北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初22205号原告：北京中天富通房地产开发有限公司，住所地北京市通州区潞苑南里3号17号楼7单元商14。法定代表人：黄榜，董事长。委托诉讼代理人：王晓娜，北京市京师律师事务所律师。被告：赵双进，男，1962年2月4日出生，汉族，住北京市通州区。原告北京中天富通房地产开发有限公司（以下简称原告）与被告赵双进（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王晓娜，被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付购房款404689元；2．判令被告以31381元为基数，支付逾期付款违约金17954元（自2011年6月13日起至2015年2月26日）；3．判令被告以404689元为基数，自2011年6月13日起算，支付逾期付款违约金至实际履行之日止（按年利率15．4%标准，暂计算至2020年8月28日为574388元）；4．诉讼费由被告负担。事实与理由：原、被告双方于2012年4月24日签订编号为Yxxxxxxx的北京市商品房预售合同，约定被告认购原告开发建设的位于北京市通州区永顺镇嘉华国际新城x期xx号楼xxx房屋一套。房屋建筑面积93．77平方米，总价款为563652元。房款支付方式为一次性付款。2015年2月26日，双方完成收房入住交接手续。但被告未按约定交纳全部房款，为维护自身合法权益，特起诉至法院，望判如所请。被告辩称，一是被告认可未付房款为404689元，但原告没有给被告合同原件，故合同还未履行，不存在违约金的问题，也不认可违约金计算方式，原告主张的违约金标准过高，请求法院予以酌减。二是原告就已付款仍向被告要求违约金，没有事实依据。三是双方当时约定的是贷款，并非一次性付款，且原告至今未通知被告办理贷款的时间及方式。四是被告收到了原告发出的收房通知，但因被告无法办理贷款，没有能力付全款收房，只能在明年6月份之前付清房款后再收房，故现在还没有收房。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年6月8日，原、被告双方签订选房确认单，约定被告认购原告开发建设的位于北京市通州区永顺镇嘉华国际新城x期珠江丽景家园xx座x-xxx号房屋，建筑面积92．99平方米，套内建筑面积72．22平方米，总房价为558963元，被告选择贷款方式；被告需承担综合费用中的产权代办费用800元；付款计划约定，被告于2011年6月12日前付清第一笔首期房款/元及综合费用，并于开发商电话或书面通知网签之日起3个工作日内办理商品房买卖合同书网签手续；该房屋在被告履行本选房确认单、签署并全面履行商品房买卖合同约定义务的前提下，于2012年6月30日前交付被告使用。此外，选房确认单还约定了其他内容。2012年4月24日，原告为出卖人、被告为买受人签订《北京市商品房预售合同》（限价商品住房，合同编号：Yxxxxxxx），约定购买房屋坐落于通州区永顺镇焦王庄村及耿庄村嘉华国际新城x期（x号地）xx＃住宅楼x层xxx，预测建筑面积92．99平方米，其中套内建筑面积72．22平方米，总价款为558962元；合同第十一条关于逾期付款责任的约定为，逾期超过180日，出卖人有权解除合同，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金；附件五第一条关于付款方式的约定为一次性付款，买受人未按约定付款逾期超过十日，买受人愿意继续履行合同，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际履行之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款千分之二的违约金；附件五第三条约定，买受人应于选房确认单约定的时间履行支付房款等义务，应买受人要求并经政府协调，买受人选择在该限价商品房所在楼栋主体封顶时履行上述义务，如买受人未按时履行，除买受人应按合同约定承担违约责任外，合同第十二条、第十三条约定的限价商品住房和基础设施等的交付时间出卖人也相应顺延（顺延交付天数与买受人延期付款天数一致）。此外，合同还约定了其他内容。2015年2月26日，被告支付尾款31381元，但被告主张其未实际收房，现在门牌号不清楚。双方均认可，涉案房屋建筑面积93．77平方米，单价6011元，房屋总款563652元，其中由北京新城基业投资发展有限公司代付127582元，剩余404689元应由赵双进支付，但赵双进尚未支付上述款项。