广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0103民初14078号原告：王燕，女，汉族，1967年6月29日出生，住址：广东省茂名市茂南区。委托诉讼代理人：谢琪，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：洪燕玲，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：广东省建筑工程总公司房地产开发公司，住所地：广东省广州市越秀区。法定代表人：许韶兴。委托诉讼代理人：姚华鹏，该司职员，地址同该司。委托诉讼代理人：陈英特，该司职员，地址同该司。原告王燕与被告广东省建筑工程总公司房地产开发公司（下称“省建工房产公司”）房屋租赁合同纠纷，本院于立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员张鸣鸣独任审理。原告王燕委托诉讼代理人谢琪，被告省建工房产公司委托诉讼代理人姚华鹏、陈英特到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王燕向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付租金72000元及租金占用期间的利息损失(截止2019年8月20日前的利息损失，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；2019年8月20日起至实际付清日止的利息损失按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；具体计算方式详见附表，暂计至2020年3月30日，利息损失合计8991.76元）。二、判令被告腾退广州市荔湾区某某路32号首层035商铺的房屋并交付原告，且向原告支付逾期腾退的使用费（使用费按协议约定的双倍租金计算，即2400元/月，从2020年1月15日起计至实际腾退并交付之日止，暂计至2020年3月30日，为6000元）。三、判令本案的全部诉讼费用由被告承担。以上暂合计：86991.76元。事实与理由：原告与被告签订了《委托代理出租及管理协议书》，约定原告位于广州市荔湾区某某路32号首层035商铺（建筑面积：6.1466平方米）的房屋由被告管理租赁，委托期限为5年，自2015年1月15日起至2020年1月14日止。委托期间被告需向原告支付的租金标准为1200元/月，被告应于每月20号前向原告支付上月租金。合同签订后，原告依约交付了房屋并履行了全部合同义务，被告也已实际使用该房屋，但被告却从未向原告支付过任何租金，已构成根本性违约，严重损害原告合法权益。经原告多次催促，被告仍拒不支付。另《委托代理出租及管理协议书》约定的委托期限也己于2020年1月14日届满，且原被告双方不再续约，故此，被告理应在2020年1月14日前腾退并向原告返还该房屋，但截至起诉之日，被告仍未腾退并返还房屋给原告，严重损害原告合法权益。被告省建工房产公司辩称：我方不同意原告的诉讼请求。1、《委托代理出租及管理协议书》并非与原告所签订，原告不属于协议书的主体，无权依照协议书向我方进行主张。案外人张兵在签订协议时未向被告出示原告相关的授权委托证明，原告在事后也没有追认该行为的意思表示，故张兵与我方签订协议书的行为属无权代理。根据合同法第48条的规定，原告不是本案的适格主体，无权向我方主张权利。2、原告要求支付租金及利息无事实及法律依据。案涉的档位在受委托代租代管期间未出租给第三方，我方无需向原告支付租金。案涉的协议书在第三条第二款虽然约定委托期间乙方需向甲方支付物业的租金，但如何理解该条文的意思，双方存在争议。3、即使我方需要向原告支付租金，部分租金的请求已过诉讼时效，应予驳回。且代租代管期间原告未按约定向我方支付过任何的综合服务费，原告请求我方支付的租金应当与原告欠付我方的综合管理费抵销。4、代租代管期间届满，《协议书》自动解除，且案涉档位一直空置，我方不存在任何占用的行为，原告要求我方支付逾期腾退的使用费没有任何事实和法律依据。经审理查明：广州市荔湾区某某路32号之三035铺（下称案涉商铺）产权人为王燕。2015年1月15日，王燕（委托方，甲方）与省建工房产公司（受托方，乙方）签订《委托代理出租及管理协议书》，约定：甲方将案涉商铺全权委托乙方代理出租及管理；委托期限：甲方委托乙方代理出租该物业期限5年，自2015年1月15日至2020年1月14日止；委托期间乙方需向甲方支付该物业租金为1200元/月，此租金为税前租金，乙方需按政府有关规定缴交相关税费款项，出租代理期内租金标准若需调整由双方协商后另行书面约定。乙方负责全面招租，乙方需按政府有关规定缴交相关税费款项，出租代理期内租金标准若需调整由双方协商后另行书面约定；乙方负责全面招租，乙方向承租方收取的租金若高于乙方向甲方支付该物业的租金，差额归乙方所有；乙方于每月20号前向甲方支付上月租金；其他水电费综合服务等杂费由承租方向乙方缴交，若承租方未支付上述费用，则甲方应承担连带责任，乙方可从代甲方收取的租金中扣除并代为支付上述费用。