山东省威海市环翠区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1002民初6755号 原告：威海某科技有限公司，住所地威海市环翠区。 法定代表人：赵某，总经理。 委托诉讼代理人：张某某，女，1990年3月6日出生，汉族，住威海市环翠区。系该公司职员。 委托诉讼代理人：王某某，男，1987年7月21日出生，汉族，住龙口市。系该公司新房总经理。 被告：威海市某房地产开发有限公司，住所地威海市环翠区。 法定代表人：孟某某，总经理。 委托诉讼代理人：张某滨，男，1980年1月20日出生，汉族，住莱阳市。系该公司职员。 原告威海某科技有限公司与被告威海市某房地产开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年11月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告威海某科技有限公司的委托诉讼代理人张某某、被告威海市某房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张某滨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 威海某科技有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付佣金金额人民币373238元，以及自逾期付款之日（自每单客户佣金应结算日期）起至实际还清之日止的逾期付款违约金/利息，违约金/利息暂计人民币11177.4元（按合同第9.4条约定，逾期支付需按佣金万分之一的违约金进行赔付）；2.判令被告承担本案的诉讼费、保全费、公告费等相关费用。以上两项合计为：人民币394500元。事实和理由：原告与被告分别于2019年5月13日、2019年7月19日、2019年9月23日、2020年1月1日签订《威海熙悦项目威海海锦分销合同》、《威海熙悦项目2019年3季度海锦地产分销合同》、《威海熙悦项目2019年4季度海锦地产分销合同》、《威海熙悦项目2020年1季度海锦地产分销合同》（以下简称“分销合同”）合同约定，被告委托原告为被告项目提供客户房源中介分销，原告介绍客户到项目销售现场，推介合作房源，被告按合同约定向原告支付客户佣金，合作期限分别为自2019年5月13日起至2019年7月12日止、自2019年7月20日起至2019年9月30日止、自2019年10月1日起至2019年12月31日止、自2020年1月1日起至2020年3月31日止。上述合同签订后，合同期间内原告积极履行合同义务，但被告却一直拖欠应付佣金。截至原告起诉之日，被告仍拖欠人民币373238元佣金尚未支付给原告，原告多次催讨，被告均未支付。综上，原告作为合同守约方，已经履行了全部合同义务，被告拒不按约支付佣金的行为已经严重侵犯了原告方的合法权益，原告为维护自身合法利益，依据《合同法》、《民事诉讼法》等相关法律规定，特诉至贵院，请求贵院依法判决支持原告诉讼请求。 威海市某房地产开发有限公司答辩称，原告要求被告支付的佣金金额，按照双方签署的《分销合同》第4.3.1条、7.3条的约定，尚未达到佣金结付的条件，因此应当依法驳回原告的诉讼请求。 威海某科技有限公司为证明其主张，向法庭提交了以下证据：1.原、被告分别于2019年5月13日、2019年7月19日、2019年9月23日、2020年1月1日签订《威海熙悦项目威海海锦分销合同》、《威海熙悦项目2019年3季度海锦地产分销合同》、《威海熙悦项目2019年4季度海锦地产分销合同》、《威海熙悦项目2020年1季度海锦地产分销合同》；2.曹春霞、常磊、成琳、仇伟宁、邓建海、谷庆强、林海滨、林涛、林竹、刘雯、刘长春、孙爱玲、孙鸿雁、孙敏华、闫阳、杨永波、朱卫琴等人与被告威海市某房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及有被告工作人员签名的《中南华夏熙悦项目成功销售确认表》等十七组证据。 威海市某房地产开发有限公司对原告提供的《威海熙悦项目威海海锦分销合同》、《威海熙悦项目2019年3季度海锦地产分销合同》、《威海熙悦项目2019年4季度海锦地产分销合同》、《威海熙悦项目2020年1季度海锦地产分销合同》无异议；对其他证据质证认为：1.