安徽省利辛县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖1623民初6672号 原告：李贝贝，女，1992年5月1日出生，汉族，住安徽省利辛县。 原告：赵浪浪，男，1989年7月16日出生，汉族，住安徽省利辛县。 以上两原告的共同委托诉讼代理人：李颖，安徽宝诚律师事务所律师。 被告：安徽文德金利置业有限公司，住所地利辛县城关镇建设路西段北侧翰联金色兰亭**楼102。 法定代表人：杨国龙，该公司经理。 委托诉讼代理人：包勇，该公司员工。 委托诉讼代理人：董秉玖，安徽宝蓝律师事务所律师。 第三人：中国工商银行股份有限公司利辛支行，，住所地安徽省亳州市利辛县向阳西路** 负责人：随峰，该支行行长。 委托书诉讼代理人：管世东，该支行员工。 委托书诉讼代理人：马纪虎，该支行员工。 原告李贝贝、赵浪浪诉被告安徽文德金利置业有限公司（以下简称文德金利公司）、第三人中国工商银行股份有限公司利辛支行（以下简称工商银行利辛支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李贝贝、赵浪浪及其共同的委托诉讼代理人李颖，被告文德金利公司的委托诉讼代理人董秉玖、包勇，第三人工商银行利辛支行的委托诉讼代理人管世东、马纪虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李贝贝、赵浪浪向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法解除原、被告签订的合同编号:201710070011《商品房买卖合同》;2.请求法院依法解除原告与第三人签订的编号Ａ:01311032282018一手贷0000027号《个人购房借款／担保合同》;3.要求被告返还原告购房款289341.07元及利息（利息自起诉之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率计算至款项给付完毕之日止）；4.被告承担本案的诉讼费用。在庭审过程中，李贝贝、赵浪浪变更诉讼请求第三项为要求被告返还原告购房款289341.07元及利息（利息自起诉之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率计算至款项给付完毕之日止），并支付违约金。事实和理由：2017年10月7日,两原告与被告签订了合同编号为201710070011的《商品房买卖合同》,合同约定,被告将其开发的坐落于利辛县前进路北侧的文德·艺墅小区0003幢2层202号住宅楼房出售给原告,建筑面积99.06平方米,该商品房单价为每平方米7899.48元,总价款为782523元,原告于2017年10月7日缴纳首付款162523元,余款620000元向第三人申请房屋按揭贷款,被告于2019年10月31日前向原告交付该商品房,双方并对商品房的交付条件、规划设计变更、面积差异处理方式及违约责任等条款进行了详细的约定,合同生效后,两原告依约缴纳了首付款,并与第三人签订了编号为Ａ:01311032282018一手贷0000027的《个人购房借款／担保合同》,每月按照约定时间偿还按揭贷款计126818.07元,履行了购房付款的义务。但被告并没有如约如期交付该商品房,实际建成的商品房与被告的宣传单及商品房买卖合同中的附图均不相同,没有宣传所称的四房两厅的规划设计,与被告承诺的房屋设计明显不同,且屋内还出现了多根柱子,严重的影响原告对该商品房的正常使用,另外被告实际建成的文德·艺墅小区面积及电梯间、保温材料等都与被告的宣传单、商品房买卖合同中内容不一致，由于被告在商品房的销售过程存在着严重的虚假宣传行为,利辛县市场监督局对被告进行了行政处罚。两原告认为,由于被告没有如约交付该商品房,致使原告无法对该商品房进行正常使用,且存在严重的虚假宣传行为,被告的违约行为构成对合同的根本性违约,根据合同法及相关司法解释的规定,原告要求解除与被告签订的合同编号为201710070011的《商品房买卖合同》,同时要求解除与第三人签订的编号为Ａ:01311032282018一手贷0000027的《个人购房借款／担保合同》,被告应返还原告缴纳的相应购房款及利息,为维护当事人的合法权益,故诉至本院。 李贝贝、赵浪浪针对其诉讼请求，向法庭提交如下证据： 证据一、两原告身份证复印件，证明原告诉讼主体资格； 证据二、合同编号为201710070011商品房买卖合同，证明原告从被告处购买位于利辛县前进路北侧的项目名称为文德.艺墅的3栋1单元2层202号房屋一套，建筑面积99.06平方米，套内建筑面积78.25平方米，分摊共有建筑面积20.81平方米，该商品房层高为3米，有2个封闭式阳台，商品房单价为7899.48元，总价款为人民币782523元，买受人支付首期房价款162523元，出卖人应当自2019年10月31前向买受人交付该商品房，房屋存在地基和主体结构之外的质量问题的，出卖人在查验次日起30日负责修复，经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同； 证据三、两原告与工商银行利辛支公司签订的借款合同、中国工商银行借记卡账户历史明细清单共七页、工商银行扣款凭证，证明原告因购买被告安徽文德金利置业有限公司开发的房屋向中国工商银行股份有限公司利辛支公司贷款620000元，原告已偿还126858.07元，文德金利公司在保证人处签字； 证据四、利辛县市场监督管理局作出的利市监罚字（2020）306号行政处罚决定书、被告注册认证的微信号发布十二重科技、开启智能社区新体验的宣传文章，证明文德.