北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初1934号原告：李世平，男，1967年4月2日出生，汉族，北京海泉电力工程有限公司职员，住大兴区C区3号楼2单元902室。委托诉讼代理人：张超，河北宁昌律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵亚萍，河北宁昌律师事务所律师。被告：南聚会，男，1970年2月2日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。被告：北京市大兴城镇建设综合开发集团有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇清源路11号综合办公楼。法定代表人：侯志伟，董事长。委托诉讼代理人：段超，男，北京市大兴城镇建设综合开发集团有限公司法务主管。委托诉讼代理人：李潇潇，男，北京市大兴城镇建设综合开发集团有限公司营销中心职员。第三人：李振环，女，1968年11月23日出生，汉族，退休职工，住北京市大兴区。原告李世平与被告南聚会、被告北京市大兴城镇建设综合开发集团有限公司（以下简称大兴城建公司）、第三人李振环房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告李世平及其委托诉讼代理人张超、赵亚萍，被告南聚会，被告大兴城建公司的委托诉讼代理人段超、李潇潇，第三人李振环到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李世平向本院提出诉讼请求：1.判令大兴城建公司就北京市大兴区瀛海镇瀛海家园17号院C区3号楼2单元902室（以下简称902室）为南聚会办理房产证；2.判令南聚会依法履行合同，南聚会、大兴城建公司配合李世平办理902室的过户手续；3.本案诉讼费、财产保全费等相关费用由南聚会、大兴城建公司承担。事实和理由：2013年12月18日，李世平、南聚会及北京弘盛顺嘉劳务服务中心顺嘉弘盛房地产经纪部三方就902室签署了北京市存量房屋买卖三方合同，合同对房屋成交价格、交付方式及房屋交付等做出了约定，后三方针对合同履行的具体内容又于2018年12月28日签署了补充协议；合同签署后，李世平按照合同约定向南聚会支付了所有房款且已经办理装修入住多年；现该房产已经可以办理房产证，李世平多次和南聚会联系，要求其配合办理房产证及过户事宜，但南聚会一直不肯配合；无奈之下，为维护自身合法权益，李世平诉至法院，请求判如所请。南聚会辩称，李世平所述属实，但因为南聚会与其他人有债务纠纷，涉案房屋已经被北京市大兴区人民法院执行局查封，无法办理过户，故不同意李世平的诉讼请求；而且，在卖房时南聚会并未经妻子李振环同意就擅自处理夫妻共同财产，所以现在不同意李世平的诉讼请求。大兴城建公司辩称，不同意李世平的诉讼请求；本案纠纷系房屋买卖合同纠纷，李世平与大兴城建公司未签订房屋买卖合同，且大兴城建公司对李世平与南聚会签订涉案房屋买卖合同的情况并不知情，故大兴城建公司不是本案适格被告；2010年5月2日，大兴城建公司就涉案房屋与南聚会签订了《拆迁安置房屋买卖合同》；2013年8月，大兴城建公司为南聚会办理了该房屋的交用入住手续，后大兴城建公司分别于2014年11月4日和2015年3月10日收到了北京市大兴区人民法院出具的协助执行通知书，大兴城建公司按照协助执行的要求，对涉案房屋进行了查封并限制办理买受人变更手续；大兴城建公司将依据北京市大兴区人民法院执行工作的要求，落实涉案房屋的产权手续办理工作；根据（2014）大执字第4402-2号协助执行通知书，申请人系左素玲，大兴城建公司在首次开庭时尚未收到关于此执行通知书的解封材料；如果没有执行查封等障碍，大兴城建公司是不能单方办理产权登记的，需要南聚会提供转移登记的材料（居民身份证、《拆迁安置房买卖合同》等）才可以办理不动产权证书，大兴城建公司已经取得诉争房屋所在楼栋的大房本，需要先将房屋登记至南聚会名下，再由南聚会过户至李世平名下。李振环述称，不认可李世平与南聚会之间的房屋买卖合同；在签署合同的时候李振环还没有和南聚会离婚，对买卖房屋一事李振环并不知情，南聚会没有跟李振环说过，李振环也没有收到任何购房款，卖房没有经过李振环同意；对于李世平主张其一直居住在902室，李振环不了解情况。本院经审理认定事实如下：南聚会、李振环原系夫妻关系，二人于1992年3月4日登记结婚，于2014年1月23日登记离婚（协议离婚）；就财产分割及债务处理，双方在民政部门备案的《离婚协议书》载明：“二、财产分割：1.