北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初73031号原告（反诉被告）：北京东方百盛家具有限公司，住所地北京市朝阳区大郊亭中街2号院5号楼17层5-17A号。法定代表人：邵贤华，董事长。委托诉讼代理人：刘景省，北京国舜律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京市朝阳区十八里店乡十八里店村经济合作社，住所地北京市朝阳区十八里店乡十八里店村2000号。负责人：李玉林，社长。委托诉讼代理人：戚文扬，北京市盈科律师事务所律师。原告北京东方百盛家具有限公司（以下简称东方百盛公司）与被告（反诉原告）北京市朝阳区十八里店乡十八里店村经济合作社（以下简称十八里店合作社）房屋租赁合同纠纷一案，本院曾作出（2016）京0105民初X号民事判决书，十八里店合作社不服判决，上诉至北京市第三中级人民法院。北京市第三中级人民法院作出（2018）京03民终X号民事裁定书，认为一审法院认定基本事实不清，故将本案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。东方百盛公司之委托诉讼代理人刘景省、十八里店合作社之委托诉讼代理人戚文扬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。东方百盛公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决十八里店合作社支付房屋拆迁补偿款2838126元及利息（自2012年3月1日起算，以2838126元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；2.十八里店合作社支付设备搬迁和安装费120853元；3.十八里店合作社支付设备搬迁和安装费用的利息49688.79元（自2012年3月1日至2019年1月8日，按照中国人民银行同期贷款利率6%计算）；4.十八里店合作社支付一次性停业综合补助费2417060元；5.十八里店合作社支付一次性停业综合补助费利息993775.87元（自2012年3月1日至2019年1月8日按照中国人民银行同期贷款利率6%计算）。事实和理由：2006年6月1日，东方百盛公司与十八里店合作社签订《朝阳区十八里店乡农村集体资产租赁经营合同书》（以下简称《租赁经营合同》），约定：东方百盛公司承租十八里店合作社所有的位于北京市朝阳区十八里店原第十队养猪场的房屋，其中占地面积6298．5平方米，建筑面积856．8平方米，年租金143000元，租期自2006年10月1日至2011年9月30日。合同附件第2条约定：凡因政府整体规划因素导致本合同不能继续履行的，由十八里店合作社资产所有权所产生的补偿，归十八里店合作社所有；由东方百盛公司资产所有权所产生的补偿，归东方百盛公司所有。2008年2月25日，双方签订补充协议，约定将租期延长至2019年9月30日止，租金自2011年10月1日起增加为每年150150元，原合同所附说明中的东方百盛公司所建的964．5平方米建筑如在合同执行期内遇拆迁，补偿归东方百盛公司所有，其他条款依原合同执行。从补充协议可以推出，到2008年2月25日，东方百盛公司自建了964．5平方米房屋。截止到2012年2月23日，根据北京某测绘有限公司对东方百盛公司自建的房屋出具朝阳区十八里店村拆迁房地平面图，东方百盛公司自建的面积为4834．12平方米，评估总价值为2838126元。2012年2月，十八里店合作社将上述房屋拆除。根据双方签订的租赁合同及补充协议，十八里店合作社应补偿东方百盛公司的损失。东方百盛公司多次与十八里店合作社协商补偿事宜，但双方就补偿数额未能达成一致意见。东方百盛公司曾就此事向法院提起诉讼，后于2015年4月撤诉。经过一年多的协商，双方仍未就补偿达成一致协议。根据《北京市城市房屋拆迁补助费有关规定》第三条，拆迁非住宅房屋，其设备搬迁和安装费用，按照被拆迁正式房屋建筑面积每平方米25元计算，无法恢复使用的设备，按照设备重置价结合成新给予补偿。根据上述规定第五条，《北京市城市房屋拆迁管理办法》第三十三条规定，因拆迁非住宅房屋造成停产、停业经济损失的，对被拆迁人根据被拆迁房屋的区位使用性质，按照每平方米建筑面积500至1500元给予一次性停产停业综合补助费。根据上述规定，请求十八里店合作社支付东方百盛公司设备搬迁和安装费用以及停产停业补助费。