重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0105民初10003号原告：张娟，女，1986年7月8日生，汉族，住福建省长乐市。委托诉讼代理人：蒋官宝，中豪律师事务所律师。被告：重庆财信弘业房地产开发有限公司，住所地重庆市江**红黄路******，统一社会信用代码9150010578420721X9。法定代表人：张革文，董事长。委托诉讼代理人：刘大双，北京市中银（重庆）律师事务所律师。原告张娟与被告重庆财信弘业房地产开发有限公司（以下简称财信公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年5月12日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张娟的委托诉讼代理人蒋官宝、被告财信公司的委托诉讼代理人刘大双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张娟向本院提出诉讼请求：1.判令立即解除原告与被告于2018年3月28日签订的《国兴·北岸江山商铺认购协议》（以下简称《认购协议》）；2.判令被告立即退还原告支付的定金50000元，并从2020年4月28日起以定金50000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价基准利率支付资金占用损失至实际付清之日止；3.判令被告立即退还原告预交的购房款290040元、代收的大修基金4889.60元、合同印花税340.02元、勘测费73.8元、契税20401.2元、权证印花税5元、转移登记费550元，并从2020年4月28日起以购房款316299.62元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价基准利率支付资金占用损失至实际付清之日止。事实和理由：2018年3月28日，原告与重庆国兴置业有限公司（以下简称国兴公司）签订《认购协议》，约定：1.原告认购国兴·北岸江山西区X栋公幢X层X号房，该房屋套内面积为40.39平方米，建筑面积为61.12平方米，合计总房款为723447元；2.原告自愿在签订本认购协议时向国兴公司支付购房定金50000元，双方签订《重庆市商品房买卖合同》草签合同时该定金转为购房首付款：3.原告应在2018年4月4日前至销售中心签署《重庆市商品房买卖合同》草签合同，支付相应房款及相关税、费，并同时提交银行按揭贷款相关资料，待银行审核完成并将资料返回时至国兴北岸江山销售中心签署《重庆市商品房买卖合同》正式合同；4.双方正式签署《重庆市商品房买卖合同》之时，本认购协议自动作废。上述认购协议签订后，原告按约于当日向国兴公司支付50000元定金，同时于2018年4月4日前往销售中心与国兴公司协商签订《重庆市商品房买卖合同》草签合同，并在当日提前向国兴公司预交了部分购房款。但因国兴公司在与原告签订认购协议时隐瞒了涉案房屋的土地使用权年限缩短，产权性质为办公用房，无法安装天然气设施设备和外挂空调设施设备，涉案房屋的水、电、物业服务费标准均是按照商业标准收取，以及其他相关手续费用收取极高，同时购房款付款方式和付款期限无法协商等情况，导致双方未对签订《重庆市商品房买卖合同》草签合同内容协商达成一致。此后，原告也多次与国兴公司进行积极磋商合同，并根据国兴公司要求在未签订正式《重庆市商品房买卖合同》情况下，多次累计向国兴公司预交了购房款共计316299.62元表明诚意。但现截止到本案起诉之日，原告与被告仍未就涉案房屋签订《重庆市商品房买卖合同》草签合同内容达成一致。原告认为，因至今原、被告双方仍未就涉案房屋签订《重庆市商品房买卖合同》草签合同事宜协商达成一致，且双方已无法继续协商，该情况应视为不可归责于双方的原因导致一直未能签订草签合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，现原告请求解除双方签订的《商铺认购协议》，并请求被告立即退还原告支付的定金、预付购房款及支付相应的资金占用损失，有充分的事实基础和法律依据。特提起诉讼，望判如所请。被告财信公司辩称：1.国兴公司在案涉房屋预售前已经取得国有建设用地使用权证、规划许可证、预售许可证等，因此案涉房屋的土地使用年限、房屋性质、是否通气等在双方签订《商铺认购协议》时已经确定，且该内容不属于双方可以在签订商品房买卖合同时可以协商或变更的内容，同理水电费、物业费以及契税等相关税费按照相关收费部门或单位的收费规定收取，也不属于双方可以协商变更的内容，国兴公司在《商铺认购协议》第四条中也向原告进行了告知，原告现以不可变更或协商的内容为由拒绝签订买卖合同，有违诚信原则。2.原告购买的是商品房，而非一般生活用品，应尽到审慎的注意义务，双方签订的《商铺认购协议》明确约定是商铺认购协议，原告在签订认购协议时就已经知晓案涉房屋的属性不是住宅，但原告并未在签订《商铺认购协议》时提出异议。《商铺认购协议》第四条约定，原告在签署认购协议时，国兴公司已就认购协议签约须知和公示的商品房买卖合同及补充协议的内容进行了说明和解释，履行了提示和说明义务，可以认定双方对于将来签订的商品房买卖合同的基本条款已经达成一致。3.