北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0107民初11009号原告：杜春华，女，1970年2月27日出生，住北京市海淀区。被告：北京大地紫润商务服务有限公司，住所地北京市朝阳区日坛北路19号楼-1层-102内M588室。法定代表人：郑滨,总经理。委托诉讼代理人：韩玲，女，1979年2月13日出生，公司职工，住北京市通州区。委托诉讼代理人：赵媚，女，1978年9月4日出生，公司职工，住北京市朝阳区。原告杜春华起诉被告北京大地紫润商务服务有限公司（以下简称大地紫润公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员公开开庭进行了独任审理。原告杜春华，被告大地紫润公司委托诉讼代理人韩玲、赵媚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杜春华向本院提出诉讼请求:1.判令被告向原告支付逾期未支付的第三期租金（自2020年4月1日至2020年9月30日）共计22644.60元，并支付逾期付款的违约金（从2020年4月1日起，以第三期租金为本金按每天万分之五计算违约金至租金实际支付之日止）；2.判令被告继续支付2020年3月1日至2021年2月28日的商铺物业管理费16507.6元；3.判令被告继续履行租赁合同至2029年2月28日止；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年9月25日，原告杜春华与被告北京大地紫润商务服务有限公司（原北京雅宝空间商务服务有限公司）在平等自愿的基础上，经友好协商签订了融科创意中心地下商铺租赁合同，由被告承租原告合法拥有的位于北京市石景山区八角东街X号房间。双方约定合同租赁期自2019年3月1日起至2029年2月28日止，租金标准为3元/天/平方米，租赁面积为41.36平方米，租金递增方式为每3年递增5%，约定租金每半年交纳一次，于该半年的前10日内支付，并且约定由被告承担租赁期内的物业管理费和使用该店铺过程中产生的水电费等能源费。合同签订后，原告即向被告交付了出租商铺。合同生效后，被告如期按半年支付了2019年2月1日至2019年9月30日的租金22644.60元，以及2019年10月1日至2020年3月31日的租金22644.60元，共计45289.20元。但被告于2020年3月3日向我发来退租通知书，以与X号房间连通使用的X号房间已退租且实际使用上的纠纷导致X号房间单独使用困难（如房屋内无空调系统且与X号房间连通不能单独使用）为由，宣布该司于2020年3月1日起正式解除合同，并想以已付的相当于2个月租金的租赁押金作为解约的补偿金，对此我方于2020年3月6日回函明确表示不能接受被告单方面宣布解除合同的违约行为，并且被告声称的X号房间单独使用困难并不符合事实。故要求被告继续履行租赁合同，但由于被告在后续沟通中仍坚持单方面非法解约，且拒不支付第三期到期应付的租金，故起诉至法院。关于上述事实中提及的我方出租的X号的房间，原本属于相邻的两间房屋，中间有隔断墙隔开，但由于上一任的承租方的经营需要，所以在隔断墙上开了一扇门可以相通使用，故被告在退租通知书中提及的房屋内无空调系统且与X房间连通不能单独使用的情况与实际情况不符，X房间内有独立空调系统。并且被告一直将X作为办公用房使用到2020年4月18日，根据租赁合同，X房间为我方合法拥有并单独出租给被告的商铺，合同中所列各项条款与X房间是否能一并租赁或连通使用无任何捆绑式附带关系，所以由于与有纠纷的X号房间解除租赁关系，进而就要跟我方提出退租要求的单方面解约以及逾期拒不支付租金的行为属于明显的合同违约行为。需要特别说明的，即便如此我方也本着互惠互利的原则承诺按照被告的实际需要将X房间恢复为独立的房间，空调系统正常使用，并且已经完成了上述改造，X房间已并不存在单独使用的困难。为了维护原告的合法权益故起诉至法院。被告大地紫润公司辩称，不同意支付第三期租金，3月3日已经给杜春华发了解约通知书，房租支付到了4月1日，同时将押金作为赔偿给原告。被告已经不继续租赁房屋了，物业费不应由我方承担，涉案的房屋是预付费电卡，不存在电费，也没有水费。我方已经发送了退租的通知了，我方不同意继续履行合同。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了质证,对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实,本院认定如下：位于石景山区八角东街65号院4幢-1层-X房屋的所有权人系杜春华。