北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初36298号原告：陆港城（北京）投资管理有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：赵柏松，经理。委托诉讼代理人：刘晓东，男，1984年10月17日出生，汉族。委托诉讼代理人：郭艳华，女，1980年9月12日出生，汉族。被告：刘睿，男，1987年8月21日出生，汉族。被告：北京萌米亲亲袋鼠信息咨询有限责任公司，住所地北京市朝阳区朝阳北路20号院5号楼（陆港城18号楼）207、208、209、210、211室。法定代表人：刘睿。原告陆港城（北京）投资管理有限公司（以下简称原告）与被告刘睿（以下称姓名，一并提起时称二被告）、北京萌米亲亲袋鼠信息咨询有限责任公司（以下简称萌米亲亲公司，一并提起时称二被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郭艳华到庭参加了诉讼，被告经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令双方的《租赁合同》《补充协议一》《补充协议二》《补充协议三》及《补充协议四》于2020年3月20日解除；2.判令刘睿支付租金1729345.57元；3.判令刘睿支付逾期缴纳租金的违约金175140.2元；4.判令刘睿支付免租期租金628624.5元；5.判令刘睿支付广告墙使用费30000元；6.判令刘睿支付欠付供暖费67130元；7.判令刘睿支付违约金997599.75元；8.判令萌米亲亲公司就上述诉讼请求承担连带责任。事实及理由：2015年11月2日，刘睿承租我公司位于北京市朝阳区X号院X号楼（陆港城XX号楼）XXXX室（以下简称涉案房屋），仅作为经营“XXX儿童早教中心”使用。租赁期限为5年，自2016年6月7日至2021年6月6日止。根据合同约定，二被告应于2019年8月25日向我公司支付第七计租周期的租金，但二被告拒不支付。此后二被告停止了早教中心的经营，我公司亦无法联系到二被告。故诉至法院，望判如所请。被告未到庭应诉，亦未发表答辩意见。本院经审理认定事实如下：2016年1月29日，萌米亲亲公司成立，注册地址为涉案房屋。刘睿系该公司法定代表人，并持股60%。2015年11月2日，原告（甲方，出租方）和刘睿（乙方，承租方）签订《租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，乙方承租房屋用途为经营XXX儿童早教中心。关于交验身份，甲乙双方出示真实有效的资质证件相关复印件（加盖公章），若乙方为个人的，乙方应在正式经营时，取得有关经营证照后送复印件（加盖公章）一份交给甲方备案，乙方与该新设立的营业机构一并向甲方承担连带责任。涉案房屋租赁期限为5年，自2015年11月25日至2020年11月24日，其中免租期75天，自2015年11月25日至2016年2月8日止；租金标准为计租面积959平方米，5.7元/平米/天，年租金标准为1995199.5元（包含物业管理费1.6元/平/天），租金自免租期届满之次日开始计算，租金每两年递增一次，递增比例为8%自第3年开始递增。租金支付方式为半年付，首期租金乙方应于本合同签订之日支付给甲方，以后每期租金乙方于该租期开始前提前15天付清，以此类推，直至合同期满为止。乙方应于签订本合同当日向甲方支付履约保证金332533.25元；租赁期满或合同解除后，履约保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分甲方十个工作日内无息退还给乙方。租赁期间，乙方自行承担水费、电费、电话费、电视收视费、互联网费、供暖费、空调使用费、燃气费、卫生费等全部费用（如有），乙方必须按时足额交纳，不得拖欠。甲方于2015年11月25日将上述场地交付乙方。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1.乙方不支付或者不按照约定支付租金超过十五日的；2.乙方拖欠除租金以外的其他应交费用超过十五日的……关于违约责任，本合同在履行过程中，如一方违约造成另一方损失，应赔偿由此给守约方所造成的经济损失。合同期内，任何一方擅自提前解除合同的，应提前三个月书面通知对方，并需向对方支付相当于该租赁年度六个月租金标准的违约金，乙方擅自提前退租的，不享受免租期待遇，需按第一年租金标准向甲方补交免租期租金。本合同另有约定的除外。合同期满未能续租或本合同因故提前解除的，乙方拒不交还房屋需按本合同租金标准的两倍向甲方支付房屋占用费，直至乙方交回房屋之日止。因未及时归还房屋造成甲方损失的，由乙方承担赔偿责任。乙方迟延支付租金或其他费用的，每迟延一日，应支付欠付费用千分之一的滞纳金。