北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初12088号原告：韩栋，男，1974年12月12日出生。委托诉讼代理人：黄晋奎，北京市英岛律师事务所律师。被告：安华圆通投资有限公司，住所地北京市丰台区石榴园北里42号楼6层1单元604。法定代表人：王立平，经理。被告：王嘉智，1968年3月4日出生。二被告委托诉讼代理人：王茜，北京市中翔律师事务所律师。原告韩栋与被告安华圆通投资有限公司（以下简称安华圆通公司）、王嘉智房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序独任制审理。原告韩栋及其委托诉讼代理人黄晋奎，被告安华圆通公司、王嘉智委托诉讼代理人王茜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩栋提出诉讼请求：1、确认原被告双方签订的《迎福园养老社区入住合同》无效；2、判令二被告向原告连带返还购房款人民币700000元，支付违约金（以700000元为基数，自2018年12月1日至实际支付之日止，按照合同约定的标准万分之五计算）；3、判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年2月10日，在国投财富中心迎福园项目售楼处，被告迎福园项目销售员李X向原告推介该项目。鉴于原告有照顾父母的现实需要，及出于对被告股东中国安华集团限公司的信任，原告（乙方）与安华圆通公司（甲方）签订了《迎福园养老社区入住合同》。合同约定：“甲方保证乙方入住时间为2018年8月30日前，为乙方办理共有产权网签时间为2018年8月30日前……”；当日，原告按照前述合同约定，通过POS机向安华圆通公司账户支付了首付购房款人民币700000元（大写：柒拾万元）。其中，原告使用本人浦东银行卡支付了300000元（大写：叁拾万元整）、使用配偶苗XX中国银行卡支付了400000元（大写：肆拾万元整）。然而，安华圆通公司并未按前述合同约定为原告办理入住和网签，已然构成违约。此后，原告多次与安华圆通公司的实际控制人王嘉智联系，要求返还已支付的购房款，王嘉智明确表示同意返还，但是时至今日仍未履行。无奈之下，原告特诉至贵院，请求判如所请，以维护原告的合法权益。安华圆通公司辩称：安华圆通公司与韩栋之间不存在真实的房屋买卖关系，韩栋提交的《迎福园养老社区入住合同》系伪造，本案不存在解除合同的情形，安华圆通公司亦不存在违约行为。2016年6月21日，安华圆通公司与北京西曼国际服饰有限公司签订收购协议，收购了西曼产业园区。收购后，安华圆通公司在产业园区内开发建设迎福园医养结合养老院项目。该项目的建设、改造及项目建成后的销售、管理，安华圆通公司均托管两家公司经营管理。2017年8月21日，安华圆通公司与两家公司的其中一家北京双合盛公司签订《迎福园渠道合作协议》，约定与双合盛公司合作代销代售迎福园养老社区房屋。双合盛公司的法定代表人系孙X，孙X出具授权委托书，授权马X作为委托代理人，代表双合盛公司进行迎福园养老社区营销代理工作，进行磋商、签署文件和处理营销代理相关事务。因此，涉及《迎福园养老社区入住合同》的洽谈及签订过程，均是由双合盛公司委托代理人马X全权经手办理。合作期间，孙XX均是以双合盛公司的名义与安华圆通公司签订《合作协议》，双合盛的法定代表人孙X系孙XX的亲哥哥，双合盛公司授权委托代理人马X系孙XX的妹妹。合作期间的运营管控均是孙XX一手操控。安华圆通公司一直都是按孙XX的指令转入或转出公司账目。韩栋出具的《入住合同》，存在多处不符合常理之处：该项目房屋的统一售价为每平米4.3万元，而该合同签约的房屋销售价格仅为每平米36000元，不符合统一销售条件；韩栋购买房屋的面积为42.04平方米，就算以每平方米36000元的价格计算，该房屋的居住费总价款系1513440元（是以入住相应居室的实测面积×房屋单价的款项总和），而该入住合同第三条仅约定了韩栋交付首付款70万元，而剩余房款813440元的支付方式是采用分期付款或一次性付款、其他方式付款选项中均未约定，明显不符合常理，亦不符合订立合同的基本要素；依入住合同第五条约定内容：安华圆通公司办理入住及共有产权网签的时间为2018年8月30日前，即使真实的房屋买卖合同关系，在买受人尚未交清全部居住费前，出卖人均没有为其办理入住及网签手续的合同义务。因此，依入住合同的该约定，出卖人在本案中也不存在任何违约的行为。马X作为双合盛公司授权委托销售迎福园养老社区的代理人，在安华圆通公司处领取的文件中明确注明：每客户均持有预约入住合同、补充协议、收据、银行进账单，少一个单据均无效。韩栋出具的入住合同中并没有补充协议，不符合销售流程。事实上双方并不存在真实的买卖关系。韩栋打入安华圆通公司，账户的款项，是在合作销售期间，孙XX为了项目的进度筹措资金，其以安华圆通公司的名义向韩栋借款70万元，该笔借款，安华圆通公司已经分别于2018年4月、8月，应孙XX的要求转入双合盛公司账户，70万元款项的性质是借款，而并非房款。故请依法驳回原告韩栋的全部诉求。王嘉智辩称：不同意原告的全部诉求。王嘉智系安华圆通公司的职员，其与韩栋之间的短信沟通内容均系履行公司职务的行为，与其个人无关。