北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初9217号原告：浙江**夏物业管理有限公司北京第二分公司，营业场所北京市丰台区马家堡东路108号2号楼105室。负责人：刘晟，总经理。委托诉讼代理人：孙华坤，北京页岩律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晴，北京页岩律师事务所实习律师。被告：周雪琴，女，1965年10月11日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：魏文慧，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：王茜，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。原告浙江**夏物业管理有限公司北京第二分公司（以下简称华夏二分公司）与被告周雪琴供用热力合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华夏二分公司委托诉讼代理人孙华坤、李晴，被告周雪琴委托诉讼代理人魏文慧、王茜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华夏二分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2012-2013年度拖欠的供暖费5638.14元、2014-2019年度拖欠的供暖费22710元；2.判令被告按照中国人民银行同期贷款利率支付利息至债务全部清偿日止，暂计至2019年11月5日共计5170.07元；3.判令诉讼费由被告承担。事实与理由：原告是远洋新天地写字楼的物业服务管理单位和供热单位，被告是远洋新天地写字楼2号楼1001室的业主。被告接受了原告的供暖服务，却拒不缴纳2012-2013年度及2014-2019年度的供暖费，故原告诉至法院。被告周雪琴辩称：第一，被告与原告之间从未订立过供用热力合同，原告亦从未向被告提供过供暖服务。（一）物业费中包含制冷制热的费用。被告购买商用房屋、办理入住手续时，即享受物业公司提供的包括保洁、安保及制冷制热等系列服务，一次性包干在物业服务费中，其中制冷制热服务均是中央空调。在本小区未成立业主委员会的情况下，未经全体业主大会决议、也未经业主本人同意，任何一方无权变更合同内容及服务范围。原告也无权单方更改任何已经形成的物业服务关系内容，其中包括制冷及制热服务。（二）原告从未向被告提供供暖服务，未形成事实供暖服务关系。（三）原告所述其擅自变更供暖形式，则属于违反前期物业服务合同及有关物业收费标准规定。第二，原告不具备供热资质及技术条件等要求，其提交的证据亦不能达到向被告提供了供暖服务的证明目的，应承担驳回起诉的不利后果。本案中，原告经营范围从未有经营供暖许可项目（供暖公司需有设备及技术人员等审批资质），其经营范围仅限于其从原物业服务单位受让的合同内容。涉及整栋商业物业共用设施（通常商业配套设备制冷、制热及通风等均已在购买房屋时作为成本处理，作为购房成本），物业单位提供设备运转、维护等日常物业服务以保障业主正常使用，属于物业服务合同中业主自然享有的权益，原告不得干涉。第三，对于原告所称单方面提供锅炉安装、擅自改变原有供暖条件的问题，如经查证属实，属于严重侵害业主权益，作为业主保留追究原告停止侵权、恢复原状、赔偿损失等权利。第四，退一步讲，即便如原告所述采取紧急供暖，那么紧急供暖方式不能变相为长期供暖，其擅自变更后续供暖方式，应自行承担法律后果，盈亏自负。且原告至今才提起诉讼，已超过诉讼时效，应当予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方当事人提交的证据材料以及双方当事人陈述，本院认定如下事实：华夏二分公司系北京市丰台区马家堡东路106号2号楼的物业服务公司，自2012年9月26日开始提供物业服务。周雪琴系北京市丰台区马家堡东路106号2号楼10层1001号房屋的所有权人，该房屋于2009年5月8日登记于周雪琴名下，建筑面积为151.4平方米，规划用途为办公用房。北京海园物业管理有限公司（以下简称海园公司）系涉案房屋登记备案的供热单位。2015年11月12日，海园公司以浙江**夏物业管理有限公司（以下简称华夏公司）、华夏二分公司作为被告向本院提起供用热力合同纠纷一案，诉讼请求为：要求华夏公司、华夏二分公司补交2012年11月15日至2014年3月15日的供暖费及2014年11月15日至2016年3月15日的基础热费。2019年6月28日，北京市第二中级人民法院作出（2019）京02民终4735号民事判决，判决：一、撤销北京市丰台区人民法院2015年丰民初字第24590号民事判决；二、华夏二分公司于本判决生效后七日内给付海园公司二○一二年十一月十五日至二○一三年三月十五日的供暖费261164.4元，其给付不足以清偿的部分由华夏公司承担；三、驳回海园公司其他诉讼请求。