北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初2122号原告：冯爽，男，1978年11月18日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：陈廷柱，北京市博涵律师事务所律师。被告：南聚会，男，1970年2月2日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。被告：北京市大兴城镇建设综合开发集团有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇清源路11号综合办公楼。法定代表人：侯志伟，董事长。委托诉讼代理人：段超，男，北京市大兴城镇建设综合开发集团有限公司法务主管。委托诉讼代理人：李潇潇，男，北京市大兴城镇建设综合开发集团有限公司营销中心职员。第三人：李振环，女，1968年11月23日出生，汉族，退休职工，住北京市大兴区。原告冯爽与被告南聚会、被告北京市大兴城镇建设综合开发集团有限公司（以下简称大兴城建公司）、第三人李振环房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告冯爽及其委托诉讼代理人陈廷柱，被告南聚会，被告大兴城建公司的委托诉讼代理人段超、李潇潇，第三人李振环到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冯爽向本院提出诉讼请求：1.判令大兴城建公司就北京市大兴区瀛坤路4号院5号楼1层1单元102室（以下简称102室）为南聚会办理房产证；2.判令南聚会依法履行合同，南聚会、大兴城建公司配合冯爽办理102室的过户手续；3.本案诉讼费、财产保全费5000元、保险费3634元等相关费用由南聚会、大兴城建公司承担。事实和理由：2014年5月12日，冯爽、南聚会签订房屋买卖合同；合同约定，南聚会将拆迁安置房大兴区瀛海家园4号院（瑞园）5号楼1单元102室，即诉争102室，出卖给冯爽，房价790000元；《拆迁安置房买卖合同》的合同号为2010-23，清单号为DY-4-901；产权证办下来后，南聚会必须在30日内配合办理过户手续，每拖延30日南聚会承担10000元违约金。目前，本栋楼绝大部分人已经取得不动产权证书，南聚会却无故拖延办理；冯爽已经按约将房款付清。经查，涉案房屋目前登记在开发商即大兴城建公司名下，房屋登记地址为大兴区瀛坤路4号院5号楼1层1单元102。冯爽在购房后即搬入，冯爽没有其他住房，一直实际占有和使用涉案房屋；取暖费、物业费、水电费等费用实际由冯爽交纳。南聚会的违约行为，给冯爽造成困扰和不便，无奈之下，冯爽诉至法院，请求判如所请。南聚会辩称，冯爽所述不属实，南聚会没有收到房款，南聚会要求将诉争房屋收回；冯爽提交的转账记录中未将款项转给南聚会，南聚会没有收到款项。大兴城建公司辩称，不同意冯爽的诉讼请求；本案纠纷系房屋买卖合同纠纷，冯爽与大兴城建公司未签订房屋买卖合同，大兴城建公司不清楚冯爽与南聚会之间的房屋买卖事宜，大兴城建公司没有义务配合冯爽办理过户，大兴城建公司并非本案适格被告；另外，对涉案房屋也有司法查封，是左素玲申请的查封，左素玲所申请查封涉及3套房屋，本案诉争102室即为其中1套，至本案第1次庭审时没有解封；如果没有执行查封等障碍，大兴城建公司是不能单方办理产权登记的，需要南聚会提供转移登记的材料（居民身份证、《拆迁安置房买卖合同》等）才可以办理不动产权证书，大兴城建公司已经取得诉争房屋所在楼栋的大房本，需要先将房屋登记至南聚会名下，再由南聚会过户至冯爽名下。李振环述称，不认可冯爽与南聚会之间的房屋买卖合同；在签署合同的时候李振环和南聚会离婚了，但对买卖房屋一事李振环并不知情，南聚会没有跟李振环说过，李振环也没有收到任何购房款，卖房没有经过李振环同意；对于冯爽主张其一直居住在102室，李振环不了解情况。本院经审理认定事实如下：南聚会、李振环原系夫妻关系，二人于1992年3月4日登记结婚，于2014年1月23日登记离婚（协议离婚）；就财产分割及债务处理，双方在民政部门备案的《离婚协议书》载明：“二、财产分割：1.女方名下位于北京市大兴区瀛海镇瀛海家园C区8号楼2单元201室楼房一套，归女方所有。2.女方名下银行所有存款80万元，归女方所有。三、债权债务：双方不存在债权债务，如有，所有债务，均有男方负责偿还”，未涉及本案诉争102室。