福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终2579号 上诉人（原审原告、反诉被告）：李献修，男，1950年6月4日出生，汉族，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：刘尚兵，重庆刘尚兵律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：吴秀菊，女，1967年7月3日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：谢竞忠，福建泉台律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程方圆，福建泉台律师事务所律师。 原审第三人：晋江市皇都大酒店，住所地福建省晋江市梅岭竹树下松竹路。 法定代表人：吴秀菊，该酒店负责人。 上诉人李献修因与上诉人吴秀菊、原审第三人晋江市皇都大酒店(以下简称皇都酒店)合同纠纷一案，福建省晋江市人民法院于2016年5月11日立案后，于2017年6月15日作出(2016)闽0582民初4862号民事判决。吴秀菊不服福建省晋江市人民法院(2016)闽0582民初4862号民事判决，向本院提起上诉，本院以原判决认定事实基本不清为由，将该案发回福建省晋江市人民法院重新审理。福建省晋江市人民法院于2018年3月2日立案后，吴秀菊提起反诉。福建省晋江市人民法院重新组成合议庭，公开开庭合并审理了本案，并作出(2018)闽0582民初3108号民事判决。李献修、吴秀菊均不服福建省晋江市人民法院(2018)闽0582民初3108号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李献修上诉请求：撤销一审判决，改判支持李献修一审的诉讼请求，驳回吴秀菊一审的反诉请求，并判令吴秀菊承担一、二审案件受理费、反诉费、鉴定费。事实与理由：一、一审判决认定事实错误、适用法律错误。1.一审认定李献修与吴秀菊之间的合同系房屋租赁合同，仅系一份合同之中涉及酒店经营权转让合同与房屋租赁合同的两种条款并存，关于酒店经营的条款有效，关于房屋租赁的条款无效的认定不妥。李献修认为，李献修与吴秀菊之间的合同系酒店经营权转让合同，而非房屋租赁合同。第一，从双方就皇都大酒店的经营签订的《租赁合同》、《补充协议》、《房屋租赁补充协议书(2)》的合同约定可以明确，双方订立合同的目的，是吴秀菊取得皇都大酒店经营权，而非吴秀菊取得皇都大酒店所在房屋的使用权。第二，《租赁合同》、《补充协议》、《房屋租赁补充协议书(2)》签订后，李献修承担了将皇都大酒店经营权交付给吴秀菊及皇都大酒店将相关资质证件过户至吴秀菊的主要义务，而吴秀菊主要承担支付承包费的义务及合同解除后交付将皇都大酒店及将相关资质证件过户至吴秀菊的义务。由此可见，如果仅系房屋租赁，李献修与吴秀菊之间根本无需约定皇都大酒店经营权移转。第三，《租赁合同》、《补充协议》、《房屋租赁补充协议书(2)》约定的租金系酒店经营权租转让的承包费，而非房屋租赁租金。第四，从合同标的物来看，标的物均为酒店经营权，而非房屋的使用权。2.法院生效裁定已认定本案为合同纠纷，且认定合同关系合法有效。一审判决认定合同中就酒店经营达成的合同条款有效，关于房屋租赁的无效，与生效裁定相抵触。(2014)泉民终字第203号民事判决书、(2014)闽民申字第1066号民事裁定书系生效裁定，认定了李献修酒店装修、设立完成后，李献修先自己经营酒店，而后将酒店经营权转让给案外人曾泉，曾泉再将酒店经营业权转让给吴秀菊，《租赁合同》由李献修与吴秀菊直接签订；李献修通过《租赁合同》获得酒店经营权而非租赁权利；酒店的原始装修由李献修投入；李献修与吴秀菊、曾权之间的合同关系，泉州市中级人民法院认定为经营权转让纠纷，福建省高级人民法院认定为合同纠纷，且认定该合同关系合法有效。3.根据《中华人民共和国合同法》分则的规定，房屋租赁合同系显名合同，最高人民法院《民事案由规定》也有房屋租赁合同纠纷这个案由，如果《租赁合同》、《补充协议》、《房屋租赁补充协议书(2)》约定系房屋租赁关系，则应当立房屋租赁合同纠纷这个案由，而本案系酒店经营权转让合同，系无名合同，立案时可按合同纠纷立案。4.在合同名称与合同约定的权利义务不符时，应当按照合同的约定的权利义务来确定合同性质，从而确定合同的履行地和法院的管辖权。本案虽合同名称有租赁及房屋租赁字样，从双方的权利义务约定来看，《租赁合同》、《补充协议》、《房屋租赁补充协议书(2)》签订后，李献修承担了将皇都大酒店的经营权交付给吴秀菊及皇都大酒店将相关资质证件过户至吴秀菊的主要义务，而吴秀菊主要承担支付承包费的义务及合同解除后交付将皇都大酒店将相关资质证件过户至吴秀菊的义务。由此可见，如果仅系房屋租赁，李献修与吴秀菊之间根本无需约定皇都大酒店经营权移转。因此，应当按照酒店经营权转让合同纠纷进行审理，而不是按照房屋租赁合同纠纷进行审理。综上所述，涉案酒店经登记注册，涉案房屋系酒店的有机组成部分，无法分割使用，只有组合在一起才能达到李献修与吴秀菊缔结合同的根本目的，而一审法院认为酒店的经营权与酒店房屋的使用权可以分割，与客观事实不符。在李献修主张本案系合同纠纷之酒店经营权转让合同纠纷法律关系、而吴秀菊主张本案系房屋租赁合同纠纷法律关系，二者主张的法律关系出现冲突的情况下，一审法律没有及时告知与释明，在没有取得李献修和吴秀菊同意的情况下，继续按照房屋租赁合同纠纷法律关系进行审理，导到错误适用最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条进行审理，导致适用法律错误，从而导致判决错误。二、假如本案系房屋租赁合同关系，一审法院认定租赁合同无效的过错全部在于李献修没有事实和法律根据，本案产生的损失也当由双方根据各自的过错程度分担。1.假如本案系房屋租赁合同关系，李献修提供的酒店用房没有取得建设规划许可证，对导致合同无效确实存在一定的过错，但是吴秀菊作为经营六家酒店的专业人员，应当谨慎地审核酒店用房的必要条件，其对导致合同无效也存在过错，双方的过错程度相当。2.假如本案系房屋租赁合同关系的情况下，吴秀菊作为酒店经营专业人员，在没有审核李献修是否具有建设规划许可证，仍然盲目装修，导致本案损失进一步扩大，吴秀菊应当对扩大的部分损失自行承担责任。3.本案李献修将涉案酒店交付吴秀菊时，酒店本身具备营业条件，吴秀菊为提高顾客服务质量，重新进行装修，将李献修原有的装修破坏，本身就给李献修带来严重的损失，一审不但不考虑这一事实，仅仅根据鉴定结论，在吴秀菊没出举出充分证据证明重新装修的范围、内容、及造价等实际投入的情况下，将案涉酒店原有的装修被当成吴秀菊合同签订后全部装修的现价值，并以此全额判决由李献修承担没有事实依据，吴秀菊应当举证不能的不利后果。4.本案是由吴秀菊不交付承包费的违约行为导致的纠纷，按照双方的约定，吴秀菊不能带走酒店的除约定之外的任何东西，包括形成添附的装修物与未形成添附的装修物，解除时应当保持洒店正常使用的状态本身就是吴秀菊的义务。因此，一审法院将酒店仅根据鉴定结论将装修现值判决由李献修赔偿没有事实和法律根据。综上所述，一审认定事实错误、适用法律错误，导致全案判决错误。 吴秀菊辩称：一、案涉合同系房屋租赁合同，其中并不涉及李献修将皇都酒店的经营权转让给吴秀菊的合同关系。1.皇都酒店的经营权系吴秀菊从案外人曾泉处取得，与李献修无关，与李献修签订案涉合同的目的，仅是为了承租案涉租赁物作为酒店的经营场所使用，案涉合同也只涉及李献修与吴秀菊双方的租赁合同纠纷。原审法院对此事实认定错误。2.案涉合同中涉及酒店证件负责人变更等事项均是履行吴秀菊与案外人曾泉三方之间的《酒店经营权转让协议》的结果，该事实有福建省高级人民法院(2014)闽民申字第1066号民事判决书的判决内容可以证明，具体体现在第八页第八行“《租赁合同》…该合同只约定了租金，没有约定吴秀菊应向李献修支付经营权转让对价，而该合同中关于李献修应配合办理酒店法人变更及名称变更手续的约定，与吴秀菊与曾泉签订的《酒店经营权转让协议》中“晋江皇都大酒店原甲方(曾泉)与业主所签经营权合同已全权转让给乙方即(吴秀菊)…合同转让后所有交接由乙方与业主直接交接，甲方不负责相关手续”的内容相对应，可以认定《租赁合同》中关于李献修应配合办理酒店法人变更和名称变更手续之约定，即为曾泉履行争《酒店经营权转让协议》的结果”。