福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0121民初3553号 原告：福建实达物业有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区善化新村****。 法定代表人：刘胜昔，总经理。 委托诉讼代理人：陈春永、柳梦楠，福建群韬律师事务所执业律师。 被告：陈美蓉，女，1964年1月20日出生，汉族，住福建省福清市。 原告福建实达物业有限公司（以下简称实达物业公司）与被告陈美蓉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月20立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序公开开庭进行了独任审理。原告实达物业公司委托诉讼代理人柳梦楠到庭参加诉讼，被告陈美蓉经本院公告送达开庭传票未到庭应诉。本案现已审理终结。 实达物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令陈美蓉立即向实达物业公司支付拖欠的自2015年4月起至2018年3月5日的物业管理费20874.73元及逾期付款违约金，以每月应交物业费管理费593.695元为基数，自2015年4月起按月利率2%的标准逐月累计至欠款还清之日止，暂计至起诉之日起为7549元；2.陈美蓉承担与本案的全部诉讼费用。 事实和理由：实达物业公司于2013年12月20日与福州海峡置业有限公司（更名前为：福州海峡物流有限公司）签订前期物业服务合同，为位于福州市闽侯县××镇××路××号的“海峡·鑫天地”提供物业管理服务，合同第二十三条约定服务期限为自交房之日起2年（实际为2014年10月1日至2016年9月30日）。后因合同履行期限届满前1个月，“海峡·鑫天地”业主大会尚未成立，经实达物业公司与福州海峡置业有限公司协商后，双方将前期物业服务合同履行期限延期至2年（即2016年10月1日至2018年9月30日）。合同第五条对物业服务费用标准进行了约定，商业街为3.95元／月·平方米。第七条约定自物业交付物业买受人之日起至本合同终止之日发生的物业服务费，由物业买受人承担。后实达物业公司于2018年3月5日退出了“海峡·鑫天地”的物业管理。陈美蓉是“海峡·鑫天地”商业街X05室及X17室业主，陈美蓉于2014年8月22日经验收交房取得“海峡·鑫天地”商业街X05室与X27室业主，陈美蓉于2014年8月22日验收交房取得“海峡·鑫天地”商业街X05室及X27室，同时领取了业主手册等材料。此后实达物业公司依约向陈美蓉提供了物业管理服务，但陈美蓉自2015年4月起至2018年3月5日均未缴纳物业服务费。实达物业公司曾于2017年11月22日向陈美蓉邮寄律师函催促缴纳物业费，但陈美蓉拒绝签收。实达物业公司认为，陈美蓉在接受房屋之际已在由实达物业公司提供物业管理服务的相关材料上签字，实达物业公司也已尽告知义务。后实达物业公司也按照约定向陈美蓉及小区业主提供物业管理服务，陈美蓉不支付物业费的行为已构成违约，损害了实达物业公司的利益。为此，实达物业公司特向贵院提起诉讼，请求判如所请。 陈美蓉未作答辩。 实达物业公司围绕诉讼请求依法提交了证据，陈美蓉未向本院提交证据。本院组织当事人进行了质证。陈美蓉未到庭参加诉讼，视为其自行放弃质证权利。实达物业公司提交的有原件支持的证据材料，符合证据的真实性、合法性、关联性，可以作为定案依据，本院予以确认并在卷佐证。根据实达物业公司的陈述和经确认的证据，本院认定事实如下：福州海峡置业有限公司与实达物业公司签订《福州市前期物业服务合同》，委托实达物业公司对位于闽侯县××镇××路××号海峡·鑫天地提供物业服务。之后福州海峡置业有限公司与实达物业公司签订《“海峡·鑫天地”前期物业服务补充协议》，约定合同履约期在原合同约定期限（2014年10月1日至2016年9月30日）届满后，顺延2年（即从2016年10月1日起至2018年9月30日止）。《福州市前期物业服务合同》约定商业街按3.95元／㎡·月的标准计收物业服务费，业主应于每月15日向实达物业公司交纳上月的物业服务费。陈美蓉是闽侯县南通镇“海峡·鑫天地”商业楼X05商铺的业主，商铺面积为99.44㎡，以及“海峡·鑫天地”商业X27商铺的业主，商铺面积为50.86㎡。审理中，实达物业公司自认陈美蓉交纳物业费至2015年3月。 本院认为，福州海峡置业有限公司与实达物业公司签订的《福州市前期物业服务合同》及《“海峡·鑫天地”前期物业服务补充协议》未违反法律规定，真实有效，对合同双方及小区全体业主具有约束力。实达物业公司为涉案商铺提供物业服务，业主理应按期缴纳物业费。陈美蓉是闽侯县南通镇“海峡·鑫天地”商业X05商铺的业主，商铺面积为99.44㎡，以及“海峡·鑫天地”商业X27商铺的业主，商铺面积为50.86㎡，本院认为陈美蓉于2014年7月27日在业主手册上签字确认，故陈美蓉应从2014年7月27日起向实达物业公司交纳物业服务费。实达物业公司自认陈美蓉交纳物业费至2015年3月，系对其不利的主张，本院予以确认。根据《福州市前期物业服务合同》的约定，涉案商铺按3.95元/㎡·月的标准计收物业服务费，因此，陈美蓉应向实达物业公司支付自2015年4月起至2018年3月5日X05商铺的物业服务费13813.04元[每月99.44㎡×3.95元/㎡·月）]及X27商铺的物业服务费7064.88元[每月50.86㎡×3.95元/㎡·月）]。因实达物业公司物业服务确实存在不足，本院酌情对物业服务费数额予以扣减50%，故陈美蓉应向实达物业公司支付物业服务费10439元。 关于违约金的问题。本院认为，实达物业公司物业服务确实存在不足，对于违约金的诉讼请求，本院不予支持。陈美蓉经本院公告送达开庭传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法予以缺席审理。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、陈美蓉应于本判决生效之日起十日内向福建实达物业有限公司支付物业服务费10439元； 二、驳回福建实达物业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费511元，公告费560元，由陈美蓉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员 邱继莲 二〇二〇年十二月十七日 法官助理 张晶晶 书 记 员 吴丽娟 附： 本案适用法律条文和申请执行提示 《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。