北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0117民初2811号原告：贾某三，女，1945年1月15日出生，汉族，北京市平谷区居民，住北京市平谷区。公民身份号码：×××。原告：贾某五，女，1952年8月18日出生，汉族，北京市平谷区居民，住北京市平谷区。公民身份号码：×××。原告：贾某六，女，1954年10月7日出生，汉族，北京市平谷区村民，住北京市平谷区。公民身份号码：×××。三原告委托诉讼代理人：李景龙，北京市翔龙律师事务所律师。被告：贾某八，男，1963年2月15日出生，汉族，北京市平谷区居民，住北京市平谷区。公民身份号码：×××。被告：张某某，女，1966年1月5日出生，汉族，北京市平谷区居民，住北京市平谷区。公民身份号码：×××。二被告委托诉讼代理人：贾某（二被告之女），1986年11月23日出生，汉族，北京市平谷区居民，住北京市平谷区。二被告委托诉讼代理人：张某一（张某某之妹），1970年8月17日出生，汉族，北京市平谷区居民，住北京市平谷区。原告贾某三、贾某五、贾某六与被告贾某八、张某某共有物分割纠纷一案，本院于2020年6月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告贾某三、贾某五、贾某六的委托诉讼代理人李景龙，被告贾某八、张某某及其委托诉讼代理人贾某、张启英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贾某三、贾某五、贾某六向本院提出诉讼请求：1.二被告按三原告享有的25%遗产份额向三原告分别返还遗产房屋售卖价款137500元；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：三原告系姐妹，二被告系夫妻。三原告父母贾某一、贾某二均已故去，生前共育有五子女，分别是长女贾某三、次女贾某四、三女贾某五、四女贾某六及儿子贾某七（已故），次女贾某四（已故）后被贾某二妹妹收为养女。贾某一夫妻1964年出资建造了位于平谷区XXX镇XXX街XX号宅院北房五间，两夫妻一直在此居住终老，房屋至今亦未翻建。贾某二于1996年11月8日去世，贾某一于2004年2月20日去世，贾某一夫妻去世前未对自己居住的宅院房屋作出任何处分安排，故该房产应为贾某一夫妻遗产，依法应由三原告及贾某七四人共同继承。贾某七已于2007年去世，其应得继承部分转由其子，也即本案被告贾某八享有。2020年4月20日，二被告背着三原告擅自将共有遗产房屋卖给了同村村民刘某某，共卖得价款550000元，全部据为己有。三原告得知此事后，委托中间人与被告协商此事无果。原告认为：父母遗产房屋属于原被告共有财产，被告在未征得原告同意的情况下，擅自将房屋出卖，侵害了三原告的共有财产权益，鉴于双方无法协商售卖房款的分配，故诉至法院。贾某八、张某某辩称，一、涉案宅院为贾某八所有，与三原告无关，不涉及共有财产分割；二、涉案XXX村后街XX号宅院为贾某八与哥哥贾某九在2010年5月1日通过分家所得，三原告是知晓和认可的。贾某八父亲贾某七是贾某一、贾某二子女中唯一的儿子，其他人为四个女儿。依据农村习俗，贾某一、贾某二的房屋由贾某七所有。贾某七结婚生子后，在1965年左右出资翻建XX号宅院。当时贾某一、贾某二已无力建房，后在贾某九成年后将宅院分给贾某九。2010年，贾某八为了贾某九居住安全，贾某八找姑姑贾某六、姑父林某某主持分家，林某某又找当时村干部陈某某、冯某某作为见证人。在2010年5月1日，贾某八、贾某九对19号宅院和21号宅院进行了分家，19号院归贾某九，21号院归贾某八，三原告是知晓和认可的；三、贾某一、贾某二是贾某七、贾某八、张某某赡养并送终的，三原告未尽赡养义务，如本案中有贾某一、贾某二遗产，应当由贾某七继承。