山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终14036号 上诉人（原审被告）：青岛铭思教育咨询有限公司。住所地:山东省青岛市市北区，统一社会信用代码91xx0R。 委托诉讼代理人：马俊峰，山东畅海律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张勇，男，1971年6月6日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。 委托诉讼代理人：郑振，山东天颐临律师事务所律师。 上诉人青岛铭思教育咨询有限公司因与被上诉人张勇房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省青岛市市北区人民法院（2020）鲁0203民初4656号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 青岛铭思教育咨询有限公司提出上诉请求：1.撤销青岛市市北区人民法院（2020）鲁0203民初4656号民事判决，并依法改判驳回张勇的一审诉讼请求。2.本案一、二审诉讼费均由被上诉人张勇承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，判决对上诉人明显不公。一、一审判决对双方解约的原因以及解约的方式等方面事实认定不清。首先，根据一审中双方提交的微信聊天记录可知，上诉人向被上诉人提出解约，系由于2018年政府出台新政策，对所有民办类教育机构进行严格要求，统一消防标准。因涉案房屋所在的楼层不符合标准，且不具备双消防通道，导致上诉人青岛铭思教育咨询有限公司被政府相关部门责令整改，无法继续在此办学，合同目的已然无法实现，故上诉人只能更换经营场所。上述情形属于《合同法》第一百一十七条规定的不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，系不可抗力。根据涉案房屋租赁合同第六条的约定，因发生不可抗力因素导致合同提前终止的，双方均不承担违约责任。再者，上诉人在发生不可抗力因素导致合同无法继续履行之后，尽到了提前通知被上诉人的义务，以减轻双方的损失。被上诉人在得知相关情况后，在第一时间就试图将涉案房屋另行出租，在被上诉人搬走之前，便有多位新租客到现场看房。不仅如此，上诉人不仅全力配合被上诉人出租房屋，还给被上诉人介绍房产中介公司，并帮助其寻找合适的租客。而被上诉人迟迟没有将涉案房屋出租成功，原因是其房租定价不合理，高于市场价格。因其自身原因导致的经济损失，不应由上诉人承担。因此，一审法院认定“双方协商未果”是错误的。上诉人提交的双方法人的微信聊天记录和双方具体负责人的通话录音，可以证实，上诉人在向被上诉人提出解约要求并说明理由后，被上诉人并未表示拒绝，而是授权其办公室经理与上诉人对接处理此事。而后自2019年8月29日至2019年9月20日期间，上诉人的负责人一直在与被上诉人的负责人沟通、处理解约事宜，包括结算物业费、水电费等。直至2019年9月22日上诉人从涉案房屋中搬离，搬离当天物业公司也向房东即被上诉人落实情况，经过被上诉人同意后，上诉人方才得以搬离。根据上述事实，可以认定，双方早在2019年8月底就达成了解约的共识，涉案合同系协商解除，而非上诉人单方面解除。至于被上诉人于双方协商解除合同并已办理完相关事宜之后，又向上诉人主张尚未产生的房租，系因其房屋出租不利而反悔，违反了诚实信用原则，一审法院以此认定合同并非协商解除，是完全错误的。退一步讲，若被上诉人真的自始至终未同意解除合同，又为何指示其办公室负责人处理上诉人搬离前的各项事务?又为何迟迟等到2019年9月20日上诉人即将搬离之日才突然向上诉人发微信主张房租?2019年8月29日至2019年9月20日之前这段时间，被上诉人为何不主张权利?明显有违常理。二、一审判决的违约金数额明显过高，与实际损失不符。根据《合同法》第一百一十四条的规定，合同约定违约金高于实际损失的，应当予以适当减少。在本案中，上诉人早已通知被上诉人不再续租，并极力配合被上诉人另行出租。因此无论最终认定协商解除合同还是单方面解除合同，事实情况是在上诉人搬出前一个月，双方就已经在办理交接手续，被上诉人都有足够的时间和条件另行出租房屋。