山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终5947号 上诉人（原审被告）：刘炳新，男，1968年1月17日生，汉族，住青岛市市**。 委托诉讼代理人：贾晓凡，山东衡明律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：倪全欣，男，1986年9月9日生，汉族，住青岛市市**。 委托诉讼代理人：张振业，北京市京师（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张日臻，北京市京师（青岛）律师事务所律师。 原审被告：潍坊永晖商务宾馆有限公司，住所地：潍坊市寒亭区海龙路**。 法定代表人：陈秀玲，总经理。 原审被告：陈秀玲，女，1969年10月20日生，汉族，住日照市东港区。 上诉人刘炳新因与被上诉人倪全欣、原审被告潍坊永晖商务宾馆有限公司（以下称永晖宾馆）、陈秀玲返还原物纠纷一案，不服山东省潍坊市寒亭区人民法院（2018）鲁0703民初1242号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘炳新上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，证据不足，判决错误。一、上诉人在一审过程中已提供证据证明涉案房屋出租给了案外人汪某，一审法院不顾“买卖不破租赁”的法律规定，判决返还房屋属于认定事实不清。涉案房屋早在2012年12月1日刘炳新就已整体出租给承租人汪某，出租期限为15年，2027年11月30日到期。因涉案房产的查封、拍卖时间均晚于出租时间，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持”之规定，买卖不破租赁，因此被上诉人倪全欣要求返还房屋并赔偿损失无法律依据，应予驳回。一审法院未对租赁之事予以认定属于认定事实不清，庭审过程中证人出庭时已经证实宾馆的实际经营人为承租人汪某，但一审法院在没有任何证据的情况下却认定上诉人与汪某可能存在其他经济纠纷，与租赁关系属于不同的法律关系，不能相互混淆，这种莫须有的推定出现在判决书中实在是无中生有。请求二审法院查明事实，依法予以纠正并认定租赁事实。二、潍坊正元土地房地产资产评估事务所2019年9月30日出具的资产评估报告不能作为定案依据，一审过程中，上诉人已申请重新评估，但一审法院未予准许，对于评估的损失数额，上诉人不应承担连带责任。1、涉案40套房屋的规划用途为住宅，应当按照住宅的租金标准进行评估，但是涉案评估报告是按照商业用房的租金标准进行评估的，与房产证载明的房屋用途不符，在房屋用途性质错误的情况下，其出具的评估报告的租金标准自然也是错误的。2、虽然在现场勘察时，涉案房屋作为商务宾馆和办公使用，但这并不是评估的依据，评估应当依据房屋自身的规划性质确定评估标准，不能随意更改。3、被上诉人倪全欣在2016年5月4日竞买时的价值512万余元也是按照住宅楼的价值购买的，平均2119元／平方米，其申请评估自2016年6月15日起的租金损失，自然也应当按照住宅楼的租金标准进行评估。4、现场勘验时，涉案房屋中有家电家具等物品，但是该物品并不属于倪全欣所有，带家电家居的房屋对外出租的价值要远远高于空的房屋，因此鉴定机构未将家电家具等物品对房屋的租金增值部分扣除，同样不符合现实情况。5、涉案的40套房屋中，其中20套房屋由汪某经营宾馆，剩余20套房屋由汪某对外出租，有些是用于仓库、厨房、住宅等使用，同时在2017年、2018年期间，涉案房屋地段修路，对于租赁价值也产生贬值影响，对此，在评估时也应考虑在内，但是涉案评估报告并未涉及。因此，上诉人申请一审法院重新委托鉴定机构对涉案房屋按照住宅的租金标准进行重新评估，并考虑2017年、2018年修路对租金价格产生的影响，但一审法院不顾上述评估报告中的问题，径直认定评估报告作为判决依据，判决错误，应予撤销。