北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初20577号原告：肖曙东，男，1973年8月24日出生，汉族，中国远洋公司职员，住江苏省南通市崇川区。委托诉讼代理人：肖曙宏（系原告肖曙东之弟），住北京市大兴区。委托诉讼代理人：韩红贞，北京市中银律师事务所律师。被告：金银子，女，1984年10月8日出生，朝鲜族，无业，住黑龙江省哈尔滨市道外区。委托诉讼代理人：王辉，北京云亭律师事务所律师。第三人：北京美丽新居房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区鹿华路5号院15号楼1层107。法定代表人：高润泽，经理。委托诉讼代理人：林佳鑫，女，北京美丽新居房地产经纪有限公司职员。委托诉讼代理人：段希雷，男，北京美丽新居房地产经纪有限公司经理。原告肖曙东与被告金银子、第三人北京美丽新居房地产经纪有限公司（以下简称美丽新居公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告肖曙东的委托诉讼代理人肖曙宏及韩红贞、被告金银子及其委托诉讼代理人王辉、第三人美丽新居公司的委托诉讼代理人林佳鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。肖曙东向本院提出诉讼请求：1.判令金银子依照合同约定支付肖曙东剩余购房款8200000元；2.判令金银子依照合同约定支付逾期支付购房款产生的违约金（自2019年8月26日起算，计算至实际支付之日止，按照2019年8月7日补充协议中约定的计算方式计算，截至2020年12月3日的违约金为1827700元）；3.本案诉讼费用由金银子承担。事实和理由：2019年2月27日，肖曙东（委托肖曙宏）和金银子通过美丽新居公司作为居间方签署了《北京市存量房屋买卖合同》及关于付款方式的《补充协议》，肖曙东出售其坐落于大兴区德贤东路6号院9号楼2单元1702号房屋（以下简称1702室）给金银子，房屋售价为10500000元，买受人付款方式为，在2019年5月8日前分4次支付给肖曙东首付款4180000元，20000元在物业交割完成后支付，剩余6300000元以商业贷款形式支付；买卖双方在《补充协议》第四条第1款约定：“任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金”；买卖双方就上述房屋买卖在北京市住建委完成了网签；截至2019年5月22日，肖曙东仅收到金银子支付的首付款合计2300000元，尚欠1880000元未支付；经协商，买卖双方在美丽新居公司见证下，于2019年5月22日签署了第2份《补充协议2》；根据第二条约定，如果银行未批准或未足额批准6300000元贷款，则金银子将贷款金额或差额以现金转账方式支付给肖曙东；第三条约定，金银子己向肖曙东支付定金及部分首付款、滞纳金（滞纳金由甲乙双方在房屋交易完成前计算确认）合计2300000元。金银子在获得银行6000000元的批贷函后，因为其不想以现金方式自己支付差额300000元，遂和肖曙东协商变更付款方式；肖曙东为了房屋交易能够顺利完成，配合金银子在美丽新居公司见证下于2019年8月7日签署了第3份《补充协议》并重新进行了网签；补充协议第一条约定，金银子付款方式改为全款，但需要向垫资方借款；第二条约定，如金银子未在2019年8月25日前交齐购房款10500000元及滞纳金200000元，那么金银子须以剩余房款8200000元为基数在2019年内按照年利率9%，在2020年内按照18％年化利率向甲方赔偿滞纳金，金银子承诺最晚在2020年8月1日前支付全部购房款和滞纳金；第六条约定，2019年8月25日前产生的滞纳金降低为200000元，但金银子须在2019年内付清；肖曙东催要相关款项时，金银子又提出要求肖曙东配合金银子将付款方式改回银行贷款，被肖曙东拒绝。肖曙东为顺利完成双方交易，多次配合金银子修改原协议内容，迁就对方，但金银子毫无契约精神，不断违约；直至肖曙东起诉之日，金银子仍未将上述款项支付给肖曙东；为维护自身合法权益，肖曙东诉至法院，请求判如所请。金银子辩称，不认可肖曙东的诉讼请求；因银行贷款未正常办理下来，金银子无法继续履行合同，合同目的不能实现，应当解除合同；关于肖曙东要求的违约金，金银子认为肖曙东在本案中实际损失仅有租房损失，没有其他实际损失，且涉案房屋相同位置房产并未降价，没有房价差价损失，肖曙东计算违约金的方式不符合法律规定，应退还金银子2300000元已付房款，对此金银子已另案提起诉讼。美丽新居公司述称，对于肖曙东之请求，依据谁违约谁承担责任的原则，由法院依法判决；需要指出，美丽新居公司在提供居间服务过程中不存在违约行为。