北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初2612号原告（反诉被告）：北京国瑞世贸投资有限公司，住所地北京市大兴区金星西路**及**院**楼。法定代表人：杨承全，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：范俊超，上海汉盛律师事务所律师。被告（反诉原告）：宋彦杰，女，1984年12月15日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。原告（反诉被告）北京国瑞世贸投资有限公司（以下简称国瑞世贸公司）与被告（反诉原告）宋彦杰租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）国瑞世贸公司的委托诉讼代理人范俊超、被告（反诉原告）宋彦杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。国瑞世贸公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令宋彦杰向国瑞世贸公司支付拖欠的租金155032.15元，并支付租金违约金189519.58元（2016年12月16日计算至2018年3月26日）及后续违约金（以155032.15元为基数，按照每日0.5％支付自2018年3月27日至实际还清租金之日止）；2.判令宋彦杰向国瑞世贸公司支付违约金29930.01元（按照三个月租金标准计算）；3.判令宋彦杰退还2016年11月16日至2016年12月15日免租期期间的租金9976.67元；4.判令宋彦杰支付2018年3月27日至2018年9月15日期间的占用使用费56480.83元；5.判令宋彦杰向国瑞世贸公司支付本案律师费5000元；6.确认国瑞世贸公司与宋彦杰之间签订的《商铺租赁合同》于2018年3月26日已经解除；7.判令本案诉讼费用由宋彦杰承担。事实和理由：国瑞世贸公司与宋彦杰在2016年11月8日签订了《商铺租赁合同》，合同约定国瑞世贸公司将位于北京市大兴区金星西路5号及5号院1号楼裙楼绿地缤纷城2期第2层25号商铺（以下简称涉案商铺）出租给宋彦杰，租赁面积为41平方米，宋彦杰用于进行“糖糖和果果的家”品牌经营儿童娱乐，租赁期为装修期满次日起3年，从2016年12月16日起到2019年12月15日，约定第一个租金计收年度为9976.67元每年，第二个租金计收年度为10475.50元，第三个租金计收年度为10999.28元。对租赁保证金、转租转让、违约责任等进行了约定。双方签订合同后，国瑞世贸公司交付商铺，宋彦杰使用商铺从事经营，但是宋彦杰在从入驻经营开始就没有支付过租金，拖欠租金连续累计长达16个月份，已经严重违反了双方之间的合同约定，国瑞世贸公司无奈，国瑞世贸公司和商铺的管理方北京绿地京城商业管理有限公司（以下简称绿地京城公司）向宋彦杰通过ems邮寄《解除租赁合同的通知》，宋彦杰在2018年3月26日签收。国瑞世贸公司认为宋彦杰连续累计长达16个月没有支付租金，已经严重违反合同约定，依据《商铺租赁合同》第8.2条、9.2条、9.3条等的约定和相关法律规定，国瑞世贸公司现在为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。宋彦杰辩称，2016年11月3日在杜迎（绿地缤纷城二期项目招商运营经理）、张露露（绿地缤纷城二期项目招商运营专员）、朱啸晨（绿地缤纷城二期项目招商运营专员）三人的引荐下，决定拿出所有工作的积蓄开始在北京大兴绿地缤纷城项目进行儿童游乐玩具店的投资开店。三人职务权利下，与宋彦杰约定签订合同，交纳一个月诚意金即可进行开店试营业。