北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0105民初560号原告：沈胜军，男，1958年1月29日出生，汉族，社会退休人员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：赵宁，北京市东元律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈亮，男，1984年11月15日出生，汉族，北京融联易云（北京）技术服务有限公司员工，住北京市朝阳区。被告：王喆，女，1978年1月29日出生，汉族，北京工美进出口有限责任公司员工，住北京市东城区。委托诉讼代理人：张忠启，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙海燕，北京市京师律师事务所律师。第三人：沈文敏，女，1949年7月29日出生，汉族，社会退休人员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张忠启，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙海燕，北京市京师律师事务所律师。第三人：王万友，男，1946年3月10日出生，汉族，社会退休人员，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张忠启，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙海燕，北京市京师律师事务所律师。原告沈胜军（以下简称原告）与被告王喆（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院2019年1月2日立案受理后，第三人沈文敏、王万友（以下分述简称姓名，合述简称第三人）2020年6月1日申请作为有独立请求权第三人参加诉讼，本院依法予以准许。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及委托诉讼代理人赵宁、沈亮，被告，被告和第三人的共同委托诉讼代理人张忠启，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原被告之间购买北京市朝阳区房屋（以下简称涉案房屋）的口头房屋买卖合同有效；2.判令被告将涉案房屋过户给原告。事实和理由：原告系被告舅舅。被告2004年8月5日与北京建工集团有限公司签订商品房买卖合同，购买涉案房屋，建筑面积98.79平方米，套内面积79.48平方米，共计378366元，贷款20万元，房屋性质为经济适用房。2006年6月，被告将房屋卖与原告，约定房屋总价款50万元，原告已经支付被告25万元，被告交付房屋给原告一家。原告2006年底将房屋装修，并一直居住使用。被告2006年8月贷款已经还清。被告签订的原购房合同为2008年4月11日前。现房屋已经具备过户条件，被告拒绝过户，故诉至法院。被告辩称，不同意原告诉讼请求。原告所述事实理由不符合实际。双方不存在房屋买卖合同关系。原告居住涉案房屋系由于原告母亲在拆迁房屋安置完毕之前摔伤，2006年，被告基于对原告母亲即我姥姥的孝心安排姥姥在涉案房屋居住。原告和被告是舅舅和外甥女关系，原告房屋也在拆迁，没有房屋居住，就让原告在涉案房屋中照顾姥姥。原告所述收条不是被告所签，被告申请笔迹鉴定。第三人述称，涉案房屋系被告以家庭户名义申请的经济适用房，购房首付款由房屋拆迁款和王万友买断工龄的钱支付，当时被告没有收入，每月月供都是第三人退休工资支付。因第三人只有一个女儿，协商后将涉案房屋登记在被告名下，但涉案房屋仍属于第三人和被告家庭成员共有。原告系被告亲舅舅，对上述事实全部知晓。因草场地区拆迁，原告房屋虽在拆迁范围内，但因其自身原因一直没有拆迁安置。原告暂住在涉案房屋内，由于居住时间较长，后来原告和第三人曾协商以房换房的方式变更房屋产权。因原告房屋现在仍没有拆迁安置，导致原来协商情况一直没有实现，涉案房屋买卖应取得家庭共有成员的同意，原告在明知涉案房屋是其妹妹和妹夫以及外甥女共有的情况下，未争取第三人同意，改变以房换房的含意，片面认定房屋买卖。原告的诉求严重损害第三人的合法权益。第三人向本院提出诉讼请求：撤销原被告签订房屋买卖合同。事实和理由同述称意见。原告辩称，不同意第三人的答辩意见和诉讼请求。第一，根据涉案房屋产权证书，涉案房屋登记在被告名下，应为其个人财产，被告和第三人没有任何证据证明为家庭共同财产，应该承担不利后果；第二，涉案房屋登记在被告名下，应该有理由相信被告系有权处分，假设为家庭共同财产，不影响买卖合同效力。被告辩称，涉案房屋系以家庭为单位申请的经济适用房，申请时被告未结婚，与第三人住在一起，而且被告取得房屋所有权证书在原告提交的所谓购房协议书时间之后，原告明知此房屋系被告及第三人共同出资购买，首付款是第三人房屋拆迁款和父亲王万友的买断工龄的补偿款所支付。