山东省日照市东港区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1102民初10118号 原告（反诉被告）：李业海，男，1991年6月11日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 委托诉讼代理人：田洪，日照东港太阳城法律服务所法律服务工作者。 被告（反诉原告）：山东联瑞置业发展有限公司，地址：日照市东港区海曲路秦楼街道海曲东路**。统一社会信用代码91371102592631665G。 法定代表人：尹玉龙，经理。 委托诉讼代理人：单子洋，五莲德信法律服务所法律服务工作者。 原告李业海与被告山东联瑞置业发展有限公司（简称联瑞置业公司）居间合同纠纷一案，本院于2020年12月3日立案后，在诉讼过程中，反诉原告山东联瑞置业发展有限公司与反诉被告李业海居间合同纠纷一案，向本院提起反诉。本院依法适用简易程序，公开开庭对本案进行了合并审理。原告李业海的委托诉讼代理人田洪，被告的委托诉讼代理人单子洋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李业海向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付房产预期收益的70%，暂定30000元（预期收益以法院鉴定为准）；2.判令被告支付资金占用费6000元；3.判令被告承担本案的全部诉讼费。事实和理由：2019年12月22日，原、被告签订了居间服务协议，同日在被告安排下，原告与马加豪签订房屋买卖合同。两份合同签订后，原告当场支付购房款10000元。几天后，被告告知原告，马加豪可能不打算卖房子了。原告于2019年12月30日按照被告安排支付首付款495000元。2020年3月8日被告将首付款退回。贵院在（2020）鲁1102民初5109号民事判决书中认定，原告与马加豪签订的房屋买卖合同有效，因为马加豪无权处分他人不动产致使原告合同目的的根本原因是被告允许了签字主体不适格造成的。因为，即使是房产的实际所有人，也出现过宁可赔偿违约金也不再卖房的情形。房产买卖合同中约定，违约方需要向守约方赔偿85500元的违约金。如果被告尽到谨慎审查的义务，当场要求马加豪提交授权证明，或者要求实际的房产所有人签字，试想，面对85500元的违约金，房产的实际所有人敢如此轻率的违约吗？原告当场签字卖房付定金，就是看中了涉案房产马加豪联系了中介打算卖房，可以推论：在之前他们全家人肯定是商量过，并且有卖掉房产的打算。也可以推论：是马加豪把房产价格卖低了，其全家才会不顾诚信做人的准则而违约。如果是适格卖房人在合同中签字，对比85500元的违约金和少卖了五六万的损失，他们敢违约吗？原告未能实现合同目的的根本原因是被告未能尽到自己应尽的义务。被告作为专业的房产经纪机构，熟知房屋买卖的相关法律，具有从事居间服务的专业知识和相关技能，应对影响交易的重要信息进行审查，具有从事居间服务的专业知识和相关技能，应对影响交易的重要信息进行审查，确保提供信息的准确性、真实性。对房屋权属状况和合同当事人的订约履约能力负有积极调查的义务。 被告日照众信置业发展有限公司辩称：1、被告在开展居间活动中无任何提供虚假信息或者故意隐瞒事实的情形，未对原告的权益造成任何侵害；2、承担涉案房屋信息如实告知义务的是房屋的出卖方，因出卖方的违约给原告造成的损失与被告无关，也不能强加给被告；3、房产买卖合同中备注第二款明确载明出卖方为代签，原告已经知晓并认可，证明被告作为居间人就该事项以及风险已经履行了必要的告知义务；4、原告支付首付款到被告处，是根据合同的约定予以支付而并非是根据被告的要求，原告支付首付款的目的是履行合同，以使自身不违反合同约定，并且原告支付首付款目的之一也是为了在房主违约不卖的情况下增加原告方的损失以便从违约方处获取更大的违约金；5、综上，原告的诉求无任何事实和法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求；6、因原告的恶意诉讼给被告造成应诉负担并产生应诉律师代理费用3000元，现口头提起反诉，要求原告支付被告的应诉费用3000元，庭后提交书面反诉状。 