北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初9676号原告：任丽丽，女，1978年3月10日出生，汉族，北京欣意贸易有限公司职工，住北京市通州区。委托诉讼代理人：张新（任丽丽之夫），男，1976年8月28日出生，汉族，无职业，住北京市通州区。被告：北京嘉亿伟业房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区十里堡北里甲34号1号楼一层063室。法定代表人：彭保国，总经理。被告：师海萍，女，1973年1月4日出生，汉族，北京惠翔佳益有限公司职工，住北京市通州区。原告任丽丽与被告北京嘉亿伟业房地产经纪有限公司（以下简称嘉亿伟业公司）、师海萍房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告任丽丽及其委托诉讼代理人张新，被告嘉亿伟业公司的法定代表人彭保国，被告师海萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告任丽丽向本院提出诉讼请求：1．解除原告任丽丽与被告嘉亿伟业公司签订的《房屋出租委托代理合同》；2．被告嘉亿伟业公司立刻归还房屋及屋内所有物品归原告任丽丽所有，被告师海萍搬离本案涉及房产；3．被告嘉亿伟业公司给付原告任丽丽房屋从2020年3月1日到实际房屋腾退之日止的房屋租金（每个月3300元），被告嘉亿伟业公司按照房租的200%赔偿违约金；4．就被告嘉亿伟业公司法人彭保国辱骂恐吓威胁原告任丽丽及其家人作出道歉并停止其此类侵害；5．被告嘉亿伟业公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、原告（出租方）与被告1（代理方）于2017年2月22日签订了《房屋出租委托代理合同》（见附件1），原告与被告1在合同中约定：每三个月一打款，并且打款为提前一星期即在月22日通过账号形式打入指定工行账号，在2020年2月22日为打款日。付2020年3月1日后所承租房屋的费用。原告在2020年2月22日电话提醒被告方1该为2020年3月1日后三个月房屋代理费用打款，被告方1明确告诉我：不打款并且继续住房屋还不让其再打电话给其公司。有电话录音为证见附件电话录音，此后被告方1一直未将租户被告2迁出，本人在没办法情况下在2020年2月26日向北京通州永顺镇派出所报案请求民警帮助（要求法院调取），在民警调解过程中通过电话联系其被告1法人彭保国，其法人在电话中继续辱骂本人及家人，并且对民警调解不配合拒不支付房租并且不将租户搬出，这后又继续住于2020年3月4日，本合同于3月1日到期，迫于无奈没办法本人又寻求派出所解决（要求法院调取），派出所将法人及租户三方叫到派出所，但被告已出租代理期限可延长3个月继续不支付房款。迫于无奈本人将被告起诉至北京市通州区人民法院，在原告（出租方）与被告（代理方）于2017年2月22日签订了《房屋出租委托代理合同》（见附件1）中第九条第四款中约定：乙方有下列之一的，甲方有权单方面解除合同（1）未按约定计划付房租达3日以上的。故本人请求法院解除其《房屋出租委托代理合同》；二、到目前为止房屋内租户一直住在涉及房产中，本着本合同与租户无关和疫情期间等原因未一直住在房屋内，本人要求被告支付2020年3月1日到现在的房屋租赁费用。三、租户已经租金交于被告1，被告1已将钱收了，但不给我，有住户与被告1合同及打款记录，违背了出租委托代理的初衷，见附件证据1。四、被告1法人彭保国对本人及家人谩骂威胁录音，见证据录音。五，本人根据签订的《房屋出租委托代理合同》中的第九条第四款，已将被告1正式递交解除合同告知书，对方已收到，见证据《解除合同通知书》。综上所述，被告方1已严重违约，请求法院维护我的合法权益依法判决。被告嘉亿伟业公司辩称，不同意解除合同的诉讼请求，因为客户还住在里面，对原告的第二项诉讼请求，整体书柜、冰箱1个、洗衣机、空调1个、沙发1个、茶几1个、房间涂刷的涂料、电视1台、衣柜2个、床头柜2个、床1个、橱柜1个都是我们公司的。房东没有提前通知公司是否续签，业主让提前交房租，违背合同法。在疫情期间，不拖欠房租的前提下，业主让公司提前交房租，公司在3月1日正常交房租，不算公司违约，算业主违约。原告在我们合同没到期前就让客户搬家，客户感觉没有保障，客户在3月6日也没有给公司打房租，我们也没有给原告交房租的义务，对公司造成的经济损失由原告承担。公司与原告达成协议，客户一直在房屋居住，原告违背租赁合同法条款，原告应承担违约金，为租金的200%。原告提供的解除合同通知书，公司没有收到过，原告提供通知书中的描述不属实。原告提前向公司要房租，应在2020年3月1日交付房租，原告不同意，由派出所调解。房间内物品所有物品是公司所买，业主不让撤离，应赔偿使用费用。房屋租赁期限就到2020年3月1日，之后没有交付过房租。