浙江省海宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0481民初4243号 原告：海宁家宝实业有限公司，住所地：浙江省海宁市许村镇大桥路**，统一社会信用代码91330481327841952X。 法定代表人：陈杰，执行董事。 委托诉讼代理人：章于冰，浙江潮乡律师事务所律师。 被告：汪国平，男，1968年7月30日出生，汉族，住浙江省永嘉县。 委托诉讼代理人：朱筠、钟雨岚，浙江国翱律师事务所律师。 原告海宁家宝实业有限公司（以下简称家宝公司）与被告汪国平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案受理，依法适用简易程序进行审理。被告汪国平于2020年8月24日提出反诉，本院依法受理后，对本诉、反诉予以合并审理。被告汪国平于2020年12月20日向本院申请撤回对原告家宝公司的反诉，本院作出裁定予以准许。本院于2020年9月21日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，本案转为普通程序，依法组成合议庭，于2020年11月16日第二次公开开庭进行了审理。第一次开庭，家宝公司委托诉讼代理人章于冰及汪国平委托诉讼代理人朱筠到庭参加诉讼，第二次开庭，家宝公司委托诉讼代理人章于冰及汪国平委托诉讼代理人朱筠、钟雨岚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告家宝公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令家宝公司与汪国平之间签订的《房屋租赁合同》已于2020年5月22日解除；2.请求判令汪国平立即支付家宝公司租金177994.96元（2020年4月1日至2020年5月22日），并自2020年5月23日起至2020年7月21日按照3422.98元／天支付房屋占用期间的费用，自2020年7月22日起至实际腾退之日止按照6845.96元／天支付房屋占用期间的费用；3.请求依法判令被告立即支付原告水电费54900.90元（计算至2020年6月30日），之后按照实际使用支付至腾退之日；4.请求依法判令被告立即支付原告违约金500000元；5.本案诉讼费用由被告负担。本案审理过程中，家宝公司将诉讼请求变更为：1.请求判令家宝公司与汪国平之间签订的《房屋租赁合同》已于2020年10月1日解除；2.请求判令汪国平立即支付家宝公司租金616137.12元（2020年4月1日至2020年9月30日），并自2020年10月1日起至2020年11月29日按照4220.12元／天支付房屋占用期间的费用，自2020年11月30日起至实际腾退之日止按照8440.24元／天支付房屋占用期间的费用；第三项诉讼请求撤回；其余诉讼请求不变。事实和理由：2017年7月1日，家宝公司与案外人占志强签订《房屋租赁合同》1份，约定占志强承租家宝公司位于海宁市××镇××路××号××村××商城指定区域。租赁期限为12年，自2017年9月1日至2029年8月31日。占志强支付了1000000元保证金。2018年12月19日，家宝公司、占志强、汪国平三方协商，由汪国平承接占志强的租赁合同，操作方式为家宝公司与占志强解除所签订的租赁合同，与汪国平重新签订房屋租赁合同。占志强所支付的1000000元保证金作为汪国平支付的租金。家宝公司与汪国平签订的《房屋租赁合同》约定：租赁期限为2017年10月1日至2029年9月31日，同时还约定了租金、计租周期、违约责任、撤空期等。家宝公司与汪国平签订合同后，汪国平应按照合同于2019年3月1日支付第四期租金，但直到2019年8月9日才付清。汪国平应于2019年9月1日支付第五期租金，但直到2020年1月19日才付清。汪国平应于2020年3月1日支付第六期租金，至今未付。家宝公司认为汪国平延期支付租金行为已严重违约，家宝公司有权依据合同约定单方行使解除权并追究违约责任。为维护自己的合法权益，家宝公司诉至本院。 被告汪国平辩称，汪国平不同意解除案涉《房屋租赁合同》，要求继续履行合同；请求法院确认合同面积为4035平方米，汪国平同意以4035平方米面积计算支付未支付的租金，对租金金额由法院裁决；因疫情因素，请求原告家宝公司减免2019年10月1日至2020年9月30日年度1.5个月租金，合计145260元；家宝公司请求的违约金无事实和法律上依据，应予驳回。理由如下：1.双方在履行合同过程中，原告随意变更租赁面积和租金，迫使被告与原告重新沟通，租金延期责任在于原告；2.