北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初30496号原告：北京智远恒达商贸有限公司，住所地北京市西城区红莲南路6号院8号楼6层0601-1。法定代表人：李翔，执行董事。委托诉讼代理人：周杰，北京天驰君泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨擎，北京天驰君泰律师事务所律师。被告：北京锦昌酒店管理有限公司，住所地北京市西城区红莲南路6号院8号楼6层0601。法定代表人：蔡秀锦，执行董事。委托诉讼代理人：庞慧仙，北京嘉润律师事务所律师。委托诉讼代理人：曲鹏，北京嘉润律师事务所律师。被告：周博迎，男，1987年11月14日出生，汉族，住福建省南安市。委托诉讼代理人：庞慧仙，北京嘉润律师事务所律师。委托诉讼代理人：曲鹏，北京嘉润律师事务所律师。原告北京智远恒达商贸有限公司（以下简称智远公司）与被告北京锦昌酒店管理有限公司（以下简称锦昌公司）、周博迎确认合同无效纠纷一案，本院于2020年10月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告智远公司委托诉讼代理人周杰，被告锦昌公司、周博迎共同委托诉讼代理人庞慧仙、曲鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。智远公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决二被告于2016年8月1日签订的《房屋租赁合同》无效；2.请求判决由二被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告周博迎系位于北京市西城区红莲南路6号院8号楼4层XXX、5层XXX、6层XXX三套房屋的原所有权人，原告于2017年8月通过买卖方式取得上述三套房屋所有权。原告取得上述三套房屋所有权后，被告锦昌公司依据二被告于2016年8月1日签订的《房屋租赁合同》要求原告继续履行合同。在原告与被告周博迎的另案诉讼中，原告获知：2016年5月24日，被告周博迎及其配偶与光大国际建设（天津）有限公司（下称“光大建设”）签订《收购协议书》，约定光大建设以4500万元的价格向被告周博迎收购位于北京市西城区红莲南路6号院8号楼4层XXX、5层XXX、6层XXX三套房屋。协议签署后10个工作日内光大建设代被告周博迎支付2600万元用于清偿上述三套房屋的对外担保及负债等，在办理完毕上述事项后5个工作日内被告周博迎需配合光大建设完成上述1003三套房屋对承租人的租赁协议签署。2016年7月1日，双方又签订了《补充协议》，确认光大建设已向被告周博迎实付转让款共计2653.46万元。按照光大建设与被告周博迎的协议约定，在光大建设向被告周博迎支付2600万元后被告周博迎即应配合光大建设完成上述三套房屋对承租人的租赁协议签署。至2016年7月1日，光大建设已经向被告周博迎支付2653.46万元，达到了双方约定的与承租人签署租赁协议的条件。日前，原告自光大建设处获得光大建设与被告锦昌公司于2016年7月1日签订的《房屋租赁合同》，该合同约定被告锦昌公司向光大建设承租上述三套房屋，租期为5年，第一年租金为500万元，自第二年起按照上一年租金的5%进行调整。然而，二被告于2016年8月1日签订的《房屋租赁合同》，不仅租期延长为10年，而且租金标准降低为第一年179万余元，自第三年开始在上一年租金的基础上递增3%。该《房屋租赁合同》约定的租赁条件不仅远远低于被告锦昌公司与光大建设签订的《房屋租赁合同》约定的条件，而且租金标准及递增幅度亦远远低于之前租赁合同约定的标准（租金每年210万元，之后每年按照上一年度租金的5%递增）。综上，二被告恶意串通，在被告周博迎将上述三套房屋出售、且被告锦昌公司已经与光大建设签订租赁合同的情形下，通过另行签订租金低、租期长的租赁合同的方式，继续长期以低廉的租金占有、使用上述三套房屋。二被告的上述行为严重损害了原告的合法权益，原告特向贵院具状起诉，请求贵院依法予以裁判，支持原告的全部诉请，维护原告的合法权益。锦昌公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求，原告的诉讼请求缺乏事实及法律依据，具体理由包括以下几点：一、智远公司在本案当中提交的所谓2016年7月1日光大国际建设天津有限公司（简称光大国际公司）与锦昌酒店签订的房屋租赁合同的合同效力存在严重问题，1、该房屋租赁合同未生效，该合同最后一页关于合同效力明确约定本合同经双方签字盖章后生效，但该合同最后一页显示只有光大国际公司与锦昌酒店的章，而在双方法定代表人签字处均没有任何签字，按照该合同关于生效要件的约定，该合同因没有完成各自法定代表人的签字而未生效。2、该合同上加盖的锦昌酒店公章不具有法律效力。