北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初16006号原告：马蓉，女，1986年12月11日出生，汉族，户籍所在地陕西省宝鸡市渭滨区，现住北京市顺义区，公民身份号码×××。原告兼原告马蓉委托诉讼代理人：陈韬（马蓉之夫），1987年6月22日出生，汉族，户籍所在地北京市顺义区，现住北京市顺义区，公民身份号码×××。被告：北京正华永顺房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区后沙峪镇安富街6号，统一社会信用代码91110113085504506N。法定代表人：蒋晓宇，执行董事。委托诉讼代理人：何伟强，北京国双律师事务所律师。委托诉讼代理人：牛蒙，北京国双律师事务所律师。原告马蓉、陈韬与被告北京正华永顺房地产开发有限公司（以下简称“正华永顺公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兼原告马蓉委托诉讼代理人陈韬，被告正华永顺公司委托诉讼代理人牛蒙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马蓉、陈韬向本院提出诉讼请求：1．判令被告赔偿原告违约金20806．63元；2．判令被告向满庭芳嘉园当前物业公司移交物业费免除手续或采取等效措施，共计免除该房屋2年物业服务费7838．2元；3．判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与被告于2015年5月2日签订《北京市商品房预售合同（自住型商品住房）》。房屋坐落于顺义区×××，合同约定总房款1962890元。产权证书登记地址：顺义区×××。根据预售合同第十二条、第二十二条第（一）款第1项的约定，被告应于2016年12月31日前交付该商品房，如原告未能在该商品房交付之日起720日内取得房屋的所有权证书，且原告不退房的，则自原告应取得商品房所有权证的期限届满之日的次日起至原告实际取得商品房所有权证书之日止的期间，被告应每日向原告支付原告全部已付款万分之壹的违约金。原告在2015年6月1日取得被告开具的全部购房款发票，并于2016年12月23日确认收房。根据前述合同条款约定，原告应于2018年12月13日前取得该房屋的所有权证书。然而原告实际取得商品房所有权证的日期为2019年3月29日，超出合同约定的期限106天，被告需向原告支付违约金20806．63元。原告满庭芳嘉园项目自2014年发售以来经两轮摇号后，由于项目总体性价比等原因弃购率较高。截止2014年12月13日约有40%房源剩余，共计471套。北京市住房和城乡建设委于2014年12月18日发布《住总正华新国展满庭芳项目自住型商品住房剩余房源公告》将剩余房源公开发售不再组织摇号。原告于2015年5月2日与被告签署商品房预售合同，购入已是尾盘的该项目房屋。由于政策限制，该项目无法调整销售价格。为了促销，被告公开承诺当时购买尾盘业主可享受1年物业费免除，介绍其他业主购买可另外再免除1年物业费。恳请贵院查明事实，支持原告诉讼请求。被告正华永顺公司辩称：被告正华永顺公司不同意原告的诉讼请求，根据本案事实和相关法律规定提出答辩意见如下：一、被告逾期取得涉案房屋权属的初始登记及原告逾期取得涉案房屋的所有权证书（以下简称“逾期办证”），是因涉案项目用地出现政府原因调整、履行相关合同签订手续所致，并非被告的责任。1．按北京市房屋登记管理的相关规定，初始登记要求提交确定的土地权属证明等材料。按照《北京市房屋登记工作规范》的规定，被告在办理涉案房屋所在楼栋权属初始登记工作时，应向政府审批单位提供该项目合法建造的相关证明文件：包括国有土地使用权证明（包括土地出让合同、地价款核实函、国有土地使用证等）、用地规划许可证明、建设规划许可证明、规划核验证明、施工许可证明和工程竣工验收合格证明等。2．涉案房屋建造过程中，被告提前完成了涉案房屋所在项目的竣工验收备案。被告在涉案房屋建造过程中，各项工作均紧密开展如期完成，并于2016年11月15日即完成涉案项目的竣工验收备案，较《国有建设用地土地使用权出让合同》约定的时间提前超1年，较早具备了申请涉案房屋权属初始登记的基本条件。3．被告在办理涉案房屋初始登记过程中，因政府土地面积和规划用途变更，需按政府相关部门要求履行合同变更和权证变更手续，以致取得初始登记权证的时间滞后，非被告责任。