北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初16231号原告（反诉被告）：韩学良，男，1996年4月21日出生，撒拉族，无业，住青海省循化撒拉族自治县。被告（反诉原告）：北京中科电商谷信息技术有限公司，住所地北京市大兴区旧宫镇新镇政府东侧中科电商谷1号楼1层101室。法定代表人：齐捷，执行董事。委托诉讼代理人：刘晶，女，北京中科电商谷信息技术有限公司员工。原告（反诉被告）韩学良与被告（反诉原告）北京中科电商谷信息技术有限公司（以下简称中科公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）韩学良、被告（反诉原告）中科公司的委托诉讼代理人刘晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩学良向本院提出诉讼请求：1.判决解除韩学良与中科公司于2018年7月4日签订的《租赁合同》，合同解除后韩学良将租赁房屋内物品搬离，中科公司予以配合；2.中科公司返还韩学良缴纳的房屋押金89843元；3.中科公司返还韩学良未使用房屋期间的租金79861元（主张退还的期间为2020年1月26日至2020年4月14日期间，在2020年1月15日交纳租金后只使用了租赁房屋10日）；4.本案诉讼费用由中科公司承担。事实和理由：2018年7月4日，韩学良与中科公司签订《租赁合同》，约定中科公司将位于北京市大兴区中科电商谷园区A4-104一层的房屋出租给韩学良使用，房屋建筑面积153.84平方米，租期自2018年7月15日至2023年7月14日，合同还约定了租金的标准及支付时间等内同；韩学良承租该房屋后用于经营餐馆；2020年1月15日，韩学良向中科公司支付2020年1月15日至2020年4月14日租金89842.56元，但随后片区民警向韩学良告知疫情发展很严重，餐馆暂时别开了；韩学良听从民警通知后暂停营业；至2020年2月初，国内疫情形势严峻，大兴区旧宫镇政府安全管理科禁止辖区内所有餐饮门店经营，并向韩学良所经营餐馆门上粘贴封条，韩学良自此停止营业；2020年4月15日国内疫情尚未解除，餐馆仍处于停业状态，加之韩学良家中发生丧事，韩学良遵从习俗至2020年6月底返京；返京时大兴区旧宫镇人民政府安全管理科所贴封条仍张贴在餐馆门上；韩学良遂与中科公司协商疫情期间的房租减免事宜，但中科公司态度恶劣，拒不与韩学良进行协商，并表示：“这个封条谁贴的找谁去”，甚至纠集保安阻止韩学良进行协商，招商部工作人员宋连顺还动手打人；至此，双方就租赁合同的履行事宜无法继续协商；韩学良认为，《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应共同遵守；但在租赁合同履行期间出现新冠肺炎疫情，导致涉案房屋在疫情期间无法使用，中科公司应免除疫情期间的房屋租金，同时因为疫情，致使韩学良的餐馆停业半年之久，在此期间韩学良无营业收入，加之中科公司不予免除租金，韩学良已无法继续经营，双方协商未果；为维护自身合法权益，韩学良诉至法院，请求判如所请。中科公司辩称，请求驳回本案韩学良的全部诉讼请求。第一，关于事实部分；2018年7月4日，韩学良与中科公司签订了《租赁合同》，约定中科公司将位于北京市大兴区旧宫镇广德大街20号院的中科电商谷园区A区4号楼104室出租给韩学良使用，租期为2018年7月15日至2023年7月14日；然而自2018年10月起，韩学良就出现了长期故意拖欠租金的情况；2019年3月，中科公司曾向北京市大兴区人民法院提起过诉讼，诉请解除与韩学良的租赁合同，后经法院组织调解，双方和解并同意继续履行《租赁合同》，韩学良支付拖欠的租金并保证不再拖欠租金，中科公司撤诉；2020年春节假期结束后，原应于2020