北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初28852号原告：张韬，男，1980年3月11日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：牛娜，北京蔡丽萍律师事务所律师。被告：李冬菊，女，1968年11月25日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区。原告张韬诉被告李冬菊物权保护纠纷一案，本院于2020年11月20日立案受理。2020年12月18日，本院依法适用简易程序，对本案公开开庭进行了审理。原告张韬及其委托诉讼代理人牛娜，被告李冬菊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张韬向本院提出诉讼请求：1.判令被告李冬菊支付原告张韬北京市通州区紫运西里x号楼x单元x室房屋（以下简称x室）自2017年5月23日起至2020年6月14日止的占有使用费129500元（以每月3500元为标准计算）；2.判令被告李冬菊偿还原告张韬垫付的x室房屋的自2017年5月23日起至2020年6月14日止（2017年5月至2020年6月期间）的物业费5307.71元（以每年1721.42元为标准计算）及供暖费4648.32元（以每个供暖季1549.44元为标准计算）；3.案件受理费由被告李冬菊承担。原告张韬陈述事实和理由如下：2017年3月，原告张韬陆续从被告李冬菊处借款170万元，被告李冬菊约定了高额的借款利息。同年4月，被告李冬菊以无房居住为由请求原告张韬将其名下位于北京市通州区紫运西里x号楼x单元x室提供给被告李冬菊居住。2017年5月，被告李冬菊又以自己女儿无处居住为由，请求原告张韬将涉案x室提供给其居住。后因原告张韬多次要求被告李冬菊腾退涉案房屋未果，原告张韬将被告李冬菊起诉至法院，法院判决被告李冬菊将x室腾退，但被告李冬菊迟滞于2020年6月14日才将涉案x室房屋予以腾退。后被告李冬菊以民间借贷纠纷为由将原告张韬起诉至法院，现以上两套房屋均被法院查封。但是，被告李冬菊在占有涉案x室房屋使用期间的物业费和供暖费，被告李冬菊一直未支付给原告张韬。为保护原告的合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告李冬菊辩称：不同意原告张韬的诉讼请求。1、涉案x室房屋在原、被告双方之间所涉纠纷形成的交付被告李冬菊实际占有、控制，并非房屋租赁，而是作为原告张韬向被告李冬菊进行民间借贷的担保物；原、被告双方之间就此产生的房屋交付、占有行为不产生占有使用费，由此，相关物业费、供暖费亦不应该由被告李冬菊负担。2、被告李冬菊在房屋内居住使用的主要目的、意图在于看护担保物，防止原告张韬单方面处置房屋，致使被告李冬菊的处借款处于不能得到清偿的危险境地；借款之初，原告张韬告知被告李冬菊由于涉案房屋不满五年，故无法在不动产中心办理抵押手续，故原告张韬为了让被告李冬菊放心，原告张韬进而将涉案房屋交由被告李冬菊控制、看护。3、被告李冬菊对房屋的占有是为了保障民间借贷的正常履行，涉案房屋由被告李冬菊实际控制的时间为，2017年7月15日，原告张韬将x室交付给被告李冬菊实际控制，被告李冬菊于2020年6月14日对x室进行了腾退。4、原、被告双方存在170万元的民间借贷关系（已经另案处理），且原、被告双方的民间借贷于2017年3月31日进行了公证；涉案房屋交由被告李冬菊实际控制系原、被告双方之间民间借贷关系的担保，且是原告张韬主动提出的担保借款偿还的方案。5、原、被告双方办理了房屋交接手续，并明确了房屋使用费及使用期。