云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2901民初4641号原告：陈泽忠，男，1971年11月25日生，汉族，住四川省自贡市自流井区。原告：曾稳芳，女，1976年4月26日生，汉族，住四川省自贡市自流井区。委托诉讼代理人：何黎，云南法阳律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：茶凤智，云南法阳律师事务所律师，特别授权代理。被告：大理轩远房地产开发有限公司，住所地云南省大理白族自治州大理市海东镇海东临时建材市场内。统一社会信用代码：91532900MA6KN96X4R。法定代表人：高金永，职务执行董事。委托诉讼代理人：赵仙，云南天外天（大理）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：李俊杰，云南天外天（大理）律师事务所律师，特别授权代理。被告：三河市泛洋房产经纪有限公司，住所地河北省廊坊市三河市燕郊开发区规划路南侧天洋城商业楼**。统一社会信用代码：91131082MA096QT89R。法定代表人：赵长林，职务总经理。原告陈泽忠、曾稳芳与被告大理轩远房地产开发有限公司（以下简称轩远公司）、三河市泛洋房产经纪有限公司（以下简称泛洋公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈泽忠、曾稳芳的共同委托诉讼代理人茶凤智，被告轩远公司的委托诉讼代理人赵仙、李俊杰到庭参加了诉讼，被告泛洋公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈泽忠、曾稳芳向本院提出诉讼请求：1.判决确认双方签订的二份《大理山海云著项目购房意向协议》无效；2.判令被告轩远公司退还原告购房意向金120,000元，并支付该款自2020年3月31日起至清偿之日止按一年期贷款市场报价利率四倍计算的资金占用费；3.判令二被告退还原告购房服务费60,000元，并支付该款自2020年3月31日起至清偿之日止按一年期贷款市场报价利率四倍计算的资金占用费；4.判令被告轩远公司向原告支付12,000元的退房补助金；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由，2018年7月30日，原告到被告轩远公司项目部看房，并向被告支付了60,000元服务费。2018年8月6日，原告与被告轩远公司签订了《大理山海云著项目购房意向协议》，约定原告向被告轩远公司认购大理山海云著项目公寓3-1-1002号和3-1-1003号。协议签订后，原告向被告轩远公司支付了预付款240,000元，被告向原告出具了收款收据。之后，因项目未取得预售许可证，被告无法向原告交房，2019年8月6日，被告轩远公司向原告出具了两份《关于山海云著项目恢复施工建设承诺书》，承诺项目于2019年12月31日前正式复工，否则将为原告办理退房业务，并支付意向金额度的5%作为补助金。2019年12月27日，原被告签订了两份退款协议，约定被告轩远公司于2019年12月24日至2020年3月31日期间，每月月底退还原告全部意向金的25%。协议签订后，被告轩远公司只向原告退还了意向金120,000元。剩余意向金120,000元、补助金12,000元和服务费60,000元，至今未退还原告。为此，原告向人民法院提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。被告轩远公司辩称，原告与被告轩远公司签订的《大理山海云著项目购房意向协议》和退款协议，合法有效。协议约定有效期内不退还意向金，有效期为意向协议签订之日至双方商品房买卖合同签订之日，现双方未签订商品房买卖合同，该协议在有效期内，被告轩远公司不应退还意向金。原告主张的利息应调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。原告主张的60,000元属于中介费，被告轩远公司不应承担连带责任。现有效的退款协议中未约定补助金，故原告要求支付补助金的诉讼请求，不应得到支持。关于原被告签订的《大理山海云著项目购房意向协议》效力问题，因合同内容主要义务系在未签订商品房买卖合同，合同内容中没有约定商品房交付内容，因此从合同内容看该合同是商品房预约合同，合同内容合法有效，而不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定。被告泛洋公司未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。原告及被告轩远公司围绕诉讼请求及答辩意见分别依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证，被告泛洋公司未到庭应诉，视为其放弃举证、质证的权利。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经本院审理查明：2018年8月6日，经被告泛洋公司居间介绍，原告与被告轩远公司签订两份《大理山海云著项目购房意向协议》，分别约定原告向被告轩远公司认购大理山海云著项目公寓3号楼x单元xxxx号房屋和3号楼x单元xxxx号房屋，其中3-xxxxx号房屋面积46.75平方米（最终以房产局测绘大队测绘结果为准），优惠后单价7,372.83元/平方米，总房款344,680元。