北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初11544号原告：杨跃，男，1984年7月29日出生，回族，北京市顺义区居民，身份号码×××。委托诉讼代理人：张睿，北京页岩律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙华坤，北京页岩律师事务所律师。被告：艾永霞，女，1973年3月7日出生，回族，北京市顺义区居民，住北京市顺义区，身份号码×××。第三人：康艾楠，女，1992年11月24日出生，回族，北京市顺义区居民，住北京市顺义区，身份号码×××。委托诉讼代理人：孙振杰，北京市青天律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘晓波，北京市青天律师事务所律师。第三人：北京民益房地产开发中心，住所地北京市顺义区后沙峪镇马头庄村委会西500米，统一社会信用代码9111011373346497XG。法定代表人：周帅，总经理。原告杨跃与被告艾永霞、第三人康艾楠、北京民益房地产开发中心（以下简称民益中心）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告杨跃及其委托诉讼代理人张睿、孙华坤，被告艾永霞，第三人康艾楠之委托诉讼代理人孙振杰、刘晓波到庭参加诉讼。第三人民益中心经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨跃向本院提出诉讼请求：1．判令第三人民益中心将位于北京市顺义区×××房屋（以下简称×××房屋）过户登记到原告杨跃名下，如需要民益中心先过户到艾永霞、康艾楠名下，要求艾永霞、康艾楠再配合过户到杨跃名下，达到最终过户到杨跃名下的结果；2．判令被告和第三人支付逾期办理房屋产权证书利息（自2008年11月16日计算至实际办证之日止，按照年利率4．9%计算）；3．案件受理费由被告和第三人负担。事实与理由：2008年9月16日，原告与艾永霞（康勇的妻子）签订购房协议，协议约定将×××房屋出售给原告。房屋建筑面积为87．58平方米，共计54万元，并约定在办理手续时，被告无条件提供原告需要的任何手续及相关证件。签订购房协议时，艾永霞声称其丈夫康勇最近身体不太好，全权委托艾永霞以康勇的名义办理购房协议、收取购房款等事宜，金树财和丁林清作为见证人在购房协议上签字，同日原告将54万元购房款交给艾永霞，艾永霞向原告交付了房屋，原告当日入住该房至今。原告入住房屋后，多次请求被告办理房屋过户手续，被告以各种理由推诿、拖延，甚至要求原告再向其支付50万元才帮助原告完成过户手续，导致原告至今尚未取得房屋产权证书。为维护原告的合法权益，原告特向人民法院起诉，恳请人民法院支持原告的诉求。被告艾永霞辩称，不同意原告的全部诉讼请求，此事与我无关，我无法为原告办理过户，我也没有权利为原告办理房产证，房屋已经交付给原告，违约金不同意支付。也不同意负担诉讼费。第三人康艾楠述称，不同意原告的全部诉讼请求，艾永霞和康勇在2006年离婚，×××房屋与艾永霞无关，艾永霞无权处分×××房屋，原告对艾永霞无权处分×××房屋知情，但依然与艾永霞签订购房协议，这是恶意串通，涉诉的购房协议应该是无效的，基于协议无效，原告的第一项、第二项诉讼请求没有依据。艾永霞不应作为本案被告，原告起诉的主体有问题。第三人民益中心既未参加本院庭审，亦未提交陈述意见。第三人康艾楠向本院提出独立诉讼请求：1．请求确认杨跃与艾永霞签订的购房协议无效；2．请求判令杨跃将×××房屋腾退并交付给康艾楠；3．案件受理费由杨跃与艾永霞负担。事实与理由：艾永霞与康勇（2008年12月去世）原系夫妻关系，康艾楠是二人唯一子女。