云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2901民初4174号原告：刘书君，女，1990年8月6日出生，汉族，住巍山县。委托诉讼代理人：孙涛，云南展腾律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：张银，云南展腾律师事务所实习律师，特别授权代理。被告：尹喆，男，1963年12月30日出生，彝族，住大理市。被告：肖丽，女，1972年12月26日出生，汉族，住大理市。二被告共同委托诉讼代理人：张崇斌，云南崇圣律师事务所律师，特别授权代理。第三人：郑萍，女，汉族，1989年5月12日出生，住贵州省贵阳市云岩区。第三人：大理海东大立成投资有限公司，住所地大理市海东镇技师学院内。统一社会信用代码：915329000594637390。法定代表人：沙磊，职务董事长。委托诉讼代理人：王薇，女，1988年3月14日出生，系公司员工，一般授权代理。原告刘书君与被告尹喆、肖丽、第三人郑萍、大理海东大立成投资有限公司(以下简称大立成公司)债权债务概括转移合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘书君及其委托诉讼代理人孙涛、张银、被告尹喆及二被告的委托诉讼代理人张崇斌到庭参加诉讼，第三人郑萍、大立成公司经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告刘书君向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间签订的《房产转让协议》；2、被告向原告返还首付款750000元；3、被告向原告支付违约金150000元（以首付款750000元的20%计算）；4、被告向原告支付为主张权益所支出的律师费用35000元；5、本案的诉讼费用、保全费由被告承担。事实和理由：原告于2018年4月16日与被告尹喆签订《关于“青瓷院子”拟38栋3号房房产转让协议》，双方约定：被告将从郑萍处认购的位于大理市“青瓷院子”38-03号房产及地下车位一个认购权转让予原告，建筑面积为170.77平方米。原告于2018年4月12日向被告预付购房定金100000元，于2018年4月16日向支付532000元，于2018年5月23日支付118000元，首付款共计750000元，被告均出具了相应收款收据。协议明确载明：被告确认对该房产拥有100％的认购权，自转让协议生效之日起，被告有义务依据协议第四条第一款内容积极协助原告于开发商处办理认购书之认购主体更名之相关手续。但至今已过去两年有余，仍未完成更名手续，合同约定的更名行为无法实现。且该房产还未取得施工许可证、商品房预售许可证，也未开工建设。因此原告签订转让协议的权利在根本上不能实现。原告多次找被告协商退还首付款，但被告均不退还，其未协助原告办理更名的行为已经违约，应当承担协议约定的第六条第一款的违约责任。被告尹喆、肖丽辩称，本案不属于房屋买卖合同纠纷，属于债权债务纠纷，原被告签订的合同，性质属于权利义务债权债务概括转移合同，原告取得的是被告尹喆与第三人郑萍之间的《转让协议》、第三人之间的《认购意向书》分别对应的权利义务，不涉及房屋买卖。该合同原被告实际已经履行完毕，至于原告诉状提到未按照协议第4条1款履行，原告怠于行使自己的权利未进行变更。大立成公司开发的房产已经停工，签订的认购属于预售性质，经过生效判决确定为无效合同，该无效行为与被告无关，应该由第三人大立成公司承担付款责任及赔偿责任，郑萍承担连带责任。第三人大立成公司未到庭应诉，但提交了书面答辩状，述称：根据合同相对性原则，原、被告之间签订的《房产转让协议》效力、约束力只及于合同主体，大立成公司作为案外第三人，不是该《房产转让协议》的法律主体，原被告之间合同纠纷与大立成公司无关。第三人郑萍未出庭应诉,但提交了书面答辩状，述称：1、原告、被告签订《关于“青瓷院子”拟38栋3号房房产转让协议》时未通知我本人，我本人也根本不知情。因此双方签订的房产转让协议与我无关。2、该房屋认购权起初来源于大立成公司，公司要求购买该房屋需在2017年12月10日前交纳总房款的60%，即认购金624,700元，由于我当时是该公司的员工，没有那么多的存款，最终才决定于2017年11月16日将该房屋认购权转让给尹喆，并收取了8万元的转让费，双方签订了《关于“青瓷院子”拟38栋3号房房产转让协议》，约定该房屋不得再次转让。