浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终5801号上诉人（原审被告）：黄文忠，男，1965年4月24日出生，汉族，住温州市鹿城区。上诉人（原审被告）袁小燕，女，1969年6月26日出生，汉族，住温州市鹿城区。上列二上诉人委托诉讼代理人：解冬梅、雷京卫，浙江震瓯律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林俊，男，1987年1月1日出生，汉族，住温州市鹿城区。委托诉讼代理人：林锋、鲍碧银，北京炜衡（温州）律师事务所律师。原审第三人：温州市滨江新区建设管理中心。住所地：温州市鹿城区杨府山涂村新田园**团**（综合楼）。法定代表人：毛小聪，主任。委托诉讼代理人：张奕、叶超，浙江联英律师事务所律师。上诉人黄文忠因与被上诉人林俊、原审第三人温州市滨江新区建设管理中心房屋买卖合同纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院（2020）浙0302民初4513号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。黄文忠、袁小燕上诉请求：1.撤销原判第二、三、四项，改判驳回林俊一审该三项诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由林俊承担。事实和理由：一审对林俊的诉讼请求全部予以支持，错误。一、涉案房屋至今未办理结算及过户手续，责任不在于黄文忠、袁小燕。黄文忠、袁小燕从未拖延或怠于履行结算及过户手续，相反，林俊存在逾期付款的违约行为。根据约定，林俊应在摸文定位后向黄文忠、袁小燕支付310000元。涉案房屋于2014年10月15日进行摸文定位，但林俊至今仍未支付该款项，一审未考虑林俊逾期付款给黄文忠、袁小燕造成的经济损失，仅对310000元款项进行确认并与租金等款项进行抵扣，属认定事实错误。二、一审认定房屋交付起算日为2017年8月31日，并自2017年9月1日起计算林俊的租金损失，属认定事实错误。1、尽管涉案房屋的交付起算日为2017年8月31日，但是根据合同相对性原则，该时间节点仅对黄文忠、袁小燕和温州市滨江新区建设管理中心产生约束力。黄文忠、袁小燕与林俊之间并未约定具体的交付日期，一审自2017年9月1日起计算林俊的租金损失，无事实和法律依据。2、针对林俊主张的租金损失，应当考虑租金涨幅的市场行情变化以及房屋是否处于一直出租状态，一审未考虑上述因素，持续计算林俊的租金损失，无事实和法律依据，同时也有失公平。综上，请求支持黄文忠、袁小燕的上诉请求。林俊辩称：一、黄文忠、袁小燕应在2017年8月31日之前办理结算及交付手续，却未予办理。本案未办理结算及过户手续的责任在于黄文忠、袁小燕，一审认定租金从2017年9月1日起算，正确。二、按照2014年10月13日《协议书》的约定，310000元款项应于黄文忠、袁小燕向温州市滨江新区建设管理中心付清房款1228083元以及维修基金7902元并办理公证手续后付清，该31万款项目前还不具备支付条件。黄文忠、袁小燕应缴清建房款1228083元，温州市滨江新区建设管理中心应向黄文忠、袁小燕支付拆迁款807246元，林俊要求两笔款项进行相抵。综上，林俊不存在违约行为和违约责任，请求驳回黄文忠、袁小燕的上诉。温州市滨江新区建设管理中心述称：一、我方认可一审判决结果，同意配合办理结算手续。二、我方交付房屋的前提是当事人付清结算款，在结算款没付清的情况下，我方无法交付房屋。一审判项没有明确由谁支付结算款，但在说理部分明确应由黄文忠、袁小燕负责结算并结清结算款。