河北省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）冀民再213号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：潘兴德，男，1944年11月4日出生，汉族，住河北省沧州市南皮县。 委托诉讼代理人：刘志学，河北宏天律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审上诉人）：河北金地洲房地产开发有限公司，住所地：河北省沧州市运河区后辛庄新村小区门口由北向南平方第一间。 法定代表人：刘文甫，该公司经理。 委托诉讼代理人：孙国征，河北建平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘广和，该公司员工。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：潘昆明，男，1972年1月3日出生，汉族，住河北省沧州市南皮县。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：南皮县潞灌乡潞灌村村民委员会。住所地：河北省沧州市南皮县潞灌乡潞灌村。 法定代表人：潘胜海，该村委会主任。 再审申请人潘兴德为与被申请人南皮县潞灌乡潞灌村村民委员会（以下简称潞灌村委会）、河北金地洲房地产开发有限公司（以下简称金地洲公司）、潘昆明合同纠纷一案，不服沧州市中级人民法院（2019）冀09民终6536号民事判决，向本院申请再审，本院于2020年7月10日做出（2020）冀民申3000号民事裁定提审本案。提审后于2020年11月26日立案，本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，再审申请人潘兴德的委托诉讼代理人刘志学，被申请人金地洲公司的委托诉讼代理人孙国征、刘广和，被申请人潘昆明，被申请人潞灌村委会法定代表人潘胜海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 潘兴德申请再审称，1、判令金地洲公司履行双方《房屋置换协议》，向申请人交付本案一审确定的房屋并支付因其违约应予向申请人支付的违约金。事实与理由与一审相同，即因金地洲公司对潞灌村进行改造，2017年5月27日，原告潘兴德委托其子潘铁与金地洲公司签订《房屋置换协议》，该协议均对“拆迁置换标准、现有房屋产权面积的确认、房屋选择超出或少于应置换面积的规定、楼号、楼层的选择、交付标准、交房时间、新建住宅产权确定及违约责任”等作出明确约定。协议签订后，原告的房屋已被拆迁，选择的楼层为一层，置换面积为110平方米。金地洲公司于2018年12月31日交工后又对原告所置换的楼层、房间作出承诺，明确将2号楼3单元101室置换给潘兴德所有。根据《房屋置换协议》第6条之规定，被告已逾期交房，据此，原告多次与被告交涉，但被告至今仍不履行协议规定的义务，其行为已构成违约。 金地洲公司答辩意见：一、案涉宅基地并非完全属于潘兴德所有，其中有其兄弟潘家方的份额，潘家方已经领取了土地补偿款37000元。二、根据河北省农工部等六部门及南皮县委农工部的通知要求，应当由开发商与村委会签订项目投资协议，并非开发商与农户签订协议。金地洲公司的法律地位是承建单位。案涉项目是以村为单位的改造项目，只有村集体根据六部门文件有权与申请人签订协议并落实政策，申请人潘兴德无权私自处置宅基地，法律禁止农户个人将土地对外流转。南皮县委农工部的通知中已经明确了“该村有完善的项目筹资方案，并与开发商签订了项目投资协议”“该村所在乡镇大力支持，该村班子坚强有力，组织了专门班子，确保建设项目的实施并做好群众工作”。且文件中明确了村委会是建设主体，同时明确了联建村的范围。金地洲公司在项目中的地位属于承建单位，以上文件足以说明项目的建设是由村委会为主体，并由村委会统一收回村民的宅基地，在此基础上交给金地洲公司施工建设，以达到符合现行法律规定的效果。金地洲公司已经与村委会签订了协议书，明确了双方的权利义务，同时向村委会支付了150万元补偿金及8套房屋用于村委会安置村民。三、潘昆明与潘铁所签订的房屋置换协议是非法处分农村宅基的行为，应属于变相非法买卖农村宅基地的无效行为。1、《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。因此，建在农村宅基地上的农村自建房，土地所有权归集体所有，宅基地使用权只能由集体组织的成员享有。建设在宅基地上的房产不能向非本集体成员的第三方转让，只能在集体成员内部转让、置换。2、《中华人民共和国土地管理法》第二条第一款、第三款规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让”。本案中的置换协议属于以其他形式非法转让土地宅基地属于村集体所有，单位和个人不得擅自处分。3、《河北省农村宅基地管理办法》第六条农村村民建设住宅，应当依法取得土地使用权。禁止非法占用土地建设住宅。禁止买卖或者以其他方式非法转让农村宅基地。4、根据2015年12月24日《最高人民法院关于当前民事审判工作中的若干具体问题》中，对于农民将其宅基地上的房屋出售给非本集体经济组织成员的，应该依法认定合同无效。5、《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。6、最高法院裁判案例明确禁止宅基地向法人及其他组织转让。如果允许法人及其他组织置换农村的宅基地进行开发建设，属于鼓励开发“小产权房”的行为，法律应当给予否定性评价，以达到正确的指引。四、潘昆明无权代表金地洲公司与潘铁签订房屋置换协议，该协议无效。