乙方违反本合同第十五条第五款约定的，乙方同意赔偿甲方的损失，并向甲方支付首个租赁年度租金总额的50%的违约金，同时，甲方有权单方解除合同，提前收回房屋，已收的保证金及其他款项，甲方有权不予退还。租赁期内，如提供乙方免租期的，乙方应向甲方支付免租期内的租金。2016年3月11日，原告（甲方）与刘睿（乙方）签订《补充协议书（一）》，主要约定涉案房屋XXX小区通道开门，故通道开门一侧的广告墙归亲亲袋鼠使用，在使用期间，第一年第二年广告墙使用免费，第三年广告墙使用费2万元，第四年广告墙使用费3万元，第五年广告墙使用费4万元。因“2015年9月3日北京大阅兵、天气雾霾等北京市政府要求北京市施工项目予以停业调整，同时因甲方上手出租方等原因”，故主合同项下承租场地交付日期将最终以双方签订的《租赁场地交接确认单》记载日期为准。同时，免租期、租赁期限、计租起始日都将相应顺延。陆港城工程预计交付时间为2016年5月1日。自本协议签订之日起，甲方需提前15天书面通知乙方收房即可。2016年6月7日，原告（甲方）与刘睿（乙方）签订《补充协议书（二）》，主要约定了关于广告位使用的相关方案。在协议尾部乙方处有萌米亲亲公司盖章及刘睿的人名章。2016年12月23日，原告（甲方）与刘睿（乙方）签订《补充协议书（三）》，主要约定了双方确认5年的租赁期限保持不变。甲方于2016年6月7日向乙方交付租赁场地，租期自2016年6月7日起至2021年6月6日止。在第二计租周期内另增加22天免租期，乙方不承担房屋租金，但承担此期间所有的物业管理费。主合同项下免租期共计115天。主合同项下租金支付日期以本协议项下附件一《租金支付明细表》为准。其中第七计租周期为2019年9月8日至2020年3月7日，当期租金支付日期为2019年8月25日，金额为1077407.7元；第八计租周期为2020年3月8日至2020年9月7日，当期租金支付日期为2020年2月22日，金额为1077407.7元。在协议尾部乙方处为萌米亲亲公司盖章。2018年3月30日，原告（甲方）与萌米亲亲公司（乙方）签订《补充协议书（四）》，主要约定了乙方欠付第四计租周期2018年3月8日至2018年9月7日的租金及物业管理费，乙方保证分期支付上述款项。2019年5月14日，原告向二被告发送《关于亲亲袋鼠逾期缴费要求立即整改的通知函》，内容为二被告应于2019年2月22日支付第六计租周期的租金及物业管理费，但至发函之日，仍未履行缴纳义务。敦促二被告于收到函件之日起2日内立即支付欠缴的租金及物业管理费。2019年8月28日，原告向刘睿发送《催款函》，内容为欠付第七计租周期租金及物业管理费，敦促对方缴纳费用。2019年9月11日及9月23日，原告分别向刘睿发送《催款函》，内容为关于第六、七计租周期相关费用缴纳的相关承诺没有兑现，再次敦促对方缴费。2020年3月12日，原告发现二被告已不在涉案房屋经营。2020年3月23日，原告向二被告发送《关于〈房屋租赁合同及其他协议〉解除并限期腾退场地的通知函》，主要内容为根据主合同约定，现二被告仍欠付第七计租周期的租金（含物业费）684407.7元以及第八计租周期的租金（含物业费）1077407.7元。现因二被告存在未按约定全额支付租金、拒付租金以及缺乏实际经营能力等情形，导致主合同目的无法实现，已构成根本违约，故自本函向贵方邮寄送达当日起，双方的主合同即行解除。要求二被告于收到本函之日起3个日历天内，立即偿还欠付款项，赔偿损失，腾退返还租赁房屋，并将租赁房屋恢复原状等。2020年3月28日，刘睿本人签收该函件。2020年3月20日，原告以房屋租赁合同纠纷为由将二被告起诉至本院。2020年9月1日，原告对涉案房屋进行开锁，并于2020年9月4日正式收回涉案房屋。因涉案房屋内还留有二被告经营的相关物品，故其将屋内的物品制作了清单，并搬至库房存放。就此，原告提交亲亲袋鼠物品清单5张及清理物品过程的视频光盘8张。庭审中，原告表示二被告曾向其交纳过装修保证金5万元、履约保证金332533.25元。但因二被告屡次欠缴租金及物业费，其中装修保证金5万元已冲抵了欠缴第四计租周期所产生的部分滞纳金。就此，原告提交了2018年7月9日二被告向原告出具的申请书及承诺书。而履约保证金，原告表示根据合同约定，承租方有违约行为的，履约保证金不予退还。现原告主张二被告欠付的费用如下：1.第七计租周期的部分租金（含物业费）684407.7元及第八计租周期结算至2020年8月31日止的租金（含物业费）1044937.87元，共计1729345.57元。2.115天免租期租金628624.5元及2019年6月7日至2020年6月6日的广告墙使用费30000元；3.2019年至2020年供暖季的供暖费67130元，按照每平米70元的标准收取。