3-xxxxx号房屋面积46.75平方米（最终以房产局测绘大队测绘结果为准），优惠后单价7,402.95元/平方米，总房款346,088元。两套房的预付款均为120,000元。被告轩远公司应在意向协议有效期内（有效期至商品房买卖合同签订之日止）为原告保留所认购的房屋，不得售予第三方，如有违约，应双倍返还原告预付款。意向协议签订后，原告支付给被告轩远公司预付款240,000元，支付给被告泛洋公司服务费60,000元。因涉案项目停工，2019年8月6日，被告轩远公司向原告出具《关于山海云著项目恢复施工建设的承诺》，承诺该项目将于2019年12月31日前正式复工。若项目未能如期复工建设，轩远公司将为原告办理退房业务，并特别给予已交意向金额度5%的补助金。2019年12月27日，原被告针对涉案房屋签订了两份《退款协议》，约定如果原告要求退意向金，被告轩远公司承诺协议生效后下月开始每月月底前退还原告所交全部意向金的25%（2019年12月24日退25%，2020年1月31日退25%，2020年2月29日退25%，2020年3月31日退25%）四个月内全部退清。如原告收到意向金后，所有签订的协议、合同将彻底终止，双方承诺不再以任何形式投诉、起诉对方索要任何权益、经济利益及损害对方利益。如原告要求退中介费或团购费，被告轩远公司应协助原告追回中介费或团购费。协议签订后，被告轩远公司向原告退还了预付款120,000元，剩余预付款120,000元至今未退还原告。被告泛洋公司也未将服务费60,000元退还给原告。本院认为，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。原告与被告轩远公司签订的《大理山海云著项目购房意向协议》就当事人、标的物概况、价款、预付款及其支付等均进行了明确约定，预付款金额约占总价款的30%，原告亦已将该款项支付给被告轩远公司，故该意向协议具有买卖合同的性质，应认定为商品房预售合同。出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。被告轩远公司至今未取得商品房预售许可，故其与原告签订的《大理山海云著项目购房意向协议》应属无效。原告与被告轩远公司签订的《退款协议》，主体资格合法、意思表示真实、不违反法律法规的强制性或禁止性规定，属于有效协议，对当事人具有法律约束力。被告轩远公司应按《退款协议》约定返还预付款，故原告要求被告轩远公司返还预付款120,000元的诉讼请求，本院予以支持。根据《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》“对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期付款违约金。”的规定，原告要求被告轩远公司支付120,000元自2020年3月31日起至款项付清之日止的利息的诉讼请求，本院予以支持，但利息标准应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。被告泛洋公司居间促成的意向协议属无效合同，其无权收取报酬，故被告泛洋公司应将原告支付的服务费60,000元予以返还并承担相应的利息，利息计算方式与前述一致。原告要求被告轩远公司对服务费承担连带责任的诉讼请求，无法律和事实依据，本院不予支持。关于退房补助金的问题，根据《退款协议》的约定，如原告收到意向金后，所有签订的协议、合同将彻底终止，双方承诺不再以任何形式投诉、起诉对方索要任何权益、经济利益及损害对方利益。该约定视为双方已变更了承诺书中约定的补助金，故原告要求被告轩远公司支付补助金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告陈泽忠、曾稳芳与被告大理轩远房地产开发有限公司签订的二份《大理山海云著项目购房意向协议》无效。二、由被告大理轩远房地产开发有限公司于本判决书发生法律效力之日起十日内返还原告陈泽忠、曾稳芳预付款120,000元及支付该款自2020年3月31日起至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。三、被告三河市泛洋房产经纪有限公司于本判决书发生法律效力之日起十日内返还原告陈泽忠、曾稳芳服务费60,000元及支付该款自2020年3月31日起至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。四、驳回原告陈泽忠、曾稳芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,376元，减半收取2,188元，由原告陈泽忠、曾稳芳共同负担145元，被告大理轩远房地产开发有限公司负担1,362元，被告三河市泛洋房产经纪有限公司负担681元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审判员  赵良二〇二〇年十二月一日法官助理邵艳书记员杨筱榕