河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0105民初15479号原告：中国建设银行股份有限公司河南省分行，营业场所郑州市花园路80号，统一社会信用代码9141000086995250X4（1-1）。负责人：石永拴，行长。委托诉讼代理人：史亚丽，女，1982年9月21日出生，汉族，住郑州市中原区，系该行员工。委托诉讼代理人：叶献玲，河南陆达律师事务所律师。被告：孙玉欣，男，1965年11月19日出生，汉族，住河南省郑州市惠济区。被告：河南成益置业有限公司，住所地河南自贸试验区（郑东）金水东路北心怡路东2号楼1单元23层2310号，统一社会信用代码91410100987270595。法定代表人：杨国良，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李若楠，女，1994年10月15日出生，汉族，住新郑市，系该公司员工。原告中国建设银行股份有限公司河南省分行诉被告孙玉欣、河南成益置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人叶献玲、史亚丽，被告河南成益置业有限公司委托诉讼代理人李若楠到庭参加诉讼，被告孙玉欣经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告孙玉欣偿还原告贷款本金392967.50元、利息4128.62元、利息罚息35.67元、本金罚息57.78元、提前还款违约金387.26元，共计397576.83元（暂计至2020年6月15日，此后的借款本息按照合同约定的标准计算至被告全部清偿完毕之日，以原告信息管理系统的数据为准）；2、依法判决原告对被告孙玉欣为上述债务所设定的抵押房屋变卖或者拍卖所得价款享有优先受偿权；3、依法判令被告河南成益置业有限公司对上述债务承担连带保证责任；4、本案诉讼费等原告为实现债权支出的费用由二被告承担。事实与理由：2015年1月16日，原告与被告孙玉欣签订了《个人住房（商业用房）借款合同》一份，该合同约定：被告孙玉欣向原告申请了借款530000元，用于购买位于新郑市××镇龙泊××魏庄村××北卡?风情二期28号楼2单元12层1201号房屋一套，借款期限自2015年1月16日起至2030年1月16日止；还款方式采用等额本息，同时约定了借款利息、逾期还款的罚息利率在借款合同所执行的借款利率水平上上浮50%及“借款人未按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清除借款本息及相关费用”等违约责任；为担保该债务履行，被告孙玉欣以其所购上述房屋提供抵押担保，并办理了抵押登记手续。被告河南成益置业有限公司与原告签订了《个人住房（商用）借款最高额保证合同》，约定被告河南成益置业有限公司为被告孙玉欣上述房产向原告所借款项提供最高额保证担保，保证方式为连带责任保证，保证期间为被告孙玉欣办妥上述房产的抵押登记并将抵押财产的他项权利证书等交给原告之日。上述合同签订后，原告依约发放了借款，但被告孙玉欣未能按照合同约定履行还款义务，被告河南成益置业有限公司也未按照合同约定履行保证人义务。根据借款合同约定已构成违约，原告有权宣布贷款立即到期，要求被告立即清偿借款本息及相关费用。原告多次催要，被告以各种理由推脱。被告河南成益置业有限公司答辩称：原告对涉案房产拍卖、变卖所得价款优先受偿权没有法律依据。被告孙玉欣未到庭答辩。原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：1、《商品房买卖合同》及《个人住房（商业用房）借款合同》各一份；2、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》及补充协议一份；3、《新郑市预购商品房抵押合同》及新郑市预购商品房抵押登记证明各一份；4、个人贷款支付凭证一份；5、中国建设银行个人贷款对账单、贷款结清试算清单截屏各两份。河南成益置业有限公司对上述证据无异议，且未向本院提交证据。被告孙玉欣未举证质证。经审理查明：1、2014年12月17日，被告河南成益置业有限公司（出卖人）与被告孙玉欣（××）签订《商品房买卖合同》（合同编号：140××××5101）一份，主要约定：出卖人以出让方式取得位于龙湖××××路北侧、魏庄村土地东侧北卡?风情二期、编号为6-G15-2的地块的土地使用权，出卖人经批准，在上述地块上建设商品房；××购买的商品房为该项目中的龙湖镇龙泊××××北卡?风情二期28幢2单元12层1201号房；出卖人与××约定计算该商品房价款的方式为按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5637.64元，总金额769313元，其中239313元以现金支付方式付款，其中530000元以商业贷款方式付款等内容。2015年1月16日，原告（贷款人）与被告孙玉欣（借款人、抵押人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：410679588-2012-20150737991）一份，主要约定：借款人将借款用于购置售房人河南成益置业有限公司出售的坐落龙湖镇龙泊××××北卡?风情二期28号楼2单元12层1201号的商品住房一套；借款本金530000元；贷款期限360个月，即自2015年1月16日起至2030年1月16日止；贷款利率为月利率，执行浮动利率，在基准利率水平上上浮5%，利率调整日为于下一年的1月1日调整；借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的，构成借款逾期，逾期罚息利率为在本合同所执行贷款利率水平上上浮50%；贷款人将款项一次性划入本合同约定的被告河南成益置业有限公司账户；还（扣）款时间为每月的21日；本合同项下担保方式为抵押加最高额保证，保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；抵押财产清单记载抵押物名称所购房产，房屋买卖合同（契约）编号：140××××5101，抵押物处所龙湖镇龙泊××××北卡?风情二期28号楼2单元12层1201号，权属证书及其他有关证书编号140××××5101；本合同违约金为本合同项下主债权金额的0.1%计收；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，有权向借款人收取违约金，对于借款人未按时还清的任意一期借款本金和利息（包括被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按照合同约定规则计算出的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；贷款人为实现债权而实际发生的费用由借款人承担等内容。