浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终5880号上诉人（原审原告）：瑞安市东都农垦开发有限公司。住所地：瑞安市东山街道飞云江农场。法定代表人：陈玮,执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：余心海、潘伟章，浙江玉海律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：瑞安市柏新鞋材有限公司。住所地：瑞安市经济开发区北拓展区望新路188号1号楼5层。法定代表人：林海，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：许国荣，浙江万松律师事务所律师。上诉人瑞安市东都农垦开发有限公司（以下简称东都公司）与被上诉人瑞安市柏新鞋材有限公司（以下简称柏新公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服瑞安市人民法院（2020）浙0381民初1867号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。东都公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：合同约定免收六个月租金的前提条件是承租人在约定期限内交足了履约保证金830400元，否则，不享有租赁合同第二条第二款约定的优惠。截至2014年8月8日，承租人未能交清830400元，故仍需支付前六个月的租金。一审判决认定租金计算至2018年5月18日，没有依据。合同明确约定了租金、物业管理费、履约保证金、喷淋设施费的支付金额、支付期限与违约金计算标准，因承租人逾期支付，应当承担违约责任。一审判决按LPR计算违约金，明显过低，应予调整。柏新公司辩称:合同明确约定前六个月免收租金，东都公司认为属附条件没有依据。柏新公司提前搬离的事实已由开发区出具证明，且未造成出租人损失。一审判决正确，应予维持。东都公司向一审法院起诉请求：（1）支付租金302626.84元、喷淋设施使用费60896元；（2）支付违约金以及利息损失（逾期支付履约保证金的违约金以472000元为基数按月利率5%从2014年8月9日计算至2015年1月9日（不含当日），为120360元；以322000元为基数按月利率5%从2015年1月9日计算至2015年4月27日（不含当日），为57960元；以222000元为基数按月利率5%从2015年4月27日计算至2016年7月22日（不含当日），为167240元；以172000元为基数按月利率5%从2016年7月22日计算至2018年9月15日（不含当日），为225033.33元；以213520元为基数按月利率5%从2018年9月15日计算至实际履行之日止。逾期支付租金的违约金以53279.34元为基数按月利率5%从2017年9月15日计算至2018年9月15日（不含当日），为32411.6元；以302626.84元为基数按月利率5%从2018年9月15日计算至实际履行之日止。未按约支付喷淋设施使用费的利息损失以60896元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从起诉之日起计算至实际履行之日止）。一审法院认定事实：2010年7月5日，东都公司（甲方）与柏新公司（乙方）法定代表人林海签订《标准厂房租赁意向协议书》。载明：“为鼓励农场职工自办企业，缓解旧场改造搬迁企业安置用地与失地职工再就业问题，东都农垦开有限公司决定建设标准厂房。为使厂房出租达到预期目的，缓解厂房建设资金问题与更好发挥经济效益，我们以信誉第一、服务第一，以诚信为宗旨，现经双方共同协商，特订立如下厂房租赁协议条款，以资共同信守执行。一、甲方租赁给乙方的标准厂房位于瑞安经济开发区发展区，具体位置在××道××金融街以东、港口大道以西、毓蒙路以南。其中承包给乙方是5-1号厂房二层建筑面积1200㎡。二、甲方租赁给乙方的标准厂房租期为壹年。年租金132元／㎡，总共计158400元，乙方须在本协议书签订之日起五天内一次性付清租金。三、本协议生效后，甲方应抓紧厂房建设租赁给乙方的标准厂房，协议生效后交清租金之日起至厂房实际交付使用之日止，甲方应支付给乙方相应的租金，利息按月息0.08%计算，利息可以冲抵租金。四、在厂房竣工验收后交付乙方使用时签订正式租赁合同，合同内租金与本意向协议书一致。