贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书(2019)黔0115民初4766号原告（反诉被告）：张永承，男，土家族，1980年09月02日生，住贵州省贵阳市云岩区。原告（反诉被告）：李慧玲，女，土家族，1980年10月23日生，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：向伟、卫代林（实习），贵州宏贯律师事务所律师。被告（反诉原告）：贵阳西南国际商贸城有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区西南国际商贸城一期工程1#-E#，统一社会信用代码：915201155841455364。法定代表人：黄士冯，职务总经理。委托诉讼代理人：黄果，男，汉族，1990年5月8日生，住贵州省贵阳市花溪区。原告张永承、李慧玲与被告贵阳西南国际商贸城有限公司（以下简称西南商贸城公司）装饰装修合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张永承、李慧玲的委托诉讼代理人向伟、卫代林，被告西南商贸城公司委托诉讼代理人黄果到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张永承、李慧玲向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认原告与被告于2018年06月23日签订的《委托装修合同》无效；2.由被告退还原告已支付的装修款44,146.00元；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由:原告与被告于2018年06月23日签订了编号为ＳＣ-ＴＹＦ-6Ｈ-1-XXXX的《商品房买卖合同》，合同约定该商品房系被告开发的“碧桂园·西南上城”项目，房屋位于观山湖区环城高速以东碧桂园·西南上城贵阳碧桂园西南上城天悦府（6）1-5-1号，房屋面积204.97平米，总价款2215393.00元，交付毛坯房时间为2020年09月30日，二原告为房屋共有权人。在《商品房买卖合同》签订的当天，原告与被告就该套房屋的装修事项进行了委托，并签订了《委托装修合同》，委托装修合同约定被告按照商品房买卖合同交付的标准为毛坯房，原告委托被告装修该房屋。装修合同约定装修款项为220732.00元，装修款项分五期支付，最后一期支付时间为2020年06月25日，原告按约定支付了第一期装修款44146.00元。后原告发现被告不具备装修资质，且委托装修合同的附件中对装修交付标准的约定不明确、不具体，所有装修材料均没有约定品牌、规格及装修验收标准，故该份委托装修合同无法正常履行。原告认为被告不具备装修资质，签订的装修合同自始无效。且原告根据委托装修合同无法对装修进行验收，故原告为维护自身的合法权益，特依据《民事诉讼法》的相关规定向贵院起诉，望贵院依法作出公正、公平的判决，以体现法律的尊严。被告西南商贸城公司辩称，一、原告作为有独立民事行为能力人，对于购房，签约及履约，付款等民事法律行为具备完全识别和判断能力，其间未受任何错误诱导或协迫，其应就其民事行为承担责任；二、《商品房买卖合同》和《委托装修合同》未违反法律法规任何禁止性规定，二合同依法有效。贵阳市没有商品房销售价格限价政策，《商品房买卖合同》和《委托装修合同》均不违反法律法规的规定，上述合同已依法生效，且原告已按合同约定缴纳了房款和部分装修款，即上述合同已经实际履行，并应当继续履行。三、通过销售案涉现场样板房和装修交付标准公示，对方于购房前已明知双方交易标的为精装修房及精装修标准。在购房前，原告已明知交房标准为精装修标准，且在交付标准书面文件上签字确认，足以证明原告对于以精装修房作为交付标的是予以认可的。四、正式签约前，对方在知晓前述精装房交易标的以及实际交易价款构成后，基于购房意愿，向商贸城公司作出书面承诺，即实际交易价格由《商品房买卖合同》和《委托装修合同》二合同约定价款之和构成，《委托装修合同》约定的价款并非实际装修价格，故二合同的履行不可分割，对方因此放弃与之相关权利。原告签署了书面承诺书，且已支付了部分装修款，以书面和行动的方式确认了他们对于商品房实际交易价格构成的认可，而《商品房买卖合同》与《委托装修合同》约定的交房时间一致，再次印证交易标的为精装房，二合同不可分割，不可单独看待。五、答辨人作为贰级资质的房地产开发企业，有权利将包括商品房土建，水电安装，园林绿化，装修施工等工程项目发包与有对应施工资质的施工单位，以完成工程建设答辩人通过合法有效的工程承包合同，将诉争房屋的装修工程发包给具备建筑装修装饰工程专业承包壹级资质的施工单位进行具体施工，原告所诉称的“不具备装修资质”毫无事实依据。六、由于被反诉人的所为存在一定共性特征，已有人民法院对类似纠纷做出生效判决，对于本案纠纷审理有一定参考借鉴意义。综上所述，原告诉请解除《委托装修合同》，退还已交付的装修款项没有任何事实与法律依据，请法庭査清本案事实，依法驳回对方所有诉讼请求。反诉原告西南商贸城公司向本院提出反诉请求：1.