浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终5972号上诉人（原审原告、反诉被告）：徐翠梅，女，汉族，1982年4月27日出生，住山西省忻州市忻府区。委托诉讼代理人：陈勇、林斌，浙江安瑞律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：杨学军，男，汉族，1971年11月26日出生，住浙江省平阳县。委托诉讼代理人：刘世水，浙江九州大众律师事务所律师。上诉人徐翠梅、杨学军因房屋租赁合同纠纷一案，均不服浙江省平阳县人民法院（2020）浙0326民初2313号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐翠梅上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：本案因出租人违约导致合同目的无法实现而解除合同，应由出租人承担全部责任。杨学军实为“以租待售”方式取得涉案租赁房屋，且一直隐瞒房屋登记情况与用途。合同约定出租人应当提供相应房屋材料协助办理相关手续。因房屋功能不符合办理培训机构要求，出租人不履行配合协助义务，且经催告后仍不履行，已构成违约。因此，出租人应退还全部租金，并承担装修装饰物损失与物业费损失的赔偿责任。杨学军上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审反诉请求，驳回徐翠梅一审全部诉讼请求。事实和理由：一审判决认定合同于2020年5月18日解除，是错误的。合同解除日应为2020年7月15日。徐翠梅在订立合同前已充分了解租赁房屋基本情况，明知尚未取得不动产权属证书，故导致无法办理培训机构登记手续的责任在于承租人。一审判决退还租金40250元并补偿经济损失1015元，于法无据。因徐翠梅提前解除合同，应当依照合同第九条约定支付违约金20000元。徐翠梅向一审法院起诉请求：（1）确认《商铺租赁合同》于2020年5月18日已解除；（2）返还租金96600元；（3）赔偿装修损失62599元、物业费损失3045元。杨学军向一审法院提起反诉请求：（1）继续履行《商铺租赁合同》；（2）支付违约金20000元；（3）支付2020年7月21日至2021年7月20日的租金96600元。一审法院认定事实：案涉租赁3间房屋位于平阳县××镇××道××号××幢，建筑面积350㎡。该房屋由平阳县万全镇古渔村村民委员会以出租方式出让给杨学军，登记总证权利人为平阳县万全镇古渔村村民委员会，土地使用证证载用途为城镇住宅用地／其他，尚未进行分割登记。2019年6月，徐翠梅欲开办培训学校，通过中介张晨了解到该房屋信息，并与张晨一同进行实地考查，并向古渔嘉园业主委员会了解该房屋情况；同时；徐翠梅就涉案房屋能否开办培训学校向平阳县住建部门进行了解。了解后，徐翠梅向张晨表示要租赁涉案房屋。张晨遂与杨学军接洽涉案房屋的租赁事宜，并在微信中告知涉案房屋用于开办培训机构。2019年6月18日，杨学军通过微信将案涉房屋《建设工程消防设计备案凭证》、《建设工程消防设计备案情况登记表》发送给张晨。张晨又将上述图片通过微信转发给徐翠梅，徐翠梅收到该图片后进一步与平阳县住建部门工作人员进行沟通。平阳县民政局于2019年6月27日准予徐翠梅申请的“平阳县腾飞职业技能培训学校”名称预登记，徐翠梅于2019年6月30日向杨学军支付了定金10000元。2019年6月30日，徐翠梅（乙方）与杨学军（甲方）签订《商铺租赁合同》，约定杨学军将位于平阳县××镇××道××号××幢西首3间门面出租给徐翠梅使用，租赁期限自2019年7月21日至2022年7月20日止，共3年，每年租金96600元，于每年6月21日前支付。合同第五条约定，出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮，出租方概不负责，其经营情况也与出租方无关，租期结束或中途双方协商解除合同，承租方不得破坏已装修部分及房屋架构。合同第八条约定，甲方需提供相关房屋材料协助乙方办理相关手续。合同第九条约定，1.若出租方在承租方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，负责赔偿违约金2万元；2.若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金2万元。