北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0116民初5126号原告：王莹，女，1987年9月11日出生，汉族，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：彭玉飞，北京天初律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭美佳，北京天初律师事务所实习律师。被告：程博，女，1994年10月20日出生，汉族，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人：刘清华（程博之母），女，1972年10月24日出生，汉族，住北京市怀柔区。原告王莹与被告程博房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王莹及其委托诉讼代理人彭玉飞、彭美佳，被告程博及其委托诉讼代理人刘清华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王莹向本院提出诉讼请求：1.请求确认王莹与程博2020年3月1日签订的房屋租赁合同于2020年8月23日解除；2.程博立即退还王莹2020年8月23日至2021年3月1日期间的已付租金7808元及利息（以7808元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至被告实际履行给付义务之日止）；3.程博支付王莹违约金2000元；4.程博支付王莹新租赁房屋装修损失23383.43元、因程博违约致王莹无法经营的营业损失14699.73元、因程博违约致王莹间接损失新房屋租金45000元；5.本案诉讼费由程博承担。事实和理由：2020年3月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将坐落于南华大街29号楼1单元102室面积75平方米的临街门面35平米租赁给原告，其中15平米用于美甲，20平米共同使用。双方对合同期限、年租金及交付方式、双方权利义务以及违约责任等进行了明确约定。此后原告及合作伙伴崔文婧（音，下同）与被告一起各自经营各自负责的项目。2020年8月23日被告突然无故将房屋换锁，导致原告无法进入店内经营，沟通无果后原告报警。后警方以双方之间属于经济纠纷为由要求双方以诉讼解决。经多次与被告沟通，被告同意原告进入店内并给予钥匙，但原告去取钥匙时被告又以只能按合同上签合同的人进入，即王莹一人进入，王莹的合作伙伴崔文婧不许进入。原告与合作伙伴崔文婧系合伙关系，双方共同经营美甲、美睫、减肥、美容护肤等项目，客户在进行减肥时需要二人共同为其服务或者有美甲客人时由崔文婧一人服务，被告只允许一人进入，不允许崔文婧进入店内，严重影响原告经营。且因大多数减肥客户最初是由崔文婧服务，客户在崔文婧不在店情况下纷纷更改时间，对原告经营造成不良影响，有部分客户提出短期内如无法按原来方式服务将要求退费。另被告在未经原告同意情况下私自增项，违反了合同约定。截止现在，被告仍旧不让原告及崔文婧共同进入店内经营，为了避免损失扩大和与客户之间产生纠纷，原告已于2020年9月11日另找店面经营并已装修完毕。被告严重违反了双方合同约定，原告享有合同解除权。解除合同的依据是合同法第94条第4项，被告存在其他违约行为导致无法实现合同目的，故诉至法院。程博辩称，不同意全部诉讼请求。同意在2021年3月1日解除合同，或者提前3个月以书面方式通知我方并经我方同意时解除，因为有合同约定。原告在2020年1月10日进被告店内经营，推脱至2020年3月1日才签订合同，原告直至2020年9月4日才把东西搬走，一直未付电费。2020年8月23日因搬秤崔文婧与我发生口角，后报警。换锁原因是崔文婧在店内大吵大闹，崔文婧拒不交还我钥匙，当着我顾客的面，所以换锁。我作为店主可以驱逐在店内大吵大闹的人，对方还拿着店内钥匙，我有权要回钥匙。8月26日原告到店取钥匙，沟通后拒绝拿走新钥匙。2020年8月23日不是无故换锁。我也没有收到原告的书面解除合同协议。原告称于2020年9月11日另找店面并装修完毕与事实不符，其实原告在2020年8月26日已经给了底商全款。原告称与崔文婧是合作关系与事实不符。签合同时没有崔文婧此人。