北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初48865号原告（反诉被告）：哇偶创艺教育科技研究院（北京）有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：马艳芳，经理。委托诉讼代理人：王磊，北京京师（天津）律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京尚动遇见体育发展有限责任公司，住所地北京市朝阳区定福庄西里2号13幢1至2层104。法定代表人：许礼忠，总经理。委托诉讼代理人：范裕妍，北京市隆平律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘国军，北京市隆平律师事务所律师。原告（反诉被告）哇偶创艺教育科技研究院（北京）有限公司（以下简称哇偶创艺公司）与被告（反诉原告）北京尚动遇见体育发展有限责任公司（以下简称尚动遇见公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用普通程序，由审判员马潇独任审理。哇偶创艺公司的委托诉讼代理人王磊及尚动遇见公司的委托诉讼代理人范裕妍均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。哇偶创艺公司向本院提出诉讼请求：1.确定双方签订的《租赁合同》已于2020年5月4日解除；2.判决免除原告应交给被告2020年2月、3月、4月三个月房租，退还原告已缴纳的2月、3月租金107500元，保证金50000元，合计157500元；3.判令被告按照合同约定开具尚未开具的租金发票。事实及理由：2017年8月16日，双方签署租赁合同，由我公司向尚动遇见公司承租北京市朝阳区XX号楼X号楼XXX部分总计310平方米的房屋（以下简称涉案房屋）做教学场地。因新冠肺炎疫情严重，按照教育部相关规定及北京市疫情防控政策，北京小学、幼儿园短期内不会复课。在此期间我公司无法进行正常的授课和招生工作。从疫情开始至2020年9月，在长达8个月的时间政府禁止校外机构开课，我公司不仅几乎无任何收入，还需支付高昂的租金，并负担员工工资、社保、水电费等支出。在勉强维持了3个月，且复课无望的情况下，我公司实在无力支撑下去，无法继续履行合同。后我公司就租金减免、退还保证金及解除合同、搬离事项多次与尚动遇见公司协商，但对方迟迟未予答复。2020年5月4日，我公司搬离涉案房屋，双方解除了租赁合同，但就租金减免、退还等事宜双方未协商一致，故诉至法院，望判如所请。尚动遇见公司辩称并反诉称，不同意哇偶创艺公司的全部诉讼请求。首先租赁合同是哇偶创艺公司单方提前解除，其应当承担违约责任，故保证金不予退还。涉案房屋所在园区物业并没有为我公司减免疫情期间的房租，哇偶创艺公司要求我公司减免租金没有依据。自签订租赁合同至今，哇偶创艺公司仅以其名义支付了50000元租金，其余租金并非哇偶创艺公司支付，无法为其开具发票。哇偶创艺公司在租期内单方提出解除合同，并在疫情出现之前多次出现逾期交纳租金的情况。故我公司提出反诉：1.请求判令不予退还哇偶创艺公司已缴纳2020年2月和3月租金107500元，依法不予免除哇偶创艺公司2020年2月至4月房屋租金，判令哇偶创艺公司支付2020年4月8日至5月4日的房屋租金49612.5元（55125元/月÷30天*27天）；2.请求判令不予退还哇偶创艺公司保证金50000元；3.请求判令哇偶创艺公司支付免租期即2017年8月24日至2017年9月7日的房屋租金25000元（50000元/月÷2）；4.请求判令哇偶创艺公司支付违约金132300元（661500元/第三年*20%）；5.请求判令哇偶创艺公司支付中介佣金50000元；6.请求判令哇偶创艺公司支付2017年8月24日至2020年5月4日的宽带费4850元；7.