北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初5493号原告：唐晓琦，女，1982年11月20日出生，汉族，首成国际投资管理有限责任公司职员，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：唐庆海（唐晓琦之父），住辽宁省海城市。被告：北京自如生活企业管理有限公司，住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路8号开发区办公楼501室-1466号。法定代表人：单一刚，董事长。委托诉讼代理人：王颖慧，女，该公司职员。原告唐晓琦与被告北京自如生活企业管理有限公司（以下简称自如公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月21日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年10月16日公开开庭进行了审理。原告唐晓琦的委托诉讼代理人唐庆海，被告自如公司的委托诉讼代理人王颖慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。唐晓琦向本院提出诉讼请求：1.请求判令自如公司退还房租6162元、生活费200元、押金1860元、服务费1297元、违约金11412元、财产损害赔偿25000元；2.返还财产（具体见财产明细清单）；3.案件受理费由自如公司负担。事实和理由：唐晓琦与自如公司签订《房屋租赁合同》，2018年11月19日，自如公司无故将唐晓琦房门封锁，并无故解除合同，阻止唐晓琦取回属于其个人的合法私有财产。自如公司的侵权行为，给唐晓琦造成重大经济损失，严重侵害了唐晓琦的合法权益。故诉至法院，请求法院维护唐晓琦的合法权益。自如公司辩称，一、唐晓琦违反了《房屋租赁合同》第六条第五款第5项中卫生状况的条款。依照合同约定，自如公司有权单方解除合同，收回房屋，并根据合同第七条第一款第4项，向唐晓琦收取一个月租金的违约金。2018年11月25日，唐晓琦与自如公司签订《房屋租赁合同》，约定唐晓琦承租位于丰台区方南家园二期0单元1206室02号房间，租赁方式为合租。本合同为上一份租赁合同的续约合同，上一份租赁合同的租期为2017年11月25日至2018年11月24日。唐晓琦于2018年10月25日时就已签订了该房屋的续约合同。入住期间，唐晓琦因个人原因多次与其他相邻合租人发生争执，同时因为个人卫生问题，导致房屋厨房及其他卧室滋生非常多的虫子，导致相邻人多次向公司投诉，反映唐晓琦的卫生问题。自如公司业务人员也曾和唐晓琦沟通处理该问题，但其拒绝改正处理。因唐晓琦居住的是合租房屋，其卫生状况已经干扰了相邻人的正常生活权益，也违反了《房屋租赁合同》第六条第五款第5项约定。根据合同约定，自如公司有权单方解除合同并收回房屋。因唐晓琦存在上述违约行为，按照合同第七条第一款第4项，唐晓琦应向自如公司支付月租金的100%，即1930元。自如公司在收回房屋前曾多次与唐晓琦沟通改正卫生状况，且自如公司管家马志强于2018年11月14日收回房屋前也曾向唐晓琦短信告知。2018年11月19日更换门锁后，业务人员一直在与唐晓琦沟通联系，为了减少客户的损失，业务人员与租客沟通可以为她办理免扣押金退租，并帮助她搬离行李。但客户拒绝，坚持要住在该房源，还要求把其他住户弄走。因第二份续约合同已经交付了第一个季度的房租，且第二份合同起租日前2018年11月23日，自如公司仍在积极与唐晓琦沟通解决该问题或协助租客把物品搬走，唐晓琦并未给予自如公司明确答复。2018年12月25日至2019年3月1日期间，租客的个人物品始终存放在房屋内，占用房源无法出租，自如公司非但没有阻止唐晓琦取回物品，还一直联系唐晓琦希望能够协助她转移个人物品，避免一直占用房屋产生损失。但其一直拖延不搬离物品占用房源，一直到2019年3月1日，第一季房租已到期并逾期四日未缴纳房租，产生四日逾期违约金（合同第七条第三款第3项5790×5‰×4＝116元），因一直无法和唐晓琦沟通，且无法再继续支持其物品占用房屋。为避免损失继续扩大，自如公司不得不于3月1日为唐晓琦进行解约，并腾退房屋。截止2019年3月1日，产生自如公司应收租金6112元、应收服务费342元，应收违约金1930元。二、自如公司多次联系唐晓琦搬离个人物品，且给予其充分的时间进行处理，但其始终拒绝配合，占用房屋。自如公司无理由承担财产损害赔偿。根据《房屋租赁合同》第六条第七款约定：“本合同租赁期限届满后本合同解除、终止的，……若在租期届满或解除、终止时仍由属于乙方的物品、固定附着物或装置遗留或弃置在房屋内，均视为乙方自动放弃留存物品的所有权，甲方有权在以短信、邮件或其他方式通知乙方后将房屋及设施收回，进行处置。甲方无需就该处置或其他任何处理方法造成的任何损失或损毁向乙方或其他人士负责，且乙方须向甲方赔偿任何因乙方违反本款约定而需甲方清除签署留存物品的开支及费用。”