北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初24196号原告：穆长林，男，1950年12月31日出生，汉族，北京市东城区环境卫生服务中心退休人员，住北京市通州区。被告：北京九星物业管理有限公司，住所地北京市丰台区富丰路2号2-26幢20层C2372室。法定代表人：李兴家。原告穆长林与被告北京九星物业管理有限公司（以下简称九星物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告穆长林到庭参加诉讼。被告九星物业公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。穆长林向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2020年4月-6月期间的房屋租金25200元；2．判令被告支付原告违约金13800元；3．判令被告支付原告2019年-2020年期间的水费1230元、燃气费136.44元、电费376元，共计l742.44元；4.诉讼费、公告费由被告承担。事实与理由：2017年12月11日，原告与北京九星置地房地产经纪有限公司（九星物业公司曾用名，以下简称九星置地公司）签订《北京市房屋出租委托代理合同》（以下简称《房屋出租合同》），将位于北京市丰台区横七条44号院13号楼708室房屋（以下简称横七条708室房屋）出租给被告，建筑面积107.57平方米，合同期3年，自2018年1月7日起至2021年1月6日止。被告应按合同第5条约定支付租金。2020年3月27日，被告没有按照合同约定支付2020年第二季度租金。原告多次打电话催要，被告一直推脱。被告公司员工在2020年4月19日通过微信方式向原告发了一封电子保证书，保证在2020年5月15日给付原告。5月15日，原告到九星置地公司的办公地点索要房租，结果被告公司员工说没有钱，让原告等。原告报警了，丰台区成寿寺派出所民警让双方协商。经民警调解，被告给原告写了一张《欠条》，承诺最晚2020年6月27日给原告钱，如不支付，被告承担法律责任。2020年5月27日，原告多次打电话联系被告，被告公司员工不接电话。原告到被告的办公地点查看，被告已经锁门。原告又去了成寿寺派出所，派出所民警给被告公司打电话，被告公司说6月15日给租金。到了2020年6月15日，被告还是没有给原告租金。2020年6月24日，被告仍没有给原告租金，原告跟租户沟通后，租户同意搬走，最后一户租户是6月27日搬走的。原告在6月25日将横七条708室房屋出租给其他中介公司。被告至今没有给原告租金，故原告起诉至法院。九星物业公司未到庭参加诉讼，未提交书面答辩意见。庭审中，穆长林提交：证据一、《房屋出租合同》、天眼查查询结果，证明原、被告之间的房屋租赁合同关系，被告曾用名为九星置地公司。证据二、《双方协议》，证明2019年12月27日，原、被告签订协议，约定第一季度，原告给被告一个月的空置期，被告支付原告租金16800元；第二季度，被告支付原告租金25200元；第三季度，原告给被告一个月的空置期，被告支付原告租金16800元。证据三、微信聊天记录截图，证明被告员工在2020年4月19日给原告发了一份电子保证书，承诺在2020年5月15日给原告租金。证据四、《欠条》，证明经民警调解，被告公司员工给原告写了一张《欠条》，承诺在2020年6月15日给原告钱，最晚不超过6月27日，并且给了原告3月27日至5月15日期间的违约金3000元。证据五、自来水缴费通知，水表照片，水费明细，证明被告尚欠原告水费1230元。证据六、燃气缴费通知、《业主房屋委托管理服务合同》，证明被告尚欠原告燃气费128.61元。证据七、用电客户电费缴费通知单、电费缴费记录、电表照片，证明被告尚欠原告电费376元。证据八、房屋所有权证，证明横七条708室房屋为原告名下房产。经审理查明：横七条708室房屋为穆长林名下房产。九星物业公司曾用名为九星置地公司。2017年12月11日，穆长林（甲方）与九星置地公司（乙方）签订《房屋出租合同》，约定甲方将横七条708室房屋出租给乙方，建筑面积107.57平方米，出租代理期自2018年1月7日至2021年1月6日，共计三年，甲方应于2018年1月7日前将房屋交付给乙方。合同第五条租金、佣金约定：（一）该房屋租金为第一年每月8000元、第二年每月8000元、第三年每月8400元。（二）乙方将各期租金划入甲方账户的日期为2018年1月6日，16000元；2018年3月27日，24000元；2018年6月27日，24000元；2018年9月27日，24000元；2018年12月27日，16000元；2019年3月27日，24000元；2019年6月27日，24000元；2019年9月27日，24000元；2019年12月27日，25200元；2020年3月27日，25200元……（三）出租代理期内，其中60日作为乙方免租期，具体日期为第一年30日、第二年30日……第七条其他费用约定：出租委托代理期限内，甲方不承担与房屋有关的下列费用：水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费……第十一条合同的解除约定：……（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，按乙方违约处理：1.未按约定划付租金达7日以上的又无正当理由的。……第十二条违约责任约定：……（三）乙方有第十一条第四款情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金……。2018年1月6日，穆长林将房屋交付九星置地公司使用。九星置地公司已如约交纳2018年1月6日至2019年12月26日期间的全部租金。