北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0108民初54244号原告：杨卫，男，1967年10月15日出生，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王志强，北京联慧律师事务所律师。被告：王燕萍，女，1977年12月23日出生，住北京市海淀区。被告：杨俊宽，男，1954年2月25日出生，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：文沙，北京秉道律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨某（杨俊宽之子）。原告杨卫与被告王燕萍、杨俊宽确认合同无效纠纷一案，本院于2019年9月11日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨卫及其委托诉讼代理人王志强、被告杨俊宽之委托诉讼代理人文沙、杨某均到庭参加诉讼。被告王燕萍经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。杨卫向本院提出诉讼请求：1、确认王燕萍与杨俊宽就北京市海淀区北坞嘉园北里x号楼x层x单元x号房屋签订的存量房屋买卖合同及其补充合同无效；2、王燕萍继续履行与我方签订的存量房屋买卖合同；3、对方协助我方办理北京市海淀区北坞嘉园北里x号楼x层x单元x号房屋的产权转移登记手续；4、诉讼费由对方承担。事实与理由：2012年6月4日，我与王燕萍就海淀区北坞嘉园北里x号楼x层x单元x号房屋（以下简称x号房屋）签订北京市存量房屋买卖合同，约定王燕萍将其名下x号房屋卖给我方，房屋总价款为140万元。合同签订后，王燕萍将上述房屋交付我方，我方一直居住至今已近七年。我方以现金和转账方式，依约在约定时间内支付了全部购房款。当时房产证尚未办理完毕，不具备过户条件，我方与王燕萍口头约定待房产证办理完毕后，双方到相关部门办理过户手续。之后的时间里，我方一直向王燕萍催问房产证办理以及要求配合办理房屋过户事宜，其一直以房产证尚未办理完毕为由拖延过户。2018年12月25日，王燕萍带着一男一女骗开我家大门强行冲进屋内，未说明任何缘由便开始摄像、拍照。我方当即向110报警，警察出警后，王燕萍表示x号房屋又经一房二卖，卖给了杨俊宽，而该一男一女拍照片是为了贷款用。之后，杨俊宽将我方起诉至北京市海淀区人民法院，要求我方腾房。我方才得知，王燕萍于2018年6月26日将房屋转让并过户给了杨俊宽。根据其证据显示，王燕萍对杨俊宽负有借款债务，对方签订房屋买卖合同，其真实意思是王燕萍以房抵债，王燕萍将x号房屋出售给杨俊宽的行为，真实意思表示是王燕萍对杨俊宽偿还借款履行方式的变更，对方之间缺乏买卖x号房屋的意思，双方基于虚假的意思表示签订了房屋买卖合同，该合同应属无效。杨俊宽在整个所谓的房屋买卖过程中，从未来到房屋现场实地考察房屋，也未对房屋现状进行过任何相关必要的了解，其作为房屋买受方，在房屋交易过程中未尽到必要的审查义务。结合杨俊宽与王燕萍之间的债权债务关系，显然是二被告恶意串通，通过我爱我家为中介，在明知房屋已经由我方购买且实际占有使用的情况下，恶意办理房屋过户登记，现为维护自身的合法利益，故诉至法院，望判如所请。王燕萍经本院传唤未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。杨俊宽辩称，不同意对方的诉讼请求。杨卫和王燕萍之间签订的房屋买卖协议是不真实的，不存在法律效力，不能继续履行。二被告之间存在真实房屋买卖意思表示，我支付了足额的购房款，房屋所有权证登记在我的名下，双方的交易行为已经履行完毕。不同意对方要求办理产权登记的诉讼请求，现不存在履行的事实基础。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2012年6月4日，王燕萍（卖方、甲方）与杨卫（买方、乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定杨卫购买王燕萍拥有的x号房屋，建筑面积64.38平方米，交易总价140万元，本合同签订之日，乙方向甲方支付10万元作为购房定金。甲、乙双方同意于2012年6月4日支付首付款（含定金）10万元给甲方，剩余房款130万元于2013年9月25日前付给甲方。第八条：本合同签定后任何一方不得单方解除合同，如因政策原因导致本合同不被认可，甲方应按照本合同的实质内涵与乙方另行签订符合政策法规的权益转让协议；第九条：甲方承诺即日起不得将此房再行出售他人，如甲方将此房转售他人或房本下来后不能配合乙方办理过户手续时应按此房屋其时下所值价格返还乙方。签订合同当日，杨卫给付王燕萍定金10万元，王燕萍开具收条给杨卫，载明：今收到杨卫同志交来购房款5万元，此为整个房款140万元房价的一部分。同意到房产过户时以个人或者以北京泰来法律咨询有限公司名义过户。收条底部写明杨卫2012年6月4日实付10万元。王燕萍签字确认。此后至2013年9月25日期间，杨卫陆续通过现金及转账方式向王燕萍支付购房款，共计140万元，王燕萍于2013年9月25日开具收条给杨卫，载明：截止2013年9月25日共收到杨卫交来位于北京市海淀区北坞嘉园北里x号楼x层x单元x的购房款140万元。2012年6月27日前杨卫给付王燕萍50万元后，入住了x号房屋。杨卫当庭提交了2012年入住后缴纳至今的x号房屋的水电费、燃气费、物业费等相关费用的收据及发票。