河南省伊川县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0329民初3500号原告：中国华融资产管理股份有限公司河南省分公司，住所地河南省郑州市西大街216号，统一社会信用代码914101047218889438。法定代表人：孟玲虎，系该公司总经理。委托诉讼代理人：许文，河南王城律师事务所律师，代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：赵剑锋，河南王城律师事务所实习律师，代理权限：一般代理。被告：洛阳可可居置业有限公司，住所地洛阳市伊川县城关镇文化北路，统一社会信用代码91410329685652596K。法定代表人：梁安民，系该公司总经理。委托诉讼代理人：谢川伊，男，1986年11月13日出生，汉族，住河南省栾川县。系该公司员工，代理权限：特别授权。被告：李民强，男，汉族，1993年7月12日出生，住河南省伊川县，现住伊川县。委托诉讼代理人：孙民哲，洛阳市伊川县公信法律服务所法律工作者，代理权限：特别授权。原告中国华融资产管理股份有限公司河南省分公司（以下简称华融公司）与被告洛阳可可居置业有限公司（可可居公司）、李民强执行异议之诉一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华融公司委托诉讼代理人许文、被告可可居公司委托诉讼代理人谢川伊、被告李民强委托诉讼代理人孙民哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华融公司向本院提出诉讼请求：1．判决撤销伊川县人民法院（2020）豫0329执异116号执行裁定书；2．判决继续执行洛阳市伊川县可可居丰泽园小区A-2802房产；3．判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：瑞华国银投资管理有限公司（以下简称瑞华公司）与可可居公司实现担保物权纠纷一案，伊川县人民法院经审理作出（2016）豫0329民初2203号民事裁定：一、准许拍卖、变卖可可居公司抵押的其位于伊川县文化北路与豫港大道交汇处1幢三层办公楼【伊川房权证（2013）字第17664号】以及伊川县文化北路与豫港大道交汇处丰泽园小区1幢5至31层的71套商品房【伊川房权证（2012）字第16064号】，所得价款用以偿还瑞华公司依法享有的贷款本金1,790万元及至实际履行完毕之日止的借款合同约定的利息……。瑞华公司2016年12月申请执行，在执行过程中，瑞华公司将债权转让给了原告华融公司。本案在执行、拍卖房屋过程中，案外人李民强向伊川县人民法院提出了执行异议，称其于2016年8月30日与被执行人可可居公司签订了房屋买卖合同，以工人工资款抵偿了购房款473,976元，并一直居住至今。伊川县人民法院经书面审查后，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条的规定裁定中止对伊川县××小区××号房产的执行。原告认为该裁定认定事实不清，程序违法，适用法律错误，李民强提出执行异议不能排除本案执行，理由如下：1．李民强提出执行房产异议，提交购房合同、收据等证据，本案案情复杂、争议较大，法院没有组织听证，没有给予原告质证的机会，违反了《执行异议和复议规定》第十二条“人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案情复杂、争议较大的，应当进行听证”的规定，程序违法。2.涉案房屋未办理过户登记是因买受人李民强自身原因所致。《执行异议和复议规定》第二十七条规定“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持”。另外《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。根据上述规定可知，我国遵循“抵押财产经抵押权人同意方可转让”的原则，抵押权人是否同意抵押人转让抵押财产是判断未办理过户登记是否非因买受人自身原因的重要事实。在抵押权人未同意抵押人出售抵押房屋的情况下，买受人购买存在抵押权的房屋，因抵押登记具有公示公信效力，故不能办理过户登记手续认定为买受人自身的原因，没有争议。3．《执行异议和复议规定》没有明确“名下无其他用于居住的房屋”的范围及具体证明方式，但综合考察该规定的立法本意，“名下无其他住房”的范围应至少包括被告李民强及其配偶、共同居住人员的居住地、户籍地。同时应由相应的不动产登记管理机构出具《无房证明》予以证实本案仅有伊川县自然资源局出具的被告李民强名下无其他房产的证明，应属于不符合上述条件，即购房人没有充分举证证明其名下没有其他用于居住的房屋。4．李民强虽然提交商品房买卖合同、收据等；但该合同没有在房屋登记管理部门备案，没有出具洛阳可可居置业有限公司拖欠其工人工资款的证据，没有购房发票，没有办理入住的手续，没有物业服务合同。申请执行后，在2017年原告经实地调查，通过可可居小区物业部门公示的佳户水电费交纳情况得如其基本没有产生过水电费等，不能认定李民强支付房款、实际入住的事实。5．