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：针对1702室颁发有编号为京（2018）大不动产权第XXXX号的不动产权证书；该证书载明权利人为肖曙东，共有情况为房屋单独所有，坐落为“大兴区德贤东路6号院9号楼17层2单元1702”，权利类型为“国有建设用地使用权/房屋所有权”，权利性质为“出让/商品房”，用途为住宅，房屋建筑面积为174.84平方米，登记时间为2018年5月14日。为出售1702室，肖曙东之配偶沈娟于2019年2月28日出具《配偶（共有权人）同意出售证明》，声明其作为房屋出售人肖曙东的配偶，同意出售1702室；为出售1702室，肖曙东于2019年2月28日出具《授权书》，主张授权人肖曙东欲通过居间人将1702室出售，就此事宜，授权人肖曙东特授权被授权人肖曙宏作为授权人的代理人办理相关事宜，被授权人肖曙宏有权代理授权人与居间人就居间事宜进行洽商，签署居间及相关协议、履行居间及相关协议，有权代理授权人签署买卖及相关协议，有权代理授权人收取定金，有权代理授权人收取购房款，有权代理授权人行使《北京市存量房屋买卖合同》项下除上述关于收取定金及购房款之外的其他权利，被授权人在其授权范围内所作的一切行为及签署的一切文件，授权人均予以承认；2019年3月1日，被授权人肖曙宏亦在《授权书》上签字确认，即接受授权，并保证：“前述授权内容为授权人的真实意思表示且签字真实。因保证虚假所产生的一切责任由被授权人承担。”为再次明确具有出售1702室的代理权，肖曙宏出具《代理人关于代理权的承诺书》，承诺肖曙宏接受肖曙东的合法委托，代肖曙东出售1702室，并签署相关合同文件；在该承诺书落款“承诺人”处，肖曙宏签字并捺印确认；金银子等人亦在落款“知情人”处签字并捺印确认。2019年2月27日，在美丽新居公司的居间服务下，肖曙东（出卖人，由肖曙宏代理）与金银子（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》；双方约定出卖人出售1702室给买受人，产权证明所载建筑面积共174.84平方米，不动产权证书号为京（2018）大不动产权第XXXX号，该房屋系商品房，未设定抵押，成交方式为双方当事人委托房地产经纪机构成交，出卖人签署北京市存量房屋出售经纪服务合同，买受人签署北京市存量房屋承购经纪服务合同，经纪机构均为美丽新居公司；双方约定房屋成交价格为10500000元；双方约定买受人向出卖人支付定金600000元，剩余房款如全部或部分通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方应签订相关存量房交易资金划转协议，剩余房款如不通过存量房交易结算资金专用存款账户划转，买卖双方应签订相关存量房交易资金自行划转声明，具体付款方式及期限的约定见补充协议；关于贷款，双方约定买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为6300000元，如果乙方因自身原因无法获得贷款机构批准贷款的，则买受人可向其他贷款机构申请贷款，买受人至迟于再次申请贷款之日起30日内获得贷款批复，不能在约定期限内获得贷款批复的，乙方自行筹齐剩余房价款在办理产权转移登记当天支付给甲方；关于房屋附属设施及装修，双方约定出卖人应当保证已如实陈述该房屋附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，补充协议及物业交割清单所列的该房屋附属设施设备及其装饰装修随同该房屋一并转让给买受人，买受人对出卖人出售的该房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋，出卖人应当保证自该合同签订之日起至该房屋验收交接完成，对各项房屋附属设施设备及其装饰装修保持良好的状况，出卖人违反上述承诺的，应将该房屋恢复原状，如无法恢复的，则按照实际损失赔偿买受人；关于房屋交付，双方约定出卖人收到全部购房款（不含物业交割保证金和户口迁出保证金）后，2个工作日内交付给买受人；关于买受人逾期付款的违约责任，双方在合同书第八条第二款约定：“逾期付款责任——买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1.逾期在15日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付成交总价款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金，合同继续履行；2.逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照成交总价款的20%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人全部已付款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人自合同约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，按日计算向出卖人支付成交总价款万分之五的违约金，合同继续履行”；双方还对税费、不动产登记、户籍迁出、不可抗力、送达、争议解决方式等事项一并进行约定。同日，即在2019年2月27日，肖曙东（甲方、出卖方）、金银子（乙方、买受方）与美丽新居公司（丙方、居间方）签订《买卖定金协议书》；各方约定甲方出卖1702室给乙方，该房屋系商品房，未设定抵押，乙方经现场勘验甲方上述房屋后，对甲方出售的该套房产的权属状况、设备、装修等情况进行了解，确认以10500000元的总价款购买该房屋，此价款不包含依国家规定应当由甲方承担的税费，甲乙双方同意，本次房屋买卖涉及的税费由乙方承担，采用商业银行贷款方式支付房款，贷款金额为6300000元；各方还约定，乙方应于该协议签署时向甲方自行支付定金600000元，甲方收取定金时应向乙方出具收据；甲乙双方同意，由丙方为本次交易提供居间服务，应在签署《买卖合同》时由乙方向丙方支付居间代理费130000元，本协议签署后，甲乙双方私自或者另行通过其他居间方签署房屋买卖合同的，丙方有权要求甲方和/或乙方支付本条约定的全部居间代理费。同日，即在2019年2月27日，上述三方还签订《居间服务合同》；各方约定鉴于甲乙双方在丙方的居间服务下就1702室于2019年2月27日签订了《北京市存量房屋买卖合同》，甲乙丙三方在友好协商的基础上，订立该居间服务合同；各方约定，经各方友好协商，乙方应于该合同签订当日向丙方支付居间代理费130000元；各方还对居间服务内容、权利义务、违约责任、争议解决等事项一并进行约定。同日，即在2019年2月27日，上述三方签订《补充协议》；各方约定，经甲乙双方同意，1702室的交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计10500000元，此价格为甲方净得价，不含税；关于定金，各方约定乙方于2019年2月27日将第1笔定金100000元以自行划转的方式支付甲方，乙方于2019年3月10日前将第2笔定金500000元以自行划转的方式支付甲方；关于首付款，各方约定乙方于2019年4月15日前将第1笔首付款2000000元以自行划转的方式支付甲方，乙方于2019年5月8日前将第2笔首付款1580000元以自行划转的方式支付甲方；关于申请购房贷款，各方约定甲乙双方应当在网签后5日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；关于房屋评估，各方约定甲方应在接到丙方的评估通知后5日内配合评估公司对房屋进行评估；关于不动产转移登记，各方约定经甲乙双方同意，在贷款机构签发批贷函后2019年5月8日前甲方收到第2笔首付款后，甲乙双方应共同办理房屋不动产转移登记手续，如房屋登记机构要求甲方和/或乙方必须到现场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理，乙方应按时领取房屋不动产权证书并办理抵押权登记手续，如因乙方原因导致抵押登记办理延迟的，则乙方需按照本协议第四条约定承担违约责任；关于物业交割，各方约定甲乙双方应当在银行放款2个工作日内自行办理物业交割手续，丙方陪同，甲方双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存20000元作为物业交割保证金，该物业交割保证金可抵扣物业交割日前甲方所需负担的欠费及甲方未保持该房屋良好状况等情况造成的实际损失，该保证金在甲乙双方办理物业交割当日，由乙方自行划转至甲方；关于税费负担，各方约定，甲方确认，交易房屋不是甲方家庭名下唯一住房，甲乙双方同意，本次交易涉及的税费全部由乙方承担，并由乙方直接向主管机关缴纳，如甲方承诺房屋交易状况不符合《买卖合同》及《补充协议》之约定，导致交易房屋产生其他税费的，全部由甲方承担；关于违约责任，双方在《补充协议》第四条约定：“1.甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2.甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同——（1）甲方提供的该房屋不动产权证书，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）甲方在办理不动产转移登记前擅自将该房屋抵押给第三方，导致乙方无法取得房屋所有权的；（5）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（6）将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。