云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2901民初5232号原告：刘永，男，1959年3月7日出生，汉族，住云南省大理白族自治州永平县。委托诉讼代理人：李乔丽，云南富达律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南琪年房地产开发有限公司，住所地云南省大理白族自治州大理市大理经济开发区满江琪年时代商贸城**1—**，统一社会信用代码：915329005662213982。法定代表人：郭佑柱，职务总经理。委托诉讼代理人：彭礴，云南聚朋律师事务所律师，特别授权代理。原告刘永与被告云南琪年房地产开发有限公司（以下简称琪年房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月22日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘永的委托诉讼代理人李乔丽，被告琪年房地产公司的委托诉讼代理人彭礴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘永向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付迟延办理房屋产权登记手续的违约金，违约金以购房款总额1,409,569元为基数从2013年9月28日起至办证之日止按中国人民银行发布的逾期贷款利率计算（即年利率百分之七点三五，日利率万分之二点一，截止起诉之日共计730,124元，起诉日后至办证之日的利息按日利率万分之二点一计算）；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2012年11月16日，原告刘永（乙方）与被告琪年房地产公司（甲方）签订了《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定甲方将其开发的琪年时代商贸城一期9栋6号1-2层（房屋价款1,126,927元）、一期9栋8号1层两套房屋出售给乙方。房屋交付时间为2013年6月30日，将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的该商品房交付给乙方，甲方应在商品房交付使用之日起90日协助乙方办理产权登记所需的证明文件，若乙方委托甲方代为办理产权登记，由乙方交足办理房屋所有权证所需的相关税费，甲方代为办理，最后以单据按实结算办理费用。合同订立后，原告已经按照约定支付了全房款，2013年6月30日被告向原告交付了房屋。自房屋交付之日起原告即不断催促被告办理房屋所有权证，但被告一直以各种理由无故拖延。在原告的再三催促下，直至2014年7月5日，被告才通知原告缴纳9-6号房的维修基金与配套费9,838元、9-8号房的维修基金与配套费4,032元。原告按被告通知缴纳维修基金后，再次要求被告办理房产证，但被告又以各种理由回绝。直至2018年7月10日被告才通知原告缴纳办理产权登记相关费用（包括非住房登记费、土地登记费、产权代办费、土地测绘费），合计3,240元。但被告未告知原告缴纳契税，也未向原告开具购房发票。在原告按被告要求交付相关费用后，被告对原告要求办理房产证的要求置若罔闻，至今仍未办理房屋产权登记手续。此后，原告了解到，被告之所以一直拒绝为原告办理房屋产权登记，主要原因为业主缴纳的维修基金被挪用，以及房屋初始登记未能完成，导致业主无法办理房产证。并且大理州公安消防支队以被告单位建设的琪年时代商贸项目未经消防验收擅自使用，违反了《中华人民共和国消防法》，决定给予被告建设的琪年时代商贸项目城项目责令停止使用，并处罚款4万元。被告至今仍未给原告开具购房发票，导致原告无法缴纳税款。综上，房屋的初始登记作为交付房屋的附随义务，应与合同主义务同时履行完毕，但被告因挪用维修基金、未完成初始登记以及至今未向原告开具购房发票，导致原告至今无法办理房屋登记手续，导致房屋价值贬损，影响了原告对房屋的处分，被告应承担违约责任。被告琪年房地产公司辩称，1.原、被告于2012年11月16日签订的《商品房购销合同》合法有效，但双方并未约定办理房产证的具体时间，同时办理房产证不是被告必须履行的义务，原告自己也可以办理，办理房产证的义务应由双方约定。2.本案中原告的起诉已超过诉讼时效。3.本案中，原告缴纳契税的时间是2020年11月9日，原告要求被告承担违约责任不符合法律规定，应予驳回。当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经本院审理查明：2012年11月16日，原告刘永（乙方）与被告琪年房地产公司（甲方）签订了《商品房购销合同》及《合同补充协议》，约定被告琪年房地产公司将其开发的位于大理经济开发区房屋出售给原告刘永，9幢1-2层6号房屋建筑面积104.17平方米，每平方米单价10818.15元，房屋总价款1126927元。