北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初11939号原告（反诉被告）：王素琴，女，1976年10月25日出生，汉族，个体经营者，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：黄殿新，内蒙古蒙和律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京高粱花餐饮有限公司，住所地北京市丰台区丰葆路168号北京国际花园197号1-2层197-7号。法定代表人：王俊卿，董事。委托诉讼代理人：慎俊峰，男，该公司行政专员。委托诉讼代理人：吴昕栋，北京德恒律师事务所律师。原告（反诉被告）王素琴与被告（反诉原告）北京高粱花餐饮有限公司（以下简称高粱花公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月21日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王素琴及其委托诉讼代理人黄殿新，被告（反诉原告）高粱花公司委托诉讼代理人慎俊峰、吴昕栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）王素琴向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告之间的《租赁合同》；2.判令被告返还押金46500元；3.判令被告返还租金10000元；4.判令被告返还进场费30000元；5.判令被告赔偿损失120000元；6.判令诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年3月28日，原被告签订《租赁合同》。合同约定原告王素琴承租甲方北京市马家堡新荟城购物中心三层A12号档口经营桥头排骨，租金为每月15500元，押三付一，进场费30000元。王素琴按约定交付押金46500元、租金15500元、进场费30000元。但由于被告的消防不合格（后期才知），只要消防部门一检查，美食城就要停业，去年就停业三次，每次停业好几天。2020年后，美食城停水停电至今，王素琴根本就无法营业，给王素琴造成巨大损失，致使合同目的根本不能实现，故诉至法院。被告（反诉原告）高粱花公司辩称：不同意王素琴的诉讼请求。1.我方同意解除《租赁合同》，但责任在王素琴，自2019年12月起王素琴一直拖欠我方的租金、公摊费，这是导致停电的根本原因。购物中心在营业前进行了整体消防验收合格，否则不可能对外开业，不存在消防验收不合格的问题。王素琴承租后在装修改造期间擅自更改、破坏了消防设施，并要求加装了燃气管道，导致在消防部门对购物中心例行消防安全检查时，被要求整改，其责任完全在王素琴。根据法律规定，我方有权解除《租赁合同》，合同解除时间为约定的租赁期限届满之日，即2020年4月24日。合同解除后，王素琴仍应按照合同约定的租金标准，支付合同解除之日至实际腾退房屋期间的占有使用费。2.王素琴要求返还押金和租金，无法律及合同依据。王素琴支付的押金不足以支付其拖欠租金的滞纳金，其无权要求返还2020年3月份的租金。3.进场费系商业租赁行业约定俗成的费用，系我方向王素琴提供空调、水电、消防、燃气等基础设施所支出的成本，该笔费用不属于押金，无论王素琴是否中途退租或者合同是否解除、终止，进场费均不予退还。4.王素琴要求赔偿其损失无法律及事实依据。《租赁合同》的解除系王素琴单方违约造成的，且其并未举证证明其损失。即使存在损失，根据《租赁合同》约定的租赁期，截至王素琴起诉之日，租赁期间已至届满，即使判令我方予以赔偿，也应根据剩余租赁期间的比例予以折算，而不是我方予以全部赔偿，否则有违公平原则。高粱花公司向本院提出反诉请求：1.判令王素琴支付2019年12月租金3500元、公摊费1000元及其滞纳金22275元（以4500元为基数，按照3%/日，自2019年11月25日起暂计算至2020年5月7日，实际计算至缴清之日）；2.判令王素琴支付2020年1月租金3500元、公摊费1000元及其滞纳金18225元(以4500元为基数，按照3%/日，自2019年12月25日起暂计算至2020年5月7日，实际计算至缴清之日）；3.