北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初14073号原告：徐立荣。委托诉讼代理人：盛有利。委托诉讼代理人：翟珊珊，北京振持律师事务所律师。被告：张修才。委托诉讼代理人：郜慧杰，北京市诚实律师事务所律师。原告徐立荣与被告张修才排除妨害纠纷一案，本院依法受理后，案件适用普通程序公开开庭进行了审理。原告徐立荣的委托诉讼代理人盛有利、翟珊珊，被告张修才的委托诉讼代理人郜慧杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐立荣向本院提出的诉讼请求：1．依法判令被告将位于北京市昌平区小汤山镇大汤山村双兴苑小区8号楼3单元502号楼房腾空并交付给原告；2．本案的各项诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告徐立荣系北京市昌平区小汤山镇大汤山村村民。2008年，大汤山村旧村改造，原告获得位于北京市昌平区小汤山镇大汤山村双兴苑小区8号楼3单元502室楼房一套。自2013年，原告将上述房屋出租给被告使用，被告一直按时支付租金。但自2016年9月，被告不再支付原告租金，且拒不腾空上述房屋给原告。后原告多次要求被告将上述楼房交付给原告，被告却置之不理。故原告特诉至贵院，恳请贵院切实维护原告的合法权益。被告张修才辩称，原告所述与事实不符。据原告陈述，原告于2013年口头委托其女儿陈军出租涉案房屋。事实上，涉案房屋已由原告女儿陈军于2013年3月1日出售给被告。被告已经按照合同约定将价款支付给陈军。被告从未有向原告支付租金的行为，原告亦无任何证据证明被告向其支付过租金。《民法总则》第一百七十二条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。《合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。本案中，即使涉案房屋属于原告所有，因原告口头委托其女儿代理相关事宜，而原告未签署书面授权委托书，故被告无从得知代理人的代理事项、权限等内容。鉴于原告与陈军的母女关系，被告有正当理由相信陈军具有签订房屋买卖合同的代理权限，该代理行为构成表见代理，陈军的代理行为对原告发生法律效力。本案中，基于原告女儿陈军的表见代理行为，被告与陈军签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。该合同对原告发生法律效力，涉案房屋已经实际交付给被告，被告已经依约履行了相应的付款义务。因此，被告已经善意取得了涉案房屋的所有权。本院经审理认定事实如下：2008年10月16日，甲方北京天时房地产开发有限公司与乙方陈德生签订《昌平区大汤山村集体土地住宅房屋拆迁货币补偿协议》，确定乙方在拆迁范围内房屋面积为201．67平方米，宅基地为269．66平方米，户籍人口有陈德生、徐立荣、陈军、林谋斌、林晓珊。2008年10月16日，出卖人（甲方）北京市昌平区小汤山镇大汤山村民委员会（以下简称大汤山村委会）与买受人（乙方）陈德生于2008年10月16日签订《安置房屋购买合同》，约定乙方购买的第一套楼房为8号楼3单元5层2门，此房建筑面积为96平方米。2012年11月8日，陈军以其父陈德生的名义与原告徐立荣签署《房屋过户协议书》，约定将涉案房屋产权过户至徐立荣名下。陈军在出卖人处签字，徐立荣在收买人处签字，上加盖有大汤山村委会公章。2013年3月1日，出卖方（甲方）陈军与购买方（乙方）张修才签订《房屋买卖合同》，陈军将涉案房屋以47万元价格卖给张修才。张修才主张其于合同签订后向陈军交付全部购房款。并提交2013年3月24日陈军出具的收据，写明今收到张修才房屋首付款25万元整。2014年2月25日，陈军出具收据，写明今收到张修才2014年房屋款3万元整。2016年10月18日，陈军出具收据，写明今收到房费42万元整。2016年10月22日，陈军出具收据，写明今收到房费5000元。2014年1月19日，出卖人（甲方）陈军与买受人（乙方）张修才签订《房屋过户协议》，约定陈军将涉案房屋产权过户到张修才名下。上加盖公章显示为“北京市昌平区小汤山镇大汤山村村民委员会”。2017年11月24日，甲方陈军、林晓珊与乙方张修才签订《补充协议》，写明2013年3月1日甲方陈军与乙方张修才签订《房屋买卖合同》，约定甲方陈军将位于北京市昌平区小汤山镇大汤山村双兴苑小区8号楼3单元502室出卖给乙方张修才所有。合同签订后，双方已按照合同约定履行了房款的支付和房屋的交付手续，但该房屋至今未过户至乙方张修才名下。现经乙方张修才与甲方陈军、林晓珊重新商议，双方特根据《中华人民共和国合同法》等相关法律、法规的规定，在完全平等、自愿的基础上，就上述房屋的过户事宜达成如下一致意见。一、甲乙双方均认可2013年3月1日甲方陈军与乙方张修才签订的《房屋买卖合同》合法有效。二、因上述房屋现归甲方林晓珊所有，经向甲方林晓珊确认，甲方林晓珊同意将其所有的上述房屋出卖给乙方张修才所有。三、甲乙双方均同意在2017年12月15日前甲方陈军、林晓珊协助乙方张修才办理房屋过户手续。