贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初11101号原告：贵州南山物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市经济技术开发区清水江路153号。法定代表人：王绍全，该公司总经理。委托诉讼代理人：裴云，贵州乾民律师事务所律师，特别代理。委托诉讼代理人：王龙，贵州乾民律师事务所律师，特别代理。被告：蒲文利，女，1972年10月22日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。被告：陈新友，男，1964年3月7日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。原告贵州南山物业管理有限公司（以下简称南山物业公司）与被告蒲文利物业服务合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序。审理中，原告申请追加陈新友作为本案被告参与诉讼，本院依申请予以追加，并公开开庭进行了审理。原告南山物业公司委托诉讼代理人裴云，被告蒲文利、陈新友均到庭参加了诉讼。因疫情原因，本院依法对相应审限予以扣除，本案现已审理终结。原告南山物业公司向本院提起诉讼请求：1.判令被告支付原告2012年10月7日至2020年8月6日所欠物业服务费10398.66元（138.28平方米×0.8元／月／平方米×94月）、违约金2079.73元（10398.66元×20%），合计12478.39元。2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2009年9月24日，原告与贵州华宇地产集团有限公司、贵州衡泰房地产开发有限责任公司签订了《前期物业管理委托合同》，原告接受委托为贵阳南山高地小区提供物业管理服务。上述合同签订后，原告已按约入驻贵阳南山高地小区提供物业管理服务。被告购买的贵阳市花溪区房屋位于原告提供物业管理服务的范围内，房屋建筑面积为138.28平方米。2012年5月30日，被告与原告签订《前期物业服务协议》，协议第四条第2款：“多层花园洋房：0.8元／月／平方米，小高层电梯房1.3元／月／平方米；第四条第1款：“物业服务费用按季度收取”。协议第十条第4款：“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日加收应付金额的5‰向甲方支付违约金”。然而，被告从2012年10月7日起便拒绝交纳物业服务费，原告在继续提供正常的物业服务的同时多次催交，被告均置之不理，侵害了原告的合法权益。原告为维护合法权益，现诉至法院，诉请如前。因疫情原因，本院依法扣除相应审理期限，本案现已审理终结。被告蒲文利、陈新友共同辩称，第一，原告未按物业管理协议履行义务，不作为且管理不到位，给被告造成损失。第二，被告入住房屋后发现存在质量问题，因被告购房时向房开商支付的三通费，由房开商给了原告，故房开商与原告存在利益关系，经多次与原告沟通，曾协商赔偿被告15000元，但年底公共管道发生问题后物业拒不协商处理，被告才知晓前期的物管公司已撤离，只是进行更名，前期并非原告提供的物业服务，原告无权利要求被告支付物管费。第三，原告法定代表人变更情况未告知被告，也未进行公示，工作人员更换后服务质量变差。第四，房屋共有部分赚取利润应为全体业主所有，但被原告占有。第五，原告起诉已经超过两年诉讼时效。综上所述，原告未维修好被告房屋，被告拒绝支付物业费，且系原告违约在先，被告不应支付违约金。本院经审理认定事实如下：原告南山物业公司成立于2009年7月9日，系依法登记成立从事物业管理等服务的有限责任公司。2013年经贵阳市工商行政管理局贵阳国家经济技术开发区分局核准变更名称前，其名称为贵州华宇南山高地物业管理有限公司。被告陈新友、蒲文利系夫妻。二被告于2010年共同购买位于贵阳经济技术开发区的房屋，并于次年装修入住成为南山高地小区业主。2012年5月30日，被告（乙方）与原告（甲方）签订《前期物业管理协议》，主要约定：1.甲方为乙方提供物业服务，物业名称为南山高地，房屋类型为步梯花园洋房，坐落位置为7-2-2-1，建筑面积138.28平方米；2.物业管理服务主要内容：对房屋共用部分、共用设施、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维修、修缮、服务和管理，房屋主体承重部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁楼板、屋顶等，户外墙面、楼梯间、走廊通道、水泵房、消防监控室等），共用的上下水管道、落水管、水箱、水泵、供电线路、通讯线路、照明、供气线路、消防设施、绿地、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等，保持楼梯过道、走廊通道等公共场所的干净整洁，保持小区的外观形象，防止乱涂乱画现象，保持小区内花园绿化带的干净整洁，协助公安部门维护物业区域的公共秩序，建立专人值班和巡视制度，管理进入物业范围内的车辆；根据有关法规和政策，制定物业管理制度和物业管理规定，并书面告知对方；建立、健全物业管理档案资料；制止违反物业管理制度和物业管理使用守则的行为；依据本协议向乙方收取物业管理费；编制物业管理服务内容及财务年度计划；每年向乙方公布物业管理费收支账目；自本协议终止时起5日内，与业主委员会选聘的物业管理企业办理本物业管理移交手续，物业管理移交手续须经业主委员会确认。乙方享有监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出合理意见和建议，并向甲方交纳物业管理费用和其他费用。物业管理服务费用：办理钥匙领取时首次需交纳一年的物管费，以后由物业管理公司按季收取。多层花园洋房按建筑面积每月每平方米0.8元收取。违约责任：甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期整改，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天加收应付金额的千分之五缴纳违约金。