在审理过程中，原告主张其于2012年9月10日向被告发出催办函，主要内容为，被告选购了珠江丽景家园xx号楼xxx号房（现房屋所在楼栋主体已经封顶），需按照选房确认单的约定与原告签署商品房买卖合同，并向原告支付购房差额款431381元、提交办理贷款所需的全部费用和手续，原告现集中现场办公，请被告于三个工作日内前来办理，否则，原告有权不继续履行选房确认单。被告表示其确实收到了上述函件，但其按照要求前往办理贷款时，被告知无法办理直至今日。在审理过程中，原告主张，按照《北京市商品房预售合同》的约定，被告应于选房确认单确定的时间即2011年6月11日即应一次性支付房款。被告对此不予认可，主张被告多次向原告索要合同原件，但直至今日原告仍拒绝交付，且至今仍没有人通知被告办理贷款，被告不持有合同原件也无法办理贷款，被告目前亦未实际收房。此外，涉案房屋为拆迁定向安置房，2011年6月11日系拆迁方的付款时间，且选房确认单系政府组织的先拆迁先选房的福利，并非原告要求的交款日期。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据本院查明的事实，被告对于尚未支付剩余404689元购房款的事实予以认可，故本案的焦点问题是被告是否逾期付款，是否应就此向原告承担违约责任。原、被告双方签订的选房确认单以及《北京市商品房预售合同》均未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效。关于被告的付款时间，《北京市商品房预售合同》附件五明确约定，应被告要求并经政府协调，被告选择在该限价商品房所在楼栋主体封顶时履行付款义务，如被告未按时履行，除被告应按合同约定承担违约责任外，原告向被告交付涉案房屋的时间也相应顺延。故双方约定被告履行付款的时间为涉案房屋所在楼栋主体封顶之时。原告虽向被告邮寄了催办函，但该催办函并不能证明涉案房屋所在楼栋实际已经封顶及楼栋主体封顶的时间。后原告通知被告收房，被告于2015年2月26日向原告交付了房屋尾款，至此双方约定的被告履行交付购房款的条件成就，被告应按合同约定向原告支付购房款。故原告要求被告支付自2011年6月13日至2015年2月26日逾期付款违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。被告主张其并未收房，按照合同约定，其未予收房并非不支付房款的抗辩条件，其仍应向原告履行支付剩余房款的义务。被告主张其与原告约定的支付剩余404689元房款的方式为贷款，但双方在《北京市商品房预售合同》中约定的是一次性付款，且被告未就其主张提供证据证明，故被告应当于2015年2月26日付款条件成就后次日起承担逾期付款责任。关于逾期付款的违约责任，《北京市商品房预售合同》约定的违约金计算标准为按日支付应付款的万分之一，但合同附件五约定的计算标准为按日支付应付款的千分之二，附件五约定的计算标准不合理地加重了被告的责任，且被告明确主张违约金标准过高要求调整，故本院依法予以调整，调整为：以404689元为基数，以中国人民银行同期贷款利率为标准，自2015年2月27日计算至2019年8月19日并继续以404689元为基数，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，自2019年8月20日计算至实际付清之日止。原告主张违约金的过高部分，本院不予支持。关于原告要求被告支付404689元购房款的诉讼请求，证据充足，于法有据，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、赵双进于本判决生效之日起七日内向北京中天富通房地产开发有限公司支付剩余房款404689元；二、赵双进于本判决生效之日起七日内向北京中天富通房地产开发有限公司支付逾期付款违约金（违约金计算方式为：以404689元为基数，以中国人民银行同期贷款利率为标准，自2015年2月27日计算至2019年8月19日并继续以404689元为基数，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，自2019年8月20日计算至实际付清之日）；三、驳回北京中天富通房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6885元，由北京中天富通房地产开发有限公司负担3400元（已交纳），由赵双进负担3485元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  武 威二〇二〇年十二月二十三日法官助理  李 成书 记 员  樊天赐