合同是我与原告签订，与崔文婧没有法律约束关系。原告一直在店内超范围摆放设备，而且在警察到店后向警察说被告做违法经营，这不是正常经营的合伙，报警要求挪称，报警前原告就说都别好，客人都不敢进店。24号让原告拿钥匙，她一直不拿，我26号又提醒拿新钥匙，她来了，又带着崔文婧报警，我愿意与王莹履行合同，我一直驱逐只是崔文婧。原告给新房子房租是26号下午2点，如果不是恶意退租怎么这么快就找到新房，为什么29号还发商洽函。8月26日崔文婧报警我才知道她把房屋租给崔文婧，且改变了用途，其中15平米原告没有按照约定仅用于美甲，还有其他的经营项目。原告超出使用范围，除了我自己的屋，其他都使用了，不仅仅使用35平米。原告所提新装修损失金额、营业损失均过高。本院经审理认定事实如下：2020年3月1日，程博与王莹签订房屋租赁合同，合同约定：甲方程博，乙方王莹；甲方将坐落于南华大街29号楼1单元102室面积为75平方米的临街门面其中35平米租赁给乙方（其中15平米用于美甲，20平米共同使用）；甲方经营华佗特色艾灸等，乙方经营美甲、美睫等项目；租期1年，自2020年3月1日至2021年3月1日止；租金15000元；甲方有权在共用区域进行经营，如甲方需要增加其他经营项目，在不影响甲乙双方经营情况下，应取得乙方书面同意；租赁期间，乙方未经甲方同意，不得将房屋租给第三方，或改变用途，租期届满或解除合同时，乙方需按时归还房屋给甲方；租赁期间，甲乙双方均不得借故解除合同，如甲方因改建、扩建要收回房屋，必须提前3个月书面通知乙方，并取得乙方同意，如乙方需提前退租也必须提前3个月书面通知甲方，并取得甲方同意，如甲方违约，除退还租金外另赔偿违约金2000元，并赔偿不足部分损失，如乙方违约不得要求返回剩余租金，并赔偿不足部分损失。3月10日，王莹向程博支付房租15000元。2020年8月23日，程博与崔文婧因琐事发生口角，后王莹报警。当天，程博以崔文婧在店内大吵大闹、拒不交还钥匙等为由将门锁更换。后程博告知王莹来拿新钥匙，并仅允许王莹进入店面内经营，不允许崔文婧进入。2020年8月26日，王莹与案外人签订《房屋租赁协议》，约定甲方（案外人）将某门脸出租给乙方（王莹）使用，租金45000元，一次性付清，租期自2020年9月8日至2021年9月7日。2020年8月26日，王莹向案外人转账支付房租45000元。王莹另购买挂衣架、毛巾消毒柜、卫浴等用品用于店内经营所需。2020年9月4日，王莹将其在案涉房屋内物品搬走。2020年7月，王莹持诉争请求及事实理由诉至本院。王莹提交以下证据：1、房屋租赁合同一份，证明原被告签订了租赁合同并对合同期限权利义务等进行了明确约定。2、已付租金凭证，证明租金给付。3、新租赁房屋装修凭证及合同，证明原告对房屋进行装修，但因被告禁止原告及合伙人进入无法经营，为避免损失扩大又另行租赁房屋并装修。4、营业收入明细，证明被告不让原告进入后原告无法经营，前期营业收入确定经营损失。5、录音录像光盘（含双方争吵过程，中途有顾客劝说，部分顾客因双方争吵表示当天不做项目了），证明被告私自换锁禁止原告及合伙人经营并多次辱骂。6、微信聊天记录（包含程博“今天你跟婧姐好好商量商量哈”，2020年2月27日王莹“文婧睡了，等明天让她看一下，我再回复你哈”，以及自2020年4月15日至2020年7月间王莹、程博、崔文婧三人微信聊天群内涉及项目经营、水费等问题的记录），证明双方自签订合同后与崔文婧是合伙关系，一直共同在屋内经营。被告发表质证意见：1、真实性认可，合同是真实意思表达，里面没有崔文婧，现在原告非把崔文婧拉进来，45000元的房租如果是三人签合同经营应该是每人支付15000元，原告与我方签合同仅支付15000元租金，如果是崔文婧和王莹共同经营，也应当是每人支付7500元。2、真实性认可。3、与本案无关，与解除合同无关，我也没有不让其正常经营。4.不认可，与本案无关，我们合同约定自负盈亏。5、我不是私自换锁，我当着原告的面告诉原告换锁了，因为崔文婧大吵大闹沟通无果拒不交还钥匙，导致我换锁，且我于8月23日换锁并在8月24日告知原告来拿钥匙。6、真实性认可，4月15日建群，崔文婧给王莹帮忙，我不知道她们是合伙人，要是知道合同里会把她拉进来，我是为了方便原告她们，这个群是王莹建的。聊天记录里提到桶装水，王莹提出要订桶装水，当时三个人都得喝，不能证明我们三个人是合伙关系，里面崔文婧说的话也不能证明是合伙关系。