北京市朝阳区人民法院行 政 判 决 书（2019）京0105行初885号原告田登山，男，1977年5月20日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托代理人潘峰，北京市世纪律师事务所律师。被告北京市规划和自然资源委员会朝阳分局，住所地北京市朝阳区农展馆南路5号。法定代表人李晋，局长。委托代理人庞佳慧，女，北京市规划和自然资源委员会朝阳分局干部。委托代理人郝美霞，北京市康达律师事务所律师。第三人北京市金通世纪房地产开发有限公司，住所地北京市密云区经济开发区西统路8号西田各庄镇政府办公楼508室-288。法定代表人孙明军，执行董事。委托代理人邱嘉煜，北京深石律师事务所律师。第三人北京中科天成投资有限公司，住所地北京市平谷区兴谷工业开发区。法定代表人吴林。第三人程顾全，男，1990年11月30日出生，汉族，户籍地北京市朝阳区。委托代理人刘雪梅，山西黄河（呼和浩特）律师事务所律师。原告田登山（以下简称原告）不服被告北京市规划和自然资源委员会朝阳分局（以下简称被告）房屋行政登记行为，向本院提起行政诉讼。本院受理后，向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，追加北京市金通世纪房地产开发有限公司（以下简称金通世纪公司）、北京中科天成投资有限公司（以下简称中科天成公司）、程顾全为第三人，于2020年12月7日公开开庭审理了本案。原告及其委托代理人潘峰，被告委托代理人庞佳慧、郝美霞，第三人金通世纪公司委托代理人邱嘉煜到庭参加了诉讼。第三人中科天成公司、第三人程顾全经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北京市住房和城乡建设委员会（以下简称市住建委）应金通世纪公司与中科天成公司的共同申请，经审核于2010年8月4日将坐落于北京市朝阳区和平街西苑乙X楼XX层XXXX号房屋（以下简称涉案房屋）所有权人由金通世纪公司转移登记为中科天成公司，并为其颁发X京房权证朝字第XXXX号《房屋所有权证》（以下简称被诉《房屋所有权证》）。原告诉称，北京市朝阳区小黄庄路和平街西苑乙X号住宅楼是金通世纪公司开发的商品房。2001年7月至2007年12月，君海时代投资有限公司（以下简称君海时代公司）与金通世纪公司先后签订《商品房买卖协议书》《＜商品房买卖协议书＞附件》《商品房转让续签协议书》《己交付房屋清单》等合同，约定君海时代公司购买金通世纪公司开发的和平苑19套房屋；君海时代公司对房屋具有所有权和处置权；君海时代公司可以将房屋出售给公司员工或者其他购买人：金通世纪公司保证在2008年12月31日前为实际购房人办妥房屋产权证等。合同签订后，金通世纪公司向君海时代公司实际交付了19套房屋，其中包括本案涉案房屋。2007年12月1日，金通世纪公司出具《授权委托书》，其内容为：“兹确认君海时代公司为涉案房屋的唯一全权销售商，并承诺无论涉案房屋的最终买受人是否为君海时代公司员工，均保证在2008年12月31日之前将涉案房屋的房地产证办至实际买受人名下。本授权委托书的有效期至2009年6月30日止。”2008年11月13日，原告与君海时代公司签订《期房购买协议书》，约定购买涉案房屋，每平方米成交价为1．2万元，面积79．26平方米，总价格为951120元。协议签订后，原告按约定支付了全部购房款，此后君海时代公司将涉案房屋交付原告使用至今。2008年12月31日前，金通世纪公司和君海时代公司未能按约定为原告办理房屋产权证书。此后，原告多次找金通世纪公司和君海时代公司要求办理房屋产权证书均被以各种理由搪塞。2016年1月份，19套房屋的部分实际购买人向法院起诉要求君海时代公司和金通世纪公司办理房屋产权证。在诉讼中得知，金通世纪公司己经将19套房屋全部另行出售并办理了房屋产权证。