浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终5432号上诉人（原审原告、反诉被告）：乐清市虹桥镇黎明村股份经济合作社。住所地：乐清市虹桥镇黎明村股份经济合作社办公楼。统一社会信用代码：N2330382683102080C。负责人：胡金坚。上诉人（原审原告、反诉被告）：乐清市虹桥镇黎明村村民委员会。住所地：乐清市虹桥镇黎明村。统一社会信用代码：54330382774371366W。负责人：胡建胜。上列二上诉人委托诉讼代理人：华微茸、倪金勇，浙江海昌律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：吴乐本，男，1965年10月21日出生，汉族，住乐清市。委托诉讼代理人：林洁，乐清市人民法律服务所法律工作者。上诉人乐清市虹桥镇黎明村股份经济合作社（以下简称黎明村合作社）、乐清市虹桥镇黎明村村民委员会（以下简称黎明村委会）因与被上诉人吴乐本房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省乐清市人民法院（2019）浙0382民初10055号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月23日立案后，依法组成合议庭，经询问当事人，决定不开庭审理。上诉人委托诉讼代理人华微茸、倪金勇，被上诉人吴乐本及其委托诉讼代理人林洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黎明村合作社、黎明村委会上诉请求：撤销原判，依法改判支持其全部诉讼请求，驳回被上诉人吴乐本的反诉请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。二审询问中，上诉人当庭补充陈述，其请求支付的租金应计算至2019年10月20日，并应以计算至该日的租金作为计算逾期付款违约金的基数。事实和理由：第一，关于租金及违约金。上诉人一审起诉要求支付已使用的租金及逾期付款违约金，该笔违约金系以欠付租金为前提暂算，按一审判决确定的合同解除日计算欠付租金应为235421元。一审法院在未向上诉人释明是否放弃起诉暂算日至解除日之间租金对应违约金的情况下，径直根据诉请暂算金额认定违约金，系认定事实不清。并且，一审判决第三项认定的租金额有误，截至2019年9月27日的租金应为197556元。第二，消防池建设费用。合同约定租赁期满后装修物归上诉人所有，不支付任何费用。上诉人亦从未作出过消防池建设补偿的承诺，被上诉人可预见租期届满后无法获得补偿的事实。现案涉合同因被上诉人逾期支付租金构成违约而解除，让上诉人对被上诉人消防池建设予以补偿，不符合公平原则。消防池系被上诉人亲属建设，其中8万余元由案外人支付，被上诉人的证据不足以证明其为消防池建设支出的费用达到其主张的134350元。故消防池建设费用不确定，亦未查明是否验收合格，一审法院判令上诉人补偿5万元费用，无事实和法律依据。第三，楼梯通道租金。该楼梯通道系作为消防通道，须常年保持通行而不能关闭，并未损害被上诉人利益。楼梯间按规划用于通行，被上诉人亦使用了该两处楼梯。案涉房屋按整层打包出租，并非按面积计价。被上诉人此前对按600900元的标准支付租金并无异议，以实际行为认可了楼梯通道状态。故承租人要求退还楼梯通道对应面积租金的请求，不应予以支持。第四，押金应在被上诉人结清水电费并依法腾空交还租赁物后退还。吴乐本辩称，第一，192617元系民事起诉状中诉讼请求部分记载的数据，上诉人在一审庭审中亦未予以变更，一审判决以其主张的192617元作为基数来认定租金及违约金，并无不当。第二，消防池建设费用。双方当时口头约定过消防池建设费用可从租金中抵扣。即使上诉人对该口头协议予以否认，消防池亦不属于室内装修物，不适用合同中关于租期届满后装修物归属的约定。消防池系出租房屋的附着物，是房屋的配套设施，一审判决酌情认定上诉人补偿50000元建设费，公平合理。第三，楼梯使用问题。根据合同约定，被上诉人应支付电梯使用费。现上诉人违法建筑出租两家租户共用了被上诉人的电梯出入口，一审法院酌情退还租赁房产中楼梯同档部分相应租金50000元，并无不当。第四，一审法院为减少诉累，判令退还押金100000元，正确。第五，请求二审法院考虑新冠疫情影响，酌情扣除2020年2月至5月的占用使用费。黎明村合作社、黎明村委会于2019年10月16日向一审法院起诉请求：（1）判决解除原告黎明村委会于2015年3月20日与被告吴乐本签订的《房屋租赁合同》并要求被告立即腾空承租房屋；（2）吴乐本支付2019年度已使用租金计人民币192617元和逾期付款违约金（逾期付款违约金以192617元为基数，自2019年4月21日起按月利率2%计算至实际履行完毕之日止），暂算至2019年9月27日约计违约金20032元；（3）吴乐本支付房屋占用费（以月租金50075元的130%，自2019年9月28日起计算至租赁房屋实际腾空之日止）；（4）本案诉讼费用由吴乐本负担。