广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初44260号原告：蔡嘉昇，香港特别行政区居民，男，1967年2月3日出生。委托诉讼代理人：骆志宏，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁融，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被告：杨刚豪，男，1951年8月18日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：董文革，北京市京都（深圳）律师事务所律师。原告蔡嘉昇与被告杨刚豪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序公开开庭进行了独任审理。原告蔡嘉昇的委托诉讼代理人骆志宏、梁融，被告杨刚豪的委托诉讼代理人董文革到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡嘉昇向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2019年10月26日至2020年8月5日的房屋占有使用费310657元（2019年10月26日至2019年12月4日期间，按279.88平方米计算，每月租金42500元，该期间为53833元；2019年12月5日至2020年8月5日期间，按211.41平方米计算，每月租金32103元，该期间为256824元）；2.被告承担本案全部诉讼费。事实和理由：2010年12月13日，被告与原告的父亲蔡锦源签署《房地产租赁合同》，约定被告承租罗湖区红宝路58号一、二层商铺，租赁期限为2011年1月1日至2015年12月31日；被告应于每月20日前缴纳当月租金，拖欠租金达到60天以上，出租方有权解除合同并收回租赁房屋；租赁合同还对双方其他权利义务进行了约定。上述租赁期限届满后，因原告父亲已去世，原告与被告于2016年1月18日续签《房屋租赁协定》，约定租赁期限自2016年1月1日至2020年12月31日，每月租金为42500元。但在履行过程中，被告自2019年6月1日之后拒不缴纳租金。2019年10月25日，原告向法院提起诉讼，诉请解除双方租赁合同，要求被告返还涉案商铺，支付自2019年6月份至涉案商铺交还之日的租金。2020年4月30日，二审终审判决双方租赁合同解除，被告需在判决生效后十日内返还涉案商铺，并向原告支付截至2019年10月25日（起诉日）期间所拖欠的租金。2019年10月26日至涉案房产交还之日的房屋占有使用费在本案暂不处理，由原告另循法律途径解决。2019年12月4日，一审期间在法官主持下，被告仅移交了涉案商铺一层68.47平方米的面积（涉案商铺总面积为279.88平方米)。判决生效后，被告拒不履行涉案商铺的交还义务。2020年7月3日，原告向法院申请强制执行，经法院强制执行，涉案商铺于2020年8月3日才全部交还给原告。基于上述事实，原告认为，被告在租赁合同解除后仍占有涉案商铺拒不交还，应参照租赁合同约定的租金标准向原告支付截至涉案商铺交还之日期间的房屋占有使用费。原告为维护合法权益，特提起诉讼，请依法判决。被告杨刚豪辩称，应当驳回原告的全部诉讼请求。关于2019年10月26日至2019年12月4日的占有使用费，被告经营的源和堂药店已于10月31日搬离涉案商铺，虽然在12月4日由一审法院组织进行交接，当时交接的房屋已是空房，足以证明在10月31日时已经不再继续占有使用上述商铺。10月31日原告采取停水停电措施，在该日被告就搬离房屋。被告的配偶袁书莲2019年11月6日向原告告知已经在10月31日搬出房屋，该材料在上一次诉讼时未找到，在本案中已提交当日的手机记录作为证据。关于2019年12月5日至2020年8月5日期间的占用费问题，上述占用费与被告无关，原告应当向本租赁合同的次承租人毛玉容、许志勇、陈兆龙、林木来主张，被告已向法院提起对上述四个商铺及次承租人的诉讼，其中林木来、许志勇两案已开庭，林木来、许志勇称在2019年7月16日由被告退还押金后，上述四个商铺与本案原告共同协商，本案原告曾承诺可以继续承租。因此被告主张的本案期间的房屋使用费应当由原告向上述四承租人主张。