广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初36070号原告（反诉被告）：徐惜欣，女，1978年5月14日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。原告（反诉被告）：余朝军，男，1971年7月4日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。被告（反诉原告）：广州市越秀区鹏慧百货商店，经营场所广州市越秀区xx路**5B(部位5B-1)。经营者：刘营慧。委托诉讼代理人：邝小羽，广东国智律师事务所律师。原告徐惜欣、余朝军诉被告广州市越秀区鹏慧百货商店房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告及被告的委托诉讼代理人邝小羽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告共同向本院提出诉讼请求：1.判令被告按合同约定支付2020年3月1日至2020年9月30日止的租金（每月17407元）及逾期支付前述租金的违约金（以每月应付未付的租金为基数，按每日千分之一的标准计算，从每月应付租金的次日起计至实际支付之日止）；2.判令被告返还原告2020年2月租金的减免部分8704元；3.判令被告支付使用租赁房屋办理营业执照的占用费（每天580.23元计算，从被告到管理处办好交接手续之日起至被告到工商部门办理营业执照求出或注销日止）；4.判令原被告继续履行双方于2019年9月20日签订的《租赁合同》至合同租赁期限届满之日止。事实与理由：2019年9月20日，原被告签订《广州市房屋租赁合同》，约定原告将越秀区xx路xxx号B塔xxx房出租给被告作办公用途使用，租赁期限自2019年9月1日至2021年2月28日。合同签订后，2020年初发生了新冠疫情，被告许诺将会努力维持经营下去向原告要求减免租金，在双方协商后原告同意被告将合同剩余时间履行完毕为前提，同意减免被告的2月份一半租金。原告体谅疫情期间，多次延长交租时间给与被告方便，但是被告从2020年3月开始拖欠原告租金至今共计52221元。原告于3、4月向被告多次催交租金，在此期间，被告一边和原告假意协商要求减免租金另一边却向管理处谎称因服装生意的换季需要到管理处办理放行条，在原告不知情的请况下，被告以蚂蚁搬家的方式多次在晚上十点后分批搬走房屋内货物及物品。多次催收未果，原告为了维护自己的合法权益，于5月17日向被告发出催收租金信息，通知被告三天内支付拖欠的租金并到管理处缴清相关费用，同时按管理处规定配合办理手续，但被告并没有在限期内支付拖欠的租金及结清应缴纳的水电费及管理费。原告此时才发现，被告已把原告微信拉黑，被告拒绝与原告协商沟通、拒绝到管理处缴清费用及按管理处规定配合办理相关手续。被告的背信弃义，违反了《中华人民共和国合同法》的诚实信用原则，导致原告的合法权益受损害。因被告拖欠管理处费用多时，且拒绝配合到管理处办理相关手续，管理处于5月18日向被告发出《广州市中华广场催款通知书(首次)》，于5月25日再次向被告发出《关于：贵单元物业管理费用欠交的事宜》的催收文件，同时，管理处告知原告，如被告不及时交清费用及按管理处规定办理相关手续，管理处将在限期内暂停提供物业管理服务，即使原告找到新客户也不能办理新租户的进场手续。据管理处工作人员反映，他们联系被告要求其按时缴清管理费及配合办理相关手续时，被告态度十分恶劣且不予理睬。被告不负责任地一走了之，令原告蒙受了不必要的经济损失。被告无故拖欠管理费且不遵守管理处规定，令原告房屋的正常使用受影响，更令原告信誉因此受损。为维护两原告的合法权益，故诉至法院并提出前述诉讼请求。被告辩称：一、本案双方已实际解除涉案合同并完成场地交接，原告无权向被告主张支付2020年3月以后的租金及利息，其该项诉讼请求依法应予驳回。（1）因疫情爆发与行政管控措施的不可抗力原因，原被告之间的租赁合同目的无法实现。（2）双方已实际解除涉案合同并完成场地交接，原告对于损失的扩大应当自行承担相应责任。二、双方对减免2月租金已达成一致并已实际履行，原告要求被告补交2月减免租金，有违约定且与事实不符，该项诉请不应得到支持。三、被告已完成营业执照变更登记，现登记地址为广州市越秀区xx路xxx号xx，并非涉案房屋，原告无权向被告主张占用费。被告已于2020年6月22日完成工商登记的地址变更，在双方解除合同后，被告享有合理期限进行经营地址变更登记，也已实际完成营业执照地址的变更登记。