安徽省合肥市瑶海区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0102民初6637号 原告（反诉被告）：合肥南山新展房地产开发有限公司，住所地合肥市新站区文忠路与少荃街交口南山柠檬花园**号楼**,统一社会信用代码91340100MA2NXJTM8A。 法定代表人：国方勇，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李济，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：庞宇，北京金诚同达（合肥）律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）:赵宇琪，男，1994年1月31日出生，汉族，住北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：王军，安徽金睿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李媛媛，安徽金睿律师事务所律师。 原告（反诉被告）合肥南山新展房地产开发有限公司(以下简称：南山新展公司)与被告（反诉原告）赵宇琪房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）南山新展公司委托诉讼代理人李济、庞宇，被告（反诉原告）赵宇琪委托诉讼代理人王军、李媛媛均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 南山新展公司向本院提出诉讼请求：1、确认南山新展公司与赵宇琪签订的《商品房买卖合同》已于2020年4月22日解除；2、判令赵宇琪向南山新展公司支付违约金65991.45元并从南山新展公司应返还赵宇琪已付的购房款中直接扣除；3、判令赵宇琪配合办理合肥市新站区房屋的商品房买卖合同（备案单号：1911005459）登记备案注销手续；4、判令本案诉讼费用、公告费等由赵宇琪承担。 事实与理由:南山新展公司与赵宇琪于2018年5月29日签订了《房屋定购协议书》，又于2018年6月5日签订了《商品房买卖合同》，约定赵宇琪购买南山新展公司开发的位于合肥市新站区房屋，房产总价款为1319829元，其中首付款399829元应于2018年6月5日前支付，剩余房款920000元以按揭贷款的方式支付。该合同约定了买受人逾期付款的违约责任：“1、（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。上述《商品房买卖合同》签订后，赵宇琪至今未通过贷款形式付清购房余款，也未一次性付清购房余款，南山新展公司多次催告，赵宇琪仍未履行付款义务，逾期付款已经超过90日。故南山新展公司有权依约单方解除合同并主张违约金。综上，南山新展公司、赵宇琪签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，符合国家法律规定，对合同双方均具有法律约束力。赵宇琪逾期支付剩余购房款的行为已构成合同根本违约，严重损害了南山新展公司的合法权益。为维护南山新展公司的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。 赵宇琪辩称:赵宇琪认为本案商品房买卖合同目的不达，应予以解除，且合同目的不达系因南山新展公司违约导致。一、赵宇琪已按照商品房买卖合同约定支付首付款。2018年6月5日，赵宇琪与南山新展公司签订《商品房买卖合同》，约定赵宇琪购买案涉房屋，总价款为1319829元，赵宇琪采取按揭方式付款，首付房款399829元应在2018年6月5日前支付，剩余房款920000元，办理按揭手续。赵宇琪分别于2018年5月29日、2019年6月5日向南山新展公司支付房款20000元、379829元，共计399829元，赵宇琪在合同约定的期限内支付了首付款。二、双方约定剩余房款办理按揭手续，却未约定办理按揭手续的责任人，也没约定办理按揭手续的期限。赵宇琪提交了相关按揭手续资料，南山新展公司却未及时完成办理按揭手续的流程。办理按揭手续需要备案的《商品房买卖合同》，2018年6月5日，赵宇琪与南山新展公司签订《商品房买卖合同》第二十四条约定，商品房预售的，自本合同生效之日起30日内，由出卖人向合肥市房管局申请登记备案。按照约定，该《商品房买卖合同》应当由南山新展公司于2019年7月5日之前申请登记备案，但是，该其却于2020年1月3日方才登记备案，南山新展公司未在约定期限内申请登记备案，导致案涉按揭手续无法办理，故剩余920000元房款无法支付是南山新展公司的违约行为导致的。三、赵宇琪不存在逾期付款行为，南山新展公司无权单方解除合同，并要求赵宇琪支付违约金。本案《商品房买卖合同》第七条约定，逾期付款超过90日后，出卖人有权解除合同。但该合同却只约定剩余款项办理按揭手续，未约定付款期限及按揭手续责任人，也未约定按揭手续迟办、未办成剩余款项如何支付。