北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初67907号原告：北京军侨保安服务有限公司，住所地北京市顺义区空港街道裕丰路16号院32号楼603室。法定代表人：吴京林，董事长。委托诉讼代理人：宁晓林，北京雷杰展达律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕婷，北京雷杰展达律师事务所律师。被告：北京荣创天恒环境工程技术有限公司，住所地北京市朝阳区劲松南路1号1幢4层438室内90号。法定代表人：白龙江，总经理。委托诉讼代理人：赵军敏，北京北方律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯晓涛，男，1976年5月29日出生，汉族，北京北方律师事务所实习律师。原告北京军侨保安服务有限公司（以下简称军侨公司）与被告北京荣创天恒环境工程技术有限公司（以下简称荣创天恒公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月16日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年12月17日公开开庭进行了审理。军侨公司的委托诉讼代理人宁晓林、吕婷，荣创天恒公司的委托诉讼代理人赵军敏、冯晓涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。军侨公司向本院提出诉讼请求：1．确认军侨公司与荣创天恒公司签订的《五环国际体育文化产业区项目合同书》（以下简称《五环项目合同书》）及《五环国际体育文化产业区项目补充协议》（以下简称《五环项目补充协议》）无效；2．荣创天恒公司返还军侨公司房屋押金人民币37717元；3．判令荣创天恒公司赔偿军侨公司装修损失人民币347240元；4．判令荣创天恒公司返还军侨公司2019年6月10日至2019年7月20日期间的租金54312元；5．判令荣创天恒公司返还军侨公司剩余电费及电卡押金共计5407元（其中，剩余电费5307元，电卡押金100元）。事实和理由：2015年7月，军侨公司与案外人北京中马XX有限公司（以下简称中马XX公司）签署了《瑞晶创投产业网项目合同书》（以下简称《瑞晶合同》），约定军侨公司承租北京市朝阳区酒仙桥北路大环庄园西路X号第X期XX-XX、XX号工作室（以下简称案涉房屋），建筑面积为400平方米。租赁期限为2015年7月至2019年10月15日，租金标准为3．1元/平方米/天，租金支付方式为押一付三。《瑞晶合同》同时约定，租房押金为37717元，中马XX公司收款后应向原告提供等额收据。2015年7月28日，军侨公司依约向中马XX公司支付了租房押金37717元，同日中马XX公司向军侨公司出具了押金收据。2018年3月6日，军侨公司与荣创天恒公司签订了《五环项目合同书》，约定军侨公司承租案涉房屋，建筑面积为400平方米。租赁期限为2015年7月21日至2022年10月15日，租金标准为3．1/平方米/天，租金支付方式为押一付三。《五环项目合同书》第六条第三款对具体租金支付时间及金额进行了详细约定。2018年3月6日，军侨公司与荣创天恒公司签署了《五环项目补充协议》，共同确认，军侨公司已向中马XX公司支付2015年7月21日至2017年10月20日的租金，该期间房屋租金已全部结清并有效。同时约定，军侨公司2015年支付给中马XX公司的房屋押金37717元有效，军侨公司将房屋押金收据转给荣创天恒公司，由荣创天恒公司换取新收据，收款户名为荣创天恒公司。2018年3月，军侨公司依据《五环项目补充协议》的约定将房屋押金收据交付给荣创天恒公司，但荣创天恒公司至今未予以更换。《五环项目合同书》履行期间，军侨公司依约履行了房屋租金支付义务，目前租金已支付至2019年7月20日。2019年1月30日及2月1日，军侨公司向荣创天恒公司支付电费及电卡押金共计6200元。2019年6月10日，北京市朝阳区将台乡农工商总公司（以下简称将台XX公司）向北京市朝阳区酒仙桥北路XX场地范围内的各商户发布《致全体商户的一封信》，告知案涉房屋已被列入拆除违法建筑设施重点整治范围，要求包括军侨公司在内的商户三日内清理、腾空并搬离案涉房屋。2019年6月21日，案涉房屋已被相关部门拆除。