苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0591民初10445号原告：蔡月胜，男，汉族，户籍所在地江苏省苏州。委托诉讼代理人：董婷婷，女，1988年9月8日出生，汉族，被告：陈强，男，汉族，户籍所在地苏州。被告：胡金凤，女，汉族，户籍所在地苏州。上述两被告共同委托诉讼代理人：徐云峰，江苏简文律师事务所律师。上述两被告共同委托诉讼代理人：孙海辉，江苏简文律师事务所律师。原告蔡月胜与被告陈强、胡金凤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案受理后，依法适用简易程序审理，原告蔡月胜及委托诉讼代理人董婷婷，被告陈强、胡金凤以及两被告共同委托诉讼代理人徐云峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出诉讼请求：1、被告支付违约金712000元；2、双方之间的合同于8月31日解除；3、诉讼费由被告承担。后原告诉讼请求变更为：1、判决被告支付违约金432000元（计算方式为：合同约定违约金712000元减去已付定金28万元，尚余432000元）；2、判决被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2020年6月17日原被告签订苏州市存量房买卖合同，将原告所属的房屋出卖给被告，被告应当于2020年8月15日前将借款支付至托管账户，但被告未依约支付款项，导致原告无法购置新房，原告诉至法院。被告陈强、胡金凤辩称：第一，双方的房屋买卖合同于2020年8月31解除我方予以确认。第二，因被告陈强涉诉（2020）苏0591民初6027号案件，因疫情原因导致其经营的公司股权转让协议履行出现问题，因而其夫妻商议决定将其所现居住的面积在200平米以上的房屋置换为本案案涉房屋即以大换小，但因在买卖过程中才发现其原居住房屋已被查封，无法买卖，因而导致了本案的形成，被告并无违约的主观故意，只是为了解决上述案件采取的卖房措施，结合现在的疫情原因，恳请法庭予以酌情考虑。第三，原告未能举证其实际损失，请求法庭结合公平原则以及过错程度，依法判定违约金。本院经审理认定事实如下：原被告双方于2020年6月17日签订《苏州市存量房买卖合同》，约定：出卖人将位于苏州工业园区海悦花园一区37幢3303室出售给买受人，该房屋价款356万元，合同约定房屋价款支付方式为贷款，买卖双方约定于2020年8月15日前共同办理资金托管手续，房屋交易首付款285万元，由买受人最迟在约定托管时间的3个工作日内打入资金托管账户。买受人应当于申请办理资金托管手续之日起5日内办理银行贷款事宜，买受人拟贷款金额71万元，（实际以银行放款金额为准），且买受人贷款应于2020年11月15日前审批通过，买受人不得以任何形式为银行放款设置障碍，否则承担本合同第五条的约定承担违约责任。买受人最迟在约定资金托管时间的3个工作日内将首付款打入资金托管账户。贷款款项由买受人委托贷款银行直接支付至资金托管指定账号，具体放款日期以银行放款时间为准。买受人逾期付款违约责任，逾期超过15日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同，买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照房屋价款20%支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。附件约定：买方于2020年6月24日前追加定金至28万元，卖方自交房后，将原房屋床、洗衣机、冰箱带走。蔡月胜（出卖人、甲方）、陈强、胡金凤（买受人、乙方）于2020年6月17日签订《补充协议》，约定：合同约定成交价356万元，现经双方友好协商：乙方支付甲方首期款包括定金、房款、保证金等共计363万元，款项支付方式：乙方于2020年6月17日前将定金5万元自行支付给甲方，乙方于2020年11月30日前将房款356万元以银行资金托管的方式支付给甲方，待过户后，由监管账户直接付给甲方指定账户。交房保证金，乙方于交房当天将交房保证金1万元自行支付给甲方，待上述房屋交房完毕后且双方签订房屋买卖交接书之日起×日内，由监管账户支付至甲方账户。乙方于过户完结一个月内将户口迁出保证金1万元以自行支付的方式支付给甲方，将上述房屋内所有户口迁出之日起日内，由监管账户直接支付至甲方指定账户。甲乙双方确认甲方转让上述物业标的价款为存量房买卖合同约定房屋成交价及房屋交易首期款的总和，两者在任何情况下均不可分离，合计386万元。双方一致确认该房屋价格包括装修，不包括车位。除了附件中我方提出带走的床、洗衣机、冰箱，其他家具家电包含，双方未附清单。原被告双方于2020年6月17日签订的保证金代收代付协议，约定：甲乙丙三方就海悦花园一区37幢3303室的房屋签订《补充协议》，关于保证金支付达成如下一致意见：1、户口迁出保证金，约定：乙方从本协议约定的购房款中留存1万元作为户口迁出保证金由丙方监管，该户口迁出保证金可抵扣与户口相关的违约金，该保证金自甲方将交易房屋中所有户籍迁出之日由丙方直接支付至甲方指定账户。