江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏12民终2367号上诉人（原审被告）：尤德山，男，1965年10月20日生，汉族，住泰兴市县。委托诉讼代理人：卞双庆，江苏福坤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李美霞，女，1966年1月14日生，汉族，住通州市。委托诉讼代理人：叶希志，泰兴市泰兴法律服务所法律工作者。关于上诉人尤德山因与被上诉人李美霞房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省泰兴市人民法院（2020）苏1283民初2655号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。尤德山上诉请求：1.撤销原判，改判驳回被上诉人的起诉；2.判令被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：1.被上诉人在一审中的主体不适格，依法应驳回起诉。一审民事起诉状具状人李美霞的签字虚假，根据被上诉人一审中提交的证据材料，数份房屋租赁合同及补充协议书中，李美霞的签名有好几种，与起诉状上的签字笔迹均不一致。上诉人租赁的涉案房屋实质上的相对方是文峰服饰，李美霞本人也从未与上诉人签订过房屋租赁合同。没有证据证明李美霞与上诉人之间的房屋租赁关系，房屋租赁合同中的肖建国无证据证明与李美霞之间存在代理关系。应视为李美霞本人并未提起本案的诉讼，应当依法驳回起诉。2.一审判决认定事实错误。房屋租赁合同李美霞本人没有签字，补充协议书的签字系虚假签字，李美霞与上诉人之间并无租赁法律关系。涉案房屋并非商业门面用房，起初文峰服饰租给上诉人时是商城的橱窗，只从橱窗一米多租给上诉人，是上诉人拆除的橱窗并出资向外建造的60平方米，才形成的现在的门面商业用房。事实上被上诉人并无租金损失，涉案房屋现有门面共5间,一审判决中的第三间，上诉人在2019年要求退还，遭拒绝，后形成补充协议，同意转租给第四方开烧饼店，租期不超过2020年4月20日，原租赁合同有10天的搬迁期，后烧饼店于5月10日搬出，与被上诉人结清了水电费，并给被上诉人发了退房的信息，被上诉人上锁，上诉人没有占用第三间。一审判决第4、5间，一审认定房屋所有权人与被上诉人提前解除了房屋租赁关系，租期至2020年5月31日，上诉人租赁期满时，房屋的租赁权已归房屋所有权人唐建芬，2020年8月1日，上诉人与唐建芬签订租赁合同，唐建芬免除了上诉人2020年6月1日至7月31日的租金。一审判决上诉人迁出第4、5间错误。第六间中上诉人占据的是自行搭建部分，上诉人无需迁出。第7间属于上诉人搭建范围，一审一方面认为对违章建筑不予理涉，判决要求上诉人搬出违章建筑不当。综上，上诉人不存在违约行为，被上诉人对其租金损失未举证证明，且一审对损失起算点有误，即使不考虑疫情、修路因素，按照合同约定租赁期满后有10天的腾房期，也应自4月28日起，一审调整违约金时，应当以实际损失为基础，因上诉人并无租金损失，一审判决至实际返还房屋之日客观无法履行。李美霞答辩称：1.关于被上诉人在一审中的主体问题。从双方提供的证据看，签订的房屋租赁协议均是由肖建国作为李美霞的甲方代表签字，被上诉人也已经对其签字行为进行了认可，双方合同也履行完毕，上诉人是明知的。2、关于涉案房屋搭建部分属于被上诉人个人所有，以及涉案的其他房屋是由被上诉人通过租赁的形式获得了使用权，不存在是文峰服饰的房屋。上诉人明知肖建国是李美霞在泰兴地区经营活动以及房屋管理的总负责人，上诉人已经做了相应的了解和认可，根本不存在弄虚作假。一审中我方也对肖建国的签字进行了追认。涉案房屋租赁合同已经履行完毕，在履行过程中没有争议。3、关于违章建筑的问题。我方在租赁合同中已经提出现房现租，不存在相关扩建的部分属于上诉人搭建。