贵州省遵义市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔03民初612号 原告：夏凤祥，女，1962年9月17日出生，汉族，住汇川区。 委托诉讼代理人：贾贝，贵州崇尚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何晓黎，贵州崇尚律师事务所律师。 被告：遵义市祥和房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码915203007753316617D，住所地遵义市汇川区银杉桥东联线A栋。 诉讼代表人：遵义市祥和房地产开发有限责任公司破产管理人贵州他山律师事务所，住所地遵义市汇川区。 第三人：杨洪东，男，1962年6月11日出生，汉族，住红花岗区。 原告夏凤祥与被告遵义市祥和房地产开发有限责任公司（以下简称祥和公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案受理后，依法组成合议庭于2020年12月10日公开开庭进行了审理。原告夏凤祥委托代理人贵州崇尚律师事务所律师贾贝、何晓黎，被告祥和公司破产管理人贵州他山律师事务所律师向东，第三人杨洪东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告夏凤祥诉讼请求：1.撤销祥和公司管理人向其发出的解除商品房买卖合同通知书（编号2019黔03破管字第014号；2.确认夏凤祥在祥和名邸小区5号楼5-15-3号享有的所有权预告登记有效。诉讼费由被告祥和公司负担。事实和理由如下：2012年4月25日，原告与祥和公司所签订的借款抵押协议，明确原告提前向祥和公司支付10万元开盘之后，按每平方4800元的价格，购买5号楼7层4号房屋。2014年，第三人杨洪东与祥和公司法定代表人吴荣旭因民间借贷纠纷经人民法院调解达成（2014）汇民初字第216号民事调解书，明确吴荣旭应向杨洪东偿还借款800万元并承担自2013年9月1日起至实际付清之日止，按同期银行贷款利率四倍计算的利息。后吴荣旭并未如约履行义务。2014年3月18日，原告与祥和公司签订了针对5号楼5-15-3号房屋的商品房买卖合同。2014年6月11日，前述民间借贷案件进入执行阶段后，祥和公司向法院出具的证明，同意以祥和公司开发的祥和名邸5号楼5-6-2,5-7-3,5-12-4,5-12-4,5-12-5，5-15-3，5-8-4，6号楼6-1-1，6-1-5共八套房产，用于抵偿债务。同日在汇川区法院执行局的主持下，吴荣旭、王喜明在执行阶段愿意用祥和公司的前述八套房产抵偿债务。原告已经支付的款项作为杨洪东支付预付款70万元中的一部分。在抵偿款中予以扣除，由此达成了执行和解协议，将原告购买的房产也纳入到抵偿的范围，购房款余款自己从杨洪东的债权中抵扣。事后，再由原告和杨洪东自行结算。祥和公司向原告开具购房款发票，并依法为原告5号楼5-15-3号房屋办理了不动产预告登记，民间借贷执行案件也就此终结。2020年8月，原告接到祥和公司管理人发出的解除商品房买卖合同通知书，要求原告配合办理解除合同的手续。基于此，原告认为祥和公司管理人发出的解除商品房买卖合同通知书。否定了以房抵债系汇川区法院执行局主持执行和解，进行执行结案的效力，否定了以房抵债是法院在执行工作中对执行效力的确认。祥和公司管理人无权以破产法第18条之规定，撤销原告和祥和公司签订的商品房买卖合同，其发出的解除商品房买卖合同通知书并不能产生解除原告与祥和公司签订的商品房买卖合同的效力。