贵州省贵定县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2723民初1986号原告（反诉被告）：游春康，男，1982年9月13日生，汉族，福建省长乐市人，个体工商户，住贵州省贵定县。原告（反诉被告）：李春相，男，1980年10月5日生，汉族，福建省长乐市人，个体工商户，住福建省长乐市。原告（反诉被告）：李春瞳，男，1978年2月16日生，汉族，福建省长乐市人，个体工商户，住福建省长乐市。三原告的委托诉讼代理人：陈汝昌，王梦云（实习），贵州袭明律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘耀阳，男，1972年2月23日生，满族，贵州省贵阳市人，住贵州省贵定县。委托诉讼代理人：袁用安，贵州安度律师事务所律师。原告游春康、李春相、李春瞳诉被告刘耀阳房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后，依法适用简易程序进行审理，在审理过程中，被告刘耀阳提起反诉，本院重新组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告游春康、李春瞳及其委托诉讼代理人陈汝昌、王梦云，被告刘耀阳及其委托诉讼代理人袁用安到庭参加诉讼，本案依法进行了审理，现已审理终结。原告游春康、李春相、李春瞳向本院起诉提出诉讼请求：1、判令被告违约，依法解除《门面租赁合同》；2、限期内把门面移交，并支付租赁期间产生的租金；3、承担本案的诉讼费。庭审中，原告将诉讼请求变更为：1、请求判令解除原、被告于2019年5月25日签订的《门面租赁合同》，并判决被告及时将涉案商铺返还给原告；2、请求判令解除被告按《门面租赁合同》的约定支付占用商铺期限的租金，每月28875元，从2020年8月20日起计算至被告返还商铺之日止。事实及理由：双方在2019年5月25日签订了一份《门面租赁合同》，合同约定原告游春康、李春相、李春瞳把位于贵定县1X号至2X号门面出租给被告刘耀阳从事酒楼经营活动，面积约有1050平方米。履约过程中，合同约定2020年7月20日前必须交清2020年8月20日至2021年8月19日期间的门面租金，租金金额为346500元整。遵守先付租金后使用的原则。但被告刘耀阳在应付租金到期后经原告游春康、李春瞳屡次催收仍无果。原告游春康、李春瞳于2020年7月26日以书面形式张贴于被告酒楼入口处向被告刘耀阳催收，被告刘耀阳于2020年8月3日以宋晓力的名义向原告游春康账号预付了20万元后，本年度的租金尾款还有146500元，至今被告刘耀阳没有给原告游春康、李春相、李春瞳一个说法。为此，原告游春康、李春相、李春瞳认为，双方订立的《门面租赁合同》是双方真实的意思表现，具有同等的法律效力，被告刘耀阳的行为已经违反了双方的合同第三条约定，“….每年租金需在每年的7月20日前交清，先付租金后使用，以甲方收据为准。如乙方遇资金周转问题，导致无法按时交租，甲方以书面形式通知乙方宽限时限，并由乙方签收，乙方不得以任何理由拒签，如宽限期满乙方仍不能交租，甲方有权解除合同，并收回房屋，由此造成的所有损失由乙方负责。”按照协议约定，原告游春康、李春瞳在催款期间向被告刘耀阳下达了书面催款通知书要求被告刘耀阳签收，被告刘耀阳以没资金为由拒签，原告游春康、李春瞳无奈之下把催款通知书张贴于被告酒楼入口处。被告刘耀阳的行为已构成违约，依照合同约定，原告游春康、李春相、李春瞳有权解除《门面租赁合同》，并收回门面，若由此造成的所有损失由被告刘耀阳负责。综上所述，原告游春康、李春相、李春瞳请求贵定县人民法院依理依法按照原告的诉讼请求给予判决为谢！被告刘耀阳辩称：一、请求驳回被答辩人第一项诉请，继续履行本案涉案房屋《门面租赁合同》；二、请求依法判决减免答辩人应付被答辩人的2020年房屋租赁费为：1、依法免除2020年度递增5%的递增房屋租金；2、依法免除2020年2个月租金330000.00÷12＝17500.00×2＝55000.00元；3、依法对2020年度3个月租金减半交付。事实及理由：2019年5月25日，原、被告双方签订了《门面租赁合同》，将被答辩人所有的位于贵定县的门面租赁给答辩人使用，租金为第一年（2019年8月20日至2020年8月19日）330000.00元，第二年起每年递增5%，即第二年为346500.00元，第三年为363800.00元，第四年为382000.00元，第五年为401000.00元。