北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初71305号原告（反诉被告）：黄威，男，1970年3月14日出生，汉族，中国空间技术研究院宇航物资保障事业部职员，住北京市朝阳区。被告（反诉原告）：陈永超，男，1990年3月2日出生，汉族，北京市玖薹食品有限公司职员，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：陈**立（陈永超之父），住北京市丰台区。原告黄威（反诉被告，以下称黄威）与陈永超（反诉原告，以下称陈永超）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄威向本院提出诉讼请求：判令陈永超退还押金8574．64元。事实和理由：2017年2月19日，黄威与陈永超由北京链家房地产经纪有限公司居间签署合同编号为100006731K房屋租赁合同，合同约定，黄威自2017年2月23日至2020年8月22日租赁陈永超位于北京市朝阳区水岸南街X号院的X号楼5层X单元X室房屋，建筑面积149．60平方米，租金每月12000元，租金按照押1付6的方式通过银行汇款支付，押金12000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由承租方承担的费用、租金以及承租方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给承租方。黄威按约定支付押金，按期支付租金。租赁到期后，黄威提前与陈永超协商，征得陈永超同意后继续承租数日，并预支10天租金4000元，约定此费用搬出后多退少补。2020年9月7日19：30，居间方北京链家房地产经纪有限公司员工杨某、贾某在场，黄威向陈永超移交租房，三方确认房屋无人为损坏，黄威退还陈永超电卡一张、燃气卡一张、门禁一张、机顶盒一个、门禁两个，陈永超随即更换房门门锁。黄威、陈永超确认，应由黄威承担的电费241．17元、燃气费28．19元、有线电视费756元，黄威认可从押金中扣除。房屋租金结算至2020年9月7日，至2020年8月23日起延期16天，扣除预支10天租金4000元外，尚需从黄威押金中扣6天租金2400元。押金12000元扣除电费241．17元、燃气费28．19元、有线电视费756元、延期16天已交10天还剩下6天的租金2400元，尚余8574．64元，陈永超应退回黄威押金8574．64元。陈永超辩称：认可黄威交纳了押金12000元，认可黄威确实欠电费241．17元、燃气费28．19元、有线电视费756元，黄威确实尚欠2020年9月2日至2020年9月7日6天的租金2400元。但是黄威应该承担违约金，合同约定2020年8月22日交还房屋，租赁期满后我们有过协商，协商的结果是2020年8月31日交房，直到2020年9月2日黄威还没有交房，所以我们只有等待，实际上黄威是在2020年9月7日交还房屋。黄威除应该承担2020年9月2日至2020年9月7日6天的租金2400元外，我认为还应该依据合同第十条第四款的约定每逾期一日，按日租金的两倍标准支付违约金，故黄威应承担违约金5600元。陈永超向本院提出反诉请求：1．判令黄威给付违约金29600元；2．判令黄威给付违约金的利息（以29600元为基数，支付自2020年9月8日起至实际支付之日止，按照同期全国银行贷款利率的4倍进行计算）。事实和理由：依据合同第十条第四款的约定，黄威未按照约定时间腾房，故应支付违约金5600元。另外，依据补充协议第六条第3款，黄威逾期未缴纳租金等费用，故应该给付违约金24000元，综上，黄威共计支付违约金29600元。另外，我主张黄威应给付违约金未支付的利息，我认为应以29600元为基数，支付自2020年9月8日起至实际支付之日止，按照同期全国银行贷款利率的4倍进行计算。陈永超针对反诉辩称，我不存在违约情形，不应该支付违约金。我已经给押金了，押金折抵各项费用剩余部分退还给我就行，所以我不认为我存在拖欠费用的情况，故应该承担违约责任。另外我给陈永超押金了，我也没说要利息啊，所以对陈永超主张的违约金利息部分我不同意给付。正常租赁房屋的交易习惯都是在房屋交割时结清各项费用。陈永超主张的违约金和房租也有计算重复的地方，如果法院判决违约金，则认为陈永超主张的违约金过高，向法院申请酌减。本院经审理认定事实如下：2017年2月19日，陈永超作为房屋出租方（甲方）与房屋承租方（乙方）黄威签署《北京市房屋租赁合同》（编号为：100000677593），约定黄威承租位于北京市朝阳区水岸南街X号院X号楼5层X单元X房屋；房屋租赁期自2017年2月23日至2020年8月22日，共计3年6个月；租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施；甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用；乙方继续承租的，应提前90日向甲方提出续租要求，协商一致后双方重新签订房屋租赁合同；租金每月12000元，租金半年一支付；支付方式为押一付六；租金支付时间为2017年2月19日、2017年8月22日、2018年2月22日、2018年8月22日、2019年2月22日、2019年8月22日、2020年2月22日；押金12000元；租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；租赁期内的下列费用中，乙方承担税费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、上网费、车位费、室内设施维修费、人为损坏的维修费用；第十条违约责任（四）甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按每逾期一日，按日租金的两倍标准支付违约金。