3.案涉租赁合同第一条约定“以上物业约5700平方米，按每平方每月26元人民币出租乙方，月租金149000元。租期到……”，合同条款明确约定是租金，并且第五条系对第三人转租约定的条款，符合租赁合同的构成要件，李献修所称“承包费”没有任何依据。4.经营权可转让的民事判决也足以证明租赁合同与经营权不是不可分割的整体，而是可以分别处理。二、(2014)泉民终第203号民事判决书、(2014)闽民申字第1066号民事裁定书并非认定本案合同关系有效。该两份生效判决恰好可以证明，吴秀菊并不是从李献修处取得皇都酒店的经营权。1.上述两份生效判决系对吴秀菊和案外人曾泉间签订的《经营权转让合同》效力进行认定，其中判决书明确系李献修将经营权转让给案外人曾泉，再由曾泉转让给吴秀菊，并且吴秀菊也支付了经营权转让对价，证明了吴秀菊现在所有的酒店经营权不是从李献修处取得，李献修自然无权要求返还。2.两份生效判决对吴秀菊和曾泉间的法律关系如何定性，不论是定性为经营权转让或是合同纠纷，都并非对案涉租赁合同的效力进行认定，且两个纠纷的民事主体和法律关系均不一致，不能证明本案的合同有效。3.原审判决将案涉纠纷定性为合同纠纷，不影响本案事实认定。皇都酒店作为独立的法人组织其经营权转让与其经营场所的选定并无任何关系，皇都酒店的经营权和房屋租赁关系属于两种不同的民事法律关系，因此才会有吴秀菊向案外人曾泉支付经营权转让对价，并与李献修签订租赁合同租赁案涉租赁物，用于作为酒店经营场所的事实，案涉租赁合同涉及的相关资质证件是案外人曾泉履行经营权转让的结果，与李献修并没有关系。原审法院以《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题》进行认定租赁合同的效力并无错误，但其认定案涉合同内容约定经营权转让的事实属于认定错误。三、原审法院认定由李献修承担合同无效的全部责任，认定事实和适用法律正确无误。1.吴秀菊向李献修租用案涉租赁物用以酒店经营，该事实在双方签订案涉租赁合同时李献修就清楚吴秀菊承租的用途，在合同签订时，吴秀菊属于信息不平等的一方，但李献修故意隐瞒未取得房屋建设许可证的情况下，以每平方每月26元的标准出租吴秀菊，并且还同意吴秀菊对租赁物进行全面投资和专修，在此过程中收取高额的租金费用，酒店刚装修后营业就强制夺取酒店的经营权，侵占营业款项，致使吴秀菊在合同履行中遭受重大损害，李献修在合同履行中却获得巨大收益，显然违背民法总则诚实信用和平等保护的原则，因此应由李献修承担合同无效的全部责任。2.案涉租赁物系经过李献修同意进行装修，其应当知悉同意吴秀菊进行装修的法律后果，原审法院根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题》第九条“已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”的规定，判决由李献修支付吴秀菊形成装修附合物的损失属于适用法律正确，认定事实也正确无误。3.案涉合同涉经营权转让的合同条款的权利义务约定，均是来源于案外人曾泉向吴秀菊转让经营权的结果，与李献修并无关系。因此，对于涉及经营权的该条款对案涉双方不具有约束力，李献修也无权主张租赁物内由吴秀菊购置增添的未形成附合物的物品。综上，李献修的上诉请求没有事实和法律依据，原审法院对合同性质和效力认定确有错误，希望二审法院可以查清事实予以改判，驳回李献修的诉讼请求，并支持吴秀菊的上诉请求。 吴秀菊上诉请求：维持一审判决第八项、第十项，撤销一审判决第一、二、三、四、五、六、七、九、十一项，并驳回李献修的诉讼请求及支持吴秀菊的全部反诉请求，即：1.确认吴秀菊与李献修签订的《租赁合同》、《补充协议》、《房屋租赁补充协议书（2）》为无效合同。2.李献修返还吴秀菊房屋押金50万元。3.李献修赔偿吴秀菊对租赁物投入装修的现值损失1779686元。4.李献修赔偿吴秀菊因李献修强占皇都大酒店造成吴秀菊经营利润损失96万元。5.李献修赔偿吴秀菊因李献修强占皇都大酒店期间所造成吴秀菊造成酒店装修装饰折旧损失355937元。6、李献修赔偿吴秀菊损失的经营权转让费34.5万元。7.李献修赔偿吴秀菊因李献修拆除一楼大厅楼梯导致皇都大酒店于2019年6月期间未正常营业吴秀菊仍支付工人工资损失22352元。8、李献修赔偿吴秀菊因李献修拆除一楼大厅楼梯导致二楼次承租人游国胜与吴秀菊自2019年6月1日解除合同起至案涉租赁物实际返还吴秀菊之日止、按每月租金1.5万元计算的经济损失。9.李献修赔偿吴秀菊的皇都大酒店监控系统价值损失5万元（以评估鉴定结果为准）。10.李献修支付吴秀菊自2011年9月至案涉租赁物实际返还李献修之日止、按每月600元计算的房屋租赁所得税。11.李献修赔偿吴秀菊因卫生问题被处罚所遭受到的损失6000元。12.李献修支付吴秀菊维修租赁物内两部电梯支付的维修费用7万元。13.吴秀菊所支出的评估鉴定费用由李献修承担。14.本案的本诉及反诉费用由李献修承担。事实与理由:一、皇都大酒店经营权不是李献修转让给吴秀菊，一审法院认定吴秀菊与李献修存在经营权转让，属事实认定严重错误。1.吴秀菊与李献修签订《租赁合同》、《补充协议》、《房屋租赁补充协议书（2）》不涉及经营权转让对价条款，不具备《合同法》第十二条关于合同内容的构成要件，因此案涉合同不是经营权转让合同。2.租赁合同及补充协议中约定的营业执照等证件变更，是吴秀菊自案外人曾泉处取得经营权，这在吴秀菊一审中提供的证据11福建省高级人民法院（2014）闽民申字第1066号民事裁定书中第8页第十一行已认定：“可以认定《租赁合同》中关于李献修应配合办理酒店法人变更和名称变更手续之约定，即为曾泉履行讼争《酒店经营权转让协议》的结果”，因此皇都大酒店业经生效法律文书认定是自案外人曾泉处取得，完全否定了李献修与吴秀菊不存在经营权转让事实。3.一审法院认定案涉合同涉及经营权转让也与判决（31页）认定“该笔经营权转让款系吴秀菊从案外人处受让案涉酒店经营权而支持的费用”的认定自相矛盾。综上，一审法院认定吴秀菊经营权系自李献修处取得显然是错误的，故吴秀菊无需将案涉酒店的经营权及相关证件交付返还李献修，一审法院第一项、第二项、第五项错误，应当予以改判。二、根据第一点上诉理由，因案涉合同为租赁合同，不涉及经营权转让内容，双方合同中对于“合同到期后，乙方（吴秀菊）也需净身出户，除私人物件外不得带走酒店任何物件，所有财产归甲方（李献修）处理”的条款约定也应当属于无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除”的规定，吴秀菊对于酒店内未形成附合的装修物仍享有所有权，一审法院认定该未形成附合的装饰装修物属于经营用品，应当归李献修所有，属于认定事实错误，应当纠正。三、一审法院对吴秀菊拖欠李献修房屋占有使用费的金额认定错误。1.一审法院错误认定双方将房屋占有使用费概括性约定为124800元，因此错误计算了吴秀菊应付的占有使用费。（1）吴秀菊二审中可提供新证据《补充协议》证明，双方于2012年1月1日签订《补充协议》，约定吴秀菊不再使用十四、十五楼，不用再付该两层（约900ｍ²）的费用，因此自2012年1月1日之后每月按照4800ｍ²的面积、每月26元／ｍ²的费用交纳124800元。124800元并非是案涉双方口头约定，而是根据合同约定的估算面积计算所得，该计算方法也与《租赁合同》中第一条关于149000元的计算方法相互印证，足以证明双方对案涉租赁物的占有使用费用是按照实际使用平方数计算，而不是对占有使用费的概括性即包干约定。（2）李献修在一审中对吴秀菊提供的证据4中银行转账明细（488968元）真实性无异议，并且已经得到一审法院的认定，应认定吴秀菊自2015年7月4日向李献修支付了租金488968元，结合案涉双方于2015年7月3日签字确认的《关于6月份租金缴纳明细单》已经确认，2015年6月份只拖欠21213元，按照该数据，那么吴秀菊在2015年6月1日之前按照错误计算的标准124800元缴纳的租金也只应为5883677元。自2015年7月4日后支付的488968元扣除2015年6月份欠款21213元后为467755元，截至2015年11月30日前即使按照124800元计算的标准也只拖欠31445元，而一审法院认定拖欠222880元，属于计算及事实认定错误。