重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝05民终7937号上诉人（原审被告）：孙丽，女，汉族，1984年6月10日生，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：周曦娟，重庆精道律师事务所律师。被上诉人（原审）:保利（重庆）投资实业有限公司，住所地重庆市经济技术开发区经开园留云路1号，统一社会信用代码91500000768880324L。法定代表人：吴章焰，系该公司董事长。委托诉讼代理人：程泉林，国浩律师（重庆）事务所律师。委托诉讼代理人：李一果，国浩律师（重庆）事务所实习律师。上诉人孙丽因与被上诉人保利（重庆）投资实业有限公司（以下简称保利实业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院作出（2019）渝0107民初3894号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年11月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。孙丽上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：由于被上诉人的原因导致上诉人无法获得银行贷款，而上诉人愿意将无争议部分的房款支付给被上诉人。依据合同第五条第三项的约定，双方应当对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议，然一审法院却直接判决上诉人在十日内向被上诉人支付剩余房款。一审法院加重了上诉人的负担，即便上诉人应当支付剩余房款，也不应当以全款的方式支付。保利实业公司答辩，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。保利实业公司向一审法院请求：1、请求判令被告支付购房款128.8万元，并自2018年10月21日开始，以128.8万元为基数，按照每日万分之五标准支付违约金，算至实际付清之日止；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实，2017年2月26日，原告保利实业公司（甲方）与被告孙丽（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，约定：第一条，本商品房项目暂定名为保利林语溪三标段。第三条，重庆市巴南区渝南大道房屋，本商品房用途为非住宅，属于商业服务用房；建筑面积148.05平方米，套内建筑面积117.85平方米。第四条，购房价款，总成交金额2577628元。第五条，付款方式为按揭付款，（1）乙方应于签订合同当日付清总房款的百分之十即257763元；于2017年5月21日内缴付总房款的百分之二十即515526元；于2017年11月21日内缴付总房款的百分之二十即516339元，作为首付款。向银行申请128.8万元10年的按揭贷款，经银行审查同意后，由乙方与银行办理贷款手续，其贷款由银行直接划给甲方，为乙方应支付房款的一部分。补充协议第四条对此约定，乙方选择按揭贷款方式支付购房款的，向银行申请、办理贷款的义务属于乙方，甲方仅负有协助义务。乙方须在甲方推荐银行办理按揭。乙方在签订房屋认购协议时甲方已口头或书面形式告知办理按揭所需的相关资料，乙方也已知晓甲方所推荐银行办理按揭的相关要求，并同意按照按揭办理银行的要求在签订合同当日到甲方指定的地点办理按揭相关手续，并提供齐备按揭所需资料。若因乙方原因致使按揭贷款逾期办理的，则视为乙方逾期向甲方支付房价款，并按合同第十条乙方逾期付款的条款处理。乙方应于签订合同当日签订按揭合同，并在签订按揭合同当日按银行要求提供按揭所需的真实有效的全部资料则乙方应当按照合同第五条约定的支付时间向甲方支付房价款。若乙方未按照约定时间支付相应房价款的，则甲方有权宣布剩余全部房价款提前到期，乙方应当立即向甲方一次性付清剩余房价款，并按照合同第十条约定承担逾期付款的违约责任。第六条，面积确认及面积差异处理。约定：在房屋交付时，房屋建筑面积和套内建筑面积以有资质的房屋测绘机构实测面积为准，如产权登记面积与合同约定面积有差异的，按套内建筑面积和套内建筑面积单价作为面积差异的处理方式，并按下列约定处理：1、合同约定房屋套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值在３％以内（含３％），据实结算，多退少补。