山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终13896号上诉人（原审原告）：齐鲁银行股份有限公司济南民生大街支行，住所地山东省济南市。负责人：黄鹏，行长。委托诉讼代理人：王蓓蓓，女，该行工作人员。委托诉讼代理人：左欣，男，该行工作人员。被上诉人（原审被告）：济南泰瑞房地产开发有限公司，住所地山东省济南市。法定代表人：邢晟昊，总经理。委托诉讼代理人：王琰，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡克，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴浩然，男，1991年7月25日出生，汉族，住山东省莘县。上诉人齐鲁银行股份有限公司济南民生大街支行（以下简称齐鲁银行）因与被上诉人济南泰瑞房地产开发有限公司（以下简称泰瑞公司）、吴浩然金融借款合同纠纷一案，不服山东省济南市市中区人民法院（2020）鲁0103民初9560号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月16日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用第二审程序，依法由审判员独任进行了审理。本案现已审理终结。齐鲁银行上诉请求：1.依法撤销济南市市中区人民法院(2020)鲁0103民初9560号民事判决第四项，改判泰瑞公司对齐鲁银行的债权承担连带担保责任；2.本案二审诉讼费由泰瑞公司、吴浩然承担。事实和理由：一审判决认定泰瑞公司自愿为吴浩然对齐鲁银行的债务提供阶段性连带责任担保，保证期间至抵押房屋经房地产登记机构出具的《房屋他项权证》交付齐鲁银行收妥为止。因齐鲁银行提交了预售商品房抵押登记，据此认定泰瑞公司不再承担阶段性连带责任担保责任。齐鲁银行认为，泰瑞公司承担的阶段性担保责任属于附解除条件的合同条款，根据齐鲁银行与泰瑞公司签订的2018年117061个按揭合字第001号《齐鲁银行按揭业务合作协议》第八条的约定，阶段性担保的保证责任免除的条件是房屋办理完毕正式的抵押登记手续并出具不动产证明，不包括预抵押的登记及相应他项权利证明等。显然，本案中保证责任免除的解除条件尚未成就，泰瑞公司不应免除保证责任。为维护齐鲁银行的合法权益，特提起上诉，请求法院依法判决。泰瑞公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当依法驳回齐鲁银行的上诉。一、涉案房屋已经办理了预抵押登记，泰瑞公司的阶段性担保责任应当予以免除；二、考虑到本案中齐鲁银行已经查封了涉案房屋，且基于预抵押登记可以实现抵押权，出于减少诉累的考虑，直接拍卖变卖涉案房屋，将更有利于各方解决涉案争议。吴浩然未作答辩。齐鲁银行向一审法院起诉请求：1.解除齐鲁银行与吴浩然签订的借款合同；吴浩然立即偿还借款本金149,769.28元，利息798.58元（计算至2020年7月15日），此后利息按合同约定另行计算，至本息全部归还之日止；2.泰瑞公司作为保证人对上述贷款承担连带还款责任；3.齐鲁银行对抵押物腊山河以东，德州路南侧龙湖新壹街中心5号楼1单元328号房产享有优先受偿权；4.泰瑞公司、吴浩然承担本案诉讼费、保全费等所有实现债权的费用。一审法院认定事实：对当事人无异议的证据个人借款申请书、个人贷款客户谈话笔录、齐鲁银行个人房屋按揭借款合同、按揭业务合作协议、提款申请书、借款凭证、账户明细、济南市商品房买卖合同等一审法院予以确认并在卷佐证。一审法院认为，齐鲁银行与吴浩然、泰瑞公司对《个人房屋按揭借款合同》的内容均异议，证明签订合同系各方当事人的真实意思表示，内容未违反我国法律、法规的强制性规定，合法有效。借款合同签订后，各方当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定积极履行各自的合同义务。齐鲁银行依约履行了向吴浩然发放借款18万元的合同义务。吴浩然亦应依约履行按期偿还本息的合同义务。