试营业失败，没有开业条件，商户入住率仅仅30%，甲方商场不作为，没有做到引流的责任，导致宋彦杰每日负债经营。绿地缤纷城官网曾经以超市开业为由，进行二次开业的宣传，时间为2017年6月22日，也就是宋彦杰自己也没有按合同约定的2016年12月15日开业，随后公众号官网进行了二次开业内容的删除。2017年5月8日，与此商场管理人员杜迎、张露露、朱啸晨三人最后协商，没有能力缴纳房租，其三人作为管理人员将按照公司当时的要求，制裁不交租金的商户，进行对宋彦杰的店铺围挡，扣押设备及所有商品，商场强行解约，宋彦杰从当日不能再经营此店，当时双方协商激烈，不欢而散，结束了营业，国瑞世贸公司在2017年5月8日强行扣押所有的商品设备，进行了围挡。宋彦杰提交的证据充分证明店铺结束营业时间是2017年5月8日，并非国瑞世贸公司所说的2018年3月10日结束的营业，更不存在国瑞世贸公司说的多次致函催促房租一事。此期间宋彦杰在保胎，一时间赔光所有积蓄，一无所有，精神抑郁，只能靠银行贷款维持生活。孕期出现心脏压迫，只能保胎要紧，在这期间，商场没有人联系解决归还宋彦杰设备的问题。到生完孩子之后在2018年4月2日，宋彦杰与当时同期在绿地商场经营的邻居商户家有儿女游泳馆老板取得微信联系，向她询问商场情况，和宋彦杰的铺位当时被围挡设备还是不是在原位置扣押中，得到的消息是，宋彦杰的东西都没了，在宋彦杰不知情的情况下新的商户都进来了，没有任何人协商。国瑞世贸公司现在出具的是虚假证据，解除合同通知，提供的单号经过查询，告知此单号文件并没有离开过大兴黄村地区，但快递显示本人签收，签收日期宋彦杰在北京市朝阳区的家中。宋彦杰提起反诉请求：请求判令国瑞世贸公司返还扣押的设备、展柜、道具、玩具商品价值共计285332.2元。事实与理由：宋彦杰与国瑞世贸公司在2016年11月8日签订了《商铺租赁合同》，国瑞世贸公司约定于2016年12月16日开业，事实是国瑞世贸公司未按照约定日期进行商场开业，达不到开业率，导致宋彦杰亏损，在2017年5月8日宋彦杰与国瑞世贸公司管理负责人员沟通解决方案未果，国瑞世贸公司直接将宋彦杰道具、展柜、设备、办公商品、玩具商品等全部私自扣押，商品价值285332.2元人民币。宋彦杰认为国瑞世贸公司已经违反了合同法，私自扣押宋彦杰设备、道具、展柜、商品。为维护宋彦杰合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院判如所请。国瑞世贸公司答辩称，对宋彦杰的诉讼请求不予认可，请求法庭驳回全部反讼请求。本案宋彦杰自入住之日起，截止今天没有交过一个月的租金，同时按照合同约定，宋彦杰需要支付装修押金及租赁保证金等，但是均没有支付，宋彦杰长期没有支付租金，国瑞世贸公司依法行使合同解除权，国瑞世贸公司有权依照合同12条及相关法律规定，有权要求宋彦杰向国瑞世贸公司交还商铺腾退房屋，但是宋彦杰拒绝配合处理，国瑞世贸公司无奈，同时也为了避免损失的扩大，将该商铺2018年7月26日另行出租，宋彦杰作为商铺的经营者，应该对商铺做好及时的腾退工作，应该对自己财产做好保护工作，但是宋彦杰没有尽到法律及合同义务，故其诉请应该被驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年11月3日，国瑞世贸公司（甲方、出租方）与宋彦杰（乙方、承租方）就涉案商铺的租赁事宜签订《国瑞世贸商铺租赁合同（绿地缤纷城Ⅱ期）》，约定：甲方出租给乙方的商铺坐落在北京市大兴区金星西路5号及5号院1号楼裙楼被称为“绿地缤纷城Ⅱ期”的2层25号商铺；甲乙双方同意，该商铺用于计算租金、物业服务费及其他费用的租用面积为41平方米；甲方委托绿地京城公司对“绿地缤纷城Ⅱ期”进行商业运营管理和物业管理，乙方同意接受管理方的管理服务；乙方承诺租赁商铺只供乙方以糖糖和