山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁08民终2803号上诉人（原审原告）：曾祥鑫，女，1984年11月12日出生，汉族，兖矿集团铁路运输处电务段职工，住邹城市。被上诉人（原审被告）：张云龙，男，1973年1月15日出生，汉族，兖矿集团铁路运输处工务段职工，住邹城市。上诉人曾祥鑫因房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省邹城市人民法院（2020）鲁0883民初713号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。曾祥鑫上诉请求：1、请求撤销邹城市人民法院作出的（2020）鲁0883民初713号民事判决第二、四项判决，依法改判不动产变更登记中的个人所得税由被上诉人张云龙承担；被上诉人张云龙赔偿上诉人曾祥鑫违约金30000元；2、本案一、二审案件受理费由被上诉人张云龙承担。事实与理由：一、一审判决事实认定错误。（一）一审法院认定双方未对房屋作出“满5唯一”的约定是错误的。1、虽然双方签署的补充协议只提到“满5”，但被上诉人在微信提及的交易税费只包括契税及土地出让金，根据二手房房屋交易习惯及优惠税收政策中“个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征个人所得税”，根据双方补充协议约定的“满5”及微信聊天记录中被上诉人计算的房屋变更登记费用可以推定双方约定的房屋必须符合该税收优惠条件，即“满五唯一”；2、9月25日交易现场录音第2分13秒处可以证实，被上诉人承诺该涉案房屋为“一套房”，并一再强调“过户时，房管局给你按一套房过户”；3、58同城截图、庭审视频被上诉人委托中介卖房的证明、上诉人与其弟妹微信聊天记录截图，均可证实被上诉人承诺其所售房屋是“满五唯一”的；（庭审视频1:18:30处，被上诉人承认其委托中介公司卖房，而且中介公司带很多人看过该涉案房屋）；既然是委托，那么中介公司在58同城上发布的信息均是被上诉人真实意思的表达，是合同要约，要承担相应的法律责任的，故中介公司发布的58同城信息是真实有效的。（二）断章取义，错判房产权属变更登记费用。1.《个人房屋买卖合同》中过户费的约定是仅针对贷款买房的，而上诉人是全款买房，故此约定是无效的，一审法院从中断章取义以此作为判决依据，显然是错误的；2.假设双方没有约定房屋必须符合“满5唯一”的条件，被上诉人也没有必要在交易过程中向上诉人提及交易税费只包括契税百分之一及一千元左右的土地出让金，而只需缴纳这些费用的交易房屋，前提是必须符合“满5唯一”的条件，同时根据连贯的微信聊天记录和《个人房屋买卖合同补充协议》及录音，可以证实被上诉人蓄意诈骗，恶意隐瞒其第三任妻子名下有房，涉案房屋本就是“二套房”的事实。综上，因被上诉人的诈骗行为，导致涉案房屋产生了高额个人所以得税，然而一审法院却将此费用判由上诉人承担，是错误的。同时，个人所得税是我国法律强制性规定，不应以当事人的协议而变更纳税主体，一审判决既违反了法律规定，又违背了本地房产交易习惯，应依法予以改判。（三）一审法院判决驳回上诉人的其他诉讼请求是错误的。被上诉人存在诈骗行为，拒不配合过户，且至今不知悔改，严重伤害了上诉人，根据《个人房屋买卖合同》约定被上诉人应当赔偿上诉人违约金20000元，加上《个人房屋买卖合同补充协议》中约定：如甲方不积极配合乙方办理过户，同时将再向乙方支付1万元的违约金，故被上诉人应当赔偿上诉人违约金共计3万元，一审判决驳回上诉人其他诉讼请求，未对被上诉人的违约行为进行认定并要求被上诉人承担违约责任是错误的。综上所述，一审法院将应由被上诉人承担的房屋变更登记增加的个人所得税的费用判决上诉人承担是错误的，未按照合同约定判决被上诉人赔偿上诉人违约金30000元，也没有依法维护上诉人的合法权益。请求二审法院能够依法查明案件事实，维护上诉人的合法权益，依法对本案进行改判。张云龙辩称，上诉状不符合事实，也不符合双方签订的房屋买卖合同，请求法院以事实为依据，依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。一审已提交答辩状、反诉状。一审网络开庭我没说过满五唯一，第一次签笔录时我看了，但因上诉人的笔录没推送成功，所以又第二次推送笔录签字，第二次的笔录我没看。关于满五唯一，经过核对庭审笔录，也证明我没说过这句话。