北京市通州区人民法院民 事 裁 定 书（2020）京0112民初1943号原告：北京市通州区城市管理委员会，住所地北京市通州区。法定代表人：程卫民，主任。委托诉讼代理人：吴建国，北京市德通律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙金波，北京市德通律师事务所律师。被告：北京中协金陶投资管理有限公司，住所地北京市大兴区黄。法定代表人：马海峰，总经理。委托诉讼代理人：王荣田，北京圣伟律师事务所律师。委托诉讼代理人：李永军，北京圣伟律师事务所实习律师。被告：禾夫伟业（北京）健康科技开发中心，住所地北京市通州区。投资人：周楠。第三人：郭长顺，男，1958年5月6日出生，汉族，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：王荣田，北京圣伟律师事务所律师。第三人：龚钰茗，男，1979年10月20日出生，汉族，住北京市通州区。第三人：李建华，男，1979年11月9日出生，汉族，住北京市通州区。原告北京市通州区城市管理委员会（以下简称城市管理委员会）与被告北京中协金陶投资管理有限公司（以下简称中协金陶公司）、禾夫伟业（北京）健康科技开发中心（以下简称禾夫伟业中心）、第三人郭长顺、龚钰茗、李建华确认合同效力纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理。原告城市管理委员会的委托诉讼代理人吴建国，被告中协金陶公司的委托诉讼代理人王荣田，被告禾夫伟业中心的投资人周楠，第三人郭长顺及其委托诉讼代理人王荣田，第三人龚钰茗及第三人李建华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。城市管理委员会向本院提出诉讼请求：1.确认城市管理委员会与中协金陶公司签订的《投资建设通州区公共厕所协议书》第二条“地上两层作为企业经营用房”的约定无效；2.判决禾夫伟业中心于判决生效之日15日内将位于北京市通州区梨园镇九棵树XX号漫春园内商业楼房屋腾清；3.案件受理费由中协金陶公司、禾夫伟业中心负担。诉讼中，城市管理委员会撤回了第一项诉讼请求。事实和理由：城市管理委员会与中协金陶公司于2004年6月16日签订《投资建设通州区共同厕所协议书》，该工程位于北京市通州区果园环岛漫春园公共绿地内。2013年5月10日，中协金陶公司将该协议的权利转让给郭长顺。协议书第二条关于地上两层作为企业经营用房的约定侵害了群众的利益，违反了城市绿化条例第21条的规定，城市管理委员会认为该条关于地上两层作为企业经营用房的约定是无效的。禾夫伟业中心实际占有地上两层并进行美容美发经营，实行会员制，偏离了公共绿地为公众服务的方向，不符合公园的功能，违反了城市绿化条例第21条规定和北京市公园条例的强制性规定，禾夫伟业中心应当将房屋腾清。中协金陶公司辩称：不同意城市管理委员会的诉讼请求，理由如下：第一，城市管理委员会的诉求违反了民法的基本原则，双方签订的协议书系各方真实意思表示，城市管理委员会确认无效将导致中协金陶公司只有投资没有收益。第二，城市管理委员会第一项诉求无法律依据，不符合合同无效的法律规定。第三，城市管理委员会称侵害了群众的合法权益无事实依据，城市管理委员会提交的信访证据均是公厕关闭不方便群众的问题，而不是地上两层经营的问题，禾夫伟业中心使用地上两层房屋进行美容美发经营是一种便民服务，从未有顾客投诉，不涉及侵害群众利益的问题。第四，城市绿化条例第21条强调应当持工商行政部门批准的营业执照经营，而禾夫伟业公司持工商行政部门批准的营业执照在此经营。第五，企业的经营即便与通州区城市形象设计有差异，也不会导致合同无效。第六，城市管理委员会称禾夫伟业中心经营美容美发实行会员制，偏离为公众服务的宗旨，该主张不成立，禾夫伟业中心的经营未违反城市绿化条例。第七，对于第二项诉求，如果要腾退房屋，城市管理委员会首先应与禾夫伟业中心协商并给予经济补偿或赔偿。禾夫伟业中心辩称：禾夫伟业中心的经营没有损害任何群众利益，其签订的合同在先，相关政府规定在后，且禾夫伟业中心办理了相关营业执照，其经营是为百姓服务。禾夫伟业中心同意腾退房屋，但城市管理委员会应赔偿相关损失。郭长顺陈述：其与中协金陶公司的意见一致。龚钰茗陈述：与禾夫伟业中心的意见一致。如果城市管理委员会要求禾夫伟业中心腾退，应当赔偿各项损失。第一，对于第一项诉求，城市管理委员会要求确认协议无效，无事实和法律依据，协议于2004年签订，距今已有16年之久，现在城市管理委员会要求无效，没有任何依据，是对法律的无视。第二，对于第二项诉求，城市管理委员会要求腾退，即使国家出台了新的政策或规定，城市管理委员会也应对腾退负担相应的补偿或赔偿。