北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0116民初5797号原告：北京富盛特化轻有限公司，住所地北京市怀柔区东环路西侧（长途汽车站对面）。法定代表人：高旭，董事长。委托诉讼代理人：孙金华，北京市环亚律师事务所律师。被告：北京聚贤顺发商贸有限公司，住所地北京市怀柔区东关一区1号楼1单元203。法定代表人：徐秀华，总经理。委托诉讼代理人：高计光，该公司员工。原告北京富盛特化轻有限公司（以下简称富盛特公司）与被告北京聚贤顺发商贸有限公司（以下简称聚贤顺发公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告富盛特公司的委托诉讼代理人孙金华和被告聚贤顺发公司的委托诉讼代理人高计光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。富盛特公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告支付2020年1月1日至2020年9月27日房屋占有使用费287945元（6个月191008元+2个月27天96937元）及违约金177637.5元（（191008元+401117元）×30%）；2.请求法院判令被告支付原告2019年至2020年供暖费15953元；3.本案诉讼费、保全费2928元、保险费2000元由被告承担。事实与理由：2016年6月26日，原被告签订房屋租赁合同，被告承租原告所有位于怀柔区开放路9号办公楼东立面一层商铺，租期为五年，自2016年7月1日至2021年6月30日止，第一年租金33万元，之后每年在前一年租赁的基础上递增5%，每半年支付租金一次，并约定具体交纳租金时间。合同第三条约定，乙方（被告）承担租房期间发生的水、暖、电等全部费用。合同第六条第二款约定，乙方承租未满擅自退场的，甲方（原告）不退还乙方已支付租金，同时乙方应向甲方赔偿合同期内未履行部分租金总金额的30%。被告交纳租金至2019年12月31日。2019年11月26日，被告向原告递交《关于提前解除租赁合同的通知函》，决定2019年12月1日退租。2019年11月27日，原告向被告送交回复函，不同意被告提前解除房屋租赁合同，要求被告继续履行房屋租赁合同并交付租金。2020年1月2日，原告向被告送交《关于催缴租金的通知》，要求被告尽快交纳租金。2020年6月1日，原告再次向被告送交《关于催缴房屋租赁租金的通知》，要求被告交纳租金及将供暖费交纳至东环供暖中心。2020年9月27日，供暖公司要求原告检查楼内地暖下管道等，必须通过被告承租房屋地下井进行检查，但被告拒绝开门，原告报警后民警要求被告打开租赁房屋进行管道检查。当日双方签订《房屋钥匙交接单》，被告将钥匙移交给原告。被告未按约定交纳租金并单方解除租赁合同，构成严重违约。故原告诉至法院请求支持诉讼请求。聚贤顺发公司辩称，第一，不认可房屋占用费。因我方没有能力租赁，已经于2019年11月26日向原告提交解除租赁合同通知，我方认为合同自通知对方时即解除，原告提出不同意的理由没有依据，合同已经解除，不存在房屋占有费。我方在2019年12月告知原告交钥匙，但原告拒绝收钥匙。按照合同来说，租金7天不缴纳也属于自动解除合同。第二，我方承认违约，但我方无法支付高额违约金。第三，供暖费我方只认可2019年11月15日至2019年12月31日之间一个半月的供暖费6000元。第四，保全费等是原告自行申请的，不同意承担。本院经审理认定事实如下：2016年6月26日，富盛特公司作为甲方（出租方）与作为乙方的聚贤顺发公司（承租方）签订了房屋租赁合同。该合同约定：乙方承租甲方位于怀柔区开放路9号办公楼东立面一层商铺，承租期为五年，自2016年7月1日起至2021年6月30日止；具体交付租金时间，2019年6月1日前交付上半年租金191008元，2019年12月1日前交后半年租金191008元，2020年6月1日前交付上半年租金200558元，2020年12月1日前交后半年租金200558元；乙方权利和义务，乙方未按时交纳租金超过7日视同乙方单方面自动解除本合同自动退场；违约责任，乙方承租期未满擅自退场的，甲方不退还乙方支付的租金，同时乙方应向甲方赔偿合同期内未履行部分租金总金额的30%。双方分别在甲方和乙方落款处加盖公章并由各自法人签名。合同签订后，双方依约履行各自义务。2019年11月26日，聚贤顺发公司向富盛特公司送交《关于提前解除租赁合同的通知函》，载明：“我公司出于业务变动需要，决定于2019年12月1日退租，12月20日前清空承租的商铺”。2019年11月27日，富盛特公司向聚贤顺发公司送交《回复函》，载明：“因房屋租赁合同未到期，我公司不同意贵公司提出的提前解除房屋租赁合同，我公司要求你公司继续履行双方签订的房屋租赁合同，要求你公司继续履行交付租赁房屋租金的义务”。