陕西省咸阳市渭城区人民法院民事判决书 （2020）陕0404民初3781号 原告：郝X，男，汉族，1987年9月14日出生，现居所：陕西省华县，公民身份号码：61052XXXX709142030。原告：赵X，女，汉族，1987年10月20日出生，现居所：陕西省富平县，公民身份号码:61052XXXX710205624。被告：绿地集团西咸新区源北置业有限公司。住所地：陕西省西咸新区XX城XX街道XX村XX路XX段XX园XX号。法定代表人：李蓟,系公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：戴华,陕西锦路律师事务所律师。原告郝X、赵X与被告绿地集团西咸新区源北置业有限公司（以下简称“绿地集团”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案后，依法适用简易程序审理，公开开庭审理了本案。原告郝X、赵X与被告绿地集团西咸新区源北置业有限公司的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。现已审理终结。原告郝X、赵X向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告绿地集团西咸新区源北置业有限公司返还二原告购房款首付款237506元；2、求依法判决被告绿地集团西咸新区源北置业有限公司协助原告办理涉案房产备案注销手续；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2019年2月23日，二原告有意向购买被告绿地集团西咸新区源北置业有限公司开发建设的位于西咸新区XX城XX大道XX大道交汇十字东南角500米处的格林公馆项目一期20幢2单元6层20601号房屋，于当日即与被告签订了定购协议。协议约定该房屋建筑面积109.9平方米,单价8075.58元,共计房款887506元,定金1万元,二原告于当日即缴纳了1万元定金。由于原告二人经济能力有限,在签订协议时,原被告约定首付款共计237506元(含定金),其余房款65万元用原告二人的住房公积金办理住房按揭贷款。随后二原告于2019年2月27日缴纳首付款17万元,于2019年3月22日缴纳剩余首付款57506元,至此,已按约定付清双方约定的首付款。另,在交最后一笔首付款时,被告通知原告与办理贷款的农行进行面签,在当天,原告在售楼部向银行工作人员提交了办理贷款所需的相关材料交由银行审核,当时,银行对二原告的公积金余额、缴费基数等均进行了查看,初步认为可以用公积金贷款65万。随后,原告即等待与被告签订合同及办理公积金按揭贷款。在此期间,订立合同当时的客观情况发生了重大变化:一是2019年3月底,原告通过该小区业主群内消息得知该小区东边约3公里处正在建设一座大型垃圾焚烧项目,原告定购涉案房屋时对于该项目的存在并不知情,且原告在订购前再三询问周边是否有污染型企业时,被告明确告知周边均为休闲娱乐等健康产业。二是2019年4月23日,西安市住房公积金出台了新的政策《西安市XX房XX中心关于启动资金流动性风险防控一级响应的通知》,5月13日起施行,在该文件的的第一部分即明确说明,暂停西安地区(含西咸新区)以外购房提取公积金,而原告二人中女方的公积金在渭南,经与之前给原告办理面签的农行电话沟通,此种情况无法按约定办理公积金贷款。基于以上两点,一方面因被告未对上述第一点不利因素尽到告知义务,该房屋与原告在购买时售楼部工作人员所宣传的周围无任何污染型企业,第二个曲江等美好的环境预期存在巨大的心理差距;另一方面,公积金政策的变化导致原告无法使用公积金贷款,仅靠原告二人中男方一人公积金,当时仅能用公积金贷款30多万,无论是其余部分作为首付来付或是转为商贷,均要补充相应的首付,原告二人根本无力支付。因此,购买案涉房屋已经不符合原告的购房初衷,故原告之后未与被告签订房屋买卖合同。2019年8月15日、2019年8月16日,被告分别向原告邮寄了《催签函》和《关于的解除函》,载明“根据协议约定内容,您需在协议签订后3日内前来办理《商品房买卖合同》的签约手续,付款方式为按揭贷款的,需同时完成银行按揭贷款手续,但经我司多次催告,超过期限您仍置之不理,您的行为已构成根本违约。现我司郑重地告知您:1、您与我公司签订的《协议》于本函送达之日即告解除;2、您所定购上述房屋,我司将另行销售处理;3、您所缴纳的定金,我司不予退还”。原告未按照约定签署合同。根据合同法第九十三条第二款、第九十六条之规定,被告依据订购协议第三条的约定行使了解除权,自解除通知到达原告时双方所签订的《定购协议》即解除。因在此时原告未签订合同的两个理由均未消除,故原告在此后并未对该解除通知提出异议。随后于2019年12月7日,二原告在被告处办理了退房手续,按照被告的要求写了关于退房的一份情况说明,并按照被告要求将购房时的定购协议原件、三张收款票据原件、三张银行刷卡小票原件均交给了被告,并填写了《绿地集团客户退房、退款申请流转单》，随后等待退款到账。2019年12月15日左右，被告工作人员通知原告说写的情况说明不符合要求，并发来了一份样本，原告遂按照样本要求进行了修改，并于次日邮寄给被告工作人员。但是在2019年12月24日，被告工作人员给原告打电话说退款无法继续进行，因为该房已经进行了备案登记。但备案登记是行政行为，与双方之间的合同是否有效及是否解除均无关，不是被告拒绝返还已付购房款的法定事由，且备案登记是在合同未签订且原告毫不知情的情况下被告擅自办理，在双方所签定购房协议已经解除的情况下，被告依法应协助原告办理备案注销手续。