女方名下位于北京市大兴区瀛海镇瀛海家园C区8号楼2单元201室楼房一套，归女方所有。2.女方名下银行所有存款80万元，归女方所有。三、债权债务：双方不存在债权债务，如有，所有债务，均有男方负责偿还”，未涉及本案诉争902室。2010年5月2日，北京市大兴城镇建设综合开发集团公司（出卖人，后企业名称变更为北京市大兴城镇建设综合开发集团有限公司，即大兴城建公司）与南聚会（买受人，即被拆迁人）签订《拆迁安置房买卖合同》；双方约定出卖人承担瀛海镇域土地储备开发工作，买受人自愿购买北京市大兴区瀛海镇安置房C3号楼2单元902室（该地名楼号为暂定，实际地名楼号以公安部门最终确定为准），房屋暂测建筑面积为86平方米，房屋总价款为223600元，出卖人应当于2013年6月30日向买受人交付该房屋；双方还对交付条件与入住手续、逾期交房责任、逾期结算付款责任、争议解决方式等事项一并进行约定。合同签订后，在2013年8月，大兴城建公司将902室交付南聚会，并办理各项入住手续。2013年12月18日，南聚会（甲方、出卖人）、李世平（乙方、买受人）与北京弘盛顺嘉劳务服务中心顺嘉弘盛房地产经纪部（丙方、居间方）签订《北京市存量房屋买卖三方合同》，约定南聚会将大兴区瀛海家园C区3号楼2单元902室（原拆迁安置房地址为北京市大兴区瀛海镇安置房C3号楼2单元902室）出卖给李世平，房屋建筑面积为86平方米，规划设计用途为住宅，该房屋未设定抵押；买卖双方约定房屋成交价格为1400000元，买受人可以在签订合同的同时支付定金50000元，采取自行交割方式付款，以现金方式支付房款；关于房屋产权即具体状况的承诺，各方在合同书第五条约定：“出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。出卖人应当保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，附件一所列的该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给买受人，买受人对出卖人出售的该房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋……”；各方还对违约责任争议解决方式等一并进行约定。2013年12月28日，针对902室的买卖事宜，上述三方又签订《补充协议》，约定就甲方暂时尚未取得该房屋的房屋所有权证书的事实情况，丙方已据实告知乙方，且乙方已知晓该事实，甲乙双方已明确知晓交易风险，且自愿达成该交易，若房屋登记机构后颁发的房屋产权证书所记载的房屋地址、面积（无论面积增加或面积缩小）等信息与甲乙丙已签署的合同中记载不一致的，甲乙丙三方一致同意放弃异议的权利，并按照三方分别或共同签署的合同继续履行，不因此追究他方的任何责任；经甲乙双方协商一致，该房屋成交价格为1400000元，乙方于2013年12月18日向甲方支付定金50000元，该定金为首付款的一部分，首付款分2次支付，即“乙方于签订三方买卖合同将首付款第一笔人民币500000元（含前期支付全部定金人民币50000元）定于2013年12月28日前支付。首付款第二笔900000元定于2014年1月18日前支付甲方，乙方以全款方式支付给甲方房款。等房产证下后甲方无条件配合乙方办理房屋权属转移手续，并按照国家规定的最低过户价格办理”；各方还约定：“甲方承诺在签署的拆迁协议及与开发商签订购房合同取得该房屋所有权证，并必须在取得房屋所有权证后五日内通知乙丙双方，并积极配合办理房屋产权转移登记手续”；各方还约定，物业交割时间定于乙方支付给甲方全款后当日交割，在交易中产生的全部税费（包括该交易履行过程中因政策调整而须缴纳的新增税费）由乙方承担，并直接向主管机关缴纳；各方还对违约责任、赔偿等事项一并进行约定。2013年12月18日，通过银行转账汇款方式，李世平向南聚会给付定金50000元，上述三方主体签订《三方定金收付书》；2013年12月28日，通过银行转账汇款方式，李世平向南聚会给付房款450000元，李世平、南聚会签订《收款证明》，李世平于当日向居间人支付中介费35000元，并由中介公司的经办人张连双出具收条；2014年1月18日，通过银行转账汇款的方式，李世平向南聚会给付房款900000元，李世平、南聚会签订《收款证明》；至此，对全部购房款1400000元，李世平均已按约定付清。房款付清后，南聚会即向李世平交付902室，由李世平在2014年年初对902室进行装修，并居住至今；居住数年期间的各项水费、供暖费、垃圾清运费、停车管理费等费用，均系以南聚会名义，由李世平交纳。经向当事人核实，902室的门牌号现为大兴区瀛吉街17号院3号楼2单元902号。