河南省洛阳市洛龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0311民初8156号原告李媛媛，女，汉族，1982年10月1日生，住河南省洛阳市洛龙区。委托代理人李佩佩，北京创为律师事务所律师。特别授权代理。被告洛阳浩德鑫置地有限公司。住所地：洛阳经济开发区开元大道1号。法定代表人张继卫，总经理。委托代理人高康，该公司员工。特别授权代理。委托代理人袁雅琪，该公司员工。特别授权代理。原告李媛媛诉被告洛阳浩德鑫置地有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员郭瑜适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李媛媛及委托代理人李佩佩，被告洛阳浩德鑫置地有限公司委托代理人高康、袁雅琪均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告李媛媛诉称，原告于2015年9月11日与被告签订了《商品房预售合同》（合同编号：YS0312664），购买位于洛阳经济技术开发区长××街与××大道交叉口开元壹号（二期）第2幢3单元3-1801号房，原告已经如约支付所有房款674120元（其中首付204120元，贷款470000元）。根据合同约定，被告应当于2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收合格的商品房交付原告使用，并在交付使用后的365天内，将办理权属登记需由被告提供资料报产权登记机关备案，但被告至今未向原告出示商品房竣工验收合格的证明文件及相关资料，也未按照约定的时间为原告办理房屋所有权证。综上，被告的行为已经构成严重违约，为依法维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》等规定，特诉至贵院，望判如所请。诉讼请求：1、请求被告支付逾期交付房屋的违约金113791元（注：违约金以已交房款总额674120元为基数，按照日利率万分之一计算，自2015年10月1日起算至起诉之日，起诉后违约金另行计算。）；2、依法请求被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金67元（注：违约金以交付房款总额674120元为基数，按房款总额的0.01%计算）；3、本案的诉讼费用由被告承担。被告洛阳浩德鑫置地有限公司辩称，一、关于原告主张的逾期交房违约金，被告不同意，请求法院依法予以驳回。1、虽然被告存在交房逾期行为，但涉案房屋已经于2015年12月29日经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收合格，符合了《商品房预售合同》约定的交付条件，并于2016年1月16日实际交付给原告居住使用。（1）合同约定的房屋交付条件合法有效。《商品房预售合同》第八条约定：“出卖人应当在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。”合同补充协议第三条第1款对此进一步明确约定：“该商品房经验收合格是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》。”由此可知，买卖双方已经在合同中明确约定了房屋的交付条件，即经过勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收出具《单位工程质量竣工验收记录》。该约定是合同双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效，对当事人双方具有法律约束力。（2）涉案房屋于2015年12月29日经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收合格并出具了《单位工程质量竣工验收记录》、《建设工程竣工验收意见书》，符合了合同约定的房屋交付条件。涉案房屋所在的开元壹号2#楼《建设工程竣工验收意见书》、《单位工程质量竣工验收记录》均显示，涉案房屋于2015年12月29日由五方单位综合验收结论为：“单位工程竣工验收合格”，验收意见为：“符合设计要求及施工规范之规定，通过验收”。因此，涉案房屋已经于2015年12月29日符合合同约定的交付条件。（3）涉案房屋已经于2016年1月16日实际交付原告居住使用。原告签收的《收楼资料签收单》、《领取钥匙一览表》表明，涉案房屋于2016年1月16日已实际交付给原告。若原告认为房屋不符合交付条件，可以拒收并向被告主张权利，但原告在2016年1月16日当天即领取房屋钥匙，之后对房屋进行装修入住，期间并未提出异议，并一直正常居住使用至今。2、涉案房屋于2016年1月16日实际交付后，原告一直正常居住使用至今，并无任何损失产生，现又起诉要求被告承担房屋实际交付之后的逾期交房违约责任，有违诚实信用原则，更无事实依据和法律依据。（1）根据合同法的相关规定，违约金应以填平实际损失为原则，以违约行为给对方造成实际损失为适用前提，但原告在2016年1月16日实际接收涉案房屋后一直正常居住使用，并无任何损失，其主张自此之后的违约金既有违诚信原则，又无法律依据。（2）从另一个角度来讲，原告一方面于2016年1月16日起正常居住使用该房屋，另一方面又向被告主张逾期交房违约金，假如原告的该主张得到支持，将会使原告额外获得了自2016年1月16日起至今对涉案房屋的占有、使用利益，这对于被告而言是极不公平、极不合理的。综上，涉案房屋在符合合同约定的交付条件后，被告于2016年1月16日已将涉案房屋实际交付给原告，原告接收后一直正常居住使用至今。因此，即使法院最后支持了原告主张的逾期交房违约金诉讼请求，逾期交房违约金的截止日期最晚也应计算至2016年1月16日。