北京市朝阳区人民法院行 政 判 决 书（2018）京0105行初773号原告黄威，男，1978年12月26日出生，汉族，户籍地上海市长宁区。委托代理人赵伯生，北京网智律师事务所律师。被告北京市规划和自然资源委员会朝阳分局，住所地北京市朝阳区农展馆南路5号。法定代表人李晋，局长。委托代理人柴路，女，北京市规划和自然资源委员会朝阳分局干部。委托代理人郝美霞，北京市康达律师事务所律师。第三人郝佳，男，1980年10月2日出生，汉族，户籍地北京市海淀区。第三人刘文萍，女，1958年1月12日出生，汉族，住北京市朝阳区。第三人中信银行股份有限公司北京分行，住所地北京市西城区金融大街甲27号。负责人刘红华，行长。委托代理人朱天成，北京闻道律师事务所律师。委托代理人白雪梅，北京闻道律师事务所律师。原告黄威（以下简称原告）不服被告北京市规划和自然资源委员会朝阳分局（以下简称被告）房屋行政登记行为，向本院提起行政诉讼。本院受理后，向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，追加郝佳、刘文萍、中信银行股份有限公司北京分行为第三人，于2020年12月4日公开开庭审理了本案。原告委托代理人赵伯生，被告委托代理人柴路、郝美霞，第三人刘文萍（以下简称姓名），第三人中信银行股份有限公司北京分行（以下简称中信银行北京分行）委托代理人白雪梅到庭参加了诉讼。第三人郝佳（以下简称姓名）经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，依法不影响案件审理。本案现已审理终结。北京市住房和城乡建设委员会（以下简称市住建委）应原告和刘文萍的共同申请，经审核于2015年4月10日将坐落于北京市朝阳区博大路XX号院XX号楼X层X单元XXX号房屋（以下简称涉案房屋）所有权人由原告转移登记为刘文萍，并为刘文萍颁发X京房权证朝字第XXXX号《房屋所有权证》（以下简称被诉《房屋所有权证》）。原告诉称，原告系涉案房屋的原唯一所有人，持有X京房权证朝私字第XXXX号《房屋所有权证》（以下简称第XXXXXX号《房屋所有权证》）。2011年下半年，原告将涉案房屋出租给纪尚源（曾用名：纪莉）、刘文萍母女。原告于2011年11月21日赴美国学习，直到2015年12月31日回国。回国后，原告回涉案房屋拿东西，发现房子久无人居住，与纪尚源所说的房子被照顾的很好不符，原告感觉被欺骗了。之后原告到房屋登记部门进行查询，发现纪尚源用虚假的委托公证将涉案房屋于2015年4月10日过户至其母刘文萍名下，其后刘文萍又于2015年6月5日将涉案房屋过户至郝佳名下。原告对涉案房屋从未办理过任何公证委托，也从未收到过任何购房款。市住建委在办理涉案房屋转移登记时所依据的公证书系伪造，因市住建委在办理涉案房屋转移登记时未尽合理审慎职责，采纳了虚假委托公证书，明显存在错误，违反了房产管理的有关法律规定。故原告提起本次诉讼，请求依法撤销市住建委将涉案房屋自原告过户至刘文萍名下的房产转移登记。原告在指定期限内未向本院提交证明被告行政行为违法的证据。被告辩称，2015年4月10日，原告与刘文萍共同向市住建委申请办理涉案房屋所有权转移登记，并提交了相关申请材料。经审查，市住建委为刘文萍颁发被诉《房屋所有权证》。该行政登记行为证据充分，适用法律法规正确，程序合法，已尽到审慎审查的义务。综上，请求法院在查明事实的基础上，依法驳回原告的诉讼请求。被告在法定期限内向本院提交了如下证据：第一组为涉案房屋由原告转移登记到刘文萍名下的证据材料，包括：1.《北京市国有土地房屋所有权转移登记申请书》；2.第XXXXXX号《房屋所有权证》；3.《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》；4.原告身份证复印件；5.刘文萍身份证复印件；6.（2014）沪卢证内民字第1725号《公证书》（以下简称《公证书》）；7.纪莉身份证复印件；8.《北京市房屋登记表》《房地平面图》；9.《家庭购房申请表（A类）》《购房承诺书》、常住人口登记卡、家庭成员核验结果；10.