广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0105民初11809号 原告梁某某，男，1991年3月8日出生，汉族，住所地广西贵港市港南区。 原告何某某，女，1990年6月6日出生，壮族，住所地广西贵港市港南区。 二原告共同委托诉讼代理人陈旭新，广西桢干律师事务所律师。 被告广西某某置地有限公司，住所地南宁市江南区。 法定代表人陈某某，该公司执行董事。 委托诉讼代理人齐磊，广西同望律师事务所律师。 委托诉讼代理人梁良，广西同望律师事务所实习律师。 案由商品房预售合同纠纷 适用程序简易程序 立案时间2020年10月14日 开庭时间2020年12月3日 当事人到庭情况原告：原告的委托诉讼代理人陈旭新到庭 被告：被告的委托诉讼代理人齐磊、梁良到庭 一、原告诉请要点原告梁某某、何某某向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金31581.30元（违约金以708101元为基数，按日万分之二自2019年10月1日起计至2020年5月11日止，为31581.30元）；2.本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由:2018年9月17日，原告与被告签订《南宁市商品房买卖合同》（合同编号：ＱＦ201891300081）约定：原告向被告购买位于南宁市江南区房屋，建筑面积94.2平方米，套内建筑面积75.61平方米，房屋总价款为708101元。合同第九条约定“出卖人应当在2019年9月30日前将符合合同约定的商品房交付给买受人使用。”同时，第十条第一款第1项第（2）约定：“逾期超过180日后，买受人有权退房……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之二的违约金。”合同签订后，被告未能按合同约定于2019年9月30日前将房屋交付给原告使用，至2020年5月11日涉案房屋才通过联合验收，之后被告将涉案房屋交付给原告同意的广西泰好装饰工程有限公司装修完成后交付给原告，至2020年5月11日被告逾期交房223日。被告的行为已构成违约，为维护原告的合法权益特诉至法院，请求判如所请。 二、被告答辩要点被告广西某某置地有限公司辩称，被告存在《商品房买卖合同》约定的延期交房的合理事由，故被告延期交房符合合同约定，不应计算违约金。第一，《商品房买卖合同》第九条约定：发生重大疫情、重大会议、庆典、高考中考等原因通知停工，或气象部门记录日降雨量达2日或2日以上中雨的，或施工过程中，规划部门批准或决定的规划变更、设计变更导致工期延长的，出卖人可据实予以延期。第二，经统计，案涉商品房在建工程施工期间，发生可延期事由导致工程施工延期的天数合计为206天，扣减后，被告实际延期交房天数为17天，具体为：1.建设工程设计方案变更，共37天，自2017年7月4日至2017年8月9日；2.2017年两会（中国-东盟博览会、中国-东盟商务与投资峰会），共23天，自2017年8月25日至2017年9月16日；3.2018年两会，共14天，自2018年9月3日至2018年9月16日；4.2019年两会，共18天，自2019年9月11日至2019年9月24日，自2019年9月30日至2019年10月3日；5.2017、2018、2019年高考、中考，共15天，自每年6月7日-8日、6月24日-26日；6.2020年新冠肺炎疫情，共46天，自2020年1月24日至2020年3月10日；7.两日以上中雨、大雨、暴雨，共53天。第三，《商品房买卖合同》第十条约定，逾期交房不超过180日，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。结合前述分析，被告延期交房天数不足180天，应按每日万分之一计付违约金，故被告应付违约金数额为708101×1?×17天=1203.77元。 三、事实认定2018年9月17日，原告梁某某、何某某作为买受人，被告广西某某置地有限公司作为出卖人，双方签订编号为ＱＦ201891300081的《南宁市商品房买卖合同》，主要约定：买受人购买出卖人开发建设的南宁市江南区，总价款708101元。《南宁市商品房买卖合同》第九条约定：出卖人应当在2019年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方联合验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用；该商品房达到交付日期，但未付清房款的，应以付款后第15日作为交房日期的期限；买受人付清本合同约定的商品房价款后十五日内自行办理交房手续，具体交付时间出卖人不再另行通知。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇法定不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2.