北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初32484号原告：北京中包物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区潘家园甲7号楼205室。法定代表人：刘长湖，总经理。被告：中国工艺品进出口有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳门外吉祥里103号中国工艺品大厦。法定代表人：张义静，总经理。委托诉讼代理人：畅文才，男，1964年8月2日出生，汉族，中国工艺品进出口有限公司职工。委托诉讼代理人：龚萱，女，1983年7月18日出生，汉族，中国工艺品进出口有限公司职工。原告北京中包物业管理有限公司（以下简称原告）与被告中国工艺品进出口有限公司（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的法定代表人刘长湖，被告的委托诉讼代理人畅文才、龚萱到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2010年至2019年拖欠的23套房屋套内面积的物业费393083.2元；2.判令被告向原告支付1999年至2019年26套房屋分摊的共有共用面积物业费169966.65元；3.判定被告向原告支付电梯、水泵更新分摊费138484.8元；4.判定被告将原告支付上述费用利息48900元。事实和理由：原告自1999年开始为北京市朝阳区XXX甲7号楼提供物业服务。被告在朝阳区XXX甲7号楼拥有26套房屋，总面积1932.6平方米，共有共用面积350.83平方米。被告向原告交纳过2009年之前的物业费，自2010年开始不再交费，多次索要未果，故诉至法院。原告主张的电梯、水泵费，是依照潘家园甲7号楼各个产权单位的委托对电梯、水泵进行改造产生的相关费用。原告主张的上述费用利息，亦请法院予以支持。被告辩称，潘家园甲7号楼大产权并非登记在我公司名下。涉诉的26套房屋部分产权人曾是我单位职工，我单位确实为其中15套房屋交物业费至2009年底，这15套房屋分别为：7号楼207室（彭某，建筑面积65.44平方米）、7号楼208室（王某，建筑面积66.86平方米）、7号楼308室（刘某，建筑面积66.86平方米）、7号楼309室（邱某，建筑面积69.13平方米）、7号楼310室（宋某，建筑面积66.09平方米）、7号楼506室（胡某某，建筑面积）、7号楼608室（杨某，建筑面积66.86平方米）、7号楼909室（王某某，建筑面积）、7号楼1006室（线某，建筑面积）、7号楼1106室（李某某，建筑面积）、7号楼1310室（申某，建筑面积）、7号楼1410室（张某某，建筑面积）、7号楼1510室（李某某，建筑面积66.09平方米）、7号楼1609室（胡某，建筑面积）、7号楼1709室（陶某，建筑面积）。其中7号楼909室、1106室、1410室的2010年至2019年物业费根据原告确认已交纳，不应再重复主张。而7号楼506室、1006室、1310室、1609室、1709室均未办理房改房出售，没有产权证所列人名为实际使用人，故建筑面积不详，2009年底收费时，原告按照506室面积61.22平方米、1006室61.22平方米、1310室71.27平方米、1609室71.27平方米、1709室71.27平方米计算的，根据何在我公司不清楚。关于207室、208室、308室、309室、310室、608室、1510室这七套房屋，所有权人原是我单位员工现已离职，故也不同意为这七套房屋交付2010年之后的物业费。另外11套房屋：7号楼210室（王某1，2005年3月3日二次出售变更产权人任某某）、7号楼706室（任某，2009年4月8日二次出售变更产权人李某某1）、7号楼1009室（楼某某，2005年3月23日二次出售变更产权人张某某1）、7号楼1109室（祁某某，2005年1月28日二次出售变更为刘某某1）、7号楼1209室（陈某某，2009年9月17日二次出售变更为许某某）、7号楼1309室（吕某某，2004年5月31日二次出售变更为廖某某）、7号楼1509室（肖某，2009年7月26日二次出售变更为巫某某、黄某某）、7号楼1610室（任某2，2006年6月16日二次出售变更为李某某3）、7号楼1710室（杨某某1，2009年11月2日二次出售变更为孙某）、7号楼1809室（孙某某1，2005年9月29日二次出售变更为王某3）、7号楼1810室（叶某1，2006年7月5日二次出售变更为柯某某），以上11套房屋均在2010年1月1日前经过市场二次出售变更房屋所有人，我单位不应再继续为上述房屋交付物业费。