福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0521民初8011号 原告：曾文平，男，1986年1月14日出生，汉族，住惠安县。 委托诉讼代理人：刘永奎，福建欣港律师事务所律师。 被告：陈伟洪，男，1984年7月24日出生，汉族，住惠安县。 委托诉讼代理人：王达文、康志强，福建瑞朗律师事务所律师。 原告曾文平与被告陈伟洪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案受理后，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘永奎、被告及其委托诉讼代理人王达文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曾文平向本院提出诉讼请求：判令被告支付原告租金288000元及迟延支付租金的违约金（自2018年3月1日计算至2020年6日30日为109400元；自2020年7月1日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算至付清款项时止。诉讼中，原告（变更）减少诉讼请求为：判令被告支付原告租金281312.4元及迟延支付租金的违约金（自2018年3月1日起计算至2020年6日21日止为26999.8元；自2020年6月22日起以281312.4元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至付清款项时止，具体详见原告提交的租金支付及违约金计算一览表）。事实与理由:原、被告于2014年1月21日签订了《房屋租赁合同》1份，约定被告向原告租赁位于惠安县××镇××＃楼××号××号商场的部分；租赁期限从2014年3月1日起至2018年2月28日止；租金为每月18000元，按季度支付；如果逾期支付租金，违约金按2000元／日计算：合同签订时缴交押金10000元，押金待租赁期满且被告结清水费、电费、物业管理费等后无息退还；被告应承担租赁期间的水费、电费、物业管理费等。2018年2月28日合同期满后，被告尚欠物业管理费70700元未支付。2018年3月1日双方对案涉租赁物续签租赁合同，约定租赁期限从2018年3月1日起至2020年2月28日止；租金为每月18000元，按季度支付；如果逾期支付租金，违约金按2000元／日计算；合同签订时缴交押金10000元，押金待租赁期满且被告结清水费、电费、物业管理费等后无息退还；被告应承担租赁期间的水费、电费、物业管理费等。嗣后，被告直至2018年11月18日才支付了租金20000元；2019年于1月25日、2月3日、5月25日、6月15日、9月2日、9月19日、10月16日、12月24日分九次支付租金102000元；2020年于1月24日、3月6日、4月3日、7月1日分四次支付租金24000元。尚欠租金282000元。原告曾多次上门及发函向被告催收欠款，但均无效果。 被告陈伟洪辩称，1、原告主张尚欠租金金额有误，被告仅尚欠原告租金158000元。案涉合同总租金432000元。截至2020年6月22日止，被告已陆续向原告支付租金274000元（含押金10000元），该事实可以综合被告提供的《个人账户对账单》、微信聊天记录及转账记录与原告提供的《租金支付及违约金计算一览表》得到体现。2、被告请求免除新冠疫情期间（2020年1月23日至2020年2月28日，即36天×600元/天）的租金合计21600元。被告承租案涉房屋系用于经营家具，租赁期限内突遇新冠疫情导致没有营业收入，继续按照原合同支付租金显然对被告明显不公平。根据最高人民法院《关于依法妥善审理新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第2款规定，被告请求根据公平原则减免新冠疫情期间的租金合计21600元。3、原告主张标准为2%的违约金过缺乏法律依据，请求依法调整为按起诉时一年期贷款市场报价利率的标准计算违约金。案涉合同成立于2020年8月20前，本案纠纷于2020年10月3日立案受理，参照最高人民法院新修改的《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条规定，原告主张自2018年3月1日起至2020年6月30日的违约金按2%的标准缺乏法律依据，依法应调整为按起诉时一年期贷款市场报价利率的标准计算违约金。