北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初24682号原告:刘连庆，男，1948年9月16日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张颖，女，1980年12月7日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张殿国，内蒙古矩成律师事务所律师。被告：中铁十六局集团有限公司，住所地北京市朝阳区红松园北里2号。法定代表人：程红彬，董事长。委托诉讼代理人：王光阵，男，1977年1月21日出生，汉族，中铁十六局集团有限公司职员。委托诉讼代理人：王臣，北京天驰君泰律师事务所律师。原告刘连庆（以下简称原告）与被告中铁十六局集团有限公司（以下简称被告）排除妨害纠纷一案，本院于2020年3月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人张殿国，被告之委托诉讼代理人王臣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令：1、被告赔偿我房屋不能居住的损失，自2019年10月15日起至本案判决执行完毕之日止，按照每月8000元的标准计算；2、被告停止在我享有所有权的房屋对应的土地上的任何建筑施工。事实及理由：我是北京市朝阳区红松园北里2号院（中铁十六局机关南院内）7号楼2单元10x号房屋的所有权人，依法取得了朝私优字第XXXX号房屋所有权证。自2019年10月以来，被告无视我享有的物权，采取破坏采暖管道、自来水管道、有线电视线路及网络线路、照明设施等行为妨害我对房屋的使用，被告更是在2020年6月17日对房屋进行了非法拆除。房屋因自2019年10月15日起被切断供水、供电和供暖，因此产生房屋租金损失。被告在未与我就拆迁赔偿事宜达成一致的情况下，强行拆除房屋，并在房屋对应的土地上施工，违反了法律规定，故起诉要求其停止施工。被告辩称，我公司不同意原告的诉讼请求。一、我公司没有在此施工，也没有侵权行为；二、相关政府部门已经批准了我公司对红松园北里2号院拆迁改造，房管部门也决定将小区作为危房进行拆除，基于此原告的所有权基础已经发生转移，其诉讼请求没有权利基础；三、目前原告所在的红松园小区已经拆除完毕，原告主张权利的房屋已经灭失，其物权基础已经不存在；四、原告主张整个院子停止施工缺乏合法性、必要性依据，其并不对整个院子所在土地享有物权，我公司是土地使用权证上登记的该土地合法使用权人，且院内绝大多数业主已经签署协议，同意拆迁改造；五、原告主张的租金损失，没有事实和法律依据。本院经审理查明事实如下：1、1993年6月26日，北京市朝阳区红松园北里2号院7号楼2单元1层10x号房屋所有权登记至刘连庆名下，房屋所有权证号为朝私优字第XXXX号，房屋用途为住宅，建筑面积100.11平方米。2、2010年10月22日，位于朝阳区红松园北里2号院1-11号、20-23号楼所在的土地使用权被登记至被告名下，地号为05392040006800000x，用途为住宅用地，使用权类型为划拨，使用权面积为35434.27平方米，使用证号为京朝央国用（2010划）第0037x号，记事部分载明“仅限按规划用途使用，未经批准，不得转让、出租或者从事其他以营利为目的的经营活动。该宗地已房改，土地使用权为全体业主共同使用。”北京市宗地登记表显示，权利人为被告，宗地总面积为35434.27平方米，宗地总建筑面积为44257.90平方米，建筑占地总面积9912.46平方米。3、2019年4月15日，国家机关事务管理局下发国管房地【2019】8x号文件，题目为“关于中铁十六局集团有限公司朝阳区红松园北里2号院南院危旧房改造项目有关事宜的函”，内容为：“中国铁道建筑集团有限公司：《中国铁道建筑集团有限公司关于东坝红松园职工住宅项目审批有效期延期的请示》（中铁建经计【2019】x号）收悉。现就有关事项函复如下：一、同意你公司所属中铁十六局集团有限公司按照《关于同意中铁十六局朝阳区东坝红松园职工住宅立项的函》（国管房地【2015】1x号）的有关要求，继续实施朝阳区东坝红松园北里2号院南院危旧房改造项目。二、根据有关规定，该项目新建职工住宅参照经济适用住房产权管理，暂不得上市交易。用地按划拨方式办理相关手续，不得擅自改变项目性质和用途，不得以任何形式与其他单位合作开发使用。涉及配套及地下部分等土地使用权出让、转让等事宜，须另送我局审核。三、根据《关于印发中央国家机关在京单位利用自用土地新建职工住宅调剂暂行规定的通知》（国管房地【2009】13x号）及中铁十六局集团有限公司《关于中铁十六局朝阳区东坝红松园职工住宅项目的承诺函》，该项目增量住宅的10%，约2698平方米，交由我局面向中央国家机关符合条件的职工配售。