北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0107民初117号原告:胡彦明，男，1959年8月20日出生，住北京市石景山区。原告：张梅，女，1962年8月11日出生，住北京市石景山区。两原告共同委托代理人王春学，北京市国仁律师事务所律师。被告：北京远盛置业有限公司，住所地北京市大兴区晓康东里三羊商业楼601、603室。法定代表人武文勇，董事长。委托代理人郑跃杰，男，1982年12月29日出生，北京远盛置业有限公司职工，住北京市朝阳区。委托代理人陈耆贵，北京市中伦文德律师事务所律师。被告：胡建欣，男，1972年1月29日出生，住北京市朝阳区。被告：李兴华，女，1975年5月12日出生，住北京市朝阳区。原告胡彦明、张梅与被告北京远盛置业有限公司（以下简称远盛置业公司）、胡建欣、李兴华执行异议之诉一案，本院受理后，组成由法官张娟担任审判长、人民陪审员柳志然、冷荣芝参加的合议庭，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡彦明、张梅之共同委托代理人王春学、被告远盛置业公司之委托代理人郑跃杰、陈耆贵到庭参加诉讼，被告胡建欣、李兴华经本院合法传唤未参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡彦明、张梅向本院提出诉讼请求：1、判决原告胡彦明、张梅对被告胡建欣、李兴华位于北京市大兴区亦庄某房屋(以下简称案涉房屋)继续进行执行;2、被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原告认为，(2Ol8)京0107执异97号执行裁定书缺乏事实和法律依据。一、原审裁定没有查明案件事实。1、按照买卖合同约定，被告远盛置业公司应当在2016年9月30日向被告胡建欣、李兴华交付房屋;2018年夏天被远盛置业公司才具备了交房条件，被告远盛置业公司已构成严重违约且违约在前。2、被告胡建欣、李兴华与被告远盛置业公司签定的《北京市商品房预售合同》己经备案登记，完成了我国《物权法》第20条规定的预告登记，依法产生预告登记的法律效力，原审裁定对预售备案末予认定。二、原审裁定适用法律不当。1、根据北京住建委出具的查询结果位于北京市大兴区亦庄某房屋登记在被告胡建欣、李兴华名下。根据《物权法》第十五条、十六条、十七条的规定，原告认为原审裁定认定远盛置业公司为不动产所有权人，并且以所有权人来对抗原告的执行申请违背了不动产登记簿的效力规定。2、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，北京市住建委查询的结果显示涉案房屋登记在被告胡建欣、李兴华名下，应当认定为不动产登记簿登记在被告胡建欣、李兴华名下属于可以执行的范围。另外根据该司法解释第三十条,原告认为，法院是保护商品房买卖过程中做出预告登记行为的，被告胡建欣、李兴华进行了预告登记，胡建欣、李兴华享有上述房屋的权利。综上所述，原告认为北京市石景山区人民法院(2018)京0107执异97号执行裁定书，认定事实不清，适用法律不当。被告远盛置业公司辩称：不同意原告胡彦明、张梅的全部诉讼请求，请求法院依法予以驳回。事实和理由为：一、远盛置业公司系涉案房屋的所有权人，涉案房屋并不是被告胡建欣、李兴华的被执行财产，被告远盛置业公司对案涉房屋所享有的权利足以排除本案执行。(一)涉案房屋系由被告远盛置业公司开发建设的房产，并已取得房屋所有权证，该房屋目前仍登记在被告远盛置业公司名下，被告远盛置业公司对案涉房屋所享有的权利足以排除本案执行。(二)原告关于涉案房屋已经登记在胡建欣、李兴华名下的主张不能成立。1、原告提交用于证明其主张的“查询信息结果告知单（公检法)”仅仅是一份交易信息的记录，并不是不动产登记簿，不能证明案涉房屋所有权人。