广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0191民初6613号原告:广东康景物业服务有限公司，住所地广东省广州市中山大道**华景新城华门阁**，统一社会信用代码91440000707684880R。法定代表人：黄宇航,系该公司总经理。委托诉讼代理人：吴米琪、曾景熙，均系广东普罗米修（广州）律师事务所律师。被告：李冬元，男，1981年10月30日出生，汉族，住湖南省耒阳市，原告广东康景物业服务有限公司（以下简称“康景公司”）与被告李冬元物业服务合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案由审判员陈国盛适用普通程序独任审理，依法公开开庭进行了审理。原告康景公司的委托诉讼代理人吴米琪到庭参加诉讼，被告李冬元经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告康景公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的管理费3376.6元以及违约金（违约金根据协议约定从逾期之日起，每日按应缴总额1‰的标准收取，从发生之日起计至被告实际付清之日止）；2.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年2月19日，被告因购买位于广州市南沙珠江湾听海四街2号海逸庭H座1602房，与我司签订一份《前期物业管理服务协议》，其中约定：我司提供房屋共用部分的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行维护管理、环境卫生、保安、交通秩序和车辆停放、房屋装饰装修管理共六个方面的服务；被告自向开发商收楼之日起，需依时交纳物业服务费；被告违反协议，不按照本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，我司有权要求被告补交并从逾期之日起按日加收1‰的违约金。被告在上述《前期物业管理服务协议》上签名确认。同日，被告签署了包括《收楼表格》在内的收楼资料，确认签收上述房屋。但自2016年1月起，被告未按期向我司交纳物业管理费，至2016年12月止共拖欠物业管理费3376.6元，其中2016年1月管理费为281.2元（已扣除被告支付的0.2元），其余月份管理费均为281.4元。上述管理费经我司多次催要，被告均拒不交纳。被告的行为已经违反了双方签订的《前期物业管理服务协议》之约定，现为维护自身的合法债权不受侵犯，特向法院提起本案诉讼。被告李冬元无答辩，也未提交证据。经审理查明：原告属于有限责任公司（外国法人独资），于1999年8月11日成立，经营期限为1999年8月11日至2049年8月10日，经营范围为物业管理、酒店管理、房地产资讯及中介服务、经营工程安装维修（限于所管理物业）及会所经营管理业务、停车场经营管理（限于所管理物业），资质等级为壹级。2010年10月18日，原告（乙方）与广州南沙经济技术开发区珠江房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业服务合同（南沙珠江湾）》，约定：甲方将南沙珠江湾委托给乙方进行物业管理，座落位置为广州市南沙凫洲大桥以西，委托管理期限为五年（自交楼之日起计），本物业的物业服务费，住宅按建筑面积每月每平方米2.5元的标准（不含公共水电费的分摊），由乙方向业主或物业使用人收取。业主和物业使用人逾期交纳物业服务费用的，从逾期之日起，按每天应交而未交物业服务费的1‰交纳滞纳金。2011年2月19日，被告（乙方）与案涉房屋开发商广州南沙经济技术开发区珠江房地产开发有限公司（甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：乙方购买甲方开发的广州市南沙南沙珠江湾自编B2-4栋1602房，建筑面积127.91平方米。甲方选聘广东康景物业服务有限公司进行前期物业管理服务，并签订书面的前期物业服务合同。物业服务合同期限至业主委员会成立并选聘新的物业服务企业之日止。物业服务费为每月每平方米建筑面积2.2元，由乙方自收楼之日起按月按时交纳。当日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《南沙珠江湾前期物业服务协议》，约定：前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签定的《物业管理合同》生效时止的物业管理。本物业名称为南沙珠江湾。乙方所购房屋销售（预售）合同编号为201102127749。