福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽05民终4678号 上诉人(原审被告)：石狮世茂房地产开发有限公司，住所地福建省石狮市灵秀镇钞坑片区世茂摩天城会所一楼。 法定代表人：陈庆廉，该公司总经理。 委托诉讼代理人：谢浩，福建一脉律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）:蔡显宗，男，1982年10月4日出生，汉族，住福建省石狮市。 委托诉讼代理人：余景裕，福建仁耀律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄记林，福建仁耀律师事务所律师。 上诉人石狮世茂房地产开发有限公司（以下简称世茂公司）因与被上诉人蔡显宗商品房预约合同纠纷一案，不服福建省石狮市人民法院（2020）闽0581民初2253号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 世茂公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回蔡显宗的全部诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由蔡显宗承担。事实和理由：一、一审法院认定《石狮世茂钞坑项目(世茂摩天城)客户签约资料表》(以下简称签约资料表)系预约合同，双方按签约资料表履行权利义务，属于认定错误。双方于2013年12月18日签署《商品房认购书》(以下简称认购书)，双方按认购书约定行使相关权利并履行义务。签约资料表通过名称即能直观的知悉其为客户签约情况的记录表格，签约资料表中并未体现任何具体的涉及双方权利义务的条款，且财务签字处表述为“首付款齐全财务审核”，通过签约资料表名称、内容及“首付款齐全财务审核”表述等均可清楚表明签约资料表仅系世茂公司对蔡显宗已付款项情况、房号等的一个归纳记录，并不存在可履行条款，同蔡显宗无任何关系。认购书就案涉房屋性质、款项支付时间、《商品房买卖合同》签署时间、双方权利义务及违约责任等均进行了明确约定，系对《商品房买卖合同》签署前的一个阶段性成果固定，属于法律意义上的预约合同，是双方执行之依据，一审法院认定签约资料表为预约合同，且双方按签约资料表进行履行明显与事实不符，是错误的。二、双方有明确约定定金，且蔡显宗已实际支付，一审法院认定双方没有约定定金与事实不符。蔡显宗同世茂公司于2013年12月18日签订认购书，认购书约定蔡显宗支付定金100000元用以保证其享有优先购买世茂公司发售案涉房屋的权利，蔡显宗于认购书签订当日支付款项150000元，虽未在收据上明确备注定金，但认购书已明确约定定金，且蔡显宗付款前双方并不存在除认购书外的其他有效性协议，其付款依据为认购书约定，是故根据认购书约定条款及当日实际付款情况等事实证据相互关联足以证明双方有约定定金，且蔡显宗已实际支付。同时，认购书第三条第1款明确约定定金作为蔡显宗优先享有购买世茂公司发售案涉房屋之保证，《商品房买卖合同》签订后，蔡显宗已支付的定金将转为蔡显宗应交纳的部分首期房款，而蔡显宗违反认购书约定，并未完成合同签署义务，其已支付的定金性质并未转变。三、蔡显宗主张返还案涉房屋款(扣除定金及保留金的剩余部分)的请求已明显超过诉讼时效，一审法院认定不引发诉讼时效问题明显与事实不符。一审中，蔡显宗自认有收到世茂公司于2015年1月16日寄发的认购书解除函件，函件明确告知解除双方签署的认购书并取消蔡显宗依据认购书所享有的案涉房屋优先购买权，其支付的定金100000元应作为其违约而对世茂公司的赔偿，结合函告内容及款项种类物属性，返还请求理应受诉讼时效规定所约束，其返还请求的期间应从解除函件收到当日计，即从2015年1月16日计，截止至蔡显宗起诉之日，已远远超过法律所规定的诉讼时效期限，其返还请求不应得到支持。一审法院认定不引发诉讼时效问题，与事实不符。四、世茂公司按承诺函约定为蔡显宗保留车位至今，而蔡显宗拒不按承诺函内容履行其义务，故其已支付的50000元车位保留金应作为其违约而对世茂公司的赔偿，其请求世茂公司返还无任何事实及法律依据。而一审法院认定车位保留金系预约款，径直要求世茂公司退款，认定错误。五、原审判决超过蔡显宗的诉讼请求范围进行审理，剥夺了世茂公司的辩论权利，程序违法。蔡显宗在一审阶段诉讼请求为返还预购款，并未就认购书等协议的效力或解除提出诉讼请求，在效力以及协议是否解除进行未认定的情况下，又如何存在返还款项的问题。然而，一审法院通过蔡显宗的第一项诉求，径直推出蔡显宗有解除认购合同的意向，该认定明显超出案件审理范围，剥夺了世茂公司的辩论权利，程序违法。 蔡显宗辩称，1.