保定市满城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0607民初1026号 原告：王云彬，男，1996年5月21日出生，汉族，住河北省保定市北市区。 委托诉讼代理人：张洪昌，北京市中唐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘隆，北京市中唐律师事务所实习律师。 被告：保定市宏昌房地产开发有限公司，住所地保定市满城区玉川路振兴街1号。 法定代表人：曹爱祥，该公司总经理。 委托诉讼代理人：连福瑞，河北满星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：薛瀛，河北满星律师事务所法律工作者。 原告王云彬与被告保定市宏昌房地产开发有限公司（以下简称宏昌公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王云彬的委托诉讼代理人张洪昌、潘隆，被告宏昌公司的委托代理人连福瑞、薛瀛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王云彬向本院提出诉讼请求：一、判令原、被告双方于2016年3月18日签订的《商品房预定合同》无效；二、判令被告返还购房款332923元以及利息（该利息按中国人民银行同期贷款利率计算至购房款全部付清时止）；三、判令被告承担已付购房款一倍的赔偿责任332923元；四、判令被告赔偿房屋差价193250.9元；五、判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年3月18日，原、被告达成购房意向并签订《商品房预定合同书》，原告购买被告开发于保定市。合同约定，建筑面积为119.66平方米，单价为9050元／平方米，房屋总价为1082923元。预定交房日期为2019年12月31日。付款方式为按揭贷款。2016年3月18日，原告按照协议约定向被告支付首付款332923元。原、被告双方于2016年3月18日签订《商品房预定合同书》时，被告明知在没有商品房预售许可证明的情况下，仍与原告签订商品房买卖合同并收取购房款，其行为属于欺诈行为。2016年6月28日，保定市国土资源局发布了对涉诉房屋所在地块2016-027的国有建设用地使用权公开挂牌出让公告，后涉诉房屋所在地块2016-027的国有建设用地使用权被北京葡萄溪谷房地产开发有限公司拍走，至此被告无法交付涉诉房屋，给原告造成了重大损失。综上，原告为维护自身的合法权益，现根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明及《民事诉讼法》的相关规定。特向法院提起诉讼。 被告宏昌公司辩称，原告请求赔偿已付购房款一倍的损失332923元、赔偿购房差价款等没有事实依据。一、2005年保定市高新区管委会向保定市人民政府提交了《关于花庄村、曹庄村城中村改造原则方案的请示》。协商确定宏昌公司作为花庄村城中村改造的投资商，花庄村收取了宏昌公司开发保证金500万元，并于2007年9月20日签订了《花庄村村庄开发草签协议》，2011年2月高新区城中村改造办公室制定了《花庄村城中村改造实施方案》，方案中规定花庄村城中村改造采用异地安置与村庄旧址改造相结合的方式。安置区及配建区选用A、B、C地块，2011年5月保定国家高新区管委会向市政府提交了《关于落实市政府花庄村城中村异地改造批示的报告》。2012年7月保定市人民政府作出《市政府关于同意修建性详细规划成果的批复》，进一步明确了宏昌公司为改造项目承建方，并对A、B、C地块进行统一规划设计。2014年4月花庄村村委会与宏昌公司签订了《拆迁改造协议》，同年6月宏昌公司开始对改造项目进行建设。2015年6月宏昌公司为乙方、保定高新区管委会为甲方、大马坊乡政府为丙方签订花庄村城中村改造项目《协议书》，并继续办理了有关审批手续。2016年5月，保定市地名委员会批准命名花庄村城中村改造项目普兰庭南区、普兰庭北区。