北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0102民初18291号原告：北京佳诚物业管理有限公司，住所地北京市西城区牛街东配套商业2号房。法定代表人：闫晓春，总经理。委托诉讼代理人：李**，男，该公司职员。委托诉讼代理人：张鑫，北京市中通策成律师事务所律师。被告：段玉兰，女，1963年10月18日出生，汉族，街道退休职工，住北京市西城区。原告北京佳诚物业管理有限公司（以下简称佳诚物业公司）与被告段玉兰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由本院审判员独任公开开庭进行了审理。原告北京佳诚物业管理有限公司的委托诉讼代理人张鑫，被告段玉兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．依法判令被告给付原告所拖欠2009年1月1日至2019年12月31日的物业费12395．21元（107．37平方米*0．88元/月*12个月*11年），2009年1月1日至2019年12月31日的垃圾外运费330元（30元/年*11年），2009年1月1日至2019年12月31日的公共照明费264元（每户每月2元*12个月*11年），合计12989．21元；2．本案诉费由被告承担。事实和理由：被告为平原里小区3号楼1单元902室产权人，建筑面积107．37平方米，于2000年9月入住。2002年3月原告与被告房屋所在小区物业签订了《物业管理协议书》，约定由被告向原告缴纳物业费及其他相关代收代缴费用，同时原告为被告提供相应的服务，但自2009年1月1日至2019年12月31日，原告为被告提供了物业服务后，被告并未按合同约定向原告缴纳相关费用，原告多次与被告协商未果，为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼。原告向本院提交以下证据：1．物业管理委托合同、批复证明，证明原、被告物业服务法律关系及收费标准；2．小区住户基本情况登记卡、房屋档案，证明涉案房屋产权登记信息；3．律师函、BMS邮单，证明原告一直对被告进行追缴；4．清缴明细通知单，证明被告的欠缴期间及数额；5．保安服务合同，证明原告为被告提供安保服务；6．照片16张，证明原告为被告提供了物业服务，及时清理了楼道内的杂物及对下水管道进行疏通，履行了相关义务。对原告提交的上述证据，被告发表质证意见如下：证据1真实性认可，但认为未享受到原告提供的物业服务。证据2真实性认可，但主张经测绘实际建筑面积应为88．84平方米。因房屋登记建筑面积与测绘面积不符，我保留追究开发商相关责任的权利。证据3真实性认可，认可曾收到原告函件。证据4无异议。证据5不认可，没见到过保安，还丢过自行车。证据6真实性认可，但认为不能证明原告切实履行了物业服务义务。被告段玉兰辩称，我是北京市西城区平原里小区X-X-XXX的产权登记人，房屋登记建筑面积是107．37平方米，但我方经2019年委托测绘所进行测绘，发现实际建筑面积应为88．84平方米，认可物业收费标准每月每平米0．88元，认可未缴纳原告所诉期间的物业费、垃圾清运费及公共照明费。我方非有意不缴纳上述费用，具体原因如下：1．我的房子厕所外墙与露台衔接处长期漏水，我多次找物业，物业未予解决直到找了北京市防汛办公室，物业才派人上门维修、维修好了一段时间后，今年开始又出现漏水情况。楼道外墙也渗水。2．楼道电梯厅的自行车停放影响业主出行。3．门口照明灯损坏后，与物业反映过，物业一直没有维修。4．汽车停放杂乱，快递车辆占用出入口，有安全隐患。5．小区内曾经存在占用绿地进行卖菜，直到去年才把卖菜点清走。6．楼道内垃圾、杂物堆放混乱，占用公共通道。7．出租的车位属于业主的公摊面积，车位区域划至单元门口。被告向本院提交以下证据：1．房屋登记表，证明涉案房屋实际建筑面积应为84．88平方米；2．照片9张，证明原告提供的物业服务不到位，存在车位紧靠小区单元门、快递车辆随意停放造成行人无法通行、楼递房顶墙面漏水、杂物随处堆放、电梯厅脏乱差、家门口照明损坏、自行车在楼道内随意停放、小区绿地被占用等问题。