前案中确定原被告间已经解除合同关系，因此被告与前次承租人间的租赁关系也同时解除，如次承租人继续占用原告的租赁物，应当由原告向次承租人主张占有使用费。经审理查明：一、本案原告蔡嘉昇诉本案被告杨刚豪（2019）粤0303民初35831号房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月25日立案，原告在该案中诉请：1.解除原告与被告签订的《房屋租赁协定》；2.被告搬离涉案租赁物罗湖区红宝路58号一、二层商铺并交还原告；3.被告支付2019年6月1日至起诉之日的租金204274元；4.被告按每月42500元的标准支付自2019年10月26日至房屋交还之日的占有使用费；5.被告赔偿原告因该案产生的律师费15000元。本院于2019年12月9日作出民事判决，被告不服，提起上诉，深圳市中级人民法院于2020年4月30日作出（2020）粤03民终6279号民事判决。上述判决认定以下事实：1.位于深圳市罗湖区（现门牌号为深圳市罗湖区红宝路58号），全栋房产产权登记在原告的父亲蔡锦源名下，该房产于1996年办理了《房地产证》。2.2010年12月13日，蔡锦源作为出租方，被告作为承租方，双方签订《房地产租赁合同》，约定被告向蔡锦源租赁红宝路58号1、2层房产，租赁期限为2011年1月1日至2015年12月31日。被告为此向蔡锦源缴纳了租赁押金65000元。2016年1月18日，原告作为出租方，被告作为承租方，双方签订《房屋租赁协定》，约定被告向原告租赁红宝路58号地下及2楼，租赁的期限自2016年1月1日至2020年12月31日，月租金为42500元。该租赁合同第二条约定，如在租约期内，该楼房需要被拆迁，租约便自动取消，无效。任何一方也不可向对方追索赔偿。3.因蔡屋围片区面临城市更新，2019年6月29日，原告向被告发出通知，要求被告与次承租人在2019年8月31日前搬离涉案房产，双方由此产生相应的纠纷。4.原、被告在履行租赁合同期间，被告按照双方惯例当月缴纳上月的租金及水电费。被告向原告缴纳了2019年6月份之前的租金。被告称已于2019年10月31日搬离涉案房产，并短信通知了原告接收房产。原告则称没有收到被告要求接受房产的短信。5.被告在该案中称，因原告于2019年6月29日通知被告及次承租人搬离导致被告与次承租人产生纠纷，原告单方解约属违约行为，故提起该案反诉。原告则认为根据原告与被告签订的《房屋租赁协定》，原告有权在城市更新的情况下单方解除合同，双方在签订《房屋租赁协定》时已经对城市更新有合理的预期。6.因一审庭审中原、被告双方对商铺的交还问题没有异议，故一审法院当庭责令原、被告双方于2019年12月4日下午办理交接手续。2019年12月4日下午，原告蔡嘉昇与被告杨刚豪在一审法院工作人员主持下对涉案商铺进行交接。经现场测量确认，被告仅交还涉案商铺第一层68.47平方米的面积（药店经营部分），涉案的商铺剩余的第一层及第二层面积均未能交还。已交还的商铺室内剩余商品，被告予以放弃，由原告自行处置。双方确认，根据京基公司委托的测量报告，涉案商铺第一层建筑面积为130.29平米，第二层建筑面积为149.59平米。7.涉案房产的产权人蔡锦源于2014年1月份死亡，涉案房产经公证遗嘱约定归原告以及蔡洁宜所有。原告提交的落款人为蔡洁宜的《确认书》，载明蔡洁宜对原告出租涉案之事实予以确认。深圳市中级人民法院认定原告与被告之间存在合法有效的房屋租赁合同关系，被告应向原告支付2019年7月1日至2019年10月25日期间的租金161774元，案涉商铺所在蔡屋围片区面临城市更新，原告以此为由提出解除合同并未违反合同约定，无需向被告赔偿损失，案涉合同解除后，被告应向原告返还涉案商铺，原告应向被告返还租赁保证金6.5万元，并判决：1.解除原告与被告签订的《房屋租赁协定》；2.被告应向原告交还深圳市罗湖区（现门牌号为深圳市罗湖区红宝路58号）一、二层商铺［商铺第一层68.47平方米的面积（药店经营部分）已交还］；3.被告应向原告支付2019年7月1日至2019年10月25日期间的租金161774元；4.原告应向被告退还租赁保证金6.5万元；5.驳回原告的其他诉讼请求；6.驳回被告的其他反诉请求；7.上述3、4项相抵，被告应向原告支付96774元。