吉林省通化市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉05民终1326号 上诉人（一审被告）：通化市华生商贸有限公司。 法定代表人：田军，经理。住所地：四平市。 被上诉人（一审原告）：马福青，男，汉族，1966年3月12日出生，住北京市。 上诉人通化市华生商贸有限公司因与被上诉人马福清房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省通化市东昌区人民法院（2020）吉0502民初1649号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人(原审被告)通化市华生商贸有限公司的法定代表人田军，被上诉人(原审原告)马福清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 通化市华生商贸有限公司一、请求二审人民法院撤销通化市东昌区人民法院（2020）吉0502民初1649号《民事判决书》，依法改判驳回被上诉人诉讼请求。二、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人不应立即给付被上诉人租金230万元。上诉人与被上诉人签订《房屋及设备设施租赁合同》后，抵押的租赁房屋被白山市人民法院查封冻结。租赁房屋的土地使用权也于2019年1月27日到期，且被上诉人存在经法院判决确认的数亿元债务。基于上述原因，上诉人于2019年11月8日书面通知被上诉人尽快解除出租房屋上的抵押权或提供履约担保，并提出在此期间，上诉人中止向被上诉人支付租金。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”《中华人民共和国土地管理法》第五十八条规定：“有下列情形之一的，由有关人民政府自然资源主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权（二）土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的．…《中华人民共和国合同法》第六十八条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形”；第六十九条规定：“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。”上诉人承租的房屋存在被抵押权人解除《租赁合同》以及相关部门收回租赁土地使用权的重大风险，上诉人中止支付租金，符合上述法律规定。二、上诉人不存在违约行为，不应支付50万元违约金。上诉人未按合同约定给付被上诉人租金的原因是被上诉人收款账户信息错误以及上诉人行使了不安抗辩权，不存在违约行为。综上所述，原审判决没有事实和法律依据，上诉人请求二审人民法院依法撤销通化市东昌区人民法院（2020）吉0502民初1649号《民事判决书》，改判驳回被上诉人诉讼请求，以维护上诉人的合法权益 马福清（答辩意见） ×××述称，……。 马福青向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告于2016年10月29日签订的《房屋及设备设施租赁合同》；2、判令被告从2019年11月1日起至被告搬迁时止，按每月租金人民币19.2万元计算，给付相应的租金；3、判令被告给付违约金50万元；4，判令被告承担诉讼费用；2020年7月10日原告变更诉讼请求：1．请求判决2016年10月29日原、被告双方签订的《房屋设备设施租赁合同》于2019年12月29日解除，被告立即腾出房屋，恢复房屋原状；2．请求被告立即支付自2019年11月1日起至2019年12月29日止的租金365479元和自2019年12月29日起至起诉之日2020年6月9日止房屋占用使用费，按日租金标准的1.5倍计算合计1906164元；3．请求被告支付自2020年6月9日起至腾出房屋之日止的房屋占用费，每日按日租金标准的1.5倍计算；4．请求被告立即支付违约金230万元；5．诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：原告马福青向法院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2016年10月29日签订的《房屋及设备设施租赁合同》；2、判令被告从2019年11月1日起至被告搬迁时止，按每月租金人民币19.2万元计算，给付相应的租金；3、判令被告给付违约金50万元；4，判令被告承担诉讼费用；2020年7月10日原告变更诉讼请求：1．