艾永霞与康勇于2006年离婚，×××房屋与艾永霞无任何关系，艾永霞无权处分该房屋。杨跃知该房屋属于康勇财产，却与没有处分权的艾永霞签订购房协议，属于恶意串通，严重侵害了康艾楠的合法权益，故提出前述诉讼请求。原告杨跃辩称，不同意第三人的请求，请求法院驳回。被告艾永霞辩称，同意第三人的请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对杨跃提交的购房协议、收条、证明、微信聊天记录，对康艾楠提交的离婚协议书、离婚证、证明、北京市集体土地房屋拆迁货币补偿协议书（以下简称拆迁补偿协议书），以及本院依申请调取的×××房屋登记信息、康勇与艾永霞的婚姻登记档案，本院予以确认并在卷佐证。本院认定的事实如下：康勇与艾永霞原系夫妻关系，二人于1992年1月26日登记结婚，婚后育有一女康艾楠，2006年12月21日协议离婚,离婚协议书约定康艾楠由男方抚养，女方自愿付抚养费，婚后共同财产归男方所有的：位于顺义区×××房产156．5平米，婚后共同财产归女方所有的：位于顺义区×××房产156．5平米。康勇与艾永霞离婚后未再婚。2007年10月31日，北京空港物流基地开发中心（甲方）与康勇（乙方）签订拆迁补偿协议书，约定甲方因枯柳树回民营四期开发，需要拆迁乙方在拆迁范围内的顺义区×××号的宅基地及其上房屋和附属物。乙方在拆迁范围内的宅基地面积为313㎡，其中宅基地面积控制标准为267㎡，超标准面积为46㎡，宅基地范围内的建筑面积为282㎡。乙方家庭人口共3人，分别是康勇、艾永霞、康艾楠，拆迁补偿款共计880657元。拆迁后，康勇、艾永霞、康艾楠分得两处回迁房，×××房屋是其中一处，2007年10月29日，康勇与北京市裕鑫房地产开发有限公司签订清岚小区优惠价商品房购房确认单（第一轮），约定购房人自愿购买×××房产，房屋建筑面积87．58㎡，其中优惠价面积47．15㎡，优惠面积单价2250元/㎡，人均不超过9平米的优惠购房面积27㎡，单价2780/㎡，商品房价面积13．43㎡，商品房面积单价5980元/㎡，房屋总价款261459元，购房款从宅基地使用权人康勇在北京银行开立的账户中一次性付清。艾永霞称502房屋用的是康勇和康艾楠的购房指标，购房确认单系康勇本人所签。2008年12月20日，康勇去世。康勇父母早于康勇去世。2008年9月16日，康勇（甲方）与杨跃（乙方）签订购房协议，约定甲方将坐落于北京市顺义区×××楼房二居室带装修建筑面积87．58平方米出售给乙方，共计人民币54万元，一次付清现金。如在办理手续时甲方无条件提供乙方任何手续及相关证件，如在办理手续过程中出现国家税收时费用由乙方自承担。落款甲方处“康勇”及按印均系艾永霞所签，乙方处有杨跃签名，见证人处有金树财、丁林清签字。2008年9月16日，艾永霞向杨跃出具收条，内容为今有康勇收到杨跃人民币540000（房款），艾永霞在落款处签“康勇”并按手印。后北京市顺义区×××楼号发生变化，原×××室更改为本案中的×××房屋。关于购房协议的签订过程，艾永霞称杨跃的岳父是×××村的，当时是杨跃的岳父找到其，知道其需要用钱，问其卖不卖房，其同意卖，双方签订的购房协议，杨跃让其签康勇的名字，其因为缺钱，就签了康勇的名字并按了手印，并且把康勇与拆迁单位签订的关于×××房屋的购房协议都给了杨跃，签订购房协议的时候，杨跃知道其和康勇已经离婚了，杨跃的母亲丁林清、×××村的金树财以及杨跃的岳父都在场，艾永霞称未将×××房屋出售给杨跃的事情告诉康勇，康艾楠也不知道其把502房屋卖了，一直到2020年康艾楠才知道。杨跃则称是其岳父和艾永霞是一个村的，其岳父打听到艾永霞要卖房，其岳父和其都不知道当时康勇和艾永霞已经离婚，他们还是居住在一起，认为他们还是夫妻，加上康勇病的很重，其就没有要求艾永霞提供康勇的授权手续，也没有找康勇征求康勇的意见。