北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初15361号原告：北京奈瑞工贸有限公司，住所地北京市顺义区潮白河桥东，统一社会信用代码91110113101816498G。法定代表人：葛瑞柱，总经理。委托诉讼代理人：陈昊，北京首润律师事务所律师。被告：北京富立仁和物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区锦芳路1号院7号楼13层1306，统一社会信用代码911101055844404125。法定代表人：闻苏东，经理。委托诉讼代理人：白晓东，北京所铭律师事务所律师。原告北京奈瑞工贸有限公司（以下简称原告）与被告北京富立仁和物业管理有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告之法定代表人葛瑞柱、委托诉讼代理人陈昊，被告之法定代表人闻苏东、委托诉讼代理人白晓东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1.判令被告与案外人于和永、李顺利、李艳萍、李景超签订的四份房屋转租协议无效；2.判令被告给付原告合同无效部分逾期腾退房屋期间的占用使用费（判决书生效20天至实际腾退之日止），自2019年3月23日起暂计算至2020年8月31日，被告应给付原告343057.44元；3.判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年10月12日，被告承租原告房屋，双方签订房屋租赁合同，2012年10月15日双方签订补充规定，原告将位于北京市顺义区潮白河桥东奈瑞工贸有限公司院内的房屋及场地等租赁给被告，租赁期限为2013年3月1日至2030年2月28日止，租金交付方式采取先交租金后使用的原则，租金第一年为半年支付（即2013年3月1日前交付30万元，2013年9月1日前交付30万元），此后每年交一次，交租金的时间为每年的起租日前10日内交齐下一年度全部租金，逾期不付，每拖延1天需交纳年租金的0.5％滞纳金，逾期30天仍不交租金，甲方有权终止合同。补充规定中明确约定：乙方与承租的第三方的租赁期限不得超过合同正本中甲乙双方的租赁期限。乙方不得将标的物转售给第三方。双方约定合同期限17年，被告超期限转租内容违反法律规定和合同约定，按照无权处分的原则，擅自转租合同应认定无效。合同签订后，被告于2015年8月至12月间，在原告不知情下，擅自将租赁的房屋通过以租代售的形式出售给诸多案外人，并一次性收取费用，构成违法违约，原告通过诉讼获得法院生效判决，在三中院时被告陈述“曾与三十余户承租人签订类似的合同，原因是当时对法律法规不了解，后认识到上述合同是无效的，已将合同作废并将所收取的租金全部退还相应承租户”，原告申请执行过程中发现被告在三中院的陈述与事实不符，既没有作废合同也没有退还租金。原告申请执行要求于和永等其他租户协助被告立即腾退房屋，现于和永以案外人名义提起执行异议，该执行异议是在2019年10月21日收到顺义法院（2019）0113执5568号公告后提出，该第三人提出执行异议的事实理由不能成立，原告应诉并提出答辩意见得到法院采纳，该案已驳回第三人的请求，于和永随后上诉，被法院裁定驳回。故应认定第三人与被告签订的房屋转租协议无效，期间顺义法院并未裁定中止执行。2020年3月17日次承租人李景超又申请执行异议，案件正在审理中。合同无效部分逾期腾退房屋期间的占用使用费计算方式如下：根据2012年10月12日《房屋租赁合同》的约定，2019年度年租金为708000元，日租金为1939.73元，法院判决有效部分日租金为1290元，合同无效部分日使用费为1939.73-1290=649.73元，判决生效后拒不执行期间（2019年3月23日至实际腾退之日止，现暂计算至2020年8月31日，共计528天）房屋占有使用费为649.73元/天*528天=343057.44元。综上，为维护原告合法权益，故诉至法院。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。