安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0603民初2871号 原告：韩方亮，男，1986年6月26日出生，汉族，住安徽省宿州市萧县。 原告：张丽影，女，1982年4月8日出生，汉族，无业，住安徽省宿州市萧县。 两原告共同的委托诉讼代理人：吕康俭，江苏巨楷律师事务所律师。 两原告共同的委托诉讼代理人：汤炣，江苏巨楷律师事务所律师。 被告：淮北相湖投资有限责任公司，住所地安徽省淮北市相山南路帝景翰园****，现办公地址安徽省淮北市相山南路实验高中南侧翰林学府小区会所。 法定代表人：杨正中，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张龙成，男，该公司办公室主任。 委托诉讼代理人：高立胜，安徽启宇律师事务所律师。 第三人：中国工商银行股份有限公司淮北城建支行，住安徽省淮北市惠黎西路**。 负责人：路敏，该支行行长。 委托诉讼代理人：吴军，男，该支行员工。 委托诉讼代理人：王卓，女，该支行员工。 原告韩方亮、张丽影与被告淮北相湖投资有限责任公司（以下简称相湖公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月29日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月31日第一次公开开庭进行了审理，原告韩方亮、张丽影共同的委托诉讼代理人吕康俭，被告相湖公司的委托诉讼代理人张龙成、高立胜到庭参加诉讼。因审理中发现本案不宜适用简易程序，依法裁定转为普通程序，并于2020年9月29日追加中国工商银行股份有限公司淮北城建支行（简称工行城建支行）作为第三人参加诉讼。于2020年12月2日第二次公开开庭进行了审理，原告韩方亮、张丽影共同的委托诉讼代理人吕康俭，被告相湖公司的委托诉讼代理人张龙成、高立胜，第三人工行城建支行的委托诉讼代理人吴军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 韩方亮、张丽影向本院提出诉讼请求：1.判令解除韩方亮、张丽影与相湖公司于2018年1月22日签订的《商品房买卖合同》；2.判令相湖公司返还韩方亮、张丽影购房款69万元，并支付占有期间利息（按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2018年4月20日起至实际给付日止)、支付违约金6900元、赔偿损失12万元；3.返还韩方亮、张丽影缴纳相湖公司代收的24320元；4.本案诉讼费用由相湖公司承担。事实与理由：韩方亮、张丽影与相湖公司于2018年1月22日签订《商品房买卖合同》一份，合同约定相湖公司将相山区相山中路108号翰林学府5幢202室房屋出卖给韩方亮、张丽影，房屋总价款为69万元，约定交付房屋的时间为2018年12月31日前。韩方亮、张丽影已向相湖公司交付全部购房款69万元，相湖公司没有按期向韩方亮、张丽影交付房屋。韩方亮、张丽影发现房屋内的污水管道导致楼上所有住户污水均泄露至韩方亮、张丽影购买的房内，房屋质量问题严重，影响正常使用无法居住，导致韩方亮、张丽影的合同目的无法实现。韩方亮、张丽影曾发函要求与相湖公司解除合同，相湖公司不予理睬。为维护合法权益故诉至法院请求依法裁判。 相湖公司辩称，韩方亮、张丽影所称房屋质量问题即使属实也可通过维修使质量合格，不存在韩方亮、张丽影说的无法居住的情况，韩方亮、张丽影请求解除合同理由不充分；韩方亮、张丽影主张的损失12万元无根据；韩方亮、张丽影请求赔偿金及损失与合同法第一百一十四条及司法解释第二十八条规定不符，根据韩方亮、张丽影的诉请，本案房屋买卖合同不应解除，借款及担保合同也不应解除。 工行城建支行述称，韩方亮、张丽影与相湖公司的买卖合同纠纷一案，我方办理的是个人公积金委托贷款，韩方亮、张丽影在4月份委托的贷款是通过审核后办理，此贷款为公积金贷款部门将贷款划拨工行城建支行进行支付。 韩方亮、张丽影为支持其诉讼请求，提交如下证据：商品房买卖合同、证明、收据、光盘、通知函及快递签收单、担保合同，本院对上述证据的真实性予以认定，但仅凭光盘中载明的内容，无法证明案涉房屋质量不合格，故对该证据的证明力不予认定。工行城建支行向本院提交诉讼情况说明、住房公积金业务委托协议书，经审查，本院对上述证据予以认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年1月22日，韩方亮、张丽影与相湖公司签订《商品房买卖合同（预售）》一份，合同约定：韩方亮、张丽影购买相湖公司开发的坐落于淮北市相山区房屋一套，预测建筑面积117.04㎡，其中套内建筑面积87.47㎡，分摊共有建筑面积29.57㎡；该商品房房价按照建筑面积计算，5895.42元／㎡，总价款为69万元；买受人采取按揭贷款方式付款，首期款在2018年1月22日前支付全部房价款的1%即1万元，除首期款外，剩余房68万元，应于2018年1月29日前申请办理公积金贷款，并按照按揭方式付款；出卖人应当在前向买受人交付涉案商品房；该商品房质量应当符合有关工程质量规定、标准和施工图设计文件的要求，发现除地基基础和主体结构外质量问题的，相湖公司及时更换、修理，如给买受人造成损失的，还应当承担相应赔偿责任；经过更换、修理，仍然不能正常使用的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款计算给付利息，给买受人造成损失的，由出卖人承担相应赔偿责任。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算给付利息等内容。2018年2月9日，相湖公司向韩方亮、张丽影出具预收购房款20万元的发票。2018年4月18日，相湖公司分别向韩方亮、张丽影出具预收购房款4万元及5万元的发票。 2018年4月，韩方亮、张丽影向淮北市住房公积金借款担保中心（以下简称淮北住房公积金中心）提出个人公积金委托贷款申请。2018年5月4日，韩方亮和张丽（借款人）、工行城建支行（贷款人）与相湖公司（担保人）签订《住房公积金（委托贷款）借款合同》，主要约定：应淮北市住房公积金管理中心委托，贷款人向借款人发放该项委托贷款；贷款人同意向借款人发放个人住房公积金贷款40万元；贷款用于借款人购买案涉房屋；贷款月利率为2.708‰，利息从实际放款之日起计算并按月结息；贷款期限为28年，自2018年5月4日起至2046年5月4日止；贷款采取等额本息还款法；案涉房屋作为偿还借款条款项下之借款的担保等内容。