荣创天恒公司作为房屋出租方，在明知案涉房屋缺乏合法许可仍将其出租给军侨公司，直接造成军侨公司的严重财产损失，依据相关法律规定，军侨公司有权要求荣创天恒公司返还案涉房屋押金及租金，并赔偿案涉房屋装修损失。荣创天恒公司辩称，我公司对军侨公司的第一项诉讼请求同意。对军侨公司的第二项诉讼请求不同意，我公司并未收取军侨公司的押金，故不同意退还。对军侨公司的第三项诉讼请求不同意，不应该由我公司承担，装修发生在与我公司签订合同之前，军侨公司没有经过我公司的同意。对军侨公司的第四项诉讼请求，军侨公司主张的是从2019年6月10日起算，我公司认为应从2019年7月15日起算，我公司同意退还2019年7月15日至7月20日的租金。我公司不同意军侨公司的第五项诉讼请求，电卡押金本来就是用电的，现在房子已经给拆了，我公司对这个电卡也没法使用，所以我公司不同意军侨公司的该项诉讼请求。军侨公司就其主张向本院提交了如下证据：1．签订日期为2015年7月的《瑞晶合同》，欲证明原告与案外人中马XX公司签署了《瑞晶合同》，并证明军侨公司承租了案涉房屋及合同约定的内容。2．日期为2015年7月28日的收据，欲证明依据《瑞晶合同》的约定，军侨公司向中马XX公司支付了租房押金37717元，同日中马XX公司为军侨公司出具了押金收据。3．军侨公司与荣创天恒公司签订的《五环项目合同书》，欲证明军侨公司承租案涉房屋，及相关的约定，《五环项目合同书》第六条第三款对具体租金支付时间及金额进行详细约定。4．落款日期为2018年3月6日签署的《五环项目补充协议》，欲证明军侨公司和荣创天恒公司共同确认军侨公司已向原出租方中马XX公司支付2015年7月21日至2017年10月20日租金，该期间房屋租金已全部结清并有效，同时约定，军侨公司2015年支付给中马XX公司的房屋押金37717元有效，军侨公司将房屋押金收据转给荣创天恒公司，由荣创天恒公司重新换取新收据。5．落款日期为2015年7月20日的整体装修转让意向书及新址盘点表，欲证明军侨公司与北京和悦智汇投资管理有限责任公司（以下简称和悦智汇公司）签订本协议，约定军侨公司以人民币48万元的价格受让和悦智汇公司的整体装修。6．付款说明，欲证明军侨公司与和悦智汇公司共同确认，军侨公司已于2015年7月28日向和悦智汇公司支付装修转让款10万元。7．日期为2015年7月20日及2015年8月4日的支出凭单，欲证明军侨公司已依约向和XX汇公司支付装修转让款。8．加盖有北京市朝阳将台乡农工商总公司印章的落款日期为2019年6月10日的《致全体商户的一封信》，欲证明将台XX公司向北京市朝阳区酒仙桥北路XX场地范围内各商户发布致全体商户的一封信，告知案涉房屋已被列入拆除违法建筑设施重点整治范围，要求各商户于三日内清理、腾空并搬离。9．案涉房屋拆除前后的照片，欲证明2019年6月21日案涉房屋已被相关部门拆除。10．日期为2019年1月30日及2019年2月1日的电费收据，欲证明军侨公司共计向荣创天恒公司支付电费及电卡押金6200元。11．电表照片，欲证明截至案涉房屋拆除之日剩余电量为2900度（千瓦时）。12．落款日期为2019年6月10日的强制拆除决定书，欲证明2019年6月10日北京市朝阳区XX乡人民政府发出强制拆除决定书，案涉房屋不符合土地利用总规划，为违法建设，要求在三日内拆除房屋，否则将强制拆除。13．装修费的收据，欲证明军侨公司于2015年7月20日、2015年8月4日分两笔（分别为10万元和37万元）向XX公司支付装修转让款共计47万元。14．关于支付2019年4月21日至7月20日房租的支出凭单和交通银行回单，欲证明军侨公司按照合同约定，如期足额向荣创天恒公司支付了2019年4月21日至7月20日的房租122202元。15．交易日期为2015年7月23日的交通银行北京市分行补制回单证明，欲证明军侨公司向XX公司支付的支票款项已被支取。16．回单信息栏显示如期为2015年8月6日的交通银行北京市分行补制回单证明，欲证明军侨公司已经向XX公司支付了37万元。