河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀09民终6487号 上诉人（原审原告）：陈来友，男，1973年5月16日出生，汉族，住河北省沧州市献县。 上诉人（原审原告）：孙秀敏，女，1973年2月8日出生，汉族，住址同上。 以上二被上诉人委托诉讼代理人：姜海英，河北林风律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：河北广宇房地产开发有限公司献县分公司，住所地河北省沧州市献县城内健康路与新华路交口东北角。 负责人：保俊林，该公司经理。 委托诉讼代理人：蒋坎贵，河北中旺律师事务所律师。 上诉人孙秀敏、陈来友因与被上诉人河北广宇房地产开发有限公司献县分公司（以下简称广宇献县分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省献县人民法院（2020）冀0929民初1559号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月4日 —2— 立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 孙秀敏、陈来友上诉请求：一、请求二审法院撤销（2020）冀0929民初1559号民事判决书并依法改判，支持上诉人的一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院查明事实及适用法律错误。1.案外人刘东兴与被上诉人签订的《第一公馆商品房认购协议书》真实有效，依法成立房屋买卖合同关系。刘东兴预购了协议书上载明的四处房产，协议约定，刘东兴可将预购的4套商品房另行出售，在确定最终归属人后，被上诉人与最终归属人签订正式的商品房买卖合同。后期刘东兴将四处房产分别出卖给了上诉人及案外人曹恰恰、唐金淑、李方敬，但因被上诉人恶意违约，拒不与上诉人及另外三个案外人签订《商品房买卖合同》，所以与几个买房人发生了纠纷，后期才形成了诉讼，而其余三个买房人的诉请已经得到了一审法院的支持。其余三个买房人有已经入住的，有没有入住的，但其余三个买房人与被上诉人发生的一切行为，均是基于上述认购协议书，购买争议房屋基础与上诉人完全一致，仅仅是被上诉人对上诉人的违约程度更严重而已。2.刘东兴出具的售卖房产的证明及转账记录等证据，能够证实上诉人已经从刘东兴处购买了9号楼2单元1402室房屋。所以根据认购协议书的约定，被上诉人应该与上诉人签订商品房买卖合同交付房屋等相关手续。3.一审法院认为刘东兴应该向被上诉人告知我方为争议房产的意向购房者， —3— 首先其认定无合同约定，且无法律依据。事实上刘东兴已明确告知了被上诉人我方购买了争议房屋，所以被上诉人在购房协议书上标注“已确认刘东兴转出”处加盖了印章予以确认，充分说明刘东兴已将房屋卖出的情况告知了被上诉人，并且我方多次到被上诉人处要求签订商品房买卖合同，一开始被上诉人说不着急，等交房的时候一块儿签就行了，后期上诉人才发现被上诉人在找各种理由推脱，对此刘东兴与上诉人曾多次共同找到被上诉人协调，但均协调无果，所以一审法院认定错误。4.一审法院同时以我方与被上诉人就涉案房屋买卖事项没有达成一致意见为由不支持上诉人的诉请，属认定错误。正是因为被上诉人恶意违约才导致双方没有达成一致意见，所以一审法院的认定是本末倒置。5.一审法院根据合同相对性原则，认为我方主张不能成立，属适用法律错误。案外人刘东兴与被上诉人签订协议，协议成立并生效，被上诉人应继续履行，而我方是该协议上争议房屋的权利人，有权要求被上诉人依据该协议履行合同。综上所述，一审法院查明事实及适用法律错误，请求二审法院依法公平公正的审查此案，维护上诉人的合法权益，支持上诉请求。 广宇献县分公司辩称，上诉人上诉及理由不成立，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。1.被上诉人从未与案外人刘东兴有房屋买卖合同关系，双方签订的认购协议只是被上诉人与协议中标的四套房屋抵顶权人，委托刘东兴寻找买房 —4— 人，刘东兴只是代售房屋，然后由买房人支付房款给被上诉人并与被上诉人签订房屋买卖合同。2.上诉人所述房产在协议中并未标注转出字样，上诉人陈述属于不实陈述。3.上诉人没有任何证据证实与上诉人之间存在房屋买卖合同关系。 孙秀敏、陈来友向一审法院起诉请求：一、依法判令被告及第三人继续履行双方签署的《第一公馆商品房认购协议书》，被告为原告在献县住房和城乡建设局办理第一公馆（乐都佳苑）9号楼2单元1402室房屋网签备案登记手续，与原告签订正式的商品房买卖合同等相关手续；二、被告向原告交付第一公馆（乐都佳苑）9号楼2单元1402室房屋（406560元）；三、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2016年1月5日，被告广宇献县分公司与刘东兴在献县第一公馆销售处签订一份《第一公馆商品房认购协议书》，就刘东兴向被告认购商品房事宜进行了如下约定：一、该房屋坐落于献县角，第一公馆（乐都佳苑），刘东兴所预购商品房的用途为住宅，即住宅：9号楼2单元1602室，建筑面积116.16平方米。