福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽04民初273号 原告（执行案外人）：罗玉秋，女，1976年8月19日出生，汉族，居民身份证地址为福建省沙县，现住福建省沙县。 委托诉讼代理人：李彩仙，福建竞成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：尚光裕，福建竞成律师事务所实习律师。 被告（申请执行人）：朱宏源，男，1990年6月16日出生，汉族，住福建省沙县。 委托诉讼代理人：范随寿，男，1984年9月1日出生，汉族，住福建省沙县，系沙县凤岗街道办事处大洲村民委员会推荐。 第三人（被执行人）：福建省三明天泰实业有限公司，住所地福建省沙县三明高新技术产业开发区金沙园金明中路（三明亿鑫公司一楼厂房），统一社会信用代码91350427705186132E。 法定代表人：张连东，经理。 第三人（被执行人）：张连东，男，1962年11月12日出生，汉族，住福建省沙县。 第三人（被执行人）：赖晓凤，女，1963年10月22日出生，汉族，住福建省沙县。 原告罗玉秋与被告朱宏源、第三人福建省三明天泰实业有限公司（以下简称天泰公司）、张连东、赖晓凤案外人执行异议之诉一案，本院于2020年10月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告罗玉秋的委托诉讼代理人李彩仙、尚光裕，被告朱宏源的委托诉讼代理人范随寿到庭参加诉讼。第三人天泰公司、张连东、赖晓凤经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 罗玉秋的诉讼请求：l.请求停止对位于沙县东门洞天后A地块上天泰工业园（虎岭）职工宿舍楼x幢6xx4室房屋及配套13号杂物间的腾退及执行。2.本案的诉讼费用由朱宏源承担。 事实和理由：沙县东门洞天后A地块的土地使用权系天泰公司合法取得，并经沙县人民政府批准，兴建职工宿舍楼。2006年1月16日，罗玉秋与天泰公司签订《三明天泰实业有限公司职工宿舍使用权转让协议书》一份，约定：1.天泰公司将位于天泰工业园（虎岭）的宿舍楼（x幢）6xx4室及配套杂物间13号（宿舍建筑面积：171.42平方米、杂物间建筑面积：4.8平方米）的永久使用权转让给罗玉秋。2.该套宿舍的使用权转让费预算价为270975元。3.天泰公司于2006年12月31日前将该宿舍楼交付给罗玉秋使用。4.如果政策允许天泰公司将产权过户给罗玉秋时，办证手续由天泰公司负责，所需费用罗玉秋全额承担，该协议还就双方的其他权利进行了约定。2006年12月31日，罗玉秋与天泰公司签订了一份《使用权转让补充协议》，约定：经测绘该套宿舍建筑面积177.839平方米，杂物间建筑面积4.804平方米，总房价计280935元，由罗玉秋向天泰公司补交增加面积的差额部分即补交9960元。协议签订后，罗玉秋依约定支付了全部房屋使用权转让费，天泰公司也按协议约定于2006年9月将房屋交付给罗玉秋。之后，罗玉秋对涉案房屋进行装修并居住、使用至今。法院在执行朱宏源与天泰公司、张连东、赖晓凤金融借款合同纠纷一案(案号：(2020)闽04执恢1号）过程中，于2020年3月9日作出《公告》，责令被执行人天泰公司或房屋实际使用人在2020年4月15日前自行腾空迁出沙县东门洞天后A地块和东门洞天后B地块的不动产，而罗玉秋的上述房屋位于沙县东门洞天后A地块上。为维护罗玉秋的合法权益，罗玉秋曾以案外人身份依法向法院提出执行异议，要求撤销对沙县洞天后A地块的拍卖、变卖。法院经审查作出(2020)闽04执异130号执行裁定书，驳回罗玉秋的异议请求。罗玉秋与天泰公司签订了合法有效的转让协议，约定天泰公司将沙县天泰工业园（虎岭）职工宿舍楼x幢xx室及13号杂物间使用权永久转让给罗玉秋，罗玉秋已按合同约定支付全部价款，且从2006年9月份起罗玉秋对该房屋进行装修、使用至今。