北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初49458号原告：赵京春，女，1955年3月21日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：孟宁琼，北京市振邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：李同红，北京市振邦律师事务所律师。被告:满懿（上海）房地产咨询有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：翟冠民。第三人：白有诚，男，1981年6月14日出生，汉族，住北京市房山区。原告赵京春与被告满懿（上海）房地产咨询有限公司（以下简称满懿房地产公司）、第三人白有诚居间合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告赵京春及其委托诉讼代理人孟宁琼、李同红及第三人白有诚到庭参加诉讼。被告满懿房地产公司经本院依法传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。赵京春向本院提出诉讼请求：1、请求判令满懿房地产公司赔偿违约金损失699000元、诉讼费损失75243元、高利贷损失78595元，共计852838元；2、本案的诉讼费、公告费由满懿房地产公司负担。事实和理由：2015年11月4日，原告与满懿（上海）房地产咨询有限公司北京分公司（以下简称满懿北京分公司）及第三人白有诚签订《居间服务合同》，合同约定由满懿北京分公司为原告及第三人提供居间服务，原告出售位于北京市海淀区六道口静淑苑×号楼×门×层×号房屋给第三人，原告和第三人分别给满懿北京分公司签署了授权委托书，授权其办理资格预审及网签等一系列与房屋买卖合同相关的所有流程手续。被告满懿北京分公司在签订居间合同时，不但未审慎核查第三人的购房资格，并在确认得知第三人不具备购房资格的情况下，未尽职履行居间服务的告知义务，没有告知原告第三人没有购房资格。并在其无垫资权限的情况下承诺垫资，且以垫资为名诱骗签约，导致原告与第三人所签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》根本不是原告的真实意思表示。价值第三人虚假陈述、故意隐瞒自己没有购房资格的重大事实，致使原告所签订的合同和协议全部是被他们恶意蒙骗所为之。在这种故意隐瞒蒙骗的大前提下，促使第三人继而实现了向原告提出巨额索赔的欺诈目的。原告认为，因被告满懿北京分公司未按合同约定尽职提供居间服务，未审核第三人的资质，并故意隐瞒真相，且纵容默许抑或与第三人串通，致使原告作出了错误的意思表示和行为。其为了谋取中介费和垫资费而恶意促成第三人与原告确定房屋买卖合同关系，具有重大违约过错责任。被告的行为给原告造成重大财产损失，因满懿北京分公司无法人资格，故满懿房地产公司应承担法律后果。满懿房地产公司未作答辩。白有诚述称，满懿房地产公司在合同履行过程中多少存在一些问题，但我不应当承担连带责任。我和原告另有诉讼，在该案审理中已经确认我于2016年1月11日取得购房资格，原告说我虚假隐瞒没有购房资格是不属实的。我当时是换房，和原告也说了，合同中约定从订立到房屋过户有两个多月的周期也可以印证我是换房，否则不会那么长时间。合同约定2016年1月15日过户，我1月11日取得购房资格是没有瑕疵的。产生问题的根源在于原告不想把房屋出售给我。2016年1月25日会谈的时候原告隐瞒房屋解押的状况，我们的合同是三方的，我向满懿房地产公司缴纳中介费，不存在诈骗、套取费用的情况。当事人围绕诉讼请求及反诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于北京市海淀区六道口静淑苑×号楼×门×层×号房屋（以下简称×号房屋）所有权人为赵京春。2015年11月4日，经满懿北京分公司居间服务，出卖人赵京春与买受人白有诚签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：赵京春将涉诉房屋出卖给白有诚；涉诉房屋已经设定抵押，抵押权人为赵京春，抵押登记日期为2012年7月10日，出卖人应于2015年11月30日前办理抵押注销手续；第四条成交价格、交易付款方式及资金划转方式：（一）经买卖双方协商一致，涉诉房屋成交价格为343万元；（二）经买卖双方协商一致，该房屋内的家具、家电、装饰装修及该房屋的配套设施设备等作价为65000元，上述价款由买受人一并另行支付给出卖人；（三）买受人应于签订合同当日支付定金5万元；（四）买卖双方协商一致采取下列第2种支付形式：通过银行资金监管或托管形式划转支付的，买卖双方应签订银行资金监管或托管协议，并按协议约定办理资金划转手续。