安徽省郎溪县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1821民初2922号原告：杨丽敏，女，1987年8月24日出生，汉族，住安徽省宣城市郎溪县。委托诉讼代理人：朱慧，安徽宣一律师事务所律师。被告：郎溪祥盛房地产开发有限公司，住所地安徽省郎溪县建平镇郎涛路自来水厂东侧，统一社会信用代码91341821MA2RRQ812Y。法定代表人：周银君，该公司董事长。委托诉讼代理人：畅文亚，该公司员工。委托诉讼代理人：刘会鹏，该公司员工。第三人：孙小凤，女，1986年2月25日出生，住安徽省郎溪县。原告杨丽敏与被告郎溪祥盛房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称“祥盛公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年12月3日立案受理，同日，原告杨丽敏申请追加孙小凤作为第三人参加诉讼，本院予以准许。本院依法组成合议庭于2020年12月29日公开开庭进行了审理，原告杨丽敏的委托诉讼代理人朱慧、被告祥盛公司的委托诉讼代理人畅文亚均到庭参加了诉讼。第三人孙小凤经本院传票传唤均无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本案审理。本案现已审理终结。杨丽敏向本院提出诉讼请求：1、判令撤销杨丽敏与祥盛公司签订的《商品房认购书》；2、判令祥盛公司向杨丽敏双倍返还定金40000元；3、判令祥盛公司退还杨丽敏首付款261980元（不含定金20000元）；4、判令祥盛公司向杨丽敏支付利息15500元（以281980元为基数支付占用期间利息，标准为按照年利率6%暂从2019年12月6日起至2020年11月7日，此后续算至返还完毕止）；5、案件诉讼费由祥盛公司负担。庭审中，杨丽敏将第二项诉请变更为返还定金20000元。事实与理由：2019年10月16日，杨丽敏经祥盛公司工作人员孙小凤推销，出售祥生悦江南商品房，因孙小凤解说购买后有很大升值空间，杨丽敏准备按揭购买，并如实将自己曾有逾期还款及丈夫黑名单的情况告知孙小凤，孙小凤答复杨丽敏，像杨丽敏夫妻这样征信有问题的购买客户比较多，公司可以办理假离婚。不需办理真正离婚手续，只需额外支付2000元手续费给孙小凤，杨丽敏考虑到按揭买房且不是真正离婚，决定购买祥生悦江南12幢2单元1603室商品房。于2019年10月24日向祥盛公司支付定金20000元，同时签到《祥生悦江南认购书》，因祥盛公司原因未能在约定时间内签订预售合同，祥盛公司又通知杨丽敏于2019年11月28日重新签订了《商品房认购书》，11月29日，杨丽敏支付了首付款281980元。后祥盛公司迟迟不与杨丽敏签订《商品房买卖合同》。杨丽敏与祥盛公司联系询问，被告知假离婚办理不下来，建议杨丽敏夫妻离婚，杨丽敏不同意，提出解除认购书，退还已付款项，遭到祥盛公司拒绝。杨丽敏特具状法院，请求支持诉请。祥盛公司辩称：1、杨丽敏认购案涉房屋有义务向房管部门、银行了解清楚购房和贷款的政策，如因自身不符合政策，导致房屋不能继续购买及贷款不能办理，责任应由杨丽敏自行承担；2、杨丽敏与祥盛公司已签订商品房认购书，约定杨丽敏应于合同签订后5日内与祥盛公司签订商品房买卖合同，并配合办理贷款，本案中杨丽敏未按认购书约定履行上述义务，根据认购书约定，杨丽敏所交付的定金20000元作为违约金不予退还，祥盛公司有权另行销售房屋；3、杨丽敏诉称的销售人员让其办理假离婚的事宜，显然是违法的，该行为是否存在，祥盛公司并不知情，即使存在，该行为也是销售人员的个人行为，杨丽敏并无证据证明事先告知了自己的征信情况，且在明知办理假离婚不合法的情况下，仍同意认购房屋，对该认购行为应承担相应的违约责任；4、杨丽敏诉称的支付给第三人2000元的手续费用事宜，祥盛公司也不知情，杨丽敏也没有充分证据证明是否支付，如支付，所产生的责任应向第三人去主张；5、祥盛公司不存在欺诈行为。