疫情以来，案涉房屋实际使用人收入急剧下降，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条规定，承租房屋用于经营，出租人以承租人在疫情期间没有按期支付租金为由要求解除合同并追究承租人违约责任的，人民法院不予支持。疫情缓解后，被告及时向原告表示要履行付款义务，原告拒绝；3.被告为开超市投入巨大，即便不存在疫情，在合同目的可以实现情况下，不能以轻微违约行为单方面解除合同。对原告变更诉讼请求后，被告辩称，原告主张法院判令双方合同于2020年10月1日解除不能支持。理由有三点：第一，根据双方合同约定，原告行使单方解除权的前提是原告无过错，本案中，原、被告之间发生纠纷的原因除疫情外，原告对租赁面积的随意变更是被告逾期支付租金的原因之一，原告自身存在过错；第二，根据合同约定，被告逾期支付租金，原告应给与不少于15天催告期，逾期超过30天即产生解除合同事由，但原告应在解除事由发生30日内发出解除通知，故原告应于2020年10月1日前按照合同约定的送达方式发出解除通知；第三，原告申请保全冻结被告账户近100万元，被告行为不构成根本违约，双方合同目的完全可以实现。 家宝公司为证实其主张向本院提交如下证据： 1.《房屋租赁合同》（家宝公司与占志强签订）1份，证明家宝公司与案外人占志强于2017年7月1日签订租赁合同，占志强向家宝公司租赁位于海宁市××镇××路××号××村新天地商场指定区域，并支付100万元保证金的事实。 2.合同解除协议1份，证明家宝公司与案外人占志强解除了之前的租赁关系的事实。 3.《房屋租赁合同》（原、被告签订）1份，证明家宝公司与汪国平于2018年12月19日签订合同，由汪国平承接占志强合同权利义务的事实。 4.租金缴费通知书3份、转款记录5份，证明汪国平只有第三期租金是按期支付的，自第四期租金开始延期支付，严重违反了合同约定，家宝公司解除合同条件成就。 5.律师函、EMS快递单、查询记录各1份，证明家宝公司委托律师向汪国平发律师函，通知汪国平解除双方所签的《房屋租赁合同》，汪国平于2020年5月22日收到，则双方租赁关系于当日解除。 6.汪国平回复律师函1份，证明汪国平收到家宝公司发出的解除合同的《律师函》的事实。 7.通知书25份、转账明细23份，证明汪国平一直存在拖欠水电费情况的事实。 8.光盘1份，证明2020年4月22日，汪国平已经在海宁了的事实。 9.不动产权证3份，证明第六期租金比第五期租赁面积少了157.75平方米，是因为原告于2020年3月31日前后收回了三间商铺。 汪国平为证实其主张向本院提交如下证据： 1.通话录音、文字整理材料及通话详单各1份，证明2020年5月29日汪国平通过电话向家宝公司法定代表人陈杰请求受理租金，陈杰予以拒绝并表示家宝公司解除案涉合同与租金延期支付无关的事实。 2.证明1份，由汪国平户籍地村民委员会出具，证明2020年4月22日，汪国平返回海宁不被允许进入居住小区并于2020年4月23日回到户籍地事实。 本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院对证据认定如下：对家宝公司提交的与案外人占志强之间的《房屋租赁合同》，汪国平对该证据真实性、合法性无异议，本院予以认定。对家宝公司提交的合同解除协议，汪国平对该证据无异议，本院予以认定。对家宝公司提交的与汪国平的《房屋租赁合同》，汪国平对三性无异议，本院予以认定。对家宝公司提交的租金缴费通知、转账记录，汪国平对证据本身三性无异议，本院予以认定，关于家宝公司待证事实是否成立，本院将在本院认为部分予以说明。对家宝公司提交的《律师函》、EMS快递单、查询记录，汪国平无异议，本院予以认定。对家宝公司提交的汪国平回复律师函，汪国平对证据三性无异议，本院予以认定。对家宝公司提交的通知书、转账明细，汪国平对该组证据真实性、合法性无异议，本院对其真实性、合法性予以认定。对家宝公司提交的光盘，家宝公司欲证明汪国平2020年4月22日已在海宁的事实，庭审中汪国平对该事实予以确认，故对该证据予以认定。对家宝公司提交的不动产权证，汪国平对其真实性、合法性无异议，对其关联性，经本院组织双方现场勘查，双方已确认该三间门面包含在合同面积的事实，并对该三间门面收回的事实予以确认，故本院对该证据予以认定。对汪国平提交的通话录音、整理材料及通话详单，经核实，通话详单上的通话时间和时长与通话录音材料一致，原告对其真实性无异议，本院予以认可。对汪国平提交的户籍所在地村委会出具的证明，家宝公司不予认可。该证据系村委会于2020年9月15日出具，距2020年4月22日时间较长，在没有其他证据佐证情况下，本院不予认可。 