江苏省宿迁市宿豫区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1311民初1354号原告：倪婷，女，1991年2月24日出生，住江苏省宿豫区。委托诉讼代理人：殷爱亭，宿迁市宿豫区运河法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：叶莉，宿迁市宿豫区运河法律服务所法律工作者。被告：倪白鸽，女，1985年9月11日出生，住江苏省宿迁市宿豫区。委托诉讼代理人:袁正，江苏苏鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙娜，江苏苏鲁律师事务所律师。被告：张玉平，男，1962年10月4日出生，住江苏省宿迁市宿豫区,确认送达地址宿迁市宿豫区仰化镇新桥一组。原告倪婷与被告倪白鸽、张玉平房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，后适用普通程序公开开庭进行了审理。原告倪婷的委托诉讼代理人殷爱亭、叶莉、被告倪白鸽的委托代理人袁正、孙娜到庭参加诉讼，被告张玉平简易程序开庭到庭应诉、普通程序开庭经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告倪婷向本院提出诉讼请求：1.判令被告双倍返还购房定金40000元，赔偿经济损失15000元；2.本案诉讼费、代理费由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求：1.解除案涉房屋买卖合同；2.判令被告返还原告购房定金20000元、赔偿房屋差价损失37500元；2.本案诉讼费、鉴定费6850元、代理费3000元由被告负担。事实和理由：原、被告双方经案外人宿迁市尚成地产有限公司居间介绍，就宿迁市宿豫区尚阳城5幢2单元1107室商品房买卖事宜达成共识，于2019年12月12日签订了房屋买卖合同。合同约定：1、张玉平、倪白鸽将产权归其所有的上述商品房一套作价49万元出售给倪婷；2、倪婷于签订房屋买卖合同当日向倪白鸽支付购房定金2万元，并在被告方取得涉案房产证后十日内向其支付首付款（包括前期交付的定金）20万元，剩余房款37万元由中介协助办理二手房按揭贷款手续。涉案房屋买卖合同签订后，原告依约先后支付了购房定金。现因被告方借故以涉案房产不再出售留自住为由，虽经案外人中介公司多次沟通协商均未果，被告至今仍不同意继续履行合同，执意单方解除涉案房屋买卖合同，被告的行为已构成根本违约。原告为维护合法权益，特提起诉讼。被告倪白鸽辩称：1、涉案房屋买卖没有得到被告张玉平授权，是我的老公决定房屋出卖的事项，房产证没有办理下来，也和中介说了。2、我没有从原告处收到2万元定金，定金是由中介转了1万元，在2020年4月1日我已将1万元定金退还中介。3、原告要求赔偿经济损失差价，我没有看到相关依据，不同意赔偿。4、2020年1月10日前原告没有按照合同约定支付首付款属于违约。5、本案合同属于效力待定，应由张玉平追认后方才有效。张玉平不追认合同，故合同无效，不存在违约。且我方已经将收取的1万元退还，不应赔偿原告损失。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告张玉平辩称：原告不能起诉我，我没有要卖案涉房屋，案涉房屋是我的，我儿媳倪白鸽卖房子没有经过我同意，我儿子告诉我说对方起诉我，我才知道此事，我儿媳签订合同也没有经过我同意，我现在知道此事了也不同意卖案涉房屋，合同是无效的。综上，我不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告倪白鸽系张玉平的儿媳妇。2019年12月12日，张玉平（甲方出卖人、代理人倪白鸽）、倪婷（乙方、买受人）、宿迁尚成地产有限公司（丙方、中介方）签订《房屋买卖合同书》，约定：一、甲方房屋位于宿迁市宿豫区房屋；二、房屋证载面积70.04平方米，房屋以现状为准；三、上述房屋成交总价款为人民币49万元；四、乙方在签订合同时支付购房定金两万元给甲方。