北京市第一中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）京01执异458号案外人：余需，男，1980年11月21日出生，住天津市东丽区。委托代理人：姜亮，北京有间律师事务所律师。委托代理人：陆蕊，北京有间律师事务所律师。申请执行人：中合中小企业融资担保股份有限公司，住所地北京市西城区德胜门外大街****。法定代表人：曾杰，总经理。委托代理人：张雷，北京天达共和律师事务所律师。委托代理人：蔡淼，北京天达共和（上海）律师事务所律师。被执行人：北京泰禾嘉盈房地产开发有限公司，，住所地北京市石景山区鲁谷路**院**楼A塔**302法定代表人：刘小岐，经理。委托代理人：李广才，男，1990年11月2日出生，北京泰禾嘉盈房地产开发有限公司员工，住河南省平舆县。被执行人：泰禾集团股份有限公司，住，住所地福建省三明市梅列区徐碧/div>法定代表人：黄其森。被执行人：泰禾投资集团有限公司，住，住所地福建省福州市五四北路**/div>法定代表人：黄其森。被执行人：济南泰禾置业集团有限公司，住所地，住所地山东省济南市高新区经十路**汉峪金融商务中心****楼301iv>法定代表人：迟军。被执行人：黄其森，男，1965年1月12日出生，住福建省福州市。被执行人：叶荔，女，1964年7月29日出生，住福建省福州市。本院在执行中合中小企业融资担保股份有限公司（以下简称中合担保公司）与北京泰禾嘉盈房地产开发有限公司（以下简称泰禾房地产公司）、泰禾集团股份有限公司（以下简称泰禾集团）、泰禾投资集团有限公司（以下简称泰禾投资公司）、济南泰禾置业集团有限公司（以下简称济南泰禾公司）、黄其森、叶荔公证债权文书一案[执行依据：北京市长安公证处（2017）京长安内经证字第54220、54221、54222、54223号和（2019）京长安内经证字第69511、69512、69513号公证书；执行证书：（2020）京长安执字第33号；执行案号：（2020）京01执404号]过程中，查封了泰禾房地产公司名下位于北京市石景山区xxx的房产(不动产证号：京[2019]石不动产权第xxx号)。案外人余需向本院提出书面异议，本院依法组成合议庭进行审查，本案现已审查终结。余需述称，请求解除对石景山区xxx4层A塔-409号房屋（以下简称涉案房产）的查封措施，中止（2020）京01执404号案件对涉案房产的执行。中合担保公司与泰禾房地产公司等执行一案，执行案号为（2020）京01执404号，法院于2020年7月22日查封了涉案房产。余需于2016年6月15日与被执行人泰禾房地产公司签订了《北京市商品房预售合同》，约定余需购买坐落于石景山区xxx4层A塔-409(现房号为石景山区xxx4层A塔-409号)房屋。合同签订后办理了网签，余需支付了全部价款，泰禾房地产公司于2019年1月28日交房，余需于当天已合法占有该房，并依约向泰禾房地产公司交纳了契税、印花税等由其代办房屋过户登记。综上，余需于查封前已签订合法有效的书面买卖合同且合法占有该房，已支付全部价款，非因余需的原因未办理过户登记。余需对涉案房产享有能够排除执行的实体权益，请法院支持余需的请求。中合担保公司辩称，不同意余需的异议申请，请求法院依法驳回。理由是：一、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，余需的理由不能成立。第一，余需购买涉案房产并没有交付全部的价款；第二，涉案房产也没有被余需合法占有；第三，涉案房产目前仍然没有登记到余需的名下，还是被执行人泰禾房地产公司的财产。这里面要补充一点，根据中合担保公司的统计，仅王竹影、隋红娟、冀星亮、任选峰、郭京津、孙立红已经缴足了价款，其余人未缴足价款。所以不同意余需所提申请，本案应当继续执行。泰禾房地产公司称，泰禾房地产公司同意余需的请求，其与余需于2016年6月15日签订了涉案房产买卖合同，并办理了网签登记，网签日期为2016年6月15日，合同号为xxx，涉案房产预测成交总价为5095830元，因存在面积补差问题，实际成交总价为5115700元，余需已支付涉案房产的全部价款，泰禾房地产公司已于2019年1月28日向余需交付涉案房产，泰禾房地产公司与余需在购房合同中约定，在余需交清办理商品房权属转移登记所需的资料及税费并办理完毕涉案房产交付使用手续之日起720日内，泰禾房地产公司协助办理完毕涉案房产的权属转移登记。在产权证办理过程中，涉案房产即被法院查封，故泰禾房地产公司未能为余需办理产权证书。