天津市红桥区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0106民初4318号原告：天津宏泰鑫盛商业管理有限公司，住所地天津市红桥区丁字沽街向东道6号。法定代表人：张俊兴，该公司经理。委托诉讼代理人：郭晓伟，天津津泓雅威律师事务所律师。被告：刘书利，男，1965年5月10日出生，汉族，无职业，住天津市红桥区。被告：刘云兰，女，1971年5月6日出生，汉族，住天津市红桥区。被告：天津市竹林商贸中心修配站，营业地点天津市红桥区丁字沽向东道（汽车化油器厂内）。负责人：刘书利，该单位经理。第三人：天津市交通（集团）有限公司，住所地天津市和平区营口道10号。法定代表人：杨洪峰，该公司董事长。委托诉讼代理人：宋立江，该公司职员。委托诉讼代理人：李树行，该公司职员。第三人：天津市交通集团津维有限公司，住所地河北区志成路马庄堤坡增1号。法定代表人：王海兴（实际负责人康宁）。委托诉讼代理人：李树行，该公司职员。原告天津宏泰鑫盛商业管理有限公司（以下简称“宏泰鑫盛公司”）与被告刘书利、刘云兰、天津市竹林商贸中心修配站（以下简称“竹林修配站”），第三人天津市交通（集团）有限公司（以下简称“交通集团”）、天津市交通集团津维有限公司（以下简称“津维公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宏泰鑫盛公司的委托诉讼代理人郭晓伟，被告刘云兰、被告刘书利并同时作为被告竹林修配站的负责人，第三人交通集团、津维公司的共同委托诉讼代理人李树行到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宏泰鑫盛公司向本院提出诉讼请求：1.请求贵院依法判令解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》；2.请求贵院依法判令三被告立即腾退坐落于天津市红桥区××号路××道××号××房××号××宿舍（面积共计392平米），并将上述房屋恢复原状后交付原告；3.请贵院依法判令被告依照5000元／月的标准向原告天津宏泰鑫盛商业管理有限公司支付自2019年11月1日起至2020年8月31日止的房屋占用费27000元，且依法判令被告依照5000元／月的标准支付自2020年9月1日起至被告实际交付房屋之日止的房屋占用费，并依法结清占用房屋期间产生的水费、电费等应由被告自行承担的全部费用；4.本案案件受理费由被告承担。事实与理由：原告宏泰鑫盛公司与被告刘云兰于2019年3月13日签订了《房屋租赁合同》，约定被告承租原告出租的坐落于天津市红桥区××号路××道××号××房××号××宿舍（面积共计392ｍ），租赁期限为2019年1月1日至2019年6月30日止，月租金为5000元。合同签订后，原告依约交付了房屋给被告用于经营竹林修配站使用。租赁期限届满后，被告刘书利与原告续签租赁协议，租赁期限为1个月。租赁期限届满后，被告未与原告重新签订租赁合同。原告于2020年8月12日向被告下发《解除合同通知书》，并要求被告于2020年8月31日前腾空房屋并交付原告，但被告至今无偿占用此房，拒不腾房。现原告为了维护自身的合法权益，在与被告协商未果的情况下，诉至贵院，望贵院判如所请。被告刘书利、刘云兰、竹林修配站辩称，不同意原告诉讼请求。三被告不欠原告房租和水电费，房租已经交到了2020年7月，房子有漏水情况，原告也不管房屋维修和院内卫生。第三人交通集团述称，同意原告的诉讼请求。第三人津维公司述称，同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：案涉房屋坐落在天津市红桥区××号路××道××号××房××号××宿舍（面积共计392㎡），房屋原所有权人为天津市津红化油器厂（以下简称津红化油器厂）。2005年4月28日，竹林修配站与津红化油器厂签订了《协议书》，约定将红桥区丁字沽零号路向东道厂部、院房屋一间出租给竹林修配站，合同期限为2005年5月15日至2006年5月14日。合同签订当天，刘书利向津红化油器厂缴纳了房屋租赁保证金3000元。2016年1月1日，原津红化油器厂职工于洪祥与竹林修配站就相同涉诉房屋签订《房屋租赁协议书》，合同期限为2016年1月1日至2016年12月31日。刘书利、刘云兰自述自2005年4月以来一直租赁涉案房屋，并缴纳房屋租金。