四、此函有效期2年，自印发之日起计算。”4、2019年3月28日，被告与案外人北京xx建设工程有限公司签订了《中铁十六局集团有限公司南院建筑物及构筑物拆除工程合同》，委托案外人对朝阳区红松园北里2号院南院60277.77平方米进行拆除、垃圾清运。自2019年11月开始，北京市朝阳区红松园北里2号院内7号楼2单元10x号房屋陆续被切断网络和有线电视线路，自2019年11月开始，房屋未被供暖。2020年4月，中铁十六局集团有限公司机关南院职工住宅项目建设指挥部委托北京市朝阳区房屋安全监督站对朝阳区红松园北里2号院2号楼进行安全（含抗震）鉴定，该单位出具朝鉴（抗）第2020002x号鉴定报告，鉴定意见为该房屋安全性登记为B。6、2020年6月17日，北京市朝阳区红松园北里2号院内7号楼2单元10x号房屋被拆除，此后，被告委托施工方对土地进行了平整，并开始施工准备，目前正在施工中。北京市朝阳区红松园北里2号院内原有住户369户，其中有355户已与中铁十六局集团有限公司机关南院职工住宅项目建设指挥部签订了房屋腾退协议书，剩余包括原告在内有14户因各种原因未同意腾退。案件审理中，就房屋被拆除的法律责任，原告表示不在本案中解决，将另行与被告协商或诉讼。双方争议的事实和证据：1、北京市朝阳区红松园北里2号院内7号楼2单元10x号房屋拆除人。被告虽否认自己是上述房屋的拆除人，原告提交的《关于成立中铁十六局集团有限公司机关南院职工住宅项目建设指挥部的通知》、《关于启动南院住户搬迁的通知》、《拆除告知》以及中铁十六局自行提交的《中铁十六局集团有限公司南院建筑物及构筑物拆除工程合同》等证据足以证实，从项目立项申请，到前期准备以及委托他人拆除，后期建设均系被告所为，其提到的实际拆除人、施工方均系基于合同受其委托。据此，本院认定被告是上述房屋被切断供水、供电及供暖的实施者，同时也是房屋的拆除人。2、北京市朝阳区红松园北里2号院7号楼2单元10x号房屋所在土地的权利人2010年10月22日，位于朝阳区红松园北里2号院1-11号、20-23号楼所在的土地使用权被登记至被告名下，但本案房屋所有权及院内其他房屋所有权早于上述时间分别登记至不同业主名下，房屋所在土地应认定为归全体业主共同使用。本院认为：侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案中，原告对北京市朝阳区红松园北里2号院7号楼2单元10x号房屋享有合法的所有权，其合法权利应当得到法律保护。被告在未征得权利人同意，未签订腾退补偿协议的情形下，对房屋基础设施进行破坏，并随后进行了拆除，侵犯了原告的合法权利。本案争议的焦点在于，原告的诉讼请求是否有相应的事实及法律依据。关于房屋未能出租的损失。被告为了促使原告尽快腾退，采取了一些措施，导致原告享有权利的房屋不能正常居住，原告主张赔偿相应的租金损失有事实及法律依据。鉴于原告未在本案中就房屋被拆除之后的赔偿提出相应诉求，本院结合原告提交的关于周边房屋租金价格的相关证据，对2019年11月至2020年6月期间房屋不能使用的损失酌情确定为42000元。关于北京市朝阳区红松园北里2号院7号楼2单元10x号房屋所在土地的权属情况。朝阳区红松园北里2号院1-11号、20-23号楼所在的土地使用权虽于2010年10月22日被登记至被告名下，但此时院内房屋已经完成房改售房，院内住户均已取得相应的房屋所有权登记，在此情况下，结合土地证记事部分内容，涉案房屋所在土地的使用权应确认为全体业主共同使用。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，涉及到房屋改建、重建以及附属设施、有关共有和共同管理的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。审理中查明，被告已经与绝大多数业主达成协议，已达到物权法规定的条件，故被告根据绝大多数业主的意愿对院内房屋进行重建和改造符合法律规定，刘秀清诉请法院判决被告停止建设工程施工缺乏依据，本院不予支持。其房屋被拆除的相关责任，可与被告另行解决。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条，第七十六条之规定，判决如下：一、被告中铁十六局集团有限公司于本判决生效后十日内给付原告刘连庆房屋租金损失42000元；二、驳回原告刘连庆的其他诉讼请求。如被告中铁十六局集团有限公司未按本判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2540元，由原告刘连庆负担1690元（于本判决生效后七日内交纳）；由被告中铁十六局集团有限公司负担850元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  陈建斌二〇二〇年十二月二十四日书记员  高艺林