吉林省白城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉08民终1503号 上诉人（原审原告）：盖春华，女，1968年10月29日生，汉族，现住吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县。 上诉人（原审原告）：杨鑫（盖春华之子），男，1990年1月29日生，汉族，现住吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县。 二上诉人共同委托诉讼代理人：刘楠，吉林捷盈律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李艳，女，1953年11月25日生，和，现住吉林省大安市。 被上诉人（原审被告）：赵长安，男，1951年11月2日生，汉族，现住吉林省大安市。 委托诉讼代理人：辛广军，系吉林任长春律师事务所律师。 上诉人杨鑫、盖春华因与被上诉人赵长安、李艳房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省大安市人民法院（2020）吉0882民初12号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。 杨鑫、盖春华上诉请求：1、请求二审人民法院依法撤销大安市人民法院（2020）吉0882民初12号民事判决书，依法改判：一、李艳、赵长安向杨鑫、盖春华支付2015年10月23日至2020年10月23日租金总计184234元。二、李艳、赵长安在判决生效后立即搬出大安市长虹小区农贸市场3号楼自东向西第15门的房屋，立即腾房，逾期不搬离，按照每天95元给付逾期腾房的租金。2、一、二审案件受理费，鉴定费、评估费、保全费由赵长安、李艳负担。事实和理由：盖春华、杨鑫与李艳、赵长安房屋租赁合同纠纷，大安市人民法院作出（2020）吉0882民初12号民事判决，盖春华、杨鑫不服，依法提出上诉。理由如下：一审法院认定的事实不清，适用法律错误。一、一审法院判决只让李艳一人承担房屋租金是错误的，赵长安作为租赁该房屋的实际经营者和使用者，应当承担给付房屋租金的责任。1、在一审中，盖春华、杨鑫提供了大安市市场监督管理局出具的大安市艳子瓷砖洁具商店经营者信息一份，该证据显示，赵长安实际经营的大安市艳子瓷砖洁具商店的注册地址是吉林省大安市××楼市，也就是盖春华、杨鑫的主张房屋租金的案涉房屋地址，经营范围是瓷砖、洁具等。赵长安本人也在庭审中承认在大安市市场监督管理局申请注册了该商店，只是辩称其没有实际经营，但赵长安并没有提供其他证据证明赵长安本人没有实际经营该瓷砖商店，也没有提供其他证据证明其没有实际使用该房屋。因此盖春华、杨鑫提供的大安市市场监督管理局出具的大安市艳子瓷砖洁具商店经营者信息这份证据，足以证明赵长安租赁并使用该房屋经营。赵长安应当承担给付房屋租金的责任。2、盖春华、杨鑫提供的大安市市场监督管理局出具的大安市艳子瓷砖洁具商店经营者信息显示，赵长安经营大安市艳子瓷砖洁具商店的时间是自2014年05月30日起，且一直是存续经营状态，并没有注销。该证据与法院调取大安市艳子瓷砖洁具商店的注册档案材料完全一致。该证据也能与盖春华、杨鑫提供的2015年10月23日的《房屋买卖合同书》中关于租房的约定、盖春华与赵长安的录音形成完整的证据链条，因此该证据足以证明赵长安作为使用该房屋经营瓷砖生意的实际经营者和使用者，应当承担给付房屋租金的责任，一审只让李艳一人承担是错误的。二、一审法院没有按照评估公司出具的房屋租金价值判决是错误的。