2018年9月25日，杜春华（出租方）与北京雅宝空间商务服务有限公司（承租方）签订《融科创意中心地下商铺租赁合同》，约定：甲方将“融科创意中心”-1层（X）号房屋出租给乙方，该商铺的建筑面积为41.36平方米。2.1、租赁期自2019年3月1日至2029年2月28日止。2.3、甲方向乙方提供一个月免租期作为装修期使用；即2019年3月1日至2019年3月31日。3.1甲方至租赁开始日向乙方计取租金。3.2乙方承租租赁单位的租金以建筑面积计算……。3.3租金标准：租赁期内，租金标准为人民币3元/平米/天。3.4递增方式为每3年递增5%。3.5上述租金不包含物业管理费，即物业管理费由乙方承担，租赁期内水电等能源费及其他与适用租赁单位有关的费用由乙方或乙方签订的租户承担。3.6.1支付方式为半年付。3.6.2首次支付的租金为2019年3月1日至2019年9月30日，支付时间为租赁开始日前10个工作日；后续租金每半年支付一次，于该半年的前10日内支付……。4.2能源费是指乙方在使用该商铺过程中发生的水费、电费、燃气费、电话费、网络费等费用。由乙方根据计量器具记载的实际使用数据据实缴纳。5.1乙方同意向甲方缴纳押金。5.2租赁押金：乙方应当在本合同生效前15个工作日向甲方一次性缴纳相当于贰个月租金的租赁押金，合计为7548.2元。7.2乙方须在租赁期结束时及时清场，并须把商铺恢复至接收该商铺时该商铺的原状，但届时甲方不要求恢复的除外。同时须将有关的钥匙交还甲方。10.1本合同签订后，任何一方均应按照本合同的约定履行，否则即为违约，除本合同另有约定外，违约方应当赔偿对方的全部损失。10.2如乙方逾期支付租金，则每逾期一天应向甲方支付应付但未付金额万分之五的违约金，预期超过30天的，甲方有权解除本合同。10.3款约定如因甲方原因造成商铺不能出租，甲方应负责赔偿乙方相应全部损失包括但不仅限于租金，装修费及相关营业损失。合同签订后，北京雅宝空间商务服务有限公司向杜春华交付房屋租金至2020年3月31日。涉案房屋与相邻的X号房屋墙壁有一扇门共用。2019年4月16日，杜春华出具《押金收取证明》，该证明载：今收到北京雅宝空间商务服务有限公司现金支付融科创意中心地下商业街负一层X两个月房租款押金7524.47元。另查，2019年12月20日，北京雅宝空间商务服务有限公司将公司名称变更为大地紫润公司。2020年3月3日，大地紫润公司向杜春华发出《退租通知书》，内容：我公司自2019年3月1日起租赁您位于“融科创意中心”-1层的X号房间使用，双方一直合作愉快，因原与X房间连通使用的X房间现已退租且X房间存在实际使用上的纠纷导致X房间单独使用困难（如房屋内现无空调系统且与X房间连通不能单独使用）。我司决定至2020年3月1日起正式解除合约，已付的相当于两个月房租的房租押金作为解约的补偿金。我司会在您收到此通知三日内将X房间交还。建议您尽快将X房间恢复为独立房间并修复空调系统以便于再次出租。我司也当尽力为您匹配相应的客户。2020年3月6日，杜春华向大地紫润公司发出《回复函》，载明：贵公司发出的《退租通知书》我已收到，通知书中提到的自2020年3月1日起正式与我方解除租赁合同的意见我方明确不能接受，主要意见如下:根据贵我双方2018年9月25日签定的《融科创意中心地下商铺租赁合同》，融科创意中心-1层X号房间为我拥有并且单独出租给贵方的商铺，合同中所列各项条款与X号房间并无任何关联，贵我双方租赁合同的生效与X号房间是否租赁无任何捆绑式附带关系，所以由于与X号房间解除了租赁关系，进而就要与我方X号房间退租属明显合同违约行为，我方不能接受。X号房间与X号房间连通、房间内无空调系统的状态是贵我双方当时签约时的实际情况，出于贵方没有提出任何异议和使用困难，我方也没做出任何改变。如X号房间确已与贵方解除租赁关系造成使用困难，我方承诺可按贵方要求将X房间恢复为独立房间并修复空调系统以便于贵方便用。鉴于上述意见，我方要求贵方继续履行双方之间已签定的生效法律合同并能一直愉快的合作下去。2020年3月9日，大地紫润公司向杜春华发送《回复函》，内容：关于融科创意中心-1层X退租的情况如下回复：1、双方于2018年9月15日签定的《融科创意中心地下商铺租赁台同》中的确没有约定X号房间一（起）出租，但实际两个商铺中间无隔断墙且空调设备属于共用状态。我方已于2019年9月通知X房间解决现有经济纠纷，并于2019年11月30日与该房间解除了租赁关系。