北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书(2018)京0107民初24857号原告：北京京海时尚商贸有限公司，住所地北京市石景山区高井甲32号88号楼。法定代表人：张旭，经理。委托诉讼代理人：张浩，大沧海律师事务所北京分所律师。委托诉讼代理人：王建友，男，1962年12月8日出生，汉族，该公司员工,住大沧海律师事务所北京分所宿舍。被告：中国人民解放军32081部队第二管理处，住所地北京市香山南路87号。法定代表人：赵文军，副处长。委托诉讼代理人：熊远亮，男，1984年3月13日出生，汉族，该部队干部，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：郝萍，北京市炜衡律师事务所律师。第三人：北京佳客汇海酒店管理有限公司，住所地北京市石景山区西黄村北方工大路北东侧房屋。法定代表人：王化成，执行董事。第三人：北京喻世三言上网服务有限公司，住所地北京市石景山区西黄村北方工大路北东侧。法定代表人：冷永侠，执行董事。第三人共同委托诉讼代理人：马海平，北京和铭律师事务所律师。原告北京京海时尚商贸有限公司（以下简称:京海公司）与被告中国人民解放军32081部队第二管理处（以下简称：32081部队第二管理处）及第三人北京佳客汇海酒店管理有限公司（以下简称：汇海公司）、北京喻世三言上网服务有限公司（以下简称：三言公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人张浩、王建友，被告之委托诉讼代理人郝萍、熊远亮，第三人之共同委托诉讼代理人马海平、第三人汇海公司之法定代表人王化成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告京海公司向本院提出诉讼请求:1、请求法院判决被告赔偿原告对所承租房屋的装修装饰及设备残值损失8530389.66万元；2、请求法院判决被告赔偿原告合同未到期而解除合同造成的可得利益损失300万元。事实和理由：1993年2月27日，中国人民解放军52817部队与北京利华工贸公司签订了《合同书》。双方约定，52817部队将座落在京字606地方的土地1230平方米出租给利华公司使用，其中地上建筑有平房330平方米。租期为15年，从1993年3月1日起至2008年3月1日止。1993年，利华公司在所租土地上新建760平方米的2层楼房。1996年因田村路修路，将部分平房拆除。2000年4月25日，根据《关于军队不再从事生产经营》的指示，52817部队与利华公司在终止了1993年2月27日的《合同书》后，签订了《租赁合同》。双方约定，52817部队将其所属京京字6062号座落内的1230平方米土地及其地上现有平房140平方米租给利华公司使用，租期为13年，从2000年3月1日起至2013年2月28日止。利华公司在承租土地上所建办公楼760平方米以及配套设施（土建部分）、承租的52817部队所属平房，在合同期限内由利华公司负责维护修缮。2008年，利华公司将其所承租的场地和房屋全部转租给第三人三言公司使用。2013年3月，三言公司在其承租房屋的基础上投资新建、扩建成三层楼房，新建房屋建筑面积1914平方米，对外墙、钢结构、室内、消防等进行了改造和装修，并采购和安装了大量的设备。2013年10月23日，因2000年4月25日签订的《租赁合同》限期届满，中国人民解放军66407部队与利华公司签订了《军队房地产租赁合同》。双方约定，66407部队将位于北京市石景山区西黄村路的（坐落号：京京字6062号）房屋建筑面积2674平方米，场地面积1230平方米，出租给利华公司使用。租赁用途：酒店、网吧。租赁期限自2013年3月1日起至2023年2月28日止。2013年11月5日，利华公司与喻世三言公司签订了《房屋租赁合同》。双方约定，利华公司坐落于北京市石景山区苹果园街道办事处西黄村北方工大北口东侧房屋转租三言公司，建筑面积2674平方米。租赁用途为经营酒店、网吧。租赁期限为10年，自2013年3月1日起至2023年2月28日止。2014年9月19日，三言公司在其租赁的房屋登记注册了第三人汇海公司，用于经营酒店。汇海公司对室内、消防等进行了改造和装修，并采购和安装了大量的设备。2014年2月26日，利华公司因决议解散申请注销登记。2016年3月15日，原告华北京海实业总公司向66407部队出具《情况说明》，载明：“利华公司是我公司所属企业，该公司注销后，位于北京市石景山区西黄村路的（坐落号：京京字6062号）房屋建筑面积2674平方米、场地面积1230平方米的管理责任及收益由我公司承继”。2013年，52817部队番号更改为66407部队。2017年，66407部队番号变更为被告中国人民解放军32081部队第二管理处。2016年初，中央军事委员会印发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，要求停止军队和武警部队一切经营活动。