白城市守信价格评估有限公司评估报告的具体内容如下：2015年10月23日至2020年1月23日的房屋租金是157009元，2015年10月23日-12月31日的房屋租金是6831元，2016年整年是36000元，2017年整年是38000元，2019年整年是36000元，2019年整年是36000元，2020年1月1日-1月23日是2178元。1、根据白城市守信价格评估有限公司出具的该租赁房屋的评估价值：2015年10月23日至2020年1月23日的房屋租金是157009元，一审法院是按照3.5万元每年计算的租金，低于评估报告的157009元，一审法院应当按照评估公司出具的评估价值计算房屋租金。2、2020年1月份立案时，在（2020）吉0882民初12号案件（该案一审案号）中，盖春华、杨鑫的诉请是请求人民法判令李艳、赵长安给付二原告四年零三个月门市房租金暂定148750元。（具体以鉴定结论为准）第二项是请求人民法院判令李艳、赵长安立即搬出二原告所有的房屋。第三项因一审诉讼产生的所有费用由李艳、赵长安负担。盖春华、杨鑫已经明确租金是按照鉴定结论为准。而且在一审辩论终结前，盖春华、杨鑫向一审法院提交了变更诉讼请求申请书，申请将房屋租金计算至2020年10月23日，根据鉴定意见，计算至2020年10月23日的房租金额是184234元。一审法院无视原告的申请，不保护原告的合法权益，不依据事实和法律进行判决，因此请求二审法院依法改判。3、一审法院认定减去李艳以债权向盖春华抵偿的7万元的判项是错误的，李艳并没有提供充足的证据证明盖春华、杨鑫欠款的事实。首先，在该案房屋租赁合同纠纷中，李艳出具的所谓的“欠据”，是为了证明李艳不欠盖春华、杨鑫房屋租赁费，李艳举证盖春华于2015年10月24日出具的欠据，该欠据载明的内容与盖春华杨鑫提供的房屋买卖合同书中尾页提供的内容一致，可以说明该欠据是在盖春华与赵长安进行房屋买卖过程对购房款给付的约定，并不是欠付李艳债权的约定。其次，在本案中，盖春华、杨鑫提供了白城市瑞光司法鉴定中心的鉴定结论，鉴定结论是欠条中部分字迹并不是盖春华本人书写，该鉴定结论足以说明盖春华并不欠付李艳债权。再次，在（2019）吉0882民初2282号庭审笔录中，李艳由辩称此欠据中的13万元是盖春华借我的13万元，与房子无关，在2013年现金借款，过户与我无关。但在（2020）吉0882民初12号案件中又称该欠据是盖春华欠付赵长安购房款的欠据，在不同的庭审中出现了不同的说法，因此该证据不能认定盖春华欠付李艳债权。最后，在另案房屋买卖合同纠纷中，案号分别为（2019）吉08民终694号民事判决、（2019）吉民申3069号民事裁定，均可以说明是盖春华与赵长安关于房屋买卖对购房款给付的约定，不能认定是与李艳债权。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求依法撤销大安市人民法院（2020）吉0882民初12号民事判决书，依法改判。 赵长安辩称，赵长安虽然在大安市工商行政管理局注册了大安市燕子瓷砖洁具商店，领取了营业执照，注册经营场所，但没有实际经营，没有使用案涉房屋，也没有正式营业。案涉房屋的实际承租人为李艳，其有大安市市场监督管理局注册的大安市世家洁具商店，经营者赵世家，经营场所同样是案涉房屋，李艳与赵世家合伙关系。经营期间并未使用赵长安注册的营业执照，李艳经营世家洁具商店与赵长安无关。赵长安对案涉房屋的租金不负有给付义务。盖春华否认欠李艳债款13万元，但是都是以推理、猜测的方式进行说明，没有提供有力证据足以推翻其给李艳出具的欠据，完全可以认定盖春华与李艳之间的债权债务关系成立。