北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初33820号原告：饶福华，男，1976年8月15日出生，汉族，住北京市通州区。被告：北京龙源顺景房地产开发有限公司，住所地北京市通州区中关村科技园区通州园金桥科技产业基地环科中路甲3号。法定代表人：张伟，董事长。委托诉讼代理人：云亮，男，1988年9月4日出生，北京龙源顺景房地产开发有限公司法务。委托诉讼代理人：杨天择，男，1993年2月6日出生，北京龙源顺景房地产开发有限公司法务。原告饶福华诉被告北京龙源顺景房地产开发有限公司（以下简称龙源地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月17日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告饶福华，被告龙源地产公司的委托诉讼代理人云亮、杨天择到庭参加诉讼。本案现已审理终结。饶福华向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付我逾期办证违约金11041．08元；2．判令被告退赔我侵占面积所收取的费用79748．91元及利息8373．64元；3．判令被告支付我因没有公共卫生间造成的经济损失32390元；4．判令被告赔偿我因卫生间被侵占面积所对应的50年的供暖费、物业费、水电费、保洁费合计24573．98元；5．判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：我与被告2013年7月14日签订了《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》）（合同编号：Y1505094），合同约定，我在被告处购买一套商品房，房屋坐落在北京市通州区马驹桥镇金桥科技产业基地B1-2-3、B1-2-4地块公建和住宅项目6#商业办公楼2单元x层xxxx号，建筑面积57．31平方米，总房款1104108元。按照合同第二十二条中的约定，被告应当自交付房屋之日即2014年5月31日起720日为我办理房屋权属证明，到2017年11月17日，被告已逾期超过一年，应当承担违约责任。我收房后发现合同中约定的公摊卫生间及卫生间前室不存在，但涉案房屋用途为办公，所以公共卫生间是必不可少的配套设施，被告并未告知我缺少卫生间的事实，一直在占用我购房时所支付的公摊面积的款项，故应当赔付相应的利息。因缺少卫生间，导致我购买房屋的合同目的无法实现。被告的行为已经严重侵害了原告的合法权益，原告多次向被告要求履行义务未果。综上，为了维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请法院判如所请。龙源地产公司辩称：对于原告主张的逾期办证违约金，双方合同约定违约金应当每满一年计算百分之一，并应当结合原告购房款进行计算。对于原告主张的侵占面积退赔的费用，应当根据实际测绘的面积进行计算，对于原告主张的计算相应费用的时间、标准及利率，我方均有异议。关于原告主张侵占面积的费用应当双倍赔偿的诉请，没有事实依据，请求法院予以驳回。关于原告主张的经济损失及物业费、供暖费、水电费、保洁费等，我方认为这些损失已经包含在了我方退赔的侵占面积的费用中，原告不应重复主张，而且原告主张的损失并未实际发生，其未提供相应证据，请求法院予以驳回。本院经审理认定的事实如下：2013年7月7日，饶福华（买受人）与龙源地产公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》。《北京市商品房预售合同》第三条“基本情况”约定：“该商品房房屋坐落为：通州区马驹桥镇金桥科技产业基地通州区金桥科技产业基地B1-2-3、B1-2-4地块公建和住宅项目6#商业办公楼x层x单元-xxxx……该房号为暂定编号，最终以公安行政管理部门审核的房号为准，其房屋平面图及在整个楼栋中的位置图见附件一。该商品房的用途为办公……其预测面积为60．02平方米，其中套内建筑面积为45．22平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积14．8平方米。有关共用部位与共用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二。”；第五条“计价方式与价款”约定：“出卖人与买受人约定按照下列第1种方式计算该商品房价款。……1、按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米24250．11元，总价1096590元。……所称套内建筑面积，是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。”；第六条“付款方式及期限”约定：“买受人采取一次性付款的方式付款。”；第九条“规划变更的约定”约定：“出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应给予相应的补偿。”；第十二条“交付条件”约定：“（一）出卖人应当在2014年5月31日前向买受人交付该商品房……”；第二十二条“产权登记”约定：“（一）初始登记。出卖人应当在商品房交付之日起720日内，取得该商品房所在楼栋的权属证明……（二）转移登记。1．商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；（2）买受人同意委托出卖人指定的中介机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用壹仟元人民币（大写）。2．如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）买受人提出退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率给付利息；买受人不退房，自逾期之日起，每满一年，出卖人向买受人支付已付房价款1%的违约金，此违约金不得与初始登记的违约金累加处理。3．