河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)豫03民终8503号上诉人（原审原告）：孔雪勤，女，汉族，住河南省郑州市。上诉人（原审原告）：马佳佳，男，汉族，住址同上。二上诉人共同委托诉讼代理人：曹南、韩乐飞（实习），河南惠人律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：洛阳住总宇泰房地产开发有限公司，住所地：河南省洛阳市老城区王城大道86号。法定代表人：王彦红，该公司董事长。委托诉讼代理人：秦萌，金博大律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈向阳，该公司员工。上诉人孔雪勤、马佳佳因与被上诉人洛阳住总宇泰房地产开发有限公司（以下简称住总宇泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服洛阳市老城区人民法院（2020）豫0302民初926号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。孔雪勤、马佳佳上诉请求：撤销一审判决，依法判令住总宇泰公司20日内为孔雪勤、马佳佳办理洛阳市老城区定鼎北路西侧道北四路南侧鼎城南地块一期G1幢1单元1404号房屋房地产权属登记；住总宇泰公司按商品房买卖合同约定标准，向孔雪勤、马佳佳支付违约金49933.70元，计算方式:房屋总价为687792.00元（预售面积153.64平方米，实测面积154.56平米,最终总价687792.00元）,按合同第12页约定,2018年7月31日交房，第20页约定，因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金，暂计至2020年10月31日，住总宇泰公司违约726天，应付违约金额为49933.70元;为促进住总宇泰公司尽快履约,恳请法院支持，若2020年11月31日仍不能完成房产证的办理，之后违约金翻倍,并按月度支付,每月1号支付上个月违约金。一、二审诉讼费用由住总宇泰公司承担。事实和理由：1、一审立案时,孔雪勤、马佳佳2020年5月26日递交了诉状及诉讼资料，6月6日前,没有正式立案，6月6日孔雪勤、马佳佳更新诉状后,在河南移动微法院上申请立案,经过几次资料的完善，与2020年7月1日完成立案，一审开庭时，孔雪勤、马佳佳已做说明，以正式立案时提交的诉状为准，并得到法官的认可,但判决书中孔雪勤、马佳佳诉求部分，采用的仍是5月26日的诉状，这是不应该的，虽然后补了更改的文书，但判决书中的结果仍是判定住总宇泰公司60天内协助办理不动产权属登记,这个60天缺乏合理的依据。2、一审期间,有两次调解，第一次是8月份，调解中法官宣读住总宇泰公司承诺:1)、住总宇泰公司按已付房款1%，支付2020年10月31日前违约金;2）、2020年10月31日前完成涉案房屋首次登记,若住总宇泰公司2020年10月31日前未办理完成房屋首次登记,则从2020年11月1日起,按孔雪勤、马佳佳已付购房款承担日万分之二违约金,直至办理完房屋首次登记之日止;第二次调解是9月27日，住总宇泰公司同意按已付购房款2%向孔雪勤、马佳佳支付违约金,并承诺于2020年10月31日前完成涉案地块的首次登记，若2020年10月31日前未能完成涉案地块的首次登记，愿意自2020年11月1日起，按孔雪勤、马佳佳支付的购房款687792元每日万分之二的标准向孔雪勤、马佳佳支付违约金，至实际完成首次登记之日止。一审的判决既没有按商品房买卖合同约定的标准判决,也没有按调解时住总宇泰公司的承诺判决,判决中判定的按房屋实际价款2%支付违约金，没有合法依据,更不能促使住总宇泰公司尽早履约，因为无论逾期多久，违约金额都一样。综上所述，恳请二审法院依法做出合理合法的判决。住总宇泰公司辩称，一、住总宇泰公司已履行完毕案涉房屋产权登记的报备义务，并完成案涉房的首次登记，上诉人上诉要求住总宇泰公司20日内完成案涉房屋的房地产权属登记非属住总宇泰公司职责和义务，应依法驳回。办理案涉房屋权属登记是依申请事项，是不动产中心的职责，非属住总宇泰公司的职责。按照法律规定及双方房屋买卖合同约定，住总宇泰公司的义务是办理产权登记备案，在本案诉讼过程中，上诉人已完成案涉房屋的产权登记备案并完成首次登记，履行完毕合同约定义务。是否办理案涉房屋的转移登记非住总宇泰公司所能确定和决定，而是由上诉人掌握和决定，且也仅有上诉人才有权向不动产管理部门提请申请。