上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0109民初1769号原告：上海市虹口区教育局，住所地上海市虹口区。负责人：蔡正茂，局长。原告：上海申强房地产经营开发公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：杨朝辉，经理。上列两原告共同委托诉讼代理人：李慈玲、葛文昱，上海市理诚律师事务所律师。被告：上海花园城房地产开发有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：李令安，董事长。委托诉讼代理人：陈建华。第三人：上海融凯实业有限公司，住所地上海市虹口区恒业路XXX号XXX室。法定代表人：朱文耀，执行董事。第三人：上海吉凯花鸟市场经营管理有限公司,住所地上海市虹口区同心路XXX号XXX幢底层、4幢底层。法定代表人：朱文才，执行董事。上列两第三人共同委托诉讼代理人：施锋、黄徐丹，上海市凤凰律师事务所律师。第三人：上海市虹口区人民政府广中路街道办事处，住所地上海市虹口区同丰路XXX弄XXX号。负责人：顾雪峰，办事处主任。委托诉讼代理人：施凌峻，办事处工作人员。原告上海市虹口区教育局(以下简称虹口教育局)、上海申强房地产经营开发公司(以下简称申强公司)与被告上海花园城房地产开发有限公司(以下简称花园城公司)其他所有权纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法通知上海融凯实业有限公司(以下简称融凯公司)、上海吉凯花鸟市场经营管理有限公司(以下简称吉凯公司)、上海市虹口区人民政府广中路街道办事处(以下简称广中路街道)为第三人参加诉讼，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。虹口教育局、申强公司的共同委托诉讼代理人葛文昱，花园城公司的委托诉讼代理人陈建华，融凯公司的委托诉讼代理人施锋、黄徐丹，广中路街XXX委托诉讼代理人施凌峻到庭参加诉讼。吉凯公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。虹口教育局、申强公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令花园城公司支付广中路街道227街坊13/4丘地块上吉凯花鸟市场拆除及经营户清退费用合计560万元；2.请求判令花园城公司支付律师费19.1万元。诉讼过程中，虹口教育局、申强公司变更第1项诉讼请求金额为5,404,930元。事实和理由：根据上海市第二中级人民法院(以下简称二中院)2015年12月25日作出的(2015)沪二中民二(民)终字第2332号终审判决，上海市“花园城”三期扩大项目用地和三期开发项目剩余地块(地号为虹口区广中路街道227街坊13/4丘)共计7116.28平方米土地的国有土地使用权应由花园城公司名下转移登记至虹口教育局名下。但在接收该地块时，发现本应平整的地块已被吉凯公司建设吉凯花鸟市场对外经营，该市场为违章建筑，经营户多达200余户，且均为无证经营。为完成上述地块的接收工作，落实全市“五违四必”综合整治工作，需对地块上的吉凯花鸟市场进行违章建筑群拆除、无证经营户清退等清场整顿工作，为此，虹口教育局联合相关主管部门及该地块所在的广中路街道，联合约谈花园城公司，要求其处理该地块上吉凯花鸟市场的清场工作并承担责任，但花园城公司拒绝表态，亦不予配合。虹口教育局无奈只得自行牵头，依托广中路街道联络吉凯公司并具体实施地块的清场工作，清场工作所需资金由申强公司拨付，至2017年11月30日才完成全部清场工作。期间申强公司就关闭市场、拆除违章、清退经营户、维持现场秩序、监理验收及其他各项劳务费用共支出资金560万元。根据生效判决查明的事实，该地块转移登记至虹口教育局名下时，应为“已拆平”状态，然由于花园城公司拒绝配合，虹口教育局及下属申强公司代花园城公司完成了该地块的清场工作，由此产生的费用应当由花园城公司承担。为维护自身合法权益，虹口教育局及申强公司故诉至法院。花园城公司辩称，不同意虹口教育局方的诉讼请求。花园城公司取得上述地块后，土地空置，为配合政府相关部门安置劳改释放人员，花园城公司与融凯公司签订协议，将上述地块用于仓储。至于该地块上如何建造花鸟市场，花园城公司并不清楚。如果花鸟市场系违章建筑，应当由违建方负责拆除。虹口教育局方选择强行拆除、清退，由此产生的费用应当由违建方或者虹口教育局方自行承担，与花园城公司无关。