同时原告对涉案房屋享有的权利，因预告登记的存在具有排他性，优先性，原告权利的实现，不构成对其他破产债权人合法权益的损害。 被告祥和公司破产管理人辩称，祥和公司于2019年11月28日经遵义市中级人民法院受理并裁定进入破产重整程序，且指令贵州他山律师事务所担任破产管理人，经查明公司现状是初审申报的债权合计1.6亿元，其中6、7号楼还有工程未完工不具备竣工验收及交付条件，该后续工程所需资金约15000000元。从2017年起，公司和股东违反公司法的规定，损害祥和公司的利益，将公司资产无偿用于抵偿个人债务导致该楼盘从2014年至今一直烂尾。原告陈述其购买仅支付10万元认购款，但并未按照合同约定支付全部购房尾款，其主张王喜明、吴荣旭签订协议由公司盖章将购房尾款支付给杨洪东，对该笔尾款的处分，吴荣旭（法定代表人）只是股东之一，该处分并未经股东会议形成决议通过，处分行为无效。严重损害公司利益，又因祥和公司进入破产重整程序，重整计划主要是指收回股东非法占有的房屋、车位和以物抵债未完成交付的房屋、车位，由管理人集中处置，收回资金在完善该房屋后续工程后依法按照破产法的规定进行分配，该破产重整计划经遵义市中级人民法院审查后裁定予以执行，即使签订了以物抵债协议，处分公司资产，在破产案件受理后也应由管理人统一处置，如果认可个别以物抵债协议的效力，将会侵害其他债权人的利益，违反破产法关于公平受偿的原则，原告虽然和祥和公司签订了《商品房买卖合同》，但并未按照合同约定的支付相应购房款，祥和公司也未履行交房义务。因此，管理人本着以公司价值最大化的原则，依据破产法第十八条之规定，解除与原告签订的《商品房买卖合同》的决定并无不当，合同解除后，原告认为解除合同后应承担相应责任可依法提起确认损害赔偿债权之诉。 第三人杨洪东的陈述意见，原告夏凤祥就所购房的陈述与事实相符，原告夏凤祥的请求应予支持。 原告夏凤祥围绕其主张提供了下列证据： 一、借款抵押协议及祥和公司收款收据，该协议签订的时间2012年4月25日，协议内容，一、夏凤祥以每套10万元的价格认购祥和公司开发的祥和名邸5号楼7层4号房。房屋单价每平方4800元；该收据载明祥和公司收到夏凤祥10万元； 二、1.借条，该借条内容为2010年祥和公司法定代表人吴忠轩作为借款人，王喜明作为担保人，向杨洪东借款1000万元，用于官井西路开发性工程项目；2.汇川区人民法院，2014汇民初字第216号民事调解书，该调解书内容为确认吴荣学应于2014年3月30日前，偿还杨洪东借款800万元，逾期，从2013年9月1日起，按中国人民银行公布的同期贷款利率的四倍支付利息至债务清偿之日止，并由王喜明承担连带责任；3.2014年5月15日，汇川区人民法院执行笔录，吴荣旭提出抵给杨洪东6套住房，在住建部门办理初始登记，再抵偿两套住房并完善初始登记；4.2014年6月10日祥和公司出具的证明，祥和公司提出将祥和名邸小区5号楼5-6-2,5-7-3,5-12-4,5-12-5,5-15-3，5-8-4，6号楼6-1-1，6-1-5，共计八套房产，由王喜明用于抵偿借款，祥和公司认可抵偿借款后，即视为已经收到房款；5.2014年6月11日汇川区人民法院执行笔录，王喜明与杨洪东达成执行和解协议，具体内容为由祥和公司将祥和名邸小区5号楼5-6-2,5-7-3,5-12-4,5-12-5,5-15-3，5-8-4，6号楼6-1-1，6-1-5，共计八套房产作价4362824元，用于抵偿王喜明的债务，该款项扣除钱后，公司已收到的70万元后可充抵3442824元的债务。