景德镇市昌江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0202民初1400号 原告：邹水姣，女，汉族，1952年8月11日生，住址：江西省景德镇市昌江区。 委托诉讼代理人：江晓辉，江西三人行律师事务所律师。 被告：吴军，男，汉族，1977年12月4日出生，地址：江西省景德镇市珠山区。 被告：汤春晓，女，汉族，1980年2月27日出生，地址：江西省景德镇市珠山区，与被告吴军系夫妻关系。 以上两位被告共同委托诉讼代理人：黄青洲，江西京天律师事务所律师。 被告：饶水平，男，汉族，1950年10月1日出生，地址：江西省景德镇市昌江区。 原告邹水姣与被告吴军、被告汤春晓、被告饶水平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案后，依法于2020年10月14日适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邹水姣及其委托诉讼代理人江晓辉、被告吴军及被告汤春晓的共同委托诉讼代理人黄青洲、被告饶水平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邹水姣向本院提出诉讼请求：1、依法确认被告饶水平与被告吴军、汤春晓签订的关于坐落在景德镇市房屋买卖协议无效；2、依法判决被告吴军、汤春晓返还原告景德镇市房屋；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告邹水姣与被告饶水平系夫妻关系，2002年12月购买了坐落在景德镇市房屋，2002年7月办理了房产证。该房屋一直租赁给隔壁房屋业主吴军一并使用。2012年被告饶水平患脑梗，被告吴军、汤春晓趁机找到被告饶水平，并另行找人冒名顶替原告签字、签订房屋买卖协议、公证、过户。将原告的房屋过户到被告吴军、汤春晓名下。随后，被告饶水平还一直欺骗原告，每月告诉原告按月都收到了房租。直到今年4月原告一位亲戚到被告吴军的店里闲聊，原告亲戚说这个店铺是我亲家的，被告吴军才告诉他说“这个店铺现在是我的，我已经买下来了。”至此，原告才知道店铺已经被非法过户。被告吴军、汤春晓与被告饶水平串通，用人冒名顶替原告骗取原告的房产，损害了原告的合法权益，签订的房屋买卖协议无效。原告为维护自身合法权益，依据民事诉讼法之相关规定特具此状，请依法判决。 被告吴军及被告汤春晓辩称：一、原告所述不是事实。1、房屋买卖是买卖双方的真实意思表示、并经公证处公证具有公信力，不存在串通，原告没有任何证据证实存在串通的事实。2、买房屋期间和住院期间并不重合，并且病情并未达到不能表达意思的程度，饶水平的病情不能影响其民事行为能力。3、在房屋买卖过程中，饶水平自己书写合同、申请公证、申请房屋评估、缴纳各项费用，均能证实饶水平意识清楚，有行为能力。二、饶水平是房屋所有权证记载的所有权人，其行使对房屋的处分权，同时饶水平是房租的收取人，交易经过了公证，这些情况足以让合同相对方的吴军、汤春晓有理由相信饶水平代表了其妻子，出售房屋是其夫妻共同的意思表示。《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有代理权的，该代理行为有效。三、退一步讲，如饶水平没有处分权，吴军、汤春晓也已善意取得。1、涉案房屋已经过正常的手续办理了过户，产权登记在吴军、汤春晓名下。2、涉案房屋一直由吴军、汤春晓占有、使用。3、吴军、汤春晓支付了对价。房屋经评估是二十多万，吴军、汤春晓按约支付了40多万的价款，即吴军、汤春晓超出房屋的价值支付了对价。4、交易经过双方平等协商，价格不断只涨不跌，充分体现受买方吴军、汤春晓是善意的。综上所述，原告诉请缺乏法律依据，请法院驳回诉请。 被告饶水平辩称，被告家多次找我要求卖房子，我告诉了他，我老婆邹水姣不同意。 原告邹水姣为证明自己的诉讼主张向本院提交以下证据：证据1、身份证，证明原告主体身份；证据2、结婚证，证明原告与被告饶水平1975年1月21日起登记为夫妻，涉案房屋是属于原告与被告的夫妻共同财产；证据3、店面租赁协议，证明原告店面2004年1月1日开始租赁给被告吴军，2012年才过户的，租赁时间长达8年，吴军认识原告；证据4、出院记录，证明被告饶水平2012年1-2月份住院治疗，病情是患脑梗，思维能力受限，与常人有差异；证据5、复查申请书，关于维持（2012）景证售房字第××号公证书效力的决定，证明原告被冒名签订房屋出售协议并公证，发现后申请复查，公证处违法予以维持，公证处没有做笔迹鉴定，没有核实调查；证据6、景德镇市二手房交易买卖合同、婚姻证明公证书、公证申请表、身份证、结婚证、户口本、房产权档案信息查询结果单、公证询问笔录、承诺函、送达公证书回证，证明公证档案中原告签字均非原告签署，原告未到场被他人冒名签署房屋买卖合同并公证，合同房屋约定的价格是24.4万，公证书记录是四人同时到场办理，公证申请表四个人的身份证复印在一张纸上，证明四个人同时办理的公证，公证询问笔录证明四个人是在2012年11月23日15时48分同时接受了公证人员某、袁某2询问，并制作了公证询问笔录，并四个人同时做出了承诺函，材料与承诺均系真实，如证明材料和承诺不符，无条件同意撤销公证书。