3.乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同——（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋不动产转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。4.在本协议履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决”；各方还约定，乙方承诺甲方尾款6300000元最迟于2019年6月30日前由银行或乙方汇至甲方账户。上述房屋买卖合同及补充协议签订后，买家双方在北京市住房和城乡建设委员会办理存量房买卖合同网签备案；金银子先是向肖曙东给付定金100000元，后又于2019年4月27日向肖曙东给付定金400000元，合计500000元，至此时尚差定金100000元未付；之后，在2019年5月22日，金银子向肖曙东给付购房款1800000元；至此，金银子向肖曙东给付购房款合计2300000元（含定金），对于剩余购房款8200000元，金银子未再支付。在最后一次付款时，即在2019年5月22日，在美丽新居公司（丙方、居间方）的见证下，肖曙东（甲方、出卖方）、金银子（乙方、买受方）签订《补偿协议2》；各方约定：“第一条，乙方金银子未婚，非北京籍但具备北京首套房购房资格，现已审核完毕，乙方以个人名义购买德贤东路6号院9号楼17层2单元1702房屋，交易完成之前会保持未婚状态，已确认具备向银行贷款630万元的资格，乙方给完首付且银行批贷函下发后甲方配合过户，过户后将房本交给甲方，甲方配合乙方将房本送到所贷款银行，银行出具的收据由甲方保存，由银行将房本送到建委办理抵押登记手续。第二条，如银行未批准或未足额批准630万贷款，则乙方将贷款金额或差额以现金转账方式支付给甲方。第三条，乙方已向甲方支付定金及部分首付款、滞纳金（滞纳金由甲乙双方在房屋交易完成前计算确认）共计人民币：贰佰叁拾万元整（小写：2300000）。第四条，经甲乙丙三方友好协商同意，甲乙丙三方任何一方如对另一方或两方做出承诺，都会以《补充协议》、《证明》或《承诺书》等书面形式体现。三方不存在也不认可口头约定或承诺。第五条……本协议为《买卖合同》及《居间合同》不可分割的组成部分，如本协议中相关条款和《买卖合同》及《居间合同》相抵触，以本协议为准。”之后，在2019年8月6日，在美丽新居公司（丙方、居间方）的见证下，就“鉴于建议双方签订的位于北京市大兴区德贤东路6号院9号楼17层2单元1702的房屋买卖合同合订本（合同编号：BJ0000089）乙方逾期付款等若干问题”，肖曙东（甲方）与金银子（乙方）签订《补充协议》；各方约定：“一、原合同约定乙方以贷款形式购买此房并且已获得友利银行600万元的批贷函，本协议签订后乙方由贷款形式变更成全款形式购买。乙方购买此房因其个人原因需向垫资方借款，垫资方出借资金需要去该房屋内实地勘察，甲方在保证自身不受利益损失的前提下配合乙方所找的垫资方看房，因乙方变更付款方式，房屋网签需撤销后重新签订成全款方式以建委最低过户指导价为网签价格，由居间方代为办理。二、因乙方违反合同所约定的‘逾期付款责任’，导致甲方不能在约定的时间内取得出售该房屋的定金及首付款，双方在友好协商的基础上达成共识：如乙方在2019年8月25日前交齐所购该房屋总价壹仟零伍拾万元整及滞纳金贰拾伍万元及滞纳金贰拾万元整，甲方配合将该房屋过户至乙方名下。如乙方未在所约定之期限内交齐全部购房款，乙方须以总房款820万为基数在2019年内按照年利率9%，在2020年内年化利率为18%向甲方赔偿滞纳金，乙方承诺在最晚为2020年8月1日前将全部购房款支付给甲方（含逾期滞纳金），如未在此期限内将全款支付给甲方，视为乙方放弃该房屋，合同解除，乙方配合甲方解除网签，乙方承诺已支付给甲方的购房款230万及滞纳金20万作为给甲方的补偿，无需甲方返还，同时甲方不再收取乙方逾期滞纳金及违约金。三、甲方承诺在合同履行期间该房屋的主体设施无损坏，（如损害需恢复，无法恢复的甲方需向乙方原价赔偿该设施损失）。四、甲方承诺该房屋在本协议签订后无抵押，房屋内无租户，无债务，查封及其他法律纠纷，如有以上问题视为甲方违约。五、甲方在自身利益不受损（任何情况下甲方先收款再配合过户，具体可以是乙方先向甲方打120万购房款，甲方配合走过户前的程序，甲方承诺收到全部房款后立即配合过户），不违反法律法规的前提下，配合乙方买房所需办理的相关事宜，日期截止至2020年8月1日如有甲方不配合，则视为甲方违约。滞纳金20万在房屋过户前一天支付给甲方。”次日，即在2019年8月7日，在美丽新居公司（丙方、居间方）的见证下，肖曙东（甲方）与金银子（乙方）再次签订《补充协议》；与2019年8月6日所签订《补充协议》相比较，在2019年8月7日所签订《补充协议》的第一条至第五条与前述协议基本一致，另增加：“六、2019年8月25日之前的滞纳金甲方同意降为20万，同时乙方同意无论是否过户此20万滞纳金在2019年内付清。