河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)豫03民终8555号上诉人（原审原告）：杨振欣，男，汉族，住河南省偃师市。委托诉讼代理人：刘俊升，男，汉族，住河南省偃师市。被上诉人（原审被告）：偃师市商城街道办事处塔庄村第一村民组（原偃师市城关镇塔庄村第一村民组）。负责人：李建庄，该村民组组长。委托诉讼代理人：崔保钦、关要宗，洛阳市偃师市夏都法律服务所法律工作者。上诉人杨振欣因与被上诉人偃师市商城街道办事处塔庄村第一村民组（以下简称塔庄一组）土地租赁合同纠纷一案，不服河南省偃师市人民法院（2020）豫0381民初2848号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。杨振欣上诉请求：一、依法对一审判决改判或将本案发还重审；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：2016年7月1日,上诉人与被上诉人签订了一份土地租赁合同,合同约定被上诉人将本组土地38.8亩租给上诉人使用(土地上已建房屋及其他附属物),租赁期为16年。从2016年6月30日至2032年6月30日,租金从每年6月30日前向甲方交纳,不得拖欠。2018年7月12日,上诉人向被上诉人交纳了2018年6月30日至2019年6月30日的租金209132元,被上诉人给上诉人出具收据一份,因被上诉人租给上诉人使用的土地系全国重点文物保护商城遗址,上诉人在租赁时被上诉人也没告知,2018年12月份,偃师市人民政府及多家单位下发通知,以违法建筑为由,要求在2018年12月25日前拆除所有在该地区上的违法建筑物。因上诉人租赁被上诉人的土地在拆除范围内,该土地上的建筑物及建筑设施被拆除，导致被上诉人无法使用租赁土地及建筑附属物，故此,上诉人多次找被上诉人,要求退还上诉人多交的半年租金104566元,被上诉人不予退还,无奈，上诉人将被上诉人诉诸法院。一审法院在审理时,认定上诉人与被上诉人签订租赁合同,仍未到相关部门办理相应手续,双方所签订土地租赁合同违反法律强制规定系无效合同为由,驳回上诉人的诉求实属错误。上诉人和被上诉人签订土地租赁合同,上诉人不存在过错,上诉人也没有改变土地用途,改变土地用途的过错在被上诉人,不在上诉人,因为上诉人在2016年7月1日与被上诉人签订土地租赁合同时,被上诉人已在该土地上建筑了房屋和附属设施,办起了烧烤小吃城。被上诉人将土地租给上诉人使用，应当给上诉人提供相应手续，而不是上诉人去相关部门办理相应手续。因上诉人租赁的土地是国家重点文物保护商城遗址，被上诉人租给上诉人的土地及房屋被政府强制性拆除，导致上诉人无法使用,上诉人和被上诉人所签订的租赁合同应自政府及相关部门要求拆除建筑物时间起为无效合同，被上诉人应当在合同无效后,将多收上诉人的租金退还给上诉人。但一审法院在审理时,认定上诉人要求退还租金的诉求,证据不足,并给以判定驳回,适用法律不当,判决错误。故此,上诉人不服,特提出上诉,请求二审法院支持上诉人的上诉请求，维护上诉人的合法权益。塔庄一组辩称，一、塔庄一组租给杨振欣的是土地，而非土地上的建筑物。塔庄一组2016年7月1日与杨振欣签订的是“土地租赁合同”，土地租金是以每亩地为单位向杨振欣收取。合同签订时，虽然该土地上遗留有临时建筑物，杨振欣对该现状明知并愿意接收。杨振欣在取得土地使用权后，其使用该土地上的临时建筑并未向塔庄一组交纳任何费用。2019年1月政府拆除了该土地上的临时建筑物，政府拆除临时建筑物并不因此影响杨振欣使用该土地。杨振欣以政府拆除该土地上的临时建筑为由，要求塔庄一组退还土地租金，其主张于法无据且损害了塔庄一组的利益，该上诉理由不成立。二、塔庄一组收取杨振欣2018年6月30日至2019年6月30日间的土地租金，理由正当，合理合法。杨振欣向塔庄一组交纳的2018年6月30日至2019年6月30日间的土地租金，是塔庄一组应得的正当利益，杨振欣以政府拆除了该土地上的临时建筑为由，要求塔庄一组退还其部分土地租金，但杨振欣从2019年1月政府拆除该土地上的临时建筑至今未将该土地交还塔庄一组，且该土地仍在租赁期内，杨振欣没有向塔庄一组交纳2019年6月30日至今的土地租金，塔庄一组将另案向杨振欣主张该租金。