北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初4003号原告：李楠，男，1986年8月10日出生，汉族，住北京市东城区。委托诉讼代理人：霍建杰，北京市中友律师事务所律师。委托诉讼代理人：张明明，女，1987年12月9日出生，住北京市东城区。被告：北京福满格物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街怡景园北里3、4、5号楼2层A6。法定代表人：马青强，董事长。委托诉讼代理人：王一梵，女，1976年8月6日出生，北京福满格物业管理有限公司职员。委托诉讼代理人：吴昆，男，1969年8月23日出生，北京福满格物业管理有限公司职员。原告李楠与被告北京福满格物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月2日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，实行独任审判，公开开庭进行了审理。原告李楠及其委托诉讼代理人霍建杰、张明明与被告北京福满格物业管理有限公司的委托诉讼代理人王一梵、吴昆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李楠向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《租赁合同》于2020年1月6日解除；2.被告退还原告履约保证金60833元、首期租金182500元及物业费11680元；3.被告赔偿原告损失95616.9元（包括第二项诉讼请求总额255013元按照中国人民银行同期贷款利率计算的自2018年12月19日至2019年12月31日期间的利息损失11616.9元；施工改造款、营业证照办理费、装修安全保证金等84000元）；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年12月19日，原告与被告签订《租赁合同》，约定被告将北京市×××房屋租赁给原告经营喜爷鸭坊，租期为3年(2019年1月1日至2021年12月31日），2019年1月1日至2019年2月28日为装修免租期，第一年租金为365000元，每6个月支付一次，签订当日原告须支付履约保证金60833元及首期租金182500元。被告如交付的出租物业不符合约定条件，导致原告无法使用的，原告有权单方面解除本合同并要求被告赔偿实际损失。同时双方另签订《项目工程改造委托协议》，约定原告委托被告对上述房屋进行改造、营业证照办理等事项，费用54000元，装修安全保证金3万元，共计84000元。签订合同当日，原告向被告支付履约保证金、首期租金及物业费共计255013元，支付施工改造款、营业证照办理费、装修安全保证金等共计84000元。之后被告进行房屋改造并代为办理营业证照，经原告多次催促，被告于2019年10月29日才办理下来食品生产经营许可证，但许可证授权的经营项目与原告经营喜爷鸭坊的内容项目并不相符，导致原告根本无法开业经营。原告认为被告出租的房屋不能办理符合合同约定经营项目的食品生产经营许可证，导致原告无法按合同约定使用房屋，租赁合同无法继续履行，被告应退还原告交纳的全部费用并赔偿原告的损失。为维护合法权益，原告提起本案诉讼。北京福满格物业管理有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。一、原告按照自己的经营需要选择向被告租赁房屋，被告按约定将房屋提供给原告使用，原告要求确认原、被告签订的《租赁合同》于2020年1月6日解除，要求被告退还所收取的各项费用并赔偿原告各项损失没有任何法律及合同依据，不应得到支持。原告租赁该建筑面积40平方米的房屋经营餐馆“喜爷鸭坊”是原告自己的商业选择，原告在签订租赁合同前有义务了解该房屋能否满足原告经营项目的需求。原告在租赁合同中承认租赁房屋能够满足原告经营需求。二、原告以食品生产经营许可证办理时间晚，与其经营项目不符为由要求解除《租赁合同》，要求被告退还各项费用并赔偿损失，不应得到法律支持。