江西省兴国县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0732民初2489号原告：周逸红，男，1973年6月3日生，汉族，江西省兴国县人，住江西省赣州市兴国县。原告：李玲，女，1970年8月19日生，汉族，江西省兴国县人，住江西省赣州市兴国县。二原告共同委托代理人：吴佑官，江西国兴律师事务所律师，特别授权。被告：赣州市大华房地产开发有限公司，地址：赣州市章贡区客家大道20号金域蓝湾B区东座二层1#写字楼。法定代表人：黄达华，该公司总经理。委托代理人：刘洪，江西将相阖律师事务所律师，特别授权。原告周逸红、李玲诉被告赣州市大华房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依法组成合议庭，于2020年9月1日公开开庭进行了审理。原告周逸红、李玲及其委托代理人吴佑官，被告赣州市大华房地产开发有限公司（以下简称“大华房地产公司”）的委托代理人刘洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周逸红、李玲向本院提出诉讼请求：一、判决解除原、被告的《商品房买卖合同》及补充协议；二、判决被告返还原告购房款438000元；三、判决被告支付逾期交房违约金133590元（从2019年1月1日起按房屋总价款的日利率0.5‰计算至2020年8月15日止，即219元/天×610天；四、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：两原告系夫妻关系。2018年8月，被告售楼部称兴国县大华城果里有商铺出售。2018年8月29日，原、被告双方选定了C-065号商铺，约定总价438000元。2018年8月29日，原告向被告支付了16万元首付款，而出具的收条载明的收款事由为“车库首付款”，原告与被告的股东钟秋生因购买房屋的性质是“车库”而不是“商铺”为由发生争吵。此后被告股东钟秋生明确表明，绝对不会影响到原告作为商铺使用的根本性质并同意通过《补充协议》将车库改为商铺。原告于2019年8月30日向被告支付178000元，于2019年1月20日支付100000元，原告的购房款已全部付清。2019年1月23日，原、被告签订合同编号为2019012302091号《商品房买卖合同》，主要约定：被告将8号楼的C-065号框架结构的车库以438000元的价格出售给原告。商品房于2018年12月31日交付给原告，逾期交房超过60日的，被告按日计算向原告支付房屋总价款万分之五的违约金。对于公共服务及其他配套设施小区道路应当在2019年12月31日达到规划条件，未达到条件的，被告应在180日内采取补救措施达到使用条件。同日，双方签订了《补充协议》，将原告购买位于大华清华农贸综合批发市场的车库改为商铺以及约定物业费等内容的有关内容。签订合同后，被告从未通知原告办理交房事宜，原告在2020年5月到现场察看C-065号房屋，房屋门前的道路根本没有修通，无法达到商业的使用价值和条件。于是原告要求被告修通道路和承担违约金，被告售楼部明确告知：小区道路所需土地因征收问题发生纠纷，违约金只愿承担5000元。尔后，原告向被告的售楼人员及其律师要求办理退房手续返还438000元未果。为维护原告的合法权益，原告遂诉至法院。周逸红、李玲围绕其诉讼请求提交了如下证据：一、身份证复印件二份、结婚证复印件一份，证明二原告的诉讼主体资格及双方夫妻关系；二、收据、银行刷卡支付回单各三份，证明原告于2018年8月29日向被告付款16万元，于2019年8月30日向被告付款17.8万元，于2019年1月20日向被告付款10万元，原告的款项已付清；三、商品房买卖合同及补充协议各一份，证明原、被告于2019年1月23日签订了商品房买卖合同及补充协议，以及约定事项；四、照片三页，证明交易的房屋门前的道路根本没有修通，无法达到商铺的使用价值和条件；五、住宅底商及车库价格确认单一份，证明明确了交易是商铺，并没有撤销合同和变更价钱。赣州市大华房地产开发有限公司辩称：一、原告认为其购买的8号楼C-065号是商铺依据不足。原告在2017年4月6日和被告签订合同购买了被告开发的8号楼商品房一套，在2018年8月29日又签订合同购买了一间车库（即8号楼C-065号车库），总价款444119元。