东营市河口区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0503民初210号 原告（反诉被告）：东营市河口区人民政府，住所地东营市河口区黄河路93号。组织机构代码证：00450932-2。 法定代表人：田兵兵，区长。 委托诉讼代理人：崔强，山东康桥（东营）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：纪康康，山东康桥（东营）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：东营新纪元商贸有限责任公司，住所地河口区经济技术开发区。统一社会信用代码：91370503752676572T。 法定代表人：李凯，总经理。 委托诉讼代理人：于聪，山东文瀚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李洪武，山东文瀚律师事务所律师。 原告(反诉被告）东营市河口区人民政府（以下简称河口区政府）与被告（反诉原告）东营新纪元商贸有限责任公司（以下简称新纪元公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告(反诉被告）河口区政府的委托诉讼代理人崔强、纪康康，被告（反诉原告）新纪元公司的法定代表人李凯及委托诉讼代理人于聪、李洪武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 河口区政府向本院提出诉讼请求：1．判令新纪元公司协助河口区政府办理东营市房权证东河股字第××号（1-5层）房屋及土地的产权过户登记手续；2．诉讼费由新纪元公司负担。事实和理由：2003年8月3日，河口区政府与新纪元公司签订《合同书》，就河口区政府购买新纪元公司开发建设写字楼的面积、价格、房屋产权办理、交付时间等事项进行了约定。新纪元公司于2004年11月份向河口区政府交付涉案争议的开元大厦1-5层房屋，河口区政府于2005年6月24日举行河口区经济技术开发区管委会新办公楼乔迁启用仪式，现使用至今。2007年11月17日，依据山东三维工程咨询有限公司审计报告（鲁三维咨字【2007】第136号），经审计复核，涉案开元大厦工程总决算值确定为24457407.39元。经东营市东旭房地产中介评估测绘有限公司测绘确定，涉案开元大厦总建筑面积为12144.9平方米，河口区政府所有的开元大厦1-5层建筑面积为7254.4平方米，新纪元公司所有的开元大厦6-11层建筑面积为4890.5平方米。经最终确认，河口区政府应向新纪元公司支付购房款总额为16069806.9元（计算方式：24457407.39元÷12144.9平方米×110%×7254.4平方米）。基于上述合同、协议，河口区政府已按协议约定向新纪元公司支付共计15592506.9元购房款，剩余477300元购房款在河口区政府、新纪元公司及利津县天源油区工程有限公司案外人执行异议之诉案件中，支付给利津县人民法院。利津县人民法院于2018年10月30日作出（2018）鲁0522民初234号民事判决书，确认东营市房权证东河股字第××号1-5层房产为河口区政府所有，在河口区政府联系新纪元公司办理房屋及土地过户登记事宜时，新纪元公司拒绝协助办理，为此诉至法院。 新纪元公司辩称，1.河口区政府未按照合同约定的付款期限支付购房款，给新纪元公司造成利息及其他损失，新纪元公司拒绝为河口区政府办理房产证属于先履行抗辩权。2.涉案房屋已经被利津县人民法院查封，在解封之前，新纪元公司无法为河口区政府办理房产证。3.2019年之前河口区政府从未要求新纪元公司办理房产证，2019年9月份左右，河口区政府曾要求新纪元公司办理房产证，但基于房屋正处于查封期，以及河口区政府的违约行为给新纪元公司造成很大经济损失，故新纪元公司要求河口区政府先承担违约责任，解决此事。 河口区政府辩称，新纪元公司的反诉请求无事实及法律依据，请求法院依法驳回。1.依据双方签订的《合同书》约定，河口区政府已按约向新纪元公司支付涉案购房款，河口区政府不存在任何违约行为。双方《合同书》约定，河口区政府购买新纪元公司开发建设的开元大厦写字楼6000平方米，经双方共同认定的中介机构进行审定，最终确定河口区政府按照审定值（施工企业按丙级取费）上浮10%的价格购买写字楼，新纪元公司为河口区政府购买的6000平方米写字楼办理100%的房屋产权；第九条付款方式约定，河口区政府占用部分根据有关部门、机构认定的最终结算值分三次付清（暂按2000元/平方米计算），2003年底预付转让总价格的30%，2004年底预付30%，剩余40%于2005年底全部付清。