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，徐翠梅于2019年7月18日向杨学军支付了剩余租金86600元，并对房屋进行装修和着手培训学校的筹办工作，为此支出装修费62599元、物业费3045元。后徐翠梅在办理培训学校手续过程中向平阳县住建部门工作人员了解到，涉案房屋办理消防验收存在障碍，并于2019年11月29日通过微信与杨学军沟通：“需要证明房子是商业用房的证明，才能办理消防备案等一系列手续。住建局说，需要看下产权证，我说产权证还没有，不动产已经登记商业用房，就在这事上卡住了。原本7月份办理说消防备案可以代替产权商业用房证明。但是那个时候住建局已经不受理，交接这个业务出去了。现在才交接完毕，又归住建局管了。但是现在需要办理手续又多了，复杂了。麻烦您帮忙一下，不然我们没有营业执照和办学许可证，是不能开的。当初有些资料住建局说不需要，现在又说要。我们跑了很多地方了，都没有头绪……”2020年5月9日，徐翠梅向杨学军发送了未加盖公章的证明“房产坐落在平阳县××镇××道××号××幢××（古渔嘉园）属于杨学军所有，面积350㎡，为居民住宅，该建筑不属于违章建筑，现同意提供给林志祥作经营活动用房。此证明仅限工商登记适用，其他用途无效”。要求杨学军到相关部门盖章。2020年5月11日，徐翠梅通过微信与杨学军沟通：“麻烦您跑一下，这个文件有了我们也好去试试。那边局里问房子不动产证上房屋使用性质是什么，如果没有证件，拿这个证明文件上去批一下看看。我们这个属于民办非企业学校，在平阳手续跑了快1年了。在瑞安地区我们很好办下来的，麻烦您了。房子租期也没有几个月，如果真不行，我们也要早点换地址，您也早点招租，互不耽误时间。”2020年5月15日，杨学军将分别加盖了平阳县万全镇古渔村股份经济合作社、平阳县万全镇古家大社区居民委员会、平阳县万全镇郑楼社区管理委员会公章的证明和住所产权归属证明发送给徐翠梅。徐翠梅将证明、住所产权归属证明再发送给平阳县住建局工作人员后，未通过审核。2020年5月18日，徐翠梅通过微信向杨学军发送《解除合同通知函》，载明：“2019年6月30日，由我方与你方签订了一份《商铺租赁合同》。根据合同约定，由你方将坐落平阳县××镇××道××号××幢西首3间门面，建筑面积350㎡，约定租赁期限为2019年7月21日至2022年7月20日共计三年，年租金为96600元。同时，根据合同第八条的约定，你方应当负责我方需要提供相关房屋材料协助办理相关手续。此后我方已经向你方交付了租金。但，我方在办理营业执照和民办非企业登记等手续时，发现你方没有不动产权登记证书，且土地使用权性质不明确，导致我方无法办理相关登记手续。因你方至今无法提供相关手续协助我方办理相关登记手续的行为已经构成合同违约，导致我方合同目的无法实现。因此，我方现依据合同法规定和租赁合同约定，通知你方自接到本通知之日起解除双方签订的《商铺租赁合同》，并要求你方在收到本通知函之日起7日内退还我方全部租金并赔偿经济损失。”此后，徐翠梅开始陆续将设备、物品搬离涉案房屋，至2020年6月底将房屋钥匙交还给杨学军。2020年7月，杨学军将案涉房屋出租给了案外人。诉讼中，一审法院向平阳县住房和城乡建设局发函。该局回函答复如下：1.目前该处装修活动尚未向本局或本局万全分局提出消防审查、备案和消防验收申请，本局不了解该房产装修活动具体情况；2.从贵院来函材料显示该房产功能为住宅，住宅功能房产在未经县自然资源和规划局批准改变功能的情况下，本局对功能不符的装修活动不会予以消防审查或备案，未经审查或备案的装修活动，本局不会直接予以消防验收。一审法院认为，徐翠梅与杨学军签订的《商铺租赁合同》合法有效。争议焦点为徐翠梅于2020年5月18日发送《解除合同通知函》是否发生解除效力。徐翠梅租赁涉案房屋用于开办培训机构，而中介张晨在租赁合同订立前已将租赁用途告知杨学军，故可认定租赁房屋系用于开办培训机构。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；（二）租赁房屋权属有争议的；（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。《民办非企业单位登记管理暂行条例》第三条规定，成立民办非企业单位，应当经其业务主管单位审查同意，并依照本条例的规定登记。第五条规定第二款规定，国务院有关部门和县级以上地方各级人民政府的有关部门、国务院或者县级以上地方各级人民政府授权的组织，是有关行业、业务范围内民办非企业单位的业务主管单位。具体到本案，因房屋的功能性质无法办理消防验收，导致徐翠梅租赁房屋无法用于开办民办非企业单位的培训学校，徐翠梅享有合同解除权。