后来原告通过其姐夫罗友华找到公司老总要求优惠，于是在2019年1月23日撤销原购买车库合同，重新签订了合同编号为2019012302091的购买车库合同，将价款调整为438000元。被告诉称是购买商铺与事实及逻辑不相符：1、从2018年和2019年双方签订的两份合同可以看出被告购买的是车库，被告收款后出具的收据也明确注明是车库款；2、2019年签订的合同附件五《补充协议》中有“商铺”字样完全是工作人员失误所致，而且“商铺”字样前面是空白。如果被告出售的是“商铺”的话，直按在合同里的“商品房基本情况”中写明是商铺即可，通过补充协议更改是多此一举；3、合同第二十八条载明对本合同未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议。而8号楼C-065号系车库出售已经在合同中明确，所以不可能在补充协议中将已经明确的车库改为商铺；4、在8号楼C-065号两边的全部都是出售的车库，不可能单独出售给原告的就是商铺；5、从原告已经购买8-1-705商品房来看，其购买车库也是配套所需。二、原告主张解除合同并返还购房款理由不成立。签订合同后，被告在约定的时间内办理了商品房合同登记备案手续且按时间通知原告办理商品房及车库交付手续，但原告只在2019年1月21日办理了商品房的收房，对8-C-605车库以地下车库旁边的道路没有修通为由拒绝收车库。由于合同约定的公共服务及其他配套设施达到使用条件的时间是在2019年12月31日，且未达到条件的还有采取补救措施的时间，况且通知原告收房时，车库可以正常使用不受影响，所以原告不收车库的责任在其自身。原告诉称被告未通知其办理交房事宜与事实不符，商品房和车库的交付时间为同一时间，被告不可能仅通知商品房交房而不通知车库交付。而且合同第十一条第二项也约定了交付事宜。三、原告因自身原因及自己的过错责任不收房，不能认为是被告违约，其要求被告支付违约金理由不成立。且原告要求支付违约金的计算不符合合同约定，按照补充协议约定逾期交房违约金不超过3000元。赣州市大华房地产开发有限公司对其辩称向法庭提供了以下证据：一、营业执照、证明各一份，证明被告的诉讼主体资格及法定代表人身份信息；二、商品房买卖合同2017040600431一份，证明2017年4月6日原告购买了被告处8-1-705号商品房一套，交房时间为2018年12月31日；三、商品房买卖合同2018082900341、备案登记信息各一份，证明2018年8月29日原告购买8号楼C-065车库，交房时间为2018年12月31日，因2019年1月23日重新签订合同，编号2018082900341备案后被撤销；四、客户联系表一份，证明原告购买的商品房及车库交付时间均为2018年12月31日，在2019年1月21日交房时，原告对商品房车库已收房；五、竣工验收备案表、测绘报告各一份，证明房屋具备交付条件。经本院审理查明的事实及认定依据：2017年4月6日，原、被告签订合同编号为2017040600431的《赣州市商品房买卖合同》，原告购买被告8号楼8-1-705号商品房一套，约定交房时间2018年12月31日，实际交房时间2019年1月21日。2018年8月29日，原告周逸红与被告签订合同编号为2018082900341的《赣州市商品房买卖合同》，被告将8号楼C-065车库一间出售给原告周逸红，建筑面积为53.09㎡，套内面积为51.20㎡，分摊面积为1.89㎡，建筑面积单价为8365.40元/㎡，总价为444119元，约定交房时间为2018年12月31日。该合同已撤销。同日，被告向原告周逸红出具《住宅底商及车库价格确认单》，商铺号8#C-065，面积53.09㎡，成交单价8365.4元/㎡，成交总价438000元，认购定金160000元，客户原告周逸红已签字，被告销售经理王官连、财务曾新凤已签字。2018年8月29日，原告向被告付款160000元，被告向原告周逸红出具的收款收据，收款事由为：“8#C-065车库首付款。”2019年1月20日，原告周逸红向被告付款100000元，被告向原告周逸红出具的收款收据事由为：“8#-C-065车库款”。2019年1月21日，被告向原告周逸红送达8号楼8-1-705号商品房交房通知单。2019年1月23日，原、被告签订合同编号为2019012302091的《赣州市商品房买卖合同》，被告将其开发的大华清华城兴国农贸综合批发市场8号楼C-065车库一间出售给原告，建筑面积为53.09㎡，套内面积为51.20㎡，分摊面积为1.89㎡，建筑面积单价8250.14元/㎡，总价为438000元。