广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0111民初35456号原告：徐毅中，男，1955年1月30日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：杨凡，广东国晖（广州）律师事务所律师。被告：向代武，男，1962年1月11日出生，汉族，身份证住址湖北省洪湖市，被告：向鲁明，男，1988年10月10日出生，汉族，身份证住址湖北省洪湖市，被告：广州新发房屋租赁管理有限公司，注册地址广州市白云区新市街萧岗村涌北大街12号201房（自主申报）。法定代表人：向鲁明。原告徐毅中诉被告向代武、向鲁明、广州新发房屋租赁管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月14日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐毅中及其委托诉讼代理人杨凡，被告向代武、被告广州新发房屋租赁管理有限公司的法定代表人兼被告向鲁明均到庭参加了诉讼。现本案已审理终结。原告徐毅中向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告向代武分别于2019年6月1日、6月6日签订的《房屋租赁合同》、《协议》；2、判令三被告立即腾空并返还所租赁的房屋；3、判令三被告支付2020年2月6日至2020年6月5日房屋租金68000元（每月租金是17000元）；4、判令三被告支付延迟支付租金的违约金68000元（以2020年2月6日至2020年6月5日每月拖欠租金17000元为基数，按每日2%计算，逾期付款违约金以不超过本金为限）；5、判令三被告从2020年6月6日起每月支付房屋使用费17000元及利息给原告（房屋使用费实际计算至三被告腾出返还租赁房屋之日止；利息以当月租金17000元为本金，以银行同业拆借利率计算，从当月23日起计至实际清偿之日止；暂计至2020年11月5日的房屋使用费为85000元）；6、判令三被告支付租赁房屋使用的电费22941元给原告（从2020年1月17日计至2020年11月2日拖欠的电费、合同约定是每度1元）；7、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告向代武于2019年6月1日、6月6日分别签订《房屋租赁合同》、《协议》，被告向代武承租原告位于广州市白云区萧岗涌北大街12号房屋的2至6层，租金17000元每月，租赁期限36个月，从2019年6月6日至2022年6月5日。被告向代武、向鲁明系父子关系，合同签订后由被告向代武、向鲁明共同经营，且被告向鲁明未经原告同意，在租赁房屋地址上注册成立广州新发房屋租赁管理有限公司。合同签订后，三被告在租赁期内未按约定支付租金和电费、垃圾费，原告多次催讨，三被告均不予理睬。被告的行为已构成根本性违约，原告于2020年6月5日根据协议约定发出《解除租赁合同通知书》。为保障原告的合法权益，特向贵院提起诉讼。被告向代武辩称，自合同签订以来，被告向代武未欠原告任何费用，均按时交清房租。2020年1月后，被告一家从广州返回湖北老家，但回家后被隔离两个多月。被告向鲁明多次电话通知原告要求其出示接收证明，以便被告能返回广州，但原告一直不肯配合，导致被告在全解封的情况下才回到涉案物业。回到广州后，涉案房屋的长期房由于各种原因各自搬走，拖欠的房租被告也未收回。同年五月份，被告收到当地政府通知，可以进行营业，但村头村尾的防疫卡口依旧十分严格，返粤人员依旧很少。被告一直积极与原告洽谈减免租金事宜。后达成口头协议，二月份租金全免，三、四、五月交租49000元，六至十二月每月减租3500元。被告于2020年7月14日微信转账给被告房租全部欠款，但是被原告拒收。原告反悔要求被告全额支付房租才肯继续履行合同。2019年9月份以来，涉案房屋周边进行渠道全面整改，涉案房屋多次被停水停电。被告多次要求原告减租也无果。今年7月，被告通过租房网发布转让信息，找到下家要转让涉案房屋，但被原告拒绝。被告向鲁明、广州新发房屋租赁管理有限公司共同辩称，1、被告未违反合同约定，原告无权解除合同并要求被告搬出涉案房屋。2、原被告曾口头协商免租事宜，但原告反悔并拒收被告支付的房租，仍要求被告按每月17000元全款支付房屋租金。3、萧岗村沿河两边渠道全面整改，因原告拒绝整改导致2019年9月至2020年6月各部门多次对涉案房屋进行围堵、断水、断电。4、原告未配合被告转让涉案房屋并将接房者予以拒绝。5、疫情期间，被告多次要求原告出示当地接收证明，但原告都置之不理。6、疫情期间，涉案房屋未有人居住。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的《房屋租赁合同》、《协议》、宅基地使用证、房屋催缴通知函、解除租赁合同通知书、快递运单详情截图、微信聊天记录、收据、电表读数照片、电费、垃圾费欠费单、房地产档案馆查册宅基地使用证存根及当事人陈述等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于萧岗涌××生产队的使用权人为徐毅中，宅基地四至面积99平方米，框架5.5层，建筑面积522.5平方米。2019年6月1日，原告（出租方，甲方）与被告向代武（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：一、甲方同意将新市萧岗涌北大街12号房屋由2层-6层（以下简称涉案房屋）租给乙方经营使用。二、月租金17000元。第一年为204000元，每年每月租金在前一年的基础上递增5%。