安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0103民初11019号 原告：叶云，女，1967年10月31日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。 委托诉讼代理人：查达胜，安徽卓泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王可华，安徽卓泰律师事务所实习律师。 被告：韩斌，男，1992年3月30日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 第三人：金先林，男，1965年12月20日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区，户籍地浙江省临海市。 原告叶云与被告韩斌、第三人金先林房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。叶云的委托诉讼代理人查达胜、王可华和韩斌到庭参加诉讼，经本院依法通知，金先林作为第三人也到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 叶云向本院提出诉讼请求：1、依法判令韩斌向本人支付房屋占有使用费326666.67元(按照每年160000元的标准计算房屋占有使用费,自2018年6月1日计算至2020年7月31日为346666.67元,扣除已经支付的20000元后为326666.67元。2020年8月1日之后的房屋占有使用费继续按照前述标准计算至房屋实际返还之日)以及相应利息(利息自起诉之日起按照年利率6%计算至款清之日)；2、依法判令韩斌承担本案的诉讼费用。 事实与理由：坐落于合肥市的房产（建筑面积403.4平方米）系本人与金先林共同所有。2018年5月15日,金先林未经本人的同意与韩斌签订《租赁合同》,合同约定金先林将坐落于合肥市的房产（建筑面积403.4平方米）出租给韩斌用于开设火锅店,租赁期限自2018年6月1日至2023年5月31日,2018年6月1日至2021年5月31日期间的房屋租金为每年320000元。无论是《租赁合同》签订之前还是之后,本人均没有对该份合同进行认可,该份合同应系无效合同。 直至2019年10月份左右,本人方才知晓该房屋被金先林单方面出租给韩斌,由于对《租赁合同》的相关约定并不认可并且本人从未收到任何房屋租金,于是本人多次要求韩斌向其支付其应得款项。2019年11月16日,本人与韩斌签订《协议书》一份,协议约定韩斌继续使用寿春路73号的房产并支付房租费36128元,同时协议还约定“期间韩斌寻找新的租赁方与叶云签订合同承租该房产。若到期未找到新的承租人,若想继续寻找新的承租人,韩斌须继续向叶云支付相关房租。”韩斌之后一直在使用涉案房屋,再未向本人支付房屋租金或房屋占有使用费。 根据《民法总则》第一百七十一条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定,金先林未经本人的同意与韩斌签订的《租赁合同》应属无效合同,韩斌作为承租人在签订《租赁合同》没有仔细核查涉案房屋的房地产权证书，存在过错,本人作为涉案房屋的共有权人,有权要求韩斌参照《租赁合同》约定的租金标准向与本人支付房屋占有使用费。《租赁合同》约定2018年6月1日至2021年5月31日期间的房屋租金为每年320000元,按50%份额,则本人应得160000元每年，韩斌应支付自2018年6月1日计算至2020年7月31日期间的房屋占有使用费346666.67元,扣除已经支付的20000元后为326666.67元。 韩斌辩称，1、我与金先林并非新的租赁关系，而是从振华快餐处转让来的租赁合同，而振华快餐的合同系有效合同的前提下我的合同也应当有效，且该合同也经过庐阳区法院的审查，之前我起诉金先林的案件中已经解除了合同，我已经依法履行了全部义务，故我不应再向叶云赔付房租；2、金先林与叶云多年来一直是口头委托的关系，根据《物权法》96条规定，案涉租赁行为系管理行为，不以共有人合议一致作为合同生效的必要条件，故我与金先林签订的租赁合同合法有效；3、2019年10月叶云找我才知道叶云是案涉房屋的共有产权人，叶云称我在签订合同时应审查房产证而没有审查，存在过错的理由不成立，我当时是无法查询案涉房屋的产权信息的，我也只能从金先林提供的材料了解的产权信息；4、我按与叶云的协议支付的36128元租金到期后，又于2019年12月份支付了20000元房租，在20000元快用完时联系叶云前来交接房屋，但叶云未来，之后在疫情结束后将钥匙交给叶云了；5、我与叶云签订的协议始终是我与金先林租赁合同的补充，只是说明了房租直接支付给叶云，我不可能就同一房产在同一时间签订两份合同，且该协议签订时系叶云威胁如果不签就停水停电、锁门、查封，为了经营我才签订的协议。