上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初34754号原告:戴德梁行房地产咨询(上海)有限公司。法定代表人:赵锦权，董事长委托诉讼代理人：蔡国强，北京炜衡（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱柳，北京炜衡（上海）律师事务所律师。被告:上海金臣联美置业有限公司。法定代表人:顾备军，总经理。委托诉讼代理人：侯某。原告戴德梁行房地产咨询(上海)有限公司（以下简称戴德梁行公司）与被告上海金臣联美置业有限公司（以下简称金臣联美公司）居间合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案受理，并于2020年11月3日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告戴德梁行公司的委托诉讼代理人蔡国强、朱柳，被告金臣联美公司的委托诉讼代理人侯某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告戴德梁行公司向本院提起诉讼请求：判令被告一次性支付佣金人民币（币种下同）883,307元。诉讼中，原告将上述诉请金额变更为736,089元。事实和理由：被告就位于上海市闵行区XX路990号XX汇项目租赁居间服务事宜，委托其代理行XX行对外发布XX汇项目招租介绍,明确XX汇项目租赁报价为6.5-8.0元/平方米/天起,管理费为33元/平方米/月,佣金为1.5-2.0个月。2017年底,原告即向被告推荐客户A汽车研究院(宁波)有限公司(以下简称A公司),并多次带领客户实地考察XX汇项目。2018年4月13日,A公司出具《委托函》,委托原告作为其在上海地区办公室项目寻址和谈判的独家物业顾问。之后,原告向被告提供相应居间服务以促成被告和A公司签订租赁合同。2018年8月8日,被告确认原告就XX汇项目提供的居间服务佣金为1.8个月租金。2018年8月9日,被告通过原告提供的居间服务,由被告与A公司指定的公司上海B汽车设计有限公司(以下简称B公司)就上海市闵行区XX路990弄XX汇XX幢,名义楼层5层，名义室号01-08室,实际楼层4层，实际室号01-08室房屋签订了《上海市房屋租赁合同》，约定月租金为490,726.17元。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定,居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同;以及第四百二十六条规定,居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。本案原告已经向被告提供居间服务并已经促成租赁合同的签订,被告实际亦接受了原告为被告提供的居间服务,原、被告之间的居间合同关系已经成立,具有法律效力,各方均应严格遵守，被告应当按照约定支付1.8个月租金的佣金,共计883,307.11元。但经原告多次催促要求被告支付佣金,但被告一直未支付，原告遂诉诸法院要求判如所请。被告金臣联美公司辩称，一、事实：本案中原、被告对涉案居间服务及佣金并未签署合同。二、理由：1.原告提供的居间服务并未达到佣金支付条件。（1）B公司未全额支付首期租金，案涉居间服务未成功完成；（2）承租人在6个月内违约导致租赁合同解除的，居间方无权收取任何佣金。2.被告已经以实际行为认可了案涉居间服务没有佣金这一事实；3.根据《中华人民共和国合同法》第427条的规定，原告诉请的佣金没有法律规定。综上，原告的全部诉请无事实和合同依据，亦无法律依据，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年，被告金臣联美公司委托XX行就位于上海市闵行区XX路990号XX汇项目对外发布招租信息，租赁报价（含5%VAT）为6.5-8.0元/平方米/天起，管理费为33元/平方米/月，佣金1.5-2.0个月。