北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初41869号原告（反诉被告）：齐少帅，男，1987年5月2日出生。被告（反诉原告）：冯雪，女，1977年3月18日出生。委托诉讼代理人：林松海，北京市万企律师事务所律师。原告（反诉被告）齐少帅与被告（反诉原告）冯雪房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告齐少帅，被告冯雪的委托诉讼代理人林松海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。齐少帅向本院提出诉讼请求：1.判令冯雪支付商铺转让费4万元；2.判令冯雪支付租金和其他费用共计132282元；3、判令冯雪承担另案诉讼费1312元。事实和理由：2018年10月19日，齐少帅与冯雪签订合同，约定齐少帅将其租赁的位于北京市朝阳区某某号的美食城档口店铺转让给冯雪，冯雪同意代替齐少帅继续履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，每年定期交纳租金和合同所约定的其他各项费用。档口年租金为26.9万元，由于冯雪资金不足，冯雪仅向出租方交纳了租金11.9万元，齐少帅替冯雪向出租方交纳了租金15万元。另，齐少帅代替冯雪交纳了泔水费、洗碗费、烟道清洗费、物业费、2018年11月租金、押金等共计5万元，双方合同约定，冯雪应当在2018年12月31日之前向齐少帅支付其垫付的15万元租金以及5万元的其他费用，并约定了冯雪另行向齐少帅支付转让费4万元。如在约定日期未交清款项，齐少帅有权收回使用权，并不退还其他费用。合同签订后，冯雪持续经营了一段时间，但未按照约定支付合同约定的款项，后冯雪擅自搬离了涉案商铺，因为冯雪的原因导致齐少帅与某1公司的诉讼中承担了违约责任，被扣除了部分费用，故冯雪应当支付上述费用，经多次与冯雪沟通未果，故齐少帅诉至本院。冯雪辩称：不同意齐少帅的诉讼请求，齐少帅未经出租方的同意，擅自将合同转租，故双方签订的合同应当是无效的。齐少帅主张的转让费不应当由我方支付。冯雪已经支付了12万元的租金，在合同无效的情况下，后续的租金无需再支持，对于其他费用中的2018年10月-11月的租金、洗碗费、烟道清洗费、物业费等四万元费用听从法院判决。对于其他费用中的剩余费用不同意支付，同时，冯雪提出反诉，反诉请求：1.请求法院确认双方签订的《店铺转让协议》无效；2.判令齐少帅返还物业费、烟道清洗费、洗碗费和泔水费、清蟑螂费共计22892元。事实和理由：2018年10月19日，双方签订了《店铺转让协议》，约定齐少帅将位于北京市朝阳区某某号美食城档口店铺转让给冯雪，转让费4万元，年租金为26.9万元，每年交纳一次。同时还约定齐少帅可以将店铺过户变更承租人为冯雪。合同签订后，冯雪交纳了租金12万元，并另行交纳了物业费、烟道清洗费、洗碗费、清蟑螂费等各种费用，但是齐少帅却没有将店铺的承租人变更为冯雪，导致出租人不承认冯雪的经营权。冯雪只好于2019年5月初撤出店铺经营，冯雪认为齐少帅未经出租方允许私自转让店铺的行为属于违法转租，双方签订的《店铺转让协议》应属无效，故提出上述反诉请求。齐少帅对冯雪的反诉请求答辩称：不同意冯雪的诉讼请求。双方签订的《店铺转让协议》是双方当事人的真实意思表示，且冯雪在签署合同后已经实际经营7个月，各种经营状况正常，出租人并无驱赶和不允许经营的行为，故出租人对于转租的行为是认可的，不存在无效的情形；关于各项费用不同意返还，合同约定店铺转让后的各项费用由冯雪承担，且因为冯雪的擅自搬离行为，导致齐少帅与某1公司的诉讼中被扣除了部分费用，故对于上述费用不同意返还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：齐少帅作为承租人与某1公司（以下简称某1公司）作为出租人就该市场某某商铺签订两份《佳艺市场商铺租赁合同》，约定，某1公司将位于北京市朝阳区新源南路佳艺经典市场的商铺出租给承租人。齐少帅承租该市场四层某某商铺（以下简称8号商铺和9号商铺），合同租期5年。8号商铺起租日期为2018年11月20日，承租面积24.6平方米。