2017年3月31日，原、被告双方签订了《北京市房屋租赁合同》，其中约定在原告张韬未结清被告李冬菊欠款、利息、滞纳金、违约金等情况下，原告张韬不得终止撤销本合同（租赁合同）；据此，可以确定原、被告双方明确了涉诉房屋的使用期间，即从房屋交付之日起至原告张韬还清被告李冬菊所有款项之日止。6、2017年3月31日，原、被告双方还签署了《房屋租金交付确认函》，明确涉诉房屋的使用费用为0元；该确认函明确了房屋的使用费金额，原告张韬签字按手印进行了确认。7、虽然原告张韬的腾房诉讼胜诉，但涉案房屋的担保性质并没有因此发生变化，故按照原、被告双方约定，不论是租金还是占有使用费均应为零元；按照惯例，占有使用费的支付标准应参照租金金额确定，而本案涉案租赁合同约定的租金标准为0元，据此涉案房屋的占有使用费金额亦应当为0元。8、被告李冬菊占有涉案房屋期间，原告张韬一直未能付清所有款项（其实际迟滞于2020年11月27日方才结清）。9、原告张韬在涉案《北京市房屋租赁合同》存在未填写事项的情况下，进行签字捺印的行为，应被认定为无限授权，其应为自己的行为承担法律责任；涉案《北京市房屋租赁合同》存在未填写事项的原因即在于，由于许多事项在涉案合同签订时无法具体确定，如原告张韬何时能还款、何时交付房屋、原告张韬的产权证信息不详等。原告张韬不但签署了涉案租赁合同，更在之后主动移交了涉诉房屋，并向被告李冬菊书面作出承诺“未还清李冬菊款项前，不会出租、出售”“不能还清被告款项时，李冬菊有权处置涉诉房产，张韬放弃法律诉讼权”，相关行为足以证明涉案房屋的交付行为系原、被告双方就民间借贷的担保，且系双方的真实意思表示。10、被告李冬菊不应承担占有期间的物业费、供暖费，《北京市房屋租赁合同》的附件《房屋交割清单》已对原、被告双方各自需承担的费用进行了约定，根据《房屋交割清单》的记载，被告李冬菊应承担水费、电费、收视费、上网费等，而原告张韬应当承担供暖费、燃气费、物业费、卫生费、租赁税费。11、原告张韬索要的第一笔物业费、供暖费是为2017年5月，至今已经超过三年半，这期间，原告张韬从未向被告李冬菊主张过物业费、供暖费，而是在双方产生矛盾后才于2020年8月起诉物业费、供暖费；该事实足以证明双方已明确物业费、供暖费是由原告张韬自行承担的，否则在长达三年半的时间内，原告张韬都没有就此主张权利不符合一般常理；事实上，被告李冬菊在收到缴费通知后告知原告张韬相关收费事宜，原告张韬自行缴纳费用的行为亦可以证明其认可相关费用由其自行负担。12、本案属于重复诉讼。已生效的（2019）京0112民初12421号民事判决书已经对原告张韬在本案中主张的占有使用费进行了实体处理，该案判决驳回了原告张韬主张的占有使用费请求；现在原告张韬再次提起诉讼并再次主张该项请求，违反了一事不再理原则，属于重复诉讼，应当依法驳回。13、被告李冬菊不同意承担案件受理费、保全费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年，原告张韬以李冬菊为被告，以排除妨害纠纷为案由诉至本院，要求判决被告李冬菊腾退原告张韬位于北京市通州区紫运西里x号楼x单元xx室、x室两套房屋，并要求判令被告李冬菊支付房屋占有使用费（每套房屋每月以3000元为标准计算，自2018年6月起计算至实际腾退之日止），诉讼费由李冬菊承担。经审理，本院在该案中认定事实如下：北京市通州区紫运西里x号楼x层x单元xx号、北京市通州区紫运西里x号楼x层x单元x号房屋的权利人均为张韬。在该案审理过程中，李冬菊表示张韬向其借款，上述两套房屋系张韬自愿让其居住使用的。本院在该案中认为，李冬菊占用张韬位于北京市通州区紫运西里x号楼x层x单元xx号及x层x单元x号房屋，对于张韬要求李冬菊腾退侵占其的房屋的请求予以支持，又因张韬与李冬菊之间存在债权债务关系，且李冬菊表示系经过张韬同意后才居住使用上述两套房屋，故不予支持。