广东省阳山县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1823民初1304号原告：杨慕冰，女，1979年6月10日出生，汉族，住广东省佛山市三水区×××××××××××××××，公民身份号码：441×××××××********。被告：毛凤，女，1952年4月10日出生，汉族，住广东省阳山县×××××××××××××××××，公民身份号码：440×××××××********。被告：林世豪，男，1945年9月25日出生，汉族，住广东阳山县×××××××××××××××××××，公民身份号码：440×××××××********。原告杨慕冰与被告毛凤、林世豪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨慕冰到庭参加诉讼，被告毛凤、林世豪经本院传票传唤均无到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨慕冰向本院提出诉讼请求：1.判决确认原、被告双方签订的房屋转让协议合法有效；2.判决两被告协助原告办理位于阳山县×××××××××××××××××屋（现价值约350000元）的产权变更登记手续；3.本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：原告向两被告购买位于阳山县×××××××××××××××××屋，双方于2013年12月22日签订了房屋买卖合同。同日，原告依约支付购房款后，取得该房屋权属。后来，该房屋被征收。2020年1月16日，原告作为房屋所有权人与阳山县公有资产管理有限公司、阳山县自然资源局签订了《阳城镇通儒“城中村”单位（居民）房屋拆迁安置补偿协议》其中约定了原告同意征拆上述房屋，其房屋所有权证原件委托阳山县公有资产管理有限公司、阳山县自然资源局向县房管部分及土地管理部门予以注销，拆迁安置采用异地安置方式，安置地点位于阳山县×××××××侧（即南阳中学大门对面二期安置小区），安置房位于J幢10号12栋2梯四层402号，现原告已入住该安置房，但在办理房屋产权登记手续过程中，原、被告发生纠纷，导致原告无法办理。据此，原告诉至法院，请求法院依法判决。原告杨慕冰向本院提供的证据如下：1.原、被告身份证，证明原、被告身份情况；2.离婚证、《离婚协议书》，证明杨慕冰与欧志标于2014年2月10日离婚，该涉案房屋归原告所有；3.《协议书》、《收据》、转账凭证，证明原告与被告签订了房屋买卖合同，并已付清房款；4.《房屋所有权证》（粤房字第16299**）、《不动产权证》[粤（2020）阳山县不动产权第0002602号]、《证明》，证明涉案房屋的情况；5.《阳城镇通儒“城中村”单位（居民）房屋拆迁安置补偿协议》，证明涉案房屋已拆迁并作出了相关的回迁安置补偿。被告毛凤无答辩，无提供证据。被告林世豪无答辩，无提供证据。本院依法调取的证据：1.毛凤户籍证明；2.林世豪户籍证明。经审理查明：欧志标、原告杨慕冰向被告毛凤、林世豪支付170000元购买了位于广东省清远市阳山县县城搬运公司第二栋东面中间楼302号房屋（《房屋所有权证》号号：粤房字第16299**。2013年12月22日，欧志标、原告与被告毛凤、林世豪签订了《协议书》：“甲方（转让方）毛凤、林世豪，乙方（受让方）：欧志标、杨慕冰，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上对下列房屋使用权转让达成如下协议：一、该房屋使用权转让情况。甲方将位于广东省清远市阳山县县城搬运公司第二栋东面中间楼302号房（房屋证件号码1629963，面积约67.1平方米）的房屋使用权转让于乙方。乙方对甲方转让的房屋相关情况清楚了解（包括该房屋不具备房屋产权证及土地使用权证），且愿意购买该物业使用权。二、房屋使用权转让价格及付款方式。1.该房屋使用权转让总金额为（人民币）壹拾柒万元整（¥170000.00元）。2.乙方于2013年12月22日前向甲方一次性支付使用权转让费（人民币）壹拾柒万元整（¥170000.00元）。三、房屋使用权交付。