广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0117民初2231号原告（反诉被告）：广州市从化区鸿福实业有限公司，住所地广东省广州市从化区城鳌大道东路**，统一社会信用代码914401847181499632。法定代表人：曾凡杰。委托诉讼代理人：徐科，广东荣韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓雪莹，广东荣韬律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：林晓玲，女，1985年6月23日出生，汉族，住广东省广州市萝岗区，委托诉讼代理人：刘紫波，广东国鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：李志聪，广东国鼎律师事务所实习律师。本院于2020年5月12日受理原告（反诉被告）广州市从化区鸿福实业有限公司与被告（反诉原告）林晓玲租赁合同纠纷两案【另一案号：（2020）粤0117民初2232号】，依法由审判员王硕担任审判长，与人民陪审员刘建明、李建华组成合议庭适用普通程序于2020年6月19日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）广州市从化区鸿福实业有限公司的委托诉讼代理人徐科、邓雪莹，被告（反诉原告）林晓玲及其委托诉讼代理人刘紫波、李志聪均到庭参加了诉讼。因案情复杂，本院于2020年12月10日再次公开开庭，并由审判员王硕担任审判长，与人民陪审员刘建明、邓洁红组成合议庭进行审理，原告（反诉被告）广州市从化区鸿福实业有限公司的委托诉讼代理人徐科、邓雪莹，被告（反诉原告）林晓玲的委托诉讼代理人刘紫波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州市从化区鸿福实业有限公司（以下简称“鸿福公司”）向本院提出诉讼请求：1、判令原被告于2016年8月29日签订的《房屋租赁合同》（标的为坐落于帆布厂仓库C、厂房约3000平方米地)于2019年11月15日解除；2、判令被告将2016年8月29日签订的《房屋租赁合同》中约定的帆布厂仓库C、厂房约3000平方米归还给原告；3、判令被告赔偿原告因被告未向原告归还租赁房屋导致原告的损失，暂定为20万元/月，自2019年11月15日起算，暂计至2020年4月15日为100万元，终计至被告向原告归还租赁房屋之日；4、判令原被告于2016年12月12日签订的《房屋租赁合同》（标的为帆布厂仓库C后约500平方米空地上新建楼房，建筑自编号：厂房2）于2020年2月28日解除；5、判令被告将2016年12月12日签订的《房屋租赁合同》中约定的帆布厂仓库C后约500平方米空地上新建楼房，建筑自编号：厂房2归还给原告；6、判令被告向原告支付占用帆布厂仓库C后约500平方米空地上新建楼房，建筑自编号：厂房2期间的占用费（按月13000元计算，自2016年12月13日暂算至2020年4月12日为520000元，终计至被告归还占用房屋之日）；7、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年8月29日，原被告签订了《房屋租赁合同》，原告将坐落于帆布厂仓库C、厂房约3000平方米地租给被告，租赁期限为2017年2月1日至2032年1月31日，月租金30000元，并约定：被告须每月三号前支付当期租金，如被告不在规定时间内缴纳租金，逾期每日加收滞纳金5%，逾期十日仍未交租金的，原告有权提出终止合同；被告利用房屋进行非法活动的，原告有权要求赔偿因此而造成的损失，并可以解除租赁合同。合同签订后，原告依约定履行了义务，而被告长期拖欠《房屋租赁合同》项下的租金。2019年11月份的租金被告应当于2019年11月3日前支付，但2019年11月15日，被告仍未支付。2016年12月12日，原被告又签订了《房屋租赁合同》，根据约定原告将帆布厂仓库C后约500平方米空地上新建楼房，建筑自编号：厂房2出租给被告，但需等工程竣工验收后，原告才能将该楼房交付给被告使用。租赁期限为2017年2月1日至2032年1月31日，月租金13000元，并约定被告须在每月3日前支付当期租金，如被告不在规定时间内缴纳租金，逾期每日加收滞纳金5%，逾期十日仍未交租金的，原告有权提出终止合同；被告利用房屋进行非法活动的，原告有权要求赔偿因此而造成的损失，并可以解除租赁合同。合同签订后，被告在工程未竣工验收的情况下，即对租赁房屋进行占用，且从未向原告支付任何租金及占用费。此外，被告在未领取办学许可证的情况下，擅自进行招生办学，利用租赁房屋进行非法活动。广州市从化区鳌头镇人民政府已于2019年9月4日作出责令被告停止违规办学的通知，并对学生进行分流安置。基于上述理由，原告分别于2019年11月15日和2020年2月28日以邮寄方式向被告发出了《合同解除通知书》和《关于厂房2的合同解除通知书》，双方的租赁关系自此解除。但被告在接收上述通知书后且在原告多次催告后仍未将租赁物业交还原告，继续非法占用，导致原告无法对竣工工程进行验收及办取产权证，给原告造成巨大的经济损失。为维护自身的合法权益，根据我国法律的相关规定，特向贵院提起诉讼，恳请贵院支持原告的诉讼请求。被告林晓玲辩称：一、不同意原告的全部诉讼请求；二、涉案租赁合同解除的过错在原告方，原告属于恶意解除合同，造成了被告巨大经济损失。