由于花庄村拆迁和安置房建设投入资金巨大，按市政府加快花庄村城中村改造工作要求，以及保定市房地产销售市场的通行做法，普兰庭Ｂ区在未取得商品房预售许可证的情况下，2016年被告与原告等多户购房户订立了商品房预定合同书。在ｋ2恶意摘走Ｂ区部分土地后，根据市政府要求我公司于2016年8月29日发布了退款公告，表示全额退还预订房款并支付银行同期贷款利息。为了花庄村城中村改造项目（普兰庭项目）的连续性，2017年5月12日市政府调换并批复了相应项目土地，恢复了此项目的本来面目。2019年1月，被告通过土地招拍挂程序，获得了普兰庭Ｂ区北侧64余亩土地使用权，被告按原户型进行了了规划设计，原告的购房问题已经妥善解决。二、被告签订《商品房预定合同书》时没有隐瞒事实、实施欺诈。2016年3月18日，原告来我公司咨询，销售人员对普兰庭小区整体情况进行了说明，并明确告知我公司并未取得商品房预售许可证。原告在非常清楚本项目进展情况的情况下自愿与我公司签订了《商品房预定合同书》，并交纳预定款332923元。同年6月28日，涉诉房屋所在地块2016-027号国有建设用地使用权被ｋ2取得后，我公司于2016年8月29日发布了退还预定房款及利息的公告并多次电话通知了原告。原告在收到我公司通知后，表示必须要房，绝不接受退还预订房款。在原告与被告签订商品房预定合同前，我公司销售人员已明确告知原告，我公司并未取得商品房预售许可证，《商品房预定合同书》中也未写明我公司已取得商品房预售许可证，原、被告签订合同是自愿真实的的意思表示，不存在欺诈行为，原告应承担合同风险。三、我公司发出退款公告及通知原告后，原告表示要房不退款，拖延了处理合同纠纷的时间。对自行扩大的损失应自行承担责任。 本院经审理认定事实如下：原告举证、质证情况：一、《商品房预定合同书》。主要约定：甲方出卖人宏昌公司、乙方买受人王云彬；房屋坐落、用途保定市阳光××小区××区××楼××单元××室，住宅；商品房售价及面积建筑面积119.66／㎡，总价1082923元（含定金10000元）；付款方式按揭贷款首付房款332923元；交房日期2019年12月31日；甲方未按规定时间交房，如遇特殊原因及不可抗力两个月内不承担违约责任，两个月之外甲方支付乙方已交房款的3%的违约金，余款30天内无息返还乙方，合同自行解除；如遇自然灾害、战争、国家政策调整、政府及相关主管部门原因等不可抗力因素而导致违约，甲乙双方互不承担违约责任；等。被告方对合同真实性认可。二、宏昌公司收款收据两张。2016年3月12日收王云彬普兰庭Ｂ12-1-104定金10000元、2016年3月28日收王云彬普兰庭Ｂ12-1-104房款322923元。被告对收据的真实性无异议。三、国有土地出让公告、保定市国土资源局对被告行政处罚决定书、中国土地市场网信息。原告称被告未经许可擅自建房受到处罚。被告方称处罚决定书是2015年8月的，和本案土地不是一回事。四、原告提供普兰庭小区两户购房户房地产估价报告。张丹，普兰庭小区Ｂ区1号楼2单元3002室，建筑面积85.60㎡，总价91.29万元，单价10665元／㎡；冯荣乐、吴素娟，建筑面积92.46㎡，总价157.59万元，单价17043.88元／㎡。原告主张房屋差价193250.9元系直接损失。被告意见房未盖成没有标的物，对鉴定方法不认可；不是直接证据，与本案无关联；原告的主张不是可得利益。五、原告庭后提交普兰庭小区购房户赵晓辉、祁志芳、王彦彬、孙婧如、姬炜、王少营、王雪娜、范占清、张志国、王伟、王超、曹卫河、范记亮十三人书面证言，均称购买普兰庭小区住房时，销售人员宣传说开发手续齐全，能按时交房。六、原告陈述：被告隐瞒未取得商品房预售许可及五证的事实与原告签订合同，售楼宣传时称五证齐全，系欺诈行为；被告涉案土地被北京葡萄溪谷拍走，被告无法向原告交付房屋，已不能实现合同目的；根据审理商品房合同纠纷案件若干问题的解释第二、八、九条规定，卖房人未取得许可证卖房致合同无效，应返还购房款、利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。被告方意见宏昌公司未实施欺诈；适用司法解释第九条须同时具备买受人无过错、出卖人有严重过错，出卖人仅无预售许可证不适用该司法解释；被告开发已得到当地政府批准。 