福建省屏南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0923民初946号 原告（案外人）：施巧情，女，1972年8月29日出生，汉族，福建省屏南县人，住屏南县。 委托诉讼代理人：陆贵生，福建耕耘律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钟太宣，福建耕耘律师事务所律师。 被告（申请执行人）：周永督，男，1953年10月30日出生，汉族，福建省屏南县人，住屏南县。 委托诉讼代理人：邹发寿，福建知茂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：熊微，福建知茂律师事务所律师。 第三人：包晓云，女，1981年6月5日出生，汉族，福建省屏南县人，住屏南县。 原告施巧情与被告周永督、被执行人包晓云案外人执行异议之诉一案，本院于2020年6月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告施巧情委托诉讼代理人陆贵生、钟太宣，被告周永督委托诉讼代理人邹发寿到庭参加诉讼，第三人包晓云经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 施巧情向本院提出诉讼请求：1.判令不得执行登记于包晓云名下坐落于屏南县××镇××路××号××房屋（房屋所有权证号：屏房权证古峰字第2××7号）17%的所有权份额；2.确认登记于包晓云名下的上述房产17%所有权份额属于施巧情所有。事实和理由：自2013年起，施巧情与包晓云之间存在民间借贷关系。2015年7月，包晓云表示无力偿还其所欠施巧情的债务，并愿以坐落于屏南县××镇××路××号××%的所有权份额抵偿给施巧情。2015年7月10日，双方对民间借贷的债权债务进行核算，确认包晓云欠施巧情800000元。同日，施巧情与包晓云签订关于购买上述房屋17%所有权份额的《房屋所有权转让协议书》，协议书经该房屋的其他按份共有人签字或同意并由余某见证。该协议约定：包晓云将坐落于屏南县××镇××路××号××%的所有权份额转让给施巧情。转让价格为1047458元，其中800000元已现金支付，剩余247458元以施巧情替包晓云偿还该房屋房贷的方式支付。转让后，包晓云对该房屋不再享有任何份额，施巧情享有该房屋17%的份额。因房屋所有权证书抵押在开发商处办理房贷，所以暂时不能办理过户手续，待开发商归还证书后，双方配合办理过户手续，过户中产生的税费由双方各自承担。签订该协议书的当日，施巧情即以包晓云所欠的800000债务抵作800000元购房款，并由包晓云出具800000元购房款的收条。之后，施巧情即按照《房屋所有权转让协议书》的约定承担该房屋房贷，并将每月相应的房贷通过包晓云及该房屋共有人陈书柑支付给开发商屏南县嘉禾房地产开发有限公司（以下简称嘉禾房地产公司）。截至起诉之日，施巧情已支付贷款本息254682.68元，即施巧情已经按照协议书的约定付清了247458元的房贷本息。目前，全部共有人所欠开发商的房款中施巧情应当承担的部分还剩127325.26元。若法院认为该部分应当支付法院执行，施巧情愿意支付该部分房款。该协议书签订以后，施巧情即以共有人身份占有和管理该房屋，并与其他共有人授权陈书柑以其名义对外出租，租金抵扣房贷之后不足的部分由施巧情负担。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，施巧情对该房屋享有的权利可以排除法院的执行，并且该房屋17%所有权份额属于施巧情。（2019）闽0923执异16号执行裁定驳回施巧情的异议请求完全错误。施巧情为维护自身的合法权益，请求法院支持其诉讼请求。 周永督辩称，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，四个要件缺一不可，但结合本案施巧情的自诉及提交的证据材料，施巧情不能满足前述司法解释关于排除案涉不动产执行的要件，更无权要求确认案涉不动产所占17%的份额归其所有，理由如下：一、施巧情在起诉状中自认与包晓云签订的《房屋所有权转让协议书》并未成立及生效，双方的法律关系为“以物抵债”，该事实不符合司法解释规定的“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”之要件。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，根据施巧情在起诉状中的自认，其在签订《房屋所有权转让协议书》当时及之后均未向包晓云支付过任何购房款，该协议是以物抵债协议，其实质不符合房屋买卖合同的构成要件。二、施巧情的起诉状诉称的内容与其执行异议申请书所述自相矛盾，可以侧面证实施巧情虚假陈述，《房屋所有权转让协议书》没有成立及生效的事实。