若该物业空置，甲方须负责缴纳档（铺）位的综合服务费用；委托管理约定：委托期间，该物业的使用权、经营权、收益权归乙方所有，甲方委托乙方与承租方签署相关租赁合同，甲方不得自行招租及委托经营管理；委托期间，甲方不得以任何理由收回该物业，影响乙方的统一经营、统一管理；等等。上述合同由案外人张兵代王燕签署。合同签署后，王燕如约将案涉商铺交省建工房产公司管理。案涉商铺为街市市场档位。2019年11月19日，王燕向省建工房产公司发送《支付租金告知函》要求省建工房产公司向其支付2015年1月15日起至2020年1月14日止的商铺租金，等等。庭审中，对于案涉商铺交接问题，王燕主张省建工房产公司应向其交接案涉商铺，且案涉商铺存在占用情况；省建工房产公司认为案涉商铺仅是一块石板，并不具备交接条件，其已尽管理责任。本院认为：关于王燕是否为本案适格原告问题。《中华人民共和国合同法》第四十八条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利”。本案中，王燕明确其授权案外人签订案涉合同。现无证据表明省建工房产公司曾存在催告王燕追认合同的事实，亦无证据表明其因案外人无授权而行使合同撤销权，故本院对省建工房产公司主张王燕不是适格原告的主张不予采纳。关于《委托代理出租及管理协议书》的性质问题。省建工房产公司主张与王燕仅为代租代管的居间合同关系，但根据《委托代理出租及管理协议书》的约定，省建工房产公司每月须固定向王燕支付1200元，对实际承租人的租金差价由省建工房产公司收取；而在委托期间，案涉商铺的使用权、经营权、收益权归省建工房产公司所有，王燕无法自行招租；且协议书约定“物业租金为1200元/月”、“于每月20号前向甲方支付上月租金”，故《委托代理出租及管理协议书》虽出现了“代理”字样，合同名为“代理”，但因王燕对省建工房产公司的转租成果无权进行支配和占有，双方之间实为租赁关系。王燕与省建工房产公司签订的《委托代理出租及管理协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。对于王燕要求省建工房产公司支付2015年1月15日至2020年1月14日止的租金及利息的诉讼请求，本院作如下分析：协议对租金缴纳时间有明确的按月定额支付约定，因此本院对王燕主张应统一计算租金时效的主张不予采纳。租金的诉讼时效在2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》实行之前为一年，实行之后为三年；而现仅有证据表明，王燕于2019年11月19日向省建工房产公司主张过租金，故从2015年1月至2016年11月18日止的租金已过诉讼时效，本院不予保护。从2016年11月19日起至2020年1月14日的租金仍在诉讼时效范围之内，本院对王燕该部分租金请求予以支持，即省建工房产公司应依约向王燕支付租金45422元（1200×12÷30＋1200＋1200×12×3＋1200×14÷31）。对于租金的利息请求，双方合同并无约定，本院不予支持。对于王燕要求腾退商铺及使用费问题。王燕与省建工房产公司就案涉商铺成立了租赁合同关系，即便双方协议中未有合同期满后腾退商铺的约定，但按租赁关系习惯，省建工房产公司应向王燕腾退案涉商铺。省建工房产公司主张合同期满后曾要求王燕收回房屋，但未提供相关证据佐证，而其为证实案涉商铺无回收障碍提供铺位空置的照片无法辨别是否拍摄于市场开档时间，故本院对其上述主张不予采纳。庭审中，为避免损失进一步扩大，双方已于2020年12月21日交接商铺。省建工房产公司应向王燕支付未交回商铺期间的使用费。王燕主张按双倍租金计算使用费无合同依据，本院不予支持，使用费应参照合同约定的月租金标准为宜，故省建工房产公司应向王燕支付2020年1月15日至2020年12月21日止的房屋使用费1200×10＋1200÷31×（17+21）=13471元。至于省建工房产公司主张抵扣综合服务费用，现该费用与租赁关系非同一法律关系，其亦未就此提起反诉请求，本案对此不作处理，当事人可另循法律途径。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十八条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广东省建筑工程总公司房地产开发公司向原告王燕支付2016年11月19日至2020年1月14日的租金45422元。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广东省建筑工程总公司房地产开发公司向原告王燕支付2020年1月15日至2020年12月21日的商铺使用费13471元。三、驳回原告王燕的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费987元，由原告王燕负担395元，被告广东省建筑工程总公司房地产开发公司负担592元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  张鸣鸣二〇二〇年十二月二十五日书记员  古秋燕庞海丹