2019年5月12日，本院作出（2019）京0112民初12421号民事判决书，判决：一、李冬菊于本判决生效后七日内将位于北京市通州区紫运西里x号楼x层x单元xx号、及北京市通州区紫运西里x号楼x层x单元x号两套房屋腾退并返还给张韬；二、驳回张韬的其他诉讼请求。一审判决后，张韬与李冬菊均不服，提起上诉。北京市第三中级人民法院补充查明事实如下：2017年3月31日李冬菊与张韬签订《北京市房屋租赁合同》，约定：出租人：张韬，承租人：李冬菊。房屋坐落为：北京市通州区紫云西里x号楼x单元xx室、x室。租赁期限、租金及押金项均空白，但房屋坐落、租赁期限处有张韬所按手印。合同后出租人落款签章处有张韬签名及手印、李冬菊签名。2017年3月31日的《房屋租金交付确认函》载明：根据（出租方）张韬与（承租方）李冬菊签订的房屋租赁合同，现就通州区荔景园新区x号楼xx室、x房产的租赁情况，请双方确认如下：出租方：张韬，本人与承租方所租赁的上述房产是真实的，价格为人民币零元，现已收到承租方李冬菊交付的房屋租金人民币零元。确认无误。张韬与李冬菊均认可，《房屋租金交付确认函》中载明的“通州区荔景园新区x号楼xx室x房产”即涉案两套房屋。在二审过程中，张韬称，其自2018年6月1日起开始向李冬菊主张腾房，但仅提交了于2018年11月22日以微信通知的方式要求李冬菊腾房的微信截屏。张韬与李冬菊均认可双方之间另存在民间借贷关系，李冬菊作为出借人以民间借贷纠纷为由已将张韬诉至一审法院，该案现仍在审理过程中。《北京市房屋租赁合同》《房屋租金交付确认函》均系在双方存在民间借贷关系的基础上签订。经审理，北京市第三中级人民法院认为，张韬与李冬菊签订的涉案两套房屋租赁合同未约定租赁期限，应视为不定期租赁合同，出租方可在履行提前通知义务前提下要求解除房屋租赁合同。现张韬已于2018年11月22日向李冬菊主张腾退，理由正当，一审法院支持该请求并无不妥，本院予以维持。另，因涉案两套房屋的租赁关系与张韬、李冬菊之间的民间借贷关系具有关联性，现民间借贷纠纷案件仍在审理过程中，本院不宜对涉案两套房屋的占有使用费作出处理，张韬可待民间借贷纠纷案件审理结束后，另行作出主张。故一审法院未支持张韬要求李冬菊支付涉案两套房屋的占用使用费的诉讼请求并无不妥，本院予以维持。2019年8月29日，北京市第三中级人民法院作出（2019）京03民终10677号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。另查：2019年，本案被告李冬菊以张韬、刘晓南（张韬之妻）为被告，以民间借贷纠纷为案由，诉至本院。李冬菊在该案中要求判令：1.张韬、刘晓南偿还李冬菊借款本金170万元；2.张韬、刘晓南支付欠付的借款期间利息60万元；3.张韬、刘晓南支付逾期利息和违约金，以230万元为基数，以年利率24%为计算标准，自2018年10月1日计算至实际给付之日止；4.张韬、刘晓南共同支付李冬菊律师费20万元；5.本案诉讼费用由张韬、刘晓南承担。经审理，本院本院在该案中认为，根据已查明的事实，张韬向李冬菊借款，并出具借条、借款人承诺书，同时签订借款合同并办理了公证，借条、借款人承诺书、借款合同、公证书均系双方真实意思表示，双方借贷关系确立。张韬应依约履行还款义务。李冬菊分两笔向张韬出借借款本金共计170万元，故对李冬菊要求张韬偿还借款本金170万元的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院予以支持。2019年12月5日，本院作出（2019）京0112民初15806号民事判决书，判决：一、张韬偿还李冬菊借款本金170万元及借期内利息57.6067万元，于本判决生效之日起7日内付清；二、张韬支付李冬菊逾期利息和违约金（以170万元为基数，以年利率24%为计算标准，自2018年10月1日起至实际付清之日止），于本判决生效之日起7日内付清；三、张韬于本判决生效之日起7日内支付李冬菊律师费20万元；四、驳回李冬菊的其他诉讼请求。