上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初32654号原告：宋益娟。委托诉讼代理人：孙栋平(系原告宋益娟之丈夫)。委托诉讼代理人：陈兵，上海市建纬律师事务所律师。被告：马军辉。委托诉讼代理人：常志刚，上海市恒信律师事务所律师。原告宋益娟与马军辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案受理。依法由审判员陈春芳适用简易程序于2020年10月23日公开开庭进行了审理。原告宋益娟的委托诉讼代理人孙栋平，被告马军辉的委托诉讼代理人常志刚到庭参加了诉讼。审理中，双方当事人一致同意延长简易程序适用期间，并已经院长批准。本案现已审理终结。原告宋益娟向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告于2019年6月25日签订的《上海市房屋租赁合同》于2020年6月30日解除,被告向原告返还上海市闵行区XX路XXX号XXX层房屋；2.判令被告支付物业管理费人民币(币种下同)20,475元、水、电费41,525元(均为暂计)，要求计算至被告实际归还之日所发生的全部费用；3.判令被告支付拖欠租金130,300元,并支付房屋占用费(自2020年7月1日起计算至实际归还之日)；4.判令被告支付免租期租金142,896元、违约金95,264元。诉讼中，原告将上述第1项诉请中的合同解除之日变更为2020年7月17日；对第2项诉请中的物业管理费金额变更为34,843元，对要求被告支付水、电费之诉请，明确表示不要求在本案中进行处理；对原告已垫付的冷气能量使用费11,391.38元表示保留诉权另行主张。对第3项诉请变更为要求判令被告支付至2020年7月17日止的拖欠租金124,561元，考虑到疫情因素，原告自愿给予被告减免一个月租金，即扣除该一个月租金后的拖欠租金额为89，561元,并支付自2020年7月18日起至2020年10月21日止的房屋占用费108,452元；对第4项诉请中的违约金诉请明确表示为要求判令对被告支付给原告的保证金95,264元不予返还。另由于原告已于2020年10月21日收回涉案房屋,故要求撤回被告返还房屋之诉请。事实和理由：原、被告于2019年6月25日签订《上海市房屋租赁合同》,约定由原告将案涉房屋出租给被告,租期自2019年7月1日至2024年6月30日,装修免租期3个月,租金单价为8元每平米每天,前2年月租金为47,632元,自第3年起,每年递增5%,被告应提前10日向原告支付租金,被告支付租金的方式为每3个月为一期支付;租赁期间,使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理、能源等费用由被告承担;被告逾期不支付租金累计超过15天的,原告可书面通知被告解除本合同,被告应向原告按月租金的2倍支付违约金等。上述房屋租赁合同签订后,原告按约交付了案涉房屋,被告支付了第一期租金后,开始拖欠物业管理费、租金不付。原告多次向被告催告,被告拒不履行合同约定义务。2020年6月14日,原告向被告出具《催缴租金通知书》,通知被告在接到本通知之日起三日内向原告缴纳租金共计130,300元,逾期的话,原告将解除合同并追究被告的违约责任，但被告接到通知书后仍未支付租金。原告认为，被告作为案涉房屋的承租人,未按合同约定支付租金、物业管理费、水电费等,已构成根本性违约。依据相关法律规定,按合同约定,原告有权解除合同。原告经多次催告被告未果。原告为维护自身合法权益，遂依法诉诸法院要求判如所请。被告马军辉辩称，同意诉请1，即被告同意于2020年7月17日解除租赁合同，同时认为房屋实际上已经归还了原告。同意诉请2。就诉请3拖欠租金，双方在2020年1月就已协商对租金进行调整，一个季度租金调整到10.5万元。就诉请4、5、免租期，合同约定要提前退租，被告才需承担免租期的租金和违约金。另被告认为，(1)虽然被告存在拖欠租金，但与合同约定支付免租期和违约金的前提不一致。(2)被告有一笔保证金在原告处。因此被告恳请法院对保证金在本案中一并处理。(3)原告即主张免租期租金又主张违约金，属于约定过高，请求法庭根据法律规定予以调整。原告宋益娟为证实其诉讼主张,向本院提供了以下证据：1.原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》1份2.原、被告签订的《租赁合同补充协议》1份；3.《催款租金通知书》及送达照片各1份；以上1-3证据，证明原、被告双方签订的租赁合同确定的权利义务及被告的违约事实。4.《上海市房地产权证》1份，以此证明案涉房屋的权利人为原告。5.物业费缴费发票1份。6.微信聊天记录1组。7.搬离通知书3份。经庭审质证，被告对原告提供1-5证据的真实性均表示没有异议。同时认为证据3确实收到过，而且双方对于租金进行了降低。对证据6、7的真实性要求庭后核实。同时认为在2019年12月29日双方确实协商过减免租金。被告马军辉为证明其抗辩主张,向本院提供了以下证据：1.账户明细1组，以此证明2020年1月因店铺经营效益不佳，双方协商将每季度房租调整为105,000元，被告于2020年1月13日支付租金8万元；2.《告知书》1份；3.