因涉案房屋所在宗地规划用途和面积等变更，被告在办理涉案房屋权属初始登记工作中，按政府相关部门要求履行了协议变更和土地权属证明的变更，直至2018年7月17日才完成补充协议的签订、2018年8月30日才取得涉案房屋所在宗地变更后的土地不动产权证，以致被告取得涉案房屋权属初始登记的时间滞后，但滞后取得初始登记权证非被告责任。4．被告从土地权属变更完成到取得初始登记权属证明，仅花费41天（2018年8月30日至10月10日）。假若不受前述土地规划和面积等变更、履行补充协议签订和土地权属变更影响，按照后续的实际办理节奏，被告应能按约取得涉案房屋的初始登记权属证明。5．受前述原因的连锁影响，原告逾期取得涉案房屋的权属证明。以上不难看出，在涉案房屋的建造和权证办理过程中，以被告为主导的核心工作节点均能按期或提前完成，非以被告为主导的工作则受到逾期影响，并最终导致逾期办证。综上所述，被告在涉案房屋的建造和权证办理过程中，整体工作均提前完成，因涉案房屋所在宗地规划用途和面积等变更手续的完成而直接导致涉案房屋权属初始登记的办理滞后，最终导致被告逾期办证，其责任不在被告，应不属于涉案合同第二十二条“如因出卖人的责任……”的约定范畴。因此，本案不应适用涉案合同第二十二条由被告承担违约责任的约定。二、根据涉案房屋的性质，被告按约交付房屋的事实，以及原告关于实际损失的举证情况，涉案房屋的逾期办证并未给原告造成实际经济损失，即使被告构成违约，本案中原告主张的违约责任也明显过高，依法应予以调整。1．涉案房屋属自住型商品住房，主要是为解决居民住房困难的，其上市交易有时间限制和收益限制。原告购买涉案房屋的用途也应与涉案房屋的特殊属性相匹配，而非投资商用，不能按投资商用的标准来衡量损失。2．被告虽然逾期办证，但按约交付了房屋，并未影响原告正常居住使用，亦未损害原告的居住权益，给原告造成居住损失。3．在本案中，原告并未提供实际受损的证据材料，不存在实际损失的事实基础。4．涉案合同中明确约定：就被告代理原告办理房屋权属转移登记事宜，原告仅支付被告委托费用1000元。在被告已完成原告委托的权属转移登记办理事项的情况下，原告所诉违约金明显过高于其委托对价。因此，根据涉案房屋的性质，被告按约交付房屋的事实，以及原告关于实际损失的举证情况，涉案房屋的逾期办证并未给原告造成实际经济损失，即使被告行为构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十七、二十九条的规定，在本案原告主张的被告违约行为没有对其造成实际经济损失的情况下，原告主张适用的违约金明显过高，依法应予以调整。三、即使被告构成违约并造成原告实际损失，因原告在本案中所主张的违约金构成重复性主张，且被告的主观过错程度较小，原告的主张不应得到全部支持。首先，如上所述，被告逾期取得涉案房屋权属的初始登记这一行为本身并不会对原告的任何利益造成影响；并且在出现非被告的原因造成涉案房屋土地权属变更后，被告积极加速相关手续的办理，尽自身最大可能弥补了涉案房屋权属初始登记的逾期时间，被告的主观过错程度较小。其次，在客观时间关系上，涉案房屋权属的初始登记办理在先，原告取得涉案房屋的权属证明在后，二者是同一行为的过程和结果。因此，即使原告认为被告逾期办证的行为致其遭受了经济损失，那么原告可通过过程违约（“涉案房屋权属的初始登记逾期”）或结果违约（“原告逾期取得涉案房屋的权属证明”）来主张该部分的损失。而在本案中，原告对于其所谓的损失，重复性地主张了过程和结果两次违约金，明显违背了公平原则。最后，从合同条款的约定目的上看，原告是涉案房屋的购买方，被告为涉案房屋的出售方。双方之所以约定本案所涉及的“涉案房屋权属的初始登记”期限，并不是因为该“初始登记”会直接影响原告的合同权利，而恰恰是因为该期限会间接影响原告按照合同约定获得涉案房屋权属证明的时间。即，两个条款的约定实际上都是约定了被告针对原告的同一个合同义务，即取得涉案房屋权证的义务，并非两个合同义务。因此，原告不应该针对被告的同一个合同义务，重复主张两次违约责任。四、在人民法院审理的相同案情的同类案件中，法院在认定房地产开发商承担逾期办证违约责任时，均会考虑给对方当事人造成的实际损失，并酌定违约金。根据最高人民法院所强调的“统一法律适用标准”和“同案同判”的适用意见，本案原告主张的违约金应该予以调整。具体类案判决案例：1．(2015)三中民终字第04789号郭文荣与北京政泉控股有限公司商品房预售合同纠纷：一、二审法院认定约定违约金过高【对于违约金数额，郭文荣未能举证证明政泉公司迟延办理分户产权证的行为给郭文荣造成了实际损失，考虑到涉案房屋已大幅升值的事实，政泉公司认为合同约定违约金过高并请求法院予以减少的抗辩意见法院予以采信，法院综合案件事实，依据公平原则，对违约金数额依法予以调整。】