转让协议书约定：“如果政策允许天泰公司将产权过户给罗玉秋时，办证手续由天泰公司负责，所需费用罗玉秋承担。”可天泰公司至今未能办理相应的产权变更登记，罗玉秋无过错，因此沙县天泰工业园（虎岭）职工宿舍楼（x幢）xx4室房屋及配套13号杂物间使用权应永久归罗玉秋。且涉案房屋的土地使用权是于2013年才抵押给兴业银行股份有限公司沙县支行（以下简称兴业银行沙县支行）,之后变更为朱宏源，当时地面的房产早已建成并有实际住户居住使用，但兴业银行沙县支行先前抵押贷款给天泰公司没有告知罗玉秋等实际用户，也没有办理涉案房产的抵押登记手续，土地抵押权无效，故该房屋不能作为天泰公司的财产予以评估、拍卖。同时因罗玉秋对上述房屋拥有永久使用权，即使参照“买卖不破租赁”的原则，天泰公司涉及的债务也不能影响或侵害罗玉秋对该房屋享有永久使用权的权利，罗玉秋有权继续使用该房屋，排除该房屋的腾退交付。为维护罗玉秋的合法权益，特向法院提出诉讼，请依法审查，公正裁决。 朱宏源辩称：一、《三明天泰实业有限公司职工宿舍使用权转让协议书》及补充协议属于无效合同。罗玉秋所提供的证据真实性均无法确定，朱宏源均不予以认可，且亦不足以证实其购买房产的行为成立。罗玉秋没有提供银行实际支付凭证，是否有支付购买对价有异议。案涉房产所有权人天泰公司在东门洞天后Ａ地块所盖房产所占用的土地为工业用地。2006年1月16日，罗玉秋与天泰公司签订的《三明天泰实业有限公司职工宿舍使用权转让协议书》，该协议合同对象是工业园宿舍，第六条还约定：“如果政策允许天泰公司将产权过户给罗玉秋…”，第九条也约定：“罗玉秋有权自主决定将该套宿舍楼的永久使用权转让给他人…。”2006年12月31日签订的补充协议也约定“罗玉秋所购天泰工业园…”。罗玉秋本人在（2020）闽04执异130号案件中自述认可“该楼竣工后，天泰公司就以小产权的形式将该幢楼房的使用权出售给住户，并签订了《使用权转让协议书》”。以上事实说明罗玉秋明知案涉房产位于工业园区，该地块是工业用地，且案涉房产未依法登记领取权属证书，天泰公司没有取得预销售许可证，也不能销售工业用地地块上的房产，罗玉秋仍然与天泰公司签订了《使用权转让协议书》及补充协议，其自身存在明显过错。案涉房产属于依法不得转让的情形，该协议不属于合法有效的房产买卖合同。案涉房产土地使用权证登记的土地用途为工业用地。双方签订的买卖协议违反房屋买卖合同的法律规定，应属于无效合同。罗玉秋据此占有使用案涉房屋，但其依合同约定享有的居住使用权不能作物权进行登记，不产生物权效力，其权利不能对抗担保物权人。二、案涉房产的所有权人为天泰公司，朱宏源依法取得案涉房产的抵押权。本案执行依据，即（2015）三民初字第38号民事判决书第四条判项已明确，兴业银行沙县支行对天泰公司、赖晓凤提供抵押的（沙房他证字第20xxx41号）房屋他项权证项下的房产以及〔沙土他项（2013）第492号、沙土他项（2013）第501号〕土地他项权证项下的土地使用权折价或者拍卖、变卖后的价款对天泰公司上述债务优先受偿；抵押物即位于三明高新技术产业开发区××工业区××东门洞天后Ａ地块、东门洞天后Ｂ地块抵押土地〔土地证号分别为：虬国用（2012）第138xxx2-1号、虬国用（2009）第131xx-32号、虬国用（2009）第13xxx24-33号〕。可见，兴业银行沙县支行对案涉房产基于抵押权所享有的优先受偿权已经生效判决所确认。兴业银行沙县支行将上述债权经多次转让给朱宏源，法院已于2019年1月29日作出（2019）闽04执异6号执行裁定书，裁定变更朱宏源为（2015）三民初字第38号执行案件的申请执行人。三、天泰公司已经倒闭，并无实际经营。罗玉秋认为其购买的是员工宿舍。但是罗玉秋提交的证据不足以证实其是天泰公司员工，天泰公司借款不久后就倒闭，无实际经营，更不存在所谓公司职工。罗玉秋以购买房产为由占用天泰公司宿舍没有任何理由。四、罗玉秋对涉案房产不享有可以阻却本案执行的民事权益。