北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初5610号原告：北京路捷工程咨询有限公司，住所地北京市东城区天坛东路72号万福大厦。法定代表人：李俊杰，总经理。委托诉讼代理人：韩文胜，北京瀛和律师事务所律师。原告：中国公路工程咨询集团有限公司，住所地北京市海淀区紫竹院路l16号嘉豪国际中心A座。法定代表人：上官甦，董事长。委托诉讼代理人：方友华，男，该公司员工。委托诉讼代理人：韩文胜，北京瀛和律师事务所律师。被告：北京欣华房地产开发有限公司（注册号：1101022514686），住所地北京市西城区百万庄大街壬19号一层。法定代表人：张新之，总经理。被告：北京欣华房地产开发有限公司（统一社会信用代码：91110106567457781H），住所地北京市丰台区方庄芳群园三区11号楼618室。法定代表人：孙洪力，董事长。原告北京路捷工程咨询有限公司（以下简称路捷公司）、中国公路工程咨询集团有限公司（以下简称公路工程公司）与被告北京欣华房地产开发有限公司（注册号：1101022514686）（以下简称欣华公司一）、被告北京欣华房地产开发有限公司（统一社会信用代码：91110106567457781H）（以下简称欣华公司二）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月21日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年12月4日公开开庭进行了审理。原告路捷公司、公路工程公司的委托诉讼代理人韩文胜，原告公路工程公司的委托诉讼代理人方友华到庭参加诉讼。被告欣华公司一、被告欣华公司二经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。路捷公司、公路工程公司向本院提出如下诉讼请求：1．解除原告路捷公司与被告欣华公司一签订的《房屋买卖合同》；2．被告欣华公司一返还已付购房款731．2万元，并支付自1999年12月29日起至实际给付之日的购房利息（以731．2万元为基数，自1999年12月29日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际还清之日止，按照一年期贷款市场报价利率计算）；3．被告欣华公司一向原告支付731．2万元赔偿款；4．被告欣华公司一赔偿原告因主张涉案房产权益而支出的诉讼费用75800元；5．被告欣华公司一赔偿原告房屋涨价损失1654．8万元；6．被告欣华公司二对2项至5项赔偿请求承担连带支付责任；7．本案的全部诉讼费用由两被告承担。事实理由如下：原告一路捷公司与被告一欣华公司一在1999年12月8日签订《房屋买卖合同》，购买坐落在北京市丰台区方庄小区芳群园10号的芳群园综合楼7层，即北京市丰台区方庄芳群园三区11号楼7层。合同签订后，原告一路捷公司按照合同约定，向被告一欣华公司一支付了770万元房屋总价款中的731．2万元。1999年底房屋建成交付使用后，原告一路捷公司即入住使用该房屋。2003年原告一路捷公司的德国股东哈斯工程咨询有限公司破产，原告一路捷公司的中方股东原告二公路工程公司收购了德方的全部股份。2004年原告一路捷公司被国家工商行政管理总局吊销营业执照。因为原告一路捷公司系中外合资企业，外方已不存在，且中方股东未通过申请特别清算程序对公司进行特别清算、未成立特别清算委员会，依照北京市高级人民法院在2001年11月7日发布实施的《关于企业下落不明、歇业、撤销、被吊销营业执照、注销后诉讼主体及民事责任承担若干问题的处理意见（试行）》的相关规定，原告二公路工程公司即为原告一路捷公司的清算主体，依法可以作为共同原告加入诉讼。两原告曾因房屋买卖合同纠纷向贵院起诉被告一欣华公司一，要求其为原告办理涉案房屋所有权证，被告二欣华公司二系该案件中的第三人，该案件案号为(2017)京0106民初1号。被告二欣华公司二在案件审理中承认：原告一路捷公司与被告一欣华公司一签订合同属实，后被告一欣华公司一被吊销，为正常办理手续就注册了被告二欣华公司二。被告二欣华公司二办理取得涉案房屋的产权证后，与天津乾坤特种钢铁有限公司合作，向天津银行股份有限公司杭州道支行融资贷款，将涉案房屋抵押给银行做担保。后因贷款未清偿，包括涉案房屋在内的抵押房产被执行。房产所有权已经是天津银行股份有限公司杭州道支行的了，无法为原告办理产权证。因原告已无法取得涉案房屋的所有权，故房屋买卖合同目的已经不能实现。原告现依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）“第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人”的规定，向贵院起诉。原告要求解除原告一路捷公司与被告一欣华公司一签订的《房屋买卖合同》；判令被告一欣华公司一返还已付购房款731．