2009年1月19日，天津市人民政府国有资产监督管理委员会出具津国资企改[2009]5号《关于同意将天津市汽车运输三场等四户企业场址调给天津市交通（集团）有限公司的批复》，载明：同意将天津市津红化油器厂七处场址（包括红桥区丁字沽向东道6号）调整给天津市交通（集团）有限公司。2010年6月，交通集团取得涉诉房屋所有权，权属性质为国有土地。2019年1月1日，交通集团与津维公司签订《房地产授权经营管理合同》，授权津维公司对涉诉房屋在内的七宗土地及房屋进行经营管理，并由津维公司承担维修责任。津维公司又与宏泰鑫盛公司签订了托管协议，将红桥区丁字沽向东道6号委托给宏泰鑫盛公司进行经营管理，宏泰鑫盛公司享有按照房屋使用现状用途出租并进行物业管理的权利，妥善维护、保养、维修托管物品并承担费用，对于上述土地及房屋的历史遗留问题负责解决。2019年3月13日，宏泰鑫盛公司与竹林商贸修配站就涉案房屋签订租赁合同，合同期限自2019年1月1日至2019年6月30日，年租金为60000元。2019年8月1日，宏泰鑫盛公司与刘书利就相同事项签订房屋租赁合同，合同期限自2019年7月1日至2019年8月1日。2019年12月31日，宏泰鑫盛公司与刘书利就相同事项再次签订房屋租赁合同，合同期限自2019年10月1日至2019年12月31日。2020年8月12日，宏泰鑫盛公司向刘书利、刘云兰、竹林修配站邮寄送达《解除合同通知书》，载明：“一、您与我公司之间的不定期房屋租赁关系自本通知书送达之日解除”，该邮件于8月14日经刘书利签收。刘书利及竹林商贸提交房屋租金收据载明，2019年3月14日，竹林商贸缴纳租金30000元；2019年8月7日，刘书利缴纳2019年7月1日至2019年7月31日租金5000元；刘书利缴纳2019年8月1日至2019年9月1日租金5000元；2019年11月11日，刘书利缴纳2019年9月租金5000元；2019年12月31日，刘书利缴纳租金5000元；2020年3月23日，刘书利缴纳2020年4月至6月租金18000元（票面标注1-3优惠）；2020年7月1日，刘书利缴纳2020年7月租金5000元。以上缴纳租金共计73000元。庭审中，宏泰鑫盛公司认可刘书利及竹林商贸缴纳租金的数额，同时确认其无水电费拖欠情况。2020年10月19日，本院组织当事人进行了现场勘查。经各方确认，租赁地点为天津市红桥区丁字沽零号路向东道6号院内12号厂房及宿舍一间，面积共计392平米，涉诉房屋现由刘书利、刘云兰、竹林修配站共同使用。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷，双方当事人应按照合同约定履行义务。根据庭审调查，归纳本案争议焦点如下：1、双方房屋租赁合同是否已经解除及解除的时间。根据《合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，自2019年3月13日起，宏盛鑫泰公司就涉诉房屋的租赁问题分别与竹林修配站、刘书利签订多份合同，涉及合同期限为2019年1月1日至2019年8月1日、2019年10月1日至2019年12月31日。双方均认可2020年1月1日后未再续签书面租赁合同，但宏盛鑫泰公司仍旧继续收取三被告房屋租金，故双方形成不定期租赁关系。根据《合同法》第九十六条、第二百三十二条的规定，不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。合同自通知到达对方时解除。本案中，宏盛鑫泰公司在与刘书利、刘云兰、竹林修配站之间的不定期房屋租赁关系中享有合同解除权，宏盛鑫泰公司向被告方邮寄了解除合同通知书，该通知书于8月14日经刘书利签收，故宏盛鑫泰与刘书利、刘云兰、竹林修配站之间的不定期房屋租赁合同于2020年8月14日解除。2、三被告是否应腾退涉诉房屋。《合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，房屋租赁合同解除，承租人应当返还租赁物。涉诉房屋经现场勘验，由三被告共同使用，因此原告请求三被告腾退涉诉房屋的诉讼请求，本院予以支持。3、疫情期间是否应对被告实行租金减免的政策。刘书利、刘云兰、竹林修配站要求减免新冠疫情期间房屋租金的主张，本院认为，考虑到因受新冠肺炎疫情及防控工作直接影响，确实存在影响涉诉房屋经营使用的情况，应由双方当事人合理分担损失。