安徽省滁州市琅琊区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1102民初4086号原告：滁州红三环大酒店有限责任公司，住所地安徽省滁州市紫薇北路，统一社会信用代码91341100152623450C。法定代表人：王**玉，该公司总经理。委托诉讼代理人：王瑾，安徽会峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋少华，安徽会峰律师事务所律师。被告：滁州红琊山生态农场有限公司，住所地安徽省滁州市市南谯区红琊山林场，统一社会信用代码913411036808051270。法定代表人：阚绪良，该公司总经理。原告滁州红三环大酒店有限责任公司（以下简称红三环大酒店）与被告滁州红琊山生态农场有限公司（以下简称红琊山公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月12日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年12月3日公开开庭进行了审理。原告红三环大酒店的委托诉讼代理人王瑾，被告红琊山公司的法定代表人阚绪良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。红三环大酒店向本院提出诉讼请求：判令1、红琊山公司立即支付给红三环大酒店欠缴的租金、水电费合计209703.05元（租金截止2020年1月17日，水电费截止2019年12月26日）；2、红琊山公司腾退位于滁州市紫薇北路1329号营销楼一楼、二楼的房屋并恢复原状；3、红琊山公司向红三环大酒店支付逾期腾房占有使用费100833.33元（以上一年度租金121000元为基数自2020年1月18日计算至2020年10月17日为100833.33元，后续逾期腾房占有使用费仍按此标准计算至红琊山公司实际腾退房屋时止）、水电费22105.46元（自2019年12月27日计算至2020年10月16日，2020年10月17日至房屋实际返还之日水电费据实计算）；4、红琊山公司向红三环大酒店支付违约金60000元，上述合计379308.33元。诉讼过程中，红三环大酒店变更诉讼请求：判令1、红琊山公司立即支付给红三环大酒店欠缴的租金73500元（2018年1月17日至2020年1月17日为231000元，扣除已付的157500元，尚欠租金73500元）；2、红琊山公司腾退位于滁州市紫薇北路1329号营销楼一楼、二楼的房屋；3、红琊山公司向红三环大酒店支付逾期腾房占有使用费100833.33元（以上一年度租金121000元为基数，自2020年1月18日计算至2020年10月17日为100833.33元，后续逾期腾房占有使用费仍按此标准计算至红琊山公司实际腾退房屋时止）；4、红琊山公司向红三环大酒店支付水电费158308.51元（自2018年1月17日计算至2019年12月26日水电费为136203.05元，2019年12月27日至2020年10月16日水电费为22105.46元）；5、红琊山公司向红三环大酒店支付违约金60000元，上述合计392641.84元。事实和理由：红三环大酒店与红琊山公司于2016年12月22日签订一份《租赁合同》，约定红三环大酒店将位于滁州市紫薇北路营销楼一楼、二楼（面积约300平方米）租赁给红琊山公司使用，租赁期为三年，一年一签，第一年租期自2017年1月18日起至2018年1月17日止，租赁费用第一年为人民币100000元，逐年按10%递增，红琊山公司每三个月交纳一次租赁列费用，并约定了违约责任。此后，按照双方签订的《租赁合同》约定，《租赁合同》一年一签。2019年12月27日，红三环大酒店向红琊山公司发出“关于红琊山所欠费用催要通知”，明确红琊山公司在2018年1月17日到2020年1月17日两个租赁合同年度尚欠红三环大酒店租赁费及水电费合计209703.05元，并要求红琊山公司于2019年12月31日前给予支付。同日，红三环大酒店向红琊山公司发“关于营销楼租赁合同到期的通知”，告知红琊山公司租赁合同将于2020年1月18日到期，红三环大酒店将按照相关法律规定及合同约定收回营销楼使用权。后红琊山公司并未向红三环大酒店缴纳任何欠付款项。红琊山公司在庭审中辩称：1、2020年1月17日房屋租赁到期后，红三环大酒店余总说房屋可以使用至2020年7月底，不收取房屋租金。2、疫情期间房租要求减免三个月。3、2020年10月31日案涉房屋已经交给红三环大酒店了。4、使用房屋期间房屋有漏雨情况，在合同签定前红三环大酒店未告知漏雨情况，造成了有一半房屋不能使用，红琊山公司也找红三环大酒店要求维修，红三环大酒店一直未维修。5、在合同期间红琊山公司没有按期缴纳租金，红三环大酒店应立即终止合同，其未能立即终止合同导致后期产生的费用应共同承担。6、2017年1月18日至2018年1月17日的房租及水电费已经交齐了，2018年1月18日至2019年1月17日的房租及水电费也已经交齐了，2019年1月18日至2020年1月17日的房租和水电费没交。7、红琊山公司不承担违约金，且违约金过高，请求法院依法降低调整。红三环大酒店为支持其诉讼请求，举证下列证据：证据一、红三环大酒店的营业执照复印件一份。