重庆市开州区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0154民初4925号原告：重庆大川集团房地产开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区黄桷湾146号，统一社会信用代码91500106203068259Y。法定代表人：李建荣，系公司总经理。委托诉讼代理人：汪茂琴，女，系公司员工。被告：张全荣，男，1985年3月2日出生，汉族，现羁押于重庆市三峡监狱。委托诉讼代理人：张家贵(系父子关系)，男，1959年8月11日出生，汉族，住重庆市开州区。原告重庆大川集团房地产开发有限公司(以下简称大川公司)诉被告张全荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案受理后，因被告张全荣羁押在重庆市三峡监狱，疫情期间无法开庭，本院于2020年8月4日决定对本案中止审理，后恢复审理，于2020年10月13日由本院审判员陈小容适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告大川公司的委托诉讼代理人汪茂琴、被告张全荣到庭参加诉讼；2020年12月2日，本案再次开庭审理，原告大川公司的委托诉讼代理人汪茂琴、被告张全荣的委托诉讼代理人张家贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大川公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除原、被告于2015年5月17日签订的《重庆市商品房买卖合同》及注销其网络签约；2、请求判决注销重庆市江北区大石坝组团预购商品房买卖合同备案登记；3、请求判决注销位于重庆市江北区大石坝组团商品房的预告登记；4、诉讼费由被告承担。后原告撤回第三项诉讼请求。事实和理由：2015年5月17日，被告张全荣购买原告大川公司开发的位于重庆市江北区大石坝组团的房屋，并与原告大川公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同约定总成交金额为702030元，首付房款212030元，房款余额为490000元，房款余额以向银行按揭的方式支付。2015年6月2日，被告张全荣与中国工商银行股份有限公司沙坪坝支行(以下简称工行沙坪坝支行)、原告大川公司签订了个人借款/担保合同，合同约定工行沙坪坝支行向被告张全荣发放金额为490000元的一手住房购置贷款用于购买位于重庆市江北区大石坝组团的房屋，原告大川公司为保证人，保证担保责任的范围为阶段性连带保证责任。被告张全荣从2017年12月起未按时偿还贷款，工行沙坪坝支行在原告大川公司保证金账户中扣划了38999.99元用于偿还被告张全荣的贷款，后因工行沙坪坝支行起诉重庆大川集团房地产开发有限公司、张全荣及龚太芬金融借款合同一案，该案判决后，原告大川公司代被告张全荣偿还了银行涉案房屋的房贷本息及诉讼费共计272426.79元。因被告张全荣逾期还款，导致原告大川公司承担了担保责任，其行为已构成违约。根据《重庆市商品房买卖合同》附件五第十一条第（四）款约定：“乙方未按抵押贷款合同（协议）约定偿还银行按揭款及利息，导致银行扣划甲方（保证人）的保证金的，视为乙方未付清房款，甲方有权单方解除主合同，乙方还需承担违约责任并赔偿甲方的全部损失。”请求法院将原、被告分别支付的款项在本案中一并进行处理。基于上述事由，被告张全荣的行为已构成根本违约，原告大川公司为维护其合法权益，现提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告张全荣辩称，同意解除合同。大川公司并未按照合同约定将涉案房屋交付给张全荣。因为涉案房屋的首付款是张全荣的父母支付的，也是刷的张全荣母亲的卡，请求法庭予以考虑。经审理查明：2015年5月17日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定原告大川公司将位于重庆市江北区大石坝组团的房屋出售给被告张全荣，总成交金额为702030元，签订合同时由被告张全荣支付首付款212030元，余款490000元向银行申请按揭贷款进行支付。