《中华人民共和国税收缴款书（税务收现专用）》；11.《北京市国有土地房屋登记受理通知书》；12.现场照片；13.《房屋权属证书（证明）领证凭证》。第二组为涉案房屋由刘文萍转移登记到郝佳名下的材料：包括：14.《北京市国有土地房屋所有权转移登记申请书》；15.被诉《房屋所有权证》；16.《存量房屋买卖合同》；17.刘文萍身份证复印件；18.郝佳身份证复印件；19.《家庭购房申请表（A类）》《购房承诺书》、王新身份证复印件、结婚证复印件、常驻人口登记卡、家庭成员核验结果；20.《存量房交易结算资金自行划转声明》；21.《中华人民共和国税收缴款书（税务收现专用）》；22.《北京市房屋登记表》《房地平面图》；23.《北京市国有土地房屋登记受理通知书》；24.现场照片；25.《房屋权属证书（证明）领证凭证》。第三组为涉案房屋抵押登记的证据材料，包括：26.《北京市国有土地房屋最高额抵押权设立登记申请书》；27.X京房权证朝字第XXXX号《房屋所有权证》；28.《主债权及房屋最高额抵押合同（房屋登记专用）》；29.郝佳身份证复印件；30.《授权委托书》（两份）、祁方振身份证复印件；31.《同意函》；32.现场照片；33.《房屋权属证书（证明）领证凭证》。第四组为涉案房屋查封登记的证据材料，包括：34.本院（2016）京0105民初13604号之一《民事裁定书》；35.本院（2016）京0105民初13604号之一《协助执行通知书》；36.李娟工作证、执行公务证复印件。被告以《房屋登记办法》（建设部令第168号）、《不动产登记暂行条例》作为规范性文件依据，用以说明市住建委办理涉案房屋转移登记时具有相应行政职权，办理涉诉转移登记符合上述规定。刘文萍述称，原告所述不符合事实，事实是原告委托刘文萍之女纪尚源出售涉案房屋，并且取得被诉《房屋所有权证》，因此刘文萍不承担诉讼费。当时原告与纪尚源不是一般朋友关系，原告的衣食住行及公司都在纪尚源的房子，从未付过任何费用，经原告提出并同意刘文萍及其女儿纪尚源住在涉案房屋，不是租赁，并将房屋所有权证原件和原告私人物品交给纪尚源管理。因原告和纪尚源的关系，纪尚源帮原告还涉案房屋的抵押贷款（月供）。原告出国前一直在卖涉案房屋，且出国后依然委托纪尚源继续出售涉案房屋，因此受原告委托纪尚源帮其出售涉案房屋。在出售涉案房屋过程中，纪尚源对详情完全不知，虽然办理涉案房屋买卖手续是经他人所为，但取得了房屋登记机关的所有权证，是符合正规手续的。刘文萍对出售涉案房屋详情完全不知，只是被用一下名字。请求法院在查明事实的基础上，依法裁判。在指定期限内，刘文萍向本院提交原告委托纪尚源出卖涉案房屋的委托手续作为证据，证明涉案房屋是原告本人委托纪尚源进行房屋买卖。中信银行北京分行述称，原告提起房屋买卖合同民事案件中，已经有一审法律文书，涉案房屋已经归属郝佳所有，虽然原告目前还在上诉期间，但是文书中已经认定很清楚。原告提起本案的诉讼是不具有可操作性的，郝佳在该分行的贷款已经结清，但郝佳没有向该分行办理撤销相关抵押登记的情况。郝佳未提交书面参诉意见，中信银行北京分行、郝佳在指定期限内均未向本院提交证据。经庭审质证，本院对上述证据认证如下：1.被告提交的第一组证据系不动产登记机关办理被诉房屋转移登记时收取、制作的材料，符合法定形式，能够证明涉案房屋转移登记办理的基本情况；被告提交的第二组至第四组证据与案件待证事实具有关联性，能够证明涉案房屋办理转移登记、抵押登记、查封登记等相关情况，上述证据本院均予以采纳。2.刘文萍提交的证据，不具有其主张的证明力，本院不予采纳。经审理查明，涉案房屋原登记在原告名下，原告取得第XXXXXX号《房屋所有权证》。2015年4月10日，纪尚源（曾用名：纪莉）以原告委托代理人的身份和刘文萍以2015年4月10日订立的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》为据，共同向市住建委申请办理涉案房屋所有权转移登记，并提交了《北京市国有土地房屋所有权转移登记申请书》、第XXXXXX号《房屋所有权证》、原告和刘文萍的身份证复印件、《公证书》《中华人民共和国税收缴费书（税务收现专用）》《北京市房屋登记表》《房地平面图》等材料。