福建省漳州市龙文区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0603民初216号 原告：陈美霞，女，1972年9月30日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：戴婷婷，福建九鼎律师事务所律师。 被告：漳州市龙城房地产开发有限公司，住所地福建省漳州市龙文区华东工业品批发市场****，统一社会信用代码91350603705337041X。 法定代表人：林燕清，职务：董事长。 委托诉讼代理人：阙任政，福建远大联盟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨虹，福建远大联盟律师事务所律师。 原告陈美霞与被告漳州市龙城房地产开发有限公司（以下简称龙城房地产公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。陈美霞的委托诉讼代理人戴婷婷，被告龙城房地产公司的委托诉讼代理人阙任政、杨虹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈美霞向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除陈美霞与龙城房地产公司于2000年2月24日签订的《漳州工业品批发市场楼房认购书》；2、判令龙城房地产公司向陈美霞双倍返还定金共计10万元；3、判令龙城房地产公司向陈美霞返还预购款2.5万元，并赔偿讼争房屋合同价与现今市场价的差价损失1133880.53元；4、判令由龙城房地产公司承担本案案件鉴定费和受理费。事实和理由：2000年2月24日，陈美霞丈夫胡援寮代表陈美霞，以其名义与龙城房地产公司签订了一份《漳州工业品批发双楼房认购书》，该认购书约定：“漳州工业品批发市场……由漳州市龙城房地产开发有限公司开发建设。二期商住楼竣工日期为2001年6月份，双方本着平等自愿、协商一致的原则，特定以下认购条款：一、认购人（单位）确认幢号和房号并同意交付定金每套伍万元，待售房单位通知后，双方签订购房合同。二、认购人（单位）认购漳州工业品批发市场三层半商住楼11幢11-5号壹套，区位差别系数增加值+3%（按总额计算），建筑面积按建设部建房[1995]517号文计算，成交价每平方米2280元；三、定金在签订购房合同并交首期款时转为购房款。四、付款方式：在基础完工后接到售房单位通知三天内付清总购房款的20%；剩余款项由银行提供六成十年按揭贷款，办理时间由售房单位通知。……五、认购人（单位）若放弃认购，或在接到通知书十天内，不办理购房合同书签订手续，或在规定期限内不按时交款，售房单位有权处理认购人（单位）所认购房产，定金不予退还。……”认购书签订当日，陈美霞向龙城房地产公司缴纳了售房款定金5万元，并于2001年1月20日向龙城房地产公司缴纳购房款2.5万元，龙城房地产公司分别于收款当日向陈美霞开具相应收款收据。漳州工业批发市场二期4、5、8、11、14、17#楼于2001年3月13日取得商品房预售许可证，于2001年9月14日竣工验收，于2002年2月6日符合办证条件并进行公告。但龙城房地产公司由于自身的原因，包括其公司内部管理混乱等诸多情况，一再推脱及拒绝与陈美霞签订正式购房合同，导致十几年来均无法处理上述约定事宜，陈美霞与龙城房地产公司一直未签订正式的《商品房买卖合同》。陈美霞于2019年2月19日向龙文区人民法院提起诉讼，请求人民法院判令：陈美霞与龙城房地产公司签订的《漳州工业品批发市场楼房认购书》合法有效，双方继续履行合同义务（即协助陈美霞办理备案登记、过户等手续）；判令龙城房地产公司协助原告办理上述协议约定的权属登记手续以及履行协议相应的义务。本案诉讼费用由龙城房地产公司负担。经龙文区人民法院作出（2019）闽0603民初506号民事判决书，判决陈美霞与龙城房地产公司于2000年2月24日签订的《漳州工业品批发市场楼房认购书》合法有效，并驳回了陈美霞的其他诉讼请求。根据上述判决书确定的内容，陈美霞与龙城房地产公司本应按照认购书的约定，根据约定的价格签订正式的购房合同。但迄今为止，龙城房地产公司不同意双方按照认购书约定的价格购买约定地址的楼房。因此，由于龙城房地产公司的严重违约行为，《漳州工业品批发市场楼房认购书》的合同目的已无法达到。根据最高院《关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人受作定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应答按照法律关于定金的规定处理”以及最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条：当事人签订认购书、订购书、预定书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”，故陈美霞有权要求与龙城房地产公司解除双方签订的认购书，龙城房地产公司应返还陈美霞双倍预购定金10万元及预付款2.5万元，并且陈美霞因龙城房地产公司的行为未顺利购买房屋，损失了讼争房屋的可期待利益，龙城房地产公司还应当赔偿陈美霞因市场价格变化导致的房屋价格差异损失（讼争房屋现行价格扣减认购书签订时约定的房屋价格）。