上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初15071号原告(反诉被告)：蔡重坤，男，1959年12月28日出生，现住上海市普陀区。委托诉讼代理人：陈克铭，上海兴浦律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海元沣网络科技有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：刘彦盟，执行董事。委托诉讼代理人：黄小芳，上海瀛东律师事务所律师。蔡重坤与上海元沣网络科技有限公司(以下简称元沣公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月15日受理后，元沣公司提起反诉，本院合并进行了审理，依法适用普通程序(独任制)，由审判员常彩玲独任审判，公开开庭进行了审理，蔡重坤及其委托诉讼代理人陈克铭、元沣公司的法定代表人刘彦盟和委托诉讼代理人黄小芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蔡重坤向本院提出诉讼请求：1.要求元沣公司支付拖欠的租金人民币(以下币种均为人民币)29000元和逾期支付滞纳金(以29000元为基数，按照每日月租金0.5％的标准，自2020年1月24日起计算至实际清偿之日止)；2.要求元沣公司支付违约金87000元，租金补偿金12000元；3.要求元沣公司支付自2020年5月1日起至2020年6月15日止的房屋占有使用费、物业费84611.78元；4.要求元沣公司支付恢复原状的费用117069.70元和损失14801.08元(含铝合金框、门、窗、玻璃门锁、柜子等)；5.要求元沣公司支付自2019年11月1日起至2020年4月30日止的租金发票税费4142.86元；6.要求元沣公司支付的租赁保证金抵扣其应该支付的费用。事实与理由：2019年4月1日，经案外人上海巨人房地产经纪公司居间介绍，蔡重坤与元沣公司签订《上海市房屋租赁合同》，蔡重坤将本案系争的上海市黄浦区成都北路XXX号XXX室房屋出租给元沣公司，租期自2019年5月1日起至2022年4月30日止，鉴于租期三年，蔡重坤同意给予免租期一个月，即2019年4月1日起至2019年4月30日止为免租期，第一年租金每月29000元，第二年租金每月30000元，第三年租金每月31500元，租赁保证金为三个月租金，租金三个月为一期，先付后用，元沣公司应于每期上一个月份的23日前支付未来三个月租金，逾期支付的，每逾期一日需按月租金的0.5％支付滞纳金，租赁期间的物业费、租金发票税费由元沣公司承担，元沣公司中途退租的，按月租金的三倍支付违约金，鉴于第一年月租金低于蔡重坤心理价位，元沣公司提前退租的，除承担违约责任外，需向蔡重坤支付租金补偿金至每月30000元，蔡重坤可以要求元沣公司重新装修天花板、地面和墙面以恢复系争房屋原状。签约当日，蔡重坤交付系争房屋，元沣公司支付租赁保证金87000元，并拍照确认房屋现状。2019年10月24日，元沣公司以房屋所处地段交通不便等为由提出拟退租，蔡重坤为避免损失建议元沣公司转租，但元沣公司未找到转租客户后迁怒蔡重坤，双方发生矛盾。2020年1月29日，元沣公司以疫情为由提出免除一两个月租金，否则退租，蔡重坤建议附条件免除2020年2月租金(元沣公司后续无违约行为则无需支付，否则仍需支付)，元沣公司拒绝，单方少付一个月租金，双方矛盾加剧。2020年2月26日，元沣公司要求蔡重坤另行签署虚假租赁合同配合其注册新公司，蔡重坤拒绝，元沣公司威胁退租。2020年4月22日，元沣公司单方通知解除《上海市房屋租赁合同》，蔡重坤复函要求元沣公司清场、恢复装修原状后交还，元沣公司拒绝。2020年4月26日，元沣公司清场但拒绝将装修恢复原状。元沣公司擅自解除合同并拒绝承担责任构成违约，故诉至法院。元沣公司辩称，双方签订的《上海市房屋租赁合同》主文和附件对违约责任的约定是互相矛盾的，根据附件第3条的约定，承租方提前退租的，只要按照每月1200元(总额最高不超过12000元)赔偿出租方损失即可，并不需要承担其他违约责任；附件第2条关于出租方因转让导致提前收回房屋的，亦不需要按照合同主文约定承担违约责任；出现相互矛盾的原因是主文系蔡重坤单方制作的格式文本，部分内容并非双方真实意思表示，故以附件的形式重新作出约定，附件的内容才是双方真实意思表示；故元沣公司提前退租的，不应承担违约责任，仅需支付蔡重坤租金损失12000元，元沣公司同意从租赁保证金中予以扣除。双方签订《上海市房屋租赁合同》后，元沣公司一直按照约定履行，新冠肺炎疫情爆发后，元沣公司向蔡重坤申请减免租金无果后，因经营困难不得不少付一个月租金，并非恶意拖欠租金，请求法院酌情考量因疫情原因无法正常使用房屋及房租行情下行的现实酌情减免2020年2月和3月的租金。