聚贤顺发公司向富盛特公司交纳房屋租金至2019年12月31日。2019年12月底，聚贤顺发公司向富盛特公司交房屋钥匙被拒。2020年9月27日，富盛特公司与聚贤顺发公司签订了房屋钥匙交接单。富盛特公司称其于2020年1月2日及2020年6月1日分别向聚贤顺发公司送达了催缴租金及告知其向东环供暖中心交纳2019年度取暖费的通知并提交了在怀柔区开放路9号办公楼东立面一层张贴通知的照片。聚贤顺发公司称其未看到通知，因其于2019年年底始已不使用该房屋。富盛特公司向法庭提交了北京东环供暖中心于2020年5月29日出具的《缴费通知单》及2020年9月30日交纳供暖费15953元的增值税发票一张，《缴费通知单》载明：“聚贤顺发公司见到此通知后，将拖欠的2019-2020季供暖费15953元于6月15日前交到我中心”。聚贤顺发公司称其2019年12月31日向富盛特公司工作人员杨经理送交钥匙，但被拒收，并提交了高计光与杨经理之间的聊天录音。富盛特公司认可录音的真实性，但坚持认为不接钥匙是因聚贤顺发公司无正当理由单方解除合同构成违约，认为根据九民会议纪要48条规定，违约方不享有单方解除权。富盛特公司认可双方解除租赁合同时间为2019年12月20日。因双方各执己见，故未能调解。本案在审理过程中，富盛特公司向本院提出财产保全申请，请求对聚贤顺发公司名下银行存款481535.5元的财产进行冻结，并以中华联合财产保险股份有限公司诉讼财产保全责任保险保单保函作为担保，本院依法裁定对聚贤顺发公司名下银行账户存款481535.5元进行了冻结。上述事实，有双方当事人陈述及其提交的房屋租赁合同等证据在案佐证。本院认为，富盛特公司与聚贤顺发公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，其内容亦不违反法律、法规的强制性规定，该协议合法、有效。聚贤顺发公司于2019年11月26日向富盛特公司送交了《关于提前解除租赁合同的通知函》以业务变动为由要求解除租赁合同，富盛特公司于次日向聚贤顺发公司送交了《回复函》表示不同意解除合同，聚贤顺发公司单方解除租赁合同的理由不能成立。富盛特公司认可与聚贤顺发公司之间的租赁合同自2019年12月20日即已经解除，故本院认定双方租赁合同于2019年12月20日解除。聚贤顺发公司于2019年12月31日向富盛特公司提出送交钥匙的请求，但富盛特公司明确表示拒绝接收钥匙，因富盛特公司拒绝接收钥匙造成的不利后果因由其自行承担。故富盛特公司要求聚贤顺发公司支付2020年1月1日至2020年9月27日期间的房屋占用使用费无据，本院对此不予支持。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。本案中，富盛特公司与聚贤顺发公司签订的房屋租赁合同明确，“乙方承租期内未满擅自退场的”构成违约，聚贤顺发公司在庭审中亦认可违约，但对于违约金数额存在异议。根据双方签订的房屋租赁合同，“乙方承租期未满擅自退场，甲方不退还乙方已支付的租金，同时乙方应向甲方赔偿合同期内未履行部分租金总金额的30%”。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。现富盛特公司要求聚贤顺发公司支付违约金的诉讼请求本院予以支持。房屋租赁合同约定，乙方承担承租期内承租方内发生的水电暖等费用，故聚贤顺发公司应当按照合同约定交纳供暖费用，对于富盛特公司要求聚贤顺发公司支付供暖费的诉讼请求项目本院予以支持。因双方的租赁合同已于2019年12月31日解除，故聚贤顺发公司交纳供暖费应当以此时间为限，聚贤顺发公司亦同意交纳此时间段内供暖费6000元。故聚贤顺发公司应当支付富盛特公司为其垫付的供暖费6000元。富盛特公司要求聚贤顺发公司支付保险费2000元的请求无据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和第一百零八条之规定，判决如下：一、北京富盛特化轻有限公司与北京聚贤顺发商贸有限公司于2016年6月26日签订的房屋租赁合同于2019年12月20日解除；二、北京聚贤顺发商贸有限公司于本判决生效之日起七日内支付北京富盛特化轻有限公司违约金177637元；三、北京聚贤顺发商贸有限公司于本判决生效之日起七日内支付北京富盛特化轻有限公司垫付的供暖费6000元；四、驳回北京富盛特化轻有限公司的其他诉讼请求。如果北京聚贤顺发商贸有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4298元，由北京聚贤顺发商贸有限公司负担1986元（于本判决生效后七日内交纳），由北京富盛特化轻有限公司负担2312元（已交纳）。保全费2928元，由北京聚贤顺发商贸有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 傅玉英二〇二〇年十二月二十三日法官助理 王梦桐书 记 员 杨鸿菲