上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初14496号原告：卢克敏，男，1975年11月8日生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：金珂，上海市中天阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：季雅琴，上海市中天阳律师事务所律师。被告：张梅，女，1990年2月2日生，汉族，住上海市浦东新区。原告卢克敏与被告张梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卢克敏及其委托诉讼代理人金珂、季雅琴、被告张梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢克敏向本院提出诉讼请求：1、判令被告搬离上海市嘉定区金鼎路XXX弄XXX号XXX室；2、判令被告支付解约金1,400,000元、房屋装修补偿金350,000元，合计1,750,000元，并支付资金占用期间利息78,750元(以1,750,000元为基数，自2019年12月31日起算暂计至2020年9月30日，以实际支付之日为准，按年利率6%计付)；3、判令被告承担本案律师费50,000元；4、判令被告赔偿原告借款利息损失330,000元(以本金2,204,697.34元为基数，按照年利率20%计算，自2019年12月20日暂计至2020年9月20日，最终支付以实际搬离之日为准)；5、判令被告赔偿房屋差价损失1,350,000元；6、判令被告赔偿原告租金损失暂计40,500元(每月租金4,500元，自2020年1月暂计至2020年9月，以实际搬离之日为准)；7、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告(甲方)与被告(乙方)就上海市嘉定区金鼎路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)买卖事宜签订数份合同，后均因被告未按约支付合同款违约导致合同无法继续履行。2019年10月21日，双方再次就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，其中约定：房地产转让价款共计人民币7,000,000元，……发生争议的……(二)依法向嘉定区人民法院起诉。附件三约定：付款协议1、乙方于2019年10月12日前支付给甲方房款计人民币2,450,000元等等。2019年10月22日，双方签订《补充协议书》，就房屋买卖部分事项进行调整，部分内容如下：一、房屋买卖总费用为人民币柒佰壹拾万元整：1、网签房地产转让价格人民币柒佰万元整。2、部分装修后固定设备补偿金人民币捌万元整。二、乙方约定：1、2019年10月1日前，乙方将支付甲方房屋买卖首付余款人民币壹佰伍拾捌万圆整。2、乙方承诺在2019年11月18日之前，得到银行关于甲乙双方就买卖上海市金鼎路XXX弄XXX号401房屋时乙方贷款批复合同，银行批复合同金额为人民币肆佰肆拾捌万圆整……五、违约约定：……2、乙方如未能按时履行本协议条款中第二部分乙方约定和第四部分中的相应条款，视为乙方违约……六、违约解约金与补偿金的约定：1、乙方同意在乙方违约时，乙方向甲方支付违约解约金人民币壹佰肆拾万圆整。2、乙方同意除支付给甲方违约解约金外，另支付给甲方因乙方已改动甲方房屋装修补偿金人民币叁拾伍万圆整……2019年11月25日，因被告未能按约履行合同义务，双方签订《解约协议》，约定于2019年12月6日之前解除房屋买卖合同，同时约定：一、解约金与补偿金的约定：1、乙方同意支付给甲方解约金人民币壹佰肆拾万元。2、乙方同意除支付给甲方解约金外，另支付给甲方因乙方已改动甲方房屋装修补偿金人民币叁拾伍万元。3、乙方同意于2019年12月31日之前付清以上解约金及补偿金的相关金额……七、争议解决与适用法律……3、如双方有上海市各级法院诉讼,则产生的相关费用(诉讼费、律师费等)均有乙方承担。上述各合同签订后，被告始终未按合同约定按时足额履行付款义务。因被告未按合同约定履行，导致原告对第三方产生利息损失、房屋差价损失、另行租赁房屋租金损失等。原告认为，被告应按约定支付原告解约金与各项费用并赔偿原告各项损失。故原告诉至法院，请求判如所请。被告张梅辩称，不同意原告的诉讼请求。