江西省景德镇市珠山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0203民初1804号 原告：章志超，男，1986年1月19日出生，汉族，住江西省景德镇市珠山区。 原告：马艳，女，1982年8月12日出生，汉族，住江西省景德镇市珠山区。 两原告共同委托诉讼代理人：吴雅兰，江西景扬律师事务所律师。 被告：李谷金，男，1944年3月28日出生，汉族，江西省鄱阳县人，住江西省。 被告：李芙容，女，1946年4月10日出生，汉族，江西省鄱阳县人，住江西省。 被告：李瑞华，女，1966年11月10日出生，汉族，江西省鄱阳县人，住江西省。 三被告共同委托诉讼代理人：吴亚闻，江西景之元律师事务所律师。 原告章志超、马艳与被告李谷金、李芙容、李瑞华租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月1日受理后，原告章志超、马艳于2020年11月22日向本院提出撤销对被告李昆提起的诉讼请求申请，本院予以准许。后本院依法适用普通程序，于2020年12月3日公开开庭进行了审理。原告章志超、马艳的共同委托诉讼代理人吴雅兰、被告李谷金及其委托诉讼代理人吴亚闻（亦为被告李芙容、李瑞华的共同委托诉讼代理人）均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告章志超、马艳向本院提出诉讼请求：1、判令三被告共同向原告返还位于江西省陶玉新都3栋1号店、3栋二层1号写字楼、3栋三层1号写字楼店面装修折旧赔偿款711398.4元、停产停业补助费86335.26元，共计人民币797733.66元；2、本案诉讼费由三被告承担。本案在审理过程中，原告章志超、马艳于2020年11月22日向本院提出变更诉讼请求申请，即将第一项诉讼请求变更为：判令三被告向原告返还位于江西省陶玉新都3栋1号店、3栋二层1号写字楼、3栋三层1号写字楼店面装修补偿款696820元，停产、停业补助费118449.12元，共计人民币815269.12元。事实和理由：2014年4月10日，两原告与李晓波（已故）签订《租赁协议》，约定李晓波将其所有的位于江西省陶玉新都3栋1号店、3栋二层1号写字楼及3栋三层1号写字楼交由两原告承租，租赁期限为2014年4月10日至2019年4月9日。因店面附带部分基础装修，两原告向李晓波支付店面转让费45万元。为满足ＫＴＶ经营需求，两原告投入装修款80余万元重新装修涉案店面。2018年8月，珠山区人民政府发布征收决定，涉案店面属于征收范围。李晓波的法定继承人即本案三位被告作为被拆迁人与政府签订了相关的补偿协议，并领取了全部补偿款。2020年2月，涉案店面被拆除。综上，涉案店面的装饰装修全部由两原告出资所建，装修补偿款作为装饰装修物的代位物，依照物权归属原则应当归两原告所有。另，三被告根据（2019）赣0203民初956号《民事判决书》，要求两原告支付租金和房屋占用费直至涉案店面被拆除，涉案店面停产停业（租金）损失转由两原告承担的情况下，停产停业补助费应返还给两原告。涉案店面被征收给两原告造成了巨大损失，三被告拒不返还上述款项的行为严重侵害了两原告的合法权益。因原、被告各方多次协商无故，故两原告为维护自身合法权益，现诉至法院，请求法院判如所请。 原告章志超、马艳在举证期限内提交如下证据：一、李晓波的死亡证明、三被告的身份证复印件及江西省景德镇市珠山区人民法院作出的（2019）赣0203民初956号《民事判决书》一组，证明李晓波于2017年2月25日去世，生效判决已查明三被告系出租人李晓波的法定继承人，三被告主体适格；二、两原告的身份证复印件一组，证明两原告主体适格；三、署期为2014年4月10日的《租赁协议》、房屋产权证（景房权证字第××号、景房权证字第××号、景房权证字第××号）、署期为2014年4月10日的《收条》及转让费词条释义一组，证明涉案店面位于江西省陶玉新都3栋1号店（面积44.5㎡）、3栋二层1号店（面积255.64㎡）、3栋三层1号店（面积255.64㎡）。涉案店面均为商业用房，所有权人均为李晓波。2014年4月10日，李晓波与两原告就涉案店面的租赁事宜签订《租赁协议》，约定租期至2019年4月9日。