北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0101民初18341号原告：樊某，男，1983年9月28日出生，汉族，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：祝海云，北京京航律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋燕，北京京航律师事务所实习律师。被告：北京福满格物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街怡景园北里3、4、5号楼2层A6。法定代表人：马青强，董事长。委托诉讼代理人：王一梵，女，该单位工作人员委托诉讼代理人：吴昆，男，该单位工作人员。原告樊某诉被告北京福满格物业管理有限公司（以下简称福满格物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告樊某及委托诉讼代理人祝海云、宋燕与被告北京福满格物业管理有限公司之委托诉讼代理人王一梵、吴昆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告樊某向本院提出诉讼请求：1、依法解除原被告双方于2019年4月24日签订的《租赁合同》及《项目工程改造委托协议》；2、判令被告返还保证金73000元，首期租金219000元，预付物业费19163元，项目改造及证照办理等费用68750元，共计379913元，并依法判令被告支付原告利息，即以379913元为基数，自2019年9月1日起至实际返还完该笔款项之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；3、判令被告赔偿原告装修、人工费等经济损失250879元；4、诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年4月，被告有意将位于北京市东城区王府井大街×号丹耀大厦×层一铺位建筑面积75平米出租给原告经营，并承诺原告可以用于经营餐饮（卷饼）且保证为原告取得餐饮经营相关证照。为此，2019年4月24日，原告签署《租赁合同》及《项目工程改造委托协议》承租被告上述场地，同时约定被告代为工程改造、办理经营需要的证照等，以满足原告租赁需求。合同签署后，原告按照约定，支付被告保证金73000元、首期租金219000元、预付7个月物业费19163元、项目改造及证照办理等费用（含装修保证金）98750元。后原告对场地投入大量资金装修、采购经营设备、招聘人员等，并按照被告要求提供资料，由其办理相关证照手续。到了约定开业期限，因被告并未将所需证照办理导致无法开业，对此被告一再延长免租期，声称为原告协调解决。两个月过去了，被告明确告知原告承租场地的使用面积不足以经营餐饮（卷饼）项目，无法办下来食品经营许可证了。后原告多次与被告协商，被告承认其无法满足原告的租赁需求、无法办下来相关证照导致原告不能将承租的房屋用于经营餐饮卷饼；被告公司人员曾同意退还租金并赔偿18万元装修费。后被告反悔，变为同意退还租金，但是对于装修等损失其必须转租后才赔付，对此双方无法达成一致。被告以包办相应证照招商与原告订立合同，实际依据其出租给原告的场地并不能办下来证照，从而导致原告无法实际使用经营承租的商铺且造成重大经济损失，故诉至法院，诉如所请。福满格物业公司辩称：一、原、被告之间的《租赁合同》、《项目改造委托协议》合法有效，原告以被告交付物业不符合合同目的为由要求解除合同无合法依据。《租赁合同》项下，租赁该（建筑面积）75平方米房屋经营餐饮“卷饼”是原告自己的商业选择，原告在签订租赁合同前有义务了解该房屋面积能否满足原告经营项目的需求，且原告在合同中承认该房屋能够满足原告经营需求。《租赁合同》项下，原告提交的“交房确认单”表明被告已经于2019年4月24日依约将租赁房屋交付给原告，履行完毕《租赁合同》项下义务，且原告一直占用租赁房屋至今。原告应付租金的起算日为2019年6月1日，原告支付的半年租金对应租期为2019年6月1日至2019年11月30日，原告应当按照《租赁合同》支付租金。二、《项目委托改造协议》中原告委托被告代为项目改造，代为办理营业执照、食品经营许可证，双方之间为委托关系；自2019年6月1日开始被告即提醒原告按食药局各项要求进行配合，但因原告配合不力，拖延办理，导致食品经营许可证办理一再拖延。因原告租赁房屋未达药监局要求的（使用面积）60平方米，导致原告想要办理的（全类别/多项）食品经营许可证办理不下来；为原告办理（单项）食品经营许可证，原告主动向药监局要求不肯办理，被告被迫终止办理。因此，被告不应该承担任何责任。三、2019年8月22日至26日，被告出于同情原告经济状况考虑，双方就解除合同、补偿原告装修设施等花费事宜进行多次协商，但并未确认退还房租事宜，最后也未达成一致。