北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初10176号原告：北京万家同乐装饰装修有限公司，住所地北京市通州区台湖镇工业区。法定代表人：黄艳全，总经理。委托诉讼代理人：戴君，北京灿鸿律师事务所律师。被告：集英岛（北京）物业管理有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：陈东，董事长。委托诉讼代理人：晏会龙，男，该公司经理，住同北京市海淀区。原告北京万家同乐装饰装修有限公司（以下简称万家公司）诉被告集英岛（北京）物业管理有限公司（以下简称集英岛公司）合同纠纷一案，本院立案后于2019年2月18日作出一审判决。万家公司不服一审判决提出上诉，北京市第一中级人民法院于2019年12月25日裁定撤销北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初14716号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告万家公司的委托诉讼代理人戴君，被告集英岛公司的法定代表人陈东及委托诉讼代理人晏会龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。万家公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告依据双方的合作合同给付原告腾退补偿、补助款2098896元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：1999年7月，集英岛公司与唐家岭村农工商合作社签订《租赁合同》，约定由集英岛公司承租唐家岭村路东原模板站场地36亩土地和地上物1368平方米。2000年以来，集英岛公司以提供场地、我公司出资的方式进行合作建房，依据双方《合作合同》、《房屋改建合作合同》，陆续建筑了厂房、办公用房、仓库等12264.35平方米。根据双方约定，如遇拆迁，合作建房的拆迁利益各按50%的比例进行分配。2015年6月，西北旺镇政府通知双方等腾退，随即集英岛公司承租唐家岭村路东原模板站场地36亩土地上的地上物全部夷为平地，后该拆除行为被海淀区法院确认为违法行为。2015年8月7日，唐家岭村村委会委托其下属北京众唐兴业房地产开发有限公司与集英岛公司达成《协议书》，上述36亩土地地上物按集体土地非住宅进行补偿、补助，合计给付集英岛公司19520096元。依据规（海）执函（2015）1-004文件，上述36亩土地的地上物总建筑面积56803平方米，我公司所建的地上物12264.35平方米，即集英岛公司的建筑物中有21.59%是我公司所建。根据双方合作建房合同约定及实际建房面积，即我方应分得拆迁补偿利益为集英岛公司获得的10.79%。现集英岛公司获得拆迁补偿利益后拒不履行双方之间的约定，故我公司诉至法院，请求支持我方的诉讼请求。集英岛公司辩称，1、原告所用位置和补偿款分配的说明：原告诉我方补偿他的拆迁补偿款，原告置换后的是唐家岭南路×1号院的东南角模板厂的老平房，和北院大门右侧模板厂的食堂和厕所。根据拆迁协议《协议号：TF-90》第七条，该唐家岭村委直接扣除该处补偿款。另，原告在项目地与赵丽萍合作的项目，占地是赵丽萍的，经西北旺镇司法调协字（2015）06号人民调解协议书，此款由司法直接拨给赵丽萍。2、拆唐家岭×1号院原因、经过、面积和补偿的说明：强拆时间是2015年6月10日，约三个月基本上拆平，面积共拆12栋楼，共58000多平方米。拆除原因是违法建筑。租户集体闹事上访，时逢2015年大阅兵，为了稳定租户上访闹事，拘留了包括法人代表陈东等十余名承包人。