四川省阿坝藏族羌族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川32民终278号 上诉人（原审原告、反诉被告）：孔祥斌，男，生于1985年11月22日，汉族，山东省曲阜市人，住山东省曲阜市。 诉讼委托代理人：裴家勤，四川海峡律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：侯宝成，男，生于1969年4月18日，汉族，四川省九寨沟县人，住四川省九寨沟县。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：李兰，女，生于1975年11月13日，藏族，四川省九寨沟县人，住四川省九寨沟县。 侯宝成、李兰共同诉讼委托代理人：刘汉沙，四川环蜀律师事务所律师。 上诉人孔祥斌与被上诉人侯宝成、李兰房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省九寨沟县人民法院（2020）川3225民初42号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月21日立案后，依法组成合议庭，并于2020年11月20日公开开庭进行了审理。上诉人孔祥斌及诉讼委托代理人裴家勤，被上诉人侯宝成、李兰的诉讼委托代理人刘汉沙到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 孔祥斌上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判侯宝成、李兰立即对出租房屋进行维修改建，增加一部消防楼梯。2.改判侯宝成、李兰向孔祥斌支付因副楼进行整体改建而垫付的工程款225161元。3.改判侯宝成、李兰赔偿孔祥斌因二人严重违约造成的损失费175万元。4.应扣除2019年9月27日以前受地震影响的租金和2020年1-2月因受“新冠”疫情影响的租金60万元。5.撤销原判第二项判决，依法改判驳回侯宝成、李兰的诉讼请求。6.二审诉讼费用由侯宝成、李兰承担。事实和理由：1.孔祥斌为在九寨沟开设经营酒店而租赁侯宝成、李兰位于九寨沟县××镇××村××组××号的房屋，其中主楼2889.97平米，副楼778.05平方米。双方于2019年1月10日签订《租赁合同》及《补充协议》，《租赁合同》中第1条第2款约定侯宝成、李兰应保证租赁房屋及土地用于宾馆经营等商业用途。主楼缺少一部消防楼梯，至今侯宝成、李兰未完成配合申报并改建，导致孔祥斌未能办理消防许可证，无法开业经营。2.《租赁合同》第2条、第3条约定2019年3月1日-2020年3月1日租金为80万元，侯宝成、李兰同意给予孔祥斌一定的装修期及免租期。故第一年房租低于其他年份的原因是侯宝成、李兰给予了孔祥斌一定的装修期及免租期。原判据此错误推定了侯宝成、李兰已扣除地震等因素减免了房租。根据《租赁合同》第6条约定，因不可抗力（例如地震、灾害等因素）造成大环境不能商业经营，应免去孔祥斌于影响期间的租金。故应扣除2019年9月27日以前受地震影响的租金和2020年1-2月因受“新冠肺炎”疫情影响的租金60万元。3.《租赁合同》第4条约定，孔祥斌可对房屋进行装修。副楼因地震损害严重，需要整体改建加固，双方还签订了一份《补充协议》，约定由侯宝成、李兰改建好后交与孔祥斌，侯宝成、李兰却一直不进行整体改建，直到2019年11月底，孔祥斌主楼房屋装修全部都完工了，实在不能拖延的情况下，才委托他人对副楼进行维修改建，孔祥斌因此支付改建费用225161元。4.孔祥斌已实际投入酒店管理费、装修费、购买设施设备等1200余万元，每月产生的资金成本费、酒店的电费、人员工资及营业收益等共计至少50万元，现主张按50万元每月计算，自2019年10月1日起，至今产生损失至少175万元。 侯宝成、李兰辩称：1.孔祥斌所主张的租赁合同关系，是附解除条件的合同，在条件成就时就已经自动终止了，侯宝成、李兰于2019年12月4日已通知孔祥斌解除了合同。2.根据租赁合同第2条约定在租赁期间，孔祥斌在不损害房屋主体的前提下，可对房屋进行装修。合同第3条约定侯宝成、李兰同意给予孔祥斌一定的装修期及免租期，侯宝成、李兰在2019年1月15日前将租赁物交付给孔祥斌。合同第2条约定：2019年3月1日至2020年3月1日租金为80万元人民币，2020年3月2日至2034年2月28日每一年的租金为人民币1,225,000元整。