对曹春霞、李世志的推介客户确认单的真实性及确认效力均有异议，按照双方合同约定，推介客户确认单必须由甲方置业顾问及甲方案场经理签字确认后，方才有效。根据合同约定，甲方案场经理为王栋伟。而且根据合同7.3条的约定，确认单必须签署规范，无缺漏、无涂改，方可作为结算凭证，而原告提供的客户确认单存在两处涂改，甲方置业顾问无人签字，乙方指定人未签字，甲方对接负责人签字非合同约定的指定人员。因此该客户确认单不能作为双方结算佣金的依据。关于曹春霞、李世志的成功销售确认表的真实性和证明效力也存在异议。首先该确认表也存在涂改，其次，甲方确认处根据确认表的格式，应当有甲方公章、财务章及指定对接人签字，而该确认表无相关签章及指定对接人签字。因此不能作为佣金结算的依据。关于该户提供的签约房屋对账单为复印件，被告不予认可。关于该户的商品房买卖合同、客户签约申报表、认购协议书均为复印件，被告申请庭后落实。原告提交的渠道带看电子确认单也为复印件，被告不予认可。2.对杜金、常磊，成琳、仇伟宁、邓建海、谷庆强、林海滨、林涛、林竹、刘雯、刘长春、孙爱玲、孙鸿雁、孙敏华、闫阳、杨永波、朱卫琴等的推介客户确认单的真实性及确认效力均有异议，按照双方合同约定，推介客户确认单必须由甲方置业顾问及甲方案场经理签字确认后，方才有效。根据合同约定，甲方案场经理为王栋伟。而且根据合同7.3条的约定，确认单必须签署规范，无缺漏、无涂改，方可作为结算凭证，但该确认单无甲方置业顾问签字，乙方指定人未签字，甲方对接负责人签字非合同约定的指定人员。因此该客户确认单不能作为双方结算佣金的依据。成功销售确认表同第一组质证意见，其他也同第一组质证意见。对于原告提供的推介客户确认单，根据双方签署的分销合同的约定，应当按照合同附件一中南华夏熙悦首访确认单的格式，填写签字确认，并且涂改则视为确认单无效，填写签字确认作为双方结算佣金的依据之一，而原告提供的推介客户确认单，也不符合双方合同约定的格式，因此，原告提供的推介客户确认单，被告均不予认可。而且根据原告提供的推介客户确认单，应当一式三联，分别由案场、开发商及渠道各留一份。而从原告提供的书面材料来看，所有客户的推介客户确认单一式三份均在原告处，这也显然不符合被告进行正常确认的逻辑。 威海市某房地产开发有限公司为反驳威海某科技有限公司的主张向法庭提交了以下证据：1.曹春霞的《明源系统客户报备查询单》，证明客户曹春霞属于被告案场老客户，而非原告推介客户；2.常磊中国建设银行pos单，证明常磊于2019年9月2日20:42已在被告处签约交款，该时间早于原告客户报备时间，属于被告自然到访客户，不属于原告推介；3.邓建海《明源系统客户查询单、邓建海、谢爱芹户口本复印件、客户谢爱芹明源系统客户查询单》，证明邓建海、谢爱芹为夫妻关系，而谢爱芹已于2019年9月19日由卓一地产推介成功并到访。根据合同约定，夫妻双方为一组客户，因此客户邓建海判定为卓一地产推介，而非原告推介；4.孙敏华《明源系统客户查询单》，证明客户孙敏华在2019年7月26日11:04之前系统已存在客户登记信息，原告推介客户报备无效，属于被告案场客户；5.刘长春《明源系统查询单》，证明刘长春已于2019年10月3日12:15由广德行房产经纪有限公司推介成功，推介时间早于原告，属于广德行房产经纪有限公司推介客户，不应当向原告支付佣金；6.胡志红《明源系统客户查询单》，证明胡志红的通讯地址、居住地址均与原告推介客户刘雯的登记地址相同，应当属于同一组客户，而胡志红的到访时间早于原告向被告推介刘雯的时间，因此该客户不属于原告推介；7.孙爱玲《明源系统客户查询单》，证明孙爱玲已于2019年5月2日到达被告案场，而被告于2019年6月21日报备，属于被告案场客户，不应当向原告结佣；8.杨永波到访案场视频，证明客户杨永波自然到访被告案场时间早于原告推介时间，属于被告自然到访客户，不应当向原告结佣。 威海某科技有限公司质证认为：被告主张的明源系统，实际由被告控制管理，原告仅使用该系统对推介客户进行报备，无法对该系统已有记录进行查询，被告仅以原告首次报备无效，不能排除原告按其提供的居间服务所要报酬的权利。定金，被告提供的常磊pos机小票，原告对其签字客户为常磊真实性提出质疑。 