北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初1082号原告：北京凯莱物业管理有限公司，住所地北京市东城区安定门东大街28号1号楼5层B单元611。法定代表人：齐艳宏，董事长。委托诉讼代理人，杨晓刚，北京中勉律师事务所律师。委托诉讼代理人，严丽，北京中勉律师事务所实习律师。被告：中粮地产投资（北京）有限公司，住所地北京市顺义区。法定代表人：刘琪，总经理。委托诉讼代理人：李宏志，男，1992年7月10日出生，汉族，中粮地产投资（北京）有限公司员工，住北京市顺义区。第三人：中粮地产集团深圳物业管理有限公司北京分公司，住所地北京市房山区琉璃河镇洄城村委会北350米。法定代表人：吴坤镛。委托诉讼代理人：周春雨，男，1984年6月27日出生，汉族，中粮地产集团深圳物业管理有限公司北京分公司员工，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：史红艳，女，1983年11月4日出生，汉族，中粮地产集团深圳物业管理有限公司北京分公司员工，住北京市顺义区。原告北京凯莱物业管理有限公司（以下简称凯莱物业公司）与被告中粮地产投资（北京）有限公司（以下简称中粮地产公司）合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案后，依法追加中粮地产集团深圳物业管理有限公司北京分公司（以下简称中粮物业公司）作为无独立请求权第三人参加诉讼，依法适用普通程序，由审判员独任公开开庭进行了审理。原告凯莱物业公司的委托诉讼代理人杨晓刚、严丽，被告中粮地产公司的委托诉讼代理人李宏志，第三人中粮物业公司的委托诉讼代理人周春雨、史红艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告凯莱物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令中粮地产公司向凯莱物业公司支付物业管理酬金、员工工资及社保费用、梁顺成工资等各项费用共计6650861.24元；2.判令中粮地产公司支付由凯莱物业公司代缴的2015年7月至2016年8月期间的电费2405983.93元；3.判令中粮地产公司承担上述费用的逾期利息，以上述欠款金额为基数，自2018年12月20日起至实际支付之日止，2019年8月20日之前按中国人民银行同期贷款利率四倍标准计算，2019年8月20日之后按中国人民银行公布的全国银行间报价利率标准计算；4.由中粮地产公司负担本案诉讼费。事实和理由：凯莱物业公司与和中粮地产公司、北京凯达景晟经贸发展公司、大悦城（天津）有限公司、凯莱物业管理公司五方共同签署了《产权交易合同》之补充协议。协议中约定中粮地产公司应当向凯莱物业公司支付物业管理酬金、员工工资及社保费用、梁顺成工资等各项费用共计6650861.24元。另根据约定，凯莱物业公司在管理期间为中粮地产公司祥云商业项目一期代付代缴2015年7月至2016年8月期间电费2405983.93元。中粮地产公司在补充协议中亦同意支付该笔电费。协议签订后，凯莱物业公司多次催促，但中粮地产公司均未按照协议约定支付上述款项，故凯莱物业公司诉至法院。被告中粮地产公司辩称，不同意凯莱物业公司的诉讼请求。关于物业管理酬金等费用，其中商业物业费部分中粮地产公司已经支付了138万余元。另一部分住宅物业费，中粮地产公司已经通过代为履行方式向第三人中粮物业公司足额支付。关于凯莱物业公司主张的电费，中粮地产公司已经于2018年12月25日足额支付至凯莱物业公司名下建设银行账户内。关于凯莱物业公司主张的逾期利息，根据各方签订补充协议，并未约定具体履行日期，中粮地产公司直至现在尚未完成平账，在这期间凯莱物业公司并未主张过该费用，故我方并未逾期付款，不同意支付逾期付款利息。第三人中粮物业公司述称，关于中粮地产公司主张的电费，之前凯莱物业公司管理期间确实垫付过电费，我方当时也与开发商中粮地产公司沟通了，中粮地产公司已经将款项支付到凯莱物业公司的账户上了。汇款的时候凯莱物业公司的账户是由我方在管理，这笔款项还在凯莱物业公司的账户上。因为凯莱物业公司其他涉诉案件，这笔款项应该是被其他法院执行划走了，这个账户目前我方也无法使用。关于凯莱物业公司主张的物业管理费，分为商业和住宅两个部分，其中499万元是住宅物业方面的，我方只是管理住宅物业，商业物业部分不由我方管理。499万元后期没有给凯莱物业公司，因为凯莱物业公司管理的期间小业主预交了物业费大概597万元，我们是想进行抵充的，但是凯莱物业公司的相关人员不配合做对账，才导致没有相抵充成功。围绕诉讼请求，本院组织各方进行了举证及质证。原告凯莱物业公司向本院提交以下证据：产权交易合同、产权交易合同之补充协议、凯莱物业公司员工国春燕的微信记录、凯莱物业公司员工国春燕向中粮地产公司员工闫蔷薇寄送材料的邮寄回执、凯莱物业公司总经理李静与中粮地产公司负责人之间的微信往来记录、关于银行信息变更及注销业务的请示、凯莱物业公司名下建设银行账户交易流水、中国建设银行单位客户专用回单。被告中粮地产公司向本院提交以下证据：银行转账系统截图、银行转账客户回单、前期物业终止协议、新旧物业备案表、物业费收取明细。第三人中粮物业公司未向本院提交证据。