北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0102民初33236号原告：王芝侨，女，1983年1月22日出生，汉族，海口泰园房地产经纪有限公司职工，住北京市西城区。委托诉讼代理人：付志兵，男，1984年7月29日出生，汉族，海口泰园房地产经纪有限公司职工，住海南省海口市。被告：李砚昌，男，1949年3月14日出生，汉族，北京信息科技大学退休职工，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：刘春兰（李砚昌之妻），1952年3月12日出生，汉族，华天饮食集团有限公司退休职工，住北京市西城区。委托诉讼代理人：李靖嵘（李砚昌之女），1977年9月23日出生，汉族，北京积水潭医院职工。原告王芝侨与被告李砚昌排除妨害纠纷一案，本院于2019年8月8日受理后，依法由组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王芝侨委托诉讼代理人付志兵、被告李砚昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王芝侨向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告拆除在其所有房屋南侧自建房屋，2、请求人民法院依法判令被告拆除在原告所有房屋西侧搭建的自建房屋。3.请求被告承担诉讼费。事实与理由：原告系位于西城区xxx街xx号x幢x层，证号为X经房权证西字第XXXX号房屋（即宗地图上“灰2”号房屋）的所有权人，该房屋位于地号为1-1-2-7（4）-139号宗地上，被告为该宗土地上宗地图标注的“灰1”号房屋所有权人。《确定土地所有权和使用权的若干规定》第五十三条规定：宗地由两个以上单位或个人共同使用的，可确定为共有土地使用权。《物权法》第七十三条规定：建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。因此，地号为1-1-2-7（4）-139号宗地除原告与被告各自房屋基地所占用的专属土地外，该宗土地扣除专属部分后的剩余土地为原告与被告共同使用。被告名下宗地图上标注的“灰1”号房屋原样为房屋南墙东边方向为与临街东北角墙体平行向西北方向弯折后再行与北面墙体平行。被告在原告不知情的情况下，擅自将原本弯折的南面墙体拆除后占用双方共用土地，将南面墙体拉直。此外，被告擅自在双方共用的小区公共部位建设房屋。被告的行为侵犯了原告对宗地公共部分的权益。原告王芝侨提供以下证据：1、房屋所有权证；2、析产协议、公证书；3、照片。被告李砚昌辩称，一、原告的第一个诉讼请求没有事实和理由。原告所诉房屋南面墙体与原样不一样是因为2007年西城区人民政府对xxx街房屋进行修缮，xxx街xx号灰1房屋根据需要被全房拆除重建，非我个人使用，具体情况如下：2000年开始西城区政府为实现什刹海保护区的风貌保护，加大了对xxx街历史文化商业区的整治。2007年xxx街被列为重点打造的迎奥运特色商业街之一。西城区人民政府在落实北京市“人文奥运”的目标要求时，依据市政府工作部署，自2007年6月起委托北京市西城区房屋土地管理经营中心根据区政府审批通过的xxx街特色商业街修缮方案，按照统一规划、逐户设计、统一施工的原则进行整治、修缮施工。xxx街整治工作开始后我关闭了两家正在经营的商铺，腾空房屋后将钥匙交予施工单位项目部。2007年11月24日房屋修缮完毕将钥匙移交给产权人完成交接手续。由于灰1房屋是危房，在房屋修缮过程中，施工单位根据统一部署、统一规划、统一施工的需要（见我方证据2、3、4），灰1三自然间全房被拆除重建，此次修缮非我个人私自行为，在修缮过程中，产权人只负责将房屋腾空，从设计、施工、验收到费用均不由我个人负责。灰1房屋现状是政府行为，非我个人使用。