同日，陈永超作为房屋出租方（甲方）与房屋承租方（乙方）黄威签署《房屋租赁合同补充协议》，约定：本协议是编号为100000677593的补充合同，本补充协议与编号为100000677593合同的内容不一致部分，以本协议记载的内容为准；第六条租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同收回该房屋，乙方应按照本合同押金的2倍向甲方支付违约金，同时乙方还需赔偿甲方的实际损失：……（4）逾期未交纳按约定由乙方自行承担的各项费用及其衍生费用（如滞纳金等等）。同日，黄威向陈永超交纳押金12000元。庭审中，黄威和陈永超均认可黄威已经交纳了2020年8月23日至2020年9月1日的租金；双方认可黄威尚欠电费241．17元、燃气费28．19元、有线电视费756元及2020年9月2日至2020年9月7日的租金2400元；双方亦认可2020年9月7日交接房屋。就双方争议的事实和证据如下：关于违约金，黄威提交其与陈永超父亲陈**立的微信，内容为：2020年8月18日，黄威“老陈，不好意思，本来这个月23日房子合同到期，但是租我房子的搬出时间晚了，我想重新刷刷房，您看我月底搬家，房租续延，可以吗？”，陈**立“确定好具体时间没问题”，黄威“谢谢老兄”，陈**立“客气了”，黄威“挺不好意思的”，陈**立“有事儿大家一起商量”。2020年8月21日，陈**立“老黄好！定好您家搬离花语城的具体时间了？”，黄威“老陈好，应该在31日左右”，陈**立“先付10天的房租吧，届时多退少补。”，黄威“好吧”。2020年9月2日，陈**立“老黄好，定好您家搬离花语城的具体时间了？”，黄威“6日搬家，7号交割”，陈**立“号，7号下午两点”，黄威“上午10点行吗？1点去北清路接孩子，要不3点也行，抱歉哈”，陈**立“下午三点吧”，黄威“好”。黄威欲以此证明双方协商一致合同延期，不存在延期腾房的情况，故虽然同意支付2020年9月2日至2020年9月7日的租金2400元，但是不认为存在违约情形，不应给付违约金。陈永超认可微信的真实性，但认为黄威需要明确搬家时间，黄威微信上说2020年8月31日左右腾房，通常意义上看就是指2020年8月31日腾房，至于“多退少补”针对的是黄威在2020年8月31日腾房的前提下。黄威另提交北京链家房地产经纪有限公司贾某于2020年9月19日作出的证人证言，内容为“……依据《房屋租赁合同》约定，房屋出租方向房屋承租方退回的押金应扣除上述应由房屋承租方承担的3425．36元，最终房屋出租方应向房屋承租方退回的押金为12000-3425．36=8574．64元。截至2020年9月7日房屋承租方完成向房屋出租方移交租房，双某了该《房屋租赁合同》，双方都没有违约行为。”黄威欲以此证明自己不存在违约行为。陈永超认为此证据无法证明客观事实的存在，另外贾某是交接房屋时黄威带来的人，自己不认识贾某，不知道贾某的身份。陈永超另提交陈**立、黄威、杨某和贾某自2020年9月8日至2020年9月19日的微信群聊天记录，欲以此证明黄威于陈永超通过微信协商退还押金的全过程，另证明黄威未在2020年8月31日退房且未主动商讨再次延期退房搬家事宜，在2020年9月7日交接房屋后未交纳欠付租金及电费、燃气费、有线电视费，故陈永超依据合同第十条第四款的约定、依据补充协议第六条第3款的约定，主张黄威给付违约金29600元。黄威对该证据的真实性认可，但是认为双方没有确定最终搬离的时间，而且陈永超也同意多退少补，另外陈永超也没有催过我搬家，陈永超在2020年9月2日才在微信问黄威搬离时间。本院认为，黄威与陈永超于2017年2月19日签署的《北京市房屋租赁合同》（编号为：100000677593）及《房屋租赁合同补充协议》系合同主体真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁的当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中租赁合同到期前，双方约定租赁合同到期时黄威继续使用房屋，黄威另支付10天租金，陈永超同意多退少补，且租赁合同到期后，双方未再签署书面合同，故本院认为黄威与陈永超之间存在不定期租赁关系。双方已于2020年9月7日交接房屋，故双方之间的不定期租赁关系已于2020年9月7日解除。关于陈永超主张的黄威未按约定时间返还房屋应给付违约金5600元，因双方已于2020年9月2日确定2020年9月7日交接房屋，故本院对此违约金主张不予支持。关于陈永超主张的黄威逾期未缴纳费用应给付违约金24000元，交接房屋后双方已经确定各项欠缴费用，现原告同意在押金中予以扣除，故本院对此违约金主张不予支持。关于陈永超主张的违约金利息部分，本院亦不予支持。合同约定，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由黄威承担的费用、租金，以及黄威应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分陈永超应如数返还给黄威，现黄威主张扣除电费241．17、燃气费28．19元、有线电视费756元及2020年9月2日至2020年9月7日的租金2400元后，陈永超应退还剩余押金8574．64元，对此本院予以支持。综上，综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条，判决如下：一、被告（反诉原告）陈永超于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）黄威押金八千五百七十四元六角四分；二、驳回被告（反诉原告）陈永超全部诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25元，由被告（反诉原告）陈永超负担（于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）黄威）。反诉案件受理费750元，由被告（反诉原告）陈永超负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  付瑞洁二〇二〇年十二月二十八日书记员  马 悦