（3）根据一审法院确认的消防安全检查合格证、建筑工程消防验收意见书可以证明，案涉租赁物的实际面积为4095ｍ²［①1、6-13层3760ｍ²；②2层面积约为425ｍ²（2-5层消防面积1700÷4＝425ｍ²）；③李献修11层套间面积90ｍ²；④14-15层面积为836ｍ²（3760÷9×2）］，因此2012年1月1日前使用面积为4931ｍ²；之后的使用面积为4095ｍ²。且2019年5月李献修拆除酒店大厅的楼梯，并将大厅分割出一半出租他人经营，该面积一审法院也没有予以认定和从占有使用面积中予以扣除。此外，吴秀菊于2015年6月前向李献修支付的占有使用费超额部分应予以抵扣后续产生的占有使用费。（4）2017年至2019年期间李献修签单入住皇都酒店的应付房费43470元，而一审法院错误认定李献修应支付住宿费为8694元。一审法院未予认定的签单117间，虽然单上没有李献修的书面签字，但是其入住日期和人员均与李献修已经签字确认的单据相连接，足以认定其入住时间的连续性，即使李献修只在入住的第一天单据上进行签字确认，也可认定其和朋友在后续入住的真实性。且案涉合同中约定的每年可免费入住30间次，即使要扣除自2017年至2019年期间的90间免单费用，也不应从扣除138／元和158元／间的住房费用，应从单价为69元／间的住房签单中予以扣除。以上只是对一审法院对租金即房屋占有使用费的计算形式提出异议，但根据本案房屋出租履行实际情况，李献修也不能依以上标准计收房屋占有使用费，具体理由如下第2点上诉理由。2.一审法院未能结合本案案情，正确理解和适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，滥用自由裁量权，简单以租金标准认定房屋占有使用费。（1）根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，对于房屋占有使用费的计算应当只是“参照”双方合同租金约定，而不是“根据”。（2）对于有效租赁合同的租金支付，出租人取得足额租金的前提是出租人能完全按照合同约定提供租赁物，对于房屋占有使用费的规定，应当是在合同无效情形下对于合同无效产生的互相返还财产、赔偿损失的一种补偿方式，不能当然适用有效租赁合同中对于房屋租金标准的金额予以认定。还应综合考虑出租人对于租赁合同无效、及提供租赁物的履约情况和租赁物的适租状况综合考虑，而一审法院未对李献修合同履行期间的租赁物提供情况予以查明，从而错误认定房屋占有使用标准。（3）李献修在合同履行期间租赁物存在多处与合同约定条件不符的情形，房屋占有使用费应当低于合同约定的租金标准计收。第一，因李献修出租没有相关产权许可证件的房屋，是致使案涉租赁合同无效的唯一原因；第二，吴秀菊承租案涉房屋用于经营酒店，但李献修在楼顶违章搭盖14层、15层并对外出租，破坏拆除了整个酒店的新风系统和稳压泵，造成消防系统和新风系统不能使用；第三，李献修自2015年12月1日至2016年12月1日期间强制占用酒店，拆除了吴秀菊所经营酒店的前台收银系统，更换门锁，致使皇都酒店不能接收网上订单，并侵占该期间的酒店收入；第四、李献修的债权人长期到酒店讨债，破坏酒店形象和致使吴秀菊无法正常经营，租赁物并不适租；第五，在2019年5月李献修强行拆掉酒店一层的楼梯并砌墙占用酒店大厅三分之一的面积，对外出租，影响整个租赁物作为酒店使用的布局，并导致酒店无法正常经营等。综上，一审法院按照租金标准计算房屋占有使用费，显然是不公平的。3.一审法院对李献修接手管理酒店的时间认定有误。根据李献修一审提供的证据9梅岭街道劳动保障事务所来访登记表以及证据10-13各项水电费、税收费用的支出清单，证明李献修于2016年1月期间向相关部门缴交12月份的水电费用，且李献修提供的证据14自认向酒店员工发放2015年12月及1月的工资。前述证据证明2015年12月份时，李献修已取得酒店的控制权和经营权，因此李献修接手酒店的时间应为2015年12月，原审对此认定错误。四、原审法院判决违约金以截至房屋交付止的房屋占有使用费为基数，计算自2016年5月11日起至今的逾期付款利息，属于认定事实错误。根据《合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任”的规定，违约金的计算是以逾期付款金额作为收取依据，作为对违约行为给对方造成违约损失的赔偿，本案房屋占有使用费是按月计收，逾期付款产生的违约金即使存在，也应当是以每月应付未付的房屋占有使用费作为计算基数，自每月逾期交费之日起计算，而不应以截至交房之日止的拖欠金额作基数和起诉之日计算。五、一审法院认定吴秀菊缴纳押金50万元的其中25万元归李献修所有，属于事实认定不清。综合第一条所述，案涉为租赁合同不涉及经营权转让，租赁合同无效，对于租赁的押金条款的约定也应同样为无效条款，确认合同无效后应当按照《合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，将吴秀菊所交的50万元押金予以返还或抵扣房屋占有使用费。一审法院认定案涉合同涉及经营权转让，因此认定吴秀菊存在逾期缴纳合同款应支付李献修押金25万元，属于事实认定错误。六、一审认定案涉租赁物因火灾发生的房屋修复费由吴秀菊承担，属事实认定错误。据李献修自认，李献修全家人自合同签订至今一直居住在该租赁物，对该酒店享有管理和使用权，并且十四、十五楼是由李献修对外出租给社会人员，因此李献修负有对案涉租赁物同等的管理责任。李献修主张的火灾后的酒店修复责任不应由吴秀菊个人负责，且酒店迄今为止多次发生火灾，李献修所申请的火灾后修复费用并非单单由李献修所称的2018年11月27日火灾所造成，因此该火灾费用并不能由吴秀菊个人承担。七、一审法院认定李献修应赔偿吴秀菊对租赁物投入装修的现值损失中，吴秀菊明确提出对于鑫八闽价鉴［2019］748号评估意见书司法鉴定结论中新风系统的鉴定结果有异议，并且遗漏对监控系统价值的鉴定，明显存在错误，在吴秀菊对鉴定有异议并提出申请的情况下，未准许和通知司法鉴定人员出庭作证，属于严重违反法定程序。八、一审法院认定吴秀菊已经与李献修原审中同意李献修接受经营酒店期间的盈利与该期间的租金协议对抵，属于事实认定错误。1.在（2016）闽0582民初4862号原一审判决中，吴秀菊出于协商才同意将李献修接受酒店期间的经营利润和租金对抵，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十七条“在诉讼中，当事人为达成调解协议或者和解的目的作出妥协所涉及的对案件事实的认可，不得在其后的诉讼中作为对其不利的证据”，本案纠纷经过原一审、二审发回重审，在本案的审理中，双方也并未对该纠纷达成协议，也并未同意以（2016）闽0582民初4862号案件中的调解意向作为本案的意见，且吴秀菊在一审中反诉请求李献修支付侵占酒店期间的经营款和期间的酒店装修折旧费用，已经表明双方现未对该期间的费用相互抵扣达成一致意见和任何协议，一审法院对此做出的认定，严重违背当事人的真实意思表示。2.李献修自认自2016年2月1日至2016年11月30日期间接受经营酒店，那么在此期间吴秀菊未占有使用该酒店，就不应由吴秀菊承担此期间的租金费用，更无须用李献修侵占酒店期间的盈利抵扣本无需承担的租金，一审法院认定错误。3.即使原审中吴秀菊和李献修同意将经营利润和租金对抵，也并不包括吴秀菊主张的装修装饰折旧损失，一审法院对此认定错误。李献修自认接受经营皇都酒店，该期间就必然会产生和所造成的附合装修物折价，而吴秀菊主张李献修接受经营酒店期间的装修物折价费用355937元（暂不包含新风系统和监控系统的价值），系根据司法鉴定评估出的装修金额按照每年10%的折旧费用得出，具有事实依据，一审法院未予支持吴秀菊该项诉讼请求属于认定事实错误。九、一审法院认定李献修拆除一楼大厅楼梯和皇都酒店前台的监控系统有关，因此不用承担拆除楼梯给吴秀菊造成的经济损失，属于事实认定错误。1.发生火灾与一楼大厅楼梯的拆除并不具有必然联系。火灾并未导致大厅楼梯损毁和无法正常使用，且火灾发生在2018年11月份，如火灾真的导致楼梯无法使用，李献修在火灾发生后的五个月之后才开始拆除楼梯也与常理不符。2.一审法院未准许吴秀菊申请的证人任某出庭作证，违反法定程序，导致李献修拆除一楼大厅楼梯的原因、酒店经营因李献修拆除行为遭受影响以及次承租人与吴秀菊解除租赁合同造成损失等事实未予查清，未支持吴秀菊的反诉请求属于事实认定错误。