荣创天恒公司对军侨公司提交的上述证据的质证意见如下：对证据1的真实性无法核实，荣创天恒公司并非合同相对方；对证据2的真实性不认可，收据显示是给案外人中马XX公司；对证据3的真实性认可；对证据4的真实性认可，但对证明目的不认可，根据《五环项目补充协议》约定原告应该是把押金收据给荣创天恒公司，荣创天恒公司再为军侨公司换取新收据，军侨公司无法提供荣创天恒公司出具的新收据；对证据5的真实性不认可，是军侨公司和案外人签订的，而且相关信息军侨公司并没有向荣创天恒公司披露过；对证据6的真实性不认可，和本案无关，这个说明是款项支付情况；对证据7的真实性不认可，并非是军侨公司所称的XX公司，这个只是军侨公司的记账凭证；对证据8和证据12的真实性不认可，有生效法律文书认定北京市和朝阳区XX乡人民政府于2019年7月7日作出腾退告知书，告知各商户腾退期限为7天，人民法院生效判决认定日期为2019年7月14日，租金应该从2019年7月15日起计算，对于每日租金的计算标准无异议；对证据9的真实性不认可；对证据10的真实性认可；对证据11的真实性不认可；对证据13的真实性不认可，不能反映真实情况，且与本案无关；对证据14的真实性认可；对证据15和证据16的真实性认可，但对证明目的不认可，其中证据15中的10万元并不能显示收款单位信息，该笔转账是不是装修费用无法证明。荣创天恒公司向本院提交了如下证据：1．（2019）京0105民初73507号民事判决书，欲证明案涉房屋所在区域拆除日期是在2019年7月15日，在2019年7月7日北京市朝阳区XX乡人民政府发出了腾退告知书，为商户预留7天时间，退还租金起算点应该在2019年7月15日起算；2．北京市朝阳区XX乡人民政府在2019年7月7日发出的腾退告知书，欲证明要求商户自行在7日内腾空并搬离场地。军侨公司对荣创天恒公司提交上述证据的质证意见如下：对证据1的真实性由法院核实，对证明目的不认可，军侨公司没有见过该告知书，该民事判决书里的原告方也不是军侨公司，2019年6月10日北京市XX乡人民政府发出了强制拆除决定书，要求在三日内拆除房屋，否则将强制拆除；对证据2的真实性不认可，军侨公司接到的是2019年6月10日的告知书，通知三日内搬离，军侨公司于2019年6月12日搬离的案涉房屋，当时把能搬的都搬走了，因为找不到荣创天恒公司交接人所以没办理交接，2019年6月21日再去现场的时候房屋已经拆除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。荣创天恒公司于2017年8月15日成立，2019年5月14日法定代表人变更为白龙江，2019年6月28日企业类型变更为“有限责任公司（自然人独资）”。军侨公司作为乙方与中马XX公司作为甲方于2015年签订了《瑞晶合同》，约定军侨公司租赁位于北京市朝阳区酒仙桥北路XX西路X号第X期XX-XX、XX号工作室（即案涉房屋），建筑面积总计400平方米，用途为办公，租赁期为2015年7月21日至2019年10月15日，房屋租金为3．1元/平方米/天，月租金为37717元，支付方式为押一付三，租金按本合同租赁期为2014年8月1日起，自第4年开始递增，递增幅度为8%；租房押金（保证金）37717元。2015年7月28日，军侨公司向中马XX公司支付了房屋押金37717元。此后，荣创天恒公司作为甲方与军侨公司作为乙方签订了《五环项目合同书》，约定包括：甲方将自有现状房产、物业等以租赁方式与乙方进行本项目合作，乙方在租赁过程中接受甲方的服务与监督；甲方向乙方收取房屋及相关场地使用的租赁费用。乙方租赁起始时间为2015年7月21日，乙方严格遵守房屋租赁的起始时间，之前与此房屋所发生的一切费用及相关事宜与乙方无关；租赁房屋及案涉房屋；租赁期为2015年7月21日起至2022年10月15日止，房屋租金为3．1元/平方米/天，月租金为37717元，支付方式为押一付三，租金按本合同租赁期为2014年8月1日起，自第4年开始递增，递增幅度为8%；租房押金（保证金）37717元。2018年3月，荣创天恒公司作为甲方与军侨公司作为乙方又签订了《五环项目补充协议》，约定房屋租金已交到期限2015年7月21日至2017年10月20日，由于甲方（出租方）有变更，新甲方由荣创天恒公司接替，经双方友好协商，2018年3月签订该项目的补充协议如下：乙方自2015年7月21日至2017年10月20日所支付给原甲方房屋租金已完成，之前房屋租金全部结清并有效；乙方2015年支付（给原甲方：北京中马XX有限公司）的房屋押金保证金：37717元有效，乙方将房屋押金收据转给甲方：北京荣创天恒环境工程技术有限公司，由甲方重新换取新收据，收款户名为：北京荣创天恒环境工程技术有限公司，此收据有效。