广东省潮州市湘桥区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤5102民初1263号原告：朱松科，男，xx年x月x日出生，汉族，住潮州市潮安区×××××××××××，公民身份号码445××××××××××××217。委托诉讼代理人：刘春晓，广东正冉律师事务所律师。委托诉讼代理人：李潮揭，广东正冉律师事务所律师。被告：庄振贤，男，xx年x月x日出生，汉族，住潮州市湘桥区×××××××××，公民身份号码440××××××××××××353。委托诉讼代理人：许少伟，潮州市湘桥区韩江法律服务所法律工作者。原告朱松科与被告庄振贤土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月23日立案后，依法适用普通程序,分别于2020年1月10日、2020年9月23日二次公开开庭进行审理。原告朱松科及其委托诉讼代理人刘春晓、李潮揭，被告庄振贤之委托诉讼代理人许少伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱松科向本院提出诉讼请求：1.终止2018年3月22日土地《租赁合同书》的履行；2.被告退还原告已交付租金760000元；3.被告赔偿原告经济损失（具体数额以评估为准）；4.被告承担本案全部诉讼费用。诉讼过程中，朱松科变更其诉讼请求第一项为确认原、被告于2018年3月22日签订的《租赁合同书》无效,第三项为被告赔偿原告406963.54元。事实和理由：被告称其拥有可以出租给原告办教练场的场地，称该地块是其向凤新街道租赁，可以建设使用，且有国土局红线图。原、被告2018年3月22日签订《租赁合同书》一份，约定被告将位于凤新林场xxxxxxxxxx山坡地29.8029亩出租给原告办教练场之用。双方对租期、租金交付、权利义务等作了约定。合同签订后，原告依约交付被告租金共760000元，并按合同约定要求，投入资金545960元，对承租一小部分场地进行去土平整，建设简易教练场设施，至被政府强拆尚未可正式使用。2019年9月2日，潮州市湘桥区××××办事处下达《通知书》，确认根据2018年上级卫片执法检查，被告出租给原告地块属于违法用地，要求于2019年9月7日前落实整改，并于2019年9月12日组织有关部门将原告在租赁场地上建设的设施强制拆除。根据《租赁合同书》第六条第四项约定：“乙方（原告）在启用该土地，去土平整、基建过程，若因国土等有关部门阻止，无法正常使用该土地的情况下，本合同自动废止，甲方（被告）应无条件退回乙方（原告）的一切租金”。目前，原告无法正常使用该承租土地，根据合同约定，本合同自动废止，被告应无条件退回已收原告全部租金76万元。同时，因被告出租行为给原告造成的经济损失，被告依法应予赔偿。庄振贤辩称，一、原告请求终止2018年3月22日土地《租赁合同书》的履行，被告坚决不同意，请贵院查明事实驳回原告的诉讼请求。二、根据2018年3月22日原、被告双方签订的《租赁合同书》中第二条约定“租赁期限为10年，即从2018年5月1日起至2028年4月30日止，期满之日收回。因此，该《租赁合同书》履行期限未满，原、被告双方应当继续履行合同的权利义务。依照《合同法》第六条、第六十条的规定，原告必须继续履行双方订立合同的权利义务。三、根据《租赁合同书》第五条的约定，被告在履行合同过程中没有违约，也没有过错责任。四、根据《租赁合同书》第六条第5项约定、第六条第7项的约定，合同约定的内容、目的、宗旨，都是要求原告在承租土地使用期间内，应依法生产经营为目的的宗旨，而原告没有按照《租赁合同书》约定的“生产经营为宗旨”的权利义务进行合理性使用，且擅自把生产经营的土地变更为教练培训基地，改变了原约定的经营用途，导致有关部门责令承租方落实整改的主要原因。据此，本案被告在履行合同的权利义务过程中不存在违约和过错。