北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初22206号原告：北京中天富通房地产开发有限公司，住所地北京市通州区潞苑南里3号17号楼7单元商14。法定代表人：黄榜，董事长。委托诉讼代理人：王晓娜，北京市京师律师事务所律师。被告：高新全，男，1966年12月29日出生，汉族，住北京市通州区。原告北京中天富通房地产开发有限公司（以下简称原告）与被告高新全（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王晓娜，被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付购房款30万元；2．判令被告以64436元为基数，支付逾期付款违约金28440元（自2012年1月1日起至2014年3月14日）；3．判令被告以30万元为基数，自2012年1月1日起算，支付逾期付款违约金至实际履行之日止（按年利率15．4%标准，暂计算至2020年8月28日为400231元）。事实与理由：原、被告双方于2012年签订北京市商品房预售合同，约定被告认购原告开发建设的位于北京市通州区永顺镇珠江丽景家园xx幢x单元xxx房屋一套。房屋建筑面积96．16平方米，总价款567056元。房款支付方式为一次性付款。2014年3月14日，双方完成收房入住交接手续。但被告未按约定交纳全部房款，为维护自身合法权益，特起诉至法院，请依法支持诉讼请求。被告辩称，一是涉案房屋现在还没有网签，导致被告无法贷款。二是涉案房屋是拆迁房，双方还涉及到改名的问题，原告也没给被告改名。三是认可未付房款30万元，但原告没有给被告合同原件，故合同还未履行，不存在违约金的问题，也不认可违约金计算方式，原告主张的违约金标准过高，请求法院予以酌减。四是原告就已付款仍向被告要求违约金，没有事实依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年6月8日，原、被告双方签订选房确认单，约定被告认购原告开发建设的位于北京市通州区永顺镇嘉华国际新城x期珠江丽景家园xx座x-xxx房屋，建筑面积95．33平方米，套内建筑面积73．23平方米，总房价为562161元，被告选择贷款方式付款；被告需承担综合费用中的产权代办费用800元；付款计划约定，被告于2011年6月12日前付清第一笔首期房款/元及综合费用，并于开发商电话或书面通知网签之日起3个工作日内办理商品房买卖合同书网签手续；该房屋在被告履行本选房确认单、签署并全面履行商品房买卖合同约定义务的前提下，于2012年6月30日前交付被告使用。此外，选房确认单还约定了其他内容。之后，原告为出卖人、被告为买受人签订《北京市商品房预售合同》（限价商品住房，草稿），约定购买房屋坐落于通州区永顺镇焦王庄村及耿庄村嘉华国际新城x期（x号地）xx＃住宅楼x层x单元xxx，预测建筑面积95．33平方米，其中套内建筑面积73．23平方米，总价款为562161元；合同第十一条关于逾期付款责任的约定为，逾期超过180日，出卖人有权解除合同，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金；附件五第一条关于付款方式的约定为一次性付款，买受人未按约定付款逾期超过十日，买受人愿意继续履行合同，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际履行之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款千分之二的违约金；附件五第三条约定，买受人应于选房确认单约定的时间履行支付房款等义务，应买受人要求并经政府协调，买受人选择在该限价商品房所在楼栋主体封顶时履行上述义务，如买受人未按时履行，除买受人应按合同约定承担违约责任外，合同第十二条、第十三条约定的限价商品住房和基础设施等的交付时间出卖人也相应顺延（顺延交付天数与买受人延期付款天数一致）。此外，合同还约定了其他内容。2014年3月14日，在被告支付尾款及价格补差款共计64436元后，原告向被告交付涉案房屋。双方均认可，涉案房屋建筑面积96．16平方米，单价5897元，房屋总款567056元，其中由北京新城基业投资发展有限公司代付部分房款，被告支付64436元，剩余30万元应由高新全支付，但高新全尚未支付上述款项。在审理过程中，被告主张涉案房屋现门牌号为潞苑南里xx号楼x单元xxx号。在审理过程中，原告主张双方签订的《北京市商品房预售合同》虽没有落款日期，且标注为草稿，但双方均予以签字、盖章，合同已经成立且生效，鉴于双方均不能确认合同签订时间，原告主张合同于2012年1月1日签订。被告不认可该日期为合同签订日期，主张当时因被告名下有其他政策房，故申请涉案房屋买卖合同由被告其他近亲属签署，且被告已经准备了相关更名材料，但原告未予办理更名手续。