2019年5月28日，大汤山村委会出具《说明》，写明我村村民徐立荣，大汤山村2008年旧村改造该村民家庭分得安居房两套，12号楼4单元301室及8号楼3单元502室。截止目前该村民8号楼3单元502室房屋，村内无买卖记录。2019年6月1日，大汤山村委会出具《证明》，写明北京市昌平区小汤山镇大汤山村64号村民徐立荣与陈德生系夫妻，陈德生于2011年10月病故。陈德生父亲陈秉勤、母亲段连启已于1988年故去。陈军为徐立荣与陈德生婚生女儿。2019年6月3日，大汤山村委会又出具《证明》，证明小汤山镇大汤山双兴苑小区8号楼3单元502室为我村村民徐立荣的房产，从2008年上楼至2017年3月份的取暖费都是由房主本人徐立荣承担并交纳。我村从未收取过该房屋的物业费和卫生费。2020年9月10日，林晓珊出具《证明》，写明我叫林晓珊，是陈军的女儿。2008年，因北京市昌平区小汤山镇大汤山村64号院拆迁，我作为被腾退安置人之一。2012年11月8日，我和我母亲均同意将案涉房屋过户至徐立荣名下，并经大汤山村委会盖章批准。现上述房产是徐立荣个人的产权，我特此证明上述事项且认可上述情况。本院当庭与林晓珊（135XXXXXXXX）联系，确认以上《证明》为本人真实意思表示。2020年9月10日，林谋斌出具《证明》，写明我叫林谋斌，与陈军原系夫妻关系。2009年，我与陈军离婚。2008年，因北京市昌平区小汤山镇大汤山村64号院拆迁，我作为被腾退安置人之一。2009年离婚时，我已明确表示放弃我应享有的拆迁权益，徐立荣本人已向我支付了10万元作为补偿。故基于大汤山村64号院的所有拆迁利益已与我无关。现位于北京市昌平区小汤山镇大汤山村双兴苑小区8号楼3单元502室楼房与我无关，是徐立荣的房子，我特此证明上述事项且认可上述情况。本院当庭与林谋斌（134XXXXXXXX）联系，确认以上《证明》为本人真实意思表示。本院至大汤山村委会调取备案材料，有签订时间为2008年10月16日《安置房屋购买合同》、签订时间为2009年9月28日《房屋购买合同》（标的为大汤山村双兴苑小区12号楼4单元301室房屋）、签订时间为2012年11月8日《房屋过户协议书》。并调取大汤山村委会存档的形成时间为2014年的部分盖有大汤山村委会印章的材料，印章全部为“北京市昌平区小汤山镇大汤山村民委员会”。2013年，被告张修才入住该房屋至今。上述案件事实有《昌平区大汤山村集体土地住宅房屋拆迁货币补偿协议》、《安置房屋购买合同》、《房屋过户协议书》、《房屋买卖合同》、收据、《补充协议》、《说明》、《证明》、大汤山村委会档案材料及双方当事人当庭陈述记录在案佐证。本院认为，本案首先需要确认徐立荣是否为案涉房屋的权利人。案涉房屋系拆迁安置房，应为被安置人陈德生、徐立荣、陈军、林谋斌、林晓珊共同共有。现陈德生已于2011年10月病故，其法定继承人为其妻徐立荣、其女陈军，陈军于2012年11月8日与徐立荣以签订《房屋过户协议书》的形式放弃该房屋的所有权。该《房屋过户协议书》经大汤山村委会登记备案。林谋斌、林晓珊亦出具《证明》放弃该房屋的所有权。故徐立荣为案涉房屋的所有权人。关于张修才提出的两点答辩意见。其一为，张修才从陈军手中购得该房屋，为房屋所有权人。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。现陈军将案涉房屋卖给张修才属无权处分行为，且房屋实际权利人徐立荣也并未追认，张修才无权取得房屋的物权。其二为，张修才有正当理由相信陈军具有签订房屋买卖合同的代理权限，张修才已善意取得涉案房屋。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。张修才举示的证据材料不足以证明徐立荣对陈军有出售房屋的委托，亦无法证明其有理由相信陈军有出售房屋的代理权。且张修才提交的陈军与张修才签订的《房屋买卖合同》约定购房价款为48万元，但张修才实际支付购房价款为70．5万元，但未提交相应的转账明细。本院无法确认其为善意受让人。对于徐立荣提出的要求张修才将案涉房屋腾空并交付给自己的诉讼请求。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第三十五条规定，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。现徐立荣为案涉房屋的所有权人，有权要求张修才将案涉房屋腾空并交付给自己。故徐立荣该项诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十一条，《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告张修才于本判决生效之日起30日内将北京市昌平区小汤山镇大汤山村双兴苑小区8号楼3单元502室房屋腾空并交付原告徐立荣。案件受理费70元，由被告张修才负担，于本判决生效之日起7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  孙 颖人民陪审员  权立工人民陪审员  唐险峰二〇二〇年十二月二十三日书 记 员  王 佳