其中，将本案涉案房屋出售给了中科天成公司，并办理了被诉《房屋所有权证》。为维护自身权利，原告以金通世纪公司、中科天成公司为被告向北京市朝阳区人民法院起诉，请求确认金通世纪公司与中科天成公司签订的编号为517552号《商品房买卖合同》无效。北京市朝阳区人民法院经审理以（2017）京0105民初23210号《民事判决书》确认上述合同无效。中科天成公司不服判决，提起上诉。北京市第三中级人民法院审理后以（2019）京03民终9702号判决书驳回中科天成公司的上诉，维持了原判。鉴于金通世纪公司与中科天成公司签订的编号为517552号《商品房买卖合同》己被法院生效判决确认为无效。被诉《房屋所有权证》依据已不存在，应当予以撤销。综上所述，原告为维护其合法权益，诉请法院判决撤销市住建委于2010年8月4日作出的将涉案房屋所有权人登记为中科天成公司的房屋登记行为，撤销被诉《房屋所有权证》。原告在指定期限内向本院提交了以下证据：1．北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初23210号《民事判决书》；2．北京市第三中级人民法院（2019）京03民终9702号《民事判决书》；3．北京市高级人民法院（2020）京民申212号《民事裁定书》，证据1-3用以证明涉案房屋的历史沿革以及原告购买涉案房屋的事实，涉案房屋登记应被撤销。被告辩称，2010年8月4日，金通世纪公司和中科天成公司共同向市住建委申请办理涉案房屋所有权转移登记，并提交了完备的申请材料。经审查，市住建委为中科天成公司颁发被诉《房屋所有权证》。该行政登记行为依据充分，适用法律法规正确，符合法定程序，已尽到审慎审查的义务。综上，请求法院在查明事实的基础上，依法驳回原告的诉讼请求。被告在法定期限内向本院提交了如下证据：第一组为涉案房屋转移登记的证据材料，包括：1．《房屋所有权转移登记申请书》，证明2010年8月4日，金通世纪公司、中科天成公司共同向市住建委申请办理涉案房屋所有权转移登记；2．《商品房买卖合同》（合同编号：517552），证明2005年4月1日，金通世纪公司与中科天成公司签订《商品房买卖合同》，约定将涉案房屋出卖给中科天成公司；3．《企业法人营业执照（副本）》复印件、《组织机构代码证（副本）》复印件、《法定代表人身份证明书》、姜雷身份证复印件，证明中科天成公司的身份情况；4．《授权委托书》、张杨杨身份证复印件，证明中科天成公司委托张杨杨代为办理涉案房屋所有权转移登记事宜及张杨杨的身份信息；5．《房屋结算单》，证明涉案房屋的价款情况；6．《中华人民共和国契税专用税收缴款书》，证明申请人缴纳了涉案房屋的相关契税；7．《北京市住宅专项维修资金专用收据》，证明申请人缴纳住宅专项维修资金情况；8．《缴纳房屋登记费用明细表》，证明申请人缴纳涉案房屋登记费用情况；9．《房屋登记表》《房地平面图》，证明涉案房屋测绘情况；10．《房屋登记询问笔录》，证明登记部门就涉案房屋情况及转移登记情况询问中科天成公司代理人张杨杨，并制作询问笔录；11．《朝阳区和平街西苑乙5楼审批单》，证明经审查，申请人提交的材料齐全，符合法定形式，登记部门决定予以登簿。第二组为抵押登记的证据材料，包括：12．《北京市不动产登记申请审批表》；13．被诉《房屋所有权证》；14．《主债权及房屋抵押合同（房屋登记专用）》；15．《企业法人营业执照（副本）》复印件、《组织机构代码证（副本）》复印件；16．授权委托书、韩影身份证复印件；17．程顾全身份证复印件；18．《不动产登记询问笔录》（两份）；19．登记现场采集的照片；20．《不动产证明领证凭证》，该组证据用以证明2016年1月29日，原北京市国土资源局依中科天成公司、程顾全的共同申请，向程顾全颁发京（2016）朝阳区不动产证明0016196号《不动产证明》。第三组为查封登记的证据材料，包括：21．