广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终3753号上诉人（原审原告、反诉被告）：徐某某。委托诉讼代理人：高毅超，广东晟典律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：惠州大亚湾鑫浩房地产开发有限公司。法定代表人：辜某某，该公司董事长。委托诉讼代理人：廖某，该公司工作人员。上诉人徐某某与被上诉人惠州大亚湾鑫浩房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2019）粤1391民初3555号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审原告徐某某不服一审判决，上诉请求：1、撤销原审判决第二、三、四、五、六项;2、依法改判被上诉人鑫浩公司协助上诉人徐某某办理合同各案解除及预告登记注销手续并承担全部费用;3、依法改判被上诉人向上诉人返还购房款项共计人民币443826元(包括定金5万元,剩余首期款364610元,公证费450元,律师见证费1200元,契税、大修基金、登记权籍调查费共27066元,办证费500元);4、依法改判被上诉人向上诉人支付以前述金额为基础,按中国人民银行同期贷款利率计算至实际支付之日为止的利息,自2018年11月8日暂计至起诉之日(2019年7月8日)为17753.04元;5、依法改判被上诉人向上诉人支付律师费三万元;6、依法改判被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被上诉人员工全权代表上诉人向银行申请按揭贷款,但辗转几家银行后,最终均无法贷款,据被上诉人员工称是因为银行政策的原因,即合同无法继续履行并非上诉人的原因,因此合同解除后,被上诉人应当退还购房款并赔偿损失。原审判决认定事实不清,适用法律错误,故提起上诉,恳请贵院依法维护上诉人合法权益。被上诉人辩称，一、一审法院事实认定清楚,适用法律正确,请求二审法院依法驳回被答辩人的上诉请求。二、被答辩人因自身原因未获得银行贷款批准,且未支付剩余购房款,因被答辩人违约导致解除《商品房买卖合同》条件成就,应承担违约责任。被答辩人选择贷款方式支付剩余购房款,应按贷款银行要求提供符合银行按揭资料。根据贷款银行中国邮政储蓄银行惠州市城区支行于2019年12月02日作出的《调查令复函》可知,因被答辩人面签时提供的个人一手住房贷款申请资料经该行审核,不符合该行准入条件,未通过该行贷款批准。三、被答辩人作为违约方,无权要求答辩人退还所有购房款及赔偿损失。根据2018年3月20日签订的《商品房买卖合同》《合同编号:(2018)100082281》约定,由于被答辩人原因导致按揭贷款未获得银行批准的,答辩人有权要求解除《商品房买卖合同》,并要求买受人按总购房款的20%支付违约金、解除合同发生的各项费用及其他费用。被答辩人未按合同约定支付剩余购房款,对于案涉房屋合同的解除负有全部过错,答辩人不存在违约,被答辩人无权要求答辩人赔偿损失。综上所述,导致案涉合同无法继续履行系因被答辩人自身原因未获得银行贷款批准,且未按合同约定时间支付剩余购房款。被答辩人作为违约方,无权要求答辩人退还所有购房款及赔偿损失,因承担解除合同的违约责任。请求二审法院依法维持一审法院作出的(2019)粤1391民初3555号民事判决书,驳回被答辩人的所有上诉请求。原审原告向一审法院起诉请求：1．解除原被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充协议；2．被告协助原告办理合同备案注销登记手续并承担全部费用；3．被告向原告返还购房款项共计人民币443826元（包括定金5万元，剩余首期款364610元，公证费450元，律师见证费1200元，契税、大修基金、登记权籍调查费共27066元，办证费500元）；4．被告向原告支付以前述金额为基础，按中国人民银行同期贷款利率计算至实际支付之日为止的利息，自2018年11月8日暂计至起诉之日（2019年7月8日）为17753.04元；5．被告承担本案全部诉讼费用。在庭审过程中，徐某某增加诉讼请求：要求被告向原告赔偿律师费3万元。反诉原告鑫浩公司向一审法院提出反诉请求：1．