3.酒店监控系统属于吴秀菊对皇都酒店装修所形成的附合物，李献修庭审自认剪短监控系统的电路，属于侵犯吴秀菊的财产所有权，且监控系统也与火灾后果并不关系，对此李献修也并未举证证明其主张，一审法院认定监控系统拆除与火灾相关，没有任何事实依据。十、一审法院未认定由李献修承担自2016年11月之后产生的房屋租赁税，属于事实认定错误。虽然吴秀菊在一审中未能提供房屋租赁税的发票，但房屋租赁税费是皇都酒店实际经营中必然发生的，并且在原审（2016）闽0582民初4862号审理中，双方也已经确认李献修未承担房屋租赁税的期间应为2011年9月至2017年4月合计40800元，而一审在法院只认定截至2016年11月期间的费用，属于事实认定错误。十一、李献修在合同履行中存在多种违约行为致使案涉租赁物不适租，并造成吴秀菊的经济损失，一审法院未对此查明，属于事实认定不清。1.吴秀菊提供了相应的收款收据，以证明李献修未按合同约定承担维修电梯的费用70000元，致使酒店经营存在安全隐患，一审法院对此未予认定和支持，属于事实认定错误。2.皇都酒店被晋江市卫生和计划生育局罚款6000元，系针对李献修所经营三楼至五楼桑拿及、ＫＴＶ的卫生状况作出，因该部分是由李献修管理和经营，因此应当由李献修承担，该处罚与李献修接受经营酒店的时间并无关系，一审法院认定错误。此外，2020年1月22日已经将房屋交给对方。变更上诉请求第八项为赔偿经济损失12万元，第十项为52800元。综上，一审法院判决认定事实和适用法律错误，且违反法定程序，故根据《民事诉讼法》第一百七十条等相关规定依法对本案改判，支持吴秀菊的上诉请求 李献修辩称：吴秀菊的上诉请求没有事实和法律根据，请求驳回其上诉请求，并撤销一审判决，支持李献修的全部诉讼请求，驳回吴秀菊的全部诉讼请求。一、关于合同效力问题。1.《租赁合同》、《补充协议》、《房屋租赁补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规范，为有效合同，本案合同的标的物系经过合法审批的酒店及其经营业权，虽然他案判决认为酒店经营权系从曾泉中得来，但曾泉与吴秀菊的合同非常简单，而李献修与吴秀菊之间达成许多新的条款，形成了新的协议，对双方具有法律约束力，双方应当遵守协议的约定。故吴秀菊反诉请求第1、2项不能得到支持。2.即使法院认定《租赁合同》、《补充协议》、《房屋租赁补充协议》中租赁房屋部分无效，上述合同或协议中涉及酒店经营权的部分和合同中的清理条款也具有法律效力。3.即使法院认定《租赁合同》、《补充协议》、《房屋租赁补充协议》中租赁房屋部分无效，但合同中关于租赁物到期后关于装修及酒店任何物件如何处理的约定属于合同法第九十条的清理条款，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。在租赁合同中，关于租赁费用结算、租赁物返还、违约金条款方面的约定，也不因租赁房屋部分无效而无效，对仍然具有法律约束力，双方应当按照合同约定履行。《租赁合同》中第2条所约定的：“客房里所有财产物件甲方都不得带走，归乙方使用，包括现有的备用品及原酒店所使用的物品及产业。如乙方需重新装修，除大件空调、电梯外都可自行处理，甲方不得干涉。合同到期后，乙方也需净身出户，除私人物品外不得带走酒店代任何物件，所有财产归甲方处理”，该约定表明李献修移交给吴秀菊的是一个可以正常营业的酒店，合同终止时，吴秀菊也应当移交给李献修一个可以正常营业的酒店，而不问酒店是否经过重新装修，装修是否花费多少钱。一审法院虽没有明确认定这一条款的性质属于清理条款，但在判决第33页第二段有所描述，对未形成附合的装饰装修物属于经营用品，故没有准许吴秀菊的鉴定请求。该条款约定了形成附合的装饰装修物和未形成附合的装饰装修物，该清理条款约定有效，吴秀菊要求李献修赔偿对租赁物投放装修的现值损失1779686元没有事实和法律依据，吴秀菊反诉请求第1、2项不能得到支持。4.退一步说，即使法院认定《租赁合同》、《补充协议》、《房屋租赁补充协议》中租赁房屋部分无效，李献修与吴秀菊均有过错。吴秀菊与李献修签订上述合同时，李献修有告知租赁物的状况，吴秀菊在审理中也自认对合同无效系次要原因(见一审判决书第14页倒数第三行，吴秀菊主张......李献修是导致合同无效的主要原因)，因双方的过错导致合同无效的损失应当减轻另一方的赔偿责任。如法院要判决李献修赔偿吴秀菊的装修现值损失，也只应在过错范围内赔偿，由李献修赔偿损失1779698元的50%，计889849元，故一审判决由李献修承担吴秀菊的装修现值损失1779698元明显与客观事实不符。二、关于押金50万元，本案纠纷产生根据原因是因为吴秀菊无故拖欠租金导致的，吴秀菊的过错显而易见的，双方在合同中也对此有明确的约定，约定也属于合同清理条款，即使合同终止也具有法律效力，其要求予以退还没事实和法律根据，故吴秀菊的第2项反诉请求不能成立。三、根据吴秀菊在上诉后提供的证据《补充协议》，协议明确约定吴秀菊从2012年元月份起负责整栋大楼的物业管理及水电收取，并且每月收取的盈余的水电费用于负责公共维修及维护基金，该约定与李献修一审提交的证据A8(谢立祥自书材料及身份证、施秀娟自书材料、陈付英自书材料)能够互相印证，故其反诉请求的第3项、第12项无法成立。四、在合同履行中因李献修违约导致酒店吴秀菊接收后的损失，双方已在诉讼中达成协议，用李献修接收酒店后利润抵除吴秀菊应缴纳的租金，现吴秀菊予以反悔，又提出第4、5、6项反讼请求，违反诚实信用原则，不应得到支持。五、因吴秀菊的原因导致酒店起火，吴秀菊应自行承担因火灾导致的损失，包括其反诉请求中的第7、8、9项。六、吴秀菊的反诉请求之第10项、第11项、第13项、第14项没有事实和法律依据，也应当予以驳回。综上所述，吴秀菊的反诉请求，没有事实和法律根据，应驳回其上诉请求，并撤销一审判决，支持李献修的全部诉讼请求，驳回吴秀菊的全部诉讼请求。 李献修向一审法院提出诉讼请求：1.解除李献修与吴秀菊签订的《租赁合同》、《补充协议》、《房屋租赁补充协议书(2)》；2.吴秀菊立即将皇都酒店的经营权、公章和经营场所交付给李献修；3.吴秀菊立即向李献修支付暂计至2016年4月30日的租金人民币846880元及逾期支付租金违约金(自起诉之日起至实际还清款项之日止每日按拖欠租金的0.3%计付)，并继续支付租金至实际将皇都酒店的经营权、公章和经营场所交付给李献修之日止；4.吴秀菊立即将皇都酒店的全部证件(包括营业执照、卫生许可证、消防安全检查合格证、特种行业许可证、环保证、组织机构代码证、税务登记证、信用代码证和娱乐经营许可证等全部证件)交付给李献修，并协助将全部证件的负责人变更为李献修，并自解除《租赁合同》、《补充协议》、《房屋租赁补充协议书(2)》之日起按249600元/月的标准向李献修支付逾期协助变更证件违约金；5.本案合同押金50万元归李献修所有；6.吴秀菊向李献修支付自2016年12月至2017年2月占用皇都酒店十四楼、十五楼的占用费7万元；7.吴秀菊向李献修支付房屋和设施、设备毁损修复、恢复原状费用73896元；8.吴秀菊承担本案全部诉讼费用。 吴秀菊提出反诉请求：1.确认吴秀菊与李献修签订的《租赁合同》《补充协议》《房屋租赁补充协议书(2)》为无效合同；2.李献修返还吴秀菊房屋押金50万元；3.李献修支付吴秀菊自2015年7月1日起至2015年11月30日及自2016年12月1日起至2018年5月31日止的3楼包干电费11.5万元；4.李献修赔偿吴秀菊对租赁物投入装修的现值损失1779686元；5.李献修赔偿吴秀菊因强占皇都酒店造成吴秀菊经营利润损失96万元；6.李献修赔偿吴秀菊因强占皇都酒店期间所造成吴秀菊酒店装修折旧损失355937元；7.李献修赔偿吴秀菊损失的经营权转让费34.5万元；8.李献修赔偿吴秀菊因李献修未及时变更皇都酒店三楼至五楼桑拿、KTV负责人姓名导致吴秀菊被晋江市环保局处罚的1万元；9.李献修赔偿吴秀菊因李献修拆除一楼大厅楼梯导致皇都酒店于2019年6月期间未正常营业吴秀菊仍支付工人工资损失22352元；10.李献修赔偿吴秀菊因李献修拆除一楼大厅楼梯导致二楼次承租人游国胜与吴秀菊自2019年6月1日解除合同至案涉租赁物实际返还李献修之日止，按每月租金1.5万元计算的经济损失；11.李献修赔偿吴秀菊的皇都酒店监控系统价值损失5万元；12.