上诉人一审起诉是在实际居住后。按照邹城市办理房产登记的习惯，所需费用均由买方承担，双方签订的买卖合同也是这样约定的。我之前给中介说过，中介卖，我也可以卖。中介在网上发布的信息没经过我的同意。请求法院判决驳回上诉人所有请求，维持一审判决。曾祥鑫向一审法院起诉请求：1、请求依法判令被告继续履行2019年8月8日签署的《个人房屋买卖合同》；2、请求依法判令被告支付违约金20000元；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，2019年8月8日，被告作为卖方（甲方），与作为买方（乙方）的原告签订《个人房屋买卖合同》，合同载明：“甲方将所有的（房屋所有权证书编号为00139499、邹房权证城区字第××号，房屋分层平面图丘号01010090060035）邹城市鲍店路399号怡美苑小区8号楼3单元204室的个人房屋一套出售给乙方，并赠送储藏室一间；该房屋总价款为人民币壹拾叁万圆整，即人民币130000元整。该房屋买卖合同签订之日，乙方需向甲方支付定金壹万元整，即人民币10000元整，余款在该房产权变更登记之日或之前支付给甲方。因乙方需用兖矿住房公积金贷款购房，所以，乙方在办理贷款手续时，甲方需确认其贷款金额是否足额向甲方提供的银行账户支付（如贷款金额不足购房余款时，乙方需补足余款差额），待甲方确认无误后，甲方应积极协助乙方办理该房屋产权变更手续，其所需费用均由乙方承担；因该房现处于租赁期（租赁期至2019年9月23日止），甲方收取租房者人民币陆佰元整的押金由乙方承担，并由乙方在租赁期满时将押金返还给租房者；期间如乙方与租房者发生纠纷，由甲方协调予以解决。自该房产权变更之日起，涉及该房的水、电、暖、物业管理等方面的一切费用均由乙方承担，但租赁期内至实际交房期间所产生的水、电、暖物业管理的费用由甲方承担，与乙方无关；四、房屋产权变更后，该房屋内所属的如家具、家电及厨房、卫生间等物品归乙方所有，储物间内的物品由甲方选择性带走，剩余物品归乙方所有；违约责任：（1）若甲方违约，则甲方向乙方支付两倍定金的违约金，即人民币贰万元；若乙方违约，则甲方不予退还乙方向甲方支付的壹万元定金；（2）若乙方自正式办理公积金贷款之日起三个月内甲方收不到乙方的购房余款，乙方须在其后一个月内将余款全额支付给甲方，否则视为乙方违约；甲方或乙方出现违约后，协商不成时，可向人民法院提起诉讼；本合同自签订之日起生效；本合同生效之日起如有补充协议，可参照其补充协议执行。”原、被告均在合同上签名并捺手印。同日，原告向被告支付了购房定金10000元，被告向其出具收条一份，载明：“今收到曾祥鑫购房定金壹万元整收款人：张云龙2018年8月8日。”此后，被告以急需用钱为由多次通过微信催促原告支付房款及办理过户事宜，原告则以其需要解除婚姻关系等理由要求延期办理过户。涉案房屋租赁期满后，经协商，被告不再要求原告承担租赁户交纳的住房押金600元，并将涉案房屋的水、电、物业等费用结清。2019年9月25日，原告通过支付宝账户转账和微信转账方式向被告支付了购房款110000元，被告将涉案房屋交付给原告。同日，被告张云龙作为甲方，与作为乙方的原告曾祥鑫签订《个人房屋买卖合同补充协议》一份，协议载明:“本人张云龙将（满五）怡美苑小区个人住房和储藏室各1售于曾祥鑫，于2019年9月25日，收到曾祥鑫部分房款人民币￥11万元（大写壹拾壹万元整），剩余1万元（大写壹万元）房款，在办理过户时由曾祥鑫向张云龙一次性付清。张云龙应积极配合曾祥鑫办理过户手续，如需房贷，甲方也应积极助乙方办理。如甲方不配合乙方办理过户手续，将向乙方支付壹万元的违约金。”原、被告均在补充协议上签字并捺手印，该协议由原告收存。之后，双方多次协商过户时间，最后商定在2019年12月26日办理过户手续。在邹城市不动产登记中心办理涉案房产的权属变更登记手续时，原告以被告承诺涉案房产满5年且是唯一住房为由，认为个人所得税应由被告承担，被告则以合同明确约定买方承担办理房屋产权变更所需费用由拒绝承担，双方因该项费用的承担问题发生争执，未能将涉案房产的权属变更登记手续办理完毕，被告自行将涉案房产证拿走。此后，双方就该问题多次协商未果，遂酿成纠纷，原告诉至本院。一审法院认为，原、被告签订的《个人房屋买卖合同》及《个人房屋买卖合同补充协议》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点问题是：一、被告在出售房产时是否向原告承诺涉案房产是“满5年唯一住房”；二、办理涉案房产权属变更登记的费用应由谁承担；三、原、被告在合同履行过程中是否存在违约行为。