安徽省滁州市琅琊区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1102民初3754号原告：杨思班，男，1984年8月2日出生，汉族，个体，住浙江省龙港市县。委托诉讼代理人：董文显，浙江望舟律师事务所律师。委托诉讼代理人：林辉强，浙江望舟律师事务所律师。被告：滁州仪邦置业有限公司，住所地安徽省滁州市开发区城东工业园淮河路以南上海路以东，统一社会信用代码91341100695709621R。法定代表人：杨斌，公司总经理。委托诉讼代理人：冯宝中，安徽苏滁律师事务所律师。委托诉讼代理人：聂大成，男，公司员工。第三人：滁州经开复兴置业有限公司，住所地安徽省滁州市淮河路以南上海路以东，统一社会信用代码91341100MA2RKPDX5A。法定代表人：杨斌，公司总经理。委托诉讼代理人：冯宝中，安徽苏滁律师事务所律师。委托诉讼代理人：聂大成，男，公司员工。原告杨思班诉被告滁州仪邦置业有限公司（以下简称仪邦置业公司）、第三人滁州经开复兴置业有限公司（以下简称复兴置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年11月24日公开开庭进行了审理。原告杨思班的委托诉讼代理人董文显、被告仪邦置业公司及第三人滁州经开复兴置业有限公司的委托诉讼代理人冯宝中、聂大成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨思班向本院提出诉讼请求：1、判令仪邦置业公司协助杨思班将位于滁州市琅琊区上海北路585号滁州仪邦广场1幢商业114室，2幢商业202室，3幢商业105、106、107、108、109、110、111、112、113、114、115、120、121、122、123、124、125、126、127、128、129、130、131、132室，5幢公寓708、902室，共计28套房产过户至杨思班名下；2、判令仪邦置业公司支付未能按约办理房地产权证的违约金142614.9元（总房价款4753830×3%）；3、本案诉讼费用由仪邦置业公司承担。事实和理由：杨思班与仪邦置业公司于2018年5月18日签订《滁州市商品房出售合同》及其附件（以下简称合同），约定杨思班购买仪邦置业公司所有的位于滁州市琅琊区上海北路585号滁州仪邦广场1幢商业105、106、107、109、110、114室，2幢商业202室，3幢商业105、106、107、108、109、110、111、112、113、114、115、120、121、122、123、124、125、126、127、128、129、130、131、132室，5幢公寓708、902室，共计33套房产，总房价款为4753830元。同日，仪邦置业公司出具收款收据收到全部购房款。合同第十九条明确约定，在房款交清之日，由杨思班、仪邦置业公司双方共同向滁州市房地产管理局办理过户申请手续，申领该房屋房地产权证。因仪邦置业公司原因，杨思班无法在2018年9月1日前取得房地产权证，仪邦置业公司应承担违约责任，违约金为总房价款的3%。截止起诉之日，仪邦置业公司已经协助办理五套房产过户，其余房产仪邦置业公司拒绝协助办理房地产权证。按照合同约定，杨思班有权要求仪邦置业公司协助杨思班共同办理房屋过户手续并支付相应的违约金。同时，根据原仪邦置业公司的股东仪邦集团有限公司与第三人签订的《股权转让协议》第3.2.5，第三人在受让仪邦置业公司全部股权时同意为涉案房产办理产权过户，仪邦置业公司也予以确认。综上，杨思班诉至法院，要求判如所请。仪邦置业公司辩称：1、依据杨思班提供的证据及股权转让移交仪邦置业公司的财务原始凭证，杨思班无法证明其已按照合同约定支付了购房款；2、《滁州市商品房出售合同》购房人签字与杨思班留存仪邦置业公司处的签字明显不一致，该合同的真实性存疑，房屋销售的价格明显低于市场销售价格，且没有按照流程履行审批，没有交易记录，不符合规范开发企业的管理要求，无法证明案涉房屋系由杨思班实际购买，该交易行为真实性存疑；3、基于前述情形，杨思班主张办理过户登记及违约金，依据商品房预售合同第十九条的约定，房款缴清之日，双方共同申请办理登记手续，其要求办理案涉房屋登记的条件尚未成就，违约责任更无事实依据。综上，杨思班的诉讼请求应不予支持。复兴置业公司辩称：本案与复兴置业公司无关。本院经审理认定以下事实：2018年4月23日，仪邦置业公司出具记账凭证，载明预收杨思班房款销售4753830元。2018年5月18日，杨思班与仪邦置业公司签订《滁州市商品房出售合同》一份，约定杨思班向仪邦置业公司购买位于滁州市琅琊区上海北路585号（滁州仪邦广场）1幢商业单元105、106、107、109、110、114室，2幢商业单元202室，3幢商业单元105、106、107、108、109、110、111、112、113、114、115、120、121、122、123、124、125、126、127、128、129、130、131、132室，5幢公寓单元708、902室，共计33套房屋，每平方米单价3000元，总房价款4753830元。在房款交清之日，由杨思班、仪邦置业公司双方共同向滁州市房地产管理局办理过户申请手续，申领该房屋房地产权证，如因仪邦置业公司原因，杨思班无法在2018年9月1日前取得房地产权证，仪邦置业公司应按照总房价款的3%承担违约责任。