广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0111民初19395号原告：谢云波，女，1975年1月7日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。委托诉讼代理人：任丹，广东正大方略律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊明奎，男，系原告的丈夫。被告：邓伟芳，女，1983年5月30日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。委托诉讼代理人：温翠婷，广东富颂达律师事务所律师。被告：徐竹君，女，1972年4月18日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。被告：周睿，女，1993年12月26日出生，汉族，身份证住址广州市天河区。原告谢云波与被告邓伟芳、徐竹君、周睿案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谢云波及其委托诉讼代理人任丹、熊明奎，被告邓伟芳的委托诉讼代理人温翠婷到庭参加了诉讼。被告徐竹君、周睿因下落不明，经本院公告送达传票及副本，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告谢云波向本院提出诉讼请求：1、判决不得执行广州市白云区京溪路109号2502房，撤销（2020）粤0111执异117号《执行裁定书》，解除对广州市白云区京溪路109号2502房的查封；2、判决确认广州市白云区京溪路109号2502房归原告谢云波所有，并过户登记到原告谢云波名下；3、本案诉讼费用由三被告承担。事实与理由：2020年5月14日，因邓伟芳与徐竹君、周睿民间借贷纠纷，广州市白云区人民法院以（2020）粤0111民初9607号民事裁定书及（2020）粤0111执保992号协助执行通知书保全查封了虽登记在徐竹君名下实际已出售给我的位于广州市白云区京溪路109号2502房。我得知后立即向白云区法院提交查封异议申请，7月10日白云区法院以（2020）粤0111执异117号《执行裁定书》驳回我的异议请求。我对《执行裁定书》在已查明我签订案涉房屋买卖合同、合法占有案涉房屋及已支付全部价款均在邓伟芳申请保全查封之前，案涉房屋未办理过户登记不是我自身原因的情况下，以仅作形式审查为由即驳回我的异议请求是错误的，我对《执行裁定书》不服提起本案执行异议之诉，请求贵院依法查明事实，判如所请。2019年9月9日，我与徐竹君及广州穗坤房地产代理有限公司三方签订编号为NO：0002322《房屋买卖合同》，合同对徐竹君将涉案房以人民币424万元出售给我，我支付中介费32400元以及付款方式、网签时间、房屋的交付使用等进行了约定。签合同当天，我向徐竹君支付人民币10万元，双方于当天清点屋内家私电器并同时将钥匙给我。9月20日我向徐竹君支付部分楼款人民币70万元，同日在存量房交易系统办理了网签。2019年9月21日，徐竹君以偿付案涉房屋的银行贷款和涂销抵押为由，要求更改付款时间和涉案房屋正式移交确认方式，我与徐竹君签订《补充协议》。按补充协议约定我支付140万元给徐竹君，付款当日，双方签署物业交接确认书。2019年10月中介公司查询到案涉房屋于2019年9月25日被广州市天河区人民法院（2019）粤0106民初36518号案查封，我要求徐竹君立即解决查封问题，其以无钱支付天河法院的案涉款69500元为由拖着不办。我为使合同能够继续履行，于2019年11月21日将69500元支付给徐竹君用于解决天河法院的查封。我支付以上两笔款项后，一直催促徐竹君抓紧办理天河法院解封案件和银行贷款事宜。今年三月左右，新冠疫情略有平缓，我经中介公司查询得知，我支付给徐竹君的款项并未用于天河法院解封和偿还贷款，当我问徐竹君为什么如此不守信誉时，徐竹君反称如果我不代为支付按揭款，民生银行也会起诉拍卖涉案房屋，最后损失最大的是我。我考虑到已支付将近300万元的房款，如不解决查封和还贷问题损失将更大，迫于无奈我只得四处筹钱，并于2020年4月27日代徐竹君偿还了民生银行的全部贷款2336375.83元；4月28日我又代徐竹君向天河法院（2019）粤0106民初36518号案的原告汤大举直接支付本金、利息、诉讼费86684元，汤大举收到我支付的款项后于当天向天河法院申请解封，天河法院于2020年5月15日解除查封。