在该合同补充协议附件五第二条第二项约定，如被告张全荣未按抵押贷款合同(协议)约定偿还银行按揭贷款及利息，导致银行扣划原告大川公司的保证金时，视为被告张全荣未付清房款，原告大川公司有权解除合同，收回该商品房，同时被告张全荣必须在原告大川公司履行保证责任后30日内，协同原告大川公司到房管局办理有关解除合同的手续，被告张全荣所交的全部款项优先用于冲抵原告大川公司的损失，冲抵后如有剩余的，原告大川公司在被告张全荣配合完善有关合同解除手续后7个工作日内退还给被告张全荣。以及补充协议附件五第十一条第四项中约定，在前述情况下，原告大川公司除有权单方面解除合同外，被告张全荣还需承担违约责任及赔偿原告大川公司全部损失，并在扣除被告张全荣应支付给原告大川公司的费用（包括但不限于违约金、损害赔偿金、代还按揭款占用费、诉讼费、合同印花税、预告登记费等）后，将剩余已付房价款（无息）退还被告张全荣。被告张全荣在该合同及补充协议上签名捺印，原告大川公司在该合同及补充协议上盖章。该合同已经办理网签及备案登记。合同签订后，被告张全荣支付了首付款212030元，支付抵押费、预告登记费、权证印花税、大修基金及契税共计20783元。2015年6月2日，原告大川公司、被告张全荣、龚太芬及中国工商银行股份有限公司重庆沙坪坝支行(以下简称工行沙坪坝支行)签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定，因被告张全荣购买位于重庆市江北区大石坝组团的房屋，向工行沙坪坝支行申请住房购置贷款，金额为490000元，并由原告大川公司对该笔贷款承担阶段性连带保证责任。被告张全荣在借款人及抵押人处签字，龚太芬在共同借款人及抵押物共有人处签字，原告大川公司在保证人处盖章，工行沙坪坝支行在贷款人处盖章。合同签订后，工行沙坪坝支行按照约定发放了贷款490000元。之后被告张全荣偿还银行部分贷款本息。工行沙坪坝支行发放贷款后，因被告张全荣未按约定偿还贷款，导致银行从原告大川公司的保证金账户扣划38999.9元(其中本金16882.23元，利息22117.67)用于偿还房屋的按揭贷款本息。之后，因被告张全荣仍未按约定还款，工行沙坪坝支行向重庆市沙坪坝区人民法院提起诉讼，该院于2020年8月19日作出（2020）渝0106民初8769号民事判决书，判决结果为：“一、被告张全荣、龚太芬共同于本判决生效之日起十日内偿还原告中国工商银行股份有限公司重庆沙坪坝支行借款本金243436.46元，并截止2020年5月1日的利息10270.16元，及从2020年5月2日起至借款本息全部清偿之日止的罚息和复利（罚息以借款本金为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年贷款市场报价利率基础上加收50%计算；复利以未按时支付的利息为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率基础上加收50%计算）；二、被告重庆大川集团房地产开发有限公司对上述被告张全荣、龚太芬判决范围内的债务承担连带清偿责任。”该判决作出后，原告大川公司向工行沙坪坝支行支付了涉案房屋的贷款本息269848.99元（其中贷款本金为243436.46元，利息26412.53元）及诉讼费2577.8元，共计272426.79元。另查明，原告大川公司于2015年4月10日取得江北区大石坝组团房屋的预售许可证。通过向重庆市江北区不动产登记中心查询，位于重庆市江北区大石坝组团的房屋办理了网签，并进行登记备案。另查明，张全荣因犯贪污罪、受贿罪，被重庆市开州区人民法院判处有期徒刑十年八个月，并处罚金七十万元。并追缴违法所得九万元。该案生效后，本院申请强制执行，本院裁定继续查封张全荣位于重庆市江北区大石坝组团的房屋，查封期限为三年，并依法向重庆市江北区不动产登记中心送达协助执行通知书，该中心已经协助办理该房的续查封。目前仍处于续查封状态。另查明，涉案房屋一直未交付。上列事实，有原告大川公司、被告张全荣的当庭陈述，以及原告大川公司的工商登记信息、法定代表人身份证明书、被告张全荣的身份信息复印件，《重庆市商品房买卖合同》及补充协议复印件，《个人购房借款/担保合同》复印件，(2020)渝0106民初8769号民事判决书，不动产销售专用收据及发票复印件，合同备案登记查询结果及备案登记证明复印件，工商银行个人贷款逾期归还查询结果复印件，工商银行业务凭证，民生银行电子回单，重庆市江北区不动产登记中心登记信息查询结果，张全荣的工商银行流水，（2017）渝0154刑初394号刑事判决书，（2018）渝0154执1873号之一执行裁定书，送达回证等在卷佐证，上述证据经本院认证，符合证据的合法性、客观性、关联性，本院依法予以采信。