2、合同约定房屋套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值超出３％的，乙方有权退房。乙方退房的，卖方应在30日内，退还已付房款和利息。乙方不退房的，产权登记套内建筑面积大于合同约定套内建筑面积的，误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋产权登记套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积的，误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。补充协议对此补充约定，对于分摊建筑面积、建筑面积等出现的误差，以及因政府相关房屋面积测量规范、文件及计算方法、计算标准等发生变化导致合同约定房屋套内建筑面积与产权面积出现差异的，双方均不承担责任，由双方按照合同约定的房屋套内建筑面积与产权登记（或实测报告）套内建筑面积的差异，以合同约定的套内建筑面积单价具实结算，多退少补，均不记取利息；如乙方按合同第六条约定享有退房权利的，需在《接房通知书》送达之日或乙方知悉（含应当知悉）预测面积与实测面积差异之日（以两者中最早时间为准）起15日内提出退房的书面申请，逾期未提出书面申请的，视为乙方同意接受变更（即乙方选择不退房），若乙方逾期未提出书面退房申请的，乙方应自15日期限届满之日起3日内与甲方签署完毕面积补差相关协议。第十一条第一款，甲方保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。保证本商品房没有销售给除乙方以外其他人，保证该商品房没有司法查封或其他受到限制交易的情况（本商品房涉及抵押的，按本条2款的约定执行）。如因甲方隐瞒上述情况，导致乙方不能办理预售合同登记备案、产权登记或生债权债务纠纷的，乙方有权退房，甲方应于乙方解除合同书面通知到达之日起30日内，将乙方已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方，乙方有权要求甲方支付不超过已付房价款一倍的赔偿金，为已付房价款10%。第十四条，关于办理预告登记的约定，甲乙双方不同意办理预购商品房预告登记。第十五条，关于规划、设计变更的约定，甲方应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更。甲方规划变更、设计变更导致该商品房结构型式、户型、空间大小、朝向以及提高该商品房项目的建筑容积率影响到乙方所购商品房质量、使用功能或使用环境的，甲方应当在有关部门批准同意之日起10日内将变更内容书面通知乙方。乙方应当在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。15日内未作书面答复的，视同接受变更。乙方退房的，甲方应在乙方提出退房要求之日起30天内将乙方已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方，并向乙方支付已付房价款5%的违约金。乙方不退房的，应当与甲方就变更事项另行签订补充协议，给乙方造成损失的，由甲方赔偿。甲方未在本合同约定时限内通知乙方的，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应在乙方提出解除合同之日起30天，退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并向乙方支付已付房价款5%的违约金。补充协议对此补充约定，已预售的商品房在建设过程中，甲方应当按照批转的规划、设计建设商品房，不得随意变更商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向以及提高商品房项目的建筑容积率，在不影响该商品房的质量、使用功能的情况下，经政府规划主管部门审核批准或设计单位同意的，甲方可以对原有规划设计作局部调整，可不通知乙方；若该变更无需政府规划主管部门审批或设计单位同意的，则甲方亦可不通知乙方。若需要通知乙方的规划设计变更，双方同意由甲方以项目销售现场公示、短信、报媒方式通知，并于通知作出之日视为送达，乙方应于送达后15日内给予书面回复，约定期限届满未回复的视为接受变更。若提出的异议业主户数未能达到本项目业主总户数的50%，则视为乙方接受多数业主同意变更的意见。