施巧情起诉状中称“签订协议书当日，施巧情即以包晓云所欠的800000元债务抵作购房款，并由包晓云向施巧情出具800000元购房款的收条”，但法院的执行裁定书第二页体现施巧情称“2013年8月份前施巧情与包晓云已达成购房合意，购房款为1050000元，施巧情于2013年2月份至2015年6月4日给包晓云转账支付购房款674060元，现金支付购房款125940元”，其执行异议申请书已自认2013年至2015年期间向包晓云转账支付的款项系购房款，在执行异议被法院驳回后，又变更为2013年至2015年期间的转账系借款，《房屋所有权转让协议书》的性质随之也变更为以物抵债协议，由此可见，施巧情虚假陈述，完全有理由认为《房屋所有权转让协议书》根本未成立及生效，系施巧情与包晓云恶意串通，为达到转移财产、规避执行的非法目的而采取的手段。三、施巧情诉称800000元债务抵作购房款，但所谓的债是否合法、是否真实有效并未经过仲裁、公证及人民法院的司法文书等确认，不具备阻碍执行的要件。施巧情诉称所谓的800000借款由包晓云出具的2013年9月13日借条项下350000元、2015年2月1日借条项下200000元、2015年6月4日借条项下250000元组成，但根据施巧情提交的银行流水，2013年9月13日之前施巧情向包晓云转账支付的款项仅有一笔，即2013年8月5日的20000元，2015年1月1日至2015年7月10日（《房屋所有权转让协议书》签订之日）之前，施巧情共向包晓云转账的金额为478700元，前述银行流水体现的大部分转账金额与正常借款的交易习惯中金额为整数完全不吻合，所谓的借款金额有百位、十位甚至还有个位数的金额，如167300元、30700元、21340元等，据了解，施巧情与包晓云于2016之前，均有组织民间互助会，且互相都有到对方组织的互助会中参会，双方之间存在较为频繁的银行交易往来。从2015年7月10日，即《房屋所有权转让协议书》签订之后，施巧情仍向包晓云账户转入多笔款项可以得到印证，同时，施巧情提交法庭的银行流水系选择性提交，周永督要求施巧情提交其与包晓云之间从2013年1月至2015年7月期间完整的银行流水。因此，即便施巧情与包晓云之间确实存在债务纠纷，但大部分均系民间互助会烂会后形成的非法债务，且银行流水显示的金额与所谓800000元的债务差距巨大，施巧情诉称的800000元债权缺乏事实依据。四、施巧情在法院查封之前并未合法占有案涉不动产。根据施巧情提交的《房屋租赁合同》，出租人系案涉房屋的共有人陈书柑，恰恰证实施巧情没有合法占有案涉房产的事实，即便施巧情确实参与归还案涉房产包晓云名下的按揭贷款，也仅能证实其替包晓云归还，而不能证实施巧情合法占有案涉不动产。五、施巧情在《房屋所有权转让协议书》签订当时及之后均没有向包晓云支付过任何购房款，施巧情无权阻碍人民法院对案涉房产的执行。如前所述，施巧情自认《房屋所有权转让协议书》并没有成立及生效，实际上是以物抵债协议，而施巧情所谓的800000元债权是否合法、是否真实有效均没有充分的证据证实，也没有经过公证等相关部门予以确认，剩余的购房款247458元，施巧情也未提交任何证据证实已支付。因此，仅凭包晓云出具的借条及部分转账记录不足以排除对案涉房产的执行。六、施巧情未对案涉房屋办理过户手续，系基于其自身原因而导致，依法不能排除执行。本案中，案涉房产在2019年3月被依法查封之前，仍登记在包晓云名下，案涉房屋于2013年办理所有权证书，17%份额已登记在包晓云名下，并不存在客观上不能过户登记的情形，如司法冻结、一手证还未办理、不具备办理产权过户条件等。根据陈书柑、张承聘、张某三人与嘉禾房地产公司签订的《预按揭协议》体现的内容，系因为案涉房产的产权证出来后陈书柑等购买人才能办理按揭贷款，所以由开发商代为缴纳，但间隔时间不久，陈书柑、包晓云等人的按份共有房产证已经办理，即完全可以变更为以陈书柑等人的身份办理按揭贷款并由购买人直接向银行支付按揭款项，也完全具备办理过户手续的条件，陈书柑等人与嘉禾房地产公司之间的约定仅仅系内部约定，完全可以变更，并不会实际妨碍案涉房屋办理过户手续。因此，依法应认定施巧情未办理过户手续系其个人原因，不能排除案涉房产的执行。综上，施巧情的诉讼请求缺乏事实与法律依据，恳请法庭驳回其诉讼请求。 包晓云未作陈述。 围绕诉辩意见，当事人双方依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合双方当事人的当庭陈述，对本案事实作如下认定： 周永督与包晓云民间借贷纠纷一案，周永督于2019年2月28日向本院申请财产保全，本院于2019年3月4日作出（2019）闽0923民初253号民事裁定，查封登记于被执行人包晓云名下与案外人张翠梅、张某、陈书柑、陈某、张承聘、陆道辉、张诚任按份共有的坐落于屏南县××镇××路××号××房产（房屋所有权证号：屏房权证古峰字第2××7号）17%的占有份额，查封期限三年。本院于2020年4月25日作出（2019）闽0923执911号执行裁定，裁定拍卖、变卖上述涉案房产。施巧情于2020年5月27日对执行上述涉案房产提出书面异议，本院于2020年6月5日作出（2020）闽0923执异16号执行裁定书，裁定驳回施巧情的异议请求。施巧情于2020年6月14日收到（2020）闽0923执异16号执行裁定书，于2020年6月29日向本院提起案外人执行异议之诉。 