艺墅楼盘项目户型改造方案中标明将原户型中的设备平台改造成有实际居住功能的房间，未经规划许可，3#楼并没有宣传中的贯通门电梯，并未有净水系统，存在虚假宣传； 证据五、宣传资料、房屋图片、利辛县文德艺墅小区规划复核成果报告书，证明涉案房屋内存在跟承重柱，户型、保温材料等与宣传单、施工图纸不一致，房屋漏水、存在质量问题，影响使用及居住功能； 证据六、建设用地规划许可证、文德艺墅3号楼房屋设计户型图，证明用地面积72028.78平方米，与买卖合同中土地使用权面积144057.56平方米不一致，房屋户型设计与宣传中4室2厅不一致； 证据七、设计图纸变更通知单，证明被告建造施工中存在设计变更，未通知买受人。 文德金利公司辩称：1.涉案商品房已竣工验收，按合司约定于2019年10月31日按期交房，不存在逾期交房事实；2.涉案商品房符合规划设计要求和合同约定.视告在宣传单中提出的户型改造方案仅是对商品房装修改造的设想建议，是否改造最终由购房者自己决定，不影响原告对该商品房的正常使用；3.原告诉称被告涉嫌虚假宣传没有事实依据，被告是否受到行政处罚与原被告之间的商品房买卖合同关系，不具有关联性。 文德金利公司为支持其抗辩，未向法庭提交证据。 工商银行利辛支行述称：1.原告于2018年1月8日与工商银行利辛支行签订《个人购房借款／担保合同》，用位于利辛县北侧文德艺墅3栋202号房抵押，并办理了抵押预告登记（皖20**利辛县不动产证明第0001000号）从工商银行利辛支行借款62万元（截止2020年11月17日尚欠贷款本金570506.79元）。该合同是双方的真实意思表示，依法成立的合同应受法律保护，对合同双方当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。原告从工商银行利辛支行处的借款已依法办理了抵押登记，原告主张解除与工商银行利辛支行签订的《个人购房借款／担保合同》，若贷款不能收回，会导致工商银行利辛支行的抵押权无法实现以及违约责任无人承担，严重损害了工商银行利辛支行即善意第三人的合法权益； 2.原告因商品房买卖合同纠纷主张解除与工商银行利辛支行签订的《个人购房借款/担保合同》，不符合法定解除条件。根据工商银行利辛支行与原告依法签订的《个人购房借款/担保合同》第三十条约定：贷款发放后，借款人与售房人（文德金利公司）就所购房屋质量、权属或其他事宜发生的任何纠纷，均不减少或免除借款人的还款责任。即使原告解除商品房买卖合同，也不能免除原告的还款责任。工商银行利辛支行作为已按合同约定履行了义务的善意且无过错第三人。原告若要解除与工商银行利辛支行签订的《个人购房借款/担保合同》，应首先归还尚欠工商银行利辛支行的全部贷款本息，并按该合同第七条约定支付提前还款的违约金15419.82元； 3.本案是商品房买卖合同纠纷，与借款合同不是同一法律关系。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权的第三人，未提出诉讼请求的，法院仅处理商品房买卖合同纠纷。本案应仅处理商品房买卖合同纠纷，原告主张解除与工商银行利辛支行签订的《个人购房借款/担保合同》，不符合法律规定。综上，全面客观地审查本案事实和法律关系，工商银行利辛支行认为原告主张解除与工商银行利辛支行签订的《个人购房借款/担保合同》，不符合法律规定，也缺乏法律依据，同时违反了公平原则及合同约定，严重损害了工商银行利辛支行的合法权益。请贵院依法判决驳回原告主张解除与工商银行利辛支行签订的《个人购房借款/担保合同》的诉讼请求或判决原告立即归还尚欠工商银行利辛支行的贷款本息，并支付提前还款的违约金。 工商银行利辛支行为支持其抗辩，向法庭提交如下证据： 证据一、营业执照复印件，证明第三人的诉讼主体资格； 证据二、个人购房借款／担保合同、借据、不动产登记证明、贷款台账截图各一份，证明1、原告李贝贝、赵浪浪用位于利辛县西侧文德艺墅3＃202房产抵押，并办理了合法有效的登记手续，从工商银行利辛支行借款62万元，工商银行利辛支行已按合同约定向原告发放了贷款的事实。2、原告解除个人购房借款／担保合同应当支付提前还款违约金。3、原告与售房方就房屋质量、条件、权属等问题发生任何纠纷，原告必须按个人购房借款／担保合同约定履行还款义务。4、截止2020年11月17日原告应当偿还贷款本息数额； 证据三、客户须知，证明原告已明知与售房方就房屋质量、条件、权属等问题发生任何纠纷，原告必须按个人购房借款/担保合同约定履行还款义务； 证据四、个人住房贷款客户须知和个人谈话笔录，证明原告选择等额本息的还款方式。 