广西壮族自治区河池市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂12民终2222号 上诉人（一审被告）：河池市旺达诚信商贸有限公司，住所地：广西壮族自治区河池市新建路39号4楼，统一社会信用代码:91451200574593431Y。 法定代表人：杨荣，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄雷，广西桂金星律师事务所律师。 被上诉人（一审原告）：覃国英，男，1937年11月20日出生，壮族，住广西壮族自治区柳州市柳北区。 被上诉人（一审原告）：南宁卓著商贸有限公司，住所地：广西壮族自治区南宁市共和路168号168大厦三楼,统一社会信用代码：914501027597787076。 法定代表人：覃国英，该公司总经理。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：曾镜同，广西元胜律师事务所律师。 一审被告：杨荣，男，1982年1月31日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市兴宁区。 委托诉讼代理人：黄雷，广西桂金星律师事务所律师。 上诉人河池市旺达诚信商贸有限公司（以下简称旺达公司）、一审被告杨荣与被上诉人南宁卓著商贸有限公司（以下简称卓著公司）、被上诉人覃国英房屋租赁合同纠纷一案，不服河池市金城江区人民法院作出（2020）桂1202民初1747号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人旺达公司上诉请求：撤销一审判决，并依法改判驳回被上诉人在一审中的全部诉讼。事实和理由如下：一、一审判决认定双方于2019年5月20日签订《房屋租赁合同》，于2020年5月15日解除错误；二、被上诉人以“经营困难”主张解除合同没有事实和法律依据，本案是由被上诉人一方的过错导致双方合同无法履行，一审判决旺达公司退回租金、合同保证金及资金占用费没有法律依据。根据上述事实和有关法律规定，请求二审法院依法撤销一审判决，并予以改判。 被上诉人卓著公司、覃国英答辩称，一审判决认定事实清楚，审理程序合法，适用法律正确，处理结果适当。上诉人旺达公司的上诉理由不成立，请求二审依法驳回上诉，维持原判。 被上诉人卓著公司、覃国英一审起诉请求：一、请求确认双方2019年5月20日签订的房屋租赁合同于2020年3月21日解除；二、旺达公司、杨荣共同退回保证金60000元给卓著公司、覃国英，并以60000元为基数，按年利率6%的标准，支付给卓著公司、覃国英自2020年4月16日起至本案生效判决确定的履行期限最后一日止的资金占用利息（至卓著公司、覃国英起诉时止，利息为443.84元）；三、旺达公司、杨荣共同退回给卓著公司、覃国英2020年4月11日至2020年3月20日的租金95835.62元，并以95835.62元为基数，按年利率6%的标准，支付给卓著公司、覃国英自2020年4月16日起至本案生效判决确定的履行期限最后一日止的资金占用利息（至卓著公司、覃国英起诉时止，利息为762.32元）；四、本案诉讼费用由旺达公司、杨荣负担。 一审法院认定事实：卓著公司系自然人投资或控股的有限责任公司，法定代表人为覃国英；旺达公司系自然人投资或控股的有限责任公司，法定代表人为杨荣。2014年5月19日，以杨荣为甲方（出租方）与卓著公司为乙方（承租方）签订了一份《房屋租赁合同书》，约定甲方将坐落于河池市，即红楼）楼房（一楼）5间占地面积约200㎡的门面出租给乙方；租赁期限为五年，即从2014年5月15日起到2019年6月15日，租金从2014年6月15日起算；2014年6月15日至2017年6月14日每年租金为480000元，一次性交完一年租金，并提前一个月交纳；2017年6月15日至2019年6月14日每年租金为528000元；合同保证金为60000元，合同到期后双方不再续签合同的，甲方于3日内不计息退还保证金给乙方。2014年5月13日和2014年5月20日，覃国英通过覃琪的账户向杨荣的账户分别转入10000元和530000元，其中包括2014年6月15日至2015年6月14日的租金480000元和合同保证金60000元。2015年8月1日，卓著公司向杨荣提交《关于降低房租租金的申请》，杨荣于2015年9月14日批示“同意每年降租金5万元整（¥50000.00），时间从2015年9月1日起执行”。覃国英向杨荣如数支付了租金。