租金确定的标准虽然经过评估，但是根据盖春华自认租金的标准51个月，一年租金为36900元，逾期自认3.5万元，差距较小，原审以自认租金额确定租金的数额，既符合法律规定，也不违背交易习惯和日常生活常理，没有不当之处。第五点，原审对赵长安与李艳共同向盖春华、杨鑫租赁的事实不能成立，赵长安不承担支付房金的租金的义务事实清楚证据充分，上诉人的上诉请求应予驳回。 李艳辩称，上诉人欠我13万元应该全部冲抵租金，一审判决冲抵租金7万元与事实不符。房屋没有全使用，地下室没有使用，只使用一半，不能交全部租金， 盖春华、杨鑫向一审法院起诉请求：1．判令李艳、赵长安按鉴定结论向我们支付四年零三个月房屋租金；2．判令李艳、赵长安立即从我们的房屋中迁出；3．判令李艳、赵长安负担因诉讼产生的一切费用。 一审法院认定事实：1．盖春华、杨鑫将案涉房屋于2015年10月23日租赁给李艳经商，是盖春华、杨鑫、李艳均承认的事实，应予认定。 2．关于当时约定的租赁期限，盖春华、杨鑫一方称为2015年10月23日至2019年10月22日即四年，而李艳称租期为七年，而盖春华、杨鑫未对此举出证据、李艳举出的盖春华所出的欠据上面标注的“2015-2022年（租期七年）”，经鉴定又不是盖春华所写，故对于约定的租期不能认定。 3．关于此房的租金价格及尚欠的租金，关于案涉房屋由盖春华、杨鑫租赁给李艳时约定的租金标准，盖春华、杨鑫对其称约定每年3.5万元，李艳称约定每年1万元，虽然李艳的证人李某证实李艳向盖春华承租房屋的租金为每年1万元，但是该证人与李艳具有较近的亲属关系，其当庭作证时，先称未约定每年租金多少，又证实每年租金1万元，前后自相矛盾，故对此证人证言不应采信。可见，对李艳所称的其与盖春华约定每年租金为1万元不应认定。经盖春华、杨鑫申请，本院对案涉房屋自2015年10月23日至2020年1月23日的租金价格，按司法鉴定程序，委托白城市守信价格评估有限责任公司进行了评估，该公司对此作出了白守评字［2019］F059号评估报告，结论为：此房此间的租赁费为157，009元。2015年10月23日至2020年1月23日的此段时间为51个月，按此评估结论，则每月租金应为3078.61元、每年租金应为36，943.32元。而可见盖春华、杨鑫所称的约定每年租金3.5万元接近且不高于评估结论，应予确认。李艳还举出了盖春华为其出具的欠据一份，记载：欠款金额为13万元、欠款人为盖春华、欠款时间为2015年10月24日，并注明：“6月份过户完还陆万元、余下做房租、2015-2022年（租期七年）”。虽然“2015-2022（租期七年）”经鉴定不是盖春华所写，但盖春华承认该欠据上面包括其名字在内的其他文字内容是其所写，故应认定在2015年10月24日盖春华尚欠李艳债款13万元，并与李艳约定以其中7万元抵偿房屋租金。 4．赵长安与李艳共同向盖春华、杨鑫租赁了案涉房屋进行经商的事实不能认定。盖春华、杨鑫举出了如下证据：（1）以盖春华、杨鑫撤诉结案的本院（2019）吉0882号原告杨鑫、盖春华与被告李艳、赵长安房屋租赁合同纠纷案件的法庭审理笔录两份，其中一份记载盖春华出示了盖春华与赵长安通电话的录音资料一份，盖春华、杨鑫以此证明赵长安也租赁了案涉房屋；当时赵长安质证称：录音记录属实，但租赁房屋与我无关。（2）房屋买卖合同书，载明盖春华向赵长安购买房屋，该合同书是打印件，第2页在“甲方”一栏有赵长安的签名、“乙方”一栏有盖春华的签名，但是有盖春华手写的备注：“欠13万元，6月份过户，还6万，余下做房租。”盖春华、杨鑫以此份合同书证明赵长安参与了房屋租赁。