陕西省西安市新城区人民法院 陕西省西安市新城区人民法院 民事判决书 (2020)陕0102民初5174号 原告(反诉被告)：任阿涛，男，汉族，1985年11月25日出生，无业，住陕西省兴平市，身份证号：610XXXXXXXXXXXXXXX委托诉讼代理人：呼蓉蓉，北京市盈科（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘阳，北京市盈科（西安）律师事务所律师。被告（反诉原告）：西安曲江复地文化商业管理有限公司，住所地西安市未央区，统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX6903。法定代表人：郭庆，该公司董事长。委托诉讼代理人：南溪，上海市汇业（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：牟鹏飞，上海市汇业（西安）律师事务所律师。原告（反诉被告）任阿涛与被告西安曲江复地文化商业管理有限公司（反诉原告）租赁合同纠纷一案，本院立案后,依法适用普通程序，由审判员独任公开开庭进行了审理。原告任阿涛委托诉讼代理人呼蓉蓉、刘阳，西安曲江复地文化商业管理有限公司委托诉讼代理人南溪、牟鹏飞到庭参加诉讼,本案现已审理终结。原告任阿涛向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告返还原告支付的装修押金10000元，赔偿原告损失97923元，共107963元。2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年5月9日，原告与被告签订了《租赁合同》（商铺号N2-2018），原告承租被告位于西安市新城区XX路XX号“大华1935”商铺，面积152平方米，用于经营“哈哈先上鱼”。2019年7月和8月份原告依约向被告支付租金、物业保证金、物业费等费用，对商铺进行装修做好开业准备，但是被告却单方面将开业时间推迟至2019年10月25日，且由于被告未按合同约定时间给租赁商铺通气，导致原告无法正常营业，准备好的食材全部浪费。开业后原告发现被告提供的商铺实际状况与被告承诺的情况严重不符，与被告承诺的商业业态及相应配套相差甚远，原告无法正常营业，导致原告每天都处于亏损状态，不堪重负，原告租赁的商铺装修完后已经被告验收合格，但是被告却迟迟不退还原告装修押金。被告的行为已经构成违约，原告合同目的无法实现，给原告造成巨大的经济损失，为了维护原告的合法权益，依法向贵院提起诉讼，愿判如所请。 被告西安曲江复地文化商业管理有限公司辩称：一、被告不存在任何违约行为，相反原告欠付被告2020年1月1日至2020年7月9日租金，以及2020年6月19日至实际返还商铺之日止期间的占有使用费。二、原被告已经就2019年10月14日之前关于租赁合同履行过程中的所有争议处理已告终结。三、原告要求的损失没有任何依据，天然气费用由原告自行购买，天然气发生故障，系天然气公司未能及时供气，与被告无关。四、装修押金不予退还是因原告原因。原告自疫情后一直未能正常复工也未开门营业，导致被告无法对其装修情况进行验收，未通过验收，装修押金无法退还。被告所承租房屋系新开业商场，开业初期客流量不足属正常，加之新冠疫情影响，经营出现亏损，也是自身应承担的商业风险，被告已同意减免2020年3月5日之前，因疫情影响不能正常开业期间的租金，但原告将其应承担的商业风险和损失归咎于被告有悖诚实信用原则。请求依法驳回原告的诉请。并提出反诉请求：1.请求确认租赁合同已于2020年7月9日解除。2.请求依法判令原告腾空租赁商铺，向被告交还商铺。3.请求依法判令原告支付其拖欠2020年1月1日至2020年7月8日期间的租赁费用101837.4元。4.请求依法判令原告支付自2020年7月9日至实际交还商铺之日止期间的房屋占有使用费，每天709.33元，暂算至2020年9月11日共64天，为45397.12元。5.请求依法判令原告支付其拖欠的物业费47316.13元。6.请求依法判令原告承担违约金63840元。7.要求本案诉讼费用由被反诉人承担。事实及理由：2019年5月9日原、被告签订租赁合同，合同约定：“原告承租商铺即西安市新城区XX路XX号XX，面积152平方米，用于餐饮经营。租期2019年8月25日至2022年10月24日。物业费每月7600元。原告逾期支付合同项下任何应付款项累计超过15天的，经被告书面催缴仍未缴纳的，或原告逾期付款次数超过三次的，被告可提前解除合同并不予退还保证金。每逾期一日按照逾期款项的2‰支付违约金，一方违约应向另一方支付相当于违约行为发生时月租金的三倍作为违约金。”