至于原告主张终止2018年3月22日土地《租赁合同书》履行的理由及其诉讼请求，依法不能成立。五、原、被告双方订立《租赁合同书》约定的内容，其真实性、合法性受法律保护。本案争议的焦点不存在《租赁合同书》的效力性问题，而是出现在原告合同履行过程中不依照合同约定的目的宗旨，擅自把“生产经营”的土地变更为“教练场培训基地”的用途所引起的违约责任。根据《租赁合同书》第七条的规定，原告擅自把“生产经营”的土地变更为“教练场培训基地”的用途而引起的违约责任，应当认定为原告存在履行合同违约的责任。再者，原告因此造成被告已交纳凤新街道办事处的租金655663.8元的经济损失，依照《租赁合同书》第七条的规定，必须由原告承担赔偿责任。当事人围绕诉讼请求依法共同提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于凤新林场xxxxxxxxxx山坡地的地类属林地。2006年12月1日，潮州市湘桥区××××办事处（甲方）与潮州市凤新民政制鞋厂（乙方）在潮州市湘桥区凤新法律服务所见证下签订《租赁合同书》一份，约定潮州市湘桥区××××办事处将位于凤新林场xxxxxxxxxx山坡地（总面积计29.8029亩，四至范围：东至潮松公路边界，南至莲云山地及凤新林场山地，西至凤新林场山地及莲云村山地，北至高厝塘村山地边界。）出租给潮州市凤新民政制鞋厂使用，租赁期限50年（自2006年12月1日起至2056年11月30日止），租金每亩土地按50年计收（不含税费）22000元即655663.8元。庄振贤（甲方）与朱松科（乙方）于2018年3月22日签订《租赁合同书》一份，主要内容为：“根据《中华人民共和国合同法》及相关法律、法规的规定，为明确甲、乙双方的权利、义务，经双方协商一致，订立本合同。第一条面积计四至范围：甲方位于凤新林场xxxxxxxxxx山坡地，总面积计：29.8029亩。四至范围：东至潮松公路边界，南至莲云山地及凤新林场山地，西至凤新林场山地及莲云村山地，北至高厝塘村山地边界。甲方出租的土地面积及四至具体范围的确认，依据潮州市国土局测绘红线图范围的面积计算为标准。第二条租赁期限：租赁期限共10年。自2018年5月1日起至2028年4月30日止，期满之日收回。第三条租金计算及付款方式：1.租金计算：每年按20万元计收租金（不含税费）。2.付租方式：甲乙双方签订合同之日，乙方一次性付清第一年租金20万元及第十年租金20万元，共计40万元。2019年5月1日前付第二年及第三年租金，共计40万元。2021年5月1日前付第四年及第五年租金，共计40万元。2023年5月1日前付第六年及第七年租金，共计40万元。2025年5月1日前付第八年及第九年租金，共计40万元。第四条乙方若逾期一个月时间未付清租金，甲方有权解除合同。第五条上述土地自2018年4月30日前由甲方移交给乙方使用。乙方在启用该土地之前，去土平整、测量等所有的费用概由乙方承担。在租赁期限内有关税费及土地税等一切税费应由乙方负责，与甲方无关。若甲方需办理国土证手续的费用，概由甲方自行负责支付。第六条甲、乙方双方权利和义务：1.乙方在承租经营期间所发生的债务概由乙方清偿、享有，与甲方无关。2.乙方在承租经营期间，若因生产、经营不妥，要求甲方解除合同，需提前一个月书面向甲方申请，并经甲方同意方可解除，合同解除时，对乙方自行投资的建筑物及水、电设施及一切不动产无偿归甲方所有。3.乙方应按照甲方出租指定的界定范围内进行使用，承租期间，如因政府征地需要，双方均无条件服从。其征地款归甲方所有，建筑物赔偿款归乙方所有，乙方已交付租金，按乙方实际使用时间和征地面积核计，折退的租金结算相抵后，由甲方负责与乙方理楚(折退的租金不计利息)。4.乙方在启用该土地，去土平整、基建过程，若因国土等有关部门阻止，无法正常使用该土地的情况下，本合同自动废止，甲方应无条件退还乙方的一切租金。5.乙方在租赁期间应依法经营，依法交纳有关各项税费，如有违反或违法行为以及因乙方生产作业所引起的事故责任，概由乙方负责，与甲方无关。