贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0115民初10212号原告：陈玉洁，女，汉族，1991年12月24日出生，住贵州省湄潭县。被告：中国电建地产集团贵阳有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金阳北路378号观府壹号销售体验中心B座。法定代表人：欧昊翔，该公司总经理。委托诉讼代理人：王强，贵州贵达律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：沈南宇，贵州贵达律师事务所律师，特别授权代理。原告陈玉洁与被告中国电建地产集团贵阳有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年10月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭就行了审理。原告陈玉洁、被告中国电建地产贵阳有限公司（以下简称“电建地产公司”）委托诉讼代理人沈南宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈玉洁向本院提出诉讼请求，1．依法判令被告向原告支付从2019年01月01日计算至实际按《商品房买卖合同》约定标准支付房屋之日的违约人民币34507.00元；2．依法判令被告承担未按照《商品房买卖合同》约定标准向原告支付房屋之前的物业服务费，暂计2018年12月31日至2019年10月06日合计280天，暂计人民币560元；3．依法判令被告承担诉讼费。事实及理由：2017年06月10日，原告陈玉洁与被告中国电建地产集团贵阳有限公司（以下简称“贵阳电建房开”）签订《商品房买卖合同》（合同编号：四组团21-1-3-1），购买位于观山湖区，建筑面积162.38平方米，套内建筑面积134.01平方米。房屋售价按套内建筑面积计算，每平方米9196.40.00元，总价1232410.00元。合同签订时原告支付首付款252410.00元，后又办理按揭贷款980000.00元由银行支付给被告。根据双方合同第四章第十一条约定：出卖人应在2018年12月31日向买受人交付该商品房。但时至起诉日，出卖人在不具备交房条件的情况下，违规交房。被买受人拒绝收房后，出卖人再也没有通知买受人收房。直至10月06日，买受人迫于自身经济与居住条件压力到房开公司收房为止，被告仍未履行其作为出卖人的责任与义务，按合同约定交付该商品房。应当赔偿原告按照合同约定违约金。根据《物业管理条例》第四十一条第二款规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”被告未按合同约定交付房屋的行为已经构成违约，应当承担按照合同约定标准交房之前的物业服务费。经原告多次与被告交流协商未果，为维护原告及业主的合法权益向贵院提起诉讼，请贵院依法公正判决。被告中国电建地产集团贵阳有限公司辩称，1、原告起诉的违约金过高，被告已经于2019年05月07日视为交付被告；2、物业费的承担根据合同约定应当是由原告自己承担，特别是视为交付房屋之后的物业费，根据公平原则也应当由原告承担。对当事人无异议的身份证明材料、《商品房买卖合同》、《贵阳市商品房预售合同备案登记表》、《个人住房（商业用房）借款合同》、《收款收据》、《个人贷款支付凭证》、《贵阳市商品住房交付使用备案证书》、物业费《收据》、《业主接房物品确认书》、《贵阳市建筑工程竣工验收备案表》、《住宅质量保修说明》，本院予以确认。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：2017年06月10日，原告（买受人）与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买被告建设的位于观山湖区房屋，房款总价1232410.00元。合同第十一条约定，（一）出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、2、4、5项所列条件：1．该商品房已经取得建筑工程竣工合格证明文件；2．有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3．满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4．经房产管理部门批准的商品房交付使用备案证书；5．买受人已向出卖人付清全部房款。合同第十三条对逾期交房责任约定，“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1．按照逾期时间，分别处理［（1）和（2）不作累加］：（1）……（2）逾期超过120日，买受人有权退房。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30内向买受人支付违约金。合同第十四条对交接手续约定，“（一）该商品房达到第十一条约定交付条件后，出卖人应当在交付日的3日前，书面通知买受人办理交接手续时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。（二）查验房屋1．买受人应当在收到书面通知后7日内，办理该商品房的交接手续。……”。附件十二补充协议中第二条房屋交付约定，“……3．买受人办理房屋交付手续时，若出卖人交付的房屋已符合预售合同约定的交付条件，买受人应签署房屋交接文件。若该商品房的有关装修、设备存在瑕疵的，则出卖人应当按照规定予以保修或整改，但该保修或整改不影响出卖人向买受人交付房屋，出卖人亦无须向买受人支付补偿或赔偿。买受人不按出卖人通知办理交接手续或不签署交接文件的，则视为房屋已自动交付，该商品房相关风险和费用自约定的交付日或出卖人通知的交房期限届满日起由买受人承担。”；第十条对通知及送达约定，“1．出卖人发出的所有通知书有三种送达方式：挂号信形式、邮政快递形式、当面送达方式，出卖人可以选择上述任意一种送达方式。以挂号信形式，本市以邮戳时间两天后视为送达日，外地以邮戳时间四天后视为送达日；以邮政快递方式，本市当日视为送达，外地两日后视为送达；由出卖人工作人员将通知当面交给买受人的，以买受人签收之日视为送达。出卖人在通知送达或视为送达后有权按照通知性质和合同约定的相关约定进行处理……”。合同签订后，原告按约定付清了案涉房屋购房款。案涉房屋工程于2019年01月19日竣工验收备案，被告于2019年04月11日取得案涉房屋《贵阳市商品房交付使用备案证书》。被告于2019年01月19日通过邮政EMS通知原告收房，于2019年04月30日第二次通过邮政EMS通知原告收房。原告于2019年10月06日签字确认收房，并于此日向中电建物业管理有限公司贵阳分公司缴纳了2019年02月11日至2020年02月10日期间的物管费共计3,676.53元。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，双方当事人均应按照合同履行。原告已按约向被告足额支付房款，被告未按约定交付案涉房屋，构成违约。根据合同约定，被告应在2018年12月31日交付案涉房屋，被告虽然在2019年01月19日通知原告收房，但当时涉案房屋并未取得《商品房交付使用备案证书》，不符合合同约定的房屋交付条件，原告有权拒绝收房。案涉房屋于2019年04月11日取得《商品房交付使用备案证书》后，被告于2019年04月30日第二次通知原告收房，原告于2019年10月06日收房，原告要求赔偿日期法院判到2019年05月07日，故案涉房屋交付日为2019年05月07日。被告应按合同约定，从交付期限届满的次日起，按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金。案涉房屋价款1,232,410.00元，原告已足额支付，从2019年01月01日至2019年05月07日，共计127天，按照合同约定每日万分之一的标准计算，被告应支付违约金15,652.00元。对于原告要求被告承担实际收房日之前产生的物业管理费的诉讼请求，因原告产生的物业管理费系原告与物业公司之间基于物业服务关系而向物业公司支出，非被告收取，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告中国电建地产集团贵阳有限公司于本判决生效之日起七日内向原告陈玉洁支付违约金15,652.00元；二、驳回原告陈玉洁的其他诉请。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计338.00元，由被告中国电建地产集团贵阳有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  杨素兰二〇二〇年十二月二十二日法官助理向前书记员  杨荣霜