江西省萍乡市安源区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0302民初3237号原告（反诉被告）：金盾物流（江西）有限公司，住所地江西省萍乡市安源区丹江街原江矿厂区，统一社会信用代码913603005610536639。法定代表人：李鲁江，经理。委托诉讼代理人：李建辉，江西建辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：张冰洁，江西建辉律师事务所律师。被告（反诉原告）：江西盘古村生态酿酒有限公司，住所地江西省萍乡市安源区丹江街江矿社区，统一社会信用代码91360301071804778C。法定代表人：钟洁。委托诉讼代理人：钟跃华，男，1958年5月23日出生，汉族，住江西省萍乡市安源区，系公司实际控股人。原告金盾物流（江西）有限公司（以下简称金盾公司）与被告江西盘古村生态酿酒有限公司（以下简称盘古村公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月17日立案后，被告盘古村公司向本院提起反诉，本院依法予以受理并合并进行审理，依法适用简易程序，于2020年11月10日公开开庭进行了审理。原告金盾公司的委托诉讼代理人张冰洁、被告盘古村公司的委托诉讼代理人钟跃华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金盾公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即腾空所租赁的仓库，并依约交付给原告；2.判令被告立即支付场地占用费90456元（自2019年6月1日起，暂计算至2020年5月31日，应计算至实际腾空并交付之日止），及拖欠的水电费用4352元（截止到2020年5月31日）；3.判令本案一切诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年12月26日，原告与被告在平等自愿的基础上依法签订了《车间（仓库）租赁合同》，双方约定被告租赁原告坐落于萍乡市安源区，编号为14号的库房，房屋使用面积为1500平方米，租赁期限为3年，计租日自2016年3月1日至2019年2月28日，每月租金为7500元（每年递增5‰），水电费用由被告自行承担。租赁期满后，被告应当依照合同第八条之约定十天内结清租金、水电费，并清洁租赁物予以搬迁，否则，原告有权将租赁物内物品作为无价值的废品予以清除，同时，所产生的费用由被告承担。现双方租赁合同早已到期，被告拒不依约搬迁，且长达一年的时间不向原告交纳场地占用及相关水电费用。期间，原告曾多次书面通知被告，以避免造成原告的经济损失，无果，原告的合法权益受到了严重的侵犯。原告迫于无奈提起诉讼，请求法院支持原告的诉请。被告盘古村公司辩称，1.被告公司属于重资产制造企业，2016年历时三个月搬到原告仓库，搬迁成本高，三年租赁期太短，原告口头说过要续签，现在尚未收回成本，没有钱搬迁。2.涉案仓库屋漏严重、厂房前后道路凹凸不平，被告自费翻新屋顶、修水泥路，这两项预算外投入，导致2017年资金链断裂，严重影响被告后期生产和房租交付。3.2020年新冠疫情使被告停产停销几个月，熬到五月要复工复产时，原告对被告采取停水停电措施，切断被告复工复产之路，导致被告没有钱还房租和搬迁。4.自2020年5月25日后，原告驱赶被告相干人员，并三次撬开被告成品车间大门，导致被告财产被盗，价值约3万元，这个钱应从所欠房租中扣除。5.原告采用非法手段打击和切断被告生存条件，诉求无效。6.原告在2020年5月1日已经对被告租赁的涉案仓库停水停电，并将被告预缴的12500元押金冲抵5月1日前的水电费和一个月房租，被告实际还欠原告11个月房租计82500元。反诉原告盘古村公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告向反诉原告支付屋面翻新费240000元，抵扣欠付房租82500元房租后还应返还157500元，支付硬化路面费用250000元、吊顶费用148600元、盖生活区费用580000元，以上合计1136100元；2.