四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终14625号 上诉人（原审原告）：庞小平，男，1966年8月23日出生，汉族，住四川省江油市。 委托诉讼代理人：余涌，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：重庆银行股份有限公司成都滨江支行，住所地：四川成都市青羊区上池正街65号。 负责人：熊德祥，行长。 委托诉讼代理人：王强，四川人和律师事务所律师。 原审第三人：成伦果，男，1975年12月18日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 原审第三人：王德彪，男，1975年2月20日出生，汉族，住四川省达州市通川区。 原审第三人：张淋，女，1974年2月5日出生，汉族，住四川省达州市通川区。 上诉人庞小平因与被上诉人重庆银行股份有限公司成都滨江支行（以下简称重庆银行成都滨江支行）及原审第三人成伦果、王德彪、张淋案外人执行异议之诉纠纷一案，不服四川省成都市青羊区人民法院（2020）川0105民初7479号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法适用普通程序组成合议庭开庭审理了此案。本案现已审理终结。 庞小平上诉请求：撤销四川省成都市青羊区人民法院（2020）川0105民初7479号民事判决，依法改判支持庞小平的全部诉讼请求。事实和理由：1.庞小平提交的《居住证明》、物业费收据及支付小票等证据足以证明庞小平在执行行为以前已经购买、占有案涉房屋，一审法院对该事实认定错误。一审法院驳回庞小平诉请的主要理由是物权未变动、庞小平未主张权益以及庞小平未能证明已经占有使用了案涉房屋。但是，庞小平提交的《房屋交割清单》已可证明其与王德彪、张淋达成《房屋买卖协议》并支付价款后，王德彪、张淋已将案涉房屋交付给了庞小平。并且，案涉房屋的物业管理企业——四川省成都市森宇物业有限责任公司出具了《居住证明》，证明庞小平至少在2018年11月27日即已开始对案涉房屋开始装修并如入住。因此，pos单据、银行流水、物业费收据已形成证据链，足以证明物业费由庞小平支付，再结合物业企业提供的《居住证明》以及《房屋交割清单》，完全可以印证庞小平已经实际占有房屋，并与2018年11月27日开始对案涉房屋进行了装修，并与装修完毕后实际居住至今。2.庞小平对案涉房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，但一审法院却错误地将该规定解读为须以物权变动和曾主张权利为适用前提，导致错误的判决。本案中，庞小平已经于执行行为以前购买了案涉房屋，系开发商未取得大产权证致使王德彪、张淋仅为合同备案，故而庞小平无法取得案涉房屋的物权登记，该原因不能归责于庞小平，因此庞小平对案涉房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。综上所述，庞小平已经充分举证证明其对案涉房屋具有期待权，可以排除重庆银行成都滨江支行对案涉房屋的执行，一审法院裁判错误，应予以纠正。 重庆银行成都滨江支行辩称，1.庞小平无证据证明其在签订房屋买卖协议后，实际居住在案涉房屋内。2.自买卖合同到房屋被查封期间，没有证据证明庞小平要求王德彪、张淋办理房屋过户登记手续。 成伦果述称，1.王德彪和庞小平之间有欠款。2.当时案涉房屋没有房产证，所以无法办理过户。 王德彪述称，庞小平确实购买了案涉房屋，但由于案涉房屋没有房产证所以无法办理过户，案涉小区的房屋均没有房产证。 张淋经本院依法传唤未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。视为其放弃举证、质证、答辩与最后陈述的权利。 庞小平向一审法院提出诉讼请求：1.判令不得执行庞小平购买的位于成都市双流区××街道××路××号××栋××单元××层××号房屋；2.判令确认位于成都市双流区××街道××路××号××栋××单元××层××号房屋归庞小平所有。 