如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任。”；附件一“房屋平面图及在整个楼栋中的位置图（应标明方位）”显示，通州区马驹桥镇金桥科技产业基地通州区金桥科技产业基地B1-2-3、B1-2-4地块公建和住宅项目6#商业办公楼2单元x层xxxx（以下简称“涉诉房屋”）所在的楼层共有三个单元，每单元西侧有两个公共卫生间，每个公共卫生间西侧均留有一条通往该卫生间及最西侧户型房屋（以下简称“西边户”）的走道；“6#商业办公楼共有共用部分建筑面积分摊说明”载明，二至十二层办公本层分摊的共有部分为卫生间、走道。此外，双方还约定了其他内容。上述合同签订前，饶福华于2013年5月8日（开票日期）向龙源地产公司支付房款1096590元；2016年4月25日（开票日期），饶福华向龙源地产公司支付房款7518元。饶福华于2014年5月31日办理收房手续。案涉房屋于2017年11月14日登记至饶福华名下。涉诉房屋所在原6号楼现已变更为7号楼。涉诉房屋的实际建筑面积为60．21平方米、套内建筑面积为45．53平方米。根据饶福华提供的票据，饶福华入住后交纳了2014年5月31日-2015年5月30日，2016年6月1日至2020年12月31日期间的物业费，每年交纳物业费2282．4元，物业费单价为3．16元每平方米每月，并交纳了2015年-2016年交纳供暖费4213．3元、2020年交纳供暖费2653．76元。根据龙源地产公司提供的“本楼（功能区）共有共用建筑面积分层汇总表（表3）”载明11层办公分摊的共有共用面积包括卫生间34．83平方米、走道396．82平方米。涉诉房屋所在的楼层共有三个单元69套房屋，69套房屋实测套内建筑面积共计3010．65平方米，六个公共卫生间及六条通往公共卫生间及西边户的走道实测建筑面积共计73．19平方米。在本案之前，涉诉房屋所在小区“合生世界花园”的业主李纯、陶忠喜、董海霞等曾将龙源地产公司诉至本院，要求龙源地产公司恢复公厕。上述案件经本院审理后查明，龙源地产公司将公共卫生间售予了他人，本院判令龙源地产公司限期恢复公共卫生间，龙源地产公司对一审判决不服，提起上诉，二审维持原判，业主申请强制执行，但在执行阶段，由于公共卫生间被他人占用、不具有执行条件，本院裁定“终结本次执行程序”。本案审理过程中，龙源地产公司表示其对于被封闭的走道及公共卫生间不能予以恢复原状，并对原告所提供的被占用公摊面积的计算方式没有异议，但主张应当按照卫生间的面积与11层整层的套内面积之商乘以涉诉房屋的套内面积的方式计算。上述事实，有不动产权证书、《北京市商品房预售合同》、房款发票、物业费收据、供暖费收据、房屋面积测算技术报告书及双方当事人的陈述等在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己的主张，有责任提供证据。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，饶福华与龙源地产公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方真实意思的表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。饶福华于2014年5月31日办理入住手续，龙源地产公司直至2017年11月14日才为饶福华办理完毕涉案房屋所有权证书，存在逾期，应赔偿违约金，饶福华主张的违约金数额合理，本院予以支持。龙源地产公司违反合同约定，将本应由业主公摊的卫生间和部分走道建成西边户的一部分，对于饶福华来说其被占用的公摊面积应为1．11平方米（73．19平方米/3010．65平方米×45．53平方米），因此龙源地产公司应当将该部分所对应的房款退还给饶福华。虽然双方约定按照套内建筑面积计算房屋价款，但不能据此免除龙源地产公司退还房款的责任。结合涉诉房屋的总房款及建筑面积可以推断出饶福华被占用的1．11平方米对应房款为20354．76元（1104108元/60．21平方米×1．11平方米）。对于饶福华主张的退赔的房款中超出本院计算数额的部分，本院不予支持。因龙源地产公司实际上多收了饶福华房款20354．76元并占用多年，因此在该部分房款被退还之前，必然造成饶福华相应的利息损失，龙源地产应予以赔偿。饶福华主张7年的利息，本院不持异议，鉴于自2019年8月20日起中国人民银行已授权全国银行业同业拆借中心公布贷款市场报价利率，故相应的利息损失，本院予以分段计算。饶福华主张的利息中的过高部分，本院不予支持。关于饶福华主张应双倍退还其被侵占面积房款的请求，于法无据，本院不予支持。因龙源地产公司将饶福华所应分摊的公共卫生间及走道作为西边户的一部分，而饶福华并未享受到相应的公摊面积却已交付了相应的供暖费、物业费，故龙源地产公司应当予以赔偿，赔偿数额本院根据饶福华已交费数额进行计算。对于饶福华主张多于上述数额的尚无证据证明确已交纳的物业费、供暖费，本院不予支持，其可待确定产生后另行解决。关于饶福华主张的水电费、保洁费及经济损失，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、北京龙源顺景房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿饶福华迟延办理房屋所有权证书违约金11041．08元；二、北京龙源顺景房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内返还饶福华房款20354．76元并赔偿原告饶福华相应利息7546．04元；三、北京龙源顺景房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿饶福华供暖费126．60元及物业费234．93元；四、驳回饶福华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1387元，由饶福华负担996元（已交纳）；由北京龙源顺景房地产开发有限公司负担391元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  姚玮东二〇二〇年十二月二十九日书记员  冯文倩