大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初6221号原告：刘永琴，女，1962年8月3日生，汉族，住大连市甘井子区。委托代理人：赵东梅，系辽宁融都律师事务所律师。被告：赵安林，男，1956年4月22日生，汉族，住大连市甘井子区。委托代理人：王艳波，系辽宁拓衡律师事务所律师。被告：赵清洋，男，1982年10月12日生，汉族，住址同上。委托代理人：赵安林，系被告赵清洋父亲。被告：高大庆，男，1969年8月22日生，汉族，户籍地辽宁省鞍山市秀岩满族自治县，现住大连市甘井子区。委托代理人：潘清姝，系辽宁五寰律师事务所律师。原告刘永琴与被告赵安林、赵清洋、高大庆房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘永琴及其委托代理人赵东梅、被告赵安林及其委托代理人王艳波、被告赵清洋的委托代理人赵安林、被告高大庆的委托代理人潘清姝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告赵清洋、赵安林签订的《商业门面租赁合同居间服务合同》于2018年6月解除；2、判令三被告共同向原告退还租金13万元（2018年6月1日至2019年3月31日）、履约保证金1.2万元；3、判令三被告共同赔偿原告装修损失30万元；4、诉讼费用由三被告承担。事实及理由：2015年12月27日，原告与被告签订了《商业门面租赁居间服务合同》，原告承租了被告所有的房屋。2016年3月6日，原、被告又签订了补充协议，约定了租期、租金等事项。被告赵清洋、赵安林将房屋擅自出售给被告高大庆，将产权证交由中介，不配合原告办理营业手续，致使原告遭受巨大损失，故诉至法院。被告赵安林、赵清洋辩称，不同意原告的诉讼请求。该二被告认为，案件诉讼主体存在问题，签订租赁合同的主体是被告赵清洋和原告，签订补充协议的主体是被告赵清洋、刘永琴、刘小伟。租赁合同期限为2016年4月1日到2026年4月1日，合同尚未到期，房屋尚在原告处占有使用，且原告将房屋另行出租，正在使用中。原告已经清楚房屋出售的事实，放弃优先购买权，从买卖不破租赁来说，原告和被告高大庆之间应当继续履行租赁合同，目前从未收到原告的解除合同的书面文件。目前系原告单方面解除合同，故要求被告进行赔偿无事实及法律依据。被告高大庆辩称，不同意原告的诉讼请求。该被告认为，被告高大庆于2018年3月17日和被告赵清洋签订房地产买卖合同后，于2018年11月28日取得房屋产权证书，于2019年12月12日进行房屋交接。2019年12月19日，被告高大庆和原告就欠付租金的问题进行协商，虽未协商一致，因原告欠付租金，被告高大庆解除合同，向原告发出解除合同通知书，双方租赁合同关系已于2020年1月23日解除。原告交付的租金系2018年4月1日至2019年3月31日的租金，是正常合同义务的履行，不存在返还的问题。租赁合同的解除系原告的违约行为导致，要求赔偿装修损失无依据。本院经审理认定事实如下：原告（承租方、乙方）与被告赵安林（出租方、甲方）于2015年12月27日签订《商业门面租赁居间服务合同》。合同约定，甲方将其拥有的坐落于甘井子区辛吉街门面房出租给乙方用于经营，建筑面积484.5平方米，租赁期10年，自2016年4月1日至2026年4月1日；租金及支付方式约定：第一年租金13万元，第二年、第三人递增1万元，第四年、第五年租金15万元，第七年至第十年根据市场行情每年涨幅不超过1万元，甲乙双方可协议，房屋年付租金，提前一个月交下一年的租金；现金或转账。甲方的权利义务约定：甲方应在乙方支付第一年租金之日将上述房屋钥匙交付乙方；甲方必须保证出租给乙方的门面能够从事商业经营；在租赁期间，甲方不得对所出租的房屋及房屋所在范围内的土地使用权设定抵押；租赁期间，乙方未续租的，甲方有权收回房屋，所有可以移动、拆除的设备设施归乙方所有，乙方应在租赁期满后当日内搬离，但不得损坏装修时的整体构造。甲方有下列情形之一的，乙方有权解除合同：（1）甲方不交付或者迟延交付租金10天以上的；（2）乙方承租期间，如甲方因该房屋或房屋范围内的土地与第三方发生纠纷或甲方与第三方之间的纠纷涉及到该房屋及房屋范围内的土地，致使乙方无法正常营业超过30天的；（3）甲方未经乙方书面许可，擅自将出租的房屋用于抵押或转让给第三方的；（4）租赁房屋主体结构存在缺陷，危机安全的。该合同尾部约定，甲乙双方，如有一方提前解除合同，需赔偿另一方的损失。原告刘永琴、案外人刘晓伟与被告赵安林、赵清洋于2016年3月6日签订补充协议，该协议对于年租金约定如下：第一、第二年租金为10万元，第三年至第五年租金分别为13万元，第六年至第十年租金分别为16万元。同时约定利益与风险自担，甲乙双方如一方提前解除合同，需赔付对方半年租金作为补偿。原告于2018年3月27日向被告赵安林转账支付130,000元。原告提供被告赵安林（卖方）与高大庆（买方）于2018年3月17日签订的房地产居间买卖合同复印件一份。该合同约定，买卖双方通过居间方出售及购买位大连市甘井子区路房屋，价款6百万元；房屋交接时，卖方将此房的押金、租金、物业、采暖、水、电等全部费用结清，剩余款项转给买方。