广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0783民初4283号原告：碧桂园生活服务集团股份有限公司开平分公司，住所地：广东省开平市。统一社会信用代码：914××××××××××××269。负责人：肖智华，该司总经理。委托诉讼代理人：黄勇，男,该司物业队长。被告：劳金彩，女，1963年3月19日出生，汉族，住广东省开平市。公民身份号码：440××××××××××××640。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司开平分公司（以下简称某服务公司）与被告劳金彩物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月15日公开开庭进行审理。原告碧桂园服务公司的委托诉讼代理人黄勇到庭参加诉讼；被告劳金彩经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园服务公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业服务费（2019年4月至2020年6月）人民币8462.1元，违约金人民币3864.12元，合计人民币12326.22元；2、判令诉讼费由被告承担。事实与理由：被告购买了开平市××地产开发有限公司开发的位于开平某商品住宅区中的某·某小区三街8号商品房。原、被告双方并于2010年5月17日签订《开平某前期物业服务协议》。合同约定由原告向被告提供物业管理服务，被告须按每月人民币564.14元向原告缴纳物业服务费。合同签订后，原告依约向被告提供物业管理服务，但被告从2019年4月1日起止至今一直未支付物业服务费，欠款金额高达人民币8462.10元，原告多次向被告催收，被告均无理拒绝缴纳。被告上述欠款行为违反了《开平某前期物业服务协议》的约定，已构成了严重违约。现原告根据《中华人民共和国合同法》第107条、第109条的规定和协议约定的第六章第十七条，逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费5‰交纳违约金，被告从2019年4月1日起止至今一直未支付物业服务费，欠款违约金高达人民币8461.24元，原告本着友善解决问题出发点，特意减免部分违约金，现违约金为人民币3864.12元。请求贵院依法判令被告支付拖欠原告的物业服务费共人民币12326.22元，并判令被告承担本案全部诉讼费用。被告劳金彩未作答辩，经传票传唤没有到庭参加诉讼，也没有提交证据，依法视为放弃抗辩、举证、质证的权利。原告围绕诉讼请求依法提供了证据，经庭审核实，原告提交的证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认并在卷佐证。根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：广东某物业服务有限公司开平分公司于2009年12月31日成立，于2015年12月28日变更为广东某物业服务股份有限公司开平分公司，于2019年6月20日变更为某智慧物业服务集团股份有限公司开平分公司，于2020年6月11日变更为某生活服务集团股份有限公司开平分公司。2010年5月17日，被告劳金彩（买受人）与开平市某房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定被告向出卖人购买开平市三埠区××××××某·某小区三街8号商品房。并于2011年5月25日签订《补充协议书》约定乙方购买的商品房建筑面积实测为249.72平方米、花园面积实测为161.76平方米。2010年5月17日，被告劳金彩（甲方，业主）与原告（乙方，物业服务企业）签订《某·某小区前期物业服务协议》，约定：1.甲方交纳物业服务费的方式、标准按该物业的房屋建筑面积（建筑面积是指该物业的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和）每月每平方米1.8元及花园面积每月每平方米0.4元计收。该物业的套内建筑面积为：249.72平方米；该物业的公用分摊建筑面积为：0平方米；合计该物业的房屋建筑面积为：249.72平方米；该物业的花园面积为：160平方米。按上述计算方式、标准，甲方应按513.5元/月向乙方交纳物业服务费。2.甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费。乙方采用银行代收代交的方式收取物业服务费，扣费时间为公历每月15日（节假日或系统原因顺延），甲方应在扣费时间前保证缴费账户存有足够金额以备扣费。3.物业服务费按约定由甲方交纳，若甲方与该物业使用人约定由该物业使用人交纳的，从其约定，若该物业使用人逾期交纳的，甲方负连带责任。甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费5‰交纳违约金。2010年5月31日，经开平市物价局、开平市房产局（开价函[2010]X号）《关于某·某小区物业管理服务收费和车辆停放服务收费的批复》：一、物业管理费收费中准价：……（2）别墅、私家花园、商铺的物业管理费收费实行市场调节价。原告征询业主同意后，决定自2015年8月1日起别墅将物业服务费调整为2元/㎡/月进行计费，并于2015年6月25日进行了公示。另查明，上述协议签订后，原告依约向被告提供物业服务，被告也依约向原告缴纳物业服务费，原告主张被告从2019年4月起没有依约向原告缴纳上述费用，且经催缴无果，遂成本诉。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原、被告双方签订了《前期物业管理服务协议》，存在合法有效的物业服务合同关系，应受法律保护，双方应按约定全面诚实地履行合同义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。……”，被告劳金彩经催告后仍未向原告交纳2019年4月至2020年6月期间的物业服务费8462.1元已构成违约，故原告请求被告支付物业服务费8462.1元，理据充分，本院依法予以支持。关于物业服务费的违约金问题。根据《中华人民共和国合同法》第五条的规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”和第一百一十四条第二款的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法若干问题的解释>（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，原、被告约定的“从逾期之日起每日按应付物业服务费5‰交纳违约金”，折合年利率为182.5%（5‰×365日），明显过分高于利息的损失，故本院酌情将违约金调整为按年利率6%计算，原告主张的物业服务费截至2020年8月25日的违约金合计169.99元（详见文末附表）。被告劳金彩经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第八十一条第一款、《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法若干问题的解释>（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告劳金彩应自本判决生效之日起十日内支付物业管理费8462.1元、违约金169.99元，合计8632.09元给原告碧桂园生活服务集团股份有限公司开平分公司；二、驳回原告碧桂园生活服务集团股份有限公司开平分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取54.08元（原告已预交），由原告碧桂园生活服务集团股份有限公司开平分公司负担16.08元，由被告劳金彩负担38元（经原告同意，由被告直接支付给原告）。如不服本判决，各方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  黄惠英人民陪审员  温雁冰人民陪审员  彭立志二〇二〇年十二月三十日法官 助理  官利琴书 记 员  许碧霞附表：物业费违约金计算表月份物业费（元）截止日期逾期日期逾期天数年利率违约金（元）2019.4564.142020-8-252019-4-164986.00%46.822019.5564.142020-8-252019-5-164686.00%44.002019.6564.142020-8-252019-6-184376.00%40.902019.7564.142020-8-252019-7-164076.00%38.272019.8564.142019.9564.142019.10564.142019.11564.142019.12564.142020.1564.142020.2564.142020.3564.142020.4564.142020.5564.142020.6564.14合计8462.1169.99