退一步而言，即使被告因未及时变更登记需支付占用费，占用费计算方式亦应参照合同第六、七条所约定的违约金计算方式，原告在合同未对营业执照变更登记作出违约责任约定、且其未对自身损失进行举证证明的情况下，径直以每日租金标准计算占用费，明显违反公平原则。综上，涉案合同已不具备继续履行的条件，且双方已实际解除涉案合同及完成场地交接，对于原告主张的损失扩大，应由原告自行承担责任，在双方已解除合同且搬离场地的情况下，原告无权要求支付继续支付未实际产生的租金及违约金，诉请与事实不符，请法院驳回。被告向本院提出反诉请求：判令两原告向被告退还租赁保证金34814元。反诉的事实和理由：2019年9月20日，原被告签订《广州市房屋租赁合同》。因2020年2月初疫情爆发，形势日趋严重，这导致被告的经营陷入困境，面对过高的租赁费用，被告实在无力承担，为维系经营，被告多次与原告进行协商，申请免除2、3月租金，但原告仅同意减半收取2月租金。为避免双方损失进一步扩大，被告于2020年3月30日通知原告请求退租、解除合同，并于当日完成清场，原告亦表示同意解除合同，并同意3月租金减半收取，称将尽快草拟解除合同协议书交由被告签名确认。3月31日，在双方已就解除合同达成一致意见下，被告将涉案物业的门锁密码通过微信发送至原告，双方在微信中就物业的交接、3月的租金缴纳、责任具结等进行进一步沟通，根据物业公司的监控记录显示，原告于3月31日已自行进入涉案物业进行查验，原告已实际接收原告所交付的物业。涉案合同并未明确约定原告所缴纳的保证金为定金性质，原告无权对租赁保证金进行没收。为维护被告的合法权益，故提出前述反诉请求。就被告的反诉，两原告答辩称：被告已逾期缴纳租金超过合同约定的20天以上，一年内累计超过30天，按合同约定我方有权没收保证金。经审理查明：广州市越秀区xx路xxx号B塔xxx房，建筑面积为145.06平方米，用途为办公，所有权取得方式为购买，权属人为两原告，属二人共同共有。2019年9月20日，两原告（甲方、出租人）与被告（乙方、承租人）签订《广州市房屋租赁合同》，其中约定：甲方同意将坐落在越秀区xx路xxx号B塔xxx房出租给乙方作办公用途使用，建筑面积共145.06平方米；租赁期限为2019年9月1日至2021年2月28日，月租金17407元，租金按月计算，由乙方在每月的第5日前将当月租金以转账方式缴付甲方的指定收款账户，甲方收到租金后5个工作日内交付同等金额发票给乙方；乙方向甲方交纳两个月租金保证金34814元，甲方应在租赁期满将保证金退回乙方；乙方向仲量联行物业管理公司交纳首月管理费4206.7元、水电周转金2901元，管理公司在租赁期满将水电周转金退回乙方；乙方连续拖欠租金20天的，再或者一年内延期交租累计超过30天的，甲方可解除合同、收回房屋，并没收两个月租金保证金；乙方应按时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金的0.1%向甲方支付违约金；乙方需按写字楼所在的管理处的有关规定向管理处交纳各项费用、并遵守物业管理的有关规定；在租赁期内，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，甲乙双方应按有关规定及时协商处理；等。同年9月23日，上述租赁合同办理了房屋租赁备案登记。被告按合同约定的标准向原告支付了截至2020年1月31日的租金，又向原告支付了2020年2月的一半租金。2020年5月17日，原告通过微信催促被告交纳租金，但被被告拒收，同日，原告又通过手机短信催缴被告，被告未予回复。本院于2020年7月7日组织原被告双方进行庭前询问中，原告表示：2020年3月30日被告并未搬空，收到被告告知的密码后，有联系被告，也去过涉案房屋，管理处告知我方需被告去管理处办手续，我方也告知了被告，但被告不予理睬。被告表示：涉案房屋里还有两个柜子，没有其他任何物品，该两个柜子是应原告的逾期放置在涉案房屋里，由原告任意处置。诉讼中，原告称：我方在2020年3月30日询问被告搬离物品是为何事，微信聊天记录显示被告没有进行回应，而且管理处通知我方，被告是以换季为由搬离衣物办理放行条，我方在下班后到涉案物业现场看到被告正在整理货物，当时被告也是声称将货物卖给闺蜜处理，同时我向被告催收当月租金，被告表示周转有困难，同时家里老人生病，现在努力出货回笼资金，希望我方宽限期限，而且现在正忙着整理货物，被告提出于2020年3月31日与我方在涉案物业见面，希望沟通给予其租金优惠，且被告会提交现在欠付租金的交付方案，但被告于2020年3月31日并未到涉案现场，双方不可能存在协商解除合同或者办理交接手续，当天下午被告告知我方涉案物业的密码，但被告没有告知我方其告知我方密码锁的意义；涉案房屋现在是空置的，但还有被告物品在内。