北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初1384号原告：马兴德，男，1962年1月17日出生，汉族，住北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：宋军霞，北京市青天律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙振杰，北京市青天律师事务所律师。被告：马兴隆，男，1957年5月22日出生，汉族，住北京市顺义区，公民身份号码×××。被告：王英，女，1969年9月12日出生，汉族，住北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：马庆满（王英之夫），1968年2月10日出生，汉族，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：李红洋，北京权鼎律师事务所律师。被告：雷松，男，1961年7月31日出生，汉族，住北京市顺义区，公民身份号码×××。原告马兴德与被告王英、马兴隆、雷松农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月13日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马兴德及其委托诉讼代理人宋军霞、孙振杰，被告王英及其委托诉讼代理人马庆满、李红洋，被告雷松、马兴隆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马兴德向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿因房屋买卖合同无效给原告造成的经济损失3118047.18元；2.诉讼费、评估费由被告负担。事实与理由：原告出资4万元于1999年7月25日自雷松处购买了位于北京市顺义区×××宅院（以下简称“涉诉宅院”），并且由原告出资在该宅院翻建了房屋。涉诉宅院系雷松自马兴隆处购买。2018年，王英起诉马兴隆要求确认马庆满与马兴隆就买卖涉诉宅院的宅基地所签订的《房屋转让手续》无效，并经顺义区人民法院作出（2018）京0113民初第31253号民事判决书，确认该《房屋转让手续》无效，该判决已经生效。之后，王英将原告与马兴隆、雷松诉至人民法院，要求判令原告及马兴隆、雷松搬离腾退涉诉宅院，顺义区人民法院作出（2019）京0113民初9220号民事判决书，判决原告与马兴隆将涉诉宅院及房屋腾退给王英，原告不服该判决并提起上诉，北京市第三中级人民法院作出（2019）京03民终15048号民事判决书，判决维持原判。合同无效后，因合同取得的财产，应当予以返还，马庆满与马兴隆所签订的《房屋转让手续》已经被认定无效，故原告与被告均应将因合同取得的财产返还给对方。原告已在涉诉宅院出资建房现已有生效判决，判决原告腾退涉诉宅院及房屋，被告亦应当依法赔偿因房屋买卖合同无效给原告造成的损失。为维护原告合法权益，故诉至法院。被告王英辩称：王英将涉诉宅院卖给马兴隆，现在合同无效，王英已提起诉讼要求原告腾退，同意赔偿原告相关经济损失，但不认可原告主张的数额。本案为民事纠纷，并非拆迁安置补偿的行政诉讼，王英作为民事主体系个人并非政府拆迁安置的相关机构，不应当参照近期政府拆迁安置的相关标准进行补偿，原告主张的相关标准没有事实及法律依据。双方对于合同无效均有过错，应各自负担50％的责任。鉴定费应当由双方各自负担一半。诉讼费由法院依法确定。被告马兴隆辩称：马兴隆是从王英那里买的涉诉宅院，马兴隆并未要求返还房屋，马兴隆不同意赔偿原告的损失。被告雷松辩称：谁主张返还房屋谁就应当支付原告相关损失，雷松不同意支付相关损失。经审理查明：王英系涉诉宅院的宅基地使用权人，集体土地建设用地使用证编号为顺义镇米各庄集建（征）字第00123号，该宅基地登记卡记载：“宅基占地：长14.92、12.58、2.50、3.07米，宽32.85、33.49、25.38米，731.8平方米；宅基四至：东至王洪生、王永生、王贺，西至杨福，南至杨殿奎、道，北至道，总面积731.8平方米，标准面积267平方米，超占面积464.8平方米，散水包括数据内，计算标准面积按均长、均宽。丈量者王桂萍，丈量日期92.11.25。附宅基地平面图。”王英与马庆满为夫妻关系。1999年2月20日，马铁生（系马庆满的曾用名）与马兴龙（即为本案马兴隆）签订《房屋转让手续》，约定马庆满将正房五间、厢房两间、小棚子两间转让给马兴隆。王英曾将马兴隆诉至本院，请求确认马庆满与马兴隆签订的《房屋转让手续》无效，该案案号为（2018）京0113民初第31253号。2018年12月17日，本院做出（2018）京0113民初第31253号民事判决书，判决：确认马庆满与马兴隆于一九九九年二月二十日签订的《房屋转让手续》无效。该案判决做出后，双方当事人均未提起上诉，该判决已发生法律效力。后王英又以农村房屋买卖合同纠纷为由将马兴隆、雷松、马兴德诉至本院，请求判令被告搬离、腾退涉诉宅院及房屋及返还涉诉宅院《集体土地使用权证》，该案案号为（2019）京0113民初9220号。2019年9月19日，本院作出（2019）京0113民初9220号民事判决书，判决：马兴隆、马兴德于判决生效之日起七日内将涉诉宅院及房屋腾退给王英，并将上述宅院的《集体土地使用权证》返还给王英。马兴德不服一审判决上诉至北京市第三中级人民法院。2019年11月13日，北京市第三中级人民法院作出（2019）京03民终15048号民事判决书，认为《房屋转让手续》无效后，马兴隆继续占有使用涉诉宅院，缺乏法律依据，因此王英有权要求马兴隆腾退涉诉宅院。