2014年，王燕萍取得x号房屋的所有权证书。2017年，杨俊宽之子杨某分别于4月13日、4月26日、5月2日、5月5日、5月6日向王燕萍转账320万元、10万元、20万元、9万元、1万元，共计360万元。2018年3月9日，王燕萍签署还款承诺书，载明：本人王燕萍从2017年4月13日至2017年5月9日期间共计从杨某处借款360万元。杨某代替本人向郭某偿还借款120万元，共计480万元。本人承诺最晚于2018年4月9日前向杨某偿还全部借款。杨某向王燕萍开具《债权转让告知书》，将480万元债权全部转让给其父杨俊宽，王燕萍签字确认。2018年5月23日，杨俊宽与王燕萍签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定杨俊宽购买x号房屋，房屋价格为145万元。同日，双方签订《北京市存量房屋买卖合同补充合同》，合同第二条：卖方拖欠买方之子杨某债务360万元未偿还，且杨某代替卖方向债权人郭某偿还债务120万元。卖方共计拖欠杨某债务480万元。第三条：卖方知晓且同意杨某将480万元债权转让给买方。第四条：卖方于2018年3月9日向杨某出具《还款协议》一份，约定在2018年4月9日前，偿还全部债务，现在债务已经到期，卖方无力偿还。卖方自愿将x号房屋出售给买方用于偿还债务。第五条：x号房屋总价款625万元，其中480万元房款由卖方的债务进行抵扣，剩余145万元由买方现金支付给卖方。第六条：买卖双方约定，买方负担房款145万元范围内的税费，超出145万元的税费由卖方承担。第七条：卖方承诺，在《房屋买卖合同》及本《补充合同》签署前，未将x号房屋出售给任何第三方。第八条：卖方承诺，x号房屋租期将于2019年3月1日到期。租赁到期后，卖方将协助买方办理房屋的交接手续。合同签订后，杨俊宽于2018年6月11日缴纳了房屋过户税费并于2018年6月26日取得x号房屋的所有权证书。2018年6月8日，杨俊宽之子杨某分5笔，每笔30万元，向王燕萍转款共计150万元。2018年，杨俊宽之子杨某分别于6月20日、7月21日、7月23日、8月13日向郭某转账2万元、78万元、30万元、10.16万元，共计120.16万元。审理中，杨卫主张双方存在恶意串通，对于房屋的价款提出异议，认为高于市场价格，另外在双方房屋买卖过程中，杨俊宽并未看房，以及王燕萍与杨某之间就债权转让并未有杨俊宽追认。对上述异议，杨俊宽认为，双方商定的房屋价格并未过高，对于看房一事，其因与王燕萍之间的债权债务关系中，此前双方在x号房屋上设有抵押，因此借款之前就已看过房屋。2018年12月25日去x号房屋是为了办理抵押。对于债务转让问题，杨俊宽提起诉讼亦可表明其认可。杨卫提出对杨俊宽名下x号房屋进行查封，本院对x号房屋进行了查封。本院认为，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告王燕萍经本院合法传唤，无正当理由未出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。杨卫主张王燕萍与杨俊宽之间存在恶意串通，要求确认王燕萍与杨俊宽之间关于买卖x号房屋的合同无效，应从杨卫所主张的恶意串通是否已达到排除合理怀疑的证明标准进行分析。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条规定：当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。其中，恶意，是指当事人明知或应知某种行为对国家、集体或者第三人利益造成损害而故意为之的主观态度；串通是指当事人在主观上具有共同的意思联络与沟通，都希望通过签订合同损害他人的利益。对恶意串通的证明标准，民诉法解释规定需要达到排除合理怀疑的程度。本案中，关于王燕萍向杨俊宽之子杨某借款一事，双方之间存有借款的事实，并且有转账的相关记录，双方因债务的问题，王燕萍在债务履行期限届满前签订合同约定将登记在自己名下的房屋售与杨俊宽，此合同是双方真实的意思表示，且杨俊宽通过其子杨某按约定支付了价款，此价款符合当时的市场的房屋价格。王燕萍向杨俊宽出示的房屋手续齐全，杨俊宽亦支付了合理对价并在王燕萍的协助下成功办理了产权变更手续，交易过程符合房地产市场交易的一般习惯与流程，杨俊宽不存在恶意损害他人利益的主观故意，亦无与王燕萍进行串通的意思联络与沟通。对于看房问题，本院认为，在签订合同前对房屋状况是否进行查看并不是签订房屋买卖合同的必要条件，且对于是否查看房屋一事，双方各持一词，均未提出有效证据。现杨卫主张王燕萍与杨俊宽之间存在恶意串通，提交的证据未达到足以排除合理怀疑的证明标准，本院对其诉讼请求不予支持。在此需要指出的是，王燕萍在将涉案房屋出售并交付杨卫后，并未积极配合杨卫办理房屋过户手续，而是将涉案房屋再次出售给不知情的杨俊宽，王燕萍显然存在恶意违约的行为，对王燕萍恶意违约行为造成的损失，杨卫可以另行主张解决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：驳回杨卫的全部诉讼请求。保全费5000元，由杨卫负担，已交纳。公告费260元，由杨卫负担，已交纳。案件受理费13800元，由杨卫负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  刘 艳人民陪审员  史金凤人民陪审员  王玉丽二〇二〇年十二月三十一日书 记 员  董彦君