广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初24966号原告：夏子财，男，1980年7月18日出生，汉族，住广东省高要市××××××××××××队，公民身份号码441×××××××********。被告：篮战(北京)体育文化传播有限公司，住所地：北京市丰台区××××××××××××**，统一社会信用代码。法定代表人：钟某1。委托诉讼代理人：罗文燕，广东都昇律师事务所律师。委托诉讼代理人：饶嘉南，广东都昇律师事务所实习律师。原告夏子财与被告篮战(北京)体育文化传播有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月27日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月7日公开开庭进行了审理。原告夏子财，被告的委托诉讼代理人罗文燕、饶嘉南到庭。本案现已审理终结。原告夏子财向本院提出诉讼请求为：1.解除原告与被告的租赁合同；2.被告退回已付押金21168元和装修费24000元，合计45168元、返还2台充电器和电池；3.请求判决由被告承担全部诉讼费用。诉讼中，原告撤回第1项诉讼请求。事实与理由：原告与被告于2019年10月1日达成租赁意向，双方有签订租赁合同，原告租赁被告的房屋。租赁物是位于佛山市南海区×××××××***L号场的不动产，租赁合同总标的是225413.8元，每月需要支付租金11430.7元，租金是按季支付，缴纳租金有开具租金收据。双方签订的合同为定期合同，租赁的期限到2021年12月28日，租赁的用途是奶茶店，合同中对违约责任认定是：双方发生争议的应协商解决，协商不成的任一方可向当地法院仲裁委员会提请仲裁。原告有按合同约定支付租金，因被告行为导致原告造成损失，要求被告赔偿，原告具体损失名目有：押金和装修合计45168元、返还两台充电器和电池。被告辩称，一、原告2020年6月就双方的租赁合同纠纷提出相关的诉讼，案号（2020）粤0605民初16950号。本案涉及的诉讼标的在前案中已经提出，本案应当依法裁定驳回起诉。二、本案《场地租赁协议书》涉及的租赁场地位于原南海***（现南海环宇城）的户外球场L号场。该场地是嘉创公司出租给被告，被告再转租给原告的。关于涉案《场地租赁协议书》是否合法有效由法院予以认定。三、如果本案涉及的《场地租赁协议书》合法有效，被告已依法依约终止该协议书，且提供两间优化可用于经营奶茶店的商铺给原告选择，完全保障了原告的权益，并不存在违约解除的情形。（一）在本案中，被告所转租的场地并非被告自身所有，而是来源于与嘉创公司签订的租赁合同。涉案《场地租赁协议书》的提前解除是由于嘉创公司为了配合南海新交通建设，优化外部交通而拆除涉案场地的设施和重建广场环境，而提前解除被告与嘉创公司签订的租赁合同。对此，被告依法依约通知原告提前解除《场地租赁协议书》，并非违约解除。（二）嘉创公司优化外广场配合南海新交通建设而提前解除与被告签订的租赁合同，在此过程中被告多次与嘉创公司商讨解除合同后原告商户的租约问题。为此，被告提供了两间优化商铺给原告选择，与嘉创公司商讨将原告的搬迁时间延长至6月28日。在此过程中，被告通过三次发函方式告知原告，被告已经履行了相应的告知义务且保障了原告的合法权益。（三）被告在终止涉案场地租赁协议书前为保障原告的合法权益多次与嘉创公司进行商讨，而嘉创公司及被告为此另外向原告提供了两处优于现在承租条件的商铺位置，已有效解决原告提前终止协议书后无法经营的情况。原告所承租的场地，是被告与嘉创公司于2016年12月28日签订《场地租赁合同书》所承租的，租赁期限自2016年12月28日起至2021年12月28日共5年。被告与原告双方于2019年10月1日签订了《场地租赁协议书》，将涉案场地出租给了原告，承租期限为自2019年10月1日起至2021年12月28日止。2020年3月19日，原告收到了嘉创公司发来的《关于提前终止合同的告知函》，为配合南海轻轨市政交通优化，将对南海环宇城（曾用名：***）外广场进行重建，其中包括了涉案场地。按照合同中第十条10.1.4项的约定：“租赁期内甲方（即第三方）需要对***外广场局部或区域整体进行拆除或重建，本合同终止，双方互不承担责任。”嘉创公司向被告通知签订的《场地租赁合同书》提前终止，被告收悉后多次与嘉创公司商讨，在此过程中嘉创公司共向被告发了三次告知函，但是被告终止合同时要求嘉创公司必须妥善处理租户【王子拉茶】的商铺租位问题。