果果的家商号/名称，作为经营“儿童娱乐”之用途；合同2.1款约定该商铺的租赁期自装修期届满之次日起3年，即2016年12月16日至2019年12月15日；甲方同意给予乙方自该商铺交付之日起30天的装修期，即2016年11月16日至2016年12月15日，装修期仅限于乙方用作装修，乙方在此期间无需支付租金及物业管理费，但需按商场统一标准按时缴纳（遇节假日须提前）装修管理费、水、电灯相关费用；乙方不论任何原因实际租赁期限少于本合同第2.1条规定的租赁期和/或违反本合同的条款及规定，甲方有权按本合同约定的第一个租金计收年度的月固定租金标准和费用标准向乙方索取装修期内的所有租金和/或物业管理费等费用；并按本合同第4.1条约定的对应租金计收年度的月租金标准和第五条约定的月费用标准向乙方索取经营期内给予乙方折扣优惠的所有租金和/或物业管理费等费用；双方暂约定该商铺交付日为2016年11月16日；装修期从甲方通知的交付日起开始计算；自装修期起，该商铺的租金按照下述规定计算：实行保底租金或提成租金（每月以结算金额较高的方式实际收取）：保底租金：按租用面积计算；第一个租金计收年度的含税租金额为每天每平方米8元，月保底租金为9976.67元，第二个租金计收年度的含税租金额为每天每平方米8.4元，月保底租金为10475.50元，第三个租金计收年度的含税租金额为每天每平方米8.82元，月保底租金为10999.28元；乙方应于本合同签订之前或商铺交付时（以日期在先者为准），向甲方支付租赁保证金21998.56元，并向管理方支付物业服务保证金4988.34元；乙方同意向甲方支付第一个租赁年度的壹个月的保底租金，并向管理方支付第一个租赁年度的壹个月的物业服务费为租赁该商铺的诚意金，共计12470.84元（该诚意金待合同正式生效后自动转为乙方需向甲方缴纳的第一个租赁年度的壹个月的保底租金及乙方需向管理方缴纳的第一个租赁年度的壹个月的物业费）；第八条变更和解除本合同约定：8.2甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应按照合同约定承担违约责任和违约金，并应当赔偿由此给对方造成的损失：（5）乙方逾期支付租金或租金以外的其它任何应付款项超过一个月的；第九条乙方的违约责任约定：9.2出现乙方违反本合同约定而甲方行使解除本合同权利之情形时，甲方和管理方解除本合同前乙方已支付的所有租金以及租赁保证金、物业服务保证金均不予退还，且甲方和/或管理方有权向乙方全额索回依照第2.2条规定的装修期内所提供给乙方的租金和/或物业服务费优惠。解除合同之日至该商铺交付给甲方期间的房租乙方按照对应年度的租金标准正常交纳。此外，乙方还须向甲方支付3个月租金，并向管理方支付3个月物业服务费作为违约金（解除合同时对应年度的租金和物业服务费标准）。同时，甲方和/或管理方因乙方违约而遭受的损失向乙方追索的权利；9.3乙方逾期支付租金或其他应付款项，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.5%向甲方和/或管理方支付违约金；第十二条该商铺的交还：12.1乙方应于租赁期届满之日或本合同提前终止之日向甲方交还该商铺；12.3甲乙双方同意：如乙方在租赁期满之日或本合同提前终止之日没有向甲方交还该商铺，则甲方除有权按照本合同第12.1款的约定向乙方收取占有使用费即其他费用以外，还有权在租赁期满之日或本合同提前终止之日起七日后视为乙方放弃该商铺内包括装修、家具、货物等一切动产或不动产的所有权，甲方有权会同管理方开启该商铺的门锁并更换门锁，将屋内的物件包括但不限于家具、装置和其他添置物搬出该商铺，并将该商铺腾空收回；第十三条律师费、税费以及其他费用：下列费用由乙方承担：（1）甲方和/或管理方委托律师起草本合同及其他事宜而产生的律师费人民币/元；……乙方应于合同签订的同时或之前将前述第（1）项所列费用支付给甲方和/或管理方；在乙方接收该商铺后，任何给予乙方的通知如果该通知写明以乙方为收件人并被留置在该商铺处将被认为十分确定地发给了乙方，并视为由乙方于下一个工作日收到。