齐鲁银行提交证据借款凭证、账户明细，能够证实吴浩然自2020年6月20日起未按时偿还借款本息构成违约，应承担相应的违约责任，虽然在诉讼期间吴浩然偿还了逾期欠款，但齐鲁银行仍依约有权提前收回贷款。贷款的提前收回必然导致合同解除结果的发生，对齐鲁银行要求解除案涉借款合同，并要求吴浩然偿还截止到2020年9月22日借款本金143,830.42元的诉讼请求，事实清楚，一审法院予以支持。吴浩然以案涉借款所购本市槐荫区腊山河以东，德州路南侧龙湖新壹街中心5号楼1单元328房（济南西客站生态住区A2地块5号楼328号）产为借款提供抵押担保，并办理了预购商品房抵押登记，齐鲁银行依约对抵押房产价款在合同约定担保范围内享有优先受偿权。泰瑞公司自愿为吴浩然的上述债务提供阶段性连带责任保证，保证期间至抵押房屋经房地产登记机构出具的《房屋他项权证》交付齐鲁银行收妥为止。齐鲁银行提交不动产登记证明，能够证实案涉房屋于2019年1月14日办理了预购商品房抵押登记，该权利证明已经交付于齐鲁银行，齐鲁银行的抵押权已经登记生效，故齐鲁银行要求泰瑞公司承担连带保证责任的诉讼请求，于法无据，一审法院予不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十二条、第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条之规定，判决：一、解除齐鲁银行股份有限公司济南民生大街支行与吴浩然签订的《个人房屋按揭借款合同》；二、吴浩然于判决生效之日起十日内偿还齐鲁银行股份有限公司济南民生大街支行借款本金143,830.42元，及支付自2020年9月21日起至实际清偿之日止，按《个人房屋按揭借款合同》约定计算的利息；三、如吴浩然不能按上述第二项判决内容，按时履行判决义务，齐鲁银行股份有限公司济南民生大街支行有权对吴浩然名下位于济南市槐荫区腊山河以东、德州路南侧龙湖新壹街中心5号楼1－328（济南西客站生态住区A2地块5号楼328号）房屋折价或者拍卖、变卖的价款，在上述第二项判决内容确定的给付义务范围内优先受偿；四、驳回齐鲁银行股份有限公司济南民生大街支行的其他诉讼请求。案件受理费3310元，减半收取1655元，保全费1420元，由吴浩然承担。二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明：2018年2月12日，吴浩然（借款人/抵押人）与齐鲁银行（贷款人/抵押权人）及泰瑞公司（保证人）签订编号为2018年117061个借字第1105号《齐鲁银行个人房屋按揭借款合同》一份，约定吴浩然向齐鲁银行借款18万元，用于购买位于济南市槐荫区腊山河以东、德州路南侧龙湖新壹街中心5号楼1单元328的房产，吴浩然以上述房产提供抵押担保。借款期限自2018年2月12日起至2028年2月11日止。泰瑞公司为案涉贷款承担阶段性连带责任保证，担保期间自贷款发放之日起至本合同项下所抵押的房屋经房地产登记机构出具的《房屋他项权证》交付齐鲁银行收妥为止。保证担保的范围为吴浩然应偿还给齐鲁银行的贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、担保财产保管费、实现债权及担保权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、财产保全费、执行费、仲裁费、律师代理费、差旅费、评估费、拍卖费、保管费、公证费、过户手续费、税费等）。在上述借款合同签订前，泰瑞公司于2018年2月5日作为房屋开发商与齐鲁银行签订编号为2018年117061个按揭合字第001号《齐鲁银行按揭业务合作协议》一份，该协议第八条约定：“泰瑞公司同意为借款人提供阶段性连带责任保证担保：保证期限自贷款发放之日起至借款人所抵押的房屋经房地产登记机构出具不动产登记证明并交付齐鲁银行收妥为止。”前述“经房地产登记机构出具不动产登记证明”是指登记机构办理完毕已经竣工验收合格房产的抵押登记并出具不动产登记证明，不包括预抵押的登记及相应他项权利证明等情形。