河北省保定市清苑区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0608民初117号 原告：肖盼根，男，1969年8月21日出生，汉族，住保定市清苑区。 委托诉讼代理人：张荣乾，系原告妻子。 委托诉讼代理人：高会争，河北冀清律师事务所律师。 被告：杨玉田，男，1975年3月12日出生，汉族，住保定市清苑区。 委托诉讼代理人：王艳芬，河北辅仁律师事务所律师。 被告：苑新春，男，1965年2月21日出生，汉族，住保定市清苑区。 被告：赵兰霞，女，1968年2月25日出生，汉族，住保定市清苑区。 原告肖盼根与被告杨玉田、苑新春、赵兰霞案外人执行异议之诉一案，本院于2020年1月8日立案后，依法适用普通程序，于2020年10月10日公开开庭进行了审理。原告肖盼根及其委托诉讼代理人张荣乾、高会争，被告杨玉田及其委托诉讼代理人王艳芬到庭参加诉讼，被告苑新春、赵兰霞经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告肖盼根向本院提出诉讼请求：1、请求判决立即停止对原告的北大冉村金线河南岸库房一座及北大冉实验小学北路东20号楼3间门脸房的执行，并解除对上述库房及门脸房的查封；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年12月25日，原告（案外人）收到清苑区人民法院送达的（2019）冀0608执异33号《执行裁定书》。原告认为贵院驳回原告提出的执行异议的裁定事项，缺乏事实与法律依据。被告苑新春、赵兰霞多次向原告亲属借款，数额巨大，原告向法院提交了10份借款合同及转账凭证，足以认定苑新春、赵兰霞借款的事实。为保证原告的债权利益，苑新春、赵兰霞与原告于2017年12月7日签订了房屋抵押协议，将北大冉村金线河南库房及北大冉村实验小学北路东20号楼三间门脸抵押给原告，该抵押协议合法有效。后经原告多次催要借款，苑新春、赵兰霞无法偿还，于2018年10月1日与原告签订房屋转让协议，将上述库房及北大冉实验小学北路东20号楼3间门脸房折价400万元转让给原告，用于抵扣苑新春、赵兰霞欠原告及原告亲属400万元借款。转让协议签订后，库房及门脸即交付给原告，原告一直居住使用至今，原告的儿媳苑慧林对于库房所占用的北大冉村委会的1.62亩土地2018年、2019年与村委会签订了土地租赁合同，并交纳了两年的租金，可见村委会对上述转让行为认可。在苑新春、赵兰霞无力偿还欠款的情况下，双方经过自愿、平等协商，将门脸及库房转让给原告占用、适用抵顶借款并不违反法律规定，合法有效。裁定书以村集体内的房产应在村集体内进行流转，原告与苑新春、赵兰霞签订的房屋转让协议不能排除本院的执行，驳回原告的异议申请，认识事实错误，适用法律错误。为维护原告合法权益，现诉至法院，请求立即停止对库房和门面房的执行。解除对库房和门脸房的查封。 被告杨玉田辩称，1、原告非查封财产的权利人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定：对案外人执行异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。在诉苑新春、赵兰霞民间借贷纠纷一案中，查封的是位于清苑区，系不动产，原告未能提交证明其拥有权力的有效依据。2、原告主张的权利不具有合法性于真实性，原告称苑新春、赵兰霞向其借款，原告与该二人系儿女亲家，关系密切，答辩人认为原告方所称债务情况及债务数额及房屋转让协议的签订时间不具有真实性。3、原告主张该权利不能排除执行。原告所称房屋转让协议不具有合法性，原告亦未实际占有相关房屋，并未办理过户登记。综上所述，请求人民法语依法查清事实，判决驳回原告的诉讼请求。 被告苑新春、赵兰霞缺席未答辩。 