从合同约定可见，河口区政府购买新纪元公司写字楼面积为6000平方米、单价暂按2000元计算，购房总价款暂为12000000元，根据付款比例细化为2003年底预付3600000元，2004年底预付3600000元，2005年底支付4800000元。但在合同书履行过程中，河口区政府不仅已按照合同书约定付款，而且截至2005年底已向新纪元公司支付12500000元，故河口区政府在合同履行过程中没有任何违约行为。2.2008年9月22日双方签订协议书最终确定涉案写字楼的总购房款后，河口区政府积极履行付款义务。2008年9月22日，河口区政府下属的山东河口经济开发区管理委员会与新纪元公司签订协议书一份，经东营市东旭房地产中介评估测绘有限公司测绘完成确定，开元大厦总建筑面积12144.9平方米，河口区政府拥有建筑面积（1-5层）为7254.4平方米。山东三维工程咨询有限公司出具鲁三维咨字[2007]第136号审计报告，经审计复核，开元大厦工程总决算值确定为24457407.39元。在协议书签订后，最终确定涉案房屋购房款为16069806.9元。河口区政府立即安排付款，于2008年10月6日、2009年1月23日、2010年1月27日分别向新纪元公司支付购房款2000000元、392506.9元、700000元，截至2010年1月27日，河口区政府已支付购房款15592506.9元，占总购房款的97%。协议书虽未约定后续款项的支付期限，但是河口区政府仍积极履行付款义务，故新纪元公司要求河口区政府承担高额的违约金无事实依据。3.经了解涉案房屋在2010年1月份已具备办理产权手续的条件。鉴于河口区政府已支付97%购房款，新纪元公司未按照合同约定及时办理产权手续，并且未按合同约定履行地面硬化、绿化工程及其他配套，新纪元公司存在违约行为，故河口区政府暂停支付剩余477300元购房尾款。后因河口区政府向利津县法院申请案外人执行异议之诉，将房屋尾款477300元支付至利津县人民法院。4.河口区政府已经按照合同约定履行全部付款义务，在合同履行过程中不存在违约行为，新纪元公司要求河口区政府承担违约责任，支付损失482万余元、承担诉讼费及律师代理费没有任何事实基础及法律依据，不应得到支持。5.根据利津县人民法院（2018）鲁0522民初234号判决书第二项可以确认，本案河口区政府系依据其对涉案房屋享有的物权所有权提起诉讼，而新纪元公司依据买卖合同关系提起反诉，两者并非同一法律关系，新纪元公司应当另行起诉，请求依法驳回新纪元公司的反诉请求。6.根据河口区政府与新纪元公司签订的合同及河口区政府向新纪元公司履行付款的情况，新纪元公司的反诉请求已经超过诉讼时效，应当驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据，本院分析认定如下：河口区政府提交河口区经济技术开发区管委会与青岛市花木公司签订的《建设工程施工合同》，拟证明新纪元公司未按约履行地面硬化以及绿化率大约40%的合同义务，由河口区政府自行组织施工，故其有权拒绝支付剩余房款，新纪元公司对该证据的真实性无法确定，称该合同项下施工面积多于涉案合同项下施工面积，但认可其仅施工部分硬化，未施工绿化部分。庭审中双方均认可在2008年9月双方签订《协议书》之前涉案硬化及绿化部分已经完工，本院对此予以确认。新纪元公司提交山东省农村信用社贷转存凭证两份，拟证明在2014年、2015年新纪元公司为解决资金困难，从银行贷款5500000元。河口区政府对该证据的真实性及证明目的均有异议，经审查本院对该证据的真实性予以确认。新纪元公司提交2016年2月24日《关于支付剩余购房款及补偿土地被收回导致损失的函》、《关于河口开元大厦房产有关情况的复函》、EMS邮件底联两份以及(2018)鲁0522民初234号案庭审笔录，河口区政府对证据的真实性无异议，本院对证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2003年8月3日，河口区政府与新纪元公司签订《合同书》，主要内容为：“一、河口区政府无偿为新纪元公司提供土地45亩（位于金正汽配城以西，南北长250米、东西宽122米，附范围四至图），并满足七通一平建设需要，使用期限40年。二、新纪元公司建筑总面积21147平方米，其中一期工程写字楼主楼局部十一层，建筑面积12000平方米，绿化率大于40%。