广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂06民终1179号 上诉人（原审原告）：梁永平，男，1973年12月24日出生，壮族，户籍所在地广西南宁市江**，现住广西上思县。 上诉人（原审原告）：陈培莲，女，1974年4月11日出生，汉族，住广西上思县。 委托诉讼代理人：梁永平，男，1973年12月24日出生，壮族，户籍所在地广西南宁市江**，现住广西上思县。系陈培莲的配偶。 上诉人（原审被告）：上思县恒宇房地产开发有限责任公司。住所：广西上思县思阳镇龙江半岛东街**。统一社会信用代码：91450621327350117U。 法定代表人：黄鸿昌，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王粒冲，广西济顺律师事务所律师。 上诉人梁永平、陈培莲因与被上诉人上思县恒宇房地产开发有限责任公司（以下简称恒宇公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区上思县人民法院 -2- （2020）桂0621民初644号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 梁永平、陈培莲上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：一、上诉人依照合同约定已经合理的履行全部合同义务，没有任何违约行为。二、一审法院不知道或故意隐瞒合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任。逾期不超过90日，自合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。一审法院对被上诉人逾期交房已达770日事实未认定，根本没有认定合同采用的格式条款即逾期交房违约金最高额以本合同总价款2%为上限显示公平，没有结合涉案商品房周边房屋出租市场行情和每月还贷利息认定被上诉人逾期交房期间对上诉人造成的经济损失而调整增加违约金，明显不公。三、上诉人有。三、上诉人有多少固定住所，与本案《商品房买卖合同》纠纷没有丝毫关联诉人未依约履行合同交付房屋的义务，一审法院认为并未因此对上诉人造成实际租金损失错误。四、被上诉人实际逾期交房天数770多天，再继续拖延下去，无论逾期交房时间多长，被上诉人按照一审判决履行本次逾期交房违约金后，就不用再支付万分之一的违约金。上诉人拿到本次一审判决的8131.06元后，不能再重复起诉，同样也得不到法院的支持，明显不能规范交易市场。四、诉讼费用应是负有败诉责任的一方负担。本案诉讼费只判被上诉人负担五分之一，本案诉讼费承担的分配有误。 恒宇公司辩称，被上诉人逾期交房是事实，主要是施工方的原因造成停工，后面法院强制执行，施工方才撤场，现在是新的施工方来，所以延误交房时间。一审判决认定事实清楚，按照双方签订合同违约金的最高上限判决结果正确，上诉人的上诉请求不能成立，请求维持一审判决。 -3- 梁永平、陈培莲向一审法院起诉请求：1.判令恒宇公司支付逾期交房违约金54250元（违约金计算方式：根据同地段房屋出租市场价格行情，按2100元/月的租金计算，自2018年3月21日起暂计至2020年5月5日止，即70元/日×775日＝54250元，全部违约金计至实际交付房屋之日止）；2.本案诉讼费由恒宇公司承担。 一审法院认定事实：2017年3月15日，梁永平、陈培莲作为买受人与恒宇公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》（合同编号ＨＪ3-505），约定梁永平、陈培莲向恒宇公司购买位于上思县，购房总金额为406553元。合同第六条约定：买受人签订合同时付清首付款人民币 86553元，余款人民币320000元由银行按揭贷款付清。合同第八条约定：出卖人应当在2018年3月30日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任。逾期不超过90日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。逾期交房的违约金最高额以本合同总价款2%为上限。2017年3月28日，涉案房屋在上思县房地产管理所进行了商品房买卖合同登记备案（合同备案编号：20170390）。2017年5月9日，陈培莲作为借款人，恒宇公 -4- 司作为保证人，梁永平、陈培莲作为抵押人与贷款人中国建设银行股份有限公司上思支行签订《住房公积金借款合同》（编号0104201704272773），借款金额320000元，借款期限2017年5月27日至2034年5月27日。合同生效之后，恒宇公司已经收到全部购房款。但至本案庭审，恒宇公司仍未能将房屋交付梁永平、陈培莲。逾期交房期间，梁永平、陈培莲有固定住处，系自家的自建房。 一审法院认为，梁永平、陈培莲与恒宇公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，属于有效合同，双方应按照合同约定履行自己的义务。 关于恒宇公司是否应支付梁永平、陈培莲逾期交房违约金54250元的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，恒宇公司逾期交付房屋的免责事由仅为不可抗力、停水、停电等影响施工的、非施工单位及出卖人的过错，政府或其行政机关要求，暂停施工、买受人延期付款的……。恒宇公司作为出卖人，未能提供证据证明存在足以影响实际逾期交房的事由，恒宇公司应按照合同约定的交房日期即2018年3月30日前向梁永平、陈培莲交付符合约定条件的房屋。