新疆维吾尔自治区阿勒泰市人民法院民 事 判 决 书（2020）新4301民初826号 原告：路英，女，1964年3月30日出生，汉族，新疆有色地质四大队退休职工，住新疆阿勒泰市。委托诉讼代理人：刘向阳，新疆振鑫律师事务所律师。被告：刘德华，男，1971年9月15日出生，汉族，无固定职业，住新疆阿勒泰市。委托诉讼代理人：陈新兵，新疆克兰律师事务所律师。原告路英与被告刘德华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告路英及其委托诉讼代理人刘向阳、被告刘德华及其委托诉讼代理人陈新兵到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告路英向本院提出诉讼请求，判令1、被告支付房屋租赁费340000元；2、被告承担本案诉讼费用。2017年11月8日原、被告签订房屋租赁合同，原告将润德酒店二楼商用房租给被告从事餐饮，约定每年房租220000元，当年12月10日前支付第二年房租，2019年被告支付了100000元，尚欠2019年房租120000元，2020年房租至今未付，被告合计欠款340000元，被告违反合同约定，现原告提起诉讼，请求判令被告支付房租340000元。被告刘德华辩称，请求法院驳回原告诉讼请求，双方的确签署一份房屋租赁合同，但是被告已经向原告支付了450000元租金，被告所支付的租金至2020年1月，被告自2020年2月起基于疫情以及与原告在2020年1月的协商，原告是免除被告租金至2020年10月。原告已于2020年6月3日通过法院速裁向被告下达解除双方租赁合同的民事起诉状，被告也同意解除双方的租赁关系，并于2020年7月7日搬出该租赁屋，并于2020年7月15日向原告送达了解除合同通知书及租赁物的钥匙，双方的租赁关系已然解除。鉴于系原告与被告解除合同，被告对该租赁屋进行了装修，也得到了原告的同意，因此装修物理应折价抵偿租金后返还被告。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。原告为证明自己的主张向法庭出示如下证据:1、2017年11月8日签订的房屋租赁合同，证明原被告双方租赁期限为5年，自2017年12月10日至2022年12月10日，年租金为220000元，双方约定2018年12月10日付清下一年度租金，被告2019年实际支付租金为100000元，2019年尚欠租金120000元，2020年租金220000元未支付，合计被告尚欠租金340000元。2、2017年11月9日三方转让协议一份，由出让方王金玲、受让方刘德华及出租方路英签订的餐厅转让协议。证明2017年11月9日路英同意王金玲将房屋转让给刘德华，转让费为120000元，合同签订后，因原承租人王金玲欠原告房租120000元，因此在2017年11月9日，被告给原告转账240000元，其中120000元属于刘德华替王金玲支付的2017年11月9日之前的房租。3、视听资料，形成时间2020年1月6日。证明2020年被告自认在2020年之前还欠原告租金十几万元，2020年租金未支付，合计欠原告租金340000元，与原告的诉讼请求相吻合，对于被告之前开庭所述2017年11月9日支付的240000元都属于房屋租金是不属实的。4、2019年7月23日，原告向润德物业公司交纳的2015至2017年度的物业费11647元的收据一张，在2015年至2017年间，原告的房屋出租给王金玲，王金玲将房屋出租给被告时，被告同意承担其经营期间的物业费，因此在三方签订转让协议之后，被告于2017年11月9日向原告支付了110000元房租，多交的130000元属于被告应当向王金玲支付的转让费120000元及应当交纳的物业费10000元。故被告向原告支付240000元中其中只有110000元为房租。证据5、2020年1月6日原告路英与被告刘德华谈话的录音光碟一份。证明原告在2020年1月6日找被告协商关于2019年及2020年房租的给付情况，在该录音中被告对欠原告2019年的房租的事实及数额均无异议。被告在该证据中明确表示并认可欠原告2019年房租150000元。同时证实，2017年11月9日被告给原告银行转账240000元，其中120000元不属于房屋租赁费，属于被告替案外人王金玲支付的王金玲之前欠原告的房屋租赁费。该120000元实际为被告刘德华给王金玲的转让费。结合被告的证据2020年1月7日及2020年1月8日两次的合计30000元的微信转款记录，证实被告与原告在2020年1月6日按照三方约定的房屋租赁费的给付方式履行了付款义务。进一步证实2019年被告欠原告租金总额为120000元。