吉林省公主岭市人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0184民初5289号原告：公主岭市吉平小区业主管理委员会.负责人：李吉春。委托诉讼代理人：王永明，系吉林响铃律师事务所律师。被告：李洪丰，男，1976年1月13日出生，汉族，住吉林省公主岭市。被告：刘畅，女，1982年1月23日出生，汉族，住吉林省公主岭市。被告：丛晓帅，男，1983年5月1日出生，汉族，住吉林省公主岭市。第三人：公主岭市春天大药房。住所地公主岭市。负责人：张丽，系该企业投资人。委托诉讼代理人：刘昕，男，1977年2月1日出生，汉族，住吉林省公主岭市，系张丽丈夫。第三人：姚文德，男，1974年2月13日出生，汉族，住吉林省公主岭市。原告公主岭市吉平小区业主管理委员会（以下简称吉平小区）与被告李洪丰、刘畅、丛晓帅、第三人公主岭市春天大药房（以下简称春天大药房）、第三人姚文德返还原物纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吉平小区的委托诉讼代理人王永明，被告刘畅、丛晓帅、第三人春天大药房的委托诉讼代理人刘昕、第三人姚文德到庭参加诉讼，被告李洪丰经本院传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吉平小区向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告李洪丰签订的物业用房顶账合同无效。（该物业用房位于公主岭市教育局路北、吉平小区正门口、西临鑫溪源浴池、东临吉平小区入户通道）；2.判令位于公主岭市教育局路北、吉平小区正门口、西临鑫溪源浴池、东临吉平小区入户通道的小区物业用房归原告所有；3.判令被告刘畅、丛晓帅立即将占用的上述位于公主岭市教育局路北、吉平小区正门口、西临鑫溪源浴池、东临吉平小区入户通道的小区物业用房返还给原告；4.判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：被告李洪丰于2013年给原告建设物业用房，工程款由李洪丰垫付，结算时用此房抵顶部分工程款，抵账后李洪丰将该房又抵账给刘畅、丛晓帅。依据相关法律及公主岭市政府文件不准用物业用房抵顶工程款的规定及要求，经原告与三被告协商，三方达成一致，原告于2015年初将该房屋收回，原告收回后，原租户的租金由原告收取。租赁期满后在原告重新招租期间，被告刘畅夫妇强行撬开门锁私自将此房屋出租给原租户（春天大药房）。原告多次找被告要求返还该房屋，被告刘畅、丛晓帅至今未将该房屋归还给原告。为维护原告合法权益，特向贵院起诉，请贵院依法维护原告的合法权益。被告李洪丰缺席无答辩。被告刘畅、丛晓帅辩称，这个房子不是占用，本身就是我们俩的。原告方、被告李洪丰和我们三方之间根本没有达成一致，原告没有于2015年年初把房子收回。房子是在李洪丰手里买的。2014年10月份，我俩用55万元在李洪丰手里买的，李洪丰当时提供的是工程发包协议合同，李洪丰给吉平小区扩建门卫，然后吉平小区用留够面积的剩余面积（案涉房屋）给李洪丰作为工程款，房子给我俩后，2014年12月份租给了春天大药房租期是2015年1月1日到2017年12月31日，这个三年期间李吉春多次到春天大药房干扰经营，2017年年末，由于刘畅被羁押，便写了一个情况说明房屋再租给春天大药房一年，到2018年年末合同期结束，这个期间的房租是3万元，之前是3万6，因为李吉春多次去闹，为了给租户找平衡才改成3万元，2017年的房租是我朋友刘岩替俩收的，给了李吉春18000元，后期3万元房租也给李吉春了，合计48000元，因为当时李洪丰称因为丛晓帅欠李洪丰钱，李洪丰欠李吉春的钱，所以我们替李洪丰还了李吉春48000元，2018年末，刘畅收回房屋不再租给春天大药房，房屋不知道被谁锁上了，刘畅当时报案了，吉平物业门卫来了一个人说不允许我俩打开，刘畅问他是不是你锁的，他说不是，也不知道谁锁的，刘畅就把我俩自己的房子打开了，2018年10月18日我俩把这个房子卖给姚文德。第三人春天大药房述称，2015年1月1日至2017年12月31日与原房主刘畅签订租房合同，后延期一年至2018年12月31日，租房期满后刘畅告知不续签合同，春天大药房搬迁，在搬走3个月后，发现原房玻璃上贴出租信息，便与新房主姚文德谈到租房事宜，期间也看到了原房主刘畅与姚文德签订的房屋买卖合同并与姚文德于2019年3月10日-2023年3月10日签订的租房合同。第三人姚文德述称，涉案房屋是2018年10月18日从刘畅和丛晓帅手里买的房子，让我2个月之后在收房，房子是12月31日给我的，我后来把房子租给春天大药房。我买房子时，看到李洪丰和刘畅签的买卖合同是2014年10月15日，随后李洪丰和原告于2015年1月22日后签了一个协议，这个时候房子已经不是李洪丰的，李洪丰怎么还能和吉平小区签协议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。