就此，原告提交了2018年12月5日的收款收据及2018年12月6日的北京银行客户回单，系其向二被告收取2018年至2019年供暖季制热费及2019年夏季的制冷费凭证，其中收据上记载为“今收到亲亲袋鼠2018-2019年度空调费95900元”。原告表示其中制热费按照60元每平米每个供暖季计算，制冷费按照40元每平米每个夏季计算。但自2019年11月1日开始，每平米每个供暖季的制热费价格涨至70元。同时，原告表示二被告逾期缴纳费用构成违约，按照合同约定应按照日千分之一的标准支付逾期缴费的违约金175140.2元，并按照首个租赁年度租金总额的50%支付违约金。另，原告主张根据《租赁合同》关于交验身份的相关约定，刘睿以个人名义承租涉案房屋，其应与萌米亲亲公司一并承担连带责任。经询，原告表示萌米亲亲没有与刘睿及其签署权利义务的转让，三方没有形成书面的确认。租赁合同履行过程中大部分都是刘睿交纳的费用，但是租金的发票给萌米亲亲公司开具过，刘睿是萌米亲亲公司的法定代表人，其交纳租金的行为，可以是代表其个人，也可以是代表萌米亲亲公司，或两种性质都有。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原告与刘睿签订的《租赁合同》及补充协议，是当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应遵照执行。关于原告主张萌米亲亲公司应与刘睿承担连带责任一节，根据公司法相关司法解释的规定，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。本案中，萌米亲亲公司成立后注册在涉案房屋之上，并实际在涉案房屋进行经营，双方签署的补充协议及往来的函件中萌米亲亲公司亦参与其中，可以看出萌米亲亲公司已实际享有租赁合同的权利并履行合同义务。原告主张萌米亲亲公司承担责任，本院予以支持。结合租赁合同中关于连带责任的相关约定，刘睿与萌米亲亲公司应就涉案房屋的租赁事宜向原告承担连带责任。根据庭审中原告所述及现有证据，原告作为出租人已依约将涉案房屋交付二被告使用，但二被告并未按照合同约定履行相应地支付租金的义务。现二被告欠付租金已达合同解除条件，原告依约行使单方解除权，要求解除双方签订的《租赁合同》及四份补充协议，本院予以支持。关于合同解除的时间，刘睿于2020年3月28日收到原告解除合同的通知，双方的租赁合同应于当日解除。对于合同解除之前的租金（含物业费），被告应当依照合同约定标准支付。对于合同解除之后的房屋占有使用费，原告发出解除合同通知后，作为守约方也负有减少损失扩大的义务，结合本案具体情况，在原告无需退还履约保证金的情况下，酌定确定二被告应当支付的房屋占有使用费。因此时二被告已不在涉案房屋经营，没有享受原告的物业服务，故物业费本院不再予以支持。关于免租期租金，虽合同约定擅自提前退租的，不享受免租期待遇，需补交免租期租金，但结合原告给予免租期的背景以及已履行的租期，对于该部分租金，本院酌情支持。关于广告墙使用费，原告主张的期间仍在二被告占有涉案房屋的期间，故对于该笔费用，本院予以支持。关于供暖费，原告主张的供暖费系空调使用费中制热部分的费用，根据合同约定以及二被告此前支付费用的情况可知，该费用二被告应当支付。但原告未能就其主张的费用标准进行举证，故对于该笔费用，本院酌情予以支持。关于违约金，原告主张的两项违约金金额过高，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，酌情予以支持。二被告经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国公司法＞若干问题的规定（三）》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告陆港城（北京）投资管理有限公司与被告刘睿、北京萌米亲亲袋鼠信息咨询有限责任公司签订的《租赁合同》《补充协议（一）》《补充协议（二）》《补充协议（三）》《补充协议（四）》均于二〇二〇年三月二十八日解除；二、被告刘睿、北京萌米亲亲袋鼠信息咨询有限责任公司于本判决生效之日起十五日内共同向原告陆港城（北京）投资管理有限公司支付租金（含物业费）八十万二千四百八十元、房屋使用费四十万元、免租期租金九万元、广告墙使用费三万元、空调使用费五万元、违约金二十万元；三、驳回原告陆港城（北京）投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35823元，由原告陆港城（北京）投资管理有限公司负担20296元（已交纳），由被告刘睿、北京萌米亲亲袋鼠信息咨询有限责任公司负担15527元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  孙 赫二〇二〇年十二月二十八日法官助理  倪世欣书 记 员  张宇鑫