上诉人向不动产管理部门提请申请并履行缴纳契税、维修基金、制证费等义务后方可办理其所诉称的权属登记，住总宇泰公司并无该权限、职责和义务为上诉人办理案涉房屋的权属登记。因此，上诉人诉请住总宇泰公司20日内为其办理案涉房屋权属登记无事实和法律依据，应依法驳回上诉人该项诉请。二、一审判令住总宇泰公司按房屋总价款的2%向上诉人支付违约金符合事实和法律规定，也契合和贯彻了疫情下处理社会矛盾的理念，合法有据，应依法维持。首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》及《商品房买卖合同》的约定，明确是“因出卖人”的原因，合同补充协议进一步明确“出卖人对非自身原因造成的办证延误不承担责任”。住总宇泰公司一直在积极推动和协调案涉房产的产权登记备案手续，一审也已查明，未能如期办理产权登记备案确有总包方拒不配合提供案涉房产相关竣工资料的原因，期间又适逢国务院机构调整，原消防部门承担的消防验收工作改由住建部门承担，相应工作暂停办理，随后又发生新冠疫情事件政府管控，加之案涉楼栋也存在私搭乱建及个别业主因涉债权债务纠纷房屋被查封等情况，这些均非住总宇泰公司能控制和左右的但又客观存在的事实和因素，而这些也均是影响规划核实等工作开展进而影响办理产权登记备案的重要因素。且办理产权备案和逾期交房两者造成的后果和损失不同，逾期办理产权登记备案并未给上诉人造成损失，上诉人也未提交其有损失的任何证据，住总宇泰公司有权申请调低违约金，且目前房屋升值较多，一审法院综合考虑双方的权益依法酌定处理并无不妥，符合事实和法律规定。其次，2020年受新冠病毒肺炎疫情影响，大量中小企业受到重大冲击,有的已倒闭有的挣扎在死亡线,全社会的商业活跃度会有所降低,随之而来的对地产的需求也会下降。这些因素叠加在一起,必然会给房地产市场的前景蒙上阴影。住总宇泰公司同样是受损者之一，今年企业的经营异常困难，承担过高的违约金，对住总宇泰公司来说无疑是雪上加霜。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的精神，对于审理商品房买卖合同中的相关事宜，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。再次，需向法庭说明的是，2020年6月至今，同本案一样，与上诉人所处同一小区同一期的业主，以同样的理由在洛阳市老城区人民法院起诉住总宇泰公司，数量多达二百余件。截至2020年11月7日，已诉前调解96户、一审阶段调解39户、已司法确认98户，另外，经协商后签订协议394户，前述暂合计629户，占比为64.18%。目前亦有部分业主在沟通中，准备签约。绝大部分业主比较理解企业的难处，均同意按房屋总价款的2%计算违约金，后续就此事的签约仍正在有序进行，付款按批次已陆续支付。若出现不同的计算方式，其他业主可能会再次出现群诉现象，不利于社会稳定，也势必会严重影响房地产市场的健康稳定发展，不利于创造良好的营商环境，也与疫情期间国家维护企业发展稳定的大方向相悖。三、上诉人在二审中的要求“违约金翻倍”，没有事实和法律依据，不应支持。损益填补是民法的基本精神，违约金实际上是补偿非违约方所遭受的实际损失，基于民法诚实信用和公平的基本原则，并非让其额外获益，否则违反违约损害赔偿的本意和目的的。上诉人上诉要求违约金翻倍无事实和法律依据，应依法驳回。综上，一审法院事实认定清楚，法律适用正确，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。孔雪勤、马佳佳向一审法院起诉请求：1.依法判令住总宇泰公司于30日内为孔雪勤、马佳佳办理洛阳市老城区定鼎北路西侧道北四路南侧鼎城南地块一期G1幢1单元1404号房屋房地产权属登记；2.鉴于住总宇泰公司违约时间太长，应加大违约成本，促进其尽早履约，如2020年8月30日仍未办理完毕，违约金变更为自2020年9月1日起，至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算，每日应向买受人支付全部房价款百分之一的违约金，每月1号支付上个月的违约金。3.2020年8月1号前支付违约金43606.01元，计算方式:房屋总价为687792.00元（预售面积153.64平方米，实测面积154.56平米,最终总价687792.00元）,按合同约定,自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，自2018年10月30日起，暂计至2020年7月31日，共634天。4.本案讼费用由住总宇泰公司承担。一审法院查明事实：一、合同效力：有效。