对有争议的证据和事实，本院分析认定如下： 一、施巧情与包晓云在本院查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同？施巧情已经支付案涉房产的房价款是多少？ 施巧情认为，其与包晓云已签订合法有效的书面买卖合同。提交证据一（2019）闽0923执异16号执行裁定书、中国邮政特快专递封面及邮件送达网络查询页面截图，证明包晓云是案涉房屋的共有人，包晓云所占该房屋所有权份额为17%。法院于2020年6月5日作出（2019）闽0923执异16号执行裁定驳回施巧情的异议请求；施巧情在该裁定书指定的期间内依法向法院提起执行异议之诉；证据二《房屋所有权转让协议书》、包晓云给法院执行局经办叶法官的函，证明：1.包晓云给法院执行局经办叶法官的函确认施巧情与包晓云之间存在房屋买卖合同关系。2.包晓云有权出卖案涉房产17%所有权份额，包晓云与施巧情之间有合法买卖关系。施巧情与包晓云签订的《房屋所有权转让协议书》，证明双方的房屋买卖是合法有效的，本案已签订合法有效的买卖合同；《房屋所有权转让协议书》签订后，其中800000元是按照约定，抵以前包晓云所欠的债务，剩余的247458元按照协议书约定，由施巧情承担每月按揭贷款本息方式支付。截至起诉之日，施巧情已支付贷款本息254682.68元；证据三《预按揭协议》，证明案涉房屋共有人向开发商办理预按揭贷款，即由开发商向房屋共有人提供购房贷款并计收付利息，共有人按月计付本息给开发商。《预按揭协议》是买受人与开发商签订的，银行按揭贷款没有办理成功，《预按揭协议》约定的款项实际是支付给开发商的，而且开发商是按照银行计算的利息。转让的时候约定的是本金，不知道后面还有利息。所谓的按揭实际上是共有人与开发商的民间借贷，按月分期还款，所以案涉房屋的产权证还在开发商那；证据四收条、借条、建设银行、农业银行、屏南农村信用社银行账户交易明细，800000元的收条是包晓云与施巧情结算后于2015年7月10日出具的；350000元的借条的具体转账记录体现在证据六银行账户交易明细，证明结合证据四证实包晓云在2013年9月之前向施巧情借款350000元。账户交易明细上有358000元，其中8000元是施巧情自己用的，其他350000元是包晓云结欠的款项。时间及金额分别是：2013年8月5日转账20000元、取现44000元，2013年8月29日取现150000元，2013年8月30日取现144000元，共计358000元。双方结算的是350000元，另外8000元是施巧情用于其他用途。2015年2月1日进行结算的借条载明的200000元，也有相应的流水，体现在屏南县城东信用社的存款明细账中，对方是包晓云，在借款当天2015年2月1日分两次转账，一笔是转账100000元，还有一笔是转账98000元，这两笔合计198000元，还有2000元现金，合计200000元；第三笔250000元，是于2015年6月4日出具的借条，转账时间也是2015年6月4日由施巧情的丈夫陈景峰转账167300元给包晓云。提交证据五结婚证，证明陈景峰与施巧情是夫妻关系；施巧情于2015年6月4日转账82700元，合计250000元。以上证据可证明借条不是虚假的。剩下的240000多元是案涉房产的按揭款项，提供《预按揭协议》证明共有人向开发商做按揭的事实，施巧情承担按揭款项也有相应的流水。体现在屏南县农村信用合作联社流水，2015年至2016年期间，通过包晓云支付给共有人陈书柑，由陈书柑转交给开发商，2015年9月1日的存款明细账可以体现；第二部分是施巧情把相应每个月的按揭贷款直接转账给陈书柑，再由陈书柑转交给开发商。截至起诉之日，施巧情已经支付250000多元，已经超过买卖合同约定的金额247458元，里面有包含利息。以上证据证明施巧情支付的247458元的按揭贷款及800000元债务抵作购房款的事实。申请证人陈某、张某出庭作证，证明包晓云将案涉房屋17%份额转让给施巧情的事实。（陈某证言主要内容：陈某与施巧情均是案涉房产的共有人，其与周永督不认识，与包晓云认识，包晓云是原来的房产共有人。陈某所占案涉房产份额为11%。2015年有签了一份转让协议，包晓云将名下17%的房产所有权份额转给施巧情，金额好像是1000000元左右，关于款项支付问题陈某不清楚。陈某对施巧情买房子没有异议，案涉房产的共有人都同意包晓云将其份额转让给施巧情。共有人都是按所占份额分担按揭房款。房屋所有权证押在嘉禾房地产公司，陈某忘记商业贷款无法办理的原因，共有人相当于是向嘉禾房地产公司借钱，贷款每个月统一给陈书柑，再由其给开发商。案涉房屋都是委托陈书柑管理，租金也是委托陈书柑收取。张某证言主要内容：张某与施巧情是朋友关系，与周永督不认识，包晓云是其母亲认识的朋友。案涉房产系张某与陈书柑等人共有，张某同意包晓云将其名下17%的所有权份额转让给施巧情。当时，施巧情有通过张某的母亲问张某是否同意包晓云将其17%的所有权份额转让给施巧情，张某同意。张某不知具体转让形式，也不知施巧情是否有参与管理案涉房屋。） 周永督质证认为，对证据一没有意见；对证据二《房屋所有权转让协议》的真实性及证明对象均有异议，是否存在合法手段掩盖非法目的，《房屋所有权转让协议书》约定“因包晓云急需用钱，转让名下的17%份额给施巧情，其中现金支付800000元”，与施巧情起诉状诉称的内容完全不符。