福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终5525号 上诉人（原审原告）：叶秋水，男，1976年2月3日出生，汉族，住福建省晋江市。 委托诉讼代理人：蔡青青、陈志攀，福建佳汇律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：王建法，男，1971年4月20日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：丁毓惠，福建取帆律师事务所律师。 上诉人叶秋水因与上诉人王建法房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省晋江市人民法院（2020）闽0582民初10350号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 叶秋水上诉请求：依法撤销一审判决，改判双方签订的租赁合同尚未解除，王建法应支付叶秋水7月份至9月份的季度租金20000元及逾期付款利息。事实与理由：一、一审判决认定“双方已协商一致案涉租赁合同于2020年6月30日解除”事实错误，本案房屋租赁合同至今尚未解除，王建法仍应按合同约定支付租金。叶秋水和王建法双方从未达成一致解除合同的合议。即便王建法认为其于2020年6月30日有单方解除合同的意思表示，但因双方未能就解除合同的相关事宜（如赔偿损失）达成一致，故合同仍未解除。涉案租赁合同约定，王建法不得未到租赁期退房，亦无单方解除合同的权利，若提前单方解除合同，应当取得叶秋水的同意。因此，如果判决租赁合同于2020年6月30日解除，则王建法应赔偿叶秋水的损失，但一审法院未对赔偿损失的相关事实予以审理明显不当。二、一审判决认定“合同解除后叶秋水应当退还王建法6000元”的事实错误。王建法在一审诉讼过程中，承认6000元系其提前解除合同的违约金，但一审法院未对该自认予以确认，反而认定该6000元系押金应予以退还显然错误，导致判决结果损害了叶秋水的合法权益。王建法在一审诉讼过程中，对6000元的押金未提出反诉，也未要求予以抵扣押金或房屋占用费，一审法院违反辩论原则，对当事人双方均未主张的“6000元押金”的事实加以认定，属判非所请。三、一审法院未行使解除合同释明权，违反相关法律规定，属程序违法。根据《九民纪要》中合同释明的相关规定，双务合同解除时法院应向当事人释明变更或增加诉讼请求。叶秋水请求王建法支付租金及逾期付款利息损失，主张房屋租赁合同仍然有效，王建法主张该房屋租赁合同已解除的，一审法院应当向叶秋水释明变更或增加诉讼请求，但本案一审法院未释明便直接作出裁判，且将6000元押金同时处理，以至于叶秋水在一审中丧失了违约金及赔偿相关损失的主张。 王建法辩称，双方的房屋租赁合同已经解除，一审中有提交一段2020年6月20日双方谈话的通话录音为据，证明6月20日距离房屋租期到期还有10天，双方协商一致解除合同，叶秋水知悉王建法搬离店铺的事实，并非王建法单方解除合同。 叶秋水向一审法院起诉请求：判令王建法向叶秋水支付租金20000元及逾期付款利息损失（以20000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自起诉之日起计算至实际付款之日止）。 一审法院认定事实：叶秋水、王建法签订房屋租赁合同约定：1.叶秋水将登记在其父亲叶国庆名下的位于晋江市××路××号店铺两间租赁给王建法使用，租赁期限为5年（自2018年4月15日起至2023年4月14日止）；2.租金每季度2万元，王建法应在签订时每季度首日前三天一次性向叶秋水交清当季度门面租金；3.王建法应向叶秋水交纳6000元作为出租房屋内物品及水电费押金。合同签订后，叶秋水将上述租赁店铺交由王建法使用至今，王建法也依约支付叶秋水押金6000元，并陆续支付叶秋水租金至2020年6月30日。后双方于2020年6月20日口头约定一致同意解除本案房屋租赁合同，因王建法于2020年6月20日腾空租赁店铺时，双方对搬离、拆除物品范围发生争执而向公安机关报警，但未能达成如何腾空租赁店铺的一致意见，导致案涉租赁店铺至起诉时未能腾空交付，叶秋水于2020年8月7日诉至法院要求王建法继续支付租金。 一审法院认为，叶秋水与王建法之间的房屋租赁合同，主体适格，当事人的意思表示真实，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。因双方已协商一致案涉租赁合同于2020年6月30日解除，故叶秋水要求王建法继续支付7月份至9月份该季度租金20000元的诉讼请求，于法无据，不予支持；但鉴于王建法并未实际腾空租赁店铺，致使案涉店铺空置，直至2020年8月27日庭审时王建法才明确表示其对存放在案涉房屋的剩余财物放弃所有权、不再搬离，故一审法院确定案涉租赁房屋腾空交接时间为2020年8月27日，即自2020年6月30日至2020年8月27日占用房屋期间的租金损失为12667元，因双方当事人虽对解除合同达成一致意见，但对腾空问题发生争议，王建法未能及时腾空，由此造成上述租金损失应由王建法承担。现叶秋水庭审中要求王建法支付截止双方办理房屋移交手续之日止占用房屋期间的租金，于法有据，予以支持，但因合同解除后叶秋水应退还王建法押金6000元，故王建法应再支付叶秋水解除合同后的租赁房屋占用费计算为12667元-6000元=6667元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十六条第一款、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款规定，判决：一、王建法应于判决生效之日起十日内支付叶秋水租赁房屋占用费6667元；二、驳回叶秋水本案的其他诉讼请求。 本院二审期间，当事人未提交新证据。双方当事人对于一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。 本院认为，叶秋水与王建法之间签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应按合同约定履行。经查，2020年6月20日双方于电话通话中口头协商一致于2020年6月30日解除案涉租赁合同，故叶秋水要求王建法继续支付7月份至9月份该季度租金20000元的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。双方当事人虽对解除合同达成一致意见，但对腾空问题发生争议，王建法于2020年6月20日将房屋钥匙归还叶秋水，但未能及时腾空租赁店铺，致使案涉店铺空置，直至2020年8月27日一审庭审时王建法才明确表示其对存放在案涉房屋的剩余财物放弃所有权、不再搬离，故案涉店铺腾空交接时间宜认定为2020年8月27日，自2020年6月30日至2020年8月27日占用房屋期间的租金损失定为12667（20000×1/3（1+27/30））元。承租方王建法负有在合同解除后及时交付并腾空租赁房屋的义务、出租方叶秋水负有督促承租方及时腾空房屋、采取适当措施减少财产损失的义务，鉴于叶秋水在合同解除一个月后便到法院提起民事诉讼，房屋空置时间较短，视为其已采取积极措施减少房屋租金损失，而王建法未履行上述义务，由此造成的房屋租金损失应由王建法承担。虑及双方协商一致解除合同后叶秋水应退还王建法押金6000元的情况，故王建法应再支付叶秋水解除合同后的租赁房屋占用费计算为6667（12667-6000）元。一审法院的处理并无不当，本院予以维持。 综上所述，叶秋水的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由叶秋水负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄祥彪 审 判 员 洪颍雅 审 判 员 郑 励 二〇二〇年十二月十四日 法官助理 陈静岚 书 记 员 徐蓝蓉 附注：本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。