若因乙方的作为引起造成甲方的土地或财产损失，概由乙方负责赔偿甲方。6.乙方在租赁期间有关用电、用水等所有投资设施及办理的有关证照手续等费用由乙方负担。7.乙方在生产经营期间，应负责配套安全防火设施，做好安全生产和环境保护工作，以免影响相邻及村民的生活环境。违者，一切后果及造成他人经济损失均由乙方负责赔偿，与甲方无关。8.租赁期满，乙方应(三十天内)搬清所有物品，乙方投资的固定建筑物、电设施和承租土地移交还甲方，无偿归甲方所有。期满三十天后，乙方仍存放物品，视乙方放弃所有权，无偿归甲方处理。若甲方对该土地仍要继续出租，有关甲、乙双方的权利义务届时另行约定，在同等条件下，乙方享有优先续租的权利。9.本合同如有未尽事宜，须经双方协商一致。补充协议的有关条款与本合同具有同等法律效力。第七条违约责任：乙方在承租期间，如违反前述合同条款的规定，甲方有权终止本合同，因乙方引起造成甲方一切经济损失的，概由乙方负责赔偿，并根据甲方损害的情节追究乙方的民事责任或刑事责任。若甲方违约则负同等相应的责任。第八条本合同书自签订之日起生效，到期自动失效。本合同书一式二份，甲乙双方各执一份”。同日，庄振贤将合同所约定的租赁土地交付给朱松科。庄振贤主张交付土地时该土地上有大门一个、大门旁边有简易平房一间以及卫生间一间，土地已进行了三通一平即是土地平整、通电通水、设置地下排水沟及地下设施，对上述主张庄振贤没有提供证据予以证明。朱松科确认土地交付时土地上确有庄振贤所称的简易平房一间以及卫生间一间，地下排水沟也是庄振贤设置的，但对庄振贤所称的交付时该土地上有大门一个以及已进行土地平整、通电通水予以否认。租赁土地交付后，朱松科在该土地上建设培训汽车驾驶员的教练场并投入使用。朱松科向庄振贤交付租金如下：2018年5月1日分二笔分别交付2018年5月1日至2019年5月1日的租金200000元、2027年5月1日至2028年5月1日的租金200000元，2019年5月1日分二笔分别交付2019年5月1日至2020年5月1日的租金180000元、2020年5月1日至2021年5月1日的租金180000元，共计支付租金760000元。朱松科在庭审时主张2019年5月1日起每年的租金减为180000元；庄振贤确认收到朱松科支付的租金76000元，且当庭对于朱松科提出的2019年5月1日起每年的租金减为180000元未提出异议。2019年9月2日，潮州市湘桥区××××办事处向庄振贤发出《通知书》一份，内容为：“根据2018年上级卫片执法检查发现你租赁凤新林场山地，未办理相关用地手续，将部分山地建设汽车教练场使用，存在违法用地、违法建设行为，现要求你处于9月7日前落实整改，逾期我办将联合上级执法部门对搭建物、硬底化水泥埕进行强制拆除。”庄振贤于同日收到该《通知书》并交给朱松科。此后，该教练场被强制拆除。朱松科、庄振贤就该《通知书》及教练场被强制拆除均没有提起行政复议或行政诉讼。双方因有关租金的退还及赔偿问题协商不成，朱松科遂于2019年9月23日诉至本院，提出上述诉讼请求。另查明，潮州市凤新民政制鞋厂于1995年5月9日成立，系集体所有制企业，法定代表人为庄振贤，于2002年1月10日注销。庄振贤主张因新政策规定，取消所有企业挂靠的集体所有制经济性质，故其于2002年10月27日将潮州市凤新民政制鞋厂登记注册为私营独资，但未能提供相关企业法人登记材料予以证明。潮州市湘桥区××××办事处于2020年3月24日出具《情况反映》一份，内容为：“关于潮州市湘桥区××××办事处将位于凤新林场风围岭(访问岭)顶抬人坑嘴口山坡地于2006年12月1日出租给潮州市凤新民政制鞋厂，其法定代表人：庄振贤使用一事。该出租地块的使用权系属凤新街道办事处属下(凤新林场)所有及使用(详见潮湘林证字(2005)第0045号及平面板图)。据此，该地块属于我方合法出租使用的山林地。