根据合同法及解释以及最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同的解释第十一条规定，同时请求法庭在查明事实基础上支持被告提起的反诉请求。具体理由如下：因原被告双方在签订合同的时候原告方明知被告承租涉案租赁场所的用途及目的就是用于开办幼儿园，在原告的举证中可以看出。原告方在涉案租赁房屋未取得房屋的规划验收及房产证的情况下，将涉案场所出租给被告使用，且多次明确向被告方承诺可以对涉案的承租场所进行装饰装修，并尽快投入使用。在被告方装修并使用近两年多的时候突然提出涉案租赁场所因为需要配合验收，应将已经装修好的空间进行恢复原状，拆毁，并且要求被告方无条件进行配合并不对被告投入的装修至今的场所进行补偿或者协商如何整改恢复原状交付被告使用。仅仅是免除半年租金，这与被告投入近500万元及相关设施设备的投入相差甚远。被告方没有办法对原告无理的要求进行配合，且原告提出必须恢复原状才能通过所谓的规划验收的说法没有官方验证。被告对租赁场所的投入重金装修并使用完全是获得原告同意的。在合同履行过程中至少原告误导了被告，对解除有根本过错。据我方所知原告之所以设计各种刁难条件，并最终解除合同是因为周边的租赁物业租金已经比我方承租的租金翻倍了，且双方签订了15年的租赁期是没有递增租金的，在此情况下原告才寻找各种理由迫使被告无法正常地使用租赁场所、办理不到办学许可证，让被告的合同目的无法实现而自动放弃租赁场所，因为原告的目的驱使之下导致产生本案的纠纷。综合以上意见，被告方认为原告方的诉讼请求无法律依据也无事实依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。反诉原告林晓玲庭前向本院提交反诉状，提出反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付装修损失费共计301万元；2、判令反诉被告向反诉原告支付直接租金差价损失费共计419.12万元；3、判令反诉被告向反诉原告退回租金共计120万元，押金6万元；4、判令反诉被告向反诉原告支付因厂房2的租赁合同目的无法实现，需另外租赁同等面积的房屋租金差价损失费64.88万元及违约金2.6万元；5、判令反诉被告向反诉原告退还押金26000元；6、本案的诉讼费用由反诉被告承担。事实与理由：2016年8月29日，我方与鸿福公司签订了《房屋租赁合同》，约定由我方承租鸿福公司名下位于帆布厂仓库C房约3000平方米的物业用于开办经营幼儿园，租赁期限为2017年2月1日至2032年1月31日，租金为每月30000元，并办理了房屋租赁备案。2016年12月12日，我方基于前述开办幼儿园的需要，又与鸿福公司另外签订了《房屋租赁合同》，承租鸿福公司名下位于帆布厂仓库C后约500㎡空地上新建房，约1000㎡，租赁期限至2032年1月31日止，租金为每月13000元，并办理了房屋租赁备案。上述合同签订后，我方要求鸿福公司对涉案物业进行验收，以便装修并筹办广州市从化区大风车幼儿园。鸿福公司告知我方可直接对物业进行装修，装修不会影响涉案物业后续的验收手续。在得到鸿福公司明确答复可以对物业进行装修，且装修不会对验收产生影响的明确答复后，我方开始斥资投入了近470余万元对涉案近3200多平米的物业进行装修，并购置、添附相关设施设备用于幼儿园经营，我方于2017年11月取得了从化区教育局颁发的幼儿园筹设证。在上述租赁合同履行的过程中，案涉租赁物周边的租金水平水涨船高，鸿福公司认为租赁合同签订年限过长和租金偏低，于是一反常态，借故迟迟不向政府部门申请案涉租赁物业的规划验收。我方装修好幼儿园后，鸿福公司迟迟不提供房产证协助我方办理相关经营证照，我方为此多次向鸿福公司提出交涉，鸿福公司均以各种理由推托，并编造需要拆除我方斥巨资完成的装修，恢复原状后才能通过政府部门的规划验收等理由搪塞。鉴于我方已经在鸿福公司的误导下斥巨资进行了装修，我方要求鸿福公司就装修赔偿方面作出承诺后才同意拆除，否则面临数百万的损失，对方仅口头答应如果验收时间超过30天，免除3个月的房租，验收时间超过60天，免6个月房租，照此计算，鸿福公司即使免除6个月的租金也仅仅值20余万元，这免除的房租远远不能弥补我方前期的装修、购置添附设施设备数百万元的投入且未包含经营的损失，更为气愤的是，鸿福公司拒不作出任何承诺且不同意跟我方签署任何书面补偿协议，强行要求我方拆除装修，并威胁要单方收回案涉租赁房产。2019年7月29日，我方向鸿福公司发送《致房东》告知书，希望鸿福公司书面明确整改方案、验收方案、恢复方案，并对赔偿进行书面确定。同日，鸿福公司向我方发送书面《关于整改从化区大风车幼儿园进行房产验收事宜的复函》，未对《致房东》中我方的诉求进行回应，并要求我方拆除涉案物业内的设施和装修，恢复房屋初建成时的原貌，才能办理物业验收手续，申领房屋产权证。对于赔偿问题，鸿福公司仅在上述《复函》内承诺，涉案物业内墙拆除、物品搬迁保管及原貌恢复等产生的所有费用由鸿福公司负责，一个月内由鸿福公司将涉案物业及其设施恢复原貌交还给我方，如逾期未能按时返还房屋，逾期30天内免收三个月租会作为赔偿金，逾期60天内免收半年租金。就上述《复函》所提及的拆除及赔偿问题，不仅鸿福公司免除房租的赔偿远远不能弥补我方前期的装修、购置添附设施且无法经营的损失，而且未提及明确的整改方案、验收方案及恢复方案。我方曾多次就有关具体的赔偿、方案问题与鸿福公司进行沟通，并表示在双方签订书面的协议对赔偿、具体的方案问题予以固定和明确后，即可配合鸿福公司对物业进行验收。