黑龙江省农垦中级法院民 事 判 决 书（2020）黑81民终369号上诉人（原审被告）：张伟，女，1968年2月2日出生，汉族，黑龙江省建边农场十队工人，住黑龙江省嫩江县。委托诉讼代理人：庄建福，黑龙江明鉴律师事务所律师。上诉人（原审被告）：孙沙沙（系张伟女儿），女，1989年4月21日出生，汉族，无职业，住黑龙江省嫩江县。上诉人（原审被告）：孙天友（系孙沙沙祖父），男，1935年9月14日出生，汉族，无职业，住黑龙江省嫩江县。以上三上诉人共同委托诉讼代理人：刘铁彬（系孙沙沙丈夫），男，1982年10月3日出生，汉族，无职业，住黑龙江省嫩江县。被上诉人（原审原告）：张守东，男，1976年10月5日出生，汉族，无职业，住黑龙江省嫩江县。被上诉人（原审被告）：李树丰，男，1965年12月8日出生，汉族，无职业，户籍地黑龙江省拜泉县，现住山东省潍坊市。被上诉人（原审被告）：马淑华（系李树丰妻子），女，1964年10月9日出生，汉族，无职业，户籍地黑龙江省拜泉县，现住山东省潍坊市。上诉人张伟、孙沙沙、孙天友因与被上诉人张守东、李树丰、马淑华执行异议之诉一案，不服黑龙江省九三人民法院（2019）黑8110民初1207号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案后，依法组成合议庭，于同年12月10日公开开庭进行了审理。本案审理过程中，上诉人孙树良于2020年11月6日死亡，其法定继承人孙沙沙、孙天友申请参加本案诉讼。上诉人张伟的委托诉讼代理人庄建福，上诉人张伟、孙沙沙、孙天友的共同委托诉讼代理人刘铁彬，被上诉人张守东到庭参加诉讼。被上诉人李树丰、马淑华经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张伟、孙沙沙、孙天友上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回张守东的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由张守东承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.张守东与李树丰、马淑华之间不存在房屋买卖关系。《房屋买卖协议书》是虚假的，张守东并未向李树丰、马淑华交付购房款150,000元，李树丰女儿看病也是虚构的，案涉房屋在孙树良、张伟申请查封时没有交付给张守东。2.一审判决认定张守东在房屋买卖过程中无过错违背事实，张守东明知李树丰女儿无病却不积极要求过户，其存在过错。二、一审判决适用法律不当。1.张伟、孙沙沙、孙天友有新的证据可以证明张守东虚构买卖事实，其没有支付房款，也未实际占有房屋。2.张守东未取得案涉房屋的所有权，一审法院判决不得执行案涉房屋错误。张守东辩称，一审判決认定事实清楚，适用法律正确，张伟、孙沙沙、孙天友的上诉请求没有事实及法律依据，请求驳回上诉，维持原判。一、张守东与李树丰、马淑华在案涉房屋査封前已签订合法有效的房屋买卖合同，且提供证据证明给付了全部购房款，房屋已经实际交付张守东占有使用，张守东对房屋未能更名过户不存在过错。二、一审判决适用法律正确。李树丰、马淑华辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。一、《房屋买卖协议书》合法有效，不存在伪造行为。1.2019年3月30日，李树丰、马淑华将案涉房屋转让给张守东，收取房款150,000元，并将该房屋交付给张守东，双方之间的房屋买卖合同已履行完毕，房屋交付后即属于张守东的合法财产。《房屋买卖协议书》在房屋被査封前已提交至不动产登记部门，由于一审中李树丰、马淑华所述的客观原因，未能办理房屋过户登记，但不影响房屋所有权已转给张守东的事实，李树丰、马淑华对案涉房屋已不享有任何权利。2.本案不存在李树丰、马淑华和张守东恶意串通的事实。二、一审判决认定证据合法有效。