1、租赁合同约定免租期至2019年2月28日，被告为原告提供的免租期至2019年5月31日，故原告已支付的六个月首期租金182500元对应的租期起算日为2019年6月1日，原告自房屋交付后一直占用房屋，直至因原告欠付租金被告于2020年4月28日发函要求解除合同收回房屋。故原告已交租金182500元对应的租期为2019年6月1日至2019年11月30日，该租金已使用完毕，不应退还。2、被告接受原告及多家商户的委托，积极为原告在内的多家商户办理营业执照、食品生产经营许可证，被告将办理证照工作统一委托给办理证照的中介公司进行。原告的营业执照于2019年1月10日办理完毕。食品生产经营许可证需要商户完成装修且租赁面积、装修细节等符合北京市东城区食品药品监督管理局（以下简称东城区食药局）的管理要求才能办理。2019年6月至10月，因原告未按时完成整改、未提供配送资质等原因，不满足东城区食药局的管理要求，导致食品生产经营许可证办理延迟，办理完成日期为2019年10月28日。此外，东城区食药局要求使用面积达到60平方米才能办理全类别食品生产经营许可证，原告租赁房屋的建筑面积只有40平方米，不符合办理全类别食品生产经营许可证的要求，只能办理单项食品生产经营许可证，但原告坚持办理全类别食品生产经营许可证，拖延办理单项食品生产经营许可证，导致单项食品生产经营许可证办理时间延迟。3、原告所交纳的履约保证金作为原告履行租赁合同义务的担保，因合同没有到期届满，原告要求解除租赁合同没有合法依据，故被告不应向原告退还履约保证金。4、租赁合同中约定物业费自2019年1月1日起计算。因此，原告所交纳的8个月物业费11680元，对应的期间为2019年1月1日至2019年8月31日，该物业费已使用完毕，且被告系代收物业费，故被告不应退还。5、装修施工保证金3万元，在原告装修完成后，被告扣除500元施工期间水电费后已经退还给原告。6、被告已经完成《项目委托改造协议》项下的各项义务，所收取的54000元的项目改造费不应退还。三、由于原告拖欠租金，被告于2020年4月28日向原告发出解除合同的通知，故双方的租赁合同应当于2020年4月29日解除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年12月19日，原、被告签订《租赁合同》，约定被告（甲方）将北京市×××房屋出租给原告（乙方）使用，建筑面积40平方米，用途是喜爷鸭坊，乙方承诺承租该物业不用于本合同约定以外的业态及其它影响本项目正常经营的商业服务。租期3年，自2019年1月1日至2021年12月31日止，其中2019年1月1日至2019年2月28日为免租期，免租期内免除租金，但应承担物业费及装修产生的水电费用及其他费用。物业费为1.2元/平方米/天。承租期内，第一年租金为365000元，年租金每两年递增8%。租金支付时间从合同约定的租金支付起始日开始，以该日为基准日，每6个月支付一次。第一年首期租金为182500元。履约保证金为60833元。合同还约定，甲方需提供乙方办理营业执照等相关手续所需的相关证照，如因甲方提供的相关材料属虚假材料，造成乙方无法办理营业执照，甲方应当承担相应的责任。乙方在本合同签订之前，已经对出租物业进行全面了解，并确认其满足乙方的承租和经营需要。乙方的经营应证照齐全，消防、卫生等方面应符合政府相关部门的有关规定。同日，原告（乙方）与被告（甲方）还签署《项目工程改造委托协议》，约定乙方委托甲方提前代为施工，厨房烟道、新风系统、消防系统、燃气管道等工程的项目改造、包括营业证照的办理、以及乙方自行装修过程的监督管理等服务，以满足乙方租赁需求。委托服务及施工项目收费金额为，营业执照、食品生产经营许可证办理收费20000元，排烟10000元，消防改造14000元，装修管理费5000元，空调、水冷5000元，装修安全保证金30000元，共计84000元，装修安全保证金在施工结束验收合格后退还乙方。