安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖01民终10090号 上诉人（原审原告）：王钰，男，1991年6月19日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。 委托诉讼代理人：张晓梅，女，1959年7月5日出生，系王钰母亲，汉族，住安徽省合肥市包河区。 上诉人（原审被告）:兰超，男，1992年10月11日出生，汉族，住安徽省颍上县。 委托诉讼代理人：祁东仕，男，1989年6月10日出生，汉族，住安徽省颍上县。 上诉人王钰、兰超因合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2020）皖0102民初679号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年11月26日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 王钰上诉请求：一、在一审判决的基础上，再行判决兰超赔偿经济损失2万元；二、兰超承担本案诉讼费用。事实和理由：合肥华家房地产销售代理有限公司（以下简称华家公司）在居间服务的过程中存在弄虚作假，违反合同义务，造成王钰既拿不到房款，又无法将房屋出租，在房屋买卖纠纷案件中还自行承担了未及时取得房款的部分损失，故华家公司应当返还向王钰收取的用于打通银行贷款的费用15000元，并赔偿王钰的所有损失，一审法院未全部支持王钰主张的损失是错误的。 兰超辩称：华家公司在居间活动中没有弄虚作假的行为，为案渉的房屋买卖交易付出了很多辛勤的劳动，王钰所主张的损失不是华家公司造成的，王钰的上诉不能成立，请求法院予以驳回。 兰超上诉请求：一、撤销一审判决第一项，将本案发回重审或改判驳回王钰的全部诉讼请求；二、本案诉讼费由王钰承担。事实和理由：一、一审法院错误认定华家公司与王钰未约定居间费用。1、兰超一审中提交的录音可以证实王钰与华家公司口头约定了居间费用15000元，该约定合法有效；2、依据双方当事人履行合同的行为可以推定存在居间费用15000元的约定。首先，案涉合同的居间费用是以推定形式来约定的。本案中，王钰先是与华家公司签订《房地产经纪合同》，后同意华家公司从房屋定金中扣除15000元费用，王钰未举证证明其与华家公司有不收取居间费用的约定，亦未证明其同意华家公司从房屋定金中扣除15000元另作他用，王钰作为完全民事行为能力人，理应知晓华家公司提供服务系商业行为和有偿的服务，特别是王钰在知晓被收取15000元的前提下，没有提出任何异议，继续接受居间服务，应推定其同意向华家公司支付15000元。华家公司作为市场经营者，在未接到王钰提出异议的前提下，有充分理由认为王钰是同意收取15000元居间费用的，并继续为王钰提供居间服务。其次，王钰不同意华家公司收取居间费用15000元，应及时以明示的方式告知。本案中，居间合同、买卖合同、定金支付和居间费用的支付均发生在2018年3月31日，华家公司收取王钰15000元居间费用后，王钰不但没有提出任何异议，而且还继续接受华家公司提供居间服务，直至合同履行完毕，该行为显然表达的是王钰认可15000元居间费的意思。 二、一审法院判决兰超退还全部费用不符合法律规定。华家公司已经按约完成居间服务，依据法律规定，王钰应当支付居间费用。即使华家公司与王钰未约定居间费用或约定不明确，王钰也应向华家公司支付合理劳务报酬，一审法院判决15000元全额退还违反法律规定。三、一审判决兰超承担赔偿责任无事实和法律依据。