浙江省衢州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙08民终987号 上诉人（原审原告）：吕忠清，男，1970年1月6日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。 上诉人（原审原告）：吴武贞，女，1971年8月6日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。 两上诉人共同委托诉讼代理人：毛建荣，浙江三善律师事务所律师。 两上诉人共同委托诉讼代理人：郑朱军，浙江三善律师事务所实习律师。 上诉人（原审被告）：衢州市中梁创置业有限公司，统一社会信用代码91330800MA28F46M96，住所地浙江省衢州市柯城区白云中大道**慧谷大厦**。 法定代表人：谢家兴，总经理。 委托诉讼代理人：谢凯，北京天驰君泰（杭州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林建国，北京天驰君泰（杭州）律师事务所律师。 上诉人吕忠清、吴武贞与上诉人衢州市中梁创置业有限公司（以下简称中梁公司）商品房销售合同纠纷一案，均不服浙江省衢州市柯城区人民法院（2020）浙0802民初1567号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 吕忠清、吴武贞上诉请求：1.撤销原审判决第二项，依法改判中梁公司向吕忠清、吴武贞支付逾期交房违约金（以1919030元为基数，从2019年1月1日起计算至中梁公司交付质量合格房屋之日止）。2.一、二审诉讼费由中梁公司承担。一审法院己经查明涉案房屋存在漏水质量问题，对吕忠清、吴武贞要求中梁公司交付质量合格房屋漏判。吕忠清、吴武贞认为，本案诉争房屋存在严重漏水质量问题，一审庭审中，中梁公司承诺法庭及吕忠清、吴武贞，召集工程部技术人员共同到场，将涉案房屋严重漏水问题进行维修至质量合格，中梁公司应当交付质量合格的房屋。但一审判决中梁公司于判决生效之日依据《浙江省商品房买卖合同》（合同编号2017预0018743）向吕忠清、吴武贞交付位于衢州市××幢××单元××室商品房。《浙江省商品房买卖合同》（合同编号2017预0018743）第九条“交付期限和条件”有明确约定，但本案中，一审法院对诉争房屋存在严重质量问题遗漏，未在判决中明确要求中梁公司将房屋维修至质量合格后交付，导致裁判结论存在歧义，严重损害了吕忠清、吴武贞的合法权益。二、一审法院判令中梁公司支付约定交付次日起至2020年5月15日止的逾期交房违约金，与双方签订的《浙江省商品房买卖合同》约定不符，缺乏事实依据，也不符合法律规定。吕忠清、吴武贞与中梁公司签订的《浙江省商品房买卖合同》第十条中己明确约定“逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己付房价款万分之二的违约金。”因此，中梁公司应当支付吕忠清、吴武贞约定交付次日起至实际交付之日止的逾期交房违约金。一审法院认定中梁公司向原告支付2019年1月1日起至2020年5月15日止的逾期交房违约金明显违反《浙江省商品房买卖合同》的约定，存在判决错误。涉案房屋至今存在严重漏水质量问题，中梁公司至今无法交付质量合格的房屋。 中梁公司答辩称，向吕忠清、吴武贞交付的房屋符合约定的交付条件。双方签订的《浙江省商品房买卖合同》对于交付条件有明确的约定。2018年12月31日房屋已经经过建设工程竣工验收合格，并且取得了竣工验收备案证明。中梁公司也向吕忠清、吴武贞发出了交房的通知。根据合同约定的条件，房屋交付的条件已经达成。吕忠清、吴武贞所提到的产证办理受限以及质量问题不构成拒收房屋的理由。房屋的交付主要指的是房屋实体的交付，不能因为办证受限就主张不能交付，会导致与后面逾期办证重复评价。吕忠清、吴武贞所提及的质量问题属于一般性的质量瑕疵，并不属于房屋的主体结构质量问题，或者说是严重影响居住使用的质量问题，一般性的质量瑕疵实际上应该通过房屋的保修责任来解决。从现场查看的情况来看，这些问题都已经修复。吕忠清、吴武贞最担心的漏水问题，现场也并没有出现。所以吕忠清、吴武贞拒不收房理由不成立。请求驳回上诉、维持原判。 中梁公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判驳回吕忠清、吴武贞的全部诉讼请求。2.一、二审诉讼费由吕忠清、吴武贞承担。中梁公司认为本案所涉商品房不存在质量问题，2018年12月13日吕忠清、吴武贞拒收交房通知书，应视为中梁公司在该日已交付案涉商品房。