反诉原告山东联瑞置业发展有限公司在本院依法送达缴纳反诉费通知后，被告明确表示不缴纳反诉费，本案按反诉原告山东联瑞置业发展有限公司撤回反诉处理。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交证据如下：提交证据一，买卖合同复印件一份，证明原告和马加豪签订的买卖合同中被告作为居间人签字盖章；证据二，原、被告签订的居间服务协议，证明原、被告之间签订的居间协议，被告为原告提供的服务以及相关事项；证据三，被告承诺书一份，证明被告承诺为原告所办理该房屋所应服务的事项；证据四，判决书一份，证明涉案房屋买卖的经过以及居间过程。 被告对原告提交的证据质证意见如下：对证据一房屋买卖合同真实性无异议，该房产买卖合同第五页备注第二款明确载明房屋出卖人为代签人，原告知晓并认可，该备注充分证实被告已就房屋出卖人为代签的相关事项以及风险进行了明确的告知义务；对证据二的真实性无异议，该居间服务协议倒数第3行也约定了因该居间合同产生争议相关费用的承担方式，证明被告反诉的事实理由；对证据三的真实性无异议，承诺书只是就房屋买卖的交易流程以及税费金额、中介费金额等进行了约定，不能证明原告的诉求；对证据四判决书的真实性无异议，该判决证实了原告所签订的房产买卖合同不能履行的根本原因是案外人马加豪一方违约不卖而并非是由被告的原因导致。 被告提交如下证据：证据一，证明原件一份，证明原告于2020年3月8日从被告处支取首付款，该证明中也载明当时签订了房产买卖合同为马加豪代签，同时原告认可买卖合同无法履行是因为马加豪一方违约不卖；证据二，委托代理合同以及代理费转账记录，证明被告与委托代理人之前签订代理合同并产生支付了代理费3000元。 原告对被告提交的证据质证意见如下：对证据一的真实性无异议，该证据明确载明马加豪不再出售涉案房屋，故原告方将定金和首付款收回，且载明保留追究甲方马加豪相关责任的权利；对证据二的真实性无异议，但是该居间合同约定的是律师费而不是法律工作者的费用，故该费用应当由被告承担。 根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：2019年12月22日，原告李业海（乙方/买方）与案外人马克斌、王允兰、马加豪（甲方/卖方）、被告联瑞置业公司（中介方）签订房产买卖合同，约定涉案房产坐落于日照市，不动产权证号为鲁20**日照市不动产权第0015447号，交易成交价格为855000元。乙方按照如下方式支付房款:本合同签订当日乙方支付人民币10000元，此款作为购房定金。本合同签订后，如乙方违约不买，则该定金归甲方所有，乙方另行支付总房款10%违约金给甲方；如甲方违约不卖，需双倍返还乙方所交定金，甲方另行支付总房款10%违约金给乙方。同时，违约方按照总房款2.5%支付给中介方中介服务费。乙方于2020年1月3日前支付首付款395000元。此首付款由第三方保管，甲乙双方在办理该房屋的产权过户时此首付款可由第三方直接支付给甲方。如乙方不按时支付该房首付款，每逾期一天，按照总房价款的0.5%计算违约金给予甲方；超过一个月的，甲方有权单方解除合同，且乙方应按照总房款的20%支付违约金给甲方。同时乙方应按总房款的2.5%支付给中介方中介服务费。乙方支付首付款后，如违约不买，则已交定金归甲方所有，首付款作为违约金支付给甲方；如甲方违约不卖，需双倍返还乙方定金，并按首付款两倍的数额作为违约金支付给乙方。同时，违约方按照总房款2.5%支付给中介方中介服务费。房款余额人民币450000元，乙方办理二手房按揭贷款，于办理完银行贷款业务后一次性付清。甲乙双方需在2020年1月3日之前提供相应贷款材料并按中介方电话通知到场签字……甲方从乙方支付的购房定金中支付交房保证金10000元，该保证金由中介方暂时保管，甲乙双方交房无异议后，甲方凭中介开具的交房保证金收据到中介方领取等。该合同上手写备注信息：合同签订当日乙方为未携带征信报告，乙方保证于2019年12月24日前将征信报告提供至中介方，若因乙方征信问题导致该房银行贷款无法批复，则合同解除，三方互不追究违约责任。甲方为代签人，乙方知晓并认可，甲方代签人保证甲方本人于办理银行贷款前将本合同补签字。该合同由原告李业海、被告马加豪代马克斌、王允兰签字捺印，联瑞置业公司加盖合同专用章。 同日，原告李业海（委托方）与被告联瑞置业公司（中介方）签订居间服务协议，约定委托方购买的房屋坐落于日照市，产权证号为鲁（2017）日照市不动产权第0015447号。