赵宇琪无逾期付款行为，南山新展公司单方解除合同无依据。综上，请依法驳回南山新展公司的诉讼请求。 赵宇琪向本院提出反诉请求：1、解除赵宇琪与南山新展公司于2018年6月5日签订的《商品房买卖合同》；2、判令南山新展公司返还赵宇琪已支付购房首付款399829元；3、判令赵宇琪向南山新展公司支付资金占用利息41149.06元（以399829元为基数，按中国人民银行贷款基准利率标准，自2018年6月5日起暂计算至2019年8月20日止，后期资金占用利息按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，自2019年8月21日起计算至款项付清之日止）；4、判令南山新展公司向赵宇琪支付违约金65991.45元；5、判令反诉诉讼费用由南山新展公司承担； 事实和理由：2018年6月5日，赵宇琪与南山新展公司签订《商品房买卖合同》，约定赵宇琪购买南山新展公司开发的位于合肥市新站区房屋，总价款为1319829元，赵宇琪采取按揭方式付款，首付款399829元应于2018年6月5日前支付，剩余房款920000元，办理按揭贷款。赵宇琪依照合同约定向南山新展公司支付首付款后，将办理房屋按揭贷款手续提交给南山新展公司工作人员，南山新展公司却无法及时办好按揭贷款手续。2020年1月3日，南山新展公司将上述《商品房买卖合同》办理网上认购备案，但仍然不能办理按揭贷款手续，赵宇琪合同目的不能实现，上述《商品房买卖合同》应予以解除。因双方多次协商无果，赵宇琪特提起反诉，请法院依法裁判。 南山新展公司辩称：南山新展公司认为赵宇琪的反诉请求即没有合同依据，也没有法律依据，是不能成立的。原因如下：1、根据商品房买卖合同第六条的约定，买受人即赵宇琪采取按揭方式付款，首付房款399829元，应在2018年6月5日前支付给出卖人，剩余房款人民币920000元办理按揭贷款，支付房款是作为房屋买受人的主要义务，920000元的按揭贷款是赵宇琪应支付的房款义务，赵宇琪所主张的南山新展公司无法及时办理按揭贷款手续是没有任何依据的，按揭手续需要购房人本人即赵宇琪携带银行需要的材料办理，开发商无法代为办理。2、赵宇琪的第四项诉讼请求没有依据，合同第七条第一款第二项所约定的是买受人没有履行付款义务应向出卖人承担的逾期付款的违约责任，赵宇琪诉请南山新展公司支付违约金没有依据。 经审理本院认定事实如下：案外人赵某系赵宇琪父亲。2018年5月29日，赵某以赵宇琪名义与南山新展公司签订《房屋定购协议书》（编号0000119）一份，协议约定：赵宇琪购买南山新展公司开发的位于合肥市新站区建筑面积约99.44平方米（最终以本房产实测报告为准）房屋，每平方米单价为13754元，总价款为人民币1367698元。赵宇琪在签订定购协议书同时向南山新展公司交定金20000元。付款方式为组合贷款，赵宇琪必须于签订本定购书后7天内即2018年6月5日前支付首付款（本数含定金，该定金在《商品房买卖合同》生效后转为房款一部分）并与南山新展公司签订《商品房买卖合同》等购房相关全部文本、办理合同网签及备案手续。当日，赵某以赵宇琪名义向南山新展公司交纳定金20000元，南山新展公司出具收款收据（编号0000329）一份。同日，赵某以赵宇琪名义在南山新展公司提供的《柠檬花园购房承诺书》上签名，该承诺书载明：“开发商已明确告知本人：开发商及其委托的房地产中介机构所发布或提供的广告、售楼书、模型、视频影像等各类房地产广告、宣传资料和销售推广人员陈述说明及口头允诺，开发商均已明示除所作的说明和允诺具体确定且最终写进双方签署的合同文件外，其余文件、资料、物品、口头意见、口头允诺仅作为参考不得作为协议内容或开发商的承诺，均不作为双方交付标准或交易条件，本人对此已经确认并接受…本人将来若确定购柠檬花园房屋并向开发商所推荐的指定合作银行申请贷款的，由本人自行按照银行要求提供申请资料，开发商将不参与本人与银行之间或者住房公积金管理机构的借贷交易，不保证本人获得贷款，相关银行拒绝贷款或逾期发放贷款的不利后果由本人自行承担或按借贷合同处理，与开发商无关。…本人承诺在2019年6月5日前，符合银行贷款条件并办理银行贷款，否则视为本人违约，本人愿意承担由此产生的法律后果和责任”。 2018年6月5日，赵宇琪与南山新展公司签订《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171）一份，合同约定：南山新展公司为出卖人，赵宇琪为买受人，出卖人以拍卖方式取得位于合肥市新站区文忠路相应地块的土地使用权，经批准在该地块上建设商品房，暂定名为柠檬花园。买受人购买的商品房为该项目第2幢一单元601号房屋。该商品房用途为住宅。出卖人与买受人约定按建筑面积计算该商品房价款，房价总金额为1319829元。付款方式及期限约定为：买受人采取按揭方式付款，首付房款人民币399829元整，应在2018年6月5日前支付给出卖人，剩余房款人民币920000元办理按揭贷款。