安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0103民初3184号 原告:汪其武，男，汉族，1966年11月2日生，住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人：卫功法,安徽万世律师事务所律师。 被告：合肥中信物业有限公司，住所地安徽省合肥市美菱大道419号六楼。 法定代表人：刘永斌，董事长。 被告：合肥建工第二建筑工程有限责任公司，住所地安徽省合肥市望江东路365号。 法定代表人：郭斌，执行董事。 委托诉讼代理人：常爱民，安徽天禾律师事务所律师。 委托诉讼代理人：查显兵，安徽天禾律师事务所律师。 被告:高前英，女，汉族，1950年7月15日生，住安徽省合肥市包河区。 委托诉讼代理人：张卫东，安徽胡正军律师事务所律师。 原告汪其武与被告合肥中信物业有限公司（以下简称中信物业公司）、被告合肥建工第二建筑工程有限责任公司（以下简称二建公司）、高前英房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汪其武的委托诉讼代理人卫功法，被告二建公司的委托诉讼代理人查显兵，被告高前英的委托诉讼代理人张卫东到庭参加诉讼。被告中信物业公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 汪其武向本院提出诉讼请求：1.判决被告合肥中信物业有限公司与高前英关于碧水家园4＃楼2303号房产的买卖合同无效；2.被告合肥建工第二建筑工程有限责任公司、被告合肥中信物业有限公司全面履行与原告于2014年7月9日签订的协议书；3.三被告将碧水家园4＃楼2303号房产产权过户至原告名下；4.三被告承担本案诉讼保全等费用。 事实与理由:2010年初，合肥建工第二建筑工程有限责任公司碧水家园项目部将其承建并由合肥中信物业有限公司开发的碧水家园3#楼、4#楼、文化中心及地下室水电安装、消防工程分包给原告所有的合肥市维利达网络通信有限公司施工。2012年10月涉案工程交付使用。期间因合肥中信物业有限公司拖欠合肥建工第二建筑工程有限责任公司工程款，合肥建工第二建筑工程有限责任公司拖欠原告公司工程款，2014年7月9日两被告与合肥市维利达网络通信有限公司指定的房屋受让人，即原告和陈玲两人，分别签订两份三方协议约定:合肥中信物业有限1室、2304室分别抵给原告及陈玲两人。房屋总价款分别是13室为680326元，2304室为656833元。两人上述购房首付款不需支付给合肥中信物业有限公司，由合肥建工第二建筑工程有限责任公司将其所欠原告的材料款与原告的购房款予以抵款。等等内容。2016年10月20日维利达公司与合肥建工二公司在工程结算时对上述事实再次确认，并最终经庐阳区人民法院(2017)皖0103民初220号案件最终确认抵付款事实。但经向房产部门了解被告合肥中信物业有限公司却将上述两套房产分别卖予高前英及徐乃嘉，严重损害原告合法权益，故原告依法起诉，请法院判如所请。 中信物业公司未到庭，其提供书面答辩意见：一、合肥仲裁委员会(2010)合仲字第084号仲裁调解书第四条所约定的“以房抵款”实际是以我公司的房屋为二建公司的工程款债权设置的担保，并不是把我公司的房屋直接抵给二建公司，是以“抵押房屋的销售款抵付工程款”，从双方实际约定和实际履行来看，均非通常意义上的“以房抵债”行为。以房抵债属于实践性法律行为，需完成房屋产权变更登记，原债务消灭。 084号仲裁调解书虽然在第四条中约定了“上述其余程果取以房抵的方式文付”，但该调解书第五条一“以房抵款”的履行方式约定了“为确保申请人债权，被申请人保证在2010年12月31日前取得4＃楼预售许可证，并由被申请人办理申请人为债权人的预抵押手续，申请人应积极配合，被申请人不得另行销售和抵押”，即由我公司将4楼房产抵押给二建公司。为明确对拟抵押房产的处置，该调解书第五条二款进一步约定了“申请人有权以被申请人名义对外销售，被申请人无条件配合”。 另外，根据我公司2011年7月15日提交给合肥市中级人民法院的《情况说明》及《抵押物权证》能够还原如下事实：我公司在2011年7月15日前，已经将084号仲裁调解书所约定的房产实际抵押给了二建公司，且二建公司当时已实际取得了抵押给其的901号、902号房屋的销售款。