四川省德阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川06民终1127号 上诉人（原审原告）：德阳东工资产经营管理有限公司，住所地四川省德阳市珠江东路339号。 法定代表人：刘恒，该公司总经理。 委托诉讼代理人：袁国军，四川维扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖达会，四川维扬律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：德阳市德东电工机械制造有限公司，住所地四川省德阳市六盘山路39号。 法定代表人：徐志盛，该公司董事长。 委托诉讼代理人：袁林，四川康伦律师事务所律师。 上诉人德阳东工资产经营管理有限公司（以下简称东工资产公司）因与被上诉人德阳市德东电工机械制造有限公司（以下简称德东电工公司）租赁合同纠纷一案，不服四川省德阳市旌阳区人民法院（2020）川0603民初2599号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 东工资产公司上诉请求：1.请求撤销德阳市旌阳区人民法院作出（2020）川0603民初2599号民事判决，并发回重审或改判为：判令被上诉人立即腾退原东方电工机械厂四、六车间及热处理车间厂房、办公用房及场地，位于德阳市××路××号；判令被上诉人赔偿上诉人租赁物占用费，占用费计算方式为：2013年10月17日起至腾退之日止的租赁物占用费，占用费按照《租赁合同》约定的租金标准20万元／年计算。2.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院在程序上违法，应当予以纠正。2013年10月上诉人购买案涉房产之后，与被上诉人之间多次就腾退房屋进行协商，被上诉人均未对上诉人的身份提出过任何异议。在一审开庭当天，被上诉人突然提出上诉人的主体资格问题，上诉人要求补充进行举证，但未获得同意，在开庭后上诉人将《资产评估业务约定书》《关于德阳市德东电工机械制造有限公司立即停止使用办公楼房屋和生产车间厂房的函》等协商处理腾退房屋的证据提交审判庭，说明了补充提交证据的理由，但一审法院未对上诉人提交的证据进行任何处理。上述证据能够证实2013年上诉人购买案涉建筑物后，被上诉人是知晓的，《资产评估业务约定书》评估的目的就是要求被上诉人退场、腾空房屋。二、一审法院以上诉人不能证明案涉房产系上诉人所有，也无证据证明系合法管理人为由认定上诉人不是本案适格主体，是对事实认定不清，应当予以纠正。上诉人提交了案涉房屋的转让协议等证据，能够证实上诉人具有案涉房产的所有权或处置权。案涉房屋原属鼎天科技股份有限公司（以下简称鼎天科技公司）所有，鼎天科技公司后更名为绵阳高新发展（集团）股份有限公司（以下简称绵阳高新公司），在2006年又因为绵阳高新公司欠付德阳市人力资源和社会保障局（以下简称德阳人社局）社会保险费用，抵偿给德阳人社局。上诉人提交了2009年10月10日绵阳高新公司与四川民福建设集团有限公司（以下简称四川民福公司）签订的《协议》，协议载明绵阳高新公司将案涉房屋等交由四川民福公司处置，因被上诉人等两家企业未能搬迁，故该协议未能全部履行。2013年10月16日上诉人与四川民福公司签订《协议书》，协议载明：由上诉人购买原东方电工产业园区内德东电工公司、四川东方水利水电工程有限公司（以下简称水利水电公司）的生产厂房和附属厂房，上诉人支付了合同价款300万元。上诉人购买案涉房产等地上建筑物后，直接对案涉房屋进行管理并与被上诉人多次协商腾退房屋，上述事实有前述《资产评估业务约定书》等证据予以证实。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案能够确认上诉人系案涉房屋的权利人，事实上上诉人从购买之日起一直对案涉房屋实施管理行为，有权要求被上诉人腾空上述房屋，排除妨害。三、被上诉人无权占有案涉房屋，应当予以腾退。租赁合同到期后，先由四川民福公司接管案涉房产，再由上诉人购买。双方共同委托过评估事宜，被上诉人对上述资产转让事实均知晓，不存在侵犯其优先购买权的问题（即使存在，主张优先购买权的时限已过）。案涉房产客观上已不能使用，存在巨大安全隐患。综上，因为被上诉人在一审开庭时自行否认参与腾退的基本事实，上诉有合理理由要求补充证据，一审法院应当对补充证据予以开庭质证，故而程序违法。