四川省泸州市江阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0502民初2529号 原告：成都忠信物业管理有限公司,住所地：成都市武侯区星狮路********。统一社会信用代码：915101077436184938。 法定代表人：田永云，总经理。 委托诉讼代理人：戴华丽，女，1975年9月27日出生，汉族，公司员工。 委托诉讼代理人：夏万春，女，1990年3月27日出生，汉族，公司员工。 被告：袁华春，男，1976年4月26日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。 委托诉讼代理人：周文军，四川大山律师事务所律师。 被告：王忠梅（曾用名：王小平），女，1976年4月20日出生，汉族，住四川省泸州市龙马潭区。 委托诉讼代理人：周文军，四川大山律师事务所律师。 第三人：兰和园，男，1975年11月18日出生，汉族，住四川省泸州市江阳区。 原告成都忠信物业管理有限公司（以下简称：忠信物业公司）与被告袁华春物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，原告申请追加王忠梅为被告参加诉讼，被告袁华春申请追加兰和园为第三人参加诉讼，本院经审查予以准许后依法通知王忠梅、兰和园参加诉讼，并依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告忠信物业公司的委托诉讼代理人戴华丽、夏万春到庭参加了诉讼，被告袁华春及二被告共同的委托诉讼代理人周文军到庭参加了诉讼。第三人兰和园经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告忠信物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令二被告支付拖欠的电费41866元、物业管理费40841.27元，共计82707.27元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告所在小区开发公司签订的《“维多利亚”前期物业服务合同》约定，由原告为小区提供物业服务，业主按时付费。同时，该合同第20条第1款第8项还约定了业主逾期交纳物业服务费应支付相应的违约金。合同签订后，原告按约履行了服务义务。被告接房后，从2017年2月15日起至2017年6月9日，拖欠电费，从2015年4月1日起至2017年6月9日，拖欠物业管理费，共计82707.27元。经原告多次催收未果。原告为维护自身合法权益，向法院提出上述诉讼请求。 被告袁华春辩称，1.未收到过原告催收物业费的通知，直至原告向法院起诉才知道此事；2.涉案房屋属袁华春、王忠梅共有房屋，根据原告的物业服务合同第20条约定，业主可以将房屋出租给承租人，并约定由承租人支付物业费；3.2014年7月17日，袁华春、王忠梅与第三人兰和园签订的合同，约定了物业费由兰和园承担；4.根据原告的诉状，得知2015年4月1日前的物业费已全部缴纳，该物业费都是由兰和园进行缴纳的；5.原告要求被告支付电费无事实和法律依据；6.原告现已没有为被告小区提供物业服务，原告的物业服务质量不合格。 被告王忠梅辩称，1.涉案房屋属袁华春、王忠梅共有房屋，根据原告的物业服务合同第20条约定，业主可以将房屋出租给承租人，并约定由承租人支付物业费；2.2014年7月17日，袁华春、王忠梅与第三人兰和园签订的合同，约定了物业费由兰和园承担；3.根据原告的诉状，得知2015年4月1日前的物业费已全部缴纳，该物业费都是由兰和园进行缴纳的；4.原告要求被告支付电费无事实和法律依据；5.原告现已没有为被告小区提供物业服务，原告的物业服务质量不合格。 第三人兰和园未发表陈述意见。 本院经审理认定事实如下：原告成都忠信物业管理有限公司于2008年与泸州市江阳区“维多利亚”小区开发商兴城房产公司、四川天园置地有限公司共同签订《“维多利亚”前期物业服务合同》，约定：服务时间为本合同生效之日起至“维多利亚”项目整体房屋交付之日起满二年止,合同期满或业委会成立,与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止；服务费收费标准：高层住宅1.2元／平方米／月计价，物业服务费从开发商通知交房之日起算；物管费每3个月交纳1次；业主出租其拥有的物业，其应承担的物业管理公共服务费由业主交纳，业主与承租人另有约定的，从其约定，但业主应将此约定送乙方备案并负连带缴纳责任；逾期缴纳物业服务费，按每日千分之三支付违约金；物业管理服务质量包括房屋外观，共用部分、共用设施设备的维护、管理，环境卫生，绿化，交通秩序与车辆停放、消防等。合同签订后，原告成都忠信物业管理有限公司开始为该小区提供物业服务，一直持续到2017年6月9日原告公司撤场。被告袁华春、王忠梅系该小区20幢2层2号房屋的业主，其物业面积为1294.08平方米，物业服务费收费标准为1.2元/平方米。该房屋的物业管理费从2015年4月1日至2017年6月9日未缴纳，未缴纳的物业费金额为40841.27元。2014年7月17日，被告袁华春与第三人兰和园签订《租赁合同》，约定将涉案房屋出租给第三人兰和园经营餐饮，合同期限从2013年2月15日至2023年2月14日，双方还约定水、电费和物业管理费从袁华春交房给兰和园之日起实用实交给指定物业公司。合同签订后，第三人在该房屋经营餐饮，名称为“健康厨房”，经营过程中第三人直接向原告交纳了截止2015年3月30日的物业费，并交纳了部分电费。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”，第七条规定：“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”。根据上述规定，袁华春、王忠梅作为案涉房屋的所有人，应受案涉《前期物业服务合同》的约束，原告有权主张袁华春、王忠梅支付物业服务费；袁华春与兰和园之间的《租房合同》约定案涉房屋的物业服务费由兰和园承担，忠信物业公司仍有权要求二被告与第三人就案涉房屋的物业服务费承担连带支付责任，原告明确表示在本案中不向第三人主张权利，因此本案中应由二被告承担向原告支付物业服务费的责任，二被告支付后可依据与第三人的合同约定另行处理。关于忠信物业公司主张的物业服务费金额问题。二被告认可原告主张的计算标准，根据原告提交的证据，该房屋2015年4月1日至2017年6月9日的物业服务费未缴纳，《前期物业合同》约定计算标准为1.2元/平方米，二被告房屋面积1294.08平方米，忠信物业公司主张二被告支付该期间的物业服务费40841.27元，本院依法予以支持。关于是否经过诉讼时效的问题。本案所涉《前期物业服务合同》系持续性、继续性合同，依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”本案中最后一期物业费是2017年6月9日，原告2020年5月28日向本院提交诉状，本案未过诉讼时效。关于忠信物业公司主张的电费问题。忠信物业公司主张二被告应向其支付2017年2月15日至2017年6月9日的电费41866元，但《“维多利亚”前期物业服务合同》中没有关于代缴电费的内容，原告也未提交其他证据证明受到有关单位委托进行代收电费或者双方对代缴电费进行过约定，因此电费不属于本案物业服务合同审理的范围；并且原告忠信物业公司主张因前期线路改造垫付了部分费用，因此与第三人约定电费标准进行了上浮，但根据原告提交证据不足以证明原告对前期线路进行了改造并与第三人或二被告针对电费上浮标准达成了一致意见，因此本院对原告忠信物业公司主张二被告支付电费的诉讼请求不予支持，原告可搜集证据后另行主张。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条，《物业管理条例》第四十一条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告袁华春、王忠梅于本判决生效之日起十日内支付原告成都忠信物业管理有限公司物业服务费40841.27元； 二、驳回原告成都忠信物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取934元，由原告成都忠信物业管理有限公司负担523元，被告袁华春、王忠梅负担411元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审 判 员 刘利君 二〇二〇年十二月十七日 法官助理 邓文洁 书 记 员 杨 飘