河北省沧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀09民终6682号 上诉人（原审原告）：马苓芳，女，1986年4月28日出生，汉族，现住。 委托诉讼代理人：张志杰，北京市一法律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：怡景名苑小区业主委员会，住所地：任丘市渤海路北侧怡景名苑小区。 负责人：苑福建，该业主委员会主任。 委托诉讼代理人：任庆雷，河北华友律师事务所律师。 原审第三人：任丘市珠港物业服务有限公司，住所地：任丘市会战道西侧（创新大厦6层西侧）。 法定代表人：马东华，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张军，河北华友律师事务所律师。 上诉人马苓芳因与被上诉人怡景名苑小区业主委员会（以下简称业主委员会）、原审第三人任丘市珠港物业服务有限公司（以下简称珠港物业公司）确认合同效力纠纷一案，不服河北省任丘市人民法院（2020）冀0982民初201号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月11日立案后，依法组成合议 —2— 庭，开庭进行了审理。上诉人马苓芳的委托诉讼代理人张志杰、被上诉人业主委员会的委托诉讼代理人任庆雷、原审第三人珠港物业公司的委托诉讼代理人张军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马苓芳上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判被上诉人与原审第三人签订的《物业服务合同》无效；3.判决被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。本案历时一年三个月。首先，在人民交通杂志社记者与律师介入后，业主要求被上诉人召开业主大会审议《物业服务合同》未果。其次，45名业主起诉至法院。经协调立案7人，依法进行第一次庭前调解。在主审法官的组织下，业主代表、被上诉人、原审第三人代表达成调解方案，由被上诉人召开业主大会。再次，被上诉人于2019年10月6日召开第一次业主大会选举出了楼长、单元长。10月12日召开单元长、楼长会议，发放业主《表决票》对合同效力表决，75户业主参加投票，100%不追认合同效力。10月15日在统计选票过程中被上诉人负责人苑福建主任向居委会辞职。最后，第二次庭前调解中于11月16日再次召开业主大会，原审第三人对合同约定的服务费、服务内容进行了解释，大会没有对合同效力进行表决。通过庭前调解，主审法官对案情是明知的。正是因为被上诉人没有召开业主大会，自行与物业签订合同，侵害业主权益，才迖成的召开业主大会方案，何来判决书一审法院认为部分第7行 —3— “怡景名苑小区业主委员会履行了必要的程序”。二、现有证据证明被上诉人在招聘物业公司、签订合同前后没有召开业主大会。1.在其他案件中，原审第三人提交法庭采信的被上诉人证明，被上诉人充分说明了是自行与原审第三人协商签订的《物业服务合同》，没有召开业主大会，也没有公示任何有关合同的文件。2.一审庭审中，被上诉人与原审第三人提交的公示照片，没有出示业主委员会会议记录，该证据涉嫌伪造。真实的情况是业主从原审第三人起诉其他业主时，从法院取得了案涉《物业服务合同》。3.被上诉人提交的2019年11月16日会议记录，被上诉人负责人苑福建发言第五段:“现在剩下的7个人并代表不了怡景名苑全体，所以回去后再重新召开业主大会，拿出决议”，再次说明了被上诉人在签订《物业服务合同》前后没有召开业主大会。三、第一次业主大会是一次没有进行完的大会，被上诉人没有得到任何授权。首先，居委会、办事处召开的第一次业主大会，只进行了选举业主委会成员。其次，庭审中，被上诉人、原审第三人均没有拿出需要业主大会通过的《业主大会议事规则》、《管理规约》等授权文件。在没有授权的情况下，被上诉人无权签订侵害业主权益的合同。四、一审判决适用法律错误。参照住建部《业主大会和业主委员会指导规则》第22条规定，召开业主大会应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。釆用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位 —4— 业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。根据该规定，采用书面形式召开业主大会征求意见，须要超过半数人员参加；必须将征求意见书送达每一位业主，只有在无法送达情况下才允许公示。根据《指导规则》第17条规定，被上诉人无权制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案、选聘和解聘物业服务企业。庭审中，上诉人要求提供召开业主大会的程序证据，被上诉人无法提供。原因是根本没有召开大会，所以没有证据提供。但是，法庭视规章于不顾，曲解法律，不审查证据的真实性、合法性，一味地认定被告提交的证据。