贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0102民初1724号原告：朱杉，男，汉族，1980年5月11日生，住本市南明区。委托诉讼代理人：任镜蓉，贵州听君律师事务所律师，执业证号15201202011188499。委托诉讼代理人：黄丽，贵州听君律师事务所律师，执业证号15201201711013073。被告：贵州亨特房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区中华中路8号。法定代表人：杨中安，公司执行董事。委托诉讼代理人：周倩，贵州中孚律师事务所律师，执业证号15201201611862351。委托诉讼代理人：龙荣，贵州中孚律师事务所实习律师，实习证号2301190921573。原告朱杉与被告贵州亨特房地产开发有限公司（以下简称亨特房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱杉及其委托诉讼代理人黄丽、任镜蓉，被告亨特房开公司的委托诉讼代理人周倩、龙荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱杉向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告向原告支付逾期办证违约金人民币470332元整（违约金以2669689元为基数，按中国人民银行同期银行贷款利率4.35%的两倍计算，从2017年1月1日起暂计算至2018年12月31日止；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2012年8月30日签订《商品房买卖合同》，向被告购买南明区亨特国际·金融中心第2栋1单元13-4号房，总房价款2669689元，且约定2014年12月31日向买受人（原告）交付商品房，2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。原告于2012年8月30日首付1339689元，剩余1330000元于2012年11月2日通过中国中商银行贷款支付给被告，至此原告已向被告履行完毕所有义务。由于出卖人的各种原因，直至2019年1月1日原告才听说被告才取得商品房所有权初始登记，至此原告才具备办理产权证书的条件。根据《商品房买卖合同》第二十二条第三款之规定：“（一）出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照出卖人自约定日期（2016年12月31日前）至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日（2019年1月1日）止向买受人支付违约金。”现为维护原告的合法权益，特具状诉至法院，望判如所请。被告亨特房开公司辩称：我司不应承担逾期办理产权转移登记的违约责任，原告的诉请不应得到支持，理由如下：一、《商品房买卖合同》及补充协议系双方的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，双方应当遵照执行；二、被告为原告办理转移登记的时间应按《商品房买卖合同》的补充协议计算，被告不存在逾期办理转移登记的情况。1、《商品房买卖合同》十一条明确规定，交房时间为2014年12月31日前，第二十二条规定了办理转移登记的时间为2016年12月31日前，及办理转移登记的时间为实际交房后的2年内，补充协议第12.6条明确约定，被告承诺在原告交齐办理房产过户手续所需资料和相关税费后的36个月内，为原告办理完产权过户手续，即将办理转移登记的时间变更为实际交房后的36个月内。双方对主合同进行了补充约定的，应以《补充协议》的约定为准。因此，如果存在逾期办理转移登记，也应当从实际交房后36个月期限届满之次日起计算违约金；2、朱杉办理转移登记为2019年8月前，被告已于2018年12月24日具备办理大产权的条件，于2019年1月23日登报通知原告带齐相关资料后到被告售楼部办理房屋转移登记手续，被告已在合同约定的期限内履行了义务；3、原告朱杉已于2019年3月12日提出自办产权，领走相关材料。综上，被告已在合同约定的期限内履行了义务，原告也领走相关材料，被告不存在违约情况；三、即使法院认定被告逾期办理转移登记，违约金也应按双方签订的《商品房卖卖合同》及补充协议计算，即按照已付房款日万分之0.2计算。合同及补充协议中约定的出卖人及买受人的违约责任是对等的，合同双方应按照约定承担各自的违约责任。合同补充协议第12.6条（b）款对逾期办理转移登记的违约责任有明确的约定，即按已付购房款的日万分之0.2计算。办理转移登记是从义务，并不影响房屋的使用，案涉房屋也一直在增值，且原告在收房后一直将案涉房屋对外出租，获取收益，并未有任何损失。同时，在诉讼中，原告并未举证证明其损失。综上，即使被告存在逾期办理转移登记的情况，违约金也应当按照合同的约定计算，不应调高；四、在建亨特国际·金融中心时，该栋楼为贵阳市第一高楼，因为超高楼，在进行各项验收时相关部门很谨慎，尤其是消防验收。因相关验收进展缓慢，拖了1年至2年，才导致被告逾期办理房屋的初始登记。原告在购买房屋时，也知道是超高楼，逾期办理初始登记的风险应由双方共担。本院经审理认定事实如下：2012年8月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》（以下简称合同），约定：买受人（原告）购买的商品房为贵阳市南明区亨特国际·金融中心第2栋1单元13层4号房，规划用途为办公；商品房建筑面积136.55平方米，套内建筑面积97.83平方米；商品房总房价款2669689元，由买受人于本合同签订之日向出卖人交付首期房款计1339689元，余款1330000元以银行按揭支付；出卖人（被告）应当在2014年12月31日前向买受人交付商品房。