福建省建瓯市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0783执异49号 异议人：翁小华，男，1963年4月7日出生，汉族，住建瓯市。 申请执行人：建瓯市正通资产经营有限公司，住所地建瓯市龙山南路8号闽芝冠达山庄2-8楼，统一社会信用代码91350783MA2Y5X9303。 法定代表人：张苇，董事长。 委托诉讼代理人：陈少涌，福建海山律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾廷彬，福建海山律师事务所律师。 被执行人：南平市雅虎金日电工导体有限公司，住所地建瓯市中国笋竹城工业区D区5-1-2号，统一社会信用代码91350783666881203U。 法定代表人：吴佐成，董事长。 在本院执行申请执行人建瓯市正通资产经营有限公司（以下简称正通公司）与被执行人南平市雅虎金日电工导体有限公司（雅虎公司）借款合同纠纷一案中，异议人翁小华对执行被执行人雅虎公司所有的坐落在建瓯市中国笋竹城Ｄ区××＃××层××＃车间及土地［房产证号：2××3、2××9、2××1、2××0、2××2；土地使用权证：瓯国用（2013）字第0××2号］提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人翁小华称，2013年初因生意需要，异议人向雅虎公司承租坐落于建瓯市××工业区××＃××号××号车间，租赁建筑面积2100平方米，为钢结构厂房。双方于2013年3月18日签订《标准厂房租赁合同》，约定租期为10年，后因经营需要经双方商定延长5年，即租期为15年，从2013年3月18日起至2028年3月17日止。基于经营需要，双方商定由异议人出资安装一台航车，并在一号车间前面空地上自建一座钢构仓库，同时出租方还变更了原合同的约定，改为同意异议人转租等。双方还对租金与借款本息对抵、偿还等事项作了具体约定。2013年4月26日，雅虎公司在经营中因资金短缺向异议人借款100万元，此后雅虎公司又以周转需要分三次向异议人借得14万元，该两笔借款经（2019）闽0783民初80号《民事判决书》确认，并进入执行程序。以上事实清楚，异议人租赁权合法有效，根据买卖不破租赁的原则，异议人的租赁权应当受到法律保护。异议人依靠该厂房生产经营，如果该厂房被依法拍卖无法继续租赁，那么异议人和次承租人将遭受灭顶之灾。虽然异议人和雅虎公司同时存在借贷和租赁两种法律关系，但是异议人认为，两种法律关系都应该得到法律的保护。现贵院将属于异议人租赁期限内的租赁物确定为拍卖对象进行拍卖，并发出拍卖、腾房通知书，对此异议人依法提出执行异议：第一，异议人翁小华和雅虎公司的《标准厂房租赁合同》应按约履行至2028年3月17日止；租赁期限届满后，根据该合同第六条的约定，异议人享有优先承租权（届时可商议）。第二，翁小华与雅虎公司之间的借款本息与厂房租金，按约冲抵，并根据抵扣的具体情况再行处理。第三，翁小华自筹巨资建造的钢构仓库和安装的一台航车等属于翁小华个人合法财产，不是雅虎公司资产，依法不得侵犯并受法律保护。第四，翁小华与雅虎公司的民间借贷问题，经贵院（2019）闽0783民初80号《民事判决书》判决，不仅生效而且依法进入执行程序，按法律规定办理。 申请执行人辩称，第一，异议人翁小华与被执行人雅虎公司是否存在租赁关系无法确认，不排除是双方恶意串通，妨碍本案的执行。异议人翁小华与被执行人雅虎公司签订的租赁合同，抵押权人自始不知情，而租赁合同中双方还约定了租金抵扣借款的条款。因此，该租赁合同的真实性、合法性均无法确定，无法确认双方间是否存在租赁关系。第二，根据异议人自述，建瓯市人民法院经（2019）闽0783民初80号民事判决书，确认了异议人与被执行人的借贷关系，这恰恰说明异议人已经另案诉讼维护了其对被执行人享有的债权，进一步证明了租赁合同是虚假的。第三，即使存在租赁关系，本案执行标的抵押权设立在先，异议人租赁权成立在后，该租赁关系不得对抗在先的抵押权，不适用买卖不破租赁的原则。综上，请求贵院依法驳回异议人的异议请求，以维护申请执行人合法权益。 本院查明，申请执行人建瓯市正通资产经营有限公司与被执行人南平市雅虎金日电工导体有限公司借款合同纠纷一案，南平市中级人民法院于2014年11月18日作出（2014）南民初字第394号民事调解书，协议如下：“一、被告南平市雅虎金日电工导体有限公司应于2014年11月28日前一次性偿还原告福建省建瓯市闽芝小额贷款股份有限公司借款本金及利息671.45万元和律师代理费11万元，并支付自2014年8月10日起至借款还清之日止的利息（以500万元为本金按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。二、如果被告南平市雅虎金融电工导体有限公司未按本协议第一项履行，原告福建省建瓯市闽芝小额贷款股份有限公司有权以坐落在建瓯市中国笋竹城Ｄ区××＃地块的国有土地使用权拍卖、变卖所得的价款优先受偿。三、案件受理费59572元，减半收取29786元，由被告南平市雅虎金日电工导体有限公司负担。”调解书生效后，雅虎公司未履行调解书确定的义务，福建省建瓯市闽芝小额贷款股份有限公司向本院申请执行，本院于2015年2月4日立案执行。2020年1月2日，本院作出（2015）瓯执字第303号之一执行裁定书，裁定变更建瓯市正通资产经营有限公司为本案的申请执行人。 在执行过程中，本院于2020年4月26日作出（2020）闽0783执恢133号腾房通知书，要求被执行人雅虎公司及其他占有使用人退出上述厂房，并交付法院拍卖。 另查明，2013年3月7日雅虎公司将其所有的坐落在建瓯市中国笋竹城Ｄ区××＃地块［瓯国用（2013）字第0××2号］土地使用权抵押给福建省建瓯市闽芝小额贷款股份有限公司，并办理抵押登记。2013年3月18日，异议人翁小华与被执行人雅虎公司就坐落在建瓯市笋竹城工业区Ｄ区5＃地块1、2号车间，签订了《标准厂房租赁合同》。 本院认为，本案中雅虎公司所有的坐落在建瓯市笋竹城D区5#地块土地使用权在异议人承租之前已经办理抵押登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定，以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押，未一并抵押的视为一并抵押，则本案中抵押权效力及于地上建筑物。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，租赁合同对受让人不具有约束力，故异议人以对上述厂房享有租赁权为由向本院提出异议，理由不成立，予以驳回。关于异议人的其他请求，非执行异议审查范围，异议人可另行主张权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《中华人民共和国物权法》第一百八十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，裁定如下： 驳回异议人翁小华的异议请求。 如不服本裁定，可以自收到本裁定书之日起十日内向福建省南平市中级人民法院申请复议。 审 判 长 谢知真 审 判 员 李立新 审 判 员 叶维克 二〇二〇年十二月十六日 法官助理 叶永发 书 记 员 范芳芳 附：本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 《中华人民共和国物权法》 第一百八十二条以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。 抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外： （一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的； （二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。