北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初57892号原告：王占先，男，1938年10月3日出生，汉族，现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：尹舵，北京格理律师事务所律师。被告：北京德耀联行房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区和敬路4号院5号楼1至2层5-9。法定代表人：薛永成。原告王占先（以下称原告）与被告北京德耀联行房地产经纪有限公司（以下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人尹舵，被告之法定代表人薛永成参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告于2018年8月13日签订的《北京市房屋出租代理合同》于2020年6月1日解除；2.判令被告向原告支付2020年2月17日至2020年5月31日期间（实际上是105天免租期）的房屋租金22750元；3.判令被告向原告支付逾期交纳租金的违约金13000元；4.判令被告向原告支付提前解约退租的违约金13000元；5.判令被告向原告支付未提前三十日通知解约的违约金6500元。事实与理由：2018年8月14日，原告与被告签订了《北京市房屋出租委托代理合同》（以下简称《出租代理合同》）。该合同约定，原告（出租方，合同甲方）将自己所有的位于北京市朝阳区东坝某处房屋（以下简称涉案房屋）出租给被告（承租方，合同乙方）。案涉合同约定的租期自2018年8月15日至2021年11月30日，租金标准为月租金6500元，租金总计234000元，半年支付一次，共计支付六次，2018年8月17日、2019年5月15日、2019年11月15日、2020年5月15日、2020年11月15日、2021年5月15日分别各支付39000元，甲方给予乙方105天的免租期优惠。该案涉合同第10.5.1条约定，乙方迟延支付当期全部租金达十五个工作日以上的，甲方有权单方解约。第10.6条约定，本合同到期解除日，乙方应将租赁房屋及设施交还甲方，并清空乙方物品，如乙方留存任何物品，均视为乙方抛弃，甲方有权进行处置。第11.4条规定，乙方有本合同第十条第五款约定的情形之一的，应按照月租金的200%向甲方支付违约金，并可要求乙方赔偿因此违约给甲方造成的损失。第11.6条约定，除本合同第十条约定的情形外，本合同签订后，乙方单方要求解除合同的，应提前三十日通知对方，并按照月租金的200%支付违约金。合同签订后，原告依约交付了案涉房屋。被告于2018年8月17日支付了第一期租金39000元；2019年5月29日支付了第二期房租39000元；2019年11月29日支付了第三期房租39000元。2020年5月15日应支付第四期房租时，被告却一直拖延不付，后经原告多次催要，至今仍然拒付。2020年5月，被告明确告知原告其要单方提前解约退租，并拒绝支付未付房租及赔偿违约金和其他损失。同时，被告也一直未将案涉租赁房屋按照合同约定交还原告，也不配被告拒绝将其在房屋内设置的优化间隔断等拆除，拒不将房屋恢复原状，也没有将房屋中承租人的物品腾空搬离，致使房屋中一片混乱。在多次催告被告继续履约或妥善交还房屋，解约赔偿未果后，原告无奈，为减少损失，只得于2020年5月31日收回房屋，并自行支出费用，用以将房屋优化间隔断等拆除，并清理被告遗留的物品及垃圾等，将房屋恢复原状并清理腾空，支出5000元。综上所述，被告长时间逾期拒付房租并明显属于违约行为，原告依照合同10.5.1条，可选择单方解约，解约日可以原告实际收回房屋之日确定。解约后因被告违约，其应依照合同向原告支付各项费用。首先，被告应支付未付租金，期限是：从已付租金对应的可以实际使用的租赁天数届满之日的次日起至原告实际收回房屋的前一日期间的租金。被告已付三期租金共117000元，即一年六个月的租金，因被告违约，原告有权撤销给予被告的105天的免租期优惠，即已付租金对应的租期为2018年8月17日至2020年2月16日。被告尚未支付自2020年2月17日至2020年5月31日（原告自行收回房屋）之日止的租金。其次，被告应依照合同11.4及11.6条的规定，向原告支付因其逾期支付租金和提前解约退租而应准为共计四个月的租金。再次，因被告单方解约退租，且未妥善清理房屋，原告收回房屋后还要重新清理及恢复原状，使得该房屋不能再次及时出租，给原告的房屋造成了空置期，使原告遭受了租金方面的直接经济损失，原告方有权依据相关司法解释及一般的市场交易惯例等，向被告主张相当于两个月租金的房屋空置期租金损失。为维护合法权益，故诉至法院。被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求。关于合同解除，我方是在2020年5月17日以微信的形式提前通知原告要求解除合同，我方认为合同在2020年5月30日解除，租金交到了月底。关年，免租期在第二年，即2019年，已经过了免租期，不应当再给租金。关于逾期交纳租金，我方每期租金都是按时交纳，没有违约事实。关于提前解约，我方提前解除合同是在疫情期间发生的，我方也提前通知了原告，可以依据合同10.2不承担责任。关于提前三十天通知解约，我方认为该项违约金与提前解约违约金是重复的，我方也依据合同10.2不承担责任。本院经审理认定事实如下：对当事人没有争议的事实，本院予以确认。涉案房屋在房屋所有权证上载明的坐落为朝阳区东坝中街14号院3号楼27层1单元2701号，该房屋由原告、赵某某共同共有。原告与赵某某系夫妻关系。2018年8月14日，原告作为委托方（甲方）委托王某某与被告作为租赁代理机构（乙方）就涉案房屋签订《出租代理合同》及附件，约定房源类型为精装房；租赁用途为居住，居住人数不超过6人。《出租代理合同》第2条“出租代理权限”约定，出租代理期限内，甲方授权乙方以下事宜：……代甲方签署与房屋租赁相关的任何协议、合同等文件……代甲方为房屋配置家具、家电及装修装饰；代甲方向承租人收取租金、押金、定金等相关费用……第3条“出租代理期限”约定，委托代理期限为2018年8月15日至2021年11月30日，免租期105天，甲方同意预留免租期不计算租金，用于乙方维修、维护、接洽承租工作……出租委托代理期限届满或本合同终止后，除有本协议其他条款约定情形，乙方应将房屋交回。