西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初14422号原告：闫双双，女，1993年11月16日出生，汉族，住新疆博乐市。委托诉讼代理人：王薇，陕西优哲律师事务所律师。委托诉讼代理人：张文敏，陕西优哲律师事务所律师。被告：西安悦长安餐饮管理有限公司，住所地：西安曲江新区。法定代表人：林秀丽，该公司董事长。委托诉讼代理人：张宏雷，陕西浩元律师事务所律师。委托诉讼代理人：李睿廷，男，1991年8月15日出生，汉族，住西安市长安区，该公司员工。原告闫双双与被告西安悦长安餐饮管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员朱华独任审理，于2020年8月31日、2020年9月27日公开开庭进行了审理。原告闫双双的委托诉讼代理人王薇、张文敏、被告西安悦长安餐饮管理有限公司（以下简称“悦长安公司”）的委托诉讼代理人张宏雷、李睿廷均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告闫双双诉称，2019年12月9日，原告与被告就承租莱安中心·悦长安美食广场编号为B-3铺位用于经营新疆炒米粉项目一事达成一致，并签订了《悦长安美食广场项目铺位租赁合同》。合同签订后，原告向被告交纳铺位押金6万元及12个月物业管理费24000元、装修补贴金1万元。2020年1月1日，美食城开始正式营业，至今被告仍未向原告结算1月份经营期间所有收入。春节放假期间，因受疫情及抗疫措施的影响，被告于2020年3月20日通知原告，要求2020年3月23日正式营业。2020年3月24日晚，被告发送商户租赁合同补充协议，双方就签署补充协议一事未能达成一致，致使合同根本目的无法实现。基于上述原因，原告于2020年3月27日向被告发出解除合同律师函，原告于2020年3月29日收到被告的律师函回复意见及违约解除合同通知书。2020年3月30日及次日，原告将自身物品搬离美食城。现双方就返还押金及未使用期间的物业管理费等事宜不能达成一致意见。故诉至法院，请求判令：1、被告返还原告押金6万元。2、被告返还原告未使用期间的物业管理费18000元。3、被告返还原告装修补贴金1万元。4、被告结算并返还原告一月份的营业利润。5、本案案件受理费由被告承担。后原告明确其以联营合同纠纷为案由主张权利，并将第4项诉讼请求变更为：被告结算并返还原告1月份的营业利润11394.3元。被告悦长安公司辩称，原告诉请即无事实根据，也无法律依据。2019年12月9日，原、被告双方签订《铺位租赁合同》，约定被告将位于西安市曲江新区XX路XX号XX楼XX广场XX商铺出租给原告经营新疆炒米粉项目，其中，合同第三条约定：原告所租铺位收费标准为原告营业额25点/月(月保底营业额为5万元)。第六条第3款第13项约定：乙方在经营期间，未经甲方书面同意而擅自停业一天，甲方有权扣罚乙方履约保证金的30%；乙方未经甲方书面同意而擅自停业两天，甲方有权扣罚乙方履约保证金的50%，乙方未经甲方书面同意而擅自或擅自停业超过七日（含七日)，乙方已交全部履约保证金和租金等其它已交未到使用期限款项不予退还。合同签订后，美食广场于2019年12月25日开业，被告给予原告2019年12月25日至2019年12月31日免租补助，按时给原告进行了返款。疫情过后，2020年3月23日起，原告可正常营业，但原告却于2020年3月27日向被告发出《解除合同律师函》，要求解除租赁合同，并一直停业至今。依据前述合同约定，原告擅自解除合同已构成违约，其停业至今早已超过合同约定的七日，原告无权要求返还押金，故原告的第1项请求应依法驳回。原告提出的装修补贴金与事实不符。该费用其实是被告代原告设计、制作、安装专属定制门头和实木灯箱的费用，原告是定制门头和灯箱的实际使用人和受益人，该费用应由原告承担，原告对此予以认可后，向被告支付该费用，被告出示收款收据。此时，原告要求被告返还该项费用，于法无据，故其第2项诉讼请求应依法驳回。原、被告双方约定被告在每月10日左右将上月的营业收入扣除相关费用后，剩余款项返还给原告。事实上，原告2020年1月的销售实收金额为15192.40元，除去保底金额等应由原告承担的费用后，余下2636.77元，但原告拒绝来现场，也拒绝签字，导致返款事宜无法实现，同时，原告未与被告签订补充协议，不享受2月、3月免租优惠政策，应向被告补交2月、3月租金22363.23元，故原告第3项诉讼请求中要求返还1月份的营业利润无事实依据，应依法驳回。