另，我公司认为原告诉讼请求已过诉讼时效。关于原告主张的共有共用面积，即使按照2009年缴费明细表上也没有单独列明这项收费，故不同意交纳。关于原告主张的水泵、电梯改造公摊费用，没有合法证据且我们没有交纳过上述费用，故不同意交纳，另利息并非我公司过错也不同意支付。本院经审理认定事实如下：原告为负责北京市朝阳区潘家园甲7号楼物业服务管理的单位。该楼根据北京市朝阳区房屋管理局调档查询的产权说明：共计九个单位，其中中国工艺进出口总公司26套房（1932.6平方米），房号为：207、208、210、308、309、310、506、608、706、909、1006、1009、1106、1109、1209、1309、1310、1410、1509、1510、1609、1610、1709、1710、1809、1810。该楼中暖廊、楼梯、电梯井、房上房、配电室、泵房等公用面积为共有共用。根据原告提供的2013年8月9日潘家园甲7号楼产权单位协调会会议纪要，与会单位一致认可原告对潘家园甲7号楼的事实物业服务，根据2014年9月24日会谈纪要，关于电梯、水泵改造资金由各产权单位按照建筑面积分摊。原告提供2016年电梯、水泵更新费用分摊一览表，显示被告应分摊费用为138484.8元，其中共有共用面积分摊350.83平方米，电梯分摊84384元、水泵分摊54100.8元。另查，原告称物业费标准为每平方米每年23.07元，对此被告表示2009年年底交费时按此标准。涉诉潘家园甲7号楼26套房屋，被告为其中15套房屋交物业费至2009年底，这15套房屋分别为：7号楼207室（彭某，建筑面积65.44平方米）、7号楼208室（王某，建筑面积66.86平方米）、7号楼308室（刘某，建筑面积66.86平方米）、7号楼309室（邱某，建筑面积69.13平方米）、7号楼310室（宋某，建筑面积66.09平方米）、7号楼506室（胡某某）、7号楼608室（杨某，建筑面积66.86平方米）、7号楼909室（王某某）、7号楼1006室（线某）、7号楼1106室（李某某）、7号楼1310室（申某）、7号楼1410室（张某某）、7号楼1510室（李某某，建筑面积66.09平方米）、7号楼1609室（胡某）、7号楼1709室（陶某）。其中7号楼909室、1106室、1410室的2010年至2019年物业费根据原告确认已交纳，原告表示不再主张。潘家园甲7号楼506室、1006室、1310室、1609室、1709室均未办理房改房出售，没有产权证，所列人名为实际使用人，故建筑面积不详，在2009年底收费时，原告按照506室面积61.22平方米、1006室61.22平方米、1310室71.27平方米、1609室71.27平方米、1709室71.27平方米计算。另外11套房屋：7号楼210室（王某1，2005年3月3日二次出售变更产权人任某某）、7号楼706室（任某，2009年4月8日二次出售变更产权人李某某1）、7号楼1009室（楼某某，2005年3月23日二次出售变更产权人张某某1）、7号楼1109室（祁某某，2005年1月28日二次出售变更为刘某某1）、7号楼1209室（陈某某，2009年9月17日二次出售变更为许某某）、7号楼1309室（吕某某，2004年5月31日二次出售变更为廖某某）、7号楼1509室（肖某，2009年7月26日二次出售变更为巫某某、黄某某）、7号楼1610室（任某2，2006年6月16日二次出售变更为李某某3）、7号楼1710室（杨某某1，2009年11月2日二次出售变更为孙某）、7号楼1809室（孙某某1，2005年9月29日二次出售变更为王某3）、7号楼1810室（叶某1，2006年7月5日二次出售变更为柯某某），以上11套房屋均在2010年1月1日前经过市场二次出售变更房屋所有人，经询，原告庭审中表示上述11套房屋可以不再向原告主张2010年1月1日之后的物业费。原告就其诉求，提供产权说明、缴费问题通知、被告曾交纳物业费的发票、产权单位协调会会议纪要、回函、2016年电梯、水泵更新费用分摊一览表及发票等予以佐证。被告提供出售公有住宅楼房买卖合同及补充协议、已购公房上市出售情况反馈表、供暖协议书、房屋买卖协议书、国管房改【2003】165号文件、京国土房管物【2004】348号文件、离职证明、快递单、关于改进中央国家住宅专项维修资金使用支取流程通知、财企【2000】878号文、国管房改【2014】504号文、【2015】171号文，予以佐证。