北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初1002号原告：北京育星东方文化传媒有限责任公司，住所地北京市昌平区城南街道永安路22号商业05号二层01号。法定代表人：沈玉玲，经理。委托诉讼代理人：单子峰，北京市京师律师事务所律师。被告：赵娜，女，1981年12月11日出生，汉族，住山东省青岛市市北区。委托诉讼代理人：刘耀亭，北京市亚东律师事务所律师。原告北京育星东方文化传媒有限责任公司（以下简称育星公司）与被告赵娜租赁合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告育星公司法定代表人沈玉玲及其委托诉讼代理人单子峰，被告赵娜及其委托诉讼代理人刘耀亭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。育星公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告经济损失479755元；2.判令被告赵娜立即办理注销北京爱乐童艺术文化传播有限公司昌平第二分公司的营业执照；3.判令被告将租赁房屋恢复原状；4.判令被告承担本案诉讼费。诉讼过程中育星公司将其诉讼请求变更为：1.请求被告支付延迟注销营业执照手续逾期违约金563200元；2.请求被告支付尚未支付的租金14800元；3.请求被告支付水电费及卫生费6555元；4.请求被告支付破坏门窗设施造成的损失6980元；5.案件受理费由被告承担。事实和理由：2017年5月3日，原告与被告签订《租赁合同》，该合同1.1条约定，原告将永安路东侧D座面积约400平米的房屋租赁给被告作为营业场所使用。第1.2条约定，租期自2017年5月3日起至2018年12月31日止，2017年5月3日至2017年5月22日为免租期。第2.1条约定，押金为3万元，本合同履行期限届满，同等条件下，乙方具有优先租赁权；若乙方不续租应按时交还底商，甲方须将押金全部退还给乙方；若乙方提前解约押金不予退还。2.2条约定，年租金为33万元。第6.2条约定被告须按时向原告交纳水费、电费。电费1.5元/度，水费9元/吨。第7.1条约定，被告无论任何原因离开租赁物，必须及时办理注销营业执照手续，否则每拖延一日须交纳违约金相当于每日800元，由此造成原告无法注册所产生的费用另行计算。第9.4条合同履行期届满，被告必须按时交房，逾期一日须向原告支付本合同租金额的10%的滞纳金。2017年6月7日，原告与被告签订《租赁合同附件》，约定：1、2018年合同到期后，原告将按承诺将租赁物继续租赁给被告，如不能履行承诺续租，则赔偿被告装修费约15万元。3、一楼楼道、二楼楼道的卫生清理应及时、干净。由甲乙双方按月轮流清扫。一楼过道、二楼楼道所产生的用电设施费用由双方承担。2018年12月28日，原告向被告发出续租洽谈通知，被告回复同意续租，然而被告提出要求查看原告与新世纪商城之间的续租合同。随后被告到原告处提出要求按原合同续租的苛刻要求，经原告再三挽留，被告依然拒绝签订续租协议。2019年1月6日被告腾退了租赁房屋，并自行拨打110后，毁损了租赁房屋内的所有装修设施，门框及墙上的壁纸全部被扯下来，窗户和屋顶亦被砸烂。因租赁房屋一片狼藉、被告始终未注销注册的营业执照以及原、被告之间的租赁纠纷导致涉案房屋至今无法转租，原告也无法申请办学资质，给原告造成了严重的经济损失。关于被告应向原告支付的具体结算事项如下：一、根据《租赁合同》第9.4条的约定，被告逾期6天交房应向原告支付本合同约定租金额的10%的滞纳金。合同租期自2017年5月22日至2018年12月31日，本合同约定租金531670元，逾期交房滞纳金为531670元×10%×6=319002元。