山西省原平市人民法院   民事判决书   （2020）晋0981民初932号   原告（反诉被告）：王某，男，1955年6月30日出生，汉族，原平市人，原平美术厂退休职工，现住原平市。   委托诉讼代理人：石某，原平市新原乡太平街村委会推荐。   被告（反诉原告）：原平福运房地产开发有限公司。住所地：原平市前进西街与体育北路拐角。   法定代表人：陈某，该公司总经理。   委托诉讼代理人:张某，山西元昌律师事务所律师。   原告王某诉被告原平福运房地产开发有限公司（以下简称福运公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，原平福运房地产开发有限公司于2020年7月20日向本院提出反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王某及其委托诉讼代理人石某、被告福运公司的委托诉讼代理人张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   王某向本院提出诉讼请求：1.判决被告继续履行《原平市美术厂宿舍旧房改造协议书》并立即交付原告回迁安置的位于原平市前进西街与体育北路拐角“中央时代广场”1号楼中1302号房屋；2.判决被告按照《原平市美术厂宿舍旧房改造协议书》的约定向原告支付租房租金34400元（2016年12月1日起至2020年6月30日期间的租房租金，每月800元，计43个月)，并按照每月800元，向原告支付租房租金至交房之日；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2012年被告购买了原政法大楼，并进行改造。被告改造的范围为：原政法大院、人武部宿舍、美术厂办公楼及其家属宿舍、市委家属院部分宿舍。2012年11月9日原告（甲方）与被告（乙方）签订《原平市美术厂宿含旧房改造协议书》，协议约定补偿、置换办法为：1、乙方按每户20万元的标准补偿甲方（原住户）装潢费、搬迁费、三年的房租费用。2、甲方原地下室按1500元/平方米、原小房按3000元/平方米的标准转让于乙方。3、按原住房按面积进行置换，双方同意按原砖混结构1:1置换框架结构住房面积。其它约定为：1、本协议生效日后3日内，甲方将原住户相关购买房屋手续、收据及水、电、气、眼等入网手续等一并交给乙方，以便办理建房相关手续；2、新建房交工时间为：从甲方及原住宅楼全部住户搬迁完毕之日起三年内完工交房。如乙方不能按期交房，甲方额外支付的租房租金，标准为每户每月800元。本协议一式两份，甲乙双方各执一份，从市政府批准该项目建设之日起生效。2013年4月9日，原平市人民政府根据中共原平市委专题会议纪要【2013】第四次精神，向社会发布通告，将原政法大院、人武部宿舍、美术厂办公楼及其家属宿舍、市委家属院部分宿舍的改造工程列为原平市人民政府的重点工程，并要求改造工程必须在三年内完工确保住户按时回迁。为配合改造工程的顺利完成，原告为甲方、被告为乙方于2013年11月2日签订《原平市美术厂宿舍旧房改造补充协议》，进一步明确了各方的权利、义务。补充协议：一、关于补偿费：甲方原住房（不含地下室、小房)建筑面积超过100㎡的，乙方对超过部分按2000元/㎡的标准额外补偿甲方。二、乙方应支付甲方的款额：1、原告原住房位于美术厂宿舍楼东单元三层一号，建筑面积为112.18平方米，被告应支付原告装潢费、搬迁费、房租费用共计224360元。2、原住房所配套的地下室为20.14平方米，转让价为30210元；小房为7平方米，转让价为21000元。转让价合计275570元。三、置换面积的计算和找补方式：1、甲乙双方置换面积按原甲方提供面积数据计算，电梯间不分摊。2、所置换新房面积超出应置换面积部分或不足部分按照相同楼层相同面积的销售价格进行找补。四、置换房屋位置的确定方式：1、置换的新房位于乙方新建楼房商铺层（预计为五层）上住户层的第二层以上。2、原住房系第一、第六层的，置换新建楼房住户层第二层；原住房系第二、第五层的，置换新建楼房住户层第三层；原住房系第三、第四层的，置换新建楼房住户层第四层；3、所置换的具体房号原则上按原住房东西顺序确定。五、付款时间：乙方应付甲方的补偿费及地下室、小房转让费在本补充协议签订后当日一次付清。六、搬迁时间：甲方在收到乙方支付的补偿款后，于二十日内搬出原住房，并将房屋移交乙方。超过期限未搬走的物品，视为甲方放弃该物品的所有权，乙方有权自行处理。