安徽省芜湖市鸠江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0207民初1145号 原告：芜湖协和物业管理有限公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区赤铸山西路15号,统一社会信用代码91340200087591391M。 法定代表人:闻波,总经理。 委托诉讼代理人：吴寅寅，安徽安然律师事务所律师。 被告：石天顺,男，1963年6月16日出生，汉族，现住芜湖市鸠江区。 原告芜湖协和物业管理有限公司与被告石天顺物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告芜湖协和物业管理有限公司委托诉讼代理人吴寅寅到庭参加诉讼，被告石天顺经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告芜湖协和物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠的物业费1342.36元（系物业费950元与能耗费392.36元之和,此物业费自2016年8月12日算至2017年3月31日）及滞纳金4216.35元（以1342.36元为基数,按日千分之三标准,自2016年8月12日暂算至2019年6月25日,应至实际清偿之日止）、二次供水费196.48元,合计5755.19元。2、判令被告承担本案全部诉讼费用。在本案审理过程中，原告变更第1项诉讼请求为：判令被告向原告支付拖欠的物业费1291.50元（系物业费924元与能耗费367.50元之和，此物业费和能耗费自2016年8月12日算至2017年3月31日止）及滞纳金523.91元（按月百分之九标准，自2016年8月12日至2017年3月31日服务期限到期之日止）、二次供水费196.48元，合计2011.89元。事实与理由：被告系芜湖市鸠江区业主,房屋的建筑面积为140平方米。2015年8月13日,原告与被告签订了《前期物业服务协议》,并就物业服务收费标准、物业服务内容、违约责任等内容做了约定。2015年8月13日,被告办理了房屋交接手续,并预交了半年的物业费。原告按照约定提供物业管理服务,而自2016年8月12日至2017年3月31日,被告没有按照约定缴纳物业相关费用。原告多次催讨，但被告仍拒不支付。为维护原告的合法权益,特诉至法院，望判如所请。 被告石天顺未作答辩。 经审理查明：被告石天顺芜湖市鸠江区某房屋业主,房屋类型为高层小高层，房屋建筑面积140平方米。2015年8月13日,原告芜湖协和物业管理有限公司与被告石天顺签订了《前期物业服务协议》,该服务协议约定由原告为被告提供物业管理服务。物业费收费标准为：高层小高层物业管理费，每月每平方米计0.88元；公共能耗费按实分摊；交房时预交半年的物业费，然后每半年收取一次，缴费地点为熙龙湾物业服务中心；被告违反协议,不按照约定缴纳物业管理服务费的,原告可以依照合同约定收取违约金或滞纳金，有权要求被告每逾期一日加收应缴额千分之三的滞纳金。之后,被告预交了半年的物业费，被告提供物业管理服务至2017年3月31日止。被告自2016年8月12日至2017年3月31日,未按照约定缴纳物业费和其他相关费用。原告于2017年6月16日向被告发出熙龙湾小区费用催缴通知单并邮寄给被告，要求其应于收到通知后三日内缴清费用，被告于2017年6月18日收到催缴单，至今仍未支付相关费用。 另查明：2016年度，被告所在的某房屋公共能耗费，其中公共用电费每年每平方米1.4元，电梯年检费每年每平方米0.36元，电梯维保费每年每平方米0.94元，监控室费用为每年每平方米1.50元。 上述事实有原告营业执照、被告身份证、前期物业服务协议、收费票据、业主报修单、装修建筑垃圾清运协议、保洁服务合同、维修协议、服务价格登记证、公摊费用公告、催缴通知单、邮单回执及原告当庭陈述在卷佐证，本院予以确认。 本院认为：被告石天顺系芜湖市鸠江区某房屋业主。2015年8月13日,原、被告签订《前期物业服务协议》，原告提供物业管理服务，被告应按约定及时交纳物业管理费及相关费用，然被告未能交纳，原告请求被告支付，本院依法予以支持。 被告拖欠自2016年8月12日至2017年3月31日的物业费及能耗费相关费用，时长为7个月18天，现原告诉请按7.5个月的时间计算物业费及能耗费相关费用，未超过被告实际欠付时间，本院予以支持。故被告所欠物业费计算为924元（0.88元/每平方米/每月×140平方米×7.5月）。对能耗费，鉴于被告于2017年3月31日已终止物业管理服务，对该年度能耗费的各项费用未能公告，本院酌定该年度能耗费的收费标准参照2016年度的标准计算。为此，被告所欠的能耗费，其中，公共用电费用计算为122.50元（1.40元/每平方米/每年×140平方米÷12月×7.5月）。电梯年检费用为31.50元（0.36元/每平方米/每年×140平方米÷12月×7.5月）。电梯维保费用为82.25元（0.94元/每平方米/每年×140平方米÷12月×7.5月）。监控室费用为131.25元（1.50元/每平方米/每年×140平方米÷12月×7.5月）。以上合计为367.50元。故本院对原告要求被告支付所欠物业费924元、能耗费367.50元，合计1291.50元的诉请，依法予以支持。对原告诉请的二次供水费196.48元，因原告未提交相应证据予以佐证，本院不予支持。 有关原告要求被告支付物业费、能耗费滞纳金的违约责任起算点、基数、截止时间，根据原告提交的《前期物业服务协议》约定，原告交房时预交半年的物业费，然后每半年收取一次。该句后半句的交费时间约定不明，因该服务协议为格式条款，应作出对提供格式条款一方不利的解释，被告所欠物业服务费用的滞纳金应自所欠半年费用后之次月起算。被告所欠物业费时间自2016年8月12日至2017年3月31日，根据原告诉请，被告所欠物业费及公共能耗费滞纳金的起算点及截止时间均自2017年2月13日起计算至2017年3月31日止，基数为1033.20元（924元÷7.5×6+367.50元÷7.5×6）。剩余物业费及公共能耗费合计为258.30元（924元+367.50元-1033.20元），因原告主张的滞纳金计算至2017年3月21日止，而该258.30元物业费及公共能耗费的滞纳金的起算点为2017年9月13日，故对原告请求该部分费用的滞纳金，本院不予支持。 对原告要求被告支付滞纳金的计算标准问题，原告在其提交的前期物业服务协议中虽有约定，不按照约定缴纳物业管理服务费的,原告可以依照合同约定收取违约金或滞纳金，有权要求被告逾期一日加收应缴额千分之三的滞纳金。但该滞纳金的约定明显过高。本院认为，根据法律规定，违约金的确定应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。违约金的数额“过分高于造成的损失的”，一般是指违约金超过造成损失的30%。本案中，考虑到原告的实际损失主要是应收相关费用的利息损失，故本院依据上述原则，酌情确定被告支付原告逾期付款滞纳金的标准按中国人民银行发布的同期贷款利率的130%计算。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一、三款，第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告石天顺于本判决生效之日起七日内支付原告芜湖协和物业管理有限公司物业费924元、能耗费367.50元，合计1291.50元，并以1033.20元为基数，按中国人民银行发布的同期贷款利率的130%计算，支付逾期付款滞纳金自2017年2月13日起计算至2017年3月31日止。 二、驳回原告芜湖协和物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告石天顺承担，原告已预交的50元，由本院予以退回。被告应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费50元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审 判 长  杨慧忠 人民陪审员  强 龙 人民陪审员  胡艳艳 二〇二〇年十二月十五日 法官助理潘真真 书记员黄雯雯 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。