四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川05民终2026号 上诉人（原审原告、反诉被告）：李艳，女，汉族，生于1979年11月22日，住泸州市江阳区。 委托诉讼代理人：赵光华，四川鸿章律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李洪琴，四川鸿章律师事务所律师助理。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：上海围乐文化传播有限公司泸州分公司，住所地四川自贸区川南临港片区龙马大道一段********，统一社会信用代码：91510504MA6BEXD31F。 负责人：徐国英。 委托诉讼代理人：梁雨婷，四川辞鉴律师事务所律师。 上诉人李艳因与被上诉人上海围乐文化传播有限公司泸州分公司（以下简称：围乐公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服泸州市龙马潭区人民法院（2020）川0504民初1684号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行审理。上诉人李艳的委托诉讼代理人赵光华、李洪琴，被上诉人围乐公司的委托诉讼代理人梁雨婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 上诉人李艳的上诉请求：1.依法撤销一审法院判决，判决由被上诉人向其赔偿装修损失290462元；2.判令被上诉人返还已收取押金9893元；3.驳回被上诉人的反诉请求；4.由被上诉人承担一、二审案件受理费。 被上诉人围乐公司辩称，上诉人李艳在双方租赁合同履行期间逾期未缴纳综合管理费等费用达到15日以上，根据双方合同约定，被上诉人享有单方合同解除权。上诉人的装修损失是其自行撤场造成，被上诉人无需因上诉人的撤场行为退还租赁押金。因此，一审法院认定事实清楚，证据充分，程序合法。请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。 李艳向一审法院起诉请求：1.依法解除《楷模汇商业用房租赁合同》；2.判令围乐公司向其支付装修损失290462元；3.判令围乐公司返还已收取的押金9893元；4.由围乐公司承担本案的诉讼费用。 围乐公司向一审法院提出反诉请求：1.请求判令李艳支付房屋使用费、租金、综合管理费、水电气费139578.4元、违约金41873.52元，共计181451.92元；2、由李艳承担案件受理费。 一审法院认定事实：2018年3月28日，李艳（承租人、乙方）与泸州楷模汇商业管理有限公司（出租人、甲方）签订编号为20180328的《楷模汇商业用房租赁合同》，约定乙方租赁的商业用房位于泸州市××道××段××号××幢××层××号××层××号物业,建筑面积367.9平方米，其中2Ｂ-1-1面积为253.5平方米，2Ｂ-1-2面积为114.4平方米，租赁期限自商场整体开业前一个月起至5年后止，共计60个月。以上租赁期限包含：免租装修期1个月，免租期8个月，分3次计算，具体免租时间为：第一次免租期自商场整体开业前一个月起至三个月后止；第二次免租期自合同期第二年至三个月后止；第三次免租期自合同期第三年自三个月后止；乙方租赁商业用房自商场整体开业前一个月起开始计付租金，租金自第二年开始递增，每年递增5%，递增后的租金数额如下：2Ｂ-1-1租金为商场整体开业前一个月至一年内按30元／平方米／月计算租金，则月租金为人民币7605元，年租金为68445元；第二年按31.5元／平方米／月计算租金，则月租金为人民币7985元，年租金为71865元……；2Ｂ-1-2租金为商场整体开业前一个月至一年内按20元／平方米／月计算租金，则月租金为人民币2288元，年租金为20592元；第二年按21元／平方米／月计算租金，则月租金为人民币2420元，年租金为21618元……；租赁押金（不计息）数额为前1个月商业用房租金，即人民币9893元，由乙方在签订合同时一次性付清。甲方为乙方预留2个专用车位，专用车位使用时间与合同期限同步；甲方根据乙方装修方案图纸，为乙方所需隔间预留空调风口。 