七、其它优惠：乙方如有新建车库(车位)出售，甲方可按销售价80%的价格购买(每户限购一个)。如不出售，乙方优先为甲方安排一个停车位，甲方按统一标准支付费用。八、置换方式的变通：如甲方不愿采取置换方式取得新住房，乙方按5500元/㎡的标准购买甲方的主房。其中包括甲方原住房建筑物和水、电、暖、气、有线电视、网络等配套设施费用在内，与房屋有关的其它任何费用乙方均不再进行补偿。地下室、小房仍按原协议标准计价，原协议约定的装潢费、搬迁费、房租等不再进行补偿。原告收到补偿款项后，及时将拆除房屋等交付被告。   被告改造项目的拆除工程于2013年11月底全部完成。2016年11月10日被告通知原告到被告办公室办理安置房认定手续。2016年11月11日，被告要求与原告签订《安置合同》，将原告回迁安置的房屋定为“中央时代广场”3号楼西803号房，建筑面积139.21平方米。因安置房面积远大于约定的置换面积，且原告无力承担超额的房屋差价款，双方又签订《补充协议书》，将安置房屋调整到“中央时代广场”1号楼中1302号房，并要求补交房屋差价款35885.9元。要求原告在签订协议书后30日内一次性交清。2019年3月16日，被告突然给原告发出《解除合同及领取补偿款通知》，以原告违约为由解除2016年11月11日签订的《安置合同》第一条、第二条及当日签订的《补充协议书》第一条、第二条约定。“中央时代广场”1号楼中1302号房由被告向社会出售。被告具备交房条件后，原告多次要求被告交付回迁安置房屋，但被告拒不交房。原告认为，原平市人民政府将原告居住的家属宿舍列为原平市人民政府的重点工程，并要求改造工程必须在三年内完工确保住户按时回迁。被告作为承建方，承诺新建房交工时间从甲方及原住宅楼全部住户搬迁完毕之日起三年内完工交房。2016年11月11日签订的《安置合同》及《补充协议书》，是依照被告的要求办理安置房认定手续，而不是房屋交付手续。被告提供格式合同，要求原告在签订《安置合同》及《补充协议书》后三十日内付清安置房差价，没有事实依据。被告于2018年11月22日单方面提出解除安置合同时，被告承建的房屋尚未验收，不具备交房条件。依照约定，被告于2013年11月底将改造项目的拆除工程全部完成，应当于2016年底向原告交付回迁安置房屋。但是直到2019年上半年，被告也不具备交房条件，被告违约在先。且因被告的违约，已经给原告造成了实际经济损失。被告发给原告的《解除合同及领取补偿款通知》因侵害了原告的物权，不具有法律效力。被告具备交房条件后，原告一直要求被告交付原告回迁安置房屋，但被告久拖不办，拒不交付原告房屋。被告的行为严重侵害了原告的合法权益。现原告依法向人民法院提起诉讼，提出前述诉讼请求。请求人民法院依法裁决，以维护原告的合法权益。   福运公司辩称，（一）王某未按约定履行其与答辩人签订的《安置合同》《补充协议书》中主要付款义务使合同目的不能实现，且2016年12月11日双方约定的解除条件已成就。因此，答辩人没有继续交付安置房的义务。2016年11月11日，经协商王某与答辩人签订了房屋置换《补充协议书》，协议约定王某最终确定的置换房屋为“中央时代广场”1号楼中1302号房，因置换面积大于拆迁面积，经折算王某应向答辩人补交35885.9元的差价，补交差价时间为合同签订后30天内，逾期视为放弃安置房。合同法第九十三条规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”第九十一条规定：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：(二)合同解除。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行。”本案中，首先，王某未按约定向答辩人支付房屋差价，客观上导致双方约定的合同目的不能实现；其次，截止2016年12月11日，约定的合同解除条件已成就。在此情况下，答辩人又多次口头通知王某补交差价领取房屋，或按购买房屋的约定标准领取308200元剩余补偿款，其均不予办理。为此，答辩人于2019年3月22日通过公证送达的方式向王某送达了书面《解除合同及领取补偿款通知》，至此，安置房置换协议已解除。根据以上法律规定，结合本案事实，答辩人与王某解除置换安置房的法定、约定条件成就后，合同尚未履行的，应终止履行。据此，答辩人没有继续交付安置房的义务。（二）租房租金是答辩人不能按期交房时，向选择安置房置换原住户支付的一种经济补偿。