北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初51296号原告（反诉被告）：北京米域嘉言文化创意有限公司，住所地北京市朝阳区十里堡甲3号院甲1号楼2层2-1-01。法定代表人：冯印陶，执行董事。委托诉讼代理人：李红青，北京市京博律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京摩登澳尔体育发展有限公司，住所地北京市朝阳区阜通西大街10号楼1层（01）101、108。法定代表人：张晶，经理。委托诉讼代理人：李雪朋，北京市中业江川律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘娟，北京市中业江川律师事务所实习律师。原告（反诉被告）北京米域嘉言文化创意有限公司（以下简称米域嘉言公司）与被告（反诉原告）北京摩登澳尔体育发展有限公司（以下简称摩登澳尔公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人李红青，被告之委托诉讼代理人李雪朋、刘娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。米域嘉言向本院提出诉讼请求：1.判令双方签订的《米域·商业租赁合同》、《补充协议1》及《补充协议2》于2019年11月19日解除；2.摩登澳尔公司支付我公司拖欠的租金638444.27元，物业费236249.33元；3判决摩登澳尔公司承担逾期付款违约金(每日按未付款数额的千分之一计算，计算到实际给付之日)；4.判决摩登澳尔公司支付解除合同违约金243833元（扣除保证金后）；5.判决摩登澳尔公司支付装修期内占用费487666元；6.判决摩登澳尔公司承担律师费4000元。事实与理由：我公司与摩登澳尔公司于2018年9月1日签署了《米域·商业租赁合同》，于2018年9月11日签署了《补充协议1》，于2019年1月20日签署了《补充协议2》，约定摩登澳尔公司承租北京市朝阳区十里堡路x号院x号楼x1及x2场地，共943.11平方米，租赁期限自2018年10月15日至2021年10月17日，租金为第一年243833元/月，物业费为42440元/月，《米域·商业租赁合同》约定租金及物业费采取先付后用的方式，后续租金应于预付租金使用完毕之日前10日前支付，后续物业费应于预付物业费使用完毕之前10日之前，与租金一同支付，租金及物业费每3个月支付一次。协议约定，摩登澳尔公司迟延支付租金、保证金的，每迟延一日，应按日分别向我公司支付迟付租金、保证金千分之一的违约金。摩登澳尔公司从2018年9月开始违反协议约定，未按时支付保证金、租金、物业费等费用，经催告后仍未按协议约定履行付款义务，现合同因摩登澳尔公司解除，摩登澳尔公司支付的保证金不应予以返还，同时，摩登澳尔公司还应按照租金标准支付我公司装修期间的占用费，同时合同还约定，摩登澳尔公司违约导致合同解除，我公司有权要求摩登澳尔公司赔偿合同解除前月租金3倍的违约金。摩登澳尔公司辩称，米域嘉言公司在2019年5月即传出资金链断裂、经营情况恶化的消息，我公司有权行使不安抗辩权，且房屋业主在其后与米域嘉言公司解除了租赁合同，米域嘉言公司丧失了出租权，是米域嘉言公司构成根本违约。另外，米域嘉言公司没有按照合同约定完成一次消防验收，直至2019年4月消防验收才通过，从消防验收通过时才能计算租金，且2019年8月31日米域嘉言公司已经与房屋业主解除了租赁合同，故租金应计算至2019年8月31日。我们支付的租金、物业费已经足够支付上述期限内产生的费用，不应再行支付费用，米域嘉言公司主张的违约金数额过高。摩登澳尔公司同时提起反诉，反诉请求为：1.判令米域嘉言公司退还房屋租赁保证金487666元；2.判令米域嘉言公司退还装修保证金70733.25元；3.判令米域嘉言公司支付2018年10月到2019年4月间的物业费254640元；4.判令米域嘉言公司支付违约金731499元；5.判令米域嘉言公司支付律师费30000元。事实与理由：双方签订租赁合同后，约定的租期为2018年9月15日至2021年8月31日，租赁期限为36个月，合同约定米域嘉言公司应当提供一次消防验收，这是我公司经营健身房的必要条件，但此后，米域嘉言公司消防验收迟迟无法办理，加之保洁人员自杀等导致标的物无法正常交付，直至2019年4月消防验收才通过，这四个月的时间我公司无法正常经营，遭受重大经济损失。