北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初14472号原告（反诉被告）：北京中航天使教育科技集团有限公司，住所地北京市海淀区万寿路西街2号4层247。法定代表人：宋岩，董事长。委托诉讼代理人：杨智永，北京兴展律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕健，北京兴展律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京顺通腾飞商贸有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇市场路2号楼三层3222室。法定代表人：张秀山，总经理。委托诉讼代理人：刘凯，男，1971年9月16日出生，汉族，北京顺通腾飞商贸有限公司职工。委托诉讼代理人：张秀国，男，1973年9月2日出生，汉族，北京顺通腾飞商贸有限公司会计。原告（反诉被告）北京中航天使教育科技集团有限公司（以下简称：中航公司）与被告（反诉原告）北京顺通腾飞商贸有限公司（以下简称：顺通公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）中航公司的委托诉讼代理人杨智永，被告（反诉原告）顺通公司的委托诉讼代理人刘凯、张秀国到庭参加诉讼，本案现已审理终结。中航公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告返还原告已付租金1191667元（租赁房屋实际使用期间自2018年8月16日起至2020年1月31日，共计17.5个月）；2.请求判决被告向原告支付租赁房屋的装饰装修费、停产停业补偿、搬家费、工程配合奖等补偿款项（以评估确定的数额为准）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年7月31日原被告签订租赁房屋协议书，根据协议约定，被告将教学楼一栋（三层）有偿租赁给原告使用，每年租金220万元，租期从2018年8月16日至2023年8月15日，租赁费一年一交。原告承租后，依约按时缴纳租金。2020年3月1日，大兴新城西片区非住宅拆除腾退项目指挥部向被告下达告知书，其院内房屋及土地属于拆除腾退对象，要求被告配合腾退，被告于2020年5月9日向原告发出通知，因原告所承租房屋及土地在拆除腾退范围内，要求原告停止招生，并于6月20日前完成清退工作。但就租赁的实际情形而言，2020年1月底，随着新型冠状病毒疫情的扩大，原告承租的房屋及土地就已被黄村镇后辛庄村村委会设置隔离设施进行封闭，无法正常承租使用。另，原告租赁房屋是为了办学使用，由于疫情原因，学生无法返校，原告所租房屋一直处于闲置状态，加之拆除腾退原因。合同已无实际履行可能，现就退还租金及补偿问题与被告协商未果，故依法提起诉讼，恳请法院支持原告诉讼请求。顺通公司辩称:不同意原告诉讼请求，不同意退还房租，房屋一直被原告占有使用，疫情属于自然灾害，跟被告无关，被告没有任何过错，合同中约定互不承担违约责任，对方的经营状况属于正常商务风险，应由原告自行承担，我方依据合同履行了合同义务，将房屋完整交付原告使用，没有任何过错，没有任何违约，到目前为止部分房屋还由原告占有使用，直至2020年9月30日办理完交接，中航公司已经将涉案房屋交还我方。双方签订租赁协议后，原告应该交纳2020年的租金，但是至今没有按约定缴纳租金，我公司认为原告已经构成根本违约应解除合同，支付房屋占用期间的房租。故提起反诉，要求依法判决:1.确认双方签订的《租赁房屋协议书》于2020年9月30日解除；2.要求中航公司交纳2020年8月16日至2020年9月30日的租金281109元；3.中航公司承担反诉费用。请求法院在查清事实的基础上，支持我公司的诉讼请求。中航公司针对顺通公司的反诉的辩称：不同意顺通公司的全部反诉请求，2020年1月所租房屋就受疫情影响被封门处理，属于不可抗力。租赁房屋的性质是用于教学，由于疫情影响，学生都没有返校，加上2020年3月1日租赁房屋所处地块列入拆迁范围，涉及腾退，双方租赁合同已经无实际履行的可能性。如果合同有效，2020年3月1日发的拆迁公告，应该履行到2020年3月1日，合同应在2020年3月2日解除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，查明的事实如下：2018年7月31日，顺通公司（甲方）与中航公司（乙方）签订租赁房屋协议书，协议书约定：经友好协商，就甲方所属剧场东侧一、二层楼房及教学楼一栋进行租赁给乙方一事达成下列共识，具体条款如下：一、甲方责任：1、负责提供一、二层楼房一栋，教学楼一栋由乙方使用，教室内部已经配齐桌椅、黑板、讲台等设施（有明细清单）。2、负责对教学楼内安全、消防、水暖电、以及附属设施使用情况进行检查监督。3、负责每年10月底前向乙方代收供暖费（按供暖方实际价格收取）。4、安排一名负责人与乙方保持联系以便及时处理存在的相关问题。二、乙方责任：1、负责员工及学生的安全教育工作。负责所租房屋及用地范围内的防水、防盗、防触电等安全预防、管理工作，如出现各种隐患、事故，均由乙方自己负责。2、负责所有房屋内部及室外的环卫保洁工作，对产生的垃圾、污物自行处理。3、负责按规定时间向水、电、通讯、网络等供应方全额缴纳费用。如不能按时缴纳，供应方有权停止供应并追缴尚欠费用。4、负责对房屋及其附属物品、室内外设施的保护及日常维护工作，给甲方造成损失的承担赔偿责任。5、负责教学楼及用地范围内绿化区的养护和管理工作。6、随着水费改成水资源税的改革，大兴一职已完全停止了水的供应，供水系统由顺通公司全权负责，乙方要责成一个负责人与甲方联系、配合、处理供水等一系列物业管理问题。三、协议期限及租金：本协议租用期为2018年8月16日至2023年8月15日止。租期为五年。教学楼年租金为贰佰贰拾万元整。