广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0191民初9410号原告：广州东站天汇城有限公司，住所地广东省广州市天河区林和中路**广州东站商业广场负**，统一社会信用代码91440101755568286N。法定代表人：叶英强，职务董事长兼总经理。委托诉讼代理人：谭嘉颖，系该公司职员。委托诉讼代理人：龙丽容，北京市康达（广州）律师事务所律师。被告：智通（广州）餐饮管理有限公司，，住所地广州市天河区林和中路****自编**统一社会信用代码91440101MA5CJM836R。法定代表人：陈玉冰。被告：陈炜焯，男，1952年11月9日出生，系香港特别行政区居民。两被告共同委托诉讼代理人：胡成、钟怡潇，广东百思威律师事务所律师。原告广州东站天汇城有限公司（以下简称天汇城公司）与被告智通（广州）餐饮管理有限公司（以下简称智通公司）、陈炜焯房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月15日受理后，依法适用普通程序，于2020年8月4日公开开庭进行了审理。原告天汇城公司的委托诉讼代理人龙丽容，被告智通公司、陈炜焯的共同委托诉讼代理人胡成、钟怡潇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天汇城公司向本院提出诉讼请求：1.被告智通公司支付2020年2月1日至2020年5月10日期间的租金508139.23元及违约金（违约金以每月应缴纳的租金为基数，其中2月份租金为126372元、5月份租金为53023.23元、其他月份均为164372元，按照每日千分之五的标准，分别从当月7日起计算至实际付清之日止）；2.被告智通公司支付2020年3月1日至2020年5月10日期间的物业管理综合服务费25316.13元及违约金（违约金以每月应缴纳的物业管理综合服务费为基数，按照每日千分之五的标准，分别从当月7日起计算至实际付清之日止）；3.被告智通公司支付2020年1月21日至2020年5月10日期间的电费26693.8元及违约金（违约金以每月应当缴纳的电费为基数，按照每日千分之五的标准，分别从当月7日起计算至实际付清之日止）；4.被告智通公司支付2020年1月21日至2020年5月10日期间的水费2337.72元及违约金（违约金以每月应缴纳的水费为基数，按照每日千分之五的标准，分别从当月7日起计算至实际付清之日止）；5.被告智通公司支付2020年3月1日至2020年5月10日期间的厨余垃圾清运处置费1620元及违约金（违约金以每月应缴纳的厨余垃圾清运处置费为基数，按照每日千分之五的标准，分别从当月7日起计算至实际付清之日止）；6.被告智通公司支付2020年3月1日至2020年5月10日期间的设备清洗费5806.48元及违约金（违约金以每月应缴纳费设备清洗费为基数，按照每月千分之五的标准，分别从当月7日起计算至实际付清之日止）；7.解除原告天汇城公司与被告智通公司签订的《广州市房屋租赁合同》《场地租赁补充合同》《主体变更补充协议》及《东方宝泰购物广场物业管理合同》；8.被告陈炜焯就被告智通公司应付款项承担连带责任；9.两被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年9月14日，我方与陈炜焯签署了《广州市房屋租赁合同》《场地租赁补充合同》《东方宝泰购物广场物业管理合同》（以下分别简称为《租赁合同》《租赁补充合同》《物业管理合同》），约定：由陈炜焯向我方承租广州市天河区林和中路XX广场XX房（不可作厂房使用）场地（以下统称为涉案物业）使用、经营，同时我方为陈炜焯所承租的场地提供物业管理服务。2019年5月21日，我方与两被告签署《主体变更补充协议》约定涉案物业的承租人变更为智通公司，由智通公司替代陈炜焯成为合同一方，概括继受合同中陈炜焯的权利和义务，同时陈炜焯应作为直接首要责任方（而非单纯的后续连带责任方）向我方承担智通公司的义务与责任。