判令二被反诉人继续履行《委托装修合同》，即判令二被反诉人按《委托装修合同》约定向反诉人支付第二期装修款项44,146.00元，第三期装修款44,146.00元，同时按逾期应付款的日万分之二向反诉人支付违约金2,154.30元（暂计算至2019年07月26日)；2.本案诉讼费等费用由二被反诉人承担。事实及理由：被反诉人在谨慎考察反诉人开发的商品房项目后，在明知反诉人交付的商品房均为精装修房，价值较高，可能超过以毛坯房为主的合同备案价的前提下，基于购房意愿，拟购买反诉人开发的碧桂园西南上城天悦府（6）1-5-1商品房套，向反诉人书面承诺：因当地政府限价原因(但贵阳市政府及职能部门迄今未明文限价商品房售价)，实际售价将高于商品房买卖合同约定的价款(即备案价)，为实现被反诉人购房目的，被反诉人自愿将高于备案价的购房款以房屋装修款的名义向反诉人支付，并因此签订《委托装修合同》。购房后，被反诉人放弃因包括约定的装修价格等在内的价格问题，向反诉人提出权利主张或其他要求。故《委托装修合同》与《商品房买卖合同》不可分割，不可单独使用，实际交易款项为该二合同约定价款之和，一旦割裂，商品房交易合同目的将无法实现。被反诉人书面承诺后，反诉人本着尊重被反诉人购房意愿，公平合理，意思自治，合法依规的原则，于2018年06月23日与被反诉人同时签订《商品房买卖合同》和《委托装修合同》，即反诉人将碧桂园西南上城天悦府（6）1-5-1号商品房作价2,436,125.00出售与被反诉人所有，该售价由《商房买卖合同》和《委托装修合同》各自约定的价款之和构成。上述合同签订后，被反诉人也按照《商品房买卖合同》和《委托装修合同》约定，分别向反诉人支付首期楼款745,393.00元(尾款1,450,000.00元以银行按揭贷款方式已支付)和一期装修款44,146.00元。故《商品房买卖合同》和《委托装修合同》早已依法生效并实际履行。被反诉人由于个人原因，无视其明知所购房屋均为精装修房，《委托装修合同》与《商品房买卖合同》不可分割的事实，违背其书面承诺，无故拒不履行《委托装修合同》约定的付款义务，应于2018年12月25日前支付的第二期装修款项44,146.00元及应于2019年06月25日前支付的第三期装修款项44,146.00元至今仍未支付。在双方履约条件完全具备的情形下，体现诚信原则，理当依法继续履行该合同，直至各方义务履行完毕为止。由于被反诉人的所为存在一定共性特征，已有人民法院对类似纠纷做出生效判决，对于本案纠纷审理有一定参考借鉴意义。综上，反诉人已按照协议约定及时、全面履行了合同义务，被反诉人解除合同所依据的理由欠缺法律和事实依据，反诉人为维护其合法权益，特诉至法院，望判如所请。反诉被告张永承、李慧玲答辩称，一，本案应该中止审理，答辩人与反诉人之间的装修合同纠纷已于2019年06月20日在贵院立案，并定于2019年09月18日上午开庭审理，而反诉人在收到众多答辩人起诉材料的信息下，仍然起诉了答辩人，其反诉请求为要求答辩人继续履行装修合同，以及支付已经到期的装修款项并承担已经到期的逾期装修款项违约金，这反诉请求与众多答辩人起诉的请求相反，故答辩人认为反诉人理应根据民事诉讼法150条第一款第五项规定，以另案审理结果为依据，另案未审结的应当中止本案审理，待本诉案件结果做出后方可根据本诉的结果来审理此案。二、反诉人起诉答辩人要求支付装修款违约金金额计算有误。本院经审理认定事实如下：2018年06月23日，原告在参观被告展示的精装房样板后与其达成购买精装房的协议。双方为规避传说中的商品房限价政策，协商将精装房买卖合同拆分为“买卖毛坯房”的《商品房买卖合同》及“对毛坯房进行委托装修”的《委托装修合同》、《承诺书》三部分，将房屋总价款分拆为两部分，一部分确定为《商品房买卖合同》中的“购房款”，另一部分确定为《委托装修合同》的“装修款”，而总价款明确在《承诺书》中。《商品房买卖合同》及附件约定原告向被告购买位于贵阳市观山湖区碧桂园西南上城天悦府（6）1-5-1号，房屋面积204.97平米，总价款2215393.00元，房屋时间为2020年09月30日。关于装饰装修及相关设备标准约定为内墙抹灰，地面混凝土结构、预埋地暖管……。《委托装修合同》约定原告将其向被告购买的毛坯房委托被告装修，装修标准及内容见合同附件一《装修户型平面图》和附件二《装修内容和设备标准》；装修总价款220,732.00元，原告应于2018年06月25日前支付44,146.00元，于2018年12月25日前支付44,146.00元，于2019年06月25日前支付44,146.00元，于2019年12月25日前支付44,146.00元，于2020年06月25日前支付44,148.00元。逾期支付装修费的，每逾期一天，应按逾期应付款的万分之二计付违约金。附件二对装修交付标准及配套设施进行了约定，但未对装修过程中所使用的材料及设备的品牌、型号、尺寸、材质等做具体约定，其中约定客厅、餐厅、卧室预埋地暖管；附件三对精装房装修的保修期限及保修责任进行了约定；同时约定本合同在以下条件全部具备时生效：（1）买卖合同已生效；（2）本合同经甲乙双方签字（盖章）；（3）本合同附件一、附件二经甲乙双方签字（盖章）。合同还对其他权利义务进行了约定。