合同未解除，原告也没有向被告退还租赁房屋，房屋一直处于被告占用之下。双方应按合同约定计算房租、物业费等费用。综上，原、被告双方《租赁合同》不能按照原告的诉求解除，双方应继续履行《租赁合同》，原告交纳的首期租金对应租期为2019年6月1日至2019年11月3日，原告要求退还首期租金没有依据；履约保证金作为原告履行《租赁合同》义务的担保，在合同终止时按照第七条第7．3款约定处理；现双方《租赁合同》没有到期届满，原告请求解除《租赁合同》没有合法依据，故被告不应该向原告退还《租赁合同》的履约保证金73000元；被告向原告收取的物业费只是代收，原告所交的7个月的物业管理费对应的时间为2019年4月24日至2019年11月23日，被告不应向原告退还物业管理费；原告要求返还项目改造及证照办理等费用共计68750元因原告自己租赁房屋使用面积不够60平方米的原因办不下来，且原告主动表示不再办理食品经营许可证，责任应由原告承担，原告无权要求被告退还该费用；原告无法证明其诉讼请求第三项是租赁房屋装修、为开业经营而支出的花费，且无论这些花费是否为装修租赁房屋、为开业经营而支出的花费，均属于原告自己的商业经营风险，与经营有关的责任应当由原告自行承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月24日，原、被告签订《租赁合同》，约定被告（甲方）将北京市王府井大街×号丹耀大厦×层出租给原告（乙方）使用，建筑面积共计75平方米，使用面积/平方米，用途为餐饮（卷饼），租期为3年，自2019年4月24日至2022年4月23日止（含免租期），其中2019年4月24日至2019年5月23日，甲方为乙方提供装修期免租期，装修期内免除房租，但乙方应承担物业费及装修产生的水电费用及其他费用。交房日期为2019年4月24日。承租期内，第一年租金为438000元整，年租金每两年递增8%，每6个月支付一次，第一年首期租金为219000元。合同同时约定，甲方需提供乙方办理营业执照等相关手续所需的相关证照，如因甲方提供的相关材料属虚假材料，造成乙方无法办理营业执照，甲方应当承担相应的责任。乙方在本合同签订之前，已经对出租物业进行全面了解，并确认其满足乙方的承租和经营需要。所有与经营有关的责任由乙方自行承担。乙方的经营应证照齐全，消防、卫生等方面应符合政府相关部门的有关规定。同日，福满格物业公司（甲方）、樊某（乙方）签署《项目工程改造委托协议》，约定乙方委托甲方提前代为施工，厨房烟道、新风系统、消防系统、燃气管道等工程的项目改造、包括营业证照的办理、以及乙方自行装修过程的监督管理等服务，以满足乙方租赁需求，其中营业执照、经营许可证办理收费20000元，排烟10000元，消防改造26250元，装修管理费5000元，空调、水冷7500元，装修安全保证金30000元，共计98750元，装修保证金（30000元）在施工结束验收合格后退还乙方。2019年4月24日，原告向被告支付合同保证金73000元、首期租金219000元，被告代收7个月物业费19163元，代收项目改造费68750元。双方当日签订《交房确认单》，交房状态为：电：施工期间走分摊电费，正式电费从0计算；水：新增水表从0计算；其他：满足乙方所需交房条件。双方均认可福满格物业公司已在涉案场地装修完成后将3万元装修保证金退还给樊某。2019年5月28日，福满格物业公司向樊某发送《通知函》，将租金起算时间、商场统一开业时间及相关事宜通知你方：一、按照合同约定你方免租期截至2019年5月23日，因配合我方统一开业需要，将你方免租期结束日期确定为2019年5月31日，免租期内物业费、水电费等租金之外的费用由你方承担。你方应交付租金的起算时间为2019年6月1日。二、我公司定于2019年6月1日起筹备开业，2019年6月8日统一开业。请你方务必于2019年5月31日之前完成装修并具备开业条件。2019年5月31日，经北京市东城区市场监督管理局登记，北京锅包匠餐饮管理有限公司注册成立，该公司法定代表人为樊某，住所地为北京市东城区王府井大街×号×层×-×。关于食品经营许可证的办理情况。双方均认可原告无法办理全类别食品经营许可证的原因系原告承租的房屋使用面积不到60平方米，但双方均认为应由对方承担不能办照的责任。原告樊某主张，福满格物业将涉案场地出租原告并承诺能满足经营需求、办理证照，现其委托办证人员明确涉案场地无法用于餐饮（卷饼），被告为此应承担退费、赔偿责任。樊某向本院提交案外人张某与原告指定办证人员王某的微信聊天记录截图，其中7月26日，张某问：在吗王总，我家那都哪不合格，能告诉我一下吗，王某语音回复（文字转换后）：不是哪不合格，你家的面积不够，做不了炒菜。福满格物业对微信聊天记录的真实性认可，但不认可证明目的，认为被告接受委托为原告办理食品经营许可证，是单独的委托协议，没有明确的办证期限。