广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0404民初2123号原告：深圳市金地物业管理有限公司珠海分公司，住所地：珠海市香洲区南屏洪湾工业区香工路****楼104活动室。负责人：郝宏章，总经理。委托诉讼代理人：罗影萍，女，系公司员工。委托诉讼代理人：彭泽钦，男，系公司员工。被告：赵晗，女，1997年7月2日出生，汉族。住河南省南阳市卧龙区×××××××，公民身份号码：411×××××××********。第三人：珠海市金地房地产开发有限公司，，住所地：珠海市×××××××××××××委托诉讼代理人：杨凌，北京市中银（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐嘉骏，北京市中银（珠海）律师事务所实习律师。原告深圳市金地物业管理有限公司珠海分公司（以下简称金地物业公司）诉被告赵晗物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法追加珠海市金地房地产开发有限公司（以下简称金地房产公司）作为第三人参加诉讼，因被告赵晗下落不明，本院于2020年9月22日将本案转为普通程序继续审理。依法组成合议庭，于2020年12月18日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人彭泽钦、第三人金地房产公司的委托诉讼代理人杨凌、唐嘉骏到庭参加了诉讼，被告赵晗经本院公告传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付拖欠的2019年1月至2020年3月份的物业管理费人民币3937.72元、滞纳金人民币374.17元。事实和理由：原告为珠海金地格林春晓的物管单位，被告为该小区48栋702房的业主，双方已签订前期物业服务协议，协议约定由原告对被告的房产提供物业管理服务，管理费为每月每平方米人民币2.58元，在每月的20日缴纳，被告每月应缴的物业服务费为人民币237.57元，被告自2019年1月份开始拒不缴纳物业管理费等费用，经多次催告未果，原告遂提起诉讼。原告向本院提交了如下证据：1.前期物业管理服务协议；2.商品房买卖合同；3.业主身份证复印件；4.入伙通知书邮寄记录及房屋交接单；5.律师函及邮寄记录；6.欠费情况微信、短信沟通记录；7.欠费明细表。第三人金地房产公司述称，1.案涉房屋符合《商品房买卖合同（预售）》第九条约定的交付条件；2.金地房产公司履行了交付房屋通知义务；3.金地房产公司已经按照约定交付了房屋，被告应当按照约定支付物业服务费。第三人金地房产公司向本院提交了如下证据：1.《商品房买卖合同（预售）》及前期服务管理协议；2.《竣工验收备案表》；3.《珠海市不动产测量报告》；4.《住宅质量保证书》；5.《住宅使用说明书》；6.《入伙通知书》及其快递单、入伙登报通知。被告赵晗未作答辩，亦未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：2016年10月13日，被告与第三人金地房产公司签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定向第三人购买珠海市金湾区*****，房屋建筑面积为92.48平方米，约定交房时间为2018年12月30日前。房屋交付标准为：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。合同约定前期物业管理公司为金地物业公司，物业服务费为每月每平方米2.58元。双方约定以合同载明的通讯地址作为送达地址，以邮政快递的方式送达相关文件。被告还与金地物业公司签订了《前期物业管理服务协议》，约定高层住宅按照每月每平方米2.58元收取物业服务费，物业服务费在每月20日前交纳，逾期交纳的，按照每日万分之五计算滞纳金。案涉房屋取得了竣工备案证明文件，并于2018年6月20日完成测绘，其中被告购买的物业48栋702房面积经测绘确定为92.08平方米。2018年12月11日，金地房产公司在珠海特区报发布《入伙通知》，通知包括被告在内的金地格林春晓花园48栋、49栋等业主于2018年12月21日-23日集中办理入伙手续。并通过邮寄方式，于2018年12月11日向被告《商品房买卖合同（预售）》载明的地址邮寄了《入伙通知书》。原告金地物业公司多次通过微信及短信通知的方式，催告被告应当按照约定缴纳物业服务费，原告还于2020年4月份委托广东鹏乾律师事务所律师向被告发送了律师函，要求被告缴纳物业服务费，邮件显示投递不成功退回。本院认为，被告与金地房产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及与原告金地物业公司签订的《金地格林春晓花园前期物业服务协议》明确约定，被告应当在入伙通知书中确定的物业交付日期次月缴纳物业服务费。金地房产公司按照约定，在案涉房屋达到交付条件后，履行了通知义务。被告应当从2019年1月份开始向原告交纳物业服务费。被告购买的物业面积经测绘确定为92.08平方米，按照每月每平方米2.58元的标准，被告应交纳的物业服务费为每月人民币237.57元。截止2020年3月份，被告应当向原告支付的物业服务费总金额为人民币3563.55元，被告理应支付。关于滞纳金，《前期物业管理服务协议》约定物业服务费的缴交时间为每月20日前，未按时缴纳的，应当按照每日万分之五的标准向原告支付滞纳金，此约定的滞纳金实际是逾期付款的违约金。被告自2019年1月份开始拖欠物业服务费，原告在此期间亦不断向其催告，但其并未支付，按照《前期物业管理服务协议》的约定向原告缴纳物业服务费，属违约行为，理应向原告支付滞纳金。但上述合同约定的按每日万分之五的标准计算滞纳金明显过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，被告可请求法院予以减少。参照《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第三条第八款的规定：“当事人约定的滞纳金数额超过迟延支付物业费造成损失的百分之三十的，业主可依照《合同法》第一百一十四条第二款的规定请求适当减少。迟延支付物业费造成的损失可推定为以拖欠的物业费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息”，本院酌情予以调整，滞纳金按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算为宜，以每月应当缴纳的物业服务费人民币237.57元为基数，自每月21日起计算，计算至实际付清之日止。同时，自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率标准已经取消，因此，从2019年8月20日开始，应当按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《物业管理条例》第四十一条，《珠海经济特区物业管理条例》第六十五条、第六十九条第二款的规定，判决如下：一、被告赵晗于本判决生效之日起七日内向原告深圳市金地物业管理有限公司珠海分公司支付2019年1月1日至2020年3月31日期间的物业费人民币3563.55元；二、被告赵晗于本判决生效之日起七日内向原告深圳市金地物业管理有限公司珠海分公司支付欠交物业管理费的滞纳金（以每月的物业管理费237.57元为基数，从2019年1月至2020年3月的每月21日为起算点，按中国人民银行同期同类逾期贷款利率计算至2019年8月19日，从2019年8月20日开始，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，计算至实际清偿之日止）；三、驳回原告深圳市金地物业管理有限公司珠海分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币50元，由被告赵晗负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  徐 有人民陪审员  高金荣人民陪审员  闫振学二〇二〇年十二月二十三日法官 助理  王安乾书 记 员  黄秋燕