因完全按照合同约定，被告赵娜应支付的违约金过高，原告主张因延迟交付房屋违约金与押金30000元进行抵消。二、根据《租赁合同》第6.2条的约定，被告须向原告支付自2018年10月8日至2019年1月6日的水费、电费1764元。三、根据《租赁合同附件》第3条的约定，公共区域所产生的卫生费、电费应由原、被告双方承担，合同期内卫生费为4500元，被告应支付卫生费2250元，电费根据实际用电量估算一年电费为3394元，被告支付一年半的电费为2541元，共计4791元。四、根据《租赁合同》第7.1条的约定，被告应向原告支付每日800元的违约金，自2019年1月6日起至2020年12月10日止，共计704天，共计563200元。五、根据《租赁合同》第2.4条的约定，被告于2018年4月22日应交付165000元，而被告于2018年4月26日交付了85000元，于2018年4月27日交付了65200元，还差14800元租金。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条关于装修的相关规定，被告在拆除装修造成房屋毁损的，应当恢复原状或赔偿出租人的损失，原告在装修并安装门窗所花费的费用共计6980元，被告应赔偿破坏租赁房屋门窗造成的损失。上述费用合计591535元。现根据合同法第107条及民事诉讼法的相关规定，依法提起诉讼，请求法院支持原告的合法权益和全部诉讼请求。赵娜辩称，不同意原告的诉讼请求。关于第一项诉讼请求，原告的承租权于2018年12月31日与被告同时到期，其约定的每日800元没有注销营业执照违约金，按照704天计算不认可。我们认为从2018年12月31日之后原告已经丧失了对房子出租或者注册的权利，直到2019年12月13日，其绕过二房东张荣与房屋产权人新世纪公司重新签订了合同，此时不能按照其与被告之前签订的合同中800元每天计算注销营业执照违约金，2019年1月1日到2019年3月13日期间即使赵娜不将营业执照注销，仅对产权人新世纪商城存在侵权行为，而在2019年3月13日原告与新世纪商城重新签订房屋租赁合同之后，赵娜仍未将营业执照注销或者迁出，仅仅是对原告的一种侵权行为，原告仅应当主张赵娜的侵权责任，而不应当按照双方签订的租赁合同主张每日800元的违约金。因此我们认为要求支付延迟注销营业执照手续的违约金800元按704天计算，没有事实和法律依据。关于第二项诉讼请求，因漏水原告和被告之间曾经协商过原告对被告进行赔偿，以减免租金的形式对被告进行赔偿，而且被告在后来的合同履行过程中，直至原告向法院提起民事诉讼均未主张过被告仍欠原告租金，而是在被告向法院提交的租金票据金额与合同约定的租金总额之间存在14800元的差额后，才向被告主张未支付租金，不符合事实和常理。关于第三项诉讼请求，请法院以对方提交的水电表数据进行核实，卫生费不认可，合同仅仅约定了双方轮流打扫楼道，至于原告称其自己雇佣的人每月3000元对楼道进行打扫，没有经过被告的同意，而且原告无法举证，被告在租赁期间没有对楼道进行打扫，而且据我们了解，李慧并非是原告雇佣的保洁人员，而是育星教育的老师。对于第四项诉讼请求不认可，原告不能证明是被告对房屋门窗进行了破坏，主张损失的金额不认可。新世纪商城是对所有的租户进行清理，只是原告赖着不走而已。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：沈玉玲为育星公司的法定代表人。赵娜系北京爱乐童艺术文化传播有限公司昌平第二分公司的负责人，该公司的注册地址为北京市昌平区城南街道永安路22号商业05号二层02,2020年12月10日该公司被注销。2017年5月3日，沈玉玲作为甲方（出租方）以育星公司的名义与作为乙方（承租方）的赵娜签订了一份《租赁合同》，约定：“经过甲乙双方协商一致，就租赁事宜达成协议如下：第一条租赁范围、租赁期限1.1甲方同意将位于北京市昌平区永安路东侧D座商业22号楼房05号底商二层2号，建筑面积约400平米（以下简称“租赁物”）租赁给乙方，作为营业场所使用。