北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初5503号原告：北京禾润世家物业管理有限责任公司，住所地北京市昌平区回龙观镇黄平路19号院4号14层1418。法定代表人：李小东，总经理。委托诉讼代理人：姚旭丹，女，1993年9月5日出生，汉族，北京禾润世家物业管理有限责任公司行政专员，住北京市昌平区。被告：王雪，女，1990年2月2日出生，汉族，住北京市昌平区。第三人：北京盛豪达房地产经纪有限公司，住所地北京市昌平区回龙观镇黄平路19号院4号楼1419。法定代表人：王永超，总经理。委托诉讼代理人：王超，男，1989年6月17日出生，汉族，北京盛豪达房地产经纪有限公司职员。原告北京禾润世家物业管理有限责任公司（以下简称禾润世家物业公司）与被告王雪、第三人北京盛豪达房地产经纪有限公司（以下简称盛豪达公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员曹松清独任审判，公开开庭进行了审理。原告禾润世家物业公司的委托诉讼代理人姚旭丹，被告王雪，第三人盛豪达公司的委托诉讼代理人王超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告禾润世家物业公司向本院提出诉讼请求：1、确认双方之间的合同于2020年6月4日解除；2、判令被告支付房租至实际腾房之日，暂计算至2020年6月2日，租金为40000元；3、判令被告向原告支付利息至房租实际支付日，暂计算至2020年6月2日，利息为24200元；4、判令被告支付违约金26666.66元；5、判令被告承担全部诉讼费用。事实与理由：2019年9月2日，原告与被告双方协商一致签订了《房屋租赁合同》，合同规定：甲方将坐落于北京市昌平区昌平路××号院××号楼××单元××（一层）房屋出租给被告。被告未能依约支付房租，且拒绝腾退房屋，恶意占用原告房屋，故提起诉讼。被告王雪辩称，不同意原告的诉讼请求。受疫情的影响，被告没有营业，被告要求原告减免房租，但是原告不同意。被告同意解除合同，但是不同意支付违约金。第三人盛豪达公司述称，盛豪达公司作为中介方，没什么意见，请法院依法裁判。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月2日，禾润世家物业公司（甲方、出租方）与王雪（承租方、乙方）在盛豪达公司（居间方、丙方）居间服务下签订《房屋租赁合同》，合同主要约定：甲方将坐落于北京市昌平区昌平路××号院××号楼××单元××（一层）房屋出租给乙方用于经营服装；租赁面积约75.5平方米；房屋租赁期限自2019年9月3日起至2022年9月17日止；乙方应于2019年9月2日支付押金13333元，于2019年9月3日支付租金80000元，于2020年2月3日支付租金80000元……合同到期后，如乙方不续租，押金扣除应缴费用及确认工商税务等证照迁出后三个工作日内无息退还乙方。合同第十条约定：“(1)租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止本合同，单方面收回房屋，乙方应于接到甲通知后三日内将房屋内物品搜离，否期视为乙方放弃室内物品，甲方有权自行处理，并且乙方按照首期两个月租金标准向甲方支付违约金：……应支付的房租或其他应缴各项费用逾期未支付5日的，每逾期一日，应按当期应付金额的千分之五缴纳利息；(2)租赁期内，乙方提前退租的，必须提前60日书面通知甲方，并与甲方签订解约协议；1)乙方提前60日书面通知甲方，需5日内与甲方签订解约协议，允许甲方提前带他人看房。解约协议约定交房日，乙方需结清应缴费、不占用该房屋注册地址，甲方核实后当日内退还乙方押金，乙方应当日缴纳两个月租金作为违约金。2)乙方如未提前60日通知的，无论是否使用房屋仍需继续缴纳房租至满60日，并在5日内与甲方签订解约协议，允许甲方提前带他人看房，解约协议约定交房日，乙方需结清应缴费、不占用该房屋注册地址，甲方核实后当日内退还乙方押金；乙方应当日缴纳两个月租金作为违约金……”该合同签订后，禾润世家物业公司向王雪交付了案涉房屋，王雪向禾润世家物业公司支付了押金13333元及截止2020年3月2日的租金。王雪以该房屋为经营地址注册成立了北京润桐服饰有限公司，于2020年4月29日予以注销。自2020年1月起，禾润世家物业公司的工作人员多次催促王雪支付租金，但王雪未向禾润世家物业公司支付2020年3月3日之后的租金。