在（2018）京0113民初10875号一案中，原告就曾以被告擅自转租为由提起诉讼，但无论一审还是二审均未认定被告构成擅自转租，原告对被告的转租行为是知情的，甚至有些租户办理营业执照也是原告盖章同意的。原告不是转租合同的相对方，其无权主张被告与案外人的租赁合同无效。合同无效部分即东楼钢结构楼房，该部分房屋自被消防部门查封至今，被告从未占有使用过，且原告已经将钢结构楼房装修损失折抵给被告，之前的生效判决正在执行阶段，被告也已经支付占有使用费至2020年6月30日，原告提起本诉属于重复起诉，没有事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：北京市顺义区潮白河桥东顺平路南奈瑞工贸公司院内（以下简称涉案院落）有砖混结构厂房4幢，产权人为原告，土地面积4041.95平方米，房产证2003年1月3日核发，其中幢号1建筑面积77.60平方米，幢号2建筑面积1904.74平方米，幢号3建筑面积436.62平方米，幢号4建筑面积24.39平方米，设计用途均为工交。涉案院落另有二层钢结构楼房1幢，2003年1月20日，原告与北京顺金针织品有限公司签订租赁合同，租赁土地面积656.40平方米，2004年7月，原告在上述土地上新建两层钢结构楼房，但未向有关机构办理建设工程规划许可证至今。2012年10月12日、10月15日，原告（甲方，出租方）与被告（乙方，承租方）先后签订《房屋租赁合同》及《补充规定》，约定甲方将涉案院落（其中砖混结构厂房2443.35平方米，钢结构楼房1290平方米）及相关设施（锅炉房内装3000平方米取暖锅炉一台，250千瓦变压器和配电装置及250千瓦用电权）租给乙方自用或出租用作仓储、工业、办公等及有关的服务用途，租赁期限自2013年3月1日至2030年2月28日止。合同还就租金、各方的权利义务及违约责任等内容进行了约定。房屋租赁合同签订后，富立物业公司进入租赁场地，对租赁房屋进行了改造、装修、增置新物并在租赁场地内加盖了房屋，用于经营“滨河公寓”。2016年12月8日，“滨河公寓”东侧钢结构楼房因使用聚苯乙烯彩钢板建设，耐火极限不符合消防技术标准被北京市顺义区公安消防支队查封并要求整改（查封期限为2016年12月8日17时至2017年1月7日17时）。后双方就应由谁整改发生争议，其间双方亦就租赁房屋买卖事宜进行了洽谈，直至2018年初双方未就房屋买卖事宜达成一致意见。原告曾以房屋租赁合同纠纷为由将被告诉至本院，案号为（2018）京0113民初10875号，原告在该案中向法院提出诉讼请求：1.判令解除与被告签订的《房屋租赁合同》及补充协议；2.判令被告按照69万元／365天的标准支付自2018年3月1日起至实际腾退之日止房屋租金；3.判令被告按照69万元／365天的标准支付自2018年3月1日起至实际腾退之日止滞纳金；4.判令被告支付违约金60万元；5.判令被告拆除房屋改造，恢复原状，腾退位于北京市顺义区潮白河桥东顺平路南奈瑞工贸公司院内厂房院落；6.诉讼费由被告承担。被告在该案中向法院提出反诉请求：1.确认双方于2012年10月12日签订的《房屋租赁合同》中关于钢结构楼房租赁条款无效；2.判令原告继续履行剩余房屋及场地的租赁合同；3.判令原告返还2016年12月8日至2018年3月钢结构楼房的使用费24万元；4.判令原告赔偿钢结构楼房装修损失652015元；5.判令原告赔偿经营损失59万元；6.诉讼费、评估费由原告负担。2019年2月15日，本院作出（2018）京0113民初10875号民事判决书，判决内容如下：一、原告（反诉被告）北京奈瑞工贸有限公司与被告（反诉原告）北京富立仁和物业管理有限公司于二〇一二年十月十二日及二〇一二年十月十五日签订的房屋租赁合同及补充规定中关于钢结构楼房部分的租赁合同内容无效。二、原告（反诉被告）北京奈瑞工贸有限公司与被告（反诉原告）北京富立仁和物业管理有限公司于二〇一二年十月十二日及二〇一二年十月十五日签订的房屋租赁合同及补充规定中有效的部分，于本判决生效之日解除。三、被告（反诉原告）北京富立仁和物业管理有限公司于本判决生效之日起二十日内腾退位于北京市顺义区潮白河桥东顺平路南北京奈瑞工贸有限公司院内全部房屋及场地。