在事实认定方面，上诉人提交的证据能够证实上诉人系合法的购买人且实施对资产的管理，本案上诉人的主体适格，故请求发回重审或予以改判。 被上诉人德东电工公司二审辩称，一、一审不存在程序违法的情形。二、二审证据再次证实了本案是行政赔偿法律关系，不是民事租赁合同关系，在没有达成赔偿协议和支付赔偿款的前提下，任何主体均不能要求被上诉人进行搬迁。三、上诉人在一审中称其是厂房的所有权人，二审中又变更为厂房的管理人，两种说法不仅不能举证证实，而且自相矛盾，也再次印证其无权以实际权利人身份要求被上诉人搬迁。四、上诉人在未达成赔偿协议和支付赔偿款的前提下，意图通过民事租赁合同纠纷来达到强制搬迁的目的。 东工资产公司一审诉讼请求：1.判令被告立即腾退位于德阳市××路××号的原东方电工机械厂四、六车间及热处理车间厂房、办公用房及场地；2.判令被告赔偿原告租赁物占用费，占用费计算方式为：2013年10月17日起至腾退之日止的租赁物占用费，占用费按照《租赁合同》约定的租金标准20万元／年计算（其中2013年10月17日至2020年1月16日期间的占用费为125万元）；3.本案诉讼费由被告承担。 一审法院经审理查明：2005年1月24日，德阳东方电工机械有限责任公司（以下简称东方电工公司）（甲方）与被告德东电工公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：乙方承租甲方四、六车间及热处理车间，租期为七年，从2005年2月1日至2012年1月31日，租金每年20万元；乙方在合同期满后对租赁标的在同等条件下有优先租赁权等。 2013年10月16日，原告东工资产公司（甲方）与四川民福公司（乙方）签订《协议书》，约定：甲方以120万元向乙方回购德东电工公司和水利水电公司的生产厂房和附属厂房，另外，甲方再向乙方支付上述两户企业今年所欠乙方的厂房租金30万元，两项共计150万元；甲方支付50万元树木损失费给乙方；绵阳高新公司支付给乙方100万元的承诺不变；前述各项共计300万元分两次支付，本协议签订生效20日内，甲方支付乙方200万元，待厂房拆除和树木清除全部完毕后，经甲方认可，15日内由甲方向乙方再支付剩余的100万元。原告东工资产公司于2013年11月向四川民福公司支付200万元。2013年12月25日，双方再次签订《备忘录》，确认前述《协议书》约定的原东方电工产业园内140亩土地上的厂房和树木全部拆除和清除工作已全部完成，原告东工资产公司支付尾款100万元后，双方于2013年10月16日签订的《协议书》履行完毕。 庭审中，原告出示三份房权证，载明德阳市区华山北路114号幢号101、102、116三幢厂房权属由东工厂房产变更为鼎天科技公司房产；原告出示绵阳高新公司与四川民福公司在2009年10月10日签订的《协议》，用于证明案涉厂房系四川民福公司自绵阳高新公司处购得，绵阳高新公司系鼎天科技公司前身，但因该《协议》未明确载明四川民福公司购买本案案涉厂房，且为复印件，一审法院对该证据不予采信。 一审法院认为，本案所涉《租赁合同》载明，案涉租赁厂房系由案外人东方电工公司出租给被告德东电工公司，原告称该厂房系在2013年时，原告自案外人四川民福公司处回购取得，但原告所举产权证载明产权所有人系鼎天科技公司，原告不能证明四川民福公司从鼎天科技公司处取得该厂房的产权，同时亦无证据证明该厂房由原告所有，也无证据证明原告系该厂房的合法管理人，故一审法院认为，原告东工资产公司不是本案适格主体，原告诉请要求被告腾退案涉厂房并支付租赁物占用费的诉讼请求，不符合相关法律规定，一审法院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告德阳东工资产经营管理有限公司的诉讼请求。 二审中，上诉人东工资产公司向法院提交了以下证据： 第一组：德阳市人力资源和社会保障局（以下简称德阳市人社局）出具《情况说明》及附件，附件为四川省德阳市中级人民法院作出（2005）德行执字第1-2号《行政裁定书》、土地使用权证复印件。拟证明上诉人东工资产公司是案涉房屋的管理人。