请求判令我公司不予向哇偶创艺公司开具尚未开具的发票。哇偶创艺公司针对尚动遇见公司的反诉请求辩称，其中第1、2、7项并非反诉请求，是针对我方本诉请求的反驳。对于尚动遇见公司要求支付租金的反诉请求，我公司认为没有依据。在疫情出现之后国家陆续出台政策，对于非国有房屋减免租金享有各项优惠，并给予了相应的补贴。涉案园区是北京铜牛电影产业园，园区的运营方是北京XXX有限公司（以下简称XXX公司），该公司已经对于园区租户减免2020年2、3、4月的一半租金。我公司认为既然园区给尚动遇见公司减免了租金，但其却不给我公司减免租金有违公平原则，也与最高院处理涉疫情民事案件的指导意见相背离。关于保证金，我公司解除合同是依据疫情不可抗力，是无责解除合同，根据合同约定应当退还保证金。关于免租期租金，我公司是无责解除合同，合同没有约定在本案的情况下我公司需要支付免租期租金。关于违约金，我公司没有违约，不同意支付。关于中介佣金和宽带费，尚动遇见公司的主张没有事实及法律依据，合同中对于该两笔款项没有任何约定，这是尚动遇见公司与他人产生的费用，与我公司无关。关于开具发票，根据合同规定，我公司足额缴纳租金后，出租方为承租方开具同等面额的发票。我公司已依据合同第三章第三条将租金支付至合同写明的指定账户中。2018年12月份尚动遇见公司已经为我公司开具过部分发票，所以不存在无法开具发票的情形。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月16日，哇偶创艺公司（乙方，承租方）与尚动遇见公司（甲方，出租方）签订《合同》，约定由乙方承租涉案房屋仅为美术相关用途使用。本合同的租赁期为2017年9月8日至2021年2月20日。本合同的免租期为2017年8月24日至2017年9月7日。免租期内，承租方可免付租金，但免租期内承租单元的卫生费、电费、水费等费用由承租方负担及支付。（如承租方不能按照本合同履行租赁期限，则需补缴免租期房租）。本合同签订首年租金共计600000元。付款方式：按半年度支付，打至出租方指定账户。首付款：承租方在与出租方签约当日向出租方支付定金50000元（合同履行后转为保证金在合同期满后无息退还），签约七日内一次性支付六个月房租共计300000元。第二次支付：承租方于2018年2月7日前向出租方支付陆个月房租共计300000元。承租方同意自租赁期第二年起每年度租金按上一年度租金的5%递增。之后付款：在租赁期内，承租方之后付款将分别在每年的2月7日和8月7日之前以一次性支付陆个月房租的形式向出租方支付房租租金。承租方向出租方按合同缴纳足额的租金后，出租方为承租方开具等面额的房租发票。迟延支付：如承租方迟延支付租金的，应按所欠当期租金的千分之二/日向出租方支付滞纳金。出租方指定收取租金的银行账户为谢莹莹工商银行陶然支行。本合同履行后乙方缴纳的定金转为保证金，作为承租方完全遵守本合同所有规定的担保。如本租赁期届满，或本合同提前终止或解除，则应在承租方向出租方交付符合约定的承租单位后，出租方应于30日内，在扣除承租方应支付的租金、物业费、其他费用、违约金及赔偿金等应由承租方承担的费用后，将保证金的余额部分以人民币无息返还给承租方。租赁期满或提前终止合同，承租方必须提前三个月就是否继续向出租方承租房屋或终止承租房屋，提出正式告知。若出现以下任何一种情况时，出租方可单方面终止本合同，并且承租方按本合同的规定所缴付的保证金将作为违约金，不予退还：1.1承租方欠付租金、保证金或其他费用超过15天……出租方与承租方之任何一方如发生单方面违约，违约方还须向守约方支付当年租金20%作为赔偿。合同签订后，尚动遇见公司向哇偶创艺公司交付了涉案房屋，哇偶创艺公司依约交纳了保证金50000元，并将租金交纳至2020年4月7日。2020年4月27日，哇偶创艺公司向尚动遇见公司发出《关于提前解除租赁合同通知函》，称其承租涉案房屋作为儿童美术课程培训场地，培训对象以3-12岁儿童为主，现因新冠肺炎疫情严重，按教育部规定及北京市疫情防控政策，北京校区、幼儿园短期内不会复课，在此期间，其无法进行正常的授课和招生工作。