该具体数额待鉴定后再行确定。综上，为维护陈美霞的合法权益，故提起诉讼，请支持陈美霞的诉讼请求。 龙城房地产公司辩称，一、陈美霞主张的诉求已超过诉讼时效，不受法律保护。如按陈美霞诉称的“答辩人开发讼争房屋早在2001年9月14日竣工验收，2002年2月符合办证条件并公告，由于公司内部管理混乱等诸多情况，一再推脱及拒绝与原告签订正式购房合同……”的事由，其自称在2001年间即已认为自己权利被侵害。此外，案涉认购书有关二期商住楼竣工日期约定为2001年6月。据此，自陈美霞认为自己权利被侵害之时至陈美霞起诉时已超过当时民法通则所规定的二年诉讼时效，依法应驳回陈美霞的诉讼请求。二、陈美霞主张解除认购书于法无据。如前言，案涉的是预约合同，且陈美霞存在违约，无合同解除权。况且，龙城房地产公司依认购书可自行处置讼争房屋，定金不予返还，该认购书事实上也已终止，已无解除的意义和必要。当然，如法庭审查认为有解除之必要，也应是基于陈美霞违约导致该认购书法律上和事实上无法继续履行而解除，也不应是陈美霞主张的解除事由。三、陈美霞主张双倍返还定金10万元依据不足。如上所述，陈美霞未能如约支付购房款并与龙城房地产公司签订购房合同，系不履行约定债务的一方当事人，根据《合同法》第一百一十五条规定，无权要求返还定金。此外，根据认购书第五条约定，龙城房地产公司有权处置讼争房屋，定金不予退还。故陈美霞主张双倍返还定金缺乏依据。四、陈美霞主张房屋差价损失（可期待利益损失）等亦缺乏依据。首先，如上所言，案涉双方未能签订购房合同系陈美霞单方违约所致，也即陈美霞自身过错引发，违约方无权要求守约方承担包括可期待利益损失等违约责任。其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。据此，本案所涉及的仅是定金是否返还问题，并不涉及预期利益损失。陈美霞对此主张显然有悖该司法解释的规定。其三，讼争的认购书本身不符合本约的基本要素，系预约合同，且经生效判决所认定。众所周知，签订预约合同是为了日后签订购房合同所约定，合同标的是签约行为，而非商品房。预约合同的履行只是发生签订本约合同的行为，没有生成任何经济利益。若未达成本约，仅是丧失以此订立合同的机会，并无可得利益损失。故陈美霞主张认购书履行后可能获得的商品房差价利益，混淆预约与本约的区别。况且，签订本约需要双方就未涉及的条款达成合意，由不得单方意思自治。故陈美霞基于认购书要求支付预期利益损失，不符合《合同法》第113条规定的“本约”要素。退一万步讲，即使一方存在违约，违约方在签订认购书时对于守约方主张19年以后的房屋差价损失是始料未及的，显然不在常人的合理预期范围。故陈美霞对此主张不在《合同法》第113条所规定的“无法预见”或“应当预见”的可预期损失范畴，亦不能成立。其四，根据《合同法》第一百一十六条规定，陈美霞既主张返还双倍定金，又主张赔偿损失，与法相悖。同时，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十七规定，对于立约定金，只能按定金罚则处理，并不涉及其它违约责任。最后，陈美霞仅支付购房款2.5万元，尚达不到总购房款的1／15，而今请求赔偿的房屋差价损失百余万元达已付购房款的数十倍，暂且不论陈美霞是否有权主张该损失，单就其给付的购房款与其主张的赔偿额之间存在利益上的严重失衡，有悖合同法的公平和对价原则，如此不当利益请求也是法所禁止的。综上，陈美霞主张的诉求已超过诉讼时效，不受法律保护。且陈美霞违约，其主张的双倍定金、房屋差价损失等均无事实根据和法律依据。为此，请依法驳回陈美霞的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，本院认定如下： 陈美霞与胡援寮系夫妻。2000年2月24日，胡援寮代表陈美霞，以陈美霞的名义与龙城房地产公司签订一份《漳州工业品批发市场楼房认购书》，该认购书约定：“漳州工业品批发市场……由漳州市龙城房地产开发有限公司开发建设。二期商住楼竣工日期为2001年6月份，双方本着平等自愿、协商一致的原则，特定以下认购条款：一、认购人（单位）确认幢号和房号并同意交付定金每套伍万元，待售房单位通知后，双方签订购房合同。二、认购人（单位）认购漳州工业品批发市场三层半商住楼11幢11-5号壹套，区位差别系数增加值＋3%（按总额计取），建筑面积按建设部建房［1995］517号文计算，成交价每平方米2280元。三、定金在签订购房合同并交首期款时转为购房款。四、付款方式：在基础完工后接到售房单位通知三天内付清总购房款的20%；在楼体封顶后接到售房单位通知三天内付清总购房款的20%；剩余款项由银行提供六成十年按揭贷款，办理时间由售房单位通知。