签订购房协议时艾永霞告诉其拆迁补偿协议书和认购确认单上都是康勇签的名，开发商有一次免费更名的机会，以康勇的名义签订购房协议可以享受免费更名，其就听从了艾永霞的建议。关于×××房屋的交付情况，艾永霞称其和康勇离婚之后分开居住，后来康勇病重，其就把康勇接到吉祥住，出卖×××房屋时康勇也居住在吉祥，其在康勇去世后将×××房屋交付给了杨跃，具体哪天记不清了。杨跃称康勇一家之前居住在×××房屋，但在出卖给其之前已经腾空了，签订购房协议当日艾永霞将房屋交付给其。康艾楠称康勇和艾永霞离婚后，其一直与康勇一起居住生活，2008年康勇身体十分不好，艾永霞抚养康艾楠并照顾康勇，一直居住在×××室，康勇当时病重，无法从×××房屋搬离。×××卖房的事其是知道的，但一直以为是康勇卖的，直至2020年才知道是艾永霞买的。经查，×××房屋于2013年11月20日完成初始登记，登记的房屋所有权人为北京民益投资管理中心，于2018年10月24日完成更名登记，登记的房屋所有权人为北京民益投资管理中心。北京民益投资管理中心于2017年9月4日变更工商登记名册为民益中心。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案第三人民益中心经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。根据本案查明事实可知，×××房屋为回迁房，该房屋使用了康勇、康艾楠和艾永霞的购房面积，虽然康勇、康艾楠未参与购房协议的签订过程，但艾永霞与康勇原系夫妻关系，艾永霞未提交证据证实杨跃在购房时明知其已经与康勇离婚无权代理康勇签订协议，从艾永霞自述情况可知二人离婚后因康勇身体及需要照顾康艾楠的缘故，艾永霞一直与康勇、康艾楠居住生活在一起，且签订购房协议时康勇确实病重，在杨跃看来由艾永霞出面卖房属于情理之中。艾永霞虽无代理权，但杨跃有理由相信艾永霞有代理权，构成表见代理，艾永霞以康勇名义出售房屋给杨跃系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，购房协议应属合法有效。另，艾永霞自述购房款用于康勇治病、康艾楠上学及家庭消费支出，且杨跃支付了房屋合理对价，艾永霞出售房屋时康艾楠尚未成年，其母艾永霞与杨跃签订的购房协议中即使包含了康艾楠的一定份额，艾永霞的处分行为并未侵害康艾楠的合法权益。康艾楠亦表示对于×××室出售给他人的情况属于明知，只是以为是康勇出售的房屋。康艾楠称杨跃与艾永霞恶意串通，但未提交证据证实其主张。在涉诉房屋已经交付给杨跃使用12年之久后，艾永霞、康艾楠以艾永霞无权处分为由要求确认购房协议无效，违反诚实信用原则，本院对其请求不予支持。康艾楠要求杨跃将×××房屋腾退的诉讼请求，无法律依据，本院亦不予支持。民益中心作为房屋初始登记权人，应配合将房屋登记至艾永霞、康艾楠名下，艾永霞、康艾楠应配合办理×××房屋过户至杨跃名下。对于杨跃主张的逾期办理产权证书利息，双方并未约定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告艾永霞、第三人康艾楠于本判决生效之日起十日内自行办理北京市顺义区×××房屋的不动产权登记手续，第三人北京民益房地产开发中心予以协助；二、被告艾永霞、第三人康艾楠在取得房屋不动产权证后三日内配合将北京市顺义区×××房屋过户登记至原告杨跃名下；三、驳回原告杨跃的其他诉讼请求；四、驳回第三人康艾楠的全部诉讼请求。案件受理费一万二千二百六十八元，由被告艾永霞、第三人康艾楠共同负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  张 蕾二〇二〇年十二月二十四日法官助理  王雅菲书 记 员  孙建伟