上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初16820号原告：李国民，男，1957年1月2日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：苏中俊，上海市中联鼎峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张军伟，上海市中联鼎峰律师事务所律师。被告：上海奥林匹克置业投资有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：陈阳庆，董事长。委托诉讼代理人：周国涛，上海中夏律师事务所律师。委托诉讼代理人：童丽雯，上海中夏律师事务所律师。原告李国民与被告上海奥林匹克置业投资有限公司(以下简称“奥利匹克公司”)房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案后，依法适用简易程序审理，于2020年12月7日公开开庭进行了审理。原告李国民及其委托诉讼代理人苏中俊、张军伟，被告的委托诉讼代理人周国涛、童丽雯均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付2020年7月至2020年9月过渡费45,000元,自2020年10月起按照20,000元/月向原告支付过渡费至实际交房之日止;二、判令被告向原告支付违约金21,929元(以9,900,000元为本金,按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)自2020年9月8日起暂计算至2020年9月28日,请求判决至实际交房之日止)。事实和理由：2017年10月30日原告与被告签订了《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》,约定因建设需要,原告将其坐落于松江区九里亭街道松沪村XXX号的房屋交由被告拆迁,回购安置房屋补偿款共计9,900,000元;以30个月为交房过渡周期,过渡费总价为300,000元。2017年11月24日,被告出具函件确认：拆迁补偿安置协议于2018年1月1日开始生效;如延期交房,三个月以内的过渡费每月按15,000元计算,超出3个月的过渡费每月按20,000元计算。原告在签订拆迁补偿安置协议后按约将房屋交给被告,但被告并未在30个月内交付房屋给原告,且从2020年7月起不向原告支付过渡费。被告未按期向原告交付房屋的行为已构成违约,应向原告承担违约责任。遂涉诉。被告辩称，首先，按照原、被告约定，过渡费起算时间应自原告房屋所在地块最后一户腾退时起算，而该户系2018年3月9日腾房，故过渡期自当日起算，被告已付的30个月过渡户对应期间为2018年3月9日至2020年9月9日。其次，按照原、被告约定，非被告原因造成的延期交房，被告不应承担责任。被告本次动迁旨在解决2014年动迁的遗留问题，施工区域在奥利匹克花园小区三期内，自动迁后，先后遇到了审批问题、疫情影响以及小区业主阻挠等因素，被告经过多番努力，才推进了工程进展，故无法按期交房，均非被告原因造成，被告无需另支付过渡费。即便被告有付款义务，也希望考虑审批、疫情、小区施工困难、最后一户迟延签约和搬离情况等因素，予以酌情减免，且每月标准应以双方拆迁协议约定的10,000元为标准计算。再次，原告主张违约金没有合同、事实、法律依据，与过渡费也重复，过渡费就是对损失进行的约定，故原告的该项不应支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方无争议的事实，本院经审理认定下：2017年7月26日，被告及案外人上海松江茸城动拆迁有限公司向包括本案原告在内的“涞亭路XXX号B”地块18户宅基地户发出“涞亭路XXX号B”地块滞留宅基地户动迁与安置方案，写明补偿方式为捆绑式，统一签约，集体生效。过渡费以30个月为交房周期，最后一户交房的日期起计，一次性补偿支付300,000元/户。2017年10月30日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议(适用居住房屋补偿和易地置换房屋)》(以下简称“拆迁协议”)，约定因建设需要，乙方同意将其坐落于上海市松江区九里亭街道松沪村XXX号，房屋结构为砖混，批准面积为208平方米的房屋交由甲方拆迁。协议第二条约定，1、乙方住房经上海大雄房地产评估，具体评估金额为299,987元，乙方认可前述评估结果。2、其他奖励及补贴：1)安置房屋办证补偿费500,000.00元;2)腾地工作配合奖励费500,000元(按时完成腾地交房的方可享受,否则视为放弃);3)购置停车位奖励费200,000.00元：4)其他一次性遗漏补偿415,000元。3、过渡费总价300,000元，以30个月为交房过渡周期，以所涉区域全体居民(共18户居民)最后一户腾地交房的日期起计。