北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初13396号原告：北京建工置业有限责任公司，住所地北京市西城区广莲路1号北京建工大厦A座6层606号。法定代表人：苏大勇，董事长。委托诉讼代理人：周玉顺，北京周玉顺律师事务所律师。被告：北京圣坤酒店有限责任公司，住所地北京市北京经济技术开发区天华南街3号院甲1号。法定代表人：张莺，经理。委托诉讼代理人：冯月君，女，该公司职员。原告北京建工置业有限责任公司（以下简称建工置业公司）与被告北京圣坤酒店有限责任公司（以下简称圣坤酒店公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告建工置业公司委托诉讼代理人周玉顺、被告圣坤酒店公司委托诉讼代理人冯月君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。建工置业公司向本院提出诉讼请求：1.判令圣坤酒店公司支付房屋租金7260833.33元；2.判令圣坤酒店公司支付违约金（自2017年12月6日起计算至实际付清之日，基数为2017年11月26日到2018年11月25日之间的欠费数额835833.33元，标准为1825元每日；从2018年12月6日起计算至实际付清之日，基数为2018年11月26日至2019年11月25日之间的欠付租金3650000元，标准为1825元每日；从2019年12月6日起计算至实际付清之日，基数为2019年11月26日至2020年11月25日之间的租金3700000元，标准为1850元每日）；3.被告承担本案诉讼费。事实与理由：2012年8月13日，建工置业公司与被告签订房屋租赁合同，将北京经济技术开发区天华南街3号院61号楼及房屋四周附属场地交由被告使用，合同期限自2012年5月26日至2022年5月25日，其中2012年5月26日至2012年11月25日为免租期，2012年11月26日至2016年11月25日年租金为3600000元，2016年11月26日至2019年11月25日年租金为3650000元，2019年11月26日至2022年5月25日年租金为3700000元，除首期租金应于合同签订后三日内支付完毕，其余各期租金的支付时间为上年租期满10日内交付，如延迟交纳租金，则延迟期限内按照当年全年租金日万分之五的比例支付违约金。合同签订后，原告依约交付了房屋，但被告未按约定支付房租，为维护建工置业公司的合法权益，特诉至法院。圣坤酒店公司辩称，我公司在前期支付了6900000元，我方有证据能够证明的是6500000元，按照原告减免三个月租金的政策，我方多支付了489166.67元。在双方租赁合同之前的6900000元中，5000000元是双方关于进场商谈的前提，当时说可以开发票和收据，但是原告没有开具，北京产权交易所的1010000元是因为当时酒店处于亏损状态，只有填平亏损酒店才能转手，当时和原告商谈的时候，口头约定该6900000元用于抵扣后续租金。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年8月13日，建工置业公司（甲方、出租方）与圣坤酒店公司（乙方、承租方）签订房屋租赁合同，约定建工置业公司将位于北京经济技术开发区天华南街3号院61号楼及房屋四周附属场地（以下简称涉案房屋）出租给圣坤酒店公司，租赁期限自2012年5月26日至2022年5月25日。关于租金，合同约定2012年5月26日至2012年11月25日为装修期，该期间不收取租金。2012年11月26日至2016年11月25日年租金为3600000元，2016年11月26日至2019年11月25日年租金为3650000元，2019年11月26日至2022年5月25日年租金为3700000元，除首期租金应于合同签订后三日内支付完毕，其余各期租金按年支付，需在上年租期满10日内交付，如乙方延迟交纳租金，则延迟期限内按照当年全年租金日万分之五的比例向甲方支付违约金。关于保证金，合同约定乙方需向甲方支付保证金500000元。合同中另对违约责任、退租等事项进行了约定。圣坤酒店公司提交了案外人肖春英的银行流水，欲证明2011年11月8日通过肖春英个人账户取出现金2500000元支付给建工置业公司。建工置业公司否认收到该笔现金，并称该交易时间早于双方签订的租赁合同时间。