经被告质证对原告证据1的真实性、合法性、关联性认可，证明目的不认可，双方签订合同是2017年12月10日，到2020年1月共计不到25个月，我方实际已经支付了450000元租金并将租金支付到了2020年1月，且其后是经过双方协商停交租金的以及疫情的影响无法营业所致。对证据2转让协议的真实性认可，此处所谈的转让费为120000元，与原告在庭审中所述130000元不符，故这两笔欠款不是一回事，该协议第五条明确约定我方是向王金玲支付转让费，从未谈到相互抵扣的事项，由被告直接向原告支付其他欠款的情况，本案王金玲是否出庭作证均不影响本案的事实认定。证据3中的声音是被告本人的，但证明目的不认可，该录音是不完整的，掐头去尾的，故不能作为证据使用。该录音明确表达了被告要查账、对账方能确定双方租金的支付情况。该录音既没有提到2019年的十几万元，也没有说到2020年尚欠多少钱的事情，更无法证明原告所述的340000元。对证据4票据的真实性不认可，证明目的也不认可。该证据无所谓10000元物业的事情，票据中金额为11647元。该物业费是2015年至2017年之间的事情，与本案没有关联性。该证据无法证明被告同意承担该笔费用。原告与王金玲之间就该物业费如何处理与被告无关。对原告证据5的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可，无法确认是否是被告刘德华的陈述。在原告书面录音资料中的第八页第八行刘德华说“今年的房租，我前面欠你的还有十几万”，后面有一句话“我查一下账就知道了”，表明被告在本案中涉及到的租金问题是需要查账来确认的，所以不存在被告认可150000元的事情，同时该证据内容不能显示120000元是被告将应付王金玲的过店费代王金玲支付欠原告的房租。被告为反驳原告主张向法庭出示如下证据:1、房屋租赁合同及不动产权证一份，证明该租赁物经原告同意被告可以装修，该租赁合同约定租金为220000元。2、民事起诉状一份及公证书（内容为解除合同）一份，证明原告通过法院立案诉讼的方式向被告书面表达了解除双方租赁合同的意思，被告也基于原告的意思而搬离了该租赁物并把钥匙交给原告，为进一步呼应原告的解除意思，被告向原告下达了解除合同通知书，2020年6月3日自原告已民事诉状的书面形式按照合同法第九十六的规定送达给被告时，双方合同解除。3、十张付款凭证及公证书一份（内容为被告搬出租赁物现场），证明双方合同签订于2017年11月8日，而被告于2018年先后分十次通过银行转账或微信的方式向原告支付450000元，其中50000元转款给孙凯东的也是付给原告的房租费。4、被告雇员阿尔达克·阿依坦的证言。证明在2020年1月原被告就停业及免租金至10月进行商谈。原告要求被告也允许被告停业并免除租金至10月。5-1、阿勒泰市马可波罗陶瓷店结算书一份，共计价款336417.84元，证明被告租赁房屋所支付的装修费。5-2、室内装饰铜雕费收条一张，价款为49200元。证明被告租赁房屋所支付的装修费。5-3、证人李箭的证言，证明马可波罗陶瓷店给被告装修的事实。5-4证人赛力克·托里根的证言，证明室内装饰的真实性。6-1、餐厅转让协议书、6-2、王金玲于2017年11月9日出具的收条一份。证明按照原被告及王金玲签订的餐厅转让协议书第五条第一款约定，被告向王金玲一次性支付转让费120000元，表明被告只有向王金玲支付转让费的义务，没有原告所述由被告将该费用转给原告以冲抵三方债务的含义。收条证明被告已经将转让费中的100000元支付给了王金玲，不会将转让费重复支付给原告，故被告向原告支付的240000元只能是租金。原告对被告出示证据发表如下质证意见，认可证据1。证据2民事诉状真实性认可，是原告在2020年6月3日向法院提起诉讼，但是该诉状原告已经撤回，没有正式立案过。当时要求与被告解除合同并支付租金230000元，要求被告一次性支付完毕租金后可以解除合同，经速裁庭进行调解，该诉讼请求并没有达成一致协议，因此本案因以后期向法院提交的诉状为主。对公证书的真实性认可，但是内容中全是被告单方面意思表示，而且该公证书我方没有收到，根据公证书作出的时间为2020年7月15日，本案是2020年7月4日已正式立案，我方向法院要求立案是主张的租赁费，继续履行合同。对证3中450000元的付款中有130000元不认可。2017年11月9日，共计两笔合计240000元，其中包括2018年被告租金110000元，另外130000元是前租户王金玲欠原告的租金，被告过店130000元，要支付给王金玲，但是王金玲是外地人，原告害怕收不回来钱，协商后被告将过店费替王金玲直接支付给了原告。被告向原告支付的租金共计320000元，其中2018年租金220000元，2019年租金100000元。