不同意搬离系争房屋。被告向原告购买系争房屋时不知道房屋上有抵押。原告应先涤除抵押后再交易，因原告未涤除抵押，被告担心有问题，故在支付部分房款后未再支付剩余房款。双方签订的数份房屋买卖合同，被告都是申请贷款的，但因原告未涤除抵押，被告认为缺乏保障，故被告主动撤回了房贷申请。所有合同上的签名都是被告本人所签，但双方的解约协议被告是单纯签字并没有仔细看内容。原告主张的违约金过高。原告借款和租房都与被告无关。原告主张的房屋差价损失被告不认可。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年2月8日，卢克敏与张梅签订《房地产买卖居间协议》一份，其中约定：张梅向卢克敏购买系争房屋，购买总价款6,350,000元；系争房屋抵押状况：有，权利人：上海枣矿新能源有限公司，贷款余额约5,320,000元。2018年3月4日，卢克敏(甲方、卖售人)与张梅(乙方、买受人)签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，其中约定：乙方向甲方购买系争房屋，转让价款6,350,000元；甲、乙双方确认，在2018年5月15日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。附件五中抵押状况：有抵押信息，具体内容请至房地产登记机构查阅登记薄。2018年3月21日，卢克敏(甲方、出售方)与张梅(乙方、购买方)签订《协议书》一份，其中约定：在甲、乙双方已签订的该房地产《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)中，约定的房价款为6,350,000元，现乙方所需支付的合同房价款按照以下付款协议所列方式支付给甲方。一、付款协议：1、定金：50,000元，于2018年3月1日前支付。2、首付款2,230,000元(含定金)，于2018年5月4日前支付。3、贷款4,120,000元，由银行放贷给甲方，贷款不足部分由乙方自行在交易过户前现金补足。二、首付款延时补偿金：现经甲乙双方协商，因乙方未能按协商时于2018年4月2日之前支付给甲方原合同首付款，现乙方应在支付该房地产的合同总价款外，再直接支付给甲方首付款延时补偿金共计30,000元，该笔款项乙方于2018年5月4日前与首付款一起支付给甲方。总合同价格为6,380,000元为甲方出售该房地产净到手价……五、提前入住装修条款：甲乙双方约定：签定买卖合同当日交房，乙方支付首付款后可对此房进行装修，若该房无法继续进行交易，则乙方另外赔付甲方装修补偿金350,000元。……七、过户时间：甲乙双方约定：由于首付时间延迟了，所以过户时间改成2018年6月15日之前。2018年8月10日，卢克敏(甲方)与张梅(乙方)签订《解约协议》，其中约定：甲乙双方约定于2018年8月15日之前解除房屋买卖网签；乙方同意支付给甲方解约金1,270,000元，乙方同意除支付给甲方解约金外，另支付给甲方因乙方已改动甲方房屋装修补偿金350,000元，乙方同意于2018年10月8日之前付清以上解约金及补偿金的相关金额。2018年12月28日，卢克敏(甲方、卖售人)与张梅(乙方、买受人)签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，其中约定：乙方向甲方购买系争房屋，转让价款6,950,000元；甲、乙双方确认，在2019年3月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。附件三付款协议约定：1、乙方于2018年3月14日前支付甲方定金50,000元；2、乙方于2019年1月10日之前，支付甲方房款2,390,000元；3、乙方以购房贷款的形式向甲方支付房款4,510,000元，该款项由贷款银行直接转入甲方账户。2019年4月20日，卢克敏(甲方)与张梅(乙方)签订《协议书》一份，其中约定：因乙方未能按时履行与甲方所签的网签合同和相关协议书，故已造成了甲方相应的经济损失，现经甲乙双方友好协商后达成如下事宜：一、乙方约定：1、2019年4月30日前，乙方支付甲方房屋买卖首付余款545,000元；2、2019年6月1日前，乙方支付甲方房屋买卖尾款600,000元；3、2019年6月1日前，乙方必须办妥银行房屋买卖贷款4,225,000元的银行批复；4、2022年6月1日前，乙方支付剩余违约金180,000元。