上述判决“本院认为”载明：“关于华夏二分公司及华夏公司是否为供暖费的交纳主体问题，《北京市供热采暖管理办法》第十一条规定，供热单位与用户订立供热采暖合同应当符合国家和本市的有关规定。未签订书面供热采暖合同，供热单位已经向用户供热一个或者一个以上采暖期的，用户与供热单位之间视为存在事实供热采暖合同关系。第十六条规定，供热单位应当直接向用户收取采暖费。根据上述供热规章的规定，海园公司应当向用户收取采暖费。本案中，华夏二分公司并非供暖区域的房屋产权单位或者实际使用人，此外海园公司亦无法提供证据证实华夏二分公司因为海园公司提供的供暖服务获取直接利益。因此海园公司以华夏二分公司是供暖服务关系的用户为由主张华夏二分公司及华夏公司履行交纳2013年11月15日至2014年3月15日供暖费义务缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于海园公司是否有权收取2014年11月15日至2016年3月15日基础热费问题，正如前文所述华夏二分公司及华夏公司并非供暖费的交纳主体，因此海园公司主张华夏公司、华夏二分公司交纳2014年11月15日至2016年3月15日基础热费的诉请本院不予支持。”2016年2月3日，北京市丰台区马家堡东路106号2号楼12层1210号房屋业主李康兴以华夏二分公司、远洋亿家物业服务股份有限公司作为被告向本院提起物业服务合同纠纷一案，诉讼请求为要求退还2015年11月15日至2016年3月15日期间的供暖费1461.78元。2019年4月28日，北京市第二中级人民法院作出（2019）京02民终3502号民事判决，判决：一、撤销北京市丰台区人民法院（2018）京0106民初31983号民事判决；二、驳回李康兴的全部诉讼请求。上述判决“本院认为”载明：“本案中，双方当事人争议的焦点问题是李康兴所交纳的2015年度至2016年度物业费中是否已经包含供暖费问题。李康兴主张，其与北京银帆基业房地产开发有限公司（以下简称银帆基业公司）所签订的《北京市商品房预售合同》中第23条约定前期物业管理期间物业服务收费价格标准。同时还约定买受人应按规定缴纳正常工作时间之外及法定节假日使用空调（包括制冷和制热）系统所发生的费用。在补充协议中亦约定，如买受人或其承租人在规定的办公时间外需要从事办公活动，买受人应按规定缴纳正常工作时间之外及法定节假日使用空调（包括制冷和制热）系统所发生的费用。根据上述合同条款，物业费中已经包含正常工作时间内的供热费。因此诉请华夏二分公司返还已经收取的供热费。华夏二分公司不同意李康兴对于合同的解释，认为根据李康兴与银帆基业公司所签订的买卖合同附件《业主临时公约》约定，《商品房预售合同》第23条的规定物业服务费价格不包含供暖费。补充协议中约定买受人需自行向相关单位缴纳物业管理费用、供暖费，签署物业管理协议、供暖协议。在该公司与银帆基业公司所签订的《远洋自然新天地楼前期物业服务合同》中约定，物业区域内供热单位应向最终用户收取使用费用。在物业服务范围中也没有约定该公司提供的物业服务包含供热服务。综合上述合同约定，物业费中不包含供暖费，因此华夏二分公司有权收取供暖费。根据《中华人民共和国合同法》规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。首先，《商品房预售合同》第23条约定了买受人应当缴纳正常工作时间之外及法定节假日使用空调的费用，并未对于正常工作时间内供热费用进行明确约定。因此仅仅根据争议条款文义本身，难以确定李康兴所提之物业费中包含供暖费主张。其次，结合《商品房预售合同》附件之关于物业管理及供暖条款来看，业主临时公约约定物业服务费价格不包含供暖费。补充协议中约定买受人需自行向相关单位缴纳物业管理费用、供暖费，签署物业管理协议、供暖协议。第三，合同解释亦应通过合同目的、诚实信用、公平原则等进行价值衡量和利益平衡。根据已查明的事实，根据华夏二分公司提交的《5-14层物业服务收费价格构成明细表》以及2015年、2016年物业服务区域共用部位、公用设施设备日常运行维护实际费用构成来看，在不包含供暖费支出的情况下，华夏二分公司为涉案物业支出的费用与明细表中该笔费用收费标准基本持平。综合上述分析，在《商品房预售合同》中对于正常工作时间内供热费用如何收取没有进行明确约定的情况下，《商品房预售合同》附件之关于物业管理及供暖条款约定了需另行支付费用，且华夏二分公司提供的证据可以证实该公司为涉案物业提供物业服务区域共用部位、公用设施设备日常运行维护实际费用与实际支出基本持平。在此情况下，李康兴所提物业费中包含供暖费用的主张于法无据，于理不合。因此本院对于李康兴所提诉请难以支持。”李康兴不服北京市第二中级人民法院（2019）京02民终3502号民事判决，向北京市高级人民法院申请再审。北京市高级人民法院于2019年12月30日作出（2019）京民申6678号民事裁定，裁定驳回李康兴的再审申请。