江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终4343号上诉人（原审被告）：沭阳苏诚资产投资管理有限公司，统一社会信用代码9132132206458181X7，住所地江苏省沭阳县上海南路与松江路交汇处东100米中国沭阳国际图书城售楼部。法定代表人：蒋华志，该公司总经理。委托诉讼代理人：戚祥飞，江苏天帆（沭阳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐红艳，女，1969年2月28日出生，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：戚鑫鑫，江苏勤辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：戚星星，江苏勤辉律师事务所律师。原审被告：中国邮政集团有限公司江苏省沭阳县分公司，统一社会信用代码91321322724155470F，住所地江苏省台沭阳县学府南路1号邮政综合楼。负责人：张良志。委托诉讼代理人：王康，北京盈科（宿迁）律师事务所律师。原审第三人：江苏书诚市场经营管理有限公司，统一社会信用代码913213223018867811，住所地江苏省沭阳县南部新城区上海路与学院路交汇处（沭阳智慧大酒店有限公司8楼）。法定代表人：蒋华志，该公司总经理。委托诉讼代理人：戚祥飞，江苏天帆（沭阳）律师事务所律师。上诉人沭阳苏诚资产投资管理有限公司（以下简称苏诚公司）因与被上诉人徐红艳、原审被告中国邮政集团有限公司江苏省沭阳县分公司（以下简称中国邮政沭阳分公司）、原审第三人江苏书诚市场经营管理有限公司（以下简称书诚公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2020）苏1322民初4426号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。苏诚公司上诉请求：对一审判决认定案涉“《商铺租赁合同》已实际履行事实”予以撤销。事实和理由：一审中，苏诚公司与书诚公司对租赁合同已实际履行均未认可，且租赁合同并未履行，一审法院认定《商铺租赁合同》已实际履行与事实不符。被上诉人徐红艳二审辩称，案涉《商铺租赁合同》已实际履行，由苏诚公司向书诚公司交付，再由书诚公司向中国邮政沭阳分公司交付。原审被告中国邮政沭阳分公司二审述称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，不认可苏诚公司的上诉理由。原审第三人书诚公司二审述称，同意书诚公司的上诉理由。徐红艳向一审法院起诉请求：1.判令苏诚公司向徐红艳交付中国沭阳国际图书城市场1045号房屋；2.判令苏诚公司给付徐红艳逾期交房违约金（自2019年3月25日起按57.21元/天计算至实际交房之日止）；3.判令中国邮政沭阳分公司对第二项诉讼请求承担连带责任。一审法院认定事实：2014年11月6日，徐红艳与苏诚公司签订《商品房买卖合同》，约定徐红艳从苏诚公司购买中国沭阳国际图书城市场1045号房屋，建筑面积共35.65平方米，总价款为232000元。合同第八条约定，苏诚公司应当在2016年6月30日前将经验收合格的房屋交付给徐红艳。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。附件四补充协议第七条约定，本合同第九条补充约定如下：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过180日，该时间作为房屋交付整改期，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的180天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。合同签订后，徐红艳向苏诚公司支付了全部购房款232000元。2019年7月26日，徐红艳诉至一审法院，要求苏诚公司支付逾期交房违约金，一审法院于2019年9月26日作出（2019）苏1322民初13635号民事调解书，内容为：“一、苏诚公司于2019年10月26日前向徐红艳支付逾期交房违约金18954.4元（以232000元为基数，从2016年12月27日起按日万分之一计算至2019年3月24日止）、逾期办证违约金2320元，共计21274.4元（汇入徐红艳江苏省农村信用社联合社上海路支行账户62×××89）。二、案件受理费减半收取190元，由苏诚公司负担。”2020年6月30日，中国沭阳国际图书城市场取得《工程竣工验收备案表》。同日，苏诚公司通知徐红艳接收案涉房屋。2020年7月7日，徐红艳丈夫发现案涉房屋尚未清空，故没有接收案涉房屋。2020年9月15日，苏诚公司再次通知徐红艳接收案涉房屋。徐红艳丈夫于2020年9月20日准备接收案涉房屋时，发现案涉房屋仍未清空，故没有接收案涉房屋。一审法院另查明：2014年11月6日，徐红艳（甲方）与第三人书诚公司（乙方）签订《商铺租赁合同》。第一条约定，甲方出租给乙方的商铺位于沭阳南部新城松江路东段中国沭阳国际图书城市场1045号房屋，建筑面积35.65平方米（最终以房产证登记为准）。第二条约定：1.乙方全权负责该商铺所在市场的整体运营和管理，并进行统一规划、统一招商和统一物业管理等，在租赁期限内未经乙方同意，甲方不得解除合同；2.甲方授权乙方代表甲方签署商铺租赁合同并代为收取租金，在本合同期限内，除双方另行书面约定外，甲方遵循并配合乙方关于委托标的物的统一经营与管理；3、租赁期限为10年，自2016年1月1日起至2025年12月31日止。第三条约定：1.