9号楼2单元1402室，建筑面积116.16平方米。9号楼1单元601室，建筑面积140.43平方米。9号楼1单元501室，建筑面积140.43平方米，单价3500元／平方米，总房款人民币大写壹佰柒拾玖万陆仟壹佰叁拾元。上述建筑面积如与实际面积有差异的，以献县房屋主管部门实际测量面积为准。最终房屋总价以 —5— 实测面积在房屋交接时结算。二、付款方式：用被告的欠款抵顶住宅楼4套，计大写壹佰柒拾玖万陆仟壹佰叁拾元整。三、有线电视入网安装费、公共维修基金、契税、确权相关税费等费用由刘东兴另行承担。四、被告应于2016年4月15日前，将竣工合格的该商品房交付刘东兴，如发生不可抗力等因素造成延期或社会影响工程进度，被告可以据实予以延期交付。五、双方还约定待刘东兴将该商品房最终归属人落实后，被告与最终归属人直接签订正式商品房买卖合同，并将所收相应款项交付刘东兴。如最终归属人需贷款买房，被告配合其办理贷款手续，等银行放款后将相应款项交付刘东兴。该商品房款待最终决算后多退少补。在取得预售许可证后，如刘东兴对所选门市、住宅未能转让出去，此房可以退回被告以此来顶所选门市、住宅超出的款项。合同另约定：协议被告处两份，刘东兴一份，具有同等法律效力。经双方签字盖章之日起生效。原告称其在刘东兴处以30万元的价格购买了上述协议中所涉的9号楼2单元1402室房屋，但其仅提供了2016年2月3日的20万元银行转账凭证，就其主张的购买上述房屋一事未提交与刘东兴或被告的书面购房合同。 一审法院认为，关于二原告与被告广宇献县分公司是否存在商品房买卖合同关系是本案主要争议焦点。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未 —6— 建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。被告与刘东兴签订的协议第五条约定：双方待刘东兴将该商品房最终归属人落实后，被告与最终归属人直接签订正式商品房买卖合同。根据该约定，签订商品房买卖合同的当事人为被告与实际购房户。原告未能举证证实刘东兴已向被告告知其为涉案争议房产的意向购房者，也未提交证据证实双方就涉案房屋买卖事项已达成一致意见。根据合同相对性原则，原告主张被告履行向其交付房屋并办理相应手续的诉讼请求，不予支持。关于原告在本案开庭过程中对涉案房产进行行为保全的申请，因其未提交证据证实被告有向其履行交付涉案房产的义务，故对其行为保全申请，不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条，《最高人民法院关于民事证据若干问题的规定》第八十五条的规定，判决：驳回原告陈来友、原告孙秀敏的诉讼请求。案件受理费3699元，由二原告负担。 本院二审期间，上诉人提交如下证据：证据一、个人结算业务申请书一份，证实2016年2月3日上诉人转账至刘东兴账户20万元，该款项系上诉人的购房款，此证据系在一审庭审中我方向一审法院明确说明庭下提交向银行调取的转账记录，依据该陈述我方在开庭后向农业银行调取取得，庭下也交给了一审法庭。证据二、案外人曹恰恰、唐金淑、李方敬的一审判决 —7— 书各一份，证实案外人与被上诉人同样有房产买卖纠纷，与上诉人的基本事实一致，仅是被上诉人与几人的违约情况，违约程度不相同，一审中法院支持了案外人的诉讼请求，所以在基础事实相一致的情况下，应予以支持上诉人的主张。被上诉人的质证意见为：对证据一的真实性请法庭依法核实，该证据不能起到其证明目的，该证据只能证实其与刘东兴有经济往来，而与被上诉人无任何关系。对证据二，请法庭核实真实性，该三份判决书均未生效，不能作为证据使用。 本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。另查明，二上诉人于一审期间向一审法院提交《撤回第三人申请书》，撤回了对刘东兴的起诉。 本院认为，合同具有相对性。案涉《第一公馆商品房认购协议书》的签订主体为广宇献县分公司公司与刘东兴，二上诉人并非该合同主体，其依据该合同中关于“待乙方将该商品房最终归属人落实后，甲方与最终归属人直接签订正式商品房买卖合同，并将所受相应款项交付乙方”的约定向广宇献县分公司主张权利，依据不足。上诉人陈来友、孙秀敏主张其从刘东兴处购买了案涉房产，但二上诉人于一审期间撤回了对刘东兴的起诉，二上诉人未与广宇献县分公司签订合同，亦未向广宇献县分公司交付购房款，其突破合同相对性要求广宇献县分公司向其直接履行义务，依据不足，本院不予支持。综上所述，孙秀敏、陈来友的上诉请求不能成立，一审判决应予维持。本 —8— 院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7398元，由上诉人陈来友、孙秀敏负担。 本判决为终审判决。 审判长  胡希荣 审判员  潘艳辉 审判员  王兰英 二〇二〇年十二月十七日 书记员  李泽坤