四、被告（反诉原告）北京富立仁和物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）北京奈瑞工贸有限公司自二〇一八年三月一日起至实际腾退之日止的有效部分租金（每日按一千二百九十元计算，已支付四十四万六千元）。五、原告（反诉被告）北京奈瑞工贸有限公司于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）北京富立仁和物业管理有限公司房屋装饰装修损失四十万元。六、驳回原告（反诉被告）北京奈瑞工贸有限公司的其他诉讼请求。七、驳回被告（反诉原告）北京富立仁和物业管理有限公司的其他反诉请求。判决后，原、被告不服，均上诉至北京市第三中级人民法院。2019年5月8日，北京市第三中级人民法院作出(2019)京03民终6515号民事判决书，驳回上诉，维持原判。本案中，原告以被告在原告不知情的情况下擅自将租赁房屋通过以租代售的形式出售给包括于和永、李顺利、李艳萍、李景超在内的诸多案外人，构成违法违约、超期租赁及被告无权处分为由，主张上述房屋转租协议无效，提交了案外人于和永、李顺利、李艳萍、李景超与被告签订的房屋租赁合同复印件。被告对原告提交的上述房屋租赁合同复印件的真实性不认可。本案中，原告称，法院作出（2018）京0113民初10875号和(2019)京03民终6515号判决后，原告联系顺义区消防部门，消防部门同意解封被查封的涉案房屋，同时也联系了施工单位按照消防部门的要求进行彩钢板墙面改造，但由于被告至今没有按照判决全部腾退房屋，致使原告不能按照消防部门要求进行改造，故主张合同无效部分逾期腾退房屋期间的占有使用费。被告称，合同无效部分即钢结构楼房自被消防部门查封之日起就未占有使用，且生效判决已就合同无效部分的房屋占有使用费进行了处理，合同有效部分虽未腾退但正在执行阶段，且被告也按照执行中达成的意见支付了合同有效部分逾期腾退的占有使用费，原告再行主张合同无效部分的占有使用费属于重复起诉。本院认为：原告以房屋租赁合同为由诉至本院，依据合同的相对性，原告作为出租人没有直接对抗转租合同的权利。在本案中，基于合同的相对性，被告与案外人的转租合同并不因为原、被告之间的主租赁合同的解除而丧失效力，且不论承租人是否获得出租人的同意，都不影响转租合同的效力。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款也规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，这里所解除的“合同”也是出租人与承租人之间的主租赁合同，而非他人之间的合同。况且，根据生效判决，原告对被告以公寓形式对外出租亦知情，被告不构成擅自转租，原告无权以擅自转租为由要求解除合同。此外，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。本案中，原告并未提交被告与案外人转租合同的原件，被告对上述合同的真实性亦不认可，即使存在上述合同，原告也未提交相关证据证明上述转租合同符合法律规定的无效之情形。综上，原告作为出租人不享有确认转租合同无效的权利。另外需要说明的是，在出租人与承租人之间的租赁合同解除后，若承租人与次承租人不履行相应的配合义务，出租人可以向法院申请执行。而对于次承租人来说，其可以依照法律的有关规定向合同相对人即转租合同的出租人主张相关权利。关于原告请求的合同无效部分即钢结构楼房的占有使用费一节。钢结构楼房因彩钢板不合格被消防部门查封，原告未履行及时维修的义务，被告亦未占有使用该部分房屋，且就此无效部分的房屋占有使用费，本院已经在（2018）京0113民初10875号一案中进行了处理，认定被告无需继续交纳2018年3月1日之后的占有使用费。现原告以被告未全部腾退涉案院落，再行主张该无效部分的占有使用费，于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百二十四条之规定，判决如下：驳回原告北京奈瑞工贸有限公司的全部诉讼请求。案件受理费3223元，由原告北京奈瑞工贸有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  李永芝二〇二〇年十二月二十一日书记员  陈 杰