湖南省冷水江市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1381民初1480号原告谢银，女，汉族，1987年1月4日出生，现住湖南省冷水江市。委托代理人：吴定华，湖南绍光律师事务所律师。被告冷水江市双舟艺术培训学校有限公司，住所地湖南省冷水江市禾青镇商业步行街5栋2楼。法定代表人：周博文，该公司董事长。委托代理人：伍向红，湖南波月律师事务所律师。原告谢银与被告冷水江市双舟艺术培训学校有限公司（以下简称“双舟学校”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案受理后，适用简易程序分别于2020年12月8日、2020年12月9日公开开庭进行了审理。第一次开庭原告谢银及其委托代理人吴定华、被告双舟学校的法定代表人周博文到庭参加诉讼。第二次开庭原告谢银及其委托代理人吴定华、被告双舟学校的法定代表人周博文及其委托代理人伍向红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢银诉称：2018年8月23日，原告找到被告就租赁被告学校一间教室做美术培训班一事进行协商，双方于当日签订《学校教室出租合同》，约定原告租赁被告培训学校的一间教室，租期为2018年8月23日至2019年8月22日，每月租赁费1450元，押金10000元在租期满后退还原告。租赁期满之后，被告不再继续租赁，要求退还押金。退租时，原告将在被告教室装修的射灯拆除，因担心自行改装的电线发生安全隐患，在电工师傅的建议下拆除了电线，但并未损坏被告的教室墙体。因原告在安排电工拆除电线时误将被告教室的一台吊扇拆除（吊扇拆除之后放在被告处），由此引起被告不满，以电线被全部拆除影响日后租赁和使用为由拒退还押金10000元。但实际上该间教室是单独电表进电，线路均为明线，对墙体并没有任何损坏。原告根据电工师傅的建议拆除原告之前搭配改装的有安全隐患的线路，不影响被告继续租赁和使用，被告却以此为借口恶意百般刁难，拒绝退还押金，经多次协商未果，故诉至法院，请求判决：1、被告退还原告押金10000元、房租650元；2、本案诉讼费用由被告承担。被告双舟学校辩称：1、原告严重违反《学校教室出租合同》的约定，至今没有向被告移交教室及钥匙等租赁用品。根据双方当事人签订的合同第五条约定：“乙方在承租期间要保持房屋结构设施原样，在未取得甲方同意下，不得进行随意改动，如需要改造，改造费用由乙方承担，乙方在租赁期间损害设施由乙方维修。租赁期间，水、电费由乙方经营所产生的一切费用由乙方自己按照规定缴纳。租赁日结束时，乙方需交清欠费。”因原告已对教室进行损坏，如屋顶改成黑顶，墙壁布满钢钉，教室电线、吊扇、电灯已全部拆除，造成教室无法出租，在没有恢复原状之前，被告无法再次出租利用。原告无法按原样向被告移交教室等租赁物，其行为严重违约；2、按照合同约定，原告必须结清租赁期间即2018年8月23日至2019年8月22日以及强行占用教室期间所产生房租、物业费、水电费等一切费用，原告至今未支付。押金中包括了其拖欠的租金和被告代为垫付的房租和物业费；3、原告利用被告学校的名义非法宣传，并诱导学生网络投票刷现金，损失数万元，引起社会对被告学校的不满，导致招生困难，违背了合同第四条的约定。同时原告带着以被告学校名义招收的学生到被告学校对面非法办学的禾青镇神墨学校上课，其中有一名叫做段仁义的学生走失，至今下落不明，造成被告学校整体形象受到巨大损害，导致学校无法经营下去；4、原告右手残疾，根本无法拿画笔，没有画画教师资格证，与其一起上课的另一名彭老师也是没有资格证，两人在被告学校的教室教学半年之久，引起家长对被告学校画画专业的愤怒，她们两人的无证上岗行为让被告学校画画专业继续办学希望破灭。经庭审查明：2018年8月23日，被告双舟学校（甲方）与原告谢银（乙方）签订了《学校教室出租合同》。合同主要约定：1、甲方将位于冷水江市××镇××街××室××㎡）租赁给乙方用于教学，租赁期限1年，自2018年8月23日起至2019年8月22日止。租金标准按1450元／月计算，全年租金17400元，在合同签订之日交清房租；2、教室租赁合同生效后，乙方应向甲方交付押金10000元（不计利息），合同期满押金退回；3、乙方在租赁期间，不得从事违法和国家法律法规不允许的经营活动，乙方要搞好防范措施，安全用电。如乙方管理不善、出现火灾、水灾等给甲方造成经济损失，乙方要负责赔偿（因房屋本身原因及不可抗力除外）；4、乙方在租赁期间要保持房屋结构设施原样，在未取得甲方同意下，不得进行随意改造，如需要改造，改造费用由乙方承担，乙方在租赁期间损害设施由乙方维修。租赁期间，水、电费由乙方经营所产生的一切费用由乙方自己按规定缴纳，租赁期结束后，乙方需交清欠费；5、乙方在租赁期间未经甲方许可不得转租他人。合同期满后，如甲方仍继续出租教室的，乙方拥有优先承租权。乙方应在合同期满前三个月向甲方声明是否续租。如乙方继续租用，双方重新商定租赁事项，签订合同。原告谢银与被告双舟学校的法定代表人周博文在该合同上签字，并加盖双舟学校的公章。合同签订之后，原告谢银一次性支付一年租金17400元和押金10000元。被告双舟学校于2018年8月27荣出具收取原告押金10000元的收据。租赁期间，原告谢银、被告双舟学校就案涉租赁教室联合开办美术培训班，招收学生约50人，原告向被告支付广告费2581元及相关费用4000多元。经被告允许，原告将租赁教室进行简单装修（包括刷黑教室顶、三面墙安装射灯、两面墙贴上隔音板毛毡、电线改造等），共计支出2500元左右，该装修费用由原告谢银承担，装修事宜由被告组织施工完成。2019年8月22日租赁期间届满之后，原告谢银继续租赁教室至2019年12月3日，双方并未继续签订租赁合同和改变租金标准，原告于2019年9月20日向被告双舟学校法定代表人周博文微信转账租金5000元。2019年12月3日，原告谢银搬离租赁教室时，将教室内自行安装的电线、射灯、照明灯拆除，同时误将吊扇拆除。