北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初6750号原告（反诉被告）：北京好视线眼科医疗研究有限公司，住所地北京市东城区崇文门外大街×××号。法定代表人：王滨映，总经理。委托诉讼代理人：马翠霞，北京默合律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪鹏，北京默合律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京幼狮科技有限公司，住所地北京市朝阳区永安东里甲3号院1号楼21层2104号。法定代表人：肖艳华，经理。委托诉讼代理人：陈伟，北京市中卫律师事务所律师。被告：北京华伟联行房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区广渠门外大街8号13层东座1601号-1。法定代表人：张景伟，经理。第三人：姬新航，男，1994年8月20日出生，汉族，住北京市东城区。原告北京好视线眼科医疗研究有限公司（以下简称好视线公司）诉被告北京幼狮科技有限公司（以下简称幼狮公司）、北京华伟联行房地产经纪有限公司（以下简称华伟联行公司）、第三人姬新航房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告好视线公司、被告幼狮公司的委托诉讼代理人及第三人姬新航到庭参加诉讼。被告华伟联行公司经依法通知其2020年11月18日开庭，但未到庭应诉，本案对其缺席审理。本案现已审理终结。原告好视线公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令原告与被告幼狮公司于2018年9月21日签署的《北京市房屋租赁合同》的合同关系自2020年4月21日解除；2、依法判令原告与被告幼狮公司于2019年7月19日签署的《北京市房屋租赁合同》及补充协议的合同关系自2020年4月21日解除；3、依法判令被告幼狮公司双倍返还2020年10月21日至2022年12月31日期间续租定金242912元；4、依法判令被告幼狮公司向原告支付违约金121456元；5、依法判令被告幼狮公司返还2020年4月21日至2020年5月20日房租60728元；6、诉讼费由被告负担。事实与理由：2018年9月21日,原、被告签订《北京市房屋租赁合同》，由原告承租位于北京市东城区崇文门外大街×××号的房屋，承租区域建筑面积316.91平方米。租赁用途为办公，租赁期限为2年。月租金60728元。支付方式为押二付三。2019年7月19日，原告与被告幼狮公司再次签署了《北京市房屋租赁合同》，约定原告继续租赁涉诉房屋，租期自2020年10月21日至2022年12月31日，月租金为59762元。同日，原告与被告幼狮公司签订《补充协议》，约定自本合同签约之日起原房屋押金121456元转为续订租赁合同的定金。现因被告幼狮公司拖欠涉诉房屋业主姬新航的房租，姬新航于2020年4月13日通知原告三日内腾退房屋。此情况直接导致原告无法按照合同约定承租涉诉房屋，被告幼狮公司也不再具备出租涉诉房屋的权利。另，自2020年1月，因新冠肺炎疫情的发生，给原告的经营造成影响。原告曾于2020年3月24日向被告幼狮公司发出《不可抗力告知函》，请求减免房租，但未果。故原告起诉至法院，诉如所请。被告幼狮公司辩称：被告幼狮公司与原告签订租赁合同的情况均属实。北京市东城区崇文门外大街×××号系被告幼狮公司自姬新航处租赁所得。后又将该房屋租赁给原告。被告幼狮公司与原告为房屋租赁合同关系。2020年3月20日，原告应支付下期三个月的租金，但其以各种理由不予支付。2020年3月24日，被告幼狮公司向原告发送《租户违约告知函》，但原告于2020年3月30日仅支付被告一个月的房租，剩余租金一直未予支付。后因接到法院传票，才知原告已于2020年4月22日提起诉讼，明确提出不再履行租赁合同。综上，被告幼狮公司没有违约行为，而原告存在违反合同约定的行为，故不同意原告的全部诉讼请求。同时被告幼狮公司提起反诉：1、判令原告向被告幼狮公司支付未提前通知退房的租金补偿121456元；2、原告承担全部诉讼费用。被告华伟联行公司辩称：被告华伟联行公司系居间方，双方的争议与被告华伟联行公司无关。双方达成合意解除合同，被告华伟联行公司没有异议。第三人姬新航述称：第三人姬新航与被告幼狮公司就涉诉房屋为租赁关系，并同意其转租。被告幼狮公司应于2020年3月29日前支付下一期租金。被告幼狮公司曾与姬新航协商减免租金事宜，被告幼狮公司提出减2个月租金，姬新航只同意减一个月租金，双方未谈妥。后姬新航多次催促被告幼狮公司交纳租金未果。2020年4月13日，姬新航向被告幼狮公司提出解除租赁合同。但在2020年4月14日，姬新航就收到被告幼狮公司汇来的一个月租金。