原告诉称付款方式和期限未能协商一致，但原告并未举证证明其与国兴公司就付款方式和期限进行过协商，且在《商铺认购协议》签订后，原告向国兴公司提出过退房，并要求国兴公司尽快退款，原告没有与国兴公司磋商合同内容并签订买卖合同的意愿，被告有权依据协议约定不予退还原告缴纳的定金，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年3月28日，原告（乙方）与国兴公司（甲方）签订《商铺认购协议》，约定乙方认购国兴·北岸江山西区X栋公幢X层X号房，该房屋套内面积为40.39平方米，建筑面积为61.12平方米，总成交价为723447元；乙方自愿在签订本认购协议时向甲方支付购房定金50000元，甲乙双方签定《重庆市商品房买卖合同》草签合同时该定金转为购房首期款，乙方无权要求退此定金；乙方应在签订本协议之日起7日内，即2018年4月4日前携本认购协议、身份证及办理银行按揭贷款相关证明文件至国兴·北岸江山销售中心签署《重庆市商品房买卖合同》草签合同，支付应付房款及相关税、费，并同时提交银行按揭贷款相关资料，待银行审核完成并将资料返回时至国兴·北岸江山销售中心签署《重庆市商品房买卖合同》正式合同；若乙方未在约定时间内签署《重庆市商品房买卖合同》草签合同，提交按揭贷款相关资料并签订《重庆市商品房买卖合同》正式合同，则视为乙方违约并自动放弃购买本物业，所交定金不予退还，甲方有权对该物业另行处置而不必再通知乙方；乙方确认在签订本认购协议时已经收到本认购协议第四条第一款所述《国兴·北岸江山签约须知》，了解须知所述内容，同时对甲方公示的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议内容已了解并接受；所有有关房产买卖和登记等手续费以及其他相关代收费用，甲方按同期相关法规政策规定的标准收取；双方正式签署《重庆市商品房买卖合同》之时，本认购协议自动作废。2018年3月28日，原告向国兴公司支付了定金10000元，2018年3月31日，原告向国兴公司支付了定金40000元。2018年4月4日，原告前往国兴公司处草签商品房买卖合同，双方未能就合同条款达成一致意见，未签约。同日，原告通过POS机刷卡向国兴公司支付了首期购房款86000元、大修基金4889.6元、合同印花税340.02元、勘测费73.8元、契税20401.2元、权证印花税5元、转移登记费550元。2018年9月28日，原告向国兴公司支付了房地产预收款68004元，国兴公司向原告出具了重庆增值税普通发票。2019年1月21日，原告向国兴公司支付了房地产预收款136036元，国兴公司向原告出具了重庆增值税普通发票。另查明，2019年11月28日，重庆市江北区市场监督管理局作出(江北市监）登记内变字[2019]第164246号《准予变更登记通知书》，准予重庆国兴置业有限公司名称变更登记为重庆财信弘业房地产开发有限公司。上述事实，有《商铺认购协议》、《售房专用收据》4份、重庆增值税普通发票2份、(江北市监）登记内变字[2019]第164246号《准予变更登记通知书》及当事人的陈述等证据在卷佐证，前述证据均经开庭质证，足以认定。本院认为，原告与国兴公司签订的《商铺认购协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对当事人具有约束力。协议约定原告应在2018年4月4日前前往国兴公司处草签商品房买卖合同并支付房款和相关税、费等；原告亦在约定时间内即在2018年4月4日前往被告处支付了首期购房款及相关代收大修基金、税、费等，表明原告有与被告草签合同的意思表示，同时原告还分别于2018年9月28日、2019年1月21日向被告支付了购房款，表明原告后续仍与被告进行过多次洽谈；原告主张未签商品房买卖合同的原因系被告开发的涉案房屋存在诸多虚假宣传问题，双方对于签订正式商品房买卖合同的主要内容，如购房款的付款方式和期限均未协商达成一致，同时被告实际出具的商品房买卖合同草签文本载明的房屋性质是非住宅，不符合原告购房的真实意思。因双方签订的《商铺认购协议》并未约定商品房买卖合同内容，现被告未举证证明系因原告原因导致未能签订草签合同，故实际为双方未就商品房买卖合同的内容协商一致，应为不可归责于双方的原因导致未能签订草签商品房买卖合同。同时，因双方从签订认购协议至今已长达2年半的时间仍未就签订草签买卖合同事宜协商达成一致，且双方现已无法协商。因此，原告诉请主张要求解除双方签订的《商铺认购协议》，被告退还定金50000元，购房款290040元及代收大修基金4889.6元，合同印花税340.02元，勘测费73.8元，契税20401.2元，权证印花税5元，转移登记费550元的诉讼请求，本院均予以支持。对原告主张的定金及购房款从2020年4月28日起算资金占用损失的诉讼请求，因解除《商铺认购协议》系不可归责于双方的原因，故对原告的该项请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、判令解除原告张娟与重庆国兴置业有限公司签订于2018年3月28日签订的《国兴·北岸江山商铺认购协议》；二、被告重庆财信弘业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张娟退还定金50000元；三、被告重庆财信弘业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张娟退还预交的购房款290040元、代收的大修基金4889.60元、合同印花税340.02元、勘测费73.8元、契税20401.2元、权证印花税5元、转移登记费550元；四、驳回原告张娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11034.48元，减半收取5517.24元，由被告重庆财信弘业房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  王大伟二〇二〇年十二月三日书记员  马燕群