上述聊天记录能够反映原告租赁的面积不够60平方米（使用面积），不能办下原告要求的（全类别/多项）食品经营许可证，只能办理（单项）食品经营许可证。为此，福满格物业向本院提交证据1、微信聊天记录，其中6月8日，福满格物业工作人员发送：各商户：……因大部分商户筹备不充分，且经我公司多次催促，仍未如期准备好，造成食药来此验收不合格，造成食品经营许可证未办理好。自6月10日，满足开业条件证照齐全的商户可以试营业，因证照不齐全开业产生的责任及处罚由你方自行承担。我公司决定免租期扶持至6月14日，下周一、二食药将再次到场验收，在此期间请商户准备充分，尽快办理相关执照。如6月14日仍有商户未办理好相关执照，我公司不在扶持免租期，因此造成的损失由你方自行承担。请各上述尽快办理，如发现商户故意拖延，我公司保留追究其责任的权利。证据2、2019年12月9日，被告向原告发送《食品经营许可证办理通知函》，表示由于原告租赁面积未达到办理全类别食品经营许可证要求的60平方米的使用面积，只能申请办理单项食品经营许可证。证据3、2019年12月18日，被告向原告发送《食品经营许可证办理二次通知函》，主张樊某以北京锅包匠餐饮管理有限公司法定代表人的身份明确向药监局提出不再申请办理任何项目的食品经营许可证，故目前已被迫停止了办理食品经营许可证。樊某对上述三份证据均不予以认可，认为证照无法办理并非拖延，而是被告出租的场地无法达到经营业态使用面积的要求，原告始终无法投入经营使用，均系被告原因；且2019年12月的两封通知函并非形成于双方合同履行中的证据材料，而是被告在同意解除后、原告起诉后杜撰的，与客观事实也不符，无事实依据支撑。经本院向管理机关询问，该单位工作人员表示，被告方代办人确实向其询问过办理食品许可证事项，当时该局工作人员曾到现场勘查，对于可以直接办理的已经告知，对于不符合办理要求的，告知进行整改，整改后再申请。对于涉案地址，该局表示，该地址未进入申请程序，该局未收到相关申请材料，无其他证据向本院提供。另外，该局表示，根据《北京市新增产业的禁止和限制目录》，对于不满60平方米的面积的地址确实不能办理全类别食品经营许可证，可以办理单项食品经营许可证。对于是否可以合并办理，该局表示，申请必须符合规定，至于申请人和其他人如何约定该局无法知晓，办理后也只有一个许可证。关于合同解除及房屋目前的情况。樊某主张，原、被告双方自2019年8月22日已经达成一致意思表示，双方虽就合同解除后的后续退费赔偿问题未达成一致，但并不影响合同的解除。为证明其主张，樊某向本院提交的了2019年8月22日，原告与被告方工作人员喻（音）总（微信号为：×××）的微信聊天记录，主张2019年8月22日，喻总到现场对现场设备进行折价并沟通解除后的赔偿事宜，双方对赔偿及折价虽然没有达成协议，但是对于房屋交接已经达成合意，涉案地址的全部物品均折价给被告。被告认为2019年8月22日，原、被告双方均未就房屋交接和物品折价达成最终的协议结果，认为双方之间的租赁合同关系于2020年4月24日解除并收回涉案房屋。解除原因系樊某应于2019年11月1日前交付6个月租金219000元（租期为2019年12月1日至2020年5月31日），但樊某至今尚未交纳，逾期已172天。为此，福满格物业公司提交了2020年4月21日的《合同解除通知函》、快递邮单及2020年4月24日涉案房屋的视频录像。樊某对《合同解除通知函》及快递邮单不予认可，认为双方之间的租赁合同已于2019年8月22日解除；樊某认可截止至2020年4月24日涉案场地还是原告装修后的样子。经询，樊某当庭明确表示放弃场地内的全部物品。关于装修费及人工费。樊某向本院提交了证据1、北京民华茂源装饰工程有限公司出具的《收据》复印件一份及小姨春饼店装修报价及《证明》，证明原告对涉案店铺装修实际支付装修款118000元；证据2、支付凭证、销售清单、订单截图，证明原告为开业办理厨房排风、泊纲，店里部分用品（盆具）、易耗品、打扫用品、餐具用品、收银台、收益箱、网络、厨房电器、雇佣人员工资、消防器材费用支出、灯箱片设计、照相、排版支付等。证据3、案外人张某的微信转账凭证一份，其中2019年5月15日向李昀…转账2000元，2019年6月给张琴转账1000元，樊某主张向预付了水电费共3000元，“李昀…”为李昀辉，是物业公司的员工，张琴是福满格物业公司马总的爱人，但具体上述两笔转账对应的水费还是电费樊某无法分清，樊某表示其亦没有预交水费的收据或发票。福满格物业对证据1的真实性不予认可，证明目的、关联性也不予认可，认为没有相应合同支持，不能显示这些费用用于何种事项。即使是用于开业经营准备，不能开业的责任也应该由原告自行承担。对证据2的真实性不予认可，认为与本案缺乏关联性，不同意支付。