2万元，并支付自1999年12月29日起至实际给付之日的购房款利息；判令被告一欣华公司一向原告支付不超过已付购房款一倍的赔偿责任，即赔偿原告731．2万元；原告因主张涉案房产的权益，已经支出诉讼费用75800元，该费用支出系因被告使原告未取得涉案房屋产权证之过错而导致的损失，故应由被告予以赔偿；被告的过错造成原告现已无法取得涉案房屋的产权，应赔偿原告的房屋涨价损失1654．8万元；因被告的过错造成天津商业银行杭州道支行向法院起诉，索要涉案房屋的占用费，该费用确定后，应由被告承担因其过错而产生的房屋占用费。因被告二欣华公司二系涉案房屋产权的初始登记人，与被告一欣华公司一共同对原告的合法权益造成损害，故被告二欣华公司二应对除原告要求与被告一欣华公司一解除《房屋买卖合同》的诉讼请求之外的其他请求，承担连带赔偿责任。本案系由两被告的过错而导致，故两被告应承担本案的全部诉讼费用。欣华公司一、欣华公司二未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：1994年2月18日，交通部下发交计发[1994]168号文件，同意由中国公路工程咨询监理总公司与德国哈斯工程咨询有限公司合资成立路捷工程公司，股份比例为54．55%：45．45%。1994年8月26日，路捷工程公司注册成立，企业类型为中外合资。1999年12月8日，欣华公司一（销售方、甲方）与路捷公司（购买方、乙方）签订《房屋买卖合同》约定：乙方购买甲方坐落在北京市丰台区方庄小区芳群园10号的芳群园综合楼七层，建筑面积1150平方米；房屋单价：房屋面积共计1150平方米，其中600平方米为每平方米6600元，550平方米为每平方米6800元，共计7700000元；乙方分三期付给甲方房屋价款，第一期，在双方签订合同后3日内，付房款526．20万元（其中376．2万元已付清）；第二期，1999年12月28日前付款205．30万元；第三期，办理房屋产权手续后3日内付清全部购房尾款，即38．50万元；乙方按甲方提供的银行账号汇入甲方账户；甲方应于2000年1月30日前将交易的房屋全部交给乙方使用，并承诺于2000年6月30日前向乙方出示房屋预售（销售）许可证，乙方所购房屋产权手续的权属证明最迟于2000年12月31日前交乙方，在此过程中，如发生有关房屋产权的任何纠纷，均与乙方无关并视同甲方违约，同时甲方应退还乙方全部购房及装修费用；甲方保证其出卖给乙方的房屋产权清楚，乙方购买后，如该房屋产权有纠葛，影响乙方权利的行使，概由甲方负责清理，并承担乙方由此造成的损失；上述房产权归买方所有。北京市丰台区方庄小区芳群园10号的芳群园综合楼七层即北京市丰台区方庄芳群园三区11号楼7层。上述《房屋买卖合同》签订后，路捷公司依约支付了购房款合计731．2万元，欣华公司一向路捷公司交付了房屋。但欣华公司一一直未办理房产证。后德国哈斯工程咨询有限公司破产。2003年5月，路捷公司的中方股东公路工程公司与德国哈斯工程咨询有限公司签订《出售和转让北京路捷工程咨询有限公司股份的协议》，德国哈斯工程咨询有限公司以71580欧元的价格将全部股份出售和转让给公路工程咨询公司，公路工程咨询公司成为路捷工程公司唯一股东。2004年，国家工商总局作出工商处字(2004)第14号《行政处罚决定书》，吊销路捷工程公司营业执照，要求公司股东组成清算组负责清算债权债务，清算结束后依法办理注销登记手续，至今尚未予以清算和注销。2007年10月17日，欣华公司一被工商行政管理部门吊销了营业执照。2011年1月5日，欣华公司二成立，其法定代表人为孙洪力，承诺负责欣华公司一的债权债务且认可路捷公司与欣华公司一签订的《房屋买卖合同》。2011年8月24日，欣华公司二取得涉案房屋产权证。2012年9月3日，欣华公司二以其名下坐落北京市丰台区芳群园三区11号楼房产及土地使用权向天津银行股份有限公司杭州道支行提供抵押担保，并在相关房地产管理部门办理了房产及土地使用权抵押登记。2016年11月18日天津市第二中级人民法院作出（2014）二中执字第0031号之二裁定书，裁定如下：“……二、将被执行人北京欣华房地产开发有限公司位于北京市丰台区方庄芳群园三区11号楼，401、701面积2450．95平方米抵押房产（证号X京房权证丰字第XXXX、3XXXX号），及面积996．89平方米土地（证号京丰国用（2011出）第00171号）的土地，交付申请执行人天津银行股份有限公司杭州道支行抵偿下欠的34541122．84元的债务。上述房产的所有权及其他权利和土地使用权自本裁定送达申请执行人天津银行股份有限公司杭州道支行时起转移；三、申请执行人天津银行股份有限公司杭州道支行可持本裁定书到登记机构单方办理相关产权过户登记手续。”2017年5月8日，涉案房屋变更登记至天津银行杭州道支行名下。2017年，路捷工程公司、公路工程咨询公司将欣华公司一作为被告，欣华公司二作为第三人诉至北京市丰台区人民法院，请求为其办理位于北京市丰台区方庄芳群园三区11号楼701层的房屋所有权证。