2019年7月7日，北京市朝阳区XX乡人民政府作出《腾退告知书》，告知酒仙桥北路XX各商户，由于该场地内多次发生治安案件，引发治安混乱，存在重大安全隐患和不稳定因素，将台XX公司以书面告知的形式与北京五环通用航空有限公司（以下简称五环通用公司）解除了场地使用合同，为保护各商户利益，避免不必要的损失，现通知各商户于七日内，自行清理、腾空并搬离场地。军侨公司称，由于涉及案涉房屋的腾退，2019年6月10日其已经无法正常使用案涉房屋，并办理案涉房屋，2019年6月21日涉案房屋即被拆除；荣创天恒公司则称案涉房屋是在《腾退告知书》发出后才被拆除的。另，2015年，将台XX公司以合同纠纷将北京XX有限公司（以下简称XX公司）诉至本院，请求确认双方于2010年10月23日签订的《联营协议书》无效，并要求XX公司拆除违法建筑后交还土地、支付使用费等。本院经审理于2015年11月6日作出（2015）朝民初字第12716号民事判决，查明内容包括：2010年10月23日，将台XX公司（甲方）与XX公司（乙方）签订《联营协议书》，约定甲方将位于将台XX现XX仓储项目用地410亩，以租赁方式作为双方合作经营共同发展文化体育产业的投入，乙方文化体育产业发展所需资金作为投入，联营期限自2011年1月1日至2060年12月31日等；涉案土地为北京市朝阳区XX乡XX村集体所有的土地，土地规划用途为农业用地；在此基础上，本院判决确认将台XX公司与被告XX公司之间的《联营协议书》无效，一并判决了土地及地上物的拆除、返还及使用费。琼华公司不服该判决，上诉至北京市第三中级人民法院。2016年2月17日，琼华公司申请撤回上诉，北京市第三中级人民法院于2016年3月7日作出（2016）京03民终966号民事裁定，裁定“准许上诉人北京琼华文化发展有限公司撤回上诉，双方均按一审判决执行”。2016年7月27日，五环通用公司（丙方）、将台XX公司（甲方）与琼华公司（乙方）签订《协议书》，明确甲、乙、丙三方均认可甲、乙双方于2010年10月23日签订《联营协议书》经法院判决确认无效；本协议书签订之日，乙方将《联营协议书》项下所包含的土地、该土地上的所有的地上建筑物及所有设施、设备等全无条件移交甲方，由甲方无偿收回；丙方承诺自愿承担乙方使用费等相关款项支付义务，乙方需承担连带还款责任；丙方承诺在使用场地内未取得甲方及相关主管部门同意、未办理相关手续的情况下，不得进行改扩建工作等。同日，五环通用公司（乙方）与将台XX公司签订《房屋使用合同》，约定包括：甲方将位于北京市朝阳区酒仙桥大环内土地上的建筑物及全部建筑设施交付于乙方用于马球文化、艺术、体育等配套服务；乙方须依法经营管理和使用合同标的物，未经甲方书面同意，不擅自改变用途；所涉房屋所在的土地，经相关部门进行规划调整后，该土地的现规划用途为农业用地，乙方对此知悉并了解该事项。乙方应向甲方支付合同保证金100万元，第一年使用费1025万元，此后每3年递增5%。2017年7月，五环通用公司（甲方、委托方）与荣创天恒公司（乙方、委托方）签订了《管理、运作、经营委托合同》，约定：自2017年8月1日起，荣创天恒公司承继五环通用公司在上述《房屋使用合同》中享有的权利和义务，并同时一次性向将台农工商总公司交纳《房屋使用合同》中约定的2017年8月1日至2018年7月31日的使用费1025万元，按约定支付此后的使用费。合同附件包含（2015）朝民初字第12716号民事判决书、《房屋使用合同》等。后，五环通用公司与荣创天恒公司签订《补充协议》，约定乙方于委托合同及补充协议签订当日，向甲方支付1000万元，第二笔1000万元于两年后的同月日由乙方向甲方支付；从2017年8月1日，甲方在下述带租面积（略）中5057平方米的房屋租金依三七开（甲方三、乙方七）获取租金收益。甲方经营期间建筑标的物全部租户应交、未交及拖欠的租金，其催取及收益权归乙方所有。另，庭审中，军侨公司与荣创天恒公司均确认双方签订《五环项目合同书》及《五环项目补充协议》无效。此外，军侨公司及荣创天恒公司均确认军侨公司向荣创天恒公司支付租金至2019年7月20日，双方约定的日租金标准为1340元。