买受人逾期付款的违约责任约定为：买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过90日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款5%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。赵宇琪在该《商品房买卖合同》买受人处签名确认，南山新展公司在出卖人处盖章确认。2018年6月5日，赵宇琪向南山新展公司交纳购房款379829元，南山新展公司向赵宇琪出具收款收据（编号：0000453）一份。 2019年12月21日，南山新展公司采用邮寄方式向赵宇琪送达空白《商品房买卖合同》（合同编号为20180471801028NM20190062）一份，合同约定：南山新展公司为出卖人，赵宇琪为买受人，出卖人以拍卖方式取得位于合肥市新站区文忠路相应地块的土地使用权，经批准在该地块上建设商品房，现定名为柠檬花园。买受人购买的商品房为该项目第2幢6层601号房屋。该商品房用途为住宅，属钢筋混凝土结构，层高2.9米，建筑层数地上24层，，地下**出卖人与买受人约定按建筑面积计算该商品房价款，该商品房单价为每平方米13272.62元，总金额为1319829元。付款方式及期限约定为：买受人采取按揭方式付款，首付房款人民币399829元整，应在2019年11月19日前支付给出卖人，剩余房款人民币920000元办理按揭贷款。买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过90日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款5%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。该《商品房买卖合同》包含四个合同附件（附件一房屋平面图、附件二公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明、附件三装饰设备标准、附件四合同补充协议），其中附件三装饰设备标准对房屋使用的装饰材料以及室内设施品牌等进行了具体约定。附件四合同补充协议对主合同中关于土地使用年限、商品房基本情况、商品房合同价款、面积差异处理、房屋的规划设计变更、房屋的交付条件、装饰设备标准、基础设施公共配套建筑交付、产权登记约定、房屋保修范围和保修期等条款进行了补充说明。因该《商品房买卖合同》与赵宇琪之前与南山新展公司签订的《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171）内容不完全一致，双方产生争议，后因未能达成一致意见，赵宇琪一直未签署该《商品房买卖合同》。 2020年1月3日，南山新展公司在房产部门为案涉房屋买卖办理了认购备案（备案单号：1911005459），认购备案确认单载明：“合同编号：20180471801028ＮＭ20190062，买卖双方签署的《商品房买卖合同》网上备案合同编号为1911005459，房屋坐落于合肥市新站区。房屋建筑面积99.44平方米，套内面积75.04平方米，公摊面积24.40平方米，房屋出售单价13272.62元／平方米，总购房价1319829元，抵押金额为920000元” 本案审理过程中，赵宇琪、南山新展公司均认可案涉《房屋定购协议书》、《购房承诺书》、《商品房买卖合同》签订时，赵宇琪不符合合肥地区限购房屋政策购房资格，无法办理房屋贷款手续。 上述事实有南山新展公司提交的身份证复印件、《房屋定购协议书》、《商品房买卖合同》（编号：ＪＦ2000-0171）、《合肥市商品房网上认购备案确认单》打印件、收款收据复印件、商品房买卖合同（合同编号：20180471801028ＮＭ20190062、备案单号：1911005459）、寄收凭据复印件、网上打印签收凭据、《柠檬花园购房购房承诺书》、微信聊天记录打印件，赵宇琪提交的身份证复印件、商品房买卖合同（编号：ＪＦ2000-0171）、收款收据复印件、合肥市商品房买卖合同网上认购备案确认单复印件、商品房买卖合同（合同编号20180471801028ＮＭ20190062、备案单号：1911005459）、微信聊天记录打印件、短信聊天记录打印件、证人赵某证言等证据以及到庭当事人当庭陈述载卷佐证。 本院认为：本案争议焦点为：一、案涉《房屋定购协议书》、《购房承诺书》对赵宇琪是否有约束力；二、案涉《商品房买卖合同》应否解除；三、如合同解除，赵宇琪、南山新展公司对案涉商品房买卖合同解除是否存在过错，是否应支付违约金并赔偿违约损失。 关于争议焦点一。《房屋定购协议书》、《购房承诺书》是商品房买卖合同双方当事人在签署商品房预售合同或商品房现房销售合同前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。