北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初14440号原告：北京金科纳帕置业有限公司，住所地北京市昌平区小汤山镇沙顺路68号翰宏花园会所。法定代表人：谢滨阳，总经理。委托诉讼代理人：岳仁东，北京法绳律师事务所律师。被告：赵梓懿，女，1995年10月20日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：叶礼，北京市君合律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄彬，北京市君合律师事务所律师。原告北京金科纳帕置业有限公司（以下简称金科公司）与被告赵梓懿房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金科公司的委托诉讼代理人岳仁东，被告赵梓懿的委托诉讼代理人叶礼、黄彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金科公司向本院提出诉讼请求：1.被告继续履行合同，支付剩余房款13800000元；2.被告向原告支付逾期付款违约金（以9200000元为基数，自2018年4月30日起计算；以4600000元为基数，自2018年5月30日起计算；上述违约金均按日万分之二计算至付清日止）；3.被告承担本案案件诉讼费用。事实及理由：2017年12月25日，被告认购原告开发的坐落于北京市昌平区××路××小区14号楼1至2层6号房屋并签署了《北京市商品房现房买卖合同》（合同编号：XF742938）。该合同约定房屋总价款为23000000元，并于附件五约定被告采用分期付款方式支付：2017年12月25日支付2300000元、2017年12月25日前支付2300000元、2018年1月30日前支付4600000元，2018年4月30日前支付9200000元，2018年5月30日前支付4600000元。合同签订后，被告仅支付了第一、二、三笔分期款，剩余第四笔、第五笔款项合计13800000元经原告多次催缴，但被告至今仍未支付，被告存在逾期付款违约行为。根据合同约定及法律规定，原告有权要求被告支付剩余房款并承担违约金。赵梓懿辩称，被告不同意原告的诉讼请求。在合同签署后，原告和被告已经协商过付款周期。2018年1月份时，被告跟原告进行过沟通，原告主张的逾期付款违约金时间点不正确。被告没有支付剩余的房款是因为双方口头协商过程中，原告同意被告在交付剩余部分房款之后进行装修，但实际上原告在口头同意之后，又以土建不让进入，不提供装修图纸，使得被告无法装修，原告违约在先。房屋质量存在重大问题，在小区业主和被告察看涉案房屋之后，房屋渗漏问题严重，也询问过原告。基于此合同第14条有约定，如果房屋有质量问题，买方有权解除合同，原告违反两项合同义务的情况下，被告也没有继续支付房款，是行使合同的抗辩权，是正当维护合法权益，不是违约。被告请求法院驳回原告的全部诉讼请求。虽然被告的反诉没有缴费按自动撤回反诉处理，但是被告对于合同解除的主张已经在庭审中陈述，明确送达给原告，对于合同解除的权利，被告不因为反诉是否成立而作为判定的前提。被告仍然有另行提出诉讼，请求确认合同解除的权利。被告在答辩中仍然有权解除合同。根据被告了解的情况，涉案房屋所在小区存在质量问题不是个案，被告希望法庭准予被告提出的司法鉴定申请。被告请第三方鉴定机构出具了鉴定报告，对于涉案房屋规划及安全性进行了鉴定，鉴定确认涉案房屋地下一层是开发商自行加建的，这个部分是与涉案房屋报规划的图纸是不一致的。鉴定说明了原地下室墙体部分自行凿了五个出入口，不能保证安全性。结合合同第14条和鉴定报告，被告的解除权成立，双方合同已经解除。通过政府申请信息公开了解，规划部门已经给原告出具过相关的处罚，涉案房屋是个违法建筑。标的不合法使得合同目的不能实现，被告不了解房屋存在不符合建筑规划的问题，意思表示错误，存在重大误解可撤销事由。现在被告主张解除合同，行使解除权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月25日，金科公司（出卖人）与赵梓懿（买受人）签订《北京市商品房现房买卖合同》（合同编号：XF742938，以下简称《买卖合同》），约定赵梓懿以23000000元购买位于北京市昌平区××路××小区一区14号楼1至2层6号（房屋所有权证证号为京（2017）昌不动产权第XXXX号）。第九条“逾期付款责任”部分载明逾期付款超过60日，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；逾期应付款是指依照第八条及附件五约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第十四条“商品房质量”部分载明（一）出卖人承诺地基基础和主体结构符合国家、本市及相关行业标准和施工图设计文件的要求。经检测不合格的，买受人有权解除合同。（二）发现除地基基础和主体结构外质量问题的，双方按照以下方式处理：1.及时更换、修理；如给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任。