该协议还对其他相关权利义务进行了约定。被告从2012年12月7日起未再向原告支付物业费。至本案诉讼时，该小区尚未成立业主委员会。另，原告陈述，案涉房屋不动产查询单载明建筑面积为137.92平方米，原告对按照上述面积计算物业管理费无异议。原告为证明其于2014年至2017年期间通过上门张贴催收单、并于其后向被告发送短信、于2020年6月以邮寄律师函的方式向被告催收过物业费，提交有短信催收记录、图片、律师函、快递单及针对7栋2单元2楼2号业主张贴的催费通知，上述催费通知落款日期为2014年至2017年的12月不等，落款处加盖“南山高地物业服务中心”字样的条形章。被告对收到原告的短信及律师函无异议，但不认可张贴催收单的图片，提出系原告补贴，已过诉讼时效。原告陈述就上述张贴原告门上拍下的催收单照片，现无法提交原始载体。在原告提交的催收短信中2020年1月9日记录如下：尊敬的7栋2单元201业主，您有87月物业费未缴总计9624元，请您及时缴纳，如您已缴纳请忽略此信息，其余短信记录内容均为“感谢您对物业工作的支持，为提供满意服务，请您及时交纳物业费（如已交费请忽略）”。被告为证明小区物业服务情况，提交了房屋照片和小区照片若干及通话记录，证明外墙漏水及下水管给被告造成损失，被告多次与物管沟通未果，原告未尽到管理职责。被告还申请证人出庭作证，拟证明证人作为此前原告的工作人员，被告因外墙漏水、下水管堵塞造成损失实际存在，但原告未进行处理，被告才以此为由拒绝支付物业费。原告质证意见为：被告房屋外墙破裂系在证人进入物业公司前就存在，证人可以证实物业公司每年都在处理房屋质量问题导致的漏水及下水道堵塞问题，并每年均有催收。上述事实，有当事人陈述、证人证言、原告营业执照、被告身份证、结婚证、房产证、《前期物业服务协议》、短信催收记录、照片、视听资料等证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，原告与被告签订的《前期物业管理协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物管费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，被告作为原告提供物业服务小区的业主，接受了原告提供的物业管理服务，应当按照合同约定向原告支付物业管理服务费。就被告提出原告更名时变更了法定代表人，替换了工作人员，且未进行公示，不同意支付原告更名前的物业费的意见，于法无据，本院不予采纳。关于被告抗辩未交物管费的原因是物管公司存在物业服务质量问题的意见。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。根据该规定，业主可就物业管理一方不完全履行合同义务向其请求赔偿，但法律未规定可以此请求权作为对抗交付物业管理费的抗辩权。在物业公司已经提供物业服务的情况下，对于服务中存在的瑕疵，业主可以要求物业公司限期改正、赔偿损失或通过业委会行使更换物业公司的权利，以此为由拒交物业服务费超出合理限度。同时，物业管理费是维持小区正常运转必要的资金来源，也是物业公司赖以生存的物质来源，业主未按时交纳物业管理费的行为将影响小区公共秩序和物业公司的正常运转，也对其他按时交纳物业管理费的业主造成了不公平的后果，故对被告抗辩不交纳物业管理费的理由，本院不予采纳。对于被告提出房屋存在质量问题及此前物业公司就房屋质量问题承诺赔偿15000元的意见，因与本案不属同一法律关系，被告可另案主张权利。关于被告提出的诉讼时效问题，原告提交了张贴通知、短信记录及快递单等证明催收情况，被告辩称通知系原告事后补贴，原告对此未能提交原始载体，亦无其他证据印证确已在相应时间送达了通知，故本院以被告收到的短信、邮件作为原告已经向被告进行催收的证据。《前期物业管理协议》中约定物业费按季收取，但原告未明确原告欠付物业费应缴纳时间节点，原告提交的2020年1月9日催收短信中明确了欠费时间及金额，其催收行为引起诉讼时效中断，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》第二条：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”，第三条：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”之规定，本院对2017年1月9日之后的物业服务费予以支持，故被告应当交纳2017年1月9日至2020年8月6日期间（42个月零28天）物业服务费4737.09元（137.92×0.8×42+137.92×0.8÷30×28），对原告主张超出的部分，本院不予支持。双方约定了被告逾期交纳物业服务费的违约责任，即从逾期之日起按每天加收应付金额的千分之五支付违约金。被告存在逾期交付物业服务费的违约行为，原告已进行合理催收，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，被告应支付违约金。原告按照欠付物业费金额的20%主张权利，本院从其自愿，被告应承担的违约金金额为947.42元（4737.09元×20%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法总则＞诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条之规定，判决如下：一、被告蒲文利、陈新友于本判决生效之日起十日内共同向原告贵州南山物业管理有限公司支付2017年1月9日至2020年8月6日期间的物业服务费4737.09元及违约金947.42元；二、驳回原告贵州南山物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告贵州南山物业管理有限公司负担27元，被告蒲文利、陈新友负担23元。本判决为终审判决。审判员  陈君梅二〇二〇年十二月二日法官助理李洪霞书记员姚黄缘