圣坤酒店公司提交了案外人北京中亚炜烨市政工程有限公司的银行账户交易流水，欲证明曾于2012年3月21日向建工置业公司支付租金1000000元、2012年3月31日按原告的指示支付给北京产权交易所有限公司303000元，2012年4月12日按原告的指示支付给北京产权交易所有限公司707000元，2012年7月30日向建工置业公司支付租金1000000元、2012年8月30日向建工置业公司支付租金90000元。建工置业公司称2012年3月21日、2012年7月30日、2012年8月30日的转账均为建工置业公司向案外人北京中亚炜烨市政工程有限公司汇款，而非该公司向建工置业公司支付款项。北京中亚炜烨市政工程有限公司于2012年3月31日支付给北京产权交易所有限公司303000元、2012年4月12日支付给北京产权交易所有限公司707000元属于建工置业公司与北京中亚炜烨市政工程有限公司之间的股权转让款，均发生在涉案合同签订之前，与涉案合同无关。圣坤酒店公司提交了案外人张桂明的银行账户交易流水，欲证明于2014年5月12日向建工置业公司支付租金900000元。建工置业公司认可当日曾收到了租金900000元，但称其诉讼请求中的金额已经扣除了该笔款项。经询问，建工置业公司称诉讼请求的租金数额计算至2020年11月25日，且因新冠疫情原因，该公司免除了圣坤酒店公司2020年2月、3月、4月三个月的租金925000元。经询问，双方能够对账确认的圣坤酒店公司已交付租金为20864166.67元。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，圣坤酒店公司称双方曾口头约定将租赁合同签订前的付款转为后期的租金，但未提交证据证明双方曾就此达成一致意见。从圣坤酒店提交的银行流水来看，虽其提交了案外人肖春英于2011年11月8日取出现金2500000元的取款记录，但无法证明该款项已支付给建工置业公司，该行为的发生远远早于双方合同签订时间，故本院对圣坤酒店称该笔取款为租金的抗辩意见不予采信。2012年3月21日、2012年7月30日、2012年8月30日的转账均为建工置业公司向案外人北京中亚炜烨市政工程有限公司汇款，而非该公司向建工置业公司支付款项，故本院对圣坤酒店公司称该三笔转账为租金的抗辩意见不予采信。2012年3月31日及4月12日案外人北京中亚炜烨市政工程有限公司的汇款行为也早于双方租赁合同的签订时间，在建工置业公司否认的情况下，本院对圣坤酒店公司称该两笔转账为租金的抗辩意见不予采信。关于2014年5月12日的900000元租金，建工置业公司认可当日收到900000元的租金，本院不持异议。建工置业公司主张以截至2020年11月25日的总租金数额扣除圣坤酒店公司已支付租金后，就未付租金部分，优先抵扣2019年11月26日至2020年11月25日、2018年11月26日至2019年11月25日的未付租金，所余欠付租金作为2017年11月26日至2018年11月25日期间的欠付租金，系该公司对违约金起算时间点及金额的处分，本院不持异议。关于违约金，合同中约定逾期支付租金时，违约方以当年全年租金日万分之五的比例支付违约金的标准明显过高，且圣坤酒店公司亦向本院要求对过高的违约金予以调整，本院酌情调整为按照欠付租金为基数，每日万分之五的标准计算违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、北京圣坤酒店有限责任公司于本判决生效之日起七日内支付北京建工置业有限责任公司租金7260833.33元；二、北京圣坤酒店有限责任公司于本判决生效之日起七日内支付北京建工置业有限责任公司违约金（以835833.33元为基数，自2017年12月6日起计算至实际付清之日；以3650000元为基数，自2018年12月6日起计算至实际付清之日；以2775000元为基数，自2018年12月6日起计算至实际付清之日；前述违约金均按照日万分之五的标准计算）；三、驳回北京建工置业有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费59783元、保全费5000元，均由北京圣坤酒店有限责任公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  李运普二〇二〇年十二月二十八日书记员  赵若含