委托人承诺提供给中介方的信息是真实的，无伪造证件、资料等行为，同时承诺具备签订本协议的资格等。 该协议签订当日，被告联瑞置业公司出具经纪服务承诺书，载明：本公司及经纪人提供的服务完全符合国家法律法规、规章和政策规定，与委托房屋无利害关系。另列明了房产交易流程、所需提供的材料明细等。该承诺书加盖了被告联瑞置业公司合同专用章及执业经纪人（经办人）李健签字捺印。 上述合同签订当日，原告李业海交付定金10000元，2019年12月30日，原告李业海支付首付款495000元，联瑞置业公司出具收到条。原告于2020年3月8日出具声明，声明：“证明兹证明我方李业海3711021991××××××××于2019年12月22日在山东联瑞置业发展有限公司签订的与马克斌，王允兰，马加豪（代）371102199610034130关于日照市金马三期027-01-302号《房屋买卖合同》，因甲方明确违约，表示该房不再出售，已超过30日未办理相关手续，现我方将定金及首付款取走，且保留追究甲方违约的权利。”原告李业海已将该定金、首付款取走。 另查明，原告曾于2020年7月2日将案外人马加豪起诉至本院，要求马加豪双倍返还定金20000元，并赔偿原告损失85500元，本院于2020年9月24日作出的（2020）鲁1102民初5109号民事判决书，判决马加豪支付原告李业海一倍定金10000元，驳回原告李业海要求马加豪支付违约金85500元的诉讼请求。该案已经发生法律效力。 本院认为，被告联瑞置业公司系居间人，其为李业海及马加豪签订的房屋买卖合同提供了居间服务，《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”。第四百二十五条规定：“居间人应当就订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”被告联瑞置业公司是否在提供居间服务过程中违反“居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益”的情形，是双方争议的焦点，本院作出如下分析： 原告李业海主张的损失系其在履行与案外人马加豪之间的《房屋买卖合同》的损失，该事实本院已经在（2020）鲁1102民初5109号民事判决书作出认定，认定涉案《房屋买卖合同》为有效合同，马加豪无权处分他人不动产致使原告购买涉案房屋的合同目的无法实现，马加豪按合同约定承担违约责任。故本院作出了马加豪支付原告李业海一倍定金10000元，其他违约金本院未予支持。本案已经查明，涉案房屋买卖合同签订时，原告已经知道马加豪不是涉案房屋的所有权人，被告联瑞置业公司亦未隐瞒该事实，且原告与马加豪签订合同时备注中明确记载了“甲方为代签人，乙方知晓并认可”，现有证据无法证明被告联瑞置业公司有“居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的”的情形而损害了李业海的利益。综上，导致涉案《房屋买卖合同》解除的违约责任并不是因被告联瑞置业公司自身工作存在不当而解除涉案房屋买卖合同。故对于李业海请求被告联瑞置业公司赔偿其损失的30000元的诉讼请求，本院不予支持。 原告按照合同约定，在涉案房屋买卖合同尚未解除的情况下，将首付款支付给被告联瑞置业公司，被告联瑞置业公司亦是按照合同约定收取了原告的首付款，在涉案房屋买卖合同解除后，原告李业海已将该首付款取走，被告联瑞置业公司并未在房屋买卖合同解除后占用原告首付款，且合同亦未约定中介方收取了首付款应当支付资金占用费，故原告李业海要求被告支付资金占用费6000元的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条、第四百二十五条之规定，判决如下： 一、驳回原告李业海要求被告山东联瑞置业发展有限公司赔偿损失30000元的诉讼请求； 二、驳回原告李业海要求被告山东联瑞置业发展有限公司支付资金占用费6000元的诉讼请求； 案件受理费700元，减半收取350元，由原告李业海承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审判员  费江** 二〇二〇年十二月三十一日 书记员  孙 蕾