三、一审法院判决上诉人对永晖宾馆支付被上诉人房屋占用费承担连带责任无法律依据。单纯从责任承担方面看，即使返还房屋，那么在返还房屋前的占用并不是无故占用，而是依据租赁合同的合法经营，同时即使支付占用费，刘炳新也不应承担连带责任，虽然涉案房屋是刘炳新与案外人汪某签订，但是签订时涉案房屋并未查封和抵押，且庭审中证人刘某出庭作证，已经证明宾馆的实际经营人为汪某，且占用人也系汪某，一审法院认定上诉人对房屋占用费承担连带责任无事实和法律依据。综上，一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求二审法院查明事实，依法改判或发回重审。 倪全欣辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 永晖宾馆、陈秀玲未提交陈述意见。 倪全欣向一审法院提出诉讼请求：1、判令永晖宾馆、刘炳新、陈秀玲立即将潍坊市寒亭区海龙路456号龙润花园1号商住楼（1-301至1-305、1-308至1-321、1-401至1-421）40套房产腾空并交付给倪全欣；2、判令永晖宾馆、刘炳新、陈秀玲连带赔偿倪全欣经济损失（自2016年6月15日至2019年6月14日租金损失为115万元，自2019年6月15日至实际腾房之日，按照每平方米0.54元/天按照房屋面积2418.94平方米计算）；3、本案诉讼费由永晖宾馆、刘炳新、陈秀玲承担。 一审时，对有争议的证据与事实，一审法院认定如下：对倪全欣提交的永晖宾馆于2018年5月30日出具的增值税发票与倪全欣代理人拍摄的照片，能够证实永晖宾馆的实际经营情况，予以采信；对倪全欣提交的山东省高级人民法院于2017年4月24日作出的（2017）鲁行再7号行政判决书网络打印件，刘炳新虽对判决书真实性不予认可，同时认为涉案40套房产并非夫妻共同财产，但认可行政案件真实存在，同时认可判决书中所载明的结婚登记时间与房产登记时间，刘炳新未提供证据对判决书真实性予以反驳，故对该判决书真实性及对陈秀玲与刘炳新系夫妻关系及涉案房产登记情况的事实，予以采信并确认；对倪全欣提交的潍坊正元土地房地产资产评估事务所出具的《资产评估报告》，刘炳新认为未收到选择评估机构通知，申请重新鉴定；经核对，法院技术室系按刘炳新诉讼代理人所填写的送达地址确认书中所留送达信息（青岛市市南区××路××号××座××室电话185××××6598）向刘炳新邮寄了通知书，刘炳新应承担向该地址送达法律文书的法律后果，视为已送达；同时，刘炳新对《资产评估报告》的租金数额、房产用途、租金贬值等提出异议，但并未提供证据证实，其异议不予采纳，对该《资产评估报告》予以采纳。 对刘炳新提交的刘炳新与汪某签订的《房屋租赁合同》与《补充协议》、刘炳新出具的定金与租赁费共计50万元收据复印件2份、中国农业银行个人结算业务申请书与客户回单30万元复印件、招商银行汇款申请书与中国银行支付凭证30万元复印件、潍坊农村商业银行桥头支行转账凭证70万元复印件2份、刘炳新出具的150万元收到条复印件，因刘炳新出具的收据3份与银行凭证6份均系复印件，倪全欣不予认可，不予采信；《房屋租赁合同》与《补充协议》虽系原件，但无相应租赁费交付凭证予以印证，承租人汪某亦未出庭作证陈述租赁事实，不予采信；刘炳新申请的证人刘某出庭陈述涉案房产租赁事实，但证人刘某的证言仅能证实永晖宾馆持续经营的事实，无法证实汪某租赁及经营情况；刘炳新对于150万元宾馆设施保证金的性质陈述前后不一致，对付款事实未能提供证据证实，不予采信。 一审法院认定事实：2009年9月29日，刘炳新与陈秀玲登记结婚。2013年8月27日，陈秀玲向青岛市市南区人民法院起诉离婚。