北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初445号原告：余红，女，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：翟建，北京智嵩律师事务所律师。被告：李桂芬，女，住北京市丰台区。被告：王登科，男，住北京市丰台区。被告兼被告李桂芬、王登科共同的委托诉讼代理人：王世哲，男，住北京市丰台区。被告：常铮，女，住北京市丰台区。被告王世哲、常铮共同的委托诉讼代理人：安颖，北京冉民律师事务所律师。原告余红与被告李桂芬、王登科、王世哲、常铮房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告余红及其委托诉讼代理人翟建，被告常铮，被告李桂芬、王登科共同的委托诉讼代理人王世哲，被告常铮、王世哲共同的委托诉讼代理人安颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。余红向本院提出诉讼请求：1．被告依法履行合同，配合原告办理位于北京市丰台区云岗北里xx号楼x层x单元x号房屋的过户登记手续；2．诉讼费由被告承担。事实和理由：2006年10月12日，原告和王胜利签订房屋买卖合同，王胜利将其拥有的位于北京市丰台区云岗北里xx楼x单元x层东x号两居室（房屋最终实际登记地址为北京市丰台区云岗北里xx号楼x层x单元x号）房屋及南侧的小院及小院内的房子、棚子作价15万元出售给原告，王胜利负责房屋的合法变更、过户，并保证之前的一切债务和法律问题由王胜利解决。合同签订后，原告依约支付价款15万元。王胜利向原告交付房屋后，原告及家人一直居住至今。王胜利于2013年6月14日死亡并注销户口，王登科、李桂芬、王世哲是王胜利的法定继承人。2018年，王登科、李桂芬、王世哲至丰台法院提起诉讼，法院出具调解书确认房屋由王世哲单独继承。王世哲与常铮于2019年1月24日登记结婚，同日王世哲将房屋过户给了常铮。目前涉案房屋登记在常铮名下。现原告知悉涉案房屋已可以上市交易。因双方无法自行解决纠纷，故诉至法院。李桂芬、王登科、王世哲、常铮共同辩称：李桂芬、王登科并不清楚卖房一事，王世哲是在王胜利去世后两个月知道房屋已经卖了，上门去找但是原告不同意，此后诉讼过遗产继承及排除妨害；常铮并非王胜利的法定继承人，不是本案适格被告，且常铮现系涉案房屋的产权人，依照物权优于债权原则，原告无权要求常铮履行合同义务；卖房时王胜利意识不清醒，有可能被误导。派出所的人说王胜利当时必须要有监护人，王胜利不是受自己控制卖的房且没有收到购房款。买卖合同签订期间系王胜利戒毒期间，精神状态不明，王胜利辨别民事行为的能力明显削弱；在美沙酮医疗卡和合同中的签字不一致，对合同中王胜利签名真实性存疑；原告并无证据证明其实际付款；现在王胜利已经去世，无法认定签订合同时的精神状态，应当审查是否给付了房款；涉案房屋属于央产房，目前政策不允许私下交易，不允许出售过户，即使合同有效也履行不能。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：王登科、李桂芬系夫妻，双方婚生子系王胜利。王胜利与曹永平原系夫妻，二人婚内生育一子王世哲。1991年8月14日，王胜利与曹永平协议离婚。此后，王胜利未再婚，并于2012年10月17日死亡，未留遗嘱。王胜利原系中国航天工业总公司第三研究院职工。1993年9月1日，王胜利所在单位优惠售房，王胜利购得位于本市丰台区云岗北里xx楼x单元x号房屋一套，建筑面积52．4平方米，并于1994年2月24日取得房屋所有权证。2006年10月12日，王胜利与余红签订《房屋买卖合同》，约定：王胜利于2006年10月12日将房屋北京市丰台区云岗北区北里十一楼东单元一层东二号两居室楼房和南侧的小院及小院内的房子、棚子卖给余红，价格为15万元。王胜利并负责房屋的合法变更、过户，保证之前的一切债务和法律问题由王胜利解决。余红应在过户后，立即将剩余房款交给王胜利，王胜利开据收条，并立即把房屋产权证明及空房交付余红。此次买卖房屋双方均无欺骗行为。落款处有卖方“王胜利”、买方“余红”、卖方担保人“王永利”、买方担保人“崔林峰”签字并按捺手印。当日，王胜利出具《证明》，该《证明》上半部分打印字体载明：王胜利，男，1961年出生，系我单位职工，特此证明，落款时间为2006年7月3日，并加盖中国航天科工集团第三研究院后勤集团人事劳资专用章；该《证明》下半部分手写体载明：“王胜利所购买的北京市丰台区云岗北区北里xx楼x单元x层东x号二居室自愿以壹拾伍万元整价格卖给余红，此房永久性归余红所有，此房的一切权利归余红所有，此房屋王胜利放弃所有权。卖方人王胜利并按捺手印110106196109132733”。同日，王胜利出具《收条》，载明：今收到余红交来的房款人民币壹拾伍万元整。收款人：王胜利并按捺手印，落款时间为2006年10月12日。余红名下工行0200250101024363940账号流水记录显示，当日其曾卡取147000元。此后，王胜利将上述房屋交付余红居住使用至今。