山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终4121号 上诉人（原审被告、申请执行人）：彭磊，男，1975年10月7日出生，汉族，居民，住高密市。 委托诉讼代理人：宿爱堂，山东求是和信律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、执行案外人）：丁俊凯，男，1992年8月6日出生，汉族，居民，住济南市历下区。 委托诉讼代理人：李志超，山东金钥匙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏茂娟，山东金钥匙律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：山东吉祥置业集团有限公司，住所地，潍坊市高新区桐荫街以北金马路以西（北苑社区4-5楼）。 法定代表人：王德生，总经理。 上诉人彭磊因与被上诉人丁俊凯、山东吉祥置业集团有限公司（以下简称吉祥置业公司）案外人执行异议之诉一案，不服山东省高密市人民法院作出的（2018）鲁0785民初5218号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2020年7月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 彭磊上诉请求：撤销一审判决，请求二审法院在查清事实的基础上，依法改判或者发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、被上诉人丁俊凯与被上诉人吉祥置业公司之间涉嫌虚假诉讼。1、被上诉人提供的《商品房买卖合同》是伪造的。被上诉人丁俊凯提交的两份《商品房买卖合同》中，出卖人注册地址一栏填写地址为：××街××北，新华路以东；企业执照注册号一栏填写为：3707002805711。被上诉人丁俊凯提供的3707002805711号码在国家工商总局信息系统中无此号码，是伪造的。上诉人有证据证明，吉祥置业公司的注册号（三证合一之前）为：370726228015760，且吉祥置业公司营业执照注册地址为：潍坊高新区金马路金华××幢××号。2、收款收据是伪造的。被上诉人丁俊凯提供的购房款收款收据收款时间与收据排列序号混乱。被上诉人提供的收据编码和时间顺序，违背了正常的使用规则和常识。明显造假。收款收据的填写笔迹均为同一人，但收据制单人一栏却分别为袁、丁两人，经调查落实，该收据不是原吉祥置业公司财务人员出具的。吉祥置业公司的财务专用章是伪造的，上诉人有证据可以比对真伪。3、虚构款项性质。被上诉人丁俊凯提交的涉案房产所谓购房款交付凭证均是济南银通科技有限公司支付给吉祥置业公司，其中2009年12月13日济南银通科技公司通过交行向吉祥置业公司转账的600万元汇款用途明确标注为货款、2009年12月14日通过交行转账的200万元标注的是预付款，足以证明被上诉人丁俊凯与被上诉人吉祥置业公司之间的虚构购房合同关系的存在。4、被上诉人丁俊凯诉讼文书签字虚假。被上诉人丁俊凯提供的相关其本人签字的法律文书笔迹与其提供的《商品房买卖合同》买受人签字栏“丁志刚”笔迹高度一致，证明其具有虚构事实，虚假诉讼的故意。5、被上诉人丁俊凯2009年尚未成年，无任何证据证明具有1000多万元的支付能力，资金来源合法性存疑。被上诉人丁俊凯1992年8月6日出生。其提供的涉案房产买卖合同签订时间是2009年12月14日，证明被上诉人丁俊凯在签订涉案房产时刚满17岁，属未成年人。而且涉案房产购房款高达一千多万（10619000元），一个未成年孩子通过何种方式能够拥有如此巨款？资金来源的合法性存疑。6、被上诉人提供的丁俊凯与济南银通科技有限公司签订的《吉祥大厦房屋租赁合同》是复印件未完成举证责任。7、涉案房产自2009年9月18日起，持续性的存在抵押，未经抵押权人同意不得买卖。吉祥大厦其他房产均办理了房产证，被上诉人丁俊凯主张“非因买受人自身原因未办理过户登记”不能成立。被上诉人提供虚假证据，凭空捏造事实，符合最高人民法院、最高人民检察院联合发布的《关于办理虚假诉讼刑事案件适用法律若干问题的解释》第一条第（六）项“与被执行人恶意串通，捏造债权或者对查封、扣押、冻结财产的优先权、担保物权的”的相关规定，构成虚假诉讼。二、被上诉人主张已经购买吉祥大厦101、201号部分房产（1295平方米），违背了房产登记管理部门的规定，与物权法规定的建筑物区分所有权不符。1、被上诉人提供的《商品房买卖合同》101房建筑面积：791㎡；而1××1号房产证登记的建筑面积为1410.05㎡。被上诉人提供的《商品房买卖合同》201房建筑面积：504㎡；而房产证登记的建筑面积为1066.56㎡。也就是说，房产登记101、201总建筑面积为2400多平米，而被上诉人买了1295平米。物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，因此，物权的客体必须是特定（可以具体地肯定）的。