重庆市开州区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0154民初6307号原告(案外人)：吴小波，女，1977年9月3日出生，汉族，住重庆市开州区。委托诉讼代理人：汪建平，重庆四方律师事务所律师。被告(申请执行人)：重庆农村商业银行股份有限公司开州支行，住所地重庆市开州区。负责人：阳登照，支行行长。委托诉讼代理人：唐永新，重庆帅风律师事务所律师。被告(被执行人)：陈明飞，男，1987年10月24日出生，汉族，住重庆市开州区。委托诉讼代理人(特别授权)：魏娇娇，女，1988年8月16日出生，汉族，住重庆市开州区，系陈明飞妻子。原告吴小波与被告重庆农村商业银行股份有限公司开州支行(以下简称农商行开州支行)、被告陈明飞案外人执行异议之诉一案，本院于2020年9月13日立案后，依法适用普通程序，于2020年10月26日、2020年11月20日公开开庭进行了审理，原告吴小波的委托诉讼代理人汪建平、被告农商行开州支行的委托诉讼代理人唐永新、被告陈明飞的委托诉讼代理人魏娇娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴小波向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院撤销重庆市开州区人民法院(2020)渝0154执异80号执行裁定书；2、请求人民法院依法确认申请人吴小波与被告陈明飞于2017年5月19日签订的《门市租赁协议》合法有效，同时确认原告已经按照《门市租赁协议》的约定将该门市的租金支付完毕，该门市原告吴小波继续租赁至2032年7月15日止，同时在同等条件下享有优先购买权。庭审过程中原告变更诉讼请求为：房屋的拍卖无异议，但是在租赁期内不能交付，要确认原告对租赁期的拍卖不能交付并享有优先购买权。事实及理由：2017年5月19日，原告吴小波与被告陈明飞签订了《门市租赁协议》，约定被告陈明飞将位于重庆市开州区X号门市房屋一套租赁给原告吴小波，租赁期限15年，租金第一年至第六年，每年租金100000元，第七年至第十一年每年租金120000元，第十二年至第十五年，每年租金160000元，15年租金合计1840000元。在合同签订后，原告吴小波在起租日前将15年租金总额1840000元，按照被告陈明飞的需求，分批次支付给被告陈明飞，原告吴小波于2017年5月20日、2017年6月6日、2017年7月7日将租金支付给了被告陈明飞。被告陈明飞用作购买门市。2019年11月5日，重庆市开州区人民法院因被告农商行开州支行的申请，强制执行被告陈明飞名下的财产，查封了案涉门市并公告予以迁出。原告吴小波认为，虽然案涉门市系被告陈明飞所有，人民法院可以执行并拍卖，但根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、第二百三十条的规定，原告吴小波与被告陈明飞《门市租赁协议》持续有效，租赁期至2032年7月15日止，同时原告吴小波在同等条件下享有优先购买权。2020年8月10日，原告吴小波向重庆市开州区人民法院提出执行异议，重庆市开州区人民法院作出（2020）渝0154执异80号执行裁定书，裁定驳回原告吴小波的异议请求。现原告对该执行裁定不服，依法提起诉讼。被告农商行开州支行辩称，请求法院依法驳回原告吴小波的全部诉讼请求。原告吴小波诉称2017年5月19日对案涉门市与被告陈明飞签订门市租赁协议并约定将案涉的房屋一套出租给吴小波的事实不予认可。案涉门市系被告陈明飞于2017年7月14日在土地房屋登记管理部门办理房屋产权登记，取得案涉门市的所有权。2017年7月15日案涉门市向被告农商行开州支行拟申请抵押贷款，被告农商行开州支行对案涉门市进行贷前调查核实，经向登记权利人陈明飞及房屋共有人魏娇娇书面核实，其涉案房屋在拟办理申请抵押贷款时未被出租，也没有设置其他任何他项权利。2017年7月21日被告农商行开州支行与被告陈明飞及案外人赵发胜、杜洪瑶、魏娇娇签订个人贷款合同，并于2017年7月24日对案涉门市办理抵押登记。贷款发放后借款人没有按照合同约定偿还借款本息，被告农商行开州支行于2019年向人民法院提起诉讼，开州区人民法院作出(2019)渝0154民初7077号民事判决书，判决借款人偿还农商行开州支行借款本金730000元及利息，并判决农商行对案涉的房屋享有折价或者拍卖、变卖的价款享有优先受偿权，该判决已发生法律效力并已进入强制执行阶段。现原告主张对涉案房屋享有承租权，并享有优先购买的权利，其事实和理由不能成立，请求法院依法不予支持原告的诉讼请求。被告陈明飞辩称，被告陈明飞赞同原告吴小波的诉讼请求。案涉门市之前确实是原告吴小波承租了的，而且原告吴小波也按照合同约定的时间支付租金，租金支付完毕。