四川省都江堰市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0181民初175号 原告：陆瑶，女，1968年2月28日出生，汉族，住甘肃省兰州市。 委托诉讼代理人：梅晓东，四川都江律师事务所律师。 被告：成都隆旺房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市龙泉驿区龙泉镇龙跃公寓1号楼。 法定代表人：隆泽良，董事长。 委托诉讼代理人：徐培（该公司员工），男，1975年8月1日出生，汉族，住四川省资中县。 委托诉讼代理人：张田生，四川习工律师事务所律师。 被告：成都华美佳业商务信息咨询有限公司。住所地：四川省成都市锦江区东大街芷泉段68号2栋1单元6层606号。 法定代表人：周长红，职务不详。 原告陆瑶与被告成都隆旺房地产开发有限公司（以下简称隆旺公司）、成都华美佳业商务信息咨询有限公司（以下简称华美公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月14日依法委托人民调解员廖磊进行诉前调解未果，于2020年1月6日立案受理后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陆瑶委托诉讼代理人梅晓东，被告隆旺公司委托诉讼代理人徐培、张田生，被告华美公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陆瑶向本院提出诉讼请求：1．判令隆旺公司交付位于都江堰市××街道××路××号××幢××层××号房屋；2．判令隆旺公司、华美公司退还团购装修款100000元；3．诉讼费用由隆旺公司、华美公司承担。事实和理由：隆旺公司系都江堰市幸福街道银丰路47号青城半岛开发商，华美公司系其销售代理。2018年6月5日，陆瑶与隆旺公司签订《四川省商品方买卖合同（现售）》，全款购买了位于都江堰市××街道××路××号××幢××层××号房屋，约定2019年4月2日前交房。华美公司承诺交付精装房，但2018年6月6日其无理收取装修款100000元，至今未交房、未装修，后隆旺公司向陆瑶转交了华美公司于2019年9月23日出具的《承诺函》，承诺放弃经营管理权、承担损失赔偿责任。故涉诉，望判如所请。 隆旺公司辩称，1．2015年11月25日就取得了案涉房屋的大产权证（都房权证监证字第0××1号），是现房销售，且已经交付，陆瑶已经领取了不动产权证书，并将房屋交给其他公司装修、统一经营，故陆瑶诉称未交房不属实；2．其与华美公司签订了协议，由该公司寻找买方与隆旺公司签订商品房买卖合同，陆瑶的部分房款由华美公司代收，隆旺公司与华美公司之间并不存在账户混同情形；3．陆瑶从未向隆旺公司交付过任何装修款，其不应承担连带责任。 华美公司辩称，收取装修款与隆旺公司无关，其是隆旺公司的销售代表；收据上确实加盖了该公司的公章，该费用实际是中介服务费。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、隆旺公司与华美公司之间合同签订情况。隆旺公司（甲方、发包方）与华美公司（乙方、包销方）签订《商品房包销协议》，约定（与本案有关的内容）“第一条、包销项目名称。都江堰市青城半岛。商品房预售许可证号：1＃2＃楼预售许可证第1273号，7＃至10＃楼预售许可证第1156号，13＃楼预售许可证第1310号。第二条、包销范围、面积及包销底价。1．包销范围及面积：①临河7-10号楼底层商业；②1号楼商业Ａ／Ｂ区；③地下超市及地下车库。包销商品房约819套（间），包销面积36930.79平方米。第三条、包销工作约定。1．在签订本协议时向甲方提供《试运营方案》《包销方案》《一户一价底价表》和《包销进度计划》，上述四项均应经双方签字确认作为本协议附件，乙方同时提供其公司相关营业执照、资质证件复印件、上岗人员的从业证书复印件等；3．