成都市新津区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0132民初1170号 原告：吴晓容，女，汉族，住四川省江安县。 原告：王意军，男，汉族，住新疆喀什市。 二原告共同委托诉讼代理人：吴永安，上海市锦天城（成都）律师事务所律师。 被告：成都市江龙投资有限公司，住所地四川省成都市新津县五津镇五津西路105号3楼。 法定代表人：陈**平，总经理。 委托诉讼代理人：孙牧雪，女，公司员工。 委托诉讼代理人：刘玉娟，女，公司员工。 被告：金科物业服务集团有限公司四川分公司（曾用名：重庆市金科物业服务有限公司成都分公司），住所地四川省成都市成华区荆翠西路2号7栋1单元17楼24号。 负责人：周洪其，总经理。 委托诉讼代理人：李冰，女，公司员工。 原告吴晓容、王意军与被告成都市江龙投资有限公司（以下简称江龙公司）、金科物业服务集团有限公司四川分公司（以下简称金科物业四川分公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴晓容、王意军的委托诉讼代理人吴永安、被告江龙公司的委托诉讼代理人孙牧雪、金科物业四川分公司的委托诉讼代理人李冰到庭参加诉讼。当事人申请鉴定期间依法不计入审限。本案现已审理终结。 吴晓容、王意军向本院提出诉讼请求：1．判令江龙公司赔偿因房屋漏水给吴晓容、王意军造成的装修损失暂定380000元（以鉴定为准）；2．判令江龙公司赔偿因房屋漏水致使吴晓容、王意军不能使用房屋的损失270000元（从2016年7月起至2020年3月，按照同地段同类房屋租金标准6000元/月计算）；3．判令江龙公司、金科物业四川分公司承担自2016年10月起至2020年3月止的物业管理费42918.12元（1021.86元/月），2020年3月后的物业管理费减半收取；4．判令江龙公司、金科物业四川分公司支付吴晓容、王意军为解决房屋漏水问题支付的交通费、食宿费等费用30000元；5．本案诉讼费用、鉴定费用由江龙公司、金科物业四川分公司承担。事实与理由：2014年12月14日，吴晓容、王意军与江龙公司签订《商品房买卖合同》及《住宅补充协议》，合同编号：CD-LQ-A46-2。《商品房买卖合同》约定：吴晓容、王意军购买江龙公司开发的“金科廊桥水乡”项目XXX幢X号房屋（以下简称案涉房屋），总建筑面积为227.08平方米，总价款为1760000元，并对房屋的保修内容及期限进行了约定。吴晓容、王意军支付了全部购房款，2015年2月28日，江龙公司向吴晓容、王意军交付了案涉房屋。2015年3月25日，吴晓容、王意军开始对案涉房屋进行装修。装修期间，吴晓容、王意军发现房屋左侧墙、后外墙面出现漏水问题，向金科物业四川分公司反映后，江龙公司安排人员进行了修缮。装修完成后，吴晓容、王意军于2016年1月底入住案涉房屋。2016年5月底，吴晓容、王意军发现夏季大雨后，八角窗外墙、负一层出现大面积的漏水问题，一、二楼八角窗窗台、墙面及吊顶，负一层地面、四面墙壁及吊顶均被漏水损坏，遂向金科物业四川分公司反映。金科物业四川分公司派人查看后，表示向江龙公司及时反馈。但是，江龙公司并没有安排人员进行修缮。由于案涉房屋漏水严重，加之江龙公司不及时履行保修义务，造成一楼、二楼八角窗内侧的窗台、墙面及吊顶受损严重，特别是负一楼的地面、四面墙壁、酒柜酒台及吊顶均被漏水严重损坏，八角窗台的木制件变色和发霉，致使吴晓容、王意军无法居住，从2016年7月开始，再没有使用过案涉房屋。吴晓容、王意军从2016年起多次专门从新疆喀什回四川处理案涉房屋漏水问题，但江龙公司与金科物业四川分公司以种种借口推诿。直到2020年1月4日，才由金科物业四川分公司工程部组织人员挖开后花园八角亭外墙，进行第二次漏水维修，但对案涉房屋装修损失的赔偿事宜未能达成一致。综上所述，吴晓容、王意军为维护自身合法权益，依法提起诉讼，请求判如所请。 江龙公司辩称，一、吴晓容、王意军所述与事实不符。2018年8月13日，吴晓容、王意军通过电话首次向金科物业四川分公司报事，称其一、二楼八角亭处墙面渗水、负一楼墙面大面积返潮发霉。经江龙公司核实，造成该渗漏的主要原因为八角亭上部系吴晓容、王意军自行搭建，破坏了原有防水结构。二、吴晓容、王意军要求江龙公司赔偿因房屋漏水给其造成的装修损失与事实不符。1．关于二楼八角窗内侧的窗台、墙面及吊顶受损，系八角亭上部漏水导致，因八角亭上部为吴晓容、王意军自行搭建，其损失与江龙公司无关；2．一楼八角窗内侧的窗台、墙面及吊顶未见漏水，吴晓容、王意军所述的受损现象，系案涉房屋长期未使用不通风，加上成都气候潮湿，出现的返潮现象，不应由江龙公司承担维修及赔偿责任；3．