苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0508民初4791号 原告：夏媛媛，女，1981年8月13日出生，汉族，住江苏省苏州市虎丘区。 被告：苏州禾发房地产开发有限公司，住所地江苏省苏州市西环路3068号4号楼1017室。 法定代表人：李兆荣，董事长。 委托诉讼代理人：周宁，江苏尚韬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴莉莉，江苏新高的（苏州）律师事务所律师。 第三人：中成建设有限责任公司，住所地福建省闽清县梅城镇南北大街122号。 法定代表人：林礼钦。 原告夏媛媛与被告苏州禾发房地产开发有限公司（以下简称禾发公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案受理后，依法适用简易程序。审理过程中，被告禾发公司申请追加中成建设有限责任公司（以下简称中成公司）作为第三人参加诉讼，本院依法予以准许，并于2020年9月13日、10月19日公开开庭审理。原告夏媛媛、被告禾发公司的委托诉讼代理人吴莉莉到庭参加两次庭审，第三人中成公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加两次庭审。本案现已审理终结。 原告夏媛媛向本院提出如下诉讼请求：1、请求判令被告继续履行合同，交付房屋并为原告办理房屋所有权证；2、判令被告支付暂计算至2020年5月22日的逾期交房违约金603779元；3、判令被告承担本案的诉讼费用。审理过程中，原告夏媛媛申请撤回上述第1项诉请，并将第2项诉请明确为：判令被告支付逾期交房违约金648094元（以6154739元为基数，自2019年7月1日起按照每日万分之三计算至2020年7月15日止）。事实及理由：原、被告于2018年签订《苏州市商品房买卖合同》，约定被告将位于苏州市姑苏区出售给原告，交易总价为6154739元。该合同还约定，被告应于2019年6月30日前将该商品房交付给原告，如未按照约定履行交付义务，应自本合同约定的房屋最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房价款万分之三的违约金。因被告已构成逾期交房，原告遂提起本案诉讼，望判如所请。 被告禾发公司辩称，1、原告在与被告签订了《苏州市商品房买卖合同》后，还签订了装修改造协议，将交房日期变更为2019年12月31日，逾期交房的违约责任变更为100元/天。被告分别于2020年4月和2020年7月通知原告于2020年4月27日、2020年7月15日收房，房屋早已具备交付条件，现因原告原因未收房，应视为房屋已经在2020年4月27日交付。2、本案所涉地块因考古及古墓发掘等不可预估的原因导致开发交付迟延，相应的工期也应当予以合理的延长，请法庭予以酌情认定。本案原告并无证据证明其因被告迟延交房受到损失，因此原告主张逾期交房违约金按照每日万分之三计算过高，应当予以调整。 第三人中成公司未作陈述。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 夏媛媛于2018年9月25日与禾发公司签订《苏州市商品房买卖合同》，约定：夏媛媛以6154739元价格购买禾发公司开发的苏州市西园路66号贤雅居XX幢XXX室的商品房（系毛坯房，建筑面积256.18平方米，以下简称案涉房屋）；禾发公司应于2019年6月30日前将上述商品房交付给夏媛媛。根据该合同第二十条第二款约定，逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同。买受人不解除合同的，自本合同第十七条约定的房屋最后交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。该合同签订后，夏媛媛向禾发公司支付了6154739元购房款。 中成公司于2020年4月22日向夏媛媛送达《贤雅居装修改造验收通知书》，称其装修改造已完成，通知夏媛媛于2020年4月27日办理验收手续，如尚未签署《贤雅居装修改造协议》，可至验收现场补签，自愿选择委托装修改造。2020年5月6日，夏媛媛到禾发公司处办理交房手续，禾发公司的工作人员要求其先行签订装修改造协议，否则不予交房，夏媛媛拒绝签订装修改造协议，禾发公司未将案涉房屋交付给其。 2020年7月8日，禾发公司向夏媛媛送达《温馨函》，称禾发公司于2020年4月27日通知夏媛媛办理案涉房屋的交付手续，但夏媛媛未配合办理，视为该房屋已于2020年4月27日完成交付，并再次要求夏媛媛带齐相关材料于2020年7月15日前办理房屋交付手续。后夏媛媛于2020年8月20日自禾发公司处办理了交房手续并接收案涉房屋。 另查明：夏媛媛（甲方）曾与中成公司（乙方）签订《贤雅居改造协议》一份，约定甲方系贤雅居XX幢XXX室房屋的购买人，约定由乙方为甲方所购买的贤雅居XX幢XXX室房屋进行装修改造施工（协议附件三明确改造项有地下一层下沉庭院改造，首层建造院墙、门头及院门，二层挑空处加板、雨棚处增加栏杆），并明确由甲方委托乙方与开发商办理房屋验收交付手续，乙方承诺最迟在2019年12月31日前完成合同改造施工并向甲方交付房屋；协议第四条约定工程价款为0元；协议第六条约定因乙方原因造成工程逾期交付的，每逾期一天，乙方应赔偿甲方100元。上述协议附件包括授权委托书一份，内容为委托人委托受托人办理《苏州市商品房买卖合同》约定的西园路66号贤雅居**幢**室房屋交接手续，代表委托人办理房屋验收并负责保管房屋。夏媛媛在《贤雅居改造协议》及授权委托书中签字，但《贤雅居改造协议》未载明签订日期，授权委托书受托人及具体房屋地址处留白。 