上诉人仅仅对其使用范围内进行了室内的必要装修。4、一审法院在酌情减免一个月的租金有明显的滥用权利。因为被上诉人向出租方足额缴纳了房租，鉴于上诉人未能及时向被上诉人交还房屋，造成了被上诉人的违约，一审法院在调整违约金时明显过低，该违约金不足以弥补被上诉人的各项损失。综上，一审法院减免房屋租金明显没有法律依据。由于考虑到我方要向出租方及时交房，我方未能及时提出上诉，恳请二审法院在查明事实的基础上适当调整违约金，并不减免房租。李美霞向一审法院提出诉讼请求：1.判令尤德山立即迁出长征路一侧门面房由南向北第三、四、五、六及第七间隔出现部分（面积约170平方米）；2.判令尤德山赔偿其租金损失28166.67元（暂算至2020年5月20日，按33.8万元/年的标准计算）；3.判令尤德山承担304200元的违约金；4.判令尤德山承担本案诉讼费用。诉讼中，李美霞将第2项诉讼请求变更为要求尤德山赔偿其租金损失（从2020年4月17日起至实际交付房屋止按年租金284000元的标准进行计算）。一审法院查明的事实：周星宇、唐建芬和李美霞分别是位于泰兴市济川街道长征路荣泰1号楼南数第三间、第四、五间和拐角处1、2层（即李美霞陈述的南数第六间及第七间隔出部分）门面房的业主，均持有各自的房产证。周星宇、唐建芬或其家人分别与李美霞签订房屋租赁合同，将其各自所有的案涉门面房出租给李美霞，实际履行的合同约定租赁期间均为2017年6月1日至2022年5月31日。李美霞以自己的名义将案涉房屋出租给尤德山多年。2017年4月11日，李美霞的代表人肖建国以李美霞的名义作为甲方、尤德山作为乙方签订《房屋租赁合同》一份,合同约定：甲方因经营结构调整，实施部分经营场地对外招租，现房招租。乙方在对甲方招租场地进行全面了解后自愿要求租赁此场地。经甲乙双方协商一致，将鼓楼西路与长征路交汇处荣泰1号楼（现文峰服饰购物中心）属甲方产权或使用权的门面房分割一部分租赁给乙方，现达成如下房屋租赁协议：一、租赁房屋、地址、面积乙方续租甲方位于长征路一侧门面房租用位置由南向北第三、四、五、六（第七间隔出现部分）间，合计面积约170平方米。二、租赁期限租赁期为3年，从2017年4月18日至2020年4月17日止。期满不再续租（期满后原房东不再租与甲方，则甲方不再续租。如原房东租与甲方，乙方再续租，同等条件下乙方优先，但需提前六个月通知甲方）。三、租金与保证金付款方式1、每年租金位叁拾叁万捌仟元。第一租赁年度租金在签定（订）本合同时一次性付清，今后年度租金于每年3月25日前一次性缴给甲方。…四、乙方承租房屋后，可根据自身经营的需要，在不影响房屋主体结构的前提下进行内外部装修，费用自行承担。如因乙方对房屋使用不当或管理不当而造成该租赁房屋损坏应负责维护、恢复原状或赔偿损失。…六、租赁期间，乙方不得随意转租或部分转租租赁房屋，如确因特殊情况，需转租必须于甲方协商，征得同意后方可转租，但不得超过本租赁期。否则属违约行为，甲方有权收回租赁房屋，产生的一切后果由乙方承担。…九、合同终止条件、违约责任1、该租赁房屋因不可抗力的因素（如地震、政府拆迁等）导致本合同无法继续履行时，本合同自行终止，甲方不赔偿乙方任何费用。…4、乙方拖欠甲方租金或应缴费用超过15天视为违约，甲方有权解除合同，收回房屋。十、其他约定1、租赁期满，甲方房屋不再续租，乙方必须在租赁期满的10天内搬清物品向甲方交还房屋。2、本合同未尽事宜，经甲乙双方协商可签订补充协议，补充协议及有关附件与本合同具有同等法律效力，如双方发生纠纷或未尽事宜，协商不成可向泰兴市人民法院提起诉讼。3、乙方所租房屋到期，必须无条件搬清乙方可移动物品，不得拆除或损坏甲方房屋现状结构，保证完整交付，如有损坏必须按市场价赔偿。2019年5月3日，李美霞夫妇作为甲方、尤德山夫妇作为乙方、案外人黄晓樱作为丙方签订《补充协议书》一份，其内容为：由于市场形势变化，导致经营困难效益下滑，故乙方、丙方于2019年4月向甲方提出要求，将荣泰1号楼由南向北第三间租赁房屋（原乙方向甲方租赁的房屋，后转租给丙方）退还给甲方，并要求适当降低其他租赁房屋的租金。