四、河口区政府购买写字楼的建筑面积6000平方米（内部装修新纪元公司要征求河口区政府意见）。河口区政府使用的6000平方米写字楼，由双方共同认定的中介机构进行审定，河口区政府按最终审定值（施工企业按丙级取费）上浮10%的价格购买。新纪元公司需为河口区政府购买的6000平方米写字楼办理100%的房屋产权。六、新纪元公司须在2004年10月1日前将写字楼楼房交付河口区政府使用，同时绿化、硬化及其他配套设施达到河口区政府所规定的标准。每迟交一日需向河口区政府交纳违约金200元。九、付款方式：河口区政府占用部分根据有关部门、机构认定的最终结算值分三次付清（暂按2000元/平方米计算），2003年底预付转让总价格的30%，2004年底预付30%，剩余的40%于2005年底全部付清。十三、违约责任1.双方无论任何一方不按约定的责任履行义务给对方造成直接或间接的经济损失，应依法予以相应赔偿。3.河口区政府如不能按承诺的期限拨款或最终购买面积达不到6000平方米，新纪元公司有权要求河口区政府赔偿相应的损失。”2004年11月份，新纪元公司将涉案房产交付给河口区政府。 2007年11月17日，河口区政府委托的山东三维工程咨询有限公司对“河口区开元大厦工程”进行复核后出具鲁三维咨字【2007】第136号《审计报告》，报告载明：二、审核依据1.新纪元公司报送的“河口区开元大厦竣工决算书”，“山东启新建筑工程造价咨询有限公司”提交的“报告书”；2.施工图纸、现场签证、设计变更；3.河口区政府提供的有关工程资料；4.“东营工程经济信息”及其他有关工程造价的规定、标准。四、结合工程实际情况，对有关工程量进行了重新计算，对工程现场进行了踏勘，对现场签证、设计变更重新进行了认定采取了工程量计算、签证认定、三方会审等必要的审查程序，新纪元公司派代表参加复审。审核后结算值为24457407.39元。 2008年9月7日，新纪元公司委托的东营市东旭房地产中介评估测绘有限公司对坐落于东营市河口区河庆路175号的房产作出《测绘成果报告》，总建筑面积12144.9平方米，其中1-5层建筑面积7254.4平方米。 2008年9月22日，河口区政府下属单位山东河口经济开发区管理委员会与新纪元公司签订《协议书》，就河口开元大厦内各自拥有面积进行协商并达成协议，确定涉案写字楼总建筑面积为12144.9平方米，管委会所拥有建筑面积（1-5层）为7254.4平方米，其中套内面积6231.39平方米，公摊面积1023.01平方米；新纪元公司所拥有建筑面积（6-11层）为4890.5平方米，其中套内面积4114.13平方米，公摊面积776.37平方米。（按照河口区政府与新纪元公司签订的《合同书》、鲁三维咨字【2007】第136号审计报告及《协议书》的约定，河口区政府应支付新纪元公司购房款16069806.9元（24457407.39元×110%÷12144.9平方米×7254.4平方米） 河口区政府支付购房款情况为：2003年-2005年共支付12500000元（2003年11月4日支付1600000元、12月24日支付2000000元，共计3600000元；2004年4月23日支付1000000元、5月25日支付500000元和1000000元、8月17日支付1100000元，共计3600000元；2005年3月28日支付2000000元、5月20日支付1800000元、12月28日支付1000000元、12月29日支付500000元，共计5300000元），2008年10月6日支付2000000元、2009年1月23日支付392506.9元、2010年1月27日支付700000元、2018年10月30日支付477300元（向利津县人民法院交纳），共计16069806.9元。 2016年2月24日新纪元公司向河口区政府法制办发送《关于支付剩余购房款及补偿土地被收回导致损失的函》，要求河口区政府及时支付所欠购房款490000元及利息，并承担相应的违约责任，同时还要求就收回《合同书》中约定的土地使用权进行赔偿。2016年3月1日河口经济开发区管委会向新纪元公司发送《关于河口开元大厦房产有关情况的复函》，内容载明河口经济开发区管委会将《关于办理河口开元大厦1-5层(含群楼）房产手续的函》于2016年2月23日送达贵公司。截至目前，因新纪元公司未给河口区政府办理完成河口开元大厦1-5层（含裙楼）房屋产权，同时未实施规划许可的绿化工程和未达到设计配套设施标准，存在违约行为，河口区政府暂停拨付新纪元公司剩余的购房款477300元，新纪元公司应当承担相应的违约责任”。 