本案诉讼费用全部由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告与反诉被告签订的合同是不平等霸王条款，在合同中约定屋顶检修由乙方（反诉原告）负责，费用由乙方（反诉原告）承担，而实际涉案房屋屋顶问题严重，反诉原告花费24万元对屋面进行翻新。为安全着想，反诉原告在涉案房屋内做了500多平方米吊顶，花费14.86万元。涉案房屋前后路面下沉，形成泥水坑洼，影响该园区道路卫生，反诉原告花费25万元做厂区路面硬化。由于涉案房屋是危房，住人风险极大，反诉原告经反诉被告同意，在14号库房边另建一生活区，投资58万元。以上投资都是因为涉案房屋的安全威胁带来的被逼迫性投资，请求法院依法判令反诉被告赔偿。反诉被告金盾公司辩称，1.反诉原告的屋面翻新费用应当由反诉原告自行承担。根据双方签订的《车间（仓库）租赁合同》第六条约定，租赁期内，现有和今后库房屋顶检修由乙方负责，所有费用由乙方承担。合同签订之初反诉原告对于房屋现状是清楚认知的，该标的物一直存在于厂区内，反诉被告未对其状态做任何隐瞒。并且正是由于该仓库之前多年荒废未启用，反诉原告才能以如此低额的价格租赁，仓库需要部分修缮在正常可预测的范围之内，其所产生的费用依法依约应当由反诉原告自行承担；2.反诉原告诉求的损失没有事实和法律依据，依法应当予以驳回。根据双方签订的《车间（仓库）租赁合同》，合同明确约定了租赁期限为三年，反诉原告在投资时应当充分考虑租赁时限以及相应的经营投资成本，其在诉状中所称的投资成本是否真实反诉被告并不清楚，其也属于反诉原告自身的投资经营成本。特别是反诉原告所称铺设路面之事宜事先也未曾向反诉被告提出申请或进行协商，其所铺设的水泥路面耗材最多仅需数千元即可，其所称所谓耗资巨大完全属于虚构，且与反诉被告无关，反诉原告要求反诉被告承担相关费用，于法无据。综上，请求法院驳回反诉原告的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《车间（仓库）租赁合同》、房产证、水费发票、电费发票、收据、水电费缴纳通知单等证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的2020年4月22日的通告、2020年5月2日的通知、2020年5月27日的通告、2020年6月12日的通知，拟证明经原告多次催告，被告拒不搬迁，持续占用原告租赁物至今。经质证，被告称收到了前三份通知，6月12日这份通知没有收到。本院经审查认为，被告对该组证据的真实性没有提出异议，在2020年4月22日就收到了原告不再续约并要求其腾空房屋结清费用的通知，本院对该组证据予以采信。2.被告提交的2020年4月22日的通告及注释、2020年5月2日的通知及押金条，拟证明原告要求被告在2020年5月1日内腾空，时间太短不符合实际，并在同年5月1日后就对被告停水停电，导致被告生活生产都停止了，被告根据5月2日的通知去公司退押金，没有退而是直接抵扣了被告欠原告的水电费和一个月租金。经质证，原告对2020年4月22日的通告真实性无异议，对关联性和证明目的有异议，称原告已经通过补正的方式向被告送达了另一份限期搬离的通知，给了被告合理的搬迁时间。对于被告自行在通告上做的注释，真实性、关联性、合法性均不予认可，称这是被告单方记载。对2020年5月2日的通知及押金条真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的进行补充说明，该押金已于2017年退回一万元用来抵扣水电费和一个月房租。本院经审查认为，原告对该组证据中的两份通知和押金条真实性无异议，本院予以采信。对于2020年4月22日的通告上被告做的注释，系被告单方书写，原告对此亦不予认可，原告的异议理由成立，本院不予采信。3.被告提交的2016年签订的租赁合同和房屋整修图片、厂房屋面翻新承包合同，拟证明虽然租赁合同约定房屋检修由乙方负责，但是原告隐瞒了房屋真实情况，屋顶根本不是检修的问题，导致被告对厂房屋顶进行了翻新。