1、买卖合同未对买受人办理银行贷款具体时限进行约定，是买卖双方的一致意思表示，并非华家公司的过错所致，买卖合同条款中有关于办理贷款时限和违约责任的约定，是买卖双方未选择，且在补充协议中华家公司在“需要约定的其他事项”中以“……乙方将贷款材料送至银行审批不足部分以现金方式补齐”内容对房屋贷款方面做了相应的补充，王钰作为正常的成年人理应知晓该条款内容存在的意义，故并不存在华家公司在协助指导王钰签订案涉房屋买卖合同时未做提示的情形。案涉房屋买卖合同发生诉讼，系买受人个人原因拒不履行合同义务，与华家公司提供的居间服务无关。2、一审法院判决华家公司退还王钰全部费用的前提下，仍然判决华家公司承担赔偿责任是错误的。一审法院既然判定华家公司退还全部居间费用，那么华家公司提供的居间服务就是无偿的，根据法律规定，当事人的无偿行为只有在故意或重大过失的情况下造成他人损失才需要承担相应的赔偿责任，本案中，无任何证据证明华家公司在提供居间服务期间存在故意或者重大过失，故无须承担赔偿责任。四、一审判决适用法律错误。本案应当适用合同法第四百二十五条的规定。 王钰辩称:一、王钰和华家公司没有约定居间费用。1、华家公司既承认双方没有书面约定居间费用，又向法院提交了写明居间费用15000元的居间合同，相互矛盾；2、按照行业惯例，居间方只向买房人收取居间费用，王钰的居间合同中没有居间费用的约定对此亦可以印证；3、华家公司提供的居间合同是伪造的，公章并非签订合同时加盖的。二、华家公司应当退还王钰支付的15000元费用。1、该15000元是华家公司收取的打通银行贷款的费用，但华家公司并未成功帮助办理贷款。2、华家公司作为专业中介机构，对房屋买卖合同中未约定银行贷款时间存在过错。三、一审判决华家公司承担的赔偿责任太小，华家公司应当赔偿王钰主张的全部损失。华家公司积极帮助买房人取得房产过户登记、减少房款和迁移户口，让买房人放心大胆地不付房款，却一再逼迫王钰让步，损害王钰的合法权益，差点让王钰房钱两空。四、一审判决适用法律正确。1、王钰没有隐瞒房龄；2、华家公司篡改合同；3、华家公司帮助买房人出具虚假证言；4、华家公司逼迫王钰做选择。综上，请求驳回华家公司的上诉。 王钰向一审法院起诉请求：一、判令兰超立即返还王钰支付的款项15000元及利息1910元（利息以15000元为基数，按年利率8%从2018年4月1日暂计算至2019年11月1日为1910元，之后利息顺延计算至款项付清时止）；二、判令本案诉讼费用由兰超承担；三、判令兰超给付王钰经济损失费18044元。 一审法院认定事实：2018年3月31日，王钰（甲方）与华家公司（丙方）签订《房地产经纪合同》一份，合同约定甲方委托丙方为坐落在合肥市房屋出售提供居间服务，服务内容为：“一、提供信息发布；二、充当订约介绍人；三、协助、指导订立《存量房买卖合同》；四、协助办理房地产交易手续；五、协助办理其他手续…”，委托期限从2018年3月31日开始，甲方委托转让房地产详细情况为：产权人姓名王钰，建筑面积57.3平方米，建成年份1990年，层次5层，房屋结构：混合，房屋权属证号：合庐130025926，经交易双方确认房地产转让价格为陆拾捌万捌仟元。双方权利义务：甲方提供房地产转让的信息应真实合法准确。二、甲方应于合同签订后7日内向丙方提交下列资料的原件或复印件：产权人身份证、房屋权属证书原件、土地使用权证原件、其他相关资料1、配偶身份证、户口本、结婚证；2、空户证明；3、物业结清证明4、房屋登记簿（产调）。甲方应配合丙方到相关部门查验有关资料和到现场勘房地产现状，并告知房屋有无漏水，管道不通等瑕疵和房地产是否已经抵押房屋是否已经租赁以及是否司法查封保全。对甲方应付居间服务费手续费，王钰提供的合同版本与兰超提交的合同版做出了不同的约定，王钰提供的《房地产经纪合同》对应付居间服务费未做约定，而兰超提供的《房地产经纪合同》中则约定王钰应向华家公司交纳15000元中介服务手续费。一审庭审中，兰超称华家公司与王钰签订《房地产经纪合同》时口头约定居间服务费为15000元，但未在合同中注明收到王钰15000元后，华家公司在自行保留的合同文本上进行了补充填写。 