北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0115民初21874号原告：郭瑞娟，女，1978年2月25日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：曹克江（系郭瑞娟之夫），1978年11月19日出生，汉族，北京市体育局国家干部，住北京市大兴区。被告：林宇，男，1982年8月4日出生，汉族，北京智诚汇科技有限公司职员，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：王晓欣，北京市安悦律师事务所律师。第三人：郭凤英，女，1947年9月23日出生，汉族，职业不详，户籍地北京市海淀区。第三人：郭正英，男，1950年1月2日出生，汉族，职业不详，户籍地北京市丰台区。第三人：郭正普，男，1954年8月17日出生，汉族，职业不详，户籍地北京市海淀区。第三人：郭正森，男，1958年8月19日出生，汉族，职业不详，户籍地北京市海淀区。第三人：郭正和，男，1960年1月10日出生，汉族，职业不详，户籍地北京市海淀区。第三人：郭红军，女，1967年3月2日出生，汉族，职业不详，户籍地北京市海淀区。第三人：郭瑞，男，1990年7月7日出生，汉族，职业不详，户籍地北京市海淀区。原告郭瑞娟与被告林宇、第三人郭凤英、第三人郭正英、第三人郭正普、第三人郭正森、第三人郭正和、第三人郭红军、第三人郭瑞农村房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，因工作调整，承办人变更为祁广燕。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭瑞娟及其委托诉讼代理人曹克江，被告林宇及其委托诉讼代理人王晓欣到庭参加诉讼。第三人郭凤英、第三人郭正英、第三人郭正普、第三人郭正森、第三人郭正和、第三人郭红军、第三人郭瑞经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭瑞娟向本院提出诉讼请求：1.要求林宇给付房屋补偿款458273元；2.归还郭正彪与林宇所签订房屋买卖协议中房款33000元；3.归还郭正彪向新立村经济合作社缴纳的宅基地使用费3000元；4.由林宇承担全部费用，包括诉讼费、公告费、评估费。事实及理由：郭达（已去世）育有六子一女，分别为郭正英、郭正彪（已去世）、郭正普、郭正森、郭正和、郭正文（已去世）、郭凤英。郭瑞娟系郭正彪之女，郭红军系郭正文之妻，郭瑞系郭正文之子。1999年10月30日，林宇与郭正彪签订了《房屋买卖协议》，约定：林宇将其位于北京市大兴区北臧村镇新立村黄良路18号院（以下简称：18号院）的北房五间、西房四间、棚子一间、大门、院内设施及院外槐树以33000元的价格卖给郭正彪。同日，林宇将集体土地建设用地使用证交付给郭正彪。同日，新立村经济合作社收取郭正彪宅基地使用费3000元。前述协议被北京市大兴区人民法院（以下简称：大兴法院）于2020年10月20日作出的（2010）大民初字第848号民事判决确认为无效，郭正彪不服提起上诉，北京市第一中级人民法院（以下简称：一中院）于2010年11月10日作出（2010）一中民终字第15127号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。大兴法院于2019年5月13日作出了（2017）京0115民再10号民事判决书，判决郭瑞娟将18号院内房屋腾空交还给林宇。郭正彪入住上述院落后，对院内房屋进行了翻建，并建设了新的房屋，现上述院落分为南北两个院落。北院内房屋十间，南院内房屋六间，棚子一间，原有四棵槐树仅存活两棵。为了维护我的合法权益，故诉至法院。被告林宇辩称：我对评估结论没有异议，该评估报告是对房屋及附属物的重置成新价，未考虑郭瑞娟使用房屋20年折旧情况，请法院在判定双方承担费用时，考虑房屋折旧因素。我同意返还房款33000元。关于宅基地使用费，郭瑞娟使用宅基地约21年，该费用双方共同承担，我愿意承担1500元。关于其他费用由法院酌定。第三人郭凤英、第三人郭正英、第三人郭正普、第三人郭正森、第三人郭正和、第三人郭红军、第三人郭瑞未作答辩。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。1999年10月30日，林宇与郭正彪签订《房屋买卖协议》，约定：林宇将位于18号院的北房五间（砖木结构、瓦房）、西房四间、棚子一间、围墙、大门、院外槐树四棵及院内其他设施以33000元的价格卖给郭正彪。同日双方履行了前述协议，林宇亦将前述院落的《集体土地建设用地使用证》交付给郭正彪；同日，大兴县北臧村乡（即现北京市大兴区北臧村镇）新立村经济合作社收取郭正彪宅基地使用费3000元，大兴县北臧村乡新立村村民委员会在上述土地使用证变更记事一栏批注“经村委会同意，自99年10月30日起，房基地转归郭正彪使用”。林宇与郭正彪签订的《房屋买卖协议》被本院于2010年10月20日作出的（2010）大民初字第848号民事判决书确认为无效。郭正彪不服提出上诉，一中院于2010年11月10日作出（2010）一中民终字第15127号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。后林宇诉至本院，要求郭正彪将18号院的房屋腾空并交还给林宇。2015年9月18日，本院作出（2014）大民初字第7591号民事判决书，判决郭正彪将18号院的北房五间、西房四间、棚子一间、围墙、大门返还给林宇。