贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2019）黔0115民初3235号原告张树林，男，苗族，1958年7月6日生，住所地贵州省施秉县。原告杨建平，女，侗族，1962年6月8日生，住所地贵州省凯里市。二原告共同委托代理人袁劲松，贵州普众律师事务所律师，特别代理。被告贵阳亿铭超市有限公司（原贵阳金阳亨利仁置业有限公司），住所地贵州省贵阳市观山湖区金阳新区金阳商业步行街8号，统一社会信用代码91520115560930054F。法定代表人任忠海，职务执行董事兼总经理。被告贵阳融创置业有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区世纪城O组团商业2幢1单元1层26号，统一社会信用代码915201155609113043。法定代表人任忠福，职务执行董事兼总经理。二被告共同委托代理人何戎豪，贵州鼎尊律师事务所律师，一般代理。原告张树林、杨建平与被告贵阳亿铭超市有限公司（以下简称“亿铭超市”）、贵阳融创置业有限公司（以下简称“融创置业”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员侯林凤公开开庭进行了审理。原告张树林、杨建平共同委托代理人袁劲松、被告亿铭超市、融创置业共同委托代理人何戎豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张树林、杨建平诉称，被告融创置业系贵阳市观山湖区诚信路西侧融创名品城开发商，融创置业以购房包租的形式招来客户出卖房屋，明示售房后的义务履行人为贵阳金阳云成天乙置业有限公司（以下简称“云成天乙”）。2011年10月25日，原告在被告融创置业宣传条件的吸引下购买了融创名品城1层A48号商铺，并与云成天乙签订《委托经营管理合同》。合同约定原告自2012年6月1日起将所购商铺交由云成天乙经营管理，云成天乙无偿使用3年后，自2015年5月1日起每年向原告支付租金43338.05元，每年11月30日、5月31日前支付半年租金，如被告未按时支付租金，按每日万分之二计算违约金。云成天乙取得原告房屋后，一直经营该铺面并实际占有至今，然而一直未向原告支付租金。原、被告签订《委托经营管理合同》，被告亿铭超市在取得原告的商铺后，即应当向原告支付租金，现被告既对原告所有的铺面占有并经营，却一直拒绝支付租金的行为已严重损害了原告的利益，应当按合同约定支付原告租金及违约金。被告融创置业与亿铭超市属关联企业，被告亿铭超市系为被告融创置业履行其与原告买卖房屋时的约定，融创置业应当承担连带责任。为此原告向人民法院提出起诉，请求：一、判令被告继续履行与原告签订的《委托经营管理合同》；二、判令被告承担连带责任，立即支付拖欠原告2015年5月1日至2019年3月31日房屋租金169740.65元，违约金20286.56元，合计190027.21元，并自2019年4月1日起按年6%计算资金占用费至付清为止；三、涉案费用由被告承担。被告亿铭超市辩称，双方委托经营合同已经多份判决书确认本公司已经于2015年3月31日通过张贴公告的形式通知原告解除合同并办理退房，公告经合理期限后合同已于2015年5月31日解除，故无继续履行的事实及法律依据，客观上已不能继续履行。原告支付租金、违约金的诉请没有事实及法律依据。请求法院驳回原告所有诉请。被告融创置业辩称，我公司并非涉案合同相对人,不是适格主体不应承担连带责任。经审理查明，2011年10月25日，原告张树林、杨建平与被告融创置业签订了《商品房买卖合同》，购买了位于名品城”××商铺。同日，张树林、杨建平（甲方）与贵阳金阳云成天乙置业有限公司（现更名为亿铭超市，乙方）签订《委托经营管理合同》，合同编号为2-0024。双方约定原告将其位于金阳步行街“××·名品城”××号建筑面积××商铺，委托乙方进行招商并经营管理；第四条对乙方经营管理事项约定“1.确定营销、规划融创·名品城商业布局及业态区划，确定融创·名品城房产统一的商业形象及广告宣传。2.以融创·名品城的名义建立相应的商业运作体系及管理制度。3.其他与融创·名品城项目相关的经营或管理等事项。”；第五条约定“1.委托经营管理期限：从2012年6月1日至2027年5月30日止。2.乙方在每个收益年度的5月31日前向甲方支付半年的收益，剩余收益在本年度的11月30日前向甲方支付。3.在委托经营期间，乙方的招商经营收入不足以支付本合同约定的收益，由乙方按约定的收益向甲方计付；如乙方的招商经营收入超过本合同约定的收益，该部分收入作为本房产的经营管理费归乙方所有。4.委托经营收益款项，甲方同意如下：2015年5月1日至2021年4月30日每年支付人民币43338.05元（年收益），2022年5月1日至2027年4月30日每年支付人民币49529.20元（年收益）”；第十一条约定“本协议的续约与终止1.委托经营期限届满，如甲方、乙方经协商不再续约，本合同自行终止，甲方有权收回房产。如甲方继续委托乙方经营管理的，双方应另行协商签订委托经营管理合同。2.因不可抗力及本房产被政府征收、拆迁等行为，导致本合同无法履行，本合同自动终止。”