租金一年一交。四、费用的支付及相关事项：1、每年应在当年3月15日前缴纳年租金的50%，6月15日前缴纳年租金的50%。甲方开具普通收据作为收款凭证，如乙方不能按时足额付清租金，视为乙方违约，违约金按违约天数乘以租金总额的千分之五计算，由甲方向乙方收取，同时有权终止协议。2、剧场东侧一、二层楼房租金按甲方租给凤乐团租金所占面积的比例收取。3、乙方在租期内如遇不可抗力（战争、自然灾害、国家政策变化等）协议无法履行时，双方互不承担对方损失。五、协议生效、终止及其他：……协议有效期内如遇拆除腾退房屋时，乙方要无条件积极配合甲方及时搬出所租房屋。如政策明确规定有搬家费补偿时，搬家补偿费由乙方所得。六、本协议执行过程中相应事项由甲乙双方协商解决，协商不成的可通过向大兴区人民法院诉讼解决。双方签订协议以后，顺通公司将约定房屋交付中航公司使用，中航公司已向顺通公司交纳2020年8月15日前的租金。2020年1月，因受新冠疫情的影响，中航公司的学生在春季开学，并未复课。2020年3月1日，大兴新城西片区非住宅拆除腾退指挥部（以下简称：拆腾指挥部）给顺通公司发送告知书，告知：为了加快实施大兴新城规划，大力推进黄村镇芦城地区农村集体经营性建设用地入市试点工作，改善村民居住环境，推动产业升级，相关单位于2017年11月起对大兴新城西片区非住宅拆除腾退项目范围内在非住宅房屋进行拆除腾退。贵单位院落内房屋及地上物属于被拆除腾退对象，指挥部前期考虑到学生分流实施困难等因素，对其暂缓腾退。现为推进拆除腾退工作，请贵单位配合相关单位，停止招生工作、尽快完成学生分流，并对院中商住户进行清理、清退。2020年5月9日，顺通公司向北京航空旅游专修学院发出通知书，该通知书显示：为了加快实施大兴新城规划，大力推进农村集体经营建设用地入市试点，推动产业升级，改善首都整体环境，本公司在收到大兴新城西片区非住宅拆除腾退分布的拆除腾退告知书后，2020年5月7日上午9点又参加了黄村镇政府召开的拆除腾退推进工作大会，镇主要领导出席会议并阐述了拆除腾退工作的全局性、重要性、紧迫性，必须强力加紧推进工作，同时布置了完成工作的时间节点，讲明了相关的政策和法规。根据上级对拆除腾退工作的相关政策和要求精神，本公司特向贵院通知如下：贵院租用我公司的所有房屋及场地属于近期拆除腾退对象，为落实上级整体规划和相关要求，请贵院积极配合拆除腾退工作，停止在院内的一切招生和教学工作，并利用防控疫情学生不在校的时期，在2020年6月20日之前完成校址的转移工作，使学生返校时能顺利进入新院址学习，以利于稳定学生进行平稳过渡衔接，更有利于贵院的长期发展。附大兴新城西片区非住宅拆除腾退指挥部《告知书》。2020年9月30日，中航公司将涉案的房屋交还顺通公司，双方签署了交接单。本案在审理过程中，双方均认可：1、涉案房屋没有取得建设工程规划许可证及相应的规划审批手续；2、截止开庭时涉案房屋并未拆除，且顺通公司并未签订拆除腾退补偿合同，未取得相应的补偿款。对于双方签订的租赁房屋协议书的效力问题，双方均表示由法院确定，不再坚持合同有效，但是坚持其他诉讼请求。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。中航公司与顺通公司就涉案房屋签订的租赁房屋协议书，因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，违反了法律法规的禁止性规定，该合同无效。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。因双方均认可中航公司租金交至2020年8月15日，现涉案的房屋于2020年1月底因受新冠肺炎的影响，学校并未开学，中航公司并未正常使用，2020年3月1日，拆腾指挥部已经向顺通公司发出通知，告知停止招生、分流学生。2020年5月9日，顺通公司亦通知贵院积极配合腾退工作，停止在校内的一切招生和教学工作，并利用防控疫情学生不在学校的时期，在2020年6月20日之前完成迁址；且至2020年9月30日中航公司已经将涉案房屋实际交还顺通公司。关于已经支付的租金的问题，虽然合同无效，但是中航公司若实际正常使用了涉案房屋，理应支付相应的占有使用费，本案中因为受到新冠肺炎疫情的影响及涉案地块的拆除腾退的实际情况，中航公司未能正常使用涉案房屋，故本院综合上述实际情况，酌情确定顺通公司返还中航公司已经交纳的租金733333元，同时，驳回顺通公司要求中航公司支付占用房屋期间的房租281109元的反诉请求。本案中双方均认可补偿协议尚未签订，中航公司诉讼请求数额及项目均无法确定，经本院释明，中航公司坚持起诉，该起诉不符合法定条件，中航公司可在具备条件后，再依据该协议主张权利，故对中航公司要求顺通公司支付停产停业补偿、搬家费、工程配合奖等补偿款项（以评估确定的数额为准）的诉讼请求，本院不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，判决如下：一、确认北京中航天使教育科技集团有限公司与北京顺通腾飞商贸有限公司于2018年7月31日签订的租赁房屋协议书无效；二、北京顺通腾飞商贸有限公司于本判决生效后十日内返还北京中航天使教育科技集团有限公司租金733333元；三、驳回北京中航天使教育科技集团有限公司的其他诉讼请求；四、驳回北京顺通腾飞商贸有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7763元,由北京中航天使教育科技集团有限公司负担2986元（已交纳），由北京顺通腾飞商贸有限公司负担4777元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉费2758元，由北京顺通腾飞商贸有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  桂盼盼二〇二〇年十二月十日书记员  孙 佳