广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初26878号原告：梁海太，男，1980年8月16日出生，汉族，住广东省佛山市南海区×××××××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××214。委托诉讼代理人：杨绮珊，广东树本律师事务所律师。委托诉讼代理人：何嘉欣，广东树本律师事务所律师。被告：佛山盛明置业有限公司，住所地广东省佛山市南海区×××××××××盛明广场，统一社会信用代码914×××××××××××051K。法定代表人：梁某1。被告：佛山市盛明投资咨询有限公司，住所地广东省佛山市南海区×××××××××××××××××××××，统一社会信用代码914×××××××××××058L。法定代表人：梁某1。上述两被告共同委托诉讼代理人：梁溢华，男，公司员工。被告：珠海市昶大装饰工程有限公司，住所地广东省珠海市横琴新区×××××××××-24219，统一社会信用代码91440400MA4W2WLJ0M。法定代表人：卢某1。原告梁海太诉被告佛山盛明置业有限公司（以下简称盛明置业公司）、佛山市盛明投资咨询有限公司（以下简称盛明投资公司）、珠海市昶大装饰工程有限公司（以下简称昶大公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案，依法适用简易程序于2020年11月19日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人何嘉欣，被告盛明置业公司和盛明投资公司的共同委托诉讼代理人梁溢华到庭参加诉讼。被告昶大公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告盛明置业公司签订的《物业使用权转让合同》以及《盛明广场装修协议》；2.解除原告与被告昶大公司签订的《装修设计、装修材料定购协议》；3.被告盛明置业公司向原告返还物业使用权转让款191500元并支付违约金(以191500为本金，自2019年10月2日起按日万分之五的标准计至实际清偿之日止，暂计至2020年10月10日为35906元)；4.被告盛明置业公司向原告返还装修款36500元并支付利息（利息以36500元为本金，自起诉之日起按年利率4.35%计至实际清偿之日止）；5.被告盛明投资公司对被告盛明置业公司的上述债务承担连带清偿责任；6.被告昶大公司向原告返还装修款30000元并支付利息(利息以30000元为本金，自起诉之日起按年利率4.35%计至实际清偿之日止)；7.本案诉讼费用由三被告承担。事实和理由：原告与被告盛明置业公司于2018年11月14日签订《物业使用权转让合同》、《盛明广场装修协议》，约定被告将位于广东省佛山市南海区××××××××××××××××××××××物业的使用权转让给原告，转让期二十年。合同签订后，原告合计已支付物业使用权转让款191500元，装修款36500元。转让合同第五条约定被告盛明置业公司应在2019年10月1日前将该物业交付乙方使用；第十条约定，被告盛明置业公司逾期超过90天交付的，原告有权解除合同，被告盛明置业公司向原告退还全部已收款项，并从应交付物业之日起按照本合同约定转让款每日千分之一的标准支付违约金。被告未能依约交付案涉物业，且逾期已超过90天。被告的行为已构成根本违约，应承担逾期交付责任。原告请求解除相关合同，请求被告返还原告已支付的款项及支付相应违约金和利息。原告与被告昶大公司于2018年11月14日签订的《装修设计、装修材料定购协议》基于与被告盛明置业公司间的租赁关系而签订，现原告请求一并解除，请求昶大公司退还装修设计及定购装修材料费。被告盛明置业公司系被告盛明投资公司独资成立的一人公司，被告盛明投资公司依法应当对被告盛明置业公司在经营期间所产生的债务承担连带清偿责任。被告盛明置业公司、盛明投资公司共同辩称，盛明置业公司同意解除涉案《物业使用权转让合同》及《装修协议》，并返还原告支付的物业使用权转让款，同时以原告支付的物业使用权转让款为本金，从合同约定物业交付日次日起按日万分之五的标准计付违约金（违约金以已付转让款的30%为上限），及同意返还原告支付的装修款36500元并以原告支付的装修款为本金，从立案之日起至付清款项之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予原告。被告盛明投资公司同意对被告盛明置业公司的债务承担连带责任。不同意原告的其他诉讼请求。被告昶大公司没有进行答辩。原告围绕其诉讼请求及主张的事实提交了证据，被告盛明置业公司、盛明投资公司没有向本院提交证据。被告昶大公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证与质证权利。被告盛明置业公司和盛明投资公司对原告提交与其有关的证据的真实性没有异议。本院经审查后确认原告提交全部证据材料的真实性并附卷佐证。综合本院采信的证据及当事人陈述，本院确认以下事实：2018年11月14日，原告（受让方、乙方）与被告盛明置业公司（转让方、甲方）签订《物业使用权转让合同》，约定甲方将西樵镇樵高路82号盛明广场项目自编3座×××××××号物业的使用权转让给乙方。物业使用权的转让期限为二十年，从本合同签订之日起计算，若乙方按本合同第四条约定付清使用权转让总价款的，则在约定的转让期限二十年届满后，甲方同意由乙方无偿继续享有该物业使用权至2051年12月30日止。总转让款金额为191500元，乙方采取分期付款的方式支付，首期转让款95752。余款95748元，在1年内平均分12期免息付清，从2018年12月28日至2019年11月28日期间，每个月一期，每期支付7979元。甲方在2019年10月1日前将该物业毛坯交付给乙方使用；甲方逾期交付物业超过90天的，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应退还全部已收款项，并从应交付物业之日起按照本合同约定转让款每日千分之一的标准向乙方支付违约金；乙方逾期付款超过30天的，甲方有权解除本合同，甲方选择解除合同的，乙方应按本合同约定物业使用权转让款总额的30%向甲方支付违约金。