2006年10月15日，王胜利与余红签订《补充协议》，载明：经双方商定甲方将北京市丰台区云岗北区北里xx楼x单元x层东x号两居室楼房及后院以总价壹拾伍万元整转卖给乙方。备注：在云岗地区[三院院直]公房上市时，甲方负责办理好一切过户手续给乙方。在产权证未正式过户给乙方前，如遇到此房屋拆迁，或此房屋所在单位回收此房屋时补给的所有赔偿款应全数交给乙方所得，与甲方无任何关系。自购房之日起如因甲方的一切个人原因造成乙方的利益受损时须以总房款壹拾伍万的双倍数作为赔偿金，补偿给乙方。本协议自签字之日起生效。落款甲方签字“王胜利”，乙方签字“余红”。2018年1月23日，王世哲以法定继承纠纷向本院起诉李桂芬、王登科，要求继承涉案房屋。本院于2018年8月21日作出（2018）京0106民初4391号民事调解书，确认位于北京市丰台区云岗北里11号楼4-1-2房屋、位于北京市丰台区云岗翠园5号楼2-3-5房屋均由王世哲继承所有，李桂芬、王登科协助王世哲办理该两处房屋的所有权变更登记手续。此后，王世哲向本院申请强制执行。2018年9月13日，本院作出（2018）京0106执8431号执行裁定，将涉案房屋过户至王世哲名下。同年12月12日，王世哲依据上述法律文书取得位于北京市丰台区云岗北里xx号楼x层x单元x号不动产权证书，产权证号：京（2018）丰不动产权第XXXX号，登记权利人为王世哲，权利性质房改房（优惠价），附记央产房依据生效法律文书办理。2019年1月10日，王世哲向房屋登记管理机关申请将涉案房屋性质改为房改房（成本价）。在其提交的办理手续中有中国航天科工集团第三研究院出具的《住宅房款交存情况说明》，载明：产权人王世哲继承我单位职工王胜利名下位于北京市丰台区云岗北里xx号楼x单元x号住宅，截至目前为止，产权人已向单位补交房改房优惠价到房改房成本价的差额房款，申请将此房产不动产性质为房改房成本价。并注明，此证明仅作为房屋所有权变更使用，不得上市交易或者作为其他用途使用。2019年1月14日，王世哲取得涉案房屋不动产权证书，产权证号：京（2019）丰不动产权第XXXX号，权利性质房改房（成本价），附记央产房。2019年1月24日，王世哲与常铮登记结婚。同日，王世哲向涉案房屋登记管理机关申请夫妻间房屋转移登记，并提交结婚证、央产房管理部门审核变更通知单等手续。同日，常铮取得位于北京市丰台区云岗北里xx号楼x层x单元x号不动产权证书，登记产权人为常铮，产权证号：京（2019）丰不动产权第XXXX号，权利性质房改房（成本价），附记央产房。现余红认为涉案房屋已具备上市交易条件，故诉至本院。另查明：2003年4月8日、2004年10月20日，王胜利被两次被查获吸食毒品，并曾被劳动教养。2006年12月至2007年9月期间，王胜利曾接受美沙酮药物戒毒治疗。2009年9月，王胜利因患酒精所致精神障碍入院治疗。2009年12月28日，王胜利领取残疾人证，残疾类别、等级为精神残疾贰级。在本案审理中，经本院调查核实，王胜利所在单位对于王胜利名下房屋均表示不允许职工私下交易，不能上市交易，只能单位回购，继承可以过户；相关央产房管理部门亦表示因该涉案房屋属于央产房，不符合相关规章制度，不允许上市交易。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，王登科、李桂芬、王世哲、常铮对于余红与王胜利于2006年10月12日签订的《房屋买卖合同》、于2006年10月15日签订的《补充协议》以及出具的收条中“王胜利”署名真实性存有异议，但并未举证证明，故本院对其署名真实性予以确认。上述合同系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规强制性规定，故应属有效合同。王登科、李桂芬、王世哲、常铮关于王胜利因有长期吸毒、酗酒治疗史及精神疾患，高度怀疑王胜利签订合同时系限制或者无民事行为能力人，故其所签《房屋买卖合同》、《补充协议》无效的辩称意见，缺乏事实和法律依据，故本院不予采信。虽然余红已依约履行付款义务，并与家人长期在涉案房屋居住，但经本院核实，涉案房屋仍纳入央产房管理范围，现有政策仍禁止其上市交易，王世哲、常铮因继承变更登记和夫妻间转移登记先后取得涉案房屋不动产权证，亦经过相关部门审核准许，在此情况下，余红与王胜利所签房屋买卖合同实难继续履行。据此，余红关于涉案房屋已具备上市交易条件的主张，本院不予采信。现其要求继续履行合同，由王胜利的法定继承人及现房屋所有权人配合办理涉案房屋过户登记手续的诉讼请求，本院亦不予支持。虽然常铮并非王胜利的法定继承人，但王世哲等人系王胜利的法定继承人，其应当在继承王胜利遗产范围内承担债务清偿责任。因王世哲将承债资产转移给常铮，王世哲与常铮又系夫妻关系，故现余红起诉常铮系依法行使诉权，并无不当。双方是否解除合同或存财产损害赔偿纠纷，应由双方另案解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款之规定，判决如下：驳回余红的诉讼请求。案件受理费3300元，由余红负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  刘 军二〇二〇年十二月三十日法官助理  许子月书 记 员  郑磊茜