（五）买卖双方一致同意采取下列第2种交易方式：贷款交易：买受人向商业银行申办购房按揭贷款，拟贷款金额为人民币235万元；第五条房屋权属转移登记：买卖双方同意，出卖人与买受人应于2016年1月15日前，向税务部门及房屋权属登记部门申请办理缴税及权属转移登记手续。同日，赵京春（甲方、出卖方）与白有诚（乙方、买受方）、满懿房地产北京分公司（丙方、居间方）签订《补充协议》，约定：第一条房屋交易总价：甲、乙双方同意，交易房屋的总价款（包括房屋成交价款和家具家电、装饰装修和配套设施作价）为3495000元，此价格不含税。第二条关于房屋交易具体事宜的约定：1、定金事宜：乙方于2015年11月4日向甲方支付定金5万元整。还款解押事宜：甲、乙双方确认并同意，按照下列第2种情形履行：交易房屋有抵押，甲方应于2015年11月30日前办理完毕交易房屋的提前还款及抵押登记注销手续。2、除定金以外的购房款的支付：甲乙双方同意，按照下列第2种方式履行：乙方需申请购房贷款以支付购房款的（贷款购房方式），则：①甲方应按贷款机构的要求（或接到丙方的评估通知后五日内），配合评估公司对房屋进行评估。②甲、乙双方应于乙方资质通过后10个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请及签约等相关手续。③乙方应于过户前一个工作日将除贷款外的第一笔购房款108万元以建委资金监管的方式支付给甲方；3、权属转移登记事宜：甲、乙双方同意，双方应于乙方申请的银行批贷函10个工作日内共同前往房屋登记机构办理房屋所有权转移登记手续；若办理权属转移登记手续需要预约的，则权属转移登记时间以预约时间为准。同日，赵京春（甲方、出卖人）、白有诚（乙方、买受人）和满懿北京分公司（丙方、居间方）签订《居间服务合同》，约定：鉴于甲乙双方在丙方的居间服务下就×号房屋于2015年11月4日签订了《北京市存量房屋买卖合同》，甲乙丙三方在友好协商的基础上订立本居间服务合同。第一条居间服务内容及完成标准：（一）居间服务的内容：1、提供与房屋买卖相关的政策和市场行情咨询；2、对房屋进行行销推介；3、引领乙方实地看房；4、协助交易双方协商房屋买卖合同的相关条款内容；5、促成交易双方签署合法有效的买卖合同。（二）完成标准：甲乙双方签订《买卖合同》时，居间行为完成，甲乙双方应向丙方支付本合同约定的居间服务费。第二条附送免费服务（不属于居间服务内容）：（一）接受委托，代为保管与交易相关的产权资料及其他材料；（二）协助办理房屋评估手续、缴税手续及房地产权属转移登记手续；（三）协助督促甲乙双方按约定履行买卖合同及补充协议；（四）协助甲乙双方协调和处理交易履行中的争议或纠纷。第三条居间服务费：（一）本合同项下的居间服务费为人民币3万元整，乙方承担，并应于本合同签订当日向丙方支付。第四条权利义务：（一）甲方和乙方应积极配合丙方的居间活动，按照丙方的要求提交房屋买卖所需的一切证书、证件及材料，并依照本合同的约定，及时足额向丙方支付居间服务费；甲乙双方应保证提交的资料及签名真实、合法、有效。（二）丙方应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务；丙方不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况；丙方有权依照本合同约定收取居间服务费。（三）甲乙双方授权丙方办理网上签约手续，并签署相关授权委托书。第五条违约责任：（三）丙方违反本合同第四条约定的，丙方应承担相应的违约责任。上述合同签订后，2015年11月5日，白有诚向赵京春支付购房定金5万元。2016年1月25日，白有诚向赵京春、满懿北京分公司送达《解除合同通知书》，2016年1月29日，赵京春向白有诚送达《解除合同通知书》。