福建省石狮市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0581民初6386号 原告（执行案外人）：林清伦，男，1972年3月15日出生，汉族，住福建省石狮市。 委托诉讼代理人：陈清风，福建中德律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：吴庆峰，福建中德律师事务所执业律师。 被告（申请执行人）:中国建设银行股份有限公司石狮分行，住所地福建省石狮市八七路**建行大厦，统一社会信用代码91350581858223475Y。 法定代表人：潘汉彬，该分行行长。 委托诉讼代理人：陈玉广，男，该分行职员。 委托诉讼代理人：侯诗瑩，女，该分行职员。 第三人（被执行人）：侯佳愉，男，1978年10月30日出生，汉族，住福建省石狮市，现羁押于石狮市看守所。 第三人（被执行人）：李春棉，女，1979年7月11日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 原告林清伦与被告中国建设银行股份有限公司石狮分行（以下简称建行石狮分行）、第三人侯佳愉、李春棉案外人执行异议之诉一案，本院于2019年11月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林清伦及其委托诉讼代理人陈清风律师、被告建行石狮分行的委托诉讼代理人陈玉广、第三人侯佳愉到庭参加诉讼。第三人李春棉经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林清伦向本院提出诉讼请求：1.不得执行（查封、扣押、拍卖、变卖）位于石狮市狮城帝苑********商品房（以下简称案涉房屋）；2.确认案涉房屋属林清伦所有；3.本案的诉讼费用由建行石狮分行承担。事实和理由：林清伦与侯佳愉、李春棉于2007年7月2日签订《商品房买卖合同》，约定侯佳愉、李春棉将案涉房屋卖给林清伦，转让价764947元，由于案涉房屋系银行按揭购置，林清伦当日支付给李春棉首期款254947元，剩余的510000元按揭余款由林清伦代替侯佳瑜、李春棉夫妇缴纳。双方成交后，林清伦依照约定通过弟弟林清束的账户如期交纳银行全部按揭款。收房后，林清伦对案涉房屋进行装修，并于2008年搬入案涉房屋生活至今，同时为了生活居住车辆出入停靠方便，林清伦在狮城帝苑小区另外购置一位车库。石狮市人民法院因侯佳愉、李春棉与建行石狮分行借款合同纠纷一案，于2018年5月8日作出（2018）闽0581执2391号民事裁定，查封了案涉房屋，林清伦曾以案外人的身份对该查封行为提出异议，石狮市人民法院于2019年11月7日作出（2019）闽0581执异64号执行裁定，驳回林清伦提出的执行异议，并告知林清伦可以提起案外人执行异议之诉。侯佳瑜、李春棉已将案涉房屋转让给林清伦，双方不仅签订了相关的房屋买卖合同，并且林清伦已经支付全额的购房款，且在案涉房屋查封之前长期实际占有、使用、管理案涉房屋，由于案涉房屋属于银行按揭，在本案查封之前存在房产抵押登记，故无法办理房产过户手续，之后又因查封，故未办理过户，非因林清伦自身原因未办理过户登记。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院民事执行执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条相关规定，提出如上诉讼请求。 建行石狮分行辩称，林清伦主张因案涉房屋存在抵押无法办理过户手续，不能成立。根据中国工商银行股份有限公司石狮支行（以下简称工行石狮支行）出具的《个人贷款结清证明》，案涉房屋的按揭贷款于2017年1月10日已全部结清，而石狮市人民法院查封涉案房屋是在2018年5月。自2017年1月至2018年5月这么长的时间，林清伦是可以去办理过户手续的，故林清伦对没有办理房产过户手续存在相应过错。 侯佳愉辩称，案涉房屋确实在很多年前就卖给了林清伦，但是因为当时双方疏忽没有办理过户登记等相关手续，但是案涉房屋确实是林清伦在使用，林清伦也按期支付按揭款、水电费。 李春棉未作陈述。 林清伦围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。李春棉在本院指定的举证期限内未提交证据，且对林清伦提交的证据未提出任何质证意见，也未到庭参加诉讼，应视为其自愿放弃举证、质证等相关诉讼权利。对当事人均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.