罗玉秋与天泰公司签订的《三明天泰实业有限公司职工宿舍使用权转让协议书》及补充协议未办理物权登记，上述协议对涉案房产均不产生物权效力，涉案房产的产权人至今仍为天泰公司。兴业银行沙县支行与天泰公司签订抵押合同后，经沙县国土资源局登记取得他项权利证书，该担保物权依法成立，兴业银行沙县支行对抵押物依法享有优先受偿的权利，且该事实亦经法院生效民事判决确认，根据“房地一体”原则，（2015）三执行字第360号案件执行拍卖抵押物及地上建筑物系依据生效民事判决实现担保物权人的优先受偿权。故罗玉秋以其取得永久使用权为由，提出停止执行拍卖涉案房产的主张，没有事实和法律依据。五、本案不适用“买卖不破租赁”的原则。罗玉秋本人在（2020）闽04执异130号案件中自称认可“该楼竣工后，天泰公司就以小产权的形式将该幢楼房的使用权出售给住户，并签订了《使用权转让协议书》”。《三明天泰实业有限公司职工宿舍使用权转让协议书》中约定天泰公司将涉案房产转让给罗玉秋，约定一次性转让费用和转让计价等内容，符合买卖合同性质。补充协议也约定“罗玉秋所购天泰工业园…”。因此，上述事实说明双方达成的是违法买卖房产的意思表示，不是租赁意思表示。该协议不是租赁合同，不符合租赁合同的构成要件，亦不符合租赁合同的性质。该买卖合同违反了法律强制性规定应属无效，罗玉秋没有理由因此排除租赁物所有权的变更，故罗玉秋又以“买卖不破租赁”为由，提出停止执行拍卖涉案房产的主张，没有任何事实和法律依据。六、本案中，法院已于2016年对拍卖标的物进行评估拍卖，因无人购买而流拍，罗玉秋当时从未提出过异议和异议之诉。兴业银行沙县支行与天泰公司、张连东、赖晓凤金融借款合同纠纷一案，法院于2015年3月17日作出的（2015）三民初字第38号民事判决书后，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人已于2015年8月21日向法院申请强制执行，法院同日依法立案执行，案号为（2015）三执行字第360号。原债权人兴业银行沙县支行为追回被执行人天泰公司所欠债务，向法院申请财产保全涉案房地产，法院依法查封涉案房地产，并委托评估，后于2016年8月21日在淘宝网上进行拍卖，并在于拍卖前刊登拍卖公告对拍卖标的物、拍卖时间、地点等事项进行公告。法院已经依法履行公告义务，并未遗漏标的物的有关信息，罗玉秋并未对法院执行行为提出过异议。现在罗玉秋才向法院提出的执行异议，被驳回后向提起案外人执行异议之诉，故意阻挠法院强制执行，应追究其相应的责任。综上，请求依法驳回罗玉秋的诉讼请求。 天泰公司、张连东、赖晓凤未作陈述。 罗玉秋围绕其诉讼请求向本院提交如下证据：证据1.居民身份证复印件，拟证明罗玉秋的基本身份信息。证据2.《三明天泰实业有限公司职工宿舍使用权转让协议书》《三明天泰实业有限公司职工宿舍使用权转让补充协议》及房屋现场勘测图、现金存款凭条四张及收款收据五张，拟证明：1.2006年1月天泰公司将位于天泰工业园（虎岭）的宿舍楼（x幢）xx室及配套杂物间13号（宿舍建筑面积：177.839平方米、杂物间建筑面积：4.804平方米）的永久使用权转让给罗玉秋。2.上述宿舍楼总的使用权转让费人民币280935元。3.房屋交付时间为2006年12月31日前。4.如果政策允许天泰公司将产权过户给罗玉秋时，办证手续由天泰公司负责，所需费用罗玉秋全额承担。协议签订后，罗玉秋依约向天泰公司支付了全部房屋使用权转让款。证据3.《关于同意天泰公司职工集体宿舍楼列入年度投资计划的批复》《关于同意出让天泰公司新建生活区职工宿舍楼用地的批复》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设用地规划许可证》、《建筑工程施工许可证》《新建一号宿舍楼永久使用权管理的工作意见》，拟证明沙县东门洞天后A地块的使用权系天泰公司系合法取得，并经沙县人民政府批准，资集兴建职工宿舍楼，批准手续齐全、合法。2005年12月，天泰公司决定将相应的宿舍楼转让给职工，剩余的向社会人士转让。