河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀09民再98号 再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：香河华联房地产开发有限公司，住所地香河县钳屯乡双安路南侧窝头村西。 法定代表人：李兰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王超，男，汉族，1988年4月11日出生，住河北省廊坊市香河县，系该公司员工。 委托诉讼代理人：刘景臣，河北精忠致远律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审上诉人）：张树新，女，1970年12月22日出生，汉族，住青县。 被申请人（一审原告、二审上诉人）：史月海，男，1972年10月1日出生，汉族，住青县。 二被申请人委托诉讼代理人：尹洪升，河北华夏中天律师事务所律师。 一审被告、二审被上诉人：香河华联房地产开发有限公司青县分公司，住所地青县清州镇李家镇村。 负责人：李兰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王超，该公司员工。 委托诉讼代理人：刘景臣，河北精忠致远律师事务所律师。 再审申请人香河华联房地产开发有限公司（以下简称华联公司）因与被申请人张树新、史月海、二审被上诉人香河华联房地产开发有限公司青县分公司（以下简称华联青县分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2019）冀09民终7803号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年7月29日作出（2020）冀09民申92号民事裁定书，裁定再审本案。本院于2020年10月13日立案后，依法组成另行合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 香河华联房地产开发有限公司申请再审称，一、二被申请人所购房屋没有及时办证不能归责于申请人；二、二被申请人所购房屋不能按期办理产权登记自身有过错；三、即使仅就违约问题，判决也违背当事人的意思自治原则。请求撤销沧州市中级人民法院（2019）冀09民终7803号民事判决，依法改判驳回二原告的全部诉讼请求。 张树新与史月海辩称，请求依法驳回被答辩人的再审申请，维持原判。1、被答辩人没有及时为答辩人办理房产证，事实确实存在，未办理产权登记的原因应归责于被答辩人。2、被答辩人没有按照合同约定及时将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，应承担违约责任。3、答辩人没有过错。4、二审人民法院判决被答辩人承担违约责任合理合法。被答辩人应当承担办证的违约责任。 香河华联房地产开发有限公司青县分公司述称，同意申请人的意见。 张树新、史月海向一审法院起诉请求：1、依法判令二被告为二原告办理华联家园4号楼1单元3号门店、4号楼1单元2号门店房屋产权证；2、判令二被告返还二原告房款中多收取的10年土地出让金及利息；3、判令二被告连带赔偿原告逾期办证违约金至起诉之日540446.05元及至办证之日（按银行同期逾期贷款利率计算）；4、本案的诉讼费由被告承担。一审法院审理过程中，张树新、史月海向法院申请撤回第2项诉讼请求。 一审法院认定事实：2010年，被告华联公司取得原公促局所在位置的土地使用权，该土地的性质一部分为综合用地、一部分为住宅用地。被告华联公司在该土地上开发建设华联家园小区，并竣工验收合格。2015年5月6日、8月26日，原告张树新、史月海分别与被告华联青县分公司签订《商品房买卖合同》，原告张树新、史月海分别以1528050元、1603460元的价款购买被告开发建设的华联家园4号楼1单元3号、2号门店，合同约定：该商品房用途为商业；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失；……。被告分别于2015年6月1日、12月1日前将3号、2号门店交付二原告，2015年11月20日，被告华联青县分公司为原告张树新、史月海开具购房正式发票，2017年9月20日，原告张树新、史月海为两个门店分别交纳住宅专项维修资金28727元、29114元，2017年9月27日，原告张树新交纳印花税764元、契税61122元，原告史月海交纳印花税801.7元、契税64138.40元。因二原告购买的4号楼两个门店坐落在不同性质的两宗土地上，使用年限不同，二原告至今未能办理权属证书。另查明，二原告系夫妻关系，诉讼期间，二原告放弃了第二项诉讼请求。上述事实由原告提交的商品房买卖合同两份、销售不动产统一发票两份、税收完税证明两份、河北省住宅专项维修基金专用票据两份、结婚证、被告提交的国有土地使用证两份、河北省建设工程竣工验收报告一份及当事人当庭陈述予以证实。 