福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0111民初5153号 原告：范小梅，女，1974年10月12日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。 委托诉讼代理人：林学鸿，福建航嘉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：崔路阳，福建航嘉律师事务所律师。 被告：福州泰禾酒店管理有限公司，住所地福州市晋安区岳峰镇竹屿路**东二环泰禾城市广场商业中心**楼B-360，统一社会信用代码91350111MA32TFR05D。 法定代表人：金宁盛，执行董事。 委托诉讼代理人：宋玲婷，女。 委托诉讼代理人：黄礼赞，福建君立律师事务所律师。 原告范小梅与被告福州泰禾酒店管理有限公司（以下简称“泰禾酒店”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告范小梅及其委托诉讼代理人林学鸿、崔路阳，被告泰禾酒店的委托诉讼代理人黄礼赞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告范小梅向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告于2017年11月27日签订的《房屋租赁委托合同》；二、判令被告立即向原告返还坐落于福州晋安区××镇××路××广场××号楼××层××号房（房屋面积55.54平方米）；三、判令被告立即向原告支付自2020年3月1日起至2020年8月31日止的租金61861.5元和按照《房屋租赁委托合同》约定的租金标准计付至被告返还房屋之日止的租金；四、判令被告立即向原告支付以房款总额2062047元为基数按日万分之一计算的自各期租金逾期之日起至付清租金之日止的逾期违约金。事实和理由：2017年3月20日，原告以2062047元的购房总额向福州中夏房地产开发有限公司购得位于福州市晋安区××镇××路××广场××号××层××号房（以下简称“讼争房屋”），房屋建筑面积为55.54平方米，于2018年11月交房，于2020年6月9日取得房屋不动产权证。2017年11月27日，原告与被告签订《房屋租赁委托合同》，约定：原告将讼争房屋委托给被告对外出租，委托期限五年，自2018年12月1日起至2023年11月30日止；以2018年12月1日为起租日并开始计算租金，被告保证原告自起租日起即可获得的租金为：第一个租赁年度（每12个月为一个租赁年度，下同）的租金总额（相当于购房合同总价5%），共计103102；第二个租赁年度的租金总额（相当于购房合同总价6%），共计123723元；第三个租赁年度的租金总额（相当于购房合同总价6%），共计123723元；第四个租赁年度的租金总额（相当于购房合同总价6%），共计123723元；第五个租赁年度的租金总额（相当于购房合同总价7%），共计144343元。房屋租金每三个月结算一次，被告应在计租日起满三个月后的15个工作日内支付上三个月的租金（如遇法定节假日顺延），依次类推。逾期支付租金的，逾期超过30日，每延迟一日，按房款总额的日万分之一支付逾期违约金，并如数支付当月租金。合同签订后，被告仅支付部分租金，且迟延支付自2019年9月至12月、2020年1月至2月的租金，自2019年6月1日起即开始拖欠租金至今，原告多次催讨被告均拒不履行。被告未按时支付租金的行为已构成违约，应立即支付拖欠的租金和逾期付款违约金。 被告泰禾酒店辩称，一、其逾期支付租金存在客观原因，自2020年年初以来，受“新冠肺炎”疫情影响，各行各业均受到不同程度的冲击，旅游文化、餐饮等更是首当其冲。最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第（一）款规定“疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任”。《福建高院关于充分发挥审判职能作用为坚决打赢疫情防控阻击战提供有力司法服务保障的指导意见》第12条规定“因疫情影响致使合同根本不能履行而引起纠纷，当事人主张部分或者全部免除责任的，依法予以支持”。被告作为酒店管理公司，受疫情影响尤为严重，目前经营困难，未能支付租金系疫情原因所致，请求依据前述规定免除被告的责任。二、原告主张的违约金计算标准过高，且计算时间错误。1．即便被告存在逾期支付租金的情形，原告的损失仅仅是逾期支付的租金在逾期支付期间的资金占用的损失，原告主张以购房款总额为基数按每日万分之一计算违约金远远超过其实际损失。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。因此，在本案存在“新冠肺炎”疫情的客观影响下，原告主张以购房款总额为基数按日万分之一的标准计算违约金显然过高，请求法院依法予以调整。2．案涉《房屋租赁委托合同》约定，房屋租金每三个月结算一次，在计租日起满三个月后的15个工作日内支付。逾期支付租金的，逾期超过30日开始计算逾期违约金。因此，逾期付款违约金应在付款时间即三个月期满后的15个工作日再加上30日后才能开始计算，原告主张的违约金计算时间是错误的。 本院经审理认定事实如下：2017年11月27日，原告与被告分别作为合同的甲乙两方就原告坐落于福州市晋安区××镇××路××广场××＃楼××层××号办公房屋（建筑面积55.54平方米）签订了一份《房屋租赁委托合同》，约定甲方委托乙方代为处理房屋租赁事宜，委托期限为五年，自2018年12月1日起至2023年11月30日止；甲方同意以2018年12月1日为起租日，自起租日起开始计算租金；甲方不可撤销地全权委托乙方与开发商办理该房屋的交房手续，如开发商在2018年12月1日前提早交付且乙方根据合同办理交房手续的，则乙方有权提前使用该房屋且不用向甲方缴纳租金，如开发商在2020年12月1日推迟交房的，则乙方仍应按照合同约定向甲方支付租金；委托期间乙方可将房屋按照市场价格出租给第三方使用，但乙方保证甲方自起租日起可获得的租金为：第一个租赁年度的租金总额为103102元（相当于购房合同总价5%），第二个、第三个、第四个租赁年度的租金总额均为123723元（相当于购房合同总价6%），第五个租赁年度的租金总额144343元（相当于购房合同总价7%）；乙方应付甲方的房屋租金每三个月结算一次，乙方在计租日起满三个月后的15个工作日内支付上三个月的租金，依次类推；乙方逾期支付租金，逾期超过30日，每延迟一日，按房款总额的日万分之一向甲方支付逾期违约金，并如数支付当月租金等内容。