北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初20321号原告(反诉被告)：北京晟程网络科技股份有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区荣华中路7号院3号楼1604室。法定代表人：闻凤娣，总经理。委托诉讼代理人：刘毅，男，1981年12月30日出生，汉族，该公司员工。委托诉讼代理人：朱慕华，北京鑫道律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京凯德嘉茂西直门房地产经营管理有限公司，住所地北京市西城区西直门外大街1号西环广场6层。法定代表人：朱文环，总经理。委托诉讼代理人：郝伟，北京市中伦文德律师事务所律师。委托诉讼代理人：舒秋月，北京市中伦文德律师事务所实习律师。原告北京晟程网络科技股份有限公司（以下简称晟程公司）与被告北京凯德嘉茂西直门房地产经营管理有限公司（以下简称凯德嘉茂公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告晟程公司委托诉讼代理人刘毅、朱慕华，被告凯德嘉茂公司委托诉讼代理人郝伟、舒秋月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告晟程公司向本院提出诉讼请求：1、判令原被告所签订的商场房屋租赁合同于2020年2月15日解除；2、判令被告退还原告租赁房屋所缴纳的场地保证金195048元、公用事业保证金1720元、POS保证金1392元；3、判令被告退还2020年1月25日至2月9日期间减少的租金及管理费16833元；4、判令被告退还从2020年2月16至2月29日未使用的租金、市场管理费及POS机使用费32734元；5、本案的诉讼费由被告承担。事实及理由同起诉状一致。凯德MALL西直门-商场-02层XX号，经营米兔儿个人护理/化妆品，合同期2年，租用面积为34.4平米，从2018年11月7日至2019年11月6日，每月含税租金为58308元，2019年11月7日至2020年11月6日，每月含税租金为61404元。场地保证金为195048元、公用事业保证金1720元、POS保证金1392元。原告依约履行了合同义务，交付了相应钱款，合法依规经营。然，2020年1月24日，一场突如其来的疫情席卷全国，导致原告经营受到重大影响，原告自2020年1月27日开始闭店，与被告多次提出按行业特殊性协商“减免疫情期间租金”行为，均为获得任何正面回复。原告实在无力继续经营，已于2020年2月14日撤出大部分经营设备，并于2020年2月15日致函被告友好协商解除租赁合同。2020年3月13日收到被告警告原告不允许撤场的警告函，原告多次主动与被告租赁部人员沟通询问，均被以“公司没有回复”、“请再提出可以继续履行的条件”“公司换律师”等各种理由推诿至今。在此期间被告于2020年3月6日实施了停电至今，原告一直无法正常进入。根据《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》的相关规定，合同订立时的客观情况发生重大变化，疫情防控导致承租人不能使用租赁房屋，继续履行对承租人显著不公。且被告停电霸占“标的”造成原告不能正常进入，显而易见违反合同法之公平原则。所以，依据《民事诉讼法》、《合同法》等提出前述诉请，期待贵院予以合理支持，以便让原告的损失进一步降低。被告凯德嘉茂公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。第一、是疫情并未直接导致租赁合同的目的不能实现，不构成不可抗力，被答辩人是不享有解除权的，解除合同的理由不能成立。2020年1月，相关肺炎疫情爆发，各行各业都是停工停产，都造成了重大损失，疫情影响是有一定的时效性的，并未直接导致合同目的不能实现的程度。被答辩人提出解除合同时，疫情已经稳定，商场客流量也在逐步恢复。租赁合同具备继续履行的基础，被答辩人直接因疫情解除合同的理由不能成立。第二、答辩人在疫情期间从未停止营业或进行人员裁减，自身也负担着巨大的运营成本和损失。答辩人作为从事房地产经营管理的商事主体，维持正常运营支付巨额的成本。疫情也给被答辩人造成了巨大的损失，但疫情期间被告始终坚持商场的正常运营，从未有一天停止营业，在众多租户均拖欠数月租金和各项费用的情况下，被告人需要每月偿还银行贷款支付商场管理费用、土地税费、发放员工工资。按照北京市的要求，认真进行疫情防控、消杀工作，安慰广大租户，提供服务与支持。