三原告为支持自己诉讼请求向本院提供如下证据：1.北京市公安局夏各庄派出所出具的证明；2.北京市平谷区夏各庄镇XXX村民委员会出具的证明；3.北京市平谷区夏各庄镇XXX村民委员会出具的情况说明；4.照片两张。被告对以上证据的真实性均认可。被告向本院提供：1.分家证明；2.北京市平谷县人民法院（1984）平民字第254号民事调解书。原告对（1984）平民字第254号平谷县人民法院民事调解书真实性无异议，但未表明所分房屋是后街19号还是21号；对分家单真实性无异议，但不能证明已经对21号房屋进行了分家。本院对涉案房屋进行了现场勘察，走访了XXX村干部，形成调查笔录。对于双方无异议的证据，本院予以认可，对其他证据，本院结合全案证据及双方当事人陈述，综合判断其证据能力和证明力。本院认定事实如下：贾某一与贾某二系夫妻，贾某一于1919年10月23日出生，2004年3月15日去世，贾某二于1917年4月7日出生，1996年11月8日去世。贾某一与贾某二育有一子四女，分别为贾某七、长女贾某三、次女贾某四、三女贾某五、四女贾某六。贾某七1936年出生，2006年去世。贾某四出生日期不详，双方均认可贾某四在1952年左右被贾某二的姐姐收养（无收养手续），在河北省生活，约在1992年或1993年去世，具体死亡日期不详，育有一子一女，双方当事人均无贾某四及其后代详细住址和联系方式。平谷区XXX镇XXX后街19号院与21号院均系贾某一祖遗，贾某一与贾某二二人生前无遗嘱，无分家协议。贾某七与见某某原系夫妻，二人于1956年经人介绍结婚，育有三子，即长子贾某九（1956年10月22日出生，2015年2月27日去世）、次子贾某八即本案被告、三子贾晓利（曾用名贾某十，1967年出生，1991年去世）。贾某八与张某某系夫妻，二人于1986年结婚，同年11月23日生育一女贾某。贾某七与见某某经本院（1984）平民字第254号民事调解书协议离婚，该调解书载明：长子贾某九已分家另过，次子贾某八与贾某七生活，三子贾某十与见某某生活；双方现有瓦房四间，由堂屋地中线分界，以东归见某某和贾某十所有，以西归贾某七和贾某八所有。2010年5月1日，贾某九、贾某八协商分家，商定XX村后街19号住宅正房4间归贾某九，后街21号住宅正房5间归贾某八。该协议上除贾某八、贾某九外，另有陈某某、冯某某、林某某（贾某六之夫）签名。2020年4月24日，贾某八、张某某将XXX后街21号房屋及院落和其他物品作价550000元卖给XXX村村民刘某某，双方约定房屋价格为50000元。三原告与贾某八、张某某就所得款项分配问题未能协商一致，遂以诉称理由诉至本院。经本院现场勘察，XXX后街21号院内只有北正房，无东西厢房或其他房屋。双方均未提供证据证明XX后街21号房屋是否翻建。本院认为，本案的争议焦点为涉案XX后街21号房屋及宅基地使用权是否系贾某七单所独有，继而被告贾某八享有继承之权利。根据相关法律规定，宅基地使用权属于该户家庭成员共同享有。部分家庭成员去世后，宅基地使用权不作为遗产，而应由该户其他家庭成员继续享有；部分家庭成员因结婚、分家等原因户口迁出后，宅基地使用权亦应由该户其他成员继续享有。故21号院之宅基地使用权，在贾某一、贾某二去世后，应由彼时家庭成员继续享有。现有证据显示，原告贾某三于1966年将户口自XX镇XX村迁出，原告贾某五于1973年将户口自XX镇XX村迁出，原告贾某六因与本村村民林某某结婚而将户口迁至XX村南小街15号。在贾某二、贾某一去世前，三原告均已不再是贾某一、贾某二该户之家庭成员，户口亦不在XX后街21号院内，且原告贾某三、贾某五也不再是XX村集体经济组织成员，故三原告原则上无权继续享有XX后街21号院之宅基地使用权。另，贾某一、贾某二之次女贾某四出生及死亡日期虽不详，但结合双方当事人陈述及村委会干部调查意见，可以确定贾某四在贾某一、贾某二生前即已被送养至河北省，不再是贾某一、贾某二之家庭成员。