文书内容天津市和平区人民法院民 事 判 决 书(2020)津0101民初4922号原告：王荣恩，女，1960年9月26日出生，汉族，住天津市和平区。委托诉讼代理人：袁晨，男，住天津市河北区。委托诉讼代理人：孟蕊，天津慧萃嘉怡律师事务所律师。被告：芦漪，女，1970年1月19日出生，汉族，住天津市和平区。委托诉讼代理人：黄風（被告丈夫），男，住天津市和平区。委托诉讼代理人：尹鸿智，天津朗禾律师事务所律师。被告：天津市津房置换有限责任公司，住所地天津市和平区保定道33-39号。法定代表人：李欣，总经理。委托诉讼代理人：孟宪译，男，该单位职员。第三人：天津美家美房地产经纪有限公司，住所地天津市和平区南营门街昆明路27号（1号楼）。法定代表人：董岩，总经理。委托诉讼代理人：曹雨达，天津君利律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈宇梅，天津君利律师事务所律师。第三人：天津市和平区四面钟房管站，住所地天津市和平区河北路50号。法定代表人：马健，站长。委托诉讼代理人：李健，男，该单位干部。委托诉讼代理人：李莹，天津津安信律师事务所律师。原告王荣恩与被告芦漪、天津市津房置换有限责任公司（以下简称被告津房公司），第三人天津美家美房地产经纪有限公司（以下简称美家美公司）、天津市和平区四面钟房管站（以下简称房管站）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王荣恩的委托诉讼代理人袁晨、孟蕊，被告芦漪的委托诉讼代理人黄風、尹鸿智，被告津房公司的委托诉讼代理人孟宪译，第三人美家美公司的委托诉讼代理人曹雨达，第三人房管站的委托诉讼代理人李健、李莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王荣恩向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告芦漪于2019年12月2日签订的编号为XX的《房屋买卖合同》；2.本案诉讼费用由被告负担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1.判令解除原告与被告芦漪于2019年12月2日签订的编号为XX的《房屋买卖合同》及原告与被告芦漪于2020年3月24日签订的《补充协议》；2.判令解除原告与被告津房公司于2020年3月30日签订的编号为XX的《公有住房使用权调剂合同》；3.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告与被告芦漪系公产房置换合同关系，原告系现承租人，被告芦漪系原承租人。2019年12月2日，原告委托案外人焦X与被告在第三人美家美公司的居间服务下，签订了编号为XX的《房屋买卖合同》。合同约定，被告芦漪将坐落于天津市和平区××道××＃××的房屋置换给原告，总价款为2300000元，原告支付定金50000元，被告芦漪承诺该房屋没有拆改现象。2020年3月24日，原告委托案外人焦X与被告芦漪签订了编号为XX的《房屋买卖合同》的补充协议，协议约定，原告补交定金445000元。随后，原告在办理津房置换手续后，发现该房屋存在严重的拆改现象，原告查阅房产底图后得知，原告现置换的房屋与底图严重不符。被告芦漪隐瞒房屋曾经拆改的事实，构成根本违约，故原告诉至法院。芦漪辩称，不同意原告的诉讼请求。原告与被告芦漪在2019年12月2日签订的《房屋买卖合同》有效，2020年3月24日双方签订的《补充协议》也是有效的。被告芦漪委托被告津房公司对涉诉房屋挂牌调剂，原告2020年3月29日依法对公示之房进行摘牌购买,30日签订了调剂合同，全部程序符合法律规定，并且已经交付完毕。原告请求解除合同没有依据，请求驳回原告的诉请。津房公司辩称，对于原告第一项解除《房屋买卖合同》、《补充协议》的诉请，被告津房公司不发表意见，请求法院依法裁判。不同意原告的第二项诉讼请求，请求依法驳回该项诉讼请求。美家美公司述称，对于原告的全部诉请，请求法院依法裁判。美家美公司为原、被告提供居间服务的义务已经履行完毕，且三方签署的《房屋买卖合同》中已经明确约定无论任何情况已经收取的居间服务费不予退还，美家美公司认为法院可以依法认定由违约方承担该笔居间服务费。