甘肃省皋兰县人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0122民初600号原告：甘肃升融房地产开发有限公司，住所地甘肃省兰州市皋兰县忠和镇大砂沟。法定代表人：郭峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：富彬茹，甘肃正天合（庆阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：姬旭东，甘肃正天合律师事务所律师。被告：白银陇上华联超市，住所地甘肃省白银市白银区胜利街**五洲望景明筑**1-101。法定代表人：高志洪，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵有勋，甘肃众炀律师事务所律师。委托诉讼代理人：聂海伟。原告甘肃升融房地产开发有限公司（以下简称升融房地产公司）与被告白银陇上华联超市（以下简称陇上华联超市）房屋租赁合同纠纷一案，因被告陇上华联超市不服本院于2019年10月30日作出的（2019）甘0122民初590号民事判决，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院，甘肃省兰州市中级人民法院于2020年6月3日作出（2020）甘01民终1000号民事裁定，撤销本院（2019）甘0122民初590号民事判决，发回本院重审。本院于2020年7月21日立案后，依法组成合议庭，与（2020）甘0122民初599号陇上华联超市与升融房地产公司房屋租赁合同纠纷一案合并审理，公开开庭进行了审理。原告升融房地产公司委托诉讼代理人富彬茹、姬旭东、被告陇上华联超市法定代表人高志洪及其委托诉讼代理人赵有勋、聂海伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告升融房地产公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除与被告的租赁合同；2.支付自2019年1月1日起至2019年6月30日的房屋租金112050元，承担逾期支付期间的违约金224100元；3.偿付原告代缴的2017年7月1日至2019年5月31日的物业费51543元，滞纳金34018元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年，原告升融房地产公司与被告陇上华联超市签订《物业租赁合同》、《物业租赁合同补充协议书》，约定将坐落于××单元××街××层（747平方米）租赁给被告用于经营使用，租赁期限为2016年10月1日至2026年12月31日。2018年12月31日前为免租期，自2019年1月1日起计收租金，半年结算一次，被告应于每个结算期前十日内支付。另外，合同签订后五日内被告应向原告交纳保证金200000元。合同签订后，原告按照约定交付了房屋，被告进行装修后投入经营。被告自收到房屋后，至今未向原告交纳房租、物业费和保证金，原告及物业公司多次催要，被告拒不交纳上述费用。另外，被告擅自将多间房屋转租给第三人，收取租金获利，未按照合同约定取得原告书面同意。原告认为，被告擅自转租及拒不交纳房屋租赁的行为，导致合同根本目的不能实现，按照合同约定已构成根本违约，双方的租赁合同应当予以解除，被告并支付租金、违约金、代缴物业费和滞纳金。被告白银陇上华联超市辩称，一、被告的实际免租期未届满，被告未到缴纳租金的时间。双方签订的合同没有签订日期，没有约定计租日从2019年1月1日开始。补充协议书没有签订日期，被告2017年4月开始装修，6月17日开始营业，按照合同约定，被告的试营业期是2017年6月17日至2018年12月31日，不满两年，不符合原告两年免租期的承诺。同时，2017年10月7日，皋兰县公安消防大队临时查封决定，说明原告在2017年4月交付被告的租赁场地不符合标准，被告的进场日应当按照约定顺延自2017年11月2日消防设施查封解除，租赁场地无权利瑕疵开始。二、原告无权向被告追偿物业管理费。被告自2017年4月进场，原告提供的物业费催缴通知单是为提起本案诉讼，追究被告责任，免除原告先行违约的行为做准备，为原告单方解除合同找理由。另物业费应由保利物业发展股份有限公司兰州分公司收缴，原告提供的催缴通知单不代表缴费收费单。三、原告以被告租赁场地是第三人经营为由，单方解除合同违反法律强制性规定。根据合同约定和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体问题应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，原告《物业租赁合同》单方解除合同的约定违反了法律的强制性规定。