长春市南关区人民法院民事判决书（2020）吉0102民初6940号 原告：兴业银行股份有限公司长春分行，住所地吉林省长春市南关区。主要负责人：王宏伟，该行行长。委托诉讼代理人：张强，吉林融达律师事务所律师。被告：谢东慧，女，1987年11月26日出生，汉族，住吉林省长春市南关区。被告：吉林省荣业房地产开发有限责任公司，住所地吉林省长春市宽城区。法定代表人：关明章，总经理。委托诉讼代理人：李鑫，该公司职员。委托诉讼代理人：李昭，吉林中证律师事务所律师。原告兴业银行股份有限公司长春分行（以下简称兴业银行）与被告谢东慧、吉林省荣业房地产开发有限责任公司（以下简称荣业地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年12月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。兴业银行委托诉讼代理人张强，荣业地产公司委托诉讼代理人李鑫、李昭到庭参加诉讼，谢东慧经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。兴业银行向本院提出诉讼请求：1.判令谢东慧立即偿还兴业银行全部剩余贷款本金569,823.21元，截止到2020年10月17日的利息10,445.94元、罚息160.68元（以上合计580,429.83元）及计算至全部本息清偿完毕之日止的罚息和复利（罚息以本金569,823.21元为基数，复利以10,445.94元为基数，自2020年10月18日起至实际本息清偿完毕之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率下浮5%后再上浮50%计算）；2.谢东慧承担律师费10,000元；3.荣业地产公司对上述诉讼请求中谢东慧的全部债务承担连带清偿责任；4.谢东慧、荣业地产公司共同承担本案诉讼费、保全费、公告费。事实及理由：2016年7月18日，兴业银行与谢东慧、荣业地产公司签订了编号为581633157201000的《个人购房抵押（保证）借款合同》，该合同约定：谢东慧因购买房产资金不足，向兴业银行申请个人购房借款61万元，借款期限为360个月，自2016年7月18日至2046年7月18日止。借款利率按央行人民币贷款基准利率5年以上期限档次再乘以系数0.95计算，借款逾期罚息利率为借款利率上浮50%。借款逾期的，兴业银行有权对逾期的借款计收罚息；借款人不能按时支付利息的，债权人有权按照借款逾期罚息利率对欠息计收复利。借款人未按约定偿还借款本息，兴业银行可提前收贷。借款人以所购房产长春市南关区乙三路以南、丙六十二路以东万晟幸福里1、2、3、17、18幢4单元812号房屋设定抵押。荣业地产公司对上述借款承担阶段性连带保证责任，保证范围为借款合同项下主债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用等。因债务人、担保人未履行本合同项下的义务而引起诉讼或其他法律纠纷的，则债权人所支付的实现债权的费用由债务人、担保人承担。实现债权的费用，包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、申请执行费、律师代理费、办案费用、公告费、评估费、拍卖费、鉴定费、变卖费、电讯费、处置费等。2016年7月19日，兴业银行依约将贷款发放至合同约定谢东慧个人银行账户内。现借款人未按期偿还贷款，截至2020年10月17日，仍欠剩余借款本金569,823.21元，欠付利息10,445.94元、罚息160.68元。兴业银行多次催要未果，故提起诉讼。荣业公司辩称，对谢东慧尚欠贷款数额不持异议。但案涉房屋已经签订抵押合同，《主债权及房地产抵押合同》，合同载明了案涉房屋已经取得预告登记证书及证书编号，兴业银行应当继续办理预告抵押登记来保护其债权，但兴业银行一直怠于行使权利，未能及时为房屋办理抵押权预告登记，2019年2月1日案涉房屋被其他法院预查封，丧失了优先受偿权。本案诉讼前及诉讼过程中，荣业地产公司多次要求兴业银行对谢东慧房屋即其他财产采取保全措施以防止损失扩大，但兴业银行未提出相关保全申请。综上，荣业地产公司不应承担连带责任。谢东慧未到庭，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2016年7月18日，兴业银行（债权人）与谢东慧（债务人）、荣业地产公司（保证人）签订了编号为581633157201000的《个人购房抵押（保证）借款合同》，该合同约定：谢东慧因购买房产资金不足，向兴业银行申请个人购房借款61万元，借款期限为360个月，自2016年7月18日至2046年7月18日止。借款利率按央行人民币贷款基准利率5年以上期限档次再乘以系数0.95计算，借款利率浮动方式为固定日浮动，利率调整日为借款发放之日起每个公历年的第一日。借款逾期，罚息利率为借款利率上浮50%。