七、甲方收款账户：肖曙宏621700001013****660（建设银行）；乙方收款账户：金银子62220802000****2084（工商银行）。八、本协议一式三份，具有同等效力，甲乙双方签字生效，原合同及协议与本协议有冲突的以本协议为准。”对上述所签订房屋买卖合同及4份补充协议，肖曙东均予以认可，并主张对于相互之间有冲突内容，应以最后一份补充协议，即签订于2019年8月7日的《补充协议》为准；金银子则认可房屋买卖合同及前2份补充协议，对于原合同书及补充协议相冲突时，以2019年5月22日所签订《补充协议》（即第2份补充协议）为准，对2019年8月6日、8月7日所签订《补充协议》的真实性认可，但主张其不是金银子的真实意思表示，因为系在受到胁迫下所签订。在签订上述补充协议后，为配合合同履行，在美丽新居公司的居间服务下，肖曙东、金银子在2019年8月14日在北京市住房和城乡建设委员会重新办理了存量房买卖合同网签备案。就诉争房屋买卖合同纠纷，金银子作为原告另案对肖曙东、美丽新居公司提起诉讼，提出解除房屋买卖合同等诉讼请求；本院对该案进行了审理。为证明积极寻找垫资方垫资，金银子提交大量的微信聊天记录、转账凭证等证据材料；为证明肖曙东未配合垫资方看房，金银子提交其与肖曙宏的短信息记录，但金银子亦认可肖曙东曾配合垫资方看过1次房；在与肖曙宏的短信息记录中，肖曙宏未明确拒绝配合看房，而是要求金银子应按照约定给付滞纳金；就肖曙东未遭受房屋差价损失的主张，金银子提交国家统计局网页截屏、链家APP网页截屏。在法庭辩论时，就诉争房屋买卖合同不能履行的主要原因，金银子抗辩称，一是美丽新居公司在协助办理贷款时系以金银子未婚的虚假身份申请贷款，违反法律规定，这是未能通过贷款导致合同不能履行的主要原因，二是肖曙东没有积极配合金银子寻找的垫资方看房，所以无法通过垫资筹款；就上述2项抗辩意见，肖曙东、美丽新居公司均不予认可。对于第1项抗辩意见，肖曙东陈述称，金银子已获得银行6000000元批贷函，对此补充协议中已有记载，系金银子不想以现金方式支付所约定房款6300000元中的差额300000元，所以变更付款方式；美丽新居公司陈述称，在2019年5月22日所签订《补充协议2》中明确载明：“乙方金银子未婚，非京籍但具备北京首套房购房资格……交易完成之前会保持未婚状态”，故不存在美丽新居公司虚构金银子未婚身份骗取银行贷款的情况。对于第2项抗辩意见，肖曙东陈述称，其积极配合金银子的垫资方看房，一再妥协退让，多次签署补充协议，并重新办理网签，一直积极履行合同。就金银子具有履行合同能力，其拒绝履行合同属恶意违约，肖曙东提交与金银子的短信息聊天记录。在本案审理过程中，本院主持对双方当事人进行调解，但双方未能达成一致意见。双方当事人均认可，1702室已经被腾空，房门钥匙由肖曙东持有，在办理网签后目前未解除网签。本院认为，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立；依法成立的合同，自成立时生效；当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”实践中，认定约定违约金是否过高，一般应当以《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定的损失为基础进行判断，这里的损失包括合同履行后可以获得的利益；除借款合同外的双务合同，作为对价的价款或者报酬给付之债，并非借款合同项下的还款义务，不能以受法律保护的民间借贷利率上限作为判断违约金是否过高的标准，而应当兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定；主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任。本案中，在居间人美丽新居公司的居间服务下，就1702室的买卖事宜，肖曙东与金银子所签订《北京市存量房屋买卖合同》及4份《补充协议》，即双方所订立房屋买卖合同关系，系双方当事人真实意思表述，不存在法定无效情形，属合法有效，双方当事人均应严格按照合同约定履行自己的义务；因双方已签订多份补充协议，故在补充协议与原合同不一致时，以补充协议为准；在补充协议之间不一致时，以后签订补充协议为准；金银子仅认可于2019年2月27日所签订《补充协议》、于2019年5月22日所签订《补充协议2》，并主张之后在2019年8月6日、8月7日所签订2份《补充协议》系在胁迫下所签订，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条：“当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。”