北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初21015号原告：北京金地格林物业管理有限公司（统一社会信用代码：911103027642031909），住所地北京市北京经济技术开发区天宝园三里111楼302室。法定代表人：刘涛，总经理。委托诉讼代理人：王泽，男，1987年8月20日，汉族，该公司职员。被告：谢斌兵，女，1976年10月13日，汉族，律师，住北京市北京经济技术开发区。委托诉讼代理人：谢敏民，北京市双利律师事务所律师。原告北京金地格林物业管理有限公司（以下简称：金地格林公司）与被告谢斌兵物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月25日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告金地格林公司委托诉讼代理人王泽，被告谢斌兵委托诉讼代理人谢敏民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金地格林公司向本院提出诉讼请求：1.判令谢斌兵向金地格林公司支付2018年12月25日至2019年12月31日物业服务费2359.32元；2.判令谢斌兵向金地格林公司支付违约金1758.883元；3.本案诉讼费由谢斌兵承担。事实和理由：2018年12月24日我公司与北京经济技术开发区新康家园小区业主委员会签订《物业管理服务委托合同，约定由我公司为新康家园项目提供物业服务。其中，第三章约定物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，1、2、3、5、67、8、11-3、11-4、12-1、12-2、18号物业费1.5元/月.平米;11-1、11-2、12-3、12-4、16、17号楼物业费2元/月.平米；第六章第二十七条约定未能按时足额缴纳物业服务费，应当按照每5‰的标准向乙方支付违约金。本合同自2018年12月25日起至2021年12月24日。谢斌兵是新康家园5-9-401（以下简称：新康家园401室）业主，现拖欠2018.12.25-2019.12.31的物业服务费。自谢斌兵欠费伊始，我公司就通过在小区张贴收费通知、电话催促、上门催促、发送律师函等多种催缴方式催促谢斌兵交纳物业服务费，但谢斌兵一直未予交纳。综上所述，我公司依法提起以上诉讼请求，请贵院依法裁决。被告谢斌兵辩称，原告提供的起诉状上的被告性别是错的；北京经济技术开发区新康家园小区业主委员会与原告签订的《物业管理服务合同》违法无效；本案物业管理服务合同缺少法定的基础、前提条件，保护了原开发商非法占有依法属于全体业主的公共物业的违法行为；使原告获得重复收取会所、百川物业楼和地下车库等公共物业（注：可获利有权益）的物业费非法权利，侵害了广大业主的合法权益；合同内容违反法律规定显失公平，严重侵害全体业主的合法权益；业主应按自己拥有的房屋的建筑面积缴纳物业费，公摊面积的房屋不归业主自己拥有，不应计入收取物业费（供热费）的面积；金地格林物业公司在新康住宅小区只考虑自己，不为业主着想，蔑视侵害业主合法权益；本案金地格林物业起诉单个业主拖欠物业费缺乏“合同合法有效、合同履行服务质量达标无争议”的前提条件；原告在本小区提供的物业服务合同约定的是三级服务标准，现在起诉追要物业费，就应提供服务达到三级标准具有法律效力的证据证明，提交不了业主就有理由不交，构不成违约。原告根本达不到三级物业管理服务标准，原告在本小区多项服务内容转包给他人，业主应该对这些转包合同应有知情权，因为这关系到本案合同的履行和服务质量；原告非法没收业主个人所有花盆。综上，原告起诉本人违约缺乏事实和法律依据，也缺少应具备的条件：合同合法有效，合同履行服务达标，无瑕疵过错，请求人民法院依法予以驳回诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：谢斌兵系北京经济技术开发区天华园一里三区5幢9-401的业主，房屋建筑面积为128.57平方米。