禾发公司称，夏媛媛一开始购买的是贤雅居XX幢XXX室房屋，在就贤雅居XX幢XXX室房屋签订商品房买卖合同时，夏媛媛与中成公司就该房屋签订了《贤雅居改造协议》，但《贤雅居改造协议》具体签订时间已无法核实。后来夏媛媛所购买的房屋由贤雅居XX幢XXX室变更为贤雅居XX幢XXX室，夏媛媛未就XX幢XXX室与中成公司签订《贤雅居改造协议》。 夏媛媛称，禾发公司提交的《贤雅居改造协议》的签名像其本人所签，但其并不记得与中成公司签订过《贤雅居改造协议》，因为其一直拒绝签订该协议，所以到2020年8月20日才收房。此外，其从未购买过贤雅居XX幢XXX室，并不存在将贤雅居XX幢XXX室更换为贤雅居XX幢XXX室的事实，其从始至终购买的就是贤雅居XX幢XXX室房屋。 还查明：案涉房屋所在XXXX号地块开发初期（2016年）发现古墓，因古墓勘探需要，工程施工受影响，建设地块受考古发掘影响的面积在1000平方米左右，发掘期为2016年7月至2017年6月，文物搬迁工作于2018年4月11日完成。 根据规划局对建设项目涉及考古调查、勘探审核意见书，2016年7月20日要求禾发公司项目北地块东南角区域的土墩墓葬群（约1000平方米）进行抢救性发掘，待考古发掘清理结束后方可施工，已探明无地下文化遗存区域或考古勘探清理完毕区域可以先期开工。2018年4月28日，规划局明确考古搬迁工作于2018年4月11日完成，该地块可以施工作业。 审理中，禾发公司提交了常熟市住房和城乡建设局关于转发苏州市大气办“关于采取果断措施应对重污染天气的紧急通知”等停工情况及通知材料复印件，欲证明2018年1月至2019年1月期间，出于应对污染天气等原因，相关部门要求工地全部停工，导致涉案项目停工，导致涉案项目停工共计40天。 本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应认定合同合法有效。根据合同约定，禾发公司应于2019年6月30日前向夏媛媛交付案涉房屋，禾发公司未能按约交付构成违约，应承担违约责任。禾发公司未能按约交付房屋并抗辩认为其口头委托中成公司代为签订改造协议将交房时间推迟至2019年12月31日，但改造协议上载明的房屋系贤雅居XX幢XXX室，并非案涉房屋，且原告夏媛媛于2020年5月6日至禾发公司处收房时，禾发公司的工作人员要求原告夏媛媛签订装修改造协议，原告夏媛媛拒绝签订，可见夏媛媛于此时并未就案涉房屋签订装修改造协议。此后，原告夏媛媛直至禾发公司于2020年7月8日向其发送《温馨函》后才于2020年8月20日从被告禾发公司处收房，上述事实表明原告夏媛媛确未就案涉房屋与被告禾发公司签订过装修改造协议。被告欲以原告夏媛媛与其就贤雅居XX幢XXX室签订的改造协议变更案涉房屋的交房时间及违约责任缺乏依据，本院不予支持。 关于禾发公司主张因古墓发掘导致停工的期间应当在项目工期中酌情予以扣减的抗辩意见，本院认为，古墓发掘在涉案双方签订商品房买卖合同之前就已进行，属于禾发公司在约定交房时间时可以预见的因素，禾发公司以此作为不可抗力事由而要求减免违约责任的意见不能成立。 关于禾发公司称因大气污染防治导致的停工天数应予以扣除的抗辩意见，本院认为，禾发公司作为房地产开发商，对于施工期间内政府可能采取的大气污染防治措施亦应有所预见，禾发公司以此作为不可抗力事由而要求减免违约责任的意见亦无法成立。 关于违约金的认定。夏媛媛主张按合同约定，按实际逾期天数以总房款每日万分之三计算；禾发公司则主张违约金过高，应参照实际损失即租金标准进行调整。鉴于合同约定的万分之三折合年利率为10.95%，而禾发公司逾期交付房屋给原告造成的实际损失系迟延利用房屋的收益损失或相应未能入住房屋而额外支出的租金损失。因案涉房屋总价较高，参考同类市场租金行情比较，合同约定的每日万分之三计算违约金确明显高于前述实际损失，故本院对禾发公司提出调整违约金的抗辩意见予以采纳。另虑及本案系禾发公司违约所致，故在确定违约金时除考虑违约金弥补损失的作用之外，亦应考虑违约责任的惩戒功能。本院综合考虑夏媛媛的购房支出、房屋租金损失、违约方的过错程度等因素，酌情确定禾发公司应承担的逾期交房违约金以购房款总价的每日万分之一点七计算，且计算基数应为夏媛媛实际交付的购房款6154739元。关于违约金的计算时间，起始点应以合同约定的交付日期次日起算，即2019年7月1日；关于截止时间，考虑到夏媛媛于2020年5月6日至禾发公司处办理交房手续时，禾发公司以夏媛媛拒绝签订装修改造协议而拒绝交付房屋，至此应视为禾发公司仍未将案涉房屋交付给夏媛媛，且未交付的责任在于禾发公司。现夏媛媛要求计算违约金至禾发公司第二次通知收房的时间即2020年7月15日并未不当，本院予以认可。按照上述认定标准及期间，禾发公司共计逾期交付房屋351日，应支付违约金367253元（6154739元×1.7/10000×351日）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下： 一、被告苏州禾发房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告夏媛媛支付逾期交房违约金367253元； 二、驳回原告夏媛媛其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10281元，减半收取5141元，由原告夏媛媛负担2228元、被告苏州禾发房地产开发有限公司负担2913元。被告苏州禾发房地产开发有限公司应负担部分于本判决生效之日起十日内直接向原告夏媛媛履行。 （上述款项如采用转账方式支付，请汇入原告夏媛媛指定账号,户名：夏媛媛，账号：62×××14，开户行：中国工商银行苏州XX支行。） 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审判员  翁迎晓 二〇二〇年十二月二十二日 书记员  杨 昀