（3）盖春华、杨鑫提供了大安市市场监督管理局出具的个体工商户大安市艳子瓷砖洁具商店的信息资料，记载该商店注册的经营者为赵长安、经营场所为案涉房屋。盖春华、杨鑫又申请本去该局调取了该商店的注册档案材料，该档案材料显示：大安市艳子瓷砖洁具由赵长安于2014年5月30日申请登记、经营场所为案涉房屋；当时的大安市工商行政管理局长虹分局于同日作出《个体工商户名称预先核准通知书》同意赵长安申请的个体工商户名称为大安市艳子瓷砖洁具商店。李艳质证称：对庭审笔录有异议：当时盖春华、杨鑫说用其我的13万元当中的7万元抵偿房屋租金，抵偿后盖春华还欠我6万元；房屋买卖合同中的备注是盖春华后添上的，我不承认添加的内容；盖春华、杨鑫举出的营业执照与我无关，我用此房开瓷砖商店，未用此份执照。赵长安质证称：录音资料与我无关；房屋买卖合同上面的备注是盖春华后添上的、我不承认。赵长安承认其申请登记过该商店，但提出质证称：该营业执照是我申请的，但是我自己并未使用，我也找了市场价的管理局的人员，但他们也说不清楚，营业执照未经过年检就意味着废弃了，是该局为了显示当地工商业繁荣而自行强制给我年检的，此执照我和李艳都没有用过，当初是为我的第二任妻子陈X艳办理的，后因陈X艳与我产生矛盾，所以商店未开业我与陈X艳就分开了。李艳质证称：此份执照与我无关，我在2015年7月9日用案涉房屋开瓷砖商店，我另有营业执照可以证明。李艳举出了如下证据：（1）照片一份，显示：一处商店悬挂的牌匾为“意特陶瓷砖”，李艳称此照片显示的是其现在经营的瓷砖商店。（2）大安市士佳洁具商店营业执照复印件，记载该商店系个体工商户、经营场所为案涉房屋、经营者为赵世佳、注册时间为2015年7月9日。李艳称：我开始时与赵世佳合伙，后因赵长安将此房卖给了盖春华，赵世佳撤出了、营业执照也废了，后来我就挂了意特陶瓷砖的牌匾，但一直未实际经营。对于大安市艳子瓷砖洁具商店，举出了如下证据：赵长安为证实其与李艳向盖春华、杨鑫租房屋一事无关，举出了如下证据：（1）《离婚证》，记载：赵长安与李艳于2002年5月8日离婚。盖春华、杨鑫质证无异议。（2）记载营业场所为案涉房屋的大安市工商行政管理局于2014年5月30日颁发的该商店营业执照副本，与盖春华、杨鑫提供的个体工商户信息、本院向大安市市场监督管理局调取的个体工商户档案材料内容一致。（3）录音光盘，显示赵长安向某单位工作人员质问：我的营业执照始终未用过、未申请年检，给我年检了？我可否申请注销此执照？得到的回答是：此事归政务大厅管、我解释不清楚、现在办注销估计不行，此事与我们无关；办理年检是行政审批局的事。李艳质问此工作人员：我办理执照了，为什么他的未注销？得到的回答为：办理注销需要自己亲自来。赵长安称此份录音资料显示的是其与大安市市场价的管理局工作人员的对话。盖春华、杨鑫对李艳、赵长安以上证据质证称：李艳举出的执照是虚假的且显示经营者为赵世佳，登记机关为大安市市场监督管理局，与我方举出登记信息反映的登记机关为大安市工商行政管理局不同、是虚假的；照片未显示出案涉房屋的实际地点，也无法证实李艳的主张；对赵长安出示的离婚证无异议；对营业执照副本的真实性无异议，这属于赵长安对自己是大安市艳子瓷砖洁具商店实际经营者、经营场所为案涉房屋的自认；赵长安提供的录音光盘不符合证据规则，不是真实有效的证据，且未体现出赵长安一直未使用案涉房屋经商，反而能证明其一直使用此房，商店未注销、每年进行年检。