第一年度租金为贰拾壹万玖仟元整（219000元），保证金为壹万元整，承租场所仅用于承租人经营小吃。9号商铺起租日期为2018年11月17日，承租面积9.5平方米，第一年度租金为伍万元整（50000元）。承租人未经出租人同意擅自将租赁场所转租、转借或许可第三人使用的，出租人有权解除合同。2018年10月19日，齐少帅作为转让方（甲方）与冯雪作为顶让方（乙方）签订《店铺转让协议书》，约定店铺地址为北京市朝阳区某某，产权人为某1公司，甲方将自己位于佳艺时尚广场某某档口店铺转让给乙方使用，乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。某1公司与甲方已经签订了租赁合同，店铺转让给乙方后，合同期五年，年租金269000元（大写贰拾陆万玖仟元整）。租金为每年交付一次，并于约定日期提前一个月交至某1公司。店铺转让给乙方后，乙方同意代替甲方向某1公司履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且每年定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的水电费和其他各项费用。转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备全部归乙方所有，租赁期满后房屋装修等不动产（如装修、门面等）归某1公司所有，营业设备等动产归乙方（动产与不动产的划分按原有租赁合同执行）。乙方在2018年12月31日向甲方交付转让费40000元（大写肆万元整），乙方向甲方支付已交费用：潲水费、洗碗费、2018年11月租金、烟道清理费、物业费、压金（原文如此）等5万元。乙方向甲方支付垫付资金150000元（大写壹拾伍万元整），所有费用合计240000元（大写贰拾肆万元整），上述费用已包括第三条所述的装修、装饰、设备及其他相关费用，此外甲方不得再向乙方索取任何其他费用。如在约定日期未交清款项，甲方有权收回房屋使用权，不予退回其他费用。乙方接手前该店铺所有的一切债权、债务均由甲方负责，接手后的一切经营行为即产生的债权、债务由乙方负责。庭审中，齐少帅表示上述合同签订后，其将店铺交付给冯雪，按照约定，冯雪应当承担某某一年的租金，但是冯雪仅向其支付了12万元，因当时涉诉商铺的承租人仍显示为齐少帅，故由齐少帅向某1公司交付了某某剩余租金15万元。合同中约定的转让费4万元以及其他费用5万元，冯雪仍未向其支付。经询，冯雪认可其向齐少帅支付了12万元，并表示该12万元系租金性质，但是对于剩余的租金，其不同意继续支付，并表示在签订《店铺转让协议》时，齐少帅告知其可以跟某1公司沟通，将承租人直接变更为冯雪，但是接手上述两个档口之后，齐少帅并未履行义务，在某1公司备案处显示的承租人仍然为齐少帅，导致其在经营过程中受到佳亿市场方的很多限制，后无法继续经营，故于2019年5月8日不再经营并搬离了上述档口，对于搬离一节，已经通知了齐少帅。庭审中，经询，齐少帅认可冯雪已经搬离，但是主张冯雪的搬离时间为2019年5月13日。庭审中，齐少帅表示其在转让时已经向某1公司支付了2018年10月19日至2018年12月31日的潲水费和洗碗费、2018年11月1日至2019年4月30日的烟道清洗费、2018年10月19日至2019年3月31日的物业费，以及2018年10月19日至2018年11月19日的租金以及两个商铺的押金1万元。因店铺已经转让给冯雪，故上述费用应当由冯雪负担，对于上述费用共计作价5万元，并在店铺转让协议中约定该笔费用由冯雪负担，但是冯雪至今未支付该笔费用。经询，冯雪表示对于除押金之外的其他费用4万元同意负担。关于商铺转让给冯雪事宜，经询，齐少帅表示在签订店铺转让协议之前询问过某1公司，某1公司表示同意其转让。冯雪对此不予认可，表示其在经营店铺过程中，办理相关手续时某1公司明确表示对于店铺转让一节不知情，且不同意转让，故而导致其后续经营过程中受到很多阻碍，无法正常进行。