湖南省株洲市天元区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0211民初3295号原告：陶伟峰，女，汉族，1968年11月9日出生，户籍地为湖南省株洲市石峰区。委托诉讼代理人:陈香香，湖南东盛律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或者上诉，代为撤诉等。委托诉讼代理人:殷徽，湖南东盛律师事务所律师。代理权限为一般代理。被告：江南，男，汉族，1987年3月16日出生，户籍地为湖南省永兴县。现住株洲市天元区。委托诉讼代理人:龙国生，湖南天地人律师事务所律师。代理权限为特别授权，即代为办理立案；放弃或者变更诉讼请求；承认诉讼请求；进行调解或者和解；代为上诉；申请执行；签署、送达、接受法律文书。原告陶伟峰诉被告江南排除妨害纠纷一案，本院于2020年10月13日立案受理。本案依法由审判员欧阳中伟适用简易程序于2020年11月19日、12月10日公开开庭进行了审理，实习法官助理刘潇俐协助审理，书记员李冠名担任法庭记录。原告委托诉讼代理人陈香香、殷徽，被告江南及委托诉讼代理人龙国生均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陶伟峰向本院提出诉讼请求：1．被告江南将位于天元区火炬二路168号金域天下二期5、6、7栋商铺124室屋顶阁楼内（简称案涉屋顶）的物品搬离，并将案涉屋顶恢复原状；2．被告将拆除的招牌返还给原告或者折价赔偿3800元；3．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年7月1日，原告与案外人株洲佳兆业置业有限公司签订了《株洲市商品房预销售合同》，合同约定原告购买位于株洲市天元区××路××号××期××栋商铺××室，原告于2019年6月17日取得案涉房屋的不动产权登记证。被告系金域天下二期5栋201室业主，被告房屋用途为住宅，与原告商铺相邻，但被告房屋屋顶与案涉商铺屋顶分别独立。原告在商铺交付后将该商铺出租给他人使用，在商铺出租期间，因商铺屋顶存在多处漏水导致商铺部分面积受到损坏，原告因此支付了维修费用。2020年8月，商铺新的租户承租后，发现案涉屋顶被占用。被告在其房屋内打通主卧卫生间的窗户，私自安装进出口门，在案涉屋顶内安装了水电设施、铺设瓷砖，放置桌椅和床等物品，把原告的屋顶当作其私人住宅，给楼下原告商铺的承重、防水等带来极大的安全隐患。根据案涉商铺的规划设计，案涉屋顶在建筑设计上是原告商铺的特定部分，且原告购买该商铺的价格远高于相邻不带屋顶商铺的价格。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第二款的规定，案涉屋顶应当属于原告商铺专有部分的组成部分，被告无权占有与使用。被告甚至私自将商铺所立广告牌进行拆除，给原告方造成了经济损失。因被告的行为严重侵害了原告的合法权益，给原告及商铺使用人的人身、财产安全带来不可预见的风险，为维护自身的合法权益，原告特诉至法院，请求判如所请。被告江南辩称：原告诉请没有事实和法律依据：1.案涉的物体系独立楼阁，并非基于原告所有权基础上的其商铺的屋顶；2.被告并未实施任何损毁原告物权的行为，也未对原告一楼商铺的物权造成任何妨害或者危险；3.原告仅对其一楼商铺享有专有所有权，对二楼诉争的楼阁并没有专有所有权。基于上述理由，被告既未有任何妨害行为，且诉争的楼阁并非原告专有的物品，原告的诉讼请求没有法律规范基础和事实依据，请求法庭驳回原告的诉讼请求。本院经审理查明：原告陶伟峰系株洲市天元区××路××号××期××栋商铺××室的业主，被告江南系株洲市天元区的业主，被告房屋与原告商铺相邻，但被告房屋所在楼栋5栋屋顶与案涉商铺屋顶分别独立，案涉商铺屋顶上有一阁楼独立存在,但不能用于生活居住。原告在商铺交付后将该商铺出租给他人使用，在商铺出租期间，因商铺屋顶存在多处渗水，原告因此支付了相关维修费用。2020年8月，原告商铺的新租户承租后，发现案涉商铺屋顶上的阁楼已被被告占用，且商铺的广告牌也被拆除。为此，双方产生纠纷。原告认为被告的行为对自身商铺的漏水和房屋承重造成或将造成重大影响，故诉至法院，望判如所求。另查明：原告陶伟峰和被告江南分别于2013年7月1日和2019年12月23日从株洲佳兆业置业有限公司处购得上述各自房屋。原、被告与株洲佳兆业置业有限公司签订的《株洲市商品房（预）销售合同》补充协议“第十三条其他事项”第7条约定：买受人同意：本楼栋内，在建筑设计上仅供特定商品房买受人独立进入的平台/露台，以及毗邻特定商品房外墙地基线的花园，由该特定商品房买受人享有独立使用权，买受人对此不持异议并不主张权利。再查明，根据株洲佳兆业置业有限公司金域天下二期开发设计，被告江南所居住金域天下二期5栋201室系小区内住宅和原告陶伟峰临街的金域天下二期5、6、7栋商铺124室屋顶均没有直接通道能进入案涉商铺屋顶上阁楼内。但是，经现场勘查发现，被告江南已在其房屋内打通主卧卫生间的窗户，私自安装进出口门，可通过他人临街商铺屋顶上公共露台到原告商铺屋顶上公共露台，且在原告商铺屋顶上的案涉阁楼内安装了电线设施，铺设了瓷砖，且放置桌椅和床等生活物品。