根据庭审认定的证据及当事人庭审中的陈述，本院确认案件事实如下： 2017年7月1日，家宝公司与案外人占志强签订《房屋租赁合同》1份，约定：占志强承租家宝公司所有的位于海宁市××镇××路××号××村××商城指定区域；租赁面积暂定4005平方米；租赁期限为12年，即2017年9月1日至2029年8月31日，如实际交付日与约定交付日不一致的，自实际交付日起计算租赁期限；定金1000000元。双方在合同中还约定了各自的合同权利义务、违约责任条款等。 2018年12月19日，家宝公司与占志强签订《合同解除协议》，双方同意解除于2017年7月1日签订的《房屋租赁合同》。 2018年12月19日，家宝公司与汪国平签订《房屋租赁合同》1份，约定：汪国平承租家宝公司所有的位于海宁市××镇××路××号××村××商城指定区域，租赁面积暂定为4035平方米，其中地上1层为2075平方米，地上，地上**为1960平方米期限为12年，即2017年10月1日至2029年9月31日，原、被告之间的合同是沿用原告与案外人占志强之间的合同，而实际上原、被告间房屋实际交付日为2018年12月19日，合同实际租赁期限为2018年12月19日至2029年9月31日。合同签订后，被告支付原告定金1000000元以及履约保证金300000元；每6个月为一个计租周期，被告应提前30日支付下一个计租周期的租金，乙方逾期支付的，甲方给予不少于15天催告期，逾期超过30天的，甲方有单方解除权；租赁期满或合同解除后六十日内，乙方应撤出房屋，乙方违约时应支付撤空期租金，甲方违约或合同期满，撤空期不计租金，如超出撤空期未返还房屋，则乙方应按2倍向甲方支付房屋占用期间租金及物业费。合同约定了双方的解除权，其中非因甲方违约乙方逾期支付租金、物业费超过30天，甲方以书面形式通知乙方可以解除合同，甲方有权要求乙方承担500000元违约金。另外，任何一方发出解除本合同书面通知，应当在解除事由发生之日起的30日内发出。合同还约定了双方各自的权利、义务、责任等。 2019年8月8日，原告向被告发出缴费通知书，通知内容为案涉合同产生第三、四期租金（2018年10月1日至2019年9月30日）按租赁实际面积4436.48平方米计算合计1277706元，扣除依照合同约定自计租日起将1000000元定金转为租金，被告需在2019年8月9日补缴租金（含物业费）277706元。被告于2019年8月9日补缴原告租金（含物业费）277706元。 2019年11月20日，原告向被告发出缴费通知书，通知内容为案涉合同产生第五期租金（2019年10月1日至2020年3月31日）按实际租赁面积4436.48平方米计算638853元，要求支付日为2019年11月22日前。被告于2019年12月23日、2020年1月18日、19日分四次支付完毕。 2020年3月30日，原告向被告发出缴费通知书，通知内容为案涉合同产生第六期租金（2020年4月1日至2020年9月30日）按实际租赁面积4278.73平方米计算616137.12元，要求支付日为2020年4月3日前。被告于2020年11月23日支付581040元（以合同约定面积4035平方米计算）。 2020年5月21日，原告委托律师向被告发出《律师函》，要求自被告收到律师函之日起解除案涉合同，被告方应返还房屋，承担相应的违约责任。2020年5月22日，被告收到该律师函。 2020年5月28日，被告向原告发出《律师函》要求继续履行案涉合同。2020年5月29日，被告通过电话与原告法定代表人陈杰沟通，要求继续履行合同并请求原告受领租金。 另查明，被告汪国平于2020年4月22日在海宁。 再查明，关于第三、四、五期租金，被告系按租赁面积4436.48平方米计算支付的。 2020年11月23日被告支付2020年10月1日至2021年3月31日租金726300元（以面积4035平方米按30元/月/平方米计算）。2020年11月25日，原告将464430.19元退回被告汪国平账户。 经本院组织现场勘查并制作笔录，原、被告双方确认原告于2020年3月31日前后收回了三间门面店（其中一层超市入口旁1间，二层靠北通道边2间）面积合计157.75平方米，该三间门面店系合同签订时候已经包含在租赁合同中，并非合同之外面积。 本院认为，本案的争议焦点有三：其一，案涉《房屋租赁合同》租赁面积问题；其二，双方于2018年12月19日签订的《房屋租赁合同》是否于2020年10月1日解除，能否解除；其三，被告汪国平要求减免1.5个月的案涉房屋租金能否支持。 关于第一个争议焦点，家宝公司主张以交付后实际租赁面积4436.48平方米计算，汪国平主张案涉房屋租赁面积为合同中约定的面积4035平方米。本院认为，案涉房屋租赁面积应认定为4436.48平方米。