被告师海萍辩称，我现在还住在这，车位费什么的我都交了，如果原告与租赁公司合同终止，我不同意原告要求我搬离房屋的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理确认事实如下：2017年2月22日，任丽丽（委托人、甲方）与嘉亿伟业公司（租赁代理机构、乙方）签订《北京市房屋出租委托代理合同》（以下简称《委托代理合同》），合同第一条“房屋基本情况”约定，（一）房屋坐落于北京市通州区。第三条“出租代理权限及期限”约定，出租代理期自2017年3月1日至2020年3月1日，共计3年。出租代理期限可延长3月。第四条“租金”约定，（一）租金标准??3300元/月，租金总计：人民币壹拾壹万伍仟伍佰元整（??115500）。付款方式为：季付。（三）乙方将各期租金划入甲方账户的日期：第一次2017年2月22日（??6600），第二次2017年5月23日（??9900），第三次2017年8月23日（??9900），第四次2017年11月23日（??9900），以此类推。（四）出租代理期内甲方同意预留出30日作为乙方工作期，工作日后于2017年4月1日开始计算租金，即自出租代理期起乙方给甲方35个月房租。甲方同意工作期内租金作为乙方佣金，在第一次付款中扣除。第七条“房屋及附属设施的维护”约定，（二）甲方允许乙方或承租方对房屋进行装修、装饰或添置新物。对房屋进行装修、装饰或添置新物品的具体事宜见附件三。第九条“合同的解除”约定，（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方面解除合同：1．未按约定计划付租金达3日以上的（如遇法定节假日时间顺延）。第十条“违约责任”约定，（一）出租代理期内甲方或乙方需提前终止合同的，应提前30日通知对方，并按乙方实际出租价格月租金200%支付违约金。（二）甲方有第九条第三款情形之一的。应按月租金的200%向乙方支付违约金，并同时赔偿乙方为房间添置设施及装修费用。（三）乙方有第九条第四款情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金。附件二《房屋交割清单》、附件三“甲方向乙方支付的费用标准、计算方式及关于装修、家具电器等有关费用”均为空白。《北京市房屋出租委托代理合同》还对双方其他权利义务等做出了约定，双方分别在落款处签字。2019年7月3日，嘉亿伟业公司（出租方、租赁代理机构）与师海萍（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，第一条“房屋基本情况”约定，该房屋坐落于北京市通州区。第二条“房屋权属情况”约定，甲方对房屋享有转租权。甲方向乙方出示房屋所有权人签署授权甲方转租该房屋的书面委托书。第四条“租赁期限”约定，（一）房屋租赁期自2019年7月7日至2020年7月6日，共壹年。第五条“租金”约定，（一）房屋租金每月为人民币4300元。（二）房屋租金交付采用押一付叁的形式交付，租金须按交付方式提前叁拾日缴纳。具体交付租金的时间为：第一次于2019年7月；第二次于2019年9月6日；第三次于2019年12月6日；第四次于2020年3月6日。《房屋租赁合同》还对双方其他权利义务等做出了约定，嘉亿伟业公司在落款处盖章，经办人为杨荣，师海萍在落款处签字。附件二《房屋交割清单》中“房屋附属家具、电器、装修及其他设备设施状况及损赔”载明，冰箱1台、洗衣机1台、空调2台、热水器1个、燃气灶1个、油烟机1个、双人床1张、衣柜2个、床头柜1个、沙发1个、茶几1个。短信聊天记录显示，嘉亿伟业房地产公司财务杨荣荣于2020年3月1日发短信称，“现在因你们家人不给履行已签约的位于通州的租赁合同，我们公司一直在与你们家人沟通，没有聊出结果，所以暂时无法给你们打剩余的房租。如果你们家人确定好跟我们公司履行合同，请你联系我，我再给你们转房租。你感觉合同哪一点不合理你可以走法律程序。如果你们再去找我们的客户叫他们搬家，造成我们公司的经济损失，后果由你们承担。”任丽丽于2020年3月2日发短信称，“您好，已经提前好多天明确告诉你们我们不出租了，并已经报警，那天就已经说明不租你们了。你们的法人还骂人、恐吓我们，还让报警，没法沟通。咱们的合同到2020年3月1日已到期，而且合同期内你们未按规定履行合同，我正式通知你们3日内将房屋交还于我，过期造成的经济损失，我将诉诸法律，后果由你们公司承担。”2020年3月4日，任丽丽通过短信形式发出《解除合同通知书》（以下简称《解除合同通知书》）载明，北京嘉亿伟业房地产经纪有限公司：本人任丽丽与你公司于2017年2月22日就北京市通州区房屋签订北京市房屋出租委托代理合同。按合同约定惯例应于2020年2月22日你公司应向约定之账户交付房租，但你公司截止于2020年3月4日都未打款。