1.2租赁期限自2017年5月3日起至2018年12月31日止。其中2017年5月3日至2017年5月22日为免租期。1.3租赁物自2017年5月3日起，乙方可以进行经营使用。租赁物内部装修及设备，即全部固定装置包括地板、墙壁、天花板、窗户及其他设备，乙方无偿使用。第二条押金、租金及支付方式、支付日期本合同项下租赁物的租金和涉及的金额以人民币计。2.1押金：叁万元（小写30000元整）。本合同履行期限届满，同等条件下，乙方具有优先租赁权；若乙方不续租，乙方应按时交还底商，甲方须将押金全部退还给乙方；若乙方提前解约该押金不予退还。2.2租金：年租金总额33万，（大写叁拾叁万元）。2.3支付方式：乙方交纳租金以现金的方式转账给甲方，一年二次。此租金为不含税租金，乙方如需要开具正规发票，需要支付甲方租金的5.5%作为税金。（如果以后税率调整，可根据国家税率调整支付税金。）2.4租金交付日期：乙方一年分两次缴纳租金。缴费日期：2017年5月3日；金额：30000.00；租赁日期：----；备注：定金。缴费日期：2017年5月3日；金额：0.00；租赁日期：2017年5月3日-2017年5月22日；备注：免租期。缴费日期：2017年5月3日；金额：165000；租赁日期：2017年5月22日-2017年11月21日；备注：六个月。缴费日期：2017年10月22日；金额：165000；租赁日期：2017年11月22日-2018年5月21日；备注：六个月。缴费日期：2018年4月22日；金额：165000；租赁日期：2018年5月22日-2018年11月21日；备注：六个月。缴费日期：2018年10月22日；金额：36670；租赁日期：2018年11月22日-2018年12月31日；备注：40天。其中2017年5月3日缴纳房屋押金叁万元整（小写：30000元），2017年6月5日缴纳房租：拾陆万伍仟元整（165000元），其他租金乙方按照上表所列的日期和金额足额缴纳给甲方。第三条入住条件3.1甲方应于2017年5月3日将房屋全部移交给乙方进行正常装修和经营。第四条维修保养4.2本合同履行期间，乙方承担租赁物的保安、保洁、租赁物门前三包，由此产生的费用由乙方承担和支付。第五条装修条款及押金退还5.1合同履行期间，乙方可根据自己经营所需，可对本合同房屋进行内部粉刷、装修、布置，不可进行主体结构的变动，否则一切后果由乙方负责，并承担经济与法律责任。5.2本合同履行期限届满，动产全部归乙方，可带走或拍卖；属无法拆改的装修、装饰等不动产，应无偿移交给乙方。第六条其他费用6.1甲方负责乙方租赁物的物业费和取暖费用。6.2乙方须按照合同约定按时向甲方或者供电局、自来水、物业等部门缴纳水费、电费。1）电费【1.5元/度】2）水费【9元/吨（含排污费）】（注：以上费用以国家和相关部门约定为准）。第七条乙方的权利和义务7.1甲方需协助乙方办理营业执照手续。乙方无论何种原因离开甲方租赁物，必须及时办理注销手续，否则每拖延一日须向甲方缴纳违约费用相当于每日800元，由此造成甲方无法注册所产生的费用另行计算。第八条合同解除8.1双方约定，出现下列情形，守约方有权解除合同：（1）合同签订后，甲方延迟交付租赁物；（2）合同签订后，乙方延迟交付租金；（3）乙方违反本合同约定，致使本合同不能履行；（4）一方违反条款，且在守约方给予的合理期限内没有采取补救措施的；（5）未经另一方同意，乙方擅自将租赁物整体转租。8.2甲方根据9.1解除本合同的，应书面通知乙方，乙方应于收到通知之日起20日内，迁出租赁物。乙方自行承担搬迁费用，并承担甲方的租金损失。