北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初16513号原告：祁宇，男，1982年9月17日出生，汉族，华歌尔（中国）时装有限公司员工，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：程斌，北京市中友律师事务所律师。被告：北京泰禾嘉信房地产开发有限公司，住所地北京市大兴区新源大街**院**楼**（02）2003。法定代表人：张永田，董事长。委托诉讼代理人：张孟胜，北京市冠腾律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈克刚，北京市冠腾律师事务所律师。第三人：中国工商银行股份有限公司北京长安支行，，住所地北京市西城区宣武门内大街**法定代表人：张渠，行长。委托诉讼代理人：李嘉，中国工商银行股份有限公司北京长安支行员工。原告祁宇、被告北京泰禾嘉信房地产开发有限公司（以下简称泰禾公司）、第三人中国工商银行股份有限公司北京长安支行（以下简称工商长安支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月23日立案后，依法适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告祁宇及其委托诉讼代理人程斌、被告泰禾公司的委托诉讼代理人张孟胜、陈克刚、第三人工商长安支行的委托诉讼代理人李嘉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。祁宇向本院提出诉讼请求：1.判令泰禾公司一次性支付祁宇3061648元；2.判令泰禾公司履行合同义务代祁宇偿还银行按揭贷款的剩余本金；3.判令泰禾公司按照应付款（剩余本金2559999.92元）每逾期一日万分之一的标准承担违约金，自2020年8月7日计算至实际付清之日止；4.判令泰禾公司退还祁宇已支付银行的贷款偿还本金计640000.08元（从2018年8月第1期到2020年7月共24期）；5.本案诉讼费由泰禾公司承担。庭审中，祁宇将第四项诉讼请求变更为：4.判令泰禾公司退还祁宇已支付银行的贷款偿还本金计720000.09元（自2018年8月第1期至2020年10月），具体金额以实际履行时银行核算为准。事实与理由：原、被告于2017年3月16日签订合同编号为Y2024816的商品房预售合同，购买泰禾公司位于北京市大兴区黄村镇的泰禾金悦中心项目017-1-1801号房屋，祁宇支付了首付款，并办理了银行按揭贷款。2020年5月6日，经双方协商解除了该商品房预售合同，祁宇向泰禾公司支付违约金200000元，同时约定解除协议后，双方的合同义务。按照退房协议的约定，泰禾公司应于2020年8月6日完成替祁宇代偿工商银行剩余房屋贷款本金和解除按揭贷款合同的义务，但泰禾公司未完成上述义务，应当承担相应的违约责任。现祁宇发现泰禾公司的财务发生巨大危机，有执行标的巨大的执行案件在2020年5月前后立案执行，故对其履约能力产生不安，故起诉至法院请求判如所请。泰禾公司辩称，关于购房协议和退房协议的真实性认可，对祁宇的第1项诉讼请求认可，第2项诉讼请求以银行提交的数据为准，第3项诉讼请求因约定的违约金过高，故不同意支付，第4项诉讼请求以银行计算为准。工商长安支行述称，涉案贷款截止至2020年10月20日剩余未还本金数为2479999.91元。祁宇与泰禾公司签订的退房协议，未经工商长安支行同意，且未参与退房协议的签订，不是该协议的当事人，同时三方签订的《个人购房借款/担保合同》截止至目前合法有效，正常履行，不同意由泰禾公司代祁宇偿还剩余贷款本金，祁宇、泰禾公司应依法继续履行《个人购房借款/担保合同》项下的还款义务及连带保证责任。本院经审理认定事实如下：2017年3月16日，祁宇与泰禾公司签订北京市商品房预售合同，合同编号为Y2024816，约定由祁宇购买位于北京市大兴区黄村镇0101-017、021a、021c地块F3其他类多功能用地017-1#办公商业楼18层1801室，规划性质为办公，房屋建筑面积114.23平方米，套内面积80.37平方米，总价款6461648元。合同签订合同，祁宇交付首付款3261648元，同时向工商长安支行贷款3200000元。2020年5月6日，泰禾公司（甲方）与祁宇（乙方）签订退房协议，鉴于甲乙双方于2017年3月16日签订了合同编号为Y2024816的商品房预售合同（以下简称购房合同），乙方购买甲方位于大兴区黄村镇的泰禾金悦中心项目017-1-1801号房屋，并于当日办理了购房合同的商品房预售合同联机备案，乙方因自身原因，于2020年4月向甲方提出退房申请，并承担部分违约金。现甲乙双方平等沟通协商，签订本协议：一、鉴于乙方单方申请退房并解除购房合同，经甲乙双方友好协商，一致同意乙方承担违约金200000元，从乙方购房款中扣除……四、甲方应当在本协议签订之日起九十日内代乙方偿还工商银行剩余贷款本金（具体金额以银行核算为准），乙方应当在甲方履行上述义务后十日内与银行办理完毕按揭贷款合同的解除手续。五、购房合同自双方签订本协议之日起解除，甲方同意自本协议签订之日起六个月内将乙方交付的首付款扣除违约金后的3061648元以及乙方已经偿还给工商银行的贷款本金（具体金额以银行核算为准）部分一并退还给乙方。六、本协议签订后，甲乙双方再无其他任何争议，乙方应当在三个工作日内完成撤销与本房屋相关举报、信访、诉讼等，不得再向甲方提出任何诉求，……如甲方违反本协议第四条、第五条约定，每逾期一日，甲方向乙方支付应返还房款万分之一的违约金。工商银行提交银行还款明细，载明截止至2020年10月20日，祁宇已偿还贷款本金为720000.09元，剩余贷款本金为2479999.91元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。祁宇与泰禾公司签订商品房预售合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属有效合同。当事人协商一致，可以解除合同。现双方签订退房协议，协商一致于2020年5月6日解除上述商品房预售合同，本院不持异议。根据退房协议书的约定，泰禾公司应退还祁宇首付款扣除违约金后的房款3061648元及已偿还贷款本金，现泰禾公司亦同意退还，本院对此不持异议，应退还已偿还贷款本金金额截止至2020年10月20日为720000.09元，具体金额应以工商长安支行核算为准。关于祁宇的第二项诉讼请求，即要求泰禾公司向工商长安支行支付其未还贷款本金，本院认为，根据合同法相关规定，债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。本案中，关于祁宇主张泰禾公司代其向工商长安支行偿还剩余未还贷款本金，现工商长安支行对此提出异议，不同意由泰禾公司代为偿还，故本院对祁宇该项诉讼请求不予支持。关于祁宇主张的违约金，祁宇主张的违约金计算基数为剩余贷款本金数，即和解协议第四条约定的银行剩余贷款本金的违约金，因本院未对祁宇的第二项诉讼请求即要求泰禾公司向工商长安支行支付其未还贷款本金不予支持，故其该项违约金的诉求，本院亦不予处理，可另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十四条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、北京泰禾嘉信房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还祁宇购房款3061648元；二、北京泰禾嘉信房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付祁宇已偿还中国工商银行股份有限公司北京长安支行的房屋贷款本金（截止至本判决生效之日，具体金额以中国工商银行股份有限公司北京长安支行核算为准）；三、驳回祁宇其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费57031元、保全费5000元，均由北京泰禾嘉信房地产开发有限公司负担（于本判决生效之日起十日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  刘京京二〇二〇年十二月二十二日书记员  郑曼曼