经质证，原告对租赁合同的真实性、合法性、关联性没有异议，对证明目的有异议，称被告在签订合同时，对租赁物有一定了解，合同所约定的内容被告也是认可的。租赁物经检修后，完全可以正常使用，被告自行花费财物对租赁物进行整体修缮，未经原告认可。对房屋整修图片、厂房屋面翻新承包合同真实性、合法性、关联性均有异议，称合同约定乙方检修屋顶是应尽义务，被告自行对租赁物进行装饰装修，对于原告是一种侵权行为，也不能成为拒绝支付场地费用的原因。本院经审查认为，原告对租赁合同的真实性没有异议，本院对该证据的真实性予以采信。对于房屋整修图片，本院认为其真实性不能确认，原告亦提出异议，本院对其真实性不予采信。对于厂房屋面翻新承包合同，乙方签名处仅有个人签字，被告没有提供其他证据佐证，原告亦对真实性提出异议，本院对其真实性不予采信。4.被告提交的税收完税证明，拟证明被告合法经营，新冠××疫情之后没有收入也没有缴税了。经质证，原告对该组证据真实性、合法性、关联性均有异议，称该证据是复印件不是原件，税款所属时期的最近时间是2019年3月31日，与新冠疫情无关，并且被告经营是否妥当属于其企业风险，与原告没有关系。本院经审查认为，原告的异议理由成立，本院对该组证据不予采信。5.被告提交的2015年12月16日签订的合同，拟证明被告在涉案租赁仓库投资了。经质证，原告对其真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，称与本案无关。本院对其真实性予以采信。6.被告提交的2016年9月19日签订的协议，拟证明原告同意被告扩大经营，被告方用电为国家用电，原告并不能随意对被告停电。经质证，原告对该组证据真实性、合法性没有异议，称原告方是想以被告名义装电压器用于整个厂区使用，但是合同签订后并未实际履行，合同中约定的变压器没有实际安装。本院经审查认为，原告对该组证据的真实性没有提出异议，本院对其真实性予以确认，至于能否达到被告的证明目的，本院将在说理部分进行阐述。7.被告提交的2017年8月2日签订的浇灌混凝土协议、投资分段示意图，拟证明被告在涉案租赁仓库进行投资和修理路面。经质证，原告对该组证据的真实性提出异议，称原告不清楚协议是否真实，即使真实，被告在原告方没有同意的情况下，擅自改变租赁物状态已构成违约。对于投资分段示意图，原告认为被告方投资是其生产的前提条件，应自行把控投资数额以减少风险，其造成的损失与原告无关，而且只能证明投资生产时可能存在图片所涉内容，不能代表现在依然存在。本院经审查认为，原告异议的理由成立，本院对该组证据不予采信。8.被告提交的28张照片，拟证明原告驱赶被告、破坏厂区大门，导致被告财物被盗，没人维护厂区温度导致酒变质。经质证，原告对该组证据真实性、合法性、关联性均有异议，称图片仅为状态表示，拍摄图片时的背景原告并不清楚，对于被告陈述的拦门和财物被盗，原告方有所知晓，拦门是由于被告常年占用原告场地不支付任何费用，双方在协商过程中的交涉。被告的损失是其违法占用场地造成的后果，应当由其自己承担。本院经审查认为，该组证据真实性不能确认，原告亦提出异议，本院对其真实性不予采信。9.被告提交的自制投资损失自估明细表，拟证明现在搬迁会对被告造成巨大损失，经质证，原告对该组证据真实性、合法性、关联性均有异议，称该明细表系被告自行制作，原告无法核实真实性，且与原告无关，不能对抗被告非法占用原告场地的行为。本院经审查认为，原告的异议理由成立，本院对该组证据不予采信。10.被告提交的2020年5月27日的通告、照片9张，拟证明原告通知被告屋顶翻修，被告将屋顶翻修的事实，以及涉案房屋涉及拆迁。经质证，原告对通告内容的真实性无异议，称通告内容是体现原告向被告催其搬离的情况。对照片的真实性、合法性、关联性均有异议，称达不到被告的证明目的。本院经审查认为，原告对通告内容的真实性无异议，本院对其真实性予以采信。照片的真实性无法确认，原告亦提出异议，本院对此不予采信。11.被告提交的照片11张，拟证明涉案房屋系危房且存在漏水现象。