本案中，王某已自愿放弃安置房，故不应当向答辩人主张租房租金。首先，王某已通过拒不向答辩人支付购房差价的消极方式放弃了安置房，故不属于在迟延交房时按约定应补偿租房租金的原住户。其次，根据合同约定，答辩人的交房时间为全部住户搬迁完毕之日起三年内，在此期间，答辩人不能按时向安置房原住户交房才应另行按月支付租房租金。事实上，最后搬迁住户为苏乐观，搬迁时间为2014年3月11日，答辩人实际交房时间为2018年12月30日。因此，答辩人应向安置房住户支付租金的期间应从2017年3月12日起至2018年12月30日止，但不包括已放弃安置房置换的原住户王某。第三，王某在放弃安置房前向答辩人领取了4800元租房租金，放弃安置房后，该租金系不当得利，应当返还。   福运公司向本院提出反诉请求：1.依法确认反诉原告与反诉被告于2016年11月11日签订的《安置合同》第一条、第二条及当日签订的《补充协议书》第一条、第二条已经解除；2.判决反诉原告与反诉被告继续履行2013年10月7日签订的《原平市美术厂宿舍旧房改造补充协议》第八条的约定，由反诉原告向反诉被告支付补偿款308200元；3.反诉费由反诉被告负担。事实与理由：反诉原告与反诉被告于2012年11月9日签订《原平市美术厂宿舍旧房改造协议书》，2013年10月7日签订《原平市美术厂宿舍旧房改造补充协议》，约定由反诉原告对反诉被告位于美术厂宿舍楼东单元三层一号的旧住宅(建筑面积112.18平方米）进行拆迁改造，并约定了补偿金额及置换方式。上述协议签订后，反诉被告于2013年10月17日依约向反诉原告领取旧房装潢费、搬迁费、房租费224360元，以及地下室转让费30210元、小房转让费21000元，共计275570元，并给反诉原告出具书面《收据》。除以上按照协议约定领取的补偿款外，由于反诉被告拒不腾房，影响反诉原告正常拆迁，反诉原告被迫于2013年10月21日私下又与反诉被告签订另一份《原平美术厂宿舍旧房改造补充协议》，额外多付反诉被告84430元，反诉被告向反诉原告领取84430元，于2013年10月23日给反诉原告出具书面收条，内容为“今收到本人美术厂拆迁协议外款项84430元，本人承诺不与他人谈及，如因本人外漏造成影响，该款全部退出”。2016年11月11日，根据2012年11月9日协议及2013年10月7日补充协议，反诉原告与反诉被告签订《安置合同》，约定反诉原告向反诉被告提供的安置房为反诉原告开发的“中央时代广场”3号楼东803号房，建筑面积139.21平方米，并约定反诉被告需要向反诉原告支付差价款95736.42元。同日，反诉被告又与反诉原告签订《补充协议书》，约定将反诉原告向反诉被告提供的安置房，由1号楼东803号房，调整为1号楼中1302号房，调整后反诉被告尚需向反诉原告支付差价款35885.9元。同日，反诉被告在《王某补差价款结算明细》上签名捺印，确认调整后应当给反诉原告实补差价款为35885.9元。该《补充协议书》第三条约定“乙方应在本协议签订后30日内一次性交清房屋差价款，逾期视为放弃安置房”。根据以上《补充协议书》约定的30日交款期限，反诉被告应当于2016年12月11日之前向反诉原告支付补差价款35885.9元，但是，反诉被告在长达两年的时间里一直未向反诉原告支付该款，远远超过了协议约定的30日，反诉被告的行为构成严重违约。根据2016年11月11日《补充协议书》第三条的约定，反诉被告已经放弃了安置房。反诉原告与反诉被告于2013年10月7日签订的《原平市美术厂宿舍旧房改造补充协议》第八条约定：“如甲方不愿采取置换方式取得新住房，乙方按每平方米5500元的标准购买甲方的主房。其中包括甲方原住房建筑物和水、电、暖、气、有线电视、网络等配套设施费用在内，与房屋有关的其它任何费用乙方均不再进行补偿。地下室、小房仍按原协议标准计价。原协议约定的装潢费、搬迁费、房租等不再进行补偿。”据此，因反诉被告主动放弃安置房，以自己的实际行动表明不愿采取置换的方式取得新住房，那么根据2013年10月7日补充协议的约定，反诉原告应当以每平方米5500元的标准购买反诉被告的旧房。反诉被告的旧房建筑面积112.18平方米，按照每平方米5500元的单价，反诉原告应当支付反诉被告的购房款为616990元，该款减去反诉被告已经领取的装潢费、搬迁费、房租费224360元，再减去反诉被告额外领取的84430元，反诉原告还应当再向反诉被告支付308200元。