合同签订后，我方依约履行合同将符合要求的涉案物业交付给两被告使用，但智通公司自2020年2月份起未依约履行付款义务，未在约定的期限内按时足额支付租金，并自2020年3月起未在约定的期限内按时足额支付物业管理综合服务费、水电费、厨余垃圾清运外置费以及设备清洗费等相关费用，期间我方多次向智通公司催缴欠款，要求智通公司按时清缴所欠费用，但是智通公司一直未向我方清缴欠款。截至2020年5月10日，智通公司共拖欠我方租金合共508139.23元及违约金141819.44元；物业管理综合服务费合共25316.13元及违约金5465.82元；电费合共26567,70元及违约金2953.62元；水费合共2334.50元；厨余垃圾清运外置费合共1395元及违约金345.26元;设备清洗费合共5000元及违约金1237.50元。我方认为，上述《租赁合同》《物业管理合同》以及《主体变更补充协议》是各方真实意思表示，合同内容合法有效，两被告拒不支付租金、物业管理综合服务费、水、电费、厨余垃圾清运外置费以及设备清洗费的行为已严重违反了合同约定及法律规定，其行为严重损害了我方的合法权益。因此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。根据《物业管理合同》第二十二条约定，如由于两被告的原因导致《租赁合同》提前终止的，《物业管理合同》同时终止。同时智通公司应该按照《租赁合同》以及《物业管理合同》约定向我方支付所拖欠的费用并承担违约责任，陈炜焯应该就此承担连带责任。被告智通公司与陈炜焯共同答辩称：原被告三方签订的主体变更补充协议后，智通公司代替陈炜焯成为合同一方，继受陈炜焯在相关合同中的权利义务，所以涉案的租赁合同关系、物业管理合同关系的当事人应当是天汇城公司与智通公司。其次，智通公司已经与天汇城公司协商提前解除涉案租赁合同，并按照租赁合同约定共同完成了解除合同后的场地检查及交接工作，具体情况是智通公司于2020年5月8日完成退场，其后几天由智通公司代理人宋凯文与天汇城公司工作人员陈小姐共同对涉案物业进行场地交接，宋凯文应天汇城公司工作人员的要求签署提供有关文件，这也是天汇城公司诉求以2020年5月10日作为各项费用计算结点的原因，所以涉案合同均于2020年5月10日协商解除。同时我方认为涉案合同协商解除且双方共同完成场地检查和交接后，天汇城公司应当将我方缴交的合计555872元的全部保证金予以退还。智通公司对天汇城公司的水电费及违约金有异议，涉案物业的水电费按照实际消耗缴纳，需由天汇城公司每月就上月的水电费发出缴款通知单，智通公司才有支付依据。即使需要计算迟延支付水电费的违约金，也需要以天汇城公司举证证明水电费情况及有效通知，而智通公司应付未付之日才能开始计算。事实上，智通公司曾于2020年3月20日向天汇城公司支付15102.1元，付清了应付水电费14404.6元及2020年2月的垃圾清运费697.5元，所以智通公司不可能至今拖欠2020年1月21日起计的水电费。我方认为天汇城公司并未对水电费履行相应的举证义务，其违约金计算错误，相应诉求的水电费本金及违约金均不应当支持。智通公司承租涉案物业经营餐饮，而餐饮行业深受疫情及疫情防控措施的影响，智通公司营业收入明显减少甚至出现无营业收入情况，继续按照租赁合同支付租金明显对智通公司不公平，天汇城公司应当根据法律规定及国家对中小微企业个体工商户减免租金的有关政策规定对涉案物业予以减免租金。同时，根据场地租赁补充合同第20条，物业管理合同第15条、第16条的约定，因疾病流行造成的合同执行迟延，应被视为可谅解的迟延，因此影响合同履行或造成损失的双方互不向对方承担责任。因此天汇城公司要求对因疾病流行造成合同迟延收取违约金有违合同约定，其主张各项费用的违约金均不应当支持。综上，天汇城公司的诉求没有事实和法律依据，请求法院全部予以驳回，且我方认为即使退一步而言，如法院基于公平原则，综合评判双方诉求，智通公司仍然需要向天汇城公司支付费用，相应费用也应与天汇城公司应当退还的保证金进行抵消。另外，天汇城公司明确诉求时将违约金的标准定为每日千分之五，我方认为该违约金计算标准明显高于可能发生的实际损失，法院应当予以调整。