甲方收到定金后不得以任何理由不按本合同约定出售此房屋，否则双倍返还乙方定金，乙方不得以任何理由不按本合同约定购买此套房屋，否则定金归甲方所有；五、付款方式：（2）乙方在2020年1月10日前，支付甲方首付房款人民币10万元整，甲方收到首付款当日内，还清银行贷款，解除房屋一切债务或抵押（如是休息天，则顺延至下一个工作日），待甲方办完撤销房产抵押手续且贷款审批通过5个工作日内，配合乙方办理房屋产权土地使用权过户手续，剩余房款37万元整，由中介方协助办理二手房按揭贷款手续，待乙方取得贷款当日支付到甲方提供的银行账户。（3）如乙方实际取得的贷款数额不足以付清房款的，乙方必须将不足部分以现金形式在房屋交付前支付给甲方。（4）为保证房屋顺利交接，付首付款时，暂时缴纳人民币一万元在中介处，作为交房押金，中介出具凭据。在房屋交接时，物品和合同约定一致并结清居住费用，中介方现场付给甲方。十一、甲方签订本合同视为甲方房屋共有人（包括但不限于其配偶）已同意按本合同约定出售此套房屋，如因甲方共有人以及一切原因致使本合同无法履行的，甲方承担违约责任，5日内退回定金并赔偿乙方定金等额的违约金、退回已收首付款并支付同期消费贷款利率四倍的利息。甲乙双方任何一方委托的代理人以委托人名义签订本合同，代理人承担本合同约定的相关责任。十七、履约方因向违约方争取权益而支出的仲裁或诉讼费、律师费等费用由违约方承担。双方还约定了其他合同条款。甲方代理人倪白鸽、乙方倪婷在合同上签字，丙方宿迁尚成地产有限公司（以下简称尚成公司）在合同上加盖公章。同日，原告支付给尚成公司2万元，其中1万元尚成公司作为定金转付给被告倪白鸽，余下1万元保留在尚成公司处。2020年1月，被告倪白鸽以家人张玉平不同意出售涉案房屋为由，要求退还购房定金。后倪白鸽通过支付宝将定金1万元退还给了尚成公司。原告确认2020年12月24日尚成公司已将2万元退还给原告；原告据此撤回要求被告返还定金2万元的诉讼请求。又查明：2020年3月17日，涉案房屋登记所有权人为张玉平、刘某1。后张玉平、刘某1将涉案房屋出卖给案外人程某2、刘某2，2020年3月30日，涉案房屋登记所有权人为程某2、刘某2。另查明：诉讼过程中，原告申请对涉案房屋购买时至价格评估日房屋差价进行鉴定，本院依法委托博文房地产评估造价集团有限公司对涉案房屋差价进行鉴定，该司于2020年7月出具评估报告，评估意见为案涉房屋于价值时点2020年6月23日的房地产市场总价值为52.75万元。原告为此支付评估费6850元。本院认为，《合同法》第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，被告倪白鸽在没有代理权的情况下，以被代理人张玉平的名义与买受人倪婷签订《房屋买卖合同书》，被代理人张玉平当庭表示倪白鸽未经其同意出售其名下案涉房屋，现拒绝追认该合同，故上述房屋买卖合同对张玉平不发生效力，张玉平亦无需承担相关责任，相应民事责任由行为人倪白鸽承担。对原告提出的房屋差价损失金额，被告倪白鸽不认可，也不同意承担差价损失，为此原告申请司法鉴定，并依据评估机构出具的评估意见主张房屋差价损失37500元，被告倪白鸽对评估机构出具的评估报告真实性无异议，但辩称即使案涉房屋鉴定价值为52.75元，该房屋差价损失被告也不应承担；对此本院认为，被告倪白鸽在没有代理权的情况下与原告签订案涉房屋买卖合同，被代理人张玉平拒绝追认该合同，未被追认的无权代理行为仅是对被代理人不发生效力，但在代理人倪白鸽与相对人原告之间发生代理实施的法律行为的法律后果，即因被告倪白鸽实施的无权代理法律行为造成了相对人倪婷的损失，且房屋差价损失经依法评估、客观存在，对此被告倪白鸽负有赔偿责任。故对被告倪白鸽不应赔偿房屋差价损失的辩解意见，本院不予采信。原告确认中介尚成公司已退还其2万元，据此撤回要求被告返还定金2万元的诉讼请求，并撤回要求解除案涉房屋买卖合同的诉讼请求，对此本院依法照准。对于原告要求被告给付代理费支出3000元的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告倪白鸽于本判决生效后三日内支付原告倪婷房屋差价损失37500元、鉴定评估费6850元；二、驳回原告倪婷的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1238元，由被告倪白鸽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  沈 广人民陪审员  丁太国人民陪审员  王继章二〇二〇年十二月二十五日法官 助理  张 艳书 记 员  汪 伟