此外，米域嘉言公司后期经营出现问题，其与母公司被起诉的案件大量出现，甚至传出即将破产，同时，涉案楼宇由于米域嘉言公司招商工作迟迟无法达到预期，业主已于2019年解除了与米域嘉言公司的租赁合同，涉案租赁合同已无法履行，米域嘉言公司构成根本违约。我公司行使履行抗辩权和不安抗辩权具有法律依据，故提起反诉。米域嘉言公司针对摩登澳尔公司的反诉辩称，房屋租赁保证金应当抵扣房屋租金，不应退还，装修保证金的返还条件尚未成就，物业费也不应当予以返还。双方已经签订补充协议明确约定了计租日为2018年10月15日起，不应从2019年4月起算房租，我公司不再认为违约情况。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月1日，米域嘉言公司作为甲出租方与摩登澳尔公司作为乙方、承租方签订《米域·商业租赁合同》，约定，乙方承租北京市朝阳区十里堡路x号院x号楼x1、x2单元，交付日为2018年9月15日，起租日为2018年9月15日，租赁期限为36个月，装修期为2018年9月15日到2018年11月14日，起始租金总价243833元/月，租赁期限内，每满一年在前一年租金基础上递增5%，租金支付方式为每3个月支付一次，物业费为42440元/月，保证金为487666元，装修保证金为47155.5元。在双方约定的交付条件基本具备，仅剩余少量问题工程，乙方应同意于交付日接受租赁物并进场开始装修工作。租赁物交付后，装修期内乙方无需支付租金，但仍应支付公共事业费、实际使用期间的物业费及其他相关费用。乙方有权按照合同约定对租赁物进行装饰改造。租金采取先付后用的方式支付，首期租金应于本合同签署后5日内支付，后续租金应于预付租金使用完毕之日前10日前支付。乙方迟延支付租金的，每迟延一日，应按日向甲方支付延付租金千分之一的违约金。甲方向乙方交付租赁物后，乙方向甲方支付物业费。物业费采取先付后用的方式支付，首期物业费应于本合同签署后5日内支付，后续物业费于预付物业费使用完毕之前10日之前，与租金一同支付。租赁期限内，无论乙方是否实际使用租赁物，均应支付物业费，但因甲方责任导致乙方无法使用租赁物的除外。为保证本合同的履行，乙方应于本合同签署后5日内支付保证金。保证金系用于担保乙方履行本合同，乙方如发生违约行为对甲方存在给付义务而为履行的，甲方有权使用保证金以弥补自身损失或支付相关应付给付。甲方有权选择是否使用保证金以及何时使用保证金，乙方无权以保证金抵扣应付租金、物业费。甲方使用保证金无需事先征得乙方同意或通知乙方。乙方装修期间，甲方有权收取装修保证金。装修保证金用于担保乙方装修行为，如乙方装修过程中对租赁物造成损害或造成甲方损失的，甲方有权使用装修保证金弥补甲方损失。乙方装修完成后，应按照甲方的要求向甲方提交开业申请和完工备案，经甲方验收合格，甲方应于验收合格后30个工作日内将剩余装修保证金无息退还。乙方对租赁物进行装修改造的，应自行负责消防设计和施工，并自行向消防部门申请消防设计和竣工验收，由乙方对消防设计和消防竣工验收结果负责。租赁期限内，乙方无正当理由迟延支付租金、物业管理费或其他费用超过10日的，属于乙方根本违约，因甲方责任，乙方无法使用租赁物持续超过30个工作日或租赁物彻底无法使用的属于甲方违约，任何一方违反合同约定通知对方解除合同或以实际行动表明拒绝履行合同或要求终止合同的，属于违约解约方根本违约。任何一方根本违约，守约方有权解除合同，同时要求违约方赔偿合同解除前月租金3倍的违约金。因乙方原因导致本合同解除的，乙方已经支付的保证金不予，乙方除承担合同约定的应付费用、违约金及违约责任外退还，还应按照合同约定的租金标准支付甲方装修期间的使用租赁物的占用费。同时甲方仍有权向乙方追偿因乙方原因所支出的其他全部合理费用。因甲方责任导致乙方无法使用租赁物的，乙方无需支付无法使用租赁物期间的租金和物业费。本合同项下一方的损失指该方遭受的直接损失以及为主张合同项下所发生的费用。该合同后附有《店铺交接工程条件确认单》，约定了出租方工程交付标准为租赁区内一次消防验收，租户装修自行申报消防及办理相关验收手续。