北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初8833号原告：北京嘉德新源置业有限公司，住所地北京市大兴区华佗路2号。法定代表人：朱文环，董事长。委托诉讼代理人：李思洋，北京市通商律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢源，北京市通商律师事务所律师。被告：北京智汇诚讯信息技术有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区科创十三街18号院19号楼3层301号。法定代表人：田伯文，总经理。原告北京嘉德新源置业有限公司（以下简称：嘉德公司）与被告北京智汇诚讯信息技术有限公司（以下简称：智汇诚讯公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告嘉德公司的委托诉讼代理人谢源，被告智汇诚讯公司的法定代表人田伯文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嘉德公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付欠付的2019年6月1日至2019年10月22日的租金286848.67元、物业管理费274244.52元、市场推广费45707.42元；2.判决被告向原告支付欠付的能源费用62739.91元；3.判决被告向原告支付因欠付合同款项而产生的违约金773047.35元；4.判决被告向原告支付自欠付之日起至被告实际付清拖欠合同款项之（各欠付款项分别计算的）日止的逾期利息（暂计至2020年3月5日的金额为142490.1元）；5.判决被告向原告支付拖欠的POS机租用费1835.17元；6.判决被告向原告支付自2019年10月23日起至涉案房屋恢复原状止的房屋占用费（暂计至2020年3月5日止金额为1904121）；7.判决被告向原告赔偿因本案支出的律师费20000元；8.判决被告承担本案的诉讼费。以上金额合计为：3511034.14元。事实和理由：2018年9月4日，嘉德公司与智汇诚讯公司签订《凯德MALL??天宫院房屋租赁合同》(以下简称：《租赁合同》)，约定嘉德公司向智汇诚讯公司出租坐落于北京市大兴区生物医药基地东配套区12号地块被称为“凯德MALL??天宫院”01层01B号的房屋，房屋面积为：647平方米。由于智汇诚讯公司在租赁期间存在欠缴租金、物业管理费等相关费用的情况，已严重违反合同约定，嘉德公司于2019年10月14日向智汇诚讯公司发出《关于租赁合同解除事宜的函件》，主张《租赁合同》自2019年10月22日起解除，并要求智汇诚讯公司承担相应的违约责任，包括但不限于支付拖欠的租金、物业管理费、POS机租用费、水电费和违约金、滞纳金，并要求智汇诚讯公司在2019年10月22日前将案涉房屋恢复原状，智汇诚讯公司已收到了《关于租赁合同解除事宜的函件》。然而，截至本案起诉之日，智汇诚讯公司仍未履行合同义务，承担相应违约责任。一、嘉德公司有权要求智汇诚讯公司支付欠付的租金、物业管理费、POS机租用费及能源费用。根据合同条款约定，智汇诚讯公司欠付嘉德公司租金286848.67元、物业管理费274244.52元、市场推广费45707.42元，POS机租用费1835.17元，嘉德公司有权要求智汇诚讯公司予以支付；二、嘉德公司有权要求智汇诚讯公司支付欠付的能源费用。智汇诚讯公司欠付嘉德公司能源费用共计62739.91元，嘉德公司有权要求智汇诚讯公司予以支付；三、嘉德公司有权要求智汇诚讯公司支付因欠付合同款项而产生的违约金。根据合同约定，智汇诚讯公司应向嘉德公司支付因欠付合同款项而产生的违约金，共计773047.35元；四、嘉德公司有权要求智汇诚讯公司支付逾期利息。根据合同约定，智汇诚讯公司延期支付租金、物业管理费、市场推广费、能源费用等，每逾期一日，应按照欠付款项的0.1%向嘉德公司支付逾期利息。智汇诚讯公司自欠付上述款项之日起，暂计至2020年3月5日，逾期利息共计142490.1元；五、嘉德公司有权要求智汇诚讯公司支付房屋占用费。涉案房屋已由原告于2019年12月24日自行恢复原状，故智汇诚讯公司应当承担租赁合同解除之日至实际交还房屋之日止的房屋占用费共计为1904121元。鉴于智汇诚讯公司的上述违约行为，嘉德公司特此提起本案诉讼，恳请贵院支持嘉德公司的全部诉讼请求，以维护嘉德公司的合法权益。智汇诚讯公司辩称：1.门店自运营之日起除了开业当天商场客流比较大，其余时间基本没有任何客流，即使我们位于一层，每天进店人数不超过10人，就此问题也和商场负责人进行沟通，但是没有任何效果，反而是我们公司在2019年3月联合京东做了一场好妹妹乐队签售给商场带来了较多的客流，相反商场从来没有给我们任何支撑和帮助。因为客流状况，我们做了很多努力，但是高额的房租使我们实在无法按时缴纳房租，所以我们和商场沟通，再给我们些时间，我们通过做一些商品折扣的活动来凑齐房租，但是商场没有同意，并于2019年8月18日强行对店铺进行停电关门处置，货品无法取出，致使好多客户定的货无法交出，还有关店期间我们需要正常给员工发放工资，造成了非常大的损失。