北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0109民初4042号原告：吴利红，女，1967年10月7日出生，汉族，中国铁建昆仑资产管理有限公司员工，住北京市门头沟区。委托诉讼代理人：张新龙，男，1988年7月25日出生，中国铁建昆仑资产管理有限公司员工，住北京市石景山区。被告：北京天台山房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区军庄路1号院264室。法定代表人：刘美玲，执行董事。委托诉讼代理人：韩浪，北京市证信律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙跃恒，北京市金石律师事务所律师。原告吴利红与被告北京天台山房地产开发有限公司（以下简称天台山公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴利红的委托诉讼代理人张新龙，被告天台山公司的委托诉讼代理人韩浪、孙跃恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴利红向本院提出诉讼请求：1、请求判令二被告给付从2019年7月27日起至实际办理房屋所有权证之日止的逾期办理房屋所有权证违约金；2、请求判令二被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年1月4日，我与天台山公司签订《北京市商品房预售合同》约定我向天台山公司购买位于门头沟区滨河路23号西园嘉园项目2号楼1002号商品房（现已更名为西山御园4-1002）。我按照合同约定完全履行了合同义务，支付了全部购房款7214495元，天台山公司按照合同约定于2015年7月31日交付了房屋。按照合同第二十二条第（二）款约定，天台山公司应当于2015年7月31日后730天内为我办理房屋所有权证书，经我多次催告，天台山公司以各种理由推脱其责任，时至今日仍然没有办理，已经严重违约。2019年7月19日，我曾向法院提起诉讼，要求天台山公司支付2017年7月31日至2019年7月26日的逾期办理不动产权证书违约金523772.34元。该案经一审法院判决支持了我的诉讼请求，后二审维持原判。天台山公司未按法院判决执行，我已经申请强制执行。但天台山公司的违约行为仍未停止，应当继续以7214495元为基数，按照日万分之一向我支付违约金，自2019京0109民初5369号案件民事判决书所载计算截止日的次日2019年7月27日起算，暂计算到2020年10月22日，又产生违约金327538.07元。综上，为维护合法权益，诉至法院，请求法院依法支持我的全部诉讼请求。天台山公司辩称：一、吴利红主张逾期办证违约金于法无据。1、吴利红在签订商品房预售合同的同时，签订了一份委托书，委托第三方在涉案房屋竣工后，对房屋进行加建、改建，吴利红本身存在过错，同时根据双方签订的《北京市商品房预售合同》第22条之规定，吴利红应承担未如期办证的责任。2、根据上述预售合同第16条之约定，吴利红应当在办理入住手续时向我公司交纳契税、公共维修基金、产权代办费、权证印花税、有线电视初装费、房屋登记费。吴利红并未交齐相关费用，根据预售合同第14条第2款及附件十《补充协议》第12条第1款第（1）、（2）项之约定，办理房屋权属转移登记及代交税费的委托不得撤销，且业主未按合同约定交齐相关款项的，办证期限予以顺延，我公司不承担责任。3、吴利红的主张已过诉讼时效。二、吴利红主张的违约金计算有误。1、根据《西园嘉园收房补充协议》，我公司已经按照合同约定书面通知吴利红收房，吴利红未按合同履行其收房义务，办证期限应当自吴利红实际收房之日起算，且我公司已经向吴利红支付了2015年8月1日至2015年8月31日的延期交房补偿金，该笔金额应当在逾期办证违约金中予以扣减。2、吴利红存在逾期交款的行为，根据预售合同附件五及附件十《补充协议》第2条第3款的约定，吴利红应当在预售合同签订之日起45日内将全部房款支付完毕。吴利红存在逾期交款的情形，根据预售合同第14条第2款的约定，办证期限应按照交款逾期时间予以顺延，我公司不承担顺延期间的责任。因此逾期办证的期间应当予以核减。三、即使法院认为我公司应适当承担责任，吴利红主张的违约金亦过高，请求法院予以核减。在本案中，加建部分一直由吴利红使用，在无偿获得使用利益的情况下，其未受到任何损失。同时，违约金的认定应当以实际损失为基础，不得超过实际损失的30%。在无实际损失的情况下，吴利红要求我公司承担巨额违约金，不符合法律规定。若吴利红认为自己遭受了实际损失，应当就此承担举证责任，证明损失实际发生，并明确数额，否则应当认定为无损失。