李献修支付吴秀菊自2011年9月至案涉租赁物实际返还李献修之日止，按每月600元计算的房屋租赁所得税；13.李献修赔偿吴秀菊因卫生问题被处罚所遭受的损失6000元；14.李献修支付吴秀菊维修租赁物内两部电梯支付的维修费用7万元；15.吴秀菊所支出的评估鉴定费用由李献修承担；16.本案的本诉及反诉费用由李献修承担。 一审法院认定事实如下：2011年8月17日，李献修与吴秀菊签订租赁合同，双方约定：一、协议内容：1.吴秀菊向李献修租赁位于晋江市松竹路皇都酒店，包括一楼大堂、二楼整层、六楼整层到十五楼整层，月租金14.9万元，租期到2023年12月31日止，租赁用途只能做客房及餐饮使用。2.客房里所有财产李献修都不得带走，归吴秀菊使用，包括现有的设备用品及原酒店所使用的物品及产业。如吴秀菊需重新装修，除大件空调、电梯外都可自行处理，李献修不得干涉。合同到期后，吴秀菊除私人物件外不得带走酒店任何物件，所有财产归李献修处理。3.李献修在与吴秀菊交接时，皇都酒店相关手续必须齐全，如有未处理的事宜由李献修办理。合同签订后，李献修需配合吴秀菊进行酒店法人变更及酒店名称变更手续，三楼及四楼KTV＼桑拿应另行变更，变更时间由吴秀菊安排，但不得超过6个月。…9.如产生房屋租赁税由李献修和吴秀菊共同承担。二、租金支付方式：1.合同签订，吴秀菊支付租房押金为伍拾万元，并预付8月18日-12月31日的房租租金663284元，以后租金按季度支付，支付时间为每季度5天内支付。房租押金在合同期满后双方交接完成后归还吴秀菊。…四、违约责任：1.在合同有效期间，李献修如有违约还应赔偿吴秀菊的重新装修费用及吴秀菊其他损失。2.吴秀菊不得拖欠房租，如有拖欠李献修有权收回物业，本合同作废。租赁合同签订后，吴秀菊已支付租房押金50万元。 2012年3月26日，李献修与吴秀菊签订补充协议，约定：吴秀菊因经营需要，需将皇都酒店原投资名字变更为林华厚，并在合同期满后，吴秀菊得让营业执照将再次变更回李献修。 2012年6月15日，李献修与吴秀菊签订房屋租赁补充协议书(2)，协议：将原租赁合同第一条第三款变更为：因吴秀菊经营需要，须将皇都酒店的营业执照法人李献修、卫生许可证负责人李献修、消防许可证负责人李献修、特许行业许可证负责人李献修、环保证负责人李献修、组织代码证负责人李献修等证件全部变更为吴秀菊，变更手续由吴秀菊负责办理，李献修予以配合。合同期满时如吴秀菊没有续租，租期满之日，吴秀菊须负责将法人及负责人变更为李献修指定人。如合同期满后90日内，吴秀菊没有将皇都酒店法人及负责人变更为李献修指定人，从第91日起，每延期一日应支付最后一年日租金的双倍给李献修作为违约金。2.法人变更公章转交后，皇都酒店一切事物由吴秀菊负责执管，特别声明，李献修享有皇都酒店房屋财产，限客房项目经营权归吴秀菊所有外，其它(包括3-5楼、14-15楼及前后店面等)李献修出租他人经营项目一切权益归李献修所有，但在正常经营事务中需要办理相关手续时吴秀菊应无条件给予方便支持办理。3.皇都酒店主要公用设备如：水源、电源、中央空调、电梯等设备系李献修所有，李献修享有设备的权利和义务，现委托吴秀菊负责维护、产生的维修费用按楼层分摊，加强物业管理，确保财产不受损失。……5.皇都酒店3、4、5楼、14-15楼的经营与吴秀菊无关，吴秀菊不负责任何责任，吴秀菊无权将酒店3、4、5楼、14-15楼出租给他人，吴秀菊不得以任何理由干预3、4、5楼、14-15楼的正常经营活动。3、4、5楼及14-15楼的权力和义务归李献修所有。6.法定代表人变更之前的债权债务由李献修负责，法定代表人变更之后债权债务由吴秀菊负责，任何一方违约，应向守约方支付主张债权相应的律师费、诉讼费、财产保全费、以及主张债权的相关合理费用。7.本补充协议与原协议相抵触条款，以本补充协议为准。8.房屋租金吴秀菊按月支付，吴秀菊应在每月一日支付当月租金，否则每延期一日，应支付应付李献修款项的千分之三作为违约金给李献修，如吴秀菊超30日没有缴租金李献修有权按违约处理收回所有物业，没收押金。(如李献修物业主体结构影响吴秀菊经营，吴秀菊应及时书面通知李献修及时维修，如李献修没及时维修，吴秀菊有权延期交付租金直至李献修维修完毕)。李献修与吴秀菊口头达成协议将月租金14.9万元变更为12.48万元，吴秀菊支付租金至2015年9月，2015年10月租金仅支付26720元。李献修与吴秀菊因房屋租赁问题产生纠纷，李献修接手管理皇都酒店至2016年11月30日，自2016年12月1日起皇都酒店由吴秀菊继续经营，李献修与吴秀菊均同意李献修接手经营皇都酒店期间产生盈利抵扣该期间的租金。 在本案审理期间，李献修与吴秀菊签订补充协议三，双方均不同意按补充协议履行，吴秀菊在签订补充协议三后支付李献修款项38万元。自2011年9月起至2016年10月，皇都酒店每月缴纳房屋租赁所得税1200元，共计74400元。 酒店经营过程中，因KTV违法被晋江市环境保护局罚款1万元；于2017年7月31日被晋江市卫生与计划生育局罚款6000元。2018年11月27日皇都酒店发生火灾，皇都酒店向晋江市消防大队申请不进行火灾事故调查，并表示由此决定产生的一切法律责任由其单位自负。 在诉讼过程中，经吴秀菊、李献修分别申请，法院依法委托鑫八闽公司对相关事项进行评估鉴定，鑫八闽公司提交鉴定意见为：皇都酒店一楼大厅、二楼整层、六至十三层等装修现价值在评估基准日下的价值为人民币1775810元(其中中央空调2台价值为22500元)，一楼大堂因火灾造成的房屋毁损修复费用在评估基准日下的价值为人民币73896元。 经李献修申请，一审法院依法向晋江市消防救援大队调取《不进行火灾事故调查申请书》及授权委托书各1份，显示皇都酒店向晋江市消防救援大队提交申请书，内容为“2018年11月27日7时12分许，晋江市皇都大酒店发生火灾。由于扑救及时，未造成人员伤亡，且财产损失小，未参加保险，不存在任何纠纷，为尽快修复经营，减少损失，特此申请不要求进行火灾原因调查，不需要晋江市公安消防大队出具任何法律文书。由此决定产生一切法律责任由本人(单位)自负”。 一审法院认为，李献修与吴秀菊之间签订租赁合同、补充协议及房屋租赁补充协议书(2)，就皇都酒店的经营权转让及经营场所租赁使用进行约定，系双方的真实意思表示，其中就经营权转让达成的协议内容未违反法律规定，合法有效，但就经营场所租赁使用的协议违反法律的强制性规定，属无效条款。对于李献修的诉讼请求及吴秀菊的反诉请求应否予以支持，诉辩意见应否采纳，分析认定如下： 1.案涉《租赁合同》《补充协议》《房屋租赁补充协议书(2)》应否予以解除。上述协议除涉及房屋租赁部分条款无效，但合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效，现因吴秀菊未按约定支付合同费用，已然构成违约，李献修主张解除案涉合同、协议之有效部分的诉请应予支持。 2.吴秀菊应否立即将皇都酒店的经营权、公章和经营场所交付李献修。如前所述，案涉《租赁合同》《补充协议》《房屋租赁补充协议书(2)》应予解除，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失；因案涉合同中涉及无效内容，当事人就合同无效部分取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。为此，吴秀菊应将皇都酒经营权、公章和经营场所交付李献修。 3.吴秀菊应否立即向李献修支付租金846880元(暂计至2016年4月30日)及逾期支付租金违约金(自起诉之日起至实际还清款项之日止每日按拖欠租金的0.3%计付)，并继续支付租金至实际将皇都酒店的经营权、公章和经营场所交付给申请人之日止。 根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持，故吴秀菊应按双方约定的租金标准向李献修支付房屋占有使用费。吴秀菊主张李献修自2015年12月1日起开始接手经营皇都酒店，但其提供的证据不足以证明其主张。李献修自认自2016年2月起开始接手经营皇都酒店，系其对于己不利的事实明确表示承认，应予确认，故应认定李献修接手经营皇都酒店的期间为自2016年2月1日起至2016年12月1日止。鉴于李献修与吴秀菊均同意李献修接手经营皇都酒店期间产生盈利抵扣该期间的租金，故李献修请求支付自2016年2月1日起至2016年12月1日止的租金，不予支持。