北京市第三中级人民法院（2018）京03执65号《协助执行通知书》、抵押物清单；22．北京市第三中级人民法院（2018）京03执65号《执行裁定书》；23．褚晓勇、王仕昊的执行公务证、工作证复印件；24．《北京市接收协助执行法律文书登记表》，该组证据证明2018年1月25日，原北京市规划和国土资源管理委员会依据北京市第三中级人民法院送达的法律文书查封了涉案房屋。被告以被诉转移登记作出时发生法律效力的《房屋登记办法》（建设部令第168号）作为规范性文件依据，用以说明市住建委办理涉案房屋转移登记时具有相应行政职权，办理涉诉转移登记符合上述规定。金通世纪公司述称，不同意原告的诉讼请求。确认商品房买卖合同无效诉讼没有对核心问题进行审理，第一，没有对原告是否实际支付房款进行审查；第二，没有对抵押权人的抵押权进行审理；第三，对于原告诉讼请求超过起诉期限没有审理。多次诉讼中均没有认定原告与君海时代公司之间合同有效，有关实际问题没有得到实际审理，审理的逻辑架构存在重大欠缺，应先认定合同效力才能确认原告对被诉行为具有利害关系。对原告购房合同的效力不同级别法院作出了认定，北京市第三中级人民法院认为未实际支付房款；最高人民法院认定原告在订立合同时明知君海时代公司取得商业利益、明知无法办证、君海时代公司与金通世纪公司授权期限等事项，故应自担风险；北京市高级人民法院认为君海时代公司没有所有权、处置权，直接影响合同效力的判断。执行异议之诉中，判决驳回原告的执行异议请求，驳回的是原告的物权期待权，期待权是或然性的，可见原告对涉案房屋的权利可能性已被驳回。该公司认为，在对原告购房合同效力未确认，原告未实际支付房款，核心问题并没有审理的情况下，撤销房产证、为原告办理房产证，这种判决方式是去法律化的。法院在审理案件时应落实审判原则，确保审判的严肃性。综上，不同意原告的诉讼请求。在指定期限内，金通世纪公司向本院提交如下证据：证据组一：最高人民法院（2020）最高法民申23、56、161、430、442、458号《民事裁定书》；证据组二：北京市高级人民法院（2020）京民再58、59、60、61号、（2019）京民再153号《民事判决书》；证据组三：北京市第三中级人民法院（2018）京03执异216号《执行裁定书》；证据组四：本院（2018）京0105民初22416、22394、22748号《民事判决书》；证据组五：张倩、肖楠、段和平等人的《民事诉状》《房屋使用居住证明》、缴纳相关费用的证明、《房产抵偿债务协议书》等；以上证据综合证明，生效判决已认定原告作为购房人不是一般意义上的购房人，原告在订立购房合同时明知君海时代公司与金通世纪公司之间的协议，亦明知2009年6月30日前君海时代公司不向金通世纪公司支付房款和装修款房子就会被收回；且原告并未依约与开发商补签协议；但在原告缺少请求权基础情况下，法院确认了商品房买卖合同无效，且并未审查原告是否真实实际支付房款这一焦点问题；执行异议之诉中，最高人民法院判决驳回原告的执行异议诉请，是对原告物权期待权的否定，原告对涉案房屋不具有相应权利；与涉案房屋相关联民事案件中存在以房抵债的情形，法院应予考虑。经本院合法传唤，中科天成公司、程顾全均未到庭参加诉讼，亦未在指定期限内提交书面参诉意见和证据。经庭审质证，本院对上述证据认证如下：1．被告提交的第一组证据系不动产登记机关办理被诉房屋转移登记时收取、制作的材料，符合法定形式，能够证明涉案房屋转移登记办理的基本情况；被告提交的第二组至第三组证据与案件待证事实具有关联性，能够证明涉案房屋办理抵押登记、查封登记等相关情况，上述证据本院均予以采纳。2．原告提交的证据经本院审查具备真实性，能够证明涉案房屋转移登记所依据的买卖合同已经民事裁判的情况，本院予以采纳。3．金通世纪公司提交的证据，系针对涉案房屋及相关房屋民事诉讼以及相关民事诉讼中当事人的诉讼材料。