原告搬离租赁教室后，因被告认为原告租赁期间损坏了教室墙体，未将教室恢复原状等，经原告多次联系，拒不接收教室钥匙和退还押金10000元，原告遂诉至法院。另查明：（一）2018年8月28日，被告双舟学校的法定代表人周博文（乙方）与冷水江市禾青镇商业步行街（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方租赁甲方位于冷水江市××镇××路××街××栋××层××号××学校。周博文在庭审中陈述该合同租赁期间为两年。2020年8月28日，双方再次签订《房屋租赁合同》，继续租赁前述门面用于办理培训学校，租赁期间为两年即2020年8月28日至2022年8月27日止。第一年租金为每月1869元，全年合计22428元；第二年租金为1869元，全年合计22428元，合同生效之日，乙方向甲方交纳押金7476元（四个月租金）。同日，双方还签订《物业管理合同》，该合同约定物业管理服务期限为2020年8月28日起至2022年8月27日止，物业管理费为1元／平方米，每年度为3612元，本合同签订时，租赁方向出租方支付物业管理费7224元。（二）被告双舟学校属营业性民办培训学校，核准成立时间为2019年6月21日，办学许可证的有效期限为2019年3月15日至2024年3月14日，办学内容为中小学书法、绘画培训。原告谢银租赁案涉教室与被告双舟学校联合开办美术培训班时，双舟学校同时开办书法培训班，招收学生约60人左右。现在被告双舟学校继续开办书法培训班，招收学生50-60人。（三）2020年11月30日、2020年12月6日，冷水江市禾青镇商业步行街出具两份证明，证实周博文租赁禾青商业步行街五栋二层2026、2027、2028、2032、2033、2035号门面，面积为301.46平方米，物业管理费为每平方米1元，2018年8月28日至2020年8月27日共交物业管理费7224元，房租及物业管理费一直按时缴纳，水费为4.5元一吨。（四）双方当事人在庭审中均确认，案涉租赁教室现无法使用电、教室顶为黑色等，要恢复原状需要2000元。租赁期间所产生的电费，原告谢银自行缴清。租赁期间未缴纳过物业费和水费。上述事实，有原告提交的身份证复印件、营业执照复印件、收据、微信转账记录、录音及文字记录内容、照片、《物业管理合同》《房屋租赁合同》、证明（冷水江市禾青镇商业步行街出具），被告提交的照片、证明（冷水江市禾青镇商业步行街出具）、办学许可证、收据，原、被告均提交的《学校教室出租合同》及当事人的当庭陈述为证，且经庭审质证，本院予以确认。对被告提交的录音资料及文字记录内容、《建设工程竣工验收消防备案凭证》，经审核，与本案无关，本院不予采信。对被告提交的《房屋租赁合同》，虽签订时间为2018年8月28日，但该合同的租赁期限与被告法定代表人在庭审中的陈述及提交的其他证据相互矛盾，且租金标准混乱错误，故对该份合同不予采信。本院认为：依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力。本案中，原告谢银与被告双舟学校签订的《学校教室出租合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方之间成立房屋租赁合同关系，双方当事人均应按约定履行自己的义务。2019年8月22日，合同到期后，双方虽未续签合同，但原告谢银仍继续租赁原教室，被告双舟学校亦未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，原《学校教室出租合同》继续有效，租赁期限为不定期。根据庭审查明的事实，原告谢银于2019年12月3日搬离该租赁教室，因被告双舟学校的相关责任人拒绝见面协商无法交还教室钥匙，未办理交接事宜，此系被告自身过错，其在之后的时间未出租所产生的扩大损失应自行承担。故本院认定案涉实际租赁期间为2018年8月23日至2019月12日3日。根据双方当事人签订的合同，原告谢银应足额缴纳租赁期间的押金及租赁期间产生的费用，租赁期间产生的费用应包括租金、电费、水费和物业费。租金计算为22310元（17400元÷365天×468天）（原告已支付租金17400元+5000元=22400元）、物业费计算为1012元（65.79元×12个月÷365天×468天）。被告双舟学校虽主张原告应当缴纳水费，但双方当事人并未提交充足证据证明租赁期间水费支出情况，故在本案中不予处理。同时，承租人应按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，在解除租赁合同时应返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方均认可案涉租赁教室恢复原状需花费2000元。租赁合同解除后，被告双舟学校应按照合同约定退还原告缴纳的押金和未实际使用的房屋租金，同时，应从未退还的押金中扣除前述物业费、恢复原状费用，故被告双舟学校应退还原告谢银押金7078元{（10000元-1012元-2000元）+（22400元-22310元）=7078元}。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告冷水江市双舟艺术培训学校有限公司在本判决生效之日起十日内向原告谢银退还押金7078元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回原告谢银的其余诉讼请求。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告冷水江市双舟艺术培训学校有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审判员  邓双飞二〇二〇年十二月二十二日书记员  米飞艳附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十二条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。