广东省惠州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤13执复127号 复议申请人（申请执行人）：邓晓庭，女，汉族，1974年6月6日出生，住址：广东省惠州市惠城区XXXX。 复议申请人（第三人、买受人）：郭厚来，男，汉族，1966年11月22日出生，住址：江西省赣州市XXXX。 被执行人：冯严送，男，汉族，1964年12月23日出生，住址：广东省惠州市仲恺区XXXX。 被执行人（异议人黄振猛继承人）：黄秀娟，女，汉族，1969年6月13日出生，住址：广东省惠州市仲恺区XXXX。 利害关系人（异议人黄振猛继承人）：黄新友，女，汉族，1944年9月5日出生，住址：广东省惠州市陈江XXXX。 利害关系人（异议人黄振猛继承人）：黄志良，男，汉族，1963年9月18日出生，住址：广东省惠州市陈江XXXX。 利害关系人（异议人黄振猛继承人）：黄志波，男，汉族，1974年2月24日出生，住址：广东省惠州市陈江XXXX。 利害关系人（异议人黄振猛继承人）：黄秀云，女，汉族，1979年3月9日出生，户籍住址：广东省惠州市仲恺高新区XXXX。 申请执行人邓晓庭、第三人郭厚来不服惠州市惠城区人民法院（2020）粤1302执异30号执行裁定书，向本院申请复议。本院依法立案审查，在审查过程中，2020年11月25日，黄新友、黄志良、黄志波、黄秀云、黄秀娟向本院提交《继承人参加诉讼申请书》，提出在诉讼过程中，异议人黄振猛因病死亡，申请将异议人变更为黄振猛的法定继承人黄新友（妻子）、黄志良（儿子）、黄志波（儿子）、黄秀云（女儿）、黄秀娟（女儿），并提供《居民死亡医学证明（推断）书》，本院经审查将本案利害关系人（异议人）黄振猛变更为黄新友、黄志良、黄志波、黄秀云、黄秀娟。本案现已审查终结。 执行法院查明如下事实：邓晓庭与冯严送、黄秀娟民间借贷纠纷一案，该院作出了（2016）粤1302民初8290号民事判决，判决冯严送、黄秀娟应向邓晓庭支付本案执行款1000000元及利息等。该民事判决已经发生法律效力，因冯严送、黄秀娟未履行上述调解所确定的义务，邓晓庭向该院申请强制执行。 在案件执行过程中，该院经查实，被执行人冯严送名下有位于惠阳市陈江XXXX的房产（产权证书号：粤房地证字第XXXX号，建筑面积：182.58平方米）房产。该院依职权发函至惠州市仲恺高新技术产业开发区不动产登记局，该局于2019年4月15日回函称，冯严送名下的涉案房产无合法土地权属来源；根据惠州市国土资源局关于《不动产统一登记有关问题处理意见》第六条：无合法土地权属来源，1986年3月31日之后建成房屋的，需补办用地手续和补缴土地出让金，取得合法用地手续后，才给予办理不动产登记。基于以上原因，且考虑到希望申请执行人的权益得到实现，该院拟评估、拍卖冯严送名下的涉案房产（不含土地），遂作出了（2018）粤1302执恢141号之一执行裁定，裁定评估、拍卖被执行人冯严送名下位于惠阳市陈江XXXX的房产，以清偿债务。同时，该院将上述标的物在淘宝网司法拍卖网络平台进行公开拍卖，并在公告中注明此房产无合法土地权属来源等瑕疵，第三人郭厚来以604935元最高应价胜出。该院于2019年9月23日作出（2018）粤1302执恢141号之三执行裁定，裁定：冯严送名下位于惠阳市陈江XXXX的房产经公开拍卖，由买受人郭厚来竞投成交；将登记在冯严送名下位于惠阳市陈江XXXX的房产办理过户登记手续至买受人郭厚来名下。2019年12月27日，郭厚来因此取得惠州市国土资源局颁发的不动产权证书[粤（2019）惠州市不动产权第5059126号]，该证书载明，权利性质为划拨/自建房。郭厚来为此缴纳契税9074.02元。 