租期为五年，每年的7月20日付款。合同签订后，答辩人依约履行，给付租金，并将所有积蓄并举债投资装修经营（投入近二百万元），从未有违约情形，但天有不测风云，2020年突发新冠肺炎疫情，给各个行业造成巨大损失，其中餐饮行业亦受到重大影响，答辩人所经营的耀阳餐馆自2020年1月停业退掉了所有的订单（10余份订单），直至2020年4月26日，贵定县市场监督管理局约谈承办宴席餐饮单位后，方才准许营业，停业时间长达3个月，且在营业后，受新冠肺炎疫情影响，答辩人餐饮生意受到重大影响，在4月底至8月基本生意寥寥，答辩人为了生存和员工只能咬牙坚持经营，亏损巨大，在此情形下，答辩人多次与被答辩人协商请求减免部分租金，并在困难的情况下仍然于2020年8月3日给付被答辩人20万元租金。新冠肺炎疫情属于突发公共卫生事件，属于不可预见，不能避免，系属法律规定的不可抗力情形，（最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见二）第5条的规定：承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照合同约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。据此请求驳回被答辩人第一项诉讼，继续履行本案涉案房屋《门面租赁合同》。第6条：承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解，调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。根据（黔南州人民政府办公室关于印发黔南州疫情防控期间支持中小企业平稳发展的若干措施的通知），减轻企业房租负担，给予2020年2-3月份房租免收，4-6月份房租减半，据此，请人民法院依法判决减免答辩人应付被答辩人的2020年房屋租赁费为：1、依法免除2020年度递增5%的递增房屋租金；2、依法免除2020年2个月租金330000.00÷12＝17500.00×2＝55000.00元；3、依法对2020年度3个月租金减半交付。综上，请求人民法院依法支持答辩人之请求，依法判决！被告刘耀阳反诉请求：一、请求驳回被反诉人本诉第一项诉讼，继续履行本案涉案房屋的《门面租赁合同》；二、请求依法判决减免反诉人应付被反诉人的2020年房屋租赁费为：1、依法免除2020年度递增5%的递增房屋租金；2、（依法免除2020年2个月租金330000.00÷12＝17500.00×2＝55000.00元；3、依法对2020年度3个月租金减半交付41250元）；三、诉讼费反诉人与被反诉人共同承担，一方承担一半，事实及理由与本诉答辩意见基本一致。反诉被告（本诉原告）辩称：请求判决驳回反诉原告的反诉请求，支持反诉被告的诉讼请求。事实和理由：一、本案具有解除合同的条件。根据合同法的规定，解除合同的条件有三：一是双方协商一致；二是法律规定的事由出现；三是具有合同约定的事由，其他理由与本诉的所述理由一致。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：（以本诉当事人的称谓为叙）原、被告双方在2019年5月25日签订了一份《门面租赁合同》，合同约定原告游春康、李春相、李春瞳把位于贵定县1X号至2X号门面出租给被告刘耀阳从事酒楼经营活动，其中，原告游春康有七个商铺，李春相有三个商铺，李春瞳有四个商铺，总面积约有1050平方米。合同对租赁期限、租金给付、押金及违约责任作了约定。合同还特别约定租赁期限自2019年8月20日至2024年8月19日止，租金每年7月20日前交清，先付租金后使用商铺。合同签订后，被告已交付2019年8月20日至2020年8月19日的租金，同时被告也对商铺进行装修营业。2020年1月，全国各地均发生新冠肺炎疫情，贵定县政府于2020年1月25日紧急通告暂停缓办一切酒席，关闭一切娱乐场所。被告的“XX食府”也随之关闭停业，被告所承接的订单也随之取消。2020年4月26日，贵定县市场监督管理局召开承办宴席餐饮单位疫情防控和食品安全约谈会后，贵定地区的餐饮业恢复营业。2020年7月26日下午，被告因未按时交纳下一年的租金，原告即在被告经营的“XX食府”门前张贴了“催缴租金通知书”，限被告在七日内缴纳下一年度的租金。2020年8月3日下午5时许，被告通过银行转账将20万元租金支付到原告游春康账户上，同时致函游春康提出减、免、缓交租金申请。