北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初36929号原告（反诉被告）：北京野力房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙6号朝外SOHOA座12层1201-14。法定代表人：潘石屹，董事长。委托诉讼代理人：李梦璇，女，1992年2月8日出生，汉族，北京野力房地产开发有限公司员工，住北京市朝阳区。被告（反诉原告）：云筑互联（北京）科技有限公司.4号楼）4号楼9层1009。法定代表人：刘奔，执行董事。委托诉讼代理人：常雪，北京市中伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张笑怡，北京市中伦律师事务所律师。被告（反诉原告）：易电互联有限公司，住所地北京市朝阳区安翔路2号1幢七层房间216。法定代表人：金健华，总经理。委托诉讼代理人：常雪，北京市中伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：张笑怡，北京市中伦律师事务所律师。原告（反诉被告）北京野力房地产开发有限公司（以下简称野力公司）与被告（反诉原告）云筑互联（北京）科技有限公司（以下简称云筑公司）、被告（反诉原告）易电互联有限公司（以下简称易电公司）房屋租赁合同纠纷一案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。野力公司的委托诉讼代理人李梦璇，云筑公司和易电公司的共同委托诉讼代理人常雪、张笑怡，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。野力公司向本院提出诉讼请求：一、确认野力公司与云筑公司、易电公司签订的《房屋租赁合同》及《光华路SOHO补充协议》于2020年3月28日解除；二、判令云筑公司向野力公司支付房屋租金117694．4元；三、判令云筑公司向野力公司支付违约金183804．3元；四、判令云筑公司向野力公司支付滞纳金（以61268．1元为基数，按照每日千分之三的标准，自2020年1月26日计算至实际给付日止；以56426．3元为基数，按照每日千分之三的标准，自2020年2月26日计算至实际给付日止）；五、判令易电公司对上述第二至四项诉讼请求承担连带保证责任。事实和理由：2019年9月19日，野力公司与易电公司签署《房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），易电公司承租野力公司坐落于北京市朝阳区x室（以下简称涉案房屋），涉案房屋的租赁面积为186．25平方米，合同期自2019年9月12日至2021年9月11日。租赁期内两个租赁年度的租金标准皆为：（1）日租金为人民币10．30元/日/平方米，增值税为人民币0．52元/日/平方米；（2）月租金为人民币58350．57元，增值税为人民币2917．53元。承租人应于每一个公历月的第二十五（25）日或之前支付下一个公历月的租金及其增值税、管理费及其增值税。2019年12月26日，野力公司与易电公司、云筑公司签署了《之补充协议》（以下简称《补充协议》），三方约定云筑公司成为《租赁合同》项下的合法承租方并承受易电公司在《租赁合同》项下的全部权利及义务；易电公司就云筑公司履行《租赁合同》向出租方承担连带保证责任。在合同履行过程中，云筑公司租金实际支付至2020年1月31日，后未再支付租金，其行为已构成违约。《租赁合同》17．2条约定，在不影响甲方根据本合同约定行使任何其他权利的前提下，甲方有权在下述任何一种情况发生后的任何时间合法地单方解除本合同并提前收回该店铺的全部或者任何部分，并在该等情况下，甲方无需对乙方承担任何责任：（1）乙方单次拖欠本合同项下的租金、管理费或保证金超过十五个工作日（无论甲方是否正式追索）。因云筑公司的违约行为，2019年3月27日，野力公司依据合同约定向其发送了《终止函》，告知其双方的《租赁合同》于2019年3月28日终止，并要求其自终止日起三个工作日内向野力公司一次性全额支付应付未付费用。云筑公司应按照合同约定向野力公司支付2020年2月1日至2019年3月28日期间的租金及其增值税。《租赁合同》17．3条约定，当发生本合同第17．2条项下任一情况时，乙方已经支付的保证金不予退还，并且乙方应承担如下违约责任：（1）乙方应向甲方支付相当于保证金金额之违约金。依据上述约定，云筑公司应向野力公司支付违约金及已享受的装修期租金。此外，合同5．5条第（4）款约定，若乙方迟延支付本合同项下任何应付款项的，乙方应按日息0．3%的标准向甲方支付滞纳金。云筑公司和易电公司答辩并反诉称，不存在拖欠租金情况，云筑互联在2019年12月与野力公司及易电公司签署《补充协议》，因2020年初疫情爆发，云筑公司经历商业困境，建筑行业停工、对外贸易中断，无力继续经营。