对公证书真实性不认可，关联性不认可。对证据4的证人身份有异议，是被告的员工，存在利害关系，对内容不认可，原告没有权利要求被告停业，原告没有说过减免租金类似的话，证人自己本身陈述只是听到了部分内容，对原被告谈话的内容最终如何确定的并不清楚。对证人证言的真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可。对5-1真实性、合法性、关联性及证明目的均不认可。对证5-2、内容是装饰用品不属于装修范围，关联性不认可，证明目的不认可。5-3中对李箭的身份无法确定，虽然提供了结算单，但是结算单上没有工程项目及时间，按照证人所述，是在开工之前向业主提供的，并不是工程完工后做的结算。该工程是否施工完毕，在哪里施工并没有向法庭提供相应的证据。因此，对该李箭的证人证言真实性、合法性、关联性及证明目的都不认可。5-4赛力克的证人证言真实性认可，与本案关联性不认可，是装饰，不是装修。对证据6-1餐厅转让协议真实性认可，6-2收条真实性无法确定。三方协议中约定的转让费是120000元，王金玲的收条是100000元，金额不一致，故不认可该收条。该笔100000元是如何支付给王金玲的没有证据。本院对原、被告双方出示证据的认证意见，被告对原告出示证据1、2、3的真实性无异议本院对上述证据的真实性予以确认。证据4为阿勒泰市润汇物业管理有限责任公司于2019年7月23日，收取路英缴纳涉案租赁房屋2015年9月16日至2017年12月31日的物业费收据，物业公司已经盖章确认，对其真实性本院予以确认。原告证据5虽无被告本人到庭对证据的真实性发表意见，但该录音内容与原告证据3中部分内容重合，且被告在对原告证据3发表质证意见时也称证据3的录音内容不完整，本院确认原告证据5与原告证据3为同一次录音，但录音内容较原告证据3完整。本院对该证据的真实性予以确认。被告出示的证据1原告无异议，本院予以确认。证据2原告对在本院速裁庭对案件进行调解时所提供诉状的真实性及公证书的真实性均无异议，故对本院对证据2的真实性予以确认。证据3中原告对收到被告450000元无异议，本院予以确认，公证书系公证部门出具本院对真实性亦予以确认。证据4证人系被告当时原告存在一定利害关系，且证人并未听到双方交谈的整个过程，故对证人证言本院不予采信。对证据5-1、5-2、5-3、5-4系被告证明其产生的装饰装修费用，因被告及证人均未提供相应的付款凭证，且被告并未针对装修款提起反诉，故对其与本案要求支付租赁费的关联性不予确认。原告对6-1的真实性无异议，本院予以确认，证据6-2系被告向三方协议中王金玲付款的收条，因被告从王金玲处受让租赁房屋产生过店费120000元，且该收条出具在三方协议签订当天，故对王金玲出具收条的真实性予以确认，但被告并未提供付款记录，故对款项已经实际交付王金玲的证明目的不予确认。法庭依职权调取的证据：证据、阿勒泰市人民法院（2020）新4301民初1151号原告路英与被告王金玲房屋租赁合同纠纷一案中2017年11月9日路英书写的收条一份及该案中2020年11月11日案件庭审笔录。原告对法庭调取证据的意见。2017年11月9日原告手写的收条的真实性没有意见，该证据在（2020）新4301民初1151号案件中由王金玲向法庭出示，对该证据的意见与在（2020）新4301民初1151号案中对该证据的质证意见相同，坚持认为160000元中40000元是现金，120000元由刘德华当日银行转账支付。王金玲在（2020）新4301民初1151号案中，向法庭提供该证时也未出具证据证实王金玲向原告路英支付的是现金。结合（2020）新4301民初1151号案中王金玲与路英租赁合同存续期间双方支付租金往来均通过银行转账的事实，王金玲所述支付100000元是刘德华以现金的方式支付租金不符合当时的交易习惯，王金玲也未提供相关的证据证实刘德华是以现金的方式向其支付100000元。因此该160000元收条，只是证明原告与王金玲之间的房租已经结清。160000元收条进一步证明2017年11月9日三方协议已经履行完毕。对证据庭审笔录中路英和王金玲对案件证据发表的举证质证意见，再无其他意见。被告对法庭调取证据的意见。两份证据的真实性认可。以上证据可以证明：1、三方协议约定，刘德华给原告的租金和给王金玲的过店费是各支付各的，所以刘德华给王金玲支付了100000元的过店费，刘德华和王金玲之间的付款有转款凭证；刘德华给原告支付的全部是房屋租金，也是有证据相互印证的。王金玲与路英之间的钱款往来也有相关凭证证明的，不存在被告给原告的240000元中有所谓的120000元是替王金玲向路英支付租金的。