一审判决以中梁公司在限制办证问题消除后未通知吕忠清、吴武贞为由判令中梁公司承担逾期交房责任无法律及合同依据。1、2019年10月21日，衢州市综合行政执法局作出的第14016号《行政处罚决定书》只认定了中梁公司具有违建行为，并未明确推翻案涉商品房工程的竣工验收合格认定。2、双方签订的《浙江省商品房买卖合同》第十二条交接第二款约定，如吕忠清、吴武贞对房屋质量有异议的，可以进行质量鉴定。在案涉商品房已经竣工验收合格，中梁公司已证明无质量问题的情况下，吕忠清、吴武贞以质量异议拒不收房，应由其承担质量不合格的举证责任，但其在一审过程中未申请对质量进行鉴定，也未提供任何质量不合格的证据，应由吕忠清、吴武贞承担举证不能的责任。因此，中梁公司认为吕忠清、吴武贞拒收交房通知书，未前来办理交房手续，按照《浙江省商品房买卖合同》第十二条第三款第3项的约定“买受人在出卖人寄发的房屋交付通知书规定的交付日期内未能办理交房手续的，产生的延期交房责任由买受人承担”，中梁公司对其不承担任何逾期交房责任。且按照一审庭审中吕忠清、吴武贞自己的说法，其已获得了案涉房屋的门禁密码，实际可以随时进出房屋，房屋实际已处于其控制下，可以视为房屋早已交付。即使应承担违约责任，截止日也不应是2020年5月15日。二、一审判决认定中梁公司至今未向吕忠清、吴武贞交付土地、房屋权属分割初始登记凭证显然与事实不符。案涉土地证早在2016年就己办理，也己提供给国土部门进行办证分割，案涉房产的不动产分割登记凭证也早在2018年9月29日取得，在一审庭前未提供的原因是吕忠清、吴武贞拒不前来办理接收房屋手续。并非中梁公司未按时取得及交付，而是吕忠清、吴武贞未前来办理接收。且庭审时，中梁公司己将材料的原件向法庭出示，吕忠清、吴武贞也未提出要接收的要求。中梁公司认为即使认定逾期交付权属证书，该逾期责任的截止日期也应认定为一审庭审当日。 吕忠清、吴武贞答辩称，中梁公司上诉的事实理由均不能成立。一、涉案房屋漏水、部分线路不通电，中梁公司认为属于保修范围，不属于房屋质量问题，跟双方在《浙江省商品房买卖合同》第九条约定存在着明显的差距。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷的司法解释规定，也是要建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明，取得法律行政法规规定应当由规划部门或者是其他部门出具的认可文件，或者使用文件，用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用的基本条件。作为房开公司提供的格式合同，房屋漏水、部分线路不通电，地下，地下室渗漏影响房屋正常使用的基本条件，这是一个客观事实。不可能将一个漏水、多处线路不通电、不能正常使用的房屋认定为符合条件，是包修的瑕疵。二、关于交房时间，中梁公司提出交房是在2018年9月29日就取得了不动产权分割登记凭证，所以房屋就是合格的，依法不能成立。一审双方对于行政执法局出具的处罚决定书、告示、违法建筑处罚决定执行情况，告知函已经明确了吕忠清、吴武贞涉案房屋的渗漏水部分，属于违法建筑，由相关行政部门进行了行政处罚，并告知建筑不可拆除，由中梁公司承担所有的违法责任。至今中梁公司对于涉案部分建筑无法提供建设工程竣工验收合格的相关证明。因此中梁公司认为涉案房屋在2018年9月底已经符合交付条件自相矛盾。一审法院确认2020年5月15号通知为交房时间，截止时间也不恰当。这不符合双方在《浙江省商品房买卖合同》第九条第一项的约定，涉案的部分没有验收合格的证明，同时也存在着渗漏，无法正常使用，该标的就属于无法交付。请求二审法院驳回上诉维持原判。 吕忠清、吴武贞向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告交付具备门前小径、花园门并符合约定交付标准、质量合格的衢州市××幢××单元××室商品房；2、判令被告向原告支付从2019年1月1日起暂计算至2020年4月27日（共483天）以总购房款1919030元为基数，按每日万分之二标准计算的逾期交房违约金185378.3元，此后据实计算至被告实际交付案涉商品房之日止；3、判令被告向原告支付从2019年7月1日起暂计算至2020年4月27日（共302天）以总购房款1919030元为基数，按每日万分之二标准计算的逾期交付案涉商品房不动产权证书违约金115909.41元，此后据实计算至被告实际交付不动产权证书之日止。 