北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初86459号原告：北京健知美健身有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳路5号院北京新天地小区12号楼底商。法定代表人：崔秀芹，董事长。委托诉讼代理人：刘艳军，男，1985年7月24日出生，汉族，北京健知美健身有限公司总经理，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：王玉臣，北京金诉律师事务所律师。被告：北京市朝阳区管庄农工商联合公司，住所地北京市朝阳区管庄6号。法定代表人：田建，总经理。委托诉讼代理人：杨伦，北京市盈科律师事务所律师。原告北京健知美健身有限公司（以下简称健知美公司）与被告北京市朝阳区管庄农工商联合公司（以下简称管庄农工商）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。健知美公司之委托诉讼代理人刘艳军、王玉臣，管庄农工商之委托诉讼代理人杨伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。健知美公司向本院提出诉讼请求：判令管庄农工商赔偿装饰装修损失118.81万元、行政处罚款9.7万元、经营性支出损失1000万元、2019年8月29日至2025年5月31日租金差价损失1897.23万元、鉴定费11.9万元。事实和理由：2013年5月31日，我公司与管庄农工商签订《房屋建筑物租赁协议书》，承租朝阳路5号院北京新天地小区，租期自2013年6月1日至2025年5月31日，其中2013年6月1日至2013年11月30日为免租期。但房屋的消防手续一直未能通过，导致公共卫生许可证办不下来，我公司因此多次受到朝阳卫生局行政处罚。我公司找管庄农工商协商，一直未果。2016年4月，因为消防未通过，我公司被朝阳区公安消防支队查封停业，之后接连被处罚。管庄农工商无视双方约定的租赁期限，2016年下半年开始以收回国有配套资产为由发布公告要求我公司腾退房屋，到处张贴清退通知，导致我公司会员集中闹事，造成我公司损失。2018年1月，管庄农工商对我公司提出租赁合同纠纷之诉，承认房屋在消防上登记信息为住宅，不具备更改条件，无法通过二次消防验收。合同明确约定我公司承租后用于服务、体育休闲、游泳池等经营，管庄农工商协助办理相关手续。管庄农工商的行为属于根本违约，导致合同无法继续履行，给我公司造成损失。管庄农工商辩称，不同意健知美公司的诉讼请求。根据法律规定，健知美公司接收房屋后进行装修或改造前，应将消防方案报送消防管理部门进行预审，预审获得施工许可证后才可以进行装修施工或者改造，健知美公司没有依法审批，也没有获得相关许可，由此产生的损失由其自行承担。装修也属于自身经营所需投入，在合同终止后，作为出租方，不负有赔偿义务。关于行政处罚，是对健知美公司经营行为的处罚，在被处罚后，健知美公司仍然经营，后续行为是自身过错造成的，经营应先取得相关证件和许可，未取得就经营，属于自身过错。健知美公司主张的经营损失，系其从事经营而发生的费用，系自身的行为，由其自行承担。关于租金差价损失，该租金应当是我公司对外出租应收取的租金标准，是健知美公司应当支付给我公司的，按照合同约定，健知美公司也不得对外转租，租金差价损失没有法律依据和合同依据。关于鉴定费，是健知美公司申请的鉴定，应当由其承担鉴定费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明如下事实：2013年5月31日，健知美公司（乙方）与管庄农工商（甲方）签订《房屋建筑物租赁协议书》，承租案涉房屋，建筑面积2811.24平方米，用于商业、服务业、体育休闲、居民服务等经营场所使用，地下游泳池用于游泳场馆经营使用；租期自2013年6月1日至2025年5月31日，其中2013年6月1日至2013年11月30日为免租期；2013年6月至2014年5月租金76.96万元、2014年6月至2016年5月年度租金153.92万元、2016年6月至2019年5月年度租金161.62万元、2019年6月至2022年5月年度租金169.7万元、2022年6月至2025年5月年度租金178.18万元；甲方出租给乙方的标的楼房乙方只有使用权，未经甲方同意，不能向第三方转租。案涉房屋原为毛坯房，健知美公司承租后，对房屋进行了装饰装修。后，健知美公司投入使用。合同履行过程中，管庄农工商起诉至本院，要求确认双方签订的《房屋建筑物租赁协议书》自2017年9月18日通知解除，健知美公司腾空交还房屋、支付租金、房屋使用费等。本院经审理后认为“现因管庄农工商提供房屋自身问题导致无法通过二次消防验收，无法用于经营使用，管庄农工商对此负有责任。健知美公司在被消防主管部门行政处罚后停止支付租金，不能视为根本违约，管庄农工商在此情况下发出解除通知对健知美公司不发生解除效力，健知美公司无需向管庄农工商支付滞纳金。鉴于双方约定房屋用于经营，因房屋本身原因现已不具备继续履行的基础，故本院判决双方租赁关系自判决生效之日解除。合同解除后，健知美公司应将房屋交还管庄农工商，2016年6月1日以后发生的租金根据现实营业状况予以酌减，双方可就合同解除后发生的索赔问题另行解决”，作出（2018）京0105民初4689号民事判决。双方均不服，提出上诉。