江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民初472号原告(案外人)：江苏盛立建设发展有限公司，统一社会信用代码91320211778038376K,住所地无锡市滨湖区建筑路**。法定代表人：蒋旭良，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴立平，该公司职员。委托诉讼代理人：张伟明，宜兴市芳桥法律服务所法律工作者。被告（申请执行人）：中建二局第二建筑工程有限公司，住所地，住所地深圳市南山区南山街道前海路**iv>法定代表人：魏庆国，该公司董事长。委托诉讼代理人：王瑞，广东鼎义律师事务所律师。第三人（被执行人）：江苏天福房地产开发有限公司，住所地江苏省，住所地江苏省宜兴市环科园兴业路**法定代表人：陈息凤，该公司董事长。原告江苏盛立建设发展有限公司（以下简称盛立公司）与被告中建二局第二建筑工程有限公司（以下简称中建二局）、第三人江苏天福房地产开发有限公司（以下简称天福公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月29日受理后，依法组成合议庭，于2020年10月15日进行了证据交换，同年11月19日公开开庭审理了本案。原告盛立公司委托诉讼代理人张伟明、被告中建二局委托诉讼代理人王瑞到庭参加诉讼，天福公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盛立公司向本院提起诉讼，请求：1、停止对坐落于宜兴市××镇××村××幢××层××号房屋的强制执行措施，并解除查封。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年10月25日原告盛立公司与第三人天福公司签订《商品房买卖合同》一份，购买天福公司开发的坐落于宜兴市××镇××村××幢××层××号房屋，总房价6108696元，合同备案号为201610250087。2016年原告付清了全部房款。2016年10月25日天福公司开具了江苏省增值税普通发票并将房屋交付给原告占有使用。原告也缴纳了相关物业费用及维修基金。原告在付清房款并实际占用使用上述房屋后曾多次催告天福公司办理过户登记，但天福公司未能配合，原告对此没有过错。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，贵院不得对上述两套房屋进行查封。综上，贵院的执行依据错误，执行查封上述房屋也错误，侵犯了原告的合法权益。请贵院依法支持原告的诉讼请求。盛立公司提交证据如下：证据一、（2020）苏02执异44号裁定书，证明提出执行异议的情况。证据二、商品房买卖合同两份、付款依据、抵押借款合同、放款依据、民事调解书和协议书，证明房子是吴立平在2012年5月21日购买，与天福公司先签订了合同，当时吴立平全额支付了房款，其中自己付了4227888元，向华夏银行无锡分行贷款了330万元，总房价是7527888元。后因吴立平经济困难无力偿还银行贷款，且被银行起诉至法院，最后吴立平与本案原告及第三人天福公司共同协商吴立平将房屋退还给天福公司，由原告盛立公司再向天福公司购买涉案房屋，三方签订了协议书，并且盛立公司与天福公司于2016年10元25日签订了商品房买卖合同，同日天福公司给盛立公司出具了金额为6106320元的增值税发票。当时价款支付情况是盛立公司帮吴立平归还了银行的剩余贷款245万元，盛立公司以6108696元的价格购买天福公司的房屋，吴立平也是将该房屋以6108696元的价格退还给天福公司，其中差价双方约定吴立平不再要求天福公司偿还。盛立公司扣除为吴立平支付的贷款245万元后，剩余的价款由盛立公司和吴立平结算。证据三、宜兴市尚乐物业有限公司收据两份和汇款明细，证明盛立公司缴纳了维修基金和物业管理费，并已经实际占有并使用该房屋。证据四、录音证据书面资料一份，证明原告多次催告天福公司办理房产证，由于天福公司的原因未能办理，原告没有过错。被告中建二局辩称：一、盛立公司不是宜兴市××花园******房的权利人。二、盛立公司不是《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中所规定的消费者，不具有消费者物权期待权，其权益不能对抗或优先于建设工程优先受偿权。三、答辩人对涉案房屋享有工程价款优先受偿权，本案应适用《执行异议规定》第二十七条和二十九条，不适用第二十八条。四、依照《执行异议规定》第二十九条规定，盛立公司不具备阻却本案查封措施和停止执行的条件。五、退一步讲，即使根据《执行异议规定》第二十八条之规定，盛立公司的诉请也不符合该条规定。答辩人认为原告的诉求既无事实依据也不符合法律规定，请求依法驳回原告的诉讼请求。中建二局对盛立公司提供的证据质证认为：证据一、对该证据合法性、关联性、真实性均无异议，同时说明了该证据证明原告的诉请不符合排除执行的法律规定，原告不是涉案房屋的所有人，也不属于消费者优先保护的范围，应依法驳回原告的诉讼请求。证据二、1、对合同的真实性因中建二局不是合同的当事人，无法确认该合同的真实性。2、该合同仅能证明原告具有合同权利，不能证明其享有物权。3、合同第三条约定该房产的用途是商业，不是居住。4、天福公司先后将涉案房屋出售给吴立平和原告，原告对此是明知，是否存在一房两卖的问题，和原告是否适格主体的问题。对于凭证不认可，与本案无关，因为借款凭证、转让凭证均是借款人均为吴立平，还款人陆敏，均不是本案当事人。