2018年6月8日潮州市国土资源局执法监察大队发现朱松科将位于凤新林场风围岭(访问岭)坑嘴口山坡地约8亩进行违法建设教练场。因此，潮州市国土资源局执法监察大队出具《通知书》详见潮湘国土执字[2018]第26号(存根)，责令朱松科停止位于凤新林场风围岭(访问岭)坑嘴口山坡地约8亩进行违法建设教练场使用的行为。之后朱松科仍未配合落实整改。经了解：2018年3月22日庄振贤将位于凤新林场风围岭(访问岭)顶拾人坑嘴口山坡地，面积29.8029亩出租给朱松科使用，双方签订有租赁合同书。根据国土部下发的湘桥区2018年度卫片执法图斑整改任务分解表，其中图斑41号位于风新林场风围岭(访问岭)坑嘴口山坡地，在未经依法依规审批建设情况下，擅自挖土平整山地，破坏植被，建设汽车教练场。图斑性质：属违法违规用地(未办理国土使用权证)。2019年9月2日潮州市国土资源局执法监察大队责令凤新街道办事处向出租方庄振贤发出限期整改《通知书》。该通知书中，所指“未办理相关用地手续，将部分山地建设为汽车教练场使用，存在违法用地，违法建设行为”。现我方对上述文字内容真正表达的意思作释明，“其文字内容，即指朱松科将承租部分山地(约8亩)，未向凤新街道办事处及国土资源局部门申报变更“山林地用途”的情况下，擅自将风围岭(访问岭)坑嘴口山坡地进行违法建设为教练场，属于存在违法用地、违法建设行为的意思表示。以上过程和事实，反映情况属实”。再查明，本案审理期间，朱松科申请对上述教练场设施被政府部门强制拆除造成损失进行价格评定，具体包括如下损失：1、挖土机平整费用；2、混凝土费用；3、铺水泥工钱；4、办公室、课室、洗手间基建费用；5、配套沙石费用；6、场地建设工钱；7、场地水电安装费用；8、吊顶费用；9、填石沙费用；10、场地划线费用；11、铺台湾草加工钱；12、休息篷棚费用；13、大门费用；14、种植樟树、果树费用；15、震路费用；16、场地测量、设计费用；17、升旗台费用；18、基建建工费用。本院依法委托佛山市兴禅保险公估有限公司对其上述申请事项进行鉴定。2020年7月6日，佛山市兴禅保险公估有限公司作出编号为XCJD-CZXQ-CC2005001《鉴定报告》，对朱松科申请评估的位于凤新林场xxxxxxxxxx山坡地的简易教练场设施被政府部门强制拆除造成的损失的评估金额为406963.54元，其中基建部分（包括挖土机平整、混凝土、铺水泥工钱、填石沙、震路费用、建设材料零星费用、场地建设工钱、场地画线）共289322.78元；休息篷4967.34元；大门6009.20元；升旗台费用3291.63元；板房（包括办公室、课室、洗手间基建及吊顶）共63730.04元；水电26137.47元；铺台湾草加工钱9145.08元；种植樟树、果树4360元。朱松科为本次鉴定支付鉴定费21200元。本院认为，本案系土地租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：一、庄振贤与朱松科于2018年3月22日签订的《租赁合同书》是否有效；二、庄振贤应否返还朱松科已交付的租金并赔偿朱松科的经济损失。关于争议焦点一，庄振贤与朱松科在《租赁合同书》中约定了朱松科在去土平整、基建过程中若因国土等有关部门阻止而无法正常使用土地的情况下合同自动废止，还约定租赁期满朱松科应在三十天内搬清所有物品，朱松科投资的固定建筑物、电设施和承租土地移交还庄振贤。由上述约定可知，庄振贤在签订租赁合同时已知悉并同意朱松科在租赁林地上进行建设。根据《中华人民共和国土地管理法》第四条“国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等……”、第四十四条“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”的规定，案涉租赁林地应属农用地，在该林地上进行建设应办理农用地转用审批手续。