文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0103民初28204号原告：重庆天骄爱生活服务股份有限公司，住所地重庆市渝中区新华路4号附1号二楼。法定代表人：汪香澄。委托诉讼代理人：吴俊逸，重庆合煌律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑辉，女，系该公司员工。被告：张亚娟，女，1962年6月26日出生，汉族，住重庆市渝中区。原告重庆天骄爱生活服务股份有限公司（以下简称天骄物业公司）与被告张亚娟物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告天骄物业公司的委托诉讼代理人吴俊逸、郑辉，被告张亚娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天骄物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即向原告支付2019年6月1日到2020年7月31日期间的物业管理费2425元及违约金（以欠款金额为基数，按照每日万分之三自应付之日起计算至被告付清全部欠款为止）；2、本案案件受理费由被告承担。事实与理由：原告与重庆鼎固房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》，约定鼎固公司选聘原告为“鼎好世纪星城（A区）”住宅、非住宅提供前期物业管理服务。合同期限为3年，自2015年5月15日起至2018年5月14日止。上述合同签订后，原告为涉案小区R1、R2幢提供物业管理服务。被告作为鼎好世纪星城R2-904业主，享受了原告提供的物业服务，依法应当支付物业服务费。但是被告未按时缴纳物业服务费，经原告书面催收，仍未履行缴纳义务。被告的行为严重损害了原告的合法权益，故为维护原告的合法权益，遂向法院提起诉讼。被告张亚娟辩称，被告系重庆市渝中区***的业主，房屋建筑面积是50.08㎡，原告于2020年8月27日起诉过我，当时已经缴纳了3000元。被告对本次起诉的欠费金额没有异议，天骄物业和鼎固开发商之前的前期物业服务合同，在2018年5月14日就已经到期，之后天骄物业和鼎固开发商没有续签合同，在此期间，案涉小区有两个物业管理公司，一个天骄物业，一个是鼎固物业。在没有合同的情况下，原告没有征求业主的意见，就单方面提供物业服务。天骄的服务态度和质量达不到3.5元/㎡的服务标准。针对被告房屋楼下环境卫生很差的问题，被告多次向原告的管家提出要求解决问题，但是原告并未解决好，小区管理混乱，到处开设民宿酒店，原告用欺骗的手段，隐瞒业主继续进行物业管理，收取物业费用。被告从2018年1月份左右开始没有缴纳物业服务费，在2020年7月31日缴纳了3000元的物业费。剩余的物业费，被告认为不应该缴纳，是因为原告提供的服务质量有问题，应该降低收费标准。2015年起案涉小区的公共收益，原告从未公示过，小区业主不知情，原告并未交给业主委员会。本院经审理查明的事实如下：张亚娟系重庆市渝中区***房屋的权利人，该房屋的建筑面积为50.02㎡。2015年5月15日，重庆鼎固房地产开发有限公司（甲方）与重庆天骄物业管理服务有限公司（乙方）签订《前期物业服务合同》约定甲方选聘乙方对“鼎好世纪星城（A区）”实施前期物业管理服务。本物业管理区域内的物业服务收费选择包干制，根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费收费标准如下（按建筑面积计算）为：（1）住宅：R1/R2栋3.5元／月·平方米；R3栋3.9元／月·平方米；（2）商业物业：12元／月·平方米；（3）其他物业（停车场）：120元/月·个。业主应于接房次日或甲方寄出接房通知书之日起满15日之日起交纳物业服务费用或物业服务资金；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或物业服务资金的，从其约定，物业使用人不按照约定交纳的，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的缴费约定，业主应当自约定之日起告知乙方；物业服务费用或物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在每月前15日内履行交纳义务。合同期限为3年，自2015年5月15日起至2018年5月14日止。合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲乙双方应在本合同届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同。