北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初14174号原告：洪文志，男，1950年11月17日出生，汉族，吉林省磐石市村民，住北京市顺义区，身份号码×××。委托诉讼代理人：洪德会（洪文志之子），1977年3月30日出生，汉族，吉林省磐石市村民，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：陶亮，北京苏京律师事务所律师。被告：董喜顺，男，1951年7月28日出生，汉族，北京市顺义区村民，住北京市顺义区，身份号码×××。被告：北京首开中晟置业有限责任公司，住所地北京市顺义区向阳西路北侧（马坡农工商联合总公司），统一社会信用代码91110000061261861J。法定代表人：熊文利，总经理。委托诉讼代理人：李鑫，北京市顺新律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝跃，北京市顺新律师事务所实习律师。被告：北京首佳房地产评估有限公司,住所地北京市海淀区紫竹院路**嘉豪国际中心****，统一社会信用代码9111010872261133×K。法定代表人：姚文波，总经理。委托诉讼代理人：贾骐鸣，男，1978年9月24日出生，汉族，北京首佳房地产评估有限公司法务经理。委托诉讼代理人：杜文潇，男，1980年5月18日出生，汉族，北京首佳房地产评估有限公司项目经理。原告洪文志与被告董喜顺、北京首开中晟置业有限公司（以下简称首开中晟公司）、北京首佳房地产评估有限公司（以下简称首佳评估公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张蕾独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告洪文志之委托诉讼代理人洪德会、陶亮，被告首开中晟公司之委托诉讼代理人李鑫、郝跃，被告首佳评估公司之委托诉讼代理人贾骐鸣、杜文潇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告洪文志向本院提出如下诉讼请求：1．确认原告承租的北京市顺义区××镇×××村南侧（顺丰大街北侧）13亩土地对应的《北京市集体土地非住宅搬迁拆除补助协议书》部分无效；2．三被告支付原告56723棵红豆杉补偿款397万元、46500棵枸杞苗补偿款186万元、194棵白皮松补偿款38．8万元、120个太阳能杆灯（灯杆、太阳能电板、LED灯）补偿款24万元、93个喷灌系统（含管头、管道、喷头、管件）补偿款25万元、蓄水罐补偿款1万元，共计671．8万元；3．诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年5月1日，原告与被告董喜顺签订了《长期租赁合同》，原告承租被告董喜顺北京市顺义区××镇×××村南侧（××大街北侧）的土地。合同中约定:“每年租金壹万伍仟元整”;“果园面积约为13亩，后建房屋设施以及栽种果树归乙方所有,与甲方无关”。原告于每年5月1日前后均支付下年的租金，最后一次支付租金为2018年5月5日，支付了一万元。但2018年6月，顺义区××镇×××村棚户区改造土地开发项目实施，被告董喜顺无法履行合同义务，因此被告董喜顺应退还租金8750元。经被告首佳评估公司清登确认，原告新增财产如下:太阳能杆灯120个、5吨蓄水罐1个、喷灌系统、3米高白皮松146棵、3．5米高白皮松40棵、4米高白皮松8棵、56723棵红豆杉树和46500棵黑枸杞树，至2018年6月，红豆杉平均高度约为70公分，黑枸杞的平均高度为65公分，但在评估和签订协议的过程中,被告董喜顺无视原告栽种的树木和双方合同约定的事实，未经原告同意就签订了拆迁补偿协议，侵犯了原告的合法权益。