黑龙江省绥化市北林区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑1202民初1546号原告：陶旭，男，1982年6月23日出生，汉族，个体，住北京市房山区。原告：陶长生，男，1955年6月24日出生，汉族，个体，住北京市房山区。二原告共同委托诉讼代理人：高福清，女，汉族，个体，住北京市房山区。（系原告陶长生妻子、原告陶旭母亲）二原告共同委托诉讼代理人：李树森，黑龙江申平律师事务所律师。被告：范文涛，男，1982年6月7日出生，汉族，个体，住哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：尤志雯，黑龙江龙洋律师事务所律师。原告陶旭、陶长生与被告范文涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月12日受理后，依法适用简易程序。后因案情复杂，此案转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告陶旭、陶长生的委托诉讼代理人高福清、李树森，被告范文涛及其委托诉讼代理人尤志雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陶旭、陶长生向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付拖欠的房屋租金200万元，并按合同约定支付违约金；2、要求被告继续履行合同，并支付原告为其垫付的电费11321.98元；3、诉讼费用由被告承担。事实及理由：2018年7月1日原、被告双方签订房屋租赁合同一份，原告将自有房屋坐落在绥化市中直北路83号（原款城酒店）4000多平方米商业用房租赁给被告经营“学必优”教育机构，租期为12年，自2018年7月1日至2030年7月1日止。当时双方约定第一年租金80万元，第二、三年为100万元，第四年至第七年为年租金120万元，以后每三年增加20万元，以此类推至租期止。原、被告签订协议后，被告第一年按协议履行了承诺，但第二年即2019年7月1日至今的租金始终未给付，且拖欠电费1万余元，原告多次找其索要房租及垫付的费用，被告均已暂时无钱为由拒绝给付，而且被告未经原告同意擅自将部分房屋转让租给他人，自己收取租金，却拖欠原告的租金。原告认为，被告不守信用，拖欠原告房租不给已构成违约，如继续租赁必须交齐房租，否则补齐房租解除合同。故原告诉至法院，提出上述请求。诉讼过程中，原告变更第二项诉讼请求为要求被告支付原告为其垫付的电费11321.98元。第一、三请求未变。被告范文涛辩称，被告不同意原告的全部诉讼请求，首先原告与被告原系合作关系，后因原告对被告施压故解除了双方之间的合作并使用欺诈的方式与被告签订房屋租赁合同。在原告提起诉讼后，被告才发现原告出租给被告的房屋含有大量的违章建筑，五证不全，导致无法办理消防验收的手续，所以被告经营的大风车幼儿园一直无法办理执照，致被告租赁涉案房屋的合同目的无法实现，给被告造成了巨大的经济损失。而且被告并没有一直使用原告的房屋。2020年1月21日，陶长生的妻子高福清、也是陶旭的母亲通知被告解除合同，被告对该通知也是表示认可的。现被告的东西被原告所控制，根本无法取出，故原告起诉租金没有事实及法律的依据。关于原告要求被告支付原告垫付的电费主张，因原告并没有垫付相应的电费，而且原告所述产生电费的时间，被告也没有使用过房屋，因此不应当由被告进行承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告陶旭、陶长生为支持其诉讼主张，向法庭提供了如下证据：证据1、房屋所有权证复印件五份。证实原告对出租房屋具有所有权；证据2、原、被告双方签订的房屋租赁合同及补充协议原件各一份。证实虽然签订的时间是2018年11月5日，但是在2018年7月1日已经实际履行，原被告双方形成了房屋租赁合同关系，该合同约定了租赁房屋的位置及面积、租赁期限，租金给付时间及违约责任；证据3、陶旭与范文涛微信截图三份。证实原告曾用微信形式致函要求被告履行合同义务；证据4、被告与易脑易智俱乐部签订房屋租赁协议、被告与绥化润雨教育签订的房屋租赁协议复印件各一份、被告与才艺舞蹈学校签订的合作合同复印件一份及打款凭证复印件三份、大风车早教交费学员名单复印件六页。