北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0119民初9764号原告（反诉被告）：车占甫，男，1956年10月22日出生，住北京市延庆区。委托诉讼代理人：郭利，北京市松涛律师事务所律师。被告（反诉原告）：战春霞，女，1947年5月23日出生，住北京市延庆区。被告（反诉原告）：石海峰，男，1976年10月27日出生，住北京市房山区。被告（反诉原告）：石岩峰，男，1972年1月1日出生，住北京市延庆区。原告（反诉被告）车占甫与被告（反诉原告）战春霞、石海峰、石岩峰返还原物纠纷一案，本院于2019年8月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼期间，经被告（反诉原告）战春霞、石海峰、石岩峰申请，本院委托北京建亚恒泰房地产评估有限公司对涉案宅院的宅基地区位补偿价、房屋重置成新价以及附属物价值进行了司法评估。原告（反诉被告）车占甫及其委托诉讼代理人郭利，被告（反诉原告）战春霞、石海峰、石岩峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）车占甫向本院提出诉讼请求：请求将三被告（反诉原告）位于北京市延庆区×号院落及房屋腾退返还给原告（反诉被告）车占甫。事实和理由：原告（反诉被告）车占甫在北京市延庆区×号有宅基地一处，1994年4月15日经延庆区土地管理局确权并颁发集体土地建设用地使用证。同年，原告（反诉被告）车占甫以5000元价格将上述宅基地及地上物卖给了石某。石某已经去世，上述宅基地及地上物由战春霞使用。战春霞与石某是夫妻关系，石海峰和石岩峰为战春霞和石某的儿子。原告（反诉被告）车占甫于2018年8月6日以农村房屋买卖合同纠纷一案诉至法院，2019年6月14日法院出具（2018）京0119民初8299号民事判决书，确认车占甫与石某于1994年签订的房屋买卖合同无效。后被告（反诉原告）战春霞、石海峰和石岩峰不服一审判决，上诉至北京市第一中级人民法院，二审法院于2019年7月19日出具（2019）京01民终6839号民事判决书中维持原判，驳回上诉。被告（反诉原告）战春霞、石海峰、石岩峰辩称，涉诉宅院购买于1994年，刚买时地上物为土坯房，只有北房四间用于养牛。购买后，石某和战春霞对四间北房进行了加固修缮，院内土地重新铺成水泥地，且在院内加盖了房屋，目前涉案宅院由石岩峰居住。被告（反诉原告）战春霞、石岩峰和石海峰已经就（2018）京0119民初8299号民事判决书和（2019）京01民终6839号民事判决书向北京市第一中级人民法院提起再审申请，该院已经收案并将案件分配给承办法官。被告（反诉原告）战春霞、石岩峰和石海峰同时提出反诉，要求判令：1、原告（反诉被告）车占甫赔偿涉案宅院的宅基地区位补偿价、房屋重置成新价和附属物价值共计976800元；2、赔偿精神损害抚慰金250000元。事实和理由：原告（反诉被告）车占甫与石某就涉案宅院的买卖协议已经被生效判决书确认无效，现原告（反诉被告）车占甫要求腾退返还涉案宅院和房屋，但被告（反诉原告）战春霞和石某购买涉案宅院后进行了加固、修缮，且在院内加盖了房屋，因此要求原告（反诉被告）车占甫就被告（反诉原告）的损失进行赔偿。原告（反诉被告）车占甫对被告（反诉原告）战春霞、石海峰、石岩峰的反诉表示同意由司法评估机构对涉案宅院的宅基地区位补偿价、房屋重置成新价和附属物价值进行评估，认为北京建亚恒泰房地产评估有限公司出具的评估报告结论比较客观，对评估结论表示认可，同意按照评估结论中宅基地区位补偿价、房屋重置成新价和附属物价值的70%给付被告（反诉原告）战春霞、石岩峰和石海峰补偿款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：原告（反诉被告）车占甫系北京市延庆区×村村民，曾用名车某，其原在该村有一处宅院（四间北房及一间过道，东邻车某1，南邻车某2，西邻车某3，北邻街，具体门牌号不明）。石某与被告（反诉原告）战春霞系夫妻关系，二人育有二子，长子石岩峰、次子石海峰，石某于2000年去世。1994年5月31日，原告（反诉被告）车占甫与石某签订《契约》，约定将诉争房屋以6600元价格出售给石某，《契约》签订时，石某是延庆×厂工人，为城镇户籍。