一审法院认为，《不动产登记暂行条例》第二条规定，“不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物”。根据该规定，办理不动产产权证书系不动产登记机构的职责，被告无权为原告办理不动产产权证书，其作为开发商协助购房者办理权属证书系其在《商品房买卖合同》的附随义务，待办理不动产权证书的客观条件成就时，二被告应积极协助二原告办理不动产产权证书，因此，原告提出的被告为其办理华联家园4号楼1单元3号门店、2号门店房屋产权证的主张，不属于民事诉讼受理范围，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；……（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖”的规定，应当在程序上驳回其起诉，对该程序处理，根据判决吸收裁定的原则，宜在本判决中一并作出。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，“由于出卖人原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自房屋交付使用之日起90日.......。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。虽原告与被告华联青县分公司签订的《商品房买卖合同》中约定，“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人选择退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失”，但因原告未选择退房，双方又未约定买受人不选择退房如何承担违约责任，按照没有约定从法定的原则，如确因二被告的原因导致二原告至今未能办理不动产产权证书，二被告应按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定承担违约责任。案涉房屋所占用的土地既有住宅用地，又有综合用地，两种土地使用年限不同，现二原告未提供证据证实系因二被告的原因导致其至今未能办理不动产产权证书，故对二原告提出的二被告连带赔偿其至起诉之日的违约金540446.05元及至办证之日的违约金（按银行同期逾期贷款利率计算）的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《不动产登记暂行条例》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，判决如下：一、驳回原告张树新、史月海请求被告香河华联房地产开发有限公司青县分公司、香河华联房地产开发有限公司为其办理华联家园4号楼1单元3号门店、4号楼1单元2号门店房屋产权证的起诉；二、驳回原告张树新、史月海请求被告香河华联房地产开发有限公司青县分公司、香河华联房地产开发有限公司连带赔偿其至起诉之日的违约金540446.05元及至办证之日的违约金（按银行同期逾期贷款利率计算）的诉讼请求。案件受理费减半收取4600元，由原告张树新、史月海负担。 二审另查明，二被上诉人于2019年8月29日取得了案涉房屋的不动产权属证书。被上诉人在二审庭审中陈述：“2017年9月份被上诉人刚把材料报批了，我才缴纳的契税。”上诉人在原审中陈述：“三期最早在2017年办理首次登记。” 二审经审理查明的其他事实与一审查明事实相一致。 二审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》真实合法有效，本院予以确认。根据该合同约定，被上诉人应当于商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被上诉人按合同约定分别于2015年6月1日、2015年12月1日将2、3号门店交付二上诉人，但在其后的90日内被上诉人并未按合同约定履行备案手续。关于被上诉人是否应承担违约责任问题，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”被上诉人作为合同中负有备案义务的一方，系履行该义务的当事人，依法应当对已经履行了备案义务或未履行该义务系其他原因造成的事实承担举证证明责任。原审判决举证责任分配错误，本院予以纠正。因被上诉人未在合同约定期限内完成备案义务，且未举证证明未完成备案义务非因被上诉人原因所致，依法应当承担举证不能的不利法律后果，对其超过90日未能履行备案手续承担相应违约责任。 关于违约期限，因被上诉人在原审中称2017年办理了首次登记，且上诉人二审中认可在其缴纳契税时被上诉人已向产权登记部门报批材料，据此，本院认为，二上诉人缴纳契税时被上诉人已经向产权登记部门报备了相关资料，已完成了商品房买卖合同所约定的备案义务。