北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0107民初1388号原告：王磊，男，1989年8月3日出生，汉族，户籍地四川省平昌县，现住北京市石景山区。委托诉讼代理人：谢婷婷，上海靖之霖律师事务所律师。被告：张国峰，男，1980年8月13日出生，汉族，户籍地河南省淮阳县，现住北京市石景山区。第三人：王来，男，1992年3月15日出生，汉族，户籍地四川省平昌县，现住北京市门头沟区。第三人：王虎林，男，1986年7月2日出生，汉族，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：李伟，北京秉道律师事务所律师。原告王磊诉被告张国峰、第三人王来、王虎林房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，独任公开开庭进行了审理。原告王磊的委托诉讼代理人谢婷婷、被告张国峰、第三人王来、第三人王虎林的委托诉讼代理人李伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王磊向本院提出诉讼请求：1.解除与被告之间的租赁合同；2.判令被告退还原告2019年11月15日至2020年5月31日的租金14.5万元并支付占用期间的利息（自2019年11月15日起至实际给付之日止，按月息2%计算）；3.判令被告退还原告押金6万元并支付占用期间的利息（自2019年11月15日起至实际给付之日止，按月息2%计算）；4.判令被告退还原告转让费9.5万元并支付占用期间的利息（自2019年11月15日起至实际给付之日止，按月息2%计算）；5.判令被告赔偿原告损失10.5万元；6.案件受理费由被告承担。事实与理由：2018年5月，原告委托案外人王来与被告办理商铺租赁相关事宜并签署相关协议。2018年8月30日，案外人王来以其名义与被告签订《商铺租赁合同》，原告承租位于北京市石景山区XXX号的商铺（大厅100平方米），年租金为34万元，租期为3年，自2018年8月16日至2021年8月16日。该合同第八条第五款约定：“甲乙双方在经营过程中如因对方原因造成双方无法正常经营，所带来的一切损失由责任方承担。并负责损失的赔偿。”2019年8月6日，案外人王来代原告与被告签署《店铺转让协议书》，该协议书约定：自2019年8月15日起，原告在承租原店铺大厅面积100平方米的基础上，增加承租门前两个档口共计20平方米，年租金（含大厅及门前档口）为37万元，租金每年递增5%。同时该协议书对转让费等双方权利义务进行详细约定，原告依据双方的约定已向被告支付转让费9.5万元、押金6万元及租金24万元。2019年底，案外人刘麟将案涉房屋收回，导致原告与被告签署所有协议无法继续履行。由此可见，被告已构成根本违约且造成原告严重损失，为维护原告的合法权益，故起诉至法院。被告张国峰辩称，认可王磊系合同权利义务履行主体，不同意解除合同，不同意退还租金、转让费，亦不同意支付赔偿费用，同意退还押金6万元。租赁房屋当时有两个窗口，如不废掉一个窗口，便无法转租，当时原告给的转让费9.5万元是好处费，因为有一个卖馅饼的，张国峰退给人家4万元让人家走了，大房东知道转租事情，就和张国峰解除租赁合同，所有事情都是因原告店铺转租造成的，该承担责任可以承担，不该承担不会承担。第三人王来陈述称，认可原告的起诉意见，同意原告的诉讼请求，租赁合同及转让协议系代王磊签订的，租金及有关费用实际支付人为王磊，于此有关的权利和义务均由王磊享有，不再向张国峰主张与本案有关的权利。第三人王虎林陈述称，2019年8月5日，王虎林与王来、张国峰签订店铺转让协议，王虎林承租店铺后在租赁场地经营期间，于2019年11月18日收到案外人限期搬离通知，后店铺门被锁，经沟通后租金被涨至每月37500元，重新与案外人签订了合作协议。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月1日，甲方北京首钢实业集团有限公司总部管理服务分公司与乙方北京优邻共享商贸有限公司（以下简称：优邻公司）签订房屋租赁合同，约定乙方承租位于石景山区XXX商业楼，建筑面积966.37平方米，用途为商用，期限自2018年5月1日至2021年4月30日。