当日，在华家公司居间介绍下，王钰（甲方）与叶宗国（乙方）签订《存量房买卖合同》及《补充协议》各一份，约定甲方将坐落在合肥市庐阳区阜阳北路287号二轻仓库宿舍1幢502室房屋出卖给乙方，转让总价款为688000元。购房款支付方式约定为“自本合同签订成立时，乙方及（即）支付人民币伍万元整作为合同履约保证金，该保证金抵作房款。乙方于2018年4月30日之前将首付款贰拾捌万元整打入托管账户；余额肆拾万零捌仟元整乙方需贷款。贷款须打入托管账户”。合同附件四另约定前乙方将首付款280000元（含定金50000元）存入存量房资金托管账户，并在当日内办理存量房转移手续。甲方同意乙方向商业性银行申请抵押贷款，总额为剩余房款408000元。房产交易的契税和过户费用由乙方承担。 该房屋买卖合同签订后，叶宗国、戴华向王钰支付了5万元定金并于2018年4月27日将首付款23万元存入合肥市存量房资金托管中心庐阳分中心账户。2018年5月3日王钰协助叶宗国、戴华办理了房屋产权转移登记手续。 2019年1月28日，王钰以叶宗国、戴华为被告，华家公司为第三人向安徽省合肥市庐阳区人民法院提起诉讼，请求判令：1、叶宗国、戴华和华家公司继续履行于2018年3月31日签订的《存量房买卖合同》及补充协议；2、叶宗国、戴华和华家公司立即向王钰支付购房款653000元及利息31344元（利息以653000元为基数，按年率7.2%从2018年5月4日暂计算至2019年1月3日，之后利息顺延至款项付清时止），合计663520元；3、叶宗国、戴华和华家公司承担本案诉讼费用和财产保全费用。安徽省合肥市庐阳区人民法院2019年4月3日作出（2019）皖0103民初1563号民事判决书，判令：一、被告叶宗国、戴华继续履行与原告王钰在2018年3月31日签订的《存量房买卖合同》及补充协议；二、被告叶宗国、戴华于判决生效之日起十日内向原告王钰支付剩余购房款408000元及违约金7180.8元，之后的违约金以408000元为基数按年利率7.2%的标准，自起顺延计算至购房款实际付清之日；三、驳回原告王钰的其他诉讼请求。 另：华家公司为自然人独资有限责任公司，股东为兰超，2020年3月27日，该公司在合肥市瑶海区市场监督管理局办理注销手续。 一审法院认为：王钰与华家公司签订《房地产经纪合同》，系当事人真实意思表示，合法有效，双方应按合同约定全面履行自己的义务。双方签订的《房地产经纪合同》对王钰应付居间服务费未做约定。兰超当庭辩称华家公司与王钰签订《房地产经纪合同》时口头约定居间服务费为15000元，未在《房地产经纪合同》中注明该项费用金额，后实际收到王钰15000元后，华家公司在自行保留的合同文本上进行了补充填写。华家公司与王钰签订《房地产经纪合同》的目的是为了明确双方在居间服务中的权利和义务，而服务内容与应收费用金额系双方在居间服务活动中最基础的权利义务，华家公司作为专业房产中介机构对签订《房地产经纪合同》的目的以及双方应通过合同约定的基础权利义务内容应是明知的，在签订合同时仅口头约定居间服务费而不在签订的正式合同文本上注明费用金额与常理不符。王钰、兰超均向法院提交了录音证据，但双方均未提交证据证明录音时的实际情况，无法确定录音内容与客观事实相符，对王钰、兰超提交的录音证据不予认定。兰超提交的其他证据无法证明王钰与华家公司口头约定居间服务费用15000元，故对兰超上述辩称意见不予采纳。华家公司收取王钰15000元居间服务费依据不足，现王钰要求退还已付15000元诉请合理，予以支持。根据案涉《房地产经纪合同》约定，华家公司应协助、指导订立案涉房屋买卖合同，案涉《存量房买卖合同》签订时仅约定买受方采用办理银行贷款方式支付部分房款，但未明确约定买受方办理银行贷款的时限，致使合同履行过程中王钰与买受方对支付房款时间产生争议致诉讼产生。