庄振贤与朱松科在没有办理农用地转用审批手续的前提下，就在合同中约定可在租赁林地上进行基建，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，现朱松科请求确认其与庄振贤于2018年3月22日签订的《租赁合同书》无效，依法可予支持。关于争议焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，朱松科请求庄振贤返还的已收取的租金应抵除至2019年9月2日被要求整改前其实际使用案涉租赁土地期间产生的占有使用费，经核算，庄振贤应返还朱松科租金500000元。同时朱松科应将上述租赁林地移交庄振贤使用。另外，鉴于朱松科在2019年9月2日被要求整改后没有再实际使用该林地，但也没有将该林地移交庄振贤使用，因此朱松科自2019年9月3日起至林地移交庄振贤使用之日止应付还庄振贤该林地的占有使用费以庄振贤向潮州市湘桥区××××办事处租赁该林地平均每年的租金13113.28元的一半即6556.64元予以计算。对于庄振贤应否赔偿朱松科的经济损失的问题，庄振贤主张其向朱松科交付租赁土地时该土地上有大门一个、大门旁边有简易平房一间以及卫生间一间，土地已进行了三通一平即是土地平整、通电通水、设置地下排水沟及地下设施，朱松科确认土地交付时土地上确有庄振贤所称的简易平房一间以及卫生间一间，地下排水沟也是庄振贤设置的，但对庄振贤所称的交付时该土地上有大门一个以及已进行土地平整、通电通水予以否认。庄振贤对其所主张的交付租赁土地时该土地上有大门一个及已进行土地平整、通电通水均未能举证证明，而双方签订的租赁合同中约定去土平整的费用由乙方承担以及朱松科自行投资的水、电设施归庄振贤所有，再结合朱松科提供的视频所体现的教练场建成时的大门设置情况，可认定该租赁林地上的大门系由朱松科所安装，土地平整、通电通水系由朱松科所进行，庄振贤的有关主张本院不予采纳。同时，从朱松科提供的视频所体现的教练场建成时的情况，并结合庄振贤所称的其将租赁林地交付给朱松科时地上建筑物的情况，可认定佛山市兴禅保险公估有限公司作出的《鉴定报告》中所评估的各具体项目系由朱松科所建设，佛山市兴禅保险公估有限公司作出的《鉴定报告》的评估意见可作为本案的定案依据。因双方均应知道案涉租赁林地为农用地且没有办理农用地转用审批手续，而双方对租赁林地的目的为朱松科进行建设是明知的，因此双方均有过错，应当各自承担相应的责任，鉴于朱松科在取得案涉租赁林地后既未办理农用地转用审批手续也未取得建设工程规划许可证即进行建设，故朱松科因教练场被强制拆除而造成的经济损失406963.54元应由其自行承担80%的责任，庄振贤承担20%的赔偿责任即81392.71元。朱松科该请求超过部分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第四条、第四十四条的规定，判决如下：一、原告朱松科与被告庄振贤于2018年3月22日签订的《租赁合同书》无效。二、原告朱松科应于本判决生效之日起10日内将凤新林场xxxxxxxxxx山坡地移交庄振贤使用。三、被告庄振贤应于本判决生效之日起10日内返还原告朱松科租金500000元。四、原告朱松科应于本判决生效之日起10日内付还庄振贤自2019年9月3日起至本判决第二项的山坡地移交庄振贤使用之日止按每年6556.64元计算的土地占用费。五、被告庄振贤应于本判决生效之日起10日内赔偿原告朱松科经济损失81392.71元。六、驳回原告朱松科的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11400元，由原告朱松科负担1786元，被告庄振贤负担9614元。被告庄振贤应负担的受理费应在本判决发生法律效力之日起5日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省潮州市中级人民法院。审 判 长  余佳丽人民陪审员  陆海扬人民陪审员  郑绍定二〇二〇年十二月三十一日书 记 员  曾 玲