；第十二条违约责任约定“1.委托经营管理期间，甲方或乙方如擅自终止或解除本合同，违约方应向守约方支付违约时本年度委托收益的50%作为违约金，如甲方擅自终止或解除本合同还应当承担乙方由此遭受的装饰装修和广告宣传在内的全部经济损失。……3.乙方未能按合同规定的时间向甲方支付委托经营收益款项的，每逾期一天，按当期应付金额的万分之二计付违约金，总额不超过当期应付金额的20%。……”；第十五条其他中约定“……2.如因政府行为或不可抗力影响本合同的履行所造成损失的，甲、乙双方互不承担责任。”。合同签订后，原告将商铺交由被告亿铭超市管理经营。亿铭超市一直未向原告支付款项，原告遂诉至本院诉请如前。另查明，原被告在合同履行过程中，根据贵阳市人民政府筑府发〔2011〕65号《市人民政府关于规范全市商贸批发市场布局和管理工作的通知》、贵阳市人民政府办公厅筑府办发（2012）6号《市人民政府办公厅关于印发贵阳市商贸批发市场规范布局调整暨清理搬迁工作方案的通知》等文件，要求“融创·名品城”不得再进行批发业态经营。此后被告在案涉商铺所在融创·名品城入口玻璃门上张贴了一份落款日期为“2015年3月23日”的公告，内容为“尊敬的各位业主：贵阳融创置业有限公司建设的“融创﹒名品城”，以批发市场为主，由于贵阳市政府改变发展战略，对全市商贸批发市场布局进行调整，“融创﹒名品城”不得再进行批发业态经营，导致我公司无法再履行与您签订的委托经营协议。为此，为了避免给各业主造成更大损失，特通知各位业主尽快前来办理相关手续。特此公告﹗”。再查明，娄翔因与亿铭超市委托合同纠纷一案，不服（2016）黔0115民初484号民事判决，向贵阳市中级人民法院提起上诉后，贵阳市中级人民法院以（2016）黔01民终3537号立案进行了审理，并认定有以下事实：2015年2月6日，贵阳市观山湖区人民政府向观山湖区规划分局发出一份《关于协助贵阳融创置业有限公司办理有关事宜的函》，载明“贵阳融创置业有限公司系我区招商引资企业，2010年通过土地招拍挂的方式取得碧海花园G15小学操场的地下空间土地共计13.7亩，拟用于建设以批发业态为主的融创·名品城项目。按照市政府《关于规范布局和管理工作的通知》（筑府发（2011）65号）和《关于印发贵阳市商贸批发市场规范布局调整暨清理搬迁工作方案的通知》（筑府发（2012）6号）文件要求，对我市商贸批发市场布局进行了调整，该企业积极响应政府决策部署，自动清退了原有的批发业态的商户，将原有的业态进行了调整。该企业因业态的调整致使经营困难，商户遭受极大损失，为此，企业负责人多次到区委、区政府反映，此事如得不到妥善解决，极易引发群体性事件。现该企业再次调整经营模式，准备引进水产、蔬果等零售商户（超市业态）在闲置的部分负一楼地下停车场进行经营自救，以尽快弥补和挽回损失。目前，该企业已向政府申办相关手续。……”，该判决认为：亿铭超市与业主签订的《委托经营管理合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，故该合同系有效合同。双方当事人在履行合同的过程中，政府于2015年2月下文作出的行政行为导致亿铭超市原经营方式（业态批发）进行调整，委托经营房屋无法经营，亿铭超市于2015年3月23日张贴公告告知无法再履行与业主签订的委托经营协议，通知业主前来办理相关手续，该公告已经明显表示出了亿铭超市要求解除合同的意思表示。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条规定“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”的规定，原判结合本案的客观事实，认定双方签订的《委托经营管理合同》于2015年5月31日解除并无不妥。因此，上诉人娄翔关于案涉合同未解除的上诉理由不能成立。依照该案涉合同“如因政府行为或不可抗力影响本合同的履行造成损失的，甲、乙双方互不承担责任”的约定，亿铭超市解除合同并未违约。该判决维持了（2016）黔0115民初484号民事判决。娄翔不服，向贵州省高级人民法院申请再审后，贵州省高级人民法院作出（2017）黔民申1388号民事裁定，认为原判解除双方签订的《委托经营管理合同》并无不妥，遂裁定驳回娄翔的再审申请。又查明，案涉房屋处于空置状态，并未对外经营。上述事实，有当事人当庭陈述、当事人身份证明、《商品房买卖合同》、《委托经营管理合同》、购房发票、房屋产权证、贵阳市人民政府[2011]65号通知、贵阳市人民政府办公厅（2012）6号通知、质量保证书、关于非超市部分现有商户管理通知、租赁合同、联营合同、合作协议、会议纪要、工商登记资料、视频资料、警情详情、（2016）黔0115民初484号民事判决书、（2016）黔01民终3537号民事判决书、（2017）黔民申1388号民事裁定书、公告张贴照等证据在卷佐证，亦经庭审举证、质证核实，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。