广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终1781号上诉人（原审原告）：徐勇为，男，香港特别行政区居民，住广东省清远市清新区。委托诉讼代理人：罗莲君，广东远大永恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄孟，广东远大永恒律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：袁海玲，男，住广东省清远市清城区。委托诉讼代理人：冯嘉颖，广东金亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：蓝战立，广东金亚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：清远市嘉源房地产开发有限公司，住所地：广东省清远市新城西七号区。法定代表人：刘某1。原审第三人：潘锡霖，男，住广东省清远市清城区。原审第三人：潘锦鹏，女，住广东省清远市清城区。上诉人徐勇为因与被上诉人袁海玲、清远市嘉源房地产开发有限公司（以下简称嘉源公司）及原审第三人潘锡霖、潘锦鹏申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初1032号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。徐勇为上诉请求：1、撤销一审判决，改判准许上诉人继续对清远市清城区********嘉源新城二期*****号楼*层*房屋的执行；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：（一）案涉房屋的所有权人是嘉源公司，上诉人申请查封房屋程序合法。根据清远市国土资源局不动产信息查询结果显示，案涉房屋登记在嘉源公司名下，依据物权法定原则，房屋的权利人仍是嘉源公司，故法院依法查封嘉源公司名下的房产并无不当。（二）袁海玲怠于行使自己的权利，其权益不应受到保护。袁海玲在案涉房屋被查封前，长达5年的时间一直没有办理房屋网签手续，也未采取任何措施主张权利，存在一定的过错，本案不符合《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的“第三人对此没有过错”的情形，一审判决认可袁海玲及嘉源公司关于房屋无法综合验收故无法办理网签手续的主张，属认定事实错误。（三）袁海玲对嘉源公司享有债权的依据不充分。袁海玲在本案中并未提供相应的《工程施工合同》，其提供的工程结算清单中大部分单据结算时间在2012年12月25日之后，2015年12月25日结算工程量只有60多万。（四）袁海玲不能依据《房屋抵债协议》中止上诉人对案涉房屋的执行。1、即使袁海玲与嘉源公司的债权成立，也只是普通债权，不能优先于其他债权，特别是抵押登记债权。事实上，除上诉人在2017年查封案涉房屋外，嘉源公司在2013年已将房屋所在的建设工程办理在建工程抵押登记，清远市清新县**信用社对该房屋依法享有抵押优先权。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第四百九十一条的规定，即使进入强制执行程序，以物抵债协议也不能损害其他债权人的合法权益，袁海玲对嘉源公司享有的债权既未经依法判决，也未依法进入强制执行程序，若认可其取得房屋所有权，将造成依法享有债权的第三方无法主张权利，明显损害了包括上诉人在内的债权人的合法权益，故《房屋抵债协议》应属无效。2、《房屋抵债协议》不具备房屋买卖合同的属性，其本质是代物清偿，仅是将给付标的由货币改为不动产，双方之间并非形成一个新的债权债务关系。3、案外人对房屋是否享有足以排除强制执行的权益可以参照《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条进行审查，该规定是基于保护无过错买受人的物权期待权，因此，即使《房屋抵债协议》有效，但袁海玲并非案涉房屋的买受人，在房屋权属未核准变更登记之前，袁海玲对嘉源公司仅享有普通债权，其对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。（五）如前所述，案涉《房屋抵债协议》不具备房屋买卖合同的属性，袁海玲未支付相应的对价，其占有房屋行为是违法的，故法院适用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，支持袁海玲的异议申请，明显错误。（六）上诉人基于对案涉房屋的查封行为，依法享有优先受偿权，一审判决认为上诉人没有优先受偿权而排除上诉人异议的权利，明显违反《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第五百一十六条的规定。综上，执行裁定书中止对标的物执行，缺乏事实和法律依据，请二审法院予以改判。袁海玲答辩称：（一）袁海玲承接嘉源公司的工程项目后，嘉源公司没有能力支付工程款，后其与袁海玲签订《房屋抵债协议书》，约定嘉源公司以案涉房屋抵偿工程款，并向袁海玲出具了《****房屋订购单》和购房款收据，将房屋交付给袁海玲，袁海玲已实际取得房屋的所有权且已对房屋进行了装修，现已合法占有使用房屋长达五年，而案涉房屋无法办理网签及备案手续的过错不在于袁海玲，因此，袁海玲对房屋依法享有足以排除执行的民事权益。（二）徐勇为对案涉房屋不享有优先受偿权或请求权的特定债权，不能基于查封行为而享有优先清偿权。综上，一审判决查明事实清楚，理据充分，适用法律正确，请二审予以维持。嘉源公司、潘锡霖、潘锦鹏经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，亦没有提交书面的答辩意见。徐勇为向一审法院起诉请求：1、准许徐勇为继续对清远市清城区********嘉源新城二期*****号楼*层*房屋的执行；2、本案诉讼费用由袁海玲、嘉源公司承担。一审法院认定事实：徐勇为与潘锡霖、潘锦鹏、嘉源公司因民间借贷纠纷诉至一审法院，一审法院于2017年12月29日作出（2017）粤1802民初5883号民事判决，判决主文为：（一）潘锡霖、潘锦鹏于判决生效之日起10日内向徐勇为归还借款本金4000000元及其利息（利息从2014年6月10日起按年利率24%计至还清之日止）；（二）确认徐勇为对清远市嘉源房地产开发有限公司所有的位于清远市******嘉源新城**居首层**号商铺（不动产权证号：*****9）在债权数额2000000元范围内、**号商铺（不动产权证号：******8）在债权数额900000元范围内、**号商铺（不动产权证号：*****7）在债权数额1100000元范围内享有优先受偿权；（三）清远市嘉源房地产开发有限公司对上述判决第一项确定的借款本息范围内承担连带保证责任。