北京市第四中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京04民初988号原告：孙海欧，女，1984年3月8日出生，香港特别行政区居民，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：王雪生，北京雪生律师事务所律师。被告：北京力维斯凯奥房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区来广营乡来春园小区32号楼底商。法定代表人：黄河，董事长。委托诉讼代理人：姜涛，男，该公司员工。委托诉讼代理人：肖瑶，女，该公司员工。被告：山水文园凯亚房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区小武基村甲8号5号院1号楼1层105室。法定代表人：李艳敏，董事长。委托诉讼代理人：姜涛，男，该公司员工。委托诉讼代理人：肖瑶，女，该公司员工。原告孙海欧与被告北京力维斯凯奥房地产开发有限公司（以下简称凯奥公司）、被告山水文园凯亚房地产开发有限公司（以下简称凯亚公司）民间借贷纠纷一案，本院于2020年10月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。孙海欧之委托诉讼代理人王雪生与凯奥公司、凯亚公司之共同委托诉讼代理人姜涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。孙海欧向本院提出诉讼请求：1.请求判令凯奥公司、凯亚公司共同向孙海欧偿还借款本金473万元；2.请求判令凯奥公司和凯亚公司共同向孙海欧支付借款逾期利息，以人民币473万元为基数，自2015年3月21日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际退还全部借款之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。事实与理由：2014年3月21日，孙海欧与凯奥公司签订借款协议一份。该协议约定孙海欧向凯奥公司出借473万元，借期从2014年3月21日到2015年3月20日，无利息。同时双方还约定孙海欧可以优先选择购买凯奥公司开发的33-3号商业房屋，总价9443189元，孙海欧若选择购买上述房屋的本金冲抵购房款。2015年11月23日，凯亚公司向孙海欧发送《签约通知书》。该通知载明朝来绿色家园来春园住宅小区33号楼3号商业已经具备销售条件，孙海欧若认购则15日内签约，若不认购凯亚公司会将房屋另行出售，借款本金由凯亚公司承担。2018年4月3日，凯奥公司向孙海欧发送《通知》一份。该通知载明孙海欧已丧失33-3商业房屋的优先购买权，该商业用房自2018年4月11日起另行出售。同时该《通知》承诺凯奥公司将按《借款协议》之约定向孙海欧支付借款本金。虽经孙海欧多次催讨，凯奥公司、凯亚公司始终未支付借款本金。凯奥公司与凯亚公司具有近似的股权结构和相同的实际控制人。二公司资产、业务和工作人员均有交叉混同，故凯奥公司、凯亚公司应当共同向孙海欧承担还本付息之义务。凯奥公司、凯亚公司共同辩称：凯奥公司确实收到过孙海欧支付的借款473万元，凯奥公司同意返还借款，不同意支付利息。因为双方在借款协议里没有对借款利息进行约定，而且购房行为没有完成，原因不在凯奥公司。凯奥公司向孙海欧发送过通知，是孙海欧自身原因没有签约，凯奥公司没有过错，不同意支付利息。凯亚公司在2015年4月23日向孙海欧发送签约通知书是代替凯奥公司发送的签约通知，并不能证明凯亚公司和孙海欧存在借贷关系，当时签订的借款协议和出具的收据均显示系凯奥公司的行为，与凯亚公司没有直接的关联关系，凯亚公司不同意支付上述款项。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月13日，凯奥公司向孙海欧出具收据载明“收到孙海欧、陈啸洋、陈啸嵩交来往来款”60万元。2014年3月21日，孙海欧与凯奥公司签订《借款协议》，约定孙海欧向凯奥公司提供免息借款本金473万元，借款期限自2014年3月21日至2015年3月20日；借款期限届满时，孙海欧有权要求收回本金，凯奥公司应于45日内一次性退还孙海欧借款本金；孙海欧有意购买凯奥公司开发的33-3号房屋，暂定建筑面积314.77平方米，建筑面积单价每平方米3万元，套内建筑面积单价每平方米33334元，房屋总价款为9443189元；借款期间内，如该房屋具备销售手续（即取得预售许可证或大产权证），则孙海欧与凯奥公司须就买卖该房屋签订买卖合同，办理相关手续，借款本金冲抵该房屋购房款。如该房屋具备销售手续时，凯奥公司书面通知送达之日起7日内，孙海欧仍未按约定与凯奥公司签订买卖合同的，则凯奥公司有权将该房屋另行出售，借款本金以本协议约定为准；借款期限届满时，孙海欧亦可选择以借款本金冲抵相应的购房款，并办理后续相关手续；借款期限届满前，孙海欧有权要求收回借款本金，凯奥公司应于45日内一次性退还孙海欧借款本金。同日，凯奥公司向孙海欧出具收据载明“收到孙海欧交来往来款”413万元。2015年11月23日，凯亚公司向孙海欧发送《签约通知书》，载明“鉴于：1、贵我双方于2014年3月21日签订《借款协议》，其中约定，朝来绿色家园来春园住宅小区33号楼3号商业（以下简称该商业）具备销售手续时，您有权选择购买。2、现该商业于已于2015年5月5日取得该楼栋所有权证书，符合现房销售条件。现我司就正式签约等事宜，我司现通知如下：一、该商业总房款9443189元，如您决定购买该商业，您的借款本金冲抵购房款人民币4730000元后，仍需支付剩余房款人民币4713189元。二、请您于本通知邮寄之次日起15自然日内，至我司办理网上签约手续。若您未按约定签订正式买卖合同的，我司有权将该房屋另行出售，退还您支付的借款本金，并不承担任何责任。