根据以上当事人的举证、质证情况，本院综合分析认为：对于盖春华、杨鑫所称的赵长安与李艳共同租赁案涉房屋，不仅赵长安、李艳均予否认，而且根据赵长安举出的离婚证，应认定赵长安与李艳虽然曾为夫妻关系，但已于2002年5月8日离婚，到盖春华将案涉房屋租赁给李艳的2015年10月23日时，赵长安与李艳已经离婚13年零5个月有余；虽然盖春华、杨鑫举出的个体工商户信息，及其申请本院向大安市市场监督管理局调取的大安市艳子瓷砖洁具商店的档案材料，显示出该商店由赵长安于2014年5月30日申请注册、此后未注销，且经营场所为案涉房屋，但赵长安称此商店的营业执照是其为第二个妻子陈X艳申领的，此商店因其与陈雪艳产生矛盾而未能实际成立，且未对此执照申请过年检，李艳举出的大安市市场价的管理局颁发的个体工商户营业执照显示出2015年7月9日赵世佳于2015年7月9日申请了注册了《大安市士佳洁具商店》，经营场所亦为案涉房屋。因为有两个商店同时使用案涉房屋进行经营是不可能的，由此可见大安市工商行政管理局及其后来改称的大安市市场监督管理局对使用此房进行经营的个体工商户的登记相互矛盾，本院无法根据其登记确定赵长安申请登记注册的大安市艳子瓷砖洁具商店在2015年10月23日以来用案涉房屋进行经营，故对盖春华、杨鑫所称的赵长安与李艳共同向其租赁房屋、共同用此房经商的事实不能认定。 另，原告盖春华、杨鑫在法庭辩论终结后，增加了诉讼请求：判令李艳、赵长安支付房屋租金的时间延长至2020年10月23日、租金金额增至184，234元；判决如李艳、赵长安于判决生效后不立即迁出案涉房屋，则逾期按每日95元支付逾期租金；判令李艳、赵长安负担两次鉴定费6000元、财产保全费1000元、担保费1000元。 一审法院认为，李艳向盖春华、杨鑫租赁房屋，应当支付租金；盖春华于2015年10月24日与李艳约定以其欠李艳的13万元债务中的7万元抵偿房屋租金的约定合法有效，李艳以此7万元抵偿房屋租金后，对下欠的房屋租金应向盖春华、杨鑫支付。盖春华、杨鑫请求按评估结论确定租金标准，虽然评估结论证实了盖春华、杨鑫所称的约定租金符合市场行情，但是其自认约定的租金标准为每年3.5万元，而评估结论高于每年3.5万元，故不应以高于盖春华、杨鑫自认的评估结论确定租金。对于盖春华、杨鑫请求判令赵长安支付房屋租金的请求，因不能确认赵长安与李艳共同租赁案涉房屋，故法院不应支持。李艳称其对案涉房屋的地下室部分未予使用，不仅未举出证据，且房屋租赁如无特别约定，应为针对该房屋的整体进行租赁，法院对李艳以其未使用案涉房屋的地下室部分而对房屋租金价格的抗辩，不应支持。盖春华、杨鑫增加的诉讼请求，是在法庭辩论终结后提出的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条规定，法院不予合并审理。本案案件受理费依法应由李艳负担，而财产保全费，因财产保全是本案诉讼中，由盖春华、杨鑫申请冻结赵长安的债权而产生的，而赵长安在本案中不应承担给付房屋租金的责任，故财产保全费应由盖春华、杨鑫负担。判决如下：一、李艳对大安市长虹小区3号楼自东向西第15门商用房屋按每年3.5万元向盖春华、杨鑫支付2015年1月23日至2020年1月23日的租金148，750元，此款减去李艳以债权向盖春华抵偿的7万元，下欠78，750元，限李艳与判决生效之日起十日内付清；二、李艳于判决生效之日起15日内从大安市长虹小区3号楼自东向西第十五门商用房屋中迁出；三、驳回盖春华、杨鑫的其他诉讼请求。案件受理费3275元、评估费3030元，由李艳负担；财产保全费1400元，由盖春华、杨鑫负担。 二审中，盖春华放弃了按鉴定机构出具的案涉房屋租金价格主张本案房屋租金的请求，同意一审确认的年租金35000.00元。 李艳举出营业执照一份，证明：李艳开了一个大安市世家洁具商店，在工商部门有独立的营业执照，与赵长安无关。 盖春华质证认为，该营业执照的经营者是赵世家，登记时间是2015年的7月9日。