河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终5477号 上诉人（原审被告）：许雪梅，女，汉族，1984年12月3日生，住涿州市。 委托诉讼代理人：刘晖，河北路达律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吴长金，男，汉族，1970年5月8日生，住北京市通州区。 被上诉人（原审原告）：凌野，男，汉族，1971年11月15日生，住北京市通州区。 原审被告：凌行兵，男，汉族，1977年5月24日生，住河南省潢川县。 原审第三人：袁刚，男，汉族，1981年4月16日生，住河北省涿州市双塔区。 上诉人许雪梅因与被上诉人吴长金、凌野、原审被告凌行兵、原审第三人袁刚房屋租赁合同纠纷一案,不服河北省涿州市人民法院（2020）冀0681民初222号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月1日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 许雪梅上诉请求：1、请求二审法院依法撤销该判决改判驳回诉讼请求或发还重审，争议金额为189997元；2、本案一审、二审案件受理费由被上诉人负担。具体上诉理由如下：一、案涉《租房协议书》已于2019年4月24日解除，一审判决认定的2020年5月29日为合同解除时间错误。1、2019年1月7日，被上诉人凌野（甲方）与被上诉人吴长金（乙方）签订《股权转让协议》，大致内容为：“甲方与许雪梅及段继旺三方于2017年6月签订涿州朋优旅馆合作协议，产生纠纷，甲方无法经营，现甲方将购买许雪梅的股权全部转让给乙方。一、乙方直接付给许雪梅人民币一百六十四万，2019年1月9日之前付清。二、甲方与许雪梅签订的股权转让协议的全部股权转让给乙方，甲方保证许雪梅不再持有涿州朋优旅馆股份。三、若乙方未付清或者解除合同，甲方对许雪梅的违约赔偿全部由乙方承担。四、乙方付清款项后，甲方保证涿州朋优旅馆与许雪梅没有任何关系，涿州朋优旅馆的所有权利，包括甲方对外出租的门面房的所有权利归乙方行使和享有。2、上述《股权转让协议》签订后，吴长金于2019年1月8日向上诉人账户一次性转账支付1635000元整。3、2019年1月9日，上诉人与凌野签订《股权转让协议》确认了上诉人的股份转让事宜及转让费数额。至此上诉人不再持有股份并完全退出了涿州市朋优旅馆的经营。4、上诉人于2019年4月4日将12万元房租转入吴长金账户，一审诉讼中被上诉人均认可收到了该12万元房租。5、吴长金以受让后的合同相对人身份于2019年4月24日向上诉人发出解除合同通知。综合上述五点事实，上诉人认为凌野在其与吴长金签订的《股权转让协议》中第四条约定将对外出租门面房的所有权利转让给吴长金行使和享有，该行为属于《中华人民共和国合同法》第七十九条规定的合同权利转让行为且没有除外情形，是合同权利全部转让。吴长金向上诉人支付股权转让费及上诉人与凌野签订股权转让协议的行为应视为合同权利转让后对上诉人进行的通知，上诉人向吴长金支付12万元租金的行为也可以证明上诉人对债权转让行为是知情并认可的。因此应认为吴长金取得了租赁合同中出租人的全部权利，包括合同解除权，其对上诉人发出的解除合同通知具有法律效力，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，合同已于2019年4月24日解除。二、一审判决中判令上诉人给付被上诉人水费4800元无事实及法律依据，被上诉人并无水费损失。被上诉人一审提交的关于水费的协议中明确约定的是“每月一号前向甲方交付供水电费200元”，字面解释应该是“因供水产生的电费200元”而不是水费200元，而被上诉人诉讼请求中主张的20000元电费因证据不足没有得到法院支持。三、一审判决中判令上诉人给付被上诉人材料费20197元无事实及法律依据。被上诉人一审中提交的所谓材料费欠款单不符合证据法定形式，无欠款用途、无上诉人签名、无欠款时间，不能证明该笔债务是否真实存在及债务人主体。既然凌行兵认可该欠款是其书写，一审法院也应判决由凌行兵偿还，而不应认定为共同债务。另外凌野与凌行兵为叔侄关系，不能排除其二人有恶意串通的嫌疑。四、自2020年春节以来，因疫情原因上诉人一直在户籍地生活照顾孩子未返回涿州，本案一审庭审时上诉人爱人褚成学按时到达庭审现场出庭，但由于上诉人及其爱人不懂诉讼程序，没有携带有关证件及委托书从而导致一审法院缺席审理，对此上诉人表示深深的歉意，恳请二审法院给予原谅。 