该合同最后一页承租人方加盖的锦昌酒店公章不具有法律效力，锦昌酒店原名北京文庭四季酒店管理有限公司，2016年7月14日才经工商部门准许企业名称登记变更为锦昌酒店，也就是说在2016年7月14日之后才存在锦昌酒店，而智远公司本案中提交的2016年7月1日的房屋租赁合同显示的签订时间是2016年7月1日，当时根本不存在锦昌酒店，因此该合同上显示的锦昌酒店的公章不具有任何法律效力；二、智远公司本案中提交的2016年7月1日房屋租赁合同约定的租金标准不符合常理，而且与光大国际公司签订的收购协议书及两份补充协议相违背。1、该租赁合同约定的租金标准不符合常理，该租赁合同约定第一年的租金标准为人民币500万元，以后按照上一年度每年5%进行递增，该合同约定的租金标准不仅明显超过了实际市场租金标准好几倍，而且也远远超过了光大国际公司签订的收购协议书约定的每年210万元的租金价格，约定如此高的租金标准明显不符合常理与交易惯例。2、该租赁合同约定与光大国际公司签订的收购协议书以及两份补充协议相违背，光大国际与周博迎2016年5月24日签订的收购协议书第三条明确约定周博迎配合光大国际公司完成诉争房产对承租人的租赁协议的签署是有前提条件的，也就是光大国际必须在该收购协议书签署后10个工作日内代周博迎支付人民币2600万元，用于清偿上述房屋的对外担保和负债，以保证上述房产无抵押、无担保，是无任何纠纷的权属清晰的资产，但实际上光大国际公司在签订该收购协议后，根本无力履行上述付款义务，导致双方在2016年7月1日签订了补充协议一，约定与周博迎持有的诉争的房产为抵押物进行融资，委托光大国际通过融资的方式向周博迎支付转让价款用于清偿周博迎持有的上述房产的负债，但是补充协议一签订以后，光大国际公司仍然没按补充协议一的约定履行付款义务，导致双方于2017年3月签订了补充协议二，在补充协议二第三条，光大国际承诺2017年3月31日和2017年5月17日分别支付剩余的购房款，第四条约定光大国际按第三条约定付清全部款项后10日内，周博迎将上述房屋交付给光大国际公司房屋，租赁事宜由双方另行协商并签署补充协议，之后光大国际仍未履行上述协议的付款义务，如果光大国际确实签署了2016年7月1日与锦昌酒店的房屋租赁合同，那不可能在上述收购协议书的两份补充协议当中，对该租赁合同闭口不提，还约定了租赁事宜另行协商并签订补充协议，这充分说明智远公司本案提交的2016年7月1日的租赁协议是虚假的，或者根本不存在的。三、智远公司在本案中提交的2016年7月1日的租赁协议并未实际履行。1、谁主张谁举证，智远公司如果主张光大国际和锦昌酒店存在真实的房屋租赁合同关系，应该提交双方履行该合同的相关证据，但智远公司未提交任何关于合同履行的相关证据，只是提交了一份双方没签字，而且锦昌酒店公章不发生法律效力的合同，根本无法说明双方存在真实的房屋租赁合同关系。2、锦昌酒店使用诉争的房屋，光大国际在签订收购协议书的时候就知情，但是至今从未向锦昌酒店主张过租金权益，也从未向周博迎要求过配合办理租金转交的事宜，按照交易惯例和常理签订如此巨大金额的房屋租赁合同，承租方应该在租赁合同签订前或者最迟签订合同当日向出租方支付押金及第一期租金，但实际情况是锦昌酒店不仅从未向光大国际支付过任何租金和押金，而且光大国际从2016年7月1日至今长达4年多的时间从未向锦昌酒店催要过租金和押金，也从未向周博迎要求过配合办理租金转交事宜，完全不符合交易惯例及常理。四、另案的多份生效判决已经确认了2016年8月1日周博迎和锦昌酒店签订的租赁合同是合法有效的，应当继续履行，而且由上述房屋的现产权人原告智远公司作为新的出租人，继续履行该合同，而且智远公司已经收取了锦昌酒店支付的2019年2月1日到2021年1月31日期间的全部租金，该合同仍在继续履行当中，另案生效判决是包括了西城区法院2018年6月26日作出的（2017）京0102民初31498号民事判决，认定了2016年8月1日周博迎与锦昌酒店签订的租赁合同合法有效，应当继续履行，根据买卖不破租赁的原则，由上述房屋的现产权人智远公司作为新的出租人继续履行该合同，并且判决智远公司不得妨害锦昌酒店对上述房屋的使用经营，智远公司对该判决不服提起上诉后，申请撤回上诉。二中院于2018年12月5日作了2018京02民终9697号民事裁定书，准许撤回上诉，该判决已生效。另外一份生效判决北京市西城法院2019年11月19日作出的（2019）京0102民初32492号民事判决书，认定周博迎与锦昌酒店2016年8月1日签订的租赁合同是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。智远公司取得涉案房屋所有权后作为上述租赁合同的出租人，锦昌酒店作为承租人，双方均应受上述合同内容的法律约束，并据此判决驳回了智远公司的全部诉讼请求，智远公司提起上诉，二中院2020年3月5日作出了2020京02民终1141号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判，上述判决也已生效。