上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初15373号原告：上海明天广场有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：苏建新，总经理。委托诉讼代理人：沈壬戌，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：余玉蓉，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。被告：上海捷势代体育管理有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：李术华。上海明天广场有限公司(以下简称明天广场公司)与上海捷势代体育管理有限公司(以下简称捷势代公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月22日立案，适用普通程序，并依法组成合议庭,于2020年12月3日公开开庭进行了审理。明天广场公司的委托诉讼代理人余玉蓉到庭参加诉讼。捷势代公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。明天广场公司向本院提出诉讼请求：1、确认明天广场公司与捷势代公司签订的《上海国盛(集团)有限公司系统内不动产物业租赁合同》于2019年5月27日解除；2、要求捷势代公司支付拖欠的租金人民币XXXXXXXX.79元(以下币种均为人民币)及逾期支付租金的利息，其中以2016年欠付的租金XXXXXXX.79元为基数，按日万分之三的标准自2017年1月1日起算至实际支付之日止，以2017年欠付的租金XXXXXXX元为基数，按日万分之三的标准自2018年1月1日起算至实际支付之日止，以2018年欠付的租金XXXXXXX元为基数，按日万分之三的标准自2019年1月1日起算至实际支付之日止，以2019年1月1日至2019年5月27日欠付的租金XXXXXXX元为基数，按日万分之三的标准自2019年5月28日起算至实际支付之日止；3、要求捷势代公司支付拖欠的物业管理费XXXXXXX.58元及逾期支付物业管理费的利息，其中以2016年欠付的物业管理费XXXXXXX元为基数，按日万分之三的标准自2017年1月1日起算至实际支付之日止，以2017年欠付的物业管理费XXXXXXX元为基数，按日万分之三的标准自2018年1月1日起算至实际支付之日止，以2018年欠付的物业管理费XXXXXXX元为基数，按日万分之三的标准自2019年1月1日起算至实际支付之日止，以2019年1月1日至2019年5月27日欠付的物业管理费622928.58元为基数，按日万分之三的标准自2019年5月28日起算至实际支付之日止；4、要求捷势代公司支付拖欠的水电费690197.19元；5、要求捷势代公司支付提前解约的违约金XXXXXXX.39元；6、要求捷势代公司支付自2019年5月28日起至2019年11月2日止的房屋使用费XXXXXXX.89元(按每日9.56元/平方米计)、物业管理费664182.13元(按每月127886元计)。事实与理由：2014年4月17日，明天广场公司与案外人岩林健身器材有限公司(以下简称岩林公司)签订《上海国盛(集团)有限公司系统内不动产物业租赁合同》,约定，明天广场公司向岩林公司出租位于本市黄浦区南京西路XXX号XXX-XXX、XXX-XXX室(以下简称系争房屋)，租赁面积为3197.15平方米，租期十年，自2014年5月10日起至2024年5月9日止，其中2014年5月10日至2014年11月9日及2015年1月1日至2015年3月15日为装修免租期，租金根据约定按约支付，每年租金进行一次调整，物业管理费为每月127886元，合同中还约定了双方的违约责任。2014年12月21日，明天广场公司、岩林公司及案外人上海天懋投资控股集团有限公司(以下简称天懋投资公司)签订《关于变更房屋租赁合同承租方的补充协议》，约定，自2015年1月1日起由天懋投资公司承接岩林公司在租赁合同中的权利义务。2015年1月1日，明天广场公司、天懋投资公司及捷势代公司签订《关于变更房屋租赁合同承租方的补充协议》，约定，自2015年1月1日起，由捷势代公司承接天懋投资公司在租赁合同中的权利义务，免租期调整为2014年5月10日至2015年5月9日。2017年1月1日，明天广场公司与捷势代公司签订《补充协议》，约定，自2017年1月1日起至2018年12月31日止的租金调整为每月30万元，物业管理费不变，2019年以后的租金按合同约定计算。租期内，捷势代公司多次拖欠租金、物业管理费，明天广场公司也多次催讨。基于捷势代公司屡次拖欠租金、物业管理费、水电费的情况，明天广场公司于2018年12月28日向捷势代公司发出《解除函》，明确告知捷势代公司租赁协议于2018年12月28日解除，捷势代公司应于合同解除之日起立即腾空、搬离系争房屋，并结清欠付费用。