白有诚于2016年2月2日以赵京春作为被告、满懿房地产公司和满懿北京分公司作为第三人向本院提起诉讼，请求确认双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》于2016年1月25日解除，并要求赵京春退还购房定金5万元及利息、支付违约金699000元、赔偿居间服务费3万元及利息。赵京春在该案的答辩中包括如下内容“因为我没有还款能力，满懿北京分公司和白有诚承诺共同为我归还银行房屋贷款，然后我再去办理解押手续。在此前提下，双方才签订的合同。合同签订后，满懿北京分公司称因白有诚向我交纳的定金太少，其公司要求将定金从5万元提高到30万元，否则其公司不同意原来承诺的为我先归还银行房屋贷款，白有诚也没有为我先行归还尚未归还的银行房屋贷款。为了使合同顺利履行，我只好自己借了高利贷向银行归还了贷款”。赵京春在该案审理中提出反诉，要求白有诚赔偿其损失78595元、支付违约金686000元。本院经审理后认为：“依法成立的合同受法律保护。本案中，白有诚与赵京春签订的《房屋买卖合同》及白有诚与赵京春、满懿北京分公司签订的《补充协议》系各方当事人的真实意思表示，不违反相关法律、行政法规规定，故应属合法有效，双方当事人均应按照合同约定严格履行自身义务。根据本案查明的事实，赵京春最终办理涉诉房屋抵押登记注销手续的时间为2016年1月22日，该时间已经超过《房屋买卖合同》及《补充协议》约定的时间，其行为已经构成根本违约。白有诚基于此于2016年1月25日单方行使合同解除权的行为符合合同约定，自赵京春、满懿北京分公司收到《解除合同通知书》之日，即2016年1月25日，双方合同即解除，该解约行为具有法律效力。现白有诚起诉要求确认其与赵京春签订的《房屋买卖合同》于2016年1月25日解除之请求，具有事实及法律依据，本院予以支持。赵京春虽称双方合同已于2016年1月3日终止，但根据本案查明的事实，买卖双方尚未办理银行贷款手续，故赵京春的上述抗辩意见，与双方合同约定不符，本院不予采信。合同解除后，白有诚要求赵京春退还购房定金之请求，于法有据，本院予以支持，其主张的定金利息之请求，于法无据，本院不予支持。白有诚基于赵京春的上述根本违约行为要求其支付违约金之请求，亦具有事实及法律依据，本院予以支持。白有诚提出的第4项诉讼请求，与本案不属于同一法律关系，本院在本案中不予处理，各方可自行协商解决，如协商不成，可另案处理。白有诚于2015年11月5日支付5万元定金的行为确实违反了双方合同约定，但尚未构成根本违约。赵京春虽就其主张的白有诚其他违约行为向本院提交了证据，但经审查，上述证据不足以证明其主张。综上，赵京春的全部反诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持”。本院于2017年12月14日作出（2016）京0108民初4759号民事判决书，判决：一、确认白有诚与赵京春签订的《北京市存量房屋买卖合同》及白有诚与赵京春、满懿北京分公司签订的《补充协议》于2016年1月25日解除；二、赵京春于本判决生效后7日内向白有诚返还定金50000元；三、赵京春于本判决生效后7日内向白有诚支付违约金699000元；四、驳回白有诚的其他诉讼请求。五、驳回赵京春的全部反诉请求。判决后，赵京春不服，向北京市第一中级人民法院提出上诉。北京市第一中级人民法院经审理后认为：“本案中，白有诚与赵京春签订的《房屋买卖合同》及白有诚与赵京春、满懿北京分公司签订的《补充协议》系各方当事人的真实意思表示，不违反相关法律、行政法规规定，故应属合法有效。双方签订的《房屋买卖合同》约定出卖人应于2015年11月30日前办理抵押注销手续，赵京春于2016年1月22日将抵押登记注销，在2016年1月25日三方商谈过程中仍未告知白有诚其已将抵押登记注销，构成根本违约。白有诚于2016年1月25日单方行使合同解除权的行为符合法律规定，一审法院确认《房屋买卖合同》及《补充协议》于该日解除并判决支持白有诚要求赵京春返还定金、支付违约金的诉讼请求正确，本院予以维持。赵京春主张白有诚未及时取得购房资格，未在合同签订60日内获得贷款审批，但根据合同约定，赵京春未及时办理抵押注销手续义务在先，白有诚有权暂时拒绝履行，故对其上述理由本院不予支持”。北京市第一中级人民法院于2018年11月26日作出（2018）京01民终7970号民事判决书，驳回上诉，维持原判。