西安市未央区人民法院稿纸 西安市未央区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0112民初15387号原告（反诉被告）：凌荣，女，1972年9月10日出生，汉族。委托诉讼代理人：杨旭峰，男，。委托诉讼代理人：焦健，陕西明仓律师事务所律师。被告（反诉原告）：李宗权，男，1962年2月21日出生，汉族。委托诉讼代理人：汪智雯，甘肃方域西涛律师事务所律师。第三人：西安富兴房地产营销策划有限公司。法定代表人：解小明。委托诉讼代理人：王涛，男。原告（反诉被告）凌荣与被告（反诉原告）李宗权、第三人西安富兴房地产营销策划有限公司（以下简称富兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告凌荣委托诉讼代理人杨旭峰、焦健、被告李宗权及其委托诉讼代理人汪智雯、第三人西安富兴房地产营销策划有限公司委托诉讼代理人王涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凌荣向本院提出以下诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的存量房买卖合同。2、判令被告李宗权返还原告已支付的购房款75万元。2、判令被告向原告支付违约金21万元。4、判令被告赔偿原告因房屋价格上涨所造成的原告经济损失218833元。5、判令被告支付原告利息暂计76000元。6、判令被告支付原告代其缴纳的涉案房屋物业管理、电梯费等合计4747元。7、本案保全费5000元、诉讼费、保险费2000元、律师费20000元、交通差旅费700元等由被告承担。事实与理由：2018年4月19日，在第三人富兴公司居间下，原告与被告李宗权签订《存量房买卖合同》。同日，三方共同签订了《买卖合同居间合同》。《存量房买卖合同》约定，被告李宗权以75万元将自己位于西安市经开区XX小区XX幢XX单元XX室，面积103.86平米的房屋出售给原告，合同约定被告应在2018年6月19日前给原告办理过户手续。合同签订后，原告依约向被告付清了全部购房款75万元，也向第三人富兴公司支付了居间费2.25万元。但被告李宗权在收到购房款后，拒不履行给原告办理过户的义务，期间原告多次催促被告及富兴公司为原告办理过户手续，但至今该房屋仍未能过户至原告名下。根据原告与被告签订的《存量房买卖合同》约定：未能按期办理过户手续，超过三十日的原告有权解除合同，同时被告还应向原告支付违约金21万元。被告拒不履行过户义务的行为违反合同约定，构成违约。被告李宗权应当承担返还原告全部购房款、支付违约金及赔偿原告实现权利的所有费用的违约责任。且被告的违约行为也造成了原告因房价上涨而遭受的经济损失，被告应当承担损害赔偿责任。故诉至法院，望判如所请。被告李宗权辩称：一、其与原告签订的《存量房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。原告要求解除《买卖合同》，其同意解除，并同意退还原告已支付的购房款75万元。二、原告在与其签订《买卖合同》时对西安市房产的限购政策及房产状况是明知的，鉴于上述情况，原告才在第三人承诺能够代办网签更名的情况下与其签订了《买卖合同》，现原告以其“拒绝履行过户义务”为由要求解除合同无事实依据。三、原告迟延履行《买卖合同》的合同更名手续系导致诉争房产无法网签至原告名下的根本原因，即系原告违约导致未能办理网签备案手续，原告应依约向其承担违约责任。四、买卖合同对诉争房产过户的详细事宜做了明确约定，在原告未办理合同更名的情况下，待诉争房产产权证办理至其名下，其同样能依据合同办理过户手续，将诉争房产过户至原告名下，故买卖合同至今仍具备履行条件，不存在任何法定解除情形，原告要求解除合同，属单方违约。五、原告属于违约方，要求其支付违约金、赔偿损失及支付利息等诉讼请求缺乏事实及法律依据，应当依法予以驳回。被告李宗权提出反诉请求：1、判令原告向其支付擅自解除合同的违约金21万元；2、判令原告向其支付自2018年9月10日-2020年9月10日期间的房屋使用费3.6万元（1500元/月X24个月）及物业费、供热费，按照上述标准计付至房屋实际返还给其之日止；3、本案反诉费、律师代理费、交通费由原告承担。