请求法院解除双方签订的《商品房买卖合同》及备案登记手续；2．请求法院判令反诉被告向反诉原告支付违约金270922元；3．请求法院判令反诉被告承担解除合同备案登记所需的费用；4．本案的诉讼费用（本诉及反诉）由反诉被告承担。一审法院认定事实：2018年3月20日，原告（反诉被告）徐某某作为买受人与被告（反诉原告）惠州大亚湾鑫浩房地产开发有限公司作为出卖人签订了一份《商品房买卖合同》【合同编号：大亚湾（2018）10008281】及补充协议，约定徐某某购买鑫浩公司开发建设的开发建设的惠州大亚湾XXXX房，该房建筑面积105.09平方米，购房总金额为1354610元，买受人应当于2018年3月20日前支付首期房价款414610元，余款94万元向银行申请贷款支付。《商品房买卖合同》附件四第一条约定，买受人按揭贷款未获得银行批准且经出卖人书面通知之日起30日内不能付清全部购房款的，出卖人有权解除合同，买受人应当按照总购房款的20%向出卖人支付违约金，同时买受人承担解除合同及解除合同备案登记所需的费用以及物业管理费。出卖人扣除违约金、解除合同及解除合同备案登记费用以及物业管理费后将已付购房款的剩余部分（不计利息）退还给买受人。合同还约定了双方的其他权利义务。2018年1月25日，徐某某向鑫浩公司支付了定金50000元；2018年2月27日徐某某向鑫浩公司支付了首付款364610元、契税、维修基金、登记权籍调查费共27066元、办证费500元。2018年9月6日，鑫浩公司代徐某某向惠州大亚湾税务局缴纳契税19351.57元。由于徐某某未如约获得银行按揭贷款，2018年11月2日，鑫浩公司向徐某某发出《购房款催告函》，要求徐某某自收到本函7日内支付购房余款94万元，该函件于2018年11月3日被签收。因徐某某仍未支付购房余款，鑫浩公司向徐某某发出《解除合同通知书》，徐某某于2018年11月23日收到该通知书。根据中国邮政储蓄银行惠州市城区支行向本院出具的复函，徐某某于2018年6月7日就购买涉案房屋向该行申请办理个人一手住房贷款，该行对徐某某的申请资料进行审核后，认为不符合该行准入条件，未通过该行初审，该行工作人员已及时告知徐某某。2018年4月17日，涉案的惠州大亚湾XXXX房办理预售商品房买卖预告登记，权利人为徐某某，证号为粤（2018）惠州市不动产证明第4027593号。一审法院认为，原告（反诉被告）徐某某与被告（反诉原告）鑫浩公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同有效。双方均应当按照合同的约定履行相应的义务。关于解除合同的问题。根据《商品房买卖合同》的约定，双方采取的是银行按揭贷款方式支付购房款，徐某某作为买受人应当在支付首期房价款414610元后，向银行申请贷款以支付购房余款94万元。徐某某于2018年6月7日向中国邮政储蓄银行惠州市城区支行申请按揭贷款时，由于其不符合该行准入条件，未通过初审，无法取得银行按揭贷款。徐某某在起诉及举证中所称的其无法获得银行按揭贷款的原因是其名下另有房产，而且还提交了证据五“惠州市限购限贷政策”，可见，徐某某对惠州市购房贷款政策是有一定了解的，从该证据也可知道其名下另有房产只影响最低首付比例，因此一审法院对此抗辩不予采信。徐某某还称案外人林强系鑫浩公司销售，唆使其办理假离婚证和假银行流水，一方面鑫浩公司并不认可林强系其公司的销售，另一方面徐某某作为完全民事行为能力人，应当明确知道办理假证件套取银行贷款是严重违反法律的行为却为之，存在明显过错。由于徐某某无法取得银行按揭贷款，鑫浩公司因此向徐某某发出催告函，要求徐某某支付购房余款。徐某某于2018年11月3日收到该函件后未在函件要求的时间内支付购房余款，也未在合同约定的30日支付购房余款，按照合同约定，徐某某作为买受人逾期支付购房款，作为出卖人的鑫浩公司可以解除与其签订的《商品房买卖合同》。故双方要求解除合同的诉讼请求，一审法院予以支持。合同解除后，徐某某应当协助鑫浩公司办理涉案《商品房买卖合同》的解除备案手续以及涉案商品房的预告登记注销手续。关于违约金和款项返还的问题。合同解除后，已经履行的，应当恢复原状，即鑫浩公司应将徐某某交纳的款项返还，此款应扣除徐某某应支付的违约金。根据《商品房买卖合同》的约定，买受人按揭贷款未获得银行批准且经出卖人书面通知之日起30日内不能付清全部购房款的，出卖人有权解除合同，买受人应当按照总购房款的20%向出卖人支付违约金。