2019年10月14日双方签订《租赁合同补充协议》，协议确认：“租赁合同约定的起租日变更为2019年8月25日。原告承诺2019年10月25日开业经营。租金按照固定租金和提成租金两者取高模式，2019年8月25日至2020年2月24日期间固定月租金7093.84元每月，不含税月租金6756.04元每月。2020年2月25日至2020年10月24日期间，固定月租金21280元每月，不含税月租金20266.67元每月，提成租金比例8%。固定租金支付周期为两个月，按自然月支付，原告应当与本合同之日起5日内向被告支付。被告同意对本协议签署前，原告的违约行为或瑕疵履行行为进行豁免和宽恕。双方对本协议签署前，租赁合同签订履行过程中，所发生的全部争议的处理即告终结。合同签订后，被告按合同约定向原告交付商铺，原告已实际使用商铺，但原告仅在支付了第1期租金后，便再未支付租金及物业管理费，经被告多次催缴后仍拒绝支付。被告依据合同向原告发送了解除合同通知函。原、被告间租赁合同真实有效原告应当按照合同约定支付租金，原告拒不营业，拒不付租的行为，严重侵犯被告合法权益，望判如所请。对西安曲江复地文化商业管理有限公司的反诉任阿涛的答辩意见为：本案系被告没有依照约定提供附属设施及强行停水停电，致使合同无法继续履行，相应的过错应由被告自行承担。原告曾多次向被告提出腾空及交房的请求，但是被告均以各种理由拒绝接收，故租金及房屋占用费属于被告造成的扩大损失，原告不与支付。房屋占用费具有违约金的性质，原告以为过高，应当予以调低。本案为租赁合同纠纷，被告主张的物业费及违约金的诉讼请求与本案不属同一法律关系，应另行起诉，且其主张的违约金数额已明显高于其实际损失，依法应当予以调低。被告宣传将建成西北最大的停车场，但现在没有停车场，综合体配套很差，与被告前期的宣传不符，夸大宣传，有欺诈行为。合同有霸王条款。因疫情导致原告无法开业，且合同中应有排他性条款，大华1935不能有与原告餐饮有相同的品牌，但有三家与原告品牌相同的商家。原告不欠租金，物业费如果调解愿意依法缴纳。请求驳回被告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据及本案事实，本院认定如下： 2019年5月9日原被告签订租赁合同，约定由原告承租被告N2馆2018号商铺经营餐饮，经营品牌哈哈先上鱼,面积152平方米，租赁期限自2019年7月22日至2022年9月21日止，被告应当在租赁起始日之前将商铺交付原告，计租起始日为2019年8月25日，物业管理费为7600元/月。原告逾期支付租金、物业管理费或合同项下任何应付款项累计超过15天的，经被告书面催告仍未缴纳的，或原告逾期付款次数超过三次的，被告可提前解除合同，并有权不予退还已付保证金。原告逾期支付租金、物业管理费、能源费及本合同约定的各项费用，每逾期一日，按照逾期款项的千分之二向原告支付违约金。根据合同第18.1条，违约方应向守约方支付相当于违约行为发生时月租金的3倍作为违约金。因租赁合同约定的起租日变更，双方经协商于2019年10月14日签订《租赁合同之补充协议》，协议确认：1、被告已于2019年8月25日将商铺按照租赁合同约定的交付标准合同交付给原告，租赁合同约定的起租日变更为2019年8月25日，装修期、租户开业日、计租日和租赁终止日相应顺延，被告承诺2019年10有25日开业经营。2、租金按照固定租金和提成租金两者取高模式：2019年8月25日至2020年2月24日期间，固定月租金7093.84元/月。2020年2月25日至2020年10月24日期间，固定月租金21280元/月。3、固定租金支付周期为2个月，按自然月支付，原告应当于本合同之日起5日内向被告支付。4、鉴于被告已经充分考虑变更商铺交付日期等事项给原告造成的影响，对于原告的租期相应顺延，原告同意对本补充协议签署前租赁合同签订、履行过程中被告的违约行为或瑕疵履行行为进行豁免和宽恕。原告同意不得再以任何理由、任何形式向被告提出任何形式的赔偿、补偿及违约金要求，双方对本补充协议签署前租赁合同签订、履行过程中所发生的全部争议的处理即告终结。合同签订后，原告给被告交纳装修保证金10000元，租赁保证金48640元，物业费及物业保证金15200元。原告对该商铺进行装修并开始营业。开业后原告认为被告承诺的太阳马戏团等主力门店均未出现或施工，被告取消停车场，整个商场签约率不足70%、开业率不足60%，配套设施不达标、物业服务差等被告招商时承诺情况未实现，致使原告出现严重亏损。2019年12月、2020年3月原告两次给被告致函要求被告针对上述问题进行回复解释并提出解决方案，要求减免租金。