经庭审审理认定事实如下：原告威海某科技有限公司作为乙方（下称海锦公司）与被告威海市某房地产开发有限公司作为甲方（下称某公司）分别于2019年5月13日、2019年7月19日、2019年9月23日、2020年1月1日签订《威海熙悦项目威海海锦分销合同》、《威海熙悦项目2019年3季度海锦地产分销合同》、《威海熙悦项目2019年4季度海锦地产分销合同》、《威海熙悦项目2020年1季度海锦地产分销合同》。合同均约定某公司将其《中南华夏熙悦项目》的商品房委托海锦公司进行分销，分销范围为该项目可销售的所有在售房源，分销期限《威海熙悦项目威海海锦分销合同》为自2019年5月13日起至2019年7月12日止、《威海熙悦项目2019年3季度海锦地产分销合同》为2019年7月20日起至2019年9月30日止、《威海熙悦项目2019年4季度海锦地产分销合同》为自2019年10月1日起至2019年12月31日止、《威海熙悦项目2020年1季度海锦地产分销合同》为自2020年1月1日起至2020年3月31日止；合同第三条第二款约定海锦公司推荐的客户，经某公司介绍、带看、谈判、贷款（如有）等实际成交，海锦公司推介客户与某公司签订了《商品房买卖合同》并已支付全部房款即为海锦公司成功销售。佣金的结算和支付以成功销售为前提”；第四条约定佣金计算及支付方式，约定当月累计签约1-10套的房源，按购房总价款1.5%计算佣金、当月累计签约在11套及以上的房源，每套按2%计算佣金，并约定某公司次月按海锦提供的结算函的90%支付佣金，其余10%作为代理风险保证金，在客户付清全部购房款的3至6个月后支付；如果发生购房者签约后退房的某公司有权要求海锦公司退还该房源已结算全部佣金；第七条约定，海锦公司推介的购房者应提前报某公司备案，未进行事先报务的不视为海锦公司推介的客户，经某公司在其《明源系统》中查询证明该购房者系首次到访某公司售楼处，确认为海锦公司推介的客户，并由置业顾问及案场经理在《中南华夏熙避首访确认单》中签字确认，并要求《中南华夏熙避首访确认单》中置业顾问、项目案场经理及海锦公司指定人签团规范齐全，无缺漏无涂改作为该购房者为海锦公司推介的额户的凭证及结算凭证之一。该条还约定海锦公司推介的客户保护期为1个月，如合同期届满时客户尚未满1个月保护期，则保护期延续到1个月届满，视为海锦公司的推介客户；对直系亲属、夫妻等客户，在双方客户登记中以时间优先为原则，作为确定客户的归属，客户确认原则及保护期按前述约定执行；已到访过某公司售楼处的客户，无论是否在其《明源系统》登记，均视为某公司的自然客户，最终解释权归某公司所有。双方在履行合同中，对部分客户的归属或佣金的结算是否符合条件发生争议。 具体查明事实如下： （一）2019年4月13日，某公司的“明源系统”中录入客户为李先生、电话号码为138****5503的来访信息。同年8月25日，海锦公司通过互联网向某公司报备曹春霞等信息，由于报备的电话号码与某公司“明源系统”中李先生的电话号码一致而被拒收，海锦公司更换电话号码后再次报备得以通过，9月11日，曹春霞、李世志作为买受人与某公司签订《商品房买卖合同（预售）》，合同总价款1875669元，曹春霞、李世志支付首付款875669元，按揭贷款支付100万元。海锦公司于2020年1月16日对上述合同价款按2%的比例向某公司出具2019年12月签约房屋对账单，佣金金额为37513元，某公司工作人员宋奕坤在该对账单的项目负责人处签名。 另查，电话138****5503的机主为李军；李世志的电话号码为138****5223。 （二）2019年9月2日晚，海锦公司的工作人员带领常磊的父母到某公司售楼处签订《认购协议书》，并于同日20时42分许通过POS机刷卡交付2万元的定金，海锦公司又于21时28分对常磊的信息进行了报备，某公司“明源系统”审核通过。同年9月9日，常磊、杜金来威与某公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同总价款1328802元，佣金应为19932元。 （三）邓建海、谢爱芹系夫妻关系。2019年9月19日，威海卓一地产顾问有限公司向某公司的“明源系统”报备谢爱芹的购房信息。同年9月22日，海锦公司又以邓建海的名义向某公司“明源系统”报备，9月27日，邓建海与某公司签订《商品房买卖合同（预售）》，合同总价款1164793元。 （四）2019年7月26日11时许，孙敏华使用其133****9679的电话号码通过海锦公司向某公司的“明源系统”报备未获通过，海锦公司又使用孙敏华的150****6777的电话号码再行报备并获得通过，同年8月7日，孙敏华与某公司签订《商品房买卖合同（预售）》，合同总价款1864639元，按1.5%的比例计算，佣金为27969元。 （五）2019年10月3日12时许，威海市广德行房产经纪有限公司使用刘长春137****0199的电话号码通过海锦公司向某公司的“明源系统”报备，海锦公司于同年10月5日使用刘长春的150****2432的电话号码再行报备并获得通过，同年10月23日，刘长春与某公司签订《商品房买卖合同（预售）》，合同总价款1293150元，按1.5%的比例计算，佣金应为19397.25元。 （六）胡志洪、刘雯系夫妻关系。2019年7月4日，胡志洪通过海锦公司向某公司的“明源系统”报备。同年9月27日，胡志洪、刘雯在海锦公司工作人员的带领下到某公司售楼处欲签订购房合同，由于胡志洪的报备时间已超过对海锦公司1个月的保护期，某公司明确告知海锦公司后，海锦公司又以刘雯的名义进行报备并由刘雯与某公司签订商品房买卖合同（预售）》，合同总价款1386154元，按1.5%的比例计算，佣金应为20792.31元。 （七）某公司的“明源系统”中于2019年5月2日，出现“孙爱玲，男，电话15063171523，客户来源：自然来访”的信息。2019年6月14日，孙爱玲等人在海锦公司工作人员卢书昱带领下到某公司的中南华夏熙悦项目处看房并支付定金，7月6日，孙爱玲与某公司签订《商品房买卖合同（预售）》，合同总价款1444359元，按1.5%的比例计算，佣金应为21665.39元。 （八）2019年8月11日，海锦公司将杨永波的信息向某公司的“明源系统”报备后带领杨永波到达某公司中南华夏熙悦项目售楼处，同年8月26日，杨永波与某公司签订《商品房买卖合同（预售）》，合同总价款1415361元，按1.5%的比例计算，佣金应为21230.42元。 另查，海锦公司将杨永波的信息向某公司的“明源系统”报备前，杨永波曾与他人一起到某公司中南华夏熙悦项目处考察过，但未在售楼处登记本人信息，其到访踪迹被某公司售楼处录相。 (九)海锦公司于2019年9月28日、9月30日、10月8日先后将林涛、仇伟宁、林竹的信息向某公司的“明源系统”报备，上述三人与樾公司签订《商品房买卖合同（预售）》后，均未付清全部购房款。 （十）海锦公司于2019年8月24日、9月30日、10月1日、先后将林海滨、孙鸿雁、谷庆强、成琳的信息向某公司的“明源系统”报备，上述5人与樾公司签订《商品房买卖合同（预售）》并支付购房款，海锦公司向某公司提交《中南华夏熙悦项目成功销售确认表》、《中南华夏熙悦项目推介客户确认单》等结算佣金凭证后，某公司对以《中南华夏熙悦项目推介客户确认单》中的案场经理签名与双方约定的人员不符或有涂改为由拒绝支付佣金。根据双方约定的佣金计算方法，海锦公司对林海滨、孙鸿雁、谷庆强、成琳购房佣金分别为28099元、27929元、21102元、19589元。 （十一）2019年7月15日，海锦公司将朱卫琴的信息向某公司的“明源系统”报备，同年7月22日，朱卫琴与某公司签订《商品房买卖合同（预售）》，合同总价款1946477元，按1.5%的比例计算，佣金应为29197元。海锦公司对佣金结算90%结算后，某公司又认为朱卫琴非海锦公司的客户，并将已结算给海锦公司的佣金自双方无争议为海锦公司推介的客户闫阳、贺丹妮的佣金中抵扣。 本院认为，本案争议的焦点，一是涉案购房人是否为海锦公司推介的客户；二是是否满足结算佣金的条件。