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据本院认定如下：一、对原告吴小波提交的如下证据：1、合伙协议，原告吴小波提供该证据拟证明原告吴小波租赁案涉门市后，原告吴小波与被告陈明飞是合伙人；被告农商行开州支行对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，对该协议签订的时间在案涉房屋向被告农商行开州支行申请抵押贷款时所核查的情况不一致；被告陈明飞对该证据无异议；本院认为，被告农商行开州支行在向被告陈明飞核查案涉房屋情况时，被告陈明飞明确案涉房屋未出租，因此对于该证据本院依法不予采信。2、原告吴小波与王忠书的门市转租合同、原告吴小波与涂家艳的门市转租合同，原告吴小波提供以上证据拟证明原告吴小波在承租案涉门市的过程中将案涉门市转租给王忠书，王忠书又转租给涂家艳；被告农村商业银行对以上证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为以上转租合同形成时间分别是2018年和2019年，转租合同涉及到的标的物已于2017年7月24日抵押给被告农商行开州支行，在抵押登记后对标的物的出租后转租均没有向抵押权人被告农商行开州支行提出申请，也未取得被告农商行开州支行的同意；被告陈明飞对该证据无异议；本院认为，该两份转租合同签订时间在抵押之后，与本案不具关联性，本院依法不予采信。3、日销售统计表复印件，原告吴小波提供该证据拟证明原告吴小波在租赁期间是自己在经营包括缴纳水电费；被告农商行开州支行认为，该证据与原告吴小波主张的对案涉门市享有租赁权的事实是不一致的，同时该证据显示的时间为2018年2月和3月，同样案涉门市在2017年7月24日已完成抵押登记，该证据也无法显示该统计表示上所罗列的销售金额是原告吴小波经营涉案门市；被告陈明飞对该证据无异议；本院认为，该证据仅能证明2018年2月12日和2018年3月15日杜邦鞋业的销售情况及2018年3月13日杜邦鞋业支付水电费的情况，不能达到原告吴小波的证明目的。4、原告吴小波银行卡流水，原告吴小波提供该证据拟证明在经营的过程中的销售额是打在原告的银行账户的，证明签订租赁合同后支付租金的银行流水，证明原告吴小波与被告陈明飞租赁关系成立；被告农商行开州支行对该证据的真实性无异议，但认为该证据无法证明交易的金额系本案案涉门市由原告实际经营所产生，该证据显示的最早交易时间是2017年8月4日，即便原告吴小波在2017年8月4日对案涉门市承租经营，但其取得租赁权的时间仍在被告农村商业银行办理案涉门市抵押登记之后，原告也不能以承租权对抗被告农商行开州支行实现抵押权；被告陈明飞对该证据无异议；本院认为原告提供的该证据只能证明原告吴小波资金的存取情况，并不能达到原告吴小波的证明目的。5、执行笔录，原告吴小波提供该证据拟证明被告农商行开州支行对租赁是知晓并同意带租赁进行拍卖；被告农商行开州支行对该证据的真实性无异议，但该证据不能证明租赁物在办理抵押登记前已经出租的相关事实，该证据不能达到原告的证明目的；本院认为，该证据可以证明被告农村商业银行同意带租进行拍卖，但不能证明租赁权设置在抵押权之前。6、被告陈明飞与原告吴小波签订的门市租赁协议及被告陈明飞的银行交易明细，原告吴小波提供该证据拟证明原告吴小波与被告陈明飞于2017年5月19日签订门市租赁协议，约定租赁期限15年，总租金1840000元已支付完毕，被告陈明飞用原告吴小波支付的租金购买门市；被告农商行开州支行对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，协议形成时间是2017年5月19日，被告农商行开州支行在2017年7月15日向被告陈明飞及共有人魏娇娇进行房屋现状核实时，其承诺案涉门市没有设置出租等其他相关权利，该证据与被告陈明飞作出的承诺不一致，不能作为有效证据予以采信；被告陈明飞对该证据的无异议；本院认为，被告农商行开州支行在向被告陈明飞核查案涉房屋情况时，被告陈明飞明确表示案涉房屋未出租，因此对于该证据，本院依法不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月23日赵发胜、杨厚萍与被告陈明飞签订《协议书》约定将由赵发胜经营门店字号“杜邦鞋业”：位于开州区X号附4号、开州区X号附12号(以下简称案涉房屋)、开州区X号附11号三个门市转让给陈明飞经营，已于2016年10月11日完成法人变更工商注册，定于2017年7月1日正式交接，案涉房屋由赵发胜、杨厚萍各占50%份额，以1013440元转让给被告陈明飞。杨厚萍与被告陈明飞系母子关系。2017年7月13日杨厚萍与被告陈明飞签订《房地产权赠与合同》，将案涉房屋50%的产权赠与给被告陈明飞，并于2017年7月14日取得案涉房屋的产权证，产权证号为渝（2017）开州不动产权第X号。2017年7月21日，赵发胜与被告农商行开州支行签订《个人贷款合同》，约定赵发胜向被告农商行开州支行贷款80万元，贷款期限24个月，即从2017年7月21日至2019年7月20日止，实际贷款上账日和到期日以贷款凭证记载为准。其亦约定被告陈明飞作为该贷款的抵押人，并提供案涉房屋进行全程担保。被告陈明飞、魏娇娇在向被告农商行开州支行作出的《房屋抵押承诺书》中承诺对案涉房屋未出租。