被告与嘉创公司商讨后，嘉创公司同意将南海环宇城（曾用名：南海***）三楼编号为339A的商铺出租给租户【王子拉茶】，而租期为两年，租金按230元/平方米/月标准收取（总计5750元/月），并给予一个月装修期。嘉创公司于2020年5月18日就上述事宜作出承诺并发函给被告。被告收到上述函件后，于2020年5月21日发函给原告终止涉案协议书且向原告提供两种搬迁方案，上述两种方案均优于涉案场地协议的承租条件，均足以解决原告的经营问题。同时，被告是得到嘉创公司承诺并提供了优化商铺给原告解决其之后的经营问题前提下才通知解除涉案协议书的。由此可知，被告已充分保障了原告的权益了。四、原告诉讼请求应当予以驳回。（一）本案中原告的诉讼请求已经在前案（2020）粤0605民初16950号案提出，属于重复起诉，应当驳回起诉。（二）关于押金和装修费45168元问题。1、保证金21168元，被告已经通过三次发函方式要求原告将租赁场地清空、恢复原状后归还被告，处理上述事情时仍需继续支付租金、管理费、水费、电费等相关费用，但由于原告至今未能处理上述事宜，同时原告“王子拉茶”商铺是一个集装箱，被告仅仅只是将集装箱整个搬离并没有拆除破坏集装箱里面的设备、设施，该集装箱至今仍放在佛山新城裕和路95号国际体育文化演艺中心停车场内。被告已经多次联系原告将其可移动的设备、设施搬离，但原告放任设备、设施在集装箱内不处理。对此，被告保留追究原告自2020年6月28日至原告搬离可移动设备、设施之日止的占用场地费。该保证金缴清水电费用且扣除上述占用费用后，原告尚欠款项，被告保留向原告追讨的权利。2、装修费的经济损失问题，涉案商铺“王子拉茶”并非是原告实际投资的，该商铺是在2017年3月由康芹与被告签订租赁合同后投资的，经营两年半左右因经营不善后与被告解除租赁合同，在解除康芹租赁合同时，双方已经明确康芹只可搬离可移动物品，其余均不得搬离。解除合同后被告才与原告签订涉案合同由原告进行经营。因此，不能搬离的设备、设施均属于被告的，与原告没有任何关联，原告对于该商铺没有投资，只是租赁了被告已装修的、设备完善的商铺。同时，原告要求被告赔偿的运营设备与装修材料均是涉案场地本身属于被告的装修和设备。如果原告有另外装修支出应当有相应的票据或者支付凭证，但是原告没有附上任何发票或者收据，都为原告单方面陈述的数额，完全不符合常理。（三）关于返还2台充电器和电池问题，原告无任何证据证明上述物品在被告处，请求贵院予以驳回该诉讼请求。五、原告经营涉案场地一直亏损的，产生该纠纷后，被告为保障原告的合法权益，多次与其协商并提供更优化的商铺，让其可以继续经营且更加容易转让商铺。但是，原告却想以此次争议问题为契机，索要高额赔偿,拒绝沟通，请驳回原告的起诉或诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行质证。对当事人双方对真实性没有异议的证据，本院对真实性予以确认。对真实性有异议的证据认定如下：原告提供的报警回执和送货单有原件核对，本院对真实性予以确认。原告提供的现场照片，被告作为控制人，没有举证推翻，本院对真实性予以确认。原告提供的12345回复和王子拉茶收入截图和本案无关，本院对关联性不予确认。综合采信的证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：2019年10月1日，原告（乙方）和被告（甲方）签订《场地租赁协议书》，约定甲方同意为乙方提供位于广东省佛山市南海区×××××××***L号场，出租给乙方作自制饮品及小食销售，该场地的使用面积为30平方米。场地使用期限自2019年10月1日至2021年12月28日。租金每月10584元，每季度费用31752元，应于每季度末25日前将下季度租金足额支付至甲方指定账户。场地合作保证金21168元，协议期满并且乙方明确表示不再合作时或本协议终止且乙方无任何违约的情况下，甲方在15个工作日内全部无息返还乙方。如因自然灾害、市政规划等不可抗因素导致本协议无法继续履行的，双方签订书面解除协议，乙方缴纳所欠费用，甲方退还乙方押金。原告已支付保证金21168元予被告。2019年8月2日，原告为涉讼场地集装箱刷墙壁硅藻泥支付9500元，顶部喷黑漆支付2000元，铺设电线开关支付12500元，共计24000元。