(若乙方按照本协议第三条约定向甲方购买安置房源，因甲方原因导致甲方向乙方交房期限超过上述交房过渡周期，则按以上月平均标准，另行计发。若非因甲方原因导致甲方向乙方交房期限超过上述交房过渡周期，则甲方无需向乙方另行支付过渡费用)。4、回购安置房屋补偿款340平方米×45,000元/平方米，计：15,300,000元。协议第三条约定，就地安置原则,甲乙双方在达成上述货币补偿的基础上,甲方提供上海奥林匹克置业投资有限公司开发的上海奥林匹克花园三期商品住宅项目(具体为涞寅路106弄待建的相应单套房屋)供乙方购买,经协商达成以下协议：提供乙方3套精装修房源(中套1、小套2),与楼盘统一装修标准),共计建筑面积(含公摊面积)220平方米(“即暂定总建筑面积”)。甲方提供的商品房由乙方以45,000.00元/平方米购买用以安置回搬。按上述暂定总建筑面积，乙方应支付的房屋购买款合计9,900,000元(大写玖佰玖拾万元正)。乙方实际得房面积以最终房管部门出具的测绘报告为准,产权登记面积与暂定总建筑面积差异部分按上述标准多退少补。协议第四条约定，……第二条1-3项下补偿款,在本协议生效且全体居民腾地后,甲方在七日内一次性支付给乙方。乙方在第三条项下应付的房屋购买款在双方签订安置房屋销售合同之时按实际合同面积(即产权登记面积)进行调整,签订销售合同的时间以甲方在取得大产权证后通知为准。若甲方通知乙方签订安置房屋销售合同时,因乙方不符合上海市限购政策致使乙方不具备购房资格而无法向甲方购买本协议第三条约定之安置房屋全部或部分或无法将安置房屋全部登记至乙方名下的,就无法登记至乙方名下的部分甲方不再进行房屋安置。不再进行房屋安置的面积部分,甲方按第三条项下约定的单价,在通知乙方领取房屋差额款之日起一个月内将差额款一次性退还给乙方……乙方应安置340㎡，但由于乙方自身原因，让甲方回购120㎡平方，回购总价为5,400,000元(大写：伍佰肆拾万元正)，并于协议生效且全体居民腾地后，甲方在七日内一次性支付……。协议有“本协议须经甲乙双方签名或盖章后成立,但必须在基地内所有居民于2017年10月31日前全部完成签约,甲方通知搬迁后正式生效。超过前述日期未签约完毕的,本协议不再生效”字样。协议签订后，被告于2017年12月底前向原告支付了协议第二条1-3项约定的款项。2018年3月8日，被告与“涞亭路XXX号B”地块第18户签订了拆迁协议。2018年3月9日，被告向“涞亭路XXX号B”地块第18户出具《奥利匹克花园三期地块房屋动迁空房证明单》，载明该户已搬迁完毕。庭审中，原告提交落款时间为2017年11月24日并由被告盖章的《松沪油车12家动迁户反映的情况如下》(以下简称“情况说明”)一份，其上载明：“1、签好的有效合同文本要在交房的时候给动迁户一份。上海奥园回复：同意。2、过渡费：合同生效开始30个月后开发商不能交房的,开发商怎么补偿给动迁户(动迁户意思原有基础1万元每月翻倍补偿,要求2万元每月)。上海奥园回复：如延期交房计算标准：合同生效开始30个月以内的每月按1万元计算;如超出,在3个月(31、32、33)以内的每月按1.5万元计算;如超出3个月(从第34个月开始)的每月按2万元计算。3、装潢要求：中央空调、地暖等要有(解释：安置的房子装修和对外销售的房子装潢标准一样。但动迁户一定要求写具体)。上海奥园回复：安置房和对外销售的房子装潢标准一致。4、交空房后合同生效日期一定要求给个时间节点(在场动迁户一致要求2018年1月1日开始生效)。上海奥园回复：同意。5、要求看样板房(动迁户反映：2017年7月30日开会那天,开发商同意部分动迁户的)。上海奥园回复：同意。6、开发商交房抽签一定要在所建的所有房型里搭配抽签,不能固定安排哪栋房。上海奥园回复：动迁安置房必须集中安置,不能分散。安置房源选房规则采用九亭家园模式,根据每户该得户型,由开发商统一组合以后,组织动迁户在规定的时间内公开摇号。7、要求在基地贴发搬迁交房公告,以便动迁户劝离租户搬离基地。上海奥园回复：同意。8、保证每户一个地下车位,价格20万元内,如果超出20万元的卖给动迁户最高20万元。上海奥园回复：同意。9、要求动迁办或开发商开一个会,给大家一个安心。上海奥园回复：同意。10、以上部分诉求要求开发商以书面形式保证。上海奥园回复：同意”。原告称，上述文件系其余17户动迁户得知第18户人家滞留后，担心迟迟其不搬，自身拆迁如何保证，故结伴至九里亭街道动迁部门反映后，由被告出具该情况说明，由动迁部门转交给原告，情况说明虽抬头仅为12家，但实际系针对17户已签约的人家作出，且明确了合同生效时间为2018年1月1日、生效后支付搬迁费以及搬迁费的标准，故被告应自2018年1月1日起向原告支付过渡费，标准为30个月以内每月按10,000元计算，31-33个月每月按15,000元计算，34个月及以上每月按2万元计算。