第1条约定孔祥斌自行办理相关证照和营业手续，侯宝成、李兰应予以配合。从以上约定可以看出，侯宝成、李兰给予孔祥斌的免租期是2019年1月16日至2019年2月28日，免租期就是用于装修的，同时从租金角度看，第一年的租金少了425,000元，这笔钱就是用于孔祥斌装修电梯和办理相关证照和营业手续的，孔祥斌自己不办理，在租赁期间也没有通知说需要侯宝成、李兰配合，因此应自行承担办理证照的义务，且在孔祥斌自己提交的《消防监督检查记录》上，写明的单位是花筑奢濠硕酒店，主要负责人是孔祥斌。根据常识，消防检查的是酒店的经营单位，该酒店经营人就是孔祥斌，应当由孔祥斌装修和改建消防设施才符合消防大队的要求。3.侯宝成、李兰提供的房屋和土地可用于宾馆经营等商业用途，符合合同约定，该房屋之前侯宝成、李兰出租给许德寿和蔡平用于开设宾馆多年，在九寨沟法院的另外两个案子中都已经查明了该事实，足以证明该房屋和土地可以经营宾馆。本案的合同是租赁合同，侯宝成、李兰交付了房屋即履行完合同义务。4.合同附件约定了附楼的改建，没有约定改建的具体时间，只约定了侯宝成、李兰要配合孔祥斌的所需房型进行改建，事实上孔祥斌没有告知侯宝成、李兰需要什么房型，自己在装修的过程中顺便改建完成了，此行为是孔祥斌自己主动承担了合同事项，并非侯宝成、李兰要求，也没有通知侯宝成、李兰，应当视为孔祥斌放弃要求侯宝成、李兰履行。虽然改建费用根据约定应该由侯宝成、李兰承担，但首先需要孔祥斌向侯宝成、李兰提出来具体金额，孔祥斌根本就没提出来，他第一年的租金逾期到现在只付了一半，侯宝成、李兰当然享有先履行抗辩权，在孔祥斌付清租金之前，侯宝成、李兰依法可以拒绝先支付附楼改建费用。5.孔祥斌并未在2019年3月1日前将当年的租金80万支付完毕，构成违约。租赁合同属于连续履行义务的合同，因此解除日期以侯宝成、李兰发函送达到孔祥斌时计算。 孔祥斌向一审法院起诉请求是：1.判令侯宝成、李兰立即对出租房屋进行维修改建，增加一部消防楼梯。2.判令侯宝成、李兰向孔祥斌支付因对副楼进行整体改建而垫付的工程款225,161元。3.判令侯宝成、李兰赔偿孔祥斌因侯宝成、李兰严重违约造成的损失费175万元。4.判令侯宝成、李兰承担诉讼费。 侯宝成、李兰向一审法院提出反诉请求是：1.判令孔祥斌支付欠付的租金40万元，并以此为基数自2019年3月1日起至实际履行之日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付资金占用损失。2.判令孔祥斌赔偿侯宝成、李兰租赁期间造成的全部损失（以司法鉴定结果计算，暂记为300万元，包含房屋贬值损失、住房占用损失、已产生未支付的水电气网费用等）。3.判令孔祥斌赔偿侯宝成、李兰自2020年1月1日起至实际腾退完成之日止的房屋占用损失（按照每月102,083.33元计算）。4.判令侯宝成、李兰有权留置孔祥斌在侯宝成、李兰房屋内的动产和可拆除附着物，并有权以折价或变卖该财产的价款优先偿还。5.判令孔祥斌在清偿侯宝成、李兰的全部债务后，立即腾退孔祥斌在侯宝成、李兰房屋内的全部财物。6.判令孔祥斌承担本案全部诉讼费。 一审法院查明的事实：2019年1月10日，孔祥斌与侯宝成、李兰签订房屋《租赁合同》。合同约定：侯宝成、李兰将位于四川省九寨沟县××镇××村××组××号××宾馆等与旅游相关的经营活动，房屋主楼总面积2889.97平方米共70件标间，副楼二三楼面积为778.05平方米，二楼为餐厅、三楼共5个标间。第2条约定租期为2019年3月1日至2034年3月1日。租金按年支付，租金从2019年3月1日开始计算，2019年3月1日-2020年3月1日租金为人民币80万元。2020年3月2日-2034年2月28日每年租金为1225000元，于每一年的3月1日前支付当年的租金。侯宝成、李兰应于2019年1月15日前将租赁物交付给孔祥斌。合同还约定侯宝成、李兰给予孔祥斌一定的装修期及免租期及因不可抗力（例如：地震、灾害等因素）造成大环境不能商业经营，应免去孔祥斌于影响期间之租金。合同第9条约定孔祥斌不按时缴纳房屋租金，3个月以内仍未交纳的，租赁合同自动终止。合同终止后侯宝成、李兰有权依法追收孔祥斌的欠款。合同未明确免租期限。另查明，2019年1月10日，孔祥斌与侯宝成、李兰签订了《补充协议》约定，孔祥斌在不损害房屋主体结构的前提下，可对房屋进行改建。