综上，被告不存在根本违约和支付违约金的情形，应驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕其诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方无异议的证据，本院予以确认。根据双方当事人陈述、答辩及举证质证，本院认定事实如下：原告升融房地产公司与被告陇上华联超市2016年签订了《物业租赁合同》、《物业租赁合同补充协议书》，合同约定原告将其开发位于××单元××街××层商业铺面租赁给原告用于开办超市，建筑面积747平方米，租赁期限10年（2016年10月1日至2026年12月31日），2018年12月31日前为免租期，2019年起计收租金，半年结算一次。《物业租赁合同》第三章租赁费用、保证金及税费第三条约定“在本合同签订后五个工作日内，乙方以支票或银行汇票形式向甲方支付该租赁合同的保证金，保证金为人民币贰拾万元，甲方应同时向乙方开具保证金收据。”第十六章其他第十四条约定“本合同签订后，且乙方向甲方交付保证金后，本合同正式生效。”2019年5月22日，原告向被告发出催收函，要求被告向原告足额交纳保证金20万元和2019年全部租金。本院认为，合同法律规定,当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同,自条件成就时生效。附解除条件的合同,自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的,视为条件已成就;不正当地促成条件成就的,视为条件不成就。原告升融房地产公司与被告陇上华联超市签订的《物业租赁合同》、《物业租赁合同补充协议书》约定,被告应于合同签订后五个工作日内，以支票或银行汇票形式向原告支付该租赁合同的保证金20万元作为履行合同的保证金。同时约定“本合同签订后，且乙方向甲方交付保证金后，本合同正式生效”。合同签订后,直至2019年5月22日，原告向被告发出催收函，要求被告向原告足额交纳保证金20万元时,被告始终没有向原告支付保证金20万元。据此,《物业租赁合同》、《物业租赁合同补充协议书》约定所附的生效条件并未成就,故该合同依法并未生效。原告与被告签订的《物业租赁合同》、《物业租赁合同补充协议书》,因被告没有按约交付原告保证金致使该合同未生效，双方在交接租赁物后产生了争议,嗣后,被告亦停止超市经营,所签订的《物业租赁合同》、《物业租赁合同补充协议书》已事实上不能履行,依法可予解除,故原告要求解除房屋租赁合同的诉讼请求,本院予以支持。合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。因被告陇上华联超市没有按约交付原告升融房地产公司保证金致使双方签订的《物业租赁合同》、《物业租赁合同补充协议书》未生效，被告存在过错，应当赔偿原告房屋租金的损失。考量原告交付被告房屋发生顺延和原告有收回部分房屋面积的情形，被告赔偿原告租金损失，面积按租赁面积减去原告收回面积（747平方米减120平方米），顺延计租日2019年5月始，至2019年6月两个月每平方米25元计。因合同无效，故原告要求被告承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。至于原告要求被告偿付代缴的物业费及滞纳金的请求，首先，原告非该费用的收缴主体，其次，原告提供的催缴通知单不代表缴费收费单，不能证明其为该笔费用的权利主体，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，因被告陇上华联超市没有按约交付原告升融房地产公司保证金致使双方签订的《物业租赁合同》、《物业租赁合同补充协议书》未生效，故对原告要求解除租赁合同的诉讼请求,本院予以支持，原告要求被告支付房屋租金及违约金的诉讼请求，考量原告交付被告房屋发生顺延和原告有收回部分房屋面积的情形，部分予以支持，原告的其他诉讼请求应予驳回。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条、第五十六条、第五十八规定，判决如下：一、解除原告甘肃升融房地产开发有限公司与被告白银陇上华联超市签订的《物业租赁合同》、《物业租赁合同补充协议书》；二、被告白银陇上华联超市于判决生效后三十日内支付原告甘肃升融房地产开发有限公司租金31350元。三、驳回原告甘肃升融房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费7626元，由原告甘肃升融房地产开发有限公司负担2626元，被告白银陇上华联超市负担5000元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  白种明审 判 员  安有芳人民陪审员  王海英二〇二〇年十二月二十四日书 记 员  华 玲