河北省廊坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀10民终5026号 上诉人（原审被告）：段锦杰，女，1946年2月16日出生，满族，住北京市丰台区。 上诉人（原审被告）：杨燕忠，男，1972年7月30日出生，满族，住北京市丰台区。 被上诉人（原审原告）：幸福基业物业服务有限公司固安分公司，住所地河北省固安县工业区2号路路北，统一社会信用代码9113102279659371X1。 法定代表人：孟惊，该公司总经理。 委托诉讼代理人：董秀仿，河北正澄律师事务所律师。 上诉人段锦杰、杨燕忠因与被上诉人幸福基业物业服务有限公司固安分公司（以下简称幸福基业物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服河北省固安县人民法院（2020）冀1022民初1511号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 段锦杰、杨燕忠上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或查清事实后改判；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：被上诉人并未依约履行物业服务协议，无权要求上诉人支付物业费。1、被上诉人未对电梯进行巡检和保养、维修，致上诉人多次被困电梯，对上诉人的生命、健康造成严重威胁。2、被上诉人未能履行对上诉人房屋质量问题进行维修义务，直接影响上诉人对房屋的使用，并对上诉人的财产造成损害。上诉人房屋二层北侧居室外墙与窗户两侧渗水，被上诉人不是向开发商推诿，就是找各种理由搪塞不予维修。3、被上诉人未能履行保护上诉人的财产安全义务，上诉人也未享受被上诉人的安全保障。2014年5月上诉人楼上601室跑水，致使上诉人房屋装修损坏严重。被上诉人未及时通知上诉人到场，使得上诉人无法采取法律手段维护权益。被上诉人未能妥善照管上诉人的财产，没有必要的安保措施和设置必要的监控设施，致使2015年9月上诉人车库内存放的物品大部分丢失。4、被上诉人管理无序，致上诉人无法使用房屋设施。房屋阳台的排水口被楼下装修时用水泥堵死，连接水管被拆掉，被人诉人有保证物业范围内设施完整的义务，有将装修注意事项告知业主的义务，更有采取措施对业主损害物业设施的行为加以制止的义务。上诉人多次向被上诉人反映，被上诉人至今没有采取任何措施。 幸福基业物业公司辩称，房屋质量问题与物业无关。上诉人对自己的财产安全有义务保护，不属于物业服务范围。上诉人从来没有向物业公司报修。关于电梯，物业每年都会进行维修保养。 幸福基业物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、被告支付原告2014年1月1日至2018年12月20日的物业费17,460.52元及违约金（自逾期之日起每日按拖欠总额的千分之三计算至实际支付之日止）；2.本案诉讼费用均由被告承担。 一审法院认定事实：被告段锦杰、杨燕忠为固安县孔雀城荣园0703030401室业主。2012年2月4日，被告段锦杰对其购买的该房产办理了接收入住手续，同时与原告签订了“前期物业服务协议”。协议约定：被告段锦杰为甲方，原告为乙方；甲方委托乙方对上述房产提供前期物业管理服务。协议期限为自2010年12月20日起至业主大会成立并签订新的物业服务协议时终止。乙方提供的物业服务包括：1、物业共用部位的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾收集、清运及雨、污水管道疏通；4、公共绿化养护和管理；5、车辆停放服务；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理。物业服务收费实行包干制，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积按年交纳，每逾期一日应按欠费总额的千分之三向乙方支付违约金。关于违约责任约定：甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按欠费总额的千分之三交纳滞纳金;乙方在管理服务达不到协议约定的服务质量标准，甲方有权要求乙方在合理期限内限期整改。协议另对其他物业服务内容、权利与义务等作了具体约定。协议签订后，原告依约提供前期物业管理服务。在原告服务期间，被告以原告未按照约定提供物业服务为由，欠交自2014年1月1日至2018年12月20日的物业费17,460.52元。原告经催缴无果后诉至一审法院。 一审法院认为，原告幸福基业物业服务有限公司固安分公司与被告段锦杰签订的“前期物业服务协议”系双方真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力。原告作为物业管理服务单位，为包括被告在内的全体业主提供了物业管理服务，被告段锦杰接受了原告的物业管理服务后，应当按照合同约定交纳物业服务费。被告杨燕忠与段锦杰为涉案房屋的共同业主，亦应承担交纳物业费的义务。被告提出的阳台排水口被堵、楼上跑水问题为邻里纠纷，被告提出的北侧居室外平台存水并向屋内渗水系房屋结构及质量问题，被告提出的车库内的物品丢失系治安或刑事案件。