元沣公司因经营困难不得不在2020年4月下旬退租，已经向蔡重坤提出提前退租申请，并将房屋大门密码和室内钥匙交给蔡重坤后请求蔡重坤予以交接，蔡重坤拒绝交接系恶意拖延交接时间，以此要求元沣公司支付2020年5月1日起的房屋占有使用费和物业费没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。系争房屋现状系正常使用后的状态，符合租赁合同的约定，但元沣公司未对房屋进行清扫且有玻璃隔断未拆除，同意承担一次保洁及拆除玻璃隔断的费用，不同意支付重新装修的费用。元沣公司同意支付租金发票税费，租赁保证金应在扣除相关费用后予以退还。元沣公司向本院提出反诉诉讼请求：要求蔡重坤返还租赁保证金45000元。事实与理由：蔡重坤与元沣公司签订《上海市房屋租赁合同》后，元沣公司一直按约履行，因为新冠疫情爆发无法正常使用房屋导致经营困难，元沣公司向蔡重坤要求减免租金无果，只能少付部分租金，并非恶意拖欠租金，此后因经营困难在2020年4月向蔡重坤提出提前退租，并将大门密码和钥匙告知蔡重坤要求其进行交接，蔡重坤恶意拖延交接时间扩大损失。现双方合同已经解除，应将租赁保证金退给元沣公司，根据《上海市房屋租赁合同》附件约定，提前退租需按照每月1000元赔偿出租方损失，蔡重坤应在扣除欠付的租金29000元、提前退租损失12000元和拆除隔断和清洁费用1000元后，将剩余租赁保证金退还元沣公司。蔡重坤辩称，元沣公司违约导致合同解除，租赁保证金应该用于抵充欠付的费用，不同意返还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：本案系争的上海市黄浦区成都北路XXX号XXX室(建筑面积238.21平方米，用途为办公)产权人为蔡重坤。2019年4月1日，蔡重坤(甲方)与元沣公司(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，甲方于2019年4月1日向乙方交付该房屋，租期自2019年5月1日起至2022年4月30日止，免租期自2019年4月1日起至2019年4月30日止；第一年月租金29000元，租金不包含租赁发票和物业费，第二年月租金30000元，第3年月租金31500元；乙方应于每三个月的23日前向甲方支付租金，先付后用，逾期支付的，每逾期一日，乙方需按月租金的0.5％支付滞纳金；乙方应向甲方支付租赁保证金87000元，租赁关系终止时，甲方收取的租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；租赁期间，使用该房屋所发生的电、通讯、设备、物业管理、租金发票费等费用由乙方承担；乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态，返还时应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用；乙方未征得甲方书面同意或超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的，甲方可以要求乙方恢复原状至顶地墙；租赁期间，甲方擅自提前收回房屋的，应按月租金的三倍向乙方支付违约金并退回押金；租赁期间，乙方中途擅自退租的，乙方应按月租金的三倍向甲方支付违约金，甲方可从租赁保证金中抵扣，若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿；合同附件第3条约定，租赁期内，如乙方提前退租，须按照每月1000元费用补贴甲方损失，最多12个月，如不满一年，按照实际月份弥补甲方损失。同日，双方交接系争房屋并拍照，照片下方注明“房屋恢复原状标准：顶、地、墙全新”，双方签字确认的《租赁房屋交验单》记载吊顶、地毯全新、门禁1、门卡3、地锁钥匙4、柜子钥匙18等。同日，元沣公司向蔡重坤支付174000元(含租赁保证金87000元和首期租金87000元)。此后，元沣公司按照约定支付了2019年8月至2020年1月的租金。2019年10月24日，元沣公司法定代表人刘彦盟通过微信向蔡重坤表示因客户上门不便想将系争房屋转租，蔡重坤表示同意，此后元沣公司转租未成功。2020年1月29日，刘彦盟表示因疫情2月10日之前可能没办法复工，询问能否免一两个月房租。蔡重坤回复元沣公司支付租金已逾期，应先支付逾期租金，租满三年并及时支付租金可以考虑最后一个月免租金。刘彦盟向蔡重坤发送《减免租金申请》，蔡重坤未回复。2020年1月30日，元沣公司向蔡重坤支付租金58000元，备注2至4月房租。2020年2月26日，刘彦盟提出想在系争房屋新注册一家拍卖公司，需要蔡重坤配合提供资料再签一份租赁合同。