吉林省吉林市昌邑区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0202民初3967号 原告：吉林市裕达物业服务有限公司，住所地吉林省吉林市昌邑区新地号街辽东小区14号楼4号网点。 法定代表人:钟宪臣，董事长。 委托诉讼代理人：李杨，该公司职员。 被告：杨忠林，男，1963年7月23日出生，汉族，住吉林省吉林市昌邑区。 委托诉讼代理人：陈影（系杨忠林妻子），女，1963年4月19日出生，汉族，住吉林省吉林市昌邑区。 原告吉林市裕达物业服务有限公司（以下简称裕达物业公司）与被告杨忠林物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告裕达物业公司的委托诉讼代理人李杨、被告杨忠林的委托诉讼代理人陈影均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 裕达物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令被告立即给付拖欠原告的物业服务费7,685元及违约金1,537元，合计9,222元；2.诉讼费、公告费、保全费等由被告承担。事实与理由：2016年2月24日吉林市寓龙房产物业服务有限公司（以下简写为寓龙物业公司）与被告所居住的小区业主委员会（吉林市沈铁幸福里小区业主委员会）签订物业服务合同。合同约定:由寓龙物业公司为被告所居住的小区提供物业服务，包括被告在内所有小区业主向其交纳物业服务费。2019年4月1日经公示备案后物业公司变更为吉林市裕达物业服务有限公司（以下简写为裕达物业公司)，继续按照原物业服务合同内容为小区所有业主提供物业服务。寓龙物业公司将收取物业费的主体债权权利转让给裕达物业公司。被告所有的房屋沈铁幸福里小区33号楼1单元304室，建筑面积91.49平方米，合同约定物业费为每月每平方米1.4元，即被告每年应交纳物业服务费1537元。然而自2016年3月1日至2021年2月28日被告从未交纳过物业费，并且在原告多次催缴后仍不缴纳。被告的违约行为不仅给原告造成了经济损失，也将给小区的其他业主造成不应有的损失。综上所述，为维护原告的合法权益不受侵害，请求人民法院依法判令被告立即给付拖欠的物业服务费7,685元及违约金1,537元,合计9,222元。其中，2016年3月1日至2019年3月31日被告拖欠寓龙物业公司物业服务费4739.1元，2019年4月1日至2021年2月28日被告拖欠裕达物业公司物业服务费2945.9元。以上请求望给予支持。 杨忠林辩称,1.我们家房子2015年11月开始长毛，我找瀚居物业，来我家看了之后就说开春来修理，2016年开春了就找物业就不在了，现在是寓龙物业在服务，并对我的情况进行登记，物业就让我等着，等了一段时间再去物业询问物业就说不是他们的管理范围，愿意去哪里告就去哪里告，至今还没有修理，物业必须偿还我的损失；2.物业2017年10月17日用电动三轮车拉小区的石墩子，应对其去向公示；3.没有按照合同办事；4.33号楼边上的防火通道一直是锁死的；5.大门一共三个，2018年8月封上一个门，影响居民出行；6.垃圾场在33号楼头堆放一星期，后就将垃圾场建立在南门，不及时清理，气味难闻；7.小区是封闭小区，但做买卖的都能进来，没有享受到封闭小区，物业没有按照合同履行服务；8.物业服务合同期限是2018年12月31日到期，物业还收取2019年物业费，没有合同的情况下收取超出两个月的物业费是否违法。我并不是不缴纳物业费，解决问题就交物业费。 本院经审理认定事实如下：2016年2月24日，吉林市昌邑区沈铁幸福里小区业主委员会（以下简称幸福里小区业主委员会）与寓龙物业公司签订《沈铁幸福里小区物业服务委托合同》（以下简称《物业服务合同》），选聘寓龙物业公司对沈铁幸福里小区提供物业服务管理事宜，委托服务期限自2016年2月24日至2017年2月23日。双方约定物业管理服务费按建筑面积1.40元/平方米/月，其中物业费0.90元/平方米/月、电梯费0.50元/平方米/月；住宅一楼免收电梯费，二楼（含二楼以上）全额缴费。双方分别于2017年1月9日、2018年12月31日续签《物业服务合同》，服务期限延续至2021年12月31日。2019年3月31日，寓龙物业公司将2016年3月1日至2019年3月31日，沈铁幸福里全体业主拖欠的物业费债权转让给裕达物业公司。