；2．(2017)京03民终7767号贾小波与北京乾元房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷：一、二审法院认定约定违约金过高【乾元公司存在逾期办理初始登记及转移登记的违约行为，对于重复期间的违约金，一审法院依公平原则择一予以支持，不重复计算。乾元公司认为贾小波主张的违约金过高，要求一审法院予以调整，因贾小波未就其实际损失提供相应证据予以证明，故一审法院结合贾小波主张的违约金数额占购房款的比例、兼顾合同的履行情况、双方的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情予以调整。】；3．(2016)京03民终11134号张相军与北京乾元房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷：一、二审法院认定约定违约金过高：【乾元公司作为出卖人存在未依合同约定逾期办理初始登记及转移登记的违约行为，张相军作为买受人同时主张两项违约金，对于重复期间的违约金，法院依公平原则择一予以支持，不重复计算。乾元公司认为张相军主张的违约金过高，要求法院予以调整，但张相军提供的证据未能充分证明其因乾元公司的违约行为而导致的相关实际损失，故法院结合张相军主张的违约金数额占购房款的比例、兼顾合同的履行情况、双方的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情予以调整。】；4．(2020)京02民终8420号北京青龙湖腾实房地产开发有限公司与胡东辉等合同纠纷：一、二审法院认定约定违约金过高【本院认为……考虑法院已对类似案件做出判决，实际涉及的购房人数量尚不确定，为统一审判标准，法院参照在前判决的标准，酌定违约金为12000元。】；5．(2020)京02民终7776号北京青龙湖腾实房地产开发有限公司与闫琦玮合同纠纷：二审法院认定约定违约金过高【本案中闫琦玮并未对其实际损失举证，根据本案中逾期办理所有权转移登记的情节、考虑相关合理影响，应当对合同约定的违约金金额予以酌减。据此，本院对青龙湖公司应当支付的违约金数额进行调整。】五、本案及其相同案情的串案数量较大，若机械认定违约金，将对答辩人造成极大的经济负担，甚至可能导致答辩人因此无法继续正常生产经营。关于物业费免除的诉讼请求，原告的证据不足以证明其主张，被告不是物业费的收费主体，与本案无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经庭审质证，本院对下列事实予以确认：2015年5月2日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《北京市商品房预售合同》，双方就涉案房屋买卖达成协议。第二十二条：（一）初始登记出卖人应当在2017年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第1种方式处理：买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。（二）转移登记1．商品房交付使用后，双方同意按照下列第（2）种方式处理：买受人同意委托出卖人指定的代办机构向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用详见附件十。2．如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照本合同签订当日中国人民银行颁布的个人活期存款利率给付利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。3．如因买受人的责任造成买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，由买受人承担责任。《附件十》第十一条：如遇下列特殊原因不能按照约定履行本合同的，根据发生事件的影响，除部分或全部免除遭遇事件一方的责任，或双方协商同意解除或变更本合同外，对本合同约定的履行期限可据实予以延期：11．1遭遇不可抗力，且遭遇不可抗力一方在事件发生之日起60日内告知另一方的；11．2发生整个社会之工作、生活秩序有全面、根本性、持续性影响之大事件，包括但不限于已知或未知的疫病爆发等。第12．4．1条：买受人全权委托出卖人办理该商品房的房屋权属登记及领取房屋权属证书，委托费用为1000元。