原告提供与被告赵安林、高大庆通话的电话录音，证实被告赵安林将房屋出售，并未通知原告，原告与被告高大庆就租赁问题进行交涉。关于装修损失，原告申请司法鉴定。辽宁省大连市中级人民法院委托中诚信工程造价咨询有限公司进行鉴定。该鉴定机构于2020年11月6日作出中诚信鉴所（2020）价鉴字第027号司法鉴定意见书，认定大连市甘井子区新星园路C2-40-5及C2-1-103号房产的装饰装修总造价为122,432元，其中土建及装饰工程造价112,321元，电气工程造价1,717元，水暖工程8,393元。原告提供其与案外人大连向荣门业有限公司签订的合同、手写的材料表、手绘图纸，证实原告安装门花费15,000元、LED门面花费4,000元、钢结构花费预计30,000元、楼梯钢结构花费80,000元，原告认为上述花费鉴定机构并未予以鉴定，并要求重新鉴定。被告高大庆提供其与原告的微信聊天记录，聊天记录显示双方就房屋租赁问题进行交涉。被告赵安林与第二次庭审中陈述，房屋在2018年3月17日出售的时候确实没有通知原告，因为不知道原告具有优先购买权。自2018年3月17日开始，被告赵安林将房产证存放于中介处，2018年11月28日产权登记变更于被告高大庆名下。被告赵安林陈述，原告需要办理营业手续的时候其可以配合办理，但是本次原告一直没有要求被告赵安林办理手续，都是和被告高大庆沟通的。被告赵安林认可案涉房屋系被告赵安林、赵清洋共同共有，对于房屋其并未进行装修。以上事实，有《商业门面租赁居间服务合同》、补充协议、房地产居间买卖合同复印件、中诚信鉴所（2020）价鉴字第027号司法鉴定意见书、合同、手写的材料表、手绘图纸及本院的庭审笔录在案为凭，上述材料业经开庭质证，可以采信。本院认为，原告与被告赵安林签订《商业门面租赁居间服务合同》，系双方真实意思表示，该合同真实有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。上述合同中明确约定在被告赵安林未经原告书面同意的情况下，擅自将房屋转让给第三人的，原告有权解除合同。被告赵安林认可其在出售房屋时并未通知原告，被告赵安林存在违约行为，原告有权要求解除合同。原告并未提供证据证实其于2018年6月要求解除合同，故本院认定自2020年6月9日立案之日，上述《商业门面租赁居间服务合同》解除。关于租金损失一节，因被告赵安林的违约行为，导致合同提前解除，且自2018年3月17日开始，房屋所有权证不再由被告赵安林保管，被告赵安林不具备配合原告办理经营手续、保证房屋商业用途的条件，导致原告无法正常使用案涉房屋，相应的法律后果由被告赵安林承担，应当赔偿原告遭受的损失。按照年租金130,000元计算，自2018年6月1日至2019年3月31日，租金损失数额为108,300元。关于履约保证金，双方合同中并无履约保证金的约定，且原告并未提交证据证实向被告赵安林支付履约保证金，故对于原告的该诉请，因证据不足，本院不予支持。关于原告主张的装损失，经过鉴定机构确认的装修总造价为112,321元，鉴于原告自2016年4月1日至2018年5月31日正常使用，相应装修造价需相应扣减，故应当赔偿装修款87,984.8元。因本案违约主体系被告赵安林，收受房屋租金的主体为被告赵安林，因被告赵清洋与被告赵安林共同和原告签订补充协议，且被告赵安林承认案涉房屋由被告赵安林、赵清共同所有，故本院认定上述责任应当由被告赵安林、赵清洋共同承担。被告高大庆系房屋买受人，并非案涉《商业门面租赁居间服务合同》的签订及违约主体，且被告高大庆与原告并未就继续沿用上述合同达成一致，对于原告要求被告高大庆承担责任，本院不予支持。关于原告主张的重新鉴定的问题，原告提供的合同，仅能证明其与案外人就门面制作达成过合同，但是合同是否实际履行、原告向案外人支付的具体费用，无证据证实；对于其他手写记录的花费明细、手绘图纸等材料，因真实性无法核实，本院不予采信，且不能作为鉴定依据，故对于原告要求的重新鉴定的主张，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告刘永琴与被告赵安林签订的《商业门面租赁居间服务合同》于2020年6月9日解除。二、被告赵安林、赵清洋于本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘永琴退还租金108,300元。三、被告赵安林、赵清洋于本判决发生法律效力之日起十日内向原告赔偿装修损失87,984.8元。四、驳回原告刘永琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费3,803元，由原告自行承担2,000元，被告赵安林、赵清洋共同承担1,803元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审 判 长  张 禾人民陪审员  刘红岩人民陪审员  吕秀梅二〇二〇年十二月一日书 记 员  胡淞岚本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。