北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初41955号原告：广州市德臣装饰工程有限公司，住所地广州市。法定代表人：黄超成，总经理。委托诉讼代理人：吕庆闯，天津君辉律师事务所律师。被告：德英事行（北京）商务服务有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：桑力高（PAULDANIELSALNIKOW），董事长。委托诉讼代理人：任欢，北京观韬中茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：李敏姿，北京观韬中茂律师事务所律师。被告：德英事行（北京）商务服务有限公司国贸分公司，住所地北京市朝阳区。负责人：沙振，负责人。委托诉讼代理人：任欢，北京观韬中茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：李敏姿，北京观韬中茂律师事务所律师。原告广州市德臣装饰工程有限公司（以下简称德臣公司）与被告德英事行（北京）商务服务有限公司（以下简称德英公司）、被告德英事行（北京）商务服务有限公司国贸分公司（以下简称德英国贸分公司）房屋租赁合同纠纷一案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。德臣公司的委托诉讼代理人吕庆闯，德英公司和德英国贸分公司的共同委托诉讼代理人任欢、李敏姿，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。德臣公司向本院提出诉讼请求：1．请求确认德臣公司与德英国贸分公司之间的房屋租赁合同于2020年1月20日解除；2．请求判令德英公司和德英国贸分公司返还德臣公司房屋租金8161．29元、押金81000元和通讯服务费1419．35元。事实和理由：德臣公司与德英国贸分公司双方于2019年1月15日签订了《服务式办公室许可使用协议》，但是被告没有加盖公章，只有一个没有合法证件可以证明的英文签名，合同效力存在瑕疵。约定租赁期限为7个月，自2019年3月1日起至2019年9月30日止，每月租金为23000元，每月通讯服务套餐费为4000元，德臣公司在租赁期开始前向被告交付租赁押金81000元，合同到期后德臣公司与德英国贸分公司双方未再签订服务式办公室租赁合同。因德英国贸分公司在租赁期间内所提供的服务不符合合同约定且低于行业平均水平，已经影响到德臣公司的正常办公，经协商无果，德臣公司于2020年1月8日前向德英国贸分公司发出解除《服务式办公室许可使用协议》的通知，于2020年1月13日向德臣公司发出解除《服务式办公室许可使用协议》的《律师函》并于2020年1月20日搬离德英国贸分公司提供的此服务式办公室。鉴于德臣公司已交纳租金等全部费用至2020年1月31日，并在德英国贸分公司处另有服务式办公室租赁押金81000元，但德英国贸分公司不但不予以退还，还要求德臣公司至少支付租金、通讯服务套餐费至2020年4月30日，甚至还要求德臣公司支付服务式办公室复原费及相关行政管理费，面对其无理要求，经协商均未达到合理标准。德臣公司认为，《服务式办公室许可使用协议》到期后，德英国贸分公司并未和德臣公司继续签订租赁合同，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。所以，双方签订的租赁合同在到期后应变为不定期租赁合同。德英国贸分公司不能以因提供有利于德英国贸分公司权利而不限制应尽义务的格式条款合同加重德臣公司的责任和义务，要求原合同继续顺延7个月。因此，德臣公司有权解除合同并要求德英国贸分公司返还多支付的服务式办公室租金和押金。德英公司和德英国贸分公司答辩称，不同意德臣公司的全部诉讼请求。《服务式办公室许可使用协议》许可使用期限于2020年4月30日终止，德臣公司的押金应当抵扣未缴纳的租金及通讯费，因押金不足以抵扣上述费用，德英公司和德英国贸分公司保留向德臣公司继续追索的权利。根据双方签订的《服务式办公室许可使用协议》，除协议终止前提前三个月书面通知不续租的，协议将自动顺延，协议内容不变，该条款符合格式条款的要求，已经提示德臣公司注意，该条款有效，应当约束双方。根据《服务式办公室许可使用协议》约定第一期租期届满期限是2019年9月30日，双方均未通知对方不予续租，该协议延续至2020年4月30日，德英国贸分公司在2019年8月向德臣公司发送续约确认函，德臣公司未提出任何异议，因此《服务式办公室许可使用协议》届满期限为2020年4月30日，德臣公司向德英国贸分公司交纳租金至2020年1月31日，德臣公司也认可协议继续履行。德臣公司在2020年1月20日搬离涉案办公室，属于违约行为，德英国贸分公司不认可《服务式办公室许可使用协议》为不定期租赁合同。德英国贸分公司办公场所为共享办公场所，德臣公司提前搬离后，德英国贸分公司需另行寻找租户，否则将造成办公场所空置。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年1月15日，德臣公司与德英国贸分公司双方签订《服务式办公室许可使用协议》（以下简称涉案合同），约定德臣公司承租德英国贸分公司位于北京市朝阳区x房屋（以下简称涉案房屋），用途为办公室，租赁期限自2019年3月1日起至2019年9月30日止，每月租金23000元，每月通讯服务套餐费为4000元。