北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初30287号原告：杨冲，男，1970年1月15日出生，汉族，住北京市通州区。被告：北京珺奇房地产经纪有限公司，住所地北京市通州区。法定代表人：卢荣，经理。委托诉讼代理人：高嘉馨，女，1997年6月8日出生，汉族，北京珺奇房地产经纪有限公司员工。原告杨冲诉被告北京珺奇房地产经纪有限公司（以下简称“珺奇公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨冲、被告珺奇公司的委托诉讼代理人高嘉馨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨冲向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告向原告支付违约金并退还剩余维修基金共计9000元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年10月19日，原被告双方签署《物业管理房屋委托出租服务合同》，约定原告给予被告相当于一个月租金4350元的资产管理费和空置保障服务费，并交纳750元维修基金。后续租金由被告按月向原告支付。2020年6月18日及之后，被告再未曾支付过租金。2020年7月1日，被告将房屋退还，提前违约解除合同。按合同约定，被告应支付给原告月租金200%违约金并退还维修基金。原告处于疫情原因主动提出违约金减免建议，经多次协商，被告仍拒不支付任何违约金及维修基金，毫无诚信并且态度蛮横无赖。综上，原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，望法院判如所请。被告珺奇公司辩称：我方不存在违约，我们签订委托合同后，当时房屋内实际租住的是我方的员工，如果原告不影响我公司继续出租，我们还可以继续合作履行合同,但原告在将房屋交付我方后自己还私自保存持有出租房屋的钥匙,并在房屋出租后用其私持的房屋钥匙未经承租居住人准许私自开门进屋，影响了租户三个女人的安全居住和被告的正常出租管理服务，属于原告有违约行为，原告当时还不允许我们更换租住人，让我方把钥匙还给原告，因此双方才协议解约交回涉案房屋。综上，我方不同意支付给原告违约金，但同意退还合同未履行部分的维修基金240元。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理对事实认定如下：2019年10月16日，杨冲（甲方）与珺奇公司（乙方）签订《物业管理房屋委托出租服务合同》（以下简称“委托出租合同”），约定杨冲将位于北京市通州区X层752的房屋（以下简称“涉案房屋”）委托珺奇公司按照合同约定出租，用途为居住、整租，居住人数不得超过5人，物业管理服务期限2019年10月17日起至2021年12月18日止，预计租金收益为4350元/月，双方认可自2019年10月17日始计算租金收益，并以月的支付周期向杨冲转付租金收益，自物业管理期限起始日起每12个月为一个履约年度。合同关于租金收益支付、合同解除及违约责任的约定为：“第二条，资产管理服务期限及标的资产收益，（九）支付方式，第一个月的租金收益乙方应于资产管理服务期限开始后（装修类房源则是装修许可证办理成功日后）7个工作日内转付甲方，且不论该标的资产是否已实际对外出租，甲方同意乙方从应向甲方第2次转付时的实际租金收益中扣除相应的服务费，剩余租金收益转付给甲方，如果实际租金收益不足扣除的，则乙方有权从后期实际租金收益中扣除（详见附件五《付款计划》）。第七条，合同解除及续期，（一）双方协商解除：资产服务管理期间内，甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）违约解除权，1．甲方有下列行为之一的，乙方有权随时单方解除合同,(2)不履行本协议约定的义务，或因甲方或其他与甲方有关的任何第三方的行为，影响乙方对标的资产进行管理的或资产使用人使用的；（6）其他包括但不仅限于下列可能妨碍或影响乙方对标的资产进行经营管理的情形：②甲方或其亲属、邻里行为，影响乙方代理出租或资产使用人居住的。2．乙方有下列情形之一的，甲方有权随时单方解除合同，（1）迟延转付当期甲方应得收益达10个工作日的。特别约定：每月18日付款，不得晚于18号，如有周六日顺延至工作日付款。