广东省开平市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0783民初2937号原告：中国农业银行股份有限公司开平市支行，住所地：开平市三埠区××××××××**。负责人：曾少明，该行行长。委托诉讼代理人：李旭进，广东五邑律师事务所律师。委托诉讼代理人：劳晓君，广东五邑律师事务所律师。被告：李一露，女，1986年9月10日出生，汉族，户籍住址：广东省云浮市云城区×××××××××××××，现住：开平市×××××××××××××××凯顺卫浴公司宿舍,公民身份号码：445×××××××********。被告：胡龙生，男，1985年5月22日出生，汉族，户籍住址：湖南省新田县××××××××，公民身份号码：431×××××××********。被告：开平恒威房地产开发有限公司，住所地：开平市水口镇绿苑别墅区**，统一社会信用代码：914×××××××××××968A。法定代表人：邝某1。委托诉讼代理人：李荣森，该公司经理。原告中国农业银行股份有限公司开平市支行（以下简称“农行开平支行”）诉被告李一露、胡龙生、开平恒威房地产开发有限公司（以下简称“恒威房地产公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案受理后，依法组成合议庭于2020年11月11日公开开庭进行了审理。原告农行开平支行的委托诉讼代理人李旭进、劳晓君，被告李一露、被告恒威房地产公司的委托诉讼代理人李荣森到庭参加诉讼。被告恒威房地产公司经本院传票合法传唤，没有正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农行开平支行向本院提出诉讼请求:一、判令被告李一露、胡龙生向原告偿还本金人民币376000.04元和至清偿完毕之日的利息（利息包括正常息、罚息、复利，按《个人购房担保借款合同》计至清偿完毕之日止，暂计至2020年6月4日利息为8117.24元）；二、判令被告李一露、胡龙生承担原告因本案诉讼支出的律师费22205.86元。（上述第一、二项请求合计金额406323.14元）；三、判令三被告协助原告办理涉案房屋开平市××××××××××绿苑山庄7区15幢1001房的抵押登记手续并判令原告对拍卖、变卖涉案担保房屋所得价款享有优先受偿权；四、判令被告恒威房地产公司对本案债务承担连带清偿责任；五、本案诉讼费、保全费用由三被告承担。事实与理由：2016年10月25日，原告与被告李一露签订《个人购房担保借款合同》约定如下：1.合同23条约定被告李一露向原告借款470000元；2.合同第24条约定借款用途为购买涉案房产；3.合同第25条约定借款期限15年；4.合同第26条约定借款利率按借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮15%确定即为4.165%，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整的，执行利率从基准利率调整后的次年1月1日起调整；5.合同第32条约定被告李一露用涉案房产为借款提供抵押担保；6.合同第11.1条约定，被告李一露逾期还款的，应在借款执行利率基础上上浮50%支付罚息即为6.2475%；7.合同第11.3条约定，被告李一露未付的利息和罚息，原告依据中国人民银行规定计收复利；8.合同第11.4条约定，借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权提前收回已发放借款；9.合同第9.2.7.1条约定，贷款人按照合同约定提前收回借款的，贷款人有权行使抵押权，并就拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿；10.合同11.8条约定被告李一露应承担原告因诉讼所支出的律师费、差旅费等实现债权的费用。被告李一露已收到原告贷款470000元并于2017年6月24日办理了涉案房产的抵押权预告登记。现被告出现逾期还款，已构成严重违约。被告胡龙生是被告李一露的丈夫，签署了《共同借款承诺书》，应对本案债务承担共同清偿责任。被告恒威房地产公司是涉案房屋的开发商，其与原告签订的《中国农业银行广东省分行一手购房贷款业务银企合作协议》第六条约定对本案债务承担连带责任保证，被告恒威房地产公司应对本案债务承担连带清偿责任。综上，为维护原告的合法权益，特具状起诉，请依法判决。被告李一露答辩称：对原告的起诉没有意见。被告胡龙生在期限内没有向本院提交答辩意见。被告恒威房地产公司答辩称：1、被告李一露、胡龙生的违约时间较短，违约程度并不严重，解除合同不利于各方当事人利益；2、现时系新冠肺炎疫情期间，当事人可能因为疫情的原因出现暂时违约的情况，轻易解除合同不利于交易安全和社会稳定；3、被告李一露、胡龙生向被告恒威房地产公司购房时，曾向被告公司借款，现尚欠被告公司4万元借款未偿还，被告公司要求被告李一露、胡龙生立即偿还上述借款。综上，请求驳回原告诉讼请求，继续履行涉案的金融借款合同。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告李一露、胡龙生、恒威房地产公司没有向本院提交证据。被告胡龙生未到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利。