第三，禾夫伟业中心是在正常经营的情况下被要求腾退，该房屋不仅涉及建设单位和承租方，还涉及第三方，涉案房屋在手续上及经营权上有转移，既损害了禾夫伟业中心的利益，也损害了郭长顺、龚钰茗的利益，如果强制要求腾退，应当对禾夫伟业中心、郭长顺及龚钰茗的损失给付赔偿。李建华陈述：与禾夫伟业中心的意见一致，城市管理委员会对李建华承租涉案房屋经营禾夫伟业中心期间的装修损失应予赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2004年6月16日，城市管理委员会（甲方，原名称北京市通州区市政市容管理委员会，2018年8月更名为城市管理委员会）与中协金陶公司（乙方）签订《投资建设通州区公共厕所协议书》（以下简称协议书），约定：一、投资目标：本着“政府支持、企业投资、公众受益”的原则，在通州区投资新建经营厕所1个，预计投资70万元，地点是果园环岛公厕，使新建的公共卫生间的设备设施条件和管理水平达到北京规定的一类公共卫生间的标准，逐步改善本区公共卫生间的形象。甲方根据政府的要求和区位需要，提供必要的条件和支持。二、建设样式：由乙方委托有资质的设计单位设计，公共厕所的结构设计为半地下一层作为公共厕所（标志明显），地上两层作为企业经营用房，果园环岛公厕占地面积170平方米。三、甲方责任：负责新建公共卫生间项目的选址、立项、报批，提供建设中的各种手续，协调各相关部门的关系、审核设计、监督施工和项目验收，保证按照市政府投资建设厕所的办法政策落实。四、乙方责任：负责项目的投资、施工、管理、负责建筑材料、设备设施的选择与采购、安装调试，保证设备设施的质量，保证按照规定施工。五、日常开支与管理：公共卫生间的日常维护管理费用（包括水、电、气、热、工具费；设施设备维修、保养及管理保洁员工资）支出由乙方担负，乙方对公共卫生间的管理需符合《北京市市容环境卫生管理条例》的规定。甲方将按照北京市公共厕所统一审核办法对乙方进行考核。乙方保证在国家法律、法规允许的范围内进行经营活动。六、利益分配：建筑物产权归甲方所有，乙方享有建筑物的经营使用权。使用期为50年，50年期满后，建筑物由政府收回。七、不可预见：如果因政府或甲方城市发展规划，城市改造等因素导致公厕占地被政府收回时，甲方应将所获拆迁补偿费直接给付乙方，由乙方全部用于择地另建公共厕所，乙方在使用该建筑物期间，双方发生违反协议或遇到国家重大的政策调整和不可预见因素，由双方协商解决或由仲裁机构仲裁。如遇到不可抗力的因素，双方不承担责任。建设完成后，城市管理委员会向中协金陶公司出具《通州区果园环岛公共卫生间项目完成投资确认书》（以下简称确认书），确认书载明：总投资109万元，卫生间及管理间总面积551.16平方米，开工时间2004年6月23日，竣工时间2004年11月20日，城市管理委员会确认中协金陶公司已完成通州区果园环岛公共卫生间项目的全部投资，中协金陶公司可以对所投资公共卫生间建筑物占有、租赁、使用，期限为50年。城市管理委员会向中协金陶公司出具一份《授权经营、租赁、使用果园环岛公共卫生间建筑物委托书》（以下简称委托书），载明城市管理委员会委托中协金陶公司经营、租赁、使用果园环岛公共卫生间建筑物，期限为50年，收益属于中协金陶公司，用于收回投资。2013年5月10日，中协金陶公司向城市管理委员会出具《通州果园环岛公共卫生间建筑整体权益转让确认书》，载明将公共卫生间的整体建筑的拥有、使用、支配权益出让给郭长顺。2015年12月15日，郭长顺（出租方，甲方）与龚钰茗（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：房屋坐落于北京市通州区果园环岛公园内，出租面积530平方米，该房屋用途为商业，房屋租赁期自2016年2月1日至长期，在政府不干预的情况下，长期租给乙方，如甲方出售此房，乙方有优先购买权。租金每三年递增10%，年付租金，第一年年租金30万元，第二年年租金30万元。乙方应事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将该房屋部分或全部转租给他人，否则甲方有权解除租赁合同。乙方转租该房屋，应按规定与接受转租方订立书面转租合同。接受转租方对该房屋及其附属设施造成损坏的，应由乙方向甲方承担赔偿责任。此外，租赁合同还约定了其他内容。2017年11月7日，龚钰茗（出租方、甲方）与李建华（承租人、乙方）签订《租赁合同》，约定：乙方愿意承租位于北京市通州区果园环岛公共卫生间及全部之物业及其设施作为商业用途，面积约530平方米。租赁期限为6年，自2018年1月21日起至2024年1月20日止。租金每年70万元。租金支付方式为年付，提前一个月付下一年的房租。