北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初18445号原告：张延庆，男，1953年9月30日出生，汉族，北京市朝阳区居民，住北京市朝阳区，身份号码XXX。被告：北京东方京海投资有限公司，住所地北京市顺义区后沙峪镇双裕南小街1号院3号楼1层3-3室，统一社会信用代码91110000585809154K。法定代表人：朱歌燕，董事长。委托诉讼代理人：张**平，女，1982年10月24日出生，汉族，北京东方京海投资有限公司行政人员，住北京市顺义区。原告张延庆与被告北京东方京海投资有限公司（以下简称东方京海公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张延庆，被告东方京海公司委托诉讼代理人张**平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张延庆向本院提出诉讼请求：1．确认张延庆与东方京海公司签订的《蓝尚家园单位房屋内部使用权转让协议》无效；2．判令东方京海公司支付原告购房款利息（以208万元为基数，自2016年12月29日计算至2020年7月17日止，按照年15%利率计算）；3．案件受理费由被告负担。事实和理由：法院多份生效判决书已经确认，东方京海公司违反法律，行政法规的强制性规定出售海航国兴城3号楼、5号楼给买受人，经过购房者多次维权行动，海航领导签了承诺书，承诺一定妥善处理好这次售楼买卖纠纷。原告为维护自己的合法权益，故诉至法院。被告东方京海公司辩称，双方之间的《蓝尚家园单位房屋内部使用权转让协议》是合法有效的。东方京海公司于2016年3月14日与河北建设集团有限公司约定，以北京国兴城项目工程款支付部分房款，签订了《蓝尚家园单位房屋内部使用权转让协议》，其中包含本案房屋第3栋607号房（以下简称607号房屋），该协议中明确记载房屋的用途为办公，土地使用年限自2011年11月3日至2061年11月2日止，即该房屋的使用权由东方京海公司转让给了河北建设集团有限公司。后东方京海公司与张延庆、河北建设集团有限公司三方共同签订了《北京海航国兴城房屋使用权更名协议书》，约定将该房屋的使用权更名至丙方，更名后丙方不再享有更名机会。随即，2016年12月29日，东方京海公司与张延庆签订《蓝尚家园单位房屋内部使用权转让协议》，约定东方京海公司建造了标的房屋，但是暂时尚未取得相关分户产权证，张延庆与转让方对此均知悉。由此可见，本案中东方京海公司并没有实施对外销售行为，两份协议都表明合同性质是转让房屋使用权，协议中没有商品房预售许可证等字样，张延庆及河北建设集团有限公司对此属明知，所有的转让协议都是签订方的真实意思表示，不存在任何无效情形。张延庆要求东方京海公司支付其购房款利息的请求缺乏事实和法律依据，双方协议中第六条第（二）款中有相关约定，东方京海公司于2018年10月18日向蓝尚家园3、5号业主发送了《关于蓝尚家园3、5号楼分户产权问题的告知函》，函中明确表示上述两号楼公寓房屋因受政策限制不具备办理分户产权的条件，根据协议第九条之约定，通知业主可在继续持有该房屋使用权及不同意继续持有该房屋使用权、申请由东方京海公司回购房屋两种处理方式中择其一。张延庆在上述告知函发出后90天内未作出回购书面申请，则应视为放弃该房屋的回购权，同时，由张延庆继续持有该房屋的使用权、处置权、收益权等其他权益。东方京海公司并未承诺一定为张延庆办理房屋产权证。张延庆提交的《国兴城公寓业主诉求登记表》中，载明张延庆于2019年1月11日向东方京海公司提出了四项诉求，对于此登记表，仅由当时项目负责人田洋涛签署“收悉”，表示东方京海公司收到张延庆相关的诉求并没有对此作出任何承诺。