2013年，陈秀玲因借款合同纠纷向青岛市市南区法院起诉刘炳新，该院于2014年5月8日作出（2013）南民初字第30126号民事判决书，判决生效后陈秀玲申请执行，在执行过程中该院于2016年5月23日作出（2014）南执字第11502号执行裁定书，因刘炳新未在履行期间履行全部还款义务，该院依法委托青岛金海拍卖有限公司对被执行人刘炳新名下位于潍坊市寒亭区××路××号××花园××号商住楼××房产进行拍卖，2016年5月4日买受人倪全欣以512.676万元最高价竞得，该院依法裁定：位于潍坊市寒亭区××路××号××花园××号商住楼××房产的所有权及相应的其他权利归买受人倪全欣（身份证号370784198609××××）所有；买受人倪全欣可持裁定到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。 2016年6月15日，上述40套房产的所有权人变更为倪全欣，所有权证号为：潍房权证寒亭字第0××9号。 2018年5月30日，倪全欣向法院提起民事诉讼，要求永晖宾馆、刘炳新、陈秀玲返还涉案房产，并赔偿经济损失。 本案在审理过程中，倪全欣申请对涉案40套房产的租金损失价值进行司法评估，法院依法委托潍坊正元土地房地产资产评估事务所对涉案房产的租金价值进行评估，该所于2019年9月30日出具潍正评法报（2019）第39号《资产评估报告》，评估结果为：寒亭区海龙路456号龙润花园1号商住楼40套房屋，建筑面积2418.94㎡，建成年代2010年，规划用途住宅，2016年6月15日至2019年6月14日租金损失价值为115万元，2019年9月11日以后的租金损失价值为0.54元/㎡/天。 庭审中刘炳新陈述，陈秀玲于2014年向青岛市市南区人民法院对其起诉离婚，一审判决离婚，其上诉后案件至今未判决；汪某向其支付了永晖宾馆中装修、设备、字画电器、家具等转让金150万元，现汪某在得知本案纠纷后要求返还150万元，永晖宾馆中的装修、设备、字画等归刘炳新及永晖宾馆所有。 另查明，“潍坊永晖商务宾馆有限公司”于2009年8月27日成立，营业期限至2029年8月26日，住，住所地为潍坊市寒亭区海龙路**定代表人陈秀玲，注册资本100万元，股东为陈秀玲、刘芝栋，其中陈秀玲占股80%；涉案40套房产现由永晖宾馆经营使用。 再查明，在刘炳新与陈秀玲婚姻关系存续期间，刘炳新向招商银行股份有限公司潍坊分行借款260万元，并通过伪造离婚证等书证以涉案40套房产中的21套房产提供担保，并办理了房屋他项权证（他项权登记号：潍房他证寒亭字第000961**）。2013年12月19日，陈秀玲认为21套房产系夫妻共同财产，向法院提起行政诉讼，请求依法撤销他项权证。诉讼期间刘炳新向法院提起民事诉讼，要求将涉案40套房产所有权确认归其个人所有，本院于2014年6月30日作出（2014）寒民初字第87号民事判决书，判决驳回刘炳新的诉讼请求。刘炳新上诉后，潍坊市中级人民法院于2014年12月11日作出（2014）潍民一终字第1290号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。针对陈秀玲提起的行政诉讼，本院以（2014）寒行初字第1号行政判决书撤销了21份房屋他项权证。招商银行股份有限公司潍坊分行不服提起上诉，潍坊市中级人民法院以（2015）潍行终字第122号行政判决书驳回上诉，维持原判。后招商银行股份有限公司潍坊分行提起再审，山东省高级人民法院于2017年4月24日作出（2017）鲁行再7号行政判决书，该判决书中载明，再审查明的程序性事实与一、二审查明的事实基本一致，“陈秀玲与刘炳新于2009年9月29日登记结婚，位于潍坊市寒亭区××路××号××花园××号商住楼××房产所有权登记在刘炳新名下，房产登记时间为2010年9月21日与2010年9月26日，亦即刘炳新与陈秀玲婚姻关系存续期间”，“刘炳新虽认为涉案房产所有权归其所有，但其向人民法院提起的要求确认涉案房产所有权归其所有的民事诉讼请求，已经被生效民事判决驳回。”……认为招商银行股份有限公司潍坊分行对涉案房屋抵押权构成善意取得，撤销了一、二审行政判决书，确认21份房屋他项权证违法，不撤销登记行为。 