四川省峨眉山市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1181民初2773号 原告：郝苑琴，女，1968年12月13日出生，汉族，住新疆乌鲁木齐市新市区。 委托诉讼代理人：宋波，四川公生明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曹美林，四川公生明律师事务所律师。 被告：四川申阳置业有限公司，住所地：峨眉山市绥山镇名山东路，统一社会信用代码915111815607294734。 法定代表人：杨红武。 委托诉讼代理人：李晓玲，四川高贸律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗旭刚，男，系公司员工。 原告郝苑琴与被告四川申阳置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月19日与原告方红、王军、惠小波、刘毅、晏桢、雷霖、卢开明、沈德华、王立、施建川、王梅、帅新勤、唐俊杰、杨善中、赵发英、陈星宇、邹莉、孙静、张麒作为集团诉讼并案立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。后，鉴于合同的相对性，也为了便于案件的处理，本院于2020年12月1日按照合同当事人对案件进行了分案处理，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郝苑琴及其委托诉讼代理人曹美林、宋波、被告四川申阳置业有限公司委托诉讼代理人李晓玲、罗旭刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郝苑琴向本院提出诉讼请求：1、判令被告自2019年12月31日，以919547元为基数，按每日万分之四计算向原告支付逾期交房违约金，至整改完毕，实际交房之日止。现暂计算至2020年3月30日为33103.69元；2、判令被告以乐山市城市规划管理技术规定(2015)和《商品房买卖合同》为标准，对九宾（一期）项目Dl、D2区的车位、绿化、配套设施等进行整改；3、判令被告赔偿原告实际损失暂计470558.9元；4、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原、被告于2018年签订商品房买卖合同，约定由原告购买被告修建的九宾（一期）项目D2区房屋，房屋面积92.57平方米，购房总价款919547元。合同签订后，原告积极履行合同义务，被告支付了全部购房款。然被告存在严重的违约行为，2019年12月30日合同约定的交房时间已满，被告未通知原告收房，直至2020年3月27日，被告方才通知原告收房。原告前往房屋所在地收房时才发现，整个九宾项目已与双方购房合同的约定、被告出卖房屋时的承诺、宣传大相径庭，不仅没有被告承诺的高尔夫球场、业主子女可直接入学的合作学校、商超、酒店等配套设施、连购房时被告公示的总平图上显示的地下车位、人车分流、绿化率30%等均未实现，原告实地收房验收时还发现房屋存在质量问题。更严重的是，开发商竟然未提供竣工验收表、建筑工程质量认定书、工程竣工验收合格证（现场提供的竣工备案书显示仅90182.5平米的建筑面积验收通过，但整个九宾项目建筑面积为238725.96平米），原告认为被告未按照合同和法律向原告提供约定品质的住宅，且经原告实地考察也无法确认自己所购置的房屋是否合格。故原告未对案涉房屋进行验收。时至今日，被告仍未提供约定品质的房产，原告认为被告已严重违反合同约定。根据合同法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，被告在履约过程中实际交付的房屋并非宣传册中允诺的具有相应高端配套设施的房屋，该行为已构成严重违约，应承担相应的违约责任。因双方合同中对被告此种违约行为应承担的违约责任并无明确约定的情况下，鉴于原告之损失较难具体量化，故原告已于2020年9月21日向法庭提交了对房屋价值进行评估的申请，通过申请鉴定的方式量化损失。为维护自身合法权益，原告特依据双方《商品房买卖合同》、《合同法》、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》、《民事诉讼法》等相关法律法规之规定，诉至法院，望能判如所请。 被告四川申阳置业有限公司辩称：1、原告主张要求从2019年12月31日起，以房屋购房款为基数，按每日万分之四计算至交房之日止向原告支付逾期交房违约金于法无据。根据原、被告所签订的主合同第十五条之约定，被告在2020年3月27日前已具备合同第十五条约定的交付条件且已通知业主前往办理交房手续，原告收到交房通知书后拒绝办理交房手续的责任应当由原告自行承担。同时依据原、被告补充协议第八条第6款之约定，原告在被告具备交付条件且已书面通知其办理交房手续而拒不接收房屋，原告应从通知交房第31日起承担逾期收房的违约责任。即从2020年4月28日起，原告拒收房屋应当负有每逾期一天承担万分之四违约金的违约责任。