云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初9319号原告：昆明博望物业服务有限公司，住所地云南省昆明市北京路延长线**江**中心花园旁。法定代表人：尹学李，系该公司经理。委托诉讼代理人：王萍，云南澜湄律师事务所律师，一般授权代理。委托诉讼代理人：刘丽光，男，1979年4月20日出生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市盘龙区，一般授权代理。被告：黄江，男，1969年7月16日出生，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市盘龙区。原告昆明博望物业服务有限公司诉被告黄江物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告昆明博望物业服务有限公司的委托诉讼代理人刘丽光、王萍，被告黄江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告昆明博望物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2008年7月1日至2020年6月30日物业管理服务费6648元；2.判令被告支付逾期付款利息直至付清全部物业管理服务费之日止（依据《金融机构人民币贷款基准利率》文件计算，暂计自2010年7月1日至2020年7月15日应支付逾期付款利息为4724.91元）；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告系原告所管理的昆明市盘龙区江东花园二期6幢1单元701号业主，房屋建筑面积84.06平方米。依据江东花园二期业主委员会与原告签订的《物业管理委托合同》约定，小区物业管理费用按每月每平方米0.45元收取，有关费用根据政府《物业服务收费管理办法》及《昆明市物业管理服务收费管理办法》的规定，由物业管理公司根据该小区提供物业服务标准及所约定收费原则进行收费。原告依约提供了物业管理服务，但被告未依约交纳自2008年7月1日起至今的物业服务费用，截止2020年7月15日拖欠物业服务费用（含水池清洗费、代收垃圾费）共计6648元，原告多次催缴无果，为维护正常的物业服务管理和原告的合法权益，根据《物业管理条例》之规定，特向贵院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的全部诉讼请求。被告黄江辩称：原告公司在2013年就被江东花园业委会解聘，原被告双方之间并不存在合同关系。二期业委会已经不存在，与原告签订的委托物业合同无效。综合本案证据及原、被告在庭审中的陈述，本院确认如下案件事实：2006年6月25日，江东花园二期业主委员会（甲方）与昆明博望物业服务有限公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，双方约定甲方将“江东花园二期”住宅小区委托给乙方进行物业管理，委托管理期限自2006年7月1日至2009年6月30日，物业管理费用按0.45元/平方米收取，双方还对其他权利义务进行了约定。2009年5月28日，江东花园二期业主委员会（甲方）与昆明博望物业服务有限公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，双方约定甲方将“江东花园二期”住宅小区委托给乙方进行物业管理，委托管理期限为：2009年7月1日至2012年6月30日，属于甲方产权责任以内的委托，在本合同的其它内容终止后，任然有效和继续执行。物业管理费用按0.45元/平方米收取，双方还对其他权利义务进行了约定。昆明市江东花园二期业主委员会于2014年7月29日向本院提起诉讼，请求昆明博望物业服务有限公司退出昆明市江东花园二期小区并向原告移交物业管理用房、公用设施设备、小区资料。昆明市盘龙区人民法院（2014）盘法民二初字第00685号民事判决书判决：驳回昆明市江东花园二期业主委员会的诉讼请求。昆明市江东花园二期业主委员会不服判决，上诉至昆明市中级人民法院。昆明市中级人民法院于2015年11月5日作出（2015）昆民终字第432号民事判决书，确认原审认定事实清楚、适用法律正确，判决：驳回上诉，维持原判。被告按照每月每平方米0.45元的收费标准履行了2008年6月30日前的交费义务后就一直未履行之后的交费义务，故原告诉至本院主张权利。另查明，被告黄江系昆明市江东花园**竹香园******房屋的所有权人，房屋面积为84.06平方米。本院认为，我国法律规定，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同对当事人有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据《物业管理条例》的规定，业主委员会由业主大会选举产生，其有权代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。本案中，原告与被告小区的业主委员会在平等自愿的基础上签订《物业管理委托合同》，被告主张原告于2013年被解聘，但并未提交证据证明，且昆明市中级人民法院于2015年作出的生效判决，原告公司并未退出小区，同时被告主张江东花园二期业主委员会已经不存在，但也未提交证据证明，故该合同未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。被告对其小区业主委员会的代表效力有异议，应当通过其他程序解决，但并不能因此对抗业主委员会对外所签订的合同的效力。《物业管理条例》第六条规定：“房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；……”第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……”签订合同后，原告对江东花园二期进行了实际的管理与服务，履行了合同义务，被告理应按照约定向原告交纳物业服务费。原告与被告小区业主委员会签订的合同中虽只约定了每平方米按0.45元收取，但是本案中被告已经按照每月每平方米0.45元的收费标准履行了2008年6月30日前的缴费义务，实际履行了双方签订的合同。被告自2008年7月1日起至2020年6月30日欠缴物业服务费12年，房屋面积为84.06平方米，物业服务费0.45元/㎡/月；根据昆发改审批办【2009】47号文件，城市生活垃圾处理费收费标准为城（镇）居民10元/户/月；水池清洗费按60元/户/年收取，2012年7月1日至2020年6月30日的生活垃圾处理费原告并未主张，本院予以确认。综上，被告应向原告支付物业服务费6647元（84.06㎡×0.45元/㎡/月×12月×12年+60元/户/年×12年+10元/户/月×12月×4年）。关于逾期付款利息，被告长期未交纳物业服务费，必然给原告造成一定的损失，本案为物业服务合同纠纷，原告的实际损失应为被告黄江逾期支付物业费所造成的资金占用损失。原告主张被告支付自2010年7月1日起至付清全部物业管理服务费之日止的利息，但原告提交的证据不能证明其向被告黄江催告交纳相关费用的具体日期，因原告于2020年9月14日向本院提起诉讼明确向被告黄江主张交纳物业费，故本院支持被告黄江向原告昆明博望物业服务有限公司支付以人民币6647元为基数，自2020年9月14日起至付清全部物业管理服务费之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的逾期付款利息。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条，《物业管理条例》第六条、第七条、第十五条、第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条、第一百四十四条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：一、被告黄江于本判决生效之日起十日内支付原告昆明博望物业服务有限公司各项费用人民币6647元；二、被告黄江于本判决生效之日起十日内向原告昆明博望物业服务有限公司支付以人民币6647元为基数，自2020年9月14日起至实际还清款项之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；三、驳回原告昆明博望物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币84元，减半收取计人民币42元，由原告昆明博望物业服务有限公司负担人民币17元，被告黄江负担人民币25元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  李娜二〇二〇年十二月九日法官助理王涛书记员杨璐