浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终5878号上诉人（原审被告、反诉原告）：金上乐，男，1967年9月8日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。委托诉讼代理人：吴楠，浙江东瓯律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：梁志广，男，1979年9月28日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。上诉人金上乐因与被上诉人梁志广房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省温州市龙湾区人民法院（2020）浙0303民初3280号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人金上乐的委托诉讼代理人吴楠、被上诉人梁志广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金上乐上诉请求：撤销原判第四项，发回重审或依法改判；本案一、二审诉讼费用均由被上诉人梁志广负担。事实和理由：第一，因政府要求对超高部分的建筑物进行腾空,厂房七楼无法使用的责任不可归责于上诉人。厂房七楼无法搭建使用,是因在七楼搭建属于超高部分违章,被上诉人应于租赁时明知该情况,其主张经济损失于法无据,于理不通。第二，厂房七楼违建并非上诉人搭建,而是上一位租户搭建,上诉人在出租厂房时并未将该部分计入总租金内。原判将七楼面积450平方米计入总租金,据此计算出该厂房每平方面积大致为11元,进而要求上诉人向被上诉人支付损失20000元无事实依据。首先无法确认违建部分面积为450平方米,其次上诉人与被上诉人并未对厂房约定具体每平方米的租金金额,该11元/平方米无事实依据,故不应当支持。同时依据谁主张谁举证的原则，被上诉人也未提交任何证据证实该七楼违章部分实际缴纳租金的事实，其要求赔偿损失不应得到支持。梁志广辩称，当时出租给我是整栋，包括建筑面积是多少都没有写。上诉人金上乐没有告知违法建筑问题，合同约定协助办理营业执照，现在违法建筑已被拆除，事实清楚。梁志广于2020年6月23日向一审法院起诉请求：（1）被告金上乐继续履行厂房租赁合同（从2017年3月1日起至2022年2月28日止）；（2）金上乐恢复一楼卷门正常启动、恢复大门正常通行；拆除七楼违搭塑料板房，恢复原状；（3）金上乐赔偿原告因违建场地经济损失20000元及搬迁费5000元；（4）金上乐因关门赔偿原告经济损失25000元及名誉损失费5000元；（5）本案诉讼费由金上乐承担。金上乐提出反诉请求：（1）确认反诉原告金上乐与反诉被告梁志广签订的《厂房租赁合同》于2020年4月4日已解除；（2）梁志广腾空厂房，立即返还厂房；（3）梁志广支付租金75555.5元（自2020年3月1日起至2020年4月4日止按月租金66666.67元计算）；（4）梁志广支付占有使用费66666.68元计算自2020年4月5日起至实际腾空之日止；（4）诉讼费由梁志广负担。一审法院认定事实：2016年12月16日，原、被告双方签订了一份厂房租赁合同，被告金上乐将座落于温州经济技术开发区××路××座××层房屋出租给原告梁志广使用。合同约定：被告将整个现状的厂房出租给原告使用；租期为5年，从2017年3月1日至2022年2月28日止；除第一年租金外，以后每年租金在上年租金到期时（3月1日）提前一个月支付。租赁期间，2019年10月15日应被告要求原告将六楼出租给被告，面积计892平方米，约定每平方米租金为14元。2019年12月6日，被告将租金从2019年10月15日计算至2020年2月28日，共计12488元×4.5个月＝56196元，并于当日将该笔款项通过微信支付给原告，约定此后的租金与原告应给付的租金共同计算。同日，双方约定原告每个月给付被告水费400元，由被告代为缴纳。租赁期间的电费由原告交给一楼租户郑小红统一代缴。2020年1月13日，双方对电费进行核算，被告确认六楼电表抄度为37550度，电费计37550×0.76＝28538元。