侯宝成、李兰应完成对副楼的整体改建并将副楼的二三楼交付给孔祥斌使用，侯宝成、李兰应该配合孔祥斌所需房型进行改建并承担一切的改建费用。协议未明确副楼改建完成时间。孔祥斌共向侯宝成、李兰支付房屋租金人民币40万元。2019年12月31日四川省公安消防支队在对涉案酒店检查时，因涉案酒店消防楼梯数量不足，不符合疏散条件，检查不合格。涉案酒店主楼已装修完毕，副楼由孔祥斌自行装修基本完成，余5间标间未装修。 一、关于孔祥斌的诉讼请求是否支持 原判认为：1.关于孔祥斌请求侯宝成、李兰对出租房屋进行维修改建，增加一部消防楼梯的请求。增设涉案酒店消防楼梯属法律法规强制性规定，一审法院从九寨沟消防支队及自然资源局了解到，增设的消防楼梯在建筑物外部的，应履行建设审批审核手续，属特定部门通过法定手续进行审批、验收情形，故对此不予处理。2.关于孔祥斌请求判令侯宝成、李兰支付因对副楼进行整体改建而垫付的工程款225,161元的请求。《房屋租赁合同》及《补充协议》均未对副楼改建的具体标准、竣工时间和改建费用等予以约定，孔祥斌自行改建副楼时应就改建方案、改建费用等事宜与侯宝成、李兰协商，现无证据证明孔祥斌就上述事项与侯宝成、李兰协商，且孔祥斌作为受益方，其改建行为可能导致装修改建费用超过侯宝成、李兰预期，导致侯宝成、李兰损失扩大，本案中孔祥斌改建装修副楼属实，但孔祥斌提交的副楼改建合同及支付费用凭据的真实性存疑，故对孔祥斌该项诉讼请求不予支持。3.关于孔祥斌请求判令侯宝成、李兰赔偿孔祥斌因侯宝成、李兰严重违约造成的损失费175万元的请求。合同并未对造成损失的计算方式进行约定，孔祥斌主张损失费为其开业后的预期收益，涉案酒店至今尚未营业，未来市场销售价格和销售情况尚不确定，将来既可能盈利，也可能亏损，故孔祥斌以可能产生的利润作为损失依据，既无事实基础亦无法律依据，对孔祥斌该项讼请不予支持。 二、关于侯宝成、李兰的反诉请求是否成立 原判认为：1.关于涉案《房屋租赁合同》及《补充协议》是否解除。孔祥斌与侯宝成、李兰签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》具有真实性、合法性，对双方当事人具有约束力。《合同法》第四十五条的规定，“当事人对合同的效力可以约定附条件，附生效条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促进条件成就的，视为条件不成就。”本案中，《房屋租赁合同》约定侯宝成、李兰交付租赁物的时间为2019年1月15日，并未表明该时间为主楼交付时间还是副楼交付时间。《补充协议》中约定对副楼的改造由侯宝成、李兰完成后交付孔祥斌使用，但未对副楼交付时间进行明确约定。另从《补充协议》来看，即使《房屋租赁合同》约定的时间为主楼交付时间，侯宝成、李兰至迟也应于孔祥斌将主楼装修完毕时对副楼改建完成并交与孔祥斌使用。至起诉之日，副楼部分仍未完成改建。虽孔祥斌自行对副楼部分改建的行为视为孔祥斌对副楼的实际占用，但并不能免除侯宝成、李兰对副楼的改建义务，侯宝成、李兰亦存在未履行完毕《补充协议》约定义务的情形，且侯宝成、李兰在向孔祥斌发出《房屋租赁合同解除通知书》时，侯宝成、李兰仍然未履行副楼改建义务。故侯宝成、李兰主张孔祥斌未按期交付房租而终止合同的理由，不符合双方合同关于解约条件的约定，亦不属于《合同法》第九十四条可行使法定解除权的情形，其通知解除的行为，不发生解除合同的效力。2.关于孔祥斌租金是否应当扣减，是否应支付剩余租金的问题。租赁合同签订时，九寨沟尚处闭园状态，双方在签订合同时应当预见九寨沟经营环境不景气，双方利益最大化难以实现的现实可能性，因而约定第一年租金为80万元，明显低于第二年及后续租金。据此可推定租金80万系双方对租金减免后的金额，故孔祥斌主张免除租金的辩解意见不予支持。.孔祥斌对副楼改建装修的事实和行为，表明孔祥斌对副楼实际占用，侯宝成、李兰虽未履行副楼改建的义务，但合同及补充协议中未分别约定主楼和副楼的租金，故侯宝成、李兰要求孔祥斌支付剩余租金的诉讼请求予以支持。3.因原、侯宝成、李兰双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》尚在履行期内，故侯宝成、李兰要求孔祥斌腾退房屋并支付2020年1月1日起至实际腾退完成之日止的房屋占用损失及留置孔祥斌在侯宝成、李兰房屋内的动产和可拆除附着物的诉请不予支持。 