智远公司已经收取了锦昌酒店支付的2019年2月1日至2021年1月31日的全部租金，该合同仍在继续履行中，智远恒公司收取租金的实际行为也与其在本案中主张合同无效的诉讼请求相矛盾。综上，锦昌酒店认为，智远公司的全部诉讼请求缺乏事实和法律依据，恳请贵院依法判决驳回，以维护社会公平正义和锦昌酒店的合法权益。周博迎辩称，不同意原告的诉讼请求，第一，同意锦昌酒店的全部答辩意见。第二，周博迎不认可原告智远公司取得本案诉争房屋所有权的方式，认为取得所有权的方式不合法，就产权双方有其他争议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2012年，周博迎因执行案件中以物抵债取得北京市西城区红莲南路6号院8号楼4层XXX、5层XXX、6层XXX号房屋产权。2013年6月28日，北京文庭四季酒店管理有限公司成立，公司住所地为北京市西城区红莲南路6号院8号楼6层XXX。2016年7月14日，北京文庭四季酒店管理有限公司更名为锦昌公司。2016年8月1日，周博迎（甲方）与锦昌公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将北京市西城区红莲南路6号院8号楼4层XXX、5层XXX、6层XXX房屋出租给乙方用于酒店经营。租赁期限10年，自2016年8月1日起至2026年7月31日止。第一年租金1795344.48元。第三年开始租金将在上一年的基础上递增3%。2017年8月，智远公司通过购买的方式，获得了北京市西城区红莲南路6号院8号楼4层XXX、5层XXX、6层XXX号房屋（以下简称诉争房屋）的产权。之后，智远公司与锦昌公司对诉争房屋的使用产生争议。2017年11月9日，锦昌公司诉至本院，要求智远公司停止侵害，排除妨害，本院经审理后作出（2017）京0102民初31498号民事判决书，判决智远公司不得妨害锦昌公司对诉争房屋的使用经营，该判决认定智远公司应当继续履行周博迎与锦昌公司于2016年8月1日签订的《租赁合同》。智远公司不服提出上诉，北京市第二中级人民法院于2018年12月5日作出（2018）京02民终9697号民事裁定书，准许智远公司撤回上诉。2019年8月1日，智远公司诉至本院，要求确认与锦昌公司之间的《租赁合同》于2019年6月8日解除并要求锦昌公司返还诉争房屋并迁出注册地址。本院经审理后作出（2019）京0102民初32492号民事判决书，驳回智远公司的全部诉讼请求。智远公司不服提出上诉，北京市第二中级人民法院经审理后作出（2020）京02民终1141号民事判决书，驳回上诉，维持原判。该判决认定周博迎与锦昌公司于2016年8月1日签订的《租赁合同》合法有效。审理中，智远公司主张锦昌公司与周博迎2016年8月1日签订的《租赁合同》，存在恶意串通，且损害了其利益，《租赁合同》应属无效。智远公司向本院提交了以下证据予以证明：一、2016年5月24日，光大国际建设（天津）有限公司（甲方，以下简称光大公司）与周博迎、李艳萍（乙方）签订的《收购协议书》及2016年7月1日光大公司与周博迎、李艳萍签订的《补充协议》。协议内容包括甲方收购乙方持有的包括诉争房屋在内的资产，乙方配合甲方完成诉争房屋对承租人的租赁协议签署及过户等内容。锦昌公司、周博迎对该证据的真实性予以认可，但主张光大公司并未按照协议约定履行付款义务。二、2016年7月1日，光大公司（甲方）与锦昌公司（乙方）签订的《房屋租赁合同》。协议内容有：甲方将诉争房屋出租给乙方，租赁期限自2016年7月1日至2021年6月30日，共计5年，房屋租金标准为500万元/年，自第二年起，租金按照上一年度租金的5%进行调整。锦昌公司、周博迎对该证据的真实性不予认可。本院认为，恶意串通，损害第三人利益的合同无效。已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明，当事人有相反证据足以推翻的除外。当事人对恶意串通事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。本案中，第一，生效判决已经认定周博迎与锦昌公司2016年8月1日签订的《租赁合同》合法有效，智远公司提交的证据并不足以推翻上述事实；第二，智远公司提交的证据并不足以证明周博迎与锦昌公司之间存在恶意串通；第三，《租赁合同》签订于智远公司购买诉争房屋一年之前，智远公司主张侵犯了该公司的利益，缺乏依据。综上，智远公司要求确认合同无效的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十三条、第一百零九条规定，判决如下：驳回北京智远恒达商贸有限公司的诉讼请求。案件受理费64760元，由北京智远恒达商贸有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  李 俊二〇二〇年十二月十一日法官助理  王 甘书 记 员  苏晓明