依据上述二建公司与我公司就“以房抵款”所作实际约定和已部分实际履行的事实，足以认定二建公司与我公司在084号仲裁调解书中所约定的“以房抵款”，并非是将4＃楼房产产权作为债的支付手段交付给二建公司，而是由我公司将4＃楼房产抵押给二建公司并确保二建公司能从抵押给其的房产销售款中实现其工程款债权。 之所以二建公司未实际选择以通常意义上的“以房抵债”来实现其债权，是因为在双方仲裁的当时，案涉工程尚待二建公司续建完成，在客观上根本不具备交付和取得4＃楼房产的条件。 二、2011年8月18日二建公司与我公司在084号调解书执行过程中所签《和解协议》也不是通常意义上“以房抵债”性质的约定。 首先，中信物业公司与二建公司达成084号《仲裁调解书》建公司申请强制执行时，并没有向中信物业公司主张案涉房屋的所有权，而是要求中信物业支付工程款。 另，该份在084号调解书强制执行过程中签订的《和解协议》，其第一条约定了“将碧水家园4号楼全部74套可售房屋以房抵款支付给申请人作为工程款，并将该房屋全部办理以申请人为债权人的在建工程抵押手续”，可见，这里的“以房抵款”仍是遵循了084号调解书约定的，仍是指向所涉房产抵押权的。 该协议第二条进一步明确了“为保障碧水家园项目的工程施工，支持申请人将上述4号楼74套房屋销售变现为工程款，合肥中信物业有限公司将以自己的名义对该商品房按申请人的指定对该74套房屋进行销售，该全部销售款项及按揭款进入以合肥中信物业有限公司名义开设的专门账户中，该款全部属于合肥二建公司所有，不得他用”。其后的第三条还约定了由二建公司掌管上述专门账户的银行印签、第四条还约定了申请法院査封上述专门账户等保障协议履行的内容。 可见，《和解协议》所约定的“以房抵款”仍遵循了084号调解书的基础性约定，仍是以抵押房产的销售收入来专项抵付二建公司的工程款债权，也未约定以相关房产的产权抵付二建公司的工程款债权。 三、084号仲裁调解书及三方协议涉及流质流押 首先，084号仲裁调解书作出时，所确定的工程款总量81016049元(含停工补偿款700)，只是停工前的工程量，并不是到期应付工程款。 另，4号楼可售面积为7713平方米，根据该调解书确定的6450元每平方米的单价，实际4号楼的抵款金额为5026988.5元，加上该调解书第三条双方确定的已付款金额38万元及2011年1月20日支付500万元，我司的支付款已达到94026988.5元，已远超084号仲调解书所确定的工程款总量81016049元。 最后，三方协议作出时，工程尚未竣工验收，尚未达到向违法分包人(2018晥0103民初3724等系列判决均已认定系违法分包)支付工程款的条件。 四、我公司从没有和二建公司的违法分包施工人按三方协议的约定签订《商品房买卖合同》。三方协议第2条约定了“丙方(实际施人)与甲方(中信物业公司)同意签订商品房买卖合同、第5条还约定了“4＃楼具有商品房预售许可证件，丙方购买后可办理登记备案手续，并按购房合同交付房屋”。实际上，三方协议签订后，我公司没有和任何实际施工人签订过《商品房买卖合同》。 五、我公司从没有向二建公司的违法分包施工人交付过房屋，实际占房人都属于非法占房。 我公司从未按三方协议约定和二建公司的违法分包施工人签订《商品房买卖合同》，所以我公司不可能向二建公司的违法分包施工人交房，相关违法分包施工人都是自己入住的我公司房屋。虽我公司多次要求迁出，但实际占房人均 不予配合。 二建公司辩称，一、（2010）合仲字第084号仲裁调解书确认中信物业公司欠付二建公司工程款42223039元，该工程款采取以碧水家园4#楼全部可预售房屋抵付工程款的方式支付。仲裁调解书生效后，二建公司作为总承包人同意以碧水家园4#楼全部可预售商品房抵扣中信物业公司欠付的工程款，并同意中信物业公司将商品房抵到实际承包人指定的购房人名下。案涉房屋是由中信物业公司出卖并交付给汪其武以抵扣工程款。中信物业公司与汪其武之间直接形成房屋买卖合同关系，二建公司并非案涉房屋买卖的当事人。二建公司只是配合确认以购房款抵付工程款，无义务为汪其武办理产权登记，亦不应继续履行汪其武与中信物业公司之间的商品房买卖协议。二、（2010）合仲字第084号仲裁调解书已履行完毕，案涉房屋已交由实际施工人及其指定的第三人实际居住，汪其武已经实际合法占有案涉商品房。三、中信物业公司已经以案涉房屋抵付了工程款，抵付行为早已完成，中信物业公司与高前英、黄河之间再次恶意串通实施的抵债行为损害了汪其武的合法权益，应当被认定为无效。