年1月31日（正月初七）复工，但受新冠肺炎疫情影响，北京市餐饮行业因政府的紧急政令被迫停业1个月左右，至2020年2月24日北京市商务局发布《新型冠状病毒肺炎流行期间餐饮服务单位经营服务指引》，才得以普遍复工；2020年2月25日，中科公司向韩学良通知可以减免半个月租金14973.76元，韩学良需要与中科公司签订《租金减免合同》(根据我国财务、税务方面的规定，中科公司必须将《租金减免合同》和相关材料作为财务凭证归档，以供财审、税审单位核查)，但韩学良认为减免得不够，不愿配合签约；2020年3月，中科公司在巡查园区期间发现韩学良一直没有复工，遂督促韩学良尽快复工，但韩学良表示尚未返京、无法复工；后中科公司多次督促复工，韩学良直至2020年6月仍推脱说尚未返京、无法复工；期间，在2020年4月30日，大兴区政府发布了《关于进一步落实大兴区中小微企业租用非国有企业房屋租金减免补贴政策的通知》，宣布可以为减免租金的出租人发放30%的补贴，申报的截止日期是2020年5月15日(后推迟到5月25日)；中科公司收到通知后督促韩学良签订《租金减免合同》，并明确告知不签合同就无法实现减免租金，但韩学良仍拒绝签约，最终导致中科公司未能获得该笔减免租金的政府补贴，产生了经济损失4492.13元；2020年7月，韩学良来到中科公司的办公场所，以北京市政府不允许其复工为由向中科公司要求解除租赁合同、2020年1月至7月租金全免、违约责任全免，中科公司明确表示不同意；韩学良自此先后多次带着亲戚朋友、抱着婴儿强闯中科公司的展示中心和办公室，大声吵闹，辱骂中科公司的工作人员，把婴儿当成闹事工具，故意惹得婴儿在中科公司的员工和客户面前嚎啕大哭，以干扰中科公司的日常运作，逼迫中科公司屈从；中科公司屡次报警，韩学良每次闹到民警赶到现场才肯罢休，隔几天后又故技重施，周而复始；韩学良自2020年4月15日起拖欠房屋租金，至今拖欠时间已达8个月，分文未付，而其仍在房屋内居住，实际占有和使用房屋；关于西侧门的停用，在2020年3月左右，中科公司在巡查时发现韩学良在房屋西侧门额上架设的金属牌匾发生变形、脱落和悬空，存在重大安全事故隐患，遂拍照通知韩学良，要求韩学良尽快维修，但韩学良一直不予维修；至2020年6月，园区内的人流量显著恢复，而安全隐患已经长达3个月未排除，韩学良的亲属仍在使用西侧门出入房屋；中科公司在韩学良故意放任安全隐患存在的情况下，认为确有必要对安全隐患采取临时预防措施，遂根据《租赁合同》第11.7条的约定，要求立即停用西侧门，并采取关闭西侧门和在牌匾下方摆放围栏的措施，同时通知韩学良，要求韩学良尽快维修；至今，韩学良对安全隐患仍持放任态度，未对牌匾进行维修，导致该安全隐患亦至今没有排除；韩学良租用的房屋有东侧、西侧两个门可供出入，钥匙都在韩学良手中，西侧门因安全隐患停用后，相关人员仍可从东侧门出入房屋，西侧门停用不会导致房屋封闭；韩学良及其亲属自返京至今也一直在房屋内居住，均系通过东侧门出入。第二，关于理由部分；一是，韩学良只有2020年1月31日至2020年2月23日是因不可抗力停业；韩学良自2020年1月31日(正月初七)停业，至2020年12月仍未复工；其中，2020年1月31日至2020年2月23日确系因北京市政府的紧急政令而停业，中科公司认可该段时间是因不可抗力停业；但在2020年2月24日，北京市商务局发布了《新型冠状病毒肺炎流行期问餐饮服务单位经营服务指引》，明确要求餐饮行业平稳有序开展经营、复工复产；根据中国中央电视台(CCTV)和央视网(www.cctv.com)的新闻报道，截至2020年3月7日，北京餐厅已超九成开业；同时根据北京市政府官方网站“工作动态”栏目发布的消息，北京市城管执法部门也是支持餐厅复工复产的，截至2020年3月24日，北京市城管执法部门已经发现餐馆(食堂)疫情防控问题10