并认定事实如下：2013年6月24日，吉平小区业主管理委员会会议纪要，李吉春（小区主任）及全体业主委员会成员参加，经业主委员会商定，对小区进行全面改造，并商定对物业办公室门卫室进行改造，原门卫扒倒扶起，接二层楼，门卫室翻建，可出售面积约280平方米。会议所有事项，经全体业主委员会一致讨论同意通过，并安排各委员代表与各户进行了签字按押工作。并于2013年10月8日向市主管城建领导及市规划局提出申请，申请将门卫室翻建成物业办公室，二楼改建成活动室，原门卫扒倒扶起。2014年7月28日，吉平小区与李洪丰签订《吉平小区二期工程协议书》，约定“经全体委员、各楼楼长及部分群众代表参加会议，决定将门卫进行扩建（已请示上级有关部门同意）发包给李洪丰，吉平小区用门卫扩建后，吉平小区门卫留10㎡的面积做门卫室，其余面积归李洪丰，订二期工程的所有费用，作为李洪丰施工项目（门市房、板油路、路灯、前后大门、垃圾房、粉刷楼梯、安装摄像头等前期费用垫款）”。2014年10月15日，李洪丰与刘畅签订《房屋买卖合同》，约定：“李洪丰所售房屋位于公主岭市教育局路北、吉平小区正门口，西临鑫溪源浴池，东临吉平小区入户通道，坐北朝南”。2014年12月28日，刘畅与张丽签订《房屋租赁协议》，约定：“刘畅将位于XXX正门口（教育局对过路北）门市房出租给张丽，租期从2015年1月1日至2017年12月31日止”。后双方协商，租期顺延至2018年12月31日。2015年1月22日，吉平小区与李洪丰签订《吉平小区二期工程改造协议书》，约定：“经双方商定将吉平小区二期工程，承包给李洪丰，资金由李洪丰全额垫付，工程完工可出租收费或抵押借款和转租等形式投资收入，不准出售，如出售时必须经业主委员会批准同意后方可出售”。《协议》后附《2014年吉平小区二期门市房及院内改造工程结算》及《2014年吉平小区二楼物业公司办公室改造工程决算明细》，在《2014年吉平小区二楼物业公司办公室改造工程决算明细》后载有：“此工程决算款用门市房顶账”，吉平小区及李洪丰均在上面签字盖章。2018年10月18日，刘畅、丛晓帅与姚文德签订《房屋买卖合同》，约定：“刘畅、丛晓帅所售房屋位于公主岭市教育局路北、吉平小区正门口，西临鑫溪源浴池，东临吉平小区入户通道，坐北朝南”。2019年3月7日，姚文德与张丽签订《房屋租赁协议》，约定：“姚文德将位于吉平小区门口（荣盛酒店对过路北）门市房出租给张丽（张丽系公主岭市春天大药房负责人），租期从2019年3月10日至2023年3月10日止”。本院认为，原告吉平小区主张其与李洪丰于2014年7月28日签订《吉平小区二期工程协议书》无效，原告认为其与李洪丰签订的合同，涉及吉平小区物业用房【即本案争议房屋，位于荣盛酒店对过（原公主岭市教育局）路北、吉平小区正门口，西临鑫溪源浴池，东临吉平小区入户通道，坐北朝南，现春天大药房地址】，根据《中华人民共和国物权法》第七十三条及公主岭市政府文件不准用物业用房抵顶工程款的规定及要求，故请求确认双方的合同无效。首先，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，原告主张本案涉案房屋系物业用房，但原告提供证据不足以证明本案涉案房屋系物业用房。其次，根据《中华人民共和国物权法》第七十三条：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”的规定，不论涉案房屋是否为物业用房，上述法律规定，并没有规定不能处分物业用房或是处分物业用房行为无效。再者，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”的规定，吉平小区与李洪丰于2014年7月28日签订的《工程协议书》，双方具有相应的民事行为能力、意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，双方的民事行为具有法律效果。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，原告吉平小区与李洪丰签订的《工程协议书》亦没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，故本院对原告的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国物权法》第七十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告公主岭市吉平小区业主管理委员会的诉讼请求。案件受理费2900.00元，由原告公主岭市吉平小区业主管理委员会负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审判员  魏冬雪二〇二〇年十二月二十一日书记员  施 洋