蔡重坤回复同一办公室无法同时签两份合同，不同意再签第二份租赁合同，也不同意元沣公司单方免除今年2月份租金的做法，可以考虑附条件免除今年2月份租金，附生效条件为租满三年且不能有违约和延迟支付行为，如违约在承担违约责任的基础上再补足今年2月份租金29000元，如果元沣公司同意则书面盖章签字，不同意一周内需补足租金。因元沣公司不同意附条件免租亦未补交租金，蔡重坤于2020年3月多次要求元沣公司补交2月份租金，元沣公司未补交。2020年4月10日，元沣公司曾就退租与蔡重坤协商，未达成一致意见。2020年4月22日，刘彦盟微信告知蔡重坤，元沣公司已于3月12日电话通知退租，故今日搬离，并根据蔡重坤要求微信发送《退租申请》，内容为受到疫情影响提前退租，蔡重坤收取的保证金87000元，应在扣除2020年4月1日至4月22日的租金22000元和退租补贴12000元后返还。蔡重坤微信向刘彦盟发送《对上海元沣网络科技有限公司的复函》，表示元沣公司违约与疫情无关，此前并未正式提出退租，房屋交接应以验房并签署交接书为准，元沣公司应尽快交接；附件最后一条是在承担约定违约责任基础上按实际承租月份补足出租方租金收入至每月30000元，元沣公司尚欠一个月租金29000元及滞纳金13050元、违约金87000元、租金补差12000元、发票费4142.86元，还需承担恢复原状费用及恢复原状期间的房屋占有使用费等费用，以上金额远超保证金金额，故保证金不予退还，不足部分请尽快支付。4月23日上午，刘彦盟回复已搬离随时可以交接，蔡重坤回复元沣公司需恢复房屋原状后交接，刘彦盟表示没有钱恢复原状可从保证金里面扣，蔡重坤表示保证金已经抵充违约金没办法抵扣，要求尽快恢复原状，在交房之前还需支付房屋占有使用费，刘彦盟回复根据合同只需要补12000元，蔡重坤表示不认可。4月25日，刘彦盟微信告知蔡重坤26日上午9点半会把家具全部搬走，10点交接房屋。蔡重坤回复待元沣公司清空物品并将装修(天花板、地面、墙)恢复原状后再交接，交接前按照租金标准支付房屋占有使用费。4月26日上午，刘彦盟将系争房屋进门密码告知蔡重坤，并告知会把钥匙放在办公室阳台上，蔡重坤回复不认可该交接方式。4月26日下午，刘彦盟向蔡重坤微信发送视频和照片，视频中办公家具等已搬离系争房屋，玻璃隔断未拆除，室内未清洁打扫，照片中门禁卡和四、五把钥匙放在窗台上。蔡重坤未回复，此后双方亦未办理交接手续。2020年6月15日，蔡重坤在案外人豪景物业管理(上海)有限公司工作人员见证下进入系争房屋，拍照、录视频并制作《房屋接收状态见证书》，内容包括吊顶变形、地毯多处破损、地锁钥匙和柜子钥匙数量均为0、龙骨整体变形引起矿棉板不平、二间办公室隔断未拆除、室内垃圾未清理，照片和视频显示玻璃门隔断未拆除、地毯有轻微翘起破损、墙面有处污渍、天花板连接处略有不平，柜子门锁和钥匙缺失等。关于蔡重坤诉请的物业管理费，根据《峻岭广场物业管理服务合同》和豪景物业管理(上海)有限公司向蔡重坤发放的付款通知，2020年4月23日至4月30日期间空置管理费为1130.70元和2020年5月、6月空置管理费各4240.14元。审理中，元沣公司同意支付蔡重坤租金发票税费4142.86元。关于蔡重坤诉请的恢复原状的费用和其他损失，蔡重坤在审理中表示未实际进行修复工程，亦不申请鉴定，仅提供了其自行委托案外人出某的工程报价单和工程报修单，包括：案外人上海文宇建设集团有限公司于2020年4月25日出某的《峻岭广场3202室恢复原样工程预算表》，工程报价87437元；案外人上海玻机智能幕墙股份有限公司于2020年8月出某的《峻岭广场3202室铝型材窗框维修项目报价汇总表》，报价11466.08元；豪景物业管理(上海)有限公司于2020年6月17日开具的报修单，更换两把玻璃门锁和八把柜子锁共计840元，清洁垃圾费500元，柜子门板定做1995元，室内灯具修复1500元、地坪修平1200元、房间拆除1602.60元、墙面粉刷涂料1400元、垃圾清运2000元；豪景物业管理(上海)有限公司向蔡重坤开具的付款通知，要求其支付施工管理费、施工保证金、公共区域保护费、垃圾清运费和电梯轿厢保护费共计22224.70元。对此，元沣公司认为房屋符合正常使用后的状态，不认可蔡重坤单方委托的工程报价，且系争房屋并未实际进行修复工程，元沣公司亦未实际支付款项，不同意支付上述费用，仅愿意承担拆除隔断和清洁打扫的费用。上述事实，由双方当事人陈述，蔡重坤提供的上海市房地产权证、《上海市房屋租赁合同》《租赁房屋交验单》及照片、中国银行交易流水明细清单、支付宝转账记录、微信聊天记录、发票、《房屋接收状态见证书》及视频、照片、《峻岭广场物业管理服务合同》《峻岭广场3202室恢复原样工程预算表》《峻岭广场3202室铝型材窗框维修项目报价表》、峻岭广场用户付款通知、工程部报修单、保洁服务清单，元沣公司提供的《上海市房屋租赁合同》、中国工商银行网上银行电子回单、支付宝转账电子回单、发票、微信聊天记录等证据予以证实。