随后，32081部队第二管理处起诉要求原告腾房，2018年4月17日北京市石景山区人民法院作出（2018）京0107民初2456号民事判决书，原告上诉到北京市第一中级人民法院，北京市第一中级人民法院于2018年6月20日作出（2018）京01民终5394号民事判决书，驳回了华北公司的上诉请求。综上，原告认为，被告在合同期限内解除合同并收回房屋，原告与第三人三言公司和汇海公司投入大量资金进行了房屋扩建和装饰装修房屋，关于经营损失，原告将房屋出租给第三人在租赁期间内可得租金利润为150万元，而第三人可得利益损失参照原告的计算标准亦为150万元，被告应对原告的建房、装修、设备及经营损失进行赔偿。原告为此诉诸法院，请求法院依法判决，维护原告的合法权益。被告32081部队第二管理处答辩称：不同意原告的诉讼请求。1、原告并不是本案的适格主体，本案中原告所主张的诉讼请求均不是原告所进行的，原告未支付加建和装修的费用，根据物权法相关规定，原告并非加建及装修部分的所有权人，无权要求补偿。2、就原告目前所提交的证据显示装修和加建是汇海公司所为，根据合同的相对性原则，应当由汇海公司向本案原告主张赔偿，不是同一法律关系。原告与被告之间租赁合同的解除已经经过法院审理，并已有生效判决，根据判决所载合同解除原因是因为不可抗力原因及军队房地产租赁合同第9条，该条明确约定因不可抗力原因及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任，因此根据双方该合同约定，本案被告无须对原告进行赔偿。3、针对原告所提供的证据显示汇海公司进行了装修及装饰，但部队仅仅同意原告将租赁房屋转租给汇海公司，并未同意其进行装修和装饰，出租人未同意的装饰装修应属于承租人或次承租人的侵权行为，被告不应当对其进行赔偿或补偿。原告第一项诉讼请求关于设备残值的问题，原告并没有举证是哪些设备，另外设备不属于不可拆除的附合物，属于经营的必要支出，不在赔偿之列。且被告还专门发过书面停工通知，但次承租人仍一意孤行，故不应得到补偿或赔偿。另双方之间所签订的军队房地产租赁合同第8条对于改造和扩建有非常明确的约定，约定进行改造、装修必须征得被告同意，确实需要新建和添建的必须向被告提供建设方案，在被告按规定报经军队主管部门批准，并出具书面同意书后实施，也就是说双方对于加建、扩建合同中都有非常明确的约定。因此为履行相关手续而进行的加建、扩建行为，在性质上属于违约行为。4、原告并未提供任何证据证明其可得利益损失，该项诉讼请求没有法律依据，也没有合同约定，更不符合相关文件和通知精神，请法院驳回原告该项诉讼请求。本院经审理确认如下事实：位于北京市石景山区西黄村田村路以南，西黄新村南里1号楼以西，万盛行雍景四季店以东的房屋及院落系军产，所有权人为中国人民解放军总后勤部。原使用单位为中国人民解放军52817部队。1993年2月27日，中国人民解放军52817部队（以下简称：52817部队、合同甲方）与北京利华工贸公司（以下简称：利华公司、合同乙方）签订《合同书》。双方约定，52817部队将座落在京字606地方的土地及地上建筑平房出租给北京利华工贸公司。租赁期从1993年3月1日起至2008年3月1日止。2000年4月25日，52817部队（甲方）与利华公司（乙方）在终止了1993年2月27日的合同后，签订《租赁合同书》。甲方继续将前述房屋（平房140平方米）及土地（1230平方米）租赁给乙方使用。租期为2000年3月1日起至2013年2月28日止。2013年，中国人民解放军66407部队（以下简称：66407部队、合同甲方）与利华公司（合同乙方）签订《军队房地产租赁合同》。该合同主要载明：甲方自愿将位于北京市石景山区西黄村路的（坐落号：京京字第6062号）房屋建筑面积2674平方米，场地面积1230平方米（以下简称涉案房屋及场地），出租给乙方使用。租赁用途:酒店、网吧。租赁期限自2013年3月1日起至2023年2月28日止。租金标准按照合同期内前五年（2013年3月1日至2018年2月28日）每年年租金为15万元，后五年（2018年3月1日至2023年2月28日）每年租金为18万元。租金按年结算，乙方于每年3月1日前十日内交付甲方。合同的解除：因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任。乙方违约责任：（一）乙方有违反本合同第八条约定行为的，甲方有权解除合同，同时，乙方应当向甲方支付20万违约金；乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的的千分之三向乙方加收违约金；逾期30日的，甲方有权解除本合同并收回本合同约定属于甲方的全部财产，同时停止向乙方提供水、电等。2013年10月23日，66407部队出具同意装修证明，同意汇海公司就涉案房屋进行室内装修。