一审法院认为，陈秀玲与刘炳新于2009年9月29日登记结婚，在双方婚姻关系存续期间，位于潍坊市寒亭区××路××号××花园××号商住楼××房产于2010年9月21日与2010年9月26日办理房产登记，登记在刘炳新名下。2013年陈秀玲因民间借贷纠纷起诉刘炳新，案件生效执行过程中，倪全欣通过法院拍卖程序于2016年5月23日取得涉案40套房产的所有权，并于2016年6月15日办理不动产权登记手续。永晖宾馆的住所地位于涉案**房产的地理位置，并实际经营宾馆业务。上述事实有倪全欣提供证据为证，当事人均无异议，予以确认。本案争议焦点为：1、涉案40套房产是否于2012年12月1日由刘炳新出租给汪某经营宾馆业务，涉案房产所有权人变更为倪全欣后原租赁合同是否适用“买卖不破租赁”原则继续履行；2、永晖宾馆、刘炳新、陈秀玲是否负有向倪全欣返还房产并赔偿倪全欣经济损失的义务。 对于争议焦点1，刘炳新作为涉案40房产的原所有权人虽提供了其与汪某签订的《房屋租赁合同》与《补充协议》，但未提供相应租赁费与保证金交付凭证，证据之间不能相互印证，理由在证据分析部分已作论证，不再赘述；刘炳新与汪某之间可能存在其他经济纠纷，但其他经济纠纷与租赁关系系不同法律关系，不能相互混淆；故对刘炳新所提出的涉案40套房产出租给汪某经营宾馆业务的事实不予认定，因刘炳新与汪某之间不存在租赁合同关系，故无法适用《中华人民共和国合同法》第二百二十九条关于“买卖不破租赁”的规定。 对争议焦点2，，永晖宾馆的住所地位于涉案房产的地理位置其实际占用涉案房产并进行宾馆经营业务，且该房产的所有权人变更为倪全欣后永晖宾馆仍在占用使用中，永晖宾馆与原房产所有权人之间并无租赁合同关系，永晖宾馆继续占用涉案房产的行为侵害了倪全欣的合法权益，故永晖宾馆负有向倪全欣返还涉案房产并应向倪全欣支付相应占用费的义务。 刘炳新系涉案40房产的原所有权人之一，永晖宾馆虽未与其签订房屋租赁合同，但刘炳新实际将涉案房产交付永晖宾馆占有、使用；涉案房产的所有权人变更为倪全欣后，刘炳新有义务向倪全欣返还该房产。然而在本案诉讼过程中，刘炳新不仅未予配合返还房产，且提出其与汪某之间存在租赁合同关系，并以此抗辩倪全欣返还涉案房产的诉讼请求。但刘炳新并无证据证实其与汪某之间实际存在租赁事实，故其抗辩意见不予采纳。同时，刘炳新在庭审中陈述，“永晖宾馆中的装修、设备、字画等归刘炳新及永晖宾馆所有”，根据其自认事实，其虽未直接占有、使用涉案房产，但间接造成涉案房产无法交付倪全欣的事实，具有过错，故刘炳新对向倪全欣返还涉案房产亦负有责任，并应向倪全欣支付相应占用费用，且应与永晖宾馆承担连带责任。对于刘炳新自述在永晖宾馆内的家电、家具等个人财物，若财物存在属实并系其所有，刘炳新应自行尽快搬离，否则需承担对己不利的法律后果。 根据山东省高级人民法院（2017）鲁行再7号行政判决书所查明的事实，涉案40套房产系在陈秀玲与刘炳新夫妻关系存续期间所进行的登记，陈秀玲认为涉案房产系夫妻共同财产，而刘炳新要求确认涉案房产归其个人所有的诉讼请求已被驳回，故在倪全欣取得所有权之前，涉案40套房产系陈秀玲与刘炳新的夫妻共同财产。陈秀玲同时系永晖宾馆法定代表人，因此永晖宾馆、陈秀玲、刘炳新均与涉案房产存在利益关系，陈秀玲亦负有腾倒房屋的义务，并应对房屋占用费用承担连带责任。 对于倪全欣主张的经济损失，应以潍坊正元土地房地产资产评估事务所于2019年9月30日出具《资产评估报告》为依据，采用理由证据部分已作分析，即：寒亭区海龙路456号龙润花园1号商住楼40套房屋2016年6月15日至2019年6月14日租金损失价值为115万元，2019年9月11日以后的租金损失价值为0.54元/㎡/天。 