施巧情起诉状中诉称的是包晓云以房产抵欠施巧情的800000元，即确认包晓云未收到过分文购房款。包晓云给法院执行局经办叶法官的函体现17%的份额是卖给施巧情，与施巧情所称的以物抵债的观点互相矛盾；对证据三《预按揭协议》的真实性及证明对象均有异议，该协议仅仅系案涉房屋共有权人陈书柑、张承聘、张某三人与嘉禾房地产公司签订的内部协议，包晓云没有在该协议上签字，该协议对包晓云及施巧情不发生拘束力。同时，根据《预按揭协议》体现的内容，系因为案涉房产的产权证出来后，陈书柑等购买人才能办理按揭贷款，所以由开发商先代为缴纳，但间隔时间不久，陈书柑、包晓云等人的按份共有房产证已经办理，即完全可以变更为以陈书柑等购买人的身份办理按揭贷款并由购买人直接向银行支付按揭款项，也完全具备办理过户手续的条件，陈书柑等人与嘉禾房地产公司之间的约定仅仅系内部约定，完全可以变更，并不会实际妨碍案涉房屋办理过户手续。因此，案涉房屋未办理过户手续完全系基于施巧情个人的原因；对证据四收条的真实性与证明对象均有异议，收条体现包晓云收到购房款800000元，但根据施巧情起诉状中的自认，可以证实包晓云未收到过分文的购房款；对证据五结婚证没有异议。借条均形成于2013年、2015年，按照施巧情所述的内容在2015年7月10日，双方已进行债务结算，债权债务已经解决，那么借条应该归还给包晓云，或者应该销毁。但借条时隔5年以后仍然在施巧情处，侧面证实施巧情与包晓云有恶意串通的可能；对证据银行转账流水，施巧情诉称2013年9月13日有350000元的流水，但周永督通过查阅及相关证据，仅发现一笔转入包晓云账户20000元，其余所谓的取现记录与所谓的借款没有法律的关联性。同时，施巧情提交的转账记录都是选择性的提交，请求法庭要求施巧情提交完整的施巧情与包晓云的转账记录，证实施巧情与包晓云有会钱的来往记录，不是借款。经计算，在2015年期间即所谓的450000元借款，但施巧情转账至包晓云账户总金额是478700元，与450000元的差距特别巨大，银行的数额也不属于民间借贷的数额。所谓的借款金额有百位、十位数的金额，如2015年6月4日167300元、2015年6月1日30700元、2015年9月1日21340元等。证人张某、陈某的证言仅能证实施巧情与包晓云有签订协议书的事实，不能证明施巧情有对案涉房屋管理、收益的事实。 施巧情认为，周永督称是以物抵债而非房屋买卖，《房屋所有权转让协议书》直接证明双方的买卖合同的内容和买卖关系，800000元只是其中一部分价款用以物抵债的方式支付，剩余的房屋价款都是按照约定由施巧情承担按揭贷款本息的方式支付。《房屋所有权转让协议书》是诺成性协议，协议签订后，施巧情已实际履行支付房款义务，已支付完毕。故《房屋所有权转让协议书》合法有效。以物抵债是一种支付购房款的方式。施巧情与包晓云的借贷真实合法。借条都有相应的银行转账予以相互印证，数额完全符合交易的习惯。周永督提出的款项只是部分选择的，没有依据。款项来往都有提供凭证，都有户名，不是选择性提交，周永督要求施巧情提交其他的转账凭证没有法律依据。 本院认为，周永督对包晓云提交的证据一（2019）闽0923执异16号执行裁定书、中国邮政特快专递封面及邮件送达网络查询页面截图以及证据五结婚证没有意见，对证据二《房屋所有权转让协议》、证据三《预按揭协议》、证据四收条的真实性与证明对象均有异议，对银行转账流水的关联性有异议，但并未提交证据予以反驳，周永督对包晓云给法院执行局经办叶法官的函的真实性没有提出异议，上述证据的真实性可以认定，结合当事人陈述和证人陈某、张某的证言，可以证明如下事实： 1.证据一（2019）闽0923执异16号执行裁定书、中国邮政特快专递封面及邮件送达网络查询页面截图可以证明的事实已归纳为无争议事实，在此不作赘述。 2.2013年3月21日，甲方嘉禾房地产公司（以下简称嘉禾房地产公司）与乙方张诚任、张翠梅、张某、陆道辉、张承聘、陈书柑、包晓云、陈某签订《预按揭协议》约定乙方向甲方购买屏南县××镇××路××号××房产，面积770.19㎡，总房价5046277元，已交房款2526277元，按揭2520000元（贰佰伍拾贰万元），乙方已按购房合同约定交清首付款。在银行按揭贷款办理之前，乙方以按揭款向甲方做预按揭，每月归还本金及利息。预按揭期限以10年计算，利率按银行同期贷款基准年利率6.55%上浮10%，即年利率7.205%。银行正式办理按揭贷款后，甲方应退还乙方已交的本金及多交部分的利息。乙方代表陈书柑、张承聘、张某在《预按揭协议》中签字。 3.2015年7月10日，包晓云与施巧情签订《房屋所有权转让协议书》，该协议约定，包晓云将坐落于屏南县××镇××路××号××房产（房屋所有权证号：屏房权证古峰字第2××4号）的部分所有权转让给施巧情。转让房屋所有权为总房屋所有权（770.19平方米）中的17%，面积约为130.9323平方米，转让价格为每平方米8000元，转让总价为壹佰零肆万柒仟肆佰伍拾捌元（￥1047458），其中付现金800000元，房屋贷款本金为247458元（转让后由施巧情负责偿还，总贷款本金余额为247458元）。