2016年3月14日，宫长浩向东营仲裁委员会对李凯、山东开元资产评估有限责任公司、西双版纳凯达实业有限公司、新纪元公司等提出仲裁申请，东营仲裁委员会于2016年9月5日作出【2016】东仲字第114号、116号裁决书，内容为：被申请人李凯于本裁决送达之日起十日内偿还申请人宫长浩11000000元、3000000元，并支付自2015年2月5日至实际清偿日的利息损失（分别以11000000元、3000000元为基数，按年利率21.6%计算）；被申请人新纪元公司等承担连带清偿责任。仲裁期间经宫长浩申请，东营经济技术开发区法院作出（2016）鲁0591财保4号民事裁定书，查封了东营市房权证东河股字第××号房屋。【2016】东仲字第114号、116号裁决书生效后，宫长浩向东营市中级人民法院申请执行，执行过程中宫长浩将该债权转让给利津天源油区工程有限公司，东营市中级人民法院作出（2016）鲁执271号、272号裁定书，将申请执行人依法变更为本案被告天源油区公司，并指定山东省利津县人民法院执行该案。2017年7月13日，山东省利津县人民法院依法予以立案执行，案号为（2017）鲁0522执611号，并作出（2017）鲁0522执611号之一继续对涉案房产进行查封，查封期限为三年，自2018年3月14日起至2021年3月13日止。该案执行过程中，河口区政府提出执行异议，山东省利津县人民法院于2018年1月12日作出(2018)鲁0522执异1号执行裁定书，裁定驳回河口区政府的异议请求。河口区人民政府于2018年1月26日向山东省利津县人民法院提起执行异议之诉，山东省利津县人民法院经审理于2018年10月25日作出(2018)鲁0522民初234号民事判决书，内容为：一、不得执行利津县人民法院（2017）鲁0522执611号之一执行裁定书的执行标的：东河股字第××号房产1-5层；二、确认东河股字第××号1-5层房产的所有权为原告东营市河口区人民政府所有；三、驳回原告东营市河口区人民政府其他诉讼请求。河口区人民政府于2018年10月30日交纳剩余房款477300元后，山东省利津县人民法院于2020年5月13日解除了对涉案房产的查封。 另，新纪元公司于2014年4月21日向山东广饶农村商业银行申请贷款5500000元，到期日为2014年9月20日；于2015年5月28日向该行申请贷款5500000元，到期日为2016年3月27日，利率均为月利率千分之12.5001。新纪元公司主张以最后一笔房款477300元为基数，按照贷款利率与银行基准利率的差值，计算2014年1月1日至2018年10月30日期间的间接利息损失为768495元。新纪元公司称上述贷款系其以涉案房产大楼提供抵押担保所借，当时经过区政府同意，但河口区政府不予认可。 本院认为，河口区政府与新纪元公司签订的《合同书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行合同义务。本案双方当事人争议的焦点是：1.河口区政府要求新纪元公司办理房屋过户手续是否成立；2.新纪元公司提出的反诉是否符合受理条件；3.新纪元公司主张河口区政府逾期付款应赔偿其损失是否成立。 一、第1个争议焦点 涉案《合同书》第四条约定，新纪元公司需为河口区政府购买的写字楼办理100%的房屋产权。(2018)鲁0522民初234号民事判决书已经确认东河股字第××号1-5层房产为河口区政府所有，且河口区政府已经于2018年10月30日支付了全部购房款，涉案房屋已经被解除查封，故新纪元公司应协助河口区政府办理房屋产权过户手续，本院对河口区政府的本诉请求依法予以支持。新纪元公司提出的先履行抗辩及诉讼时效抗辩不成立，本院不予采信。 二、第2个争议焦点 《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条规定：“反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。”本案河口区政府要求新纪元公司办理房产过户手续，新纪元公司要求河口区政府赔偿逾期交纳房款的损失，上述争议系双方因履行所签订的《合同书》而引起，基于同一法律事实；虽然(2018)鲁0522民初234号民事判决书确认涉案房屋归河口区政府所有，但尚未办理不动产的变更登记，河口区政府要求办理房屋过户手续的请求权基础仍为其与新纪元公司之间的房屋买卖合同关系，故新纪元公司的反诉请求与河口区政府的本诉请求亦是基于同一法律关系，符合反诉案件受理条件。 