广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初11307号原告：张为平，女，1951年5月29日出生，汉族，住广州市荔湾区。被告：广州市恒懋旺物业经营管理有限公司，住所地广州市荔湾区康王北路903号负一层B15154、B15155、B15156号（市场地址）。法定代表人：胡健明，职务：总经理。委托诉讼代理人：刘飞，广东正大方略（海口）律师事务所律师。原告张为平与被告广州市恒懋旺物业经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张为平，被告广州市恒懋旺物业经营管理有限公司的委托诉讼代理人刘飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张为平向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2-9月租金欠款5938.04元，滞纳金5563.27元，合计11501.32元；2.判令被告按租赁合同约定金额支付租金至商铺恢复原状交付使用之日止；3.判令解除原被告之间的租赁合同，被告把商铺恢复原状交付给予原告使用；4.本次诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2013年10月15日签订荔湾区康王北路903号康王商业城负一层7111号商铺的租赁合同，租赁期限8年，从2013年1月1日至2020年12月31日，其中2020年1月1日至2020年12月31日年月租金1319.57元，约定每月二十五日前将当月租金一次性缴付，并约定每逾期缴纳一天，须向甲方缴付所欠费用1%的滞纳金，逾期30天视作乙方违约，甲方有权单方面终止本合同；约定乙方经营的盈亏及其一切债权、债务关系由被告独立承担，与甲方无关；约定了被告承担租赁商铺后经营盈亏风险。今年2月至9月，被告没有按照合同约定支付租金，其中2月没有收到租金，3月25日收到659.79元、4月11收到92370元、4月28日收到1055.66元，5月没有收到租金，6月3日、6月20日分别收到659.79元，7月没有收到租金，8月3日收到659.79元（应该7月收到），8、9月份租金至起诉时仍未收到。现原告为维护合法权益，诉至法院。被告广州市恒懋旺物业经营管理有限公司辩称：1.被告迟延支付租金是因受到新冠××疫情的影响，并非被告过错所致；2.依据法律、司法解释、政策规定，被告要原告减收2、3、4月份共三个月的租金，缓交此后的租金至两年内支付，恳请法院支持；3.原告请求支付违约金，缺乏事实依据和法律依据，不应支持；4.案涉商铺已出租给商户用于经营，无法退还，被告愿与原告协商续约事宜，以避免损害商户的利益。另补充：被告不同意支付违约金，并且合同约定的违约金过高，要求调整为按商业银行报价利率3.85%每年计算。案涉合同已经到期，被告想续签合同。案涉商铺已经出租给案外人，复原需要与案外人沟通，但是被告认为没有必要复原，可以按照现状交还。商铺现在与其他商铺是打通的。经审理查明：案涉荔湾区康王北路903号B1184（7111）铺的产权于2020年7月21日登记在原告张为平名下，由张为平单独所有，该铺建筑面积28.46平方米。2013年10月15日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《柏德来商业城商铺租赁合同》（合同编号：10157111），约定：甲方同意将位于广州市康王北路903号柏德来商业城负一层7111号铺（以下简称案涉商铺）由乙方独立开发经营专业市场使用，经营内容为：精品、化妆品、文具等产品；案涉商铺建筑面积为15.96平方米，套内面积7.98平方米，合同期内以建筑面积计算租金。租赁期限为8年，自2013年1月1日至2020年12月31日止。其中租金从自2020年1月1日至2020年12月31日，每月每平方米82.68元；每月租金合计1319.57元。本合同签订三个工作日内，乙方须向甲方一次性缴纳1692元经营保证金。租金、管理费、水电费按月结算，每月二十五日前乙方应将当月租金一次性缴付给甲方（遇法定节假日顺延）；逾期缴纳者，每逾期一天，须向甲方缴付所欠费用1%的滞纳金，逾期30天视作乙方违约，甲方有权单方终止本合同；甲方有权按合同规定的时间向乙方收取租金。