本院经审理认定本案事实如下：广州市致威城市房产有限公司是位于广州市天河区林和中路**XXX的产权人，建筑面积29038.4737平方米。2009年3月3日，广州市致威城市房产有限公司出具《同意转租证明》，载明将广州市天河区林和中路XX号XX整体出租给天汇城公司作商业用途使用，天汇城公司对该房屋拥有转租权。2018年9月14日，陈炜焯（承租方、乙方）就承租涉案物业用于经营餐饮品牌富士山55一事，与天汇城公司（出租方、甲方）签订了《租赁合同》《租赁补充合同》《物业管理合同》《物业补充协议》，并办理了租赁备案登记。一方面，《租赁补充合同》约定了以下内容：“本《补充合同》是双方签订的《租赁合同》（示范文本）的补充，……如《租赁合同》没有约定或与本《补充合同》约定不一致的，以本《补充合同》为准。……租赁期限自2018年11月1日起至2023年10月31日止……场地开业日期为2019年1月1日。……（第6条租金的计算及缴租时限）乙方每月租金为：月保底租金或商铺月营业额提成租金，两者取其高。月营业额提成租金以每月营业额为基数计算。其中2019年1月1日至2019年10月31日的每月保底租金为156524元，2019年11月1日至2020年10月31日每月保底租金为164372元，2020年11月1日至2021年10月31日每月保底租金为172656元。……月营业额提成租金差额=月营业额提成租金-月保底租金金额=[月营业额×提成率]-月保底租金金额。在合同期内每月5日前，乙方应向甲方提供能够真实反映上一租赁月度实际营业额的商铺营业额报表，并对上一租赁月度的月营业额提成租金进行结算，经双方财务人员审核确认后，如上一租赁月度的月营业额提成租金高于月保底租金，则乙方须于每月支付当月保底租金时，同时支付上一租赁月度的月营业额提成租金差额。……乙方每月缴纳的月租金不包括物业管理综合服务费，即不包含保安、消防、环卫、绿化、排污、公共卫生、公共水、设备维修保养、商场日常服务所支出的各项费用的分摊以及空调费、水电费、电话等费用。……乙方应当在本补充合同签订之日起三十日内向甲方支付第一个月的租金，其余月份的租金，乙方须于每月7日前按照上述约定的金额向甲方交付当月租金，……租金期限按自然月计算，其中计租期限不足一个月的，按计租天数除以当月实际天数再乘以当月月租计缴。……（第8条保证金）（8.1.1）双方签署本补充合同之日起三十日内，乙方应向甲方支付相当于月保底租金三倍的履约保证金469572元。……（8.2）乙方应签署本补充合同之日起三十日内，向甲方交付相当于月物业管理综合服务费总额三倍数额的保证金，共计32700元。（8.3）商品质量保证金为5000元，乙方须于签署合同时一次性支付作为履行合同和提供商品服务质量的担保……（8.4）硬件数据通设备保证金为5000元乙方须于签署合同时一次性支付作为履行合同和设备的担保。乙方于合同到期后，凭硬件设备和保证金原件办理退无息退还。（8.5）甲方收取的履约保证金款项应向乙方开具收据。（8.6）场地复原保证金。乙方同意在本补充合同签订后的三十日内按照以下标准向甲方支付场地复原保证金：建筑面积为30㎡以下的（含30㎡），3000元/铺，建筑面积超过30㎡的，超出部分按100元/㎡计算，乙方在合同期满后交还商铺时，应将商铺恢复为符合商铺交付时的各项标准要求且保持清洁完好状态，甲方在验收完毕确认收回商铺后，乙方凭甲方开具的场地复原保证金收据办理退款手续，甲方应在三十个工作日内无息退还场地复原保证金。如乙方撤场时未能将商铺恢复为符合商铺交付时的各项标准要求，甲方将没收乙方场地复原保证金用于恢复场地毛坯状态，不予以退还。（8.7）满足下述条件的，甲方不计利息向乙方返还场地租赁补充合同履行保证金、物业合同履约保证金及商品质量保证金、场地复原保证金：……2）甲方因为不可抗力或政府行为需要解除本合同，乙方没有拖欠租金、物业综合服务费、水电费等应由乙方支付的费用，乙方提交税务、工商执照登记的撤消回执……（第18条违约责任）（18.2）在租赁期限内，乙方逾期支付租金、物业管理综合服务费、水电费、保证金等任一项费用的，每逾期一天，应按应付未付费用的千分之五向甲方支付违约金，直至付清所有欠款之日止。