若不办理银行按揭……五、认购人（单位）若放弃认购，或在接到通知书十天内，不办理购房合同书签订手续，或在规定期限内不按时交款，售房单位有权处理认购人（单位）所认购房产，定金不予退还。六、本认购书不作为付款凭证。七、本认购书一式二份，……。”该认购书签订当日，陈美霞向龙城房地产公司交纳售房定金5万元，2001年1月20日向龙城房地产公司预付房款2.5万元，龙城房地产公司均于收款当日向陈美霞开具相应收款收据。 漳州市工业品批发市场二期4、5、8、11、14、17#楼于2001年3月13日取得商品房预售许可证，于2001年9月14日经漳州市城乡规划局竣工验收合格。2001年9月25日，漳州市房地产管理局产权科于2002年2月6日发布公告，告知凡购买龙城房地产公司开发的漳州市工业品批发市场第二期(即4、5、8、11、14、17幢)房屋的单位或个人，即日起可持该公司的有关证件至该科申请办理产权登记。2001年9月25日，龙城房地产公司通过交寄大宗挂号函件向陈美霞发送通知书文本函告陈美霞前往交足40%首付款并签订购房合同，及办理银行按揭手续、房屋移交手续，同一批次函寄通知的其他业主黄惠卿、林晓华、张连海、徐兆贤等人均依约前往缴交首付款、签订买卖合同、办理银行按揭手续等事宜。陈美霞除上述预付房款2.5万元外未再向龙城房地产公司缴交首付款，也未与龙城房地产公司签订《商品房买卖合同》。 2019年2月19日，陈美霞向本院提起诉讼，请求判令陈美霞与龙城房地产公司签订的《漳州工业品批发市场楼房认购书》合法有效，双方继续履行合同义务（即协助陈美霞办理备案登记、过户等手续）；判令龙城房地产公司协助陈美霞办理上述协议约定的权属登记手续以及履行协议相应的义务。本院经审理，于2019年5月15日作出（2019）闽0603民初506号民事判决书，判决陈美霞与龙城房地产公司于2000年2月24日签订的《漳州工业品批发市场楼房认购书》合法有效，驳回陈美霞的其他诉讼请求。陈美霞不服判决，向漳州市中级人民法院提起上诉，后于2019年9月3日撤回上诉，至此本院作出的（2019）闽0603民初506号民事判决书即发生法律效力。 2020年1月13日，陈美霞向本院提起诉讼，请求判令解除陈美霞与龙城房地产公司于2000年2月24日签订的《漳州工业品批发市场楼房认购书》、判令龙城房地产公司向陈美霞双倍返还定金共计10万元、判令龙城房地产公司向陈美霞返还预购款2.5万元，并赔偿讼争房屋合同价与现今市场价的差价损失1133880.53元、判令由龙城房地产公司承担本案鉴定费和案件受理费。在本案审理过程中，陈美霞于2020年1月19日申请对讼争房屋现今的市场价格进行鉴定。本院依法于2020年4月29日对外委托漳州龙信资产评估有限公司对陈美霞的申请事项进行评估，漳州龙信资产评估有限公司于2020年8月14日作出评估结论：委托评估的房地产市场价值总额为1498977元(取整数为1499000元)。陈美霞为此向漳州龙信资产评估有限公司支付资产评估费4998元。 本院认为，本案系商品房预约合同纠纷。陈美霞与龙城房地产公司于2000年2月24日签订的《漳州工业品批发市场楼房认购书》经本院（2019）闽0603民初506号民事判决书确认合法有效。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。...”陈美霞与龙城房地产公司签订案涉认购书后，仅向龙城房地产公司支付定金5万元和预付房款2.5万元，龙城房地产公司在取得商品房预售许可证和工程验收合格后通知陈美霞依约交足首付款并前往签订《商品房买卖合同》，陈美霞未依约向龙城房地产公司交足首付款，也未与龙城房地产公司签订《商品房买卖合同》，其以自己的行为表明不履行案涉认购书主要债务，其行为已构成违约，因其违约行为致使双方当事人不能实现签订案涉认购书的合同目的，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：...（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；...（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；...”规定，案涉认购书可以解除，陈美霞要求解除案涉认购书，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”规定，案涉认购书解除后，龙城房地产公司应当向陈美霞返还预付房款2.5万元，陈美霞要求判令龙城房地产公司返还预付房款2.5万元合法有据，本院予以支持。 关于陈美霞要求龙城房地产公司返还定金问题。如前述，本案是陈美霞未能履行案涉认购书主要债务，陈美霞的行为已构成违约，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；...。”