江苏省泰州市姜堰区人民法院民 事 判 决 书（2019）苏1204民初6626号原告：泰州市顺碧房地产开发有限公司，统一社会信用代码913212046883291458，住所地江苏省泰州市姜堰经济开发区姜堰大道**。法定代表人：谢金雄，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张洪（该公司员工），男，1985年10月12日出生，汉族，住江西省九江市浔阳区。委托诉讼代理人：钱荣（该公司员工），女，1990年8月15日出生，汉族，住江苏省无锡市南长区。被告：姜晓波，男，1986年9月5日出生，汉族，住江苏省泰州市姜堰区。委托诉讼代理人：陈爱华（系被告姜晓波的朋友），男，1972年9月21日出生，汉族，住江苏省泰州市姜堰区。被告：朱红，女，1988年6月21日出生，汉族，住江苏省泰州市姜堰区。委托诉讼代理人：李勇，泰州市姜堰区姜堰法律服务所法律工作者。原告泰州市顺碧房地产开发有限公司（以下简称顺碧公司）与被告姜晓波、朱红商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月24日立案，因被告姜晓波有不可抗拒事由不能到庭参加诉讼，本案于2020年3月13日裁定中止审理，后于同年12月14日恢复，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告顺碧公司委托诉讼代理人张洪，被告姜晓波委托诉讼代理人陈爱华，被告朱红委托诉讼代理人李勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顺碧公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件等；2.被告支付违约金193053.3元，从被告已支付的购房款中抵扣，不足部分由被告补足；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年6月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》及其附件、附录，约定被告向原告购买位于上海路东侧、罗塘西路南侧、中干河西侧、陈庄东路北侧的姜堰区房屋一套，总价款1287022元。根据双方签订的合同附件四补充协议第三条约定，被告应于2018年9月30日前支付该商品房总价款1287022元，截止目前，被告仅支付200000元，未支付款项为1087022元。根据合同第七条买受人逾期付款的违约责任约定，买受人逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应按合同约定的总价款15%向出卖人支付违约金。请求判令如前诉请。被告姜晓波、朱红共同辩称，与原告签订《商品房买卖合同》及相关附件是事实，合同签订后被告依约支付了200000元，根据合同及补充协议约定，后续房款应当办理按揭，但在合同签订后不久，被告姜晓波即因非法吸收公众存款罪被法院判处有期徒刑六年，这导致被告无法办理按揭，也导致案涉合同无法履行，由于被告姜晓波被限制人身自由，属于不可抗力，本案并不存在被告违反合同约定的情形，故原告要求被告支付违约金没有事实和法律依据。即便要求被告支付违约金，双方对违约金的约定也过高，请求予以调整。综上，同意解除合同，但不同意支付违约金，请求依法判决。本院经审理认定事实如下：2018年6月30日，两被告（买受人）与原告（出卖人）签订《商品房买卖合同》含相关附件，约定两被告向原告购买坐落于姜堰区，总价款1287022元，买受人须在签订《商品房买卖合同》时付总房价款的15.54%即200000元给出卖人，并于2018年6月30日前向贷款银行办理按揭申请手续；买受人须在2018年7月30日前付总房价款的14.53%即187022元，在2018年9月30日前付总房价款的69.93%即900000元（按揭款项）。买受人如未按合同规定的时间付款，逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的15%向出卖人支付违约金，等。合同签订后，两被告依约向原告支付首付款200000元，剩余款项未予支付。2018年7月31日，原告向被告送达《已到期应缴款通知书》，要求两被告将第二期需付的到期购房款187022元及违约金37.4元，缴纳至指定账户。因两被告仍未缴纳应缴购房款，原告于2019年9月28日向两被告发出《解除合同通知书》，告知两被告按照合同约定，两被告已逾期付款超过90日，原告有权解除合同，被告应按总房价款15%承担解除合同违约金193053.3元；两被告应于2019年9月30日将剩余购房款1087022元及逾期付款违约金81454.27元（暂计至2019年9月29日）支付给原告，若于2019年10月7日前没有履行合同付款义务，原告将直接解除合同收回房屋，从已付购房款中扣减解除合同违约金，等。两被告收到原告送达的上述通知书后，仍未履行支付购房款的义务。上述事实有商品房买卖合同及附件、收据、已到期应缴款通知书、解除合同通知书、快递单及当事人陈述等予以证实，本院予以确认。本院认为，原告顺碧公司与被告姜晓波、朱红签订的《商品房买卖合同》含相关附件，系当事人真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效。两被告向原告购买期房，应按与原告签订的《商品房买卖合同》及相关附件的约定，分期向原告支付相应的购房款，现两被告仅支付首期购房款200000元，其余1087022元未予支付，且逾期付款已超过90日，两被告已构成违约，原告按约有权解除与两被告签订的《商品房买卖合同》及相关附件。原告向两被告发出《解除合同通知书》，明确告知两被告若于2019年10月7日前没有履行合同付款义务，原告将直接解除合同，故原告与两被告签订的《商品房买卖合同》及相关附件于2019年10月7日解除。合同解除后，两被告应按约向原告支付违约金，但双方约定的按总房价款15%计收违约金193053.3元显然过高，本院根据本案实际情况结合当地房地产市场价格行情，酌定两被告按总房价款的2%向原告支付违约金25740元，从两被告已支付给原告的购房款中予以抵消。关于两被告辩称未办理到按揭贷款致合同无法履行系因被告姜晓波被判处刑罚所致，违约属于不可抗力，不应当支付违约金，本院认为，被告姜晓波被判处刑罚、两被告未能办理到按揭贷款并非两被告不履行合同的理由，更不属于导致合同无法履行的不可抗力，两被告的辩称理由于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告泰州市顺碧房地产开发有限公司与被告姜晓波、朱红签订的《商品房买卖合同》及相关附件于2019年10月7日解除。二、被告姜晓波、朱红支付原告泰州市顺碧房地产开发有限公司违约金25740元，从被告姜晓波、朱红已支付的购房款中抵算。三、驳回原告其余诉讼请求。案件受理费16384元,由原告泰州市顺碧房地产开发有限公司负担1966元，被告姜晓波、朱红负担14418元（原告同意其预交的案件受理费中的14418元，由两被告向其直接支付，本院不再退还，从两被告已支付的购房款中抵算）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费16384元。审 判 长  钱少林人民陪审员  韩 愈人民陪审员  陈桂铭二〇二〇年十二月二十四日法官 助理  王 璐书 记 员  赵丹丹附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。