福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终5297号 上诉人（原审原告）：上海浦东发展银行股份有限公司泉州分行，住所地福建省泉州市丰泽区丰泽街**。 主要负责人：刘文晖，该分行行长。 委托诉讼代理人：杨荣胜，该行工作人员。 上诉人（原审被告）：福建省金爵房地产开发有限公司，，住所地福建省泉州市丰泽区东海中芸洲 法定代表人：王**，该公司负责人。 委托诉讼代理人：罗金圳，福建刺桐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王坤，福建刺桐律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：郑系玲，女，1980年11月2日出生，汉族，住福建省南安市。 被上诉人（原审被告）：杨国富，男，1981年6月28日出生，汉族，住福建省南安市。 上诉人上海浦东发展银行股份有限公司泉州分行（以下简称“浦发银行泉州分行”）、福建省金爵房地产开发有限公司（以下简称“金爵房地产公司”）因与被上诉人郑系玲、杨国富金融借款合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2020）闽0503民初4788号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。 金爵房地产公司上诉请求：1.撤销福建省泉州市丰泽区人民法院（2020）闽0503民初4788号民事判决第三项、第四项；2.改判驳回浦发银行泉州分行原审对金爵房地产公司的诉讼请求；3.改判浦发银行泉州分行对郑系玲、杨国富提供抵押的位于福建省泉州市丰泽区××花园××组团（海景国际星域）11＃楼1905号房屋依法处置所得的价款享有优先受偿权。事实和理由：1.郑系玲、杨国富已就本案借款提供了位于泉州市丰泽区××花园××组团（海景国际星域）11＃楼1905号房屋作为抵押物，该抵押物办理了抵押权预告登记，抵押合同合法有效，抵押权已设立。原审判决认为本案的抵押物仅办理抵押权预告登记，不应直接产生优先受偿的效力是错误的。《最高人民法院关于适用若干问题》的解释第四十七条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。”第四十九条规定：“以尚未办理权属证书的财产抵押的，在第一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的，可以认定抵押有效。当事人未办理抵押物登记手续的，不得对抗第三人。”《城市房地产抵押管理规定》第三条第四款规定：“本办法所称预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。”第三十一条规定：“房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。”本案中，郑系玲、杨国富向浦发银行泉州分行贷款并提供其所购买的商品房作为贷款的抵押担保，根据上述《城市房地产抵押管理规定》第三条第四款规定，该行为属于预购商品房贷款抵押，可以办理抵押登记的抵押行为，且也已办理了抵押权预告登记证，该抵押行为合法有效，抵押权已设立，浦发银行泉州分行对抵押物即涉案房屋享有优先受偿权。《中华人民共和国物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”，该规定赋予了基于预告登记取得的请求权具备排他性和对抗性的“准物权”效力，因此，预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权的效力。在预告登记抵押权人无法将预告登记转为正式登记的情况下，若不支持预告登记抵押权人的优先受偿权，将他人过错造成的不利后果转由无过错方承担，有违合同法的公平原则，甚至造成购房人恶意规避抵押登记的道德风险。在预告登记无法转为抵押登记或抵押登记遥遥无期的情况下，排除预告登记抵押权人的担保物权，不利于平等保护诉讼各方的合法利益。因此，对于非因预告登记抵押权人的原因未进行抵押登记的，应当赋予预告登记抵押权人即浦发银行泉州分行以优先受偿权。在预购商品房贷款抵押纠纷中，之前的司法实践对预购商品房贷款抵押办理了抵押权预告登记一直都是认定有效的。原审法院轻易推翻原来的认定，将使得买受人、房地产开发企业、银行之间利益平衡被打破，对房地产和金融市场造成强烈的冲击，严重侵害房地产开发企业、银行的利益，不利于交易的安全和稳定，影响实体经济，进而影响社会的和谐与安宁。2.金爵房地产公司在本案中的保证责任已经解除，浦发银行泉州分行要求金爵房地产公司对郑系玲、杨国富所欠债务承担连带保证责任不能成立。从浦发银行泉州分行与郑系玲、杨国富、金爵房地产公司签订的个人购房借款合同的条款看，金爵房地产公司在本案中提供的担保属于阶段性担保，如郑系玲、杨国富已办妥正式抵押抵押登记手续，且浦发银行泉州分行收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书的，金爵房地产公司的保证责任自收到他项权证书之日解除。