吴乐本向一审法院提起反诉请求：（1）判决继续履行双方房屋租赁合同至2020年5月30日止；（2）判令黎明村合作社、黎明村委会退还延迟交付房产装修期70天的租金计115241元（600900元÷365天x70天）及多付17天租金计27987元；（3）判令退还因黎明村委会违法建筑使用承租出入口楼梯的租金计134170元（600900元÷1645.9㎡x73.5㎡x5年）；（4）判令黎明村合作社、黎明村委会退还消防池建设费134350元；（5）反诉费由黎明村合作社、黎明村委会承担。一审法院认定事实：2015年3月20日，原告黎明村委会（甲方）与被告吴乐本（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将座落于虹桥镇黎明村菜市场二层、三层出租给乙方，房屋面积为二、三层建筑面积1645.9平方米；用途为商场、超市、网吧、休闲。租期自2015年3月20日至2020年5月30日止（其中2015年3月20日至5月30日为装修期，不计租金）。租金及其他费用的支付：租金为年租金，在投标时乙方交押金10万元转为保证金，在租期满时退回押金，不计利息；年租金为600900元，当年租金应于每年4月20日前一次性交清，先缴租金后使用房屋。租赁房屋的使用装修、维护及设施：甲方将房屋出租给乙方，交付使用房屋时，房屋及附属设备安全、有效。合同提前解除的条件：乙方未依照合同规定缴纳房屋租金超过30日的，甲方有权解除本合同。违约责任：任何一方未履行、延迟履行或不安全履行合同义务的，应视为违约，违约方应向守约方支付违约金；乙方未履行合同关于租金缴纳规定的，按逾期一日的1%支付违约金。2019年4月20日，被告吴乐本未按约定期限支付2019年度租金。故原告向一审法院起诉要求解除合同。另查明，案涉租赁房屋在合同签订之后的2015年6月17日办理了产权登记。2015年7月份左右，因开办网吧需要，被告吴乐本建造了一个消防池，建造费用由被告及次承租人共同承担。2016年，原告在案涉出租房屋边上搭建了违章建筑物，该违章建筑与被告承租房屋的北侧和东侧共用楼梯通道，该两处通道面积约73.5平方米，包括在被告承租面积1645.9平方米内。合同履行过程中，被告于2017年度逾期两个多月支付租金，原告曾因此向被告发送过解除租赁合同通知。一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律强制规定，合法有效，双方应依约履行。根据合同约定，被告逾期支付租金超过30日的，原告有权解除合同，被告曾在2017年逾期两个月支付租金，现又未按约支付2019年5月30日之后的租金，至原告起诉之日已超过五个月，严重构成违约，原告有权解除双方的租赁合同关系。该解除合同的意思表示自本案起诉状副本送达时到达被告，故案涉《房屋租赁合同》的解除时间应为2019年10月20日。原告关于解除《房屋租赁合同》及相关腾退房屋、支付拖欠租金、继续占有使用费用和违约金的诉请，有事实及法律依据，可予支持。关于合同解除后的占有使用费，原告要求按照原租金上浮30%计算，但合同并未对此进行约定，一审法院认为可继续参照原租赁合同的租金标准按照实际占用时间计算。关于逾期支付租金的违约金。根据合同约定，被告未按约支付租金的，按逾期每日1%支付违约金，原告自愿将违约金调整为每月2%，一审法院予以支持。现原告要求以2019年9月27日之前拖欠的租金192617元为基数自合同约定的付款日2019年4月21日起按照月利率2%计算违约金，该请求金额低于一审法院以合同解除日2019年10月20日的计算方式所得金额，对被告并无不利，一审法院予以支持。吴乐本称因涉案房屋在出租时尚未取得产权证，系违法建筑，导致其无法办理网吧装修审批手续，认为合同约定的70天免租装修期应从产权证办理之日即6月17日次日起计算，故此提出要求返还70天装修期的租金以及租期内6月1日至产权办理之前17天的租金。对此，一审法院认为，签订租赁合同时，涉案房产正在办理产权过程中，且6月17日已办妥产权登记，可见该房产并非违法建筑。免租期本身就是合同正常履行情况下给予的优惠，现房屋产权登记时间虽略有迟延，但并不影响吴乐本对租赁房屋进行占用使用并装修，其也并未提交证据证明因产权证未能及时办理而导致无法进行装修审批，故对其以出租房屋产权未办理为由要求返还租金的诉讼请求，不予支持。吴乐本称黎明村委会擅自将后来搭建违章建筑的两个楼梯出口设在承租房产内，要求扣除楼梯口面积相应的租金。对此，一审法院认为，根据签订合同时出租房屋现状，该两处位置便是楼梯通道，其功能系用于上下楼层通行使用，虽然新建相邻房屋的通行口开设该处，但并未改变其功能性质，对吴乐本并未造成严重影响。但鉴于黎明村委会将通行口开设该处并未与吴乐本达成一致意见，而楼梯通道的面积计算在吴乐本承租面积内，且黎明村委会也因此获益，故一审法院酌情按整体5万元的金额予以补偿。吴乐本主张因消防需要自建消防池费用134350元应由黎明村委会、黎明村合作社承担的问题。