2、“查询信息结果告知单（公检法)”的内容只能证明胡建欣、李兴华就涉案房屋存在一手签约的情况，并不能证明胡建欣、李兴华是案涉房屋的所有权人。3、涉案房屋无论在不动产登记簿中还是在房屋权属登记证书中，均登记在被告远盛置业公司名下，不存在登记不一致的问题，原告关于涉案房屋已经登记在胡建欣、李兴华名下的主张不能成立。二、涉案房屋系被法院预查封，法院不应处置，法院裁定中止对涉案房屋的执行符合法律规定。1、对被执行的财产，非经查封、扣押、冻结不得采取评估、拍卖等执行措施。预查封并不等于查封，在案涉房屋末被查封的情况下，法院不得处分案涉房屋。2、根据预查封本身的性质，法院不应处置案涉房屋。“预查封”目的在于被执行人的期待物权一旦转化为现实物权后，执行法院能够有效控制该物权，根据预查封的性质，法院对“预查封”的房屋采取评估、拍卖不符合立法本意。并且被告远盛置业公司已向大兴法院对被告胡建欣、李兴华提起合同解除之诉，涉案房屋预查封将无法转化为正式查封。三、涉案房屋未办理预告登记，原告关于法院没有查明案件事实、适用法律不当等主张不能成立，法院应依法驳回原告的诉讼请求。(一)原告关于涉案房屋已经办理预告登记、胡建欣、李兴华享有涉案房屋权利的主张不能成立。1、涉案房屋并未办理预告登记。原告未提交预告登记证书等文件证明其主张。2、即使案涉房屋办理了预告登记，原告关于执行案涉房屋的主张也不能成立。预告登记是为保障将来实现物权而设立的一项预防性民事法律制度，与证明房屋权属没有关系，不妨碍交易双方依法解除合同。(二)被告远盛置业公司对被告胡建欣、李兴华并不存在违约行为，原告关于法院没有查明案件事实的主张不能成立。被告远盛置业公司所开发房产项目早已具备交付条件，涉案房屋未交付是由于被告胡建欣、李兴华自身原因导致，不存在被告远盛置业公司违约的问题。另外，商品房买卖合同履行是否存在违约的问题不影响涉案房屋当前所有权属于被告远盛置业公司的现状。被告胡建欣、李兴华未出庭应诉，亦未提交书面陈述意见。本院经审理查明：2016年4月18日，本院作出（2016）京0108民初1451号民事调解书，确定：被告胡建欣、被告李兴华偿还原告胡彦明、原告张梅借款本金三百万元（其中于二零一七年二月二十五日前偿还一百万元，二零一八年二月二十五日偿还一百万元，二零一九年二月二十五日前偿还一百万元）；二、被告胡建欣、被告李兴华支付原告胡彦明、原告张梅借款利息（按照实际欠付本金数额为基数，自二零一六年四月二日起至实际给付之日止按照年利率百分之十八计算，于每月一日前偿还上月的借款利息）；三、如被告胡建欣、被告李兴华未依据本协议书第一项、第二项的约定履行任何一期付款义务，则原告胡彦明、原告张梅有权就全部债权一并申请强制执行；四、案件受理费一万五千五百六十元由原告胡彦明、原告张梅负担（已缴纳）；五、双方无其他争议。调解生效后，胡建欣、李兴华未履行调解书义务，胡彦明、张梅向本院申请强制执行，本院依法立案。执行中，本院于2018年2月1日作出（2018）京107执655号执行裁定书，对位于北京市大兴区亦庄某房屋采取预查封执行措施。2018年6月12日，本院委托北京华信房地产评估有限公司对前述房屋进行价值评估，2018年7月10日，北京华信房地产评估有限公司出具了《房地产估价报告》，案涉房屋评估总价907．67万元。执行中，远盛置业公司向本院提出执行异议，请求依法裁定停止对案涉房屋的执行，本院于2018年12月14日作出（2018）京0107执异97号执行裁定书，裁定中止对北京市大兴区亦庄某房屋的执行，申请执行人胡彦明、张梅于2018年12月16日收到前述裁定书，对前述执行裁定书不服，向本院提起执行异议之诉，本院予以立案。另查明：2016年1月27日，远盛置业公司（出卖人）与胡建欣、李兴华（买受人）签署了《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y1847881号）,胡建欣、李兴华购买北京市大兴区亦庄某房屋，总价款5784545元；签订《预售合同》当日，买受人应向出卖人支付房款1744545元，其中含定金500000元，贷款4040000元；出卖人应当在2016年9月3日前向买受人交付房屋；附件十一补充协议6．