对于我方的沟通及诉求，鸿福公司采取不接电话、不回信息等方式逃避责任，更采取强拆、破坏物业电力设施等非法手段迫使我方交还涉案物业，对此我方曾多次报警处理。2019年11月15日，鸿福公司在未与我方充分协商的基础上向我方发送了《合同解除通知书》，要求单方解除合同并交还涉案物业。由于双方在赔偿方面无法达成一致意见，双方曾将此纠纷交由从化司法所调解，在调解过程中鸿福公司曾同意一次性赔偿我方300多万元的装修损失，但后来反悔，导致双方调解未有任何实质性结果。时至2020年5月12日，鸿福公司迳行向贵院提起诉讼，除提出判令解除合同后，反而要求我方向其赔偿损失，颠倒黑白，混淆视听，鸿福公司不诚信行为已经严重侵害了我方的权利。根据上述情况，我方认为双方所签订的《房屋租赁合同》已丧失履行的基础，我方所投入的470多万元装修款项因鸿福公司的违约行为已面临损失。此外，鸿福公司为了逼迫我方解除合同，迟迟故意不对案涉租赁物业进行规划验收并配合我方办理幼儿园的相关证照，导致我方无法正常开展幼儿园的经营活动，我方需另寻他址处理大风车幼儿园现有学生的后续教学问题，根据涉案物业周边的房屋租赁情况，平均租金约为18元／月，高于我方与鸿福公司签订的《房屋租赁合同》中约定的10元／月，按照《房屋租赁合同》未履行期限144个月计算，租金价差分别达到4191200元和576000元。因此，我方需另外支出装修及租金价差等费用才能恢复经营状态，鸿福公司的不诚信且非善意履行合同的行为给我方造成的巨额经济损失已无可避免。综上所述，鸿福公司丧失基本商业诚信和违背契约精神，已经严重侵害到了原告的合法权益。因此，原告为了维护自身的合法权益，特提起反诉，恳请贵院依法查明本案的事实，驳回鸿福公司的诉讼请求，并支持我方的诉求，以维护我方的合法权益不受侵害，减少我方的经济损失。反诉被告鸿福公司辩称：一、鸿福公司提出终止合同合法有据，林晓玲反诉请求没有事实和法律依据。1、林晓玲在没有取得办学许可手续的前提下，严重违约，鸿福公司有权依据合同约定解除合同。根据《房屋租赁合同》第四条约定，林晓玲应当办理经营所需的一切国家、政府规定的手续。林晓玲明知开办幼儿园需要办理相关手续，但其在没有办齐手续的前提下就进行招生，并开班教学，存在重大的安全隐患，鳌头镇人民政府于2019年9月4日认定林晓玲没有取得《中华人民共和国民办学校办学许可证》，擅自进行招生办学，违反了《中华人民共和国民办教育促进法》第六十四条规定，责令林晓玲停止违规办学行为，不得招生。并于2019年9月5日将相关文书送达给林晓玲，同时对该学校的学生进行了分流安置。因此，鸿福公司根据《房屋租赁合同》第七条第2款约定解除租赁合同合法有效。2、林晓玲逾期支付租金，严重违约，鸿福公司有权依据合同约定解除合同。根据《房屋租赁合同》第二条约定，林晓玲应当于每月3号前支付当期租金，逾期十天仍未交租金的，鸿福公司有权提出终止合同。2019年11月的租金，林晓玲应当于2019年11月3日前支付，然后事实上，林晓玲在2019年11月15日才支付，逾期支付租金超过12日，鸿福公司依据合同约定终止合同于法有据。二、林晓玲反诉要求鸿福公司返还租金、退还押金没有法律依据。鸿福公司与林晓玲签订租赁合同后，鸿福公司一直按合同约定履行义务，然而林晓玲存在逾期支付租金及违法办学的违约行为，鸿福公司依据合同约定解除合同合法有效，林晓玲反诉要求鸿福公司支付装修损失费以及要求鸿福公司支付直接租金差价损失没有合同依据，也没有法律依据。此外，林晓玲长期占用鸿福公司的物业，并开办幼儿园长达三年多，产生了大量收益，在林晓玲占用鸿福公司物业期间，在租赁合同解除前，鸿福公司有权收取租金，在租赁合同解除后，鸿福公司有权收取占用费，林晓玲反诉要求鸿福公司返还已支付的租金于法无据。此外，由于林晓玲的违约，给鸿福公司造成大量的损失，鸿福公司没收押金合法。林晓玲对工程竣工验收需要配合拆除大风车幼儿园的装修一事明确知悉，其于2016年8月29日签署的《责任书》中承诺“大风车幼儿园改变我司（即鸿福公司）屋内结构功能使我司（即鸿福公司）办房产证验收不合格的大风车幼儿园要配合恢复原貌”。因此对于林晓玲投入的装修损失费，应由林晓玲个人承担，与鸿福公司无关。此外，因林晓玲违反合同约定，违法办学以及逾期交租等行为，导致鸿福公司解除租赁合同，林晓玲要求鸿福公司支付房屋租金差价及违约金没有事实和法律依据。此外，林晓玲的违约给鸿福公司造成的损失远远超过林晓玲支付的押金，林晓玲无权要求鸿福公司退回押金。三、林晓玲在反诉状中的大量表述与事实不符。首先，对于林晓玲反诉状中“反诉被告非常确定告知反诉原告可直接对物业进行装修，装修不会影响涉案物业后续的验收手续”这一说法是错误的。林晓玲于签订《房屋租赁合同》当日即2016年8月29日签署的《责任书》中明确写明：“大风车幼儿园改变我司屋内结构功能使我司办房产证验收不合格的大风车幼儿园要配合恢复原貌”，可见林晓玲在签订租赁合同时已对涉案建筑工程竣工验收需要配合拆除大风车幼儿园的装修一事明确知悉，因此对于林晓玲投入的装修，其属于自担风险，与鸿福公司无关。其次，并不存在林晓玲在反诉状中所称的“反诉被告认为租赁合同签订年限过长和租金偏低，于是一反常态，借故迟迟不向政府部门申请案涉租赁物业的规划验收”的情形。鸿福公司对《房屋租赁合同》约定的租金并无异议，也并非借故不向政府部门申请对涉案建筑进行规划验收。而真实情况为，涉案建筑仅为鸿福公司建筑群（包括宿舍楼，仓库B，车间工程，厂房、仓库C工程，厂房1，厂房2）中已完工的一部分建筑，双方签订《房屋租赁合同》时，建筑群的其他楼房尚未建成。林晓玲对该情况亦知悉。