2018年1月24日，北京市丰台区人民法院作出(2017)京0106民初1号民事判决书，认定“因路捷公司已被吊销营业执照，原告中国公路工程咨询集团有限公司有权依法共同主张权利。路捷公司与欣华公司一签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应依约履行。合同签订后，路捷公司按约定支付了购房款，欣华公司一应当为路捷公司办理涉案房屋所有权证书。”，同时因涉案房屋已登记在天津银行杭州道支行名下，驳回了路捷工程公司、公路工程咨询公司的诉讼请求。另，路捷公司、公路工程公司提交北京首佳房地产评估有限公司于2016年6月30日出具的京首评房（2016）（估）字第BJSJJR2016000972号房地产估价报告，该报告载明涉案房屋房地产总价2386万元，拟证明房屋涨价损失；另提交诉讼费票据，拟证明其相应损失。本院认为：路捷公司与欣华公司一所签《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方均应依约享有权利，履行义务。路捷公司与欣华公司一签订房屋买卖合同后，履行了相应的付款义务，欣华公司一未按照合同约定办理过户手续，现涉案房屋的所有权已变更至天津银行股份有限公司杭州道支行名下，本案房屋买卖合同已不具备履行条件，故路捷公司基于无法实现合同目的提出解除合同，具有事实与法律依据，本院予以支持。此外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条：具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。路捷公司主张返还购房款及利息、承担已付购房款一倍的赔偿责任、赔偿房屋涨价损失的诉求，于法有据，应予支持。对于房屋涨价损失，路捷公司据2016年的估价报告予以主张，结合现阶段该地区房屋总体价格，路捷公司主张的损失在合理范围之内，本院予以支持。关于路捷公司主张其他案件的诉讼费用问题，此项费用是路捷公司主张权利的必要支出，诉讼费用是否发生与其主张权利的方式与路径相关，并非因欣华公司一的违约行为导致的必然损失。且案件诉讼费用的负担问题在相应裁判文书中已进行处理，路捷公司主张该部分费用由欣华公司一负担并无合同及法律依据，本院对此不予支持。关于主张权利主体问题，因路捷公司已被吊销营业执照，依据法律规定，公路工程公司及路捷公司有权依法共同主张权利。关于欣华公司二的责任承担问题，孙洪力作为欣华公司二的法定代表人，已承诺该公司负责欣华公司一的债权债务且认可路捷公司与欣华公司一签订的《房屋买卖合同》，故应视为欣华公司二愿意加入债务，路捷公司主张欣华公司二承担连带责任，于法有据，应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除北京路捷工程咨询有限公司与北京欣华房地产开发有限公司（注册号：1101022514686）签订的《房屋买卖合同》；二、北京欣华房地产开发有限公司（注册号：1101022514686）于本判决生效之日起七日内返还北京路捷工程咨询有限公司、中国公路工程咨询集团有限公司购房款731．2万元，并支付利息（以731．2万元为基数，自1999年12月29日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至实际还清之日止，按照一年期贷款市场报价利率计算）；三、北京欣华房地产开发有限公司（注册号：1101022514686）于本判决生效之日起七日内支付北京路捷工程咨询有限公司、中国公路工程咨询集团有限公司赔偿款731．2万元；四、北京欣华房地产开发有限公司（注册号：1101022514686）于本判决生效之日起七日内支付北京路捷工程咨询有限公司、中国公路工程咨询集团有限公司房屋差价损失1654．8万元；五、北京欣华房地产开发有限公司（统一社会信用代码：91110106567457781H）对北京欣华房地产开发有限公司（注册号：1101022514686）的上述给付义务承担连带责任；六、驳回北京路捷工程咨询有限公司、中国公路工程咨询集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费198039元，由北京路捷工程咨询有限公司负担480元（已交纳），由北京欣华房地产开发有限公司（注册号：1101022514686）负担197559元（于本判决生效之日起七日内交纳）；公告费560元，由北京欣华房地产开发有限公司（注册号：1101022514686）负担（于本判决生效之日起七日内支付北京路捷工程咨询有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 郝彬彬二〇二〇年十二月二十四日法官助理 张 瑶书 记 员 陈利明