此外，关于原告在起诉状的事实与理由部分陈述“2018年2月28日合同期满后，被告尚欠物业管理费70700元”被告补充意见如下：原告关于物业费的陈述不符合客观事实，被告向原告支付的款项均为租金，并不存在支付物业费的问题，更不存在先支付物业费后尚欠余款再用于支付租金的事实。理由如下：案涉两份《房屋租赁合同》虽然有体现物业费的内容，但合同版本均是由原告提供的固定格式的条款。双方在签订合同时从未谈及物业费的问题，即使是双方对第一期合同租金等进行结算时亦未提到过物业费用的问题。被告认为，双方确定租金标准时已将物业费用因素纳入一并考虑，即租金已经包含了物业费。因此，原告在诉状中陈述被告尚欠物业费70700元不符合客观事实，原告在本案中亦未就此提出请求，不属于本案审查范围。 经审理查明，位于惠安县××镇××＃××号店面（房屋所有权证：惠房权证惠紫字第0××3号）、117号店面（房屋所有权证：惠房权证惠紫字第0××2号）、201号商场（房屋所有权证：惠房权证惠紫字第0××4号）的房屋所有权人均系原告。2014年1月21日，原、被告双方签订了《房屋租赁合同》1份，约定被告向原告承租位于惠安县××镇××＃楼××层店面共3间，建筑面积约242㎡（不包括夹层面积约120㎡），二层商场自1-16轴至3-18轴两段沉降缝，建筑面积约1730㎡（简称案涉租赁物）。双方并对其他权利、义务作了约定。此后，原告将案涉租赁物交付被告经营家居商场使用。2018年3月1日，原告授权案外人曾美良与被告再次签订《房屋租赁合同》1份，约定被告继续承租案涉租赁物，租赁期限自2018年3月1日起至2020年2月28日止。其中2018年2月28日支付第一季度的租金54000元；2018年6月1日、2019年9月1日、2018年12月1日、2019年3月1日、2019年6月1日、2019年9月1日、2019年12月1日分别支付每季度的租金54000元；如果逾期支付租金，违约金按2000元／日计算；合同签订时缴交押金10000元，押金待租赁期满且被告结清水费、电费、物业管理费等后无息退还；被告应承担租赁期间的水费、电费、物业管理费等。双方并对其他权利、义务作了约定。 以上事实，有原告提供的惠房权证惠紫字第0××3号、惠房权证惠紫字第0××2号、惠房权证惠紫字第0××4号房屋所有权证、《房屋租赁合同》，以及双方当事人的陈述等证据加以证明，本院予以认定。 双方当事人争议的焦点为：被告已支付原告租金应如何认定的问题。 原告坚持诉讼请求。原告相应提供证据1即商场伟洪租金缴交情况、借据各1份，以此证明被告2018年4月8日支付的41600元系支付自2016年3月1日起至5月30日的租金。证据2即被告缴交的物业费收款收据2份、原告缴交的物业费收款收据13份，以此证明案涉租赁物在租赁期间的物业费由被告承担，被告于2018年6月2日支付的21000元、2018年6月5日支付的33000元、2018年10月22日支付的24000元、2018年11月18日支付的30000元中的10000元是支付其尚欠的2015年4月1日起至2018年10月30日的物业费；2019年1月份后支付的款项是先支付物业费后尚余款项支付租金。证据3即被告缴交水电费收款收据2份、原告缴交水电费收款收据2份，以此证明案涉租赁物在租赁期间的水电费由被告承担，押金10000元用于抵扣被告未缴纳的水电费。被告质证称：对证据1“三性无异议。该证据同时可以证实，即使双方对第一期合同租金等进行结算时也并未提到过物业费用的问题。对证据2、3的真实性均有异议，被告向原告支付的款项均为租金，并不存在支付物业费的问题，更不存在先支付物业费后尚欠余款再用于支付租金的事实；该物业公司是原告所属的关联公司，原告未能提供相应的支付凭证，故该物业费是否实际缴交无法确认；水电费已由被告自行缴清。 被告坚持答辩意见。被告相应提供证据4即个人账户对账单、微信聊天记录与转账记录、租金支付明细表各1份，以此证明截止2020年6月22日，被告共向原告支付租金274000元（被告提交的租金支付明细表合计支付315600元，应扣除2018年4月8日支付的前一份合同尚欠的租金41600元，故已支付租金274000元，含押金10000元）。原告质证称：对上述证据的真实性无异议，但押金是在2014年1月22日支付，不是在2018年3月1日支付的，并且合同约定押金待合同期满被告付完水电物业费后原告退还，但押金已用来支付被告未能支付的水电费用，故该押金不能计算为被告支付的租金。