根据承包方从化市第三建筑集团有限公司的说法（详见本诉证据三）：“由于单位工程厂房、仓库C工程完成后，我司协助贵单位办理竣工验收手续中的规划验收时，不再允许单位工程（即厂房、仓库C工程）的规划验收，必须在六个单位工程全部完成，且相关道路、绿化、围墙完成后才允许进行规划验收。”因此，鸿福公司在其他建筑建成后已马上通知林晓玲配合进行验收。林晓玲却以各种理由推诿，拒不履行《责任书》中承诺的配合义务，导致涉案建筑的竣工验收工作至今无法推进。最后，关于恢复方案及合同解除的问题。林晓玲在反诉状中多次提到鸿福公司未明确整改方案、验收方案及恢复方案均为林晓玲的借口。鸿福公司已明确要求林晓玲配合恢复原貌，因此并不存在整改方案，而对涉案建筑验收并非林晓玲的责任，亦不存在验收方案。对于恢复方案，鸿福公司于2019年7月29日作出的《关于整改从化区大风车幼儿园进行房产验收事宜的复函》已明确说明：“针对贵方信函提出的问题，我公司承诺如下：1、我司已将幼儿园外墙、内部结构、装修及设施陈列拍照及录像留底，作为房屋恢复原貌的参考依据。2、贵方将房屋交予我司前，场内所有物品列明清单，经双方确认签字，幼儿园交还贵方使用时，物品按清单如数移交。3、房屋内墙拆除、物品搬迁保管及原貌恢复等产生的所有费用由我司负责。4、贵方7月28日将房屋移交我司后，我司承诺施工期限为一个月，即8月28日将房屋及其设施恢复原貌交付给贵方。从该《复函》可知，林晓玲只需将大风车幼儿园内所有物品列明清单，与鸿福公司双方确认后，于2019年7月28日将涉案建筑交付给鸿福公司即可，恢复方案明确且清晰。林晓玲以前述借口拒绝恢复原貌，实为大风车幼儿园经营不善，借故请求鸿福公司为其接盘。在林晓玲接到《关于整改从化区大风车幼儿园进行房产验收事宜的复函》后，其提出以650万元的价格将大风车幼儿园转让给鸿福公司，后遭到鸿福公司的拒绝。而林晓玲在反诉状中提到的前期的装修、购置添附设备等投入均是在其擅自占用涉案物业进行的，其在明知未来需要配合拆除恢复原貌的情形下仍斥资进行装修，属于其个人风险行为，需自负盈亏，鸿福公司无需对其进行赔偿。《房屋租赁合同》签订至今，鸿福公司并无任何违反合同约定、违反法律规定的行为，无需对林晓玲承担任何的赔偿责任。由于林晓玲在涉案建筑中违法招生，违反了《房屋租赁合同》的约定，鸿福公司具有单方解除权，鸿福公司据此解除双方合同符合合同约定，符合法律规定。林晓玲不能向鸿福公司请求房屋租金差价损失。鸿福公司当庭补充以下辩论意见：林晓玲将合同解除与我方诉前要求配合工程验收混合是不正确的。在2019年双方进行多次沟通要求林晓玲配合工程整改，用于整体的工程验收工作，我方方的要求是有相应的文件支撑的。根据双方签订的租赁合同第七条第四款的约定，我方在签订合同的时候已经告知林晓玲该租赁物只有土地使用证以及施工许可证，对于未取得工程竣工验收和未办理产权证林晓玲是知情的。另外根据2232号案，我方提供的证据11，该责任书出具的时间与签订合同的时间是同一天的。该责任书由本案的林晓玲所出具，该责任书中明确指出：大风车幼儿园改变屋内结构功能，使我方办理房产验收不合格，大风车幼儿园需要配合恢复原貌，由此可以证明在签订合同过程中对于涉案房屋的产权情况以及工程情况以及我方办理工程竣工验收需要拆除林晓玲的装修恢复原状的情况林晓玲是知情的。不是林晓玲答辩中所称的我方方隐瞒相关情况的事实。林晓玲的陈述是虚假的。租赁合同的解除，是由于林晓玲违约所造成的，根据合同第二条的约定，林晓玲每月3日前应当支付租金，逾期超过10日甲方有权解除租赁合同，2019年11月份林晓玲逾期支付租金，超过12天，基于此我方作出了合同解除的通知。另外，根据合同第七条第二款的约定，林晓玲利用房屋进行非法活动，我方也有权解除合同。根据我方提供的证据2显示：林晓玲在没有取得民办学校办学许可证的情况下擅自招生，违反了我国民办教育促进法第六十四条的规定，政府责令林晓玲停止违规办学不得招生。该通知于2019年9月5日由政府送达给本案林晓玲。我方根据林晓玲的前面两项的重大违约在有充分合同约定的前提下，向林晓玲发出了合同解除通知书。因此，合同的解除是我方在符合法律规定的前提下提出的，在双方合同履行的过程中我方没有任何违约行为。林晓玲的反诉没有任何事实与法律依据。请求法院予以驳回。林晓玲租赁该租赁物用于开办学校其应当知道开办学校所需要的应当满足需求，以及产权的情况，在签订合同前，我方对于租赁物业的情况，进行了充分的告知，而林晓玲在全面了解租赁物业的情况下签订了合同，假如，林晓玲所陈述的不能办理办学许可证是租赁物业所导致的，那么，林晓玲在此过程中是存在重大过错，应当承当相应的法律责任。林晓玲声称我方是因为租赁合同价格低而反悔的说法是与事实不符的，我方是一个非常诚信的企业，假如当时签订的租赁合同的租金低于市场价，那么我方对此予以认可的。在合同签订之日到发生纠纷到现在这么长的时间中，我方从来没有主张租金偏低的说法，也从未提出要求增加租金的诉讼请求。因此林晓玲的陈述也是虚假的，其陈述因为合同目的无法实现自动放弃了租赁场所是与事实不符的。首先，租赁合同的解除是因为林晓玲的违约所造成的，不是合同目的无法实现，双方签订合同之后，林晓玲进行了招生，该招生行为是违法的，但是在2年左右的时间中，大风车幼儿园有200多名幼儿上学，林晓玲取得了大量的收入。因此，不存在林晓玲所陈述的合同目的无法实现而自动放弃租赁场所的说法。在2019年11月15日，我方向林晓玲发出合同解除通知后，林晓玲依然每月向我方支付款项，我方认为该款项是占用费，并且开具了占用费相应的发票。但是林晓玲主张该款项是租金，截至到上个月，林晓玲依然在支付款项。