江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0115民初20651号原告（反诉被告）：南京五洲工程技工学校，统一社会信用代码523201007681841939，住所地江苏省南京市建邺区河北大街**。法定代表人：刘晓俊，该校校长。委托诉讼代理人：郑荣伟，江苏同盛律师事务所律师。被告（反诉原告）：南京凯华园艺实业有限公司，统一社会信用代码91320115745394868A，住所地江苏省南京市江宁区湖熟街道润湖大道****。法定代表人：刘化洋，该公司总经理。委托诉讼代理人：任海英，北京市中银（南京）律师事务所律师。第三人：北京思创万博人力资源有限公司，统一社会信用代码911102287832135704，，住所地北京市密云区工业开发区**水源路**法定代表人：赵峰。第三人：赵峰，男，1979年5月22日生，满族，现羁押于南京市江宁区看守所。原告（反诉被告）南京五洲工程技工学校（以下简称五洲学校）与被告（反诉原告）南京凯华园艺实业有限公司（以下简称凯华公司）、第三人北京思创万博人力资源有限公司（以下简称思创公司）、赵峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月13日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）五洲学校的法定代表人刘晓俊、委托诉讼代理人郑荣伟、被告（反诉原告）凯华公司的委托诉讼代理人任海英到庭参加诉讼，第三人思创公司、赵峰未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告五洲学校向本院提出诉讼请求：1.判令撤销短期租赁协议；2.退还已付租金39000元；3.责令被告停止阻挠其搬走70套教学电脑、9台电钢琴、18张组合办公桌、20张椅子、64只四门铁皮柜、30只吊扇和“五洲技校”四个字的铭牌，如扣留物品已损毁，要求赔偿损失，其中铭牌每个字2000元，合计8000元；4.被告承担诉讼费用。事实和理由：2017年4月18日，被告凯华公司与第三人签订《房屋租赁合同》，约定凯华公司将湖熟街道润湖大道85号园区内工业用房和农业用地出租给第三人装修成校区办公之用，租期自2017年8月1日起至2024年12月31日止，共计7年5个月。2018年5月8日，第三人又与其签订《共建协议书》，约定其有权使用园区内房屋和场地办学，期限至2020年7月31日。2018年9月1日，第三人与其签订《校舍租赁协议》，明确约定园区内一栋教学楼和一栋宿舍楼租赁给其办学之用，租期自2018年9月1日起至2019年8月31日止，租金2000000元，并确认其已支付了全部租金。2018年秋学期开始，其正常入驻办学（凯华公司也在园区南楼办公），并在园区大门正对面的教学楼安装了“五洲技校”巨型铭牌。2018年11月1日起至今，凯华公司以第三人的《房屋租赁合同》已解除为由，不断采取停电停水、封闭校门、锁住食堂和教学楼不让其师生进出等非法手段胁迫催逼其撤离园区，造成师生恐慌，严重扰乱了其正常教学生活秩序。由于其原住所地南京市建邺区河北大街**已被征用，380多名学生无处可去，为避免师生陷入无水无电、流离失所、无处安身的危险境地，其被胁迫无奈在凯华公司提供的《短期租赁协议》上盖章，租期自2018年12月2日起至同月11日止。其已付租金39000元，但随即其向凯华公司及警方提出了异议，并情急无奈诉至法院。被告凯华公司辩称：1.其与原告五洲学校签订的《短期租赁协议》真实有效，五洲学校在协议期间未全面履行支付租金的义务，应承担约定的违约金。2.五洲学校在无合同依据也无法律依据的情况下占有使用房屋，应支付使用费。3.根据第三人赵峰陈述，除了电脑以外，其他所有办公设施系赵峰所有，故五洲学校应进一步提供证据证实相应财产归其所有。铭牌系其在五洲学校撤走后为了降低损失拆除，对于五洲学校主张的损失金额不认可。反诉原告凯华公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告支付所欠《短期租赁协议》约定的租金67000元；2.