买受人承诺，买受人在该商品房的抵押登记手续办理完毕之前，买受人不得解除本项委托。2013年12月27日，受让人北京正华永恒置业有限公司、北京正华永升房地产开发有限公司联合体与出让人中华人民共和国北京市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，第四条：本合同项下的出让宗地坐落于顺义新城第22街区SY00-0022-6003（西区）地块R2二类居住用地。本合同项下出让宗地的平面界址为东至SY00-0022-6003地块（东区），南至规划路，西至裕安路、北至安宁街。2014年1月22日，北京市国土资源局（甲方）与北京正华永恒置业有限公司、北京正华永升房地产开发有限公司联合体（乙方）、正华永顺公司（丙方）签订补充协议，第一条：将出让合同的受让人变更为正华永顺公司，出让合同中约定受让人承担的一切权利、义务随之转由正华永顺公司承接。2018年7月17日，北京市规划和国土资源管理委员会（出让人）与正华永顺公司（受让人）签订《补充协议》，记载：出让人与受让人于2013年12月27日以挂牌出让方式签订了位于顺义新城西22街区SY00-0022-6003（西区）地块用地的《国有建设用地使用权出让合同》，出让合同编号为：京地出（合）字（2013）第0443号。根据该项目竣工后的测量结果，出让人与受让人经协商，共同对出让合同内容作如下变更：一、将出让合同约定的出让宗地位置核定为×××号楼、地下车库。二、将出让合同约定的出让宗地面积变更为44293．28（分摊）平方米，宗地类型变更为共用。土地出让范围以本协议所附土地出让范围红线图为准，最终土地面积以地籍部门测绘数据为准。三、将出让合同约定的出让宗地规划用途变更为住宅、商业、办公（公共服务设施）、地下车库、地下仓储……。2016年12月23日，双方签署《结算协议》，该协议记载实际总成交价款为1962890元。原告于当天收房。双方一致确认被告取得商品房所在楼栋初始登记时间为2018年10月10日。原告取得涉诉房屋不动产权证书的时间为2019年3月29日。原告主张其购买涉诉房屋时，销售人员承诺免除其2年的物业费，并提交销售人员胡鹏的书面证明，记载：“按照当时的销售政策免除马蓉、陈韬一年物业费，此后陈韬、马蓉又想我介绍了刘晓云购买满庭芳的另一处住宅。按照销售政策再次免除陈韬、马蓉所购房屋的一年物业费。”根据原告提供的电话号码，本院当庭拨打并核实，电话对方称“是胡鹏，是当时的第三方销售人员，当时承诺购买房屋可以减免一年的物业费，当时是尾盘，给我们的政策就是这样，我记得当时是免两年，我也递交了他们的资料，后来的事我就不知道了。”原告主张2017年9月1日之前的物业费是开发商送的。上述事实，有原告提交的《北京市商品房预售合同》、购房款发票、结算协议、不动产登记证书等，被告提交的《国有建设用地使用权出让合同》及《补充协议》等，本院庭审笔录在案佐证。本院认为：双方签订的《北京市商品房预售合同（自住型商品房）》系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应遵守。根据合同第二十二条第（二）款的约定，原告应于商品房交付之日起720日取得房屋所有权证书。因被告的原因导致原告逾期取得房屋所有权证书。因此，被告应当以全部已付购房款为基数，按每日万分之一的标准向原告支付逾期办证期间的违约金。关于违约金数额是否过高的问题，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，综合确认双方约定的违约金计算方式合理合法，被告应依约向原告承担赔偿责任。被告请求调整的意见，本院不予采纳。关于免除物业费的诉讼请求，因涉及案外人即涉诉小区物业管理单位与本案双方当事人之间的三方法律关系，本案中不具备处理条件，故对原告第二项诉讼请求，本案中暂不予处理，原告可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告北京正华永顺房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告马蓉、陈韬支付违约金20806．63元；二、驳回原告马蓉、陈韬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费160元，由被告北京正华永顺房地产开发有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 谢彩凤二〇二〇年十二月十四日法官助理 赵 杰书 记 员 徐苑馨