四川省眉山市东坡区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1402民初3444号 原告:李丽珍，女，1972年12月13日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 委托诉讼代理人：朱丽娟，四川典扬律师事务律师。 委托诉讼代理人：徐丹丹，四川典扬律师事务所实习律师。 被告：余文新，男，1964年11月19日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 被告：袁丽群，曾用名袁丽惠，女，1966年11月9日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 原告李丽珍与被告余文新、袁丽群房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案受理。本院依据原告的申请，于2020年9月1日作出（2020）川1402民初3444号保全裁定，裁定：1、查封袁丽群名下位于眉山市东坡区××街××号××栋××层××号商业用房（档案保管号：档0214670、档0214671、档0214672、档0214673、档0214674、档0214675）；2、查封申请人李丽珍名下位于眉山市东坡区××道××段××号××层××号房屋（2019眉山市不动产权第0××0号）。本院依法适用简易程序，公开开庭进行审理，原告李丽珍及委托诉讼代理人朱丽娟，被告余文新、袁丽群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李丽珍向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告履行合同义务，协助原告将案涉六间房屋（位于眉山市东坡区××街××号××栋××层××号共计六间商业用房，产权保管号为：档0214670、档0214671、档0214672、档0214673、档0214674、档0214675）过户到原告名下，并承担过户所需的一切费用；2.判令被告应给付原告的2016年8月至2018年8月案涉六间房屋的共计两年的租金共计144000元，与原告部分剩余购房价款抵销；3.判令将被告不能按合同约定交付原告占有、使用十年的紫竹东街229号（现为紫竹东街103号）房屋折算成十年租金120000元，与原告剩余部分购房价款抵销；4.本案案件受理费、保全费由被告承担。事实及理由：2015年12月15日，原告与被告余文新签订《售房合同》，约定被告将案涉六套房屋（眉山市东坡区××街××号××栋××层××号共计六间商业用房，产权保管号：档0214670、档0214671、档0214672、档0214673、档0214674、档0214675）出售给原告，成交金额为1860000元，分三期给付房款，定金100000元于2015年12月15日支付，首付款300000元于2015年12月30日前支付，尾款1000000元由原告银行贷款支付给被告余文新，剩余房款于原告取双证后支付，并约定2016年3月26日前被告余文新应协助原告办理六个单独户权并承担相应费用，另外还约定被告将紫竹东街229号（现为紫竹东街103号）门面给原告使用十年。签约后，原告按照约定如期向被告余文新履行了支付购房款的义务，另外在2016年7月20日，为办理产权，原告将500000元购房款转入了眉山市房地产管理局案件处置专户，以上皆有银行转账、收条、银行进账单、银行回单为证。案涉六间房屋初次登记时，房产登记在了被告袁丽群名下，被告袁丽群向原告出具承诺函一份，承诺帮助被告余文新与原告办理房屋过户。然而之后被告余文新、袁丽群不能如期协助原告办理过户手续，双方于2016年5月26日签订《协议书》，约定双方于2016年6月26日到房管所办理过户手续。2017年11月6日，被告余文新向原告出具承诺函，承诺于2017年12月30日将案涉六间房屋交给原告本人使用，故案涉六间房屋已实质交付原告，仅欠缺登记要件。但截止日前，二被告仍旧未能向原告履行协助办理紫竹东街91号2栋1层7-12号六间房屋的过户登记手续、交付紫竹东街103号门面的义务，严重侵犯了原告的合法权益。另外，案涉六间房屋被被告余文新出租给了第三人，且在《售房合同》中约定，若2016年3月26日后未能办完手续，视为被告违约，房租由原告收取，故案涉六间房屋2016年8月至2018年8月两年共计144000元的租金余文新应当支付给原告。并且，紫竹东街103号门面现已无法交付原告，故对比周边门市租金12000元／年／间，原告要求将对该房屋十年占有、使用权折算成十年租金，共计120000元，并将其抵销部分剩余房屋价款。原告为维护自身合法权益,现诉至法院。 被告余文新辩称，原告的诉请不能履行，之所以这么久不能过户是因为信访问题，后来成立了专案组处理办证问题，后来交了罚款、补税，无论怎么办理都要去群工委、市政府作出批示，需要去房管局、政府、信访等相关部门协商办理，紫竹东街229号那个房屋是违建，无法赠送给原告使用。 被告袁丽群辩称，我与被告余文新于09年离婚，房屋之所以过户在我的名下，是因为鑫诚公司的房屋出现问题引起群众上访，市群工委召集政府几个部门开会，为了处理好信访问题，几个部门让我去开会，将案涉房屋办理在我名下，实际我和本案买卖合同无关。 