贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终8314号上诉人（原审被告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城财智中心八楼。统一社会信用代码：91520500590775593X。法定代表人：赵方，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人（特别授权）:方洪伟，贵州本芳（黔西）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：崔民日，女，1987年2月24日生，汉族，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人（特别授权）：黄雪薇，贵州贵达（毕节）律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：李季，贵州贵达（毕节）律师事务所实习律师。上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司因与被上诉人崔民日商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院(2020)黔0502民初7705号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；3.一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实及理由：根据法律规定，承担办理涉案房屋权属登记义务的主体为被上诉人，上诉人仅负有协助义务。根据双方补充协议约定，上诉人代被上诉人办理产权登记的前提条件是被上诉人提交全部办证所需资料，而被上诉人拖延提交办证资料的行为构成违约，此种情形下，不论是根据法律规定还是双方合同约定，上诉人均不应承担违约责任。上诉人于2018年10月18日通过邮寄“办理房屋不动产权证告知书”的形式，向被上诉人披露了案涉房屋符合办理转移登记的事实。据此，上诉人至迟已于2018年10月18日履行完毕通知义务。即使上诉人承担违约责任，违约责任的截止时间也应为上诉人履行完毕通知之日即2018年10月18日。被上诉人崔民日辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。原审原告崔民日向一审法院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金以已付购房款283545元为基数，参照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年5月18日起计算至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止（暂计算至2018年10月17日的违约金为：24848元）；2．判令被告退还原告燃气开户费2500元；上述费用共计为：27348元；3．该案诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发的位于贵州省毕节市七星关区出售给原告，总房款283545.00元。同日，原、被告双方签订合同附件十二《补充协议》，该补充协议约定：“关于产权登记的补充：1、若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起3日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的，则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；2、如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等，出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担，则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。”合同签订后，原告向被告支付全部购房款以及维修基金、契税等，2016年12月30日，被告向原告交付涉案房屋。2017年5月31日，被告取得涉案房屋所在幢商品房备案证明书。2018年12月17日，原告向被告出具授权委托书，委托被告代为办理涉案房屋的不动产权证书。另查明，被告收取原告燃气开户费2500.00元。一审法院认为，结合原告与被告招商商置公司双方的诉辩意见，该案争执的焦点是：1、被告招商商置公司是否应当承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任；2、如何计算违约金。关于焦点一：被告招商商置公司是否应当承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约责任的问题。该案系商品房买卖合同纠纷，基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人还负有协助买受人办理取得房屋权属证书的义务。具体到该案中，按照法律规定，被告应于2017年3月30日（交房之日起90日内）取得涉案房屋所有权初始登记，被告取得涉案房屋所在幢商品房备案证明书的时间是2017年5月31日，故被告已经构成违约，虽然原告与被告在《商品房买卖合同》中并未约定出卖人逾期办证及移交相关文书，买受人不退房的情况下违约金如何计算，但是根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，被告应当承担相应的违约责任。关于焦点二：如何计算违约金。依据《商品房买卖合同》第二十二条第三款，办理商品房转移登记的方式包括双方共同申请办理和买受人委托出卖人申请办理，双方虽在合同中约定共同申请办理，但被告已代为收取原告缴纳的公共维修基金、产权登记费、契税、印花税等办证所需税费，表明双方在合同履行过程中达成了“变更办证方式为委托办理”的一致意思表示，故在原被告双方成立委托合同关系。依据法律规定，被告应当限期办理商品房初始登记，并限期向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，鉴于被告已接受委托，代为申请办理涉案房屋的转移登记，故苛责被告再向原告交付有关文书已无实际意义。此时被告依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际，转化为具备文书交付条件这一前提下的通知义务，即告知原告其已办理商品房初始登记，具备办理商品房转移登记的条件。原告据此得以向被告提交应由买受人提交的办证资料，用于被告代为办理转移登记。被告尽到完成初始登记前提下的通知义务，可视为其履行了合同约定的文书交付义务。在案证据显示，2018年12月17日，原告向被告出具授权委托书，委托被告代为办理涉案房屋的不动产权证书。可以视为被告已履行了涉案房屋具备办理转移登记条件的披露义务。因此，计算违约金的截止时间应为2018年12月17日。由于被告的违约行为系持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。根据2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，一般诉讼时效期间为三年，则原告起诉之日（2020年5月19日）往前倒推三年即2017年5月19日以前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间，被告确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权。原告也未举证证明对该项违约金的诉请存在诉讼时效中止、中断的情形，故原告诉请的2017年5月18日的违约金，已经超过诉讼时效。因此，对被告抗辩原告主张的违约金已超过诉讼时效的理由，部分具有事实及法律依据，予以采纳。