北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初51378号原告：姜燕娣，女，1967年9月18日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：李树文，北京市开创律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴飞，北京市京哲律师事务所律师。被告：王剑锋，男，1978年5月29日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市。第三人：北京济民康泰大药房有限责任公司，住所地北京市海淀区翠微中里14号楼三层B301。法定代表人：王剑锋，总经理。被告及第三人共同委托诉讼代理人：姚辉，北京市中咨律师事务所律师。原告姜燕娣与被告王剑锋及第三人北京济民康泰大药房有限责任公司（以下简称济民药房公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告姜燕娣的委托诉讼代理人李树文、吴飞与被告王剑锋及其与第三人济民药房公司的共同委托诉讼代理人姚辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。姜燕娣向本院提出诉讼请求：1、确认姜燕娣与王剑锋于2017年6月10日签订的《合办合作协议》及《补充协议2》于2019年6月25日解除；2、王剑锋将位于北京市海淀区永定路X号X区X号房屋（以下简称涉案房屋）返还予我；3、王剑锋按照每年104万元的标准（包含合同约定的合作费、供暖费、管理费）向我支付自2019年2月11日起至实际腾退房屋之日止的房屋使用费；4、济民药房公司对于上述2至3项诉讼请求承担连带责任；5、本案诉讼费由王剑锋负担。事实和理由：2017年6月10日，我与王剑锋签订《合办合作协议》，约定就涉案房屋双方开展合作，王剑锋使用涉案房屋开办药店，合作期限为一年，自2018年2月11日至2019年2月10日止，装修期60日，王剑锋可使用涉案房屋经营至2019年4月10日，我依约应每年收取房屋合作费、供暖费、管理费合计104万元，协议同时约定如未按时支付费用，违约金为合办合作费用的30%。王剑锋是济民药房公司的法定代表人，济民药房公司在涉案房屋中经营，后王剑锋欠付我2019年2月20日之后的合作费用，我向王剑锋发出催缴函，对方仍未支付费用，故我向王剑锋发出解除协议的通知，王剑锋于2019年6月25日签收，但至今仍占用涉案房屋。故现诉至法院，提出上述诉请。王剑锋、济民药房公司辩称，不同意对方的诉讼请求。一、姜燕娣与王剑锋于2017年6月10日签订的《合办合作协议》约定的转租期限为2018年2月11日至2019年2月10日，就涉案房屋，姜燕娣有权转租的期限届至2017年12月25日，故《合办合作协议》属于超期转租合同，应属于无效；在2017年6月10日前双方还签订了一份合同，期限自2017年6月10日至2018年6月10日，该合同2017年12月26日之后的部分也应为无效；二、自2017年12月26日起，就涉案房屋我方向北京航天长峰股份有限公司（以下简称长峰股份公司）交纳涉案房屋租金，交至2020年12月25日，所以不同意向姜燕娣腾退返还房屋和支付其所主张的房屋占用费。对于姜燕娣主张的房屋占用费用金额认可，但对其主张的项目有异议，合作费实际就是租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2007年12月26日，北京航天长峰科技工业集团有限公司（以下简称长峰科工公司）与北京施丰乐肥业有限公司（以下简称施丰乐公司）签订《房屋租赁合同》，约定施丰乐公司承租涉案房屋，租期自2007年12月26日起至2017年12月25日止。施丰乐公司名称于2009年5月25日变更为北京丰多收肥业有限公司（以下简称丰多收公司）。北京福燕佳商务有限公司（以下简称福燕佳公司）为于2008年3月31日登记设立的自然人独资有限责任公司，姜燕娣为该公司设立时的唯一股东和法定代表人，2019年11月8日，该公司唯一股东和法定代表人变更为王某。2019年1月8日，长峰科工公司以房屋租赁合同纠纷为由起诉丰多收公司、福燕佳公司及姜燕娣至本院，诉请确认就涉案房屋所签订的《房屋租赁合同》到期终止、三被告腾退交还涉案房屋并支付欠付租金等，本院于2019年12月30日作出（2019）京0108民初6772号（以下简称6772号）一审判决，在认定《房屋租赁合同》的承租人变更为了福燕佳公司及合同期限应届至2017年12月25日的情况下，判决确认长峰科工公司与福燕佳公司之间的房屋租赁合同已到期终止、福燕佳公司将涉案房屋腾退交还予长峰科工公司等。长峰科工公司、福燕佳公司、姜燕娣不服上述一审判决，上诉至北京市第一中级人民法院，该院于2020年10月15日（2020）京01民终5397号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。