同日，韩方亮和张丽影（甲方）、工行城建支行（乙方）与淮北住房公积金中心（丙方）的《个人住房借款担保合同》，约定：甲方购买案涉房屋，因资金不足，需申请个人住房公积金贷款，丙方同意在甲方办理完毕预售商品房抵押权预告登记的基础上为甲方提供公积金贷款担保，同时为了保证丙方反担保的实现，甲方自愿用住房公积金贷款资金所购买的住房及其相应的土地使用权，抵押给丙方作为其提供连带保证责任的反担保；丙方保证担保的范围为甲方根据借款合同向乙方借款本金肆拾万元及利息和其他相关费用；丙方的保证期间自合同生效之日起至借款本息到期三个月止等内容。之后，案涉房屋办理了预购商品房抵押预告登记，权利人为淮北住房公积金中心。合同签订后，工行城建支行向韩方亮、张丽影发放了上述贷款。2019年9月9日，相湖公司收取韩方亮、张丽影契税10350元、公共维修基金1.38万元、抵押费80元及工本费90元并出具收据。至2020年6月23日韩方亮、张丽影已偿还工行城建支行本金及利息共计45367.25元。现韩方亮、张丽影以相湖公司未按合同约定交付房屋，就解除合同事宜协商未达成一致意见为由诉至本院。诉讼中，相湖公司表示如果韩方亮、张丽影坚持要求解除合同亦同意解除合同。 本院认为，韩方亮、张丽影与相湖公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按约定履行。韩方亮、张丽影诉请要求解除上述合同，相湖公司在庭审中亦同意解除该合同，故本院对该项诉求，予以准许。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉商品房预售合同解除后，相湖公司应将韩方亮、张丽影支付的房款返还韩方亮、张丽影并赔偿韩方亮、张丽影因此所产生的损失。因此，韩方亮、张丽影要求相湖公司返还首付款29万元及相湖公司代收的契税等费用共计24320元，应予以支持。韩方亮、张丽影要求购房款29万元及已向工行城建支行所还贷款本金，请求按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算自2018年4月20日起开始起算至实际给付之日止，于法有据，本院予以支持。 根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。据此，韩方亮、张丽影与工行城建支行、相湖公司签订的《住房公积金（委托贷款）借款合同》亦应予以解除。根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第（二）项之规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。故相湖公司应当向工行城建支行返还自判决生效之日起剩余贷款。 工行城建支行述称其办理的是淮北住房公积金中心委托贷款，虽然是委托贷款，但工行城建支行是以贷款人身份向借款人发放该项贷款，是借款合同的合同主体，故其作为第三人参加诉讼，主体适格。 韩方亮、张丽影以案涉房屋质量存在严重问题为由请求相湖公司支付违约金6900元、赔偿损失12万元，但韩方亮、张丽影提供的证据不足以证明相湖公司在履行合同过程中存在上述违约行为，故对其该项诉请，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第九十七条，《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除韩方亮、张丽影与淮北相湖投资有限责任公司就淮北市相山区房屋签订的《商品房买卖合同（预售）》； 二、解除韩方亮、张丽影、淮北相湖投资有限责任公司与中国工商银行股份有限公司淮北城建支行签订的《住房公积金（委托贷款）借款合同》； 三、淮北相湖投资有限责任公司于本判决生效后十日内向韩方亮、张丽影返还首付款29万元及自2018年4月20日起至判决生效之日止韩方亮、张丽影已向中国工商银行股份有限公司淮北城建支行归还的贷款本金（以该银行于本判决生效当月出具的还款明细单为准）； 四、淮北相湖投资有限责任公司于本判决生效后十日内向韩方亮、张丽影赔偿损失（以29万元为基数自2018年4月20日起计算至该房款付清之日止，2019年8月20日前的利率按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日之后的利率按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 五、淮北相湖投资有限责任公司于本判决生效后十日内向韩方亮、张丽影赔偿自2018年4月20日起至判决生效之日止，韩方亮、张丽影已向中国工商银行股份有限公司淮北城建支行支付的贷款本金的利息，2019年8月20日前的利率按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日之后的利率按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算（以该银行于本判决生效当月出具的还款明细单为准）； 六、淮北相湖投资有限责任公司于本判决生效后十日内向中国工商银行股份有限公司淮北城建支行返还韩方亮、张丽影自判决生效之日起就《住房公积金（委托贷款）借款合同》剩余的贷款； 七、淮北相湖投资有限责任公司本判决生效后十日内向韩方亮、张丽影返还代收款24320元； 八、驳回韩方亮、张丽影的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12212元，由淮北相湖投资有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审 判 长  丁 敏 人民陪审员  戚晓婷 人民陪审员  王 斌 二〇二〇年十二月二十九日 书 记 员  戴 停 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。 第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。