在此期间也从没有进行过人员的裁减，维持公司的正常运作。在承担企业责任的同时也积极承担社会责任，现疫情已经基本结束，商场客流量逐步恢复的情况下，原告拒绝恢复营业构成根本违约，答辩人多次与被答辩人进行沟通催促其支付欠费等原告均未支付。被告的全部收入都来自于租户缴纳的租金，若全部租户均以疫情为由解除合同，那属于将疫情导致的风险和损失全部转嫁给被告，这是明显有违公平原则的。第三、原告擅自停止营业，并欠付费用的行为，构成根本违约，无权要求返还各项保证金，同时应当按照合同约定承担违约责任。原告自2020年1月25日起，未经被告书面同意，擅自闭店停止经营，并从2020年3月1日起不支付租金和各项费用。在双方就租金减免及合同解除事宜协商未果的情况下，双方均应按租赁合同履行，同时应寻求法院的裁判，而不是擅自停止营业，并拖欠各项费用。第四、原告尚拖欠巨额款项未予支付，减免的费用需要用于抵扣欠款，无权要求返还。被告是根据公司的统一政策减免了原告2020年1月25日至2020年2月9日的租金、物业管理费、市场推广费的50%，减免金额共计17429.21元，减免明细已经在1月和2月的账单中有体现。第五、原告擅自停止经营后未及时交还房屋，应当按照合同约定支付租金及各项费用。2020年5月原告诉请法院解除合同，但是始终没有将房屋交还，直到2020年7月3日，被告向原告发出关于租赁合同解除事宜的回函，解除双方租赁合同，并于2020年7月10日前将房屋恢复原状交还给被告。在2020年3月1日至2020年7月3日之间，房屋始终是由原告在使用，应当支付在此期间的租金、物业管理费、市场推广费等各项费用。2020年7月9日的时候，原告将房屋交还，按照房屋租赁合同第21.5条的约定，应当向被告支付7月4日至7月9日的房屋占用费。反诉原告凯德嘉茂公司向本院提出反诉请求：1、要求反诉被告支付2020年3月1日至7月3日的租金238193.11元、物业管理费9587.61元、市场推广费1975.60元、pos机租金1399.74元、电费796.91元（从2019年12月21号-2020年5月20日），共计251575.30元；2、判令反诉被告向反诉原告支付欠缴费用逾期付款违约金40377.10元（自2020年3月2日起暂计算至2020年9月30日）；3、判令反诉被告向反诉原告支付提前解除合同违约金392808元；4、判令反诉被告向反诉原告支付房屋占用费38475.02元（自2020年7月4日至2020年7月9日）；5、判令反诉被告向反诉原告支付房屋拆除费12587.32元；6、判令反诉被告向反诉原告支付租赁保证金195048元、公共事业保证金1720元、pos机保证金1392元不予退还；7、本案诉讼费用由反诉被告承担。事实理由同本诉答辩意见。反诉被告晟程公司辩称，对被告的1-7反诉请求不予认可。我方于2020年3月4日已经停业，2月一直是停工状态。我方没有违约是因为受到疫情影响，我们的租赁目的不能实现。1月申请被告免租，2020年2月14日撤出经营设备，并且把申请解除合同已经快递给被告，被告以各种理由不解除合同，2020年3月4日想进去拿物品，门已经被被告锁了进不去，我们的仪器已经被老鼠咬了。2020年7月1日收到被告给的解约通知书，要求于10日前撤出所有东西，我们是9日撤出物品的。所以我方不存在违约责任。由于被告一直拖延导致合同不能履行、不能解除。停电是2020年3月4日起所有没有开门的店铺都拉闸停电，2020年7月9日我们去拿东西的时候才给开了两个小时。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月13日，凯德嘉茂公司（甲方、出租方）与晟程公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，内容有：第一部分、通用条款。……第三条、合同价款。3.1乙方应向甲方支付：3.1.1合同价款，包括租金、物业管理费、市场推广费及本合同约定的其他费用。合同价款为含增值税的价格。……3.3乙方应按本合同21.1.1条约定的保底租金的标准向甲方预付每个月的租金（但该预付租金并不代表每个月的实际结算租金）。乙方应于合同签订前或该房屋交付乙方的同时或之前（以日期在先者为准），向甲方预付该房屋第一个月的租金；其后各月预付的租金，应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方付清。第四条、租赁保证金、物业管理费、市场推广费及其他费用。……4.2物业管理费及市场推广费。……4.2.1乙方应于租赁期内向甲方支付该房屋的物业管理费。