判令反诉被告向其支付违约金212000元；3.判令反诉被告支付房屋占有使用费、水电费500000元（其中占有使用费按10600元/天的标准，自2018年12月11日计算至2019年1月24日，为477000元）；4.判令反诉被告立即腾空搬离占有使用的房屋；5.反诉被告承担诉讼费用。事实和理由：第三人思创公司、赵峰对案涉房屋均无转租权。其与思创公司合同约定，非经其同意不得转租。反诉被告五洲学校所依据的《校舍租赁协议》当事人为赵峰，并非思创公司，且即便思创公司签订转租协议，也因无权转租归于无效。思创公司屡次违约迟延支付租金甚至拒付租金，导致合同目的不能实现，双方于2018年11月1日解除合同。合同解除后，其通知第三人和五洲学校限期搬离房屋。五洲学校于2018年12月2日前主动与其进行磋商，给五洲学校10天搬家时间即2018年12月2日至同月11日。双方协商后签订《短期租赁协议》作为临时过渡。合同签订时并无任何法定撤销情形，应合法有效。但五洲学校反悔，在支付39000元租金后拒绝全面履行付款义务，构成违约。反诉被告五洲学校辩称：1.反诉原告凯华公司与第三人签订的房屋租赁合同是非法无效的，凯华公司明知其在出租房屋办学，并认可该事实，故凯华公司与第三人之间的合同和租金纠纷不影响其使用承租房屋。其已向第三人支付了1年租金2000000元，凯华公司对此明知且认可，但其实际只使用了半年，而凯华公司于2018年10月左右通知其搬离不合法也不合理，通过断水断电，锁教学楼的门，不让学生吃饭等非法野蛮手段强制驱赶其及学生，其被迫签订短期租赁协议，但该协议并不是其的真实意思表示，凯华公司也未按协议内容交付房屋。相反，其被迫缴纳39000元租金。经调查，餐厅并没有合法的建筑许可手续，2号楼、3号楼也不是教学用地和教学用房，而是工业厂房，是凯华公司与第三人恶意串通非法改造对外出租，故本身出租物是非法的，租赁的内容也是非法且胁迫的，凯华公司主张的租金、违约金及使用费均无依据。即便其违约，约定的违约金也过高，不合常理。第三人思创公司、赵峰共同述称，其曾与原告（反诉被告）五洲学校草签租赁协议，但五洲学校在未给其租金的情况下入住，本案中五洲学校提供的租赁协议是虚假的，五洲学校的签字盖章都是事后补的。后因其经营存在问题，无法继续承租被告（反诉原告）凯华公司的房屋，五洲学校就与凯华公司于2018年底签订了续租一段时间的短期租赁协议，但五洲学校交过一部分定金后就未再支付租金了，五洲学校想把房子签订下来转租，但其资金不足。五洲学校校舍内的物品，除了电脑，都属于赵峰。本院经审理认定事实如下：2017年4月18日，被告（反诉原告）凯华公司与第三人思创公司签订《房屋租赁合同》一份，约定凯华公司将位于南京市江宁区湖熟街道润湖大道85号工业用房1-3号楼（总面积约9400平方米）、附属用房约2000平方米、农业用地约100亩出租给思创公司，期限自2017年8月1日起至2024年12月31日止，年租金（税后）3300000元。合同签订后，凯华公司将房屋及土地交给思创公司使用。2018年9月1日，第三人赵峰与案外人王弼浩签订《校舍租赁协议》一份，约定赵峰将润湖大道85号的一栋教学楼和一栋宿舍楼租赁给王弼浩，作为办学之用，租期自2018年9月1日起至2019年8月31日止，租金2000000元，已于2018年2月10日前支付完毕。同日，原告（反诉被告）任命王弼浩为副校长，负责润湖大道85号小区工作。五洲学校在上述《校舍租赁协议》乙方王弼浩处签字盖章，并安排学生入住使用案涉房屋。另查明，因思创公司未按约缴纳租金，凯华公司分别于2018年5月4日、7月25日向思创公司发出催缴通知书。思创公司于同年7月27日回函称，将于8月7日、10月1日前分批支付租金和水电费。2018年8月7日、9月13日，思创公司、赵峰又向凯华公司作出限期缴纳租金保证，并承诺如未兑现则无条件撤出租赁房屋。2018年10月30日，凯华公司向思创公司发出《解除房屋租赁合同通知书》，载明因思创公司拖欠租金及水电费合计2225000元，其决定解除《房屋租赁合同》，并要求思创公司于收到本通知书起15日内腾空并返还房屋及土地。