湖南省新化县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1322民初1411号 原告罗玲辉，女，1972年6月27日出生，汉族。 委托诉讼代理人胡立中，湖南迪坤律师事务所律师。 被告罗玲姣，女，1967年10月5日出生，汉族。 委托诉讼代理人苏再绪，新化县真诚法律服务所法律工作者。 被告侯雄波，男，1968年2月11日出生，汉族。 原告罗玲辉与被告罗玲姣、侯雄波房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月28日受理，依法适用普通程序，于2020年10月10日公开开庭进行了审理，原告罗玲辉及其委托诉讼代理人胡立中，被告罗玲姣及其委托诉讼代理人苏再绪、被告侯雄波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告罗玲辉请求本院判令：（1）确认原告与被告签订的《房屋买卖合同》无效或予以撤销；（2）由被告返还房屋；（3）本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告罗玲姣系姐妹关系。罗玲姣嫁给侯雄波后，将户口迁入侯雄波处，即现在的桑梓镇桑树社区坝底下组，成为该社区集体经济组织成员。2016年原告与四姐罗玲霞将修建于1993年的旧住房（该住房属罗玲利与罗玲霞按份所有，后罗玲利将自己所占份额转让给原告）拆除改造，修建新房屋。原告按规定办理了城乡居民建设用地许可证、建设用地规划许可证等手续。新建房屋所占土地是集体土地。在新建房屋封顶时，被告向原告提出，在原告所建房屋中购买一层（两个套间）作为住房，原告出于亲情，将第四层房屋按成本价出卖给被告夫妇。2016年4月11日，由妹夫曾鹏武起草，双方签订了《房屋买卖合同》。合同约定，原告将位于新化县上渡街道办事处铁牛村十五组的房屋第四层（约171平方米）以598元/㎡的价格出售给被告，被告另外加贰万元作为原告土地补偿（该房屋土地八分之一的使用权和所有权）和旧房拆除及规划许可证、国土使用证的办理等各项费用及超面积超高等罚款；被告享有该房屋土地面积八分之一的土地所有权和使用权。如因该房屋被国家征收，被告享有该房屋占地面积八分之一的土地补偿费及该房屋第四层房屋的补偿费用。房屋在完工后，交付给被告居住和使用。至目前为止，被告只向原告支付了9万元购房款，剩余款项未予支付。综上，原告房屋系使用农村集体土地所建，只能供给土地所在的农村集体经济组织成员居住和使用，不得出卖。原、被告签订的《房屋买卖合同》违反法律法规禁止性规定，应属无效或应予撤销，被告应将所占房屋返还给原告。 被告罗玲姣答辩要点，原告与被告签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，是真实合法有效的。2015年初，由母亲余楚英牵头，经全体家人商议后，以原告的名义向村集体申请旧房改造，该旧房系母亲余楚英及大姐罗玲利共有，1996年后归罗玲利个人所有。因原告在外打工，没有时间进行旧房改造和新房修建，便委托被告罗玲姣全权负责，并承诺由罗玲姣负责所有事宜，原告承担建房所需的一切开支费用及罗玲姣的工资，罗玲姣在所建房屋中以房屋实际承包价合建一层。罗玲利原有的房屋及地盘作价2万元，并可任选一层房屋（从2、3、4层中选）。2016年底房屋在罗玲姣的管理建设中完工，房屋建好后，原告就有异心了，想独占房屋，双方产生矛盾，经亲友多次主持调解，最终将口头协议转为文字协议，双方于2016年4月11日签订《房屋买卖合同》，明确约定原告将所共建房屋的第四层以598元/㎡的价格转让给被告，被告另加2万元，作为土地费用补偿，同时被告拥有该房屋土地八分之一的使用权和所有权。原告的诉讼请求违反公序良俗原则，其请求确认合同无效的主张不符合客观事实，也于法无据。合同所争议的房屋虽属集体经济所有制的小产权房，但对于转让给同村村民的合同应认定为有效合同。根据我国相关法律、行政法规，允许农民范围内流转从本质上并未违反宅基地使用权保障功能，同时也可以通过流转使闲置的宅基地得意充分利用，解决自愿配置不合理的难题；允许村民范围内的流转没有违反“房地不可分”原则，集体土地使用权从广义而言属于农民所有，仅在农民之间的转让并没有导致建筑物所有权和土地使用权的主体分离结果，应当视为合法有效。因被告罗玲姣与原告同属一个户口，都是上渡街道办铁牛村村民，故请求驳回原告的全部诉讼请求。 被告侯雄波答辩要点，原告诉状中故意隐瞒事实真相并违背口头合约。旧房最初产权属于母亲余楚英，系祖业，后来传给大姐罗玲利，罗玲利自建了两层楼，因顾及罗玲姣与罗玲辉都是妹妹，没有建房屋，就以低于市场价的2万元将房屋转让给罗玲辉拆建，当时罗玲利要求罗玲姣也要在其中合建一层并拥有一个门面。原告口头承诺由罗玲姣在2、3、4层任选一层，罗玲利无条件拥有一层；罗玲姣合建的房屋按实际承包价出资，不多赚一分钱。