原告名称为华融公司，伊川县人民法院（2020）豫0329执异116号执行裁定书将申请执行人名称错误写成“中国华融资产管理股份有限公司河南分公司”，请予以纠正。综上，伊川县人民法院认定李民强就伊川县可可居丰泽园小区B-2202号（应为A-2802号）房产房屋享有足以排除强制执行的民事权益不成立，请求支持原告诉请，以维护法律的尊严。李民强辩称，一、原告将登记在被告可可居71套房产予以查封，其中A-2802号房产是李民强的房产，李民强依法提出执行异议，提交了与被告可可居公司的商品房买卖合同、购房款收据、不动产登记查询结果告知书、水电费收据。经人民法院书面审查后，认定提交的证据符合法律规定，依法中止对涉案房产的执行。（2020）豫0329执异116号裁定不存在程序违法。二、李民强购买的涉案房产符合《执行异议和复议规定》第二十四条、第二十九条，李民强于2016年8月30日与可可居公司签订商品房买卖合同，购买涉案房产，按合同要求向可可居全额缴纳了购房款，对购买的房产取得所有权，并对涉案房产进行装修入住，在居住期间于2017年11月20日与洛阳东华鼎盛热力有限公司签订供热合同，与燃气公司签订天然气供气合同。这是李民强唯一一套房产。可可居公司辩称，我方认为（2020）豫0329执异126号裁定书，不存在裁定违法，适用法律合理。原告诉求不能成立，应依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据。本院组织双方进行了证据交换和质证。被告李民强向法庭提交了三组证据。证据一、《商品房买卖合同》，收据。证明：李民强在法院查封之前已于可可居公司签订了合法有效的书面买卖合同，并全额支付了购房款。证据二、《居民用户供用气合同》、《伊川县城区集中供用热合同》及收费发票，水电费收费发票。证明：李民强在法院查封前已在伊川县××小区××号房屋居住。证据三、伊川县自然资源局《不动产登记查询结果告知书》。证明：李民强只有一套房屋用于居住。原告华融公司质证：对购房合同及收据真实性不认可，李民强购房收据上写的是抵工人工资款，因为抵的数额是473,976元，如果是工资，不符合常理，如果是工程款，应当有抵账协议、施工合同、决算依据，不会仅仅就只有一张收据。李民强只提供一张收据不能证明可可居拖欠其工资的事实。如果说李民强是通过工程款抵账购房，我们认为他不是消费者，不适用《执行异议与复议规定》第二十九条规定。李民强是半坡村村民，没有提供在该村是否有房屋的相关证据，不能证明其无房。可可居公司质证：对证据的真实性和证明方向均无异议。原告华融公司及被告可可居公司当庭均未提交证据。庭审后，被告可可居公司向法庭补充提交了三组证据：证据一、《收据》存根一份，证明李民强于2015年7月30日向该公司交纳购房款473,976元。证据二、2015年12月1日《税收完税证明》一份，证明该企业纳税情况。证据三、中国工商银行网上银行电子回单两份、银行流水一份，证明该公司在收到包括李民强等20余户房款后，通过洛阳信服置业有限公司（以下简称信服公司）分别于2017年12月8日、2017年12月9日、2018年5月11日、2018年5月22日向华融公司转账200万元、200万元、5万元、95万元，共500万元的事实。原告华融公司质证：李民强房款没有转入可可居公司账户，可可居公司也没有提供账册，证明该款入账，提供的存款收据存根是散页，不能证明李民强支付了房款。被告李民强质证：对可可居公司的2016年8月30日的收据无异议，对三份转账证明及证明方向均无异议。庭审后，本院调取了本院（2020）豫0329执异116号卷宗李民强提交的伊川自然资源局《不动产登记查询结果告知单》原件。原告未发表质证意见。被告可可居公司质证：对真实性及证明方向均无异议。原告华融公司庭审后提交了《情况说明》及洛阳市西工区人民法院协助执行通知书、民事裁定书、执行裁定书及协助执行通知书、中国工商银行网上银行电子回单。证明可可居公司称收到孙占祥等二十余户房款后，500万元通过信服公司归还华融公司借款不是事实。被告李民强质证：对提供的原来的《情况说明》不认可，只是原告的说法，不是证据。被告可可居公司质证：对华融公司提供的证据真实性无异议，证明方向有异议，提供的证据为华融公司单方面解释，可可居公司不予认可。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院确认如下：对被告李民强提交证据一、证据二中《伊川县城区集中供用热合同》、《居民用户供用气合同》及证据三予以采信，对洛阳东华鼎盛热力有限公司收费收据、收据，洛阳可可居物业管理有限公司（以下简称可可居物业）专用收据真实性予以认可。对被告可可居公司庭审后补充提交的收据存根、完税证明、银行电子回单、银行流水予以采信。对对原告华融公司庭审后提交的《情况说明》与被告可可居公司庭审后提交证据三能够印证的部分予以采信，对洛阳市西工区人民法院协助执行通知书、民事裁定书、执行裁定书及协助执行通知书、中国工商银行网上银行电子回单予以采信。对本院调取的（2020）豫0329执异116号卷宗李民强提交的伊川自然资源局《不动产登记查询结果告知单》原件予以采信。