（18.3）在租赁期限内，乙方逾期交纳任何费用，甲方均有权立即停止物业服务，包括但不限于停止供应水、电、空调等，因此造成的一切损失由乙方自行承担。（18.4）租赁期间，乙方若发生下述情形之一的，视为违约，甲方有权立即解除合同，收回场地及没收全部保证金……（18.4.7）乙方拖欠租金、物业管理综合服务费、水电费、空调费、保证金以及相关的违约金、赔偿金、滞纳金等其中任何一项超过十五日。（18.4.10）乙方因故停业应该向甲方报备。乙方未通知甲方，无故停业超过10天，且当月租金未支付的，甲方可以认为乙方以自己的行动表明其已经放弃双方的租赁关系，不会继续履行本合同。乙方这种行为属于严重违约行为，甲方有权立即解除合同，收回场地，不退回保证金及已收款项。造成甲方和/或第三方损失的，乙方还须全额赔偿。合同解除造成的一切损失均由乙方自行承担。……（18.5）租赁期间，乙方单方面解除/提前终止合同的，应付未缴纳租金。甲方无需返还乙方保证金、已交款项，也无需给予乙方任何装修补偿。……（第20条不可抗力）（20.1）由于不可抗力造成的对本合同执行的迟延应被视为可谅解的延迟。（20.2）因地震、台风、水灾、雷击等自然现象，动乱、战争、疾病流行等社会现象，政府行为及其它不可控、不可预料的因素影响本合同履行或造成损失的，双方互不向对方承担责任。（20.3）遭遇不可抗力的一方应在不可抗力发生3日之内通知另一方，并尽最大努力避免，消除或减轻该不可抗力事件的影响……合同各方按事件对履行合同影响的程度协商是否解除合同，或者延期履行合同。（第21条通知）根据本合同需要发出的全部通知均须采用书面形式。甲方对乙方的通知，甲方可选择当面送达、按本合同所述通信地址（或乙方随后书面通知乙方的通信地址）邮寄送达或乙方承租场地派发（或张贴）书面通知的等方式之一，均视为有效送达。（乙方拒绝签收时，送达人员可以留置送达，即将信函置于该场地适当位置）。乙方所租场地内营业人员的签收行为视为乙方的签收行为。”另一方面，《物业管理合同》约定：“乙方自愿接受甲方对其所承租的场地的物业管理服务，并向甲方支付相应管理费用。本合同履行期限与《补充合同》中约定的租赁期限相同。乙方每月应缴的物业管理综合服务费为10900元。物业管理综合服务费期限按自然月结算，其中计算期限不足一个月的，按计费天数除以当月实际天数再乘以当月费用计缴。乙方须于每月7日前缴交管理费以及其他应缴费用。乙方每月7日前向甲方缴纳上月的水费、电费。……（第22条）如乙方单方面提前解除《补充合同》或由于乙方原因导致《补充合同》提前终止的，本合同均同时终止，乙方已缴纳的综合物业管理保证金作为支付给甲方的违约金，不予退还。如有其他欠费的，乙方仍需全额补交。（第23条）如乙方逾期缴交物业管理综合服务费及其他应缴费用，须向甲方支付滞纳金。滞纳金从逾期之日起计算，每日按所欠金额的千分之五计收。……（第29条）本合同是双方签订的《租赁补充合同》的从合同。本合同成立和生效的条件、成立和生效的日期、解除和终止的日期与《租赁补充合同》一致。”《物业补充协议》约定：“乙方需每月向甲方支付2500元设备清洗费，以上述《物业合同》约定之‘物业管理综合服务费的起计日’为计费起始日，并按自然月结算，其中计算期限不足一个月的，按计费天数除以当月实际天数再乘以当月费用计缴，每月于缴纳物业管理综合服务费时一并缴纳；本协议未涉及修改的事项，双方仍按《物业管理合同》执行。”上述合同签订后，陈炜焯向天汇城公司支付了租赁合同履约保证金469572元、物业管理合同履约保证金32700元、商品质量保证金5000元、数据通保证金5000元、场地复原保证金43600元，总计555872元。陈炜焯于2018年11月1日办理了涉案物业的收铺手续。