捷势代公司收到函件后，未履行上述义务，故明天广场公司诉至法院。审理中，明天广场表示系争房屋内被法院查封的设备于2019年11月2日搬离，故确认捷势代公司于该日腾空、搬离系争房屋。另，明天广场公司确认捷势代公司在其处有租赁保证金XXXXXXX.39元，并主张以该款抵扣捷势代公司欠付的租金、物业管理费。明天广场公司对于自己的主张提供下列证据：1、《上海国盛(集团)有限公司系统内不动产物业租赁合同》，证明明天广场公司与岩林公司于2014年4月17日签订租赁合同，约定将系争房屋出租给岩林公司，租期十年，自2014年5月10日起至2024年5月9日止；2、《关于变更房屋租赁合同承租方的补充协议》，证明2014年12月21日，明天广场公司与岩林公司、天懋投资公司签订补充协议，约定自2015年1月1日起由天懋投资公司承接岩林公司在租赁合同中的权利义务；3、《关于变更房屋租赁合同承租方的补充协议》，证明2015年1月1日，明天广场公司与天懋投资公司、捷势代公司签订补充协议，约定自2015年1月1日起由捷势代公司承接天懋投资公司在租赁合同项下的权利和义务，免租期调整为2014年5月10日至2015年5月9日；4、《补充协议》，证明2017年1月1日，明天广场公司与捷势代公司签订补充协议，约定自2017年1月1日起至2018年12月31日止的租金调整为30万元/月，物业管理费不变；5、能源费用明细表及签收凭证，证明系争房屋的物业管理公司每月将能源费用清单送达捷势代公司，由捷势代公司的员工签收后支付费用；6、《催款函》(2015.9.21)；7、《催款函》(2016.8.31)；8、《催款函》(2017.5.2)；9、《催款函》(2018.2.12)；上述证据6-9证明捷势代公司多次拖欠租金、物业管理费、公用事业费，明天广场公司多次催讨的事实；10、《解除函》及邮寄凭证，证明明天广场公司于2018年12月28日寄送解除函给捷势代公司，要求解除租赁合同，并要求捷势代公司支付欠付的费用、搬离系争房屋。捷势代公司未答辩。捷势代公司未提供证据。对于明天广场公司提供的证据，本院认为具有真实性、合法性、关联性，本院依法确认上述证据具有证明力。本院经审理认定事实如下：一、2014年4月17日，明天广场公司(甲方)与岩林公司(乙方)签订《上海国盛(集团)有限公司系统内不动产物业租赁合同》，约定，乙方承租系争房屋，建筑面积3197.15平方米。租期十年，自2014年5月10日起至2024年5月9日止，其中2014年5月10日起至2020年5月9日为第一租期，2020年5月10日起至2024年5月9日为第二租期；2014年5月10日至2014年11月9日及2015年1月1日至2015年3月15日为装修免租期，乙方在装修免租期间仍需支付除租金之外的物业管理费、水费、电费、天然气等费用。系争房屋的租金按月计算、按月缴付，租金须于每月第一日前支付，第1年月租金为320913.93元，第2年月租金为398711.25元，第3-4年月租金为457059.24元，第5-6年月租金为534856.55元，第7-8年月租金为539718.88元，第9-10年月租金为583479.88元。物业管理费按每月每平方米建筑面积40元计，即每月127886元，按月支付，先付后用，在每个付款周期届满前十日内支付。首期租金在2014年11月9日前支付，首期物业管理费在2014年5月10日前支付。租赁保证金XXXXXXX.39元，乙方在签订合同时支付，保证金不得作为乙方应当支付的租金等费用。乙方使用租赁标的物和附属设施设备发生的包括但不限于水、电、气、通讯、网络等费用由乙方承担。甲方代收代付的公用事业费，乙方应当在发生之日起五日内与甲方结清。乙方如逾期不支付租金或物业管理费超过三十日，且甲方通知其三十日内纠正的，乙方逾期仍未纠正的，甲方有权书面通知乙方解除合同。乙方逾期支付租金、物业管理费或水、电、气等各项费用的，每逾期一日，按拖欠费用的万分之三支付违约金。乙方在租赁关系终止之日起当日内返还租赁标的物和附属设施设备，乙方逾期返还租赁标的物和附属设施设备的，每逾期一日，乙方应按每平方米9.56元向甲方支付占用费。因一方违约导致合同解除的，违约方应向对方支付违约金XXXXXXX.39元，违约金不足抵付另一方造成的损失，还应赔偿损失与违约金的差额部分。合同一方按合同约定送达地址向另一方送达有关文件，该文件因收件人拒收或查无此人等原因被退回且拒不提供有效地址的，该文件自投递之日起五日后视为送达，收件人同意承担文件被送达的法律后果。二、2014年12月21日，明天广场公司(甲方)与岩林公司(乙方)、天懋投资公司(丙方)签订《关于变更房屋租赁合同承租方的补充协议》，约定，三方一致同意，自2015年1月1日起，《上海国盛(集团)有限公司系统内不动产物业租赁合同》的承租方由乙方变更为丙方，丙方承接乙方在租赁合同的权利义务。自本补充协议签订之日起，乙方原支付甲方三个月的租金及一个月的物业管理费押金XXXXXXX.39元，全部转给丙方；2014年7月部分物业管理费4125.35元，8月部分物业管理费7886元，9-12月的物业管理费共计511544元由丙方代乙方支付，免租期调整为2014年5月10日至2015年5月9日(需支付物业管理费等)；租赁合同在变更承租方后其他内容不变，对甲方和丙方具有约束力。