至此，我除已支付房款全价424万元以外，还借款100万给徐竹君用于还贷涂销抵押和解除查封。当我尽最大的努力代徐竹君清偿完贷款及解除了天河区人民法院的查封准备办理过户登记时，经查册得知又因邓伟芳与徐竹君、周睿的借款纠纷，广州市白云区人民法院于2020年5月14日轮候查封保全了案涉房屋，导致案涉房屋仍不能办理过户登记，以上事实足以说明，我始终秉持诚实守信的原则全面如实地履行合同义务，在履行合同的过程中不存在任何过错。我购买及合法占有案涉房屋均早于白云区人民法院的保全查封，且已支付全部价款，案涉房屋未能过户登记不是我自身原因造成的，且我为能够办理过户登记已尽一切努力和可能。我认为，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押、冻结财产的规定》《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》《中华人民共和国民事诉讼法》《最高人民法院关于适用的解释》《中华人民共和国物权法》及《中华人民共和国合同法》的相关规定，我的诉讼请求于法有据。我只是普通家庭为购买案涉房屋四处借款，生活困难，现因房屋被查封已严重影响到正常的生活和家庭关系，恳请贵院依法查明事实，判决支持我的诉讼请求，维护我的合法权益。被告邓伟芳辩称，请求法院驳回谢云波的全部异议请求事项。理由如下：一、谢云波与徐竹君之间的房屋买卖合同关系晚于邓伟芳与徐竹君之间的借贷关系，谢云波与徐竹君存在虚构交易的嫌疑，为的就是协助徐竹君转移财产以逃避邓伟芳的合法债务。谢云波与徐竹君签订《房屋买卖合同》的时间是2019年9月9日，而在此前徐竹君已经与邓伟芳存在借贷关系，且徐竹君在2019年7月25日已经和邓伟芳进行结算并签订了书面的《借款合同》，这明显是徐竹君知道自己已经拖欠邓伟芳347万元本金的情况下为了逃避债务转移财产的行为，并且在徐竹君与谢云波签订了《房屋买卖合同》的第二天还向邓伟芳出具了还款的《承诺书》，当时也未告知邓伟芳其已经把房子卖给谢云波，可见谢云波与徐竹君存在着虚构房屋买卖关系的重大嫌疑。虽然谢云波提交了《房屋买卖合同》和转账流水等证据，但以上证据都是可以为虚构交易而操作的。二、即使谢云波与徐竹君之间的房屋买卖关系是真实的，在未转移登记之前，该房产的实际所有权人依然是徐竹君，故谢云波认为其为该房产的实际所有权人是错误的。涉案房屋在我查封时依然登记在徐竹君一人名下，显示徐竹君单独所有，可见至我依法查封之前该房产依然属于徐竹君的个人合法财产，法院也是基于该事实才会同意我的查封申请，故我的查封是合法的，并未损害谢云波的合法权利。谢云波与徐竹君内部的房屋买卖合同关系不能对抗我。谢云波提出的异议申请只是属于与徐竹君的房屋买卖合同关系纠纷，其可起诉徐竹君以实现其合法债权，但未经不动产登记不可直接对抗善意查封人邓伟芳。如谢云波所述是真实的，那么根据其提供过的证据只是因为徐竹君在出卖房产时未如实告知其真实情况，因为在其两人签订《房屋买卖合同》前，徐竹君就已经与邓伟芳签订了《借款合同》，并且我于2020年4月1日向法院起诉徐竹君之后，谢云波依然向徐竹君支付房款，这只能说明徐竹君向谢云波隐瞒该事实，但我自始至终都是对其两者之间是否存在房屋买卖合同关系不知情的，一直到谢云波申请了异议才知情，可见我完全是不知情的善意查封人，申请诉讼保全的目的就是为了防止徐竹君转移财产以便履行以后生效的法律文书，实现自身合法债务，也正是因为法律给予我诉讼保全的合法权利才得以阻止徐竹君与谢云波恶意转移财产的行为。而谢云波如认为其合法权利受损，也可以通过起诉徐竹君以实现其合法权利，但不得以此理由对抗我。四、我与徐竹君的民间借贷关系已经由白云区人民法院审理并于2020年6月30日作出了确认徐竹君和周睿应向我支付借款本金347万元以及利息、律师费2万元的事实，可见我与徐竹君之间民间借贷的真实性，我申请诉讼保全徐竹君的房屋完全是在维护自身合法权利。相反，徐竹君与谢云波在我的合法债权之后的买卖合同交易行为是徐竹君为恶意逃避债务损害我合法债权而作出的违法行为，不应当予以支持。如谢云波确实是不知情的，那么损害其合法权利的是恶意出卖人徐竹君而并非我，其可根据事实向法院提起买卖合同纠纷之诉以维护自身合法权利。综上，即使谢云波所述是真实的，那也只是其与徐竹君之间的民事纠纷，与我无关，且不动产未经登记是不发生所有权转移的，被查封房产至今仍然属于徐竹君所有，我依法申请诉讼保全由法院依法审查后做出的查封并没有任何错误，故谢云波提出的异议申请没有事实和法律依据，应当予以驳回。