房管站述称，对应该的诉请不发表意见，同从法院判决。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的案外人焦X作为原告的代理人代表原告与被告芦漪及作为见证人的第三人美家美公司于2019年12月2日签订编号为XX号《房屋买卖合同》、于2020年3月24日签订《补充协议》；原告与被告津房公司于2020年3月30日签订的编号为XX的《公有住房使用权调剂合同》；原告为调剂涉诉房屋向被告芦漪分三次支付50000元、445000元、1800000元，共计2295000元的购房款；2020年4月12日，涉诉房屋由原承租人被告芦漪变更为现承租人原告的事实，本院予以确认。原告与被告芦漪及第三人美家美公司签订的《房屋买卖合同》载明，出让方：被告芦漪（以下简称甲方），受让方：案外人焦X（以下简称乙方）；见证方：第三人美家美公司（以下简称丙方）；甲乙双方通过丙方居间介绍出售及购入之房屋位于天津市和平区××道××＃××（以下简称该房屋）；甲乙双方同意“该房屋”售价为2300000元；乙方签订本合同时，即支付甲方定金50000元；第九条违约责任，甲方保证“该房屋”实际情况与所有权证或租赁合同中所标之内容相符。没有拆改现象，如有拆改，应已取得相关管理部门合法有效的证明并已取得其他共有人或家庭成员同意。原告与被告芦漪及第三人美家美公司签订的《补充协议》载明，出售方：被告芦漪（以下简称“甲方”），买受方：案外人焦X（以下简称“乙方”），居间方：第三人美家美公司（以下简称“丙方”）；甲、乙双方于2019年12月2日经天津美家美房地产经纪有限公司介绍签署了《房屋买卖合同》（编号：XX），由乙方购买甲方名下的坐落于天津市和平区××道××＃××；现甲、乙双方经友好协商，达成协议如下：甲方补交房屋定金445000元；本协议是2019年12月2日《房屋买卖合同》（编号：XX）的一部分，并具有同等的法律效力。如与《房屋买卖合同》（编号：XX）或之前的补充协议发生冲突，以本补充协议中的约定为准。2020年3月16日，被告芦漪向第三人房管站出具承诺书载明，被告芦漪是和平区XX号住户，现由于被告芦漪原因将该房屋进行公产房置换。被告芦漪承诺该处房屋无拆改、无违建。被告津房公司提交津房字Ｄ××1号《天津市直管公有住房置换单》载明，原承租户被告芦漪，房屋坐落和平区××道××＃××，房型伙用平房，新承租户原告王荣恩，产别公产，间号平4平5，居室间数2，计租面积独用20.98平方米，伙用8.84平方米，伙用户数7，无拆改住房结构和违章建筑。对于该置换单，第三人房管站于2020年3月20日加盖公章，案外人天津市和平区房产公司公房经营管理科于2020年3月20日加盖公章，被告津房公司于2020年4月1日加盖公章予以确认。被告芦漪为转让涉诉房屋使用权，于2020年3月24日与被告津房公司签订《公有住房使用权委托代理转让合同》，委托被告津房公司以挂牌方式代理转让其承租的涉诉房屋使用权。2020年3月30日，被告津房公司与原告签订《公有住房使用权调剂合同》载明，调剂方：被告津房公司（以下简称甲方），申请调剂方：原告（以下简称乙方）；甲乙双方就乙方申请调剂公有住房使用权的事宜协商一致达成如下合同。调剂房屋（以下简称“该房屋”）的基本情况及付款情况：房屋地点和平区××道××＃平4和平5，房屋管理单位四面钟房管站，调剂房款1800000元，摘牌保证金4000元，成交时间2020年3月30日，剩余款项1796000元，付款时间2020年3月30日；乙方自摘牌成功之日起三个工作日内（含摘牌成功当日），须按合同约定时间付齐全部调剂房款（以公有住房置换额度方式支付调剂房款的，乙方需付齐贷款首付款）及相关费用。原承租人与乙方进行“该房屋”的交付（双方另有约定的除外），双方交付后签署《房屋交付确认书》；乙方申请取得“该房屋”的使用权是乙方真实的意思表示，并充分考虑过自己的支付能力，在签订本合同前，乙方对“该房屋”进行了充分的了解，对房屋状况无异议；甲方与乙方签订本合同是代理原承租人所为的行为，本合同中的相应责任和义务直接约束原承租人与乙方，乙方对此完全知晓，如因原承租人原因给乙方造成损失的，乙方应直接向原承租人主张权利。