乙方在协议期限内以甲方名义负责销售、招商、营销等，实施有利于甲方商品房销售促销手段。第四条、包销期限。本协议包销期限为壹拾捌个月，自2017年11月20日至2019年4月19日止。第八条、乙方权利和义务。指定的包销负责人为张国娥，身份证号513002198406××××，乙方采取招商返租补助方案进行销售时不得损害甲方权益，由此所产生的一切经济及法律纠纷均由乙方承担全部责任，与甲方无关。第十五条、其他约定。1．乙方在包销期间，乙方以自己的名义与购房者或其他第三方所签订的任何合同或承诺及产生的法律纠纷，均与甲方无关，甲方不承担任何经济和法律责任。第十七条、协议生效。本协议自双方签字并盖章后，乙方履行本合同第三条第1款全部事项后本协议生效”。在该合同尾部，有隆旺公司、华美公司的签字捺印。庭审中，隆旺公司、华美公司对上述合同已生效并实际履行的事实无争议。 二、隆旺公司与陆瑶之间合同签订及履行情况。2018年6月5日，隆旺公司（出卖人）与陆瑶（买受人）签订《四川省商品房买卖合同（现售）》（以下简称《房屋买卖合同》），约定（与本案有关的内容）“第一条、项目建设依据。出卖人以出让方式取得都国（2010）第1967号土地使用权，在上述地块上建设区划核准名称为青城半岛。第三条、基本情况。3．该商品房为第一条规定项目中的1幢5层32号（以下简称案涉房屋）。第七条、计价方式与价款。2．按照建筑面积计算，单价为5692元，总价410088元。第八条、付款方式及期限。（二）买受人采取下列第2种方式付款：2．分期付款。买受人应当在2018年12月31日前分2期支付该商品房全部价款，首期房价160088元，应当于2018年6月6日前支付。第二期房款应于2018年12月31日前付清250000元。第十条、商品房交付条件。该商品房交付给买受人时符合下列条件：1．该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2．该商品房已取得房屋测绘报告书。第十二条、交付时间和手续。（一）出卖人在2019年4月2日前向买受人交付该商品房”。在该商品房合同尾部，有隆旺公司公章及陆瑶的签名捺印。 2018年6月6日，陆瑶通过案外人刘燕燕向汪铅俞账户分四次共计转账180088元，庭审中，陆瑶诉称，汪铅俞是华美公司的员工，其所转账的上述款项中有20000元是支付给华美公司的团购装修费，剩余的160088元为房款；2018年11月5日，陆瑶通过ｐｏｓ机分四笔、每笔20000元，向商户名称为“青城半岛”支付共计80000元；同日，陆瑶以卡号为6250××××1106的兴业银行账户支付20000元，交易摘要备注为“青城半岛”，此外，陆瑶以账号为6217××××9228的上海浦东发展银行账户转账20000元，摘要信息为“消费：青城半岛”，其主张是案涉房款；2018年12月29日陆瑶以前述浦发银行账户向对方名称为“成都隆旺房地产开发有限公司”的中国建设银行账户转账130000元。以上共计转账支付410088元（计算方式：160088元＋80000元＋20000元＋20000元＋130000元＝410088元）。 2019年2月14日，隆旺公司向陆瑶出具四川增值税普通发票一张，载明其收到“1-5-32商业用房”房款410088元。 2019年6月5日，都江堰市国土资源局向陆瑶颁发了案涉房屋单独所有的不动产权证书，权证号为：川（2019）都江堰市不动产权第0××5号。 2019年11月14日，陆瑶在隆旺公司出具的《青城半岛购房客户缴纳各项费用结算表及不动产证领取登记表》（以下简称《领取登记表》）第50项签字捺印，该项载明了“客户名称陆瑶、房号1-5-32、内附资料契税发票、维修基金发票、不动产证”等内容。 三、华美公司与陆瑶之间的经济往来。