文书内容重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0107民初13710号原告：廖睿，女，汉族，1987年8月4日生，住重庆市巴**。委托代理人：牟卓伦，北京盈科(重庆)律师事务所律师。委托代理人：帅子为，北京盈科(重庆)律师事务所律师。被告：联发集团重庆房地产开发有限公司，住所地重庆市九龙坡区西彭铝城大道**附**，统一社会信用代码915001076814852681。法定代表人：葛明，该公司董事长。委托代理人：邱仕洁，重庆渝创律师事务所律师。委托代理人：梁成平，重庆渝创律师事务所律师。原告廖睿诉被告联发集团重庆房地产开发有限公司(以下简称联发公司)商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月30日立案受理后，依法由审判员邓均适用建议程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人牟卓伦、帅子为，被告的委托代理人邱仕洁、梁成平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告廖睿向本院提出如下诉讼请求：1、判令解除原、被告双方于2017年12月20日签订的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》；2、判令被告向原告返还购房款1485222元、大修基金9534元、契税29705元，合计1514927元；3、判令被告向原告支付因其违约行为导致的资金占用损失(该损失以1514927元为基数，自2017年12月20日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至付清之日止，按全国银行间同业拆借中心授权公布的贷款市场报价利率计算)；4、判令被告向原告支付因其违约行为导致房屋增值部分的可得利益损失（该损失以人民法院依法委托的司法评估机构出具的房屋评估报告载明的价值与原告购房价格差值为准）；5、判令被告承担本案案件受理费、房屋评估费、律师费。事实与理由：原、被告于2017年12月20日签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发的位于重庆市巴南区盛龙路X号X幢X单元X-X号房屋，总成交金额1485222元。合同签订后，原告按约支付了全部购房款、大修基金及税费。被告在出售案涉房屋时，曾通过宣传网站、公众号、宣传资料、图片等形式推出“两层变四层”的宣传推介，并发布了“拥有私家庭院、、地下室及屋顶花园、地下室54米、一层变两层、7.2米大阳台”等广告内容。在约定的交房时间届满前，原告前往房屋所在地查看现状，发现案涉房屋不满足合同约定标准，也与被告前期对案涉房屋的实质宣传和介绍不符，无法达到交房条件。主要问题包括：案涉房屋无门廊，门廊应当是上有遮挡物封顶，下有基础路面建设，而在案涉房屋门廊所处位置并未进行基础路面建设，进门处也无明显结构区分草地和门廊；案涉房屋无原告宣传承诺的二楼阳台；花园面积严重缩水，房屋较水平路面下沉；；地下室无法实现**变两层因案涉房屋现状不满足约定的标准，原告无法取得满足使用条件的房屋，原告签订合同的目的不能实现，被告的行为构成根本违约。为维护原告合法权益，原告遂诉至法院。被告联发公司辩称，首先，原、被告双方通过合同约定的形式将广告宣传、沙盘等排除在合同内容之外，且进行了充分的提示说明，原告选择签订合同即视为对合同内容的认可和接受；其次，从被告交付的房屋来看，案涉房屋已经取得竣工备案登记证，且房屋面积与合同约定一致，达到了合同约定的交付条件。被告交付的房屋修建有门廊，且符合合同约定。原告所称二楼阳台、花园及地下室一层变两层并非合同约定的交付标准，也未计算价格，且案涉房屋有私家花园及地下室，二楼阳台及地下室一层变两层均可通过自行修建的方式实现。原告所称路面下沉与事实不符，被告施工符合设计规范。