两原告在签约当日，即向李晓波支付了45万元转让费；《协议》第四条约定，两原告将店面转让给下家产生的店面转让费归两原告所有，证明涉案店面的装修价值全部归两原告所有；根据一般交易习惯，两原告与出租人李晓波签订的《租赁协议》中，约定的转让费包含店面的装修价值。两原告有权就涉案店面的装修价值获利；四、《名门汇装修合同书》及涉案店面装饰装修照片一组，证明原告章志超与施工方签订《装修合同》，花费80万元对涉案店面整体进行了装修，装修现场及装修成果如照片所示；五、景德镇市珠山区人民政府文件珠府发（2018）11号《关于对景德镇市凤凰山片区周边、珠山环境治理棚户区改造项目房屋征收的决定》、《景德镇市凤凰山片区周边、珠山环境治理棚户区改造项目房屋征收与补偿安置方案》、《景德镇市凤凰山片区周边、珠山环境治理棚户区改造项目房屋征收与补偿安置实施细则》及《景德镇市珠山环境治理棚户区改造项目房屋征收货币补偿协议书》（件袋号分别为Ｈ-ＷＹ-09-3340、Ｈ-ＷＹ-09-3339、Ｈ-ＷＹ-09-3348）一组，证明2018年8月23日珠山区人民政府发布征收公告生效，安置方案第四条载明征收补偿签约期限为决定公告之日起90日内，均在涉案房屋租赁期间，两原告有权就征收行为主张下列补偿：涉案店面1层装修补偿款38900元、停产停业补助30227.9元；2层装修补偿款328960元、停产停业补助44110.61元；3层装修补偿款328960元、停产停业补助44110.61元；六、江西省景德镇市昌江区人民法院作出的（2019）赣0202行初28号《行政裁定书》、江西省景德镇市珠山区人民法院作出的（2020）赣0203执674号《执行通知书》及《执行和解协议》一组，证明1、两原告租赁的位于江西省陶玉新都3栋店面因征收，故征收单位于2018年6月20日开始建造围墙，封堵整栋楼的南面和西面临街通道，两原告方因征收导致停产停业，利益受损，停产停业补偿对象应当包括实际经营者；2、两原告负担并部分履行了涉案店面被拆除前的租金及占用费，三被告不存在租金损失或停产停业损失。 被告李谷金、李芙容、李瑞华辩称，首先，纵观本案庭审过程及原告所提交的证据材料，无一能够对两原告主体适格及诉请金额进行有效论证；其次，结合本案征收事实行为发生的时间节点及诉争各方之间的关系，两原告诉请返还装修补偿款无事实及法律依据；再者，两原告诉请中的停产停业补助费亦无任何事实及法律依据，依法应当予以驳回；最后，庭审中，两原告所主张的转让费45万元及用益物权的说法，对其诉请并无任何证明效力；另，在涉案协议及法律未对两原告诉请有明文约定及规定的情况下，两原告所主张的诉请依法不应当得到支持，且两原告所主张的诉请也有违立法本意。综上，三被告请求法院依法判决驳回两原告的诉讼请求。 被告李谷金、李芙容、李瑞华在举证期限内提交如下证据：一、三被告的身份证复印件一组，证明三被告的诉讼主体资格；二、江西省景德镇市珠山区人民法院作出的（2019）赣0203民初956号《民事判决书》一份，证明两原告因自身违约行为导致诉争各方之间早已解除租赁合同关系，且两原告违法占用涉案店面拒不交还的事实；三、《景德镇市珠山环境治理棚户区改造项目房屋征收货币补偿协议书》（件袋号分别为H-WY-09-3340、H-WY-09-3339、H-WY-09-3348）一组，证明三被告有权获得相应的赔偿款，且签约时间及征收事实发生时间为2020年3月19日。在征收事实发生时，原、被告之间并无任何权利义务关系。 就原、被告各方所提交的证据，原、被告各方的质证意见为： 就原告章志超、马艳所提交的证据，三被告对证据一，真实性、合法性及关联性均无异议。