因此，徐翠梅于2020年5月18日向杨学军发送《解除合同通知函》发生解除合同的效力，其请求确认合同于2020年5月18日解除，符合法律规定，予以支持。关于租赁合同解除后的责任承担。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”租赁合同解除后的责任承担，需考虑解除原因、双方过错程度、损失大小等综合因素。租赁合同订立前，徐翠梅作为承租人对房屋进行实地考察、向业主委员会了解以及与主管部门沟通等一系列行为，可以看出徐翠梅是在充分了解房屋情况后才承租。而杨学军作为出租人，虽然其通过中介知晓徐翠梅承租房屋用于开办培训学校，但已向徐翠梅提供了建设工程消防备案材料以便徐翠梅核查，且涉案房屋隔壁也有开办平阳县小夫子国学幼教园。由此可见，杨学军此时在客观上无法预知涉案房屋因功能性质不符而无法用于开办培训学校，不存在可归责于其原因的过错行为。但截至2019年11月29日，徐翠梅对于办理培训学校手续所需的房屋功能性质告知了杨学军，并请求杨学军给予帮助。此时，双方已然知晓该障碍情况，应积极互相协助解决，或及时消除障碍，或尽快终止租赁关系，以使损失降至最低。然截至2020年5月18日，双方在与行政主管部门沟通后明确障碍无法消除情况下，才终止租赁关系。2020年5月18日以后，徐翠梅则陆续将设备、物品搬离涉案房屋，至2020年6月底将房屋钥匙交还给杨学军。综合以上事实，对于本案损失承担方式确定如下：1.租金返还问题。依上述论证原因，结合腾空合理时间，并考虑新冠肺炎疫情影响，酌定杨学军退还徐翠梅5个月的租金；2.装修及物业费损失。徐翠梅使用装修房屋前，负有注意义务，在未审查租赁房屋是否符合经营条件、能否经营的情况下签订租赁合同，并对房屋进行装修导致损失，应由其自行承担。物业费系徐翠梅作为承租人支付给物业公司的服务费用，因新冠肺炎疫情影响所造成的损失不应由杨学军承担，除此之外同租金退还的理由，酌定由杨学军承担物业费3045元的1/3，即1015元。关于杨学军主张赔偿违约金20000元的反诉请求。一审法院认为，合同第九条第2款约定“乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同”，应理解为徐翠梅在合同能实现目的的情况下而解除合同的行为，而本案徐翠梅是因租赁物无法实现合同目的而不得不解除合同，同时客观上杨学军也无法提供能满足合同目的实现的租赁物，因此，徐翠梅不应承担合同解除后的违约金20000元，杨学军该诉讼主张，不予支持。对于杨学军主张的其他反诉请求，均与一审法院所述理由相悖，均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，判决：一、确认徐翠梅与杨学军签订的《商铺租赁合同》于2020年5月18日解除；二、杨学军于本判决生效之日起十日内返还徐翠梅租金40250元，并补偿徐翠梅经济损失1015元；三、驳回徐翠梅其他诉讼请求；四、驳回杨学军的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费3545元，减半收取1772.50元，由徐翠梅负担1356.50元，杨学军负担416元；反诉受理费2632元，减半收取1316元，由杨学军负担。二审中，双方当事人均未提供新的证据。经审理，本院二审认定的事实与一审判决认定的一致。本院认为，本案双方订立的房屋租赁合同合法有效，双方应全面履行合同义务。租赁合同所涉房屋系用于办理培训机构，现因房屋功能用途等问题无法取得行政部门许可登记，承租人要求解除合同，于法有据。一审判决认定本案房屋租赁合同于2020年5月18日解除，并无不当。根据一审判决查明的事实，本案合同解除的客观原因在租赁房屋权属及功能性质，徐翠梅作为承租人在订立合同时未尽全面调查了解，且过于自信，是造成合同目的无法实现的主要原因。杨学军作为出租人虽已告知房屋基本情况，但在合同履行过程中明知存在障碍的情况下，未积极协助解决消除障碍，并尽快终止租赁关系以减少损失。一审法院据此认定由杨学军承担一定责任，亦无明显不当。本案合同解除并非承租人违约导致，故杨学军请求支付违约金20000元，于法无据。一审判决认定事实清楚，结果并无不当，二审予以维持。徐翠梅、杨学军的上诉请求均不成立，本院均予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4050元，由徐翠梅负担2719元，杨学军负担1331元。本判决为终审判决。审 判 长 杨宗波审 判 员 余 萌审 判 员 刘宏杰二〇二〇年十二月十一日法官助理 姜岳良代书记员 李**程