天津市蓟州区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0119民初7273号原告：葛桐，女，1973年3月15日出生，汉族，住天津市河西区。委托诉讼代理人：刘晟廷，天津寰平律师事务所律师。被告：王素红，女，1969年7月5日出生，汉族，住天津市蓟州区。委托诉讼代理人：王保东（王素红之夫），男，1969年7月16日出生，汉族，住天津市蓟州区。委托诉讼代理人：赖如星，天津四方君汇律师事务所律师。原告葛桐与被告王素红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月17日作出（2019）津0119民初12525号民事判决，王素红不服该判决，向天津市第一中级人民法院提起上诉。天津市第一中级人民法院于2020年8月3日作出（2020）津01民终2247号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，分别于2020年10月27日和11月11日公开开庭进行了审理。原告葛桐及其委托诉讼代理人刘晟廷，被告王素红的委托诉讼代理人王保东、赖如星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。葛桐向本院提出诉讼请求：1．确认葛桐与王素红签订的《租赁协议》无效；2．判令王素红向葛桐返还押金50,000元；3．判令王素红向葛桐返还租金100,000元。事实与理由：2019年4月1日，王素红作为甲方，葛桐作为乙方签订租赁协议，约定王素红将其拥有的营业执照、食品经营许可证等相关证照出租给葛桐，并向葛桐收取承包费。协议签订后，葛桐依约向王素红指定的收款人即王素红之夫王保东支付了上述费用共计150,000元。因王素红与葛桐出借证照的行为违反了法律的相关规定，故葛桐根据合同法第52条的规定，请求法院确认上述承包协议无效。王素红辩称，请求法院驳回葛桐的全部诉讼请求。理由：1．双方当事人是房屋租赁合同关系，不是证照出租，也不是承包关系，双方的合同标的是房屋，不是证照，所以关于证照的问题不应影响合同的效力；2．根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，合同部分无效不影响其他部分效力的，其他部分依然有效，故即使双方租赁协议中关于证照的条款无效，也不影响其他条款的效力；3．关于原告提到的出租证照问题，王素红认为与实际情况不符，实际上是葛桐自己不愿意去办理相关证照，所以使用了王素红的证照进行经营，如果葛桐自己愿意继续履行协议，可以自己去办理相关证照继续经营，葛桐主要是不愿意履行租赁协议，所以以证照作为不履行协议的借口；4．葛桐要求返还押金50,000元和租金100,000元，不符合双方租赁协议的约定，也没有相应的法律依据，不应得到支持；5．根据双方签订的租赁协议，葛桐应当提前交纳下一年度的租金，否则视为违约，王素红有权不退还押金，现葛桐未按期交纳第二年度的租金，故其要求退还押金的诉求不应得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月1日，王素红作为甲方，葛桐作为乙方签订《租赁协议》，协议载明：经双方协商一致同意，甲方自愿将自有的田野之家农家院出租给乙方，出租年限为五年（2019年4月1日至2024年4月1日），租金为每年十万元，押金一次性五万元，于合同期满后退还乙方。一、甲方的权利义务：1．甲方为乙方提供证照，水、电相关的设施及配套，出租期内包括安全生产等在内的一切问题由乙方负责，产生的费用由乙方负责赔偿。2．甲方为乙方提供的电视、空调、床、柜、桌椅、被褥等旅店设施，需经双方清产核资，另附清单，并于合同到期时，适当折损后原样退回。如有损坏应按照损坏物品的市场价格进行赔偿。丢失物品应按照物品的市场价格赔偿。3．如果遇到国家征用占用该农家院及土地等不可抗拒因素，本协议终止，并退还乙方押金，甲乙双方互相不承担违约责任，但甲方应退还乙方当年租金。关于征用占用土地及地上附着物的全部补偿款均归甲方所有。二、乙方的权利义务：1．乙方应在国家法律法规允许的情况下合法经营，不能超越法律界限，否则后果自负。2．承包期内乙方不能改动建筑物主体结构，布局设计需微调的，需经甲方同意协商解决。3．乙方在承包期内，产生的安全、卫生等一切事故，需承担责任，产生费用乙方负责赔偿。