广东省深圳市坪山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0310民初2281号原告：徐静，女，汉族，1979年6月28日出生，住黑龙江省哈尔滨市道外区。委托诉讼代理人：蔡淑惠，广东国晖（龙岗）律师事务所律师。被告：郑琳，女，汉族，1981年11月28日出生，住陕西省黄陵县城区。被告：深圳夏禹智能有限公司，住所地广东省深圳市福田区沙头街道新洲社区福强路4013号天都世纪5C13，统一社会信用代码91440300087766796R。法定代表人：周子文，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陆丹，广东世纪华人律师事务所律师。被告：吕路路，男，汉族，1986年9月1日出生，住广东省深圳市福田区。被告：马蕊（曾用名：马芮），女，汉族，1987年7月6日出生，住广东省深圳市龙岗区。原告徐静与被告郑琳、深圳夏禹智能有限公司（以下简称夏禹公司）、吕路路、马蕊确认合同无效纠纷一案，本院于2020年3月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徐静及其委托诉讼代理人蔡淑惠，被告深圳夏禹智能有限公司的委托诉讼代理人周子文，被告吕路路、马蕊到庭参加诉讼，被告郑琳经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加庭审，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告徐静向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法确认被告郑琳、夏禹公司于2017年5月19日签署的深（龙）房现买字（2017）第1***9号《深圳市二手房买卖合同》（合同标的金额为1742773元）无效;2.请求法院依法确认被告夏禹公司与被告吕路路、马蕊于2017年6月22日签署的买卖合同无效;3.确认原告系深圳市坪山区房屋的合法所有权人（所占份额100%）;4.本案诉讼费用由被告郑琳、夏禹公司、吕路路、马蕊共同承担。事实和理由：原告与被告郑琳系朋友关系。2009年4月20日，原告向深业南方地产（集团）有限公司购买了位于深圳市坪山区房屋，并于2010年5月11日办理了产权登记手续，取得深房地字第××号房地产证书。2016年8月12日，原告因涉嫌职务侵占罪被公安机关采取刑事拘留措施，期间特委托被告郑琳代为保管原告的上述房屋钥匙及手机等相关财物。后该案经由深圳市龙岗区人民法院审理并作出判决，判处原告有期徒刑三年二个月，原告于2019年10月11日刑满释放。原告出狱次日即2019年10月12日联系被告郑琳，要求领取涉案房屋钥匙，但被告郑琳告知原告其已将涉案房屋私自转让他人。被告郑琳趁原告被刑事羁押期间,于2017年5月19日,假冒原告代理人名义与被告深圳夏禹智能有限公司签订深（龙）房现买字（2017）第10299号《深圳市二手房买卖合同》,擅自将涉案房屋以远远低于市场价格低价转让给夏禹公司，深圳市不动产登记中心出具的《不动产权资料电脑查询结果表》显示，被告夏禹公司于2017年6月22日,以1742773元价格出卖给被告吕路路和马蕊。被告夏禹公司于2017年5月19日才受让了涉案房屋,仅仅一个月的时间,又迅速将房屋出售给被告吕路路和马蕊,且被告夏禹公司与被告吕路路和马蕊受让涉案房屋的价格均为1742773元（单价约为19784元／平方米）,远远低于涉案房屋当时的交易均价（单价约为39000元／平方米）。综上所述,原告认为被告郑琳与夏禹公司以及被告吕路路、马蕊以远远低于市场价格的金额受让涉案房屋,非属善意取得,其中不排除被告吕路路和马蕊与被告郑琳、夏禹公司存在恶意串通、虚构事实、伪造证据、非法侵占原告房产的情形。原告现根据民事诉讼法的相关规定，特诉至法院，请求法院判如所请。被告夏禹公司辩称，1.被告郑琳有原告的公证授权委托书，而夏禹公司通过地产中介介绍合法取得该房产的所有权，所以深(龙)房现买字(2017)第10299号《深圳市二手房买卖合同》合法有效，不属法律规定无效合同的范畴。2.原告与夏禹公司之间的房屋买卖合同的价格应为人民币260万元，而不是原告所说的1742773元。3.按夏禹公司实际支付的购房款人民币260万元计算，属2017年6月期间正常市场价格。被告吕路路、马蕊辩称，1.案涉房屋买卖合同依法成立,没有违反任何法律强制性规定,合法有效。2017年6月,答辩人欲买房自住,在深圳市信义联房地产投资顾问有限公司(以下简称信义联公司)的推荐下,答辩人看中了案涉房产。信义联公司称案涉房产属于夏禹公司所有(原名称为深圳市夏禹防水工程有限公司),其代理人可以全权办理相关事宜,过户、办贷款等都没有任何问题,并出具了房产产权证明、企业税务登记证、企业法人营业执照、企业公章等信息。答辩人基于信义联公司提供的房产产权信息齐全,在其保证房屋买卖过程没有问题的情况下,在信义联公司营业厅签订了《深圳市二手房买卖及居间服务合同》,并在信义联公司的居间服务下,办理了房屋买卖、贷款、房屋过户、物业交接等相关手续,答辩人通过信义联公司支付房屋定金20万元,通过招商银行支付剩余首付款80万元,通过招商银行支付剩余购房款213万元,房屋于2017年7月7日正式过户到答辩人名下。