河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终9086号上诉人（一审原告、反诉被告）：王润伍，男，汉族，1952年6月1日出生，住河南省洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：郭丽红，河南广泉律师事务所律师。被上诉人（一审被告、反诉原告）：董生财，男，汉族，1954年3月23日出生，住河南省洛阳市洛龙区。委托诉讼代理人：曹**召，河南开物律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晏，河南开物律师事务所律师。一审原告（反诉被告）：王经，男，汉族，1977年11月1日出生，住河南省洛阳市洛龙区。一审原告（反诉被告）：王博，女，汉族，1988年2月5日出生，住河南省洛阳市洛龙区。一审原告（反诉被告）：王梓涵，女，汉族，2009年10月20日出生，住河南省洛阳市洛龙区。法定代理人：张乐乐，女，汉族，1987年4月22日出生，住河南省洛阳市洛龙区。上诉人王润伍因与被上诉人董生财、一审原告王经、王博、王梓涵确认合同效力纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2020）豫0311民初2006号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月26日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王润伍上诉请求：1.撤销一审判决第三项、第五项，改判上诉人退还被上诉人董生财6万元房款及增建部分房屋的价值；2.诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.一审法院确认被上诉人在购房后，对上房二层、厕所、大门、围墙、院内地坪进行增建，认定事实错误。1993年，上诉人王润伍初始取得洛龙区八里堂村宅基地一所。2003年，宅基内上房、厦房、地下室、楼梯间、厕所、大门均建成使用，因资金问题，上房二层主体建成，未能封顶。2005年5月，为给妻子田聪苗（已故）看病筹款，上诉人和妻子无奈将涉案宅基及地上房产，以6万元的价格转让给被上诉人董生财。由于宅基房产系整体转让，经关林司法服务所见证，双方签订《房屋买卖合同》，只明确了房屋建筑面积为101.6平方米，未将地下室、楼梯间等附属设施和未完工的二层建筑一一列明。本案诉讼中，被上诉人称买到的宅基仅有一层房屋，没有大门、院墙，其2007年投入六万元加盖二层房屋，均与事实不符，上诉人已在涉案宅院内生活多年，不可能没有大门、卫生间等附属建筑。2.一审法院依据被上诉人的鉴定申请，把不属于被上诉人的增建部分进行司法鉴定，并将鉴定结论作为定案依据，判决不当。一审法院司法鉴定委托书载明：“申请人（被上诉人）在原有一层房屋的基础上加盖了二层，且加盖了门楼和两个卫生间，针对申请人添附部分及房屋现价值做出评估，有利于申请人明确赔偿数额。”河南安宏房地产评估咨询服务有限公司（以下简称安宏评估公司）作为鉴定单位，于2020年8月作出估价报告，其中评估明细表显示主房一二层、配房一二层、地下室的建筑面积为214.33平方米，院外厕所、围墙、大门、楼梯间等附着物，宅基地合计137.1平方米，报告采用成本法，确定市场价值为252366元。由于被上诉人将不属于其增建的房产部分作为增建部分申请鉴定，且安宏评估公司仅对建筑物和附着物的面积进行统计，未列明评估单价，也未就原建和增建部分分别评价，所谓用“成本法”得出的评估结果无法令人信服。另外，评估报告第十页（六）－3也说明，如估价目的发生变化，估价结果应做相应调整，即估价结果会随着外部条件的变化而作调整。因此，一审法院依据被上诉人的申请委托鉴定，鉴定存在依据不足，结论不客观的情形。3.一审法院确认双方《房屋买卖合同》无效，却判决上诉人向被上诉人董生财返还全部房屋评估款252366元，判决不当。依据《合同法》第58条规定，本案，一审法院认定被上诉人不属于农村集体经济组织的成员，涉案合同无效是正确的，认定双方对造成合同无效均存在过错，损失互不追究，上诉人能够接受。根据上述法律规定，合同无效，被上诉人返还原购买的宅基房产，上诉人退还原转让款，一审法院直接判决上诉人按照全部房产现值予以返还，不区分原建和增建部分的价值，判决不公平。