一审法院认定事实：2017年3月29日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》一份。合同约定，原告向被告购买位于中梁望府31幢3单元101室的商品房，计价建筑面积为132.73平方米，成交单价为每平方米13403.38元，总价为1779030元。合同第九条约定，被告应当在2018年12月31日前交房。第十条约定，被告若逾期交房超过90天的，自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日，按房款的日万分之二计付违约金。第十六条约定，被告负责办理土地使用权和房屋所有权的初始登记，并承诺于2019年6月30日前交付给原告。原告委托被告办理该商品房转移登记。逾期超过90日，被告仍不能交付权属证书或登记证明的，被告自约定日期至实际交付权属证书或者登记证明之日止，按房款的万分之二计付违约金。合同签订后，原告付清全部房款。 2018年12月12日，衢州市综合行政执法局柯城分局向中梁望府小区业主发出《告知书》。《告知书》全文如下：因目前中梁望府小区存在违法建设的情况，衢州市综合行政执法局已将涉及违法建设的排屋和一层住宅共计172户的信息抄送衢州市国土资源局不动产登记中心和市房管处，不动产登记中心和房管处已经停止为上述存在违法建设行为的房产办理不动产登记、抵押、转移以及网签等手续（本案诉争房屋在此列）。2018年12月13日，被告通过邮寄向原告送达《交房通知书》，原告拒收。12月24日，被告向产权办理暂时冻结业主发出《公告》：由于当初部分业主在签订商品房买卖合同时，已另行委托第三方对所购物业进行改造，由于某种原因，该改造遭到衢州市行政执法部门查处，并冻结了部分房产的产权手续的办理。为解决上述问题，现我公司对这部分产权办理暂时冻结物业业主，针对这部分业主不能按期收房问题，公告如下，对这批产权办理暂时冻结的房屋，在房屋产权交易的限制被取消之前，这部分业主延期收房不视为违约，无相关责任。 2019年7月24日，衢州市综合行政执法局发出《公示》，对于包括第31幢楼在内的一层住宅的南侧阳台投影线内进行建设，其中将房间南侧对应的公共区域封闭包入房间使用，将南侧后门位置加建门柱和隔墙，认为拆除上述违法建设部分可能严重影响相邻建筑安全，认定上述违法建设部分不能实施拆除。2019年10月21日，衢州市综合行政执法局作出（2019）第14016号《行政处罚决定书》，对被告违法建设行为作出没收违法收入和罚款的处罚。之后，衢州市综合行政执法局函告衢州市房地产管理处，可以解除对涉案不动产因本案事由采取的暂停为其办理登记、变更、转移、抵押等登记限制。 2020年5月14日，被告通过邮寄向原告发送《房屋交付催收通知函》。函称，就原告逾期收房的行为再次进行书面催告，要求于2020年5月15日前办理交房入户手续。 一审法院认为，原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》无违法和可撤销之处，内容真实，系双方当事人真实意思表示，为有效合同。双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。原告按约付清房款，被告应向原告交付质量符合约定的商品房，对此，原、被告双方并无争议。原告此项诉请，于法于约有据，该院予以支持。相关交房的办理，应当依据《浙江省商品房买卖合同》第十二条的约定。原告主张被告交付包括门前小径、花园门等设施，并无合同依据，该院不予支持。本案商品房依约应在2018年12月31日前交付，因诉争房屋被限制交易以及限制取消后被告未尽通知义务等因素一直未交付，直至2020年5月，被告才发函通知原告收房，被告应当基于其违约行为依据合同，承担约定交付次日起至2020年5月15日止的逾期交房违约金。被告未在合同约定的2019年6月30日前向原告交付土地、房屋的权属证书供转移登记的办理，应当依约承担逾期交付权属证书的违约责任，违约金按照合同计算至实际交付之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决：一、被告衢州市中梁创置业有限公司于判决生效之日依据《浙江省商品房买卖合同》（合同编号2017预0018743）向原告吕忠清、吴武贞交付位于衢州市××幢××单元××室商品房；二、被告衢州市中梁创置业有限公司于判决生效之日起十日内向原告吕忠清、吴武贞支付逾期交房违约金177903元；三、被告衢州市中梁创置业有限公司于判决生效之日起十日内向原告吕忠清、吴武贞支付逾期交付房产权属证书违约金（以1779030元基数，自2019年7月1日起，按每日万分之二，算至实际交付之日止）；四、驳回原告吕忠清、吴武贞的其他诉讼请求。