广西壮族自治区博白县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0923民初3608号 原告：马小了，曾用名马倩梅，女，1979年10月30日出生，汉族，住广西融安县。 委托诉讼代理人：唐云高，广西万远律师事务所律师。 被告：广西美力坚房地产开发有限公司，住所地：广西博白县博白镇城东路，统一社会信用代码：9145092367772676XE。 法定代表人：秦振庭，总经理。 委托诉讼代理人：黄超华，广西纳百川律师事务所律师。 原告马小了与被告广西美力坚房地产开发有限公司（以下简称“美力坚公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月29日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月12日公开开庭进行了审理。原告马小了、被告委托诉讼代理人黄超华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马小了向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告购房所支出的所有款 2 项及利息，结清原告银行按揭尾款，并赔偿违约金及相应损失，总计人民币521006.93元［其中首付款128741.00元、已还银行按揭218641.32、办证费、杂费17899.97元，银行按揭余额155724.64元，赔偿买受人损失8534.82元（按房价总价款计算）］,另房子增值部分计123120元;2、本案案件受理费等诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年7月21日，原告在广西博白县售楼中心导购员推销下，订购由美力坚公司开发的亮亮国际·腾龙府7栋902号房，当时缴纳订金30000元，9月15日接房开通知，缴纳首付款128741.00元（其中30000定金自动转入首付款），同年11月原告在美力坚公司担保下于博白县农村信用合作联社营业部按揭贷款298000.00元。之后，原告每月按期还款还息至今合计还款218641.32元，并向房开公司缴纳了水电入户、煤气入户、装修押金、办证费用、物业费，另交契税等合计17899.97元。原告目前所支出现金总计365282.29元，银行按揭余额155724.64元。按购房合同约定，房开公司应于交房后720日（两年）内交付房子产权证（2016年4月14日已交房），可是至今房子产权证尚未如期交付。期间原告几次有意转让房产，均因无证而不能转让成功，责任在被告方，要求赔偿房子增值部分123120元，原告也到房开公司咨询过很多次房子产权证何时办好，工作人员总是以正在办理为借口，从未得到明确答复，原告写了书面的退房申请也被拒收，情节恶劣。根据购房合同第十五条第1条约定：买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30天内将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房价款的0.2%为限赔偿买受人损失。 原告马小了对其陈述提供的证据有：1、购房合同；2、银行按揭合同；3、还款明细（农商行）；4、首付款、其他缴费票据；5、其他佐证材料（承诺书、退房 3 申请、聊天记录）；6、原告身份证明，证据1-6共同证明证据合法有效。 被告美力坚公司辩称，双方的合同已经履行完毕，且被告已交付房子给原告使用，原告已经入住。被告在履行合同过程中有违约行为，没有交付面积差额，也没有支付被告为原告向银行支付的垫付款。该房屋产权证办理资料已经备案，登记正在办理。另外，原告在银行的借款，涉及第三方银行的权利义务，与被告无关。综上驳回原告所有的诉讼请求。 被告向法庭提交如下证据：1、营业执照、证明、身份证，证明被告身份；2、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、建设引用第规划许可证、土地证、商品房预售证，证明被告有销售房子的资格；3、证明（住建局），证明涉案房子已备案；4、入伙手续流程表、交底书，证明涉案房子已交付；5、测绘成果，证明原告违约，尚欠被告面积差款项；6、银行业务回单，证明原告违约，尚欠被告垫付款。 经开庭质证，被告美力坚公司对原告提交的证据1购房合同真实性无异议，房子已经交付；对证据2与本案无关，是原告与银行的借贷关系，并不属于本案的买卖关系；对证据3的真实性由法庭确认，与被告无关联性；对证据4首付款的真实性无异议，2016年4月14日的收款收据、2014年11月8号的收款收据、税收缴款书与被告无关，2016年4月14日的收据四张，其中一张是临时施工、许可证押金、物业电梯垃圾处理费、水电周转资金，是物业公司收款的，与被告无关，2016年12月30日水费公摊、物业服务费、电梯服务费、电费公摊都是物业公司收取，与被告无，同时这些证据也证明了原告已入住，被告履行了合同的事实；对证据5的承诺书与本案无关，吴丽兵并不能代表美力坚公司，只是吴丽兵的个人承诺，也证明了证正在办理，退房申请书只能证明原告申请退房过程，也是个 4 人签收，并不能证明被告已收到，被告方也没有任何的承诺或答复，聊天记录与本案无关联性；对证据6无异议。 