案涉《委托经营管理合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合同合法有效，原告已履行其交付房屋予亿铭超市经营的合同义务；依据合同约定，无论亿铭超市招商经营收入低于还是高于合同约定金额均按照约定的固定金额支付原告，故依据双方各自合同权利义务，涉案合同性质应为房屋租赁合同。涉案合同履行期限内，双方因故发生争议，涉及争议事实经人民法院生效民事判决及裁定认定，亿铭超市于2015年3月23日张贴公告告知无法再履行与业主签订的委托经营协议，通知业主前来办理相关手续，表明亿铭超市作出解除合同的意思表示，涉案《委托经营管理合同》于2015年5月31日解除。原告现无新的证据推翻该认定事实，故依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第二款之规定，应以贵阳市中级人民法院已生效的（2016）黔01民终3537号民事判决认定事实作为本案处理依据。由此，本院认定涉案《委托经营管理合同》于2015年5月31日解除，故对原告继续履行涉案合同诉请本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，原告主张支付租金的起始日期系2015年5月1日，早于案涉合同解除日期，故在合同解除前应按照合同约定支付2015年5月1日至2015年5月31日租金。根据合同约定计租金为43338.05元/年÷12月×1月=3611.5元。因双方合同经解除已对双方均失去约束力，原告依据合同约定主张租金已无合同权利支撑，故不应再按照合同约定的标准要求亿铭超市支付租金。但涉案合同解除后，亿铭超市即负有向权利人返还相应房产的义务，权利人收回房产后本可行使其使用收益的权利，但现涉案商铺仍未返还权利人即原告，客观上造成原告不能行使对涉案房产使用收益的权利，故亿铭超市仍应向原告支付房屋占用期间的占用费。对于房屋占用费的计算标准，本院参照2015年公布的贵阳市房屋租赁指导价每平方米70元标准作为2015年5月31日合同解除后的房屋占用费的计算标准。按照此标准计算，即2015年5月31日合同解除后至2019年3月31日亿铭超市应向原告支付的占用费为18.62M2×70元/M2/月×46个月=59956.4元,即截止2019年3月31日原告应获租金及占用费合计63567.9元。对于原告诉请的违约金，因涉案合同尚未解除时，亿铭超市就已欠付租金，故应按照合同中“乙方未能按合同规定的时间向甲方支付委托经营收益款项的，每逾期一天，按当期应付金额的万分之二计付违约金，总额不超过当期应付金额的20%”约定计算合同解除前的违约金。因亿铭超市应按照合同约定支付2015年5月1日至2015年5月31日租金为3611.5元，且未支付日期较长，故本院按照合同约定的20%计算对应的违约金分别为3611.5×20%=722.3元。对于原告诉请的租金资金占用费，因涉案合同中并未进行约定，且本院前述认定合同也已解除，故本院对原告该诉请不予支持。对于原告主张二被告人格混同故应承担连带责任之诉请，本院认为，根据《中华人民共和国公司法》第三条第一款“公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。”之规定，公司的独立财产是公司独立承担责任的物质保证，公司的财产是否独立是判断公司人格是否混同的实质条件。本案中，原告虽然提供了两被告公司股东、法定代表人的变更及关联情况，但是并没有证据显示两公司业务、财务、财产混同从而人格混同，故对原告该诉请本院不予支持。原告另主张涉案合同履行系代融创置业履行与原告间房屋买卖合同故融创置业应承担连带责任，对此本院认为，房屋买卖合同与房屋租赁合同为独立合同，且如系委托代理法律关系代理后果亦应归属于委托人并非代理人与委托人承担连带责任，故原告该主张本院不予采信、亦应驳回原告该项诉请。对于原告诉请亿铭超市继续履行涉案《委托经营管理合同》之诉请，本案中本院已判令亿铭超市支付租金，但合同的履行、解除，系根据当事人合同约定及法律规定发生的法律事实，不宜以法院判决的方式予以明确，故对该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条、《中华人民共和国公司法》第三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵阳亿铭超市有限公司于本判决生效后十日内向原告张树林、杨建平支付2015年5月1日至2019年3月31日租金及占用费63567.9元、违约金722.3元，合计64290.2元；二、驳回原告张树林、杨建平的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，减半收取2150元，由原告张树林、杨建平负担1423元、被告贵阳亿铭超市有限公司负担727元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决书发生法律效力，原告可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院申请强制执行。审判员  侯林凤二〇二〇年十二月一日书记员  王 林