今天当庭陈述是因为我方的原因使得合同目的无法实现而放弃租赁物的说法是自相矛盾的。林晓玲的反诉请求二中主张的租金的差价的计算时间是2020年1月1日起，该说法与其2020年5月份仍然在支付款项也是矛盾的。其要求我方退还已经支付的租金120万元与押金8.6万元，也是没有事实与法律依据的。租赁物业至今在林晓玲的掌控中，我方是一个守法的企业，尽管双方在履行过程中产生大量争议，但是我方也并无强行收回租赁物业。相应的争议由法院予以裁判。我方认为双方的合同已经解除了。我方不同意林晓玲要求继续履行合同的反诉请求。根据合同法司法解释二第二十四条的规定，如果林晓玲不认可我方解除合同应当在3个月内向人民法院起诉。然而，至今林晓玲是没有向法院就我方的解除合同的事由向法院起诉的，其主张继续履行合同没有法律依据，已经超出法律规定的除斥期间。经审理查明：鸿福公司作为甲方，林晓玲作为乙方，于2016年8月29日签订《房屋租赁合同》，约定：“一、甲方将坐落于帆布厂仓库C、厂房约3000平方米地租给乙方使用，租赁期15年，从2017年2月1日至2032年1月31日止。二、乙方租赁甲方房屋租金每月租金人民币30000元整，按月支付租金，每月三号前支付当期租金，租赁时需交纳押金人民币60000元整，租赁期满后经甲方检查过房屋没有损坏等，验收没问题，再无息退还押金。如乙方不在规定时间内缴纳租金，逾期每天加收滞纳金5%，逾期十天仍未交租金的，甲方有权提出终止合同。租赁期间，任何一方提出终止合同，需双方协商解决。如乙方无故提出终止合同的，乙方的一切的装修和场内的物品归甲方所有。如甲方无故提前终止合同的，需赔偿乙方所有损失，如出现国家、政府征地或其他因素等不可抗拒的原因，合同自然终止无效。三、乙方租赁甲方的房屋，租赁期的一切安全责任由乙方负责。四、乙方必须守法经营，乙方在经营期间自行负责相关费用包括：工商、税费、水电、卫生费、垃圾处理费、房屋租赁费等。经营所需的一切国家、政府规定的手续由乙方自己负责办理。…七、甲方的权利、义务及违约责任：…2、乙方有下列行为之一的，甲方有权要求赔偿因此而造成的损失，并可以解除租赁合同。若触及法律，由乙方承担责任：（1）利用房屋进行非法活动；（2）拖欠水电费及管理费达一个月的；（3）过期不交租金的；3、在乙方办理相关证件时，全部由乙方自行办理，甲方只可能提供帮助。4、甲方现时只能提供该土地块的土地使用；本楼房的消防合格，施工许可证、单位证明。4、如政府行为不允许在仓库C及厂房前空地进行围闭的情况下，甲方将退乙方押金30000元，已交承租的租金不退还乙方。八、乙方的权利、义务及违约责任：1、有权根据自己的需要，进行室内的摆设布置，乙方不得使用该承租屋的楼顶及天面的使用权。2、属乙方超负荷用电而造成的一切事故，乙方承担全部责任；…5、乙方无正当理由要求提前终止契约，且未征得甲方同意的，属乙方违约，乙方应向甲方支付违约金60000元，同时还必须清算欠交的一切费用；6、若因乙方原因造成甲方房屋内的物品损坏，维修费用应由乙方支付；若无法修复，乙方应向甲方作相应的赔偿。在租金期间如有自然原因（包括台风、地震、地震等），所造成租赁铺位的损坏，乙方承担维修费用。九、租赁期间，乙方应服从当地有关管理部门的管理，自觉遵守有关法律、法规，如有触犯法律行为，由乙方承担责任。…十一、该合同经双方签字后，乙方立即支付押金60000元，第一期租金于2017年1月15日前支付给甲方。”以上由原被告盖章签名。庭审中，双方均确认案涉租赁房屋在承租之时就明确使用目的为开办幼儿园。同日，林晓玲签订《责任书》，内容为：“兹有我广州市从化区鸿福实业有限公司租户广州市从化区大风车幼儿园，现需办理相关证件，需要我司及负责人出示各种资料、证明及签名，现我司声明只协助大风车幼儿园办证提供我司的资料，大风车幼儿园相关办理证件过程及以后经营的一切行为与我司无关，全部责任由大风车幼儿园及其负责人承担。大风车幼儿园改变我司屋内结构功能使我司办房产证验收不合格的，大风车幼儿园要配合恢复原貌，工程施工费用由我司负责，如因大风车幼儿园不配合拿不到证件资料的与我司无关。此责任书经大风车幼儿园负责人签名后具有法律效力。”以上有林晓玲签名按印。2016年12月12日，鸿福公司作为甲方，林晓玲作为乙方，又签订一份《房屋租赁合同》，约定：“一、甲方拟在帆布厂仓库C后约500平方米空地上新建楼房（建筑自编号：厂房2）一幢，在工程竣工验收后楼房即租给乙方使用，租赁期限与甲方租给乙方的帆布厂仓库C、厂房一样，即至2032年1月31日止。二、乙方租赁甲方房屋租金为每月人民币13000元整，按月支付租金，每月三号前支付当期租金。房屋交给乙方使用前15日内支付第一期租金。该合同经双方签字后乙方立即支付押金26000元给甲方。租赁期满后经甲方检查过房屋没有损坏等，验收过没问题，再无息退还押金。如乙方不在规定时间内缴纳租金，逾期每天加收滞纳金5%，逾期十天仍未交租金的，甲方有权提出终止合同。租赁期间，任何一方提出终止合同，需双方协商解决。如乙方无故提出终止合同的，乙方的一切的装修和场内的物品归甲方所有。如甲方无故提前终止合同的，需赔偿违约金即26000元给乙方。如出现国家、政府征地或其他因素等不可抗拒的原因，合同自然终止无效。三、乙方租赁甲方的房屋，租赁期的一切安全责任由乙方负责。四、乙方必须守法经营，在经营期间自行负责相关费用包括：工商、税费、水电、卫生费、垃圾处理费、房屋租赁费、管理费等。经营所需的一切国家、政府规定的手续由乙方自己负责办理。…七、甲方的权利、义务及违约责任：…2、乙方有下列行为之一的，甲方有权要求赔偿因此而造成的损失，并可以解除租赁合同。