一审判决后，张韬与李冬菊均不服，提起上诉。北京市第三中级人民法院经审理认为，根据在案证据及查明事实，张韬向李冬菊借款，双方出具借条、借款人承诺书，签订借款合同并办理公证手续，均系双方真实意思表示。张韬上诉主张本案涉及“套路贷”，系案外人陈伟华、马小红与李冬菊恶意串通，涉案借款人承诺书系案外人在实施“套路贷”时让张韬签署空白材料而形成，并非其真实意思表示，但其并未提交证据证明其主张，故对张韬的该项上诉意见不予采信，就双方之间成立民间借贷关系予以确认，现李冬菊已履行出借分两笔共计170万元借款本金的义务，故张韬应履行相应还款义务。2020年5月30日，北京市第三中级人民法院作出（2020）京03民终1851号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。再查:涉案x室的不动产权证书编号为，京（2016）通州区不动产权第003xxxx号，证书填发日期为2016年8月8日，登记权利人为原告张韬，登记权利性质为“出让/定向安置住房”，登记用途为住宅，登记房屋建筑面积为64.56平方米，附记标准为“三定三限结合定向安置房，取得房屋产权证或契税完税证明之日起，5年内不得上市交易；5年后可按市场价格上市交易，不补交土地收益。”另，在本案审理过程中，原告张韬向本院提出诉讼保全申请，要求对被告李冬菊名下139456.03元的银行存款或其他同等价值的财产采取保全措施。经审查，本院于2020年12月9日作出（2020）京0112民初28852号民事裁定书，认为原告张韬提出的财产保全申请符合法律规定，且已经提供担保，准予采取查封措施，裁定：查封、冻结被告李冬菊名下的银行存款139456.03元或其他同等价值财产。在审理过程中，被告李冬菊向本院提交《承诺书》《借款人承诺书》一份，并据此主张，基于原、被告双方之间的民间借贷关系，原告张韬承诺在未清偿被告李冬菊全部款项前，不会出租、出售涉案房屋，且原告张韬还承诺不能还清被告李冬菊款项时，被告李冬菊有权处置涉诉房产，原告张韬放弃法律赋予的诉讼权，故被告李冬菊对涉诉房屋的占有实际为原告张韬向被告李冬菊进行借款的担保。经审查，《承诺书》显示主要内容为：1、2017年3月31日，张韬承诺位将通州区紫运西里x号楼x单元xx室、x室的房屋于2017年4月30日0时之前自愿完成室内物品腾空工作，如到期未完成室内物品腾空工作，则视为放弃室内物品所有权，室内物品由出借人统一打包做保管或丢弃出来。2、以上房屋没有与任何第三方签订租赁和买卖合同，也没有拿该房屋做过任何性质的民间以及银行贷款，同时承诺在未还清出借人债务之前，该房屋不会出租，出售给第三方，若出租，出售给第三方，本人及配偶自愿承担一切法律责任，同时愿意每日按月租金额的20%向承租方赔偿。3、该承诺书还载明了其他内容。《借款承诺书》显示借款人张韬承诺的主要内容为：1、借款人声明提供的证件真实有效，且借款人本人和借款人的家人在京另有住所（即第二套房产），如逾期不能归还借款，本人愿意以上述房产冲抵借款并同意出借人全权处置上述房产，借款人放弃关于此事的一切法律诉讼权。2、该《借款承诺书》还载明了其他内容。原告张韬认可《承诺书》《借款人承诺书》的真实性，但不认可被告李冬菊主张的证明目的，《承诺书》与《借款人承诺书》中并没有明确约定有原告张韬将房屋交付给被告李冬菊系作为原、被告双方之间的借款担保的任何内容。在审理过程中，就涉案租赁合同的性质、形成原因以及就涉案租赁合同的意见等事项，本院向原、被告双方当事人进行了询问。经询问，原告张韬表示，1、原告张韬之前曾向他人借款，因无法偿还，经原债权人介绍认识了被告李冬菊，在原告张韬从被告李冬菊处借款时，涉案租赁合同等材料均是应被告李冬菊要求，原告张韬方才签署；涉案房屋租赁合同与借款合同同时签署，当时被告李冬菊只是让原告张韬签署合同，并没有要求交付房屋，涉案房屋的交付是在借款之后一至两个月发生，故签订涉案租赁合同时原告张韬并没有向被告李冬菊出租房屋的意思。