广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初10015号原告：中山市胜球房地产开发有限公司，住所地广东省中山市××××××。法定代表人：吴某1。委托诉讼代理人：何火日，广东诚挚（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周倩炜，广东诚挚（广州）律师事务所律师。被告：鲁新宇，男，1994年10月11日出生，汉族，住吉林省集安市××××。原告中山市胜球房地产开发有限公司（以下简称胜球公司）与被告鲁新宇商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告胜球公司的委托诉讼代理人周倩炜到庭参加诉讼，被告鲁新宇经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。胜球公司向本院提出诉讼请求：1.解除胜球公司与鲁新宇于2017年6月6日签订的《中山市商品房买卖合同》（编号：1701038525），解除合同即日起鲁新宇向胜球公司交还房屋并配合胜球公司办理取消房屋的合同备案登记手续、鲁新宇配合胜球公司办理取消房屋的《中山市商品房抵押登记备案证明》（抵押登记备案证明号：易房抵字第DY201727137号）；2.鲁新宇向胜球公司支付由胜球公司代鲁新宇向中国工商银行中山古镇支行偿还的按揭贷款本息229810.01元、仲裁费7474元，鲁新宇向胜球公司支付合同解除的违约金62110.2元，并赔偿胜球公司律师费9000元（胜球公司在扣除229810.01元、仲裁费7474元、律师费9000元、违约金、诉讼费后将剩余房款余额退还鲁新宇）。事实和理由：鲁新宇购买胜球公司开发的位于中山市××××××××××××××××××××××××××的商品房（以下简称案涉房屋），双方于2017年6月6日签订《中山市商品房买卖合同》（合同条码：1701038525）。房屋总价款310551元，首期款80551元，鲁新宇向中国工商银行股份有限公司中山古镇支行（以下简称工行古镇支行）按揭贷款230000元支付余款，原告为被告向工行古镇支行贷款提供阶段性连带保证。工行古镇支行称，鲁新宇连续4期未能按照合同约定还本付息，工行古镇支行向中国广州仲裁委员会申请仲裁，请求鲁新宇偿还贷款本息及支付仲裁费并享有房屋处理所得价款优先受偿权，并要求胜球公司承担连带清偿责任。2020年月19日，中国广州仲裁委员会裁决支持工行古镇支行请求，要求吕新宇偿还借款本金223840.67元及利息、罚息、复利，鲁新宇承担仲裁费7474元，工行古镇支行享有房屋处理所得价款有限受偿权，胜球公司对鲁新宇的上述债务承担连带清偿责任。胜球公司于2020年3月31日代鲁新宇向工行古镇支行偿还贷款本息229810.01元及支付了仲裁费7474元，共237284.01元。根据合同法规定及合同补充协议规定，鲁新宇的行为已经构成违约，胜球公司有权解除合同。为维护自身合法权益，胜球公司特提起诉讼。鲁新宇未提出答辩意见，也没有提供证据。胜球公司向本院提交了证据，本院审核后予以附卷。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月6日，原告胜球公司与被告鲁新宇签订《中山市商品房买卖合同》，其中合同主文约定：鲁新宇购买胜球公司预售的位于中山市××××××××××××××××××××××××××的商品房，总房价310551元，付款方式为银行按揭，现金支付首期款80551元，商业贷款230000元；商品房交付期限为2018年8月31日等内容；合同附件六的《合同补充协议》约定：在商品房权属证书办妥并交付银行前，胜球公司为鲁新宇向银行按揭银行提供担保，作为鲁新宇贷款的保证人；若贷款银行未能就抵押物行使优先受偿权，致使胜球公司须承担保证责任而将鲁新宇欠贷款银行的所有款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、违约金及银行实现债权的）支付给贷款银行的，鲁新宇自愿同意胜球公司可选择向其追偿代付款项或解除本合同。胜球公司选择解除合同的，则其代鲁新宇向贷款银行支付的款项中的贷款本金部分视为鲁新宇欠胜球公司的房价款，其余视为鲁新宇欠胜球公司的债务；鲁新宇还应按商品房总房价款的20%支付违约金给胜球公司等内容。当天，鲁新宇向胜球公司支付首期购房款80551元。