为此天泰公司将涉案的宿舍楼转让给罗玉秋。证据4.《供用水合同》、发票及收据各一份、《供用电合同》及发票二张、结婚证，拟证明天泰公司于2006年将房屋交付给罗玉秋，罗玉秋随即装修使用该房屋的事实。证据5.公告及执行裁定书，拟证明罗玉秋曾以案外身份提出执行异议，被驳回，现依法提起诉讼。证据6.《沙县公有住房出售合同》、房屋所有权证及土地使用权证、国家企业信用信息公示系统查询结果截图，拟证明：1.沙县东门洞天后1幢房屋（与案涉房屋的相邻）曾也系天泰公司的职工宿舍楼，天泰公司曾也将相应的房屋转让给个人，后个人也取得受让相应房屋的房屋所有权证及土地使用权证。2.福建省三明天泰实业有限公司的原名为福建省沙县天泰纺织有限公司,两者系同一主体。 朱宏源质证认为，对证据1、5的真实性没有异议，对证据4中的结婚证的真实性没有异议，对证据6中的国家企业信用信息公示系统查询结果截图的真实性没有异议，对其他证据的真实性无法确定，且罗玉秋提供的证据无法证明其主张。 本院认为，朱宏源对罗玉秋提交的证据1、5以及证据4中的结婚证、证据6中的国家企业信用信息公示系统查询结果截图的真实性没有异议，本院予以确认。朱宏源对罗玉秋提交的证据3、证据6中的《沙县公有住房出售合同》、房屋所有权证及土地使用权证的真实性有异议，本院将结合具体案情予以分析认定。罗玉秋提交的其他证据均提供原件核实，且案涉房产已建成使用，故对罗玉秋提交的其他证据的真实性，本院予以确认。 朱宏源未提供证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下： 一、2006年1月16日，罗玉秋与天泰公司签订《三明天泰实业有限公司职工宿舍使用权转让协议书》。协议约定：天泰公司将位于天泰工业园（虎岭）的宿舍楼（x幢）xx室及配套杂物间13号的永久使用权转让给罗玉秋。该套宿舍计价面积171.42平方米，每平方米使用费1550元，该套宿舍使用权转让费265695元；杂物间计价面积4.8平方米，每平方米使用费1100元，使用费5280元，两项合计270975元。如果政策允许天泰公司将产权过户给罗玉秋时，办证手续由天泰公司负责，所需的费用由罗玉秋全额承担。罗玉秋有权自主决定将该套宿舍楼的永久使用权转让给他人，但必须及时告知天泰公司，同时罗玉秋需将转让协议副本提交天泰公司备案。 2006年12月31日，罗玉秋与天泰公司签订《三明天泰实业有限公司职工宿舍使用权转让补充协议》。协议约定：罗玉秋所购天泰工业园（虎岭）的宿舍楼（xx幢）xx室，杂物间13号，现经测绘该套宿舍建筑面积177.839平方米，杂物间建筑面积4.804平方米，总房价计280935元。罗玉秋向天泰公司补交增加面积的差额部分，即补交9960元。 二、兴业银行沙县支行与天泰公司、张连东、赖晓凤金融借款合同纠纷一案，本院于2015年3月17日作出（2015）三民初字第38号民事判决书，主要内容为：天泰公司应于判决生效后十日内偿还兴业银行沙县支行借款500万元及其利息259532.34元（利息计算至2014年11月20日。从2014年11月21日起至判决确定的履行期限内偿还借款之日止的利息按借款合同约定的利率计付）、律师代理费2万元；兴业银行沙县支行对天泰公司、赖晓凤提供抵押的（沙房他证字第20xxxx41号）房屋他项权证项下的房产以及〔沙土他项（2013）第xx2号、沙土他项（2013）第xx1号〕土地他项权证项下的土地使用权折价或者拍卖、变卖后的价款对天泰公司上述债务优先受偿；张连东、赖晓凤对天泰公司的上述债务在天泰公司不足清偿部分债务承担连带清偿责任。因天泰公司、张连东、赖晓凤未履行生效法律文书确定的义务，兴业银行沙县支行向本院申请强制执行，本院于2015年8月25日作出（2015）三执字第360号执行裁定书，裁定冻结、划拨、扣留、提取被执行人天泰公司、张连东、赖晓凤的银行存款及其他收入533万元或查封、扣押、拍卖、变卖其相等价值的财产。