理由是：第一，原、被告双方在案涉合同中关于面积的约定为暂定面积，实际交付面积与合同约定面积不一致时应以实际交付面积为准；第二，无论是原告与案外人占志强的合同期间还是与被告合同履行期间，实际租赁标的物的面积一直没有增减，直至原告在2020年3月31日前后收回的三间门面商铺，但双方均认可该三间门面商铺在合同签订时候已包含在合同面积中；第三，合同履行过程中，原、被告双方对案涉房屋租赁实际面积存在争议，被告在履行第三、四、五期租金时候与原告进行过协商，双方最后确认以4436.48平方米缴纳租金，被告已按该面积缴纳三期租金，原告对被告已缴纳的三期租金也没有提出异议，足以说明原、被告双方就合同实际租赁面积达成一致意见。另外，被告在2020年5月28日向原告发出的《律师函》中对合同租赁面积没有提出实质上异议，被告在2020年5月29日与原告法定代表人陈杰通话中表示要支付租金，对合同租赁面积也没有提出实质性异议。据此，本院认为，原、被告双方对案涉租赁房屋实际面积已经过协商达成一致意见，即4436.48平方米。 关于第二个争议焦点，家宝公司主张案涉《房屋租赁合同》于2020年10月1日解除，汪国平则要求案涉《房屋租赁合同》应继续履行。本院认为，原告主张的双方签订的《房屋租赁合同》于2020年10月1日解除的诉讼请求不能成立。理由如下：一、原告行使约定解除权不符合合同约定。首先，案涉合同22.1约定：非因甲方违约乙方逾期支付租金、物业费超过30天，甲方有权以书面形式通知乙方解除本合同；案涉合同22.3约定：任何一方发出解除本合同的书面通知，应当在解除事由发生之日起的30日内发出。这即是合同赋予甲方的合同单方面解除权，同时双方对行使解除权约定行使期限。本案中，关于第三、四、五期租金，被告虽然存在逾期支付情形，但是原告没有提出解除合同之意思表示。关于第六期租金，根据合同约定，被告应于2020年3月1日前支付，至2020年4月1日，被告支付租金逾期超过30日，此时，合同约定解除权的解除事由即发生，原告行使合同解除权应当按照合同22.3条约定于2020年4月30日前向被告发出书面解除通知，而本案中，原告迟至2020年5月22日发出律师函，通知被告解除案涉合同。此时，原告行使约定解除权期限届满，权利消灭，故其解除合同的通知不发生解除案涉合同之法律效力。其次，关于原告请求法院确认案涉合同于2020年10月1日解除的诉讼请求，其理由是被告应于2020年9月1日前支付第七期租金，至2020年10月1日，被告逾期支付租金超30日，原告合同解除事由出现，根据原告起诉行为一直要求解除合同之意思表示，请求法院确认案涉合同于2020年10月1日解除。本院认为，无论是关于解除权的约定还是对行使期限的约定均是原、被告双方真实意思表示，对合同双方具有约束力，原、被告理应遵守。2020年10月1日，合同约定解除事由再次出现，原告应于2020年10月30日前向被告发出书面解除通知，而原告于2020年11月16日变更诉讼请求，要求法院确认涉案合同于2020年10月1日解除，不符合合同约定的解除权行使程序。二、自原告2020年7月13日提起诉讼，关于案涉合同效力问题处在法院审理中，合同中双方的权利义务处于争议状态，且原告于本案第二次庭审前一直主张案涉合同解除日期为2020年5月22日，原告未按照合同约定行使解除权即请求法院确认于2020年10月1日解除合同，本院不予支持。三、关于疫情期间的民商事案件审理，最高人民法院出台相应司法解释，浙江省高级人民法院也出台涉××民商事审判工作指引，明确要求疫情期间合同可以履行的，鼓励合同继续履行，商事纠纷的处理应坚持鼓励交易原则，维护交易安全，稳定交易预期，严格合同解除条件。四、根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》精神，人民法院审理合同纠纷案件，要坚持鼓励交易原则，审慎适用合同解除制度。合同约定解除情形出现时，人民法院应综合审查违约程度、合同目的、诚实信用等情况。本案中，被告逾期支付租金属实，但本案纠纷发生应考虑到新冠疫情的事实，同时，被告在收到原告《律师函》后随即通过回函、电话表示愿意支付租金，被告在答辩状中也表明支付租金的意思。另外，在案件审理过程中，被告于2020年11月23日支付了案涉租赁房屋至2021年3月份租金。综合以上事实，被告的逾期行为不阻却合同根本目的的实现，原告解除合同的诉讼请求不予支持。 综上，原告家宝公司主张双方签订的《房屋租赁合同》于2020年10月1日解除的诉讼请求，本院不予支持。 关于本案第三个争议焦点，被告汪国平要求原告家宝公司减免1.5个月租金，原告认为被告案涉房屋用于经营超市，受疫情影响较小，不同意减免。