本院认为，金通世纪公司提交上述证据欲证明的事项包括原告与君海时代公司订立合同的效力、原告基于该合同享有的权利、原告是否为一般意义上的购房人、原告是否真实支付房款等内容，而在行政诉讼中，判断原告主体资格以及被诉房屋登记行为合法性的基础并非要求在案证据能够充分证明原告对涉案房屋享有合法债权或物权，而是被诉房屋登记行为是否存在影响原告权利义务实现的可能性。即使本案被诉房屋登记行为被撤销，也不意味着涉案房屋的所有权当然归属原告。据此，本院认为金通世纪公司提交证据证明的事项与被诉房屋登记行为的合法性审查无关联，本院不予采信。经审理查明，2001年7月、2007年10月30日、2007年12月20日，北京六宇科贸有限责任公司（以下简称六宇公司）与金通世纪公司、君海时代公司与六宇公司、君海时代公司与金通世纪公司之间先后签订了《商品房买卖协议书》《附件》《商品房权益转让协议书》《商品房转让续签协议书》等一系列合同，依合同约定“和平苑”为金通世纪公司开发的项目，六宇公司购买该项目的58套房屋；后六宇公司因各种客观原因将已交付房屋清单中所列房屋的所有权和处置权无偿转让给君海时代公司；之后君海时代公司与金通世纪公司共同确认君海时代公司取得包括涉案房屋在内的位于北京市朝阳区小黄庄和平西苑乙5号院的19套房屋的所有权和处置权。在上述合同签订期间，金通世纪公司与中科天成公司于2005年4月1日签订《商品房买卖合同》（合同编号：517552），约定中科天成公司购买金通世纪公司的涉案房屋，该商品房单价为每平方米6500元，总金额为446880元。2007年11月13日，原告与君海时代公司签订《期房购买协议书》，约定原告购买涉案房屋。后君海时代公司将涉案房屋交付原告使用至今，但始终未办理不动产登记。2010年8月4日，金通世纪公司和中科天成公司以2005年订立的《商品房买卖合同》为据，共同向市住建委申请办理涉案房屋所有权转移登记，并提交了《房屋所有权转移登记申请书》《商品房买卖合同》（合同编号：517552）、中科天成公司的《企业法人营业执照（副本）》《组织机构代码证（副本）》、姜雷身份证复印件、张杨杨身份证复印件、《授权委托书》《房屋结算单》《中华人民共和国契税专用税收缴款书》《北京市住宅专项维修资金专用收据》《房屋登记表》《房地平面图》《朝阳区和平街西苑乙5楼审批单》等材料。市住建委于当日对申请人代理人进行询问，对申请材料进行审查后，向中科天成公司颁发被诉《房屋所有权证》。另查，2016年1月29日，中科天成公司和程顾全共同申请办理涉案房屋的抵押权登记，原北京市国土资源局经审核向程顾全核发了京（2016）朝阳区不动产证明0016196号《不动产证明》。2018年1月25日，原北京市规划和国土资源管理委员会根据北京市第三中级人民法院作出的《执行裁定书》及《协助执行通知书》，对涉案房屋进行了查封登记。再查，本案原告于2017年以确认合同无效纠纷为由诉至本院，请求确认金通世纪公司与中科天成公司关于涉案房屋签订的《商品房买卖合同》无效。2018年10月9日，本院作出（2017）京0105民初23210号《民事判决书》，认为金通世纪公司和中科天成公司签订的《商品房买卖合同》符合恶意串通之情形，损害原告的利益，判决确认金通世纪公司和中科天成公司于2005年4月1日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：517552）无效。中科天成公司不服提起上诉。2019年9月24日，北京市第三中级人民法院作出（2019）京03民终9702号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。中科天成公司申请再审，北京市高级人民法院于2020年2月21日作出（2020）京民申212号《民事裁定书》，裁定驳回中科天成公司的再审申请。被诉房屋转移登记行为作出时，市住建委是本市行使不动产登记职责的行政机关。