原判判决：驳回孔祥斌的全部诉讼请求；孔祥斌于判决生效之日起十五日内一次性向侯宝成、李兰支付房屋租金共计人民币40万元；驳回侯宝成、李兰的其他反诉请求。 二审中，侯宝成、李兰提交了九寨沟县濠硕酒店管理有限公司增值税发票两张，拟证明酒店是可以营业的。经质证，孔祥斌对该证据的真实性、合法性予以认可，对证明目的不予认可，认为酒店是试营业，因无消防楼梯要求入住人数有限，不能超过30%。本院认为，该证据不能够证明酒店已完全投入营业，符合消防检查要求，故对该证据不予采信。 二审查明的事实与一审一致。 本院认为，本案争议的焦点为：1.安装酒店消防楼梯是该承租人孔祥斌负责还是该出租人侯宝成、李兰负责。2.侯宝成、李兰是否应向孔祥斌支付因副楼进行整体改建而垫付的工程款225161元。3.侯宝成、李兰是否应赔偿孔祥斌因二人严重违约造成的损失费175万元。4.是否应扣除孔祥斌2019年9月27日以前受地震影响的租金和2020年1-2月因受“新冠肺炎”疫情影响的租金。5.孔祥斌是否应支付第一年未支付的剩余租金40万元。6.是否解除涉案房屋《租赁合同》及《补充协议》。 针对本案的焦点问题，本院认为： 一、关于安装酒店消防楼梯是该承租人孔祥斌负责还是该出租人侯宝成、李兰负责 双方房屋《租赁合同》明确约定租赁房屋用于宾馆等与旅游相关的经营活动。还约定侯宝成、李兰应保证租赁房屋及土地可用于宾馆经营等商业用途。孔祥斌自行办理相关证照和营业手续，侯宝成、李兰应予以配合。现租赁物经消防验收，消防楼梯数量不足，不符合疏散条件，检查不合格。《中华人民共和国消防法》第13条，依法应当进行消防验收的建设工程，消防验收不合格的，禁止投入使用。第15条也规定，经消防检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。根据《中华人民共和国合同法》第216条关于“出租人应按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定，出租人侯宝成、李兰应安装消防验收所要求的消防楼梯数量，并按照约定配合承租人孔祥斌办理相关证照和手续，保证租赁房屋符合约定的宾馆经营等商业用途。故孔祥斌关于要求侯宝成、李兰另外安装一部消防楼梯的诉请，本院予以支持。 二、侯宝成、李兰是否应向孔祥斌支付因副楼进行整体改建而垫付的工程款225161元 双方《租赁合同》及《补充协议》约定，侯宝成、李兰应完成对副楼的改建并将副楼2-3层交付给孔祥斌使用。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条关于“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担”的规定，出租人侯宝成、李兰在孔祥斌装修完主楼后，一直未对副楼的进行维修、改建，已超过合理期限，承租人孔祥斌可以自行维修，维修费用应当由侯宝成、李兰负担。《原花园酒店副楼2-3地震后房屋修缮合同》《原花园酒店副楼2-3地震后房屋修缮工程付款凭证》《原花园酒店副楼2-3地震后房屋修缮工程竣工结算书》，证实孔祥斌因涉案房屋副楼2-3楼维修、改建向施工方陶方恒支付225161元。副楼已由孔祥斌完成了维修、改建的事实已经原判确认。侯宝成、李兰应向孔祥斌支付因副楼进行整体维修、改建而支付的工程款225161元。故对孔祥斌关于要求侯宝成、李兰支付副楼维修、改建工程款225161元，本院予以支持。 三、侯宝成、李兰是否应赔偿孔祥斌因二人严重违约造成的损失费175万元 经查，双方签订的房屋《租赁合同》并未对造成损失的计算方式进行约定，孔祥斌主张损失费为其开业后的预期收益，涉案酒店至今尚未正式营业，未来市场销售价格和销售情况尚不确定，将来既可能盈利，也可能亏损，故孔祥斌以可能产生的利润作为损失依据，要求侯宝成、李兰赔偿损失费175万元于法无据，本院不予支持。 四、是否应扣除孔祥斌2019年9月27日以前受地震影响的租金和2020年1-2月因受“新冠肺炎”疫情影响的租金 经查，双方《租赁合同》第2条、第3条约定，2019年3月1日-2020年3月1日租金为80万元，侯宝成、李兰同意给予孔祥斌一定的装修期及免租期。本案房屋交付日期为2019年1月15日前，但2019年租金是从2019年3月1日起算，侯宝成、李兰已给予孔祥斌一定的装修免租期。根据合同第6条约定，因不可抗力（例如地震、灾害等因素）造成大环境不能商业经营，应免去孔祥斌于影响期间的租金。《中华人民共和国民法通则》第153条规定，不可抗力是指当事人不能预见、不能避免并不能克服的客观现象。