经质证，原告对该组证据的真实性有异议，称不清楚照片来源，即使照片是真实的，租赁物在双方签订租赁合同时被告就已经清楚，该房屋是在被告接受范围内，所以双方才签订租赁合同。本院经审查认为，该组照片的真实性不能确认，原告亦提出异议，本院对其真实性不予采信。12.被告申请的证人胡某出庭的证言，拟证明涉案房屋续租的情况。经质证，原告对该组证据的真实性和证明目的有异议，称租赁房屋时是说三年期满后再确认是否续租，但不包括被告与我方的租赁关系，证人不清楚被告与原告负责人租赁合同的事实，达不到被告的证明目的。本院经审查认为，原告的异议理由成立，本院对该证据不予采信。13.被告提交的江西天平房地产土地评估咨询有限公司的评估报告书、发票1张，拟证明被告反诉请求中的损失。经质证，原告对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，称原告不清楚被告的投资情况，评估报告书记载的市场价值100余万元与被告诉请不相符，原告从未阻拦被告搬离其资产，其投资的款项不属于原告应承担的损失。本院经审查认为，该评估报告书系被告单方委托作出，被告未能提供其他证据佐证，原告亦不予认可，故本院对该组证据不予采信。14.被告提交的2018年6月30日的《车间（仓库）租赁合同》，拟证明同为租户的萍乡市金宝贸易有限公司与原告签订租赁合同，原告承诺将投资建设的物品归建设方所有。经质证，原告对该份合同真实性无异议，称与本案无关，原告方未与被告签订该补充协议。本院经审查认为，原告的异议理由成立，该组证据与本案无关，本院不予采信。经本院审理查明：原告金盾公司与被告盘古村公司于2015年12月26日签订《车间（仓库）租赁合同》，合同约定：乙方（盘古村公司）承租甲方（金盾公司）坐落于萍乡市安源区库房，房屋使用面积约1500平方米；租赁房屋需交22500元押金，房租7500元／月，房租交付时间为每月5日前支付，不得超过三天，租金每年递增5‰，如超过三天未支付当月租金，甲方有权单方面终止本合同，没收押金，责令乙方在15天内清场，将租赁物以原样交还给甲方；租赁期为三年，计租日自2016年3月1日起至2019年2月28日止；现有和今后库房屋顶检修由乙方负责，所有费用由乙方承担；乙方保证承租区域内场地道路的通畅，保持环境的清洁卫生；乙方在租赁期满时，应在10天内结清租金、水电费，并于租赁期满之日或提前终止之日将租赁物清扫干净，搬迁完毕。合同签订后，原告金盾公司即将涉案房屋交付给被告盘古村公司使用，并免除两个月租金，从2016年3月1日开始计租。2019年2月28日租赁期满后，双方未续签租赁合同，被告盘古村公司继续使用涉案房屋并向原告金盾公司交纳租金至2019年5月31日，期间交付的租金均为7500元／月。2019年6月以后，被告盘古村公司未再向原告金盾公司交付房租。原告金盾公司分别于2020年4月22日、2020年5月2日、2020年5月27日、2020年6月12日向被告盘古村公司出具通知，表示不再与其续租，要求其限期搬离，领回所付押金，并于2020年5月1日对被告盘古村公司所租赁的涉案房屋停水停电。被告盘古村公司仍在占有使用涉案房屋。另查明，被告盘古村公司向原告金盾公司缴纳22500元押金，其中10000元押金已于2017年3月29日退回，用于冲抵被告的房租水电费。庭审中，原告金盾公司同意用剩余的12500元押金冲抵租金与水电费。本院认为，一、关于本诉的问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”2019年2月28日原、被告签订的租赁合同届满，被告盘古村公司继续使用涉案房屋，原告金盾公司未提出异议并继续收取房租，故原、被告之间形成不定期租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”原告金盾公司与被告盘古村公司之间为不定期租赁合同关系，原告可以随时解除合同并要求被告搬离，但应当在合理期限之前通知。原告于2020年4月22日通知被告，要求被告于2020年6月30日前搬离涉案房屋，已尽到提前通知的义务，双方的租赁关系已于2020年6月30日解除。