本案审理中，赵京春主张满懿房地产公司赔偿违约金损失699000元，系（2016）京0108民初4759号民事判决中判决其向白有诚支付的违约金，但其目前尚未给付；赵京春主张的诉讼费损失75243元，系（2016）京0108民初4759号案件和（2018）京01民终7970号案件由其负担的案件受理费，高利贷损失78595元系其另行与其他公司签订借款合同支出的相关利息及费用。就赵京春上述主张，赵京春提交了相关证据。经核实，赵京春所提交的全部证据的形成时间均发生在（2018）京01民终7970号民事判决作出之前，其中绝大部分证据均在（2016）京0108民初4759号案件和（2018）京01民终7970号案件中提交过。赵京春认可其与满懿北京分公司及工作人员对垫资问题都是口头商谈，除了录音之外，双方并无书面约定。对于赵京春主张的垫资事宜，白有诚不予认可，称是赵京春自己找的满懿北京分公司，他们之间如何垫资、垫资费用等其均不知情，其购买房屋总价就是349.5万元。在（2016）京0108民初4759号原告白有诚诉被告赵京春、第三人满懿北京分公司、满懿房地产公司房屋买卖合同纠纷一案时，满懿北京分公司陈述：“我公司系白有诚与赵京春《房屋买卖合同》的居间方，双方签订《房屋买卖合同》后，我公司的居间服务已经完成。赵京春所述的由中介垫资的事情，在签约时确实提到过，但是垫资不是我公司垫资，因为我公司没有权限，我公司可以推荐其他公司提供垫资服务，至于能否垫资成功，还要以签署的垫资协议为准。合同履行中，双方一直因解押问题无法继续履行，直至诉讼到法院”。本案审理中，满懿房地产公司经本院依法传唤，未到庭应诉，亦未提交答辩意见。本院认为，赵京春以居间服务合同纠纷提起本案诉讼，要求满懿房地产公司赔偿其在房屋买卖合同纠纷中应予赔偿的违约金、诉讼费及其他损失。根据赵京春、白有诚及满懿北京分公司三方签订的《居间服务合同》，其中并无由满懿北京分公司代白有诚垫付首付款的约定，对于垫资问题，赵京春亦认可双方没有书面约定，故从《居间服务合同》角度而言，因双方没有对此进行约定，也就不存在满懿北京分公司违约之说。就赵京春主张的口头承诺而言，根据赵京春提交的录音，结合在房屋买卖合同纠纷案件审理中满懿北京分公司的答辩意见，可以证明满懿北京分公司的相关人员在赵京春与白有诚的房屋买卖合同履行过程中确实提到过垫资问题，但本院认为现有证据不能证明赵京春主张的满懿北京分公司作出了代白有诚垫资支付145万元作为首付款、白有诚需支付65000元垫资费用的意思表示，赵京春相关的诉讼请求无法得到支持。理由如下：其一，白有诚与满懿北京分公司作为被赵京春主张的“垫资”和“被垫资”的双方，满懿北京分公司称其提出的垫资是由其他公司垫资，而白有诚否认在合同订立前有由他人垫资代其支付首付款的意思表示，故无法确认各方对满懿北京分公司垫资代白有诚向赵京春支付145万元达成了一致的意思表示；其二，结合经满懿北京分公司居间、赵京春与白有诚签订的《北京市存量房屋买卖合同》，其中并没有买受方白有诚应当在出卖方赵京春办理注销抵押登记前（2015年11月30日）向其支付不低于145万元首付款的约定，赵京春主张垫资的目的在房屋买卖合同中无从体现，仅凭赵京春称“该房屋内的家具、家电、装饰装修及该房屋的配套设施设备等作价为65000元”即为垫资费用，尚不能认定其主张的垫资行为成立；其三，即使如赵京春所言，满懿北京分公司承诺代为垫资，亦应和赵京春或白有诚签订相应书面合同，以确定各方权利义务，仅凭赵京春与相关工作人员的谈话录音内容，现无法明确为谁垫资、谁来出资、如何垫资、垫资数额、支付期限、费用负担、垫资如何归还等具体约定，亦无法追究违约责任；其四，赵京春在本案中以居间服务合同提出诉讼，但其主张的“代为垫资”的事实理由均在房屋买卖合同纠纷案件中作为“代为归还银行房屋贷款”的答辩意见提出过，且赵京春在本案提交的全部证据的形成时间均早于房屋买卖合同纠纷案件的二审审结时间，其应在该案审理中一并提交并主张。现其提交的证据不足以推翻人民法院发生法律效力的民事判决所认定的事实。满懿房地产公司经本院依法传唤，未到庭应诉，本院依法缺席判决。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回赵京春的全部诉讼请求。公告费260元，由赵京春负担，已交纳。案件受理费12328元，由赵京春负担，于本判决生效后7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  马克力人民陪审员  王小微人民陪审员  贾玉英二〇二〇年十二月十一日书 记 员  赵鸣鸣