事实与理由：2018年4月9日，其与原告在富兴公司居间下签订了《存量房买卖合同》，约定其将名下位于倚能维兰德小镇的房屋以75万元出售给原告，富兴公司办理房产的更名手续。2018年9月10日，其与原告在富兴公司居间下，再次签订《存量房买卖合同补充协议》，约定鉴于更名手续需延期办理，原告同意提前将剩余房款支付给其，其于收到房款后三日内将房产交付给原告进行装修、入住。补充协议签订当日，其即将房屋钥匙交付给原告，并向原告出具了委托书，委托原告向物业公司领取房产的水、电卡等。补充协议明确约定，房屋交付后所产生的所有水、电、物业费及暖气费均由原告承担。2020年8月11日，其得知原告要求解除存量房买卖合同，故依据合同约定，原告应当承担擅自解除合同的违约责任；同时，截至其反诉时，原告仍未将房屋返还其，故原告应承担占用、使用房屋期间所产生的使用费、物业费及供热费。故提起反诉，望判如所请。原告凌荣辩称：一、被告诉称其擅自解除合同没有事实和法律依据，更无相应证据，其不需向被告支付违约金。首先，其根本没有擅自解除合同的事实和行为，也没有任何违约的事实和行为。其在本案本诉中，依法诉请法院判令双方所签订《存量房买卖合同》解除的原因为被告无法依约为其办理涉案房屋更名手续所致。故，其才依据《存量房买卖合同》的约定及《合同法》第九十三条的规定，诉请法院请求判令解除该合同，解除合同的诉请符合该合同的约定和法律的规定。其次，因被告的根本违约行为和自身原因导致涉案房屋根本无法正常交易过户，致使合同目的无法实现，符合合同法94条所规定的情形，应当被法定解除的情形，并非其原因所致。最后，根据《民事诉讼证据规定》第五条第一款规定，“主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任”。被告主张合同关系解除为其擅自解除，那么被告应当提供该合同被解除的事实和证据，更要举出合同的解除原因系其违约擅自解除所致。显而易见，被告根本无法举出相应事实和证据，本案所涉的合同还未被法院判决予以解除，既然合同都未被法院依法认定是否解除，被告没有事实和证据证明其擅自解除了该合同，其无需承担所谓的违约责任。且其在本案本诉中，诉请人民法院判令解除该合同的原因为被告根本违约导致合同无法继续履行致使合同目的落空，并不是其未能支付合同价款或因被告自身原因导致涉案房屋无法更名至其名下。若该合同被判令解除，被告作为违约人，应当向其承担违约责任并赔偿其经济损失。二、其至今未曾入住和使用涉案房屋，无需支付该房屋的使用费，其代被告交纳的物业等费用被告应当予以返还。被告诉请的涉案房屋使用费应建立在真实、合法、有效的基础上，而涉案房屋其至今未入住和使用，因被告一直未能将该房屋更名过户至其名下，导致其根本无法合法有效的占有、使用该房屋。同时，被告也没有任何证据证实其入住和使用了涉案房屋。因此，被告要求其支付该涉案房屋的使用费及物业费的诉请，既无事实依据，亦无法律依据，应当予以驳回。三、本案诉讼费等由被告自行承担。被告的诉请既无事实依据也无法律依据，更无相应证据，其诉请于法无据，故因此所产生的费用应当由被告自行承担。第三人富兴公司述称，原、被告之间的存量房买卖合同是通过其居间签订的。关于原告的购房资格，按照现在的政策原告有购房资格。事实就是房屋在买的时候没有网签，当时双方都知道，原告按照限购政策开始2018年到现在一直具有购房资格。在2019年8月份的时候被告给原告发过微信，将被告单位就该房屋经办人的电话发给了原告，让原告和他们单位的经办人联系，办理房屋手续，但是开发商的人中途要收取8万元，让原告交这个钱，才给办理手续，后来原告再次找这个人的时候这个人给原告说办不了，其中途也找过这个人，但是这个人一听是中介公司就将电话挂了，手续到现在一直没有办理下来。经审理查明，2018年4月19日，原告凌荣与被告李宗权经过第三人富兴公司为居间方，签订《存量房买卖合同》，合同约定：被告将位于西安市经开区XX大道XX小区XX幢XX单元XX室房屋出售给原告，该房屋面积103.86平米，总价款75万元,其中定金3万元于2018年4月19日支付，尾款72万元（原告自行支付）同首付款一起支付到被告在房地局指定银行的监管账户；合同对交房日期约定为：双方在开发商那办理更名手续时交房；过户时间约定：双方定于2018年6月19日去该房屋辖区房地局申请办理产权过户手续；违约责任约定：本合同签署后，若双方任意一方不按本合同约定履行或不完全按本合同约定履行则视为违约，违约方须赔偿违约金21万元给守约方，违约方还应当赔偿由此给守约方造成的一切损失，包括但不限于聘请律师代理费、交通费、通讯费等；合同第八条“其他约定”注明：甲方（李宗权）此套房屋未网签，由甲方与开发商协商，中介方配合将房屋网签到乙方（凌荣）名下。