2012年5月1日有一个40万元的收据，但该笔款项仅有收据，没有银行转账凭证，根据有关规定不能认为已付款。增值税发票，真实性无异议，对证明内容有异议，发票上的时间为2016年10月25日，至2018年11月6日涉案房产被查封，历时两年多盛立公司未办理相关手续，存在过错。对于协议书，真实性不予认可，无论是从内容还是从形式均不认可，该协议书纯粹是为了应付本次诉讼或是其他目的，协议书上签订非常不公平。盛立公司应该支付的款项是6108696元，而盛立公司仅让陆敏还了245万元，剩余的365万元说是抵欠了吴立平欠盛立公司的320万元，但吴立平是否欠盛立公司320万元没有任何证据。剩余的款项盛立公司也不再支付，吴立平总共是得到了245万元，700多万元的款项只得到245万元显然不公平，该协议是协议中当事人为了某种目的而签订，并不是真实的。证据三、原告提交了跨行汇款的单子，证明其付了物业管理费，但是跨行汇款中没有显示何人汇款，所以汇款单与本案无关。证据四、对于录音，不认可真实性，中建二局不是录音中的当事人，不认识录音中的当事人。不认可证明目的，录音对话仅提及房子已经被查封，无法证明原告催促天福公司办理房产证。经审理查明：中建二局与天福公司建设工程施工合同纠纷一案，江苏省高级人民法院（以下简称省高院）于2016年1月27日作出(2014)苏民初字第0007号民事判决，判令：一、天福公司于判决生效后十日内给付中建二局工程款76668488元，并承担利息；二、中建二局对其承建的江苏省宜兴市宜兴竹海锦城1号至16号楼的工程折价或拍卖价款享有优先受偿权。因天福公司未履行法律文书确定的还款义务，根据中建二局申请，省高院于2017年3月22日立案执行后，于同年4月6日裁定指定本院执行。本院立案执行，案号为（2017）苏02执226号。2018年11月2日，中建二局向本院提出申请，请求查封天福公司名下位于宜兴市××花园房产。本院即于同年11月6日派员至宜兴市不动产登记中心，送达（2017）苏02执226号协助执行通知书及执行裁定书，查封了登记在天福公司名下的位于宜兴市××花园××房产，包括本案争议的涉案房屋。案外人盛立公司遂提出执行异议，本院于2020年6月30日作出（2020）苏02执异44号执行裁定：驳回案外人盛立公司的异议请求。盛立公司即向本院提起案外人执行异议之诉。另查明：2016年10月25日，盛立公司、吴立平、天福公司三方签订协议书，约定原由吴立平购买的宜兴市××花园××幢××号房屋，因故由吴立平退还天福公司，天福公司再行将该房屋出售给盛立公司，三方并约定了房款结算办法。同日，盛立公司与天福公司签订商品房买卖合同，购买天福公司开发的位于宜兴市××花园××幢××号房屋，该商品房的规划用途为商业，房屋总价约定为6108696元。天福公司于2016年10月25日向盛立公司开具了金额为6106320元的江苏增值税普通发票。2017年1月26日，宜兴市尚乐物业管理有限公司向盛立公司开具了收取涉案房屋维修基金15420元、物业管理费11102元的收据。以上事实，由当事人陈述、本院执行裁定书、协议书、商品房买卖合同、天福公司开具的发票、尚乐物业公司收据等证据在卷佐证。本院认为，本案系盛立公司作为案外人在中建二局与天福公司建筑工程施工合同纠纷执行一案中，对本案执行标的即查封的涉案房屋提起的案外人执行异议之诉，其诉讼目的系对涉案房屋排除执行，因此本案的争议焦点在于盛立公司对涉案房屋是否享有足以排除执行的权利。根据本案执行依据，即省高院(2014)苏民初字第0007号民事判决内容：天福公司应给付中建二局工程款76668488元并承担利息，中建二局对其承建的宜兴竹海锦城1号至16号楼的工程折价或拍卖价款享有优先受偿权。因此，本案被告即申请执行人中建二局对包括涉案房屋在内的竹海锦城工程享有建筑工程款优先受偿权是生效法律文书确定的事实。故本案中盛立公司作为购房人理应举证证明其对涉案房屋享有的民事权益足以对抗本案建设工程价款优先受偿权的强制执行。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条，“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，只有享有消费者物权期待权的权利人才能享有比建筑工程价款优先受偿权更优先的权利。而只有符合上述规定的要件才能享有房屋消费者物权期待权。本案中，根据盛立公司提供的相关证据，可以认定其与天福公司在法院对涉案房屋执行查封前，已签订买卖合同，并支付了购房款，其亦已占有使用了涉案房屋。但涉案房屋系商业用房，盛立公司购买该房并非用于居住生活，故其对涉案房屋不具有消费者物权期待权，其对涉案房屋享有的民事权益不能对抗本案建设工程价款优先受偿权的强制执行。综上，对于盛立公司请求解除法院对涉案房屋查封、排除执行的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（二）项之规定，判决如下：驳回江苏盛立建设发展有限公司的诉讼请求。案件受理费54561元，由江苏盛立建设发展有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，上诉于江苏省高级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省高级人民法院预交上诉案件受理费。审判长  孙晓敏审判员  秦小兵审判员  俞 彤二〇二〇年十二月二十五日书记员  杨钦雅