文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0103民初24898号原告：重庆凯美物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区南坪金紫街118号2单元7-3。法定代表人：张书兵，总经理。委托诉讼代理人：周玲，女，系公司员工。被告：朱玲，女，1979年5月17日出生，汉族，住重庆市渝中区。被告：周家强，男，1972年6月23日出生，汉族，住重庆市渝中区。（周家强同时系被告朱玲的委托诉讼代理人）原告重庆凯美物业管理有限公司（以下简称凯美物业公司）与被告朱玲、被告周家强物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月30日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告凯美物业公司的委托诉讼代理人周玲，被告周家强（同时系被告朱玲的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凯美物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付2018年1月到2020年7月期间的物业费3967.64元；2、本案案件受理费由被告承担。事实与理由：2015年12月14日，原告与星月湾小区业主委员会签订了《星月湾小区物业服务合同》。合同约定：双方自签订合同之日起，原告全面负责星月湾小区物业服务事宜，本物业管理区域内的物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳。原告已经完全履行了该物业服务合同约定的基本义务，并得到广大缴费业主的认可，被告朱玲、被告周家强系星月湾小区业主，为该物业合同权利的实际享有人，却未履行自己的义务。自2018年1月起至2020年7月止，被告恶意拖欠物业服务费3967.64元，经原告多次催交，被告仍不交纳，原告遂将被告朱玲、被告周家强诉至法院。被告周家强辩称，被告周家强与被告朱玲系夫妻关系，系重庆市渝中区***的业主，房屋建筑面积是85.15㎡。约2006年入住该小区，不认可原告的物业服务资格，认为合同已经到期。被告对原告起诉的2018年1月到2020年7月期间欠缴物业费没有异议，但对金额和收费标准有异议。之前都是按照1.3元/㎡缴纳，不认可原告现在按照1.5元/㎡收取，被告按照1.3元/㎡了几次，原告都没有收取。涨价违反合同约定，小区门岗不负责任，服务人员的人数和年龄都不符合规定，小区道路不卫生，小区的主路与车库距离较远，车库管理混乱，小区消防管理滞后，存在较大的安全隐患，消防栓里没有水，小区绿化环境恶劣，原告长期占用公共区域，原告与第三届小区业主委员会没有签订物业服务合同，小区从来没有开过业主大会，物业擅自改变消防设施用房，把原消防用房擅自改成门面出租，被告认为原告不应该涨价，对涨价部分不予认可，只愿意按照合同约定的1.3元/㎡进行缴纳。本院经审理查明的事实如下：朱玲、周家强系重庆市渝中区***房屋的权利人，该房屋的建筑面积为85.15平方米。2015年12月13日，渝中区星月湾小区业主委员会（甲方）与凯美物业公司（乙方）签订《星月湾小区物业服务合同》,约定甲方选聘乙方为渝中区大黄路168号星月湾小区提供物业服务。物业服务收费选择包干制，根据本物业管理区域的实际情况和重庆市物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费收费标准如下（按建筑面积计算）为：（1）住宅物业服务费：1.3元／月·平方米（含电梯费，公摊费）；（2）商业物业：2.5元／月·平方米。在本合同期内，上述各类物业管理服务费用收取标准不足以支撑小区正常物业管理服务品质和标准的情况下，乙方可向甲方提请召开小区业主大会，对本合同中约定的物业费的标准进行调整表决。业主大会表决通过后，乙方可依此按调整后的收费标准收取。物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月前5日内交纳当月物业服务费用，如违期按日千分之五的滞纳金标准累计缴纳。合同期限为3年，自2015年12月14日起至2018年12月13日止。其中含叁个月试用期，合同自2016年3月14日起生效。合同期届满前三个月内，甲方作出选聘或续聘的决定，在甲方与选聘或续聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。2017年1月17日，原重庆市渝中区房屋管理局出具备案证明，上述物业服务合同已报备案。2017年5月12日，星月湾小区业主委员会（甲方）与凯美物业公司签订《补充协议》，约定从2017年7月1日起，星月湾小区住宅（按建筑面积计算）物业服务费用收取标准变更为1.50元/月/平方米(含电梯费、公摊费)。本补充协议与《星月湾小区物业服务合同》均为不可分割的组成部分，具有同等法律效力，本协议从双方当事人签字起生效，原《星月湾小区物业服务合同》中物业费用约定标准废止，按本补充协议约定物业服务费标准执行。上述合同签订后，凯美物业公司为涉案小区提供了物业管理服务。被告朱玲、被告周家强未按约交纳2018年1月到2020年7月期间的物业管理费。凯美物业公司以张贴催费通知的形式对被告朱玲、被告周家强所欠物业服务费进行了书面催收。上述事实，有不动产登记信息查询结果、《星月湾小区物业服务合同》《补充协议》、备案证明、催费照片等证据以及当事人的陈述载卷为凭，并经质证，足以认定。本院认为，《物业管理条例》第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；”第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”本案中，星月湾小区业主委员会与凯美物业公司签订的《星月湾物业服务合同》、《补充协议》系双方当事人真实意思表示，其内容合法，在合同有效期间内对业主及其物业使用人具有约束力，业主应按照物业服务合同的约定向物业服务企业支付相应的物业服务费用；根据涉案合同约定：“合同期届满前三个月内，甲方作出选聘或续聘的决定，在甲方与选聘或续聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。”有鉴于此，本院认定在2018年12月14日至2020年7月31日期间，原告为涉案小区提供的物业服务为事实服务，小区业主亦应参照《补充协议》约定的收费标准支付物业服务费，故原告依照《补充协议》的约定，以1.50元/月/平方米的标准要求被告支付物业服务费的请求合法成立，本院予以支持。结合原被告双方在庭审中的抗辩，原告提供的物业服务存在瑕疵，但上述瑕疵并非原告不履行物业服务义务以及履行义务存在重大瑕疵的情形，被告不能据此拒交物业服务费。关于原告主张的物业服务费，被告每月应交纳127.7元（85.15平方米×1.5元/月·平方米），被告应交纳物业服务费的期间为2018年1月至2020年7月，合计31个月，故被告应向原告交纳此期间内的物业服务费3958.7元。超出部分的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告朱玲、被告周家强于本判决生效之日起十日内支付原告重庆凯美物业管理有限公司2018年1月至2020年7月期间的物业管理费3958.7元；二、驳回原告重庆凯美物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。本案案件受理费减半收取计25元，由被告朱玲、被告周家强共同负担。本判决为终审判决。审 判 员 朱惠晓二〇二〇年十二月二十五日法官助理 王 琴书 记 员 景芝祥