自如公司基于对唐晓琦的尊重，给予了其充分的处理个人物品和搬家的时间，并非消极处理，而是一直在积极联系其解决搬家问题，唐晓琦随时可以联系自如公司开门搬家，避免损失扩大。不搬离个人物品是唐晓琦的个人选择，依据合同自如公司无需承担财产损害赔偿责任，相反唐晓琦应当承担自如公司就清除物品所产生的开支。三、自如公司并无违约情形，唐晓琦的违约金请求并无依据，自如公司不予认可。基于上述事实和理由，唐晓琦的诉讼请求缺乏事实和法律依据。法律保护当事人权利，却不保护当事人滥用权利。唐晓琦的行为不仅违反了双方合同约定，也损害了其他合租人的正常相邻权益。自如公司解除合同系正常合同行为，且给予了唐晓琦充足的选择权和宽裕的时限。请求驳回唐晓琦全部诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年11月25日，唐晓琦（乙方、房屋资产承租人）与自如公司（甲方、房屋资产管理人，受房屋资产出租人委托）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方承租甲方管理房屋资产出租人位于丰台区方南家园二期0单元1206的一处房屋，租赁用途为居住。房屋详细信息及租住标准与要求详见附件一。本合同的租赁期限以及交付房屋日期以合同附件一《房屋及承租信息表》中确认为准。附件一房屋及租赁信息表：房间号为02；租赁期限为2016年11月25日至2017年11月24日；交房日为2016年11月25日；租金标准为月租金1860元，总计22320元；付款方式为押一付六，首次签约押金1860元；服务费1897元。附件三房屋交割清单，热水表一、中水表一、冷水表一、自采暖煤气表一、厨房煤气表一、电表一，均由乙方承担。上述合同签订后，双方履行了合同。2017年10月24日，唐晓琦（乙方、房屋资产承租人）与自如公司（甲方、房屋资产管理人，受房屋资产出租人委托）续签《房屋租赁合同》，约定：乙方承租甲方管理房屋资产出租人位于丰台区方南家园二期0单元1206的一处房屋，租赁用途为居住。房屋详细信息及租住标准与要求详见附件一。本合同的租赁期限以及交付房屋日期以合同附件一《房屋及承租信息表》中确认为准。关于物业交割。入住前的物业交割……。租赁期限届满或本合同解除后的物业交割：乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。双方验收，并结清各自应当承担的费用。鉴于甲方将持续为乙方提供房屋维护及管理服务（包括但不限于专属管家、保洁服务、维修服务、客服电话、WIFI等），乙方应向甲方支付房屋维护及管理服务费（“服务费”），服务费以双方附件一确认的金额为准。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣在本合同及（或）贷款相关合同（如有）项下应由乙方承担的费用、租金、服务费、违约金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数无息返还。除上述情况之外，乙方不得要求以押金冲抵房屋租金。其他相关费用的承担，详见附件三“生活费用信息”。第六条合同解除及终止，……（五）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：……5.因扰民、卫生状况、邻里关系、分摊生活费用、过度占用公共区域等原因干扰影响他人或其他相邻权人正常生活，导致周边邻居、居委会书面投诉或派出所出警协调的；……（六）发生本条第（五）款情形，解除合同次日，甲方有权通过强制手段将房屋及设施收回，并要求乙方清空自有物品，如乙方留存任何物品，均视为乙方抛弃，甲方有权进行处置。第七条违约责任，……（三）……乙方有本合同第六条第（五）款约定的情形的，应按月租金的100%向甲方支付服务违约金，并同时赔偿甲方因乙方的违约行为而遭受的相应损失。关于生活费用，生活费用的付费方式为预付费的，本合同附件三关于生活费用记载的余额用尽后，乙方应根据实际使用情况合理购买，并及时与其他房屋使用人结清，否则造成的损失由乙方自行承担。租赁期限内，就生活费用（后付费、业主遗留预付费的情形）中乙方应缴的部分，甲方统一代收代付，并定期生成相应账单，乙方应于收到账单后3日内支付相应费用，乙方逾期交付的，甲方有权解除合同并要求乙方搬离房屋。乙方收到生活费用缴费单位的缴费单时应联系管家缴纳，不应自行缴纳。前述费用的分摊方式默认为按户分摊（按照分摊期间实际居住户数计算）。附件一房屋及租赁信息表：房间号为02；租赁期限为2017年11月25日至2018年11月24日；交房日为2017年11月25日；租金标准为月租金1860元，总计12355元；付款方式为押一付六，续约转入押金1860元；服务费1195元。2017年11月25日应付2017年11月25日至2018年5月24日租金，2018年5月25日应付2018年5月25日至2018年11月24日租金。