签订认购书时，真正的商品房买卖行为并未发生，仍处于商品房买卖成立前的前合同阶段，即使双方当事人完全履行了认购书，仍需双方另行签订商品房预售合同或现房销售合同。案涉《房屋定购协议书》、《购房承诺书》虽是赵宇琪父亲赵某以赵宇琪名义与南山新展公司签订的，赵某出庭作证时称其受赵宇琪委托办理相关买房事宜，签订案涉《房屋定购协议书》、《购房承诺书》前已将房屋相关资料通过视频方式告之了赵宇琪，当日交付的20000元定金部分款项系赵宇琪转账给自己，由自己代付。且赵宇琪于2018年6月5日已与南山新展公司签订案涉房屋《商品房买卖合同》并交纳了购房首付款，故本院确认案涉《房屋定购协议书》、《购房承诺书》系赵某受赵宇琪委托与南山新展公司签订，其内容对赵宇琪、南山新展公司具有约束力。 关于争议焦点二：案涉《商品房买卖合同》应否解除。南山新展公司、赵宇琪在签订案涉《房屋定购协议书》、《购房承诺书》、《商品房买卖合同》时，双方都知悉赵宇琪当时不具备合肥地区限购房屋政策购房资格，无法办理房屋贷款手续。故赵宇琪无法直接签订案涉房屋正式备案的《商品房买卖合同》。后赵宇琪符合合肥地区限购房屋购房资格时，南山新展公司寄送给赵宇琪签订的正式商品房销售合同即《商品房买卖合同》（合同编号20180471801028NM20190062、备案单号：1911005459）与之前签订的《商品房买卖合同》（编号：JF2000-0171）不完全一致，合同文本中增加了四个附件，其中附件三装饰设备标准对房屋使用的装饰材料以及室内设施品牌等进行了具体约定。附件四合同补充协议对主合同中关于土地使用年限、商品房基本情况、商品房合同价款、面积差异处理、房屋的规划设计变更、房屋的交付条件、装饰设备标准、基础设施公共配套建筑交付、产权登记约定、房屋保修范围和保修期等条款进行了补充说明。因该《商品房买卖合同》与赵宇琪之前与南山新展公司签订的《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171）内容不完全一致，双方产生争议，后未能达成一致意见，赵宇琪、南山新展公司一直未签署正式备案的商品房销售合同。本案审理中，南山新展公司、赵宇琪均要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，符合法律规定，本院予以准许。 关于争议焦点三。南山新展公司提供的正式备案《商品房买卖合同》中增加的补充条款系对案涉房产买卖具体条款的细化说明，未有失公平，导致未能签订该《商品房买卖合同》的原因，是双方未能对其内容协商一致。因双方未能签订正式备案《商品房买卖合同》，才致使赵宇琪未能及时办理银行贷款手续，支付剩余房款。故本院认为南山新展公司与赵宇琪在案涉房屋买卖过程中的行为均不构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。赵宇琪因履行《商品房买卖合同》已支付南山新展公司购房首付款399829元，南山新展公司也于2020年1月3日为案涉房屋买卖办理认购备案（备案单号：1911005459）。现案涉《商品房买卖合同》已解除，南山新展公司应退还赵宇琪购房款399829元，赵宇琪收到南山新展公司退还的购房款后应配合南山新展公司解除案涉房屋认购备案登记。对南山新展公司诉请赵宇琪给付违约金以及赵宇琪诉请南山新展公司给付违约金、资金占用利息的诉请，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除合肥南山新展房地产开发有限公司与赵宇琪2018年6月5日签订的《商品房买卖合同》； 二、合肥南山新展房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内返还赵宇琪购房款399829元； 三、赵宇琪在收到合肥南山新展房地产开发有限公司返还的购房款399829元后十日内配合合肥南山新展房地产开发有限公司办理位于安徽省合肥市新站区房屋《商品房买卖合同》登记备案（备案单号：1911005459）注消手续； 四、驳回本诉原告合肥南山新展房地产开发有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回反诉原告赵宇琪的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费1450元，减半收取725元，由本诉原告合肥南山新展房地产开发有限公司负担；反诉案件受理费4435元，减半收取2217.5元由反诉赵宇琪负担219元，反诉被告合肥南山新展房地产开发有限公司负担816元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  周燕平 二〇二〇年十二月二十五日 法官助理谢雷雷 书记员吴玉晗 附主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当按照遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。