湖北省罗田县人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂1123民初2781号原告：黄冈东楚物业服务有限公司，住所地黄冈市黄州区黄州大道21号，统一社会信用代码91421102309847023G。法定代表人：鲍训静，该公司总经理。委托诉讼代理人:陈敏,男,系该公司罗田一品福第项目部经理,代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：李何蓓，湖北国森律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：何涛，男，1990年4月2日出生，汉族，住罗田县，委托诉讼代理人:何平刚,系被告何涛父亲,代理权限为特别授权。原告黄冈东楚物业服务有限公司(以下简称东楚物业公司)与被告何涛物业服务合同纠纷一案,本院于2020年10月12日立案后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东楚物业公司的委托诉讼代理人陈敏、李何蓓,被告何涛的委托诉讼代理人何平刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告东楚物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的物业管理服务费,暂计算至2020年9月15日为人民币6007.70元；2.判令被告向原告支付滞纳金直至拖欠的物业管理服务费全部清偿为止，暂计算至2020年9月15日为2780.50元；3.本案全部诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更上述第1、第2项诉讼请求为：1.判令被告向原告支付拖欠的物业管理服务费,暂计算至2020年11月15日为人民币6367.20元；2.判令被告向原告支付滞纳金直至拖欠的物业管理服务费全部清偿为止，暂计算至2020年11月15日为3741.20元。事实和理由：原告与罗田县一品福第小区业主委员会签订《物业服务合同》，为罗田县一品福第小区提供物业管理服务。合同约定住宅物业服务费标准为按房屋建筑面积每月1元/平方米，逾期缴纳物业费的，从逾期之日起按欠费总额每日3‰收取滞纳金。被告作为小区业主，住房建筑面积133.02平方米，被告享受了原告提供的物业服务，但从2016年12月11日起无故拖欠物业费至今，在原告多次催缴下，仍拒不缴。截止2020年11月15日，被告共欠物业费6367.20元，滞纳金3741.20元。被告何涛辩称，原告所诉与事实不符，请求驳回原告的诉讼请求，理由如下：一、物业服务合同第十二条规定，物业服务费一般按年收取，也可按业主意愿按季、半年收取，被告向原告支付物业费，原告拒收（拒收理由是要与前期物业费一并收取）；前期物业服务公司承诺把房屋漏水修好后再收费，在保修期内，他们有义务修好，可是原告从2018年11月进驻罗田县一品福第小区后至今，被告多次反映房屋漏水问题，一直没有得到原告答复；二、原告进驻小区后，不顾业主强烈反对，未经合法程序，将停车位改建成垃圾场，严重影响小区环境卫生；三、小区公共部位外墙多处大面积脱落，严重影响小区环境和行人安全；四、多家餐馆店主把油烟向小区内排放，损坏的小区绿化带至今未修复；五、电梯内摄像头损坏，原告从未更换和维护；六、消防设施损坏和丢失，原告从未定期检查和维护；七、小区备用电源发电机从安装至今从未启动，给业主生活带来极大不便；八、公用楼梯间墙面渗水严重；九、公共收益财务账目从未公示；十、滞纳金只有行政机关才能收取。综上，原告违约在先，要求原告履行以上服务条款后，被告再支付前期物业费，因原告提供的物业服务存在严重瑕疵，要求减免部分物业服务费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证，被告对原告提交的物业缴费通知单无异议，对上述当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告对原告提交的其他证据有异议，认为物业服务合同真实，但债权转让没有通知被告；物业公司自建垃圾场未经业主同意；对工作联系函等不清楚，但实际问题没有得到解决。原告对被告提交的照片有异议，认为被告所反映的问题，原告已经完全履行了物业管理服务义务。房屋漏水问题如是业主自己的问题，要自行维修，如果是房屋质量问题，责任方应当是开发商，如果是楼上漏水，被告可以向楼上业主追责；停车位垃圾暂放，是根据政府相关部门的要求改建的暂时存放装修垃圾的场地，之前物业公司已召集业主召开座谈会，并经大多数业主同意；外墙掉砖和墙面渗水的问题属于房屋质量问题，不是物业公司的服务和管理的内容，物业公司就该问题已向开发商多次沟通和协商；对绿化带的损坏，物业公司每年都会给绿化带进行补修和补种，每年进行大型的修剪、除草、杀虫；对消防设施和安全设施（摄像头）损坏的问题，物业公司后期进行及时的更新和维护；对餐馆油烟的问题，物业公司已经向城管部门多次反映，城管部门已经就相关问题要求相关业主进行整改。