重庆市武隆区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0156民初1744号 原告：重庆新隆信物业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区石坪桥横街特**，统一社会信用代码915001077530560415。 法定代表人：高仲，该公司董事长。 委托诉讼代理人：罗小艳，女，1984年11月1日出生，该公司经理助理，住重庆市丰都县。 委托诉讼代理人：罗自强，北京天驰君泰（重庆）律师事务所律师。 被告：焦恒博，男，1999年7月12日出生，住重庆市渝中区。 原告重庆新隆信物业管理有限公司（以下简称新隆信物业公司）与被告焦恒博物业服务合同纠纷一案，本院于2020年6月19日立案受理后，依法适用小额诉讼程序进行审理。因被告焦恒博下落不明，本院依法裁定转为适用普通程序，由审判员肖青锐担任审判长，与人民陪审员谢天益、何刚组成合议庭，共同负责对本案的审理，于2020年11月16日公开开庭进行了审理。原告新隆信物业公司的委托诉讼代理人罗自强到庭参加了诉讼。被告焦恒博经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告新隆信物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告焦恒博立即向原告支付2014年4月1日起至2020年3月31日止的物业服务费3446.64元以及违约金1033.99元，从2018年7月1日起至7月31日止公摊水电费13.93元，合计4494.56元；2.本案案件受理费由被告承担。诉讼过程中，原告新隆信物业公司自愿将诉讼请求变更为：1.判令被告焦恒博立即向原告支付2014年4月1日起至2018年8月31日止的物业服务费2537.16元以及违约金761.15元，合计3298.31元；2.本案案件受理费由被告承担。事实和理由：原告新隆信物业公司系XX·XX小区的物业服务企业。原告新隆信物业公司先后与重庆隆鑫花漾山地产开发有限公司（以下简称隆鑫花漾山地产公司）签订了“XX·XX”二期《前期物业服务合同》，与XX·XX小区业主委员会签订《物业服务合同》，约定由原告对该小区进行物业服务，合同对物业服务费的收费标准、交纳方式以及逾期支付违约责任进行了明确约定。被告焦恒博是XX·XX小区X-X-XX-X-X号房屋业主，房屋建筑面积53.19平方米，从2014年4月1日起至2020年3月31日止，被告共拖欠原告物业服务费3446.64元，公摊水电费13.93元，产生违约金11012.01元，原告主张违约金1033.99元。被告焦恒博无故拖欠物业费，新隆信物业公司以书面等多种方式多次催收未果，特向人民法院提起诉讼。 被告焦恒博未提交书面答辩意见亦未提交证据。 经审理查明，2010年9月6日，重庆隆鑫物业管理有限公司与隆鑫花漾山地产公司签订了《前期物业服务合同》，约定隆鑫花漾山地产公司为其开发建设的“XX·XXXXX”项目选聘了重庆隆鑫物业管理有限公司作为前期物业管理服务单位，由其向该小区提供前期物业管理服务。合同第四章物业服务费用第六条约定：“本物业服务区域的物业服务收费方式为包干制，本物业的收费标准为：花园洋房：1.8元／平方米·月，室外停车位物业服务费50元／个·月。”第八条约定：“业主应于合同约定接房之日起交纳物业服务费用。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由甲方全额交纳。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，物业使用人不按照约定交纳物业服务费用的，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的缴费约定，业主应当自约定之日起告知乙方。物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应当在每月前10日内履行交纳义务。”合同第八章第十七条本合同期限为：“自签订合同之日起至首次业主大会选聘物业管理企业时自行终止。”第九章违约责任第二十四条约定：“甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。”重庆隆鑫物业管理有限公司与隆鑫花漾山地产公司均在合同上盖章确认。 被告焦恒博（合同乙方、监护人夏某）与隆鑫花漾山地产公司于2012年签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定被告焦恒博购买该小区“XX·XX（XXXXX）”项目预售商品房一套，坐落于武隆县XXX镇XX大道**X-XX-X-X，建筑面积为53.19平方米，甲方应当在2012年12月20日前，依照国家和地方有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。