浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终5872号上诉人（原审被告、反诉原告）：熊焱，男，1986年11月27日出生，汉族，住湖北省蕲春县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：蔡相忠，男，1963年5月14日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。上诉人熊焱因与被上诉人蔡相忠房屋租赁合同纠纷一案，不服温州市鹿城区人民法院（2020）浙0302民初8313号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。熊焱上诉请求：1、请求撤销原审判决第五项，改判蔡相忠退还2个月租金11333元；2、本案一、二审案件受理费由蔡相忠承担。事实与理由：一、一审法院以熊炎未根据协议约定按年支付租金并要求解除合同构成违约为由，判决熊炎承担损失2833元，缺乏事实与法律依据。熊炎已根据合同约定提前15天于2020年7月27日向蔡相忠提出了解除租赁合同，故无需再履行支付一整年租金的义务，因此并不存在违约，也无需支付因违约造成的损失2833元。至于熊炎向蔡相忠支付的租金17000元，则是向蔡相忠支付的解除租赁关系后占用房屋的占用费，从性质上来讲并不是租金。二、一审法院未支持熊焱关于“因新冠疫情，蔡相忠应减免并退还2个月租金11333元”的请求，不符合公平原则。2020年1月底至2020年5月初，熊焱因新冠疫情而无法开店经营，若让熊焱继续承担支付租金的义务，明显有违公平原则。根据《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第2款的规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有经营收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。三、从房屋租赁合同中可以看出，涉案房屋所有权属于蔡林忠、蔡相忠二人共同所有，但是一审中遗漏了必要共同诉讼人蔡林忠，二审应当先予以调解，调解不成，则发回重审。当庭补充：一审判决后，蔡相忠强行断电，造成房屋内电视机损坏，要求蔡相忠赔偿或者维修。蔡相忠辩称，合同是与蔡相忠签订的，房产证也是蔡相忠的，以前因为房屋拆迁问题，所以挂在蔡相忠父亲名下。至于所谓的蔡相忠强制断电造成电视机烧坏问题，不属实。现在蔡相忠对一审判决认可，熊炎认为一审判决对其不公平，其实是对蔡相忠不公平。蔡相忠向一审法院起诉请求：1.判令蔡相忠、熊焱签订的《房屋租赁协议书》合法有效；2.判令熊焱支付蔡相忠年租金8万元；3.判令本案诉讼费由熊焱承担。审理过程中，熊焱提出反诉请求：1.解除蔡相忠、熊焱签订的《房屋租赁协议书》；2.蔡相忠退还熊焱租房押金8000元。蔡相忠变更诉讼请求：1.解除蔡相忠、熊焱签订的《房屋租赁协议书》；2.熊焱赔偿蔡相忠损失12000元，即熊焱缴纳的押金8000元由蔡相忠没收，熊焱再赔偿蔡相忠4000元；3.熊焱于2020年11月10日之前腾空房屋、恢复房屋原状并将房屋交还给蔡相忠；4.熊焱办理登记在涉案房屋名下的公司的工商注销手续，并结清水费、电费、物业管理费。一审法院认定事实：2018年8月1日，蔡相忠作为出租人（甲方），熊焱作为承租人（乙方），签订《房屋租赁协议书》，约定：甲方自愿将坐落于温州市××大厦××幢××室房屋二间出租给乙方；租期五年，即2018年8月1日至2023年8月10日止；按年付租金8万元，先付款后用房，下期租金应提前15天支付，如到期不付租金，甲方有权强制另行出租而不负任何责任；如一方要求结束租赁关系，需提前半个月通知对方；乙方在居住期间，不得从事非法活动，不得改变房屋结构，如有损坏应照价赔偿，乙方也不准擅自将房屋转租，否则甲方不予承认，如因故提前搬迁，则可委托经纪人，按正式程序出租后，租金退还乙方；甲方房内水电设备完整，保证供电供水，租房前水表29吨、电表7026度，租期内所用的水电费、煤气费、物业管理费等一概由乙方负责付清；乙方需交甲方押金8000元，租期满后，房内设施完好，水电费等结清后，余款退还乙方；甲方首次房租已收至2019年8月10日；租金打入鹿城农商行账户6228********。