《房屋登记办法》按物权的这一特性作出了房屋按基本单元进行登记这一规定。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（如幢号、室号、房号）的房屋或者特定空间。基本单元的确定兼顾了房屋的自然状态和权利状态。被上诉人为了拼凑所谓的“购房款”满足转账数额的需要，将已经以最基本单元登记的吉祥大厦101、201分割销售，突破了房屋销售的“基本单元”，既违规也违法。2、被上诉人尚未提供证据证明购买的剩余的1200多平米的房产一并购买，一审法院判决不予执行吉祥大厦101、201房产，势必侵害上诉人的生效判决的执行。吉祥大厦101、201号房产总计面积2476.61平方米，被上诉人提供的证据仅仅表明购买了1295平方米（假设合法的前提下）。一审判决不予执行吉祥大厦101、201房产，那么剩余的1181.61平方米的房产如何处置？所以，一审无视房产销售过程中不能分割销售的限制，错误的判决导致无人主张的1181.61平方米的房产无法执行的尴尬境地。三、被上诉人丁俊凯不具有合法的物权期待权；一审认定抵押无效，属于认定事实法律错误，适用法律不当。1、被上诉人丁俊凯没有合法的有效的书面合同，不具有合法的物权期待权。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，在金钱债权的执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。提供的合法有效的书面买卖合同，是被上诉人应尽的举证责任。通过本上诉状第一条、第二条的分析，可以看出被上诉人没有“合法有效”的书面买卖合同，其主张具有优先权不能成立，不能够排除执行。2、被上诉人丁俊凯没有合法占有该不动产。被上诉人提供的《吉祥大厦房屋租赁合同》复印件是伪造的。一审据此认定被上诉人将购买房产转租，以此来认定房屋交付并实际占有，认定事实错误。3、一审认定抵押无效，认定事实错误，适用法律不当。抵押已经登记，符合法律规定。上诉人彭磊与被上诉人山东吉祥置业集团有限公司于2013年9月23日签订了《抵押借款合同》合同，在潍坊市潍城区公证处办理了《抵押借款合同》公证，双方于2013年9月29日在潍坊市住建局办理了涉案房产的抵押登记取得了涉案房产的他项权利证书。抵押有效已经得到生效法律文书的确认。上诉人具以申请执行的，已经生效的（2017）鲁0785民初265号判决书确认，上诉人对被上诉人山东吉祥置业集团有限公司坐落于潍坊市奎文区××路××号××小区××号楼××房产享有优先受偿权。一审不顾（2017）鲁0785民初265号判决书确认的事实，否定上诉人对上述房产的抵押权，显然认定事实错误，适用法律不当。 综上所述，被上诉人提供虚假证据，凭空捏造事实，一审法院认定事实错误、适用法律不当，判决错误。请求二审法院在查清事实的基础上，依法改判或者发回重审。 被上诉人丁俊凯辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。 丁俊凯向一审法院起诉请求：1、请求确认潍坊市奎文区新华路2882号怡新苑小区Ａ号楼1单元1××1号房屋及2单元201号房屋为丁俊凯所有；2、请求判令停止对位于潍坊市奎文区新华路2882号怡新苑小区Ａ号楼1单元1××1号房屋及2单元201号房屋的强制执行并解除查封措施；3、本案全部诉讼费用由彭磊承担。 一审法院认定事实：彭磊与吉祥置业公司民间借贷纠纷一案，于2017年2月28日作出（2017）鲁0785民初265号民事判决书，判令：一、山东吉祥置业集团有限公司偿还彭磊借款本金19866000元及利息损失（自2013年9月23日起至本判决生效之日止，按照月利率2%计算），于判决生效后十日内付清；二、对上述第一项确定的义务，彭磊享有以山东吉祥置业集团有限公司所有的位于潍坊市奎文区××路××号××小区××号楼××的房产（房权证号：潍房权证市属字第0××3号）优先受偿的权利。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费140996元，减半收取70498元，由山东吉祥置业集团有限公司负担。在该判决中，还认定了以下事实：2013年9月27日，彭磊与山东吉祥置业集团有限公司在潍坊市潍城公证处办理了《借款抵押合同》公证，2013年9月29日，双方在潍坊市住房和城乡建设局办理了抵押登记手续，彭磊取得了他项权利证书。 判决生效后，吉祥置业公司未履行该判决确定的义务，彭磊向法院申请执行，法院于2017年5月3日立案执行。在执行过程中，以（2017）鲁0785执1072号执行裁定书，查封潍坊市奎文区新华路2882号怡新苑小区Ａ号楼1单元1××1号房屋及2单元201号房屋。查封期限为三年。丁俊凯遂提出执行异议。法院经审理认为，该涉案房产没有办理产权变更登记，是否是因登记机关还是山东吉祥置业集团有限公司不予协助等原因，丁俊凯未提供证据证明，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（四）项规定的条件，且该涉案房屋为吉祥置业公司名下财产，经法院判决确定彭磊对该房屋享有优先受偿权，因此于2018年10月9日裁定驳回了丁俊凯的异议请求。