付款方式为乙方采用银行按揭贷款方式，乙方于2012年10月20日前支付首付款（总房款的50%）566927元，剩余房款为560000元；9幢一层8号房屋建筑面积20.03平方米，每平方米单价14111元，房屋总价款282642元。付款方式为乙方采用银行按揭贷款方式，乙方于2012年10月20日前支付首付款（总房款的50%）142642元，剩余房款为140000元。两套涉案房屋交付期限的约定为甲方于2013年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的该商品房交付给乙方。关于产权登记的约定为甲方应在商品房交付使用之日起90日内协助提供乙方办理产权登记所需的证明文件，由乙方自行办理产权登记的，因乙方自身原因未能办理产权登记，甲方不负任何责任。若乙方委托甲方代为办理产权登记，由乙方交足办理房屋所有权证所需的相关税费，甲方代为办理，最后以单据按实结算办理费用。原告于2012年10月20日向被告琪年房地产公司支付了两套涉案房屋购房款142642元、566927元，2013年3月27日支付600000元，2014年5月13日支付100000元；2014年7月5日交付了公共维修基金分别为9838元、4032元；2018年7月10日，原告支付了非住房登记费1100元、土地登记费140元、产权代办费1000元、土地测绘费1000元，共计3240元。另，原告与案外人大理琪年时代商业管理有限公司签订了《“琪年时代商贸城”商铺委托经营管理协议》及《补充协议》约定，原告将两套涉案房屋商铺委托给大理琪年时代商业管理有限公司经营管理，被告琪年房地产公司于2013年7月1日将涉案房屋交给原告及大理琪年时代商业管理有限公司委托管理。此外，原告于2020年11月26日缴纳办证契税。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项、第二款规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。双方签订《商品房购销合同》第十二条约定，甲方应在商品房交付使用之日起90日内协助提供乙方办理产权登记所需的证明文件，若乙方委托甲方代为办理产权登记，由乙方交足办理房屋所有权证需要的相关税费，甲方代为办理，最后以单据按实结算办理费用。《合同补充协议》第七条第一款约定，乙方委托甲方代交维修基金、契税，并承诺在商品房交付的当日将上述税费交给甲方。本案查明的事实是：1.合同约定涉案房屋于2013年6月30日前交付，涉案房屋于2013年7月1日交付。2.原告于2014年7月5日交付了公共维修基金，2018年7月10日交付了办理产权证应付的工本费、产权代办费费等费用；3.2018年4月17日，被告取得争议房屋初始登记。本院认为，根据上述法律规定、合同约定和查明的案件事实，被告未履行为原告办理房屋产权证书的义务，其行为已构成违约，应承担逾期办证的违约责任。具体逾期办证的违约时间如何认定的问题，原告主张依合同约定交房后90天日起算，即从2013年9月28日起计算，但合同同时也约定甲方协助办证的前提是乙方需交足办理证件所需的各种费用，而原告于2014年7月5日交纳维修基金，2018年7月10日交付除契税以外办理产权证应付的费用，故不能以合同约定的交房时间起算，而只能以原告实际交纳办理产权证相关费用的时间2018年7月10日起算，经过90天即2018年10月9日起，被告应承担逾期办证的违约责任。被告于2018年4月24日取得涉案房屋的初始登记，具备办证条件，而其于2020年11月26日才履行通知原告交纳契税办理不动产权证的义务，故其承担逾期办证违约责任的起止时间为2018年10月9日起至2020年11月26日止（共779天）。违约金应以已付购房款1,409,569元为基数按日万分之零点五计算（1,409,569元×0.00005×779天=54,902.71元）。被告关于原告起诉已超过诉讼时效的答辩主张，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告云南琪年房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘永迟延办理房屋产权手续的违约金54,902.71元；二、驳回原告刘永的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,102元，减半收取5,551元，由原告刘永负担5,134元，被告云南琪年房地产开发有限公司负担417元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉到大理白族自治州中级人民法院。审判员  赵建城二〇二〇年十二月十八日书记员  张 涵