四、自2020年1月23日新冠肺炎疫情爆发以来，受疫情影响，政府部门未能正常办公，西山御园小区的全部房屋现场测量、勘验等工作无法落实，致使涉案房屋的权属登记工作无法进行，即使法院认为我公司应适当承担责任，我公司也不应承担自2020年1月23日起至今这段时间内的逾期办证责任，应属不可抗力，吴利红主张的2020年1月23日以后的违约金应当予以核减。综上，我公司不同意吴利红的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2019年7月19日，吴利红诉至本院要求天台山公司支付逾期办理房屋所有权证违约金。本院于2019年10月18日作出（2019）京0109民初5369号民事判决书，判决：天台山公司于本判决生效之日起七日内支付吴利红二○一七年七月三十一日至二○一九年七月二十六日止的逾期办证违约金523772.34元。天台山公司不服，上诉至北京市第一中级人民法院，北京市第一中级人民法院于2019年12月19日作出（2019）京01民终11284号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。现该判决已经生效。（2019）京0109民初5369号民事判决书中载明双方无争议事实如下：“2013年1月24日，天台山公司（出卖人）与吴利红（买受人）签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》（以下简称预售合同），约定吴利红购买门头沟区新城城子地区21-218居住项目（A2）门头沟新城城子地区天台山居住项目10层1002号房屋（双方一致认可即西山御园4号楼1002号），房屋预测建筑面积192.64平方米，其中套内建筑面积159.65平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积32.99平方米，单价每平方米45189.45元，房屋总价7214495元。预售合同第十二条交付条件第一款约定，出卖人应当在2015年7月31日前向买受人交付该商品房。合同第二十二条产权登记（二）转移登记约定，1、商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人或其指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用伍佰元。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起730日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金。2014年1月2日、2014年1月17日、2015年3月31日，吴利红分三次向天台山公司共交纳购房款7214495元，天台山公司向吴利红出具发票。2015年7月31日，吴利红向天台山公司支付代收房屋登记费80元，代收产权代办费500元，天台山公司向吴利红出具收据。1002号房屋于2015年7月31日交付予吴利红，现由吴利红居住使用……2017年7月5日，北京市规划和国土资源管理委员会做出京规（门）行决字2017第0004号行政处罚决定书，载明受处罚单位：天台山公司。天台山公司在门头沟区龙泉镇城子村建设的门头沟新城城子地区天台山居住项目A7#、A8#、A9#住宅楼，未按照《建设工程规划许可证》许可内容建设，违法建设面积共计2163.46平方米。以上行为违反了《北京市城乡规划条例》第二十三条第三款之规定，依据《北京市禁止违法建设若干规定》第三条之规定，已构成违法建设。依据《北京市禁止违法建设若干规定》第二十七条之规定，属不能拆除的城镇违法建设。根据《北京市城乡规划条例》第六十六条第一款和《北京市禁止违法建设若干规定》第十二条第一款之规定，决定对你单位上述违法行为给予行政处罚，处没收违法收入的罚款，罚款额共计人民币24287002元。该决定书并告知天台山公司不服本决定，可申请复议。对复议决定不服的，可提起诉讼。也可以自收到本决定书之日起，直接向法院起诉。逾期不履行处罚决定，不申请复议，也不向法院起诉的。由行政机关依法申请人民法院强制执行。天台山公司表示已经缴纳上述罚款。另查，吴利红在签订预售合同时签订了委托书一份，其中受托单位处空白，委托内容系该商品房竣工后，对商品房中的开敞阳台进行统一封装，拆除开敞阳台与室内空间之间的门窗，并拆除开敞阳台原有的护栏。并进行商品房外墙外侧的结构洞口封装为阳台，并拆除前述阳台与室内空间之间的窗户、部分墙体及原有的窗户护栏等内容。天台山公司自认尚未出售的诉争项目房屋亦同样封闭了阳台和结构洞口，未能取得初始登记原因亦在于此。”吴利红（乙方）与天台山公司（甲方）于2015年9月15日签订《西园嘉园收房补充协议》（以下简称《补充协议》），协议约定：“……2、2015年7月，乙方收到甲方以EMS形式发送的《收房通知书》。