甲方刘麟与乙方张国峰签订租赁合同，约定张国峰承租位于XXX房屋作为餐饮使用，期限自2018年5月15日至2021年5月16日，年租金36.2万元。2018年8月10日，优邻公司出具授权委托书，授权公司股东刘麟与张国峰签订租赁合同。2018年8月30日，王来代表王磊（乙方、承租方）与张国峰（甲方、出租方）签订商铺租赁合同，约定甲方将石景山区XXX号出租给乙方，租期自2018年8月16日至2021年8月16日，年租金34万元，并约定，双方在经营过程中如因对方原因造成无法正常经营，所带来的一切损失由责任方承担，并负责损失的赔偿；若双方在没有违反合同情况下提前解除合同，视为单方违约、应赔偿对方一切经济损失，并有10万元的违约金。2019年8月5日，转让方（甲方）王来、顶让方（乙方）王虎林、丙方张国峰签订店铺转让协议书，其中约定：甲方同意将XXX号店铺经营权及合同履行权利转让给乙方使用，该面积含大厅（100平方米）及门前档口（20平方米），甲方保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利和义务。甲方与丙方已经签订租赁合同，租期至2021年8月16日，甲方将剩余租期24个月转让给乙方，年租金34万元，不包含档口及年递增金额；甲方将店铺经营权转让乙方经营后，合同期限为2019年8月15日至2021年8月15日；由于乙方需转让前厅档口，档口转让费用由乙方负担，该协议签订后乙方需向甲方支付年租房费为44万元（含前厅一个档口）。2019年8月6日，甲方张国峰（转让方）与乙方王来（顶让方）签订店铺转让协议，约定：甲方同意将自己承租的石景山区XXX店铺经营权及合同履行权利转让给乙方使用，建筑面积120平方米，该面积含大厅（100平方米）及门前档口（20平方米），甲方保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利和义务。甲方与房东已签订租赁合同，租期至2021年5月31日止，店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方向房东履行原有店铺租赁合同所规定的条款，并且每年定期交纳租金；转让后店铺（含档口）现有的装修、装饰及其他所有设备全部归乙方所有，租赁期满后房屋装修等不动产归房东所有，营业设备等动产归乙方；乙方在2019年7月13日已经一次性向甲方支付转让费95000元，上述费用已包括上述装饰、设备等费用，店铺经营权由乙方获得，乙方有权针对房屋进行分租转让等行为，与甲方无关。张国峰、王来、王磊均认可系王来代为王磊签署该转让协议，王来所签订协议约定的权利义务由王磊享有和承担。上述协议签订后，各方依据合同相对性履行各自租金支付义务，其中，王磊支付张国峰押金6万元、转让费9.5万元，双方确认租金已支付至2020年4月30日。对于9.5万元转让费，双方均认可，该费用并非装修装饰、设备等转让费，实际上是档口转租好处费。另，租赁合同履行期间，次承租人王虎林于2019年11月18日收到刘麟送达的限期搬离通知。王虎林称，2019年11月27日，优邻公司直接将店铺门锁了，后经与优邻公司协商，优邻公司把租金涨到每月37500元，2019年12月1日王虎林与优邻公司重新签订了合作协议。王磊陈述称，其收到案外人腾退通知，腾退房屋时三方对此事虽经协商，但未果。张国峰认可案外人向王虎林送达限期搬离及解除合同的通知，认可三方曾就此协商，但没有达成一致意见。原告主张要求被告赔偿10.5万元损失系租金差价收益损失。另，2020年4月26日，王虎林以租赁合同纠纷将王来、张国峰起诉至本院，现该案正在审理中。此外，原告在本案中申请对被告张国峰进行财产保全，并提供担保，本院依法作出（2020）京0107民初1388号民事裁定书，并实施保全措施，原告支付保全费2520元。本院认为，根据法律规定，租赁合同中，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途，这是出租人对租赁物承担的瑕疵担保责任。