广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终4262号 上诉人（原审被告）：桂林彰泰实业集团有限公司，住所地广西桂林市临桂区临桂镇金水路金水湾·境界群贤苑5幢4-4-B号。统一社会信用代码：91450300619384212M（1-1）。 法定代表人：刘文萍，该公司董事长。 委托诉讼代理人：甘永雄，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：王丽娟，女，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：申萍，女，汉族，1972年8月26日生，住广西桂林市秀峰区。 被上诉人（原审原告）：李泽，男，汉族，1971年1月14日生，住广西桂林市秀峰区。 上诉人桂林彰泰实业集团有限公司（以下简称彰泰公司）因与被上诉人申萍、李泽商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2020）桂0312民初2394号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年11月26日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人彰泰公司上诉请求：l.撤销一审判决，依法予以改判；2.一、二审案件受理费由被上诉人全部承担。事实与理由： 一审法院认定事实错误，上诉人并未违约，涉案房屋未办理不动产资料备案完全是被上诉人自身原因，责任不在于上诉人。一、一审认定上诉人为被上诉人办理不动产登记的时间是2020年8月28日是认定事实错误，实际上，因被上诉人原因，涉案房屋一审时尚未办理不动产登记。被上诉人购买涉案房屋时以涉案房屋作为抵押物向银行办理贷款，涉案房屋已经存在预告抵押登记，被上诉人起诉前,其已将拖欠银行的贷款全部还清。此时，银行与借款人（被上诉人）的借贷关系已消灭，已无设立抵押权的必要，根据《不动产登记暂行条例实施细则》相关规定及不动产部门的实践操作，需被上诉人自行去不动产办理注销预告抵押登记，注销预告抵押登记之后，被上诉人将相关已注销的材料提交上诉人，上诉人才能代为办理不动产证。一审中上诉人提交的向灵川县不动产部门系统的查询截图显示，涉案房屋预抵押注销手续于2020年8月28日才开始办理，不动产系统显示正在初审中，即尚未办结，因被上诉人至今未办结该业务，导致上诉人无法为其提交办证备案资料代为办理不动产证，据此，一审将该重要事实认定错误，从而错误的认定上诉人已逾期超过6个月。二、因被上诉人并未提交齐全资料给上诉人，导致上诉人无法代为办理不动产资料的备案手续。涉案购房合同附件四补充协议第五条第l款约定“买受人委托出卖人代办房屋所有权证的，买受人应当提交办理房屋所有权证所需的授权委托书、身份证、合同文件、不动产发票等相关材料并支付相关费用”，第2款约定“买受人与出卖人同意变更《买卖合同》第十五条的第一句为出卖人应当在商品房交付使用并经房管部门物业验收后180日内，将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。综合前述合同条款，上诉人提交备案资料给房管部门必须具备三个条件：其一为被上诉人提交齐全办证资料给上诉人；其二为涉案商品房交付给被上诉人使用；其三为涉案房屋经房管部门物业验收。本案中涉案房屋于2016年11月26日交付使用，于2018年7月24日办理物业验收，上诉人已履行合同义务，被上诉人并未提交办理预告抵押权注销的凭证给上诉人，才导致上诉人无法为其提供备案资料给不动产部门办理不动产登记，导致后果应由被上诉人自行承担。因此，上诉人并未违约，不应该承担违约责任，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 被上诉人辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，判决公正，请求二审法院维持一审判决。 申萍、李泽向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付逾期办理不动产权证违约金4514.53元；2、判令被告向原告支付打印费、误工费、差旅费等200元；3、判令本案的诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原、被告于2015年12月19日签订《商品房买卖合同》中第十五条关于产权登记的约定，其中第3项约定了逾期未办理产权登记的违约责任。之后双方在《附件四：合同补充协议》第五条第2项约定，买受人与出卖人同意变更《买卖合同》第十五条第一句的表述为：“出卖人应当在商品房交付使用并经房管部门物业验收后180日内，将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”合同中还约定，逾期办理产权登记的买受人不退房，逾期在3个月内的，出卖人按已付房款的0.5%向买受人支付违约金；逾期在3至6个月内的，出卖人按已付房款的0.75%向买受人支付违约金；超过6个月的，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。因此，按照合同约定桂林彰泰实业集团有限公司应在涉案房屋交付使用并经房管部门物业验收后180日内为买受人办理产权登记。本案中，原告申萍分两次缴付购房款，2015年12月24日给付房款98197元，2016年3月21日给付房款90000元，共计188197元。