（地下室的补偿费51210元反诉被告已经领取)。由于反诉被告的违约行为，导致双方2016年11月11日签订的《安置合同》及《补充协议书》的合同目的无法实现，为此，根据合同法第九十四条的规定，反诉原告已于2019年3月22日通过公证送达的方式向反诉被告送达了书面《解除合同及领取补偿款通知》，解除了2016年11月11日双方签订的《安置合同》第一条、第二条及当日签订的《补充协议书》第一条、第二条的约定，并通知反诉被告十日内到反诉原告公司结算并领取补偿费308200元。反诉被告收到通知后，至今未与反诉原告进行结算。为维护反诉原告的合法权益，根据民事诉讼法的规定，特提起反诉，请依法判决，支持反诉原告的反诉请求。   王某针对反诉辩称，反诉原告的反诉请求没有事实依据和法律依据，应依法驳回。理由如下：（一）双方签订的《安置合同》及《补充协议书》是依照反诉原告的要求对房屋产权置换的确认，不是房屋交接合同和交接手续，两份合同的签订可以证明双方按照旧房改造协议书的约定对安置房的位置、房间号的确认，可以证明反诉被告选择的是房屋产权置换。（二）涉案房产属于产权置换，是反诉被告物权的延续和变更，反诉原告的行为侵害了反诉被告的物权，其行为属于无效行为。（三）反诉原告要求解除的是《安置合同》及《补充协议书》，但是不能解除双方签订的《原平市美术厂宿舍旧房改造协议书》与《原平市美术厂宿舍旧房改造补充协议》，其行为不足以否决和解除主合同和主合同补充协议。（四）反诉原告要求向反诉被告支付308200元，没有事实依据，反诉原告要求支付房屋差价没有事实依据，要求置换房屋时，房屋不存在。基于以上，反诉原告的反诉请求没有事实依据和法律依据，应当依法驳回其反诉请求。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。对有异议的证据，本院认定如下：福运公司提供“王某补差价清单”1支，王某提出异议，认为该证据“王某”签字，不是自己所签，并提出笔迹鉴定申请。北京盛唐司法鉴定所出具《司法鉴定意见书》认为，检材中的“王某”签名字迹与样本中的“王某”签名是同一人书写。故本院对福运公司提供的该证据予以认定。   根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月9日，王某（甲方）与福运公司（乙方）签订《原平市美术厂宿含旧房改造协议书》，协议约定补偿、置换办法为：1.乙方按每户20万元的标准补偿甲方（原住户）装潢费、搬迁费、三年的房租费用。2.甲方原地下室按1500元/平方米、原小房按3000元/平方米的标准转让于乙方。3.按原住房按面积进行置换，双方同意按原砖混结构1：1置换框架结构住房面积。其它约定为：1.本协议生效日后3日内，甲方将原住户相关购买房屋手续、收据及水、电、气、暖等入网手续等一并交给乙方，以便办理建房相关手续；2.新建房交工时间为：从甲方及原住宅楼全部住户搬迁完毕之日起三年内完工交房。如乙方不能按期交房，甲方额外支付的租房租金，标准为每户每月800元。   2013年10月17日，王某（甲方）与福运公司（乙方）签订《原平市美术厂宿舍旧房改造补充协议》，进一步明确了各方的权利、义务。补充协议：一、关于补偿费：甲方原住房（不含地下室、小房)建筑面积超过100m2的，乙方对超过部分按2000元/m2的标准额外补偿甲方。二、乙方应支付甲方的款额：1.原告原住房位于美术厂宿含楼东单元五层1号，建筑面积为112.18平方米，乙方应支付原告装潢费、搬迁费、房租费用共计224360元。2.原住房所配套的地下室为20.14平方米，转让价为30210元；小房为7平方米，转让费21000元。转让价合计275570元。三、置换面积的计算和找补方式：1.甲乙双方置换面积按原甲方提供面积数据计算，电梯间不分摊。2.所置换新房面积超出应置换面积部分或不足部分按照相同楼层相同面积的销售价格进行找补。四、置换房屋位置的确定方式：1.置换的新房位于乙方新建楼房商铺层（预计为五层）上住户层的第二层以上。2.原住房系第一、第六层的，置换新建楼房住户层第二层；原住房系第二、第五层的，置换新建楼房住户层第三层；原住房系第三、第四层的，置换新建楼房住户层第四层；3.所置换的具体房号原则上按原住房东西顺序确定。五、付款时间：乙方应付甲方的补偿费及地下室、小房转让费在本补充协议签订后当日一次付清。六、搬迁时间：甲方在收到乙方支付的补偿款后，于二十日内搬出原住房，并将房屋移交乙方。