安徽省阜阳市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）皖12执复49号 复议申请人（被执行人）：阜阳市鸿港置业有限公司，住所地安徽省阜阳市颍州区颍河西路**安置楼**，统一社会信用代码913412006629069442。 法定代表人：卞红武，董事长。 申请执行人：季云胜，男，1965年11月4日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍**。 被执行人：卞红武，男，1968年8月5日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。 被执行人：阜阳市鸿港大酒店有限责任公司，，住所地安徽省阜阳市颍州区颍河西路**安置楼**统一社会信用代码91341200788563414M。 法定代表人：卞红武，董事长。 复议申请人阜阳市鸿港置业有限公司不服阜阳市颍东区人民法院（2020）皖1203执异80号执行裁定，向本院申请复议,本院依法组成合议庭审查了本案，现已审查终结。 执行法院查明，季云胜与卞红武、阜阳市鸿港大酒店有限责任公司（以下简称鸿港大酒店）、阜阳市鸿港置业有限公司（以下简称鸿港置业公司）民间借贷纠纷一案，该院于2019年12月30日作出（2019）皖1203民初4518号民事判决，确认：一、卞红武于判决生效之日起十日内偿还季云胜借款1500000元及利息（以1500000元本金为基数，自2017年4月3日起按年利率24%计算至借款偿还完毕之日止）；二、鸿港大酒店、鸿港置业公司对上述债务承担连带清偿责任。卞红武、鸿港置业公司对上述判决不服，提出上诉，本院作出（2020）皖12民终1615号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。上述判决对卞红武、鸿港置业公司、鸿港大酒店因经营需要向季云胜借款的事实予以认定。本案在执行中，该院于2020年8月4日作出（2020）皖1203执1311号执行裁定，冻结、划拨、提取被执行人卞红武、鸿港置业公司、鸿港大酒店银行存款2828655元，或者查封、扣押其同等价值的其他财产。同日，该院扣划了鸿港置业公司在上述诉讼保全中冻结的银行存款2405000元。 另查明，2018年5月9日，鸿港置业公司与金磐集团有限公司签订《建设工程施工合同》一份，协议约定：由金磐集团有限公司承建鸿港置业公司开发的颍上溪园怡景小区1＃、6＃楼（含过道楼房）工程，约定工程总天数540天，合同价款28361325.13元（不包括消防、电梯、楼宇对讲、水泵及水箱、集中配电箱）。工程款支付约定按工程进度支付相应比例的工程款，工程全部施工完成，经竣工验收合格后一周内支付至全部完成工程量价款的90%，竣工验收合格后，施工单位提交归档备案资料，并经建设主管部门备案合格后及竣工结算经审计后一周内付至工程结算价的97%,剩余3%作为工程质量保证金，至工程竣工完成之日起一年后一周内返还。合同签订后，阜阳市颍上县住房和城乡建设局于2018年8月1日，向鸿港置业公司颁发了《建设工程施工许可证》，后金磐集团有限公司对溪园怡景小区1＃、6＃楼工程开始进场施工。2019年3月15日，颍上县房地产管理局为鸿港置业公司就上述溪园怡景1＃、6＃颁发了《商品房预售许可证》，其中，1＃许可证为（颍）房预售证第2019030号、6＃许可证为（颍）房预售证第2019031号。2019年5月5日，经颍上县住房和城乡建设局同意，鸿港置业公司与中国建设银行股份公司颍上支行签订《颍上县商品房预售资金监管协议书》，2019年5月9日，颍上县住房和城乡建设局在该协议书上签字盖章。监管协议约定设立的监管账户户名为阜阳市鸿港置业有限公司，监管账户开户银行为中国建设银行股份公司颍上支行，监管账户账号为34×××75，该监管账户于2019年5月9日开户设立。基于商品房预售的需要，中国建设银行股份公司颍上支行又与鸿港置业公司签订一份《房易安房屋交易资金托管业务合作协议》，并于2019年5月9日开户，账号为34×××74。截至2020年8月24日该院对尾号为1575号监管账户资金扣划时，该账户剩余资金为2658940.33元。该项目工程经监管单位颍上县住房和城乡建设局批准已拨付2350万元，包括工程款、农民工工资、代付材料款、管理费、房屋销售佣金及违约金等。截至2020年9月17日，账户尾号为1574号资金剩余余额为1940000元，该资金为商品房购买者商业按揭贷款已获得批准贷款数额（不包括公积金贷款购房户贷款资金），鸿港置业公司对该账户剩余资金尚未提取到监管账户中。 又查明，溪园怡景小区1#、6#楼主体工程已竣工，已完成总工程量大约为80%以上，目前该工程正在有序施工中，现已进入装修阶段，尚有外墙漆等项目未施工。 还查明，溪园怡景小区1#共有房屋144套，已售29套，6#共有房屋75套，已售49套，合计共出售78套。根据监管账户交易流水记载，截至2020年9月21日，鸿港置业公司已支付工程款2115万元（含工程款、农民工工资、代付材料款）。 执行法院认为，商品房预售资金，是开发商将正在建设中的商品房出售给购房者，购房者按照商品房买卖合同约定支付给开发商的购房款。根据《中华人民共和国民法通则》及《中华人民共和国物权法》的相关规定，货币作为一种特殊的动产，实行占有即所有原则。购房者将购房款存入开发商指定的账户后，该账户内的资金即属于开发商所有。对商品房预售资金施行监管是商品房预售制度的重要组成部分，应当确保预售资金用于商品房工程建设。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第三款明确规定“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。”2013年3月26日，《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工程的通知》（国办法〔2013〕17号），要求各地制定本地区商品房预售资金的监管办法，确保商品房预售资金能够用于工程施工建设，以保障购房者的利益不受损害。《阜阳市商品房预售资金监督管理暂行办法》第十条规定：有关部门依法对监管账户进行冻结和扣划的，监管银行有义务证明资金及监管账户的性质，并及时书面告知监管部门和开发企业。