《承诺书》内容为“本人在购买该商品房前经贵公司告知已充分知悉：因当地政府限价原因，买卖合同约定的总房价款明显低于贵我双方对该商品房达成的实际交易价格。故为实现本人购买该商品房的目的，本人自愿同意将超过政府备案部分的购房款进行拆分，并以装修费名义进行支付，即该商品房的实际成交价格为买卖合同约定的总房价款以及《委托装修合同》约定的本人应付费用的总额。……”。合同签订后，原告已支付完毕《商品房买卖合同》中约定的“首期购房款”，“购房尾款”，并支付了《委托装修合同》中约定的“首期装修款”44,146.00元，其余款项尚未支付。以上事实，有原、被告当庭陈述、《商品房买卖合同》及附件、《委托装修合同》、《承诺书》等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，各方当事人均应按照约定履行各自义务。本案的争议焦点为：一、案涉《委托装修合同》、《商品房买卖合同》、《承诺书》是否有效；二、原告要求被告返还已付“装修款”是否应予支持；三、反诉原告要求反诉被告履行相应合同义务并承担违约责任的诉请是否应予支持。关于争议焦点一，合同效力的问题。本院认为，依法成立的合同，自合同成立时生效。当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。样品买卖中，出卖人交付的标的物应当与样品及其说明的质量相同。本案中，原告在充分考察了被告的广告宣传和样板房后，与被告签订了《委托装修合同》、《商品房买卖合同》、《承诺书》，应当明知被告销售的房屋为精装房。虽然双方分别签署了《商品房买卖合同》和《委托装修合同》，但从双方签订的《承诺书》及买卖过程中可以看出，涉案房屋为带装修房屋，《委托装修合同》约定的装修费用应为房价款的一部分，《委托装修合同》并非独立于《商品房买卖合同》之外的单个合同，《委托装修合同》、《商品房买卖合同》、《承诺书》应为双方精装房买卖合同的组成部分。双方并无委托装修之意思，因此被告是否具备装修资质，并不影响本案合同效力。被告在销售房屋时向原告展示了样板房，双方成立样品买卖，虽双方签订的合同中未对装修过程中所使用的材料及设备的品牌、型号、尺寸、材质等做具体约定，但可依照样板房确定。因此，《委托装修合同》、《商品房买卖合同》、《承诺书》属双方真实意思表示，合同没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，属有效合同。关于争议焦点二，原告要求被告返还已付“装修款”是否应予支持的问题。本院认为，当事人有依照合同约定的期限履行自己义务的责任。本案中，原、被告双方签订的合同合法有效，《委托装修合同》中约定的“装修款”实际为购房款的一部分，原告按照《委托装修合同》的约定向被告支付房价款是其应当履行之义务，因此，原告要求被告返还其已按合同约定时间及金额支付的房价款并支付违约金无事实及法律依据，本院不予支持。关于争议焦点三，反诉原告要求反诉被告履行相应合同义务并承担违约责任的诉请是否应予支持的问题。本院认为，当事人有依照合同约定的期限履行自己义务的责任。合同双方约定一方未按照合同约定履行支付价款义务，另一方有权要求其承担一定违约金的，一方出现逾期支付价款情形时，对方有权要求其依照约定支付违约金，但违约金不得过分高于其损失。本案中，原、被告双方签订的合同合法有效，《委托装修合同》中约定的“装修款”实际为房价款的一部分，反诉被告按照《商品房买卖合同》及《委托装修合同》约定向反诉原告支付房价款是其应当履行之义务，因此，反诉被告要求反诉原告返还其已按合同约定时间及金额支付的房价款无事实及法律依据，本院不予支持；反诉被告未按合同约定于2018年12月25日前向反诉原告支付房价款44,146.00元，于2019年06月25日前向反诉原告支付房价款44,146.00元已构成违约，因此反诉原告要求反诉被告支付2019年06月25日前欠付的两期款项共计88,292.00元的诉请及支付违约金2,154.30元（以88,292.00元为基数，按日利率万分之二支付违约金，暂计算至2019年07月26日）的诉请，符合双方合同约定，计算无误，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百六十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下:一、驳回原告张永承、李慧玲的全部诉讼请求；二、反诉被告张永承、李慧玲应继续履行《委托装修合同》，于本判决生效之日起十日内向反诉原告贵阳西南国际商贸城有限公司支付截止2019年07月26日欠付的房价款88,292.00元及逾期付款违约金2,154.30元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费903.00元（原告张永承、李慧玲已预交），反诉案件受理费1,030.00元（反诉原告贵阳西南国际商贸城有限公司已预交），共计1,933.00元，由原告（反诉被告）张永承、李慧玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  魏荣宇人民陪审员  张建湘人民陪审员  颜晓燕二〇二〇年十二月十八日书 记 员  王 林