异议人黄振猛对上述网络拍卖的执行行为以及该院作出（2018）粤1302执恢141号之三执行裁定有异议，认为拍卖的涉案房产占用的土地的使用权人为异议人，向该院提起执行异议。 另查明，位于惠阳县陈江XXXX的用地总面积170平方米国有土地使用权人系黄振猛[证书编号为：惠阳府国用总字第13210900356号、惠阳府国用字（92）第13210900010号；图号:F50-25-（62），宗地编号：09-13-02-135]。 在本案审查过程中，该院依职权向惠州市国土资源局仲恺高新技术产业开发区分局发出协助查询函，该分局于2020年7月23日回函称，原登记在冯严送名下的涉案房产所占用的土地为办理土地使用权登记，属于无合法的土地权属来源，按划拨土地处理；登记在黄振猛名下的国有土地使用权，原登记在冯严送名下的上述房产所在的土地存在部分重叠，重叠面积约31.96平方米；登记在郭厚来名下的不动产权按“地随房走”原则办理产权证，因无合法的土地权属来源，按划拨土地办理登记。 执行法院认为，惠州市国土资源局仲恺高新技术产业开发区分局于2020年7月23日回函称登记在黄振猛名下的位于惠阳县陈江XXXX的国有土地使用权，原登记在冯严送名下的上述房产所在的土地存在部分重叠。因此，执行冯严送的涉案房产时对黄振猛名下所有的土地使用权产生一定的影响，故异议人黄振猛有权作为利害关系人提起本案执行异议。 关于拍卖冯严送名下的涉案房产是否符合法律规定的问题。一方面，惠州市仲恺高新技术产业开发区不动产登记局于2019年4月15日回函称，冯严送名下的涉案房产无合法土地权属来源；根据惠州市国土资源局关于《不动产统一登记有关问题处理意见》第六条：无合法土地权属来源，1986年3月31日之后建成房屋的，需补办用地手续和补缴土地出让金，取得合法用地手续后，才给予办理不动产登记。基于此，该院作出拍卖冯严送名下的房产，但并未包含该房产所占的土地。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条的规定，在执行被执行人所有的不动产时，应当遵循“房随地走、地随房走”的原则，土地使用权与房产所有权应当一并处置。该院拍卖冯严送名下涉案房产，并未处置房产所占的土地，违反了上述法律的规定。另一方面，惠州市国土资源局仲恺高新技术产业开发区分局于2020年7月23日回函称登记在黄振猛名下的位于惠阳县陈江XXXX的国有土地使用权，与原登记在冯严送名下的上述房产所在的土地存在部分重叠，重叠面积约31.96平方米。该回函改变了惠州市仲恺高新技术产业开发区不动产登记局首次回函中对冯严送名下房产无合法土地权属来源的事实的认定。所以，上述拍卖行为势必损害黄振猛所享有的土地使用权益，依法应当予以撤销。异议人的异议请求符合法律规定，该院予以支持。 2020年8月24日，惠州市惠城区人民法院作出（2020）粤1302执异30号执行裁定书，裁定如下：一、撤销该院于2019年9月10日至2019年9月11日在淘宝网司法拍卖网络平台对被执行人冯严送名下位于惠阳市陈江XXXX（产权证书号：粤房地证字第XXXX号，建筑面积：182.58平方米）房产的拍卖；二、撤销该院于2019年9月23日作出的（2018）粤1302执恢141号之三执行裁定书。 复议申请人邓晓庭向本院申请复议称，请求如下：1.撤销惠州市惠城区人民法院作出的（2020）粤1302执异30号《执行裁定书》；2.驳回黄振猛所有异议请求。事由如下：一、惠城区法院根据(2018)粤1302执恢141号执行案件惠州市仲恺高新技术产业开发区不动产登记局的回函，确认冯严送名下位于惠阳市陈江XXXX的房产无合法土地权属来源，并按照案涉房现产状拍卖程序合法，不存在程序及权利上的瑕疵，黄振猛提出的执行异议无事实与法律依据。