被告如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6550元，减半收取3275元，由原告吕忠清、吴武贞负担575元，被告衢州市中梁创置业有限公司负担2700元，限于判决生效之日起七日内交纳，逾期强制执行。 二审期间吕忠清、吴武贞提供了双方就漏水问题协商的和解备忘录，以及双方代理人微信聊天记录里保存的涉案房屋漏水的照片，拟证明房屋不符合交付条件，中梁公司质证认为，不否认协商过程和房屋存在一定瑕疵，但可通过保修解决，无法达到吕忠清、吴武贞的证明目的。中梁公司提供两份手机短信截屏打印件，拟证明中梁公司委托房地产事务所向吕忠清、吴武贞发送短信，通知其办证，没有吕忠清、吴武贞的配合，产权证无法办理。吕忠清、吴武贞对真实性无异议，但这不是中梁公司通知，该短信在诉讼中发送，在双方存有争议的情况下吕忠清、吴武贞有权待询问结束后再做判断。本院对上述两证据的证明力综合认定。 本院对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点有二，一是逾期交房的违约责任如何承担，二是逾期办证违约责任如何承担。 案涉房屋是否符合交付条件是影响逾期交房、逾期办证违约责任的重要因素。通常情况下，商品房经竣工验收备案即符合交付条件，但不排除竣工验收后，仍存在质量争议影响买受人使用及心理感受的情况。商品房存在的质量争议是否影响正常交付应结合实际影响装修、装潢、使用居住的程度，通过保修解决质量争议的合理性、可行性等因素综合判断。具体到本案，还应考虑现存质量争议处位于违法建设部分，双方就质量争议协商处理的情况，以及非正常交付状态延续的时间、缘由。结合本案具体情况，本院认为一审法院根据双方签订的《浙江省商品房买卖合同》，以中梁公司书面发送给吕忠清、吴武贞的《房屋交付催收通知函》为依据，确定中梁公司承担约定交付次日起至2020年5月15日止的逾期交房违约金并无不当。虽然案涉争议部分被行政机关认定为违法建筑，但相关责任主体仍应承担瑕疵担保责任。 一般而言，商品房符合交付条件后，双方均应本着诚信原则在合理期限内办理产权证书，双方签订的《浙江省商品房买卖合同》约定由吕忠清、吴武贞委托中梁公司办理产权证书，但未约定存在质量争议情形下逾期办证责任分担的前提和时点。中梁公司主张案涉房屋符合办证条件，办理产权证书需要吕忠清、吴武贞配合并提供相应证件材料，但在存有质量争议前提下，仍应以合理方式进行通知，通知后合理期限内吕忠清、吴武贞未配合导致不能办理的，中梁公司不再承担逾期办证违约责任。综合考量全案情况与审执兼顾，本院确定中梁公司承担逾期办证违约责任自2019年7月1日起计算至2020年12月31日。吕忠清、吴武贞主张违约金计算基数应加入车库价款及“存两万抵四万”中的优惠金额两万元，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。中梁公司主张其在2018年9月29日取得案涉房产的不动产权分割登记凭证，即已取得了双方《浙江省商品房买卖合同》约定的产权登记，显然与通常的认知及产权办理暂时冻结的事实不符，本院不予支持。 综上，一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，本院结合二审实际情况对实体处理结果予以变更： 一、维持浙江省衢州市柯城区人民法院（2020）浙0802民初1567号民事判决第一、二项； 二、变更江省衢州市柯城区人民法院（2020）浙0802民初1567号民事判决第三项为“衢州市中梁创置业有限公司于判决生效之日起十日内向原告吕忠清、吴武贞支付逾期交付房产权属证书违约金195337元”； 三、驳回吕忠清、吴武贞的其他诉讼请求。 一审案件受理费6550元，减半收取3275元，由上诉人吕忠清、吴武贞负担575元，上诉人衢州市中梁创置业有限公司负担2700元;二审案件受理费吕忠清、吴武贞上诉部分1050元，衢州市中梁创置业有限公司5400元，由双方各自负担。 本判决为终审判决。 本条款即为执行通知，负有履行义务的当事人必须依本案生效判决履行。未履行的，本案申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制消费、纳入失信被执行人名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  程顺增 审判员  刘小伟 审判员  郑慧芳 二〇二〇年十二月七日 书记员  姚月红