北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初36289号原告（反诉被告）：北京刘锦记餐饮管理有限公司，住所地北京市朝阳区法定代表人：刘凤升。委托诉讼代理人：冯键，山西金贝（临汾）律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京飞仕诺格科技有限公司，住所地北京市密云区。法定代表人：周世瑞，董事长。委托诉讼代理人：张桐，女，1981年10月10日出生，汉族，北京飞仕诺格科技有限公司职员，住北京市密云区。原告（反诉被告）北京刘锦记餐饮管理有限公司（以下简称刘锦记公司）与被告（反诉原告）北京飞仕诺格科技有限公司（以下简称飞仕诺格公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。刘锦记公司的委托诉讼代理人冯键，飞仕诺格公司的委托诉讼代理人张桐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘锦记公司向本院提出诉讼请求：1、解除双方于2017年9月21日签订的《xx租赁合同（餐饮服务类）》（以下简称租赁合同）；2、判令飞仕诺格公司返还刘锦记公司租金44931元；3、判令飞仕诺格公司返还刘锦记公司押金43800元、安全用水保证金10000元。事实和理由：我公司与飞仕诺格公司于2017年9月21日签署租赁合同，约定飞仕诺格公司将位于北京市朝阳区xx号商铺（以下简称涉案商铺）出租给我公司用于经营餐饮活动，租赁期自2017年9月27日至2022年9月26日，起租日为2017年10月25日，押金为43800元，安全用水保证金为10000元。合同签订后，我公司依约履行合同，向飞仕诺格公司支付费用后进场装修营业。2019年10月29日，我公司收到北京东星xx公司（以下简称东星景城公司）的书面通知，称因飞仕诺格公司违反合同约定拖欠房租和擅自转租，其已经与飞仕诺格公司解除租赁合同，后我公司查证得知，飞仕诺格公司对涉案商铺实际并无出租权，属于违法转租，且飞仕诺格公司已经整体搬离商场，自2019年10月29日后已经失去对涉案商铺的管理和控制权，无法向我公司继续履行租赁合同义务，致使合同目的无法实现，构成根本违约。我公司多次与飞仕诺格公司协商，要求其退还剩余房租及其他相关费用，飞仕诺格公司至今拒不退还，为维护我公司的合法权益，故提起本次诉讼。飞仕诺格公司答辩并反诉称，2017年9月21日，刘锦记公司与我公司签署租赁合同，约定刘锦记公司从我公司处承租涉案商铺，租赁面积120平方米，租赁期限为5年，自2017年9月27日起至2022年9月26日止。合同签订后，刘锦记公司按照约定支付押金43800元、安全用水保证金10000元，同意退还押金和保证金。刘锦记公司自2017年9月27日进场实际经营至2020年7月1日，我公司认为租赁合同无效后，刘锦记公司应当支付免租期房屋占有使用费21600元。2019年9月27日至2020年3月26日期间的房屋占有使用费139284元，刘锦记公司仅支付37500元，尚欠101784元。2020年3月27日至2020年7月1日期间的房屋占有使用费74030．4元均未支付。我公司提出反诉请求：1、判令刘锦记公司支付免租期房屋占有使用费21600元；2、判令刘锦记公司支付2019年9月27日至2020年3月26日期间房屋占有使用费101784元；3、判令刘锦记公司支付2020年3月27日至2020年7月1日期间房屋占有使用费74030．4元。刘锦记公司对飞仕诺格公司的反诉请求辩称，不同意支付免租期租金。2019年10月29日，飞仕诺格公司已经丧失对于涉案商铺的出租权和管理权，其主张收取房屋占有使用费缺乏依据，且此前租金我公司已足额交纳，不同意支付房屋占有使用费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月25日，东星景城公司（出租方、甲方）与飞仕诺格公司（承租方、乙方）签订房屋租赁合同，约定乙方承租东星xx房屋，租赁期限15年，自2017年10月1日起至2032年9月30日止。2017年9月21日，刘锦记公司（乙方）与飞仕诺格公司（甲方）签订租赁合同，约定甲方同意出租而乙方同意承租涉案商铺，租赁面积为120平方米，本合同期限为5年，合同起始日期即甲方交付商铺日期为2017年9月27日，结束日期为2022年9月26日。自甲方交付商铺之日起30天为商铺免租装修期，免租装修期内免交租金及物业管理费，但须支付水费、电费及其他发生的费用。起租日为2017年10月25日。乙方承租商铺须用于商业服务业经营活动，经营类别为餐饮，品牌为小升水饺小吃，商号名称为小升水饺小吃。乙方应于本合同签订时，向甲方交纳押金、首期（六个月）的租金；以后每期10日前，乙方须向甲方支付本期租金和物业管理费。租金和物业管理费的起算日期为起租日，按日历月的实际租赁天数计算，租期内的第一个月和最后一个月，租赁天数不足一个月的，乙方应按当月实际租赁天数支付租金和物业管理费。租金为年一至年二6元/天/平方米，年三全年6．36元/天/平方米。押金43800元，安全用水保证金为10000元。同日，刘锦记公司向飞仕诺格公司支付押金43800元、安全用水保证金10000元。此后，刘锦记公司向飞仕诺格公司支付租金，其中2019年3月22日，刘锦记公司向飞仕诺格公司支付2019年3月27日至2019年9月26日期间的租金60000元，2019年5月5日支付租金50000元，2019年7月5日支付租金21400元。2019年9月16日，刘锦记公司支付租金37500元。