截止2020年12月2日，原告应承担的逾期收房违约责任天数为218天，我们认为原、被告互有违约行为，违约责任互抵后，被告不负有支付逾期交房违约金的义务。虽原、被告《补充协议》第十八条第6款约定："合同所定违约金，均是考虑了商誉、社会影响、时间成本、机会成本、处理违约事件所耗费资源（人力、财力）等综合抽象要素所造成的损失。同时本合同所约定的违约金具有惩罚性违约金性质。在充分理解和认可上述原则的基础上，故双方是否均不再以'违约金过分高于损失'等为由作为抗辩要求调低违约金，收取违约金的一方亦无需举证具体损失。"但被告认为根据《合同法》第114条之规定，违约金就其基本性质而言，立法本意在于其具有补偿性而不是惩罚性，尤其是在批量处理案件时，应当着重考虑其补偿性机能。被告已提交证据证明实际损失远远低于违约金之约定且原告本身也存在逾期收房的情况下，酌情调整违约金也有利于化解双方矛盾；2、根据双方合同约定地下车库未达到使用条件不属于原告有权拒收房屋的理由，也不属于应按主合同第十九条之约定主张逾期交房违约责任的情形，同时地下车库虽暂未达到使用条件但该项目规划的地面有几百个停车位能够满足目前业主的需要，地下车库暂未达到使用条件并未影响原告所购房屋的使用功能，原告依据地下车库未达到使用条件拒收房屋且主张按日万分之四计算违约金不符合合同的约定且于法无据；3、原告以被告广告宣传与实际交付不一致为由主张损害赔偿于法无据。《最高院商品房买卖合同司法解释》第三条的规定及原、被告所签订的商品房买卖合同主协议第三十二条之约定，我们认为商品房销售广告及宣传资料原则上应为要约邀请，仅涉及商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，方能视为要约。原告在本案中所述的被告所称的"业主享受高尔夫练习场、业主免试入读四川博睿特外国语学校、配备九宾轻轨站"均不在被告本次所开发的商品房的开发规范范围及被告规划应当配备的相关设施。原告依据前述所谓的虚假宣传不构成《最高院关于审理商品房司法解释》第三条所规定及双方主合同约定的范畴。原告据此向被告主张违约责任无事实基础也无法律规定。虽然被告所开发项目周边确有高尔夫形态草坪景，且被告在2016年至2017年期间广告曾提及免试入读四川博睿特外国语学校等内容，但被告认为一方面高尔夫形态草坪当初已实景呈现且被告与四川博睿特外国语学校签订有2016年至2017年期间的战略合作协议，原告在战略合作协议期间所做的宣传不存在虚假宣传。另一方面肆意的扩大或缩小合同的内容均不利于保护交易的安全及各方的合法权益。同时原、被告之间的补充协议中第4-8条明确约定双方的权利义务以主协议及补充协议之约定为准。被告通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传单等方式发布资料中载明的图片、数据、规划指标、小区景观、区域发展现状及未来规划、文字介绍等，均含有形象艺术宣传或可能调整等未确定成分，凡未列入合同、附加及本补充协议的，不作为邀约和承诺，对出卖人没有约束力，买受人不得援引其中任何内容或信息以解释任何事项，或据以提出任何主张、要求；4、被告工作人员在销售过程中所作出的意思表示不对被告具有约束力。鉴于在市场销售过程中，因销售人员的能力参差不齐，为此，被告特意在补充协议第1条第5款明确约定"双方同意：出卖人雇佣的任何人员(包括销售人员)所出具或签署的与本合同有关的任何文件，均应在出卖人通过单独加盖鲜章予以书面确认的情况下方对出卖人具有约束力。双方在交易过程中口头表达的意向和介绍信息，与合同和补充协议不一致的或超出合同和补充协议约定的，不构成合同内容。买受人确认：对于本合同的订立以及对于该房屋价格有重大影响的因素，买受人已充分知悉，并已全部列入合同中。买受人对所购房屋及其所处环境有特殊要求的，应由买受人在购房前主动告知出卖人。本合同及补充协议的签署，视为出卖人已满足买受人的各项要求"。被告认为涉及上百万元民商事活动，在双方合同有明确约定的情况下，各方的权利义务均应在不违反法律、行政法规的基础上以合同约定为准，任何一方均不能以个别人员的口头宣传或承诺为准。原告以被告部分销售人员的口头宣传与实际不一致要求被告承担损害赔偿于法无据；5、补充协议不属于格式合同，该协议之内容对原、被告均有约束力。原、被告签订的补充协议虽系被告制定，但被告系一般房地产开发有限公司，与原告交易过程中不具有强制性和垄断地位，合同的约定均系各方确认后签订，原、被告均应对自身签订的协议承担法律后果，同时，即便该补充协议因被告制定多次使用而可能被认定为是格式条款，但并非格式条款就当然无效，格式条款无效必须满足《合同法》第五十二条和五十三条或存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形。原、被告所签订的《补充协议》因不存在《合同法》第五十二条和五十三条或免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，该协议第一条第4款、第5款约定合法有效。综上，意思自治的契约自由原则是保障交易安全、保障社会经济秩序有序发展的重要保证。