公证送达回证证明两份公证书全部都由被告汤春晓领取；证据7、录音，录音时间是2020年4月17日下午两点左右，证明吴军已经确认当时卖房时他知道不是原告本人去的，饶水平要求原告隐瞒并不要告诉原告，房屋买卖协议办理了公证，房款48万元现金给了饶水平，原告直到2020年4月份才知晓房屋出售；证据8、被告饶水平的护照，证明饶水平2004-2008年在泰国，一年出国好几次，每次出国，是原告去找吴军和他爸爸收取房租，故被告明知房屋过户的时候不是原告本人去的；证据9、江西天剑司法鉴定中心出具的赣天剑司鉴【2020】文鉴字第（1100）号《文书司法鉴定意见书》，证明《景德镇市二手房房屋买卖合同》、《公证申请表》、《公证询问笔录》、《承诺函》原件下方处的“邹水姣”署名字迹不是邹水姣本人所写。 被告吴军及被告汤春晓向本院提交以下证据材料：1、《房屋买卖合同》、《公证书》、《公证处维持公证书效力的决定》，证明房屋买卖是买卖双方的真实意思表示，并经公证处公证具有公信力，不存在串通；2、《不动产登记资料查询结果证明》、《房屋所有权证》，证明争议房屋原产权人是饶水平并无原告的名字，饶水平签订房屋买卖是合同有效的，并且房屋已于2020年12月17日过户到被告名下；3、《房地产估价报告》、《购房发票》，证明争议房屋的价值；4、支付凭证，证明被告超过了房屋的价值支付了购房款，支付了购房款41.2万元，属善意取得；5、店面转售合同、办证交费（评估1份，税费5份）凭证，证明饶水平出售房屋，办理公证，过户时意识清楚。 被告饶水平向本院提交以下证据：个人购房借款合同及公证书一份，证明涉案房屋是我与原告的夫妻共同财产。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据，本院认定如下：对原告提交的录音资料，被告提出录音材料并不完整，原告到被告店里对话了很长时间，没有完整记录双方的对话，录音的时候被告并不知情，是原告私下录制的。原告在离开的时候，还说了一句：“刚刚的话我录了音，”这句话也不在里面。而从录音的内容可知，自始至终都是原告和其女儿的单方面的陈述，甚至断然打断被告吴军的陈述，因此这个录音只能作为原告的自行陈述，不能作为定案的依据。本院认为，该录音系原告未取得被告吴军同意的私自录制，该证据的取得存在瑕疵，被告亦对录音的完整性提出异议，且根据录音的对话内容，被告吴军的陈述多次被原告及其家属打断，吴军无法进行清晰、连贯的表述。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的相关规定，本院认为，该录音存有疑点，不能单独作为认定事实的依据。无法通过该录音达到被告吴军明知被告饶水平隐瞒原告出售该房屋的证明目的。且被告吴军已支付合理房屋对价，其行为不能达到与被告饶水平恶意串通，侵害第三人合法利益的标准。关于原告提交的护照，本院认为无法达到原告邹水姣向被告吴军收取租金的证明目的。关于被告饶水平陈述的被告吴军与其系恶意串通的陈述。本院认为，被告饶水平在庭审终结前与原告邹水姣系夫妻关系，其在庭审中发表的利于原告方的相关陈述的证明力较弱，无法作为本案认定事实的依据。 本院经审理查明：原告邹水姣与被告饶水平于1975年1月21日登记结婚。2003年期间，双方共同购买了坐落在景德镇市房屋，并办理了房屋产权登记。该房于2004年开始，由被告饶水平（出租人）与被告吴军父亲吴真样（承租人）陆续订立房屋租赁合同，双方存在房屋租赁合同关系。 2012年前后，被告饶水平与被告吴军协商涉案房屋买卖事宜，双方订立《店面转售合同》，明确：房屋位于景德镇市，房屋价格为四十万以及付款方式、房产证件交付等事项，双方均在该合同下方签字确认。2012年11月23日，景德镇市景德公证处依申请作出（2012）景证售房字第××号公证书，载明涉案房屋由甲方（原告邹水姣、被告饶水平）于2003年购买，属于甲方的共同财产。甲方所持房屋权属证书和该房的登记档案记载事项一致……，兹证明甲乙双方（甲方：原告邹水姣、被告饶水平，乙方：被告吴军及被告汤春晓）于2012年11月23日来到我处签订了《房屋买卖合同》……。景德镇市景德公证处在涉案房屋买卖合同的公证程序中，组织各方签订、制作了《景德镇市二手房房屋买卖合同》、《公证申请表》、《公证询问笔录》、《承诺函》。以上四份材料均有原告邹水姣、被告饶水平、被告吴军及被告汤春晓的四方署名落款。 