但因被上诉人不能举证证明报备材料的具体日期，故本院酌定违约期限为自交付房屋90日后至2017年9月26日。又由于双方在《商品房买卖合同》中对因逾期备案未选择退房时的违约责任如何承担问题没有约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，违约金应按照已付购房总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。即被上诉人应给付上诉人张树新的违约金以1528050元为基数，按同期中国人民银行逾期借款利率自2015年8月31日计算至2017年9月26日；被上诉人应给付上诉人史月海的违约金以1603460元为基数，按同期中国人民银行逾期借款利率自2016年3月2日计算至2017年9月26日。 《中华人民共和国公司法》第十四条第一款规定：“分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”本案被上诉人华联青县分公司不具有法人资格，其民事责任依法应由华联公司承担。 另外，因在诉讼过程中，上诉人已于2019年8月29日取得了案涉房屋的不动产权属证书，原审关于办理房屋产权证书的判项已无实际意义，本院予以撤销。 二审法院判决：一、撤销河北省青县人民法院（2019）冀0922民初581号民事判决；二、被上诉人香河华联房地产公司于本判决生效后十五日内支付上诉人张树新以1528050元为基数，按同期中国人民银行逾期借款利率自2015年8月31日计算至2017年9月26日的违约金；三、被上诉人香河华联房地产公司于本判决生效后十五日内支付上诉人史月海以1603460元为基数，按同期中国人民银行逾期借款利率自2016年3月2日计算至2017年9月26日的违约金；三、驳回上诉人张树新、史月海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4600元，二审案件受理费9200元，共计13800元，由上诉人张树新、史月海负担4600元，由被上诉人香河华联房地产开发有限公司负担9200元。 再审庭审过程中，申请人华联公司提交一份2017年2月21日加盖青县住房和城乡规划建设局盖章的证明，证明内容“青县人民法院：兹证明，我县商铺住宅楼为业主办理产权登记滞后的原因：一是一致以来，我县根据相关规定，对分期建设的住宅小区采取整个项目验收合格后，凭竣工备案证明办理房产登记，直至2015年春天，才允许单体楼房竣工验收后办理产权登记。二是个别业主不缴纳公共维修基金，影响了小区楼房统一办证，到2016年底，经研究，方可对整栋楼房已缴纳公共维修基金的业主办证。三是我县统一办证开始后，我局工作量太大，一直在加班加点，力争尽快完成。四是进入2017年后，按照国家规定，房产登记统一变更为不动产登记，职能已划转到土地管理局统一办理，我局仍负监管职能。” 华联公司主张被上诉人不能办证原因系其未能及时缴纳契税，但对于其是否完成报备手续，华联公司主张因开发建设土地既有综合用地又有住宅用地原因，不能确定按哪种情况处理，直至2017年9月份业主多次上访，县政府才在省有关部门督导下陆续办理产权登记，再审中其主张报备材料管理部门不予收取，但未能提供充分证据证明其已履行了登记材料的报备义务，未提供证据证明对其提供的产权登记材料相关部门不予收取。 本院认为，关于被申请人诉讼请求中要求申请人为其办理房屋产权证问题，因被申请人已经实际取得权属证书，原二审判决认为其已经取得产权证，原审关于办理房屋产权证书的判项已无实际意义，予以撤销，该处理恰当，本院予以确认。 华联公司出售的案涉房产逾期不能办理产权证，华联公司未能举证证明其履行了登记材料的报备义务，逾期不能办理产权证有其不履行资料报备的原因，故应认定其构成违约。合同约定的违约责任为买受人退房，出卖人退还购房款并按已付房价的1%赔偿买受人的损失。合同中对不退房的选项已经划去，即双方在合同中未选择不退房的情况下出卖人给付违约金，违约金的适用以双方当事人达成合意为前提，故被申请人主张违约金不应支持。综上，本案应驳回张树新、史月海要求申请人赔偿逾期办证违约金的诉讼请求。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销本院（2019）冀09民终7803号民事判决； 二、撤销河北省青县人民法院（2019）冀0922民初581号民事判决； 三、驳回被上诉人张树新、史月海要求申请人香河华联房地产开发有限公司赔偿逾期办证违约金的诉讼请求。 一审案件受理费4600元，二审案件受理费9200元，共计13800元，由被申请人张树新、史月海负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵长波 审判员  郭亚宁 审判员  李美华 二〇二〇年十二月二十九日 书记员  刘晓晴