广西壮族自治区防城港市防城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0603民初2005号 原告（反诉被告）：李淑霞，女，1955年8月25日出生，汉族，住山东省高密市。 特别授权委托诉讼代理人：朱光任，广西精一律师事务所律师。 特别授权委托诉讼代理人：梁宇宸，广西精一律师事务所律师。 被告（反诉原告）：广西富乐华房地产开发有限公司，住所地：防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇处。 法定代表人：覃建兴，总经理。 特别授权委托诉讼代理人：张远群，该公司员工。 特别授权委托诉讼代理人：王君成，该公司员工。 原告李淑霞诉被告广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称“富乐华公司”）商品房预售合同纠纷一案，广西壮族自治区防城港市中级人民法院指定由本院审理，本院于2020年11月23日立案后，被告富乐华公司于2020年12月17日提起了反诉，本院受理反诉并决定将反诉与本诉合并审理。本院依法适用简易程序于2020年12月23日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李淑霞的委托诉讼代理人梁宇宸、被告（反诉原告）富乐华公司的委托诉讼代理人张远群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李淑霞向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》（编号：FCG2017016903）；2.判令被告向原告返还购房款291375元，并支付利息44364.18元（利息以已付购房款291375元为基数，分两段计算：①按照中国人民银行同期贷款利率：从2014年4月24日起计至2019年8月19日，利息32563.18元；②按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年8月20日起暂计至2020年8月18日，利息11801元；其余利息计至全部款清之日）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年4月24日，原告与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》（编号：ＦＣＧ2017016903），约定原告购买被告开发销售的位于防城港市港口区。合同约定该房建筑面积99.37平方米，总价款581375元，在签订合同当天支付首期购房款（占全部购房款的50%），余下通过按揭贷款方式支付，交房时间为2017年6月30日前。签订合同当日，原告按约定支付了首付款291375元。之后，原告根据被告通知，向其指定的中国农业银行提交了办理按揭贷款所需的全部材料，银行审核后已与原告进行了面签，并按要求购买了“借意险”以确保贷款的履行。至今已3年多，但原告按揭贷款仍未办理下来，被告也从未书面告知原告原因。而原告此后向银行了解到系被告案涉楼盘纠纷过多，导致银行减少商业贷款份额，以致大部分业主难以继续以贷款方式付款。原告认为，原告已按被告和银行的要求提交了办理按揭贷款所需的全部材料，原告的个人信用、收入状况、年龄等，均符合按揭贷款要求，至今仍未办理按揭贷款并非原告原因导致，且合同约定的2017年6月30日前这一交房期限早已届满，被告至今仍无法按约定交房，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》有关规定，原告有权解除合同，要求被告返还全部已付购房款，并赔偿利息损失。原告为维护自己的合法权益，现根据民事诉讼法有关规定，向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告富乐华公司辩称，合同约定余款申请按揭贷款支付，如按揭贷款申请未获批准，原告李淑霞需在银行通知或出卖人通知后10日内向出卖人付完购房款总额。2017年4月，原告李淑霞前往中国农业银行申请按揭贷款，但未获通过，被告富乐华公司于2017年11月通知原告李淑霞前往信用社办理按揭，但原告至今未提交任何按揭材料。原告李淑霞应当按合同约定承担先履行购房款的义务，其没有合同解除权，被告富乐华公司已按合同约定完成备案登记及告知办理银行按揭的义务，其应当继续履行合同义务，并承担逾期付款的违约责任，请求驳回原告李淑霞的全部诉讼请求。 反诉原告富乐华公司向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告继续履行2017年4月24日签订的合同编号为FCG2017016903《商品房买卖合同（预售）》；3.判令反诉被告向反诉原告支付购房款290000元及违约金116406元（违约金以290000元为基数，按日万分之三计算，从2017年4月25日起暂计至2020年12月23日，以后计算实际支付之日止）；4.诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告富乐华公司于2017年4月24日与反诉被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同约定反诉被告购买富乐华公司开发的案涉房屋，建筑面积为99.37平方米，总房价为581375元。付款方式分两次付款：第一次付款为签订合同前付款5万元；第二次付款为签订合同当日补齐总房款50%的房款（即241375元）；余款反诉被告选择向银行申请按揭贷款方式支付，如果反诉被告按揭贷款申请未获批准，则反诉被告须在银行通知或出卖人通知后10日内向出卖人付完购房总合同款。2017年4月反诉被告去中国农业银行申请办理按揭贷款,后中国农业银行电话告知反诉原告，反诉被告申请审批未通过，反诉原告于2017年11月电话通知反诉被告并于微信方式向其发出信用社办理按揭所需材料，但至今仍未见反诉被告提交任何办理银行按揭的申请材料。反诉原告认为，《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。并且国家及法律都鼓励交易，只有交易才会产生社会财富，经济才得以发展。反诉被告应当按合同约定承担先履行支付购房款的义务。合同可以继续履行，合同目的可以实现，反诉被告没有合同解除权，反诉原告已按合同约定完成备案登记及告知办理银行按揭的义务，其应当继续履行合同义务，并承担逾期付款的违约责任。综上所述，反诉被告经反诉原告告知办理银行按揭贷款手续，其拒不前来完善购房手续，支付购房余款，已构成违约，应当承担继续履行合同，并承担违约责任。为了维护反诉原告的财产权益，保证合同目的的实现，特向贵院提起反诉，望判如所请。 反诉被告李淑霞辩称，其无法办理按揭贷款，合同无法履行应当解除。其无法办理按揭贷款并无过错，购房时其身份信息年龄已经公示，反诉原告富乐华公司应当告知其年龄是否还可以继续办理按揭，因此由反诉原告富乐华公司承担违约金有事实依据。由于反诉原告富乐华公司变更贷款银行导致其条件不符。 