因其以线下培训费用为主要收入来源，现无力支付房租，提出解除租赁合同，免除违约责任，并于5月8日前搬离。2020年4月30日，哇偶创艺公司向尚动遇见公司发出《搬离通知函》，称将于5月4日前搬离，希望对方5月4日上午十点整安排人员进行交接事宜。2020年5月4日，哇偶创艺公司搬离涉案房屋，双方办理交接，并于2020年5月6日签署了退房确认单。庭审中，哇偶创艺公司称其承租涉案房屋用于儿童美术教育培训，因疫情影响收入骤减，自2020年1月至5月几乎无任何收入，其无力支撑下去，无法继续履行合同，故而要求解除合同且无须承担违约责任。就此，哇偶创艺公司提交了XX学校管理系统授权使用与服务协议、XX台-产品/服务合同、校宝系统2019年7月至2020年5月经营流水截图、员工社保缴纳记录等证据。尚动遇见公司不认可上述意见及证据，其表示哇偶创艺公司承租涉案房屋的实际用途其不清楚，合同上约定的是美术相关用途，即使是儿童美术培训的话，疫情期间无法开展线下培训，也可转为线上培训的方式。哇偶创艺公司提交的证据不能证明其实际收入情况，且其收入情况与本案无关。哇偶创艺公司未积极采取应变措施，其无力继续履行合同是其自身因素造成，哇偶创艺公司提前解除租赁合同违约在先，尚动遇见公司就此提出要求哇偶创艺公司按照当年租金的20%支付违约金。哇偶创艺公司表示因疫情影响国家及政府陆续出台了相关租金减免的政策，XXX公司针对园区租户做出了2月、3月、4月各减免50%租金的措施，故而要求尚动遇见公司相应减免租金。就此，哇偶创艺公司提交了落款时间为2020年6月30日，发出人为XXX公司的通知复印件，主要内容为XXX公司依据北京市政府相关政策规定，制定了铜牛电影产业园2020年2月份、3月份、4月份房租的减免措施。减免方式为：园区为符合减免要求的中小微企业减免2020年2月份及3月份、4月份房租的50%。企业可根据自身情况选择于当期或下期缴纳租金时直接递减，或按减免金额相应的天数顺延缴纳房租。减免企业需与园区运营方签订《减免协议》后方予执行。请未与园区运营部签订《减免协议》的企业务必于2020年6月28日15:00之前与园区运营部签订，逾期视为放弃。尚动遇见公司对于上述主张及证据均不予认可，称其是从XXX公司处承租的房屋，但其从未收到园区关于租金减免的通知，且根据哇偶创艺公司提交的通知内容可知，如果享受减免的话，需要与园区签订书面的协议，事实上其并未与园区签订协议，也未享受租金减免的优惠。同时，尚动遇见公司表示其向XXX公司交纳租金至2020年4月8日，2020年5月14日其与XXX公司解除了租赁合同，但双方就租金减免及押金退还事宜亦存在争议未解决。诉讼中，本院依据双方提供的XXX公司工作人员郭X的联系方式，向其核实相关情况，其表示涉案房屋产权人系北京XXX有限公司，关于租金减免的事宜，XXX公司系针对与其成立租赁合同关系的相对方发出减免租金的通知，此前尚动遇见公司未交齐租金，并直接搬离，故其未予退还押金，并将尚动遇见公司实际使用的天数折算了租金的减免，大概折抵了一个半月左右。据其了解，尚动遇见公司承租房屋用途为私教类健身房，哇偶创艺公司承租房屋用途为儿童美术培训。哇偶创艺公司表示尚动遇见公司仅向其开具了5张总金额共计45000元的租金发票，且其除了2020年3月支付的是不含税租金外，其余均是按照合同约定支付了含税价租金，故而要求尚动遇见公司向其开具其余租金的发票。尚动遇见公司表示哇偶创艺公司仅以其公司的名义支付了50000元租金，其他租金均是马XX个人支付，由于租金支付主体与开具发票抬头不一致，按照其财务工作要求，须哇偶创艺公司出具情况说明后可以为其开具发票。另，尚动遇见公司表示其向哇偶创艺公司出租涉案房屋时，向房屋中介支付了中介佣金35000元，现租期未满，哇偶创艺公司提前解除合同，给其带来经济损失，故要求哇偶创艺公司支付一个月中介佣金50000元。