福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终5430号 上诉人（原审被告）：协登（泉州）运动装备有限公司，住所地福建省晋江市陈埭镇江头村开元路**，统一社会信用代码9135050356337513XX。 法定代表人：庄卓阳。 委托诉讼代理人：蔡青青，福建佳汇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈志攀，福建佳汇律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：晋江亿仁鞋业有限公司，，住所地福建省晋江市西滨军垦农场统一社会信用代码91350582691907452P。 法定代表人：张富英。 委托诉讼代理人：蒋正星，福建重宇合众（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许伟钦，福建重宇合众（泉州）律师事务所律师。 原审被告：庄卓阳，男，1991年4月10日出生，汉族，住福建省泉州市泉港区。 原审被告：庄燕鹏，男，1963年2月23日出生，汉族，住福建省泉州市泉港区。 上诉人协登（泉州）运动装备有限公司（以下简称协登公司）因与被上诉人晋江亿仁鞋业有限公司（以下简称亿仁公司）、原审被告庄卓阳、庄燕鹏房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省晋江市人民法院（2020）闽0582民初699号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 协登公司上诉请求：撤销一审民事判决第二项，改判驳回亿仁公司要求协登公司支付改造费用的诉讼请求。事实和理由：诉争的《厂房及设备、设施租赁合同》（以下简称《租赁合同》）及《宿舍改造事项》依法应认定无效，一审法院未依法审查诉争租赁合同的效力问题，径行作出的认定协登公司需支付的改造、恢复费用20万元及利息损失属认定事实错误，判决错误。一、亿仁公司未提供任何证据证明其系本案诉争房屋及设备的所有者，依法享有对本案诉争房屋及设备设施的占有、使用、收益的权利。亿仁公司所出租的房屋系未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，根据2009年7月30日最高人民法院公布《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”规定，双方签订的《租赁合同》属无效合同。基于无效合同基础上再行签订的《宿舍改造事项》也应认定为无效。二、因《租赁合同》《宿舍改造事项》无效，双方约定协登公司应支付亿仁公司30万元的条款也应认定为无效。《租赁合同》未约定诉争房屋有恢复整改的义务和费用，《宿舍改造事项》系协登公司基于货物被亿仁公司扣押所签订，并非协登公司的真实意思表示，故协登公司无法定义务也无合同义务恢复原状，且亿仁公司无证据证明其因此所受损失，一审判决协登公司应支付亿仁公司宿舍改造、恢复费用20万元及利息损失没有事实与法律依据，应当委托鉴定。三、亿仁公司对于合同约定的租赁物并未全部交付协登公司使用，该未交付使用的租赁物所对应的租金应当予以扣除，而一审法院对此事实未予以审理并作出认定，属认定事实不清，依法应予以纠正。四、一审法院对协登公司主张的亿仁公司扣押其价值632827.2元鞋子的事实未予以认定，并予以抵扣租金，明显错误。 亿仁公司辩称，一、其对一审判决认定的租金29万元及宿舍改造、恢复费用20万元有异议，因其经营困难未提起上诉。二、协登公司实际使用租赁物的时间系2018年3月9日至协登公司员工最后离开时间是2019年1月份。三、其基于协登公司的要求，将原宿舍的主体墙及地板钻孔后交付协登公司使用，宿舍主体墙及地板恢复原貌费用30万元是经双方确认的。四、协登公司的上诉请求仅是恢复费用20万元，与上诉请求无关的部分不应予以审理。五、协登公司称被迫签订《宿舍改造事项》没有任何依据。 庄燕鹏述称，其无义务承担恢复费用20万元，其系因货物被亿仁公司扣押才出具《宿舍改造事项》。 庄卓阳未作陈述。 亿仁公司向一审法院起诉请求：一、判令协登公司支付亿仁公司租金90万元及自起诉之日起至实际付款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失。二、判令协登公司支付亿仁公司宿舍改造及恢复费用30万元及自起诉之日起至实际还款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失。三、判令庄卓阳、庄燕鹏对前述债务承担连带清偿责任。 一审认定事实如下：2018年3月9日，亿仁公司作为甲方（出租方）与协登公司作为乙方（承租方）签订《租赁合同》，约定租赁期间为五年，自2018年5月2日起至2023年5月1日。年租金为120万元，2018年5月1日前支付60万元，2018年8月1日前支付60万元，等等。并由庄燕鹏为协登公司提供担保责任。2018年9月11日，庄燕鹏出具《欠条》，载明向亿仁公司租赁厂房等，年租金120万元（自2018年5月2日至2019年5月1日），已付30万元，尚欠90万元。2018年11月8日，亿仁公司与协登公司签订《宿舍改造事项》，约定主体墙及地板恢复原貌的各项费用共需约30万元。协登公司承诺一个月内恢复，若无法恢复，则亿仁公司自行恢复所产生的费用由协登公司承担。庄燕鹏在担保人处签名确认。因双方于2018年11月8日签订《宿舍改造事项》，约定协登公司应恢复原状，庄燕鹏确认已搬离租赁厂房，亿仁公司亦认可此时合同已解除，故认定《租赁合同》自2018年11月8日解除。