融凯公司述称，融凯公司系吉凯公司的股东。融凯公司与花园城公司就上述地块签订过租赁合同，年租金10万元。融凯公司随后建造吉凯花鸟市场并设立吉凯公司经营花鸟市场，系为解决劳改释放人员就业安置问题。花园城公司及广中路街道对此均知晓。融凯公司不清楚虹口教育局方与花园城公司之间的纠纷，直至生效判决作出后自虹口教育局处才知晓大概情况，其后融凯公司配合进行了花鸟市场的拆迁事宜。虹口教育局方发生的费用不应当由吉凯公司或者融凯公司承担。吉凯公司述称，与融凯公司意见一致。广中路街道述称，广中路街道与虹口教育局联合进行了花鸟市场的清退。本院经审理认定事实如下：花园城公司系上海市“花园城”地块的开发商，地块规划总建筑面积23.97万平方米，分四期实施，其中教育配套设施建筑面积7,400平方米，建造九年一贯制学校一所，规划在四期开发范围内。为此，花园城公司先后于2001年3月2日与上海市房屋土地资源管理局就“花园城”一期，于2001年11月28日、2002年9月19日、10月23日与原上海市虹口区房屋土地管理局(以下简称虹口房地局，现土地管理职能划归为上海市虹口区规划和土地管理局)就“花园城”二期、二期扩大用地、三期签订了土地使用权出让合同。2003年10月，上海市虹口区城市规划管理局同意扩大“花园城”地块三期用地约4,617平方米。随后花园城公司取得三期扩大用地的建设用地规划许可证。2004年11月1日，虹口房地局与花园城公司就三期扩大地块签订了《上海市国有土地使用权出让合同(补充)》。三期扩大地块与三期地块剩余土地相邻，三期剩余地块面积2,500平方米，两者合计面积7,116.28平方米，东至“花园城”一期、西至同心路、南至泉山大酒店、北至同心城，登记地号为虹口区广中路街道227街坊13/4丘。花园城公司于2005年6月6日取得了上述地块的土地(7,116.28平方米)初始登记。教育配套设施在第四期开发地块内，所属地块单位为华东电焊机厂(以下简称电焊机厂)。2004年5月，虹口教育局、花园城公司签订一份教育配套协议，花园城公司承诺在电焊机厂搬迁，确保得到土地后开工建设学校。2005年6月20日，虹口教育局、花园城公司签订第二份教育配套协议。花园城公司承诺将在2007年5月20日前完成电焊机厂的动迁并建成学校，同时将“花园城”三期扩大项目用地权证(用地面积7,116.28平方米)及3,050万元保证金抵押在虹口房地局；如果二年内(2007年5月20日前)动迁无法完成，该“花园城”三期扩大项目的土地及3,050万元保证金将作为学校用地和建设费用。协议签订后，花园城公司支付了3,050万元，相关地块空置未开发。2008年11月8日，花园城公司(为甲方)与融凯公司(为乙方)签订《花园城三期扩大用地租赁协议》(以下简称租赁协议)，约定：“甲方合法拥有位于虹口区花园城三期扩大用地[房地产权证号：沪房地虹字(2005)第011369号]的土地使用权(下称“该地块”)。乙方经实地勘察该地块，有意向租赁该地块。经友好协商，甲、乙双方就乙方租赁该地块事宜，达成下列一致意见：1.该地块位置(地址)：西靠同心路、东临花园城一期、北接同心城、南沿中山北一路。2.甲方愿意出租、乙方愿意承租的租赁地块的条件为：(1)该地块面积约为7,116平方米；(2)该地块现状为：场地平整，无上水、排水、供电、燃气等公用事业配套设施；3.乙方租赁该地块用于企业资产堆放及社区服务等项目。4.乙方应支付的该地块租金为每年人民币10万元整，每天约合人民币274元。乙方除支付地块租金外无须向甲方支付其他任何费用。5.乙方为实现租赁该地块的用途而须进行的政府报批、成本投入等均由乙方自行负责承担，甲方将不作任何形式的补偿补贴。6.若甲方对该地块实施开发，则应在要求乙方退还该地块时间前2个月以书面形式通知乙方，乙方在接到书面通知后应无条件在甲方书面要求的时间前将该地块恢复原状交还甲方，甲方不承担违约责任。7.保证金：乙方须支付总共相当于6个月的租金，共计50,000元(伍万元)的金额作为本协议保证金。除合同另有约定外合同终止后一个月退还乙方五万元保证金。保证金应于双方签署租赁协议后10天内支付给甲方。8.租金的支付方式：(1)地块租金以每一个租约年为一期，乙方在双方签署租赁协议后10天内以银行转账或现金方式向甲方支付当期地块租金计人民币100,000元(壹拾万元)整。(2)每期第10个月的月末，乙方向甲方支付下期的地块租金。……9.本协议租赁期限共36个月，自2008年11月15日起至2011年11月14日止。