四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终3911号 上诉人（原审原告）：蒋全友，男，汉族，出生于1986年9月20日，住四川省南充市顺庆区。 上诉人（原审原告）：田琳静，女，汉族，出生于1989年4月10日，住四川省南充市顺庆区。 二上诉人的委托诉讼代理人：张楠，四川智典律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：南充市东城置业有限公司，住所地南充市高坪区吉顺街**。 法定代表人：杨珩，董事长。 委托诉讼代理人：李雄，四川泰宇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘欣，四川泰宇律师事务所律师。 上诉人蒋全友、田琳静因与上诉人南充市东城置业有限公司（以下简称东城置业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省南充市高坪区人民法院（2020）川1303民初2110号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 蒋全友、田琳静上诉请求：1、撤销一审判决，改判东城置业公司还应支付蒋全友、田琳静未退购房款的占用资金利息，以399154.92元为基数，从2019年9月19日起至实际退款日止按照一年期市场报价利率向上诉人支付未退购房款的利息（截止2020年10月17日利息为17313元）；2、二审案件受理费由东城置业公司承担。事实与理由：东城置业公司于2019年9月19日发出了《关于解除〈商品房买卖合同〉的通知》，蒋全友、田琳静对解除合同并没有异议，即2019年9月19日该《商品房买卖合同》解除。东城置业公司就应从合同解除之日退还上诉人的购房款，其至今未退还购房款，应承担未退购房款的利息损失。而一审法院认为合同未约定资金利息，不予支持，属于适用法律错误。 东城置业公司答辩称：1、蒋全友和田琳静的违约行为对我公司造成损失，解除通知的内容东城置业公司要扣除蒋全友和田琳静已付购房款的百分之五十，且在15日内办理，当时是蒋全友和田琳静没有办理退款，责任应该由其自行承担，我方不承担利息损失。2、合同解除后没有生效，退款的时间点，应当自二审生效后才计算利息。3、即使计算利息，扣除违约金后的购房款才应作为基数。 东城置业公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判东城置业公司扣除蒋全友和田琳静已付购房款的50%违约金后，退还蒋全友和田琳静剩余购房款202603.50元；2、一、二审案件受理费由蒋全友和田琳静负担。事实和理由：一、一审认定违约损失由东城置业公司承担没有法律依据。一审认定蒋全友和田琳静离婚属不可抗力的情形，东城置业公司不同意改名存在主观恶意是错误的。减名属于变更合同内容，双方对于变更合同内容没有达成一致意见，东城置业公司要求继续履行合同符合法律规定。减名实际是减少负有履行义务的合同当事人，增加了违约风险，予以拒绝合情合理。蒋全友和田琳静未按照约定支付购房款构成违约，违约责任在于蒋全友和田琳静。二、一审判决以累计应付款1%的标准计算违约金明显过低，完全不能弥补上诉人的损失。一审认定东城置业公司故意压低价格销售存在错误。2019年同地段房屋房价呈下降趋势，尤其是2020年疫情对经济的影响导致房价下降明显，东城置业公司在2020年4月份以7814元每平方米的单价出售完全符合市场行情。东城置业公司系法人，有完善的财务及销售管理系统，不是个人主观决定价格标准。 蒋全友和田琳静答辩称：1、蒋全友和田琳静签合同后离婚，蒋全友找到东城置业公司的工作人员变更为蒋全友个人名字，东城置业公司不同意变更，请求法院对客观情况进行了解、审查。2、认购书在签订买卖合同后就不应该生效，应该以购房合同为准。3、蒋全友和田琳静的离婚，属于不可抗力的情形，属于夫妻感情确已破裂，给东城置业公司工作人员明确过。4、根据买卖合同第27条规定，补充协议减轻东城置业公司责任，加重购房户责任的，就不应该适用补充协议，而买卖合同约定1%的违约金是符合规定的。5、我方提交了4份商品房买卖合同，均价在97万元左右，东城置业公司2019年9月19日发出解除合同后，2020年4月后才向第三方销售，而工作人员向蒋全友明确2019年9月19日前已经找到了另外的买家，才给我方发出解除合同通知书。我方认为应该按照合同的约定承担百分之一的违约金。6、东城置业公司在本案中存在重大过错，蒋全友和田琳静并不存在任何过错，东城置业公司的损失也应该由其自行承担。 蒋全友和田琳静向一审提出诉讼请求：1、判令东城置业公司退还蒋全友和田琳静已收购房款405207元及利息；2、本案诉讼费由东城置业公司承担。 一审认定事实如下： 一、2017年12月1日，蒋全友、田琳静（乙方）与东城置业公司（甲方）签订格式化《南充恒大悦龙台商品房认购书》，其中主要约定是：乙方认购甲方开发的南充恒大悦龙台C地块2幢1单元902号商品房，该房建筑面积119.14㎡（套内面积97.68㎡），单价8480.9元/㎡（按套内面积单价为10344.13元/㎡），总金额1010415元。1、乙方同意签订本认购书时，支付30000元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》时转入房款）；2、付款方式：分期付款。乙方须于2017年12月3日前支付首期房款121562元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2018年6月1日前付清151562元；于2018年12月1日前付清202083元；于2019年6月1日前付清202083元；于2019年12月1日前付清303125元。