原告围绕诉讼请求依法提交以下证据： 证据一，借款合同、收据、转账记录。证明被告苑新春、赵兰霞向原告借款事实，出借人为肖盼根借款合同一份，借款金额为800000元，出借人为张荣乾借款合同四份，借款金额1020000元、500000元、60000元、420000元，原告亲属赵克俭1250000元，赵克敬100000元，张聪敏1500000元，吕银普两份150000、500000元。 证据二，房屋抵押协议一份和转让协议一份。证明被告苑新春已将本案涉案房屋抵押并转让给原告用以折抵被告向原告及原告亲属的借款，房屋抵押协议签订时间2017年12月7日，甲方为肖盼根，乙方为苑新春；转让协议签订时间2018年10月1日，甲方为肖盼根，乙方为苑新春。 证据三，土地租用合同二份、收据二份。证明本案涉案房屋转让给原告后，一直由苑慧琳从北大冉村委会租赁北大冉村金线河南库房所占用的土地，土地使用权归原告。 证据四，房屋买卖合同二份、房屋转让协议一份、收到条一份。证明原告为被告苑新春、赵兰霞向出借人赵克俭、赵克敬、张聪敏借款进行了偿还。转让协议和房屋买卖合同涉及两套房，卖方均为肖斌和苑慧琳，转让协议买方为赵克俭和张山坡夫妻二人，房屋买卖合同买方为案外人，卖房款是偿还苑新春借原告亲属的钱。 证据五，原告肖盼根、张荣乾、肖斌、苑慧琳的户口页各一份，结婚证两份，肖斌、苑慧琳身份证复印件各一份。证明肖盼根和张荣乾为夫妻关系，肖斌和苑慧琳为夫妻关系。 证据六，照片8张。证明原告一家人一直占有和使用北大冉金线河南库房至今。 被告杨玉田质证意见： 对于证据一，借款合同和收据真实性不认可，而且原告只列举了所谓的部分转账凭证，不是一一对应，经比对凭证与借款合同不符，其中2018年2月2日原告与苑新春签订的800000元的借款合同，原告所举的2018年2月2日的业务凭证，款项内容是还款，附加信息及用途显示是还款；其中张聪敏、吕银普、赵克俭、赵克敬与原告没有关系；10份借款合同显示借款人是保定市晟业信投资有限公司，与苑新春没有关联；原告为证明其主张只提供了部分苑新春向赵兰霞转账的证明，应提供双方的账户往来明细，举证过程中原告方没陈述最终的欠款及还款情况，证据不能证实原告与苑新春签署房屋转让协议的前提，也就是双方存在债务的基础事实。在借款合同及收据显示是现金，但是其所列举的都是大额借款，现金不符合常理，原告提供了部分转账凭证与收据显示是现金相矛盾。 对于证据二，对于抵押协议真实性不认可，不具备合法性，没有办理抵押登记，协议中所称现金4000000元依据不足。转让协议真实性不认可，不具有合法性，如上述欠款金额依据不足，其次，房屋系在集体土地建设，没有相关的建设审批手续，再次，原告非北大冉村村民，房屋转让不具有合法性，不产生转让的法律后果。 对于证据三，合同明确显示，土地不得修建永久性建筑，不得转租、买卖，本案涉案房屋系在集体土地建设，没办相关审批手续，没有合法建房审批手续，苑慧琳系苑新春女儿，其签字不能证明村委会同意涉案房屋转让给肖盼根。 对于证据四，该组证据与本案没有关联性，合同约定比如说房产买卖合同，6月19日买房人将款项转入中介账户，20日办理产权过户，原告方未能提交该合同的履行依据，没有提交证据证明原告所述还款。房屋转让协议同买卖合同，补充根据原告方庭审陈述能证明，原告一家与苑新春、赵兰霞家财产混同、债务混同，房屋转让系转移资产，不能成立。关于还款收据，与本案不具关联性，证明了原告一家与苑新春、赵兰霞家财产混同、债务混同。 对于证据五，真实性无异议，证据证明原告非北大冉村村民，而且与苑新春是儿女亲家，关系密切，所称的借款以及抵顶情况均不具真实性。 对于证据六，不能显示拍摄时间，不能证明原告一家一直占有和使用房屋 被告杨玉田为证明自己的抗辩主张，提交以下证据： 证据一，保定市清苑区人民法院（2018）冀0608民初2325号民事判决书、保定市清苑区人民法院（2018）冀0608民初2325-4号民事裁定书。