(乙方同意在未付清甲方本条款前，将乙方名下房产作为抵押给甲方，支付方式：按每月5,000元支付给甲方)。三、乙方违约解除网签时间：1、甲乙双方约定，如乙方在本协议中又违约，则最晚于2019年6月5日前解除双方所签的房屋买卖网签；2、乙方同意甲方有权在乙方违约时，甲方可以单方面解除和乙方的网签协议，并赔偿甲方相应的违约解约金及补偿金。四、乙方违约解约金与补偿金的约定：1、乙方同意支付给甲方解约金1,270,000元；2、乙方同意除支付给甲方解约金外，另支付给甲方因乙方已改动甲方房屋装修补偿金350,000元；3、乙方同意于2019年6月1日之前付清以上解约金及补偿金的相关金额。2019年10月21日，卢克敏(甲方、卖售人)与张梅(乙方、买受人)签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，其中约定：乙方向甲方购买系争房屋，转让价款7,000,000元；甲、乙双方确认，在2019年12月15日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。乙方未按本合同约定期限付款的，自乙方应付款期限之次日起算违约金，为逾期未付款日万分之三计算，直至实际付款日。逾期超过十五日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付十五日的违约金外，甲方有权单方面解除合同。甲方应书面通知乙方解除合同，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的20%。附件三付款协议约定：1、乙方于2019年10月12日前支付甲方房款2,450,000元；2、乙方通过向银行贷款方式申请4,530,000元，由银行在见他证、新产证后直接房款给甲方账户；若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于甲乙双方至房地产交易中心过户当日将贷款不足部分以现金方式补足并支付给甲方；3、乙方于交房当日支付甲方尾款20,000元。2019年10月22日，卢克敏(甲方)与张梅(乙方)签订《补充协议书》，其中约定：因甲乙双方所签的网签合同编号：XXXXXXX中关于本次房屋买卖总费用、乙方付款方式、甲方解除房产抵押和甲乙双方违约处理均有调整，故现双方友好协商后达成如下事宜：一、房屋买卖总费用为7,100,000元：1、网签房地产转让价格为7,000,000元；2、部分装修后固定设备补偿金为80,000元。二、乙方约定：1、2019年10月1日前，乙方支付甲方房屋买卖首付余款1,580,000元；2、乙方承诺在2019年11月18日前，得到银行关于甲乙双方就买卖系争房屋时乙方贷款批复合同，批复金额为4,480,000元；3、在银行批复合同出来后10日内，乙方必须支付甲方600,000元；4、在银行批复合同出来后10日内，乙方必须支付给房屋买卖资金监管第三方420,000元；5、乙方承诺，在乙方新产证出来3日内必须办理银行贷款批复合同上的抵押程序，将乙方房屋抵押给贷款批复银行；6、乙方承诺，如银行批复合同出来金额小于4,480,000元时，则由乙方将差额以现金方式于银行批复合同出来后10日之内支付甲方；如银行批复合同出来金额大于4,480,000元时，则扣除相应的监管资金金额。三、甲方约定；1、甲方在乙方银行批复合同出来时，同时乙方已支付剩余资金中的600,000元给甲方和支付给资金监管第三方420,000元后，甲方承诺在10个工作日内撤清甲方房屋内的所有抵押，在撤清完抵押后将房屋过户给乙方。四、甲方撤清抵押及乙方付款和监管资金条款：1、甲乙双方约定，甲方在偿还抵押方全部抵押款当日，乙方将600,000元支付给甲方，甲方在收到乙方600,000元后，必须在当日支付给抵押方，如当日不支付给抵押方，则需将600,000元于当日退回给乙方；2、乙方同意在甲方清除所有抵押过户当日，由第三方资金监管向甲方支付340,000元；3、乙方同意在乙方新产证出来当日，由第三方资金监管再向甲方支付尾款100,000元。