但无论如何，根据民法总则的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。本案中，《商品房预售合同》约定，被告应当于2015年9月30日前将符合合同约定的商品房交付原告。因此，原告在2015年10月1日即知道自己的此项权利受到损害，其请求被告承担逾期交房违约责任的诉讼时效期间应从2015年10月1日起算至2018年9月30日止。然而，原告于2020年4月29日才向人民法院提起诉讼，诉讼时效期间已经届满。因此，现被告针对原告主张逾期交房违约金的请求提出诉讼时效期间已届满的抗辩，主张不再承担逾期交房违约责任。综上所述，关于原告主张的逾期交房违约金，被告不同意，请求法院依法予以驳回。二、对于原告第二项诉讼请求主张的逾期办证违约金，被告不同意，请求法院予以驳回。《商品房预售合同》第十五条约定：被告应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。逾期的话，被告应按照已付房款的0.01%承担逾期办证违约金。涉案房屋已于2016年1月16日交付给原告使用，原告要求被告承担逾期办证违约金的诉讼时效期间为2017年1月16日（商品房交付使用后365日后）至2020年1月15日。原告于2020年4月29日才向人民法院提起诉讼，诉讼时效期间已经届满。因此，现被告针对原告主张逾期办证违约金的请求提出诉讼时效期间已届满的抗辩，主张不再承担逾期办证违约责任。三、关于原告的第三项诉讼请求，被告不同意，诉讼费应由原告全部承担。综上所述，恳请法院充分考虑被告的答辩意见，依法作出公正裁决。经审理查明，2015年9月11日，原、被告双方签订《商品房预售合同》，双方约定：原告购买被告开发的位于洛阳市经济技术开发区长夏门街与××大道交叉口开元壹号（二期）第2幢3单元3-1801号房屋，预测建筑面积共156.51平方米（包括套内建筑面积、公共部位与公用房屋分摊建筑面积）。房价按建筑面积计算，单价为每平方米4307.2元，总金额674120元。合同第八条“交付期限”约定：“出卖人应当在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具有下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……”合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2、逾期不超过90日，出卖人免责，合同继续履行；逾期超过90日，自逾期之日翌日起至交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，合同继续履行。”合同第十五条“关于产权登记的约定”约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。”协议签订后，原告向被告支付房款共计674120元。2015年12月29日，涉案房屋经勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位验收合格。2016年1月16日，原告在《收楼资料签收单》及《领取钥匙一览表》上签字，领取了收楼文件及房屋钥匙，涉案房屋实际交付原告使用。现原告诉至法院，诉讼请求：1、请求被告支付逾期交付房屋的违约金113791元（注：违约金以已交房款总额674120元为基数，按照日利率万分之一计算，自2015年10月1日起算至起诉之日，起诉后违约金另行计算。）；2、依法请求被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金67元（注：违约金以交付房款总额674120元为基数，按房款总额的0.01%计算）；3、本案的诉讼费用由被告承担。由于原、被告意见分歧较大，使本院调解无法达成。本院认为，原、被告双方签订的《商品房预售合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”第一百九十二条第一款规定：“诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。”据此，根据原被告双方签订的《商品房预售合同》的约定，原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼时效期间应从2015年10月1日起计算至2018年9月30日止，要求被告支付逾期办理房屋所有权证违约金的诉讼时效期间应从2017年1月16日起计算至2020年1月15日止。原告于2020年4月29日向本院提起诉讼，要求被告承担逾期交房和逾期办理房屋所有权证的违约金，已经超过法律规定的诉讼时效期间，同时原告提交的证据不能证明在诉讼时效期间内存在诉讼时效中断或中止的情形。故对于被告在诉讼中提出的原告上述请求的诉讼时效期间已届满，被告不再承担逾期交房和逾期办理房屋所有权证违约金的抗辩意见，本院予以采纳。因此，对于原告提出的要求被告支付逾期交付房屋和逾期办理房屋所有权证的违约金的诉讼请求，本院不予支持。对于原告在庭审中提出涉案房屋在交付时并未通过消防验收和竣工验收备案，诉讼时效应从消防验收合格及竣工验收备案后起算的主张，无法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条第一款的规定，判决如下：驳回原告李媛媛的诉讼请求。本案受理费1288元（已减半收取），由原告李媛媛承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状及副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员 郭 瑜二〇二〇年十二月八日书记员 李牡丹