北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初18566号原告：台风，男，1979年3月5日出生，汉族，北京怡欣兴艺文化艺术有限公司职员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：郭勇，北京正盟客律师事务所律师。委托诉讼代理人：许晗，北京正盟客律师事务所实习律师。被告：北京睿博美术培训有限公司，住所地北京市大兴区黄村镇滨河西里1幢一层101。法定代表人：徐树强，经理。委托诉讼代理人：刘艳春，女，北京睿博美术培训有限公司教师。被告：徐树强，男，1973年7月19日出生，汉族，北京睿博美术培训有限公司经理，住北京市大兴区。原告台风与被告北京睿博美术培训有限公司（以下简称睿博美术公司）、被告徐树强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告台风及其委托诉讼代理人郭勇，被告徐树强（兼睿博美术公司的法定代表人）及睿博美术公司的委托诉讼代理人刘艳春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。台风向本院提出诉讼请求：1.依法确认双方合同自2020年8月15日解除；2.依法判令睿博美术公司承担违约金280000元；3.判令睿博美术公司返还租金合同未履行的剩余租金31500元（自2020年8月15日至2020年9月10日，共计25天）；4.依法判令睿博美术公司返还疫情期间的6个月房租230000元（自2020年2月15日至2020年8月15日）；5.依法判令睿博美术公司返还经营保证金（即押金）50000元；6.依法判令睿博美术公司返还屋内物品（钢琴、空调等），并承担无故扣押以上物品给台风造成的直接经济损失162146元；7.依法判令徐树强和睿博美术公司针对以上诉求承担连带责任；8.由徐树强和睿博美术公司承担本案案件受理费、公告费、财产保全费等。事实与理由：台风与睿博美术公司于2016年1月29日签署了《房屋租赁合同》，合同有效期自2016年1月29日起至2021年1月28日止，租赁房屋位于北京市大兴区黄村镇兴丰大街二段72号商场（兴丰大街和丽园路十字路口交汇处东北角的原滨河商场）的商场二层从中间北侧楼梯道7轴，租赁面积为460平方米，租赁期限为5年，年租金460000元，每半年支付，经营保证金（即押金）50000元。合同签订后，台风依约履行合同义务。合同履行期间，睿博美术公司擅自停电，并从屋内对房屋反锁，致使台风无法正常使用所承租的房屋。双方多次电话沟通无果，在电话中，睿博美术公司明确表示拒绝台风正常复产复工，且并不给与台风合理、明确的解释。因此，台风因无法继续使用房屋，故只能依据合同条款依法单方解除合同。台风请求法院依据合同相关条款，依法判令睿博美术公司承担相应的违约责任。补充一点的是，依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》中第3条第2款的规定，以及《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》中第6条第2款的规定，其中关于租赁非国有房屋用于经营等情形均进行了明确的约定。鉴于此，请求法院在审理本房屋租赁合同纠纷的案件中，针对疫情期间的租金减免问题，引导双方进行调解；若调解不成，请求法院结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同、减免部分租金，判决徐树强和睿博美术公司向台风返还。台风单方解除合同后，希望能够将屋内的物品（钢琴、空调等）顺利搬离，而双方之间的其他遗留问题，任一方均能够通过法律途径解决。但此后在与睿博美术公司电话沟通过程中，睿博美术公司明确表示在收到《单方解除合同通知书》后，拒绝台风将屋内现有的任何物品搬离。鉴于以上房屋出租人利用自身的优势地位，而损害承租人的合法权益的行为，请求法院能够给与及时的纠正，并判令睿博美术公司针对该违法行为所给与台风造成的直接经济损失予以适当补偿。针对房屋押金50000元、房屋现有装饰装修，请求法院在依法查明睿博美术公司违约的情况下，判令睿博美术公司向台风依法返还、或折价补偿。鉴于睿博美术公司是自然人独资企业，徐树强作为睿博美术公司的唯一股东，则存在公司财产与个人财产不独立，故徐树强应当对睿博美术公司的债务依法承担连带责任。