2020年1月22日，原告向被告支付2020年度租金601406元。被告对原告的计算方式提出异议，双方未能达成一致意见。2020年4月1日，因避免双方发生争议，原告将七楼违章部分原先在租金中扣除的25000元补交给被告。2020年4月4日，被告向原告发出一份解除合同告知书，内容载明因原告未按合同约定时间足额支付租金，构成违约，被告据此有权单方与原告终止合同。2020年4月5日，被告方在未通知原告的情况下，更换遥控器，并拒绝提供遥控器给原告，同时用玻璃胶水封闭电源盒，堵塞锁匙孔，导致厂房大门无法正常开启。原告多次发微信要求被告提供遥控器，被告均置之不理。在此期间，原告只能从侧门装卸货物。2018年10月31日，天河街道办事处发出通告，针对金益村二产地块中建筑物超高部分必须拆除事项，要求企业务必在11月5日前将超高部分的建筑物进行腾空，清理所有设备、产品及其他货物，并在11月15日前拆除完毕。涉案租赁厂房也包括在拆除范围之内。2019年12月份，原告配合政府工作腾空七楼厂房，至今空置。2020年4月3日，被告未经原告许可，在七楼空置地搭建塑料板房，至今仍占用未拆除。一审法院认为，2020年度租金原告梁志广给付被告金上乐为601406元，其中扣除了六楼全年租金149856元、六楼电费28538元、七楼违建部分的租金25000元，被告认为原告应当按照合同约定给付800000元，故原告未足额给付构成违约。下面针对原告是否构成违约进行具体分析：第一，关于应当抵扣的部分。（1）六楼的租金问题，被告向原告转租六楼厂房，双方并未签订书面租赁合同，对租金的支付方式也没有书面协议。从原告提供的证据5来看，被告当时向原告计算了4.5个月租金即从2019年10月15日至2020年2月28日，这与原告要给付被告的租金从3月1日开始计算刚好衔接，可以推定是为了便于一并计算租金。被告辩称六楼厂房系先使用后支付，则按照一般交易习惯，应当在使用半年或者一年时给付，显然这与被告计算租金时间不符。且本案原告承租厂房系先支付后使用，则被告转租应当也是如此，才比较符合情理。故应当认定自2020年3月1日开始，被告给付原告的租金与原告给付的方式一致，否则被告就没有必要把之前的租金先予结算，一并结算符合双方的真实意思表示。（2）六楼电费问题。从原告提供的证据5来看，2020年1月13日被告向原告出具了一份单据，载明六楼电费计28538元。因涉案厂房只有一个总电表，电费均由原告统一支付，故该笔费用应由被告支付给原告。被告提供的证据2郑少红出具的收条，收款时间显示为2020年4月；原告提供的证据11，郑少红表示当时并非真实情况，实际收款时间为2020年7月。则郑少红作为证人前后陈述不一致，在其本人未出庭接受询问的情况下，无法判断其真实性，故对被告提供的证据2以及原告提供的证据11均不予采信。因被告未提供证据证明其已经给付原告电费，故该笔费用应当予以给付或者在租金中抵扣。结合上述二点事实，因本案原告向被告承租，被告又向原告转租，故双方互负债权债务。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条的规定，“当事人互负到期债务，该债务标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。”原告将被告应付的债务即六楼租金及电费，与自己应付租金债务抵销后进行给付，并已通过微信告知对方，系原告依法行使抵销权，并不存在未足额给付的情形。被告辩称原告应当按照合同约定给付租金800000元，却忽略其作为债务人应当给付原告的部分，使得原告作为先清偿者有蒙受损害的危险，同时也不利于交易的经济便捷，不予采信。第二，双方争议的七楼违章面积的租金问题。被告主张七楼并未计算租金，但从租赁合同来看，双方约定是整个厂房进行出租，并未说明七楼不计租的情况。根据谁主张，谁举证的证据举证规则，在被告不能举证七楼免租的情况下，对该项辩称不予采信。关于七楼厂房租金因违章是否应当扣减以及扣减多少的问题，在合同履行过程中，因客观情况发生变化，双方应本着诚实信用原则对租金部分进行协商。原告在未经被告同意的情况下，直接在其应给付的租金中予以扣减，该做法值得商榷。但考虑到七楼确实因为违章导致原告无法正常使用，则原告扣减七楼一年租金25000元事出有因，并非故意拖欠。