被告徐竹君、周睿无答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：邓伟芳与徐竹君、周睿民间借贷纠纷一案，本院于2020年4月6日以（2020）粤0111民初9607号立案受理；案件审理过程中，邓伟芳向本院提出财产保全申请，要求冻结徐竹君、周睿名下银行账户存款3490000元或查封其他等值财产，本院经审查后于2020年5月6日作出（2020）粤0111民初9607号民事裁定书，裁定冻结徐竹君、周睿3490000元银行存款或查封其他等值财产；2020年5月6日，本院以（2020）粤0111执保992号对上述财产保全立案执行。执行过程中，本院于2020年5月14日以（2020）粤0111民初9607号民事裁定书及（2020）粤0111执保992号协助执行通知书轮候查封了被申请人徐竹君名下位于广州市白云区京溪路109号2502房（以下简称涉案房屋）。另，本院经审理后于2020年6月30日对（2020）粤0111民初9607号案作出一审民事判决书，判令徐竹君、周睿给付邓伟芳3470000元及利息（利息从2019年7月25日起按月利率2%计算利息至清偿之日，已付64000元冲抵利息）并支付邓伟芳律师费20000元等。因谢云波对本院查封案涉房屋提出书面异议，本院经审查后于2020年7月8日作出（2020）粤0111执异117号《执行裁定书》，裁定驳回谢云波的异议请求。谢云波不服上述裁定，故提起本案诉讼。经查，据《广州市不动产登记查册表》记载，涉案位于广州市白云区京溪路109号2502房的登记产权人为徐竹君，占有部分为全部〔权属人〕，房屋所有权取得方式为购买，登记时间为2017年5月9日等；该房屋的他项权利人为中国对外经济贸易信托有限公司（权利种类为抵押权，债权数额为750000元，不动产义务人为徐竹君，他项案号为2018登记1355121，涂销日期为2019年12月19日）及中国民生银行股份有限公司（权利种类为抵押权，登记日期为2017年5月9日，他项案号为2017登记10360803，他项证号为4002420，不动产义务人为徐竹君）；另，该房屋司法查封情况为：2019年9月25日房屋被广州市天河区人民法院以〔2019〕粤0106民初36518号民事裁定书及协助执行通知书首查封（2020年5月15日，广州市天河区人民法院以〔2019〕粤0106民初36518号之一协助执行通知书及民事裁定书解封该业），2020年5月14日房屋被广州市白云区人民法院以〔2020〕粤0111民初9607号民事裁定书及〔2020〕粤0111执保992号协助执行通知书轮候查封，涉案2502房现有效查封为广州市白云区人民法院以〔2020〕粤0111民初9607号民事裁定书及〔2020〕粤0111执保992号协助执行通知书所进行的查封。诉讼中，谢云波向本院提交如下证据：1、《房屋买卖合同》（NO:0002322）、《广州市存量房买卖合同》及《补充协议两份》。《房屋买卖合同》记载：2019年9月9日，谢云波与徐竹君签订《房屋买卖合同》，约定徐竹君将涉案房屋出售给谢云波，成交价为4240000元，卖方交付该物业予买方使用之日期为买方支付首期款共计340万元当天。备注：①卖方确保该物业是广州市唯一物业，如果日后查明不是广州市唯一，由卖方承担个人所得税；②买方签订本合同当天支付定金壹拾万元整，在2019年9月28日前支付部分楼款人民币柒拾万元整，支付楼款人民币柒拾万元整当天，卖方配合买方签订网签合同；买方于2019年10月31日前再分贰笔楼款共计人民币贰佰陆拾万支付给卖方，具体支付细则买卖双方另协商；③剩余款项人民币捌拾肆万元整在2019年12月15日前支付，支付前提是过户成功当天才支付。该合同经纪人签名处有“沈雪玩”签名。谢云波为证实签订上述房屋买卖合同过程的真实性提交了其与中介沈雪玩的微信聊天记录。《广州市存量房买卖合同》记载：谢云波与徐竹君于2019年9月20日签订网签合同，该合同约定涉案房屋成交价为3090000元等。双方于同年9月9日签订的《补充协议》约定房屋实际成交价为4240000元，网签报价3090000元只作为双方在银行的贷款所用，不作为真实成交价格，如有争议按照房屋买卖合同《合同编号：0002322》中的条款为准。双方于同年9月21日签订的《补充协议》约定买家支付140万元整用于卖家偿还泛华金融欠款，赎出被泛华金融抵押的房产证，在2019年10月13日前赎出的房产证给到中介方保管，如果此项支付款卖家没有用于赎出泛华金融抵押的房产证原件，则视为卖方违约，卖方承担违约责任，且卖家的商铺物业：广州市白云区京溪路101号2362铺作为违约责任担保。