由罗玲姣补偿原告八分之一的土地资金及其他费用共2万元，罗玲利和余祥吾可以证明。因为原告多次反悔，所以罗玲利才组织家庭成员调解签订书面的协议。建房过程中，罗玲姣就把办证费用及个人劳务费抵付建房资金，并于2015年10月16日向工地资金管理员谢征蓬支付建房资金9万元，罗玲姣支付的费用实际早已超过应付的金额，按实际结算，原告还需付给罗玲姣多付的124，742元。但原告一直拒绝与罗玲姣进行结算，经亲友及村委会多次出面调解，原告均予以躲避拒绝结算。在房屋内居住的三年来，原告多次对被告辱骂，并多次闯入被告居住的第四层谩骂打闹，骚扰被告一家人正常生活，尤其是2020年2月、3月疫情期间，原告大吵大闹，恶意关闭水表，聚集社会流氓对侯雄波进行攻击，给被告一家人造成严重的精神损失和经济损失。罗玲姣现在与原告同属上渡街道铁牛社区集体经济组织成员，应享有同等的权利，签订的《房屋买卖合同》是有效的，合同是双方自愿签订，内容未损害国家、集体及第三方的合法权益。因为三年来房地产价格飙升，原告受利益驱使而起诉两被告，企图霸占被告的财产。原告的起诉理由不充分，请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下： 原告罗玲辉提交的证据：（1）建设用地规划许可证及建设用地使用证，虽系复印件，被告对其真实性不持异议，且质证认为原件在被告手上，故对这两证予以认定。（2）土地转让证明，无法确认该土地与本案争议土地相关，不予采信；（3）书面证明，该份证据的证据形式不完备，且证人未出庭作证，被告亦对此提出异议，不予认定；（4）李青卉的身份证及户口本复印件，对证据的真实性予以认定，但该证据无法证明李青卉系案涉房屋的共有权人； 被告罗玲姣提交的证据：（1）罗玲姣的户口登记复印件，能够证明罗玲姣目前的户口信息，予以认定；（2）申请旧房改建的报告；（3）承诺书；（4）房屋转让协议；（5）新化公证处的证明；（6）个人建房非农用地申请审批表；（7）建设用地规划许可证两份；（8）建设用地规划审批表；（9）测绘图；（10）申请受理通知书；（11）建设用地申请书；证据（2）至（11）系原告房屋报建审批资料，与原告提交的证据（2）相互印证，原告亦认可证据原件在被告处，故对证据的三性均予以认定；（12）余楚英的证明，结合原、被告的质证意见，对其中证实罗玲姣协助原告建房、申办建房手续，原告与被告签订合同的事实予以认定；（13）收条一份，该份证据被告未提交原件进行核对，收条中并没有载明付款人，无法确认该笔9万元系被告交纳给原告，对此证据不予认定。 被告侯雄波提交的证据：（1）离婚证；（2）离婚协议；结合质证意见，可以认定两被告已于2020年5月11日离婚，双方约定离婚后案涉第四层房屋归罗玲姣所有。 被告罗玲姣申请证人罗玲利出庭作证，证人陈述罗玲利将旧房卖给罗玲辉，罗玲辉与罗玲姣是合建房屋，因罗玲辉当时人在外地打工，是罗玲姣帮助罗玲辉管理建房事宜，罗玲姣支付了购房款给罗玲辉。结合庭审查明的情况，对证人的上述证言予以认定。 根据双方当事人的诉辩主张和经审查确认的证据，本院认定如下事实： 罗玲辉系上渡街道铁牛社区望城坡村民，罗玲姣系罗玲辉三姐，罗玲姣与侯雄波原系夫妻关系，此前均系桑梓镇桑树社区村民，2020年5月11日罗玲姣与侯雄波在新化县民政局办理离婚登记手续，次日罗玲姣将户口迁入新化县上渡街道铁牛社区望城坡。 2013年8月13日，原告与其大姐罗玲利签订房屋转让协议，罗玲利将其坐落于新化县铁牛村岔路口房屋两层共130平方出卖给原告，包括房产的相关土地使用权一并转让，转让价格20，000元。2015年4月28日，原告向新化县上渡办事处铁牛村申请旧房改建，2015年11月11日，新化县城乡规划局向原告颁发编号为建规[地]字第2015297（民）建设用地规划许可证。因原告当时在外工作，由罗玲姣代其办理相关证照申请审批手续。原告申报的个人建房非农用地四抵为东抵杨福云房屋，西抵罗玲霞房屋，南抵刘卫长房屋，北抵乡村公路，至2015年年底原告在该土地上修建了一栋7层半砖混结构房屋，第一层为四个门面，第二层以上每层两个套间。 2016年4月11日，原告与罗玲姣、侯雄波签订《房屋买卖合同》，约定由原告将铁牛村15组的房屋第四层以598元/㎡的价格出卖给罗玲姣、侯雄波，另加2万元作为土地费用补偿，罗玲姣、侯雄波享有该房屋占地面积八分之一的土地所有权和使用权。2016年下半年，罗玲姣、侯雄波装修入住至2020年5月，现房屋由罗玲姣继续居住。2020年5月11日，罗玲姣、侯雄波协议离婚，这套房屋归罗玲姣所有。 2020年6月24日在本案第一次开庭准备过程中，双方发生打架，本院作出处罚决定，对罗玲辉罚款1000元，对李绪斌（罗玲辉朋友）罚款1000元，对罗玲姣罚款2000元，对罗玲利罚款3000元，对谢建军（罗玲利之夫）拘留七日，上述罚款均执行到位，谢建军数次执行拘留未果。 