880个，整改10846个，这么多问题从存在、被发现、再到得到整改，可以充分印证餐饮行业的复工复产、检查和整改工作从2020年2月24日起就已经开展了；因此，2020年2月24日后的停工不是政府政令导致的，而是韩学良个人决定不复工，也就不属于因不可抗力停业；关于韩学良所谓的“因疫情无法返京”，北京市在疫情期间允许务工人员返京，韩学良及其家属、员工均可在春节假期结束后(2020年2月3日，正月初十)返京，经社区隔离14日后即可复工；从2020年2月3日至2020年2月24日有21日的时间，足够韩学良及其家属、员工返京并参与社区隔离，因此韩学良所谓的“因疫情无法返京”也是不成立的，该理由亦不构成不可抗力；综上所述，中科公司认为，韩学良店铺只有2020年1月31日至2020年2月23日是因不可抗力停业，此后的时间段是韩学良个人决定不复工，没有政府的停业政令，不构成不可抗力；二是，中科公司为韩学良减免租金10481.63元是合理的；韩学良所经营店铺在2020年1月31日至2020年2月23日因不可抗力停业，中科公司认为，该不可抗力并非由房屋本身的原因导致，而是行业原因导致，因此该段期间的租金损失应由双方分摊；为此，中科公司早在2020年2月25日就已通知韩学良，可以减免半个月租金14973.76元，但韩学良拒绝与中科公司签订《租金减免合同》，导致中科公司最终未能就该笔减免租金获得政府补贴，产生了4492.13元的经济损失，因此中科公司认为扣除该经济损失后，为韩学良减免租金10481.63元是合理的；三是，不可抗力因素早已消除，韩学良无权单方解除《租赁合同》；自2020年发生疫情至今，园区内的承租人大量出现拖欠租金的情况，中科公司遵循政府的政策引导和最高院的司法解释，为了避免激化矛盾，一直遵循尽力协商的工作原则，在最大限度上容忍承租人拖欠租佥、引导承租人在合理期限内缓交租金；对于一些宁愿承担违约责任也要解除租赁合同的承租人，尽管可以想到房屋短期内难以再次出租，但中科公司仍然愿意与承租人相互体谅难处、同意解除租赁合同；反观本案韩学良，其于2020年7月与中科公司协商解约时，不但拒绝承担任何违约责任，反而要求中科公司免除其2020年1月至7月的全部租金，其诉求脱离事实、毫无根据，更何况该时间点早已超出合理的除斥期间，中科公司因此坚决不同意其解约要求，坚决要求其继续履行《租赁合同》；韩学良餐厅的装修、厨具、餐具、桌椅等经营所需的物品俱在，韩学良本人及其亲属也一直居住在餐厅内，按北京市的疫情防控政策，韩学良的餐厅早在2020年2月24日就已经可以复工营业，不存在客观不能履行《租赁合同》的情况，单纯是韩学良个人不想履行《租赁合同》，其没有解除合同的理由；根据法律规定和《租赁合同》约定，中科公司要求韩学良继续履行《租赁合同》是完全合理的；四是，房屋西侧门额牌匾因发生变形、脱落和悬空而存在重大安全事故隐患，中科公司要求停用西侧门并要求韩学良对牌匾进行维修，是合理合法的；韩学良在房屋西侧门正上方悬挂的店铺牌画，早在2020年3月就已经被发现因发生变形、脱落和悬空而存在重大安全事故隐患，经中科公司通知和督促，韩学良直至2020年6月仍拒不维修，反而继续使用西侧门，导致该重大安全事故隐患经过3个月仍未排除；韩学良的店铺牌匾由外层蒙皮和内层框架组成，均由金属材料制作，其边缘锋利、重量大、悬挂高(离地约4米)；其中，蒙皮已经完全脱离固定，发生了变形、脱落和悬空，框架的固定情况也不明；该店铺牌匾的情况已经构成重大安全事故隐患；根据《租赁合同》第十二条第12.9款的约定，韩学良有义务对店铺牌匾进行维修，彻底消除安全隐患；根据《租赁合同》第十一条第11.7条的约定，中科公司有权监督韩学良安全使用房屋，有权要求韩学良及时修复房屋损伤、消除安全隐患，韩学良对中科公司的修复要求不予理会，中科公司有权采取临时措施限制安全风险、降低安全隐患；中科公司通知韩学良修复牌區、消除安全隐患后，韩学良长达3个月不予理会，甚至至今仍未修复，中科公司采取临时措施限制安全风险、降低安全隐患，有利于通免发生重大安全事故，有利于维护韩学良和社会公众的安全利益，且临时措施没有超过必要限度，是合理、必要且符合法律规定和合同约定的。