证明红三环大酒店的基本情况；证据二、2016年12月22日的租赁合同、2019年1月17日的租赁合同复印件各一份。证明租赁房屋的基本情况、租赁期限、租赁标准及其他权利义务；证据三、《关于红琊山所欠费用催要通知》一份。证明红琊山公司在2018年1月17日至2019年1月17日欠付房租及水电费97874.5元，2019年1月17日至2020年1月17日欠付房租及水电费（截止至2019年12月26日）111828.55元，红琊山公司法定代表人签字确认；证据四、《关于营销楼租赁合同到期的通知》一份。证明红三环大酒店于2019年12月27日通知红琊山公司合同到期，要求收回房屋，红琊山公司法定代表人签字签收；证据五、红三环大酒店水、电、气耗能表复印件三张。证明红琊山公司在2019年12月27日至2020年10月17日欠付水电费22105.46元。上述五组证据经红琊山公司质证，均无异议。红琊山公司未举证。本院认为：红三环大酒店举证的五组证据均符合证据的客观性、合法性，且与本案具有关联性，本院对其证明效力予以确认。本院经审理认定以下事实：2016年12月22日，红三环大酒店（甲方）、红琊山公司（乙方）签订一份《租赁合同》，约定：一、租赁项目甲方将所属的位于滁州市紫薇北路1329号的营销楼一楼、二楼（面积约300平方米），租赁给乙方经营红琊山生态美食。二租赁期限租赁期为三年，合同一年一签，合同期限自2017年1月18日起至2018年1月17日止。三、水电费用由甲方负责安装水电表，水费、电费按滁州卷烟厂标准收取乙方水电费。在次月3日前交纳上月水电费至甲方。四、租赁费用及收取方式租赁费用第一年为人民币壹拾万元整，逐年按10%递增，乙方每3个月交纳一次租赁费用，先交后用。第一次费用在合同签订之日交纳，以后费用在到期前3天交纳至甲方。五、履约保证金甲乙双方在签订租赁合同前，乙方向甲方交纳履约保证金叁万元整。租赁期满，且无违约的情况下，资产及设备经双方验收办理移交手续后，甲方在10个工作日内退还履约保证金。七、乙方的权利义务8、乙方自行承担经营项目的维修责任及费用；9、租赁合同到期后或在合同期内出现乙方的原因而导致的租赁合同终止的情形，甲方对乙方室内外装饰及购置相关设施、设备等费用均不予补偿；租赁期内由于乙方的原因而导致租赁合同终止，其投资的所有室内外装饰、不可移动或影响甲方后期使用的设施、设备一律不许带走，归甲方所有，并不退还履约保证金；租赁期满后，乙方可收回由其投资的可移动物品和设备，其他装饰及其附属设施等无偿完好移交甲方，水、电路应保持完好。八、违约责任凡有以下情况之一或出现以上事件，视同乙方违约，甲方有权终止本合同，并收回经营场所，乙方向甲方支付违约金叁万元。3、乙方不按时足额上交租赁费用及甲方代付的水、电费款。合同签订后，红琊山公司一直使用房屋，并交纳了保证金30000元、2017年1月18日至2018年1月17日的房屋租金、水电费用。后双方续签租赁合同，第二年租金为110000元。2019年1月17日，红三环大酒店（甲方）、红琊山公司（乙方）再次续签订一份《租赁合同》，约定租赁期限为合同一年一签，合同期自2019年1月18日起至2020年1月17日止，租赁费用人民币壹拾贰万贰仟元整，其他内容与2016年签订的合同基本一致。2019年12月27日，红三环大酒店向红琊山公司发出《关于红琊山所欠费用催要通知》，载明：2018年1月17日至2019年1月17日年度房租110000元、水电费75374.5元，合计费用185374.5元，已缴纳87500元，欠费97874.5元；2019年1月17日至2020年1月17日年度房租121000元、水电费截止2019年12月26日为60828.55元，合计费用181828.55元，已缴纳70000元，欠费111828.55元，于2019年12月31日前给予支付，红琊山公司的法定代表人阚绪良在该通知上签字。同日，红三环大酒店向红琊山公司发出《关于营销楼租赁合同到期的通知》，载明将收回营销楼使用权，红琊山公司的法定代表人阚绪良在该通知上签字。2020年5月9日红三环大酒店水、电、汽耗能表载明：电表1号本月表号123733度，上月表号117634度，实际用量6099度×1.5，备注9148.5；冷水表1号本月表号3677吨，上月表号3587吨，实际用量90吨×3.29，备注296.1，共9444.6，红琊山公司的法定代表人阚绪良在该单据上签字。2020年7月13日红三环大酒店水、电、汽耗能表载明：电表1号本月表号126262度，上月表号123733度，实际用量2529度×1.5，备注3793.5元；冷水表1号本月表号3706吨，上月表号3677吨，实际用量29吨×3.29，备注95.41元，共3888.91元，红琊山公司的法定代表人阚绪良在该单据上签字。2020年10月16日，红三环大酒店水、电、汽耗能表载明：电表1号本月表号132099度，上月表号126262度，实际用量5837度×1.5，备注8755.5；冷水表1号本月表号3711吨，上月表号3706吨，实际用量5吨×3.29，备注16.45，共8771.95。2020年10月31日，红琊山公司将案涉房屋返还给红三环大酒店。另，红三环大酒店为国有企业性质。本院认为：因双方在庭审中均认可案涉房屋已于2020年10月31日返还给红三环大酒店，故本院对红三环大酒店要求返还案涉房屋的诉讼请求不予支持。