本院认为，2020年初，我们国家确实遭遇严重的××疫情，人民生活、社会生产经营活动均受到严重影响。根据最高人民法院、浙江省省高级人民高院相关文件精神，受疫情影响严重的租赁合同，可以区分情况请求减免相应租金，法院应结合租赁房屋具体用途、是否处于疫区、疫情严重程度、营业收入减少与疫情的因果关系等情形综合认定。经查明，被告案涉房屋所经营的超市位于海宁市许村镇，该超市虽一直营业状态，但在疫情期间，其营业时间受政府管控，该超市的经营活动受到一定的影响，但是，在法庭责令其提供相应营业收入流水账簿等相应证据的情况下，被告未能提供。综合以上事实，本院酌情支持给予减免2020年4月份10天的租金。 关于原告家宝公司请求的租金问题。因原告主张案涉合同解除的请求不能成立，故案涉合同继续履行，故，关于案涉租赁合同租金应按照合同约定的计算方式支付。被告应支付案涉合同第六期租金为：（4436.48-157.75）×24×6=616137.12元；第七期租金为：（4436.48-157.75）×30×6=770171.40元，合计1386308.52元。本院对被告于2020年11月23日所支付租金以及原告于2020年11月25日退回部分租金的事实均予以确认。故，被告需继续支付原告第六、七期剩余租金543398.71元。综合原告应当免除2020年4月份10天租金（4436.48-157.75）×24/3=34229.84元的事实，被告汪国平需继续支付原告家宝公司租金509168.87元。 关于原告家宝公司请求的违约金问题。被告逾期支付租金属实，其行为违反双方合同约定，构成违约，理应承担相应的违约金。案涉合同22.1条规定违约方支付500000元违约金，案涉合同11.1条规定乙方在催告期结束之日起每日按逾期款项总额的千分之一支付违约金。本院认为，合同约定的违约金过高，应以原告方实际损失为基础、兼顾本案合同履行情况、违约方过错程度以及违约金的性质等综合因素予以调整。本案中，对第六期租金，被告逾期支付，原告履行了催告义务后，被告在催告期结束后仍未支付，应支付相应的违约金，根据本案原告因违约产生的损失性质，本院酌定以第六期租金（4436.48-157.75）×24×6-34229.84（减免租金）=581907.28元为基数，自2020年3月1日起至2020年11月22日止（267天）按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的4倍计算，合计66612.24元。以第七期租金（4436.48-157.75）×30×6=770171.40元为基数，自2020年9月1日起至2020年11月22日止（83天）按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的4倍计算，合计27015.92元。故，被告汪国平应支付原告家宝公司违约金合计93628.16元。 综上，家宝公司诉讼请求的合理部分，本院予以支持，其余请求，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十五条第一款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告汪国平于本判决生效之日起十日内支付原告海宁家宝实业有限公司租金509168.87元(2020年4月1日至2021年3月31日期间剩余租金)。 二、被告汪国平于本判决生效之日起十日内支付原告海宁家宝实业有限公司违约金93628.16元。 三、驳回原告海宁家宝实业有限公司的其余诉讼请求。 案件受理费18199元，保全费5000元，合计23199元，由原告海宁家宝实业有限公司负担6332元，由被告汪国平负担16867元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行裁判文书确定的义务。逾期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  吴伟根 审 判 员  刘雪峰 人民陪审员  曹国杰 二〇二〇年十二月二十八日 书 记 员  沈燕凤 附页 1．如当事人不服本判决提起上诉的，需按照本院送达的《嘉兴市中级人民法院上诉费用缴纳通知书》规定的收款单位、银行、帐号、金额及期限预交上诉案件受理费用。 2．一方当事人拒绝履行发生法律效力的判决书、裁定书、调解书规定的义务，对方当事人可以向人民法院申请执行。当事人申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。上述期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。