故被告不存在原告陈述的违约行为，原告请求解除合同无事实及法律依据，请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，2017年12月20日，原告(乙方)与被告（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》，载明：乙方购买甲方开发建设的位于重庆市巴南区盛龙路X号X幢X单元X-X号房屋(以下简称涉案房屋)，建筑面积119.18平方米，其中套内建筑面积104.43平方米；总成交金额1485222元，2017年12月20日付清首付款495222元，剩余房款990000元直接由银行支付；属预售商品房，甲方应当在2019年6月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的涉案房屋交付乙方使用；除本合同约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，逾期超过30日后，乙方有权解除合同；甲方规划变更、设计变更导致影响到乙方所购商品房质量、使用功能或使用环境的，甲方应当在有关部门批准同意之日其10日内将变更内容书面通知乙方，甲方未在本合同约定时限内通知乙方的，乙方有权退房。原、被告双方于同日签订《合同补充协议》，载明：乙方确认，在与甲方签订本合同前，已经实地对该小区的地理位置、周边环境状况等作了了解，并对合同标的物有相当的认识和判断，乙方基于自身独立的认识和判断签订本合同；乙方在签订合同时已知悉所购买物业以及周边区域已有的道路交通环境、线网架设、市政配套设施等现状情况，对此物业无任何异议，签订《重庆市商品房买卖合同》后不应以交付使用与销售介绍及合同不一致为由向甲方主张索赔；甲乙双方在签署合同及本补充协议前，甲方已向乙方明示：《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》以及国家和地方有关住房限购贷款政策及实施细则等依法应向乙方出示的全部规定，《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《重庆市商品房预售许可证》以及《重庆市商品房买卖合同》示范文本(含所有附件及本补充协议)、《前期物业合同》、《临时管理规约》等，且在售楼处公示项目红线内外情况说明看板；乙方声明在签订合同及补充协议前，已认真阅读了合同及附件、本补充协议等全部内容，且对于可能限制影响乙方权利的条款，甲方已采取合理的方式提请乙方注意并作充分说明，乙方明确理解全部合同条款的含义；乙方确认对于合同订立以及对所购商品房价格有重大影响的因素已充分知悉且无异议；双方确认：合同及本补充协议内容均系双方真实意思表示，不存在不合理地减轻或免除合同中约定应当由甲方承担的责任或不合理加重乙方责任、排除乙方权利内容的情况，双方应予遵守，乙方承诺不得以此为由对合同及本补充协议提出异议或要求解除合同及本补充协议书或宣告合同及本补充协议书的条款无效；第十条关于配套设施设备的补充约定第1款约定：双方明确本项目职工的消防设施等配套按照政府相关主管部门的要求设计和施工，具体的位置和样式等以实际交付为准，乙方已知悉相关配套设施可能会位于该房屋内或附近，甲方无须事先通知乙方或取得乙方同意，乙方承诺不因上述配套的相关事宜向甲方索赔或提出退房要求；第十二条关于广告宣传等的补充约定第1款约定：甲方与乙方的权利义务及责任均以合同及本协议的约定为准，所购商品房的实际情况以政府最后批准文件及施工图为准，若有其他任何宣传资料与本协议不一致的，均应以本合同及补充协议约定的内容为准，甲方通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料或楼盘模型、售楼书或其他文字载体中的所有图片、资料数据、说明等，凡未列入合同、附件及补充协议之中的，对甲方均无约束力，乙方不得援引其中任何内容或信息以解释任何事项，或据以提供任何主张或要求。上述合同及补充协议签订后，原告按约向被告支付了全部购房款1485222元，并支付了案涉房屋的契税29705元、物业专项维修资金9534元。被告认为契税及物业专项维修资金系被告代为收取。2019年6月29日，案涉房屋取得竣工验收备案登记证。2020年1月20日，重庆市巴南区市场监督管理局作出《关于对联发业主投诉举报的回复》，载明联发公司为了促销B、D组团“联发江山墅”，在销售期间先后印刷了户型宣传折页、发布了桁架广告、利用微信公众号进行宣传推介，发布了“拥有私家庭院、、地下室及屋顶花园”、“地下室54米，一层变两层”、“7.2米大阳台”等内容广告，广告宣传与事实不符，其行为违反了《中华人民共和国广告法》第二十八条第二款之规定，根据《中华人民共和国广告法》第五十五条第一款的规定，本局责令联发公司在相应范围内消除影响，并处罚30万元。