李献修主张，至2015年11月30日，吴秀菊拖欠租金222880元；吴秀菊提供证据欲以证明自2015年7月之后，其共支付507968元，但所提交的证据不足以证实其主张，故应认定至2015年11月30日，吴秀菊拖欠李献修房屋占用使用费222880元。双方约定房屋占有使用费为每月124800元，故至2016年1月，吴秀菊应付房屋占有使用费为472480元。 在原审诉讼过程中，吴秀菊向李献修支付38万元，予以折抵该期间应付房屋占有使用费；李献修于2017年至2019年签单入住皇都酒店198间次，按照双方约定，其每年可免费入住30间次，故其应向吴秀菊支付住处宿费108间次，其中单据体现住宿人员吴某入住90日，单价为69元，其余18间次按单据体现的单价138元计算，李献修应支付的住宿费为8694元，该部分亦予折抵2015年10月至2016月1月吴秀菊应付的房屋占有使用费。折抵后，吴秀菊应付2015年10月至2016年1月房屋占有使用费83786元。此后，其应以每月124800元的标准向李献修支付自2016年12月起至将皇都酒店的经营权、经营场所实际交付李献修之日止的房屋占有使用费。双方在租赁合同中约定，乙方(吴秀菊)应在每月一日支付当月租金，否则每天延期一日，应支付甲方(李献修)款项的千分之三作为违约金给甲方。在开庭审理过程中，吴秀菊认为李献修主张的违约金过高，根据合同的履行情况、部分条款无效之事实、公平原则和诚实信用原则，一审法院酌定按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付逾期付款利息。 4.吴秀菊应否立即将晋江市皇都大酒店的全部证件(包括营业执照、卫生许可证、消防安全检查合格证、特种行业许可证、环保证、组织机构代码证、税务登记证、信用代码证和娱乐经营许可证等全部证件)交付给李献修，并协助李献修将全部证件的负责人变更为申请人，并自解除《租赁合同》《补充协议》《房屋租赁补充协议(2)》之日起按249600元/月的标准向李献修支付逾期协助变更证件违约金。根据双方在房屋租赁补充协议书(2)第1条、第2条关于合同期满90日内，吴秀菊应配合李献修变更皇都酒店有关证件及移交皇都酒店公章的约定，吴秀菊应自合同解除之日起90日内协助配合李献修办理皇都酒店的营业执照、卫生许可证、消防安全检查合格证、特种行业许可证、环保证、组织机构代码证、税务登记证、信用代码证和娱乐经营许可证的变更登记手续，能否办理应由有关行政机关审核。鉴于尚未发生吴秀菊不配合李献修办理皇都酒店上述证件的变更登记手续的违约情形，李献修请求自解除租赁合同、补充协议、房屋租赁补充协议书(2)之日起按249600元/月支付逾期协助变更证件的违约金，缺乏事实依据，不予支持。 5.《房屋租赁补充协议书(2)》第8条约定，如乙方(即吴秀菊)超30日没有缴租金，甲方(李献修)有权按违约处理收回所有物业，没收押金。鉴于本案合同涉及酒店的经营及房屋的租赁使用，其中就酒店经营达成的协议有效，就房屋租赁达成的协议无效，吴秀菊亦确实存在逾期缴纳合同款之事实，结合本案的实际情况，押金中的25万元收归李献修所有，25万元予以返还吴秀菊。 6.吴秀菊应否向李献修支付自2016年12月至2017年2月占用皇都酒店十四楼、十五楼的占用费用7万元。鉴于合同双方对案涉房屋的租赁尚另行达成口头协议，且李献修所提供的证据不足以证实吴秀菊自2016年12月至2017年2月占用皇都大酒店十四楼、十五楼，故对该项诉讼请求不予支持。 7.吴秀菊应否向李献修支付房屋和设施、设备毁损修复、恢复原状费用73896元。因皇都酒店在吴秀菊经营期间发生火灾，火灾发生后，皇都酒店向晋江市消防大队申请不进行火灾事故调查，并表示由此决定产生的一切法律责任由其单位自负。经鉴定后，酒店一楼大堂因火灾造成的房屋毁损修复费用为73896元，由此，李献修的该项诉求应予以支持。 8.李献修应否向吴秀菊支付自2015年7月1日起至2015年11月30日及2016年12月1日起至2018年5月31日止的3楼的包干电费共11.5万元(每月按5000元计)。因双方在《租赁合同》第1.3条约定，桑拿按每月5000元包干，此款归乙方，现李献修未举证证明其已向吴秀菊支付该笔费用，故吴秀菊的该项反诉请求予以支持。 9.李献修应否赔偿吴秀菊对租赁物投入装修的现值损失1779686元。吴秀菊于合同签订后对租赁的房屋进行装修，因作为经营场所的房屋未取得建设工程规划许可证，故双方协议中涉及房屋租赁部分无效，无效的过错在于李献修，故李献修应赔偿吴秀菊对房屋投入装修的现值损失。经鑫八闽公司评估鉴定，案涉租赁部分装修价值1775810元，但鉴定报告书中体现，建筑装修工程中其他配套工程包含中央空调2套，金额45000元×综合成新率50%，现价值为22500元。因中央空调系李献修购置，故装修价值应扣除中央空调价值，李献修应赔偿吴秀菊的装修现值损失为1753310元。 10.李献修应否赔偿吴秀菊因强占皇都酒店造成吴秀菊经营利润损失96万元。因吴秀菊未举证证明李献修在接手经营酒店期间取得的利润，且该利润不属评估范围，故对吴秀菊的该项诉求及评估请求不予支持。 11.李献修应否赔偿吴秀菊因强占皇都大酒店期间所造成吴秀菊酒店装修装饰折旧损失355937元。在原审中，李献修与吴秀菊均同意李献修接手经营皇都酒店期间产生盈利抵扣该期间的租金，应视为双方对该期间的纠纷已达成协议，对吴秀菊的该项诉求及评估申请不予支持。 12.李献修应否赔偿吴秀菊经营权转让费34.5万元[(向案外人曾泉支付的83万元经营权转让费÷12年租赁期限×5年(2020年至2023年未经营的4年时间+李献修经营占用酒店的1年时间)]。该笔经营权转让款系吴秀菊从案外人处受让案涉酒店经营权而支出的费用，与经营期限无关，故吴秀菊的该项反诉请求不予支持。 13.李献修应否赔偿吴秀菊因李献修未及时变更皇都酒店三楼至五楼桑拿KTV负责人姓名导致吴秀菊被晋江市环保菊处罚的1万元。该项罚款的事由为皇都酒店建设的KTV娱乐项目配套建设的环境保护设施未经环保部门验收，主体工程即投入生产，双方签订的合同可体现，吴秀菊租赁的场所系用于客房，三楼及四楼为KTV、桑拿，并非吴秀菊的经营范围，故该笔罚款应由李献修承担，吴秀菊的该项反诉请求应予支持。 14.李献修应否赔偿吴秀菊因李献修拆除一楼大厅楼梯导致皇都酒店于2019年6月期间未正常经营吴秀菊仍支付工资损失22352元。鉴于一楼大厅楼梯的拆除与火灾的发生相关，吴秀菊应对火灾承担责任，且其未提供证据证明该期间酒店未正常经营，故对吴秀菊的该项反诉请求不予支持。 15.李献修应否赔偿吴秀菊因李献修拆除一楼大厅楼梯导致二楼次承租人游国胜与吴秀菊自2019年6月1日解除合同起至案涉租赁物实际返还李献修之日止，按每月租金1.5万元计算的经济损失。如前所述，一楼大厅楼梯的拆除与火灾的发生相关，吴秀菊应对火灾承担责任，且吴秀菊所提交证据未能证明已与次承租人解除合同及解除的原因系一楼大厅楼梯的拆除，故对吴秀菊的该项反诉请求不予支持。 16.李献修应否赔偿吴秀菊因皇都酒店监控系统的价值损失5万元。因监控系统的拆除与火灾发生相关，故对吴秀菊的该项反诉请求亦不予支持。 17.李献修应否向吴秀菊支付自2011年9月至案涉租赁物实际返还李献修之日止，按每月600元计算的房屋租赁所得税。双方在《租赁协议》中第1.9条约定，如产生房屋租赁税双方应共同负担，故对于吴秀菊已缴纳的房屋租赁所得税，李献修应负担50%。吴秀菊所提交证据可体现，其每月缴纳房产税1200元，但仅缴纳至2016年10月，自2011年9月份至2016年10月共缴纳房产税74400元，李献修应承担50%即37200元。 18.李献修应否赔偿吴秀菊因卫生问题被处罚所遭受的损失6000元。因该行政处罚系于2017年7月31日作出，而李献修于2016年12月1日前即将皇都酒店交还吴秀菊经营管理，故该笔罚款应由吴秀菊承担，吴秀菊的该项反诉请求不予支持。 19.李献修应否向吴秀菊支付维修租赁物内两部电梯支付的维修费用7万元。因吴秀菊未能提交具备证明力的证据以证实其为维修电梯支付的费用，故该项反诉请求不予采纳。 20.关于双方当事人的其他诉辩意见。关于李献修向法院申请就整幢大厦外墙(涂料覆盖)恢复至原状(仅贴磁砖)的费用进行评估，就两部电梯维护、维修至正常使用状态的费用进行评估，就中央空调维护、维修至正常使用状态的费用进行评估的问题。鉴于租赁物在使用过程中可能一定存在损耗，电梯维修并非吴秀菊之义务，而中央空调的拆除未能证明系吴秀菊所为，故对李献修的上述鉴定申请不予支持。 