江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0583民初18741号原告：江苏苏南万科物业服务有限公司，统一社会信用代码9132059475585440XG，住所地苏州工业园区旺墩路125号星旺墩商务广场1幢701室。法定代表人：王迪。委托诉讼代理人：李梦雪、王嘉宾，该公司员工。被告：陈丽，女，1981年3月13日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：顾荣华，系被告配偶。原告江苏苏南万科物业服务有限公司（以下简称万科物业）与被告陈丽物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案受理后，依法适用小额诉讼程序由审判员王建勋独任审判，于2020年11月19日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李梦雪、被告委托代理人顾荣华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏南万科物业向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决被告立即按照《华城美地前期物业服务合同》约定支付拖欠原告的物业服务费，暂计算至2020年12月31日人民币6300.11元(2019年11月1日至2020年12月31日，实际以开庭时按照合同应支付金额为准)，并支付至实际缴纳之日违约金，暂计至2020年11月5日违约金人民币972.5元，以上两项合计人民币7272.61元；2、本案诉讼费用由被告承担。后原告明确2020年7月至2020年12月的代收代交费用在本案中暂不主张。事实及理由：2017年1月1日，原告与被告所在业委会/开发商签订了《华城美地前期物业服务合同》，由原告为小区提供物业管理服务，约定物业管理费加代收代交费为3.26元/平方米·月，并约定了相关违约金条款。合同签订后，原告依照合同的约定履行了全部合同义务。然而，被告从2019年11月1日开始未按照合同约定向原告缴纳物上费。时至今日，被告共计结欠物业费及违约金人民币7272.61元。就欠费事宜原告书面催讨未果，因此诉至法院。被告陈丽辩称，被答辩人自从2018年10月1日交房之初开始为小区提供物业管理至今，未按双方签订的物业合同中约定的服务标准提供相应的物业管理服务，业主从第一年开始就小区的物业服务缺陷无数次的沟通协调，万科物业仍然我行我素，拒不改变自己现有的服务水平，故无权按合同约定的物业费金额来收取物业费，更无权要求答辩人支付逾期利息。被答辩人系华城美地云岭公寓的前期物业，根据该公司与开发商签订的前期物业管理合同，该公司应当提供的物业管理服务标准为省级五级服务标准。依据2016年1月19日昆山市人民政府官网发布的《昆山市普通住宅物业公共服务分类分项标准及政府指导价标准》文件，该公司在小区管理期间根本未按照合同约定服务等级提供服务，人员配备严重不足，管理混乱，率先违约，拒不以物业合同中的服务标准来提供服务，具体问题如下：1、小区电梯、消防、铁栏杆公共设施严重损坏，尤其是电梯等设备损坏更为突出，小区电梯故障频发，多次反馈仍然不能根治，严重影响小区居民的正常出行，影响业主身心健康。2、小区大门前水沟臭气熏天、垃圾成堆，机动车乱停与物业多次沟通均未果，小区三四栋之前的景观河，更是气味难闻，夏天业主都无法开窗透气，河的两案是杂草丛生，河里垃圾到处漂浮，这样恶劣的环境让业主如何能够安心愉快的居住，交房到现在已有两年之久，多次跟物业沟通，物业都是以各种借口推脱。3、根据业主在本物业内装修时应遵守以下装修服务规定，物业并未监督装修公司，发生装修敲砸承重墙的事实造成整栋入住业主恐慌。小区多位业主私自未按规定在外墙上装置空调外挂主机，以及一楼住户直接从阳台开门进出破坏绿化，物业未尽到监督和制止的义务。4、保安巡逻签到表弄虚作假，交房两年来，外来人员随意、业主门前小广告经常有、多次发生小区电瓶车被盗时间。5、交房两年多来，小区公共区域乱停乱放比较严重，业主多次与物业领导沟通过，也没有一点效果，物业没有积极采取有效措施来整改乱停乱放现象。6、本小区作为周市镇垃圾分类定点投放的示范小区，垃圾分类消极对待，垃圾桶随意摆放，厨余垃圾和其他垃圾根本就没有进行分类管理，对本小区的负面形象影响十分恶劣。物业工作人员把易燃物品成堆放在地下车库过道门口以及常闭消防安全门常打开着，这样存在着很大的消防安全隐患，物业部门难辞其咎。7、答辩人于2018年10月交房之初与物业管家青果就房屋空置事宜进行了沟通并约定了时间到现场办理了相关手续，并给答辩人出具了《空置物业备案申请回执》，文件编号070601-1.可以在答辩人与被答辩人就物业费交费打七折，被答辩人毫无契约精神，毫无诚信可言，对答辩人的要求置若罔闻，也不对答辩人沟通的事宜进行核实。8、根据物业合同及苏州物业管理条例规定，3.26元的物业费中含有0.83元/月/平方米的代收代缴费用，请被答辩人提供过去两年实际缴费账目，多收部分请退回答辩人及其他业主。从2018年10月1日交房起，经过一年多漫长的多渠道投诉无果后，小区里过半业主于2019年12月31日就物业率先违反物业服务合同的事项，自发联名投诉到国家信访局，周市信访部门会同社区、建设局、政法办、开发商、物业就小区的问题提出了整改要求并得到了开发商及物业的承诺，可是万科物业就是敢不兑现自己的承诺，就是敢拒不按合同要求履行自己的服务标准，业主万般无奈之下，才决定以暂时拒交第二年物业费的方法来维护自己的权益。2020年5月15日商务，周市信访部门会同社区、街道、部分业主代表与万科地产、万科物业就提升物业服务标准进行了再次沟通，结果万科物业依然是消极对待，关键问题点上拒不整改。