一审法院认定事实：2015年11月25日，成伦果向重庆银行成都滨江支行贷款700000元，王德彪为此提供连带责任保证担保。后贷款到期未还，重庆银行成都滨江支行诉至四川省成都市青羊区人民法院，青羊区人民法院作出（2019）川0105民初622号民事判决书，判决：1.成伦果偿还重庆银行成都滨江支行贷款本金476836.2元及相应罚息；2.王德彪对上述支付义务承担连带清偿责任。该判决已经发生法律效力。重庆银行成都滨江支行申请执行，青羊区人民法院于2019年5月21日查封成都市××街道××路××号××栋××单元××楼××号房屋。庞小平于2020年5月21日向青羊区人民法院提出执行异议。2020年5月26日，青羊区人民法院作出（2020）川0105执异199号执行裁定书，驳回庞小平的异议请求。庞小平不服该裁定，向一审法院提起案外人执行异议之诉。 另查明，2010年10月26日，王德彪、张淋对登记在成都森宇实业集团有限公司名下的位于成都市××街道××路××号××栋××单元××楼××号房屋进行网签备案。 2017年10月31日，王德彪、张淋（甲方、出卖方）与庞小平（乙方、买受方）签订《房屋买卖协议》，约定：甲方将其享有的位于双流县××街道××社区××栋××单元××楼××号房屋以1350000元出让给乙方，由乙方一次性向甲方支付完毕该房屋的总价款；甲方向乙方承诺该房屋出让前所有的银行贷款均由甲方自行承担偿还责任与乙方无关；甲方在本协议签订后之日起五日内将以上房屋交付给乙方。同日，王德彪、张淋（甲方）与庞小平（乙方）签订《结算对账单》，载明：甲方因生产经营需要长期在乙方处购买木材，甲、乙双方经对账截止今日甲方尚欠乙方木材款1663800元，另：甲方现将属于自己位于双流县××街道××社区××栋××单元××楼××号房屋（购房合同自编号：3××4号）已出让给乙方，出让房款总价为1350000元，现甲方自愿同意将该房款1350000元整在欠乙方木材款1660000元中折抵扣除作为乙方支付给甲方的购房款。甲、乙双方经对账最终确认甲方目前尚欠乙方木材款人民币316800元。同时，买卖双方签订《房屋交割清单》，王德彪、张淋向庞小平出具《收条》。 一审法院认定以上事实主要采信了当事人身份信息、网签合同信息查询记录、房屋买卖协议、对账单、结算对账单、收条、房屋交割清单、收据、（2019）川0105民初622号民事判决书、（2020）川0105执异199号执行裁定书、当事人陈述等在案予以佐证。 一审庭审中，1.庞小平提交2018年-2020年的物业费缴纳凭据、银行流水，证明庞小平通过银行转账向案涉房屋的物业管理公司交纳了物业费。重庆银行成都滨江支行对该组证明真实性、合法性无异议，但对关联性有异议，认为收据上的姓名为王德彪、张淋，不能证明是由庞小平支付。成伦果、王德彪对该组证据无异议。2.庞小平提交装饰装修管理服务协议、装修承诺书、房屋装修入场检测记录、居住证明等，拟证明庞小平对案涉房屋进行装修，并一直居住至今。重庆银行成都滨江支行认为，对装饰装修管理服务协议真实性无异议，但不能证明庞小平实际居住在案涉房屋；对居住证明认为是物业公司出具，在没有其它证据佐证的情况下，证明力不足；对于其余证据均是复印件，对真实性不予认可。成伦果、王德彪对该组证据无异议。3.庞小平称，其与王德彪、张淋约定买卖的位于成都市双流县××街道××社区××栋××单元××楼××号××与成都市××街道××路××号××栋××单元××楼××号××房屋。王德彪对此予以认可。 一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉，争议焦点为案外人庞小平对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第（一）项“已登记的不动产，按照不动产登记簿判断”和第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定。