2015年1月1日，明天广场公司(甲方)与天懋投资公司(乙方)、捷势代公司(丙方)签订《关于变更房屋租赁合同承租方的补充协议》，约定，三方一致同意，自2015年1月1日起，《上海国盛(集团)有限公司系统内不动产物业租赁合同》的承租方由乙方变更为丙方，丙方承接乙方在租赁合同的权利义务。自本补充协议签订之日起，乙方原支付甲方三个月的租金及一个月的物业管理费押金XXXXXXX.39元，全部转给丙方；2014年7-12月的物业管理费共计767316元由丙方代岩林公司支付，免租期调整为2014年5月10日至2015年5月9日(需支付物业管理费等)；租赁合同在变更承租方后其他内容不变，对甲方和丙方具有约束力。2017年1月1日，明天广场公司(甲方)与捷势代公司(乙方)签订《补充协议》，约定，自2017年1月1日至2018年12月31日，乙方支付甲方租金调整为每月30万元，物业管理费不变；2016年度租金及物业管理费支付标准不变；已签租赁合同及补充协议内容不变，对甲方和乙方具有约束力。三、2015年9月21日，明天广场公司向捷势代公司发出《催款函》一份，要求捷势代公司于2015年9月30日前付清2015年2月至2015年8月的租金、物业管理费及电费共计XXXXXXX.07元。2016年9月1日，明天广场公司向捷势代公司发出《催款函》一份，要求捷势代公司于2016年9月20日前付清2016年4月至8月的租金、物业管理费(包括能源费等)及2015年还款计划中捷势代公司仍欠缴的款项。捷势代公司工作人员签收了该份《催款函》。2017年5月2日，明天广场公司向捷势代公司发出《催款函》一份，要求捷势代公司于2017年5月15日前付清2016年4月至2017年4月的租金、物业管理费(包括能源费等)及2015年还款计划中捷势代公司仍欠缴的款项。捷势代公司工作人员签收了该份《催款函》。2018年2月12日，明天广场公司向捷势代公司发出《催款函》一份，要求捷势代公司于2018年3月20日前付清2016年4月至2017年10月的租金、物业管理费(包括能源费等)合计XXXXXXX.18元以及2017年11月至2018年2月欠付的租金、物业管理费和公益事业费。捷势代公司工作人员签收了该份《催款函》。四、2018年12月28日，明天广场公司向捷势代公司发出《解除函》，通知捷势代公司双方之间的《上海国盛(集团)有限公司系统内不动产物业租赁合同》及补充协议自2018年12月28日起解除，要求捷势代公司于收到解除函之日起3日内支付欠付的租金及物业管理费、能源费，并于收到解除函之日起3日内腾空、搬离租赁房屋。该函通过EMS送达捷势代公司的注册地址，即本案系争房屋。同日，该函被签收，但签收人身份无法核实。五、关于系争房屋的能源费(即水费、电费)，明天广场公司表示，物业管理公司每月将能源费清单送达捷势代公司，由其公司的工作人员签收后按清单上的金额付费，捷势代公司累计欠付能源费用690197.19元。六、明天广场公司曾于2019年1月14日向本院提起诉讼【案号为：(2019)沪0101民初1636号】，后因举证原因，于2020年3月30日撤回起诉。审理中，因捷势代公司住所地不明，本院采用公告送达方式向捷势代公司送达诉状、证据副本及开庭传票等应诉材料，公告的送达之日为2019年5月27日，现明天广场公司以2019年5月27日作为合同解除日。七、因捷势代公司在系争房屋内的设施设备被本院在另案中司法查封，为避免损失的进一步扩大，经沟通协商，由明天广场公司于2019年11月2日负责将房屋内的设施设备迁移至该公司的仓库，明天广场公司确认捷势代公司于2019年11月2日搬离系争房屋。八、明天广场公司于2020年6月22日提起本案诉讼。九、审理中，明天广场公司确认收到捷势代公司的保证金XXXXXXX.39元，并同意该笔保证金用于抵扣捷势代公司欠付的租金、物业管理费、能源费用及违约金等。本院认为，涉案的《上海国盛(集团)有限公司系统内不动产物业租赁合同》、《关于变更房屋租赁合同承租方的补充协议》、《补充协议》均系当事人的真实意思表示，其内容亦不违反法律法规强制性规定，当属合法有效，对当事人均具有约束力。上述合同、协议，经合同当事人变更、2017年至2018年租金变更，对本案系争房屋产生法律效力的文件为《上海国盛(集团)有限公司系统内不动产物业租赁合同》、《关于变更房屋租赁合同承租方的补充协议》(2015年1月1日)、《补充协议》(2017年1月1日)。根据合同、协议的约定，捷势代公司应当按期支付租金、物业管理费、能源费等应当由其承担的费用，现捷势代公司逾期支付上述款项的行为构成违约，明天广场公司有权依据合同、协议约定，单方面解除合同。本案中，明天广场公司提前解除的应为《上海国盛(集团)有限公司系统内不动产物业租赁合同》、《关于变更房屋租赁合同承租方的补充协议》(2015年1月1日)、《补充协议》(2017年1月1日)，明天广场公司的诉讼请求表述有误，故本院对此予以修正。