最终房屋未出租成功导致产生损失并非上诉人的原因，被上诉人因其自身原因而导致损失的不断增加，应当由其自身承担。一审法院以“约定的违约金数额不足剩余合同期的租金”为由，认定被上诉人主张的违约金不存在过高需要调整的问题，是完全错误的。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，应予改判。 被上诉人张勇辩称，1.上诉人提出的单方合同解除系租赁物不符合民办教学资格等要求，属于不可抗力，故不承担责任。首先，上诉人系教育咨询有限公司，而非教学机构，一审中也未提交任何办学相关的资质证书。其次，双方租赁合同并未约定具体的房屋使用用途，也未就所谓的办学资格附相应合同解除的免责条件，况且，办学硬件变化并非不可抗力，故上诉人应自行承担承租风险。最后，上诉人在租赁物中已经实际使用了近3年时间。综上，上诉人认为合同解除不承担责任的主张与合同约定不符，也无法律依据。2.上诉人认为尽到了通知义务，搬离了租赁物即可免责或者减少责任的主张不能成立。首先，被上诉人并未同意合同解除，而是主张继续履行合同。本案中，上诉人单方提出合同解除后自行搬离，但始终未向被上诉人办理租赁物的交还手续。被上诉人也从未授权物业办理房屋租赁的交接手续。上诉人提交的录音证据，涉及的是阶段性的水、电费缴纳。上诉人提交的物业放行条，事由为搬家，无被上诉人人员签字确认，也无法体现与本案租赁物间的关联性，更无法证明上诉人有关达成一致解除合同的主张。上诉人提交的其他的后续交费等证据，恰恰证明被上诉人在2019年9月20日提出继续履行合同主张后，上诉人仍然实际占用、控制租赁物。至于上诉人是否全部搬离是否有人继续使用租赁物，被上诉人不详，因未办理交还手续，故租赁房屋仍处于上诉人实际掌控中。其次，双方当事人的微信聊天记录显示，上诉人提出合同解除后被上诉人不同意。根据合同提前10日缴纳下期租金的约定，即2019年9月20日被上诉人主张继续履行合同交纳后续的租金（2019年10月至2020年3月）依法有据。最后，上诉人单方解除合同是事实，最终自行搬离也是单方行为。被上诉人的意思表示明确，并将本案诉状随后也发给了上诉人，被上诉人也从未免除过上诉人的违约责任。综上，上诉人主张与被上诉人达成一致解除合同并不承担违约责任，无事实根据。3.上诉人主张违约金过高问题。首先，该上诉理由系以上诉人违约事实存在为前提。其次，涉案合同约定了双方违约均承担违约金10万元，故违约责任对等。再者，上诉人给被上诉人造成的实际损失，因上诉人单方解约且未将租赁物未交还被上诉人，被上诉人无奈在上诉人不缴纳租金后次月，即2019年10月立案主张权利，案涉租赁物实际于2020年5月份左右由被上诉人对外进行出租，在2020年6月份第一次开庭，故给被上诉人造成的房屋租金损失，按照原合同计算近8个月计15万元损失。最后，二审提交新证据证明，在租赁期内因被上诉人抵押案涉租赁物需承租方给抵押权人出具同意意见，故本案双方在2017年7月25日达成了补充协议，约定若因被上诉人原因造成上诉人搬离租赁物，则被上诉人除赔偿原合同10万元违约金外，还需赔偿上诉人装修费5万元、因搬迁产生的费用、经营损失20万元；并约定被上诉人放弃违约金过高的主张。故上诉人本案中抗辩违约金过高，不符合合同约定并有失公平。综上，上诉人给被上诉人造成的实际损失已大于10万元，合同约定的违约金尚不足以弥补被上诉人实际损失。4.上诉人的违约行为持续至一审判决生效后。根据双方合同第四条5款约定，上诉人在退房时注销工商登记地址及本房屋相关信息。二审提交新证据证明，直至一审判决后2020年10月22日，上诉人才变更注册地址。案涉合同中之所以有该约定系因为租赁物属于办公用途，上诉人不予变更将直接导致新承租方无法实现地址变更或新注册公司，该将降低房屋租金，故上诉人给被上诉人造成的直接、间接损失远远大于违约金，被上诉人仍有权利继续主张。最后，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，望二审法院维持原判。 张勇向一审法院提出诉讼请求：1.判令青岛铭思教育咨询有限公司支付违约金100000元；2.青岛铭思教育咨询有限公司承担诉讼费用。