2、2014年10月14日，中国建设银行股份有限公司郑州铁路支行（乙方、债权人）与被告河南成益置业有限公司（甲方、保证人）签订了《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》一份，合同主要约定：为保障乙方债权的实现，甲方自愿为乙方与债务人所形成的一系列债权提供最高额保证；本合同所称的“债务人”为因购置坐落于龙湖××××路北侧、魏庄村土地东侧“维也纳湖畔”项目所属之住房或商业用房房产而与乙方发生借贷关系的全部债务人；本最高额保证所担保债权是指自2014年10月14日至2017年10月14日期间因乙方向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项（包括但不限于乙方垫付的有关手续费、杂费等）、乙方为实现债权与担保权而产生的费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）；本合同约定的最高额保证项下担保责任的最高限额为人民币叁亿元整；保证方式为连带责任保证；保证期间按乙方对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日止；如果主合同项下债务到期或者乙方根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，甲方应在保证范围内立即承担连带保证责任；甲方应在本合同生效之日起两个银行工作日内在乙方处开立专项保证金账户，甲方应按乙方对每个债务人贷款发放金额的一定比例逐笔分次存入保证金账户；双方确认：本最高额保证合同从属于中国建设银行股份有限公司河南省分行合同第一条所述各相关债务人的主合同（借款合同），乙方根据本合同享有的权利，中国建设银行股份有限公司河南省分行均享有和行使等内容。3、2015年2月4日，被告孙玉欣（抵押人、××、甲方）与原告（抵押权人、贷款人、乙方）签订《新郑市预购商品房抵押合同》一份，主要约定：为确保借款合同（2014年房贷字第410679588-2012-20150737991号）的履行，甲方自愿将所购商品房抵押，乙方同意接受甲方所购商品房抵押；本合同所对应的借款合同项下的借款数额530000元，债务人履行债务的期限自2015年1月16日至2030年1月16日；甲方已与河南成益置业有限公司签订合同编号为140××××5101的《商品买卖合同》，已经房地产管理部门备案，并取得《房屋预告登记证明》，该商品房状况如下：房屋座落龙湖镇龙泊××××北卡?风情二期28幢2单元12层1201号；本次商品房抵押所担保的范围包括：主债权项下的金额及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用；甲方在债务履行连续3个月或累计6个月未能按约归还借款的，乙方有权依法定程序处分上述商品房并可要求提前结清上述借款；债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押房产折价或者以拍卖、变卖该抵押房产所得的价款优先受偿等内容。新郑市预购商品房抵押登记证明（证明号1507002843）主要记载：登记编号2015008959，抵押权人中国建设银行股份有限公司河南省分行，抵押人（××）孙玉欣，开发商河南成益置业有限公司，房屋坐落龙湖镇龙泊××××东北卡?风情二期28号楼2单元12层1201，商品房买卖合同号140××××5101，履债期限自2015年1月16日至2030年1月16日，权利价值53万元等内容。4、2015年2月6日，原告根据上述《个人住房（商业用房）借款合同》，向被告孙玉欣指定账户支付借款本金530000元，被告孙玉欣未按合同约定按时足额偿还借款本息。原告提交的中国建设银行个人贷款对账单及贷款结清试算截屏显示，截止2020年11月24日，被告孙玉欣尚欠原告借款本金392967.50元、利息12774.40元、本金罚息491.23元、利息罚息312.05元及提前还款违约金374.22元。本院认为：合同应当履行。原告与被告孙玉欣签订的《个人住房（商业用房）借款合同》及《新郑市预购商品房抵押合同》、中国建设银行股份有限公司郑州铁路支行与被告河南成益置业有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。原告依约履行了发放贷款的义务，被告孙玉欣未按合同约定按期足额履行还款义务，有《个人住房（商业用房）借款合同》及个人贷款支付凭证、中国建设银行个人贷款对账单为凭，足以认定。对原告要求被告偿还借款本金、利息、罚息及违约金的诉讼请求，本院予以支持。原告主张利息、罚息及违约金未超过年利率24%的部分按合同约定计算，超过年利率24%的部分，本院不予支持。被告河南成益置业有限公司为上述债务承担连带保证责任，其承担保证责任后，有权向被告孙玉欣追偿。原告主张对抵押房产变卖或拍卖所得价款享有优先授偿权，因涉案抵押房产尚未办理正式抵押物登记，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。被告孙玉欣经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃了答辩和质证的权利，不影响根据现有证据及查明的事实作出裁判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告孙玉欣于本判决生效后十日内向原告中国建设银行股份有限公司河南省分行偿还借款本金392967.50元、利息12774.40元、本金罚息491.23元、利息罚息312.05元及提前还款违约金374.22元（利息、罚息、违约金暂计算至2020年11月24日，自2020年11月25日至借款本息全部清偿完毕之日止的利息、罚息及违约金按照《个人住房（商业用房）借款合同》约定计算，以年利率24%为限）；二、被告河南成益置业有限公司对本判决第一项确定被告孙玉欣的债务向原告中国建设银行股份有限公司河南省分行承担连带保证责任，其承担保证责任后，有权向被告孙玉欣追偿；三、驳回原告中国建设银行股份有限公司河南省分行的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3632元、保全费2508元、公告费260元，由被告孙玉欣、河南成益置业有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  赵阳二〇二〇年十二月七日书记员  薛洋