2019年5月21日，天汇城公司（甲方，出租方）与陈炜焯（乙方，原承租方）、智通公司（丙方，新承租方）签订《主体变更补充协议》约定“鉴于甲乙双方于2018年9月14日就涉案物业签署了《租赁合同》《租赁补充合同》《物业管理合同》，经友好协商，现就合同的主体变更事项订立以下补充协议：一、自2019年7月1日起，丙方替代乙方成为合同一方，概括继受合同中乙方的权利和义务。……三、鉴于乙方已签收商铺，本协议签署生效即视同丙方确认完成该商铺的转交付，商铺转交付的一切责任由乙方承担，与甲方无关。乙方、丙方承诺，商铺的转交付不会影响商铺的正常开业以及商铺的运营。丙方应在该商铺转交付后继续按照租赁合同约定，经营商铺并保证商铺正常开业。四、乙方应确保丙方在合同期内以及甲方撤销或终止合同前仍依照合同约定支付所有租金、管理费及合同约定的其他费用，并履行合同明确的所有义务与责任。如丙方违反约定或怠于履行，乙方应作为直接首要责任方（而非单纯的后续连带责任方）向甲方承担前述丙方的义务与责任，及向甲方支付因此产生的一切合理开支及损失。……”2019年10月22日，智通公司（乙方）与天汇城公司（甲方）签订《东方宝泰购物广场物业管理合同》补充合同约定“……一、根据国家以及广州市相关的法律法规，以及广州市城市管理委员会出具的《广州市城市管理委员会关于推进广州生物质综合处理厂餐饮垃圾收运工作的通知》……甲方同意按照相关规定和要求协助乙方进行餐饮垃圾进行处理，乙方需就餐饮垃圾处置费用、清运费用根据如下标准向甲方支付费用：1.潲水垃圾处置费：30元/日/桶，120升/桶，不满1桶按1桶核算。潲水垃圾清运费10元/日/桶（只针对负三层餐饮商铺从商铺清运到生活垃圾房）。……自2019年5月1日至2023年10月31日，每月的潲水垃圾处置费为697.5元。4.潲水垃圾处置费、清运费与《物业管理合同》约定的缴纳物业管理费用时间一并缴纳。乙方逾期支付前述费用的，每逾期一天应按应付未付费用的千分之五向甲方支付违约金，直至付清所有欠款之日止。如逾期超过十五天未支付的，视为乙方严重违反《物业管理合同》，甲方有权按照甲乙双方就商铺签署的协议的相关约定执行。……”智通公司主张因受疫情影响，其自2020年1月24日停业，至2020年2月10日复工，因疫情及疫情防控措施导致营业收入明显减少甚至没有营业收入情况，为此提供了《“富士山55”营业额（税前）详情表》，请求减免2020年2、3、4月的整月租金，并提供了以下证据：1.2020年2月14日，智通公司向天汇城公司发出《疫情期间租金减免申请书》，内容为“……本餐厅为响应国务院号召，积极贯彻落实广州市天河区于2月12日发布的《关于进一步加强疫情防控期间餐饮单位工作要求的通告》，要求各餐饮单位暂停大厅、堂食服务。我司于2020年1月25日开始放春节假期，此后遵守国家规定将假期延长，短期内无法正常开展营业，具体的营业时间将严格遵循国家相关部分政策及贵司的管理要求，以避免人员聚集造成病毒感染及扩散。基于上述不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，且停业期间餐厅无任何收入，餐厅面临极大的经营压力，现本餐厅特向贵司申请，延长免除本餐厅的商铺租金、管理费等相关费用至2020年4月30日……”2.广州市天河区人民政府于2020年2月14日发布的《广州市天河区人民政府关于印发应对新冠××疫情支持企业健康发展十五条政策措施的通知》（穗天府规[2020]1号）通知“……十、降低企业租金负担。对承租区属国有企业物业经营线下商业实体店的中小微企业和承租天河区人才公寓的家庭（个人）免除2020年2月和3月物业租金，减半计收4月和5月租金。……”；3.国家发展和改革委员会等部门于2020年5月9日联合发布的《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》（发改投资规[2020]734号）规定：“（一）推动对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋）用于经营，出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人。