第九条违约责任9.1除经甲方同意外，乙方延迟支付租金，乙方应按所欠款项的每日10%向甲方支付滞纳金，超过20日乙方不向甲方足额缴纳租金，甲方有权终止和解除合同。9.2任何一方未履行本合同项下的其他义务，应承担由此造成的损失，除非该违约是对方原因造成的。9.3乙方违反本合同约定，致使本合同不能履行，应赔偿甲方的租金损失。9.4本合同履行期限届满，乙方必须按时交房，逾期一日，乙方须向甲方支付本合同约定租金的额10%的滞纳金。9.5如因任何一方原因造成本合同提前解除或终止（不可抗力原因除外），违约方应按照当年租金的25%向守约方支付违约金。第十条其他10.2附件是本合同的组成部分，经双方确认签字后，与本合同具有同等法律效力。10.3双方可就本合同未尽事宜另行签署补充协议。补充协议应视为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。”合同甲方落款处有沈玉玲本人的签字，未加盖育星公司公章；乙方落款处有赵娜本人的签字。合同中还约定了其他事项。关于《租赁合同》第五条第5.2的约定，育星公司称该条中约定的“属无法拆改的装修、装饰等不动产，应无偿移交给乙方”为笔误，应为“属无法拆改的装修、装饰等不动产，应无偿移交给甲方”；赵娜对此不予认可，称合同文本为育星公司提供，该条约定不存在笔误。2017年6月7日，赵娜作为乙方与作为甲方的沈玉玲还签订了一份《租赁合同附件》，载明：“1、2018年合同到期后，在乙方合法经营的前提下，甲方将按承诺将北京昌平永安路东侧D座商业22号楼房05号底商二层2号（租赁物）继续租赁给乙方，如不能履行承诺续租（不可抗力因素除外）则赔偿乙方装修费用（按合同上实际费用计算）的60%合计约壹拾伍万元整。2、2018年12月底后，乙方可在现“天坛家居城”户外广告牌部分使用位置重新制作“爱乐童艺术中心”户外广告牌。如甲方不能履行承诺，则无偿将现有“育星东方教育”广告牌位置腾出给乙方使用。3、甲方所有的一楼楼道，二楼楼道的卫生清理应及时、干净。由甲乙双方按月轮流清扫。一楼过道，二楼楼道所产生的用电设施费用由双方承担。”经本院确认，育星公司认可沈玉玲签订上述《租赁合同》及《租赁合同附件》系履行职务行为，上述《租赁合同》及附件的当事人为育星公司和赵娜，赵娜认为育星公司和沈玉玲都是合同主体。2017年5月3日，赵娜支付了房屋租赁押金30000元，育星公司出具了《押金收据》予以确认并将涉案房屋交付给赵娜使用。涉案房屋交付后，赵娜与北京汇三佳装饰工程有限公司签订了一份《装饰装修协议书》，对涉案房屋进行了装修。《装饰装修协议书》中约定的装修工程总价款为241560元，赵娜称其于2017年6月5日向北京汇三佳装饰工程有限公司支付了装修款241560元，北京汇三佳装饰工程有限公司出具了《收据》予以确认。关于装修的具体过程，赵娜另向本院提交了相关视频、照片等证据予以证明。2017年6月7日，赵娜向育星公司交纳了半年租金165000元，育星公司出具《租金收据》予以确认。2017年10月23日，赵娜交纳了租金65000元（现金35000元、刷卡30000元），育星公司出具了《租金收据》；2017年10月27日，赵娜交纳了租金30000元（刷卡），育星公司出具了《租金收据》；2017年11月30日，赵娜交纳了租金30000元（刷卡）；2017年12月2日，赵娜交纳了租金10000元（微信转账），当日育星公司出具了总额为70000元的《租金收据》；2018年4月26日，赵娜交纳了租金85000元（微信转账）；2018年4月27日，赵娜交纳了租金65200元（手机银行转账）；2018年10月24日，赵娜交纳了租金36670元（手机银行转账）。2018年12月15日，《租赁合同》即将到期之前，赵娜与沈玉玲就涉案房屋的续租事宜通过微信进行了沟通。