福建省泉州市鲤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0502民初4178号 原告：泉州市华兴物业管理有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区。 法定代表人：林健兴，总经理。 委托诉讼代理人：林泽曙，男，1970年6月24日出生，汉族，系公司员工。 被告：福建省泉州市饮食服务有限公司，住所地福建省泉州市鲤城区。 法定代表人：陈起铭。 委托诉讼代理人：洪志铭，福建和晟律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈**宏，福建和晟律师事务所律师。 原告泉州市华兴物业管理有限公司（以下简称华兴物业）与被告福建省泉州市饮食服务有限公司（下简称饮食服务公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告华兴物业的委托诉讼代理人林泽曙，被告饮食服务公司的委托诉讼代理人陈**宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华兴物业向本院提出诉讼请求：1.判令饮食服务公司缴纳XXXXXX号楼303、304、305、306室自2018年11月1日起至2020年12月31日止物业服务费21450元、公摊电费6422元，XXXXXX号楼501、504、505室自2020年1月1日起至2020年12月31日止物业服务费8352元、公摊电费2496元，款项共计38720元；2.本案一切诉讼费用由饮食服务公司承担。诉讼过程中，华兴物业变更诉讼请求为：1.判令饮食服务公司XXXXX号楼303、304、305、306室自2018年11月1日起至2020年7月31日止物业服务费17325元、公摊电费5187元，XXXXXX号楼504、505室自2020年1月1日起至2020年7月15日止物业服务费2652元、公摊电费793元，款项共计25957元；2.本案一切诉讼费用由饮食服务公司承担。事实和理由：2018年11月1日华兴物业同泉州市鲤城区天都广场毅都大厦业主委员会签订《福建省物业服务合同》后，入驻天都毅都小区为业主提供物业服务至今。1998年12月饮食服务公司与泉州天都房地产发展有限公司、泉州市毅达房地产发展有限公司、（香港）毅达国际投资有限公司四方签署协议，取得位于泉州市××路××广场××号楼××层××号××层××楼的产权。饮食服务公司XXXXXX号楼303、304、305、306室自2018年11月1日起至2020年7月31日止，欠缴物业服务费17325元、公摊电费5187元；XXXXXX号楼504、505室自2020年1月1日起至2020年7月15日止欠缴物业服务费2652元、公摊电费793元，款项共计25957元。华兴物业曾采取书面通知、电话联系、上门催收等方式，至起诉之日均未能收取饮食服务公司所欠款项。饮食服务公司无正当理由未按时缴纳物业服务费违反了服务合同的约定。故华兴物业为依法维护自己的合法权益，提起诉讼。 饮食服务公司辩称，1.饮食服务公司已将涉诉物业出租，饮食服务公司与相关的承租人均约定物业管理费、水电费用等由承租人支付，同时饮食服务公司也将房屋租赁的情况告知了华兴物业，故相关费用的缴纳应该由承租人自行向华兴物业支付。现华兴物业未将相关承租人列为共同被告，可能会造成重复收费。华兴物业也没有向饮食服务公司催缴过。2.华兴物业主张的物业服务费用按每月每平方1元计算，违反了物业服务合同的约定。物业服务合同约定与饮食服务公司之间按每月每平方0.5元计算。公摊电费也没有事实依据。恳请法院驳回华兴物业的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据及事实，本院分析认定如下：1.华兴物业提交的欠费说明系其单方制作，饮食服务公司对其中的房号、面积无异议，本院予以确认。至于双方争议的收费标准，双方均确认案涉物业属于商业物业，且在建造时就已配备电梯，依照华兴物业提交的物业服务合同第七条第（二）款第1项的约定，商业物业的物业服务费收费标准为1元/月·平方米。根据华兴物业与泉州市鲤城区天都广场毅都大厦业主委员会签订的《关于天都毅都小区公摊电费收费标准的补充协议》的约定，在双方签订的物业服务合同期限内本小区的公摊电费收费标准延续前物业的收费标准每月按0.3元/平方米的标准收取。且饮食服务公司提交的物业服务费发票、公摊电费收款收据也可印证，2019年10月至12月，饮食服务公司按照1元/月·平方米的标准支付物业服务费及按照0.3元/月·平方米的标准支付公摊电费。故，华兴物业主张的欠费金额，具有事实依据，本院予以确认。2.华兴物业提交的催缴函，饮食服务公司否认收到，华兴物业也未能提交已送达饮食服务公司的相关证据，故本院不予确认。3.因华兴物业已撤回了关于303-306室2020年8月1日至2020年12月31日、501室2020年1月1日至2020年12月31日、504、505室2020年7月16日至2020年12月31日止物业服务费、公摊电费的诉求，故饮食服务公司提交的与上述部分有关的房屋租赁合同与本案不具有关联性，本院不予确认。