泸州楷模汇商业管理有限公司（甲方）与李艳（乙方）、围乐公司（丙方）签订《补充协议》，一致同意甲、乙双方签订的《楷模汇商场租赁协议》自2018年10月24日起，由甲方“泸州楷模汇商业管理有限公司”变更为“上海围乐文化传播有限公司泸州分公司”，合同项下全部的权利义务转由围乐公司享有或承担。 上述合同中约定，承租方同意将所租商业用房涉及的公共设施、设备、公用部分交由出租方进行综合管理，双方的权利义务及各项费用（包括但不限于物业管理费）的缴纳等事项，由双方另行签订《综合管理合同》予以约定；合同生效后，承租人若违约，需向出租方支付当年月租金的3倍作为约定违约金，该违约金在押金中直接扣除，不足部分承租人须在3日内补齐。同时乙方还须承担由此给甲方造成的各项损失；乙方擅自撤场或逾期15日仍未接房的构成根本性违约，甲方有权解除合同，并按乙方实际已使用的期限收取租金，租金押金不退还，同时乙方还须赔偿由此给甲方造成的各项损失；本合同租赁期间内，除本合同已约定的情形外，乙方有下列情形之一的，甲方有权解除本合同，收回租赁物，租赁押金不予退还：（1）违反国家法律、法规及政策经营；被依法吊销营业执业执照、责令关闭或被撤销的；（2）拖欠水电气费、租金、物业管理费、公摊费用、税费等各类费用超过15日的；乙方应缴纳的物业管理费计算标准为人民币2元/㎡/月（按建筑面积计算）。合同就合同的解除、终止、争议解决方式、甲乙双方的其他权利义务均有详细约定。 合同签订后，李艳对所租用的物业进行了装修并营业。2018年8月18日，商场开始整体营业。2018年9月27日，泸州市龙马潭区市场建设领导组办公室向泸州楷模汇商业管理有限公司发出泸龙市建办[2018]1号《泸州市龙马潭区市场建设领导组办公室关于责令泸州楷模汇商业管理有限公司泸州楷模汇商业综合体项目停业整改的通知》，责令泸州楷模汇项目停业整改，整改完毕并经消防部门验收合格后，报经泸州市龙马潭区市场建设领导组办公室审查同意，方可恢复经营。 2019年2月，李艳对承租商铺停止营业，围乐公司多次协商李艳继续营业未果。 2019年3月5日，李艳诉围乐公司解除合同、赔偿损失纠纷案，诉讼中围乐公司提起反诉。 2019年4月30日，泸州市公安消防支队就泸州楷模汇商业管理有限公司申报的泸州楷模汇室内装修工程建设工程的消防验收出具泸市公消验字[2019]第0027号《建设工程消防验收意见书》，意见如下：该工程所存在的问题已整改完毕，综合评定该工程消防验收合格。 2019年8月6日，围乐公司向李艳送达书面《告知函》：要求李艳支付于2018年11月19日至2019年8月17日期间的房屋租赁费，双方的权利义务按照合同约定进行处理¨¨¨ 2019年8月26日，围乐公司向李艳送达书面《解除合同通知书》：被告于2019年8月6日向你送达《通知书》：拖欠水电气费用、租金、物业管理费、公摊费用、税费等各类费用超过15日的，基于上述情况，公司于2019年8月6日向你送达《通知函》，限你于5日内缴纳租金等费用，但至今未交，按照合同约定，于《通知书》通达之日起解除合同¨¨¨ 2019年9月6日，李艳对《通知书》进行回函：场内物品系我方所有，未经同意不得处理；退还押金9893元、赔偿损失290642元¨¨¨ 2019年9月29日，泸州市龙马潭区人民法院作出了（2019）川0504民初807号民事判决书：一、驳回本诉原告罗坤、李艳、邓冬梅、李艳的诉讼请求；二、驳回反诉原告上海围乐文化传播有限公司泸州分公司的反诉请求。双方当事人均不服提出上诉，泸州市中级人民法院于2019年12月25日作出了（2019）川05民终1715号民事裁定书：撤销原判，发回重审。 一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。双方当事人对李艳租用位于泸州市××道××段××号××幢××层××号××层××房的事实没有异议，一审法院依法予以确认。本案争议焦点为：一、李艳与围乐公司签订的《楷模汇商业用房租赁合同》、《补充协议》是否应解除的问题；二、围乐公司是否应返还李艳租赁押金并赔偿装修费等损失；三、围乐公司的反诉请求应否支持，对此逐一评述。 一、李艳、围乐公司签订的《楷模汇商业用房租赁合同》、《补充协议》是否应解除的问题。 李艳、围乐公司签订的《楷模汇商业用房租赁合同》、《补充协议》均系双方的真实意思表示，且合同约定的内容不违反法律法规的禁止性规定，合同真实有效，对双方均有法律约束力。