第一，因中信物业公司未能对包括案涉商品房在内的众多碧水家园房屋办理过户登记手续，致使众多购房人已经多次维权上访，演变成了合肥市内的社会热点事宜，而且，高前英也应当知晓中信物业公司开发建设的碧水家园项目现状，但仍继续对案涉商品房进行抵债，而不顾已有入住多年的购房人，明显存在恶意。同时，高前英未能到现场实地查看所购房屋的位置、格局等情形，以便决定是否可以购买，根本没有尽到一个正常购房人的基本注意义务，不是一个正常的购房人。第二，案涉商品房在具备办证条件后，中信物业公司与高前英、黄河之间的抵债行为极为迅速，迅速完成了《补充协议》、《商品房买卖合同》以及备案手续，也明显存在恶意。包括案涉商品房购房人在内的众多业主常年多次维权上访，直至2018年6月，部分业主在人民网领导留言板中给李国英省长留言，经庐阳区政府等多方协调，包括案涉商品房在内的碧水家园系列房屋才竣工验收备案，具备办证条件。也就在此时，2018年7月，高前英、黄河与中信物业公司迅速达成以房抵债协议，签订《商品房买卖合同》以及办理备案手续，串通的恶意很明显。第三，从“部分业主在人民网领导留言板中给李国英省长留言”内容可知，合肥市庐阳区人民政府及黄河等人均知道，案涉商品房已由购房人实际入住四年之久，将该37套房产网签、抵债给黄河等人实施难度大，同时表明中信物业公司、黄河等对案涉商品房已抵到他人名下的事实已经明知，但仍进行抵债，恶意串通的意图很明显。 被告高前英辩称：一、三方协议当事人已明确约定了参与工程款抵付的实际施工人应与中信物业公司另行签订商品房买卖合同，三方协议并非购房合同本身。 本案的三方协议在“鉴于部分”第2条明确约定了“丙方（实际施工人）与甲方（中信物业公司）同意签订商品房买卖合同”；另外“协议主文部分”第5条还约定了“4#楼具有商品房预售许可证件，丙方购买后可办理登记备案手续，并按购房合同交付房屋”。 由上可见，三方协议并非该协议当事人所约定的购房合同本身，三方协议各方当事人的真实合意是:在三方协议签订后，丙方应与甲方另行签订可登记备案的正式《商品房买卖合同》，并由甲方按相应的《商品房买卖合同》交付房屋给丙方。 依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”的规定，在三方协议当事人存在另行签订可登记备案的正式《商品房买卖合同》并按相应的《商品房买卖合同》交付房屋的明确约定情况下，将三方协议直接认定为待签订成立的《商品房买卖合同》，显然是错误的。 就现有证据来看，三方协议并没有得到履行，至今二建公司都没有与中信物业公司办理以工程款抵付购房款手续，所以中信物业公司也就没有和任何实际施工人签订过《商品房买卖合同》、所以三方协议第3条、第4条所约定事项也均未实际履行。 二、三方协议是有关工程款的支付性协议并非相关司法解释所规定的有关商品房买卖的购房性协议，原告主张三方协议就是购房合同，显然违反了相关司法解释的规定。 （一）原告主张三方协议就是购房合同，违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定。 对照最高院的上述《解释》可知，只有在同时具备如下条件情况下，才可以将案涉三方协议认定为商品房买卖合同： 1、三方协议属于在商品房的认购、订购、预订等购房性协议。但案涉三方协议是针对中信物业公司与二建公司及实际施工人之间工程款结算的支付性协议，虽然其支付手段涉房，但三方协议的当事人并非是以购房为目的签订。2、三方协议已具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。但案涉三方协议仅约定了《商品房销售管理办法》第十六条所规定的商品房买卖合同应当明确的十二项主要内容中的（一）、（二）、（三）、（五）、（十）等五项内容，对其余应当约定的七项内容均未作约定。3、中信物业公司已经按照约定收受了原告购房款。虽然三方协议第3条约定：二建公司抵付实际施工人工程款后，与中信物业公司办理所欠工程款抵付手续。第4条约定：本协议签订后十日内，中信物业公司开具购房款发票给接受抵付的实际施工人，二建公司开具工程款发票给中信物业公司。但因为二建公司没有按上述约定与中信物业公司办理工程款抵付购房款手续，中信物业公司并没有收到用以抵付房屋的购房款，再加上接受抵付的实际施工人并没有与中信物业公司网签《商品房买卖合同》，所以，中信物业公司依法也开不出购房款发票给接受抵付的实际施工人。 （二）原告主张三方协议就是购房合同，违反了《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第1条“当事人签订的认购书、购房意向书等协议虽然不具备《解释》第五条规定的条件，但已经明确了拟购商品房的位置、面积、价款且能够实际履行的，可以认定为商品房买卖合同。但当事人明确约定认购书、购房意向书等协议仅为预约合同的除外”的规定。 对照省高院的上述《意见》可知，只有在同时具备如下条件情况下，才可以将案涉三方协议认定为商品房买卖合同： 1、三方协议属于认购书、购房意向书等购房性协议。但有如前述，案涉三方协议是针对中信物业公司与二建公司及实际施工人之间工程款结算的支付性协议，虽然其支付手段涉房，但三方协议的当事人均非以购房为目的。2、三方协议已经明确了拟购商品房的位置、面积、价款。但案涉三方协议仅明确了拟抵商品房的位置、面积、价款，并未就拟购商品房的位置、面积、价款进行约定。3、三方协议能够实际履行。但仅凭三方协议，相关当事人既无法按其中第5条的约定“办理登记备案手续”、也无法按其中第4条的约定开具“购房款发票”、更无法按其中第6条的约定“办理产权登记”，即案涉三方协议在事实上和法律上均不具备可履行性。4、当事人没有在三方协议中约定认购书、购房意向书等协议为预约合同。案涉三方协议的实质性内容涉及到了工程款抵付购房款和《商品房买卖合同》的签订，相对于待签订的《商品房买卖合同》而言，案涉三方协议显然实际具有预约合同的法律属性。 三、原告对案涉房屋的“入住式占有”实属非法，其对房屋的占有并非基于和中信物业公司之间应有的合法购房关系以及中信物业公司的交房行为。 原告承认其系自主入住本案房屋的。但有如前述，参与三方协议抵付工程款的实际施工人均未按约定与中信物业公司另行签订《商品房买卖合同》，三方协议并非就是各方当事人约定待签的《商品房买卖合同》本身。且三方协议还在第5条明确约定了“按购房合同交付房屋”，并无“按三方协议交付房屋”的约定。 事实上，因中信物业公司和所有参与三方协议的实际施工人均未签订《商品房买卖合同》，所以中信物业公司也从未向任一实际施工人作过交房动作。 我国《合同法》第一百三十三条就买卖合同标的物所有权的转移规定了“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”，即出卖人的交付行为是买卖合同标的物所有权转移的必要要件，在没有交付前，标的物的所有权仍属于出卖人。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定了“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”，即房屋的交付是以房屋出卖人将房屋的占有权转移给房屋买受人为要件的，在未经转移前，房屋的占有权仍属于房屋出卖人。 对照上述规定，足以认定即或原告有关三方协议就是买卖合同的主张能够依法成立，但在中信物业公司没有自主交付房屋前，原告以自主入住方式占有本案房屋的行为，显不合法。 四、原告主张以中信物业公司与被告高前英签订商品房买卖合同过户办证构成恶意串通为由判定该合同无效，没有事实和法律依据。 原告上述主张的唯一法律依据是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持”的规定。理由如下：1、有如前述，原告并没有按三方协议的约定与中信物业公司签订《商品房买卖合同》，所以中信物业公司与被告高前英就案涉房屋所签唯一一份《商品房买卖合同》，并不属于“另行订立商品房买卖合同”的行为。2、因案涉房屋自2014年起就始终处于原告的非法占有中，应当认定中信物业公司在客观上不能且在事实上也没有作出过“并将房屋交付被告高前英使用”的行为。3、因案涉房屋自2014年就始终处于原告的非法占有中，应当认定本案根本不存在“导致原告无法取得房屋”的事实。4、因原告并没有与中信物业公司签订过《商品房买卖合同》，所以原告根本就不是上述司法解释所规定的“买受人”。 由上可见，本案应当认定原告因未与中信物业公司签订购房合同，其并不具备案涉房屋买受人身份、其对案涉房屋并不享有房产期待权或其他法益，其无权主张被告高前英与中信物业公司所签《商品房买卖合同》无效。 五、即或三方协议可以视为房屋买卖合同、即或原告的“入住式占有”属于合法的房屋占有行为，但依据《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第3条的规定，也应当认定被告高前英的权利保护顺位优先于原告。 