2020年11月19日，本院找罗玲霞核实案件情况，其陈述该宅基地为原始住房改建，原始住房系罗玲霞与罗玲利共有，后来罗玲利将其份额转让给罗玲辉，罗玲霞与罗玲辉同时将旧房改建新房，建房证为罗玲霞名字，因建房超出规划范围，后由罗玲辉补办建房证，导致罗玲辉房屋范围在罗玲霞建房证范围，罗玲霞房屋范围在罗玲辉建房证范围。 本院认为，双方争议的焦点在于案涉合同是否违反了法律法规强制性规定。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”。根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。但国家对土地使用采取严格的限制政策，其目的是为了限制因宅基地使用权流转至本集体经济组织之外，损害本集体经济组织享有的集体土地所有权，农村房屋转让后只要受让人不改变房屋的用途而一直用作生活居住，那么改变的仅是房屋所有权主体，房屋的用途仍未改变，从而也不会引起宅基地设立目的的变更。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第六款规定：“国家鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。”诠释了上述立法目的。本案双方签订房屋买卖合同时，两被告确非原告所在的集体经济组织成员，但诉讼过程中，罗玲姣已将户口迁入原告所在的铁牛社区，按照通常惯例及现有政策规定，户口的迁入代表取得集体经济组织成员资格，随着罗玲姣取得铁牛社区的户籍，其与原告已属同一集体经济组织成员，原、被告之间的房屋转让既没有改变集体土地的所有权的性质，也没有造成集体土地的流失，更没有损害集体经济组织的权益或其他成员权益。综上，原告与两被告签订的《房屋买卖合同》合法有效。原、被告系姐妹关系，罗玲姣在原告建房过程中帮助较多，对于受让的房屋已支付了对价，时隔数年，原告反悔，有悖诚信，有伤亲情，维持双方的合同，既有利于维护社会稳定、家庭和谐，又利于修复家庭伦理关系，故对原告要求确认房屋买卖合同无效或撤销合同的诉讼请求，本院不予支持。基此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第十一条、第六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告罗玲辉的全部诉讼请求。 本案案件受理费2780元，由原告罗玲辉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。 审 判 长  晏建新 人民陪审员  张自强 人民陪审员  袁校华 二〇二〇年十二月二十四日 法官 助理  刘星余 代理书记员  张怡亮 附本判决适用的相关法律条文： 对《中华人民共和国民法总则》的适用 第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。 对《中华人民共和国合同法》的适用 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销： （一）因重大误解订立的； （二）在订立合同时显失公平的。 一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。 当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。 对《中华人民共和国物权法》的适用 第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。 《中华人民共和国土地管理法》的适用 第十一条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。 第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。 人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。 农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。 农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。 农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。 国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。 国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。 对《最高人民法院关于适用的解释》的适用 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。