关于吴秀菊向法院申请就皇都酒店内一楼大厅、二楼整层、六至十三楼室内装修未形成附合的装饰装修物的现在价值进行鉴定的申请。鉴于双方在租赁合同中约定，如乙方(吴秀菊)需重新装修，除大件空调、电梯外都可自行处理，甲方(李献修)不得干涉，合同到期后，乙方(吴秀菊)也需净身出户，除私人物件外不得带走酒店任何物件，所有财产归甲方处理。由此，未形成附合的装饰装修物属经营用品，根据双方的约定，应归李献修所有，吴秀菊除私人物品外，不得带走酒店现有的物件，故对该项鉴定申请不予支持。 关于吴秀菊辩称其实际使用面积应为4095平方米，按双方约定的每月每平方米26元计算，李献修要求的每月租金有误之问题。双方在租赁合同约定租赁面积约5700平方米，每平方每月租26元，合计月租金为149000元，但是此后双方又将月租金口头约定为124800元，吴秀菊未能举证证明双方对该124800元约定的计算方法，故应认定双方就吴秀菊承租的物业概括性约定为124800元。吴秀菊的该项辩称意见不予采纳。吴秀菊辩称一楼楼梯拆除后影响其一方无法使用，该部分面积应在使用面积中扣除的问题。鉴于楼梯的拆除与火灾相关，且吴秀菊未举证证明此行为造成部分面积不能使用，故对该项辩称意见亦不予采纳。 关于吴秀菊辩称李献修居住于租赁物期间产生的电费58800元及自2016年12月1日起至2019年11月17日的14楼、15楼电费、电梯公摊费用17705元应由李献修承担的问题，因吴秀菊所提交证据未能证明其所交纳的电费及14楼、15楼、电梯所需分摊的电费，而李献修居住用电依双方约定应由吴秀菊负担，故对该辩称意见变不予采纳。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第六十条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认李献修与吴秀菊之间的合同关系，合同内容为房屋租赁的部分无效，合同内容为经营权转让的部分有效；李献修与吴秀菊签订的租赁合同、补充协议、房屋租赁补充协议书(2)中就晋江市皇都大酒店经营权转让部分于本判决生效之日解除。二、吴秀菊应于判决生效之日起十日内将位于晋江市梅岭竹树下松竹路的晋江市皇都大酒店的经营权、公章及经营场所一楼大堂、二楼整层、六楼整层至十三楼整层交付给李献修。三、吴秀菊应于判决生效之日起十日以内向李献修支付自2015年10月至2016年1月止尚欠房屋占有使用费83786元，并按每月124800元的标准向李献修支付自2016年12月1日起至实际交付晋江市皇都大酒店之日止的房屋占有使用费。四、吴秀菊应于本判决生效之日起十日内，以判决第三项确定的房屋占有使用费为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付自2016年5月11日起至实际付清款项之日止的逾期付款利息。五、吴秀菊应于本判决生效之日起九十日内协助配合李献修办理晋江市皇都大酒店的营业执照、卫生许可证、消防安全检查合格证、特种行业许可证、环保证、组织机构代码证、税务登记证、信用代码证和娱乐经营许可证变更登记手续，并将上述证件交付李献修。六、李献修向吴秀菊收取的合同押金50万元，其中25万元归李献修所有，另25万元返还吴秀菊。七、吴秀菊应于判决生效之日起十日内赔付李献修房屋和设施、设备毁损修复、恢复原状费用73896元、八、李献修应向吴秀菊支付自2015年7月1日起至2015年11月30日及2016年12月1日起至2018年5月31日止的晋江市皇都大酒店3楼包干电费11.5万元，该款从吴秀菊应付房屋占有使用费及逾期付款利息中抵扣。九、李献修应赔偿吴秀菊对租赁房屋投入的装修现值损失1753310元，该款从吴秀菊应付房屋占有使用费及逾期付款利息中抵扣。十、李献修应赔偿吴秀菊因晋江市皇都大酒店KTV违法被晋江市环境保护局处罚所缴纳的罚款1万元，该款从吴秀菊应付房屋占有使用费及逾期付款利息中抵扣。十一、李献修应向吴秀菊支付自2011年9月至2016年10月的房产税37200元，该款从吴秀菊应付房屋占有使用费及逾期付款利息中抵扣。十二、驳回李献修的其他诉讼请求，驳回吴秀菊的其他反诉请求。一审案件受理费20463元，由李献修负担5127元，吴秀菊负担15336元；反诉费20791元，由李献修负担13062元，吴秀菊负担7729元；鉴定费95000元，由李献修、吴秀菊各负担47500元(鉴定费已向鉴定机关支付，吴秀菊多支付部分从其应付房屋占有使用费及利息中抵扣)。 本案二审当事人的争议焦点为：李献修与吴秀菊签订的《租赁合同》、补充协议、《房屋租赁补充协议书(2)》的性质以及合同效力；李献修的诉讼请求及吴秀菊的反诉请求应否支持。 二审中，吴秀菊提交如下证据：1.补充协议(2012.1.1)，证明：吴秀菊与李献修于2012年1月1日签订补充协议，约定不再使用十四、十五楼面积900平方米，此租金标准为124800元，合同租金是根据租赁物的平方数乘以每月26元所得，并非概括性约定。2.录像光盘(移交)、3.晋江市皇都大酒店房间物品总单、4.公证书(含即时光盘)，证明：吴秀菊已经于2020年1月22日向李献修返还和移交了案涉租赁场所，以及未在评估报告体现的与房屋未形成附合的物品现状（空调、床、桌、家具、电器等)，李献修应当返还或折价给吴秀菊。李献修质证称：认可补充协议的真实性、合法性，对关联性不认可，本案是概括性约定，要结合两份合同来看，双方后来口头协议变更租金计算方式，实际上并没有按照具体的平方数计算租金；录像光盘可以看出双方只是商谈移交过程，但因要变更营业执照等，实际上没有最终达成移交的意思表示，客观上也没有实际移交。对证据2-4的“三性”都有异议，公证时李献修并没有在场，且也没有移交给李献修，公证时间是2020年1月21日，商谈的时间是2020年1月22日，且公证时李献修也没有在场。 对吴秀菊二审提交的上述证据，本院经审查认为，对证据1的真实性予以确认，至于能否达致吴秀菊主张的证明目的，将在后文结合争议焦点论述。李献修虽对证据2-4的真实性有异议，但未能提供相应反证，故本院对证据2-4的真实性予以确认，吴秀菊是否已经于2020年1月22日向李献修返还和移交了案涉租赁场所等，涉及本案争议焦点，将在后文结合争议焦点论述。 对一审认定的事实，吴秀菊对月租金的变更无异议，但认为遗漏认定变更原因是14-15楼的900平方米返还给了李献修，减少的900平方米就是按每月26元/平方米；并认为本案租金计算方法是概括约定，而不是按面积计算。李献修对一审认定的事实无异议。 对当事人没有异议的事实，本院予以确认。对有争议的其他事实，将结合争议焦点予以阐述。 双方当事人对争议焦点的意见与各自的上诉、答辩意见基本相同。 本院认为，一、关于李献修与吴秀菊签订的《租赁合同》、补充协议、《房屋租赁补充协议书(2)》的性质以及效力问题。关于合同的性质问题。合同性质不能仅凭合同名称而定，应当根据合同内容所涉法律关系，即合同双方当事人所设立的权利义务内容确认合同的性质。就本案而言，上述《租赁合同》、补充协议、《房屋租赁补充协议书(2)》不仅约定了双方当事人之间关于皇都酒店经营权转让的权利义务，也约定关于租赁经营场所的权利义务。因此，一审确定本案为合同纠纷，并无不当。 关于合同的效力问题。双方当事人在上述《租赁合同》、补充协议、《房屋租赁补充协议书(2)》关于经营权转让及使用的约定，未违反法律强制性规定，合法有效，当事人均应信守承诺，全面履行合同义务。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因案涉租赁标的物未取得建设工程规划许可证等，故上述《租赁合同》、补充协议、《房屋租赁补充协议书(2)》涉及房屋租赁部分的条款无效。无效的合同自始没有法律约束力。但合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。现因吴秀菊未支付合同费用，李献修要求解除案涉合同、协议之有效部分，具有事实和法律依据，本院予以支持。 二、关于李献修的诉讼请求及吴秀菊的反诉请求应否予以支持，诉辩意见应否采纳，分析认定如下： 1.吴秀菊应否立即向李献修支付租金846880元(暂计至2016年4月30日)及逾期支付租金违约金(自起诉之日起至实际还清款项之日止每日按拖欠租金的0.3%计付)，并继续支付租金至实际将皇都酒店的经营权、公章和经营场所交付给李献修之日止。