判令王素琴支付2020年2月租金15500元、公摊费1000元及其滞纳金51480元（以16500元为基数，按照3%/日，自2020年1月25日起暂计算至2020年5月7日，实际计算至缴清之日）；4.判令王素琴支付2020年3月租金5500元、公摊费1000元及其滞纳金14235元（以6500元为基数，按照3%/日，自2020年2月25日起暂计算至2020年5月7日，实际计算至缴清之日）；5.判令王素琴支付2020年4月租金12400元（自2020年4月1日至2020年4月24日，15500/30*24）、公摊费1000元及其滞纳金17688元（以13400元为基数，按照3%/日，自2020年3月25日起暂计算至2020年5月7日，实际计算至缴清之日）；6.判令王素琴支付2020年4月25日至返还房屋之日期间的占有使用费6716.67元（暂计算至2020年5月7日，15500元/30*13，实际支付至腾退返还之日）；7.判令王素琴支付擅自退租违约金93000元；8.判令王素琴承担本案的诉讼费用。事实和理由：王素琴拖欠房屋租金，应按照合同第六条第九款之约定支付滞纳金；王素琴起诉解除租赁合同构成擅自退租，应按照合同第八条第三款之约定支付违约金，并应按照月租金15500元之标准，支付自2020年4月25日起至实际返还房屋之日期间的占有使用费。王素琴对高粱花公司的反诉辩称：不同意高粱花公司的反诉请求。我已交纳2019年12月的租金和公摊费。反诉请求第二项实际也是这个租金，租金以及公摊费王素琴已经全部缴纳，不存在违约，反而由于高粱花公司违约给王素琴造成损失，应支付王素琴违约金。消防不合格跟王素琴没有关系，王素琴也没有改燃气管道，燃气管道是高粱花公司装的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2019年3月28日，高粱花公司（甲方）与王素琴（乙方）签订《北京高梁花餐饮有限公司美食城租赁合同》，约定：甲方在位于北京市马家堡新荟城购物中心三层F-14-15欲品食代美食城项目，为乙方提供餐饮经营档口；租赁期限为一年，自2019年4月25日起至2020年4月24日止；乙方承租甲方A12号档口，面积约为18平方；租赁档口仅限于餐饮经营用途，乙方经营品牌为桥头排骨，经营品种包括炸排骨、烤排骨、鸡排等；租金缴纳方式：乙方可以以支票、现金或转账的方式向甲方支付租金，租金交纳方式为押三个月付一个月，乙方应提前一周支付下月的租金；档口租金为15500元/月；本协议签订之日，乙方一次性向甲方交纳进场费为3万元；乙方按月向甲方交纳公摊费，公摊费用于保洁等公共费用支出；乙方需每月自行交纳冷水费、电费、燃气费等费用，水费、电费、燃气费用均以商场收费为标准，若国家调整水、电、燃气费用则甲方可进行相应调整；乙方应按本合同约定的时间向甲方交纳租金和其他费用，并在约定时间内补足应交纳的租金和其他费用，否则应承担违约责任并须向甲方交纳滞纳金，滞纳金按日计算，按交纳所欠金额的日3%交纳滞纳金；因甲方原因出现管理不当、严重违反双方约定和企业制度造成乙方无法正常经营，甲方应按乙方上一年同期销售业绩进行核算给与乙方合理赔偿；若乙方擅自退租、分租或转租的，则乙方的押金将不予退还，乙方还须向甲方支付与终止当期6个月租金等额的一笔违约金，且甲方保留向乙方追偿的权利；本协议签订后双方应遵照执行，一方不履行或不完全履行的视为违约，违约方应赔偿给对方带来的全部直接和间接经济损失，承担相关的法律责任。未尽事宜，或需变更事项经双方协商一致另行签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力，如有冲突以补充协议为准。合同签订后，王素琴向高粱花公司交纳了押金46500元、进场费30000元及2019年11月份之前的租金。现双方一致确认王素琴分别交纳2019年12月和2020年1月的租金12000元，2020年2月未交纳租金，2020年3月交纳租金10000元。王素琴承认自己未交2019年11月、2020年1月、2020年2月的公摊费，主张2020年3月的公摊费双方说好从押金里扣，其2020年4月之后就未再交费。