证实被告未经原告同意下，违反合同约定将所承租房屋另行租赁他人；证据5、电费收据复印件8张，证实在合同履行期间被告没有履行缴纳其他水电费的义务，由承租被告房屋的他人代缴水电费；证据6、证人梁某证言。证实电费自2020年2月起是由证人缴纳；证据7、绥化市城市管理综合执行局关于绥化市北林区中直北路原款城饭店调查结果的回复。证实款城酒店不是违章建筑。被告范文涛为支持其主张，向法庭提供了如下证据：证据1、2017年10月13日《以房屋作价（房租）出资的股东协议》复印件一份。证实被告与原告之间原为合作关系；证据2、房屋租赁合同及补充协议复印件。证实原告与被告之间关于合同租赁的具体条款。原告并没有向被告出租合同中约定的相应的面积的房屋，存在违章建筑；证据3、原告代理人高福清与被告经营学校负责人韩某微信聊天截图1页及被告与原告代理人高福清之间的微信聊天截图1页。证实2020年1月21日高福清通知被告头年不给钱，过完年就不要来了，把门和电闸都拉了，通知了被告解除双方之间的租赁合同关系。2020年1月23日被告向原告表示了认可解除，与原告沟通对于商户及幼儿园生源装修，原告都知晓情况；证据4、被告经营学校负责人韩某与被告学校财务康建英、欢欢老师微信聊天截图各一份。证实2020年4月22日此二人想进到涉案房屋中取出个人物品，无法取出；证据5、证人韩某与原告代理人高福清微信聊天截图四张及证人韩某与陶旭之间的微信聊天截图一张。证实证人韩某在运营期间与原告就双方存在的问题进行沟通，原告存在与学生家长发生争执、提前索要租金、将车停在草坪上影响幼儿园上课等问题及韩某将学必优的经营情况向原告进行告知；证据6、证人韩某、王某证人证言。证实原告与被告系合作关系，后变更为房屋租赁关系。被告将承租房屋进行部分转租及自己开办大风车幼儿园等教育机构及高福清于2020年1月23日微信与韩某沟通如果不交租赁费就不要来了，推出系原告方解除了与被告的房屋租赁合同；证据7、视频及王磊的绥化市人民医院门诊医疗手册复印件各一份。证明2020年7月31日，被告方欲到涉案房屋中拿一些被告物品，但是原告殴打了被告方的人员，且不让被告进入涉案房屋；证据8、绥化市自然资源局关于绥城管函〔2020〕080号文件的复函复印件一份。证实原款城饭店有违建部分。法庭出示黑龙江省应对新冠病毒疫情指挥部第2号公告，及绥化市北林区教育局北政教发〔2020〕102号文件。证实由于疫情影响补习班等教学场所停止营业时间为2020年1月29日。校外培训机构具备营业资格经向审批部门提出申请合格后重新营业时间为2020年9月7日。本院组织双方当事人质证如下：被告范文涛对原告陶旭、陶长生提供的证据1的真实性没有异议，但认为该不动产权证书可以体现出房产的建筑面积仅为3673.09平方米，与租赁合同中约定的4200平方米不符。而且其中有房屋坐落团结街，房屋所有权人为陶旭的房产证与被告租赁的位于中直北路的地址不相符合，不能确定房产是否为同一房产。原告所举示的房产证中，没有原告出租给被告的款城饭店的厢房楼的相关房屋产权证书，可见原告将违章建筑出租给被告，对被告进行了欺诈。而且原告举示的不动产证中并不是所有的面积均出租给了被告，证号为黑20**绥化市不动产权第0001928号中的497.25平方米，只有近一半的面积出租给了被告黑20**绥化市不动产权第0002035号，不动产权证中的房屋建筑面积483.15平方米中，只有100平方米左右的面积出租给了被告，其余的面积是出租给了一家火锅店在使用，并非出租给了被告；对证据2的真实性及条款没有异议，但是原告与被告签订的合同，第一条中，明确约定了房屋建筑面积为4200平方米，第一条第四款中，明确约定了该房屋所有权证的办理情况为已取得。第一条第三款，房屋用途为经营教育、培训综合体。原告的证据二与原告的证据一结合可知，原告交付给被告的房屋建筑面积不足，存在欺诈被告的情况；对证据3的真实性没有异议，证明问题有异议，对于涉案房屋租赁使用及原被告之间2017年10月13日签订《以房屋作价（房租）出资股东的股东协议》，与被告之间的早期合作，被告均是与原告陶旭的母亲、陶长生的妻子高福清进行联系，2020年1月21日高福清通知被告解除合同，被告于2020年1月23日表示认可，双方已协商一致解除，原告之后再致函被告要求履行合同，与原告之前的解除合同通知相矛盾；对证据4的真实性没有异议，被告确实向外转租房屋，对证明问题有异议，被告没有违反合同约定进行转租，上述转租的租金被告都取得了，对于租金的数额需要核实，而且转租已经取得原告的同意。