2、原告张韬将涉案房屋即另一套房屋交付被告李冬菊的原因在于，被告李冬菊先后向原告张韬表示其本人、被告李冬菊之女没有地方居住，故而原告张韬方才将涉案房屋交付被告李冬菊，且仅是供被告李冬菊暂时居住、周转使用，房屋交付行为并非基于租赁合同。3、涉案租赁合同只有一份，原告张韬并不持有合同文本，且签订涉案租赁合同时并没有房屋交割清单，且被告李冬菊主张的相关费用分担依据的“房屋交割清单”上也没有原告张韬签字；涉案租赁合同第三页第五条明确约定，涉案诉争房屋的供暖费、物业费由乙方即被告李冬菊负担。4、对（2019）京0112民初12421号民事判决书驳回原告张韬主张的租金、占有使用费不予认可，且该案二审判决明确表示了原告张韬可以在民间借贷纠纷处理后可以就此另行主张，故原告张韬就此提起诉讼不属于重复诉讼。被告李冬菊表示，1、认可涉案租赁合同的真实性和有效性，原告张韬签字及捺印，虽然有些条款没有填写，但是签字按手印就代表了其对相关行为的认可，且原告张韬在未完全填写内容的合同文本上的签章确认行为，应被认定为对相关事项的无限授权与同意。2、涉案租赁合同附件“房屋交割清单”已经就费用分担问题进行了明确约定，根据该附件记载，诉争的物业费、供暖费不属于被告李冬菊应当负担的范围。3、涉案租赁合同明确约定涉案房屋的租金为0元，故根据占有使用费参照租金计算的原则，该费用亦应当计0元，故被告李冬菊无需就占有涉案房屋向原告张韬支付任何费用；且被告李冬菊占有、控制涉案房屋的原因系原告张韬同意、认可的，为涉案民间借贷进行担保；（2019）京0112民初12421号民事判决书已经就涉案诉争租金、占有使用费进行了实体处理，判决驳回了原告张韬的该项诉讼请求，原告张韬再次就此进行主张，属于重复诉讼，应当予以驳回。在审理过程中，本院就涉案x室房屋的使用期限及使用标准进行了询问。原告张韬表示，最初原告双方向被告李冬菊提及过使用期限及使用标准的问题，因为当初被告李冬菊即明确告知原告张韬借用房屋属于短期周转，之后会尽快找房，如果确实是短期周转，原告张韬也不会找被告李冬菊要求占有使用费。在审理过程中，原告张韬表示，原告张韬为清偿被告李冬菊的借款，曾要求出售被告李冬菊占有、控制的原告张韬名下房屋，并实际联系了相关潜在购房人，但是遭到被告李冬菊的阻止，由此导致原告张韬遭受更多经济损失（包括但不限于未能更早实现筹集资金还款导致的利息损失等）。对此，被告李冬菊则表示，早期被告李冬菊积极配合原告张韬卖方，为相关潜在购买人看房提供便利，但是后来被告李冬菊发现原告张韬买房行为并非为了偿还被告李冬菊的债务，故对此提出异议；在原、被告双方所涉及的民间借贷纠纷案件中原告张韬的意见即可以看出，原告张韬否认借款本金数额，意图侵吞被告李冬菊的合法财产。本院认为：民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据查明的事实，原告张韬系涉案x室房屋的登记所有权人，其与被告李冬菊存在民间借贷关系，原告张韬系借款人；原被告双方除就民间借贷事宜签订了借条、借款人承诺书、借款合同、公证书等相关文件以外，还在借贷合同履行期间，签订了涉案《北京市房屋租赁合同》《房屋租金交付确认函》《承诺书》《借款人承诺书》，且事实上将包括本案诉争房屋在内的两套房屋交付被告李冬菊实际控制使用。现原被告双方就涉案房屋交付使用问题的性质、费用负担等问题产生争议，并诉至本院。结合查明的问题，本院认为本案存在以下焦点问题。对此本院分析如下：第一，关于本案是否属于重复诉讼的问题。根据被告李冬菊的抗辩意见，其认为本案属于重复诉讼，构成一事不再理。