上述合同期限临近时，2019年5月20日，以旺达公司、杨荣为出租方（甲方）、卓著公司、覃国英为承租方（乙方）签订一份《房屋租赁合同书》，合同第一条约定“租赁铺面坐落在河池市，即红楼）楼房（一楼），5间门面占地面积约200㎡，门头共约13米，房屋质量良好，甲方保证产权清晰无纠纷。”第二条约定“租赁期限从2019年6月15日起到2024年12月31日。”第三条约定：“租金和保证金的约定：1、从2019年6月15日起到2024年12月31日每年租金为人民币：伍拾叁万元整（¥530000.00），合同期内租金不变，一次性交完一年租金，并提前一个月交纳。2、合同保证金为人民币陆万元整（¥60000.00），合同到期后双方不再续签合同的，甲方于3日内不计息退还保证金给乙方，否则甲方按年租金的2%每日缴纳滞纳金给乙方，租金不含税票。”第十条约定“合同解除的条件：在合同期内甲方不可以任何理由提前终止本合同，如因国家政策和城建发生重大变化和调整等不可抗拒的原因，导致甲方必须终止合同时，甲方应在接到相关部门的通知后3天内告知乙方，甲乙双方共同协商解决。但属于甲方个人商业行为等主观原因造成提前终止本合同的视为违约，除了双倍返还乙方交纳的合同保证金外，还应该全额赔偿由此给乙方造成的所有装修损失、品牌损失、经营损失、人力物力等损失。合同期内因租金高乙方实在经营困难的，可以提前三个月书面申请解除合同，但是至少保证还有三年半的租期以上，甲方应理解同意并退回剩余租金及合同保证金”第十四条约定“甲方指定账户：农村信用社，杨荣6229920500149962727”。该合同的落款处，杨荣在”甲方”一栏签字并加盖了旺达公司的印章，覃国英在“乙方”一栏签字并加盖了卓著公司的印章。2019年5月27日，卓著公司通过覃琪的账户向杨荣交纳了2019年6月15日至2020年6月14日的租金共计530000元。2019年12月，覃国英向杨荣提出解除房屋租赁合同申请，旺达公司不同意，并于2019年12月31日通过微信答复覃国英：“贵方依《合同》第十条要求解除合同。要求解除合同应基于①租金高，②乙方实在经营困难，方才申请解除合同，但贵方未提供证据。依合同约定，我方不同意解除合同。”2020年1月12日，覃国英通过微信向杨荣发出《关于解除房屋租赁合同的函》，书面告知：“1、我方因经营困难无法再继续经营，定于2020年3月21日撤离该铺面，正式与您解除2019年5月20日签定的房屋租赁合同。2、按合同约定，请您退回我方押金人民币陆万元整（¥60000.00）和剩余租金壹拾贰万伍仟叁佰柒拾元整（¥125137.00元），共计人民币壹拾捌万伍仟壹佰叁拾柒元整（¥185137.00元）。”因旺达公司、杨荣不同意，双方协商未果。2020年6月12日，卓著公司、覃国英提起了本案诉讼。同时查明，2020年2月18日，旺达公司、杨荣在争议的铺面张贴“旺铺招租”的招牌。2020年5月15日，覃国英将该争议的铺面钥匙(一把)交给旺达公司。诉讼中，卓著公司表示2014年5月19日和2019年5月20日分别签订的房屋租赁合同的当事人一方实为覃国英而非卓著公司，卓著公司在房屋租赁合同上盖公章的真实意图是起见证作用，同时表示“如果人民法院判决杨荣或者河池市旺达诚信商贸有限公司仅仅向覃国英履行义务、承担责任，我公司表示同意，没有异议。” 一审法院认为，一、关于2019年5月20日签订的《房屋租赁合同书》是否合同有效、本案当事人主体是否适格的问题。2019年5月20日签订《房屋租赁合同书》时，合同落款加盖了卓著公司、旺达公司的公章，本案的合同相对方是卓著公司、旺达公司，故卓著公司、旺达公司作为本案主体适格。该合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。基于合同签订后系覃国英支付租金的事实，且诉讼中卓著公司作出“如果人民法院判决杨荣或者河池市旺达诚信商贸有限公司仅仅向覃国英履行义务、承担责任，我公司表示同意，没有异议。”的表示系未损害旺达公司的权利，因此，覃国英亦为本案的一审原告；杨荣作为一审被告的主体不适格。 二、关于2019年5月20日签订的《房屋租赁合同书》是否已经解除及解除时间如何确定的问题。2019年5月20日双方签订协议后，覃国英于2019年5月27日向旺达公司缴纳了第一年的房屋租金530000元。之后，卓著公司、覃国英要求解除《房屋租赁合同书》，并于2020年1月8日通过微信向旺达公司申请解除合同，遭到旺达公司拒绝后，于2020年1月12日向旺达公司发出《关于解除房屋租赁合同的函》，2020年5月15日，旺达公司已经收到讼争的铺面钥匙，故卓著公司、覃国英的行为符合双方于2019年5月20日签订的《房屋租赁合同书》第十条“……合同期内因租金高乙方实在经营困难的，可以提前三个月书面申请解除合同，但是至少保证还有三年半的租期以上，甲方应理解同意并退回剩余租金及合同保证金”的约定，故双方2019年5月20日签订的《房屋租赁合同书》已于2020年5月15日解除。