广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1284民初4464号原告：叶红娟，女，1976年8月10日出生，汉族，广东省四会市人，住广东省四会市×××××××××××××××××××，公民身份号码：460××××××××××××645。委托代理人：梁柱坚，广东赛力律师事务所律师。委托代理人：杨世军，广东赛力律师事务所实习律师。被告：四会市腾飞投资有限公司，住所地：广东省四会市×××××××××××××，统一社会信用代码：914×××××××××××282L。法定代表人：侯明娜，职务：经理。委托代理人：彭金华，广东兴会律师事务所律师。原告叶红娟诉被告四会市腾飞投资有限公司（以下简称“腾飞投资公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告叶红娟及其委托代理人梁柱坚和杨世军、被告腾飞投资公司的委托代理人彭金华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告叶红娟诉称：2019年4月25日，原告叶红娟与被告四会市腾飞投资有限公司签订《商铺买卖合同》，约定原告分别以总房款127804元和119817元的价格购买被告位于四会市××××××××××××××××××和2076号商铺，付款方式为一次性付款。并约定在合同生效之日起90个工作日以内（即2019年9月2日前），双方完成商铺买卖的网签手续；在网签手续完成后申办商铺产权及国土过户手续。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了全部房款合计247621元，但被告一直怠于履行其合同义务，未为原告办理网签及过户手续，经原告多次催告，仍不配合办理。后经原告到四会市住房和城乡建设局了解得知，合同所涉的商铺存在查封情况，根本无法办理网签。原告认为，被告未按合同约定办理网签及不动产证的行为已构成违约，严重侵害了原告的合法权益，且涉案商铺已办理抵押登记及被封开县人民法院查封，根本无法办理过户，合同的主要目的无法实现。根据《商铺买卖合同》约定，被告如未按合同规定的时间申办商铺产权过户手续逾期90日的，原告有权解除合同，自最后申办期限的第二天起至退款之日止，被告按日向原告支付已付房价款1.5‰的违约金。据此，原告请求法院判决：解除原告与被告之间签订的两份《商铺买卖合同》；被告立即向原告返还购房款合计247621元并支付违约金56952.83元（违约金以247621元为基数按照年利率24%从2019年9月3日起暂计至2020年8月13日，此后的违约金按照合同约定计算至返还全部房款时止）；被告立即向原告返还办证费1164元、物业维修基金850元；本案诉讼费、保全费及公告费由被告承担。被告腾飞投资公司辩称：1.涉案的《商铺买卖合同》是否解除，由法院依法核实。2.被告不认可原告主张的违约金诉求，被告只是没有在合同约定期限内完成网签手续，而这个违约行为导致的违约责任应按照《商铺买卖合同》第五条第六款执行，不产生相应的违约金；若人民法院认定被告需支付违约金，按合同第五条第四款第三项的规定，该违约金约定过高，应以占用资金利息作为其实际损失，按银行同期贷款利率计算违约金。经审理查明：2019年4月25日，原告叶红娟（商铺买受人）与被告腾飞投资公司（商铺出售人）签订了两份《商铺买卖合同》，合同约定被告将位于四会市×××××××××××××2075、2076号商铺出售给原告，两商铺建筑面积均为8.01平方米，房屋目前存在抵押登记，按建筑面积计价分别为每平方米15955.55元和14958.42元，总价分别为127804元和119817元，原告应当于2019年4月25日前支付全部房价款的50%，2019年5月9日前支付全部房价款的50%；在本合同生效之日起90个工作日以内，双方应共同完成商铺买卖的网签手续；在网签手续完成后，双方共同向税务部门和房管部门申办商铺产权及国土过户手续；被告如未按合同规定的时间申办商铺产权过户手续，逾期超过90日的，原告有权解除合同。若原告解除本合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款并自本合同规定的最后申办期限的第二天起至退款之日止，按日向原告支付已付房价款1.5‰的损失赔偿。因被告原因导致网签手续未能在本合同约定期限内完成的，原告有权单方解除本合同，并要求被告退回已收取的房款。被告保证销售的商铺没有产权纠纷和债权债务纠纷，因上述原因造成原告损失的，由被告承担全部赔偿责任；本合同自各方签字或盖章后生效等内容。另外，原告提交若干收据，证明其于2019年6月9日支付2075、2076号商铺房款127804元和119817元，合共247621元房款给被告。同日，原告支付2075、2076号商铺办证费各582元、物业维修基金各425元，合共2014元给被告。2020年8月13日，原告叶红娟到四会市住房和城乡建设局信访反映被告至今未能给予案涉商铺网签办理不动产证。