本案中，一、庞小平提交的《房屋买卖协议》、结算单等证据，仅能佐证庞小平与王德彪、张淋之间约定以王德彪欠庞小平材料款中，抵扣1350000元作为购房款，并不必然引起房屋权属的变动，在完成房屋变更登记之前，该协议并不优于其他债权权益，且案涉房屋亦未完成权属登记的变更手续。二、自2017年10月31日双方签订《买卖协议》起至2019年5月21日案涉房屋被法院查封期间，无证据证明庞小平积极要求王德彪、张淋办理房屋过户登记手续，庞小平作为此次房屋买卖中大额款项交易的买受人，理应意识到案涉房屋不办理过户登记存在的风险。三、从庞小平提交的物业费票据、物业费转款记录来看，物业费票据上载明的案涉房屋业主姓名是王德彪、张淋，且物业费转款记录指向的对方账户名系案外人，而非物业公司，其无法证明在实际占有使用案涉房屋。综上，庞小平提交的现有证据不足以阻却其他合法权利第三人基于生效法律文书申请强执执行，故对庞小平要求不得执行案涉房屋的诉讼请求，一审法院不予支持。关于庞小平要求确认案涉房屋归其所有的主张，因案涉房屋上现存在法院的查封，故对此诉讼请求，一审法院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：驳回庞小平的诉讼请求。案件受理费16950元，由庞小平承担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。庞小平提交其《中国农业银行交易明细清单》3份，该明细清单可以清楚显示收款方是物业公司，拟证明：案涉房屋的物业费等费用均由庞小平支付，即在案涉房屋被查封以前，庞小平已经实际占有使用该案涉房屋。重庆银行成都滨江支行对庞小平提交的该组证据真实性、合法性无异议，但认为该证据不应当作为新证据提交，庞小平在一审中完全可以提交该证据但其未提交，该证据与其在一审中的陈述相互矛盾。成伦果与王德彪均认可该证据的真实性，认为案涉房屋交付给庞小平之后，一直由庞小平装修、居住。上述证据不影响本案判决结果，已无审查必要，本院不予采信。 本院认为，庞小平上诉理由不能成立，本院不予支持。理由如下：一、庞小平陈述案涉房屋无法办理过户登记的原因在于房屋开发商未完成王德彪、张淋的分户产权登记。同时，根据王德彪、张琳与庞小平签订的买卖合同上约定，该房屋不能过户的原因是，地方政府出台限购政策。显然，庞小平与王德彪、张淋签订的《房屋买卖协议》在签订协议时，庞小平明知该房屋不能办理过户而签订《房屋买卖协议》，系其自身原因所致该协议当时即不存在履行可能性。二、庞小平在本案中不享有物权期待利益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，其前提是该不动产系登记在被执行人名下。本案中庞小平与王德彪、张淋签订协议时，王德彪、张淋并未取得房屋所有权。因此，庞小平实质是对尚属于他人所有权的房屋进行交易，其不具有可期待性。三、本案中，《房屋买卖协议》中约定的房屋买卖价款存疑。王德彪、张淋（甲方）与庞小平（乙方）签订的《房屋买卖协议》约定：甲方将其享有的位于双流县××街道××社区××栋××单元××楼××号房屋以1350000元出让给乙方，由乙方一次性向甲方支付完毕该房屋的总价款。同日，王德彪、张淋（甲方）与庞小平（乙方）签订《结算对账单》，载明：甲方因生产经营需要长期在乙方处购买木材，甲、乙双方经对账截止今日甲方尚欠乙方木材款1663800元，另：甲方现将属于自己位于双流县××街道××社区××栋××单元××楼××号房屋（购房合同自编号：3××4号）已出让给乙方，出让房款总价为1350000元，现甲方自愿同意将该房款1350000元整在欠乙方木材款1660000元中折抵扣除作为乙方支付给甲方的购房款。甲、乙双方经对账最终确认甲方目前尚欠乙方木材款人民币316800元。上述房屋买卖价款与木材欠款、购房扣减款均没有木材买卖合同、银行转账交易记录、房屋市场交易价格构成等相关其他证据证明。 综上所述，庞小平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16950元，由上诉人庞小平负担。 本判决为终审判决。 审判长  罗健文 审判员  谢 剑 审判员  童庆勇 二〇二〇年十二月九日 书记员  王清影