由于说理部分不具有法律约束力，请求二审在判项中明确由黄文忠、袁小燕支付结算款，以保障我方收取款项的权利。林俊向一审法院起诉请求：1.判令黄文忠、袁小燕与林俊于2014年10月13日签订的《协议书》合法、有效；2.判令黄文忠、袁小燕办理坐落于上美小区6幢705室（即原E18上美小区10幢705室）不动产权证书，并将该产权变更过户至林俊名下；3.判令黄文忠、袁小燕与温州市滨江新区建设管理中心办理坐落于上述安置房结算房款手续；4.判令黄文忠、袁小燕向林俊办理坐落于上述安置房的交付手续；5.判令黄文忠、袁小燕向林俊支付从2017年7月30日起至2019年12月1日的租金损失99283元（暂定月租金为3500元，建筑面积132.27平方米，具体以评估为准）；6.判令黄文忠、袁小燕向林俊退还27300元购房款；7.判令本案的诉讼费用由黄文忠、袁小燕负担。一审审理中，林俊明确其第二、三、四项诉讼请求为：2.判令黄文忠、袁小燕协助林俊办理坐落于上美小区6幢705室（即原E18上美小区10幢705室）不动产权证书，并协助林俊将该产权变更过户至林俊名下；3.判令黄文忠、袁小燕协助林俊与温州市滨江新区建设管理中心办理坐落于上述安置房结算房款手续；4.判令黄文忠、袁小燕协助林俊向林俊办理坐落于上述安置房的交付手续；其他诉讼请求不变。一审法院认定事实：2009年1月13日，林俊与黄文忠、袁小燕经阿洪房屋介绍所居间介绍，签订《房屋卖尽契》一份。约定：黄文忠、袁小燕自愿将其原所有的坐落于温州市鹿城区××路××弄××号房屋因拆迁产生的拆迁安置期房出卖给林俊，安置地点为温州市鹿城区中心区31号地块，具体坐落以摸文定位为准；出卖的安置期房建筑面积为135平方米，总价款为1355000元；黄文忠、袁小燕负责缴清造价款及领取房屋所有权证、土地使用权证交予林俊，并协助林俊共同到有关部门参加摸文及办理过户等手续，过户手续所需税金及费用由林俊承担；楼层朝向费、房内配套费用由林俊自行负担；房屋定位后超出135平方米以上的部分面积由林俊出资购买，权益归林俊所有；黄文忠、袁小燕因权益纠纷及安置指标无着落或不履行房屋过户等约定义务，致使合同无法履行，造成林俊损失的，由黄文忠、袁小燕负赔偿责任等等。林俊、黄文忠、袁小燕均在房屋卖尽契上签名并加按指印。双方另行约定，购房款先行支付1255000元，剩余100000元作为押金在办理房屋过户手续后支付。同日，林俊向黄文忠、袁小燕支付购房款1255000元，并由黄文忠、袁小燕出具收条交林俊收执。2009年12月7日，林俊父亲林德兴向黄文忠另行支付现金50000元，由黄文忠出具收条，并注明此款从购房押金款100000元之中预支。后林俊、黄文忠、袁小燕发生纠纷，林俊诉至一审法院，本院于2012年2月13日作出（2011）温鹿民初字第2901号民事判决，确认林俊与黄文忠、袁小燕于2009年1月13日签订的《房屋买卖合同》（即房屋卖尽契）合法有效以及确认黄文忠、袁小燕享有的坐落于温州市鹿城区中心区31号地块至135平方米拆迁安置权益归林俊享有。黄文忠不服，提起上诉，温州市中级人民法院作出（2012）浙温民终字第363号民事判决，驳回上诉，维持原判。2014年10月13日，因安置政策处理调整，林俊、黄文忠、袁小燕在中介姜利洪、黄永生的见证下签订了《协议书》，约定：同意将上述涉案的安置期房调整在E18地块（即上美小区）摸文定位，林俊向黄文忠、袁小燕支付310000元，黄文忠、袁小燕的产权证由林俊出费办理，若涉案安置期房的建筑面积小于135平方米，黄文忠、袁小燕按每平方米10000元的价格退还给林俊，若超出135平方米，归林俊所有，由林俊缴清。黄文忠、袁小燕保证135平方米为准，5平方米以内按10000元每平方米计算。摸文定位后到拆迁办缴清该房款后，到公证处办理全权委托后付清。