被告称：我方2020年3月30日搬离涉案房屋，从微信聊天记录可知，原告对此已知悉，且我方于2020年3月31日告知原告涉案房屋的锁匙密码，原告也于该日到涉案房屋进行查验，原告已接收，除此之外，没有其他书面证据证明我方于2020年3月30日搬离涉案房屋；涉案房屋是空置的，只有少量桌椅，我方放弃处置权，由原告自行处置。两原告主张被告未付清物业管理费及被告称其无能力继续履行合同的理由不成立，向本院提交了以下证据：案外人北京仲量联行物业管理有限公司广州分公司先后出具的相关缴费通知及委托律师发出的《律师函》（内容均为催促被告缴纳涉案房屋欠缴的管理费及水电费等）及涉案商场一楼xxx号商铺于2020年9月22日的门面照片。被告质证称对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。被告主张其已完成经营地址变更及已搬离涉案房屋，向本院提交了以下证据：1、广州市越秀区市场监督管理局于2020年6月22日核发的《营业执照》及2020年9月18日的企业信用信息公示报告（均载明：名称为被告，经营者为刘营慧，经，经营场所为广州市越秀区xx路**5B2、2020年3月30日的监控视频截图。两原告质证称：对上述证据不予认可，且不能证明其证明内容。两原告及被告就其主张，均向本院提交了原告徐惜欣（以下简称“徐”）与被告之间的微信聊天记录（其中载明：2020年2月3日：被告：“……目前广州疫情还未解除，贷款回流压力大，希望你能帮我们分担一下，大家共同走过艰难困境……所以再次恳请你免除一个月租金，共渡难关”；2月4日：徐：“收到，稍后回复你”；2月6日：徐“因疫情原因，我们将面对的是相同的困难，我方同意2020年2月租金减免一半收取，即本月租金调整为8703元，希望我们一起努力”；3月24日：徐：“3月B3606租金还没有收到，请尽快安排缴交本月房租”，被告：“现在疫情对实体店由其是服装零售业影响巨大，情况恶劣……能不能宽容一下，3、4月能不能免除？”、“徐小姐，你也知道我都做了十几年了，但是我现在实在没有办法了，所以希望你能谅解一下，能不能给我一个免租期”，徐：“你也知道我们是去年才刚刚购入这个写字楼，我们也在还贷款，我这边实在没有办法再减免租金了，望理解”；3月25日：被告：“我也理解你的，你也知道我，我是希望能做下去，但是我实在没有钱了”、“所以呢，你要是没有办法租给我，你给我一点时间就是给我十几天，我找人要搬这些东西”、“希望你通融一下，因为现在找搬家公司也找不到”……3月25日：徐：“我们这边商量一下，稍后回复你”；3月27日：徐：“2月时因广州疫情问题，你提出继续租约坚持做下去希望我给予租金优惠，考虑到租约到2021年2月28日到期，我方同意了2月租金减半收取，前天你提出计划提前退租，按照合同约定你方除需缴交本月租金，保证金不予退还，且你需要把2月租金的减免部分补回给我；如果遵照合同把租约履行完毕，我方同意3、4月租金按9折收取”；2020年3月30日：徐：“3月租金还没有收到，请尽快安排缴交”，被告：“隔壁办公室都免两个月月租……”，徐：“刘小姐，接管理处通知，你们xxx房这两天搬走大量物品，你是有什么事么”；3月31日：被告：“徐小姐，你律师写好的协议后，麻烦发个电子版给我，我要给我律师看看”、“密码锁的密码先按88，按ok密码8888”，……徐：“就算按你的想法要撤走，大家最好还是要交接一下，手续上是要搞清楚的”……4月8日：徐：“管理处告知无论进场还是退场都需要我们双方到场办理交接手续，否则即使有新一任租户也没办法进场，因你一直没有和我办理任何交接手续，所以4月份管理费继续由你负责缴交，在没有办理交接手续之前，按照原合同约定的标准请尽快交付，无论你有什么打算，都请请你积极配合把手续处理好”……4月14日：被告：“《致出租人催告函》：由于你作为出租人没有同意减免我2、3月租金的申请，我实在无力负担巨大的开支，不得已在3月31日自行搬走、腾空涉案物业，并于当晚微信通知你：立即解除双方的租赁合同，且我已经腾空物业，同时将物业的密码锁的密码告知你，要求你自收到密码锁之日起，及时自行收回物业；你收到我的上述通知及密码锁后，声称同意解除租赁合同，并答应尽快草拟一份解除合同通知书给我，但一直没有下文，经我多次催促无果；经查询监控视频发现，你在3月31日收到解除通知后及物业的密码后，曾自行前往上述租赁物业开门查验，足以视为你已经实际接收了上述租赁物业；自你实际接收上述物业之日起，我无义务再向你支付任何租赁费用……”；4月15日：徐：“今天是4月15日，到目前为止，你方仍未交付3、4月租金”）。