经审查，被告李冬菊的具体主张，与其该观点相关的法律及司法解释条文为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第一款第（五）项规定“对判决、裁定、调解书已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告申请再审，但人民法院准许撤诉的裁定除外”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉，（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。在（2019）京0112民初12421号案件中，原告张韬确实提出了要求被告李冬菊就本案主张的占有使用费的诉讼请求，且被判决驳回，二审人民法院经审理亦判决驳回上诉，维持原判。从结果审查上，原告张韬在本案中主张的占有使用费在形式上确实已经由人民法院进行了处理。但是，（2019）京0112民初12421号民事判决书对于驳回原告张韬该项诉讼请求的理由表述为“张韬与李冬菊之间存在债权债务关系，且李冬菊表示经过张韬同意后才居住使用上述两套房屋”，该案中并未明确排除原告张韬可以在原、被告双方可以在双方之间的债权债务关系解决后另行就此进行主张。北京市第三中级人民法院在（2019）京03民终10677号民事判决就涉案占有使用费的处理问题进行了明确表述，其意见为“另，因涉案两套房屋的租赁关系与张韬、李冬菊之间的民间借贷关系具有关联性，现民间借贷纠纷案件仍在审理过程中，本院不宜对涉案两套房屋的占有使用费作出处理，张韬可待民间借贷纠纷案件审理结束后，另行作出主张。”据此，生效民事判决书已经明确了原告张韬可以就诉争占有使用费问题，在原、被告双方之间的民间借贷纠纷处理后另行主张，确认了原告张韬就该项事宜的诉讼权利。此外，需要特别指出的是，实务中，不同当事人出于不同目的，可能在一个案件中主张多项权利，但是由于当事人的法律素养、选择的诉讼策略以及诉争纠纷是否实际具备处理条件等原因，其提请处理的纠纷可能分属不同的法律关系，可能尚不满足处理条件，故实务中经常出现以判决方式处理可以处理事项，对不属于同一法律关系或尚不具备处理条件其他诉讼请求予以驳回，但保留当事人另行主张的权利，即判决吸收裁定的处理方式。综上，被告李冬菊有关本案属于重复诉讼的意见，不能成立，本院不予采纳，原告张韬提起本次诉讼不属于重复诉讼，本案应依法受理，并实体进行处理。第二，涉案《北京市房屋租赁合同》《房屋租金交付确认函》及涉案房屋交付行为的性质认定。（一）根据查明的事实，涉案房屋系原告张韬自主、资源交付给被告李冬菊实际控制、使用，即被告李冬菊最初入住、控制使用涉案房屋的行为不属于非法侵占。（二）原告张韬自认其在交付房屋之初，并没有向被告李冬菊提及涉案房屋的占有使用期限、占有使用费标准问题，由此其更不可能在当初与被告李冬菊就涉案房屋的使用费支付问题进行主张。结合，原告张韬自认的如果被告李冬菊最终仅作短期周转，其不会向被告李冬菊主张占有使用费的意见，可以确定双方在涉案房屋交付之初应当达成的是无偿使用的潜在一致意见。（三）交付原因分析。原告张韬主张涉案房屋交付原因在于被告李冬菊先后向其表示由于被告李冬菊本人及李冬菊之女无房居住，故而将涉案房屋借与被告李冬菊使用，与原、被告双方之间签订的租赁合同无关，与原、被告双方之间的民间借贷纠纷无关。被告李冬菊则表示，涉案房屋因不能办理抵押登记，故由原告张韬将之作为原、被告双方之间的民间借贷担保交付被告李冬菊实际占有使用。但是，基于涉案房屋交付时间、原被告双方客观签订租赁合同、租金交付确认函等行为，本院认为，涉案租赁合同的交付应该与原被告双方之间的民间借贷存在关联关系。（四）涉案《北京市房屋租赁合同》《房屋租金交付确认函》明确约定涉案xx室的租金为零元，若该行为属于租赁行为，则原、被告双方约定租金为0元，明显不属于一般认知下的租赁合同约定的租金标准，基于原、被告双方之间的关系，亦布不具备无条件下的无偿使用基础；另，（2019）京03民终10677号民事判决已经确认，原、被告双方系在双方的民间借贷关系基础之上签订涉案《北京市房屋租赁合同》《房屋租金交付确认函》。