综上，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院查明事实，依法维持原判，驳回杨振欣的上诉请求。杨振欣向一审法院起诉请求：1.依法判令塔庄一组退还杨振欣2019年1月1日至2019年7月1日的半年租金104566元及利息（利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。2.本案的诉讼费由塔庄一组承担。一审法院认定事实：2009年6月30日，塔庄一组与李志超签订土地租用合同一份，约定：一、土地座落：此块土地东与后庄村相邻，西与本村第二村民组相邻，南与原新闻纸厂相邻，北与植物园老关路为界，东西宽127米，南北长204米，合计38.8亩，同意李志超在此块土地上建设美食小吃城。二、土地期限：根据现实情况，租期定为7年，即从2009年7月1日至2016年6月30日终止。三、租金交付办法：（1）每亩地年租金为2000斤标粉（市面粉厂），共计每年77600斤标粉，每年在7月10日前付清，不得拖欠，如违约将终止合同。（2）李志超在建成美食小吃城门面房后（按实际使用的门面房计算，仓库门面房40平方米为单位计算），第二年每月每个门面房应向塔庄一组缴纳摊位费50元，交至2016年6月30日合同到期。四、租地建设：李志超在建筑美食小吃城垫地基时，应全部使用黄土或洛河滩土，不得使用建筑垃圾等杂物垫地基，以免合同终止恢复耕地时影响耕地质量，合同期满须恢复耕地。五、合同到期后，如果李志超继续租用此块土地，在同等条件下，李志超有优先租用权。在合同租用期内，如果国家、政府等部门征用此块土地，地面以上的建筑物及附属物赔偿70%归李志超所有，余下的30%归塔庄一组所有。六、在土地租用合同期内，李志超不得将土地租用合同转让给其他人，如有特殊情况转让，需经塔庄一组同意后方可转让。在土地租用合同期内，如李志超经营不善等其他原因造成合同不能履行退租时，地面以上建筑物及附属物无条件归塔庄一组所有，同时土地租用合同终止。此块土地上的建筑物及附属物不得对任何人进行抵押，租用此块土地期间，李志超的个人债务与塔庄一组无关，租用期间应合法经营。七、美食小吃城所需勤杂人员，原则上在塔庄一组中委派，李志超择优录用，建筑房屋及所用土方在招标时，同等条件下先用塔庄一组人员建设。八、青苗赔偿，每亩地150元。合同签订后，李志超与本案杨振欣合伙在该土地上建造房屋用于经营，但未办理相关土地使用手续。合同到期后，2016年7月1日，杨振欣作为乙方，塔庄一组作为甲方，双方就上述土地及土地上的建筑物签订了一份土地租赁合同，合同主要内容为：甲方将坐落在310国道东边与塔庄第二村民组相邻耕地(东西宽127米，南北长204米，计38.8亩)租给原告使用，租赁期限16年，每年每亩租金为偃师市面粉厂标准面粉3500斤，租金从每年6月30日前向被告交纳。从2016年6月30日起，在此块土地上的一切建筑物、建筑设施及附属物，包括乙方租赁给其他用户的建筑物，建筑设施及附属物，也包括新建的建筑物、建筑设施及附属物的产权50%为塔庄一组所有，如国家占用土地包赔补偿金50%归甲方（塔庄一组），乙方杨振欣在此块土地上的一切建筑物、建筑设施及附属物，十六年后也就是说到本合同终止时全部归甲方塔庄一组所有。现有在此土地上的建筑物及建筑设施不得随意拆除，如需拆除需经甲方同意方可施行，乙方出租给其他用户的租赁合同终止时间，不得超出现甲方租赁给乙方的租赁时间，否则造成的法律后果及民事责任由乙方承担，合同到期除乙方自身外，其他商户在同等条件下可优先续租，与塔庄一组重新协商签订新合同，如政府征用，亮亮洗车行包赔补偿金30%归甲方塔庄一组所有，在合同有效期内，乙方不得将此块土地上的建筑物、建筑设施及附属物资，也包括乙方租赁给其他用户的建筑物建筑设施及附属物抵押给任何单位和个人，乙方的债权债务与甲方乙方无关，乙方应合法经营，乙方经营自主，甲方不得以任何理由干扰甲方的正常经营。