北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初20134号原告：罗建中，男，1982年9月27日出生，汉族，北京通齐百味食品有限公司法定代表人，住四川省荣县。委托诉讼代理人：王艳华，北京盈科（天津）律师事务所律师。被告：姜健，女，1977年2月14日出生，汉族，套娃小镇餐饮管理有限公司法定代表人，住北京市大兴区。被告：刘洪彬（系被告姜健之夫并兼其委托诉讼代理人），1973年4月20日出生，汉族，套娃小镇餐饮管理有限公司经理，住北京市大兴区。原告罗建中与被告姜健、被告刘洪彬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗建中及其委托诉讼代理人王艳华，被告刘洪彬（兼被告姜健的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗建中向本院提出诉讼请求：1.判决确认罗建中与刘洪彬的房屋租赁关系于2018年7月31日解除；2.判令刘洪彬和姜健返还房屋质量保证金50000元及利息（以50000元为基数，自2018年8月1日起至实际支付之日止，按贷款市场报价利率计算）；3.判令刘洪彬和姜健退还多收取的房租8755元及利息（以8755元为基数，自2018年8月1日起至实际支付之日止，按贷款市场报价利率计算）；4.判令刘洪彬和姜健支付32996元拆迁设备搬离补偿金及利息（以32996元为基数，自2018年8月1日起至实际支付之日止，按贷款市场报价利率计算）；5.本案的诉讼费由刘洪彬和姜健承担。事实和理由：2017年1月9日，罗建中与刘洪彬签订《租赁合同》，约定罗建中租赁刘洪彬位于北京市大兴区黄村镇侯村市场路南侧（厂区A栋间）的房屋，共计452平方米，年租金为197976元，即月租金16498元，押质量保证金50000元，由罗建中向刘洪彬的妻子姜健转账50000元，案外人白春雷开具50000元的质保金收据。房屋租赁期限为一年，自2017年5月15日起至2018年5月14日止，《租赁合同》第十三条第五款约定，合同履行期间，如遇拆迁的，刘洪彬同意给予罗建中两个月车间租金标准的设备搬离补偿金。合同到期后，双方协商继续履行合同，虽未续签书面租赁合同，但罗建中向刘洪彬先行支付了50000元的房屋租金后，因租赁房屋要拆迁，罗建中于2018年7月31日将房屋交付给刘洪彬，但刘洪彬至今未将质量保证金50000元、多交的房屋租金8755元、拆迁设备搬离补偿金32996元支付给罗建中。罗建中无奈特诉至贵院，请贵院依法裁决以维护罗建中的合法权益。刘洪彬和姜健辩称，不同意罗建中诉求。2018年跟所有租户没有续签合同，从2018年1月开始陆陆续续都有人搬走了。因为罗建中在2017年1月10日进场后就开始进行了装修改造，增加了混凝土、沙子等花费大概十多万，但是在《租赁合同》中第10条第3款，改造的部分要恢复原状，如果不恢复原状押金不退。刘洪彬交付给罗建中的房屋之前是2公尺厚的大理石，罗建中租赁后在原大理石地面上浇筑混凝土10公分厚，并做了环氧地坪。罗建中交的50000元质量保证金不够恢复到租赁之前大理石地面的费用，所以，质量保证金不予退还。刘洪彬和姜健不同意给设备搬离补偿款，2018年的合同已经履行完毕，双方没有再续签合同，后来是口头约定了，罗建中拿已经终止的合同来要2018年5月15日以后的搬离补偿款不符合事实和法律依据。罗建中搬走后水费、汽费、物业费还没有结算，若与房租折抵多退少补后，罗建中还差刘洪彬的钱。罗建中是2018年8月份以后才搬走的，不认可罗建中说的2018年7月31日搬走的。本院经审理认定的事实如下：2017年1月9日，罗建中（乙方，承租方）与刘洪彬（甲方，出租方）签订《租赁合同》，约定甲方出租标的物位于北京市大兴区黄村镇侯村市场路南侧，位于甲方厂区A栋间；第四条约定，租赁期限为一年，自2017年5月15日起至2018年5月14日止。第五条约定，租金为197976元每年。