关于合同解除日，应以捷势代公司收到解除通知之日作为合同解除日，明天广场公司主张以前案诉讼中起诉状公告送达之日即2019年5月27日作为双方租赁合同的解除日，并无不当，本院依法予以确认。明天广场公司根据合同的约定要求捷势代公司支付欠付的租金、物业管理费、能源费及上述欠付租金、物业管理费逾期付款违约金(即逾期付款利息)的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持，但违约金金额以不超过本金为限。根据合同约定，因捷势代公司违约导致合同提前解除的，明天广场公司有权主张违约金，故明天广场公司要求捷势代公司支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。捷势代公司在租赁关系终止之日起当日内应当返还系争房屋，逾期返还的应当按每日每平方米9.56元的标准支付占用费，现明天广场公司按此约定主张房屋使用费，以及按合同约定的标准主张占用期间的物业管理费，均无不当，故明天广场公司的此项诉讼请求，本院亦予以支持。至于保证金，明天广场公司同意抵扣欠付费用，符合合同约定，本院确认在捷势代公司欠付的租金本金中予以抵扣。捷势代公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，不影响本院依据查明的事实缺席审判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海明天广场有限公司与被告上海捷势代体育管理有限公司签订的《上海国盛(集团)有限公司系统内不动产物业租赁合同》、《关于变更房屋租赁合同承租方的补充协议》(2015年1月1日)、《补充协议》(2017年1月1日)均自2019年5月27日起解除；二、被告上海捷势代体育管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海明天广场有限公司拖欠的租金人民币XXXXXXXX.40元及逾期付款利息，其中逾期付款利息部分：以2016年欠付的租金人民币XXXXXXX.79元为基数，按日万分之三的标准自2017年1月1日起算至实际支付之日止，以2017年欠付的租金人民币XXXXXXX元为基数，按日万分之三的标准自2018年1月1日起算至实际支付之日止，以2018年欠付的租金人民币XXXXXXX元为基数，按日万分之三的标准自2019年1月1日起算至实际支付之日止，以2019年1月1日至2019年5月27日欠付的租金人民币XXXXXXX元为基数，按日万分之三的标准自2019年5月28日起算至实际支付之日止，上述违约金金额以不超过本金为限；三、被告上海捷势代体育管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海明天广场有限公司拖欠的物业管理费人民币XXXXXXX.58元及逾期付款利息，其中逾期付款利息部分：以2016年欠付的物业管理费人民币XXXXXXX元为基数，按日万分之三的标准自2017年1月1日起算至实际支付之日止，以2017年欠付的物业管理费人民币XXXXXXX元为基数，按日万分之三的标准自2018年1月1日起算至实际支付之日止，以2018年欠付的物业管理费人民币XXXXXXX元为基数，按日万分之三的标准自2019年1月1日起算至实际支付之日止，以2019年1月1日至2019年5月27日欠付的物业管理费人民币622928.58元为基数，按日万分之三的标准自2019年5月28日起算至实际支付之日止，上述违约金金额以不超过本金为限；四、被告上海捷势代体育管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海明天广场有限公司拖欠的水电费人民币690197.19元；五、被告上海捷势代体育管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海明天广场有限公司违约金人民币XXXXXXX.39元；六、被告上海捷势代体育管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海明天广场有限公司自2019年5月28日起至2019年11月2日止的房屋使用费人民币XXXXXXX.89元、物业管理费人民币664182.13元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币139428元，财产保全费人民币5000元，共计人民币144428元，由被告上海捷势代体育管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王凌冰审 判 员  王巍琦人民陪审员  王珍妮二〇二〇年十二月十八日法官 助理  施 雯书 记 员  施 雯附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。