经审查，市住建委为刘文萍颁发了被诉《房屋所有权证》。2015年6月5日，刘文萍、郝佳共同向市住建委申请办理涉案房屋的所有权转移登记，郝佳取得X京房权证朝字第XXXX号《房屋所有权证》。2015年7月2日，郝佳、中信银行北京分行共同向市住建委申请办理房屋最高额抵押权设立登记，中信银行北京分行取得X京房他证朝字第XXXXXX号《房屋所有权证》。2016年4月5日，被告依据本院作出的（2016）京0105民初13604号之一《民事裁定书》《协助执行通知书》，查封了涉案房屋。2019年4月1日，被告依据（2019）京0105民初1956号《民事裁定书》《协助执行通知书》，轮候查封涉案房屋。另查，2015年4月10日，纪尚源（曾用名：纪莉）代原告与刘文萍共同申请涉案房屋转移登记时提交上海市卢湾区公证处于2014年11月24日作出《公证书》，对落款日期为2014年11月24日，委托人为“黄威”，受托人为纪莉，“委托人”处有“黄威”签字的《委托书》予以公证。《委托书》记载的委托内容为：委托人决定出售涉案房屋，建筑面积143.21平方米。因为事务繁忙，现全权委托纪莉为其代理人，其中代理事宜包括代委托人办理涉案房屋的买卖交易手续、签订房屋买卖合同、到房地产交易管理部门办理此房产权转移、过户的有关事宜、代为签署网签手续及解除网签手续、代为办理与出售涉案房屋相关的税务手续、协助买方以买方名义办理贷款、抵押的相关手续，代为接受询问、签署询问笔录、代为在《售房人银行开户情况说明》及划款协议上签字，代为收取相关售房款及银行办理提款手续。受托人纪莉在上述委托范围内所进行的一切行为和所签署的一切文件委托人均予以承认，并承担由此产生的一切法律后果。委托期限：自委托之日起至委托事项办完为止。2018年10月26日，本院作出（2018）京0105刑初1815号《刑事判决书》，经审理查明认定，2015年4月，纪尚源（曾用名：纪莉）使用伪造了上海市卢湾区公证处公章的公证书，在北京市朝阳区不动产登记事务中心，将原告的涉案房屋过户到纪尚源之母刘文萍名下。依法判决纪尚源（曾用名：纪莉）犯伪造事业单位印章罪，判处有期徒刑一年，罚金人民币一万元（刑期从判决执行之日起计算。判决执行以前先行羁押的，羁押一日折抵刑期一日。即自2018年1月15日起至2019年1月14日止。罚金于本判决发生法律效力后1个月内缴纳）。再查，本案原告诉刘文萍、纪尚源（曾用名：纪莉）、郝佳、中信银行北京分行房屋买卖合同纠纷一案，于2019年1月4日在本院予以立案。原告的诉讼请求为：1.确认刘文萍与郝佳于2015年6月5日签订的《存量房屋买卖合同》无效；2.确认纪尚源（曾用名：纪莉）与刘文萍于2015年4月10日签订的《存量房屋买卖合同》无效；3.确认涉案房屋归原告所有；4.判令郝佳于判决生效之日起十日内将涉案房屋过户至原告名下；5.确认郝佳与中信银行北京分行于2015年7月2日签订的《主债权及房屋最高额抵押合同》无效；6.判令郝佳于判决生效之日起十日内注销涉案房屋的抵押手续；7.确认郝佳与现承租方签订的《房屋租赁协议》无效；8.判令郝佳于判决生效之日起六十日内解除涉案房屋租赁关系并返还房屋占用权于原告；9.判令郝佳与纪尚源（曾用名：纪莉）分别赔偿原告损失80万元，刘文萍赔偿原告损失20万元。本院于2020年9月28日作出（2019）京0105民初1956号《民事判决书》，依法判决：一、纪尚源以原告名义与刘文萍于2015年4月10日签订的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》无效；二、驳回原告的其他诉讼请求。原告不服上述民事判决，上诉至北京市第三中级人民法院。原告明确对关于纪尚源以原告名义与刘文萍于2015年4月10日签订的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》无效的判决内容无异议，上诉主要针对上述其他诉讼请求。该案其他当事人均未上诉。