河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民初161号原告（案外人）：魏成龙，男，汉族，1988年3月17日出生，住河南省洛阳市高新区。委托诉讼代理人：刘胜春，河南向群律师事务所律师。被告（申请执行人）:樊俊桃，女，汉族，1972年5月5日出生，住河南省洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：周亚南，河南诺然律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄振，河南诺然律师事务所实习律师。被告（被执行人）：河南太圣置业有限公司，住所地河南省洛阳市西工区玻璃厂南路********。法定代表人：张来正，该公司董事长。委托诉讼代理人：王桂霞，该公司工作人员。被告（被执行人）：张来正，男，汉族，1967年8月5日出生，住河南省洛阳市老城区。原告魏成龙与被告樊俊桃、河南太圣置业有限公司（以下简称太圣公司）、张来正案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告魏成龙及其委托诉讼代理人刘胜春，被告樊俊桃的委托诉讼代理人周亚南，被告太圣公司的委托诉讼代理人王桂霞到庭参加了诉讼，被告张来正经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。魏成龙向本院提出诉讼请求：1.请求立即解除对洛阳市××新区××山路交汇处南侧太圣正泓国际1-2-3003号房产的保全查封。2.请求确认涉案房屋为原告所有。3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：因樊俊桃与太圣公司、张来正借款合同纠纷一案，洛阳市中级人民法院依樊俊桃的申请，于2019年11月13日保全查封了位于洛阳市××新区××山路交汇处南侧太圣正泓国际1-2-3003号房产（案号为2019豫03执保67号）。原告以案外人身份对洛阳市中级人民法院保全查封提出书面异议，洛阳市中级人民法院作出（2020）豫03执异117号执行裁定书，驳回原告的异议请求，并告知对裁定不服，可向人民法院提起诉讼。为此，提起本案执行异议之诉。首先，原告享有足以排除对涉案房屋强制执行的民事权益。涉案房屋原告于2016年5月23日与太圣公司签订有《安置特权房源认定协议书》，约定原告购买洛阳市××新区××山路交汇处南侧太圣正泓国际1-2-3003号房产，建筑面积119.5平方米，双方约定房屋售价为51.385万元，首付款16.385万元于当日付清，余款35万元采用按揭贷款方式付款。同日，原告向太圣公司缴纳首付款16.385万元，并从太圣公司处取得该房屋钥匙。至今，原告在该房屋中居住己有4年，拥有继续与太圣公司履行《安置特权房源认定协议书》约定条款的合法权利和居住该房屋的合法权益。其次，至今原告与太圣公司未签订购房合同，也未办理按揭贷款手续，责任完全在太圣公司一方。原告缴纳首付款后，太圣公司并未向原告开具收据，且2017年以后，太圣公司向原告提出若同意每平方米涨价300元方可开具首付款收据；2019年3月左右，太圣正泓国际小区房产具备面签合同条件，太圣公司通知原告，若同意每平方米涨价300元并缴纳2万元服务费，方可面签合同、办理房产证事宜，太圣公司的上述行为明显是对双方之前所达成协议的违约行为。后因双方协商未果，致使原告无法办理余款按揭贷款手续，太圣公司也不与原告签订购房合同。第三，根据我国法律规定，案外人对不动产提出执行异议是否成立，不以取得不动产权属登记为条件。（2020）豫03执异117号执行裁定书以本案案涉房产登记在太圣公司名下，尚未交付，案外人魏成龙也未实际占有为由作为驳回原告执行异议申请理由，系事实错误。综上所述，原告合法购买并占有使用案涉房产，对该房屋享有排除执行的合法民事权益，请求立即解除对该房产的保全查封，确认涉案房屋为原告所有。樊俊桃辩称，一、经查询不动产登记，截止目前涉案太圣正泓国际1-2-3003号房屋登记在太圣公司名下，根据《中华人民共和国物权法》第9条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力”，因此，太圣公司为涉案房屋的合法所有权人，被告依法申请执行太圣公司的财产，合法合理，应依法驳回起诉。二、从原告的民事起诉状中可知，原告与太圣公司签订《安置房特权房源认定协议书》，约定涉案房产售价为51.385万元，原告己支付16.385万元购房款。