租赁合同转移的是租赁物的使用权，承租人的目的是为了使用、收益租赁物。出租人对租赁的标的物不仅负有租赁物的瑕疵担保责任，亦负有权利瑕疵担保义务。租赁合同中的租赁物权利瑕疵担保责任，即出租人应当保证租赁物不因第三人主张权利而使承租人不能使用、收益，出租人违反权利瑕疵担保义务的，应当承担违约责任。出租人违反权利瑕疵担保义务，致使合同目的不能实现，承租人可以解除合同并请求出租人承担违约赔偿责任。本案中，王磊、王来、张国峰表示，王来代表王磊以及王来与张国峰所签订的租赁合同及转让协议的权利义务履行主体为王磊与张国峰，对此，本院不持异议。故原告王磊、被告张国峰签订的商铺租赁合同及转让协议书，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。根据《合同法》规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，根据查明的事实，张国峰自案外人刘麟处承租案涉场地后，转租给王磊，合同履行过程中，经张国峰同意，又转租给第三人王虎林实际经营。现有证据证实，合同履行过程中案外人向实际经营主体王虎林及转租人王磊提出权利主张，并要求限期搬离租赁场地，且经各方协商未果，实际经营人王虎林最终与案外人重新签订了协议。据此，张国峰作为案涉租赁场地出租人，未履行对租赁标的的权利瑕疵担保义务，导致在租赁期间，第三人对租赁标的提出权利主张，以致其与王磊之间的租赁合同以及转租合同无法继续履行，致使王磊签订租赁合同的目的不能实现，已构成根本违约。故王磊享有请求解除租赁合同并要求赔偿相应损失的权利。因此，王磊请求解除双方之间租赁合同关系的主张，有事实和法律依据，本院予以支持。鉴于案外人向第三人王虎林通知限期腾退后，王虎林并未实际搬离场地，而是通过重新签订协议方式实际终止了与王来之间的租赁协议的履行。故本院将第三人王虎林与案外人重新签订协议时间即2019年12月1日视为租赁场地被实际腾退交接的时间点。因此，原告王磊请求被告张国峰返还自2019年12月1日至2020年4月30日期间租金的主张，有事实依据，本院酌定予以支持。合同解除后，被告张国峰收取的押金丧失占有的依据，原告请求被告返还押金6万元，被告亦同意返还，对此，本院予以确认。因租赁合同可归责于张国峰事由导致解除，结合被告张国峰的过错程度、原告王磊的实际损失以及店铺转让协议签订时间、转租合同履行期间、剩余租赁期限等因素，本院酌情判定被告张国峰返还转让费80000元。租赁合同的解除必然导致转租合同履行不能，由此亦必然导致原告王磊合理预期收益的损失。故原告王磊请求被告张国峰赔偿合理损失的主张，结合合同履行状况、被告过错程度、原告实际损失等因素，本院酌定80000元。鉴于被告基于合同约定收取原告所支付的费用，在合同解除后对原告所主张的损失，本院已综合考虑。故对原告请求被告按月息2%支付利息损失的主张，缺乏合同依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条之规定，判决如下：一、被告张国峰于本判决生效之日起七日内退还原告王磊租金141600元；二、被告张国峰于本判决生效之日起七日内退还原告王磊押金60000元；三、被告张国峰于本判决生效之日起七日内退还原告王磊转让费80000元；四、被告张国峰于本判决生效之日起七日内赔偿原告王磊损失共计80000元；五、驳回原告王磊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元，由原告王磊负担2700元（已交纳），由被告张国峰负担6100元（其中988元于本判决生效之日起七日内直接给付原告王磊，其余于本案判决生效后七日内交纳）。保全费2520元，由被告张国峰负担（于本判决生效后七日内直接给付原告王磊）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期限内，提出上诉却拒不交纳或逾期交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审 判 员 张英周二〇二〇年十二月二十二日法官助理 车玉龙书 记 员 李 璐