本案中，郑系玲、杨国富提供的抵押房产所在的泉州市丰泽区海景花园城东部住宅11组团3Ｂ、5-12号楼、、地下室二）已于2015年3月26日完成项目总登记，具备办理产权登记手续（房屋所有权证）和抵押登记手续（他项权证）的条件，且金爵房地产公司已经通知郑系玲、杨国富办理该抵押房产的房屋所有权证。根据《房屋登记办法》的规定，办理现房抵押登记手续和他项权证应该也只能由抵押权人浦发银行泉州分行和抵押人郑系玲、杨国富办理。因此，在郑系玲、杨国富及浦发银行泉州分行不配合的情况下，金爵房地产公司无法自行办理涉案房屋的产权登记。本案抵押房产已于2015年3月26日具备办理房屋所有权证和现房抵押登记手续的条件，至今却未办理，说明浦发银行泉州分行、郑系玲、杨国富均怠于办理现房抵押登记手续和他项权证。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款之规定，“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就”，本案中，金爵房地产公司提供的担保属于附条件解除担保责任的担保，浦发银行泉州分行及郑系玲、杨国富怠于办理现房抵押登记手续和他项权证的行为，目的在于以自身的消极行为让金爵房地产公司承担更长时间的保证责任，这种行为属于为自己的利益不正当阻止条件成就，根据上述法律规定，视为解除保证的条件已成就，金爵房地产公司的保证责任已解除。3.根据《中华人民共和国担保法》第二十八条规定：“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任”，退一步说，即使金爵房地产公司仍应当承担保证责任，本案还有郑系玲、杨国富以其购买的房产提供物的担保，金爵房地产公司也只对郑系玲、杨国富提供的抵押房产之外的债务承担保证责任。 浦发银行泉州分行、郑系玲、杨国富均未提交书面答辩意见。 浦发银行泉州分行上诉请求：1.维持福建省泉州市丰泽区人民法院（2020）闽0503民初4788号民事判决第一至三项；2.撤销福建省泉州市丰泽区人民法院（2020）闽0503民初4788号民事判决第四项；3.改判浦发银行泉州分行有权依约处分涉案抵押房产，对抵押房产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；4.由郑系玲、杨国富、金爵房地产公司承担本案上诉费。事实和理由：1.原审法院已经认定涉案房产在办理抵押权预告登记后即产生与担保物权相同的对抗第三人的效力，却又认定浦发银行泉州分行对涉案房产没有享有现实的抵押权，对拍卖、变卖房产所得不享有优先受偿权，属认定错误。浦发银行泉州分行在取得涉案房屋抵押权预告登记证明后，即可排他性地对抗他人对涉案房产的处分，有权行使优先受偿权。2.浦发银行泉州分行与郑系玲、杨国富签订的借款合同明确约定将案涉房产作为抵押物，也完成了现有条件下的抵押登记手续，只因涉案房产是期房，无法完成正式登记。如果因此否认浦发银行泉州分行对拍卖、变卖房产所得享有优先受偿权，将有损各方利益，更违背合同各方的意思表示。3.原审判决将浦发银行泉州分行从抵押权人降格为普通债权人，为第三方恶意虚假诉讼提供便利，原有的抵押担保法律关系不复存在，所有风险将转嫁给银行和房地产开发商。进入执行阶段后，如果有第三方债权存在，将导致陷入既无法拍卖、过户涉案房产，也不能保障银行优先受偿权的两难局面。4.若按原判判决，在取得房屋所有权证之前，一旦出现购房者违约拒不归还按揭贷款，银行只能以普通债权人身份向开发商、购房者要求还款，贷款债权无法保障。银行从自身利益出发，势必倾向于延缓按揭贷款放款时间，这将加重房地产开发商的成本，影响资金安排，必然会转嫁到购房者身上，对房地产市场造成不利影响。在实践中，预告登记在购房者名下的房产，亦通常作为购房者的执行标的，不认定为开发商财产。 金爵房地产公司、郑系玲、杨国富均未提交书面答辩意见。 浦发银行泉州分行向原审法院起诉请求：1.判令解除编号为17612017100835130301的《个人购房担保借款合同》；2.判令郑系玲、杨国富立即偿还借款本金1267452.03元和利息、罚息、复利（暂计至2020年3月17日的利息、罚息、复利为64623.17元，以上款项共计238138.96元，自2020年3月18日起的利息、罚息、复利按合同约定计算至实际清偿款项之日止）；3.判令郑系玲、杨国富以其提供的抵押物即址于泉州市丰泽区××花园××组团（海景国际星域）11＃楼1905的房产对上述债务承担抵押担保责任，浦发银行泉州分行对上述抵押物经依法处置所得的价款享有优先受偿权；4.判令金爵房地产公司对上述债务承担连带保证责任。