为支持政府将xxx街打造成以文化创意为灵魂、以高端引领为核心、以时尚与传统文化元素结合的历史文化和民间艺术题材为主题的文化产业创意街区，2008年2月修缮后的灰1房屋交由什刹海旅游开发公司进行利用，招商引资与三家台湾原创设计馆合作，其中海子馆落户xxx街xx号。2012年为发扬中国传统文化什刹海旅游开发公司引京扇子进驻xxx街xx号。为方便商户和住户的生产、生活以及突发事件时紧急疏散，房屋修缮过程中工程项目部在院东墙灰1、灰2房屋之间新增设了安全门。灰1房屋修缮时间是2007年8月至11月。原告购买灰2房屋时间是2010年1月，所以原告对政府的此次修缮施工是由政府所做的是不知道的，但是原告在购买灰2房屋时灰1房屋已经与产权证有所差异，而对于购买时的现状原告是非常清楚的。另外灰1房屋墙体是否与产权证有差异对院内有门无窗灰2房屋没有造成任何妨害。二、原告第二个诉讼请求二是不成立的。原告所诉被告擅自在公共部位建设的房屋是原产权人李福春在文革时期建设，不是被告在2010年原告购买灰2房屋后擅自新建设，因此原告所诉上述房屋侵占小区的公共利益没有事实与法律的依据，原因如下：（一）xxx街xx号是李家祖产私房独院。xxx街xx号（旧门牌xxx街甲x1号）地号：I-1-2-7〔4〕-139宗土地所有权人为李福春。文革时期李福春将房地产全部交公后租用该院及房屋。（二）所诉房屋与灰2房屋是文革时期李福春建造一体的南房，不是2010年后被告擅自新建。房屋交公期间李福春为了解决住房困难，将6.1平方米东棚（灰2房屋）挑顶后向西侧空地接扩建形成三自然间南房。这三自然间房屋是两柁结构中间无隔断，墙、顶、地面均相连在同一平面的南房。三自然间每间7平方米左右，各有一扇窗户，共用一扇门，房门位于中间一间。（三）一体的三自然间南房中一部分登记产权，一部分未登记产权是历史遗留问题。1984年落实私房政策时房管部门将原房发还产权人自管同时南房西侧接扩建部分予以保留。为李福春办理了两间北房产权登记。1999年房管部门经现场核实南房东侧是原交公东棚，西侧是产权人在东棚基础上接扩建部分不是交公房屋，故增加了南房一间7㎡产权登记。同一间南房东侧1/3登记产权，西侧2/3未登记产权是文化大革命这一历史特殊时期遗留问题。院西侧厨房亦是同时建造。这些房屋虽然没有登记产权，但物权的取得是受法律保护的。原告所诉的这些房屋不是被告在原告购房后擅自新建设的。（四）灰2房屋与所诉房屋有“相邻伙墙、伙柁归相邻双方共同所有”关系。2001年我与李砚惠析产时，灰2房屋与其西侧结构相连的接扩建南房之间存在的“相邻伙墙、伙柁归相邻双方共同所有”达成协议并公证。此协议适用于灰2房屋历任产权人，是有法律效力的。（五）灰2房屋换房过程。2002年李砚惠在被告不知情的情况下与北京恒安房地产开发有限公司签订无差价换房合同。侵害了我的优先购买权。李砚惠、恒安公司员工在灰2房屋与南房西侧接扩建部分之间的伙柁下由恒安公司员工打上双包水泥板隔断，将一间南房分割成两部分，地面、屋顶仍然相通相连，三自然间南房外观不变。东侧一自然间7.0平方米产权房归恒安房地产公司所有，西侧两自然间归李砚昌所有，伙柁伙墙相邻双方共有。由于南房东侧部分也就是灰2房屋以前只有窗没有门，恒安公司员工将窗户拆除改成门，供人进出，形成灰2房屋有门无窗的结构。（六）原告对所诉房屋的存在是事先知情的。2010年张颖将灰2房屋转卖给原告。原告对灰2房屋与未登记产权南房有“伙墙、伙柁共同所有关系”是知情认可的，现在原告买房都过去九年多了又认为侵权了，如果原告认为被告房屋侵权当初可以不买。如果原告的前任产权人未履行告知义务，原告应向前任产权人主张权利。原告所诉的这些房屋知情认可，另外这些房屋也并未对原告造成妨害。综上所述，原告所诉房屋均为原告购房之前所建。2010年原告作为灰2房屋的第四任产权人在购房时院落整体结构就是如此，原告是自愿购买的，这些房屋未对原告造成任何妨害。恳请西城法院驳回原告全部诉讼请求。