当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据，双方对以下证据真实性无异议：《售房合同》、协议书、袁丽群出具的承诺书、证明、案涉六间房屋的房屋产权证书、本院（2019）川1402执异80号执行裁定书、本院（2019）川1402民初4063号民事判决书、眉山市中级人民法院（2020）川14民终531号民事裁定书、收条、银行流水、余文新出具的承诺书二份、租赁合同复印件、眉山市城乡规划局行政处罚听证告知书、委托书、竣工验收文件、国土资源局调查报告等，本院予以确认并在卷佐证。对被告余文新提交的与王正刚签订的定金收条、案外人的房产证、存量房合同，与本案无关，本院不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 案涉六间商业用房属于眉山市东坡区晋书苑小区工程集资建房，该工程项目的建设单位是眉山市鑫诚房地产开发有限公司与邓学军、张宇勤、王平、余文新等人，利用了土地使用权人余文新1650.00㎡的城镇混合住宅用地，2006年动工建设，2009年9月大体完工。余文新因建设取得案涉六间商业用房。2015年12月15日，余文新（甲方）与李丽珍（乙方）签订《售房合同》，约定：甲方将案涉六间商业用房出售给乙方，未办理房产证，房款186万元，房产证由甲方办理，费用由甲方支付，付款方式为：1、2015年12月15日，乙方交付定金10万元；2、2015年12月30日之前支付首付款30万元；3、尾款乙方由银行贷款100万元给甲方，剩余房款乙方领取双证后一次性支付。甲方保证该房土地证为国有土地，土地性质为出让，甲方承诺紫竹东街229号的门面最低年限给乙方使用十年，甲方交付该房时，承租房续租期限不得超过3年，甲方给乙方办理六个单独产权，时间定于2016年3月26日办完手续，否则视为甲方违约，之后房租概由乙方收取。李丽珍分别于2015年12月15日及2015年12月30日向余文新支付了购房定金10万元及购房款30万元。2016年2月，袁丽群出具承诺书，承诺帮余文新与李丽珍两人办理案涉六间商业用房的房屋产权登记。2016年4月6日，案涉六间商业用房因新建登记在袁丽群名下。2016年5月26日，余文新与袁丽群签订了一份《协议书》，约定余文新在2016年6月26日前将案涉六间商业用房以售房合同价卖给李丽珍，价格不变，余文新不得无理涨价，不得不卖给李丽珍，如违约则赔偿李丽珍30万元经济赔偿金，如违约则赔偿双倍定金20万元，双方约定在2016年6月26日到房管局办理过户手续并改租房合同。2016年7月20日，李丽珍将购房款50万元转入眉山市房地产管理局案件处置专户。购房余款尚未支付。 2016年8月31日，案涉六间商业用房因袁丽群未履行还款义务被眉山市阿龙纸业有限公司申请本院查封执行，李丽珍向提出执行异议，本院作出终止（2019）川1402执异80号执行裁定书，中止对案涉六间商业用房的执行。眉山市阿龙纸业有限公司提出执行异议之诉，本院于2019年12月24日作出（2019）川1402民初4063号民事判决书，驳回眉山市阿龙纸业有限公司的诉讼请求，现该判决书已经生效。 另查明，2015年12月30日，余文新作出承诺：“兹有余文新本人承诺李丽珍购买紫竹东街门市，如果合同（承租期改为三年）到2016年8月不能改变，购房尾款就不能支付”。2017年11月6日，余文新作出承诺：“兹有余文新本人承诺2016年6月25日与李丽珍签订门面买卖合同2017年12月30日余文新将门面交给李丽珍使用”。2018年4月8日，案涉六间商业用房的租金由李丽珍收取，年租金为72000元。 庭审中，余文新陈述办证无障碍，要求原告在办证前交齐尾款，李丽珍同意办证时才补齐尾款。本院于2020年11月9日，向眉山市房地产管理局咨询，案涉房屋办理房产证是否存在障碍，该局答复不存在障碍。 本院认为，原告与被告签订的《售房合同》及协议书，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，本院予以确认，各方当事人应该按约履行相应的义务。 现原告诉请要求被告办理案涉房屋的过户手续，根据合同约定房款的付款方式可知，被告履行过户手续的义务前提是原告须向被告支付相应的房款即140万元。现原告已经支付了90万元，尚欠被告前期房款50万元，原告主张当时签订合同时被告承诺帮其用房产证抵押贷款，但房产证一直未过户故未贷款，被告抗辩意见是当时说是原告用其他房屋抵押贷款，但原告一直未找我。本院认为，履行付款义务是原告作为房屋买受人的义务，即使被告未配合原告贷款，原告作为房屋买受人仍然要履行支付房款的义务，故对原告的主张，不予支持。对于原告主张抵扣相应的租金作为购房款支付，本院认为即使原告主张的事实成立，其相应租金也不足以抵扣相应的购房款。综上，对原告的诉讼请求，本院不予支持。原告可在足额支付被告相应的购房款后向被告主张办理过户手续。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告李丽珍的诉讼请求。 案件受理费减半收取10770元、诉讼保全费5000元，由原告李丽珍负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员 姜 丽 二〇二〇年十二月三十一日 书记员 李艾芯