江西省景德镇市珠山区人民法院作出的（2019）赣0203民初956号《民事判决书》恰恰证明了系因两原告自身违约行为导致诉争各方之间早已解除合同关系；证据二，真实性、合法性及关联性均无异议，但只能证明两原告主体身份，并不能证明两原告作为诉讼主体系适格的，两原告应当提供能证明合法取得其诉请所列款项的直接或间接证据；证据三，署期为2014年4月10日的《租赁协议》、房屋产权证（景房权证字第××号、景房权证字第××号、景房权证字第××号）的真实性、合法性及关联性均无异议，该组证据恰好证明两原告与李晓波早已没有任何租赁关系；对署期为2014年4月10日的《收条》的真实性、合法性无异议，但对该份证据的关联性存在异议，该证据与本案无关；对转让费词条释义的真实性、合法性及关联性均持有异议；证据四，《名门汇装修合同书》的真实性、合法性及关联性均持有异议；既然签订了书面合同，就应当向法庭提交相应的转账凭证，但两原告却未向法院提交；对涉案店面装饰装修照片，该组证据无法确认拍摄时间及真实地点，根据三被告口述，两原告接收高度ＫＴＶ之后，确实进行了部分装修，但绝不是两原告所称的重新装修。两原告实际上是利用原有的装修及布局；证据五，景德镇市珠山区人民政府文件珠府发（2018）11号《关于对景德镇市凤凰山片区周边、珠山环境治理棚户区改造项目房屋征收的决定》、《景德镇市凤凰山片区周边、珠山环境治理棚户区改造项目房屋征收与补偿安置方案》、《景德镇市凤凰山片区周边、珠山环境治理棚户区改造项目房屋征收与补偿安置实施细则》的真实性、合法性无异议，对关联性存在异议，该组证据中的决定、方案及细则并不等同于征收事实行为的发生。请法庭注意：根据《景德镇市凤凰山片区周边、珠山环境治理棚户区改造项目房屋征收与补偿安置方案》的第四条，即签约期限为自房屋征收决定公告之日起90日内。众所周知，在该《决定》发出后，景德镇市中级人民法院受理并审理了一系列关于为宇路拆迁的行政诉讼案件，充分说明在此方案规定的签约期内，并未发生任何事实征收行为；对《景德镇市珠山环境治理棚户区改造项目房屋征收货币补偿协议书》（件袋号分别为Ｈ-ＷＹ-09-3340、Ｈ-ＷＹ-09-3339、Ｈ-ＷＹ-09-3348）的真实性、合法性及关联性均无异议；需要注意的是：上述三份《协议书》签订时间为2020年3月19日。在征收事实发生时，原、被告之间早已无法律及事实关系；证据六，江西省景德镇市昌江区人民法院作出的（2019）赣0202行初28号《行政裁定书》的真实性、合法性无异议，对该份证据的关联性存在异议，该份证据与本案无关，且该份《行政裁定书》中载明的原告是房屋所有权人，与本案两原告的性质不一；对江西省景德镇市珠山区人民法院作出的（2020）赣0203执674号《执行通知书》的真实性、合法性及关联性无异议，该份证据充分说明两原告在法院判决解除合同后，仍然非法占用，拒不交换租赁物的事实。两原告用其自身非法占用的行为来作为其本案诉请的依据，显然没有基本说服力；对《执行和解协议》的真实性、合法性无异议，对该份证据的关联性存在异议，与本案无关。 就被告李谷金、李芙容、李瑞华所提交的证据，两原告对证据一，真实性、合法性及关联性均无异议；证据二，原、被告之间的房屋租赁协议系因两原告违约行为解除，但根据相关法律规定，承租人违约导致合同解除，出租人同意利用房屋装修的，应在利用价值范围内，予以适当补偿。结合三被告接收房屋补偿款的事实，故应当视为出租人同意利用，应当给予承租人适当补偿；证据三，真实性、合法性及关联性均无异议；原、被告从房屋征收决定生效至签约期限到期一直存在正常的房屋租赁合同关系。 经审理查明，李晓波系位于江西省景德镇陶玉新都3栋1号店、3栋二层1号写字楼及3栋三层1号写字楼的所有权人。李晓波于2017年2月25日死亡。李谷金、李芙容、李瑞华及案外人李昆系李晓波的法定继承人。 2014年4月10日，李晓波（作为业主，即甲方）因“高度歌厅”（位于江西省景德镇陶玉新都3栋1号店、3栋二层1号写字楼及3栋三层1号写字楼）转让及后续租赁事宜与章志超、马艳（作为承租人，即乙方）签订《租赁协议》一份。该《协议》约定，……该店转让费用总价为45万元整，乙方分两次在签约前付清；租赁期限为五年，即2014年4月10日至2019年4月9日止……合同转租及终止……甲乙双方协商一致后的店面转让费用归乙方所有，甲方不予干涉……到期时，乙方在交清一切费用及租金后，在不影响房屋整体外观时可撤走相关设备……。章志超于当日，即向李晓波支付“高度歌厅”转让费45万元整。 章志超、马艳承租后，一直按约支付租金至2017年7月。截止2019年4月10日，租赁协议到期后，章志超、马艳仍尚欠租金17万元。