文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0103民初22917号原告：深圳源畅资产管理有限公司，住所地深圳市罗湖区南湖街道迎春路3号海燕大厦2405室，统一社会信用代码91440300MA5D8BQG81。法定代表人:臧维健，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：夏陵丰，重庆索通律师事务所律师。委托诉讼代理人：文忻，重庆索通律师事务所律师。被告:重庆聚丰房地产开发(集团)有限公司，住所地重庆市南岸区江南大道23号，统一社会信用代码915001082031689974。诉讼代表人：重庆合纵律师事务所，住所地重庆市江北区聚贤街25号2幢16楼。负责人：穆川，破产管理组组长。委托诉讼代理人：李霞，重庆合纵律师事务所律师。原告深圳源畅资产管理有限公司（以下简称源畅公司）与被告重庆聚丰房地产开发(集团)有限公司（以下简称聚丰公司）合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告源畅公司的委托诉讼代理人夏陵丰、文忻，被告聚丰公司的委托诉讼代理人李霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告源畅公司向本院提出诉讼请求：1、判决立即解除《锦绣盛世项目商铺处置协议》，被告立即退还原告已支付的预付款100万元；2、判决被告立即支付原告违约金100万元。事实及理由：原告与被告于2018年10月22日签署《锦绣盛世项目商铺处置协议》(下称处置协议)，约定由原告就被告位于于重庆市渝中区(下称“目标物业”)进行处置，包括[原告统一打造、宣传、代理销售目标物业。根据处置协议约定，被告应当提供完整的目标物业信息，并不得侵犯原告对于目标物业唯一的处置权。此外，被告应当协调贷款银行，对目标物业进行解除抵押手续。另，根据处置协议约定，违反处置协议约定的一方，应当向另方承担违约金100万元。处置协议签订后，原告向被告支付了预付款100万元，并积极投入资金、组织人员推广目标物业。但被告未全面披露目标物业信息，同时私自将部分物业出售给第三方，并拒绝协调抵押权人进行目标物业的解押程序。原告多次向被告进行函告，被告均未能调整违约行为。此外，因第三方债权债务纠纷，被告银行还款账户已被查封，目标物业的抵押状态也因该查封无法得到注销，项目处置已无法继续履行。鉴于以上情形，原告在自身出现大量亏损的情况下，于2019年5月26日向被告发出《关于要求限期解除锦绣盛世项目抵押的沟通函》书面通知，要求被告最晚于2019年6月7日前协调抵押权人完成目标物业的解押程序，否则原告将行使单方解除权。截止目前，被告仍未履行相应义务，经催告后仍不履行，且还有其他违约行为致使合同目的不能实现，现原告请求法庭解除协议。根据处置协议约定，被告应当退还原告已支付的预付款100万，另因被告违约，被告应当向原告支付违约金100万元。综上所述，因被告违约导致处置协议解除，被告应当退还原告已支付的费用并承担违约责任，故根据《合同法》《民事诉讼法》的有关规定，特请求贵院判允原告的全部诉讼请求。被告聚丰公司辩称，原告违反《锦绣盛世项目商铺处置协议》4.1条的约定，在被告已经在约定时间内向原告提供了承租人放弃优先购买权的书面文件，原告却未在7个工作日内向被告支付预付款200万元，已构成违约；原告违反《锦绣盛世项目商铺处置协议》第二条处置方式的约定，私自违约与认购人签订认购协议书并收取认购款，也构成违约，原告应当向认购人承担返还认购款的责任，被告不承担责任。被告保留追究原告违约责任的诉讼权利。被告同意解除《锦绣盛世项目商铺处置协议》，但不同意退还预付款100万元。请求法院依法驳回原告的其他诉讼请求。经审理查明：2018年10月22日，聚丰公司（甲方）与源畅公司（乙方）签订《锦绣盛世项目商铺处置协议》，主要约定，聚丰公司将其所有的位于重庆市渝中区（产权证号：101房地证2013字第号）及第一层夹层（产权证号：101房地证2007字第号）商铺（以下简称目标商铺）整体交由源畅公司处置。处置方式为：甲方将目标商铺的占有、使用、收益、处分的权益整体交由乙方，乙方向甲方支付全部处置对价，同时乙方获得目标商铺的占有、使用、收益、处分的权益。乙方通过自身渠道营销宣传，实现目标商铺的增值，以实现利润。乙方以甲方名义向第三方销售目标商铺，甲乙双方与第三方签署具体的商铺买卖三方协议，由第三方支付商铺价款及相关费用，乙方负责移交商铺，甲方予以配合协助。因乙方已向甲方支付处置对价，而该款项实际为商铺转让对价，因此，第三方需支付的商铺价款及相关费用，由第三方直接支付到乙方账户。目标商铺处置单价为：一层23000元/平方米（建筑面积），一层处置建筑面积共计2019.45平方米，处置对价总计4644.735万元；一层夹层14000元/平方米（建筑面积），夹层处置面积共计2197.42平方米，处置对价总计3076.388万元；以上处置对价共计7721.123万元。