凡涉及乙方收购房屋室内平面布局变化（专指各房间的开间进深尺寸变化）、房屋层高变化、房屋朝向变化之设计变更，甲方应当在设计变更后的15日内通知乙方。乙方收到上述设计变更通知后，有权选择接受变更或者退房。乙方选择退房的，应当在变更通知送达之日起15日内以书面形式向甲方作出退房的意思表示；乙方未在15日内以书面形式通知甲方退房的，视为乙方接受该变更。补充协议第二十五条约定，双方同意将合同第十条变更为：乙方如未按本合同约定的时间付款，应当承担逾期付款的违约责任，乙方承担逾期付款违约责任如下，乙方逾期支付款项，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日一次性向甲方支付该违约金。合同签订当日，被告向原告出具《承诺书》，载明：被告承诺并保证在原告通知之日起4天内前往原告指定的银行办理按揭贷款；由于被告自身原因不符合贷款条件，不能在原告指定的银行办理按揭贷款，被告承诺并保证在原告通知不能按揭贷款之日起15日内，将付款方式更改为全款或更换其他银行办理，被告未按承诺书中承诺时间履行完毕补交尾款或配合改签其他银行按揭贷款手续，本人自愿按照与原告签订的《重庆市商品房买卖合同》附件五《商品房买卖合同补充协议》中关于付款的相关约定承担违约责任，同时原告有权解除本合同，并将房屋另行出售给任何第三人且无需另行通知被告；在未办理银行按揭贷款前被告自愿暂不办理预售合同备案登记、预告登记、抵押登记，不会追究《商品房买卖合同》中提及的去房交所办理备案登记的法律责任，由此引起的所有责任均由本人承担。2018年2月11日，重庆市平正房地产测量事务所出具的《重庆市房产面积竣工测算报告书（变更）》载明：被告购买的该房屋最终测绘建筑面积为118.56平方米，套内建筑面积117.85平方米。庭审中，原、被告双方确认被告已支付房款1289628元，原告主张的128.8万元房款未付，。原、被告双方签订合同时，该房为现房销售且带有租约。合同签订后，被告已将该房屋交付原告使用。2018年10月16日，原告向被告邮寄《告知函》，催告支付剩余款项128.8万元。被告于2018年10月18日收到该函。另查明，2015年12月3日，重庆市平正房地产测量事务所于出具的《重庆市房产面积测算报告书（竣工）》，编号为PZFC201510004-004。2016年9月14日，重庆市平正房地产测量事务所于出具的《重庆市房产面积测算报告书（竣工变更）》，载明：本报告书系房屋变更后测算结果，用于办理房屋权属登记，原编号为PZFC201510004-004的报告书作废；第负2商业20号即案涉房屋建筑面积148.05平方米，套内建筑面积117.85平方米，为平层结构，分摊系数为0.2563。2017年11月20日，重庆市平正房地产测量事务所于出具的《重庆市房产面积测算报告书（竣工变更）》,载明：因原报告负1层过道分摊有误现进行纠错；本报告书系房屋变更后测算成果，用于办理房屋权属登记，原2016年9月14日出具的报告书（编号为PZFC201609042）作废；第负2商业20号即案涉房屋建筑面积118.56平方米，套内建筑面积117.85平方米，分摊系数为0.0060。2018年2月11日，重庆市平正房地产测量事务所出具的《重庆市房产面积测算报告书（变更）》，载明：根据保利实业公司提供的规划部门盖章的图纸，对保利林语溪1号地下室负2层进行竣工变更测绘，原2017年11月20日出具的报告书（编号为PZFC201707048）作废；第负2商业20号即案涉房屋建筑面积118.56平方米，套内建筑面积117.85平方米，分摊系数为0.0060。其中2018年的测绘报告与2017年、2016年的测绘报告相比较，在负2层分层平面图中显示有两个房号的房屋结构有变化，但案涉房屋的结构、位置、朝向均无变化。2015年的测绘报告和2016年的测绘报告房屋建筑面积分层平面图中载明的“2015年12月3日”均为测量日期。负2层测绘的建筑面积在2015、2016年的测绘报告里分别为17791.57平方米和17792.33平方米。承办人就上述四份测绘报告的相关问题到重庆市平正房地产测量事务所走访。该所不动产业务测绘部主任饶万林陈述：2015年版本的测绘报告是竣工测绘报告。2016年版本的测绘报告是因为开发商规划变更（由跃层变更为平层即跃改平）导致重新出具测绘报告。2017年版本的测绘报告是因为2016年版本的测绘报告中公摊系数分配不合理、以及部分楼梯分摊面积不合理导致。