以上问题均不能成为被告拒绝交纳物业费的理由。关于被告提出两次被困电梯内，电梯存在重大安全隐患的问题，共用电梯的运行、维修、养护和管理应当是物业公司提供服务的内容，但原告称两次被困电梯内并不足以说明原告未履行该义务，如原告确实在该项服务过程中存在瑕疵，应当加以改进，增强责任心及服务意识，为业主提供合格的服务。原、被告系合法的物业服务合同关系，双方均应按照合同约定履行义务，任何一方不能仅强调权利而不履行义务，被告在长达四年的时间里未交纳物业费，已构成违约，应当承担违约责任。被告在答辩中提出了七项要求，被告如认为原告存在违约的情形，导致其受到损失，可提供证据另行主张。综上所述，原告要求被告支付自2014年1月1日至2018年12月20日的物业费17,460.52元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告支付违约金的诉求，被告逾期支付物业服务费，应当依据协议约定支付违约金，但从原告可能所产生的损失，以及合同的性质、当事人的预期利益等综合因素考虑，根据公平原则衡量，其双方约定的违约金计算标准过高，本院酌定以中国人民银行同期同类贷款年利率4.75%为标准计算违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：一、被告段锦杰、杨燕忠于本判决生效之日起五日内支付原告幸福基业物业服务有限公司固安分公司自2014年1月1日至2018年12月20日的物业费17,460.52元及违约金（违约金以欠缴物业费为基数自逾期之日起至判决确定履行日止，按年4.75%计算）。二、驳回原告幸福基业物业服务有限公司固安分公司的其余诉讼请求。案件受理费减半收取119元，由被告段锦杰、杨燕忠负担。 本院二审期间，段锦杰、杨燕忠提交如下证据：1、房屋内部照片一组，拟证明案涉房屋二层北侧房间窗户、一层楼梯处窗户多处受损，被上诉人未履行维修义务。2、《一栋墅送给家人的幸福生活》、《廊坊市商品住宅质量保证书》、《孔雀城荣园临时管理规约》，拟证明物业管理费主要用于公共设备设施日常维护、公共秩序维护；被上诉人具有墙面渗漏的维修义务；被上诉人承诺每日24小时均有保安人员看守当值，管制入口及巡逻小区内公共区域；为维护业主公共利益，物业可以对大件物品的搬出进行登记和向业主核实；物业要求业主的空调机冷凝水应当介入统一排水管道；业主装修损坏公共设备，物业可以扣除装修保证金，并代为修葺。3、物业费交纳收据复印件，拟证明上诉人已交纳2011年至2013年的物业费。幸福基业物业公司质证认为，证据1没有显示拍摄时间和地点，不认可真实性，且内容无法体现房屋存在质量问题。证据2中《一栋墅送给家人的幸福生活》、《孔雀城荣园临时管理规约》的真实性认可，《廊坊市商品住宅质量保证书》不是被上诉人出具；不认可证据2的证明目的；关于电梯困人的情况，物业公司进行了必要的提示；上诉人所称车库系共用，不应存放物品；物业公司并无电梯困人、被盗等报告记录；上诉人所称阳台地漏到排水立管之间的弯管不属于公共管道，为业主自有部分，堵塞地漏、截断弯管是楼下业主实施，物业已联系楼下业主，但该业主拒绝配合。证据3认可，上诉人自2014年起未交物业费。 幸福基业物业公司提交案涉小区电梯2016年10月至2018年7月的维护保养记录，拟证明案涉小区电梯已按时维修保养。段锦杰、杨燕忠质证认为，上述记录要晚于发生电梯困人的2016年8月，且记录未加盖第三方服务企业印章，真实性无法确认，不能证明物业公司已履行相应义务。 本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，对于上诉人主张被上诉人未依约履行物业服务协议涉及的具体问题，其中共用车库物品丢失、电梯困人、楼上住户跑水，均只有上诉人的单方陈述，缺乏证据佐证，无法体现与被上诉人履行物业服务不到位存在关联。关于房屋质量问题，上诉人提交的证据仅显示案涉房屋室内部分墙面存在裂纹，并无渗漏痕迹，是否属于被上诉人的维修范围无法确认。案涉房屋阳台地漏被堵、连接弯管被截断的情况属实，被上诉人在楼下业主装修时未及时发现并制止，存在一定过失。但被上诉人并不具有处罚权，且在楼下业主已封闭阳台并拒绝配合的情况下，无法强行修葺，上诉人可依法向侵权人主张权利。被上诉人在该事件中虽存在过失，但尚不足以成为上诉人拒绝交纳物业费的理由，上诉人应向被上诉人支付拖欠的物业费。被上诉人提供的物业服务毕竟存在瑕疵，主张的违约金，本院不予支持。 综上所述，段锦杰、杨燕忠的上诉请求部分成立，相应主张本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销河北省固安县人民法院（2020）冀1022民初1511号民事判决； 二、段锦杰、杨燕忠于本判决生效之日起五日内支付幸福基业物业服务有限公司固安分公司自2014年1月1日至2018年12月20日的物业费17,460.52元； 三、驳回幸福基业物业服务有限公司固安分公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取119元，由段锦杰、杨燕忠负担；二审案件受理费236元，由段锦杰、杨燕忠负担200元，幸福基业物业服务有限公司固安分公司负担36元。 本判决为终审判决。 审判长 杨 帆 审判员 汪铁刚 审判员 丁德松 二〇二〇年十二月二十八日 书记员 牛紫薇