2019年，根据相关文件对职责分工调整的规定，北京市规划和自然资源委员会承担房屋登记职责。2020年7月，根据中共北京市委机构编制委员会办公室、北京市司法局、北京市规划和自然资源委员会制发的文件，市规划自然资源委区分局作为独立法人依法独立行使本行政区域内不动产登记职责。本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。因此，与被诉行政行为有利害关系是判断原告诉讼主体资格的标准。本案中，原告已购买并长期实际占有使用涉案房屋，生效民事判决亦认定金通世纪公司和中科天成公司就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》符合恶意串通损害第三人利益的无效情形，据此应认定原告与被诉房屋转移登记行为之间具有利害关系，具备提起本次行政诉讼的原告主体资格。根据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）及被诉转移登记行为作出时尚发生法律效力的《房屋登记办法》的规定，房屋登记由房屋所在地的房屋登记机构办理。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构是房屋登记机构。依据《中华人民共和国行政诉讼法》（2017年修正）第二十六条第六款的规定，行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。据此，根据前述系列机构编制等规范性文件的规定，被告作为本案审理时依法独立行使朝阳区不动产登记职责的登记机构，应为本案适格被告。本案被诉的行政行为是房屋所有权转移登记。《物权法》第十一条、第十二条及《房屋登记办法》第十八条、第二十条、第三十三条对办理房屋所有权转移登记应提交的材料以及房屋登记机构应审查的内容、履行的程序以及准予登记的条件均作出了规定。本案中，市住建委在收到完备申请材料的基础上，对相关材料进行查验予以受理，经对申请材料的真实性、合法性进行形式审核后认为申请符合登记条件，并作出涉案转移登记行为。上述行政登记职责的履行符合相关规定，本院不持异议。本案中，被诉房屋转移登记行为的事实基础是金通世纪公司与中科天成公司之间订立的《商品房买卖合同》。虽然市住建委尽到了行政登记中审查职责，但已发生法律效力的《民事判决书》确认涉诉转移登记行为作出时所依据的《商品房买卖合同》无效，故被诉房屋所有权转移登记行为的合法性基础缺失，本院应予以撤销。因市住建委向中科天成公司颁发的被诉《房屋所有权证》系被诉房屋转移登记行为的书面载体，故本院对此一并予以撤销。另需指出的是，虽然涉案房屋所有权转移登记应予撤销，但本判决效力不自然及于对涉案房屋抵押登记及查封登记的合法性。综上，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项之规定，判决如下：撤销北京市住房和城乡建设委员会于二〇一〇年八月四日将坐落于北京市朝阳区和平街西苑乙X楼XX层XXXX房屋的所有权人由第三人北京市金通世纪房地产开发有限公司转移登记为第三人北京中科天成投资有限公司的行政行为，同时撤销为第三人北京中科天成投资有限公司颁发的X京房权证朝字第XXXX号《房屋所有权证》。案件受理费50元，公告费560元（含原告已经预交的公告费260元及本判决书送达所需公告费300元）由被告北京市规划和自然资源委员会朝阳分局负担。（于本判决生效后7日内交纳）如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费人民币50元，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  朱军巍人民陪审员  张玉萍人民陪审员  黄绍波二〇二〇年十二月二十八日书 记 员  刘会霞