2018年4月13日，A公司就其办公室项目寻址及谈判事宜向原告出具《委托函》，内容为：我司A公司现已指定戴德梁行公司作为我司独家物业顾问协助我司在上海地区就办公室项目进行寻址及相关谈判。为了更有效地处理项目相关事务，我司要求所有相关事务均直接与戴德梁行公司联系。戴德梁行公司企业服务部的AmyShen、MableYang及ClaireWu是我司项目的首席联络人，她们将管理和领导所有与本委任书相关的业务开展。我们在此感谢贵司在此项目上对戴德梁行公司的协助。2018年4月16日，原告员工吴某（ClaireWu）向被告员工Vivian发送邮件，主题“A集团租赁邀约书-戴德梁行”，内容为：“Hi，Vivian，根据沟通，附件为租赁邀约书及客户委托函，麻烦请查收并于本周四下班前（4月19日）提供第一轮回复，非常感谢，若有任何疑问，欢迎随时与我们联系，祝好”！2018年4月19日，被告员工Vivian向原告员工吴某（ClaireWu）发送邮件，主题：“答复：A集团租赁邀约书-戴德梁行”，内容为：“Hi,Claire,非常感谢DTZ代表A集团给到XX汇（TheGate）寻址竞标的机会，XX汇的品质一定能满足客户需求。希望我们的诚意和专业度能对客户有进一步推动。”2018年4月24日，原告员工吴某（ClaireWu）向被告员工Vivian发送邮件，主题“答复：A集团租赁邀约书-戴德梁行”，内容为：“Hi，Vivian，根据贵司意向书回复以及与客户的内部沟通，麻烦请查收第二轮意向回复，需重点确认的条款已用颜色标注出来，并麻烦于明日（4月25日）下班前回复我们，非常感谢，若有任何疑问，欢迎随时与我们联系”。2018年5月3日，原告员工吴某（ClaireWu）向被告员工王某（Jeff）发送邮件，主题“答复：A集团租赁邀约书-戴德梁行”，内容为：“HiJeff，请查收新一轮客户回复，并麻烦于明天前回复我们贵司意见，非常感谢！若有任何疑问，欢迎随时与我们联系”。2018年5月8日，被告员工王某向原告员工吴某（ClaireWu）发送邮件，主题：“Re：答复：A集团租赁邀约书-戴德梁行”，内容为：“DearClaire，根据多次讨论沟通，我司已给出最有诚意的意向，请查收！另外金臣联美公司的开票税点5%（老项目）”。2018年5月10日，原告员工杨某（MableJYang）向被告员工王某发送邮件，主题：“答复：答复：答复：A集团租赁邀约书-戴德梁行”，内容为“DearJeff，客户这边还有最后两个问题需要确认如下：1.水电费的发票是由物业公司开具还是由水电局开具？电费1.25/度，水费是？我理解公共区域水费应该是不涉及的，如果租户自己租赁单元里做茶水间，是不是会涉及水费？2.客户预计每月的空调加时费在4万，也是一笔不小的支出，客户希望在基础价格是否可以享有固定折扣价？比如打个75折之类的”。2018年5月10日，被告员工王某向原告员工杨某发送邮件，主题：“Re:答复：答复：答复：A集团租赁邀约书-戴德梁行”，内容为“DearMable，和公司领导商讨了，问题回复：1.水电费的发票由物业代收代开。目前收费单价暂定为电费1.25元/度，水费5.3元/度。日常使用中物业费含公共区域水费，除租户特殊用水除外，例如：在租赁范围内设置符合物业要求的茶水间或其他用水设备。2.目前能源费这块属于物业运营范围，原则上不做讨论，是否后续在室外机安装可能性上，根据实际情况做沟通。我司的态度是积极配合的！”2018年5月14日，原告员工杨某向被告员工王某发送邮件，主题为：“答复：答复：答复：答复：答复：A集团租赁邀约书-戴德梁行”，内容为：“经过对方内部讨论，客户方提出最后两个问题希望能够再争取一下：1.停车位，目前贵司提供两个免费停车位，现客户希望可以争取到4个免费车位。2.押金及付款方式，客户方希望是押1付3，由业主方先提供发票，客户按三个月租金季付，先付后用。其他条件客户已接受，如果这两个问题能解决，那基本锁定XX汇。