福建省三明市梅列区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0402民初2903号 原告：三明市家园物业管理有限公司，统一社会信用代码91350400705180363G，住所地福建省三明市梅列区和仁新村1幢A座522室。 法定代表人：刘德渐，执行董事。 委托诉讼代理人：张文华，男，该公司职员。 被告：李时皆，男，1967年4月1日出生，汉族，住福建省三明市梅列区。 委托诉讼代理人：李明福，男，系李时皆所在社区居委会推荐人员。 原告三明市家园物业管理有限公司（以下简称家园物业公司）与被告李时皆物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告家园物业公司的委托诉讼代理人张文华、被告李时皆及其委托诉讼代理人李明福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告家园物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令李时皆支付拖欠的物业管理服务费4142元、公摊水电费780元、公摊电梯年检维保费736元及违约金1162元，合计6820元；2.判令李时皆承担案件受理费、公告费、申请执行费。事实和理由：李时皆是三明市梅列区乾龙新村160幢附1幢1104室业主，根据家园物业公司与李时皆所在小区的开发商三明瑞达房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务合同》第六章第九、十条约定，物业管理及其他有关公摊费用由业主承担，按年缴纳。住宅物业费按建筑面积1元/㎡·月计算，公摊电梯维保年检费、水电周转金500元/户（按实际产生金额分摊结算）。物业服务费在每一物业服务周期的前90天内由业主到小区服务中心缴纳。第十一章第二十三条约定：业主违反本合同逾期缴纳服务费及有关费用的，从逾期之日起按应缴纳费用总额每日承担千分之五违约金，如果承租人欠缴费用业主承担连带保证责任。李时皆的住宅面积为84.53㎡，应缴纳的物业费4142元（2015年12月1日至2019年12月31日）、公摊水电费780元（2016年7月1日至2019年12月31日）、电梯维保年检费736元（自2018年6月8日至2020年1月7日），合计5658元。家园物业公司经多次电话、口头、书面等方式催缴，但李时皆仍不缴纳。因此，李时皆的行为已经构成违约，应承担违约责任。 被告李时皆辩称，1.李时皆从未和家园物业公司签订过物业服务合同，家园物业公司提供的前期物业管理服务合同对李时皆没有约束力，与李时皆无关，故也不存在所谓违约问题；2.李时皆只知道有人收费，没有享受到家园物业公司提供的相应物业服务，不应当支付物业费；3.家园物业公司未经业主同意租赁属于业主共有的空间获取收益，侵害了业主的利益。 本院经审理查明以下事实： 1.位于三明市梅列区××村××幢××幢楼房××明瑞达房地产开发有限公司开发建设。2013年8月6日，三明瑞达房地产开发有限公司与家园物业公司签订一份《前期物业管理服务合同》，合同中约定三明市梅列区乾龙新村160幢附1幢楼房物业管理服务工作由家园物业公司承接，期限自合同签订之日起至业主委员会成立并选聘新物业服务企业入驻之日止，物业管理及有关公摊费用由业主承担，按年交纳，首次物业管理费在交房时交纳，下一年度物业管理费在每一物业服务周期的前90天内由业主到小区服务中心缴纳，其中住宅物业管理费1元／㎡·月，公摊电梯维保、年检费、水电周转金500元／户，业主逾期缴纳物业管理服务费及有关费用的，从逾期之日起按应缴费总额每日承担千分之五违约金等。合同签订后，家园物业公司进驻该楼房负责物业管理服务，直至2020年12月31日退出该楼房终止物业服务。 2.三明市梅列区乾龙新村160幢附1幢1104室房产原产权人为李时皆，于2013年7月31日向三明瑞达房地产开发有限公司购买，后于2020年12月2日转让给第三人，该房产产权面积为84.53㎡。2015年12月1日至2019年12月31日期间，李时皆未缴纳物业服务费用。 上述事实，有家园物业公司提供的《前期物业管理服务合同》、《关于不再为小区提供物业服务的函》、《收款收据》，李时皆提供的两份公摊水电费《收款收据》，三明市不动产登记中心出具的不动产查询结果反馈单、第2013073100018号《商品房买卖合同》、202012020008号《商品房买卖合同》及当事人庭审陈述等证据佐证。 本院认为，一、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。因此，李时皆关于其未与家园物业公司签订物业服务合同，家园物业公司提供的《前期物业管理服务合同》对其不具有约束力的抗辩理由不能成立。家园物业公司依据《前期物业管理服务合同》进驻案涉楼房进行物业管理服务，李时皆抗辩家园物业公司只收费未提供相应服务，依法应当负担证明责任。因李时皆提供的7张照片不能确定具体的拍摄时间，故该证据无法证明2015年12月1日至2019年12月31日期间家园物业公司存在不履行或者履行物业服务存在重大瑕疵情形，现李时皆仅以未享受到物业服务为由拒绝缴纳物业费，不符合法律规定。家园物业公司起诉至本院视同已向李时皆发起书面催告，但李时皆至今仍未缴纳拖欠的物业费，本院依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，对家园物业公司提出的判令李时皆支付2015年12月1日至2019年12月31日期间尚欠的物业费4142元的诉讼请求，予以支持。二、因家园物业公司未向本院提交公摊水电费及电梯年检费等相关凭证，故其请求判令李时皆支付水电公摊费780元、公摊电梯年检费736元，证据不足，本院不予支持。