四川省达州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)川17民终1811号上诉人（原审被告）：张帮伟，男，汉族，生于1971年8月17日，住四川省达州市达川区。委托诉讼代理人:刘洲，四川果然律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：向大均，男，汉族，生于1968年4月24日，住四川省开江县。委托诉讼代理人：欧联光，四川法尊律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王维培，男，汉族，生于1962年2月12日，住四川省达州市达川区。被上诉人（原审被告）：吴治碧，女，汉族，生于1958年8月29日，住四川省达州市达川区。上诉人张帮伟因与被上诉人向大均、王维培、吴治碧申请执行人执行异议之诉一案，不服四川省达州市达川区人民法院（2019）川1703民初2272号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张帮伟上诉请求：撤销一审判决，驳回被上诉人向大均的诉讼请求，一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实与理由：1.一审认定《房屋买卖合同》无效错误。上诉人与王维培、吴治碧签订了房屋买卖合同，上诉人支付了对价，居住房屋内已六年，实际履行了合同，且该双方并未主张合同不是真实意思表示，买卖合同已成立，未办理物权登记不影响合同效力。一审认定房屋买卖虚假、是借款担保错误。2.一审适用法律错误。上诉人购买了房屋并占有居住，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，能够排除强制执行。向大均向一审法院起诉请求：1、依法判决确认三被告于2014年9月18日签订《关于达川区柑子园富丽楠山1幢1904号房屋买卖合同》无效；2.依法判决撤销（2019）川1703执异37号民事裁定书，恢复达州市达川区柑子园富丽楠山1幢1904号房屋的执行；3.本案案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：被告王维培、吴治碧2010年9月15日登记结婚。同年9月27日以被告吴治碧的名义与达州全成房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》和补充协议，以314470元的价格按揭购买了位于达州市达县柑子园“富丽楠山”二号楼1单元19楼4号（现达州市达川区石家湾路762号“富丽楠山”二号楼1-1904号）房屋一套，并办理了商品房买卖合同备案登记，合同备案号：99226，备案时间2010年9月27日。2011年8月23日，吴治碧用该房作抵押向达州农村商业银行股份有限有限公司按揭贷款18.8万元，并办理了按揭商品房抵押权预告登记。2014年9月18日，被告王维培、吴治碧与被告张帮伟签订了一份《房屋买卖合同》，载明：“甲方：王维培，男，513021196202125090；吴治碧，女，513021195808294740（系王维培之妻）。乙方：张帮伟，男，513021197108175117。甲方因急需资金周转，经夫妻二人与乙方多次协商，同意将自有房屋出售给乙方，现达成如下协议：一、甲方夫妇自愿将自有房屋【达川区“富丽楠山”1幢1-1904，合同编号：（2010）0900702】面积110.02平方米以30万元的价格出售给乙方，甲方尚欠银行按揭款由甲方还清；二、此购房款于签订合同之日付房款30万元，签订本合同后于2015年3月18日前，甲方如能退还房款30万元，此合同终止，如不能退还房款30万元本合同继续履行，并立即将该房交付给乙方，同时由甲方配合乙方办理产权过户手续，过户产权相关税费由甲方承担；三、以上条款双方应如实履行，如一方违约给对方造成损失由违约方承担，或承担违约金75000元；四、此合同一式两份，双方各持一份，经双方签名或盖章后付款。甲方：王维培、吴治碧，乙方：张帮伟，2014年9月18日”。当日，吴治碧向张帮伟出具了收条一份，载明：“今收到张帮伟交来购房款30万元（大写：叁拾万元整），特立此据，收款人：吴治碧，二〇一四年九月十八日”。2014年12月15日，被告王维培向张帮伟出具委托书，委托张帮伟办理案涉房屋（包括家具、家电）购买的一切相关手续。2015年8月11日，原告向大均因与被告王维培、吴治碧民间借贷纠纷诉讼至本案一审法院，同时申请财产保全。当日，一审法院作出（2015）达达民保字第187号民事裁定书，对王维培、吴治碧所有的位于达州市达川区富丽楠山二号楼1单元19楼4号房屋一套予以轮候查封。2015年9月30日一审法院作出（2015）达达民初字第2739号民事调解书，由王维培、吴治碧在2015年10月31日前共同偿还向大均借款本金56万元。调解书生效后，因王维培、吴治碧在调解书确定的履行期限内未履行给付义务，向大均申请强制执行，一审法院于2015年11月10日以（2015）达达执字第837号立案执行，在执行过程中，因被执行人当时无可供执行的财产，一审法院裁定终结执行。期间，一审法院于2018年7月5日作出（2015）达达执字第837号之二执行裁定书，对原保全的案涉房屋进行了续行查封。2019年4月2日，因案涉房屋首查封的期限已过，向大均申请恢复执行，并要求对原查封的案涉房屋进行评估拍卖。一审法院以（2019）川1703执恢263号立案执行，执行过程中被告张帮伟以案外人的身份提出执行异议，一审法院于2019年6月3日作出了（2019）川1703执异37号执行裁定书，裁定中止对位于达州市达川区南外镇富丽楠山2号楼1幢1904号房屋的执行。