被诉房屋转移登记行为作出时，市住建委是本市行使不动产登记职责的行政机关。2019年，根据相关文件对职责分工调整的规定，北京市规划和自然资源委员会承担房屋登记职责。2020年7月，根据中共北京市委机构编制委员会办公室、北京市司法局、北京市规划和自然资源委员会制发的文件，市规划自然资源委区分局作为独立法人依法独立行使本行政区域内不动产登记职责。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）及《不动产登记暂行条例》第七条中规定，不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。依据《中华人民共和国行政诉讼法》（2017年修正）第二十六条第六款的规定，行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。据此，根据前述系列机构编制等规范性文件规定，被告作为本案审理时依法独立行使朝阳区不动产登记职责的登记机构，应为本案适格被告。本案被诉的行政行为是房屋所有权转移登记。《物权法》《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号，2015年3月1日起施行）、《房屋登记办法》（建设部令第168号，2008年7月1日起施行，2019年9月6日废止），从法律、行政法规、部委规章不同层级上分别针对被诉房屋转移登记作出时不动产登记作出了相关规定。《不动产登记暂行条例》第三章登记程序中规定了当事人单方或双方申请方式、申请人应当提交的材料及对申请材料的真实性负责、不动产登记机构收到不动产登记申请材料的办理、查验、实地查看、办理登记期限、不予登记等事项作出规定。而针对不动产不同类型登记的情形、应提交的材料以及审查内容等未作出单独规定。《房屋登记办法》作为被诉房屋转移登记作出时仍有效的部委规章，第十八条、第二十条、第三十三条对办理房屋所有权转移登记应提交的材料以及房屋登记机构应审查的内容、履行的程序以及准予登记的条件均作出了规定，且与《不动产登记暂行条例》第三章的规定不抵触，故《房屋登记办法》中关于房屋转移登记的相关规定在本案中仍适用。本案中，市住建委在收到完备申请材料的基础上，对相关材料进行查验予以受理，经对申请材料的真实性、合法性进行形式审核后认为申请符合登记条件，并作出涉案转移登记行为。上述行政登记职责的履行符合上述相关规定，本院不持异议。本案中，被诉房屋转移登记档案材料中的《公证书》经刑事判决确认为虚假公证，申请人提交的转移登记申请材料存在虚假情形。同时，被诉房屋转移登记行为的基础性民事关系即纪尚源（曾用名：纪莉）作为委托代理人代理原告与刘文萍之间订立的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，亦经本院一审民事判决确认无效。综合本案现有证据及查明的事实，被诉房屋所有权转移登记行为的合法性基础缺失，本院应予以撤销。鉴于涉案房屋后续又发生所有权转移登记行为，已不具有可撤销内容，故应依法判决确认违法。另需指出的是，虽然涉案房屋所有权转移登记予以确认违法，但本判决效力不自然及于对涉案房屋再次转移登记、抵押登记及查封登记的合法性。综上，依据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款第（一）项之规定，判决如下：确认北京市住房和城乡建设委员会于二〇一五年四月十日将坐落于北京市朝阳区博大路XX号院XX号楼X层X单元XXX号房屋的所有权人由原告黄威转移登记为第三人刘文萍的行政行为违法。案件受理费50元，由被告北京市规划和自然资源委员会朝阳分局负担。（于本判决生效后7日内交纳）如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费人民币50元，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  全 军人民陪审员  张红萍人民陪审员  郭 佳二〇二〇年十二月二十八日法官 助理  刘会霞书 记 员  商雨晴