山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0112民初7885号 原告：济南涵思泉水业有限公司，住所地济南市历城区工业北路开源路北首路西院内，统一社会信用代码9137XXXX。 法定代表人：程文文，执行董事。 委托诉讼代理人：霍小飞，女，1986年2月15日出生，汉族，济南涵思泉水业有限公司法务，住济南市历城区。 委托诉讼代理人：段学明，男，1969年9月3日出生，汉族，住济南市历城区。 被告：路英杰，女，1991年4月23日出生，汉族，户籍地济南市历城区。 委托诉讼代理人：刘庆代，山东宇鹏律师事务所律师。 原告济南涵思泉水业有限公司（以下简称“涵思泉水业公司”）与被告路英杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月11日公开开庭进行了审理。原告涵思泉水业公司委托诉讼代理霍小飞、段学明，被告路英杰委托诉讼代理人刘庆代到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 涵思泉水业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付2020年1月11日至2021年1月10日租金共计233500元；（当庭变更）2.判令被告支付截止2020年8月21日之前的违约金96512.5元；3.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：路英杰于2018年6月11日与我公司签订房屋租赁协议，租赁期限为2018年6月11日至2023年10月10日，租期5年，第一年租金为27万元，第二年租金27万元，第三年租金283500元，第四年租金297675元，第五年租金312558.75元。租金交纳方式为合同双方签字生效之日即交清半年租金，以后租金每半年交纳一次，后改为季度交，必须在上次租金的最后一个月前15日交清。合同签订后，路英杰租金交纳情况为2018年6月11日交纳13.5万元，2019年8月13日交纳13.5万元，2019年12月14日交纳67500元，2020年7月4日交纳5万元。此后的租金经多次催要，至今至今仍有租金233500元未付清。根据合同约定每逾期一日按照年租金的5‰支付违约金，截止到2020年8月21日违约金共计96512.5元。 路英杰辩称，1.2020年8月6日，原告通知停电，导致我无法继续经营，8月8日正式停止营业。原告以实际行动终止合同履行，导致我无法达到租赁房屋的目的，对8月8日以后的租金不应承担责任；2.2020年1月25日至2020年3月25日，国内发生新冠病毒重大疫情，这属于不可抗力，我经营的餐饮业处于停业状态，根据《合同法》第117条规定，这两个月的租赁费用应该减免；3.原合同中约定的违约金过高，远远超过法律的规定。对违约金部分应该按照实际损失处理；4.原告在诉状中称我支付387500元，其中还未包含1万元押金；5.因原告停电，导致我大量食材报废，直接损失约3万元，该部分损失应折抵部分租金。 本院经审理认定事实如下：2018年6月11日，涵思泉水业公司（甲方，出租人）与路英杰（乙方，承租人）签订《房屋租赁合同》，约定涵思泉水业公司将其自有的位于济南市历城区××街道××号××路英杰，租期五年，自2018年6月11日至2023年10月10日。第一年租金27万元，第二年租金价格不变，自第三年起租金每年按上一年租金的5%递增。房屋设施保证金1万元，待合同终止时，如房屋设施完好，无息退还乙方。如房屋设施损坏、乙方欠水、电费或房屋卫生未清理干净，甲方将从保证金中扣除，剩余部分无息退还乙方。如乙方提前终止合同、手续未办，此保证金不退。房屋出租期间，甲方不干涉和限制乙方合法正常经营。乙方在生产经营期间水、电路自行安装，水费、电费、卫生费、治安费等一切费用自理。乙方承租经营范围内的房屋及其配套设施发生的局部断电或水管破损等水电问题及其由此而造成的各类大小事故及损失，均应由乙方自行维修和处理解决，并承担所有维修费用及解决事故所需的一切费用。合同履行期限内的水、电、物业费、卫生费、治安维护费等均由乙方自行承担，乙方须自行向所属小区物业交纳。关于违约责任，乙方提前终止合同履行的，已缴纳的租金不予退还。乙方逾期交付租金的，除按约定足额交付外，每逾期一日，应向甲方支付年租金5‰的违约金。累计逾期一个月，甲方有权在不给乙方任何通知的条件下终止或解除本合同，并要求乙方承担甲方的经济损失。关于免责，房屋在租赁期间，如遇自然灾害等不可抗力或国家建设拆迁等政府行为所造成的损失，甲、乙双方互不承担责任。合同期内，甲、乙双方任何乙方提出终止合同，都必须提前三个月书面通知对方，并经过双方协商达成一致意见完善手续，否则任何一方都要承担提前终止合同而给对方造成的损失。