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案原告大川公司与被告张全荣作为平等民事主体，在公平自愿的情况下签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，该合同系双方的真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同属于依法成立的有效合同。各方当事人均应该按照合同约定履行自己的义务。关于原告大川公司请求判决解除原、被告于2015年5月17日签订的《重庆市商品房买卖合同》的诉讼请求，双方在《重庆市商品房买卖合同》补充协议附件五第二条第二项及第十一条第四项约定，如被告张全荣未按抵押贷款合同(协议)约定偿还银行按揭贷款及利息，导致银行扣划原告大川公司的保证金时，视为被告张全荣未付清房款，原告大川公司有权解除合同，收回该商品房，并有权主张被告张全荣承担违约责任并赔偿原告大川公司损失。经查，因被告张全荣逾期偿还银行按揭贷款，导致原告大川公司的保证金被扣划，且在工行沙坪坝支行起诉后，原告大川公司承担了担保责任，故该合同已经符合约定解除的条件，同时经开庭审理，被告张全荣同意解除该合同，故本院判决解除双方于2015年5月17日签订的《重庆市商品房买卖合同》。因起诉前被告张全荣并未收到原告大川公司邮寄的解除合同通知书，故以被告张全荣收到本院起诉状副本的日期2020年9月14日作为合同解除的日期。因双方签订的合同解除，故被告张全荣也应该配合原告大川公司办理注销涉案合同的网络签约及合同备案登记，故对原告大川公司的第一、二项诉讼请求予以支持。由于双方的《重庆市商品房买卖合同》已经解除，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，故原、被告双方支付的各种款项应该在本案中一并进行处理。被告张全荣购房后支付了首付款212030元，支付抵押费、预告登记费、印花税、大修基金及契税共计20783元，偿还了部分银行贷款。因本案系被告张全荣违约导致合同解除，故其支付的抵押费、预告登记费、印花税、大修基金及契税20783元以及归还的银行贷款中的利息部分由其自行承担，对其支付的首付款及银行贷款中的本金部分应由原告大川公司退还；同时，因被告张全荣未按期偿还银行按揭贷款，导致原告大川公司承担担保责任，支付了银行贷款本息共计308848.89元，其中本金为260318.69元，利息48530.2元，并支付了金融借款合同纠纷一案的诉讼费2577.8元，因被告张全荣的违约行为给原告大川公司造成相应的损失，该部分损失应该由被告张全荣承担，故对于原告大川公司支付的贷款利息及诉讼费应该在退还的款项中予以折抵。经计算，原告大川公司还应该退还被告张全荣178573.31元(490000元－260318.69元－48530.2元－2577.8元)。关于被告张全荣辩称涉案房屋首付款系其父母支付，属于另一法律关系，张全荣的父母可另行向其主张。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告重庆大川集团房地产开发有限公司与被告张全荣于2015年5月17日签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议(附件五)于2020年9月14日解除；二、被告张全荣于本判决生效后十日内协助原告重庆大川集团房地产开发有限公司注销《重庆市商品房买卖合同》的网络签约手续；三、被告张全荣于本判决生效后十日内协助原告重庆大川集团房地产开发有限公司注销位于重庆市江北区大石坝组团房屋的预购商品房买卖合同登记备案；四、原告重庆大川集团房地产开发有限公司在注销网络签约手续及预购商品房买卖合同登记备案后三日内退还被告张全荣购房款178573.31元。案件受理费10828元，减半收取5414元，由被告张全荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费用通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前述规定的期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。审 判 员 陈小容二〇二〇年十二月二十八日法官助理 王春燕书 记 员 陈 顺