十八里店合作社辩称：不同意东方百盛公司的诉讼请求，东方百盛公司所述完全不实。最近我方从东方百盛公司原职工口中得知，东方百盛是为了私建违章建筑，才私自将我社房屋拆毁。从综合治理控违办证实，东方百盛公司的私建行为被制止，因此东方百盛公司不能重建。东方百盛公司作为承租人不仅实际控制租赁物，更有义务保证租赁物的安全，东方百盛公司擅自拆除租赁物给我社造成了拆除损失和经营损失，反而索要赔偿，明显无理。东方百盛公司自己假设的拆迁根本不存在，更不存在针对东方百盛公司的拆迁。拆迁费是针对拆迁房的，十八里店合作社从没有做过拆迁人和被拆迁人。东方百盛公司明显主体错误。另，东方百盛公司租赁十八里店合作社房屋，理应尽到维护保管义务，但其竟然私自将租赁物拆毁是根本违约，不仅给合作社村民造成了巨大的经济损失，而且也造成了租赁物的租赁利益直接损失。故提起反诉，请求：1.解除租赁合同；2.请求东方百盛公司赔偿租赁物损失175万元；3.东方百盛公司给付所欠租金1051050元（自2011年10月1日计算至2018年9月30日，每年租金为150150元）。东方百盛公司针对反诉辩称：根据双方签订的农村集体资产租赁经营合同书第八条第二款之规定，事实上双方租赁合同已经于2011年底自动解除。不同意十八里店合作社的第二项、第三项反诉请求。根据双方签订的合同约定，东方百盛公司可以在租赁土地内自行建设房屋，因为该土地虽然是村集体土地，但属于村办企业所占用土地，东方百盛公司可以在空地上自行建设经营用房，并且根据补充协议可以看出2008年3月东方百盛公司已经建设了964.5平方米的建筑，所以十八里店合作社所说的违建是不成立的。根据我方调查的北京某工程管理有限公司招标文件可以看出十八里店乡十八里店村整个村属于朝阳区新农村建设示范村之一，要对村民的房屋进行拆除上楼，对企业用房进行拆除变为绿化用地。东方百盛公司租赁的土地正是四环的绿化用地，满足了双方合同第二条的约定，双方合同自动解除。根据北京市三中院法官向十八里店乡经管办、乡政府调查，十八里店村的拆迁款项有三项来源，一是区里拨款，二是乡政府贷款，三是村里自筹，用于补偿经营用房的拆迁损失。十八里店合作社在反诉状中说该房屋是东方百盛公司自己拆迁的，完全是一面之词，与事实不符。因为当时东方百盛公司不但自己租用该房屋，而且还出租给其他人。根据正常的逻辑，东方百盛公司在租赁给其他人的情况下，还自己拆除，造成自己违约，不符合逻辑。十八里店合作社是在上级政府的要求下，对全村进行拆迁，和东方百盛公司没有对拆迁补偿达成一致，而进行的强制拆迁。涉案租赁地块在2012年被政府实际回收，并将涉案地块变成了绿化带。2012年双方合同已经无法履行，所以不存在拖欠租金的说法。另，该案的反诉请求也超过了诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院依法予以认定。本院经审理查明：2006年6月1日，东方百盛公司（作为承租方，乙方）与十八里店合作社（作为出租方，甲方）签订《朝阳区十八里店乡农村集体资产租赁经营合同书》，约定：十八里店合作社将座落于原十八里店第十队养猪场出租给东方百盛公司；资产总额175万元，其中固定资产175万元，净值175万元，占用土地面积总共6298.5平方米（其中使用面积3441.7平方米，建筑面积2856.8平方米）；租期自2006年10月1日至2011年9月30日；年租金14．3万元，租金每季度给付一次；租赁期间，在征得十八里店合作社同意的情况下，东方百盛公司可对租赁资产进行改造，费用自理，合同解除或期满时，东方百盛公司应将租赁资产交还十八里店合作社，如有损坏应及时修复，否则东方百盛公司应按十八里店合作社的要求进行赔偿；合同解除或租赁期满后，东方百盛公司将租赁资产交还十八里店合作社，对于更新改造后的租赁资产归十八里店合作社所有，东方百盛公司出资增加的动产归东方百盛公司所有；合同履行期间如遇国家建设征用土地或乡、村实施乡域改造计划统一规划使用土地，合同自动解除；凡因政府整体规划因素导致合同不能继续履行时，由东方百盛公司资产所有权所产生的补偿归东方百盛公司所有，由十八里店合作社资产所有权所产生的补偿归十八里店合作社所有，双方终止本合同，互不负补偿责任；双方还在合同中对其他相关事项进行了约定。2008年2月25日，双方签订《补充协议》，约定：将租期变更为2006年10月1日至2019年9月30日；租金自2011年10月1日起在原租金基础上增加5％即年租金150150元；原合同所附说明中的东方百盛公司所建的964．