河南省宜阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0327民初2871号原告：洛阳市金泽置业有限公司，住所地河南省洛阳市宜阳县锦屏镇产业集聚区，统一社会信用代码：91410327MA44PPLL8K。法定代表人：李胜利，执行董事。委托诉讼代理人：付景新，河南中冶律师事务所律师，代理权限为代为变更或放弃诉讼请求，进行和解等特别授权。委托诉讼代理人:王建勋，河南中冶律师事务所实习律师，代理权限为一般代理。被告：孙斌，男，汉族，1990年6月17日出生，住河南省洛宁县。被告：李文倩，女，汉族，1994年8月28日出生，住河南省汝阳县。第三人：中国工商银行股份有限公司宜阳支行，住所地河南省宜阳县红旗中路10号，统一社会信用代码：91410327871630091Q。负责人：李明，该行行长。委托诉讼代理人:赵满军,该公司员工,男,1978年5月27日出生,汉族,住河南省洛宁县。代理权限为一般代理。原告洛阳市金泽置业有限公司(以下简称金泽置业)与被告孙斌、李文倩，第三人中国工商银行股份有限公司宜阳支行（以下简称工商银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案，2020年11月24日依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告金泽置业委托诉讼代理人付景新、王建勋，第三人工商银行诉讼委托代理人赵满军到庭参加了诉讼。被告孙斌、李文倩经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原告与二被告签订的《商品房预售合同》（含合同附件及补充协议）；2.依法判令二被告将位于宜阳县锦屏镇洛宜快速通道北侧、锦业一路西侧瑞江滨河麗暻，房号为20-4-602的房屋返还给原告，并配合原告办理该《商品房预售合同》（含合同附件及补充协议）备案登记注销等相关手续；3.依法判令解除宜阳县锦屏镇洛宜快速通道北侧、锦业一路西侧瑞江滨河麗暻房号为20-4-602的房屋的抵押；4.依法判令二被告支付违约金365790.9元；5.依法判令二被告支付律师费30000元；6.依法判令二被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2019年11月11日，原告和二被告签订了编号为YS0193813《商品房预售合同》，房屋代码709094。二被告采取银行按揭贷款的方式购买了原告开发销售的瑞江滨河麗暻，房号为20-4-602的房屋一套。二被告与第三人签订《个人购房借款/担保合同》，并以所购商品房作为抵押，原告为该笔贷款提供担保。2020年5月，二被告停止还贷。银行催收无果，先后从原告保证金账户扣划21319.56元。经原告数次函告二被告，催促其应按合同履行还款义务，但二被告拒绝偿还贷款。原告与二被告所签订的《商品房预售合同》附件四第9条约定：“如买受人未按期偿还贷款本息，或者如因买受人连续或累计三次未能按期归还银行贷款本息，导致出卖人根据贷款银行的要求承担担保责任，代买受人向银行偿还贷款本息及违约金的，如在出卖人向其发出还款通知10日内未能向出卖人偿还相应款项的，出卖人有权解除《商品房预售合同》，合同解除自通知到达买受人时生效。如房产尚未交付，出卖人有权拒绝交付该商品房，如房产已经交付，则出卖人有权收回房屋，买受人应配合出卖人办理退房相关手续，并承担合同解除的相关费用，买受人按照总房款的30%向出卖人支付违约金和另行出售房屋的交易费，已交房款扣除违约金、另行出售房屋交易费、银行贷款本息及出卖人为实现债权产生的律师费、取证费、诉讼费用等所有费用其他欠款后，退还买受人，购房款不足抵扣上述款项的，买受人继续补偿出卖人，出卖人另行出售该商品房的行为与买受人无关”。现原告已还清全部抵押贷款剩余本金及利息，应按《商品房预售合同》约定：解除合同，将宜阳县锦屏镇洛宜快速通道北侧、锦业一路西侧瑞江滨河麗暻房号为20-4-602的房屋解除抵押，配合办理以上《商品房预售合同》（含合同附件及补充协议）备案登记注销等相关手续。原告认为，合同生效后依法受法律保护，合同各方应当严格履行，二被告违约行为已导致合同无法履行。为减少损失，应当按照合同约定解除合同。故根据《合同法》第九十四条等相关法律规定，出卖人有权解除合同，二被告并应承担相应的违约责任及费用。被告孙斌、李文倩未到庭也未提交答辩意见。第三人工商银行认可原告的意见。经审理查明：2019年11月11日，原告和二被告签订了编号为YS0193813《商品房预售合同》，房屋代码709094。二被告采取银行按揭贷款的方式购买了原告开发销售的瑞江滨河麗暻，房号为20-4-602的房屋。