租金由乙方每年上付款，即2017年1月10日前付清。每逾期一日加收未付费用千分之五的违约金，逾期5日仍未付清，甲方有权终止《租赁合同》，有权要求乙方撤离甲方的厂区，有权要求乙方赔偿甲方的损失。另同时支付加盟费20000元，质量保证金50000元；合同第十三条第五款约定，在本合同履行期间，如遇占地拆迁，在拆迁公告之日本合同自动终止，双方互不承担违约责任。甲方同意给予乙方两个月车间租金标准的设备搬离补偿。乙方放弃添附装修物等补偿，拆迁所获所有补偿全部归甲方所有，与乙方无关。2017年9月5日，罗建中向刘洪彬交纳质量保证金50000元。合同到期后，罗建中继续租用涉案场地，2018年3月21日，罗建中向刘洪彬支付2018年5月14日之后的租金50000元。涉案厂房因政府通知需要腾退，罗建中主张其于2018年7月31日搬离，刘洪彬主张罗建中2018年8月以后搬离，具体日期不清楚，双方没有进行交接。另查，涉案厂区没有所有权证，没有建设工程规划许可证。刘洪彬称系其自己在集体土地上盖的厂房。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案涉案房屋未取得合法的建设工程规划审批手续，故本院认定罗建中与刘洪彬于2017年1月9日签订的《租赁合同》无效。罗建中要求确认合同解除的诉讼请求，本院不予支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。罗建中向刘洪彬交纳了质量保证金50000元，刘洪彬应当予以退还。故对罗建中要求刘洪彬退还质量保证金50000元的诉讼请求，本院予以支持。对罗建中要求刘洪彬支付利息的诉讼请求，本院不予支持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。结合罗建中提交的微信聊天记录，通知2018年8月1日将断水断电，罗建中主张其于2018年7月31日搬离涉案房屋，刘洪彬虽不认可，但未提交证据证明具体搬离涉案房屋的时间，故本院对罗建中的主张予以采纳。参考《租赁合同》中约定的租金标准，2018年5月15日至2018年7月31日的房屋占有使用费应为41245元。2018年3月21日罗建中向刘洪彬转账50000元，故对罗建中要求刘洪彬退还多收取的8755元的诉讼请求，本院予以支持。对罗建中要求刘洪彬支付利息的诉讼请求，本院不予支持。关于拆迁设备搬离补偿金及利息的诉讼请求。因《租赁合同》租赁合同无效，罗建中依据《租赁合同》第十三条第五款约定，要求刘洪彬支付两个月车间租金标准的设备搬离补偿金及利息的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。刘洪彬抗辩称罗建中水费、汽费、物业费还没有结清，但其未提交证据证明罗建中拖欠水费、汽费、物业费的数额，故本院对该主张不予采纳。刘洪彬抗辩称罗建中未将涉案产地的地面恢复原状，因《租赁合同》无效，刘洪彬依据《租赁合同》第十四条第三款要求罗建中恢复原状的抗辩意见，本院不予采纳。关于罗建中要求刘洪彬之妻姜健共同承担责任的诉讼请求，因刘洪彬为《租赁合同》相对方，故对罗建中要求姜健承担责任的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款规定，判决如下：一、确认罗建中与刘洪彬于2017年1月9日签订的《租赁合同》无效；二、刘洪彬于本判决生效之日起十日内退还罗建中质量保证金50000元；三、刘洪彬于本判决生效之日起十日内退还罗建中房屋占有使用费8755元；四、驳回罗建中的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1150元，由罗建中负担575元（已交纳），由刘洪彬负担575元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李玮唯二〇二〇年十二月二十三日法官助理 常欣月书 记 员 赵宝维