5平方米建筑如在合同执行期内遇拆迁补偿归东方百盛公司所有；其他条款依原合同执行。合同签订后，十八里店合作社将涉案场地和房屋交付给东方百盛公司使用，东方百盛公司已将2011年9月30日之前的租金支付完毕。合同履行期间，涉案房屋于2011年底至2012年2、3月间被拆除。另查一，2011年1月，北京市朝阳区十八里店乡人民政府发布《招标文件》，招标内容为“对朝阳区十八里店乡、十八里店村旧村改造、新农村建设项目的拆除”，具体范围包括对于十八里店村1806个宅院以及90家企业进行拆迁。十八里店合作社认为该证据与本案无关，十八里店合作社并未实施东方百盛公司所述的拆迁。另查二、就涉案拆迁事宜，北京市第三中级人民法院法官曾与十八里店乡拆迁办负责人韩某、十八里店乡经管站站长惠某进行调查谈话。其中韩某称“这个情况应当属于非住宅企业拆迁。我们负责的是民房的拆迁。你们这个案子应当是由村里负责……从2011年起，拆迁办负责住宅的拆迁，非住宅拆迁由村委会负责……（拆迁款支付）我个人理解应当是乡政府把钱给村里，由村里根据情况给他人”。另查三、北京市朝阳区十八里店乡人民政府于2018年5月7日出具《情况说明》一份，载明“经我乡核实，十八里店村的2011年50个重点村土地储备，资金来源只有国家拨款。土地收储工作基本已于2012年停止。其中非住宅拆迁除2011年已实施拆迁的外，其余因资金原因大部没有实施，已实施的程序需由村委会上报拆迁地块和属于拆迁地块的拆迁协议后，才能给经济合作社拨款，拨款后转拨被拆迁方。其中至2012年仍未实施拆迁的，其后已不属于必然的拆迁范围，已拨十八里店村经济合作社拆迁款中未查到北京东方百盛家具有限公司拆迁款份额”。另查四、北京市朝阳区十八里店派出所于2019年10月31日出具《证明》一份，载明：朝阳区十八里店乡十八里店村588号的地址位于原十八里店小学，该村村域没有甲588号门牌的地址，也没有甲588号的门牌登记信息。另查五，本案审理过程中，本院应东方百盛公司的申请，向北京某工程管理有限公司（以下简称某公司）调取了招标文件及建设工程招标代理合同。招标文件显示，北京市朝阳区十八里店乡人民政府（以下简称十八里店乡政府）于2010年12月委托某公司作为十八里店乡十八里店村旧村改造、新农村建设项目拆除项目的招投标代理机构。建设工程招标代理合同载明拆迁补偿费标准暂定为“住宅4500元/平方米，企业2000元/平方米”。东方百盛公司主张，涉诉的房屋位于上述项目拆除范围之内。十八里店合作社认为，该文件涉及拆除项目是旧村改造项目，针对的是宅基地和一部分集体企业，针对的是乡政府，不是针对村里，与本案无关。十八里店合作社明确表示，十八里店乡政府没有委托其作为相应拆除项目的拆迁主体，十八里店合作社也未曾就涉案房屋的拆除或拆迁问题获得过任何补偿。庭审中，东方百盛公司提交如下证据：1.北京某测绘有限公司于2012年2月23日出具的《朝阳区十八里店村拆迁房地平面图》，用以证明拆迁时东方百盛公司自建房屋价值为2838126元。该平面图中显示坐落于北京市朝阳区十八里店乡十八里店村甲588号（产权人邵贤华），房屋建筑面积为4834.12平方米，占地面积7264.55平方米，房屋重置成新价（不含装修）为2529769元、房屋装修、附属物及设备补偿价308357元，拆迁总额共计2838126元。2.建设工程施工合同，显示东方百盛公司先后两次对承租房屋进行建设，工程内容包括“厂房基础工程、主体结构及土建工程”等，第一次施工期间自2008年5月1日至2008年6月30日，工程款为1479065元；第二次施工期间自2008年8月10日至2008年10月9日，工程款为1050704元。十八里店合作社未认可上述证据的真实性。庭审中，东方百盛公司主张，涉案房屋是十八里店合作社拆除的，十八里店合作社对此予以否认。为此东方百盛公司申请证人汪某、孙某出庭作证。证人汪某表示：其租用东方百盛公司位于十八里店村办公地点的一间房屋经营塑钢门，租期自2011年5月到2014年4月，2012年2月底该房屋被拆除。针对房屋究竟是被谁拆除一事，汪某开始表示，其不知道是东方百盛公司拆除了房屋还是十八里店村拆除了房屋，后又表示应该是十八里店村委会拆除了房屋，因为是拆迁，不可能东方百盛公司自己把房屋拆除，但汪某也同时表示，他并不认识拆房子的人，也没问过这些人是受谁指派。东方百盛公司认可证人证言。十八里店合作社认为，此名证人曾在2015年庭审时称，自己是东方百盛公司法定代表人的朋友，房屋拆除时其在现场看热闹，这与庭审中的陈述不符，故不认可其证言。