2010年5月2日，北京市大兴城镇建设综合开发集团公司（出卖人，后企业名称变更为北京市大兴城镇建设综合开发集团有限公司，即大兴城建公司）与南聚会（买受人，即被拆迁人）签订《拆迁安置房买卖合同》；双方约定出卖人承担瀛海镇域土地储备开发工作，买受人自愿购买北京市大兴区瀛海镇安置房E2号楼1单元102室（该地名楼号为暂定，实际地名楼号以公安部门最终确定为准），房屋暂测建筑面积为48平方米，房屋总价款为105600元，出卖人应当于2013年6月30日向买受人交付该房屋；双方还对交付条件与入住手续、逾期交房责任、逾期结算付款责任、争议解决方式等事项一进行约定。合同签订后，在2013年8月，大兴城建公司将102室交付南聚会，并办理各项入住手续。2014年5月12日，南聚会（甲方、出卖人）、冯爽（乙方、买受人）签订《房屋买卖合同》，约定甲方自愿将坐落于北京市大兴区瀛海家园4号院（瑞园）5号楼1单元102号房屋（即诉争102室）出售给乙方，乙方对该房屋已作充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，愿意购买该房屋；对房屋基本情况，双方约定房屋性质为回迁房，所有权人为南聚会，面积为48平方米，楼层为1层，相关证明文件及编号为拆迁安置房买卖合同（合同号2010-23，清单号DY-4-091）；关于成交价格，双方约定协商后的实际成交价格为790000元，此价格为甲方出售该房屋的净得价格，该房屋过户的相关费用由乙方承担；关于房款支付及房屋交付，双方约定乙方于2014年5月12日向甲方支付定金50000元，乙方于2014年5月27日向甲方交付房款710000元，购房尾款30000元于该房屋过户手续办理完毕当日一次性支付甲方，甲方于2014年5月27日将房屋交付乙方，甲方负责结清该房屋交付日之前的所有相关费用，甲方于该房屋过户日之前将落户于该房屋的户口迁出，甲乙双方的房款支付一律以银行转账凭条为准，甲方指定的收款账号为中国工商银行，户名李占亮，卡号×××****8182；关于违约责任，双方在合同书第五条约定：“1.甲方保证该房屋权属无争议，爱人同意出售，绝不一房二卖，若发生与甲方相关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果。甲方以任何原因终止或无法出售该房屋，均系甲方违约，甲方除了退还乙方已经支付的所有款项之外，还需承担违约责任为：甲方赔偿乙方违约金人民币400000元。2.该房屋产权证办理下来之后，甲方必须于30日内配合乙方办理过户手续。由于甲方原因拖延过户时间，甲方承担违约责任为：每拖延30日甲方赔偿乙方违约金人民币10000元。3.乙方以任何原因终止购买该房屋，均系乙方违约，违约责任为：乙方已经支付甲方的款项甲方不退。4.发生法律法规规定的不可抗力，甲乙双方免责”。在合同书落款处，南聚会、冯爽均签字确认。冯爽与案外人李妍原系夫妻关系，二人于2008年8月登记结婚，于2012年4月登记离婚；通过自李妍的银行账户向《房屋买卖合同》所约定李占亮名下尾号为8182的银行账户转账汇款的方式，冯爽在2014年5月11日给付定金50000元，在2014年5月27日给付房款710000元，在2014年5月28日给付房款30000元，至此房款790000元均已付清；就上述使用李妍名下银行账户给付房款情况，李妍于2019年11月28日出具《情况说明》，证明在离婚后将其与冯爽在方庄的房子卖掉，房款在李妍名下，冯爽买房，用上述房款支付，从李妍名下账号向卖房人南聚会指定的账号汇款790000元。对上述房屋买卖合同关系，南聚会不予认可，并主张卖房的时候李振环不知情，房子是李占亮卖给冯爽的，南聚会都没有见过冯爽，南聚会只认识李占亮，南聚会与李占亮没有亲属关系，当时南聚会差点钱，就把房子卖给了李占亮，李占亮将房子卖给了冯爽，对冯爽所主张购房款南聚会没有收到，《房屋买卖合同》是李占亮拿着找南聚会签的字。在合同签订后，南聚会向冯爽交付102室，由冯爽对102进行装修，并居住至今；居住数年期间的各项供暖费、物业费等费用，均系以南聚会名义，由冯爽交纳。北京市大兴区不动产登记事务中心于2019年10月22日出具《查询结果》，确认“大兴区瀛坤路4号院5号楼1层1单元102”的现产权人为大兴城建公司，建筑面积为47.29平方米，无查封，无抵押；2019年10月21日，北京瀛海尚志益民物业管理中心出具《证明》，证明该小区房主南聚会的购房合同编号2010-23，购房合同的住址为北京市大兴区瀛海镇安置房E2号楼1单元102室，现实际住址为北京市大兴区瀛海镇安置房瀛海家园二里4号院（瑞园）5号楼1单元102室，与北京市大兴区瀛坤路4号院5号楼1单元102室，系同一处房产；经向当事人核实，102室的门牌号现为大兴区瀛吉街4号院5号楼1层1单元102号；经冯爽在2020年8月20日以家庭为单位进行购房资格核验，购房家庭类别为本市户籍居民家庭，核验结果为初步核验通过，即冯爽具有购买诉争102室资格；102室与李振环所居住房屋并非位于同一小区内，但冯爽主张两个小区系相邻小区；冯爽主张，自2014年购买并居住在102室至提起本案诉讼，没有任何人向冯爽就102室主张权利。