三、一审判决适用法律正确。张守东向一审法院起诉请求：1.停止对案涉房屋的执行，并解除查封；2.确认张守东与李树丰、马淑华之间关于案涉房屋买卖合同的效力，并确认该房屋归张守东所有；3.由孙树良、张伟承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2019年6月18日，孙树良、张伟向一审法院申请诉前财产保全，请求对李树丰、马淑华所有的坐落于黑龙江省建边农场（以下简称建边农场）惠民小区11号楼3单元401室房产采取财产保全措施，并提供黑龙江省农村信用社联合社卡内的存款135,000元担保。当日，一审法院作出（2019）黑8110财保7号民事裁定，李树丰、马淑华所有的坐落于建边农场惠民小区11号楼3单元401室房产被查封，期限自2019年6月18日至2022年6月17日。2019年7月11日，案外人张守东对执行标的提出书面异议。2019年7月23日，一审法院作出（2019）黑8110执异13号执行裁定，驳回张守东的保全异议。2019年8月9日，张守东向一审法院提起案外人执行异议之诉。2019年3月30日，李树丰、马淑华与张守东签订《房屋买卖协议书》，约定李树丰、马淑华将共同共有的坐落于建边农场惠民小区11号楼3单元401室以150,000元的价格卖给张守东，张守东在协议上签字时一次性向李树丰、马淑华支付购房款150,000元，同时李树丰、马淑华交付房产证及房屋钥匙，待房产过户条件成熟时双方补办过户手续。当日，双方在《房屋买卖协议书》上签字后，张守东将150,000元现金交付给李树丰、马淑华，李树丰、马淑华为张守东出具了收到张守东购房屋款150,000元的收据，同时李树丰、马淑华将该房屋的不动产权证及房屋钥匙交付给张守东。由于签订协议当日为周六，不动产管理部门放假，双方约定周一去办理产权过户手续。但当天下午李树丰、马淑华以女儿李春芳因离婚得了病，疯疯癫癫，又哭又笑，犯病了，带女儿外出治病为由，离开建边农场，一直到2019年6月18日孙树良、张伟提起诉前财产保全之日没有回过建边农场。另查明，在2019年3月30日至2019年6月18日期间，因李树丰、马淑华离开建边农场，一直没有回来，张守东将与李树丰、马淑华签订的《房屋买卖协议书》交给建边农场房产科，告知其购买了李树丰、马淑华的房屋。2019年3月至2019年6月18日期间，与李树丰、马淑华房屋同在一个小区内，同样楼层及面积的7号楼房屋买卖价格为135,000元。一审法院认为，案外人执行异议之诉，是指案外人就执行标的物享有足以有效阻止强制执行的权利人在执行程序终结前，向执行法院对申请执行人提出的旨在阻止对执行标的物的强制执行的诉讼。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，张守东与李树丰、马淑华签订的《房屋买卖协议书》系双方真实意思表示，且合同内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，双方交易价格也不低于当时的市场价格，合同依法成立且有效，予以确认。张守东依照合同约定向李树丰、马淑华支付了全部购房款，且李树丰、马淑华亦将该房屋不动产权证及钥匙交付给张守东，张守东也已实际接收该房屋管理使用。李树丰、马淑华亦在本案中对张守东购买上述房屋的行为予以认可。虽双方因李树丰、马淑华离开建边农场的原因，使张守东未办理房屋过户登记手续，但张守东提交的一系列证据，已形成其与李树丰、马淑华房屋买卖行为的完整证据链，并且孙树良、张伟提交的与房产科工作人员张艳红对话录音也证明张守东将《房屋买卖协议书》交给房产科，虽然未办理预告登记，不产生任何法律效力，但却能够证明张守东告知房产管理人员其购买李树丰、马淑华房屋的事实，足以证明张守东在上述买卖过程中并无过错。张守东要求停止对该房屋的执行，符合事实及法律规定，予以支持。关于张守东要求解除对上述房屋的查封，应通过法律规定的相关程序进行救济，而非通过民事诉讼方式解决，故对张守东要求解除查封的诉讼请求，不予处理。