且该部分租金在总金额中仅占比3%多，无论扣减行为本身是否合理，均应当认定原告已按约履行绝大部分义务，不会导致被告合同目的无法实现。最为重要的是，在被告发出解除合同通知书前，原告于2020年4月1日已另行向被告补交租金25000元，完全履行合同义务，故该部分款项未按合同约定缴纳不构成被告解除合同的理由。因此，基于原告依法行使抵销权，其履行行为并未导致合同目的无法实现，对反诉原告认为反诉被告构成违约，要求确认租赁合同解除的诉请，一审法院不予采信。另反诉原告在解除合同前提下主张的诉请，即要求反诉被告腾空厂房，支付租金及使用费的诉请，一并不予支持。因被告无权解除租赁合同，原告主张继续履行的，事实上继续履行也未损害双方利益，则租赁关系仍然存续，但被告却在合同履行过程中对租赁物使用权的正常行使单方设置障碍，根据合同法的规定，被告应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。首先，双方应当全面履行合同约定的条款至租赁期限届满，原告可继续占有使用租赁厂房并按约交付租金；其次，被告应当交付原告卷闸门遥控器，保证厂房大门正常使用，同时拆除七楼违搭塑料板房，恢复原状。关于原告主张的经济损失，七楼厂房因违建原因450平方米面积从2019年12月腾空至今原告无法正常使用，不管违建部分系由被告还是其他承租人搭建，不能正常使用的原因均不可归责于原告，故被告应当赔偿原告相应的经济损失。双方约定整个厂房在纠纷发生时以每年80万元租金计，每平方米面积大致为11元，从2019年12月腾空至今也有半年有余，则原告主张被告赔偿20000元经济损失也符合情理。关于原告主张的搬迁损失，因关门造成的经济损失及名誉损失，对此原告并未举证证明，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十九条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：“一、原告（反诉被告）梁志广与被告（反诉原告）金上乐继续履行双方于2016年12月16日签订的厂房租赁合同，至2022年2月28日合同期限届满为止；”“二、被告（反诉原告）金上乐于本判决生效之日起三日内交付原告（反诉被告）梁志广涉案厂房一楼卷闸门遥控器，保证卷闸门正常使用；”“三、被告（反诉原告）金上乐于本判决生效之日起三十日内拆除涉案厂房七楼违搭的塑料板房，恢复原状；”“四、被告（反诉原告）金上乐于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）梁志广经济损失20000元；”“五、驳回原告（反诉被告）梁志广的其他诉讼请求；”“六、驳回被告（反诉原告）金上乐的诉讼请求。”“如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”“案件本诉受理费1175元，减半收取计587.5元，反诉受理费3150元，共计3737.5元，由原告（反诉被告）梁志广负担437.5元，被告（反诉原告）金上乐负担3300元。”本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院审核了当事人在一审期间提交的证据，对一审判决认定的事实予以确认。另经本院审查，金上乐在一审审理中对梁志广提供的证据4（微信聊天记录）发表质证意见时，对该证据的真实性无异议，并认可涉案房屋七楼为450平方米。本院认为，本案二审的争议为上诉人金上乐是否应向被上诉人梁志广赔偿损失20000元。涉案合同约定“整个现状的厂房出租”，即出租面积包括涉案房屋七楼，则应认定总租金包含七楼租金。金上乐在一审中认可梁志广主张的面积约450平方米，原判在此基础上，以涉案房屋面积和租金金额计算出每平方米租金大致为11元并无不当。结合2019年12月腾空后无法使用的时间，原判对梁志广主张的20000元赔偿金额予以支持亦无不当。金上乐的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人金上乐负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨宗波审 判 员 刘宏杰审 判 员 曾 慧二〇二〇年十二月二十八日法官助理 陈黛锦代书记员 蔡瑞洁