2020年8月26日，原告再次在被告经营的“XX食府”门前张贴了“催缴租金通知书”，因双方对减、免、缓交租金未达成一致意见，原告于2020年9月16日遂向本院提起诉讼。上述事实，有原告提交的身份证复印件、门面租赁合同、微信转账截图、催收租金通知书、张贴通知照片、房产证、还款计划、不动产登记证，被告提交的门面租赁合同、贵定县人民政府疫情通告、贵定县市场监督管理局关停通知、恢复通知、汇款明细、减免申请书、订单、发票、黔南州疫情防控的通知、最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见及双方当事人的陈述在卷为凭，经庭审质证及本院审查，该证据均能证明本案的基本事实，本院予以采信。本院认为：依法成立的合同受法律保护，原、被告均应遵守并受其约束。被告依照双方在2019年5月25日签订的《门面租赁合同》约定交付了原告第一年度的租金，履行了合同义务。在第一年度期限届满后，被告应在合同约定的每年7月20日前交清下一年度的租金，被告在原告的催促下，支付了原告20万元租金，尚欠原告146500元未付，被告未足额交付原告租金，违反了合同约定，应当承担违约责任。但被告所持的理由是受“新冠肺炎疫情”影响酒店停业，复产后餐饮生意在4月底至8月基本生意寥寥，亏损巨大，要求被告对租金进行减、免、缓，被告的行为符合最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条的规定，原告未足额支付租金的行为，有不可抗力的因素，情节轻微，不应承担违约责任。依照该规定，原告请求解除合同，本院不予支持，双方签订的《门面租赁合同》应继续履行，被告应当继续支付所欠的租金146500元。被告反诉主张请求免除2020年2-3月房屋租赁费，减半收取2020年4-6月房屋租赁费。黔南州人民政府办公室《关于印发黔南州疫情防控期间支持中小企业平稳发展的若干措施的通知》第二项（五）小项作了规定，该规定主要是针对承租州、县两级国有企事业单位的经营性房屋，对个体出租户未作明确规定。根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条的规定，“……。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解，调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”。故本案应按照该规定，参照黔南州人民政府关于疫情期间房租减免的有关规定，根据公平原则，依法免除反诉原告2020年2-3月的房租55000元（330000÷12×2＝55000），减半收取2020年4-5月27500元（27500/月×2÷2＝27500）。反诉原告诉请的免除2020年度递增5%的房屋租金，该递增的租金是2020年8月20日以后才产生，不属于减免的范畴，反诉原告诉请不符合法律规定和合同约定，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）游春康、李春相、李春瞳与被告（反诉原告）刘耀阳于2019年5月25日签订的《门面租赁合同》继续履行；二、原告（反诉被告）游春康、李春相、李春瞳应免除被告（反诉原告）刘耀阳2020年2-3月的房租五万五千元（￥55000.00）；减半收取2020年4-5月房租二万七千五百元（￥27500.00），两项共计八万二千五百元（￥82500.00）。原告（反诉被告）游春康、李春相、李春瞳应在本判决生效后十日内返还被告（反诉原告）刘耀阳多付的租金八万二千五百元（￥82500.00）；三、驳回原告（反诉被告）游春康、李春相、李春瞳的全部诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）刘耀阳的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和迟延履行金。本诉案件受理费50元，反诉案件受理费1278元，共计1328元，由原告游春康、李春相、李春瞳共同承担664元，被告刘耀阳承担664元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力，权利方可在判决确定的履行期限届满次日起二年内向人民法院申请执行。逾期申请，则丧失申请人民法院强制执行的权利。审 判 长  罗福江审 判 员  陈留龙人民陪审员  陈光翔二〇二〇年十二月十五日书 记 员  杨文宇