本院经审查查明，泰禾房地产公司因项目开发需要，与中泰信托有限责任公司（以下简称中泰信托）签署了合同编号为xxx的《中泰·创融28号单一资金信托之信托贷款合同》，泰禾房地产公司向中泰信托申请信托贷款人民币五亿元，贷款期限24个月，自借款日起计算。2017年10月18日，泰禾房地产公司与中合担保公司签订了合同编号为xxx的《委托保证合同》，约定由中合担保公司为泰禾房地产公司向中泰信托申请信托贷款提供连带责任保证担保，该合同经北京市长安公证处（2017）京长安内经证字第54220号公证书公证并依法赋予强制执行效力。2017年11月20日，泰禾集团、泰禾投资公司分别与中合担保公司签署了合同编号为xxx和xxx的《反担保保证合同》，泰禾集团、泰禾投资公司向中合担保公司提供连带责任反担保保证，上述合同分别经北京市长安公证处（2017）京长安内经证字第54221、54222号公证书公证并依法赋予强制执行效力。2017年11月20日及2017年12月15日，叶荔、黄其森分别签署了编号为xxx的《不可撤销反担保保证书》，向中合担保公司提供连带责任反担保保证，该合同经北京市长安公证处（2017）京长安内经证字第54223号公证书公证并依法赋予强制执行效力。2017年11月22日，中泰信托与中合担保公司签订了合同编号为xxx的《保证合同》，中合担保公司为泰禾房地产公司在编号为xxx的《中泰·创融28号单一资金信托之信托贷款合同》项下的债务向中泰信托提供连带责任担保保证。2019年12月17日，泰禾房地产公司与中合担保公司签署了合同编号为xxx的《委托保证合同补充协议》，济南泰禾公司与中合担保公司签订了合同编号为xxx的《股权质押合同》和合同编号为xxx的《反担保保证合同》，济南泰禾公司以其持有的济南东禾置业有限公司51%的股权向中合担保公司提供质押反担保并向中合担保公司提供连带责任反担保保证，上述合同分别经北京市长安公证处（2019）京长安内经证字第69511、69512、69513号公证书公证并依法赋予强制执行效力。2020年1月20日，北京市长安公证处出具（2020）京长安执字第33号执行证书，主要内容：申请执行人为中合担保公司，被申请执行人为泰禾房地产公司、泰禾集团、泰禾投资公司、济南泰禾公司、黄其森、叶荔……二、2017年12月6日，中泰信托向泰禾房地产公司发放信托贷款人民币五亿元，贷款期限自2017年12月6日至2019年12月5日；三、根据中合担保公司提供的材料，应中泰信托的要求，中合担保公司于2019年12月20日为泰禾房地产公司向中泰信托代偿了贷款本金及逾期利息人民币501284246.58元，自2019年12月27日至2020年1月2日，泰禾房地产公司分四笔共计向中合担保公司偿还了人民币1400万元整；四、中合担保公司称，其代偿上述款项后，泰禾房地产公司未完全履行代偿款项的偿还义务，泰禾集团、泰禾投资公司、济南泰禾公司、黄其森、叶荔亦未履行相应的反担保义务；五、按照上述被申请执行人分别在上述合同中约定的地址，北京市长安公证处于2020年1月10日通过分别向上述被申请执行人寄送《核实函》的方式向上述被申请执行人核实上述欠款及代偿情况并要求其在预先承诺的期限内向北京市长安公证处提交是否履行还款或反担保义务的书面证明材料，其中寄送给济南泰禾公司的《核实函》因被拒收退还，至本执行证书出具之日，泰禾房地产公司、泰禾集团、泰禾投资公司、济南泰禾公司、黄其森、叶荔均未向北京市长安公证处出具已履行偿还及反担保义务的证明材料。应申请执行人中合担保公司的申请，根据《中华人民共和国民事诉讼法》《中华人民共和国公证法》《公证程序规则》的规定和上述合同的约定，特出具此执行证书。被申请执行人：泰禾房地产公司、泰禾集团、泰禾投资公司、济南泰禾公司、黄其森、叶荔。执行标的：1.全部代偿款项余款人民币491205678.67元；2.以上述全部代偿款项余款为基数，按年利率6%计算的利息（自2020年1月3日起计算至实际偿还之日止）；3.以上述全部代偿款项余款为基数，按年利率18%计算的罚息（自2020年1月3日起计算至实际偿还之日止）；4.律师费人民币270000元、公证费人民币899840元；5.为实现债权而发生的其它费用，包括但不限于执行费、评估费等。可执行标的物：济南泰禾公司持有并质押于中合担保公司的济南东禾置业有限公司51%的股权。后中合担保公司持上述公证债权文书及执行证书向本院申请强制执行，本院于2020年4月20日立案执行，执行案号为（2020）京01执404号。