其余部分无事实及法律依据，不予采纳。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”之规定，应以原告已付购房款为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年5月19日起计算至2018年12月17日，共计578日，故被告应当支付原告的违约金为283545.00元×4.75%（年利率）×1.3÷365日×578日=27726.43元。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款第（七）项规定：“商品房买卖合同应当包括下列内容：．．．．．．供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任”，第二款规定：“前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费．．．．．”以及贵州省人民代表大会法制委员会《关于贵州省城镇房地产开发经营管理条例＞有关问题询问的答复》之意见：“新建商品房配套的水电燃气通信有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取。”之规定，被告重复收取原告燃气开户费2500.00元，理应退还原告。综上所述，据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告崔民日逾期办理涉案房屋转移登记有关文书的违约金27726.43元；二、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告崔民日燃气开户费2500.00元；三、驳回原告崔民日的其他诉讼请求。案件受理费人民币242.00元，由被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。本案审理过程中，上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司向本院提交证据：2018年10月19日的邮政快递单及《关于办理房屋不动产权证的告知书》，拟证明：上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司符合办证条件后，已于2018年10月19日向被上诉人尽到通知义务。被上诉人崔民日质证认为：上诉人提供的证据三性均有异议，经查询该快递单查询结果为快递信息并未录入系统或单号已经过期，上诉人是否实际寄出不能确认，且快递单上并无收件人签字签收，不能证明被上诉人已经签收以及签收日期，达不到上诉人的证明目的，即使二审认定以该证据作为违约金计算的截止日期，应以被上诉人具体签收日期为准，根据涉案合同附件12补充协议第4条约定，相关文件到达对方的时间为寄出之日起第5个工作日，因此本案违约金计算截止日期应当中2018年10月18日起第5个工作日截止。经审查，上诉人举证的邮递单载明被上诉人的联系电话、地址与双方当事人合同载明的联系电话、地址一致，足以证明上诉人已向被上诉人寄送了《办理产权证告知函》，其已完成了通知义务，对该证据予以采信。经审理查明：除对一审认定事实予以确认外，另查明：上诉人于2018年10月19日通过邮政快递向被上诉人邮寄了办理涉案房屋不动产权证告知函。本院认为，本案二审争议焦点为：上诉人应否承担违约责任，如应承担违约责任，记付违约金的期间如何认定？根据双方《商品房买卖合同》的约定，上诉人招商商置公司应当取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人。因双方约定上诉人履行上述义务的时间，一审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，认定上诉人应于商品房交付之日起90日即2017年3月30日前取得商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人，因上诉人一审中提出时效抗辩，故一审认定违约金从2017年5月19日起计算并无不当，本院予以确认。依据《商品房买卖合同》第二十二条第三款，办理商品房转移登记的方式包括双方共同申请办理和买受人委托出卖人申请办理，双方虽在合同中约定共同申请办理，但根据一审查明的事实，上诉人已收取被上诉人相关办证费用，表明双方在合同履行过程中达成了“变更办证方式为委托办理”的一致意思表示，一审据此认定双方成立委托合同关系，符合本案实际，本院予以确认。如前所述，上诉人应于2017年3月30日前办理商品房初始登记，并向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书，鉴于上诉人已接受委托，代为申请办理涉案房屋的转移登记，故苛责上诉人再向被上诉人交付有关文书已无实际意义。此时上诉人依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际，转化为披露义务，即告知被上诉人其已取得商品房初始登记、具备办理商品房转移登记的条件。该披露义务履行完毕，可视为上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕。被上诉人据此得以向上诉人提交应由买受人提交的办证资料，用于上诉人代为办理转移登记。为证明其已尽到前述披露义务，上诉人向本院提交的快递单，能够证明上诉人通过邮政快递向被上诉人邮寄送达了办理产权证的告知函的事实，足以证明上诉人已向被上诉人尽到涉案房屋已符合办证条件并通知了被上诉人向其提交办证材料的义务。鉴于邮递单加盖邮戳日期为2018年10月19日，故上诉人承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金应截止计算至2018年10月19日，上诉人交付办理商品房转移登记有关文书的违约期间为2017年5月19日至2018年10月19日。综上，上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司的上诉请求部分成立，对其相应的上诉请求予以支持。一审判决上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司承担违约责任的期间不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院(2020)黔0502民初7705号民事判决第二、三项，即“二、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告崔民日燃气开户费2500.00元；三、驳回原告崔民日的其他诉讼请求。”；二、变更贵州省毕节市七星关区人民法院(2020)黔0502民初7705号民事判决第一项为：上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决生效15日内支付崔民日违约金；违约金以被上诉人崔民日已付购房款总额283545元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，从2017年5月19日至2018年10月19日；三、驳回上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司的其他上诉请求。一审案件受理费242元，由上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担200元，被上诉人崔民日负担42元；二审案件受理费484元，由上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担400元，由被上诉人崔民日负担84元。本判决为终审判决。审 判 长  王 云审 判 员  郭少华审 判 员  胡伟科二〇二〇年十二月三十日法官助理  王 江书 记 员  高 进