关于第一个焦点问题。按照原告的陈述，原告是在58同城网上获知涉案房产的出售信息后主动联系被告的，双方经协商一致后签订了买卖合同。原、被告提交的《个人房屋买卖合同》内容一致，并无“满5年唯一住房”的相关记载；原告提交的《个人房屋买卖合同补充协议》中仅有“满五”的说明。原告提交的58同城售房截图，虽然有“满5唯一”的标注说明，但原告不能证明该图中房间照片为涉案房产，且被告对此有异议，故原告关于被告向其承诺涉案房产是“满5年唯一住房”的主张，证据不足，本院不予采纳。关于第二个焦点问题。原、被告签订的《个人房屋买卖合同》中载明，甲方即被告应积极协助乙方即原告办理房屋产权变更手续，所需费用均由乙方承担。原、被告对于办理涉案房产的权属变更手续的费用承担已明确约定由原告承担，上述费用按照通常解释应为办理权属变更登记的所有费用，个人所得税应包括在内。同时，按照本地的房产交易习惯，办理权属变更登记的所有费用一般亦是由买方承担。据此，办理涉案房产权属变更登记的费用应由原告承担。关于第三个焦点问题。原、被告签订的《个人房屋买卖合同》中，没有约定办理权属变更登记和支付购房款的时间，仅约定余款在产权变更登记之日或之前支付。在被告的催促下，原告于2019年9月25日向被告支付房款110000元，双方在《个人房屋买卖合同补充协议》中约定，购房余款10000元在办理过户时一次性付清。双方多次协商办理涉案房产的权属变更登记时间，最终商定在2019年12月26日办理。从原、被告提交的证据分析，因双方对于房款支付和办理权属变更登记的期限等相关事项约定不明，先后多次协商进行变更。原、被告关于对方存在违约行为的主张，证据不足，本院不予采纳。原告已支付了大部分房款，被告亦将涉案房产交付给原告居住，故对于原、被告请求的继续履行双方签订的《个人房屋买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。鉴于原、被告对于办理房产权属变更登记的时间约定不明，本院认为，被告应于本判决生效十日内协助原告予以办理为宜，办理涉案房产权属变更登记的相关费用由原告承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、原告（反诉被告）曾祥鑫与被告（反诉原告）张云龙继续履行双方于2019年8月8日签订的《个人房屋买卖合同》；二、被告（反诉原告）张云龙于本判决生效后十日内协助原告（反诉被告）曾祥鑫将涉案房产（邹城市鲍店路399号怡美苑小区8号楼3单元204室）的不动产权利人变更登记至曾祥鑫名下，相关费用由曾祥鑫负担；三、原告（反诉被告）曾祥鑫于办理涉案房产权属变更登记手续当日向被告（反诉原告）张云龙支付购房余款10000元；四、驳回原告（反诉被告）曾祥鑫的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）张云龙的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，反诉费150元，原告曾祥鑫负担150元，被告张云龙负担150元。二审查明的事实与一审认定的事实相一致。本院认为，双方签订的《个人房屋买卖合同》及《个人房屋买卖合同补充协议》，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。关于曾祥鑫上诉所称“满5唯一”问题，双方诉讼的依据是双方签订的《个人房屋买卖合同》及《个人房屋买卖合同补充协议》，但以上合同和补充协议中无“满5唯一”的相关记载，张云龙对此亦不予认可，故一审判决认定曾祥鑫关于张云龙向其承诺涉案房产是“满5年唯一住房”的主张证据不足、不予采纳，并无不当；《个人房屋买卖合同》中载明“甲方应积极协助乙方办理房屋产权变更手续，所需费用均由乙方承担”，故一审判决办理涉案房产权属变更登记的费用由曾祥鑫负担，符合双方合同约定；双方对于房款支付和办理权属变更登记的期限等相关事项约定不明，先后多次协商进行变更。曾祥鑫上诉要求张云龙赔偿违约金，证据不足，不予支持。综上所述，上诉人曾祥鑫的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人曾祥鑫负担。本判决为终审判决。审判长  朱壮男审判员  史宝磊审判员  张 芳二〇二〇年十二月三日书记员  李梦琦