2018年的测绘报告是因为其中两套房屋开发商实际修建的与原规划图纸不一致，需重新按照图纸更改后而对测绘进行了修改，此次变更开发商没有调整规划、设计的情况。审理中，原、被告双方确认因涉案房屋合同载明面积与测绘面积不一致，无法办理合同网签、登记备案手续。因合同未办理网签、备案，亦不符合办理按揭贷款的前提条件。审理中，被告表示愿意继续履行合同，并愿意支付按建筑面积进行折算无争议部分的房款，有争议部分的房款由法院依法判决；被告愿意一次性支付房款，不再通过按揭贷款方式支付；如因合同网签、备案及办证需要对原合同约定的建筑面积进行变更或重新签订合同，被告愿意配合，但此仅仅是网签、备案及办证需要，原合同继续有效，并继续约束合同双方，被告保留追究原告因建筑面积减少及违约等行为给被告造成实际损失、违约责任的权利；被告无任何过错，不应承担违约金以及案件受理费。一审法院认为，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同约定，如产权登记面积与合同约定面积有差异的，按套内建筑面积和套内建筑面积单价作为面积差异的处理方式。按照商品房买卖司法解释第十四条的规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。由上可知，原、被告双方确已约定了以套内建筑面积作为双方处理面积争议的标准，但该房屋的建筑面积由148.05平方米变更为118.56平方米，严重影响了被告的实体权利，超出了被告的合理预期，属于原告违约。并且，因合同约定的建筑面积与备案的面积不一致，若合同要继续履行，按照合同网签的要求，只能通过双方补签“更正合同”对建筑面积重新约定的方式才能履行。审理中，被告表示愿意继续履行合同，本院予以尊重。因本案中，被告未提起反诉、亦尚未另行主张原告赔偿被告损失或违约责任，故被告仍应按照合同约定的房款向原告支付房款。至于该房屋建筑面积减少而给被告造成的损失或原告存在违约行为，被告可以另行予以主张。本案争议焦点在于原告主张的逾期付款违约金是否支持。涉案房屋合同载明的建筑面积与测绘报告载明的建筑面积不一致，必须重新签订“补正合同”，否则无法办理合同网签、登记备案手续。因合同未办理网签、备案，亦不符合办理按揭贷款的前提条件，故被告未办理按揭贷款手续的原因不在被告。在原告起诉后，被告亦愿意将无争议部分的房款支付给原告。现原告以被告不配合办理合同网签、备案，不配合办理按揭贷款，不及时支付剩余房款为由要求被告支付逾期付款违约金，与事实不符，本院不予支持。遂判决：一、被告孙丽于本判决生效之日起十日内向原告保利（重庆）投资实业有限公司支付剩余房款128.8万元。二、驳回原告保利（重庆）投资实业有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费16943元，由原告保利（重庆）投资实业有限公司负担。二审查明，2020年9月2日，一审法院对上诉人进行了询问。上诉人在询问中陈述“我方愿意继续履行合同，并愿意支付按建筑面积进行折算无争议部分的房款，有争议部分的房款由法院依法判决。房款我方不再通过银行按揭贷款方式支付，愿意一次性支付。”本院查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务。双方在案涉合同中约定，如产权登记面积与合同约定面积有差异的，按套内建筑面积和套内建筑面积单价作为面积差异的处理方式。按照商品房买卖司法解释第十四条的规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。本案中，虽然案涉房屋建筑面积发生较大变更，超出了上诉人在签订房屋时的合理预期，但双方约定了以案涉房屋套内面积作为房价款计算依据。因此，上诉人主张以变更后的案涉房屋建筑面积计算房价款，没有合同依据，本院不予支持。对于上诉人的剩余房价款支付问题。上诉人在2020年9月2日的法庭询问中陈述“房款我方不再通过银行按揭贷款方式支付，愿意一次性支付”，一审法院据此判决上诉人向被上诉人支付剩余购房款128万元，具有事实依据。上诉人以案涉房屋建筑面积的变更抗辩不支付剩余房价款没有事实和法律依据。对于被上诉人变更案涉房屋建筑面积的违约行为，上诉人可另行上诉，追究被上诉人的相应责任。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16943元，由上诉人孙丽负担。本判决为终审判决。审判长 肖 飞审判员 吴 杰审判员 钱昳心二〇二〇年十二月十六日书记员 雷 梅