如乙方未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金。3、乙方必须在约定的付款方式和期限内到南充恒大悦龙台支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。4、如乙方履行完毕本认购书义务但甲方未能为乙方保留该房号的，甲方应双倍返还定金，但不再承担其他责任。5、乙方同意签署本认购书后不更名、不增减名、不换房，若乙方不能安装认购书姓名签署《商品房买卖合同》则视为乙方违约，甲方可以单方面终止本认购书，另行销售该房屋，乙方无权要求返还等。2017年12月15日，双方签订了《商品房买卖合同（预售）》，主要约定为：1、商品房基本情况：该商品房为预售许可证（南高）房预售第20170329号下第2幢1单元9层2号，建筑面积119.14㎡（其中套内面积为97.68㎡）。2、抵押情况：该商品房的土地使用权抵押于浙江民泰商业银行股份有限公司成都分行。3、计价方式与价款：按套内建筑面积计算，单价10344.13元/㎡，总价款1010415元。4、付款方式及期限：分期付款。第一期：2017年12月10日付151562元；第二期：2018年6月1日付151562元；第三期：2018年12月1日付202083元；第四期：2019年6月1日付202083元；第五期：2019年12月1日付303125元。5、逾期付款责任：买受人未按合同约定时间付款的，按照逾期时间分别处理（(1)和(2)不作累加）。⑴逾期在180日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。⑵逾期超过180日（该日期应当与第(1)项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，字约定的应付款期限届满之日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一（该比率应当不小于第(1)项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖人支付违约金。本条所称逾期应付款（采取分期付款的）指按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。6、本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。7、自本合同生效后，由出卖人及时向南充市房地产管理局申请办理该商品房预售合同网上登记备案手续。出卖人字本合同生效之日起30日未申请预售登记备案的，买受人可以申请合同登记备案。出售的商品房已抵押的，合同的你备案应当由出卖人和买受人双方共同申请。 上述认购书、商品房买卖合同签订后，双方又签订了《商品房买卖合同补充协议》。该协议第四条第二款约定“如买受人分期付款，买受人必须严格按照本协议约定的期限支付煤气楼款，否则，每逾期一天，买受人须按未付款总金额的万分之一计算，向出卖人支付违约金。买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金，该房屋归出卖人所有，买受人应无条件配合卖方到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由卖方承担。由若商品房买卖合同约定的交楼日期或办理交楼手续的日期早于买方应交最后一期款的日期，买受人须在办理交楼手续日期前付清全部款项，否则出卖人有权不交付该房屋给买方，且出卖人无需承担任何违约责任。” 二、合同签订后，蒋全友、田琳静于2018年1月11日交纳了151562元房款，2018年5月31日又交纳了151562元房款。2018年11月8日，蒋全友、田琳静由于感情不和，在民政局登记离婚，2018年12月4日在东城置业公司的催收下，蒋全友、田琳静再次交纳102083元房款。由于蒋全友、田琳静离婚，无法继续共同履行支付义务，蒋全友、田琳静多次找东城置业公司要求变更购买人为蒋全友一人，东城置业公司均以认购书中约定的不能“增减名”为由，拒不变更购买人的名字，故蒋全友、田琳静未再支付余下房款。后东城置业公司多次向蒋全友、田琳静催收余款，因蒋全友、田琳静拒不支付，2019年9月19日，东城置业公司向蒋全友、田琳静发出了《关于解除〈商品房买卖合同〉的通知》，内容为：依据双方签订的商品房认购书、商品房买卖合同及补充协议，逾期超过180日仍未按约定全额支付的，我司有权单方解除商品房买卖合同及补充协议，您需按已付房款的50%向我司支付违约金。……自本通知到达贵方后，双方于2017年12月15日所签订之《商品房买卖合同》及补充协议即行解除，我司有权向他人销售南充恒大悦龙台C地块2号楼1单元902号商品房。请收到本通知后5日内来我司办理合同解除的善后事宜。蒋全友、田琳静收到后，对解除合同无异议，但认为不应当支付违约金。经质证，蒋全友、田琳静认可双方签订的商品房买卖合同于2019年9月19日解除，因此请求判令东城置业公司按应退未退的已交房款从解除之日起支付资金占用利息。三、2020年4月3日，东城置业公司将案涉房屋以933019元的总价卖于案外人，但蒋全友、田琳静在庭审中提供的三套相同类型的房屋售价均为97万多。 三、蒋全友、田琳静与东城置业公司之间签订的《商品房买卖合同》未在房屋主管部门办理网签备案手续。 一审认为，根据《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条的规定，民事主体从事民事活动，应当遵循自愿、公平、诚信原则。东城置业公司对其开发的“南充恒大悦龙台C地块”项目取得商品房预售许可证后，与蒋全友、田琳静签订《商品房认购书》、《商品房买卖合同（预售）》，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应当有效。