处置对价的支付：一部分由乙方直接支付给甲方指定抵押权人，以解除商铺抵押，剩余部分（暂定为401.123万元，具体以实际解押费用计算）由乙方直接支付给甲方。在甲方取得全部商铺现有承租人放弃优先购买权的书面文件7个工作日内，乙方向甲方支付预付款200万元。本协议生效且甲方已取得全部商铺现有承租人放弃优先购买权的书面文件15个工作日后，双方协同抵押权人办理目标商铺第一层解押手续，乙方按照约定的方式代偿抵押权人的解押费用，即视为乙方已支付目标商铺第一层处置对价；在本协议生效90个自然日后启动第二层商铺解押手续。目标商铺第二层的处置费用，在乙方按照约定方式代偿抵押权人的解押费用后，及视为乙方已支付目标商铺第二层处置对价。目标商铺第一层以整层同时解除抵押手续的方式，目标商铺第二层以分零解除抵押手续的方式，即具体商铺处置时，提前解除具体需要处置商铺的抵押，未处置部分暂不解押。本协议签署时，甲方承诺已向乙方如实披露目标商铺完整的出租情况，包括但不限于承租人、承租范围、租金标准、租赁期限、租赁合同及相关协议、保证金及租金支付状况等。本协议生效后7个工作日内，由甲方负责取得全部承租人关于是否行使优先购买权的书面文件。在乙方向第三方处置商铺，且商铺产权过户登记至第三方名下之前，由甲方与承租人继续履行租赁合同内容，并由甲方履行产权人权利，承担产权人义务。商铺产权过户登记至第三方名下后，由第三方与承租人继续履行租赁合同内容，并由第三方履行产权人权利，承担产权人义务。因目标商铺一层已抵押给中国农业银行南岸支行及中国农村商业银行南岸支行，为避免侵害抵押权人权益，双方按照如下方式进行解押及过户处理：在将商铺过户登记在第三方名下前，由乙方负责目标商铺的解除抵押手续并承担相应费用（包括债权本金、利息、罚息及其他抵押权人为办理解除抵押手续而要求甲方或乙方提前支付的其他费用），具体解除抵押程序，由乙方与抵押权人协商后确定；甲方负责配合商铺的解除抵押手续并完善相应书面文件；甲方应按照乙方通知，及时履行目标商铺向第三方的过户义务；本协议生效150个自然日后，若商铺并未向第三方处置完毕，则乙方有权选择继续处置或要求甲方将剩余商铺过户登记至乙方或乙方指定方名下，甲方应当按照乙方要求履行过户登记义务。若甲方违反本合同约定，需向乙方支付违约金100万元并赔偿乙方遭受的损失，同时乙方有权选择单方终止本合同。若乙方违反本合同约定，需向甲方支付违约金100万元并赔偿甲方遭受的损失，同时甲方有权选择单方终止本合同。本协议所指损失，包括守约方支付的诉讼费、律师费、公告费、公证费、鉴定费以及守约方向第三方承担的违约及赔偿责任等。本协议发生如下情况时，任意一方可单方解除本合同：发生不可抗力；本协议生效20个自然日后，目标商铺除抵押给乙方外，仍存在或新增第三方抵押或查封的状态；守约方按照第八条约定行使单方解除权。为担保本协议中甲方义务的履行，甲方同意将目标商铺抵押给乙方，担保范围包括甲方基于本协议应当支付给乙方的全部费用，包括但不限于应当支付的违约金、应当返还的款项及预付款等，双方应当在本协议签署后15个自然日内在房屋产权登记中心完成抵押登记手续，乙方同意在向第三方处置商铺前，完成相应抵押商铺的解押手续。本协议自双方签字盖章且担保协议生效之日起生效。附件一：处置房屋清单及租赁情况，附件二：商铺买卖三方协议，附件三：抵押情况明细。2018年11月7日，源畅公司向聚丰公司支付预付款100万元。2018年10月至2018年12月期间，源畅公司单方与唐杨唯、黄淑辉等十户购房户签订《聚丰锦绣盛世商铺》认购协议，收取预付款和购房款共计6959555元。2019年7月25日，源畅公司向本院提起本案诉讼,聚丰公司于2019年9月12日收到本院送达的起诉状副本。另查明，重庆市第五中级人民法院于2020年7月30日作出（2020）渝05破申399号民事裁定书，裁定受理聚丰公司的破产清算申请。审理中，源畅公司认为，聚丰公司主要存在以下违约行为：1.聚丰公司存在在签订协议后，与原租赁户续签租赁合同，向第三人销售案涉房屋，违反了协议约定的原告对案涉房屋享有的唯一排他性的处置权；2.聚丰公司未在签订合同之后15个自然日内完成向源畅公司设置顺位抵押权的义务，以及在合同生效后的7个工作日内提供全部承租人放弃优先购买权的书面文件，并在此后15个工作日启动第一层房屋的解押手续，协议生效90个工作日后，启动第二层房屋的解押手续；3.聚丰公司未在本协议签订前取得抵押权人对本协议约定的解押方案的认可，导致源畅公司在处置房屋时受到抵押权人的权利阻碍；4.聚丰公司没有及时完成解除第一层夹层21跃2号房屋的销售限制。聚丰公司认为，聚丰公司续签租赁合同，在合同中有明确约定。关于办理顺位抵押的问题，并非聚丰公司单方的义务。