被告首开中晟公司、首佳评估公司明知地上物属于原告所有，在已经将财产清登在原告名下的前提下，被告首开中晟公司仍然与被告董喜顺拆除补助协议，存在重大过错，导致原告财产遭受损失。依据原告与被告董喜顺签订的《长期租赁合同》及《合同法》的相关规定，原告有权就承租土地上原告所有的设备及树木获得拆迁补偿款。被告首佳评估公司对原告地上物应当据实评估,被告首开中晟公司应当给予原告地上物拆迁补偿。为依法维护原告的合法权益，故诉至法院，请求依法判决。被告董喜顺辩称，我不让原告栽种，原告非要栽种，原告的部分算了多少钱我不知道，没有人通知我。我不认识原告，原告没有和我签订合同，是原告和姓高的签订的合同，我从东丰乐村租来的土地转租给了姓高的，是姓高的转给了原告，什么时候转给的原告不清楚，转完了我才知道，具体时间记不清了，原告的承包费给我了，就收了一年的，第二年给了一万元就拆迁了。我认为合同是有效的，我觉得合适就签了，不同意原告主张的补偿款金额，给我的拆迁款中包含了原告的补偿款，我已经给了原告23万元，我认为原告的投资就值23万元，原告主张种树的数量和种类是否属实我不清楚，灯杆、喷灌、蓄水罐的情况我也不清楚，这些东西我确实没有弄过，原告不能和我要钱。被告首开中晟公司辩称，董喜顺是涉案土地的被搬迁人，我公司与其签订补偿协议并向其发放拆迁款，符合法律规定及实施方案的规定。董喜顺与顺义区××镇×××村村民委员会于2012年12月30日签署《×××果园承包合同书（延续合同）》，承包东丰乐村果园39．59亩（涉诉土地在该果园范围）。搬迁时董喜顺是涉案土地的承包人，根据实施方案，董喜顺是涉案土地的被搬迁人。我公司不是本案适格被告，原告无权向我公司主张搬迁款。董喜顺将从×××村村民委员会承包土地部分转租给案外人商丽英及原告，其二人均未直接与×××村村民委员会签署过土地承包合同，依据实施方案，二人均不是此次搬迁的被搬迁人。在搬迁过程中，商丽英与董喜顺自行达成了分款协议，根据二人申请，我公司协助二人进行了分款，将拆迁款分别发放给二人，但原告与董喜顺就涉诉土地分款无法达成一致，依据实施方案，我公司将搬迁款发放给被搬迁人董喜顺。原告主张其搬迁利益应与董喜顺自行协商处理，无权向我公司主张。我公司与董喜顺签订的补偿协议不存在无效情形，我公司作为本项目实施主体已全面合法履行了工作职责，故请求驳回原告的全部诉讼请求。被告首佳评估公司诉称：我公司做评估的依据是顺义区政府转发的北京市政府文件，没有遗漏评估或错误评估，即使遗漏评估，我公司评估的是地上物，主张权利的主体应该是董喜顺，与原告无关，原告和我们没有法律及合同上的关系。其余意见同首开中晟公司。本院经审理查明如下事实：2012年12月30日，董喜顺与顺义区××地区办事处×××村村民委员会签订了《×××村果园承包合同书》，约定董喜顺承包果园39．59亩。承包期限自2013年1月1日至2022年12月31日。2015年5月1日，甲方（出租方）董喜顺与乙方（承租方）洪文志签订《长期租赁合同》，约定东西顺江果园东南角6间正房两间库房果园面积约13亩出租给乙方。后建房屋设施以及栽种树木归乙方所有与甲方无关。租赁期限为长期租赁。租金每年15000元，乙方应每年付一次。洪文志交纳了2015年至2018年的租金并于2018年5月5日交纳承包款1万元给董喜顺。2018年12月24日，董喜顺与首开中晟公司签订《北京市集体土地非住宅搬迁拆除补助协议书》（以下简称补助协议书），搬迁人（甲方）为首开中晟公司，被搬迁人（乙方）为董喜顺。乙方在搬迁范围内的集体土地上的房屋建筑面积为2001．86平方米（均未取得相关审批手续）……甲方应支付乙方的搬迁拆除补助及奖励款共计人民8118601元，其中包括房屋重置成新价及附属物补偿……附属物补偿费5253196元。停产停业综合补助费0元……守法奖149871元、其他0元。