉讼，加大对虚假诉讼、恶意诉讼等非诚信诉讼行为的打击力度，充分发挥诉讼费用、律师费用调节当事人诉讼行为的杠杆作用，促使当事人选择适当方式解决纠纷”之规定，如法庭予以支持原告的该诉讼请求，则势必判决被告承担相应的诉讼费用，显然不符合本案的实际，故应当不予支持。二、原告诉求第二项，请求将涉案商品房过户至原告名下，应予驳回。原告的诉求意图可能是商品房备案登记、商品房预告登记以及产权登记。在商品房买卖合同签署后，被告已经为原告办理了商品房备案登记和商品房预告登记，而产权登记，依据双方签署的商品房买卖合同第二十条之约定，应在商品房交付之日起720日内完成，显然，现时点，被告没有给原告完毕办理产权登记的义务，因期限未到，条件尚不成就。三、原告诉讼请求第三项，请求支付逾期交房违约金，应予以驳回。双方签署的延期交付协议是补充协议，不但原告在起诉书自认，而且可以根据本案的事实予以确认：1、延期交房协议是对商品房买卖合同中约定的标的物交付时间事项进行的补充和变更。2、延期交房协议直接变更了商品房买卖合同中的逾期交付条件，即商品房买卖合同约定的2019年5月31日起算，而延期交房协议约定，2019年5月31日至2019年7月31日无法交付的，被告不承担违约责任。不但如此，延期交房协议进一步变更了商品房买卖合同中的逾期交付违约金，即如超过2019年7月31日仍无法交付的，每延期交付1个月，被告代替原告交付11.5个月的物业管理费至交付为止，该条款变更了商品房买卖合同中的日万分之二房价的违约金约定。3、原、被告签署的延期交房协议符合法律规定，依据中华人民共和国合同法第七十七条，当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第七十八条，当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。第一百一十三条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。就逾期交付责任，延期交房协议与商品房买卖合同并不是平行条款，而是直接替代了商品房买卖合同的约定。4、延期交房协议确认了经被告的努力工作，在项目物业属于商业公寓不属于民用住宅的前提下，项目的水电收费，由商业收费标准变为民用缴费标准，且物业管理费由月2.5元/平方米降低为2.2元/平方米，这些都是被告单方为业主争取到的长久利益，物业管理费的降低，商业用水用电与民用水电费的长达数十年的差异，都是被告经过努力工作为包括原告在内的业主取得的。综上，延期交房协议与商品房买卖合同并不是平行条款而是替代条款，延期交房协议以已经存在的合同的存在为前提，自身不能独立存在。只要不违反法律的禁止性和限制性规定，且充分尊重当事人双方的意思自治，协议内容合法有效的话，补充协议与主合同的效力是同等的。在补充协议与主合同发生冲突时，视为对主合同的变更或撤销，其效力优于主合同。即补充合同中与主合同相冲突的条款，补充协议的条款优先适用。四、原告诉讼请求第四项请求支付物业管理费，应予以驳回。原告诉求显然与双方预定的延期交房协议相互矛盾，延期交房协议明确被告替代原告向物业管理公司支付物业管理费而非现金返还。综上，原告的全部诉求均应当不予支持，恳请法院依法维护被告之合法权益。被告惠州市红润发投资有限公司对其陈述向本院提交证据如下：1、博府办函（2013）30号关于成立博罗县罗阳大润发项目建设指挥部的通知；2、博国土资（用地）字（2014）118号关于挂牌出让国有建设用地使用权给惠州市红润发投资有限公司的批复；3、博国土资（用地）字（2014）119号关于挂牌出让国有建设用地使用权给惠州市红润发投资有限公司的批复；4、博国土资（用地）字（2014）120号关于挂牌出让国有建设用地使用权给惠州市红润发投资有限公司的批复；5、博国土资（用地）字（2015）264号关于挂牌出让国有建设用地使用权给惠州市红润发投资有限公司的批复；6、博府函（2014）32号博罗县人民政府关于商请支持迁建惠州博罗阳东加油站的函；7、博罗县罗阳大润发项目建设指挥部会议纪要（2017）1号；8、红润发（函）字（2018）001关于大润发博罗投资项目工作进展的紧急汇报函；9、博罗县罗阳大润发项目建设指挥部会议纪要（2018）1号；10、博罗县罗阳大润发项目建设指挥部会议纪要（2019）1号；11、博自然资（储备）字（2019）7号关于调整存量建设用地给惠州市红润发投资有限公司使用的批复；12、竣工验收备案表；13、图纸目录；14、2019年12月双方签署的延期交房协议以及短信通知；15、2020年4月收楼通知快递回执单以及签收记录；16、不动产登记证明。经审理查明，2018年4月28日，原告张秀红与被告惠州市红润发投资有限公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：博罗（2018）10007449）。合同约定，原告张秀红购买被告惠州市红润发投资有限公司位于博罗县××××××洋斜地（土名）地段润发广场****商业楼**17商业用房，该商品房预测建筑面积共44.84平方米，其中套内建筑面积32.25平方米，分摊共有建筑面积12.59平方米。按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币8543.76元，总价款为人民币383102元。签订本合同前，原告已向被告支付定金人民币50000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款，原告应当在2018年4月28日前支付该商品房全部价款。