三、若选择一次性付款的方式，可于签约当日补齐全款；若选择按揭的付款方式，应于签约之日起5日内，向我司提供办理银行按揭所需全部相关资料及费用……”2018年4月3日，凯奥公司向孙海欧发出《通知》，称凯奥公司于2015年5月5日取得33-3号房屋销售手续，于2015年11月23日和2018年3月19日两次向孙海欧送达《签约通知书》，要求孙海欧签订买卖合同，虽经多次催告，但孙海欧仍未签订买卖合同也未交清全部购房款；凯奥公司依据双方约定，通知孙海欧：“一、截止至2018年4月3日止，你方未按约定前来签约也未交纳《借款协议》借款本金外的其他任何款项，故您关于33-3号房屋的优先购买权已经丧失。二、我司于2018年4月11日起将对该房屋另行出售。三、我方仍将按《借款协议》之约定，向你方支付到期后借款本金。”孙海欧在本案中向本院申请诉中财产保全，向本院交纳财产保全费5000元。经询，凯奥公司、凯亚公司称其与凯亚公司均属于山水文园投资集团有限责任公司，孙海欧购买房屋所涉项目是凯奥公司开发的，后该项目商业部分（包含33-3号房屋）的所有权登记在凯亚公司名下。凯奥公司、凯亚公司称2015年11月23日以凯亚公司的名义向孙海欧发送《签约通知书》是由于章盖错了。又询，孙海欧称陈啸洋、陈啸嵩系其子。再询，各方当事人均同意本案适用中华人民共和国内地法律。经查，山水文园投资集团有限责任公司持凯奥公司47.6%股权，是凯奥公司最大股东；山水文园投资集团有限责任公司持凯亚公司60%股权。上述事实，有《借款协议》《签约通知书》《通知》、收据及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：孙海欧系香港特别行政区居民，本案属于涉及香港特别行政区的民事案件。关于法律适用中的程序法律适用，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五百五十一条之规定，本案可以参照适用涉外民事诉讼程序的特别规定。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十九条之规定，涉外民事诉讼适用《中华人民共和国民事诉讼法》第四编关于涉外民事诉讼程序的特别规定以及该法其他有关规定。关于法律适用中的准据法适用，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。本案中，各方当事人均同意本案适用中华人民共和国内地法律，应视为各方就选择合同适用的法律达成一致，故本案应适用中华人民共和国内地法律作为处理本案争议的准据法。孙海欧与凯奥公司签订的《借款协议》虽名为借款协议，但根据其内容可以确定该合同具有房屋认购合同的属性。凯奥公司已明确告知孙海欧不向其出售33-3号房屋，则凯奥公司继续占有孙海欧向其支付的借款无合同依据，故孙海欧要求凯奥公司退还借款本金的诉讼请求，本院予以支持。根据合同约定，33-3号房屋具备销售条件后，孙海欧可以与凯奥公司就该房屋签订房屋买卖合同，亦可以随时要求退款，但退款后孙海欧则丧失购买33-3号房屋的权利。因此，孙海欧不收回无息借款系其保有购买33-3号房屋权利的前提条件。实际上，凯奥公司告知孙海欧该房屋具备销售手续，可以签订房屋买卖合同后，孙海欧迟迟未与凯奥公司签订房屋买卖合同，亦未有证据证明孙海欧要求凯奥公司退款。据此应当认定孙海欧不要求凯奥公司退款是其为了保留购房权利而做出的自主选择。因此，在凯奥公司明确表示不向孙海欧出售33-3号房屋前，孙海欧无权向凯奥公司主张支付逾期利息。凯奥公司应当自其明确告知孙海欧丧失购房权利之次日，即2018年4月4日起向孙海欧支付逾期还款利息。孙海欧主张的利率符合法律规定，本院予以支持。根据已查明的公司间持股关系，凯奥公司与凯亚公司同为山水文园投资集团有限责任公司直接投资，系关联公司。根据33-3号房屋所涉房地产开发项目由凯奥公司参与开发，但该项目商业地产部分所有权登记在凯亚公司名下，且凯奥公司、凯亚公司未给出合理解释的事实，以及凯奥公司与孙海欧签订《借款协议》，凯亚公司却以自己的名义向孙海欧发出《签约通知书》，承诺签约或退款，且凯奥公司、凯亚公司未给出合理解释的事实，可以认定凯奥公司与凯亚公司作为关联公司，其财产边界不清、财务混同，已丧失人格独立性。因此，凯亚公司应当与凯奥公司向孙海欧承担连带责任，孙海欧要求凯奥公司与凯亚公司共同承担还款付息责任的诉讼请求，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定（2020年修正）》第二十九条第二款第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十九条、《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五百五十一条之规定，判决如下：一、北京力维斯凯奥房地产开发有限公司、山水文园凯亚房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内共同偿还孙海欧借款473万元；二、北京力维斯凯奥房地产开发有限公司、山水文园凯亚房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内共同支付孙海欧以473万元为基数，自2018年4月4日起至北京力维斯凯奥房地产开发有限公司、山水文园凯亚房地产开发有限公司履行完毕本判决第一项确定的给付义务之日止的利息（自2018年4月4日至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回孙海欧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费55410元、财产保全费5000元，由北京力维斯凯奥房地产开发有限公司、山水文园凯亚房地产开发有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长 赵 佳人民陪审员 马 俊人民陪审员 李志敏二〇二〇年十二月二十三日法官 助理 石雨冰书 记 员 董云鹏