2020年4月至6月期间，被告多次向原告发出解除合同通知书或终止协议通知书，载明因嘉创公司提前解除合同，被告提前终止场地租赁协议书，同意返还押金给原告，原告应在指定时间腾退场地，并向原告提供可选择的另行租赁场地的方案等。原告复函被告，表示被告解除合同不存在不可抗因素等。原告和被告在（2020）粤0605民初16950号案庭审中陈述，原告于2019年8月1日接收涉讼租赁物包括集装箱，被告于2020年7月1日将涉讼场地的集装箱搬离涉讼场地。原告和被告在诉讼中自行交接了2台充电器和12个电池。另查明，本院于2020年7月16日受理本案原告诉本案被告租赁合同纠纷一案，案号（2020）粤0605民初16950号，原告在该案诉请：1.解除租赁合同；2.被告赔偿原告损失1026760元；3.被告承担诉讼费。第2项诉讼请求由八个部分组成，包括：1.每个月直接收入23957元×租期2020年7月至2021年11月18个月=431226元；2.疫情期间减免2020年2月份半个月租金5715元；3.支付予康芹的转让费85000元；4.赔偿员工工资损失5700元/月/人×3个月×2人=34200元；5.剩余租期租金213983元；6.涉讼商铺内存放的现金5000元；7.涉讼商铺内存放的原材料19475元；8.涉讼商铺内存放的运营设备232161元。本院认为，原告和被告签订的《场地租赁协议书》（下称涉讼合同）是双方真实意思表示，没有违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。双方确认涉讼合同已实际解除，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于合同解除的责任，被告辩称其出租方嘉创公司为配合市政交通优化对***外广场进行重建导致，被告对涉讼合同解除没有过错。双方在涉讼合同约定“如因自然灾害、市政规划等不可抗因素导致本协议无法继续履行的，双方签订书面解除协议，乙方缴纳所欠费用，甲方退还乙方押金”，即使被告辩称的涉讼合同因市政规划无法继续履行属实，被告也应根据合同约定返还保证金21168元予原告，本院对原告相应请求予以支持。被告将涉讼租赁物出租予原告，被告应保障原告对涉讼租赁物的占有、使用，被告在约定的租赁期限届满前未能保障原告对涉讼租赁物的占有使用，已构成违约，被告应承担相应的违约责任。关于原告主张的装修损失，原告提供的送货单及集装箱内部照片证明原告确对集装箱内部装饰进行了装修投入。双方在涉讼合同约定合同因市政规划无法履行可解除合同，但并未约定免除被告提前解除合同的责任，且没有证据显示被告解除合同属于市政规划的原因。根据原告实际使用集装箱的时间2019年8月1日至2020年6月30日共335天，涉讼合同约定的原告可使用期间共881天，按剩余租赁期间折算摊销的装修投入，被告应支付装修损失14874.01元【24000×（881-335）÷881】予原告。原告主张的其他装修投入已由原告使用并享受，本院对原告装修赔偿请求超出本院核定部分不予支持。被告已返还充电器和电池予原告，原告的相应诉请没有必要。原告主张被告返还保证金请求及装修损失赔偿请求并未在（2020）粤0605民初16950号案中提出，本院对被告辩称该诉请属于重复起诉的意见不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告篮战(北京)体育文化传播有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付14874.01元予原告夏子财；二、被告篮战(北京)体育文化传播有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还保证金21168元予原告夏子财；三、驳回原告夏子财的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计464.6元（原告已预交2679.37元），由原告负担114.07元，由被告负担350.53元并应于本判决发生法律效力后十日内迳付原告，本院不另行收退。原告多预交的2214.77元，自本判决发生法律效力后，经原告向本院申请，本院予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 方 菲二〇二〇年十二月二十五日书记员 黄晓璇