浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终5361号上诉人（原审原告）：潘洪州，男，1972年1月21日出生，汉族，住瑞安市。委托诉讼代理人：倪立赶，北京德恒（温州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵定恩，男，1961年2月1日出生，汉族，住温州市龙湾区。委托诉讼代理人：王青山，北京大成（温州）律师事务所律师。上诉人潘洪州因与被上诉人赵定恩房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省温州市龙湾区人民法院（2020）浙0303民初3486号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。潘洪州上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持潘洪州一审诉讼请求。事实和理由：一、双方签订的《房地产买卖协议》是双方真实意思表示，合同合法有效，双方当事人均应按照诚实信用原则全面履行各自的义务，潘洪州因该合同取得拆迁利益。1、双方于2003年9月21日签订的《房地产买卖协议书》不违反法律和行政法规的强制性规定，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的属于合同无效的情形。一审判决认定潘洪州在同年签订两份房屋买卖合同且土地权利类型均为宅基地使用权，违反农村一户一宅的规定，属于对法律关系定性错误。2、潘洪州已履行合同全部义务，涉案房屋也已交付给潘洪州。《房地产买卖协议》约定的总房款为108000元，立协议时支付100000元，余款8000元在产权过户至潘洪州名下后付清，因多种原因土地使用权和房屋所有权过户手续迟迟未能办理，故合同约定的8000元尾款未能支付。后因涉案房屋被列入拆迁范围，房价上涨，赵定恩心理不平衡，为获取高额拆迁安置费，故意隐瞒事实，擅自与温州市龙湾区状元街道办事处签订《龙湾区状元街道三郎桥片旧村改造协议书》，将已出卖给潘洪州的房屋进行处置，并将拆迁后的部分货币安置费880067.65元占为已有。其该行为违背诚实信用原则，其取得的不法利益应当返还给潘洪州。3、根据近年温州市的司法实践，涉案房屋买卖合同应属合法有效。赵定恩应将擅自据为已有的拆迁安置补偿款返还给潘洪州。二、一审判决认定该买卖行为违反国家土地管理法的规定，相应的法律依据适用有误。双方订立的《房地产买卖协议书》系当事人的真实意思表示，合法有效。一审法院援引的《中华人民共和国土地管理法》第六十二条有关“农村村民一户只能拥有一处宅基地”的规定，是对农村村民申请取得宅基地建房的管理性规定，并非是判定合同是否有效的效力性规定，此法条与本案《房地产买卖协议书》不存在关联，不能作为判定该合同是否有效的法律依据。赵定恩辩称，一、双方签订的合同违反法律强制性规定，应认定无效。二、安置房补偿款是基于赵定恩本集体经济组织成员的身份而获得，潘洪州与赵定恩不属于同一个集体经济组织，无法获得一赔三的补偿。三、双方名义上签订的是房地产买卖合同，但本质上是定金合同。即使属于房地产买卖合同，因涉及宅基地买卖，也为国家法律所禁止，因此合同亦属无效。涉案房屋一直由赵定恩使用，签订合同时，潘洪州知道不能取得房屋所有权，不能进行实际居住。可见其签订合同时存在恶意，因签订合同而产生的损失应由其自行承担。请求维持原判。潘洪州向一审法院起诉请求：判令赵定恩支付潘洪州房屋安置补偿款880067.65元，并赔偿利息损失（以880067.65元为基数，从起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价年利率4.05%计算至实际履行完毕之日止）一审法院认定事实：2003年3月13日，潘洪州、赵定恩签订一份《房地产买卖合同》，约定：赵定恩将坐落于温州市龙湾区状元镇大岙溪村大岙溪路94号（后登记为大岙溪村大岙溪路98号）的壹间贰层房屋出卖给潘洪州。出让价格为108000元，立协议时付定金100000元，余款8000元在办理土地使用权过户时一次付清给赵定恩。后潘洪州按约支付定金100000元，余款8000元因未办理土地使用权及房屋产权过户手续至今未付。潘洪州、赵定恩属不同村集体成员，涉诉土地权利类型为宅基地使用权。潘洪州购买该处房屋后，又于同年9月21日与状元街道村民赵定权签订房屋买卖协议，土地权利类型亦为宅基地使用权。2017年6月20日，涉诉房屋拆迁，赵定恩与案外人温州市龙湾区状元街道办事处签订《龙湾区状元街道三郎桥片旧村改造协议书》，并收取拆迁货币安置费880067.65元。一审法院认为，农村房屋是农民赖以生存的最后屏障，故农村房屋禁止自由流转是符合我国国情的一项司法实践原则。潘洪州不属于该集体经济组织的成员，签订合同支付定金后余款至今未付，且潘洪州在同年签订两份房屋买卖合同，土地权利类型均为宅基地使用权，依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。