北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0106民初39949号原告：杨宏芹，女，1952年11月26日出生。委托诉讼代理人：李军霞，北京市立方（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪果，北京市立方律师事务所实习律师。被告：北京市赛欧工贸有限公司，住所地北京市丰台区文体路58号。法定代表人：王海轮，董事长。委托诉讼代理人：宋冉，该单位员工。委托诉讼代理人：季成，北京德和衡律师事务所律师。原告杨宏芹与被告北京市赛欧工贸有限公司（以下简称赛欧公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月27日作出（2018）京0106民初11798号民事判决。原告杨宏芹不服该判决，向北京市第二中级人民法院提起上诉。北京市第二中级人民法院于2019年6月19日作出（2019）京02民终4434号裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨宏芹及其委托诉讼代理人李军霞、汪果，被告赛欧公司委托诉讼代理人宋冉、季成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨宏芹向本院提出诉讼请求：1、要求被告向原告支付违约金7000元；2、要求被告赔偿原告经济损失4469017元及自2013年12月16日至实际给付之日的中国人民银行同期贷款利息损失；3、诉讼费由被告负担。事实与理由：北京市赛欧工贸有限公司赛欧京西商业分公司（以下简称京西商业公司）系于1993年由原北京市丰台区王佐供销社变更而来，当时的经济性质为集体所有制，隶属于北京市丰台区供销合作联合社，后经改制、合并，于2003年成为被告下属分支机构。原告原系京西商业公司的职工，为落实党的“十五”大精神，市区深化经济体制改革的需求以及北京市赛欧工贸集团（98）赛欧字第（8）号《关于进一步深化经济体制改革的实施意见》等政策，原告选择提前退休，自谋出路，企业资产内部购买的安置方案，并于1998年10月1日与京西商业公司签署了《房屋使用权有偿转让协议》（下称“转让协议”），购买了企业的内部资产位于丰台区东河沿村商业网点8间房屋（下称“涉案房屋”），130平方米，协议约定转让金3.5万元，协议生效之日起，房屋所有权归原告，京西商业公司根据国家有关规定，为原告办理产权移交手续，转移手续费用双方各承担50%。嗣后，原告依约支付了全部房屋转让款，京西商业公司向原告交付房屋后，涉案房屋一直由原告占有、使用，房产土地税、房屋修缮费及其他费用亦一直由原告承担，原告还投入大量资金对涉案房屋进行了彻底的翻新、扩建。2012年9月，涉案房屋所在区域被征地拆迁，拆迁人采取了停水、断电的野蛮方式，原告无法长期留守屋内。2013年1月，拆迁人趁屋内无人，拆除了全部涉案房屋。在原告错误提起的侵权诉讼案件中，原告得知：京西商业公司的隶属单位北京市丰台区供销合作联合社已于1999年2月10日取得了涉案房屋的《房屋所有权证》，赛欧公司还于2013年12月16日与拆迁人签署了《丰台区科技园西区Ι非住宅房屋拆迁补偿协议》，并领取了5114987元拆迁补偿费。原告认为，上述转让协议合法有效，被告作为同一法人主体在涉案房屋已取得《房屋所有权证》，具备办理产权过户条件的情况下，未依约为原告办理产权转移手续以及与拆迁人签署拆迁补偿协议的行为构成严重违约，给原告造成了巨大经济损失，除应依约支付违约金外，还应赔偿原告的实际损失。京西商业分公司已于2019年8月29日进行了注销登记，其作为赛欧公司的分公司，相应民事责任应由赛欧公司承担。现原告诉至法院，请求法院支持原告诉讼请求。赛欧公司辩称：原告杨宏芹不是本案争议土地及地上房屋的合法权利人，其提供的房屋使用权有偿转让协议书当中的京西商业公司亦不是土地及地上房屋的合法权利人该协议属无效协议。且上述无效协议已经经过此前生效的民事判决书予以确认。房屋使用权有偿转让协议书关于转让房屋的内容属无效协议，对本案当事人不具有约束力。本案诉争房屋的土地使用权人为北京供销社投资管理中心，房屋所有权人为北京市丰台区供销合作联合社。无论是京西商业公司还是赛欧公司对诉争房屋和土地均无权属和处置资格。