饮食服务公司提交的与共赢天下有限责任公司（下简称共赢公司）签订的《房屋租赁合同》已由（2018）闽0502民初3428号民事判决书确认，该合同结合民事判决书可以证明饮食服务公司与共赢公司签订租赁合同及合同的履行情况，本院予以确认。4.饮食服务公司提交的深圳市银典物业管理服务有限责任公司泉州分公司开具的物业管理费发票、公摊电费收款收据，与本案不存在关联性，本院不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年11月1日，泉州市鲤城区天都广场毅都大厦业主委员会与华兴物业签订一份《福建省物业服务合同》，约定华兴物业为鲤城区天都·毅都小区提供物业服务，期限为三年，自2018年11月1日起至2021年10月31日止。合同就相关事项进行了约定。其中约定商业物业物业服务费为1元/月·平方米，物业服务费从物业交付买受人之日起按月收取，业主应于每季第二个月15日前向乙方支付物业服务费。物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等有关费用应当由最终用户承担……公共使用的由业主按实分摊，具体分摊办法由业主大会或者业主委员会决定。合同签订后，华兴物业依约进驻小区提供物业服务至今。2018年12月1日，泉州市鲤城区天都广场毅都大厦业主委员会与华兴物业签订一份《关于天都毅都小区公摊电费收费标准的补充协议》，约定在双方签订的物业服务合同期限内本小区的公摊电费收费标准延续前物业的收费标准每月按0.3/平方米的标准收取。案涉XXXXXX号楼303、304、305、306、504、505室系饮食服务公司根据与泉州天都房地产发展有限公司、泉州市毅达房地产发展有限公司、（香港）毅达国际投资有限公司签订的《协议书》而取得的物业。303-306室欠缴2018年11月1日至2020年7月31日的物业服务费17325元及公摊电费5187元，504、505室欠缴2020年1月1日至2020年7月15日的物业服务费2652元及公摊电费793元。 另查明，2015年11月16日，饮食服务公司与共赢公司签订一份《房屋租赁合同》，约定饮食服务公司将XXXXXX号楼303-306室房屋出租给共赢公司使用，租赁期限五年，即从2015年11月15日起至2020年11月14日止，共赢公司须按时交清应承担的物业管理费等费用。2018年5月份起，共赢公司没有交付租金，饮食服务公司遂于2018年8月27日向本院提起诉讼，提出解除租赁合同等诉求。2018年12月25日，本院依法作出（2018）闽0502民初3428号民事判决书，判决解除饮食服务公司与共赢公司的《房屋租赁合同》，共赢公司腾空返还房屋等。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。泉州市鲤城区天都广场毅都大厦业主委员会与华兴物业签订的《福建省物业服务合同》及《关于天都毅都小区公摊电费收费标准的补充协议》，双方当事人主体适格，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，该合同及补充协议对天都广场毅都大厦的全体业主具有约束力。饮食服务公司作为业主应依约支付物业服务费及公摊电费。虽饮食服务公司将案涉部分房屋出租给共赢公司，并与共赢公司约定由共赢公司支付物业服务费，但饮食服务公司依法仍应承担连带责任。现华兴物业要求饮食服务公司支付欠缴的物业服务费及公摊电费，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。饮食服务公司的抗辩理由，缺乏事实与法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条规定，判决如下： 福建省泉州市饮食服务有限公司应于本判决生效之日起十日内向泉州市华兴物业管理有限公司支付XXXXXX号楼303、304、305、306室自2018年11月1日起至2020年7月31日止的物业服务费17325元、公摊电费5187元，及天都广场1号楼504、505室自2020年1月1日起至2020年7月15日止的物业服务费2652元、公摊电费793元，合计25957元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费449元，减半收取计224.5元，由福建省泉州市饮食服务有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  史赠莹 二〇二〇年十二月二十一日 书记员  连丽娜 判决书引用的主要法律条文及执行申请提示 一、民事判决书引用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 …… 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 …… 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 二、执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。