浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终5879号上诉人（原审被告）：左来雁，男，汉族，1984年4月20日出生，住河南省郸城县。委托诉讼代理人：黄群胜，上海普世（温州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：温州鑫通钢铁有限公司。住所地：浙江省温州市龙湾区永中街道永中西路1158号1205室。法定代表人：金鑫，执行董事。委托诉讼代理人：邱芳君,浙江建桥律师事务所律师。原审被告：康振鹏，男，1984年6月3日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍东区。原审被告：张更生，男，汉族，1973年10月20日出生，住安徽省宿州市灵璧县。上诉人左来雁与被上诉人温州鑫通钢铁有限公司（以下简称鑫通公司）、原审被告康振鹏、张更生因房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省温州市龙湾区人民法院（2020）浙0303民初2977号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。左来雁上诉请求：撤销一审判决，并依法改判。事实和理由：（1）左来雁已于2020年1月15日微信通知解除合同，鑫通公司亦同意解除，故合同解除时间应为2020年1月15日。一审判决认定双方庭审中同意解除，与事实不符。（2）自2020年1月1日后，承租人再未进入过租赁房屋，双方协商解除后，鑫通公司可再出租，并不存在损失问题，一审判决认定左来雁违约，且违约金明显过高。鑫通公司辩称:一审判决正确，应予维持。康振鹏、张更生未答辩。鑫通公司向一审法院起诉请求：（1）解除鑫通公司与左来雁2019年12月24日签订的《租赁合同》；（2）左来雁、张更生连带支付租金（自2020年1月1日起按照租金6750元计算至实际解除之日止，暂计至2020年6月30日为40500元）；（3）左来雁、张更生连带支付违约金32400元及律师费5000元。一审法院认定事实：2019年12月24日，鑫通公司（甲方）与左来雁（乙方）签订《租赁合同》，双方约定：“1、甲方将位于温州市龙湾区××街道××路××号××大厦××室××室产权面积计188㎡出租给乙方做办公用途（减少10㎡储物）。2、租赁期限为2年，自2020年1月1日起2021年12月31日止；租赁期满前三十日内应续签书面租赁合同，否则乙方须于到期之日自行腾空。3、乙方应于本合同签订当日支付定金20000元，待乙方按约支付第一期租金后，该定金即时转为押金，待合同解除乙方腾空后结算退还；若乙方未按约支付租金，则甲方没收全部定金。4、甲乙一致确认租金一年一付、先付后用；第一年租金为81000元，允许乙方在2019年12月30日之前先支付押金及租金31000元，剩余50000元于2020年4月20日之前全额转给甲方。后续租金按整年支付，乙方需于每年11月20日前支付下一年度整年租金；本合同期内前二年租金不变。14、租赁期间，乙方有下列行为之一的构成根本违约，甲方有权单方解除合同，收回出租办公室，并追究乙方违约责任：（7）租赁期间连续三十日或累计五十日未足额支付租金。17、租赁期间若一方根本违约，除应按照本合同约定总租金20%向守约方承担违约赔偿责任，还需负担守约方维权的律师费等合理支出。”鑫通公司的法定代表人金鑫在合同甲方处盖公司章并签字确认，左来雁在合同乙方处签字确认，张更生在合同担保人处签字，但签署为“康振鹏”。合同签订当天，鑫通公司将涉案房屋钥匙交付给张更生。合同签订后，左来雁没有支付过订金、押金、租金。2020年1月15日，左来雁通过微信向鑫通公司提出不再承租房屋，但双方对解除合同没有达成一致意见。后左来雁没有实际使用房屋，左来雁、张更生没有将房屋钥匙交还给鑫通公司。2020年8月6日庭审中，为避免损失扩大，鑫通公司与左来雁同意即日起租赁房屋由鑫通公司接收。鑫通公司因本案诉讼支出律师费5000元。一审法院认为，鑫通公司与左来雁于2019年12月24日签订的《租赁合同》，是双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应当依法认定合同有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。《中华人民共和国合同法》第二百四十八条规定，承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物。