故原告金盾公司主张被告盘古村公司腾空租赁的涉案房屋并依约交付给原告的诉讼请求，本院予以支持。关于水电费的问题，被告盘古村公司对拖欠4352元水电费的事实没有异议，原告金盾公司同意在12500元押金中先对水电费的金额进行冲抵，故被告实际不用再向原告支付水电费，冲抵后押金剩余8148元。关于租金金额的计算问题，原、被告双方于2015年12月26日签订的《车间（仓库）租赁合同》虽然约定房租每年递增5‰，但从双方实际履行合同的情况来看，被告自2016年3月份至2019年5月份向原告缴纳的房屋租金一直是7500元／月，并未按照合同约定递增收取，双方在合同履行过程中通过实际履行的合意行为对合同约定内容进行了变更，视为双方默认房屋租金为7500元／月，合同内容即已发生事实变更。现原告金盾公司要求依据合同收取7500×（1＋5‰）即7537.5元／月的房租，本院不予支持。自2019年6月1日起至2020年6月30日，原、被告双方形成不定期租赁合同关系，被告盘古村公司应当按约向原告金盾公司支付租金。由于新冠××疫情属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力，对被告盘古村公司正常的生产经营产生了影响。根据公平原则，应当在原告与被告之间合理分配疫情带来的风险，本院酌定免除被告一个月的房屋租金，因此，被告盘古村公司应向原告金盾公司支付自2019年6月1日起至2020年6月30日止的房屋租金，酌情减免一个月后计90000元（7500元／月×12个月），品除剩余的8148元押金，被告实际应向原告支付房屋租金81852元（90000元-8148元）。关于房屋占用费的问题，原、被告之间的租赁关系已于2020年6月30日解除，被告逾期不搬离涉案房屋应当向原告支付房屋占用费。房屋占用费应按照房屋租金即7500元／月的标准计算，自2020年7月1日起计算至被告实际腾空涉案房屋并依约交付给原告之日止。关于反诉的问题。反诉原告盘古村公司与反诉被告金盾公司于2015年12月26日签订的《车间（仓库）租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格遵守。该份《车间（仓库）租赁合同》中约定，现有和今后库房屋顶检修由乙方盘古村公司负责，所有费用由乙方盘古村公司承担。故反诉原告盘古村公司主张反诉被告金盾公司向其支付屋面翻新费240000元的诉讼请求，本院不予支持。关于路面硬化、吊顶、盖生活区费用的问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”反诉原告盘古村公司未征得反诉被告金盾公司同意，对租赁的涉案房屋进行吊顶，对附近路面进行路面硬化工程，在涉案房屋旁边另建生活区，产生的费用应由其自行承担。故对于反诉原告盘古村公司主张反诉被告金盾公司向其支付硬化路面费用250000元、吊顶费用148600元、盖生活区费用580000元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决如下：一、被告江西盘古村生态酿酒有限公司于本判决生效后十五日内搬离位于萍乡市安源区库房并交付给原告金盾物流（江西）有限公司；二、被告江西盘古村生态酿酒有限公司于本判决生效后十日内向原告金盾物流（江西）有限公司支付租金81852元，并按照7500元/月的标准支付自2020年7月1日起计算至实际腾空涉案仓库并依约交付给原告金盾物流（江西）有限公司之日止的房屋占用费；三、驳回原告金盾物流（江西）有限公司其他诉讼请求；四、驳回反诉原告江西盘古村生态酿酒有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2170元，反诉案件受理费8227元，由原告金盾物流（江西）有限公司负担330元，由被告江西盘古村生态酿酒有限公司负担10067元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。审判员  郑婉二〇二〇年十二月十日代理法官助理段青芮代理书记员吴晶