同日，仪邦置业公司出具收据，载明收到杨思班所购33套房屋款4753830元。仪邦集团有限公司原系仪邦置业公司投资人，持有仪邦置业公司100%股权。2018年7月21日，仪邦集团有限公司作为转让方，与第三人复兴置业公司签订《协议书》，将其持有的仪邦置业公司100%股权转让给了复兴置业公司并于2018年9月10日向复兴置业公司移交了仪邦置业公司财务资料。《协议书》中附件2未售明细表、附件3债权汇总表及附件4已售未开票清单中均未提及案涉33套房产，附件10线下合同（抵工程款）清单中列明案涉33套房产合同姓名系杨思班，合同总价4753830元，已收房款4753830元。案涉33套房产现均已办理滁州市房地产初始登记证明。2019年10月21日，杨思班委托浙江望舟律师事务所向仪邦置业公司致函要求仪邦置业公司自收到律师函之日起15日内，协助杨思班办理案涉33套房地产权证。2019年10月23日仪邦置业公司签收律师函。至今，仪邦置业公司仅协助办理了1幢商业单元105、106、107、109、110室房地产权证，其余28套房屋均未办理。2020年9月6日，仪邦集团有限公司出具情况说明一份，载明杨思班自仪邦置业公司购买的上述33套房产，鉴于仪邦集团有限公司对杨思班负有债务，仪邦集团有限公司对仪邦置业公司拥有应收债权，故该购房款从仪邦集团有限公司对仪邦置业公司的应收债权中予以扣除，以上情况在股权转让时已经向对方披露。上述事实有杨思班提供的《滁州市商品房出售合同》、记账凭证、收据、情况说明、财务资料移交书、会计核算资料汇总表、2018会计核算资料清单、协议书、滁州市房地产登记证明、律师函、不动产权证书复印件、仪邦置业公司提供的记账凭证等证据及杨思班、仪邦置业公司在庭审中的陈述在卷证实。本院认为：杨思班与仪邦置业公司签订的《滁州市商品房出售合同》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，合同对双方当事人均有约束力。仪邦集团有限公司欠杨思班工程款，且对仪邦置业公司拥有应收债权，故以仪邦置业公司的33套房屋抵销工程款，仪邦置业公司在《滁州市商品房出售合同》中加盖公章，应当视为其同意抵销，仪邦集团有限公司将仪邦置业公司股权转让给复兴置业公司时，亦在协议中列明案涉33套房屋系用于线下抵杨思班工程款，因此，可以确认杨思班已经履行了支付标的物价款的合同义务，本院对仪邦置业公司的辩称意见不予采纳。仪邦置业公司应当按约为杨思班办理产权变更登记手续，其未能如期办理产权变更登记应承担相应的违约责任。合同约定“在房款交清之日，由杨思班、仪邦置业公司双方共同向滁州市房地产管理局办理过户申请手续，申领该房屋房地产权证，如因仪邦置业公司原因，杨思班无法在2018年9月1日前取得房地产权证，仪邦置业公司应按照总房价款的3%承担违约责任。”，仪邦置业公司抗辩违约金过高，请求调整违约金。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，杨思班主张的损失系逾期办理产权登记造成的损失，但未提供证据证明逾期办证造成的实际损失，本院根据本案合同履行情况酌定仪邦置业公司依照至今未办理产权登记证的房屋总房款1%支付违约金，即38812.8元（3881280元＊1%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告滁州仪邦置业有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告杨思班办理位于滁州市琅琊区上海北路585号滁州仪邦广场的28套房屋产权变更登记手续（具体房号：1幢商业单元114室；2幢商业单元202室；3幢商业单元105、106、107、108、109、110、111、112、113、114、115、120、121、122、123、124、125、126、127、128、129、130、131、132室；5幢公寓单元708、902室）；二、被告滁州仪邦置业有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告杨思班违约金38812.8元；三、驳回原告杨思班的其他诉讼请求。如果被告滁州仪邦置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3230元，由原告杨思班负担2230元，由被告滁州仪邦置业有限公司负担1000元，于判决生效之日起十日内直接缴纳至本院诉讼费账户（账号见附件二）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 长  刘雪萍人民陪审员  夏 礼人民陪审员  牛泽霞二〇二〇年十二月二十三日法官助理邓悦书记员周平平附件一本案适用的法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应该按照约定全面履行自己的义务当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。……附件二本院诉讼费账户：收款人户名：滁州市琅琊区人民法院开户行：工行安徽滁州开发区支行账号：13×××96诉讼费缴纳时应在用途中注明“诉讼费”和“案号”、在交款人中注明交款人“姓名或单位”。