综合双方当事人的诉、辩意见及举证、质证，本案的争议焦点为：一、红琊山公司欠付租金为多少；二、红琊山公司是否应当按年租金121000元的标准支付自2020年1月18日起至红琊山公司返还房屋之日止的逾期腾房占有使用费；三、红琊山公司欠付水电费为多少；四、红琊山公司是否应当支付违约金，如需支付，违约金数额为多少。一、关于红琊山公司欠付租金为多少的问题。红三环大酒店与红琊山公司签订三年的《租赁合同》，合同约定租金为第一年100000元，第二年递增10%即110000元，第三年为121000元，因红琊山公司已支付第一年房屋租金及水电费，第二年、第三年租金按照红琊山公司法定代表人签字认可的《关于红琊山所欠费用催要通知》可以看出，红琊山公司第二年度仅支付87500元、第三年度仅支付70000元，尚欠租金73500元（110000＋121000-87500-70000）。红琊山公司已交纳保证金30000元，因保证金的性质是保证合同履行，现合同已经到期，且合同对违约方违约做出的约定足以弥补红三环大酒店的损失，红琊山公司支付的30000元保证金应冲抵租金，故红琊山公司应支付红三环大酒店租金43500元（73500元-30000元）。二、关于红琊山公司是否应当按年租金121000元的标准支付自2020年1月18日至红琊山公司返还房屋之日止的逾期腾房占有使用费的问题。合同到期后，红琊山公司一直在使用该涉案房屋至2020年10月31日，双方未续签合同，红琊山公司应按原合同约定的年租金121000元支付自2020年1月18日起至2020年10月31日的占有使用费，因疫情原因扣除3个月的房屋租金费用，即扣除121000元/12个月×3个月=30249元，故红琊山公司应支付占有使用费为66519元(121000元/12个月/30天×288天-30249元)。红琊山公司辩称红三环大酒店同意其合同到期后继续使用案涉房屋至2020年7月底、并不收取费用，其未能提供证据支持其辩称意见，故本院对该辩称意见不予采信。三、关于红琊山公司欠付水电费为多少的问题。因合同约定水电费由红琊山公司交给红三环大酒店，《关于红琊山所欠费用催要通知》载明截止2019年12月26日所欠水电费共计136203.05元，红三环大酒店的水电耗能表载明2019年12月27日至2020年10月17日欠付水电费22105.46元，故红琊山公司应支付水电费共计158308.51元。四、关于红琊山公司是否应当支付违约金，如需支付，违约金数额为多少的问题。红琊山公司未能按期支付租金，已构成违约，应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》赋予了当事人协商违约金条款的权利，允许当事人双方可以约定一定数额的违约金或约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法，这体现了缔约自由的宗旨；但同时，依据公平与诚实信用原则，对于约定的违约金过分高于实际损失的情形亦作出了限制性的规定。违约责任的基本性质为补偿性，其本质是对因违约而受损失的当事人的补偿；本案违约金的计算应以红三环大酒店的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，依据公平原则及诚实信用原则进行衡量。红三环大酒店要求红琊山公司支付违约金60000元显然过高，本院对红琊山公司辩称违约金过高请求降低予以采纳，本院根据红三环大酒店收取租金可得利息的四倍计算，酌定违约金为16000元。红琊山公司辩称房屋一半不能使用、房屋漏水未予修理，其未能提供证据支持其辩称意见，本院对该辩称意见不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第6项之规定，判决如下：一、被告滁州红琊山生态农场有限公司于判决生效后十日内支付原告滁州红三环大酒店有限责任公司租金43500元；二、被告滁州红琊山生态农场有限公司于判决生效后十日内支付原告滁州红三环大酒店有限责任公司房屋占有使用费66519元；三、被告滁州红琊山生态农场有限公司于判决生效后十日内支付原告滁州红三环大酒店有限责任公司水电费158308.51元；四、被告滁州红琊山生态农场有限公司于判决生效后十日内支付原告滁州红三环大酒店有限责任公司违约金16000元；五、驳回原告滁州红三环大酒店有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7190元，减半收取3595元，由原告滁州红三环大酒店有限责任公司负担1007元，由被告滁州红琊山生态农场有限公司负担2588元（于判决生效之日起十日内直接缴纳至本院诉讼费账户，开户行及账号见附件二）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 员  赵 琳二〇二〇年十二月八日代理书记员  何雯雯附件一相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》6、承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。附件二本院诉讼费账户收款人户名：滁州市琅琊区人民法院开户行：工行开发区支行账号：13×××96诉讼费缴纳时应在用途中注明“诉讼费”和“案号”、在交款人中注明交款人“姓名或单位”。