且从常理推断，如王钰明知对办理银行贷款具体时限不做约定可能产生的不利后果，其不可能不与买受人确定办理银行贷款具体时限，以造成自己的损失。华家公司作为专业中介机构，明知未约定办理银行贷款手续时限可能会产生不利后果，在协助指导案涉房屋买卖双方签订房屋买卖合同时未做提示，致使合同履行过程中王钰与买受方对支付房款时间产生争议致诉讼产生，故华家公司在居间服务过程中存在过错。综合考虑本案实际情况以及华家公司过错程度，酌情确定华家公司应赔偿王钰损失金额为5000元。王钰诉请已付费用利息以及损失利息无事实和法律依据，不予支持。 《公司法》第一百八十三条规定公司因本法第一百八十条第（一）项、第（二）项、第（四）项、第（五）项规定而解散的，应当在解散事由出现之日起十五日内成立清算组，开始清算。有限责任公司的清算组由股东组成，股份有限公司的清算组由董事或者股东大会确定的人员组成。逾期不成立清算组进行清算的，债权人可以申请人民法院指定有关人员组成清算组进行清算。人民法院应当受理该申请，并及时组织清算组进行清算。《公司法》第一百八十五条规定清算组应当自成立之日起十日内通知债权人，并于六十日内在报纸上公告。债权人应当自接到通知书之日起三十日内，未接到通知书的自公告之日起四十五日内，向清算组申报其债权。债权人申报债权，应当说明债权的有关事项，并提供证明材料。清算组应当对债权进行登记。在申报债权期间，清算组不得对债权人进行清偿。最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（二）第十一条进一步明确规定公司清算时，清算组应当按照公司法第一百八十五条的规定，将公司解散清算事宜书面通知全体已知债权人，并根据公司规模和营业地域范围在全国或者公司注册登记地省级有影响的报纸上进行公告。清算组未按照前款规定履行通知和公告义务，导致债权人未及时申报债权而未获清偿，债权人主张清算组成员对此造成的损失承担赔偿责任的，人民法院应依法予以支持。本案中，华家公司系自然人独资的有限责任公司，华家公司在本案诉讼过程中注销，注销前法定代表人以及股东均为兰超个人，兰超也是该公司清算组成员，现兰超未能提交证据证实其曾将公司清算事宜于法定期间内在相应的报纸上予以公告，故认定其在对公司进行清算时未按法律规定履行通知和公告义务，导致王钰未能向华家公司主张本案债权，现王钰要求兰超对已注销的华家公司债务承担赔偿责任合理，予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第四百二十四条、第四百二十五条，《中华人民共和国公司法》第一百八十条、第一百八十三条、第一百八十五条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（二）第十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，该院判决：一、兰超于判决书生效之日起十日内返还王钰15000元，并赔偿王钰损失5000元；二、驳回王钰其他诉讼请求。案件受理费220元，由兰超承担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 一审认定事实正确，本院予以确认。本院另查明以下事实：一、二审中，兰超陈述华家公司对外公示的价格牌载明，其公司在居间服务业务中按照房屋成交价总价额的2%—4%收取二手房居间服务费，案涉房屋买卖交易中，华家公司与买房人的合同中约定了居间服务费为13700元并实际收取。二、安徽省合肥市庐阳区人民法院（2019）皖0103民初1563号民事判决中，法院认定因王钰提供的《房地产经纪合同》载明房屋建成年份为1990，对房龄未尽到出卖人的合理注意义务，故王钰主张买房人承担2018年10月前的迟延履行违约责任的请求不予支持；因王钰和买房人持有的房屋买卖合同约定的违约金标准不同，故违约金采纳了买房人持有的合同中约定的总房价万分之二的约定，而不是王钰主张的万分之三，该案判决后，王钰未提起上诉。