北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初12064号原告（反诉被告）：罗宇，男，1983年2月9日出生，汉族，北京顶呱呱教育咨询有限公司经理，住北京市东城区。委托诉讼代理人：孟悦，北京策略律师事务所律师。被告（反诉原告）:张秀红，女，1966年8月14日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：费城，北京市华洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：何茜，北京市华洋律师事务所实习律师。第三人：北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区望京东园三区16号楼3层301号。法定代表人：缪寿建，总经理。委托诉讼代理人：李春燕，女，1991年3月27日出生，该公司职员。原告罗宇与被告张秀红及第三人北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原、被告及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗宇向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告已于2020年4月4日合意解除双方在2018年3月20日签订的《北京市房屋租赁合同》；2.依法判令被告返还房屋押金20000元，并以20000元为基数自2020年4月5日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息至被告实际返还全部押金及利息之日止，暂计算至2020年9月4日共计利息400元；3.依法判令被告张秀红返还原告剩余电费21.3元；4.依法判令被告张秀红返还剩余水费425.3元；5.依法判令被告返还原告4月份剩余十天房租租金4666元；6.依法判令被告向原告返还2020年2月应减半的租金及2020年3月份应免除的租金共计21000元；7.诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年3月20日，原、被告经第三人居间介绍，签订《北京市房屋租赁合同》。合同约定，被告将位于北京市×××室出租给原告使用，租赁期限为3年。自2018年4月15日至2021年4月14日。第一年月租金13500元，第二年月租金14000元，押金20000元。合同签订后，被告向原告交纳押金及租金支付至2020年4月14日。2020年1月，新冠疫情发生，原告根据北京市相关防控政策要求，无法正常营业。2020年3月13日，被告向原告提出可能出售租赁房屋，要求将双方签订的房屋租赁合同中约定的租期变更为半年或一年期，且到期后能否续租以及租期多久均由被告来定。由于原告承租房屋系用于教育培训工作，处于稳定经营的考虑加之新冠疫情造成严重损失，原告认为双方租赁合同已无继续履行的必要。2020年4月4日，原、被告经协商解除双方的租赁合同，并搬离租赁房屋。但被告确迟迟不退还押金及已经交纳的租金等费用。综上，原告现起诉至法院，诉如所请。被告张秀红辩称：原告所述签订合同的情况属实。2020年2月虽爆发新冠疫情，但并未给原告承租涉诉房屋造成任何影响。原告承租的房屋用于少儿教育培训经营，新冠疫情虽然在客观上会对其经营造成一定影响，但并不能导致原被告之间的合同根本目的不能实现，其同行月的大多数企业均会以线上模式等进行经营，但原告不同意。被告层同意减免一个月房租来分担新冠疫情给原告造成的影响，但原告也拒绝接受。原告未按照合同约定按时交纳租金且坚持提出单方退房解约。被告为避免涉案房屋选入无人管理的情况，同时也为及时了解原告退房时房屋的状况，只得于2020年4月4日至涉案房屋受领原告强行留下的门卡等物品。原、被告合同约定，甲乙双方任何一方提前解除本合同，应提前一个月通知对方，并应当向对方支付相当于押金金额的100%作为违约金。故原告应承担相当于押金金额的违约金，被告不同意退还原告交纳的押金。原告退房后，被告发现涉案房屋在被告使用期间给房屋墙面、木地板等造成了较大破坏，门锁也完全损坏。为此，被告进行了修复，共支出13078元。被告认为双方的房屋租赁并未解除，原告无权向被告主张剩余十天的租金。根据双方房屋交接清单记载的水电抄表情况，原告应向被告支付电费40.85元、水费32.64元。综上，不同意罗宇的诉讼请求。并提起反诉，1.要求原、被告签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年10月28日解除；2.请求法院判令原告向被告支付违约金20000元；3.请求法院判令原告向被告支付2020年4月15日起至双方房屋租赁合同解除之日的房屋租金38266.94元（自2020年4月15日起暂计算至2020年7月5日）；4.要求原告向被告支付房屋恢复原状费用13078元（含装修费11098元、灶台玻璃更换费300元、换锁费1680元）；5.