向经过调解协商后达成协议如下：一、甲方同意将原租赁协议所定房屋年租金由每间捌万元，调整为每间柒万贰仟元整（降低每间捌仟元）。二、乙、丙方要求退租的一间房屋，经甲、乙、丙三方协商，不予退租，但考虑到丙方已花费将其改造单独隔出，甲方同意将本租赁合同期内这一间的年租金调整为伍万元整（其租金由乙、丙两方共同承担）。…四、本协议签字当天，乙、丙两方必须按原协议和本协议商定后的租金额，缴足全部租金。五、本协议作为原2017年4月11日甲乙双方和原2017年4月13日甲丙双方签定（订）的《房屋租赁合同》的补充，与原《房屋租赁合同》具有同等的法律效率（力），今后三方如有任何一方发生毁约、违约的行为，则要按上述原《房屋租赁合同》所定房屋租赁总金额的30%作为违约金赔付给守约方。…据此，双方将案涉房屋的年租金标准调整为284000元，李美霞已收取了2020年4月17日前的租金284000元（其中尤德山交付259000元，黄晓樱交付25000元）。2020年3月16日，唐建芬之夫戴余生与李美霞签订解除房屋租赁合同协议书，协议约定提前终止双方之间的房屋租赁关系，解除房屋租赁合同，李美霞必须在2020年5月31日前腾空所租房屋。李美霞于2020年4月8日向尤德山发出《租赁期满解约通知书》，其内容为“尤德山（房屋承租人）：根据2017年4月11日你与我签订的《房屋租赁合同》和2019年5月3日签订的《补充协议书》，我们之间的房屋租赁关系于2020年4月17日期满，因种种原因我方不再与你续租。望接此通知后抓紧做好退交房屋准备，按期交还房屋。特此通知”。租期届满后，李美霞多次催促尤德山腾让房屋迁出，双方协商未果，李美霞遂诉至一审法院。一审另查明，尤德山在承租期间未办理审批手续出资在案涉房屋外侧搭建了部分建筑用于经营，尤德山陈述该搭建部分建筑面积约60平方米，诉讼中其已腾让房产证载明的承租房屋部分，现仍占据搭建部分继续经营。一审又查明，案涉房屋门前的长征路自2019年8月起进行施工改造，后又因出现新冠××疫情，给尤德山的经营活动造成了影响。一审庭审中，一审法院依法行使释明权，要求双方对本案的处理提出解决方案。李美霞提出：第一，尤德山立即将本案所涉房屋交付给李美霞；第二，考虑到长征路的改造及新冠疫情的影响，李美霞同意减免其一个月的租金损失，超出一个月的部分尤德山应当赔偿李美霞的租金损失；第三，如果调解成功，关于违约金的部分李美霞可以放弃，但是尤德山应当承担本案诉讼费用。尤德山提出：一、因为造路及疫情影响，尤德山要求李美霞减免四个月的租金损失；二、关于违章搭建部分，征求李美霞意见，如果李美霞接受就补贴尤德山20万元，如果李美霞不接受请求法院判决拆除违章搭建部分；三、事实上尤德山已将李美霞及其他房东房产证范围之内的房屋部分腾空了，现在仅在搭建部分进行经营，如果李美霞同意上述意见，尤德山可以及时退出。由于双方意见分歧较大，致使调解未果。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案双方之间已经存在多年的房屋租赁合同关系，李美霞将自己所有的房屋连同其向他人承租的房屋一并出租给尤德山经营使用，此前并未发生争议，双方之间签订的《房屋租赁合同》及《补充协议书》是当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行权利和义务。在租期届满前李美霞已向尤德山发出《租赁期满解约通知书》，明确提出不再与其续租，要求尤德山退交房屋准备，按期交还房屋。尤德山理应及时将案涉房屋返还给李美霞，至于承租期间内外部装修部分，应按照双方的合同约定处理。由于租赁期满后，尤德山未按时将房屋返还给李美霞，构成违约，应当给付期满后实际占有房屋期间的租金至返还房屋之日止。