2017年8月4日，德臣公司依约向德英国贸分公司支付押金31500元，2019年1月17日，德臣公司依约向德英国贸分公司支付押金49500元。2019年8月13日，德英国贸分公司通过涉案合同中德臣公司预留的电子邮箱向德臣公司发送了《续租确认信》，内容为根据已签订的合同，这份合同将会在原有合同的基础上自动续签相同期限；此通知为确认上述协议中房间号1439的合同将从2019年10月1日续签到2020年4月30日，月租金为23000元，网络通讯服务费每月4000元，此合同中的协议条款与首期合同中的协议条款保持不变；根据已签订的租赁协议中“除非其中一方在本协议终止前三个月书面提出终止，本协议将自动顺延，相同条款及许可使用期限均不变”。德臣公司分别在2019年9月19日、10月18日、11月20日、12月18日向德英国贸分公司支付了下月租金和网络通讯服务费，德臣公司支付租金和网络通讯服务费至2020年1月31日止。2020年1月13日，德臣公司向德英国贸分公司发送了《律师函》，主张，自德英国贸分公司收到该律师函时双方租赁合同关系解除。2020年1月20日，德臣公司从涉案房屋搬离，并将涉案房屋钥匙交还德英国贸分公司。德臣公司主张，涉案合同到期后，德臣公司与德英国贸分公司未再签订书面租赁合同，且德英国贸分公司向德臣公司发送的续约电子邮件，德臣公司在庭审中才知晓，德英国贸分公司并未向德臣公司提供书面续约协议，涉案合同到期后，双方形成不定期租赁合同关系。德臣公司于2020年1月8日向德英国贸分公司发送了解除涉案合同的通知，已经履行了提前通知的义务，于1月20日搬离涉案房屋，德英国贸分公司应当将涉案房屋剩余租金、网络通讯服务费和押金予以退还。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，德臣公司与德英国贸分公司签订涉案合同，由德英国贸分公司将涉案房屋出租给德臣公司，德臣公司向德英国贸分公司支付房屋租金，双方之间的签订的涉案合同符合法律规定，合法有效，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。涉案合同履行期限即将届满前，德英国贸分公司通过电子邮件向德臣公司预留的邮箱地址发送了续约通知，通知德臣公司按照涉案合同约定原条款继续履行涉案合同，并将租赁期限顺延至2020年4月30日。该通知列明了租赁期限、月租金标准和涉案房屋信息，并说明其他条款同涉案合同条款一致。该通知已经具备基本房屋租赁合同基本条款，且有涉案合同作为补充依据，应当具备书面房屋租赁合同的效力。德臣公司虽不认可知晓该邮件，但是认可邮箱确为德臣公司向德英国贸分公司预留邮箱。德臣公司在涉案合同于2019年9月30日到期后，仍然继续向德英国贸分公司按月交纳涉案房屋租金和网络通讯服务费至2020年1月31日止。综上，本院认为德臣公司与德英国贸分公司就涉案房屋的租赁合同关系顺延至2020年4月30日。双方均认可德臣公司于2020年1月20日搬离涉案房屋。德臣公司在双方约定租赁期限未届满时，以德英国贸分公司提供的涉案房屋不符合其商业需求而提前搬离涉案房屋，在其未举证证明涉案房屋存在瑕疵的情况下，不享有合同解除权，故其要求确认涉案合同于2020年1月20日解除的诉讼请求，不予支持。德臣公司未按期支付房屋租金，已经构成违约，根据涉案合同约定，租赁方违约的，出租方不予退还房屋押金，故德臣公司要求德英国贸分公司退还涉案房屋押金81000元的诉讼请求，本院不予支持。德臣公司交纳涉案房屋租金及网络通讯服务费至2020年1月31日，德臣公司于2020年1月20日将涉案房屋钥匙交还给德英国贸分公司，故德英国贸分公司应当退还德臣公司剩余的房屋租金8161．29元及网络通讯服务费1419．35元。因德英国贸分公司系德英公司的分公司，就德臣公司要求德英公司承担连带责任的主张，德英国贸分公司系与德臣公司签订合同之相对方，应先以其财产承担民事责任，不足部分由其总公司德英公司承担补充责任。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，判决如下：一、被告德英事行（北京）商务服务有限公司国贸分公司于本判决生效之日起七日内退还原告广州市德臣装饰工程有限公司房屋租金八千一百六十一元二角九分、网络通讯服务费一千四百一十九元三角五分；二、被告德英事行（北京）商务服务有限公司国贸分公司的财产不足以清偿上述第一项债务的，由被告德英事行（北京）商务服务有限公司承担补充责任；三、驳回原告广州市德臣装饰工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1025元，由原告广州市德臣装饰工程有限公司负担900元（已交纳），被告德英事行（北京）商务服务有限公司国贸分公司负担125元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 张玉倩二〇二〇年十二月二十五日法官助理 臧百挺书 记 员 樊 虹