关于张守东要求确认该房屋产权归其所有的诉讼请求，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，因双方尚未依法办理房屋所有权变更登记，不发生所有权变更效力，双方应当依据合同约定继续履行办理变更登记后，张守东才能取得该房屋的所有权，对张守东的此项诉讼请求，不予支持。关于孙树良、张伟抗辩张守东与李树丰、马淑华之间不是房屋买卖，是李树丰、马淑华用房屋抵顶欠张守东粮款的行为，有躲避债务、转移财产的倾向。即使存在李树丰欠张守东粮款，李树丰用房产抵偿欠张守东债务的事实，也是李树丰、马淑华在孙树良、张伟申请查封房屋之前对自己所有的合法财产进行处分，并且李树丰、马淑华用自己的合法房产清偿任何人债务的行为，并不违反法律规定，李树丰、马淑华享有自由处分权，不足以认定为转移财产，对孙树良、张伟的抗辩理由，不予支持。判决：一、不得执行黑龙江省九三人民法院（2019）黑8110财保7号民事裁定书裁定的李树丰、马淑华的建边农场惠民小区11号楼3单元401室；二、驳回张守东的其他诉讼请求。案件受理费3,300元，由孙树良、张伟、李树丰、马淑华各负担825元。二审期间，张伟、孙沙沙、孙天友围绕上诉请求依法提交孙树良与秦显东2019年10月1日谈话录音、孙树良与李春芳2019年8月25日通话录音、姜占生与李树丰2019年5月15日通话录音、李春芳的快手视频（光盘两张）。意在证明：姜占生与李树丰的通话录音证明李树丰欠债较多，有恶意逃避债务的倾向，将案涉房屋出售给张守东也属于逃避债务；其他两段录音和快手视频证明李春芳在《房屋买卖协议书》签订前后均未体现有××，李春芳的思维清晰，语言表达流畅，李树丰所谓由于李春芳有病不能办理过户是不真实的。张守东的质证意见为：对真实性及证明问题均有异议，该组证据不属于新证据，二审法院不应采信。本院认证意见为：该组证据不足以证实所要证明的问题，不予采信。二审期间，本院依职权于2020年12月11日对北大荒集团建边分公司不动产登记中心副主任赵妍所作的询问笔录，本院组织当事人进行了证据交换和质证。张伟、孙沙沙、孙天友的质证意见为：不了解情况，也没有去问过。张守东的质证意见为：无异议。本院认证意见为：该询问笔录能够证实张守东在法院查封之前，曾到不动产登记中心要求对案涉房屋办理过户登记，予以采信。二审查明的事实与前述一审判决认定的事实一致。本院认为，本案存在以下焦点问题：张守东对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，张守东与李树丰、马淑华签订《房屋买卖协议书》在案涉房屋查封之前，且该协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，应认定为有效合同。一审时证人李某、季某的出庭证言，结合李树丰、马淑华出具的收取购房款收据，能够证实张守东依照合同约定向李树丰、马淑华支付了全部购房款，且李树丰、马淑华将该房屋不动产权证及钥匙交付给张守东，张守东在法院查封之前已合法占有案涉房屋。本院依职权对赵妍所作的询问笔录，证实张守东在法院查封之前，曾到不动产登记中心要求对案涉房屋办理过户登记，但因李树丰、马淑华在签订协议的当天下午即离开建边农场，直至2019年6月18日孙树良、张伟申请诉前财产保全之日未回过建边农场，故案涉房屋未办理过户登记并非因张守东自身原因所致。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，应认定张守东对案涉房屋享有的民事权益足以排除强制执行。综上，张伟、孙沙沙、孙天友的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,300元，由上诉人张伟、孙沙沙、孙天友负担。本判决为终审判决。审判长 苏 倡审判员 刘红丽审判员 叶长清二〇二〇年十二月三十日书记员 郑 闯