程博提供以下证据：1、原被告微信聊天记录（含2月27日“咱们两个合作……相互制约”、8月26日程博“你给我打电话也好几天了，钥匙你也不拿，别最后说是我不给你钥匙”，王莹“忙完联系我”，程博“你进来吧”等内容），证明我真实意思是只与王莹签合同，没有崔文婧这个人，也证明8月24日已经通知原告过来拿钥匙了。2、原告邮寄的2020年8月29日商洽函一份（内容包含“一、请您在收到本函后三日内，立即将所增项目内容明细以书面形式向王莹和崔文婧进行说明并在征得其同意后再行经营；二、请于收到本函后三日内将店门已更换的新锁钥匙交给王莹和崔文婧并允许王莹和崔文婧进入门店恢复正常经营；三、请您在收到本函后，慎重对待，因贵方不允许我方进入门店已经导致我方产生损失，如未给予答复，我方将采取一切法律措施，维护自身合法权益”），实际上原告已经与他人签订合同，还在我这耍手段。3、电费交款凭证，证明原告一直未给我方支付电费。王莹发表质证意见：聊天记录真实性认可，目的不认可，被告对原告与崔文婧合作关系属于明知；对于电费缴纳通知书真实性和证明目的均不认可，缴费时间是2020年10月，在此期间原告于2020年8月23日因被告违约解除合同，在此之前被告未提交证据证明要求我方支付电费；商洽函真实性认可，从内容看出被告将房屋租赁给原告，被告行为导致原告无法经营，我方对被告发出商洽内容，被告在接到本函没有积极协商履行义务，被告行为是根本违约。关于程博所提欠交电费。王莹陈述：程博未提供缴费凭证和实际使用电费度数，所以我方未交纳。程博陈述：电表在楼道后面，王莹可以看到。关于王莹提到程博超约定范围经营，程博不予认可。关于程博提到的王莹超约定范围经营，王莹不予认可。双方均未提交相关证据。上述事实，有当事人陈述、《房屋租赁合同》等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，王莹与程博签订《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于双方提出的对方超约定经营范围的主张，相对方均不认可，双方均未提供充分证据，本院均不予采纳。关于程博是否构成违约，本院认为，程博于2020年8月23日因与案外人崔文婧发生争吵后王莹报警，程博以崔文婧拒绝返还钥匙等为由于8月23日将案涉房屋门锁更换，并不允许崔文婧进入案涉房屋内经营。结合相关证据及当事人陈述，崔文婧持有案涉房屋钥匙，在合同签订（3月1日）前就合同条款的意见，王莹、程博均提到与崔文婧商量或征求意见，崔文婧与王莹、程博在同一微信工作群内，持续聊天内容涉及本案经营相关，以上可知崔文婧系王莹店内重要工作人员，程博换锁并拒绝王莹店内工作人员进入，其行为已违约。关于合同解除时间，王莹主张自2020年8月23日解除合同，其未提交证据证明其曾通知对方解除合同，且该通知到达对方。程博称王莹于2020年9月4日将东西搬走，王莹认可，本院认定双方签订的《房屋租赁合同》解除时间为2020年9月4日。根据合同约定，如程博违约，除退还租金外另赔偿违约金2000元。王莹要求程博返还租金7808元，本院结合合同解除时间等因素酌定程博向王莹返还租金7300元。王莹要求程博给付违约金2000元，系依据合同约定，本院予以支持。王莹要求程博给付租金利息、另行租房的房租、新租赁房屋装修损失，于法无据，本院不予支持。王莹要求程博赔偿营业损失，未提供充分证据，且本院已支持违约金诉求，故该项诉求不予支持。程博要求抵扣电费，因其未主张电费具体数额，本案不予处理，程博可另行主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认王莹与程博于2020年3月1日签订的《房屋租赁合同》自2020年9月4日起解除；二、程博于本判决生效后十日内返还王莹房租预付款7300元；三、程博于本判决生效后十日内返给付王莹违约金2000元；四、驳回王莹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1061元，由王莹负担1036元（已交纳），由程博负担25元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 何伟群二〇二〇年十二月十八日法官助理 李小茜书 记 员 张 燕