上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初16229号原告(反诉被告)：徐伟军，男，1964年4月27日出生，汉族，住上海市青浦区。委托诉讼代理人：康军平，上海市方正律师事务所律师。被告(反诉原告)：胡海兵，男，1987年8月14日出生，汉族，住安徽省六安市。委托诉讼代理人：邹博君，上海市衡平律师事务所律师。委托诉讼代理人：程家骏，上海市衡平律师事务所律师。原告徐伟军与被告胡海兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用小额诉讼程序。同年9月29日，本案公开开庭进行了第一次审理，被告当庭提出反诉，本院依法将本诉与反诉合并审理。同年10月19日，本案依法排除小额诉讼程序，适用简易程序继续审理。同年12月1日，本案公开开庭进行了第二次审理。原告徐伟军及其委托诉讼代理人康军平、被告胡海兵及其委托诉讼代理人邹博君两次庭审均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐伟军向本院提出本诉诉讼请求：被告支付欠付房租人民币46,640元。后变更本诉诉讼请求：1.支付欠付租金46,640元；2.腾退房屋并恢复原状(拆除12台空调、11台油烟机、10台热水器、大厅隔板、17个窗外防盗网即可)；3.支付电费2,893.50元、网费600元、水费981.90元。事实和理由：2017年8月25日，原、被告双方签订租赁合同，约定被告向原告承租其名下农村房屋(以下简称涉案房屋)，租期三年，自2017年9月15日起至2020年9月14日止，月租金11,660元，每三个月结算一次。合同签订当日，被告按约支付押金6,000元。自2020年5月15日起，被告欠付租金，现租赁合同已届期终止。故作如上诉请，要求被告结清上述欠付费用、腾退房屋并恢复原状，望判如所请。被告胡海兵就本诉辩称，不同意本诉诉讼请求。1.租赁合同并未届期终止，合同约定被告拥有永久续租权。2.租赁合同明确约定被告可以转租，但由于原告干扰转租的行为，导致被告无法按约支付租金。被告确实未支付2020年5月15日后的租金。3.腾退房屋的前提是合同终止或解除，现租赁合同并未届期终止，双方可就续租事宜继续协商，故不同意腾退。另被告在装修时在涉案房屋添附了12台双凤牌空调、12台樱花牌油烟机、12台热水器，10个左右防盗网以及大厅隔板，最后隔出19间小房屋用以转租。4.对水、电、网费的金额无法确认，另原告实际已经向次承租人收取，不应再向被告重复收取。反诉原告胡海兵向本院提出反诉诉讼请求：1.继续履行租赁合同，停止干扰转租的侵权行为；2.赔偿损失104,650元。事实与理由：双方签订的租赁合同未届期终止，被告拥有永久续租权，原告应继续按约履行。另租赁合同明确允许被告转租，原告未按约予以配合，反而持续干扰，需停止干扰转租的侵权行为。在原告干扰下，被告损失6个半月转租租金收益104,650元，原告应就此予以赔偿，望判如所请。反诉被告徐伟军就反诉辩称，不同意反诉请求。1.合同于2020年9月14日已届期终止。2.因双方产生争议而于6月对次承租人作出提醒，向次承租人收取的系合同终止后的租金，不存在干扰转租的行为。3.被告未向次承租人收取2020年9月14日前的转租租金，无需就此返还或赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。另徐伟军为证明胡海兵欠付的水、电、网费具体金额，提供电费账单、水费缴费截图以及网费付费通知予以佐证。胡海兵对上述电费、水费账单真实性不予确认，对网费通知真实性予以确认，但对关联性不予确认。胡海兵为证明其已按约支付8月前的水、电费，提供电费、水费缴费凭证予以佐证。徐伟军对上述水、电费缴费凭证真实性予以确认，但对关联性不予确认。本院认证认为，徐伟军提供的电费账单载明涉案房屋地址、开票时间等具体内容，故对其真实性、合法性、关联性予以确认；水费缴费截图所载用户名、缴费人、对应时间段等均不明确，故对其关联性不予确认；网费付费通知所载房屋地址与本案涉案房屋并不一致，故对其关联性不予确认。胡海兵提供的水费、电费缴费凭证未载明费用对应发生时间段等具体内容，故对其关联性不予确认。经开庭审理查明：涉案房屋坐落于上海市青浦区华新镇北新村北葛39号-1，建筑面积340平方米，系农民住宅，户主为徐伟军。2017年8月25日，出租方(甲方)徐伟军与承租方(乙方)胡海兵在中介居间介绍下就涉案房屋租赁事宜签订租赁合同。合同约定：乙方承租涉案房屋仅作为居住使用；租赁期为3年，自2017年9月15日至2020年9月14日；租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋；乙方如要求续租，则必须在租赁期满前1个月向甲方提出书面意向，双方在对租金、期限重新协商后，签订新的租赁合同；月租金11,660元，另付6,000元押金，每三个月结算一次，提前7天支付下次房租；乙方在租赁期内，实际使用的水费、电费、煤气费、电话费、清洁费、治安费、有线电视费等费用应由乙方承担。补充条款约定：甲方同意乙方有永久续租权(三年为一个周期)，但三年后续租，甲乙双方协商可递增房屋租金，租赁期间，甲方同意乙方可出租或转租。合同还约定了其他事宜。当日，胡海兵按约向徐伟军支付押金6,000元。2017年9月19日，甲方徐伟军与乙方胡海兵签订补充协议作为上述租赁合同的附件。补充协议约定乙方不租(退租)时需把房屋恢复原样，此后乙方如需改动，必须经甲方同意等事项。双方就涉案房屋租赁事宜发生争议，胡海兵未支付2020年5月15日后的房屋租金，徐伟军于2020年6月27日在次承租人微信群发布“没有我的同意绝对不能缴他房租，望各位租户不要站错队”等消息。另查明，2020年8月，国网上海市电力公司开具2,008.81元电费账单。2020年9月，国网上海市电力公司开具2,892.20元电费账单。庭审中，双方确认涉案房屋现由徐伟军占有使用，均同意以押金抵扣租金。以上事实，有徐伟军、胡海兵的当庭陈述，徐伟军提供的租赁合同及其附件、乡村建设规划许可证、电费账单，胡海兵提供的微信聊天记录、录音录像光盘等证据予以证明，经庭审质证属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，租赁合同第3条明确约定涉案房屋租赁期至2020年9月14日止，胡海兵如要求续租，则须在租赁期满前1个月提出书面意向，双方在对租金、期限重新协商后签订新的租赁合同。