2018年9月11日，双方签订《补充协议1》，约定，原合同约定的装修期届满三个月内，乙方应按照每月243833元的标准向甲方支付租金。2019年1月20日，双方签订《补充协议2》，约定，自2019年1月20日起，按照本协议约定对原协议进行调整和修改，租赁期限为2018年10月15日至2021年10月17日，装修期限为2018年10月15日期至2018年12月14日止。自交付日起，每三个月为一个付款周期，租金标准第一年为243833元/月，第二年为256025元/月，第三年为268826元/月。装修管理费23577.75元。2019年10月25日，米域嘉言公司向摩登澳尔公司发送《严重违约警告函》，载明：贵方无正当理由迟延支付租金、物业管理费超过10日属于根本违约，如贵方2019年10月29日前仍未支付，我方有权于2019年10月29日暂停向贵方提供任何服务，贵司持续不支付欠付款项的情况下，我司有权随时解除双方签署的协议，要求贵司承担3倍租金的违约金。2019年11月19日，米域嘉言公司向摩登澳尔公司发送《解约函》，载明：我方于2019年11月19日起正式解除协议并立即停止向你方提供任何服务。关于摩登澳尔公司已付款情况，2018年8月16日，摩登澳尔公司支付24833.23元，2018年9月9日支付700000元，2018年9月11日支付243699元，2018年10月23日支付70733.25元，2018年11月27日支付243833元，2019年4月30日支付400000元，2019年5月7日支付100000元，2019年5月13日支付100000元，2019年6月28日支付50000元，2019年7月31日支付5000元，2019年8月23日支付2000元，2019年9月12日支付30000元，2019年10月1日支付30000元。双方均认可上述费用中包含摩登澳尔公司支付租赁保证金487666元，米域嘉言公司认可摩登澳尔公司2018年10月23日支付的70733.25元为装修保证金。另查，米域嘉言公司系从x公司处租赁的涉案房屋，2019年11月15日，米域嘉言公司与x公司签订解约协议，约定，2019年9月1日双方签订的一系列租赁合同解除。后，摩登澳尔公司与x公司另行签订了租赁合同，仍在涉案场地经营。现双方均认可涉案相关合同于2019年9月1日解除。庭审中，摩登澳尔公司还提交了米域嘉言公司涉诉的情况以证明米域嘉言公司经营状况不佳，其未交纳租金系行使不安抗辩权。摩登澳尔公司还主张米域嘉言公司未对涉案房屋进行消防验收，涉案房屋直到2019年4月才消防验收通过，到达交付标准，租金应从2019年4月开始计算。关于消防验收，米域嘉言公司提交了2018年10月19日的建设工程消防验收意见书，用以证明2018年10月19日涉案房屋通过了消防验收，验收结论为合格。米域嘉言公司称，双方约定了米域嘉言公司为租赁区内提供一次消防验收，该验收已于2018年10月19日完成，若摩登澳尔公司对涉案房屋进行装修，需另行进行消防验收。同时，摩登澳尔公司提交了2019年4月8日的消防验收意见书，用以证明涉案房屋消防验收于2019年4月8日才消防验收合格，在此之前米域嘉言公司并未完成合同约定的义务。本院认为，事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《米域·商业租赁合同》及《补充协议1》、《补充协议2》系双方当事人真实意思表示，并未违反法律强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应依约履行合同义务。现双方均认可上述合同于2019年9月1日解除，本院对此不持异议。关于租金起算的时间和装修期间的占用费，根据双方所签《补充协议2》，租赁期限应当自2018年10月15日起算，摩登澳尔公司现主张租期应从2019年4月消防验收通过之日起算，但结合双方所签《店铺交接工程条件确认单》中的约定，摩登澳尔公司装修应自行申报消防及办理相关验收手续，现结合双方提交的两份消防验收意见书，能够看出，米域嘉言公司在2018年10月即已经完成了包括涉案房屋区域在内的大楼x层装修工程的消防验收，摩登澳尔公司后续再行进行验收的验收意见书中已写明系内部改造项目，实际系对涉案房屋进行装修后的验收，该验收并非米域嘉言公司的合同义务，故摩登澳尔公司以此证明应从2019年4月支付房租，本院不予支持。