若合同期内乙方提出终止合同，则该房屋室内装饰及设备无条件归甲方所有。 路英杰承租涉案房屋后，用于经营名为“老路家菜馆”的饭店，并依约向涵思泉水业公司缴纳了1万元保证金及第一年租金27万元。根据合同约定，2020年1月11日，路英杰应交纳第二年第二季度租金67500元，经涵思泉水业公司多次催要，路英杰于2020年7月10日通过银行转账方式支付5万元，剩余17500元未付。2020年8月13日，涵思泉水业公司通过微信向路英杰催要租金，路英杰表示因为疫情生意不好拿不出租金，电费又交不上，自己8月6日就停止营业了，也没法继续干了。2020年8月17日，涵思泉水业公司在涉案房屋门口张贴催款通知一份，内容为：“至路英杰女士：我方是出租人济南涵思泉水业有限公司，你方与我公司签订《房屋租赁合同》，按约定您已经需在2020年6月25日前缴纳租金，但经我方多次催促你方至今仍然拒交租金，你方已单方面严重违约，现我方以租赁合同约定以及合同法为依据特作出以下通知：一、至本通知3日内交清所欠租金152500元整（大写：壹拾伍万贰仟伍佰元整）；二、按照违约责任，每逾期一日，应向甲方支付年租金5‰的违约金，截止至2020年10月10日合计违约金269200元整（大写：贰拾陆万玖仟贰佰元整）。三、如你方在合理期限未能足额缴纳房屋，必要时我方依据民事诉讼法向人民法院提起诉讼，保护我公司的合法权益，到时我方将放弃一切有可能的妥协，争取我方应得的一切权益，（包括违约金，诉讼费，律师费以及我方实际损失）由此给我方造成的一切损失将由你方承担，因此造成的停水停电由乙方承担。本合同一式二份，一份送交你方，一份我方留底。济南涵思泉水业有限公司（加盖公章）2020年8月17日”。 另查明，目前路英杰在涉案房屋上锁。 上述事实，由房屋租赁合同、涉案房屋照片、双方之间的微信聊天记录及庭审笔录予以证实，本院予以确认。 对于双方有争议的事实，本院认定如下： 一、涉案合同是否应继续履行。涵思泉水业公司主张租赁期限尚未届满，要求路英杰继续履行合同。路英杰辩称因停电导致自己无法达到租赁房屋的目的，给自己造成实际损失三万元，原告以实际行动终止了涉案合同的履行。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条规定，当事人一方依法行使解除权时，应依法通知对方，合同自通知到达对方时解除。本案中，双方产生争议系因路英杰未按约定支付第二年租金。双方之间的微信聊天记录可以证实自2020年8月开始，路英杰因经营困难多次请求暂缓支付租金，对方在微信中答复公司规定不交齐房租无法充电，路英杰回复没电就无法正常营业了，并于2020年8月8日正式停止了营业。涵思泉水业公司否认干预电费缴纳，但其所提交的微信聊天记录与路英杰提交的微信聊天记录系同一证据，对于路英杰主张因涵思泉水业公司干预电费缴纳导致其停止营业的事实，本院予以采信。结合本案事实，双方在合同履行过程中均存在不同程度的过错，但路英杰经涵思泉水业公司书面通知，仍怠于履行租金支付义务，违约在先。关于经济损失，路英杰未提供有效证据证实，本院不予采信。鉴于涉案房屋仍由路英杰实际控制，双方未办理退房手续，本案法庭辩论终结前路英杰未就解除合同正式提出反诉请求，且涵思泉水业公司不同意解除合同，应视为双方未就合同解除达成一致意见，本着不诉不理的原则，本院认定涉案合同应继续履行。关于涉案合同的的解除，路英杰可另案起诉主张权利。 二、涉案租金金额及违约金的认定。涵思泉水业公司持房屋租赁合同、催款通知等主张路英杰尚欠租金233500元（截止到2021年1月10日），按合同约定应支付截止至2020年8月21日之前的违约金96512.5元。路英杰辩称因疫情爆发，按照合同法规定应减免两个月房租，2020年8月8日其就停止营业了，故不同意支付之后的租金。同时表示违约金过高，应以实际损失为准。本院认为，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条，当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。第三条，当事人对于合同不能履行或者损失扩大有可归责事由的，应当依法承担相应责任。关于租金，结合本案实际，2020年年初××爆发，使得餐饮业在内的各项生产经营均受到不同程度的影响，故疫情属于不可抗力。路英杰主张减免两个月租金，应举证证实其所经营的饭馆在上述期间因疫情爆发导致经营暂停，以致无法正常履行支付租金等事实。路英杰应当举证而未举证，其应当承担举证不能的法律后果。对其主张减免部分租金的诉求，本院不予支持。 合同约定，涉案房屋第二年租金为27万元，扣除路英杰已支付的117500元，截止到2020年10月10日路英杰欠付租金金额为152500元。合同还约定，第三年按上一年租金的5%递增即283500元，租金每半年交纳一次，必须在上次租金的最后一个月前15条内交清。