广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0404民初3865号原告：珠海市西城工程有限公司，住所地：珠海市×××××××××××××××。法定代表人：张某1。委托诉讼代理人：霍艳辉，广东正拓律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔霖溪，广东正拓律师事务所实习律师。被告：杨裕，女，xxxx，汉族，住广东省×××××，公民身份号码：441××××××××××××。原告珠海市西城工程有限公司与被告杨裕物业服务合同纠纷一案，本院2020年11月10日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年12月28日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人霍艳辉、孔霖溪到庭参加诉讼，被告经法院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案现已缺席审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付物业费3013.59元及违约金1582.13元（自2017年11月1日起暂计至2020年8月31日止）、公共分摊费204.19元（自2019年5月1日至2020年8月31日），以上合计4799.91元；2.被告负担本案诉讼费。事实和理由：被告购买“第首花园”x栋xxx房，建筑面积为46.65平方米。2016年10月26日，双方签订《第首花园前期物业服务协议》，约定由原告提供物业服务。被告签收了《第首花园收楼确认书》并办理了收楼手续，原告积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但被告自2017年11月1日起一直拖欠物业管理费，原告曾多次催收，并于2020年6月24日向其发出律师函，被告仍未交纳。被告的行为严重违反双方签订的《第首花园前期物业服务协议》，侵犯原告及其他业主的合法权益。根据协议第七条第二款、第七款及第十条第三款约定，被告应向原告交纳相关费用及滞纳金。原告为维护自身合法权益故起诉至法院，请求公正判决。原告向本院提交的证据：1.收楼确认通知书；2.第首花园前期服务协议；3.刊登《收楼通知》的报纸；4.房屋建筑面积测绘成果明细表；5.生物防治服务合同、四害消杀施工记录、四害消杀温馨提示、工人进行消杀工作时的照片；6.垃圾处置清运合同及垃圾装卸搬运协议书；7.关于维护小区弱电智能化系统温馨提示；8.法律函及EMS邮寄单、投递查询结果；9.欠费明细表；10.电费分摊情况说明；11.住宅用电抄表明细；12.电费普通发票；13.分摊电费明细表；14.商品房买卖合同；15.珠海市电梯日常维护保养合同及金额明细表。被告经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，也没有提交答辩材料和证据。本院经审理认定事实如下：2016年10月26日，被告向案外人珠海市西部新城投资有限公司购买位于珠海市×××××××××××××××，房屋建筑面积为46.65平方米。被告同日在《第首花园收楼确认书》中签名，确认收楼。2016年10月26日，原、被告双方签订《第首花园前期物业服务协议》，合同第七条约定，原告按照包干制方式收取物业服务费和费用，住宅物业管理费按建筑面积1.9元/月/平方米收取（不包括小区范围内共用设施设备的公用水电、电费、电梯维修费用、电梯电费、智能化设备保修期满后的维护费用，公共水电分摊包括区内公共照明、楼梯、电梯照明、电梯电费、景观灯），公共场所及公共设施、设备所用的水、电费按实际使用量按建筑面积向业主或使用人分摊收取；乙方缴纳本条所列各项费用时间为每月20日前，因业主原因未及时收楼入住的，均自开发商通知收楼的期限届满之日起计收各项费用。第十条约定，被告不按合同约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，原告有权要求被告补交所欠费用，并从逾期之日起至缴清欠费之日止，每天按欠费总额的千分之一收取滞纳金。合同还约定了其他条款。2018年10月30日，原告与案外人珠海市昱奥电梯工程有限公司签订《珠海市电梯日常维护保养合同》，约定将“第首花园”小区3台扶梯和20台乘客电梯将由案外人进行维修保养，其中自动扶梯维修保养费380元/台/月，每月合计1140元；乘客电梯维修保养费350元/台/月，每月合计7000元。结算方式为每个季度10日前支付当前季度保养费24420元。原告提交的《欠费明细表》显示，客户名称为杨裕的x栋xxx房，尚欠2017年11月至2020年8月期间的物业费3013.59元、2019年5月至2020年8月期间的公摊费204.19元、违约金1582.13元。上述费用合计4799.91元。分摊电费明细表显示，2019年5月至2020年8月，被告分摊费合计267.42元。2020年6月24日，原告委托广东正拓律师事务所向被告发出《法律函》：您自2017年11月1日至2020年5月31日期间已拖欠物业管理费2747.69元及滞纳金1318.89元、公摊电费204.19元，请收到函件五日内向原告支付拖欠的物业管理费及公摊费用，否则原告将以法律途径追讨，届时您除支付所欠费用外还须承担违约金。EMS详情单显示，被告2020年7月1日收到上述函件。本院认为，原、被告于2016年10月26日签订《第首花园前期物业服务协议》，是双方真实的意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。被告作为接受物业服务的业主之一，应当与原告共同遵守上述协议和各自履行自己的义务。一、关于物业管理费。《第首花园前期物业服务协议》第七条约定物业管理费按建筑面积1.9元/月/平方米收取，被告房屋面积46.65平方米。