非因出卖人原因包括但不限于自然灾害、××突发事件、××疫情或政府××、××、××会议、庆典、交通管制、高考、××等原因通知××及其他政府行为××工期延误的；3.供水、供电相关部门停水停电每日达5个小时以上，气象部门记录日降雨量达到2日或2日以上中雨的；4.在施工过程中，规划部门批准或决定的规划变更，设计变更等导致工期延长的；5.由于法律、法规、行政部门政策、决定、命令的改变以及市政建设、文物考古挖掘等非甲方因素导致工期延长的；6.出卖人将竣工资料、报告提交政府部门并被受理后（以政府接收资料日期为准），出卖人 可根据等待验收或丈量所需时间相应延期交房；7.如买受人未付清房款的（含银行按揭贷款、公积金贷款尚未发放及贷款不足应付房款的，）或本合同因买受人或政府原因未在房产管理部门完成备案手续的，出卖人有权顺延交付房屋，在该商品房达到交付日期时不予交付；实际交房日期相应的，可顺延至付清价款或贷款全部发放或本合同在房产管理部门完成备案手续之日起30日内；以上因素出卖人应在合同约定的交付日期前15日及实际交房之日分别将统计结果以书面形式告知买受人。《南宁市商品房买卖合同》第十条约定：除本合同第九条规定的特殊原因外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过180日，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权退房，但应书面通知出卖人。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。 上述合同签订后，原告付清了全部购房款。 因被告未在合同约定的期限内交付房屋，原告遂诉至法院，提出前述诉请，被告应诉后答辩如前。 另查明，《建设工程质量竣工验收意见书》载明的竣工日期为空白，但该意见书中“参加验收单位”栏处施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位、建设单位落款日期为2020年5月11日。经登录南宁市住房和城乡建设委员会官网对工程信息进行查询，南宁市珺玺小区D栋于2020年5月11日完成竣工验收。 再查明，被告提供的珺玺小区设计方案局部调整审批材料显示，被告于2017年7月4日提请设计方案变更，经南宁市规划管理局受理、公示、审批直至2017年8月9日办结，历时36天。被告另提交了珺玺二期立面调整方案，但未有相应证据证实该调整方案已经规划局审批通过。 2017年8月18日，南宁市城乡建设委员会发布南建质安[2017]86号《关于做好2017年“两会”期间全市建筑工地重点区域环境整治工作的通知》，内容包括：8月25日至9月16日，全市建成区范围内所有房屋建筑和市政基础设施工程一律停止土方开挖、土方运输、道路挖掘等扬尘作业；9月7日至9月16日，自治区人民大会堂、自治区展览馆、南宁市人民大会堂、南宁国际会展中心、民歌湖、荔园山庄、南宁剧场、南宁华南城周边1000米地段范围内的在建工地及东盟商务区、五象新区核心区范围内所有在建工地停工整治；各类材料的运输车辆冲洗干净后方可上路，各在建工地和待建场地实行封闭管理。 2018年8月31日，南宁市城乡建设委员会发布南建质安[2018]123号《关于做好2018年“两会”期间全市建筑工地重点区域环境整治工作的通知》，内容包括：9月3日至9月16日，全市建成区范围内所有房屋建筑和市政基础设施工程一律停止土方开挖、土方运输、道路挖掘等扬尘作业；9月7日至9月16日，自治区人民大会堂、自治区展览馆、广西文化艺术中心、南 宁市人民大会堂、南宁国际会展中心、民歌湖、荔园山庄、南宁剧场、南宁华南城周边1000米地段范围内的在建工地及东盟商务区、五象新区核心区范围内所有在建工地停工整治；各类材料的运输车辆冲洗干净后方可上路，各在建工地和待建场地实行封闭管理。 2019年9月6日，南宁市住房和城乡建设局发布南住建[2019]206号《关于做好国庆70周年庆祝活动和第16届中国-东盟博览会中国-东盟商务与投资峰会期间全市建筑工地重点区域环境整治工作的通知》，包含如下内容：9月11日24时至24日24时、9月30日24时至10月3日24时，全市建成区范围内所有房屋建筑和市政基础设施工程一律停止土方开挖、土方运输、道路挖掘等扬尘作业；9月16日24时至24日24时、9月30日24时至10月3日24时，自治区人民大会堂、自治区展览馆、广西文化艺术中心、广西体育中心、南宁市人民大会堂、南宁国际会展中心、民歌湖、荔园山庄、南宁剧场、南宁华南城周边1000米地段范围内的在建工地及东盟商务区、五象新区核心区范围内所有在建工地停工整治；各类材料的运输车辆冲洗干净后方可上路，各在建工地和待建场地实行封闭管理。 南宁市人民政府分别于2017年5月25日、2018年5月30日、2019年5月28日发布关于高考中考期间严格控制环境噪声污染的通告，主要内容为高考期间、中考期间全市范围内作为考点的学校200米范围内的建筑工地禁止建筑施工作业。 2020年1月25日，受新冠肺炎疫情影响，广西壮族自治区 启动重大突发公共卫生事件I级响应。2020年3月10日，疫情防控工作领导小组发布通知，将南宁市调整为低风险区。 