被上诉人质证认为：《情况说明》载明德阳市人社局在2006年取得案涉房屋所有权，与上诉人作为案涉房屋所有权人的一审陈述矛盾，与两份《协议书》载明的案涉房屋2009年由绵阳高新公司出让给四川民福公司相矛盾，也未举证上诉人负责16家企业的腾退事宜，对其真实性不予认可；对附件真实性认可，但裁定书中的房屋所有权人与上诉人的其他证据相矛盾，且附件与上诉人是否为案涉房屋管理人没有直接因果关系，不能达到上诉人的证明目的。 第二组：德阳市工商行政管理局《企业变更登记通知书》（1999年1月22日）、2004年4月2日四川省绵阳高新技术产业开发区工商行政管理局对《关于鼎天科技股份有限公司完成登记备案事项的函》、2009年5月《企业名称变更核准通知书》，以及鼎天科技公司工商变更登记公告查询途径及公告内容。拟证明一、鼎天科技公司变更为绵阳高新公司；二、原土地使用权证及房产证登记的产权人为鼎天科技公司。被上诉人质证认为该组证据表明2009年5月6日绵阳高新公司已因变更为西部资源公司而主体资格消亡，则其在2009年10月10日与四川民福公司签订的《协议书》自然无效。该组证据不能达到上诉人的证明目的。 第三组：2016年7月22日德阳市安全生产监督管理局向德东电工公司发出的《现场处理措施决定书》（德安监管现决【2016】2001号）复印件（原件现存于德阳市应急管理局），拟证明案涉房屋存在安全隐患，被上诉人已经不能使用。被上诉人质证认为该组证据与本案没有关联性，不能证实上诉人有权要求被上诉人搬迁。 第四组：2016年7月18日上诉人向被上诉人发出《关于德阳市德东电工机械制造有限公司立即停止使用办公楼房屋和生产车间厂房的函》、2017年4月12日德阳市国有资产监督管理委员会《关于督促落实停止使用德东电工公司办公用房和生产厂房行政决定的函》、2017年4月13日要求被上诉人立即停止使用案涉房屋的《通知》，拟证明被上诉人知晓上诉人购买了案涉建筑物，且被告知晓租赁合同已到期，应停止使用并搬离案涉建筑物。被上诉人质证认为：2016年的函中上诉人作为房产业主与之前的法院裁定书相矛盾，也证实上诉人受政府委托处理搬迁赔偿事宜，本案是行政拆迁赔偿法律关系；2017年的函和通知，签字人龙超的行为不能代表被上诉人认可上诉人的所有权人或者管理人的身份；在没有与被上诉人达成赔偿协议和支付赔偿款的情况下，任何主体都无权出具要求被上诉人搬迁的文件。综上，该组证据不能达到上诉人的证明目的。 第五组：2017年4月21日上诉人、被上诉人与案外人四川正衡资产评估有限公司（以下简称四川正衡公司）签订《资产评估业务约定书》，拟证明被上诉人始终知晓上诉人是案涉房屋的管理人，在签订协议时未有异议。被上诉人质证认为该组证据证实上诉人受政府委托处理搬迁赔偿事宜，本案是行政拆迁赔偿法律关系，不能达到上诉人的证明目的。 第六组：2018年10月8日上诉人与被上诉人签订的《备忘录》，拟证明评估报告对上诉人没有约束力。被上诉人质证认为《备忘录》并未否认赔偿的程序，不能达到上诉人的证明目的。 第七组：2012年9月18日四川民福公司向德东电工公司发出的《催收函》（一审时已提交复印件，现复印件加盖“四川民福公司”鲜章），拟证明复印件属实。被上诉人质证认为其未收到《催收函》，四川民福公司无权发出《催收函》。该组证据不能达到上诉人的证明目的。 第八组：2009年10月10日绵阳高新公司与四川民福公司签订的《协议》（一审已提交复印件，现复印件加盖“四川民福公司”鲜章），拟证明该协议的真实性。被上诉人质证认为《协议》没有绵阳高新公司的盖章，且关涉东方电机股份有限公司，对该组证据的真实性、关联性不予认可。 被上诉人德东电工公司向法院提交了以下证据： 第一组：2018年10月18日《关于委托成都市川衡资产评估事务所进行停产停业损失评估的申请函》以及2016年9月《德阳市市区国有土地上房屋征收与补偿办法》，拟证明：一、东工资产公司受政府委托并承诺按照德阳市政府征收补偿办法规定的程序，即经过评估-签约-赔偿-搬迁的程序处理德东电工公司厂房搬迁赔偿的相关事宜；二、本案是行政赔偿法律关系。上诉人质证认为：对第一份证据的真实性无异议，但这只是我方履行程序，并非我方认可要按征地拆迁对被上诉人进行补偿，结合《备忘录》也说明了《申请函》对我方及关联方均无约束力，不能达到被上诉人的证明目的；对第二份证据真实性无异议，但与本案没有关联性。 第二组：2019年7月5日东工资产公司向德东电工公司发出的关于对《紧急报告》的回复，拟证明：一、东工资产公司再一次明确了德东电工公司搬迁的前提是赔偿，否则任何主体均无权要求其搬迁；二、德东电工公司没有认可东工资产公司的厂房所有权人和管理人身份。