北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初13714号原告：北京威德酒店物业管理有限公司，住所地北京市顺义区仁和镇河南村村委会东北800米，统一社会信用代码91110113776379193Q。法定代表人：黄丽卿，董事。委托诉讼代理人：王亚鑫，男，2000年8月17日出生，汉族，北京威德酒店物业管理有限公司员工。委托诉讼代理人：张继亮，女，1979年6月16日出生，汉族，北京威德酒店物业管理有限公司员工。被告：陈晓玲，女，1972年5月1日出生，汉族，户籍地北京市大兴区，公民身份号码×××。原告北京威德酒店物业管理有限公司（以下简称威德酒店物业）与被告陈晓玲物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告威德酒店物业之委托诉讼代理人张继亮到庭参加了诉讼。被告陈晓玲经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告威德酒店物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠原告的自2006年11月2日至2016年8月8日减免后剩余的房屋物业服务费，共计23万元；2.判令被告支付2016年12月14日至2020年6月30日的违约金51157.6元；3.判令被告支付本案诉讼费。事实和理由：被告与北京百顺达房地产开发有限公司（以下简称百顺达公司）于2006年8月31日签署了《北京市商品房预售合同》，根据合同第三条规定“……该商品房为第一条规定项目中……出卖人委托预测该商品房面积的房产测绘机构是北京华星勘察新技术公司，其预测建筑面积共492.98平方米，其中套内建筑面积492.98平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积0平方米。……”合同第二十二条的规定：“（一）出卖人依法选聘的物业管理企业为：北京达文物业管理有限公司。（二）前期物业管理期间，物业服务收费价格为8.28元/月/平方米（地上建筑面积）。……”根据北京鼎春德正测绘中心出具的房屋土地测绘技术报告书，该房屋的地上建筑面积为361.76平方米。北京文达物业管理有限公司由于商业原因拟于2007年2月23日停止原告所属区域的物业管理服务，遂百顺达公司于2007年2月举行了物业管理招投标活动，选聘了威德酒店物业，并于2007年2月与北京文达物业管理有限公司进行交接，于2007年2月23日起继续为被告提供物业服务。根据上述约定，被告应当支付的物业管理费为2995.37元/月，被告所拖欠的2006年11月2日至2016年8月8日的物业费共计351157.06元，被告与原告就被告2006年11月2日至2016年8月8日期间的物业费签署了《物业费支付协议》，协议中被告认可2006年11月2日至2016年8月8日的房屋物业管理费，减免51157.6元后共计人民币30万元整尚未向乙方支付，并承诺被告在2016年9月至2017年2月期间每月向乙方支付人民币五万元。但自2016年10月起被告支付7万元物业费后并不再向原告支付相关费用，且原告多次向被告催缴，被告均置之不理。原告作为被告所有房屋的合法物业服务企业，有权提请司法程序向被告索要拖欠的2006年11月2日至2016年8月8日见面后剩余的房屋物业服务费，共计人民币23万元。根据被告与原告签订的物业费支付协议第三条，如果甲方未按照上述约定支付物业费，乙方有权按照物业服务协议的相关约定向甲方追索滞纳金并有权向乙方所在地法院提起诉讼。金碧湖畔业主临时公约第二十九条第五款的规定如果业主在任何应付款项到期后的十五日内还没有支付该款项，物业管理企业有权就延迟付款征收违约金，违约金自该款项应付期限届满之日起以应缴纳的费用总额的千分之二按日计算。被告自2016年12月13日后向原告两万元物业费后不再支付物业费，根据上述约定被告应支付2016年12月14日止2020年6月20日的违约金共计588000元，原告申请法院判令被告支付违约金51157.6元，剩余536842.4元违约金原告不再主张。根据公约第二十九条第五款的规定：“……物业管理企业为此催讨行为付出的额外工作酬金和相关费用（包括但不限于司法费用、律师费、公证费、取证费用等）均由该业主承担，物业管理企业可跟进情况对该产权人提起民事诉讼等合法方式进行催讨。”原告认为被告的违约行为严重影响了原告的经营，故诉至法院。被告陈晓玲既未作出答辩，亦未参加本院庭审。经审理查明：2006年8月31日，百顺达公司（出卖人）与陈晓玲（买受人）就坐落于顺义区仁和镇的涉诉房屋签订《北京市商品房预售合同》，该合同附件七物业服务中载明了《金碧湖畔花园业主临时公约》第六章物业服务费用的交纳第二十九条约定：管理费的确定和调整及其收取办法按照法律法规及北京市的有关规定执行。本物业按高档住宅建设，其物业管理费标准为8.28元/平方米/月，按地上面积收费。业主应在从建设单位处收到交付通知书后，按交付使用通知书规定的交付日期前来办理交付手续，同时自交付日期起开始交纳物业管理费。业主在办理交付手续时，应向物业管理企业支付第一年的物业管理费（下称“首次管理费”）以及其他代收代缴费用。在支付了首次管理费后，业主应从第二年开始每三个月（下称“每期”）向物业管理企业交纳物业管理费，业主应在每期开始后的5日内向物业管理企业交纳本季度的物业管理费。