在履行过程中，蒋全友、田琳静支付了部分购房款405207元后，蒋全友、田琳静因离婚无法继续共同履行付款义务，而东城置业公司不同意变更购房主体名称，导致该合同无法继续履行，东城置业公司向蒋全友、田琳静发出《还款提示函》和《解除商品房买卖合同通知》，蒋全友、田琳静对解除合同予以认可，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条的规定，一审确认双方签订的商品房认购书、商品房买卖合同已解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定，对于违约金的计算，依据双方签订的认购书、商品房买卖合同、补偿协议、东城置业公司发出的解除合同通知，标准明显不同，其中补充协议和解除通知中有关违约责任的约定，明显改变了主合同的约定，根据主合同约定“补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”补充协议和解除通知书中关于违约金的约定无效，应以主合同约定的违约金计算标准为准。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“……当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约数额。”案涉房屋解除后东城置业公司以933019元的总价卖于案外人，因东城置业公司解除合同所遭受的实际损失为77396元，该损失明显高于主合同约定的“按照累计应付款的1%向出卖人支付违约金”，但在庭审中，东城置业公司提供的证据显示，同类型的房屋其售价都是97万多，故不排除东城置业公司有故意压低价格销售的可能，另蒋全友、田琳静确是因为离婚无法再共同履行支付义务，在离婚后蒋全友、田琳静已将该事由告知东城置业公司，请求东城置业公司将购房者的名字更改为蒋全友个人，但东城置业公司拒不配合，一审认为离婚是不可抗力的情形，且双方之间的房屋买卖合同并没有在房屋主管部门网签、备案，在合同中增减名字对于东城置业公司来说是很简单的，且并不损害东城置业公司的利益，东城置业公司拒不配合，主观上存在恶意，故违约损失应当由东城置业公司承担。但庭审中，蒋全友、田琳静承诺愿意按照主合同约定按应付房款1%承担违约责任，系其自由处分其权利，一审予以认可，故一审决定以《商品房买卖合同》约定为准，即解除合同之日按照累计应付款的1%支付违约金6052.08元［（1010415元－405207元）×1%］，因此在蒋全友、田琳静承担违约责任后东城置业公司应当退还其已付购房款399154.92元（405207元－6052.08元）。关于蒋全友、田琳静请求的资金利息，因未约定，一审不予支持。 综上所述，为维护社会正常的经济秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，一审判决如下：一、南充市东城置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还蒋全友、田琳静已付购房款399154.92元；二、驳回蒋全友、田琳静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3689元，由蒋全友、田琳静负担200元，南充市东城置业有限公司负担3489元。 二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，蒋全友、田琳静与东城置业公司签订的《商品房认购书》、《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。《商品房认购书》明确约定买受人蒋全友、田琳静签署认购书后不更名、不增减名，蒋全友、田琳静选择的付款方式为分期付款。蒋全友、田琳静支付部分购房款后，蒋全友与田琳静协议离婚，但离婚不属于不可抗力的情形，蒋全友、田琳静未按照约定支付分期购房款，构成违约。蒋全友、田琳静构成违约的情形下，应当承担违约责任。但案涉商品房买卖合同未在房管部门网签、备案，东城置业公司在不损害自己利益的情况下，应当充分考虑蒋全友、田琳静提出减名的原因，并积极与蒋全友、田琳静协商解决办法。我国合同法规定的违约金性质以损失填补功能为主，约定的违约金高于实际损失的，一方可主张调减违约金，约定的违约金低于实际损失的，一方可主张另一方按实际损失承担责任。本案中，对蒋全友、田琳静违约原因、主观因素以及东城置业公司实际损失及东城置业公司占用蒋全友、田琳静已付购房款所产生的资金利息等综合考量后，本院酌定由蒋全友、田琳静向东城置业公司支付违约金30000元。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持四川省南充市高坪区人民法院（2020）川1303民初2110号民事判决第二项，即驳回蒋全友、田琳静的其他诉讼请求； 二、变更四川省南充市高坪区人民法院（2020）川1303民初2110号民事判决第一项为：南充市东城置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还蒋全友、田琳静已付购房款375207元。 如债务人未在本院指定期间履行金钱给付义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费3689元，由蒋全友、田琳静负担1850元，南充市东城置业有限公司负担1839元。二审案件受理费4464元，由蒋全友、田琳静负担1464元，南充市东城置业有限公司负担3000元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 龚 莉 审判员 熊 东 审判员 严钲棚 二〇二〇年十二月二日 书记员 杨雅文