上诉人质证认为对该组证据的真实性不予认可，16家企业已经搬离的基本事实是能够确认的，该组证据也不能达到被上诉人的证明目的。 对于上述证据，本院将结合案件事实，对新证据予以综合评判。 二审法院经审理查明，2005年1月24日，东方电工公司（甲方）与德东电工公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：乙方承租甲方四、六车间及热处理车间，租期为七年，从2005年2月1日至2012年1月31日，租金每年20万元；乙方在合同期满后对租赁标的在同等条件下有优先租赁权等。 2006年10月19日，德阳市中级人民法院作出（2005）德行执字第1-2号《行政裁定书》，裁定：“一、将高新公司将其所有位于德阳市××路××号土地使用权面积47556.20平方米【证号：德府国用（1999）字第Ｂ722-4103号】、土地使用权面积47662.00平方米【证号：德府国用（1999）字第Ｂ723-4104号】及两宗土地上的附作物作价3130.83万元抵偿给社保局，以清偿高新公司所欠社保局部分社会保险费用。” 2009年10月10日，绵阳高新公司（甲方）与四川民福公司（乙方）签订《协议》，约定：“3.乙方同意，负责东方电机股份有限公司所购140亩土地上企业的搬迁。……4.甲方同意将东方电机股份有限公司所购140亩土地上的地面建筑物和树木交由乙方处理，残值由乙方所有”。2013年10月16日上诉人（甲方）与四川民福公司（乙方）签订《协议书》，约定“一、甲方以120万元向乙方回购德东电工公司和水利水电公司的生产厂房和附属厂房。……以上各项共计300万元分两次支付。”，后上诉人向四川民福公司支付了该300万元款项。 2013年10月16日，东工资产公司（甲方）与四川民福公司（乙方）签订《协议书》，约定：甲方以120万元向乙方回购德东电工公司和水利水电公司的生产厂房和附属厂房，另外，甲方再向乙方支付上述两户企业今年所欠乙方的厂房租金30万元，两项共计150万元；甲方支付50万元树木损失费给乙方；绵阳高新公司支付给乙方100万元的承诺不变；前述各项共计300万元分两次支付，本协议签订生效20内，甲方支付乙方200万元，待厂房拆除和树木清除全部完毕后，经甲方认可，15日内由甲方向乙方再支付剩余的100万元。原告东工资产公司于2013年11月向四川民福公司支付200万元。2013年12月25日，双方再次签订《备忘录》，确认前述《协议书》约定的原东方电工产业园内140亩土地上的厂房和树木全部拆除和清除工作已全部完成，原告东工资产公司支付尾款100万元后，双方于2013年10月16日签订的《协议书》履行完毕。 2016年7月18日，上诉人向被上诉人发出《关于德阳市德东电工机械制造有限公司立即停止使用办公楼房屋和生产车间厂房的函》，载明：“贵公司生产车间及办公楼的租赁合同已到期四年多，到期后至今未续签租赁合同，且这四年多未交任何租赁费，这几年，市政府及本公司也多次要求贵公司尽快搬迁。”，上有“德东电工龙超代收2016.7.18”手写字样。2017年4月13日，上诉人向被上诉人发出《关于立即停止使用办公楼房屋和生产车间的通知》，上有“情况说明：……德东电工法人代表在收下通知后，拒绝签收另一份通知（备忘录：该通知一式两份）……东工苑社区周建2017年4月13日”手写字样。 2017年4月21日，上诉人（甲方）与被上诉人（乙方）、第三方四川正衡公司（丙方）签订《资产评估业务约定书》，载明：“兹因乙方租赁甲方的土地及厂房早已到期，甲方因筹集改制资金将处置该土地及厂房，根据德阳市政府相关会议纪要，现对乙方所属设备搬迁进行适当补偿，…”，三方均加盖公章。 2018年10月8日，上诉人（甲方）与被上诉人（乙方）签订《备忘录》，载明“1.甲方不承担评估费用及评估后续相关责任。……2.评估报告对甲方没有约束力。……”，双方加盖公章。 2020年10月15日，德阳市人社局出具《情况说明》，载明：“土地使用权已经过户至德阳市劳动和社会保障局名下【土地证号：德府国用（2006）第B722-4103号、德府国用（2006）第B723-4104号】，地上附着物尚未办理过户手续。从2006年至今，一直由德阳东工资产经营管理有限公司管理原东工园区该土地及厂房。”“德阳东佳港机电设备有限公司等16家企业的腾退事宜均由德阳东工资产经营管理有限公司负责并已于2011年完成。”