河北省广平县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)冀0432民初1124号 原告冯亚孜，男，1995年8月11日出生，汉族，住广平县。 原告李夏夏，女，1992年4月3日出生，汉族，住广平县。 二原告共同委托代理人张聚强，河北万强律师事务所律师。 被告张羲曼，女，1990年4月2日出生，汉族，广平县人。 委托代理人段明辉，河北平泓律师事务所律师。 原告冯亚孜、李夏夏诉被告张羲曼房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告冯亚孜、李夏夏及其委托代理人张聚强，被告张羲曼及其委托代理人段明辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告冯亚孜、李夏夏诉称，2019年5月1日，被告将广平县段门市（面积约220平方米）租赁给原告经营使用，年租金为35000元整，另外有转让费30000元整，包括空调、摄像头、电脑等物品。租赁期限为三年至2022年5月1日，双方签订有房屋租赁协议并交纳了第一年租金及转让费。原告承租房屋后投入大量资金进行装修，并办理营业执照（字号为广平县乐友孕婴童店，经营者李夏夏）开门营业。期间，原告又按照租赁协议约定于2020年1月1日将第二年租金35000元支付给被告，在原告本可放心经营逐渐盈利之际，被告却违背诚信及协议约定，2020年6月29日单方通知原告要求收回房屋解除合同，这实令原告无法接受。之后被告为达到收回房屋的目的，竟强行将自己私家车停放到原告门市前、往原告门市前扔垃圾废物、在微信朋友圈等自媒体上发布诽谤污蔑言论，导致原告无法正常经营，从而逼迫威胁原告自行腾房离开。被告严重违约并单方解除合同的行为给原告造成重大的经济损失，为维护原告的合法权益，原告特具状诉至法院，恳请法院判如所请：一、请求法院确认原被告双方签订的《房屋租赁协议》于2020年9月1日解除；二、判令被告赔偿因其单方解除房屋租赁合同等违约行为而给原告造成的装修损失、租金及转让费损失、营业收入损失等各项损失共计160387元；三、由被告承担本案诉讼费用。 被告张羲曼口头辩称，根据原告当庭陈述的诉讼请求及其当庭增加诉讼请求一项，对此请求，我方有要求举证期限的相关权利，不同意其当庭增加，如果增加请给我方相关的举证期限。关于事实与理由部分，合同的订立时间、价款约定属实，关于其提到的系被告单方解除合同，被告的一系列行为导致原告无法正常经营，与事实严重不符；相反，是因为原告不遵守订约时的口头约定，改变承租房屋内部格局，导致被告二楼、三楼无法通过一楼南侧的必经通道，影响被告通行的权利，也影响到承租楼房安全消防问题。综上，原告起诉缺乏相应的事实和法律依据，请依法驳回原告诉求。 经审理查明，2019年4月26日，原告向被告支付定金30000元后，被告张羲曼与原告冯亚孜签订《房屋租赁协议》一份，约定由原告向被告张羲曼租赁位于广平县段店铺，面积约220平方米，用以经营广平县乐友孕婴童店，租赁期限为2019年5月1日至2022年5月1日，双方约定原告方可在租赁期内对房屋进行水电暖维修和改造，费用由原告负担，租赁期内不得擅自中止协议等。合同签订后，原告支付了第一年的租金35000元，另支付了店铺转让费30000元，转让费包括店铺内电脑、凳子、空调、监控、沙发、桌椅等。原告已将租金付至2021年5月1日，即已付清第二年房租。 原告租赁了案涉店铺后，即委托广平县治君建筑装修服务队、广源室内装饰、王洪强、张俊建进行了装修，分别支付装修费用10100元、41500元、7700元、34800元，以上共计94100元，装修完毕后开始营业。在原告装修过程中被告未提异议，2020年6月29日前，被告让原告在使用的一楼最南边留出一个1.5米宽的东西过道，供二、三楼上下楼使用（不是唯一通道），原告所述装修时没有说这里留有过道及被告所述装修时已告知原告这里留有通道，使用通道时得拆除装修让出来等均无据可查。经现场查看，即便留出1.5米宽过道往西也无法通往大街（没有门,往西是店铺窗户）。2020年6月29日，被告通过短信、微信等方式通知原告解除合同，收回房屋，限原告两三个月之间搬离，9月1日收拾好，9月1号被告锁门。被告又通过在原告门前停车、扔垃圾等方式逼迫原告尽快搬离所租赁的店铺，并且在朋友圈发布该店铺转租的信息，原告遂另找店铺装修。2020年9月17日，原告因该纠纷未得到妥善解决，诉至本院。庭审时被告曾表示只要原告留出1.5米宽通道，则同意原告继续占用门市，再次庭审时被告表示同意原告继续占用门市。2020年12月9日，原告将所租房屋腾退完毕，转让的空调等物品留在门市里。 另查明，原告冯亚孜、李夏夏系夫妻关系，该店铺系夫妻共同财产。 以上事实，现有原、被告陈述、房屋租赁协议、转让费收据、证人证言、微信截图等证据在卷为据。 本院认为，二原告与被告之间符合租赁合同的性质，双方之间为租赁合同关系。被告作为出租人具有保证承租人在租赁期间内正常使用租赁物的义务，因被告在合同期间擅自要求原告解除合同、收回房屋，违约导致二原告与被告之间的合同目的无法实现，二原告有权解除合同，本院对二原告解除合同的诉请予以支持。虽然被告在2020年6月29日通过微信通知原告在2020年9月1日限期搬离，但原告实际将所租店铺腾退完毕的时间为2020年12月9日。故本院依法确认原告冯亚孜、李夏夏与被告张羲曼签订的《房屋租赁协议》于2020年12月9日解除。二原告已支付被告2020年5月1日至2021年5月1日的租金35000元，二原告在2020年12月10日至2021年5月1日期间无法使用该店铺，被告应返还二原告该期间的租金13620.83元（35000÷12×4.67），对二原告该项诉请本院予以支持。 关于二原告主张的装修损失，现因被告原因导致合同提前解除，故二原告有权要求被告返还剩余租赁期内的装饰装修残值。原告承租该店铺后，共计花费装修费用94100元，对原告而言其装修总使用期限为36个月左右，合同解除时已使用19.33个月左右，剩余租赁期限为16.67个月，故对装修残值计算为43573.53元（94100÷36×16.67）。 关于二原告主张的店铺转让费，本院认为，现因被告原因导致合同提前解除，故二原告有权要求被告返还剩余租赁期内的转让费残值。原告承租该店铺后，共计支付装让费30000元，对原告而言其总使用期限为36个月左右，合同解除时已使用19.33个月左右，剩余租赁期限16.67个月左右，故对转让费损失计算为13891.67元（30000÷36×16.67）。 关于二原告主张的经营损失，本院认为，因原告所租的新店铺在装修完毕之前一直在原店铺经营，被告并未强制锁门，原告也无法举证证明自己的经营损失，故对该项请求本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百二十一条、第二百一十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告冯亚孜、李夏夏与被告张羲曼签订的《房屋租赁协议》于2020年12月9日解除； 二、被告张羲曼于本判决生效之日起十日内返还原告冯亚孜、李夏夏租金13620.83元、装修残值43573.53元、转让费13891.67元，以上共计71086.03元。 三、驳回原告冯亚孜、李夏夏的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费1754元，由被告张羲曼负担788元，原告冯亚孜、李夏夏负担966元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审 判 员 范振斌 二〇二〇年十二月十四日 法官助理 逯相前 书 记 员 孙欢欢 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条第（四）项（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； 第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。 第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。