2020年4月6日，原告与被告芦漪、津房公司签订编号：XX号《房屋交付确认书》载明，甲方：被告芦漪（交付方），乙方：原告（接收方），丙方：被告津房公司；甲乙双方确认，甲乙双方签署本确认书视为已完成房屋及附属设施的交付，乙方已接收该房屋和全部配套附属设施及门窗完好无损；甲乙双方确认甲方的上述房屋不存在任何欠费及遗留问题。乙方同意丙方将其尾款于房屋使用权调剂费用一同支付给付甲方。被告芦漪向本院提交的发证日期2001年4月1日的编号为XX号《天津市公有住房租赁合同》，载明承租方被告芦漪，住房坐落和平区××道××＃，产别公产，间号平4（居室）、平5（居室）、平7（厨房伙）。第三人房管站向本院提交的发证日期2020年4月12日的房屋编号：XX号《天津市公有住房租赁合同》，载明出租人第三人房管站，承租人原告，房屋坐落和平区××道××＃，产别直管公产，间号平4（居室）、平5（居室）、平7（厨房伙）。据此可以认定涉诉房屋的承租权已于2020年4月12日变更至原告名下的事实。庭审中，经询，原告自述因涉诉房屋存在纠纷，原告始终未领取该租赁合同。经本院审查，本案涉诉房屋的上述各份天津市公有住房租赁合同均未附涉诉房屋原始平面图为了查明案件事实，本院于2020年9月17日与原告、被告芦漪、第三人美家美公司、第三人房管站共同至涉诉房屋进行现场勘验并拍摄了照片11张。第三人房管站在勘验时，应本院要求提供了涉诉房屋的原始图纸。经过现场勘验，上述各方当事人共同确认本案涉诉的平4、平5与案外的平6共处于同一单元内，外由铁门锁闭，本案涉诉的平4、平5与案外的平6共用该铁门，平4、平5与平6之间有一带门的隔断，进入隔断门后左手第一间为平5，进入平5后，迎面的墙砌了红砖，在红砖上设置了木质的窗户，与涉诉房屋原始图纸上载明的窗户位置一致。按照房型图平5中还存在一道通往平4的门，现在无法打开。左手第二间为平4，进入平4后，迎面的墙砌了红砖，在红砖上设置了木质的窗户，与涉诉房屋原始图纸上载明的窗户位置一致。原告与被告芦漪在现场勘验时，共同确认第三人房管站在现场勘验时陈述，涉诉房屋交接时，第三人房管站到过现场，进入平4、平5两间房屋各自迎面墙上的窗户是被告芦漪应第三人房管站的要求由原来的位于新疆路的两扇门，按照涉诉房屋原始图纸的内容恢复成现在的两面窗户。庭审中，经询，被告芦漪自述其于2020年3月14日、15日将涉诉房屋平4、平5各自位于××路××侧的两扇门恢复成了两面窗户。原告对此当庭予以确认，并接受平4、平5××路××侧的墙体由原来的两扇门恢复成两面窗户的现状。但原告同时提出要求被告芦漪承担违约责任的原因，并非为上述已经按照涉诉房屋原始平面图恢复原状的平4、平5的两扇窗户，而是在现场勘验时，通过与涉诉房屋平面图比对，发现按照原始平面图显示平4与平3之间共用墙体上应为窗户，而房屋现状为门。如果按照平面图恢复为窗户的原状，将造成平4、平5由现在分别可以各自出入的两间独立房屋，变为如进入平4，必须通过平5进入的里外间格局。对于上述问题，第三人房管站当庭陈述，对于平4与平3之间共用墙体现状为门而房屋原始平面图显示该位置是窗户的事实没有异议，在第三人房管站审核涉诉房屋有无拆改时，确实没有让被告芦漪将该门恢复成窗户，如果涉诉房屋再次进行置换，应当将平4与平3之间共用墙体的门恢复成窗户。第三人房管站还提出，在涉诉房屋进行置换时，其应当按照原始平面图要求出让方被告芦漪进行完整的恢复原状，但是当时处于疫情期间，可以不下户进行核实，而且被告芦漪于2020年3月16日向第三人房管站出具过涉诉房屋无拆改和违建的承诺书。被告芦漪当庭确认是其本人向第三人出具承诺书的事实。原告与被告芦漪共同确认涉诉房屋现为空置状态，原告仅取得了涉诉房屋的钥匙，水、电费没有办理交接。庭审中，经本院释明，原告坚持在本案中不主张返还购房款及赔偿损失等违约责任，会另案主张权利。在本案审理过程中，原、被告及第三人共同申请庭外和解三个月，但在此期间未能达成和解。上述事实，有各方当事人当庭陈述、相应的证据材料及本院进行现场勘验的询问笔录、拍摄11张照片，附卷佐证，可以采信；对于各方当事人提交的其他证据，因与本案诉争缺乏关联性，本院不予认定。本院认为，案外人焦X与被告芦漪及第三人美家美公司签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，因各方当事人及案外人焦X均确认系案外人焦X受原告委托代表原告签订的该两份协议，故应当认定系原告与被告芦漪及第三人美家美公司签订该两份协议。