1、申请人潘兴德具有恶意，不属于善意相对人的范围，其在签订所谓的《房屋置换协议》时即应当知道被上诉人潘昆明不具有代理权。按照潘兴德提交的委托书显示“拆迁补偿问题”所指向的对象是村委会，并非具体村民农户，当然也不包含潘兴德在内，潘兴德主观上明知该委托不是针对村民，其应当知道潘昆明不具有代理权，潘兴德不具有善意。2、潘昆明与潘铁签订的《房屋置换协议》因涉及宅基地转让问题而违反法律强制性规定，不符合表见代理合法民事行为的法定要件，违法的行为不能形成表见代理。五、潘兴德的宅基地上并没有房屋仅是空宅基，卫星地图可以证实现场并没有房屋。六、因潘兴德主张的合同无效，不能产生合同效力，对于潘兴德认为的损失，其完全可以依法向村委会或侵权人提出诉讼，以平衡其利益，不会造成利益失衡，但申请人潘兴德不能以违法的事由主张权利。 潞灌村委会述称，之前我村没有村委会，只有党支部，2018年成立了村委会，之前的事情不知情。 潘昆明述称，当时我和金地洲公司签订协议具体负责村里的拆迁补偿事宜，支部委托我和金地洲公司签订的协议，金地洲公司给村里盖房子是好事，旧宅基也给予了补偿。当时签订协议就是150万元8套房，当时有一个住户没拆。有村民提出什么都没有，拆迁了没有保障，这样金地洲公司给我委托。其中牵涉到30多户有旧宅基的，其他都补偿完了。有14户坚持要住宅楼，钱补出去也要不回来了，这样一共签订了14份协议，这14户和潘兴德一样都是空基，最后都没有补房子还是补的钱。 本院再审审查认为，本案的关键问题是潘昆明是否有权代表金地洲公司与村民签订补偿协议，与潘兴德签订的《房屋置换协议》是否有效，金地洲公司是否应当据此交付房屋。本案中，潘昆明与潘兴德于2017年5月27日签订的《房屋置换协议》抬头写明甲方河北金地洲房地产开发有限公司，落款处甲方（签章）是潘昆明个人签字，无公司印章。潘兴德提供了金地洲公司2017年5月20日向被委托人潘昆明出具的委托书，其中表明委托事项包括：一、中心村改建范围内新旧房屋及宅基拆迁。二、中心村改建范围内拆迁补偿问题，…。以此证明潘昆明是代表金地洲公司与之签订的《房屋置换协议》，金地洲公司应履行该协议，向其交付相应房屋。金地洲公司否认，认为根据2016年6月7日村委会与金地洲公司签订的《征收集体土地自主购买拆迁协议》，“（二）该范围内集体土地及房屋补偿款有（由）甲方自行支付。”2017年4月11日金地洲公司与潞灌村委会签订的协议书约定：…四、甲方对宗地范围内居民补偿包括两种：现金补偿与房屋置换。具体补偿标准同范围与居民另行签订。院落不予置换。五、甲方转让费150万元整和八套住房，包括支付给宗地范围内居民的补偿与居民置换的楼房。…。因本案所涉房屋为省委农村工作部等六部门确定的中心村建设示范点所涉项目，所建房屋仍属集体土地上为改善村民居住环境及居住质量而建设的楼房，其承担的义务就是上述协议第五条约定的义务，不应另行对村民进行补偿。从金地洲公司提交潘昆明接收150万元和拆迁户选楼层次明细表来看，实际上2017年4月11日的协议得到了实际履行，因此，原一审法院不予认定其效力理据不足。本案中金地洲公司与潞灌村委会于2017年4月11日签订的协议书的效力，应结合本案所涉房屋建设的背景，当时村委会的工作状况及后续履行情况综合予以认定。 尽管当时潞灌村没有村委会，但潘昆明与金地洲公司签订协议书，并代表村集体接受金地洲的履行行为，应当认定其代表潞灌村委会。从原审查明的本案的房屋建设审批过程来看，本案所涉房屋的建设主体应当为潞灌村委会，即虽然《征收集体土地自主购买拆迁协议》约定由金地洲公司直接补偿，但义务主体仍应当为村委会。综合分析，潘昆明不能既代表村委会收取金地洲公司的对价，又代表金地洲公司与村民签订置换协议。因此，不能得出潘昆明有权代理金地洲公司处置拆迁补偿问题的结论。 根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，关于潘兴德是否为有理由相信潘昆明具有代理权即善意相对人，应当从以下事实判断，即潘兴德的宅基地上是否有房屋，拆迁中对无房屋宅基不予补偿，潘兴德对此是否明知。中心村改造工作经过村民大会讨论，如无相反证据，潘兴德作为村民对此应当知情。从合同约定到实际履行，该村只有院落没有房屋不置换，且与潘兴德共有一块宅基的潘有方也未实际获得的置换房屋，且潘兴德与潘昆明是同村人，其对潘昆明的身份是清楚的。以上均属本案的基本事实，一、二审均未予审查认定，导致案件处理的前提条件不确定。对此应进一步调查核实，尤其是调查涉案房屋所在地块的拆迁户予以查明。 本案是农村中心村建设项目，所建房屋仍为集体土地上的村民住宅，因此本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定。潘兴德与潘昆明签订的《房屋置换协议》也未将潘兴德的宅基地转让给金地洲公司，因此不存在协议违反《中华人民共和国土地管理法》的情形。原一、二审法院均存在适用法律错误。 因金地洲公司是承建单位，作为中心村建设项目，潞灌村委会是建设主体。对村民的补偿问题应当由潞灌村委会解决。因潘昆明越权与潘兴德签订《房屋置换协议》，是否造成损失，损失的承担问题，如潘兴德提出相应的请求，应依法审查处理。金地洲公司应当在其与潞灌村委会协议约定的义务未履行的情况下承担相应责任。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（三）项规定，裁定如下： 一、撤销河北省南皮县人民法院（2019）冀0927民初948号民事判决及沧州市中级人民法院（2019）冀09民终6536号民事判决； 二、本案发回河北省南皮县人民法院重审。 审判长  赵倩 审判员  吴悦 审判员  叶密 二〇二〇年十二月二十五日 书记员  张萌