庄燕鹏虽出具《欠条》载明尚欠租金90万元，因涉案租赁合同此时仍在履行，且截至2018年9月11日尚未实际全部产生该租金，庄燕鹏出具欠条的行为应认定为对《租赁合同》正常履行情况下应当预付租金的确认，在租赁合同其后解除的情况下，应按实际租赁期限计付租金。亿仁公司虽主张被告协登公司实际占用厂房至2019年1月，但未对此举证证明，故协登公司应支付合同解除前的租金60万元（10万元×6个月），扣除双方确认已支付的31万元，协登公司尚欠租金29万元。 亿仁公司、庄燕鹏均明确“若乙方（即协登公司）无法恢复，甲方（即亿仁公司）自行恢复所产生的费用由乙方承担”的内容为若协登公司无法在一个月内恢复，则需赔偿30万元。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”规定，《宿舍改造事项》关于“主体墙及地板恢复原貌的各项费用共需约30万人民币”的内容，应认定为双方对宿舍改造及恢复原状费用约定的损失赔偿额计算方法。庄燕鹏庭审自认宿舍恢复原状费用约8万元，结合协登公司的违约程度、合同履行情况、宿舍改造费用等，酌情认定宿舍改造及恢复费用按20万元计付。 庄卓阳系协登公司唯一股东，未能证明财产独立于公司，应对涉案债务承担连带清偿责任。庄燕鹏在《租赁合同》《宿舍改造事项》均作为担保人签名，依据《中华人民共和国担保法》第十九条“当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任”规定，庄燕鹏应对涉案债务承担连带责任保证。庄燕鹏主张亿仁公司扣押价值632827.2元的鞋子，但提交的承诺书、微信聊天记录为打印件，且未能提交其他证据佐证，故对承诺书、微信聊天记录的证明力不予确认。 一审法院认为，协登公司拖欠亿仁公司租金29万元、宿舍改造及修复费用20万元，应予偿付。经亿仁公司起诉催告后仍不偿付，协登公司应支付亿仁公司自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计付的利息损失。庄卓阳系协登公司一人股东，未能证明财产独立于公司，应对涉案债务承担连带清偿责任。庄燕鹏应按约定对涉案债务承担连带责任保证，其承担保证责任后，有权向债务人追偿。协登公司、庄卓阳经传唤不到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款规定，判决：一、协登（泉州）运动装备有限公司应于判决生效之日起十日内支付晋江亿仁鞋业有限公司租金29万元及自2020年1月7日起至实际付款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付的利息损失；二、协登（泉州）运动装备有限公司应于判决生效之日起十日内支付晋江亿仁鞋业有限公司宿舍改造、恢复费用20万元及自2020年1月7日起至实际付款之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付的利息损失；三、庄卓阳对前述债务承担连带清偿责任；四、庄燕鹏对前述债务承担连带责任保证，庄燕鹏在承担保证责任后，有权向协登（泉州）运动装备有限公司、庄卓阳追偿；五、驳回晋江亿仁鞋业有限公司的其他诉讼请求。 二审中，协登公司申请证人代某出庭作证，拟证明《宿舍改造事项》是被胁迫签订。代某陈述：“我到庭是为了证明协登公司与亿仁公司的货品纠纷问题”“我知道双方有签订宿舍改造的协议，但是不清楚具体内容，也不清楚合同约定的30万元的问题”“我不清楚《宿舍改造事项》是在什么情形下签订的”“租赁厂房是公共洗手间，协登公司的工人对宿舍提出要求，需要整改。因亿仁公司没钱，费用由协登公司先垫付……整改费用大概4、5万元……协登公司未及时支付租金，货物被亿仁公司扣押”“宿舍不整改，协登公司就不承租，所以亿仁公司决定整改”等等。协登公司质证认为，代某的证言可以证实亿仁公司不让协登公司出货，导致《租赁合同》无法继续履行。宿舍整改是为了让协登公司承租厂房而做，协登公司不应承担恢复原状的义务。亿仁公司质证认为，证人证言可以证明代某未参与宿舍改造事项。庄燕鹏质证认为，代某确实没有参与《宿舍改造事项》，其系因货物被亿仁公司扣押才签订《宿舍改造事项》，代某的陈述证明改造的前期事项都是亿仁公司在做。本院认为，代某出庭作证并接受双方交叉质询，符合程序。协登公司认为代某的证言真实合法，亿仁公司、庄燕鹏亦认可代某关于《宿舍改造事项》的陈述，故本院对代某关于《宿舍改造事项》的证言真实性予以确认。上述证言可以证实代某不知晓《宿舍改造事项》是在何情形下签订，亦不知道合同的具体内容，无法证明协登公司主张的证明目的。经审查，一审法院认定事实清楚，本院予以确认。 本院认为，亿仁公司与协登公司、庄燕鹏签订的《租赁合同》《宿舍改造事项》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为有效合同。协登公司认为其系受胁迫签订《宿舍改造事项》，未能提供充分的证据予以证实，应承担举证不能的法律后果。一审法院结合协登公司的违约程度、合同履行情况、双方签订的《宿舍改造事项》关于“主体墙及地板恢复原貌的各项费用共需约30万元人民币”、庄燕鹏自认上述费用约8万元等，酌情认定宿舍改造及恢复费用按20万元计付，并无不当。协登公司主张对上述费用应委托鉴定，不予支持。协登公司陈述的其他与上诉请求无关的事实与理由，本院不予审查处理。 综上所述，协登公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4300元，由协登（泉州）运动装备有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄祥彪 审 判 员 洪颍雅 审 判 员 郑 励 二〇二〇年十二月三日 法官助理 刘梅秀 书 记 员 陈静岚 附注：本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。