请求法院判令原告向被告支付水、电、热水费差价32.6元；6.反诉及本诉费由原告负担。第三人麦田地产公司述称：第三人作为居间方促成了原、被告签订房屋租赁合同。听从法院处理。本院经审理认定事实如下：2018年3月20日，原告（乙方）与被告（甲方）及第三人（丙方）签订《北京市房屋租赁合同》，协议书约定，房屋坐落于北京市东城区×××室。该房屋的租用面积为110.05平方米。乙方租赁该房屋用于配套商业。房屋租赁期限自2018年4月15日至2021年4月14日，共计3年。甲方应于2018年4月5日前将该房屋按约定条件交付给乙方。月租金13500元。自第二租赁年度起，该房屋租金在上一个租赁年度租金的基础上递增3.703%。该房屋租金每6月支付一次，乙方应于2018年3月31日支付甲方第一期租金为人民币81000元。乙方应于每期届满前提前7日支付下期租金。各期租金支付时间及数额为2018年3月31日（81000元）、2018年10月5日（81000元）、2019年4月5日（84000元）、2019年10月5日（84000元）、2020年4月5日（84000元）、2020年10月5日（84000元）。租赁期内的供暖费及物业管理费由乙方承担。租赁期内所有权人转让该房屋的，甲方应当提前60日书面通知乙方。该房屋所有权发生变动，如无另行约定，则本合同在乙方与新所有权人之间具有法律效力。乙方不按照约定支付租金达10日的甲方有权单方解除合同。乙方归还房屋时，乙方应与甲方共同交接该房屋及附属设施，经甲方验收认可后视为归还。合同期满，乙方交付房屋时恢复原样。甲乙双方未按本合同约定履行义务，每逾期一天，由违约方按月租金的千分之五标准向守约方支付逾期违约金。因甲方违反合同约定导致本合同解除的，甲方除应退还押金及剩余的房屋租金外，还应向乙方支付相当于押金金额的100%作为违约金。因乙方违反本合同约定导致本合同解除的，乙方交付的押金作为违约金支付给甲方，同时乙方还应承担所拖欠的各项费用，甲方退还乙方剩余的房屋租金。甲乙双方任何一方提前解除本合同的，应提前一个月通知对方，并应向对方支付相当于押金金额的100%作为违约金。丙方提供的居间服务自接受甲乙双方委托时起，到甲乙双方签署本合同时止。甲方应支付佣金12150元等。合同签订后，被告如约将涉诉房屋交付原告使用。原告以北京顶呱呱教育咨询有限公司的名义进行教育培训经营。原告支付被告租金至2020年4月14日。新冠疫情发生后，受新冠肺炎疫情及防控措施的影响，给原告的经营活动造成一定影响。2020年3月13日，被告通过微信进行沟通“被告：房子下一步是否续租，原告：应该是这样，就是现在不能上课，1月开始一直停业，您看能不能减点房租，我们肯定是想继续干，损失确实不少。被告：现在是这样，我的房子正在出售，所以要配合客户看房，并且只能半年一签合同，如果可以接受，下一步房租可以有些优惠。原告：我想想，明天联系您”；2020年3月26日微信记录“被告：罗先生，是否续租。原告：正在考虑，这两天决定，租金多少。被告：签甲乙双方合同降500/月。请最晚明天恢复我。原告：您看半年7万可否，一层有几家都免了一个月或两个月房租，7万元也就相当于减一个月，而且半年不到我们还得找别的房，还得两边付房租，现在培训都开不了业，最早也得5月中下旬。被告：并不是说半年就卖了，因为我不会降价。只是这个房子孩子不用了，所以开始卖。半年一签而不是半年后不续签。其实签一年也可以，因为合同法买卖不破租赁。原告：现在情况确实不好，1月开始一直停业，最快开业也得5月底了，开业后情况也很难说，我们还有别的地方也要交房租，虽然都给减了租金，但是现在资金确认很紧张，您考虑一下，咱们明天沟通”；2020年3月27日，双方微信记录“被告：你也看看合同。原告：您先转成出租吧，我下月收拾一下把东西搬走，押金您看看怎么考虑。被告：明天有个租户要看房，你几点能来。原告：我现在还在隔离，下周期满。我下周过去收收东西，然后放张卡给麦田胡雪梅，要有看房的您联系她开门。被告：好，租期截止到下月，下月交房时一并计算”。2020年3月31日，微信记录“被告：那天来可看房，联系方式。原告：明天下午可以，联系我就行，我下午2点到5点在，然后放一张卡在麦田。这周日前就搬走了，到时候跟您约个时间交接一下。被告：罗先生，我的意见双方要将解约合同签好，再进行下搬家，交接事项等”。2020年4月2日微信记录“原告：我刚到家，我觉得押金退18000元，没别的了。您考虑下吧，行不行都没事，周六我搬走，房卡、水电卡都给您，您出租或卖都没问题，合同就等于截止到周六，至于押金的问题要是不能达成一致，就法律途径解决。我们停业也三个多月了，各方面损失也不少，现在政府也不让开业，房租我也不提了，就押金的事您考虑考虑。被告：起诉时加上麦田，一并承担咱的连带责任，因为她没有尽到居间方的协调作用”2020年4月3日，双方微信记录“原告：大姐，明天12点半开始搬。被告：好，我安排一下时间。原告：还有个事跟您商量一下，就是押金退12000元太少了，15000元最低了，大姐您不差3000元，我十天房租小5000，我再让5000，咱把事解决了。我这培训停业3个多月赔的确实挺惨。