若触及法律，由乙方承担责任：（1）利用房屋进行非法活动；（2）拖欠水电费及管理费达一个月的；（3）过期不交租金的；3、乙方需办理相关证件时，全部由乙方自行办理，甲方只可能提供帮助。八、乙方的权利、义务及违约责任：1、有权根据自己的需要，进行场地的摆设布置，乙方不得使用该承租屋的楼顶及天面的使用权。2、属乙方超负荷用电而造成的一切事故，乙方承担全部责任；…5、乙方无正当理由要求提前终止契约，且未征得甲方同意的，属乙方违约，乙方应向甲方支付违约金26000元，同时还必须清算欠交的一切费用；6、若因乙方原因造成甲方房屋内的物品损坏，维修费用应由乙方支付；若无法修复，乙方应向甲方作相应的赔偿。在租金期间如有自然原因（包括台风、地震、地震等）所造成租赁铺位的损坏，乙方承担维修费用。九、租赁期间，乙方应服从当地有关管理部门的管理，自觉遵守有关法律、法规，如有触犯法律行为，由乙方承担责任。”以上由原被告盖章签名。原被告均确认林晓玲已交纳押金26000元。庭审中，双方确认案涉租赁房屋并未实际使用，亦未交纳租金。合同签订后，案涉房屋交付林晓玲装修使用。2017年11月1日，广州市从化区教育局出具《关于筹设从化区大风车幼儿园的批复》，批复内容为：“一、同意林晓玲在从化区鳌头镇城鳌大道东1199号筹设一所民办幼儿园，幼儿园名称为广州市从化区大风车幼儿园。…四、请按《从化市举办幼儿园的基本条件（试行）》和经审核同意的拟筹设幼儿园总体规划图、园舍建筑功能布局图的要求进行建设。…拟筹设幼儿园租赁的场地、园舍应到所属镇出租屋办公室办理出租备案手续。七、整理并提供相关申请正式设立幼儿园证件和材料，完善办学条件后，再提出正式设立幼儿园的申请。八、在没有领取到《民办学校办学许可证》之前，不得刊登招生简章和招生广告，不得开展招生工作。九、筹设期不得超过三年。超过三年的，举办者应当重新申报。”之后，大风车幼儿园于2017年3月开始招生经营。2019年9月4日，从化区鳌头镇人民政府向大风车幼儿园发出《关于责令名称为“大风车幼儿园”停止违规办学行为的通知》，因名为“大风车幼儿园”的机构没有领取《民办学校办学许可证》，擅自进行招生办学，违反了《中国人民共和国民办教育促进法》第六十四条规定，现责令大风车幼儿园立即停止违规办学行为，不得招生。9月5日，林晓玲签收了该份通知，之后便停止办学，不再招生。2019年7月，鸿福公司要求林晓玲腾空房屋，配合其进行竣工验收工作。2019年7月24日，林晓玲向鸿福公司回函，认为鸿福公司没有给出具体整改方案，验收方案及恢复方案，不知如何配合进行验收，并以双方未达成书面协议，在损失弥补未得到有效保障前拒绝鸿福公司提出的要求。同日，鸿福公司复函，称其承诺：1、已将幼儿园外墙、内部结构、装修及设施陈列拍照及录像留底，作为房屋恢复原貌的参考依据；2、场内所有物品列明清单，在交还幼儿园时如数移交；3、房屋内墙拆除、物品搬迁保管及原貌恢复等产生的所有费用由鸿福公司负责；4、林晓玲将房屋移交后，鸿福公司承诺施工期限一个月，在8月28日将房屋及其设施恢复原貌交还；5、若逾期未能按时交付，逾期30天内，免收三个月租金作为赔偿金；逾期60天内，免收半年租金。之后，双方多次就腾空房屋及配合办理验收工作进行函件往来，但双方未协商一致。2019年11月15日，鸿福公司向林晓玲发出《合同解除通知书》，以林晓玲逾期超过10日未支付2019年11月的租金和违法办学、招收学生为由，提出合同解除。林晓玲于同日复函拒绝解除合同，认为其并未利用房屋进行非法活动、并已缴纳租金，要求继续履行合同。2019年11月22日至2020年1月19日，鸿福公司多次向林晓玲发出通知，要求林晓玲交还租赁物业。另查，位于村的土地于2007年12月7日取得建设用地规划许可证，土地用途为工业用地，鸿福公司于2009年1月2日办理了该幅地块的国有土地使用权证。2010年7月9日，鸿福公司办理了建设工程规划许可证，在上述地块建设自编宿舍楼A、仓库B、车间工程各1幢，厂房、仓库C工程1幢，厂房工程2幢（自编1、2）。2011年1月28日，鸿福公司取得上述建筑物的建筑工程施工许可证，施工单位是从化市第三建筑集团有限公司。2019年10月15日，从化市第三建筑集团有限公司向鸿福公司发出《关于办理竣工验收的事宜》，称由其承建的由自编宿舍楼A、仓库B、车间工程各1幢，厂房、仓库C工程1幢，厂房工程2幢（自编1、2）共计六个单位工程组成的工程项目，已于2019年3月1日竣工完成，因规划验收时，必须六个单位工程全部完成，且相关道路、绿化、围墙完成后才允许进行规划验收，完成后才能进行竣前验收。从化区建设工程质量安全监督站已通知要求厂房、仓库C工程必须将幼儿园还原为竣工图原有状态才能组织验收，因此要求鸿福公司尽快恢复厂房、仓库C工程原状，保证工程顺利办理竣工验收。经本院庭后现场查看，案涉仓库C、厂房约3000平方米地上的房屋已经装修并投入使用，双方均确认承租时房屋为框架、毛坯交付，由林晓玲进行案涉房屋的全部装修；仓库C后约500平方米空地上新建楼房（建筑自编号：厂房2）并未实际使用，仍为毛坯，两幢建筑物之间的空地上有装修及附着物，且两幢建筑物均已被围闭。庭审中，双方均确认林晓玲已支付租金至2020年5月。庭后，鸿福公司委托本院对租赁物业帆布厂仓库C、厂房约3000平方米地上的装修价值以及地上附着物价值进行评估，经摇珠选定广州德高价格评估有限公司进行评估，2020年10月23日，广州德高价格评估有限公司出具《收费函》，评估费为77220元。