重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初14964号 原告：李桂珍，女，1971年3月12日出生，汉族，住重庆市江北区。 委托诉讼代理人：龙双燕，重庆含宪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：范峻琨，重庆含宪律师事务所实习律师。 原告：刘家瑞，男，1996年3月18日出生，汉族，户籍地四川省邻水县。 委托诉讼代理人：龙双燕，重庆含宪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：范峻琨，重庆含宪律师事务所实习律师。 被告：陆建君，男，1986年5月15日出生，汉族，住四川省广安市岳池县。 原告李桂珍、刘家瑞与被告陆建君房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案受理后，依法由审判员黄明真担任审判长，与人民陪审员彭钦洪、石登素组成合议庭，适用普通程序于2020年12月2日公开开庭进行了审理。原告李桂珍、刘家瑞到庭参加诉讼。被告陆建君经本院依法公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 原告李桂珍、刘家瑞向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方的租赁合同关系，被告即刻腾空房屋归还原告；2.被告支付原告2020年3月1日至2020年5月31日期间的租金15000元（5000元/月×3个月）及自2020年6月1日起按每日166.67元（5000元/月÷30天）计算至租赁合同关系解除之日的租金；3.被告支付原告物业管理费和水、电等能源费用共计10248.03元；4.被告支付原告迟延履行违约金，以15000元为基数，自2020年3月1日起，按照年利率24%计算至付清之日止）；诉讼费由被告承担。事实及理由：2019年1月1日，原告与被告共同签订了《商业用房租赁合同》，约定原告将重庆市渝北区龙山街道7号地块两江春城春逸园苑2幢1层6号商铺出租给被告作为餐饮使用，还约定了租期、租金标准、物业费等费用的承担、违约金等内容。2020年3月1日，被告应付半年租金但未支付，经原告多次催促，但被告以各种理由搪塞并未缴纳应付的物业费、水电费等。原告只得代被告支付了物业费、水电费等共计10248.03元。 被告陆建君未到庭，亦未提交书面答辩状，视为放弃答辩的权利。 经审理查明：二原告是渝北区龙山街道余溪路85号两江春城·春逸苑1幢1-商业6的按份共有人。 2019年1月1日，二原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订了一份《商业用房租赁合同》，主要约定：1.1甲方将重庆渝北区龙山街道7号地块两江春城春逸园苑2幢1层6号商铺出租给乙方使用；1.3乙方承租该商业用房用于经营餐饮业态；2.1本合同租期为3年，自2019年1月1日起至2021年12月30日止；2.2免租期，甲、乙双方一致同意，乙方免租期合计4个月，免租期限固定分布在租赁期的第一年及最后1年，即2019年1月1日起至2019年2月28日止，以及2021年11月1日起至2021年12月31日止为免租期，乙方在免租期内无需支付租金，但仍需缴纳物业管理费及水、电等能源费用……若乙方在履约过程中出现包括但不限于未按约定缴纳租金，未按约定经营物业以及擅自提前终止本合同等违约事项时，甲方有权将免租期予以收回，不再计算免租期，之前免租期限仍应按照本合同约定计算租金；3.1双方约定该商业用房租金为，按月租金为5000元，年租金为60000元，以上租金不含物业管理费、能源费、停车费等；3.4租金支付期限，租金按照先缴纳原则，每半年支付一次，乙方应于签订租赁合同时一次性缴纳半年租金30000元，另收取6982元为保证金，保证金须在租赁期限届满后乙方须结清物业管理费及水、电、气费用完结后由甲方退还乙方，所缴纳租金使用期限届满前1个月的20日前向甲方缴付下一周期租金；五、迟延履行违约金，乙方未按照本合同约定向甲方交纳租金的，每逾期一日，乙方应按照应付而未付款项每日千分之五向甲方支付违约金；9.4因乙方违约导致合同解除的，乙方已缴纳的租金甲方不予退还，同时甲方有权要求乙方赔偿不低于相当于三个月租金的经济损失，乙方应在合同解除后10日内向甲方支付；9.6乙方有下列情形之一的，视为乙方严重违约，甲方有权单方解除本合同，乙方应按照本合同9.4条约定承担违约责任，合同解除后，如果乙方不按第七条约定归还商业用房，则甲方有权采取措施，比如封铺、将乙方在该商业用房内的财物强制搬出等，因此导致的损失和责任由乙方自行承担……9.6.2迟延支付租金、物业管理费、能源费等应付款项或费用超过15日的。合同还约定了其他内容。 二原告支付了案涉房屋2019年11月1日至2020年6月30日的商业物业服务费2148.4元、2019年8月29日至2019年11月16日的综合服务费1327.58元、2019年8月29日至2020年5月15日的商业电费6112.05元、2019年10月17日至2020年2月15日的商业水费660元，以上合计10248.03元。 