2018年12月28日，沈玉玲通过微信向赵娜发送了一份《通知》，载明：“赵娜女士，你租赁的昌平区永安路22号05号楼底商将于2018年12月31日到期，根据租赁合同于2018年12月31日24点之前搬离，如若续租，请于2019年1月1日之前找我方洽谈，若你方未进行洽谈，请于2019年1月1日24:00之前搬离，以前合同失效。若你方逾期未搬出上述房屋，则你方放置于该房屋内的一切物品，包括设施设备，装修等物品将被视为放弃物，我方有权自行处理，由此产生的费用应由你方承担。特此通知！沈玉玲二零一八年十二月二十八日”当日，赵娜即通过微信向沈玉玲发出如下信息：“沈玉玲，我方愿意继续承租昌平区永安路22号商业楼05号底商2层2号的房屋，请你在2019年1月1日前准备好你方与新世纪物业签订的2019年新租房合同及相关合同附件，与我方签订续租合同，如不能按照之前租房合同约定将该房屋续租给我方，请在2018年12月31日按合同里约定的违约金八万两千五百元、装修费用赔偿金十五万元及押金三万元，共计人民币二十六万两千五百元整，退还给我方，我方同意在十五日内完成搬迁工作。2018.12.28”2019年1月3日，育星公司向赵娜发出了一份《通知》，载明：“承租人名称：赵娜你方承租的位于昌平区永安路22号-5-2号房屋，《租赁合同》期限至2018年12月31日届满。由于你方决定不再进行续租。请于届满日起（2019年1月1日）不能继续经营，并于2019年1月5日前将上述房屋全部腾清交付我方，如不能按期腾退完毕，则承担由此造成的一切经济与法律责任。房屋交付时经我方核查，如有违反下列情形之一的，由你方承担由此造成的一切经济与法律责任：1、承租期间的水、电、暖等费用已全部交清；2、上述房屋地址之上办理的经营证照承诺全部注销或迁出；3、2019年1月5日我方将对房屋断水断电，房屋内一切物品视为乙方放弃，我方有权处理。”2019年1月6日，赵娜将涉案房屋腾退给了沈玉玲，双方签署了一份《交房证明》，载明：“2019年1月6日13:00承租人赵娜把位于北京市昌平区永安路22号商业楼东侧D座05号底商二层2号交付给育星东方沈玉玲。”赵娜腾退涉案房屋后，育星公司未赔偿其装修费用并退还押金，故赵娜以房屋租赁合同纠纷为由将育星公司、沈玉玲诉至本院，本院另案进行了审理。育星公司称，双方履行《租赁合同》期间赵娜存在多项违约行为，给其造成了损失，故向本院提起本案诉讼。育星公司在本案中的各项主张具体为：1.赵娜使用涉案房屋期间尚欠水费、电费共计1764元未结清，赵娜对该费用予以认可，并在其诉育星公司、沈玉玲房屋租赁合同纠纷的另案诉讼请求中主动进行了扣除。2.根据双方《租赁合同附件》第3条的约定，一楼楼道、二楼楼道的卫生清理应及时、干净，由甲乙双方按月轮流清扫，一楼过道、二楼楼道所产生的用电设施费用由双方承担，育星公司主张赵娜承担上述区域的保洁费用2250元和电费2541元。为证明上述区域产生的保洁费用金额，育星公司向本院提交了其与案外人李慧签订的《育星东方教育保洁合同》、工资条、工资发放的微信转账记录等证据。关于上述区域的电费金额，育星公司根据该区域内的电灯数量、电灯瓦数、亮灯时间等进行了估算，主张赵娜承担电费2541元。赵娜对此不予认可，称双方《租赁合同附件》第3条未对上述区域的保洁费用分担进行约定，其对上述区域进行了保洁，不应分担育星公司主张的保洁费用。关于公共区域的电费，赵娜称楼道没有独立的电表，不认可育星公司的计算方法。3.根据双方《租赁合同》第7.1条的约定，赵娜未按照约定及时将以涉案房屋为注册地址的北京爱乐童艺术文化传播有限公司昌平第二分公司进行注销，育星公司主张赵娜按照合同约定支付违约金563200元。赵娜称育星公司无权按照该约定向其主张违约金，且该条约定的违约金过分高于造成的损失，申请本院酌情予以调整。4.根据双方《租赁合同》第2.4条和9.1条的约定，赵娜应于2018年4月22日支付房租租金165000元，实际支付金额为150200元，尚欠租金14800元，育星公司主张赵娜支付该笔欠付的租金。