北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初12953号原告：岳振豹，男，1980年1月19日出生，汉族，农民，住天津市。被告：赵东晶，男，1978年9月8日出生，汉族，农民，住山东省德州市陵城区。岳振豹与赵东晶房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。岳振豹、赵东晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。岳振豹向本院提出诉讼请求：1、判决被告退还原告2017年2月27日至2017年6月5日房租96657.40元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年12月5日，原告将位于大兴区青云店镇东赵村2000平方米厂房租给被告赵东晶使用，租赁期限自2016年12月5日至2021年12月4日，按照合同内容被告应向原告支付半年房租为180000元，签订合同后被告一直未支付房屋租金，为维护原告的合法权益，特诉至法院。赵东晶辩称，我不同意原告请求。我3月7日签订协议搬进去，3月中旬就通知我这个房子要拆迁，实际2017年2月份就已经通知拆迁了，但是没有告知我，我就起诉他们了，法院判决了解除我和原告的租赁合同。他们后来又上诉，也是维持原判。经审理查明：2016年11月16日，岳振豹与李文签订房屋租赁合同，双方约定岳振豹将位于北京市大兴区青云店镇东赵村的厂房及办公室出租给李文用于生产、经营及办公使用，租赁期限为2016年12月5日至2021年12月4日，年租金360000元，租金为年付，但第一年为半年付。合同签订后，李文给付岳振豹租金200000元。2017年2月28日，赵东晶与李文签订转让协议，双方约定李文将其装修的位于北京市大兴区青云店镇东赵村的厂房转让给赵东晶，自转让日开始赵东晶给李文15天的搬迁时间找房，赵东晶一次性支付李文转让费，李文搬迁时不得搬迁与建筑有关事物。协议签订后，赵东晶于2017年3月6日给付李文转让费350000元，根据双方的陈述内容该350000元包含李文给付岳振豹的200000元和李文自己装修所支出的150000元。2017年3月7日，赵东晶与岳振豹补签了房屋租赁合同，合同签署日期仍约定为2016年11月16日。2017年3月中旬，赵东晶得到北京市大兴区青云店镇政府的通知，被告知所承租厂房属于被拆迁范围之内，不能进行生产经营，且北京市大兴区青云店镇政府于2017年2月已经告知辖区内企业。本案审理过程中，李文表示在租赁房屋租了不到一个月，因为在装修，并未实际搬进去生产经营使用。赵东晶曾起诉岳振豹房屋租赁合同纠纷，我院作出（2017）京0115民初7739号民事判决书，判决解除赵东晶与岳振豹签订的房屋租赁合同。赵东晶曾起诉李文合同纠纷，我院作出（2017）京0115民初22115号民事判决书，判决解除赵东晶与李文签订的转让协议、李文返还赵东晶转让金三十五万元并赔偿赵东晶营业损失五千元。李文曾起诉岳振豹、赵东晶房屋租赁合同纠纷，我院作出（2018）京0115民初11369号民事判决书，判决岳振豹退还李文房屋租金五万元。后李文、岳振豹不服上诉，北京市第二中级人民法院作出（2018）京02民终11269号民事判决书，该判决认为，根据查明的事实，2016年11月16日岳振豹与李文就涉案厂房签订房屋租赁合同，2017年2月28日赵东晶与李文就涉案厂房装修等签订转让协议，2017年3月7日赵东晶与岳振豹就涉案厂房补签房屋租赁合同（合同签署日期仍约定为2016年11月16日，租赁期限自2016年12月5日至2021年12月4日），故应认定最晚截至2017年3月7日，对于涉案厂房的占有控制权已经转移至赵东晶处的事实，岳振豹进行了确认，因此，相对于岳振豹而言，李文应当负担截至2017年3月7日的房屋占用费，对于李文向岳振豹交付的2017年3月7日之后的房屋占用费，岳振豹应当予以退还，具体金额由本院综合岳振豹与李文之间合同约定的租金标准、租赁期限等因素确定。岳振豹上诉关于李文没有将房屋交付、其不同意退还租金的意见，与岳振豹于2017年3月7日与赵东晶签订房屋租赁合同的事实相悖，本院对于岳振豹该项上诉意见不予采纳。李文就此提出的上诉意见，部分成立。一审判决对此处理有误，本院予以纠正。关于李文要求赵东晶赔偿其装修损失150000元一节，在赵东晶要求李文返还转让金350000元（包含150000元装修）的另案诉讼中，法院生效民事判决支持了赵东晶该项诉讼请求，现李文又在本案要求赵东晶赔偿该部分损失，不符合诉讼程序，本案不予处理。