四川省达州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)川17民终1847号上诉人（原审原告）：康正雪，女，汉族，生于1974年1月2日，住浙江省温州市龙湾区。上诉人（原审原告）：万**明（与康正雪系夫妻关系），男，汉族，生于1975年9月8日，住四川省宣汉县。二上诉人委托诉讼代理人：向小均，四川图南律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：丁长杰，男，汉族，生于1974年4月5日，住四川省宣汉县。被上诉人（原审被告）：曾现荣（与丁长杰系夫妻关系），女，汉族，生于1971年4月16日，住四川省宣汉县。上诉人康正雪、万**明因与被上诉人丁长杰、曾现荣排除妨害纠纷一案，不服四川省宣汉县人民法院（2020）川1722民初167号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。康正雪、万**明上诉请求：撤销一审判决，改判被上诉人排除妨碍，并赔偿上诉人争议房屋租金10000元，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一审认定事实不清，适用法律不当。上诉人在一审的诉讼请求为排除妨害，没有请求对《房屋买卖协议》效力予以确认，一审违反不告不理的原则，对协议效力进行审查并以合同无效为由驳回上诉人的诉讼请求不当。康正雪、万**明向一审法院起诉请求：1、判令二被告立即对宣汉县南坝镇沙湾村三社曾绍山预制场靠公路第三门市下夹层中的废木料进行清理；2、判令被告支付截止庭审之日的房屋租金10000元；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2011年5月12日，二原告委托原告康正雪之父康丕友与二被告就购买二被告所有的位于宣汉县南坝镇沙湾村三组的房屋签订了《房屋买卖协议》一份，协议载明：“房屋买卖协议甲方：曾现荣、丁长杰宣汉县南坝镇沙湾村3组83号乙方：万理明、康正雪宣汉县南坝镇啸池社区旺兴路经甲、乙双方共同协商达成以下协议：一、甲方将位于沙湾村3社曾绍山预制场靠公路上靠正龙第一门市属曾绍山所有，第二门市属曾现美所有，第三门市曾现荣所有。二、现将第三门市及上下夹层和五楼套房以十万五仟元整（105000元）卖与乙方万理明、康正雪。三、水、电、气等所有户头由乙方自付。四、付款方式：一次性付清，甲方在三个月之内将房屋钥匙交与乙方。五、如办理房产手续，甲方必须协助乙方，所有费用由乙方负责。此协议一式两份，甲、乙双方各执一份，签字生效。甲方：丁长杰（签字并按手印）曾现荣（签字并按手印）乙方：康丕友代（签字并按手印）在场人：向红执笔人：向红2011年5月12日”。为了少缴纳税费等原因，原、被告双方口头约定的房价实际为190000元而合同载明的房价仅为105000元。合同签订后，原告康正雪之父康丕友代二原告向被告丁长杰支付了购房款190000元，并由被告丁长杰出具了收条一张，收条载明“收条今收到万**明、康正雪购房款190000.0元，大写（壹拾玖万元）整。此据收款人丁长杰（签字并按手印）2011年5月12日”。2015年，二被告将位于宣汉县南坝镇沙湾村3组曾绍山预制场靠公路第三个门市（现宣汉县南坝镇昆甄西路663号）及门市上方的夹层、门市下方的房屋（平公路以下房屋一间、类似地下室）和门市对应5楼的套房交付给二原告，二原告随即给门市下方的房屋安装了卷扬门。在安装卷扬门时，二原告发现二被告尚有木料存放在该房屋中，遂要求二被告将木料搬走，但二被告一直未搬走。不久后，二被告更换了二原告安装的卷扬门的锁。二原告发现二被告更换了锁后，双方为此产生争议，二原告遂于2020年1月9日提起诉讼。一审同时查明，对应二被告出售给二原告的门市下方仅有类似地下室的房屋一间即本案争议房屋，该房屋位于宣汉县南坝镇沙湾村3组，原、被告均未提交对案涉房屋享有权利的相关权属证据。二被告提交的《房屋买卖协议》中划掉了“上下夹层”中的“下”字，二被告主张该“下”字系双方签订协议时，被告丁长杰发现多了个“下”字后，应原告康正雪之父康丕友的要求划掉的，但仅修改了其持有的该份协议，未修改原告方所持有的那份。