原、被告之间经协商达成的合同、协议对各方当事人均有约束力。各方均负有依据诚实信用原则履行合同的义务。房地产市场价格波动是正常的市场经济规律，原告名为主张因宣传与实际不符导致其所购房屋价格高于目前市场价格，实际系基于市场波动要求被告承担房屋价值波动损失于法无据，关于逾期交房因原告存在违约情形且约定违约金过高，依法应予调减，请求人民法院在查清案件事实的基础上，依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的原告提交的视频录像和被告提交的《房地产估价报告》，本院认定如下：1、原告提交的录像资料，系原告单方私下录取，不能必然得出被告交房时不具备相关的证明文件，而被告提供的书证表明，被告最迟在2020年3月27日已取得了政府相关部门的证明文件，因此对原告提供的录像资料不予采信；2、涉案房屋在峨眉山市符溪镇，评估事务所以位于峨眉山市区域内小高层洋房且验收合格、符合商品房交付使用条件并有装修、含家具家电、拎包入住状况下的市场平均租金为评估报告估价对象，条件明显优于只是清水房的涉案房屋，被告以评估报告的租金作为原告损失参考并无不当，因此对被告提交的《房地产估价报告》予以采信。此外。原告庭审中提出对案涉房屋价值进行评估的申请，合议庭认为：一是房屋价格是根据市场由合同双方当事人协商所确定，二是双方当事人对违约责任已有明确的约定，故对其申请口头裁定不予准许。据此，本院认定事实如下： 被告系"九宾（一期）"楼盘地产开发商，原告系购买被告商品期房的买受人。为宣传楼盘、吸引购房人，被告通过广告牌、微信公众号、宣传传单等方式，对自己所开发的"九宾"楼盘进行了小区"全维配套体系"宣传，即包括业主享受高尔夫练习场、业主子女免试入读四川博睿特外国语学校、配备九宾轻轨站以及小区实行人车分流等内容。 2018年5月2日，原告与被告签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，购买了被告开发的九宾（一期）项目D2区房屋，并通过按揭方式全额支付了购房款919547元。该合同第十二条"规划、设计变更"项下载明"（一）出卖人按照批准的规划、设计建设商品房。该商品房销售后，出卖人不擅自变更规划、设计。（二）经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现本合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，出卖人在变更确立之日起10日内书面通知买受人。（三）买受人有限在通知达到之日起十五日内作出是否解除合同的书面答复。买受人在通知达到之日起15日内未作书面答复的，视为接受规划、设计变更以及引起房价变更。"；第十三条载明"出卖人在本合同第十二条第（二）款约定期限内书面通知买受人的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分）......"；第十五条"商品房交付条件"项下载明"该商品房交付给买受人时已取得【建设工程竣工验收合格证明】和该商品房《房屋面积实测报告书》......该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》"；第十六条"该商品房基础设施设备和相关公共设施的交付使用条件"项下载明"......规划的车位、车库:2018年12月30日达到使用条件(交房区域内)......"；第十七条"该商品房基础设施设备和相关公共设施"项下载明"......如因出卖人原因导致上述基础设施设备和相关公共设备不能在约定期限内达到交付条件，由出卖人在90日内整改完毕并交付使用......"；第十八条"交付时间和手续"项下载明"出卖人在2019年12月30日前向买受人交付该商品房......"；第十九条"逾期交房责任"项下载明"（一）除不可抗力外，出卖人未按照本合同第十八条第（一）款约定的时间向买受人交付该商品房的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.（1）逾期在90日（含90）日之内，自第十八条约定的交付期限届满至次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款万分之四违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自第十八条约定的交付期限届满之次日其至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之四的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。......