综上所述，韩学良无权要求解除《租赁合同》，恳请法院查明事实，驳回韩学良的全部诉讼请求。中科公司向本院提出反诉请求：1.韩学良向中科公司支付房屋租金268030.33元；2.韩学良立即修复其在房屋西侧门正上方悬挂的金属牌匾、消除安全事故隐患；3.本案诉讼费用由韩学良承担。事实和理由：中科公司的反诉的事实和理由部分，与中科公司针对本诉的答辩意见基本一致；补充说明，中科公司认为，截至2020年12月，韩学良无故拖欠租金278511.96元；根据《租赁合同》第七条第7.2款的约定，韩学良应于2020年4月15日前向中科公司支付当期租金89842.56元，应于2020年7月15日前向中科公司支付当期租金94334.70元，应于2020年10月15日前向中科公司支付当期租金94344.70元，但对该3笔租金韩学良均以疫情为由拒绝支付。韩学良对中科公司的反诉辩称，第一，对房屋租金不同意支付，韩学良没有实际使用房屋，中科公司将房屋上锁，韩学良系从消防通道进去过，房屋一直空置状态，里面有东西，韩学良只是偶尔去看看；在2020年7月份韩学良回来，中科公司告知让其交房租才给韩学良开门，但是韩学良没有钱交房租，中科公司就一直没有开门，韩学良也就没有使用租赁房屋。第二，关于牌匾，牌匾是坏了，是在2020年3月24日被大风刮坏的，现在牌匾的状态是1个空牌匾，上面的字都拿掉了，字下面的铝塑板也被拿掉了，没有通电，牌匾只是1个空架子，没有安全隐患，韩学良已经不打算经营了，所以现在没有安全隐患，无需拆除。第三，韩学良要求解除合同是因为中科公司让韩学良交纳没有实际经营期间的租金，韩学良没有能力继续经营，中科公司招商的时候承诺品牌保护，周围的人流量是有限的，但中科公司招商过多，韩学良的经营收益有限，中科公司根本不管商户的收益情况。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2018年7月4日，中科公司（甲方、出租方）与韩学良（乙方、承租方）签订《租赁合同》；双方约定租赁标的物业位于北京市大兴区中科电商谷园区A4-104一层，建筑面积为153.84平方米，乙方承租标的物业用于经营、办公；双方约定租赁期限为5年，自2018年7月15日至2023年7月14日；关于保证金，双方约定在合同签订之日起3日内，乙方向甲方支付相当于3个月租金保证金合计89843元，同时约定：“乙方不得将保证金转让或抵押，亦不得将保证金用于抵偿任何应付款项”“保证金的担保范围包括但不限于租金、水电暖通信等购买资源或第三方服务的费用、物业管理费、损失赔偿费、乙方依据法律规定或本合同约定应承担的违约金、赔偿金和甲方为实现债权而支出的交通费、诉讼费、律师费等各项费用”；关于租金，双方约定，2018年7月15日至2020年7月14日，租金为29947.52元/月，2020年7月15日至2021年7月14日，租金为31444.9元/月，2021年7月15日至2022年7月14日，租金为33017.14元/月，2022年7月15日至2023年7月14日，租金为34668元/月，租金3个月为1期，乙方应按期支付；关于甲方权利义务，双方在合同第十一条约定：“11.1甲方有权按照本协议约定的时间和标准向乙方收取租金……11.5甲方有权对标的物业进行安全检查……11.7对于甲方有权监督乙方安全使用标的物业，对于甲方提出的问题，乙方应尽快予以解决，因乙方原因延误或者妨碍房屋及设施的维修而造成人身伤亡、财产损失的，乙方应承担赔偿责任……