文书内容重庆市武隆区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0156民初3385号原告：张彩娟，女，1982年12月28日出生，户籍地重庆市武隆区。委托诉讼代理人：陈贽，重庆隆腾律师事务所律师。被告：重庆五洲易商置业有限公司，住所地重庆市武隆区凤山街道龙湖路100号，统一社会信用代码91500232MA5U3NBX2B。法定代表人：舒徐华，该公司工程部经理。委托诉讼代理人：何智，重庆星空律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹兰平，重庆星空律师事务所律师。原告张彩娟诉被告重庆五洲易商置业有限公司（以下简称五洲置业公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年11月26日公开开庭进行了审理，原告张彩娟的委托诉讼代理人陈贽、被告五洲置业公司的委托诉讼代理人何智和邹兰平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张彩娟向本院提出诉讼请求：一、判决被告向原告交付位于重庆市武隆县XX镇XX路XX号XX栋X-X号商铺，并办理相关交房手续；二、判决被告向原告支付逾期交房的违约金33134.7元（逾期每日按照已付房款万分之二点五计算，违约期间自2018年5月1日起暂计至2020年9月28日止，共计876日）；三、判决被告向原告支付逾期办理合同备案的违约金19578.2元（逾期每日按照已付房款万分之一计算，违约期间自2017年1月12日起暂计至2020年9月28日止，共计1294日）；四、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2017年1月11日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号648），合同约定：1.被告将其开发的位于重庆市武隆县XX镇XX路XX号XX栋X-X商铺出售给原告；2.购房款301300元，首付151300元，贷款150000元；3.该商铺为预售商品房，应于2018年4月30日前交房；4.逾期交房的，逾期超过90日的，若原告要求继续履行合同，合同继续履行，被告应该自约定的最后交房之日起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房款万分之一的违约金；5.预售商品房的，应当自本合同签订之日起六个月内办理预购商品房合同登记备案，若逾期未备案的，超过90日的，被告应自约定的登记备案之日起至实际登记备案并取得登记受理单之日止，按时向原告支付已付房款万分之一的违约金等。合同签订后，原告依约向被告支付首付款151300元、大修基金及其他税费。但被告未按合同约定向原告交付房屋，也未进行合同备案登记。被告五洲置业公司辩称，一、原、被告签订《商品房买卖合同》，原告已支付首付款151300元、大修基金及其他税费属实。重庆五洲易商运营管理有限公司（以下简称五洲管理公司）认可被告在2018年5月1日交房并办理案涉商铺的交房手续。若原告不认可五洲管理公司的接房行为，则被告在2020年9月10日向原告送达《交房通知书》，告知原告在2020年9月10日至2020年9月20日办理接房手续，因而从通知交房之日起完成了交房。二、原告与五洲管理公司签订《委托管理合同》，合同约定原告将案涉商铺委托五洲管理公司运营十年，从2018年5月1日起至2028年4月30日止，第一年、第二年的租金归五洲管理公司所有，第三年至第十年的租金按9：1分成。因而原告的商铺在2018年5月1日至2020年4月40日期间不存在租金损失。三、原告提交的承诺书的公章与被告的公章不一致，是原告等购房户胁迫被告管理人员所为，不是被告的真实意思表示。目前五洲置业公司开发的、原告所购商铺的租金每月约564元左右，原告按已付房款每日万分之二点五计算的每月违约金达1135元，原告主张的违约金明显过高。四、合同备案之目的在于防止被告将房屋一房二卖，是否备案并未给原告造成经济损失，被告也未一房二卖，故被告不应向原告支付未办理合同备案登记的违约金。经审理查明，2017年1月11日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号648），合同约定：1.被告将其开发的位于重庆市武隆县XX镇XX路XX号XX栋X-X商铺出售给原告；2.购房款301300元，首付151300元，贷款150000元；3.该商铺为预售商品房，应于2018年4月30日前交房；4.