因房屋所有权证在开发商处，用于房贷抵押，不能及时办理过户手续，特签此协议，待房屋所有权证归还后再办理过户手续。房屋所有权共有人张承聘、陈书柑、张翠梅、陈某、包晓云、张诚任、陆道辉，见证人余某在上述协议中签字。同日，包晓云出具收条，载明收到施巧情购房款合计800000元。 4.陈景峰与施巧情是夫妻关系。包晓云分别于2013年9月13日、2015年2月1日、2015年6月4日出具借条向施巧情借款350000元、200000元、250000元，双方约定上述借款利息均按月利率2%计算，未约定还款期限。2013年8月5日，施巧情转账20000元至包晓云账户，同日施巧情取现44000元；2013年8月29日，包晓云取现150000元；2013年8月30日，施巧情取现144000元，共计358000元。2015年2月1日，施巧情3次向包晓云账户转账100000元、98000元、900元，合计198900元；2015年6月1日，施巧情的丈夫陈景峰向包晓云转账167300元。 5.2020年5月27日，包晓云确认其于2015年7月10日将坐落于屏南县××镇××路××号××房产17%的所有权份额卖给施巧情。 6.证人张某、陈某的证言可以证明案涉房产的共有人同意包晓云将其所有的17%的份额卖给施巧情，案涉房产的共有人委托共有人陈书柑管理案涉房产的出租事项并收取租金的事实。 7.自2017年4月8日起至2019年1月31日止，施巧情向陈书柑转账16次，合计支付购房款本息31677元。该事实和施巧情与余某的微信聊天记录可以相互印证。 施巧情主张其与包晓云存在债权债务关系，因包晓云无力偿还其所欠债务，愿以案涉房产抵偿给施巧情，由此双方达成房产买卖合意订立《房屋所有权转让协议书》。施巧情应先举证证明债的基础关系成立。周永督主张施巧情与包晓云之间存在恶意串通的可能，该款不是借款，但并未提交相应的证据予以证明，对该主张本院不予采信。施巧情提交的3张借条及相应的银行流水可以证明包晓云向施巧情借款合计800000元。包晓云将案涉房屋其所有的17%份额卖给施巧情并签订《房屋所有权转让协议书》，该买卖行为经案涉房屋所有共有人同意，《房屋所有权转让协议书》系双方的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，为合法有效的合同。故在本院查封案涉房产之前施巧情与包晓云已签订合法有效的书面买卖合同。 关于房款支付问题。包晓云与施巧情约定，以包晓云所欠施巧情的债务（800000元）抵一部分购房款，包晓云欠嘉禾房地产公司的购房款余额247458元由施巧情负责偿还。包晓云出具收条，可以认定双方就包晓云履行付款的方式为以包晓云所欠施巧情的债务（800000元）抵一部分购房款。施巧情作为包晓云的债权人，双方并未约定债务履行期限，施巧情可以随时主张包晓云偿还借款，因包晓云无力偿还其所欠债务，愿以案涉房产抵偿给施巧情，由此双方达成房产买卖合意订立《房屋所有权转让协议书》，包晓云与施巧情协商以包晓云所欠其债务冲抵部分购房款，施巧情的债权在房屋买卖中实现，并不违反法律法规强制性规定，本案并无证据证明包晓云与施巧情存在恶意串通损害第三人合法权益的情形。故2015年7月10日，施巧情与包晓云协商以包晓云所欠其债务冲抵部分购房款800000元，房屋总价款为1047458元，剩余的购房款系包晓云所欠嘉禾房地产公司的债务，由施巧情进行偿还，嘉禾房地产公司亦同意该债务转移行为，可认定在本院查封案涉房产之前施巧情已向包晓云支付合同约定的购房款800000元，施巧情对包晓云的付款义务已履行完毕，剩余房款系嘉禾房地产公司所有与包晓云无关。 二、施巧情是否已经合法占有案涉房产？ 施巧情认为，其支付每月款项本身就是在履行案涉房屋的管理义务。提交证据《房屋租赁合同》、屏南农村信用社存款明细账予以证明；证据七施巧情与余某的微信聊天记录截图，证明每个月施巧情按17%的份额分担按揭贷款，缴纳的期间是2017年至2019年，证明施巧情交付相应款项的事实。其他共有人对于房屋转让都是清楚的。案涉房屋由开发商办理预按揭贷款，各房屋共有人按月支付本息给开发商。在查封之前，施巧情已经占有案涉房屋并与其他共有人委托陈书柑出租并收取租金。每月的租金抵作按揭贷款，不足部分由施巧情转账给陈书柑丈夫余某，汇总后再转账给开发商。案涉房屋每年租金变动情况都有通知施巧情。协议签订后，贷款都是施巧情偿还，租金也是施巧情委托陈书柑收取；证人余某、张某、陈某证言，三位证人的证言可以相互印证包晓云把案涉房屋17%的份额转让给施巧情、施巧情已经占有案涉房产的事实。余某的证言可以证明施巧情已经占有案涉房产，对案涉案涉房屋已行使管理、收益、占有的权利以及确认施巧情按月支付按揭贷款的事实。余某是代表所有共有人收取租金，收完后会跟施巧情确认，有不足部分再交款项交付给开发商。证人证言与微信记录能够相互印证施巧情已经占有案涉房产的事实。（余某证言主要内容：余某与陈书柑是夫妻关系，其与施巧情是案涉房屋的共有人，其不认识周永督，包晓云是案涉房屋之前的共有人。案涉《房屋所有权转让协议书》上的见证人“余某”是其签的，其他人都是房屋共有人。