合同签订后，被告未依约支付自2020年3月1日起至2020年8月31日止的租金，原告经催讨无果遂诉至本院。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告与被告签订的《房屋租赁委托合同》虽名为委托，但根据合同约定内容可以认定其实质为租赁，订约双方之间存在房屋租赁合同关系。上述合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自义务。合同订立后，被告未依约支付租金，其行为构成违约。虽然新冠肺炎疫情对旅游文化、餐饮业造成了一定的影响和冲击，但被告并未提供证据证明疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行，故被告主张其逾期支付租金系受“新冠肺炎”疫情影响，应适用不可抗力的规定，部分或者全部免除其责任，本院不予采纳。 当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。被告未支付自2020年3月起的租金，已构成违约，原告请求解除合同，本院予以准许。合同解除后，被告无权继续占有使用租赁物，原告主张被告返还位于福州市晋安区××镇××路××广场××＃楼××层××号办公房屋，本院予以支持。原告请求被告依合同约定的第二至第四个租赁年度的租金标准123723元／年计算支付2020年3月1日至2020年8月31日期间的租金61861.5元（123723元／年÷12月／年×6月），符合合同约定，本院予以支持。被告还应按该标准即10310.25元／月（123723元／年÷12月／年）向原告支付自2020年9月1日起至合同解除之日止的租金。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，根据该规定，原告请求被告按10310.25元／月向其支付自合同解除后至返还租赁物之日止的房屋占有使用费，本院予以支持。 被告逾期支付租金，构成违约，原告诉请被告支付逾期付款违约金，本院予以支持。关于违约金的计算标准，被告抗辩主张合同约定的违约金计算基数（房款总额）过高，请求予以调整。对此，本院认为，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案被告逾期支付租金给原告造成的损失主要是该部分租金的利息损失，按房款总额的日万分之一标准计算的违约金与原告损失相较，明显过高，本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、被告的过错程度等因素，认定以被告逾期履行的租金金额为基数计算违约金更为合理。同时，从公平原则和平衡双方利益出发，参考法律和司法解释关于民间借贷利率的规定，本院酌情调整合同约定的日万分之一比例为日万分之五。综上，被告应以尚欠的租金金额为基数，按日万分之五标准向原告计付逾期付款违约金。 关于违约金的计算期间，合同约定：租金每三个月结算一次，每满三个月后的15个工作日内支付，逾期支付租金超过30日，每延迟一日需支付违约金。因此，被告应于2020年6月19日前支付自2020年3月1日起至5月31日止的租金30,930.75元（123,723元/年÷12月/年×3月），被告逾期超过30日仍未支付，因此应向原告计付自2020年7月20日起直至该部分租金付清之日止的违约金。同理，被告应于2020年9月21日前支付自2020年6月1日起至8月31日止的租金30,930.75元，被告逾期超过30日仍未支付，因此应向原告计付自2020年10月22日起直至该部分租金付清之日止的违约金。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、解除原告范小梅与被告福州泰禾酒店管理有限公司于2017年11月27日订立的《房屋租赁委托合同》； 二、被告福州泰禾酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内将位于福州市晋安区××镇××路××广场××＃楼××层××号办公房屋返还给原告范小梅； 三、被告福州泰禾酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告范小梅支付自2020年3月1日起至2020年8月31日止的租金61,861.5元，以及按月租金10,310.25元为标准计算的自2020年9月1日起至返还房屋之日止的租金和占有使用费； 四、被告福州泰禾酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告范小梅支付以30,930.75元为基数按日万分之五为标准分别计算的自各期租金逾期之日起（第一期自2020年7月20日起、第二期自2020年10月22日起）至实际支付租金之日止的逾期付款违约金； 五、驳回原告范小梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8,569元，适用简易程序减半收取计4,284.5元，由被告福州泰禾酒店管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员 苏俊宇 二〇二〇年十二月二日 法官助理 曾琪蕾 书 记 员 郭晓超 附：主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。