请求判决2016年10月29日原、被告双方签订的《房屋设备设施租赁合同》于2019年12月29日解除，被告立即腾出房屋，恢复房屋原状；2．请求被告立即支付自2019年11月1日起至2019年12月29日止的租金365479元和自2019年12月29日起至起诉之日2020年6月9日止房屋占用使用费，按日租金标准的1.5倍计算合计1906164元；3．请求被告支付自2020年6月9日起至腾出房屋之日止的房屋占用费，每日按日租金标准的1.5倍计算；4．请求被告立即支付违约金230万元；5．诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2016年10月29日签订了《房屋及设备设施租赁合同》，约定原告将其所有的商业房屋租赁给被告，原告按照约定将房屋交付给被告经营使用，但被告从2019年11月1日开始没有按照合同约定及时支付房屋租金给原告，违反租赁合同的约定，原告于2020年6月9日起诉后，被告于2020年7月2日提出反诉，并在反诉状中自认，自2019年11月7日开始拖欠租金，于2019年11月8日开始中止支付租金，于2019年12月12日通知原告解除合同，2019年12月29日原告向法院起诉解除合同。根据合同法第九十四条、第一百零八条、第九十六条、第九十三条和双方《房屋及设备设施租赁合同》约定，被告拒付租金、解除合同、明确表示不履行合同的违约行为，导致合同于2019年12月29日解除，且被申请人拒不腾出房屋，拒不支付租金，申请人依法变更了诉讼请求，请求法院判决支持。 被告通化市华生商贸有限公司辩解并反诉称：1．请求法院依法判令被反诉人赔偿反诉人损失人民币500万元；2．诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：2019年11月7日，被告经济困难与原告协商租金交付等问题遭拒，被告按合同约定账号汇入租金因原告账号信息错误不能汇入，后被告发现原告房屋土地租赁期限已经届期，并被人民法院查封，被告于2019年11月8日书面通知原告解决未回复，于2019年11月28日再次书面通知仍未回复，2019年12月12日又发出解除《租赁合同》的书面通知，原告未回复。2019年12月29日，原告向法院起诉要求解除合同，法院进行了诉前调解，双方同意协商解决纠纷，后被告微信发出调解方案，未果，现原告于2020年6月9日提起诉讼，被告不存在违约行为，是原告房屋存在瑕疵致合同不能继续履行，被告反诉请求理应支持。 原告马福青反诉答辩称：一、被告中止履行支付租金理由不能成立，被告书面中止支付租金，已明确表示不履行租赁合同，原告有权单方解除合同，被告无权单方解除合同，被告逾期未支付租金属违约行为，导致合同解除，原告无过错，被告请求赔偿损失没有事实和法律依据，法院应驳回；二、被告向原告指定账户交付过租金，又主张无法向原告支付租金没有事实和法律依据，依法不能成立。三、被告承租房屋之前已抵押事实合同条款已注明，房屋被查封也不影响被告使用，被告所提理由均不能影响被告正常经营，被告不如期给付租金属违约并在反诉中承认原告于2019年12月29日起诉解除合同，依法应认定合同已于2019年12月29日解除，按合同约定被告应向原告支付违约金230万元。 被告通化市华生商贸有限公司于2020年8月10日向法院递交撤诉申请书，申请撤销对原告的反诉。 原告马福青于2020年8月10日在案件审理闭庭后向法院递交撤回变更诉讼请求申请书，申请撤回变更诉讼请求，申请按原诉讼请求主张权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，法院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，法院认定事实如下：原、被告于2016年10月29日签订了《房屋及设备设施租赁合同》，双方在合同中对房屋基本情况、房屋权属、租赁期限、房屋及设备设施用途、租金及支付方式、其他费用、房屋的交付及返还、房屋修缮与使用、转让、转租、续租、转型等事项进行了约定，双方在合同中还对合同变更、解除和终止的情形及方式进行了约定，双方在合同中还对违约责任承担方式进行了约定，还对免责条件进行了列举，并对争议解决方式及其他内容进行了约定。合同附件体现原告收款人名称为马福清。按合同约定，被告租用原告房屋及设备设施时间为10年，自2016年11月1日起至2026年10月31日止，2016年至2021年每年租金230万元，2022年至2026年每年253万元，2018年开始每年11月7日前支付下一年度租金。合同约定双方协商一致可以变更、解除本合同，被告在使用过程中因原告的原因导致房屋被查封拍卖或者其他债权人干扰以及其他事由，导致被告无法正常经营的有权单方解除合同；原告在被告不支付或者不按照约定支付租金超过30日以上的有权单方解除合同。