4．乙方需在每年缴纳承包费对应日，缴纳下一年度的承包费，如超期二十天视为自动放弃承包。5．乙方中途终止合同，甲方押金不退，院内一切设施无偿归还甲方。旅店用品按双方清产核资所列明细完整归还甲方，丢失物品照价赔偿。6．如甲方私自违约，需退回乙方押金伍万元整和当年的租金，并缴纳罚金伍万元整。三、该合同由双方自愿平等签订具备法律效力后，双方须自觉遵守，均不得违约。四、本协议在履行过程中发生纠纷，由甲乙双方协商解决，协商不成的到蓟州区人民法院诉讼解决。五、此协议一式两份，双方各一份。协议签订后，葛桐依约向王素红之夫王保东交付了押金50,000元及第一年的租金100,000元，合计150,000元。王素红于2019年4月1日依约将天津市蓟县田野之家农家院及营业执照、食品经营许可证等相关证照交付葛桐。2019年7月10日晚，入住该农家院的数名游客在就餐后出现呕吐、腹泻等症状，疑似发生食品安全事件，天津市蓟州区疾病预防控制中心接报后立即开展流行病学与现场卫生学调查，并于2019年7月17日作出《关于田野之家农家院发生由诺如病毒引起聚集性胃肠炎事件的调查报告》，报告载明：该农家院共有从业人员6人，自7月4日起相继出现腹泻、呕吐等症状，但均带病上岗，从事食材采购、清洗、加工等工作；同时，该农家院所用水源为自备水井，生活污水向墙外渗水池排出，渗水池与水井相距不足10米，存在污水向饮用水井渗漏的可能。通过检验，发现该农家院生活饮用水菌落总数超标，不符合GB5749-2006生活饮用水标准。综合调查和检验结果分析，认定该事件是由诺如病毒引起的聚集性胃肠炎事件。报告中第六条防控措施及建议载明：蓟州区市场监管局对田野之家农家院立即停止经营活动；从业人员实施居家隔离72小时，经连续2日检测阴性后方可上岗；田野之家农家院生活饮用水应进行水源消毒，复检达到GB5749-2006生活饮用水标准后方可使用。2019年7月12日，蓟州区市场监督管理局对田野之家农家院作出《实施行政强制措施决定书》，对该农家院实施行政强制措施，期限为三十日，后因情况复杂延长至2019年9月11日。因王素红存在转租食品经营许可证行为，蓟州区市场监督管理局于2019年11月4日对田野之家农家院作出罚款20,000元的行政处罚决定。因葛桐未取得食品经营许可证从事餐饮服务经营活动且造成严重危害后果，蓟州区市场监督管理局于2019年12月11日对葛桐作出罚款80,000元的行政处罚决定。后双方当事人因农家院饮用水安全问题多次协商，未能达成一致意见。葛桐遂委托诉讼代理人于2019年10月14日到本院起诉解除合同，并表示同意诉前调解解决，后因诉前调解未果，本院于2019年11月6日立案成讼。在诉讼过程中，双方经过沟通，葛桐于2020年3月26日通过邮寄方式将农家院的钥匙、电卡及营业执照等物品返还王素红，后王素红自行经营该农家院。另查明，涉案农家院于2013年5月29日取得了《乡村建设规划许可证》。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、双方签订的《租赁协议》是否有效葛桐在向本院递交诉状时认为《租赁协议》有效，因王素红提供的水源不满足饮用水标准，导致其无法正常经营，故要求解除该协议并退还部分租金和全部押金。原审开庭时葛桐当庭变更事实和理由，认为双方签订的协议为证照出租协议，违反了法律法规的强制性规定，要求确认该协议无效，并退还全部租金和押金。王素红则认为双方签订的是房屋租赁协议，虽然出借证照的部分内容无效，但不影响其他条款的效力。本院认为，王素红与葛桐签订的《租赁协议》明确约定租赁物为田野之家农家院，租赁的标的物主要是农家院的房屋及相应的居住设施与设备，虽然协议中含有王素红为葛桐提供证照的约定，但并非合同的主要义务，该部分内容无效，并不影响其他条款的效力。二、《租赁协议》是否已经解除葛桐在本案审理过程中主张，如法院认定合同有效，则要求法院确认合同于2019年7月12日解除，理由在于政府部门于2019年7月12日查封了涉案租赁物，导致葛桐无法继续经营，且葛桐于2019年7月12日给王素红之夫王保东打过电话，要求解除合同。王素红对葛桐的主张不予认可，认为农家院被查封的原因在于葛桐自身经营不善导致发生食品安全事件，且查封的期限至2019年9月11日止，不能成为解除合同的依据。本院认为，蓟州区市场监督管理局因涉案农家院发生食品安全事件，于2019年7月12日对该农家院处以三十日的行政强制措施，后延长至2019年9月11日。