对大风车早教名单真实性没有异议，对证明问题有异议，该证据系原告提出解除合同之后，被告要求与原告办理交接时，被告拿出的与原告商议，原告是否同意接收幼儿园的经营的生源，该证据不能证明被告在2020年1月21日之后继续使用涉案房屋，而且这是课时表，不是全年费用，也有全年的，是2019年3月到2020年3月，这个表单体现的是被告经营学校与学生之间的合同关系，与原告无关；对证据5的真实性有异议，缴款凭证应当提交证据原件，方能证明是否实际发生，该组证据无法显示电费产生的时间，被告自2020年1月21日后，再未使用涉案房屋，在此之前被告已经将使用期间的电费结清，因此此费用不应由被告承担；对证据6的有异议，认为可以证实原告在诉讼中主张的水电费并非由原告进行缴纳，原告作为主体对水电费进行主张，没有依据，证人可以证实其作为线下培训机构，时至今日仍不能复工复产，证人在房屋中继续占有系为了看护其物品，并非实施经营活动，被告在与原告协商一致解除合同时对证人进行了告知；对证据7的真实性没有异议，证明的问题有异议，该回复结果，被告方有收到。但是城市管理综合执法局，没有按照自然资源局的要求进行调查取证。被告又进行了二次的举报，现在正在处理的过程中。原告陶旭、陶长生对被告范文涛提供的证据1的真实性没有异议，但协议已经被双方在2018年11月5日签订的房屋租赁合同协议作废，详见合同条款第九页5.2.8条；对证据2的真实性没有异议，对被告所举证明的问题有异议，能够证明出租方及原告未按照合同约定交付，整个款城酒店的主楼及配楼，而且合同签订之后，原告向被告交付租赁物，对于租金的约定，双方也不是按照建筑面积约定的房租，而且对面积的约定只是约4200平方米。另外双方签订的房屋租赁合同，并不能够证明租赁的房屋是违建，原告要求被告提供证据证明承租房屋是违建。出租的房屋已经建设多年，并一直用于开设款城酒店，同时房产和住建部门也为我们这个房屋颁发了房屋产权证及土地证；对证据3的真实性没有异议，但是被告举示的证据不能证明原被告双方之间的租赁合同已经解除，第一该聊天记录文字表现上并没有双方解除合同的表述，第二，解除合同应当以书面形式通知对方，对方接到解除合同后，合同解除。第三被告到目前为止尚认为该合同并未解除，而且被告已经向人民法院提起诉讼，主张解除合同。第四解除合同必须是合同双方协商一致解除，那么该聊天是被告方另一位叫韩某，与合同的案外人高福清的聊天记录，假如双方协议解除合同，在没有得到原、被告追认情况下，这个解除行为也是无效的；对证据4的真实性及证明问题有异议，不能证明在2020年4月22日二人想进到案涉房屋遭到被告阻拦，涉及到的大爷是被告所雇佣的看门的，与原告没有关系。假如说门卫大爷阻拦，也不是原告阻拦；对证据5的真实性没有异议，不能证明证实的问题，因为租赁合同签订之后，原告将租赁物交给承租方就履行了合同义务，双方对话并没有提前索要租金的问题，只是提醒一下，其他的问题与本案无关，因为被告承租房屋之后是独立自主经营，经营情况不必与出租方沟通；对证据6有异议，认为韩某不仅仅作为该机构的实际管理者，王某是该机构监事而且与被告有直接利益上的关系，该证言不能作为证据采信；对证据7真实性没异议，但与本案不具关联性；对证据8有异议，认为是复印件，不能证明他的真实性。另外，对这份证据的来源有异议，这个证据是为绥化市城市管理综合局出具的一个复函，但是原告有证据证明绥化款城酒店，也是根据被告方的多处去信访，然后绥化市城市执法局也进行调查，这个调查也为被告方出具的复函，复函也证明调查结果款城酒店不属于违法建筑，综合城市综合执法局没有立案这个事实，综合执法局认为款城酒店不是违章建筑。对当事人无异议的证据，本院予以确认，对当事人有异议的证据，本院认证如下：本院对原告提供的证据1、房屋所有权证。