逾期交房的，逾期超过90日的，若原告要求继续履行合同，合同继续履行，被告应该自约定的最后交房之日起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房款万分之一的违约金；5.预售商品房的，应当自本合同签订之日起六个月内办理预购商品房合同登记备案，若逾期未备案的，超过90日的，被告应自约定的登记备案之日起至实际登记备案并取得登记受理单之日止，按是向原告支付已付房款万分之一的违约金等。合同签订后，原告依约向被告支付首付款151300元、大修基金及其他税费。被告至今未进行案涉合同备案登记。2020年9月8日，被告向原告发出《交房通知书》，通知原告在2020年9月10日至2020年9月20日办理交房有关手续。另查明，原告购买案涉商铺后，与五洲管理公司签订《委托管理合同》，合同约定：张彩娟自愿将商铺委托五洲管理公司统一出租、统一管理；管理期限为十年，从2018年5月1日至2028年4月30日止；委托期内第一年和第二年的租金收益归五洲管理公司享有，第三年至第十年的租金收益，张彩娟享有90%、五洲管理公司享有10%；房产交付由张彩娟委托五洲管理公司与五洲置业公司直接办理房屋交付手续，包括房屋的交接、验收等，除五洲管理公司通知需张彩娟配合工作，张彩娟无需与五洲置业公司直接办理房屋交付手续；本合同为不可撤销的委托合同等等。2020年11月8日，张彩娟等购房户向五洲管理公司发出《关于要求收回商铺自已经营的告知函》，要求将原签订委托管理合同的管理期限十年更正为三年，张彩娟等购房户在三年期满后收回商铺。还查明，案涉商品房在2020年9月9日竣工验收，2020年11月27日竣工验收备案登记。上述事实，有当事人陈述，原告举证的《商品房买卖合同》、购房发票、收据，被告举证的《关于要求收回商铺自已经营的告知函》、《委托管理合同》、情况说明、交房通知书、竣工备案登记证等证据在案为凭，经庭审质证审查，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，依法成立的合同具有法律效力。原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违背法律和行政法规的效力性强制性规定，该合同合法有效，对合同当事人具有法律约束力。合同签订后，原告已按约向被告支付首付款151300元。双方在合同中约定于合同签订之日起六个月内取得预购商品房合同备案登记，逾期超过90日的，张彩娟有权选择继续履行合同，由被告在约定取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起（即从2017年7月11日起）按已付房款每日万分之一标准向张彩娟支付违约金。双方还在合同中约定交房时间为2018年4月30日前，被告逾期交房时间超过90日的，张彩娟有权选择继续履行合同，由被告从合同约定交房第二日起按已付房款每日万分之一标准向张彩娟支付违约金。该约定系当事人的真实意思表示，对合同当事人具有法律约束力，本院予以确认被告的行为构成违约，应当依法承担违约责任。但是，被告因同一合同在实际履行中产生两项违约，违约金的计算标准相同，而且有部分因违约履行时间重叠。即原告主张的违背合同备案行为从2018年5月1日起计算的违约金与逾期交房的违约金计算重叠，有重复赔偿之嫌，因而应当分段计算。故原告主张的逾期备案违约金为4433.09元（从2017年7月11日起计算至2018年4月30日止），逾期交房的违约金为13057.19元（从2018年5月1日起计算至2020年9月10日止），合计17490.28元。原告要求违约金的计算标准按每日已付房款的万分之二点五计算，未提供足够的证据予以证明。假如原告能提供证据证明承诺书的真实性，该违约金标准明显过高，与被告订立合同时所预见的损失差距很大，与本地实际情况不符，本院应对方当事人的请求也可依法适当调整。原告主张请求判决被告办理交房手续，其请求与五洲管理公司签订的《委托管理合同》之约定不符，本院不予支持。综上，原告的部分诉讼请求理由成立，本院予以支持。被告的部分辩称理由成立，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合法同》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、重庆五洲易商置业有限公司在本判决生效后十日内向张彩娟支付违约金17490.28元；二、驳回张彩娟的其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取558.91元（原告已预交），由重庆五洲易商置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员  夏 勇二〇二〇年十二月十一日法官助理  刘 倩书 记 员  游宏运