根据审查确认的证据和各方当事人当庭陈述，本院经审理认定事实如下：2018年，凯莱物业管理有限公司（甲方）、北京凯达景晟经贸发展公司（乙方）、被告中粮地产公司（丙方）、大悦城（天津）有限公司（丁方）、原告凯莱物业公司（戌方）签订《产权交易合同》之补充协议。第一条应付款项事宜约定：经丙方与戊方确认，丙方应付戊方款项情况如下：根据丙方与戊方签订的《物业管理委托合同》项下北京祥云国际项目，截至本合同签订之日，丙方应付戊方物业管理酬金1646964.98元、员工工资及社保费用4708161.99元、梁顺成工资等各项费用295734.27元，共计6650861.24元，并附明细单。另，根据约定，戊方在管理期间为丙方祥云项目商业一期提供电费发票，致使祥云项目商业一期无法支付该费用并列支在年度资金计划。经协商，现丙方同意支付该笔电费，需由戊方收到该款项后提供相应金额的收据。……第二条付款及配合办理对价款出境手续安排约定如下：甲方承诺促使丙方及丁方在完成上述平账工作后30内开始支付应付款，乙方及/或戊方应在收到上述丙方本合同项下的第一条第一项或丁方本合同项下第一条第二项第1条的任何一方应付全额款后7个工作日内向甲方提供（1）东城区商务委员会出具的北京凯莱商委备案回执加盖公章的复印件……。补充协议中另约定了乙方和丙方的收款账户。2018年12月25日，中粮地产公司向凯莱物业公司名下尾号为0013的中国建设银行账户转账2405983.93元。庭审中，凯莱物业公司称中粮地产公司转入电费的中国建设银行账户由第三人中粮物业公司实际控制，凯莱物业公司无法从该账户中支取出款项。但凯莱物业公司认可因其未能履行另案生效判决，该账户于2019年12月10日被北京市顺义区人民法院司法扣划了2794964元，并向本院提交了银行交易明细。现凯莱物业公司同意将其诉讼请求第二项主张的电费2405983.93元与上述被法院实际扣划的2794964元进行相应抵充，抵充后经核算被法院扣划金额另多出的388980.07元，如有争议由凯莱公司与第三人中粮物业公司另行协商。中粮地产公司、中粮物业公司对凯莱物业公司上述关于抵充的意见均无异议。庭审中，被告中粮地产公司主张根据其提交的账户信息显示，凯莱物业公司名下建设银行的账户里有余额1383396.67元，应将该余额视为中粮地产公司向凯莱物业公司支付的《产权交易合同》补充协议之欠款，对此凯莱物业公司不予认可，凯莱物业公司称上述账户系小业主交付物业费的账户，中粮地产公司并未向该账户汇款1384396.67元，账户余额与凯莱物业公司与中粮地产公司之间的债务履行无关。本院认为，凯莱物业公司、中粮地产公司与案外各方共同签订的《产权交易合同》之补充协议系各方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，各方均应依约履行。根据补充协议约定，中粮地产公司应向凯莱物业公司交付物业管理酬金、员工工资及社保费用、梁顺成工资等各项费用共计6650861.24元，中粮地产公司虽辩称其已向第三人中粮物业公司交付了上述合同欠款，但其向第三人履行债务之行为并未经债权人凯莱物业公司之同意或追认，凯莱物业公司亦明确表示不同意就该笔款项与第三人中粮物业公司之间的其他债权债务关系进行抵充，故中粮地产公司向第三人中粮物业公司支付款项的行为对债权人凯莱物业公司不发生债务清偿的效力，中粮地产公司应根据补充协议的约定向凯莱物业公司支付合同欠款。各方如就其他债权债务关系有争议，因与本案并非同一法律关系，各方可另行解决。且中粮地产公司未能向本院提交证据证明曾向凯莱物业公司名下建设银行账户内转入1383396.67元，该账户内有资金余额不能证明系中粮地产公司转入，故本院对中粮地产公司辩称其已还款1383396.67元的意见不予采信。关于凯莱物业公司要求中粮地产公司支付电费的诉讼请求，根据查明的事实，中粮地产公司已将案涉电费汇入凯莱物业公司名下银行账户，凯莱物业公司认可因其未能履行另案生效判决，该账户经司法扣划2794964元，凯莱公司同意将司法扣划的金额中与其应从该账户支取的2405983.93元电费相抵充，在本案中不再主张，抵充后经核算司法扣划金额的多余部分，如有争议由各方另行解决，本院对此不持异议。关于凯莱物业公司主张的逾期利息，根据《产权交易合同》补充协议中“甲方承诺促使丙方及丁方在完成上述平账工作后30内开始支付应付款”之相关约定，无法确定计算逾期利息的具体起算时间，且凯莱物业公司亦未能举证在本案起诉前曾向中粮地产公司主张过合同欠款。本案诉讼过程中因各方争议较大，追加了第三人中粮物业公司以查明案件事实，且在诉讼过程中各方对于诉讼请求中部分款项达成了抵充合意，不宜以诉讼中的时间确定为经催告后应履行债务并计算逾期利息的时间点，本院综合多方因素，对于凯莱物业公司主张逾期利息的诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告中粮地产投资（北京）有限公司于本判决生效后十日内向原告北京凯莱物业管理有限公司支付物业管理酬金、员工工资及社保费用、梁顺成工资等各项费用共计6650861.24元；二、驳回原告北京凯莱物业管理有限公司的其他诉讼请求。诉讼费58350元，由被告中粮地产投资（北京）有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  郝 笛二〇二〇年十二月十五日法官助理  刘宇佳书 记 员  于静雯