本院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护。蔡重坤和元沣公司签订的《上海市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，其内容亦不违反法律法规禁止性规定，当属合法有效，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。根据租赁合同约定，元沣公司应于2020年1月23日前向蔡重坤支付2020年2月至4月的租金87000元，元沣公司因故延迟支付，后以新冠肺炎疫情为由要求减免租金遭拒，在未与蔡重坤就租金减免达成一致的情况下，擅自少付一个月租金，违反合同约定，现元沣公司亦同意支付拖欠的租金，故蔡重坤要求元沣公司支付租金29000元的诉请，本院依法予以支持。关于逾期支付租金的滞纳金，考虑到双方曾就减免租金进行数次协商和疫情影响，且元沣公司延迟支付租金超过15日构成解约条件，双方的租赁合同亦提前解除，元沣公司需承担违约责任，故蔡重坤要求元沣公司支付逾期付款违约金的诉请不予支持。元沣公司拖延支付租金且提前退租构成违约，应承担合同约定的违约责任，元沣公司主张租赁合同附件第3条的约定变更了主文关于违约责任的约定，提前退租仅需按照每月1000元的标准支付租金损失，蔡重坤则认为是叠加关系，是为了补充第一年租金低于蔡重坤预期的每月租金30000元增加的补充条款，本院认为，合同主文约定的提前收回房屋和提前退租的违约金均为三个月租金，附件第3条为“租赁期内，如乙方提前退租，须按照每月1000元费用补贴甲方损失，最多12个月，如不满一年，按照实际月份弥补甲方损失”，元沣公司主张的以附件第3条取代合同主文约定的违约金的意见不合常理，附件第3条表述为“补贴”而非违约责任，该约定结合系争房屋租金递增的约定，蔡重坤的说法更具合理性，故元沣公司应向蔡重坤支付违约金87000元和租金补贴12000元。关于蔡重坤要求元沣公司支付2020年5月1日至6月15日房屋占有使用费和物业费的诉请，本院认为，元沣公司多次与蔡重坤协商交接房屋，但蔡重坤以系争房屋未恢复原状为由拒绝交接，元沣公司于2020年4月26日搬离系争房屋并将清场视频发送蔡重坤，蔡重坤在明知元沣公司搬离的情况下拒不办理交接手续，拖延至2020年6月15日才单方进入系争房屋，上述期间的空置损失和物业费系蔡重坤造成，要求元沣公司支付无事实和法律依据，本院依法不予支持。关于蔡重坤要求元沣公司支付恢复原状费用和其他损坏等诉请，本院认为，根据元沣公司提供的清场视频和蔡重坤拍摄的收房视频，除玻璃隔断未拆除和未清洁打扫外，元沣公司交还的房屋虽有少许损坏，但符合房屋正常使用后的状态，违约金的数额足以支付上述两项费用，故蔡重坤该诉讼请求，本院依法亦不予支持。元沣公司同意支付租金发票税费，本院依法予以确认。关于元沣公司支付的租赁保证金87000元，租赁保证金的数额低于其应付的款项，故元沣公司要求蔡重坤返还租赁保证金的反诉诉请，本院依法不予支持，蔡重坤要求租赁保证金抵扣元沣公司欠付的费用，本院依法予以准许，鉴于该数额与违约金数额相同，故以租赁保证金抵扣违约金。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、被告上海元沣网络科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告蔡重坤租金人民币29000元；二、被告上海元沣网络科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告蔡重坤租金损失人民币12000元；三、现在原告蔡重坤处的租赁保证金人民币87000元，抵扣被告上海元沣网络科技有限公司应付的违约金，归原告蔡重坤所有；四、被告上海元沣网络科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告蔡重坤租金发票税费4142.86元；五、原告蔡重坤其余诉讼请求，不予支持；六、反诉原告上海元沣网络科技有限公司要求反诉被告蔡重坤返还租赁保证金的诉讼请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币6530元，由原告蔡重坤负担人民币3918元，被告上海元沣网络科技有限公司负担人民币2612元。反诉案件受理费人民币837.50元，由反诉原告上海元沣网络科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  常彩玲二〇二〇年十二月二十二日书记员  殷莉萍附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。