2018年5月14日，被告员工王某向原告员工杨某发送邮件，主题“Re：答复：答复：答复：答复：答复：A集团租赁邀约书-戴德梁行”，内容为：“DearMable，上周五最终的商务条款已汇报给公司高层，我们部门的内部流程已走。对A提出的2个问题，考虑到这两天会有结果，紧急和公司高层做了商讨。回复如下：1.免费车位作为公司价格底线的一部分，已提供2个免费车位，无法再提供更多的免费车位，在今后的车位申请上对A会酌情放松。2.押金及付款方式，通过紧急磋商，公司高层希望A能进驻XX汇，突破红线，原则上同意XX3+5楼，付款方式为押一付三，我们内部走流程。我司给出了十分诚意，也希望A能尽快签约XX汇”。2018年5月29日，原告员工杨某向被告员工王某发送邮件，主题“答复：答复：答复：答复：答复：答复：答复：A集团租赁邀约书-戴德梁行”，内容为：DearJeff，附件为客户的中标通知书，供参阅，原告已快递到贵司，因考虑到A内部审核及装修流程，现客户提出将交付日延迟到7月1日，同时装修期顺延，麻烦尽快把租赁合同给到我，以便我们促使双方尽快完成签约，谢谢”。2018年6月28日，原告员工杨某向被告员工王某发送邮件，主题“答复：“A汽车”公司的租赁合同”，内容为：“各位好，根据今天下午讨论的修改内容，附件为我整理的修改稿供大家参考，谢谢”。2018年6月28日，被告员工王某向原告员工杨某发送邮件，主题“Re：答复：A汽车公司的租赁合同”，内容为：“DearMable，辛苦昨天和黄总一起来项目商讨合同内容。早上和周总开了会沟通了昨天黄总的要求，我们会全力推进。关于A的部分商务条款修改（与原先标书），修改部分确认：1.付款方式调整为押3付1。2.2个免费车位取消。3.关于XX3楼扩租内容，不收取定金和押金，在同等条件下，乙方在2019年7月1日前享有对XX3层整层的扩租权，租金为6.1元（含税），装修期为3个月，乙方需提前6个月书面通知甲方扩租事宜。4.XX5楼租金调整为6.10元”。2018年7月18日，原告员工MableYang向被告员工王某发送邮件，主题“A租赁合同事宜”，内容为：“DearJeff，感谢昨天安排至A现场进行双方法务合同对接事宜，关于交房时间节点需要明确：1.现交房时间改至8月10日，必须按时交房，原合同中的宽限期30天请删除。2.消防报备，由于之前的种种变数导致A的工期一再拖期，现希望业主方能给予书面承诺全力配合A做二次装修报备手续，保证A8月10日能够顺利开工。以上两点对于A签署合同十分关键，望能尽快协调各部门开展对接工作，谢谢”。2018年7月25日，被告员工王某向原告员工杨某发送邮件，主题“Re：Re：A租赁合同事宜”，内容为：“DearMable，根据双方律师协商的合同版本，我司委派的律师确认的最终版本。待贵司确认租赁合同后，建议提前将A相关二装图纸手续等到我司物业及政府部门申报手续，办理相关手续根据A的齐全资料需要一定时间，请预留一定时间余量”。2018年8月18日，原告员工杨某向被告员工王某发送微信“你们佣金确认书是你们模板还是我们模板啊”（附戴德梁行佣金确认书-A.doc）。现在是1.8净价吧。王某回复“收到，嗯”。2018年8月，被告金臣联美公司（作为出租方，签约甲方）与B公司（作为承租方，签约乙方）签订《上海市房屋租赁商品房预租合同》（合同编号:HT2018006），约定租赁地址上海市闵行区XX路990弄XX汇XX幢，名义楼层5层，名义室号01-08室，实际楼层4层实际室号01-08室，建筑面积2,644.83平方米，土地用途为商办，房屋类型为办公，结构为钢混。甲乙双方约定，甲方于2018年8月10日前向乙方交付该房屋。出租房屋租赁期自2018年11月10日起至2021年11月9日，其中自2018年11月10日起至2021年11月9日为固定期。预租具体租赁期由甲乙双方按本合同约定在签订房屋使用交接书时约定。甲乙双方约定，该房屋每日每平方米建筑面积租金为6.10元。出租月租金总计为490,726.17元。预租月租金由甲乙双方在预租商品房使用交接书中按实测建筑面积计算确定。