林清伦提供的其与侯佳愉、李春棉签订的《商品房买卖合同》以及侯佳愉、李春棉与福建晋兴集团有限公司签订的《商品房买卖合同》、统一票据、林清束名下的中国工商银行股份有限公司查询信用卡交易明细、中国工商银行股份有限公司凭证2份、账号为14×××75的账户交易明细单13张、中国工商银行个人贷款提前归还凭证、中国工商银行电子银行回单2份、支付宝转账部分记录等证据，已经本院发生法律效力的（2017）闽0581民初244号民事判决书予以确认，故本院予以采纳。2.林清伦提供的《收条》，建行石狮支行、候佳愉对其真实性均未提出异议，故本院予以采纳。3.林清伦提供的海谊物业狮城帝苑服务中心专用收款收据、美特置业管理有限公司收款收据，虽然部分没有载明客户姓名，但原件由林清伦持有，且建行石狮支行、侯佳愉、李春棉对其真实性均未提出异议，故本院予以采纳。4.林清伦提供的厦门海谊楼宇经营管理有限公司狮城帝苑服务中心于2017年1月6日出具的《证明》、泉州市景鸿物业管理有限公司狮城帝苑服务中心于2020年11月7日出具的《证明》，因该两家物业公司未到庭说明情况，其真实性无法确认，故本院不予采纳。5.林清伦提供的景鸿物业缴费通知单，因载明业主为林清伦，物业费收款收据的原件由林清伦持有，且建行石狮支行、侯佳愉、李春棉对其真实性均未提出异议，故本院予以采纳。6.林清伦提供的石狮新奥燃气有限公司用户购气收据、用户手册，因载明客户、户主为林清伦，建行石狮支行虽持有异议，但未能提供相反的证据予以反驳，故本院予以采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年4月28日，李春棉与福建晋兴集团有限公司签订编号为ＧＦ-2000-0171（ＳＳ-2002-ＮＯ0009451的《商品房买卖合同》一份，约定李春棉以729378元购买案涉房屋，其中首付款为219378元，余款510000元由李春棉向银行申请按揭贷款支付。福建晋兴集团有限公司于当日开具发票一份，载明李春棉已支付首付款219378元。2006年5月30日，案涉房屋在石狮市不动产登记中心办理合同备案登记。2007年1月4日，李春棉与工行石狮支行签订编号为2007年004号的《个人购房借款合同》一份，载明李春棉以案涉房屋作为抵押，向工行石狮支行贷款510000元，贷款期限自2007年1月15日至2017年1月15日，“个人结算账户，户名李春棉，账号14×××75……”等内容。案涉房屋曾经设立抵押权人为工行石狮支行的预抵押登记，因上述借款已于2017年1月10日结清，案涉房屋上所登记的预抵押已注销，但至今未申请办理分户产权证。2007年7月2日，侯佳愉、李春棉作为出卖人，林清伦作为买受人，双方签订《商品房买卖合同》一份，约定：“林清伦自愿向李春棉购买案涉房屋，总售价为764947元；合同签订时，出卖人跟买受人到（石狮市工商银行）查出出卖人银行按揭余款510000元，由买受人用出卖人名字继续向（石狮市工商银行）交付510000元作为买受人付给出卖人房款一部分，再付现金254947元）给出卖人；出卖人与买受人签订合同后，出卖人李春棉与买受人林清伦到石狮公证处将该房产的办证、银行按揭、领证及过户办理公证委托；该房产产权办理、领证及过户相关权利出卖人公证委托给买受人后，不得反悔，在领取产权证及办理产权过户时，需要出卖人协助办理，出卖人应无条件主动协助办理，房产的一手办证费用及过户的税费由买受人林清伦承担……”等内容。同日，石狮市公证处出具《公证书》［（2007）石证内字第524号］一份，载明侯佳愉、李春棉在石狮市公证处公证员的面前，在《委托书》上签名。该《公证书》中所附《委托书》载明：“侯佳愉、李春棉是夫妻关系……我们自愿委托吴玟玲为代理人，全权办理如下事项：一、代向中国工商银行股份有限公司石狮支行舒月还本付息；二、代办及领取上述房地产的房屋所有权证和土地使用证；三、在还清上述银行借款并领回房地产两证后，代为出售上述房地产；四、代办房地产转让过户登记的一切手续……”等内容。同日，李春棉出具《收条》一份，载明收到林清伦购房款254947元等内容。本院在审理兴业银行石狮支行与石狮市狼道服饰贸易有限公司（以下简称狼道公司）、石狮市嘉柏服饰织造有限公司（以下简称嘉柏公司）、刘奕群、卢婷婷、侯佳愉、李春棉金融借款合同纠纷一案中，依兴业银行石狮支行财产保全的申请，于2016年8月29日作出（2016）闽0581民初3044号民事裁定，裁定查封侯佳愉、李春棉等名下的财产，并于2016年9月22日向石狮市不动产登记中心发出（2016）闽0581执保407号协助执行通知书，请求协助查封包括案涉房屋在内的财产。