依据当事人提交的证据及本院查明的事实，原告与被告芦漪及第三人美家美公司签订《房屋买卖合同》及《补充协议》，原告与被告津房公司签订的《公有住房使用权调剂合同》系缔约各方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应依法成立、有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”的规定。本案中，被告芦漪曾于2020年3月16日向第三人房管站出具承诺涉诉房屋无拆改的承诺书，在原告与被告芦漪办理完毕涉诉房屋置换手续，并由被告芦漪将涉诉房屋交付原告后，原告通过核对涉诉房屋原始平面图，发现涉诉房屋因存在平4与平3之间共用墙体上设置的窗户被拆改为门的隐蔽瑕疵，导致原告置换取得的房屋，由最初购买时的分别进出的平4、平5两间独立房屋，变为如进入平4必须通过平5进入的里外间格局。在各方当事人对该事实不持异议，且第三人房管站认为按照相关规定平4与平3共用墙体上设置的门应当按照原始图纸恢复为窗户的情况下，依据上述合同的约定及被告芦漪出具承诺书载明的内容，应当认定被告芦漪对转让的涉诉房屋存在拆改的违约情形，同时亦导致原告购买两间独立住房的合同目的无法实现。对于原告提出解除原告与被告芦漪及第三人签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》的诉讼请求，有事实、证据及法律依据，本院应予支持。在本院已经认定上述两份协议解除的情况下，原告为取得涉诉房屋承租权，与被告津房公司签订的《公有住房使用权调剂合同》亦应一并予以解除。对于原告提出解除原告与被告津房公司签订《公有住房使用权调剂合同》的诉讼请求，本院应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定。本案中，在本院已经认定上述协议解除的情况下，依据上述规定，为了有效化解社会矛盾，减少当事人诉累，本院对于本案涉诉房屋承租权转移登记、腾房等事宜一并作出如下处理。原告与被告芦漪共同办理涉诉房屋承租权转移登记至被告芦漪的登记手续，第三人房管站予以配合，并由被告芦漪承担相应费用。同时，原告亦应将涉诉房屋腾空返还被告芦漪。至于合同解除后的返还购房款、损失赔偿、违约责任承担的问题，经本院向原告释明，原告坚持不在本案中提出请求，原告可通过另行诉讼的方式予以解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第十三条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条第一款，判决如下：一、确认原告王荣恩与被告芦漪、天津美家美房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》于本判决发生法律效力之日起解除；二、确认原告王荣恩与被告天津市津房置换有限责任公司签订的《公有住房使用权调剂合同》于本判决发生法律效力之日起解除；三、原告王荣恩、被告芦漪应于本判决发生法律之日起十五日内共同办理坐落于天津市和平区××道××＃××房屋承租权转移登记至被告芦漪名下的登记手续，第三人天津市和平区四面钟房管站予以配合，转移登记手续所需各项费用由被告芦漪负担；四、原告王荣恩应于本判决发生法律效力之日起十五内将坐落于天津市和平区××道××＃××房屋腾空交还被告芦漪。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取计40元，由被告芦漪负担（应于本判决发生法律效力之日起十五内直接给付原告王荣恩）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 左 超二〇二〇年十二月十一日书记员 魏雅楠附：本裁判文书依据法律规定的具体条文：                  《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第十三条第二款当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十二条第一款一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。