北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初14736号原告：田梦笔，男，1986年1月10日出生，汉族，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：李伟，北京廉峰律师事务所律师。被告：赵先贵，男，1962年12月11日出生，汉族，住北京市通州区。被告：刘小利，女，1977年5月12日出生，汉族，住四川省苍溪县。委托诉讼代理人：肖丽建，北京王晓玉律师事务所律师。原告田梦笔与被告赵先贵、刘小利租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告田梦笔及其委托诉讼代理人李伟，被告赵先贵，被告刘小利及其委托诉讼代理人肖丽建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田梦笔向本院提出诉讼请求：1、确认2018年3月22日田梦笔和二被告签订的《合作协议书》于2020年5月1日解除；2、请求判令二被告返还田梦笔2020年5月1日至2020年6月30日的租金40898.92元；3、请求判令二被告退还田梦笔2018年4月1日至2020年3月31日多交的租金32469.54元；4、请求判令二被告赔偿田梦笔营业损失3万元；5、请求判令二被告返还田梦笔转租费6万元；6、请求判令二被告退还田梦笔押金6166元；7、请求判令二被告退还田梦笔会计费3875元；8、请求判令二被告承担全部诉讼费用。事实与理由：2018年3月22日我和二被告签订《合作协议书》。该《合作协议书》实为转租协议，约定：二被告将其承租的北京市通州区新华大街万达广场负一层永辉超市出口处的“金是珠宝”店铺（以下简称涉案商铺）转租给我，我按照店铺与永辉超市的租赁合同中的相关条款向二被告支付房租，按每年3万元的标准，一次性向二被告支付两年（2018年4月1日至2020年4月1日）转让费6万元等内容。合同签订后，我依约向二被告支付了相关费用，并对涉案商铺进行装修后进行经营。2020年5月22日，永辉超市突然以二被告未向永辉超市支付租金为由，将我承租的涉案商铺闭灯，造成我无法经营。另外，我通过永辉超市提供的二被告欠租明细，得知二被告一直向我多收房租。二被告的违约行为造成合同无法继续履行，二被告对我的损失应当承担责任。赵先贵辩称，1、田梦笔没有按时交合作费，先违约了。2、田梦笔交刘小利的租金，刘小利如数如期交何思维了。3、我们没有多收租金。4、田梦笔违约在先，我们没有义务赔偿营业损失。5、田梦笔已经经营了两年，转租费是田梦笔应该交的。6、押金是停止经营的时候，永辉退商户的。7、会计费是田梦笔自己的支出，和我无关。刘小利辩称，不同意田梦笔全部诉讼请求。1、不同意解除合作协议。我从何思维处承租了涉案商铺，支付了相应的租金和押金，目前田梦笔只支付了两年的合作费。2、不同意退还租金。双方不是单纯的租赁关系，而是合作关系，田梦笔在签约之初就知道涉案商铺是从何思维处租赁而来，田梦笔认可支付租金的方式是何思维计算租金金额，租金交由我，并由我交何思维。3、不同意退还多收租金。不存在多收的情况。根据合同相对性原则，永辉超市的租金标准只适用于第一承租人何思维，田梦笔认可何思维的租金标准，即使有差额，也应该是由何思维退还，我并未谋取任何利益。4、不同意赔偿营业损失。田梦笔30多天没法经营没有相关证据，即使确实不能经营，责任也不在我，田梦笔第三年合作费用没有支付造成相应损失应由其自己承担。另外，疫情也是造成营业额减少的重要原因。5、不同意退还转租费。6万元只支付到2020年4月1日，在此之前田梦笔是正常使用涉案商铺，是合作费，不是转租费。6、退租时永辉超市会退还商户押金。田梦笔现在正常使用店铺，没有权利要求退还。7、会计费没有合同和法律基础。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：何思维名下的北京金是珠宝有限公司即涉案商铺与永辉超市签订《租赁合同》，约定：合同期限2019年4月1日至2020年3月31日，履约保证金37466元，合同期满后，涉案商铺完全履行本合同项下所有义务，结清所有费用且双方办理交接手续，永辉超市于交接手续完成三个月后无息退还履约保证金余额。2017年12月17日，何思维与赵先贵签订《协议书》，将涉案商铺转让给赵先贵经营使用。2018年2月2日，赵先贵出具委托书，委托刘小利全权代表其处理涉案商铺相关事宜。2018年3月22日，刘小利（甲方）与田梦笔（乙方）签订《合作协议书》，约定：第一条：乙方拟经营甲方位于北京市通州区新华大街万达广场负一层永辉超市出口处的“金是珠宝”店铺。第二条：甲方承诺其作为赵先贵的全权委托人，权利来源合法真实有效，甲方有权代表其与委托人与乙方签订合同。第三条：甲方在确定2018年3月份此店与永辉超市顺利签署租赁合同后，同时确保“金是珠宝”相关手续合规合法，因该店铺相关手续不符合法律、法规规定所造成的乙方的损失，甲方应承担相应责任；乙方从2018年4月1日起正式接受单独经营，在经营中出现的因乙方的违法违规行为导致甲方不能在永辉继续拥有使用权或无法与永辉续签合同，乙方应承担相应责任。第四条：甲方向乙方收取合作费3万元/年；甲方承诺乙方有权在此店铺经营的期限不得少于三年，乙方在单独经营一年后可以随时解除本合同，但需要提前三个月通知甲方；本合同签订后，乙方需一次性支付2年的合作费，计人民币6万元，期限为2018年4月1日至2020年4月1日。第五条：乙方按照该店铺与永辉超市的租赁合同中的相关条款，向甲方支付房租和实际经营所发生的水电费等一切经营中产生的税和费，甲方有义务按时将上述费用递交永辉超市，因其个人原因在收到乙方的相关费用后迟延交费所导致的该店铺被迫停电，被迫关门等，致使乙方无法正常经营所造成的损失，甲方应承担责任。第六条：如在2018年3月，甲方未能成功与永辉超市签订租赁协议，本合同自动解除。