故李谷金、李芙容、李瑞华及案外人李昆于2019年5月20日，以房屋租赁合同纠纷为案由，将章志超、马艳诉至江西省景德镇市珠山区人民法院，本院于2019年7月31日就此案依法作出（2019）赣0203民初956号《民事判决书》，判决：一、确认李晓波与章志超、马艳于2014年4月10日签订的《租赁协议》依法解除，章志超、马艳于该判决生效后十日内将其占用的位于江西省景德镇陶玉新都3栋1号店、3栋二层1号写字楼、3栋三层1号写字楼及房屋钥匙返还给李谷金、李芙容、李瑞华及李昆；二、章志超、马艳于该判决生效后十日内向李谷金、李芙容、李瑞华及李昆支付租金17万元及利息（以租金17万元为基数，从2019年5月20日起算至章志超、马艳还清该笔租金之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；三、章志超、马艳于该判决生效后十日内向李谷金、李芙容、李瑞华及李昆支付房屋占用费（房屋占用费从2019年4月10日起至章志超、马艳实际搬离之日止，按每月1万元计算）……。该判决已发生法律效力。李谷金、李芙容、李瑞华及案外人李昆于2020年7月22日向本院申请强制执行，本院亦于同日作出（2020）赣0203执674号《执行通知书》，另诉争各方亦于2020年9月25日就该案的执行达成《执行和解协议》。 李芙容与珠山区房屋征收与补偿管理办公室、景德镇市珠山环境治理棚户区改造项目部就位于江西省景德镇陶玉新都3栋1号店（房产权证号：09××29）于2020年3月18日签订的《景德镇市珠山环境治理棚户区改造项目房屋征收货币补偿协议书》中，可显示出该被征收房屋的装修补偿款为38900元，停产、停业补助为30227.9元；李谷金与珠山区房屋征收与补偿管理办公室、景德镇市珠山环境治理棚户区改造项目部就位于江西省景德镇陶玉新都3栋二层1号写字楼（房产权证号：09××12）于2020年3月19日签订的《景德镇市珠山环境治理棚户区改造项目房屋征收货币补偿协议书》中，可显示出该被征收房屋的装修补偿款为328960元，停产、停业补助为44110.61元；李瑞华与珠山区房屋征收与补偿管理办公室、景德镇市珠山环境治理棚户区改造项目部就位于江西省景德镇陶玉新都3栋三层1号写字楼（房产权证号：09××68）于2020年3月20日签订的《景德镇市珠山环境治理棚户区改造项目房屋征收货币补偿协议书》中，可显示出该被征收房屋的装修补偿款为328960元，停产、停业补助为44110.61元。 另，诉争各方均自认涉案店面于2020年2月被拆除。 现章志超、马艳认为其合法权益受到侵害，故诉至法院，请求法院判如所请。庭审中，因李谷金、李芙容、李瑞华对章志超、马艳诉请所持的分歧意见较大，故本案调解无效。 认定上述事实的证据有：一、李晓波的死亡证明、三被告的身份证复印件及江西省景德镇市珠山区人民法院作出的（2019）赣0203民初956号《民事判决书》一组；二、两原告的身份证复印件一组；三、署期为2014年4月10日的《租赁协议》、房屋产权证（景房权证字第××号、景房权证字第××号、景房权证字第××号）及署期为2014年4月10日的《收条》一组；四、景德镇市珠山区人民政府文件珠府发（2018）11号《关于对景德镇市凤凰山片区周边、珠山环境治理棚户区改造项目房屋征收的决定》、《景德镇市凤凰山片区周边、珠山环境治理棚户区改造项目房屋征收与补偿安置方案》、《景德镇市凤凰山片区周边、珠山环境治理棚户区改造项目房屋征收与补偿安置实施细则》及《景德镇市珠山环境治理棚户区改造项目房屋征收货币补偿协议书》（件袋号分别为Ｈ-ＷＹ-09-3340、Ｈ-ＷＹ-09-3339、Ｈ-ＷＹ-09-3348）一组；五、江西省景德镇市昌江区人民法院作出的（2019）赣0202行初28号《行政裁定书》、江西省景德镇市珠山区人民法院作出的（2020）赣0203执674号《执行通知书》及《执行和解协议》一组；六、原告章志超、马艳与被告李谷金、李芙容、李瑞华向法院作出的陈述和辩称。 本院认为，李晓波与章志超、马艳就涉案店面的租赁事宜所签订的《租赁协议》，系租赁各方真实意思表示,且该《协议》中的相关约定条款不违反法律、法规的规定,故该《协议》合法有效。租赁双方均应按该《协议》条款之约定，行使各自的权利和履行各自的义务。 