该房屋租金3年内不变。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的0.5%支付违约金。甲乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方交付房屋履约保证金，保证金为三个月的租金及物业管理费，即租金1,472,178.51元，物业管理费261,838.17元。甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵付本合同中约定的由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。上述租赁合同还对双方的其他权利义务进行了约定。2018年8月24日，A公司就涉案房屋租赁事宜代B公司向被告支付租赁费1,962,904.68元。2019年5月27日，XX行测量师事务所（上海）有限公司向被告退还业主A物业保证金261,838.17元。2018年12月，被告金臣联美公司（作为出租方，签约甲方）与B公司（作为出租方，签约乙方）签订《租赁合同终止协议书》1份，内容为：甲乙双方于2018年8月9日签订的《上海市房屋租赁合同》（合同编号HT2018006），租赁房屋坐落于上海市闵行区XX路990弄XX汇XX幢，名义楼层5层，名义室号01-08室，实际楼层4层实际室号01-08室，总面积为2,644.83平方米。现因乙方自身原因无法继续履行合同，乙方于2018年11月15日向甲方提出解约，经双方协商同意，将于2018年12月24日提前终止租赁合同，并达成如下协议：一、乙方应于2018年12月24日前将该单元现状归还给甲方。移交前，乙方会同甲方验收房屋设施、设备及物品，验收合格后双方办理相关退租手续。二、乙方现状归还的该房屋需保证满足后续租户的交付要求。三、鉴于乙方已向甲方支付房屋履约保证金及首期租金，且甲方于2018年8月10日已交付乙方房屋，鉴于双方的友好关系，甲方在收取上述费用后不再追究乙方提前解约的违约责任。四、若由于乙方原因延期退租的，甲方有权按实际延期天数向乙方收取2倍的日租金（按12.2元/平米/日）、全额物业管理、能耗费及其他相关费用。如该笔费用不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿。五、双方根据本协议的约定，完成房屋退租事宜，租赁合同终止，双方互不追究任何责任。六、因履行本协议而发生的纠纷，各方应协商解决，协商不成，任何一方可向租赁房屋所在地的人民法院提起诉讼。2018年12月4日，原告员工杨某向被告员工周某（James）发送邮件，主题“戴德梁行A佣金事宜”，内容为：“DearJames，我司从2017年年末开始多次带A汽车到XX汇项目带看，经过半年多的努力，双方于今年的8月底顺利完成租赁合同的签署及交房手续，但因为A内部的战略调整，A现单方面提出终止合同，我司也感到遗憾，但我司认为我们的中介居间服务已完成，且贵司已收到A方的租赁保证金及首期租金共计220万，希望业主方能够考量我们之前所付出的努力和工作，我司要求不少于一个月的租金作为我们的佣金，望业主方可以理解和肯定我们的工作。其次，整个项目中A的带看及谈判都是由我司直接对接业主方，在此期间代理行都没有参与谈判和看房，故我司认为代理行的佣金应由我司享有。我司还是秉着双方友好的合作关系，在XX汇项目上多带客户，多成交，协助业主顺利完成招商工作。希望可以尽快得到您的答复，谢谢”。当日，被告员工周某向原告员工杨某发送邮件，主题“回复：戴德梁行A佣金事宜”，内容为：“DearMable，邮件收悉。我们现在还在与A方就解约事宜进行协商。待终止协议签署后，会马上处理佣金的问题。你的诉求我已清楚，也非常感谢戴德梁行对我们项目的支持。请一如既往，多带优质客户来我们项目参观洽谈。谢谢。就A租赁个案的谈判签约，你是指我们业主的代理行由头至尾没有与贵司或A接洽，未参加任何看房、谈判、书面文件往来等商务行为？”