证实原告提供给被告房屋产权面积为3673.09平方米及双方约定租赁时均未对房屋实际面积进行测量的事实予以确认；证据2、原被告双方签订的房屋租赁合同及补充协议，本院对原、被告双方约定租赁房屋的位置、期限、租赁费用及给付方式予以确认；证据3、陶旭与范文涛微信截图，本院对原告陶旭要求被告履行合同的事实予以确认；证据4、被告与易脑易智俱乐部、绥化润雨教育签订的房屋租赁协议，被告与才艺舞蹈学校签订的合作合同及打款凭证、大风车早教交费学员名单，本院对被告将租赁房屋期间进行了转租的事实予以确认；证据5、电费收据复印件结合证据6、证人梁某证言，本院对2020年2月至今被告租赁的房屋电费非由原告交纳的事实予以确认；证据7、绥化市城市管理综合执法局关于绥化市北林区中直北路原款城饭店调查结果的回复的真实性予以确认；对被告范文涛提供证据1、以房屋作价出资的股东协议复印件，本院对2017年10月13日原、被告双方签订了以涉案房屋作价出资的股东协议事实予以确认；证据2、房屋租赁合同及补充协议复印件，本院对原、被告双方约定租赁房屋的位置、期限、租赁费用及给付方式及在房屋租赁合同中关于以房屋作价出资的股东协议已作废的事实予以确认；证据3、高福清与被告学校经营负责人韩某微信聊天截图、被告与高福清之间的微信截图，本院对高福清向被告方索要租金的事实予以确认；证据4、被告学校经营负责人韩某与被告学校财务康健英、欢欢老师聊天截图，本院对被告方雇佣门卫未让被告方进入涉案房屋取物品情况予以确认；证据5、被告学校经营负责人韩某与高福清、陶旭微信聊天截图，证实被告运营期间与高福清就场地等问题沟通事实予以确认；证据6、证人韩某、王某证言，本院对原、被告双方已解除合作协议及被告运营期间因场地等问题与原告沟通过程及被告认为已与高福清解除合同系经过推断得出结论的事实予以确认；证据7、视频及王磊的绥化市人民医院门诊医疗手册复印件，本院因此证据与本案无关联性故不予采信；证据8、绥化市自然资源局关于绥城管函〔2020〕080号文件的复函复印件，结合原告提交的绥化市城市管理综合执法局关于绥化市北林区中起码北路原款城饭店调查结果的回复，本院对被告方陈述的原告所有的涉案房屋存在违建、超建事实不予确认；法庭对2020年1月29日下发的黑龙江省应对新冠病毒疫情指挥部第2号公告及2020年8月11日下发的绥化市北林区教育局北政教发〔2020〕102号文件规定的因疫情影响校外教育培训机构的暂停时间为2020年1月29日，开学复课时间为2020年9月7日予以确认。本院根据确认的证据及原、被告的陈述，查明案件事实如下：原告陶旭、陶长生与被告范文涛于2017年10月13日签订了《以房屋作价（房租）出资的股东出资协议》，约定双方以合作出资的方式成立学校，二原告以现有房屋作为出资，被告以现金投入作为出资。2017年11月份，二原告将房屋交付给被告。被告进行装修。2018年11月5日原告陶旭、陶长生与被告范文涛签订《房屋租赁合同》，合同主要内容为：“第一条：出租方陶旭、陶长生将位于绥化市中直北路83号（原款城酒店主楼及配楼）4200平方米房屋出租给范文涛用于经营学必优教育培训综合体。第二条：租赁期为144个月，自2018年7月1日（约定起租日）起至2030年7月1日止（包括首尾两日）。第三条：双方约定，该房屋租金按下列标准计算，第一年：2018年7月1日至2019年6月30日的租金金额为80万元。第二年：2019年7月1日至2020年6月30日的租金为100万元，承租方应于2019年6月1日前向出租方支付50万元的租金，承租方应再于2019年9月1日前将剩余的第二年租金50万元支付给出租方。第三年：2020年7月1日至2021年6月30日租金为100万元，承租方应于2020年6月1日前将第三年租金一次性支付给出租方。其余年份租金-略-第四条：其他费用，租赁期间，承租方使用该房屋所实际发生的水、电、通讯及其他由承租人使用的费用由承租方承担。第五条：双方特别约定，双方于2017年10月13日签订的《以该房屋租金作价出资的股东出资协议》作废。第十三条：承租方逾期支付本合同项下租金、公共事业费用或其他应付费用的，则每逾期一日，承租方应当向出租方支付相当于欠费金额的0.5%的延迟履行违约金。逾期超过20日，出租方可以对该房屋暂停部分或全部能源供应或管理服务，直到承租方履行相关付款义务为止。出租方无需因此而向承租方或第三方承担任何责任。第十五条：本合同项下的不可抗力，仅包括该房屋所在地发生的地震、塌方、陷落、洪水、台风等自然灾害和非因出租方或承租方原因而发生的火灾、爆炸以及战争、社会动乱或动荡和法律、行政法规的变化以及政府征收、征用。”