2013年10月30日，66407部队、利华公司与汇海公司签订转租协议，约定66407部队同意利华公司将涉案房屋及场地中的1500平方米房屋转租给汇海公司，租期为5年。同日，利华公司与汇海公司签订《房屋租赁合同》，约定利华公司将前述1500平方米房屋转租给汇海公司用于酒店经营，租赁期限自2013年11月1日起至2018年10月31日止。2013年11月5日，利华公司将涉案房屋及场地转租给三言公司，双方签订《房屋租赁合同》，载明房屋用途为经营酒店、网吧，租赁期限自2013年3月1日起至2023年2月28日止，2013年3月1日至2014年2月28日年租金为31万元，2014年3月1日至2018年2月28日年租金为38万元，2018年3月1日至2023年2月28日年租金为48万元。经核实，1993年2月27日《合同书》，2000年4月25日的《租赁合同书》，2013年的《军队房地产租赁合同》中涉及的场地及房屋的位置均是：北京市石景山区西黄村田村路以南，西黄新村南里1号楼以西，万盛行雍景四季店以东。原、被告认可涉案房屋具体的地址位于前述院落里用于网吧及酒店经营的三层楼房。2014年2月26日，北京利华工贸公司因决议解散申请注销登记。2016年3月15日，华北京海实业总公司（以下简称：华北公司）向中国人民解放军66407部队出具《情况说明》，其中载明：利华公司是我公司所属企业，该公司注销后，位于北京市石景山西黄村路的（坐落号：京京字第6062号）房屋建筑面积2674平方米、场地面积1230平方米的管理责任及收益由我公司承继。2018年2月6日，32081部队第二管理处将华北公司诉至本院，要求判令解除双方签订的《军队房地产租赁合同》并支付欠付租金及腾退涉案房屋和场地。该案中经审理查明：原中国人民解放军66407部队位于北京市海淀区香山南路87号院。自2017年部队转隶后，现番号改为中国人民解放军32081部队第二管理处，隶属于32081部队直属部队，其属于独立法人单位，独立承担法律责任。2016年，中央军事委员会印发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，要求停止军队和武警部队一切经营活动。2018年1月30日，32081部队第二管理处向华北公司送达《通知》。《通知》载明:根据军委全面停止有偿服务部署，要求各部门立即停止有偿服务。贵公司最后一次缴纳租金为2016年。至今欠缴租金150000元，按照合同约定（第十一条），部队有权解除合同并收回按合同约定属于甲方的全部财产。并加收滞纳金150750元（2017年3月1日至2018年1月30日，共335天）。前期已多次同贵公司进行了政策宣讲和协调，目前西黄村租赁清退工作未得到有效进展，现通知贵单位立即停止西黄村租赁项目，具体内容如下:1.立即终止利华公司与32081部队第二管理处原66470部队签订的军队房地产租赁合同;2.立即停止西黄村租赁场地内有偿服务项目，并在接到通知后一个月将租赁场所清理腾退，务必于2018年3月1日完成场地交接。2018年4月27日，本院针对上述案件做出（2018）京0107民初2456号民事判决书，判令解除32081部队第二管理处与华北公司订立的《军队房地产租赁合同》并腾退涉案房屋及场地交付于32081部队第二管理处。华北公司对该判决不服上诉后，2018年6月20日，北京市第一中级人民法院做出（2018）京01民终5394号民事判决书，驳回华北公司上诉，维持原判。2018年8月30日，本院通过强制执行，将涉案房屋及场地腾退交付32081部队第二管理处，原、被告确认双方就租金已无争议。2020年7月15日，原告由华北京海实业总公司更名为北京京海时尚商贸有限公司。庭审中，被告提交《停工通知》，证明于2013年6月7日通知原告不得对涉案房屋及场地进行拆建。原告对此不予认可，表示该通知系被告自行制作，落款时间亦发生在被告出具的同意装修证明之前。庭审中，原、被告确认涉案房屋的装修及扩建于2013年左右建设完成。原告提交设计图纸、收据、购销合同等证据，证明对涉案房屋及场地进行装修改建所产生的费用。被告对此均不予认可。诉讼中，本院依原告申请于2018年8月20日对涉案房屋的建设造价及装修残值委托北京中润达工程咨询有限公司（以下简称：中润达公司）进行鉴定。中润达公司在多次勘验涉案房屋现状的基础上，于2020年9月24日出具润鉴字2020-1-013号工程造价鉴定意见书，载明涉案房屋装修及扩建工程造价为8530389.66元。庭审中，被告申请鉴定人出庭接受询问，鉴定人表示在鉴定过程中通过现场勘验及会议纪要与原、被告对鉴定范围进行过确认，关于残值金额需要根据造价结合合同情况进行平均分摊的方式计算。庭审中，第三人明确表示为了便捷当事人诉讼，平衡保护各方诉讼权利，关于涉案房屋的装修建设损失及可得利益损失均由原告向被告主张，第三人不再向被告主张上述权利。