广西壮族自治区桂林市七星区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0305民初2621号 原告：桂林市东城别墅住宅区业主委员会，住所地桂林市七星区环城北二路56号。 负责人：钟克春，业主委员会主任。 委托代理人：苗清，桂林市桂滨法律事务所法律工作者。 委托代理人：经小明，业主委员会委员。 被告：雷庆德，男，1968年8月22日生，汉族，湖南省祁东县人，住广西桂林市七星区。 原告桂林市东城别墅住宅区业主委员会（以下简称东城别墅业委会）诉被告雷庆德物业服务合同纠纷一案，本院于2020月7月28日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月7日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人苗清、经小明到庭参加了诉讼，被告雷庆德经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本院依法缺席进行了审理，现已审理终结。 原告向本院提出的诉讼请求：1、请求依法判令被告向原告支付2017年1月至2019年12月物业管理费4717.94元（468.05㎡×0.28元×36个月）；2、请求依法判令被告支付上述欠费的逾期违约金4717.94元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告桂林市东城别墅住宅区业主委员会于2016年9月18日依法成立后，应全体业主的要求，从2017年1月1日起，东城别墅小区的物业管理工作实行小区自治管理，自收自支，具体管理工作由原告负责，同时公布了业主公约，并决定自住业主按房屋建筑面积每平方米0.28元/月收取物业费；逾期（跨年度）不交物业费的业主按规定缴纳物业费外，另增收100%违约金。原告负责小区物业管理后，对小区物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作。 被告雷庆德系桂林市七星区环城北二路东城小区别墅A区5栋的业主，建筑面积468.05平方米。但被告在享受物业服务的同时，却拒交自2017年1月至2019年12月物业管理费4717.94元，并产生逾期违约金4717.94元，长期侵害依法交费业主的利益。经原告书面催交，被告仍未交相应物业费，故诉至法院，如前述所请。 原告为其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：1、七星区住建局××××街道办星建函，证明原告是经业主大会选举、政府部门审核批准成立的业主委员会。2、被告房产信息，证明被告主体。3、公告（2016）1号，证明投票选举的合法性。4、业委会致小区业主的公开信，证明物业费按每平方米0.28元。5、小区业主公约，证明业委会、业主应遵守的相关规定。6、公告（2017）7号，证明逾期不交物业费收100%违约金。7、公示，证明2017年1-10月收支公示，向尚未交费业主催收物业费，以维持物业管理开支。8、公告（2017）10号，证明催缴物业费。9、公告（2019）3号，证明物业费按每平方米0.28元。10、部分业主要求，证明欠费业主交费。11、标语横幅，证明业主要求业委会起诉拒缴物业费的个别业主。12、物业工作人员照片，证明保安、保洁员需发放工资的人员。13、催缴物业费照片，证明已经向被告进行过催缴。 被告雷庆德未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见及证据。 经过开庭质证，被告雷庆德未出庭质证，也未提供质证意见，视为放弃举证、质证的权利，综合庭审过程中原告的陈述，本院对原告提供的全部证据予以认定。 综合全案证据，本院确认以下法律事实：2016年9月17日，桂林市东城别墅住宅区全体业主召开业主大会并选举产生钟克春、黄海姣、文祥麟、经小明、赵桂英五名业主成为第六届业主委员会委员，并出台东城别墅区业主公约。2016年12月29日，桂林市七星区住房和城乡建设局、桂林市七星区东江街道办事处为以钟克春为主任，黄海姣为副主任、文祥麟、经小明、赵桂英为委员的第六届“东城别墅住宅区业主委员会”备案，任期五年。 2016年11月23日，东城别墅业委会向全体业主发布公开信，决定2017年小区管理不再聘请物业公司，在业委会的管理下实行自治，物业收费维持原来的收费标准，每平方米0.28元。2017年11月1日，东城别墅业委会向全体业主发出《公告》（业字【2017】7号），决定对逾期不交物业费的业主按规定缴纳物业费外，另增收100%违约金的处罚。2017年12月，东城别墅业委会向全体业主发出《公告》（业字【2017】10号），请未缴纳物业费的业主尽快缴费，2017年12月31日截止，过后为逾期。业委会将对不缴费的业主依法提起诉讼；2018年的物业费按2017年收费标准执行，业主自住0.28元/月。2019年1月27日，东城别墅业委会向全体业主发出《公告》，决定2019年的物业费按2018年收费标准执行，业主自住0.28元/月。在2018年12月6日之前，被告系东城小区A区5栋的业主，房屋建筑面积468.05平方米。2018年12月6日，被告与案外人雷彩云签订《存量房买卖合同》，将房屋出售给案外人雷彩云。经原告多次催缴，被告未向原告交纳物业费，故原告诉至法院，提出前述诉讼请求。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第八十一条的规定：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”第八十三条的规定：“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。”本案中，原告作为依法成立并经备案的桂林市东城别墅住宅区业主大会的执行机构，在没有与物业管理企业签订物业管理服务合同的情况下，有权代表全体业主自行对小区物业实行物业管理，并有权向拒付物业费的小区业主主张物业费。原告向全体业主发布的《公开信》及《公告》对全体业主具有约束力。原告对小区进行了物业服务，被告应当支付物业费，故对原告要求被告支付2017年1月至2018年12月6日的物业费3040.45元（0.28元/月/平方米×468.05平方米×23个月6天）的诉讼请求，本院予以支持。被告已于2018年12月6日将涉案房屋出售，被告不再是该房屋业主，故原告要求被告支付2018年12月7日至2019年12月的物业费缺乏依据，本院不予支持。根据原告发布的《公告》（业字【2017】10号），被告应当在年底前交纳当年的物业费，被告未按时交纳物业费，应当支付违约金。但原告《公告》（业字【2017】7号）中确定的违约金过高，根据案件实际情况、诉讼标的和原告受损情况，本院酌情予以调整。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、第八十一条第一款、第八十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（法释〔2009〕5号）第二十九条，《物业管理条例》第七条第（一）项、第（三）项、第（五）项，第十五条第（四）项、第（五）项之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告雷庆德支付原告桂林市东城别墅住宅区业主委员会2017年1月至2018年12月6日的物业费3040.45元； 二、被告雷庆德支付原告桂林市东城别墅住宅区业主委员会违约金（违约金计算方式：以1572.65元为基数，按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%自2018年1月1日起计算至2019年8月19日止；以1467.8元为基数，按中国人民银行同期流动资金贷款利率上浮30%自2019年1月1日起计算至2019年8月19日止；以3040.45元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%自2019年8月20日起计算至本案生效判决所确定的履行期限届满之日止）； 三、驳回原告桂林市东城别墅住宅区业主委员会的其他诉讼请求。 本案适用普通程序收取案件受理费50元，公告费560元（原告已预付），合计610元，由被告雷庆德负担。 上述义务，被告雷庆德应于判决书生效后十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：桂林农行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  易 颖 人民陪审员  丁建英 人民陪审员  伍顺希 二〇二〇年十二月十六日 法官 助理  何敏艳 书 记 员  吴宪浩