关于李文要求岳振豹赔偿装修损失一节，诉讼中没有证据证明李文的装修经过了岳振豹的同意，其该项请求缺乏充分依据，本院不予支持。故判决一、撤销北京市大兴区人民法院（2018）京0115民初11369号民事判决第二项；二、变更北京市大兴区人民法院（2018）京0115民初11369号民事判决第一项为：岳振豹退还李文房屋租金108000元（于本判决生效之日起十日内履行）；三、驳回李文的其他诉讼请求。岳振豹曾起诉案涉厂房出租人严和发房屋租赁合同纠纷，要求其返还岳振豹2016年11月15日以后的房租130000元，该案中，岳振豹表示已支付严和发2016年11月15日至2017年5月14日半年租金130000元，租赁期间岳振豹认可于2017年2月收到北京市大兴区青云店镇政府告知信，因本市环境整治，租赁房屋被列入清退范围之列，2017年3月正式腾退租赁房屋，迁至他址。严和发认为2017年2月、3月政府告知信限期搬离是因为岳振豹自身安全生产不合格，岳振豹未告知严和发，岳振豹未经允许转租，其与承租方责任与严和发无关。改判判决认为当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人就未取得建设工程规划许可证或者按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，严和发向岳振豹出租的厂房无建设审批手续，故双方签订的合同无效。关于严和发应否退还岳振豹租金（实为占有使用费）一节，2016年11月15日，严和发将《房屋租赁合同》中约定的厂房及办公室交付给了岳振豹，至于嗣后涉案厂房被案外人占有使用一事，应视为系岳振豹在占有使用涉案厂房，占有使用费以参照《房屋租赁合同》中约定的租金为宜，故对于岳振豹主张退还2016年11月15日至2017年3月7日期间占有使用费的请求，本院不予支持。对于岳振豹主张退还2017年3月8日至2017年5月14日期间占有使用费的诉讼请求，岳振豹未举证证明其与严和发办理了涉案厂房的交接手续，故本院无法认定岳振豹在2017年3月8日至2017年5月14日期间未占有使用涉案房屋，故对其主张退还2017年3月8日至2017年5月14日期间占有使用费的诉讼请求，本院不予支持。故判决驳回原告岳振豹的全部诉讼请求。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人就未取得建设工程规划许可证或者按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，岳振豹向赵东晶出租的厂房无相应审批手续，故双方签订的租赁合同无效。岳振豹作为出租方，提供合法房屋是其主要义务，故其应对合同无效负主要过错，赵东晶作为承租人，对房屋无相应审批手续未尽审慎注意义务，其对合同无效亦负有过错。本案争议焦点为赵东晶是否应当负担租金（占有使用费）以及负担数额如何确定。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。根据生效判决认定的事实，赵东晶于2017年3月中旬得到不能进行生产经营的通知，同时，岳振豹于2017年2月收到过清退告知信，岳振豹继续承租涉案房屋有扩大损失过错，根据本案租赁房屋实际履行情况、参考合同无效过错，本院认为岳振豹继续主张2017年3月中旬之后的租金，缺乏事实、法律依据，本院不予支持，同时，岳振豹主张赵东晶负担2017年3月7日之前的租金与（2018）京02民终11269号民事判决书认定不符。赵东晶在2017年3月7日至3月中旬期间对租赁房屋进行占有控制，其应负担此期间的房屋占有费，具体金额本院结合岳振豹与赵东晶之间合同约定的租金标准、占有控制期间等因素酌情确定。岳振豹提交其与出租人严和发的判决书，赵东晶不予认可，本院认为与本案缺乏关联性，并不能据此得出赵东晶应负担至2017年5月14日期间的占有使用费。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：本判决书生效之日起十日内，赵东晶给付岳振豹7890元；驳回岳振豹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2216元，由岳振豹负担2035元（已交纳），由赵东晶负担181元（于本判决书生效后七日内给付岳振豹）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  郭艳飞二〇二〇年十二月九日书记员  高惠军