睿博美术公司和徐树强辩称，对台风的诉讼请求均不认可。1.台风单方要求解除合同，睿博美术公司无过错。2.因为睿博美术公司无过错，是台风违约，是台风单方面解除合同，台风应当承担违约责任，睿博美术公司不承担违约金。台风法制意识淡薄、无安全意识。作为出租方，其有权纠正台风这种错误思想。因为台风所租赁的房屋出现问题，睿博美术公司是有连带责任。睿博美术公司没有精力和财力去冒险，只能督促台风去改正。台风应按合同于2020年8月10日交下期的房租，台风以未到期为由，拒不支付，由此双方发生各种纠纷。根据合同第六条第三款约定，视为台风违约，台风应承担违约责任。3.针对台风第3、4项诉求，台风要求返还租金的日期内，台风已经使用了房子，所以不应返还租金。睿博美术公司也是租别人的房子，睿博美术公司也要交租金，在没有得到大房东明确减租或延长租期的通知时，其也没法答应台风减租或者延长租期的要求，因为房屋本身没有问题，睿博美术公司和台风之间是房屋租赁关系，没有阻止台风经营。这次疫情是谁也想不到的，需要大家共同承担，做生意有赔也有赚。4.经营保证金不同意返还。5.室内物品睿博美术公司没有动，有录像。在台风请求解除合同以后，2020年8月17日台风私自进入睿博美术公司房间，已经报警了，通过民警睿博美术公司把台风所有东西全部录像了，台风的东西睿博美术公司一点没有动，所以睿博美术公司不应赔偿台风任何经济损失。6.同意台风第7项诉求同意承担连带责任。7.睿博美术公司没有过错不承担诉讼费、保全费、财产保全费等。合同第五条第二点明确规定，乙方须执行国家和甲方在安全保卫、防火及卫生等方面的相关规定和管理要求，甲方对乙方各项制度执行情况有监督管理权。根据这一约定为保证台风使用房屋的安全性，睿博美术公司要求台风值班，属于正常管理行为，台风拒不执行违背合约要求。本院经审理认定事实如下：2016年1月29日，台风（乙方，承租方）与睿博美术公司（甲方，出租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于大兴区黄村镇兴丰大街二段72号商场（兴丰大街和丽园路十字路口交汇处东北角的原滨河商场）二层从中间北侧楼梯到7轴以现状租赁给乙方使用。租赁面积460平方米。合同期限为五年，由2016年1月29日起至2021年1月28日止。合同第三条约定：1、房屋年租金为460000元；2、房屋租金的缴付方式：签订本合同后三日内，乙方须向甲方一次性缴清本合同期限内第一年度上半年租金230000元及经营保证金50000元，合计280000元；3、乙方需提前30日向甲方支付租金，支付期限以6个月为单位，以此类推。合同第五条第2款约定：乙方须执行国家和甲方在安全、保卫、防火及卫生等方面的相关规定和管理要求，乙方负责门户前三包。甲方对乙方各项制度的执行情况有监督管理权。合同第五条第13款约定：在合同期内，甲方应保证乙方的正常经营，甲方保证向乙方提供正常供电、供水、供暖等基本经营条件，如因甲方原因造成的停水、停电、停暖（不可抗力除外），导致乙方不能正常经营，乙方经营损失由甲方赔偿。合同第六条第1款约定：甲乙双方均不得无故终止本合同，任何一方违约时，须赔偿另一方违约金280000元。合同第八条第2款约定：若出现不可抗力的因素，致合同不能履行时，后果自负，互不赔偿因其造成的直接或间接损失。如发生因管理不善，造成失火或人身死亡等事故引起的直接、间接损失由事故责任方负责。台风支付租金至2020年9月10日。疫情期间，台风与睿博美术公司因漏水、停电、锁门、值班等事宜产生矛盾。睿博美术公司称：其要求台风疫情期间值班，台风无回应；疫情期间下大雨，台风所承租的房屋漏水，导致睿博美术公司的房屋地板被水泡坏；因涉案房屋存在用电安全隐患，疫情期间又无人值守，故对涉案房屋进行断电。2020年8月，台风因需要复工复产联系睿博美术公司，睿博美术公司因台风在疫情期间不值班、涉案房屋漏水、有用电安全隐患等问题未为台风开门。2020年8月14日，台风委托北京正盟客律师事务所律师郭勇向睿博美术公司发出《律师函》，其中载明：现因合同履行期间双方存在争议，故我委托人现正式提出单方解除合同，并向你发送本律师函，自你方收接收本函之日起，双方之间的合同即刻解除，合同解除后，你方与我委托人均可通过法律途径解决遗留问题，望你方稳定个人情绪，勿将矛盾扩大化。同时，希望你方能够在收到本函后3日内，协调时间与我委托人进行房屋交接工作，因我委托人在所承租房屋里尚遗留大量物品及装饰装修，包括钢琴、空调等，为保证交接顺利，避免不必要的财产损失，望你方能够重视。