前述住房按杨洪东的要求分别与祥和公司签订商品房买卖合同，于2014年6月25日前完成初始登记后出具不动产发票；6.2014年6月20日杨洪东出具的收条，内容为：祥和公司将祥和名邸小区5号楼5号楼5-6-2,5-7-3,5-12-4,5-12-5,5-15-3，5-8-4号共六套房屋的发票交给了杨洪东，其中5-15-3的房屋发票系以夏凤祥为购房人开具；7.2014年7月21日杨洪东出具的收条，内容为祥和公司将编号为00142557及00142556的销售不动产统一发票交付给了杨洪东；9.2015年11月9日，吴荣旭出具的申请书，吴荣旭认可前述八套房产用于抵偿债务。就遵义市中级人民法院（2016）黔03执复4号执行裁定书，载明被执行人王喜明与申请执行人杨洪东达成执行和解协议，与祥和公司开发的祥和名邸小区八套住房抵偿债务3662824元，并于2014年6月25日前4337176元，该和解协议已经履行完毕；10.2015年1月28日，汇川区人民法院执行笔录，载明载明该法院执行到了逾期付款利息约165万元发放给了杨洪东，并告知杨洪东，全案执行也执行完毕； 三、商品房买卖合同，商品房预售合同登记备案表，销售不动产统一发票，预告登记证、维修基金专用收据、还款收据、房款收据，内容为原告与祥和公司签订的商品房买卖合同，依法缴纳了维修基金，祥和公司认可。证明原告已付清还款，祥和公司已向原告开具了发票，原告依法办理了所有权预告登记； 四、遵义市祥和公司管理人发出的解除商品房买卖合同通知书，内容为2020年8月4日，祥和公司管理人以原告未付款为由，依据破产法第十八条第一款规定，发出解除合同的书面通知。该通知书对原告不发生效力。 经质证，祥和公司破产管理人认可原告夏凤祥第一组证据即协议及收据，但不认可证据的关联性；对第二组证据的真实性无异议，但认为与原告购买祥和公司的房屋没有关系；对第三组证据的真实性无异议，但对发票的合法性有异议；对第四组证据通知没有异议，但认为解除通知是合法的，如涉案房屋已以物抵债形式处置给杨洪东并发生物权变动的效力，则所有权人系杨洪东而非祥和公司，祥和公司和原告签订的商品房买卖合同不可能履行。祥和公司发出的解除通知也符合法律规定。第三人杨洪东认可原告夏凤祥所举示的证据，同意原告的主张。 被告祥和公司破产管理人提供下列证据： 一、遵义市中级人民法院（2019）03破11号民事裁定书、决定书，证明祥和公司于2019年11月28日进入破产程序，遵义市中级人民法院指定贵州他山律师事务所为祥和公司的破产管理人； 二、祥和公司重整计划、遵义市中级人民法院批准执行该重整计划，证明破产计划主要经营方案就是理清祥和公司的实际销售情况，收回股东占有的房屋和债权人以物抵债的房屋，依法进行处置。该重整计划已经遵义市中级人民法院（2019）03破11号民事裁定书审查后批准执行。证明管理人的经营方案符合破产法规定的公平清偿原则。祥和公司破产管理人向原告夏凤祥发出的解除通知符合法律规定。 经质证，原告夏凤祥认可被告祥和公司破产管理人的第一组证据的三性，但称该组证据并不能对抗其主张；对第二组证据三性无异议，但该组证据明确包括住宅房以备案方式收回的房屋，其房屋是预告登记，与备案无关，根据《物权法》第二十条关于预告登记的相关规定，预告登记是根据效力性规范所产生的排他性结果，具有排他性，包括排除在破产财产之外，备案登记只是一个行政管理措施，不具有排他性，所以祥和公司的重整计划与其房屋的预告登记无关，另明确按照法院确定的方案执行，本案恰好是按照区法院执行笔录和中级法院的执行裁定03执复4号裁定书执行。第三人杨洪东的意见同原告夏凤祥的意见。 本院经审理认定事实如下：2012年4月25日，原告夏凤祥与被告祥和公司所签订的《借款抵押协议》载明：甲方夏凤祥，乙方祥和公司，因乙方为了公司发展需借用资金向甲方借款10万元，用乙方位于遵义市红花岗区官井西路祥和名邸项目5号楼7层4号房作为借款抵押，房屋建筑面积约为132.65平方米，抵押给甲方为贷款人提供担保，甲方如愿意购买该抵押物，以可用该借款作为购房款。