水表、电表、煤气，维修款费由林俊缴清。原来房屋买卖中的押金50000元待该房产权证过户毕当即付清，如果用到黄文忠、袁小燕要积极配合。后E18地块房屋经摸文定位为E18地块10幢705室。2019年7月29日，黄文忠、袁小燕与温州市滨江新区建设管理中心签订《房屋拆迁产权调换协议》。2020年1月14日，温州市滨江新区房屋征收事务所有限公司，向本院复函称：上述《房屋拆迁产权调换协议》签订后共安置四套房屋，其中一套房屋为上美小区6幢705室房屋（原为E18地块10幢705室，建筑面积为132.27平方米，以下简称涉案房屋）。涉案房屋的结算时间段为2017年7月20日至2017年8月31日，交付起算日为2017年8月31日，现已可办理产权证，因涉案房屋未与温州市滨江新区建设管理中心进行结算，遂未办理交付及产权办理手续。一审审理中，林俊申请一审法院对坐落温州市鹿城区上美小区6幢705室房屋从2017年7月20日起至2019年12月1日的租金进行鉴定，一审法院委托温州市瓯正房地产评估有限公司作出《评估报告书》，认为涉案房屋的月租金单价为25元/平方米，上述期间内的租金总价为94011元。林俊为此花费鉴定费1500元。一审法院认为，经生效判决的确认，林俊与黄文忠、袁小燕于2009年1月13日签订的《房屋买卖合同》（即房屋卖尽契）合法有效，林俊依据上述《房屋买卖合同》享有相应的权益。后林俊、黄文忠、袁小燕双方于2014年10月13日签订《协议书》将上述《房屋买卖合同》中所确定的权益调整为E18地块的房屋（后经摸文定位为上美小区6幢705室房屋），该协议书经双方确认为有效协议，其也未违反法律法规的强制性规定，应确认为有效。双方应按照《房屋买卖合同》及《协议书》的约定全面履行自身的义务。根据上述两份合同的约定，黄文忠、袁小燕转让给林俊的标的已经明确为涉案房屋。关于林俊、黄文忠、袁小燕之间关于涉案房屋的结算问题，协议书约定，林俊应向黄文忠、袁小燕支付310000元，而涉案房屋的面积又小于135平方米，仅为132.27平方米，依据协议约定，黄文忠、袁小燕需向林俊退还购房款27300元[（135平方米-132.27平方米）×10000元/平方米]，两项抵扣之后，林俊需向黄文忠、袁小燕支付282700元。关于涉案房屋结算款的缴纳问题。根据双方在《房屋买卖合同》中约定涉案房屋的结算及结算款的缴纳系由黄文忠、袁小燕负责。而在后续《协议书》中亦约定由黄文忠、袁小燕到拆迁办缴清该房款后，到公证处办理全权委托后由林俊付清该协议书中约定林俊需再行支付给黄文忠、袁小燕的款项。故应由黄文忠、袁小燕负责结算并缴清结算款。因涉案房屋已经出卖给林俊，黄文忠、袁小燕有义务协助林俊去办理相关的结算手续。故林俊主张要求黄文忠、袁小燕协助林俊与温州市滨江新区建设管理中心办理涉案房屋的结算房款手续，予以支持。结算之后，黄文忠、袁小燕应将涉案房屋交付给林俊。因涉案房屋的产权已经可以办理，但尚未办理至黄文忠、袁小燕名下，故林俊主张要求黄文忠、袁小燕将涉案房屋办理至黄文忠、袁小燕名下，然后过户至林俊名下，予以支持。在黄文忠、袁小燕协助林俊将涉案房屋产权办理至林俊名下之后，林俊应按约向黄文忠、袁小燕支付剩余的尾款（押金）50000元。关于林俊主张要被告支付从2017年7月30日起至2019年12月1日的租金损失，因黄文忠、袁小燕未及时与温州市滨江新区建设管理中心进行结算，亦未及时将涉案房屋交付给林俊，故应向林俊承担逾期交付的租金损失，关于租金损失的起算，根据温州市滨江新区建设管理中心的陈述，涉案房屋的结算时间段为2017年7月20日至2017年8月31日，交付起算日为2017年8月31日。