另，上述诉讼过程中，长峰科工公司主张涉案房屋被转租予济民药房公司和北京审庚燕美发有限公司（以下简称审美公司），福燕佳公司、姜燕娣辩称福燕佳公司与济民药房公司、审美公司之间系合作关系，福燕佳公司在涉案房屋处有自己的办公室。长峰科工公司未曾向福燕佳公司主张2017年12月25日之后的房屋占用费。2017年6月10日，姜燕娣（甲方）与王剑锋（乙方）签订《合办合作协议》，约定双方合办合作房屋为涉案房屋，合办合作期限一年，自2018年2月11日至2019年2月10日。合办合作费标准为每年95万元，房屋风险保证金为40万元；合办合作费按年度支付，如乙方逾期支付各项费用，则甲方有权单方面解除合办合作协议且房屋风险保证金不退乙方，乙方并向甲方支付年合办合作费30%的违约金，乙方应立即撤出房屋；电费为每度1．7元，暖气费为3万元，管理费为6万元，于签订本协议时一次性支付。同日，双方签订有《补充协议2》，约定在甲乙双方愉快合作且乙方须听从甲方指示、服从甲方安排的前提下，甲乙双方可合作至该房屋拆除。乙方须在每年合作协议到期前六个月与甲方洽谈并签订合作协议，且按时缴纳合作费及相关费用，否则甲方有权单方面终止合作协议，全部责任由乙方承担，与甲方无关。上述协议签订后，王剑锋依约向姜燕娣支付了104万元（含合同约定的合办合作费95万元、暖气费3万元、管理费6万元）和房屋风险保证金为40万元。除上述协议外，姜燕娣（甲方）与王剑锋（乙方）还曾于2016年8月22日签订有另外一份《合办合作协议》，约定就涉案房屋双方合办合作期限为自2017年2月11日至2018年2月10日。2019年6月20日，姜燕娣向王剑锋、济民药房公司邮寄《催缴函》，其（甲方）称与王剑锋、济民药房公司（乙方）签订《合办合作协议》，按照协议约定，乙方可使用涉案房屋经营至2019年4月20日，但乙方拖延续约且仍占用涉案房屋，其声明涉案房屋为其合法承租，且租赁合同尚未与房产单位解除，其函告乙方：双方协议已于2019年2月20日由于乙方原因终止解除，乙方腾退交还房屋并按照每年104万元的标准支付2019年2月20日起至腾退返还房屋之日的占用期间的合作费。2019年6月24日，姜燕娣向王剑锋、济民药房公司邮寄《解除协议通知》，称王剑锋、济民药房公司未支付2019年度的相关费用，其通知《合作协议》及《补充协议2》已于2019年2月10日解除。本案中，姜燕娣表示《合办合作协议》中的房屋为福燕佳公司承租取得，双方确认姜燕娣就涉案房屋在《合作协议》中的权利来源于福燕佳公司与涉案房屋出租人之间的房屋租赁合同。双方确认《合办合作协议》中的房屋对应为涉案房屋的一楼部分房屋，现仍由济民药房公司占有使用，一楼房屋中另有福燕佳公司占用的一部分房屋。6772号案件的一、二审诉讼过程中，济民药房公司就占用涉案房屋向长峰股份公司交纳了2017年12月26日起的租金，长峰股份公司出具发票对此予以确认。本案中，长峰科工公司向本院提交《说明》并经本院询问，长峰科工公司表示其公司与福燕佳公司之间的房屋租赁合同于2017年12月25日到期终止，其公司认为福燕佳公司自2017年12月26日起无权占有涉案房屋，长峰股份公司为其公司独资股东，在其公司与福燕佳公司的房屋租赁合同到期后，长峰股份公司受房屋所有权人航天二院委托管理涉案房屋，济民药房公司和审美公司实际使用、控制涉案房屋并自2017年12月26日起向长峰股份公司支付房屋租金，其公司认可济民药房公司、审美公司与长峰股份公司形成事实上的房屋租赁合同关系，涉案房屋中由济民药房公司、审美公司实际占用的部分，其公司不再要求福燕佳公司按照生效判决予以腾退返还。本案诉讼过程中，经姜燕娣申请，本院裁定对于王剑锋名下车辆进行了保全，姜燕娣为此支付保全费5000元。本院认为，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，依据2017年6月10日签订的《合办合作协议》的内容及履行情况，该合同名为合办合作，实为房屋租赁，本院对此予以确认。就涉案房屋，《合办合作协议》约定的租赁期限为2018年2月11日至2019年2月10日，但福燕佳公司与长峰科工公司之间的房屋租赁合同经生效判决认定租赁期限届至2017年12月25日，故《合办合作协议》及相应补充协议超过上述日期转租涉案房屋，依法应为无效，本院对此予以确认，在此情况下，在2017年12月25日之后，姜燕娣就涉案房屋不再享有转租权利，王剑锋、济民药房公司已就占用涉案房屋向长峰股份公司支付了2017年12月26日起的租金而长峰科工公司对此予以认可，且长峰科工公司明确表示就生效判决腾房判项中属于济民药房公司占用的部分无需福燕佳公司履行，故姜燕娣本案中所提诉请，均无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决如下：一、确认姜燕娣与王剑锋于2017年6月10日所签《合办合作协议》及《补充协议2》无效；二、驳回姜燕娣的全部诉讼请求。保全费5000元，由姜燕娣负担，已交纳。案件受理费21960元，由姜燕娣负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  徐 斌人民陪审员  李绥奇人民陪审员  李蜀晋二〇二〇年十二月三十日书 记 员  冯梦薇