租期届满前，如乙方愿意继续承租该地块的，应当在本协议租赁期满前90日内向甲方提出继续承租的书面申请，经双方协商决定是否续签。……11.地块的使用与维修：……乙方如因使用上的需要，需在该地块上搭建临时物业，应在事先征得甲方同意并办理相关证照后方得施工。12.乙方的职责和义务：……(3)乙方在该地块上进行临时搭建必须事前征得甲方同意，同时必须取得相关政府部门的许可获取相应证照后方可实施，否则甲方有权进行直接拆除。由此产生的一切经济损失由乙方承担。……”融凯公司于2008年11月支付花园城公司押金5万元，在上述地块建造了吉凯花鸟市场，并设立了吉凯公司经营花鸟市场。租期届满后，花园城公司与融凯公司续签了租赁协议，除约定租赁期限为2011年11月15日起至2014年11月14日止，并在第14条增加约定“(4)甲乙双方知悉并确认：鉴于在签订本合同之时，本协议双方已从相关政府主管部门获悉租赁场地或建筑物的土地使用权有可能会被征收。……并且甲方无需对乙方作出任何补偿或赔偿。”外，其余约定内容与第1份租赁协议相同。上述地块租金开始由融凯公司支付，后由吉凯公司向花园城公司支付，付至2016年11月。花园城公司于2016年6月15日退还吉凯公司10万元。因电焊机厂始终未能完成动迁，花园城公司未取得四期地块，三期剩余和三期扩大地块也未作开发。虹口教育局于2013年诉至本院，要求法院判令将花园城公司承诺建造学校所用的“花园城”三期扩大项目用地和三期开发项目剩余地块共计7,116.28平方米和3,050万元的保证金归属虹口教育局，本院于2013年7月23日作出(2013)虹民三(民)初字第572号民事判决。花园城公司不服判决，提起上诉。2014年6月10日，二中院作出(2013)沪二中民二(民)终字第1744号民事裁定，撤销原审判决，发回本院重审。案件于2014年6月26日立案后，本院于2015年7月31日作出(2014)虹民三(民)重字第2号民事判决：一、花园城公司于判决生效之日起30日内，协助虹口教育局办理相关手续，将上海市“花园城”三期扩大项目用地和三期开发项目剩余地块(地号为虹口区广中路街道227街坊13/4丘)共计7,116.28平方米土地的国有土地使用权转移登记到虹口教育局名下；二、花园城公司支付的3,050万元保证金作为建设费用归虹口教育局所有。花园城公司不服判决，提起上诉。2015年12月25日，二中院作出(2015)沪二中民二(民)终字第2332号民事判决，驳回上诉，维持原判。2016年2月26日，上海市虹口区广中路街道227街坊13/4丘土地(使用权面积7,116.3平方米)的国有建设用地使用权转移登记至虹口教育局名下。2016年2月24日，虹口教育局委托广中路街道负责吉凯花鸟市场的各项清退工作。2016年4月1日，虹口教育局在吉凯花鸟市场张贴公告：“1、根据规划有关要求，该地块用地性质将改为教育用地，虹口区教育局将在此新建教育场所。2、原该地块土地使用人必须按法院判决将土地交给虹口区教育局使用。3、现使用或租赁该地块内场地和房屋的单位或个人，应立即与原该地块权利人终止或解除使用或租赁关系、搬离使用或租赁的场地和房屋。4、对于不及时搬离的单位和个人，权利人虹口区教育局将追究其法律责任，以及由此产生的一切经济损失。”该处同时张贴有《告知书》，内容为：“吉凯花鸟市场经营户：根据《中华人民共和国食品安全法》、《无照经营查处取缔办法》、《上海市市容环境卫生管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》、《上海市居住房屋租赁管理办法》等法律法规规定，任何单位和个人不得违反法律、法规的规定从事食品生产经营活动；不得违反规定造成环境污染事故；不得从事无照经营；不得违反规定设置户外设施；不得擅自改变物业使用性质等。凡有上述违法行为的，请在收到本告知书即日起，于2016年5月31日前自行整改关门停业。对整改不自觉、继续发生上述违法行为的，有关部门将依法予以查处取缔。”落款为“广中市场监督管理所、广中路派出所、城管广中路街道中队、广中路街道房管办”。2016年6月3日、6月22日，申强公司分别转账支付广中路街道200万元、250万元。广中路街道分别于2016年6月3日、6月14日、6月23日、7月1日、7月11日、9月21日转账给吉凯公司150万元、75万元、75万元、20万元、50万元、80万元，合计450万元。吉凯公司将款项用于退还小租户押金、租金等费用。2016年8月1日，广中路街道与上海新光工程咨询有限公司签订《委托合同书》，委托该公司为吉凯花鸟市场违章建筑拆除项目提供建设项目质量监督服务。