同日，原、被告与第三人签订《买卖间合同》，约定原告向第三人支付居间服务费22500元。上述合同签订后，原告向被告支付了定金3万元，向第三人支付居间费22500元。2018年9月10日，原、被告及第三人又签订存量房买卖合同补充协议一份，内容为：经甲（李宗权）乙（凌荣）丙（富兴公司）三方共同友好协商，三方于2018年4月19日签订的存量房买卖合同现做补充，甲方将上述房产（即XX镇XX号楼XX单元XX室）以成交价75万元整出售给乙方，现因更名手续需要延期办理，乙方同意将剩余房款72万元整提前支付给甲方，甲方收到房款后三日内将房屋交付给乙方，交付房屋前产生的水、电、物业、暖气等费用均由甲方承担，甲方需要配合乙方办理房屋装修手续，甲方允许乙方对该房屋进行装修入住，房屋交付乙方后，产生的所有水、电、物业、暖气费等均由乙方承担，甲方应积极配合乙方办理房屋网签手续，该补充协议一式三份，三方签字确认生效，该补充协议与上述存量房买卖合同具有同等法律效力。原被告在合同上签名，第三人盖章。补充协议签订后，原告通过银行汇款向被告支付72万元，被告将房屋交付原告，并出具委托书，委托原告办理涉案房屋的装修手续，并领取水、电气卡猫眼、可视对讲等物品。后因该房屋未能办理更名手续，现原告诉至本院，酿成诉讼。诉讼中，被告提出反诉，反诉请求如上。另查明，诉讼前，原告凌荣向本院提出诉前保全申请，请求查封被告李宗权名下位于兰州市城关区XX街道XX路XX号XX单元XX室房屋，保全标的100万元。原告缴纳保全费5000元，并以担保人中国大地财产保险股份有限公司陕西分公司出具100万元保函提供担保。本院裁定予以保全。庭审调解，因双方争议较大未果。上述事实，有《存量房买卖合同》、《买卖居间合同》、存量房买卖合同补充协议、汇款凭证、委托书、定金收条、收款收据、民事裁定书，以及庭审笔录，当事人陈述等在卷佐证。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告凌荣与被告李宗权及第三人富兴公司签订的《存量房买卖合同》及补充协议，是各方真实意思表示，不违反法律规定，应属有效。因合同约定涉案房屋未办理网签，以在开发商处办理更名手续为交易条件，该交易方式不符合西安市二手房交易政策，因此，该合同不能实际履行，现原告要求解除存量房买卖合同，本院予以支持。合同解除后，被告因此收取原告的购房款75万元，应当予以退还，原告应当将房屋返还被告。原、被告及第三人在签订合同时明确知晓涉案房屋未办理网签，并约定在开发商处办理更名手续，故原、被告及第三人对合同不能实际履行的结果，均具有过错，各自应当对其损失承担相应责任。因此，对原告主张被告支付的违约金21万元、房屋价格上涨的经济损失218833元、利息7.6万元、物业管理、电梯费等4747元、保险费2000元、律师费2万元、交通差旅费700元等，本院均不予支持。被告主张原告支付违约金21万元及房屋占用费、物业费、供热费、律师代理费、交通费等诉讼请求，本院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告凌荣与被告李宗权、第三人西安富兴房地产营销策划有限公司签订的《存量房买卖合同》于本判决生效之日解除。二、被告李宗权于本判决生效之日起十五日内返还原告凌荣购房款75万元；同期内，原告凌荣将位于西安市经开区XX大道XX小区XX幢XX单元XX室房屋返还被告李宗权。三、驳回原告凌荣其余诉讼请求。四、驳回被告李宗权其余反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原告凌荣预交案件受理费16385元，保全费5000元，被告李宗权预交反诉费2495元，现由原告凌荣承担5915元，被告李宗权承担17965元，被告李宗权于履行本判决上述付款义务时一并支付原告17865元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。   审  判  员     王  蔚 二〇二〇年十二月二日 书  记  员     陈  丹