被告李砚昌提供以下证据：1、危房通知书；2、什刹海管理所专项工程表；3、交接手续；4、改造方案图、建筑立面图、改造前后对比图；5、文革产原产权或其亲属信息查询回复、房地产所有证；6、房屋使用费缴费凭证；7、北京市西城区房屋管理局信访事项答复意见书；8、公证书；9、协议书；10、照片；11、王芝侨书写的字条、协议书、北京市规划委员会规划意见书附图；12、北京市规划委员会西城分局《关于对李砚昌同志来访的答复意见》；13、房屋所有权证；14、北京市西城区房屋管理局信访事项受理告知单；15、北京市西城区房屋管理局信访办理意见书。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供以下证据：1、析产协议、公证书，原告提供该证据证明灰1号为被告所有，被告方对该证据真实性不予认可，原告方无法提供证据原件，对该证据真实性本院不予认定。被告提供以下证据：1、规划附图、协议书，原告方对该证据真实性不予认可，被告方无法提供证据原件，对该证据真实性本院不予认定。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院根据双方当事人的陈述及上述证据，确定如下事实：1964年北京市西城区xxx街甲x1号（现xx号）灰房二间、棚子0.5间登记产权人为李福春。2013年被告之女李靖嵘向北京市西城区房屋管理局信访，该局作出信访事项答复意见书，内容为，经查：xxx街xx号（旧门牌：xxx街甲x1号）房屋，1964年登记在李福春名下，共有房屋2.5间（其中北房2间、棚子0.5间），建筑面积38.2平方米。文革期间，房屋全部交公管理。落实私房政策时，房管部门将原房发还产权人自管，因查丈记录标记南棚拆，故向李福春办理了2间北房的产权登记。1999年11月，产权人向房管部门提出书面申请，表示东房一间只挑过顶子没有大动，故申请补测东房1间（实际为南棚）。房管部门经现场核实，为李福春增加了一间南房的产权登记，共计登记房屋3间，建筑面积39.1平方米。至此，该处房屋的私房政策问题已结案。关于来信中提出的南房西侧接扩部分，因该处是由产权人自行添建的，故不属于035号文件处理范畴。2001年被告李砚昌、李砚惠办理公证书，李福春的上述房产由被告李砚昌、李砚惠继承，北房二间归李砚昌所有；南房一间归李砚惠所有，相邻伙墙、伙柁归相邻双方所有。北京市西城区xxx街xx号x幢x层东房房屋一间（灰2）2010年1月19日登记产权人为原告王芝侨，房屋平面图中所载原告房屋有四面墙体，现在东侧开门；被告现所有该院北房房屋二间（灰1），被告在原告所有房屋西侧使用自建房二间。2003年7月1日西城区防汛办公室给被告下发通知，现居住的xxx街xx号北房二间为自住私房，经房屋安全检查鉴定为危险房见过面重新翻建以解除危险……。2007年什刹海管理所制作专项工程表，对xxx街特色商业街立面改造修缮，对被告所有的房屋进行拆除重建……。2007年11月24日xxx街xx号房屋已经修缮完毕，经业主验看没有问题，已于2007年11月24日将房屋钥匙移到业主手中，被告办理了交接手续并附改造平面图。改造前被告登记房屋东侧为三角形结构，在被告登记房屋南墙向外扩建至与房屋东侧三角形最南端齐平。现被告使用北侧房屋未与原告所有房屋并未相接。2010年3月6日，原告书写便条，内容为，我打算翻建房子，希望您能帮我签个字。2010年原告欲翻建其名下房屋起草协议书，协议书内容为，2010年6月3日在什刹海东沿社区矛盾纠纷调解工作站陈伟宁同志主持下就xxx街xx号灰2房屋产权王芝侨翻建房屋一事进行协调。王芝侨在西城区xxx街xx号灰2一间7平方米，与李砚昌自建南房两间同时建造，为相连三自然间，墙、顶、地面均相连，砖垛、梁为共用。王芝侨的灰2位于东侧，李砚昌的两间自建房位于西侧，两者之间隔断墙共用。