原审法院认定事实：2017年7月27日，浦发银行泉州分行与郑系玲、杨国富、金爵房地产公司签订一份编号为17612017100835130301的《个人购房担保借款合同》，约定由浦发银行泉州分行向郑系玲、杨国富提供贷款1300000元，用途限于购买址于泉州市丰泽区××花园××组团（海景国际星域）11＃楼1905的房屋，贷款期限三十年，即自2017年7月27日起至2047年7月27日止，执行年利率4.9%，还款方式为等额本息还款；若郑系玲、杨国富未按合同约定按时足额偿还贷款本息和相关费用，则构成违约，浦发银行泉州分行有权宣布合同项下的贷款本息立即全部提前到期，按中国人民银行有关规定计收罚息，对于逾期贷款的罚息利率按计收罚息之日的执行利率上浮50%执行，直至清偿全部贷款本息为止；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。郑系玲、杨国富以其所购址于泉州市丰泽区××花园××组团（海景国际星域）11＃楼1905的房屋为上述债务提供抵押担保。郑系玲在上述合同的借款人和抵押人落款处签名；杨国富在上述合同的共同还款人和抵押财产共有人的落款处签名。金爵房地产公司在上述合同的保证人落款处盖章，同意为上述合同项下贷款本金、利息及相关费用提供阶段性连带责任保证，保证期间自合同签订之日起至借款人的债务履行期届满之日起两年；如郑系玲、杨国富已办妥抵押担保的现房抵押登记手续且浦发银行泉州分行已收到其为第一顺序抵押权人的现房抵押权利证明正本的，上述保证责任自收到该抵押权利证明正本之日解除；担保范围为合同项下全部贷款本金及利息（包括逾期罚息、复利等）、违约金、损害赔偿金、由于还款造成的上述透支账户透支本息、保管担保财产及实现担保权的费用（包括但不限于可能发生的诉讼费、律师费、拍卖费用、变卖费、通知担保人费用及其他合理费用）。 合同签订后，浦发银行泉州分行于2017年8月14日发放了贷款，郑系玲在《个人贷款借款凭证（借据）》上签名，对其上载明的借款金额1300000元、借款期限（最后还款日）2047年8月14日等内容予以确认。此后，郑系玲、杨国富未能依约足额还本付息，截至2020年3月17日尚欠浦发银行泉州分行借款本金1267452.03元和利息、罚息、复利64623.17元。浦发银行泉州分行催讨无果，遂诉至原审法院。庭审中，浦发银行泉州分行、郑系玲、金爵房地产公司共同确认涉案房产尚未办理房屋所有权证和正式抵押登记手续。原审法院认为，杨国富未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，应视为其自愿放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。浦发银行泉州分行与郑系玲、杨国富、金爵房地产公司签订的《个人购房担保借款合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，是有效合同。浦发银行泉州分行依约履行了合同义务，郑系玲、杨国富未能按约还本付息，截至2020年3月17日尚欠浦发银行泉州分行借款本金1267452.03元和利息、罚息、复利64623.17元，事实清楚，证据充分，足以认定。浦发银行泉州分行诉求解除上述合同，符合法律关于合同法定解除条件的规定，故原审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定，上述合同解除后，双方应按合同约定的结算和清理条款履行己方义务，因此，浦发银行泉州分行诉求郑系玲、杨国富共同偿还上述借款本息，合理合法，原审法院予以支持。金爵房地产公司自愿为郑系玲、杨国富的上述债务提供阶段性连带责任保证担保，意思表示真实，其保证方式、期限、范围明确，保证合法有效。浦发银行泉州分行在保证有效期间内向金爵房地产公司主张权利，合理合法，应予支持。金爵房地产公司在承担保证责任后，有权向郑系玲、杨国富追偿。浦发银行泉州分行和金爵房地产公司于庭审中共同确认址于泉州市丰泽区××花园××组团（海景国际星域）11＃楼1905的房屋所有权证尚未办理，即上述房屋所有权并未转移至郑系玲、杨国富名下，当事人就上述房产也仅办理了物权预告登记，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第一款“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”的规定，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人据此享有的是当物权登记条件成就或约定期限届满时对房屋办理物权登记的请求权，并可排他性的对抗他人针对房屋的处分，也并非已对房屋享有现实的物权。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”，因此，本案抵押权并未设立，浦发银行泉州分行现依据预告登记，主张其对上述房屋折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，缺乏法律依据，原审法院不予支持。