双方在合同后签名捺印。合同签订后，国瑞世贸公司将商铺交付宋彦杰使用，宋彦杰于涉案商铺经营糖糖和果果的家儿童娱乐，宋彦杰于2016年11月28日支付糖糖和果果的家租金诚意金（1个月）9976.67元。此外宋彦杰未再支付租金及其他费用。2018年7月26日，国瑞世贸公司就涉案商铺与案外人签订商铺租赁合同，约定商铺交付日为2018年9月16日。双方就合同解除时间产生争议，宋彦杰称因商场商户入住率低，导致宋彦杰每日负债经营，因宋彦杰未交房租，国瑞世贸公司于2017年5月8日将涉案店铺围挡，宋彦杰于2017年5月27日申请注销在涉案商铺注册的北京凯彦教育咨询有限公司，于2017年11月3日取得注销证件，并提交2017年5月8日关于围挡及撤店的微信聊天记录、次日拍摄的店铺被围挡照片、杜迎证人证言予以证明，微信聊天记录中宋彦杰称“我赔太多了，店卖给你们，你们处理吧，我不干了”，对方回复“干嘛弄得跟仇人似的”等；证人证言载明：我杜迎2015年7月-2017年6月在绿地缤纷城任招商营运经理一职，2017年5月8日根据公司要求通知未缴费租户宋彦杰所经营的淘气泡泡、糖糖果果如若继续不交租金马上停止经营，该租户在工作群里回复无能力交租金，于当日给该租户断电处理，由于该租户未交全部租金，故不能继续营业……宋彦杰提交录音、商户入驻率图表统计、证人证言、绿地缤纷城开业照片等证据证明商场直到2017年6月才开业，经营环境恶劣，卫生条件差，至合同约定的开业日2016年12月15日商场内部仍在装修，未能提供合同约定的经营条件；国瑞世贸公司对宋彦杰提交的证据均不予认可，国瑞世贸公司否认2017年5月8日对涉案商铺进行了围挡，称因宋彦杰未交纳租金，于2018年3月10日向宋彦杰发出合同解除通知书，告知其于通知送达之日原合同解除，宋彦杰于2018年3月26日签收；提交国瑞世贸公司员工2018年3月12日给宋彦杰发送的解除通知的微信记录，该微信聊天记录显示2018年3月12日国瑞世贸公司员工通过微信将涉案商铺的解约通知送达宋彦杰，并告知其预计次日开始就把三个铺位收了；宋彦杰称该证据说明2018年3月12日道具设备等被国瑞世贸公司收起来。对于宋彦杰搬离时间双方产生争议，国瑞世贸公司提交涉案商铺的客诉登记表、销售账单、会员登记本、经营账册、淘气泡泡销售小票、能源抄表记录单、考勤表证明涉案商铺至少经营到2018年3月7日；宋彦杰认为客诉登记表与本案无关，不认可该销售账单、会员登记本、经营账册、淘气泡泡销售小票、能源抄表记录单、考勤表，称账单内所载员工名字并非宋彦杰商铺的员工，与宋彦杰无关，宋彦杰已于2017年5月9日搬走，并与商铺员工解除了劳动合同。宋彦杰提交2017年6月23日签订的《合同终止协议》复印件一份，证明其与国瑞世贸公司、绿地京城公司约定《商铺租赁合同》于2017年5月8日解除，义务于2017年5月8日终止，租金、物业费、水电费等各项费用结算至2017年5月8日；国瑞世贸公司不认可该证据真实性；经询问，宋彦杰称无法提供证据原件。宋彦杰主张9976.67元租金诚意金按照合同约定应抵扣租金，并主张涉案合同中违约金约定过高，要求本院依法调整。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。国瑞世贸公司与宋彦杰之间签订了《国瑞世贸商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，不具备法律规定的合同无效情形，属合法有效。