如果业主在任何应付款项到期后的十五日内还没有支付该款项，物业管理企业有权就延迟付款征收违约金，违约金自该款项应付期限届满之日起以应交纳的费用总额的千分之二按日计算（业主并应赔偿物业管理企业为此催要行为付出的额外工作酬金和相关费用，包括并不限于司法费用、律师费、公证费、取证费用等），物业管理企业可根据情况对该产权人提起民事诉讼。陈晓玲在该临时公约后附的《业主临时公约承诺书》尾部签字。威德酒店物业提交的北京市物业管理招投标备案表载明，涉诉小区中标企业名称为威德酒店物业。威德酒店物业提交的房屋土地测绘技术报告书载明，金碧湖畔花园南区53#的地上建筑面积为361.76平方米。威德酒店物业提交的《物业费支付协议》载明，甲方为陈晓玲，乙方为威德酒店物业，该协议主要约定，鉴于：1.甲方于2006年10月2日购买了北京市顺义区房屋，乙方系该房屋的物业服务企业。2.甲方认可2006年11月2日止2016年8月8日的房屋物业管理费，共计人民币30万元整（大写：叁拾万元整）尚未向乙方支付。现甲乙双方协商一致，就甲方向乙方支付物业费事宜达成协议如下：1.甲方承诺在2017年2月5日前向乙方付清的欠缴物业费。2.甲方将以如下方式缴纳物业费。（1）2016年9月至2017年2月，每月向乙方支付人民币五万元。（2）甲方应当在每月5日前将上述费用转入如下账户：……。3.如甲方未按照上述约定支付物业费，乙方有权按照物业服务协议的相关约定向甲方追索滞纳金并有权向乙方所在地法院提起诉讼。4.本协议一式两份，双方各持一份。甲方：陈晓玲。2016年8月31日。乙方：威德酒店物业。诉讼中，威德酒店称其物业服务费是按照收房时间算的，从收房之日起计算的，不动产登记中心显示的登记时间是办理房产证的时间，与实际收房日期不符。诉讼中，威德酒店物业称签订物业支付协议的过程是当时陈晓玲要卖房，需要物业协助办理手续，双方就陈晓玲的房屋2006年11月2日至2016年8月8日所欠物业费共计351157.21元进行协商，威德酒店物业给陈晓玲减免了51157.21元，剩余30万元由陈晓玲支付给威德酒店物业，并约定了支付的时间和支付方式。但是自2016年10月起，陈晓玲支付过7万元以后就没有支付剩余费用了，现在威德酒店物业主张剩余未付物业费23万元。诉讼中，威德酒店物业称按照《北京市商品房预售合同》的约定，陈晓玲2006年11月2日至2016年8月8日应当向威德酒店物业支付的物业费金额是：涉诉房屋地上建筑面积是361.76平方米，物业服务费每月每平方米8.28元，每个月是2995.37元，一共117个月零7天，即：2995.37*117+2995.37/30*7=351157.21元。诉讼中，威德酒店物业称其要求陈晓玲支付违约金51157.21元的依据是当时与陈晓玲签协议给陈晓玲减免的金额是51157.21元，依据合同约定威德酒店物业可以要求违约金，但是违约金过高，所以威德酒店物业只要求陈晓玲给付威德酒店物业给陈晓玲减免的金额51157.21元。诉讼中，威德酒店物业明确诉讼请求为：一、判令被告支付原告2006年11月2日至2016年8月8日期间减免后剩余的物业服务费23万元；二、判令被告支付原告2016年12月4日至2020年6月30日的违约金51157.21元；三、案件受理费由被告承担，并放弃其他诉讼请求。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告陈晓玲经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩及质证的权利。陈晓玲与百顺达公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效，双方均应遵守合同约定履行各自义务。《金碧湖畔花园业主临时公约》作为该合同附件七，陈晓玲亦在《业主临时公约承诺书》尾部签字，则陈晓玲应当依据该临时公约的约定履行义务。现威德酒店物业为陈晓玲居住的小区提供了物业管理服务，陈晓玲作为该服务的受益人理应及时履行交纳物业费。根据陈晓玲与威德酒店物业签订的《物业费支付协议》，陈晓玲认可涉诉房屋2006年11月2日至2016年8月8日的物业管理费为30万元，本院对此不持异议，现威德酒店物业称上述30万元物业管理费陈晓玲已经支付了7万元，故威德酒店物业要求陈晓玲支付2006年11月2日至2016年8月8日期间的物业服务费23万元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于威德酒店物业主张的违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告陈晓玲支付原告北京威德酒店物业管理有限公司2006年11月2日至2016年8月8日期间的物业服务费共计230000元，于本判决生效之日起七日内执行；二、驳回原告北京威德酒店物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2759元，由原告北京威德酒店物业管理有限公司负担384元（已交纳），由被告陈晓玲负担2375元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  幸 江二〇二〇年十二月三十日法官助理  许 楠法官助理  韩素爽书 记 员  赵宇飞