浦发银行泉州分行在上述房屋办理正式抵押登记后，对抵押物享有优先受偿权。杨国富经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，原审法院依法缺席审理和判决。判决：一、解除上海浦东发展银行股份有限公司泉州分行和郑系玲、杨国富、福建省金爵房地产开发有限公司于2017年7月27日签订的编号为17612017100835130301的《个人购房担保借款合同》；二、郑系玲、杨国富应于本判决生效之日起十日内向上海浦东发展银行股份有限公司泉州分行偿还借款本金1267452.03元、截至2020年3月17日的利息、罚息、复利64623.17元，并支付自2020年3月18日起至实际还清款项之日止按中国人民银行逾期付款的有关规定及编号为17612017100835130301的《个人购房担保借款合同》约定计算的利息、罚息、复利；三、福建省金爵房地产开发有限公司对郑系玲、杨国富的上述债务承担连带清偿责任，福建省金爵房地产开发有限公司在承担保证责任后，有权向郑系玲、杨国富追偿；四、驳回上海浦东发展银行股份有限公司泉州分行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16788.6元，减半收取计8394.3元，由郑系玲、杨国富、福建省金爵房地产开发有限公司负担。 二审中，各方当事人没有提交证据，本院认定事实与原审法院一致。 本院认为，本案的争议焦点系：1.浦发银行泉州分行对涉案房产是否享有优先受偿权；2.金爵房地产公司是否应对郑系玲、杨国富向浦发银行泉州分行所负债务承担连带责任保证。 关于争议焦点1，郑系玲、杨国富与浦发银行泉州分行签订的《个人购房担保借款合同》属于预售商品房贷款，虽然浦发银行泉州分行与郑系玲、杨国富就涉案房产做了抵押预告登记，但根据《中华人民共和国物权法》第二十条之规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”，该预告登记仅是保障浦发银行泉州分行待涉案房产交付给郑系玲、杨国富后就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全，属于期待物权，尚未产生物权效力。本案借款纠纷诉至法院时，涉案房产尚未登记在郑系玲、杨国富名下，在第一审法庭辩论终结前，当事人也不能提供权利证书或者补办抵押登记手续，当时抵押权依法尚未成立，浦发银行泉州分行在本案依据预告登记，主张其对房屋折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，缺乏法律依据，本院不予支持。 关于争议焦点2，涉案《个人购房担保借款合同》由各方当事人签字或盖章，依法成立有效。按照合同的约定，金爵房地产公司自愿为合同项下贷款本金、利息及相关费用提供阶段性连带责任保证，保证期间自合同签订之日起至借款人的债务履行期届满之日起两年，当且仅当郑系玲、杨国富已办妥抵押担保的现房抵押登记手续且浦发银行泉州分行已收到其为第一顺序抵押权人的现房抵押权利证明正本的，上述保证责任才能解除。而涉案房产尚未办理正式抵押登记，金爵房地产公司免除承担保证责任的条件不存在，其仍应当按照合同的约定为郑系玲、杨国富向浦发银行泉州分行所负债务承担连带责任保证。因抵押权未设立，物的担保不存在，金爵房地产公司以存在物的担保为由，仅对郑系玲、杨国富提供的抵押房产之外的债务承担保证责任的抗辩不成立。《中华人民共和国合同法》第四十五条关于附条件解除合同的规定，须具备当事人在主观上存在故意，客观上实施阻止阻碍涉案房产办理抵押登记的行为，且该行为具有不正当性，没有证据表明本案中郑系玲、杨国富、浦发银行泉州分行存在上述情形，本院对金爵房地产公司的该项主张不予支持。 综上所述，浦发银行泉州分行、金爵房地产公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16,788.6元，由上海浦东发展银行股份有限公司泉州分行负担8,394.3元、福建省金爵房地产开发有限公司负担8,394.3元。 本判决为终审判决。 审 判 长 戴梅影 审 判 员 张国琴 审 判 员 王一平 二〇二〇年十二月十日 法官助理 周奇雄 书 记 员 庄灵煜 附：本案适用的主要法条 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 《最高人民法院关于适用若干问题》 第四十七条以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。 第四十九条以尚未办理权属证书的财产抵押的，在第一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的，可以认定抵押有效。当事人未办理抵押物登记手续的，不得对抗第三人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。