军侨公司主张向中马XX公司支付了押金37717元，其已经将中马XX公司出具的押金收据根据《五环项目补充协议》的约定交给了荣创天恒公司，但是荣创天恒公司没有给军侨公司出具（更换）新的收据。荣创天恒公司称没有收到军侨公司的押金收据。军侨公司称其于2019年6月12日搬离案涉房屋，因为找不到荣创天恒公司，故但未与荣创天恒公司办理交接手续。荣创天恒公司称双方未办理房屋交接手续。此外，军侨公司称其在2019年6月12日晚上9时43分拍的电表照片，当时购买的电量数为3333千瓦时，剩余的电量为2900千瓦时。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。根据生效判决，案涉房屋所在土地为集体所有土地，现无证据显示案涉房屋经建设规划许可及工程审批；且军侨公司、荣创天恒公司亦认可《五环项目合同书》及《五环项目补充协议》无效；故，军侨公司请求确认其与荣创天恒公司签订的《五环项目合同书》及《五环项目补充协议》无效的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于军侨公司要求荣创天恒公司返还房屋押金的诉讼请求，因军侨公司向本院提交的证据足以证明其已经交纳了房屋押金，并在军侨公司与荣创天恒公司所签订的补充协议中对该押金的数额予以明确并确认有效，且荣创天恒公司未就中马XX公司已经将押金退还给军侨公司提供证据，故在《五环项目合同书》及《五环项目补充协议》被人民法院认定无效后，荣创天恒公司应当向军侨公司退还该押金，故本院对军侨公司的该项诉讼请求予以支持。关于军侨公司要求荣创天恒公司赔偿装修损失的诉讼请求，虽然军侨公司提交了其与案外人和悦智汇公司签订的《整体装修转让意向书》及相关的支付凭证，但根据上述证据，均不足以证明军侨公司存在装修损失的具体数额，故本院对军侨公司要求荣创天恒公司赔偿装修损失的诉讼请求不予支持，但考虑到荣创天恒公司对双方所签订合同或协议被认定无效的过错等因素，本院认为，应当酌情考虑荣创天恒公司给予军侨公司一定的经济补偿为宜，具体补偿的金额，本院将根据军侨公司提供的照片等证据予以酌定。关于军侨公司要求荣创天恒公司返还2019年6月10日至2019年7月20日期间的租金的诉讼请求，因双方对房屋的腾退时间表述不一致，而更加各方当事人提供的证据显示，军侨公司所提交的证据不足以证明军侨公司于2019年6月10日即搬离案涉房屋的主张，且军侨公司所提交证据的证明力明显弱于荣创天恒公司所提交证据之证明力，故本院对军侨公司所主张的自2019年6月10日即搬离案涉房屋的事实不予采信。根据荣创天恒公司所提交的证据，本院依法确认荣创天恒公司应当退还军侨公司2019年7月15日至2019年7月20日期间的租金8040元。关于军侨公司要求荣创天恒公司返还电卡押金的诉讼请求，因于法有据，故本院予以支持。军侨公司要求荣创天恒公司返还剩余电费的诉讼请求，因军侨公司所提交的证据尚不足以证明其该主张，故本院对军侨公司的该向诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认原告北京军侨保安服务有限公司与被告北京荣创天恒环境工程技术有限公司签订的《五环国际体育文化产业区项目合同书》及《五环国际体育文化产业区项目补充协议》无效；二、被告北京荣创天恒环境工程技术有限公司于本判决生效后七日内返还原告北京军侨保安服务有限公司剩余租金8040元；三、被告北京荣创天恒环境工程技术有限公司于本判决生效后七日内返还原告北京军侨保安服务有限公司押金37717元；四、被告北京荣创天恒环境工程技术有限公司于本判决生效后七日内返还原告北京军侨保安服务有限公司电卡押金100元五、被告北京荣创天恒环境工程技术有限公司于本判决生效后七日内补偿原告北京军侨保安服务有限公司装修损失10000元；六、驳回原告北京军侨保安服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7970元，由原告北京军侨保安服务有限公司负担6774元（已交纳）；由被告北京荣创天恒环境工程技术有限公司负担1196元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数和代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 史 震二〇二〇年十二月三十日书记员 姚梦娜