第七条：乙方在经营一年期满后如需解除合同，需提前三个月告知甲方，并将店铺归还甲方，结清经营期间发生的费用，并保留该店铺内的不可分割装修物品，不能影响甲方的继续经营和与永辉合同的继续履行；店内归乙方所有的可分割物，由双方协商处理；同时，甲方应按比例退还乙方经营期间的剩余合作费用。第八条：甲方有义务帮助乙方协调处理此店的相关事务。其他未尽事宜双方协商解决。附件：甲方与赵先贵之间的授权委托书，载明：兹委托刘小利同志（身份证号×××）全权代表我处理2017年12月17日甲方（何思维）与乙方（赵先贵）签订的乙方转让甲方通州区万达永辉超市金是珠宝商场相关事宜。委托人赵先贵，2018年2月2日。《合作协议书》签订后，刘小利和田梦笔又签订了《补充协议》，约定：由于在2019年新签订的店面租赁合同中房租上涨，其相应押金一并上调。由原已交押金31300元追加押金6166元，追加押金由田梦笔一方补齐作为店铺押金，待合同终止时，将追加的押金6166元退还给田梦笔，并按照永辉规定时间退还。《合作协议书》及《补充协议》签订后，田梦笔按刘小利要求交纳各项费用，包括押金6166元、转让费6万元、2018年4月1日至2020年3月31日期间的租金458780.79元、2020年4月1日至2020年6月30日期间的租金6万元。另查，涉案商铺向永辉超市交纳自2018年4月1日起至2020年3月31日止的租金426311.25元。再查，2020年6月29日，田梦笔和永辉超市针对涉案商铺签订《租赁合同》，租赁期限自2020年7月1日至2022年8月31日。庭审中，田梦笔陈述由于涉案商铺未按时缴纳租金，永辉超市在2020年5月22日对涉案商铺进行关灯闭店，不允许经营，后田梦笔和永辉超市针对涉案商铺签订了租赁合同，2020年7月1日涉案商铺重新开始经营，故主张二被告赔偿其营业损失3万元，为此其提供微信聊天记录、催款通知书、进场通知单、电费缴纳银行电子回单、6月份电费缴款通知单、往年同一时期的销售记录佐证。刘小利对此表示不予认可，认为上述证据不足以证明由于欠缴租金导致涉案商铺被强行关闭，并且认为即使属实，也和其无关，其将租金按时转交何思维，另外疫情也导致营业额较往年明显减少。赵先贵亦对此表示不予认可，认为田梦笔未支付第三年合作费，违约在先，因此造成闭店损失应由田梦笔自己承担。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，田梦笔与刘小利自愿签订《合作协议书》，系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按约定履行各自义务。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，涉案商铺被永辉超市关灯闭店，导致合同目的无法实现，故田梦笔关于解除《合作协议书》的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。合同解除的事由，田梦笔认为系因刘小利未能按时将向永辉超市缴纳租金费用，二被告认为刘小利已按时将租金费用交由何思维，且田梦笔未如期缴纳第三年合作费，违约在先，经查，涉案商铺和永辉超市之间的租赁合同期限到2020年3月31日，而田梦笔和刘小利之间的《合作协议书》约定刘小利承诺田梦笔有权经营涉案商铺不得少于三年，涉案商铺和永辉超市之间的租赁合同期满未能成功续签，并且刘小利未能按照《合作协议书》约定将租金费用递交永辉超市，是导致涉案商铺被关灯闭店的原因，故本院确定合同解除系因二被告单方违约而解除。关于合同解除的时间，结合在案证据，本院确定为2020年5月22日。关于田梦笔主张合同于2020年5月1日解除的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。合同解除后，剩余租金理应退还，具体数额方面，结合在案证据，本院确定为26666.67元。田梦笔主张的过高部分，于法无据，本院不予支持。关于田梦笔要求二被告退还多收的租金32469.54元的诉讼请求，结合《合作协议书》、永辉超市出具的北京金是珠宝有限公司租金及电费明细、微信转账记录、银行交易明细，于法有据，本院支持。在合同已于2020年5月22日解除的情形下，田梦笔主张二被告赔偿其2020年5月22日至2020年6月30日期间的营业损失，于法无据，本院不予支持。田梦笔主张《合作协议书》中约定的6万元合作费实为转租费，而涉案商铺与永辉超市之间的租赁合同约定禁止转租，故要求二被告予以退还，本院认为，6万元是针对2018年4月1日至2020年4月1日的费用，田梦笔在此期间利用涉案商铺开展经营，理应按照《合作协议书》约定支付该笔费用，故田梦笔该项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于田梦笔要求二被告退还押金6166元的诉讼请求，结合《补充协议》以及涉案商铺与永辉超市之间的租赁合同，于法有据，本院予以支持。关于田梦笔要求二被告退还会计费的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告田梦笔与被告赵先贵、刘小利签订的《合作协议书》于2020年5月22日解除；二、被告赵先贵、刘小利于本判决生效之日起七日内向原告田梦笔退还2020年5月22日至2020年6月30日期间的租金26666.67元；三、被告赵先贵、刘小利于本判决生效之日起七日内向原告田梦笔退还2018年4月1日至2020年3月31日期间多收的租金32469.54元；四、被告赵先贵、刘小利于本判决生效之日起七日内向原告田梦笔退还押金6166元；五、驳回原告田梦笔的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1884元，由原告田梦笔负担1168元（已交纳），由被告赵先贵、刘小利负担716元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  王爱农二〇二〇年十二月二十五日书记员  杨月兰