第八条，违约责任及争议解决办法，(二)甲方违约责任：因甲方原因导致本合同提前解除的，甲方应按月预计租金收益的200%向乙方支付违约金，并返还乙方已转付未发生的租金收益以及乙方相应损失。（三）乙方违约责任：因乙方原因导致本合同提前解除的，若乙方在资产管理服务期起始30日内违约解除合同，乙方已转付的租金收益作为违约金支付给甲方；超过30日的，乙方应按月预计租金收益的200%向甲方支付违约金。（四）维修基金退还：因任何一方原因导致合同解除的，乙方均退还甲方已缴纳但在合同期间未使用的维修基金，计算公式为：应退甲方维修基金=已收甲方维修基金-65元/月X资产管理周期内已履行月数，其中不足15天的不计算，超过（含）15天的按一个月计算。”此外，委托出租合同还对其他权利义务等事项进行了约定。合同签订后，杨冲于2019年10月17日将涉案房屋交付珺奇公司，并向珺奇公司支付公共维修基金750元。珺奇公司向杨冲支付租金至2020年6月18日，后将涉案房屋交还杨冲。珺奇公司在委托出租合同履行中不欠杨冲租金。关于合同解除的情况，杨冲表示系珺奇公司在履行约过程中单方提出解除合同，珺奇公司构成违约，应承担违约责任。珺奇公司则表示合同系双方协商解除，且杨冲私自持有出租房屋的钥匙,并在房屋出租后用其私持的房屋钥匙未经承租居住人准许私自开门进屋，影响了租户的安全居住和被告的正常出租管理服务，亦有违约行为；杨冲庭审中辩解称，因楼下老邻居跟我联系说我家租户有扰民情况，我就跟被告联系问出租房屋内有没有人，我需要到房子里看一下扰民情况，我就去了。庭审中，杨冲表示其诉讼请求的构成是合同违约金（月租金200%）和公共维修基金二项之和，共计要求9000元。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，杨冲与珺奇公司签订的委托出租合同，系双方真实意思表示，应为有效，双方均应按照合同约定履行己方义务。合同履行中，在杨冲依约将涉案房屋交付珺奇公司后，珺奇公司仅支付租金至2020年6月18日后便不再支付后续租金收益，已违反合同第七条关于“乙方有下列情形之一的，甲方有权随时单方解除合同，（1）迟延转付当期甲方应得收益达10个工作日的。特别约定：每月18日付款，不得晚于18号，如有周六日顺延至工作日付款”的约定；而杨冲在在涉案房屋出租后私自持有该出租房屋的钥匙,并使用其私持的该房屋钥匙未经承租居住人准许私自开门进入他人租住的房屋，影响了租户的安全居住和被告的正常出租管理服务，已违反合同第七条关于“甲方有下列行为之一的，乙方有权随时单方解除合同,(2)不履行本协议约定的义务，或因甲方或其他与甲方有关的任何第三方的行为，影响乙方对标的资产进行管理的或资产使用人使用的；（6）其他包括但不仅限于下列可能妨碍或影响乙方对标的资产进行经营管理的情形：②甲方或其亲属、邻里行为，影响乙方代理出租或资产使用人居住的”约定。综上，双方在合同履行中均有违约行为，均有权依据对方的违约行为单方解除委托出租合同，当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。由于双方对对方违约应支付违约金数额的约定相同，所以在双方均违约时，各自依约所应向对方支付的违约金数额相等，因此互付违约金互抵后，双方均不用再向对方支付违约金。故本院认为被告珺奇公司辩称的双方均有违约，己方不应再支付杨冲违约金的抗辩意见成立，所以对于杨冲起诉要求珺奇公司支付违约金的主张，本院不予支持；但其要求珺奇公司依约退还预收后未履行部分的维修基金理由正当，于法有据，本院予以支持，由于其对应退维修基金的数额计算有误，本院在此予以纠正，经计算审核后确定珺奇公司应退杨冲的维修基金为230元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百二十条之规定，本院判决如下：一、被告北京珺奇房地产经纪有限公司退还原告杨冲维修基金230元，于本判决书生效之日起七日内执行清；二、驳回原告杨冲其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告北京珺奇房地产经纪有限公司负担，自本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 曹正中二〇二〇年十二月二十五日法官助理 杨娴婷书 记 员 周 洲