江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民初671号原告（案外人）：彭晴伦，女，汉族，1983年11月7日生，住宜兴市。委托诉讼代理人：陈书福，系彭晴伦丈夫。被告（申请执行人）：中建二局第二建筑工程有限公司，住所地深圳市南山区南山街道前海路0169号。法定代表人：魏庆国，该公司董事长。委托诉讼代理人：王瑞，广东鼎义律师事务所律师。第三人（被执行人）：江苏天福房地产开发有限公司，住所地江苏省宜兴市环科园兴业路88号。法定代表人：陈息凤，该公司董事长。原告彭晴伦与被告中建二局第二建筑工程有限公司（以下简称中建二局）、第三人江苏天福房地产开发有限公司（以下简称天福公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年9月18日受理后，依法组成合议庭，于2020年11月18日公开开庭审理了本案。原告彭晴伦及委托诉讼代理人陈书福、被告中建二局委托诉讼代理人王瑞到庭参加诉讼，第三人天福公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭晴伦向本院提起诉讼，请求：一、撤销对原告实际所有的竹海锦城第1.4.5幢215室房屋的查封；二、判令第三人天福公司协助原告办理竹海锦城第1.4.5幢215室房屋产权登记；三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与第三人于2012年5月21日已就第三人开发的竹海锦城花园第1.4.5幢215室房屋（以下亦称涉案房屋）达成合法的房屋买卖合同，并签署了相应的补充协议，且第三人亦具备涉案房屋合法的出售资格；原告已向第三人全额支付了涉案房屋的款项，第三人亦于2016年10月18日向原告开具了金额为690843.54元的江苏增值税普通发票。本案所涉房屋已取得商品房初始登记证，以及不动产登记证明；一应手续已经全部齐全，原告亦已实际合法占有控制该房，并且已经与酒店管理有限公司签订房屋合作协议，且该协议履行已经4年以上；足以证明原告已在本案所涉房屋拥有所有权的基础上行使了使用权。只是由于开发商等因素暂未办理房屋产权证。原告以合法的合同全款购买在先，并依据《物权法司法解释》第一条第二款(基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主)成为本案所涉房屋合法业主享有物权基础上的使用权已长达超过4年，只是由于开发商等因素暂未办理房屋产权证；而被告中建二局采取查封等强制措施在后；所以本案所涉房屋应当解除查封排除执行，且第三人应当协助原告办理房屋产权登记。望法院判如所请。彭晴伦提交证据如下：1、商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议一、关于精装修的补充协议，证明其购买了涉案房屋；2、付款依据（天福公司开具的收据、增值税发票、书面证明、银行POS单），证明其已全部支付房款；3、商品房初始登记证及用地初始登记证、天福公司开具的书面证明、物业公司开具的维修基金收据，证明涉案屋已由原告实际占有；4、房屋合作协议，证明涉案房屋在查封前实际已交付并进行租赁，原告已合法占有涉案房屋。被告中建二局辩称：一、彭晴伦不是涉案房屋的权利人。二、彭晴伦不是《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（下称批复）中所规定的消费者，不具有消费者物权期待权，其权益不能对抗答辩人的建设工程价款优先受偿权。三、答辩人对涉案房屋享有工程价款优先受偿权，本案应适用《执行异议规定》第二十七条和第二十九条，不适用第二十八条。四、依照《执行异议规定》第二十九条规定，彭晴伦不具备阻却本案查封措施和停止执行的条件。五、退一步讲，即使根据《执行异议和复议规定》第二十八条之规定，彭晴伦的诉请不符合该条规定。综上，原告的诉讼请求，应予驳回。中建二局对彭晴伦提供的证据质证认为：第一组证据三份协议真实性无法确认，由法院依法认定。该合同仅能证明原告与天福公司签订合同，原告具有合同权利，不能证明原告具有物权。合同第三条约定，该房产用途为商业不是居住。对第二组证据发票以及四张收据，对发票和收据证明目的有异议，该发票开票日期为2016年10月8日，到2018年12月6日被查封，已历时两年多，原告未办理过户手续存在过错。原告没有提供银行转账凭证，根据江苏省高院执行异议与执行异议之诉审理指南二第八条，仅提供收据或者主张购房款系现金支付且无其他证据证明其支付事实的，对其主张不予支持。第三组证据，无法确认也无银行转账凭证，质证意见同上。第四组证据，对证明的真实性不予认可，该证明是与本案有利害关系的第三人天福公司出具的。第五组证据，房屋合作协议，无法确认协议真实性。如协议为真，恰巧证明原告购买房屋并非为居住，而是用于出租牟利，不属于消费者优先保护的范围。该协议已于2017年12月12日终止。