本案审理过程中，华夏二分公司称：2014年供暖季前，海园公司与华夏二分公司因供暖费交纳事宜产生纠纷，海园公司表示如华夏二分公司不缴纳供暖费，将不能保证涉案房屋所在楼栋按时供暖；因即将召开APEC会议，街道办事处要求其负责解决供暖问题，故其自行采购供暖设备负责紧急供暖；因供暖设备不是一次性的，故后续持续由其供暖并通知海园公司停止供暖，其已发布公告告知产权人、用热人由其提供供暖以及供暖费标准。另，华夏二分公司未对其供暖行为进行登记备案，其称相关部门答复单位自供暖无需进行备案。周雪琴主张物业费中包含供暖费，向本院补充提交了丰台区马家堡东路106号2号楼13层1321号房屋的产权人李林于2008年9月1日与开发商银帆基业公司签署的《情况说明》予以证明。《情况说明》载明：“出卖人（甲方）：银帆基业公司买受人（乙方）：李林乙方为购买甲方开发建设的自然新天地楼A栋13层1321号房屋，于2008年8月31日和甲方签订了编号为NO.XF121007的《商品房现房买卖合同》，甲方对关于供暖费用情况说明如下：《商品房现房买卖合同》中提到的前期物业服务费用中（14.95元/月/m2）系包含空调的冷热源费用（正常工作时间周一至周五早8：00到晚18：00，不包括法定节假日），客户不用单独缴纳供暖费用。”上述情况说明加盖了银帆基业公司的合同专用章。关于华夏二分公司主张的供暖费的计算方式，华夏二分公司称：2012-2013年度供暖费按照每平方米37.24元收取，根据向海园公司交纳的供暖费1305822元/供暖面积35063平方米计算得出；2014-2019年度的供暖费按照成本价每供暖季每平方米30元收取。本院认为：本案的争议焦点有二，其一华夏二分公司收取的物业费中是否包含供暖费；其二华夏二分公司自行供暖后有无收取供暖费的权利。关于争议焦点一，华夏二分公司收取的物业费中是否包含供暖费。针对这一问题已有法院一审、二审及再审判决综合对合同的解释以及华夏二分公司实际物业费用的支出认定物业费中不包含供暖费，本案开庭时周雪琴提交了新证据，即《情况说明》。本院对该证据审查后认为，该情况说明仅能说明银帆基业公司单方对《商品房现房买卖合同》关于物业费中是否包含供暖费的理解，涉案楼栋在出售时存在《商品房预售合同》《商品房现房买卖合同》等不同的合同版本，且各合同版本之间及与《补充协议》《业主临时公约》等文件关于物业费是否包含供暖费均存在约定不一致的情况，在物业服务主体、物业费标准等客观情况未发生变化且未重新签订物业服务合同的情况下，周雪琴提交的《情况说明》不足以推翻既往生效判决关于涉案楼栋物业费中不包含供暖费的认定，故本院对周雪琴主张物业费中包含供暖费的辩称意见不予采信。鉴于确有法院生效文书判令华夏二分公司向海园公司支付2012年11月15日至2013年3月15日期间的供暖费，周雪琴作为实际用热人及缴纳供暖费的义务人，应向华夏二分公司支付上述期间的供暖费。关于周雪琴主张诉讼时效的抗辩，华夏二分公司与海园公司之间供暖费纠纷于2019年6月28日由北京市第二中级人民法院作出（2019）京02民终4735号民事判决明确了交费主体及数额，华夏二分公司向业主主张2012年11月15日至2013年3月15日期间供暖费的诉讼时效应从该判决作出之日起算。周雪琴主张上述期间供暖费的诉讼时效已届满的辩称意见，本院不予采信。关于争议焦点二，华夏二分公司自行供暖后有无收取供暖费的权利。华夏二分公司为涉案楼栋的物业服务公司，涉案楼栋经登记备案的供暖公司为海园公司。华夏二分公司的营业执照载明经营范围为：物业管理；公共停车场管理服务。其经营范围并不包括供暖服务，且其购买供暖设备径行开展供暖服务未向相关行政主管部门进行备案。在其无资质自行开展供暖的情况下，其供暖行为是否具有合理性及紧迫性、必要性则将成为其是否有权据此收取供暖费并开展持续供暖的重要考量因素。庭审中，华夏二分公司认可因供暖费纠纷，海园公司通过函件向其表示若不及时交纳供暖费用将无法保证供暖，街道办事处等相关单位通过会议形式口头要求其要保障供暖，而对具体保障形式无明确要求。在此情况下，向海园公司交纳供暖费后再通过合理途径解决供暖费用问题无疑是最合理、经济、便利的供暖保障方式，而购买供暖设备自行供暖显然不具备现实紧迫性及必要性。且华夏二分公司的上述供暖行为未征得房屋所有权人同意，在此后长达6年内也未向相关行政主管部门申请备案，对于因此产生的费用，华夏二分公司不宜向房屋所有权人主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条、第一百八十二条、第一百八十四条规定，判决如下：一、周雪琴于本判决生效之日起七日内给付浙江**夏物业管理有限公司北京第二分公司二○一二年十一月十五日至二○一三年三月十五日期间的供暖费5638.14元；二、驳回浙江**夏物业管理有限公司北京第二分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费638元，由浙江**夏物业管理有限公司北京第二分公司负担588元（已交纳），由周雪琴负担50元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长 汪芬丽审 判 员 李婍婧审 判 员 郝 洁二〇二〇年十二月二十五日法官助理 丁海成书 记 员 辛 靖