北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初27749号原告：张旭辉，男，1961年12月1日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：卢志红，北京宇昂律师事务所律师。被告：北京新荣物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区慧忠北里405号楼2706室。法定代表人：卜恒永，董事长。委托诉讼代理人：郭磊，北京市律理律师事务所律师。委托诉讼代理人：张国世，男，北京新荣物业管理有限公司职员。原告张旭辉（以下简称姓名）与被告北京新荣物业管理有限公司（以下简称新荣物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。张旭辉及其委托诉讼代理人卢志红，新荣物业公司的委托诉讼代理人郭磊、张国世到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张旭辉向本院提出诉讼请求：1.判令新荣物业公司履行维修义务，立即对位于北京市朝阳区某27B房屋进行维修，维修范围包括：一层主卧室南侧斜屋顶漏水部分，一层客厅卫生间管道根部防水、一层主卧室墙体裂缝、一层餐厅墙体裂缝、一层厨房南侧储物间墙体裂缝、一层厨房南侧储物间外通道墙体裂缝、一层次卧屋顶漏水、三层南侧及东侧斜屋顶墙面发霉、一层客厅楼顶上方斜屋顶对应部分有霉点；2.判令新荣物业公司赔偿张旭辉经济损失200000元；3.判令新荣物业公司赔偿张旭辉六匹海尔柜式空调一部或赔偿折价款8717元。事实和理由：张旭辉于2010年7月31日取得位于北京市朝阳区某27B房屋的房产证，是该房屋的所有权人。2000年12月18日，张旭辉、新荣物业公司签订《物业管理委托合同书》，约定新荣物业公司负责对上述房屋及共用设施进行管理，及时掌握产权房屋的建筑形式、产权情况、完好程度、使用状况等使其得到及时的保养、维护、修缮、保护、维修及中小修。根据2000年2月22日开发商某1公司出具的《某家园房屋使用、管理、维修公约》规定，新荣物业公司应对某家园内的房屋进行管理、维修和修缮，负责修葺某家园各物业的公共部分，屋顶及公共区域确保其处于良好的状态。张旭辉自购买该房屋并于2001年入住后，2002年夏天即发现房屋漏水，此后即要求新荣物业公司予以维修，但由于新荣物业公司未尽到维修义务，房屋持续渗漏导致楼下邻居陈某的房屋受损，陈某将张旭辉诉至朝阳法院。朝阳法院经审理于2013年12月20日作出（2013）朝民初字第00913号民事判决书，判令新荣物业公司对受损房屋予以维修，但时至今日，新荣物业公司仍未履行判决确定的维修义务，该房屋二层露台墙体在雨后仍然有渗漏发生、一层客厅卫生间管道根部防水至今未做；另对该房屋的屋顶、墙体漏水等问题至今未予维修，对多年来因房屋渗漏产生的损失也未予赔偿。此外，新荣物业公司在以往对屋顶天沟渗漏进行维修时，将张旭辉的一个6匹海尔空调室外机拆除后一直拖延未予安装；由于长时间未安装使用，且一直暴露在室外，现已完全报废，失去使用价值。综上，因新荣物业公司拒不履行维修义务，未按合同约定提供服务，未赔偿张旭辉损失，故张旭辉起诉至法院。新荣物业公司辩称，不同意张旭辉的全部诉讼请求。张旭辉所购房屋此前的漏水及目前墙体裂缝等均系其装修不当破坏原有结构引起的，与房屋本身质量无关，与新荣物业公司无关。张旭辉于2000年购买该房屋，2000年12月交付时房屋为毛坯状态，张旭辉于2000年12月8日至2001年4月18日进行了为期4个月的装修。交付房屋时，张旭辉、新荣物业公司签订了《室内装修管理协议》及《异产毗连装修协议》，该协议明确约定了装修“不能改动和损坏室内外承重墙、柱、梁、板、上下水管道、防水层、保温层和其他设备”，“不能改变空调机孔留孔位置”等装修需要注意的情况。《某家园房屋使用、管理、维修公约》、《业主装修手册》等文件均明确向张旭辉告知了装修注意事项及有关限制条件。