安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0103民初5958号 原告:庐阳区荷塘月色小区业主委员会，住所地安徽省合肥市固镇路88号荷塘月色小区。 负责人：卜玉玲，主任。 委托诉讼代理人：张伟，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。 被告：江苏联一物业管理有限公司合肥分公司，住所地安徽省合肥市瑶海区琅琊山路58号，统一社会信用代码91340102MA2T6HQR2E。 责任人：张波，总经理。 委托诉讼代理人：姚晓松，该公司员工。 被告：江苏联一物业管理有限公司，住所地江苏省无锡市新吴区珠江路16号，统一社会信用代码91440300279260570J。 法定代表人：张桂元，总经理。 以上两被告的共同委托诉讼代理人：蔡全义，北京市炜衡（南京）律师事务所律师。 原告庐阳区荷塘月色小区业主委员会（以下简称荷塘月色业委会）诉被告江苏联一物业管理有限公司合肥分公司（以下简称联一物业合肥分公司）、江苏联一物业管理有限公司（以下简称联一物业）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告荷塘月色业委会的负责人卜玉玲及委托诉讼代理人张伟，两被告的共同委托诉讼代理人蔡全义及联一物业合肥分公司委托诉讼代理人姚晓松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 荷塘月色业委会向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告与被告于2018年12月15日签订的《物业服务委托合同》已解除；2.两被告立即撤出荷塘月色小区；3.两被告向原告返还荷塘月色小区车位使用费暂计1051200元(2019年1月1日暂计算至2020年6月30日)及逾期支付利息暂计31828元(按年利率6%自2019年7月1日暂计至2020年6月30日,并继续计算至实际付清之日止)；4.两被告向原告返还荷塘月色小区广告等经营收益暂计17400元(暂计算2019年1月1日至2019年3月31日)；5.被告联一物业合肥分公司向原告赔偿未收取的车位使用费差额82620元(自2019年1月1日暂计算至2020年6月30日)；6.被告联一物业合肥分公司向原告赔偿未收取的2018年12月15日至12月31日期间的车位使用费31495元；7.被告向原告支付合同违约金5万元；8.全部诉讼费用由两被告承担。 在庭审中，荷塘月色业委会撤回第1项、第2项诉讼请求。 事实与理由：2019年12月15日，原告与被告签订了《物业服务委托合同》，委托由被告为荷塘月色小区提供物业服务。合同约定，机动车停车位、电动车停车位及充电装置租金、小区大门广告、室外广告、楼宇广告等公共部位的租金收益，原告70％用于小区公益性资金，被告30％用于管理费用，被告应在代收后7日内将原告部分转入原告对公账户。被告进驻小区后，收取大量停车费、广告费等公共收益，却一直不按照合同约定将属于原告的部分公共收益支付给原告。原告多次口头和书面催要，甚至委托律师发律师函，被告都置若罔闻，拒不交付公共收益。 同时，被告在进驻小区后提供服务没多久，就多次发函给原告通知解除合同并撤出小区。为了保障小区业主避免遭受不必要的影响，2019年6月1日经业主代表决议，同意被告解除合同的请求，并于2019年6月3日向被告发出《同意终止物业服务合同告知函》，同意终止物业服务合同，并按照被告的要求，明确其撤场时间。合同解除后，为了保障荷塘月色小区物业服务不中断，业委会发布选聘新物业的业主大会公告，经业主代表投票表决，选聘了新的物业服务企业，但是被告至今仍然拒绝撤出荷塘月色小区，导致新的物业服务企业无法进驻小区。原告认为，被告拒绝交付公共收益、在合同解除后拒绝撤离等等行为不仅违反了合同约定，更是侵犯了全体业主的合法权益。综上所述，为维护业主的自身合法权益，特诉至贵院，望判如所请。 联一物业合肥分公司、联一物业公司共同辩称，第一本案涉及公共收益金额较大，属于业主共同管理的重大事项，根据物权法第74条的规定，应当由业主大会决定对业委会进行授权，在没有业主大会授权的情况下，原告没有诉权。