负一楼地面、四面墙壁、酒柜酒台及吊顶所处空间为封闭空间，由吴晓容、王意军自行改造，与江龙公司无关。三、吴晓容、王意军所诉2016年7月至2020年3月租金损失无事实依据。1．吴晓容、王意军因工作原因，常年居住新疆；2．一、二楼房屋及负一层渗漏并非江龙公司所致，且房屋渗漏并未致使其无法使用案涉房屋。四、根据《住宅补充协议》第九条第3点的约定，2016年10月起至2020年3月期间的物业管理费应当由吴晓容、王意军自行承担。五、吴晓容、王意军诉请赔偿交通费与食宿费无事实依据。综上，请求驳回吴晓容、王意军的所有诉请。 金科物业四川分公司辩称，1．本案系商品房销售合同纠纷，吴晓容、王意军与江龙公司才是商品房销售合同的合同相对方，其依法应向江龙公司主张权利。金科物业四川分公司不是商品房销售合同的合同当事人，不应履行商品房销售合同约定的义务，故金科物业四川分公司不是本案的适格主体，不应在本案中承担责任；2．按照金科物业四川分公司与江龙公司签订的前期物业服务合同，金科物业四川分公司有权向吴晓容、王意军收取物业等费用；3．金科物业四川分公司履行了通知、协调等义务，在本案中不应承担责任；4．即使江龙公司与金科物业四川分公司在本案中成立委托关系，也是其他法律关系，金科物业四川分公司受托行为的后果及于江龙公司，应由江龙公司承担责任。综上，请求驳回吴晓容、王意军对金科物业四川分公司的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方当事人的陈述和经庭审质证确认的证据，本院认定事实如下： 2014年12月14日，江龙公司作为出卖人与吴晓容、王意军作为买受人签订《商品房买卖合同》及《住宅补充协议》，约定吴晓容、王意军购买江龙公司开发的位于成都市新津区××镇××道××号的案涉房屋，建筑面积为227.08平方米，总价款为1760000元。《商品房买卖合同》第十六条约定：“（一）该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任”；第二十二条约定：“（一）出卖人依法选聘的物业管理企业为：重庆市金科物业服务有限公司成都分公司，……”。《住宅补充协议》第九条约定：“……3．买受人应在出卖人通知接房时间内按时接房，物业服务费从出卖人通知接房之日起由买受人承担和缴纳；……”。在附件九《商品房质量保证书》第四条约定：“在正常使用情况下保修内容及保修期限为：……2、屋面防水工程、有防水要求的厨房、卫生间及外墙面的防渗漏保修五年；……”；第五条约定：“本书所指保修期指自房屋竣工验收合格之日起计算”；第七条约定：“有关质量的来信来访、投诉，本公司交予或直接委托物业公司及时给予答复，并妥善处理”。吴晓容、王意军向江龙公司支付了购房款，江龙公司按照约定于2015年2月28日向吴晓容、王意军交付了案涉房屋。之后，吴晓容、王意军开始对案涉房屋进行装修并入住。2016年5月，案涉房屋出现漏水问题，吴晓容、王意军多次通过电话和微信方式向江龙公司和金科物业四川分公司反映，但未得到及时妥善解决。2020年1月4日，金科物业四川分公司对案涉房屋后花园外墙漏水进行了修复。 另查明，案涉房屋于2016年7月28日办理房屋所有权证。本案审理过程中，吴晓容、王意军于2020年7月24日与案外人叶超英、黄俊芳签订《成都市存量房买卖合同》，将案涉房屋出售给叶超英、黄俊芳，双方于2020年8月20日办理不动产转移登记。 再查明，吴晓容、王意军的工作地点在新疆喀什市，2016年至2020年期间，其居住地为新疆喀什市。 诉讼过程中，吴晓容、王意军申请对案涉房屋受损的原因进行鉴定，各方在本院组织下共同确定委托四川驿都建设工程质量检测有限公司进行鉴定。2020年9月21日，四川驿都建设工程质量检测有限公司出具（2020）新津法技委字第21号《意见书》，检测意见为：“外墙面装饰层有施工缺陷，没能保证抗渗要求。雨季时节下大到暴雨，雨水被风吹刮至墙面，雨水顺墙装饰层裂隙（缝）渗入保温珍珠岩层，再经过砖砌墙体渗入室内，引发室内系列受损”。其中，在《意见书》地下室检测状况分析载明：“……（3）卫生间室内墙外墙面下部有水迹，腻子崩落……水源来自卫生间用水渗入墙下基础，然后往上浸润墙体，导致外墙面腻子涂料装饰层受损。（4）……家具柜表面有少量颗粒状霉点……是地下室湿度过大，通风不良所致”。一层、二层、三层、外墙的检测状况分析与检测意见一致。 在第二次庭前会议中（2020年11月3日），吴晓容、王意军陈述，叶超英、黄俊芳开始对案涉房屋进行重新装修，故对装修损失的鉴定已经不具备基础，故吴晓容、王意军撤回对装修损失的鉴定申请。 