北京市第三中级人民法院于2019年8月28日作出（2019）京03民终11281号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。健知美公司与管庄农工商在2019年11月20日办理房屋交接手续，管庄农工商收回房屋。健知美公司称在同一小区内另行租赁了面积约260平方米的房屋进行经营，租金每平方米4.9元/天。健知美公司称在经营使用过程中，由于案涉房屋备案为住宅，无法通过消防安全检查，也无法办理卫生许可证，导致被处以行政罚款。就此，健知美公司提交了封条、行政处罚决定书、行政处罚缴款书及网页查询页、致函、证明等予以佐证。管庄农工商不予认可，称即使真实，也系健知美公司经营不当所致。健知美公司主张2016年6月至2019年8月28日期间，其公司支出水电暖费等254万余元、工资472万余元，由于管庄农工商违反合同约定，未协助其公司办理相关手续，导致其公司被行政处罚、查封，管庄农工商在小区内张贴公告、在网络上发布公告，声称案涉房屋要被收回，要求居民不要办卡，退卡，造成其公司长期被围堵，无法正常经营，物业公司时不时断水断电，各种干扰，导致原本应当盈利的却变成亏本，连支出都无法平衡，没有收入，但支出了相应的费用，产生经营性支出损失。就此，健知美公司提交了通知、截图、照片、部分工资表、水电、物业费发票。管庄农工商称健知美公司证据所示行为与其公司无关，不是其公司实施的；不认可工资表、水电、物业费发票。审理过程中，健知美公司申请对案涉房屋装饰装修、租金差价进行评估鉴定。本院依法委托评估鉴定机构予以评估鉴定。其中租金差价损失咨询报告记载，2019年8月29日至2025年5月31日期间，原合同租金数额与评估租金差价共计1897.23万元。健知美公司支出评估费79000元。装饰装修残值资产评估报告记载，房屋装饰装修残值为118.81万元。健知美公司支出评估费40000元。本院认为，人民法院生效的民事判决认定管庄农工商对于房屋无法通过二次消防验收、无法用于经营使用负有责任，管庄农工商发出的解除通知对健知美公司不发生解除效力，因案涉房屋本身原因已不具备继续履行的基础而判决解除健知美公司与管庄农工商签订的案涉合同。承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。故，对于健知美公司主张管庄农工商赔偿装饰装修损失118.81万元的请求，本院予以支持。健知美公司在未取得消防验收、卫生许可等情况下，仍违反相关规定进行经营使用，导致受到行政处罚，系其自身违法经营行为所致，责任在健知美公司，对健知美公司要求管庄农工商赔偿行政处罚款9.7万元的请求，本院不予支持。健知美公司主张因管庄农工商的违约及其他侵权行为，经营受影响，其公司在2016年6月至2019年8月期间支出了工资、水电等费用，收支不平衡，要求管庄农工商赔偿期间的经营性支出损失。健知美公司提交的证据不足以证明其收入及收入不足以抵偿支出的情况，且健知美公司提交的证据不足以证明相关其他侵权行为系管庄农工商所为，之前生效的民事判决也已对2016年6月之后的租金予以了酌减。故，对健知美公司主张的经营性支出损失，本院不予支持。健知美公司与管庄农工商的合同期限至2025年5月31日，并约定了各期的租金标准。现因管庄农工商的原因导致合同提前解除，租金标准上涨，健知美公司另行租赁其他房屋，将会支付比原合同标准高的租金，租金标准的上涨，将导致健知美公司营业利润的相应减少，因此，租金差价损失当属于健知美公司所受的可得利益损失。可得利益的损失不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。案涉合同约定的租金与评估的租金标准相差较大，系受合同订立时健知美公司与管庄农工商间的协商、谈判及双方订立合同其他目的、因素的影响，以及后来案涉房屋周围交通环境、人流等客观因素的变化。前述目的的考虑以及因素的变化，系双方当事人基于特定目的考虑的结果，对环境、市场等客观因素较大的变化，难以在订立合同时做出全面客观的预测。健知美公司承租房屋自用，不同于转租等为目的的经营性承租、转租活动，合同对转租也进行了限制性约定。因此，不能完全参照评估报告的意见确定租金差价损失。本院综合考虑合同期内管庄农工商可取得的租金收入、健知美公司另行承租的情况及导致租金差价的因素、双方的过错程度，根据公平原则，确定管庄农工商需支付的租金差价损失。在合同因管庄农工商的原因提前解除的情况下，健知美公司因相关评估鉴定而支出评估费11.9万元，管庄农工商应当予以承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定，判决如下：一、被告北京市朝阳区管庄农工商联合公司于本判决生效后十五日内支付原告北京健知美健身有限公司装饰装修损失赔偿款一百一十八万八千一百元；二、被告北京市朝阳区管庄农工商联合公司于本判决生效后十五日内支付原告北京健知美健身有限公司租金差价损失赔偿款二百万元；三、被告北京市朝阳区管庄农工商联合公司于本判决生效后十五日内支付原告北京健知美健身有限公司评估费十一万九千元；四、驳回原告北京健知美健身有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费193682元，由原告北京健知美健身有限公司负担160425元（已交纳），由被告北京市朝阳区管庄农工商联合公司负担33257元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  肖**林审判员  胡莉芬审判员  马 潇二〇二〇年十二月三十日书记员  王新宇-2--1-