现虽无证据表明贾某四有正式收养手续，但该收养行为发生在上世纪50年代，有无收养手续已无法考证，现本案双方当事人均认可收养行为的存在，本院认为宜认可该收养行为的效力。故贾某四不享有XX后街21号院之宅基地使用权，亦无继承贾某一、贾某二遗产之权利。但双方当事人均应注意到，根据被告向本院提交的证据显示，被告贾某八、张某某的户口于1996年12月4日自“XX县XX镇XX街租98号”迁至“XX县XX镇XX小区X楼X单元X号”。至涉案房屋出售之时，二被告户籍也长期不在XX村，不是XX村集体经济组织成员。换言之，截至涉案房屋出售之时，本案双方当事人户口均不在涉案房屋上。故本院认为关于涉案房屋宅基地使用权之对价的处理，不宜仅考虑户口因素，应结合全案情况综合予以确定。关于涉案房屋宅基地使用权和其他物品转让价格，双方当事人均未提出异议，故本院按照500000元予以确认。因双方当事人均未明确涉案21号院内其他物品的情况，故本院对此不再单独酌价，其价值宜包括在房屋价格50000元之内。关于XX后街21号院之房屋，三原告认为系贾某一、贾某二夫妻在1964年出资建造XX后街21号院之北房五间，二被告认为该房屋系贾某七于1965年左右出资翻建，当时贾某一、贾某二夫妻已无力建房。本院认为，双方当事人现有证据均无法直接证实XX后街21号院之房屋由谁所建。但双方当事人所述房屋建设时间较为接近，能够认定该房建设时间为1964年左右。此时贾某一约45岁，贾某二约47岁，贾某七约28岁，贾某三约19岁，贾某五约12岁，贾某六约10岁，贾某四年龄在12-19岁之间。贾某七此时已生育贾某九和贾某八，均年幼。贾某三于1966年将户口迁出。基于上述年龄、婚嫁情况，结合建房意愿，本院确定XXX后街21号院五间北正房由贾某一、贾某二夫妇与贾某七、见某某夫妇共同出资建设，贾某一、贾某二夫妇出资20%，贾某七、见某某夫妇出资80%。双方当事人均认可XXX后街21号院系贾某一祖遗，现无证据显示贾某一、贾某二夫妇留有遗嘱、遗赠协议或分家协议，故贾某一、贾某二去世后，夫妇二人基于出资而对XXX后街21号院房屋享有的份额，作为夫妇二人之遗产，应按法定继承处理。现查明贾某一、贾某二去世时法定继承人有贾某七、贾某三、贾某五、贾某六四人，本院综合双方当事人陈述及村干部调查意见，认定该项遗产由各法定继承人平均分得。故贾某三、贾某五、贾某六在XX后街21号房屋20%的份额中各项有1/4，三人对XX后街21号院内房屋原本享有之权利，在折算成价款后，应由二被告返还。根据当事人关于涉案房屋的陈述和现场勘察情况，结合房屋出售时平谷区农村房屋在集体经济组织内交易的惯常价格以及涉案房屋所在区域，本院认为房屋价格5万元并无明显不当，本院予以确认。综上，根据《中华人民共和国继承法》第五条、第十条、第十三条之规定，判决如下：一、原告贾某三在北京市平谷区XX镇XX后街21号房屋所售价款550000元中享有27500元，由被告贾某八、张某某自本判决生效后三十日内给付；二、原告贾某五在北京市平谷区XX镇XX后街21号房屋所售价款550000元中享有27500元，由被告贾某八、张某某自本判决生效后三十日内给付；三、原告贾某六在北京市平谷区XX镇XX后街21号房屋所售价款550000元中享有27500元，由被告贾某八、张某某自本判决生效后三十日内给付。四、驳回原告贾某三、贾某五、贾某六的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1525元，由原告贾某三、贾某五、贾某六各负担432元（已交纳），由被告贾某八、张某某负担229元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  李 辉二〇二〇年十二月十六日法官助理  孙媛苹书 记 员  王君红