对于商品房预售监管账户资金，目前还没有相关法律、法规及司法解释规定人民法院不能冻结及扣划。该院认为，普通债权的执行，应当综合考虑相关法律、法规及规范性文件对有关商品房预售资金的管理规定，在保证建设工程施工正常进行的情况下，可冻结监管账户的相应款项；在确保工程建设资金充足的前提下，依债权性质依法执行。本案中，被执行人系因经营需要向申请执行人借款，在听证时，鸿港置业公司对季云胜的证人出庭作证证明该笔借款用于溪园怡景小区工程项目建设没有异议。从本案查明的事实看，该工程项目目前已完成工程工程量80%以上，鸿港置业公司支付的工程款已达2115万元，尚有近三分之二的房屋正在预售中，该院2019年11月26日冻结异议人案涉监管账户资金后，鸿港置业公司并没有向该院提出执行异议，案涉工程施工一直有序进行，商品房预售也正常开展，商品房监管账户内的资金也按工程进度予以拨付，上述事实表明，该院冻结该账户中部分资金，并没有对案涉工程建设造成任何实质影响，且在该院扣划时，监管账户内的资金尚余2658940.33元，“房易贷”客户交易结算资金账户尚有1940000元还未被提取到监管账户中，随着商品房销售资金的逐渐回笼，后期工程款数额支付的减少，该院冻结、扣划鸿港置业公司的上述部分资金，不会影响案涉建设工程施工的正常进行，购房者的利益亦不会受到损害。该院裁定冻结、扣划鸿港置业公司银行存款，并扣划、提取其上述监管账户部分资金，其执行行为不违反相关法律规定；鸿港置业公司称本院冻结、扣划其商品房监管账户内的资金对案涉工程施工造成很大影响，与上述客观事实不符，其请求撤销该院作出的（2020）皖1203执1311号执行裁定，返还从其商品房预售资金监管账户中扣划的资金2405000元，不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定驳回阜阳市鸿港置业有限公司的异议申请。 鸿港置业公司申请复议称，案涉工程总工程价款2836万，扣除复议申请人已经支付的2115万元，尚余721万元工程款并未支付。目前因疫情影响，全国房地产市场遇冷，房产销售艰难，案涉工程处于四五线县城，一两个月都难以售出一套房屋，加之目前案涉工程约定工期临近结束，后期工程款数额的支付会增大，且无商品房销售资金的回笼。颍东区人民法院划扣资金2405000元的行为违反了商品房预售资金监管账户中的款项必须用于工程建设的强制性法律规定，势必会影响案涉工程施工的进度，也难保已购房者的利益不会受到损害。因此，执行法院（2020）皖1203执异80号执行裁定所依据的理由不能成立，申请人请求予以撤销。 本院查明的事实与执行法院查明一致。 本院认为，本案争议的焦点是执行法院能否执行鸿港置业公司设立的监管账户内的款项。《中华人民共和国房地产管理法》第四十五条第三款、《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办法〔2013〕17号文件）、《阜阳市商品房预售资金监督管理暂行办法》第十条等法规和规范性文件，主要针对从事房地产开发者、房地产交易者、实施房地产管理部门，约束其将监管账户内的资金专用于工程项目建设，不能挪作他用，以便更好保障房地产权利人的合法权益，但并没有强制性规定人民法院不得执行该账户内的款项。人民法院在综合考虑相关实际情况，在保证工程建设正常有序进行的情况下，可冻结监管账户的相应款项，在确保工程建设资金充足的前提下，依债权性质可依法执行。本案中，案涉工程项目已完成工程量80%以上，合同的总价款2836多万元，已支付工程款已达2115万元，另外还支付了部分违约金、房屋销售佣金等，而该工程项目尚有三分之二的房屋在预售中，工程建设也在有序进行，“房易贷”客户交易结算资金账户尚有194万元也可使用，因此综合考虑本案的实际情况，执行法院扣划监管账户内的款240.5万元，不会影响案涉工程项目建设的正常有序进行，且案涉借款也是用于案涉工程建设，因此执行法院扣划执行监管账户内的资金并不违反法律规定。综上，鸿港置业公司的复议理由不能成立，对其请求不予支持。执行法院的异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议或复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回阜阳市鸿港置业有限公司的复议申请，维持阜阳市颍东区人民法院（2020）皖1203执异80号异议裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长 金 光 审判员 魏 晋 审判员 陶善义 二〇二〇年十二月十四日 书记员 孙博文 附相关法律： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上级人民法院申请复议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十三条上级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后应当按照下列情形，分别处理： （一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定； （二）异议裁定认定事实错误，或者做完用法律错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定； (三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定； （四）异议裁定遗漏异议请求或者在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查； （五）异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误做适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。 除依照本条第一款第三、四、五项发回重新审查或者重新作出裁定的情形外，裁定撤销或者变更异议裁定且执行行为可撤销、变更的，应当同时撤销或者变更该裁定维持的执行行为。