董生财辩称，一、一审法院确认董生财在购房后对上房二层、厕所、大门、围墙、院内地坪进行增建，认定事实正确。1.双方于2005年5月26日签订的《房屋买卖合同》清楚载明，董生财购买上诉人的位于洛阳市××××村房屋的建筑面积为101.6平方米，四至清晰，面积明确。2.洛龙区关林法律服务所于2005年5月27日出具的《见证书》再次证明，双方在签订合同时，案涉房产的面积为101.6平方米。3.在一审诉讼中，经董生财申请，一审法院委托评估公司对案涉房产进行了实地勘察、测量和价值评估，2020年8月3日的评估报告清楚载明，案涉房产建筑物面积为214.33平方米，附着物面积也分项进行了详细勘察和测量，经实地勘察、测量后的面积比2005年购买时的房产面积多出112.73平方米，该多出的面积即上房二层、厕所、大门、围墙、院内地坪等均系董生财购买案涉房产后又重新投资增建，增建部分完全应属董生财所有。4.一审中，上诉人申请出庭作证的证人即上诉人同村村民潘彦群当庭称，案涉房产二楼和侧房均系其盖的证言与上诉人诉称的内容前后矛盾，说明上诉人和证人意图通过证人作证歪曲事实，证人明显是在作伪证，一审法院对证人证言未予采信完全正确。而且，在一审中，上诉人也未能提供其他合法有效的证据证明增建部分不是董生财所建，上诉人的主张不能成立。5.根据常理可知，上诉人与董生财签订《房屋买卖合同》时，上诉人作为出卖人，在交易过程中占主动性，肯定会对房屋的面积进行详细精确测量，不可能在交易时吃亏少算平方数，上诉人现又否认交易时案涉房产并非101.6平方米，明显是出尔反尔，违背常理，是一种不诚信的行为。二、一审法院将司法评估鉴定意见作为判案依据符合法律规定。一审法院根据董生财的鉴定评估申请，委托评估公司进行地勘察、测量和房屋价值评估，主房一、二层、配房一、二层、地下室测量的建筑面积为214.33平方米，院外厕所、围墙、大门、楼梯间等附着物也均分项测量面积，宅基地测量面积为137.1平方米，报告采用成本法，确定市场价值为252366元，评估公司在勘察、测量和确定房屋评估价格的过程中，完全是依据一审法院移交的评估鉴定申请和法定程序进行评估，该评估机构仅是对现有房屋和附着物进行了整体评估，该评估机构在评估报告中并未代替法院对案涉房产进行确权，该评估意见客观真实。而且，在一审中，上诉人也没有对该评估意见提出书面异议和重新评估申请，一审法院将该评估意见作为判案依据，完全正确。三、一审法院确认双方《房屋买卖合同》无效，判决上诉人向董生财返还全部房屋评估款252366元公平公正，判决正确且合情合理。本案中，对于双方所签合同被法院确认无效，双方均有过错，对于损失互不追究，董生财能够理解。双方所签合同清楚载明，当初交易时原建房屋面积为101.6平方米，价格为6万元，合同被确认无效后，根据法律规定，双方应相互返还，但董生财购房后又投资增建了112.73平方米房屋和其他附着物，案涉房屋一层、二层无法独立分割，董生财增建部分和附着物均具有价值。本案系因上诉人所在的八里堂村面临拆迁安置，上诉人为获取巨额拆迁安置利益而利用法律规定恶意提起的诉讼，一审法院考虑到上诉人使用该6万元购房款用于了生产经营获得收益，酌定按房屋现状和现价值返还，符合实际情况，也兼顾了公平原则，一审判决完全正确。同时，虽然评估机构采用成本法评估的房屋价值偏低，董生财比较吃亏，但一审法院也在一定程度上惩戒了上诉人为获取巨额拆迁利益而恶意诉讼的不诚信行为，董生财表示赞同。王经述称，买卖房子的时候不知情，但是卖的时候有地下一层、地下室等，除了没有封顶，院墙也有，大门也有，外面也有厕所，二层还有耳房。对评估的25万多元不能接受。盖房顶、找平、院墙的翻修等王经承认。王博述称，地下室王博小时候住过，家里也有洗澡间，外面也有厕所。地坪一直都有，后来修补过。评估的25万太高不能接受。二楼盖房子时候围墙都是自己家人盖的，只是房顶没有封住。董生财称是因为八里堂村拆迁才把房子再购买回来不是真的，王博等人到现在都没有接到拆迁的通知，是为了照顾王博小哥养病才买回来。王梓涵述称，对评估的25万元不认可。因为家庭原因才需要这个房子，不是被上诉人所称为了拆迁利益。王润伍向一审法院起诉请求：一、依法确认原、被告双方于2005年5月26日签订的《房屋买卖合同》无效；二、依法判令被告返还原告位于洛阳市××××宅基地及房屋，并立即搬出该房屋；三、诉讼费用由被告承担。重审增加诉讼请求：双方取得的财产相互返还对方。