河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫02民终3159号上诉人（原审被告）：开封市德盛祥建设工程有限公司。统一社会信用代码：9141020009094707X9。住所地：河南省开封市杏花营农场境内郑汴路南侧。法定代表人：马会军，执行董事。委托诉讼代理人：刘其法，河南有尚律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：王志伟，河南有尚律师事务所律师。代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）：开封恒赞物流有限公司（原开封宏泰投资有限公司）。统一社会信用代码：914102005686277036。住所地：河南省开封市开发区周天路1号金秀名典2号楼。法定代理人：蒋芳，经理。委托诉讼代理人：郑东亚，该公司法律顾问。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：李岩，该公司员工。代理权限为特别授权。上诉人开封市德盛祥建设工程有限公司（以下简称：德盛祥公司）因与被上诉人开封恒赞物流有限公司（以下简称：恒赞公司）土地租赁合同纠纷一案，不服河南省开封市金明区人民法院（2020）豫0211民初1085号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。德盛祥公司上诉请求：1、撤销一审判决、驳回恒赞公司的全部诉讼请求。2、一、二审诉讼费用等由恒赞公司承担。事实与理由：1、德盛祥公司只是轻微违约，不属于根本违约，恒赞公司出租土地获取租金的目的可以实现。合同约定的租赁期限为九年（2013-2022），每三年付一次租金。前六年二期租金（2013.11.11-2016.11.10,150万；2016.11.111-2019.11.10，185万），德盛祥公司均按合同约定按时支付。第三期租金（2019.11.11-2022.11.10）的租金未按时支付不是德盛祥公司故意不支付，而是有客观原因：2017年8月12日，恒赞公司的实际控制人姬剑波和德盛祥公司负责人马会军就案涉合同标的物50亩工业用地土地签订《关于50亩土地转让协议》，协议约定，姬剑波将50亩土地过户给马会军，马会军以承担姬剑波贷款本息的方式支付土地使用权转让对价。2017年8月26日，马会军按协议约定支付姬剑波30万元履约保证金。至2019年11月需支付第三期租金时，双方还在为履行转让协议而努力，此时，姬剑波没有也不可能要求马会军按时支付租金。2020年，因疫情原因，公司停产停工，导致支付租金出现困难。恒赞公司为河南省江山信息产业有限公司贷款提供担保，将包括案涉50亩土地在内的100亩土地抵押给上海浦发银行，后上海浦发银行将该笔贷款作为不良债权转让给东方资产管理河南分公司，现东方资产管理河南分公司已将案涉50亩土地在内的100亩土地对外拍卖、变卖。第三期租金180万元，截至2020年5月26日，德盛祥公司通过直接支付、抵债等方式已支付恒赞公司租金共计161.6万，下余18.4万元未付。2018年6月21日与2018年7月5日，恒赞母公司河南江山信息产业有限公司（以下简称江山公司）向案外人开封市世纪商砼有限公司（以下简称世纪）借款共计100万元（各50万），2019年9月10日世纪公司将该笔债权转让于德盛祥公司，债权转让通知于2020年5月25日邮寄给恒赞公司，5月26日，德盛祥公司提出抵消主张，同日邮寄给恒赞公司。德盛祥公司通过抵债方式支付恒赞公司租金100万。2020年3月25日，恒赞公司收德盛祥公司租金10万元。2017年8月26日，恒赞公司实际控制人姬剑波收到德盛祥公司法定代表人马会军贷款抵押金10万元，并约定办不成无息贷款按月息二分计算利息，自2017年9月26日至2020年5月26日本息共计51.6万，应抵销租金51.6万元。疫情缓解后，德盛祥公司恢复生产，德盛祥公司愿意且有能力继续履行合同，支付全部未付租金。2、一审判决解除合同不当，不利于合同目的实现。德盛祥公司自2013年承建后，建起了商砼生产线、办公大楼、投资巨大，目前有员工70人。合同一经解除，公司将停产，生产线和办公楼将全部拆除，不仅造成资源巨大浪费、政府税收损失，而且公司员工将面临失业，生活陷入困难。综上，德盛祥公司违约程度轻微，不影响恒赞公司目的实现，综上，请二审法院支持德盛祥公司的上诉请求。恒赞公司辩称，德盛祥公司根本违约，一审判决正确，应予维持。恒赞公司向一审法院起诉请求：1、请求法院解除恒赞公司与德盛祥公司签订的《土地租赁协议》。2、请求判令德盛祥公司在解除合同之后立即搬离。3、请求判令德盛祥公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2013年11月19日，开封宏泰投资有限公司（甲方）与被告德盛祥公司（乙方）签订《土地租赁协议》，约定甲方将其名下的位于农场境内郑汴路南侧的100亩土地中的东50亩土地出租给乙方使用（租地面积以实际丈量为准）。乙方租赁土地的用途为：建商砼站。租赁期限为9年，从2013年11月11日至2022年11月10日。2013年11月11日至2016年11月10日，租金为150万元，2016年11月11日至2019年11月10日租金为165万元，2019年11月11日至2022年11月10日租金为180万元，另交20万履约保证金共计200万元。付款方式为合同签订时乙方应付甲方50万元，十五个工作日内再付100万元。下次租金乙方应于第二次租期开始30日前交甲方，以此类推到合同到期。乙方在承租期间不得将该土地转租给第三方使用，否则甲方有权解除合同。乙方应按照约定向甲方交纳租金。