2．3约定：出卖人免除担保责任前，买受人未按期向银行偿还贷款的，出卖人有权要求买受人提供等值担保，买受人未提供担保的，出卖人有权与买受人解除《预售合同》。6．2．8约定：如因买受人未按时归还贷款或其他违反借款合同的行为，达到银行单方与之解除借款合同的条件，均视为买受人对出卖人严重违约，出卖人有权单方解除《预售合同》……。2016年2月5日，胡建欣、李兴华（借款人），远盛置业公司（保证人）与中国建设银行股份有限公司北京市分公行（贷款人）（以下简称建行前门支行）签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，其中，《特别签订条款》第二十九条对第二条的约定：借款人借款本金为人民币（大写）肆佰零肆万元整。第三十六条对第十二条的约定：关于保证期间的约定为：保证期间为自本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且将抵押财产的《他项权利证书》、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误，收执之日止……。借款合同签订后，建设银行将全部购房贷款打入了远盛置业公司的账户。胡建欣、李兴华自2016年3月1日开始向建设银行偿还借款，2018年6月开始未依约向建设银行偿还贷款，后远盛置业公司向胡建欣、李兴华发出要求其提供担保物并办理登记的通知，胡建欣、李兴华未提供担保。2018年10月22日，中国建设银行北京前门支行向远盛置业公司出具《关于北京远盛置业有限公司履行保证责任事宜的通知》，要求远盛置业公司代李兴华、胡建欣偿还贷款本息64900．71元。2018年10月26日，远盛置业公司转账至建行前门支行账户64900．71元，附言：代业主偿还银行贷款业务。2018年12月11日，建行前门支行向远盛置业公司出具《关于北京远盛置业有限公司履行保证责任事宜的通知》，要求远盛置业公司代李兴华、胡建欣偿还贷款本息44237．8元。2018年12月28日，远盛置业公司转账至建行前门支行账户内44237．8元，附言：代李兴华偿还贷款。又查明，2016年1月27日，远盛置业公司与胡建欣、李兴华就案涉房屋办理了商品房预售合同网签登记备案手续。2016年10月26日，远盛置业公司取得大兴区芳林路某号楼等9幢楼（含北京市大兴区亦庄某房屋）的不动产权证书。北京市大兴区亦庄某房屋门楼牌编号为大兴区芳林路某号。目前，前述案涉房屋未办理房屋权属转移登记，案涉房屋未交付胡建欣、李兴华。再查明，2019年1月10日，远盛置业公司向北京市大兴区人民法院提起民事诉讼，请求解除与胡建欣、李兴华签订的《北京市商品房预售合同》，北京市大兴区人民法院已正式立案，该案正在审理中。上述事实，有京（2016）大兴区不动产权第XXXX号不动产权证书、Y1847881《北京市商品房预售合同》及补充协议、《个人住房借款合同》、建设银行个人贷款履行保证责任通知书、远盛公司履行保证责任事宜的通知、公证书、录音光盘及文字版、银行个人贷款对账单、李新华贷款账户基本信息及个人贷款还款凭证、转账凭证、招商银行付款回单、民事调解书、（2018）京107执655号执行裁定书、协助执行通知书、（2018）京0107执异97号执行裁定书、开庭笔录、当事人陈述等证据材料均在案佐证。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”大兴区芳林路某号楼不动产登记所有人为远盛置业公司，在大兴区芳林路某房屋（即北京市大兴区亦庄某房屋）未办理产权转移登记的情况下，其登记所有权人为远盛置业公司。审查案外人的权利能否排除执行，应根据案外人所主张的权利、申请执行人债权实现的效力以及被执行人对执行标的的权利作出比较后综合判断，从而确定案外人的权利是否能够排除执行。