北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初19397号原告：北京万达步阳轮胎有限公司，住所地北京市门头沟区石龙经济开发区永安路20号1号楼12层4单元1202-343室。法定代表人：步相治，经理。委托诉讼代理人：阴政宏，北京市京兴律师事务所律师。被告：上海佳吉物流股份有限公司北京分公司，住所地北京市大兴区黄村镇南大庄村东中国化学工程重型机械化有限公司院内22幢。负责人：李光旭，经理。被告：上海佳吉物流股份有限公司，住所地上海市青浦区徐泾镇华徐公路1199号2幢3层339-2室。法定代表人：刘亚君，经理。共同委托诉讼代理人：徐大江，男，总公司员工。原告北京万达步阳轮胎有限公司（以下简称：万达步阳公司）与被告上海佳吉物流股份有限公司北京分公司（以下简称：佳吉物流分公司）、被告上海佳吉物流股份有限公司（以下简称：佳吉物流公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万达步阳公司的委托诉讼代理人阴政宏，被告佳吉物流分公司、佳吉物流公司的共同委托诉讼代理人徐大江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万达步阳公司向本院提出诉讼请求：1.判决确认双方之间的《租赁合同》于2020年5月18日解除；2.判令被告返还原告2020年2月1日至2020年5月18日租金369278.4元；3.判令被告支付原告违约金207072元；4.本案的诉讼费用由被告负担。事实与理由：2019年5月14日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告万达步阳公司承租被告佳吉物流分公司位于北京市大兴区京开路50号的场地用于仓库使用，租赁面积为2876平方米；租赁期限自2019年6月1日至2023年5月14日共3年11个月16天；租金标准为年租金1242432元；租金支付周期为季度付；租金保证金为103536元；原告万达步阳公司按照合同约定支付了房租保证金以及应付租金，但是在2020年5月18日因被告佳吉物流分公司拖欠原房屋权利人的租金，导致原房屋权利人解除与被告佳吉物流分公司的租赁合同并收回房屋，致使原、被告之间的租赁合同无法继续履行，合同目的无法实现。根据《租赁合同》第六条第2款约定：“双方不得无故提前终止合同。否则违约方承担2个月租金的违约责任”；另，自2020年2月1日后涉案场地因疫情关闭，原告万达步阳公司一直未进入使用涉案库房，原告认为被告应该返还2020年2月1日至2020年5月18日的租金。且被告佳吉物流分公司不具有企业法人资格，其民事责任应当由佳吉物流公司承担。为了维护原告万达步阳公司的合法权益，依据相关法律以及法规司法解释的规定，请法院依法判决，支持原告万达步阳的诉讼请求。佳吉物流分公司、佳吉物流公司辩称，原告万达步阳公司起诉佳吉物流分公司系佳吉物流公司的分支机构，无独立承担民事责任主体资格，如需被告佳吉物流分公司承担民事责任，可由被告佳吉物流公司承担。原告万达步阳公司诉状中称“因被告佳吉物流分公司拖欠原房屋权利人租金，导致原房屋权利人解除与被告佳吉物流分公司租赁合同并收回房屋，致使原、被告之间租赁合同无法继续履行”，事实和理由不能成立，被告佳吉物流分公司、佳吉物流公司不予认可。被告佳吉物流分公司按期向上家出租人北京福美鹏飞电子有限公司交租金（以下简称:福美公司），不存在福美公司收回房屋，原告万达步阳公司是无中生有。今年2月，因原告万达步阳公司未向被告佳吉物流分公司交纳租金，再加上疫情影响，以及被告佳吉物流分公司经营亏损关停原因，为此，被告佳吉物流分公司与福美公司协商提前解除涉案合同，并同时征求原告万达步阳公司意见。经三方协调同意后，被告佳吉物流分公司分别与福美公司、万达步阳公司签订了于2020年5月18日提前解除涉案租赁合同，有协议书为证。据此，涉案合同已经双方协商同意于2020年5月18日提前解除。据原告万达步阳公司与被告佳吉物流分公司解除协议书第2条约定，原告万达步阳公司自2020年2月29日至2020年5月18日租金未支付（乙方支付时扣除预付押金）。原告万达步阳公司分别于2020年5月12日支付租金155304元、5月15日支付租金12820元，抵扣保证金103536元。因此原告万达步阳公司已将保证金抵偿租金，故要求返还保证金没有事实依据。关于返还2020年2月1日至2020年5月18租金369278元,被告佳吉物流分公司、佳吉物流公司不予认可，被告佳吉物流分公司是承租上家福美公司的承租人，又是原告万达步阳公司的涉案出租人，因此被告佳吉物流分公司与原告万达步阳公司涉案合同解除前，明确表示，如福美公司同意因疫情减免租金，原告万达步阳公司可享受同等数额减免。但在被告佳吉物流分公司与福美公司协商时，不同意减免，据此被告佳吉物流分公司支付给福美公司此期间租金。原告万达步阳公司诉称“2020年2月1日后涉案场地因疫情关闭”没有依据。当地政府要求每个单位设岗，对进出人员登记、测温，不是被告佳吉物流分公司的行为；二是原告万达步阳公司在此前，将涉案房屋出租给众多人，脏乱差的环境，政府部门曾多次要求原告万达步阳公司关门整顿，是原告万达步阳公司原因所致；三是双方签署解除协议，原告万达步阳公司认可并按约支付了此期间租金，这是既成事实，原告万达步阳公司不可推翻。