西 安 市 雁 塔 区 人 民 法 院民 事 判 决 书        （2020）陕0113民初14805号原告：李嘉伟，男，1990年9月20日出生，汉族，住陕西省榆林市子洲县。委托诉讼代理人：王靖，陕西永嘉信律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵杨杨，陕西永嘉信律师事务所律师。被告：邱鑫，男，1990年11月3日出生，汉族，住陕西省黄龙县。第三人：陕西润信汇德法律服务有限公司，住所地：陕西省西安市雁塔区中建国熙台项目。法定代表人：赵小琪，该公司总经理。委托诉讼代理人：李芳，陕西金镝律师事务所律师。委托诉讼代理人：李清，陕西忠信诚律师事务所律师。原告李嘉伟诉被告邱鑫、第三人陕西润信汇德法律服务有限公司（以下简称润信汇德公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员王丹独任并公开开庭进行了审理。原告李嘉伟及其委托诉讼代理人赵杨杨、第三人润信汇德公司的委托诉讼代理人李清均到庭参加诉讼。被告邱鑫经本院合法传唤未到庭，本院依法对其进行缺席审理。本案现已审理终结。原告李嘉伟诉称，2019年7月22日，原告与被告邱鑫、第三人润信汇德公司签订《房屋买卖协议》，约定被告将坐落于西安市XX区XX城XX路XX路XX路以东汇通国际项目（太古城）5号地第幢单元层室的房屋出售给原告，总价1300000元。如果任意一方违约，逾期超过三十日的，守约方有权适用定金罚则或违约时房屋市场价值的额30%作为违约金要求违约方赔偿，违约方应当赔偿给守约方造成的一切损失，包括但不限于律师代理费、诉讼费、房屋差价损失等。合同签订后，原告向被告支付购房款1000000元，被告却迟迟不能为原告办理房屋过户登记。故三方于2019年7月25日签订《补充协议》，约定：若开发商大证在2020年3月15日仍未办理完成，原告有权解除原合同，双方签订《解约协议》，原告有权要求被告于《解约协议》签订后的3个月内退还购房款并承担150000元的违约责任。2020年3月15日，该房屋产权证仍未办理，原告遂通过微信的方式向被告送达了《解约协议》，经原告多次催告，被告一直不予配合。故诉至法院，请求判令：1、确认原告李嘉伟、被告邱鑫、第三人润信汇德公司签订的《房屋买卖协议》、《房屋买卖补充协议》已解除；2、被告邱鑫返还原告支付的购房款1000000元；3、被告邱鑫向原告支付违约金390000元，房屋差价损失100000元，律师费20150元，房屋居间服务费41500元；4、诉讼费由被告承担。被告邱鑫经本院合法传唤未到庭，亦未提交书面答辩意见。第三人润信汇德公司辩称，原被告签订合同系双方真实意思表示，关于双方为何无法继续履行，需向公司具体核实。经审理查明，2019年7月22日，原告李嘉伟（乙方）与被告邱鑫（甲方）、润信汇德公司（丙方、见证方）签订《房屋买卖协议》，约定甲方所售房屋坐落于西安市XX区XX城XX路XX路XX路以东汇通国际项目（太古城）号地第幢单元层室，建筑面积139.16平方米，房屋已装修；《商品房买卖合同》登记号：Y15020313，该房屋转让总价1300000元，合同约定支付方式：第一次：2019年7月22日，乙方向甲方支付购房定金人民币100000元；第二次：2019年8月15日前，乙方向甲方支付900000元；支付该笔房款的当天，甲方将该房屋交付给乙方，并将房屋购房合同及相关缴税凭证交由乙方保管；第三次：房屋产权转移登记条件成就（即网签合同满3年且甲方取得该房屋的不动产权证书时），乙方通过商业银行按揭贷款或者公积金贷款方式向甲方支付剩余房款300000元；甲方须在房屋产权转移登记之前，将其收到的定金及购房款共计1000000元，存入房管局指定的房屋买卖资金监管账户中进行资金监管，待产权转移登记完成，资金监管解除，由监管银行自动划转至甲方在房管局的预留银行账户；合同第五条约定，甲方应在2019年8月15日前将该房屋交付乙方使用；合同第九条第1项载明，合同签署后，若甲乙任意一方不按照本合同约定履行或不完全按合同约定履行，逾期在三十日内的，违约方应当向守约方每日支付本次成交总价万分之五的迟延履行赔偿金，于实际履行之日支付；逾期超出三十日视为根本违约，守约方有权适用定金罚则或违约时房屋市场价值的30%作为违约金要求违约方赔偿，违约方还应当赔偿由此给守约方造成的一切损失，包括但不限于聘请律师代理费、诉讼费、交通费、通讯费、保全费、房屋差价损失、房屋装修费用等；该合同首页甲方处邱鑫电话为XXXX。