五、本协议经双方签字或盖章后生效。六、本协议书一式四份，甲方执三份，乙方执一份。”双方一致陈述，上述协议书第二、三条载明的“月息0.08%”系笔误，应为“月息0.8%”。2014年8月5日，东都公司与柏新公司前身瑞安市柏新合成材料有限公司就涉案坐落于瑞安经济开发区××路××号××路××号××号××房××单元××层（建筑面积1384㎡、厂房类型为框架结构）厂房签订《标准厂房租赁合同》。约定：二、厂房讫付日期和租赁期限。1、厂房装修期30天，自2013年3月15日至2013月4月14日止，装修期间免收租金。2、厂房租赁自2013年10月15日起至2018年10月14日，租赁期5年。甲方已于2013年3月15日向乙方交付厂房，前六个月租金与原《标准厂房租赁意向协议书》约定的交付厂房后的利息相抵消，乙方自2013年10月15日起计付租金（物业管理费等其他费用按交付之日起按时计付）。三、履约保证金及租金支付方式。1、乙方根据原《标准厂房租赁意向协议书》支付358400元自本合同签订之日起转为本合同履约保证金，另乙方于本合同签订后三日内再补交履约保证金472000元，乙方合计支付履约保证金830400元。2、甲乙双方约定，本合同标准厂房租赁租金标准为：每年租金166080元，当年租金于每年9月15日前从乙方支付的履约保证金中扣抵，并每年依次扣抵租金一次。3、乙方履约保证金扣抵租金后的余额保证金用于担保乙方应负担的水、电等费用及违约责任，履约保证金余额待合同终止并结算各项款项后，无息退还。4、乙方应于第五年9月15日前补交每年租金的三个月租金计41520元作履约保证金，待厂房租期届满腾空完毕结清账户一次性无息退还。四、其他费用。1、租赁期间，使用该厂房所发生的水、电、煤气、电话费、通讯费等以及电梯所发生的电费、维护保养、修理费、管理费等由乙方承担。2、租赁期间，乙方应按年缴纳物业管理费（含管理费、卫生、安保），每年每平方米为10元，每年总计13840元，于每年9月15日前支付给甲方。物业管理费专款专用，多退少补，甲方建立专门台账，并每年公布一次。3、租赁期间，乙方应及时支付一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权收取每月5%违约金，并有权终止租赁合同。4、因房屋出租涉及的房产租赁税金由甲方负担。七、其他条款。1、租赁期间，未经乙方同意，甲方不得单方提前终止合同。如甲方无故单方毁约且乙方同意解除合同的，甲方应赔偿乙方三个月租金，剩余租金按每年20%比例赔偿乙方装修损失，搬迁费甲方负担50%；租赁期间，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方三个月租金。……3、双方一致确认，原《标准厂房租赁意向协议书》项下乙方已付款项自动转为本合同履约保证金。2013年3月15日，东都公司向柏新公司交付涉案厂房。截至2016年7月22日，柏新公司已支付东都公司款项共计658400元（详见附录三）。因瑞安市经济开发区管委会牵头与相关执法部门对东都公司标准厂房整个厂区进行整治，要求柏新公司提前搬离。柏新公司于2018年5月18日停止生产搬离涉案厂房。另查明：瑞安市柏新合成材料有限公司于2018年5月7日更名为瑞安市柏新鞋材有限公司。东都公司与瑞安经济开发区管委会签订国有土地上工业不动产收购储备补偿合同，并于2018年12月25日向瑞安经济开发区管委会移交包括涉案厂房在内的全部标准厂房。瑞安经济开发区管委会将其交由瑞安经济开发区发展总公司管理。一审法院认为，东都公司与柏新公司于2010年7月5日签订的《标准厂房租赁意向协议书》，2014年8月5日签订的《标准厂房租赁合同》，均没有违反法律、行政法规的强制性规定或者是损害社会公共利益，也无其他无效情形，均属于有效合同。当事人协商一致，可以变更合同。《协议书》约定“本协议生效后，甲方应抓紧厂房建设租赁给乙方的标准厂房，协议生效后交清租金之日起至厂房实际交付使用之日止，甲方应支付给乙方相应的租金，利息按月息0.8%计算，利息可以冲抵租金”。《租赁合同》约定“厂房装修期30天，自2013年3月15日至2013月4月14日止，装修期间免收租金。厂房租赁自2013年10月15日起至2018年10月14日，租赁期5年。甲方已于2013年3月15日向乙方交付厂房，前六个月租金与原《协议书》约定的交付厂房后的利息相抵消”。即双方对利息约定予以变更，由《协议书》约定的按月息0.8%支付利息，变更为《租赁合同》约定的免收2013年4月15日至2013年10月14日的6个月租金。