由镇政府主办、区政府及区纪委、治安、刑警、经侦大队、水务、税务、消防十几个部门人员组成拆除指挥部，电视台及各新闻报刊陆续报导，签订了《协议号：TF-90》协议书，要求陈东将补给陈东的地皮补偿款拿出来由政府调解各租户。村委会扣除垫付租金、押金和村委会原有房屋占地补偿款，剩余款按照《人民调解协议书》分配，由政府主导甲方直接拨付，我方根本无主导权和分配权。3、原告系违法建筑：原告在2015年放弃司法调解，直接选择诉讼西北旺镇政府，根据（2015）海行初字第971号诉讼裁决指出原告系违法建筑，按照相关法律规定和《协议号：TF-90》协议中：违法建筑的房屋政府没有补偿，原告自身觉得诉讼政府索赔没有任何胜诉希望（见(2015)海行初字第971号），又胡搅蛮缠起诉我公司要求补偿。4、原告欠我方款：原告应该还我方：一、退还租户的租金和押金12万元。二、偿还2014年3月9日，用唐家岭该项目资产和小汤山大东流汽配城项目作为抵押借款20万元。三、原告抵押小汤山大东流汽配城后改为收购，欠我方100万元收购股权款。四、欠使用晨奥高科技公司空气净化分公，应交未交利润18万元。共150万元和汽配城股权。综上所述，原告2015年诉西北旺镇政府，海淀法院（2015）海行初字第971号裁定按《北京市城乡规划条例》有关条款，未取得建筑规划的违法建筑无补偿，而且原告放弃2015年调解处理，所要求的补偿位置不属我公司，因此我方无理由给原告补偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。经审理查明，1999年8月1日，甲方唐家岭村农工商合作社与乙方北京晨光马宝装饰公司签订《联合投资经营合同书》，约定对唐家岭村路东原模板站和北院内进行联合投资经营，具体为甲方投入模板站场地13亩土地使用权，村南唐家岭路东，模板站北院23.6亩土地使用权，模板站院内建筑面积1668平方米砖瓦金属混合结构房屋等，乙方投入石材、加工设备及资金等，期限30年。庭审中，万家公司提交2015年8月7日甲方北京众唐兴业房地产开发有限公司、乙方集英岛公司、丙方北京文开房屋拆迁服务有限责任公司签订的《协议书》，内容为：因唐家岭村整体腾退搬迁改造工作中甲方负责对唐家岭村集体土地非住宅承租、使用人进行解约拆除工作，丙方具体实施，经与乙方协商后达成协议如下：一、原合同的解除，北京晨光马宝装饰公司已与唐家岭村村委会解除1999年8月1日签订的《租赁合同》，依据北京晨光马宝装饰公司2015年7月30日《声明》补偿全部由集英岛公司（法定代表人：陈东）办理。二、被拆除房屋情况，乙方在唐家岭村腾退范围内唐家岭村路东原模板站场地13亩和北院23.6亩共租用场地36.6亩（以下简称涉案场地），其中唐家岭村委会所属房屋1368平方米。二、腾退补偿金额甲方同意支付乙方：1、停产停业补助费7320036元；2、搬迁补助费2440012元；3、提前解除合同补助4880024元；4、其它补助费4880024元，合计19520096元。四、补偿款支付方式、期限，乙方应得腾退补偿、补助等款项共计人民币19520096元，待双方签字并通过审计后20个工作日内，由甲方负责以转账和存折方式支付，甲方未按本协议约定期限支付乙方上述款项，按延期天数向乙方支付违约金每天100元。五、争议解决方式本协议生效后，在履行中如发生争议，叁方可协商解决，协商不成，叁方中任何一方均可以向所在地人民法院提起诉讼。六、协议文本本协议一式肆份，甲、乙、丙叁方各执壹份，主管部门持壹份。七、特殊约定乙方同意补偿款中2460205元（其中垫付房屋押金1365805元、1368平方米补偿金额1094400元）归唐家岭村委会所有，乙方同意剩余补偿款按照《人民调解协议书》分配，由甲方直接拨付，后附《人民调解协议书》。