北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初11379号原告：王艺凝，女，1990年3月28日出生，汉族，住北京市房山区。原告：尤雨竹，女，1996年9月16日出生，汉族，住吉林省四平市铁东区。二原告之共同委托诉讼代理人：杨与平，北京市瑞风律师事务所律师。二原告之共同委托诉讼代理人：孙吉，北京市瑞风律师事务所律师。被告：绿地集团北京京永置业有限公司，住所地北京市房山区辰光东路16号院11号楼11层1103。法定代表人：潘伟，董事长。委托诉讼代理人：李伟，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽媛，北京市盈科律师事务所律师。原告王艺凝、尤雨竹与被告绿地集团北京京永置业有限公司（以下简称京永公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年9月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王艺凝、尤雨竹的共同委托诉讼代理人孙吉，被告京永公司的委托诉讼代理人王丽媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王艺凝、尤雨竹向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告返还购房款662619元；2.判令被告向原告支付利息，以662619元为基数，从2019年4月14日开始到2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率标准计算，从2019年8月20日到实际付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年11月，二原告在被告工作人员的带领下，看了位于北京市房山区绿地启航国际三期下沉商业楼115号房屋，二原告看房后表示满意。2016年12月3日，二原告在被告工作人员的带领下，到建设银行北京房山支行营业部，以转账的形式向被告指定的公司即北京万达恒远投资顾问有限公司（2020年7月份更名为北京道晨文化科技有限公司）支付团购费30万元。同时，被告销售人员岳克强让原告向汲闯转账5万元，称该5万元可以抵12万元优惠。2016年12月7日，二原告向被告转账购房款612619元。在2016年12月7日到2017年3月26日期间，被告的工作人员告知建委办理网签秘钥丢失，无法办理网签，但经过原告的查实，是被告与其他公司有纠纷，导致被告在建委无法办理网签手续。在此期间，被告一直推脱，并表示无法继续和原告办理房屋买卖的正式手续。直至2017年3月26日，北京市调整相应政策，导致公民个人无法购买本案所涉及的房屋。2018年期间，二原告就有退房的考虑，被告的销售经理一直安抚原告，试图让原告注册公司后购买。2019年4月14日，二原告找到被告的工作人员，双方一致同意，被告退还房款。但被告至今未退还。二原告为维护自身权益，诉至法院。京永公司辩称，同意在解除双方的商品房预约合同的基础之上，将二原告已经交付的款项612619元，再减退还款项过程中财务方面产生的20元手续费后，退还612599元。原告要求我方支付利息没有合同和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月7日，二原告向京永公司支付绿地启航国际三期拱辰下沉商业楼-115房屋（以下简称涉案房屋）的部分购房款612619元。京永公司向二原告出具《收据》，载明交款方为王艺凝、尤雨竹，房号拱辰地下商业-115，房款612619元，并加盖京永公司财务专用章。后王艺凝、尤雨竹与京永公司未签订正式的商品房预售合同或其他合同。庭审中，二原告提交《绿地启航国际（诺亚方舟）定购协议》（该协议名称处，“诺亚方舟”被划掉，上方另手写“三期”，以下简称《定购协议》）一份，该协议于2016年12月7日签订，抬头甲方为京永公司，乙方为王艺凝、尤雨竹，内容主要为：房屋坐落下沉商业楼115室，预测建筑面积142.35平方米，付款方式一次性，建筑面积单价21518.03元/平方米，房屋总价3063092元（含定金），定金5万元（系打印体，后还写有手写体612619），首付款612619元（含定金），付款方式2016年12月7日付款金额612619元，2016年12月20日付款金额2450473元，不退、不换、不更名。甲乙双方从签订《北京市商品房预售合同》之日起，本定购单即行作废。落款处，甲方签章空白，乙方签章处王艺凝、尤雨竹签字，收款人签字处空白，销售员签字处岳克强签字，销售经理处汲闯签字。庭审中，京永公司不认可该协议真实性，理由为该公司未在协议上加盖公章，且该公司亦未找到留存的版本。庭审中，二原告提交《绿地集团客户退房申请表》照片打印件一张和电子邮件截图一张，欲证明京永公司在2019年3月9日同意向二原告退房款；同时，二原告称，退房申请表系2019年3月9日京永公司向二原告出示的，但由于二原告不同意仅退612619元，故未予以签字；还称，电子邮件系2019年4月23日二原告向京永公司工作人员发送，附件为尤雨竹身份证扫描件，用于办理涉案房屋退房手续用。