该公司于2020月11月11日作出《关于对租赁物业帆布厂仓库C、厂房约3000平方米地上的装修价值及地上附着物价值的评估报告书》，结论为：对租赁物业帆布厂仓库C、厂房约3000平方米地上有争议部分的装修价值及地上附着物价值为47312.1元，无争议部分的装修价值及地上附着物价值为1252892.88元。其中，争议部分为地面硬化工程的施工部分。鸿福公司在第二次庭审中，提交了案涉厂房的工程明细单、支付凭证等证据，证明案涉租赁物的地面硬化工程为其施工。本案涉及两份《房屋租赁合同》，原为两个案件【（2020）粤0117民初2231号、（2020）粤0117民初2232号】，本院于2020年9月18日作出（2020）粤0117民初2232号民事裁定，将该件案件并入（2020）粤0117民初2231号案件中审理。本院认为，本案系租赁合同纠纷。本案争议焦点为：1、合同解除条件是否成就？2、合同解除的过错责任如何分担；3、双方损失如何计算。关于合同解除条件是否成就问题。首先，原被告于2016年8月29日签订的《房屋租赁合同》和2016年12月12日签订的《房屋租赁合同》均是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；其次，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，鸿福公司称解除合同的原因是林晓玲未按时交纳租金以及其违规办学行为属于合同约定的非法活动，本院认为，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》法〔2019〕254号第47条的规定：“合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同时，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持”，林晓玲自2017年2月开始交纳租金至2020年5月，仅有2019年11月未按时交纳租金，其逾期交纳租金的违约过错程度、违约行为形态及违约行为后果显著轻微，并不影响双方租赁合同目的的实现，至于合同约定的非法活动，从合同的上下文意理解，应为具有社会危害性的违法犯罪活动，林晓玲违规办学不应属于非法活动的范畴，故鸿福公司主张合同解除的原因理据不足，本院不予采信。但鸿福公司明知案涉房屋未经竣工验收即出租给他人，而林晓玲在承租时也明知案涉房屋未经竣工验收仍用于幼儿园开办使用，现因房屋装修使用而迟迟无法办理竣工验收，原被告也无法就竣工验收事宜达成一致，大风车幼儿园也因未领取办学许可证而被责令停止办学，林晓玲使用案涉房屋开办幼儿园的目的已经无法实现，且鸿福公司也已向林晓玲发出解除合同的通知，实际是以自己的行为明确表示不再履行合同，其目的是为了及时止损，尽快完成竣工验收，其不愿意继续出租、要求解除合同的意愿强烈，强行要求鸿福公司继续履行合同，并不能真正实现案涉房屋租赁合同的目的。此外，未办理竣工验收的房屋也存在安全隐患，作为开办幼儿园的场所更应谨慎注意建筑物的安全，为防止双方损失的继续扩大，依据公平原则和诚实信用原则，案涉《房屋租赁合同》的目的已经无法实现，故对于鸿福公司要求解除案涉两份《房屋租赁合同》的请求本院予以支持，但鸿福公司主张合同解除的时间为其发出通知之日于法无据，应以林晓玲收到本案起诉状副本即2020年5月18日为合同解除之日。综上，本院确认原被告在2016年8月29日签订的《房屋租赁合同》和2016年12月12日签订的《房屋租赁合同》于2020年5月18日解除。关于合同解除的后果以及过错责任分担问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”首先，鸿福公司、林晓玲之间的《房屋租赁合同》已于2020年5月18日解除，鸿福公司主张林晓玲应向其返还帆布厂仓库C、厂房约3000平方米地的案涉租赁物于法有据，本院予以支持；但帆布厂仓库C后约500㎡空地上新建楼房（建筑自编号：厂房2）并未交付、使用，也未支付租金，且合同也明确约定在工程竣工验收后才出租，即双方尚未开始履行该租赁合同，故不存在返还租赁物的问题。其次，原被告在明知案涉房屋并未办理竣工验收的情形下，仍然签订《房屋租赁合同》，且承租房屋是用于开办幼儿园，双方对于合同解除均有过错，综合双方的过错责任，本院酌定鸿福公司与林晓玲之间的过错比例为7:3，并依此过错比例作为划分双方责任的依据。关于双方损失的问题。结合原被告的诉讼请求，原被告的损失有以下几项内容：一、关于房屋占用费的问题。原被告之间的房屋租赁合同于2020年5月18日解除，鸿福公司主张林晓玲赔偿因未返还租赁房屋导致的损失，本院认为，原被告之间的租赁合同解除后，林晓玲继续占有使用的是案涉租赁物，所产生的损失实际应为房屋占用费，但鸿福公司主张按20万/月计算于法无据，本院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，酌情参考按双方约定租金标准计算，再结合原被告的过错责任，林晓玲应向鸿福公司支付自2020年5月18日至实际返还房屋之日止，按每月9000元（30000元×30%）的标准，支付帆布厂仓库C、厂房约3000平方米地的房屋占用费。至于帆布厂仓库C后约500㎡空地上新建楼房（建筑自编号：厂房2），因该房屋林晓玲并未实际使用，也未实际交纳租金，故原告主张该房屋的占用费于法无据，本院不予支持。二、关于林晓玲装修损失的费用。