2018年6月5日，陆瑶通过卡号为6217××××9228的上海浦东发展银行兰州安宁支行账户，向户名为“汪铅俞”的交通银行账户转账50000元；同日，陆瑶以上海浦东发展银行兰州安宁支行、主卡卡号为4984××××6179的信用卡，向户名为“成都华美佳业商务咨询服务”、卡号后四位“6179”的账户支付30000元；2018年6月6日，陆瑶通过案外人刘燕燕，向汪铅俞账户分四次共计转账180088元，庭审中，陆瑶诉称，汪铅俞是华美公司的员工，其所转账的上述款项中有20000元是支付给华美公司的团购装修费，其余是部分房款。上述装修款转款共计100000元（计算方式：50000元＋30000元＋20000元＝100000元）。 2018年6月6日，华美公司出具收据一份，载明陆瑶交纳“公寓5-32团购装修100000元”。庭审中，陆瑶陈述，隆旺公司承诺将案涉房屋返租用于酒店经营，但其未与隆旺公司、华美公司签署任何合同。隆旺公司否认其作出过返租承诺，认为双方仅是商品房买卖合同关系，陆瑶委托案外人进行装修、经营，与之无关。华美公司对收到陆瑶团购装修款100000元的事实予以自认，并辩称此款是中介费和装修费。 四、其他查明的情况。隆旺公司向陆瑶转交了华美公司以及四川华智环球酒店管理有限公司（以下简称华智公司）于2019年9月23日出具的《承诺函》，载明（与本案有关的内容）“我华美公司（以下简称本公司）曾代理销售青城半岛商业，各购房客户与本公司或华智公司签订了《委托经营管理合同》，受各业主委托，由关联公司华智公司运营‘华智环球酒店’，由我公司经营管理青城半岛隆旺广场及其他商业物业。现因本公司和华智公司原因，无力继续经营管理青城半岛隆旺广场和‘华智环球酒店’，承诺本公司与关联公司华智公司从即日起放弃青城半岛所有商业购房客户委托的经营管理权，本公司承担对各位购房客户所签订的《委托经营管理合同》租金返租及相关义务和责任，造成损失的本公司愿意承担赔偿责任”。该函件上加盖有华美公司、华智公司公章。 庭审中，陆瑶及隆旺公司均认可，案涉房屋无法独立居住或使用、其购买的目的是用于投资的事实。2020年7月2日，本院组织诉争各方现场勘验，并拍照取证。案涉房屋所在楼层正在集中装修，目的是统一出租用于酒店经营。现场可见房屋装修施工未完成，其中一间房间的门牌上载明“华智环球酒店装修工程项目部”。庭审中，陆瑶主张，现场勘验可见案涉房屋不具备交付条件，没有门牌号难以辨认案涉房屋的准确位置。隆旺公司主张，勘验现场可见陆瑶已经将房屋委托他人进行装修的事实，足以证明其已经履行了交房义务。华美公司认可案涉房屋所在项目装修尚未完成的事实。 本院受理的其他关联案件显示，案涉物业其他业主与四川华智环球酒店管理有限公司、四川华智环球酒店管理有限公司都江堰分公司（以下统一简称管理公司）签署《装修无偿赠与协议》《委托经营管理协议》，约定由该公司按酒店标准对房屋进行统一装饰装修及经营管理，并向业主支付投资回报。 以上事实，有各方当事人的陈述，陆瑶提交的诉争各方身份信息证明、《房屋买卖合同》、增值税发票、不动产权证书、收据、《承诺函》、银行流水，隆旺公司提交的《商品房包销协议》《领取登记表》、大产权证，以及本院依法组织现场勘验的照片，以上数组证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，一、关于合同效力的问题。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，本案中陆瑶与隆旺公司之间所签订的《房屋买卖合同》，以及隆旺公司与华美公司之间签订的《商品房包销协议》，是各方真实意思的表示，其内容未违反法律、行政法规强制性规定，故上述合同依法成立并有效，各方应遵照执行。 二、关于房屋是否交付的问题。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”、第十四条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”之规定，本案中，首先，案涉房屋不动产权已登记至陆瑶名下，且该不动产权证已经被陆瑶签收领取，在房屋所有权变更生效的情形下，案涉房屋转移占有的事实足以认定。