庭审中，关于原告主张的可得利益计算方式，原告称系根据与被告签订的租赁合同未到期部分的履行利益计算，原告承租被告房屋需支付年租金18万元，将涉案房屋转租年租金收入为48万元，每年租金差额30万元系其固定租金收入，在2018年3月1日至2023年2月28日期间，其履行利益为150万元。诉求中另外150万元系第三人的可得利益损失，是参照原告的标准进行计算。诉讼中，被告提出反诉主张原告应当支付承租涉案房屋期间的电费，但未按照指定期间交纳反诉费，本院对此不予处理。以上事实，有合同书、租赁合同、军队房地产租赁合同、转租协议、情况说明、证明、民事判决书、评估报告及各方当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，66407部队与利华公司于2013年签订的《军队房地产租赁合同》系当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。之后，32081部队第二管理处、京海公司分别承继了租赁合同中出租人和承租人的权利、义务。经本院生效裁判文书确认，因军队政策法规重大调整，《军队房地产租赁合同》已解除，涉案房屋于2018年8月30日腾退交付32081部队第二管理处。原告主张的请求权基础能否成立，须对以下问题进行分析。第一，原告向被告主张赔偿装修建设及可得利益损失的主体资格问题。被告对原告的主体资格提出抗辩，认为在装修及建设由第三人实施的情况下，应由第三人向原告主张赔偿损失，再由原告向被告提出主张。对此，第三人在诉讼中明确表示从便捷诉讼及平衡权利义务的角度，同意由原告向被告主张前述损失，第三人不再就装修建设及可得利益损失向被告提出赔偿请求，因此，原告具备向被告主张权利的主体资格。第二，被告是否就装修及建设损失向原告负有赔偿责任。首先，被告提出在《军队房地产租赁合同》中明确约定因军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，双方均不承担责任。该条款中的“不承担责任”不能按照“免除全部责任”进行解释，应当理解为免除被告因停偿提前解除合同的违约责任，不能免除合同解除后合理的补偿责任。其次，被告提出原告在未经其同意的情况下对涉案房屋进行装修建设。综观1993年合同书、2000年租赁合同及2013年军队房地产租赁合同，涉案房屋作为主要租赁物从140平方米的平房转化为2674平米的三层楼房，且租赁用途明确为酒店及网吧，涉案房屋必然需要经过装修及扩建，根据一般社会经验法则判断，可以得出被告同意第三人的装修及扩建行为的结论。最后，本案中，因军队政策法规调整导致《军队房地产租赁合同》解除，被告对原告提交的装修及建设费用证据不予认可，在对涉案房屋现状进行勘验的基础上，中润达公司出具的评估报告本院予以采信，剩余租赁期内的装修残值损失及建设造价费用，应依照公平原则由双方根据合同履行情况分担，本院对被告应补偿原告的装饰装修及建设费用损失酌定为2300000元。第三，关于原告向被告主张可得利益损失的问题。双方在《军队房地产租赁合同》中明确约定因军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，双方均不承担责任。如前所述，该责任为违约责任。被告作为承租人诉请赔偿经营损失、转租租金等预期利益，属于违约责任中的损害赔偿部分，虽然原告转租给第三人的租金差额利润每年为30万元，因合同解除导致未履行部分金额逾百万，但原告此项主张缺乏合同及法律依据，本院对此不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条之规定，判决如下:一、被告中国人民解放军32081部队第二管理处于本判决生效后七日内给付原告北京京海时尚商贸有限公司装饰装修及建设费用补偿款2300000元；二、驳回原告北京京海时尚商贸有限公司的其他诉讼请求。如果被告中国人民解放军32081部队第二管理处未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费90982元（原告已预交），由原告北京京海时尚商贸有限公司负担65782元，由被告中国人民解放军32081部队第二管理处负担25200元（于本判决生效后七日内交纳）；鉴定费192300元（原告预交187300元、被告预交5000元），由原告北京京海时尚商贸有限公司负担96150元，由被告中国人民解放军32081部队第二管理处负担96150元（于本判决生效后七日内将其中93650元迳行给付原告北京京海时尚商贸有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，按照不服本判决金额部分交纳上诉案件受理费（到本院领取交费通知），上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  陈仪佳人民陪审员  武文华人民陪审员  刘淑荣二〇二〇年十二月二十八日书 记 员  闫 妍宋鸽