总房价1219303元。被告支付首付款369303元，2019年12月4日原告给二被告开具发票一张。其中约定竣工日期为2021年11月20日。《商品房预售合同》附件四第9条约定：“如买受人未按期偿还贷款本息，或者如因买受人连续或累计三次未能按期归还银行贷款本息，导致出卖人根据贷款银行的要求承担担保责任，代买受人向银行偿还贷款本息及违约金的，则买受人应在出卖人向其发出还款通知书后3日内，将出卖人代买受人向贷款银行偿还的全部款项支付给出卖人，并从出卖人代其还款之日起，按出卖人向其发出还款通知10日内未能向出卖人偿还相应款项的，出卖人有权解除《商品房预售合同》，合同解除自通知到达买受人时生效。如房产尚未交付，出卖人有权拒绝交付该商品房，如房产已经交付，则出卖人有权收回房屋，买受人应配合出卖人办理退房相关手续，并承担合同解除的相关费用，买受人按照总房款的30%向出卖人支付违约金和另行出售房屋的交易费，已交房款扣除违约金、另行出售房屋交易费、银行贷款本息及出卖人为实现债权产生的律师费、取证费、诉讼费用等所有费用其他欠款后，退还买受人，购房款不足抵扣上述款项的，买受人继续补偿出卖人，出卖人另行出售该商品房的行为与买受人无关。2020年1月19日二被告与第三人工商银行签订《个人购房借款/担保合同》办理按揭贷款，并以所购商品房作为抵押借款850000元，借款期限30年，还款方式为等额本息（按月计息）。原告为该笔贷款提供担保，保证人的保证方式为连带责任保证，保证期限为本合同项下代扣款到期日起三年。抵押担保范围为本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。2019年12月5日宜阳县自然资源局作出将案涉不动产预告登记在被告孙斌、李文倩名下的证明。合同签订后，被告孙斌、李文倩2020年5月后未再按时还款。2020年8月19日第三人工商银行从原告账户扣划21319.56元。原告于2020年10月13日偿还剩余银行贷款867616.8元，其中包括贷款845162.54元，贷款提前归还利息4006.07元，积欠逾期本息5301.67元，提前还款补偿金13146.52元。2020年8月21日原告向被告孙斌、李文倩邮寄《催交欠款通知书》，主要内容为：被告孙斌、李文倩未按时偿还银行贷款，根据《商品房预售合同》附件四合同补充协议第9条，应于2020年8月25日前到公司售房部将出卖人代买受人向贷款银行偿还的全部款项支付给出卖人，并从出卖人代其还款之日起，按出卖人代其向贷款银行还款金额每日百分之一的标准向买受人支付违约金等。本院认为，原、被告之间签订的商品房预售合同，原告、被告、第三人之间签订的《个人购房借款/担保合同》，系各方真实意思表示，合法有效，各方应依照合同约定履行义务。孙斌、李文倩未依约偿还按揭贷款的行为构成违约，应承担民事责任。因被告违约，原告请求解除案涉《商品房预售合同》，理由正当，予以支持。合同解除后，原告因该合同收取的购房款扣除相关费用后应予以返还，被告应协助原告办理备案登记注销等相关手续。关于原告主张返还案涉房屋的诉求，因案涉房屋并未竣工交付，合同解除后备案登记注销后，所有权人仍为原告，该项请求不予支持。原告作为贷款合同的保证人，在清偿银行贷款后，第三人应协助原告办理房屋解除抵押手续。原告没有有效证据证明因二被告违约对其造成实际损失的数额，对其主张的违约金不予支持。原告请求由被告支付律师费3万元，符合双方约定，予以支持。基于原、被告签订《商品房预售合同》约定，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告洛阳市金泽置业有限公司与孙斌、李文倩2019年11月11日签订的合同编号为YS0193813的《商品房预售合同》；二、被告孙斌、李文倩于本判决生效之日起三十日内配合原告洛阳市金泽置业有限公司对瑞江滨河麗暻20-4-602号房产办理备案登记注销手续；三、被告孙斌、李文倩，第三人中国工商银行股份有限公司宜阳支行于本判决生效之日起三十日内协助原告洛阳市金泽置业有限公司办理瑞江滨河麗暻20-4-602号房产抵押解除手续；四、孙斌、李文倩于本判决生效之日起三十日内支付原告律师费30000元；五、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3618元，由被告孙斌、李文倩连带承担。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员  杨小红二〇二〇年十二月七日书记员  杨怡丹附：本文书所引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。