上述合同签订后，原告向被告支付履约保证金60833元、首期租金182500元及被告代收的8个月物业费11680元，施工改造款54000元及装修安全保证金30000元。2019年1月10日，被告成功为原告代办了《营业执照》，公司名称为北京喜爷鸭坊餐饮管理有限公司，法定代表人为原告，住所为北京市东城区×××。2019年10月29日，东城区食药局向“北京喜爷鸭坊餐饮管理有限公司”颁发《北京市小规模食品生产经营许可证》，其中载明法定代表人为原告，食品类别及名称（经营项目）为散装食品销售：含冷藏冷冻食品，不含熟食；热食类食品制售，限（熟肉制品），住所为北京市东城区×××。关于“北京喜爷鸭坊餐饮管理有限公司”营业执照的住所和食品生产经营许可证的住所不一致的问题，经询，原告称两处不是一个地址，由此可见被告实际上未给原告办理食品生产经营许可证。被告称经与代办证照的公司核实，营业执照上的地址系原告承租房屋的地址，食品生产经营许可证上的地址系东城区食药局登记错误，可随时修正。2019年5月28日，被告向原告发送《通知函》，载明合同约定免租期截至2019年4月14日，因配合被告统一开业需要，将免租期结束日期确定为2019年5月31日，交付租金起算日为2019年6月1日。2020年1月7日，被告向原告发送通知函，载明王府井丹耀大厦整体项目已经于2019年8月1日正式开业，现原告自行停业，给该项目的整体经营环境带来不良影响，现通知原告于收到通知后五日内正常开业运营。2020年4月22日，被告向原告发送催款函催要2019年12月1日之后的租金。2020年4月29日，被告向原告发送《合同解除通知函》，表示因原告逾期交纳租金，双方之间的《租赁合同》解除，要求原告三日内搬离。2020年5月1日，原告腾退租赁房屋。庭审中，被告提交其员工李昀晖与原告的微信聊天记录，证明由于原告租赁面积未达到办理全类别食品生产经营许可证要求的60平方米的使用面积，只能申请办理单项食品生产经营许可证。同时表示，由于原告不配合整改、未提供鸭子配送的全套资质，故只能办理单项食品生产经营许可证。经询，双方均认可原告无法办理全类别食品生产经营许可证的原因系原告承租的房屋使用面积不到60平方米。原告表示，其要经营的项目是现场烤鸭及制作配菜，单项食品生产经营许可证不能满足经营需要。原告提交其与被告的员工马青强、李昀晖、孙川及营业证照代办人员王吉的通话录音，证明被告负责办理营业执照、食品生产经营许可证等经营手续，由于被告出租给原告的房屋面积不符合要求，被告不能按约定为原告办理符合原告经营目的的全类别食品生产经营许可证，被告为了达到其表面上不违约的目的，为原告办理了不符合原告经营目的的单项食品生产经营许可证。本院向东城区食药局了解，该局工作人员答复，被告的代办人确实向其询问过办理食品许可证事项，当时该局的工作人员曾到现场勘查，对于可以直接办理的已经告知，对于不符合办理要求的，告知进行整改，整改后再申请。“北京喜爷鸭坊餐饮管理有限公司”已办理食品生产经营许可证。该局工作人员还告知，根据《北京市新增产业的禁止和限制目录》，对于不满60平方米的面积的地址确实不能办理全类别食品生产经营许可证，可以办理单项食品生产经营许可证。对于冷热食是否必须各有单独的操作间，该局工作人员答复，制作凉菜、糕点等冷食需要有单独的专间。对于原告取得的《北京市小规模食品生产经营许可证》，该局工作人员答复此为单项许可，原告只能在许可范围内经营。若原告开办的餐饮需进行烤鸭现场烤制、制作炒菜、面饼、葱丝等，则不能以此单项食品生产经营许可证进行经营。审理中，本院调取了“北京喜爷鸭坊餐饮管理有限公司”办理《北京市小规模食品生产经营许可证》的档案材料。原告对该档案中“北京喜爷鸭坊餐饮管理有限公司”的公章的真实性予以认可，但对其本人签名的真实性不予认可。原告称其委托被告办理的是全类别食品生产经营许可证，但被告办下来的是单项食品生产经营许可证，若办下来的是全类别食品生产经营许可证，原告对办理手续是没有异议的，与原告是否在申请材料上签名无关。被告称，原告未提出委托被告办理全类别食品生产经营许可证还是单项食品生产经营许可证，原告的资质只能办理单项食品生产经营许可证。