被告收函后未予处理。2020年4月、6月被告向原告多次发出催款通知书，催缴租金及物业费。2020年7月6日被告向原告发出租赁合同解除通知书，提出双方之间的租赁合同及补充协议均于2020年6月30日解除，原告应当立即腾空商铺交还房屋，同时缴纳拖欠的租金。另原告于2020年2月起停止经营，2020年6月16日向法院提起诉讼，要求解除合同，并赔偿损失。本院在诉讼中，建议原被告协商先搁置纠纷、解除合同、腾交商铺，但双方一直未能进行交接。关于原告主张的损失97923元，原告提交了店铺照片、装修费用明细单作为证据，证明因被告行为导致合同解除，由此造成的装修、设施等损失。被告对该质证意见为：真实性不予认可，是被告与案外人的相关材料，与被告无关。关于原告认为被告商场出现的主力门店未进驻、无停车场、签约率、开业率不足问题，原告提交了被告前期宣传资料、现商场购物指南作为证据。证明被告多处虚假，前期宣传内容均对规划区域项目内的主品牌店面及配套车位等进行了确认，应作为后期双方签订合同的内容，也是原告选择与被告合作的基础之一，如未能完成相应招商及整体开业率等，则属违约。被告对该质证意见为：真实性购物指南认可，合法性认可，关联性、证明目的不认可。宣传资料真实性不认可，证明目的均不认可，真实性无法确认。宣传资料是新闻媒体资料，不是被告发布的承诺。该文章系腾讯大秦网的单方报导而非被告的任何承诺和意思表示，且此报导属招商的要约邀请而非被告的任何单方承诺和表示，对被告在租赁合同中应当承担何种义务并没有约束力。被告提交截止2020年1月24日前已开业商户明细表。证明该商场开业率达到71%。原告对该证据真实性不予认可，认为该商场实际状况是明细表上很多的店都没有进行装修及开业。本院认为，原被告签订租赁合同及补充协议系原被告自愿协商签订，合同内容不违反法律强制性规定，应为有效合同，原被告应按合同全面履行各自义务。原告认为被告商场出现的主力门店未进驻、无停车场、签约率、开业率不足问题，该事项在租赁合同及补充协议均未作出约定，被告前期宣传资料、现商场购物指南等依照合同法的相关规定应属招商的要约邀请，对被告没有约束力。因原告诉请要求解除租赁合同，被告在诉讼中给被告发函也认为双方租赁合同于2020年6月30日已解除，故对合同解除原被告已达成一致意见，本院确认原被告租赁合同于2020年6月30日解除。原告应腾空租赁商铺，向被告交还商铺。但由于被告商场出现的上述问题、加之疫情的影响、导致超出原告签署租赁合同时可以预见的正常商业风险，原告经营出现困难，依照合同法公平原则的规定，原被告对此均应一起承担责任。故对解除合同前原告所欠的租金，本院酌定被告应减半收取。解除合同后原、被告应及时交接房屋，鉴于原告现未实际占用房屋经营，故房屋占用费部分，本院暂不予支持。关于物业费，被告在物业管理中委托上海高地物业管理有限公司具体负责管理，原告抗辩被告主体不适格，不符合法律规定，本院不予支持。对物业费应在本案一并处理。被告主张2019年12月至2020年6月30日物业费，符合法律规定，本院予以支持。原告所交纳物业保证金15200元，租赁保证金48640元可在上述费用中予以冲减。原告主张的损失97923元，被告反诉要求原告承担违约金82365元，因证据不足且不符合法律规定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第十五条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：一、确认任阿涛与西安曲江复地文化商业管理有限公司租赁合同于2020年6月30日解除。二、任阿涛于本判决生效后十日内将N2馆2018号商铺腾交给西安曲江复地文化商业管理有限公司。三、任阿涛于本判决生效后十日内给付西安曲江复地文化商业管理有限公司物业费47316.13元。四、任阿涛于本判决生效后十日内给付西安曲江复地文化商业管理有限公司租金50918.7元。以上三、四项任阿涛在付款时应冲减其所交纳的物业保证金15200元，租赁保证金48640元。五、驳回任阿涛其余诉讼请求。六、驳回西安曲江复地文化商业管理有限公司其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2459元，反诉费3088元，共计5547元，由任阿涛负担2773.5元，西安曲江复地文化商业管理有限公司负担2773.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审  判  员   赵文涛  二0二0年十二月八日  法官助理   周  婷书  记  员   杨东梅 1