2015年5月21日，该前期物业服务合同在原重庆市渝中区房屋管理局备案。2020年5月19日，渝中区人民政府解放碑街道办事处（以下简称解放碑街道办）发布通知，2020年6月23日解放碑街道办发出通告，均载明：在2020年4月24日至4月26日，鼎好世纪星城A区业主委员会组织召开了业主大会，业主大会表决结果是不再续聘天骄物业公司为鼎好世纪星城A区提供物业服务，在业主大会没有选聘出新的物业公司与天骄物业公司正式进行物业工作交接之前，天骄物业公司仍然对鼎好世纪星城A区提供物业服务，鼎好世纪星城A区全体业主仍然要履行向天骄物业公司交纳物业服务费。2020年6月23日，鼎好世纪星城A区首届业主委员会向天骄物业公司发出工作联系函，载明：因鼎好世纪星城A区重新选聘物业服务公司的工程时间滞后，物业服务公司的招投标工作预计于7月30日完成。之前约定的6月30日完成物业工作移交的事项，现暂时约定到7月30日进行工作移交，请贵司配合业委会的招标工作，持续的做好鼎好世纪星城A区的物业服务工作。2020年7月28日，鼎好世纪星城A区首届业主委员会向天骄物业公司发出通知，载明：根据2020年7月17日鼎好世纪星城A区选聘物业业主大会投票结果，重庆新东原物业管理有限公司得票第一名。经街道、业委会、业主代表见证，重庆新东原物业管理有限公司为中标物业服务企业，经由业委会友好协商于2020年7月28日重庆新东原物业管理有限公司正式与重庆天骄爱生活服务有限公司开始做交接事项，并定于7月31日做好岗位交接工作。审理中，天骄物业公司向本院提交重庆市高级人民法院作出的案号为（2019）渝民再330号民事判决书复印件，其中载明：重庆鼎固房地产开发有限公司与天骄物业公司于2015年5月15日签订《前期物业服务合同》合法有效。上述合同签订后，天骄物业公司为涉案小区提供了物业管理服务。被告张亚娟未按约缴纳2019年6月1日到2020年7月31日期间的物业管理费2425元。天骄物业公司以张贴催费通知的形式对被告张亚娟所欠物业服务费进行了书面催收。另查明，重庆天骄物业管理服务有限公司在2015年8月10日变更为重庆天骄爱生活服务股份有限公司。上述事实，有不动产登记信息查询结果、《前期物业服务合同》及备案证明、判决书、鼎好世纪星城A区首届业主委员会联系函、通知、催费通知照片等证据以及当事人的陈述载卷为凭，并经质证，足以认定。本院认为，《物业管理条例》第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；”第二十四条规定：“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；”第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”庭审中，原告举示的其于2015年5月15日签订的《前期物业服务合同》经生效裁判文书认定为合法有效，在合同有效期间内对业主及其物业使用人具有约束力。根据涉案合同约定：“本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，甲乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未达成协议的，甲乙双方应在合同届满后三个月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业，重新签订前期物业服务合同”，但原告并未提交与案外人开发商续签的物业服务合同。有鉴于此，本院认定在2018年8月15日至2020年7月31日期间，原告为涉案小区提供的物业服务为事实服务，小区业主亦应参照前期物业合同约定的收费标准支付物业服务费。结合原被告双方在庭审中的抗辩，原告提供的物业服务存在瑕疵，但上述瑕疵并非原告不履行物业服务义务以及履行义务存在重大瑕疵的情形，被告不能据此拒交物业服务费。故本院对原告要求被告支付2019年6月1日至2020年7月31日期间的物业管理费2425元的诉讼请求依法予以支持。对于原告主张的违约金，结合本案案情，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告张亚娟于本判决生效之日起十日内支付原告重庆天骄爱生活服务股份有限公司2019年6月1日至2020年7月31日期间的物业管理费2425元；二、驳回原告重庆天骄爱生活服务股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。本案案件受理费减半收取计25元，由被告张亚娟负担。本判决为终审判决。审 判 员 朱惠晓二〇二〇年十二月十五日法官助理 王 琴书 记 员 景芝祥