同时，二被告主张将门市下方的房屋交付给二原告并不是卖给二原告，而只是暂时给二原告使用。二被告未提供任何证据证明其前述主张，二原告也不予认可。一审法院认为，本案争议焦点为，一、二被告是否将位于宣汉县南坝镇沙湾村三社曾绍山预制场靠公路第三个门市下方的房屋出售给二原告？二、二原告是否有权要求二被告将存放于争议房屋内的木料搬出？针对争议焦点一，一审法院认为，二原告提交的《房屋买卖协议》中明确载明二被告将位于宣汉县南坝镇沙湾村3组曾绍山预制场靠公路上第三个门市及上下夹层和五楼套房出售给二原告，而对应该门市下方仅有类似地下室的房屋一间，故该房屋即应为协议中载明的下夹层。同时,被告辩称协议中的“下”字为笔误而多写，其应原告康正雪之父康丕友的要求划掉了其持有的那份协议中的“下”字，但未修改原告方所持有的该份协议，被告未提交证据证明其前述辩称主张，二原告也不予认可。且被告丁长杰辩称仅自行修改自己持有的该份协议，而不修改原告方所持有的协议的做法，与一般社会经验法则不符，也与其将争议房屋交付给二原告的行为矛盾。综上，依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，对二被告前述辩称主张，不予采信。综上，一审认定二被告已于2012年5月12日将位于宣汉县南坝镇沙湾村3组曾绍山预制场靠公路第三个门市下方的房屋（即下夹层）出售给二原告。针对争议焦点二，一审认为，原、被告于2011年5月达成的《房屋买卖协议》虽系双方当事人的真实意思表示，但涉案房屋系集体性质土地上的建筑物，其买卖行为应受到我国现行法律和政策的规制。依照《中华人民共和国土地管理法》第八条“……农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”、第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空地……”、第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……”之规定，农村宅基地使用权系农村集体经济组织成员无偿取得，且一户只能有一处宅基地，此地上房屋之买卖必然涉及宅基地使用权人之变化。宅基地使用权是农民生产、生活的基本保障，法律规定禁止向本集体经济组织成员以外的人员流转，禁止建设、买卖小产权房。本案二原告均不属于宣汉县南坝镇沙湾村3组的集体经济组织成员，其《房屋买卖协议》违反了法律的强制性规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，原、被告于2011年5月12日签订的《房屋买卖协议》应属无效合同。无效合同自始无效并具有不得履行性，现二原告依据其与二被告所签订的无效合同，要求二被告将存放于争议房屋内的木料搬出并支付房屋租金10000元的请求，缺乏相应的法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十二条、第六十三条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告康正雪、万**明的诉讼请求。案件受理费100元，由原告康正雪、万**明负担。二审经审理查明的事实与一审认定一致，本院予以确认。本院认为，上诉人康正雪、万**明基于与被上诉人丁长杰、曾现荣签订的《房屋买卖协议》请求排除妨害，人民法院应当首先依职权对《房屋买卖协议》的效力进行审查。本案所买卖的房屋的土地性质属农村宅基地，而买卖双方非同一集体经济组织成员，一审依照《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国合同法》的规定，认定《房屋买卖协议》属无效合同正确。康正雪、万**明上诉称一审确认协议无效违反不告不理原则的理由不能成立，本院不予支持。综上，康正雪、万**明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人康正雪、万**明负担。本判决为终审判决。审判长  张爱东审判员  刘全明审判员  刘 伟二〇二〇年十二月三十日书记员  王春燕