湖南省株洲市天元区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0211民初3538号 原告：邱德辉，男，汉族，1970年3月3日出生，住湖南省株洲市天元区。 原告：钟立军，女，汉族，1966年12月29日出生，住湖南省株洲市天元区。 委托诉讼代理人：石美蓉，湖南犀城律师事务所律师，委托代理权限为特别授权，即代为起诉，承认、变更、放弃、反驳诉讼请求，提起反诉，进行和解。 委托诉讼代理人：胡奎，湖南犀城律师事务所律师，委托代理权限为一般代理。 被告：王亮，男，汉族，1980年7月21日出生，住湖南省株洲市荷塘区。 委托诉讼代理人：吴江红，湖南御辩律师事务所律师，委托代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉、上诉或申请撤诉等诉讼权利。 委托诉讼代理人：周亮，湖南御辩律师事务所律师，委托代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉、上诉或申请撤诉等诉讼权利。 原告邱德辉、钟立军与被告王亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邱德辉、钟立军的委托代理人石美蓉、胡奎，被告王亮及其委托诉讼代理人吴江红均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告邱德辉、钟立军向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方所签订的《租赁合同》；2、判令被告向原告支付租金20万元及逾期支付房租所产生的违约金14.4万元；3、判令被告因严重违约而导致原告有权根据《租赁合同》相关约定自相腾房，并处置被告放置该房屋内的所有物品且不向被告承担任何责任，由此产生的包括但不限于保管费、仓储费、搬运费、公证费的费用由被告承担；4、本案诉讼费、保全费、律师代理费由被告全部承担。审理过程中，原告明确第二项诉讼请求为：2020年6月-7月欠付租金为8万元，从8月至房屋腾空并恢复原状需支付房屋占用费，该费用应按租金计算至房屋腾空并恢复原状之日止。事实和理由：2018年7月21日，原、被告双方协商签订了《租赁合同》，约定由被告承租原告位于株洲市天元区××路××路××小区××栋××号××栋××号房屋给被告作医疗美容使用，租赁期限为5年（自2018年8月1日起至2023年7月31日止，其中装修免租期为2018年8月1日起至2018年10月31日止），年租金总额为48万元，租金从第三年起按每年5%递增。租金支付以一月为一支付期，被告应于第一个月年5日内向原告支付当月租金，即40000元／月。同时双方约定在签订租赁合同后，承租方须向出租方支付履约保证金12万元；另双方还约定承租方逾期交付租金的，不得超过15天，延迟期间违约金按照日租金5倍×自违约开始日至违约终止日的天数，超过15天仍未支付租金的，原告可随时解除本租赁合同，并向被告收取租金总额的30%作为违约金。合同签订后，原告依约履行了义务，但被告自2020年6月份起至今未按约定时间向原告支付租金，欠付租金已长达5个月，被告严重违约。为维护原告合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告王亮辩称：涉案房屋的实际承租人是株洲天元区恩美医疗美容有限公司，王亮不是本案适格被告；原、被告双方的租赁关系在2020年7月30日已合意解除，合同解除之后原告对涉案租赁房屋上锁，导致公司无法继续经营，所以公司此后不需要支付相应的租金；被告已向原告支付截至2020年7月底的租金，租房时缴纳的12万元押金应抵扣租金，抵扣租金后被告即无需再向原告支付租金；原告按照30%租金标准计算违约金过高，应予以核减；原告请求判令处置涉案房屋内物品并由被告承担相关处置费用没有法律依据；原告主张诉讼费、保全费、律师代理费全由被告承担没有法律依据。 经审理查明：2018年7月21日，邱德辉、钟立军（出租方、甲方）与王亮（承租方、乙方）签订《租赁合同》，合同主要约定：甲方将位于株洲市天元区××路××路××小区××.2栋1-214号（336.14㎡）、1.2栋1-213号（220.84㎡）租给乙方作医疗美容使用；租赁时间为5年，即从2018年8月1日至2023年7月31日止，2018年8月1日至2018年10月31日为装修免租期，装修遵循来时修，去时丢的原则；租金以一月为一支付期，乙方应于每月前5日内向甲方支付该月租金4万元，并向物业结付上季所发生的水、电、物业费、卫生费等费用；年租金总额为48万元，租金从第三年起按每年5%递增；合同签订之日，乙方向甲方交纳押金12万元，租期届满乙方结清租金及其他费用后且无本合同约定的违约情形，甲方将押金无息退还乙方；乙方超过15天仍未支付租金的，甲方可随时解除本租赁合同并向乙方收取租金总额的30%作为违约金；合同约定的合同解除或终止，乙方应于解除或终止日起10日内完成搬离。 合同签订后，原告向被告提供了租赁房屋，被告向原告支付了押金12万元并交纳房屋租金，但自2020年6月起未按约定向原告支付租金。