被告方举证、质证情况：一、《花庄村、曹庄村城中村改造原则方案的请示》、《花庄村城中村改造实施方案》、《高新区管委会关于落实市政府花庄村城中村异地改造批示的报告》、《市政府关于同意修建性详细规划的批复》、《拆迁改造协议书》、《四方协议书》、《花庄村村庄开发草签协议》、《地名办命名》、《花庄村改造用地Ｂ区南区规划条件的函》、《关于花庄村城中村改造项目用地调整范围的意见》。被告称上述文件证明被告虽未取得相关许可证，事实上得到了政府批准、规划、命名，签订了协议、进行了投资、征拆建设。原告意见上述证据恰恰证明被告未取得相关许可证，且批准文件不能代替许可证。二、《商品房预定合同书》（同前）。被告称合同履行中发生了不可抗力，我公司未违约，不承担违约责任。原告意见不属于不可抗力。三、退款公告。被告称2016年8月29日以公告形式向原告发出了退款通知书。原告意见不认可、没看到，双方未就损失赔偿达成一致，款未领取。四、宏昌公司职工郑蕾、普兰庭小区购房户保定莲池区段小光、保定市满城区电力局刘永辉、保定市满城区城东村张雪冬出庭作证称，买房时销售人员告知了没有销售许可证，现房款已退。原告不认可称证人或与被告有利害关系、或收受被告好处、且不能证明原告的情况。 本院认为，原、被告签订的商品房预定合同具备买卖合同的主要内容，认定为商品房买卖合同。因宏昌公司未取得商品房预售许可证明，依法确认该买卖合同无效。造成合同无效被告应承担一定责任，原告对自己的民事权益未尽注意义务应承担部分民事责任，宏昌公司在取得政府批准、命名、已做部分投资建设的情况下开发土地被拍走，亦有一定的情势变更因素，故合同的无效责任不能全部归责被告。被告与原告签订商品房买卖合同即期待实现合同利益，其目的不是非法占有、亦未取得实际利益，此不符合欺诈合同的法律特征。根据法律规定，合同无效后因该合同取得的财产应当返还对方，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的各自承担相应的责任。无效合同赔偿应以实际损失为限。原告主张被告返还已付购房款、利息已得被告认可，予以支持。原告主张的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条（出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实导致合同无效的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任）规定为选择性规定，该项损失可以主张亦可不主张。应以故意隐瞒无预售许可证事实、合同无效完全责任为前提。被告提供的证人证言证实被告方预售商品房时已向购房户告知无预售许可证明，且本案不能认定原告承担合同无效的全部责任。故本案不能适用司法解释的该项条款。原告主张被告赔偿332923元及赔付差价款，不能认定为实际损失或可得利益，依法不能支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条的规定，判决如下： 一、被告保定市宏昌房地产开发有限公司返还原告王云彬已付购房款332923元；自2016年3月12日起以10000元为本金基数按中国人民银行同期贷款利率加计利息至2019年8月19日，2019年8月20日后按中国人民银行同业拆借中心公布的同期贷款报价利率加计利息至清偿之日；自2016年3月28日起以322923元为本金基数按中国人民银行同期贷款利率加计利息至2019年8月19日，2019年8月20日后按中国人民银行同业拆借中心公布的同期贷款报价利率加计利息至清偿之日。限判决生效后十日内付清。 二、驳回原告王云彬的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5215元，由原告王云彬负担3477元、被告保定市宏昌房地产开发有限公司负担1738元。限判决生效后七日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审判员  董秀峰 二〇二〇年十二月十日 书记员  张 蓬