福建省宁德市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽09民初537号 原告：朱志清，男，1975年5月16日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。 委托诉讼代理人：尹发付，福建观正律师事务所律师。 被告：福建中豪房地产开发有限公司，住所地福建省宁德市东侨经济技术开发区天湖东路10号201室，统一社会信用代码：913509016990405319。 诉讼代表人：福建中豪房地产开发有限公司管理人。 委托诉讼代理人：林陈颖、苏飘红，女。 原告朱志清与被告福建中豪房地产开发有限公司（以下简称中豪公司）普通破产债权确认纠纷一案，本院于2020年11月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱志清及其委托诉讼代理人尹发付、被告中豪公司的委托诉讼代理人林陈颖、苏飘红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 朱志清向本院提出诉讼请求：1、依法确认朱志清享有因中豪公司延期交房的违约债权80020.19元。2、确认朱志清对宁德市东侨开发区东湖一品住宅项目地下一层人防339号车位享有使用权。3、由中豪公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年8月31日，朱志清与中豪公司签订《商品房买卖合同》（预售），合同约定中豪公司将位于宁德市××路××路北侧（北湖滨路9号）中豪·东湖一品25幢2107室商品房出售给朱志清，案涉房屋建筑面积141.41平方米，总价1057040元。合同第十一条第一款约定：出卖人应当在2016年3月28日前向买受人交付案涉商品房。第十二条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理：（1）逾期在120日之内，自第十一条约定的交房期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（2）逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照年息5.6%计算给付利息；同时出卖人按照全部房价的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。合同第七条第二款约定：买受人采取下列第4种方式付款：4、其他方式：详见本合同附件四的约定。附件四《关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》：其他方式签订本合同时买受人向出卖人支付购房首付款327040元，余款730000元由乙方办理按揭贷款支付，贷款条件、额度等应以甲方指定的贷款银行审核为准。朱志清按约定于2015年8月向中豪公司支付了购房首付款，中豪公司向朱志清开具相应购房首付款发票。不久，中豪公司告诉朱志清其公司为回笼资金并答谢朱志清特殊时期购买商品房，允许朱志清以70000元的价格购买一个正常车位。朱志清遂与中豪公司于2015年9月15日签订《中豪·东湖一品地下停车位使用权买卖合同》并向中豪公司支付车位款70000元，以特殊优惠价70000元购得324号车位。2016年1月份，恰逢中豪公司资金异常紧张之时，当时中豪公司指定的按揭贷款银行办理按揭贷款出现困难。中豪公司告知朱志清为鼓励并带动未办妥余款按揭贷款的购房人积极并办妥贷款，承诺一旦朱志清向银行申办贷款成功，中豪公司承诺额外赠送人防车位一个。2016年1月16日中豪公司与朱志清签订了书面车位买卖合同，约定中豪公司将人防339号车位“出卖”给朱志清，售价80000元。同时口头约定在朱志清成功申办银行贷款后即为朱志清开具赠送车位价格相等的收款收据，朱志清凭该“收款收据”即可取得“车位买卖合同”约定赠送朱志清的人防339号车位。朱志清遂积极申请并向非中豪公司指定贷款银行中国农业银行股份有限公司宁德东侨支行成功申请了购房余款组合贷款中的公积金按揭抵押贷款手续。2016年1月28日，中国农业银行股份有限公司宁德东侨支行将上述借款按借款合同约定汇入中豪公司对公账户。2016年3月11日向朱志清出具了“收款收据”，朱志清取得案涉人防339号车位。随后，由于中豪公司限于经营异常对公账户被法院冻结，营业场所几乎处于关闭状态，公司长期处于停业状态。中豪公司在朱志清多次催告下仍怠于通知、配合朱志清向银行办理商业贷款，导致朱志清无法办理商业贷款。同时，中豪公司也拒绝按合同约定向朱志清交付房屋。2019年7月2日，朱志清被迫向宁德市蕉城区人民法院提起诉讼，要求中豪公司接收购房尾款并于2019年8月16日向法院提存购房尾款370000元。