本院于2018年11月19日将天泰公司所有的位于三明高新技术产业开发区××工业区××地块〔虬国用（2012）第1xxx32-1号〕、东门洞天后Ａ地块〔虬国用（2009）第1xxx24-32号〕、东门洞天后Ｂ地块〔虬国用（2009）第1xxx24-33号〕，府前广场西侧工业大楼一层店面、二层房产及赖晓凤所有的位于沙县××路××号××楼进行评估、拍卖。兴业银行沙县支行将上述债权转让给朱宏源，本院于2019年1月29日作出（2019）闽04执异6号执行裁定书，裁定变更朱宏源为（2015）三民初字第38号执行案件的申请执行人。在执行过程中，本院作出（2020）闽04执恢1号公告，责令被执行人天泰公司或房屋实际使用人在2020年4月15日前自行腾空迁出沙县东门洞天后Ａ地块和东门洞天后Ｂ地块的不动产，交由本院予以拍卖、变卖。 三、罗玉秋作为案外人向本院提出执行异议，请求撤销沙县东门洞天后A地块的拍卖、变卖。本院于2020年9月29日作出（2020）闽04执异130号执行裁定书，裁定驳回罗玉秋的异议请求。罗玉秋遂向本院提起案外人执行异议之诉。 本院认为，关于罗玉秋是否对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权利的问题。本案中，罗玉秋与天泰公司签订的《三明天泰实业有限公司职工宿舍使用权转让协议书》及《补充协议书》，系案涉房屋永久使用权转让,并非以房屋买卖为目的的合同,不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的关于必须在查封前签订合法有效的书面买卖合同的规定。罗玉秋虽然依合同约定支付了房屋永久使用权的价款,且已占有使用案涉房屋,但本院已经生效的（2015）三民初字第38号民事判决确认，兴业银行沙县支行对案涉沙县东门洞天后A地块办理抵押登记，并取得他项权利证书，对抵押物依法享有优先受偿的权利。根据《中华人民共和国物权法》中的房地一体原则，罗玉秋依合同约定享有的地上建筑物使用权并未进行物权登记,不产生物权效力,其权利不能对抗案涉土地的担保物权人。故罗玉秋以其取得使用权为由，提出停止对案涉房屋执行的主张，本院不予支持。罗玉秋与天泰公司签订的《三明天泰实业有限公司职工宿舍使用权转让协议书》及《补充协议书》不符合租赁合同的构成要件，故罗玉秋以“买卖不破租赁”为由，提出停止执行案涉房屋的主张，本院亦不予支持。 综上所述，罗玉秋提出的事实和理由不足以排除本院对案涉房屋的执行，故其诉讼请求不应支持。天泰公司、张连东、赖晓凤经本院传票传唤，没有到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百七十条、第一百八十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第三百一十二条的规定，判决如下： 驳回原告罗玉秋的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告罗玉秋负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省高级人民法院。 审判长  吴春迎 审判员  孙 斌 审判员  董克云 二〇二〇年十二月二十五日 书记员  陈文奇 附：主要法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。 第一百八十二条以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。 抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。 第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 《中华人民共和国合同法》 第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。