合同第八条约定，除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，按照预期时间，分别处理（1和2不作累加）：1、逾期在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。2、逾期超过180日（该期限应当与本条第1项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起10日内按照累计应付款的3%向出卖人支付违约金。同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之2的违约金。合同第十一条第一项约定，出卖人应当在2019年5月30日前向买受人交付该商品房。合同第十二条约定，除不可抗力外，出卖人为按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）：1、逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。2、逾期超过180日（该期限应当与本条第1项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。同时，出卖人按照全部房价款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行的，出卖人按日计算向买受人支付房价款万分之二的违约金。合同第二十条第二项约定，出卖人应在该商品房交付之日起720日内，为买受人办理该商品房的房屋所有权证书。原告于当日支付购房款383102元、维修基金2690元、办证费3332元及房屋税费11137.37元给被告，被告也出具了发票、收据给原告。2019年10月9日，被告惠州市红润发投资有限公司为原告张秀红对案涉房屋办理预告登记。2019年12月1日，原告张秀红与被告惠州市红润发投资有限公司签订《延期交房协议书》，协议书第二项约定，因被告为原告争取在今后水电费收费中争取最大利益，并由被告出面与项目物业管理公司磋商将物业管理公司已经在政府备案原物业管理费价格由每平方米2.5元暂定下调为每平方米2.2元。鉴于被告上述为原告争取到的实际利益，经友好协商，2019年5月31日至2019年7月31日期间无法交付物业，被告不承担赔偿。协议书第三项约定，被告如超过7月31日仍未向原告交付物业，被告代替原告向项目物业管理公司代为支付物业管理费，即每延期1个月补偿11.5个月，直至交付物业为止。2020年5月9日，原告张秀红向被告惠州市红润发投资有限公司出具解除《商品房买卖合同》通知书。庭审中，原、被告确认于2020年4月21日被告将案涉房屋交付原告，并替原告交付了延期期间的九个月物业管理费，被告共需替原告交付103个月的物业管理费。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》及《延期交房协议书》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告张秀红于2020年5月9日向被告寄去解除《商品房买卖合同》通知书，但诉讼中，原告请求原、被告双方签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》继续履行，且被告认为《商品房买卖合同》、《补充协议》一直有效，故本院予以确认，双方应继续履行。根据原、被告双方签订的《延期交房协议书》，双方对逾期交房的时间重新进行约定，并约定被告为原告今后水电费收费中争取最大利息，2019年5月31日至2019年7月31日期间无法交付物业，被告不承担赔偿。故原告请求被告支付逾期违约金，本院不予支持。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定被告应在案涉商品房交付之日起720日内，为原告办理商品房的房屋所有权证书，被告于2020年4月21日交付案涉房屋，至今未超过双方约定的720日内，故原告请求被告立即将案涉房屋过户至原告名下，本院不予支持。被告应在2022年4月21日前将涉案房屋过户至原告名下。根据原、被告双方签订的《延期交房协议书》中约定，被告逾期交付案涉房屋的，被告代原告向项目物业管理公司代为支付物业管理费，即每延期1个月补偿11.5个月，直至交付物业为止。原、被告双方约定的系被告代原告交付物业管理费作违约赔偿，并非将补偿的物业管理费以现金方式给予原告，且被告至今一直代原告交付物业管理费，原告并不用交付，故原告请求被告向其支付逾期交房违约金及物业管理费，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第七十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原、被告于2018年4月28日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》有效，应继续履行。二、被告应在2022年4月21日前将位于博罗县××××××洋协地（土名）地段润发广场****商业楼**17商业用房过户至原告名下。三、驳回原告张秀红的其他诉讼请求。案件受理费8234元，由原告张秀红负担4117元，被告惠州市红润发投资有限公司负担4117元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  凌升光人民陪审员  黄玉刚人民陪审员  黄汉强二〇二〇年十一月九日法官 助理  毛嘉盛书 记 员  凌天乐