同日，原告（乙方、委托装修方）与被告盛明置业公司(甲方、受委托装修方)签订《装修协议》，约定乙方将其拥有物业使用权的涉讼物业，全权委托甲方进行装修，乙方于2018年11月14日前一次性支付装修费用36500元给甲方，乙方于2019年10月1日提供该使用权物业给甲方进行装修，并要求于2019年10月31日前完成装修并交付使用。同日，原告（乙方、委托装修方）与被告昶大公司(甲方、受委托装修方)签订《装修设计、装修材料定购协议》，约定乙方将其拥有物业使用权的涉讼物业，全权委托甲方进行前期装修图纸设计及定购装修材料，乙方于2018年11月14日前一次性支付装修设计费及定购装修材料费用30000元给甲方。同日，被告昶大公司向原告出具收据，确认收到原告交来盛明广场×××××××房装修款30000元。另查明，被告盛明置业公司是有限责任公司(外商投资企业法人独资)，其唯一股东为被告盛明投资公司。诉讼中，被告盛明置业公司陈述涉案物业所在楼栋尚未办理竣工验收备案。被告盛明置业公司确认原告已经支付了物业使用权转让款191500元及装修款36500元。2020年10月22日，原告提起本案诉讼。被告盛明置业公司于同年10月30日收到本院送达的应诉材料。本院认为，原告与被告盛明置业公司签订的《物业使用权转让合同》项下物业使用权转让期限实际应计至2051年12月30日，已超过法律规定的二十年租赁期限限制，则超出二十年的约定无效,其他有关租赁的约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《物业使用权转让合同》约定的物业交付期限于2019年10月1日届满，但截至本案庭审辩论终结之日，涉讼物业仍未办理竣工验收，尚未具备交付使用条件，原告诉请解除《物业使用权转让合同》，合理有据，本院予以支持。现涉讼《物业使用权转让合同》有效部分已经解除，涉讼《装修协议》及《装修设计、装修材料定购协议》丧失履行基础，亦应一并解除。因本案无证据表明原告在提起本案诉讼前曾以书面或其他方式通知被告盛明置业公司关于解除合同的相关事宜，故本院确认被告盛明置业公司收取本院送达的应诉材料之日（2020年10月30日）为上述《物业使用权转让合同》及《装修协议》解除之日。原告诉请被告盛明置业公司返还已付转让款191500元及装修款36500元，及被告昶大公司返还装修费30000元，符合法律规定，本院予以支持。与此同时，结合原被告的诉辩主张，本院综合考虑合同约定及履行情况、被告盛明置业公司过错程度、原告实际损失等因素，根据公平及诚实信用原则，酌情认定被告盛明置业公司以已付转让款191500元为本金，按日万分之五标准从逾期交付之日（2019年10月2日）起至实际清偿之日止计付违约金予原告，违约金以已付转让款30%即57450（191500×30%=57450）元为上限，并以已付装修款36500元为本金，从起诉之日（2020年10月22日）起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息予原告。超出上述核定的违约金及利息部分，本院不予支持。此外，因被告昶大公司对《装修设计、装修材料定购协议》的解除不存在过错，本院对原告关于被告昶大公司向其支付利息的诉请不予支持。被告盛明置业公司为法人独资的有限责任公司，被告盛明投资公司作为被告盛明置业公司的唯一股东，未举证证明被告盛明置业公司的财产独立于其财产，依法应对被告盛明公司的涉案债务承担连带责任。被告昶大公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告梁海太与被告佛山盛明置业有限公司于2018年11月14日签订的《物业使用权转让合同》中关于2019年10月1日至2039年9月30日期间的租赁约定于2020年10月30日解除；二、确认原告梁海太与被告佛山盛明置业有限公司于2018年11月14日签订的《装修协议》于2020年10月30日解除；三、解除原告梁海太与被告珠海市昶大装饰工程有限公司于2018年11月14日签订的《装修设计、装修材料定购协议》；四、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让款191500元并支付违约金（违约金以191500元为本金，从2019年10月2日起按日万分之五的标准计至实际清偿之日止，且以57450元为上限）予原告梁海太；五、被告佛山盛明置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还装修款36500元并支付利息（利息以36500元为本金，从2020年10月22日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；六、被告珠海市昶大装饰工程有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还装修设计费用及定购装修材料费用30000元予原告梁海太；七、被告佛山市盛明投资咨询有限公司对被告佛山盛明置业有限公司上述第四、五项确定的债务承担连带清偿责任。八、驳回原告梁海太的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，受理费2854.3元，财产保全费1839.53，合共4693.83元（原告已预交），由被告佛山盛明置业有限公司、佛山市盛明投资咨询有限公司共同负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。原告已预交的4693.83元诉讼费，在本判决发生法律效力后，经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 梁 哲二〇二〇年十二月九日书记员 李和仪