超过期限未搬走的物品，视为甲方放弃该物品的所有权，乙方有权自行处理。七、其它优惠：乙方如有新建车库(车位)出售，甲方可按销售价80%的价格购买(每户限购一个)。如不出售，乙方优先为甲方安排一个停车位，甲方按统一标准支付费用。八、置换方式的变通：如甲方不愿采取置换方式取得新住房，乙方按5500元/㎡的标准购买甲方的主房。其中包括甲方原住房建筑物和水、电、暖、气、有线电视、网络等配套设施费用在内，与房屋有关的其它任何费用乙方均不再进行补偿。地下室、小房仍按原协议标准计价，原协议约定的装潢费、搬迁费、房租等不再进行补偿。……。当日，原告收到被告给付装潢费、搬迁费、房租费、地下室小房转让费275570元。王某将其被拆除房屋等交付福运公司。2013年10月23日，福运公司除按标准外另补偿原告84430元，王某出具收条载明：“今收到本人美术厂拆迁协议外款项捌万肆仟肆佰叁拾元正（84430元），本人承诺不与他人谈及，如因本人外漏造成影响，该款全部退出”。   2016年11月11日，王某（乙方）与福运公司（甲方）签订《安置合同》及《补充协议书》。《安置合同》约定：第一条：根据甲、乙双方2012年11月9日签订的《原平市美术厂宿舍旧房改造协议书》和2013年10月17日签订的《原平市美术厂宿舍旧房改造补充协议》。甲方提供位于原平市前进西街与体育北路交叉口北侧“中央时代广场”项下房产安置给乙方。3号楼东803号房，建筑面积139.21平方米。住宅建筑面积最后以原平市主管部门实测的面积为准。第二条：按照《原平市美术厂宿舍旧房改造协议书》和《原平市美术厂宿舍旧房改造补充协议》的计价标准约定，乙方须向甲方支付差价款共计人民币为95736.42元。第三条：乙方应在本合同签订后30日内与甲方一次性结清本合同第二条约定的差价款，逾期视为主动放弃安置房……《补充协议书》约定：一、甲方同意乙方原先安置在“中央时代广场”的3号楼东803号房，调整到1号楼中1302号房；乙方按原来安置房补差价95736.42元，调整后的楼房实补交差价款35835.9元；乙方应在本协议签订后30日内一次性交清房屋差价款，逾期视为放弃安置房。……当日，王某在“王某补差价清单”签字确认1号楼中1302号房总价“526010.60元”，置换新房总价（3号楼东803号）“490124.70元”，“实补差款：35885.90元”。   2013年11月3日苏乐观搬迁完毕，该楼住户全部搬迁完毕。福运公司建设的“中央时代广场”1号楼于2016年10月10日取得商品房预售许可证，2018年12月30日具备交房条件。   2018年11月27日，原平市公证处作出《公证书》，证明2018年11月23日，福运公司通过邮政特快专递的方式向王某邮寄一份《解除合同及领取补偿款通知》。该通知内容为：一、依法解除2016年11月15日福运公司与王某签订的《安置合同》第一条、第二条及当日签订的《补充协议书》第一条、第二条的约定；二、中央时代广场1号楼中1302房由福运公司向社会出售；三、请王某于本通知书送达之日起十日内到福运公司结算并领取补偿费308200元，逾期福运公司将向公证部门办理该款的提存手续，相关提存费用由王某自行承担；四、本通知书采用公证送达的方式，拒收视为送达。   经向原平市房产服务中心查询，该中心出具房产证明，证明案涉房产“中央时代广场”的1号楼中1302号房屋在该中心已做网签合同备案。福运公司称该房已出售他人。   另，原告申请笔迹鉴定，支出鉴定费3300元。   本院认为，本案的争议焦点为：双方于2016年11月11日签订的《安置合同》《补充协议书》第一条、第二条应否解除。   首先，王某于福运公司签订的2012年11月9日《原平市美术厂宿含旧房改造协议书》、2013年10月17日《原平市美术厂宿舍旧房改造补充协议》、2016年11月11日《安置合同》及《补充协议书》案涉四份合同，系双方真实意思表示，不违反有关法律规定，合法有效。   其次，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条?规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”故双方于2016年11月11日签订的《安置合同》《补充协议书》第一条、第二条应否解除，要看双方是否符合上述法律规定，符合法定解除或约定解除的情形。