庭审中，二原告称，2020年3月1日之前的租金被告是现金支付的；被告向原告支付了保证金，保证金可以在被告欠付费用中抵扣；被告欠付2020年3月1日起的租金；依据合同第9.6.2条约定，被告逾期支付租金超过15日，二原告有权解除合同；被告给二原告说想转租，二原告同意，但是其一直没有转租出去；2020年3月被告经营了几天后就没有经营了，屋内没有人、门锁了，被告未向二原告返还过钥匙，被告的餐饮设施设备还在屋内；二原告于2020年5月29日短信询问被告何时有空结清物管费和水电费，原告月初好出租给其他人，还于2020年5月30日短信询问被告是否还要冰柜、桌子，如果还要明天来搬，原告的询问具有解除合同的意思表示；二原告将钥匙给了物管和被告，物管一直持有房屋钥匙，二原告于2020年10月17日从物管处拿了钥匙开门将被告的物品搬到了物管的仓库堆放；二原告已经与案外人签订了新的租赁合同，并交付了房屋给新的承租人进行装修，租期从2021年1月1日开始。 上述事实，有《商业用房租赁合同》、不动产权证书、收款收据2张以及当事人陈述载卷为凭，足以认定。对原告举示的微信聊天记录截图、短信聊天记录截图，无原始载体核对，不能核实真实性和对话主体身份，故本院不予采信。 本院认为：二原告与被告签订的《商业用房租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规关于合同效力的强制性规定，应属合法有效，双方均应当按照合同的约定履行相应义务。 关于解除合同、返还房屋。被告作为支付租金的义务人，应当举示证据证明其按合同约定支付了租金，否则应当承担相应的举证责任。故对原告主张被告欠付2020年3月1日之后租金的事实本院予以认可。合同第9.6条约定，被告迟延支付租金、物业管理费、能源费等应付款项或费用超过15日的，视为被告严重违约，二原告有权单方解除合同。二原告称其于2020年5月29日短信询问告知被告结清费用、原告将要另行出租，其具有解除合同的意思表示。故二原告与被告签订的《商业用房租赁合同》已于2020年5月29日解除。合同解除后，被告应当向原告交还案涉房屋。但原告称其已于2020年10月17日自行开门收回了房屋，并已经另行出租，故对二原告要求被告腾空房屋归还原告的诉讼请求，本院不予支持。 关于租金、迟延履行违约金。二原告主张被告支付2020年3月1日至合同解除之日的租金。合同已于2020年5月29日解除。故被告应向二原告支付2020年3月1日至2020年5月29日期间的欠付租金5000元/月×2.97个月＝14850元。二原告称被告已付的保证金6982元可以抵扣被告欠付的费用。故抵扣被告已付的保证金6982元之后，被告还应向二原告支付2020年3月1日至2020年5月29日期间的欠付租金7868元。依据合同第3.4条约定，被告应于2020年2月20日前支付2020年3月1日至2020年5月29日期间的欠付租金，但是，该期间租金应付时间属于不可抗力新冠疫情影响期间，被告逾期支付不应认定为违约，故对二原告要求被告支付迟延支付该期间租金违约金的诉讼请求，本院不予支持。原告还主张被告支付2020年6月1日至合同解除时的租金，实际原告主张的是被告支付合同于2020年5月29日解除后的房屋占用费。租金、占用费均是占有使用房屋的对价。合同第9.6条约定，合同解除后被告逾期不搬走的，原告有权自行收回房屋，将被告在屋内的财务强制搬出。合同法第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。故按约定和法律规定，2020年5月29日合同解除后，屋内留存被告物品的，原告有权自行处置并收回房屋，原告亦负有及时收回房屋防止损失扩大的义务。故本院酌情认定被告应参照合同解除时的租金标准向二原告支付2020年5月30日起至2020年6月29日的房屋占用费5000元。2020年6月30日至原告收回房屋之日2020年10月17日的房屋占用费属于原告未履行减损义务应自行负担的扩大的损失，不应向被告主张。 关于物业管理费和水、电等能源费用。被告应承担其占用房屋期间的物业管理费、水电费等能源费用。2020年10月17日二原告自行收回案涉房屋，之前的物业费和水电费等能源费应由被告承担。二原告代被告支付了被告占用案涉房屋期间产生的商业物业服务费2148.4元、综合服务费1327.58元、商业电费6112.05元、商业水费660元，合计10248.03元。故对二原告要求被告支付物业管理费和水、电等能源费用共计10248.03元的诉讼请求，本院予以支持。 被告陆建君无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃各项诉讼权利，自行承担相应的法律后果。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告李桂珍、刘家瑞与被告陆建君于2019年1月1日签订的《商业用房租赁合同》于2020年5月29日解除； 二、被告陆建君于本判决生效后立即向原告李桂珍、刘家瑞支付2020年3月1日至2020年5月29日期间欠付的租金7868元； 三、被告陆建君于本判决生效后立即向原告李桂珍、刘家瑞支付2020年5月30日起至2020年6月29日期间的房屋占用费5000元； 四、被告陆建君于本判决生效后立即向原告李桂珍、刘家瑞支付物业管理费和水、电等能源费用共计10248.03元； 五、驳回原告李桂珍、刘家瑞的其他诉讼请求。 如果被告陆建君未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费456.2元，由原告李桂珍、刘家瑞负担54.44元，被告陆建君负担401.76元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。 审 判 长  黄明真 人民陪审员  彭钦洪 人民陪审员  石登素 二〇二〇年十二月二十八日 书 记 员  陈 实