故请依法驳回原告韩栋的全部诉求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年2月10日，安华圆通公司（甲方）与韩栋（乙方）签订《迎福园养老社区入住合同》约定：迎福园居家养老社区位于北京市大兴区亦庄经济开发区博兴五路与凉水河一街交汇处X6M1地块，甲方经评估乙方健康状态，安排适合乙方的生活区域相应的居室户型。乙方入住迎福园养老社区需缴纳居住费。居住费的金额与乙方选定的居室绑定。乙方住居室为迎福园社区401室；单价：36000元/㎡，面积约为42.04㎡，总价为人民币壹佰伍拾壹万叁仟肆佰肆拾元整（小写：￥1513440元）。乙方入住后，房屋面积双方约定按实测面积计价为准，多退少补，该款项在办理共有产权网签时，可按预约自动转为房款。乙方缴纳居住费后即可获得迎福园养老社区的入住权，乙方选择获得迎福园养老社区共有产权物业的预约购买权的，按本合同预约单价和面积转为共有权房产。乙方于2018年2月10日前交齐首付款人民币柒拾万元整（小写：￥700000元），剩余人民币捌拾壹万叁仟肆佰肆拾元整（小写：￥813440元）由甲方指定银行进行按揭贷款，乙方需提前准备好各项审核资料，因乙方自身原因不能进行按揭贷款的，乙方同意按甲方规定的分期或一次性付款方式支付剩余居住费。乙方缴纳的居住费，支付至指定银行账户。因乙方末按约定时间交清居住费的，双方同意按下列方式处理：逾期在三十日内，乙方按日计算向甲方支付全部居住费万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过三十日的，甲方有权解除合同，甲方解除合同的，乙方需按已缴纳居住费百分之五的违约金支付给甲方，甲乙双方合同终止。甲方保障乙方入住时间为2018年8月30日前，为乙方办理共有产权网签时间为2018年8月30日前，为乙方办理共有房产的不动产权的时间为2020年12月30日前，其中共有产权甲方占5%，乙方占95%，乙方取得的共有产权可办理不动产权证，可出租、可转让、可继承。甲乙双方约定在办理网签时，经乙方书面指定，可以更名一次，其余乙方不得随意变更、增减买受人姓名，否则视为乙方违约。乙方如更改通信地址、联系电话等联系方式的，须立即书面通知甲方，以方便联系，否则，由此造成的责任由乙方承担。本合同中乙方入住后认购的共有产权物业的交付条件和手续、质量保修责任、合同备案和不动产登记等事项，在办理共有产权网签后，根据网签合同的统一约定及国家法律政策规定执行。除不可抗力外，甲方未按照约定的时间办理入住及共有产权网签的，双方同意按下列方式处理：逾期超出九十日的，甲方按日计算向乙方支付全部价款万分之五的违约金。合同签订后，韩栋向安华圆通公司支付300000元，通过苗XX银行账户向安华圆通公司支付400000元。另查，迎福园养老社区所在土地的使用权人为北京西曼国际服饰有限公司（以下简称西曼公司），用途为工业用地，使用权类型为出让。涉案房屋的建设工程规划许可及施工许可为工业厂房。庭审中，安华圆通公司提交股东会决议、委托协议等证据，意在证明西曼公司将公司股权和资产整体转让给王XX或王XX制定的公司名下，王XX指定安华圆通公司承接西曼公司资产，安华圆通公司委托北京乾元坤达工程管理咨询有限公司将原工业用地所建厂房装修改造为医养结合项目。韩栋不认可安华圆通公司的证明目的，提交西曼公司的企业登记信息，意在证明西曼公司并未进行股权变更。韩栋提交短信截图，意在证明王嘉智为安华圆通公司实际控制人，向韩栋承诺退款。王嘉智不认可证明目的，主张其仅为安华圆通公司的工作人员，短信沟通也是履行职务行为，代表安华圆通公司与韩栋进行沟通。本院认为：安华圆通公司与韩栋签订的迎福园养老社区入住合同对于房屋的基本状况、价款数额、价款支付方式、房屋交付、办理产权手续等内容进行了明确约定，因此该协议应为房屋买卖合同。根据该合同的内容，安华圆通公司系将涉案房屋作为共有产权房出售给韩栋，但涉案房屋所在土地性质为工业用地，实为工业用地上所建厂房，且未有证据显示已经有权机关审批改变了土地及房屋性质，安华圆通公司亦未提供销售涉案房屋的手续材料，故安华圆通公司与韩栋签订的迎福园养老社区入住合同违反法律强制性规定，应属无效。根据合同法的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。鉴于韩栋系与安华圆通公司签订的合同，韩栋将合同款项支付给安华圆通公司，王嘉智并非合同当事人及合同款项的收取人，王嘉智向韩栋表达的内容亦不构成其个人作为债的加入承诺偿还涉案合同款项，故韩栋要求王嘉智承担连带责任缺乏依据，本院不予支持。韩栋关于要求返还购房款的诉讼请求，事实充分，于法有据，本院予以支持。关于违约金，韩栋基于双方合同中关于未按照约定的时间办理入住及共有产权网签的违约责任条款主张违约金，但双方所签合同系无效合同，故其请求缺乏依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、原告韩栋与被告安华圆通投资有限公司于2018年2月10日签订的《迎福园养老社区入住合同》无效；二、被告安华圆通投资有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告韩栋购房款700000元；三、驳回原告韩栋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18421元，由安华圆通投资有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  陆宋宁二〇二〇年十二月二十二日书记员  杨 鑫