北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初22258号原告（反诉被告）：高雪松，男，1972年2月10日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：袁家宝，北京市京师律师事务所律师。被告（反诉原告）：王欣，女，1972年6月10日出生，汉族，住北京市海淀区。原告高雪松与被告王欣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）高雪松的委托诉讼代理人袁家宝、被告（反诉原告）王欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高雪松向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告退还押金30000元；2、请求判令被告向原告支付资金占有使用费（计算方式：以30000元为基数，自逾期之日起至实际支付之日止按照年利率6%的标准予以支付）；3、请求判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年1月2日，原告为拍摄视频欲租赁房屋，便与房屋所有人王欣、北京链家置地房地产经纪有限公司签订了房屋租赁合同，合同约定：房屋租赁期为2020年1月3日至2020年4月2日，共计3个月；租金每月4000元，租金共计12000元，押金30000元。另补充约定：租户租住期间对房屋进行装修，房屋到期后甲乙双方协商如需要恢复原样，乙方恢复原样，业主退还押金，乙方未恢复原样业主押金不退；房屋到期后甲乙双方协商如不需要恢复原样，业主退还乙方押金。对于恢复原状的认定，双方一致认可：不影响房屋主体结构，拆除壁纸，恢复墙壁软包装。原告于2020年1月6日通过手机银行转账房屋租金及押金42000元给王欣指定账户赵某。房屋租金到期时，正值全国新冠肺炎疫情期间，原告多次带领施工队试图进入小区完成房屋墙壁恢复，但均被劝回，无法进入小区恢复原状，王欣据此拒绝退还押金。后原告具备条件恢复原状时，需要被告予以配合，而被告对此置之不理并不予退还押金，故诉至法院，望判如所请。王欣辩称，不同意返还30000元押金，因为对方违反约定，并造成了房屋的损失；对于其主张的资金占有使用费不同意，因为押金不退不存在利息问题。王欣向本院提出反诉，请求：1、请求反诉被告承担房屋造成的损坏，反诉原告修复产生的费用58000元；2、反诉被告承担误工费3000元和房租32000元；3、反诉被告违约，30000元不予返还；4、本诉与反诉诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2020年1月2日签订房屋租赁合同，约定不能拆除墙上软包后面木板，不能在墙体、木板上面打钉抹泥子，不能拆动墙上大玻璃镜子，只能拆外面软包。因装饰字画后面有各种音响电路不许拆除，反诉被告均一一答应，约定违约金30000元。后反诉原告发现反诉被告严重违约，造成房屋损坏和安全隐患，并以疫情期间施工费用高和工人不能进小区为由，迟迟不给恢复。后反诉原告与反诉被告进行沟通，反诉被告同意反诉原告自行恢复原状，费用多退少补，反诉原告找施工队签订恢复房屋合同，费用58000元；此外因房屋吊顶被反诉被告损坏导致安全隐患，造成租金损失32000元，为维护自身权益向法院提起诉讼，望判如所请。高雪松对反诉辩称，不同意对方所有反诉请求，反诉原告称高雪松损坏涉案房屋完全违背事实，且未提交任何证据证明其主张；高雪松于2020年2月便返还了涉案房屋的钥匙，其向高雪松主张的32000元房租无任何依据；反诉原告提出的30000元违约金实际为押金，应当予以返还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：高雪松（原告，反诉被告，乙方，承租方）与王欣（被告，反诉原告，甲方，出租方）于2020年1月2日签订“北京市房屋租赁合同“（以下简称租赁合同），约定甲方将自有的位于通州区西潞苑小区69号楼***房屋，建筑面积65平方米，出租给乙方使用。合同第3条约定，租赁期限自2020年1月3日至2020年4月2日，共计三个月。租金每月人民币4000元整，按季度支付。合同第4条约定，押金人民币3万元整，随第1笔租金支付。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用，租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。合同第7条约定，因乙方保管不当或不合理使用，致使该房屋及其附属物品设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。合同第9条约定，租赁期内如乙方需对房屋进行装修，应征得甲方的书面同意，甲方书面同意装修房屋的租赁合同解除时，甲乙双方协商一致按照恢复原状处理。合同第13条约定，房子押金总计3万元整，租户租住期间对房子进行装修，房屋到期后甲乙双方协商如需要恢复原样，乙方恢复原样，业主退还押金，乙方未恢复原样，业主押金不退，房屋到期后甲乙双方协商如不需要恢复原样，业主退还乙方押金。租赁合同还约定了其他权利义务。合同签订后，原告向被告支付合同款，共计人民币42,000元整。合同履行期间，双方关于房屋恢复原状事项协商不成，产生纠纷。2020年5月8日，原告委托北京市京师律师事务所，向被告发出“律师函”，该函第2页至第三页载明“……目前委托人（本案原告）已与小区居委会沟通，已征得周围邻居书面同意，并经物业备案可进入小区，对于你的房屋墙壁进行恢复，现需你三日内积极配合提供包括房屋钥匙在内的入场手续，让委托人尽快恢复原有软包装修，否则你应对此承担相应法律责任。