虽然在诉讼中尤德山已腾让了部分房屋，但是仍然占据门面进行经营，而案涉房屋属于商业用房，尤德山的行为导致李美霞实际无法使用房屋，由于该租金损失因尤德山故意返还房屋而形成，系李美霞合理必要的损失，一审法院依法予以支持。因不能预见、不能避免并不能克服的客观情况不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。案涉合同履行过程中，因发生新冠××疫情这一不能预见的突发情况以及政府部门采取疫情防控措施等客观原因，构成不可抗力，加之案涉房屋门前的长征路施工改造等因素，客观上给尤德山的经营活动造成一定的影响，一审法院认为，相关损失应由当事人合理分担，结合具体案情可酌情减免尤德山一个半月的租金即35500元。李美霞可以要求尤德山按照《补充协议书》的约定承担违约金，但李美霞主张以双方往来的租金费用总额为基数计算违约金并不合理，其数额明显过高，应予调整，基于上述分析和说理，一审法院从平衡双方当事人利益的角度，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确认尤德山按照调整后年租金标准284000元的15%承担违约金42600元。至于尤德山提出其在承租期间出资搭建的所谓“违章建筑”问题，一审法院认为，当事人可以依合法途径另行向有权部门反映要求处理，本案不予理涉。综上，原审依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、尤德山于判决生效之日起十日内迁出位于泰兴市济川街道长征路荣泰1号楼南数第三间、第四、五间和拐角处1、2层（即李美霞陈述的南数第六间及第七间隔出部分）的门面房，将案涉房屋返还给李美霞；二、尤德山于判决生效之日起十日内给付李美霞租金损失（自2020年4月18日起，按年租金284000元的标准计算至实际返还案涉房屋之日止，减免的租金35500元予以相应扣减）及违约金42600元；三、驳回李美霞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6286元，减半收取3143元，李美霞负担2513元，尤德山负担630元（此款李美霞已经垫付，尤德山于履行上述义务时一并加付给李美霞）。二审中，李美霞提交证据1.涉案房屋的照片一张，证明涉案房屋的全貌状况。提交证据2.微信的截图，证明涉案房屋的南数第三间的承租方与被上诉人结清水电费并告知被上诉人已于5月10日迁出。且有被上诉人已经接收房屋并对房屋上锁的照片。提交证据3.房屋租赁合同及收条，证明涉案房屋的第四、五间上诉人已经与房屋的所有人签订了租赁合同。租期从2020年8月1日至2023年7月31日。上诉人不可能迁出涉案房屋。提交证据4、泰兴市城市管理局的关于泰兴市文峰服饰购物中心违建情况的说明。证实南北长30米，东西长1.5米，封闭面积60平方米是属于违章建筑。这一部分的违章建筑是由被上诉人出资搭建。李美霞质证认为：对证据1无异议。证据2是微信截图，上诉人应向文峰服饰及时缴纳电费，与涉案房屋没有直接关系，不能证明其将房屋交付给了被上诉人。烧饼店不是与被上诉人直接签署租赁协议。不知道房屋上锁情况，到目前为止上诉人没有将涉案房屋的使用权交给被上诉人。对证据3房屋租赁合同和收条的真实性没有异议，涉案房屋第四、五间我们的使用权最后期限是5月31日，上诉人与案外人签订的合同我方不知情，但是唐建芬电话联系，其要保留权利，没有出具书面说明。从合同上也可以看出租赁期限是从2020年8月1日之后，那2020年8月1日之前的租赁损失应当支付。证据4.没有加盖公章，真实性无法确认。关于告知书，仅仅证明上诉人上访的事实，不能证明我方的违建。二审中，李美霞变更诉讼请求，对案涉第4、5间房屋的租金损失主张至2020年7月31日止。二审查明的事实与一审无异，本院予以认定。本院认为，关于李美霞的诉讼主体资格问题。