三、关于卓著公司、覃国英的诉讼请求是否应得到支持的问题。因卓著公司、覃国英2019年6月15日至2020年6月14日的房屋租金，如上所述，双方2019年5月20日签订的《房屋租赁合同书》已于2020年5月15日解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，旺达公司应将2020年5月15日至2020年6月14日的房屋租金44166元（530000元/年÷12个月）以及合同保证金60000元退还给卓著公司、覃国英，因此，对卓著公司、覃国英主张由旺达公司退回房屋租金及合同保证金并支付资金占用期间利息的诉讼请求，一审法院予以支持，但卓著公司、覃国英请求旺达公司退回从2020年4月16日起至2020年6月15日止的租金，一审法院无法全部支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条第二款、第九十七条之规定，判决：一、原告南宁卓著商贸有限公司与被告河池市旺达诚信商贸有限公司于2019年5月20日签订的《房屋租赁合同书》，于2020年5月15日解除；二、由被告河池市旺达诚信商贸有限公司退回房屋租金44166元及相应的资金占用费（资金占用费的计算：以本金44166元为基数、从2020年5月16日起、按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给原告覃国英； 三、由被告河池市旺达诚信商贸有限公司退回合同保证金60000元及相应的资金占用费（资金占用费的计算：以本金60000元为基数、从2020年5月16日起、按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给原告覃国英；四、驳回原告南宁卓著商贸有限公司、覃国英的其他诉讼请求。案件受理费3585元（原告已预交），由原告覃国英负担1185元，被告河池市旺达诚信商贸有限公司负担2400元。 二审期间，双方当事人均未提交新证据。 本院经二审查明，一审法院查明的情况属实，本院予以确认。 根据各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：被上诉人主张解除合同是否合法？ 本院认为：1、旺达公司主张，卓著公司解除合同的条件尚未成就，即并不存在“经营困难”情形。卓著公司2020年3月31日撤场的行为属于单方行为，其将争议铺面钥匙交给旺达公司的工作人员也不表示旺达公司同意解除合同，因此双方签订的租赁合同尚未解除。本院认为，双方于2019年5月20日签订的《房屋租赁合同书》第十条约定：“……合同期内因租金高乙方实在经营困难的，可以提前三个月书面申请解除合同，但是至少保证还有三年半的租期以上，甲方应理解同意并退回利余租金及合同保证金”。经查，卓著公司原本经营花花公子与花雨伞两个服装品牌，由于销售困难，花雨伞实业有限公司在2019年12月5日取消了卓著公司的花雨伞品牌经营权，从该事实可以推定出卓著公司经营困难。卓著公司2020年5月15日离场，基于2020年1月8日其通过微信向旺达公司申请解除合同，并于2020年1月12日向旺达公司发出《关于解除房屋租赁合同的函》，也符合合同约定的“提前三个月”通知解除，本院认为，卓著公司在遭遇经营困难后，提前三个月发出书面解除合同，且于2020年5月15日将铺面钥匙交给旺达公司，符合合同约定的解除条件，双方的《房屋租赁合同书》已经合法解除。旺达公司认为是卓著公司单方违约解除合同，该主张没有事实和法律依据，本院不予支持。2、如前所述，卓著公司与旺达公司签订的《房屋租赁合同书》已经合法解除，依照合同约定，旺达公司应当退回剩余租金、合同保证金。卓著公司主张旺达公司还应支付剩余租金、合同保证金占用期间的利息，符合法律规定，本院予以支持。一审计算的退回租金、合同保证金及资金占用费正确，本院予以维持。 综上所述，上诉人旺达公司的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，实体处理得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审受理费2383.32元（上诉人已预交），由上诉人河池市旺达诚信商贸有限公司承担。 本判决为终审判决。 审 判 长  祝 贺 审 判 员  韦 媛 审 判 员  张桂生 二〇二〇年十二月二十八日 法官助理  韦 浪 书 记 员  梁 捷