摩登澳尔公司应当依据合同之约定自2018年10月15日起计算房租和物业费，并支付至双方合同解除之日2019年9月1日。米域嘉言公司另主张摩登澳尔公司支付装修期间的占用费，根据双方所签合同约定，因摩登澳尔公司原因导致合同解除的，摩登澳尔公司应向米域嘉言公司支付装修期间占用费，但双方合同于2019年9月1日解除前，米域嘉言公司并未向摩登澳尔公司发送解除通知，双方合同并非因摩登澳尔公司一方原因解除，故米域嘉言公司主张装修期间的占用费，缺乏合同依据。本院结合合同履行时间、双方对于装修期、租金的约定以及摩登澳尔公司的已付款情况，核算摩登澳尔公司应付的租金、物业费费用。另外，现双方租赁合同关系已经解除，米域嘉言公司亦不再占有涉案房屋，故其应当返还摩登澳尔公司支付的租赁保证金、装修保证金，应返还的费用在摩登澳尔公司应支付的租金、物业费中予以扣除。关于双方各自主张的违约责任，米域嘉言公司主张摩登澳尔公司承担逾期付款的违约责任，双方所签合同对于逾期付款的违约责任进行了约定，而摩登澳尔公司确存在逾期付款的行为，摩登澳尔公司以米域嘉言公司涉及其他诉讼为由主张不安抗辩权，并无法律依据，本院不予采信，本院结合本案案情，酌情判定逾期付款违约金数额。米域嘉言公司、摩登澳尔公司均主张对方存在根本违约行为，均主张对方支付违约金，结合双方所签合同，合同中约定了摩登澳尔公司迟延付款超过10日，米域嘉言公司有权解除合同并要求月租金3倍的违约金，虽然摩登澳尔公司存在逾期付款行为，但米域嘉言公司并未在合同履行期限内提出解除合同，现米域嘉言公司要求摩登澳尔公司据此条约定支付违约金，本院不予支持。双方合同还约定了因米域嘉言公司责任，导致摩登澳尔公司无法使用租赁物持续超过30个工作日或租赁物彻底无法使用的属于米域嘉言公司根本违约，但本案中亦不存在上述情况，故摩登澳尔公司要求米域嘉言公司支付违约金，本院亦不予支持。摩登澳尔公司主张米域嘉言公司支付2018年10月到2019年4月消防验收期间物业费，因米域嘉言公司并无装修后消防验收的义务，故摩登澳尔公司的上述主张，缺乏事实依据，本院不予支持。双方另主张对方支付律师费，摩登澳尔公司在合同履行中存在逾期付款的违约行为，其主张米域嘉言公司给付律师费，本院不予支持。对于摩登澳尔公司的逾期付款的违约责任已通过给付违约金的方式予以处理，对于米域嘉言公司主张摩登澳尔公司给付律师费的诉请，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）北京米域嘉言文化创意有限公司与被告（反诉原告）北京摩登澳尔体育发展有限公司签订的《米域·商业租赁合同》、《补充协议1》、《补充协议2》于二〇一九年九月一日解除；二、被告（反诉原告）北京摩登澳尔体育发展有限公司于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）北京米域嘉言文化创意有限公司支付租金、物业费共计三十二万元二千一百九十六元；三、被告（反诉原告）北京摩登澳尔体育发展有限公司于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）北京米域嘉言文化创意有限公司支付逾期付款违约金二万元；四、驳回原告（反诉被告）北京米域嘉言文化创意有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）北京摩登澳尔体育发展有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费22107元，由原告（反诉被告）北京米域嘉言文化创意有限公司负担18173元（已交纳2850元，余款于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）北京摩登澳尔体育发展有限公司负担3934元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费9485元，由被告（反诉原告）北京摩登澳尔体育发展有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 马 潇二〇二〇年十二月二十八日书记员 祁文然