证人孙某表示：其租用东方百盛公司位于十八里店村的房屋经营铝合金塑钢门窗；租期自2011年4月开始共三年；2012年2月该房屋被拆除；其也不知道是谁拆除的。东方百盛公司认可证人证言。十八里店合作社表示：孙某不知道房子谁拆除的，其证言与本案无关联性。本院认为：根据各方当事人的诉辩意见，本案争议焦点有三：一是涉案建筑物是否由十八里店合作社拆除；二是拆迁补偿的范围及标准如何确定。关于争议焦点一，法律规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。本案中，涉案房屋所在地属于被拆迁征用范围，东方百盛公司作为承租人和经营者，尚在此实际经营并且未获实际腾退补偿的情况下，自行拆除涉案建筑物的可能性极低。根据调查显示，此类拆迁由村集体负责。相较而言，在涉案场地已经列入腾退范围的情况下，作为出租人及拆迁受益人，十八里店合作社组织拆迁人员或委托他人拆除涉案建筑物具有高度盖然性。十八里店合作社辩解称涉案建筑物由东方百盛公司自行拆除之后打算予以翻建，就此意见十八里店合作社并未提交证据予以佐证，且在涉案建筑物已被列入拆迁范围的前提下，此时再行翻建于东方百盛公司而言并无任何益处，亦与常理不符，故本院难以采信。综合以上意见，本院认定涉案建筑物由十八里店合作社拆除。关于争议焦点二，根据东方百盛公司、十八里店合作社所签订的《补充协议》所示，东方百盛公司自建建筑面积为964.5平方米。对于该部分自建面积，双方并无异议，本院予以认定。但对于东方百盛公司所主张的其余近四千平方米的建筑面积，东方百盛公司所提交的证据仅有案外人所做的测绘报告，且该测绘报告尚未得到十八里店合作社的认可，现有证据难以支持东方百盛公司的主张，本院不予认定。基于以上论述，对于双方的诉讼请求，本院认定如下：对于东方百盛公司的诉讼请求：关于拆迁补偿款，虽然现有证据未能显示十八里店乡政府已经拨付该笔款项，但因十八里店合作社的拆除行为，致使东方百盛公司财产受损，十八里店合作社应承担赔偿责任。因此，对于东方百盛公司要求支付补偿款的诉讼请求，本院予以支持。但东方百盛公司主张的数额过高，缺乏充分依据，故本院综合考虑案涉房屋拆迁距今的房屋价格上涨因素、拆迁补偿补助款项至今的利息因素、衡平补偿原则、招标合同中所显示的补偿标准等，从充分维护受害人利益的角度出发，按照拆迁补偿标准即每平方米2000元的标准确定补偿数额。关于设备搬迁和安装费、一次性综合补助费等费用，并无充分证据证明该款项实际存在，故本院不予支持。关于利息损失，已在补偿款予以考虑，不再重复支持。对于十八里店合作社的反诉请求：十八里店合作社要求解除租赁合同，鉴于房屋已被拆除，双方合同目的无法实现，本院予以支持，双方租赁合同关系应予房屋拆除时解除。关于赔偿损失一节，基于以上论述，即涉案房屋由十八里店合作社拆除，十八里店合作社现要求赔偿损失，于法无据，本院不予支持。关于支付租金一节，涉案房屋已于2012年左右被拆除，十八里店合作社主张房屋拆除之后的租金，于法无据，本院不予支持。对于房屋拆除之前的租金，因已超过诉讼时效，故本院亦不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条之规定，判决如下：一、解除北京东方百盛家具有限公司与北京市朝阳区十八里店乡十八里店村经济合作社之间签署的《朝阳区十八里店乡农村集体资产租赁经营合同书》《补充协议》；二、北京市朝阳区十八里店乡十八里店村经济合作社于本判决生效后三十日内给付北京东方百盛家具有限公司192.9万元；三、驳回北京东方百盛家具有限公司的其他诉讼请求；四、驳回北京市朝阳区十八里店乡十八里店村经济合作社的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费56736元，由北京东方百盛家具有限公司负担34575元（其中17205元已交纳，余款于本判决生效后七日内交纳），由北京市朝阳区十八里店乡十八里店村经济合作社负担22161元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费14604元，由北京市朝阳区十八里店乡十八里店村经济合作社负担（已交纳）如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 王 乐审判员 云 凝审判员 赵 靓二〇二〇年十二月二十八日书记员 贾宜臻