《欠费明细表》显示被告尚欠2017年11月至2020年8月期间的物业费，物业管理费计算为：1.9元×46.65平方米×34个月＝3013.59元。原告该项主张依法有据，本院予以支持。二、关于分摊电费。原告主张被告支付2019年5月1日至2020年8月31日期间分摊电费204.19元，提供了欠费明细表予以佐证，且符合《物业管理条例》规定及双方签订的合同约定，本院予以确认。明细表显示被告拖欠分摊电费267.42元，原告主张204.19元，是对其诉求的自由处分，本院予以照准。三、关于违约金。双方签订的《第首花园前期物业服务协议》第十条约定“被告不按合同约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，原告有权要求被告补交所欠费用，并从逾期之日起至缴清欠费之日止，每天按欠费总额的千分之一收取滞纳金”，经折算，该计算标准已超过法律上限，本院酌情调整为2019年8月20日之前的违约金按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；2019年8月20日之后的违约金按照全国银行同业拆借中心公布贷款市场报价利率一年期计算。协议约定每月20日前缴清所列各项费用，被告迟延支付物业管理费的行为构成违约，应向原告支付违约金，违约金自下个月的21日起分段计算。因原告请求计算至2020年8月31日止的违约金，而未缴物业管理费的违约金是从下个月21日开始计算，故本案仅计算2020年7月以前未缴纳物业管理费产生的违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条,《物业管理条例》第四十二条、第四十五条之规定，判决如下：一、被告杨裕于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海市西城工程有限公司支付2017年11月1日至2020年8月31日期间的物业管理费人民币3013.59元；二、被告杨裕于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海市西城工程有限公司支付2019年5月1日至2020年8月31日期间的分摊电费人民币204.19元；三、被告杨裕于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海市西城工程有限公司支付违约金（计算方法：以每月未付物业管理费为基数，2019年8月20日之前的违约金按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；2019年8月20日之后的违约金按照全国银行同业拆借中心公布贷款市场报价利率一年期计算，自下个月的21日起分段计算，详见判决书后所附《违约金计算明细》）；四、驳回原告珠海市西城工程有限公司其他的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为25元，由被告杨裕负担。本判决为终审判决。审 判 员 吴明星二〇二〇年十二月二十九日法官助理 陈丽冰书 记 员 王殊怡附表：违约金计算明细物业费金额（元）未缴物业费月份起算日截至日违约金计算标准88.642017年11月2017年12月21日2018年1月20日2019年8月20日前按中国人民银行规定的同期同类贷款利率177.282017年12月2018年1月21日2018年2月20日256.922018年1月2018年2月21日2018年3月20日354.562018年2月2018年3月21日2018年4月20日443.22018年3月2018年4月21日2018年5月20日531.842018年4月2018年5月21日2018年6月20日620.482018年5月2018年6月21日2018年7月20日709.122018年6月2018年7月21日2018年8月20日797.762018年7月2018年8月21日2018年9月20日886.42018年8月2018年9月21日2018年10月20日975.042018年9月2018年10月21日2018年11月20日1063.682018年10月2018年11月21日2018年12月20日1152.322018年11月2018年12月21日2019年1月20日1240.962018年12月2019年1月21日2019年2月20日1329.62019年1月2019年2月21日2019年3月20日1418.242019年2月2019年3月21日2019年4月20日1506.882019年3月2019年4月21日2019年5月20日1595.522019年4月2019年5月21日2019年6月20日1684.162019年5月2019年6月21日2019年7月20日1772.82019年6月2019年7月21日2019年8月20日1861.442019年7月2019年8月21日2019年9月20日2019年8月20日后按照全国银行同业拆借中心公布贷款市场报价利率一年期1950.082019年8月2019年9月21日2019年10月20日2038.722019年9月2019年10月21日2019年11月20日2127.362019年10月2019年11月21日2019年12月20日22162019年11月2019年12月21日2020年1月20日2304.642019年12月2020年1月21日2020年2月20日2393.282020年1月2020年2月21日2020年3月20日2481.922020年2月2020年3月21日2020年4月20日2570.562020年3月2020年4月21日2020年5月20日2659.22020年4月2020年5月21日2020年6月20日2744.842020年5月2020年6月21日2020年7月20日2836.482020年6月2020年7月21日2020年8月20日2925.122020年7月2020年8月21日2020年8月31日