针对被告提交的证据，原告质证认为：证据1真实性认可，但我司收取物业费以房屋登记的建筑面积为准。如被告经房管局登记变更建筑面积我方会将多收的相应物业费退还给被告。证据2真实性认可，划得车位是经过正常报批手续的；小区内有自行车棚，但是收费，好多业主为了方便不放在棚内，我司已经多次提醒并进行清理及张贴公告；楼道堆积杂物我方只能清理无主物，有主物我司不能随意乱动，我司会继续提醒业主。电梯间狗尿问题，因我司物业收费较低，不能做到随时清理，业主不能自觉配合，我司只能进行提醒，只能在发现后进行清理。照明灯损坏问题我司会立即解决。漏水问题是属于房屋质量问题。绿地占用问题，我司认为已经解决完毕，我司对小区绿地有养护义务，该区域不是绿地部分。对于原、被告所提交证据的真实性，本院予以确认。根据当事人陈述和本院审查确认的证据，本院认定事实如下：北京市西城区平原里小区X号X单元XXX号的房屋（以下简称涉案房屋）于2004年6月登记在段玉兰名下，登记建筑面积为107．37平方米。后段玉兰自行委托北京市西城区房地产测绘二所对涉案房屋进行测绘，测绘实际建筑面积为88．84平方米。2002年3月15日，佳诚物业公司与北京市西城区平原里物业管理委员会签订《物业管理委托合同》，约定佳诚物业公司提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。物业坐落位置为北京市西城区白纸坊平原里。佳诚物业公司向业主和物业使用人收取物业管理费、公共照明用电费、生活垃圾外运费等。委托管理期限为五年，自2002年1月1日起至2006年12月31日止。物业管理服务费按照有关文件规定，住宅高层房屋按建筑面积每月每平方米0．88元，向业主或物业使用人收取。佳诚物业公司自1999年起持续为涉案房屋所在小区提供了物业服务，但自2009年1月1日至2019年12月31日期间的物业费、垃圾外运费、公共照明费段玉兰一直未交纳，佳诚物业公司持续催缴无果。本院认为，段玉兰作为涉案房屋产权人，事实上接受了佳诚物业公司提供的物业服务，双方之间形成了物业服务合同关系。该法律关系未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，各方均应依约全面履行己方义务。佳诚物业公司提供物业服务后，段玉兰应当及时交纳物业费、垃圾外运费、公共照明费。关于段玉兰答辩主张的拒付物业费事项，本院分析如下：漏水问题，现阶段尚未查明漏水原因，不能认定物业公司存在疏于维修的问题，原告可另行诉讼解决；关于楼道自行车乱停乱放、物品堆放、快递车辆随意停放以及垃圾未及时清理问题，原告提交的证据可以证实原告已进行了相应的清理，被告亦予以认可，因物业管理系持续动态的管理，被告提交的照片不足以证明原告在物业服务管理中存在重大瑕疵；门口照明灯经本院庭后核实，原告已经维修完毕，占用绿地卖菜的问题被告亦认可已于去年清理完毕；被告提到的出租的车位属于业主的公摊面积及车位区域划至单元门口问题，与原告所述物业费事由无实质关联。因此，段玉兰的答辩意见，不足以构成其拒付涉案费用的理由。涉案房屋最新测绘建筑面积与登记建筑面积虽然不符，但现登记建筑面积亦经过北京市房地产勘察测绘所测绘，考虑到房屋建筑面积除专有建筑面积还包括分摊建筑面积，故在房产证对登记建筑面积予以变更前，仍应以现登记的建筑面积作为计算物业费的计算依据。段玉兰可在变更登记建筑面积后要求佳诚物业公司退还其多交涉诉期间的物业费。综上，佳诚物业公司的诉讼请求，未超过合同约定范围，亦未超过相关规定标准，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：本判决生效后十日内，被告段玉兰给付原告北京佳诚物业管理有限公司2009年1月1日至2019年12月31日期间的物业费12395．21元、垃圾外运费330元、公共照明费264元。如果段玉兰未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费125元，由被告段玉兰负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 高中营二〇二〇年十二月二十二日法官助理 刘思敏书 记 员 侯雅晖