李艳租赁围乐公司经营的商场商铺，是建立在商场能正常营业的基础上，商场虽然于2018年8月18日已整体开业，但因未通过消防验收，存在安全隐患，被有关部门责令停业整改，实际上商场不符合开业条件。2019年4月30日，案涉商场已通过消防验收合格，影响商场正常营业的障碍因素已消除。李艳租用围乐公司商场商铺，目的是为了长期经营，双方在合同中约定的起租时间为整体开业前一个月，此为不确定因素，即双方对租赁时间起点并无明确要求，在商场具备开业条件后，双方应继续履行合同，仍可实现合同目的。2019年2月，李艳自行关门停止营业，对此双方进行了协商未果。一审法院认为，双方对租赁费用和经营状况等进行磋商，不是解除合同的意思表示，故对此诉请一审法院不予支持。因李艳未履行合同支付租赁费用等义务，围乐公司于2019年8月26日向李艳书面送达《通知书》，围乐公司正式以书面形式提出解除合同，是守约方主张合同解除义务的行使，并结合李艳此时停止营业、围乐公司发出书面《通知书》、李艳回函时间，此时原、围乐公司已达成解除合同的意思表示，双方解除合同时间为2019年9月6日。 二、围乐公司是否应返还李艳租赁押金并赔偿装修费等损失。 李艳、围乐公司签订的《租赁合同》，合同系面积作为计算租赁费等依据，含有免租期，这是双方基于招商优惠政策和共同培育市场的手段，双方应共同维护各自利益。商场虽然于2018年8月18日已整体开业，但因未通过消防验收存在安全隐患，被有关部门责令停业整改，实际上商场不符合开业条件。2019年2月，李艳自行停业不再经营，围乐公司已告知将损害双方的共同利益，但李艳不予认可。2019年4月30日，案涉商场消防验收合格，影响商场正常营业的障碍因素已消除。此时，李艳李艳应继续履行合同，但李艳予以拒绝。围乐公司多次向李艳主张共同维护合同履行，遭到了李艳拒绝后才正式书面提出解除合同的《通知书》。对于李艳主张装修损失的诉请。一审法院认为，2019年4月30日后，双方均具备履行合同的条件，而围乐公司已多次催告李艳继续履行合同，但李艳不予认可。对于装修等损失，系自行放弃经营和对经营期间风险平衡，属于商业风险范畴，其损失应由李艳自行承担，与围乐公司无关。由于李艳自行撤场违反合同约定，围乐公司已收取租金押金不应退还，故对李艳的此项诉请，一审法院不予支持。 三、围乐公司的反诉请求应否支持。 虽然案涉商场于2018年8月18日已整体开业，但按前文所述，其并不具备开业条件，而且在2018年9月27日就被有关部门责令停业整改，围乐公司在完成整改并重新通知李艳开业时间前，李艳有理由认为合同约定的房租和其他费用的起算条件“商场整体开业”未成就。2019年4月30日后房屋租赁损失等诉请。一审法院认为，双方约定免租期是共同培育市场和招商引资需要，期间在免租期范围内；加之围乐公司客观给李艳的正常营业造成了一定影响，基于公平原则，故对围乐公司主张李艳支付房租等费用和违约金请求，一审法院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除李艳与案外人泸州楷模汇商业管理有限公司泸州楷模汇商业管理有限公司、围乐公司于2018年3月28日签订编号20180328的《楷模汇商业用房租赁合同》及《补充协议》，解除时间为于2019年9月6日；二、驳回本诉原告李艳的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告上海围乐文化传播有限公司泸州分公司的反诉请求。本诉案件受理费5808元，由李艳自行负担；反诉案件受理费3900元，由围乐公司自行负担。 二审期间，本院查明了以下事实：2018年6月1日，李艳、刘丽娟、张友义三人签订《合作协议书》，三人合伙经营诗安国际产后恢复中心泸州店，经营店分别位于泸州市江阳区××道××段××号××幢××层××号（1店）、泸州市龙马潭区龙马大道楷模汇二层（2点）即案涉承租门市。2018年7月11日，李艳的合伙人刘丽娟（甲方）与泸州市海家装饰设计有限公司签订《海家装饰家庭装饰装修工程施工合同》，施工地点为红星路口楷模汇诗安国际商铺，工程造价16000元。2018年7月14日，李丹以泸州奥美健康管理有限公司的名义与与泸州市海家装饰设计有限公司签订另一份《海家装饰家庭装饰装修工程施工合同》，施工地点同上，工程造价250000元。双方约定了收款人为泸州市海家装饰设计有限公司法定代表人陈真，收款账户为陈真个人银行账号。