上述判决生效后，原告向本院申请强制执行，被告于2020年7月15日支付执行款101652.49元，本院于2020年8月5日将上述判决书所确定的深圳市罗湖区一、二层商铺全部交还原告，深圳市中级人民法院（2020）粤03民终6279号民事判决所确定的内容已全部执行完毕。二、被告在承租涉案房屋期间，将涉案房屋211.41平方米的面积分租给四个承租人：林木来、陈兆龙、许志勇、毛玉容，并称其与原告的租赁合同约定可以转租。经查，蔡锦源（出租方）与被告（承租方）签订的《房地产租赁合同》载明了房产可转租、可在出租人同意的情况下转租、不可转租的三种情形，但未约定具体适用何种情形。三、被告主张已于2019年10月31日从涉案商铺中68.47平方米的药店中搬出，并提交了手机短信予以证明，原告对该证据的真实性不予认可，并称根据被告在前述案件陈述，由于其与次承租人存在纠纷，次承租人将其经营的药房大门锁住，因此被告对租赁物业并没有完整直接与原告进行交付，也不具备交付的条件。四、被告在庭审中提交了《清租情况表》，并称该证据来源是2020粤0303民初36424号案件中次承租人林木来提交的，林木来在该案中称是来源于蔡屋围南村片区，被告拟证明涉案商铺由五个商户承租，其中源和堂大药房是被告的，原告与各商户协商清租时间。《清租情况表》上“业主意见”处载明“8月14日业主和二房东过来清租办，业主6月29日贴了搬迁通知，通知到8月30日前搬走，现业主再给多三个月（8、9、10）时间给二房东把其他商户清租完毕。8月22日业主和商户过来清租办协商，业主说可以退回押金给二手房东，但要求二手房东给个明确的清租时间，业主还提出要按合同条款约定不作任何赔偿。8月30日业主过来清租办咨询有关如何起诉”。以上事实，有民事判决书、执行裁定书、《房地产租赁合同》《房屋租赁协定》《商铺租赁合同》《租赁协议书》《收款收据》、手机短信、银行转账凭证、《清租情况表》及当事人庭审陈述为证，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据前述判决查明的事实及判决内容，原告与被告之间的房屋租赁合同关系已解除。根据合同法的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，合同解除后，被告负有向原告交还涉案房产的义务，被告迟延返还涉案房产，应向原告支付房屋占用期间的占有使用费，其中2019年10月26日至2019年12月4日期间的占有使用费按279.88平方米（130.29平方米+149.59平方米）、月租金42500元计算为53833元[42500元+42500元÷30天/月×8天]，2019年12月4日至2020年8月5日期间的占有使用费按211.41平方米（279.88平方米-68.47平方米）、月租金32103元[42500元÷（211.41平方米÷279.88平方米）]计算为256824元[32103元/月×8个月]，以上合计310657元。原告该项诉请有事实及法律依据，本院予以支持。被告抗辩称已于2019年10月31日从涉案商铺中的药店搬出，但根据被告在前述案件的陈述，由于其与次承租人存在纠纷，次承租人将其经营的药房大门锁住，被告并未与原告办理涉案房产的清点、交接、退租手续，本院对被告抗辩的2019年10月31日已履行68.47平方米的交接义务的主张不予支持。至于被告与其他次承租人之间的租赁合同关系，首先，与本案非同一法律关系，次承租人是否向被告履行交付房屋的义务，非本案应审查的内容；其次，根据被告提交的证据，亦不能证明原告曾承诺次承租人可以继续承租，被告应承担举证不能的不利后果，据此，对被告所称应由原告向四承租人主张占有使用费的抗辩意见，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：被告杨刚豪应自本判决生效之日起十日内支付原告蔡嘉昇2019年10月26日至2020年8月5日期间的房屋占有使用费310657元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5960元，保全费2073元，由被告杨刚豪负担。上述费用原告蔡嘉昇已预付，被告杨刚豪应在本判决生效之日起十日内迳付原告蔡嘉昇。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 林 彤二〇二〇年十二月二十二日书记员 申志敏