逾期不超过30日的，乙方应按日向甲方支付应付租金5‰的违约金；如逾期超过30日，甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付应交租金30％的违约金。2018年7月3日，开封宏泰投资有限公司变更为开封恒赞物流有限公司。2020年1月16日，恒赞公司向德盛祥公司邮寄催缴第三期租赁费的律师函，德盛祥公司拒收退回。2017年8月12日，姬剑波（甲方）与马会军（乙方）签订《关于50亩土地转让协议》，内容为：该土地共100亩，双方各50亩，用贷款的方式解决。一、用该地产抵押贷款，需要费用220万元，双方各承担50％，即110万元。二天内先各支付30万做履约保证金。让居间服务先行启动。筹备履约金至220万放共存账户。二、贷款到账并支付过桥资金和履约保证金后，3—6个月内以起诉的形式甲方将50亩土地过户给乙方，过户后贷款和利息的费用由甲乙双方各承担50％。三、若两天内资金不到位，甲方可任意转让。2017年8月26日，姬剑波向马会军出具收条一份，内容为今收到马军现金叁拾万元（用作贷款押金），一个月内办成无息，办不成付息（月息贰分）。2020年3月25日，蒋莉向德盛祥公司出具收条一份，内容为：今收到现金壹拾万元整（100000），德盛祥公司缴纳租赁费时冲减此现金。蒋莉与姬剑波系夫妻关系。恒赞公司的股东信息为：河南省江山信息产业有限公司持股比例为50.7892％，姬剑波持股比例为48.2823％，高爱玲持股比例为0.9285％。其中，江山信息产业有限公司的股东信息为：姬剑波持股比例为95.3052％，蒋莉持股比例为4.694％。一审法院认为，恒赞公司系位于农场境内郑汴路南侧的汴房地产权证第××号土地的权利人。恒赞公司、德盛祥公司就涉案土地签订的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。本案中，蒋莉收取的10万元可视为德盛祥公司缴纳的租赁费，应当在欠付租赁费的数额中予以抵扣，折合租赁期应至2020年1月10日。本案在审理过程中，下余租赁费德盛祥公司尚未支付。德盛祥公司未缴纳租金的行为属于根本违约，致使不能实现房屋的租赁合同目的，故恒赞公司主张解除双方签订的《土地租赁协议》的诉请，一审法院依法予以支持。关于恒赞公司主张德盛祥公司在解除合同后立即搬离的诉讼请求，租赁合同中约定合同解除后德盛祥公司应在合同解除后30日内将属于自己的设备腾清，地面附属物拆除，租赁范围内的垃圾杂物等清理干净，将土地恢复到租赁前的状态，故一审法院酌定给予德盛祥公司30日的搬迁期。关于德盛祥公司称姬剑波收取的30万元及开封市世纪商砼有限公司享有的100万元股权转让金均应折抵为租赁费的答辩意见，因德盛祥公司未提供充分证据证明其与姬剑波就30万元折抵租赁费达成一致意见，亦未证明就开封市世纪商砼有限公司的债权转让达成合意，故一审法院对德盛祥公司的答辩意见依法不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除恒赞公司、德盛祥公司于2013年11月19日签订的《土地租赁协议》；二、德盛祥公司于判决生效之日起30日内搬离位于农场境内郑汴路南侧的土地（汴房地产权证第××号）。案件受理费减半收取100元，由德盛祥公司负担。本院二审期间，德盛祥公司向本院提交了三组证据，第一组证据为借据两份、收款收据一份。德盛祥公司认为姬剑波于2016年向马会军借款二笔共计80万元，已转化为德盛祥公司向恒赞公司所交纳的租金，由此，2018年姬剑波欠马会军的30万元借款，也应当转化为2020-2023年的租金。第二组证据为德盛祥公司在中国银行存款余额一份、电子商业承兑汇票一份。德盛祥公司认为其公司在银行存款余额为137万多，另有50万的商业承兑汇票，能证明德盛祥公司愿意支付且有能力支付案涉租金。第三组证据为德盛祥公司2020年9月份工资表、纳税统计表、付款回单、完税证明、协议书、运输车辆统计表、车辆运输协议书、公司宣传光盘等。德盛祥公司认为该组证据能反映出该公司经营、纳税、为当地贫困户解决就业等情况，以证明案涉合同一旦解除，将给德盛祥公司造成巨大损失、造成人员失业、影响国家税收，不利于社会稳定，达不到社会效果与法律效果的统一。恒赞公司认为第一组证据中的借条和收款收据与本案无关，恒赞公司不认可该借款可以折抵案涉租金。对第二组证据，恒赞公司认为德盛祥公司不仅仅欠租金，而且也存在侵权事实。恒赞公司认为第三组证据与本案无关，并且不能因公司违约产生的后果，来说明这个公司应该违约。本院经审查认为，双方当事人在诉前并未就姬剑波与马会军之间的借款折抵案涉租金达成一致意见，现恒赞公司亦不同意用个人之间的借款折抵案涉租金，故对德盛祥公司认为应用姬剑波与马会军之间80万借款折抵租金的理由，本院不予采纳。德盛祥公司现在是否有能力交纳租金以及解除合同之后对其造成的影响不是本案考虑的范围。综上，对德盛祥公司提交的三组证据的证明目的本院均不予采纳。本院二审审理查明的事实与一审相同。本院认为，关于案涉租赁合同是否应当解除的问题。经查，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。从案涉租赁合同的约定可知，德盛祥公司应当在2019年10月11日之前交纳2019年11月11日至2022年11月10日之间的租金，超过30日不交纳，恒赞公司有权解除合同。综合一、二审审理情况及在案证据可知，德盛祥公司未依约交纳租金，双方约定的合同解除的条件已成就，恒赞公司据此要求解除合同，其请求应予支持。一审判决解除合同并无不当。综上所述，恒赞公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由开封市德盛祥建设工程有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 荟审判员 张 丽审判员 李新广二〇二〇年十二月二十二日书记员 刘霁月