河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)豫03民终8454号上诉人（原审原告）：孙五奎，男，汉族，住洛阳市新安县。被上诉人（原审被告）：洛阳洛冷制冷机械有限公司（原名国内贸易部洛阳制冷机械厂），住所地：洛阳高新技术开发区河洛大道13号。法定代表人：丁国荪，该公司董事长。委托诉讼代理人：阚世宏，河南南云律师事务所律师。委托诉讼代理人：王婧，河南南云律师事务所实习律师。上诉人孙五奎因与被上诉人洛阳洛冷制冷机械有限公司（以下简称洛冷制冷公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服洛阳市西工区人民法院（2020）豫0303民初4329号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。孙五奎上诉请求：撤销一审判决，依法改判；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人2003年12月31日与洛冷制冷有限公司签订了《房屋出售合同》，上诉人购买洛冷制冷有限公司位于洛阳市××院××＃职工住宅楼一层1-102东一间，建筑面积34.7312平方米的门面房，合同规定出售方和买受方签订合同一年内将该门面房产权证办理后交给买受方，买受方将剩余5%放款交给出售方。上诉人持有洛冷制冷有限公司开具的《收据》三张，收到上诉人50000元、101470.5元、30000元，共181470.5元，系付门面房款C楼1-102#东一间。（1）上诉人明白被上诉人没有办理产权证的职能，但按合同第四条约定，被上诉人有法定责任和义务到房管局为上诉人办理产权证。因为被上诉人是办理产权证的前置条件，被上诉人不予配合、且不提供办理产权证的相关手续和应交税费发票，才造成上诉人无法自行办理产权证。再者上诉人在起诉时一共有11家业主，被上诉人打电话给其中几家业主劝其撤诉，承诺可以给他们办理产权证，西工区法院有卷宗。（2）本购房合同上诉人已按约定履行了合同义务，依法依约被上诉人理应履行合同法定义务。（3）因为上诉人是按当时商品房、门面房的房价全额出资的，应该拥有全部产权。根据中华人民共和国城市房地产管理办法第60条，被上诉人应立即为上诉人办理门面房屋产权证。（4）上诉人已购门面房的楼上二到七层被上诉人已经去房管局为他们办理了房产证。被上诉人没有履行合同约定到相关职能部门给上诉人办理产权证，这是被上诉人恶意不给上诉人办理产权证。17年来上诉人无数次催促，被上诉人都以正在办理中敷衍。（5）根据《中华人民共和国合同法》第107条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条，被上诉人应当继续履行合同义务，并采取补救措施，并支付违约金，违约金根据中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息计算。（6）上诉人与被上诉人签订《房屋出售合同》成立，等同于上诉人拥有此房所有权及占有、使用、收益、处分权利。被上诉人违约不配合上诉人办理产权证，侵犯了上诉人的处分权利。（7）一审法院明知被上诉人违背合同法，逾期未办理产权证，应依法纠正被上诉人违法违约行为，但却驳回了上诉人的诉讼请求，判决不当。综上，请二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。洛冷制冷有限公司辩称，一、上诉人的诉讼理由不符合事实。上诉人诉称“上诉人是按当时商品房、门面房的房价全额出资的，应该拥有全部产权”、“被上诉人恶意不给上诉人办理产权证”均不符合事实。1、2003年12月31日，上诉人与答辩人签订了《房屋出售合同》，约定答辩人将位于洛阳市××院××＃职工住宅楼下××东××门面房（××）出售给上诉人。2、上诉人购买的房屋性质属于集资建房，上诉人目前只支付了房屋总价的95%，并未全额出资。3、上诉人购买答辩人的房屋属于政策性集资建房，结合上诉人缴纳房款的情况也可以看出，该房屋的性质为成本价集资建房，答辩人并不是开发商，该房产也不同于商品房，因此集资建房的房产，办理房产证需符合一定的条件，土地规划也需要符合政策条件。当时市政府要打通纱厂路，要拆制冷厂的住宅楼，用春晴路的土地让制冷厂职工集资建房，公司在建房费用上补贴一部分费用，但是该房屋土地是金谷园村的，由于金谷园村的问题，土地性质迟迟无法变更，导致门面房房产证当时无法办理。4、现在房产证与土地证二证合一为不动产权证后，按照相关规定，办理不动产权证需要由土地规划局对门面房重新测绘，按测绘出的面积核算出每户门面房应当缴纳的土地出让金，答辩人至今仍在积极协调，土地管理局尚没有核算出每户应缴纳的土地出让金，所以该不动产权证暂无法办理。所以，答辩人一直积极的协助上诉人办证，并不存在答辩人不愿意配合上诉人办证的情况。二、上诉人的诉讼请求不能成立。1、上诉人上诉请求撤销一审判决，上诉人的该诉求不能成立。根据房管部门的规定，房屋产权证已于2018年不再办理，已经和土地证合并为不动产权证。