2019年12月27日，穆长林与九星置地公司签订《双方协议》，约定横七条708室房屋，107.17㎡（应为107.57㎡），2020年1月7日至2021年1月6日共一年租期，每月房屋租金8400元，共给2个月免租期。付租日期：第一季度，2020年1月6日，16800元；第二季度，2020年3月27日，25200元；第三季度，2020年6月27日，16800元；第四季度，2020年9月27日，25200元。注：每季度提前拾天付款。《双方协议》签订后，九星置地公司如约支付穆长林2020年第一季度租金16800元。之后，九星置地公司名称变更为九星物业公司。2020年3月27日，九星物业公司未依约向穆长林支付第二季度租金。穆长林多次向九星物业公司索要房租未果后报警。经民警调解，九星物业公司于2020年5月15日向穆长林出具一张《欠条》，载明：“我公司九星管理有限公司欠横七条44号院13号楼708室业主穆长林房屋租金25200元（贰万伍仟贰佰元）三个月房租，约定于2020年6月15日付给业主。应付房租是2020年3月27日至2020年6月27日的房租，最晚不超过6月27日前支付。（支付违约金3000元，2020年3月27日至2020年5月15日）。6月15日再不付本季度全款负法律责任。”《欠条》落款处九星物业公司加盖公章并签有法定代表人李兴家的名字。2020年6月15日，九星物业公司未能依约向穆长林支付房租。穆长林多次与九星物业公司沟通未果后，与租户协商解决，租户于2020年6月27日前陆续搬走。庭审过程中，经当庭核查，九星物业公司尚欠租期内水费1230元、燃气费128.61元、电费376元未支付。另查，2020年6月24日，穆长林与建信住房服务（北京）有限责任公司签订《业主房屋委托管理服务合同》，约定穆长林将横七条708室房屋出租给该公司，租期5年150天，自2020年6月25日起至2025年11月24日，双方认可自2020年6月25日起计算收益。上述事实，有原告穆长林提交的《房屋出租合同》、《双方协议》、《欠条》、自来水费缴费通知、水表照片、水费明细、燃气缴费通知、《业主房屋委托管理服务合同》、用电客户电费缴费通知单、电费缴费记录、电表照片、房屋所有权证以及当事人的陈述在案佐证。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，九星物业公司经公告送达，未到庭参加诉讼，依法视为其放弃答辩、举证、质证和辩论的权利。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，穆长林与九星物业公司签订的合同虽名为《北京市房屋出租委托代理合同》，但合同约定的主要内容为双方关于房屋租赁的权利义务，故合同实质为房屋租赁合同，双方为房屋租赁合同关系。《房屋出租合同》、《双方协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效，双方均应按照合同约定履行义务。关于穆长林要求九星物业公司支付第二季度房屋租金25200元的诉讼请求。穆长林已将横七条708室房屋交付九星物业公司使用，故九星物业公司应按照合同约定支付租金。根据《房屋出租合同》、《双方协议》，九星物业公司应于2020年3月27日支付第二季度（3月27日至6月26日期间）租金25200元。鉴于穆长林已于2020年6月25日起将横七条708室房屋出租给其他公司并获取房租收益，故本院认定穆长林已于6月25日将该房屋收回。九星物业公司于2020年3月27日至6月24日期间占用房屋，故九星物业公司应支付穆长林2020年3月27日至6月24日期间房租24640元（8400+8400+8400÷30×28）。综上，穆长林的本项诉讼请求，合理部分，本院予以支持，超过部分，本院予以驳回。关于穆长林要求九星物业公司支付违约金13800元的诉讼请求。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。本案中，九星物业公司未按照合同约定时间支付租金，应依照合同约定月租金200%的标准向穆长林支付违约金。庭审中，穆长林认可九星物业公司已向其支付违约金3000元，本院对此不持异议。因此，九星物业公司应向穆长林支付违约金13800元（8400×2-3000），穆长林的本项诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于穆长林要求九星物业公司支付水费1230元、燃气费136.44元、电费376元的诉讼请求。《房屋出租合同》中已明确约定由九星物业公司承担上述费用。经当庭核查，九星物业公司尚未支付租期内水费1230元、燃气费128.61元、电费376元。故穆长林的本项诉讼请求，合理部分，本院予以支持；超出部分，予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、北京九星物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付穆长林房屋租金24640元；二、北京九星物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付穆长林违约金13800元；三、北京九星物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付穆长林水费1230元、燃气费128.61元、电费376元；四、驳回穆长林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费409元，由原告穆长林负担6元（已交纳），由被告北京九星物业管理有限公司负担403元（于本判决生效之日起七日内交纳）。公告费560元，由被告北京九星物业管理有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 蔡 琴二〇二〇年十二月三十一日书记员 吴艳萍