以上事实，有经庭审质证本院予以采信的《商品房买卖合同》及《住宅补充协议》、发票、收据、房屋所有权证、微信聊天记录、现场照片、电话录音、《意见书》、《成都市存量房买卖合同》、房屋信息摘要及当事人的当庭陈述等在案为证。 本院认为，吴晓容、王意军与江龙公司签订的《商品房买卖合同》及《住宅补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同履行义务。本案的争议焦点为：一、吴晓容、王意军是否有权在案涉房屋转移给案外人后向江龙公司主张赔偿装修损失及赔偿金额的确定；二、江龙公司是否应当赔偿吴晓容、王意军不能使用房屋的损失；三、江龙公司、金科物业四川分公司是否应当负担吴晓容、王意军的物业费；四、江龙公司、金科物业四川分公司是否应当负担吴晓容、王意军交通费与食宿费。本院评析如下： 一、吴晓容、王意军是否有权在案涉房屋转移给案外人后向江龙公司主张赔偿装修损失及赔偿金额的确定。 （一）关于吴晓容、王意军是否有权在案涉房屋转移给案外人后向江龙公司主张赔偿装修损失。根据《商品房买卖合同》第十六条的约定，江龙公司对案涉房屋具有保修义务，根据鉴定机构的鉴定意见，案涉房屋受损的最主要原因为外墙面装饰层有施工缺陷，没能保证抗渗要求，该缺陷属于江龙公司的保修范围。《商品房质量保证书》第四条、第五条约定了房屋防水的保修期限自房屋竣工验收合格之日起计算5年，案涉房屋于2015年2月28日交付给了吴晓容、王意军，由于案涉房屋外墙面的施工缺陷没能保证抗渗要求，2016年5月在保修期内出现漏水问题，造成案涉房屋的装修损失，装修受损的事实发生在案涉房屋的所有权人为吴晓容、王意军期间，故吴晓容、王意军有权要求江龙公司赔偿案涉房屋的装修损失。 （二）关于赔偿金额。诉讼中，因吴晓容、王意军将案涉房屋出售给叶超英、黄俊芳，叶超英、黄俊芳对案涉房屋进行了重新装修，导致装修损失的鉴定无法进行，故装修损失的具体金额无法确定，吴晓容、王意军应当承担相应的责任。但是，根据鉴定机构的鉴定意见，案涉房屋受损的最主要原因为外墙面装饰层有施工缺陷，没能保证抗渗要求，并非江龙公司所称系吴晓容、王意军装修所致；案涉房屋从2016年5月出现漏水问题，吴晓容、王意军多次通过电话和微信方式向江龙公司和金科物业四川分公司反映，但均未得到及时妥善解决，直至2020年1月才对案涉房屋后花园外墙漏水进行了修复。鉴于上述情况，本院向鉴定机构以及两家装修公司咨询了相关费用，结合案涉房屋现场受损情况以及鉴定机构出具《意见书》的具体状况分析，酌情认定装修损失金额为30000元。 二、江龙公司是否应当赔偿吴晓容、王意军不能使用房屋的损失。 案涉房屋受损部位主要为一、二楼八角窗外墙，负一层吊顶及墙面，上述部位的受损并不必然导致房屋不能使用。且根据庭审查明的事实，因吴晓容、王意军常年在新疆喀什市工作、生活，而案涉房屋位于成都市新津区××镇，故其未能使用案涉房屋。综上，吴晓容、王意军未使用案涉房屋与案涉房屋受损之间并无因果关系，故本院对吴晓容、王意军要求江龙公司赔偿不能使用房屋损失的诉讼请求不予支持。 三、江龙公司、金科物业四川分公司是否应当负担吴晓容、王意军的物业费。 物业费是物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋公共建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。本案系商品房买卖合同纠纷，并非物业合同纠纷，吴晓容、王意军以案涉房屋受损为由，要求江龙公司与金科物业四川分公司负担物业费无合同约定和法律规定，本院不予支持。 四、江龙公司、金科物业四川分公司是否应当负担吴晓容、王意军交通费与食宿费。 吴晓容、王意军提供的交通费票据无法证明其系为了处理房屋漏水而往返新疆与新津之间，亦未提供产生食宿费的证据，故本院对其该项主张不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、成都市江龙投资有限公司在本判决生效后十日内赔偿吴晓容、王意军装修损失30000元； 二、驳回吴晓容、王意军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5515元（已减半），由吴晓容、王意军负担5000元，成都市江龙投资有限公司负担515元。鉴定费28000元，由吴晓容、王意军负担2000元，成都市江龙投资有限公司负担26000元，该费用已由吴晓容、王意军向鉴定机构垫付，成都市江龙投资有限公司在本判决生效后十日内向吴晓容、王意军支付鉴定费26000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 黄林 二〇二〇年十二月二十五日 法官助理 何煜 书 记 员 陈桂