本院认为，根据原被告的诉辩意见及本案已查明的事实，本案的争议焦点为合同是否解除、租赁保证金应否退还及租金应否减免的问题。关于合同是否解除问题。因新型冠状病毒××疫情影响，我国多省自2020年1月下旬先后启动重大突发公共卫生事件一级响应，复产复工时间延后，相关部门采取了积极有效的疫情防控及应急处置措施来限制人口流动，这确实对被告正常使用涉案房屋及资金周转、营业收入造成一定影响，这是租赁双方签订合同时无法预见的重大变化，不属于正常的商业风险。在此情况下，如继续按照合同约定标准交租，确实有失公平，但同时，突发疫情这一因素并不直接导致原被告之间的租赁合同目的无法实现，双方可充分协商、互谅互让，根据公平合理、等价有偿原则通过减免租金或延长租期等方式继续履行合同，共担风险，共渡难关，任何一方均不因疫情发生就当然享有合同解除权。本案中，被告称其已于2020年3月30日与两原告就提前解除租赁合同协商一致，两原告对此不予认可，被告对此亦无提交充分的证据予以证实，现仅凭被告于3月31日通过微信告知原告涉案房屋密码锁的密码，亦不足以认定其已于该日实际搬离并交还涉案房屋给原告，故对被告的相关抗辩，本院不予采纳。被告在经原告多次催促其交纳欠缴的物业管理费并协助办理交接手续后，仍未予配合，则应承担相应的责任。但是，两原告作为出租人，其在明知被告已搬离涉案房屋的情况下，其经多次催促被告缴纳拖欠的物业管理费并办理交接手续而被告仍未缴纳及配合的情况下，其亦有责任先行代缴物业管理费或采取合法有效的措施以及时收回房屋进行止损进而避免损失扩大，若在止损过程中产生相关费用，其亦可另循法律途径向被告主张，而非未采取相关措施止损。鉴于被告在2020年7月7日庭前询问时，已明确表示“涉案房屋内还有两个柜子，没有其他物品……由原告任意处置”，由此可知，被告已以实际行为表达了提前解除合同的意思表示，故本院认定原被告之间的租赁关系于2020年7月7日解除。同理，对于两原告主张继续履行租赁合同的诉请，本院不予支持。综合本案具体案情，本院判决被告向两原告支付涉案房屋至2020年7月7日止的租金，此后涉案房屋一直空置，是原告没有及时收回涉案房屋所致，其再要求被告支付租金或占用费没有依据，本院不予支持。关于租赁保证金，如前所述，被告单方提前解除合同，已属违约，应承担相应的违约责任。但鉴于存在疫情这一因素，被告提前解除合同事出有因，本院酌情认定其应承担被没收50%租赁保证金的违约责任。关于租金标准，如前所述，因疫情这一因素影响，应当适当减免。综合涉案房屋的实际用途、受疫情影响的严重程度，本院酌情认定2020年2月1日至2020年3月31日期间按原租金标准的50%即8703.50元/月计付，2020年4月1日至2020年7月7日按合同约定的原租金标准计付。鉴于原告已对被告作出2020年2月租金约一半的减免，且被告亦已交纳，故对该月租金，本院不再调处。另，被告此前未予缴纳租金，是因原被告此前因疫情影响对于租金交纳标准未协商一致，被告不属于恶意拖欠，故原告主张逾期交纳租金的违约金，本院不予支持。综上，计得被告2020年3月1日至2020年7月7日应付租金为64855.1元（8703.50元+17407元×3个月+17407元÷31日×7日）。关于被告使用涉案房屋办理营业执照的占用费问题，鉴于合同对此并无作出明确、具体的约定，且现被告亦举证证明其已变更营业执照的经营场所地址，故对于该项诉请，本院不予支持。鉴于双方租赁合同已经解除，而原告有50%的租赁保证金17407元未退还，被告有权主张抵销，被告还需向原告支付租金47448.10元(应付租金64855.1元–应退保证金17407元)。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市越秀区鹏慧百货商店向原告徐惜欣、余朝军支付租金47448.10元；二、驳回原告徐惜欣、余朝军的其他诉讼请求；四、驳回被告广州市越秀区鹏慧百货商店的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取1455.50元，由原告徐惜欣、余朝军共同负担927元，被告广州市越秀区鹏慧百货商店负担528.5元；反诉受理费减半收取335元，由原告徐惜欣、余朝军共同负担167.50元，被告广州市越秀区鹏慧百货商店负担167.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 徐 娟二〇二〇年十二月七日书记员 梁菁菁刘辉