就如何确定多份商品房买卖合同或说一房多卖的买受人权利保护顺位问题，《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第3条作了如下明确规定：“出卖人就同一房屋分别与数个买受人签订买卖合同，在合同均为有效且买受人均主张出卖人履行合同转移房屋所有权的情况下，一般应按照以下顺序确定买受人的权利保护顺位：（1）已经办理房屋所有权转移登记的；（2）已经办理房屋所有权转移预告登记或合同备案手续的；（3）已经合法占有房屋的；（4）合同实际履行在先的；（5）均未履行，合同成立在先的”。据此，被告高前英认为：前已述及，中信物业公司作为出卖人并不存在就案涉房屋与数个买受人签订房屋买卖合同的事实，案涉房屋只存在中信物业公司与被告高前英所签的唯一一份《商品房买卖合同》，即案涉房屋根本不存在一房多卖的事实。故，本案客观上并不存在数个买受人的房屋期待权冲突问题，本无需进行数个买受人权利保护顺位的审查。 即或原告有关三方协议即是买卖合同的主张能够依法成立、即或原告的“入住式占有”可以认定为合法的占有房屋行为，但仅凭被告高前英与中信物业公司所签《商品房买卖合同》系唯一已网签备案的合同的事实，也应当依据省高院上述《意见》依法判定被告高前英的权利保护顺位优先于原告。 综上所述，原告与案涉房产可关联的唯一身份是案涉房产的非法占有人，其对案涉房产并不具有任何房屋买受人的法益，根本不具备本案房屋买卖合同纠纷的原告主体资格，应当依法驳回其起诉。 本院经审理认定事实如下：碧水家园小区由中信物业公司开发建设，承建方为二建公司，建设过程中因中信物业公司拖欠工程款，二建公司向合肥市仲裁委申请仲裁，双方调解。2010年12月28日合肥市仲裁委员会下发（2010）合仲字第084号调解书，内容为：一、二建公司作为碧水家园项目工程总包继续施工。二、双方确认停工前已完工程量的工程金额为81016049元。三、已支付工程款为3880万元，扣除已支付的3880万元外的余款42216049元，中信物业公司保证在2011年1月20日前支付500万元。四、上述其余工程款采取以房抵款的方式支付，即中信物业公司以碧水家园4号楼全部可预售房屋抵付上述工程款。预售房屋抵售价格为6450元/平方米，按照4号楼预售许可证面积计算，若有余款抵偿复工后应付工程款项。五、中信物业公司保证在2010年12月31日前取得4号楼预售许可证，并由中信物业公司办理二建公司为债权人的预抵押手续，二建公司应积极配合，中信物业公司不得另行销售和抵押。 2011年9月1日，二建公司和中信物业公司达成和解协议，确认中信物业公司自愿将碧水家园4号楼全部74套可售房屋“以房抵款”支付给二建公司作为工程款，中信物业公司将以自己的名义对该商品房按二建公司的指定（指定价格、指定对象）对该74套房屋进行销售。 2011年10月21日，中信物业公司给二建公司回函，称“工程款问题双方已经按照仲裁调解书约定采取以房抵款的方式解决，现在该方式是一种付款方式，并非债务担保。我方为此已经履行了义务，贵方应该为此筹集相应的建设资金，4号楼的实际处置权完全在贵方。4号楼对外销售我方会全力配合。” 中信物业公司将上述房屋抵付给二建公司后，二建公司将其中的49套房屋抵付了三位实际施工人的工程款，其中王家宗13套，徐从银4套（包括案涉4#楼2303室），卢一平32套。 2014年7月9日，中信物业公司作为甲方，二建公司作为乙方，汪其武作为丙方，三方签订了协议书一份，约定：一、甲方欠乙方工程款，甲方将其碧水家园4号楼可预售房屋抵付给乙方。二、乙方欠丙方消防管道款，丙方与甲方同意签订商品房买卖合同约定甲方将其开发的碧水家园4号楼2303室一套商品房出售给丙方，三方就上述款项的抵付签订本协议。甲方将该房出售给丙方，面积为96.2平方米，单价为7072元每平方米，总价款680326元。丙方上述购房首付款不需支付给甲方，由乙方将其所欠丙方的消防管道款与丙方的购房款予以抵付，房价首付款与乙方所欠丙方的材料款之间的差额由乙丙双方自行在协商解决。乙方给付丙方购房款后，与甲方办理所欠工程款的抵付手续。4号楼具有商品房预售许可证书，丙方购买后可办理登记备案手续。办理产权登记的相关费用由丙方自行承担。 