我公司是在2018年9月3日及11月1日分别支付129800元及475545元作为开店的房租、物业管理费、市场推广费、POS机使用费押金（以上费用合计三个月的押金），截止到10月22日，押金已经足够抵掉房租还有富余。2.关于能源费用的亏欠，我们也是希望从房租押金里抵扣，另外2019年8月18日强行对店铺进行停电关门处置，货品无法取出，致使好多客户定的货无法交出，还有关店期间我们需要正常给员工发放工资，造成了非常大的损失。3.关于违约金的问题，我们公司和京东方面一直在和商场进行积极的沟通，也是想把这个店好好经营下去，可是在强行关店期间，商场就已经把店面再行出租，在我们不知情的情况下，找到下家后通知我们撤店，所以应该是商场主动提出撤店在先，我们不存在违约。4.关于利息，我们的理由也是商场主动提出撤店在先，我们在经受这么大损失的前提下还积极配合商场完成撤店，让下一家顺利入住。没有理由再要求我们支付利息。至于违约金及逾期利息，我方认为很不合理，在已经答应支付两个月租金即开门的情况下恶意关店直至撤店，造成我方员工解散费用，顾客投诉费用，装修家具损失高达800万元。5.关于POS机的费用同第一条，也是可以从押金里抵扣。6.关于房屋占用费用，关店期间我们一直在交涉，2019年9月初，商场负责人说我们只要交了两个月的租金就可以让我们开门营业，我们也是为了员工和客户有个交代，所以在公司资金特别紧缺的情况下凑出来两个月的租金258461.78元交给了商场，但是没想到付过去之后商场并没有按照之前答应的来兑现，还要求再支付一个月才可以开门，我们真是尽了全力没法再凑出这个费用了，所以门店一直关闭到10月22号。商场单方面要求我们撤店，我们也极力配合。7.关于律师费和诉讼费是商场单方面提出来的，所以理应由嘉德公司承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年9月4日，嘉德公司（甲方）与智汇诚讯公司（乙方）签订《凯德MALL??天宫院房屋租赁合同》，约定嘉德公司向智汇诚讯公司出租坐落于北京市大兴区生物医药基地东配套区12号地被称为“凯德MALL??天宫院”01层01B号的房屋，房屋面积为647平方米。租期自甲方同意的装修期届满次日起5年的时间，即2018年11月30日至2023年11月29日。甲方同意给予乙方自该房屋交付之日起3个月的装修期，即2018年8月30日至2018年11月29日。双方约定该房屋的交付日为2018年8月30日。《租赁合同》第3.3条约定，乙方应按本合同21.1.1条约定的保底租金的标准向甲方预付每个月的租金(但该预付租金并不代表每个月的实际结算租金)。乙方应于本合同签订前或该房屋交付乙方的同时或之前（以日期在先者为准），向甲方预付该房屋第一个月的租金；其后各月预付的租金，应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方付清。《租赁合同》第四条约定的各项费用包括租赁保证金、物业管理费、市场推广费、能源费用等。《租赁合同》第4.2.2条约定，乙方应于本合同签订前或该房屋交付乙方的同时或之前（以日期在先者为准）向甲方或管理公司预付该房屋第一个月的物业管理费；其后各月预付的物业管理费应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方或管理公司付清。《租赁合同》第4.2.3条约定，乙方应于租赁期内向甲方或管理公司支付该房屋的市场推广费。市场推广费是指甲方用于整个商场开展市场推广和公关活动的费用。乙方应于本合同签订前或该房屋交付乙方的同时或之前（以日期在先者为准），向甲方或管理公司支付该房屋第一个月的市场推广费；其后各月预付的市场推广费，应由乙方于每月第一个工作日或之前向甲方或管理公司付清。《租赁合同》第4.3条约定，租赁期和装修期内有关该房屋的水费、电费、煤气费、天然气费、通讯费、非正常工作时间空调供应的费用和本合同附件所列设施和设备的开通和/或使用的费用（本款各项费用合称“能源费用”）均应由乙方承担。《租赁合同》第10.1条约定，乙方擅自中途退租的，甲方有权选择要求乙方继续履行本合同并就所发生的损失向乙方索赔或者解除合同并按本合同12.2条处理。《租赁合同》第10.2条约定，乙方逾期支付租金和/或本合同第四条约定的各项费用（包括未补足租赁保证金不足部分）的，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.1%向甲方支付违约金。逾期支付上述任何款项超过15天的，甲方或管理公司有权停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止乙方使用，因此造成的一切后果由乙方自行承担。《租赁合同》第12.2条约定，甲、乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同。乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还。同时，乙方还须支付给甲方相当于当年六个月的租金、六个月的物业管理费及六个月的市场推广费之和的金额作为违约金。如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额：12.2.4逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的；12.2.5按照本合同规定的时限，超过十日以上未进场装修或未正常营业的。《租赁合同》第13.1条约定，乙方应于租赁期届满之日或本合同提前解除之日向甲方交还该房屋。乙方应将其添置的可移动物品在届满日满或解除日前搬离该房屋，并将其添置的与房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建物品（下称“不可移动的物品”）拆除，以使该房屋恢复原状，由此发生的费用由乙方承担。乙方逾期未拆除的，甲方有权自行拆除，并要求乙方承担相应的拆除费用，该费用可直接从租赁保证金中扣除。《租赁合同》第21.1.1.1条第一款约定，第一个租金计收年度的含税月保底租金额为每平米人民币95元，含税月保底租金为人民币61465元，由不含税租金额55877.27元，加上增值税税额人民币5587.73元构成。嘉德公司在诉讼请求金额说明中主张因税率变化，房屋租金含税金额为60906.22元《租赁合同》第21.2条约定，乙方应于本合同签订之前或房屋交付时（以日期在先者为准）向甲方支付房屋租赁保证金人民币428961元。《租赁合同》第21.3条约定，甲方目前对该房屋的含税物业管理费暂时按照租用面积每平方米每月人民币90元核算，即该房屋的每月含税物业管理费为人民币58230元，由不含税物业管理费54933.96元，加上增值税税额3296.04元构成。本合同签订时物业管理费的适用增值税税率为6.00%。《租赁合同》第21.5条约定，乙方应于租赁期届满之日或本合同提前终止之日向甲方交还该房屋。乙方逾期不交还房屋的，甲方除按照合同13.2条约定执行外，甲方还有权要求乙方按每日每平方米人民币21.8元的标准支付逾期期间的房屋占用费，同时，乙方还应承担该房屋在占用期间内所发生的一切其他费用，如造成甲方其他损失的，乙方还应承担赔偿责任。《租赁合同》第21.8条约定，若收银方式为租用甲方POS机的，则POS机的租用费自实际租用之日起计算，每个月租用费为人民币400元/台，保证金为人民币2000元/台。嘉德公司在诉讼请求金额说明中认可后因税率改革，POS机租用费变更为389.66元。《租赁合同》第21.9条约定，甲方目前对该房屋的含税市场推广费暂按租用面积每平方米每月人民币15元计算，即该房屋每月的含税市场推广费为人民币9705元。《租赁合同》第21.10条约定，乙方应于交付日或之前向甲方和/或管理公司支付装修押金。装修押金的金额为129400元。装修押金于该房屋之二次装修工程经甲方验收合格后60日内无息退还（扣除相应费用后的剩余部分，如有）。《租赁合同》第21.13条约定，乙方应于交付日或之前向甲方和/或管理公司支付公共事业保证金38820元。嘉德公司向智汇诚讯公司邮寄送达《关于租赁合同解除事宜的函件》，显示：1.贵司与我司之间的租赁合同于发函之日起7日后即2019年10月22日解除；2.贵司应承担因解除合同而产生的一切后果，包括但不限于：a）贵司已支付的所有租金、租赁保证金和其他费用均不予退还；b）于2019年10月21日前支付拖欠的租金、物业管理费、市场推广费、公共事业费等费用共计383057.21元；c）于2019年10月21日前支付六个月的租金、六个月的物业管理费及六个月的市场推广费之和的金额作为违约金，共计775385.34元。智汇诚讯公司称并未收到上述解除函，曾于2019年8月收到过解除函，具体哪天搬走记不清楚了，屋内还剩下一部分的物品，原告发函让清走，如果不拿走的他们就清理了，后来一个舞蹈培训机构就搬进来了。另查，嘉德公司和智汇诚讯公司均认可智汇诚讯公司支付租金、市场推广费、物业管理费、POS机租赁费等费用至2019年7月31日。智汇诚讯公司按照合同约定向嘉德公司支付了房屋租赁保证金475545元、POS机保证金2000元、装修押金129400元。涉案房屋的租金为每月60906.22元，物业管理费为每月58230元，市场推广费为每月9705元，POS机租赁费每月389.66元。嘉德公司未返还各项保证金及押金。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。嘉德公司与智汇诚讯公司之间签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，不具备法律规定的合同无效情形，属合法有效。嘉德公司和智汇诚讯公司均应按照合同约定履行各自的义务。结合双方提交的证据材料，嘉德公司因智汇诚讯公司欠付租金及其他费用，向智汇诚讯公司提出于2019年10月22日解除合同，故该租赁合同已经解除。