没这疫情我也不会退租，房租宣传工资几个月全都白出，国家短期也不会让干，确实没办法。被告：你还纠结是吗。原告：您再想想，也问问，疫情确实是不可抗拒原因，而且国家不允许经营，这也不是我的过错导致退租，合同应该解除，15000我觉得我做的可以，也对得起姐，十天租金加上5千押金我也让了1万了，不可能国家不让开业我还继续交房租，您也咨询律师，我说这钱数到底有理没有。被告：晚上或者明天让你的律师朋友跟我家的律师聊聊，押金由他们定好吧。原告：如果没有疫情我退租，钱一分不跟姐提，我也没让律师写诉状，跟姐也用不着律师。而且律师的意见跟法院判决结果也没关系，我租姐的房这两年就是缘分，我就听姐的意思。被告：我先做饭，明天见面聊。原告：好”。2020年4月4日，微信记录“原告：大姐我到了，您随时来。被告：搬完跟前台确认好门锁，让前台给我打电话确认好你再离开。被告：锁我刚刚试了就是坏了，要不要让前台帮忙找厂家只能换了。换锁的师傅到前台了，你回来没有。原告：还没，您让他看看什么毛病，直接给我打电话”。原告通过上述与被告微信记录以证明双方系协商解除房屋租赁合同。被告对此不予认可，表示收房是被迫的，并没有放弃对原告追究违约责任。另，被告称原告违反合同约定，对涉诉房屋造成损坏。被告委托北京宏达健通科技有限公司进行维修，并签订装修合同。为此，被告花费装修费11098元，灶台玻璃更换费300元，换锁费1680元。原告仅对锁认可有损坏，对其他费用不予认可。原告称水电费在其承租房屋的时候已经将当时的水电余额支付给了被告，被告对此不予认可。本院认为，根据所查明的事实，原、被告及第三人签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告支付被告押金20000元。租金支付至2020年4月14日。新冠疫情发生后，根据双方微信记录，被告曾向原告提出变更房屋租赁合同履行期限，后双方协商提前解除双方的房屋租赁合同，但在如何承担违约责任的问题上双方发生分歧。之后，双方协商原告于2020年4月4日将涉诉房屋交还被告，并已实际履行。故本院确认双方签订的租赁合同的解除时间为2020年4月4日。因双方在协商解除合同的过程中，对违约责任是否免除及如何承担，并未达成一致意见，故根据提前解除房屋租赁合同的事实，原告应承担违约责任。根据双方合同条款，因原告违约，交付的押金作为违约金支付给被告。但具体本案，原告如何承担违约责任，支付违约金的数额，本院从被告曾提出变更合同，给双方履行合同的稳定性带来的影响，新冠疫情的发生所采取的防控措施给原告经营造成的影响，并结合原告的违约程度确定原告应支付被告的违约金为13000元。原告所交的押金在扣除其应支付的违约金后如数由被告退还原告。合同解除后，被告应将多收的押金退还原告，故原告要求退还租金4666元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告支付剩余的水电费，因未提供证据，本院不予支持。被告反诉要求原告支付2020年4月15日后的租金，因双方合同已于2020年4月4日解除，且原告亦于当日将涉诉房屋交还被告，故被告此项反诉请求，本院不予支持。关于被告反诉主张的涉诉房屋损坏，并进行恢复原状的费用，其中的装修费及灶台费，因其未能提供有效证据，以证明其损失系因原告造成的，故被告该项反诉请求，本院不予支持。其中的换锁费，在双方微信记录有过沟通记载，故该笔费用，本院予以支持。关于被告反诉要求的水电费32.60元，证据充分，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）罗宇与被告（反诉原告）张秀红及第三人北京麦田房产经纪有限公司签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年4月4日解除；二、被告（反诉原告）张秀红于本判决生效后七日内返还原告（反诉被告）罗宇押金7000元；三、被告（反诉原告）张秀红于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）罗宇租金4666元；四、原告（反诉被告）罗宇于本判决生效后七日内赔偿被告（反诉原告）张秀红换锁费1680元、支付水电费32.60元；五、驳回原告（反诉被告）罗宇的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）张秀红的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4316元，由原告罗宇负担2316元，被告张秀红负担2000元（原告已交纳，被告于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉费792元，由原告负担392元，被告负担400元（被告已交纳，原告于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  陈 新二〇二〇年十二月二十八日法官助理  杨 闻法官助理  王建文书 记 员  陈 朝