八、协议生效本协议签字盖章后，并按本协议第七条执行后生效。集英岛公司认可上述《协议书》真实性，主张协议中涉及《人民调解协议书》系其与各商户之间经过人民调解组织达成的协议，主要处理的为其与各商户之间租赁合同未到期的后续处理方案，与万家公司的主张无关；就协议涉及场地拆迁情况，主张无相关材料，协议所涉补偿为提前清退的补偿，因场地上房屋被确认为违法，未得到相关的拆迁补偿。万家公司亦主张不掌握涉案场地拆迁材料。本院至唐家岭村委会、北京众唐兴业房地产开发有限公司均未调取到涉案场地相关材料。本案发回重审庭审中，集英岛公司提交十份《人民调解协议书》，十份协议书的一方当事人均为集英岛公司，另一方当事人为与集英岛公司有租赁合同关系的承租人。协议书的内容为：“经西北旺镇人民调解委员会调解，双方自愿达成如下协议：集英岛公司付给承租人提前解除合同补偿款若干，补偿款给付后双方提前解除合同事宜再无其它纠纷。履行协议的方式：集英岛公司委托北京众唐兴业房地产开发有限公司代为发放。履行协议的地点：北京众唐兴业房地产开发有限公司驻唐家岭村办事处。履行协议的期限：自本协议生效起二十个工作日内。”集英岛公司称上述十份调解协议只是所有达成的调解协议中的一部分。经法庭询问，集英岛公司称2015年8月7日北京众唐兴业房地产开发有限公司与其公司签订的《协议书》中的全部腾退补偿款中2460205元归唐家岭村委会所有，其余补偿款均按照《人民调解协议书》由众唐兴业房地产公司直接拨付给各个承租人了。经查，万家公司没有签订上述《人民调解协议书》。本案原审庭审中，法庭询问万家公司为何没有申报债权，万家公司称有关部门通知了其他小租户，但其公司是大租户，有关部门可能会避开通知其公司申报债权，但就其该项主张未提交相应证据予以证明。另，本案发回重审庭审中，集英岛公司提交（2015）海行初字第971号行政判决书，证明万家公司2015年放弃司法调解，选择起诉西北旺镇政府，该判决书认定涉案院落内所建房屋未经城乡规划主管部门批准，属于违法建设，因此被西北旺镇政府强制拆除。就上述补偿协议与其公司的关系，万家公司主张与集英岛公司之间就上述场地存在合作建房事宜，双方签订的多份合同中均明确了对补偿款的分配内容，故要求按照集英岛获得补偿的情况，对其建房给予一定的补偿。就签订合同，万家公司提交自2006年至2012年期间甲方为集英岛公司，乙方分别为万家公司、黄艳全、北京晨奥高科技发展有限公司空调净化工程技术分公司签订的多份合作协议书、合作合同、翻建合作合同、合作翻建房屋经营协议书、房屋租赁合同、房屋改建合作合同、补充协议等，内容多为乙方负责出资修建、翻建在涉案场地内的房屋，房屋对外出租收益由甲乙双方按比例分成，合作期间如国家占用拆迁时有补偿的甲乙双方按五五分成。其中2013年12月16日有甲方陈东、乙方黄艳全签字的《合作合同补充协议》，内容为：为便于经营管理，经甲乙双方协商一致，决定将双方部分合作项目中乙方拥有的经营，一并集中置换于双方合作的南院东南角公寓（27号楼、29号楼、36号楼），特签订本补充协议：一、置换项目：1、2009年3月5日签署的南院32号楼合作合同中乙方拥有的一层52平方米的拆迁面积，41.6平方米的经营面积，二层147平方米的拆迁面积，117.6平方米的经营面积。2、2009年9月18日签署的南院23号楼、12号楼、30号楼合作合同中乙方拥有的一层49平方米拆迁面积，49平方米的经营面积；二层241平方米的拆迁面积，241平方米的经营面积。3、2009年9月18日签署的北院7号楼合作合同中乙方拥有的一层14平方米的拆迁面积，14平方米的经营面积；二层188平方米的拆迁面积，188平方米的经营面积；三层188平方米的拆迁面积，188平方米的经营面积。