首先，李世志、曹春霞虽为夫妻关系，但某公司的“明源系统”中登记的138****5503电话号码的机主“李先生”并非李世志，因此曹春霞属海锦公司首次向某公司推介，属于海锦公司的推介客户；常磊的父母在海锦公司的工作人员带领到某公司售楼处签订《认购协议书》，并通过POS机刷卡交付2万元的定金，虽然海锦公司的报备时间晚于常磊父母交付定金的时间，但不能否定该客户为海锦公司所推介；根据《威海熙悦项目威海海锦分销合同》夫妻属于同一组客户的约定邓建海、谢爱芹属于同一组客户，按照合同约定的推介在先的原则，而从某公司“明源系统”中反映的信息看，威海卓一地产顾问有限公司对谢爱芹报备在先、海锦公司对邓建海的报备在后，邓建海、谢爱芹属于威海卓一地产顾问有限公司潜在客户，而某公司将邓建海未认定为海锦公司的客户并无不妥；孙敏华使用其133****9679的电话号码通过海锦公司向某公司的“明源系统”报备未获通过，海锦公司又使用孙敏华的150****6777的电话号码再行报备并获得通过，某公司在海锦公司报备前对其“明源系统”已存孙敏华的客户信息无法说明来源，且经本院对孙敏华电话询问，孙敏华称在海锦公司推介前未向他人透露购房信息，而是某公司的售楼人员通过非法渠道获得其身份信息，其已向某公司投诉，因此，孙敏华应认定为海锦公司向某首推；根据《威海熙悦项目威海海锦分销合同》约定的推介在先的原则，而从某公司“明源系统”中反映的信息看，威海市广德行房产经纪有限公司对刘长春报备在先、海锦公司的报备在后，刘长春属于威海市广德行房产经纪有限公司潜在客户，而某公司将刘长春未认定为海锦公司的客户并无不妥；胡志洪、刘雯为同一组客户，虽然海锦公司在对胡志洪的报备超过1个月的保护期，但在胡志洪、刘雯购房前仍由海锦公司对刘雯提前报备并带领该二人到某公司售楼处签订购房合同，上述二人的整个购房过程均有海锦公司参与，应认定海锦公司客户；虽然某公司的“明源系统”中有孙爱玲的姓名，该系统中的姓别确为“男”姓，如果孙爱玲自行到访并登记，某公司的工作人员及孙爱玲对此不能无视且不予纠正，而海锦公司参与了孙爱玲看房、签订合同的全部过程，孙爱玲应属海锦公司推介的客户；杨永波在海锦公司向某公司“明源系统”报备前，已自行到某公司售楼处及涉案房产处进行过探访，根据《威海熙悦项目威海海锦分销合同》的约定，杨永波不应认定为海锦公司推介的客户；海锦公司对朱卫琴的报备时间虽然超过《威海熙悦项目威海海锦分销合同》的委托期间，但签订《商品房买卖合同（预售）》的时间在《威海熙悦项目2019年3季度海锦分销合同》约定的委托期间，因此朱卫琴系海锦公司推介的客户；某公司对林海滨、孙鸿雁、谷庆强、成琳、林涛、仇伟宁、林竹系海锦公司推介的客户无异议，本院予以认定。其次，某公司主张林涛、仇伟宁、林竹未支付全部购房款，而海锦公司未提供林涛、仇伟宁、林竹已向某公司支付全部购房款的证据，根据《威海熙悦项目2019年3（4）季度海锦分销合同》的约定，结算佣金的条件尚不成熟；海锦公司向某公司推介的林海滨、孙鸿雁、谷庆强、成琳、曹春霞、常磊、孙敏华、刘雯、孙爱玲、朱卫琴等购房客户的《中南华夏熙悦项目推介客户确认单》中虽然有部分涂改及某公司的工作人员的签名不是合同中约定的人员所签，但并不影响海锦公司向某公司推介客户的事实的认定，因此，海锦公司向某公司推介的上述客户结算佣金的条件已经成就。故原告海锦公司要求某公司支付其推介的林海滨、孙鸿雁、谷庆强、成琳、曹春霞、常磊、孙敏华、刘雯、孙爱玲、朱卫琴等购房客户的购房佣金的诉讼请求，符合法律规定和双方的约定，本院予以支持；但对要求某公司支付林涛、仇伟宁、林竹购房佣金的诉讼请求，因结算条件不成就，本院不予支持；对其要求某公司支付刘长春、杨永波、邓建海购房佣金的诉讼请求，因不能认定上述人员为其推介客户，本院不予支持。关于原告海锦公司要求某公司支付违约金11177.4元的诉讼请求，由于海锦公司与某公司对部分客户的归属发生争议及海锦公司工作人员填写双方约定的结算凭证不规范，导致某公司未能为海锦公司结算佣金，不属于违约，故其该诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第三百九十六条、第四百零五条之规定，判决如下： 一、被告威海市某房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告威海某科技有限公司佣金253787.70元。 二、驳回原告威海某科技有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3609元，由原告威海某科技有限公司负担1287元、被告威海市某房地产开发有限公司负担2322元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员  周大凯 二〇二〇年十二月三十日 书记员  肖 昆