第一，根据惠城区人民法院申请调取的房地产权证存根粤房地证字第C0205368号房地产权证书记载，案涉房屋房屋所有权来源为1991年5月新建，竣工日期为1991年5月。而异议人于1992年2月15日方取得《国有土地使用证》【惠阳府国用字(92)第13210900010号】，与异议人自称取得土地使用权证书后与两被执行人协商利用异议人70平方米空地建造房屋不一致，异议人陈述存在矛盾，与客观事实不符。第二，即使法院认可惠州市国土资源局恺仲高新技术产业开发区分局的《仲恺高新区国土资源分局关于惠州市惠城区人民法院协助调查函的回复》,并确认案涉房产所占土地包含在异议人的土地范围内，异议人取得的该《国有土地使用权》亦应为无效文件。异议人在申请办理《有国土地使用证》时，其部分土地范围已由被执行人冯严送占有兴建房屋并得取房地产权证书。异议人在明知其部分土地已转移给冯严送兴建房屋的情况下未依法办理土地分割手续，将案涉土地转移登记给冯严送，还隐瞒、捏造事实将案涉房屋所占土地据为己有，并办理《国有土地使用证》，故其持有的《国有土地使用证》应为无效文件。仲恺高新区国土资源分局未对异议人提交的《国有土地使用证》的有效性进行查证，据此作出了仲恺国土局回函，该回函的内容不但不能客观反映待证事实，而且损害了复议申请人及第三人的利益，应不予采纳其函复的内容。第三，值得注意的是，从买受人郭厚来提交的案涉房屋内档证据来看，被执行人冯严送案涉房屋用地来源于1991年5月同陈江镇府购买所得，资金靠自筹解决自己新建，产权清楚，故案涉房屋所占土地与异议人无任何关系。异议人已在冯严送办理房产证时确认案涉房产所占土地系冯严送从惠州市陈江食品贸易公司购买取得，现又说土地属于其所有，明显自相矛盾。为此，黄振猛恶意制造案涉房屋权利瑕疵，据此提起执行异议，没有事实与法律依据。一审法院根据其异议申请撤销原执行件案拍卖行为，侵害了复议申请人及第三人的合法权益。二、本案完全可以通过各方的陈述及土地、房产内档资料确认案涉房屋具有合法的权属来源，异议人并不享有案涉房屋所涉土地的使用权益。经第三人向仲恺高新区国土资源分局查询，冯严送于2002年办理案涉房产登记时提交的资料，其中由惠州市陈江食品贸易公司盖章、黄振猛签字的《收款收据》显示该房屋占的66平方米土地系冯严送从惠州市陈江食品贸易公司购买取得，而房屋由冯严送新建。那么，按照该内档资料，案涉房产所占用的土地虽未办理土地使用权登记，但有合法的土地权属来源。无论该地是从惠州市陈江食品贸易公司购买所得，还是异议人提交的《国有土地使用证》【惠阳府国用字(XXXX)第XXXX号】中的一部分，均属当事人自愿处分自己财产。按照地随房走的法定原则，案涉房产所占土地依法应属于冯严送。至于冯严送与惠州市陈江食品贸易公司，或者冯严送与异议人之间是否有未了的债权债务，与本案无关。即使如异议人所述，案涉房产所占土地67.2平方米包含在异议人该《国有土地使用证》170平方米的土地范围内，其重叠面积也不应该是31.96平方米，该回函内容与异议人的主张的170平方米存在矛盾，依法应不予采信。且仲恺高新区国土资源分局系按建筑物现状进行核查，未前往现场进行测绘，既不客观也不合理，证载尺寸及四至是恒定不变的，测量不可能出现重叠结果，除非异议人自建的房产在登记的占地范围外再行兴建违法建筑。三、惠城区人民法院按照案涉房产现状拍卖程序合法。本案从各方的陈述及提交的证据，尤其是案涉房产的内档证据，清楚显示案涉房屋所占土地产权清楚，权属应属于冯严送所有。依据《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部 复议申请人郭厚来向本院申请复议称，请求撤销惠州市惠城区人民法院（2020）粤1302执异30号执行裁定书。