买家支付140万元给到卖家当日，卖家交楼给买家，交楼后买家不可以把交楼物业作出租使用和私自装修；买家支付110万元给卖家用于偿还物业民生银行广州支行的抵押欠款，如果卖家此款项没有用于偿还民生银行的抵押欠款，则视为卖家违约等。2、银行电子回单、收款收据、说明书等支付凭证。记载：2019年9月9日谢云波向徐竹君转账支付京溪路109号2502定金10万元，同日徐竹君出具收款收据；同年9月20日，谢云波向徐竹君转账支付涉案房屋（赎契部分）首付款10万元及60万元，同日徐竹君出具70万元的收款收据；同年9月25日，谢云波向徐竹君转账支付涉案房屋房款5万元及涉案房屋首付5万元，同年9月26日，谢云波向徐竹君转账支付涉案房屋（赎契部分）首付款50万元、20万元及70万元，同日，徐竹君出具150万元的收款收据；同年11月21日，谢云波向徐竹君转账支付“涉案房屋首付款（赎契部分）解封天河区法院案件号：（2019）粤0106民初36518号”69500元，2020年4月28日，谢云波向案外人汤大举转账支付86684元，附言“广州市白云区京溪路109号2502房法院解封款徐竹君付天河区人民法院案号：（2019）粤0106民初36518号”，谢云波为证实其代徐竹君履行对汤大举的判决义务而支出了69500元及86684元，向本院提交了（2019）粤0106民初36518号《民事裁定书》、《广州市天河区人民法院冻结/查封/扣押财产清单》、徐竹君出具的《说明书》及汤大举提交的《解除财产保全申请书》；2019年10月15日至2020年4月27日期间，谢云波陆续向徐竹君名下中国民生银行股份有限公司广州滨江东支行的账户转账支付涉案房屋在该行的抵押贷款，分别为：2019年10月15日16万元，2019年11月26日4万元，2019年12月16日4万元，2020年1月15日3.57万元，2020年2月13日3.57万元，2020年3月14日3.57万元，2020年4月15日3.57万元，2020年4月26日3.57万元、3.2608万元、3227.6元及230.11元，2020年4月27日70091.29元，上述款项转账附言均为涉案房屋的房款（赎契部分），2020年4月27日2266284.54元，该款项转账附言为涉案房屋房款（赎契部分）及借款。2020年4月27日，徐竹君向谢云波出具借款收据，载明其收到谢云波转账104万元，同年4月28日，谢云波与徐竹君签订《抵押借款协议》，约定徐竹君为尽快解决欠民生银行抵押贷款未涂销及债务纠纷被天河区法院查封未解封的事项，向谢云波借款104万元并将位于广州市京溪路101号2362铺抵押给谢云波等事项。经核算，谢云波支付给徐竹君或代徐竹君履行判决义务共计转账5247125.54元，谢云波陈述涉案房屋总价款为424万元，其已于上述转账中全部付清，并就多付的100万元与徐竹君签订借款合同和借据。3、微信聊天记录、微信群聊记录、情况说明书及物业交接确认书。拟证实谢云波与徐竹君于2019年9月26日签署物业交接确认书，但徐竹君已于2020年9月14日将涉案房屋的钥匙交付给谢云波，为此，中介公司及中介人员出具了相关情况的情况说明书。2019年9月25日，谢云波丈夫熊明奎通过微信询问徐竹君“你房子里面还有没有要拿走的物品，我想国庆假期有时间慢慢梳理一下，另外也将门钥匙换个锁芯可以吗”，徐竹君答复“没有了，都不要了”。同日，徐竹君通过微信向中介人员发送内容包含“反正他进去住了他就搞他的都不要紧……”。4、物业管理费缴纳凭证及收款收据、水电费缴费凭证、网购单、微信转账记录。记载：谢云波支付了涉案房屋2019年10月至2020年11月的物业管理费、公摊水电费等；2019年10月21日办理涉案房屋门禁卡支付40元；通过微信转账及微信扣划的方式支付涉案房屋自2019年10月起的电费；谢云波已缴纳涉案房屋自2019年8月起的水费；安装记录单及网购记录记载谢云波自2019年10月起陆续购买厨具、家具等至涉案房屋。另查，汤大举诉徐竹君民间借贷纠纷一案，广州市天河区人民法院于2019年8月23日受理后，该案案号为（2019）粤0106民初36518号。广州市天河区人民法院经审理后于2020年4月7日作出（2019）粤0106民初36518号民事判决书，判决徐竹君于本判决发生法律效力之日起十日内向汤大举清偿借款本金69500元及利息（以借款本金69500元为基数，自2019年6月11日起计至实际清偿之日止，按月利率2%计付）。2020年5月7日，广州市天河区人民法院作出（2019）粤0106民初36518号之一民事裁定书，裁定解除对徐竹君的银行存款人民币69500元的冻结或其等值财产的查封、扣押。