关于原告主张的损失95616.9元中装修安全保证金30000元，被告称在扣除施工期间水电费500元后将装修安全保证金退还原告，并出示保证金收据原件证明原告收到退款后将该收据原件交还被告。原告对此不予认可，称装修完成后，被告表示退还装修安全保证金，要求原告先上交收据等待退款，但原告并未收到上述退款。关于原告要求确认双方的《租赁合同》于其起诉之日即2020年1月6日解除的诉讼请求，原告表示如法院不能确认《租赁合同》在该日期解除，原告请求法院判决解除该《租赁合同》。本院认为，双方之间的租赁合同是双方当事人的真实意思表达，合法有效，双方均应依约履行。原告要求确认双方的合同自2020年1月6日解除，其该项主张于法无据，本院不予支持。但鉴于无法办理全类别食品生产经营许可证，合同目的无法实现，故原告请求解除双方之间的《租赁合同》本院予以支持。被告虽然向原告发函表示因原告欠付租金被告行使合同解除权，但原告欠付租金系因未能如期办理全类别食品生产经营许可证，原告无法正常经营，并非原告故意违约，故被告此解除函不发生单方解除的效力。关于合同解除的归责问题，本院考虑如下几点：1、合同约定房屋用途为经营喜爷鸭坊，并且明确约定不能改变租赁物用途，说明双方对于租赁物从事餐饮（喜爷鸭坊）且不能改变租赁物用途均是明知的，对于应该办理何种证照以满足租赁需求也应是知晓的；2、被告与原告签署了《项目工程改造委托协议》，约定由被告代为办理营业证照以满足原告租赁需求并收取了费用，说明双方对于被告代为办理营业证照系有过约定的；3、营业证照无法办理并非原、被告主观原因造成，但是原、被告在签订合同时均应当对租赁房屋的现状及存在的限制进行了解，双方对此均有疏忽。综合考虑以上几点，如果均把责任归于一方有失公平，故双方对于本案租赁合同的解除，均有一定的过错，应各自承担相应的责任。关于保证金60833元，租赁合同已经解除，被告应将上述费用退还原告。关于租赁合同存续期间发生的租金，本院将根据以下几点酌情予以退还：1、原告是否实际使用租赁房屋、租赁合同目的是否实现；2、原、被告的过错程度；3、原告在知晓无法办理全类别食品生产经营许可证且单项食品生产经营许可证无法满足经营需要的情况下，直到2020年5月1日予以腾退的情形。关于原告主张退还的物业费，被告答辩称只是代收，但此款系原告直接交付被告，且双方合同中明确载明“物业管理费系指甲方（被告）为维护物业的正常经营和公共秩序，对公共区域执行保安、清洁、水电维修等在营运过程中而产生的必要费用”，故原告向被告主张并无不妥，但考虑到双方各自的责任以及原告腾房时间，原告的此项主张，本院不予支持。关于证照办理服务费及施工改造款，原、被告应依据责任合理分担。至于“北京喜爷鸭坊餐饮管理有限公司”营业执照的住所和食品生产经营许可证的住所不一致的问题，双方均认可原告承租的房屋系营业执照中载明的住所即北京市东城区×××，食品生产经营许可证中的住所虽与上述地址不一致，但生产经营者名称、法定代表人、统一社会信用代码（身份证号码）均与营业执照一致，故应认为被告已为原告办理了单项食品生产经营许可证。另外，关于装修安全保证金，原告虽称其并未收到被告退还的款项，但被告辩称其已将装修安全保证金退还原告，并出示《收据》原件予以证明，故本院对被告的答辩意见予以采信。关于原告主张的利息损失，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、解除李楠与北京福满格物业管理有限公司于2018年12月19日签订的《租赁合同》；二、北京福满格物业管理有限公司于本判决生效后七日内返还李楠保证金60833元、租金15000元；三、北京福满格物业管理有限公司于本判决生效后七日内赔偿李楠经济损失27000元；四、驳回李楠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14918元，由李楠负担7459元（已交纳），由北京福满格物业管理有限公司负担7459元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 韩晓东二〇二〇年十二月三十日法官助理 高子惠书 记 员 王倩玉