事实与理由:双方于2016年12月30日签订房屋租赁合同，张勇将位于青岛市市北区××路××号××户房屋出租给青岛铭思教育咨询有限公司使用。根据合同约定，标的房屋年租金220000元，每半年一付，青岛铭思教育咨询有限公司应于2019年9月20日支付下一期房租110000元。青岛铭思教育咨询有限公司未按时交纳租金，并在租期未满的情况下提前从房屋中搬走。 青岛铭思教育咨询有限公司在一审中辩称，一、张勇所述与事实不符，双方签订的《房屋租赁合同》已于2019年9月经过双方的协商提前终止，青岛铭思教育咨询有限公司已于2019年9月22日从所承租的房屋中搬出，并与张勇及物业办理交接。因此，张勇主张的“应于2019年9月20日前支付的租金”即2019年10月至2020年3月之间的房屋租金，并未实际产生，也不会实际产生；张勇主张的“实际发生的水电等费用”，青岛铭思教育咨询有限公司已经全部结清。故张勇的主张没有事实依据，不应支持。二、青岛铭思教育咨询有限公司不存在违约的行为。根据双方签订的《房屋租赁合同》第六条的约定：房屋租赁期内，如发生不可抗力等因素导致合同终止，双方互不承担违约责任，结清费用退还剩余租金和押金。双方协商提前终止合同的原因是，由于政府政策调整，张勇房屋所在的楼层以及消防设施不符合办学条件，经被投诉和政府的通知，青岛铭思教育咨询有限公司无法继续正常经营，合同目的已无法实现。上述情形属于合同约定以及《合同法》第一百一十七条规定的“不可抗力”，基于此情形而提前终止合同，青岛铭思教育咨询有限公司无需承担违约责任。三、青岛铭思教育咨询有限公司于2019年8月向张勇提出提前终止合同，张勇在得知原因后同意提前终止，并派其工作人员与青岛铭思教育咨询有限公司对接，处理终止合同以及办理交接等具体事项，随后青岛铭思教育咨询有限公司在张勇的要求下结清了物业费、水电费等费用，最终在张勇的配合下，于2019年9月22日搬出，并在物业办理了登记。在青岛铭思教育咨询有限公司搬出后，张勇又要求青岛铭思教育咨询有限公司支付2019年10月至2020年3月的房租，这种做法不符合常理，且于法无据。 一审法院认定事实如下：2016年12月30日双方当事人签订房屋租赁合同，约定张勇将位于青岛市市北区××路××号××楼××房屋整体出租给青岛铭思教育咨询有限公司使用，租赁期限自2017年3月至2020年2月29日止，年租金220000元，每半年支付；张勇收取青岛铭思教育咨询有限公司20000元作为房屋定金，交付房屋后定金20000元转为房屋押金，退房结清费用后退还青岛铭思教育咨询有限公司；租赁期内，青岛铭思教育咨询有限公司提前解约或未按时付款，需支付张勇100000元作为违约金，剩余租金及押金退还等。合同签订后，双方依约履行。张勇将房屋交付青岛铭思教育咨询有限公司使用，青岛铭思教育咨询有限公司依约支付押金20000元及租金，至诉讼时青岛铭思教育咨询有限公司支付租金至2019年8月。2019年8月28日青岛铭思教育咨询有限公司公司法定代表人程晓燕通过微信语音聊天向张勇提出，因身体不好等原因，不欲继续承租张勇房屋，希望张勇另行对外出租，张勇回复：程总，房子到明年3月份才到期。程晓燕再次通过语音聊天表示，因种种原因，承租房屋用于办学无法继续，希望张勇理解。张勇回复：程总，你让你的人直接跟杨主任对接，让他们具体商量吧。2019年9月20日、9月21日张勇通过微信聊天向程晓燕催要9月份之后的租金，遭拒，双方微信聊天协商未果。青岛铭思教育咨询有限公司于2019年9月22日搬离涉案房屋。青岛铭思教育咨询有限公司提交交纳物业、水电等费用的单据一宗，用以证明已交清承租期间的各项费用，张勇对单据真实性认可，但认为不能确定青岛铭思教育咨询有限公司已交清全部费用。 一审法院认为，双方当事人之间签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应依约履行。张勇与青岛铭思教育咨询有限公司法定代表人程晓燕的微信聊天记录内容显示，在程晓燕提出不再继续租赁房屋后，张勇表示合同尚未到期，在程晓燕坚持表示不再承租后，张勇表示可以与相关工作人员对接，从该聊天内容中无法作出青岛铭思教育咨询有限公司所述双方已协商一致同意解除合同的判断。