经庭审质证，对原告提交的证据均没有异议，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月25日，被告李一露为借款人，被告李一露、胡龙生为抵押人、原告农行开平支行为贷款人，共同签订合同编号440×××××××××××064《个人购房担保借款合同》，合同主要约定以下内容：“1、被告李一露向原告农行开平支行借款470000元，借款用途用于购买开平市××××××××××绿苑山庄7区15幢1001房（以下简称“绿苑山庄7区15幢1001房”），借款期限为15年（自2016年10月25日起至2031年10月24日），实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；2、借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础下浮15%后确定，现执行利率为4.165%；3、借款人选择的还款方式为等额递减还款方式，还款周期为一个月，还款日为每月25日。4、如果借款人未按双方约定期限归还借款本金的，在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。5、借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权提前收回已发放借款，有权行使担保权。6、贷款人按照法律规定或合同约定提前收回全部或部分借款的，贷款人有权行使抵押权，并可以就拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。7、抵押人应协助配合贷款人自房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起80日内办妥房地产权属证书，自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记。”同日，被告胡龙生为承诺人向原告出具《共同借款承诺书》，承诺：“知悉并同意借款人李一露向原告办理贷款业务，承诺作为共同借款人无条件对借款人与原告签订的编号为440×××××××××××064《个人购房担保借款合同》项下债务承担共同还款责任，共同还款责任的范围与借款合同约定的借款人责任范围一致，承诺人承担共同还款责任不以借款人先履行债务或原告向借款人催收为前提。”2016年10月25日，原告按合同约定向被告李一露发放贷款470000元。贷款发放后，被告于2019年11月起没有按时足额偿还借款本息。经庭审确认，截至2020年6月4日止，被告结欠借款本金376000.04元，利息8117.24元，合计384117.28元。庭审后，原告书面确认涉案借款合同约定利率于2020年8月31日根据人民银行要求自动转换为LPR标准进行计算，计算截至2020年11月12日止，被告结欠借款本金376000.04元、利息15113.64元，合计391113.68元(其中到期未还本金26111.1元，未到期本金349888.94元，逾期未还利息15113.64元)。另查明，2014年5月16日，原告（甲方）与被告恒威房地产公司（乙方）签订合同编号江开农银合字2014年003号《中国农业银行广东省分行一手购房贷款业务银企合作协议》，及于2015年4月27日签订编号江开农银合字2014年003-1号《一手购房贷款业务银企合作补充协议》，上述协议主要约定：“1、被告恒威房地产公司不可撤销地作出如下承诺：为原告向合作项目的购房人发放的个人住房贷款提供连带责任保证担保；2、担保范围为购房人与原告签订的借款合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及诉讼（仲裁）费、律师费等甲方实现债权的一切费用。3、被告恒威房地产公司的保证责任自甲方向该购房人发放借款之日起，至该购房人取得房地产权利证书，并办妥以原告为抵押权人的抵押登记手续之日止。”2017年6月24日，被告李一露购买坐落于绿苑山庄7区15幢1001房办理了粤（2017）开平市不动产证明第0017087号抵押权预告登记，权利人（申请人）：农行开平支行。再查明，原告与广东五邑律师事务所签订《委托代理协议》，约定原告委托广东五邑律师事务所代理本案，律师费为22205.86元,原告已向广东五邑律师事务所转账支付22205.86元。本院认为：本案是金融借款合同纠纷。原告农行开平支行与被告李一露共同签订合同编号440×××××××××××064《个人购房担保借款合同》，该合同不违反法律和行政法规，是当事人的真实意思表示，合法有效，受法律保护，双方应当按合同约定履行各自义务。上述借款合同签订后，原告农行开平支行依约向被告李一露发放了贷款470000元，被告李一露应当按照合同约定履行还款义务。被告李一露在借款后，自2019年11月起至起诉时都没有依照合同约定按时足额偿还借款本息的义务，其行为已构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，及根据上述借款合同约定的贷款金额、借款利率及罚息利率、还款方式及违约责任等内容，原告有权向被告李一露提前收回已发放的借款，原告主张被告李一露偿还计算截至2020年11月12日止结欠的借款本金376000.04元、利息15113.64元，合计391113.68元及此后从2020年11月13日起至款项实际还清之日止的利息，按双方签订的《个人购房担保借款合同》计算的事实清楚，理据充分，本院予以支持。