抵押市值，双方确认本合同缔结之日每平方米5500元，总价值729520元，实际抵押额度为每平方4800元，总价值为636672元。抵押人在抵押期间应妥善保管好抵押物，保证抵押物完好无损。并随时接受甲方的监督，抵押期间未经甲方书面同意，乙方不得擅自将抵押物转让抵债和设定其他负担，同时抵押期内该套房屋不得被甲方转卖、抵押。在乙方取得房屋预售证正式开盘销售后，甲方与乙方进行借款本金及利息结算，或签订购房合同，愿意购房，乙方不计算任何借款利息给甲方，甲方享有对该到抵押房源的优先购买权。本金直接转为购房款，房款按每平方米4800元，以一口价销售，不购房者凭乙方出具的收据，乙方在开盘后三个月内，连同本金及利息一次性归还给甲方，其利息计算方式月利率为本金的利息截止日期为乙方还款当日，乙方还清借款本息之日起，借款及抵押协议自动失效。祥和公司在前于2012年3月22日向夏凤祥出具收据，收到借款2万元，后又于协议签订当日向夏凤祥出具8万元收款收据。2014年3月18日，夏凤祥与祥和公司签订了针对5号楼5-15-3号房屋的商品房买卖合同。该合同第三条约定，该商品房的建筑面积84.35平方米，套内建筑面积面积70.03平方米，该合同还约定按套内建筑面积计价，每平方单价5781.52,总价款404879.85元，买受人应于2014年3月18日前支付全部房价款。因遵义市汇川区人民法院（2014）汇民初字第216号民事调解书，确认祥和公司法定代表人吴荣旭于2014年4月30日之前，偿还杨洪东借款800万元，若到期不能偿还借款，则从2013年9月1日起，按中国人民银行公布的同期贷款利率的四倍支付利息至债务清偿之日止，王喜明承担连带责任。2014年5月15日、2014年6月10日、2014年6月11日，汇川区人民法院的三份执行笔录载明，吴荣旭、祥和公司、王喜明及杨洪东于2014年6月11日自愿达成如下和解协议：一、祥和公司开发的祥和名邸小区5号楼5-6-2,5-7-3,5-12-4,5-12-5,5-15-3，5-8-4，6号楼6-1-1，6-1-5，共计八套房产作价4362824元，扣除申请人杨洪东已支付的房屋预付款700000元用于冲抵王喜明3442824元的债务；二、上述第一项用于抵偿债务的八套住房，按申请人杨洪东的要求，已分别与祥和公司签订商品房买卖合同，王喜明于2014年6月25日前完成在房屋管理机关的初始登记后出具不动产发票，房屋的交付、办理产权登记及办理产权证等事项，按签订商品房买卖合同的约定办理；三、王喜明于2014年6月25日前垫付杨洪东法律文书款4337176元；四、在王喜明已给付4337176元的前提下，若因房屋管理机关的原因未能完成上述第一项明确的八套房子的初始登记，杨洪东同意解除对王喜明名下房产的查封。2016年1月26日，本院（2016）黔03执复4号执行裁定书已发生法律效力，该裁定书查明事实认定：遵义市汇川区人民法院依据已经发生法律效力的2014汇民初字第216号民事调解书及杨洪东申请执行吴荣旭、王喜明民间借贷纠纷一案，执行过程中，被执行人王喜明与申请人杨洪东达成执行和解协议，以祥和公司开发的祥和名邸小区八套住房抵偿债务3662824元，并于2014年6月25日前支付4337176元，该和解协议已经履行完毕。 夏凤祥与祥和公司签订《商品房买卖合同》所涉及的房屋在祥和公司同意冲抵王喜明拖欠杨洪东外债的范围内，祥和公司于2014年3月19日为夏凤祥办理了备案登记。