乙方每月15-21日将当月房租、水电费付给甲方，乙方超过每月23日逾期未交租，甲方向乙方除追交房租外，并向乙方加收逾期天数按月租金2%滞纳金，逾期超过十天，视为违约。四、租期自2019年6月1日至2022年5月31日。2019年6月6日，原告（房东）与被告向代武签订《协议》，约定：每月房租在23号前付清，逾期超过十天为自动放弃，合同终止。租赁期自2019年6月6日至2022年6月5日，共三年。每月房租17000元。乙方在租赁期内，甲方必须配合乙方转让合同，三年内未转出甲方收回所有权，合同终止。房租按合同执行。2020年5月22日，原告向被告向代武发出《房租催缴通知函》，根据双方于2019年6月1日所签订的《租赁合同》约定，你应在每月21日前向我方缴纳每月17000元，至今已欠四个月租金（2月-5月）。请你接到通知7日内缴纳租金68000元。同年6月5日，原告向被告向代武发出《解除租赁合同通知书》，称：一、自本通知发出之日起，承租方与我方签订的《房屋租赁合同》即时解除，请你在收到书面通知之日起10天内即2020年6月15日前搬出广州市白云区新市萧岗涌北大街12号二层、三层、四层、五层、六层的所有物品，并将上述房屋完整归还出租人。庭审中，原告提交：1、微信聊天记录，拟证实被告向鲁明实际占有使用涉案房屋并支付租金及水电费；2、企业信息，拟证实被告向鲁明用涉案房屋注册成立被告广州新发房屋租赁管理有限公司；3、收据及照片，拟证实被告拖欠原告电费的数额。本院认为，原告与被告向代武签订的《房屋租赁合同》及《协议》是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该《房屋租赁合同》及《协议》合法有效，双方应恪守履行。鉴于被告向代武存在拖欠租金的违约行为，根据《房屋租赁合同》及《协议》的约定，原告享有解除权，其主张解除《房屋租赁合同》及《协议》的诉请本院予以支持。解除时间以被告最后收到起诉状副本的时间即2020年11月1日为准。根据合同解除的相互返还原则，被告向代武应将涉案房屋腾空并返还给原告。原告该诉请本院亦予以支持。关于2020年2月6日至2020年6月5日期间的房屋租金68000元，因被告向代武确认拖欠原告上述期间的租金未支付，现原告主张被告向代武支付上述期间租金68000元于法有据，本院予以支持。关于2020年2月6日至2020年6月5日期间的逾期支付租金违约金。鉴于双方约定的违约金标准过高，本院酌情予以调整，违约金应以当月应缴租金17000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自当月24日起计至被告实际清偿之日止。关于2020年6月6日之后的房屋占有使用费及逾期支付利息，本院将房屋占有使用费计至本判决作出之日即2020年12月18日，共计108580.65元（17000元/月×6个月+17000元/31天×12天），后续费用可由原告后续另行主张。2020年6月6日至2020年12月18日期间的逾期支付利息，以当月应缴租金17000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自当月24日起计至被告实际清偿之日止。关于2020年1月17日至2020年11月2日期间的电费22941元。因被告并未向原告支付上述期间的电费，结合原告提交的收据及照片，被告应向原告支付电费22941元。被告向鲁明、广州新发房屋租赁管理有限公司是否应承担连带责任的问题。庭审中，被告向代武及向鲁明均确认向鲁明为涉案房屋的实际使用人，故被告向鲁明应对上述债务共同承担责任。虽涉案房屋地址与被告广州新发房屋租赁管理有限公司注册地址一致，但被告广州新发房屋租赁管理有限公司并非租赁合同相对方，亦非涉案房屋的实际使用人，故原告要求广州新发房屋租赁管理有限公司承担责任的诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、原告徐毅中与被告向代武于2019年6月1日签订的《房屋租赁合同》及于2019年6月6日签订的《协议》于2020年11月1日解除；二、自本判决生效之日起三十日内，被告向代武、向鲁明共同向原告徐毅中腾空并返还位于广州市白云区新市萧岗涌北大街12号房屋的2层-6层；三、自本判决生效之日起五日内，被告向代武、向鲁明共同向原告徐毅中支付2020年2月6日至2020年6月5日期间的租金68000元及迟延支付租金违约金（违约金应以当月应缴租金17000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自当月24日起计至被告向代武、向鲁明实际清偿之日止）；四、自本判决生效之日起五日内，被告向代武、向鲁明共同向原告徐毅中支付2020年6月6日至2020年12月18日期间的房屋占有使用费108580.65元及逾期支付利息（利息应以当月应缴租金17000元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自当月24日起计至被告向代武、向鲁明实际清偿之日止）；五、自本判决生效之日起五日内，被告向代武、向鲁明共同向原告徐毅中支付2020年1月17日至2020年11月2日期间的电费22941元；六、驳回原告徐毅中的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2230元，由原告徐毅中负担118元；由被告向代武、向鲁明共同负担2112元并于本判决生效之日起5日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  周子珺二〇二〇年十二月十八日书记员  陈春燕