广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0705民初5371号原告：江门市新会区华悦物业管理有限公司。住所地：广东省江门市新会区×××××××××。统一社会信用代码：914×××××××××××990Y。法定代表人：罗敬全，系该公司的董事长。委托诉讼代理人：陈美玲，女，系该公司员工。委托诉讼代理人：郑少媛，系广东东方大卫律师事务所律师。被告：汤艳红，女，1985年10月2日出生，汉族，住广东省江门市新会区×××××××××。公民身份号码：440××××××××××××121。原告江门市新会区华悦物业管理有限公司（以下简称“华悦物管公司”）与被告汤艳红物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案受理后，依法适用普通程序于2020年12月2日公开开庭进行审理。原告华悦物管公司的委托诉讼代理人陈美玲、郑少媛到庭参加诉讼，被告汤艳红经本院合法传唤无正当理由没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。华悦物管公司向本院提出诉讼请求：1、判令汤艳红向华悦物管公司支付2015年8月16日至2020年6月30日的物业管理费4200.77元、公共分摊水电费561.70元；2、判令汤艳红向华悦物管公司支付从2015年8月16日起至上述款项实际付清之日止的滞纳金（按日千分之三计算，暂计至2020年6月30日为4200.44元）；3、本案诉讼费由汤艳红负担。诉讼过程中，华悦物管公司变更诉讼请求为：1、判令汤艳红向华悦物管公司支付自2015年8月16日起至2020年6月30日止的物业服务费7716.74元，自2015年1月1日起至2019年12月31日止的公共分摊水电费561.7元，自2015年9月11日起至实际付清之日止的违约金（以欠付的物业服务费7716.74元为基数，按每日千分之三计算，因违约金超出本金，违约金按照欠付的物业服务费计算为7716.74元），上述款项合计为15995.18元；2、案件诉讼费由汤艳红承担。事实和理由：因汤艳红是华悦城市花园1座6梯403及404房（以下简称“403房”、“404房”）的业主，且事实上汤艳红亦将403房及404房作为整体共同使用，华悦物管公司与汤艳红就403房及404房的物业管理事宜约定在同一《物业服务协议》内。该协议约定：华悦物管公司提供物业管理服务，并按每月每平方米1.2元的价格收取物业管理费；该物业总建筑面积为109.96平方米，汤艳红应于每月缴纳住宅物业服务费131.91元；汤艳红应自商品房买卖合同约定的该物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额缴纳物业服务费；华悦物管公司采用银行代收代缴的方式收取物业服务费，扣费时间为公历每月10日；汤艳红或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰交纳违约金；逾期2个月不交者将予以公布，情节严重的，华悦物管公司可依法向人民法院起诉。签订协议后，华悦物管公司一直依约提供物业管理服务至今，一直在按约履行应尽的物业管理责任。但截至目前，汤艳红仍然拖欠自2015年8月16日至2020年6月30日的物业服务费7716.74元，自2015年1月1日至2019年12月31日的公共分摊水电费561.70元，自2015年9月11日起至实际付清之日止的违约金。汤艳红一直拖欠物业服务费已严重损害华悦物管公司的利益，现为维护自身合法权益，华悦物管公司特向法院提起诉讼，请求判如所请。汤艳红经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，也没有向本院提交书面答辩意见，视为其放弃本案答辩、举证、质证及辩论的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。经审查，华悦物管公司提供的证据来源合法，真实、可信，能客观反映本案事实，本院依法予以采纳并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：华悦物管公司是从事物业管理的有限责任公司。汤艳红（甲方）与该公司（乙方）于2010年12月7日签订《物业服务协议》，约定：双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方已购买的江门市新会区华悦房地产有限公司负责开发建设的华悦城市花园商品住宅区中的一座6梯403/404房屋交付后由乙方提供的物业管理服务事宜达成一致，特订立本协议。2、甲方应自商品房买卖合同约定的该物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业管理费，扣费时间为公历每月10日。3、甲方交纳物业服务费的方式、标准按该物业的房屋建筑面积（建筑面积是指该物业的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和）每月每平方米1.2元。该物业的套内建筑面积为90.33平方米，公共分摊建筑面积为19.6平方米，合计房屋建筑面积为109.93平方米。按照上述计算方式、标准，甲方应按131.91元/月向乙方交纳物业服务费。4、水费、电费等如有需要，有关部门可以委托乙方代收代缴上述费用，甲方或该物业使用人应当按时交纳上述费用，并承担不按时交费的责任。