签《房屋所有权转让协议书》时，共有人都不在同一地方，是分开签的，都有看协议书内容。案涉房屋目前处于出租状态，租金都由余某收取（收取租金用陈书柑的账号）。房租与共有人扣除房租所分担的还款份额都是余某收取。承租人每个月将租金转过来，不够部分共有人按比例转给余某，余某再转给开发商。施巧情是从包晓云处购买案涉房屋，施巧情有向包晓云支付购房款，具体金额其不记得。施巧情有分担每月还款，都有转钱给余某，施巧情也有分摊租金收益。案涉房屋的水电、物业等费用由承租人承担。房屋产权证现在开发商处，当时有约定房款全部还清后再办理产权过户手续，到2023年2月还清房款，开发商才能把产权证给共有人。房屋共有人是2012年购买案涉房屋，首付款付给开发商后就将该房屋出租了，贷款是之后办的，贷款实际是开发商借给共有人的钱，共有人跟开发商对算，与银行没有关系。施巧情提交的证据微信聊天记录是余某与施巧情的聊天记录。当时约定贷款10年，首付50%，房屋总价是500多万。每个月还给开发商27000多元，2023年2月份到期，还剩两年多的贷款没还，27个月，目前约尚欠70多万元未还。） 周永督质证认为，《房屋租赁合同》无法证实其真实性，没有施巧情的签字，不能证明施巧情管理使用、占有房屋的事实；对存款明细账真实性没有异议，但对证明对象有异议，该存款明细账仅能证实施巧情与陈书柑、包晓云存在经济来往，不能证实施巧情诉称的管理使用及收益的事实；微信聊天记录属于电子证据的范畴，未经过公证等程序，无法确认真实性，即便该聊天记录属实，也仅能证明施巧情有代包晓云对按揭款的差额进行支付，而不能证明施巧情对案涉房屋占有、使用及收益的事实，不能证实17%的份额施巧情已经取得的事实。证人余某的陈述与施巧情的陈述相互矛盾，按照施巧情所述，包晓云实际上没有收到分文的购房款，但余某陈述施巧情有向包晓云支付购房款，只是时间太久忘记具体金额。 施巧情认为，对案涉房屋的使用和占有体现在收益上，本案提交的证据，都能体现涉案房产有相应的收益，房屋收益施巧情已经占有，并和共有人委托的余某、陈书柑夫妻进行转账还款给开发商。这些证据相互印证，不能分割，是有规律、客观真实的，没有办法伪造。共有人张某、陈某的陈述证实包晓云同意出让案涉房产，施巧情已经占有案涉房产的事实。证人余某的证言证实施巧情已经占有案涉房产的事实。余某是代表所有共有人收取租金，收完后会跟施巧情确认，有不足部分再交款项交付给开发商，证人证言与微信聊天记录相互印证施巧情已占有案涉房产的事实。 本院认为，证据《房屋租赁合同》、微信聊天记录周永督认为无法证实其真实性，但并未提交相反的证据予以反驳，周永督对存款明细账真实性没有异议，对其证明对象有异议，本院对证据《房屋租赁合同》、微信聊天记录、存款明细账的真实性予以确认，结合证人余某的证言，上述证据可以证明如下事实： 1.2017年10月6日，陈书柑与张莹莹签订《房屋租赁合同》，约定将案涉房屋出租给张莹莹。租期三年，从2017年10月8日至2020年10月7日。租金实行先付后租，每年租金分两次支付，租金收款账户为陈书柑农业银行账户。 2.2017年4月7日至2019年1月31日期间，余某与施巧情通过微信联络，告知施巧情扣除所收取的租金后，施巧情按17%比例需支付的金额，施巧情将款项转至陈书柑的账户，再由余某将购房款本息转给嘉禾房地产公司。结合施巧情与陈书柑的转账记录，该期间，施巧情16次向陈书柑账户转账合计31677元。 关于施巧情在本院查封之前是否已合法占有该不动产。本院认为，占有包括直接占有，也包括间接占有，比如买受人将案涉房屋出租的情况。实际入住或者使用并非占有的唯一必要条件。合法占有，应以实际控制为标准。案涉房产为商业用房且处于出租状态，在交易后，施巧情获得该房屋的租金收益，并提交证据证明其于2017年4月8日至2019年1月31日期间承担向嘉禾房地产公司支付剩余购房款本息的义务，应认定施巧情在本院查封之前已经实际合法占有案涉房产。 三、施巧情对未办理过户登记手续是否存在过错？ 施巧情认为，其对未办理过户登记手续不存在过错。提交证据情况说明，证明其他共有人与开发商约定只有在共有人全额付清预按揭贷款本息后方可办理权属变更登记手续。在此之前，该房屋所有权证书押在嘉禾房地产公司。包晓云与施巧情签订的《房屋所有权转让协议书》也明确约定，房屋所有权证书押在开发商处用于房贷抵押，等房屋所有权证书归还后双方配合办理过户手续。可见，案涉房屋份额未办理过户登记，非因施巧情自身原因。 周永督认为，情况说明系案外人嘉禾房地产公司单方出具，其作为开发商，根本无权扣押买受人的房屋所有权证，更无权阻止买受人办理房屋过户手续。同时，根据《预按揭协议》，在陈书柑等人取得房屋所有权证之后，完全可以以按份共有人的身份与银行办理按揭手续，也可以办理过户登记手续，本案未办理房屋过户手续，是施巧情自身原因造成的，不存在客观不能办理过户手续的情形。 本院认为，周永督对证据情况说明的真实性未提出异议，本院对其真实性予以认定，该证据可以证明：陈书柑、张翠梅、张某、陈某、张承聘、陆道辉、张诚任、包晓云于2012年5月向嘉禾房地产公司购买案涉房产。2013年3月，上述八位购房人与嘉禾房地产公司约定由嘉禾房地产公司为其办理预按揭贷款并按月计付本息。