庭审中，冯雪表示其在经营过程中向某1公司另行支付了2019年1月1日至2019年12月31日的清蟑费、2019年4月1日至9月30日的物业费、2019年5月1日至10月31日的烟道清洗费、2019年1月1日至6月30日的洗碗费和泔水费，现其于2019年5月份被迫搬离涉案商铺，故上述费用中未到期的部分应当由齐帅帅予以归还。另查，齐少帅在提起本案的诉讼时，还在北京市朝阳区人民法院另行对出租人佳艺公司提起了诉讼，要求确认齐少帅和佳艺公司签订的《佳艺市场商铺租赁合同》于2019年5月13日解除；要求某1公司返还押金1万元；要求某1公司退还2019年5月13日至2019年11月19日的租金138964元、2019年5月13日至2019年12月31日的灭蟑费1838元、2019年5月13日至2019年9月30日的物业费9590元、2019年5月13日至2019年10月31日的烟道清洗费5639元、2019年5月13日至2019年6月30日的洗碗费3248元、2019年5月13日至2019年6月30日的泔水费487元；要求某1公司退还原告设备：灶台两个、蒸饭车1个、荷台2个、荷台架子2个、料车1个、4开门冰柜1个、出餐台3个、出餐台冰柜1个、蔬菜展架1个、微波炉1个、锅碗瓢盆道具等厨房用品，如不能返还上述设备，则赔偿25849元。朝阳区人民法院于2019年11月27日作出某2号民事判决书，该判决书中经审理查明部分载明：“庭审中，原告称其于2019年5月13日因有事暂停营业，待至2019年7月中旬，再次前往承租店铺时，被告已经另行出租。被告对此称，2019年5月中下旬发现原告暂停停业，直至10月、11月份才分别将店铺重新出租给他人使用。关于合同解除，原告以被告将店铺转租他人为由要求判令双方间的《佳艺市场商铺租赁合同》于2019年5月13日解除，被告称其已在2019年5月29日及6月5日以发送通知方式行使合同解除权。被告为证明其发送通知的情况提交照片若干，显示张贴在墙上的通知，落款日期为2019年5月29日的通知的主要内容为：根据双方签订的租赁合同，你已严重违约，现已超过5天未营业，并存在擅自转租行为，根据合同约定，我公司有权即时解除合同，收回承租场所，不予退还保证金及所缴纳的其他款项。”判决书本院认为部分载明：“根据合同约定，原告未经被告同意擅自连续停业超过3天，被告作为出租人享有合同解除权……本院根据本案案情酌定合同解除时间为2019年6月15日。对于保证金10000元，原告系违约方，其要求退还，缺乏依据，本院对此不予支持。关于被告要求一并处理的其占有使用费问题，本院本着节约双方诉讼成本之原则，根据原告违约情况，参考合同约定等酌情确认从被告应返还款项中扣除60000元。”并据此出具判决书认定：某1公司和齐少帅签订的《佳艺市场商铺租赁合同》于2019年6月15日解除；判决某1公司返还齐少帅租金113247元、物业费7261元、灭蟑费1560元、烟道清洗费4500元、洗碗费1000元、泔水费150元，共计127718元,扣除其中的60000元，某1公司实际需向齐少帅返还67718元；判决某1公司返还齐少帅回订冰箱1个、保温台2个、保温方盘76个、微波炉1个、收银单箱1个、操作台1个。本案庭审中，齐少帅称另外案件中法院最终仅认定某1公司返还67718元，扣除了很大一部分费用，而此系因冯雪擅自搬离的原因导致，故要求冯雪承担上述损失。冯雪对此不予认可，表示另案判决明确载明齐少帅存在擅自转租行为，其无法继续经营系齐少帅导致，故对于上述费用，应当由齐少帅自行承担。关于店铺转让费的性质，齐少帅表示其经营权的转让，包括设备装修等。冯雪对此不予认可，表示其就是齐少帅额外挣得的一笔钱，并主张因齐少帅存在擅自转租的行为，《店铺转让协议》无效，冯雪不应当再支付该笔费用。对于冯雪反诉请求中主张的各项费用，经询，齐少帅认可上述费用系冯雪交纳，并表示其在某3案件中主张的费用即为该笔费用，虽然法院认定某1公司将该笔费用返还一部分，但鉴于冯雪的原因导致其被扣除了费用，故对于该部分费用不同意再返还给冯雪。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。关于本案中的《商铺转让合同》的效力一节，冯雪虽主张该合同未经过出租人的同意，并提出反诉要求确认故该合同无效。