2.经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同。《买卖合同》附件五“关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定”部分载明买受人以分期付款方式支付房款，具体为：买受人于2017年12月25日签署《买卖合同》缴付首付款2300000元（买受人已付定金转入本期购房款），余款2300000元买受人须于2017年12月30日内付清，余款4600000元买受人须于2018年1月30日内付清，余款9200000元买受人须于2018年4月30日内付清，余款4600000元买受人须于2018年5月30日内付清；若买受人未按约定付清余款或未按期付款的，买受人应按本合同第九条的约定承担逾期付款的违约金责任。2017年12月31日，赵梓懿向金科公司支付购房款2300000元。2018年1月29日，赵梓懿向金科公司支付购房款4600000元。庭审中，双方均认可赵梓懿向金科公司已经缴纳购房款9200000元。2018年6月10日，金科公司按照赵梓懿在《买卖合同》中所留地址向赵梓懿邮寄《告知函》，主要内容为要求赵梓懿在2018年6月17日前到金科公司财务部交纳逾期未付房款9200000元及逾期违约金920元/日。赵梓懿表示上述《告知函》没有收到过，收件方地址并非赵梓懿当时的住所地。2020年6月19日，赵梓懿委托北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心对涉案房屋进行鉴定。鉴定机构出具《检测鉴定报告》，检测鉴定意见为，涉案房屋及相邻范围地下车库地下一层平面布置与委托方提供的竣工图纸不符，未见增加部分正式设计图纸、施工技术资料，不符合国家相关标准规范的规定，不能保证建筑结构安全性。另查，2014年5月27日，金科公司就涉案房屋向北京市昌平区住房和城乡建设委员会（以下简称昌平住建委）报送《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，昌平住建委于2014年5月29日收讫相关竣工验收备案文件并盖章。庭审中，双方均认可金科公司已经将涉案房屋的钥匙交给了赵梓懿。赵梓懿认可进入涉案房屋进行装修，并将房屋内的部分轻体墙砸掉。上述案件事实，有《北京市商品房现房买卖合同》《招商银行转账汇款电子回单》《告知函》《检测鉴定报告》《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》及本案当事人当庭陈述在案佐证。本院认为：赵梓懿与金科公司签订的《买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约定履行各自义务。本案中，金科公司已经将涉案房屋钥匙交给赵梓懿，赵梓懿已经进入涉案房屋装修。现赵梓懿并未按照约定的付款时间支付金科公司相应购房款，且《买卖合同》中约定的付款时间均已到期，故本院对金科公司要求赵梓懿继续履行合同，支付剩余房款13800000元的诉讼请求予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据查明的事实，赵梓懿未按期向金科公司支付购房款，已经构成违约，但赵梓懿主张双方约定的此金额过高，请求本院予以酌减。鉴于金科公司未对其实际损失举证证明，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则对违约金数额予以酌定。对于赵梓懿辩称涉案房屋存在质量问题的答辩意见，赵梓懿自行委托鉴定机构对涉案房屋地下车库地下一层进行了鉴定。双方《买卖合同》中约定的房屋为14号楼1至2层6号，并未涉及地下车库地下一层的买卖，且该《检测鉴定报告》也未能证明涉案房屋存在质量问题，赵梓懿也未能就涉案房屋存在质量问题提交相关证据予以证明，故本院对此不予采信。对于赵梓懿主张双方对付款时间进行了变更，其虽提交了与金科公司工作人员的聊天记录，但本院对此不予采信。首先，赵梓懿提交的聊天记录未能提交证据原件供法院核实。其次，赵梓懿亦并未按照其陈述的时间支付款项。最后，金科公司与赵梓懿并未就变更付款时间形成书面文件。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、赵梓懿于本判决生效后十五日内给付北京金科纳帕置业有限公司剩余房款13800000元。二、赵梓懿于本判决生效后十五日内给付北京金科纳帕置业有限公司违约金（以9200000元为基数，自2018年5月1日起至实际支付之日止，按日万分之一计算；以4600000元为基数，自2018年5月31日起至实际支付之日止，按日万分之一计算）。三、驳回北京金科纳帕置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费111440元，由赵梓懿负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  张 俊人民陪审员  冯静春人民陪审员  张 伟二〇二〇年十二月二十八日书 记 员  李 杰书 记 员  姜 帆