首先，世茂公司所谓与蔡显宗签订的认购书，按照交易惯例蔡显宗理应持有一份签订文本，而世茂公司并未提供给蔡显宗。且认购书系世茂公司的格式文本，其中重要的内容都是空白，世茂公司可随意填写，当时蔡显宗仅是按照世茂公司指示在最后“乙方”签名处签字，世茂公司从未告知蔡显宗该认购书中有定金100000元的条款。蔡显宗预购案涉商品房，最终持有的仅是一份签约资料表及三份支付预购款的《收款收据》。其次，通过认购书、签约资料表的内容，虽体现是同一套商品房，但房屋出卖总价明显是不一致的，且付款方式也不同，一个为一次性付款，一个为按揭付款，而在实际交付商品房预购款时，蔡显宗均是按照签约资料表约定事项履行，分两次共计支付首期款342746元(2013年12月18日支付150000元、于2013年12月27日支付192746元)，另在签约资料表“按揭付款”定金空白栏中，是用斜线划掉，即明确没有定金条款。世茂公司在收受蔡显宗第一笔款项150000元时，出具的《收款收据》并未载明包含定金，且该金额与认购书中体现的相关钱款也不对应，根本无法认定蔡显宗支付的150000元即有100000元系定金。第三，若按照认购书的内容，蔡显宗须在2013年12月25日前与世茂公司签订正式购房合同，在2013年12月27日蔡显宗第二次支付了预购款，而世茂公司还未与蔡显宗签订合同，从付款时间上看，如是蔡显宗不履行完全没必要再付款，也应是世茂公司未按认购书履行。依照上述事实，蔡显宗与世茂公司均是选择按签约资料表的内容履行，认购书并未产生效力，签约资料表的内容、形式均符合预购合同的要件。2.世茂公司主张的车位保留金50000元有权扣除，无事实与法律依据。案涉的《世茂摩天城车位预约承诺函》(以下简称承诺函)是世茂公司的格式文本，该内容仅约定预购者的相关责任，明显显失公平，依据《中华人民共和国合同法》第四十条规定应属无效。且按照承诺函第三条的内容，世茂公司从未通知蔡显宗办理车位购买的相关手续。据此，蔡显宗有权随时要求世茂公司退还该车位预购款。3.就世茂公司有关蔡显宗诉求超过诉讼时效的抗辩，原审法院已阐明，世茂公司的主张于法无据。4.原审法院并未超出蔡显宗的诉求进行裁判。认购书没有实际履行也没有产生法律效力，原审法院认定的是签约资料表作为商品房预约合同的形式，并非世茂公司主张的认购书。根据蔡显宗的退还预购款的诉求，支持蔡显宗的主张并不违反法律规定。 蔡显宗向一审法院起诉请求：1.世茂公司立即退还商品房、车位预购款计392746元及偿付150000元自2013年12月18日起、192746元自2013年12月27日起、50000元自2013年12月30日起至实际还清款项之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失；2.本案诉讼费用由世茂公司承担。 一审法院认定事实：世茂公司成立于2013年5月16日，营业期限自2013年5月16日起至2053年5月15日止，经营范围为房地产开发建设、自有房屋出租、出售及配套服务的建设、物业管理。2013年10月24日，世茂公司取得其开发建设的石狮世茂钞坑项目2013S-03地块的商品房预售许可证。蔡显宗签署了编号0001420认购书，载明：蔡显宗（乙方）向世茂公司（甲方）认购石狮世茂钞坑项目（世贸摩天城）I-E-1幢B梯1102单元房屋，预测建筑面积121.87平方米，单价每平方米9870.28元，总房价1202891元；付款方式为一次性付款；为保证乙方享有优先购买其所认购甲方发售该商品房的权利，乙方自愿于签订本认购书时交付定金100000元，作为甲、乙双方当事人订立该《商品房买卖合同》的担保，签订《商品房买卖合同》后，乙方已支付的定金转为乙方应交纳的部分首期房款；乙方应自本认购书签订之日起7日内到甲方售楼处，与甲方完成签署《商品房买卖合同》以及相关文件并支付约定之房款；不论何种原因，乙方若未依照本认购书所约定的时间前往甲方和/或与甲方完成《商品房买卖合同》以及相关文件的签署，或完整、适当履行支付约定之任何款项的，或未于约定期限提供所需全部按揭资料的，甲方有权选择要求乙方继续履行合同或者无条件将本认购书项下之物业转售他人（无需另行通知乙方，本认购书自动解除），同时乙方亦同意其已经支付的定金作为其违约而对甲方的赔偿等内容。蔡显宗又签署了客户签约资料表，载明：蔡显宗向世茂公司购买石狮世茂钞坑项目（世贸摩天城）I-E-1幢B梯1102单元房屋，建筑面积121.87平方米，单价每平方米9130.60元，总价1112746元；首期款30%即342746元，银行按揭贷款70%即770000元；备注享0.95折等内容。世茂公司的客户经理、销售主管、销控专员、首付齐全财务审核均在客户签约资料表上签名确认。蔡显宗依客户签约资料表约定于2013年12月18日支付款项150000元，于2013年12月27日支付款项192746元，该两笔款项计342746元作为商品房的预购款。