北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初15055号原告：北京吉奥金禾农业发展有限公司，住所地北京市顺义区赵全营镇西小营村村委会东侧500米，统一社会信用代码911101136766301922。法定代表人：王康，总经理。委托诉讼代理人：杜宇翔，男，1993年5月5日出生，汉族，北京吉奥金禾农业发展有限公司员工。被告：隋鲁湘，男，1963年5月27日出生，汉族，北京市东城区居民，住北京市顺义区，身份号码×××。原告北京吉奥金禾农业发展有限公司（以下简称吉奥金禾公司）与被告隋鲁湘农村土地承包合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吉奥金禾公司之法定代表人王康及委托诉讼代理人杜宇翔、被告隋鲁湘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吉奥金禾公司向本院提出诉讼请求：1.判令隋鲁湘支付2009年至2020年期间11年欠吉奥金禾公司的园区管理费1800元/年，共计19800元；2.判令隋鲁湘支付2010年1月1日至2020年6月30日（共计126个月）期间欠吉奥金禾公司的水费50元/月，共计6300元；3.判令隋鲁湘支付2010年1月1日起至起诉之日按银行同期贷款利率支付利息14067.9元；4.判令诉讼费由隋鲁湘承担。事实和理由：吉奥金禾公司与隋鲁湘于2013年3月26日签订了一份承包合同，合同约定：承包期限为从2009年12月30日起至2029年12月30日止，由甲方对整个温室进行整体集中统一管理，管理费1800元/年，隋鲁湘应于每年的1月1日前向吉奥金禾公司交清下年度管理费，隋鲁湘应及时向吉奥金禾公司定期缴纳水电费等其他费用，隋鲁湘逾期支付水电费的，需向吉奥金禾公司进行赔偿，赔偿金额为吉奥金禾公司的实际损失。合同签订后，吉奥金禾公司依约履行合同，向隋鲁湘提供符合要求的温室共隋鲁湘使用，但隋鲁湘并未能依约履行付款义务。自2009年12月30日起，从承包温室起从未向吉奥金禾公司缴纳过一次园区管理费及水费，11年间隋鲁湘共拖欠吉奥金禾公司园区管理费19800元，水费6300元，银行同期贷款利率支付利息14067.9元，共计40167.9元。吉奥金禾公司曾多次上门通知或通过微信、电话形式发通知的形式向隋鲁湘催收欠款，但均无效果。吉奥金禾公司认为，双方签订的承包合同系双方真实意思表示，合法有效，隋鲁湘拒不支付管理费、水费及其他费用的行为已严重违反了合同约定及法律规定，其行为严重损害了吉奥金禾公司的合法权益，故吉奥金禾公司为了维护自身的合法权益，将此事诉至法院，请求法院依法判决。被告隋鲁湘答辩称：1.合同是2013年3月26日签订的，温室大棚于当年5月1日交付，之前大棚实体根本不存在。所以2009年至2013年并没有发生所谓的管理费。2.7年来被告从未收到任何收取管理费的通知，原告主张的催收没有事实根据。今年租户和原告开始协商才知道要收取管理费的，而且没有通知被告参加协商。原告要求2018年以前的管理费已过诉讼时效。3.合同约定甲方对整个温室集中统一管理，管理费1800元，条款过于简单模糊，没有管理标准以及内容，违反公平原则，加重乙方责任，违反土地承包法规，相当于截留、扣缴承包方的收益。且符合格式条款无效的情形。4.合同约定水为自来水，全区全封闭管理。现在是地下水、大门白天经常开着，没有保安门卫等措施。5.今年原告通知收取管理费后与租户有过协商，解释说是服务管理，包括垃圾清运费、卫生环境清理费、水电维修费、安保费等。既然属于服务管理费，类似于物业管理，既没有书面合同规定服务内容合同标准，到目前为止也没有提供给被告相应的服务。安保上大门经常就是开放着，东区连摄像头都没有一个，也没有安保人员，丢东西时常发生，而被告更严重，一共丢了三次鸡，今年就丢了两次鸡，虽然通知了原告，但原告不闻不问，也没有采取任何防范措施。今年告知东区租户要管理费后，为了逼租户就范，时常停水，而且特地为东区新装上了断水阀门，妨碍了正常农业用水。