该通知书于2018年11月1日送达思创公司，并张贴在租赁房屋处。后五洲学校与凯华公司签订《短期租赁协议》一份，约定五洲学校租赁凯华公司润湖大道85号2号楼、3号楼及餐厅，期限自2018年12月2日起至11日止，租金每天10600元（含水电费、楼外保洁费、门卫保安费），协议签署日一次性支付，如本协议到期后两天内五洲学校仍未撤离园区，则视为违约，违约金为租金的两倍。该合同签订后，五洲学校向凯华公司支付了租金39000元。2018年12月2日，五洲学校向凯华公司发出《关于停水停电限期撤离的异议和建议函》，载明2018年11月1日至今，凯华公司以与思创公司房屋租赁合同已解除为由，不断催告其师生员工撤离园区，并于2018年11月27日发出停电停水通知实际停供水电，如其在2018年12月11日被迫搬离，则全校400名师生将流离失所、无处安身，故提出异议，并建议本学期结束之前维持现状，在凯华公司与思创公司（赵峰）的纠纷彻底解决前，暂时搁置争议，在维持现状基础上就后续租赁办学协商出一个互利共赢、两全其美的方案。同时，五洲学校发出师生公开信一封，要求不要强迫其搬离。2019年1月24日，五洲学校因凯华公司不让其拖取办公、教学等物品，拨打电话报警。凯华公司工作人员称因房屋租赁合同与赵峰签订，赵峰不出面，无法证明物品属于五洲学校，故不能取走。再查明，润湖大道85号2号楼建筑面积3917.50平方米，3号楼建筑面积3480.90平方米，餐厅面积（含食堂、厕所）570平方米。2号楼、3号楼均办理了产权登记证书，餐厅未办理产权登记证书，也未办理建设工程规划许可手续。审理中，五洲学校陈述，其搬离时未履行通知凯华公司的手续，2018年12月9日学生已搬离，后其开始搬离教学用品、设施，2019年1月7日其工作人员被禁止进入。凯华公司于第一次开庭时陈述，五洲学校确于2019年1月搬走，具体是1月7日还是1月10日需核实，第三次开庭时又陈述2019年1月24日五洲学校才搬离，但还滞留部分物品在教室。五洲学校认为即便其违约，《短期租赁协议》约定的违约金也过高，但未对违约金是否过高举证。五洲学校申请证人其学生陈佳信、高某出庭作证。陈佳信陈述，2018年国庆节时有人通知学生收拾东西走，但什么人不清楚；其冬天到外面吃饭系因食堂晚上没有伙食；有一天24小时停水停电，其他很多次不是24小时停。高某陈述，2018年国庆节放假回来学校被停水停电，教学楼被封，学生被赶出宿舍；停水停电共有2次左右，停课一次；到外面吃饭因为食堂菜品单调；2018年秋学期结束时间比正常放寒假时间提早半个月。凯华公司对其主张的水电费未提交证据证实。经本院现场勘验，五洲学校曾使用的房屋内现遗留电子钢琴8架，电脑显示屏55台、电脑主机70台及相应鼠标、键盘、线若干，四门铁皮柜61个、组合办公桌15张（含小办公柜6个）、办公椅14把等物品，“五洲技校”铭牌已被凯华公司拆除销毁，五洲学校陈述铭牌文字尺寸为长宽均2米，凯华公司并未对铭牌的尺寸进行相反陈述或提交证据。上述事实，有合同、通知书、函、产权证书、接处警工作登记表、照片、当事人陈述等证据证实。本院认为，关于《短期租赁协议》效力及是否应撤销问题。案涉2号楼、3号楼具有合法产权登记手续，相应租赁合同条款合法有效。餐厅并未办理相应建设工程规划许可手续，故租赁餐厅的合同条款无效。原告（反诉被告）五洲学校以被告（反诉原告）凯华公司改变厂房性质出租为由，主张相应租赁合同无效，无法律依据，本院不予支持。案涉房屋系凯华公司出租给第三人思创公司，又由五洲学校实际使用，后思创公司拖欠巨额租金，经催告一直未交，凯华公司依法有权解除租赁合同。凯华公司与思创公司的合同解除后，思创公司及其法定代表人赵峰已无权使用房屋，五洲学校亦无任何依据占有使用房屋，凯华公司有权要求五洲学校返还房屋。凯华公司于2018年11月1日即已将通知书通过张贴的方式告知了五洲学校，并给予一定期限进行搬迁，但五洲学校拒绝搬迁；根据五洲学校证人陈述，凯华公司行为未达致五洲学校无法教学的程度；五洲学校也未提交其他证据证实凯华公司存在胁迫行为。