睿博美术公司当日收到该《律师函》。本院认为，依法成立的合同受法律保护，本案中，台风与睿博美术公司订立《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律法规强制性规定，应属有效。双方均应按照合同约定履行各自义务。首先，疫情期间涉案房屋空置，睿博美术公司为了涉案房屋的安全对涉案房屋进行断电、锁门，该行为符合常理。双方应对涉案房屋的安全、保卫、防火、卫生等方面进行友好协商。因合同中约定甲方对乙方各项制度的执行情况有监督管理权，睿博美术公司为了涉案房屋的安全，要求台风疫情期间安排人值守涉案房屋，台风对此不予理睬，存在合同履行瑕疵。后，台风需要复工复产，睿博美术公司并未按照合同保证向台风提供正常供电、供水、供暖等基本经营条件，亦存在不遵守合同约定的情形。台风因合同无法继续履行提出解除合同，睿博美术公司要求继续履行合同，根据现有情况，已经无法继续履行合同，合同目的无法实现，故本院确认台风与睿博美术公司订立《房屋租赁合同》解除，解除时间为2020年8月14日。关于违约金问题。台风主张睿博美术公司拒绝为其开门，导致合同无法履行，睿博美术公司存在违约行为。本院认为，台风不配合睿博美术公司做好疫情期间安全保障工作，台风存在一定过错，但双方应对此问题进行友好协商，睿博美术公司无权拒绝台风进入其承租的房屋进行复工复产。睿博美术公司在履行合同过程中在违约行为，导致合同无法履行，其应该承担违约责任。考虑到台风亦存在履约瑕疵，双方均有过错。故对台风要求睿博美术公司支付违约金的诉讼请求，本院依法酌情支付38000元。关于返还2020年8月15日至2020年9月10日期间的占有使用费问题。合同解除后，睿博美术公司不配合台风对涉案房屋进行腾退，导致台风的物品一直占用涉案房屋。故对台风主张返还的该期间的占有使用费31500元，金额并无不当，本院予以支持。关于返还2020年2月15日至2020年8月15日期间的租金问题。考虑疫情对线下培训机构产生严重影响，疫情期间并未营业，对承租方和出租方均产生影响，根据公平原则，本院依法酌情减少该期间的租金，判决睿博美术公司返还台风2020年2月15日至2020年8月14日期间租金115000元。关于返还保证金问题。因合同已经解除，睿博美术公司应返还台风经营保证金50000元。故对台风要求睿博美术公司返还保证金50000元的诉讼请求，本院予以支持。关于返还物品问题。合同解除后，睿博美术公司应配合台风做好涉案房屋腾退工作。因双方尚未对涉案房屋进行交接，返还物品问题应在涉案房屋腾退时进行。睿博美术公司并未故意扣押台风的物品，其公司表示同意台风搬走物品，故本案中对台风要求睿博美术公司返还涉案房屋内物品的诉讼请求暂不处理。双方待房屋完成交接后，如出现问题，可另行主张权利。对台风要求睿博美术公司给付无故扣押物品给其造成的直接经济损失162146元的诉讼请求，关于台风主张的扣押于室内物品的损失，其可待房屋完成交接后，如出现问题，可另行主张权利；关于台风主张的新租赁地点购买的物品，其已实际使用，本院不予支持。关于徐树强承担连带责任问题。徐树强同意承担连带责任，本院无异议。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条规定，判决如下：一、确认台风与北京睿博美术培训有限公司于2016年1月29日签订的《房屋租赁合同》于2020年8月14日解除；二、北京睿博美术培训有限公司和徐树强于本判决生效之日起十日内连带给付台风违约金38000元；三、北京睿博美术培训有限公司和徐树强于本判决生效之日起十日内连带返还台风2020年2月15日至2020年8月14日期间租金115000元；四、北京睿博美术培训有限公司和徐树强于本判决生效之日起十日内连带返还台风2020年8月15日至2020年9月10日期间的占有使用费31500元；五、北京睿博美术培训有限公司和徐树强于本判决生效之日起十日内连带返还台风保证金50000元；六、驳回台风的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5668元，由台风负担3259元（已交纳），由北京睿博美术培训有限公司和徐树强负担2409元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李玮唯二〇二〇年十二月二十八日法官助理 常欣月书 记 员 赵宝维书 记 员 宋爱芹