经李世平在2020年8月26日以家庭为单位进行购房资格核验，购房家庭类别为非本市户籍家庭（连续5年以上在本市缴纳社会保险），核验结果为初步核验通过，即李世平具有购买诉争902室资格；902室与李振环所居住房屋位于同一小区内；李世平主张，自2014年购买并居住在902室至提起本案诉讼，没有任何人向李世平就902室主张权利，且在诉前调解时，南聚会亦未提出未经其妻同意而出卖902室的抗辩意见。至本案第1次庭审时，因涉及执行案件，尚有本院执行部门对902室所作出查封未被解除，协助查封机构即为大兴城建公司；至本案第2次庭审时，对因涉及执行案件所进行查封均被解除，不存在房屋所有权转移限制；经李世平申请财产保全，本院于2019年6月19日作出（2019）京0115民初14808号之一民事裁定书，裁定：“查封李世平购买的北京市大兴城镇建设综合开发集团有限公司名下的位于北京市大兴区瀛海镇瀛海家园17号院C区3号楼2单元902室房屋，查封期间不得为所有权人办理一切手续，查封期限为三年”；该保全裁定书及相应协助执行通知书之后送达大兴城建公司，查封期限为3年，自2019年7月8日至2022年7月7日；李世平交纳财产保全费5000元。本院认为，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立；依法成立的合同，自成立时生效；当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，针对902室由出卖人南聚会与买受人李世平及居间人签订《北京市存量房屋买卖三方合同》，该房屋买卖合同系买卖双方真实意思表示，于签订合同书时成立；就合同效力及履行事宜，南聚会、李振环提出签订合同书未经李振环同意之抗辩意见，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”故上述房屋买卖合同应属有效，对于诉争履行事宜，则涉及南聚会是否取得处分权，就此，本院有以下几点考虑。第一，在签订诉争房屋买卖合同时，尚未颁发不动产权证书，李世平系基于信赖大兴城建公司与南聚会所签订《拆迁安置房买卖合同》而购买902室，在该买卖合同中，买受人仅为南聚会1人，对此李世平有理由相信902室的权利人为南聚会1人；二是诉争房屋买卖合同系在中介机构居间下所签订，李世平为此支出中介费35000元，李世平有理由相信中介机构已对902室是否存在权利瑕疵等进行调查；三是在签订诉争房屋买卖合同时南聚会与李振环存在婚姻关系，应推定902室系南聚会与李振环的夫妻共同财产，但无论是在南聚会与李振环离婚前，抑或在二人离婚后，李振环均未对902室向李世平主张权利，且离婚协议书亦未涉及诉争902室，又考虑到902室与李振环的住房位于同一小区内，而房产属于公民应当关切的大宗财产，从日常生活经验判断，李振环对出卖902室一事至今毫不知情不符合常理，本院认定对南聚会出卖902室的事实，李振环或者在南聚会签订房屋买卖合同时即知情且同意，或者事后知情并认可；据此，南聚会出卖902室属有权处分，房屋买卖合同应按照约定履行。综上所述，李世平与南聚会针对902室的买卖事宜所订立房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，不存在法定无效情形，房屋共有人应知情，不违背公序良俗，应属有效。司法实践中，买受人要求办理房屋所有权转移登记，经审查诉讼请求应予支持的，应当判决房屋权利人将房屋登记到自己名下后，再为买受人办理所有权转移登记。现902室登记在大兴城建公司名下，故对李世平要求大兴城建公司配合将902室登记在南聚会名下，然后再转移登记至李世平名下的诉讼请求，本院予以支持；对不同阶段的协助义务主体，李世平主张有误，本院予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，判决如下：一、南聚会、北京市大兴城镇建设综合开发集团有限公司于本判决生效后十日内协助李世平办理位于大兴区瀛吉街17号院3号楼2单元902号房屋的不动产权登记，将该房屋登记在南聚会名下；二、在上述一项房屋登记在南聚会名下后十日内，南聚会继续履行房屋买卖合同，协助李世平办理位于大兴区瀛吉街17号院3号楼2单元902号房屋的所有权转移登记手续，将该房屋转移登记至李世平名下；三、驳回李世平的其他诉讼请求。案件受理费17400元、财产保全费5000元，均由南聚会负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  王 振二〇二〇年十二月二十五日法官助理  印 鹏书 记 员  陈鹏廷