因政府有关部门限制夜间施工、停水、停电、修路、创卫等非出卖人因素以及不可抗力的原因，导致工期顺延，出卖人不承担违约责任"；第三十一条"要约邀请与要约"项下载明"出卖人发布的商品房销售广告和宣传资料，为要约邀请；出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明、允诺具体确定，并对合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，买卖双方视为要约"；第三十二条"房屋不利因素告知"项下证明"出卖人通过【现场公示】向买受人告知该商品房周边污水处理厂、垃圾处理站、220KV以上的大型变电站、化学工厂、铁路等可能引起气味、污染、辐射性、噪音等不利因素"。 同年5月2日，原、被告签订《商品房买卖合同补充协议》，该协议第一条"承诺与保证"项下第1条载明"在签署本合同及补充协议前，买受人已认真阅读了本合同及附件、本补充协议，且对于可能限制影响买受人权利的条款，出卖人已采取合理的方式提请买受人注意并作充分说明，经与出卖人进行充分协商，买受人明确理解本合同各条款的含义。知悉双方的权利和义务，并在协商一致、自愿平等的基础上订立合同";第4条明确约定"......出卖人发布的广告、宣传资料、楼盘模型、户型模型等各种宣传载体中的所有图片、资料数据、规划指标、尺寸标注、分区布局、小区景观、文字介绍、区域发展现状和未来发展规划的介绍等，均包含有形象艺术宣传或可能调整等未确定成分，凡未列入合同、附件、本补充协议之中的，不作为要约和承诺，对出卖人没有约束力，买受人不得援引其中任何内容或信息以解释任何事项，或据以提出任何主张或要求......"；第六条"对规划、设计变更及面积差异的补充约定"项下第1条载明"......买受人同意出卖人在不突破项目规划容积率、绿地率等规划指标条件下进行建设方案调整，买受人不解除合同，出卖人不承担违约责任"；第2条载明"买受人购买的房屋所在小区建设规划范围内的配套设施以政府部门最终确定为准......"；第七条"对基础设施设备和相关公共设施的交付使用条件的补充约定"项下载明"对基础设施设备和相关公共设施的交付使用条件的补充约定：合同约定的房屋基础设施设备和相关公共设施的交付使用条件是指买受人能正常使用房屋直接相关的基础设施设备和公共服务及其他配套设施，因项目分期或分批次开发，出卖人可能在交付时暂未将项目全部基础设施设备、公共服务或其他配套设施达到使用条件，可能分期呈现，出卖人不因此承担违约责任"；第八条"交接手续的补充约定"项下第4条载明"在出卖人具备了主合同第十八条约定的条件下，买受人就应在出卖人书面通知规定的交接时间办理房屋交付手续并履行领受房屋的义务。买受人未能按照出卖人发出的交房通知书中规定的交付时间、地点及要求与出卖人办理该商品房交接手续的，视为买受人逾期收房"。 因违背国家相关政策，被告在商品房预售时已经呈现和完成的高尔夫绿化景观被政府部门拆除；被告同四川博睿特外国语学校于2016年3月23日签订《战略合作协议书》，合作期限从2016年3月23日至2017年3月22日，该协议第五条第2款约定客户凭购房合同即可享受在四川博睿特外国语学校就读权利，被告据此在协议约定期间内对外进行了宣传；乐山交通委员会于2017年5月对乐山至峨眉的空轨项目进行了公示，被告根据四川新闻网、腾讯网等新闻媒体报道，对楼盘交通便利进行了宣传，但该空轨项目政府至今仍未开工建设，至此，宣传资料中提及的"高尔夫练习场"、"业主子女免试入读四川博睿特外国语学校"、"配备九宾轻轨站"等"全维配套体系"未能实现。被告未按规划批准方案将原在D区的地下停车库平移到C区，政府相关职能部门在对被告进行行政处罚后，颁发了《建筑工程施工许可证》，目前该地下车库尚在建设中，未取得预售许可也未对外进行销售。2020年3月17日被告取得九宾（一期）项目D2区的《四川省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告》；2020年3月17日被告取得九宾（一期）项目D1、D2区的一批次的《峨眉山市建设工程规划核实合格证》，2020年3月27日被告取得九宾（一期）项目D1、D2区的二批次的《峨眉山市建设工程规划核实合格证》；2019年4月30日被告取得九宾（一期）项目D1区的《乐山市房产面积实测报告》，2019年8月16日被告取得九宾（一期）项目D2区的《乐山市房产面积实测报告》；2020年3月27日被告出具了《使用说明书》和《住宅质量保证书》。 本院认为，根据双方的诉、辩主张，本案的争议焦点在于：一是被告以约定违约金过高请求调整的理由能否成立；二是被告宣传广告的内容是否构成合同的组成部分，原告是否可以依据广告的内容向被告主张合同价与实际价差的损失。 首先，原告依照双方签订的《商品房买卖合同》第十三条关于"逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之四的违约金并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金"的规定，主张被告支付逾期交房违约金的主张依法成立。但是，《合同法》第一百一十四条第二款的规定，如果当事人约定的违约金低于违约造成的损失的，当事人可以请求适当增加，违约金过高可依请求适当减少。