关于张延庆的承诺书，出具背景是2018年11月22日近30名业主和我公司成立的3、5号楼产权问题专项处理小组召开沟通会，会上业主强烈要求东方京海公司出具承诺书，该函明确向业主承诺在未办理分户产权前，房屋产权由东方京海公司持有，不得以任何形式向第三人变更。时至今日，该房屋产权仍在东方京海公司名下，东方京海公司没有违反承诺书的约定。若涉诉的协议被认定为无效，则张延庆应予以退房，且向东方京海公司支付该期间的房屋占有使用费。张延庆已收到左世合退还的房款和利息，不能再向东方京海公司主张。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对（2020）京0113民初5059号民事判决书、光大银行回单、《蓝尚家园单位房屋内部使用权转让协议》、更名协议、视听资料，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：河北建设集团有限公司北京九分公司（甲方）与北京超越东方商贸有限公司（乙方）签订协议书，约定甲乙双方签订了钢材买卖合同，乙方为甲方施工的海航北京后沙峪综合配套基地等项目提供钢材，甲方有向乙方支付钢材款的义务；为了满足双方继续合作的需要，双方同意甲方以其承建的北京海航公司的一套房产，价款合计2508000元以抵债的方式支付乙方钢材款，房屋具体情况如下：607号房屋，面积138．47平米，总金额2508000元，上述房屋性质为商品房，产权50年；左世合为乙方员工，身份证号×××,乙方指定将该房产登记在其名下；甲方知悉并同意本协议全部内容，有义务协助办理与海航公司签订房屋合同、网签合同、购房发票等相关正常手续；上述相关房产在协议签订日至签订正式网签合同日之前，无需支付任何相关费用；办理交房、入住、过户登记等手续时，相关费用由乙方依法支付，与甲方无关。乙方承诺针对此房屋的归属权益乙方将不再变更。2016年7月13日，左世合办理了607号房屋验收及入住手续。2016年10月20日，左世合（甲方）与张延庆（乙方）签订《北京海航国兴城购房资格转让协议书》，约定双方自愿就该房屋购房资格转让事宜签订协议如下：物业地址：北京市海航国兴城607号房屋，该物业暂测建筑面积137平米。（签署《北京市商品房预售合同》建筑面积以通过政府部门备案的预测面积为准，面积的差异所需补或退之房款按照产权单位书面通知的款项由乙方负责）。该房屋转让价为叁佰零伍万元整；乙方将以全款的方式购买此房，乙方在签订合同后支付定金300000元，并在签订合同后改底单当日剩余房款支付于甲方，买卖双方约定本合同签订之日起4个月内共同去售楼处改底单，变更产权人；若乙方（可以为乙方本人或者乙方指定的具有北京市购房资格的其他自然人）所提交资料无法通过北京市购房资格审核等原因而导致无法签署《北京市商品房预售合同》的，或乙方因自身原因不继续履行合同。作为乙方违约处理，本协议将自动解除，与甲方无关，乙方无权要求甲方及丙方退还所付所有款项及相关费用（购房定金及居间服务费等）；甲方承诺该房屋可以签署《北京海航国兴城房屋更名协议书》，在收到全部房款后积极配合乙方完成更名手续，若在乙方签署《北京海航国兴城房屋更名协议书》前，甲方主动解约，需双倍返还已收定金；本合同自三方签字（盖章）之日起生效。2016年10月20日，张延庆向左世合支付定金30万元。2016年12月29日，张延庆支付剩余房款275万元。东方京海公司（甲方）、河北建设集团有限公司（丙方）与张延庆（丙方）签订《北京海航国兴城房屋使用权更名协议书》，约定乙方所选607号房屋的使用权，抵扣的工程款2080000元，现使用一次更名权利，自愿将该房屋的使用权更名至丙方，更名后丙方不再享有更名机会……丙方应按照甲方通知在5个工作日内与甲方提交签署《房屋使用权转让协议》所需资料……2016年12月29日，张延庆与东方京海公司签订《蓝尚家园单位房屋内部使用权转让协议》，约定第一条房屋基本情况：607号房屋用途为办公，土地使用年限自2011年11月3日至2061年11月2日止。