4、南院28号楼合作项目（无合同）中乙方拥有的一层67.5平方米的拆迁面积，67.5平方米的经营面积，二层67.5平方米的拆迁面积、67.5平方米的经营面积。5、南院34号楼一层37平方米的拆迁面积，37平方米的经营面积。6、以上面积合计：一层拆迁面积为221平方米，经营面积为209平方米，二层610平方米的拆迁面积，610平方米的经营面积；三层188平方米的拆迁面积，188平方米的经营面积。二、置换经营面积、拆迁面积分配：1、本协议签署前，甲乙双方各拥有南院东南角公寓一层436.5平方米的经营拆迁面积，二层436.5平方米的经营拆迁面积。2、本协议签署后，乙方拥有南院东南角公寓一、二层的全部1746平方米的经营收益面积及一层436.5平方米的拆迁面积，二层436.5平方米的拆迁面积，甲方拥有一层436.5平方米的拆迁面积、二层436.5平方米的拆迁面积，不再拥有经营收益面积。经营面积置换计算表：（1）甲方东南角公寓一层436.5平方米的经营面积，减去乙方一层209平方米的置换经营面积，甲方东南角公寓一层经营面积余227.5平方米。（2）甲方东南角公寓二层经营面积436.5平方米减去乙方二层610平方米的置换经营面积，乙方二层未置换完的经营面积为173.5平方米。（3）乙方二层未置换完经营面积173.5平方米加乙方三层未置换经营面积188平方米乘70%，折合一层经营面积为253平方米。（4）乙方折合一层经营面积253平方米，减去甲方一层剩余227.3平方米经营面积，等于25.5平方米。（5）乙方未置换清一层25.5平方米经营面积，折合二层36.5平方米经营面积置换到9号楼二层，乙方原9号楼二层430平方米经营面积加36.5平方米，今后乙方结算经营面积为460.5平方米。3、乙方原合作合同中拥有的一层221平方米的拆迁面积，二层610平方米的拆迁面积，三层188平方米（北院东）拆迁面积，待国家或企业占地拆迁时，如有补偿，按补偿标准（按原合作合同建筑物类型）由甲方付给乙方。三、合作期限：2013年10月19日至2029年7月30日止。四、其他经营管理条款按集英岛物业房屋租赁合同执行。五、面积换算见甲、乙双方签字确认的面积换算表，此表作为本协议附件。六、协议签署后，双方按本协议执行，原合作合同仅作为本协议附件备查。就万家公司提交的上述系列合同，集英岛公司认可部分的真实性，主张部分合同未盖万家公司公章。对此万家公司提交甲方黄艳全、北京晨奥高科技发展有限公司空调净化工程技术分公司与乙方万家公司签订的《债权转让协议》，内容为甲方于2012年3月9日与集英岛公司签订《房屋改建合作合同》现甲方将该合同项下全部权利义务转让乙方。集英岛公司主张上述债权转让协议与其无关。就上述系列合同的履行情况、实际建房情况，万家公司主张已全部按照合同约定履行，对此无证据提交，主张拆迁前自建房屋部分自用，其余对外出租用作公寓房，自建房位于涉案场地南院。本案发回重审庭审中，万家公司为证明其实际使用房屋情况，提交了集英岛公司区域安全责任划分图及唐家岭地块原建筑面积统计表，万家公司称图纸上标黄部分房屋是其经置换后实际使用的建筑，总面积为5012.37平方米，其中一层的占地面积为2623.62平方米，经法庭询问，其就上述主张的依据和理由未能予以充分合理解释。就其诉请，万家公司主张根据众唐兴业房地产公司与集英岛公司签订的《协议书》，集英岛公司共租用场地36.6亩即24400平方米，总补偿款为19520096元，经计算每平方米补偿款为800元，其公司占地面积为2623.62平方米，乘以800元/平方米，可得2098896元，即为其公司可得拆迁补偿款。