当日，原告员工杨某向被告员工周某发送邮件，主题“Re：回复：戴德梁行A佣金事宜”，内容为：“Hi，James，是的，所有的谈判工作都是直接与业主方Jeff和Vivian对接，谢谢”。2020年10月20日，双方工作人员微信沟通佣金支付事宜，原告方提出：“我们内部沟通了一下，今天上午会上你们提出的佣金方案36.6万，我们内部高层和法务觉得这个数字有点低，我们付出的成本超过这个，所以我们的诉求是在36.6万上在适当加一点，考虑到未来两家还能友好合作，成为长期的合作伙伴，42万是目前我们内部比较能接受的数字，望王总可以在考虑一下。”被告方回复：“不好考虑了”。以上事实，由原告提供的《项目佣金介绍》、《委托函》、原、被告电子邮件往来、微信截屏、《上海市房屋租赁商品房预租合同》、《租赁合同终止协议书》，被告提供的《中国农业银行客户首付款入账通知》、原、被告就XX汇T6幢签订的《佣金确认书》以及原、被告的当庭陈述所证实。上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。就被告提供的被告与案外人签订的一组《佣金确认书》，原告对该证据的三性均表示不予认可。对此本院认为，该组《佣金确认书》系被告与案外人签订，且涉及的房屋均与本案无关，故本院对此证据不予采信。本院认为，本案存在以下争议焦点：1.原告居间服务是否完成，被告是否应当支付佣金？2.若被告应当支付佣金,按何计算标准支付？针对第1项争议焦点，原告认为，原告已经向被告提供居间服务并已促成涉案租赁合同的签订,被告实际亦已接受了原告为其提供的居间服务,原告的居间服务已经完成。但被告则认为，原告的居间服务并未完成，故未达到佣金的支付条件。对此本院认为，本案中，被告就XX汇项目委托XX行对外公开招租，原告亦已接受案外人A公司的委托在看到被告的招租信息后，将B公司介绍给了被告，并已促成双方订立了《上海市房屋租赁商品房预租合同》，且已由A公司代B公司向被告支付了租赁费、保证金，原告的居间义务已经完成。虽原、被告双方并未订立书面佣金确认书，但被告对原告为其提供居间服务的事实不持异议，且原告的居间义务已经完成。故原告据此向被告主张支付佣金，于法不悖，且符合行业惯例，本院予以支持。针对第2项争议焦点，原告诉请要求被告按照1.5个月的租金标准支付佣金。虽双方就佣金金额未订立过佣金确认书等书面协议，但本院同时注意到，被告委托XX行发布的招租信息中载明的佣金标准是1.5-2.0个月租金标准；另原、被告工作人员于2018年8月间在微信中沟通的佣金标准为1.8个月租金标准；结合原告员工于2018年12月4日在邮件中提出要求不少于一个月的租金作为佣金。上述对佣金金额的表述均为双方当事人的真实意思表示，且真实反映双方对佣金金额的协商沟通过程。本院结合原告提供居间服务的事实、被告委托XX行发布的招租信息、双方就佣金的协商沟通过程以及行业交易习惯，酌情确定本案的佣金金额为1个月的租金标准，即490,726.17元。被告对此所作之抗辩，理由不能成立，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条、第四百二十六条第一款之规定，判决如下：被告上海金臣联美置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告戴德梁行房地产咨询(上海)有限公司佣金490,726.17元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,160.88元，减半收取计5,580.45元，由原告戴德梁行房地产咨询(上海)有限公司负担1,860.15元，被告上海金臣联美置业有限公司负担3,720.30元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 陈春芳二〇二〇年十二月一日法官助理 罗香琴书 记 员 周 燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。