河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终12139号 上诉人（原审原告）：郭亚森，男，1991年6月21日出生，汉族，住石家庄市赵县。 委托诉讼代理人：武贵锁，河北厚正律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：河北昌钰房地产开发有限公司，住所地石家庄高新区天山大街266号007-403。 法定代表人：杨超杰，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘磊，河北朗科律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏新月，河北朗科律师事务所律师。 上诉人郭亚森因与被上诉人河北昌钰房地产开发有限公司（以下简称昌钰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄高新技术产业开发区人民法院（2020）冀0191民初1550号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人郭亚森及其委托诉讼代理人武贵锁、被上诉人的委托诉讼代理人刘磊、魏新月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郭亚森上诉请求：一、撤销石家庄高新技术产业开发区人民法院（2020）冀0191民初1550号民事判决书，依法改判。二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、被上诉人违约，商品房买卖合同应予解除。案涉商品房依照合同约定应于2019年6月30日交付，但至今被上诉人未能交付案涉房产，至于何时交房被上诉人也未向上诉人有任何明确的答复。而被上诉人逾期交房的原因归结为因环保问题而停工，称属于不可抗力，依据商品房买卖合同第十二条的约定其逾期交房应继续履行合同。但该条约定的前提是除不可抗力外，被上诉人逾期交房的违约责任，被上诉人的主张不成立。一审法院认定，无约定从法定，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项规定，因不可抗力致使不能实现合同目的；第三项规定当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；第四项规定当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中，被上诉人因不可抗力的违约行为确定，上诉人已向被上诉人发函通知解除合同，而被诉人至今不能交付案涉商品房，不存在要求被上诉人交付案涉商品房的意思表示。一审法院认定事实偏悖，应重新审理认定。二、购买商品房合同目的不能实现。已成确定事实。上诉人购买案涉商品房。目的不仅是取得案涉商品房的所有权，更主要的是能居住使用，上诉人在2017年购买案涉商品房时主体已封顶，至今被上诉人不能交付，致使上诉人购买案涉商品房居住使用的目的不能实现。而一审法院却认定上诉人无充分证据证明购买房产的目的无法实现，从而否认被上诉人违约行为应承担的法律责任，认的定事实有误。三、上诉人已无力偿还房贷。案涉商品房至今未能交付，但上诉人自2017年12月起开始偿还案涉商品房的贷款责任。作为刚毕业参加工作的学生，购买案涉商品房的资金全部由家庭和个人借款，已偿还近三年的房贷，债台高筑，仍看不到所购房产，更不用说居住使用，上诉人现已无力偿还房贷，故请求解除商品房买卖合同，退还房款。另，庭审中又补充：在一审中被上诉人向法院明确答复今年年底交付商品房，今天是2020年12月24日，被上诉人仍然交付不了案涉商品房，致使上诉人购买商品房的合同目的根本不能实现，提交案涉商品房的视频录像。请人民法院重新审理认定，作出公正裁决。 昌钰公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，双方签订的商品房买卖合同合法有效，并且已经房管局办理备案手续。首先，上诉人不享有合同约定或法定的解除权。第一，合同中并未约定被上诉人延期交房的上诉人享有合同解除权。第二，上诉人不符合合同法第94条法定解除权的情形，被上诉人延期交房并非自身原因所致并且现在项目基本完工等待验收，预计很快能够交付上诉人使用，并未达到合同目的实现的后果。其次，上诉人无力偿还房贷并不是其要求解除合同的理由，合法有效的合同对双方均有法律约束力，既然上诉人认可合同的约束，就不能因自身无力支付贷款为由要求解除合同，故应驳回上诉，维持原判。 郭亚森向一审法院起诉请求：1.依法解除原被告之间的商品房买卖合同；2.依法判令被告退还原告购房款627799.66元及利息83048元；3.本案诉讼费由被告承担。当庭增加诉讼请求：将第二项诉讼请求变更为退还购房款636633.08元，涉案房产未还的贷款由被告承担。 