2、房保证金，甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存1万元作为交房保证金由丙方进行监管，该保证金可抵扣交房当日甲方所需负担的欠费和甲方未保持该房屋良好状况等情况造成的实际损失，该保证金自甲方将交易房屋交付之日由丙方直接付给甲方。3、户口迁出和交房保证金，甲乙双方一直同意，乙方从本协议约定的购房款中留存1万元作为户口迁出和交房保证金由丙方进行监管，该保证金可抵扣与户口相关的违约金和交房当日前甲方所需负担的欠费和甲方未保持房屋良好状况等情况造成的实际损失，该保证金自甲方将交易房屋所有户籍迁出且房屋交付之日由丙方直接支付至甲方账户。另查明，被告支付定金28万元，支付日期为2020年6月17日5万元，24日支付23万元。落款日期为2020年8月24日的催告通知书，证明原告催告两被告及时将房款支付至托管账户，否则将依约解除合同。落款日期为2020年8月30日原告向被告发出解除二手房屋买卖合同通知书，由被告于2020年8月31日签收。庭审中，双方一致确认双方之间的房屋买卖合同于2020年8月31日解除。又查明，被告名下的苏州工业园区房屋东湖大郡花园40幢502室，于2020年8月10日被苏州工业园区人民法院（2020）苏0591执保3756号、3757号两案件查封。原告提交其与中介陈浩的微信，2020年8月11日原告问中介陈浩：对方的钱是没到位还是什么情况，今天周二，本周五前要办托管了，15号是周六了。陈浩：今天中午他们约我当面去聊了一下，刚回来他那边出了一些状况，你晚上有空吗？我到你家当面和你说一下。当面中介方告诉我被告无法继续购买房屋，因为资金困难。2020年8月15日被告胡金凤：你好，真的不是我不想买你家房子，我是真的很喜欢。之前交那么多定金就是为了买你家房子，现在我们公司出事情了，我们家房子被法院查封了，所以到时候没法进行交易事情也不知道什么时候能够结束。所以你们家房子暂时不能交易了，不好意思。后来8月16日双方到中介公司协商，双方就如何继续履行能否继续履行进行商谈，但商谈未果。以上事实，由《苏州市存量房买卖合同》、补充协议等证据及各方当事人庭审陈述予以证实，本院对此予以确认。本院认为：当事人针对自己的诉讼主张所依据的事实应当提供相关证据加以证明，否则应由负有举证责任的一方承担不利后果。并无证据表明双方之间的房屋买卖合同书有违反法律、行政法规强制性规定的情形，上述合同应当被认定有效。本案的争议焦点为合同的违约方及违约责任。据此本院分析如下：被告无正当理由未能支付房款，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。针对被告应当承担的违约责任，本院认为，被告于2020年8月11日通过中介方告知原告因为资金问题无法购置案涉房屋，且与原告开展磋商，后双方经协商，原告通过发函方式通知被告解除房屋买卖合同，且双方于庭审中一致确认该房屋买卖合同书于2020年8月31日解除。合同约定，因买受人违约，出卖人要求解除房屋买合同书，买受人应当支付房屋价款356万元的20%，同时对于已付款，由出卖人退还买受人。被告已付定金28万元，原告据此主张被告支付违约金432000元，被告辩称违约金明显偏高，且认为原告未能举证证实其实际损失情况，不同意支付上述违约金。据此本院分析如下：结合合同约定及合同履行情况、被告的违约情形、被告已付房款等因素，案涉房屋购房期间，房屋市场价款并未大幅波动，且原告亦未能举证证实其损失情况，结合两被告已支付原告定金28万元，对该款项由原告予以没收，本院予以确认。另对原告另行主张被告支付违约金432000元的诉讼请求，本院不再予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告蔡月胜的诉讼请求。案件受理费减半收取为3890元，由原告蔡月胜负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员 王 贞二〇二〇年十二月三十日书记员 姚海燕拒不履行生效法律文书风险提示如下：一、纳入失信被执行人名单并进行信用惩戒。1.限制高消费行为，包括限制乘坐火车、飞机、住宿星级酒店、子女就读高收费私立学校等。2.任职资格限制，失信被执行人为自然人的，不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。3.其他信用惩戒，包括限制在金融机构贷款或办理信用卡、限制招投标等。二、限制出境，在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息等。三、符合法律规定情形的，将予以拘留、罚款；构成犯罪的，将依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条的规定追究拒不执行判决、裁定罪。