《中华人民共和国合同法》第一百一十五条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”《中华人民共和国担保法》第八十九条：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”规定，陈美霞无权要求龙城房地产公司双倍返还定金。况且陈美霞在本案起诉状中诉称“漳州工业批发市场二期4、5、8、11、14、17#楼于2001年3月13日取得商品房预售许可证，于2001年9月14日竣工验收，于2002年2月6日符合办证条件并进行公告。但龙城房地产公司由于自身的原因，包括其公司内部管理混乱等诸多情况，一再推脱及拒绝与陈美霞签订正式购房合同，导致十几年来均无法处理上述约定事宜，陈美霞与龙城房地产公司一直未签订正式的《商品房买卖合同》。”等内容，依照《中华人民共和国民法总则》第七条：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条：“民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。”规定，本院采信陈美霞诉状中对事实的陈述，由此认定陈美霞在2002年2月6日即知道其权利被侵害，依照《中华人民共和国民法总则》实施前(2017年10月1日起实施)的《中华人民共和国民法通则》(1987年1月1日起实施)第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。法律另有规定的，依照其规定。”规定，陈美霞应当在2002年2月7日起二年内即2004年2月6日前请求保护其民事权利，而其并未提供证据证明期间存在诉讼时效中止、中断情形，其于2020年1月13日向本院请求保护其民事权利明显已超过法定诉讼时效期间，其要求龙城房地产公司双倍返还定金的诉讼请求本院不予支持。龙城房地产公司的辩解合理合法，本院予以采纳。 关于陈美霞要求判令龙城房地产公司赔偿讼争房屋合同价与现今市场价的差价损失1133880.53元问题。本案案涉认购书约定条款中第一款约定：“认购人（单位）确认幢号和房号并同意交付定金每套伍万元，待售房单位通知后，双方签订购房合同。”龙城房地产公司在取得商品房预售许可证和工程验收合格后通知陈美霞依约交足首付款并前往签订《商品房买卖合同》，陈美霞未依约向龙城房地产公司交足首付款，也未与龙城房地产公司签订《商品房买卖合同》，陈美霞已丧失认购协议书中确认的幢号和房号的商品房的购买权，既然未取得商品房的购买权，其也就无可得利益损失，其要求判令龙城房地产公司赔偿讼争房屋合同价与现今市场价的差价损失1133880.53元缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持；龙城房地产公司的辩解合理合法，本院予以采纳。 关于本案评估费和诉讼费负担问题。国务院《诉讼费用交纳办法》第十二条第一款规定：“诉讼过程中因鉴定、公告、勘验、翻译、评估、拍卖、变卖、仓储、保管、运输、船舶监管等发生的依法应当由当事人负担的费用，人民法院根据谁主张、谁负担的原则，决定由当事人直接支付给有关机构或者单位，人民法院不得代收代付。”由于案涉资产评估申请是陈美霞为支持其诉讼主张而提出的，而龙城房地产公司在本案认购书履行过程中并无违约行为，无须承担违约责任，陈美霞要求判令由龙城房地产公司承担本案评估费缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定：“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。...”陈美霞要求判令由龙城房地产公司承担本案受理费与法不符，本院将依法决定本案受理费的负担。龙城房地产公司的辩解合理合法，本院予以采纳。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第(三)项、第（四）项、第九十七条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款、国务院《诉讼费用交纳办法》第十二条第一款、第二十九条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、漳州市龙城房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向陈美霞返还预付购房款25000元； 二、驳回陈美霞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费16174.91元，由陈美霞负担15749.91元，漳州市龙城房地产开发有限公司负担425元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。 审 判 长  陈梓敬 审 判 员  林斐偲 人民陪审员  郭少中 二〇二〇年十二月十一日 书 记 员  黄琦瑄