上述证据，均经庭审举证、质证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年10月7日,李贝贝、赵浪浪（买受人）与文德金利公司（出卖人）签订了合同编号为201710070011的《商品房买卖合同（预售）》,合同约定：两原告购买被告将其开发的坐落于利辛县前进路北侧的文德·艺墅小区0003幢2层202号的房屋,建筑面积99.06平方米,单价为7899.48元／㎡,总价款为782523元。合同约定付款方式为：两原告支付首付款162523元，余款620000元通过商业贷款的方式支付。合同约定出卖人应当自2019年10月31日前向买受人交付该商品房。2018年1月8日，李贝贝、赵浪浪与工商银行利辛支行签订了编号为Ａ:01311032282018一手贷0000027的《个人购房借款／担保合同》，文德金利公司作为保证人为此提供保证，李贝贝、赵浪浪用案涉房屋作为抵押并办理了抵押登记，合同约定工商银行利辛支行向李贝贝、赵浪浪发放贷款620000元，用于个人一手住房购置贷款，贷款期限为240个月，自2018年1月8日至2038年1月8日，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮10%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准，贷款利率和利率浮动比率如遇变动，以贷款发放当日人民银行及工商银行公布的利率政策为准，并在贷款借据中予以明确。李贝贝、赵浪浪选择按等额本息方式还款，每月1号还款。2018年3月1日，工商银行利辛支行向文德金利公司账户发放由李贝贝、赵浪浪申请的贷款620000元，用于支付余下购房款。案涉房屋竣工并经验收合格后，文德公司按照合同约定的交付房屋时间通知李贝贝、赵浪浪收房，李贝贝、赵浪浪到场查看房屋情况，发现房屋存在漏水、渗水等质量问题后未接收房屋。 另查明，利辛县市场监督管理局于2020年7月27日作出利市监罚字〔2020〕306号行政处罚决定书，认定文德公司在设备平台、贯通门电梯和净水系统方面存在发布虚假广告的情形，责令文德公司立即停止发布虚假广告并处罚款580000元。本案审理过程中，文德公司就上述处罚决定已向利辛县人民政府申请复议。 本院认为，李贝贝、赵浪浪与文德金利公司签订的《商品房买卖合同（预售）》主体适格，系双方真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同，双方均应按照合同约定，全面履行各自的义务。李贝贝、赵浪浪按照合同约定支付了购房首付款，并通过商业贷款支付了余下购房款，已全面履行了支付全部购房款的义务，文德公司也按照合同约定的期限，在房屋验收合格后，通知李贝贝、赵浪浪接收房屋，双方均履行了合同的主要义务。本案争议的焦点系李贝贝、赵浪浪以文德金利公司未能按期交付房屋、实际建成的房屋与宣传和设计图纸不符，且存在虚假宣传等理由主张解除合同，是否成立。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”第十三条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”关于李贝贝、赵浪浪主张文德金利公司实际建成的房屋与宣传和设计图纸不符的问题，不属于上述司法解释规定的解除购房合同的条件范围。李贝贝、赵浪浪举证的案涉房屋房型宣传图页注明房型为“灵动可变”，为买受人在房屋交付后装修改造提供了可选择性，并印制了改造前及改造后的效果图形。根据当事人庭审陈述，改造后的效果更符合本案原告的心理预期。经审查上述户型彩页及相关证据发现，改造前的效果图形即与实际交付房屋布局一致，实际使用面积符合购房合同的约定，同时该房型的设计为买受人进一步改进房屋装修预留了空间，且该预留的空间并未计入购房面积，可见文德公司就该房型的宣传并非存在恶意，买受人也并未因为文德公司的宣传导致自身实际利益受损，故李贝贝、赵浪浪就此事由，不足以主张解除合同。 关于李贝贝、赵浪浪主张文德公司未能按期交付房屋及存在虚假宣传的问题，文德金利公司按照合同约定已于2019年10月31日通知李贝贝、赵浪浪收房，因房屋存在漏水、渗水等质量问题，李贝贝、赵浪浪未实际接收房屋，文德金利公司就房屋质量问题组织工人进行了维修，其并非拖延修复或者拒绝修复，亦并非经修复仍严重影响正常居住使用，不能实现两原告的合同目的。综上，李贝贝、赵浪浪主张的解除合同的理由不能成立，亦未能举证证实案涉房屋主体结构质量不合格或者因房屋质量问题严重影响正常居住使用的其他证据，本院对其主张解除案涉房屋买卖合同的诉讼请求不予支持。李贝贝、赵浪浪主张的其他诉讼请求，均建立在解除案涉房屋买卖合同的基础上，因其解除案涉房屋买卖合同的理由不能成立，故对其他诉讼请求，本院亦不予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告李贝贝、赵浪浪的诉讼请求。 案件受理费2820元，由原告李贝贝、赵浪浪负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。 审判员  马芳 二〇二〇年十二月三十日 书记员  王猛