依据为该商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定及公序良俗。二、签订买卖合同的时间：2017年2月15日。三、是否约定管辖条款或管辖协议：否?是?四、合同约定买卖标的物情况、价款和价款支付方式：标的物：位于洛阳市老城区××路西侧××南侧××地××单元××号房屋；总价款：683698元；价款支付方式为：按揭贷款。五、合同约定的交房时间：2018年7月31日前。六、合同约定的违约金计算方式：因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。双方约定自2018年7月31日起90日内共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。七、合同标的交付情况：2018年7月31日交付。八、合同价款的实际支付情况：面积补差后，共支付全部房款687792元。九、对合同约定违约金标准有无异议：有。十、需要说明的其他事项：截止目前，案涉房屋尚未完成首次登记。以上事项中，双方有争议的事项为第六项、第七项其他事项双方无争议。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。孔雪勤、马佳佳、住总宇泰公司签订的商品房买卖合同合法有效，双方应依约履行各自的义务。孔雪勤、马佳佳依约支付全部房款后，住总宇泰公司应按合同约定的交房时间2018年7月31日起算协助孔雪勤、马佳佳完成房屋所有权登记，住总宇泰公司至今未按合同约定履行，系违约行为，应承担相应的违约责任。故孔雪勤、马佳佳要求住总宇泰公司协助办理位于洛阳市老城区××路西侧××南侧××地××单元××号房屋的房地产权属登记，合法有据，该院予以支持。对于住总宇泰公司提出的买受人至今未办理房产证不是因出卖人的原因，其不应承担违约责任的抗辩意见，经查，导致涉案房屋至今未办理房产证的原因主要是住总宇泰公司因其自身原因未能完成涉案房屋的首次登记，故该抗辩意见，该院不予采纳。关于孔雪勤、马佳佳主张的违约金，虽系合同中明确约定，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少，本案住总宇泰公司在案件审理过程中提出了违约金过高并要求予以调整的抗辩意见，加之孔雪勤、马佳佳未举证证明逾期办证给其造成的损失情况，故该院综合考虑合同的履行情况、买受人所受实际损失情况及预期利益等因素，酌定住总宇泰公司应按房屋实际价款的2%向孔雪勤、马佳佳支付违约金，即住总宇泰公司应支付违约金13755.84元，孔雪勤、马佳佳诉讼请求中超出部分，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决：一、住总宇泰房地产开发有限公司于判决生效之日起六十日内协助孔雪勤、马佳佳办理洛阳市老城区××路西侧××南侧××地××单元××号房屋的不动产权属登记；二、洛阳住总宇泰房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内支付孔雪勤、马佳佳违约金13755.84元；三、驳回孔雪勤、马佳佳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费446元，由洛阳住总宇泰房地产开发有限公司负担。本院二审期间，各当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明事实基本一致。本院认为，本案双方争议焦点系住总宇泰公司提出合同约定的违约金过高请求法院予以调整的要求是否合理，是否应该进行调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条相关规定，本案中住总宇泰公司提出调整双方约定的违约金时，法院可以给予审查并适当进行调整。一审法院根据案件实际情况，兼顾考虑住总宇泰公司逾期办证的违约行为情节、过错程度以及孔雪勤、马佳佳可能获得的预期利益等因素，根据公平原则酌情对违约金予以调整并无不当，且本案中孔雪勤、马佳佳未举证证明因住总宇泰公司违约所造成的实际损失，故本院对其上诉主张不予支持。另外，一审法院判令住总宇泰公司于判决生效之日起六十日内协助孔雪勤、马佳佳办理涉案房屋的不动产权属登记，符合情理，并无不当。综上所述，孔雪勤、马佳佳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费704元，由上诉人孔雪勤、马佳佳负担。本判决为终审判决。审判长 祖 萌审判员 蔡美丽审判员 王 睿二〇二〇年十二月十八日法官助理石昕书记员文成博