黄文忠、袁小燕在上述期间结算交付为合理期间，而黄文忠、袁小燕未在上述合理期间内将涉案房屋交付给林俊，故应从2017年9月1日开始向林俊支付租金损失，林俊主张计算至2019年12月1日，于法不悖，故该段期间的租金损失为89282元（25元/平方米/月×132.27平方米×27个月），因林俊还需向黄文忠、袁小燕支付282700元及剩余的尾款50000元，两项抵扣之后，林俊还需向黄文忠、袁小燕支付243418元。由于还存在涉案房屋结算款的缴纳等结算问题，按照协议书约定，林俊在黄文忠、袁小燕缴纳结算款并办理全权委托后支付该笔款项，现上述条件还未成就，且黄文忠、袁小燕亦未提出反诉要求林俊支付该笔款项，故黄文忠、袁小燕届时可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决：一、确认黄文忠、袁小燕与林俊于2014年10月13日签订的《协议书》合法有效；二、黄文忠、袁小燕于判决生效之日起十五日内协助林俊与温州市滨江新区建设管理中心办理坐落温州市鹿城区上美小区6幢705室房屋的结算手续；三、黄文忠、袁小燕于上述结算办理完成后的十五日内向林俊交付上述房屋；四、黄文忠、袁小燕于上述结算办理完成后十五日内协助林俊将上述房屋办理登记在黄文忠、袁小燕名下，并在上述登记办理之日起十五日内协助林俊将上述房屋过户至林俊名下；五、驳回林俊的其他诉讼请求。案件受理费29982元，减半收取14991元，由黄文忠、袁小燕负担；财产保全费1170元，由黄文忠、袁小燕负担；鉴定费1500元，由黄文忠、袁小燕负担。二审期间，各方当事人均未提供新的证据。本院审核了当事人向一审法院提供的证据后，依法对一审认定的事实予以确认。本院认为，林俊与黄文忠、袁小燕于2014年10月13日签订的《协议书》系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，一审认定为合法、有效，并无不当。《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理。林俊、温州市滨江新区建设管理中心均未提起上诉，故对于林俊主张的温州市滨江新区建设管理中心应向黄文忠、袁小燕支付拆迁款807246元在黄文忠、袁小燕应承担的结算款中抵扣的问题以及温州市滨江新区建设管理中心主张的变更一审判决第二项明确由黄文忠、袁小燕支付结算款的问题，均不属二审审查范围，本院均不作审理。根据黄文忠、袁小燕的上诉请求及事实和理由，本案二审的争议焦点在于：一、林俊是否存在逾期付款的行为，一审未认定林俊应支付逾期付款违约金是否正确；二、一审对于林俊租金损失的认定是否正确。关于争议焦点一。涉案《协议书》明确约定待黄文忠、袁小燕到拆迁办缴清房款并到公证处办理委托公证后，林俊支付310000元。现黄文忠、袁小燕尚未履行上述义务，林俊支付310000元款项的条件尚未成就，且一审中黄文忠、袁小燕并未主张林俊逾期支付310000元，一审未认定林俊应承担逾期付款违约责任，并无不当。关于争议焦点二。2017年8月31日涉案小区已可以交付使用，由于黄文忠、袁小燕未及时缴纳结算款，导致涉案房屋至今未交付给林俊，一审自2017年8月31日起计算林俊的租金损失，并无不当。一审根据温州市瓯正房地产评估有限公司出具的《评估报告书》确定租金标准，亦无不当。综上，黄文忠、袁小燕的上诉理由不成立，对其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费29982元，由黄文忠、袁小燕负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 萌审 判 员  蔡蓓蓓审 判 员  曾 慧二〇二〇年十二月二十八日法官助理  周婷婷代书记员  徐彬妮