原、被告双方于2018年11月5日签订《补充协议》，内容为：“经双方协商达成一致，第一年（2018年7月1日-2019年6月30日）所剩余房租60万分三笔付清。第二年（2019年7月1日-2020年6月30日）租金中的50万元于2019年12月30日支付给出租人，其余年份房租支付按该合同正常履行。”另查明，被告范文涛依约定已向原告陶旭、陶长生交纳了第一年即2018年7月1日至2019年6月30日房屋租金80万元。第二年房屋租金按双方约定被告应于2019年12月30日给付50万元及另外50万及应于2020年6月1日前给付的第三年房屋租金100万元被告范文涛未给付二原告。故二原告诉至法院，要求被告给付第二年、第三年尚欠房屋租金200万元并支付违约金，并给付二原告垫付的电费11321.98元。同时查明，原告陶旭、陶长生租赁被告范文涛的房屋是原款城酒店主楼及配楼，除已出租的久盛隆火锅店、配楼的五楼其中一部分以外，均出租给被告范文涛使用。原告本起诉讼中持有产权证面积共为3673.09平方米。双方签订合同时未对房屋面积进行实际测量。被告租赁该房屋后，实际使用了租赁房屋，成立了绥化市学必优教育咨询有限公司、经营幼儿园、早教、口才学校。并将部分房屋对外转租。2020年1月21日被告范文涛经营的学校放假至今因疫情影响未再开学。原告提供电费收据复印件8张欲证实在合同履行期间被告没有履行缴纳其他水电费的义务。被告转租的绥化润雨教育法定代表人梁某表示自2019年9月15日至今一直在占有使用转租楼层且疫情之后电费均是由其缴纳。原告对此表示认可。审理中，本院鼓励双方当事人参照有关租金减免的政策进行调解，原告表示可减免被告部分租金。本案经调解双方未成。另外，关于被告范文涛认为原告提供的房屋部分系违法建筑，五证不全导致被告无法办理消防手续，致教育机构无法办理办学业许可,故双方签订的房屋租赁合同未生效为由要求二原告返还其已交纳的80万元租金、房屋装修补偿金90万并赔偿经济损失30万元已另案提起诉讼。另案诉讼中绥化市自然资源局关于检举原款城美食大都会违建房屋情况的回复内容显示：“韩某举报信中的第三处中的5、6层建筑，2006年4月原规划局核发了《建房审批执照》审批陶长生接建二层营业用房（临中直路厢房楼接层）建筑面积960平方米，现暂未找到该房屋规划审批档案。可确定举报信中反映的第二处厢房楼外接楼梯及第十处蓝色简易铁皮房是后期搭建的，未取规划许可。现可确定陶旭、陶长生原房权登记证照共计3606.92平方米建筑（含临街厢房楼1-4层）办理了换发不动产登记证业务。”其中在答复信中涉及的第二处厢房楼外接楼梯、蓝色铁皮房与本案无关。本院认为，本案争议焦点是一、原、被告双方对本案争议房屋租金系作价出资的合作关系还是租赁关系；二、双方在签订的《房屋租赁合同》过程中二原告出租的房屋中是否存违章建筑，是否存在欺诈；三、被告范文涛是否应履行给付二原告尚欠协议签订后第二年、第三年房屋租金、违约金及垫付电费。关于原、被告双方之间是合作关系还是租赁关系问题。因依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人应具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行各自义务。本案中，原告陶旭、陶长生与被告范文涛签订的《房屋租赁合同》及补充协议是在自愿、公平的基础上所签，系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，应系合法有效合同，应受法律保护。因在原、被告双方签订的《房屋租赁合同》条款中已明确约定签订的《以房屋作价（房租）出资股东的股东协议》作废。故现原、被告双方已不存在合作关系，而是房屋租赁关系；关于二原告出租的房屋中是否存在违建问题，二原告是否存在欺诈问题。因二原告持有出租房屋产权证，相关部门对主建筑是否是违建仅陈述是暂未找到房屋规划审批档案，未认定存在违法建筑，被告对此亦无其他证据相佐证，故本院不予认定二原告房屋存在违建事实亦不能认定二原告存在欺诈；关于被告范文涛是否应履行给付二原告尚欠协议签订后第二年、第三年房屋租金问题。