姬新航曾联系被告幼狮公司要求退还该笔租金，但因没有对方账户所以未能退还。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：原告（乙方）与被告幼狮公司（甲方）、被告华伟联行公司签订《北京市房屋租赁合同》。合同约定，房屋坐落于北京市东城区崇文门外大街×××，承租区域316.91平方米。租赁用途为办公。甲方承诺在租赁合同期限内给予乙方30天的免租期。自2018年9月21日至2018年10月20日止。免租期内乙方不支付租金。本合同房屋租赁期限为2年，自2018年10月21日至2020年10月20日止。乙方按照下列标准向甲方支付租金，2018年10月21日至2019年10月20日，租金为60728元/月；2019年10月21日至2020年10月20日，租金为60728元/月；租金支付方式：2018年10月21日至2020年10月20日，押2付3。房屋押金121456元，支付时间为2018年9月21日前。押金是乙方向甲方交付的合法履约的保证金，如乙方在租赁期限届满之前违反本合同约定，押金作为违约金不予退还。租赁期满，乙方结清应承担的费用，并将工商注册地迁离，税控机迁出此房后3个工作日内由甲方退还乙方剩余押金。首期租金182184元，支付时间为2018年9月21日前，租金每三个月支付一次，于付款月起租日30日前支付下一次租金，即第二期租金支付的时间为2018年12月20日前，第三期租金的支付时间为2019年3月20日前，合同期每期租金以此类推。甲方不具备出租此房权利，乙方有权单方解除合同。乙方不按照约定支付租金达3日的，甲方有权单方解除合同并立即收回房屋。另合同还约定，甲方存在合同约定的违约行为，应按2个月租金标准向乙方支付违约金，同时退还乙方已支付押金及未使用租期租金。乙方存在合同约定的违约行为，应按2个月租金标准向乙方支付违约金等。合同签订后，原告支付被告幼狮公司押金121456元，并按约支付租金至2020年3月20日。2019年7月19日，原告与被告幼狮公司签订《北京市房屋租赁合同》，该合同约定租赁房屋为北京市东城区崇文门外大街×××。租期为2020年10月21日至2022年12月31日。租金标准：2020年10月21日至2021年10月20日，租金为59762元/月；2021年10月21日至2022年10月20日，租金为59762元/月；2022年10月21日至2022年12月31日，租金为59762元/月。租金支付方式为2020年10月21日至2022年12月31日，押2付3。押金119524元，支付时间为2019年9月20日前。首期租金179286元，支付时间为2020年9月20日前。当日，双方又签订《补充协议》，该协议约定，经各方协商一致，本合同签订之日起原房屋押金121456元，自动转为续租定金等。新冠疫情发生后，2020年3月24日，被告幼狮公司给原告送达《租户违约告知函》，重要内容为根据合同贵方应于2020年3月20日前履行以下义务，支付房租款项。现贵方已逾期付款，根据合同约定逾期付款超过3日的，我方有权解除合同。现通知贵方：2020年3月24日足额支付租金。如贵方在上述宽限日期前仍不能履行上述义务，我方将收回房屋，届时将采取更换门锁、停水停电、通知物业、限制贵方人员进入、将贵方物品清出房屋等救济手段，以维护我方合法权益。同时我方将按照合同约定追究贵方的违约责任。2020年3月24日，原告向被告幼狮公司发送《不可抗力告知函》，主要内容为，本店因不可抗力于2020年1月20日停业关门至今有2个多月了，目前还在停业状态，并本单位员工因在外地也未回京。本公司法人及负责人因疫情目前正在接受强制隔离，所需汇款U盾在公司存放，解除隔离时间为2020年3月31日，因被强制隔离故无法按合同规定日期付款。对于因疫情不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。承租人恳请北京幼狮科技有限公司能给与付款延期，并减免疫情期间一个月的房屋租金。因本人王滨映（公司法人负责人）目前在隔离点接受隔离。2020年3月31日，被告幼狮公司同意原告先交一个月租金，在4月20日之前补齐剩余二个月余款。2020年3月31日，原告向被告幼狮公司支付2020年4月20日至5月20日的租金60728元。2020年4月13日，姬新航向原告发出《房屋腾退通知书》，主要内容为由于被告幼狮公司拖欠房租构成违约，本人已经与其解除租赁合同关系和委托关系。现通知贵司于2020年4月15日前腾退房屋，将房屋收拾干净并将房屋钥匙归还本人等。2020年4月14日，原告的法定代表人王滨映与第三人姬新航就涉诉房屋签订《北京市房屋租赁合同》，由第三人姬新航将涉诉房屋直接出租给王滨映。另查，2018年7月22日，被告幼狮公司与第三人姬新航签订《房屋资产管理服务合同》，约定，房屋坐落于北京市东城区崇文门外大街×××，建筑面积316.91平方米。