合同约定在另一方没有违约时，被告提前终止合同，按年租金向原告支付违约金，原告提前终止合同，按年租金向被告支付违约金；租赁期满被告逾期返还租赁房屋的，每逾期一天，按日租金标准的1.5倍向原告支付房屋占用费；任一方具有除本合同明确约定承担违约责任的其他违约情况，违约方应向守约方承担违约金50万元。合同签订后，原告按合同如期向被告交付了租赁房屋及设备设施，双方对被告2016年11月1日至2018年10月31日租金支付情况没有异议，被告2018年11月1日至2019年10月31日租金230万元支付情况是被告按原告指定汇到了原告妹妹马淑君账户。2019年11月7日，被告向原告发出关于延期交付部分租金的函，称年年亏损，资金紧张，不能如约交付租金，只能在约定的期限内交付一季度的租金，要求原告谅解。原告未回复，被告于2019年11月8日和28日两次书面通知要求原告在2019年12月6日前解除租赁房屋设定的抵押或向其提供履约担保，否则其将解除合同，并表示在此期间中止支付租金。原告未回复，被告于2019年12月12日书面通知原告解除合同。原告于2019年12月20日书写起诉状请求法院判令解除原被告签订的合同，在法院诉前调解阶段，被告自述于2019年12月29日收到诉状，但双方没有达成协议，2020年1月，被告向原告提出过调解意见，后原告于2020年6月向法院提出诉讼。在开庭审理中被告提供有关马福青判决13份证明原告因债务房屋被查封，提供转账证明原告合同附件账户信息错误，原告均未提出异议。被告至今未支付2019年11月1日至2020年10月31日期间的租金，但仍在正常使用租赁房屋。 一审法院认为，原、被告于2016年10月29日签订了《房屋及设备设施租赁合同》合法有效，双方均应按约定履行自己的义务，不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。按双方合同约定，被告在使用过程中因原告的原因导致房屋被查封拍卖或者其他债权人干扰以及其他事由，导致被告无法正常经营的有权单方解除合同，被告在一直正常使用租赁房屋的情况下，在合同约定给付租金之日，先以其年年亏损，资金紧张，不能如约交付租金，要求延期交付租金，要求原告谅解，表示只能在约定的期限内交付一季度的租金，又以原告存在债务、房屋被查封以及土地使用权已届期等不安抗辩为由中止支付租金不符合合同约定，被告未如期交付租金应属违约，双方合同已履行多年，双方互知对方信息，被告以合同原告账户信息错误抗辩其履约不能不能成立，按合同约定，原告有权单方解除合同，被告无权单方解除合同。故被告应给付原告租金，并承担逾期给付租金的损失，并按合同约定承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，原告请求法院确认以其曾向法院起诉，被告自述收到诉状的日期为合同解除的日期不符合法律规定的情形，于法无据，法院不予支持。原告请求被告按日租金标准的1.5倍支付房屋占用费及要求被告立即支付违约金230万元不符合合同约定，按双方合同，被告应支付违约金50万元。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条“在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理”的规定，原告在本案开庭审理结束后，提出撤回变更诉讼请求的申请，依法不应受理。对被告提出反诉又申请撤回，法院予以准许。故依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第九十六条及上述法律之规定，判决如下：一、被告通化市华生商贸有限公司于判决生效后立即给付其拖欠的原告马福青2019年11月1日至2020年10月31日租金230万元及欠款人民币230万元利息（计算时间自2019年11月7日起至给付时止，利率按同期一年期贷款市场报价利率计算）。二、被告通化市华生商贸有限公司于判决生效后立即给付马福青违约金50万元。三、驳回原告马福青其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10698元，由被告通化市华生商贸有限公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。 本院认为，……。 {（法条依据）通化市华生商贸有限公司 驳回上诉，维持原判。 ｛（诉讼费用负担）二审案件受理费29200.00元，由通化市华生商贸有限公司负担（已交纳）。｝ 本判决为终审判决。 审判员  王立武 二〇二〇年十二月三日 书记员  李 妍