广西壮族自治区防城港市防城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0603民初1615号 原告：王丽群，女，1960年10月1日出生，汉族，住内蒙古通辽市科尔沁区。 委托诉讼代理人：李其堂，广西众言律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李志津，广西众言律师事务所实习人员。 被告：南宁品雅房地产投资咨询有限公司，住所地：广西南宁市青秀区民族大道159号凤岭·新新家园A区2栋1106号，统一社会信用代码：91450103557220326C。 法定代表人：江龙。 被告：南宁品雅房地产投资咨询有限公司防城港分公司，住所地：广西防城港市港口区常山新区博鑫双湾国际******房，统一社会信用代码：91450602MA5MUCL063。 法定代表人：张金键。 原告王丽群与被告南宁品雅房地产投资咨询有限公司（以下简称“品雅公司”）、被告南宁品雅房地产投资咨询有限公司防城港分公司（以下简称“品雅防城港分公司”）商品房预约合同纠纷一案，广西壮族自治区防城港市中级人民法院指定由本院审理，本院于2020年11月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王丽群的委托诉讼代理人李其堂、李志津到庭参加诉讼，被告品雅公司、品雅防城港分公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院缺席审理本案，现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告品雅防城港分公司签订的两份《项目投资合作协议》（合同编号分别为00010、00096)；2.判决被告品雅公司向原告返还购房款363 -2- 895元及利息41592.49元(利息计算明细:第一部分，以214676元为基数，按年利率6%标准计算，从2018年12月5日暂计至2020年7月22日止，共21288.70元；第二部分，以214676元为基数，按年利率6%标准计算，从2018年12月7日暂计至2020年7月22日止，共9883.33元；第三部分，以149219元为基数，按年利率6%标准计算，从2019年5月30日暂计至2020年7月22日止，共10420.46元，以上利息总额共计41592.49元，以后另计至实际付清止），合计48728元；以上共计405487.49元；3.本案诉讼费用由被告承担。原告当庭变更第二项诉请为：判决被告品雅公司、品雅防城港分公司共同向原告返还购房款363895元及利息（以363895元为基数，按年利率6%，从2018年12月15日计算到还清之日止）。事实和理由；2018年12月4日，原告与被告签署了《项目投资合作协议》（合同编号00010)，原告以6236元/平方米购买被告开发的防城港北部湾大道东侧浪漫花都9栋2单元6层602号商品房一套，建筑面积63.29平方米，总价为394676元。2019年5月29日，原告又与被告签署了《项目投资合作协议》(合同编号00096)，原告以6236元/平方米购买被告开发的防城港北部湾大道东侧浪漫花都10栋2单元6层603号商品房一套，建筑面积73.64平方米，总价为459219元。《项目投资合作协议》签订后，原告按照被告品雅防城港分公司的要求于2018年12月4日向被告品雅公司支付了214676元，作为浪漫花都9栋2单元6层602号商品房的首付款；原告又分别于2018年12月6日向品雅公司支付10万元、于2019年5月29日支付149219元，作为浪漫花都10栋2单元6层603号商品房的首付款。原告付清上述两套商品房的首付款后，发现浪漫花都9栋和10栋楼盘一直都未开工，至今甚至连地基都没打。根据原告与被告签署的《项目投资合作协议》（合同编号00010)第二条第2.(2)的约定:“甲方按照开发建设进度，预计2019年12月末取得产品预售证”，以及第七条违约条款的约定：“在本协议期限内，甲方承诺乙方该项目以住宅为主，工程封顶前取得产品预 -3- 售证”。根据上述条款确定被告向原告承诺取得产品预售证的具体时间是2019年12月份。至今,原告向相关部门咨询得知其所购置的浪漫花都9栋和10栋根本没有预售许可证。原告此时才得知被告无法按时交付浪漫花都9栋2单元6层602号房和10栋2单元6层603号房给原告。依据《项目投资合作协议》（合同编号00010)、《项目投资合作协议》（合同编号00096)第七条违约条款的约定，被告已经违约，并且依据该条第2款的约定在45个工作日内按乙方已支付的投资款全额退还给乙方，并按银行的利率计算利息赔偿给乙方。经过原告多次催促，被告仅于2020年6月5日退还原告5万元、于2020年6月22日退还5万元，共10万元购房款，仍欠363895元一直未退还。综上，被告无法在约定期限前取得商品房预售许可证导致双方签订《项目投资合作协议》合同目的不能实现，并且逾期退还原告购房款的行为均构成违约，应全额退还并按银行的利率计算向原告支付利息。为维护合法权益，原告现提起诉讼，请依法判决。 被告品雅公司、品雅防城港分公司未出庭参加诉讼也未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2018年12月4日，原告王丽群作为投资方（乙方）与被告品雅防城港分公司作为出地方（甲方）签订《项目投资合作协议》（合同编号00010），约定：甲方已依法取得防城港北部湾大道东侧（项目暂定名为浪漫花都）地块的）地块的开发权约定甲方负责项目的出地及开发建设，乙方同意按本合同第二条的约定提供房地产项目投资资金，甲方开发兴建该项目商品房并按本合同第三条的约定进行固定的物业产权分配。第二条约定乙方投入的房地产项目总投资款为367082元。在甲乙双方签订投资协议当日，乙方分别向甲方支付第一笔投资款，即187082元；甲方按照开发建设进度，预计2019年12月末取得产品预售证，乙方在接到甲方的通知后，带上此协议及收据在指定时间地点支付第二笔投资款，即180000元并换签《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》中的价格以本协议价格为准，双方不得随意改动合同价格。