另，被告自2015年4月1日起至2018年2月28日止所有的物业费用均未支付，2018年6月2日所支付的21000元、2018年6月5日所支付的33000元、2018年10月22日所支付的24000元、2018年11月18日所支付的30000元中的10000元，被用于冲抵尚欠的2015年4月1日起至2018年8月28日止物业费用，后每期所支付的租金均包含至付款时应付的物业费用。即被告提交的租金支付明细表中原告自认已付金额与被告实际支付租金序列号6-19的差额部分为冲抵尚欠的2015年4月1日起至2018年8月29日止物业费用。从被告提供的证据可以证明，被告支付的费用均为支付至物业管理者曾美良的账上，该款项由曾美良先抵扣物业费再冲抵租金。 为查明案件事实，本院依职权向案涉租赁物所在小区的物业服务公司即泉州市亿盛物业管理有限公司调查核实案涉租赁物在租赁期间的物业费、水电费缴交情况，该公司向本院出具证明1份（即证据5），载明：1、案涉租赁物自2015年4月1日至2020年2月29日的物业费已全部由原告代被告缴纳；2、原告支付案涉租赁物2018年6月至2020年2月的水电费合计4051.4元（926.8元+3124.6元）。原告质证称：对证据5真实性无异议，物业费缴纳至2020年2月28日。被告质证称：对该证明的真实性、合法性均有异议，物业公司仅是收取物业费的主体，并非租赁合同的当事人，其最多仅能证明实际收取原告缴交物业费的情况，对于被告所支付款项的性质并不在其所知晓的事实范围内。同时，曾美良系租赁合同指定的代为收取款项的人员，即便其亦是物业公司的经理身份，也不代表物业公司能够对收取款项的性质进行主观评判，物业公司也没有证据证实曾美良代为收到款项后直接缴交了物业费。该证明没有单位负责人签字或者盖章、经办人员签字或者盖章，不符合形式上的要求，没有证据效力。本院依职权向曾美良核实相关情况，并作调查笔录1份（即证据6），曾美良称：其代原告收取案涉租赁物租金后，拿现金到物业公司缴交物业费相关物业费。原告质证称：对证据6的真实性无异议，物业费缴纳至2020年2月29日。被告质证称：曾美良称缴纳物业费经被告同意不属实，其他无异议。 本院经审查认为，原告提供的证据1经被告质证后无异议，本院予以采信，能够证明原告的主张。证据2、证据3，经被告质证后对其真实性有异议，对其中被告缴交的物业费、水电费收款收据各2份上“陈伟洪”签名的真实性亦有异议，但未能在本院限定的时间内对上述签名的真实性提出司法鉴定申请，应自行承担不利的法律后果，故可以认定上述物业费、水电费收款收据上“陈伟洪”三字系被告所签，结合《租赁合同》的约定，可以认定原、被告双方约定案涉租赁物的物业费、水电费由被告承担。原告提供的证据2、3，与本院依职权调取的证据5、证据6，相互印证，可以证明：1、案涉租赁物2014年11月1日至2015年3月31日的物业费每月2020元由被告缴交；2015年4月1日至2020年2月29日的物业费合计119180元（20200元+34340元+24240元+8080元+4040元+2020元+6060元+2020元+6060元+2020元+4040元+2020元+4040元）由原告代被告缴交及原告代为缴交的时间及金额（详见附件租金支付和违约金计算表）；2、案涉租赁物自2018年6月至2020年2月的水电费合计4051.4元（3124.6元+926.8元）由原告代被告缴交。被告提交的证据4，经原告质证后，对其真实性无异议，本院予以采信，能够证明被告支付原告款项的时间及金额（详见附件租金支付和违约金计算表），被告合计支付原告款项315600元（含押金10000元），扣除证据1中体现2018年4月18日支付的41600元，被告已付原告款项合计274000元（315600元-41600元）。其中，原告代被告缴交物业费119180元、水电费4051.4元，合计123231.4元。根据《租赁合同》第六条的约定“乙方（即被告）应遵守甲方（即原告）所属小区物业管理公司的有关收费和管理规定，按时支付当月租房的水费、电费、物业管理费等费用”，该123231.4元应予以扣除租金，故应认定被告支付原告租金为150768.6元（274000元-123231.4元）。 