广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初29709号原告：李聪，女，1990年1月1日出生，汉族，住湖南省双峰县。委托诉讼代理人：黄卉楠，广东诺臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄嘉儿，广东诺臣律师事务所实习律师。被告：佛山市南海卓景置业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：利某。被告：佛山市南海区大沥镇水头社区蛇龙三股份经济合作社，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：叶某1。被告：佛山市南海区大沥镇水头社区蛇龙四股份经济合作社，住所地：广东省佛山市南海区。法定代表人：叶某2。原告李聪诉被告佛山市南海卓景置业有限公司（以下简称卓景公司）、佛山市南海区大沥镇水头社区蛇龙三股份经济合作社、佛山市南海区大沥镇水头社区蛇龙四股份经济合作社租赁合同纠纷一案。本院于2020年11月13日立案后，依法适用简易程序于2020年12月10日公开开庭进行了审理，原告李聪及其委托诉讼代理人黄卉楠到庭参加诉讼，三被告经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告卓景公司于2018年11月10日签订的《物业使用权转让合同》；2.被告卓景公司向原告返还款项245560元及利息(利息以245560元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自起诉之日起计算至付清之日止)；3.被告卓景公司向原告支付违约金(违约金按每日45元，自2020年3月31日起计算至合同解除之日止，暂计至起诉之日为9585元)；4.被告佛山市南海区大沥镇水头社区蛇龙三股份经济合作社、佛山市南海区大沥镇水头社区蛇龙四股份经济合作社对被告卓景公司的第二、三项债务承担连带清偿责任；5.本案产生的诉讼费用由三被告承担。事实和理由：2018年11月9日，原告在被告卓景公司销售人员的接待和游说下，有意购买被告卓景公司开发建设的位于佛山市南海区***物业（以下简称涉讼物业）。被告卓景公司承诺租赁期限长达28年，可自住可投资，回报率相当高等。原告当天向被告卓景公司支付了部分定金10000元。次日，在被告卓景公司的销售人员的安排下，原告支付了剩余定金40000元，并在销售人员提供的《物业使用权转让合同》等数份文件上签字。《物业使用权转让合同》约定使用权转让价总价款245560元。2018年11月20日，原告向被告卓景公司支付了剩余物业使用权转让款195560元。至此，原告向被告卓景公司支付了全部的使用权转让总价款245560元。根据《物业使用权转让合同》的约定，被告卓景公司应于2019年12月31日前将物业交付原告，逾期交付超过90日后起，每逾期一日，应按45元/日标准支付违约金。但直至起诉之日，被告卓景公司仍未向原告交付物业，被告卓景公司应向原告支付逾期交付违约金。原告曾前往现场查看施工进度，发现施工现场没有任何实质性进展。经现场询问得知，涉讼物业因尚没有通过验收，具体交楼时间不明。同时，原告在网上看到多则关于琦宝国际楼盘虚假宣传的负面新闻，才意识到被告卓景公司从未向其出示该物业的任何报建资料和土地权属资料，所谓的物业使用权转让实为租赁合同，现合同约定的28年租赁期限远超过了法律规定的20年最长租赁期限。且涉讼物业所在土地及在建建筑物实际应归其他两被告所有，被告卓景公司开发建设的“琦宝国际”项目并未取得其他两被告同意出租的证明材料，且被告卓景公司一次性收取28年租金的行为违法违规。现被告卓景公司无法按约交付涉讼物业，原告的合同目的无法实现，依法有权解除合同，被告卓景公司应当将已收取的款项全部返还给原告，并支付合同约定的违约金。同时，被告卓景公司还存在“以租代售”的违法销售行为，《物业使用权转让合同》存在无效情形。“琦宝国际·创客T十”项目由被告卓景公司与其他两被告共同合作开发，共享收益。现被告卓景公司严重损害原告的利益，其他两被告未加以限制，纵容被告卓景公司的违法违规行为，应承担过错责任，其他两被告应当对被告卓景公司的债务承担连带清偿责任。被告卓景公司提交书面答辩意见：被告卓景公司不同意解除《物业使用权转让合同》，不同意退还已收取款项，并承诺尽快向原告交付物业。诉讼费由被告卓景公司承担没有依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。三被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利。本院对原告出示证据的真实性予以确认。被告卓景公司向本院邮寄提交的材料均无原件核对，本院不予审查。本院经审理认定事实如下：2018年11月10日，被告卓景公司（甲方）与原告（乙方）签订《物业使用权转让合同》，分别约定甲方将位于佛山市南海区***物业的使用权转让给乙方，装修情况为精装修；物业使用权期限自2019年12月31日起至2048年6月30日止，乙方应在2048年7月1日当天将该物业的使用权归还给甲方；各物业使用权转让总价款（由物业使用权转让期内的使用权转让费、综合管理费二部分组成）为245560元；甲方应当在2019年12月31日前将该物业交付乙方；等等。原告已向被告卓景公司支付转让款245560元。另查明，琦宝铝材装饰展贸中心8幢已取得建设工程规划许可证，但至本案辩论终结时尚未竣工验收。被告卓景公司于2020年11月25日收到本案应诉材料。本院认为，原告与被告卓景公司签订《物业使用权转让合同》约定被告卓景公司交付涉讼物业予原告使用一定期限，原告支付一定对价，双方之间形成的是租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉讼物业所在楼栋已取得建设工程规划许可,但《物业使用权转让合同》约定使用权的实际租赁期限已超过二十年，则超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。至本案庭审辩论终结之时，涉讼物业所在建筑物仍为在建状态，未竣工验收，不具备交付条件，则被告卓景公司逾期交付物业，原告诉请解除《物业使用权转让合同》，合理有据，本院予以支持并确认《物业使用权转让合同》中二十年有效部分的约定在被告卓景公司收到载有原告解除《物业使用权转让合同》意思表示的起诉状之日（即2020年11月25日）解除。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分亦已解除，在涉讼物业并未实际交付使用的情况下，被告卓景公司收取的转让款245560元应退予原告。合同解除的过错方为被告卓景公司，原告主张卓景公司以245560元为本金从2020年3月31日起至实际清偿之日止按每日45元的标准计付违约金，合理有据，本院予以支持。至于利息，本院在判定违约金时已对原告的损失予以综合考量，对原告另行请求转让款计收利息不予支持。被告佛山市南海区大沥镇水头社区蛇龙三股份经济合作社、佛山市南海区大沥镇水头社区蛇龙四股份经济合作社并非《物业使用权转让合同》的相对方，原告主张其与被告卓景公司在本案中承担连带责任缺乏依据，本院不予支持。三被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告李聪与被告佛山市南海卓景置业有限公司于2018年11月10日签订的《物业使用权转让合同》中关于物业使用权出让期限二十年内的约定于2020年11月25日解除；二、被告佛山市南海卓景置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还款项245560元及以该款为本金从2020年3月31日起至实际清偿日止按45元/日的标准计算违约金予原告李聪；三、驳回原告李聪其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2563.59元（原告已预交），由被告佛山市南海卓景置业有限公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。原告预交的2563.59元，在本判决生效后经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谭彩兰二〇二〇年十二月二十五日书记员  杨文晖