原告马小了对被告提交的证据1没有异议；对证据2的建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证的建筑规模面积不一致，以至于影响房子办证，责任在被告方，由被告承担相应责任；对证据3无异议；对证据4的真实性无异议，原告领取了钥匙但尚未入住，房子还是交付前的状况；对证据5原告从未收到美力坚公司的任何书面通知、电话通知、口头通知及房子的测绘成果，被告负完全责任；对证据6无异议。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，因该类证据与原告诉求的事由有一定的关联性，故本院作为定案的参考依据。 本院经审理认定事实如下：2014年7月25日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同编号为：LLTLF-2014-0165，约定原告购买被告亮亮·腾龙府小区第7幢1单元902号商品房，商品房建筑面积共114.04平方米，单价为每平方米3742.03元。该合同第十五条约定：“被告应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告退房，被告在原告提出退房要求之日起30日内将原告已付房价款退还给原告，并按已付房价款的0.2%为限赔偿原告的损失。”原告的起诉是依据该约定请求退房和赔偿损失。2014年11月19日，原告马小了、被告美力坚公司与博白县农村信用合作联社营业部签订了一份《个人购（建）房担保借款合同》，约定博白县农村信用合作联 5 社营业部向原告发放贷款298000元用于购买本案商品房，借款期限为10年，自2014年11月19日起至2024年11月19日止，执行年利率6.55%，等额本息还款。审理中，原告放弃要求被告结清银行按揭尾款155724.64元的诉讼请求。被告美力坚公司自贷款发放之日起至原告取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为原告的债务承担连带保证责任。2016年4月14日，被告将涉案商品房交付原告，该商品房产权属证书至今未办理。2020年8月20日，原告向被告提出退房申请，要求全额退款退房。 另查明，原告马小了，曾用名为马倩梅。截止2020年5月29日，原告支付被告购买商品房首付款128741元，支付被告代办水电入户、办证费用7000元（燃气初装费2200元、办证费4800元），归还银行按揭贷款205630.87元（218642.22元-被告垫付13011.35元，其中本金134905.56元、利息70725.31元），缴纳涉案房屋买卖税6673.17元。2016年4月14日，原告支付广西千子睦物业管理有限公司临时施工出入证工本费20元、装修许可证押金20元、物业费6个月411元、电梯费6个月150元、垃圾清运费228元、水电周转金200元、装修押金1500元。2016年12月30日，原告支付广西千子睦物业管理有限公司水电公摊费26元、物业服务费478.8元、电梯维护费175元、电费公摊117元。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。根据《商品房买卖合同》第十五条约定：“被告应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地 6 产权属证书的，原告退房，被告在原告提出退房要求之日起30日内将原告已付房价款退还给原告，并按已付房价款的0.2%为限赔偿原告的损失。”被告未在合同约定的期限内办理房地产权属证书，已构成违约，被告依约应退还原告已支付房价款，并按已付房价款的0.2%为限赔偿原告的损失，原告则应退还房屋给被告，故被告应退还原告已支付房价款263646.56元（首付款128741元+归还银行按揭贷款本金134905.56元），并赔偿原告的损失527.3元（263646.56元×0.2%）。原告基于履行合同而支出的费用84398.48元（代办水电入户、办证费用7000元+缴纳涉案房屋买卖税6673.17元+归还银行按揭贷款利息70725.31元），应由被告赔偿给原告。原告主张的损失中支付给广西千子睦物业管理有限公司的费用，是其已经接受物业服产生的费用，不属于应由被告赔偿的损失，本院不予支持。原告主张房子增值部分123120元的请求，证据不足，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告广西美力坚房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告马小了已支付房价款263646.56元并赔偿原告的损失527.3元； 二、被告广西美力坚房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告马小了基于履行合同而支出的费用84398.48元； 三、驳回原告马小了其他诉讼请求。 7 义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可以在本案生效判决指定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。 案件受理费9864元，减半收取计4932元（原告已预交），由原告马小了负担2097元，被告广西美力坚房地产开发有限公司负担2835元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或玉林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。 审 判 员 吴华杰 二〇二〇年十二月三十日 法官助理 管青龙 书 记 员 李颖异