2019年4月6日，幸福里小区业主委员会与裕达物业公司签订《补充协议》，约定由裕达物业公司延用原物业服务合同内容继续提供物业服务。杨忠林是沈铁幸福里小区住宅业主，房屋面积91.49平方米。杨忠林自2016年3月1日至今未交纳物业费。 认定上述事实的证据有：营业执照，《物业服务合同》3份、《补充协议》、公示、《债权转让协议书》、债权转让通知书、物业费催缴通知单、物业服务照片、《地下车库临时停车收费补充协议》《丰巢智能柜合作协议》《售水机场地使用协议》；杨忠林提供的照片及双方当事人当庭陈述。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”幸福里小区业主委员会与寓龙物业公司签订的《物业服务合同》、与裕达物业公司签订的《补充协议》，均是合同双方真实意思表示，内容也未违反法律及行政法规的强制性规定，故合同、协议均合法有效，该合同的效力对全体业主均具有约束力，物业公司与业主杨忠林均应按照合同约定履行合同义务。 关于杨忠林家墙体返潮问题。该问题自寓龙物业公司进驻该小区前就已经存在，应属于房屋质量问题，与物业服务无关，房屋现已过质保期，返潮部位属业主自用部分，不属于物业公司费用支出范围。杨忠林辩称小区失窃、监控摄像头无法正常使用、本楼化粪池下水堵塞、楼内消防设施设备没有正常维护年检、小区特殊工种没有资格证的问题，未向本院提交相关证据，且失窃属于治安管理和刑事犯罪问题，应向公安机关寻求解决，不属物业服务企业管理范围。杨忠林提供的视频，与由于消防通道被石墩子堵死致使消防车不能进入小区的待证事实之间不具有关联性，本院不予采信。对于杨忠林辩称原告从接手小区以来，从未对财物收支进行公示的问题，裕达物业公司庭上出示了临时停车收费补充协议、丰巢智能柜合作协议、售水机场地使用协议、社区智能门禁合作协议，证明了物业部分收入情况，但裕达物业公司仍需定期向全体业主公示物业费收支情况。杨忠林举证的照片一定程度上反映出小区内存在垃圾清运不及时、小区清雪不及时、单元门锁以及健身器材损坏、草坪灯损坏、门禁管理、防火门管理等问题，但物业服务作为一种不间断、全方位、多层次的过程性服务，难免会在公共区域及公共设施的维护、管理上出现一些瑕疵，但这些一般性瑕疵不能构成业主不交物业费的合理理由。当小区业主发现物业服务企业在服务过程中的问题时，应当通过正当渠道提出合理化建议，物业服务企业亦应就存在的问题通过与业主协商沟通等方式予以改正，不断提高物业服务水平。但业主以拒绝缴纳物业服务费的方式对抗物业服务企业改善服务，此种行为必然对小区内已缴纳物业服务费的业主形成事实上的不公平。故杨忠林应交纳物业管理费。 裕达物业于2019年3月31日通过与寓龙物业公司的债权转让协议，取得了向沈铁幸福里全体业主收取自2016年3月1日至2019年3月31日物业费的权利。而且裕达物业公司自2019年4月开始一直为该小区提供物业服务，故裕达物业公司请求杨忠林交纳2016年3月1日至2020年12月31日期间的物业费7,429元（1.4元/月/平方米×91.49平方米×58个月），本院予以支持。2021年度的物业服务还未实际发生，本院不予支持。 关于裕达物业公司主张的违约金问题。杨忠林存在迟延交纳物业服务费的行为，但裕达物业公司也存在一定的管理及服务瑕疵，基于公平原则，本院不予支持裕达物业公司的违约金主张。 杨忠林当庭提出反诉，但其反诉请求不具体、不明确，部分反诉内容属本次庭审举证、质证内容，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（三）项的规定，杨忠林可在明确诉讼请求后，另行提起诉讼。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第七条第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、杨忠林于本判决生效之日起三日内向吉林市裕达物业服务有限公司支付2016年3月1日至2020年12月31日的物业费7,429元； 二、驳回吉林市裕达物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告杨忠林承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审判员  徐岚 二〇二〇年十二月三十日 书记员  李莉