又根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十条：“一方或者第三人以胁迫手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受胁迫方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”第一百五十二条第一款：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权；（二）当事人受胁迫，自胁迫行为终止之日起一年内没有行使撤销权；（三）当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为表明放弃撤销权。”据此，因金银子就胁迫事实未提供达到排除合理怀疑证明标准的证据，且未在法定除斥期间内要求撤销于2019年8月6日及8月7日所签订2份《补充协议》，故对金银子之抗辩意见，本院不予采纳，对上述《补充协议》，本院予以采信。协议系当事人之间的法律；经审查当事人所提交证据可以认定，肖曙东严格按照合同约定履行，且积极配合金银子履行合同，为能促成合同继续履行，肖曙东多次与金银子签订补充协议；反之，金银子未按约定履行，一再变更履行方式及履行期限，且在变更后，仍未履行，并再次要求变更，之后仍未履行，属严重违约及恶意违约；经审查，对金银子所主张2项对方存在违约行为之事由，未提供充分证据证明，本院不予采纳；因金银子属恶意违约方，且就欠缺履行能力的事实未提供充分证据证明，故其不享有合同解除权；肖曙东系守约方，其享有合同解除权，亦享有要求继续履行合同之选择权；在第4份补充协议所约定最后履行期限2020年8月1日前，金银子仍未给付剩余房款及滞纳金，肖曙东有权按照补充协议之约定解除合同，现其要求继续履行合同，属依法处分合同权利，并无不当，本院应予尊重；据此，对肖曙东要求金银子给付剩余购房款8200000元的诉讼请求，本院予以支持。关于肖曙东所主张违约金，实为第4份补充协议所约定滞纳金；就此，本院有以下几点考虑；第一，对于2019年8月25日之前所产生滞纳金，双方约定：“2019年8月25日之前的滞纳金甲方同意降为20万，同时乙方同意无论是否过户此20万滞纳金在2019年内付清”，故对2019年8月25日之前的滞纳金，本院依法确认为200000元；对于2019年8月26日至2019年12月31日期间滞纳金，按照补充协议约定，应以未付购房款8200000元为计算基数，按照年利率9%计算，考虑到该滞纳金实为未付房款的资金占用损失，故该利率标准并无不当，本院予以确认；对于2020年1月1日之后的滞纳金，因双方在补充协议中约定：“乙方承诺在最晚未2020年8月1日前将全部购房款支付给甲方（含逾期滞纳金）”，即双方所约定滞纳金的截止日为2020年8月1日，对2020年8月2日（含该日）之后的滞纳金，双方未做明确约定，故对肖曙东要求金银子给付自2020年8月2日至付清房款之日的滞纳金请求，本院不予支持；如肖曙东认为上述期间有相应损失，可另行解决；对2020年1月1日至2020年8月1日期间的滞纳金标准，双方在补充协议中约定为年化利率18%，虽然本案并非民间借贷纠纷，对违约金标准不受民间借贷利率上限约束，但肖曙东所主张违约金系未付房款滞纳金，并非解除合同违约金，不涉及房屋差价损失等因素，实为肖曙东丧失了应获得房款的资金占用利益而产生的损失，综合考虑本案具体情况，本院认定上述年利率18%的违约金标准过高，本院酌情确定为年利率9%，即同2019年8月26日至2019年12月31日期间的滞纳金标准一致；经计算，自2019年8月26日至2020年8月1日（342日）的滞纳金为342÷365×8200000×9%=691495.89元；以上述滞纳金加上2019年8月25日之前的滞纳金200000元，滞纳金总额为891495.89元。综上所述，对肖曙东诉讼请求中的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百五十条、第一百五十二条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条规定，判决如下：一、金银子于本判决生效后十日内给付肖曙东剩余购房款8200000元；二、金银子于本判决生效后十日内赔偿肖曙东滞纳金891495.89元；三、驳回肖曙东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费39906元，由肖曙东负担3727元（已交纳），由金银子负担36179元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  王 振二〇二〇年十二月三十日法官助理  印 鹏书 记 员  陈鹏廷