综上所述，上诉人认为，个别人以业主委员会名义自行与原审第三人签订侵害业主权利的，《物业服务合同》应依法认定为无效；一审法院不审查证据的真实性、合法性，即使相互矛盾的证据也不加审查地认定，判决将会产生恶劣的社会效果。其他物业公司一旦效仿，任丘必将产生物业费上涨，必将产生社会矛盾，恳请二审法院依法纠正一审错误判决，彰显法律的公正。 业主委员会辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。上诉费由上诉人承担。一、《怡景名苑物业管理服务合同》签订主体符合法律规定。业主委员会筹备组组建业主委员会，并在任丘市住房和城乡建设局备案，业主委员会依法成立。原审第三人系合法登记的公司法人。业主委员会与原审第三人签订合同符合法 —5— 律规定。二、签订物业服务合同前经过必要的程序，业主委员会签订服务合同程序合法。三、《怡景名苑物业管理服务合同》内容符合法律规定，不具有无效事由，是有效合同。《怡景名苑物业管理服务合同》已经就当事人名称、合同名称、服务事项、服务期限、双方权利义务、服务质量和标准、服务费用、违约责任等作了明确规定，内容符合法律规定，是有效合同。 珠港物业公司述称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。上诉费由上诉人承担。二、确认合同是否有效，依法应从两个方面认定：一是签订合同的双方主体是否是适格主体；二是合同内容是否违法，是否具备合同法第五十二条的规定。1.签订合同的主体符合法律规定。业主委员会是经任丘市住房和城乡建设局备案的合法主体，《物业管理条例》第十五条规定：业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；签订物业服务合同是《物业管理条例》赋予业主委员会的权利。珠港物业公司是经合法登记的公司法人，依法签订的合同受法律保护。2.合同的内容符合法律规定，没有违反《合同法》第五十二条的规定，是合法有效合同。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第四条规定：合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方 —6— 性法规、行政规章为依据。上诉人依据的规章都不是的规定否定合同效力，严重违反合同法合同效力认定。3.合同自签订时起已经生效。《合同法》第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第一条规定：当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的一般应当认定合同成立。原审第三人与被上诉人签订的合同，已经就当事人名称、合同名称、服务事项、服务期限、双方权利义务、服务质量和标准、服务费用、违约责任等作了明确规定，是内容完整的合同。三、业主委员会有权与原审第三人签订物业服务合同，该合同合法有效。《合同法》第五十条规定：法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。原审第三人在与业主委员会签订合同时不可能先让业主委员会作个承诺，没有超越权限，也无法得知业主委员会是否超越权限，直至一审判决，也没有认定业主委员会超越权限。所以，原审第三人与业主委员会签订的物业服务合同合法有效。四、上诉状：“一、一审判决认定事实错误”所述理由与本案认定《物业合同》是否有效无关联性。《物业合同》生效后在履行过程中业主质疑《物业合同》的效力，应由法院认定，而不是由业主大会审议决定。五、上诉人的事实和理由二所述“被上诉人在招聘物业公司、签订合同前后没有召开业主 —7— 大会”不是事实。当然，上诉人在起诉书中也有“自入住以来，小区没有召开过业主大会”，经过一审后，上诉人终于在事实和理由三中明确“居委会、办事处召开第一次业主大会”，难道居委会、办事处组织召开的第一次业主大会不是在“招聘物业公司、签订合同前”吗？之所以召开那次业主大会，是因为物业公司为怡景茗苑小区提供物业服务后，很多业主都不交物业费，物业公司公告退出小区物业管理的背景下，由居委会、街道办事处、住建局组成成立业主大会筹备组，组织召开业主大会，选举业主委员会主任，选聘物业服务企业。居委会、街道办事处、住建局组织召开业主大会的目的之一就是因为现有物业服务企业如果退出后小区没有物业服务，才紧急召开业主大会选聘物业服务企业。可见上诉人所述不是事实。六、上诉人的事实和理由四所述“一审判决适用法律错误”不是事实，一审法院不存在适用法律错误。上诉人在上诉状中并没有说明一审法院适用哪部法律或哪条法律错误，上诉人只在其理由中引用《业主大会和业主委员会指导规则》的内容。《业主大会和业主委员会指导规则》仅是住房和城乡建设部制定，属于部委规章，不是法律。更何况，被上诉人也没有违反规则，在居委会、街道办事处、住建局组织下召开业主大会，选聘物业服务企业，之后又进行了公告征求业主意见。在一审法院法庭调查时，上诉人对公告证据也没有异议。《业主大会和业主委员会指导规则》第二十二条规定：业主大会会议可以采用集体讨论的 —8— 形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。可见，业主委员会选聘物业服务企业，签订物业服务合同不仅符合法律规定，也符合《业主大会和业主委员会指导规则》这部部委规章的规定，物业服务合同是合法有效合同。