2017年7月24日，重庆市开州区国土资源和房屋管理局对上述抵押物办理了抵押登记，并出具了渝(2017)开州不动产证明第X号《不动产登记证明》，其载明“证明权利或事项：土地房屋抵押权（地房），权利人：重庆农村商业银行股份有限公司开县支行，义务人：陈明飞，坐落：重庆市开州区汉丰街道安康街58号附12号”。2017年8月3日任冲向本院起诉，要求撤销杨后萍与被告陈明飞的案涉房屋赠与转让行为。本院于2018年5月23日作出(2017)渝0154民初5025号民事判决书，判决撤销被告杨厚萍将位于重庆市开州区X号附12号房屋的50%权属赠与给被告陈明飞的行为。2019年4月28日本院向重庆市开州区不动产登记中心发出（2019）渝0154执1096号《协助执行通知书》，请重庆市开州区不动产登记中心撤销被执行人杨厚萍将位于重庆市开州区X号房屋的50%权属赠与给被执行人陈明飞的行为，并按法定程序将该权属份额恢复到原产权人即被执行人杨厚萍名下。被告农商行开州支行于2019年8月20日向本院提起诉讼要求赵发胜归还借款本金及利息、罚息、复利；要求其对赵发胜、被告陈明飞名下的案涉房屋折价或者拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；要求杜洪瑶、陈明飞、魏娇娇承担连带保证责任。本院于2019年9月9日作出(2019)渝0154民初7077号民事判决书，判决：“一、被告赵发胜于本判决生效后十日内归还原告重庆农商行开州支行借款本金730000元及截至2019年8月20日的利息5374.63元；从2019年7月21日起以下欠本金730000元为基数，按年利率12.825%计算罚息至还清本金之日止；二、原告重庆农商行开州支行对被告陈明飞提供的坐落于重庆市开州区X号商用门市【房地证产权证号：渝（2017）开州不动产权第X号】折价或者拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；三、被告杜洪瑶、陈明飞、魏娇娇对被告赵发胜上述第一项中确定的还款义务承担连带清偿责任。判决生效后，陈明飞等人未履行生效判决确定的义务，重庆农商行开州支行于2019年11月5日向本院申请强制执行。”。在执行过程中，本院作出（2019）渝0154执3802号执行裁定，于2019年11月25日查封了被执行人陈明飞所有的位于重庆市开州区X号商服用房一套。同日，本院作出（2019）渝0154执3802号公告，责令被执行人陈明飞及房屋占有人在2019年12月2日前迁出该房屋，并由交本院处置。2020年8月10日，原告吴小波向本院提出执行异议，本院作出（2020）渝0154执异80号执行裁定书，裁定驳回原告吴小波的异议请求。原告吴小波对该执行裁定不服，遂提起诉讼。本院认为，案外人提起执行异议之诉的，应当就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。故本案的审理焦点为原告吴小波是否对涉案房屋享有足以排除法院强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”的规定，本案中原告吴小波要求在租赁期内不交付涉案房屋，应当举证证明在本院查封案涉房屋之前已签订合法有效的书面租赁合同，并占有使用案涉房屋。对此本院评析如下：(一)虽然原告吴小波向本院提交了2017年5月19日其与被告陈明飞签订的《门市租赁协议》及2017年7月16日签订的《合伙协议》，但原告吴小波与陈明飞系近姻亲关系，且被告陈明飞及魏娇娇在2017年7月15日即书面向被告农商行开州支行承诺案涉房屋未出租，故上述协议的签订时间真实性存疑。（二）在被告陈明飞未取得案涉房屋所有权时，原告吴小波就与被告陈明飞就案涉房屋签订长达15年租赁期限的《门市租赁协议》并分批次支付总额为1840000元的租金，明显不符合商业交易习惯。（三）陈明飞名下的案涉房屋有50%的产权份额系其母亲杨厚萍以赠与方式登记在陈明飞名下，与原告吴小波主张陈明飞用租金购买案涉房屋的事实也不相符合。（四）虽然原告吴小波提供了给被告陈明飞转账的银行流水，但该银行流水不能反映系支付的租金，不能排除双方之间还存在其他经济往来。（五）“杜邦鞋业”登记的经营者仍为被告陈明飞，原告吴小波所提供的证据不能充分证明其对案涉房屋已实际占有。综上所述，原告吴小波提供的证据不能证明本院案涉房屋在抵押或查封前已签订合法有效的书面租赁合同，并占有使用案涉房屋。故原告吴小波不享有排除案涉房屋执行的权利，对于其诉讼请求，本院依法不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定判决如下：驳回原告吴小波的诉讼请求。案件受理费11100元，由原告吴小波负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审 判 长  雷 洪人民陪审员  卢祖明人民陪审员  廖仕权二〇二〇年十二月九日法官 助理  王春燕书 记 员  唐 琳