江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民初474号原告（案外人）：郭勇，男，汉族，1975年6月19日生，住宜兴市。被告（申请执行人）：中建二局第二建筑工程有限公司，住所地深圳市南山区南山街道前海路0169号。法定代表人：魏庆国，该公司董事长。委托诉讼代理人：王瑞，广东鼎义律师事务所律师。第三人（被执行人）：江苏天福房地产开发有限公司，住所地江苏省宜兴市环科园兴业路88号。法定代表人：陈息凤，该公司董事长。原告郭勇与被告中建二局第二建筑工程有限公司（以下简称中建二局）、第三人江苏天福房地产开发有限公司（以下简称天福公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月29日受理后，依法组成合议庭，于2020年10月15日进行了证据交换，同年11月18日公开开庭审理了本案。原告郭勇、被告中建二局委托诉讼代理人王瑞到庭参加诉讼，第三人天福公司经本院合法花传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭勇向本院提起诉讼，请求：一、撤销对原告实际所有的竹海锦城第1.4.5幢334室房屋的查封；二、判令第三人协助原告办理竹海锦城第1.4.5幢334室房屋产权登记；三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与第三人于2011年6月5日已就第三人天福公司开发的竹海锦城花园第1.4.5幢334室房屋达成合法的房屋买卖合同，并签署了相应的补充协议，且第三人亦具备该房屋合法的出售资格；原告已向第三人全额支付了本案所涉房屋的款项，第三人亦于2016年10月18日向原告开具了金额为713868.83元的江苏增值税普通发票。本案所涉房屋已取得商品房初始登记证，以及不动产登记证明；一应手续已经全部齐全，原告亦已实际合法占有控制该房，并且已经与酒店管理有限公司签订租赁协议，且该租赁协议履行已经7年以上；足以证明原告已在本案所涉房屋拥有所有权的基础上行使了收益权。原告以合法的合同全款购买在先，并依据《物权法司法解释》第一条第二款(基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主)成为本案所涉房屋合法业主享有物权基础上的收益权已长达超过5年，只是由于开发商，地方政府等因素暂未办理房屋产权证；而被告采取查封等强制措施在后；所以本案所涉房屋应当解除查封排除执行，且第三人应当协助原告办理竹海锦城第1.4.5幢334室房屋产权登记。被告引用的法律条款并不适用当前情况，望法院判如所请。郭勇提交证据如下：证据一、商品房买卖合同，合同备案日期是2011年6月5日，证明原告已经向天福公司购买了涉案房屋。证据二、购房发票，实际费用是713868.8元，开票日期是2016年10月18日，证明原告已经一次性向天福公司缴纳了房款。证据三、宜兴市国土资源局发的土地证，登记于天福公司名下，证明国土资源局已经同意分割转让登记。证据四、宜兴市商品房初始登记证，时间为2013年9月26日，但是原告拿到登记证的时间是2018年，证明原告对于没有办理过户登记没有责任。证据五、房屋租赁协议两份，协议是与房屋买卖合同同时签订的，证明原告已经对房屋实施了占有。证据六、宜兴市尚乐物业管理有限公司开具的收据，收款事由是维修基金，金额是3976.2元，证明原告对房子已经实际占有。被告中建二局辩称：一、郭勇不是宜兴市××花园1、4、5幢334室的权利人。二、郭勇不是《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中所规定的消费者，不具有消费者物权期待权，其权益不能对抗或优先于建设工程价款优先受偿权。三、答辩人对涉案房屋享有工程价款优先受偿权，本案应适用《执行异议规定》第二十七条和第二十九条，不适用第二十八条。四、依照《执行异议规定》第二十九条规定，郭勇不具备阻却本案查封措施和停止执行的条件。五、退一步讲，即使根据《执行异议规定》第二十八条之规定，郭勇的诉请也不符合该条规定。原告的诉求既无事实依据也不符合法律规定，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。中建二局对郭勇提供的证据质证认为：对于证据一、1、因中建二局不是该合同当事人，无法确认该合同真实性。2、该合同仅能证明原告有合同权，不能证明原告享有物权。3、合同第三条约定该房产用途为商业不是居住。对于证据二、1、增值税发票，真实性无异议，但是对原告的证明目的有异议，该发票开票日期为2016年11月18日，至2018年11月6日涉案房产被查封，已历时两年多，原告未办理相关手续，存在过错。2、原告提交的发票金额为713868.83元，而合同约定的合同价款为71.5万元，原告未足额缴清房款。对于证据三和证据四、真实性认可，但是对证明目的不认可，在分割证上注明的用途商服用地，而在初始登记证上用途为商业，证明他们房子不能用于居住。对于证据五、房屋租赁协议，1、因为中建二局不是该协议当事人，无法确认该协议的真实性。