且此后张勇也曾通过微信向青岛铭思教育咨询有限公司主张后续合同期的租金，这也表明张勇并未同意与青岛铭思教育咨询有限公司解除租赁合同。青岛铭思教育咨询有限公司在合同约定的租赁期限尚未届满时因自身原因提前解除合同，并实际搬离所承租的房屋，造成合同无法继续履行，已构成违约。双方合同约定的违约金数额为100000元，该数额尚不足剩余合同期的租金，故该违约金数额不存在过高需要调整的问题，现张勇要求青岛铭思教育咨询有限公司依照合同约定支付违约金，符合法律规定，一审法院予以支持。青岛铭思教育咨询有限公司提交了交纳水电、物业费用的凭据，张勇虽不确认青岛铭思教育咨询有限公司已交清承租期间的水电、物业等费用，但也未提交证据证明青岛铭思教育咨询有限公司存在欠费情况，故青岛铭思教育咨询有限公司此前曾向张勇支付的押金20000元，可从违约金中予以扣除。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条规定，判决：青岛铭思教育咨询有限公司于判决生效之日起十日内支付张勇违约金80000元。案件受理费2300元，减半收取1150元，张勇负担230元，青岛铭思教育咨询有限公司负担920元，于判决生效后十日内履行。 二审审理期间，被上诉人张勇提交如下证据材料：证据一、上诉人营业执照公示信息，证明上诉人在2020年10月22日才变更注册地址，给被上诉人造成的损失是连续的，且其并不具备办学资质，仅是公司性质。证据二、2017年7月25日房屋租赁合同补充协议书，证明如果被上诉人提前解约给上诉人补偿不低于35万，双方的合同权利义务是对等的。上诉人青岛铭思教育咨询有限公司质证称，对证据一的真实性没有异议，但对证明事项有异议。第一，上诉人虽注册为教育咨询公司，但在2018年之前的政策下，具备办学的条件和资质。2018年由于政策变化的不可抗力因素，涉案的房屋不具备办学条件。第二，上诉人搬走后，未及时办理工商转移登记，是由于被上诉人扣押上诉人2万元押金不予退还。且上诉人已于2019年9月22日搬离涉案房屋，不影响被上诉人继续出租，被上诉人没有出租成功完全是由于被上诉人的自身原因。对证据二的真实性没有异议，但该证据与本案争议无关，且该证据在一审时就已经存在并由被上诉人掌握，不能作为二审的新证据，已超过举证期限。双方对于上诉证据的真实性均无异议，本院对此予以确认。 二审所查其他事实同一审，本院依法予以确认。案经调解未果。 本院认为，本案焦点问题系一审法院认定上诉人违约并判决依约支付违约金是否正确。涉案房屋租赁合同系双方之间真实意思表示，不违反法律行政法规禁止性规定，一审法院对其合法性予以认定符合法律规定，本院对此予以确认。当事人应依约履行依法成立的合同。涉案合同约定的租赁期限为自2017年3月至2020年2月29日止。2019年8月28日上诉人之法定代表人程晓燕通过微信语音聊天向张勇提出，因身体不好等原因，不欲继续承租张勇房屋。双方之间通过微信进行了沟通。通过微信内容，不能证明被上诉人同意提前解除合同，且被上诉人一直表达的是不同意提前解除合同，并向上诉人主张剩余租赁费。上诉人未能提交证据证明双方对解除合同达成一致，一审据此认定上诉人违约于法有据，本院依法予以维持。双方合同并未约定被上诉人保证上诉人有教育资质，上诉人自2017年3月使用涉案房屋，亦未提交证据证明涉案房屋存在不适租的情形，政策是否变化及其是否符合培训机构要求系上诉人自身经营管理问题，不属于法律规定的不可抗力的情形。上诉人关于其不违约的上诉理由不成立，该上诉请求，本院依法不予支持。 根据涉案合同约定，上诉人构成违约应依约给付被上诉人违约金10万元。该10万元的数额未超过剩余租赁期限的租金，不属于违约金明显高于损失的情形。一审按照10万元支持违约金于法有据，本院对此予以确认。上诉人关于违约金过高的上诉理由亦不成立，该上诉请求，本院依法不予支持。 综上所述，上诉人青岛铭思教育咨询有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2300元，由上诉人青岛铭思教育咨询有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王颖颖 审 判 员 谷林平 审 判 员 于 梦 二〇二〇年十二月二十五日 法官助理 刘思涵 书 记 员 王珩霖