借款逾期的，兴业银行有权对逾期的借款计收罚息；借款人不能按时支付利息的，兴业银行有权按照借款逾期罚息利率对欠息计收复利。连续发生一期违约后，本合同项下的借款执行利率调整为在调整当时借款定价基准利率的基础上上浮50%，浮动方式同本合同借款利率定价公式确定的浮动定价方式。借款人未按约定偿还借款本息，兴业银行可提前收贷。因债务人未履行本合同项下的义务而引起诉讼或其他法律纠纷的，则债权人所支付的实现债权的费用由债务人承担。谢东慧以所购房产长春市南关区乙三路以南、丙六十二路以东万晟幸福里第1，2，3,17,18幢4单元812号房屋设定抵押，但尚未办理抵押登记。当抵押物或抵押人发生下列情况之一时，抵押权人有权暂停发放借款乃至终止发放借款或提前收贷。其中（四）抵押人未及时办理抵押登记或虽办理抵押登记但抵押权人不为债权人的；荣业地产公司对上述借款承担阶段性连带保证责任，保证期间为每笔主债务履行期限届满之日起两年，如果债务人已办妥房屋所有权和以债权人为抵押权人的房屋抵押登记手续，自债务人将房屋的抵押权利凭证正本等交由债权人收执之日起，保证人的保证责任解除。但对于在该日之前已到期的债务人债务，以及该日之前发生保证人或/及债务人的违约而引起的本合同项下债务的，保证人仍应承担保证责任和相应的违约责任。保证范围为借款合同项下主债权本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用等。债务人无论何种原因未按本合同约定按期偿还借款本息（包括债权人因债务人或担保人违约而要求提前收回的借款本息），保证人都应按照本合同约定履行清偿责任。保证人履行了保证责任后，在不影响债务人今后偿还债务能力的前提下，有权向债务人追偿款项。兴业银行依约将贷款发放至谢东慧个人银行账户。现借款人未按期偿还贷款，截至2020年12月17日，其仍欠剩余借款本金569,823.21元，利息14,833.39元、罚息350.31元。另查明，兴业银行因提起本次诉讼支付律师代理费10,000元。本院认为，兴业银行与谢东慧、荣业地产公司签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》系各方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，属合法有效。各方当事人均应按照合同约定履行各自义务。兴业银行已依约实际发放借款完毕，但谢东慧未按合同约定履行偿还借款义务，且未办理抵押房产登记手续，已构成违约，兴业银行依合同约定要求谢东慧偿还借款本金及利息、罚息、复利合法有据，应予支持；借款人逾期之后，执行利率是否按合同约定上浮50%方式调整，属兴业银行的诉讼权利，其按照合同原定执行利率为基础计算罚息利率、复利，予以支持。兴业银行主张律师代理费10,000元，系为实现债权而支出的合理费用，符合合同约定，且有票据予以佐证，本院予以支持。根据合同约定，因谢东慧的抵押房屋尚未办理抵押登记，荣业地产公司的阶段性连带保证责任解除条件尚未成就，应对上述谢东慧应支付的款项承担连带保证责任。合同约定由债务人办理抵押房屋的抵押登记手续，兴业银行并无相应法定及合同约定义务办理房屋抵押、预抵押手续，是否申请财产保全措施系案件原告的法定权利，行使与否取决于案件原告的利益考量，本案除担保财产之外，尚有保证人保证其债权实现，不属于扩大损失；荣业地产公司出售房屋时其出售的房屋尚不具备办理房屋产权证及他项权证的条件，为融通资金对外出售此类房屋的同时为房屋购买人提供阶段性连带责任保证，应当承担由此带来的如本案中购房人因欠他人债务导致房屋被查封及后续拍卖、变卖等法律后果，故对荣业地产公司的抗辩意见不予采纳。荣业地产公司承担连带保证责任后，可向谢东慧进行追偿。关于兴业银行主张的公告费未举证证明已实际发生，不予保护。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、谢东慧于本判决生效后立即偿还兴业银行股份有限公司长春分行借款本金569,823.21元、截至2020年12月17日的利息14,833.39元、罚息350.31元以及自2020年12月18日至实际给付之日止的罚息和复利（罚息以本金569,823.21元为基数，复利以拖欠的利息14,833.39元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率下浮5%后再上浮50%计算）；二、谢东慧于本判决生效立即给付兴业银行股份有限公司长春分行律师代理费10,000元；三、吉林省荣业房地产开发有限责任公司对谢东慧上述第一、二项债务承担连带清偿责任，在承担连带保证责任后，在承担保证责任限额内有权向谢东慧追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4852元，由谢东慧、吉林省荣业房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。    审  判  员   赵金龙 二〇二〇年十二月二十二日 书  记  员   李政霖