可见，原告己支付的购房款明显不足协议书所约定价款的百分之五十。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条之规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）己支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”，原告所提房屋执行异议，不符合排除执行的条件，应依法驳回起诉。综上所述，被告申请对涉案太圣正泓国际1-2-3003号房产进行执行合法合理，原告要求中止对涉案房屋的执行，并解除查封的诉讼请求无法律依据，应依法予以驳回。太圣公司辩称，协议和收据都是真实的，魏成龙确实交付过30%的首付款，按揭贷款正在办理中。张来正未到庭及答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月23日，魏成龙与太圣公司签订《太圣?正泓国际安置特权房源认定协议书》，约定魏成龙购买洛阳市××新区××山路交汇处南侧太圣正泓国际1-2-3003号房产，建筑面积119.5平方米，双方约定房屋售价为51.385万元，该协议书备注“买受人首付款已付清，余款350000元整，大写叁拾伍万元采用按揭贷款付款”。太圣公司于当日向魏成龙出具16.385万元的《收据》，标明“张总收12万，张顺利收43850”，加盖该公司财务专用章。同日，魏成龙与洛阳德诚物业服务有限公司签订《业主领房验收交接表》、《正泓?国际房屋装饰装修协议》、《德诚物业装饰装修管理规定》、《正泓国际小区区域防火责任协议书》，其中的《业主领房验收交接表》中标明“交付业主住宅钥匙1把”。魏成龙提交的加盖正泓国际物业服务中心印章的《上海指林电气有限公司购电记录报表》及《客户购买明细查询报表》显示，魏成龙从2017年1月14日至2020年5月5日购电18次，从2019年3月10日至2020年5月5日购买居民用水6次。魏成龙提交的洛阳市不动产登记中心出具的《个人房屋信息查询情况表》显示，截至2020年6月19日魏成龙名下无房产登记记录。另查明，樊俊桃与太圣公司、张来正借款合同纠纷一案，本院依樊俊桃的申请，于2019年11月13日保全查封了太圣公司名下的位于洛阳市涧西区三山路南侧太圣正泓国际广场1-2-3003号房产在内的共计多套房产。2020年9月18日，魏成龙分三笔共向樊俊桃转款35万元，太圣公司于当日向魏成龙出具叁拾伍万元《收据》，标明“此款转入樊俊桃账户”，加盖该公司财务专用章。本院认为，案外人能够证明其对执行标的享有足以排除执行的民事权益的，应当判令停止执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，在案涉房产被查封前，魏成龙和太圣公司已签订了房源认定协议书，魏成龙也按约定交纳了首付款，实际占有了涉案房产，且于本案开庭后已将剩余购房款交付申请执行人樊俊桃。故依照法律规定，魏成龙对案涉房产可以依法排除执行。关于魏成龙所提确认涉案房产归其所有的诉讼请求，我国不动产物权采取登记生效的原则，魏成龙可依据其与太圣公司签订的《太圣?正泓国际安置特权房源认定协议书》及缴纳房款证明要求太圣公司履行过户登记的合同义务来实现相关权利。魏成龙对于涉案房产未进行合同登记备案及办理过户登记没有尽到必要的注意义务，本案诉讼费用酌定由魏成龙承担。综上所述，魏成龙要求对涉案房产解除查封的诉讼请求具有事实及法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、三百一十二条、参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议与复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：一、不得执行位于洛阳市高新区河洛路三山路交汇处南侧太圣正泓国际1-2-3003号房产，并解除查封；二、驳回魏成龙的其他诉讼请求。案件受理费8939元，由魏成龙负担。如不服本判决可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。本院（2020）豫03执异117号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长 曹 园审判员 耿源泓审判员 王少林二〇二〇年十二月十六日书记员 王娅莉