此外，因被告名下有一套政策房，涉案房屋也无法进行网签以及办理过户手续。在审理过程中，原告主张，按照《北京市商品房预售合同》的约定，被告应于选房确认单确定的时间即2011年6月11日即应一次性支付房款。被告对此不予认可，主张被告多次向被告索要合同原件，但至今原告仍拒绝交付，且仍没有人通知被告办理贷款，被告不持有合同原件也无法办理贷款。此外，涉案房屋为拆迁定向安置房，2011年6月11日系拆迁方的付款时间，且选房确认单系政府组织的先拆迁先选房的福利，并非原告要求的交款日期。本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力，当事人应按照合同约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。根据本院查明的事实，被告对于尚未支付剩余30万元购房款的事实予以认可，故本案的焦点问题是被告是否逾期付款，是否应就此向原告承担违约责任。关于原、被告双方签订的《北京市商品房预售合同》是否成立且生效的问题，该合同虽标注为草稿，但合同基本要件均已齐备，原、被告双方均予以签字、盖章，且该合同不违反法律及行政法规的强制性规定，故涉案《北京市商品房预售合同》已经成立并生效。关于《北京市商品房预售合同》生效的时间，原告主张双方于2012年1月1日签订合同并生效，被告不认可原告主张的合同签订日期，也记不清具体签订合同日期。《北京市商品房预售合同》落款虽未标明签署日期，但其附件三中告知函与确认函落款日期均显示2012年，故本院确认《北京市商品房预售合同》至迟于2012年12月31日生效。原、被告双方签订的选房确认单亦不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效。关于被告是否逾期付款，《北京市商品房预售合同》附件五明确约定，应被告要求并经政府协调，被告选择在该限价商品房所在楼栋主体封顶时履行付款义务，如被告未按时履行，除被告应按合同约定承担违约责任外，原告向被告交付涉案房屋的时间也相应顺延。故双方约定被告履行付款的时间为涉案房屋所在楼栋主体封顶之时。但原告未举证证明涉案房屋所在楼栋主体封顶的时间，亦未证明其已及时向被告主张权利。直至2014年3月14日，原告在收取被告支付的相关款项后向被告交付涉案房屋，至此双方约定的被告履行交付购房款的条件成就，被告应按合同约定向原告支付购房款。故原告要求被告支付自2011年6月13日至2014年3月14日逾期付款违约金的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。被告主张其与原告约定的支付剩余30万元房款的方式为贷款，但双方合同约定的是一次性付款，且被告未就其主张提供证据证明，故被告应于2014年3月15日一次性向原告支付剩余房款30万元，但被告未按期支付，已构成逾期付款。关于逾期付款的违约责任，《北京市商品房预售合同》约定的违约金计算标准为按日支付应付款的万分之一，但合同附件五约定的计算标准为按日支付应付款的千分之二，附件五约定的计算标准不合理地加重了被告的责任，且被告明确主张违约金标准过高要求调整，故本院依法予以调整，调整为：以30万元为基数，以中国人民银行同期贷款利率为标准，自2014年3月15日计算至2019年8月19日并继续以30万元为基数，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，自2019年8月20日计算至实际付清之日止。原告主张违约金的过高部分，本院不予支持。关于原告要求被告支付30万元购房款的诉讼请求，证据充分，于法有据，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、高新全于本判决生效之日起七日内向北京中天富通房地产开发有限公司支付剩余房款30万元；二、高新全于本判决生效之日起七日内向北京中天富通房地产开发有限公司支付逾期付款违约金（违约金计算方式为：以30万元为基数，以中国人民银行同期贷款利率为标准，自2014年3月15日计算至2019年8月19日并继续以30万元为基数，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，自2019年8月20日计算至实际付清之日）；三、驳回北京中天富通房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5543元，由北京中天富通房地产开发有限公司负担2543元（已交纳），由高新全负担3000元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  武 威二〇二〇年十二月二十三日法官助理  李 成书 记 员  樊天赐