2016年10月28日，广中路街道转账支付上海新光工程咨询有限公司监理费15,519元。广中路街道与上海乐安拆房工程技术有限公司签订《房屋拆除工程合同》，主要约定拆房范围为吉凯花鸟市场内，拆除房屋、构筑建筑面积5,500平方米，每平方米拆房工程款单价约85.5元，工程总金额470,292.08元，待房屋拆除、验收合格且审价完成后1个月内按实结算，拆除房屋的期限为2016年8月1日至8月31日。经上海建静工程造价咨询有限公司审价，广中路街道于2016年11月3日转账支付上海乐安拆房工程技术有限公司工程款468,039元，并于2016年11月2日转账支付上海建静工程造价咨询有限公司审价费1,717元。2016年9月7日，为解决吉凯花鸟市场清场相关事宜，广中路街道相关部门、虹口教育局及吉凯公司召开协调会，明确：由吉凯公司负责集中清退所有剩余工作，于2016年9月8日前拆除所有违法建筑；广中路街道一次性拨付吉凯公司20万元，作为清场奖励经费，待花鸟市场清退完毕所有商户、拆除所有违法建筑后拨付；吉凯公司今后不再以任何形式和理由向街道及其他部门提出任何赔偿或补偿要求。2016年11月15日，广中路街道转账支付吉凯公司20万元。2017年6月23日，申强公司又转账支付广中路街道110万元，电子回单中注明用途为清场费。为本案纠纷，申强公司与上海市理诚律师事务所(以下简称理诚律所)签订《法律服务委托协议》，律师费总额19.1万元。后申强公司支付理诚律所律师服务费19.1万元。2018年10月25日，虹口教育局、申强公司委托理诚律所向花园城公司发送《律师函》，函告花园城公司将吉凯花鸟市场拆违、清场费用560万元支付至申强公司或与虹口教育局方联系妥善解决相关事宜，但函件未能送达。因就吉凯花鸟市场的拆除、清场等相关费用的承担发生争议，虹口教育局方诉至本院，要求判如所请。审理中，虹口教育局及申强公司表示，对于其主张的费用，仅要求花园城公司承担，不要求融凯公司及吉凯公司承担。本院认为，地号为虹口区广中路街道227街坊13/4丘的上海市“花园城”三期扩大项目用地和三期开发项目剩余地块经法院生效判决归虹口教育局所有，虹口教育局方认为生效判决载明该地块“空置未开发”，然该地块实际建有吉凯花鸟市场，因此花园城公司应当将该地块拆平后移交虹口教育局。对此，本院认为，首先，“空置未开发”的含义并非虹口教育局方所主张的该地块平整无物，应当理解为该地块尚未被开发商花园城公司建造房地产。地块“空置未开发”与花园城公司应将该地块恢复至“已拆平”的状态之间，无必然的逻辑关系。花园城公司并不必然负有将该地块在移交给虹口教育局之前进行拆平的义务。其次，就该地块的使用，花园城公司与融凯公司之间签订有租赁协议，融凯公司建造了吉凯花鸟市场，成立了吉凯公司实际经营花鸟市场并转租。在该地块的国有建设用地使用权转移登记至虹口教育局名下之时，租赁协议虽已到期，但花园城公司与融凯公司之间仍存在不定期租赁关系，虹口教育局有权随时解除租赁关系，要求融凯公司、吉凯公司搬离并返还该地块。况且租赁协议约定，融凯公司负有在退还该地块时将地块恢复原状即场地平整的义务。虹口教育局方亦无赔偿或补偿吉凯公司的法定义务，虹口教育局方将款项通过广中路街道支付给吉凯公司用于清退小租户、拆除违章建筑，甚至对吉凯公司进行奖励，应视为虹口教育局方对吉凯公司的自愿补偿行为，其要求花园城公司承担相应款项缺乏依据。再次，行政主管部门负有行政管理的职责。根据2016年4月1日在吉凯花鸟市场张贴的《告知书》的内容及落款单位，可见拆除花鸟市场、清退经营户等行为系相关行政部门的行政管理行为，系针对吉凯花鸟市场存在的违章搭建、违法经营等行为的集中整治，由此产生的费用不应当由不属于违法行为人的花园城公司承担。综上，虹口教育局方要求花园城公司承担拆除吉凯花鸟市场、清退小租户等产生的费用及律师费用的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条规定，判决如下：驳回上海市虹口区教育局、上海申强房地产经营开发公司的全部诉讼请求。案件受理费50,768.51元，由上海市虹口区教育局、上海申强房地产经营开发公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  连慰江审 判 员  尹 灿人民陪审员  孙 敏二〇二〇年十二月二十一日书 记 员  顾 逸附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。