2020年3月13日云筑公司员工通过电子邮件并同时前往野力公司送达解约通知及情况说明，明确表示因疫情原因云筑公司正式通知野力公司解约，并要求野力公司退还全部押金183804．3元，抵扣未支付租金86961．17元后，野力公司应退还96843．13元。疫情属不可抗力，因不可抗力不履行义务云筑公司不承担责任，2020年3月13日云筑公司已实际返还涉案房屋，野力公司认可《租赁合同》和《补充协议》于2020年3月13日解除。云筑公司已经支付2020年2月1日至3月13日期间的租金，《租赁合同》及《补充协议》于3月13日解除，原告应退还剩余租金96843．13元。不同意《租赁合同》及《补充协议》于3月28日解除，云筑公司于3月13日已向野力公司发送解约通知，3月13日通过电子邮件及现场送达方式。同日野力公司将涉案房屋上锁。由于云筑公司不存在拖欠租金的违约行为，因此不存在违约金、滞纳金。易电公司的连带保证未经董事会或股东会决议，相关条款无效。云筑公司和易电公司向本院提出反诉请求：一、判令野力公司退还云筑公司租金96843．13元；二、判令野力公司支付逾期付款的利息（以96843．13元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率，自2020年3月14日计算至实际退还之日止）；三、云筑公司与易电公司的律师费由野力公司承担。事实与理由：2019年9月19日，野力公司与易电公司签署《租赁合同》，易电公司承租野力公司涉案房屋，租赁面积为186．25平方米，合同期自2019年9月12日至2021年9月11日。租赁期内两个租赁年度的租金标准皆为：（1）日租金为人民币10．30元/日/平方米，增值税为人民币0．52元/日/平方米；（2）月租金为人民币58350．57元，增值税为人民币2917．53元。2020年初疫情爆发，云筑公司经历商业困境，建筑行业停工、对外贸易中断，无力继续经营。2020年2月13日云筑公司员工通过电子邮件并同时前往野力公司送达解约通知及情况说明，明确表示因疫情原因云筑公司正式通知野力公司解约，并要求野力公司退还全部押金183804．3元，抵扣未支付租金86961．17元后，野力公司应退还96843．13元，并支付逾期付款的利息。野力公司对云筑公司和易电公司的反诉辩称，云筑公司不享有单方解除合同权，疫情对合同影响尚未达到合同目的不能实现程度。野力公司认为《租赁合同》应于2020年3月28日解除，是依据合同17．6条和合同17．2条项下情形，野力公司有权单方解除合同。野力公司于2020年3月27日向云筑公司发送终止函，告知云筑公司《租赁合同》于3月28日终止。云筑公司欠付的租金应于2020年1月25日前支付，云筑公司于疫情发生前已经迟延履行，云筑公司不能再以不可抗力为由要求免除责任。野力公司依据《租赁合同》第17．2条、第17．3条约定，在云筑公司欠付租金超过15个工作日后，享有具有单方解除权，云筑公司应支付野力公司相当于保证金额的违约金。云筑公司所主张的保证金野力公司不予退还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月19日，野力公司作为甲方、易电公司作为乙方，双方签订《租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方；期限自2019年9月12日至2021年9月11日止；租赁期内两个租赁年度的租金标准皆为：（1）日租金为10．30元/日/平方米，增值税为0．52元/日/平方米；（2）月租金58350．57元，增值税为人民币2917．53元；承租人应于每一个公历月的第二十五（25）日或之前支付下一个公历月的租金及其增值税、管理费及其增值税；在不影响甲方根据本合同约定行使任何其他权利的前提下，甲方有权在下述任何一种情况发生后的任何时间合法地单方解除本合同并提前收回该店铺的全部或者任何部分，并在该等情况下，甲方无需对乙方承担任何责任：（1）乙方单次拖欠本合同项下的租金、管理费或保证金超过十五个工作日（无论甲方是否正式追索）；当发生本合同第17．2条项下任一情况时，乙方已经支付的保证金不予退还，并且乙方应承担如下违约责任：（1）乙方应向甲方支付相当于保证金金额之违约金；若乙方迟延支付本合同项下任何应付款项的，乙方应按日息0．3%的标准向甲方支付滞纳金。2019年12月26日，野力公司作为出租方、易电公司作为转让方、云筑公司作为受让方，三方签订及《补充协议》，约定易电公司将其在《租赁合同》项下的全部权利和义务转让给云筑公司，云筑公司成为《租赁合同》项下的合法承租方并承受易电公司在《租赁合同》项下的全部权利和义务；易电公司应当就与云筑公司履行《租赁合同》向野力公司承担连带保证责任。云筑公司交纳涉案房屋租金至2020年1月31日。2020年3月13日，云筑公司通过电子邮件和现场送达的方式，向野力公司送达了解约通知，要求解除《租赁合同》。2020年3月27日，野力公司以云筑公司未按期支付房屋租金等费用，向云筑公司邮寄送达了《终止函》：《租赁合同》于2020年3月28日解除；云筑公司于终止日当日返还房屋，否则野力公司将收回房屋并处置房屋内一切物品。