经审理查明：中建二局与天福公司建设工程施工合同纠纷一案，江苏省高级人民法院（以下简称省高院）于2016年1月27日作出(2014)苏民初字第0007号民事判决，判令：一、天福公司于判决生效后十日内给付中建二局工程款76668488元，并承担利息；二、中建二局对其承建的江苏省宜兴市宜兴竹海锦城1号至16号楼的工程折价或拍卖价款享有优先受偿权。因天福公司未履行法律文书确定的还款义务，根据中建二局申请，省高院于2017年3月22日立案执行后，于同年4月6日裁定指定本院执行。本院立案执行，案号为（2017）苏02执226号。2018年11月2日，中建二局向本院提出申请，请求查封天福公司名下位于宜兴市××花园房产。本院即于同年11月6日派员至宜兴市不动产登记中心，送达（2017）苏02执226号协助执行通知书及执行裁定书，查封了登记在天福公司名下的位于宜兴市××花园××房产，包括本案争议的涉案房屋。案外人彭晴伦遂提出执行异议，本院于2020年6月30日作出（2020）苏02执异41号执行裁定：驳回案外人彭晴伦的异议请求。为此，彭晴伦向本院提起案外人执行异议之诉。另查明：2012年5月21日，彭晴伦与天福公司签订商品房买卖合同，购买天福公司开发的位于宜兴市××花园××幢××室房屋，该商品房的规划用途为商业，房屋总价约定为694440元。嗣后，彭晴伦于2012年5月14日至同年8月20日期间分四次支付了房款合计694440元，天福公司于2016年10月18日向彭晴伦开具了金额为690843.54元的江苏增值税普通发票。2016年12月13日，天福公司出具证明给宜兴市不动产登记中心，载明：竹海锦城花园1.4.5幢215室房屋，原合同面积44.41平方米为预测面积，现实测面积为44.18平方米，总价为690843.54元。嗣后，彭晴伦、陈书福夫妇与宜兴市竹海天元酒店管理有限公司于2016年12月12日签订了房屋合作协议，将上述涉案房屋出租给该公司经营管理。2017年1月4日，宜兴市尚乐物业管理有限公司向彭晴伦开具了收取涉案房屋维修基金3976元的收据。再查明，涉案房产由天福公司于2013年12月26日办理了房屋和土地使用权初始登记，房屋初始登记证号为：宜房初登字第1××5号。土地初始登记证号为：宜土分字（2013）第25500130号。以上事实，由当事人陈述、本院执行裁定书、商品房买卖合同、补充合同、精装修合同，天福公司开具的证明、收据、发票、商品房及用地初始登记证、房屋合作协议、物业公司收据等证据在卷佐证。本院认为，本案系彭晴伦作为案外人在中建二局与天福公司建筑工程施工合同纠纷执行一案中，对本案执行标的即查封的涉案房屋提起的案外人执行异议之诉，其诉讼目的系确认其对涉案房屋的所有权以及排除执行，因此本案的争议焦点在于彭晴伦对涉案房屋是否享有足以排除执行的权利。根据本案执行依据，即省高院(2014)苏民初字第0007号民事判决内容：天福公司应给付中建二局工程款76668488元并承担利息，中建二局对其承建的宜兴竹海锦城1号至16号楼的工程折价或拍卖价款享有优先受偿权。因此，本案被告即申请执行人中建二局对包括涉案房屋在内的竹海锦城工程享有建筑工程款优先受偿权是生效法律文书确定的事实。故本案中彭晴伦作为购房人理应举证证明其对涉案房屋享有的民事权益足以对抗本案建设工程价款优先受偿权的强制执行。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条，“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，只有享有消费者物权期待权的权利人才能享有比建筑工程价款优先受偿权更优先的权利。而只有符合上述规定的要件才能享有房屋消费者物权期待权。本案中，根据彭晴伦提供的相关证据，可以认定其与天福公司在法院对涉案房屋执行查封前，已签订买卖合同，并支付了购房款，其亦已通过出租涉案房屋收取租金方式实现了对涉案房屋的占有。但涉案房屋至今仍登记在天福公司名下，彭晴伦尚未取得该房的所有权，故其要求确认涉案房屋所有权归其所有，本院不予支持。其要求天福公司协助办证的诉讼请求，不属于本案的审理范围。且因涉案房屋系商业用房，彭晴伦购买该房后实际用于出租，确实未用于居住生活，其名下亦有其他居住房产，故彭晴伦对涉案房屋不具有消费者物权期待权，其对涉案房屋享有的民事权益不能对抗本案建设工程价款优先受偿权的强制执行。综上，对于彭晴伦请求解除法院对涉案房屋查封、排除执行的诉讼请求，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回原告彭晴伦的诉讼请求。案件受理费10744元，由原告彭晴伦负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于江苏省高级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省高级人民法院预交上诉案件受理费。审判长  孙晓敏审判员  秦小兵审判员  俞 彤二〇二〇年十二月二十五日书记员  杨钦雅