综上，答辩人认为被答辩人作为专业的物业管理人，不但没有按物业服务合同约定的标准提供物业服务，答辩人多次沟通，拒不改进。物业服务水平根据昆山普通住宅物业公共服务分类分项收费标准、分级标准及政府指导价标准。被答辩人物业服务标准均未达到五级服务标准，给答辩人和小区业主造成了巨大的经济损失，逼迫业主以最无奈的方式来做最后的维权-暂时拒交物业费。现答辩人主张：1、强烈请求法院在判决书中明确万科物业服务存在不达合同标准的事实，并责令万科物业按照昆山市的物业服务五级标准来严格执行，驳回被答辩人的部分诉讼请求，切实维护普通老百姓的合法权益。2、责令被答辩人继续履行双方达成的空置房物业费七折协议，一直到答辩人所属的房屋有人入住才可以终止。3、物业费中3.26元含有0.83元/月/平方的代收代缴部分，请公示单独账目，并退回多收部分。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。与本案无关联性的证据，本院依法不予认定。能够反映案件事实与基本情况的证据，本院依法予以认定，作为定案依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：万科物业与陈丽所在的华城美地云岭公寓开发商昆山华地房地产有限公司签订了《前期物业管理服务协议》，约定万科物业为该小区提供前期物业服务，前期物业服务期限自2017年1月1日至2020年12月31日；前期物业管理期间，物业公共服务费采用包干制，业主应按其拥有物业的建筑面积交纳物业公共服务费，物业公共服务费按年交纳，高层（精装、云岭公寓）公共服务费为2.43元/月.平方米，代收代交为0.83元/月.平方米，合计3.26元/月.平方米。物业公共服务费按年交纳，业主或物业使用人应于每年元月10日前向前期物业服务企业交纳当期的物业服务费，自元月11日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向前期物业服务企业支付违约金。代收代交费每半年结算一次，业主或物业使用人应于下期首月30日前缴纳上期的代收代交费，超出此日期的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的日万分之五向前期物业服务企业支付违约金。合同签订后，万科物业为该小区提供物业服务至今。原告因陈丽拖欠2019年11月1日至2020年12月31日期间的物业服务费提起诉讼。被告确认其为昆山市周市镇华城美地云岭公寓X号楼XXX室业主，该房屋面积为138平方米。本院认为，万科物业与陈丽之间形成的物业服务合同关系，系双方当事人真实意思表示，内容与形式不违反法律规定，故依法成立并生效，应受法律保护。原告依约为被告提供物业服务，被告也应依约交纳物业费，被告拒付物业费的行为有碍整个小区的正常管理与服务，也损害了其他按时交费业主的正当权利。现万科物业要求被告支付2019年11月1日至2020年12月31日期间公共服务费、2019年11月1日至2020年6月30日期间代收代交费用的主张，于法有据，结合涉案房屋的面积，被告应支付原告2019年11月1日至2020年12月31日期间公共服务费4694.76元、2019年11月1日至2020年6月30日期间代收代交费用916.32元。关于万科物业主张的违约金，因陈丽未按约定支付物业服务费，应当支付逾期利息，本院酌定以5611.08元为基数，自起诉之日即2020年11月5日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止。陈丽的抗辩意见依法不能成为拒交基本物业费的理由。原告在物业服务过程中也要按约提供服务，如定期公布物业管理费的收支情况，注意与业主及时进行沟通，在自己职责范围内尽最大努力满足业主的合理要求。只有业主与物业管理企业互相协调配合，才能把小区建设得更美好。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条,《物业管理条例》第七条、第四十一条、第四十二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：被告陈丽于本判决生效之日起十日内支付原告江苏苏南万科物业服务有限公司2019年11月1日至2020年12月31日期间公共服务费4694.76元、2019年11月1日至2020年6月30日期间代收代交费用916.32元，以上合计5611.08元及逾期利息（以5611.08元为基数，自2020年11月5日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决履行义务，权利人可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定在法定期限内向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。执行期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算，法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。案件受理费50元，减半收取25元由被告负担。其中，原告预交的案件受理费25元，本院予以退还，被告应负担的25元交纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户；账号：32250198643600000811167183；开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。本判决为终审判决。审判员  王建勋二〇二〇年十二月三十日书记员  邵振华