证明杨玉田于2018年11月向清苑区人民法院起诉要求苑新春、赵兰霞偿还借款960万元及利息，诉讼中清苑区人民法院做出（2018）冀0608民初2325-4号民事裁定书查封了涉案房产即清苑区清苑镇北大冉村金线河南库房一座，查封时间自2018年11月20日至2021年11月19日止。 证据二，保定市清苑区人民法院（2019）冀0608执323号之九裁定书。证明查封北大冉村实验小学北路东20号楼3间门面房，期限自2019年7月23日至2022年7月22日。 证据三，保定市清苑区人民法院（2019）冀0608执异33号执行裁定书。证明原告对查封提出异议，清苑区法院认为原告签订的房屋转让协议不能排除执行，法院认定事实清楚。 证据四，北大冉村委会出具的证明。证明涉案房产占用土地系村集体土地，原告非北大冉村集体成员，房屋转让不合法。 证据五，租房协议及转帐凭证（从执行庭调取）。证明2018年5月1日苑新春与王冀红签订租房协议，将北大冉村20号楼3间门脸出租于王冀红，自2018年5月1日至2028年4月30日，协议签订之日乙方已支付12000元，房租120000元，一次性付清。2018年11月11日向赵兰霞转帐50000元，8000元，于2018年11月6日转帐50000元。原告所称2018年10月1日转让房产并占有不属实。 证据六，保定市晟业信投资有限公司工商信息。证明该公司与苑新春无关，原告所称借款抵顶不成立。 原告质证意见：对于证据一、二、三，判决书、裁定书真实性无异议，对涉案房屋的查封合法性不认可，因涉案房屋所有、占用、使用权均归原告，涉案房屋未经登记，对于未经登记的不动产法院查封时依法应根据土地使用权以及土地和房屋的占用和使用情况来进行判断，所以法院作出的查封不符合法律规定。对于证据四，北大冉村委会出具的证明真实性无异议，对证明目的不认可，涉案房屋占用土地如证明中所述，系北大冉村集体土地，但被告苑新春、赵兰霞作为涉案土地上的房屋所有人已将房屋转让给原告一家，该转让行为合法有效，而且金线河南库房所占用的土地是由苑慧琳从北大冉村委会租赁，村委会对原告的占用、使用情况予以认可。 对于证据五，租房协议及转帐凭证（从执行庭调取）真实性不认可，被告提交的是复印件无法核实真实性，即使存在对外租赁情况，也无法对抗被告苑新春、赵兰霞已经将房屋转让给原告的转让行为。 对于证据六，保定市晟业信投资有限公司工商信息真实性无异议，保定市晟业信投资有限公司的法定代表人是苑世昌，实际经营人是被告苑新春、赵兰霞二人，被告苑新春、赵兰霞二人以公司的名义借款时，用自己的名字签字。 庭审中，原告称金线河南库房土地租用合同签订时间为2018年11月1日及2019年11月1日，没有注明土地性质，并非耕地，没有审批手续及产权证书及门牌号，从转让开始由原告占用，占用两年多，近三年；北大冉村实验小学北路东20号楼三间门脸房没有产权证书，给村委会交的钱，村委会有登记，不清楚有没有门牌，限制门脸房由王冀红租用。 本院对北大冉村党支部书记顾忠良、村委会主任宋志强及王冀红进行询问，并出具三份询问笔录。经质证，原告肖盼根称2018年苑新春将房屋给我们，并对我们说2018年王冀红已交纳了十年的房租给了苑新春，十年后租金由我儿媳苑慧琳收取，对三份笔录其他部分均无异议。被告杨玉田称，对真实性没有异议，三间门脸房没有手续，没有办理过户登记，外村人没有购买资格，不受保护，金线河南岸土地是村集体土地，没有手续，是苑新春自己盖的，充分证明三间门脸房及金线河库房土地均系集体土地，本村村民之外的人无权购买和受让，且均未办理建房手续，肖盼根非本村村民，其主张不受法律保护。 