……（十）在受疫情影响缴纳租金确有困难时，承租人与出租人在遵守合同协议的前提下，本着平等协商的原则稳定租赁关系，出租人可适当减免或延期收取租金。”；3.广东省发展和改革委员会等部门于2020年6月28日联合发布的《关于积极应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的实施方案》的通知，其中第一条第（一）项规定：“对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋）用于经营，出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。对上半年实际租赁超过3个月且仍然在租的，上半年实际减免金额不足3个月房屋租金的，在下半年进行补足或顺延……确保减免租金足额惠及最终承租人。”天汇城公司陈述未收到上述减免租金的通知，并陈述其非国有企业和小微企业，为此提供了《中小企业划型标准规定》及资产负债表。天汇城公司另陈述其有针对疫情发生没有任何迟延履行合同义务的租户减半收取自2020年2月1日至2020年2月15日的保底租金，但不同意对智通公司租金进行减免。2020年3月19日、3月27日、4月10日、4月20日，天汇城公司分别发出催款通知书，催收2020年3月、4月的费用。庭审中，双方确认智通公司已缴纳2020年1月31日之前的租金，2020年2月份缴纳了38000元。天汇城公司提供了涉案物业用水、用电统计表，显示2019年11月用电14160、3349，用水305；12月用电15180、3266，用水302；2020年1月用电14520、3275,用水294；2月用电5460、1320,用水83；3月用电7380、1973,用水109；4月用电10140、2715,用水183；5月用电5940、1680,用水106。天汇城公司另提供了涉案物业的缴款通知单，显示2019年12月21日至2020年1月20日的应缴水费1428.8元、电费12975.8元；2020年1月21日至2020年2月20日应缴水费403.4元、电费4943.8元；2020年2月21日至2020年3月20日应缴电费6820.1元；2020年3月21日至2020年4月20日应缴电费9373.6元；2020年2月21日至2020年4月20日应缴水费1419.1元；2020年4月21日至2020年5月10应缴水费515.2元、电费5556.3元。两被告确认其仅于2020年4月29日收到2020年1月21日至3月20日的电费金额，及至2020年2月20日水费的通知。两被告陈述涉案商铺停业的时间为2020年5月7日，为证明智通公司授权宋凯文处理退铺事宜，两被告提供天汇城公司员工与宋凯文《微信聊天记录》及《授权委托书》。《微信聊天记录》部分内容为“（5月9日）天：‘……请问lego有没有同你讲要你帮手盖章同签名的事情呀？两份文件’宋：‘有的’……宋：‘11号，OK吗？’……（5月14日）天汇城公司员工将授权委托书（公司）文件发送给宋凯文并说‘你好，你睇下呢份文件，尽快盖章签名比我地哈，谢谢你’……（5月19日）宋凯文将授权委托书发送给天汇城公司员工……”上述《授权委托书》内容为“致天汇城公司：兹有智通公司授权宋凯文女士……为本公司商铺相关事宜的被授权人，授权办理租赁地址为广州市天河区林和中路63号东方宝泰购物广场负一层经营品牌为富士山55号的1117号商铺在场内的一切退铺相关手续（包括但不限于商铺退铺文件/手续的签署、场内遗留物品权利转移的确认以及场内遗留物品处理方式的确认以及其他相关文件的签收以及签署等）。被授权人在本公司授权期间（2020年5月8日至2020年5月31日）的一切行为均代表本公司，与本公司行为具有同样的法律效力，本公司无条件同意承担全部法律责任。”天汇城公司陈述智通公司停业的时间为2020年5月10日，其于次日接管商铺，并提供宋凯文于2020年5月11日出具的《承诺书》证明智通公司于2020年5月11日弃铺并放弃商铺内物品的事实，该承诺书内容为“……承租方于2020年5月8日授权本人到贵司办理相关手续，本人承诺将于本承诺书签署之日起7日内补交授权委托书原件至贵司，否则相关责任由本人承担。