贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔04民终1276号上诉人（原审原告、案外人）：唐绍正，男，1962年6月17日生，汉族，户籍所在地贵州省安顺市西秀区，现住贵州省安顺市经济技术开发区。上诉人（原审原告、案外人）：唐闻利，女，1986年11月27日生，汉族，户籍所在地贵州省安顺市西秀区，现住贵州省安顺市经济技术开发区。二上诉人的委托诉讼代理人：吴江，系贵州磐正律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。二上诉人的委托诉讼代理人：侯广富，系贵州磐正律师事务所实习律师。代理权限为一般授权代理。被上诉人（原审被告、申请执行人）：孔德利，男，1983年3月31日生，汉族，住贵州省安顺市西秀区。被上诉人（原审被告、被执行人）：张兰强，男，1971年11月5日生，汉族，住河北省邢台市临西县。被上诉人（原审被告、被执行人）：杨玉凤，女，1978年2月4日生，汉族，住河北省邢台市临西县。上诉人唐绍正、唐闻利与被上诉人孔德利、张兰强、杨玉凤案外人执行异议之诉一案，因不服贵州省关岭布依族苗族自治县人民法院（2019）黔0424民初760号民事判决书，向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人唐绍正、唐闻利的上诉请求：撤销原判并依法改判支持上诉人的一审诉求；本案的诉讼费用由三被上诉人共同承担。事实及理由：上诉人已经支付了53.2536万元房屋价款，余款1.7464万元在过户时支付。因为涉案房屋整栋楼土地落宗未完成，所以上诉人对于涉案房屋未办理过户登记不存在过错。一审判决认定上诉人应当预见在购房屋时存在房屋过户登记存在障碍就驳回上诉人的一审诉求无法律依据，上诉人对涉案房屋享有足以对抗执行的实体权利，终止执行的请求应当得到支持。三被上诉人二审未作答辩。原告向一审法院提出的诉讼请求：1、请判决终止对坐落于安顺经济技术开发区房屋一套（权证号：Ｙ1××72）房屋的强制执行；2、本案诉讼费由三被告共同承担。一审法院经审理查明：被告孔德利于2017年1月4日向贵州省安顺市西秀区人民法院申请对被告张兰强、杨玉凤坐落于安顺市经济技术开发区（权证号Ｙ1××72）进行保全，并提供担保；同年2月4日被告孔德利向贵州省安顺市西秀区人民法院起诉被告张兰强、杨玉凤民间借贷纠纷一案；2018年1月17日被告孔德利向安顺市西秀区人民法院申请财产保全。贵州省安顺市西秀区人民法院分别作出（2017）黔0402财保2号民事裁定书、（2017）黔0402民初488号民事判决书、（2018）黔0402财保6号民事裁定书，查封被告张兰强、杨玉凤坐落于安顺市经济技术开发区（权证号：Ｙ1××72）。（2018）黔04执364号执行裁定书指定本院执行西秀区人民法院（2017）黔0402民初488号民事判决书的内容，本院在执行过程中，本案原告唐绍正、唐闻利于2019年5月15日向本院提出执行异议，要求解除对涉案房屋的查封，本院于2019年5月27日作出（2019）黔0424执异2号执行裁定书，裁定：“驳回案外人唐绍正、唐闻利提出的执行异议”。2019年6月24日原告唐绍正、唐闻利向本院提起案外人执行异议之诉在案。同时查明：2017年1月4日，本案被告孔德利向安顺市西秀区人民法院申请诉前财产保全，同日，西秀区人民法院做出（2017）黔0402财保2号民事裁定书，对涉案房屋进行查封，期限从2017年1月4日起至2018年1月3日止。2018年1月17日本案被告孔德利向西秀区人民法院申请，要求保全涉案房屋，同日，西秀区人民法院做出（2018）黔0402财保6号民事裁定书，查封涉案房屋，期限为三年。再查明：2016年10月13日，二原告与被告张兰强、杨玉凤签订了定金合同，并付定金2万元，同日二被告向原告唐绍正作出承诺。2016年11月16日二原告与被告张兰强、杨玉凤签订《商品房买卖合同》，合同约定张兰强、杨玉凤二人将自己于2011年6月24日同出卖人为安顺翠麓房地产开发有限责任公司签订合同（商品房买卖合同，合同编号为2010-CL0239#）购买的房屋一套转让给二原告，合同约定了双方的权利与义务及房屋价款。嗣后，原告唐绍正通过转账、现金、网银等方式支付了53.2636万元房款给被告张兰强、杨玉凤及案外人张景震，在所有转账记录中出现了另一案外人“唐邵正”。一审法院认为：买受人与出卖人签订买卖合同购买案涉房屋时，出卖人尚未取得房屋产权证，故买受人在签订房屋买卖合同时就应当预见到出卖人向其办理房屋过户登记存在障碍。依据（2019）黔0424执异2号执行裁定书，因涉案房屋预告登记在被告张兰强、杨玉凤的名下，原告唐绍正、唐闻利请求判决终止对坐落于安顺市经济技术开发区（权证号：Ｙ1××72）的强制执行，于法无据，对二原告的该诉讼请求本院依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条的规定，判决如下：驳回原告唐绍正、唐闻利的诉讼请求。案件受理费100元，由原告唐绍正、唐闻利负担。二审经审理，确认一审查明的事实。本案的争议焦点：上诉人对涉案房屋享有的民事权益是否足以排除执行。本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”具体到本案，首先，二上诉人与张兰强、杨玉凤签订房屋买卖合同的时间为2016年11月16日，早于涉案房屋被查封的时间。其次，根据二上诉人提交的水电煤、物业费等发票以及涉案房屋的物业公司出具单位证明能够相互印证，证实二上诉人实际占有涉案房屋的时间为2016年12月左右，亦早于涉案房屋被查封的时间，符合上述规定中的“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;”之要件。再者，对于房屋价款支付的问题，二上诉人提供了相应的转账凭证和收条证实其已经支付的房屋价款共计532536元，对此被上诉人孔德利在一审庭审中也予以认可，故本院对二上诉人已经支付房屋价款532536元的事实予以认定，但房屋总价款为550000元，二上诉人仍有部分余款未支付完毕。最后，二上诉人于2016年与杨玉凤、张兰强签订买卖合同购买涉案房屋时,杨玉凤、张兰强尚未取得案涉房屋的房产证。直到本案一审诉讼时,杨玉凤、张兰强仍未取得涉案房屋的房产证。故上二诉人在签订房屋买卖合同时就应当预见到杨玉凤、张兰强向其办理房屋过户登记存在障碍，二上诉人对于涉案房屋不能办理过户登记存在过错，不符合上述规定中“非因买受人自身原因未办理过户登记”之要件。二上诉上诉称涉案案房屋未办理过户登记是因为涉案房屋的整个项目未完成土地落宗，因此涉案房屋所在的整个小区均不能办理房屋产权登记，但被上诉人孔德利提供案外人赵秋东位于西秀区房屋已经办得房屋产权证，该房屋与涉案房屋位于一个小区，能够认定二上诉人对于房屋过户登记不能办理的上诉理由不能成立。综上，二上诉人对于涉案房屋享有的民事权益不足以排除强制执行，其上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人唐绍正、唐闻利负担。本判决为终审判决。审判长 谢 晖审判员 洪 云审判员 陈雯贞二〇二〇年十二月二十四日法官助理周愿垚书记员熊心怡