原告商铺放置于案涉阁楼外的广告招牌也被被告江南拆除，做遗弃物处理。上述事实，被告江南在庭审中予以认可。以上事实，有原、被告的身份证复印件、原、被告的《株洲市商品房（预）销售合同》、不动产权利登记簿、房屋登记信息、图片、视频、原、被告的陈述以及庭审笔录等证据予以证实，足以认定。本院认为，本案案由系排除妨害纠纷。本案的争议焦点为原告的各项诉讼请求是否有事实及法律依据？现分析如下：不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的相关规定，建筑物的屋顶等基本结构部分应认定为物权法第六章所称的共有部分。本案中，被告房屋所在楼栋5栋屋顶与案涉商铺屋顶分别独立，因此，金域天下二期5栋屋顶上的公共露台属于包括被告在内的金域天下二期5栋房屋全体业主的建筑物的共有部分，但案涉临街商铺屋顶上的公共露台属于包括原告在内的金域天下二期临街商铺全体业主的建筑物的共有部分，并不包括被告在内。被告所居住金域天下二期5栋201室小区内住宅和原告临街的金域天下二期5、6、7栋商铺124室屋顶均没有直接通道能进入案涉商铺屋顶上阁楼，因此案涉商铺屋顶上阁楼系独立存在，同理属于包括原告在内的金域天下二期临街商铺全体业主的建筑物的共有部分，不包括被告在内。另《中华人民共和国物权法》第七十条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。因此，既使被告对案涉商铺房顶之上的阁楼享有权利，也只享有共有和共同管理的权利，不享有占有、使用、收益和处分的权利。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：下列事项由业主共同决定：……（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定：建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。本案中，被告江南擅自改变住宅用途，打通住房内卧外墙，私自安装进出口门，进入他人临街商铺屋顶上公共露台，被告江南该行为既未得到相关部门的审批，也没有证据证明该行为业经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，属于非法行为，应予纠正。被告江南擅自改变住宅用途，打通住房内卧外墙，私自安装进出口门，进入临街商铺屋顶上公共露台，且在原告商铺屋顶上的案涉阁楼内安装了电线设施，铺设了瓷砖，且放置桌椅和床等生活物品，不但侵害了包括原告在内的金域天下二期临街商铺全体业主作为商铺共有部分的共有权人对商铺楼顶、公共露台及阁楼共同管理、合理利用的权利，同时被告将案涉阁楼改造为其一间生活独立的房屋居住在原告商铺房顶之上，势必给原告的商铺造成潜在性安全隐患。因此，原告诉请被告将位于天元区火炬二路168号金域天下二期5、6、7栋商铺124室屋顶阁楼内的物品搬离，并将案涉屋顶阁楼恢复原状，排除妨害，于法有据，本院予以支持。至于原告要求被告将拆除的广告招牌返还或者折价赔偿，原告应当举证证明广告招牌的所有权为其享有，并举证广告招牌被拆除的合理损失，鉴于原告所提交的证据不足以证明，应由其承担举证不能的法律后果。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十六条第一款、第八十三条、第八十四条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第七条、第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、限被告江南于本判决生效之日起三日内将位于株洲市天元区××路××号××期××栋商铺××室楼顶阁楼内的物品搬离，并恢复原状；二、驳回原告陶伟峰的其他诉讼请求。本案案件受理费100元，由被告江南负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，户名：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：8101××××0181。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员 欧阳中伟二〇二〇年十二月十日实习法官助理刘潇俐书记员 李 冠 名附判决书引用的法律条文的原文：《中华人民共和国物权法》第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。第八十四条不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。第七条改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。第十四条第一款建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。