但张旭辉在装修过程中对原有建筑物进行了较大改动，防水沿被拆除，防水层被破坏，造成原有系统结构严重损坏。空调孔的位置也被改变，降雨时雨水顺着空调孔进入该房屋内，甚至渗漏至楼下住户，影响楼下住户的居住安全和财产安全，楼下住户才起诉要求维修该房屋。新荣物业公司也不同意张旭辉要求赔偿损失的请求。首先无法确认张旭辉主张的各项损失真实存在，即使张旭辉有损失，损失的大小、造成损失的原因也无法判断。如果张旭辉认为由于房屋漏水导致财产损失，也正是因其不当装修行为所引发，张旭辉无权要求新荣物业公司对其不当装修行为的后果承担赔偿责任。生效判决作出后，新荣物业公司委托案外人某2公司全权负责该房屋的维修，新荣物业公司只负责向某2公司支付费用。新荣物业公司未参与维修工程相关的施工、搬运、安装等事宜；所以空调的拆卸、安装、保管、调试等并非新荣物业公司所为，与新荣物业公司无关。与张旭辉所购房屋户型相同的还有五户，该小区业主已入住快20年了，其他同户型业主从未有过漏水的情况。此外，某2公司维修至今已三年多，张旭辉在维修工程结束后再次入住该房屋即表明对维修工程验收合格的认可，张旭辉在三年之后又要求新荣物业公司赔偿，没有任何依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。张旭辉系位于北京市朝阳区某27B房屋（以下简称涉案房屋）的业主。涉案房屋系由某1公司开发建设，屋面防水、卫生间防水、外墙面防渗漏的报修期限自竣工验收5年，开发商委托新荣物业公司对商品住宅保修。《房屋使用、管理、维修公约》载明物业管理公司应全面履行物业管理合同，对产权人委托管理的房屋、设施及其公共部位进行维护、修缮。双方签订的《物业管理委托合同书》载明，新荣物业公司负责产权房屋及其共用设施的管理，及时掌握产权房屋的建筑形式、产权情况、完好程度、使用情况等使其得到及时的保养、维护、修缮、保护、维修及中小修。张旭辉因涉案房屋漏水，被楼下邻居（26C房屋）起诉至本院。该案查明：2000年12月18日，张旭辉、新荣物业公司、中海装饰签署《室内装修管理协议书》和《异产毗连房屋装修协议书》因房屋装修施工造成共用部位、共用设施设备、遗产毗连房屋损坏或他人财产损失的，由张旭辉承担赔偿责任，施工时间为2000年12月18日起至2001年4月18日。2004年4月18日、2007年5月29日、2007年10月12日，张旭辉、新荣物业公司等各方就漏水问题进行维修协商，并出具方案，主要围绕外立面、二层阳台、南侧平台。该案审理过程中，委托北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心对26C房屋的漏水原因（包括涉案房屋地面、墙面、屋顶对26C房屋漏水的影响）进行鉴定。该鉴定机构出具鉴定意见为：1.26C客厅顶板、客厅阳台顶板渗漏痕迹，推断该处渗漏为27B客厅与露台空调孔、窗漏水所致；2.26C卧室1顶板渗漏痕迹，推断为27B二层露台墙体防水缺陷所致；3.26C卧室2顶板渗漏痕迹，推断为27B一层露台防水存在缺陷所致；4.26C卧室3阳台顶板渗漏痕迹推断为27B露台1落水口及露台防水存在缺陷所致；5.26C卫生间顶板有渗漏痕迹，推断为27B卫生间管道根部防水缺陷所致。本院经审理认为：《司法鉴定意见书》鉴定意见第一项漏水原因是空调孔和窗，空调孔是张旭辉安装空调时自行打孔，张旭辉装修时对窗进行了较大改动，考虑报修期限已过，该部分漏水的责任在于张旭辉；第二项中依据鉴定机构意见，考虑交房时间，该部分漏水的责任由新荣物业公司承担，依据鉴定人意见，第三项和第四项漏水所导致责任由张旭辉、物业公司共同承担；第五项中考虑到漏水的时间、漏水当时的天气、交付时间等因素，责任由新荣物业公司承担。判决结果包括张旭辉、新荣物业公司在判决生效后三十日内维修完毕涉案房屋（维修标准以26C不漏水为标准，其中张旭辉负责位于涉案房屋客厅与露台之间空调孔、窗，新荣物业公司负责维修涉案房屋二层露台墙体防水和卫生间管道根部防水，张旭辉、新荣物业公司共同负责维修涉案房屋一层露台防水、露台1落水口及露台防水）。