此外，蔡显宗签署了编号256世茂摩天城车位预约承诺函，载明：蔡显宗向世茂公司申请保留承租DX1-295车位，并于2013年12月30日支付了车位保留金50000元。2014年12月18日，世茂公司依照《商品房认购书》向蔡显宗寄送签约通知函。2015年1月16日,世茂公司向蔡显宗寄送通知函，函告鉴于蔡显宗的违约行为，现依据《商品房认购书》约定取消蔡显宗对该房屋的优先购买权，并将该房屋转售他人；蔡显宗已支付的定金由世茂公司予以直接扣收作为违约赔偿。2020年5月8日，蔡显宗诉至法院。一审诉讼过程中，世茂公司并没有提供蔡显宗交纳定金100000元的相关票据，且确认涉案房屋已于2016年7月26日出售给他人，车位保留至今。 一审法院认为：蔡显宗、世茂公司对认购书和客户签约资料表的真实性均没有异议，予以确认，该商品房认购书和客户签约资料表在形式上均符合预约合同要件，是预约合同。但在预约合同履行过程中，蔡显宗选择按客户签约资料表的约定履行，并缴纳房屋预购款342746元，履行了支付首期购房款义务。世茂公司虽未在案涉客户签约资料表上盖章，但认可该客户签约资料表内容，且收受了蔡显宗的首期购房款，应认定为与蔡显宗达成认购石狮世茂钞坑项目（世贸摩天城）I-E-1幢B梯1102单元房屋的意思表示。双方之间的商品房预约合同关系成立，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，依法应认定为合法有效，双方应严格按客户签约资料表履行。预约合同的标的是缔约行为，不适于强制履行。蔡显宗以自己的行为明确表示不愿意签订商品房买卖合同，世茂公司也确认涉案房屋已转售他人，双方之间的商品房预约合同目的已不能实现，现蔡显宗要求退还预购款，其真实意思是解除双方之间的商品房预约合同，因此蔡显宗要求退还房屋预购款342746元，理由充分，应予支持。因双方之间的商品房预约合同目的已不能实现，世茂公司为蔡显宗保留案涉车位也没有实际意义，因此蔡显宗要求退还车位保留金50000元，也一并予以支持，车位保留金实质是车位预购款。本案未能签署《商品房买卖合同》，双方均有过错，均应承担相应的法律责任，因此蔡显宗要求世茂公司按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付资金占用期间的利息损失，不予支持。本案据以履行的客户签约资料表并没有有关定金罚则的约定，且世茂公司也没有提供蔡显宗交纳定金的相关票据，因此世茂公司主张蔡显宗支付的定金100000元应作为违约而对世茂公司的赔偿，缺乏事实依据，不予支持。本案据以履行的客户签约资料表并没有约定退款事宜及期限，世茂公司发出的通知函也没有有关退款的期限约定，故不引起诉讼时效问题，蔡显宗可以随时主张退款，世茂公司主张预约款返还的诉讼时效已届满，缺乏事实依据，理由不充分，不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零九条、第一百一十条第二项、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、世茂公司应于判决生效之日起十五日内返还蔡显宗商品房及车位的预购款计392746元；二、驳回蔡显宗的其他诉讼请求。案件受理费8684元，减半收取计4342元，由蔡显宗负担1144元，世茂公司负担3198元。 本院二审中，当事人均未提交新的证据。 对于一审查明的事实，世茂公司认为签约资料表不是蔡显宗签署的，是世茂公司的内部记载的单方凭证，没有签署落款栏目，对于付款时间也没有约定；蔡显宗在签订认购书当天支付的15万元其中的10万元是定金。除此之外，当事人对一审查明的其他事实无异议，本院对当事人无争议事实予以确认。 本案二审当事人的争议焦点为：1.案涉签约资料表性质是什么？2.蔡显宗是否支付的150000元是否包含认购书约定的定金100000元？3.蔡显宗要求返还款项是否超过诉讼时效期间？4.世茂公司是否应当退还蔡显宗50000元车位保留金？ 本院认为，关于争议焦点一：当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、预定书等，构成预约合同。本案双方当事人签订认购书，约定在一定期限内签订《商品房买卖合同》，故认购书属于预约合同。案涉签约资料表没有在将来一段时间内签订合同的内容，不符合预约合同的要件，在本院审理中，当事人又均不认可签约资料表是对认购书的补充和变更，故该签约资料表不应认定为预约合同，一审法院对此认定错误，应予纠正。