湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0111民初2807号原告：武汉洪山城市建设投资有限公司，住所地武汉市洪山区创意天地06工坊3楼，统一社会信用代码914201116918713147。法定代表人：刘旭，系公司董事长。委托诉讼代理人：赵小美，韩秀琴，湖北天明律师事务所律师，特别授权代理。被告：武汉市洪山区珞南街集成旧书社，住所地武汉市洪山区珞喻路北路四眼井65号，统一社会信用代码：420111600509520。经营者：吴小明，男，1955年9月11日出生，汉族，住武汉市武昌区,被告：吴小明，男，1955年9月11日出生，汉族，住武汉市武昌区,二被告委托诉讼代理人：吴恒熙，男，1947年11月23日，汉族，住武汉市武昌区，原告武汉洪山城市建设投资有限公司诉被告吴小明、武汉市洪山区珞南街集成旧书社房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月15日立案后，依法适用普通程序，由审判员瞿汉春独任审判，于2020年9月30日公开开庭审理了本案。原告武汉洪山城市建设投资有限公司的委托诉讼代理人韩秀琴，被告吴小明、武汉市洪山区珞南街集成旧书社的委托诉讼代理人吴恒熙到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告武汉洪山城市建设投资有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告立即腾退位于洪山区××号房屋;2、请求法院依法判令被告支付至其腾退时的租金（截至2019年10月8日为159097元);3、本案案件受理费由被告承担。事实与理由：2011年8月8日，武汉市洪山区商业网点集资建设办公室（以下简称“网点办公室”）与武汉市洪山区珞南街集成旧书社签订了《房屋续租合同》，由被告武汉市洪山区珞南街集成旧书社承租网点办公室位于洪山区××号、面积约为121.18平方米的房屋，双方约定租期为2011年8月8日至2016年8月8日，房屋租金为每年12000元。续租合同签订后，武汉市洪山区财政局于2011年11月17日作出洪财【2011】85号文件将洪山区××号房产无偿划拨给武汉洪山城市建设投资有限公司（即本案原告），并于2011年9月8日办理了资产移交手续。2016年，原告聘请评估公司对被告承租房屋的市场租金进行了评估，评估价格为32元每平方米。2016年8月8日被告租赁合同到期后原告与被告就续签合同沟通多次一直未果，原告遂于2016年9月6日向被告发送《腾退函》，要求被告在2016年9月13日内腾退。但被告一直占有原告房屋拒绝腾退，也不向被告缴纳租金。2017年，原告再次聘请评估公司对被告承租房屋的市场租金进行了评估，评估价格为34.55元每平方米。原告认为被告收到腾退函后迟迟不予腾退，并不向原告缴纳租金的行为严重地侵犯了原告的合法权益，因此原告依据我国相关法律的规定向贵院提起诉讼，诉讼请求如所请。另查明，被告武汉市洪山区珞南街集成旧书社为个体工商户，经营者为被告吴小明，自1999年1月15日登记。被告吴小明、武汉市洪山区珞南街集成旧书社辩称，请求原告修改起诉状，集成旧书社租用洪山商业卓办公室四眼井65号产权房55平方。2004年5月8日经协商自行后扩建后半间。2011-2016续租该房。书店后半间违建房外墙，书店后半间违建房房屋结构。书店未租用城投公司2017年1月23日出具的“关于四眼井65号书社房屋租赁合同到期续签函”述及的“租赁面积250平方米”的租房，也未租用城投公司在“民事起诉状”中提及的“121.18平米”的房屋。具体详见答辩状。本院依法组织双方当事人进行了举证质证，对双方当事人无异议的证据，本院依法予以采信并在卷佐证。对双方当事人有异议的证据，本院认定如下：原告提交的2016、2017年委托评估公司作出的评估报告，该报告系原告单方委托，且该报告的评估应用的有效期限为半年，已过应用的有效期，该报告本院不予采纳。被告提交的2001年《房屋续租合同》、2004年《房屋扩建合同》，原告对其真实性有异议，该两份证据当庭出示过原件，且证据中原告的盖章及签字，原告均未提出异议，从双方的租赁合同实际履行期限，本院对该两份证据予以采信。关于被告提交的申请免租后低租金的报告、给林文书区长的特快专递、申请报告、给林文书区长的信及特快专递，本院认为该证据与本案争议无关联，对该证据不予采纳。被告提交的洪山区文化体育公文处理笺，真实性无异议，但该证据无法证明被告已支付给原告，以及该笔款项最终的流向，对该证据，不能达到被告的证明目的。本院经审理查明，2001年7月13日武汉市洪山区商业网点集资建设办公室与被告签订《房屋续租合同》，由被告续租原告位于武汉市洪山区珞南街四眼井65#西南角仓库55平方米，从2001年8月8日至2006年8月8日，每年租金1万元。2004年，网点办公室与被告签订《房屋扩租合同》，约定由被告自费将原后墙稍向后扩，租期从2004年5月8日至2006年8月8日止，扩租面积每年租金4000元，原续租合同不变。