签订《房屋租赁协议书》时，熊焱支付了首年的部分租金47000元，剩余租金33000元及押金8000元在同年8月底前后支付。2019年8月5日，经协商，蔡相忠给与熊焱租金优惠，将第二年度的租金调整为68000元，熊焱支付该年度（2019年8月11至2020年8月10日）租金68000元后，蔡相忠向熊焱开具收款收据予以确认。2020年7月27日，熊焱通过微信方式询问蔡相忠，疫情原因是否有房租优惠。蔡相忠答复，原本租金8万元，现已优惠至68000元，可以按去年的价格支付租金，没有其他优惠。熊焱称如果没有优惠，只能先支付3个月租金（至2020年11月10日止）。对此，蔡相忠不同意。2020年8月10日，蔡相忠向法院递交诉讼材料，一审法院以诉前调解案件收案，案号为（2020）浙0302民诉前调2063号。同年8月13日，熊焱通过微信方式向蔡相忠支付3个月租金17000元。次日，一审法院联系熊焱，组织双方调解，因争议较大，本案于同年9月11日正式立案。另查明，熊焱于2018年8月21日注册成立温州久旺自动化科技有限公司温州分公司，工商登记的住所地为涉案房屋所在地。一审法院认为，蔡相忠、熊焱当庭协商一致解除双方签订的《房屋租赁协议书》，予以准许，解除时间为庭审之日2020年10月27日。《房屋租赁协议书》解除后，熊焱应及时拆除装修，恢复原状，将房屋腾空交还给蔡相忠，并结清该日前产生的水费、电费、物业管理费等。同时，熊焱还应前往工商部门办理其经营的温州久旺自动化科技有限公司温州分公司的工商信息变更登记手续，将该公司登记的住所地由涉案房屋所在地变更至其他地址。以上《房屋租赁协议书》解除后熊焱的相关义务，熊焱均无异议，表示愿意配合履行，故蔡相忠的该部分请求予以支持。需要指出的是，熊焱在拆除装修、腾空房屋时，应保证房屋原建筑结构及设施完好。本案双方的争议焦点为：《房屋租赁协议书》解除后，熊焱是否应赔偿蔡相忠损失。对此，一审法院认为，根据协议约定，涉案房屋的租金按年支付，先付款后用房，熊焱应依约履行。但是，熊焱在首年即未按约支付租金，将租金分两期支付，次年租金同样未按约提前15天支付。因蔡相忠未对首年及次年的租金逾期支付提出异议，故不再予以评述。关于双方争议的第三年租金支付问题，根据双方微信聊天记录，熊焱以疫情为由向蔡相忠提出租金减免的请求，但蔡相忠未予答应，仅同意被告按前一年度68000元的标准支付租金，但熊焱未按约履行，仅支付三个月的租金17000元，已构成违约，应承担相应的赔偿责任。熊焱辩称，协议约定“如一方要求结束租赁关系，须提早半个月通知对方”，现熊焱已于2020年7月27日提出解除合同的请求，符合约定，无需承担赔偿责任。但是，熊焱未提供证据证明其在该日向蔡相忠提出过解除合同的请求，且此后熊焱亦支付了三个月租金，说明双方的租赁关系并未解除。而且，熊焱所述的协议上述内容，是建立在租金按年支付的基础上，即下一年度开始前要解除合同需提早15日告知，以留出必要时间让蔡相忠准备转租事宜。现熊焱未根据协议约定按年支付租金并要求解除合同，构成违约，理应赔偿蔡相忠由此造成的损失。