该《情况说明》上有德阳市人社局负责人签字并加盖单位公章。 本院认为，结合双方诉辩主张，本案的关键争议点在于：一是上诉人的主体身份是否适格；二是本案属于民事法律关系还是行政法律关系；三是腾退条件是否成就及租赁费用承担问题。 关于第一个争议焦点，上诉人一审曾主张其是案涉房屋的所有权人，二审时则主张其是案涉房屋的管理人。这两种身份可以兼备，但上诉人只需证成任一身份即可满足主体身份适格。关于案涉房屋的所有权人，四川省德阳市中级人民法院曾作出（2005）德行执字第1-2号《行政裁定书》，被上诉人对这一证据的真实性无异议。本院认为，该证据真实性不存异议，且载明了案涉房屋及其所在的两宗土地一并于2006年作价抵偿给德阳市劳动和社会保障局（现为德阳市人社局），且案涉土地的产权已经办至德阳市劳动和社会保障局名下，因此，根据《行政裁定书》的内容和产权登记事实分析，上诉人主张其作为案涉房屋的所有权人不能成立。关于案涉房屋的管理人，上诉人举出德阳市人社局出具的《情况说明》，该证据上加盖有德阳市人社局的公章。该证据明确记载：“从2006年至今，一直由东工资产公司管理原东工园区该土地及厂房。”该《情况说明》表明，作为案涉房屋的所有权人德阳市人社局认可了东工资产公司作为案涉房屋的管理人。同时，上诉人的举证和陈述也显示，上诉人在一审起诉前已经实际参与到了案涉房屋的腾退和与被上诉人的协商之中，包括但不限于2016年7月18日向被上诉人发出的《关于德东电工公司立即停止使用办公楼房屋和生产车间厂房的函》，2017年4月21日与被上诉人、第三方四川正衡公司签订的《资产评估业务约定书》，以及2018年10月8日与被上诉人签订《备忘录》等等。综合以上证据与事实，可以认定上诉人的管理人身份，上诉人主体身份适格。 关于第二个争议焦点，被上诉人认为，二审证据再次证实了本案是行政赔偿法律关系，不是民事租赁合同关系。本院认为，行政法律关系须存在具体行政行为，本案中，与德东电工公司签订《租赁合同》的相对方为东方电工公司，并非行政机关，尽管案涉房屋抵偿给了德阳市人社局，也是基于公司欠付德阳市人社局社会保险费所致，从行政主体的角度看，《租赁合同》并非行政机关作出具体行政行为而形成，故本案的法律关系非行政法律关系。 关于第三个争议焦点，被上诉人认为，被上诉人因购买原改制企业设备且承接相关职工导致损失，在相关损失未得到赔偿的情况下，腾退条件不能成就。 本院认为，东方电工公司与被上诉人签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方都应遵守合同约定的权利义务。该《租赁合同》载明了租期为七年，从2005年2月1日至2012年1月31日，租金每年20万元。现合同早已到期，《租赁合同》条款也未对腾退房屋设置前置条件，且双方并未续签租约，《租赁合同》到期后，作为案涉房屋管理人的上诉人有权请求其腾退房屋。至于被上诉人抗辩的购买了原改制企业设备和承接了职工的问题，该情形未在《租赁合同》中明确作为腾退房屋的前提条件，因此，不属于《租赁合同》民事法律关系所涉及的范畴。 另，上诉人要求被上诉人支付租赁物占用费的问题，本案的上诉人仅为管理人身份，而非签订租赁合同的相对方，也非租赁物的所有权人，且从德阳市人社局出具的《情况说明》看，因东工资产公司主要工作在于处理厂房腾退事宜，并未明确授权东工资产公司收取租赁物占用费，故对上诉人关于租赁物占用费的诉讼请求不予支持。 综上所述，上诉人的上诉主张部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第六十条、第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销德阳市旌阳区人民法院（2020）川0603民初2599号民事判决； 二、被上诉人德阳市德东电工机械制造有限公司从本判决生效之日起三十日内腾退位于德阳市××路××号原东方电工机械厂四、六车间及热处理车间厂房、办公用房及场地； 三、驳回上诉人德阳东工资产经营管理有限公司其他诉讼请求。 一审案件受理费16050元，二审案件受理费16050元，均由德阳东工资产经营管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 费元汉 审 判 员 毛文婷 审 判 员 吴 剑 二〇二〇年十二月二十二日 法官助理 蒋兮婧 书 记 员 张 晶