综上，本院认定凯华公司不存在胁迫五洲学校签订合同的行为，对五洲学校要求撤销《短期租赁协议》的主张不予支持。关于返还物品问题。经本院勘验，相应物品遗留在五洲学校校舍内，第三人赵峰虽主张其中除电脑外的物品归其所有，但其未提交证据证实，根据物品遗留地点，本院认定相应物品应归五洲学校所有，凯华公司应协助五洲学校搬走相应物品。“五洲技校”铭牌已被凯华公司拆除销毁，凯华公司应赔偿五洲学校相应损失。根据照片等现有证据判断，五洲学校陈述的损失8000元金额符合铭牌价值，本院予以支持。对于其他物品，五洲学校未举证证实遗留在租赁房屋中，故对其相应主张本院不予支持。关于租金、占有使用费及违约金问题。五洲学校陈述凯华公司未按约交付房屋，但其又陈述使用房屋日期至短期租赁合同签订后，存在矛盾，故本院对其房屋未交付的陈述不予采信。对于搬离房屋的时间，五洲学校仅陈述为2019年1月7日，但未举证证实，凯华公司对该时间亦有陈述，但在两次开庭时陈述不一致，根据证据规则，本院以凯华公司在先陈述的时间中靠后的时点为准，认定五洲学校搬离的时间为2019年1月10日。五洲公司应支付该日前的租金67000元（10600元/天×10天-39000元）、占有使用费318000元（2018年12月12日至2019年1月10日，10600元/天×30天）。凯华公司未举证证实水电费的具体金额，且《短期租赁协议》约定的租金标准包含水电费，故对凯华公司要求五洲公司支付水电费的主张，本院不予支持。五洲学校未按约定的期限搬离，违反了合同约定，故其应按约承担违约金，但因合同关于餐厅出租部分的条款无效，故违约金仅应计算有效条款部分的金额，根据房屋面积的比例，本院认定违约金金额为196835元[10600元/天×10天×2×（3917.50+3480.90）/（3917.50+3480.90+570）]。五洲学校抗辩违约金过高，但未提交证据，故本院对其该项抗辩意见不予采纳。五洲学校已搬离租赁房屋，故对凯华公司要求五洲学校腾空搬离占有使用的房屋的主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十四条第二款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条之规定，判决如下：一、被告南京凯华园艺实业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内协助原告南京五洲工程技工学校取走遗留在南京市江宁区湖熟街道润湖大道85号房屋内的电子钢琴8架、电脑显示屏55台、电脑主机70台、四门铁皮柜61个、组合办公桌15张（含小办公柜6个）、办公椅14把等物品。二、被告南京凯华园艺实业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内赔偿原告南京五洲工程技工学校物品损失8000元。三、反诉被告南京五洲工程技工学校于本判决发生法律效力之日起10日内支付反诉原告南京凯华园艺实业有限公司租金67000元、占有使用费318000元、违约金196835元，合计581835元。四、驳回原告南京五洲工程技工学校的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告南京凯华园艺实业有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2420元，公告费260元，合计2680元，原告南京五洲工程技工学校负担2270元，由被告南京凯华园艺实业有限公司负担410元。反诉案件受理费5795元，财产保全费3520元，合计9315元，由反诉原告南京凯华园艺实业有限公司负担2358元，由反诉被告南京五洲工程技工学校负担6957元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  李 青人民陪审员  梅治芳人民陪审员  张 钰二〇二〇年十二月一日书 记 员  陈民娣