第三条约定本合同项下商品房建成后，乙方拥有合同项目9栋2单元6层02号房（a20户型）商品房物业，建筑面积63.29㎡。《项目投资合作协议》还对其他事项进行了约定。 2019年5月29日，原告王丽群作为投资方（乙方）与被告品雅防城港分公司作为出地方（ -4- 甲方）又签订一份《项目投资合作协议》（合同编号0096），约定：甲方已依法取得防城港北部湾大道东侧（项目暂定名为浪漫花都）地块的）地块的开发权约定甲方负责项目的出地及开发建设，乙方同意按本合同第二条的约定提供房地产项目投资资金，甲方开发兴建该项目商品房并按本合同第三条的约定进行固定的物业产权分配。第二条约定乙方投入的房地产项目总投资款为427112元。在甲乙双方签订投资协议当日，乙方分别向甲方支付第一笔投资款，即217112元；甲方按照开发建设进度，预计2019年12月末取得产品预售证，乙方在接到甲方的通知后，带上此协议及收据在指定时间地点支付第二笔投资款，即210000元并换签《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》中的价格以本协议价格为准，双方不得随意改动合同价格。第三条约定本合同项下商品房建成后，乙方拥有合同项目10栋2单元6层603号房商品房物业，建筑面积73.64㎡。《项目投资合作协议》还对其他事项进行了约定。 原告王丽群于2018年12月4日分别向被告品雅公司支付187082元、27594元，于2018年12月6日、2019年5月29日向被告品雅公司支付100000元、117112元，上述款项共计431788元。 2019年12月20日，原告与被告品雅防城港分公司签订两份《项目退合作意向金申请表》，约定被告品雅防城港分公司同意退还原告向其申请购买的浪漫花都项目9-2-602首付187082元、10-2-603首付217112元，退款日期均为2020年2月28日。《项目退合作意向金申请表》签订后，被告品雅防城港分公司于2020年6月5日向原告王丽群退还购房款50000元，于2020年6月22日退还50000元，共计100000元。 以上事实有原告提供的项目投资合作协议、收据、银行转账记录及庭审陈述在案佐证，并经开庭质证，本院予以确认。 -5- 本院认为，关于本案案由的问题。原告王丽群与被告品雅防城港分公司签订的两份《项目投资合作协议》约定了案涉房屋的坐落、面积、价款等，并约定将来在一定期间内订立正式的商品房买卖合同，从上述内容可知，《项目投资合作协议》具备约定合同的性质，故本案案由应为商品房预约合同纠纷。 原告王丽群与被告品雅防城港分公司签订的《项目投资合作协议》是双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议合法有效，双方均应按协议全面履行各自的义务。根据协议第二条约定：甲方按照开发建设进度，预计2019年12月末取得产品预售证，乙方在接到甲方的通知后，带上此协议及收据在指定时间地点支付第二笔投资款并换签《商品房买卖合同》。但至今被告仍未通知原告签订正式的商品房买卖合同，亦未提供证据证明其已取得涉案商品房预售许可证明，且双方已于2019年12月20日签订两份《项目退合作意向金申请表》，协商一致由被告向原告退还购房款，上述行为表明双方已无意继续履行合同，合同目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”原告请求解除其与被告品雅防城港分公司签订的《项目投资合作协议》，本院予以支持。 合同解除后，原告有权要求返还购房款。因被告品雅防城港分公司为被告品雅公司的分支机构，根据《中华人民共和国民法总则》第七十四条规定：“法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。”现原告请求两被告共同返还购房款及支付利息，本院予以支持。关于应返还的购房款数额及利息，原告共计向被告品雅公司支付431788元，扣除被告已返还的10万元，剩余331788元需返还，利息应分别从2018年12月5日起以114676元为基数，从2018年12月7日起以100000元为基数，从2019年5月30日起以117112元为基数，至2019年8月19日期间按中国人民银行同期同类贷款基准利率计 -6- 算，从2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分别计至款项清偿之日止。 原告主张的剩余款项即32107元，原告主张是按品雅防城港分公司的要求转至韩业龙账户作为案涉商品房款项，但未能对此提供证据证明，两被告也未出具相应收据也未到庭认可，故本院对原告要求两被告返还该笔款项及利息的诉请不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告王丽群与被告南宁品雅房地产投资咨询有限公司防城港分公司于2018年12月4日签订的《项目投资合作协议》（合同编号00010）、于2019年5月29日签订的《项目投资合作协议》（合同编号00096）； 二、被告南宁品雅房地产投资咨询有限公司、南宁品雅房地产投资咨询有限公司防城港分公司向原告王丽群返还购房款331788元并支付利息（利息分别以114676元为基数从2018年12月5日起，以100000元为基数从2018年12月7日起，以117112元为基数从2019年5月30日起，至2019年8月19日期间按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，从2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分别计至款项清偿之日止）。 三、驳回原告王丽群的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费7382元，减半收取计3691元，由被告南宁品雅房地产投资咨询有限公司、南宁品雅房地产投资咨询有限公司防城港分公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或 -7- 代表人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院。 审 判 员 陈飞凤 二〇二〇年十二月十七日 法官助理 颜倩云 书 记 员 冯渝淇