被告范文涛陈述已接到二原告代理人高福清解除合同通知，对此双方之间无书面解除合同，被告公司管理人员韩某亦证实高福清发此通知前因是高福清催缴房租，故不能认定双方已解除合同。且被告范文涛租赁使用期间经营幼儿园、早教、口才学校，并将部分房屋转租至今二年时间，故被告应履行给付二原告尚欠房屋租金的义务。如被告对是否解除合同发生争议，可另行提起诉讼解决争议。关于被告范文涛给付二原告房屋租金数额问题，现二原告要求被告给付第二年即2019年7月1日至2020年6月30日及第三年即2020年7月1日至2021年6月30日房屋租金各100万元，按双方补充协议约定被告应于2019年12月30日给付二原告第二年房屋租金中的50万元，双方应按此补充协议约定履行。第二年房屋租金的另外50万元及第三年房屋租金虽在双方签订的补充协议中约定应按原合同履行，但从双方签订的补充协议中给付时间顺延的性质及交易习惯，应认定此50万元及第三年房屋租金应在上述款项给付时间之后。此时因发生了新型冠状病毒感染××这一突发公共卫生事件。对因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服，系法律规定的不可抗力情形。对此黑龙江省应对新冠病毒疫情指挥部于2020年1月29日下发的第2号公告及绥化市北林区教育局于2020年8月11日下发的北政教发〔2020〕102号文件规定的因疫情影响校外教育培训机构的暂停时间为2020年1月29日，开学复课时间为2020年9月7日。根据最高人民法院印发《关于依法审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的通知第六款规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租金或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”鉴于本案双方约定的租期较长，校外培训机构受疫情影响自2020年1月29日停课至2020年9月7日复课期间共计222天，按双方租赁合同约定的租金数额计算此期间的租金为608280元（100万／年÷365天×222天），本着公平原则对此期间租金减免608280元的一半即304140元更为适宜。故被告共应给付二原告2019年7月1日至2021年6月30日（即第二年、第三年）房屋租金共计1695860元（200万－304140元）。同时考虑到房屋租金数额较大，被告一次性给付较为困难，故酌定被告分期给付更为适宜。关于被告给付二原告违约金问题，双方补充协议约定被告应于2019年12月30日给付二原告第二年房屋租金中的50万元，此时尚未发生新型冠状病毒感染××这一突发公共卫生事件，故被告应承担至今为止未给付的违约责任，因双方约定的违约金过高，按法律规定至判决之日即2020年12月7日调整为36191.46元〔50万×4.15%÷360日×（1+50%）×（1+30%）×322天〕。第二年房屋租金的另外50万元及第三年房屋租金因发生了新型冠状病毒感染××这一不可抗力情形，被告对此未履行并无过错，故不应承担违约责任。关于被告范文涛应否给付二原告垫付电费11321.98元问题。因二原告认可电费由他人垫付，被告抗辩二原告向被告主张电费主体有异议理由成立，故本院对二原告向被告主张垫付电费的诉讼请求不予支持。综上，经本院审委会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告范文涛给付原告陶旭、陶长生2019年7月1日至2021年6月30日房屋租金共计1695860元。此款被告范文涛于本判决生效后十日内给付原告陶旭、陶长生695860元、于2021年3月1日前给付原告陶旭、陶长生1000000元。被告范文涛于本判决生效后十日内给付原告陶旭、陶长生违约金36191.46元。驳回原告陶旭、陶长生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11445元，由原告陶旭、陶长生承担1740元，由被告范文涛承担9705元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省绥化市中级人民法院。审判长  焦玉民审判员  邢晶波审判员  吴国发二〇二〇年十二月七日书记员  侯金杰