北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初23777号原告：黄凤琼，女，1974年11月28日出生，汉族，住重庆市渝北区。被告：北京龙源顺景房地产开发有限公司，住所地北京市通州区中关村科技园区通州园金桥科技产业基地环科中路甲3号。法定代表人：张伟，董事长。委托诉讼代理人：云亮，男，该公司员工。原告黄凤琼与被告北京龙源顺景房地产开发有限公司（以下简称龙源地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄凤琼、被告龙源地产公司的委托诉讼代理人云亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄凤琼向本院提出诉讼请求：1.判令被告龙源地产公司退赔侵占面积所收取的费用15489.63元；2.判令被告龙源地产公司赔偿原告黄凤琼被侵占面积所付款项的贷款利息4337.1元；3.判令被告龙源地产公司赔偿原告黄凤琼契税利息2798.94元；4.被告龙源地产公司承担本案诉讼费用。事实和理由：双方于2014年11月24日签订的《北京市商品房预售合同》（合同编号Y1669200）。双方合同当中约定，我方购买龙源地产公司开发的房屋，房屋建筑面积55.73平方米，总房款959152元，其中本层分摊的公共卫生间及前室区域按照公式计算约为0.9平方米。2015年1月16日收房后发现合同中约定涉案房屋在本楼层的公摊卫生间及卫生间前室没有，涉案房屋用途为办公，所以公共卫生间是必不可少的配套设施，龙源地产公司未告知我方缺少公共卫生间的事实，反而一直在占用我方购房时所付公摊面积的款项，应当赔付试用期间的利息。龙源地产公司于2015年1月16日收取我方交纳的契税28774.56元，当时并未及时交给相关部门办理产权使用，本款项直至2016年10月11日才交给相关部门，该期间一直由龙源地产公司使用，其应当支付我方利息。被告龙源地产公司辩称，对黄凤琼诉请的退赔面积及金额不同意，应当按照我方提供的测绘报告当中记载的公共卫生间面积及该楼层的整层套内面积具体核算黄凤琼所享有的公摊面积价款；我方不同意对方主张的贷款利率计算标准及期限，即便退赔，也应当按照同业拆借利率的标准计算及对方应当提交证据证明该段贷款时间的天数依据计算；关于双方契税款项的交付问题，黄凤琼同意我方代为缴纳契税并将该部分款项交付给我方占用，是其同意我方占有该部门款项所产生的利息。另外，在双方约定由我方代为其交纳契税的约定当中，并未约定我方应当何时完成缴纳契税，仅约定我方应当完成交纳契税的这一结果，我方按照双方约定按时完成缴纳契税，现黄凤琼主张该部分款项利息不符合合同约定，也不公平。另外，黄凤琼主张的契税利息已经超出诉讼时效。本院经审理认定的事实如下：2014年11月24日，黄凤琼（买受人）与龙源地产公司（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，购买坐落于通州区马驹桥镇金桥科技产业基地通州区金桥科技产业基地B1-2-3、B1-2-4地块公建和住宅项目8#商业办公楼x层x房屋；预测建筑面积55.73平方米，其中，套内建筑面积43.28平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积12.45平方米；按照套内面积计算，该商品房单价每平方米22176.92元，总价959817元。该合同第二十二条“产权登记”中约定：（二）转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照第2种处理方式处理：（2）买受人提出退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照中国人民银行同期存款利率付给利息；买受人不退房的，每满一年，出卖人向买受人支付已付房价款1%的违约金，此违约金不得与初始登记的违约金累加处理。后黄凤琼实际向龙源地产公司交纳房款959152元，龙源地产公司于2015年1月16日向黄凤琼开具了该部分款项的发票。龙源地产公司于2015年1月16日向黄凤琼交付涉案房屋。涉诉房屋的所在的原8号楼现已变更为3号楼，涉诉房屋的实际建筑面积55.85平方米，套内建筑面积为43.25平方米。涉诉房屋所在楼层实测套内总面积共计1176.61平方米；两个卫生间、走道实测建筑面积共计24.39平方米。黄凤琼收房后发现，合同所约定的公共卫生间、卫生间西侧的走道均被占用，无法正常使用。另查，黄凤琼于2015年1月16日向龙源地产公司缴纳契税28774.56元，龙源地产公司于2016年10月11日将该部门契税缴纳至税务机关。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己的主张，有责任提供证据。关于退赔面积费用及相应利息，根据本案双方当事人所签订的《北京市商品房预售合同》之约定，涉诉房屋所在楼层应当有两个公共卫生间、两条通往公共卫生间的走道。龙源地产公司实际上将涉诉房屋所在楼层的公共卫生间、通往公共卫生间的走道进行了封闭，然后将该部分封闭空间作为边户的一部分。据此可见，龙源地产公司违反合同约定，将本应由业主公摊的卫生间和部分走道建成边户的一部分，对于黄凤琼来说其被占用的公摊面积应为0.9平方米（24.39平方米/1176.61平方米*43.25平方米≈0.9平方米），因此龙源地产公司应当将该部分所对应的房款退还给黄凤琼。虽然《北京市商品房预售合同》约定的系按照套内建筑面积计算房屋价款，但不能据此免除龙源地产公司退还房款的责任。结合涉诉房屋的总房款及建筑面积可以推断出黄凤琼被占用的0.9平方米对应房款为15456.34元（959152元/55.85平方米×0.9平方米≈15456.34元）。因龙源地产公司实际上多收了黄凤琼房款15456.34元，本院按照该核算金额予以支持。龙源地产公司多收取黄凤琼的房款，必然造成黄凤琼的利息损失，现黄凤琼主张龙源地产公司支付自2015年1月16日起至2020年1月14日期间的利息，于法有据，本院予以支持，但需要明确的是按照中国人民银行同期贷款利率（自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）的标准的计算，本院在合理范围内予以支持。龙源地产公司在收取黄凤琼交纳的契税后，有义务将契税及时缴纳税务部门。龙源地产公司在2015年1月16日就已经收取了黄凤琼的契税款28774.56元，但直到2016年10月11日才将其交至税务部门入库，龙源地产公司实际占用黄凤琼支付的契税款确已给黄凤琼造成了相应的损失。本院对黄凤琼主张的利息损失按照中国人民银行同期贷款利率的标准在合理范围内予以支持，超出部分予以驳回。因契税系由龙源地产公司向税务部门缴纳，相应的契税完税证明也由龙源地产公司发放给购房者，龙源地产公司并未提供证据证明其在缴纳契税后及时告知了购房者，在龙源地产公司不履行告知义务的情况下，黄凤琼不可能知晓其所交纳的契税被长期占用的事实，故关于龙源地产公司认为黄凤琼所主张的契税利息已过诉讼时效的答辩意见，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告北京龙源顺景房地产开发有限公司于本判决生效之日起7日内返还原告黄凤琼房款15456.34元，并赔偿相应利息（以15456.34元为基数，自2015年1月16日起至2019年8月19日期间，按照中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日起至2020年1月14日期间，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算，总额最高不超出4337.1元）；二、被告北京龙源顺景房地产开发有限公司于本判决生效之日起7日内支付原告黄凤琼自2015年1月16日起至2016年10月11日的契税利息2540.44元；三、驳回原告黄凤琼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费183元，由原告黄凤琼负担2元（已交纳），由被告北京龙源顺景房地产开发有限公司负担181元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  晋怡二〇二〇年十二月二十八日书记员  杨宇