浙江省衢州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙08民终1396号 上诉人（原审原告、合并审理被告）：邱园仙，女，1976年5月25日出生，汉族，住浙江省诸暨市。 委托诉讼代理人：何泽华，浙江德当律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、合并审理原告）：童立群，男，1968年7月19日出生，汉族，住浙江省龙游县。 委托诉讼代理人：李红泉。 上诉人邱园仙因与被上诉人童立群租赁合同纠纷一案，不服浙江省龙游县人民法院（2020）浙0825民初1636号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月17日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 邱园仙上诉请求：1.撤销原判第二项“邱园仙赔偿童立群租金损失150000元”的内容。2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审法院认定“故本院根据案涉合同的剩余租期、养殖场的特殊性质、是否易于再行租赁、出租人另行出租的差价、出租人的过错程度、减少当事人的诉累等，综合以上因素本院酌定邱园仙赔偿童立群至2021年7月20日止共计10个月的租金损失，即15万元”。上诉人认为，合同法定解除权有以下几种情形“……一方明确表明或用行动表示自己无法履行或不想履行合同义务的……”，对此上诉人认为上诉人在租赁了被上诉人的养猪场以后几天相继发生了大批量的生猪死亡，造成了上诉人重大的经济损失，从而也导致上诉人无法再继续养殖，为了减少损失上诉人不仅口头通过中间人告知被上诉人不再继续养殖的事实，2020年1月份更通过委托律师发函的方式明确告知被上诉人要求解除合同，在2020年一、二月份正值全国发生疫情，也进一步导致上诉人无法再继续养殖，为减少损失上诉人将剩余的40头猪一直养殖到2020年5月1日止，这些情形被上诉人也是明知的，因为每处理一头猪都需要被上诉人配合出栏（注：每出栏一头猪都需要提供一头猪的耳环），否则上诉人无法自行处置，上诉人在庭审期间也明确表示上诉人一直使用养殖场到2020年5月1日结束，此后上诉人将养猪场交由被上诉人并将钥匙给被上诉人（钥匙拒收）为此原审法院认定“上诉人未能提供证据证明案涉养殖场具体停止时间……本院认定停止养殖时间为2020年10月份”显然是错误的。其次，原审法院认定被上诉人复养需10个月的空置时间也明显显示公平，首先上诉人已在2020年1月份就已书面的形式告知了被上诉人不再履行合同，为此被上诉人客观上也明知了上诉人的意思表示，而且上诉人又在2020年5月份将养殖场的房门钥匙给被上诉人，被上诉人不予接收，种种情形表明上诉人已将不履行合同的事实告知了被上诉人，因此最迟至2020年5月份上诉人已将养殖场交付给了被上诉人，至于因被上诉人的原因造成的扩大损失，应由被上诉人自行承担，不能审法院酌定10个月的时间作为租金损失显然明显显示公平。再次庭审中被上诉人明确表示在本案中不再主张违约损失，要求继续履行合同，而原审法院确定由上诉人支付被上诉人10个月的租金显然超出了被上诉人的反诉请求，违背了当事人的处分原则。 童立群答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 邱园仙向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除双方签订的租赁合同，由童立群返还邱园仙押金180000元，退回租金105000元，并赔偿邱园仙合理损失200000元，以上共计485000元；2.本案诉讼费用由童立群承担。 童立群向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令邱园仙支付养殖场租金180000元及逾期利息（自2020年9月21日起至款付清日止按中国人民银行贷款基准利率或年利率6%计付）；2.本案诉讼费用由邱园仙承担。 一审法院认定事实：2019年9月20日，童立群与邱园仙签订《合同》一份，约定：童立群向邱园仙提供证照齐全，设备完备，工艺达标的养殖场给邱园仙使用；养殖场位于童家村，养殖场面积为1415平米，年租金18万元；如养殖场遇到雪灾、洪水等自然灾害，非邱园仙经营造成的损失与邱园仙无关，由童立群承担；养殖场日常维护费用由邱园仙承担，房屋非正常损毁，邱园仙应承担赔偿责任；养殖场租赁期为5年，第一年支付押金18万，租金18万，共36万；第二年支付租金18万；第三年支付租金18万；第四年支付租金18万，押金作为第五年租金；付款日期为每年9月20日前；合同还对其他事项做了约定。邱园仙分别于2019年8月24日支付30000元、2019年9月18日支付300000元、2019年9月25日支付40000元。邱园仙将该养殖场投入使用并投保生猪养猪保险，后其饲养的猪出现死亡症状。目前该养殖场已处于闲置状态。邱园仙于2020年1月15日向童立群发函要求解除合同，因童立群不同意解除合同，2020年6月9日，邱园仙起诉至法院。因邱园仙未支付第二年的租金，2020年9月23日，童立群起诉至法院。 一审法院审理认为，童立群与邱园仙双方签订的养殖场租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，合同双方当事人应按照合同的约定行使权利履行义务。