北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初42265号原告（反诉被告）：张丽娟，女，1986年6月14日出生，汉族，住河北省石家庄市鹿泉区。委托诉讼代理人：张恩福，北京市恩洋律师事务所律师。被告（反诉原告）：吕渲，男，1988年1月3日出生，汉族，住河北省张家口市涿鹿县。委托诉讼代理人：张力浩，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏义华，北京市盈科律师事务所律师。第三人：北京锦鸿昌房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区广渠路25号院2号楼22层2602。法定代表人：孟伟军。原告（反诉被告）张丽娟诉被告（反诉原告）吕渲、第三人北京锦鸿昌房地产经纪有限公司（以下简称锦鸿昌公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序独任制审理，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张丽娟之委托诉讼代理人张恩福、被告（反诉原告）吕渲之委托诉讼代理人张力浩、苏义华均到庭参加了诉讼。第三人锦鸿昌公司诉讼期间表达了意见，未参加开庭。本案现已审理终结。原告（反诉被告）张丽娟向本院起诉请求：1.判令2020年4月10日解除双方签订的《写字楼租赁合同》；2.判令被告（反诉原告）吕渲向原告（反诉被告）张丽娟支付2019年12月21日至2020年4月10日租金73485.4元，违约金137970元，免租期租金45360元。以押金抵扣后支付剩余部分；3.被告（反诉原告）吕渲赔偿原告（反诉被告）张丽娟律师代理费10000元；4.被告（反诉原告）吕渲承担诉讼费。事实和理由：2019年9月21日，双方签订租赁合同，约定吕渲承租张丽娟房屋作为餐饮使用，双方对合同相关条款进行约定。合同签订之后，吕渲未按时支付租金。根据约定，张丽娟有权解除合同，且吕渲违约，应支付房租、违约金、居间服务费以及免租期期间租金。被告（反诉原告）吕渲针对本诉请求辩称：同意于2020年4月10日双方解除合同，不同意第二项本诉请求，因疫情爆发，我方无法继续履行合同，达到经营目的，关于律师费没有法律根据。被告（反诉原告）吕渲提出反诉请求：1.判令双方租赁合同于2020年4月9日解除；2.原告（反诉被告）张丽娟向被告（反诉原告）吕渲返还租金21800元；3.原告（反诉被告）张丽娟向被告（反诉原告）吕渲返还押金114975元；4.本案诉讼费由原告（反诉被告）张丽娟负担。事实和理由：双方签订租赁合同之后吕渲支付了租金和押金。原定2020年1月26日开业，受疫情影响，张丽娟通知我方不能经营，且截止合同解除一直不能经营。之后我方提交了退房申请并交还了钥匙。原告（反诉被告）张丽娟针对反诉请求辩称：不同意返还租金。吕渲没有和我方商量疫情期间如何履行合同，而是自行解除合同。第三人锦鸿昌公司庭前向法庭表示，作为居间方同意解除涉诉合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院依法予以认定。本院经审理查明：2019年9月21日，张丽娟作为出租人，吕渲作为承租人，锦鸿公司作为居间人，签订《写字楼租赁合同》，约定：租赁房屋位于北京市朝阳区xx室，建筑面积168平方米。吕渲承租该房屋用于餐饮使用。房屋租赁期限自2019年9月21日起至2024年9月20日止，免租期自2019年9月21日至2019年10月31日，免租期是基于整个租赁期限给予的优惠。因吕渲原因本合同提前终止，吕渲应按实际履行期占全部合同期比例，以及本合同约定的第一个租约年标准，向张丽娟补交免租期租金。该房屋年租金459900元，月租金38325元，日租金7.5元/平方米。采用押三付三，即押金为三个月租金。每年分四期支付租金，每期支付三个月租金，每期届满前10天支付下期租金。吕渲应于本合同生效后2日交付第一期租金114975元，吕渲应于本合同生效当日支付押金114975元。因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。吕渲有未按照约定支付租金达7日的，应按照年租金的30%向张丽娟支付违约金，并承担张丽娟出租该房屋时所缴纳的居间服务费用，张丽娟退还相应租金和押金。附件一约定，2019年9月21日至12月20日租金应于2019年9月20日付，最终金额114975元；2019年12月21日至2020年3月20日租金应于2019年12月11日付，最终金额68825.4元。