北京市房山区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0111民初8972号原告（反诉被告）：杨建军,男,1962年9月17日出生,汉族,住河南省安阳市北关区。原告（反诉被告）:崔宏毅,男,1964年6月12日出生,汉族,住河南省安阳市北关区。二原告委托诉讼代理人：王长清，河南安易律师事务所律师。被告（反诉原告）:高书平,男,1972年4月3日出生,汉族，住北京市房山区。被告（反诉原告）:李建青,男,1985年1月20日出生,汉族,住北京市房山区。原告（反诉被告）杨建军、崔宏毅与被告（反诉原告）高书平、李建青房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序由审判员肖婧独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨建军和崔宏毅的委托诉讼代理人王长清、被告（反诉原告）高书平、李建青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨建军、崔宏毅向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2020年2月15日至2020年7月15日房屋租金154000元,并于2020年7月16日腾清房屋交付原告,如逾期交付房屋,至实际交付房屋之日租金损失据实由被告承担。2、判令被告赔偿原告因被告违约导致原告应诉损失19000元。3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告杨建军、崔宏毅租赁朱清民、朱清学房屋、院子，投资165万余元，建造成88间公寓，建筑面积2000余平方米，租赁给被告高书平、李建青作为公寓宿舍使用，租赁期限九年，2019年8月15至2020年8月14日每间租金350元；2020年8月15日至2028年8月15日每间租金400元；至2023年年租金增加10000元。2020年2月15日至今，被告未向原告支付租金，经过原告多次催促，被告拒不支付租金，原告因被告拖欠租金，无法及时支付朱清民、朱清学租金，期间朱清民、朱清学把原告起诉至北京市房山区人民法院，给原告造成经济损失，为彻底解决纠纷，原告诉至法院，请求法院查明事实，支持原告的诉讼请求。高书平、李建青辩称：不同意原告的诉讼请求。第一，因为疫情，政府贴了封条，我们不能经营，我们联系杨建军协商，杨建军以各种理由称人在国外，没有给我们协商解决。从1月底疫情爆发，村里和镇里贴了封条不让我们经营，现在三楼还不允许住，每个房间还有封条；第二，因杨建军和朱清民的纠纷，导致我们不能正常经营，原告没有给大房东交租金，导致大房东朱清民和朱清学老去闹事，赶我们走，造成租户退房的情况，我们有他们施工的视频证据。朱清民和朱清学于2月16日施工的时候我还联系过原告，但原告称是我的问题，实际是原告没有给朱清民交租金。昨晚原告还带人闹事影响了我们的经营。高书平、李建青向本院提出反诉请求：1、确认反诉人与被反诉人签署的房屋租赁合同无效。2、判令被反诉人向反诉人退还房屋押金50000元。3、判令被反诉人向反诉人赔偿损失150000元。4、被反诉人承担全部诉讼费用。事实和理由：2019年反诉人与被反诉人签署了房屋租赁合同，租赁房屋85间，租赁期限9年，从2019年8月15日至2020年8月14日每间租金350元，2020年8月15日至2028年8月15日每间租金400元。涉案所建房屋未取得相应的规划审批手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案涉案合同违反了法律、行政法规的强制性规定而应无效，故提起反诉，请求法院维护反诉人的权益。杨建军、崔宏毅针对反诉辩称：被告的反诉请求并没有事实和法律依据。1、原被告签订的房屋租赁合同是双方真实的意思表示，双方都具有完全民事行为能力，合同内容也不违反法律规定，而且双方按照合同已经进行了部分履行，租赁合同合法有效。2、本案租赁合同涉及的标的物是×村朱清民、朱清学宅基地上的房屋，依法属于乡、村规划区内的房屋，法律并没有禁止宅基地上的房屋出租，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同具体案件应用法律若干问题的解释》适用的是城市规划区内的房屋，因此该租赁合同合法有效。3、原被告在签订房屋租赁协议时被告对租赁物也就是宅基地上的房屋是明知的，而且是在本诉被告违约拒不支付租金之后提出来的对抗本诉的理由，明显违反了诚实信用，依据合同法第8条，依法成立的合同受到法律保护，如果反诉人仅以最高人民法院的司法解释第1条作为其理由，明显违反了诚实信用的原则，而且反诉人在河北省廊坊市因为房屋租赁无效协议打过官司，且签订合同的时候对此是明知的。如果支持了反诉原告的请求那么就是在鼓励不诚信违约的行为，因此无论是按照双方的租赁合同还是依据法律规定反诉原告的诉讼请求并无事实和法律依据，应当驳回其诉讼请求。4、因为合同是有效的，按照双方的合同第1条约定逾期五日内不交纳租金视为终止合同押金不予退还，因此被告违约押金是不退还的。5、我们认为合同是合法有效的，不存在赔偿损失的问题。本院经审理认定事实如下:2019年8月31日，杨建军、崔宏毅（甲方）与高书平、李建青（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于北京市×区×镇×村×号、×号的房屋共计88间，约2000平米租赁给乙方作为公寓出租住宿使用。租期9年。租赁期2019年8月15日至2020年2月15日，按每间350元结算，至2020年8月14日止；2020年8月15日至2028年8月15日为每间400元，自2023年8月14日，年租金增加10000元。乙方签订合同之日交纳租金和押金，租金为半年付211200元，押金为80000元。下半年租金为211200元，逾期五日内不交租金者视为自动终止合同，押金不退。押金80000元，合同期满退还乙方。