但是，根据《店铺转让合同》的条款可以看出，该合同中约定了店铺转让费，系店铺转让性质，并非单纯的房屋租赁合同，故冯雪仅以未经过出租人同意为由主张该合同无效，不符合法律规定，本院对其反诉请求不予支持。故本院依法认定双方签订的《商铺转让合同》合法有效，双方当事人均应当合同约定履行各自的义务。齐少帅按照约定将商铺交付给冯雪，冯雪也使用了涉案商铺，故冯雪应当支付店铺转让费。但是齐少帅将店铺转让给冯雪并未经过某1公司的同意，导致冯雪无法继续使用店铺，齐少帅要求冯雪支付全部转让费，没有依据，但鉴于冯雪已经对涉案店铺进行了经营使用，本院结合合同约定转让费的约定以及另案判决的认定情况，酌情确定冯雪应当向齐少帅支付转让费25000元。关于齐少帅垫付的烟道清洗费、潲水费、2018年10月-11月的租金等费用4万元，因上述期间均由冯雪使用涉诉商铺，且冯雪亦同意承担上述期间的费用，本院不持异议。关于涉诉商铺的租金，冯雪搬离之前的租赁应当自行负担。冯雪虽主张其5月8日搬离，但是其提供的证据不足以证明其主张，而齐少帅认可其于2019年5月13日搬离，故本院依法认定其搬离时间为5月13日。对于2019年5月13日之前的租金，冯雪应当支付给齐少帅。经本院核算，自齐少帅和某1公司签署的两份《商铺租赁合同》中载明的起租时间至2019年5月13日的租金金额共计为129752元，因冯雪表示已经租金12万元，齐少帅未提供其他证据证明12万元含有其他费用，故本院认定冯雪已经支付的12万元为租金，扣除已支付的租金，冯雪需支付另行支付租金9752元。关于齐少帅主张的除上述费用之外的其他金额，虽然另案判决认定齐少帅构成违约，并以此认定扣除了部分费用，押金亦不再返还，但是根据本院查明的事实可知，在冯雪搬离后，齐少帅应当及时对店铺进行接管并进行经营上的处理，现由于其自己没有时间经营导致某1公司将店铺收回，并由齐少帅承担相应的责任，故对于另外的损失的主要过错方在齐少帅。冯雪在合同履行期间自行搬离了涉案店铺，其本身亦存在一定的过错，故双方对于上述损失应当进行分担。对于冯雪应当支付给齐少帅的费用，本院根据双方的过错程度，根据公平原则，酌情予以分担。对于齐少帅要求冯雪承担另外案件诉讼费的诉讼请求，因另外案件系齐少帅提起，且法院认定齐少帅存在违约行为，故其要求冯雪承担上述费用没有依据，本院对其该项诉讼请求不予支持。关于冯雪要求齐少帅返还洗碗费、烟道清洗费等费用共计22892元的反诉请求，因冯雪于2019年5月13日搬离了涉案店铺，之后未再使用，朝阳区人民法院另案的判决中亦认定了齐少帅主张的额费用即为冯雪交纳的费用，故对于冯雪搬离之后的费用，齐少帅应当负有返还的义务。根据冯雪的搬离时间，本院依法认定上述期间未使用的物业费、烟道清洗费等费用共计20802元。对于上述费用，齐少帅应当返还给冯雪。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）冯雪于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）齐少帅支付转让费25000元、租金和其他费用共计76000元；二、原告（反诉被告）齐少帅于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）冯雪返还物业费、烟道清洗费、洗碗费、清蟑螂费、泔水费共计20802元；三、驳回原告（反诉被告）齐少帅的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）冯雪的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3772元，由原告（反诉被告）齐少帅负担1452元（已交纳），由被告冯雪负担2320元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费186元，由原告（反诉被告）齐少帅负担160元（于本判决生效之日起七日内交纳），由被告（反诉原告）冯雪负担26元（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  谷培培审判员  张燕钧审判员  刘 鹏二〇二〇年十二月三十日书记员  张 晨书记员  卢伟明