第4条“租金”约定，房屋月租金标准6500元，付款方式为半年付，累计付款次数6次，租金总计234000元，付款日期分别为：2018年8月17日、2019年5月15日，2019年11月15日、2020年5月15日、2020年11月15日、2021年5月15日，每次付款金额均为39000元，第1次付款备注为：“2018.8.15-2019.5.30”。第8.1条约定，甲方同意并授权，由乙方为租赁房屋另行配置家具家电及装饰装修，具体配置方案及家具家电的品牌等信息见《房屋配置及增值服务清单》（附件三）。第10.2条约定，因任何不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除，甲乙双方均不承担由此导致的任何违约责任。“不可抗力”是指甲乙双方不能合理控制、不可预见或即使预见亦无法避免并无法克服的事件，该事件妨碍、影响或延误任何一方根据本合同履行其全部或部分义务。该事件包括但不限于政府行为、自然灾害、战争、国家有关部门政策变化或任何其他类似事件。第10.5条约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：迟延支付当期全部房屋租金达十五个工作日以上的……第10.6条约定，甲方应在本办理合同解除及物业交割等相关手续，乙将向租赁房屋及设施交还甲方，并清空乙方物品，如乙方留存任何物品，均视为乙方抛弃，甲方有权进行处置。第11.4条约定，乙方有本合同第十条第五款约定的情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，且甲方可要求乙方赔偿因乙方违约行为导致的相成损失。第11.6条约定，除本合同第十条约定的情形外，本合同签订后，乙方单方要求提前解除合同的，应提前三十日书面通知对方，并按月租金的200%支付违约金。在《出租代理合同》打印字体的条款最后，注明“以下无正文”，在该文字下方手写“14.3经业主同意房间内允许打一个优化间”。原告认可可以打优化间。2018年8月15日，原告将涉案房屋交付被告使用。被告将涉案房屋对外出租。被告分别于2018年8月17日、2019年5月29日、2019年11月29日向原告支付租金，金额均为39000元。2020年5月17日，被告通过微信通知原告要求解除合同，原告未作出同意解除的意思表示。经询，原、被告均确认《出租代理合同》于2020年5月30日解除。原告称涉案房屋是两室一厅，被告转租给三户，原告现在仅租出去一户，租期一年，其他房间空置。被告称其仅出租给两个租户，其中一个租户已搬走，另一个租户已与原告签订租赁合同。原告称被告没有履行返还涉案房屋的义务，被告至今没有和原告办理房屋交接，包括房屋钥匙、燃气卡、电卡、门禁卡，未结清水费。被告称已将上述物品交给与原告续租的租户，同意按实际支出支付欠付水费。对双方当事人有争议的事实和证据，本院认定如下：关于合同解除及违约责任。原告称涉案合同是约定解除，按照合同第11.6条的约定，双方解除合同，为避免损失扩大，原告与涉案房屋内的原租户于2020年5月31日签订了租赁合同。被告称其通知原告要求解除合同，合同于已交租金对应租期到期时予以解除。原告称被告违约，违约行为表现为：被告未在2020年5月15日支付第四期租金，被告单方要求提前解除合同，被告未提前三十日书面通知解除合同，应按照合同约定分别承担违约责任。被告称其均按期交纳租金，因疫情解除涉案合同，应按照合同第10.2条约定，不承担违约责任。经释明，被告未就其适用不可抗力免责的主张提交证据。关于免租期。原告称双方约定免租期为105天，被告没有租满三年，应当退还免租期的利益，被告已交租金对应的租期应为2018年8月15日至2020年2月16日，故应向原告支付自2020年2月17日至原告自行收回涉案房屋之日，即2020年5月31日期间的租金。被告称双方约定免租期是在2019年，已实际使用，不应支付免租期的租金。本院认为，依法成立的合同，具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《出租代理合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效的合同。被告提前解除合同，构成违约，应当承担违约责任。被告以涉新冠肺炎疫情作为抗辩，主张适用不可抗力免除违约责任，但未就疫情导致合同不能履行的事实举证证明，故本院对被告的该项抗辩意见不予采信。原、被告双方均确认涉案合同于2020年5月30日解除，本院不持异议。关于支付租金一节。根据合同约定及租金交纳情况，本院确认被告的租金交至2020年5月30日。原告以被告提前解除合同、不应给予免租期为由，主张免租期内的租金，没有合同依据，本院不予支持。关于支付违约金一节。合同约定，被告单方要求提前解除合同的，应提前三十日书面通知原告，并按月租金的200%支付违约金。原告据此主张违约金，具有事实和合同依据，本院予以支持；原告同时主张被告未提前通知解约的违约金，与前述违约金请求重复，本院不予支持；鉴于涉案合同已经解除，且被告已足额支付租金，原告主张欠付租金的违约金，没有事实依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认原告王占先与被告北京德耀联行房地产经纪有限公司于二〇一八年八月十四日签订的《北京市房屋出租委托代理合同》于二〇二〇年五月三十日解除；二、被告北京德耀联行房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告王占先违约金一万三千元；三、驳回原告王占先的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2405元，由原告王占先负担1800元（已交纳），被告北京德耀联行房地产经纪有限公司负担605元（原告王占先已预交，被告北京德耀联行房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告王占先）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 马 婧二〇二〇年十二月十一日书记员 栾晨焕