王素琴主张其损失共包括：装修损失50000元、加盟费等经营损失60000元、原材料损失10000元。为证明其主张及抗辩意见，王素琴另提交如下证据：1.其与高粱花公司工作人员的微信聊天记录，欲证明租金后调整为12000元。高粱花公司质证认为微信聊天记录仅能证明双方就费用进行沟通，具有协商性质，并没有免除租金和公摊费的意思表示。根据租赁合同的约定，合同变更需另行签订补充协议。2.房传奇出具的证明及身份证复印件一份，欲证明租赁面积不足合同约定的18平米，只有14平米。高粱花公司不认可该证言的真实性。3.消防安全检查合格证、陈士鹏、李杰出具的书面证言及身份证复印件，欲证明消防安全检查合格证是2019年10月8日签发的，此前由于未取得合格证导致其无法正常营业。高粱花公司质证认可消防安全检查合格证的真实性和合法性，但不认可关联性和证明目的。高粱花公司不认可书面证言的真实性，并主张其与证人亦存在纠纷，证言不具客观性。4.免除2月租金的通告，欲证明商场承诺因疫情影响，将全免涉案马家堡新荟城购物中心商户2月的租金。高粱花公司质证否认该证据的真实性及与本案的关联性。5.解除合同通知书，欲证明高粱花公司已向同昌盛业发出解除美食城整体房屋租赁的通知。高粱花公司质证否认该证据的真实性。6.《特色饮食技术项目服务合同书》及收费收据、与经理的聊天记录、光盘、与原材料提供者的货物清单及转账记录、工人工资的转账记录，欲证明自己的损失。高粱花公司质证不认可上述证据。7.其作为甲方与作为乙方的秦皇岛馨晟餐饮管理有限公司于2019年3月21日签订的《特色饮食技术项目服务合同书》及收据，用以证明其加盟费等损失。该份合同书载明：项目名称：桥头排骨；自本合同签订之日，甲方向乙方支付技术运营服务费等人民币60000元整；本合同有效期为一年，自2019年3月21日至2020年3月20日。收据载明上述合同签订当日，王素琴向秦皇岛馨晟餐饮管理有限公司支付61000元。高粱花公司对上述证据的证明目的不予认可，认为王素琴提交的一份《特色饮食技术项目服务合同书》中约定的服务范围为北京市海淀区，但在其提交的另一份《特色饮食技术项目服务合同书》中约定的服务范围为北京市海淀区、丰台区，怀疑该证据系伪造或篡改，同时认为该合同书的签订日期早于租赁合同的签订日期，故否认与本案的关联性。庭审中，王素琴主张由于消防不合格，其屡次被责令停业，停业时间较长的有三次：2019年4月25日至5月18日，2019年8月11日至8月13日，2019年9月25日至10月3日。高粱花公司分三次共免除其一个月的租金。高粱花公司认可因消防整改王素琴于2019年9月25日至10月3日停业整改，其免除了王素琴一个月的租金，但主张停业是因王素琴擅自改动消防设施所致。王素琴主张其承租的档口于2020年3月6日停电一天，3月7日晚至3月9日停电，3月10日来电后晚上又停电至法庭辩论终结前，停电后其自档口搬离。高粱花公司认可自2020年3月11日起对王素琴承租的档口停电至法庭辩论终结前。高粱花公司提交的《中断能源供应通知函》中载明同昌盛业新荟城贰（北京）商业管理有限公司通知高粱花公司由于其拖欠2020年1月至3月的租金、管理费及推广费等费用，决定将于2020年3月6日中断水、电、燃气、空调等能源供应。本院认为：《北京高粱花餐饮有限公司美食城租赁合同》系王素琴与高粱花公司的真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，应为有效，双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。根据合同相对性原则，高粱花公司欠付商场租金导致商场对包括王素琴承租的档口在内的区域停电，应当认定为高粱花公司对王素琴违约。王素琴虽欠付部分款项，但从欠付数额并结合疫情原因来看，远达不到高粱花公司有权以停电来行使同时履行抗辩权的程度。因此可以认定高粱花公司不能保证房屋正常使用，王素琴享有单方解除权，合同解除时间为本院向高粱花公司送达本案起诉状副本之日，即2020年4月22日，现王素琴再次要求解除合同，本院不予支持。高粱花公司主张王素琴支付退租违约金，本院亦不支持。王素琴主张双方变更租金为12000元及其已经交纳了2019年12月的公摊费，高粱花公司不予认可，王素琴提交的证据不足以证明上述主张，故本院不予采信。