附件三房屋交割清单，本合同中未列明的与乙方承租本房屋有关的费用（包括但不限于电话费、电视使用费、卫生费、车位费、公共区域照明费、自采暖供暖费等），均由乙方承担。本项目约定由乙方承担的生活费用，如果存在同一房屋内和其他房屋使用人共同产生的，则按照每个房间平均分摊的原则承担。2018年10月，双方又续签了《房屋租赁合同》，内容与上述合同内容基本一致，条款稍有调整。附件一房屋及租赁信息表：房间号为02；使用面积为11.1㎡，租赁期限为2018年11月25日至2019年11月24日，租金标准为月租金1930元，付款方式为押一付三，2018年11月25日应付2018年11月25日至2019年2月24日租金5790元；服务费1297元。2018年10月25日，唐晓琦向自如公司支付2018年11月25日至2019年2月24日的租金5790元、第三份合同年服务费1297元，另交纳生活费650.64元。2018年11月11日，涉案房屋其他住户发现公共厨房抽屉里爬出虫子，并向自如公司管家投诉，要求解决。自如公司管家在微信“群聊”中对唐晓琦说：“是你的东西你清一下”，唐晓琦说：“时间宝贵，我该收拾收拾，忙自己的”，自如公司管家说：“我们没有权利乱扔客户的任何东西”，唐晓琦说：“赋予你权利，授权你，抽屉里东西都可以扔，你收拾干净就行，我能用，大家放心就行，免得搞的我们不团结，做事讲点方法”。2018年11月14日，自如公司管家上门通知唐晓琦，大意为：因其厨房物品生虫影响他人生活，自如公司依据合同第六条第五款解除合同，要求其三天之内腾退房屋。2018年11月19日，自如公司管家打电话要求唐晓琦收拾物品搬离房屋，唐晓琦拒绝，并辱骂管家，自如公司将房屋换锁。此后，自如公司通过电话、短信通知唐晓琦清空物品，唐晓琦中途在自如公司会客室居住，但未清空房屋物品。2019年3月1日，自如公司将唐晓琦留在房屋中的物品搬出，存放在仓库。经法庭询问，自如公司称因时间较长，目前物品已无法查找。以上事实，有双方当事人陈述、房屋租赁合同、转账凭证、通话录音、微信记录、视频、短信记录等证据在案佐证。本院认为，唐晓琦与自如公司签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方均应依约履行自己的义务。本案中，双方合同约定，因扰民、卫生状况、邻里关系、分摊生活费用、过度占用公共区域等原因干扰影响他人或其他相邻权人正常生活，导致周边邻居、居委会书面投诉或派出所出警协调的，自如公司有权单方解除合同，有权通过强制手段将房屋及设施收回，并要求乙方清空自有物品，如乙方留存任何物品，均视为乙方抛弃，甲方有权进行处置。唐晓琦与相邻租户合租涉案房屋，使用公共部分，应注意保持良好卫生状况，维护正常邻里关系。唐晓琦因公共厨房中其个人物品出现虫子，导致邻里不睦，自如公司解除合同、收回房屋并要求唐晓琦清空物品，并未违反合同约定。唐晓琦拒不腾房，造成的损失应当自担。针对唐晓琦的诉讼请求。唐晓琦租金交至2019年2月24日，其未于2018年11月19日及时清空个人物品，其个人物品占用房屋至2019年3月1日，现唐晓琦要求自如公司退还房租6162元，无事实依据。唐晓琦于2018年10月25日向自如公司交纳生活费650.64元，合同约定“生活费用的付费方式为预付费的，……乙方应根据实际使用情况合理购买，并及时与其他房屋使用人结清；生活费用（后付费、业主遗留预付费的情形）中乙方应缴的部分，甲方统一代收代付”，现唐晓琦向自如公司交纳生活费符合合同中约定的后付费情形，其亦未举证证明该费用为预付费，故其要求自如公司退还生活费200元，无事实依据。合同约定“乙方有本合同第六条第（五）款约定的情形的，应按月租金的100%向甲方支付服务违约金”，又约定房屋租赁押金除抵扣在本合同及（或）贷款相关合同（如有）项下应由乙方承担的违约金后剩余部分应如数无息返还。现唐晓琦在第二份合同履行期间发生合同约定的违约行为，产生1930元违约金，其交纳押金1860元不足以抵扣违约金，其主张退还押金，无合同依据。唐晓琦要求自如公司支付违约金11412元、财产损害赔偿25000元或按照清单返还财产，因自如公司不存在违约行为，故该部分诉讼请求无合同依据。关于服务费1297元，因该费用为年付费用，自如公司应当将剩余三季度的服务费973元退还给唐晓琦。故除退还服务费973元以外的诉讼请求，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条规定，判决如下：一、北京自如生活企业管理有限公司于本判决生效之日起七日内退还唐晓琦服务费973元；二、驳回唐晓琦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费948元，由唐晓琦负担928元（已交纳），由北京自如生活企业管理有限公司负担20元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  魏敬贤二〇二〇年十二月十五日书记员  高云鹏