赵娜称，合同履行期间因涉案房屋漏水给其造成损失，育星公司与其协商减免了14800元租金，因此不欠租金。为证明该事实，赵娜向本院提供了房屋漏水视频、照片、微信聊天记录、损坏物品赔偿清单、装饰工程预算书等证据。5.根据双方《租赁合同》第9.4条的约定，赵娜应于2018年12月31日交还涉案房屋，延迟交付6天，应支付逾期交房滞纳金319002元，育星公司称按照合同约定该违约金过高，故主张该违约金与押金30000元进行抵消。赵娜对此不予认可，称其按照《通知》要求的时间腾退了涉案房屋，不存在逾期交房的事实，故不同意支付逾期交房滞纳金。6.赵娜在腾退房屋时对涉案房屋装修进行了破坏，育星公司主张赵娜应赔偿破坏租赁房屋门窗造成的损失。赵娜对此不予认可，称其腾退房屋时仅拆除了部分教学设施，没有故意对房屋进行损坏。本案审理过程中，本院组织双方进行了现场勘验。经现场勘察，双方确认腾退涉案房屋时赵娜拆走了5扇教室分隔门，育星公司称赵娜还破坏了涉案房屋内4个窗框及4块玻璃，赵娜称并未破坏窗框及玻璃。经本院询问，赵娜称装修时共安装了11扇分隔门，单价为装饰工程预算书中载明的850元每套。关于育星公司主张赵娜分担电费的区域，经勘察该区域装有日光灯一根、小灯五个，但未安装独立电表。再查，本案原被告双方之间的《租赁合同》于2018年12月31日到期后，双方之间未签订续租合同。上述事实，有《租赁合同》《租赁合同附件》《押金收据》《装饰装修协议书》、装饰工程预算书、《收据》、视频、装修照片、《租金收据》、POS签购单、手机银行转账记录、微信转账记录、微信聊天记录、《通知》《交房证明》《育星东方教育保洁合同》、工资条、工资发放微信转账记录、房屋漏水视频、照片、微信聊天记录、损坏物品赔偿清单、装饰工程预算书、勘验笔录、勘验照片及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，沈玉玲作为育星公司的法人以育星公司的名义与赵娜签订《租赁合同》，该《租赁合同》虽未加盖育星公司公章，但在后续履行时，系由育星公司向赵娜收取租金并承担合同义务，育星公司亦认可沈玉玲签订上述《租赁合同》和《租赁合同附件》系履行职务行为，故应当认定育星公司和赵娜之间成立租赁合同关系，赵娜主张沈玉玲个人承担责任，没有事实和法律依据。根据该《租赁合同》第十条第10.2的约定，附件是合同的组成部分，经双方确认签字后，与合同具有同等法律效力，故沈玉玲与赵娜签署的《租赁合同附件》也应当属于育星公司和赵娜之间的《租赁合同》的组成部分。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，育星公司和赵娜之间订立的《租赁合同》系双方当事人真实的意思表示，且不具备法律规定的无效情形，双方之间的合同合法有效，双方应当按照合同的约定履行各自的义务。根据《租赁合同》第六条第6.2的约定，赵娜须按照合同约定支付使用涉案房屋期间产生的水费和电费，赵娜腾退涉案房屋时尚有1764元水电费用未结清，育星公司主张赵娜支付，理由正当，本院予以支持。赵娜亦对该费用予以认可，并在其诉育星公司、沈玉玲房屋租赁合同纠纷的另案诉讼请求中主动进行了扣除，另案中已进行了处理，本案中不再重复处理。根据《租赁合同附件》第3条的约定，一楼楼道、二楼楼道的卫生清理应及时、干净，由双方按月轮流清扫，一楼过道、二楼楼道所产生的用电设施费用由双方承担。育星公司主张赵娜承担该条所涉区域的电费，理由正当，本院予以支持。关于赵娜应当承担的具体电费金额，因该区域未安装独立电表，育星公司亦未提供证明该区域电费金额的相关证据，本院将根据案件具体情况酌情予以确定。育星公司主张赵娜承担该条所涉区域的保洁费用，育星公司并未提交证据证明赵娜未履行该条所涉区域的保洁义务，且该条亦未约定所涉区域的保洁费用由双方进行分担，故对育星公司该项主张本院不予支持。