福建省福安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0981民初5169号 原告（执行案外人）：林丽玉，女，1971年7月26日出生，汉族，住福建省福安市。 委托诉讼代理人：黄丛海，福建人文律师事务所律师。 被告（申请执行人）：福安市农村信用合作联社，住所地福建省福安市城北街道新华中路**。 法定代表人：乐起星，该联社理事长。 第三人（被执行人）：福建经源投资有限公司，住所地福建，住所地福建省福安市城南中兴街**> 法定代表人：陈少华，该公司总经理。 第三人：李耀荣，男，1974年7月1日出生，汉族，住福建省福安市，现住福建省宁德市××区。 原告（执行案外人）林丽玉与被告（申请执行人）福安市农村信用合作联社（以下简称福安信用社）、第三人（被执行人）福建经源投资有限公司（以下简称经源公司）、第三人李耀荣案外人执行异议之诉一案，本院于2020年11月10日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月23日公开开庭进行了审理。原告林丽玉的委托诉讼代理人黄丛海到庭参加诉讼，被告福安信用社、第三人经源公司、李耀荣经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林丽玉向本院提出诉讼请求：处置登记在经源公司名下的坐落于福安市××街××号××层场所时（面积460㎡与700㎡）明确林丽玉享有租赁权，在其承租期内无须向房屋受让人移交占有上述房屋。事实和理由：2011年10月8日，林丽玉与经源公司签订一份《租赁合同》，经源公司将其所有的坐落于福安市××街××号××层场所（面积460平方米）出租给林丽玉用于经营百货商场，租赁期限为十年，从2011年12月1日起至2021年11月30日止。2011年9月18日，经源公司与李耀荣签订一份《租赁合同》，经源公司将其所有的坐落于福安市××街××号××层场所（面积700平方米）出租给李耀荣，租赁期限为十年，从2011年12月1日起至2021年11月30日止。2011年10月13日，李耀荣向经源公司申请将承租的场所转租给林丽玉。2011年10月18日，经源公司回复同意李耀荣将其承租的700平方米转租给林丽玉用于经营百货商场。2011年10月16日，林丽玉与李耀荣签订一份《租赁合同》，李耀荣将其承租的700平方米租赁场所转租给林丽玉。自此，林丽玉共承租经源公司案涉执行标的物面积1160平方米。上述三份《租赁合同》系双方真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，合法、有效，应受法律保护。2016年12月16日，经源公司与李耀荣向林丽玉出具一则《通知》，通知林丽玉承租李耀荣的租金转入相应的账户，并同意将2016年12月1日至2017年11月30日期间的年租金降为300万元整。2017年12月1日，在经源公司的见证下，林丽玉与李耀荣签订了一份《补充协议》。协议约定，将2017年12月1日至2021年11月30日止每年租金为135万元整，且之后不论市场行情涨价或降价，租金不做调整，年租金均为135万元。林丽玉将租金按期汇入经源公司及李耀荣指定的账户。因疫情原因，2020年4月30日，李耀荣、陈少华与林丽玉签订了一份《商铺租赁之补充协议》，协议约定，免除林丽玉2020年2月1日至2020年3月31日期间的租金，并约定，按2020年上半年（6月1日至11月30日）与下半年（12月1日至2021年5月30日）的交付时间各减免一个月。林丽玉与经源公司、李耀荣签订的上述各合同、协议，均证明双方建立合法的租赁关系，林丽玉合法占有、使用案涉房屋的事实。同时，林丽玉亦按照合同的相关约定向经源公司、李耀荣支付了租金、水电费、房产税。租赁场所前三年，林丽玉在经营鞋城。2014年9月份改经营百货至今已六年之久，这是客观存在的事实，没有一点掺假。林丽玉得知案涉标的房屋已在司法网挂拍的信息后，于2020年9月7日向福安法院提起案外人执行异议申请，于2020年9月18日收到（2020）闽0981执异144号执行裁定书，裁定驳回林丽玉的执行异议申请。综上，根据《中华人民共和国合同法》第229条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第32条第2条规定，林丽玉与经源公司、李耀荣之间的租赁合同合法、有效，且并未违反法律法规的强制性规定，且已实际履行，应受法律保护。林丽玉享有合法的租赁权，恳请贵院依法支持林丽玉诉求，以维护林丽玉的合法权益。 福安信用社、经源公司、李耀荣未作答辩。 本院经审理认定事实如下： 1.2011年10月8日，林丽玉与经源公司签订一份《租赁合同》，经源公司将其所有的坐落于福安市××街××号××层场所（面积460平方米）出租给林丽玉用于经营百货商场，租赁期限为十年，从2011年12月1日起至2021年11月30日止。2011年9月18日，经源公司与李耀荣签订一份《租赁合同》，经源公司将其所有的坐落于福安市××街××号××层场所（面积700平方米）出租给李耀荣，租赁期限为十年，从2011年12月1日起至2021年11月30日止。2011年10月13日，李耀荣向经源公司申请将承租的场所转租给林丽玉。2011年10月16日，林丽玉与李耀荣签订一份《租赁合同》，李耀荣将其承租的700平方米租赁场所转租给林丽玉。2011年10月18日，经源公司回复同意李耀荣将其承租的700平方米转租给林丽玉用于经营百货商场。自此，林丽玉共承租经源公司案涉执行标的物面积1160平方米。