二审期间，齐鲁银行与泰瑞公司一致认可一审中齐鲁银行提举证的鲁（2019）济南市不动产登记证明第0005008号《不动产登记证明》是为案涉房屋办理的预购商品房抵押，是房屋预抵押登记；案涉房屋截至目前仍未办理正式的抵押登记。一审判决认定其他事实属实，本院予以确认。本院认为，本案中根据2018年117061个借字第1105号《齐鲁银行个人房屋按揭借款合同》的约定，泰瑞公司为吴浩然向齐鲁银行借款提供的是阶段性连带责任保证。泰瑞公司提供上述阶段性保证担保的期间为自贷款发放之日起至案涉房产经房地产登记机构出具的《房屋他项权证》交付齐鲁银行收妥为止；而在上述借款合同签订之前，泰瑞公司作为案涉房屋的开发商，在就由其开发包括案涉房屋在内的龙湖.新壹街项目，与齐鲁银行签订的《齐鲁银行按揭业务合作协议》中对泰瑞公司应承担的阶段性连带保证责任期间的界满条件进行了进一步约定，在该协议第八条将泰瑞公司承担阶段性连带保证担保责任的保证期限界满的条件中约定的经房地产登记机构出具不动产登记证明的情况，明确排除了提供预抵押的登记及相应他项权利证明的情形，现齐鲁银行主张根据《齐鲁银行个人房屋按揭借款合同》《齐鲁银行按揭业务合作协议》的约定，泰瑞公司为案涉借款提供阶段性担保的保证期间界满的条件尚未成就，符合上述合同约定，一审法院认为案涉房屋于2019年1月14日办理了预购商品房抵押登记，该权利证明已经交付于齐鲁银行，对齐鲁银行要求泰瑞公司承担连带保证责任的诉讼请求不予支持系认定事实错误，本院予以纠正。关于齐鲁银行对办理预购商品房抵押登记的案涉房产折价或者拍卖、变卖的价款，在案涉债务范围内是否享有优先受偿权，本院认为，《齐鲁银行个人房屋按揭借款合同》《齐鲁银行按揭业务合作协议》均明确约定，泰瑞公司为案涉债权提供的系阶段性保证，现齐鲁银行主张由泰瑞公司承担阶段性连带保证责任的保证期间尚未届满，且出具书面意见放弃对案涉预抵押登记抵押物的优先受偿，本院对此予以准许，故对齐鲁银行上诉主张泰瑞公司应对吴浩然的案涉债务承担连带保证责任的上诉请求，予以支持。综上所述，齐鲁银行的上诉请求依法成立，本院予以支持；一审判决认定事实有误，导致判决结果错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持济南市市中区人民法院（2020）鲁0103民初9560号民事判决第二项及案件受理费负担部分即“二、吴浩然于判决生效之日起十日内偿还齐鲁银行股份有限公司济南民生大街支行借款本金143,830.42元，及支付自2020年9月21日起至实际清偿之日止，按《个人房屋按揭借款合同》约定计算的利息”、“案件受理费3310元，减半收取1655元，保全费1420元，由吴浩然承担”；二、变更济南市市中区人民法院（2020）鲁0103民初9560号民事判决第一项即“一、解除齐鲁银行股份有限公司济南民生大街支行与吴浩然签订的《个人房屋按揭借款合同》”为“一、解除齐鲁银行股份有限公司济南民生大街支行与吴浩然、济南泰瑞房地产开发有限公司签订的编号为2018年117061个借字第1105号《齐鲁银行个人房屋按揭借款合同》”；三、撤销济南市市中区人民法院（2020）鲁0103民初9560号民事判决第三、四项即“三、如吴浩然不能按上述第二项判决内容，按时履行判决义务，齐鲁银行股份有限公司济南民生大街支行有权对吴浩然名下位于济南市槐荫区腊山河以东、德州路南侧龙湖新壹街中心5号楼1－328（济南西客站生态住区A2地块5号楼328号）房屋折价或者拍卖、变卖的价款，在上述第二项判决内容确定的给付义务范围内优先受偿；四、驳回齐鲁银行股份有限公司济南民生大街支行的其他诉讼请求”；四、被上诉人济南泰瑞房地产开发有限公司就本判决第一项确定的被上诉人吴浩然对上诉人齐鲁银行股份有限公司济南民生大街支行的应付债务承担连带清偿责任；五、驳回上诉人齐鲁银行股份有限公司济南民生大街支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费3310元，由被上诉人济南泰瑞房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员  李 婷二〇二〇年十二月二十五日法官助理  孙 鹏书 记 员  赖锦川