2016年12月19日，林清伦以案涉房屋已转让归其所有为由，向本院提出书面异议。本院于2016年12月26日作出（2016）闽0581执异98号执行裁定，裁定驳回林清伦提出的执行异议。林清伦不服，于2017年1月9日向本院提起案外人执行异议之诉。本院于2017年7月5日作出（2017）闽0581民初244号民事判决，判决驳回林清伦的全部诉讼请求。 另查明，2007年7月开始，林清伦通过其弟弟林清束的银行账户逐月向李春棉名下的按揭贷款银行账户支付按揭贷款，并于2017年1月10日提前还清剩余按揭贷款。林清伦接收案涉房屋后开始缴纳物业费并于2008年开始装修入住。建行石狮分行与泉州市嘉茂进出口贸易有限公司（以下简称嘉茂公司）、石狮市杨杰机械设备有限公司（以下简称杨杰公司）、嘉柏公司、侯佳愉、李春棉、张荣农金融借款合同纠纷一案，本院于2018年3月9日作出（2018）闽0581民初369号民事判决，判决：一、嘉茂公司应在本判决生效后立即偿付建行石狮分行编号为2017年建闽狮流贷字33号《人民币流动资金贷款合同》项下借款本金253万元及截至2018年1月3日的利息、罚息、复利5179.66元，并支付自2018年1月4日起至实际还款之日止按合同约定计付利息、罚息、复利。二、嘉茂公司应在本判决生效后立即偿付建行石狮分行编号为2017年建闽狮流贷字36号《人民币流动资金贷款合同》项下借款本金320万元及截至2018年2月7日的利息、罚息、复利38532.06元，并支付自2018年2月8日起至实际还款之日止按合同约定计付利息、罚息、复利。三、嘉茂公司应在本判决生效后立即偿付建行石狮分行编号为2017年建闽狮流贷字37号《人民币流动资金贷款合同》项下借款本金4215000元及截至2018年1月3日的利息、罚息、复利28537.03元，并支付自2018年1月4日起至实际还款之日止按合同约定计付利息、罚息、复利。四、嘉茂公司应在本判决生效后立即偿付建行石狮分行编号为2017年建闽狮流贷字45号《人民币流动资金贷款合同》项下借款本金97万元及截至2018年1月3日的利息、罚息、复利6567.24元，并支付自2018年1月4日起至实际还款之日止按合同约定计付利息、罚息、复利。五、嘉茂公司应在本判决生效后立即偿付建行石狮分行编号为2017年建闽狮流贷字48号《人民币流动资金贷款合同》项下借款本金2033000元及截至2018年1月3日的利息、罚息、复利13764.13元，并支付自2018年1月4日起至实际还款之日止按合同约定计付利息、罚息、复利。六、嘉茂公司应在本判决生效后立即偿付建行石狮分行编号为2017年建闽狮流贷字52号《人民币流动资金贷款合同》项下借款本金140万元及截至2018年1月3日的利息、罚息、复利9478.5元，并支付自2018年1月4日起至实际还款之日止按合同约定计付利息、罚息、复利。七、嘉茂公司应在本判决生效后立即偿付建行石狮分行编号为2017年建闽狮流贷字54号《人民币流动资金贷款合同》项下借款本金995000元及截至2018年1月3日的利息、罚息、复利6736.49元，并支付自2018年1月4日起至实际还款之日止按合同约定计付利息、罚息、复利。八、如果嘉茂公司不履行上述债务，建行石狮分行有权以被告石狮市杨杰机械设备有限公司所有址于石狮市锦尚镇前村［国有土地使用权证号：狮地锦国用（2014）第00006号］的土地使用权折价，或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。该抵押物的最高抵押限额为12406500元。九、嘉柏公司、侯佳愉、李春棉、张荣农应对嘉茂公司上述债务承担连带清偿责任（其中嘉柏公司承担的最高担保限额为1300万元，侯佳愉、李春棉、张荣农承担的最高担保限额为1800万元）。如果嘉茂公司、杨杰公司、嘉柏公司、侯佳愉、李春棉、张荣农未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费114400元减半收取57200元，由嘉茂公司、杨杰公司、嘉柏公司、侯佳愉、李春棉、张荣农负担。该民事判决生效后，建行石狮分行于2018年5月8日本院申请强制执行，本院于2018年5月8日立案受理，案号为（2018）闽0581执2391号。同日，本院作出（2018）闽0581执2391号执行裁定，裁定冻结、划拨、扣留、提取、查封、扣押被执行人嘉茂公司、杨杰公司、嘉柏公司、侯佳愉、李春棉、张荣农的财产（以执行标的额为限）。2018年5月15日，本院至石狮市不动产登记中心查封案涉房屋。2019年11月4日，林清伦向本院提出书面异议。