一审法院依法向反诉被告徐某某释明是否要求调整降低违约金，徐某某称约定的违约金过分高于鑫浩公司的实际损失，要求调整降低违约金。按照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，一审法院结合鑫浩公司的实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，一审法院酌定调整违约金为总房款的10%，故反诉被告徐某某应向反诉原告鑫浩公司支付逾期付款违约金135461元，超出部分一审法院不予支持。徐某某作为违约方，无权要求鑫浩公司赔偿，故徐某某要求鑫浩公司赔偿已付款项的利息损失以及律师费的诉讼请求，一审法院不予支持。徐某某已支付的款项为定金5万元、首付款364610元，契税、维修基金、登记权籍调查费三项共27066元，办证费500元，其中鑫浩公司已向惠州大亚湾税务局代缴契税19351.57元，此款由徐某某向相关部门申请退回，鑫浩公司应予以协助。故应退回款项为422824.43元，扣除徐某某应向鑫浩公司支付的违约金135461元，鑫浩公司还应当向徐某某退还287363.43元。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百一十四条规定、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）徐某某与被告（反诉原告）惠州大亚湾鑫浩房地产开发有限公司于2018年3月20日签订的关于购买惠州大亚湾XXXX房的《商品房买卖合同》；二、原告（反诉被告）徐某某应当于本判决生效之日起十日内协助被告（反诉原告）惠州大亚湾鑫浩房地产开发有限公司办理上述《商品房买卖合同》【合同编号：大亚湾（2018）10008281】的解除备案手续以及上述商品房的预告登记注销手续【证号为粤（2018）惠州市不动产证明第4027593号】；三、被告惠州大亚湾鑫浩房地产开发有限公司应向原告徐某某返还款项422824.43元；四、反诉被告徐某某应向反诉原告惠州大亚湾鑫浩房地产开发有限公司支付违约金135461元；五、以上三、四项相抵，被告（反诉原告）惠州大亚湾鑫浩房地产开发有限公司还应向原告（反诉被告）徐某某返还款项287363.43元，此款限被告（反诉原告）惠州大亚湾鑫浩房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付；六、驳回原告徐某某其他的诉讼请求；七、驳回反诉原告惠州大亚湾鑫浩房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费16991.5元、反诉案件受理费8495.75元，由原告徐某某负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，结合上诉人的上诉请求和理由，本案的争议焦点是:上诉人的诉请能否得到支持。具体分析如下：上诉人主张是因为银行政策的原因导致合同无法继续履行,因此上诉人并无过错,无须承担违约责任,对此,本院认为,根据涉案《商品房买卖合同》附件四第一条约定，买受人按揭贷款未获得银行批准且经出卖人书面通知之日起30日内不能付清全部购房款的，出卖人有权解除合同，买受人应当按照总购房款的20%向出卖人支付违约金。由此可见，双方在合同中已约定了按揭贷款未能通过时，上诉人付清剩余款项的方式及相应的违约责任。依照该约定，无论按揭贷款未能通过是何原因导致，买受人仍负有依出卖人通知付清剩余购房款的义务。况且本案中根据中国邮政储蓄银行惠州市城区支行向一审法院出具的复函，是因上诉人不符合该行准入条件故未通过该行初审。因此一审法院认定上诉人构成违约，具有事实与法律依据，且一审法院已经依据上诉人的诉请将违约金由20%调整至10%，兼顾了双方的利益，处理并无不当，本院予以维持。上诉人的该主张，不具有事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费16991.5元，经核准，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长 周 娟审判员 胡 江审判员 于海砚二〇二〇年十二月十八日书记员 叶秀婷