因郭正彪于2015年9月5日去世，该案件被包括郭瑞娟在内的郭正彪继承人提起再审。经审查，本院于2019年5月13日作出（2017）京0115民再10号民事判决书，判决如下：一、撤销大兴法院（2014）大民初字第7591号民事判决书；二、郭瑞娟将18号院的房屋腾空交还给林宇。前述判决已经生效。本案审理中，郭瑞娟要求鉴定18号院的宅基地区位补偿、房屋和附属物重置成新价。因双方对宅基地区位补偿标准意见不一，郭瑞娟主张等拆迁时再诉宅基地区位补偿，林宇表示同意。后郭瑞娟同意先做房屋及附属物重置成新价的鉴定。根据郭瑞娟的申请，本院委托北京京城捷信房地产评估有限公司（以下简称：京城捷信公司）对18号院涉案房屋及附属物重置成新价进行评估。2020年1月6日，京城捷信公司出具《估价报告书》。该报告书载明：18号院房屋建筑面积合计为359.14平方米，为砖木、砖混结构平房，大部分房屋为瓦屋面。经评估，房屋及附属物重置成新价为458273元。郭瑞娟为前述评估支付评估费5000元。前述评估作出后，郭瑞娟于2020年1月15日提出异议书，主张：1.18号院院落内有一条接至市政的排水沟（现场已进行测量）未评估；2.当日评估现场三方确认房屋建筑面积384.3125平方米，与评估报告中的建筑面积不符；3.涉案房屋及附属物重置成新价估价方法按成本法，明显低于市场价格。2020年4月6日，京城捷信公司出具回复，主要内容如下：1.本次评估依据的《北京市房屋重置成新价评估技术标准》中未包含排水沟，故该部分未纳入评估范围。2.《估价报告》所描述建筑面积359.14平方米仅为房屋建筑面积，另有院地面积17.71平方米、棚面积7.48平方米，院地及棚属于附属物范畴，不计入房屋建筑面积。院地、棚两项内容已根据条件按照附属物项目进行了价格评估。3.本次评估所采用估价依据为《北京市房屋重置成新价评估技术标准》，该标准适用于本市各类房屋重置成新价的评估，该标准估价技术路线即为采用成本法测算。2020年8月25日，郭瑞娟再次提交异议书，主张2017年对涉案院落进行“煤改电”更换工程，该设备与屋内的暖气连接在一起使用，不能分离，估价报告书未对该设备进行评估。2020年8月28日，京城捷信公司出具回复，称本次评估依据为《北京市房屋重置成新价评估技术标准》，该标准中明确说明暖气项目按建筑面积计算（包含暖气片、室内、室外管道及暖气炉），故该项设备价格已经包含在暖气项目中，并不存在未对该设备进行评估的情况。后本院与京城捷信公司工作人员联系，其告知排水沟的尺寸为：0.40米*0.50米，长是28米。郭瑞娟和林宇均表示排水沟的长度以实际拆迁测量为准。另查一，郭正彪购买18号院后，对原有房屋进行了翻建，并拆除了原有棚子，原有的北房五间、西房四间现翻建为北房三间、西厢房三间。郭正彪另新建了房屋。林宇称翻建后北房三间用的是老墙，西厢房的西墙是老墙。另查二，郭达（已去世）育有六子一女，分别为郭正英、郭正彪（已去世）、郭正普、郭正森、郭正和、郭正文（已去世）、郭凤英（女）。郭瑞娟系郭正彪之女，郭红军系郭正文之妻，郭瑞系郭正文之子。庭审中，郭瑞娟提交郭正彪书写的遗嘱，该遗嘱主要内容为：在其去世后，18号院房屋或因该房屋所产生的收益归郭瑞娟所有，其工作单位所发放的一切收益归郭瑞娟所有。林宇表示对前述遗嘱没有意见。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案郭凤英、郭正英、郭正普、郭正森、郭正和、郭红军、郭瑞经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了当庭答辩和举证、质证的权利。合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。生效判决已确认《房屋买卖协议》无效，且已判决郭瑞娟将18号院腾空并交还给林宇，但对合同无效后郭瑞娟的损失未予处理。涉案房屋被确认无效系因林宇违反法律强制性规定将北京市大兴区北臧村镇新立村宅基地上的房屋卖给新立村集体经济组织成员外的郭正彪，故对合同的无效，双方均有过错，林宇作为农村房屋的出卖人应承担主要过错责任，郭瑞娟之父郭正彪承担次要过错责任。郭瑞娟提交的遗嘱，林宇表示没有意见，本院亦不持异议。郭正彪去世后，郭瑞娟作为其继承人有权主张相关损失。《房屋买卖协议》无效，郭瑞娟要求返还购房款33000元，于法有据，本院予以支持。关于房屋补偿款，本院参照《估价报告书》并结合实际酌情予以考虑，确定数额为425273元。关于宅基地使用费3000元，本院根据双方过错程度，酌定林宇赔偿2100元。因双方对区位补偿价的标准不能达成一致意见，郭瑞娟表示以后再诉，本院不持异议，郭瑞娟可另行主张权利。因京城捷信公司未对18号院内排水沟进行评估，本案中郭瑞娟未主张排水沟的损失，故郭瑞娟可另行主张排水沟的损失。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、于本判决生效后10日内，林宇返还郭瑞娟购房款33000元；二、于本判决生效后10日内，林宇给付郭瑞娟房屋补偿款425273元；三、于本判决生效后10日内，林宇给付郭瑞娟向新立村经济合作社缴纳的宅基地使用费2100元；四、驳回郭瑞娟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8714元、评估费5000元、公告费560元，由郭瑞娟负担1995元（已交纳），由林宇负担12279元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  祁广燕人民陪审员  焦福银人民陪审员  张立海二〇二〇年十二月二十九日法官 助理  章 平书 记 员  李 美