2019年10月29日，东星景城公司向飞仕诺格公司发送《解除合同通知书》，记载：“按照房屋租赁合同第49条约定，未经我公司同意，贵公司将承租房屋转租视为根本违约。鉴于贵公司存在未经我公司同意而将租赁房屋转租等行为，故而我公司根据合同法第224条的规定及房屋租赁合同第49条之约定，决定自通知发出之日起即刻解除房屋租赁合同，并要求贵公司在15日内完成房屋的腾退。贵公司应在收到本通知书10日内结清全部欠款，同时向我公司支付6个月的租赁费用作为赔偿。”2019年12月17日，东星景城公司向飞仕诺格公司的商户发送《通知》，告知商户已经解除与飞仕诺格公司的房屋租赁合同，并且已经将租赁区域收回，飞仕诺格公司不再对原租赁区域享有任何权利，更无权进行管理。督促少数未与该公司签订租赁合同的商户签订合同或者尽早腾退离场。该公司将协助商户通过法律途径追回交予飞仕诺格公司的押金，追回之前不另行收取押金。经询，刘锦记公司表示未和东星景城公司签订房屋租赁合同，亦未向东星景城公司交纳租金。经询，飞仕诺格公司称2019年11月17日东星景城公司将其在东星时尚广场的办公室封门，无法进入租赁区域，但通过微信群对商户进行管理。刘锦记公司对此不予认可，并称其已于2020年7月30日完成撤场。另查，东星时尚广场未取得建设工程规划许可证。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，根据庭审查明的事实及现有证据，涉案商铺所在建筑尚未取得建设工程规划许可证，故刘锦记公司与飞仕诺格公司签订的租赁合同应属无效。刘锦记公司主张解除租赁合同，缺乏依据，本院不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，飞仕诺格公司作为出租方，亦系综合商业体的经营管理者，其对涉案商铺所在建筑性质的知晓程度应当高于承租人，其在出租时未充分知晓或者告知刘锦记公司，应当对合同无效承担主要责任。另一方面，刘锦记公司承租涉案商铺用于经营，自身应有审慎的注意义务，但其在签署合同时未核对涉案商铺产权文件或了解房屋真实情况，其亦应当承担部分责任。租赁合同签订后，飞仕诺格公司已于2017年9月27日将涉案商铺交付刘锦记公司使用，故在合同被确认无效后，双方依据合同取得的财产应相互返还，飞仕诺格公司应向刘锦记公司返还押金、保证金，刘锦记公司应将涉案商铺腾空后交付飞仕诺格公司。根据本案查明的事实，因飞仕诺格公司与东星景城公司之间就房屋租赁合同履行发生争议，飞仕诺格公司自2019年11月17日起未实际管理涉案商铺，东星景城公司已将租赁区域收回管理，故合同无效后，飞仕诺格公司无权收取2019年11月17日之后的房屋占用费。因刘锦记公司支付的租金不足以支付其实际占用期间的房屋使用费，故本院对于其要求退还租金的诉讼请求不予支持。鉴于刘锦记公司已经撤场并将涉案商铺腾退交还给东星景城公司，本院不再判决刘锦记公司交还房屋。刘锦记公司主张的押金、安全用水保证金，飞仕诺格公司同意退还，本院不持异议。关于反诉请求，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，刘锦记公司在免租期内实际使用了涉案房屋，应当支付飞仕诺格公司房屋占有使用费，但考虑到双方对于合同无效均负有过错责任，本院根据涉案房屋面积、租金标准、免租期间以及双方过错程度等因素酌情予以确定。关于2019年9月27日至2020年7月1日期间的房屋占有使用费，2019年11月17日前刘锦记公司欠付的房屋占有使用费，本院予以支持，2019年11月17日后刘锦记公司虽实际占有使用涉案商铺，但飞仕诺格公司已非租赁区域的实际管理者，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）北京刘锦记餐饮管理有限公司与被告（反诉原告）北京飞仕诺格科技有限公司于二〇一七年九月二十一日签署的《东星时尚广场租赁合同（餐饮服务类）》无效；二、被告（反诉原告）北京飞仕诺格科技有限公司于本判决生效后七日内返还原告（反诉被告）北京刘锦记餐饮管理有限公司租赁押金四万三千八百元、安全用水保证金一万元；三、原告（反诉被告）北京刘锦记餐饮管理有限公司于本判决生效后七日内支付被告（反诉原告）北京飞仕诺格科技有限公司免租期房屋占有使用费八千六百四十元；四、原告（反诉被告）北京刘锦记餐饮管理有限公司于本判决生效后七日内支付被告（反诉原告）北京飞仕诺格科技有限公司二〇一九年九月二十七日至二〇一九年十一月十七日期间的房屋占有使用费二千五百零四元四角；五、驳回原告（反诉被告）北京刘锦记餐饮管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）北京飞仕诺格科技有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2268元，由原告（反诉被告）北京刘锦记餐饮管理有限公司负担1032元（已交纳），由被告（反诉原告）北京飞仕诺格科技有限公司负担1236元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉费2124元，由原告（反诉被告）北京刘锦记餐饮管理有限公司负担120元（于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）北京飞仕诺格科技有限公司负担2004元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  马 潇二〇二〇年十二月三十日法官助理  梁 远书 记 员  夏甜甜