李美霞与尤德山之间的房屋租赁合同关系已经存在多年，此前双方并未发生争议，故双方所签订的《房屋租赁合同》及《补充协议书》应为合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行权利和义务。上诉人尤德山以其观察认为起诉状与租赁协议中李美霞的签名不一致为由，认为李美霞并未提起诉讼的主张，无事实和法律依据，本院对此不予支持。关于尤德山是否存在违约的问题。本案中，双方协议租期届满前，李美霞已向尤德山发出《租赁期满解约通知书》，明确提出不再与其续租，要求尤德山退交房屋准备，按期交还房屋。尤德山理应及时将案涉房屋返还给李美霞。由于租赁期满后，尤德山未按时将房屋返还给李美霞，故尤德山存在违约。尤德山虽上诉辩称案涉第三间房屋已经返还给被上诉人，被上诉人取得后自行上锁，然在庭审中又陈述被上诉人拒绝接受该房屋，前后陈述矛盾，故对尤德山主张的案涉第三间房屋已返还的主张，本院难以采信。且结合一审查明的事实，尤德山虽已腾让了部分房屋，但是仍然占据其自行搭建的门面进行经营，这也导致李美霞无法正常使用案涉商业用房，故亦不能据此认定尤德山向李美霞返还了承租房屋。综上，对尤德山主张的其不存在违约行为的主张，本院不予支持。关于尤德山应当如何承担违约责任的问题。尤德山因未按时将房屋返还给李美霞，构成违约，应当给付期满后实际占有房屋期间的房屋使用费。上诉人尤德山辩称李美霞没有租金损失，无事实依据，本院不予采信。结合新冠××疫情对房屋租赁协议履行造成的影响，以及案涉房屋门前道路施工改造因素，考虑到双方补充协议约定的10天搬迁期，一审法院酌情减免尤德山一个半月租金于法有据，本院予以支持。二审中，结合尤德山提交的新证据，尤德山于2020年8月1日起向产权人唐建芬承租了案涉第4、5间房屋，此时尤德山对案涉第4、5间房屋属于有权占有，一审判决要求尤德山搬出案涉第4、5间房屋的法律基础已经丧失，故尤德山无需向李美霞返还案涉第4、5间房屋。对于该房屋的使用费，尤德山主张产权人唐建芬已经免除2020年6、7月份的租金，但未提供证据予以证明，本院对此难以采信。但李美霞亦自述未向唐建芬支付2020年5月之后的房租，尤德山在上述期间的占用并未造成李美霞的实际损失，故李美霞无权向尤德山主张该房屋2020年6、7月份的使用费。对李美霞主张的违约金，一审法院从平衡双方当事人利益的角度，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，酌情确认42600元，显无不当之处，本院予以维持。此外，对于尤德山提出其在承租期间出资搭建的所谓“违章建筑”问题，当事人可以依合法途径另行处理，本院对此不予理涉。综上所述，上诉人尤德山的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持江苏省泰兴市人民法院（2020）苏1283民初2655号民事判决主文第三项及诉讼费负担部分；二、变更江苏省泰兴市人民法院（2020）苏1283民初2655号民事判决主文第一项为：尤德山于本判决生效之日起十日内迁出位于泰兴市济川街道长征路荣泰1号楼南数第三间和拐角处1、2层（即李美霞陈述的南数第六间及第七间隔出部分）的门面房，将案涉房屋返还给李美霞；三、变更江苏省泰兴市人民法院（2020）苏1283民初2655号民事判决主文第二项为：尤德山于本判决生效之日起十日内给付李美霞租金损失（自2020年4月18日起，按年租金284000元的标准计算至2020年5月31日止；自2020年6月1日起，按年租金140000元的标准计算至实际返还案涉房屋之日止；减免的租金35500元予以相应扣减）及违约金42600元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费6286元，由尤德山负担（已交）。本判决为终审判决。审判长  王军强审判员  潘贻杰审判员  顾连凤二〇二〇年十二月二十二日书记员  叶 红