河北省张家口市桥东区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0702民初1158号 原告：王德明，男，1953年2月21日出生，汉族，个体，张家口市桥东区。 委托诉讼代理人：于昌莲，河北国器律师事务所律师。 被告：段言生，男，1982年9月11日出生，汉族，个体，山东莘县人，现住张家口市桥东区。 委托诉讼代理人：康炜，河北兴蔚律师事务所律师。 原告王德明与被告段言生租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王德明及其委托诉讼代理人于昌莲，被告段言生及其委托诉讼代理人康炜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王德明向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付擅自退租违约金30000元及从起诉之日起的利息（利率为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）；2.判令被告支付超出违约金之外的实际损失215000元及从起诉之日起的利息（利率为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2017年9月27日签订房屋租赁合同，被告承租原告享有所有权的位于张家口市桥东区个（建筑面积2000平方米）、平房6小间（建筑面积100平方米），租期四年，从2017年10月1日至2021年10月1日，年租金180000元。被告在租期内擅自退租，根据合同约定应支付两个月的违约金。被告未提前告知退租，导致流失了其他租客，房屋闲置，给原告造成了实际损失245000元。现原告诉至法院，望法院判若所请。 段言生辩称，1、对于合同中约定的涉案房屋，原告应当向 2 法庭提交其对于房屋拥有所有权相应的证明；2、如按原告诉求不存在被告擅自退租的情形，违约金和实际损失不应当进行计算；3、被告方房租交至2019年10月1日，被告于2019年7月从原告房屋搬出，因原告不配合被告办理相应的营业执照及原告提供的租赁房屋存在漏雨的现象，导致被告无法经营，且被告搬出时，原告知情无异议，不存在违约的行为。原告已将涉案房屋实际出租出去，因此原告称从2020年10月26日终止不符合实际情况。 原告王德明为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：1、与被告签订的租赁合同1份，拟证明双方在租赁合同中约定了违约金；2、西榆林村委会出具的证明一份，证明租赁厂房所有权属王德明；3、房屋租赁合同2份、补充协议1份，拟证明因被告擅自退租，原告于2020年8月31日将房屋另租他人，造成损失215000元。 被告段言生为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：1、营业执照及变更记录各1份、张家口市桥东区市场监督管理局出具的行政处罚决定书1份、照片2份、微信聊天记录截图11份，拟证明因原告不配合出具证明导致被告无法办理营业执照被处罚的事实，故搬出涉案房屋；2、段言生与张军签订的租赁合同1份、张家口瑞莘实验家具有限公司出具的营业执照1份、张家口市桥东区行政审批局出具的批复1份，拟证明因原告不出具证明没有办理营业执照 以上证据，本院组织双方进行质证。对于原告提交的证据，被告对于证据1的关联性、证明目的有异议，认为被告搬迁原告知情，不存在违约情形，合同中载明原告负有维修保养义务，但对房屋漏雨情况迟迟不处理，自身也存在违约；本院认为，该租赁合同系原、被告双方签订，与本案事实存在关联，确认为有效证据予以采信。被告对证据2不认可，认为没 3 有经办人签字，且没有具体的位置，间数，所有权认定也没有依据，村委会不是确权机关；本院认为，村委会作为基层自治组织，对本村基本情况有所了解，其出具证明的内容能够证明房屋的权属，故对此予以确认。被告对证据3的关联性、证明目的提出异议，认为双方合同终止，终止后的租金不应当继续计算；本院认为，证据3系2020年8月30日原告与案外人签订的租赁合同，被告于2019年7月搬出出租房，根据双方陈述其每年10月交纳房租，则推定2019年10月被告未再给付房租时原告应对被告退租知情，其于2020年8月30日方再次出租房屋，则期间的损失不应由被告负担。关于被告提交的证据，原告对于证据1的真实性、合法性、关联性均认可，对证明目的不认可，认为能证明原告为了被告经营方便，在经营范围加上了家具、教学用具的制作与销售,不能证明因原告的原因无法办理营业执照；本院认为，被告提交的证据无法形成完整的证据链，证明系因原告不配合出具证明导致无法办理营业执照，对该组证据不予采信。