至本案庭审结束，涉案商品房仍未实际交付，恒宇公司逾期交房天数远远大于90日。《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人逾期交房的违约责任。逾期不超过90日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金 -5- 。逾期交房的违约金最高额以本合同总价款2%为上限。梁永平、陈培莲主张按照合同约定计算的违约金远低于梁永平、陈培莲实际损失。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条规定，当事人依照合同法第一百一十四第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。本案中，《商品房买卖合同》已经明确约定了逾期交房违约金的计算标准，梁永平、陈培，梁永平、陈培莲在恒宇公司逾期交房期间有固定住所，并未产生实际租金损失培莲未能提交因恒宇公司逾期交房造成的实际损失证据。据此，为规范交易市场，本案逾期交房违约金的计算标准应严格按照合同的约定执行。恒宇公司逾期交房天数已超过90天，恒宇公司应向梁永平、陈培莲支付的逾期交房违约金为：406553元×2%=8131.06元。对于梁永平、陈培莲要求恒宇公司支付逾期交房违约金54250元的诉讼请求，该院予以部分支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，判决：一、恒宇公司向梁永平、陈培莲支付逾期交房违约金8131.06元；二、驳回梁永平、陈培莲的其他诉讼请求。案件受理费578元，由恒宇公司负担86.6元，梁永平、陈培莲负担491.4元。 本案二审期间，上诉人梁永平、陈培莲向法庭提交以下证据：1.照片一组，拟证明截至2020年9月30日，被上诉人仍没有履行交房义务，累计逾期913天；2.银行账单，拟证明上诉人为了购房每月支付月供2043.73元；3.房屋租赁合同，拟证明类似地段房屋出租的租金数额为50 -6- 000元每年；4.商铺租赁合同，拟证明类似地段房屋出租的租金数额为25000元每年。经质证，被上诉人恒宇公司对上诉人提交的证据1-2真实性无意见，证据3-4的真实性由法院认定，本案不能够参照租赁合同的价格确定违约金。本院认为，上诉人提交的证据1具有合法性、真实性、关联性，本院予以采信；证据2-4与本案无关，本院不予采信； 一审判决查明事实属实，本院予以确认。 综合各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：本案逾期交房违约金应如何计算。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。一审判决对《商品房买卖合同》的效力认定正确，本院予以维持。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定:“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《商品房买卖合同》第九条约定，本条逾期交房的违约金最高额以本合同总价款的2%为上限。如按此约定，被上诉人支付给上诉人的逾期交房违约金最高不超过总房款406553元的2%，则意味着不管其逾期交房多长时间，其需支付的违约金最多也仅为8131.06元，不利于督促被上诉人尽快履行交房义务，也未能体现出违约金应有的补偿和惩罚的双重性质，与公平原则相悖。 结合涉案合同履行情况、当事人的过错程度、被上诉人逾期交房期限以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院调整本案逾期交房违约 -7- 金为每逾期一日按买受人已付房款的万分之零点五计算较为合理，又根据《商品房买卖合同》第八条约定，恒宇公司应当在2018年3月30日前履行交房义务。本案中，被上诉人截至一审庭审时，仍未能将房屋交付上诉人使用,明显违约。被上诉人逾期交房天数从2018年3月31日起计算至2020年5月5日止，逾期交房天数为767天。即被上诉人应向上诉人支付逾期交房违约金为15591.31元=406553元×0.00005×767天。一审判决计算逾期交房违约金的数额欠妥，本院予以纠正。对于2020年5月6日以后的逾期交房违约金，梁永平、陈培莲可以另案主张。 综上所述，上诉人梁永平、陈培莲的上诉请求部分成立，应予部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销上思县人民法院（2020）桂0621民初644号民事判决第二项； 二、变更上思县人民法院（2020）桂0621民初644号民事判决第一项为：被上诉人上思县恒宇房地产开发有限责任公司向上诉人梁永平、陈培莲支付逾期交房违约金15591.31元； 三、驳回上诉人梁永平、陈培莲的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 一审案件受理费578元，由上诉人梁永平、陈培莲负担412元，由被上诉人上思县恒宇房地产开发有限责任公司负担166元；二审案件受理费1156元（上诉 -8- 人梁永平、陈培莲已预交），由上诉人梁永平、陈培莲负担824元，由被上诉人上思县恒宇房地产开发有限责任公司负担332元。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄大亮审判员刘帅武 审 判 员 栾   彩   云 二〇二〇年十二月十六日 法官助理 郭凯金书记员阳秋艳