七、原审第三人已经履行了合同规定义务，崔颢、马芳苓等以合同无效为由拒缴物业费的行为，不仅损害了原审第三人的合法权益，同时也损害了怡景茗苑小区广大已交物业费业主的合法权益。八、怡景小区共有182名住户，之前除崔颢一直没有缴纳物业费外，以及物业公司未主动向未装修的业主30多户催收物业费，其他业主均已缴纳了两年的物业费，也就是广大业主均已认可物业服务合同。 马苓芳向一审法院起诉请求：1.判令被告与第三人2017年7月签订的物业服务合同无效；2.判令被告承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2017年5月23日，业主委员会选举筹备组将7人具备怡景茗苑小区业主委员会候选人资格进行公示，公示期2017年5月23日至2017年5月27日。 2020年4月21日，任丘市住房和城乡建设局出具证明证 —9— 实，“任丘市怡景茗苑业主委员会于2017年6月20日在我局备案。” 2017年6月22日，怡景茗苑业委会公示，公示主要内容为：“经本小区业委会全体成员商议，建议与任丘市珠港物业服务有限公司进行议标，特将此方案向全体业主公示，如有业主有不同意见，及时与业委会沟通，公示期为七天，如在此期间内，无法定人数内的业主提出疑议，视为同意与任丘市珠港物业服务有限公司进行议标。” 2017年6月25日，业主委员会公示，公示主要内容为：“因本小区居住户数较少，物业成本较高，经任丘市珠港物业服务有限公司测算、商议，物业服务费按建筑面积每月每平方米2.15元收费（原任丘市珠港物业服务有限公司与任丘市方圆房地产开发有限公司合同为2.45元），电梯运行费按建筑面积每月每平方米0.35元收费。现将此方案公示，公示期至6月30日止，如业主有不同意见，请及时与业主委员会沟通，如公示期内无法定认定的业主提出疑议，则视为同意与任丘市珠港物业服务有限公司按此方案签订物业服务合同。” 2017年7月，业主委员会与珠港物业公司签订了“怡景茗苑物业管理服务合同”，主要内容为：委托物业管理服务期限为五年，自2017年7月1日起至2022年6月30日止；收费方式为小高层和高层物业管理服务费按房屋建筑面积每月/每平方米2.15元向业主收取、电梯运行费按房屋建筑面积每月/每平方 —10— 米0.35元向业主收取、车库/车位服务费按照每月/每车位25元向业主收取。 上述事实有当事人陈述，身份证、通知、证明、物业管理服务合同、公示等证据证实。 一审法院认为，怡景茗苑小区筹备组建业主委员会，并在任丘市住房和城乡建设局备案，业主委员会依法成立。2017年6月22日和6月25日业主委员会发布的两次公告，明确告知了怡景茗苑小区全体业主及原告马苓芳物业收费标准及将要与第三人珠港物业公司签订物业管理服务合同等各项事宜。业主委员会履行了必要的程序，故2017年7月被告业主委员会与第三人珠港物业公司签订的“怡景茗苑物业管理服务合同”依法成立，属有效合同。原告主张被告与第三人签订的“怡景茗苑物业管理服务合同”无效的请求，不符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的情形，故本院不予支持，应驳回其诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款之规定，遂判决：驳回原告马苓芳的诉讼请求。 案件受理费80元，由原告马苓芳负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。 经本院审理查明，本案被上诉人（原审被告）的名称应为 —11— 怡景名苑小区业主委员会，并非任丘市怡景名苑小区业主委员会。 另查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据 物权法 第 七十八条第二款 的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使”。业主委员会于2017年6月就发布公告，将与原审第三人珠港物业公司签订物业管理服务合同的有关事项进行公示。上诉人马苓芳也未在法定期限内请求人民法院对业主委员会的决定予以撤销。上诉人马苓芳主张案涉“怡景茗苑物业管理服务合同”无效，不符合最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的合同无效情形，其亦不能举证证明案涉“怡景茗苑物业管理服务合同”存在其他法律、行政法规规定的合同无效情形，故上诉人马苓芳请求确认案涉“怡景茗苑物业管理服务合同”无效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。另外，本案被上诉人（原 —12— 审被告）的名称应为怡景名苑小区业主委员会，一审判决将其写为任丘市怡景名苑小区业主委员会不当，本院予以更正。 综上所述，马苓芳的上诉请求不能成立，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人马苓芳负担。 本判决为终审判决。 审判长  王卫东 审判员  胡希荣 审判员  范秉华 审判员  王兰英 审判员  潘艳辉 二〇二〇年十二月二十五日 书记员  苏虹文 —13—