第二联一物业公司并非合同相对方，将其列为八项诉求的承担者与法无据，即使按照公司法的司法解释，也仅承担连带责任；第三本案涉合同并未解除，合同效力问题尚无定论，要求被告撤出荷塘月色小区，没有依据。并且原告在本案中的诉求和另案中的诉求，在法律上是属于冲突，要求解除合同前提是认可合同的有效性，一个无效的合同肯定不存在解除问题，而在另案中要求确认合同无效，这一点请法庭注意。第四原告诉状中第3、4项诉讼请求所列金额，没有证据证明，实际上并没有这么多，并且已经用于小区建设，扣除依据合同约定的属于联一物业合肥分公司所有的30%所剩无几，如果要求其提前退出，那么应当承担缔约过失责任。对被告所购置的办公设备进行折旧费，应当抵扣，那么这样算下来，这个数值为负值，所以不存在移交的问题。第五没有收取的停车费，并不为被告所掌握，要求赔偿也没有依据。第六违约金的存在是应当在合同中明确约定，以此为前提，合同中没有约定，也就没有违约金，所以要求承担5万元违约金也没有合同依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2018年11月16日，荷塘月色业委会公布《关于召开荷塘月色小区业主大会公告》，会议议题：在协议选聘物业服务企业公开竞聘展示并接受业主代表就物业管理合同和竞聘物业企业现场交流后表决物业服务企业。同年11月17日至20日期间，小区26栋楼的业主代表通过书面投票的方式在选聘物业服务企业的《荷塘月色小区业主大会会议表决票》中勾选了江苏联一物业服务有限公司。 同年11月27日，荷塘月色业委会公布了《关于新聘物业服务企业公告》，将业主代表投票表决结果形成的“聘请江苏联一物业有限公司为荷塘月色小区新聘物业服务企业”的决议予以公示。此后，荷塘月色业委会（甲方）依据该决议与联一物业合肥分公司（乙方）签订了《物业服务委托合同》，合同约定：1、委托管理期限自2018年12月16日至2021年11月30日；2、露天机动车位50元/月、车库机动车位180元/月（已售产权或使用权车位50元/月）；3、机动车停车位、电动车停车位及充电装置租金、小区大门广告、室外广告、楼栋广告、电信基站、非机动充电设备、电动汽车充电设备、共享汽车租金、自动汽车设备等公共部位的租金收益。甲方70%用于小区公益性资金、乙方30%用于管理费用。经营单位进场前必须按合同支付费用，乙方代为收取后7日内将甲方部分，转入甲方对公账户；4、凡小修、养护费用，从物业费中支付，楼栋内部超过500元维修（含楼栋公共部位、住户家内部）由本楼栋住户自行筹集（筹集渠道可以现金或申请维修基金），楼栋外部小区道路、大门、围墙、监控设施、绿化景观凡大中修和更新改造费用，从公共收益支付。 2019年11月27日，荷塘月色小区业主诉至本院，要求撤销荷塘月色业委会于2018年11月27日作出的聘请江苏联一物业管理有限责任公司为荷塘月色小区物业服务企业的决议。本院于2019年12月26日作出（2019）皖0103民初11526号民事判决书，判决：撤销荷塘月色业委会于2018年11月27日作出的聘请江苏联一物业管理有限责任公司为荷塘月色小区物业服务企业的决议。 2020年5月6日，荷塘月色业委会诉至本院要求确认案涉物业服务合同无效。2020年6月22日，本院作出（2020）皖0103民初2211号民事判决书，判决确认原告庐阳区荷塘月色小区业主委员会与被告江苏联一物业管理有限公司合肥分公司签订的《物业服务委托合同》无效。后，联一物业公司提起上诉，再后又撤回上诉。 另查明，在案涉小区的《合肥城投花园住宅小区修建性详细规划》中总停车位为793个，其中地面停车位533个、架空层停车位40个、地下停车位220个。根据荷塘月色业委会提供的《荷塘月色一季度公共收益收支情况说明》之荷塘月色经营收益摘要（截止至3月26日）的车位费收益载明地下车位缴费数量为136个。荷塘月色业委会提供车辆信息表主张地下停车位缴费数量为153个。 联一物业公司自认2019年1月1日至2020年8月7日收取的地面停车费共计541624元。 在庭审中，双方确认联一物业公司于2020年8月7日撤离荷塘月色小区。鉴于案涉合同无效，荷塘月色业委会不再主张50000元违约金，并同意联一物业公司交付的保证金50000元在本案中一并处理。 在庭审后，荷塘月色业委会书面申请要求撤回第4项诉讼请求，即两被告向原告返还荷塘月色小区广告等经营收益暂计17400元(暂计算2019年1月1日至2019年3月31日)。 