广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0108民初2062号 原告：李兆琛，男，1997年11月5日出生，汉族，住南宁市。 委托诉讼代理人：容学材，广西南国雄鹰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢春贝，广西南国雄鹰律师事务所律师。 被告：广西捌利房地产开发有限公司，住所地南宁市西乡塘区新际路6号中海·御湖熙岸1号楼506号，统一社会信用代码91450100MA5MTLG2X1。 法定代表人：吕微微，该公司总经理。 委托诉讼代理人：钟晖，广西广来律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李宝佳，广西广来律师事务所律师。 原告李兆琛与被告广西捌利房地产开发有限公司（以下简称捌利公司）房屋买卖合同纠纷一案，南宁市西乡塘区人民法院于2019年12月11日以案号（2019）桂0107民初17947号立案后，南宁市中级人民法院于2019年12月20日作出（2019）桂01民辖4787号民事裁定，裁定：该案由本院审理。本院于2020年4月3日立案后，依法适用简易程序进行审理，因发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，于2020年11月19日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人卢春贝，被告的委托诉讼代理人钟晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李兆琛向法院提出诉讼请求：1.解除李兆琛与捌利公司于2018年10月1日签订的《南宁市可利国际合作建房合同书》（合同编号：20181001-001）；2.捌利公司退还全部建房款148192元及利息给李兆琛（利息计算：以 2 148192元为本金，按照银行同期利率的4倍计算，从2019年10月1日起计算至支付之日止）；3.本案诉讼费用由捌利公司承担。庭审中，李兆琛主张其与捌利公司于2019年7月7日签订的《南宁市可利国际合作建房合同书补充协议》与《南宁市可利国际合作建房合同书》一并解除；变更第一项诉讼请求为：确认《南宁市可利国际合作建房合同书》（合同编号：20181001-001）《南宁市可利国际合作建房合同书补充协议》无效。事实和理由：位于南宁市侧的可利国际Ｅ、Ｆ栋项目，由捌利公司建设，并寻找合作建房的单位或个人。2018年10月1日，李兆琛与捌利公司就合作建房达成初步合作，并向捌利公司支付了定金2万元。2018年10月5日，李兆琛与捌利公司协商一致，并签订《南宁市可利国际合作建房合同书》（合同编号：20181001-001），约定：李兆琛出资、捌利公司建设，建设完成后李兆琛享有可利国际Ｅ栋3007号房屋在约定年限内的使用权。当日，李兆琛支付了首付款128192元，捌利公司出具了含定金2万元的148192元收据。由于可利国际Ｅ、Ｆ栋项目未能动工，2019年7月7日，李兆琛与捌利公司签订《南宁市可利国际合作建房合同书补充协议》，约定：捌利公司应在2019年10月1日前办好建房手续，开工建房，如不能如期开工，无条件退回李兆琛支付的全部建房款；退款时间为2019年10月8日退一半，余下一半于2019年11月8日前全部退完，且按银行同期利率4倍支付利息。现可利国际Ｅ、Ｆ栋项目不能如期开工，双方已达成解除合同合意，但经李兆琛多次催告，捌利公司拒不退回建房款。 捌利公司辩称：1.合同有效，没有达到法定及约定解除条件，捌利公司不同意解除合同。2.捌利公司没有违反合同约定，不应承担利息，且利息计算标准没有依据。综上，应驳回李兆琛的诉讼请求。 李兆琛围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对 3 当事人真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：捌利公司经营范围包括房地产开发（凭资质证经营），李兆琛不是南宁市西乡塘区心圩街道四联村村民。 2018年10月1日，捌利公司（甲方）与李兆琛（乙方）签订一份《南宁市可利国际合作建房合同书》（合同编号：20181001-001）。第一条：南宁市西乡塘区心圩街道四联村可利5队以征地拆迁安置经国家拨用方式取得位于南宁市地块用于和甲方联营开发，该地块土地总面积14.04亩，规划用途为集体商服用地，经政府部门批准，在上述地块上（南向一侧6.06亩）建设可利5队产业综合楼，又名可利国际Ｅ、Ｆ栋，项目地址为南宁市侧。第二条：甲方负责合作建房的审批手续、建造事宜，寻找合作建房的出资单位或个人，合作建房的出资单位或个人缴纳的合作建房款在支付开发建设成本后的结余归甲方所有。乙方在签订本合同时已经充分了解、知悉甲方与土地所有人四联村可利5队的合作建房关系及联营期满后的续租关系、联营模式以及合作建房的土地性质、用途，愿意出资合作建房，按本合同约定支付合作建房款，并按本合同约定享有约定房屋在约定年限内的使用权。第三条：本合同合作建房的房屋为Ｅ栋30层07号房，建筑面积105.25平方米。