综上事实，本院认为,原、被告签订的《租赁合同》是双方当事人真实意思的表示,且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定,应认定为合法有效，双方当事人均应按合同的约定全面履行权利、义务。案涉合同已于2020年2月28日履行期限届满而终止。被告未能按约定足额支付原告租金，应承担相应的法律责任。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。新型冠状病毒肺炎疫情，这一重大突发公共卫生突发事件是合同双方当事人不能预见、不能避免且不可克服的客观情况，应认定为不可抗力。参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条规定“承租国有企业房屋以及行政事业单位的房屋用于经营，受疫情影响出现经营困难的服务业小微企业，请求出租人免除一定期限内租金的，人民法院应予支持。承租非国有房屋用于经营，受疫情影响导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”本案中，被告请求免除2020年1月23日至2020年2月28日的租金，该期间处于新型冠状病毒肺炎疫情期间，被告所经营的案涉租赁物所在的家居商场受疫情影响，为平衡合同双方的利益，根据公平原则，上述期间的租金可予核减30%，故被告应支付原告的租金应扣除6480元（36天×600元/天×30%）。故可以认定，被告尚结欠原告租金274751.4元（18000元／月×24个月－150768.6元-6480元）。双方合同约定逾期付款违约金为2000元/日，该约定过高，应依法予以调整：结合合同约定的付款期限、付款金额和被告支付租金的时间、金额，以同期被告累计结欠的租金为基数，其中2018年3月1日至2019年8月19日的违约金计算标准按同期中国人民银行公布的贷款基准利率的1.3倍即按年利率5.655%（4.35%×1.3倍）计付；2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）的1.3倍计付。截至2020年10月13日（原告起诉前一日），被告合计应支付原告逾期付款违约金29295.57元（详见附件租金支付和违约金计算表）。原告诉讼请求合理的部分予以支持，不合理的部分予以驳回。被告主张只结欠原告租金158000元，没有事实及法律依据，本院不予采纳。被告请求免除新冠疫情期间的租金合计21600元，违反了公平原则，本院不予全部采纳。据此，根据《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告陈伟洪应于本判决生效之日起十日内支付原告曾文平房屋租金274751.4元，截至2020年10月13日的逾期付款违约金29295.57元，合计304046.97元，并以274751.4元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付自2020年10月14日起至还清款项之日止的逾期付款违约金。 二、驳回原告曾文平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5988.96元，减半收取2994.48元，由原告曾文平负担64.13元（多预交的5708.87元予以退回）；由被告陈伟洪负担2930.35元，应于本判决生效之日起五日内缴交。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审判员  赵清花 二〇二〇年十二月三十日 书记员  王小颖 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 第一百八十条因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。 不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国合同法》第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条承租国有企业房屋以及行政事业单位的房屋用于经营，受疫情影响出现经营困难的服务业小微企业，请求出租人免除一定期限内租金的，人民法院应予支持。承租非国有房屋用于经营，受疫情影响导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。