3、我本人也是受害者。由于大立成公司至今无法取得商品房预售许可证，也未开工建设。我已于2020年4月13日将该公司诉至大理市法院。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经本院审理查明：2017年12月9日，第三人郑萍与大立成公司签订《“青瓷院子”认购意向书》，约定郑萍认购大立成公司开发建设的“苍洱路苑”二期“青瓷院子”38-03号房产和一个地下车位，房屋认购价格为1184700元、车位价格为60000元。2017年11月16日，郑萍与被告尹喆签订转让协议，郑萍将前述协议确定的认购名额转让给尹喆。2018年4月16日，原告（乙方）与被告尹喆（甲方）签订《关于“青瓷院子”拟38栋3号房房产转让协议》，主要约定：乙方购买甲方在郑萍名下的位于大理市“青瓷院子”38-03号房产及地下车位一个，建筑面积为170.77平方米；乙方向甲方支付首付款750000元；自本协议签订生效时，乙方以银行转账的方式向甲方支付定金100000元，甲方已当场出具收条，4月16日，乙方继续以银行转账方式向甲方支付首付款532000元,甲方当场向乙方出具收款收条，剩余首付款乙方于2018年5月31日之前向甲方支付，甲方须于每次收到房款后，向乙方出具收款收条；甲方要配合乙方办理认购书；乙方完成全部付款义务之后，甲方购买该房产的全部权利已转让于乙方因；甲方行为给乙方造成损失，乙方有权要求甲方退回全部首付款750000元，并承担造成乙方的实际损失，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费等费用；甲方未按照约定协助乙方进行该房产认购主体变更的，乙方有权单方解除本协议，除甲方向乙方返还其已支付的房款外，甲方还须向乙方支付首付款的20%的违约金，违约金不足以赔偿乙方损失的，按照实际损失补足。合同签订后，原告于2018年4月12日向被告尹喆支付定金100000元。后原告于2018年4月16日、2018年5月23日两次各支付给被告尹喆532000元、118000元。另查明，第三人大立成公司在本案起诉前未取得商品房预售许可证，该房地产项目未开工。郑萍于2020年3月19日将大立成公司诉至本院，要求返还购房款624700元，经本院主持调解，双方达成协议，由大立成公司返还购房款，并承担利息。本院认为，原告与被告尹喆签订的《关于“青瓷院子”拟38栋3号房房产转让协议》约定被告尹喆将其向第三人郑萍转让的房屋认购的权利义务全部转让给原告，双方之间的协议性质属债权债务概括转移。原告与被告尹喆之间的合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。但案涉标房屋因第三人大立成公司开发的房地产项目未取得商品房预售许可证，项目未开工，原、被告之间的合同已不能实际履行，合同目的无法实现，合同应予解除。合同解除后，被告向原告收取的购房款750,000元应予返还。因不可归责于当事人双方的事由，导致合同不能履行，原告亦未提交证据证明被告存在过错，故原告要求支付违约金和律师费的诉请不能成立，本院不予支持。根据合同相对性原则，被告肖丽并非合同相对人，不应承担责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十八条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条规定，判决如下：一、解除原告刘书君与被告尹喆签订的《关于“青瓷院子”拟38栋3号房房产转让协议》。二、被告尹喆于本判决生效之日起十日内返还原告刘书君购房款750,000元。三、驳回原告刘书君的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13,350元，保全费5,000元，两项合计18,350元，由原告承担3,670元，被告尹喆承担14,680元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省大理白族自治州中级人民法院。审 判 长  马 泽人民陪审员  李灼盛人民陪审员  李红民二〇二〇年十二月三十日书 记 员  陈晓蓉