上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初11650号原告：周丹，女，1990年4月5日出生，汉族，住江西省上饶市。委托诉讼代理人：吴炎欢。被告：朱恩洲，男，1969年5月4日出生，汉族，住上海市松江区。第三人：上海云珍房地产经纪事务所，住所地上海市松江区中山二路XXX号。投资人：马云珍。原告周丹与被告朱恩洲、第三人上海云珍房地产经纪事务所房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案后，依法适用简易程序审理。后因被告朱恩洲下落不明，故本案采用公告送达并于2020年12月23日公开开庭进行了审理。原告周丹的委托诉讼代理人吴炎欢到庭参加诉讼，第三人上海云珍房地产经纪事务所经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。被告朱恩洲经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周丹向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方于2017年6月26日签订的《房屋买卖合同》；2.判令被告退还原告购房款960,000元；3.判令被告支付原告违约赔偿金200,000元。事实与理由：2017年6月，被告通过第三人居间介绍认识被告，被告称其与其父朱耀培因松江老城改造获得拆迁安置，被告愿意将拆迁安置所得的松江区梅园路60平方房屋以126万元的价格卖给原告。在第三人的撮合下，原、被告于2017年6月26日签订了《房屋买卖合同》。合同约定房屋总价格为126万元，分期支付，该房屋由被告配合原告过户，双方还约定违约方的赔偿责任。合同签订后，原告依约向被告支付了96万元。然而，当房屋过户已成就时，原告找到第三人时，才发现安置房屋在出卖之前已由被告胞妹朱某某取得。为此，原告即与被告、第三人协商，而被告及第三人一面表示愿意退钱，一方面又说可给房屋，至今一直敷衍。故原告提起诉讼，请求判如所请。被告朱恩洲未作答辩。第三人上海云珍房地产经纪事务所未作陈述。本院经审理认定事实如下：2017年6月26日，原告周丹(买方、乙方)与被告朱恩洲(卖方、甲方)签订《房屋买卖合同》一份，约定甲方自愿将上海市松江区永丰街道秀野桥滩27号房屋拆迁所得的梅园路安置房屋(建筑面积60平方米)出售给乙方，转让总价为1,260,000元。乙方应于2017年6月26日前支付450,000元，于2017年7月底前支付510,000元，进户钥匙交接时支付50,000元，甲方产证办理后过户至乙方时支付尾款250,000元。如甲方违约，应承担违约责任并赔偿乙方违约时此房屋市场价格总价的1.5倍。此外，合同还对其他内容进行了约定。第三人上海云珍房地产经纪事务所作为见证人亦在该合同上签字盖章。2017年6月27日，原告周丹经本人名下尾号为6406的建设银行账户向被告朱恩洲名下尾号为5770的农业银行账户转账支付430,000元。2017年6月26日，被告朱恩洲向原告周丹出具收条一张，确认收到原告支付的购房款450,000元。2017年8月1日，原告周丹经本人名下尾号为8079的农业银行账户向被告朱恩洲名下尾号为5770的农业银行账户转账支付220,000元。同日，原告周丹经案外人周某某名下尾号为5411的农业银行账户向被告朱恩洲名下尾号为5770的农业银行账户转账支付290,000元。2017年7月29日，被告朱恩洲向原告周丹出具收条一张，确认收到原告支付的购房款510,000元。另查明，2014年10月20日，被告朱恩洲代朱耀培(乙方)与上海仓城开发建设有限公司、上海市松江第一房屋征收服务事务所有限公司(甲方)签订《上海市松江区老城区危旧居住房屋补偿置换协议》一份，约定由甲方对乙方居住的坐落于上海市松江区永丰街道秀野桥滩27号公有租赁房进行补偿安置。乙方可选择就近调换安置或异地调换安置方式，最终以《订房单》为准。乙方选择房屋调换后安置房屋地址、建筑面积及房屋差价金额以《订房单》为准。2017年6月，案外人朱某某签署《配套商品房供应单》一份，确定上海市松江区永丰街道秀野桥滩27号补偿安置所购房屋为上海市松江区松汇中路XXX弄XXX号XXX室。购房人为朱某某。上海市松江区松汇中路XXX弄XXX号XXX室房屋现登记的权利人为案外人朱某某。以上事实，有《房屋买卖合同》、建设银行智慧柜员机业务回执、中国农业银行超级柜台客户凭条、收条、《上海市松江区老城区危旧居住房屋补偿置换协议》、《配套商品房供应单》、上海市不动产登记簿及当事人陈述等证据予以佐证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。但当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同，并应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，原告已按约支付了960,000元购房款，被告理应配合其办理产权过户手续，然现因涉案房屋补偿安置时并非由被告作为购房人认购，房屋现登记的权利人亦并非被告，故无法办理过户手续，被告显属违约，原告以此要求解除合同，于法无悖，现诉讼副本经公告于2020年11月20日送达被告，故本院确认该日为合同解除之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告要求被告返还购房款960,000元，本院予以支持。关于违约金，原告根据双方签订的《房屋买卖合同》约定，主张被告支付200,000元的违约金，尚属合理，本院予以支持。被告未到庭应诉答辩，视为其自行放弃抗辩的权利，由此产生的法律后果，由被告自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告周丹与被告朱恩洲于2017年6月26日签订的《房屋买卖合同》已解除；二、被告朱恩洲于本判决生效之日起十日内返还原告周丹购房款960,000元；三、被告朱恩洲于本判决生效之日起十日内支付原告周丹违约金200,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15,320元，减半收取计7,660元，由被告朱恩洲负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  邵毅二〇二〇年十二月二十三日书记员  马青附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。