也就是说，该行政强制措施仅持续两个月，合同并非不能继续履行，而且葛桐也未提交证据证明2019年7月12日作出了解除合同的通知，故葛桐主张涉案租赁协议已于2019年7月12日解除，本院不予支持。三、《租赁协议》应否解除以及解除的时间本案审理过程中，经本院释明，葛桐要求法院判令解除双方签订的《租赁协议》，理由在于王素红提供的水源质量不达标，所以无法继续经营该农家院。王素红认为葛桐不享有合同解除权，王素红已经按照协议约定提供了水、电等设施，后续经营产生的问题应由其自行负责，与王素红无关。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，王素红负有提供安全用水的义务。涉案农家院发生食品安全事件后，蓟州区疾病预防控制中心经过调查，认定该事件的发生既存在从业人员管理不善，带病上岗问题，也存在生活污水排放与饮用水井距离过近，存在污染可能性的问题，并要求该农家院进行整改。后葛桐就农家院的饮用水源问题多次与王素红一方协商，要求为其提供安全的水源，但王素红一方明确表示拒绝。因王素红明确表示不履行主要债务，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项的规定，葛桐享有合同的法定解除权，有权解除双方订立的《租赁协议》。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人一方行使法定解除权主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。从葛桐向本院提交的录音录像以及双方的微信聊天记录来看，葛桐虽多次要求王素红一方提供合格水源，但均未明确提出解除合同，后因协商不成，葛桐于2019年10月14日委托诉讼代理人向本院提出解除合同的诉求，应视为其正式作出解除合同的意思表示，本院于2019年11月8日将民事起诉状副本送达王素红，送达之日即为通知到达之日，故本案《租赁协议》自2019年11月8日起解除。四、王素红应退还葛桐押金和租金的数额问题依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，葛桐行使法定解除权将合同解除后，王素红有权要求葛桐交还农家院，葛桐有权要求王素红退还押金和剩余租金。因本案系王素红根本违约导致合同解除，故应将押金50,000元退还葛桐。葛桐以诉讼的方式行使解除权，本院确认合同自2019年11月8日解除，故租金应计算至2019年11月8日，剩余租金王素红应退还葛桐。按年租金100,000元计算，王素红应退还葛桐租金39,452元【100,000元÷365天×（365天-221天）】。在诉讼过程中，葛桐于2020年3月26日应王素红的要求将农家院的钥匙、电卡及营业执照等物品返还王素红，如王素红认为葛桐迟延交付给其造成损失，可另寻途径解决，因不属本案审理范围，故本案不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第九十四条第二项、第九十六条第一款、第九十七条、第二百一十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：一、葛桐与王素红于2019年4月1日签订的《租赁协议》于2019年11月8日解除；二、王素红返还葛桐押金50,000元、租金39,452元，合计89,452元，于本判决生效后五日内付清；三、驳回葛桐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,300元，由葛桐负担994元，王素红负担2,306元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  肖 勇审 判 员  徐宏鹏人民陪审员  石学增二〇二〇年十二月十四日书 记 员  赫 硕附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1．《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。2．《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。