关于签约资料表的性质，该签约资料表并非预约合同，也不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，故也非商品房买卖合同，其名为资料表，在形式上仅有世茂公司记载的内容，且没有需要当事人的签署，故世茂公司主张该签约资料表属于内部登记资料，本院予以采信。虽然蔡显宗持有签约资料表的复印件，且其于2013年12月18日支付款项150000元及2013年12月27日支付款项192746元，该两笔款项计342746元与签约资料表体现的首付款金额一致，但蔡显宗自认其付款是按照世茂公司要求缴纳的，故蔡显宗的付款金额并不能直接推定双方系履行签约资料表，且如前所述，签约资料表并非预约合同和本约合同，不具有履行的条件，因此蔡显宗主张该签字资料表与认购书是两种形式的认购合同，双方按照签约资料表履行，没有事实依据，本院不予采信。 关于争议焦点二：定金的问题，本案双方当事人在签订认购书时约定了定金100000元，蔡显宗于当天支付了150000元。因认购书签订时，蔡显宗尚未持有签约资料表，且签约资料表并非合同，故可以认定蔡显宗支付该150000元是为履行认购书而支付的。虽然世茂公司出具的收款收据载明的150000元是客户款项，没有定金的标注，但认购书上明确约定了定金100000元，蔡显宗支付150000元也未标注是属于其他性质的款项，故世茂公司主张150000元包含了100000元的定金，本院予以采信。蔡显宗主张认购书上的金额是世茂公司自行添加的，但并未就此举证，本院不予采信。 关于争议焦点三：诉讼时效的问题，世茂公司于2015年1月发函告知蔡显宗取消房屋的优先购买权，并扣除定金作为违约赔偿，世茂公司发出该函件的意思表示实际是通知蔡显宗解除预约合同，并且后续世茂公司也实际将案涉房屋出售给他人。因蔡显宗未依约与世茂公司签订《商品房买卖合同》，已构成违约，根据合同约定，世茂公司享有单方解除认购书，并对蔡显宗支付的定金不予返还的权利，蔡显宗未在法定期限内对合同解除的效力提出诉讼，故世茂公司的通知函已经产生单方解除合同的效力，认购书在蔡显宗收到函件时已经解除。世茂公司提出一审法院超过诉讼请求范围审理本案，在蔡显宗未对认购书是否解除提出诉求的情况下，认定认购书已经解除，剥夺其辩论权利，本院不予支持。 本案认购书仅约定了定金，并未约定蔡显宗需要另行支付预付款或其他款项，蔡显宗支付的两笔款项计342746元，除其中100000元为认购书约定的定金外，其余242746元实际上是蔡显宗在预约合同以外，为履行尚未签订的商品房买卖本约合同而另外支付的款项，该款项不属于认购书约定范围的款项，因此认购书解除产生的返还请求权，并不能涉及到上述款项。世茂公司主张该款项的返还请求权应从蔡显宗收到通知函之日起算诉讼时效，缺乏依据，本院不予支持。因当事人对于款项返还的时间没有约定，故蔡显宗随时有权要求世茂公司返还上述款项。 关于争议焦点四：蔡显宗根据车位预约承诺函向世茂公司支付了50000元保留金，该承诺函第三条载明“如本人在接到贵司通知后3日内仍未或未及时办理相关手续，贵司可自行处理本人申请预留的车位……已缴纳的保证金作为本人的违约金，不再退还”，本案中，世茂公司未举证证明其已经通知蔡显宗办理有关手续，故世茂公司主张蔡显宗不履行承诺函义务，构成违约，本院不予支持。因预约承诺函的签订时间是2013年，世茂公司长时间未履行通知蔡显宗办理手续，现蔡显宗要求还返款项50000元，应予支持。 综上，因蔡显宗违约未与世茂公司签订《商品房买卖合同》，其支付的100000元定金，世茂公司有权不予返还，但对于另外的242746元及车位保留金50000元，世茂公司应予还返。对于利息问题，因当事人均未提出上诉，视为服判，本院予以维持。 综上所述，世茂公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。一审法院认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销福建省石狮市人民法院（2020）闽0581民初2253号民事判决； 二、石狮世茂房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十五日内返还蔡显宗292746元； 三、驳回蔡显宗的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费8684元，减半收取计4342元，由蔡显宗负担1760元，石狮世茂房地产开发有限公司负担2582元。二审案件受理费7191元，由蔡显宗负担2456元，石狮世茂房地产开发有限公司负担4735元。 本判决为终审判决。 审 判 长 庄希文 审 判 员 李玮玲 审 判 员 郑 励 二〇二〇年十二月十六日 法官助理 林良楷 书 记 员 杨雅真 一、引用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；