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故吴秀菊应按双方约定的租金标准向李献修支付房屋占有使用费。关于约定的租金标准如何确定的问题。虽然《租赁合同》约定租赁面积约5700平方米，每平方每月租26元，合计月租金为149000元；但是双方其后又将月租金口头约定为124800元；鉴于吴秀菊一、二审提交的证据均不足以证明双方对该124800元所约定的计算方法，故本院依法认定双方就吴秀菊承租的物业概括性约定为124800元。 关于吴秀菊应向李献修支付房屋占有使用费的具体金额应为多少的问题。首先，关于截至2016年1月31日应付的房屋占有使用费。李献修举证证明2015年11月30日吴秀菊拖欠租金222880元；吴秀菊抗辩称其自2015年7月之后共支付507968元，但所提交的证据不足以证实其主张，依法应承担举证不能的法律后果。故本院采信李献修主张的截至2015年11月30日，吴秀菊拖欠李献修房屋占用使用费222880元。此后，吴秀菊未支付租金；因此，截至2016年1月31日，吴秀菊应付房屋占有使用费为472480元（222880元+124800元/月×2个月）。在原审诉讼过程中，吴秀菊向李献修支付38万元，予以折抵该期间应付房屋占有使用费。此外，李献修于2017年至2019年签单入住皇都酒店198间次，如一审所述，李献修应支付的住宿费为8694元，该部分亦予折抵截至2016年1月31日吴秀菊应付的房屋占有使用费。综上，吴秀菊应付截至2016年1月31日前的房屋占有使用费为83786元（472480元-38万元-8694元）。 关于2016年2月1日起至2016年12月1日止的房屋占有使用费。吴秀菊未能举证证明其主张的李献修自2015年12月1日起开始接手经营皇都酒店，依法应承担举证不能的法律后果。李献修自认自2016年2月起开始接手经营皇都酒店，系其对于己不利的事实明确表示承认。本院依法认定李献修接手经营皇都酒店的期间为自2016年2月1日起至2016年12月1日止。鉴于李献修与吴秀菊诉讼中均同意李献修接手经营皇都酒店期间产生盈利抵扣该期间的租金。故李献修请求支付自2016年2月1日起至2016年12月1日止的租金，本院不予支持。如上所述，吴秀菊要求李献修赔偿李献修接手经营皇都酒店期间造成吴秀菊经营利润损失96万元及装修装饰折旧损失355937元，理据不足，本院不予支持。 关于2016年12月1日后的房屋占有使用费。本院认定吴秀菊应以每月124800元的标准向李献修支付自2016年12月起至将案涉租赁物实际交付李献修之日止的房屋占有使用费。吴秀菊主张其已于2020年1月22日向李献修返还和移交了案涉租赁场所，李献修辩称其要求吴秀菊将房屋与证照一起移交，但吴秀菊无法同时完成，故最终没有完成移交。本院认为，吴秀菊二审中提交的证据录像光盘、晋江市皇都大酒店房间物品总单、公证书可以证明：吴秀菊已于2020年1月22日向李献修返还和移交了案涉租赁场所。相关证照未一并移交并不影响李献修实际接收案涉租赁场所。二审中，李献修亦自认已于2020年7月7日将案涉租赁物另行出租给他人。因此，李献修以吴秀菊未将证照与房屋一起移交为由，抗辩称吴秀菊没有完成案涉租赁物的移交，依据不足，本院不予采纳。故本院依法认定吴秀菊已于2020年1月22日向李献修返还和移交了案涉租赁场所。如李献修认为吴秀菊未向其移交相关证照造成其损失，可另行主张权利。综上，本院依法确定吴秀菊应以每月124800元的标准向李献修支付自2016年12月1日起至2020年1月21日止的房屋占有使用费4702142元（124800元/月×37个月+124800元÷31×21=4702142元）。 关于李献修要求吴秀菊依约支付逾期支付租金违约金是否有依据的问题。虽然双方在租赁合同中约定了逾期支付租金违约金，但是案涉合同涉及房屋租赁部分的条款无效，本院亦已认定吴秀菊应按双方约定的租金标准向李献修支付房屋占有使用费。因此，李献修要求吴秀菊依约支付逾期支付租金违约金，于法无据，本院不予支持。 三、关于押金50万元如何处理的问题。如前所述，案涉合同涉及房屋租赁部分的条款无效。无效的合同自始没有法律约束力。吴秀菊要求原告退还租赁房屋押金50万元的诉求，具有事实及法律依据，本院予以支持。 四、关于吴秀菊向法院申请就皇都酒店内一楼大厅、二楼整层、六至十三楼室内装修未形成附合的装饰装修物的现在价值进行鉴定的申请。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：承租人经出租人同意装修装饰，租赁合同无效时，未形成附和的装修装饰物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有，不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。本案中，鉴于吴秀菊变更后的反诉请求中并未明确对案涉租赁物未形成附合的装饰装修物的现在价值提出主张，故本案二审对案涉租赁物未形成附合的装饰装修物的现在价值问题不予审定，吴秀菊可另行主张权利。 本案中，关于李献修提起的其他诉讼请求，以及吴秀菊提起的其他反诉请求，一审法院亦已进行认定，相关认定依据充分、合理合法，本院予以确认。 综上所述，吴秀菊的上诉请求部分成立，合理合法部分，本院予以采纳。李献修的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实基本清楚，但处理不当，应予纠正。依照第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持福建省晋江市人民法院(2018)闽0582民初3108号民事判决第一、五、七项； 二、变更福建省晋江市人民法院(2018)闽0582民初3108号民事判决第二项为：吴秀菊应于本判决生效之日起十日内将位于晋江市梅岭竹树下松竹路的晋江市皇都大酒店的公章移交给李献修； 三、变更福建省晋江市人民法院(2018)闽0582民初3108号民事判决第三项为：吴秀菊应于本判决生效之日起十日以内向李献修支付房屋占有使用费4702142元； 四、变更福建省晋江市人民法院(2018)闽0582民初3108号民事判决第六项为：李献修应于本判决生效之日起十日内退还吴秀菊押金50万元，该款从吴秀菊应付房屋占有使用费中抵扣； 五、变更福建省晋江市人民法院(2018)闽0582民初3108号民事判决第八项为：李献修应向吴秀菊支付自2015年7月1日起至2015年11月30日及2016年12月1日起至2018年5月31日止的晋江市皇都大酒店3楼包干电费11.5万元，该款从吴秀菊应付房屋占有使用费中抵扣； 六、变更福建省晋江市人民法院(2018)闽0582民初3108号民事判决第九项为：李献修应赔偿吴秀菊对租赁房屋投入的装修现值损失1753310元，该款从吴秀菊应付房屋占有使用费中抵扣； 七、变更福建省晋江市人民法院(2018)闽0582民初3108号民事判决第十项为：李献修应赔偿吴秀菊因晋江市皇都大酒店KTV违法被晋江市环境保护局处罚所缴纳的罚款1万元，该款从吴秀菊应付房屋占有使用费中抵扣； 八、变更福建省晋江市人民法院(2018)闽0582民初3108号民事判决第十一项为：李献修应向吴秀菊支付自2011年9月至2016年10月的房产税37200元，该款从吴秀菊应付房屋占有使用费中抵扣。 九、撤销福建省晋江市人民法院(2018)闽0582民初3108号民事判决第四、十二项； 十、驳回李献修的其他诉讼请求； 十一、驳回吴秀菊的其他反诉请求。 本案一审案件受理费20463元，由李献修负担7652元，吴秀菊负担12811元；反诉费20791元，由李献修负担13062元，吴秀菊负担7729元；鉴定费95000元，由李献修、吴秀菊各负担47500元(鉴定费已向鉴定机关支付，吴秀菊多支付部分从其应付房屋占有使用费及利息中抵扣)。二审案件受理费41254元，由李献修负担20714元，吴秀菊负担20540元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本判决为终审判决。 审判长  林海峰 审判员  尹立新 审判员  刘志健 二〇二〇年十二月二十八日 书记员  庄晓思 引用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。