事由如下：一、该《执行裁定书》第16页载明内容，在上述内容中，惠州市国土资源局仲恺高新技术产业开发区分局《关于惠州市惠城区人民法院协助调查函的回复》【惠仲国土资函[2020]687号】系2020年6月10日审判庭庭审听证后的2020年7月23日的复函，在庭审过程中，该案的庭审时间为2020年6月10日，而广东省惠州市惠城区人民法院在2020年7月2日才向惠州市国土资源局仲恺高新技术产业开发区分局发出《协助调查函》，2020年7月23日，惠州市国土资源局仲恺高新技术产业开发区分局向广东省惠州市惠城区人民法院复函，广东省惠州市惠城区人民法院收到该复函后，广东省惠州市惠城区人民法院并未组织双方当事人及第三人对该复函进行举证质证，且直接采纳了该复函，严重违法了审判程序。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十八条“证据应当在法庭上出示，并由当事人互相质证”及第二百条第（四）款“当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：（四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的”的规定，该庭审存在程序违法。二、该回复函存在众多的破绽和蹊跷及其重大瑕疵，因而其调查不事实，不符合客观情况。根据《中华人民共和国物权法》第一百三十六条“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权”规定，冯严送的房子是91年5月建筑的，96年7月2日办理了房产证，黄振猛的土地证是在92年2月份办理的。三、《惠仲国土资函》[2020]687号在2020年8月3日复议申请人对该函也有过质证回复。该函其中表述：“经初步调查，根据证载尺寸及四至并结合建筑物现状发现，该土地与原登记在冯严送名下的上述房产所在的土地存在部分重叠，重叠面积约31.96平方米。”其调查草草几句字没有事实和法律依据，因前面惠州市国土资源局仲恺高新技术产业开发区分局的一系列错误行为必将导致最后裁判发生错误。上述调查破绽百出，不足以证明案件事实，并不符合客观情况。作为调查机关也好，审判机关也好理应当履行纠错义务，主动依法进行补救，而不能滥用职权放任错误的存在。上述调查虽然不是“主张”而胜“主张”同样没有事实和法律依据，同属举证不能。 被执行人冯严送、黄秀娟向本院提交《执行复议答辩状》称，一、执行异议裁定书认定事实清楚，证据充分，应予维持。1.答辩人冯严送名下位于惠阳市陈江XXXX的房产（产权证书号：XXXX）所在地的使用权一直登记在异议人黄振猛名下，答辩人冯严送只享有案涉房产的所有权，并未取得其房产所在地的使用权。被答辩人二郭厚来生硬地套用“地随房走”的原则，认为答辩人冯严送取得案涉房产的所有权就等同于取得案涉房产所在地的使用权，是没有事实和法律依据的。且案涉房产的评估价仅针对地上建筑物进行评定估算，不包含土地使用权的价值，故被答辩人二郭厚来支付的拍卖成交价取得的只是案涉房产的所有权并不包含案涉房产所在地的使用权。惠州市国土资源局仲恺高新技术产业开发区分局无权将涉案房产所在土地的使用权根据地随房走的原则办理至被答辩人二郭厚来名下。2.为了查明案涉房产所在土地的使用权的权属及性质等相关问题，惠城区法院向仲恺国土分局发函，仲恺国土分局于2020年7月23日做出惠仲国土资函[2020]687号《仲恺高新区国土资源分局关于惠州市惠城区人民法院协助调查的回复》（以下简称《回复》），明确了登记在黄振猛名下位于惠阳县陈江XXXX的国有土地使用权与原登记在冯严送名下的涉案房产所在的土地存在部分重叠，重叠面积为31.96平方米的事实。