2012年11月26日，被告吴军向被告饶水平现金交付购房款11.2万元，被告饶水平出具收条予以确认。2012年12月21日，被告吴军从其父亲吴真样的景德镇市商业银行账户取现金向被告饶水平交付购房款30万元，被告饶水平再次出具收条予以确认。至此，被告饶水平确认收到被告吴军的购房款共计41.2万元。2012年12月17日，涉案房屋产权过户登记至被告吴军及被告汤春晓名下。景房权证字第××号房屋产权登记证书载明涉案房屋的所有权人为吴军及汤春晓。 原告邹水姣自述于2020年4月从亲戚处得知涉案房屋已由被告饶水平擅自出售给被告吴军及被告汤春晓，其认为被告饶水平与被告吴军等用他人冒名顶替的方式，骗取原告的房产，存在恶意串通，损害了原告的合法权益。2020年5月19日，原告向景德镇市景德公证处申请对（2012）景证售房字第××号公证书进行复查并撤销。2020年6月25日，景德镇市景德公证处作出（2012）景证售房字第××号公证书效力的决定，对该公证书的效力予以维持。原告为维护自身权益，诉至本院。 本案在审理过程中，经原告申请，本院委托江西天剑司法鉴定中心对涉案房屋的《景德镇市二手房房屋买卖合同》、《公证申请表》、《公证询问笔录》、《承诺函》原件下方处的“邹水姣”署名字迹是否为原告邹水姣本人书写进行鉴定。2020年12月7日，江西天剑司法鉴定中心出具赣天剑司鉴【2020】文鉴字第（1100）号《文书司法鉴定意见书》载明，检材1至检材4（《景德镇市二手房房屋买卖合同》、《公证申请表》、《公证询问笔录》、《承诺函》）中的“邹水姣”签名笔迹均不是邹水姣本人所写。 另查，2020年10月26日，原告邹水姣与被告饶水平办理离婚登记手续。 本院认为，本案的争议焦点为：一、涉案房屋买卖合同的订立是否存在恶意串通的情形，二、涉案房屋买卖合同是否应当确认为无效；三、涉案房屋是否应向原告予以返还。 针对争议焦点一，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。当事人未提供证据或证据不足以证明该事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，对于原告邹水姣主张被告饶水平与被告吴军等在订立涉案房屋买卖合同中，存在恶意串通，损害其个人利益，应由其对该主张的事实承担举证责任。第一，针对原告邹水姣提出的，其与被告吴军家多年存在房屋租赁关系，被告吴军应当认识其本人，继而吴军应当知晓办理房屋买卖合同公证时存在他人假冒原告的情形。但根据原告举证的涉案房屋的两份租赁合同载明内容及各方庭审陈述，订立租赁合同以及因租赁关系产生接触的均为被告饶水平与被告吴军的父亲吴真样，原告提出该项主张但未提供相应证据予以证实，属于主观臆断，本院不予支持。第二，原告主张涉案房屋的交易价格明显低于市场价。根据本案查明的事实，被告饶水平确认已收到被告吴军及被告汤春晓向其分两次支付的购房款合计41.2万元。原告提交的证据不足以证明该房屋成交价明显低于当时的房屋市场价格，故本院对其该项主张，本院亦不予支持。故通过原告提交的现有证据，不足以证明被告饶水平与被告吴军在订立合同时存在恶意串通，损害其利益，对其该项主张，本院不予支持。 针对争议焦点二，对于原告主张的因涉案房屋买卖合同等材料上的签名均系他人伪造，被告饶水平未经原告同意或授权，擅自将双方共同共有的房屋出售，应当认定涉案买卖合同无效。根据《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的相关规定，无权处分所订立的合同并非当然无效。在本案中，原告提交的现有证据无法证明合同存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的法定无效情形，故本院对原告提出的房屋买卖合同无效的主张，不予支持。 针对争议焦点三，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条的规定，被告饶水平虽未经原告邹水姣同意擅自出售共同共有的房屋，但被告吴军及被告汤春晓善意购买，支付合理对价，并已于2012年12月17日办理了涉案房屋的产权登记手续，现原告邹水姣主张追回该房屋的，本院不予支持。如原告邹水姣认为被告饶水平擅自出售共同共有房屋的行为损害其合法利益的，可依法另行起诉，主张权益。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告邹水姣的全部诉讼请求。 案件受理费4960元，减半收取计2480元，由原告邹水姣负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。 审判员  熊冯瑜 二〇二〇年十二月十五日                            本件与原本核对无异                书记员  邵碧云