2019年8月22日，蕉城区法院一审判令中豪公司限期向朱志清交付房屋并开具相应购房发票。判决生效后，中豪公司仍未履行交房义务，最后朱志清持生效裁判文书方从物业公司取得房屋钥匙。2019年8月30日，宁德市中级人民法院裁定受理中豪公司破产重整。2019年10月23日，宁德市中级人民法院指定北京大成（福州）律师事务所和重庆海川企业清算有限公司宁德分公司担任中豪公司联合管理人。2019年10月30日起，宁德市中级人民法院陆续在全国企业破产重整案件信息网、《福建日报》《闽东日报》等媒体上发布债权申报公告上发布债权申报公告，朱志清依法向管理人申报债权2016年3月28日至2019年5月20日之间的逾期交房违约金242696元，经2020年9月25日第一次债权人会议认定普通债权80020.19元。朱志清于2020年10月28日突然收到管理人发送的《债权复查通知书》，管理人对朱志清与中豪公司之前签订的赠送人防车位买卖合同书不予认可。2020年11月13日，朱志清再次收到管理人发送的《债权复查通知书》，管理人认为：根据合同法第六十七条“当事人互负债务，又有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求”之规定，在朱志清付清房款之前有权拒绝交房，从而对第一次债权人会议认定的朱志清逾期交房违约金80020.19元不予认可，单方调整为0元。现管理人推翻第一次债权人会议认定的朱志清债权金额缺乏事实和法律依据，也有悖诚实信用原则。（1）管理人主张朱志清与中豪公司互负债务不成立，不存在“相互抵消”之说。（2）本案不存在先后履行顺序之说，也不适用《合同法》第六十七条之规定。（3）朱志清不存在违约行为，贷款难以办理是中豪公司原因所致。综上所述，中豪公司自身原因导致案涉房屋住宅项目整体无法完成测绘等以至无法完成竣工验收备案，房屋验收和土地验收均无法完成，导致不符合交房条件而未能向朱志清交房，该行为已经违反了双方商品房买卖合同约定，应当按合同约定承担逾期交房的违约责任，向朱志清支付逾期交房违约金。中豪公司自身原因导致朱志清购房贷款无法顺利办理，朱志清本身不存在任何过错，应当由中豪公司对至今不能办妥银行按揭贷款自行承担相应法律后果。中豪公司为回笼资金，“办理购房余款抵押贷款附赠车位”属情理之中，也并不违反法律强制性规定，双方签订的车位合同虽名为买卖，实为赠送。根据合同的实质应当认定构成附条件的房屋买卖合同，属于目的赠与。案涉车位买卖合同不存在欺诈胁迫损害国家利益等合同无效的情形，也不存在法定可撤销之情形，合同有效且不可撤销，即便存在可撤销情形也已过除斥期间。中豪公司作为完全民事行为能力市场主体，有自主决定处置自身财产利益的权利，管理人刻意回避合同的附条件赠与性质明显有悖诚信精神，不应被提倡甚至支持。朱志清为此提起诉讼，望判如所请。 中豪公司辩称，1、朱志清未付清全部购房款时，中豪公司有权拒绝交付房屋，朱志清要求中豪公司支付逾期交房违约金的诉请不应得到支持。2、朱志清对人防339号车位债权提起的起诉超过了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（三）》第八条规定的十五日起诉期间，其起诉应予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。中豪公司对朱志清提供的《商品房买卖合同》、《销售不动产统一发票》、《不动产登记申请书》等证据的真实性、合法性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 1、2015年8月21日，朱志清、中豪公司双方就朱志清向中豪公司购买位于宁德市××路××路北侧（北湖滨路9号）中豪.东湖一品25幢2107室商品房签订《商品房买卖合同》（预售），约定房屋总价款人民币1057040元。合同签订后，朱志清支付首付款327040元，购房余款73万元由朱志清办理按揭贷款支付，但该按揭贷款至今仍未能办理完成。 《商品房买卖合同（预售）》第十二条“逾期交付责任”约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理：（1）逾期在120日之内，自第十一条约定的交房期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（2）逾期超过120日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照年息5.6%计算给付利息；同时出卖人按照全部房价的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。 