被告提交了购买经济适用房的审核表，注明购房家庭，原告是被告亲舅舅，房屋拆迁和涉案房屋买卖的过程，原告都知情，不属于善意第三人。涉案房屋应属于家庭共同申请的经济适用房，属于家庭共有，被告未经第三人同意，不能单独处分。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：当事人称原告与沈文敏系亲姐弟，第三人系被告父母。被告和第三人称第三人2005年离婚，原告认可离婚事实。2004年6月24日，被告填写了《北京市重点工程和危改区被拆迁居民家庭购买经济适用住房审核表》，显示申请人为被告，没有第三人和其他家庭成员信息。2004年8月5日，被告与北京建工集团有限责任公司（以下简称建工集团公司）签订《商品房买卖合同》，约定被告购买涉案房屋，合同金额378366元，以银行按揭付款方式支付。2004年9月29日，被告、建工集团公司、北京市商业银行股份有限公司展览路支行签订《个人购房贷款合同》，约定被告贷款20万元，贷款期限2004年9月29日至2024年9月29日，首次还款日2004年10月29日。2006年8月28日上述贷款偿还完毕。2012年6月21日，涉案房屋登记在被告名下，房屋性质为经济适用房。被告称2006年年底建工集团公司交付了涉案房屋，其未实际入住，交付原告，让原告和姥姥居住。原告称2006年8月左右和被告达成买卖合同，支付被告25万元购房款，被告将《商品房买卖合同》原件、《个人购房贷款合同》原件等材料交付原告，由原告直接从建工集团公司处接收了涉案房屋，并装修入住至今。被告认可涉案房屋是原告装修。原告提供了装修费发票原件、交纳供暖费发票原件等相关票据，证明其自2006年年底就开始实际使用涉案房屋。原告称与被告协商一致，以50万元价格购买涉案房屋，2006年8月双方签订了收据。被告称原告要求以货币购买涉案房屋，而被告要求与原告的拆迁安置房屋进行置换，故未达成买卖合同。《商品房买卖合同》原件、《个人购房贷款合同》原件、购房款发票原件、经济适用房结算单等房屋材料原件在原告处，被告称其将这些材料交付姥姥保存，姥姥与原告一起居住，不清楚为何到原告手中。原告向本院提交了收据一张，内容为：“2006.8.王喆同意将百子湾的房子卖给她的二舅沈胜军，沈胜军已付给王喆二十五万元整。”该收据上有沈胜军、王喆的签名。被告否认其签名真实性并申请笔迹鉴定。经北京法源司法科学证据鉴定中心鉴定，该收据上被告签名是其本人签名。原告称2006年8月取出25万元现金交付给被告，因取款银行和贷款银行距离很近，故取出现金亦偿还了银行贷款。被告认可收到原告的25万元。关于涉案房屋价款，被告提供的其与原告委托诉讼代理人沈亮的微信聊天记录显示，沈亮问“？按照当时房价我们支付了一半房钱25万呀至于剩下一半怎么付一直没有结果”，被告答“另一半为什么没付”“因为没拆迁没钱”。庭审中被告表示不同意法院处理尾款。本院认为：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。仍不能确定的，适用合同法相关规定。根据收据、微信聊天记录等事实，可以认定原告与被告就涉案房屋订立了房屋买卖合同，房屋价款为50万元。第三人称被告没有收入，涉案房屋贷款由二人退休工资支付，故涉案房屋贷款2006年8月偿还完毕第三人无需偿还银行贷款时，第三人应该知晓涉案房屋被出售事实。第三人和被告称原告系被告亲舅舅，应该知晓涉案房屋状况，如果该推断成立，那么第三人作为被告父母，亦应该知晓和同意第三人出售涉案房屋的事实。涉案房屋的原购房合同系2008年4月11日之前签订。故本院认为原告与被告的买卖合同有效，应该继续履行，被告不同意本院处理尾款，可以另行解决。第三人要求撤销缺乏依据。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第十条、第五十二条、第五十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条、第一百零七条规定，判决如下：一、原告沈胜军与被告王喆关于北京市朝阳区房屋的买卖合同有效；二、被告王喆于本判决生效之日起七日内配合原告沈胜军将北京市朝阳区房屋过户至原告沈胜军名下；三、驳回原告沈胜军的其他诉讼请求；四、驳回第三人沈文敏、王万友的诉讼请求。本诉案件受理费8800元，由被告王喆负担（于本判决生效后七日内交纳）。诉讼保全费5000元，由被告王喆负担（原告沈胜军已预交，于本判决生效后七日内给付原告沈胜军）。第三人案件受理费8800元，由第三人沈文敏、王万友负担（于本判决生效后七日内交纳）。鉴定费，由被告王喆负担（已交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  石海朝审判员  蒙 镭审判员  杨 阳二〇二〇年十二月二十九日书记员  赵梦娇