综上，潘洪州的诉请违反法律规定，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回潘洪州的诉讼请求。案件受理费12601元，减半收取计6300.5元，由潘洪州负担。本院二审期间，赵定恩提供温州市龙湾区状元街道罗西社区居民委员会于2020年9月23日出具的《证明》，证明涉案房屋一直由赵定恩居住和使用。潘洪州质证认为该证据的形式不符合法律规定，没有所在单位负责人或者法定代理人的签字，且不具有客观性。如果要证明涉案房屋一直是由赵定恩使用，应当提供相关的水费、电费等证明。本院认为，该证据与本案争议的合同效力问题不具有关联性，故本院不予确认。本院经审查当事人一审提供的证据，依法对一审法院认定的事实予以确认。另补充认定：2017年8月10日，赵定恩夫妇就涉案房屋与温州市龙湾区人民政府状元街道办事处签订《住宅用房货币补偿协议书》，协议书上载明：房屋土地证面积38.02平方米；视为合法建筑面积74.92平方米；房屋补偿款759701元，其中合法房屋价值补偿26255元，认定为合法建筑价值补偿593294元、房屋装饰装修价值补偿1550元、合法房屋基底增购面积的货币补偿138602（37.46平方米×3700元/平方米）元；奖励和补助：入户调查登记评估奖励2000元、货币补偿奖励（含装饰装修补偿，不含附属物补偿和合法房屋基底增购面积补偿、有合法用地手续1998段建筑价值补偿）93164.85元（621099元×15%）、提前签约奖励14984元、清障补助费2475元；一次搬迁补助费1000元；六个月临时安置补助费6742.8元。以上补偿金额共计880067.65元。协议书载明政策依据为《温州市区城市建设房屋征收城中村改造农房集聚建设补偿实施办法》（温政发[2012]19号）。上述实施办法第十条规，住宅房屋所有权人系建设或改造范围内属地农业户口的，按照“一三落地、三五抵顶、合法面积、违章不计”安置原则。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条关于农村村民一户只能拥有一处宅基地的规定，系关于农村村民审批宅基地的相应规定。而本案系房屋买卖合同纠纷，不涉及宅基地审批，故该规定不适用于本案。涉案《房屋地产买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。合同签订后，潘洪州已按约支付房款100000元。余款8000元，因双方在合同中明确约定待办理土地使用权过户时支付，而该房屋尚不具备过户条件，故潘洪州未支付余款8000元不构成违约。涉案合同的名称为《房屋地产买卖合同》，内容包含了房屋买卖合同的必备条款，且双方也没有约定需再另行签订房屋买卖合同，赵定恩主张该合同为定金合同，无事实和法律依据。至于潘洪州是否实际占有使用涉案房屋，或涉案房屋是否实际仍由赵定恩占有使用，既不影响合同的效力，也不影响潘洪州根据涉案《房屋地产买卖合同》主张相应的权利。现涉案房屋因旧村改造而获得货币补偿，相应的权益应当由潘洪州享有。赵定恩未经潘洪州同意领取相应安置补偿款，于法无据，故其应予以返还并赔偿损失。根据拆迁安置政策，安置补偿款中合法房屋基底增购面积的货币补偿138602元系基于签约人赵定恩为建设或改造范围内属地农业户这一特定身份，故应归赵定恩享有。同时，涉案《住宅用房货币补偿协议书》系由赵定恩签订，故提前签约奖励14984元、清障补助费2475元宜归赵定恩享有。潘洪州享有的安置补偿款包括合法房屋价值补偿26255元、认定为合法建筑价值补偿款593294元、房屋装饰装修价值补偿1550元、入户调查登记评估奖励2000元、货币补偿奖励93164.85元、搬迁补助费1000、临时安置补助费6742.8元，共计724006.65元。二审期间，潘洪州同意购房余款8000元直接从上述安置补偿款中扣减，故赵定恩应当向潘洪州支付的金额为716006.65元。综上，潘洪州的上诉请求部分成立。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销浙江省温州市龙湾区人民法院（2020）浙0303民初3486号民事判决；二、赵定恩于本判决生效之日起十日内向潘洪州支付716006.65元，并赔偿利息损失（以716006.65元为基数，从2020年7月6日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行完毕之日止）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12600元，减半收取计6300元，由潘洪州负担1172元，由赵定恩负担5128元；二审案件受理费12600元，由潘洪州负担2344元，由赵定恩负担10256元。本判决为终审判决。审 判 长  余 萌审 判 员  杨宗波审 判 员  蔡蓓蓓二〇二〇年十二月九日法官助理  陈黛锦代书记员  胡珏琛