根据协议书第4条“本协议为双方真实意思表示，互不反悔。否则反悔一方承担不利后果责任”。现原告万达步阳公司应承担不利后果责任。关于被告佳吉物流分公司支付违约金问题，被告佳吉物流分公司、佳吉物流公司不予认可。原告万达步阳公司诉称，被告佳吉物流分公司拖欠原房屋权利人租金，导致解除合同收回房屋，致使原、被告无法继续履行，事实不能成立。原告万达步阳公司以此作为支付违约金无依据；双方友好协商签署解除协议，终止了双方权利义务；双方提前解除，是特定条件下减少双方不必要的经济损失，是双方真实意思表示且不得反悔。综上应驳回原告万达步阳公司的诉请。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年2月18日，福美公司（甲方，出租人）与佳吉物流分公司（乙方，承租人）签订《场地、房屋租赁合同》，约定合同期限从2019年2月18日至2023年5月14日止。2019年5月14日，万达步阳公司和佳吉物流分公司签订《租赁合同》，约定万达步阳公司承租佳吉物流分公司位于北京市大兴区京开路50号的场地，租赁面积为：仓库面积2876平方米；租赁期限自2019年6月1日至2023年5月14日共3年11个月16天；租金标准为：仓库年租金为1242432元；租金支付周期为季度付；房租保证金为103536元。租赁合同第六条第2款约定：“双方不得无故提前终止合同。否则违约方承担2个月租金的违约责任。”2020年5月12日，福美公司（甲方，出租人）与佳吉物流分公司（乙方，承租人）签订《协议书》，上载明：“甲乙双方于2019年2月18日签订位于北京市大兴区京开路50号的场地、房屋租赁合同。合同期限为2019年2月18日至2023年5月14日。自2020今年1月底开始至今，因受新型冠状病毒肺炎疫情严重影响，导致乙方亏损严重，已无力再继续租赁贵司房屋从事经营活动及无力支付租金。为减少双方经济损失，经双方协商同意达成如下解除协议：1.于2020年5月18日，双方同意提前解除2019年2月18日签订的《房屋租赁合同》，终止双方权利、义务关系。2.乙方承租期间已支付租金至2020年2月18日，自2020年2月18日至2020年5月18日的租金892500元，于2020年5月20日前汇至甲方指定账户……2020年5月13日，佳吉物流分公司（甲方，出租方）与万达步阳公司（乙方，承租方）签订《协议书》，上载明：“甲乙双方于2019年5月14日签订的位于北京市大兴区京开路50号的房屋租赁合同。合同期限为2019年6月1日至2023年5月14日。现由于双方原因经友好协商一致同意达成如下解除协议：1、于2020年5月18日，双方同意提前解除于2019年5月14日签订的《房屋租赁合同》，终止双方的权利和义务。2、乙方租金已经支付至2020年2月29日，自2020年2月29日至2020年5月18日租金未支付（乙方支付时扣除预付押金）。3、乙方于2020年5月15日前结清租赁期内的租金、水费、电费、取暖费，甲方予以确认。4、本协议为双方真实意义表示，互不反悔。否则，反悔一方承担不利后果责任。5、本协议书自双方签字或盖章之日起生效，协议一式贰份，甲方双方各执壹份，具有同等法律效力。另，佳吉物流分公司提供网上银行电子回单，称佳吉物流分公司与万达步阳公司解除合同后，万达步阳公司分两次支付了涉案房屋至2020年5月18日期间房屋租金，佳吉物流公司还提供了付款凭证，称佳吉物流分公司与福美公司解除合同后，向福美公司支付了租金和违约金。经询问，双方均认可涉案场地租金支付至2020年5月18日，保证金103536元已经抵扣房屋租金，万达步阳公司于2020年5月18日腾退涉案房屋。庭审中，佳吉物流公司称佳吉物流分公司无法独立承担责任，如果需要承担责任，由总公司即佳吉物流公司承担。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。佳吉物流分公司与万达步阳公司签订的房屋租赁合同，不违反法律规定，合同有效，双方存在租赁合同关系，双方均应履行合同约定的义务。在合同履行期间，佳吉物流分公司与万达步阳公司协商一致并签订书面解除合同协议书，并于2020年5月18日按照协议书执行完毕，期间万达步阳公司并未提到要求佳吉物流分公司承担违约责任，故本院认为双方签订的《房屋租赁合同》已通过协商一致的方式解除。关于万达步阳公司主张该协议是在佳吉物流分公司胁迫的情况下签订的，但万达步阳公司未能提供证据证明其主张，故本院不予采信。万达步阳公司要求确认其与佳吉物流分公司的合同于2020年5月18日解除，本院不持异议。万达步阳公司要求佳吉物流分公司、佳吉物流公司返还2020年2月1日至2020年5月18日租金369278.4元并支付违约金207072元的诉讼请求，根据现有证据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京万达步阳轮胎有限公司与上海佳吉物流股份有限公司北京分公司于2019年5月14日签订的房屋租赁合同于2020年5月18日解除；二、驳回北京万达步阳轮胎有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4782元，由北京万达步阳轮胎有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  刘 青二〇二〇年十二月二十九日法官助理  印承程书 记 员  陈禄源