对证据3，认可李昀辉是被告公司员工，张琴为公司老板的前妻但并非被告公司员工，认为微信转账记录的真实性无法核实，樊某预充的水电费亦与本案并无关联。经本院释明，双方就涉案场所的装修损失均不申请进行评估鉴定。经本院勘验，原、被告双方均表示没有涉案场所的水卡及电卡。经现场核对，涉案场所的水表显示用水量为12立方米，双方均认可每立方米水费为10元；经查验电表箱显示，涉案场所的累计总电量为291．57kwh，电费为1．4元/度，剩余电费为191．8元。双方均同意在本案中一并处理涉案场地的水电费。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告双方签订的《租赁合同》及《项目工程改造委托协议》是双方当事人的真实意思表达，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。鉴于涉案场所无法办理全类别食品经营许可证，合同目的无法实现，原告要求解除双方之间的《租赁合同》和《项目工程改造委托协议》本院予以支持。被告虽然向原告发函表示因原告欠付租金被告行使合同解除权，但原告欠付租金系因未能如期办理全类别食品经营许可证，原告无法正常经营，并非原告故意违约，故被告此解除函不发生单方解除的效力。考虑到被告已于2020年4月24日实际收回房屋，故本院认定双方之间的《租赁合同》及《项目工程改造委托协议》于2020年4月24日解除。樊某虽然主张双方之间的《租赁合同》及《项目工程改造委托协议》于2019年8月22日解除，但其提供的证据不足以证明双方就解除达成合意，故本院对樊某的主张难以采信。关于合同的解除的归责问题。本院考虑如下几点：1、合同约定房屋用途餐饮（卷饼），并且明确约定不能改变租赁物用途，说明双方对于租赁物从事餐饮（卷饼）且不能改变租赁物用途均是明知的，对于应该办理何种证照以满足租赁需求也应是明知的；2、被告与原告签署了《项目工程改造委托协议》，约定由被告代为办理营业证照以满足原告租赁需求并收取了费用，说明双方对于被告代为办理营业证照系有过约定的；3、营业证照无法办理并非原、被告主观原因造成，但是原、被告在签订合同时均应当对租赁房屋的现状及存在的限制进行了解，双方对此均有疏忽。综合考虑以上几点，如果均把责任归于一方有失公平，故双方对于本案租赁合同的解除，均有一定的过错，应各自承担相应的责任。关于保证金73000元，租赁合同已经解除，被告应将上述费用退还原告。关于租赁合同存续期间发生的租金。本院将综合考虑原告是否实际使用租赁房屋、租赁合同目的是否实现，原、被告的过错程度，原告在知晓无法办理全类别食品经营许可证的情况下是否腾退涉案场地等因素，予以酌情退还。关于物业费，被告答辩称只是代收，考虑到原告钱款系直接交付被告，且双方合同中明确载明“物业管理费系指甲方（被告）为维护物业的正常经营和公共秩序，对公共区域执行保安、清洁、水电维修等在营运过程中而产生的必要费用”，故原告向被告主张并无问题，考虑到双方各自的责任，本院将对物业费进行酌定。双方均同意在本案中一并处理水电费，本院照准。因樊某提交的证据不足以证明预付水费的数额，故应承担举证不能的不利后果。本院将剩余电费数额一并计入物业费予以核算。关于证照办理服务费及项目改造费，原、被告依据责任及实际情况应合理分担。关于装修费及人工费。根据法律规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。樊某要求福满格物业赔偿装修损失，理由正当，本院根据双方的过错程度酌定具体赔偿数额。对于原告要求被告赔偿人工费的损失，其虽提交了承租人为张某的北京市房屋租赁合同及相关收款收据、部分微信转账记录，但上述证据不足以证明其实际损失，故本院对该项诉讼请求不予支持。原告要求赔偿利息损失，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体问题应用法律若按问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告樊某与被告北京福满格物业管理有限公司签订的《租赁合同》和《项目工程改造委托协议》于2020年4月24日解除；二、被告北京福满格物业管理有限公司于本判决生效后七日内返还原告樊某保证金73000元，物业费11689．6元、租金131400元、办理证照服务费和工程改造费39250元、装修损失90000元，以上合计345339．6元；三、驳回原告樊某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10108元，由原告樊某负担3628元（已交纳），由被告北京福满格物业管理有限公司负担6480元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长 游煜聪审 判 员 李成博审 判 员 冯晓光二〇二〇年十二月十八日法官助理 景 琪书 记 员 甄富超