同时，根据被告胡龙生出具的《共同借款责任承诺书》，被告李一露上述借款合同项下的债务属被告胡龙生承诺承担共同还款责任的范畴，故被告胡龙生应对被告李一露上述欠款承担共同偿还责任。关于律师费的问题。本案中，原告为实现债权，与广东五邑律师事务所签订《委托代理协议》，约定本案的代理费用为22205.86元，该收费符合广东省律师服务政府指导价标准，且广东五邑律师事务所已经履行了代理职责，原告也已经实际支付了律师费并提供了转账凭证予以证明。根据签订的《个人购房担保借款合同》及被告胡龙生出具的《共同借款责任承诺书》的约定，被告李一露、胡龙生应当共同承担因违约致使贷款人采取诉讼方式实现本案债权而支付的律师费及其他费用。因此，原告诉请被告李一露、胡龙生承担本案律师费22205.86元，理据充分，本院予以支持。关于本案债务是否应由被告恒威房地产公司承担连带保证责任的问题。依照《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任”的规定，被告恒威房地产公司与原告签订《中国农业银行广东省分行一手购房贷款业务银企合作协议》及《一手购房贷款业务银企合作补充协议》，约定被告恒威房地产公司不可撤销地为原告向合作项目的购房人发放的个人住房贷款提供连带责任保证担保。上述协议约定的担保条款对被告恒威房地产公司具有法律约束力。因被告李一露向被告恒威房地产公司购买的绿苑山庄7区15幢1001房属于协议约定提供连带责任保证担保的合作项目范畴，且尚未完成抵押权登记手续，被告恒威房地产公司应在担保范围内对被告李一露借款合同项下的债务（包括借款本金、利息、罚息、复利及诉讼费、律师费等实现债权的一切费用）承担连带保证责任。因此，原告请求被告恒威地产公司对被告李一露所欠涉案债务承担连带清偿责任，理据充足，本院予以支持。依照《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”的规定，被告恒威房地产公司承担保证责任后，有权向被告李一露追偿。关于抵押物的优先受偿权问题。依照《中华人民共和国物权法》第二十条规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的规定，抵押权预告登记所登记的是非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为涉案房产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房产办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人就涉案房产的处分，但非对涉案房产享有现实的抵押权。本案中，被告李一露购买的绿苑山庄7区15幢1001房并未办妥房地产权利证书和抵押权登记，故原告对涉案房屋未享有抵押权，因此原告请求对位于绿苑山庄7区15幢1001房享有优先受偿权，本院不予支持。另，对原告主张三被告协助原告办理绿苑山庄7区3幢1201房抵押权登记的问题，本案未有证据证明涉案房屋已交付并具备办理产权登记的条件，涉案房屋未办妥房地产权证书，不具备根据借款合同约定的履行办理抵押权登记的内容条件，故原告请求三被告协助办理涉案房屋的抵押登记手续理据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，被告胡龙生经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《中华人民共和国物权法》第二十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告李一露、胡龙生应在本判决发生法律效力之日起十日内共同偿还尚欠借款本息391113.68元及此后从2020年11月13日起至款项实际清偿之日止的利息（以本金376000.04元为基数，按签订的《个人购房担保借款合同》的约定计算）给原告中国农业银行股份有限公司开平市支行；二、被告李一露、胡龙生应自本判决生效之日起十日内共同支付律师费22205.86元给原告中国农业银行股份有限公司开平市支行；三、被告开平恒威房地产开发有限公司对上述第一、第二判项中被告李一露应履行的债务承担连带清偿责任；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司开平市支行的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7394.86元、保全费2551元，合计9945.86元（原告已预交），由被告李一露、胡龙生共同负担。原告中国农业银行股份有限公司开平市支行多预交的案件受理费和保全费9945.86元，由本院予以退回；被告李一露、胡龙生应共同向本院补缴案件受理费和保全费9945.86元；被告开平恒威房地产开发有限公司对被告李一露负担的本案受理费和保全费9945.86元承担连带清偿责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员  黄婷婷人民陪审员  何齐旺人民陪审员  史新华二〇二〇年十二月二十一日书 记 员  关绮明