退房申请表载明下沉商业-115，总价3063092元，2016年12月7日金额612619元，需签字、盖章处均空白。京永公司对上述二证据的真实性、证明目的均不予认可。庭审中，二原告主张其二人于2016年12月3日针对涉案房屋向京永公司支付购房款50000元，并提交《收条》、银行转账客户回单为证。《收条》内容为“于12月3日收到李根50000元整。岳克强”。银行转账客户回单显示，2016年12月3日李根向汲闯转账50000元。二原告称，李根系王艺凝丈夫，2016年12月3日受京永公司销售人员汲闯、岳克强指示，二原告通过李根账户向汲闯转账50000元，系购买涉案房屋的购房款，并由岳克强出具《收条》；并称，转账时虽未签订《定购协议》，但汲闯、岳克强表示当日支付50000元房款，可以在签订《定购协议》时获得房屋总价的优惠。京永公司认可2016年到2018年初汲闯、岳克强系该公司员工，但否认上述50000元款项系购房款，亦否认京永公司收到上述款项。同时，京永公司提交《绿地集团定单更名申请表》复印件一份，欲证明二原告所交房款为612619元，该表更名原因处写明“由于政策限购，个人无法网签”，已付款情况处写明“已付款612619元”，该表有王艺凝、尤雨竹签字。二原告对该表真实性予以认可，但不认可证明目的，称该表仅为办理更名申请用，所载房款数额不能证明二原告所交的全部购房款。本案双方一致认可针对涉案房屋未实际予以更名。2017年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会等部门联合下发《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》（京建发〔2017〕第112号）。根据该公告，王艺凝、尤雨竹不具备商业、办公类项目商品房的购房资格。2020年11月9日，京永公司收到本院送达的起诉状副本。本院认为，本案中，虽然二原告提交的《定购协议》未加盖京永公司公章且京永公司不予认可，但京永公司收取了王艺凝、尤雨竹针对涉案房屋的612619元购房款，可以认定双方达成对将来订立正式商品房买卖合同的合意，形成商品房预约合同法律关系，且系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。二原告以商品房预售合同纠纷为案由起诉，但京永公司出具的《收据》仅载明房号和房款612619元，即便是《定购协议》也未对房屋交付、产证办理、违约责任等商品房买卖合同必不可少的内容做出约定且明确从签订正式商品房预售合同之日起该《定购协议》作废，故无法认定双方形成商品房预售合同法律关系，本院依法变更本案案由为商品房预约合同纠纷。因限购政策影响，二原告不具备购买涉案商品房的资格，二原告与京永公司就涉案房屋的买卖合意客观上无法履行。二原告主张2019年3月9日京永公司已经同意退款，故双方的合同关系已经于2019年3月9日解除。但二原告提交的退房申请表上并无本案双方的签字或盖章，无法认定双方已经对解除合同达成一致的意思表示。双方商品房预约合同的解除时间，应为本院向京永公司送达起诉状副本之日，故本院确认本案双方商品房预约合同于2020年11月9日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。京永公司应退还已收取的购房款。对于应退的购房款数额，本案双方的争议主要在于是否应包括二原告向汲闯账户中转账的5万元。对此本院认为，虽然转账当时汲闯、岳克强系京永公司的员工，但该5万元系直接向汲闯个人账户转账，岳克强出具的《收条》亦未写明款项性质，无论是京永公司出具的《借据》，还是二原告提交的《定购协议》均未列明该5万元，故本院难以认定该5万元款项系房款，亦无法认定该5万元系京永公司收取，二原告要求京永公司将该5万元款项返还，本院无法支持。综上，京永公司应将其收取的612619元房款返还二原告，并以612619元为基数，自合同解除的次日向二原告支付利息。二原告要求过高部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条规定，判决如下：一、绿地集团北京京永置业有限公司于本判决生效后十日内向王艺凝、尤雨竹返还购房款612619元并支付利息（以612619元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，自2020年11月10日起计算至实际付清之日止）；二、驳回王艺凝、尤雨竹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5213元，由王艺凝、尤雨竹负担393元（已交纳），由绿地集团北京京永置业有限公司负担4820元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 于晓君二〇二〇年十二月十六日法官助理 王得壮书 记 员 王 佳