该房屋协议约定的建筑面积共138．47平方米。第二条房屋使用权转让款：按建筑面积计算，该房屋使用权合每平方米15022元，合计总金额2080000元。第四条交接使用权期限。转让方应当在2016年12月31日前，将该房屋使用权交接受让方使用。第五条交接房屋使用权。双方进行验收交接后，签署房屋使用权交接单。转让方还需提供《质量保证书》和《使用说明书》。第六条关于产权登记的约定。转让方建造了标的房屋，但是暂时尚未取得相关分户产权证，受让方与转让方对此均知悉。转让方自该房屋使用权实际交接之日起3年内，为受让方落实办理该房屋的《房屋所有权证》手续，使其满足网签条件。转让方应当在房屋使用权实际交接之日起每年为受让方发送《房屋所有权证办理情况》的书面告知函。(一)出让方落实分户产权分割。转让方在房屋使用权交接之日起3年内落实办理该房屋的《房屋所有权证》手续时，买受人应当在接到出卖人书面告知函之日起30日内按本约定，向出卖人支付第二阶段转让款，并按要求向出卖人提供办理《房屋所有权证》所必需的资料，预缴办理《房屋所有权证》所需缴纳的相关费用。如买受人原因，未能在指定时间内支付第二期转让款，出卖人有权将该房屋使用权收回，将受让方已支付款项无息退还至受让方原付款账户。受让方与转让方在签署该房屋的北京市商品房买卖合同时，本协议自动作废，受让方所交转让款将自动转为该房屋购房款。(二)出让方未落实分户产权分割。如因转让方的责任，转让方未能在该房屋使用权交接之日起3年内落实《房屋所有权证》办理，转让方应当将办理结果书面通知受让方。双方约定后按照以下方式处理：1．受让方在通知送达之日起90日内提出回购的书面申请，转让方在收到书面申请后30日内，将全额退还受让方。2．受让方在通知送达之日起90日内未做出回购的书面申请的，即视为受让方放弃回购权。转让方将免去本合同第四条规定的第二阶段转让款，同时受让方将继续拥有该房屋使用权、处置权、收益权等其他一切权益。合同还对违约责任、保修责任、物业管理等内容进行了约定。2020年3月，张延庆以房屋买卖合同纠纷为案由，将左世合，北京超越东方商贸有限公司、北京金色时光房地产经纪有限公司起诉至本院，案号为（2020）京0113民初5059号，在该案中，张延庆称左世合于2016年12月29日将607号房屋交付给其并使用，张延庆提交了《关于禁止违规销售房屋的告知》一份、《北京市规划和自然资源委员会关于顺义新城第20街区20-72、20-81地块住宅混合公建项目相关信访情况的函》一份，其中《关于禁止违规销售房屋的告知》系北京市顺义区住房和城乡建设委员会房屋交易市场管理科于2018年11月9日向东方京海公司发出，内容为：“近日，我科收到关于你公司无证销售位于顺义区后沙峪镇海航国兴城小区3号楼、5号楼的信访举报，经我科核实，信访人所举报的情况属实。依据《商品房销售管理办法》（建设部第88号令）要求，现正式通知你单位立即停止销售行为”。《北京市规划和自然资源委员会关于顺义新城第20街区20-72、20-81地块住宅混合公建项目相关信访情况的函》系北京市规四原为于201内容为：因“商业配套及酒店等”非土地用途，其对应的土地用途为“商业、综合”，故土地出让合同补充协议第二十四条约定了“本次出让宗地中的商业、综合等部分必须由受让方持有，不可分割销售。鉴于东方京海公司违反土地出让合同约定，将部分综合用途的房屋进行分割销售，按照土地批后监管属地管理的原则，特将上述情况函告贵区，请贵区组织相关部门督促东方京海公司对违约行为进行整改。本院审理后认为张延庆与左世合签订的《北京海航国兴城购房资格转让协议书》实质为商品房买卖合同。根据相关法律规定，商品房出售必须按照土地使用权证书或使用土地的批准文件确定的土地用途使用土地，且出售房屋应取得商品房预售许可证明。