原告诉状中所称双方未能签署补充协议而致使合同根本目的无法实现，与事实不符。2020年初，由于疫情原因，国家鼓励私营企业对承租人进行减免租金，但并非强制规定，被告考虑到原告因疫情导致的经营损失，在自身未被减免房租的情况下，决定在承租户同意签订补充协议后，将租户2020年2月1日至3月31日期间租金进行减免。被告将通知下发后，原告拒绝签订补充协议，故对于原告的租金也无法减免。该补充协议内容并未对双方权利义务有重大影响，补充协议未签订也不存在导致合同目的无法实现的情形。另，原、被告双方之间是租赁合同关系，不是联营合同关系，在原、被告双方签订的租赁合同第六条第3款第13项明确约定，是原告违约，所以扣减完欠付被告的相关费用后，被告不应当向原告支付营业利润。综上所述，原告的诉讼请求既无事实根据，也无法律依据，请法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2019年12月9日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《悦长安美食广场项目铺位租赁合同》，约定乙方承租甲方莱安中心悦长安美食广场编号B-3铺位，用于经营新疆炒米粉，租赁期限为一年，自2020年1月1日起至2020年12月31日止，乙方所租铺位收费标准为乙方营业额25点/月（月保底营业额为5万元），乙方月营业额超过10万元收费标准23点/月，乙方所租铺位押金为6万元，物业运营管理费（公共区域水、电、保洁等费用）标准为2000元/月，本合同签订时，乙方须将租期内物业运营管理费一次性向甲方缴纳一年，共计24000元，合同还对双方权利义务、合同的解除、终止与续约、违约责任等内容进行了约定。当日，原告向被告交纳履约保证金6万元、进场装修补贴1万元、保洁物业费用24000元。庭审中，原告称原、被告之间签订的合同名为租赁合同，实为联营合同，合同第三条第1款约定的月保底营业额5万元为无效条款，针对该意见，原告提交《悦长安美食广场项目铺位租赁合同》（闫双双）、商户代表李亮与被告工作人员谈话录音、其他商户与被告签订的租赁合同予以证明。被告对上述证据的真实性均认可，对证明目的不认可，原、被告之间签订的是铺位租赁合同，从该租赁合同的名字完全可以看出双方之间的关系是租赁关系，并不是联营合同关系，合同约定的保底额5万元只是计算租金的方式，没有任何法律规定租金不能浮动，当事人可以自由约定租金的计算方式，且原告也在该租赁合同上签过字，故原告对双方之间系租赁关系是知晓并认可的，录音是不合法的，录音无法证明原、被告之间是联营合同关系，因为签订协议书是原、被告双方之间签订的，任何人均不能更改合同条款，若要进行更改，必须签订书面补充协议，所谓的联营模式就是提点模式，被告与商户的合作模式有两种，一种是固定租金模式，一种是不固定租金模式，原、被告双方之间约定以保底额5万为依据计算，被告给原告提供服务，原告的营业额高，被告收到的租金也就高了，只是租金的计算方式，并不是法律意义上的联营。原告称被告至3月底未给原告结算1月的营业额，导致原告无法正常营业，被告在明知原告无法正常经营的情况下，以签订补充协议的方式，强制要求原告于4月1日开业，针对该意见，原告提交《商户租赁合同补充协议》予以证明。被告对该补充协议真实性认可，对证明目的不认可，称补充协议是被告起草的，该补充协议约定在2020年4月1日之前经营，被告给予原告两个月的免租期，这是被告对原告的福利，并没有给原告增加任何义务，原告不签订该补充协议，至今尚欠被告2020年2月至同年3月的租金，原告存在违约行为。原告称其与被告就解除合同达成一致，涉案租赁合同于2020年3月30日解除，针对该意见，原告提交律师函、《商户违约解除合同告知书》予以证明。被告对该组证据真实性均认可，对证明目的不认可，称原、被告双方并未协商一致解除合同，而是在原告一直违约的情况下，被告于2020年3月30日与原告解除了合同，被告也收到原告发的律师函。被告称原告无权要求被告返还定制门头、灯箱的费用，针对该意见，被告提交收据予以证明。原告对收据的真实性及证明目的均不认可，称收据并非国家机关开具的发票，且是被告与案外人的收支关系，该部分支出不是原告指示被告进行采购、让被告代收代付的，原告向被告支付的1万元装修补贴款恰恰说明双方就此事共摊成本、共享收益，属于联营关系。