依据双方于2017年2月22日订立的北京市房屋出租委托代理合同第九条第四款之规定，本人特此正式通知你公司解除于2017年2月22日签订的关于北京市通州区房屋出租委托代理合同。同时，本人将保留进一步追究你公司违约责任的权利。任丽丽在《解除合同通知书》落款处签字。庭审过程中，关于《解除合同通知书》的送达情况，任丽丽称2020年3月4日下午5点48分通过短信的方式发送给嘉亿伟业公司财务。嘉亿伟业公司不予认可，称公司财务说没有收到，任丽丽发送的不是文字形式，打不开。关于出租代理期，嘉亿伟业公司称房屋对外租时，凑不上整年的情况下，要往后延长三个月，凑够整年，嘉亿伟业公司认为合同六月份到期，不能腾退是因为任丽丽不让搬家具，只要让搬就立刻腾退。任丽丽称签订合同时没有在意这一条，以为合同就是到2020年3月1日到期，其理解为可以延长也可以不延长，任丽丽认为租期2020年3月1日到期，但是嘉亿伟业公司说有三个月延长期，到时候给钱，结果三个月以后没有搬离房屋也没有交付租金。关于房租支付，嘉亿伟业公司认为疫情期间可以延期缴纳房租，嘉亿伟业公司不算违约，2020年2月22日赶上疫情，看不到台账没法打租金，2020年3月1日在派出所时，公司财务要给钱，任丽丽不收。关于屋内物品，任丽丽称其在屋内有空调、洗衣机、热水器、抽油烟机、燃气灶各一台。嘉亿伟业公司称屋内物品均为其所有，是二手购买的没有票据，热水器、抽油烟机、燃气灶是其换的，任丽丽的物品都被卖掉了，现在屋内没有任丽丽的物品。关于违约金，嘉亿伟业公司称不同意承担，合同没到期时师海萍打电话说任丽丽不让居住，给公司造成了损失。师海萍对此表示认可，称2020年3月1日前房东曾敲门，并告知房东与嘉亿伟业公司签订的合同已经到期，嘉亿伟业公司没有交付房租，如果不交房租师海萍就不能租了。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。根据查明的事实，任丽丽与嘉亿伟业公司签订的《委托代理合同》系双方自愿订立，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。根据《委托代理合同》，出租代理期于2020年3月1日到期，出租代理期限可延长3个月，庭审过程中，嘉亿伟业公司陈述可以根据转租情况延长3个月，结合嘉亿伟业公司与师海萍签订的《房屋租赁合同》，本院确认任丽丽与嘉亿伟业公司之间的《委托代理合同》至2020年5月31日届满，该《委托租赁合同》因期限届满而终止。对于任丽丽要求嘉亿伟业公司给付租金的诉讼请求，于法有据，本院对此予以支持。对于任丽丽要求返还房屋的诉讼请求，鉴于《委托租赁合同》已经终止，嘉亿伟业公司及师海萍占有上述房屋无法律依据，故对任丽丽的该项诉讼请求，本院予以支持。对于任丽丽要求嘉亿伟业公司承担违约金的诉讼请求，按照《委托代理合同》约定的租金给付期限，嘉亿伟业公司应该在2020年2月23日前将租金交到任丽丽指定账户，任丽丽在此时间要求嘉亿伟业公司交纳租金符合合同约定，2020年3月1日嘉亿伟业公司要给付房租，任丽丽未收取，考虑到今年新冠肺炎疫情的实际影响，嘉亿伟业公司虽未按时支付租金但却有客观事由，故对于该项诉讼请求，本院不予支持。对于任丽丽要求嘉亿伟业公司支付自2020年3月1日至实际腾退之日止的租金的诉讼请求，并无不当，本院对此予以支持。对于任丽丽要求嘉亿伟业公司法定代表人彭保国就辱骂恐吓威胁行为道歉并停止其此类侵害的诉讼请求，非本案审理范围，相关侵权行为任丽丽可另行起诉。对于房屋内物品问题，双方签订的《委托代理合同》中未载明房屋内物品情况，嘉亿伟业公司称房屋内物品均为自己的，但未提供充分的证据予以证明，本院结合嘉亿伟业公司与师海萍的合同中的《房屋交割清单》以及现场勘查的情况予以确定，属于嘉亿伟业公司的物品，任丽丽应予以返还，作为合同解除的后果，本院一并予以处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告任丽丽与被告北京嘉亿伟业房地产经纪有限公司签订的《房屋出租委托代理合同》于2020年5月31日到期终止；二、被告北京嘉亿伟业房地产经纪有限公司将北京市通州区房屋返还原告任丽丽，于本判决生效之日起七日内执行清；三、原告任丽丽将房屋内冰箱1台、洗衣机1台、空调2台、双人床1张、衣柜2个、床头柜1个、沙发1个、茶几1个退还给被告北京嘉亿伟业房地产经纪有限公司，于本判决生效之日起七日内执行清；四、被告北京嘉亿伟业房地产经纪有限公司给付原告任丽丽租金（自2020年3月2日至实际腾退之日止，按照每月3300元的标准计算），于第二项判决执行完毕之日起三日内付清；五、驳回原告任丽丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告北京嘉亿伟业房地产经纪有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 徐宪龙二〇二〇年十二月二十八日法官助理 李熹明书 记 员 张博森