除本合同另有约定外，任何一方给予另一方的通知或其它一切文件均应采用书面形式并加盖公章方为有效，并按照合同地址邮寄、传真、邮件送达；乙方违约，甲方有权单方面及时解除双方租赁关系，并收回该铺位，乙方已付的合同保证金及其他费用甲方不予退还；如因政府征用本商场，乙方须提前三个月书面通知甲方，乙方应无条件退出所租赁的铺位，甲方如数退回乙方的合同保证金；租赁期内如发生战争、自然灾害等不可抗力因素，造成本合同不能执行或造成损失的，由各方自行承担，乙方应缴的租金按日算清，合同自然终止后，甲方将保证金退回给乙方；等等。合同签订后，由被告使用案涉商铺。2020年3月25日、4月11日、4月28日、6月3日、6月20日、8月3日、10月12日、11月24日、12月24日，被告分别向原告转账支付了659.79元、923.70元、1055.66元、659.79元、659.79元、659.79元、659.79元、659.79元、659.79元。被告确认2020年5-10月租金按月租金的50%支付。庭审中，原告陈述购买案涉商铺时没有柱子，只有开发商在地面上划有的线条，作为各个商铺的区分界限，现在全部打通，看不出界限了。原告确认案涉合同没有约定交还标准，现要求被告按照房产证的图标位置、尺寸、面积交付案涉商铺。被告陈述合同未到期，不同意交还，并且案涉商铺已经出租给案外人，但未提交相应材料。庭审后，本院在案涉场地张贴通知要求商铺的权利人或实际使用人到本院登记权利，但在规定的时间内无人到庭。另，被告提交：1.2020年2月14日发出“志燊物业”短信通知内容为：受新冠××疫情及政府延迟复工要求的影响，商场至今天尚无法全面恢复营业，且各租户亦未向被告缴纳任何费用并且提出租金减免事宜。目前被告将结合疫情的发展情况积极响应政府的号召拭目以待。关于2020年2月被告应支付给原告的租金将根据商户的恢复营业状况延迟支付，请各业户给予理解和支持。2.2020年3月3日和2020年5月21日“致业主的一封信”，内容为：恳请各业主（含原告）同意被告在疫情期间2月份按50%支付租金、3月份按70%支付租金、4月份按80%支付租金。原告称没有收到被告的任何通知。经查，被告于2020年10月22日收到本院送达的原告起诉状副本及证据材料。另查，2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月26日，广东省商务厅在其官网发布《广东省商务厅关于暂停大型经贸活动的紧急通知》，载明：按照《广东省防控新型冠状病毒感染的××疫情工作领导小组办公室关于限制群众性活动的通知》（粤卫明电[2020]7号）要求，一级响应期间，暂停一切大型经贸活动，全力做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作。2020年1月28日，广东省人民政府发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，通知本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。2020年1月30日，广东省疫情防控指挥部办公室发布《省疫情防控指挥部办公室关于实施企业提前复工报备制度的通知》，载明：本省行政区域范围内，属于粤府明电[2020]6号文第一条明确的涉及保障城乡运行必需、疫情防控必需、群众生活必需和其他涉及重要国计民生、供港供澳及特殊情况急需复工的企业，申请在2月9日24时前复工的应符合的条件有防控机制到位、员工排查到位、设施物资到位等。申请提前复工的企业，须至少提前2日向企业所在地县级指挥部备案并提供相应材料；等等。2020年2月7日，广州市防控新型冠状病毒感染的××疫情工作指挥部办公室发布《关于做好企业安全有序复工复产工作的通知》[穗防控办（2020）13号]，载明：对批发市场（不含农产品批发市场）、影院、剧场等娱乐场所，各类博物馆等企业，要审慎核实复工复产。2020年2月8日，广州市商务局向各区人民政府发出《广州市商务局关于批发市场复市相关工作指引的函》，载明：对农产品批发市场要全力保障复市，对其他批发市场，按属地原则审慎核实，在保障疫情防控安全的前提下，稳妥有序开展复市…批发市场要在具备条件的前提下，在开市前向所在街道提交复市核实表、疫情防控承诺书。街道收到资料审核完备后，组织由相关单位组成的工作组现场核实。对符合条件的出具核实意见，报区新型冠状病毒感染的××疫情防控工作指挥部办公室同意后，方可复市；对现场核实不符合条件的，不予复市。广东省新冠××防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年5月9日零点起，广东省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。本院认为：原告与被告签订的《柏德来商业城商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人应依约履行。