一审法院认为，消防池系吴乐本自行发包给其亲戚承建，黎明村委会、黎明村合作社并非该消防池建造合同的当事人，且建造费用并非全部由吴乐本支出，仅凭吴乐本亲戚出具的收据亦无法证实确切的建造费用。同时，双方在租赁合同中并未对是否配备消防池进行明确约定，黎明村委会作为出租人将权属明确、符合正常使用功能的房屋交付吴乐本，即已完成了其作为出租人的基本义务。吴乐本作为承租人，根据自己经营网吧的具体需要而建造了消防池，该费用应由其自行承担。鉴于合同已经解除，吴乐本不再承租涉案房产，但消防池的建造确实有利于黎明村委会今后对涉案房屋进行出租或使用，可给予一定补偿，一审法院酌情认定补偿金额为5万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决“一、解除原告乐清市虹桥镇黎明村村民委员会与被告吴乐本在2015年3月20日签订的《房屋租赁合同》。”“二、被告吴乐本应自本判决生效之日起十日内腾退承租的属于原告乐清市虹桥镇黎明村村民委员会、乐清市虹桥镇黎明村股份经济合作社所有的位于乐清市虹桥镇黎明村菜市场二层、三层的房屋。”“三、被告吴乐本应在本判决生效之日起十日内支付原告乐清市虹桥镇黎明村村民委员会、乐清市虹桥镇黎明村股份经济合作社拖欠的租金以及继续占有使用费（截至2019年9月27日为192617元，自2019年9月28日起继续按照每日1646.3元的标准计算至涉案房屋实际腾退之日止）。”“四、被告吴乐本应在本判决生效之日起十日内支付原告乐清市虹桥镇黎明村村民委员会、乐清市虹桥镇黎明村股份经济合作社逾期付款违约金（自2019年4月21日起以192617元为基数按月利率2%计算至实际履行完毕之日止）。”“五、反诉被告乐清市虹桥镇黎明村村民委员会、乐清市虹桥镇黎明村股份经济合作社应在本判决生效之日起十日内退还出租房产中楼梯通道部分相应的租金50000元、消防池建造补偿金额50000元，并退还押金100000元。”“六、驳回反诉原告吴乐本的其他反诉请求。”“如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”“本诉案件受理费4490元，由被告吴乐本负担；反诉案件受理费7476元，由反诉原告吴乐本负担5176元，由反诉被告乐清市虹桥镇黎明村村民委员会、乐清市虹桥镇黎明村股份经济合作社负担2300元。”本院二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院审核了当事人在一审期间提交的证据，对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，案涉房屋租赁合同合法有效，双方均应恪守履行。现双方对租赁合同解除均无异议，应予以确认。被上诉人吴乐本逾期支付租金，违约事实清楚，应承担支付租金、占有使用费及逾期付款违约金的责任。上诉人黎明村合作社、黎明村委会一审起诉请求支付2019年度已使用租金计192617元，并明确以192617元为基数计算逾期付款违约金及自2019年9月28日起计算占有使用费。一审法院基于其上述诉讼请求，对其主张的租金、逾期付款违约金的诉讼请求予以支持，并参照合同约定租金标准判令相应的占有使用费，并无不当。上诉人二审中主张该金额错误并提出变更计算基数，已超出其诉讼请求范围，其相应的上诉理由不能成立。关于消防池建设费用应否补偿的问题。该消防池系被上诉人吴乐本因消防需要而自建，系具有消防功能的添附物，而非装饰装修，故上诉人黎明村合作社、黎明村委会主张按合同约定应无偿归其所有的上诉理由不能成立。消防池由承租人建造后投入使用多年，出租人此前从未提出异议，应视为经出租人同意而建造。双方合同中对消防池建设费用负担并未约定，现租赁合同已解除，考虑到该消防池有利于出租人今后对案涉房屋的出租或使用，一审法院酌情认定上诉人给予5万元补偿，并无明显不当，本院二审不作调整。关于楼梯通道相关问题。经审查，该楼梯出入口设置在案涉租赁房产内，为上诉人黎明村合作社、黎明村委会出租相邻房屋提供了相应便利，且该楼梯通道由相邻房屋承租人共用的事实发生于被上诉人吴乐本承租案涉房屋之后，并持续了三年之久。一审法院考虑实际情况，酌情认定上诉人给予5万元补偿，合理适当，二审予以维持。关于押金问题。二审中，双方均确认吴乐本尚未腾空案涉房屋。现双方对水电费结算存在争议，鉴于上诉人一审中并未对水电费提出相应诉请，在本案中亦未提供相应证据证明具体费用，应由其另行解决。合同约定租期届满时退回押金，不计利息。鉴于租赁合同已解除，为减少诉累，被上诉人吴乐本应尽快腾空案涉房屋，上诉人并应按约退还押金。故对一审法院关于退还10万元押金的判项，二审不作变动。综上所述，黎明村合作社、黎明村委会的上诉理由与请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4490元，由上诉人乐清市虹桥镇黎明村股份经济合作社、乐清市虹桥镇黎明村村民委员会负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨宗波审 判 员 刘宏杰审 判 员 曾 慧二〇二〇年十二月三日法官助理 姜岳良代书记员 蔡瑞洁11-