合同第二十一条约定：“甲方应向乙方出示《前期物业服务合同》和《业主临时管理规约》，乙方应详细阅读有关前期物业服务和业主临时管理规约的全部内容。乙方同意，因该物业管理区域尚未成立业主大会，自该房屋交付之日起，即应接受甲方在《前期物业服务合同》中委托的物业服务企业实施物业管理，并遵守业主临时管理规约。”后焦恒博于2017年4月18日取得案涉房屋不动产权证书（登记坐落地址：重庆市武隆县XXX镇XX大道XXX号XX幢X-X，编号：渝（XXXX）武隆区不动产权第XXXXX号）。被告焦恒博没有实际入住案涉房屋，原告新隆信物业公司自愿减半收取相应期间物业费。 因被告焦恒博未缴纳物业服务费，重庆隆鑫物业管理有限公司委托重庆依斯特律师事务所于2019年8月29日以律师函方式向被告焦恒博发出催收函，要求其支付自2014年4月1日至2019年8月31日止拖欠的物业管理费、公摊水电费、违约金共计5944.23元。 另查明，2019年11月28日，重庆隆鑫物业管理有限公司经工商登记变更为原告重庆新隆信物业管理有限公司。 还查明，2011年11月22日，隆XX二期A区竣工验收并登记备案。 本院所确认的以上事实，有原告的当庭陈述，有原告提交的企业名称变更情况查询单、《前期物业服务合同》《物业服务合同》、武隆县物业服务收费备案表、重庆市建设工程竣工验收备案登记证、《重庆市商品房买卖合同》、不动产登记查询单、律师函及邮寄回执、物业服务照片各一份等证据在案为凭。上述证据经庭审举证、质证，具有证明力，本院予以采信。 本院认为,根据《中华人民共和国物权法》第七十八条：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，在物业管理服务中，前期物业服务合同以及业主大会的决定，对全体业主具有约束力。在合同履行期间，物业公司按约履行管理和服务义务，业主理应按合同约定支付物业费，业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付。合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者仲裁。 重庆隆鑫物业管理有限公司与重庆隆鑫花漾山地产有限公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告新隆信物业公司依法享有隆鑫花漾山地产公司与被告焦恒博签订的《临时管理规约》中的权利义务。被告焦恒博作为物业所有人，应当按照合同约定全面履行自己的义务。重庆隆鑫物业管理有限公司将公司名称变更为原告新隆信物业公司，原告新隆信物业公司有权提起本案诉讼。 本案的焦点为：一、被告焦恒博应缴纳物业服务费的计算标准；二、原告新隆信物业公司主张逾期支付物业服务费的违约金如何计算。 关于焦点一。本院认为，被告焦恒博从2014年4月1日起至2018年8月31日止共计53个月未支付物业服务费，故应当支付的物业服务费为2537.16元（53.19㎡×1.8元/㎡·月×53个月×1／2），原告新隆信公司关于物业服务费的主张，本院予以支持。 关于焦点二。根据约定，被告焦恒博应在每月的10日前自行到缴费地点交纳当月物业服务费，逾期则按每日千分之三的标准向原告新隆信公司支付违约金。被告焦恒博未按约交纳物业服务费，应当向原告新隆信公司支付违约金。现原告新隆信公司自愿按欠付的物业服务费金额的30%主张，低于《临时管理规约》中约定的违约金计算标准，系对其自身合法权利的自由处分，本院予以确认，故原告新隆信公司主张的违约金761.15元（2537.16元×30%），本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十二条、第一百六十三条之规定，判决如下： 一、被告焦恒博在本判决生效之日起五日内支付原告重庆新隆信物业管理有限公司2014年4月1日至2018年8月31日期间的物业服务费2537.16元； 二、被告焦恒博在本判决生效之日起五日内支付原告重庆新隆信物业管理有限公司违约金761.15元。 如果被告焦恒博未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元、公告费560元，共计610元（原告已预交），由被告焦恒博负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。 审 判 长  肖青锐 人民陪审员  谢天益 人民陪审员  何 刚 二〇二〇年十二月十一日 书 记 员  印 妮