被告桂林市彰泰事业集团有限公司于2016年9月1日将涉案房屋交于原告申萍、李泽，房管部门物业验收时间为2018年7月11日，被告桂林彰泰实业集团有限公司于2020年8月28日将原告提交的不动产登记材料移交房管局办理产权登记。 一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，原告申萍、李泽与被告桂林市彰泰事业集团有限公司于2015年12月19日签订《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，没有违反其他法律强制性规定，该院予以确认。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中约定，被告桂林市彰泰事业集团有限公司为原告申萍、李泽办理不动产产权登记时间应于2018年7月11日起在180日内办理不动产产权登记。被告桂林市彰泰事业集团有限公司实际上为原告申萍、李泽办理不动产产权登记的时间为2020年8月28日，超过合同中约定的时间，逾期6个月，根据原、被告双方签订的合同约定超过6个月的，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金，故被告桂林彰泰实业集团有限公司应承担合同中约定的违约责任，向原告申萍、李泽支付违约金1881.97元（已交购房款188197元×1%）。原告申萍、李泽诉诉请被告支付逾期备案违约金4514.53元，与该院认定不符部分，该院不予支持。原告申萍、李泽诉称的购房款为250807元，其中包含装修款项，与双方签订的《商品房买卖合同》不符，故该院不予采信。原告申萍、李泽诉请的打印费、误工费、差旅费等200元在合同中未约定，原告也没有提交证据证明，故该院不予支持。被告辩称，应该以原告提交办证资料的时间为计算逾期办证时间起点，与原、被告之间的《商品房买卖合同》约定不符，没有事实和法律依据，对此，该院不予采信。被告桂林彰泰实业集团有限公司辩称原告未办理抵押权撤销不符合办理不动产权登记手续，与双方签订的合同内容不符，也没有法律依据，对此该院不予采信。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条,《中华人民共和国合同法》第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告桂林彰泰实业集团有限公司应支付违约金1881.97元给原告申萍、李泽；二、驳回原告原告申萍、李泽其他诉讼请求。本案案件受理费50元，依法减半收取25元，由被告桂林彰泰实业集团有限公司负担。 本院二审期间，上诉人提交如下证据：一、移交单，证明被上诉人于2020年9月才移交注销预告抵押登记给物业公司，物业公司于2020年9月16日已移交给上诉人；证据二不动产系统截图上诉人提交资料至不动产时间，证明被上诉人提交注销预告抵押登记证给上诉人后，上诉人于2020年9月21日提交材料至不动产备案；证据三灵川县不动产登记受理通知书，证明房屋预告抵押登记证明是办理不动产资料登记备案的必要材料，如没有该项材料则不予受理。被上诉人质证意见为：证据一真实性不认可，上诉人并没有通知被上诉人要办理该手续；证据二真实性不认可，但上诉人提交资料时间无异议；证据三真实性无异议，证明内容正好证明上诉人逾期了。本院认为，上诉人二审中所提交的证据与本案有一定的联系，可作为定案的参考依据。 经审理，一审查明的事实除“被告桂林彰泰实业集团有限公司于2020年8月28日将原告提交的不动产登记材料移交房管局办理产权登记”应为“被告桂林彰泰实业集团有限公司于2020年9月21日将原告提交的不动产登记材料移交房管局办理产权登记”外，其余事实属实，本院予以确认。 本案二审的争议焦点为：上诉人是否应向被上诉人支付逾期备案违约金。 本院认为：上诉人与被上诉人签订的涉案《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，且内容未违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应当按照合同约定全面履行各自义务。根据上述《合同补充协议》第五条第2项约定，上诉人应当在商品房交付使用并经房管部门物业验收后180日内，将办理房屋权属登记需由上诉人提供的资料报产权登记机关备案。现本案已查明，上诉人于2016年9月1日将涉案房屋交付被上诉人使用，房管部门物业验收时间为2018年7月11日，而上诉人直至2020年9月21日才将办理房屋权属登记，超出了合同约定的期限6个月以上，其行为已构成实际违约，按照双方合同中的约定，上诉人应按已付房价款的1%向被上诉人支付违约金1881.97元（188197元×1%＝1881.97元）。因此，原审判决上诉人向被上诉人支付逾期备案违约金1881.97元有事实和法律依据，本院予以维持。上诉人诉称其没有按时提交产权登记资料系由于被上诉人晚交备案资料给上诉人的原因所致，但上诉人于2019年3月19日以群发短信的方式发出的通知中并没有明确业主应当提交资料的具体期限，本次群发短信也只是上诉人的单方行为，且上诉人既未提供证据证明其向哪些业主发送了短信，也未提供证据证明哪些业主收到了该短信，因此，上诉人在本案中提供的现有证据不能证明其已对被上诉人尽到了足够且必要的通知义务，其主张无需承担本案逾期备案违约金责任的上诉理由不能成立，本院不予采纳。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人桂林彰泰实业集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 蒋子秀 审 判 员 张 芳 审 判 员 王 凯 二〇二〇年十二月二十四日 法官助理 邢卫斌 书 记 员 肖 叶