中华人民共和国广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终901号上诉人（原审被告）：LEE某，女，美国公民，美国护照号码：4*****0。被上诉人（原审原告）：温建辉，男，住中华人民共和国广东省清远市清新区。被上诉人（原审原告）：温作年，男，住中华人民共和国广东省清远市清新区。上述被上诉人的共同委托诉讼代理人：蓝战立，广东金亚律师事务所律师。上述被上诉人的共同委托诉讼代理人：冯嘉颖，广东金亚律师事务所律师。原审被告：曾婉娜，女，住中华人民共和国广东省清远市清新区。上诉人LEE某因与被上诉人温建辉、温作年及原审被告曾婉娜房屋租赁合同纠纷一案，不服中华人民共和国广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初6563号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。LEE某上诉请求：1、撤销原审判决第一项、第二项；2、本案一审、二审诉讼费由温建辉、温作年承担。主要事实与理由：一审判决认定事实及适用法律错误，依法应当予以纠正。2013年6月26日上诉人和温作年签订店铺租约合同。合同约定要付保证金一共14000元，30000元入场费分3年付款，每个月10日付租金7000元，每年加租10%。如果欠租14天保证金被没收，租客搬走。2017年10月12日温作年和朱世宽贷款19000元给上诉人和其儿子陈启新。朱世宽和温作年要上诉人订签一份30000元的借款合同，每个月付给他们利息3000元。温作年知道高利贷违法，所以把租金每个月由7700元升到10700元。2018年6月份温作年和朱世宽要上诉人付340万元购买案涉店铺，并讲明如果上诉人不愿意买，就要马上搬走。上诉人要求将2018年6月份和2018年7月份的租金包在楼价内，并得到了温作年和朱世宽的同意。2018年7月23日朱世宽把店铺买卖合同拟好，叫上诉人去签字，但朱世宽没有楼主的授权书，上诉人要求朱世宽找楼主温建辉加签合同。但到2018年8月6日过户日期，温作年和朱世宽把上诉人5000元订金和两个月保证金14000元没收。后来温作年和朱世宽带好多人来把店铺铺面大门和玻璃墙都拆了，又把铁卷门拉起焊死不准上诉人经营。2018年8月9日朱世宽又带多人把店铺东西丢到街上，要求上诉人搬走。朱世宽坚持要上诉人签了案涉欠租条才愿意去找楼主加签合同。2018年9月13日早上，朱世宽打电话约上诉人去中华茶楼见楼主加签合同，当我应约出去见楼主时，温作年和朱世宽另外安排人把店铺封了。2018年9月15日上诉人回店铺取回护照和必须的东西，温作年和朱世宽带一班人和民警来店铺。民警叫温作年和朱世宽不能阻拦上诉人取回护照后便离去。民警离开后温作年等人把上诉人推跌在地上，导致上诉人受伤。请求法院判决温建辉加签合同后过户完成店铺买卖事宜。温建辉、温作年辩称：一审法院查明事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。原审被告曾婉娜经本院传票传唤没有到庭参加诉讼，亦没有提交书面的答辩意见。温建辉、温作年向一审法院起诉请求：1、终止温建辉、温作年与LEE某、曾婉娜关于清远市*************的不定期租赁关系；2、LEE某、曾婉娜支付温建辉、温作年2018年5月10日至2018年11月10日共6个月的租金64200元，此后的租金按月租10700元计至LEE某、曾婉娜将商铺实际交还给温建辉、温作年之日止；3、本案诉讼费由LEE某、曾婉娜负担。一审法院审理查明：2013年6月26日，LEE某与案外人曾婉娜共同作为承租方（乙方），与温作年作为出租房（甲方）签订《商铺租赁合同》，就乙方承租甲方位于清远市清城区***********（下称涉案商铺）的相关事宜进行了约定。合同约定租期为叁年，从2013年7月10日至2016年7月9日，第一年每月租金7000元，第二年每月租金为7700元，第三年每月租金为8470元，乙方于甲方交付房产之日向甲方交付保证金14000元。乙方拖欠租金或相关费用超过十五天，甲方有权终止合同，收回房产，没收保证金，合同并就其他事项作了约定。签订上述合同后，案外人曾婉娜于2014年左右退出租赁关系，涉案商铺由LEE某一直租赁使用。2018年9月15日，双方因涉案商铺产生纠纷，温建辉、温作年将该商铺上锁，LEE某未再使用该商铺。温建辉、温作年于2019年6月将涉案商铺出租给他人使用。温建辉、温作年主张涉案商铺的月租金已变更为10700元，并提供了《授权委托书》、《借款合同》及《书面确认》佐证。《授权委托书》系温建辉、温作年与案外人朱世宽签订，内容为温建辉、温作年全权委托朱世宽办理涉案商铺的租赁相关事宜。《借款合同》为LEE某及案外人ROBERKCHIN作为共同借款人（甲方），与朱世宽作为贷款人（乙方）于2017年10月12日签订，内容为甲方向乙方借款30000元，于6个月内还清，借款日起该店租金10700元。《书面确认》系LEE某于2018年8月9日向温建辉、温作年出具，内容为“本人GRACELEE在八月二十三号付清18400元租金，否则自动離开！如有任何人来骚扰我们在此工作，此文件作废。”LEE某对《借款合同》及《书面确认》的真实性均无异议，也确认实际每月支付温建辉、温作年10700元，但认为其中3000元系支付的借款利息。涉案商铺截至2018年5月份的租金已付清，6月份之后LEE某只支付了3000元。LEE某另提供了《商铺买卖合同》和《收据》，主张其与温建辉、温作年协商一致以340万元的价格购买涉案商铺，7月和8月就应当把商铺过户，故其不应该再交租金。另查明，温建辉、温作年已收取LEE某缴纳的保证金14000元，温建辉、温作年当庭增加诉讼请求为要求该保证金14000元归其所有。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，租赁合同到期后双方未再续签书面的租赁合同，LEE某继续使用涉案商铺，故本案属于不定期租赁，当事人可以随时解除合同。