本案争议焦点为：远盛置业公司对涉案的权利能否排除法院的执行。本院评述如下：一、关于远盛置业公司对涉案房屋所享有的所有权能否排除执行。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定，人民法院可以对被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋采取预查封措施。第十六条规定，土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。第十八条规定，预查封的效力等同于正式查封。因此，就被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，法院有权采取预查封执行措施，故而，对于远盛置业公司以其为涉案房屋产权人为由提出排除执行的理由，本院不予支持。二、关于远盛置业公司与胡建欣、李兴华解除商品房预售合同后能否排除执行。一般而言，如果生效判决确认该商品房预售合同解除，此时远盛置业公司即不再负有向胡建欣、李兴华转移涉案房屋所有权的债务，本可排除金钱债权的执行。但因胡建欣、李兴华已向远盛置业公司支付部分购房款，即便涉案商品房预售合同被解除，虽然远盛置业公司应向胡建欣、李兴华返还购房款的具体数额尚未最终确定，但远盛置业公司仍负有向胡建欣、李兴华返还相应购房款的义务，在远盛置业公司未返还该价款的情况下，如果允许其排除金钱债权的执行，将会使申请执行人胡彦明、张梅既执行不到被执行人胡建欣、李兴华名下的财产，又执行不到本应返还给被执行人胡建欣、李兴华的购房款，显然有失公允。为平衡各方当事人的利益，只有在远盛置业公司已经返还购房款的情况下，才能排除债权人的执行，反之，远盛置业公司未返还购房款的，不排除执行。根据大兴法院正在审理的（2019）京0115民初2514号案件，即远盛置业公司起诉胡建欣、李兴华、中国建设银行股份有限公司北京市分行商品房预售合同纠纷一案，远盛置业公司在诉讼请求中载明，胡建欣、李兴华履行完毕相关义务后，远盛置业公司向胡建欣、李兴华退还剩余房价款，目前远盛置业公司是否应退还胡建欣、李兴华购房款尚在审理中，为保障申请执行人胡彦明、张梅的利益，在远盛置业公司未向胡建欣、李兴华返还购房款之前，本院认为远盛置业公司对涉案房屋暂不享有排除强制执行的权益。三、在对涉案房屋采取预查封执行措施的情况下，法院能否拍卖的问题。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十八条规定的预查封的效力等同于正式查封，是就预查封具有限制他人擅自处分被预查封财产的效力而言的，并不是说预查封在未转为正式查封之前就具有正式查封赋予的能依法处置被查封财产的效力，在预查封没有转化为正式查封之前，除非财产所有权人同意，法院也不能将预查封的财产作为被执行人的财产进行处置。但若远盛置业公司就法院拍卖案涉房屋的行为而提出异议，与实体权利的审查判断无关，属于执行异议与执行复议审查的内容，不属于执行异议之诉程序的审查范围，远盛置业公司应通过其他途径进行救济，本案不予处理。综上所述，法院对大兴区芳林路某房屋（即北京市大兴区亦庄某房屋）的执行仅限于采取控制性执行措施。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，判决如下：准予预查封大兴区芳林路某房屋（即北京市大兴区亦庄某房屋）。案件受理费七十元（原告已预交），由被告北京远盛置业有限公司负担（于本判决生效后七日内给付原告），公告费由被告北京远盛置业有限公司负担（具体数额以实际发票为准）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审 判 长  张 娟人民陪审员  柳志然人民陪审员  冷荣芝二〇二〇年十二月三十日书 记 员  穆尚静