陕西省泾阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0423民初3171号原告：张某某，女，汉族，村民。委托诉讼代理人：许某某，陕西健旭律师事务所律师。被告：陕西世纪新城物业管理有限公司。法定代表人：朱某某，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王某某，系该公司法务。原告张某某诉被告陕西世纪新城物业管理有限公司（以下简称“世纪新城物业”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月15日受理后，依法适用简易程序，于2020年11月11日公开开庭进行了审理。原告张某某之委托诉讼代理人许某某、被告世纪新城物业之委托诉讼代理人王某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张某某向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告支付原告租赁费16592.42元（2015年-2018年）；2、依法判决被告支付原告2019年后产生的商铺占用费25068.08元（已经扣除被告支付金额）；3、依法判决被告按照双方签订的租赁合同中约定的年租金标准即691351元*8%=55308.08元支付自2020年后产生的商铺占用费；4、诉讼费由被告承担。事实与理由：原告购买了陕西大唐城建投资有限公司开发的位于泾阳县XX中心XX街XX城XX楼XX幢XX层XX号商铺，面积为40.86平方米，总房款691351元，原告已按照合同约定完成了付款义务。2014年6月2日，原、被告就该商铺签订《租赁合同》，合同约定：1、双方租赁的商铺为位于泾阳县XX中心XX街XX城XX楼XX幢XX层XX号商铺，建筑面积为40.86平方米；2、租赁费的计算方式为乙方（被告物业公司）每年按房价总额的8%向甲方（原告）支付租金；3、租金支付方式为按支付，自房屋交付之日起每三个月的最后三日为租金支付日，支付下租金；4、租赁期限为三年，即2015年至2018年止。合同签订后，原告如约将房屋交付给被告使用，但被告却以莫须有的维修费用为由扣除10%的租金，故在租赁合同期限内，被告仅向原告按房价总额的8%的90%支付租赁费。合同到期后，原、被告双方就租赁费也未达成协议，但由于商铺情况特殊，截止目前被告仍实际占用原告的商铺，故原告诉至法院，要求依法判决。被告世纪新城物业辩称，原告所诉事实错误，涉案租赁合同的实际租期是2016年4月1日至2019年3月31日，原告诉请10%是其基于合同约定直接扣除的维修费用，不应在本案中进行处理。涉案租赁合同到期前后，其已明确要求各业主签订新的租赁合同，并明确表示租赁合同到期后按照实际收益4.86%返还租金，其也是按照4.86%返还租金，各业主在合同到期一年后也未提出异议，并实际收取该租金，因此应按照该标准进行返还租金。另外，扣除疫情影响一个月的租金后，2020年6月30日前的租金其已全部实际给付，故应驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据的交换与质证。原告提供的证据1购房合同、证据2租赁合同以及证据3银行流水，客观真实且与其陈述相互印证，本院予以确认。被告提交的证据1会议纪要4份、照片3张、致业主告知书1份，客观真实，本院对其真实性予以采信；证据2会议纪要2份系被告单方制作，无其他证据佐证且原告不予认可，本院不予采信；证据3维修总单1份、维修合同1份、维修清单3份，因维修总单及维修清单系被告单方制作，均未加盖承接维修工程方的签章，维修合同系被告与案外人签订，亦无其他证据佐证实际维修情况，与本案无关联，故本院均不予采信；被告提交的证据4解除函及挂号单1份中列举了被告向5名业主邮寄了解除函，因该组证据与本案无关联性，本院不予采信；证据5银行电子明细单1份，原告对其真实性无异议，本院对其真实性予以采信；证据6租赁合同汇总表与本案无关联，不予认定。以上证据均在卷佐证。经审理查明，2016年3月19日，原告与陕西大唐城建投资有限公司签订《商品房买卖合同书》，合同约定原告购买陕西大唐城建投资有限公司开发的位于泾阳县XX中心XX街XX城XX楼XX幢XX层XX号商铺，建筑面积为40.86平方米，总房款691351元。2014年6月2日，原、被告签订《租赁合同》，就上述商铺达成租赁合意，并约定：1、被告每年按房价总额的8%向原告支付租金；2、租金按支付，即自房屋实际交付之日起每三个月的最后三日为租金支付日，支付下租金，首租金支付为房屋实际交付确认书签订之日起十五日内支付，逾期视为违约；3、租赁期限为三年，自2015年12月31日至2018年12月31日止，具体起租期限以实际交付之日所签订的交付确认书为准并顺延至三年；4、租赁期届满前六个月，经与全体商铺面积70%以上业主协商续租租期及租金并达成一致意见，为整体运营需要，被告有权要求其他业主按照协商意见签订续租合同，原告不得拒绝签约。2016年4月1日，被告接收案涉商铺并开始运营。2016年4月1日至2019年3月31日期间的租金，被告按房价总额的8%的90%已向原告支付。合同到期后被告向原告支付了2019年第二租金7560元、2019年第三租金7560元、2019年第四租金7560元、2020年第一租金7560元、2020年第二租金5040元，以上合计35280元。被告在支付2020年第二租金时扣除了因疫情影响的一个月的租金。租赁合同三年租期届满后原、被告就续租及租赁费事宜至今未达成书面协议，被告继续占有使用原告房屋，并低于原合同价款支付原告租赁费。本院认为，本案争议焦点为：1、被告是否应向原告支付2016年4月1日至2019年3月31日期间的10%的租金？2、被告应按什么标准支付原告房屋占用费？1、原、被告签订的《租赁合同》意思表示真实，内容不违法法律、行政法规强制性规定，应属有效合同，原、被告签订的《租赁合同》明确约定被告每年按房价总额的8%向原告支付租金。被告提出扣除的10%租金为代为实施维修的费用之抗辩意见，既不符合合同约定，又无事实及法律规定，故对被告的该项抗辩意见本院不予采纳，对原告诉请被告支付10%租金一节，本院予以支持。2、案涉《租赁合同》已经到期，被告单方承诺按照实际收益返还租金并未取得原告认可，而该“实际收益”的标准缺乏有效证据支撑，无法证明原告因被告继续占有使用涉案商铺所产生的损失。在此情况下，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条关于原租赁合同转化为不定期租赁，原租赁合同继续有效的立法精神，应判令被告按双方签订的原租赁合同的标准向原告支付占用费。因疫情对被告占有使用涉案商铺产生影响，被告扣除一个月的租金并无不妥，故执行时应扣除被告已支付35280元及因疫情产生影响的一个月的租金4609.01元（691351×8%÷12）。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告陕西世纪新城物业管理有限公司于本判决生效后十日内向原告张某某支付2016年4月1日至2019年3月31日期间租赁费16592.42元；二、由被告陕西世纪新城物业管理有限公司于本判决生效后十日内向原告张某某支付2019年4月1日后产生的商铺占用费（按双方2014年6月2日签订的《租赁合同》约定的年租金标准即691351×8%＝55308.08元计算,执行时应扣除被告陕西世纪新城物业管理有限公司已履行金额35280元及因疫情影响应当扣除的一个月的租金4609.01元）；三、驳回原告张某某的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费842元（原告张某某已预交），减半收取计421元，由被告陕西世纪新城物业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。审判员  杨望芝二〇二〇年十二月二十一日书记员  薛 静附：法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法许可中途退庭的，可以缺席判决。律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。1