在双方的沟通过程中，王雪表示受新型冠状病毒疫情影响导致经营不善，无力支付租金，双方也曾就减免租金事宜进行过协商，但协商无果。2020年4月3日，王雪搬离案涉房屋，将房屋钥匙交与邻居保管，同时通过微信告知禾润世家物业公司的工作人员其已搬离，并要求禾润世家物业公司的工作人员来取钥匙。王雪据此认为《房屋租赁合同》应于2020年4月3日解除。禾润世家物业公司得知王雪搬走后，以案涉房屋内注册的公司尚未注销以及王雪未提前两个月通知为由，未收回房屋。禾润世家物业公司提起诉讼后，本院于2020年5月27日向王雪送达起诉状等材料。2020年6月4日，本案第一次开庭审理之后，双方办理了交接，禾润世家物业公司于当日收回了案涉房屋。本院认为，禾润世家物业公司与王雪签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，合同各方应当按照约定履行各自义务。新型冠状病毒疫情及相关防控措施确会对王雪使用房屋产生影响，但双方签订的系长达3年期的租赁合同，疫情影响并不足以导致合同目的完全无法实现。因此，王雪在未征得禾润世家物业公司同意的情况下，单方面于2020年4月3日搬离案涉房屋，其行为构成违约，王雪不应享有单方解除合同的权利，且禾润世家物业公司未表示同意解除合同，故王雪认为合同于2020年4月3日解除的意见缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。鉴于王雪于2020年5月27日收到起诉状，于当日获知禾润世家物业公司要求解除合同，故本院依法确认《房屋租赁合同》于2020年5月27日解除。关于租金，虽然王雪于2020年4月3日即搬离案涉房屋，但其并未与禾润世家物业公司办理交接，且禾润世家物业公司亦未表示同意解除合同，故王雪仍应向禾润世家物业公司支付2020年3月3日至合同解除之日的租金。考虑到王雪承租案涉房屋的目的是从事服装经营，新型冠状病毒疫情的出现，势必会对王雪的经营活动造成影响，故应当酌情减免租金。《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担”，根据该规定，禾润世家公司负有减损的义务，即便王雪构成违约，作为守约方的禾润世家公司亦应当及时行使合同解除权，以减少房屋出现的空置损失。王雪于2020年4月初即搬离案涉房屋，而禾润世家公司未在合理时间内行使合同解除权收回房屋，导致房屋处于空置状态，因此禾润世家公司应当自负一部分房屋空置期间的租金。本院综合考虑疫情的因素以及禾润世家公司应负的减损义务，酌定王雪向禾润世家公司支付2020年3月3日至合同解除之日的租金的具体数额。因王雪已向禾润世家物业公司支付押金13333元，根据《房屋租赁协议》约定，合同到期后，押金应当与应缴费用折抵。关于利息，新型冠状病毒疫情的出现，对王雪的经营活动造成影响，一定程度上导致王雪的资金周转困难或者营业收入减少，客观上会导致王雪的支付能力下降，因此应认定王雪逾期支付租金系受疫情影响导致，故禾润世家物业公司要求王雪支付利息的诉讼请求本院不予支持。关于违约金，因王雪在未征得禾润世家物业公司同意的情况下，单方面搬离案涉房屋，其行为构成违约，会给禾润世家物业公司造成一定的损失，故禾润世家物业公司依据合同的约定要求王雪支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认北京禾润世家物业管理有限责任公司、王雪、北京盛豪达房地产经纪有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年5月27日解除；二、王雪给付北京禾润世家物业管理有限责任公司房屋租金18888元，与北京禾润世家物业管理有限责任公司应退还王雪的押金13333元相互折抵，实际应支付5555元，于本判决生效后七日内支付；三、王雪给付北京禾润世家物业管理有限责任公司违约金26666元，于本判决生效后七日内支付；四、驳回北京禾润世家物业管理有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2072元，由北京禾润世家物业管理有限责任公司负担1466元，已交纳；由王雪负担606元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  曹松清二〇二〇年十二月二十九日书记员  李 强