对上述有争议的证据，本院认定如下：原告提交的《前期物业服务合同》、《一品福第小区物业管理接管合同》、《罗田县一品福第小区物业服务合同》、《债权转让协议》及附件清单、物业服务照片、《关于请求处理小区违章搭建及油烟排放问题的报告》及《关于一品福第小区餐馆油烟排放的回复》、《关于小区外墙掉砖情况的反映》、请求解决外墙渗水问题的《工作联系函》均真实，本院予以确认。被告提交的照片，由于物业服务具有时间持续性，单凭一时的照片不能证明物业服务公司提供的物业服务存在质量问题。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：被告系罗田县一品福第小区1栋二单元902号房屋业主,其房屋面积为133.02平方米。2017年3月10日,小区物业建设单位湖北凤山一品房地产开发有限公司与罗田县佳禾物业服务有限公司（以下简称佳禾物业公司）签订《前期物业服务合同》和《一品福第小区物业管理接管合同》,双方约定由佳禾物业公司负责罗田县一品福第小区的物业服务,物业服务费由业主按其拥有物业的建造面积交纳，高层住宅每月每平方米1.00元，协议还约定了双方的其他权利义务，同时约定前期小区业主所欠物业费，由佳禾物业公司负责清收。罗田县一品福第小区业主委员会成立后，佳禾物业公司退出该小区物业服务,由原告东楚物业公司提供物业服务,2018年10月12日，罗田县一品福第小区业主委员会与原告签订《罗田县一品福第小区物业服务合同》，约定原告对罗田县一品福第小区提供物业管理服务事宜,小区服务等级标准为国家2级；合同期限3年，自2018年11月1日起至2021年10月31日止；物业服务费实行费用包干制,由业主按其拥有物业的建筑面积交纳,具体标准为:住宅每月每平方米1.00元,商业面积每月每平方米1.20元；物业服务费一般按年收取，也可按业主意愿按季、半年收取，业主应在已缴费用到期前10日内履行交纳义务；业主或物业使用人逾期不交纳物业服务费的,从逾期之日起按欠费总额每日3‰收取滞纳金。合同签订后,原告开始负责小区的物业管理服务事宜。2018年12月10日，佳禾物业公司与原告签订了《债权转让协议》,佳禾物业公司将小区业主欠缴的物业费转让给原告，原告将债权转让通知在小区公告栏张贴。被告于2016年12月11日后以物业公司存在服务瑕疵为由,不再交纳后期的物业服务费,至2020年11月15日，被告未按合同约定支付物业管理服务费，共计欠缴物业服务费6252元。东楚物业公司催收无果,遂诉至法院。本院认为,根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。”第六条规定“经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。”本案中，湖北凤山一品房地产开发有限公司与佳禾物业公司签订的《前期物业服务合同》及罗田县一品福第小区业主委员会与原告签订的《罗田县一品福第小区物业服务合同》系双方真实意思表示,且内容不违反法律法规的效力性强制性规定,应属有效。原告已实际为被告所居住的小区提供了物业管理服务,被告应当按合同约定交纳物业管理服务费。对于被告提出物业公司未尽到物业管理服务责任的意见,由于物业服务具有时间持续性和无法计量性的特点,加之物业服务合同约定的物业服务企业应履行的义务较为概括笼统,因此业主不能单凭一张或者一时照片证明物业服务企业提供的物业服务存在质量问题,而需要提供持续、充分的证据形成完整的证据链加以证明。被告认为物业服务企业提供的物业管理服务存在不足,可依据法律规定及合同约定的方式向原告主张权利,不宜以拒不支付物业服务费的行为予以对抗。被告未向原告缴纳2016年12月12日至2020年11月15日期间的物业服务费6252元属实,在原告提供了主要物业服务的情况下,被告应支付相应的服务费用，原告要求被告缴纳物业费的诉请有相关事实及法律依据,本院予以支持。虽物业服务合同约定了未按时缴纳物业费需承担相应滞纳金,但是被告系因对原告物业服务质量不满,并非恶意拖欠物业管理服务费,原告亦应加强物业服务，提供优质物业服务，根据本案实际情况,结合物业服务质量以及对双方当事人的影响程度综合衡量,原告要求被告承担滞纳金的请求，本院不予支持。罗田县一品福第小区成立业主委员会前,每任物业公司均系建设单位选聘,在每一任物业服务企业退出小区的物业服务后,均将业主欠缴的物业费进行移交,罗田县一品福第小区成立业主委员会后,前期物业企业将业主欠缴的物业费移交给原告，符合物业服务企业的特点和行业习惯。综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条，第四十四条，第六十条，第一百零七条，第一百零九条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，第六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定,判决如下:一、何涛于本判决发生法律效力之日起十日内向黄冈东楚物业服务有限公司给付2016年12月12日至2020年11月15日期间的物业服务费6252元;二、驳回黄冈东楚物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由黄冈东楚物业服务有限公司负担10元,何涛负担15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。审判员  张七林二〇二〇年十二月八日法官助理曹荔书记员闵敏