同年7月24日，鲁新宇、胜球公司与工行古镇支行签订《个人购房借款/担保合同》，约定鲁新宇向该银行借款230000元以购买上述商品房，贷款期限30年；鲁新宇授权工行古镇支行将贷款一次性划入胜球公司的银行账户；鲁新宇按月等额本金还款（按月计息），自愿选择每月17日为还款日；鲁新宇连续三个月未按时足额偿还贷款本息的，构成违约，该银行有权宣布合同项下未偿还的借款立即到期，要求鲁新宇立即清偿未偿还款项和所产生的利息、罚息及其他费用；胜球公司为该借款作阶段性连带责任保证，即胜球公司对在正式抵押登记手续已办理完毕，且工行古镇支行收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书之日后到期的鲁新宇的债务（在本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和所有其他应付费用）免除保证责任等内容。涉案房屋已办理商品房抵押登记备案，抵押登记备案号为：易房抵字第DY201727137号，工行古镇支行为抵押权人，鲁新宇为抵押人。之后，工行古镇支行按鲁新宇要求将230000元支付给胜球公司。2019年3月起，鲁新宇没有向工行古镇支行履行还款义务。同年9月20日，工行古镇支行向中国广州仲裁委员会提起仲裁申请，仲裁委员会于2020年1月19日作出裁决如下：1.鲁新宇向工行古镇支行偿还借款本金223840.67元及利息、罚息和复利；2.仲裁费7474元由鲁新宇承担；3.鲁新宇对上述第1、2向裁决确定由其承担的债务承担抵押担保责任，工行古镇支行对鲁新宇提供的案涉房屋抵押物依法处理所得价款享有优先受偿权；4.胜球公司对上述第1、2向确定由鲁新宇承担的债务承担连带清偿责任。2020年4月1日，胜球公司向工行古镇支行支付229810.01元、7474元，备注为“代鲁新宇还款”。胜球公司为本案支出律师费9000元。本院认为，鲁新宇与胜球公司签订的《中山市商品房买卖合同》合法有效，双方均应恪守履行。鲁新宇没有向贷款银行履行还款义务，导致胜球公司承担保证责任，构成违约，应承担违约责任。胜球公司要求解除上述《商品房买卖合同》、支付违约金并交还案涉房屋有理，但违约金的约定明显偏高，且胜球公司未举证证明其具体损失，故本院酌情确定违约金按10%计算。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，胜球公司可以要求恢复原状，退还鲁新宇已支付的购房款。另，胜球公司已代鲁新宇向工行古镇支行清偿贷款本息229810.01元及仲裁费7474元并为本案支出9000元律师费，其有权向鲁新宇追偿。胜球公司应当以鲁新宇已付购房款310551元扣除上述代偿款229810.01元、仲裁费7474元、违约金按10%计算为31055.1元、律师费9000元后将购房款余额33211.89元退还给鲁新宇。鲁新宇经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃对胜球公司诉讼请求和事实理由抗辩的权利，本院依法作缺席审判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、解除原告中山市胜球房地产开发有限公司与被告鲁新宇于2017年6月6日签订的《中山市商品房买卖合同》；二、被告鲁新宇在判决发生法律效力之日起七日内配合原告中山市胜球房地产开发有限公司办理注销位于中山市××××××××××××××××××××××××××的商品房的合同备案登记手续及注销《中山市商品房抵押登记备案证明》（抵押登记备案证明号：易房抵字第DY201727137号），并将上述商品房交还给原告中山市胜球房地产开发有限公司；三、原告中山市胜球房地产开发有限公司在判决发生法律效力之日起七日内将上述剩余购房款33211.89元退还给被告鲁新宇；四、驳回原告中山市胜球房地产开发有限公司的其他诉讼情况。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5926元，由原告中山市胜球房地产开发有限公司负担597元，被告鲁新宇负担5329元（上述费用原告中山市胜球房地产开发有限公司已预交，本院不作退还，由被告鲁新宇于履行中迳付原告中山市胜球房地产开发有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  谭凯航审判员  邝 羽审判员  姚红波二〇二〇年十二月十四日书记员  钟厚仁