根据双方的陈述，LEE某在2018年9月15日已搬离涉案商铺，温建辉、温作年在2019年6月将商铺出租给他人，故温建辉、温作年与LEE某之间的不定期租赁合同事实上已经解除，合同解除，双方之间的不定期租赁合同权利义务终止，温建辉、温作年再请求终止不定期租赁关系无实际意义，一审法院不予支持。关于LEE某拖欠的租金金额，首先对于月租金，温建辉、温作年提供的《借款合同》显示涉案商铺的月租金在2017年10月已涨至10700元，且LEE某事实上亦是按照该标准向温建辉、温作年支付，LEE某在《书面确认》中确认截止2018年8月9日拖欠的租金为18400元，该金额与按照月租金10700元计算2018年6月和7月两个月的租金再扣减LEE某已支付的3000元后为18400元的金额一致，LEE某虽然抗辩认为10700元中有3000元为借款利息，但并未提供证据佐证，故对该抗辩意见一审法院不予采纳。LEE某另外抗辩认为涉案商铺购买价高达340万元，所以6月和7月的租金已经包含在商铺价款里，对此LEE某亦无举证证明，一审法院不予采纳。本案为房屋租赁合同纠纷，双方之间的房屋买卖关系与本案不是同一个法律关系，如LEE某认为其在房屋买卖合同关系中利益受损，可另循途径解决。温建辉、温作年要求租金支付至2018年11月10日，此后的租金按月租10700元支付至LEE某实际交还商铺之日止，由于LEE某在2018年9月15日搬离涉案商铺，未再使用，温建辉、温作年当天已将商铺上锁，后又实际出租给他人，故租金应计算至2018年9月15日，之后的租金温建辉、温作年无权要求LEE某支付。经计算，LEE某欠温建辉、温作年的租金为30883元（10700*3+10700/30*5-3000）。关于保证金，本案为不定期租赁，原租赁合同继续有效。《商铺租赁合同》约定拖欠租金超过十五天的，温建辉、温作年有权没收保证金，故温建辉、温作年要求没收保证金14000元的事实清楚，证据充分，一审法院予以支持。关于曾婉娜是否应承担支付租金义务的问题，LEE某确认曾婉娜已于2014年退出租赁关系，温建辉、温作年也无举证证明曾婉娜在2018年6月10日-2018年9月15日有使用涉案商铺，故温建辉、温作年要求曾婉娜承担责任的依据不足，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十一条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审法院于2019年11月16日作出如下判决：（一）LEE某于判决生效之日起7日内向温建辉、温作年支付2018年6月10日-2018年9月15日的租金30883元；（二）确认温建辉、温作年有权没收LEE某已支付的保证金14000元；（三）驳回温建辉、温作年的其他诉讼请求。案件受理费1405元，由LEE某负担。二审中，LEE某向本院提交了12张照片打印件，拟证明被上诉人拆除案涉商铺的水电等，并且打伤上诉人及其儿子。被上诉人质证称：对照片的三性不予认可，与本案没有关联性。本院经审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案上诉人LEE某系美国公民，各方当事人因房屋租赁产生纠纷，故本案系涉外房屋租赁合同纠纷。各方当事人对原审法院行使管辖权及本案应适用中华人民共和国法律作为处理各方当事人之间实体争议的准据法，均没有提出异议，本院依法予以确认。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理。但一审判决违反法律禁止性规定或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案主要针对上诉人LEE某上诉请求的范围进行审理。综合本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点是：1、上诉人是否应当向被上诉人支付租金；2、被上诉人是否有权没收上诉人缴纳的保证金。关于第一个争议焦点问题。2013年6月26日，LEE某、曾婉娜共同作为承租方与温作年作为出租房签订《商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。上述《商铺租赁合同》于2016年7月9日到期后，LEE某仍继续使用案涉租赁房屋，且温作年亦未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，原《商铺租赁合同》继续有效，但租赁期限为不定期。上诉人与朱世宽签订的《借款合同》约定从2017年10月12日起案涉店铺租金为10700元。根据查明的事实，上诉人已付清2018年5月之前的租金，6月份之后仅支付租金3000元，并于2018年8月9日向被上诉人出具的确认书，确认仍欠租金18400元，上述租金数额与被上诉人主张的相一致，故一审认定上诉人应按10700元/月的标准向被上诉人支付租金，并无不当。上诉人上诉称其与被上诉人约定无需另行支付2018年6月和7月的租金，但未提供相应的证据予以证实，故对上诉人的该上诉理由，本院不予采信。关于第二个争议焦点问题。如上文所述，案涉2013年6月26日签订《商铺租赁合同》继续有效，根据《商铺租赁合同》第十一条的约定，上诉人拖欠租金或其他费用超过十五天的，被上诉人有权没收保证金。本案中，根据约定上诉人应当在每月的第10至15日交清下个月的租金，而上诉人于2018年8月9日向被上诉人出具的确认书，确认仍欠租金18400元，可见上诉人迟延交付租金已远超十五日，故根据《商铺租赁合同》的约定，被上诉人有权没收保证金。综上所述，上诉人LEE某的上诉理由不成立，对其上诉请求，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确及实体处理正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1405元，由上诉人LEE某负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄春明审 判 员 房 晔审 判 员 王 凯二〇二〇年十二月十六日法官助理 刘艳兰书 记 员 李慧玲