2、第一份协议第十二条约定协议生效，生效的条件为乙方依法取得竹海锦城项目108套酒店式公寓的所有权，据我们了解108套的房产天元酒店到目前没有全部取得所有权，据了解108套其中有四套给了一个叫张军的人，还有两套给了税务局，其他的还有。第二份协议095号，协议生效乙方与竹海锦城酒店式公寓中的50%的业主签订了房屋租赁协议，是否签订没有证据证明，因此该两份协议不能确认已经生效。假如协议为真实的，证明原告购买涉案房屋并非用于居住，而是用于出租谋利，不属于消费者优先保护的范围。对于证据六、收据仅是维修基金的收据，且无银行转账凭证，不能证明原告实际占有涉案房屋。经审理查明：中建二局与天福公司建设工程施工合同纠纷一案，江苏省高级人民法院（以下简称省高院）于2016年1月27日作出(2014)苏民初字第0007号民事判决，判令：一、天福公司于判决生效后十日内给付中建二局工程款76668488元，并承担利息；二、中建二局对其承建的江苏省宜兴市宜兴竹海锦城1号至16号楼的工程折价或拍卖价款享有优先受偿权。因天福公司未履行法律文书确定的还款义务，根据中建二局申请，省高院于2017年3月22日立案执行后，于同年4月6日裁定指定本院执行。本院立案执行，案号为（2017）苏02执226号。2018年11月2日，中建二局向本院提出申请，请求查封天福公司名下位于宜兴市××花园房产。本院即于同年11月6日派员至宜兴市不动产登记中心，送达（2017）苏02执226号协助执行通知书及执行裁定书，查封了登记在天福公司名下的位于宜兴市××花园××房产，包括本案争议的涉案房屋。案外人郭勇遂提出执行异议，本院于2020年6月30日作出（2020）苏02执异47号执行裁定：驳回案外人郭勇的异议请求。郭勇即向本院提起案外人执行异议之诉。另查明：2011年6月5日，郭勇与天福公司签订了商品房买卖合同，购买天福公司开发的位于宜兴市××花园××幢××室房屋，该商品房的规划用途为商业，房屋总价约定为715000元。天福公司于2016年10月18日向郭勇开具了金额为713868.83元的江苏增值税普通发票。郭勇与宜兴市竹海天元酒店管理有限公司签订了房屋租赁协议，将上述涉案房屋出租给该公司经营管理。2017年7月19日，宜兴市尚乐物业管理有限公司向郭勇开具了收取涉案房屋维修基金3976.2元的收据。再查明，涉案房产由天福公司于2013年9月22日办理了房屋和土地使用权初始登记，房屋初始登记证号为：宜房初登字第1××3号。土地初始登记证号为：宜土分字（2013）第25500055号。以上事实，由当事人陈述、本院执行裁定书、商品房买卖合同、天福公司开具的发票、商品房及用地初始登记证、房屋合作协议、物业公司收据等证据在卷佐证。本院认为，本案系郭勇作为案外人在中建二局与天福公司建筑工程施工合同纠纷执行一案中，对本案执行标的即查封的涉案房屋提起的案外人执行异议之诉，其诉讼目的系确认其对涉案房屋的所有权以及排除执行，因此本案的争议焦点在于郭勇对涉案房屋是否享有足以排除执行的权利。根据本案执行依据，即省高院(2014)苏民初字第0007号民事判决内容：天福公司应给付中建二局工程款76668488元并承担利息，中建二局对其承建的宜兴竹海锦城1号至16号楼的工程折价或拍卖价款享有优先受偿权。因此，本案被告即申请执行人中建二局对包括涉案房屋在内的竹海锦城工程享有建筑工程款优先受偿权是生效法律文书确定的事实。故本案中郭勇作为购房人理应举证证明其对涉案房屋享有的民事权益足以对抗本案建设工程价款优先受偿权的强制执行。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条，“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，只有享有消费者物权期待权的权利人才能享有比建筑工程价款优先受偿权更优先的权利。而只有符合上述规定的要件才能享有房屋消费者物权期待权。本案中，根据郭勇提供的相关证据，可以认定其与天福公司在法院对涉案房屋执行查封前，已签订买卖合同，并支付了购房款，其亦已通过出租涉案房屋收取租金方式实现了对涉案房屋的占有。但涉案房屋至今仍登记在天福公司名下，郭勇尚未取得该房的所有权，故其要求确认涉案房屋所有权归其所有，要求天福公司协助办证的诉讼请求，不属于本案审理范围，本院不予支持。且因涉案房屋系商业用房，郭勇购买该房后实际用于出租，未用于居住生活，故其对涉案房屋不具有消费者物权期待权，其对涉案房屋享有的民事权益不能对抗本案建设工程价款优先受偿权的强制执行。综上，对于郭勇请求解除法院对涉案房屋查封、排除执行的诉讼请求，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回原告郭勇的诉讼请求。案件受理费10950元，由原告郭勇负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于江苏省高级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省高级人民法院预交上诉案件受理费。审判长  孙晓敏审判员  秦小兵审判员  俞 彤二〇二〇年十二月二十五日书记员  杨钦雅