综上，永晖宾馆、刘炳新、陈秀玲并非涉案房产的权利人，其占用涉案房产无事实与法律依据，倪全欣要求永晖宾馆、刘炳新、陈秀玲返还涉案房产并支付租金损失的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第一款第四项、第八项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、潍坊永晖商务宾馆有限公司向倪全欣返还位于潍坊市寒亭区××路××号××花园××号商住楼××房产，限于判决生效后二十日内履行完毕；二、潍坊永晖商务宾馆有限公司向倪全欣支付房产占用费（2016年6月15日至2019年6月14日房产占用费共计115万元，2019年9月11日起至实际交付房产之日止房产占用费以0.54元／㎡／天计算），限于判决生效后二十日内付清；三、刘炳新、陈秀玲对判决第一项确定的义务应予配合，同时对判决第二项确定的义务承担连带责任。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15150元，财产保全费5000元，由潍坊永晖商务宾馆有限公司、刘炳新、陈秀玲负担。 二审中，上诉人刘炳新申请汪某出庭作证，证人称：其自2012年12月开始向刘炳新交纳租赁涉案房屋的定金，之后陆续向刘炳新交纳租金，证人占有使用涉案房屋，以永晖宾馆的名义对外经营。2020年5月31日，证人与刘炳新解除租赁合同，证人将永晖宾馆的经营手续交还给刘炳新。证人提交了其向刘炳新汇款的银行凭证及刘炳新出具的收据、以永晖宾馆名义交纳的水电费单据等证据材料。上诉人刘炳新以此主张，其将涉案房屋租赁给汪某。经质证，被上诉人不认可上诉人与汪某之间存在租赁关系，认为在法院对涉案房屋进行查封、拍卖公告过程中，上诉人均未提及存在租赁关系，证人也未提出异议，上诉人与汪某之间的租赁关系不真实。对于以上争议内容，本院认为，根据上诉人刘炳新申请出庭的证人证言及提供的相关证据材料，可以认定刘炳新自认与证人汪某之间的租赁关系已经解除，虽然被上诉人对于刘炳新与汪某之间存在租赁关系的事实不予认可，但对于本案而言，刘炳新以其与汪某之间存在租赁关系为由主张“买卖不破租赁”，客观上已经不存在租赁事实，亦不存在汪某的租赁行为阻碍涉案房产进行交接的因素，故刘炳新与汪某之间是否存在租赁关系的事实，对于本案审理结果已无实质影响，本院不再对刘炳新主张的租赁事实进行审查认定。 二审查明的其他事实与一审认定的事实一致。 本院认为，本案争议焦点为上诉人刘炳新应否向被上诉人倪全欣返还房屋并赔偿损失。 根据查明的事实，涉案房屋系由被上诉人从法院公开拍卖所得并办理了产权登记手续，涉案房屋归被上诉人所有。因涉案房屋一直未腾空、交付，被上诉人对涉案房屋享有的物权权益无法实现。据上诉人自认，其对涉案房屋享有权益并对外出租，故被上诉人要求包括上诉人在内的永晖宾馆、陈秀玲等相关权利人和利害关系人腾空并返还房屋合理有据。根据二审查明的事实，上诉人主张的涉案房屋上存在的租赁关系已经解除，涉案房屋由被上诉人实际控制，上诉人有义务向被上诉人返还房屋。至于被上诉人主张的损失，因被上诉人获得涉案房屋所有权后，始终未兑现相关占有、使用、收益、处分等物权权益，损失客观存在，上诉人虽然以存在租赁关系为由主张不应支付房屋占用费等损失，但该损失并非被上诉人原因造成，被上诉人通过合法途径获得涉案房屋所有权，因无法占有使用涉案房屋造成的损失，应由包括上诉人在内的永晖宾馆、陈秀玲等相关利害关系人、获益人承担，一审根据对涉案房屋所作的《资产评估报告》认定被上诉人的占用费损失并判令上诉人、永晖宾馆、陈秀玲共同赔偿损失客观合理，应予支持。上诉人虽对一审《资产评估报告》提出异议，但该评估报告系根据涉案房屋的客观使用情况作出的评估，评估标准及结果符合客观事实，上诉人予以否认，本院不予采信。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15150元，由刘炳新负担。 本判决为终审判决。 审判长  贾元胜 审判员  张振显 审判员  叶伶俐 二〇二〇年十二月四日 书记员  房艳萍