双方同意于2013年12月23日由甲方将该房屋交付给乙方使用。四、其它约定。1.乙方按本协议约定足额付清该房屋使用权转让费，甲方不得以任何理由收回该房屋的使用权。2.乙方在该使用该房屋期间，如遇政府或其他部门对该物业进行拆迁，回收或其它改造行为，一切补偿、赔偿等所有收益均属乙方，与甲方无关。如该房屋日后被拆迁或改造所产生的得益与乙方购买房屋使用权所付费用有差异，双方均不得以任何理由向对方索取差额。3.甲方应保证上述房屋没有产权纠纷，否则由此产生的全部经济损失由甲方负责。五、本协议自双方签字之日起生效。本协议一式三份，甲乙双方和阳山县房屋征收办公室各存一份。甲方签字：林世豪、毛凤、林彩明，2013年12月22日，乙方签字：杨慕冰、欧志标，2013年12月22日。”林世豪、毛凤、林彩明、杨慕冰、欧志标均在《协议书》上签名确认及按捺指模。2013年12月22日，原告使用欧起来银行账号转账170000元给林彩明的银行账号。同日，林彩明出具《收据》“今收到欧志标、杨慕冰购买阳山县县城搬运公司第二栋东面中间楼302房（房屋证件号码：1629963）的房屋使用权转让费共现金¥170000.00元。金额（大写）¥壹拾柒万元，¥170000.00元，经手人：林彩明”给原告。林彩明在经手人处签名确认并按捺指模。林世豪购买了涉案房屋即位于阳山县×××××××××××××（东中）三层的房改房，并于1992年6月30日办理了《房屋所有权证》（粤（粤房字第16299**该涉案房屋所有权性质为私有，所有权人占有份额为部分，建筑面积与住宅面积均为67.1平方米。2020年4月29日，涉案房屋办理了新的《不动产登记证书》[粤（2020）阳山县不动产权第0002602号]，其中主要记载：权利人为林世豪，共有情况为单独所有，坐落于阳山县××××××××××××××××。房屋取得方式为房改购买，竣工时间为1983年12月31日。……附记：1.建筑面积、身份证号码及门牌地址变更，房屋所有权从林世豪粤房地证字第1629963号证变更而来。2020年1月16日，原告杨慕冰与阳山县公有资产管理有限公司、阳山县自然资源局签订了《阳城镇通儒“城中村”单位（居民）房屋拆迁安置补偿协议》，其中约定了原告同意征拆涉案房屋，其房屋所有权证原件委托阳山县公有资产管理有限公司、阳山县自然资源局向县房管部分及土地管理部门予以注销，拆迁安置采用异地安置方式，安置地点位于阳山县××××侧（即南阳中学大门对面二期安置小区），安置房位于J幢10号12栋2梯四层402号，另外还补偿安置款37200元。欧志标与原告杨慕冰于2009年7月15日在阳山县民政局登记结婚。后因性格不合，于2014年2月10日在阳山县民政局登记离婚，并签订了《离婚协议书》，其中对涉案房屋进行了约定：对婚姻期间（2013年12月）由女方全额出资购买的房产（位于城南搬运站****房），其后续拆迁权益与房产所有权归女方所有；就该房产凡是涉及与男方共同签署的合同，男方有义务与责任协助女方办理变更、核名手续。庭审中，原告杨慕冰称被告毛凤与林世豪是夫妻关系，因此签订《协议书》时是与他们一起签订的。另外，林彩明是毛凤与林世豪的女儿，当时是她收取购房款，因此她也在《协议书》、《收据》上签名。购买房屋时，由于政策不允许，所以一直无办理房屋产权变更登记手续。其自购买了涉案房屋后，就一直居住。后来因房屋需要拆迁，所以签订了拆迁补偿协议，约定补偿了安置房和拆迁安置款。现在原告搬进了安置房并在此居住。另外，原告还称，因安置房可以办理不动产登记证书，因此原告补交了涉案房屋的房改第二期余款，并重新办理了涉案房屋的完全产权证，但是由于被告毛凤一直不配合办理房屋产权变更登记手续，因此原告无奈下才诉至法院。以上事实，有原告提供的证据、本院依法调取的证据及本案庭审笔录等证实，本院予以确认。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。被告毛凤、林世豪经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，视为放弃自己质证及抗辩的权利，本院依法审查原告杨慕冰提供的证据后认定本案的事实。