还查明，被告提供的南宁市气象局科技服务中心出具的地球大气探测资料卡显示，2017年9月29日至2020年4月17日共有雨日443天，其中小雨359天，中雨54天，大雨22天，暴雨及以上8天。 据上述资料统计，双方合同签订之日（2018年9月17日）至约定交房的2019年9月30日，有气象部门记录日降雨量达到中雨以上共24天。 四、判决理由原、被告在平等、自愿的基础上签订的《南宁市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应依约履行。 合同第九条约定，被告应于2019年9月30日前将经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方联合验收合格，并符合合同约定的商品房交付原告使用。被告未提供证据证明其已将涉案房屋于2019年9月30日交付，应承担举证不能的不利后果。《建设工程质量竣工验收意见书》上记载参加竣工验收单位落款时间为2020年5月11日，庭审中原、被告双方亦认可将竣工验收时间认定为交房时间，故本院认定被告向原告交付房屋的时间是2020年5月11日。被告交付房屋时已超过双方约定的交房时间。 原、被告双方在《南宁市商品房买卖合同》第九条已约定了被告可延期交房的情形，并明确约定该情形一旦发生即可免责。 第一，双方的约定符合合同法的意思自治原则，是双方自愿约定的事项，亦不违反法律和行政法规的强制性规定，本案应遵循合同双方当事人自行处置重要事项的合法权益，因此，规划部门批准的规划或设计变更、政府决定停止施工的台风天、雨天可作为本案约定的逾期交房免责事由。第二，对于无证据表明已经过政府部门批准的设计变更，其是否客观真实发生真伪不明，应由被告承担举证不能之法律后果，被告据此主张扣除交房天数没有事实依据，本院不予采纳。第三，合同签订之前已经真实发生的设计变更，被告理应在与业主签订商品房买卖合同时将上述设计变更考虑到总工期内，被告在签订合同之后再据此主张扣除交房天数有悖常理、有违公平，本院不予采纳。第四，“两会”期间、东盟博览会期间政府对建筑工地重点区域环境整治工作通知仅停止土方开挖等扬尘作业，同时被告在建工程也不在停工整治区域范围内，双方合同也未明确约定政府环境整治属于免责事由，故被告据此主张扣除交房天数，本院不予采纳。第五，每年中考、高考期间控制噪声污染禁止施工已经常态化，被告作为专业的房地产开发企业应当可以预见并应考虑到总工期内，本案中，案涉工程在建期间200米范围内并无考点学校，不在政府通知禁止施工的区域范围内，且合同亦未约定将前述噪声污染列入延期交房的免责事由，因此，被告据此主张扣除交房天数没有事实依据，本院不予采纳。第六，本案约定交房时间为2019年9月30日，而因新冠肺炎疫情启动重大突发公共卫生事件I级响应的时间为2020年1月25日，被告以在后发生之事实作为在先履行之合同的抗辩事由于法无据，故本院不予采纳被告据该事项主张扣除交房天数之主张。 综合前述，从合同签订之日（2018年9月17日）至约定交房的2019年9月30日，有气象部门记录日降雨量达到中雨以上共24天，据此，因中雨以上天气导致停工顺延交房24天；以上累计可扣除交房天数为24天。因此，被告逾期交房199天（从2019年10月1日计算至2020年5月11日，其中扣减符合延期交房事由的24天）。依照原、被告双方签订《南宁市商品房买卖合同》之约定，逾期不超过180日的，被告应按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，据此算得被告应向原告支付逾期交房违约金28182.42元(708101元×0.2‰×199天)。原告诉请超出部分，本院不予支持。 五、判决结果综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决如下： 一、被告广西某某置地有限公司向原告梁某某、原告何某某支付逾期交房违约金28182.42元； 二、驳回原告梁某某、原告何某某的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本生效判决指定的期限内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息或支付延期履行金。权利人可在本案判决生效规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或 与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费295元，由原告梁某某、原告何某某负担30元，由被告广西某某置地有限公司负担265元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28.网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交又不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  黄夕彬 二〇二〇年十二月五日 书记员  陆秋玥