集英岛公司对万家公司主张的自建房屋面积不予认可，且主张房屋已被政府有关部门认定为违章建筑，拆迁时就地上物并未进行补偿，系针对土地面积进行的补偿，为此提交（2015）海行初字第1031号行政判决书，原告北京鸿福缘仓储服务部，被告北京市海淀区西北旺镇人民政府，第三人集英岛公司，该案本院查明涉案场地即集英岛院内，2009年、2010年集英岛公司分别与北京鸿福缘仓储服务部签订北一号楼底层合作合同及合作改建房屋经营协议书，双方共同进行房屋改造及合作经营2014年9月，西北旺镇政府认定集英岛院内所建砖混结构房屋未经城乡规划主管部门批准，属于违法建设，决定拆除上述房屋；2015年6月起，西北旺镇政府陆续拆除集英岛院内所建所有房屋。万家公司对上述判决书真实性予以认可。另查，2010年5月11日，北京晨奥仓储有限公司名称变更为集英岛公司。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案，现双方一致认可的为在涉案场地原集英岛院内，双方曾存在合作建房的事实，但对合作建房的面积、房屋层数等均未提交相关证据且均未予以明确。另可确定的是集英岛公司院内所有房屋均被有关部门认定为违法建设并被强制拆除。本案发回重审庭审中，万家公司为证明其实际使用房屋情况，提交了集英岛公司区域安全责任划分图及唐家岭地块原建筑面积统计表，万家公司称图纸上标黄部分房屋是其经置换后实际使用的建筑，总面积为5012.37平方米，其中一层的占地面积为2623.62平方米，经法庭询问，其未能充分合理解释其上述主张的依据和理由，本院对其上述主张无法采信。就涉案场地补偿情况，万家公司提交2015年8月7日众唐兴业房地产公司与集英岛公司签订的《协议书》，结合本案其他相关证据及当事人陈述，本院对该协议书真实性予以认可。根据该协议书内容，涉案场地腾退补偿、补助款共计人民币19520096元，其中并未明确约定存在地上物的补偿款，同时特殊约定集英岛公司同意补偿款中2460205元归唐家岭村委会所有，集英岛公司同意剩余补偿款按照《人民调解协议书》分配，由众唐兴业房地产公司按照《人民调解协议书》直接拨付。本案发回重审庭审中，集英岛公司提交部分《人民调解协议书》，根据上述调解协议书内容，结合众唐兴业房地产公司与集英岛公司签订的《协议书》中约定的内容，本院对集英岛公司所称该《协议书》全部腾退补偿款中2460205元归唐家岭村委会所有，其余补偿款均按照《人民调解协议书》由众唐兴业房地产公司直接拨付给各个承租人的主张予以认可。万家公司没有签订上述《人民调解协议书》，其公司称有关部门可能避开通知其公司申报债权，但未提交证据予以证明。综上，根据现有证据，涉案场地腾退补偿补助款中并未明确约定存在地上物的补偿款，且腾退补偿款中除归唐家岭村委会所有的补偿款之外的其余全部补偿款均已按照《人民调解协议书》由众唐兴业房地产公司直接拨付给各个相关承租人，没有证据证明集英岛公司取得了应属于万家公司的相应腾退补偿款。万家公司作为原告主张己方诉请，其应就主张的事实存在提交相关证据，但其现并未完成己方的举证责任，应承担举证不能的法律后果。故，万家公司主张根据其与集英岛公司签订的系列合作建房合同中约定的“补偿双方五五分成”内容，要求按照自己所主张的房屋占地面积2623.62平方米由集英岛公司给付其腾退补偿、补助款2098896元的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：驳回北京万家同乐装饰装修有限公司全部诉讼请求。案件受理费23591元，由北京万家同乐装饰装修有限公司负担，其中15400元已交纳，剩余8191元于本判决生效后七日内交至本院。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  周志辉人民陪审员  马存士人民陪审员  李秋生二〇二〇年十二月二十九日书 记 员  陈雅楠