一审法院认定事实：2017年11月3日，原告郭亚森与被告昌钰公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，约定原告郭亚森购买被告昌钰公司开发的坐落于石家庄高新区，总价款711338元，原告郭亚森应当于2017年11月30日前支付首期房价款481338元，余款230000元向无极县农村信用合作联社申请贷款支付；被告昌钰公司应在2019年6月30日前向原告郭亚森交付该商品房，交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件、已取得房屋测绘报告；逾期交付违约责任：合同继续履行，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付已付房价款万分之一的违约金；合同还约定了其他事项。 原告郭亚森于2017年8月31日向被告昌钰公司支付首付款481338元，剩余购房款230000元，于2017年11月13日向无极县农村信用合作联社办理了抵押贷款，并自2017年12月开始偿还贷款。 原告郭亚森称其曾向被告昌钰公司邮寄送达《房屋买卖合同解除通知书》，被告昌钰公司对此不予认可。截止原告郭亚森起诉之日，案涉商品房项目主体已竣工，尚未验收。 上述事实有《商品房买卖合同（预售）》、购房款收据、《个人购房担保借款合同》、银行明细账查询及庭审笔录等予以证实。 一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告应当按照约定全面履行自己的合同义务。 本案的争议焦点为，案涉合同是否达到解除条件，是否应当解除。从原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》内容来看，双方当事人并未就被告逾期交房时是否解除合同进行约定。按照合同法的原则，无约定从法定。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，案涉项目主体已经竣工，被告昌钰公司庭审中表示基础设施已基本安装完毕且预计年底前验收，故本案不符合当事人明确表示不履行主要债务的情形；被告昌钰公司逾期交付案涉商品房，原告郭亚森主张其向被告昌钰公司邮寄送达了解除合同通知书，但其提供的《房屋买卖合同解除通知书》内容中并无催告被告昌钰公司交付房屋的意思表示，故不符合被告经催告后在合理期限仍未履行主要债务的情形；从案涉合同目的和双方当事人主要义务来看，被告昌钰公司出售房产的目的是收取房款，负有的主要义务是交付房产和办证，而原告郭亚森购买房产的目的是取得房产的所有权，负有的主要义务是支付房款。本案中，原告郭亚森已通过银行贷款方式支付了案涉商品房总价款，被告昌钰公司出售房产的目的已经实现。被告昌钰公司虽未能在约定时间交付案涉商品房，但案涉项目主体已经竣工，原告郭亚森购买房产的目的并非无法实现，故不符合被告迟延履行交付行为致使不能实现合同目的的情形。综上，被告昌钰公司逾期交付案涉商品房的行为，构成违约，但不足以致使案涉合同目的不能实现，案涉合同不符合法定解除条件，应当继续履行。综上所述，原告郭亚森的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告郭亚森的诉讼请求。案件受理费10908元，减半收取计5454元，由原告郭亚森负担。 本院二审期间，上诉人提交如下证据：证据一，现在案涉房产的实际情况的视频光盘。证明被上诉人在一审中所承诺的年底交房根本不能实现。证据二，现在上诉人还到今年12月份房贷的事实。被上诉人质证称，关于光盘，也不能确定是什么时间录制的，我们的开发项目所说的是在春节前预计能够交房，并不是说今年12月份，当时一审也说过是在没有其他的原因的意外情况的话，预计能够在今年春节前交房。关于偿还贷款的事实，应该是上诉人的基本义务，商品房合同和贷款合同都是合法有效的，其应该按照合同履行，偿还贷款的义务。 本院认为，上诉人、被上诉人签订《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上诉人、被上诉人应当按照约定全面履行自己的合同义务。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外出卖人未按照第十一条约定时间将该商品房交付买受人的，双方同意按第2种方式处理；第2种方式约定：“合同继续履行，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。”上述合同条款明确约定如被上诉人不能按时交房，被上诉人应承担违约责任；上诉人现要求与被上诉人解除《商品房买卖合同（预售）》，与双方合同约定不符，原判不予支持，适用法律并无不当。被上诉人在庭审时也明确表示，被上诉人开发的房产项目已基本完工，正在等待验收，上诉人购买房产的合同目的，并非不能实现。综上所述，郭亚森的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10908元，由上诉人郭亚森负担。 本判决为终审判决。 审判长  李秀云 审判员  高瑞江 审判员  寻 亚 二〇二〇年十二月三十日 书记员  谈梦雅