综上所述，应驳回叶云的诉讼请求。 第三人金先林辩称，我同意韩斌的辩解意见。案涉房屋2004年7月22日即办理了产权证书，从2004年开始叶云就一直是委托我方对外出租，租金支付给叶云50%，叶云对此是明确的，也未提出过异议，而且我和韩斌的租赁合同叶云从来没有提出过无效，只是后来我和叶云之间有账要算，租金收来后就没给叶云了，叶云就不承认该合同有效了，我不清楚韩斌为何与叶云签订协议且交付款项给叶云，据说是如韩斌不支付款项给叶云，叶云将采取相应的措施，但具体我不是很清楚，需要韩斌说明。案涉协议是否有效请法庭认定。叶云如果要钱应该找我要，我们之间有账要算清楚。 案经审理查明事实如下：2018年5月15日，金先林作为出租方，韩斌作为承租方，签订了一份《租赁合同》，约定韩斌租赁位于合肥市，面积为403.4平方米的房屋用于经营火锅店，租期为五年,自2018年6月1日起至2023年5月31日止，租金前三年为320000元,后两年租金为每年420000元,租金支付方式为第一年房租320000元一次性支付,第二年与第三年的租金按两年一次性支付,第四年第五年租金按年支付，于每期到期前30日支付下一期租金，自签订合同之日开始支付首期租金，同时缴纳合同保证金50000元。《租赁合同》签订后,双方依约履行，韩斌共计支付了金先林截至2020年8月的房屋租金716000元。2019年10月开始,叶云以其为案涉房屋的共有权人为由，向韩斌主张租金，韩斌则以租金已支付给金先林为由不予理会，双方发生争执。2019年11月韩斌与叶云签订了一份《协议书》，载明：“韩斌与叶云女士达成以下协议，韩斌继续使用叶云寿春路73号房产，并已支付10.20-11.30房租费用人民币36128元。期间韩斌寻找新的租赁方与叶云签订合同承租该房产。若到期未找到新的承租人，若想继续寻找新的承租人，韩斌须继续向叶云支付相关房租。”韩斌与叶云在落款处分别签名。2019年12月12日，韩斌又向叶云转款20000元。其后双方为租金支付、转让店面等事宜未能协商一致，韩斌被迫关闭门店。2020年1月，韩斌即与金先林交涉解除合同，退还租金。2020年5月，韩斌以房屋租赁合同纠纷为由诉至本院，要求金先林和振华快餐退还租金、保证金并赔偿装修损失，2020年7月20日，韩斌与金先林达成调解意见并由本院出具了民事调解书，由金先林返还韩斌共计30万元的房租款。 另查明，叶云与金先林均持有案涉房屋的产权证书，金先林的产权证号为：合产000421号，叶云的产权证号为055712号，双方系按份共有，各占50%份额，房产证登记时间均为2004年7月21日。 认定上述事实的证据有叶云提交的身份证复印件、《房地产权证》、《租赁合同》、《协议书》、《支付宝电子转账回单》和韩斌提交的《房屋租赁合同》及《转让协议》、《民事调解书》、转账记录、微信聊天记录截图以及当事人庭审陈述等证据在卷证实，本院予以确认。 本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实负有提供证据的责任。根据查明的事实，叶云的本次诉请不能获得本院支持。 首先，依照合同的相对性原理，叶云与韩斌之间并无成立房屋租赁关系的合意，更无相关租赁房屋的书面协议，其与韩斌之间于2019年11月签订的《协议书》，是在韩斌并不差欠房租却面临着如不支付叶云房租则无法继续经营的前提下签订的，从内容上看，也欠缺租赁合同成立的要件，其实质为韩斌不愿继续经营但为减少损失，请求叶云同意给予一定期限（期限内租金照付），以便韩斌寻找下家接手所达成的合意。 其次，叶云所称韩斌与金先林之间的《租赁合同》无效，但其诉讼请求并无此项内容，故不在本案审查范围，其可另行主张。叶云诉请韩斌按该合同约定的租金标准支付其50%的租金，尽管其作为案涉房屋的共有权人，依法享有《物权法》上对不动产的占有、使用、收益、处分的权利，但在韩斌与金先林之间的《租赁合同》效力存在，且韩斌已按约全额支付了租金的情况下，再向叶云支付50%的份额的租金显然与我国《合同法》确定的公平原则相悖，叶云的诉请缺乏事实和法律依据，依法不予支持。其在案涉房屋上的权利可依法向共有权人行使。 据此，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回叶云的诉讼请求。 案件受理费减半收取为3100元，由叶云负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  郑明民 二〇二〇年十二月十日 书记员  单劭萌 附：本案适用的法律条文 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。