本案租赁合同已约定第一年租金为81000元，允许左来雁在2019年12月30日之前先支付押金及租金31000元，剩余50000元于2020年4月20日之前全额转给鑫通公司。左来雁至今未支付租金，其行为已经构成违约。鑫通公司主张解除租赁合同，于法有据，且左来雁也同意解除合同，应予支持。左来雁主张2020年1月15日双方已经解除租赁合同，依据不足，不予采纳。关于鑫通公司主张的房屋租金。最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条规定，“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”本案中，左来雁于2020年1月15日通过微信提出不再承租，且此后亦没有实际使用房屋，而根据诚实信用原则，出租方作为守约方也负有减少损失扩大的义务。结合新冠肺炎疫情的影响等实际情况，对合同解除前的租金，酌定左来雁应支付3个月的租金，即6750元×3个月=20250元。关于违约金32400元及律师费5000元。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”租赁合同约定，租赁期间若一方根本违约，除应按照本合同约定总租金20%向守约方承担违约赔偿责任，还需负担守约方维权的律师费等合理支出。本案中，出租人的损失主要是另行出租前房屋空置期间的租金损失，以及将来另行出租后可能存在的租金差价损失，结合合同剩余租期以及承租人的过错程度，酌情将违约金调整为3个月的租金，即20250元。鑫通公司主张的律师费5000元，符合双方合同约定，应予支持。关于张更生应否承担民事责任。张更生在租赁合同担保人处签字时签字虽署名“康振鹏”，但张更生认可其是作为担保人签字，可以认定张更生自愿为左来雁履行租赁合同提供担保是其真实意思表示。根据《中华人民共和国担保法》第十九条规定，当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。因此，鑫通公司请求张更生对左来雁上述债务承担连带保证责任，符合法律规定，予以支持。张更生承担保证责任后，有权向左来雁追偿。鑫通公司自愿撤回要求腾空房屋及归还实木茶几一套的诉请，以及撤回对康振鹏的起诉，属当事人在法律规定的范围内依法处分自己的诉讼权利，予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百一十四条，第二百四十八条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、左来雁于本判决生效之日起十日内支付鑫通公司租金20250元、违约金20250元及律师费5000元，合计45500元；二、张更生对上述第一项债务承担连带清偿责任。张更生承担保证责任后，有权向被告左来雁追偿；三、驳回鑫通公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1748元，减半收取874元，由鑫通公司负担405元，左来雁、张更生负担469元。二审中，双方当事人均未提供新的证据。经审理，本院二审认定的事实与一审判决认定的一致。本院认为，鑫通公司与左来雁于2019年12月24日签订的《租赁合同》已依法成立，对双方具有约束力，双方均应全面履行各自义务。合同订立后，鑫通已将房屋钥匙交由保证人张更生，应视为出租人已履行租赁物交付义务。左来雁未按合同约定支付租金，已构成违约，鑫通公司依合同约定解除租赁合同，并请求左来雁承担违约责任，于法有据。据微信记录显示，左来雁虽于2020年1月15日提出解除合同，但并未征得鑫通公司同意，且直到一审诉讼中左来雁才将租赁房屋钥匙交还鑫通公司，故其主张租赁合同已于2020年1月15日协商解除，有悖客观事实。即便双方已解除合同，承租人未及时交还租赁房屋及钥匙，也应承担租赁物占用期间的相应使用费。一审法院结合本案实际情况以及新冠肺炎疫情等因素，酌定由承租人支付3个月租金，并支付3个月租金的违约金以及律师费5000元，并无不当，二审予以维持。张更生对一审判决其承担连带责任，未提出上诉，视为服从一审判决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费937元，由上诉人左来雁负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨宗波审 判 员 余 萌审 判 员 刘宏杰二〇二〇年十二月十一日法官助理 姜岳良代书记员 李**程