杨宏芹的权益，已经在此前生效判决中予以了支持，杨宏芹在本案当中不存在其他经济损失，且杨宏芹对于房屋无法转让实际上是明知的。综上，为维护被告合法权益，恳请贵院依法驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：杨宏芹原系京西商业公司职工。1998年10月1日，杨宏芹（乙方）与京西商业公司（甲方）签订《房屋使用权有偿转让协议书》，约定：一、甲方将位于丰台区东河沿村商店商业网点的房屋捌间，130平方米的房屋有偿转让给乙方，用于生产经营性使用。二、房屋转让期永久性，转让金3.5万元，转让金自签订协议之日起一次性付清。三、甲方将所属营业网点的房屋有偿转让给乙方，协议生效之日起，房屋所有权归乙方，甲方根据国家有关规定，为乙方办理产权移交手续，转移手续费用甲乙双方各承担50%。四、自签定协议之日起，发生的一切费用均由乙方承担（如：房屋修缮费，房产土地税及其它费用），其中房产土地税按国家有关规定，每年十月一日前交清。五、……六、违约责任：1、乙方未按时向甲方交付房产土地税，除及时补交外，应支付转让金的20%违约金；2、转让期内甲乙双方任何一方不得终止协议，如违约，违约方向对方支付转让金的20%违约金。七、免责条件：房屋如因不可抗拒的原因，如：自然灾害．火灾，国家政策等所造成的损失，双方互不承担责任。八、本协议的各项条款如与国家法律、法规有抵触时，应按国家有关规定执行。本合同一式三份，甲乙双方各持一份，送赛欧集团备案一份。同年10月12日，杨宏芹向京西商业公司交付房屋有偿转让金3.5万元，此后，诉争房屋一直由杨宏芹使用，其亦按合同约定向京西商业公司交纳了房产土地税。现房屋已被拆除。2013年12月16日，赛欧公司（乙方）经案外人北京市丰台区供销合作联合社、北京供销社投资管理中心授权后，与北京丰科建投资有限公司（甲方、以下简称丰科建公司）签订《丰台科技园西区Ⅰ非住宅房屋拆迁补偿协议》（以下简称涉案拆迁协议），约定：一、被拆除房屋状况：乙方在拆迁范围内占地面积约654平方米，房屋建筑面积566.2平方米。二、拆迁补偿：（一）拆迁补偿费：经北京开元恒基土地房地产评估有限公司评估确定，腾退房屋所在地区位补偿价为7093元/平方米，区位补偿金额为4016057元；被拆迁房屋重置成新及附属物作价为631815元。被拆迁建筑物、构筑物补偿费共计4647872元；（二）搬家补助费566.2平方米，25元/平方米，计14155元；（三）停产停业补助566.2平方米，800元/平方米，计452960元；（四）甲方应付乙方上述七项房屋拆迁补偿费合计5114987元。上述拆迁款项由赛欧公司实际取得。2015年8月，杨宏芹以财产损害赔偿纠纷将赛欧公司和丰科建公司诉至本院，要求赔偿经济损失5114987元，包括地上物、电气设备、化粪池两个、区位补偿款的损失。本院于2015年12月作出（2015）丰民初字第18582号民事判决，判决：“一、北京丰科建投资有限公司、北京市赛欧工贸有限公司于本判决生效之日起十日内连带赔偿杨宏芹区位补偿损失、房屋重置成新及附属物损失、搬家补助损失共计四百六十六万二千零二十七元；二、驳回杨宏芹的其他诉讼请求”。后赛欧公司、丰科建公司均不服向北京市第二中级人民法院提出上诉。北京市第二中级人民法院于2016年8月3日作出（2016）京02民终2772号民事判决，认为：“……杨宏芹本案关于根据涉案《房屋使用权有偿转让协议书》，其就涉案房屋及其占用的土地享有合法权利的主张，缺乏事实及法律依据，本院在本案中难以支持。因此，杨宏芹要求取得拆迁协议中区位补偿款的主张及请求，本院无法支持。此外，赛欧公司称拆迁协议中的停产停业补助是该公司和丰科建公司争取的，实际已经不经营，杨宏芹也表示其对停产停业补助一事不知情，且其经营几年后就不经营了，故拆迁协议中的此项款项，与杨宏芹无关。需指出：杨宏芹在涉案《房屋使用权有偿转让协议书》签订后支付了约定的价款和费用，并实际使用了该合同涉及的房屋并对这些房屋进行了修缮，且其又自建了本案涉及的其他被拆迁房屋，这两部分房屋共同构成涉案拆迁协议中写明的566.2平方米房屋建筑。特别是涉案拆迁协议中认定的房屋面积，明确包括了杨宏芹的自建房部分，确定的被拆迁房屋重置成新及附属物作价款631815元也包括杨宏芹自建房部分。因此，从公平角度，拆迁协议中的被拆迁房屋重置成新及附属物作价款631815元、搬家补助费14155元应属于杨宏芹所有，赛欧公司应将此款给付杨宏芹。”