2011年8月8日，网点办公室与被告签订了《房屋续租合同》，由被告续租网点办公室四眼井仓库房，租期为2011年8月8日至2016年8月8日，房屋租金为每年12000元。续租合同签订后，武汉市洪山区财政局于2011年11月17日作出洪财【2011】85号文件将洪山区××号房产无偿划拨给原告武汉洪山城市建设投资有限公司，并于2011年9月8日办理了资产移交手续，载明四眼井65号，建筑面积为580平方米。合同到期后，原告遂于2016年9月6日向被告发《腾退函》，要求被告在2016年9月13日内腾退。2017年1月23日，原告向被告发送《关于四眼井65号书社（吴恒熙）房屋租赁合同续签的函》，内容载明被告按每年12000元补足2016年8月9日至2017年2月15日期间的房屋，并于七个工作以内与原告续签租赁协议。但被告一直占有原告房屋拒绝腾退，至今也未缴纳租金。双方也未续签房屋租赁协议，原告遂诉至法院。本院认为，本案的争议焦点被告承租的房屋实际面积，以及被告应向原告支付的租金或占用费数额。原告诉称房屋面积为121.18平方米。被告认为房屋租赁面积为55平方米，后自费扩建，为违建面积。本院认为，被告在2004年自费扩建案涉房屋，后该扩建部分纳入房屋产权面积，并非违建，被告实际承租面积与原告所述产权面积仅细微差别。但原告要求按每平米面积的市场评估价格计算房屋租金，被告实为对该租金计算方式存在异议，双方对案涉承租的房屋标的并无异议。本院认为，双方合同于2016年8月8日到期，原告向被告已发送《腾退函》，但被告并未腾退且经营至今。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人未提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，被告租赁期限于2016年8月8日届满后继续占有使用，原告于2016年9月6日向被告发送《腾退函》，要求被告于2016年9月13日腾退案涉房屋，双方合同已终止且未达成续租合意，根据《合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”故对原告要求被告腾退案涉房屋的诉讼请求予以支持。关于原告主张的自2016年8月9日至腾退之日的租金，实为房屋占有使用费，原告认为应当按评估价格计算，被告在答辩中有意与原告续签合同，且按每年1万元计算租金。本院认为，合同订立是建立在契约自由基础上，是双方当事人自由意思表示，需合同双方达成合意。本案中，被告虽有意与原告续签合同，原告于2017年亦向被告传达续签的意思表示，但双方对续签合同的主要条款租金并未达成一致，本院亦不得干预民事主体签订合同之自由。对被告的该项辩称，本院不予支持。但关于原告主张的房屋占有使用费，本院认为，一方面，原告要求按评估价格计算，但该评估系原告单方制作，且评估应用的有效期已经过，对该评估报告未予采信。对原告要求按评估价格计算的诉称理由不予支持。另一方面，被告作为一家经营数三十载的集成旧书社，亦是文化传承的载体之一，在社会发展的浪潮中存续至今，有值得鼓励和扶持的必要。再者，双方自2011年至2016年期间的房屋租金标准为每年12000元，本院根据本案的实际情况，依照诚实信用及公平原则，参照原房屋续租合同的租金标准计算房屋占有使用费，即以年租金12000元，自2016年8月9日计算至实际腾退之日。关于原告要求被告吴小明承担上述债务的诉讼请求，被告性质为个体工商户，有字号。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条第一款之规定,在诉讼中,个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的,以营业执照上登记的字号为当事人,但应同时注明该字号经营者的基本信息。因此,被告武汉市洪山区珞南街集成旧书社作为个体工商户的字号,为本案的当事人,其经营者吴小明不是本案的适格当事人。原告对被告吴小明的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条第一款之规定，判决如下：一、被告武汉市洪山区珞南街集成旧书社于本判决生效之日起十五日内腾退位于武汉市洪山区珞南街四眼井65号的房屋；二、被告武汉市洪山区珞南街集成旧书社于本判决生效之日起十五日内向原告武汉洪山城市建设投资有限公司支付房屋占有使用费（以年租金12000元，自2016年8月9日计算至实际腾退之日止）；三、驳回原告武汉洪山城市建设投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3482元整，由原告负担1800元，被告武汉市洪山区珞南街集成旧书社负担1682元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  瞿汉春二〇二〇年十二月一日法官助理董曼书记员乔鸿尧