之前多份生效判决已经确认东方京海公司违反法律、行政法规的强制性规定出售海航国兴城3号楼、5号楼房屋给买受人，买受人又将房屋出售给第三人签订的买卖协议无效，因此，张延庆与左世合签订的《北京海航国兴城购房资格转让协议书》应属无效。张延庆要求左世合返还购房款305万元，法院予以支持，对于张延庆要求按照中国人民银行同期贷款利率支付房款利息的诉讼请求，法院根据张延庆、左世合的过错程度予以确定。最终判令确认张延庆与左世合签订的《北京海航国兴城购房资格转让协议书》无效；左世合退还张延庆房款305万元及利息……该判决作出后，双方均未上诉，已经发生法律效力。后张延庆申请强制执行，左世合退还张延庆购房款305万元并支付利息。2020年9月28日，张延庆以房屋买卖合同纠纷为由，将东方京海公司诉至本院，即本案诉讼，张延庆称其在2020年9月28日向东方京海公司反映诉求，东方京海公司承诺其按照每年15%的标准支付利息，故东方京海公司应履行承诺，为证明其主张，其提交了国兴城公寓业主诉求登记表、视听资料予以证实，视听资料中可见东方京海公司法定代表人朱歌燕说：“我认可我直接和你签的合同金额是208万，你多付出的是你跟材料商之间的，你去找他……按照每年百分之多少的利息，除了退还房款以外，至于多少，你们业主可以提要求……10%、15%你们都可以提……”东方京海公司对于国兴城公寓业主诉求登记表的证明目的不予认可，表示国兴城公寓业主诉求登记表不是作出承诺的表示，只是对张延庆反映的情况表示收悉，张延庆从左世合处购买的607号房屋，张延庆与左世合存在合同关系；对于视听资料的合法性和关联性不予认可，表示视听资料属于偷拍，不具有合法性，且视频中朱歌燕仅对东方京海公司与张延庆签订的合同使用权表示认可，提出张延庆可以提补偿需求，双方可以商谈，不构成承诺性质，不具有证据效力。庭审中，双方确认张延庆与左世合于2020年11月11日将607号房屋腾退并完成交接。经本院询问，东方京海公司坚持认为涉诉的《蓝尚家园单位房屋内部使用权转让协议》有效，并表示如果法院认定该转让协议无效，就无效的法律后果其保留诉权、另行解决。本院认为：生效判决已经认定张延庆与左世合签订的《北京海航国兴城购房资格转让协议书》实质为商品房买卖合同，应属无效。张延庆与东方京海公司签订的《蓝尚家园单位房屋内部使用权转让协议》系在张延庆与左世合订立房屋买卖合同关系且与东方京海公司签订更名协议书基础上签订，根据相关法律规定，商品房出售必须按照土地使用权证书或使用土地的批准文件确定的土地用途使用土地，且出售房屋应取得商品房预售许可证明，故涉诉的《蓝尚家园单位房屋内部使用权转让协议》亦应无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，张延庆主张东方京海公司向其支付购房款利息，首先，张延庆称东方京海公司对其作出承诺按照年15%的利率支付利息，但经本院审查，其提交的证据未能证明东方京海公司作出此项承诺，东方京海公司亦不予认可；其次，张延庆确认607号房屋的购房款均支付给左世合，东方京海公司未收取过其购房款，（2020）京0113民初5059号民事判决书生效后，其已经收到左世合退还的购房款以及利息，相关损失已得到赔偿，综上，张延庆主张东方京海公司支付购房款利息的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告张延庆与被告北京东方京海投资有限公司于二〇一六年十二月二十九日签订的《蓝尚家园单位房屋内部使用权转让协议》无效；二、驳回原告张延庆的其他诉讼请求。案件受理费一万六千一百五十一元，由原告张延庆负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  张 蕾二〇二〇年十二月二十八日法官助理  王雅菲书 记 员  孙建伟