杨丽敏为支持其主张的事实及诉讼请求，向本院提交的证据有：1、杨丽敏身份证及祥盛公司企业信息查询表一份，证明：原、被告的主体资格；2、《祥生·悦江南认购书》一份，证明：2019年10月24日双方签署了《祥生·悦江南》认购书一份，并支付了定金20000元，并约定了5日内双方签订房屋预售合同；3、《商品房认购书》一份，证明：2019年11月28日，双方重新签署了《祥生·悦江南》认购书一份，再次约定5日内签署商品房买卖合同；4、《郎溪祥生悦江南“车位预约”确认单》一份、车位抵用券一张，证明：2019年12月14日，双方签署了“车位预约”确认单，杨丽敏支付了500元的车位费，祥盛公司给予了杨丽敏一张30000元的车位抵用券；5、增值税普通发票一张、POS机票据三张，证明：支付281980元房款；6、微信聊天记录截图15张（无原件），证明：祥盛公司员工孙小凤根据祥盛公司要求向杨丽敏推销房产，在杨丽敏告知祥盛公司信用有问题的前提下，孙小凤仍然向承诺逾期没有问题，可以购买，且在签署了认购书之后，在祥盛公司不能如约签订正式房屋买卖合同的情况下，再次以能够办理按揭为由，向杨丽敏收取房款261980元及车位费500元。祥盛公司对杨丽敏所举证据的质证意见为：证据1、5的三性及证明目的无异议；证据2、3的三性无异议，对证明目的有异议，同答辩意见；证据4的关联性有异议，车位购买无本案无关，如申请退车位，应按车位相关合同约定执行；证据6的真实性、关联性和证明目的均有异议，该微信截图无法确认是否为第三人，该截图内容与祥盛公司无关，是第三人的个人行为。祥盛公司为支持其抗辩，向本院提交证据为：律师函、快递单及快递送达记录（照片），证明：祥盛公司于2020年9月14日向杨丽敏发送律师函，告知解除认购书，没收定金20000元，房屋另行销售，杨丽敏已签收该律师函的事实。杨丽敏对祥盛公司所举证据认为未收到该材料，但对祥盛公司的解除认购书无异议，没收定金有异议。本院对祥盛公司及杨丽敏所提交的证据审核认定如下：杨丽敏所举证据1、5，祥盛公司无异议，本院予以确认；杨丽敏所举证据2、3，祥盛公司对证据三性无异议，本院予以确认，作为认定案件事实的依据，对有争议的证明对象，本院结合案情予以认定；杨丽敏所举证据4，与本案关联性无证据证明，本院不予采纳；杨丽敏所举证据6，无原件核对，第三人也未到庭认可，无法证明其真实性，本院不要采信。祥盛公司所举证据，对祥盛公司已寄出本院予以确认，根据邮寄单显示，为代收点签收，无证据证明杨丽敏已经收到该材料，本院不予确认，对杨丽敏庭审中认可解除认购书的意见，本院结合案情予以认定。本院根据上述采信的证据及双方当事人陈述，认定事实如下：祥盛公司系郎溪县建平镇悦江南小区的开发商。2019年10月24日，杨丽敏与祥盛公司签订《祥生悦江南认购书》，约定杨丽敏（乙方）认购祥盛公司（甲方）开发的位于郎溪县建平镇碧河路北侧的祥生悦江南项目12幢2单1603室房屋，房屋建筑面积117.34㎡，单价7310元/㎡，定金20000元。付款方式为商业贷款。2019年11月28日，杨丽敏与祥盛公司再次签订《商品房认购书》，约定杨丽敏（乙方）认购祥盛公司（甲方）祥生悦江南项目12幢2单元1603室房屋，房屋预测建筑面积117.34㎡，单价7310元/㎡，认购书第二项付款方式约定，付款方式分为三种，一次性付款；按揭付款；分期付款。1、一次性付款：总房价857755元（含定金），乙方应于《商品房买卖合同》签署当日内支付。2、按揭付款，首期房款为总房款的%，即人民币元，乙方必须在签署《商品房买卖合同》付清。余款为按揭款计总房价的%，即人民币元（以按揭银行审批额度为准），乙方应当于签署《商品房买卖合同》之日内提供真实完整按揭贷款资料并完成按揭借款合同的签署等。3、分期付款，首期房款为总房款的%即人民币元，乙方必须在签署《商品房买卖合同》付清；余款作分期计划等。合同同时注明：乙方于前中打者，作为乙方选择的付款方式。认购书第三项其他约定，1、乙方自愿支付定金20000元，作为签订《商品房买卖合同》的担保，签订《商品房买卖合同》后，乙方支付的定金转为乙方应缴纳的部分首期房款。2、乙方应自本认购书签订之日起5日内到甲方售楼处，与甲方完成签署《商品房买卖合同》以及相关文件并支付约定之房款。3、双方确认本认购书主要内容作为《商品房买卖合同》的主要条款（在双方协商一致的情况下可变更），且乙方在签订本协议书之前，已经充分了解甲方的《商品房买卖合同》以及相关文件之内容，并无异议。