现本人确认，因商铺内所有物品无法由承租方自行清走，现本人代表承租方承诺放弃该铺内所有物品的所有权，贵司有权自行处理。”本院认为：天汇城公司与陈炜焯就租赁涉案物业签订的《租赁合同》《租赁补充合同》《物业管理合同》《物业补充协议》及与陈炜焯、智通公司共同签订的《主体变更补充协议》均是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。结合当事人的诉辩意见及证据，本案的争议焦点为：1.双方之间的租赁合同关系和物业管理合同关系的解除如何确定；2.天汇城公司主张的租金是否应当减免；3.天汇城公司关于相关费用的主张是否支持及具体金额如何确定；4.天汇城公司关于迟延付款的违约金的主张是否支持；5.涉案的保证金应当如何处理；6.陈炜焯应否承担连带责任。对此，本院阐述如下：关于争议焦点1。其一，根据《租赁补充合同》第18条的约定“租赁期间，乙方若发生下述情形之一的，视为违约，甲方有权立即解除合同，收回场地及没收全部保证金……乙方拖欠租金、物业管理综合服务费、水电费、空调费、保证金以及相关的违约金、赔偿金、滞纳金等其中任何一项超过十五日……”，智通公司逾期支付租金等费用已逾十五日，天汇城公司主张解除就租赁涉案商铺签订的《广州市房屋租赁合同》《场地租赁补充合同》《主体变更补充协议》，合理有据；其二，根据《物业管理合同》第29条的约定“本合同是双方签订的《场地租赁补充合同》的从合同。本合同成立和生效的条件、成立和生效的日期、解除和终止的日期与《租赁补充合同》一致”，《物业管理合同》亦应解除；其三，根据双方当事人证据显示，虽智通公司有委托宋凯文就涉案商铺的退铺向天汇城公司递交了授权委托书及承诺书，但双方并未有解除合同的意思表示，智通公司主张涉案合同均于2020年5月10日协商解除，没有依据，本院不予采信。关于争议焦点2。新冠××疫情属于重大的公共卫生事件，严重影响到了相关企业的生产经营。智通公司承租涉案物业用于餐饮，其根据政府的管控措施于2020年1月24日停业，至2020年2月10日复工，而恢复营业后亦因疫情原因，导致其经营受到严重的影响。因此，从民事活动的公平原则出发，可以适当减免智通公司应付的租金。智通公司主张应当按照国家发展和改革委员会等部门于2020年5月9日联合发布的《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》及广东省发展和改革委员会等部门于2020年6月28日联合发布的《关于积极应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的通知》，免除其3个月的租金。但上述政策的帮扶是在承租人继续承租的情况下才可以享受，而本案中，智通公司已撤场，故其要求按照上述通知免除其3个月租金的抗辩意见，本院不予采纳。综合智通公司的经营项目、受疫情和疫情防控措施影响的程度等情况，本院酌定涉案物业2月份的租金减免50%、3月份的租金减免30%、4月份的租金减免20%,故智通公司尚需向天汇城公司支付2020年2月1日至2020年5月10日期间的租金343767.23元（164372元×50%-38000元+164372元×70%+164372元×80%+164372元÷31天×10天）。关于争议焦点3。其一，关于物业管理费及设备清洗费。智通公司作为承租方理应向天汇城公司支付物业管理综合服务费及设备清洗费，根据《物业管理合同》及《物业管理合同补充协议》约定涉案商铺每月物业管理费为10900元、每月设备清洗费为2500元，故智通公司应向天汇城公司支付2020年3月1日至2020年5月10日期间的物业管理综合服务费25316.13元（10900元×2+10900元÷31天×10天）和设备清洗费5806.45元（2500元×2+2500元÷31天×10天），天汇城公司主张的物业管理综合服务费、设备清洗费超出上述金额部分，本院不予支持。