关于房屋用电，双方在合同第三条约定：“经甲乙双方协商，每度电乙方付给房东三角钱，电卡由乙方保管，遗失后由乙方找回，扣除房东现住的两间电字后”。关于不可抗力，双方在合同第九条约定：“如遇政府拆迁、政策变化、地震等不可抗力造成合同无法继续履行，乙方无法正常经营的，甲乙双方互不承担违约责任，互不支付对方违约金，甲方退还乙方剩余租金及押金，本合同自行终止。”合同签订后，高书平、李建青交付了半年房租及50000元押金，将房屋分租给个人作为公寓使用，现仍有约三、四十间房屋对外出租。自2020年2月15日后，高书平、李建青再未履行交付租金义务。2020年7月1日，杨建军、崔宏毅以邮寄方式向高书平、李建青发出《解除合同通知书》，称：“根据2019年8月30日我们双方签订的房屋租赁合同第一条之规定，你方严重违约，现催促你方三日内即2020年7月2日前，支付拖欠房屋租金共计154000元，并赔偿损失19000元，逾期从2020年7月3日双方合同解除，保留通过法律途径追究因你方违约造成的所有损失（包括律师费、诉讼费、文印费、交通费等维权开支）。望诚实信用履约。”高书平、李建青认可于次日收到上述通知书。另查，北京市×区×镇×村×区×号、×号宅院内房屋，即案涉租赁房屋，系杨建军、崔宏毅从×村村民朱清学、朱清民处租得。经查，案涉房屋属朱清学、朱清民宅基地上所建住宅。疫情期间，根据国家和北京市关于疫情防控的要求，朱岗子村联合安监、消防等部门对涉案宅院的三层房屋张贴了封条，不允许外人居住；一层、二层的房屋，如果屋内无人居住，则一律张贴通知，告知屋内人员返京后需要到村委会登记、核实行踪，后期还要求持核酸检测报告正常才允许进村居住。又查，2019年11月11日，杨建军手书《承诺》一份，载明：“一层103外面房东阿姨旁边房一间、里边一层房一间，在2020年3月1日之前腾空（两间房按出租价一年14000元），经双方同意签字生效。”承诺上有甲方杨建军、用气卡方乙方高书平签字。2019年11月19日，杨建军又书借条一份，载明：“今借到电费款6000元，气卡到收回借条。”上述《承诺》未实际履行，2020年3月1日前高书平、李建青未腾空房屋给房主居住。上述事实，有当事人陈述、房屋租赁合同、解除合同通知书、邮件交寄单收据、照片、通知、封条、承诺书、借条等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。原、被告双方订立的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应属有效，对双方具有法律约束力。李建青、高书平主张依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，案涉房屋系农民宅基地上房屋，不应适用上述司法解释相关规定。故李建青、高书平关于房屋租赁合同无效的主张，本院不予支持。现李建青、高书平迟延履行租金给付义务，杨建军、崔宏毅主张合同终止，符合双方约定及法律规定，本院不持异议，并确认双方签订的《房屋租赁合同》于2020年7月3日终止。合同终止前李建青、高书平欠付的租金，应按合同约定支付；但考虑到疫情防控对房屋出租经营的现实影响，本院从防控措施的要求、经营受影响程度等方面综合考量，适当免除李建青、高书平两个月的租金给付义务。合同终止后，李建青、高书平应在合理期限内腾清房屋交付给杨建军、崔宏毅，其与次承租人之间的法律关系，由于人数众多，故不宜在本案中一并处理，双方可另案解决。合同终止后，李建青、高书平实际占用房屋的费用，可参照合同约定的租金标准向杨建军、崔宏毅支付。即：2019年8月15日至2020年8月14日，按每间350元结算；2020年8月15日至2028年8月15日为每间400元。由于原告主张腾退的时间与合同终止时间并不一致，故本院在表述时，对于合同终止前发生的费用一律表述为“租金”，对于终止后发生的费用一律表述为“房屋占用使用费”。杨建军、崔宏毅主张因对方违约造成的损失19000元，系其与朱清学、朱清民之间的诉讼支出，与本案无关，该项请求本院不予支持。李建青、高书平关于返还押金的请求，与法律规定及合同约定相符，本院予以支持。为贯彻诉讼经济原则，50000元押金返还请求权与其租金给付义务相抵，一并计算。李建青、高书平关于赔偿损失的请求，因无相关证据佐证，本院不予支持。关于李建青、高书平当庭提交的借条，对借条形成的原因，其解释系交纳电费的义务由杨建军和崔宏毅负担、二人一直未交纳，该解释有悖常理，亦与合同约定不符，故对该份证据的关联性和证明目的不予采信。故双方请求中合理的部分，本院予以支持；不合理的部分，本院依法驳回。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第九十七条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、李建青、高书平于本判决生效之日起七日内向杨建军、崔宏毅给付2020年2月15日至2020年7月15日的租金及占用使用费共计42400元；二、李建青、高书平于本判决生效之日起三十日内将其占用的位于北京市×区×镇×村×区×号、×号院落房屋腾清，并将上述院落房屋交予杨建军、崔宏毅；三、李建青、高书平于本判决生效之日起七日内参照租金标准向杨建军、崔宏毅支付房屋占用使用费，自2020年7月16日至2020年8月14日为每月人民币30800元，自2020年8月15日起至上述院落房屋腾退之日止为每月人民币35200元。四、驳回杨建军、崔宏毅其他诉讼请求；五、驳回李建青、高书平其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3760元，由杨建军、崔宏毅负担1504元（已交纳），由李建青、高书平负担2256元（于判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费4300元，由杨建军、崔宏毅负担1076元（于判决生效后七日内交纳），由李建青、高书平负担3224元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  肖婧二〇二〇年十二月二十四日书记员  张雪