1994年6月10日，二人到延庆县房地产交易所办理了《房产卖契》、税费等相关手续。经查，本案双方当事人曾就涉案房屋于1994年签订的《契约》之效力问题起诉至本院，本院出具（2018）京0119民初8299号判决书认定双方就诉争房屋签订的的买卖合同无效；后该案经北京市第一中级人民法院审理维持原判。本案审理过程中，原告（反诉被告）车占甫与被告（反诉原告）战春霞、石海峰、石岩峰经协商确定由北京建亚恒泰房地产评估有限公司对涉案宅院的土地区位补偿价、房屋重置成新价和附属物价值进行司法评估，该公司于2020年11月24日出具评估报告，结论为：宅基地区位补偿价62.75万元（面积为267平方米）、房屋重置成新价31.09万元（面积为264.95平方米）、附属物价值3.84万元，合计97.68万元。上述事实，有北京建亚恒泰房地产评估有限公司出具的房地产评估报告、（2018）京0119民初8299号民事判决书、（2019）京01民终6839号民事判决书以及双方当事人的陈述在案佐证。本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方针对涉案宅院的买卖协议已经被生效判决认定无效，故被告（反诉原告）战春霞、石岩峰和石海峰应当将涉案宅院返还给原告（反诉被告）车占甫。原告（反诉被告）车占甫作为卖方，应当知道诉争房屋坐落的宅基地属于×村村民委员会所有，农村集体的宅基地不能向本集体经济组织以外的人转让，原告（反诉被告）车占甫在将诉争房屋卖给石某若干年后，又以农村房屋买卖行为违反法律相关规定为由，主张上述农村房屋买卖合同无效并要求返还，此行为有悖诚实信用原则，故原告（反诉被告）车占甫应当对其与石某的农村房屋买卖合同无效承担主要责任即70%责任；石某明知自己不是诉争房屋所在集体经济组织的成员，而盲目与原告（反诉被告）车占甫签订农村房屋买卖合同，购买涉案宅院，对造成合同的无效结果，石某也应承担次要责任即30%的责任。根据双方过错及责任比例，原告（反诉被告）车占甫应承担诉争房屋重置成新价、附属物价值的100%和本院酌定判定的由原告（反诉被告）车占甫赔偿被告（反诉原告）战春霞、石岩峰和石海峰宅基地区位补偿价的70%，并依据北京建亚恒泰房地产评估有限公司出具的价格评估报告的结论，诉争房屋重置成新价为31.09万元，附属物价值为3.84万元，宅基地区位补偿价为62.75万元进行计算。被告（反诉原告）战春霞、石岩峰和石海峰反诉要求判令原告（反诉被告）车占甫赔偿精神损害抚慰金，无事实和法律依据，本院不予支持。另外，在原告（反诉被告）车占甫给付上述款项后，被告（反诉原告）战春霞、石岩峰和石海峰应向原告（反诉被告）车占甫腾退返还涉案宅院和房屋。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、《中华人民共和国合同法》第五十八条，判决如下：一、被告（反诉原告）战春霞、石岩峰和石海峰将位于北京市延庆区×村的院落及房屋（集体土地建设用地使用证标注的四至范围：东邻车某1，南邻车某2，西邻车某3，北邻街）腾退返还给原告（反诉被告）车占甫（于本判决生效后三十日内履行）；二、原告（反诉被告）车占甫给付被告（反诉原告）战春霞、石海峰、石岩峰房屋重置成新价310900元、附属物价值38400元和宅基地区位补偿价439250元，上述共计788550元（于本判决生效后十日内给付）；三、驳回被告（反诉原告）战春霞、石海峰、石岩峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费70元，由被告（反诉原告）战春霞、石岩峰和石海峰负担（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费15841元，由被告（反诉原告）战春霞、石岩峰和石海峰负担5659元（已交纳），由原告（反诉被告）车占甫负担10182元（于本判决生效后七日内交纳）。鉴定费20000元，由被告（反诉原告）战春霞、石岩峰和石海峰负担6000元（已交纳），由原告（反诉被告）车占甫负担14000元（于本判决生效后七日内给付战春霞、石岩峰和石海峰）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  管红颖人民陪审员  朱来荣人民陪审员  白书霞二〇二〇年十二月二十一日法官 助理  樊伊琳书 记 员  赵 娜