2、以上两份证据与被告在本案所出示的证据进一步证明，原告2020年1月6日对刘德华的录音证据的证明目的不能被采信。书证证明力远大于录音资料，这是基本证据规则。本院对法庭依职权调取证据的认证意见：对法庭调取两份证据的真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2017年11月8日，路英与刘德华签订房屋租赁合同书，约定将润德酒店二楼两间房屋出租给刘德华用于经营餐饮，租赁时间自2017年12月10日至2022年12月10日，租赁费每年220000元，2017年11月8日付款110000元，2018年6月1日付款110000元。2018年12月10日付清下一年度租金，以此类推。同时合同约定出租人解除合同的情形为承租人不交付或者不按约定交付租金达半个月以上或者承租人欠付各项费用达1000元以上。2017年11月9日，原告路英、被告刘德华及原房屋承租人王金玲（原房屋用于经营餐饮）三方签订餐厅转让协议，王金玲以120000元的价格将租赁的房屋室内外装修、餐厅全部设备及经营用品转让给刘德华。王金玲于2017年11月9日出具收条，收到刘德华好日子烤吧转让费100000元。2017年11月9日，刘德华通过工商银行柜台向路英转账40000元、同日又通过建设银行自动柜员机向路英转账200000元。2018年11月2日刘德华农业银行账户现存100000元进账，2018年11月3日、4日刘德华通过银行柜台从该账户分别向路英转账50000元、50000元，11月5日该账户转存进账200000元。2019年1月31日刘德华通过微信工行卡转账5000元、3月13日微信通过农行卡转账5000元（该两笔微信截图显示转账-转给路英），后期刘德华又通过微信转账的方式向路英付款100000元。上述450000元款项均系通过不同银行柜台转账、银行自动柜员机转账及微信转账方式支付。刘德华农行卡尾号6572账户显示，该卡频繁使用腾讯财付通进行转账交易。路英对上述款项中130000元不认可，认为系前期房屋承租人王金玲欠自己120000元房租及10000元物业费，因担心王金玲是外地人不好要钱，所以由刘德华直接将过店费120000元及王金玲所欠10000元物业费转给自己的，该款不能计入刘德华应付租金当中。庭审中刘德华表示支付给王金玲的100000元系现金方式，但未出示款项来源及银行取款记录等相关证据。2020年7月15日被告刘德华通过阿勒泰市公证处向原告公证送达关于案涉房屋的解除合同通知书及所经营店面的钥匙，原告拒绝签收。被告自述案涉房屋内物品均已搬走且变卖。另查明，2020年10月19日，原告向本院针对王金玲欠付涉案房屋租金及物业费、垃圾清运费等费用提起诉讼，请求判令王金玲支付2016年10月10日至2017年11月9日期间所欠房租43333元及物业费、垃圾清运费等费用共计22235元。案件审理过程中，王金玲出示了2017年11月9日，路英给王金玲出具的160000元收条一张，拟证明该收条中有100000元是刘德华支付给自己的过店费，收取刘德华的100000元是现金收取，支付给路英也是现金形式。该收条载明，“今收到王金玲2016年10月9日至2017年10月9日房租余款160000元整。”再查明，原告提供的2020年1月6日形成的视听资料中，刘德华表示，“今年的房租，我前面还欠你十几万，我查一下，前面的我给你付，后面的我每月给你付，也就是2020年按月付，我挣上钱再给你付”。另，2020年6月原告向本院递交民事起诉状，请求解除原、被告之间的房屋租赁合同；由被告支付所欠房屋租赁费230000元。2020年6月本院速裁法官组织原、被告进行了调解，但最终未调解成功。2020年7月15日被告刘德华通过阿勒泰市公证处向原告路英送达关于案涉房屋的解除合同告知书，原告拒绝在现场送达记录上签字。本案在审理过程中被告提出2020年因疫情原因被告在疫情期间无法经营，疫情期间租赁费应予减免。原告在庭审中表示不同意减免租金。争议焦点：被告是否欠付原告房屋租金，如有欠付数额为多少；原、被告签订的房屋租赁合同是否已解除。本院认为，本案中，被告刘德华系从涉案房屋原承租人王金玲处以120000元的价格过店后承租房屋继续经营餐饮，被告刘德华与原承租人王金玲于2017年11月9日签订餐厅转让协议，原告路英在协议上签字确认。协议签订的前一天即2017年11月8日原告路英与被告刘德华签订涉案房屋租赁合同，约定租金及租赁期限等事宜。2017年11月9日三方签订餐厅转让协议当天，王金玲向刘德华出具收到刘德华好日子烤吧转让费100000元收条一张，同日路英向王金玲出具今收到王金玲2016年10月9日至2017年10月9日房租余款160000元整的收条一张，仍然在协议签订的当天，刘德华通过不同银行分别向路英银行柜台转账40000元、自动柜员机转账200000元。