原告和租户协商期间也多次威胁不交1800元的管理费就停止服务。今年春天为被告换了电表，虽然当面和王慧君场长交涉数次，直到现在旧表的剩余电量52度也没能为被告输入到新表里，导致变相停电。王慧君场长在东区租户微信群里也明确承认到目前为止没有提供过任何服务，管理费也是今年开始收取。今年协商期间才解释说是类似于物业服务费，佐证到目前为止没有书面解释。被告承包的大棚无论是大棚设施还是水电设施，从来也没有得到入户维修过。垃圾堆乱扔乱放，园区卫生脏乱差，毫无管理。原告的温室大棚享受政府农业补贴，被告却从未收到过原告的任何农业支持、帮助和资料，反而污染土壤、破坏耕种条件，谈何管理。允许居住，违反政府法规，毫无管理。根据合同，甲方保证温室内水电路等公共配套设施的正常使用，原告的停水以及变相停电行为不但违反合同，更谈不上管理，损害了被告的利益。合同生效都7年多了，现在才说明管理费的意思，也太不合理了，加上没有书面合同约定服务标准和内容，以及没有享受到应有的服务，甚至停水停电、违反合同约定、破坏了农业生产，给被告带来一定的损失，根据公平原则，被告认为不仅没有义务支付管理费，而且保留要求原告赔偿损失的权利。6.当初因为原告的虚假宣传，手段包括宣传彩页、样板间和销售人员的承诺，所以2013年3月被告才决定签约，和西区纯农业大棚相比，价格堪称高价，而且是一次性付款。原告销售人员承诺的房间装修可以参照样板间、可以有卫生间、园区有公共厕所、食堂、儿童乐园、超市、独立东区、绿化、配有门卫保安、自来水等配套生活设施，因而有相应的物业管理费来服务于这些配套设施，一般农业大棚哪有管理费。西区的农业大棚就没有这笔费用。而在交付后，原告承诺的这些迟迟没有兑现，并且更甚者在2018年政府拆违后，被告的各种休闲设施也被拆掉，目前只能用于农业种植了，和西区有什么区别。所以原告自知理亏，这么多年就没有收取管理费。如今距签约已有7年，原告的管理层也换了好几拨，却要收取管理费，违背了当初的承诺和约定，被告当然不认可，保留上诉原告欺诈的权利。7.合同约定水费按每吨2元收费，现在却按每月50元收取，为什么不按水表实际使用量收费。8.水费从来没有收取过，同管理费没有催缴一样，今年原告才要收取，所以2018年以前的水费已超诉讼时效。9.2009年至2013年没有发生所谓的水费。10.诉讼费应由原告承担。11.实际损失怎么衡量？合同没有约定，以贷款利息计算只是一厢情愿。原告只是要求逾期水电费的实际损失，如何算出的利息，请提供计算事实根据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院予以综合认定。经审理查明：2013年3月26日的吉奥金禾生态园承包合同载明：甲方：吉奥金禾公司，乙方：隋鲁湘。第一章承包温室1.1承包温室1.2甲方将位于北京市顺义区赵全营镇西小营村吉奥生态园9排3号的温室承包给乙方作为农业开发及种植使用。1.3该温室的生产经营管理权归乙方完全所有。1.4该温室总面积为400平方米，含园区道路公摊面积，实际占地面积为352平方米，并以附件一注明的面积为准。1.5乙方可根据自己的需求，必须在土地法规定的范围内对建筑物进行配置和装修，并不可改变土地使用性质。1.6在租赁期间，如遇政府拆迁或征用土地双方均不承担违约责任，补偿按拆迁部门标准补偿乙方，或退还剩余年限承包租金。第二章承包期限2.1本合同承包期自2009年12月30日起至2029年12月30日止。2.2本合同期满后，甲方在国家法律法规允许继续租赁的情况下，乙方可继续使用30年，在此期间乙方需交相关管理费。第三章承包金额及支付方式3.1该温室的总金额为12万元整。3.2合同签订时乙方已一次性付款12万元整。第四章甲方权利及义务4.1甲方于2013年5月1日将该温室竣工交付乙方使用。4.2甲方保证该温室内水电路等公共配套设施的正常使用。4.3甲方对整个温室进行整体集中管理，管理费1800元每年每户。第五章乙方权利和义务5.1乙方可自行对该温室进行农业开发及种植等一切符合国家土地法规定的事项及活动。5.2乙方不得擅自变更附属建筑物及风格，如有特殊需要应经甲方同意认可，否则产生的后果全部由乙方全部承担。