本认购书所涉及的物业情况和买卖条件《包括但不限于房屋面积误差处理、房屋交付、房屋质量、违约责任、争议解决方式等》甲方已充分告知乙方，乙方对此明确表示理解和认同，鉴于此，若乙方以《商品房买卖合同》以及相关文件未与甲方达成一致为由，而拒绝签订《商品房买卖合同》以及相关文件的，甲方可按第三条第4款约定行使相关权利。4、不论何种原因，乙方若未按照本认购书所约定的时间和/或与甲方完成《商品房买卖合同》以及相关文件的签署，或完整、适当履行支付约定之任何款项的；或未于约定期限提供所需全部按揭资料的，甲方有权选择要求乙方继续履行合同或者无条件将本认购书项下的物业转售他人。同时乙方亦同意其已经支付的定金作为其违约而对甲方的赔偿。双方还对其他事宜进行了约定，祥盛公司授权代表在合同甲方处盖章，杨丽敏在合同乙方处签字。当日，杨丽敏支付定金20000元，2019年11月29日，杨丽敏支付了261980元。祥盛公司于2019年12月6日为杨丽敏开具了发票，发票载明“房地产预收款*悦江南预售首付款12-2-1603，金额281980元。但当日双方未签订《商品房买卖合同》。2020年9月12日，祥盛公司邮寄律师函，告知商品房认购书已经解除，要求没收定金20000元。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。本案中，双方签字的《商品房认购书》对房屋付款方式、付款时间、商品房交付日期等主要条款均未有明确约定，故应当认定本案双方《商品房买卖合同》未成立。现杨丽敏主张祥盛公司在销售过程中存在欺诈，要求撤销《商品房认购书》，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。本案中，杨丽敏并未举证证明祥盛公司存在欺诈，也无证据证明其签订《商品房认购书》购买房屋违背其真实意思表示，故对其主张撤销《商品房认购书》本院不予支持。关于本案《商品房认购书》履行问题，现双方均无意继续履行，祥盛公司已经发出律师函，告知杨丽敏《商品房认购书》已经予以解除，杨丽敏虽未签收，庭审中杨丽敏表示对《商品房认购书》已经予以解除无异议，应当认为双方对《商品房认购书》不再履行均无异议，本院予以确认。杨丽敏主张返还定金20000元，祥盛公司抗辩认为杨丽敏未签订《商品房买卖合同》，应予以没收定金，本院经审查认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。故祥盛公司主张没收定金20000元，其应当举证证明杨丽敏一方原因未能订立商品房买卖合同。现祥盛公司并未提供证据证明《商品房买卖合同》未签订系杨丽敏一方原因所致，也未提供证据证明杨丽敏存在其他违反《商品房认购书》的事实存在，对其主张没收杨丽敏定金20000元之抗辩，本院不予支持。祥盛公司应当将收取杨丽敏的定金20000元及首付款261980元予以返还。并应当支付购房款利息，对其标准，本院参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十二条、第九十七条、第一百零五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条、第二十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条之规定，判决如下：一、被告郎溪祥盛房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日返还原告杨丽敏定金20000元；二、被告郎溪祥盛房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日返还原告杨丽敏购房款261980元及利息（利息自2019年12月6日起，以261980元为本金，参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至本判决确定的给付之日止）；三、驳回原告杨丽敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6060元，由原告杨丽敏负担3030元；被告郎溪祥盛房地产开发有限公司负担3030元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审 判 长  李大财人民陪审员  查道丽人民陪审员  周星明二〇二〇年十二月三十日书 记 员  刘 畅