因瑞安市经济开发区管委会要求柏新公司提前搬离，柏新公司于2018年5月18日搬离厂房，故柏新公司主张租金计算至2018年5月18日，合法合理，予以支持。根据《租赁合同》相关约定，柏新公司应支付租金762147.95元【（2017年10月15日至2018年5月18日）215天/365天×166080元+166080元/年×4年】、物业管理费47321.42元【（2016年3月15日至2016年8月15日）153天/365天×13840元+13840元/年×3年】，以上共计809469.37元。被告总计已付658400元，还应支付原告租金151069.37元（809469.37元-658400元）。有关利息损失。应以已结算利息损失16512.36元（376.39元+25.19元+2309.66元+13801.12元）及未结算利息损失(以租金151069.37元为基数，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率[LPR]计算至实际履行之日止)为限予以支持（详见附录四：利息损失统计表及说明）。柏新公司称物业管理费应自2013年10月15日起算的抗辩意见，缺乏合同依据。柏新公司陆续付款行为构成诉讼时效中断，故其主张部分款项已超过诉讼时效的抗辩意见，不予采纳。东都公司其他诉讼请求，缺乏事实与法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条第一款、第一百零七条、第四百零二条，《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、柏新公司于本判决生效之日起支付东都公司租金151069.37元、已结算利息损失16512.36元及未结算利息损失(以租金151069.37元为基数，自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率[LPR]计算至实际履行之日止)；二、驳回东都公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16747元，由东都公司负担12968元，柏新公司负担3779元。二审中，双方当事人均未提供新的证据。经审理，本院二审认定的事实与一审判决认定的一致。本院认为，双方于2010年7月5日订立的《标准厂房租赁意向协议书》和2014年8月5日签订的《标准厂房租赁合同》，均合法有效，对双方具有约束力。协议书约定年租金158400元，应于本协议书签订之日起五日内一次性付清。后柏新公司已于2010年8月12日付清该款项。根据合同约定“前六个月租金与原《标准厂房租赁意向协议书》约定的交付厂房后的利息相抵销，自2013年10月15日起计付租金。”该条款内容明确，应认定前六个月免收租金。履约保证金是指为合同履行提供的金钱担保，属实践性行为。本案诉争合同虽约定承租人应于合同订立后支付履约保证金830400元，但在合同履行过程中，东都公司从未向承租人主张，且合同已约定每年度租金从履约保证金中抵扣。现双方租赁关系终止后，东都公司再主张逾期支付履约保证金的违约金，于法无据。双方在合同中并无喷淋设施使用费负担的约定，故东都公司主张支付喷淋设施使用费60896元，没有合同依据。一审中，柏新公司提供的情况说明已经瑞安经济开发区管委会盖章并注明“情况属实”，故一审法院认定租金计算截至时间为2018年5月18日，并无不当。本案租赁合同仅在第四条“其他费用”第3项约定了“租赁期间，乙方应及时支付一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权收取每月5%违约金，并有权终止租赁合同。”合同中并无迟延支付租金、履约保证金有关违约金计算标准的约定，并且东都公司一审请求按月利率5%计算，亦明显偏高，一审法院酌定按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算利息，合法有据。双方对一审判决有关税费计算标准与结果无异议，二审予以维持。东都公司上诉请求及理由不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12968元，由上诉人东都公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨宗波审 判 员 余 萌审 判 员 刘宏杰二〇二〇年十二月十一日法官助理 姜岳良代书记员 李**程