该判决已生效。本案中，张旭辉主张上述判决生效后，其在2012年履行完毕维修空调孔、窗的义务，但经多次催促，新荣物业公司对一层露台防水、涉案房屋露台1落水口及露台防水进行维修，对二层露台墙体防水进行维修，但未能完全解决渗漏问题，而且对涉案房屋卫生间管道根部防水一直未予维修；所以二层露台墙体在雨后仍然有渗漏导致一层次卧漏水，一层主卧南侧斜屋顶、房屋屋顶及墙体漏水问题仍未能解决；物业合同也有约定，新荣物业公司有保修、维修的义务，不论漏水原因是否审结，新荣物业公司均应予以维修。新荣物业公司对张旭辉的上述主张有异议，主张漏水问题是因张旭辉不当装修所致。关于经济损失，张旭辉称包括一层主卧室卫生间吊顶、一层次卧室工艺玻璃吊顶、一层该次卧室地面地板、一层客厅吊顶、二层主卧室衣柜、二层次卧室衣柜、二层次卧室木质造型屋顶的损坏赔偿，一层客厅原铺装木地板损坏及后铺装的地砖费用、二层两个露台两次铺装地砖的费用，以及维修导致涉案房屋无法居住使用产生的租房损失；张旭辉另提交了购买空调的凭证，用于证明空调损失，该损失系因新荣物业公司进行维修时拆除空调，但长期未予恢复安装导致空调无法正常使用产生的损失。新荣物业公司对此有异议，主张其委托案外人某2公司进行维修，相关情况与其无关。诉讼中，新荣物业公司申请对涉案房屋漏水原因鉴定，后又撤回鉴定申请。经询，张旭辉表示不申请鉴定。经现场勘验发现，涉案房屋室内有多处点状、片状的墙壁阴湿，部分区域有墙皮脱落、地板受损，但面积相对较小。本院认为，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。本案中，新荣物业公司系涉案房屋所在小区的物业服务公司，应对建筑公共区域进行维修。本案中，张旭辉称由于二层露台维修不到位导致一层次卧仍有漏水，二层露台维修、卫生间管道根部防水是生效判决已判处的部分，故本院对张旭辉关于上述部分维修的主张属于重复主张，本院不予处理。关于一层餐厅墙体裂缝、一层厨房南侧储物间墙体裂缝、一层厨房南侧储物间外通道墙体裂缝、一层餐厅墙体裂缝，张旭辉未举证证明裂缝系因公共区域漏水所致，故对其要求新荣物业公司维修的诉讼请求，本院不予支持。根据双方合同约定，从涉案房屋的结构看，一层主卧室南侧斜屋顶、三层南侧及东侧斜屋顶，属于公共涉案房屋的外墙立面，从室内情况看，有漏水的迹象，张旭辉要求新荣物业公司维修，有事实依据，本院予以支持；另，一层客厅楼顶对应为斜屋顶，本院在三层斜屋顶部分一并处理。当事人对自己的主张有责任提供证据。本案中，从现场勘验及双方历次沟通，结合生效判决查明的情况，涉案房屋也存在漏水的情况，但张旭辉未就其主张的损失项目及金额举证，本院结合勘验情况、争议期间、维修情况酌情予以支持。关于空调问题，张旭辉未举证证明确实产生损失，且系因新荣物业公司过错所致，故对该项主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告北京新荣物业管理有限公司于本判决生效后三十日内对位于北京市朝阳区某27B房屋维修完毕（维修标准以不漏水为标准，维修范围为上述房屋一层主卧室南侧斜屋顶、三层南侧及东侧斜屋顶）；二、被告北京新荣物业管理有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告张旭辉损失20000元；三、驳回原告张旭辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4806元，由被告北京新荣物业管理有限公司负担（原告张旭辉已交纳，被告北京新荣物业管理有限公司于本判决生效后七日内交纳直接支付给原告张旭辉）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数和代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  陈扬二〇二〇年十二月三十日书记员  华阳