双方庭审自认第二年之后的租金按季度交纳，即路英杰应在2020年10月的前十五天交清下一季度（2020年10月11日至2021年1月10日）的租金70875元。综上，本院认定路英杰应支付涵思泉水业公司截止至2021年1月10日房屋租金223375元（152500元+70785元）。 关于违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十七条，当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般认可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条，逾期贷款罚息利率调整为以中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍-1.5倍为基数上调30%，即以未付款项为基数，以中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.69倍-1.95倍标准计算的利息，作为违约方支付违约金的调整标准。结合本案实际，合同约定每逾期一日，按年租金5‰即1350元/日支付违约金，路英杰表示违约金过高，要求以实际损失计算。涵思泉水业公司未就路英杰逾期支付租金所造成的实际损失进行举证，合同约定的违约金标准已接近涉案房屋日租金的2倍，应视为“过分高于造成的损失”，故本院酌定涉案房租的违约金以中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.69倍标准计算。关于违约金数额，按照双方约定，路英杰应自2020年1月15日前支付第二年第二季度67500元（已支付5万元，剩余17500元未付），自2020年4月15日前支付第二年第三季度租金67500元，自2020年7月15日前支付第二年第四季度租金67500元，2020年10月15日前支付第三年第一季度租金70875元，故违约金应按照上述时间段分段计算，即路英杰应向涵思泉水业公司支付违约金（以17500元为基数，自2020年1月16日起至实际给付之日，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.69倍标准计算；以67500元为基数，自2020年4月16日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.69倍标准计算；以67500元为基数，自2020年7月16日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.69倍标准计算；以70875元为基数，自2020年10月16日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.69倍标准计算）。 本院认为，涵思泉水业公司与路英杰之间签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违背法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照约定全面履行各自的义务。涵思泉水业公司将涉案房屋交付路英杰使用后，路英杰未按约定履行支付租金的义务，已构成违约，本院予以认定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、限被告路英杰于本判决生效之日起十日内支付原告济南涵思泉水业有限公司截止至2021年1月10日房屋租金223375元； 二、限被告路英杰于本判决生效之日起十日内支付原告济南涵思泉水业有限公司违约金（以17500元为基数，自2020年1月16日起至实际给付之日，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.69倍标准计算；以67500元为基数，自2020年4月16日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.69倍标准计算；以67500元为基数，自2020年7月16日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.69倍标准计算；以70875元为基数，自2020年10月16日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.69倍标准计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3125元，财产保全费1765元，由被告路英杰负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  李忠林 二〇二〇年十二月九日 书记员  王文倩