林晓玲主张帆布厂仓库C、厂房约3000平方米地的房屋装修损失301万元，鸿福公司申请本院摇珠选定广州德高价格评估有限公司作出的《关于对租赁物业帆布厂仓库C、厂房约3000平方米地上的装修价值及地上附着物价值的评估报告书》，结论为：对租赁物业帆布厂仓库C、厂房约3000平方米地上有争议部分的装修价值及地上附着物价值为47312.1元，无争议部分的装修价值及地上附着物价值为1252892.88元。其中，争议部分为地面硬化工程的施工部分，林晓玲称地面硬化工程为其所实施，但未提交证据予以证实，应承担举证不能的不利后果，而鸿福公司提交证据证实了该房屋内的地面硬化工程为其实施，故本院确认地面硬化工程的施工部分为鸿福公司所做，该部分的装修费用不应计入林晓玲的装修损失中，本院确认林晓玲的房屋装修损失费用为1252892.88元，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：…（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任”，结合原被告的过错责任比例，本院确认鸿福公司应向林晓玲赔偿装修损失费877025元（1252892.88元×70%）。三、关于林晓玲主张的直接租金差价损失费。林晓玲认为其与鸿福公司约定的租金远低于同地段的其他房屋价格，合同解除后，其承租其他房屋的租金价格高于现有租金，故主张鸿福公司支付自解除合同之日起至房屋租赁合同期满之日止的租金差价损失。本院认为，首先，《房屋租赁合同》约定的租金价格是双方的真实意思表示，庭审中，林晓玲自认其并未租赁同地段的其他房屋，该损失并未实际发生；其次，租金差价损失并不属于可得利益损失，且原被告的合同中也并未约定租金差价损失的赔偿责任，综上，林晓玲主张鸿福公司支付直接租金差价损失于法无据，本院不予支持。四、关于押金问题。原被告在签订《房屋租赁合同》时，林晓玲向鸿福公司支付了帆布厂仓库C、厂房约3000平方米地的房屋押金60000元以及帆布厂仓库C后约500㎡空地上新建楼房（建筑自编号：厂房2）的押金26000元，双方在合同中约定押金在租赁期满后无息退还，并未约定押金可用作违约金，故本院认定原被告的押金实际应为担保作用，现双方合同已经解除，且合同解除的主要过错方是鸿福公司，依据公平原则，林晓玲主张鸿福公司退还已收押金86000元于法有据，本院予以支持。五、关于林晓玲主张鸿福公司退还已支付的帆布厂仓库C、厂房约3000平方米地的房屋的租金120万元的问题。本院认为，《房屋租赁合同》签订后，鸿福公司将房屋交付给林晓玲，林晓玲也支付了租金并投入使用，其主张退回自承租之日至2020年5月止已交付的租金于法无据，本院不予支持。六、关于林晓玲主张帆布厂仓库C后约500㎡空地上新建楼房（建筑自编号：厂房2）的违约金。《房屋租赁合同》中仅约定了若林晓玲违约提前解除合同，则应向鸿福公司支付违约金26000元，并未约定鸿福公司的违约责任，但考虑本案鸿福公司的违约行为较严重，是导致解除合同的主要过错方，故本院酌情按照合同约定林晓玲的违约责任认定鸿福公司的违约责任，结合鸿福公司的过错，鸿福公司应向林晓玲支付帆布厂仓库C后约500㎡空地上新建楼房（建筑自编号：厂房2）的违约金18200元（26000元×70%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）广州市从化区鸿福实业有限公司与被告（反诉原告）林晓玲在2016年8月29日签订的《房屋租赁合同》于2020年5月18日解除；二、确认原告（反诉被告）广州市从化区鸿福实业有限公司与被告（反诉原告）林晓玲在2016年12月12日签订的《房屋租赁合同》于2020年5月18日解除；三、被告（反诉原告）林晓玲自本判决发生法律效力之日起三十日内向原告（反诉被告）广州市从化区鸿福实业有限公司腾退位于从化市鳌头镇大氹村地段帆布厂仓库C、厂房约3000平方米地的案涉租赁物；四、被告（反诉原告）林晓玲自本判决发生法律效力之日起三十日内按照每月9000元的标准向原告（反诉被告）广州市从化区鸿福实业有限公司支付自2020年5月19日起至实际腾退位于从化区鳌头镇大氹村地段帆布厂仓库C、厂房约3000平方米地的案涉租赁物给原告广州市从化区鸿福实业有限公司之日止的房屋占用费；五、原告（反诉被告）广州市从化区鸿福实业有限公司自本判决发生法律效力之日起三十日内向被告（反诉原告）林晓玲赔偿装修损失费877025元；六、原告（反诉被告）广州市从化区鸿福实业有限公司自本判决发生法律效力之日起三十日内向被告（反诉原告）林晓玲退还押金86000元；七、原告（反诉被告）广州市从化区鸿福实业有限公司自本判决发生法律效力之日起三十日内向被告（反诉原告）林晓玲支付违约金18200元；八、驳回原告（反诉被告）广州市从化区鸿福实业有限公司的其他诉讼请求；九、驳回被告（反诉原告）林晓玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费75120元（原告已预交），由被告（反诉原告）林晓玲负担2460元，由原告（反诉被告）广州市从化区鸿福实业有限公司负担72660元。反诉费82018.4元（被告已预交），由原告（反诉被告）广州市从化区鸿福实业有限公司负担13612元，由被告（反诉原告）林晓玲负担68406.4元。评估费77220元，由广州市从化区鸿福实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。（此页无正文）审 判 长  王 硕人民陪审员  刘建明人民陪审员  邓洁红二〇二〇年十二月二十八日法官助理龙艳书记员何靖文