重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0107民初3115号原告：陈明华，男，汉族，1975年2月17日生，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：谢林成，重庆市南岸区长生桥法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：张彬，重庆市渝北区双龙法律服务所法律工作者。被告：范力军，男，汉族，1969年8月25日生，住重庆市九龙坡区。被告：汪满华，女，汉族，1965年3月10日生，住四川省南部县。原告陈明华诉被告范力军、汪满华房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员朱春霖担任审判长，与人民陪审员周欣、龙建勤组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈明华及其委托诉讼代理人谢林成、张彬到庭参加了诉讼，被告范力军、汪满华经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告陈明华诉称：原告与被告范力军于2015年12月20日签订房屋买卖协议，约定被告范力军将其所有的位于重庆市九龙坡区龙门阵大道渝隆幸福居现有*栋*楼*号房屋出售给原告，因国家产权登记未完成，现房屋无产权证，一旦国家房产证办好，可以变更时，范力军应在一个月内与原告办理产权变更过户手续。现国家房产证已经办好，但被告未依约协助原告办理产权过户手续。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求判决：1、确认原告与被告范力军于2015年12月20日签订的房屋买卖协议有效并由被告协助原告办理过户手续；2、被告支付原告违约金10万元；3、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告自愿放弃第2项要求被告支付违约金10万元的诉讼请求。被告范力军、汪满华未到庭应诉答辩，亦未提交书面答辩状。经审理查明：2015年12月20日，原告陈明华与被告范力军签订《房屋买卖合同》，主要约定：1、范力军自愿将九龙坡区征地拆迁办公室安置给其的位于九龙坡区龙门阵大道渝隆幸福居*栋*楼*号房屋出售给原告，因国家产权登记未完成，现房屋无产权证；2、房屋售价为36万元，原告用以前借给被告的借款20万元为首付款，余款16万元在签订本合同时，与交付房屋时一并支付。范力军要写36万元的收据，收回借款20万元的借条；3、一旦国家房产证办好，可以变更时，被告要在一个月内与原告办理产权变更过户手续，如过期视为违约，需要向原告支付违约金10万元；4、范力军承诺，其对该房有全部权利，没有其他权利人及抵押等他项权利。当日，原告向范力军支付了购房款16万元，范力军向原告出具收条，载明：今范力军收到陈明华购房款360000元（大写：叁拾陆万元整），所购房屋位于：九龙坡区龙门阵大道渝隆幸福居*栋*楼*号房。范力军在收条收款人处签名并捺印，唐微、吴建勇在收条证人处签名。审理中，原告为证明房屋交易过程的真实性，向本院申请证人唐微、吴建勇出庭作证。唐微、吴建勇陈述，其二人与原告及范力军系朋友关系，涉案房屋交易时其在现场，看到范力军收到了原告的购房款。收款后范力军向原告出具了收条，二人作为证人也在该收条上签了字，第二天范力军即将房屋钥匙交给了原告。原告陈述，2015年6月，范力军向其借款20万元，用于购买房屋，原告通过现金借款给范力军20万元，当时即出具了借条，借条上只写了借款金额，未约定利息及还款时间。之后，原告购买涉案房屋，用之前借款的20万元冲抵购房款，故双方在签订房屋买卖合同时范力军即收回了借条。双方在签订合同时，范力军称他与汪满华已经离婚，汪满华不占涉案房屋的产权，并将离婚协议出示给原告。涉案房屋在合同签订后第二天即交付给了原告，至今一直由原告使用，现原告将房屋出租。查明，涉案房屋系拆迁安置房。2015年5月7日，范力军通过签订《征地农转非人员统建优惠购房安置协议》获得涉案房屋。房屋坐落为九龙坡区龙门阵大道*号*幢*号，登记产权人为被告范力军、汪满华，产权证号：渝（2019）九龙坡区不动产权第000573775号，建筑面积65.02㎡。2020年6月8日，原告向本院申请财产保全，请求对涉案房屋采取保全措施，本院依法作出（2020）渝0107执保1901号《执行裁定书》，对涉案房屋予以查封，并于2020年7月7日进行查封登记。另查明，2020年3月9日，重庆市渝中区人民法院对涉案房屋予以查封，于2020年9月1日解除查封；2020年8月19日，重庆市沙坪坝区人民法院对涉案房屋进行查封登记。涉案房屋无抵押。再查明，被告范力军与汪满华于2015年8月10日离婚，并办理了离婚登记，双方于当日签订《离婚协议书》，约定位于九龙坡区渝隆幸福居*栋*号房屋产权归男方范力军所有。上述事实，有《房屋买卖合同》、收条、《征地农转非人员统建优惠购房安置协议》、《离婚登记审查处理表》、《离婚协议书》、房屋登记信息查询证明、当事人陈述及庭审记录在卷为凭，足以认定。本院认为，被告范力军、汪满华经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼系放弃行使诉讼权利的行为，由此产生的法律后果应自行承担。关于合同效力的问题。原告与被告范力军于2015年12月20日签订的《房屋买卖合同》，该合同上有范力军签名捺印，被告范力军未对该合同签字捺印提出异议亦未就合同效力提出抗辩。故该合同系双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效。故对原告要求确认房屋买卖合同有效的请求，本院予以支持。关于二被告应否协助原告办理过户登记的问题。虽然涉案房屋登记为二被告共有，但在原告与范力军签订房屋买卖合同前，范力军已与汪满华登记离婚，此时涉案房屋尚未办理产权登记。根据二人签订的离婚协议，汪满华对涉案房屋已不享有任何权益。在签订合同时，范力军将离婚协议出示给原告，因涉案房屋尚未办理产权登记，原告有理由相信范力军对涉案房屋有完全的处分权利，其作为购房者已尽到了充分的注意义务，此其一。其二，二被告取得涉案房屋产权系基于《征地农转非人员统建优惠购房安置协议》，此时，二人并未登记离婚。但在二被告离婚后，二人未将离婚后财产分割的状况告知征地管理部门，且在房屋买卖合同签订后至房屋产权登记办理完毕期间，范力军亦怠于履行相关义务，致使涉案房屋登记为二被告共同所有。故汪满华仅为名义上共有人，缺乏共有的权利来源。另外，原告购买涉案房屋，已付清全部的购房款，范力军亦将涉案房屋交付给了原告，况且房屋交付至今，已逾数年，二被告亦未就原告占有房屋提出过异议。因此，被告范力军应当根据房屋买卖合同的约定，协助原告办理涉案房屋过户登记手续，被告汪满华亦应当予以协助。故对原告要求二被告协助办理涉案房屋过户登记手续的请求，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告陈明华与被告范力军于2015年12月20日签订的《房屋买卖合同》有效；二、被告范力军、汪满华于本判决生效之日起十日内协助原告陈明华将位于重庆市九龙坡区龙门阵大道*号*幢*号房屋产权转移登记至原告陈明华名下。本案案件受理费11800元、财产保全申请费3291.48元，公告费560元，均由被告范力军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向本院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  朱春霖人民陪审员  周 欣人民陪审员  龙建勤二〇二〇年十二月十七日法官 助理  邬 豪书 记 员  陈艳云