贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0111民初11343号原告：刘某。原告：杨某。上列两原告共同委托诉讼代理人：徐红灵，贵州唯通律师事务所律师。上列两原告共同委托诉讼代理人：丁祖琴，贵州唯通律师事务所实习律师。被告：贵州贵安新区碧桂园物业发展有限公司，住所地贵州省贵安新区行政中心岐山村贵安新区管委会6号楼6113室。法定代表人：欧阳腾平。委托诉讼代理人：肖恒，贵州瀛黔律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘志平，贵州瀛黔律师事务所实习律师。原告刘某、杨某与被告贵州贵安新区碧桂园物业发展有限公司（以下简称碧桂园物业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年11月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘某及其委托诉讼代理人徐红灵到庭参加诉讼，被告碧桂园物业公司委托诉讼代理人肖恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘某、杨某向本院提起诉讼请求：1.解除原被告于2018年5月31日签订的《商品房买卖合同》；2.被告返还原告已支付房款4484477元，并按已付房款的15%支付违约金672671元；3.被告返还原告交纳的维修基金55644元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买商铺，原告按照合同约定向被告支付了房款，但被告并未按约定向原告交付符合约定条件的房屋。此后，原告向被告递交了退房通知书，但被告并未退款，故诉至法院。被告碧桂园物业公司辩称，1.原告未按照合同约定的时间向被告发出解除合同通知书，因此被告不同意解除合同；2.原告主张的违约金过高，请求调整；3.维修基金是被告代政府住建部门收取，公司无法退还。本院经审理认定的事实如下：2018年5月31日，原告刘某、杨某与被告碧桂园物业公司签订了《商品房买卖合同》及补充协议。该合同主要约定：一、刘某、杨某向碧桂园物业公司购买其开发的商铺，建筑面积217.23平方米，房屋总价款5564477元，于2019年6月15日付1700000元，于2020年6月15日付1080000元；二、买受人逾期付款超过90日的，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自收到解除合同通知之日起30日内按照累计的逾期应付款的15%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行；三、出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房；该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；四、逾期交房责任，除不可抗力外，出卖人未按照约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的15%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同附件十二补充协议第六条“关于逾期交付责任”部分约定，逾期交房超过90日之后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应在达到解除合同条件之日起30日内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同。出卖人应当自买受人解除合同通知书到达之日起30日内退还已付房款，并按买受人已付房款的15%向买受人支付违约金。”第十七条“关于合同解除”部分约定“买卖双方行使解除权的期限为一年（自解除权发生之日起计算），另有约定的除外。”原被告双方在补充协议中约定了各自的通讯送达地址，如一方按照通讯地址发送文件给另一方的，另一方因拒收、查无此人、地址不详等原因未能收取的，均视为一方已经送达。原告于2018年5月30日向被告支付定金50000元，于2018年5月31日支付了房款2734477元，于2019年6月15日支付房款1700000元，已付房款共计4484477元（含定金）、房屋维修基金55644元，并已办理了商品房预售合同备案登记手续。至2019年6月30日房屋交付期限届满时及其之后的90天内，被告未能向原告交付房屋，亦未取得房屋验收合格备案手续。2019年10月11日，原告按照协议约定的告通讯地址，向被告邮寄送达了《解除商品房买卖合同通知》，以被告逾期交房已经超过90多天为由，要求解除商品房买卖合同，同时要求被告按合同约定退还房款，并支付15%的违约金，该邮件显示于2019年10月15日未妥投并退回，原告为此办理了公证。2019年11月20日，被告取得案涉房屋的竣工验收备案手续。上述事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、交款收据、刷卡凭条、解除商品房买卖合同通知、公证书、邮寄单凭条等证据在卷作证，本院予以确认。本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行自己的义务，不履行或履行不符合约定的，应当按照合同约定或法律规定承担违约责任。本案中，原告按约定时间向被告支付房款4484477元后，已经履行了买受人到期房款的支付义务，但被告并未在合同约定的期限内交付符合合同约定条件的房屋，在原告主张解除合同之前，并未取得竣工验收备案手续，属于逾期交房的违约行为，被告应承担逾期交房的违约责任，原告据此提出解除合同的请求。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，原被告双方在《商品房买卖合同》及补充协议中约定“逾期交房超过90日之后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应在达到解除合同条件之日起30日内书面通知出卖人。”合同约定的交房时间为2019年6月30日，原告已在2019年10月11日按照合同约定的通讯地址以邮寄的方式向被告送达了解除合同通知书，通知被告要求解除合同，原告主张解除合同的时间在双方约定的解除权行使期限内。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，因原告已按被告通讯地址邮寄了《解除商品房买卖合同通知》，被告虽拒收邮件，但根据合同约定，应视为原告已经送达，2019年10月15日（邮件退回之日）视为送达，故双方签订的商品房买卖合同已于2019年10月15日解除。关于被告辩称没有收到通知的意见，因原告已按约定的通讯地址向被告邮寄，即便邮件退回亦视为送达，故对被告的该辩称意见，本院不予采纳。关于合同解除后的法律后果，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，合同解除后，被告需将向原告收取的房款等费用返还给原告，并按约定承担违约责任。按照协议约定，被告应在收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，故被告应退还已付房款4484477元。房屋维修基金55644元系由被告收取，应由被告向原告进行返还。若被告收取的维修基金确已交给第三方，被告在向原告退还该房屋维修基金后，可向收取该费用的第三方申请退还。故对被告辩称不退还房屋维修基金的意见，本院不予采纳。关于原告主张的违约金，因被告不能按期交房的违约行为致使合同解除，必然给原告造成资金占用的利息损失和若合同正常履行的预期利益等损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”和第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”之规定，因被告未按约履行合同义务，即应按合同约定的标准履行违约金赔付责任，双方已经明确约定被告逾期交房导致原告解除合同，被告需承担已付房款15%的违约金，即4484477元×15%=672671元。关于被告辩称违约金过高的意见。该合同系被告提供的标准式合同，违约金标准也是由被告拟定，该标准与原告逾期付款的违约责任对等，不存在有失公允的情况，故综合合同的履行情况、原告的资金占用损失和预期利益损失、被告违约的过错程度及占用资金的时间等因素，并根据公平原则和诚实信用原则考量，该违约金标准并不畸高。因此，原告要求被告按照已付房款的15%的标准赔偿违约金的请求，符合双方的约定，且不违反法律规定，本院予以支持。商品房买卖合同解除后，应当一并处理解除后的相关事宜，注销案涉房屋的合同备案登记手续，即属于解除合同后买受人的附随义务，故为减少当事人诉累，本院在本案中一并判决原告在本判决生效后配合被告办理注销合同备案登记手续。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：确认原告刘某、杨某与被告贵州贵安新区碧桂园物业发展有限公司于2018年5月31日签订的《商品房买卖合同》于2019年10月15日解除；被告贵州贵安新区碧桂园物业发展有限公司于本判决生效后五日内返还原告刘某、杨某已付购房款4484477元；被告贵州贵安新区碧桂园物业发展有限公司于本判决生效后五日内赔偿原告刘某、杨某违约金672671元；被告贵州贵安新区碧桂园物业发展有限公司于本判决生效后五日内返还原告刘某、杨某已付房屋维修基金55644元；刘某、杨某于本判决生效后十五日内配合贵州贵安新区碧桂园物业发展有限公司办理注销案涉房屋的商品房预售合同备案登记手续。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24145元（已减半收取），由被告贵州贵安新区碧桂园物业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  梁永雄二〇二〇年十二月十四日法官助理赵驭寰书记员蒙雷