吕渲于2019年9月20日向张丽娟支付76650元，2019年10月31日向张丽娟支付153300元，12月26日向张丽娟支付5000元。此外，吕渲还向宾客无忧（北京）物业管理有限公司支付装修押金16800元。张丽娟认可前述16800元装修押金已经转为租金。吕渲另提供微信记录，主张张丽娟同意给予吕渲合同约定之外免租期。张丽娟不予认可。经询一，张丽娟表示系从上一手天河房地产公司承租涉诉房屋，疫情期间该公司未减收租金。经询二，吕渲于2020年4月9日向张丽娟提出退租申请，张丽娟认可2020年4月10日收到钥匙，本案审理期间双方均同意以2020年4月10日作为涉诉合同解除时间。上述事实，有各方当事人提交的证据及各方当事人当庭陈述在案佐证。本院认为，涉诉合同不违反法律、行政法规的强制性规定，且系双方当事人真实意思表示，应属合法有效。现双方当事人均同意以2020年4月10日作为涉诉合同解除日期，第三人锦鸿昌公司亦表示同意，本院不持异议。对于张丽娟本诉请求能否成立，本院具体分析如下：关于张丽娟主张租金一节，吕渲作为经营餐饮个体经营户，受疫情或疫情防控影响导致经营困难，但吕渲实际占用涉诉房屋直至解除合同，本院根据公平原则，综合考虑张丽娟与吕渲各自损失情况，参考北京市启动突发公共卫生事件一级响应机制时间，认为双方应共同分担2020年1月24日至4月10日期间因疫情发生导致的租金损失，并对该期间租金标准予以相应酌减。另需说明，通常附件一般签订在协议之后，故免租期期间本院以附件一体现期间为准。同时，在计算租金时，本院以双方确认吕渲已实际支付租金数额进行抵扣。关于张丽娟主张的违约金一节，无论依据涉诉合同约定的免租期间，还是依据附件一体现的免租期间，吕渲均应该在第一期届满前10天支付完毕前两期租金，因吕渲未能依约按期缴纳租金，且未按期缴纳时间在疫情发生之前，故吕渲一方构成违约。违约金性质以补偿为主，同时兼具惩罚性，本院根据涉诉合同约定的违约金标准，结合张丽娟实际损失情况，兼顾涉诉合同履行情况，根据公平原则和诚实信用原则加以衡量，对张丽娟主张的违约金酌情调整为一个月租金为限。关于张丽娟主张的免租期租金一节，双方解除涉诉合同后并未对免租期调整进行协商并取得一致意见。因合同约定免租期是基于整个租赁期给予的优惠，现合同仅履行半年即提前解除，如仍以原定免租期计算租赁期间有违公平原则。同时，因涉诉合同提前终止并非吕渲单方违约所导致，与涉诉合同约定的补交免租期租金情形在成立条件上有所区别。本院结合涉诉合同解除时间、解除原因、履行情况，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌情支持张丽娟的该项诉讼请求中的合理部分。关于张丽娟主张律师费一节，因涉诉合同解除并非吕渲单方违约所致，且张丽娟未举证证明实际支付律师费，故本院对该项诉请，不予支持。关于吕渲主张的返还租金一节，因在张丽娟本诉租金请求中已经抵扣，本院不再予以支持；关于吕渲主张的返还押金一节，于法有据，本院予以支持。另关于吕渲主张张丽娟另行给予额外免租期一节，根据吕渲提供证据中并无明确承诺，且与吕渲沟通人员未获张丽娟授权，另本院已经对租金标准进行了调整，吕渲要求额外获得免租期优惠，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）张丽娟、被告（反诉原告）吕渲、第三人北京锦鸿昌房地产经纪有限公司之间签订的《写字楼租赁合同》于二○二○年四月十日起解除；二、被告（反诉原告）吕渲于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）张丽娟给付租金22912.5元、违约金38325元、免租期租金32760元，合计93997.5元；三、原告（反诉被告）张丽娟于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）吕渲返还押金114975元；四、驳回原告（反诉被告）张丽娟的其他本诉请求；五、驳回被告（反诉原告）吕渲的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3187元，由原告（反诉被告）张丽娟负担1080元（已交纳），由被告（反诉原告）吕渲负担2107元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费1518元，由原告（反诉被告）负担1230元（于本判决生效之日起七日内交纳），由被告（反诉原告）吕渲负担288元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  云凝二〇二〇年十二月十五日法官助理  孙洁