4.2.2乙方应于合同签订前或该房屋交付乙方的同时或之前（以日期在先者为准）向甲方预付该房屋第一个月的物业管理费；其后各月预付的物业管理费应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方付清。4.2.3乙方应于租赁期内向甲方支付该房屋的市场推广费。乙方应于合同签订前或该房屋交付乙方的同时或之前（以日期在先者为准）向甲方支付该房屋第一个月的市场推广费；其后各月预付的物业管理费应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方付清。……第十条、乙方的违约责任。……10.2乙方逾期支付租金和本合同第四条约定的各项费用的，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.1%向甲方支付违约金。逾期支付上述任何款项超过15天的，则甲方有权停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止乙方使用，因此造成的一切后果由乙方自行承担。……第二部分、专用条款。第十九条、出租房屋状况。19.1甲方出租给乙方的房屋坐落在北京市西城区西直门外大街1号西环广场6层“凯德MALL·西直门-商场”02层XX号。房屋类型为商业。19.2甲乙双方同意，该房屋用于计算租金、物业管理费、市场推广费及其他费用的租用面积为34.4平方米。19.3乙方承诺租赁该房屋作为经营“米兔儿-个人护理/化妆品”之用途。19.4商场的营业时间为每年1月1日至12月31日期间内每日上午10:00至晚上10:00，甲方有权经提前书面通知乙方调整前述营业时间。19.5本合同的收银方式为：甲方POS机。第二十条、租赁期限和装修期。20.1该房屋的租赁期自甲方同意的装修期满次日起2年的时间，即2018年11月7日至2020年11月6日。20.2甲方同意给予乙方自该房屋交付之日30天的装修期，即2018年10月8日至2018年11月6日，乙方无需承担装修期内的租金、物业管理费、市场推广费。20.3双方暂约定该房屋交付日为2018年10月8日，甲方可以提前交付该房屋，甲方通知的交付日为该房屋的交付日期。第二十一条、租金、物业管理费、市场推广费及其他费用。21.1自装修期期满后的次日起，该房屋的租金按照含税保底租金或含税提成租金每月以结算金额较高的方式实际收取。本合同签订时租金的适用增值税税率为5%。21.1.1保底租金：按租用面积计算。21.1.1.1自2018年11月7日至2019年11月6日的含税月保底租金额为每平方米1695元。含税月保底租金为58308元；2019年11月7日至2020年11月6日的含税月保底租金额为每平方米1785元。含税月保底租金为61404元。21.1.2提成租金。21.1.2.1自2018年11月7日至2020年11月6日的含税月提成租金为按乙方该年度每个日历月营业额的15%计算的金额。21.2乙方应于合同签订之前或房屋交付时（以日期在先者为准）向甲方支付房屋租赁保证金195048元。21.3甲方目前对该房屋的含税物业管理费暂时按照租用面积每平方米每月90元核算，即该房屋的每月含税物业管理费为3096元。……21.8若收银方式为租用甲方POS机的，则POS机的租用费自实际租用之日起计算，每个月租用费为464元/台，保证金为1392元/台。21.9甲方目前对该房屋的含税市场推广费暂按租用面积每平方米每月15元计算，即该房屋每月的含税市场推广费为516元。……。《房屋租赁合同》签订后，凯德嘉茂公司向晟程公司交付了租赁房屋。晟程公司向凯德嘉茂公司交纳各项费用至2020年2月29日。由于新冠疫情的原因，晟程公司未向凯德嘉茂公司交纳2020年3月1日之后的各项费用。双方就费用减免事宜进行了协商，凯德嘉茂公司最终给出的减免方案为：2020年1月25日至2月9日期间的租金减半收取。双方最终未能就租金减免问题协商一致。2020年2月3日，晟程公司向凯德嘉茂公司发送《免租金申请》。2020年2月7日，凯德嘉茂公司向晟程公司发送《关于减租的函》，同意减半收取2020年1月25日至2月9日期间的租金和物业费。2020年2月15日，晟程公司向凯德嘉茂公司发送《撤店申请》，称因新冠疫情导致无法经营，请求解除合同。2020年3月6日，晟程公司发现其店铺已经被切断电源，无法开启卷帘门。2020年3月13日，凯德嘉茂公司向晟程公司发送《不得擅自提前撤场之警告函》。凯德嘉茂公司在庭审中陈述认可断电的事实，但解释称为了避免安全隐患，如晟程公司恢复经营可随时开启电源。