押金10万元含现有投资人龚钰茗名下营业执照变更投资人押金【营业执照为：禾夫伟业（北京）健康科技开发中心】，合同期满后由现乙方投资人把营业执照变更给原投资人龚钰茗，乙方不得在合同期内将该营业执照转让给其他人，押金全额退还。租金自第3年起每两年递增百分之十。出租其内甲方不能无故收回场地，如甲方中途收回场地，甲方应赔偿乙方合同期内所有的装修款及经营损失。此外，租赁合同还约定了其他内容。2017年12月16日，李建华向龚钰茗支付租金73万元。2018年1月10日，禾夫伟业中心的投资人由龚钰茗变更为李建华（禾夫伟业中心登记注册地北京市通州区梨园镇九棵树XX号漫春园内商楼101室）。2018年12月25日，李建华向龚钰茗支付租金70万元。李建华承租涉案商业楼后重新进行了装饰装修，承租期间经营美容美发。庭审中，城市管理委员会认为其与中协金陶公司签订的《协议书》第二条约定“地上两层作为企业经营用房”违反《城市绿化条例》第二十一条规定及北京市公园条例的相关规定。经询问，城市管理委员会又认为该条约定是有效的，故撤回了第一项诉讼请求。但其认为禾夫伟业中心的经营是违法的，其经营美容美发不符合《北京市公园条例》的规定，该条例规定不能改变公园绿地性质，改变的时候必须有相关规划与有关部门批准，公园内的各类设施应当与公园功能相适应，与公园景观相协调，禁止在公园内新建旅馆、饭店、办公楼以及其他不符合要求的建筑。禾夫伟业中心实行会员制，经营美容美发，不符合上述规定，也不是服务大众，不符合公园的功能性规定，禾夫伟业中心的经营亦违反了《协议书》第五条的约定即“乙方保证在国家法律、法规允许的范围内进行经营活动”。中协金陶公司、禾夫伟业中心、郭长顺、龚钰茗、李建华对此均不认可，其表示禾夫伟业中心在此经营已在工商行政部门办理了合法的营业执照，城市管理委员会称经营美容美发不合法没有相关法律依据，要求禾夫伟业公司腾退缺乏事实和法律依据。经询问，城市管理委员会表示其要求禾夫伟业中心腾退，但并不否定中协金陶公司、郭长顺的经营使用权，双方的协议书继续履行，涉案房屋后续如何继续使用需要重新规划与协调。禾夫伟业中心表示虽然其认为城市管理委员会要求腾退的诉求及理由缺乏依据，但为配合政府有关部门的工作，同意腾退。本案审理过程中，李建华申请对北京市通州区梨园镇九棵树XX号漫春园内商业楼的房屋装饰装修和机器设备的市场价值进行评估。经北京市高级人民法院摇号选定杜鸣联合资产评估（北京）有限公司作为评估机构。评估机构于2020年5月29日出具资产评估报告，评估结论为：北京市通州区梨园镇九棵树XX号漫春园内商业楼的房屋装饰装修和机器设备的市场价值于评估基准日（2020年4月30日）的市场价值为100.26万元。李建华为此支付评估费3万元。各方对资产评估报告及评估费发票均无异议，但城市管理委员会不同意赔偿该项损失。禾夫伟业中心及李建华表示针对损失其将另案主张。诉讼中，禾夫伟业中心停止了在涉案商业楼的经营行为，并已具备腾退交付的条件。2020年10月12日，李建华将涉案商业楼的钥匙交给郭长顺和龚钰茗，禾夫伟业中心于当日将投资人由李建华变更为龚钰茗的妻子周楠。后郭长顺和龚钰茗又将钥匙退还给了李建华。现钥匙在郭长顺处。李建华明确表示其已经从涉案商业楼退出，已不在此经营，其随时可以将钥匙交付给城市管理委员会。但城市管理委员会表示其不接收钥匙，不与禾夫伟业中心办理腾退交接手续，请求法院作出判决。经本院释明后，城市管理委员会仍坚持上述意见。鉴于诉讼中禾夫伟业中心的投资人由李建华变更为周楠，故本院将李建华个人追加为本案的第三人，周楠对李建华曾代表禾夫伟业中心发表的意见没有异议。本院认为：诉的利益是指对具体的诉讼请求，是否有进行诉讼或本案判决的必要性和实效性。如果当事人提起的诉讼没有必要性和实效性，则没有诉的利益。就本案而言，城市管理委员会的诉讼请求是要求禾夫伟业中心将涉案房屋腾清，诉讼中禾夫伟业中心已经停止在涉案房屋的经营行为，且已具备腾退交付的条件，其可随时向城市管理委员会交付钥匙并办理腾退交接手续，但城市管理委员会拒绝办理腾退交接手续。就诉求而言，城市管理委员会的诉讼请求及诉讼目的已然实现，此种情况下，城市管理委员会提出的诉讼请求已无进行判决的必要性，已经不具备诉的利益，故应裁定驳回城市管理委员会的起诉。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项规定，裁定如下：驳回原告北京市通州区城市管理委员会的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起10日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 张 燕二〇二〇年十二月二十一日书记员 尹博文