2016年12月16日，经源公司与李耀荣向林丽玉出具一则《通知》，通知林丽玉将租金转入指定的账户，并同意将2016年12月1日至2017年11月30日期间的年租金降为300万元整。2017年12月1日，在经源公司的见证下，林丽玉与李耀荣签订了一份《补充协议》。协议约定，将2017年12月1日至2021年11月30日止每年租金为135万元整，且之后不论市场行情涨价或降价，租金不做调整，年租金均为135万元。林丽玉将租金按期汇入经源公司及李耀荣指定的账户。因疫情原因，2020年4月30日，李耀荣、陈少华与林丽玉签订了一份《商铺租赁之补充协议》，协议约定，免除林丽玉2020年2月1日至2020年3月31日期间的租金，并约定，按2020年上半年（6月1日至11月30日）与下半年（12月1日至2021年5月30日）的交付时间各减免一个月。合同签订后，林丽玉即占有使用涉案房产的承租部分，并按约定支付了租金、水电费、房产税等。林丽玉至今仍占用使用上述租赁物。 2.2014年8月22日，经源公司将福安市中兴街77号1-6幢、第7幢1层房产作为抵押物抵押给福安信用社，并办理了抵押登记手续。2017年8月31日，本院作出（2017）闽0981民初5420号民事判决书，判决福安信用社对经源公司提供的抵押财产坐落于福安市××街××号××幢、××幢、××幢、××幢、××层房产折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。2018年6月6日，本院以（2018）闽0981执1539号立案执行福安信用社与经源公司金融借款合同纠纷一案。2018年11月23日，本院作出（2018）闽0981执1539号之一执行裁定书，裁定拍卖登记在经源公司名下的坐落于福安市××街××号××幢××幢××幢××层房产（所有权证号：001××、001××）。2020年3月19日，本院以（2020）闽0981执恢119号立案执行福安信用社与经源公司金融借款合同纠纷一案。2020年3与31日，本院将登记在经源公司名下坐落于福安市××街××号××幢××幢××幢××层房产置于淘宝司法拍卖网络平台进行公开拍卖。同年9月14日，林丽玉提出执行异议，请求保障林丽玉在合同租赁权内（承租期至2021年11月30日止）占有使用拍卖物中其承租的福安市××街××号××层场所（面积1160平方米）。本院于2020年9月14日作出（2020）闽0981执异144号执行裁定书，裁定驳回了林丽玉的异议请求。林丽玉不服遂向本院提出异议之诉。 上述事实，有林丽玉的当庭陈述及提交的证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，本案为案外人提出的执行异议之诉。本案争议焦点如下：一是林丽玉与经源公司、李耀荣之间就涉案房产是否存在合法有效的租赁关系；二是如林丽玉与经源公司、李耀荣之间存在合法有效的租赁关系，则该租赁关系能否对抗福安信用社抵押权的实现。关于第一个争议焦点，林丽玉提供的《租赁合同》、申请书、回复函、通知、补充协议、商铺租赁之补充协议、水电费缴费凭证、房产税缴费凭证、租金缴费凭证、照片等证据，能够相互印证，证实林丽玉与经源公司于2011年10月8日、与李耀荣于2011年10月16日签订书面租赁合同后依约支付租金，并实际占有使用涉案房产的事实，故林丽玉与经源公司、李耀荣之间就涉案房产存在真实、合法、有效的租赁关系。关于第二个争议焦点，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响；抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。在认定林丽玉与经源公司、李耀荣之间的租赁关系真实、合法、有效的前提下，判断该租赁关系是否能够对抗福安信用社的抵押权，关键就在于认定抵押权设立的时间。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，不动产抵押采取登记成立主义，抵押权自登记时设立。本案中，经源公司于2014年8月22日将福安市××街××号××幢、第××幢××层房产作为抵押物抵押给福安信用社，并办理了抵押登记手续。因此，福安信用社现对涉案房产所享有的抵押权系于2014年8月22日登记后才生效。而林丽玉与经源公司、李耀荣之间的租赁关系均成立于2011年10月，可以对抗福安信用社对涉案房产的抵押权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。在本院查封拍卖涉案房产之前，林丽玉与经源公司、李耀荣已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用涉案房产，故林丽玉主张保护其租赁权的诉讼请求，合理合法，应予支持。福安信用社、经源公司、李耀荣经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定，判决如下: 处置登记在福建经源投资有限公司名下的坐落于福安市××街××号××层场所时（面积460㎡与700㎡）时，不得除去林丽玉对上述场所享有的至2021年11月30日止的租赁权。 案件受理费16950元，由福安市农村信用合作联社负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。 审判长  张仲琅 审判员  陈明丽 审判员  张志杰 二〇二〇年十二月二十五日 书记员  郑靖文 附本案适用法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。 承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。