该《回复》改变了惠州市仲恺高新技术产业开发区不动产登记局首次回复中对冯严送名下案涉房产无合法土地权属来源的说法。惠城区法院依法采纳该《回复》的内容，认定上述事实，从而认为黄振猛有权作为利害关系人提起本案执行异议，并撤销对案涉房产的拍卖，证据充分，应予维持。二、执行异议裁定书适用法律正确，程序合法，被答辩人一和被答辩人二的复议理由不能成立。1.惠城区法院在执行异议裁定书中适用了我国《物权法》第一百四十七条和《城市房地产管理法》第三十二条的规定，在执行被执行人所有的不动产时，应当遵循“房随地走、地随房走”的原则，土地使用权与房产所有权应当一并处置。本案中，法院拍卖答辩人冯严送名下的案涉房产，并未处置房产所在的土地，违反了上述法律的规定，故惠城区法院依法撤销对案涉房产的拍卖，在法律适用上是完全正确的。被答辩人一邓晓庭述称“拍卖程序合法”的复议理由明显不成立。2.惠城区法院在审理本案的过程中，依职权向仲恺国土分局发出《协助调查函》，并在收到其《回复》后向答辩人冯严送和黄秀娟、被答辩人一邓晓庭、被答辩人二郭厚来及异议人黄振猛发出《质证通知书》，要求在法定期限内就《回复》内容提交质证意见。答辩人冯严送、黄秀娟和异议人黄振猛均依法提交了书面的质证意见。上述程序完全符合《民事诉讼法》的相关规定，并不存在被答辩人二郭厚来在《复议申请书》中所说的“法院并未组织双方当事人及第三人对该复函进行举证质证，且直接采纳了该复函，严重违反审判程序”的现象。 利害关系人黄新友等向本院提交书面《执行复议答辩状》称，一、原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。被执行人冯严送名下位于惠阳市陈江XXXX的房产（产权证书号：XXXX）所在地的使用权一直登记在异议人黄振猛名下，被执行人冯严送只享有案涉房产的所有权，并未取得其房产所在地的使用权。被答辩人郭厚来以“地随房走”的原则，认为被执行人冯严送取得案涉房产的所有权就等同于取得案涉房产所在地的使用权，缺乏事实和法律依据。且案涉房产的评估价仅针对地上建筑物进行评定估算，不包含土地使用权的价值，故被答辩人郭厚来支付的拍卖成交价取得的只是案涉房产的所有权并不包含案涉房产所在地的使用权。惠州市国土资源局仲恺高新技术产业开发区分局无权将涉案房产所在土地的使用权登记至至被答辩人郭厚来名下。根据仲恺国土分局发函，仲恺国土分局于2020年7月23日做出惠仲国土资函[2020]687号《仲恺高新区国土资源分局关于惠州市惠城区人民法院协助调查的回复》），可以认定登记在答辩人黄振猛名下位于惠阳县陈江XXXX的国有土地使用权与原登记在被执行人冯严送名下的涉案房产所在的土地存在部分重叠，重叠面积为31.96平方米的事实。该《回复》改变了惠州市仲恺高新技术产业开发区不动产登记局首次回复中对冯严送名下案涉房产无合法土地权属来源的说法。原审法院依法采纳该《回复》的内容，认定上述事实，从而认为黄振猛有权作为利害关系人提起本案执行异议，并撤销对案涉房产的拍卖，认定事实清楚，适用法律正确。二、两被答辩人的复议请求均不成立，依法应当予以驳回。原审法院适用了《中华人民共和国物权法》第一百四十七条和《城市房地产管理法》第三十二条的规定，在执行被执行人所有的不动产时，应当遵循“房随地走、地随房走”的原则，土地使用权与房产所有权应当一并处置。本案中，法院拍卖被执行人冯严送名下的案涉房产，并未处置房产所在的土地，违反了上述法律的规定，故原审法院依法撤销对案涉房产的拍卖，适用法律正确。被答辩人邓晓庭述称“拍卖程序合法”的复议理由不成立。