原告于2020年7月24日向被告发出“三天内不付钱我们将按约收房了，特此知会”的通知，被告收到该通知后，双方于2020年7月30日确认了关门及设备搬离的相关事宜。2020年11月17日，被告持钥匙前往案涉租赁房屋内搬运走了三台治疗仪器、电脑、沙发等物品，房屋内至今尚余留其他物品，一直未搬离。 另查明，株洲天元区恩美医疗美容有限公司于2018年7月26日成立，被告王亮系株洲天元区恩美医疗美容有限公司的法定代表人。 本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为：1、被告是否为本案适格主体，原告与被告之间的租赁合同是否解除？2、原告要求被告支付2020年6月、7月的房屋租金，2020年8月至房屋腾空之日止房屋占用费及违约金14.4万元有无事实及法律依据？现综合分析如下： 原告与被告王亮于2018年7月21日签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按照合同行使权利、履行义务。被告王亮提出其是株洲天元区恩美医疗美容有限公司的发起人，涉案房屋的实际承租人是株洲天元区恩美医疗美容有限公司，其本人不是本案适格被告的意见，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条第一款的规定，王亮以自己的名义与原告签订租赁合同，原告作为合同相对人请求被告王亮承担合同责任，人民法院应予支持，故王亮是本案适格的被告。 根据《租赁合同》约定，被告王亮应于每月前5日内向原告支付当月租金4万元，但2020年6月、7月被告未按约定向原告支付租金，违反合同约定未履行义务，原告要求被告支付房屋租金8万元，符合合同约定，本院予以支持。原告于2020年7月24日通过微信向被告发出“三天内不付钱我们将按约收房了，特此知会”的通知，被告收到该通知后，双方于2020年7月30日确认了关门及设备移出的相关事宜，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、九十六条的规定，双方的租赁合同已于2020年7月30日解除。 由于被告未按合同约定向原告支付租金导致租赁合同提前解除，被告应承担相应的违约责任。根据合同约定，被告超过15天未支付租金，原告可随时解除租赁合同并向被告收取租金总额的30%作为违约金，原告按一年租金总额48万元的30%主张违约金14.4万元，符合合同约定，本院予以支持。合同解除后，被告未按约定及时腾空商铺，占用房屋至今，由此造成原告损失，原告要求比照租金价格计算占用房屋期间的损失，本院予以支持。原告要求被告承担本案律师费用，没有依据，本院不予支持。 被告王亮提出以交纳的12万元押金抵扣应付租金和违约金的意见，因双方在合同中就此未进行约定，现原告在庭审中明确表示不同意将该款项抵扣，故对被告的上述意见本院不予采纳，就押金退还问题双方可另行协商处理。 被告王亮提出装修应抵充应付租金的意见，因双方的合同中就装修的部分约定为“遵循来时修，去时丢的原则”，故被告的上述意见没有证据予以证实，本院不予采纳。 综上，本案经本院主持调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告邱德辉、钟立军与被告王亮于2018年7月21日签订的《租赁合同》已于2020年7月30日解除；被告王亮于本判决生效之日起十日内腾空其租赁的位于株洲市天元区××路××路××小区××栋××号××号房屋； 二、被告王亮于本判决生效之日起十日内向原告邱德辉、钟立军支付2020年6月至7月的房屋租金8万元，并按每月4万元的租金标准支付自2020年8月起至房屋实际腾空之日止的房屋占用使用费； 三、被告王亮于本判决生效之日起十日内向原告邱德辉、钟立军支付违约金14.4万元； 四、驳回原告邱德辉、钟立军的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费6460元，减半收取3230元，诉讼保全费2520元，合计5750元，由被告王亮负担5650元，原告邱德辉、钟立军负担100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。 提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向华融湘江银行驻株洲市中级人民法院收费点交纳。汇款或转账的，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部，收款单位：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：8101××××0181。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审判员  文姝婷 二〇二〇年十二月二十九日 实习法官助理范亚西 书记员  何 婷 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》 第二条第一款发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。