疫情势必会对王素琴承租档口经营餐饮造成一定影响，本院酌情确定2020年2月1日至2020年3月5日的租金。双方对停电时间存有争议，高粱花公司提交的《中断能源供应通知函》与王素琴主张自2020年3月6日开始停电的主张相印证，故本院确定停电时间自2020年3月6日开始，停电后虽于2020年3月10日来电一天，但王素琴无法正常使用档口，故高粱花公司主张自2020年3月6日起的租金、占有使用费、公摊费，本院不予支持。王素琴交纳了2020年3月份的租金10000元，本院从其应补交的2020年2月1日至2020年3月5日的租金中予以扣除。因公摊费系用于保洁等费用支出，本院结合费用用途、认定该项费用在疫情期间亦不予减免。即王素琴应支付2019年12月至2020年3月5日的公摊费，超出部分无须支付。王素琴无正当理由未全额支付2019年12月和2020年1月的租金和公摊费，应依照合同约定承担违约责任，但双方约定的滞纳金标准明显过高，本院酌情予以调整。因疫情原因，本院对2020年2月1日至3月5日的租金及公摊费的滞纳金，不予支持。因本院已认定王素琴自2020年3月6日起无须支付租金及公摊费，故对相应滞纳金，本院亦不予支持。因王素琴享有单方解除权，故高粱花公司应当返还押金46500元。双方对进场费的性质及用途无法达成一致，故本院结合本案情节认定餐饮公司应当将王素琴无法正常使用档口后的进场费予以返还。因高粱花公司原因导致档口停电，王素琴无法正常使用房屋，应当向王素琴承担违约责任。王素琴提交的证据不足以充分证明其损失数额，本院酌情确定装修损失为6000元，原材料损失为5000元，加盟费等经营损失35000元。王素琴主张承租档口的面积不符合合同约定，根据双方签订的合同，王素琴承租的标的物是特定的档口，合同目的是使用该档口经营餐饮，而非承租特定面积的场地，面积的小范围差异不影响合同目的的实现，且在合同履行期内，王素琴基本按照合同约定的租金标准支付租金，故其所持的面积不符合合同约定应予减免租金的主张，依据不足。王素琴主张因消费设施不合格，档口频繁被停业，由于双方一致认可高粱花公司减免了一个月租金，王素琴未提交充分的证据证明停业的原因在高粱花公司及此后档口仍因消防原因停业。故该主张亦不能成为减免租金的理由。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、北京高粱花餐饮有限公司于本判决生效之日起七日内退还王素琴押金46500元、进场费4027元；二、北京高粱花餐饮有限公司于本判决生效之日起七日内支付王素琴装修损失6000元、原材料损失5000元、经营损失35000元；三、王素琴于本判决生效之日起七日内支付北京高粱花餐饮有限公司二〇一九年十二月一日至十二月三十一的租金3500元、公摊费1000元；并以4500元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付自二〇一九年十一月二十四日起至实际给付之日止的滞纳金；四、王素琴于本判决生效之日起七日内支付北京高粱花餐饮有限公司二〇二〇年一月一日至一月三十一日的租金3500元、公摊费1000元；并以4500元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算支付自二〇一九年十二月二十五日起至实际给付之日止的滞纳金；五、王素琴于本判决生效之日起七日内支付北京高粱花餐饮有限公司二〇二〇年二月一日至三月五日的租金2000元、公摊费1000元；六、驳回王素琴其他诉讼请求；七、驳回北京高粱花餐饮有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4398元，由王素琴负担2331元（已交纳），由北京高粱花餐饮有限公司负担2067元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费5335元，由王素琴负担429元（于本判决生效之日起七日内交纳），由北京高粱花餐饮有限公司负担4906元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  董利娟二〇二〇年十二月三十日书记员  孙德一