故徐伟军与胡海兵之间的租赁合同关系于2020年9月14日因租期届满而终止，租赁合同及其附件终止后，胡海兵理应及时结清租期内的欠费并腾退承租房屋。关于胡海兵提出租赁合同补充条款赋予其永久续租权、涉诉租赁合同并未因到期而终止、原租赁合同应继续履行的答辩意见。结合租赁合同第3条对租期和续订合同的约定，合同补充条款虽表述为“甲方同意乙方有永久续租权(三年为一周期)”，但该三年一期的续租建立在双方自愿协商、意思表示一致的基础上。法律不可能强制任何一方与对方缔约。现租赁期间届满，双方就续租事宜协商未果，原租赁合同确已终止，故就胡海兵的上述答辩意见不予采纳。关于徐伟军要求支付欠付租金的本诉请求。法律规定承租人应当按照约定期限支付租金。本案中，租赁合同约定涉案房屋的月租金为11,660元，每三月结算一次，先付后用。双方庭审中一致确认胡海兵欠付2020年5月15日后的涉案房屋租金，至今未付，故徐伟军要求胡海兵支付2020年5月15日至同年9月14日欠付租金46,640元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。双方均当庭同意以6,000元押金抵扣租金，系各方对各自权利义务的自行处分，未违反法律法规的禁止性规定，本院予以准许，故胡海兵应向徐伟军补交欠付租金40,640元。就胡海兵提出因徐伟军干扰其转租，导致其无法正常支付租金的答辩意见，在案证据尚不足以证明其主张的事实，且胡海兵欠付租金的时间早于徐伟军在微信群内消息的发送时间。故胡海兵的上述答辩意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。关于徐伟军要求腾退涉案房屋并拆除12台空调、11台油烟机、10台热水器、大厅隔板、17个窗外防盗网的本诉请求。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，合同权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。本案中，双方在2017年9月19日签订的补充协议中约定，胡海兵不租(退租)时需把房屋恢复原样。现双方签订的房屋租赁合同于2020年9月14日终止，胡海兵应按照法律规定和双方约定，向徐伟军腾退涉案房屋并恢复原状。双方庭审中均明确涉案房屋已由徐伟军实际占有使用，故就腾退房屋的诉请，本院已无处理之必要。徐伟军在本案中以拆除12台空调、11台油烟机、10台热水器、一楼大厅隔板、17个窗外防盗网为恢复原状的标准，胡海兵当庭确认其曾在涉案房屋添附12台空调、12台油烟机、12台热水器、10个左右窗外防盗网等，故本院仅就拆除12台空调、11台油烟机、10台热水器、10个窗外防盗网的本诉请求予以支持。因徐伟军未就其余防盗网、隔板等设施设备的真实性提供相应图片、图纸等相应证据予以佐证，本院难以支持。关于徐伟军要求支付电费2,893.50元、网费600元、水费981.90元的本诉请求。根据在案证据，涉案房屋2020年8月、2020年9月应付电费4,901.01元，确系发生在租赁期内，根据租赁合同第5条的约定，应由胡海兵承担。徐伟军就此仅要求支付2,893.50元，系对自身权益的处分，未违反法律、法规的禁止性规定，故本院对电费的本诉请求，予以支持。胡海兵虽答辩称已按约结清电费，但未提供充分证据予以佐证，本院不予采信。至于其他水费、网费的本诉请求，因徐伟军未提供相应证据予以佐证，本院难以支持。关于胡海兵要求徐伟军继续履行租赁合同、停止干扰转租行为的反诉请求。双方于2017年8月25日签订的租赁合同已于2020年9月14日终止，故该反诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。具体理由前文已详细阐释，不再赘述。相应地，关于胡海兵要求徐伟军赔偿转租收益损失104,650元的反诉诉讼请求，无事实和法律依据，本院亦不予支持。胡海兵如认为次承租人存在欠付租金等违约行为，可依法向次承租人另案主张权利。综上所述，为保护合同当事人的合法民事权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十八条、第二百一十二条、第二百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告(反诉原告)胡海兵应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)徐伟军支付欠付租金40,640元；二、被告(反诉原告)胡海兵应于本判决生效之日起十日内拆除其在上海市青浦区华新镇北新村北葛39号-1房屋安装的12台空调、11台油烟机、10台热水器、10个窗外防盗网；三、被告(反诉原告)胡海兵应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)徐伟军支付电费2,893.50元；四、驳回原告(反诉被告)徐伟军其余本诉诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)胡海兵全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,078元，减半收取计539元，由原告(反诉被告)徐伟军负担95元，由被告(反诉原告)胡海兵负担444元。反诉案件受理费1,196.50元，由被告(反诉原告)胡海兵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  郑 重二〇二〇年十二月二十八日法官助理  黎偲原书 记 员  黎偲原附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书制定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书制定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。