双方应按前述合同行使权利、履行义务。关于合同解除问题，双方均认可租赁合同已经解除，但就解除的时间及原因存在争议，结合双方提交的证据材料，宋彦杰主张2017年5月8日涉案店铺被围挡，未提交充足证据予以证明，其提交的《合同终止协议》系复印件，该主张本院不予采信；国瑞世贸公司主张2018年3月26日解除合同通知到达宋彦杰处，结合邮寄显示他人收，送达地址情况等，本院亦不予采信，国瑞世贸公司提交其员工与宋彦杰2018年3月12日微信聊天记录显示，其公司已经将解除通知发送到宋彦杰微信，告知次日开始把铺位收了，故本院确认双方商铺租赁合同于2018年3月12日解除。双方合同中约定了租赁期限、房屋的交付日期及租金标准，宋彦杰未按合同约定及时交纳租金，故国瑞世贸公司主张要求宋彦杰支付2016年12月16日至2018年3月12日租金的诉求，于法有据，本院予以支持，宋彦杰已交纳的租赁诚意金9976.67元应予扣减，在扣减上述费用后，宋彦杰应付给国瑞世贸公司2016年12月16日至2018年3月12日期间的租金140122.32元，超出部分，本院不予支持。国瑞世贸公司主张逾期付款违约金，双方约定过高，本院酌情予以调整。对于国瑞世贸公司主张的占有使用费，国瑞世贸公司负有自行减少损失的义务，本院结合其员工与宋彦杰聊天记录、双方合同约定以及现已经租赁的实际情况等，对其主张的商铺占有使用费不予支持。关于国瑞世贸公司主张免租期租金的诉讼请求，根据宋彦杰提交的证据及本案客观情况，国瑞世贸公司提供的经营场地存在影响合同目的实现的瑕疵，故对国瑞世贸公司要求宋彦杰支付免租期租金本院酌情不予支持。对于国瑞世贸公司要求宋彦杰按三个月租金标准给付违约金，结合宋彦杰确未按期交纳租金，存在违约行为，本院依法予以支持。关于国瑞世贸公司主张的律师费5000元，因合同中未明确约定因双方发生诉讼产生律师费的负担事宜，本院对国瑞世贸公司的该项主张不予支持。宋彦杰主张国瑞世贸公司扣押其设备、展柜、道具、商品等，未提交充足证据予以证明，且其主张涉案店铺2017年5月8日被围挡无法经营，亦应积极处理店铺物品，实际却未进行，其对自身物品损失存在相应过错，其答辩称处于怀孕阶段无法处理，结合其提交的与员工解除合同、注销公司手续办理时间等，该主张本院不予采信，依据双方合同约定，宋彦杰未在本合同提前终止之日向国瑞世贸公司交还该商铺，自本合同提前终止之日起七日后视为宋彦杰放弃该商铺内包括装修、家具、货物等一切动产或不动产的所有权，故其反诉请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认北京国瑞世贸投资有限公司与宋彦杰于2016年11月3日签订的《国瑞世贸商铺租赁合同（绿地缤纷城Ⅱ期）》于2018年3月12日解除；二、宋彦杰于本判决生效之日起十日内给付北京国瑞世贸投资有限公司2016年12月16日至2018年3月12日期间的租金140122.32元及逾期付款违约金（以140122.32元为基数，自2018年3月13日起算至实际还清租金之日止，按照年利率6%标准）；三、宋彦杰于本判决生效之日起十日内给付北京国瑞世贸投资有限公司违约金29930.01元；四、驳回北京国瑞世贸投资有限公司的其他诉讼请求；五、驳回宋彦杰的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7989元，由北京国瑞世贸投资有限公司负担4770元（已交纳），由宋彦杰负担3219元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费2790元，由宋彦杰负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  王 静二〇二〇年十二月三十日法官助理  华 琳书 记 员  徐再奇