三、根据《前期物业管理服务合同》第九条约定，物业管理费用按年度于每一物业服务周期的前90天内交纳，因李时皆至今未交纳2015年12月1日至2019年12月31日期间的物业费，已违反合同约定，应承担违约责任。合同约定违约金计付标准为日千分之五（即月利率15%），该标准过高，家园物业公司自行调整按约定利率的3%（即月利率0.45%）计算，符合法律规定，本院予以支持，但家园物业公司主张自2015年12月1日起计算违约金，不符合合同约定及法律规定，应依合同约定自逾期之日起（每年度最后一履行日满之次日起）计算，即2015年12月1日至2016年11月30日期间的物业费逾期交纳违约金自2016年12月1日起算，此后年度以此类推。另，因家园物业公司主张的公摊水电费、公摊电梯年检费本院未予支持，故违约金应以欠缴物业费4142元为计算基数。据此，计算至家园物业公司主张违约金的截止日2019年12月31日，李时皆合计应承担的逾期交纳物业费违约金为351.48元（附计算表）。四、家园物业公司主张李时皆承担的公告费、申请执行费因尚未实际发生，该主张缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第九条第二款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告李时皆于本判决生效之日起三日内向原告三明市家园物业管理有限公司支付物业费4142元及违约金346.91元。 二、驳回三明市家园物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，因适用简易程序审理，减半收取25元，由被告李时皆负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  胡江平 二〇二〇年十二月二十四日 书记员  魏恺雯 附： 一、违约金计算表                            计算基数（元）                       利率（月）                       起算时间                       截止时间                       违约金（元）                               1014.36（2015.12.1-2016.11.30）                       0.45%                       2016.12.1                       2019.12.31                       168.89                               1014.36（2016.12.1-2017.11.30）                       0.45%                       2017.12.1                       2019.12.31                       114.12                               1014.36（2017.12.1-2018.11.30）                       0.45%                       2018.12.1                       2019.12.31                       59.34                               1014.36（2018.12.1-2019.11.30）                       0.45%                       2019.12.1                       2019.12.31                       4.56                               84.53（2019.12.1-2019.12.31）                       0.45%                       2020.1.1                       2019.12.31                       0                                                                                                                       合计：346.91                二、本案适用的法律条文 （一）《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 （二）《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 第九条物业服务合同的权利义务终止后，业主请求物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费的，人民法院应予支持。 物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。 （三）《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 （四）《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。