以上事实有双方当事人提交的（2019）皖0103民初11526号民事判决书、（2020）皖0103民初2211号民事判决书、（2020）皖01民终6074号民事裁定书，中标通知书、物业服务委托合同、工作联系函、律师函、快递单，《合肥城投花园住宅小区修建性详细规划》、《荷塘月色一季度公共收益收支情况说明》、车辆信息表，收支汇总表、公共收益汇总表等证据及当事人陈述予以证实。 对荷塘月色业委会提交的工作联系单、微信聊天记录、决议、回复、告知函，证明案涉合同已经解除。本院认证意见，因荷塘月色业委会已撤回该项诉请，且案涉合同已被生效裁判文书确定无效，故本院对前述证据的证明目的不予认定。对联一物业公司提交的合同、发票等证据，证明其收益支出，因荷塘月色业委会撤回了相应诉请，故本院在本案中对前述证据不作认定。 本院认为：本案中，案涉物业合同已被生效裁判文书确认无效，荷塘月色业委会亦撤回了相应的诉讼请求，故双方的争议焦点在于案涉小区车位使用费。案涉小区车位包括地上和地下停车位，其中：一、荷塘月色业委会主张地上停车位709个，停车费按每月50元标准计算至2020年8月为19个月共计673550元。联一物业公司自认541624元；二、荷塘月色业委会主张地下停车位153个，并提供相应的车辆信息表，停车费按每月150元标准计算至2020年8月为436050元。联一物业公司对该部分则未予以举证。 根据《合肥城投花园住宅小区修建性详细规划》，案涉小区总停车位为793个，其中地面停车位533个、架空层停车位40个、地下停车位220个。因此，荷塘月色业委会主张的车位使用费不能超过规划数量，故本院对荷塘月色业委会主张的地上停车位应按709个计算不予采信，并对联一物业公司自认的地上停车费541624元予以支持。关于地下停车位，应由联一物业公司承担举证责任，但其未能举证，故本院对荷塘月色业委会根据实测的车辆信息表计算的153个地下停车缴费数量予以采信，并对其主张的该部分停车费436050元予以支持。据此计算，联一物业公司应向荷塘月色业委会返还的车位使用费应为684372元【（541624元+436050元）×70%】（计算至2020年8月），扣除联一物业公司已支付的5万元保证金，还应返还634372元。 关于荷塘月色业委会主张的逾期利息，由于案涉物业服务合同并认定为无效合同，故本院对荷塘月色业委会的该项诉请不予支持。 关于荷塘月色业委会主张的未收取差额车位使用费，不符合法律规定，故本院不予支持。关于联一物业公司抗辩的公共收益支出应予以扣除，由于荷塘月色业委会亦撤回了广告等经营收益等诉讼请求，故在本案中不作处理，双方可另行主张。 联一物业合肥分公司为联一物业公司分支机构，产生的民事责任由法人承担，故原告主张两被告承担连带赔偿责任无事实及法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十七条、第五十八条、第五十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告江苏联一物业管理有限公司合肥分公司于本判决生效之日起十日内返还原告庐阳区荷塘月色小区业主委员会车位使用费684372元（计算至2020年8月）； 二、被告江苏联一物业管理有限公司对上述债务不足清偿部分承担补充清偿责任； 三、驳回原告庐阳区荷塘月色小区业主委员会的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为6401元，由庐阳区荷塘月色小区业主委员会负担1079元，由被告江苏联一物业管理有限公司合肥分公司、江苏联一物业管理有限公司负担5322元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  谢伟林 二〇二〇年十二月九日 书记员  吴 朋 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第五十九条当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《物业管理条例》 第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。