五、违约约定：……2、乙方如未能按时履行本协议条款中第二部分乙方约定和第四部分中的相应条款时，视为乙方违约……六、违约解约金与补偿金的约定：1、乙方同意在乙方违约时，乙方向甲方支付违约解约金1,400,000元；2、乙方同意除支付给甲方解约金外，另支付给甲方因乙方已改动甲方房屋装修补偿金350,000元……2019年11月25日，卢克敏(甲方)与张梅(乙方)签订《解约协议》一份，其中约定：甲乙双方约定于2019年12月16日之前解除房屋买卖网签；乙方同意支付给甲方解约金1,400,000元，乙方同意除支付给甲方解约金外，另支付给甲方因乙方已改动甲方房屋装修补偿金350,000元；乙方同意于2019年12月31日之前付清以上解约金及补偿金的相关数额；因乙方未经甲方同意，乙方私自入住甲方房屋，故甲乙双方约定，乙方同意最晚不超过2019年12月20日搬离甲方房屋，如出现2019年12月20日乙方还未自行搬离，则甲方有权强制清场乙方搬离；如双方有上海市各级法院诉讼，则产生的相关费用(诉讼费、律师费等)均由乙方承担。张梅未按约履行，故涉诉。另查明，1、张梅共向卢克敏支付购房款1,580,000元，其中第一次签约当日支付50,000元，2018年5月支付1,000,000元，2019年初陆续支付530,000元。2、系争房屋存在抵押权人为上海枣矿新能源有限公司5,320,000元的最高额抵押。3、目前张梅居住在系争房屋内，张梅在入住系争房屋后对系争房屋进行了重新装修。4、卢克敏为本案诉讼花费律师费50,000元。庭审中，关于系争房屋交付时间，卢克敏陈述在2018年2月8日签订居间合同后将系争房屋交付张梅。张梅陈述系争房屋交付在2018年5月左右。卢克敏陈述其于2020年4月5日将系争房屋以5,800,000元出售给案外人，并提供了相关《房地产买卖合同》。经本院释明，双方均表示，对系争房屋目前的市场价格不申请评估。卢克敏表示张梅已支付的购房款可用于冲抵违约金。本院认为，卢克敏与张梅就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)及《补充协议书》均系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。张梅未按约履行，显属违约。双方经协商自愿达成《解约协议》，于法不悖，本院予以认可。现张梅未按《解约协议》履行，双方间的房屋买卖合同已解除。卢克敏依据《解约协议》要求张梅搬离系争房屋并支付违约金1,400,000元及房屋装修补偿金350,000元的诉讼请求，符合双方约定，合法有据，本院予以支持。鉴于双方间的房屋买卖合同已解除，庭审中卢克敏表示张梅已支付的购房款可用于冲抵违约金，故为避免诉累，卢克敏应将购房款1,580,000元返还张梅。卢克敏主张的律师费损失符合合同约定，因其已主张违约金，故本院酌情将其律师费损失调整为30,000元。考虑到卢克敏主张的违约金及装修补偿金已足以弥补其损失，故对于卢克敏主张的资金占用期间利息、房屋差价损失、租金损失，本院均不予支持。卢克敏主张的借款利息损失，缺乏相应依据，本院亦不予支持。张梅辩称，其购买时不知道系争房屋上有抵押，卢克敏应先涤除抵押再交易，但双方在《补充协议书》中已对抵押及涤除抵押做了相关约定，故张梅的该项抗辩意见，本院不予采纳。张梅另辩称，《解约协议》虽是其签字但其没有仔细看内容，本院认为张梅作为完全行为能力人，对自己在协议中签名的法律后果应当明知，应就其所签署的协议负法律责任。故对张梅的该项抗辩意见，本院亦不予采纳。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张梅应于本判决生效之日起十日内搬离位于上海市嘉定区金鼎路XXX弄XXX号XXX室的房屋；二、被告张梅应于本判决生效之日起十日内支付原告卢克敏违约金人民币1,400,000元及装修补偿金人民币350,000元；三、被告张梅应于本判决生效之日起十日内支付原告卢克敏律师费损失人民币30,000元；四、原告卢克敏应于本判决生效之日起十日内返还被告张梅购房款人民币1,580,000元；五、原告卢克敏的其余诉讼请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费38,419元，减半收取19,209.50元，由原告卢克敏负担10,558.50元，由被告张梅负担8,651元。(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 孙 倩二〇二〇年十二月二十九日书记员 何吉珺附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。