吴长金辩称，同意一审判决结果，施工材料的钱、水费、电费都是有表数的，不是随便收取的。 凌野辩称，同意一审判决结果。 凌行兵、袁刚未作答辩。 吴长金、凌野向一审法院起诉请求:1.被告向原告支付合同解除后剩余租金109000元，违约金、经济损失50000元（一直到被告搬离租赁房屋为止）；2.被告向原告支付租赁期间的电费20000元、水费4800元、材料费20197元及逾期支付利息。3.本案诉讼费、保全费、律师代理费由被告承担。庭审中，吴长金、凌野增加诉讼请求，将给付租金数额增加至165000元。 一审法院认定事实:2017年5月6日，原告凌野作为甲方与乙方凌行兵、许雪梅即本案被告，就水、电、场地的使用签订协议一份，约定：“1.电路改造由甲方出资提供，后续维修费用由乙方负责；期间电费由乙方缴纳，乙方不使用电路后所欠电费由乙方负责交清。2.乙方用水由甲方提供，每月一号前向甲方交付供水电费200元，供水期间如遇设备故障，维修期间用水由乙方自行解决……。”同年，8月1日，凌野与凌行兵、许雪梅签订《租房协议书》，主要内容为凌野将位于平安北街朋优旅馆一层420平米门脸出租给凌行兵、许雪梅使用；租期五年；年租金180000元。该协议履行过程中，二被告支付2017年10月1日至2018年9月30日租金180000元；后，许雪梅交纳第二年租金120000元以后不再履行支付义务。2019年4月24日，原告吴长金以微信形式向被告许雪梅发送解除合同通知书。 另查明，涉案房屋租赁期间产生水费4800元，材料费20927元；均未给付。 上述事实的认定，有原告的起诉陈述，被告凌行兵的答辩陈述，原告提供的《租房协议书》、水费协议、欠账单复印件，庭审笔录入卷为凭。 一审法院认为，原告凌野与被告许雪梅、凌行兵签订的《租房协议书》、关于用水《协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同具有相对性，原告吴长金、第三人袁刚非涉案合同当事人，不享有合同项下的权利亦不承担合同项下的义务。被告凌行兵虽主张已经退伙，但未能提供证据证实，仍应承担与被告许雪梅合伙期间产生的债务。二被告未按约定给付租金的行为已经构成违约，原告凌野要求二被告支付租金的诉讼请求应予确认；水费4800、材料费20927元有协议、欠条为证，现原告主张材料费20197元系民事权利自由处分，本院不持异议；电费、违约金、经济损失缺乏证据支持，不予认定。另，因吴长金非涉案合同当事人，故其发出的解除合同通知书不具法律效力，鉴于凌野在本案中作出解除合同的意思表示，合同解除的时间本院确认为庭审结束之日即2020年5月29日。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、九十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告许雪梅、凌行兵于本判决生效之日起十日内给付原告凌野自2018年10月1日至2020年5月30日的房屋租金共计165000元。二、被告许雪梅、凌行兵于本判决生效之日起十日内给付原告凌野水费4800元，材料费20197元，两项合计24997元。三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费5200元，由原告凌野负担1100元，被告许雪梅负担2050元，被告凌行兵负担2050元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。许雪梅提交7份证据，证据1、2019年1月7日被上诉人凌野和吴长金签订的股权转让协议书一份，该协议书是复印件来源是涿州市法院（2019）冀0681民初3789号民事卷宗，证明二被上诉人将涿州市朋优旅馆的所有权利包括凌野对外出租门店方的权利转归吴长金所有，案涉的租赁合同关于出租方的权利义务已经发生转让，受让人是吴长金；证据2、3789号民事裁定书，证明吴长金曾在2019年起诉许雪梅和袁刚房屋租赁合同纠纷，因遗漏当事人凌行兵主体缺失被法院驳回起诉，刚才第一份股权转让协议书是原告吴长金在这个诉讼中提交的；证据3、2019年1月9日许雪梅与凌野签订的股权转让协议书一份，证明涿州朋优旅馆中许雪梅持有的股权即164万元由凌野于2019年1月9日前向许雪梅支付，其后许雪梅退出经营，朋优旅馆与许雪梅无任何关系；证据4、中国建设银行客户交易明细一份，证明吴长金于2019年1月8日向许雪梅账户转账1635000元整，该笔款项为第三份证据中凌野应当向许雪梅支付的股权转让价款实际由吴长金支付；证据5、2019年4月24日吴长金向许雪梅邮寄的合同解除通知书一份，来源是3789号案件卷宗，证明吴长金取得案涉房屋租赁合同出租方的全部权利与义务后以合同相对人的身份通知许雪梅解除租赁合同，根据法律规定解除通知到达当事人的时间为合同解除时间；证据6、2019年4月24日许雪梅和吴长金微信聊天记录截屏，证明目的同证据5；证据7、中国建设银行交易明细一份，证明许雪梅在2019年4月4日向吴长金个人账户转账支付房租12万元整，许雪梅在吴长金向其发送解除合同通知之前支付了相应租赁时间的租金。