四会市住房和城乡建设局于同年8月14日以四建信复[2020]646号答复原告如下：案涉商铺存在查封情况，系统处于锁定状态，因此无法办理网签，已多次责令开发商尽快办理查封注销手续，为购房人办理合同网签，但开发商表示由于资金困难原因，目前暂未能办理查封注销手续。另外，原告提交一份《不动产登记资料查询结果证明》，证明案涉商铺房屋权属来源为2019年新建，登记日期2019年12月2日，不动产权证号分别为粤（2019）四会市不动产权第0018567号和0018568号，权利人是被告腾飞投资公司。另外，案涉商铺设立了最高额抵押，抵押权人是封开县××信用合作联社，登记时间为2017年3月2日；于2019年12月17日被广东省封开县人民法院查封，申请执行人是封开农村商业银行股份有限公司。另查明，根据原告于2020年10月9日向本院提出诉前财产保全申请，本院于同月12日作出（2020）粤1284财保297号民事裁定书，裁定查封被告腾飞投资公司名下位于四会市×××××××××××××××、2076号商铺的不动产权，保全金额以306587.83元为限，查封期限为三年，从2020年10月15日至2023年10月14日止，查封顺序为轮候。庭审中，原告述称案涉商铺买卖合同第五条第四款第三项约定违约金是按原告已付房价款1.5‰来计算损失赔偿，原告已经是主动调低了利率。因原、被告双方分歧较大，本案未能调解。以上事实，有原告提交的《民事起诉状》、证据；被告腾飞投资公司的答辩；本院制作的《开庭笔录》为证证实，予以认定。本院认为：本案为商品房销售合同纠纷。原告与被告签订的《商铺买卖合同》，是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据《商铺买卖合同》第五条第六款的约定，因被告原因导致网签手续未能在本合同约定期限内完成的，原告有权单方解除本合同，并要求被告退回已收取的房款。原告已支付完毕案涉房屋的247621元房款，被告至今仍未履行合同约定的商铺买卖网签手续，构成违约，故原告请求解除《商铺买卖合同》和要求被告返还全部购房款247621元、办证费1164元以及物业维修基金850元的诉讼主张，理据充分，本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，以及第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告未按合同约定的时间办理网签手续，已构成违约，原告有权要求被告赔偿损失。被告抗辩根据双方签订的《商铺买卖合同》第五条第六款的约定，未办理网签手续的违约责任是返还购房款不包括支付违约金，与上述法律规定不符，而且根据原、被告双方的约定需要先办理网签手续才办理商铺过户手续，被告未办理网签手续导致商铺过户手续无法办理，因此，逾期办理商铺产权过户手续的违约责任约定同样适用于逾期未办理网签手续的情况。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，被告抗辩原告主张的违约金计算标准过高，但是违约金是否过高，一般应当以因违约所造成的损失来判断，这里的损失包括合同履行后可以获得的利益。原告购买涉案商铺的原因包括了出租收益、投资升值等因素，因此不能仅以资金占用期间的利息作为原告损失的考量。原、被告在合同约定若解除合同，被告每日按已付房款1.5‰的标准支付违约金，现原告自行调整为2019年9月3日至2020年8月13日期间按年利率24%计算违约金，没有违反合同约定，而且被告因自身债务问题导致涉案商铺被查封，无法办理有关合同网签手续，造成合同目的不能实现是被告的过错所致，因此从合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合考虑，被告应按照年利率24%以购房款247621元为本金支付违约金；原告主张从2020年8月14日起按照合同约定日利率1.5‰来计算，明显过高，本院依法予以调整，统一按照年利率24%的标准计算违约金直至还清购房款之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条的规定，判决如下：一、解除原告叶红娟与被告四会市腾飞投资有限公司于2019年4月25日签订的两份《商铺买卖合同》；二、被告四会市腾飞投资有限公司应于本判决生效之日起10日内返还购房款247621元及违约金（自2019年9月3日起以尚欠购房款为本金按照年利率24%的标准支付违约金至还清全部购房款之日止）给原告叶红娟；三、被告四会市腾飞投资有限公司应于本判决生效之日起5日内返还办证费1164元、物业维修基金850元给原告叶红娟；四、驳回原告叶红娟的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2949元、财产保全申请费2053元，合共5002元，由被告四会市腾飞投资有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员 赵建红年十二月二十八日书记员 范    婉    婷