2.合同约定的房屋价款合理,不存在以不合理低价出售的情形。案涉房产建筑面积88.09平方米，其中套内建筑面积59.73平方米,总成交价格为313万元,单价达到了35531.84元/平方米。2017年深圳市坪山区房产均价为2.95万元/平方米,且案涉房产为2009年旧房,仅做了简单装修,依据原告提供的“Q房网”房产交易价格的查询数据显示,类似房产最低成交价格为32393元/平方米,最高成交价格为39697元/平方米,答辩人购买案涉房屋成交单价达到了35531.84元/平方米,该价格在当时属于相对较高的成交价。3.答辩人与本案被告郑琳、夏禹公司没有恶意串通行为,不存在恶意串通的可能。答辩人是通过信义联公司获得的房源信息,信义联公司提供了居间服务，答辩人不可能与其他被告存在恶意串通可能。为购买房屋,答辩人还以全额佣金的20%向居间方信义联公司支付了中介费用(包括中介服务费、贷款服务费、贷款评估费等)。4.原告与被告郑琳、夏禹公司确认合同无效纠纷一案应另案审理,其纠纷不影响答辩人房屋买卖合同效力。综上所述,案涉房屋买卖各同合法有效,答辩人没有与本案被告郑琳、被告夏禹公司恶意串通,不存在以不合理低价购买案涉房屋的事实,原告诉求的主张违背事实,请求人民法院在查清案件事实的基础上,依法驳回原告的诉讼请求,维护答辩人的合法权利免受侵害。经审理查明：2009年4月20日，原告从深业南方地产（集团）有限公司购买了深业东城上邸***房屋，2010年5月11日取得房地产证（深房地字××号），房地产证记载：建筑面积为88.09ｍ2,套内建筑面积为59.73ｍ2,原告为100%权利人，登记价为618149元，该房屋于2009年10月30日抵押给中国建设银行股份有限公司深圳市分行。2017年5月13日、2017年5月19日，被告郑琳提供了委托书以原告代理人身份与被告夏禹公司签订了《房产买卖合同》及深（龙）房现买字（2017）第10299号《深圳市二手房买卖合同》，约定将案涉房屋转让给夏禹公司。2017年6月4日夏禹公司作为卖方、案外人信义联公司作为居间方、吕路路、马蕊作为买方就案涉房屋的买卖及居间服务签订了《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，约定的房屋转让价为313万元。吕路路、马蕊共支付购房款313万元，并办理了过户登记，取得粤（2017）深圳市不动产权第××号不动产权证书，产权证书记载的登记价为1742773元，抵押担保债权数额为213万元。另查明，原告因涉嫌犯职务侵占罪于2016年8月12日刑事拘留，同年9月13日被逮捕，于2017年10月20日被深圳市龙岗区人民法院以职务侵占罪判处有期徒刑三年二个月，于2019年10月11日刑满释放。原告当庭认可，在其被刑事拘留前曾联系房产中介转让案涉房屋，其来深圳联系卖房时被刑事拘留。因郑琳系其朋友，其将案涉房屋产权证、钥匙等交给郑琳保管，在其被刑事拘留时案涉房屋尚有抵押贷款未偿清。以上事实，有原告提供的深圳市房地产买卖合同（预售）、房地产证、刑事判决书、释放证明书、微信聊天截图、深（龙）房现买字（2017）第10299号《深圳市二手房买卖合同》、不动产信息查询结果单、网页截图、被告不动产查询结果，被告深圳夏禹智能有限公司提交的房地产买卖合同、授权委托书、证人证言、银行流水、涉案房产价格对比图片，被告吕路路、马蕊提交的深圳市二手房买卖及居间服务合同、房产售卖方信息、交易定金支付记录、首付款支付记录、个人贷款记录、不动产证书、网页截图等证据证明，结合庭审时原、被告的陈述，足以认定。本院认为，本案是因房屋连环买卖引发的纠纷，此类案件应从整体上予以考虑和认定。原告主张案涉房屋买卖合同无效，主要理由是各被告之间恶意串通转让案涉房屋。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零九条规定，当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。根据上述规定，原告就各被告恶意串通转让案涉房屋这一待证事实，未能提供充分的证据予以证明，本院根据现有证据无法排除合理怀疑，确信各被告存在恶意串通行为，故本院对原告的主张不予采信。被告夏禹公司与被告吕路路、马蕊之间的案涉房屋买卖合同已实际履行，且原告未能提交证据证明存在合同无效的其他情形下，原告要求确认案涉房屋转让合同无效并要求确认其对案涉房屋享有100%产权的相关诉请，已无事实和法律依据，本院不予支持。至于，原告与郑琳之间的纠纷，可另择途径解决。被告郑琳经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零九条之规定，判决如下：驳回原告徐静的全部诉讼请求。案件受理费20484元、保全费5000元，合计25484元（原告已预交），由原告徐静负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  鲍忠琴人民陪审员  胡丽丹人民陪审员  吴仲和二〇二〇年十二月二十八日书 记 员  陈佳敏