关于损失，协议并未明确约定，蔡相忠主张12000元，缺乏依据，一审法院结合熊焱的违约程度、合同约定的租赁期限等情形，酌情认定熊焱赔偿蔡相忠半个月租金损失2833元（68000元／年÷12个月÷2）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条的规定，判决：一、蔡相忠与熊焱于2018年8月1日签订的《房屋租赁协议书》于2020年10月27日解除；二、熊焱于2020年11月10日前腾空坐落于温州市××大厦××幢××室的二间房屋并交还给蔡相忠，同时结清该日前产生的水费、电费、物业管理费；三、熊焱于本判决生效之日起十五日内办理温州久旺自动化科技有限公司温州分公司的工商信息变更手续，将该公司的住所地由温州市××大厦××幢××室变更登记至他处；四、熊焱履行完毕上述第二、三项义务后，蔡相忠退还熊焱押金8000元；五、熊焱于本判决生效之日起十五日内赔偿蔡相忠损失2833元；六、驳回蔡相忠的其他诉讼请求；七、驳回熊焱的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费100元，减半收取50元，由蔡相忠负担25元，熊焱负担25元；反诉受理费25元，由蔡相忠负担12.5元，由熊焱负担12.5元。本院二审期间，蔡相忠向本院提供了聊天记录及照片，拟证明11月10日前熊炎没有搬出且没有按照约定将设施完整的房屋交付。经质证，熊炎对该证据的真实性没有异议，但认为自己承租涉案房屋后，增加了很多设施。而广告牌未拆除，是因为蔡相忠把招租广告贴在广告牌上。11月10日房屋已经全部腾空，钥匙放在电视机旁边，也交代物业了。因为蔡相忠将其拉黑了，所以无法联系。熊炎向本院提供了照片及水电费单据，拟证明其腾空房屋后，蔡相忠就将房屋出租却没有退还押金以及疫情期间自己没有营业的事实。经质证，蔡相忠认为熊炎涉嫌损害其财物，其经过涉案房屋时，发现大门开着，而且熊炎将电源线、开关都剪了，为此自己还报了警。对于水电费单据没有意见，但是不同意退还租金。退还两个月的租金的前提是租金年付，而且是由熊炎负担所有费用。本院认为，蔡相忠及熊炎提供的证据真实，但均无法证明其各自的待证事实，本院不予认定。经审核当事人向一审法院提供的证据及当事人陈述，本院依法对一审法院认定的事实予以确认。另查明，涉案房屋所有权人为蔡相忠。本院认为，蔡相忠、熊炎签订的《房屋租赁协议协议书》合法有效，双方均应按照合同全面履行各自义务。协议书约定，租金按年支付，先付款后用房，下期租金应提前十五天支付。根据双方的微信聊天记录，熊炎于2020年7月27日向蔡相忠询问下一年度租金是否有优惠，之后蔡相忠表示没有优惠，熊炎在未经蔡相忠同意的情况下，仅支付了3个月的租金，已构成违约。熊炎上诉认为其已于2020年7月27日向蔡相忠明确提出解除租赁合同，并认为之后支付的17000元是占有费，与事实不符，本院不予采信。蔡相忠为涉案房屋的所有权人，《房屋租赁协议协议书》落款处的甲方为蔡相忠，合同实际履行过程中，熊炎亦是向蔡相忠支付租金，与蔡相忠协商有关租赁事宜。现熊炎主张一审遗漏必要诉讼参与人蔡林增，无事实与法律依据。《房屋租赁协议协议书》明确约定租期五年，如一方要求结束租赁关系，须提前半个月通知对方。现熊炎未按照合同约定支付租金并于下一年度开始前提前半个月通知蔡相忠解除合同，已构成违约。一审酌情判决熊炎向蔡相忠支付半个月的租金损失2833元，已经综合考虑到疫情影响、熊炎的违约程度、合同约定的租赁期限等因素，处理结果妥当，本院对此予以维持。至于熊炎上诉要求蔡相忠赔偿电视机损失或进行维修的问题。熊炎未提供充分证据证明其电视机损坏系蔡相忠强行断电造成，且该问题属于二审新增加的诉讼请求，根据《最高人民法院关于适用》第三百二十八条规定，不属于本案二审审理范围。综上所述，上诉人熊炎的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人熊炎负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 萌审 判 员  蔡蓓蓓审 判 员  曾 慧二〇二〇年十二月十七日法官助理  陈黛锦代书记员  蔡瑞洁