董生财向一审法院反诉请求：1、依法请求反诉被告归还反诉原告购房款60000元及利息；2、依法请求反诉被告支付反诉原告房屋修缮费用及加盖房屋费用共计100000元及利息；3、依法请求反诉被告赔偿反诉原告房屋升值部分损失；4、本案诉讼费用均由反诉被告承担。庭审中，变更第二条加盖部分房屋费用及增值费用为137337.86元，第三条购买房屋升值部分损失55028.14元，增加鉴定费及诉讼费由反诉被告共同承担。本次增加的原告作为反诉被告共同承担以上费用。一审法院认定事实：原告王润伍和田聪苗系夫妻关系。2005年5月26日，原告王润伍和田聪苗共同作为出卖人和作为买受人的被告董生财签订一份《房屋买卖合同》，合同约定：一、买受人购买出卖方坐落于洛阳市××村××房屋××套，建筑面积101.6平方米；二、房屋交易价格为60000元；三、付款方法与时间：2005年5月；四、出卖人保证于2005年5月前将所有房屋全部交付给予乙方所有，土地使用证交付给买方保管；五、违约责任：1、出卖人有义务协助将来更换土地使用证；2、如遇国家和集体征用该房屋及土地时，出卖人有协助买受人办理一切有关事宜；3、任何一方如有违约，应赔偿对方当事人的一切损失；六、本合同一式三份。被告董生财作为买受人在该合同上签字，原告王润伍与田聪苗作为出卖人在该合同上签字。《房屋买卖合同》签订后，被告支付王润伍和田聪苗60000元，实际占有该房屋，并对上房二层、厕所、大门、围墙、院内外地坪等进行了增建。重审中被告董生财申请对涉案的位于洛郊集建（土11）字第002058号地块上所建房屋一、二层及其他添附部分的现价值进行评估，该院委托的鉴定机构河南安宏房地产评估咨询服务有限公司对坐落在洛龙区关林镇八里堂村（东于纸箱厂，西至王**，南至路、北至路）：土地使用权人为王润伍，宅基地使用证号洛郊建宅字NO0143355，集体土地建设用地使用号洛郊集（土11）字第002058号上的涉案房屋214.33平方及附着物进行了评估，评估价值为252366元，被告支付鉴定费3000元。另查明，田聪苗于2015年6月24日病故，与原告王润伍育有三子一女，长子王经、次子王腾、三子王帅、女儿王博。三子王帅与张乐乐2009年10月20日婚生女儿王梓涵，2017年2月24日王帅与张乐乐离婚，王帅于2020年5月3日亡故。经该院征求意见，王腾放弃该房产继承权，并表示不参加诉讼；王经、王博和王梓涵法定监护人张乐乐不放弃对田聪苗遗产继承权，要求参加诉讼，该院依法通知王经、王博、王梓涵作为共同诉讼原告参加诉讼。上述事实，有买卖合同、集体土地建设用地使用证、评估报告及发票和双方的身份信息等在卷为证。一审法院认为，违反法律法规强制性规定或者社会公共利益的民事行为无效。按照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、第六十二条、第六十三条的规定，除兴办乡镇企业和村民建设住宅，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地外，任何单位和个人进行建设，需要使用土地，必须依法申请使用国有土地；农村村民一户只能拥有一处宅基地；农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案所涉房屋建筑在宅基地之上，与土地不可分离，而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。被告董生财不属于洛阳市××××村村民，故其无权享有洛阳市××××村的宅基地使用权，涉案房屋买卖合同无效。我国法律规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。被告董生财依无效合同购买房屋后，又进行了增建，为发挥物的使用价值，添加部分不宜拆除，由被告随购买的房屋一并返还四原告；因评估报告只评估了现有建筑物及附加部分的价值，并未对出卖时房屋价值和增建时投入资金及它们的增值部分进行评估，该院认为评估值应当包含原建和增建的增值部分，但原告在2005年通过出卖房屋获得被告60000元后，也存在用于生产经营获得收益的可能，故该院认为双方按现状和现值相互返还为宜，四原告返还被告包括60000元购房款在内的总价款按评估报告认定的252366元计算。