重庆市大渡口区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0104民初2938号 原告：雅生活智慧城市服务股份有限公司重庆分公司（原公司名称为雅居乐雅生活服务股份有限公司重庆分公司），住所地重庆市南坪经开区美堤雅城A区12栋8、9号商铺，统一社会信用代码：91500108681475078D。 负责人：陈志奎，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：杨明东，男，汉族，1994年4月28日出生，该公司员工。 委托诉讼代理人：周雪峰，男，汉族，1996年6月2日出生，该公司员工。 被告：符潜，男，汉族，1970年2月21日出生，住重庆市大渡口区。 原告雅生活智慧城市服务股份有限公司重庆分公司（以下简称“雅生活服务公司重庆分公司”）诉被告符潜物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用简易程序进行了审理。因被告符潜下落不明，本案依法转为普通程序，由本院审判员廖光洁担任审判长，与人民陪审员谢和群、刘茂华组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告雅生活服务公司重庆分公司委托诉讼代理人杨明东、周雪峰到庭参加了诉讼，被告符潜经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本案经缺席审理，现已审理终结。 原告雅居乐重庆分公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告立即向原告支付从2019年1月1日起至2020年6月30日止的物业管理费5096.16元、公共能耗费694.98元；2.请求法院判决被告立即向原告支付违约金1372.17元；3.请求法院判决被告承担全部诉讼费用。事实及理由：被告购买了重庆重庆港雅置业有限公司所有的位于重庆市大渡口区双城路198号御宾府10-404房屋一套，建筑面积128.69平方米，约定2017年6月30日前交房。原、被告双方签订的《前期物业服务协议》第四条第二款约定，物业管理费收费标准为每月每平方米2.20元，入住率未达到50%前公共能耗费每月每平方米0.3元。被告欠缴2019年1月1日至2020年6月30日止的物业管理费、公共能耗费，并应承担相应的违约金，望法院依法判决，维护原告的合法权益。 被告符潜未到庭应诉也未提交书面答辩意见。 经审理查明，原雅居乐物业管理服务有限公司重庆分公司与重庆港雅置业有限公司签订了《前期物业管理服务合同》，主要约定：雅居乐物业管理服务有限公司重庆分公司为雅居乐豪园提供物业服务；管理期限自2013年11月8日起至小区业委会成立签订新的物业管理服务合同时止。小区业委会成立后，重新选聘物业管理公司时，在同等条件下雅居乐物业管理服务有限公司重庆分公司享有优先权。物业的管理服务费，由雅居乐物业管理服务有限公司重庆分公司按建筑面积每月每平方米向业主或物业使用人收取：住宅/公寓每月每平方米2.5元（含公摊水电费及电梯运行费）；业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应缴费用的3‰缴纳违约金。2015年12月26日，原雅居乐物业管理服务有限公司重庆分公司（甲方）与被告符潜（乙方）签订了《前期物业服务协议》，主要约定：1.乙方首次交纳费用的时间按照交房通知文书约定的时间次日起执行，以后交纳费用的时间为每月25日前交纳；2.住宅/公寓每月每平米2.20元（不含公摊水电费）。物业服务费不包含公共用水、用电费用。公共用水、用电费用按照政府有关规定据实摊销及核算从简原则，由业主/住户合理分摊。具体分摊方式为：公共水电费不分入住与否按所在楼宇户数共同合理分摊，本小区业主入住率达50%前，住宅、公寓每月每户按0.3元/月/平方米计算收取。本小区业主入住达到50%后，公摊费分摊标准按上一年度每月实际发生平均数计算，之前发生的平均数与此产生的差额部分及面积核定前后产生的差额甲乙双方不作退补，物业公司年终将全年公摊水电费情况向业主进行账务公布，接受业主监督；3.甲方的缴费通知书及其他通知文书，可采取以下方式与乙方联络均视为有效：（1）.业主或住户、使用人签收。（2）.EMS邮递，自邮递寄出之日起生效。（3）.媒体公告，自公告之日起生效。（4）.其他依法有效方式。4.乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天应交费用的千分之一交纳违约金直至乙方付清应缴费用时止，并由乙方承担追讨该款项而产生的行政法律费用（包括因此产生的仲裁费、律师费、诉讼费等一切有关费用）。本协议在履行过程中如发生争议，双方协商解决，协商无法达成一致处理意见的，双方都可向雅居乐豪园小区所在地人民法院起诉。 另查明，2017年9月19日，经重庆市工商行政管理局南岸区分局核准，雅居乐物业管理服务有限公司重庆分公司将名称变更为雅居乐雅生活服务股份有限公司重庆分公司。2020年10月，雅居乐雅生活服务股份有限公司重庆分公司经公司名称变更为雅生活智慧城市服务股份有限公司重庆分公司。被告符潜系案涉小区10幢4-4号房屋的业主，案涉房屋建筑面积为128.69㎡。被告于2018年1月22日，办理接房手续。被告自2019年1月1日起未再支付物业管理服务费及公共能耗费。原告雅居乐重庆分公司多次通过催收函、律师函等方式向被告催缴物业费。截至2020年6月30日，被告尚欠物业管理费服务费5096.16元、公共能耗费694.98元。 以上事实有原告的陈述及其提交的《前期物业服务合同》、《前期物业服务协议》、催费材料及照片等证据在卷为凭，均经当庭质证，足以认定。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告签订的《前期物业服务协议》以及建设单位依法与物业服务企业签订的《前期物业服务合同》，对业主均具有约束力。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。截至2020年6月30日，被告尚欠物业管理费服务费5096.16元、公共能耗费694.98元。原告进行了催收，被告并未按约支付，故本院对原告要求被告支付拖欠物业管理服务费5096.16元、公共能耗费694.98元的诉讼请求，本院依法予以支持。原告依《前期物业服务协议》的约定为被告居住的小区提供了物业服务，被告未及时缴纳物业服务费的行为已构成违约。原告主张被告支付违约金1372.17元。根据《前期物业服务协议》的约定：乙方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天应交费用的千分之一交纳违约金直至乙方付清应缴费用时止，并由乙方承担追讨该款项而产生的行政法律费用（包括因此产生的仲裁费、律师费、诉讼费等一切有关费用）。由于该违约金计算标准过高，且原告主张的违约金应以弥补其损失为限，因此本院根据本案实际情况酌定支持违约金120元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告符潜于本判决生效之日起五日内向原告雅生活智慧城市服务股份有限公司重庆分公司支付自2019年1月1日起至2020年6月30日止的物业管理服务费5096.16元、公共能耗费694.98元，共计5791.14元； 二、驳回原告雅生活智慧城市服务股份有限公司重庆分公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。 本案案件受理费50元、公告费560元，共计610元（原告已预交），由被告符潜负担。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费的又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。 审 判 长  廖光洁 人民陪审员  谢和群 人民陪审员  刘茂华 二〇二〇年十二月十日 法官 助理  李春梅 书 记 员  李彦娇