九寨沟地震发生日期为2017年8月8日，而双方签订租赁合同日期为2019年1月10日，此时地震对于酒店影响并不属于不可预见和不能避免的。故对孔祥斌所提免除2019年9月27日受地震影响的租金不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百七十条规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，法律另有规定的除外”。2020年1-2月因受“新冠肺炎”疫情影响的租金，本院酌情考虑支持免租10万元。 五、孔祥斌是否应支付第一年未支付的剩余租金40万元 侯宝成、李兰虽未对副楼进行维修、改建，但副楼确已交付给孔祥斌，孔祥斌已对副楼改建装修的事实表明孔祥斌对副楼实际占用，但合同及补充协议中未分别约定主楼和副楼的租金。《租赁合同》约定2019年3月1日-2020年3月1日租金为80万元，扣除孔祥斌已支付的40万元，孔祥斌还需向侯宝成、李兰支付2019年3月1日-2020年3月1日剩余租金40万元。 六、关于涉案《租赁合同》及《补充协议》是否解除 《租赁合同》约定侯宝成、李兰交付租赁物的时间为2019年1月15日前。《补充协议》中约定对副楼的改造由侯宝成、李兰完成后交付孔祥斌使用，但未对副楼交付时间进行明确约定。另从《补充协议》来看，即使《租赁合同》约定的时间为主楼交付时间，侯宝成、李兰至迟也应于孔祥斌将主楼装修完毕时对副楼改建完成并交与孔祥斌使用，至起诉之日，副楼部分仍未完成改建。虽孔祥斌自行对副楼改建的行为视为孔祥斌对副楼的实际占用，但并不能免除侯宝成、李兰对副楼的改建义务，侯宝成、李兰亦存在未履行完毕《补充协议》约定义务的情形，且侯宝成、李兰在向孔祥斌发出《房屋租赁合同解除通知书》时，侯宝成、李兰仍然未履行副楼改建义务。根据《合同法》第四十五条“当事人对合同的效力可以约定附条件，附生效条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促进条件成就的，视为条件不成就”的规定，侯宝成、李兰主张孔祥斌未按期交付房租而终止合同的理由，不符合双方合同关于解约条件的约定，亦不属于《合同法》第九十四条可行使法定解除权的情形，其通知解除的行为，不发生解除合同的效力。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百七十条、第二百一十六条，《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下： 一、撤销四川省九寨沟县人民法院（2020）川3225民初42号民事判决第一项、第二项、第三项。 二、由侯宝成、李兰于本判决生效之日起一个月内对租赁房屋加装一部消防楼梯。 三、孔祥斌于本判决生效之日起十五日内一次性向侯宝成、李兰支付房屋租金共计人民币300000元。 四、侯宝成、李兰于本判决生效之日起十五日内向孔祥斌一次性支付副楼改建工程款225161元。 五、驳回孔祥斌的其他上诉请求。 一审案件受理费22576元，由孔祥斌负担18860元，侯宝成、李兰负担3716元；反诉案件受理费18101元，由侯宝成、李兰负担16114元，孔祥斌负担1987元。二审案件受理费22576元，由孔祥斌负担18860元，侯宝成、李兰负担3716元。 本判决为终审判决。 审判长  刘** 审判员  伍万顺 审判员  马 雯 二〇二〇年十二月二十四日 书记员  张代香 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百七十条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，法律另有规定的除外。 第二百一十六条出租人应按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。 第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。 《中华人民共和国民法通则》 第一百五十三条本法所称的“不可抗力”，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观现象。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；