其二，关于水、电费，由于天汇城公司提供的清单显示欠费日期截止至2020年5月10日，故智通公司应向天汇城公司支付2020年1月21日至2020年5月10日期间的电费26693.8元和水费2337.7元，对天汇城公司主张超出上述金额部分，本院不予支持。其三，关于厨余垃圾清运处置费，根据智通公司与天汇城公司签订的《东方宝泰广场物业管理合同》补充合同约定“自2019年5月1日至2023年10月31日，每月的潲水垃圾处置费为697.5元。”天汇城公司主张智通公司向其支付2020年3月1日至2020年5月10日期间的厨余垃圾处置费1620元（697.5元×2+697.5÷31天×10天）合理有据，本院予以支持。对于争议焦点4。如前所述，智通公司因疫情及疫情防控措施的影响而导致其停止营业，并迟延支付租金、物业管理综合服务费、水电费等。依据《租赁补充合同》第20条“由于不可抗力造成的对本合同执行的迟延应被视为可谅解的延迟。因地震、台风、水灾、雷击等自然现象，动乱、战争、疾病流行等社会现象，政府行为及其它不可控、不可预料的因素影响本合同履行或造成损失的，双方互不向对方承担责任。”的约定，天汇城公司要求支付上述费用的迟延付款违约金，本院不予支持。关于争议焦点5。虽然双方并未就涉案租赁关系的保证金提出相关的诉讼请求，但天汇城公司认为其应当没收，而智通公司认为应当进行抵扣，故双方实质上均对保证金的处理作出了决定，从一次性解决纠纷的角度出发，本案应当对保证金问题一并作出处理。依据《租赁补充合同》第18.4条的约定，智通公司拖欠租金、物业管理综合服务费、水电费等超过十五日的，天汇城公司有权解除合同，收回场地及没收保证金。但考虑到智通公司是在受到疫情及疫情防控措施的严重影响，导致无力经营的情况下拖欠的租金等费用。故从公平合理的角度考虑，本院酌情支持天汇城公司没收一半的保证金277936元（555872元×50%），余下保证金277936元，可按照智通公司的抗辩意见，用以抵扣其所应支付给天汇城公司的款项。关于争议焦点6。根据《主体变更协议》约定，陈炜焯应确保智通公司在合同期内以及天汇城公司撤销或终止合同前仍依照合同约定支付所有租金、管理费及合同约定的其他费用，并履行合同明确的所有义务与责任。如智通公司违反约定或怠于履行，陈炜焯应作为直接首要责任方（而非单纯的后续连带责任方）向天汇城公司承担前述智通公司的义务与责任，及向天汇城公司支付因此产生的一切合理开支及损失。故天汇城公司主张陈炜焯对智通公司应付的上述款项承担连带责任，合理有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告广州东站天汇城有限公司与被告智通（广州）餐饮管理有限公司签订的《广州市房屋租赁合同》《场地租赁补充合同》《主体变更补充协议》及《东方宝泰购物广场物业管理合同》；二、被告智通（广州）餐饮管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州东站天汇城有限公司支付2020年2月1日至2020年5月10日的租金343767.23元，2020年3月1日至2020年5月10日的物业管理综合服务费25316.13元、设备清洗费5806.45元、厨余垃圾处置费1620元，2020年1月21日至2020年5月10日期间的电费26693.8元、水费2337.7元；三、被告陈炜焯就上述被告智通（广州）餐饮管理有限公司应付款项承担连带责任；四、驳回原告广州东站天汇城有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11006元，由原告广州东站天汇城有限公司负担4812元，被告智通（广州）餐饮管理有限公司、陈炜焯负担6194元。如不服本判决，原告广州东站天汇城有限公司、被告智通（广州）餐饮管理有限公司可在判决书送达之日起十五日内，被告陈炜焯可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  邓小春人民陪审员  陈润彰人民陪审员  陈金好二〇二〇年十二月三十日法官助理周书宇书记员陈细妹