合同约定：第七条付款方式及期限为：签订合同前原告已向被告支付定金30000元，该定金在合同签订时抵作房价款，原告应当在2019年8月31日前一次性支付全部房价款。第十条商品房相关设施的交付条件：规划的车位、车库在2019年12月31日达到建设工程规划许可标准。第十一条商品房交付时间和手续：被告应当在2018年12月31日前交付该商品房，查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单，由于买受人原因导致该商品房未能交付的，买受人接到交接通知后，逾期未办理交接手续，则视为该商品房已按本合同约定期限交付买受人使用。第十二条逾期交付责任：被告未按约定时间将该商品房交付给原告，超过60日后，原告有权解除合同，原告要求解除合同应当书面通知被告，并配合办理解除相关手续，被告应当自解除通知送达之日起15日内退还原告已付全部房款，并自原告付款之日起，按不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息，同时，按照全部房价款的0.02%向原告支付违约金。第二十八条补充协议中含有减轻或免除本合同中约定应当由被告承担的责任，或加重原告责任、排除原告主要权利内容的，仍以本合同为准。合同还对其他条款进行了约定。同日，原、被告还签订了《补充协议》，该协议约定：原告购买了位于大华清华城农贸综合批发市场商铺，被告逾期交房，原告放弃退房时，被告支付给原告合同规定的违约金累计不超过3000元，如果逾期交房超过365日，除以上规定的违约金外，原告有权解除购房合同。协议还对其他条款进行了补充约定。2019年1月31日，原告向被告购买商品房的被告开发的大华清华城兴国农贸综合批发市场工程竣工验收合格。2019年8月30日，原告周逸红向被告支付购房款178000元，被告向原告周逸红出具的收款收据收款事由为：“8#-C-065车库购房款。”2020年5月，原告以被告未通知其办理交房事宜，所购房门前道路没有修通，无法达到商业使用价值，要求被告办理退房手续未果，而诉至法院。另查明，原告所买8#-C-065商品房规划是车库。以上事实，有原、被告提供的证据及原、被告双方的庭审陈述所证实，本院予以认定。本院认为，被告将规划的车库在《住宅底商及车库价格确认单》中宣传成商铺，引诱原告购买，从而与原告签订商品房买卖合同及补充协议。被告的行为是一种欺诈行为，原、被告签订的《赣州市商品房买卖合同》和《补充协议》是可撤销的合同。原告虽然没在一年内行使撤销权，但可因被告没按合同和协议约定时间交房而按约定解除合同。因被告未提供证据证明其已向原告交房，且自签订合同之日起至起诉之日止逾期交房超过365日，原告主张解除原、被告签订的《赣州市商品房买卖合同》和《补充协议》符合合同和协议约定，本院予以支持。合同解除后，被告收取原告的购房款应返还给原告。原告要求被告按日利率0.5‰计算违约金不符合合同约定，本院不予支持。违约金应按合同约定的不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计息。被告未按约定时间向原告交房，属违约，应承担违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原、被告签订的编号为2019012302091的《赣州市商品房买卖合同》和《补充协议》；二、由被告赣州市大华房地产开发有限公司返还原告周逸红、李玲购房款438000元；三、由被告赣州市大华房地产开发有限公司支付原告周逸红、李玲违约金，违约金的计算自2019年8月30日起至付清购房款438000元之日止，按本金438000元，月利率3.54‰计息；四、驳回原告周逸红、李玲的其他诉讼请求；五、本案所涉履行内容，限被告赣州市大华房地产开发有限公司在本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9516元，原告周逸红、李玲已预交，由被告赣州市大华房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  陈贞勇人民陪审员  邹崇蕃人民陪审员  李 斌二〇二〇年十二月十一日书 记 员  黄 威