2018年12月24日，新康家园业主委员会委托代理人田跃与金地格林公司签订了《物业管理服务委托合同》，约定5号楼的物业费收费标准每月每平方米1.5元，合同约定物业服务标准为三级以上，明确了服务内容和标准。庭审中，谢斌兵认为金地格林公司入住小区程序不合法，且服务未达到承诺的标准，故未缴纳2018年12月25日-2019年12月31日期间的物业费用2359.32元。谢斌兵提交照片九组欲证明物业服务存在重大瑕疵消防通道被占用拥堵、公共设施损坏、未向业主公示共有部分广告收益、消防设施未到位、小区照明系统损害、小区监控系统损坏、公共信息栏损坏、小区绿地未达标、小区公共设施损坏照片、小区秩序混乱等，提交视频证明消防通道被占用、拥堵，提交新康家园业主大会、委员会议事规则证明原告提交的《物业管理服务委托合同》签订不符合新康家园业主委员会议事规则的规定，属于没有生效的合同。针对谢斌兵的上述抗辩事由，金地格林公司表示进驻后，公司及其工作人员都在尽力处理和解决。金地格林公司提交《关于清理小区杂物的通知》、清理园区废旧花盆、园区自行车、地下空间杂物照片若干、违章停车通知单、消防通道路锥路桩的设置、移车照片、园区消防条幅、消防海报、消防文件公司、消防通道的改造及地面硬化照片等证明履行了基本的物业服务义务。提交小区缴费情况统计表，欲证明金地格林公司进驻小区后变化很大，绝大部分业主认可金地格林公司的物业服务，并已经完成了缴费，物业费收缴率超过95%，得到了诸多业主的好评赞扬。本院认为，金地格林公司为谢斌兵所有的房屋提供物业服务至今，双方形成物业服务合同关系，谢斌兵应缴纳相应的物业费用。谢斌兵抗辩原告起诉的被告性别有误，金地格林公司在起诉状中列明了谢斌兵的姓名、住所地和身份证号，且谢斌兵在庭审过程当中认可其为涉案房屋的业主，应认定为明确的被告，对其此辩称本院不予采信。谢斌兵抗辩原告重复收取物业费但未提供证据证明，本院不予采信。谢斌兵抗辩应该按照实际房屋使用面积收取物业费，公摊面积不应计算物业费的问题，物业服务包括小区所有公共设施服务和业主共同共有部分的管理，因此本院对此辩称不予采信。谢斌兵抗辩原告没收其花盆，本院认为其与本案非同一法律关系，双方可另行协商。谢斌兵抗辩物业服务不到位，但本院认为，物业服务是一项持续性、综合性、公共性、全面性的服务，尤其是涉案小区已建设15余年，建筑物、公共设施等存在自然老旧的客观事实，前物业公司对小区的维护不力等导致小区存在较多的问题。冰冻三尺非一日之寒，常年的问题很难在短期内得到解决。虽然目前小区的公共区域确实仍有种种不尽人意之处，但金地格林公司提交的证据可以看出该公司进驻后，确实做出了很多的努力，小区有了令人欣喜的新面貌。本院希望更多的业主能够理性看待物业服务，给金地格林公司多一些时间，给彼此多一些信任、双方同心协力，把小区建设得更加和谐美好。需要指出的是，作为物业服务的整体性与个别业主拒绝交纳物业费的矛盾，是很多小区面临的难题，业主和物业公司均应互相理解，加强沟通，积极解决问题，减少对抗，促进社区和谐。谢斌兵未交纳物业费系对物业服务不满所致，有鉴于此就金地格林公司要求的滞纳金，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十九条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，判决如下：一、谢斌兵于本判决生效后十日内支付北京金地格林物业管理有限公司（户名：北京金地格林物业管理有限公司；开户行：交通银行北京大望路支行；账号：×××）2018年12月25日至2019年12月31日物业服务费2359.26元；二、驳回北京金地格林物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由谢斌兵负担（已由北京金地格林物业管理有限公司先行交纳，谢斌兵于本判决生效后十日内直接给付北京金地格林物业管理有限公司）。本判决为终审判决。审判员  杨先成二〇二〇年十二月二十四日书记员  万 舸