合同附件十一补充协议第一条约定：买受人声明并保证其支付的购房款及相关费用的所有资金来源合法，且买受人和代为付款的第三人对该笔资金享有所有权和处分权。若出卖人作为房款而收取的款项全部或部分被他人通过法律程序主张或被依法强制退还给原代付款第三人或任何第三方的，视为买受人自始未付清房价款，按买受人逾期付款论处，在商品房尚未交付或物权转移前，买受人无权要求出卖人交付所购商品房或办理权属证书。 2019年5月17日，朱志清办理了东湖一品25幢2107室房屋交接手续。 2、2019年8月30日，本院根据案外人温岭大江投资有限公司的申请，裁定受理温岭大江投资有限公司对中豪公司的破产重整申请，并于2019年10月23日指定北京大成（福州）律师事务所和重庆海川清算有限公司宁德分公司担任中豪公司的联合管理人。 3、本院受理中豪公司破产重整案后，朱志清向管理人申报逾期交房违约金债权，管理人初审认定普通债权80020.19元，经复查后对逾期交房违约金债权不予认定。朱志清不服债权复查结论，在法定期限内向本院提起本案诉讼。 4、2020年10月27日，管理人就朱志清主张的人防339号车位债权问题作出《债权复查通知书》，记载：对朱志清主张人防339号车位为赠送车位，不予认可。并载明如对管理人的复查意见仍有异议的，应在收到债权复查通知书之日起十五日内向宁德市中级人民法院提起诉讼。2020年10月28日，朱志清收到该份通知书。 本案的争议焦点：朱志清未足额付款的情况下，主张中豪公司应按已付款的日万分之二支付逾期交房违约金是否有相应依据。 本院认为，朱志清与中豪公司订立的《商品房买卖合同（预售）》，系双方当事人的真实意思表示，不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，应当认定为合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。朱志清向中豪公司支付购房款，中豪公司向朱志清交付房屋是《商品房买卖合同（预售）》项下权利义务的主要内容。案涉商品房的交易价格为1057040元，合同签订后，朱志清仅支付首付款327040元，剩余购房款73万元，虽然双方选择的是银行按揭贷款支付，但目前银行按揭贷款仍未办理，中豪公司尚未获得剩余购房款。依据双方签订的《商品房买卖合同》第十二条及合同附件十一补充协议第一条的约定，中豪公司在朱志清未按合同约定付清全部房款及其他应由朱志清支付的款项的情况下，有权拒绝向朱志清交房，至朱志清付清全部应付款项之前，顺延期限不视为交付逾期，因此本案属于当事人互负债务且有先后履行顺序的情形。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。据此，合同义务后履行一方针对先履行一方不履行或不适当履行债务享有延期履行抗辩权，且不承担因行使后履行抗辩权而致合同迟延履行之违约责任。况且，本案中朱志清已经在未付清全部购房款项的情况下，先行办理了交房手续，故朱志清仍主张中豪公司支付逾期交房违约金，于法无据，不予支持。 另外需要指出的是，债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，可以向受理破产申请的人民法院提起诉讼。朱志清作为中豪公司的债权人，对管理人作出的《债权复查通知书》有异议，可以依法提出普通破产债权确认诉讼，但应在合理期间内提出主张。本案中，管理人在第一次债权人会议后，于2020年10月27日出具《债权复查通知书》，载明：如债权人对管理人的复查意见仍有异议的，应在收到债权复查通知书之日起十五日内向宁德市中级人民法院提起诉讼。朱志清于2020年10月28日已收到上述《债权复查通知书》，但其却怠于行使该权利，直至2020年11月27日才提起诉讼，远远超过了管理人规定的期间，从法定权利合理行使期限的角度，显然不符合程序正义，应承担不及时提起诉讼的法律后果，逾期视为放弃该项诉讼权利，不得再行提起诉讼，故对于朱志清有关车位的诉讼请求，本院一并予以驳回。 综上所述，朱志清的诉讼请求不能成立。中豪公司相关抗辩理由，依据充分，应当予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，判决如下： 驳回原告朱志清的全部诉讼请求。 案件受理费3500.4元，由原告朱志清负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。 审 判 长  陈 勇 审 判 员  罗文君 人民陪审员  黄 亮 二〇二〇年十二月三十日 书 记 员  李巧彬 附本判决所依据的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十七条：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。