即双方在《安置合同》及《补充协议书》中约定“乙方（王某）应在本合同签订后30日内与甲方（福运公司）一次性结清本合同第二条约定的差价款，逾期视为主动放弃安置房”，该条约定应否视为双方解除合同的依据；或者王某未按2016年11月11日签订的《安置合同》《补充协议书》约定支付差价款35835.9元，是否符合法定解除的情形。公民的合法的民事权益应受法律保护。双方《安置合同》《补充协议书》的订立是基于王某旧房拆迁改造的基础上，双方签订《原平市美术厂宿含旧房改造协议书》《原平市美术厂宿舍旧房改造补充协议》两份协议，约定王某的主要义务系交付其旧房给福运公司拆迁，福运公司的主要义务则为交付拆迁补偿款与置换房屋。本案中，王某已将自己的旧房交付福运公司拆迁，系履行了自己的主要义务，故仅因其未履行置换房屋差价款，而免除福运公司交付置换房屋的约定，显失公平。   再次，案涉房产“中央时代广场”的1号楼中1302号房已由福运公司出售他人，并办理网签手续，故继续履行《安置合同》《补充协议书》第一条、第二条约定，由福运公司交付案涉房产已不能实现，故双方《安置合同》《补充协议书》第一条、第二条应予解除。福运公司辩称应按照《原平市美术厂宿舍旧房改造补充协议》第八条约定“按5500元/㎡的标准购买甲方（王某）的主房。其中包括甲方原住房建筑物和水、电、暖、气、有线电视、网络等配套设施费用在内，与房屋有关的其它任何费用乙方均不再进行补偿。地下室、小房仍按原协议标准计价，原协议约定的装潢费、搬迁费、房租等不再进行补偿”，支付剩余补偿款308200元。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。”第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”故福运公司在王某交付其旧房拆迁后除应给付的补偿款外应承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，福运公司应按照“王某补差价清单中”补差价前置换房屋价款给付王某490124.7元较为公平。福运公司按照双方签订的《原平市美术厂宿含旧房改造协议书》《原平市美术厂宿舍旧房改造补充协议》给付王某的装潢费、搬迁费、房租费、地下室小房转让费275570元及另外补偿84430元，王某不再返还福运公司。   最后，王某请求福运公司支付逾期交房产生的租房费，双方签订的《原平市美术厂宿舍旧房改造协议书》第三条第二项约定，福运公司应在原住宅楼全部搬迁完毕之日起3年内完工交房，如逾期，应按每户每月800元支付租金。故福运公司应按照该约定给付王某从2016年11月4日（住户搬迁完毕次日3年）到交房之日的租金。本案中王某未取得案涉房屋，其部分原因在于其未按双方约定给付福运公司置换房屋差价款，故租金应计算至2018年12月30日福运公司具备交房条件之日。2016年11月4日至2018年12月30日约26个月，租金（每月800计26个月）为20800元。福运公司辩称已给付王某租金4800元，未提供证据，故不予认可。   关于福运公司反诉请求福运公司向王某支付补偿款308200元，不符合诉的本义，故对于该项请求本院不予审理。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条的规定，判决如下：   一、解除原告（反诉被告）王某与被告（反诉原告）原平福运房地产开发有限公司2016年11月11日签订的《安置合同》第一条、第二条与《补充协议书》第一条、第二条；   二、被告（反诉原告）原平福运房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内给付原告（反诉被告）王某房屋价款490124.7，房屋租金17280元；   三、驳回原告（反诉被告）王某的其他诉讼请求。   四、驳回反诉原告（本诉被告）原平福运房地产开发有限公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费1558元，由被告（反诉原告）原平福运房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费40元，由（被告）反诉原告原平福运房地产开发有限公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山西省忻州市中级人民法院。   审判长 赵 丽   审判员 宋晓刚   审判员 李慧芳     二〇二〇年十二月二十三日   书记员 张娟芳