吴长金质证称，证据1、认可该股权转让协议书；证据2、裁定书我方认可；证据3、许雪梅与凌野签订的股权转让协议书我方认可；证据4、2019年1月8日的银行转账我方认可；证据5、合同解除通知书，对其真实性无异议；证据6、微信聊天记录我方认可；证据7、12万元银行转账我方认可，对所有证据真实性无异议。凌野质证称，我同意吴长金质证意见。二审查明的其他事实与一审一致。 本院认为,关于《租房协议书》的解除时间问题。2019年1月7日凌野与吴长金签订的《股权转让协议》和2019年1月9日许雪梅与凌野签订的《股权转让协议》系各方当事人真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。协议约定，许雪梅将其在涿州朋优旅馆的全部股权转让给吴长金，吴长金支付许雪梅人民币一百六十四万，吴长金付清款项后，许雪梅与涿州朋优旅馆不再有任何关系，涿州朋优旅馆的所有权利，包括凌野对外出租的门面房的所有权利归吴长金行使和享有。协议签订后，吴长金向许雪梅履行了付款义务，依据协议约定，吴长金取得涿州朋优旅馆的所有权利，包括对外出租的门面房的所有权利。因此，吴长金向许雪梅发送《解除合同通知书》的行为合法有据，涉案合同于《解除合同通知书》到达许雪梅时解除。一审法院认定吴长金非合同当事人，不享有合同项下的权利义务缺乏事实和法律依据。许雪梅主张合同已于2020年4月29日解除的理由成立，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。因此，许雪梅和凌行兵应尽快搬离，将租赁房屋交回。许雪梅称吴长金解除合同后就收回了房屋，吴长金不予认可，辩称多次向许雪梅要钥匙未果，直到一审判决作出后，其咨询了法院才打开的房门，双方对各自主张均未提供证据加以证明。本院认为，合同解除后，如许雪梅和凌行兵未履行房屋腾退义务，吴长金应当及时采取措施，防止损失进一步扩大，而其直到2019年7月26日，即在合同解除后三个月才向一审法院提起诉讼，致使损失进一步扩大，其不得就扩大的损失要求赔偿。而许雪梅因不能提供证据证实解除合同后吴长金就收回了房屋，因此对吴长金和凌野的损失应承担相应的赔偿责任。综合考虑合同的履行情况、双方的过错程度并结合本案实际，本院酌定许雪梅、凌行兵赔偿吴长金、凌野损失50000元，一审法院判决许雪梅、凌行兵给付房屋租金165000元缺乏事实和法律依据，本院予以纠正。关于水费问题。2017年5月6日，凌野（甲方）与凌行兵、许雪梅（乙方）签订的《协议》第2条约定，乙方用水由甲方提供，每月一号前向甲方交付供水电费200元。根据该约定，凌行兵、许雪梅负有每月向甲方凌野交付供水电费200元的义务，许雪梅未提供证据证实该笔费用已交纳，一审法院判决其承担该笔费用有事实依据，许雪梅该上诉主张不能成立，本院不予支持。关于材料费问题。双方对此并无约定，且该凭条上无任何人签字，许雪梅亦不认可，一审法院对此予以支持证据不足，许雪梅上诉主张成立，本院予以支持。 综上所述，许雪梅的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销河北省涿州市人民法院（2020）冀0681民初222号民事判决第一、三项及诉讼费之负担； 二、变更河北省涿州市人民法院（2020）冀0681民初222号民事判决第二项为：许雪梅、凌行兵于本判决生效之日起十日内给付吴长金、凌野水费4800元； 三、许雪梅、凌行兵于本判决生效之日起十日内给付吴长金、凌野经济损失50000元； 四、驳回吴长金、凌野的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费5200元，二审案件受理费5200元，共计10400元，由上诉人许雪梅负担1352元，凌行兵负担1352元，吴长金、凌野负担7696元。 本判决为终审判决。 审 判 长  刘 娟 审 判 员  田 苗 审 判 员  万丙申 二〇二〇年十二月二十五日 法官助理  沈 飞 书 记 员  霍思雨