合同第二十二条第三款约定：“三、转移登记。（一）出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付买受人。……”合同第二十九条约定：“本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。……”合同附件十二为《补充协议》，《补充协议》第12.2条约定：“不可撤销的委托出卖人或出卖人指定的第三人代为办理产权过户手续。”第12.6条约定：“出卖人承诺在买受人交齐办理房产过户手续所需的所有资料和相关税费后36个月内为买受人办理完产权过户手续，但是由于不可抗力或政府行为造成产权过户手续不能按期办理完毕的除外。如果因出卖人原因未能办理完毕产权过户手续，则买受人有权选择：（ａ）退房，出卖人在买受人提出退房之日起60日内将买受人已付的房款无息退还给买受人，并按已付房款的1%赔偿买受人的损失；（ｂ）不退房，出卖人应自产权办理延期之日起按已付房款的日万分之0.2向买受人支付违约金，并继续为买受人办理产权过户手续”。合同签订后，原告按约支付了全部购房款2669689元。合同约定的交房期限届满，被告未能交付房屋。2015年6月25日，被告在《贵阳晚报》刊登《交房公告》。原告领取了案涉商品房的钥匙。2018年12月24日，被告就其开发建设的本市南明区文昌路与机场路交叉口亨特国际2号楼（亨特·国际金融中心）取得黔（2018）南明区不动产权第××号《不动产权证书》。2019年1月23日，被告在《贵阳晚报》刊登《通知》：“尊敬的亨特国际金融中心业主：亨特国际金融中心现已取得《房屋注册证》，现于2019年1月23日正式开始办理房屋产权证，请各位业主携带购房人身份证、交款收据、《商品房买卖合同》、《商品房备案登记表》原件至亨特国际售楼部办理”。2019年3月12日，原告领取了办理产权的相关资料。2016年8月4日，原告朱杉向本院提起诉讼，诉请判令被告支付逾期交房违约金76468元计算至被告实际交付之日止。本院受理后，作出（2016）黔0102民初5103号民事判决，判令被告支付原告朱杉逾期交房违约金40054.67元。原告朱杉不服上诉。贵阳市中级人民法院二审后，作出（2017）黔01民终3606号《民事调解书》，被告亨特房开公司承诺于2017年10月30日前一次性支付朱杉逾期交房违约金40965元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点为：一、亨特房开公司是否应当承担逾期办证的违约责任？二、逾办证违约金的计算标准应如何认定？关于焦点一。本案中，被告亨特房开公司通过签订《补充协议》的方式对《商品房买卖合同》主合同部分中有关转移登记的事项进行了补充和变更约定。从变更的内容看，由提供办证资料变更为只能委托被告亨特房开公司或其指定的第三方代为办证，并以此将协助办理转移登记的期限变相延长。前述变更内容减轻了出卖人的责任，不合理地排除了买受人的主要权利。依据《商品房买卖合同》第二十九条约定：“补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍应以《商品房买卖合同》为准”。故本案买受人有权要求出卖人提供办理产权转移登记的有关文书，自行办理产权转移登记。同时，关于协助办理产权转移登记义务期限的约定，仍应以《商品房买卖合同》约定为准。根据《商品房买卖合同》第二十二条约定，被告亨特房开公司应于2016年12月31日前取得初始登记，并交付办理转移登记有关文书。被告亨特房开公司实际于2018年12月24日取得案涉房屋的初始登记，于2019年1月23日在报纸上刊登办证通知，已经超出了合同约定的时间，应承担违约责任，违约金应自2017年1月1日起算。关于违约金止点。被告于2019年1月23日在《贵阳晚报》刊登办证《通知》，按约履行了通知领取办证资料的义务，因此，违约金止点应计算至2019年1月23日，共计752天。关于焦点二。由于《商品房买卖合同》主合同部分虽未约定逾期办证违约金金额或计算标准，但补充协议对逾期办证违约金进行了补充约定，即出卖人应自产权办理延期之日起按已付房款的日万分之0.2向买受人支付违约金。该约定系主合同未约定违约金金额或标准的情况下所作的补充约定。虽然该计算标准具体指向由被告亨特房开公司或其指定的第三方代为办理产权转移登记的情况，但本质上均系逾期办证违约金。在主合同未进行约定的情况下，参照适用并无不当。且在审理中，原告并未举证证明逾期办证给其造成的实际损失。此外，对于逾期交房责任和逾期办证责任，合同虽约定为两项不同的违约责任，但该两项违约责任实际系房开商逾期完成房屋建设这一个违约行为所引起。在合同约定两项违约责任均应分别承担的情况下，被告提交证据证明其已向本案买受人支付逾期交房违约金4万余元，且原告在收房后即使用房屋获取收益，没有因此遭受实际损失。综合考虑，本院酌情认定补充协议约定的日万分之0.2的逾期办证违约金标准并不过低，应予采用。综上，违约金应为40152.12元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州亨特房地产开发有限公司于判决生效之日起十日支付原告朱杉逾期办证违约金40152.12元；二、驳回原告朱杉的其余诉讼请求。案件受理费减半收取计4177元，由原告朱杉负担3775元，贵州亨特房地产开发有限公司负担402元（此款原告已预交，被告在支付前述款项时一并支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  孙颖二〇二〇年十二月三十一日书记员  王璇