案件受理费62575元，保全费5000元，合共67575元，由潘锡霖、潘锦鹏、清远市嘉源房地产开发有限公司负担。案件在诉讼过程中，一审法院于2017年11月20日保全查封嘉源公司名下位于清远市清城区********嘉源新城二期*****号楼*层*号房屋。涉案房屋登记权属人为嘉源公司，建筑面积143.61平方米，于2013年3月27日办理在建工程抵押登记，抵押权人为清新县**信用合作联社，抵押期限自2013年3月25日至2016年3月24日，被担保债权数额265700元。因嘉源公司未履行生效判决书确定的义务，徐勇为向法院申请强制执行，一审法院依法立案执行。在执行过程中，袁海玲向一审法院提出异议，一审法院于2019年1月17日作出（2018）粤1802执异191号执行裁定书，裁定中止对位于清远市清城区********嘉源新城二期*****号楼*层*号房屋的执行。徐勇为不服该裁定，向一审法院提起诉讼。另查明，2012年至2013年期间，袁海玲承接嘉源公司开发的****楼盘景观、排水、维修等部分工程，2012年10月25日，袁海玲为甲方、嘉源公司为乙方签订了《房屋抵债协议》及《****房屋订购单》，协议约定：乙方以****二号楼*层**号房屋抵债给甲方，抵偿工程款718050元，有关税费按照国家规定各自承担。当天，嘉源公司开具718050元购房款收据（NO:1230347）给袁海玲收执。庭审中，袁海玲提出其于2013年7月17日接收涉案房屋并进行装修，2014年2月入住。为证明其主张，袁海玲向一审法院提交了其与清远市众福物业管理有限公司签订于2013年7月17日签订的《签约文件》，其中附有《收楼委托书》、《住户车辆登记表》、《收楼水电表确认书》、《业主钥匙移交单》等文件，以及《广东省清远市国家税务局通用机打发票》，该发票显示袁海玲从2014年2月开始向清远港华燃气有限公司缴纳管道燃气费用。2019年10月25日，一审法院工作人员组织双方当事人到涉案清远市清城区********嘉源新城二期*****号楼*层*号房屋现场查看。经查看，该房屋状态为已经装修且有人居住。一审法院认为：本案徐勇为是香港特别行政区居民，故本案属于涉港民事纠纷。因本案袁海玲、嘉源公司住所地均在清远市清城区，一审法院享有管辖权，并应适用我国内地法律处理本案。本案系申请执行人执行异议之诉，案件的焦点问题是袁海玲对于案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据查明的事实，首先，袁海玲与嘉源公司签订的《****房屋订购单》已明确约定了交易房屋的房号、面积、价款、付款方式及双方的其他权利义务，是双方的真实意思表示，该认购单已具备商品房买卖合同的主要内容，应认定为商品房买卖合同。袁海玲与嘉源公司签订的《****房屋订购单》早于一审法院查封涉案房屋。其次，袁海玲提交的《签约文件》、《广东省清远市国家税务局通用机打发票》等证据证实其已实际占有使用涉案房屋。另外，袁海玲已通过抵偿工程款的方式支付了全部房屋价款，且非其自身原因未办理过户登记。因此，一审法院裁定中止对涉案房屋的执行，符合前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，徐勇为要求继续对位于清远市清城区********嘉源新城二期*****号楼*层*号房屋执行，一审法院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，一审法院于2019年11月21日作出如下判决：驳回徐勇为的诉讼请求。案件受理费100元，由徐勇为负担。二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明：袁海玲、嘉源公司于2015年5月1日签订《商品房买卖合同》，合同约定嘉源公司将位于清远市清城区********嘉源新城二期*****号楼*层*号房屋卖予袁海玲。本院认为，本案上诉人徐勇为是香港特别行政区居民，故本案为涉港申请执行人执行异议之诉纠纷。各方当事人对一审法院行使管辖权及本案应适用中华人民共和国内地法律作为处理各方之间实体争议的准据法，均没有提出异议，本院依法予以确认。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案主要针对上诉人徐勇为上诉请求的范围进行审理。综合本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点是：被上诉人袁海玲对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。本案中，嘉源公司与被上诉人袁海玲于2012年10月25日签订《房屋抵债协议》、《****房屋订购单》，约定以案涉房屋抵偿嘉源公司欠被上诉人袁海玲的工程款。上述协议是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。该《****房屋订购单》明确约定了交易房屋的基本状况、价款及付款方式等，已具备商品房买卖合同的主要内容，且双方已于2015年5月1日就上述订购单中的房屋签订《商品房买卖合同》，被上诉人袁海玲已通过抵偿工程款的方式支付了购房款。被上诉人袁海玲在签订上述订购单后从嘉源公司处接收了案涉房屋，在法院查封前已合法占有使用该房屋，而房屋系因未办理竣工验收而无法办理过户登记，即非因被上诉人袁海玲的原因未办理过户登记。因此，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，被上诉人袁海玲对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。一审判决驳回上诉人徐勇为的诉讼请求并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人徐勇为的上诉理由不成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人徐勇为负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄春明审 判 员 房 晔审 判 员 王 凯二〇二〇年十二月十八日法官助理 刘艳兰书 记 员 李慧玲