至本案第1次庭审时，因涉及执行案件，尚有本院执行部门对102室所作出查封未被解除，协助查封机构即为大兴城建公司；至本案第2次庭审时，对因涉及执行案件所进行查封均被解除，不存在房屋所有权转移限制；经冯爽申请诉前财产保全，本院于2019年11月8日作出（2019）京0115财保576号民事裁定书，裁定：“将被申请人南聚会购买的被申请人北京市大兴城镇建设综合开发集团有限公司名下的位于北京市大兴区瀛坤路4号院5号楼1层1单元102室房屋予以查封，查封期间不得为所有权人办理一切手续”；冯爽交纳财产保全费5000元；为提供保险公司保函作为上述保全的保单，冯爽向中国人民财产保险股份有限公司北京市分公司支付保险服务保费3634元。本院认为，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立；依法成立的合同，自成立时生效；当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，针对102室的买卖事宜，南聚会与冯爽在2014年5月12日签订《房屋买卖合同》，南聚会虽持有异议，但亦认可合同书系其签写，且就异议内容未提供证据证明，故该房屋买卖合同系买卖双方真实意思表示，于签订合同书时成立；就合同效力及履行事宜，南聚会、李振环提出签订合同书未经李振环同意之抗辩意见，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”故上述房屋买卖合同应属有效，对于诉争履行事宜，则涉及南聚会是否取得处分权，就此，本院有以下几点考虑。第一，在签订诉争房屋买卖合同时，尚未颁发不动产权证书，冯爽系基于信赖大兴城建公司与南聚会所签订《拆迁安置房买卖合同》而购买102室，在该买卖合同中，买受人仅为南聚会1人，对此冯爽有理由相信102室的权利人为南聚会1人；二是在《房屋买卖合同》中已明确约定：“甲方保证该房屋权属无争议，爱人同意出售，绝不一房二卖”，冯爽有理由相信南聚会有房屋处分权；三是虽然南聚会系在婚姻关系存续期间自大兴城建公司处购买102室，应推定102室系夫妻共同财产，但在南聚会、冯爽所签订《房屋买卖合同》时，南聚会、李振环已经离婚，《离婚协议书》中未涉及102室，冯爽有理由相信南聚会有102室的处分权；四是在交付房屋后至今数年内，李振环未对102室向冯爽主张权利，又考虑到虽然102室与李振环的住房并非位于同一小区内，但相距不远，而房产属于公民应当关切的大宗财产，从日常生活经验判断，李振环对出卖102室一事至今毫不知情不符合常理，本院认定对南聚会出卖102室的事实，李振环或者在南聚会签订房屋买卖合同时即知情且同意，或者事后知情并认可；据此，南聚会出卖102室属有权处分，现冯爽已按照约定支付方式给付全部房款790000元，故房屋买卖合同应按照约定继续履行。综上所述，冯爽与南聚会针对102室的买卖事宜所订立房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，不存在法定无效情形，房屋共有人应知情，不违背公序良俗，应属有效。司法实践中，买受人要求办理房屋所有权转移登记，经审查诉讼请求应予支持的，应当判决房屋权利人将房屋登记到自己名下后，再为买受人办理所有权转移登记。现102室登记在大兴城建公司名下，故对冯爽要求大兴城建公司配合将102室登记在南聚会名下，然后再转移登记至冯爽名下的诉讼请求，本院予以支持；对不同阶段的协助义务主体，冯爽主张有误，本院予以调整。对于财产保全费，本院将其作为诉讼费用，依法予以处理。对于保险服务保费，即保险费3634元，系因冯爽为取得保险公司担保函而支出，因并非必须产生的费用支出，故应由冯爽自担，对其要求南聚会、大兴城建公司负担该笔费用的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，判决如下：一、南聚会、北京市大兴城镇建设综合开发集团有限公司于本判决生效后十日内协助冯爽办理位于北京市大兴区瀛坤路4号院5号楼1层1单元102室房屋的不动产权登记，将该房屋登记在南聚会名下；二、在上述一项房屋登记在南聚会名下后三十日内，南聚会继续履行房屋买卖合同，协助冯爽办理位于北京市大兴区瀛坤路4号院5号楼1层1单元102室房屋的所有权转移登记手续，将该房屋转移登记至冯爽名下；三、驳回冯爽的其他诉讼请求。案件受理费11700元、财产保全费5000元，均由南聚会负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  王 振二〇二〇年十二月二十五日法官助理  印 鹏书 记 员  陈鹏廷