关于办理第一层、第二层房屋的解押手续也是双方的义务，同时，在双方办理解押手续前，源畅公司有支付目标商铺抵押债务的义务。关于解除第一层夹层21跃2号房屋的销售限制，聚丰公司已履行了合同义务。审理中，聚丰公司提供《放弃优先购买权声明移交明细表》，欲证明其在2018年10月26日已向源畅公司提交承租人放弃优先购买权的书面承诺。源畅公司当庭否认签收了上述文件，但在源畅公司举示的2018年11月2日《锦绣盛世项目处置相关事项沟通函》上载明：“根据处置协议约定，贵司需取得商铺现有承租人就放弃优先购买权的书面承诺，但我司发现，贵司提供的书面承诺存在非承租人本人签署的情况”，故本院认定源畅公司已签收了上述文件。审理中，聚丰公司管理人同意解除《锦绣盛世项目商铺处置协议》，不同意退还源畅公司已支付的100万元预付款。上述事实，有《锦绣盛世项目商铺处置协议》、华夏银行电子回单、《放弃优先购买权声明移交明细表》等证据及当事人陈述等载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，聚丰公司与源畅公司签订的《锦绣盛世项目商铺处置协议》是双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。双方应当按照协议约定履行各自的义务。聚丰公司按照协议约定取得了承租人放弃优先购买权的书面承诺，并于2018年10月26日向源畅公司提交了《放弃优先购买权声明移交明细表》，源畅公司应当按照协议约定在聚丰公司取得全部商铺现有承租人放弃优先购买权的书面文件7个工作日内，向聚丰公司支付预付款200万元，但源畅公司仅在2018年11月7日向聚丰公司支付预付款100万元，构成违约。协议约定“乙方以甲方名义向第三方销售目标商铺，甲乙双方与第三方签署具体的商铺买卖三方协议，由第三方支付商铺价款及相关费用，乙方负责移交商铺，甲方予以配合协助。”，但源畅公司在2018年10月至2018年12月期间，在未经聚丰公司同意并参与的情况下，单方与唐杨唯、黄淑辉等十户购房户签订《聚丰锦绣盛世商铺》认购协议，并收取预付款和购房款的行为，也与合同约定不符。协议约定“在将商铺过户登记在第三方名下前，由乙方负责目标商铺的解除抵押手续并承担相应费用（包括债权本金、利息、罚息及其他抵押权人为办理解除抵押手续而要求甲方或乙方提前支付的其他费用），具体解除抵押程序，由乙方与抵押权人协商后确定；甲方负责配合商铺的解除抵押手续并完善相应书面文件”，从该约定看，解除抵押的主要义务应由源畅公司履行，聚丰公司仅有协助配合的义务，解除抵押首先应当偿还抵押债务，源畅公司并未偿还。审理中，源畅公司并无充分证据证明未解除抵押系因聚丰公司未协助配合而造成。协议约定“在乙方向第三方处置商铺，且商铺产权过户登记至第三方名下之前，由甲方与承租人继续履行租赁合同内容，并由甲方履行产权人权利，承担产权人义务”，聚丰公司在签订协议后，与原租赁户续签租赁合同，并未违反协议约定。至于向第三人销售案涉房屋，是发生在协议签订之前，且聚丰公司已在《放弃优先购买权声明移交明细表》中进行说明，且销售房屋仅有一套，即使违约，也对双方协议履行并无根本性影响，故源畅公司认为聚丰公司在签订协议后，与原租赁户续签租赁合同，向第三人销售案涉房屋，违反了协议约定的源畅公司对案涉房屋享有的唯一排他性的处置权的理由不能成立。关于设置顺位抵押权，需要双方共同履行，并非聚丰公司单方义务，且源畅公司也没有证据证明未设置顺位抵押权是由于聚丰公司不配合办理而造成，故不能认定聚丰公司违约。现源畅公司以聚丰公司违约致使合同目的不能实现而请求解除合同的理由不能成立，但因聚丰公司申请清算破产，其全部财产已纳入破产财产范围，管理人同意解除合同，故本院对源畅公司解除《锦绣盛世项目商铺处置协议》的请求予以支持。《锦绣盛世项目商铺处置协议》解除后，聚丰公司依据该协议取得的100万元预付款应当退还。源畅公司请求聚丰公司支付100万元违约金的理由不成立，本院不予主张。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告深圳源畅资产管理有限公司与被告重庆聚丰房地产开发(集团)有限公司于2018年10月22日签订的《锦绣盛世项目商铺处置协议》于2019年9月12日解除；二、确认原告深圳源畅资产管理有限公司对被告重庆聚丰房地产开发(集团)有限公司享有100万元债权；三、驳回原告深圳源畅资产管理有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费22800元，减半收取计11400元，由原告深圳源畅资产管理有限公司负担4500元，被告重庆聚丰房地产开发(集团)有限公司负担6900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审判员  陈浴霖二〇二〇年十二月十日书记员  陈 强