本院于2019年11月7日作出（2019）闽0581执异64号执行裁定，裁定驳回林清伦提出的执行异议。林清伦不服，于2019年11月15日向本院提起诉讼。诉讼过程中，林清伦确认李春棉、侯佳愉所作的《公证书》所附的《委托书》上载明的受托人吴玟玲系其母亲。 另，案涉房屋至今仍备案登记在李春棉名下，未办理产权登记。 本院认为，本案为案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。本案中，案涉房屋为李春棉向福建晋兴集团有限公司购买，后李春棉与共有人侯佳愉于2007年7月2日将案涉房屋转让给林清伦。林清伦与李春棉、侯佳愉签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为合法有效。现林清伦已依约支付购房款（含银行按揭贷款），并在接收案涉房屋后于2008年进行装修、入住、使用、管理，应认定林清伦系案涉房屋权利人，对案涉房屋享有合法、真实的民事实体权益。关于林清伦对案涉房屋享有的民事权益能否排除强制执行的问题。首先，李春棉、侯佳愉虽已将领取案涉房屋所有权证和土地使用证、办理转让过户登记手续等相关事宜委托给林清伦的母亲吴玟玲，但因案涉房屋在按揭贷款偿还完毕前尚设立有预抵押登记而不能办理过户登记手续。后本院在审理兴业银行石狮支行与狼道公司、嘉柏公司、刘奕群、卢婷婷、侯佳愉、李春棉金融借款合同纠纷一案中，依兴业银行石狮支行的财产保全申请，于2016年9月查封了案涉房屋，虽然林清伦于2017年1月10日提前偿还完毕案涉房屋的银行按揭贷款，但案涉房屋此时仍不能办理过户登记手续。2018年5月，本院在执行建行石狮分行与嘉茂公司、杨杰公司、嘉柏公司、侯佳愉、李春棉、张荣农金融借款合同纠纷一案中，轮候查封了案涉房屋。故案涉房屋至今未产权办理过户登记非因林清伦自身原因。其次，从权利比较而言，林清伦购买案涉房屋已付清房款，该房屋系用于自行居住，并已实际装修入住，因此林清伦享有取得案涉房屋所有权的物权期待权；而建行石狮分行的债权为普通金钱债权，并未指向特定财产，案涉房屋只是作为李春棉、侯佳愉的财产而成为建行石狮分行债权的被执行标的，林清伦对案涉房屋的实际居住和物权期待权，应当优先于建行石狮分行的普通金钱债权。综上，应认定林清伦对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权利，故林清伦请求停止对案涉房屋的执行措施，于法有据，本院予以支持。因案涉房屋至今仍备案登记在李春棉名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”规定，林清伦要求确认案涉房屋归其所有，缺乏依据，本院不予支持。 综上所述，对林清伦的诉讼请求，本院予以部分支持。李春棉经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，不影响案件的审理。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十三条第一款第五项、第二百四十条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，判决如下: 一、不得执行址于石狮市狮城帝苑2期X幢X单元XXXX室商品房； 二、驳回林清伦的其他诉讼请求。 案件受理费11449元，由林清伦负担11349元，中国建设银行股份有限公司石狮分行负担100元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审 判 长  林雪迎 人民陪审员  柯文章 人民陪审员  蔡祥山 二〇二〇年十二月三十日 书 记 员  蔡玉玲 速 录 员  林钰雯 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十三条下列事实，当事人无须举证证明： （一）自然规律以及定理、定律； （二）众所周知的事实； （三）根据法律规定推定的事实； （四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实； （五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实； （六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实； （七）已为有效公证文书所证明的事实。 前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。