根据当初的约定，在还清全部按揭贷款本息之前，房屋所有权证押在嘉禾房地产公司，并且不允许办理任何权属变更登记手续。该房屋产权证目前在嘉禾房地产公司。据此可知，施巧情未办理过户登记手续的原因是办理预按揭贷款时，案涉房屋共有人与嘉禾房地产公司约定，在还清全部购房款之前，房屋所有权证押在该公司，并且不允许办理任何权属变更登记手续，且施巧情购买包晓云名下17%的所有权份额，其无法决定其他共有人是否提前还款，在未还清款项的情况下，其无法办理过户登记手续，其不存在怠于办理房屋产权过户登记手续的情形，故并非因施巧情个人原因未办理过户登记手续，其不存在过错。 四、施巧情对案涉房产享有的民事权益的状态是否足以排除强制执行？ 施巧情认为，其提供的证据可以证明其对案涉房产所享有的权利符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，施巧情与包晓云之间的房产转让协议并没有违反法律法规禁止性规定，合法有效，是当事人真实的意思表示。其他共有人都同意案涉房屋的转让，协议书事实上已履行完毕，合法有效。2015年，签订房屋买卖合同及800000元欠款结算后，施巧情实际上已经开始管理、占有案涉房产的使用及收取收益，施巧情已经合法占有房屋。施巧情已全额支付房屋价款，还超额承担开发商的债务，有收条、转账予以证明。施巧情合法占有案涉房屋，已享有对案涉房屋所有权的权利，已是所有权人的身份，可以排除法院对案涉房产的执行并且确认施巧情的所有权人身份。 周永督认为，施巧情与包晓云签订《房屋所有权转让协议书》以后，包晓云未收到分文购房款。实质上，施巧情与包晓云之间是以物抵债的协议，以物抵债是完全区别于房屋买卖法律关系的，涉及到施巧情所谓800000元债是否真实及合法的问题。施巧情在举证时提交的2013年至2015年的三张借条的原件，按照常理及正常交易习惯，双方既然于2015年签订《房屋所有权转让协议书》了结彼此之间的债权债务关系，那么三张借条应该销毁或者包晓云收回，但时隔5年后，施巧情仍然作为原件提交，有理由相信施巧情与包晓云系恶意串通。当时，屏南民间互助会已经倒会，是很大的经济危机，包晓云、施巧情在屏南都是会头，包晓云以这种方式达到转移财产、规避债务的目的。施巧情所陈述包晓云借款达到800000元均没有充足的证据予以证实。所以，按现有证据及法律规定，施巧情不能满足排除本案案涉房屋执行的权利。 施巧情认为，签订《房屋所有权转让协议书》还保留着借条是因为房产还未过户，保留借条就是为避免日后产生纠纷，周永督也未提交证据证明施巧情、包晓云是会头，案涉房产的转让发生在屏南倒会之前。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，施巧情虽始为包晓云的债权人，但因包晓云无力偿还其所欠债务，愿以案涉房产抵偿给施巧情，由此双方达成房产买卖合意签订《房屋所有权转让协议书》，将包晓云所欠施巧情借款转化为已付购房款，可见施巧情与包晓云之间已从金钱债权债务关系转化形成以买卖不动产为目的法律关系。此时施巧情所处的法律地位与上述规定的买受人则不存在本质区别，本案宜参照该条规定进行审查。周永督以包晓云未收到分文购房款，主张施巧情与包晓云之间签订的协议实质是以物抵债的协议，理由不成立，本院不予采纳。 施巧情与包晓云于2015年7月10日签订《房屋所有权转让协议书》，包晓云将案涉房产其名下17%的份额卖给施巧情，该协议并不违反法律法规强制性规定，系施巧情与包晓云的真实意思表示，为合法有效的买卖合同。案涉房产为商业用房，交易后，施巧情获得该商业用房的租金收益，并提交证据证明其于2017年4月8日至2019年1月31日期间承担向嘉禾房地产公司还款的义务，应认定为施巧情已经实际合法占有案涉房产。案涉房产于2019年3月4日被查封，故施巧情在法院查封之前已合法占有该不动产。施巧情作为包晓云的债权人，与包晓云协商一致以包晓云所欠其债务冲抵部分购房款，施巧情的债权在房屋买卖中实现，且周永督并未提交证据证明施巧情与包晓云之间有存在恶意串通损害第三人合法权益等情形，故该以债权抵购房款的行为并不违反法律法规强制性规定。2015年7月10日，施巧情与包晓云协商以包晓云所欠其债务冲抵部分购房款800000元，房屋总价款为1047458元，剩余的购房款系包晓云所欠嘉禾房地产公司的债务，由施巧情进行偿还，嘉禾房地产公司亦同意该债务转移行为，可认定在本院查封案涉房产之前，施巧情已向包晓云支付合同约定的购房款800000元，施巧情向包晓云的付款义务已履行完毕，剩余房款系嘉禾房地产公司所有，与包晓云无关。案涉房产未办理过户登记手续的原因是办理预按揭贷款时，案涉房产的共有人与嘉禾房地产公司约定，在还清全部购房款本息之前，房屋所有权证押在嘉禾房地产公司，不允许办理任何权属变更登记手续，且施巧情购买包晓云名下17%所有权的份额，施巧情无法决定其他共有人是否提前还款，故并非因施巧情个人原因未办理过户登记手续。综上所述，施巧情作为购房者对案涉房产享有物权期待权，施巧情对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。 