原告在本案中以被告欠付租金为由要求解除合同，根据本案查明的事实，被告确实存在欠付和逾期支付租金的情形。2020年3月后案涉商场已经复市，且2020年5月9日零点起，广东省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。在2020年7月本院处理被告的同类案件中，已明确被告在三级响应后应按合同约定按月支付租金，因此，被告在未与原告达成新的租金支付协议情况下欠付及逾期支付租金的行为已构成违约，原告根据合同约定要求解除合同符合合同约定和法律规定。故本院确认双方合同在本案起诉状送达之日（2020年10月22日）解除，解除的过错方是被告。对于2-10月租金差额问题。由于2020年2月份，该时点正值疫情一级防控期间，原告商铺所在商场根据上述疫情通知，被告不能开市经营收取租金并非被告责任。鉴于疫情对被告的经营存在影响，双方应抱着疫情防控期间共担风险、共渡难关及公平原则。被告在未与原告协商的情况下，自行将2月份不能使用案涉商铺的应付租金下调至50%、3月应付的租金下调至70%、4月应付的租金下调至80%支付给原告的行为欠妥，但也是为保证合同履行的一种解决方式，本院予以采信。原告要求被告支付2020年2月-4月的租金差额及滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。2020年3月后案涉商场已经复市，且2020年5月9日零点起，广东省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。被告应按合同约定按月向原告支付租金，原告要求被告补交5月-10月22日租金差额共3575.59元的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告支付2020年5月至2020年9月欠缴租金滞纳金有事实和法律依据，本院予以支持。关于滞纳金的计付标准，双方合同约定的标准为每日1%，被告提出该违约金标准过高，应调低至同期拆借利率标准。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。因此本院结合本案实际情况，酌情调整违约金标准为按每日万分之五计算。合同解除后，原告诉请的租金应为房屋使用费，被告现仍占用场地，故应向原告支付自2020年10月23日起的房屋使用费，房屋使用费的标准参照租金标准计算，即每月1319.57元。关于商铺交还问题。由于原被告之间的合同并没有涉及商铺原貌的描述，也无其他证据证实合同签订后原告向被告交付时的商铺状况，故双方应当按照案涉商铺房地产权证分户图标明的四至按目前现状交付。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告张为平与被告广州市恒懋旺物业经营管理有限公司广州市康王北路903号柏德来商业城负一层7111号铺的租赁关系于2020年10月22日解除；二、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告广州市恒懋旺物业经营管理有限公司腾空广州市康王北路903号柏德来商业城负一层7111号铺，按房地产权证分户图标明的四至按目前现状交付交还给原告张为平；三、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告广州市恒懋旺物业经营管理有限公司向原告张为平支付2020年5月至10月22日的租金差额共3575.59元及2020年5月-9月未付租金的滞纳金（滞纳金以当月所欠租金为本金，按每日万分之五从每月的26日开始，计至付清本金之日止，以当月欠租本金为限，5月-9月每月欠租金额为659.78元）；四、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告广州市恒懋旺物业经营管理有限公司按1319.57元/月的标准向原告张为平支付自2020年10月23日起至实际交还上址商铺之日的房屋使用费；五、驳回原告张为平其它诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费44元，由被告广州市恒懋旺物业经营管理有限公司承担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上述请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  申婷婷二〇二〇年十二月三十日书记员  龙滋霖曾芳