据此判决：“一、撤销北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第18582号民事判决；二、北京市赛欧工贸有限公司于本判决生效之日起十日内向杨宏芹支付房屋重置成新及附属物款、搬家补助费共计六十四万五千九百七十元。三、驳回杨宏芹的其他诉讼请求。”另查，诉争房屋所有权人为北京市丰台区供销合作联合社，于1999年2月10日取得房屋所有权证，房屋所有权证号为：京房权证丰集字第XXXX号，土地使用权人为北京供销社投资管理中心，土地性质为国有土地。京西商业公司系于1993年由原北京市丰台区王佐供销社变更而来，当时的经济性质为集体所有制，当时的隶属单位为北京市丰台区供销合作联合社；后经改制、合并，于2003年成为赛欧公司下属企业，现名称为北京市赛欧工贸有限公司赛欧京西商业分公司。赛欧公司系根据北京市人民政府国有资产监督管理委员会2004年的文件关于北京市供销合作社体制改革的要求，由北京市丰台区供销社对外挂牌成立，其前身为北京市丰台区供销社北京市赛欧工贸集团。京西商业公司于2019年8月29日注销。庭审中，关于本案所涉《房屋使用权有偿转让协议书》的性质，赛欧公司认为系租赁合同，杨宏芹认为系房屋买卖合同。关于合同效力，赛欧公司主张双方所签协议书为无效合同，杨宏芹主张该协议书有效，经释明，杨宏芹坚持其协议书有效的主张，并基于合同有效提出本案诉讼请求，要求赛欧公司承担违约责任。本院向北京市规划和自然资源委员会丰台分局致函，询问涉案房屋所在土地在双方签订协议即1998年10月1日时的土地性质、土地使用权取得方式及后续是否有办理土地使用权有偿使用手续的情形。北京市规划和自然资源委员会丰台分局向本院复函，表示：一、涉案土地1998年10月1日时的土地性质为国有；二、经查询，未找到相关审批文件，无法确定涉案土地使用权的取得方式；三、涉案土地使用权未办理有偿使用手续。本院认为：原、被告双方签订《房屋使用权有偿转让协议书》，该协议书中约定房屋转让期永久性，京西商业公司与杨宏芹亦对房屋所有权归属及办理产权移交手续进行约定，由此可见，《房屋使用权有偿转让协议书》的性质实际上应为房屋买卖合同性质，该《房屋使用权有偿转让协议书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应依约履行相应义务。原告关于违约金的请求，因上述协议约定，转让期内双方任何一方不得终止协议，如违约，违约方向对方支付转让金的20%违约金，而涉案房屋不能继续使用的原因系房屋拆迁，并非单方终止协议，故原告的此项请求依据不足，本院难以支持。原告关于赔偿损失的请求，经询问，原告基于合同有效，因被告违约给原告造成损失提出该请求，其损失包含两部分，分别为涉案房屋拆迁补偿费中的停产停业补助及区位补偿金。关于停产停业补助，在（2016）京02民终2772号案件中，原告表示其对停产停业补助一事不知情，且其经营几年后就不经营了，考虑到此项费用系对于经营性主体的补偿，故原告主张此费用为其经济损失依据不足，本院难以支持。关于拆迁补偿费中的区位补偿金，此费用系拆迁时针对土地使用权的补偿。在涉案合同签订时，涉案房屋所在土地为国有土地，双方虽约定了办理产权移交手续，但双方应对与后需履行存在困难及实际履行到位的可能性有所预估，因为涉案房屋所在土地为国有土地，国有土地上的房屋转让涉及国有土地使用权的转让问题，需要经有批准权的单位批准办理手续才能完成。双方在签订协议后的履行过程中，均未针对土地使用权进行过任何工作。生效判决亦已确定原告对其占用的土地并不享有合法权利。同时，根据合同法第一百一十三条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。故杨宏芹要求被告赔偿区位补偿金的请求依据不足，难以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十三条之规定，判决如下：驳回杨宏芹的全部诉讼请求。案件受理费50262元，由杨宏芹负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  陆宋宁人民陪审员  车银凤人民陪审员  武艳梅二〇二〇年十二月二十八日法官 助理  肖 荣书 记 员  杨 鑫