遵义市房屋产权登记处于2014年4月11日为该房屋办理了遵房预监字第××号《预购商品房预告》登记。杨洪东于2014年6月20日出具的收条载明祥和公司将祥和名邸小区5号楼5-15-3房屋的发票交给了杨洪东，杨洪东认可收到夏凤祥的购房款。 2020年8月，夏凤祥接到祥和公司破产管理人发出的解除商品房买卖合同通知书，要求其配合办理解除合同的手续。基于此，夏凤祥提起诉讼。 本院认为，案涉《借款抵押协议》虽然不能完全产生商品房认购协议的意义，但事后就案涉房屋签订的《商品房买卖合同》并不存在违反法律强制性规定的情形，签订该合同的当日该房屋销售办理了备案登记，并于2014年11月10日办理了该房屋的预告登记的事实，足以认定双方具有买卖该房屋真实意思一致的表示，故该《商品房买卖合同》合法有效。 依据案涉《借款抵押协议》、祥和公司的收款收据和《商品房买卖合同》，应认定夏凤祥已向祥和公司支付10万元购房款。第三人杨洪东与祥和公司法定代表人吴荣旭和该公司股东王喜明在民间借贷执行案件中，祥和公司同意以该房屋每平方4800元作价冲抵了杨洪东的欠款后，夏凤祥称已按祥和公司的要求以该房屋每平方米4800元的价格，将余款支付给杨洪东，同时杨洪东也认可收到夏凤祥就该房屋所支付的购房款。但，祥和公司破产管理人不认可，夏凤祥也未提供证据证明按祥和公司要求向杨洪东支付购房款以及支付了多少购房款。即使夏凤祥的该诉称理由成立，其向杨洪东按每平方4800元的单价向杨洪东支付购房款，也与祥和公司就该《商品房买卖合同》约定单价有差距。虽然夏凤祥还诉称双方约定单价并非该《商品房买卖合同》约定的真实单价，但其起诉提供的证据仅有其与祥和公司签订的借款抵押协议所载明的单价和祥和公司将该房屋以每平方米4800元的单价做假充抵杨洪东的欠款相同，并不能当然产生该《商品房买卖合同》就该房屋约定单价不真实的事实。从该《商品房买卖合同》就该房屋约定单价可见，夏凤祥并未按该《商品房买卖合同》约定支付全部购房款404879.85元。因此，祥和公司向夏凤祥开具的动产购房发票以及该房屋办理备案登记、预告登记的事实，不等于其已足额支付了祥和公司的购房款。况，该房屋至今未竣工验收交付。因此，夏凤祥和祥和公司均存在着未完全按照该《商品房买卖合同》约定履行的行为。 祥和公司依法进入破产程序后，该公司破产管理人他山律师事务所为了确保债权人公平受偿向夏凤祥发出解除案涉《商品房买卖合同》的通知书，符合《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款关于“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”的规定，本院予以确认。夏凤祥诉称已按祥和公司的要求向杨洪东支付剩余购房款的诉称理由，与该《商品房买卖合同》的约定不相符，本院不予采纳。夏凤祥关于该《商品房买卖合同》签订后，双方就该《商品房买卖合同》所涉房屋已办理预告登记，具有排他效力，应当排除在祥和公司的破产财产之外，祥和公司破产管理人向其发出的解除该《商品房买卖合同》的通知书无效的诉称理由，并不能改变其未足额支付该《商品房买卖合同》约定的房屋单价价款的事实，故该理由不成立，本院不予采纳。 综上所述，原告夏付祥的诉请不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下： 驳回原告夏凤祥之诉讼请求。 案件受理费100元，由原告夏凤祥负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。 审判长 周 亚 琼 审判员 令狐荣强 审判员 何  容 二〇二〇年十二月十日 法官助理杨颜穗 书记员罗然