同日，原告向邱鑫转账100000元；2019年8月13日，原告向邱鑫转账900000元。邱鑫分别向原告出具《收据》，载明收到上述购房款。2019年7月25日，三方签订《补充协议》，约定：1、若开发商大证在2020年3月15日仍未办理完成，乙方有权解除原《房屋买卖协议》，双方签订书面《解约协议》。乙方有权要求甲方于《解约协议》签订后的3个月内退还乙方已支付的购房款并承担150000元的违约责任。若甲方逾期未返还乙方已付购房款及承担违约责任，每逾期一日，乙方有权要求甲方按照合同总价万分之五承担迟延履行赔偿金，逾期超过三十日，乙方有权利要求甲方按照合同约定承担房屋成交总价30%的违约责任。原告提交短信截图、微信截图，证明其已于2020年3月15日，向邱鑫发出解除合同，故双方合同应于2020年3月15日已经解除。其中，原告2020年3月11日、2020年3月15日、2020年3月1日、2020年3月24日、2020年3月25日分别向邱鑫发送短信（号码XXXX），内容载明：“……现约定日期已到，根据补充协议向您发出解约通知……。”原告提交律师费发票，载明律师费20150元。关于居间服务费，原告提交《收款收据》2张，载明法律咨询费、合同见证费，费用共计41500元。关于房屋差价损失，原告提交网页截图，证明同地段的房屋价格变化。上述事实，有《房屋买卖协议》、《补充协议》、短信截图、收款收据及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭核对无异。本院认为，原、被告及第三人签订《房屋买卖协议》、《补充协议》系各方当事人真实意思表示，根据《补充协议》约定，若开发商大证在2020年3月15日仍未办理完成，乙方有权解除原《房屋买卖协议》。被告邱鑫作为卖方应对该房屋是否取得开发商大证承担举证证明责任，其经本院合法传唤未到庭，应承担相应不利法律后果。原告主张该房屋未取得开发商大证，即符合双方约定解除的条件。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定:“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条之规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”原告李嘉伟于2020年3月15日使用短信向被告邱鑫通知解除合同，电话号码与邱鑫在《房屋买卖协议》中号码一致，故《房屋买卖协议》、《补充协议》于2020年3月15日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告主张被告邱鑫返还购房款1000000元，本院依法予以支持。关于违约金，双方在《补充协议》中明确约定违约金为房屋成交总价30%，房屋成交价为1300000元，故原告主张被告支付违约金390000元，符合双方约定，本院依法予以支持。关于原告诉请主张的房屋差价损失100000元，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中双方已经约定违约金390000元，足以弥补原告的损失，故其主张房屋差价损失100000元，本院依法不予支持。关于律师费，根据《房屋买卖协议》约定，违约方应承担律师代理费，故对原告该项诉请，本院依法予以支持。关于房屋居间服务费，因原告提交《收款收据》2张载明费用为法律咨询费、合同见证费，与本案并非同一法律关系，故在本案中不作处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告李嘉伟、被告邱鑫、第三人陕西润信汇德法律服务有限公司签订的《房屋买卖协议》、《补充协议》于2020年3月15日解除。二、被告邱鑫于本判决生效之日起十日内向原告李嘉伟返还购房款1000000元。三、被告邱鑫于本判决生效之日起十日内向原告李嘉伟支付违约金390000元，律师费20150元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告李嘉伟其余诉讼请求。案件受理费18765元，由被告承担17580元，原告承担1185元。鉴于原告已预交，故被告在履行上述金钱义务时将其应承担的部分一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  员    王      丹 二〇二〇年 十二 月十二日 书  记  员    冯  晨  阳   打印：相丽华       校对：孙曌琳        2020年  月  日送达 1