乙方所购房屋基本情况：类型为住宅，座落位置为广州市南沙凫洲大桥以西，房屋单元：B2-4-1602，建筑面积127.91平方米。乙方交纳物业管理服务费用，从《房地产买卖合同》约定交付所购房屋之日起计（如有变更以交楼通知书交楼日期起计）；住宅物业服务费按建筑面积（最终以房产证记载的建筑面积核算）每月每平方￥2.2元收取；商铺物业服务费按建筑面积（最终以房产证记载的建筑面积核算）每月每平方￥5元收取（均不含公共水电分摊费用）；乙方收楼时预缴三个月的物业服务费，自第四个月起，物业服务费每月缴交一次，并须于每月10日前缴交当月物业服务费。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1‰交纳违约金等。被告于2013年3月5日办理案涉房产的收楼手续。上述合同及协议签订后，原告依约提供了物业管理服务。原告称被告自2016年1月1日开始至2016年12月31日没有向原告交纳物业管理费，故诉至本院。原告称其每月向被告收取物业管理费的标准按照每平方米2.2元，建筑面积127.91平方米，每月物业管理费为281.4元，因2016年1月的管理费抵扣了0.2元，故该月管理费为281.2元。另查明：原告确认案涉房屋的地址为南沙区××街××海××街××房。根据广州市不动产登记查册表显示，坐落于南沙区××街××海××街××房的建筑面积为127.2999平方米，被告于2014年9月10日取得案涉房屋的不动产权证（不动产权证号：房地产权证穗在**），后被告于2017年2月将该房产转让给案外人，并于2017年3月6日注销上述不动产权证。又查明：涉案房产所在小区至今没有成立业主委员会。再查明：因以法律规定的其他方式无法向被告送达本案的诉讼文书，故本院依法向被告发出应诉公告，现公告期限届满仍未见被告与本院联系。本院认为：原告是具有相应物业管理资质的公司，原、被告签订的《南沙珠江湾前期物业服务协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律的强制性规定，合法有效，当事人应按协议的约定履行自己的义务。被告已于2013年3月5日收楼，原告亦按照约定为涉案房屋提供了相应的物业服务，被告应自觉履行交纳物业服务费的义务。原告陈述被告至今未支付2016年1月1日起至2016年12月31日止的物业服务费，因被告未出庭对此提出抗辩，本院对原告的陈述予以采信。根据原、被告签订的《南沙珠江湾前期物业服务协议》以及被告与广州南沙经济技术开发区珠江房地产开发有限公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》，可以确定涉案房屋的物业服务费标准为每月每平方米2.2元，结合广州市不动产登记查册表记载的案涉房屋建筑面积情况（127.2999平方米），案涉房屋每月物业服务费为280.06元，扣减被告已支付2016年1月的0.2元物业服务费，经核算，在2016年1月1日至2016年12月31日期间，被告应当交纳的物业服务费为3360.52元（280.06元×12个月-0.2元），超出该数额本院不予支持。被告未依照约定交纳物业服务费，已经构成违约，现原告主张以各期间欠付的物业服务费为本金，分别自逾期之日起，按照每日千分之一的标准计收违约金，符合合同约定，本院对原告的上述主张予以支持，所计付的违约金以被告欠付的物业服务费为限。此外，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告李冬元于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广东康景物业服务有限公司支付从2016年1月1日至2016年12月31日的物业服务费3360.52元及违约金(违约金的计算方法：2016年1月的违约金，以当月欠付物业服务费279.86元为本金，按照每日千分之一的标准，从2016年1月11日起计算至被告李冬元实际清偿之日止，以本金为限；2016年2月至2016年12月的违约金，以每月的物业服务费280.06元为本金，按照每日千分之一的标准，分别从2016年2月至2016年12月的每月11日起计算至被告李冬元实际清偿之日止；每月物业服务费的违约金分期计算，以本金为限)。二、驳回原告广东康景物业服务有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告李冬元承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应按《诉讼费用交纳办法》的有关规定向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  陈国盛二〇二〇年十二月三日法官助理陈家园书记员杜瑞婷