委托期限自2019年1月1日至2022年12月31日，共计4年。自2019年1月1日至2020年12月31日，租金为59281元等。首期租金支付时间为2018年7月23日前，其余每期租金在实际应付款月开始管理之日的前3天进行支付，即第二期租金支付时间为2019年3月29日，管理期内每期租金的支付时间以此类推。双方一致同意，被告幼狮公司按照风险自担的方式收取资产管理服务费。即被告幼狮公司对房屋进行出租及为实际使用人提供增值服务而取得的收入中，超出向第三人姬新航支付固定租金收益的溢价部分，将作为被告幼狮公司的服务费，由被告幼狮公司直接收取。合同还约定，被告幼狮公司不按照约定支付租金收益达10日的，原告有权单方解除合同等。诉讼中，第三人姬新航称因被告幼狮公司迟延交纳租金超过10日，按照双方合同的约定，第三人姬新航单方解除了其与被告幼狮公司就涉诉房屋签订的合同。对此，被告幼狮公司不同意第三人姬新航单方解除双方的合同。原告称，其与被告幼狮公司经协商，原告向被告幼狮公司支付了一个月租金。后第三人姬新航拿着腾退通知找到原告要求腾房，并称其与被告幼狮公司已经解除合同关系，要么搬走，要么与第三人姬新航重新签订涉诉房屋的租赁合同。原告遂与被告幼狮公司联系，但始终未联系上。后原告与第三人姬新航重新签订了租赁合同。被告幼狮公司称，第三人姬新航与原告重新签订合同之事，被告幼狮公司在原告起诉后才知道。本院认为：被告华伟联行公司经本院依法传唤，逾期未到庭应诉，视为其放弃答辩及质证的权利。根据已查明的事实，就涉诉房屋原告与被告幼狮公司存在房屋租赁合同关系，双方的合同关系合法有效。新冠疫情发生后，根据双方合同，原告应于2020年3月20日前向被告幼狮公司交纳下一期房租。后双方经协商达成由原告先交一个月房租的约定。故根据上述情况，原告迟交房租不应认定违约。另，根据被告幼狮公司与第三人姬新航就涉诉房屋的合同约定，因被告幼狮公司未按照约定向姬新航交纳房租，姬新航于2020年4月13日通知原告其与被告幼狮公司合同已经解除，并要求原告腾房。后原告于2020年4月14日又与第三人姬新航就涉诉房屋重新签订租赁合同。鉴于此，原告与被告幼狮公司的租赁合同关系已无法继续履行。故原告主张与被告幼狮公司的租赁合同关系于2020年4月21日解除，本院予以支持。原告与被告幼狮公司租赁合同关系解除后，原告所交纳的2020年4月21日至5月20日的租金60728元被告应于返还。关于原告依据双方签订的房屋租赁合同及补充协议的约定，要求被告幼狮公司双倍返还定金。原告主要理由为因被告幼狮公司未按照与第三人姬新航的约定未按期交纳租金，导致第三人姬新航按照双方的合同约定解除了与被告幼狮公司的合同关系，并要求原告腾房。被告幼狮公司不具备出租涉诉房屋的权利，依照合同约定，被告幼狮公司存在违约行为。应当指出，新冠疫情的发生，不只是对原告的经营活动造成影响，亦对被告幼狮公司的经营活动同样造成影响。且原告在接到第三人姬新航通知腾房后应当积极与被告幼狮公司取得联系，并督促被告幼狮公司与第三人姬新航协商解决纠纷或与被告幼狮公司协商如何解决双方的租赁合同关系。而原告采取在接到通知腾房的次日即擅自与第三人姬新航就涉诉房屋重新签订房屋租赁合同，其做法欠妥。故原告据此要求被告幼狮公司承担违约责任，缺乏法律依据。综上，原告要求被告幼狮公司双倍返还定金的诉讼请求，本院不予支持。根据原告与被告幼狮公司合同解除以及按照双方合同约定押金转为定金的实际情况，被告幼狮公司应将定金退还原告。关于原告要求被告幼狮公司支付违约金一节，同前所述，本院亦不予支持。关于被告幼狮公司反诉要求原告支付提前退租的租金补偿121456元，如前所述，被告幼狮公司在拖欠第三人姬新航租金的情况下，亦未能很好的与第三人姬新航进行沟通，导致第三人姬新航要求原告腾退房屋，其亦应承担相应责任。故被告幼狮公司的反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）北京好视线眼科医疗研究有限公司与被告（反诉原告）北京幼狮科技有限公司之间的房屋租赁合同关系于2020年4月21日解除；二、被告（反诉原告）北京幼狮科技有限公司于本判决生效后七日内返还原告（反诉被告）北京好视线眼科医疗研究有限公司租金60728元、定金121456元；三、驳回原告（反诉被告）北京好视线眼科医疗研究有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）北京幼狮科技有限公司的全部反诉请求。案件受理费11087元，由原告负担3543元，被告幼狮公司负担7544元（原告已交纳，被告幼狮公司于本判决生效后七日内交纳）；反诉费1365元，由被告幼狮公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  陈 新二〇二〇年十二月二十五日法官助理  王建文法官助理  杨 闻书 记 员  陈 朝