该房房主应予我方2020年2月29日前一定解决该纠纷，故我方一直将您的X房间的租金支付到2020年2月29日，但X的房主至今仍未解此纠纷，无奈之下我们只能申请与您解约，押金也将不予申请退回。2、关于您希望将X房间恢复独立空间后继续合作，我方也是非常感谢且愿意的。由于近期经常会有不明身份人员去X号房间骚扰，我们也建议能尽快的将两个房间分割，以防对您的房间造成没必要的损失。3、如果我们双方能继续合作希望大家可以本着互惠互利的原则，我方定竭诚为您提供最合理的租赁服务。2020年3月15日，大地紫润公司将涉案房屋钥匙邮寄给杜春华，3月17日杜春华微信回复收到。4月3日，杜春华配偶到涉案房屋查看，大地紫润公司表示确认房屋无误并办理了交接。4月13日，杜春华向物业管理方申请房屋开工许可手续，对涉案房屋进行装修。4月18日，大地紫润公司将屋内物品腾退完毕。2020年3月16日，涉案房屋的物业管理公司向杜春华发送付款通知单，杜春华交纳了2020年3月1日至2021年2月28日物业费16507.6元。2020年4月24日，杜春华及配偶与大地紫润公司协商租赁事宜，因免租期和租金问题双方未能达成合意，未签订租赁合同。杜春华装修后将涉案房屋钥匙交付给物业。2020年6月1日，杜春华向大地紫润公司发出《租金催款函》，要求大地紫润公司支付2020年4月1日至9月30日的租金22644.6元、2020年3月1日至2021年2月28日的物业管理费16507.6元及2020年4月1日至5月31日的逾期违约金690.66元。2020年6月2日，大地紫润公司针对该催款函出具《回复函》，内容：我方已于2020年3月3日向您发出了关于X房间的解约通知函，并且您已签收。根据双方于2018年9月15日签定的《融科创意中心地下商铺租赁合同》第10.3款约定内容。由于X房间实际与X房间两个商铺中间无隔断墙且空调设备属于共用状态。介于此状态您方也接收了房间并对房间进行了相应的调整。现X房间已经交还给您，您于2020年6月1日发给我司的房租交款通知和物业费缴费清单不予成立，请您自行缴纳物业费。审理中，大地紫润公司同意交纳房屋租金、物业费至2020年4月18日。上述事实，有商铺租赁合同、押金收取证明、回复函、不动产权证书、租金催款函、付款通知单及当事人陈述等证据材料在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。在案证据证明，大地紫润公司于2020年3月3日向杜春华发送退租通知书明确提出解除租赁合同及自愿承担违约金，并于3月15日将涉案房屋钥匙邮寄交付给杜春华，说明大地紫润公司解除房屋租赁合同的意思表示明确。杜春华以大地紫润公司交付其房屋钥匙为要求装修的意见，未提供证据证明，本院不予采信。在大地紫润公司的复函中表明杜春华装修后，双方可以再行合作，但双方在4月24日协商时因租金等事宜未达成新的租赁合意。鉴于大地紫润公司已于2020年4月18日腾退交还涉案房屋，其以发函及实际行动均表示不再继续履行合同，双方合同应已实际解除。大地紫润公司以承租房屋无空调系统且与隔壁房间连通不能单独使用为由要求解除合同，其在承租房屋时对此应明知，故大地紫润公司提前退租属于违约行为，应当承担违约责任。经释明，杜春华坚持请求与大地紫润公司继续履行租赁合同，本院对此不予支持。但杜春华可另行向大地紫润公司主张因违约解除合同导致其相关损失的违约责任。大地紫润公司租金支付至2020年3月31日，其同意支付租金、物业费至2020年4月18日，本院对此不持异议。因双方合同已经解除，杜春华请求大地紫润公司支付第三期租金及赔偿逾期支付第三期租金的违约责任的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、北京大地紫润商务服务有限公司于本判决生效后七日内给付杜春华2020年4月1日至2020年4月18日房屋租金2233.44元及2020年3月1日至2020年4月18日的物业管理费2201元；二、驳回杜春华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费750元，由杜春华负担650元（已交纳300元，余款于本判决生效后七日内交纳），北京大地紫润商务服务有限公司负担100元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员  王 旸二〇二〇年十二月二十四日法官助理  周炳旭书 记 员  邓 爽