被告又提交灯箱设计费、人工安装费12800元的发票，拟证明被告替原告支付了上述费用，该门匾、灯箱由原告使用，原告系该门匾、灯箱的实际受益人，故其无权要求被告返还。原告对发票真实性及证明目的均不认可，因为发票的时间是2020年9月9日，收据的时间是2019年12月12日，差距太大，双方系联营关系，共同经营，被告并非是替原告支付装修款，而是双方各自承担一部分装修款，原告向被告支付了1万元装修款补贴金，剩余款项是被告自愿承担的。被告称原告经营的“新疆炒米粉”2020年1月的销售实收金额为15192.40元，除去保底金额等应由原告承担的费用后，余下2636.77元，但原告拒绝来现场签字，导致返款事宜无法实现，同时，原告未与被告签订补充协议，不享受2020年2月至3月免租的优惠政策，应向被告补交2020年2月至3月租金22363.23元，针对该意见，被告提供了商户返款表予以证明。原告对商户返款表中销售实收15192.4元认可，对其余内容不认可，对证明目的不认可，称该组证据无法证明原告拒绝去现场签字导致返款事宜无法实现，实际上是被告一直拖延与原告进行结算，导致原告于2020年4月1日前无法营业，双方没有约定交纳租金，所以原告不应当向被告补交2020年2月至3月的租金。被告称原告于2020年3月27日向被告发送律师函，要求解除合同，但不符合合同约定的解除条件，且原告自行清理铺位物品属于未经甲方书面同意而擅自撤店，放弃了经营权，违反合同第六条第3款第13项的约定，被告依据该条约定于2020年3月30日向原告发送《商户违约解除合同告知书》，解除了原、被告双方之间签订的铺位租赁合同，原告收到该告知书后未按时交清所欠费用，针对该意见，被告提交《商户违约解除合同告知书》予以证明。原告对《商户违约解除合同告知书》真实性认可，对证明目的不认可，称被告主张原告违约，应当扣减完相关费用后并不需要向原告支付营业利润，但该营业利润是原告的实际营业额，应当由双方进行实际核算，而非不经对方同意单方直接扣减，另，原告于2020年3月27日撤店，也不是被告所称的擅自撤店，而是在双方函件往来确认合同解除后的合法撤店，因此，被告称原告擅自停业超过7日，并无事实依据，所以被告应退还原告诉请的相关费用。上述事实，有以上罗列证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，本案的争议焦点为案涉法律关系的性质。原告主张其与被告签订的《悦长安美食广场项目铺位租赁合同》名为租赁，实为联营，被告认为双方就涉案合同系租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。而联营合同的性质为联营双方参与共同经营，分享联营盈利，共担联营亏损责任，本案中，《悦长安美食广场项目铺位租赁合同》未就联营投资、盈余分配、债务承担、资产清退等联营合同主要条款进行约定，合同第三条第1款约定的“乙方所租铺位收费标准为乙方营业额25点/月（月保底营业额为5万元），乙方月营业额超过10万元收费标准23点/月”，也无法证明原、被告双方系联营合同关系，原告经营的新疆炒米粉铺位是原告单独经营、风险自担，原、被告双方并未共同经营新疆炒米粉，故涉案合同不符合联营合同的构成要件，属于租赁合同的范畴。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条第一款规定，诉讼过程中，当事人主张的法律关系性质或者民事行为效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应将法律关系性质或者民事行为效力作为焦点问题进行审理。但法律关系性质对裁判理由及结果没有影响，或者有关问题已经当事人充分辩论的除外。本案中，关于法律关系性质，本院已作为争议焦点进行审理，各方当事人就该争议焦点已进行了充分陈述和辩论。原告主张的法律关系性质与本院认定不一致，故对原告基于联营合同关系要求被告返还押金6万元、未使用期间的物业管理费18000元、装修补贴金1万元及1月的营业利润11394.3元的诉讼请求，本院依法不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条第一款之规定，判决如下：驳回原告闫双双全部诉讼请求。本案案件受理费2285元，由原告闫双双承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员  朱华二〇二〇年十二月二十八日书记员  魏艳1