首佳评估公司出具价格评估结果通知书，显示房屋装修、设备及附属物共计5537194元，其中24整砖隔12427元、复彩隔断10525元……太阳能路灯94000元、储水罐5t5000元……灌溉管632元、树木3328462元。后首开中晟公司支付了董喜顺拆迁补助款。交房验收单显示董喜顺于2018年12月24日将房屋交给首开中晟公司拆除。《非住宅搬迁补偿方案》第三条非住宅被搬迁人的认定……（二）集体土地上被搬迁人：按照《集体土地建设用地使用证》、《房屋所有权证》证载权利人进行认定。未取得《集体土地建设用地使用证》、《房屋所有权证》但具有发改、国土、规划、建设等部门批准文件的，按照批准文件规定的权利人进行认定。未取得上述文件的，按照与村委会签署的租赁合同或相关证明材料上标明的承租人进行认定。若集体土地被搬迁人确定有争议的，由项目指挥部根据实际情况进行认定。守法奖：对于不存在抢栽、抢种、抢养、抢建地上物行为的被搬迁人，按照地上物评估总价的2%给予被搬迁人奖励。对于入户调查存在抢栽、抢种、抢养、抢建地上物，签约前自行清除的，被拆迁人按照地上物评估总价的1%给予被搬迁人奖励。抢栽、抢种、抢养、抢建地上物行为由指挥部认定。搬迁估价结果报告显示，评估依据为《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》、《关于发布北京市房屋重置成新价评估技术标准的通知》、《北京市人民政府办公厅转发市园林绿化局、市国土局关于遏止本市基础设施建设征地拆迁过程中抢栽抢种树木苗木行为意见的通知》《顺义区××镇×××村棚户区改造土地开发项目非住宅搬迁补偿实施方案》等。拆迁档案中明细表记载本案涉诉13亩土地项目及数量为：白皮松高3米146棵，高3．5米40棵，高4米8棵。红豆杉苗（0．4-0．5）：（36+70+76）/3/3×170×11，枸杞苗：（102+106+92）/3/3×170×5+（102+106+92）/3/3×80。灌溉管头93个，太阳能灯杆120个。洪文志称2017年5月先弄的喷灌装置，后弄的树苗。白皮松种的成树，密度值2．5米。红豆杉苗高度70公分左右，种植密度十公分，枸杞苗七八十公分高，种植密度十公分，红豆杉苗有三万多棵是单种，枸杞苗和其余红豆杉苗均种在树木间隙中，成活率在90%，购买树苗及种植成本共计一百七八十万元。2017年4月购置太阳能灯杆成本12万元，设置喷灌系统成本10万元。蓄水灌成本1万元，就此提交了蓄水罐销售单据。首佳评估公司称与洪文志有关的附属物及金额为：1．白皮松175200元、64000元、19200元。2．红豆杉苗不予补偿。3．枸杞苗根据承包合同总占地面积39．59亩，减掉不可种植面积，扣除属于×××村树木种植面积，在扣除三七景天占地面积，最终得出可种植面积23．62亩。结合现状种植树木、苗木实际情况，考虑树木自身也要占用土地综合考虑，按三分之二比例的可种植面积确定枸杞苗的可套种面积约为10546．7平方米，以此最终确定枸杞苗的最大套种面积。枸杞作为经济作物参照《关于发布北京市房屋重置成新价评估技术标准的通知》文件中，附属物据实估价表中的果树成畦苗40-120元/平方米，结合实物状况，最终确定40元每平方米，经计算枸杞苗的价格为421868元。因枸杞苗是整个董喜顺地块费用，原告相应部分按比例计算为232118元（13亩÷23．62亩×421868元）。4．灌溉管头632元。5．太阳能灯杆24000元。评估结果单中太阳能灯杆是董喜顺合同范围内全部470个灯杆总额，洪文志太阳能灯杆总额24000元。6．储水罐5000元。洪文志不认可首佳评估公司的评估结果及意见，董喜顺、首开中晟公司认可首佳评估公司的意见。洪文志要求确认补助协议书无效的理由为：首开中晟公司主体资格有问题，首开中晟公司没有提供北京市政府征地的批复，没有提供拆迁许可证，不具有拆迁人的主体资格。本案涉诉的13亩土地的地上物是属于原告所有，首开中晟公司应该和原告签订拆迁补偿协议，不应该和董喜顺签订，根据北京市政府148号文第八条规定，征地单位支付的各项征地补偿费应该向所有权人支付。