据此，原、被告双方虽然签订租赁合同、租金交付确认函并实际交付了房屋，但相关行为不宜被认定为租赁行为，应当认定为原告张韬为保障民间借贷的正常履行而向被告李冬菊作出的担保行为。（五）结合涉案房屋的性质“三定三限房”，被告李冬菊有关涉案房屋不能办理抵押登记，为确保民间借贷债权的可实现性、安全性、可清偿性，将涉案房屋作为担保予以交付的意见，符合常理，本院予以采纳，亦基于此，双方进而签订了涉案租赁合同、租金交付确认函等文件，而相关文件对租金、使用期限等重大实现的具体约定亦与被告李冬菊的意见相互印证。第三，关于涉案房屋的担保期限问题。基于前述分析，确认涉案租赁合同、房屋交付行为系双方民间借贷的担保行为情况下，原告张韬是否还有权继续要求被告李冬菊支付占有使用费及占有期间的相关费用。首先，法律并不禁止民事主体对双方之间的权利义务以适当方式进行担保，以保障民事权利的可期待性、可实现性，促进经济繁荣、社会发展。根据生效民事判决书确定的内容，原、被告双方之间的民间借贷纠纷已经实际处理，双方在借贷关系中明确约定了债权人的利息，且实际上已经得到了法律支持、保护。在民间借贷关系中，出借人的主要即出借本金的安全性及约定利息（合法范围内）收益的可实现性。在出借人利益已经得到保护的情况下，在要求借款人付出其他成本显然有失公平，亦不利于民间借贷市场健康、有序的发展。其次，生效民事判决书已经判决被告李冬菊自涉案房屋内予以腾退，故在生效民事判决书作出之日，被告李冬菊仍继续占有涉案房屋已经没有合法基础。据此，本院认定涉案房屋作为民间借贷的担保期限应计算至腾退生效判决作出之日止，即在截止至该日之前的相关占有使用费、涉案房屋产生的物业费、供暖费由于标的物的担保属性仍应由原告张韬自行负担。第四，基于前述分析，在生效腾退判决作出之后，被告李冬菊即失去继续占有涉案房屋的合法基础。基于“谁使用、谁收益，谁负担”原则，被告李冬菊应向原告张韬支付自腾退判决生效之后的占有使用费、供暖费、物业费。应当指出的是，法律保障当事人的合法权益，同样并不禁止当事人在合理条件下，尤其是紧急情况下采取必要私力救济，但当事人采取私力救济的范围及边界应当合法适度，被告李冬菊在生效判决要求其腾退涉案房屋后仍占用该房屋的行为显然不属于合法的私力救济范围，本院对此不予支持。关于占有使用费标准，本院根据涉案房屋的位置、楼层、面积、周边交通便利程度、市场行情并结合本案的实际情况等因素酌情予以确定，对于原告张韬主张的过高部分不予支持。关于涉案房屋的物业费、供暖费计算问题，本院以原告张韬实际支付的数额为计算标准，具体数额以本院核实数额为准。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告李冬菊支付原告张韬对北京市通州区紫运西里x号楼x单元x室的房屋占有使用费28500元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、被告李冬菊支付原告张韬北京市通州区紫运西里x号楼x单元x室的物业费1367.7元、供暖费1549.44元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、驳回原告张韬的其他诉讼请求。保全费1217元，由被告李冬菊负担，于本判决生效之日起七日内执行清。案件受理费1544元，由原告张韬负担1196元（已交纳），由被告李冬菊负担348元，于本判决生效之日起七日内执行清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  梁 涛二〇二〇年十二月三十一日法官助理  王泽宇书 记 员  王 倪