经审理查明，瑞华公司与可可居公司实现担保物权纠纷一案，本院经审理，于2016年9月11日作出（2016）豫0329民初2203号民事裁定：一、准许拍卖、变卖被申请人可可居公司抵押的位于伊川县文化北路与豫港大道交汇处1幢三层办公楼【伊川房权证（2013）字第17664号】以及伊川县文化北路与豫港大道交汇处丰泽园小区1幢5至31层的71套商品房【伊川房权证（2012）字第16064号】，所得价款用以偿还瑞华公司依法享有的贷款本金1,790万元及至实际履行完毕之日止的借款合同约定的利息……。瑞华公司于2016年12月申请强制执行。2017年4月25日，瑞华公司将债权转让给了华融公司。2020年1月6日，本院作出（2019）豫0329执恢359号执行裁定：一、查封、冻结、划拨被执行人可可居公司在银行、信用社或其他单位的存款1,790万元及利息，诉讼费66,866元，执行费52,400元。二、采取上述措施不足部分，则查封、扣押、冻结、评估、拍卖、变卖相应价值的其他财产。2020年1月16日，本院发出（2019）豫0329执恢359号查封公告，查封了包括涉案1幢A-2802号在内的可可居位于丰泽园小区1幢5至31层71套商品房及1幢三层办公楼。案外人李民强提出执行异议，本院经书面审查，于2020年9月17日作出（2020）豫0329执异116号执行裁定：中止对伊川县××小区××号房产的执行。原告不服，提起诉讼。另查明，2016年8月30日，被告李民强与被告可可居公司签订《商品房买卖合同》，约定李民强购买可可居公司第1幢1座A单元28层2802号房屋，房屋单价2,950元／㎡，总价473,976元，一次性付款。同日，被告可可居公司向被告李民强出具《收据》，载明：今收到李民强1-1-2802交来可可居丰泽园购房款（抵工人工资款）人民币肆拾柒万叁仟玖佰柒拾陆元整，￥473976，收款人王丽娟（加盖可可居公司财务专用章）。李民强于2016年9月5日向起向可可居物业交纳双气初装费，施工管理费，进行装修并入住至今。2020年9月17日，伊川县自然资源局不动产登记信息查询告知单显示：经系统查询：申请人李民强、配偶李超霞、未成年子女李卓翰没有商品房备案登记信息。还查明，2017年12月8日、2017年12月9日、2018年5月11日、2018年5月22日，被告可可居公司将收到包括孙占祥房款在内500万元以保证金形式通过信服公司转给了原告华融公司。2020年4月26日，洛阳市西工区人民法院（以下简称西工区法院）根据华融公司的申请作出（2019）豫0303财保30号民事裁定：冻结被申请人伊川县栋梁金属结构有限公司、信服公司、可可居公司、洛阳市昌永机械制造有限公司、洛阳安彩机械有限公司、梁安民、戴会利银行存款1,200万元，如存款不足，查封、扣押相应价值的财产。2020年5月12日，西工区法院向华融公司发出（2020）豫0303财保30号协助执行通知书：一、冻结信服公司在你处的债权购买诚意金500万元，暂停向其支付。二、期限一年：2020.5.12-2021.5.11。2020年10月15日，西工区法院作出（2020）豫0303执2968号执行裁定：查封、扣押、冻结、划拨、提取被执行人伊川县栋梁金属结构有限公司、信服公司、可可居公司、梁安民、戴会利存款8,049,975.5元及迟延履行期间的债务利息，如存款不足，则查封、扣押、冻结被执行人相应价值的财产。2020年10月28日，华融公司向西工区法院转执行款500万元。本院认为，本院的争议焦点是，被告李民强是否可以认定为购房消费者，如果其作为购房消费者，其对涉案房产的物权期待权能否对抗原告华融公司的抵押权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他可用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第二条规定“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”即抵押权人申请执行在房地产开发企业名下的但已销售给消费者的商品房，消费者提出异议的，人民法院依法应予支持。本案中，被告李民强在本院对涉案房产查封前已与被告可可居公司签订了合法有效的商品房买卖合同，支付了全部房款，其购买房屋是用于居住且其名下没有可以居住的房屋。本案中，被告可可居公司在出具给被告李民强的收据上注明“抵工人工资款”内容，该标注并不能否认可可居公司收到李民强购房款的事实。故李民强可以认定为商品房消费者。其权利能够排除执行。原告华融公司的诉讼请求无事实根据和法律依据，应予驳回。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第二项的规定，经合议庭评议，判决如下：驳回原告中国华融资产管理股份有限公司河南省分公司的诉讼请求。案件受理费8,410元，由原告中国华融资产管理股份有限公司河南省分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  姜耀俊人民陪审员  杨静坡人民陪审员  姜米锋二〇二〇年十二月八日书 记 员  钟丹怡附相关法条：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。