从签订本协议至2018年12月31日，甲方免收租金，乙方向市场经营户收取租金归乙方自行支配，主要用于补贴市场装修费用；2.2019年1月1日到2023年12月31日，乙方在这5年内分别按购房合同备案价的7%、8%、9%、10%、11%作为甲方的物业租金回报，租金按每半年的月末结算一次；3.2024年1月1日起至2025年12月31日止，根据市场实际租金情况，12%以内的100%支配给甲方，作为甲方的物业租金回报，超过12%的部分甲乙双方按7:3分成，其中甲方70%，乙方30%，租金每半年结算一次；4.乙方应按上述约定及时支付甲方租金，甲方在乙方指定银行开设账户，由乙方按合同约定时间将租金回报直接打到甲方账户；5.在2018年12月31日前，如若甲方违约将商铺用于自用或租赁给第三方经营的，甲方须按乙方统一业态要求经营，并按1500元/平米的标准向乙方赔偿装修费用。2015年10月10日，第三人书诚公司（甲方）与中国邮政沭阳分公司（乙方）签订《市场商铺租赁合同》，约定甲方出租给乙方的商铺位于沭阳县南部新城松江路“中国沭阳国际图书城”市场一楼1041、1042（西半边）号，租赁期限为2015年10月10日至2018年10月30日。2017年11月10日，第三人书诚公司（甲方）与被告邮政公司沭阳分公司（乙方）签订《市场商铺租赁合同》，约定甲方出租给乙方的商铺位于沭阳县南部新城松江路“中国沭阳国际图书城”市场一楼1044、1045、1046号，租赁期限为2017年11月10日至2018年11月10日。2018年11月15日，第三人书诚公司（甲方）与中国邮政沭阳分公司（乙方）签订《市场商铺租赁合同》，约定甲方出租给乙方的商铺位于沭阳县南部新城松江路“中国沭阳国际图书城”市场一楼1044、1045、1046、1047、1048、1049号，租赁期限为2018年11月15日至2019年11月15日。2019年11月15日，第三人书诚公司（甲方）与中国邮政沭阳分公司（乙方）签订《市场商铺租赁合同》，约定甲方出租给乙方的商铺位于沭阳县南部新城松江路“中国沭阳国际图书城”市场一楼1044、1045、1046、1047、1048、1049号，租赁期限为2019年11月15日至2020年11月15日。一审法院再查明：苏诚公司的法定代表人为蒋华志，股东为蒋华志、马某。第三人书诚公司的法定代表人为蒋华志，股东为蒋华志、马某。一审法院认为，2019年11月6日，徐红艳与第三人书诚公司签订《商铺租赁合同》，授权第三人书诚公司代表其签署商铺租赁合同并代为收取租金，租赁期限为2016年1月1日至2025年12月31日，从一审法院查明的事实看，该《商铺租赁合同》已实际履行，具体为苏诚公司向第三人书诚公司交付案涉房屋，再由第三人书诚公司出租给中国邮政沭阳分公司，现徐红艳要求苏诚公司交付案涉房屋，并支付逾期交房违约金，无事实和法律依据，一审法院不予支持。徐红艳主张中国邮政沭阳分公司在承租案涉房屋时，未尽到必要的注意义务，应对逾期交房违约金承担连带责任，无法律依据，一审法院不予支持。苏诚公司辩称其未向第三人书诚公司交付案涉房屋，主张第三人书诚公司将案涉房屋出租给中国邮政沭阳分公司系无权处分，其对第三人书诚公司与中国邮政沭阳分公司签订的《市场商铺租赁合同》不予追认，但中国邮政沭阳分公司早于2015年10月10日就占有、使用中国沭阳国际图书城市场相关房屋，苏诚公司从未提出异议，也未将相关房屋进行清空，且苏诚公司与第三人书诚公司的法定代表人都是蒋华志，股东都是蒋华志和马某，应当认定为苏诚公司已向第三人书诚公司交付案涉房屋，苏诚公司的上述辩解明显不合常理，一审法院不予采纳。中国邮政沭阳分公司经一审法院合法传唤，第二次庭审无正当理由未到庭参加诉讼，第三人书诚公司经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，不影响本案的正常审理。调解不成，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回徐红艳的诉讼请求。案件受理费5050元，由徐红艳负担。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，予以确认。本案二审的争议焦点为：徐红艳与书诚公司签订的《商铺租赁合同》是否已实际履行。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，各方当事人对徐红艳与书诚公司签订的《商铺租赁合同》及书诚公司与中国邮政沭阳分公司签订的《中国沭阳国际图书城市场商铺租赁合同》均无异议，对案涉房屋由苏诚公司交付给书诚公司，再由书诚公司交付给中国邮政沭阳分公司的事实亦无异议，对以上事实本院予以确认。徐红艳与书诚公司签订的《商铺租赁合同》中约定，徐红艳将案涉房屋委托给书诚公司经营管理，且书诚公司有权代表徐红艳与苏诚公司办理房屋的交接手续。事实上，案涉房屋也确由苏诚公司交付给了书诚公司，再由书诚公司出租给中国邮政沭阳分公司使用，中国邮政沭阳分公司依照与书诚公司之间的租赁合同向书诚公司支付了相应的租金。书诚公司主张苏诚公司向其交付房屋是基于双方之间的代理关系，但却无法提供证实双方之间存在代理关系的证据。因苏诚公司与书诚公司系同一团队经营管理，二公司之间存在密切联系，现苏诚公司称苏诚公司未向徐红艳交付案涉房屋，书诚公司主张徐红艳未向书诚公司交付房屋，但案涉房屋却已实际出租给中国邮政沭阳分公司实际使用，苏诚公司与书诚公司的交付行为及租赁行为与案涉《商铺租赁合同》约定的履行内容相一致，故一审法院认定案涉《商铺租赁合同》已实际履行正确，苏诚公司认为案涉《商铺租赁合同》未实际履行的主张，本院不予支持。综上，苏诚公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5050元，由上诉人沭阳苏诚资产投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  吴振环审判员  孙 笑审判员  殷志浩二〇二〇年十二月三十一日书记员  吴 刚