第四条：乙方取得房屋使用权期限为自房屋交付之日起至2061年9月2日止。第五条：合作建房单价为3520元／平方米，合计总价款为370480元。第七条：乙方按分期付款方式按期付款，乙方在签署本合同的同时交纳占房屋总合作建房款的40%首期款148192元；乙方完成到框架出地面时交纳总合作建房款的20%计74096元；乙方完成到十五层框架时10日内，交纳总合作建房款的20%计74096元；乙方应在房屋主体封顶10日内交纳总合作建房款的15%计55572元；乙方应在房屋达到交房条件，接到甲方书面 4 或电话通知10日内交纳剩余5%款项计18524元。第九条：甲方应在2020年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的房屋交付乙方使用。第十八条：1.使用期内，乙方如需将房屋转让给第三方，必须征得甲方同意，同时向甲方交纳2000元的本合同更名手续费……5.房屋使用权期限届满，按当时的国家法律、法规办理。6.使用期内，在未取得房屋产权证前，如因政府因素对房屋、土地进行征收拆除，土地补偿款归甲方所有，房屋拆迁补偿费由甲方先行领取后按比例分成……9.依据今后相关政策，如项目所占之集体建设用地的物业可以上市交易的，在乙方承担相关税费及其他所有费用，并取得南宁市西乡塘区心圩街道四联村可利5队和其他相关政府部门同意的情况下，甲方应为乙方办理相关手续和相关证件；具体费用等事宜以届时有关部门的规定为准。2018年10月5日，捌利公司向李兆琛出具一张《收据》，确认收到李兆琛支付的可利国际E栋3007号房屋首付款148192元。 因可利国际E、F栋项目迟迟未动工建设，2019年7月7日，捌利公司（甲方）与李兆琛（乙方）签订一份《南宁市可利国际合作建房合同书补充协议》。第一条：2019年10月1日前，甲方办好所有建房手续，取得政府有关部门许可后，开工建房。第二条：若因未能办好建设所需证件或其他原因，2019年10月1日不能开工建房，则甲方无条件退回乙方所交给甲方的全部建房款。第三条：退款时间2019年10月8日退一半的建房款，余下另一半建房款在2019年11月8日前全部退完。第五条：若甲方无法按期退款，则从2019年10月1日起，按银行同期利率的4倍付利息。 截止法庭辩论终结前，捌利公司未能提供可利国际E、F栋项目的建设工程规划许可、商品房预售许可等证明；房屋尚未交付。 本院认为，本案的争议焦点：1.《南宁市可利国际合作建房合同书》《南宁市 5 可利国际合作建房合同书补充协议》的性质是什么，是有效合同还是无效合同；2.捌利公司应否向李兆琛返还购房款，并赔偿利息损失。 关于合同性质及效力问题。从合同约定的内容及双方的意思表示来看，捌利公司与李兆琛之间的真实缔约意图在于转移房屋所有权，案涉《南宁市可利国际合作建房合同书》《南宁市可利国际合作建房合同书补充协议》名为合作建房合同，实为房屋买卖合同。可利国际E、F栋项目占用的是农村集体土地，未依法办理相关土地利用、规划、建设和销售等审批手续，捌利公司与李兆琛买卖的是未经建设规划许可建设的房屋，案涉《南宁市可利国际合作建房合同书》违反了法律的强制性规定，应认定为无效合同，案涉《南宁市可利国际合作建房合同书补充协议》作为补充协议亦应认定为无效合同。 关于返还购房款及赔偿利息损失问题。案涉《南宁市可利国际合作建房合同书》《南宁市可利国际合作建房合同书补充协议》无效，捌利公司收取的购房款148192元应返还给李兆琛。捌利公司作为房地产开发企业，应当知道房屋建设和销售须依法办理相关审批手续，但其未依法办理相关审批手续，仍向社会销售房屋，负有过错，应赔偿李兆琛因此造成的利息损失。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第一百三十条规定，判决如下： 一、确认广西捌利房地产开发有限公司与李兆琛于2018年10月1日签订的《南宁市可利国际合作建房合同书》（合同编号：20181001-001）、2019年7月7日签订的《南宁市可利国际合作建房合同书补充协议》无效； 二、广西捌利房地产开发有限公司于本判决生效之日起7日内向李兆琛返还购房款148192元； 6 三、广西捌利房地产开发有限公司于本判决生效之日起7日内向李兆琛赔偿利息损失（利息损失计算：以购房款148192元为基数，自2018年10月5日起至购房款还清之日止，2019年8月19日之前按照同期中国人民银行公布的贷款基准利率计算，2019年8月20日之后按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 四、驳回李兆琛的其他诉讼请求。 义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定履行期间的最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费6857元，由广西捌利房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  彭情宝 人民陪审员  陆竞莹 人民陪审员  银玉乐 7 二〇二〇年十二月八日 书 记 员  廖羽冰