甲乙双方对于收房标准存有分歧，并就相关分歧，甲乙双方进行了沟通。现，为有效解决分歧，促使双方达成共识，甲乙双方经充分、自愿协商，达成本协议。第一条、本协议签订时，乙方已经查验项目及房屋现状，对于现状有明确了解，双方系在此基础上签订本协议。第二条、甲方同意：对于乙方延期收房期间（甲乙双方确认为自2015年8月1日至2015年8月31日止），甲方按照编号为：Y1560854《北京市商品房预售合同》中乙方已付房款为基数，按照每日万分之一的标准，向乙方支付补偿金……第四条、本协议达成后，甲乙双方对于以签订本协议时的项目及房屋现状办理交房手续均不持异议，对于编号为Y1560854《北京市商品房预售合同》亦无其它争议……”后吴利红收到天台山公司给付上述补偿金。截至2020年10月22日法庭辩论终结，天台山公司尚未取得诉争房屋初始登记。天台山公司自认系实测面积超出规划导致其不能办理诉争房屋的初始登记。不能办证的原因是天台山公司所建房屋的阳台超出《建设工程规划许可证》许可建筑规模。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方签订的预售合同已被生效判决书认定为合法有效，双方均应按照合同约定履行。天台山公司逾期办理房屋所有权证书，依法应当承担违约责任。天台山公司辩称由于吴利红委托第三方在涉案房屋竣工后对房屋进行加建、改建，进而不能办理初始登记，吴利红因加建对逾期办理房屋所有权证书存在过错的答辩意见，（2019）京0109民初5369号民事判决书已作出认定，认为委托书系吴利红购买房屋时与预售合同一并签订，且诉争项目的其他尚未出售的房屋亦进行了阳台和结构洞口的封闭，故天台山公司主张其不应承担违约责任的答辩意见，本院不予采纳。关于天台山公司主张因吴利红未交齐相关税费、应顺延办证期限的答辩意见，根据本院查明的事实，本案未办理房屋所有权证系天台山公司超出规划标准建设造成，故天台山公司所提该答辩意见不能作为免除其违约责任的理由，本院对该意见不予采纳。对天台山公司主张吴利红起诉已超过诉讼时效的答辩意见，缺乏依据，本院不予采纳。对于天台山公司主张《收房补充协议》约定收房时间顺延，故逾期办证违约金起算时间应当相应顺延，或者从违约金中扣减《收房补充协议》确认补偿款项的答辩意见，本院认为从《收房补充协议》的内容来看，该协议是为解决天台山公司与住户之间对交房标准的分歧，以天台山公司向住户支付一个月补偿金为条件，住户同意以房屋现状办理交房手续，该协议并未对天台山公司的交房时间作出重新约定。故天台山公司以此为由，主张逾期办证违约金的起算点顺延一个月的答辩意见，本院不予采纳。对天台山公司所提应从逾期办证违约金中扣除天台山公司已经支付的逾期交房补偿金的答辩意见，因该补偿金与逾期办证违约金无关，故本院对上述答辩意见亦不予采纳。对于天台山主张违约金起算时间应按实际收房日期起算及吴利红迟延支付房款，逾期办证违约金起算点应顺延的答辩意见，因本案涉及的逾期办证违约金初始起算时间已由生效判决书予以确定，对上述两项答辩意见，本院不予采纳。关于天台山公司以2020年1月23日后受疫情影响无法办证为由，要求免除相应违约责任的答辩意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。截至本案法庭辩论终结前，天台山公司尚未取得诉争房屋初始登记，天台山公司构成违约，应按照合同约定承担违约责任。故吴利红要求天台山公司给付2019年7月27日至法庭辩论终结前，即2020年10月22日的逾期办理房屋所有权证违约金，有事实和法律依据，本院予以支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。天台山公司虽主张违约金计算标准过高，但未提交充分证据证实，故天台山公司主张降低违约金的意见，本院不予采纳。吴利红要求以全部购房款7214495元为基数，按照日万分之一的标准计算逾期办理房屋权属登记违约金的诉讼请求，本院予以支持。对吴利红主张金额过高部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、北京天台山房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内给付吴利红2019年7月27日至2020年10月22日的逾期办证违约金327538.07元；二、驳回吴利红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3107元，由北京天台山房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员  张 恒二〇二〇年十二月三十一日法官助理  任亚杰书 记 员  李梦琪