执行过程中，本院于2020年7月22日查封了泰禾房地产公司名下位于北京市石景山区xxx的房产(不动产证号：京[2019]石不动产权第xxx号)，查封期限为3年，自2020年7月22日至2023年7月21日止，涉案房产亦在上述查封范围内。另查，2016年6月15日，余需与泰禾房地产公司签订了编号为xxx的北京市商品房预售合同，约定：出卖人为泰禾房地产公司，买受人为余需，所售商品房为泰禾中心项目中的商业金融【幢】【座】第4层A塔-409号。该商品房预测建筑面积共115.23平方米，其中套内建筑面积71.81平方米。商品房价款约定如下：该商品房按照套内建筑面积计算，单价每平方米人民币70962.68元，总价款人民币5095830元。双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，买受人同意委托出卖人或出卖人委托的第三方向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，该商品房预售合同的补充协议同时约定在买受人交清办理商品房权属转移登记所需的资料及税费并办理完毕涉案房产交付使用手续之日起720日内，出卖人协助办理完毕涉案房产的权属转移登记。北京市住房和城乡建设委员会官网网上签约查询结果显示为：合同号为xxx，主要买方为余需，签约日期为2016年6月15日，网上联机备案日期为2016年6月15日，专用账户名称为北京泰禾嘉盈房地产开发有限公司泰禾中心。2017年3月25日，泰禾房地产公司开具发票一张，发票载明：购买方为余需，货物或应税劳务、服务名称为泰禾中心A-409房款，价税合计2555830元。2017年12月21日，泰禾房地产公司开具发票一张，发票载明：购买方为余需，货物或应税劳务、服务名称为泰禾中心A-409房款，价税合计2540000元。2019年1月28日，泰禾房地产公司出具收款收据一张，该收据载明：今收到余需交来A-409面积补差款人民币19870元。2019年1月7日，泰禾房地产公司作出泰禾长安中心交付（入伙）通知书，告知余需其购买的泰禾长安中心A塔4层409室已按合同约定达到交付条件，泰禾房地产公司将于2019年1月18日进行集中交付，请余需按时至泰禾长安中心办理交付手续，进行房屋验收。本次活动将会延续次日，余需也可以于1月19日至活动现场办理房屋交付手续。泰禾房地产公司向本院提交涉案房产信息一份，载明：北京市石景山区xxxA塔-写字楼409房屋，客户名称余需，建筑面积115.23平方米，套内面积71.81平方米，实测建筑面积114.54平方米，实测套内面积72.09平方米，实际网签日期2016年6月15日，网签编号xxx，预测成交总价5095830元，实际成交总价5115700元，交房日期2019年1月28日。2020年12月21日，福州泰禾物业管理有限公司北京分公司向本院提交说明一份，载明：涉案房产已于2019年1月28日由泰禾房地产公司交付给余需。以上事实，有北京市商品房预售合同、泰禾房地产公司出具的发票及收据若干、期房签约查询打印单、泰禾长安中心交付（入伙）通知书、涉案房产信息、说明等证据及当事人陈述在案佐证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，余需于2016年6月15日与被执行人泰禾房地产公司签订了涉案房产书面买卖合同，根据发票等相关证据材料，其已经向泰禾房地产公司支付了涉案房产的全部价款。被执行人泰禾房地产公司于2019年1月28日向余需交付了涉案房产。上述签订书面买卖合同、交付涉案房产的时间均在本院2020年7月22日查封泰禾房地产公司名下位于北京市石景山区xxx的房产之前。根据双方签订的商品房预售合同的约定，在余需交清办理商品房权属转移登记所需的资料及税费并办理完毕涉案房产交付使用手续之日起720日内，泰禾房地产公司协助办理完毕涉案房产的权属转移登记。在上述约定期间届满前，本院即查封了涉案房产，亦无其他证据证明涉案房产至今未办理过户登记系因余需原因导致。故余需提出的案外人异议符合上述法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：一、案外人余需提出的异议成立；二、中止对位于北京市石景山区xxx4层A塔-409号房屋的执行。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 栗俊海审 判 员 娄玉玲审 判 员 冯更新二〇二〇年十二月二十五日法官助理 陈 静书 记 员 王新子