被告认可上述情况说明系其盖章，但认为当时签约户共17户，而文件抬头写的12户，故无法明确具体是为哪12户盖章，被告也不清楚当时为何出具，况且上述情况说明出具时，拆迁协议没有生效，故无法明确动迁内容，即便根据情况说明第10条所述，也需被告出具书面确认文件后方才生效，但被告未就此出具文件，故应当按照拆迁协议履行，过渡费应自2018年3月9日起算，且标准为每月10,000元。被告另提供松九府[2014]39号《关于九亭镇集体土地上居住房屋征收与补偿安置实施办法(试行)》，并称包含原告在内的“涞亭路XXX号B”18户动迁户居民系该上述办法动迁方案滞留的宅基地户，而根据上述办法规定的过渡费标准为每月20元乘以被拆迁房屋批准面积，暂定6个月。被告又提供上海市卫建委、住建委对建筑施工企业在新冠肺炎疫情下的通知文件、2019年12月2日上海奥林匹克花园三期(未建部分)建设工程规划许可证、2019年12月20日上海奥林匹克花园三期(未建部分)建设工程施工许可证以及就奥林匹克花园新三期施工与小区业主的沟通材料等一组，以证明各项行政许可下发时间迟延，影响了被告工期，受疫情影响，被告在2020年4月仍不能复工复产，2020年5月被告准备全面复工时，又遇到了业主阻挠，被告多番努力方才复工，故并非被告原因造成逾期交房，被告不应另付过渡费。原告认为上述证据中通知文件不应作为证据使用，对建设工程规划许可证及施工许可证真实性无异议，对于沟通材料真实性无法确认，并称，双方拆迁协议签订后，被告将近2年未动工，系被告自身原因所致，疫情顶多影响2、3个月的建设，被告作为开发商，签约时应对施工情况有合理预期，即便被告因第三方原因违约，也非被告逾期交房的事由。以上事实，有“涞亭路XXX号B”地块滞留宅基地户动迁与安置方案、《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议(适用居住房屋补偿和易地置换房屋)》、《奥利匹克花园三期地块房屋动迁空房证明单》、《松沪油车12家动迁户反映的情况如下》及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的拆迁协议，系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规关于效力性的强制性规定，应属有效，双方均应按约履行自己的义务。协议签订后，被告于2017年11月24日又就拆迁事宜在情况说明上盖章，故被告应受此拘束。从情况说明所载内容可知，系针对已动迁的签约户集体，被告承诺拆迁协议生效条件时间为2018年1月1日，过渡费标准为生效之日起30个月内每户每月10,000元，31至33个月每户每月15,000元，34个月以上每户每月20,000元。拆迁协议虽约定若非因被告原因导致交房期限超过30个月的过渡周期，被告无需向原告另行支付过渡费用，然施工办证的时间、施工区域内的业主状况等，均属被告缔约时应予以预见和考虑的范畴，被告无权以此为由拒付过渡费。就被告提出的疫情抗辩而言，从实际上对于被告交付房屋存在一定客观影响，基于衡平原则，对于疫情造成的影响双方应予以分摊，本院就此酌定原告给予被告一个月的宽宥，故30个月过渡期费所针对的过渡期亦应顺延一个月，即被告自2020年8月1日起至2020年10月31日止，按照每月15,000元的标准支付过渡费，自2020年11月1日起至交房之日止，按照每月20,000元的标准支付过渡费。经计算，被告需支付原告自2020年8月1日至2020年10月31日期间的过渡费45,000元，且需自2020年11月1日起按照每月20,000元的标准支付原告至实际交房之日止的过渡费。对于原告主张的违约金，在双方并未就逾期交房违约金作出明确约定的情况下，原告要求被告以违约金的形式承担违约责任，缺乏依据。退一步讲，情况说明载明的30个月之后过渡费如何支付也系对逾期交房后果的处理。鉴于此，故本院对原告的该项诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百二十一条的规定，判决如下：一、被告上海奥林匹克置业投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李国民过渡费(计算方式为：2020年8月1日至2020年10月31日期间，按照每月15,000元的标准，共计45,000元;自2020年11月1日起至实际交房之日止，按照每月20,000元的标准计算)二、驳回原告李国民的其余诉讼请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,838元，减半收取1,419元，由原告李国民负担456.50元(已付)，由被告上海奥林匹克置业投资有限公司负担962.50元(于本判决生效之日起七日内支付至本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  沙 莎二〇二〇年十二月二十八日法官助理  林梅均书 记 员  林梅均附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。