原告对于证据2的关联性和证明目的不予认可，认为营业执照的法定代表不是被告，反而证明因被告自身原因不办理相关的营业执照；本院认为，该营业执照显示法定代表人非被告，与本案不具有关联性，对该组证据不予采信。 依据上述有效证据及双方当事人的当庭陈述，本院认定的事实如下：2017年9月29日，原告王德明与被告段言生签订房屋租赁合同，约定段言生租赁王德明位于张家口市桥东区的车间3个、平房6小间，用于生产家具，租赁期限自2017年10月1日至2021年10月1日，租期4年，年租金18万元／年，合同第七条约定“租赁期间，甲方对房屋及其附着设施每隔半年检查一次，乙方应予积极协助；因乙方管理使用不善造成房屋及其相连设备的损失和维修费 4 用，由乙方承担并负责赔偿损失”；合同第十三条第二款约定“无论乙方何种原因退租的，甲方已收取的租金将不予返还。经甲方同意退租的，每提前一天退租，乙方应按月租金（以30日计算）的0.3%向甲方支付违约金。未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应按月租金的两倍向甲方支付违约金；若支付的违约金不足以抵付甲方损失的，乙方应负责赔偿”。甲方处有王德明的签名捺印，乙方处有段言生的签名捺印。签订协议时，段言生知道厂房有漏雨情形。段言生支付两年房租，2019年7月从原告处搬出，2019年10月1日未再给付第三年房租。 本院认为，本案的争议焦点是段言生退租是否属于违约情形。段言生庭审中认为因王德明不予协助办理营业执照、遭受处罚故退租，但其提交的证据仅能证明存在被处罚的事实、但无法证明与王德明不予协助有关；也未提交有效证据证明王德明对于其退租知情，对段言生的主张本院不予支持。但双方在庭审中均认可涉案房屋存在漏雨的情形，根据双方签订的合同约定，王德明负有修缮房屋的义务，修缮义务并不以被告是否知情可予以免除；自合同订立时至被告退租时间隔两个夏天，王德明未履行修缮房屋的义务，其虽称漏雨面积不大，但被告租赁房屋的目的是用于制作家具，房屋漏雨对家具质量造成的影响与房屋漏雨面积大小不存在必然关联，质量隐患也无法估算，基于其租赁房屋的用途，王德明的违约行为事实上导致订立租赁合同的目的不能实现，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，被告有权解除合同。双方虽对原告是否同意退租达不成一致意见、无法证明被告以明示的方式解除了合同，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十条之规定“行为人可以明示或者默示做出意思表示”，结合本案事实视被告以退租的行为这一默示方式行使了解除权，被告2019年7月退租、2019年9月31日房租到期，被告未再给付下一年房 5 租，则被告行使解除权的意思表示自2019年10月1日到达原告，因解除权系单方意思表示，该意思表示到达相对人时即生效，故2019年10月1日原告与被告签订的租赁合同已解除。现合同终止，双方权利义务终结，被告不存在擅自退租的违约行为，原告要求被告依约支付违约金、承担损失的主张于法无据，不应得到支持。 综上所述，原告王德明的诉讼请求不应得到支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十七条第二款、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十四条、第九十七条的规定，判决如下： 驳回原告王德明的诉讼请求。 案件受理费4976元，减半收取计2488元，由原告王德明自行负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。 审判员  郭东霞 二〇二〇年十二月十六日 书记员  张明雪 6 附相关法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百三十七条以对话方式作出的意思表示，相对人知道其内容时生效。 以非对话方式作出的意思表示，到达相对人时生效。以非对话方式作出的采用数据电文形式的意思表示，相对人指定特定系统接收数据电文的，该数据电文进入该特定系统时生效；未指定特定系统的，相对人知道或者应当知道该数据电文进入其系统时生效。当事人对采用数据电文形式的意思表示的生效时间另有约定的，按照其约定。 第一百四十条行为人可以明示或者默示作出意思表示。 沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。 《中华人民共和国合同法》 第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； 7 （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。