”；关于乙方权利义务，双方在合同书第十二条约定：“12.3乙方应依据本协议约定时间支付标的物业租金、保证金、物业费……12.9乙方负责标的物业日常维护和保养，并以合理措施保障标的物业及其设备设施完好无损（自然折旧除外），如发现标的物业有损坏或故障时，应及时维修，并承担相关费用……”；关于甲方所享有“单方解除权”，双方在合同书第十五条进行约定；关于不可抗力，双方在合同书第二十条约定：“双方因不可抗力造成合同无法履行的，互不承担违约责任……20.2甲乙双方对因不可抗力事件造成的部分或全部不能履行协议不承担违约责任。但应在条件允许下采取一切必要措施以减少该等损失，否则应向对方承担相关损失的赔偿责任”；双方还对违约责任、通知条款、争议解决等事项一并进行约定；在合同落款处，双方签字盖章确认。合同签订后，中科公司向韩学良交付了租赁房屋；韩学良于2018年7月4日向中科公司交纳押金89843元，中科公司向韩学良出具收据；韩学良在租赁房屋处开设北京伊缘阁餐饮管理有限公司进行餐饮经营；韩学良于2020年1月15日向中科公司交纳了2020年1月15日至2020年4月14日期间的租金89842.56元；对该已交纳租金数额，中科公司予以认可。2020年1月下旬，我国爆发新冠肺炎疫情；2020年2月，因受疫情影响，涉案房屋的正门（顾客出入门）被北京市大兴区旧宫镇人民政府安全管理科粘贴封条；关于园区内复工复产时间，中科公司陈述称在2020年3月份就发过复工复产的通知，只要符合条件的都可以复工，2020年4月1日基本都已经复工了；关于中科公司通知韩学良申报租金减免事宜，中科公司陈述称韩学良确向中科公司提交了部分的租金减免申请材料，但缺少财务方面的资料，后中科公司让韩学良补充提交，韩学良并未提交，也没有和中科公司签订租金减免合同，故中科公司无法向政府申请补贴；对此，韩学良陈述称，韩学良确向中科公司提交过材料，中科公司向韩学良发过文件，但是韩学良此时在老家，韩学良让中科公司向其邮寄材料，但中科公司未向其邮寄材料；2020年5月25日，中科公司向北京市大兴区旧宫镇人民政府提交《北京中科电商谷信息技术有限公司租金减免补贴申请表》《北京中科电商谷信息技术有限公司申请租金减免补贴承诺书》，申请表载明租金减免企业数为9家，租金减免金额为1327460.03元，申请补贴总额为398238.01元，在“租金减免情况”一栏载有“为在疫情期间受到经营损失的企业减免15天-2个月不等的租金”，在承诺书中载有“此次申请2020年3、4月份租金减免补贴，所提交的材料均证实、合法、有效”。关于租赁房屋牌匾问题，中科公司提交照片，证明牌匾上所悬挂的字号已经变形，存在重大安全隐患，因此，中科公司自2020年6月2日起对租赁房屋的西门（顾客出入门）上锁，至庭审时，中科公司对租赁房屋西门未开锁；对此，韩学良陈述称，房屋牌匾是在2020年3月24日被大风吹坏的，现在牌匾上的字号和文字后面所附的铝塑板已经拆除，现在牌匾只剩下一个框架，虽有电线，但电路在室内控制，并未对牌匾通电。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同；因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同；当事人一方依照合同法中关于行使约定解除权和法定解除权的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。具体至本案，承租人韩学良与出租人中科公司针对涉案房屋所签订《租赁合同》，即所订立房屋租赁合同关系，系双方当事人真实意思表示，不存在法定无效情形，不违背公序良俗，应属有效，双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。