关于涉案《协议书》是否约定转让房屋所有权的问题。虽然涉案《协议书》全文中均载明“房屋使用权转让”的相关约定，但1.原告认为涉案《协议书》实际上是房屋买卖合同；2.涉案房屋是房改房，1992年的《房屋所有权证》（粤房（粤房字第16299**载：房屋面积为67.1平方米，部分产权，且房屋竣工之日（1983年12月31日）至原告签订《协议书》之日（2013年12月22日），已将近30年，对于房屋转让款170000元的数额符合产权不完整无法办理房屋变更登记手续，面积、楼龄相当的房屋买卖交易的价值；3.原告已一次性支付了涉案房屋价款170000元，可认为其已履行了合同约定。涉案《协议书》中约定了被告不得以任何理由收回涉案房屋的使用权，约定原告依法享有占用、使用涉案房屋的权利。另外，签订《协议书》后，原告也已实际占有、使用该涉案房屋至拆迁补偿安置房落实。因此原告已依法享有涉案房屋的占用权、使用权；4.涉案《协议书》中约定原告在使用该房屋期间，如与政府或者其他部分对该物业进行拆迁、回收等其它改造行为，一切补偿、赔偿等所有收益均属原告，与被告无关。如该房屋日后被拆迁或改造所产生的得益与原告购买房屋使用权所付费用有差异，双方均不得以任何理由向对方索取差额。因此，原告已享有取得涉案房屋的收益权；5.原告杨慕冰与阳山县公有资产管理有限公司、阳山县自然资源局于2020年1月16日签订了《阳城镇通儒“城中村”单位（居民）房屋拆迁安置补偿协议》，其中约定了原告同意征拆涉案房屋，约定了采用异地安置方式，另外还补偿安置款37200元。后来，原告搬进了安置房居住至今。因此，原告已依法享有涉案房屋的处分权、收益权。综上所述，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”的规定，原告已依法享有涉案房屋的占有、使用、收益和处分的权利，因此本院认为涉案《协议书》实际转让的标的是房屋所有权。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，涉案房屋未进行变更登记，因此涉案房屋所有权未发生转移，原告未取得涉案房屋的所有权。关于原告是否本案适格原告问题。1.涉案《协议书》是欧志标、原告与被告毛凤、林世豪签订的；2.欧志标与原告于2014年2月10日在阳山县民政局登记离婚，并签订了《离婚协议书》，约定了涉案房屋归原告所有；3.原告与阳山县公有资产管理有限公司、阳山县自然资源局于2020年1月16日签订了《阳城镇通儒“城中村”单位（居民）房屋拆迁安置补偿协议》。因此，原告是本案适格的主体。关于涉案《协议书》是否生效的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”的规定，涉案的《协议书》无违反法律规定，依法成立并已生效。因此原告要求确认《协议书》有效的诉讼请求，本院予以支持。因原、被告双方签订《协议书》及原告提供的《离婚协议书》的内容，是各方当事人的真实意思表示，具有法律约束力，各方约定了涉案房屋的占用、使用、收益、处分的权利即房屋所有权属于原告，故被告应当协助原告办理涉案房屋的所有权变更登记手续。因此，对于原告要求被告协助原告办理涉案房屋的产权变更登记手续的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告杨慕冰与被告毛凤、林世豪签订的《协议书》合法有效；二、被告毛凤、林世豪应在本判决发生法律效力之日起十日内协助原告杨慕冰办理坐落于阳山县××××××××××××××××的房屋[《不动产登记证书》：粤（2020）阳山县不动产权第0002602号]的产权变更登记手续。本案受理费6550元，由被告毛凤、林世豪负担。原告已预交受理费6550元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  王 喆人民陪审员  梁志军人民陪审员  李堃城二〇二〇年十二月十日法官 助理  任攀峰书 记 员  赖姿君书 记 员  黄文瑜附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。