我们在大安市市场监督管理局调取经营场所和经营者名称的时候，并没有出具此营业执照，一个房屋不可能出现两个不同的商店，赵长安经营的大安市艳子洁具店时间是2014年5月30日，一直都是存续状态。该证据无法证明赵长安没有实际经营和使用该房屋。 本院认为，（一）盖春华主张赵长安对案涉房屋租金应承担给付责任，举出赵长安于2014年5月30日以案涉房屋为经营场所申请注册的营业执照，赵长安抗辩主张其虽注册营业执照，但没有实际经营和使用该营业执照，其与李艳离婚近十八年了，李艳在案涉房屋实际经营并注册自己的营业执照。二审中，李艳举出其在案涉房屋经营并注册的经营执照，盖春华虽不予认可，但没有举出赵长安在案涉房屋实际经营管理的证据佐证，现有证据无法证明其主张。（二）李艳举出盖春华于2015年10月24日出具的欠购房款13万元的欠据，主张冲抵其案涉房屋租金。盖春华主张该欠据是基于其与赵长安之间存在房屋买卖关系出具的，不能证明李艳与其存在债权债务关系，不能冲抵案涉租金。经查，盖春华与赵长安之间存在案涉房屋买卖关系，赵长安将案涉房屋以价款92万元出卖给盖春华，产权过户登记在盖春华儿子杨鑫名下，后双方因购房款交付发生争议成讼。大安市人民法院作出（2019）吉0882民初2282号民事判决，判令盖春华向赵长安交付购房款92万元。盖春华上诉主张双方办理案涉房屋产权过户时，其向赵长安出具了欠购房款13万元的欠据，赵长安请求购房款92万元与事实不符。赵长安否认盖春华向其出具欠购房款13万元欠据的事实。本院作出（2019）吉08民终694号民事判决，确认盖春华尚欠赵长安购房款21万元，该判决发生法律效力。本案中，李艳举出盖春华出具的欠购房款13万元的欠据，主张冲抵案涉房屋租金。因李艳与盖春华不曾存在房屋买卖关系，该欠据不能证明李艳与盖春华之间存在债权债务关系。盖春华欠赵长安购房款21万元生效判决已经确认，盖春华出具的欠购房款13万元的欠据不能证明赵长安就案涉房屋对盖春华另外享有债权。据此，李艳主张用盖春华欠购房款13万元冲抵案涉房屋租金，没有事实根据。 综上，李艳欠盖春华案涉房屋租金证据充分，李艳主张用盖春华所欠13万元购房款冲抵案涉房屋租金，证据不足。一审判决支持李艳的主张不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下： 一、维持吉林省大安市人民法院（2020）吉0882民初12号民事判决第二项，即二、李艳于判决生效之日起15日内从大安市长虹小区3号楼自东向西第十五门商用房屋中迁出； 二、撤销吉林省大安市人民法院（2020）吉0882民初12号民事判决第一项、第三项；即李艳对大安市长虹小区3号楼自东向西第15门商用房屋按每年3.5万元向盖春华、杨鑫支付2015年1月23日至2020年1月23日的租金148，750元，此款减去李艳以债权向盖春华抵偿的7万元，下欠78，750元，限李艳与判决生效之日起十日内付清；三、驳回盖春华、杨鑫的其他诉讼请求； 三、李艳于本判决生效后10日内向盖春华、杨鑫支付其承租大安市长虹小区3号楼自东向西第15门商用房屋期间的租金148，750元（期限自2015年1月23日至2020年1月23日止，年租金标准3.5万元）； 四、驳回盖春华、杨鑫的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一、二审案件受理费7550.00元、评估费3030元、诉讼保全费1400元，合计11980.00元，由李艳负担10980.00元，由杨鑫、盖春华负担1000元。 本判决为终审判决。 审判长  常宗仁 审判员  杨剑虹 审判员  孙金芹 二〇二〇年十二月二十八日 书记员  张 琨