其次，结合现场勘验的情况，案涉房屋已与其他房屋一起作为整体已经开始装修，若案涉房屋未转移占有，管理公司无法作为业主的委托管理人对该房屋进行统一打造。再次，在无其他相反证据的情形下，陆瑶在付清房款之后且明知合同约定交房时间，但直至本案受理时才提出未收房之异议，显然与一般交易习惯不符。综上，本院认为，案涉房屋已经交付，陆瑶要求交付的主张，无事实和法律依据，故不予支持。 三、关于华美公司是否应向陆瑶返还装修款的问题。虽然陆瑶未签订书面的委托经营管理及装饰装修合同，但根据庭审中各方陈述，案涉房屋不能独立居住或使用，陆瑶的合同目的在于将该房屋用于经营酒店并收取投资回报（租金），同时结合《承诺函》、现场勘验等证据，以及与本案有关的其他案件所查明的事实，本院认为，案涉项目的房屋实际属于统一打造、集中管理的产权式商铺的事实足以认定。纵观本案所涉及的法律关系，包括了陆瑶与隆旺公司之间的房屋买卖合同，陆瑶和管理公司之间的装饰装修合同、委托经营管理合同，均是为了实现陆瑶投资目的的合同联立。所谓的合同联立，是指数个契约具有相互结合的法律关系。在产权式商铺的交易模式中，合同联立表现为购房人与开发商、购房人与装修公司、购房人与管理公司之间所签订的数份合同权利义务不可分割。因为该商铺不能独立使用，而需与其他商铺一起作为整体集中打造，否则购房人的购房目的无法实现。本案中，鉴于案涉房屋不动产权已登记至陆瑶名下，且案涉项目尚处于集中打造的环节，尤其是经营管理方未完全正式撤场并清结与所有业主权利义务之前，陆瑶作为其中的一户业主，要求交付房屋并返还装修费的主张，客观上不具有履行性，也不利于该物业的整体市场价值功能的实现。除此之外，根据庭审查明的事实，案涉的装修款是陆瑶通过银行主动向华美公司支付，在其未能证明该行为存在欺诈、胁迫等原因而无效，抑或存在其他可撤销的情形，作为一名完全民事行为能力人，陆瑶该支付行为应当推定是其真实意思的表示。以上，根据民事诉讼的诚信原则、公序良俗原则，本院对陆瑶关于返还装修款的诉讼请求不予支持。 四、关于隆旺公司是否应承担连带责任的问题。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条“民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。”、第一百七十八条第三款“连带责任，由法律规定或者当事人约定。”之规定，本案中，一方面，陆瑶未举证证明隆旺公司与华美公司之间存在连带责任的合意；另一方面，双方亦不存法定的连带责任事实。华美公司作为隆旺公司案涉项目的销售代理，双方在《包销协议》中仅约定了销售案涉项目事宜，隆旺公司未授权华美公司以其名义与业主就房屋的装修、经营等事项进行协商，故本院认为陆瑶所主张的连带责任也无法律依据。以上，陆瑶要求隆旺公司与华美公司就返还团购装修款100000元承担连带责任，无事实和法律依据，本院不予支持。 关于陆瑶提出，其向汪铅俞转账支付了部分房款、装修费，而汪铅俞系华美公司员工，以此证明隆旺公司与华美公司存在财务混同，故二者应当承担连带责任的主张，隆旺公司对此抗辩称是代为收取，而非混同。本院认为，鉴于隆旺公司提出是部分款项确实是由华美公司代收的抗辩理由，华美公司对此亦认可，如上所述，连带责任需有约定或法定事由，在无其他明确相反证据的情形下，陆瑶应承担举证不能的法律后果，故对其上述主张不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第八条、第一百七十六条、第一百七十八条第三款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，本院判决如下： 驳回原告陆瑶的所有诉讼请求。 本案案件受理费2400元，减半收取1200元，公告费300元，合计1500元，由原告陆瑶负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 员  刘 闽 二〇二〇年十二月三十日 法官助理  邓 娟 书 记 员  詹有玉