本案的争议焦点在于，涉案合同是否应予解除以及各方当事人诉讼请求如何处理。本案中，双方签订的养殖场租赁合同未对合同解除事由做出约定，双方亦未对解除合同的事项达成一致意见。邱园仙于2020年1月份通过律师函的形式告知童立群解除双方签订的租赁合同，因邱园仙要求解除合同系违约方，故邱园仙采取通知方式要求解除合同，于法无据。2020年6月9日，邱园仙向本院提起诉讼要求解除双方签订的租赁合同，在庭审及组织双方的调解过程中，邱园仙已明确表示不再履行合同。一般而言，违约方不享有单方解除合同的权利，但在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，若一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，此时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本应承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。从本案查明的情况来看，邱园仙已明确表示其不再租赁养殖场，已无能力继续养殖生猪。邱园仙作为违约方并不存在明显的有违一般民法原则的恶意行为，其作为一般的生猪养殖户在养殖的过程中遭遇生猪大量死亡选择了解除租赁合同。同时，考虑到目前该养殖场已处于闲置状态，若不解除合同，不仅不利于双方纠纷的化解，亦会造成社会财富的浪费，从平衡双方当事人受损状态及今后长远利益出发，依据公平、效率、诚信等原则，故案涉合同应当予以解除。合同解除后，童立群必然遭受租金损失，但租金损失并非长期的，童立群可另行出租。因邱园仙未能提供证据证明案涉养殖场具体停止养殖的具体时间，结合邱园仙、童立群的当庭陈述，该院认定停止养殖的时间为2020年10月，而发生猪瘟的养殖场复养需闲置一年左右的时间为宜，故根据案涉合同的剩余租期、养殖场的特殊性质、是否易于再行租赁、出租人另行出租的差价、承租人的过错程度、减少当事人的诉累等，综合以上因素酌定邱园仙赔偿童立群至2021年7月20日止共计10个月的租金损失，即15万元。关于案涉合同押金的问题。押金，是一方当事人将一定费用存放在对方处保证自己的行为不会对对方利益造成损害，如果造成损害的可以以此费用据实支付或另行赔偿。邱园仙要求返还押金的诉讼请求，予以支持，但应扣除需支付童立群的租金损失15万元，即退还押金3万元。邱园仙认为养殖场的卫生设施不符合养殖的条件，导致邱园仙所养殖的猪发生大批量的死亡，造成其经济损失，要求童立群赔偿合理损失200000元的诉讼请求，但邱园仙未提供有效的证据证明养殖场的卫生设施不符合养殖的条件，故对邱园仙要求童立群赔偿其经济损失的诉讼请求，该院不予支持。邱园仙要求退回租金105000元，因此时案涉合同尚未解除，故对邱园仙的该项诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除邱园仙与童立群签订的养殖场租赁合同；二、邱园仙赔偿童立群租金损失150000元，童立群退还支付邱园仙押金180000元，两项相抵童立群尚需退还邱园仙押金30000元，于判决发生法律效力后十日内履行完毕；三、驳回邱园仙、童立群的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8576元，减半收取4288元，由邱园仙负担2338元（已交纳），由童立群负担1950元于判决生效之日起七日内交纳；合并案件受理费3900元，由邱园仙负担，于判决生效之日起七日内交纳。 二审期间双方均未提供新的证据。 本院对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，在合同陷入僵局等特定情况下，违约方行使解除权应通过起诉的方式由人民法院决定是否解除，故邱园仙主张2020年1月份发出解除函或5月份交给童立群养殖场钥匙即构成合同解除的理由不能成立。养猪是一项高风险的行业，邱园仙作为一名养猪业的长期从业者理应在签订猪场租赁合同前进行充分的调查了解。现邱园仙主张童立群隐瞒了案涉猪场以前发生过非洲猪瘟的事实，但不能举证证明，应承担相应的法律后果。关于本案租赁合同解除的时点，一般应依据违约方向法院起诉的时点确定。之后承租人仍占有使用的，出租人请求参照租赁合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。关于邱园仙主张一审判决超出童立群诉讼请求的问题，童立群经一审法院释明后仍坚持原诉讼请求，不变更诉讼请求主张赔偿损失、违约责任承担，一般应尊重当事人的民事诉讼权利，但为了有效化解社会矛盾、减少当事人诉累，对不告不理原则的理解不应过分机械。一审法院综合全案因素酌定由邱园仙赔偿童立群15万元租金损失，系合理行使自由裁量权。综上，邱园仙的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实基本清楚，程序并无明显不当，实体处理结果可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3300元，由上诉人邱园仙负担。 本判决为终审判决。 审判长  程顺增 审判员  刘小伟 审判员  郑慧芳 二〇二〇年十二月三十一日 书记员  姚月红 8 7