5、甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰交纳违约金。汤艳红自2015年8月16日拖欠物业管理费，华悦物管公司于2019年12月20日以上门张贴通知的形式向汤艳红发出《通知》，载明：1-6-403/404汤艳红业主拖欠华悦物管公司2015年8月16日至2019年12月管理费合共6925.59元。华悦物管公司认为汤艳红至今未支付自2015年8月16日至2020年6月30日的物业服务费7716.74元，自2015年1月1日至2019年12月31日的公共分摊水电费561.7元，遂提起本案诉讼。庭审中，华悦物管公司明确此后的物业服务费和分摊水电费不在本案中主张。另查明，汤艳红（乙方）与江门市新会区华悦房地产有限公司（甲方）于2010年12月7日签订《楼宇交接书》，载明：甲方开发的华悦城市花园迎宾南路1号1座已竣工，乙方购买的1座6梯403房屋已经达到收楼条件。甲方和乙方双方均同意签署本楼宇交接书，将乙方所购买的房屋通过本楼宇交接书正式移交给乙方。同时确认以下条款：1、双方确认，自2010年10月15日，该上述房屋交付给乙方；2、乙方愿意承担上述物业交接之日起产生的公共分摊费用（电梯、梯灯、园区路灯、二次加压供水、绿化用水等）、垃圾清运费等；3、物业服务管理费用在会所投入使用之时正常收费。再查明，华悦物管公司出具《对的说明》，明确403、404房屋作为一个整体单元交付汤艳红，门牌显示为“403”，两房屋的总建筑面积为109.93平方米；因政策原因，汤艳红分别办理了403房屋、404房屋两个产权证。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。华悦物管公司是依法成立的具有相应物业管理资质的企业，其与汤艳红签订的《物业服务协议》约定由其为汤艳红购买的403、404房屋提供物业管理服务，并由汤艳红按月支付物业服务费及共用设施设备水电费，该协议是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，双方之间的物业服务合同关系依法具有法律效力。双方均应按照合同的约定履行各自的义务，华悦物管公司已按约定为涉案房屋提供了物业服务，汤艳红理应按约定交纳物业服务费。本案中，汤艳红于2010年10月15日办理了涉案房屋的交付手续，根据上述协议的约定，汤艳红应自会所投入使用之时即2015年8月16日起交纳物业服务费，但汤艳红自2015年8月16日至2020年6月30日期间没有依约定交纳物业服务费，其行为已构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，《物业管理条例》第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，结合双方的《物业服务协议》约定，华悦物管公司请求汤艳红支付2015年8月16日至2020年6月30日期间的物业服务费7716.74元（131.91元/月×58.5个月）以及2015年1月1日至2019年12月31日期间的公共分摊水电费561.70元，于法有据，本院予以支持。因汤艳红在华悦物管公司提供物业管理服务期间逾期支付物业服务费，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”和第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定，汤艳红应当向华悦物管公司支付逾期付款违约金。现华悦物管公司主张逾期付款违约金按日千分之三（相当于年利率109.5%）的标准计算，已明显超出法律规定的范围，本院对该利率不予认可。根据《物业服务协议》的约定，结合违约金以补偿为主、惩罚为辅的处理原则，本院酌定本案的违约金应以物业服务费7716.74元为基数，自2015年9月11日起按日万分之二点一计算至付清之日止，违约金的总额应以华悦物管公司主张的7716.74元为限。汤艳红经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”的规定，本院依法缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告汤艳红应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市新会区华悦物业管理有限公司支付物业服务费7716.74元及相应的逾期付款违约金（该违约金以尚欠的物业服务费7716.74元为基数，从2015年8月16日起按日万分之二点一计算至实际清偿之日止，但违约金应以7716.74元为限）。二、被告汤艳红应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江门市新会区华悦物业管理有限公司支付公共分摊水电费561.7元。三、驳回原告江门市新会区华悦物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元（已由原告江门市新会区华悦物业管理有限公司预交），由被告汤艳红负担。原告江门市新会区华悦物业管理有限公司多预交的一审案件受理费50元，由本院予以退回。被告汤艳红应向本院补缴一审案件受理费50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  温艳清人民陪审员  聂武尉人民陪审员  黄锦霞二〇二〇年十二月十七日书 记 员  李焜怡