5.3乙方不得干涉相邻方合理合法的权利义务。5.4乙方不得违规占用该温室以外的土地。5.5乙方应及时向甲方交纳所用的水费（每吨两元）电费（每度一元）及管理费，随着国家水电费价格调整。5.6乙方应于每年的1月1日之前向甲方交清下年度管理费。附件一生态园平面图上所涉土地分为上下两部分，下部为保护地，上部又分为左右两部分，左边为温室大棚，右边空白。附页二竣工标准为：管理用房外墙、内墙、地面为水泥抹面，院子为用土填平，种植大棚为钢架大棚，门窗为铝合金门，电为国家标准，水为自来水，园区为全封闭管理。隋鲁湘已向吉奥金禾公司交纳了12万元。2020年6月12日，王慧军在吉奥金禾东区租户群中@灰鸽子称：我是给你们服务收钱，我不是白拿你们的钱呢。再说了，合同上写着呢，原来没有给你们服务我们没有收，现在我们要给你们服务我不应该收吗。吉奥金禾公司称，王慧军是2017年才来当的场长，对以前的情况不了解，而且这些话是对灰鸽子说的，不是对隋鲁湘说的。吉奥金禾公司提交垃圾清运协议、垃圾清运票据、维修费票据、购买材料票据、临时工工资支出票据、车辆出入登记表、水费电费缴费票据等用以证明其进行了管理。吉奥金禾公司称应根据其提供的凭证来认定其提供了服务，而不是只凭王慧军一句怄气的话就否认了吉奥金禾公司的管理；合同中并未约定1800元的管理费具体对应哪些工作，吉奥金禾公司只是进行了一个正常的管理；由于吉奥金禾公司频繁更换领导，导致在收取管理费、水费等方面有疏漏。隋鲁湘棚内水表已坏。隋鲁湘提交受案回执证明其曾因鸡被偷而报案。吉奥金禾公司称看不出来事情是否与吉奥金禾公司有关，而且大棚不能养鸡，隋鲁湘养鸡本来就不符合合同约定。吉奥金禾公司称如果旧电表里有剩余电量的话，会把电量输到新电表中，如果没有输，是因为旧电表没有电。涉诉地块有两个大门。隋鲁湘称之前是从西边的门出入，2018年政府将水泥地拆了以后，由于泥泞，而且地上的草容易刮到车，所以东边的门就一直打开着，东边的门没有门卫，西边的门只有一个老头儿看着。吉奥金禾公司称之前是从西边的门出入，2018年政府将水泥地拆了之后，由于下雨的时候地面泥泞，开车容易弄脏，所以下雨的时候会把东边的门开几个小时。隋鲁湘提交照片和宣传单证明样板间情况和签合同时的宣传情况。吉奥金禾公司对照片和宣传单均不认可，称没有这样的样板间，也没有制作过这样的宣传单。诉讼中，吉奥金禾公司撤回了要求隋鲁湘支付水费和利息的诉讼请求。吉奥金禾公司称，其第一项诉讼请求主张的是2010年1月1日至2020年8月13日的管理费。本院认为：对于隋鲁湘提出的诉讼时效问题，由于管理费是每年连续发生的，诉讼时效应从最后付款期届满开始起算，故吉奥金禾公司主张管理费并未超过诉讼时效。管理费的约定系吉奥金禾公司和隋鲁湘合意形成的隋鲁湘应交纳的费用，隋鲁湘交纳该费用不属于截留、扣缴承包方的收益，也不属于格式合同中条款无效的情形。隋鲁湘所述的虚假宣传、承诺等事宜没有足够证据予以支持，本院不予采信。吉奥金禾公司与隋鲁湘签订的合同中仅约定了1800元的管理费标准，但对吉奥金禾公司应提供的管理服务内容以及应提供何种程度的管理等均未进行约定，故吉奥金禾公司仅需进行基本的管理事项即可，若隋鲁湘认可吉奥金禾公司提供的服务不符合合同约定，应由隋鲁湘负责举证。现隋鲁湘提供的证据不足以证明吉奥金禾公司未提供合同约定的管理服务，故隋鲁湘应向吉奥金禾公司支付合同约定的管理费。隋鲁湘认可大棚于2013年5月1日交付，故吉奥金禾公司有权要求自该日起至2020年8月13日的管理费。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告隋鲁湘向原告北京吉奥金禾农业发展有限公司支付管理费一万三千一百一十二元，于本判决生效之日起七日内执行；二、驳回原告北京吉奥金禾农业发展有限公司的其他诉讼请求。案件受理费四百零二元，由原告北京吉奥金禾农业发展有限公司负担三百三十九元（已交纳），由被告隋鲁湘负担六十三元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  王琼希二〇二〇年十二月二十五日书记员  赵 菲