后，凯德嘉茂公司向晟程公司发送了多份催款函，要求晟程公司支付租金等费用，否则将采取停止水、电能源供应措施。2020年6月8日，晟程公司向本院提起本次诉讼。本院于2020年7月3日立案。2020年7月3日，凯德嘉茂公司向晟程公司发送《关于解除事宜的回函》2020年7月9日，晟程公司将涉案房屋交还凯德嘉茂公司。2020年11月，凯德嘉茂公司与案外人签订合同，将涉案房屋恢复原状，并支付拆除费12587.32元（含税）。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致，可以解除合同。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中，凯德嘉茂公司与晟程公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方应当按照合同约定行使权利并履行义务。根据疫情发展情况，北京市政府已经于2020年4月30日起将突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，并相应调整防控策略，各项经营活动已逐渐恢复正常，因此疫情并未导致租赁合同的目的完全无法实现，原、被告双方可通过延长租期、减免租金等方式变更合同内容继续履行。在此情况下未经对方同意，任何单方行使的解除租赁合同的行为不具有合同解除的效力。但考虑到原、被告已交接涉案房屋，本院确认双方间租赁合同于2020年7月9日解除。晟程公司应当交纳2020年3月1日至7月9日期间的租金及各项费用。由于新冠疫情及国家针对疫情采取的相应的管控措施，客观上对面部护理美容行业造成了较大的冲击，属于当事人订立合同时无法预见、不属于商业风险的重大变化，在此期间，晟程公司未按照合同约定交纳各项费用系因疫情原因导致，不宜认定为违约。本院结合疫情及管控措施的影响及双方当事人的损失情况，酌情免除晟程公司2.5个月的租金、物业费及市场推广费。由于晟程公司已经交纳了2020年2月份全部的租金、物业费及市场推广费，故减免后晟程公司还应交纳该期间两个月的房屋租金、物业费及市场推广费。但是，凯德嘉茂公司采取断电措施并不适当，由此导致晟程公司无法使用租赁房屋期间的各项费用不应由晟程公司负担，故2020年3月7日至2020年7月9日期间各项费用不由晟程公司负担。凯德嘉茂公司认为电源可以随时恢复的意见，因其未出示证据，本院不予采纳。在综合考虑疫情减免租金时长、双方损失情况及凯德嘉茂公司采取断电措施时间等因素，本院确认晟程公司无需向凯德嘉茂公司支付任何费用，凯德嘉茂公司亦无需退还晟程公司2月份的部分费用。对于押金，由于双方均未违约，凯德嘉茂公司应当退还各项保证金押金。对于恢复原状费用。合同约定，晟程公司应当在合同解除或终止后将涉案房屋恢复原状交还。现凯德嘉茂公司自行将房屋恢复原状，其合理支出应当由晟程公司负担。故本院对于凯德嘉茂公司的该项反诉请求予以支持。对凯德嘉茂公司要求晟程公司支付逾期付款违约金的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定，判决如下：一、确认北京晟程网络科技股份有限公司与北京凯德嘉茂西直门房地产经营管理有限公司于2018年9月13日签订的《房屋租赁合同》于2020年7月9日解除；二、本判决生效之日起七日内，北京凯德嘉茂西直门房地产经营管理有限公司返还北京晟程网络科技股份有限公司场地保证金195048元、公用事业保证金1720元、POS保证金1392元；三、本判决生效之日起七日内，北京晟程网络科技股份有限公司给付北京凯德嘉茂西直门房地产经营管理有限公司房屋拆除费12587.32元；四、驳回北京晟程网络科技股份有限公司的其他诉讼请求；五、驳回北京凯德嘉茂西直门房地产经营管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5016元，由北京晟程网络科技股份有限公司负担1004元（已交纳），由北京凯德嘉茂西直门房地产经营管理有限公司负担4012元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费6570元，由北京凯德嘉茂西直门房地产经营管理有限公司负担6481元（已交纳），由北京晟程网络科技股份有限公司负担89元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  韩 楠二〇二〇年十二月三十一日法官助理  苏 静书 记 员  温晓娟书 记 员  郭 欣