三、第3个争议焦点 关于河口区政府是否存在逾期付款的违约行为。本院认为《合同书》中约定的购买面积和单价均为暂定，在最终价款确定之前，河口区政府仅需按合同约定履行付款义务。按照《合同书》约定的购买面积和单价核算，总价款为12000000元，2003年底预付30%为3600000元，2004年底预付30%为3600000元，2005年底付清剩余的40%为4800000元，河口区政府截至2005年已经付款12500000元，且每年均足额支付，不存在违约。后经河口区政府委托审计机构对大厦总价款进行复核，新纪元公司委托测绘公司对大厦面积进行测绘，直至2008年9月22日双方签订《协议书》，才得以确定河口区政府最终的购买面积和价款，故在此之前河口区政府未继续付款不构成违约，但在总价款确定之后其应未及时付款则构成违约。 河口区政府抗辩称新纪元公司在符合办理产权过户手续的情况下未予办理，且未按约定履行绿化、硬化工程及其他配套义务，故其有权拒绝全额付款，新纪元公司则称《合同书》项下的绿化工程河口区政府已经交由他人施工。本院认为，双方在《合同书》中并未约定办理产权证书的时间，但约定了交纳房款的时间，且从常理上讲，在双方无特别约定的情况下，只有在买受人交付全部购房款后，作为交易上的一种对价关系，出卖人才会将房屋过户给买受人，故河口区政府的抗辩理由不能成立。另外，《协议书》签订时涉案工程的绿化、硬化工程已经完工，河口区政府所购房屋价款系以新纪元公司施工工程审计结算值为基数，按照购买面积所占比例确定，亦不能构成河口区政府拒绝支付剩余房款的理由。 新纪元公司主张的利息损失包括两部分。一是购房款同期中国人民银行贷款利息，此系河口区政府逾期付款造成的直接损失，本院予以支持，但新纪元公司主张以最终价款16069806.9元为基数，按照《合同书》约定的付款时间依次计算逾期利息不成立，根据上述分析，自2008年9月22日之后河口区政府未及时付款构成违约，故该利息计算方法应为：以3569806.9元为本金，自2008年9月22日起至2008年10月6日止，按年利率6.21%计算为9110.34元；以1569806.9元为本金，自2008年10月7日起至2009年1月23日止，按年利率6.21%计算为28844.88元；以1177300元为本金，自2009年1月24日起至2010年1月27日止，按年利率5.31%计算为63199.72元；以477300元为本金，自2010年1月28日起至2018年10月30日止，按年利率5.94%计算为248406.8元；上述利息合计349561.74元。利息属于法定孳息，不能脱离债权本金独立存在，在债权未全部履行完毕之前，其逾期利息持续产生，河口区政府直至2018年10月30日才付清全款，故新纪元公司主张利息损失未超过诉讼时效。二是新纪元公司主张因河口区政府未及时支付最后一笔房款477300元，其于2014年和2015年从银行贷款5500000元造成477300元贷款的利息差额损失，本院认为现有证据无法认定上述贷款系因河口区政府逾期支付购房款所借，且新纪元公司自认以涉案房产为贷款提供了抵押担保，故其主张的该部分间接损失不成立，本院不予支持。另外，新纪元公司主张的律师代理费100000元，无合同依据和法律依据，本院亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、东营新纪元商贸有限责任公司于本判决生效后五日内协助东营市河口区人民政府办理东营市房权证东河股字第××号（1-5层）房屋及土地的产权过户手续； 二、东营市河口区人民政府于本判决生效后五日内赔偿东营新纪元商贸有限责任公司利息损失349561.74元； 三、驳回东营新纪元商贸有限责任公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费100元，由东营新纪元商贸有限责任公司负担。反诉案件受理费23083元，由东营新纪元商贸有限责任公司负担21443.17元，由东营市河口区人民政府负担1639.83元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。 审 判 长  刘晓蕊 审 判 员  孟凡梅 人民陪审员  巴立芳 二〇二〇年十二月七日                                               法官助理   陈圆圆                                               书记员     刘佳