经庭审审核、质证，被告杨玉田提交的证据清苑区人民法院（2018）冀0608民初2325号民事判决书、（2018）冀0608民初2325-4号民事裁定书、（2019）冀0608执323号之九裁定书、（2019）冀0608执异33号执行裁定书系已经生效的法律文书，本院予以确认。 本院经审理认定事实如下：被告苑新春与赵兰霞系夫妻关系，苑慧琳系新春与赵兰霞之女，肖盼根与张荣乾系夫妻关系，肖斌系肖盼根和张荣乾之子，肖斌与苑慧琳系夫妻关系。2018年11月，本院受理杨玉田诉苑新春、赵兰霞民间借贷纠纷一案，在2019年1月18日作出（2018）冀0608民初2325号民事判决书，判决苑新春、赵兰霞给付杨玉田借款本金共计960万元并给付相关利息。在诉讼中，本院于2018年11月20日作出（2018）冀0608民初2325－4号民事裁定书，查封了苑新春和赵兰霞所租赁的土地上建设的位于保定市清苑区，2019年7月23日作出（2019）冀0608执323号之九执行裁定书，查封了苑新春和赵兰霞所有的位于保定市清苑区。后杨玉田向法院申请强制执行，原告肖盼根于向本院提出执行异议申请，请求解除对保定市清苑区的查封，2019年12月19日，本院作出（2019）冀0608执异33号执行裁定书，驳回了原告肖盼根的异议请求。故提出本诉讼。 本院认为，案外人执行异议之诉是指案外人对于执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体上的权利，请求法院对该实体上的法律关系进行裁判，以阻止法院强制执行的救济方式。因此，案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益是本案需要审查的关键问题。本案中，原告肖盼根提交土地租用合同及租金收据各二份，主张从北大冉村委会租赁北大冉村金线河南库房，一直由苑慧琳所占用土地，土地使用权归原告，因二份土地租用合同明确约定“不得在所租土地上修永久性建筑物”，租用土地上修建永久性建筑物违反土地租用合同的约定，并且苑慧琳系苑新春和赵兰霞之女，苑慧琳签订土地租用合同，不足以证明土地使用权归原告肖盼根。原告肖盼根提交房屋抵押协议一份和转让协议一份，主张被告苑新春已将北大冉村北小公路库房及北大冉村实验小学路东20号楼3间门脸房抵押并转让给原告用以折抵被告向原告及原告亲属的借款，根据《担保法》第四十一条规定“当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。”及《担保法》第四十二条规定“办理抵押物登记的部门如下：（一）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；（二）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门…”，原告肖盼根与被告苑新春之间的抵押权并未办理抵押登记，原告肖盼根的债权并不优于其他债权。现北大冉村实验小学路东20号楼3间门脸房于2018年一直由承租人王冀红租用，承租人王冀红并于2019年将九年房租支付给被告苑新春，原告肖盼根并未实际占有该房屋。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告肖盼根未能举出充分有效的证据证明其已经实际占有该房屋,不能排除对案涉房屋的强制执行。故原告肖盼根的诉讼请求，证据不足，本院不予支持，应依法予以驳回。依照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告肖盼根的诉讼请求。 案件受理费80元，由原告肖盼根负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审 判 长  石冲屹 审 判 员  陈彦任 人民陪审员  宋立彬 二〇二〇年十二月十五日 法官 助理  李 猛 书 记 员  付太一