该规定在赋予当事人以约定违约金自由的同时，又规定了当事人可以就过高违约金主张调整，以使违约金与实际损失大体相当，这充分体现了我国违约金补偿性性质而非惩罚性性质。被告据此规定要求减少违约金的请求于法有据，依法应予支持。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告交房条件为具备《建设工程竣工验收合格证明》、《房屋面积实测报告书》《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》和《住宅工程质量分户验收结果表》，交房时间为2019年12月30日。被告所售房屋在2019年4月30日和8月16日完成房屋面积实测报告，其后政府相关部门分批次向被告颁发备案证书，分别在2020年3月17日、27日取得竣工验收合格证明文件，被告亦在2020年3月27日出具了《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，故被告在2020年3月27日前已具备合同第十五条约定的交付条件且已通知业主前往办理交房手续，被告实际逾期交房天数为88天。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条"当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额"以及第十七条第三款"逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定"之规定，当事人约定违约金高于法律规定上限（实际损失的30%以上）后，人民法院依照当事人申请依法应予以调减。本案中原告因被告逾期交房实际损失依照前述司法解释的规定应当按照有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。对超过实际损失（即有资格的房地产评估机构确定的租金）30%以上部分依法不应当得到支持。对于被告主张依据补充协议第八条第6款之约定原告在被告具备交付条件且拒不接收房屋应从通知交房第31日起承担逾期收房的违约责任之规定，即从2020年4月28日起，原告拒收房屋应当负有每逾期一天则承担日万分之四违约金的违约责任。截止2020年12月2日，原告应承担的逾期收房违约责任天数为218天，基于违约金约定过高，我们认为原、被告互有违约行为，违约责任互抵后，被告不负有支付逾期交房违约金的义务，但因被告并未就原告逾期收房明确提出反诉，本院不予处理。 其次，原告以广告宣传内容应当成为合同的组成部分，从而主张被告所交付房屋不符合合同约定，进而要求被告承担违约损害赔偿的理由不能成立。理由：第一，原、被告间所签订的《商品房买卖合同(预售)》和《商品房买卖合同补充协议》中原、被告签章或签名真实齐全，形式完整，内容具体，文字表述明确，形式和内容均不违反法律的规定。该《商品房买卖合同(预售)》及其《商品房买卖合同补充协议》并没有约定高尔夫练习场、业主子女免试入读四川博睿特外国语学校、配备九宾轻轨站以及小区实行人车分流等内容的约定；原、被告双方所签订的《商品房买卖合同(预售)》及其《商品房买卖合同补充协议》、附图、附件均未对地下停车库进行约定，地下停车库内容也不是合同的组成部分，因此，被告宣传资料提及的"高尔夫球场、乌镇、空轨"、地下停车库等所谓"全维配套体系"并不构成被告的合同义务。第二，原告诉称，原、被告间所签订的《商品房买卖合同(预售)》和《商品房买卖合同补充协议》属于格式合同，从而否定其关于"广告等宣传内容不作为要约和承诺"的约定应属无效的理由不能成立。《合同法》第三十九条第二款规定"格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款"，如果所列条款均是格式条款即为格式合同，同样受《合同法》关于格式条款的约束。合同示范文本是由政府主管部门按照合同法等法律、法规的规定，根据市场交易的需要，结合交易特点和惯例制定的指导性、规范性合同文本，具有内容合法、形式规范、用语严谨、条款完备、权利、义务、责任分配公平合理等特点，对于提高当事人的协商效率，避免违法、重大遗漏或误解产生等具有重要作用。格式条款或格式合同是由具有垄断和优势地位的经营者单方制定，该条款订入合同后，对方对于该合同条款不得更改，要么接受合同条款签订合同，要么放弃签约的权利自动走开；而合同示范文本由政府主管部门制定，该示范文本是双方订约时的参考，可以协商修改，条款的内容不能与对方协商是格式条款或合同与示范文本的根本区别。在签订合同时原、被告同属平等的民事主体，是否购买被告所售房屋决定权在于原告，被告作为房产开发商并不具备垄断地位和优势地位，原、被告间所签订《商品房买卖合同(预售)》应当属于合同示范文本而非格式合同。对于《商品房买卖合同补充协议》即使如同原告所称系格式合同，但格式合同也是法律所允许的一种书面合同。格式合同的内容虽由一方当事人事先拟就，但在双方当事人签字后，就成为双方当事人一致的意思表示，合同即告成立。