王钰在本案中主张的损失即为其在安徽省合肥市庐阳区人民法院（2019）皖0103民初1563号案件中未获得法院支持的部分。 本院认为：关于15000元的性质和应否返还的问题。首先，华家公司是专业的房地产中介机构，其从事房地产中介服务的目的就是为了获取居间服务费，居间服务费是居间合同的核心条款，华家公司与王钰签订了书面的《房地产经纪合同》，但却未在给付义务人王钰持有的合同中载明居间服务费数额，显然违反常理；其次，按照行业惯例，虽然华家公司公示牌中载明二手房按照房屋成交价的2%-4%收取居间服务费，但实践中，中介公司一般是按照房屋成交价的2%向买房人收取居间服务费，卖房人一般不承担该费用，本案中，华家公司与买房人的居间合同约定的居间服务费数额13700元（案涉房屋成交价688000元×2%=13760元）且实际收取对此亦可以印证。如果王钰缴纳的15000元亦为案涉房屋的居间服务费，则华家公司在案涉房屋交易中收取的居间服务费28700元（王钰15000元+买房人13700元）明显超出其公示的二手房居间服务费的最高额27520元（案涉房屋成交价688000元×4%=13760元），与行业惯例和常理均不相符；再次，因为王钰所出售房屋的房龄确实较老，客观上不容易取得银行按揭贷款，华家公司作为房产中介机构一般有专门人员对接银行办理贷款，故，王钰主张案涉15000元系华家公司收取用来取得银行贷款的费用更符合双方当初的真实意思表示，因在王钰起诉买房人履行合同之前，华家公司未能帮助王钰所出售房屋取得银行按揭贷款，故华家公司应当将该15000元返还给王钰。综上，买房人支付的13700元即是华家公司为案渉房屋买卖所付出的劳动应当取得的报酬，前述15000元并非案涉房屋买卖的居间服务费。 关于王钰主张的损失是否成立，兰超应否赔偿的问题。首先，众所周知，房款数额和支付房款时间都是卖房人最关注的问题，华家公司作为专业的房屋买卖中介服务机构，在买卖双方签订合同时，应当根据自己的专业知识和工作经验，指导王钰约定确定的房款支付时间，本案中因案渉房屋买卖合同中未约定银行贷款办理的期限，导致王钰在房屋转移登记给买房人后迟迟不能取得房款；其次，王钰和买房人持有的买卖合同的内容均由华家公司工作人员执笔填写，因王钰和买房人各自持有的合同中对于违约金标准填写不一致，导致王钰取得的违约金减少了万分之一，前述事实给王钰造成一定的损失，华家公司对此存在一定的过错，应当承担相应赔偿责任。虽然王钰未支付华家公司居间服务费，但华家公司就案渉房屋买卖所提供的居间服务已经从买房人处取得报酬，其主张其系无偿为王钰提供居间服务与事实不符，据此主张只有其在居间服务过程中有故意或重大过失才承担赔偿责任与事实不符，本院不予支持。王钰将其在房屋买卖合同纠纷中未获得支持的诉讼请求均主张华家公司赔偿缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审法院综合考虑全案事实，判决兰超赔偿王钰损失5000元并无不当，本院予以维持。 综上，王钰和兰超的上诉理由和请求均不能成立，据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费395元，由王钰负担175元，兰超负担220元。 本判决为终审判决。 审 判 长 王    丽 审 判 员 程  亚  娟 审 判 员 王    苗 二〇二〇年十二月十六日 法官助理宋知龙 书记员( 见习)许晓露 附：相关法律法规 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； …… 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。