刘德华、王金玲均表示，刘德华支付给王金玲的100000元系现金，王金玲表示路英出具收条收到的160000元中有100000元是刘德华给自己的现金。而路英表示，因担心王金玲是外地人不好要钱，经过协商刘德华直接将应支付给王金玲的120000元过店费及王金玲欠付的10000元物业费支付给路英，因此该130000元不能计入刘德华已付房屋租金中。刘德华对此予以否认，认为自己支付给路英的全部是房屋租金，没有把该给王金玲的过店费支付给路英。对于刘德华2017年11月9日支付给路英的240000元当中，是否包含应当支付给王金玲再由王金玲支付给路英的130000元，应当结合双方当事人及王金玲在另案中出示的证据综合分析判断。三方签订协议当天即2017年11月9日，刘德华需要向路英支付110000元，刘德华同时又需要向王金玲支付120000元，王金玲于协议签订当天也向路英支付了160000元，即路英当天即需要从刘德华处收取款项，又要从王金玲处收取款项，该两笔款项均需要刘德华支付，两笔款项的收款人均为路英。而刘德华表示以现金方式支付给王金玲100000元，但无法出示款项来源及取款凭证，当天其又两次从不同银行以转账的方式向路英支付了超过当时应付房屋租金130000元的款项，同时后期刘德华所有向路英的付款方式均非现金。刘德华不能出示当天向王金玲支付现金的款项来源凭证，结合其向路英的付款方式，及协议签订当天三方当事人都在场的情况，刘德华将100000元现金先交给王金玲，王金玲再将100000元现金及自有资金一并转交给路英明显过于繁琐，且与刘德华向路英付款的方式及习惯明显相悖，而路英表示刘德华将应支付的房屋租金110000元及应支付给王金玲的120000元及王金玲欠付的10000元物业费直接支付给路英更符合常理。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条规定，对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的应当认定该事实不存在的规定，本院认定刘德华将应当支付给路英及王金玲的款项全部支付给路英具有高度可能性，而刘德华主张其当天支付的240000元全部为自己应当支付的房屋租金真伪不明。因此，刘德华当天支付的240000元中仅有110000元为自己应当支付房屋租金，另外130000元中的120000元系代王金玲向路英支付的房租，因路英在与王金玲的另案中已经实际主张了上述物业费11647元，故刘德华多支付的10000元应计入其后期租金。2020年6月原告向本院递交民事起诉状，请求解除原、被告之间的房屋租赁合同，本院已于2020年6月组织原、被告进行了调解，原告已向被告表达了解除合同的意愿。2020年7月15日被告刘德华通过阿勒泰市公证处向原告路英送达关于案涉房屋的解除合同告知书，至此双方已达成解决合同的合意。故本院确认，双方的租赁合同已于2020年7月15日解除。刘德华实际租赁期间为2017年12月10日至2020年7月15日。刘德华表示路英同意其停业并免除租金至2020年10月的主张，因无证据证实本院不予采信。刘德华租赁期间应付租金总额为605000元（220000元÷12个月×31个月），刘德华实际支付租金总额为330000元（450000元-120000元），因此刘德华还应当向路英支付租金275000元。对于刘德华主张用其装修款抵扣上述款项及对装修进行鉴定的请求，因其未提出反诉，其提供的证据又不足以证实装修的具体金额，刘德华可另行起诉解决。综上，对原告340000元诉讼请求中的275000元予以支持，对原告其余诉讼请求不予支持。庭审中被告提出2020年因受新冠疫情影响，疫情期间租金应予以减免。考虑到被告客观上存在违约事实及被告有违诚信原则，本院确认原、被告房屋租赁合同已于2020年7月15日已解除的实际情况，对被告提出的租金减免事宜，不予考虑。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告刘德华于判决生效后十日内向原告路英支付租金275000元；二、驳回原告路英其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6400元，减半收取3200元，由原告路英负担512元，被告刘德华负担2688元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阿勒泰地区中级人民法院。审  判  员   王 博二 〇 二 〇 年 十 二 月 十 七 日书  记  员   黄兰兰