南京市建邺区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0105民初4495号 原告明莉萍，女，汉族，1963年8月20日生，住南京市。 委托诉讼代理人：马新远，江苏丰亚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李银霜，江苏丰亚律师事务所实习律师。 被告南京升龙房地产开发有限公司，住所地南京市建邺区庐山路**。 法定代表人林亿，该公司执行董事。 委托诉讼代理人徐云付，江苏法德东恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人尹心雨，江苏法德东恒律师事务所实习律师。 原告明莉萍诉被告南京升龙房地产开发有限公司（以下简称升龙公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告明莉萍的委托诉讼代理人马新远，被告升龙公司的委托诉讼代理人徐云付到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告明莉萍提出如下诉讼请求：1、被告向原告支付房屋迟延交付的违约金2827元；2、被告向原告支付迟延办理初始登记的违约金58313.574元；3、本案诉讼费由被告承担。 事实和理由：2017年7月4日，原告与被告签订《南京市商品房预售合同》及补充协议，约定被告将位于建邺区江山大街以南，江东路与恒河路间汇金中心C块地B幢3919室出售给原告；房屋总价款为1178052元。原告于2017年6月23日支付定金30000元，于2017年7月4日支付全部房款1178052元，至此房屋价款已经支付完毕。2018年7月16日被告向原告发放交房通知书并实际交付房屋。因被告修改图纸等原因导致其延期办理初始登记，使得原告所购房屋迟迟无法办证，被告直至2019年12月24日才完成办理初始登记的义务，2019年12月底才短信通知原告已经具备办理房产证的条件。被告迟延交付房屋、迟延办理初始登记的行为已经违反了合同的约定,依法应当承担违约责任。 被告升龙公司辩称，被告一直积极办理业主的初始登记资料报送主管部门备案，由于在与政府部门协调过程中有部分出入，因此在时间上有所耽误，但被告一直在积极办理，并希望尽快为业主办理完毕，被告已经于2019年12月5日报送相关资料进入房产局；根据补充协议第三条第六款出卖人及买受人双方同意对于房屋延迟交付、房屋初始登记延迟、房屋权属转移登记延迟的违约责任在任何情况下均不得同时出现买受人只能选择其中一项，不累加。根据补充协议约定原告只能选择要求被告承担逾期交付或逾期办证的违约责任，不得同时起诉要求被告承担逾期交付及逾期办证的违约责任；退一步讲，原告起诉的违约金也过高，被告请求在合理公正的基础上予以调整，近年来房地产行业出现普遍下滑，销售量不佳等重大经济冲击，对开发商也造成了重大经济影响，且违约金的性质应为补偿损失为主要目的，而原告在收房后并未出现实质性的经济损失，被告有所耽误的现象也未给原告造成影响，因此被告请求从公正公平合理的角度并参照《南京市商品房预售合同》（2017）013936号第十五条第六款的违约金计算方式予以调整。 根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：2017年7月4日，明莉萍与升龙公司签订《南京市商品房预售合同》及补充协议，约定：明莉萍向升龙公司购买汇金中心C地块B幢3913室房屋，房屋总价款为1178052元，升龙公司应于2018年6月30日前将案涉房屋交付给明莉萍。其中《补充协议》第三条就房屋交付约定：出卖人迟延交付商品房在180天以内（含180天）的，自合同约定交付日期起至实际交付日期为止，出卖人按照已收价款的万分之1.5/天计算，向买受人支付迟延期间的违约金；第四条就产权初始登记约定：出卖人应当在交付房屋使用后365日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送登记主管部门备案。出卖人在约定时限内未报送上述申报材料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，对于超出365日以外的天数，出卖人应按日向买受人支付总房款万分之三的违约金，除此之外出卖人对此概不承担任何责任；《补充协议》第三条关于房屋交付还约定：“出卖人及买受方双方同意：对于房屋延迟交付，房屋初始登记延迟、房屋权属转移登记延迟的违约责任在任何情况下均不得同时适用，买受人只能选择其中一项不累加。” 另查明，升龙公司于2018年7月16日向原告发出了交付房屋的通知；于2019年12月24日办理了案涉房屋的初始登记手续；并于2019年12月底向原告发出通知，告知原告可自2019年12月30日起领取办理产权登记的资料。明莉萍于2020年1月19日领取了案涉房屋的不动产权属证书。 以上事实，有《商品房预售合同》及补充协议、交付通知书、庭审笔录等予以证实。 本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据原告与升龙公司签订的《商品房预售合同》及补充协议第三条关于房屋交付的约定，升龙公司理应在2018年6月30日将涉案房屋交付给原告，但直到2018年7月16日才完成交付，共逾期15天，已构成违约；第四条关于初始登记的约定，升龙公司理应在交付案涉房屋后365天内（即2019年7月25日）前办理初始登记手续，但直至2019年12月24日才办理完成，已构成违约。故《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。补充协议第三条关于房屋延期交付违约责任和房屋初始登记延迟违约责任不得同时适用的约定，系免除升龙公司责任、排除原告主要权利，当属无效。升龙公司主张原告不能同时主张房屋延期交付违约金和逾期办理初始登记违约金，本院不予支持。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，原告未提交升龙公司延迟办理初始登记手续而遭受实际损失的证据，故综合考虑原告实际损失、合同中对于办理初始登记时限和转移登记时限的约定、双方合同的履行情况以及双方延迟办理登记手续的时间等因素，本院酌情对延期办理初始登记、延期办理转移登记的违约金标准予以降低，均调整为每日按总房款的万分之一计算。因案涉房屋的房款为1178052元，故升龙公司应向原告支付逾期交付房屋违约金2650元（1178052×1.5/10000×15）；因被告当庭提交不动产权籍调查收件单证明其已于2019年12月5日完成向相关部门报送初始产权登记资料，原告当庭予以认可，将主张逾期办理初始登记违约金期间改为自2019年7月16日至2019年12月5日止，共计违约141天。故升龙公司应向原告支付逾期办理初始登记的违约金16611元（1178052元×1/10000×141）。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下： 一、被告南京升龙发地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告明莉萍支付逾期交付房屋违约金2650元； 二、被告南京升龙发地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告明莉萍支付逾期办理初始登记违约金16611元； 三、驳回原告明莉萍的其他诉讼请求。 如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费1329元，由被告南京升龙房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员 宋 玲 二〇二〇年十二月二十二日 书记员 张馨予