因王芝侨靠东侧一间房屋需要翻建，双方答（达）成如下协议：1、在共用柁位置下新起一24CM砖墙，将檩搭建在新墙上，做防水，保证不漏雨补檩时按房管局方法做好……。双方就翻建事宜未达成一致。2019年11月22日，被告再次向北京市西城区房屋管理局信访反映xxx街甲x1号落实私房政策遗留问题。2020年2月5日，北京市西城区房屋管理局作出信访办理意见书，关于您来信提出的“补登南侧西侧2/3”的问题，不属于落实私房政策问题。本案审理中被告称灰2房的西墙就是二层水泥板间有木龙骨，2012年6月我们在灰2西墙西侧、我方自建房西侧盖了砖墙并抹上水泥。被告就其所述向本院提交了照片二张，分别为砌墙前后的照片，原告方对该照片真实性认可。本案审理中，本院至北京市阜汇房地产测绘信息咨询中心（原北京市西城区房地产测绘一所）调查，该所为本院出具证明，原告所有南房一间，建筑面积7.0平方米，房屋尺寸2.82*2.48。本案审理中，本院至现场进行勘验，被告李砚昌将其所有北房二间南侧建有自建，与产权证中南端齐平，在原告王芝侨所有的房屋西侧建有自建房二间，原告在其正式房北侧建有一间自建房，原告所有房屋在东侧开门。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十二条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。《中华人民共和国土地管理法》第九条第一款规定，城市市区的土地属于国家所有。根据上述规定，对原告所称院落场地，我国土地管理法有明确规定应属于国家所有，对于原告所称被告占用院落侵犯其共有权的主张，本院不予采信。《中华人民共和国物权法》第三十五条规定，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。《中华人民共和国物权法》第八十四条规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。对于原告要求被告拆除被告所有房屋南侧自建部分的诉讼请求，该自建部分未与原告所有房屋相接，且原告在其正式房屋北侧建有一间自建房，被告在其北房南侧搭建的自建部分虽未经规划审批，但对原告所有房屋并不构成实质影响，对于原告该项诉讼请求，本院不予支持。对于原告要求被告拆除其所有房屋西侧自建房的诉讼请求，被告所建自建房未经规划部分审批，北京市西城区房管局答复并不属于落实私房政策的范围，上述自建房对原告所有房屋的通风、采光均构成影响，故被告应就影响的部分拆除。结合原告所有房屋东侧开门，故对原告通行未构成影响。对于拆除的具体位置，本院结合影响的具体情况酌定为拆除至原告所有房屋西侧1米处为宜。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第七十二条、第八十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条、《中华人民共和国土地管理法》第九条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起十五日内，被告李砚昌将原告所有的北京市西城区xxx街xx号x幢x层东房房屋一间（灰2）西侧一米的自建房拆除，渣土自行清理。二、驳回原告王芝侨其他诉讼请求。案件受理费70元，由原告王芝侨负担35元（已交纳）；由被告李砚昌负担35元，自本判决生效之日起7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件的受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满七日内未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。审 判 长  田志鹏人民陪审员  蒋建春人民陪审员  许文焕二〇二〇年十二月十四日书 记 员  魏音羽书 记 员  贾 坡