2020年5月21日，案涉房屋登记至原告名下，房地产权证载明的房屋建筑面积为119.18平方米，套内面积为104.43平方米。审理中，原告向法庭举示房屋户型图、房屋照片、宣传海报、新闻报道等证据，拟证明案涉房屋无门廊及二楼阳台且花园面积缩水、路面下沉、、地下室无法**变两层并称被告在销售房屋时的规划设计并不存在花园面积缩水及路面下沉的问题，系被告进行了设计变更。被告认为上述宣传广告均不属于合同内容，二楼阳台、、地下室**变两层均不属于被告的交付标准被告交付的案涉房屋修建有门廊，案涉房屋首层标高低于南侧消防车道900毫米是符合规划设计要求，并非房屋质量问题。双方确认合同及补充协议未约定赠送花园的面积，，地下室及花园均未算入计价面积原告认为被告对案涉房屋的广告宣传明确具体，对原告订立合同及支付价款有重大影响，应视为合同内容，被告交付的房屋与其宣传内容不符构成根本违约，原告有权解除合同。被告所称补充协议关于广告宣传的约定属于格式条款，是对被告交付房屋的主要义务的免除，同时也没有采用合理的方式向原告说明，属于无效条款。上述事实，有当事人陈述、《重庆市商品房买卖合同》、《合同补充协议》、个人借款凭证、资金往来统一票据、POS签购单、重庆市物业专项维修资金专用收据、《关于对联发业主投诉举报的回复》等证据在卷为凭，并经庭审质证，足以认定。本院认为，本案争议焦点为：一、《合同补充协议》排除广告宣传的约定是否属于无效格式条款，被告的广告宣传是否属于合同内容；二、原告是否有权解除合同。本院现评述如下：一、被告的广告宣传不属于合同内容《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”该规定针对的是未载入商品房买卖合同的具体确定的说明和允诺，并不排斥当事人自行约定合同内容范围及表现形式并在合同中予以明确。本案中，双方在《合同补充协议》中明确约定原、被告之间的权利义务及责任均以合同及补充协议的约定为准，所购商品房的实际情况以政府最后批准文件及施工图为准，若有其他任何宣传资料与本协议不一致的，均应以合同及补充协议约定的内容为准，被告通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料或楼盘模型、售楼书或其他文字载体中的所有图片、资料数据、说明等，凡未列入合同、附件及补充协议之中的，对被告均无约束力，原告不得援引其中任何内容或信息以解释任何事项，或据以提供任何主张或要求。同时，原告在《合同补充协议》中确认在签订合同前，被告特别就补充协议中的免责或限制被告责任的条款作出特别提示，已提请原告特别注意。故对原告主张《合同补充协议》关于排除广告宣传的约定属于无效格式条款，被告在销售房屋时所作广告宣传应视为合同内容的意见，本院不予采信。二、原告是否有权解除合同《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方在自愿基础上的真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行义务、行使权利。原告以被告交付的房屋不符合合同约定及宣传承诺的标准构成根本违约为由主张解除合同，应当对被告存在根本违约承担证明责任。原告所述案涉房屋无二楼阳台、花园面积缩水、、地下室无法实现**变两层该内容并未载入双方的合同及补充协议，并非被告的交付标准，原告据此主张被告构成根本违约无事实依据。案涉房屋已经取得竣工验收备案登记证，原告所述路面下沉属于规划设计的内容，并非房屋质量问题，原告也无证据证明被告存在设计变更的情形。原告所述案涉房屋无门廊并无证据证明，且即便如原告所述门廊位置所在地面未进行基础路面建设，也属于被告整改的范畴，不构成根本违约。故原告无证据证明被告交付的房屋不符合双方约定的标准，其以被告根本违约为由主张解除《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，要求被告返还购房款及税费并承担违约导致的资金占用损失及房屋增值部分可得利益损失的请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告廖睿的全部诉讼请求。本案案件受理费9260元，由原告廖睿承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  邓 均二〇二〇年十二月十一日法官助理  杨 扬书 记 员  谭馨婷