在相关法律已向社会颁布的情况下，作为公民应当遵守法律，但原、被告双方仍然签订违反国家禁止性规定的合同，对造成合同无效均存在过错，应各自承担相应的过错责任，损失互不追究，被告垫付的3000元鉴定费用平均负担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第九条，判决：一、确认原、被告双方于2005年5月26日签订的《房屋买卖合同》无效；二、被告董生财于判决生效之日起三十日内，将涉案的洛郊建宅字NO0143355号宅基地及其上的一、二层214.33平方米房屋并围墙、大门、楼梯间、院内外洗手间、厕所及地坪等全部交付给原告王润伍、王经、王博、王梓涵；三、反诉被告王润伍、王经、王博、王梓涵于判决生效之日起三十日内返还反诉原告董生财252366元；四、鉴定费3000元，由反诉被告王润伍、王经、王博、王梓涵承担1500元，于判决生效之日起三十日内支付反诉原告董生财；五、驳回原告王润伍、王经、王博、王梓涵的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告董生财的其他诉讼请求；本诉受理费1300元、反诉受理费2543元，合计3843元，由原告王润伍、王经、王博、王梓涵承担1921.50元，被告董生财承担1921.50元。二审审理中，双方当事人围绕上诉请求提交了证据，本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证。上诉人王润伍提交的证据：1.1996年期间上诉人家人在诉争房屋的照片四张，证明：当时房屋已建有地下室，地坪是用砖所铺盖，被上诉人称其购房后对房屋增建的事实不属实。所谓的地下室、地坪在出卖时已有。2.诉争房屋的照片十张，证明：房屋的现状，特别是经与原照片的比对，地下室、厦房与当时1996年的时候是一样的，也证明了被上诉人并没有对房屋进行大面积的增改。特别是在二楼上房的西围墙，能够清晰的看到上下砖体的颜色不同，以证明上诉人在出卖房屋时，二层主房的墙体已经建成，被上诉人只是对房屋进行了房顶的加盖。3.证人杨某的证言，证明：杨某和上诉人是一个村的，上诉人是1988年盖的宅基地，盖的时候主房盖了一层，地下室盖了一层，2002年左右房子主体是由村里人帮忙围了围，开始盖的时候就有厕所了。董生财质证意见：证据1的四张照片没有显示拍摄的时间、拍摄的地点、拍摄人，对该照片的真实性不予认可，从该照片上也不能完全显现房屋当时的整体概况。对证据2十张房屋现状的照片，同样没有显示拍摄人和拍摄时间，也不能对之前房屋进行精确的对比。另外在本案的一审中，一审法院委托相应的评估机构已经对案涉房屋主体以及所有的附着物进行了实地的勘察测量，并且对面积也进行了详细的测算，上诉人的证明方向不能成立。被上诉人对该十张照片的证明方向以及内容均不予认可。根据当庭证人的陈述以及被上诉人的发问，证人阐述的盖房子的事实以及过去上诉人王润伍家里的情况可知，该证人对王润伍家房子的具体面积是不清楚的，对于主体以及相应附属物的陈述均停留在1988年左右，对后来该房子有无出卖、增建以及原建与增建有无区分均是不知情的，该证人证言的证明力非常低，不具有客观性和真实性，被上诉人不予认可。王经质证意见：证据1是真实的，能清晰看到王经妹妹身后的楼梯、地下室窗户、柱子、地面。对证据2真实性认可，主体是王经等家人盖的。对证人证言认可。王博质证意见：两组照片证据相吻合，能证明现场有二层、地下室，也能看出来二楼是王博家人自己盖的。对证人证言认可。王梓涵质证意见：照片上的人物都是真实存在的，照片可以看出是砖地。对证人证言认可。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，关于本案合同效力问题。一审法院对合同无效的认定符合法律规定，且双方对此均无异议，本院予以认可。关于财产返还问题。2005年被上诉人购买案涉房屋时，合同中未明确说明房屋已有建筑物及房屋其他情况。但上诉人在出卖该房屋后，未在涉案房屋居住或使用该房屋，应视为2005年的买卖合同是上诉人对当时房屋整体进行出卖，被上诉人在支付合同价款后，依据合同取得房屋相关权益。被上诉人在购买该房屋后一直居住、维护，现房屋买卖合同被认定为无效后，双方应互负返还义务，董生财应将案涉房屋返还上诉人王润伍，王润伍应当以房屋现有价值返还董生财，一审中，评估机构已经对房屋价值做出评估，故王润伍应返还董生财房屋评估价值252366元，一审法院对此认定并无不当，本院对此予以维持。综上所述，上诉人王润伍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6385元，由王润伍负担。本判决为终审判决。审判长  邱平平审判员  苏晓明审判员  杨元卿二〇二〇年十二月十一日法官助理郭楠书记员单晓玉