本院认为：民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则。本案中，被告系朝阳区潘家园甲7号楼26套房屋原产权单位，原告为上述26套房屋提供了事实上的物业服务，双方之间存在事实上的物业服务合同关系。原告向被告提供了物业服务，被告应当向原告支付物业费，且原告提供的物业费发票表明被告曾向原告支付过物业费，故原告主张的物业费，其请求合理合法，有事实依据，本院予以支持，但计算标准，首先计算房间数为12套分别为7号楼207室（彭某，建筑面积65.44平方米）、7号楼208室（王某，建筑面积66.86平方米）、7号楼308室（刘某，建筑面积66.86平方米）、7号楼309室（邱某，建筑面积69.13平方米）、7号楼310室（宋某，建筑面积66.09平方米）、7号楼506室（胡某某）、7号楼608室（杨某，建筑面积66.86平方米）、7号楼1106室（李某某）、7号楼1310室（申某）、7号楼1510室（李某某，建筑面积66.09平方米）、7号楼1609室（胡某）、7号楼1709室（陶某），有房屋产权证的按产权证登记的房屋建筑面积予以计算；无房屋产权证的5套，因被告曾于2009年向原告交物业费应视为被告认可上述5套面积标准，故按照506室面积61.22平方米、1006室61.22平方米、1310室71.27平方米、1609室71.27平方米、1709室71.27平方米计算。关于物业费标准按照每平方米每年23.07元计算。7号楼909室、1106室、1410室的2010年至2019年物业费根据原告确认已交纳，原告表示不再主张，本院不持异议。另11套房屋：7号楼210室（王某1，2005年3月3日二次出售变更产权人任某某）、7号楼706室（任某，2009年4月8日二次出售变更产权人李某某1）、7号楼1009室（楼某某，2005年3月23日二次出售变更插入张某某1）、7号楼1109室（祁某某，2005年1月28日二次出售变更为刘某某1）、7号楼1209室（陈某某，2009年9月17日二次出售变更为许某某）、7号楼1309室（吕某某，2004年5月31日二次出售变更为廖某某）、7号楼1509室（肖某，2009年7月26日二次出售变更为巫某某、黄某某）、7号楼1610室（任某2，2006年6月16日二次出售变更为李某某3）、7号楼1710室（杨某某1，2009年11月2日二次出售变更为孙某）、7号楼1809室（孙某某1，2005年9月29日二次出售变更为王某3）、7号楼1810室（叶某1，2006年7月5日二次出售变更为柯某某），以上11套房屋均在2010年1月1日前经过市场二次出售变更房屋所有人，原告当庭表示上述11套可另行起诉主张。关于被告抗辩时效问题，本案系物业服务合同纠纷根据相关司法实践，不宜过苛时效且被告提供催缴相关证据，故本院对时效抗辩不予采信。关于原告主张的共有共用面积的物业管理费，按照共有共用面积350.83平方米予以计算。关于原告主张的水泵、电梯改造费用，提供明确证据予以佐证，本院予以支持。关于原告主张的利息损失，因双方并无此合同约定，且被告并非恶意欠缴，本院对该诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告中国工艺品进出口有限责任公司于本判决生效后七日内支付原告北京中包物业管理有限公司二〇一〇年至二〇一九年期间拖欠的北京市朝阳区潘家园甲7号楼207室、208室、308室、309室、310室、506室、608室、1106室、1310室、1510室、1609室、1709室的物业费共计168943.92元；二、被告中国工艺品进出口有限责任公司于本判决生效后七日内支付原告北京中包物业管理有限公司一九九九年至二〇一九年期间拖欠的共有共用面积分摊的物业费共计169966.65元；三、被告中国工艺品进出口有限责任公司于本判决生效后七日内支付原告北京中包物业管理有限公司电梯、水泵更新分摊费138484.8元；四、驳回原告北京中包物业管理有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13290元，由原告北京中包物业管理有限公司负担4836元（已预交），由被告中国工艺品进出口有限责任公司负担8454元（原告北京中包物业管理有限公司已预交，被告北中国工艺品进出口有限责任公司于本判决生效后七日内给付原告北京中包物业管理有限公司）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 刘 鹏审判员 柯 岩审判员 谷培培二〇二〇年十二月二十九日书记员 佟 飞