上诉人的诉讼请求存在法律上和事实上的履行不能。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”首先，答辩人并不是办理房产证的的政府部门，没有办理房产证的职权，答辩人应当承担的是协助义务而非直接办理义务，答辩人无法为上诉人办理房产证；其次、上诉人要求办理房产证的诉讼请求存在履行不能，答辩人不存在任何过错，答辩人客观上存在履行不能，因此，上诉人的诉讼请求不能成立。2、上诉人请求答辩人赔付违约金没有任何事实和法律依据。首先，根据双方签订的《房屋出售合同》，并没有任何关于违约金的约定；其次，本案上诉人购买的是政策性集资房，结合上诉人缴纳房款的情况也可以看出，该房屋的的性质为成本价集资建房，价格低廉，上诉人并不是开发商，该房产也不同于商品房，上诉人已经在房价上享有了极大的优惠利益。上诉人在没有支付全款的情况下使用房屋获取收益长达17年，上诉人不但没有任何损失，反而获取了巨大的经济利益。最后，双方合同签订至今已有17年之久，上诉人提出的诉讼请求早已超过二年的诉讼时效规定，不应得到人民法院的支持。因此，上诉人一审中要求答辩人支付违约金的诉讼请求没有任何事实和法律依据，根本不能成立。三、上诉人基于《房屋出售合同》提出的诉讼请求已过诉讼时效，其诉讼请求不应得到人民法院的支持。1、2003年12月31日，上诉人与答辩人签订了《房屋出售合同》。根据合同第四条约定，出售方在签订合同一年内为上诉人办理房屋产权证，即答辩人应在2004年12月31日前为上诉人办理房屋产权证。现已过去16年之久，上诉人依据《房屋出售合同》产生的请求权早已超过法律规定的二年诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定“施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”因此本案上诉人的诉讼请求应当适用两年的诉讼时效规定，上诉人的诉讼请求已经超过法定的诉讼时效，其诉讼请求不应得到人民法院的支持。2、上诉人怠于主张请求答辩人协助办理房屋产权证的权利长达16年之久，使其诉讼时效经过，由此所产生的国家政策变化等风险，导致现在客观情况无法办证的后果，自然应由上诉人自行承担，这也符合我国诉讼时效制度的规定。综上所述，请求二审法院依法驳回上诉人的诉讼请求，以维护法律的公正性和严肃性。孙五奎向一审法院起诉请求：1.判令洛冷制冷公司履行《房屋出售合同》第四条约定内容，给孙五奎办理房屋产权证，面积34.7312平方米；2.判令洛冷制冷公司赔付总房款5%的违约金9551.08元；3.本案所涉及的诉讼费用概由洛冷制冷公司承担。一审法院认定事实：2003年12月31日，孙五奎与洛冷制冷公司签订了《房屋出售合同》，孙五奎购买洛冷制冷公司位于洛阳市××院××＃职工住宅楼下一层1-102东一间，建筑面积34.7312平方米的门面房，合同规定出售方和买受方签订合同一年内将该门面房产权证办理交于买受方，买受方将剩余5%房款交给出售方。孙五奎提供《收据》三张：洛冷制冷公司开具的收到孙五奎50000元、101470.5元、30000元，共181470.5元，系付门面房款C楼-1-102#东一间。另查明，国内贸易部洛阳制冷机械厂名称变更为洛阳洛冷制冷机械有限公司。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。一、本案房屋出售不同于商品房出售，二、虽然《房屋出售合同》中约定出售方在同买受方签订合同一年内将该门面房房屋产权证办理交与买受方，但洛冷制冷公司并不具备办理房屋产权证的职权，其应承担的是协助义务而非直接的办理义务。故对孙五奎诉求洛冷制冷公司办理房屋产权证，该院不予支持。关于孙五奎诉求洛冷制冷公司赔付总房款5%的违约金，双方并没有进行约定，该院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第一百一十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回孙五奎的诉讼请求。案件受理费减半收取1287元，由孙五奎负担。本院二审查明，根据已生效判决查明的事实，涉案楼房是依据2000年11月洛阳市西工区人民政府向市政府提交的西政文（2000）28号文件《关于洛阳制冷机械厂家属院区旧房改造立项的请求》而集资建房而来，该房屋不同于商品房。涉案房屋土地未交纳土地出让金。另查明，自2018年起房管部门已不再办理房屋产权证，而是将房屋产权证与土地证合并为不动产证。本院二审查明的其余事实与一审查明事实一致。本院认为，本案所涉房产因历史原因需向政府土地管理部门补充完善相关手续才具备相应的办证条件，孙五奎的诉求暂不具备相关条件，一审判决驳回孙五奎诉讼请求的结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由孙五奎负担。本判决为终审判决。审判长 祖 萌审判员 蔡美丽审判员 王 睿二〇二〇年十二月七日书记员 文成博