2016年10月20日，二建公司与合肥市维利达网络通讯有限公司（以下简称维利达公司）进行结算，确认维利达公司承建碧水家园3#楼、4#楼、文化中心及地下室水电、消防安装工程，工程量总造价10721324元。已付6147869元（转账及现金支付4810710元，碧水家园4#楼2303#、2304#房产抵付工程款1337159元）。尚欠工程款4573455元。2017年1月5日，维利达公司诉至本院要求二建公司支付前述欠付工程款。后经一审、二审审理，判决支持维利达公司的诉讼请求。 原告于2014年5月入住本案房屋，并按时交纳水电燃气及物业费用，有安徽骄阳物业管理有限公司出具的证明为证。但实际由于中信物业公司经营已陷入瘫痪状态，无力完成综合验收以及交纳相关税费等，造成了长期入住该楼房的人员无法办理产权证，人民网领导留言板上相关人员投诉，庐阳区政府给予了相关正式回复。 黄河与中信物业公司因民间借贷存在债权债务关系。2018年7月，中信物业公司、黄河将案涉房屋再次出售给高前英，用售房款偿还所欠黄河的债务。2018年7月4日，中信物业公司与高前英签订《商品房买卖合同》，将案涉房屋以每平方米7032元、总金额为680326元的价款出售给高前英，并办理了备案和产权证，同时中信物业公司向高前英出具680326元购房款收据。高前英购房前未到现场查看房屋。 以上事实，有汪其武提交的仲裁调解书、和解协议、抵押登记证、执行案件结案审批表、协议书、民事判决书、物业证明、缴费凭证、结算，二建公司提交的人民网领导留言板截图、回函、情况说明，以及当事人庭审陈述予以证实。 本院认为，中信物业公司与二建公司在（2010）合仲字第084号调解书中已经确认中信物业公司以碧水家园4号楼全部可预售房屋抵付拖欠二建公司的工程款。之后，双方在执行和解协议中约定中信物业公司以自己的名义按二建公司的指定（指定价格、指定对象）对该74套房屋进行销售。随后，二建公司将案涉房屋出售给汪其武，并由汪其武、二建公司、中信物业公司签订三方协议。本院认为，无论该三方协议是否为后期补签，或者说不论有无三方协议，现在的实际居住人即汪其武是基于二建公司享有的以房抵债的权利而延续的权利，也就是二建公司作为前一手房屋受让人的权利应当由汪其武继续享有。 关于后一手商品房买卖合同即高前英与中信物业公司之间的《商品房买卖合同》的效力问题，本院认为，高前英支付的购房款远低于2018年市场价格，不属于合理对价范围，且购买前未实地查看房屋，不符合常理，出卖人中信物业公司明知该房屋已抵付二建公司及实际施工人工程款，仍再次出售给高前英，双方具有恶意串通损害汪其武合法权益的情形，本院确认该合同无效。 原告要求被告中信物业公司继续履行合同，因案涉房产现登记在被告高前英名下，目前中信物业公司尚不具备继续履行合同的条件，原告可在案涉房屋产权登记撤销后另行主张。原告要求二建公司承担责任，因二建公司只具有配合办理购房款抵付工程款的手续的义务，故本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认被告合肥中信物业有限公司与被告高前英签订的商品房买卖合同无效； 二、驳回原告汪其武的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取计5382元，由被告合肥中信物业有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  谢伟林 二〇二〇年十二月二十八日 书记员  吴 朋 附本案判决所依据的法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2、《中华人民共和国物权法》 第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的； （二）以合理的价格转让； （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定 3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十条买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。 4、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 5、《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。