首佳评估公司提交的报告中没有评估公司和评估人员的资质证明。就主体资格问题，首开中晟公司表示北京市集体土地拆迁管理办法第二条明确了征地拆迁宅基地以外的房屋，124号文件仅仅适用集体土地宅基地的拆迁，需要有相应的征地手续并办理房屋拆迁许可证，而本案并非宅基地上房屋的拆迁，是非住宅的拆迁，不适用124号文件的规定，没有相应的办理手续的具体规定，就此提交了北京市顺义区发改委关于转发发改委《关于顺义区××镇×××村棚户区改造土地开发项目核准的批复》的通知、北京市发展和改革委员会关于顺义区××镇×××村棚户区改造土地开发项目核准的批复、建设项目招标方案核准意见书、北京市发展和改革委员会关于顺义区××镇×××村棚户区改造土地开发项目核准延期的批复、北京市规划和国土资源管理委员会、建设项目规划条件、北京市规划和国土资源管理委员会建设项目用地预审意见、钉桩坐标成果通知单等用以证明涉诉土地在×××棚户区改造项目拆迁范围内。涉诉土地属于只拆不征的部分，就是只完成地上物的拆迁，暂时不办理征地手续，后期是否变更为国有土地与拆迁无关。本院认为，首开中晟公司已经提交了北京市发展和改革委员会对于涉诉地块改造土地开发项目核准的批复，由首开中晟公司建设顺义区××镇×××村棚户区改造土地开发项目，北京市规划和国土资源管理委员会出具了建设项目规划条件及建设项目用地预审意见，对首开中晟公司进行征地建设进行了确认。北京市规划委员会顺义分局钉桩坐标成果通知单等材料亦可以证实涉诉地块属于顺义区××镇×××村棚户区改造土地开发项目范围内，故对于洪文志主张首开中晟公司不具备拆迁主体资格的意见，无事实及法律依据，本院不予支持。首开中晟公司依据非住宅搬迁补偿方案、评估报告、基本情况调查表、承包合同书、拆迁测绘成果表、评估结果报告、评估结果通知单等文件与董喜顺签订了补助协议书系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。依据首佳评估公司的评估结果及首开中晟公司确认，洪文志对应的合理补偿项目为枸杞苗补偿款、白皮松补偿款、太阳能灯杆补偿款、喷灌补偿款、蓄水罐补偿款。洪文志要求补偿红豆杉补偿款，但洪文志自认红豆杉苗均为套种，首佳评估公司依据非住宅搬迁补偿实施方案、参照《北京市人民政府办公厅转发市政园林绿化局、市国土局关于遏止本市基础设施建设征地拆迁过程中抢栽、抢种树木苗木行为意见的通知》、依据调查登记数量砍密度，对因超出可种植面积的红豆杉苗不予认定的意见，并不违反法律规定。首佳评估公司对于白皮松、太阳能灯杆、喷灌、蓄水罐补偿款的金额认定适当、程序合法，本院予以确认。洪文志认为应以其提交的工程造价信息作为认定标准的依据不足，本院不支持。经查，首开中晟公司支付给董喜顺的补偿款中包含了对洪文志承包13亩土地的补偿款，故洪文志要求首开中晟公司及首佳评估公司承担给付拆迁款无法律依据，本院不予支持。应按照董喜顺与洪文志签订的《长期租赁合同》确定补偿款的归属。双方合同中并未约定遇拆迁的财产权益分配，洪文志要求其租赁后栽种的树木及添置的附属物补偿款应归其所有的主张，不违反法律规定，本院予以支持。董喜顺已经支付洪文志的23万元应予扣除。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告董喜顺支付原告洪文志各项补偿款二十九万零二百二十元（已扣除二十三万元），于本判决生效之日起七日内付清；二、驳回原告洪文志的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二万九千四百一十三元，由原告洪文志负担二万八千四百一十二元（已交纳），由被告董喜顺负担一千二百七十一元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 张 蕾二〇二〇年十二月十七日书记员 孙建伟