就章志超、马艳所主张的装修补偿款诉请，结合诉争各方所提交的证据，本院作如下评析，首先，根据相关法律规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”。现涉案店面的租赁期限已于2019年4月9日届满，而缔约各方在该《租赁协议》中亦约定，“……到期时，章志超、马艳在交清一切费用及租金后，在不影响房屋整体外观时可撤走相关设备……”，故缔约各方并未就装修补偿款的补偿事宜予以书面约定。其次，缔约各方虽在《协议》中约定：“……协商一致后的店面转让费用归章志超、马艳所有，李晓波不予干涉”。但该条款的适用前提为章志超、马艳在租赁三年后如确因特殊情况需转让之情形。且章志超、马艳就该约定条款中注明的“店面转让费”中是否涵括装修补偿款，举证不充足，理由不充分。最后，章志超、马艳为证实两人就涉案店面所投入的装修成本及涉案店面装修前后的样貌，提交了《名门汇装修合同书》及照片一组。但就该《合同书》中约定的总价款80万元亦经支出，章志超、马艳并未提交相应的支付凭证予以证实，即该总价款80万元的支出流水明细未能展现；且作为该《合同书》的缔约人一方（即施工方），章志超、马艳亦未以证人出庭作证方式申请其出庭接受诉争双方的质证及法庭的调查核实，故就该《合同书》的真实性、关联性，本院无法查实。另，就照片一组，因该组照片上并未显现出拍摄时间，而章志超、马艳就涉案店面在装修前与装修后的屋内屋外样貌并未提交其他证据加以佐证，且李谷金、李芙容及李瑞华对该组照片所反映的情形亦不予认可，故对该组照片的证明效力，本院亦无法确认。综上，就章志超、马艳所主张的装修补偿款诉请，本院不予支持。 就章志超、马艳所主张的停产停业补助费诉请。根据《江西省国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十二条第二款之规定，“停产停业补偿期以月为单位计算……实行货币补偿的，补偿期为6个月”。涉案《景德镇市珠山环境治理棚户区改造项目房屋征收货币补偿协议书》的签订时间分别为2020年3月18日、19日及20日。而涉案店面的租赁期限已于2019年4月9日届满，上述《补偿协议书》的签订日与涉案店面的租期届满日间隔已达11个月之久，即李谷金、李芙容、李瑞华（作为李晓波的法定继承人，三人亦作为李晓波与章志超、马艳之间就涉案店面亦已形成的租赁关系的继受者）与章志超、马艳之间就涉案店面的租赁关系早已解除。且章志超、马艳对拖欠李谷金、李芙容、李瑞华及案外人李昆相应租金（包括利息）及房屋占用费的事实亦不持异议（即诉争各方在2020年9月25日就（2019）赣0203民初956号民事案的执行达成《执行和解协议》），根据该《执行和解协议》中所载明的内容，可反映出截止2020年9月26日，章志超、马艳拖欠李谷金、李芙容、李瑞华及案外人李昆房屋占用费10万元（即从2019年4月起算至2020年2月，每月按1万元计算）等费用。故在章志超、马艳未能及时履行判决内容，亦在知晓占用行为于法无据且需向李谷金、李芙容、李瑞华及案外人李昆支付房屋占用费的情况下，放任自身的经济损失继续扩大，其后果亦是由章志超、马艳自身行为选择而造成的。即房屋占用费的承担系带有主观性和惩罚性，故章志超、马艳就涉案店面的占用而承担的房屋占用费与李谷金、李芙容及李瑞华获取的停产停业补助费之间于法并不相悖；另，章志超、马艳亦未向本院提交因涉案店面需拆迁，故给其造成相应停产停业经济损失的确切证据。由此，就章志超、马艳所主张的停产停业补助费诉请，本院亦不予支持。 据此,依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第七条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第九条、第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定,判决如下: 驳回原告章志超、马艳的诉讼请求。 案件受理费11953元，由原告章志超、马艳负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。 审 判 长  王齐方 人民陪审员  金水华 人民陪审员  王雅慧 二〇二〇年十二月十一日 书 记 员  曹卓兰