2018年7月14日到2018年11月28日期间，李艳通过其兴业银行卡号为6229××××1215的银行账户向陈真农业银行卡号为6228××××6677的银行账户转款共计255000元。2019年1月31日，法定代表人同为陈真的泸州酒城金匠装饰工程有限公司向“诗安国际”出具两张收款收据，合计金额为2691000元。除此以外，还有零星装饰装修开支若干。 上述事实有《合作协议书》、《海家装饰家庭装饰装修工程施工合同》、企业信用信息公示报告、泸州酒城金匠装饰工程有限公司收据、兴业银行借记卡交易明细等证据在案佐证，并经庭审质证，本案依法予以确认。围乐公司未向本院提交新证据。本院二审查明的其余案件事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，综合一、二审已经查明的案件事实及双方当事人在本案中诉辩情况，双方当事人对本案租赁合同关系解除均无异议。现双方在本案中的争议焦点是：1.上诉人李艳及被上诉人围乐公司在双方租赁合同关系存续期间是否存在违约行为；2.被上诉人围乐公司是否应当向上诉人李艳赔偿装修290462元，并返还押金9893元，并承担案件受理费。本案针对上述争议焦点做如下评述：一审法院认为因李艳在承租门市出现消防验收整改期间自行停业并搬离门市，后在消防验收合格以后经围乐公司多方催告期继续履行租赁合同的情况下仍然拒绝经营。故而李艳应自行承担所有损失及相应费用。本院结合查明事实认为，李艳与围乐公司签订案涉租赁合同时，双方对进场装修、商场整体开业营运、免租优惠条件等均有明确约定，李艳按照合同约定陆续完成承租门市装修并开业经营。围乐公司自2018年8月18日整体开业后仅一个月时间就因商场消防设施整改问题被相关职能部门勒令停业整改，直至2019年4月30日方才完成整改验收合格，整改时间长达7个月。本院认为围乐公司向李艳提供存在消防安全隐患需停业整改的门市属于合同标的存在重大瑕疵的违约行为。故围乐公司应该就自己的违约行为承担相应的赔偿责任。而李艳自双方租赁合同关系成立起至2019年2月搬离期间虽不存在导致租赁合同解除的违约行为，但李艳在2019年3月起诉解除合同后发函围乐公司不得处置其遗留货柜、设施，致使承租门市空置至今亦应对本案中所产生的损失中承担相应的责任。本院在综合考量双方租赁合同剩余履行期限、合同履行过程中围乐公司出现的违约情形及李艳客观上在为经营所展开的装饰装修情况以及后期搬离拆迁时对装饰装修存在的破坏性的基础上，起诉解除合同后李艳对承租门市占用时间，结合庭审中李艳在承租门市后已经实际发生的各项费用开支等因素，酌情认定围乐公司就本案李艳的装饰装修及其他各项损失承担100000元的赔偿责任。综上所述，一审判决认定事实部分有误，判决结果部分不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十条、第九十二条、第九十七条、第九十八条、第一百一十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持四川省泸州市龙马潭区人民法院（2020）川0504民初1684号民事判决书第一项“解除原告李艳与案外人泸州楷模汇商业管理有限公司泸州楷模汇商业管理有限公司、被告上海围乐文化泸州分公司于2018年3月28日签订编号20180328的《楷模汇商业用房租赁合同》及《补充协议》，解除时间为于2019年9月6日”、第三项“驳回反诉原告上海围乐文化传播有限公司泸州分公司的反诉请求”； 二、撤销四川省泸州市龙马潭区人民法院（2020）川0504民初1684号民事判决书第二项“驳回本诉原告李艳的其他诉讼请求”； 三、上海围乐文化传播有限公司泸州分公司在本判决生效十日起十五日内赔偿李艳装饰装修损失及其他各项费用损失100000元； 四、驳回李艳的其他诉讼请求。 一审案件本诉受理费5808元，由李艳负担3508元，由上海围乐文化传播有限公司泸州分公司负担2300元；反诉案件受理费3900元，由上海围乐文化传播有限公司泸州分公司负担。二审案件受理费5808元，由李艳负担3508元，由上海围乐文化传播有限公司泸州分公司负担2300元。 本判决为终审判决。 审判长  蒲卫东 审判员  胡 艳 审判员  刘 静 二〇二〇年十二月二十五日 书记员  银 宇