根据《租赁合同》第七条第7.1的约定，赵娜将涉案房屋腾退后应当及时将以涉案房屋为注册地址的公司营业执照进行注销，每拖延一日须向育星公司支付800元违约金。赵娜将涉案房屋腾退后，于2020年12月10日才将以涉案房屋为注册地址的公司营业执照进行了注销，育星公司主张赵娜支付违约金，于法有据，本院予以支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。赵娜主张该条约定的违约金过分高于造成的损失，申请本院酌情进行调整，经审查育星公司的实际损失无法确定，本院将根据本案具体情况酌情确定赵娜应当支付的违约金数额。根据《租赁合同》第2.4条和9.1条的约定，赵娜应于2018年4月22日支付房租租金165000元，实际支付金额为150200元，育星公司主张赵娜支付该笔欠付的租金。赵娜称合同履行期间因涉案房屋漏水给其造成了损失，双方协商减免了14800元租金，根据赵娜提供的证据结合赵娜后续交纳租金时育星公司并未提出异议的客观实际，可以证实赵娜的陈述，育星公司该项主张没有事实依据，本院不予支持。关于育星公司主张赵娜应支付的逾期交房滞纳金与押金进行抵销的意见，双方之间的《租赁合同》租赁期间届满后，赵娜按照育星公司所发《通知》中要求的时间腾退了涉案房屋，并不存在逾期交房的事实，育星公司主张赵娜支付逾期交房滞纳金，没有事实依据，其主张二者进行抵销的意见，本院不予采纳。关于《租赁合同》第五条第5.2的约定，育星公司称该条中约定的“属无法拆改的装修、装饰等不动产，应无偿移交给乙方”为笔误，应为“属无法拆改的装修、装饰等不动产，应无偿移交给甲方”。从该条文的所约定的事项来看，该条文的目的在于合同履行期届满后，对于动产和属无法拆改的装修、装饰等不动产如何分配进行约定，因此不可能只涉及一方当事人，也不会约定只归一方当事人所有。再者，考虑到房屋租赁的日常交易习惯，结合双方在《租赁合同附件》第1条中关于装修费用赔偿的约定及日常生活经验法则，合同履行期届满后，属无法拆改的装修、装饰等不动产一般都是归属于出租方所有，故本院认为该条中所约定的“属无法拆改的装修、装饰等不动产，应无偿移交给乙方”应当属于笔误，第五条第5.2应理解为：本合同履行期限届满，动产全部归赵娜，可带走或拍卖；属无法拆改的装修、装饰等不动产，应无偿移交给育星公司。根据双方《租赁合同》第五条第5.2和《租赁合同附件》第1条的约定，育星公司对赵娜支出的装修费用进行赔偿后，赵娜作为承租方，其在腾退房屋时可将动产带走，对于未形成附合的装饰装修物可以予以拆除，涉案房屋内无法拆改的装修、装饰等不动产应无偿移交给育星公司。经本院现场勘察，涉案房屋内安装的教室分隔门、窗框及玻璃，已与涉案房屋形成附合，赵娜对该部分装修进行破坏，应当承担相应的赔偿责任，对于育星公司主张赵娜赔偿相应损失的诉讼请求，本院予以支持。关于赵娜应当赔偿的损失数额，本院结合赵娜装修时的支出并在考虑相应折旧的基础上酌情予以确定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下：一、赵娜于本判决生效之日起七日内支付北京育星东方文化传媒有限责任公司公共区域电费1000元、逾期注销违约金30000元、装修损失4000元；二、驳回北京育星东方文化传媒有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9716元，由北京育星东方文化传媒有限责任公司负担9141元（已交纳），由赵娜负担575元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  张传京人民陪审员  康爱新人民陪审员  刘文明二〇二〇年十二月三十日书 记 员  杨 蕊