关于合同解除事宜，韩学良坚持以没有能力支付房租无法继续经营等为由要求判决解除合同，中科公司则坚决不同意解除合同，并要求继续履行合同，由韩学良继续交纳租金；本案系涉新冠肺炎疫情的房屋租赁合同纠纷案件，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条：“依法准确适用不可抗力规则。人民法院审理涉疫情民事案件，要准确适用不可抗力的具体规定，严格把握适用条件。对于受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的民事纠纷，符合不可抗力法定要件的，适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条等规定妥善处理；其他法律、行政法规另有规定的，依照其规定。当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。”对本次新冠肺炎疫情属于不可抗力，对餐饮经营活动造成影响，双方当事人并无争议；对于影响程度，双方当事人持有异议；就此，本院认为，韩学良所经营项目系餐饮业，因受新冠肺炎疫情影响，对餐饮造成较大影响，且韩学良所经营餐饮店位于中科电商谷园区内，主要客流系针对中科电商谷园区内的人员，客流量本身就相较于商场的餐饮店相对固定，故新冠肺炎疫情对其经营影响更大；但是，综合考虑中科公司所提交的各类关于复工复产的文件资料、新闻报道等，本院实难认定该新冠肺炎疫情影响对韩学良的餐饮经营活动已达到可以依据不可抗力解除合同之程度，在可以复工复产的情况下，系韩学良因其他事务未及时返京复工；但是，在2020年6月2日，中科公司将租赁房屋的正门（顾客出入门）上锁，导致韩学良在返京后无法开展经营活动，就此，本院有以下几点考虑。第一，从事经营活动的承租人经出租人催告并事先告知将采取断电（水、气）等行为的情况下，在合理期限内仍未依约支付租金，出租人采取前述行为属于行使合同履行抗辩权的行为；出租人采取断电（水、气）等行为对合同履行造成的影响应当与承租人欠付租金的数额、比例及过错程度相适应，超过必要限度给承租人造成损失的，应当承担赔偿损失等违约责任；但在本案中，中科公司并非采取停水停电的方式向韩学良催交租金，而是采取封闭店铺正门的方式，导致韩学良在2020年7月返京后无法开展经营活动，此行为已超出必要限度，属违约行为。第二，虽然对于租赁店铺的两个房门中的西门采取封闭措施，未对东门采取封闭措施，但正如韩学良所指出，被封闭西门系顾客出入门，东门系消防通道，按照消防管理规定，在餐饮业店铺内用餐区域、厨房等设施已经固定的情况下，不能随意变更顾客出入通道，故在中科公司封闭西门后，即使韩学良及其他工作人员可以进出东门，但无法正常开展经营活动。第三，虽然因大风影响，店铺上牌匾损坏，韩学良长期未维修，但中科公司可以采取自行维护后向韩学良追讨维修费用，或者采取临时加固措施等方式处理，但其将牌匾下房门上锁，以致韩学良无法开展经营活动，显非适当处理措施。综上所述，本院认定中科公司在2020年6月2日将租赁房屋的正门上锁以致韩学良无法开展餐饮经营活动属违约行为，因中科公司至今未开锁，构成根本违约，故对韩学良要求判决解除合同的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，诉争房屋租赁合同经本院判决解除，韩学良理应将房屋内自有物品搬出，并将房屋返还给中科公司，中科公司应给予协助，允许韩学良搬离其自有物品；需指出，根据《中华人民共和国物权法》第二百三十一条：“债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但企业之间留置的除外。”因本案系自然人与企业签订房屋租赁合同，并非企业之间订立合同关系，故对租赁房屋内韩学良的自有物品，中科公司不享有留置权，应允许韩学良搬离。