丁俊凯遂向法院提起诉讼。 另查明，2009年12月14日，山东吉祥置业集团有限公司与丁俊凯签订两份《商品房买卖合同书》，约定吉祥公司将其开发的位于潍坊市奎文区新华路2882号怡新苑小区Ａ号楼1单元1××1号房屋及2单元201号房屋出售给丁俊凯。其中1单元1××1号房屋建筑面积791平方米，8200元／平方米，计款6486200元；2单元201号房屋建筑面积504平方米，8200元／平方米，计款4132800元。 合同签订后，丁俊凯按约定付清了全部房款，吉祥置业公司也将该两套房屋交付给丁俊凯。但吉祥置业公司一直未履行为丁俊凯办理房产证的义务。 2010年1月1日，丁俊凯与济南银通科技有限公司签订《吉祥大厦房屋租赁合同》，将该两套房屋租赁给济南银通科技有限公司作为办公和经营使用，租赁期限自2010年1月1日起至2019年12月31日止。 2010年5月10日，济南银通科技有限公司与招商银行股份有限公司潍坊分行签订《吉祥大厦房屋租赁合同》，又将该两套房屋租赁给招商银行股份有限公司潍坊分行使用。 一审法院认为，法院审理执行异议之诉的范围仅限于当事人之间的实体权利之争，即案外人对执行标的是否享有实体权利，以及该实体权利能否排除强制执行。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，在法院查封涉案房屋前，丁俊凯与吉祥置业公司已经签订了房屋买卖合同，并且将涉案房屋交付丁俊凯，丁俊凯已实际占有并出租使用房屋。根据本案查明的事实，涉案房屋未办理产权登记是因为吉祥置业公司不配合办理过户手续等原因所造成，不能认定为丁俊凯的过错。因此本案符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，丁俊凯通过买卖方式对涉案房产已取得合法的物权期待权，该权益应当得到保护。 对丁俊凯要求确认涉案房产归其所有的请求，因所有权作为物权的一种，其取得方式分为继受取得和原始取得，买卖为继受取得的原因之一。对于不动产的物权继受取得，买卖合同成立和有效仅意味着债权人对合同相对人的债权请求权成立，但如要取得排他性物权，必须履行法定公示程序。《中华人民共和国物权法》第九条规定：”不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”可见，不动产只有在不动产登记簿记载登记后才发生物权变动。本案中，丁俊凯享有的只是债权的请求权，并未实际获得物权，因此对丁俊凯要求确认房屋归其所有的请求不予支持。解除查封是诉讼程序解决的问题，不是本案实体裁判的事项。 对彭磊的辩称理由，因山东吉祥置业集团有限公司应当按照合同约定履行为丁俊凯办理涉案房屋产权登记的义务，但是至今未办理，且在将涉案房产出卖给丁俊凯后，又隐瞒事实真相，将房产抵押给彭磊，并导致涉案房产被司法查封，吉祥置业公司的行为构成欺诈，该抵押行为应为无效。涉案房产于2010年已交付丁俊凯使用，在2013年9月27日办理抵押登记时，彭磊作为抵押权人，未尽到必要的审查义务，到现场实地查看，自身存在重大过错。其仅以在办理抵押登记前该房产归吉祥置业公司所有，在房管局没有任何产权争议问题为由，主张其抵押权，依据不足。 吉祥置业公司未到庭应诉，视为放弃了答辩的权利，不影响本案的审理。 综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：一、不得执行潍坊市奎文区新华路2882号怡新苑小区Ａ号楼1单元1××1号房屋及2单元201号房屋；二、驳回丁俊凯的其他诉讼请求。案件受理费100元，由彭磊负担。 本院二审期间，上诉人提交了以下证据：杨新峰证明、公证书、吉祥置业公司转账支票、企业法人营业执照、（2012）潍潍城证民字第749号等证据，主张未经抵押权人同意，买卖无效及被上诉人伪造收款收据、伪造吉祥置业注册号、营业地址，伪造《商品房买卖合同》、被上诉人提供虚假的购房合同，涉嫌虚假诉讼。经质证，被上诉人对以上证据的真实无异议，但对证明目的不予认可。 二审经审理查明的其他事实与一审认定事实基本一致。 本院认为，根据法律规定，案外人或申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，丁俊凯作为案外人，主张涉案房产系其购买，归其所有，并提供了《商品房买卖合同》、收款收据、租赁合同等，故一审认定其已经支付购房款并实际占有涉案房屋，有事实依据，故丁俊凯享有足以排除强制执行的民事权益。上诉人彭磊主张丁俊凯提供虚假证据，凭空捏造事实，其未实际支付购房款及未实际占有涉案房屋与查明的事实不符，该主张本院不予采信。 综上所述，上诉人彭磊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人彭磊负担。 本判决为终审判决。 审判长  薛培忠 审判员  李玉信 审判员  朱 峰 二〇二〇年十二月二日 书记员  褚诗舒