原审法院在审理本案的过程中，依职权向仲恺国土分局发出《协助调查函》，并在收到其《回复》后向答辩人冯严送和黄秀娟、被答辩人一邓晓庭、被答辩人二郭厚来及异议人黄振猛发出《质证通知书》，要求在法定期限内就《回复》内容提交质证意见。答辩人黄振猛均提交了书面的质证意见，被答辩人未在法院规定时间内提出质证意见，视为对该证据没有意见。原审程序符合《民事诉讼法》的相关规定，被答辩人郭厚来在《复议申请书》中所述的“法院并未组织双方当事人及第三人对该复函进行举证质证，且直接采纳了该复函，严重违反审判程序”不成立。 经审查，本院对执行法院查明的事实予以确认，本院还查明如下事实：上述《回复》载明：登记在郭厚来名下的位于惠阳市陈江XXXX号的不动产（粤[XXXX]惠州市不动产权第XXXX号）所载的67.2平方米土地是依据（2018）粤1302执恢141号之三协助执行通知书和执行裁定书以及按地随房走原则办理产权证。因无合法的土地权属，按划拨土地办理登记。 本院认为，本案争议焦点为拍卖行为是否合法的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条规定：“当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖、符合下列情形之一的，人民法院应予支持：……（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竟买人利益的情形。”符合该项规定的情形，需要具备两个条件：一是必须是严重违反拍卖程序的情形。二是损害了当事人或者竞买人利益。本案执行法院在处置被执行人冯严送名下位于惠阳市陈江XXXX的房产（产权证书号：粤房地证字第XXXX号）过程中，基于国土管理部门的调查回复载明房产无合法土地权属来源的情况，评估拍卖成交的涉案房产并未含土地价值，该拍卖行为不符合“房地一体”的处分原则，但本案对拍卖行为提出异议的案外人，案外人提出撤销拍卖行为的，应当就拍卖行为是否损害其利益进行审查。根据国土管理部门的复函，所拍卖的被执行人冯严送名下涉案房屋所占的土地与黄振猛名下已取得土地权属证的土地存在部分重叠，重叠面积为31.96平方米，也即买受人郭厚来取得的涉案房屋所占土地面积67.2平方米中有31.96平方米重叠，该重叠部分土地为登记在黄振猛名下，依照房地一并处分的原则，即使被执行人冯严送名下房屋所占的土地属于黄振猛所有，也应一并处分，但应将属于土地价值部分的拍卖款预留给黄振猛的继承人。涉案房屋拍卖款未含土地价值，也即未含黄振猛所有的31.96平方米土地价值，确实损害了黄振猛继承人的利益，但鉴于黄振猛继承人的权益只是涉及拍卖三层房屋所占土地67.2平方米中的31.96平方米，只占拍卖房地产中的小部分价值，且涉案房地产已办理至郭厚来名下的实际情况，执行法院可以对重叠的31.96平方米土地价值进行评估，并折算成应当补交的拍卖价款，由买受人郭厚来补缴差价的方式处理。如买受人不补缴的，则可以撤销拍卖。在处置过程中，执行法院还应对争议的重叠31.96平方米的实际权属人进行审查确认。因此，执行法院在未对国土管理部门所确认的黄振猛名下重叠面积31.96平方米土地进行补充评估，并未征求买受人补缴差价的意见的情况下，撤销原拍卖成交过户裁定，程序不当，应当发回重新审查。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（三）项的规定，裁定如下： 一、撤销惠州市惠城区人民法院（2020）粤1302执异30号执行裁定； 二、发回惠州市惠城区人民法院重新审查。 本裁定为终审裁定。 审判长  黄陈谦 审判员  冯丹宁 审判员  李旭兵 二〇二〇年十二月三十一日 法官助理胡亚婷 书记员林捷丽