司法实践中，疫情或者疫情防控措施导致出租人和承租人产生租金争议，承租人请求缓交、减免租金或者延长租期的，考虑到疫情或者疫情防控措施不属于商业风险，双方当事人均无过错，且继续按照合同约定履行对承租人明显不公平，应鼓励出租人考虑承租人现实困难，引导当事人本着互谅互让原则进行调解；调解不成的，根据公平原则对合同依法进行变更，合理分担损失；具体至本案，按照上述互谅互让、合理分担损失原则，对于韩学良所交纳的2020年1月15日至2020年4月14日期间3个月的房屋租金，韩学良认可使用了10日，对此本院不持异议；对于剩余期间的房屋租金，本院考虑在此间全国新冠肺炎疫情爆发，对餐饮业影响严重，且在2020年2月份北京市大兴区旧宫镇人民政府安全管理科因新冠肺炎疫情对涉案房屋粘贴了封条，中科公司亦认可在2020年3月份才开始对符合条件的店铺复工复产；中科公司向旧宫镇人民政府申报租金减免补贴申请表中关于租金减免情况亦载有“为在疫情期间受到经营损失的企业减免15天-2个月不等的租金”；结合韩学良的经营状况及其自身的家庭情况、受疫情影响程度等，本院酌情确定对韩学良已交纳3个月期间房屋租金，减免2个月，即减免59895.04元，故中科公司对上述减免租金应予以退还。对于中科公司所主张的自2020年4月15日至2021年1月14日期间的房屋租金，因中科公司自认在2020年6月2日将房屋西侧门上锁，同前文论理，因中科公司构成根本违约，其无权主张2020年6月2日之后的房屋租金，但对于2020年4月15日至2020年6月1日期间（48日）的房屋租金，即48÷30×29947.52=47916.03元，韩学良应酌情交纳；综合考虑虽然在上述期间可以复工复产，但仍遭受疫情影响，故对上述期间的应交纳租金，应酌情降低，减免50%，韩学良仍应交纳23958.02元。考虑到根据合同约定：“保证金的担保范围包括但不限于租金、水电暖通信等购买资源或第三方服务的费用、物业管理费、损失赔偿费、乙方依据法律规定或本合同约定应承担的违约金、赔偿金和甲方为实现债权而支出的交通费、诉讼费、律师费等各项费用”，故在解除合同的情况下，应先以已交纳保证金89843元冲抵应付租金；故对上述本院所确定租金，韩学良不再交纳，但对应退还押金（保证金）数额，经计算，依法确定为65884.98元。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条规定，判决如下：一、判决解除韩学良与北京中科电商谷信息技术有限公司于二〇一八年七月四日就位于北京市大兴区中科电商谷园区A4-104一层房屋所签订《租赁合同》；二、韩学良于本判决生效后十日内将留存在本判决第一项租赁房屋内的自有物品搬离并将租赁房屋返还北京中科电商谷信息技术有限公司，北京中科电商谷信息技术有限公司应予以协助；三、北京中科电商谷信息技术有限公司于本判决生效后十日内退还韩学良已交纳房屋押金65884.98元（系扣除应交纳后期租金23958.02元后金额）、已交纳房屋租金59895.04元；四、驳回韩学良的其他诉讼请求；五、驳回北京中科电商谷信息技术有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1847元，由韩学良负担462元（已交纳），由北京中科电商谷信息技术有限公司负担1385元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费2660元，由韩学良负担50元（于本判决生效后七日内交纳），由北京中科电商谷信息技术有限公司负担2610元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  王 振二〇二〇年十二月二十九日法官助理  印 鹏书 记 员  陈鹏廷