同时，尚动遇见公司称自租赁合同签订以来，双方一直共用无线网络，但哇偶创艺公司从未支付过宽带费，现要求哇偶创艺公司平摊2017年8月24日至2020年5月4日期间的宽带费。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。本案中，哇偶创艺公司和尚动遇见公司就涉案房屋签订的《合同》系双方真实意思的表示，双方均应按照该合同约定履行。哇偶创艺公司承租案涉房屋系用于教育培训业务，受新冠疫情和疫情防控措施的影响，相关培训无法开展，哇偶创艺公司的经营难以继续，其请求以不可抗力为由解除合同，符合法律规定，本院予以支持，解除时间以2020年5月6日双方签署退房确认单的日期予以确认。对于合同解除前的租金，根据哇偶创艺公司提交的证据显示其因疫情或者疫情防控措施营业收入明显减少，且涉案房屋所在园区亦有相应的租金减免措施，故本院根据双方合同履行的情况，参照北京市政府指导性意见精神、北京疫情防控等级调整情况及园区租金减免措施等因素，综合酌情确定减免哇偶创艺公司1个月的租金。因哇偶创艺公司已将租金交纳至2020年4月7日，双方于2020年5月6日解除合同，故哇偶创艺公司无需再向尚动遇见公司支付租金。对于哇偶创艺公司要求退还租金的本诉请求，以及尚动遇见公司要求支付租金的反诉请求，本院均不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案合同因不可抗力而解除，双方当事人不存在过错，尚动遇见公司应当返还哇偶创艺公司的保证金5万元，同时尚动遇见公司主张哇偶创艺公司支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于免租期租金，租赁合同虽未履行期满而终止，但结合租赁合同履行情况以及免租期天数，本院认为免租期租金不宜予以支持。关于中介费及宽带费，双方并未对该两笔费用的负担进行约定，尚动遇见公司的主张缺乏依据，本院难以支持。关于租金发票，根据合同约定尚动遇见公司应在哇偶创艺公司足额缴纳租金后，为其开具等面额的租金发票。本院根据哇偶创艺公司支付租金的金额及尚动遇见公司已开具发票的情况，对哇偶创艺公司主张开具租金发票的诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百一十七条，最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条、最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条之规定，判决如下：一、哇偶创艺教育科技研究院（北京）有限公司与北京尚动遇见体育发展有限责任公司于二〇一七年八月十六日签订的《租赁合同书》于二〇二〇年五月六日解除；二、北京尚动遇见体育发展有限责任公司于本判决生效之日起七日内退还哇偶创艺教育科技研究院（北京）有限公司保证金五万元；三、北京尚动遇见体育发展有限责任公司于本判决生效之日起七日内向哇偶创艺教育科技研究院（北京）有限公司开具金额为一百五十一万五千元的租金发票；四、驳回哇偶创艺教育科技研究院（北京）有限公司的其他诉讼请求；五、驳回北京尚动遇见体育发展有限责任公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3450元，由哇偶创艺教育科技研究院（北京）有限公司负担2355元，由北京尚动遇见体育发展有限责任公司负担1095元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉费2613元，由北京尚动遇见体育发展有限责任公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  马 潇二〇二〇年十二月二十九日法官助理  倪世欣书 记 员  张宇鑫