河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终11437号 上诉人（原审原告）：谷树有，男，1961年10月14日生，汉族，住河北省平山县。 委托诉讼代理人：冯战波，河北咏远律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：平山县众鑫房地产开发有限公司，住所地平山县平山镇红旗南大街兴和家园商业楼3层商铺。（未到庭） 被上诉人（原审被告）：焦鹏，男，1976年5月19日生，汉族，现住平山县。 被上诉人（原审被告）：郄金朵，女，1964年10月17日生，汉族，现住平山县。 委托诉讼代理人：王树明，河北英汇律师事务所律师。 上诉人谷树有因与被上诉人平山县众鑫房地产开发有限公（以下简称众鑫公司）、焦鹏、郄金朵房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省平山县人民法院（2020）冀0131民初2020号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 谷树有的上诉请求：1、请求依法撤销原判，予以改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、众鑫公司与焦鹏2014年7月30日签订的《兴和家园房屋认购书》是双方恶意串通所签订，应依法认定为无效合同。他们双方的认购书作为合同最为关键的面积、价格及交房日期都是空白，焦鹏没有在协议上面签字，不能真正反应双方的真实意思表示。2010年上诉人购房时房屋总价为20万元，在2013年焦鹏却以15万元购得，明显低于市场价格，属于恶意串通，依法应认定无效。2、郄金朵从焦鹏处购买房屋不属于善意取得，他们双方的《转让协议》依法应认定无效。焦鹏以249000元的价格将房屋转让给郄金朵明显低于市场价格，且焦鹏没有提供房屋所有权证书，其提供的认购书主要内容没有填写，从形式要件看更显示该合同未生效。郄金朵以不合理的低价非善意取得该房屋，且该房屋未经房管部门登记，被上诉人郄金朵应当将该房屋及地下室返还给上诉人。3、一审存在严重的程序错误，第二次开庭时间是2020年9月9日，但一审判决落款日期为2020年9月2日，存在未审先判的嫌疑，请求二审法院予以改判。 焦鹏辩称：2014年7月30日，我与众鑫公司签订了协议购买了新河家园3-1-102房屋，当时是因为房屋的楼层并不是很好。所以各方面综合下来以后众鑫公司以整套的价格15万出售给我，跟当时的市场价格略低是因为他这些楼层什么的都不是很好。购买的时候，我在众鑫公司留存的房屋认购书上签了字，然后众鑫公司在我留存的购房合同上盖了公章，并有众鑫公司经理范金伟的签名。因此这个房屋认购书我是非常真实有效的，不存在欺诈。我签订合同以后拿到了房屋的钥匙，并随后进行了装修，在2016年郄金朵准备购买我的房屋，同样是因为楼层不好，所以房屋的价钱相对是以249000的价格转让给他，符合市场的价格。购买以后郄金朵双方签订了转让协议，签订者同时把我的购房协议交给了郄金朵，双方的协议不存在什么问题。于我来说，无论是购买还是出售该房屋，都是非常正常的市场行为，没有任何的欺诈行为。 郄金朵辩称：1、2010年众鑫公司与谷树有签订的《兴和家园房屋认购书》没有履行，谷树有没有完成付款义务。众鑫公司未向上诉人交付房屋，房屋所有权未发生转移。2、众鑫公司与焦鹏签订的《兴和家园房屋认购书》已经履行完毕。2013年平山房屋均价在1500元每平米，不是上诉人说的3000元，并不存在明显不合理低价购买的情况。3、上诉人现遇到房价上涨，提起本案诉讼明显存在恶意。众鑫公司在2014年将房屋交付焦鹏后，上诉人示提出过任何异议。4、答辩人从焦鹏处购买房屋属于善意取得。2016年平山县房屋价格在3000左右，不是上诉人所说的4-5000元，上诉人的上诉没有法律依据。 谷树有向一审法院起诉请求：1、依法确认被告平山县众鑫房地产开发有限公司与被告焦鹏签订的《兴和家园房屋认购书》无效；2、依法确认被告焦鹏与被告郄金朵签订的《转让协议》无效；3、依法判决被告郄金朵立即从平山县城红旗南大街兴和家园第3栋1单元102室搬离并将此房及相应的地下室交给原告谷树有（房屋价值暂定20万元）；4、依法判决被告赔偿原告经济损失6万元；5、案件受理费由被告承担。 一审法院的认定事实：2010年12月30日，原告谷树有与被告平山县众鑫房地产开发有限公司签订兴和家园房屋认购书，协议约定：原告购买众鑫公司兴和家园3栋一单元102房屋一套，总价款20万元。付款方式：买方签订此认购书后即可交纳预付款10万元，并于2011年3月1日交付10万元。卖方预定于2011年10月1日交房。该协议有原被告签字签章。合同签订后，谷树有于签字当日交付被告众鑫公司房款10万元。2013年9月2日交付被告众鑫公司房款、房权证费、装修押金、垃圾清运费等共计68626元。2006年3月13日，被告平山县众鑫房地产开发有限公司法定代表人范进伟向谷树有、焦晓红借款10万元，并出具借条，其中向谷树有借款5万元。2013年9月2日，谷树有在第二次交纳购房款时，经众鑫公司同意，以该5万元抵顶了购房款。以上包括抵顶借款在内，原告共计交纳房款及费用218626元。2014年7月30日，被告焦鹏与被告众鑫公司签订兴和家园房屋认购书，协议约定：焦鹏购买众鑫公司兴和家园3栋一单元102房屋一套，总价款15万元。付款方式，一次性付款。买方签订此认购书后即可交纳预付款15万元。该合同有众鑫公司盖章并有范进伟签字，焦鹏仅在认购书抬头处签名，落款处未签名。2014年7月30日，众鑫公司给焦鹏出具收据，收到焦鹏房款15万元，该收据加盖了众鑫公司的公章。合同签订后一个多月，众鑫公司向焦鹏交付房屋，焦鹏开始装修。