因马兴德实际占有使用涉诉宅院并持有涉诉宅院的《集体土地使用权证》，马兴德应与马兴隆共同承担腾退及返还的义务，最终判决，驳回上诉，维持原判。马兴德陈述其占有使用涉诉宅院多年，该宅院上的房屋均由其翻盖，其在涉诉宅院注册成立并领取营业执照经营北京福临德居超市。在本案诉讼中，马兴德申请对涉诉宅院区位补偿价、房屋重置成新价、房屋装修及附属物重置成新价、停产停业损失补偿价格进行评估。经随机确定，本院委托中瑞国际房地产土地资产有限公司对上述内容进行评估。2020年10月16日，该评估公司出具《房地产估价报告》，该报告第二部分估价假设和限制条件载明：因北京市顺义区人民政府于2019年9月2日发布了北京市顺义区人民政府关于废止《顺义区集体土地住宅房屋拆迁补偿安置指导意见》的通知，通知废止了《北京市顺义区人民政府关于印发顺义区集体土地住宅房屋拆迁补偿安置指导意见的通知》【顺政发[2018]21号】，截至目前顺义区暂未发布新的集体土地住宅房屋拆迁补偿安置指导意见，故本次评估以《顺义区人民政府关于印发集体土地房屋拆迁补偿补助安置规定的通知》【顺政发[2006]12号】为依据计算估价对象的宅基地区位补偿价及停产停业损失补偿价。委估的房地产为北京市顺义区×××，根据《集体土地建设用地使用证》【顺义镇×××】，证载土地使用者为王英，用途为宅基地，用地面积为731.8平方米。估价对象于价值时点2020年9月24日符合假设限制条件下的估价结果为：宅基地区位补偿价603563元，房屋重置成新价443988元，装修、设备及附属物价款116345元，停产停业损失补偿价68355元，合计1232251元。马兴德支付评估费12000元。上述《房地产估价报告》作出后，马兴德对上述报告提出异议：以《顺义区人民政府关于印发集体土地房屋拆迁补偿补助安置规定的通知》【顺政发[2006]12号】为依据计算估价对象的宅基地区位补偿价不足以客观反映现在的房地产市场价值，不认可区位补偿价数额，应当参照近期顺义区杨镇地区拆迁的区位补偿价7121元/平方米计算原告相关经济损失。王英对上述报告提出异议：1.涉诉宅院用途并非经营目的，没有经营用地审批手续，故不认可停产停业损失；2.涉诉宅院宅基地登记卡中记载的731.8平米房与后附图不符，应当按照附图反映的宅基地实际占地面积568.23平方米进行计算。对此，王英提交了村委会出具的证明，该证明内容如下：“集体土地建设用地使用证编号：顺义镇×××，土地使用者：王英。地址：北京市顺义区×××。集体土地建设用地使用证上用地面积：731.8平方米有误，与附图实际计算出的面积不符。附图实际计算数据为568.23平方米，此情况按照附图计算数据为准。”本院向米各庄村委会进行核实，该村委会称上述证明系核实后出具的，宅基地登记卡上用地面积731.8平方米应属计算错误，涉诉宅院用地面积实际应为568.23平方米。关于宅基地占地附图与证载面积不一致问题，本院进行了现场勘验，涉诉宅院宅基地占地长、宽数据与宅基地登记卡所附图一致，双方亦认可涉诉宅院宅基地占地情况与涉诉集体土地建设用地使用证所载附图一致，但原告主张应当按照证载面积731.8平方米支持原告相关经济损失，王英主张应当按照附图反映的宅基地实际占地面积568.23平方米计算损失。中瑞国际房地产土地资产有限公司于2020年12月18日回函称：估价对象宅基地土地面积变更将影响报告中估价对象的宅基地区位补偿价，对房屋重置成新价、房屋装修及附属物重置成新价、停产停业补偿价无影响。若按照估价对象宅基地土地面积568.23平方米计算，估价结果应为：宅基地区位补偿价530693元，房屋重置成新价443988元，装修、设备及附属物价款116345元，停产停业损失补偿价68355元，合计1159381元。审理中，双方当事人达成如下一致意见：由王英直接对马兴德进行相关赔偿，不再互相追究其他买卖方相关赔偿责任。上述事实，有当事人陈述及相关书证在案为证，可以作为认定案件事实之依据。本院认为：无效合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据已生效判决，就涉诉宅院的相关买卖合同已被确认为无效，王英应当知道宅基地为该村集体经济组织所有，不能向本村集体经济组织成员以外的人转让。王英在转让涉诉宅院近二十年后，以房屋买卖行为违反法律相关规定为由，主张相关买卖合同无效并要求返还房屋，此行为有悖诚信原则，故对此行为所造成的后果，王英应承担主要责任。马兴德不是北京市顺义区×××的集体经济组织成员，其对盲目签订农村房屋买卖合同所引起的后果，负有次要责任。因涉诉宅院相关买卖合同被确认无效，王英应当对因合同无效给马兴德造成的经济损失依责赔偿。关于马兴德主张的经济损失具体数额，本院根据涉诉宅院实际面积及使用情况并参考《房地产估价报告》《回函》及现有证据，结合市场价格等综合因素酌情予以确定，对马兴德诉讼请求中数额过高部分本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、被告王英于本判决生效之日起七日内赔偿原告马兴德损失共计1820000元；二、驳回原告马兴德的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31840元，由原告马兴德负担12840元（已交纳），由被告王英负担19000元，于本判决生效之日起七日内交纳。评估费12000元，由原告马兴德负担3600元（已交纳）；由被告王英负担8400元，于本判决生效之日起七日内直接支付给原告马兴德。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  李永芝人民陪审员  梁小玉人民陪审员  倪振河二〇二〇年十二月二十九日书 记 员  陈 杰