五、案涉房产17%所有权份额是否属施巧情所有？ 施巧情认为，案涉房产17%所有权份额属其所有。根据施巧情提交的证据，可以证明施巧情与包晓云之间有买卖合同关系，合同合法有效，并已经履行完毕。施巧情已经占有、使用案涉房屋并收取收益，符合所有权人的权利。不能办理过户登记手续，是因客观的非施巧情自身原因造成的。除了登记外，其他所有权相关的权利施巧情都有行使，应确认施巧情所有权人的身份。最高人民法院召开第九次民事审判工作会议纪要讲到关于审理执行异议案件，原告如果提出确权的，应当审理并作出确认。 周永督认为，按施巧情现有的证据不足以排除对本案案涉房屋17%的执行，更无权确认本案案涉房屋17%所有权的权利。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。房屋登记行为是针对民事权利的变动而设定的,虽然产权登记具有公示效力,当房屋权属发生争议时,产权界定仍应以当事人之间发生的基础民事法律关系为标准。是否办理房产登记并不影响买卖合同效力,如果当事人之间就物权的变动达成合意,虽然没有办理登记,合同仍然有效。本案中,施巧情提交的证据能够证明在案涉房产被查封之前，其与包晓云就案涉房产17%的所有权份额达成书面买卖合同关系，双方已履行合同义务，施巧情已实际占有案涉房产，且未办理过户登记手续非因施巧情本人原因所致，并不影响该房产17%的所有权份额的实际归属。施巧情作为购房者对案涉房产享有物权期待权，就案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第二款规定，“案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”，为避免造成当事人讼累，施巧情要求确认案涉房产17%所有权份额属其所有，理由正当，应予支持。 综上所述，本院认为，在本院查封案涉房产之前，施巧情与包晓云签订的《房屋所有权转让协议书》合法有效,双方已履行合同约定的义务,施巧情已合法占有案涉房产，案涉房产未办理过户登记非因施巧情自身原因所致。本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，施巧情作为购房者对案涉房产享有物权期待权，施巧情就执行标的坐落于屏南县××镇××路××号××%的所有权份额享有足以排除强制执行的民事权益，应停止对案涉房屋的强制执行措施。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第二款规定，为避免造成当事人讼累，施巧情要求确认案涉房产17%所有权份额属其所有，理由正当，应予支持。包晓云经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响案件的审理。 依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项、第二款、第三百一十四条第一款,参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 一、施巧情对坐落于屏南县××镇××路××号××房产（房屋所有权证号：屏房权证古峰字第2××7号）17%的所有权份额享有足以排除强制执行的民事权益,人民法院不得执行该房产； 二、确认上述房产17%所有权份额属于施巧情所有。 案件受理费11600元，由被告周永督负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。 审 判 长  杨继珍 人民陪审员  谢桂塘 人民陪审员  孙德铣 二〇二〇年十二月十七日 法官 助理  吴丹丹 书 记 员  郑 萍 附判决所适用的法律条文： 《中华人民共和国物权法》 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。 第三百零四条根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖。 第三百零五条案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件： （一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回； （二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关； （三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。 人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。 第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 第三百一十四条对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。 对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。