2016年2月24日，甲方焦鹏、乙方郄金朵、丙方张明山达成转让协议，约定：甲方将登记于自己名下兴和家园3号楼1单元102房屋一套及地下室转让给乙方。转让价格249000元。乙方于2016年2月25日前将购房款打入甲方之银行账户，卡号为62×××53，付款完成后，甲方将购房协议及房屋、地下室钥匙交给乙方，房屋所有权即归属乙方。该转让协议有焦鹏、郄金朵、张明山签字捺印。郄金朵分别于2016年2月23日、2月24日向焦鹏指定账户现存13万元和119000元。房款付清后，焦鹏即向郄金朵交付了众鑫公司兴和家园3栋一单元102房屋，郄金朵继续对房屋进行了装修，并居住至今。该房屋未办理房屋所有权证书。审理中，经法庭释明询问原告是否同意变更诉讼请求为由被告返还购房款，原告明确表示不同意变更诉讼请求，仍要求被告郄金朵将兴和家园3栋一单元102房屋交付给原告。上述事实，有原、被告当庭陈述、原告提供的房屋认购书、收据、行政审批局备案登记、被告提供的房屋认购书、收据、转让协议、付款凭证、物业费、电费、水费、燃气费票据等证据在卷佐证。 一审法院认为，被告承认原告的诉讼请求部分，不违反法律规定，本院予以支持。原告谷树有与被告平山县众鑫房地产开发有限公司签订兴和家园房屋认购书、被告焦鹏与被告众鑫公司签订兴和家园房屋认购书、焦鹏、郄金朵、张明山签订的房屋转让协议，均是原被告各方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，协议均有效。此后，在2013年原告谷树有交纳房款和各项费用等68626元，包括已经抵顶的范进伟5万元借款，完成了支付房款的全部义务。庭审中，原告称“众鑫公司将涉案房屋钥匙交给了原告”，对此，被告众鑫公司否认，并称“钥匙不是涉案房屋的钥匙”，也未向原告交付房屋。在原告履行全部付款义务后，被告自认未交付房屋，构成违约。被告众鑫公司将兴和家园3栋一单元102房屋出卖给原告后，又与被告焦鹏签订兴和家园房屋认购书后，并向焦鹏交付了争议房屋。被告众鑫公司对兴和家园3栋一单元102房屋先后两次售卖并收取购房款，众鑫公司存在过错，现原告谷树有要求赔偿损失应予支持，众鑫公司应当赔偿占有原告谷树有资金期间造成的利息损失。被告郄金朵在向焦鹏购买房屋时，审查了焦鹏与众鑫公司之间的房屋认购书及付款收据，尽到了一般买受人的注意义务，且郄金朵以合理价格取得了争议房产并居住至今，受让人取得该争议房产时是善意的，故原告要求郄金朵立即从兴和家园第3栋1单元102室搬离并将此房及相应地下室交给谷树有的诉讼请求依法不予支持。原告谷树有要求焦鹏、郄金朵承担共同赔偿损失的请求无法律依据，依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百零六条第三款的规定，判决如下：一、于判决生效后十五日内，被告平山县众鑫房地产开发有限公司赔偿原告谷树有预付房款占用期间的利息损失（其中10万元的利息损失自2010年12月30日至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款利率计息，2019年8月20日之后至实际给付之日止的利息，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息。118626元的利息损失自2013年9月2日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款利率计息，2019年8月20日之后至实际给付之日止的利息，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息）；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费5,360.0元，减半收取计2,680.0元，由被告平山县众鑫房地产开发有限公司负担（判决生效后三日内交纳）。 经审理查明的事实与一审查明无异。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。2010年12月30日谷树有与众鑫公司签订的《兴和家园房屋认购书》是双方当事人真实的意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应当认定合法有效。合同签订后，谷树有按照合同约定支付了全部购房款，但众鑫公司至今未向谷树有交付房屋，构成违约。2014年7月30日众鑫公司与焦鹏签订《兴和家园房屋认购书》，将涉案房屋出售给焦鹏且将房屋交付使用。虽然双方认购书的内容不够明确具体，但焦鹏支付了房屋价款，众鑫公司也将房屋交付使用，双方合同已经履行完毕。房屋价格虽略低于谷树有购房时的价格，但谷树有不能证明众鑫公司与焦鹏存在恶意串通的情形，其主张合同无效本院不予支持。2016年2月24日焦鹏与郄金朵签订《转让协议》，郄金朵购得涉案房屋并装修居住至今。郄金朵在购买房屋时，审查了焦鹏与众鑫公司之间的房屋认购书及付款收据，尽到了一般买受人的注意义务，且郄金朵以249000元的价格购房不存在明显不合同低价的情形，一审法院认定金朵购买该争议房产是善意取得并无不妥。谷树有主张焦鹏与金朵签订的《转让协议》无效，本院不予支持。众鑫公司未向谷树有交付双方合同约定的房屋，构成根本违约，谷树有可以另行起诉向众鑫公司主张违约责任。原审法院已经于2020年10月16日出具河北省平山县人民法院（2020）冀0131民初2020号民事裁定书，对河北省平山县人民法院（2020）冀0131民初2020号民事判决书的日期进行了更正，不存在程序违法之情形。 综上所述，上诉人谷树有的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5360元，由上诉人谷树有负担。 本判决为终审判决。 审判长  岳桂恒 审判员  李 莉 审判员  薛金来 二〇二〇年十二月二十五日 书记员  张伟绪