合同签订后，双方均按合同履行，2018年7月12日，杨振欣向塔庄一组交纳了2018年6月30日至2019年6月30日的租金209132元。2018年12月16日，偃师市文物旅游局等多家单位联合下发“关于开展商城遗址保护范围内违法占地违法建设违法经营专项整治行动的通告”，该通告治理的范围为：商城遗址保护区东南区域（滨河路以北、商都南路以东、商城植物园以南、新星路以西区域），商城遗址保护区西北区域（遗址城墙以东、大槐树村西入村路、规划民主西路以南、商都西路以北）；治理对象为：上述区域内所有未取得文物、土地、规划、住建、消防等部门批准而私自违法建设的建筑物（构筑物）；以及在这些违法建筑物（构筑物）内从事的各类违法经营活动。拆除时间为：2018年12月16日至2019年1月5日为自行拆除阶段，2019年1月5日至2019年1月31日为强行拆除阶段。本案所涉的土地在拆除范围内。现该土地上的建筑物及建筑设施已拆除。2012年9月11日，本案杨振欣和李志超以偃师市城关镇塔庄村民委员会的名义与偃师市小明星艺术幼儿园签订租赁合同一份，将本案所涉土地上的部分房屋及空地租给偃师市小明星艺术幼儿园，后由于杨振欣租赁给偃师市小明星艺术幼儿园的房屋拆除，偃师市小明星艺术幼儿园诉于一审法院要求杨振欣及李志超、塔庄村委会退还租金，该院审理后，作出（2020）豫0381民初543号民事判决书，判决杨振欣、李志超于判决生效后10日内退还偃师市小明星艺术幼儿园12万元及利息。一审法院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设”。本案塔庄一组与李志超签订土地租赁合同后，本案杨振欣与李志超合伙在该土地上建造房屋并共同经营，合同到期后，本案杨振欣、塔庄一组双方重新签订了的土地租赁合同，仍与李志超共同使用、经营，该合同系塔庄一组与李志超签订的土地租赁合同的延伸。由于本案所涉土地系耕地，李志超与塔庄一组在签订租赁合同后，本案杨振欣与李志超未经相关部门批准，擅自改变土地用途，在该土地上建造房屋等，合同到期后，杨振欣与塔庄一组签订租赁合同，仍未到相关部门办理相应的手续，双方所签土地租赁合同违反法律强制性规定系无效合同。杨振欣在其诉状中称，双方签订的土地租赁合同自杨振欣按照政府及相关部门的要求拆除违建房屋时应属无效合同，但其拆除违法建筑后未将土地交还被告，塔庄一组不能使用该土地，杨振欣支付塔庄一组的土地租金系塔庄一组的损失，同时杨振欣对合同的无效存在过错，对塔庄一组的损失应当赔偿。故杨振欣要求塔庄一组返还租金的诉讼请求，证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回杨振欣的诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取1195元，由杨振欣承担。本院二审期间，杨振欣提交偃师市人民政府规划委员会出具的关于烧烤小吃城选址的意见，拟证明2009年被上诉人土地已被占用、规划成了烧烤小吃城，不是耕地。塔庄一组质证意见：对该证据不予认可，与本案无关，该证据没有加盖任何公章。本院经审理查明事实与一审法院查明事实基本一致。本院认为，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。本案所涉土地系耕地，杨振欣与李志超未经相关部门批准，擅自改变土地用途，该二人与塔庄一组所签土地租赁合同违反法律强制性规定，系无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。杨振欣要求退还其2019年1月1日至2019年7月1日交纳的半年租金104566元，因其并未提交证据证明已将所租赁土地退还塔庄一组，一审法院不予支持其一审诉求，并无不妥。综上所述，杨振欣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2391元，由上诉人杨振欣负担。本判决为终审判决。审判长 祖 萌审判员 蔡美丽审判员 王 睿二〇二〇年十二月四日法官助理石昕书记员文成博