综上，原被告双方在签订《定购协议》后因客观原因导致双方不再具有订立买卖合同的合意，故未订立商品房买卖合同，现定购协议已经解除，因解除原因不归责于原告，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条，被告理应依法返还原告已交全部购房款(含定金)并依法支付相应利息，亦应履行合同相关附随义务，协助原告办理涉案备案登记注销手续。因双方经多次交涉未果，无奈之下原告诉至法院，请求判如所请。被告绿地集团辩称，一、被告同意返还原告已经支付的购房款227506元，定金10000元不应返还。原被告双方于2019年2月23日签订的《定购协议》第3条约定:“乙方应于本协议签订之日起伍日内，携本协议、乙方身份证、印章、定金收据及签约应付款人民币20％元至售楼部签订《西咸新区商品房买卖合同》(《购房合同第一条所述》《西咸新区商品房买卖合同》为准，采用银行按揭者须携带办理贷款所需全部资料)逾期未签可视作乙方违约，甲方可不经催告，本协议即告终止，甲方有权利将房屋自行处置。”第4条约定：“本协议签订后，如乙方未按本协议约定的时间签订《西咸新区商品房买卖合同》即视为乙方违约，乙方违反本协议任意约定的，甲方将不予退还乙方支付的定金，甲方在本协议约定的签订时间前，未经乙方同意将该房屋另行出售第三方的，甲方应双倍返还乙方所支付的定金。”基于上述协议约定，双方于2019年2月23日签订《定购协议》，原告最晚应于2019年2月28日与被告签订案涉房屋《西咸新区商品房买卖合同》，但是原告未按期签约，根据上述《定购协议》第4条约定，被告不应向原告返还定金。二、原告延迟签订案涉房屋《西咸新区商品房买卖合同》长达73天，在此之后发生的不可抗力，原告不能免除责任。原被告双方最晚应于2019年2月28日签订案涉房屋《西咸新区商品房买卖合同》，原告一直未签订房屋买卖合同的行为已经构成违约。根据《合同法》第一百一十七条:“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人延行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”原告延迟签订案涉房屋的《西新区商品房买卖合同》长达73天，已经构成违约，也是双方无法办理按揭手续的原因。在此之后发生的不可抗力，原告不能免责。三、被告不应支付原告的资金利息。由于原告自身违约导致双方解除案涉房屋的商品房买卖合同，被告不应承担资金利息。四、被告同意配合办理案涉房屋合同备案注销手续。综上，被告同意与原告解除商品房买卖合同，同意返还购房款227506元，定金10000元不同意返还，同意配合办理备案合同注销手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2019年2月23日，原告郝X、赵X有意向购买被告绿地集团开发建设的位于西咸新区XX城XX大道XX大道交汇十字东南角500米处的格林公馆项目一期20幢2单元6层20601号房屋，于当日即与被告签订了《定购协议》。协议约定该房屋建筑面积109.9平方米,单价8075.58元,共计房款887506元,定金1万元,二原告于当日即缴纳了1万元定金。定购协议约定在2019年2月28日前，原告与被告应签订《商品房买卖合同》。2019年2月27日原告向被告支付房款170000元，同年3月22日原告支付被告房款57506元。2019年4月23日西安XX房XX中心发《西安XX房XX中心启动资金流动性风险防控一级响应的通知》，从2019年5月13日起公积金政策发生变化。2019年8月15日被告向原告发《催签函》要求原告在接函一日后履约签订购房手续，超过期限将解除协议，定金不予退还。2019年8月16日被告向原告发《关于的解除函》告知接到本函之日解除双方签订的《定购协议》，所缴定金不予退还。2019年12月7日及2019年12月8日二原告向被告书写情况说明，因无法办理住房公积金贷款要求退房。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告之间签订的《定购协议》是双方当事人协商一致，在平等自愿的基础上签订的，属于有效合同。按照双方签订的《定购协议》约定的时间，应在2019年2月28日前签订《商品房买卖协议》，如按约履行将不受2019年4月23日西安XX房XX中心发《西安XX房XX中心启动资金流动性风险防控一级响应的通知》从2019年5月13日起公积金政策发生变化的影响，故原告应承担由此而产生的后果，无法支持原告要求被告返还定金的诉讼请求。被告在答辩意见中同意退还购房款227506元及配合原告办理涉案房屋合同备案注销手续。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，判决如下：一、被告绿地集团西咸新区源北置业有限公司限判决生效后十日内返还原告郝X、赵X购房首付款227506元。二、被告绿地集团西咸新区源北置业有限公司协助原告郝X、赵X办理涉案房产备案注销手续。三、驳回原告郝X、赵X的其它诉讼请求。案件受理费4935元，减半收取2467.5元，由被告绿地集团西咸新区源北置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于咸阳市中级人民法院。   审  判  员  王  敏                              二〇二〇年十二月二十一日     书  记  员  石  X 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款  当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条 当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国担保法》第八十九条 当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。   -1-