本院认为，本案案由为案外人执行异议之诉纠纷，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》关于案外人执行异议之诉的规定，案外人在明确提出排除对执行标的执行的诉讼请求时，还可以就其对执行标的所享有的权利提出确权之诉，除此之外的诉讼请求不属于案外人执行异议之诉的审查范围，应当另案提起诉讼，故谢云波在本案中提出的要求判令将涉案房屋过户登记到谢云波名下的诉讼请求并不属于本案的审理范围，故谢云波该项诉讼请求应当裁定驳回起诉，本院不再另行制作裁定书。本案审查的焦点问题在于谢云波对作为执行标的的涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。涉案房屋于2019年9月25日被天河区人民法院首查封，因谢云波代徐竹君履行了相关判决义务，故2020年5月15日天河区人民法院对涉案房屋予以解封。涉案房屋现有效查封为我院以（2020）粤0111民初9607号民事裁定书及（2020）粤0111执保992号协助执行通知书所进行的查封，查封时间为2020年5月14日。根据已查明的事实，谢云波与徐竹君于2019年9月9日签订《房屋买卖合同》，该合同是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，谢云波与徐竹君在法院查封涉案房屋以前已签订合法有效的房屋买卖合同。关于谢云波在法院查封涉案房屋以前是否已合法占有涉案房屋的问题，根据谢云波提交的微信聊天记录、情况说明书、物业交接确认书、物管费支付凭证、水电费支付凭证及网购记录等证据等，上述证据相互印证，能够证实谢云波自2019年9月25日之前已经占有和使用涉案房屋至今，故本院确认谢云波在法院查封涉案房屋之前已经合法占有该房屋。关于购房款424万元是否已经支付的问题，根据谢云波提交的转账凭证、收据等证据显示，谢云波向徐竹君转账支付的款项与房屋买卖合同关于房款支付的约定相符合，且每笔转账均注明款项性质是“2502房首付款或“2502房房款”，故在无其他相反证据推翻的前提下，本院对谢云波主张已支付全部购房款424万元的意见予以采信。另，谢云波在与徐竹君签订相关房屋买卖合同及协议后，涉案房屋因存在抵押登记未涂销及因涉诉被天河区人民法院查封的情况而未能办理过户登记手续，上述情况是因为徐竹君未能归还民生银行抵押贷款及汤大举的借款所致，且谢云波已代徐竹君归还银行抵押贷款及履行相关判决义务，其为办理涉案房屋的过户登记手续已积极采取措施，故谢云波对涉案房屋未办理过户登记并无过错。综上，谢云波对查封涉案房屋提出的异议符合前述法律规定的情形，其对涉案房屋享有的物权期待权已能够排除执行。故谢云波要求在（2020）粤0111民初9607号案及（2020）粤0111执保992号案中停止对涉案房屋执行的诉讼请求本院予以支持。对于谢云波要求撤销（2020）粤0111执异117号执行裁定的诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十四条第一款“对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效”，由于本院已经判决不得对执行标的执行，故上述（2020）粤0111执异117号执行裁定自然失效，无须再在本判决中判决撤销该裁定。另，谢云波可依《房屋买卖合同》及相关协议向徐竹君要求办理涉案房产过户登记后取得产权，该权利属于物权期待权。根据物权登记生效原则，涉案房产现仍登记在徐竹君名下，故涉案房产的产权人为徐竹君，谢云波于本案中要求确认其对涉案房屋享有所有权于法不合，本院不予支持。被告徐竹君、周睿经本院公告传票传唤逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零七条、第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下:一、在（2020）粤0111民初9607号案及（2020）粤0111执保992号案中不得执行广州市白云区京溪路109号2502房，并解除对该房屋的查封。二、驳回原告谢云波的其他诉讼请求。本案受理费40720元，由被告邓伟芳、徐竹君、周睿共同负担并于本判决生效之日起三日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。本院（2020）粤0111执异117号执行裁定于本判决生效时自动失效。审判长  张旭增审判员  林艾婧审判员  刘 笛二〇二〇年十二月九日书记员  傅奎显