云筑公司主张，2020年3月13日野力公司即将涉案房屋上锁收回，野力公司不认可云筑公司该主张，并称涉案房屋于2020年3月28日收回。云筑公司未提交证据证明其主张。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。野力公司与易电公司签订涉案合同后，野力公司将涉案房屋交付给易电公司使用。租赁期间野力公司、易电公司和云筑公司三方达成合意签订《补充协议》，将涉案房屋转租给云筑公司使用，并由易电公司就《租赁合同》约定的云筑公司支付野力公司房屋租金及其他相关费用承担连带保证责任。该《租赁合同》和《补充协议》属各方真实意思表达，合法有效，云筑公司应当根据合同约定履行义务。根据本案查明事实，云筑公司支付涉案房屋租金至2020年1月31日后未再向野力公司支付过房屋租金。云筑公司虽然主张因疫情影响导致公司业务受损，但是就涉案房屋而言，云筑公司在疫情爆发前即不再支付涉案房屋租金，故云筑公司违约行为的产生并非因疫情导致，在其违约行为持续的过程中发生疫情，云筑公司再以疫情为由，主张因不可抗力要求野力公司返还房屋租金，无事实依据，本院不予支持。另，云筑公司在2020年1月31日后未再支付过房屋租金，在《租赁合同》尚未解除的情况下，提出以房屋押金扣减2020年2月1日至3月13日期间的房屋租金，并以此抗辩其并未拖欠房屋租金，对于该抗辩理由本院不予支持。综上，对于云筑公司、易电公司要求退还租金及支付利息的反诉请求，不予支持；对于云筑公司、易电公司主张的律师费，无事实依据，不予支持。野力公司于2020年3月28日因云筑公司拖欠房屋租金为由，依据《租赁合同》约定向云筑公司送达了解约通知，主张《租赁合同》和《补充协议》于2020年3月28日解除，有事实依据，本院予以支持。关于涉案房屋腾退日期，云筑公司虽主张涉案房屋于2020年3月13日由野力公司收回，但野力公司不予认可，并主张涉案房屋于2020年3月28日收回，在云筑公司未提交证据佐证的情况下，本院对云筑公司该主张不予采信，并认可野力公司主张的涉案房屋于2020年3月28日收回。云筑公司应当支付野力公司2020年2月1日至3月28日期间的房屋租金117694．4元。云筑公司拖欠涉案房屋租金导致《租赁合同》解除，应当承担相应的违约责任，并向野力公司支付违约金，但是野力公司主张的违约金过高，本院结合云筑公司违约情形以及履约情况，酌定违约金为50000元。因涉案合同约定云筑公司和未按照合同约定支付租金的，每延迟1日，野力公司可按欠付租金额的千分之三向云筑公司收取滞纳金，野力公司要求云筑公司支付迟延支付房屋租金滞纳金的诉讼请求，本院予以支持，但是野力公司主张的滞纳金计算标准过高，本院结合案件事实对计算标准和起算日期予以调整。根据《补充协议》约定，易电公司就云筑公司向野力公司的付款义务承担连带保证责任，现野力公司以此为由要求易电公司承担连带保证责任，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）北京野力房地产开发有限公司与被告（反诉原告）云筑互联（北京）科技有限公司、被告（反诉原告）易电互联有限公司之间签订的《房屋租赁合同》《之补充协议》于二〇二〇年三月二十八日解除；二、被告（反诉原告）云筑互联（北京）科技有限公司于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）北京野力房地产开发有限公司支付违约金五万元；三、被告（反诉原告）云筑互联（北京）科技有限公司于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）北京野力房地产开发有限公司支付二〇二〇年二月一日至二〇二〇年三月二十八日期间的房屋租金十一万七千六百九十四元四角及滞纳金（滞纳金以十一万七千六百九十四元四角为基数，按每日万分之三的标准，自二〇二〇年二月二十六日起计算至实际履行完毕之日止）；四、被告（反诉原告）易电互联有限公司对于上述第二项、第三项确定的被告（反诉原告）云筑互联（北京）科技有限公司对于原告（反诉被告）北京野力房地产开发有限公司的付款义务承担连带责任；五、驳回原告（反诉被告）北京野力房地产开发有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）云筑互联（北京）科技有限公司和被告（反诉原告）易电互联有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3126元，由被告（反诉原告）云筑互联（北京）科技有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳），反诉案件受理费1110元，由被告（反诉原告）云筑互联（北京）科技有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 张玉倩二〇二〇年十二月二十五日法官助理 臧百挺书 记 员 樊 虹