原告向大均依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七的规定提起诉讼。一审同时查明：一、庭审中，原告提出对被告张帮伟与被告王维培、吴治碧的房屋买卖合同的形成时间申请司法鉴定，一审法院委托了成都蓉城司法鉴定中心等三家机构进行鉴定，三家机构均以无法对形成时间进行鉴定为由，将委托鉴定予以退案。二、庭审中，被告张帮伟称30万元其以现金的方式支付给被告王维培、吴治碧。三、被告张帮伟从2015年6月起至2017年10月10日代被告吴治碧偿还了下差达州农村商业银行股份有限公司三里坪支行的按揭款80002.55元。四、案涉房屋由被告王维培、吴治碧装修，并购买了家具、家电。现被告张帮伟居住，以自己的名义缴纳了物业管理费用，以被告吴治碧的名义缴纳了居住期间的水、电、气费用。一审法院认为，本案争议的焦点：一、案涉《房屋买卖合同》是否有效；二、被告张帮伟的执行异议是否具备阻却执行的条件。一、案涉《房屋买卖合同》是否有效？根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第二项之规定，民事法律行为当具备“意思表示真实”的条件。《民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”被告张帮伟提出执行异议，主张是真实购房，案涉《房屋买卖合同》有效，张帮伟享有所有权和居住权。而判断该合同约定的内容本身是否是当事人的真实意思表示，是认定合同效力的关键。结合在案证据，一是从案涉房屋价格看，案涉《房屋买卖合同》采取“一口价”30万元的方式，过户产权相关税费由出售方承担，不同于普通房屋买卖的一般交易习惯，其价格低于被告王维培、吴治碧2010年购买清水房的价格，也明显低于2014年房地产行情的市场价格，与一个理性自然人的通常做法并不相符。二是案涉《房屋买卖合同》第二条约定：“此购房款于签订合同之日付房款30万元，签订本合同后于2015年3月18日前，甲方如能退还房款30万元，此合同终止，如不能退还房款30万元本合同继续履行，并立即将该房交付给乙方，同时由甲方配合乙方办理产权过户手续，过户产权相关税费由甲方承担。”可以得出，双方的真实目的是以案涉房屋作为30万元借款的担保，借款期限为六个月，该合同名为买卖，实为借款。由此可以认定，案涉《房屋买卖合同》买卖房屋的约定本身是当事人之间的虚伪意思表示，当事人间达成一致的真实意思即隐匿行为是将案涉房屋作为借款合同的担保，根据《民法总则》第一百四十六条之规定，认定案涉《房屋买卖合同》本身作为伪装行为无效，而借款担保作为隐藏行为，在不违反法律、行政法规的强制性规定的情况下，可以肯定其在当事人之间的合同效力。二、执行异议是否具备阻却执行的条件?根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”在案涉《房屋买卖合同》只有债权担保的情况下，被告张帮伟作为债权人实现债权的方式应当是在债务履行期限届满后，向被告王维培、吴治碧主张债权，在拒不还债或者无力还债的情况下，方可就《房屋买卖合同》项下的房产主张权利，以担保其债权的实现。但由于当事人的这一隐藏意思表示仅在当事人之间产生合同效力，且被告张帮伟与被告王维培、吴治碧并未就以案涉房屋为借款设立担保进行登记，故张帮伟并未就案涉房屋享有所有权或者担保物权，尚不能构成《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条所规定的“所有权或者其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利”。因案涉《房屋买卖合同》名为房屋买卖，实为借款非典型担保，也不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；……”的规定，对原告向大均请求准许执行该执行标的的主张，予以支持。对被告张帮伟辩称的案涉《房屋买卖合同》有效，被告对案涉房屋享有排除执行权利的主张，不予采纳。综上所述。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条的规定，判决：达州市达川区人民法院（2019）川1703执异37号执行裁定于本判决生效时自动失效。案件受理费4300元，由被告张帮伟、王维培、吴治碧负担。二审经审理，对一审查明的事实予以认定。本院认为，上诉人张帮伟与被上诉人王维培、吴治碧签订的《房屋买卖合同》约定，王维培、吴治碧夫妻二人因急需资金周转，同意将自有房屋出售给张帮伟，并约定：“此购房款于签订合同之日付房款30万元，签订本合同后于2015年3月18日前，王维培、吴治碧如能退还房款30万元，此合同终止，如不能退还房款30万元本合同继续履行，并立即将该房交付给张帮伟，同时配合办理产权过户手续”，故从双方房屋买卖合同的约定看，双方的真实目的是以案涉房屋作为30万元借款的担保，法律关系本为借款合同关系，双方通过签订买卖合同以实现以物抵债的交易目的，张帮伟基于王维培、吴治碧的以房抵债行为而形成购房事实，其购房目的在于实现债权，并非为生活、居住需要。张帮伟不属于消费者购房，不能据此取得案涉房产的所有权或者优于其他债权人的优先权利。上诉人张帮伟虽提供了2015年后至今在此房居住的证据，但均不足以认定系房屋买卖关系。其主张依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，能够排除执行的理由不能成立，本院不予支持。综上，张帮伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人张帮伟负担。本判决为终审判决。审判长  张爱东审判员  刘全明审判员  刘 伟二〇二〇年十二月二十九日书记员  王春燕