结合庭审调查，宏泰鑫盛公司亦没有实际收取2020年1至3月的租金，收费票据显示仅收取4至6月和7月的租金，原告认为当月收当月租金不抵之间欠租的意见，不符合一般常理。本院认为，考虑本市新冠肺炎疫情及防控工作的实际影响，并结合本案实际情况进行综合考量，本院酌情免除刘书利、刘云兰、竹林修配站2020年1月至3月共计3个月的房屋租金15000元。原告起诉要求三被告支付2019年11月1日起至2020年8月31日止的房屋占用费27000元，因双方的不定期租赁合同于2020年8月14日解除，因此三被告针对2019年1月1日至2020年8月14日应承担给付原告房屋租金的义务。按照双方房屋租赁合同约定的每月5000元租金计算，2019年1月1日至2019年12月31日、2020年4月1日至2020年8月14日期间三被告房屋租金共计82258元。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。三被告主张其2019年1月至2020年7月不欠付租金，但就其举证情况，仅能证明其2019年3月14日至2020年7月1日共计缴纳租金73000元，故刘书利、刘云兰、竹林修配站应向原告宏泰鑫盛给付2019年1月1日至2019年12月31日、2020年4月1日至2020年8月14日期间的房屋租金差额部分共计9258元。4、三被告是否应支付房屋占有使用费及支付标准。关于房屋占有使用费问题，宏泰鑫盛公司作为涉诉房屋的合法托管单位，自合同解除后次日即2020年8月15日起，有权请求负有腾房义务的承租人刘书利、刘云兰、竹林修配站支付逾期腾房的房屋占有使用费。宏泰鑫盛公司比照租金每月5000元标准主张房屋占有使用费，较为合理，本院予以支持。5、被告刘书利缴纳的房屋租赁保证金在租赁关系解除后，原告宏泰鑫盛公司是否应予以退还。刘书利、刘云兰、竹林修配站举证证明其于2005年4月28日向涉诉房屋原产权单位津红化油器厂缴纳房屋租赁保证金3000元。因天津市人民政府国有资产监督管理委员会出具文件将涉诉房屋产权人调整为交通集团，原产权单位津红化油器厂对包括涉诉房屋在内厂址的全部权利义务应概况转移给交通集团，后交通集团授权津维公司对涉诉房屋进行经营管理，津维公司又将涉诉房屋托管于本案原告宏泰鑫盛公司进行经营管理，且在托管协议中明确约定“对于上述土地及房屋的历史遗留问题由宏泰鑫盛公司解决”。因此，本院认为，房屋租赁合同解除后，应由原告宏泰鑫盛公司退还刘书利房屋租赁保证金3000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告天津宏泰鑫盛商业管理有限公司与被告刘书利、刘云兰、天津市竹林商贸中心修配站之间的房屋租赁合同于2020年8月14日解除；二、本判决生效之日起十五日内，被告刘书利、刘云兰、天津市竹林商贸中心修配站向原告天津宏泰鑫盛商业管理有限公司支付2019年1月1日至2019年12月31日、2020年4月1日至2020年8月14日期间的房屋租金差额部分9258元；三、本判决生效之日起三十日内，被告刘书利、刘云兰、天津市竹林商贸中心修配站将天津市红桥区××号路××道××号××房××号××宿舍（面积共计392㎡）腾空并交付给原告天津宏泰鑫盛商业管理有限公司；自房屋腾空之日起十日内，被告刘书利、刘云兰、天津市竹林商贸中心修配站按照每月5000元的标准向原告天津宏泰鑫盛商业管理有限公司支付2020年8月15日起至实际腾房之日止的房屋占有使用费。四、本判决生效之日起十五日内，原告天津宏泰鑫盛商业管理有限公司向被告刘书利返还房屋押金3000元；五、驳回原告天津宏泰鑫盛商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费600元，减半收取300元，由原告天津宏泰鑫盛商业管理有限公司负担213元，被告刘书利、刘云兰、天津市竹林商贸中心修配站负担87元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  齐欣二〇二〇年十二月十四日法官助理林楠书记员裴梦瑶附本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1.《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。2.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。