本院经审理认定事实：2017年4月24日，原告（反诉被告）李淑霞（买受人）与被告（反诉原告）富乐华公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：FCG2017016903），约定：出卖人将位于金花茶大道与江山大道交汇处北部湾财经中心9号楼13层1326号房出卖给买受人，房屋预测建筑面积为99.37平方米，单价为5850.61元每平方米，房屋总价款为581375元。合同第七条付款方式及期限约定：买受人应当于2017年4月24日前支付首期房价款291375元，余款290000元申请贷款支付。合同第九条商品房交付条件约定：该商品房交付是应当符合下列第1、2、×项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.×。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条交付时间和手续第（一）款约定：出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付商品房。第十二条逾期交付责任：（2）逾期超过360日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内返还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照银行同期贷款基准利率计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的×%向买受人支付违约金。《商品房买卖合同（预售）》附件四第三条：银行按揭付款（4）如买受人按揭贷款申请未获批准，则买受人须在接到银行或者出卖人通知后10日内向出卖人付完购房总合同款；买受人逾期不支付完购房合同全款或补齐首期款差额的，视为买受人违约，每逾期一日，买受人按房价总额万分之三向出卖人支付违约金。《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第五条第（四）项如因买受人原因造成按揭申请不能通过银行审批的，买受人应另行选择一次性付款，并在接到出卖人通知后10日内向出卖人办理相关手续付清剩余房款，每逾期一天，按房价总额万分之三向出卖人支付违约金。逾期超过30天的，视为买受人不履行合同，出卖人有权解除合同，并可要求买受人支付合同总价款20%的违约金。合同签订当日，李淑霞向富乐华公司支付了首期购房款291375元，富乐华公司向李淑霞出具了3张收据交由其收执。 2017年4月25日，李淑霞根据富乐华公司的通知前往中国农业银行防城港防东支行办理按揭贷款手续，并购买了借意险，但银行按揭贷款最终未获通过，原因不明。 2017年11月8日，富乐华公司的客服向李淑霞发出防城信用社按揭贷款所需基础材料和防城信用社贷款需具备的基本条件，其中防城信用社贷款需具备的基本条件要求：2.男的贷款年龄只能贷到65岁，女的60岁（最长贷款10年）。双方对富乐华公司客服发送该信息的用途说法不一。 2020年8月14日，李淑霞委托广西精一律师事务所向富乐华公司发出《律师函》，通知：1.自本律师函送达之日起3日内，书面告知委托人或本律师按揭贷款的办理进度，以及至今未办妥的原因；2.如无法办理按揭贷款，请自本函送达之日起3日内，书面形式告知委托人或本律师无法办理按揭贷款的具体原因。富乐华公司于2020年8月15日签收上述《律师函》，但未予以回复。 另查明，截至本案庭审辩论终结前，富乐华公司尚未将案涉房屋交付给李淑霞使用。案涉房屋正在验收阶段，尚未取得建设工程竣工验收备案证明文件。 本院认为，李淑霞与富乐华公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思的表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。根据《商品房买卖合同（预售）》第七条、附件四第三条第(4)款以及附件十一补充协议第五条第(四)款约定，李淑霞已经于2017年4月24日前支付首期房价款291375元，余款290000元应当申请贷款支付。如因李淑霞的原因导致无法办理按揭,富乐华公司有权要求李淑霞一次性支付剩余房款,但李淑霞按照富乐华公司的指示已经向中国农业银行防城港防东支行提交办理按揭贷款的相关资料，并购买了借意险，富乐华公司未提交相应证据证明因李淑霞自身原因无法办理按揭贷款，便转而要求李淑霞向不符合年龄要求的防城信用社办理按揭贷款，进而要求李淑霞就剩余房款选择一次性付款不符合双方的合同约定。且目前案涉楼盘尚未达到交房条件,故李淑霞主张其合同目的已无法实现并请求解除合同,符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项“有下列情形之一的,当事人可以解除合同：(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定,本院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条：“商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”的规定,李淑霞请求解除其与富乐华公司签订的《商品房买卖合同》符合法律规定,本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”,李淑霞要求富乐华公司返还购房款并按照银行贷款利率或者贷款市场报价利率支付利息损失,符合法律规定,本院予以支持，但利息的起算时间应当为李淑霞交纳购房款之日（即2017年4月24日）。富乐华公司主张继续履行合同并要求李淑霞支付购房款及违约金无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定,判决如下： 一、解除原告（反诉被告）李淑霞与被告（反诉原告）广西富乐华房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（编号：FCG2017016903）； 二、被告（反诉原告）广西富乐华房地产开发有限公司向原告（反诉被告）李淑霞返还购房款291375元及利息（利息以291375元为基数，从2017年4月24日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算；从2019年8月20日至款项偿清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、驳回原告（反诉被告）李淑霞的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）广西富乐华房地产开发有限公司的全部诉讼请求。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期间的最后一日起二年内向本院申请执行。 本诉案件受理费6336元，减半收取3168元，由被告广西富乐华房地产开发有限公司负担。反诉案件受理费7396元，减半收取3698元，由反诉原告广西富乐华房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院。 审 判 员  刘 丹 二〇二〇年十二月三十日 法官助理  颜倩云 书 记 员  刘丽文