同时，你应根据合同约定内容，在房屋恢复原状当日内退还委托人押金3万元。”该律师函已送达被告。庭审中，原告和被告各出示与对方的微信聊天记录一组，原告称该微信聊天记录能够证明被告同意不再由其进行恢复原状工作，被告称该微信聊天记录用于证明原告同意其自行恢复，双方均不认可对方的证明目的。被告出示照片一组，用于证明原告对其房屋进行了损坏，原告对此不予认可。被告出示与案外人签订的协议及补充协议，用于证明被告恢复涉案房屋的费用，原告对此不予认可，称被告未提供任何证据证明其实际支付过所主张的费用。被告出示录音一份用于证明，被告强调原告不得拆除木板等，原告对此不予认可。经法庭询问，被告称其无法再信任原告，认为原告无法对涉案房屋恢复原状，并经原告同意，故自行联系他人开展修复房屋工作，其修复房屋实际产生费用为3万元，并以现金形式支付案外人。关于被告主张的误工费3000元，被告称系其随意计算所得，房租32,000元，系根据房屋市场价格估算所得。原告认可其在入住涉案房屋后，确实对房屋进行过改动，但仅对墙面和软包进行了改动。原告另称之所以未能及时对被告房屋进行恢复原状，系因疫情防控措施，导致工作人员无法进入小区所致。原告申请证人王某1出庭作证，证人王某2根据双方合同约定情况，被告允许原告进行拍摄，但是之后要恢复原状，拆装地方部分损坏比较大。证人王某1另称其系中介公司工作人员，系被告出租涉案房产的受托方工作人员。原告申请证人赵某出庭作证，赵某称原告给付自己4.2万元，并且在原被告签订租赁房屋时在现场，该4.2万元系被告委托其装修房子所用，目前房子尚未开始装修。证人另称，其未收取4.2万元，而凑巧出现在双方合同鉴定现场，房屋未完成装修的原因系因为该房屋租给了原告。被告对于证人证言表示认可，原告认为证人王某1与被告存在利害关系，认为根据证人赵某的证言可推知涉案房产本身既准备装修，有悖于被告主张的因原告原因造成无法对外出租的事实。本院认为，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。对于合同履行方式没有约定或者约定不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行，对于合同履行费用的负担没有约定或者约定不明确的，由履行义务一方负担。本案中，原告和被告经过协商达成一致意见，签订租赁合同，确定各自权利义务，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方应当按照约定履行各自权利义务。本案中双方争议的焦点之一是被告对房屋自行恢复是否是双方经过协商的一致意思表示。根据双方各自提交的微信聊天记录证据，均未体现被告明确表示不需原告进行恢复原状或原告不恢复原状系经过了被告同意的内容。另，今年因疫情原因导致各地采取了不同的疫情防控措施，对各行各业和人们生产生活产生了不同程度的影响，根据原告提交的律师函显示，原告明确表示要履行对被告房屋进行恢复原状的义务，结合今年疫情防控措施的实际情况，故可以推定原告实际是希望并尝试履行恢复房屋原状的义务，但确实因疫情防控措施及原告已经开始着手对房屋开展修复工作而受到了影响。而被告与案外人签订协议，在自身房屋无法及时得到修复的情况下，对自己房屋进行修复，亦在情理之中。关于被告反诉主张原告承担房屋造成损坏和修复产生费用58,000元的诉讼请求，因被告未能举证证明该项费用的实际发生，且被告亦未能举证证明与案外人“协议“所列修复内容均由原告的不当行为所致，被告主张依据不足，本院不予支持。关于被告主张的误工费3000元和房租32,000元，依据不足，本院不予支持。关于被告反诉请求中3万元违约金不予返还的诉请，实质上系其对原告诉讼请求第1项的答辩意见。关于双方合同中约定的押金3万元，结合双方约定及实际情况，该笔押金实质上应当系原告对于就使用被告房屋中可能造成的损坏所预支的修复或承担责任的保证金额。因双方均不能举证确定房屋在租赁期间的具体损坏情况，根据查明的事实和当事人陈述，原告确实在使用被告房屋期间，对房屋进行了装修改动且未实际履行合同约定的恢复原状义务，又因原告已经实际开展了对房屋的恢复原状及修复工作，故再让原告对被告房屋进行恢复原状，已无实际必要。为促进双方当事人矛盾尽快解决，减少当事人诉累，本案结合查明的事实，基于公平原则，酌情确定原告应当给付被告房屋交付费用人民币2万元，该2万元应当从原告向被告支付的押金中予以抵扣，被告应当将剩余押金1万元返还原告。关于原告要求被告支付资金占有使用费的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第六十一条、第六十二条之规定，判决如下：一、高雪松向王欣支付房屋维修费用人民币20000元整，该费用从高雪松向王欣支付的押金人民币30000元中予以抵扣；二、王欣返还高雪松已支付的押金人民币10000元整，于本判决生效之日起七日内给付；三、驳回高雪松的其他诉讼请求；四、驳回王欣的其他反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费275元，由高雪松负担185元（已交纳），由王欣负担90元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费1063元，由王欣负担827元（已交纳），由高雪松负担236元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 杨冀承二〇二〇年十二月二十四日法官助理 黄 帅书 记 员 杨小萌