承租人应当按照约定的期限支付租金。智汇诚讯公司未支付2019年8月1日之后的租金、市场推广费、物业管理费、POS机租赁费，因智汇诚讯公司并未提交证据证明其撤店时间，现嘉德公司向智汇诚讯公司发函表示合同于2019年10月22日解除，故智汇诚讯公司应支付2019年8月1日至2019年10月22日期间的租金、市场推广费、物业管理费、POS机租赁费，经核算为353231元。对超出部分，本院不予支持。关于能源费。合同中约定能源费由智汇诚讯公司承担，结合智汇诚讯公司的提交的证据，考虑合同解除时间，故对嘉德公司要求智汇诚讯公司支付能源费62739.91元的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《租赁合同》第12.2条约定，甲、乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同。乙方已支付的所有租金以及租赁保证金和其他费用均不予退还。同时，乙方还须支付给甲方相当于当年六个月的租金、六个月的物业管理费及六个月的市场推广费之和的金额作为违约金。12.2.4逾期支付租金或其他任何应付款项超过一个月的。现智汇诚讯公司逾期交纳租金及其他费用，存在违约行为，嘉德公司有权依据合同约定不予退还各项保证及并要求智汇诚讯公司另行支付六个月的租金、六个月的物业管理费及六个月的市场推广费之和的金额作为违约金。智汇诚讯公司主张合同中约定的违约金过高，本院依法予以酌减。鉴于嘉德公司尚未退还智汇诚讯公司支付的房屋租赁保证金等各项保证金，上述款项足以弥补智汇诚讯公司违约造成嘉德公司的实际损失，同时兼具了违约金的补偿性和惩罚性，智汇诚讯公司向嘉德公司支付的房屋租赁保证金、公共事业保证金、POS机保证金、装修押金无需退还，对于嘉德公司再行要求智汇诚讯公司支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于逾期支付各项费用的逾期利息。按照合同约定，乙方逾期支付各项费用，每逾期一日，则应按逾期之款项的0.1%向甲方支付违约金。因智汇诚讯公司未按合同约定按期支付租金、物业管理费、市场推广费等费用，嘉德公司在诉求中主张的逾期利息实质为合同约定的违约金，故对于嘉德公司提出的欠付款项的逾期利息的诉讼请求，本院予以支持。因嘉德公司主张的逾期利息标准过高，故本院依法酌情予以调整。关于房屋占用费问题。根据嘉德公司的解除函，故对嘉德公司要求智汇诚讯公司房屋占用费的诉讼请求，本院不予支持。关于律师费。嘉德公司要求智汇诚讯公司支付因诉讼产生的律师费，无法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、北京智汇诚讯信息技术有限公司于本判决生效之日起十日内支付北京嘉德新源置业有限公司2019年8月1日至2019年10月22日期间的租金、市场推广费、物业管理费、POS机租赁费共计353231元；二、北京智汇诚讯信息技术有限公司于本判决生效之日起十日内支付北京嘉德新源置业有限公司能源费62739.91元；三、北京智汇诚讯信息技术有限公司于本判决生效之日起十日内支付北京嘉德新源置业有限公司欠付2019年8月1日至2019年8月31日期间的租金、市场推广费、物业管理费、POS机租赁费的逾期利息（以129230.88元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率或同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算，自2019年8月1日起至实际给付之日止），欠付2019年9月1日至2019年9月30日期间的租金、市场推广费、物业管理费、POS机租赁费的逾期利息（以129230.88元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算，自2019年9月1日起至实际给付之日止），欠付2019年10月1日至2019年10月22日期间的租金、市场推广费、物业管理费、POS机租赁费的逾期利息（以94769.31元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算，自2019年10月1日起至实际给付之日止），欠付间能源费的逾期利息（以62739.91元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算，自2019年10月22日起至实际给付之日止）；四、驳回北京嘉德新源置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34888元，由北京嘉德新源置业有限公司负担27348元（已交纳5000元，余款22348元于本判决生效后七日内交纳），由北京智汇诚讯信息技术有限公司负担7540元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  刘 青二〇二〇年十二月三十一日法官助理  刘天怡书 记 员  赵立华