原、被告签订的《商品房买卖合同补充协议》第一条明确载明，"在签署本合同及补充协议前，买受人已认真阅读了本合同及附件、本补充协议，且对于可能限制影响买受人权利的条款，出卖人已采取合理的方式提请买受人注意并作充分说明，经与出卖人进行充分协商，买受人明确理解本合同各条款的含义。知悉双方的权利和义务，并在协商一致、自愿平等的基础上订立合同"，证明被告已尽了合理的告知义务。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四十一条的规定，本案原、被告之间所签订的《商品房买卖合同(预售)》及其《商品房买卖合同补充协议》的内容合法且明确，对合同所确定内容按通常解释即可，不存在两种以上的解释；原告作为商品房投资人，在签订合同时对商品房这类大宗商品进行投资时理应尽到合理审慎义务，自行预判可能出现的投资风险，该合同中不存在格式合同条款无效的情形，故应认定《商品房买卖合同(预售)》及《商品房买卖合同补充协议》合法有效。第三，原告主张按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，"高尔夫球场、乌镇、空轨"等所谓"全维配套体系"应作为合同内容的主张亦不成立。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定"商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任"，依该条规定可以看出商品房的销售广告和宣传资料一般情况下应视为要约邀请，只是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，才视为要约。在涉案双方已经对售房时的宣传文件、资料等是否作为商品房买卖合同的内容进行了明确约定的情况下应当遵循意思自治原则，适用双方约定，在双方未明确约定时，才可适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定调整双方权利义务关系。原、被告所签订的《商品房买卖合同补充协议》已明确排除将广告、宣传文件、资料等作为商品房买卖合同的内容情况下，原告仍提出要求法院按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定认定广告、宣传文件、资料等为合同的组成部分的主张，于法无据。 最后，关于被告地下车库改变规划是否构成被告违约责任问题。一、《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定"建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定"、第七十四条第三款规定"占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有"，《人民防空法》第五条规定"人民防空空城平时由投资者使用管理，收益归投资者"所有，可见，诉争的地下停车库如属于防空工程所有权归国家所有，如不属于防空工程，根据物权法的规定，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的归属由当事人通过出售、附赠或者出租方式等方式约定，占用业主共有的道路或者其他场所用于停放的车位属于业主共有。原告与被告签订的《商品房买卖合同(预售)》及其《商品房买卖合同补充协议》合法有效，原、被告双方所签订的《商品房买卖合同(预售)》及其《商品房买卖合同补充协议》、附图、附件均未对地下停车库进行约定，地下停车库内容并不构成合同内容，该车库只是小区建设规划范围内的配套设施，而原、被告双方当事人签订的《商品房买卖合同补充协议》明确约定"买受人同意出卖人在不突破项目规划容积率、绿地率等规划指标条件下进行建设方案调整，买受人不解除合同，出卖人不承担违约责任，买受人购买的房屋所在小区建设规划范围内的配套设施以政府部门最终确定为准"。因此，原告以变更地下停车库为由主张被告承担违约责任的理由缺乏合同及法律依据。 综上所述，在原、被告双方所签订合同对交付条件已进行明确约定情形下，原告主张依照广告宣传内容被告构成违约，进而要求被告支付房屋差价、房屋差价资金占用利息损失以及律师费、公证费等违约损害赔偿的请求，缺乏法律依据和合同依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、本判决生效后十日内被告四川申阳置业有限公司支付原告郝苑琴逾期交房违约金4942元（14元/平方米/月×130%÷30天×92.57平方米×88天）； 二、驳回原告郝苑琴的其他诉讼请求。 如未按本判决的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4418元，由原告郝苑琴负担4368元，被告四川申阳置业有限公司负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审判长 梅 云 审判员 王宇锋 审判员 余 娟 二〇二〇年十二月二日 书记员 周 容 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 21