《经营场所提示单》1份；以上2-3证据，证明2020年1月24日、25日，因疫情原因，被告接到通知暂停营业。一直持续到4月底。鉴于接到市政府和XX街道的停业通知，被告一直停业到4月份，故被告希望法院对于该两月的租金给予减免。同时认为,双方之前的租金协商是在2020年1月，与疫情无关。4.录音文字稿、现场照片、录音、视频1组，以此证明2020年7月17日，被告刚开业不久，原告即派员工干扰被告的正常经营，并派员工上门断水、断电并关电锁门，导致被告至今无法正常经营。2020年9月6日，被告要求清理物品，遭到原告的阻扰和拒绝。经庭审质证，原告对被告提供证据1的真实性表示没有异议。对证据2、3认为是政府发的文件，原告表示不清楚。对证据4，认为原告在2020年7月13日、14日、15日三次通知要求被告搬离系争场所，但被告均不予理睬，故原告在2020年7月17进行了锁门。本院认为，被告虽对原告提供的证据6、7的真实性要求庭后核实，但被告庭后始终未向本院提供书面质证意见，本院可视为被告放弃对证据6、7真实性的质证权利。原、被告提供的上述证据均具有真实性，且与本案相关联，本院均予以确认。本院经审理认定事实如下：原告宋益娟系位于上海市闵行区XX路XXX号XXX层房屋的权利人。2019年6月25日，原告宋益娟(作为出租方，签约甲方)与被告马军辉(作为承租方，签约乙方)签订《上海市房屋租赁合同》1份，约定甲方将位于上海市闵行区XX路XXX号XXX层房屋出租给乙方作为商业经营使用用。甲乙双方约定，甲方于2019年7月1日前向乙方交付该房屋。房屋租赁期限自2019年7月1日起至2024年6月30日止，租期5年。装修免租期3个月。实际租金起算日期为2019年10月1日。甲、乙双方约定，该房屋租金单价为8元每平方米每天，月租金总计为47,632元整。该房屋租金前2年内不变，自第3年起,每年递增5%。具体租金支付明细如下：2019年7月1日起至2020年6月30日：月租金为47,632元。2020年7月1日起至2021年6月30日：月租金为47,632元。2021年7月1日起至2022年6月30日：月租金为50,014元。2022年7月1日起至2023年6月30日：月租金为52,515元。2023年7月1日起至2024年6月30日：月租金为55,141元。乙方应提前10日向甲方支付租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的2倍支付违约金。乙方支付租金的方式为：每3个月为一期支付。甲、乙双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为2个月的租金，即95,264元整。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理、能源等费用由乙方承担(装修免租期内乙方承担物业费和能源费)。甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的2倍支付违约金；给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：1.甲方未按时交付该房屋，经乙方催告后7日内仍未支付的；2.甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的，或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的。3.乙方未征得甲方书面同意改变房屋用途，致使房屋损坏的；4.因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；5乙方逾期不支付租金累计超过15天的。该合同补充条款作出如下约定：经甲乙双方协商一致约定：1.如乙方未做满两年退租,甲方有权不予退还乙方保证金且乙方需补偿甲方免租期的租金。2.合同到期后,乙方拥有优先承租权。该合同还对双方的其他权利义务作了约定。2019年12月31日，原告宋益娟(作为签约甲方)与被告马军辉(作为签约乙方)在见证方见证下签订《租赁合同补充协议》1份，约定由于乙方资金紧张，未能按照合同约定的时间交付第二期房租，经甲乙双方友好协商，甲方同意乙方延迟至2020年1月13日前交付第二期房租。如乙方未能按照双方约定的时间交付房租，则属于乙方违约，甲方有权按原合同约定终止合同，收回房屋。上述合同签订后，原告按约向被告交付了案涉房屋,被告则向原告支付了租赁保证金及第一期租金。但自2020年1月、同年3月起被告分别开始拖欠支付物业管理费和租金。2020年5月13日至同年5月26日,原告通过微信向被告催缴欠付的物业费及房租。2020年6月14日,原告在被告的租赁场所张贴《催缴租金通知书》,要求被告在接到本通知之日起三日内向原告缴纳2020年3月还应支付的剩余租金25,300元及2020年4月还应支付的第二季度(4月、5月、6月)房租共计105,000元,两项共计130,300元,逾期原告将按照双方签订的《上海市房屋租赁合同》约定，解除合同并追究被告的违约责任。2020年6月19日,原告再次通过微信向被告催缴欠付的租金，但被告仍未向原告支付拖欠租金。2020年7月13日、同年7月14日、同年7月15日，原告先后三次在被告的租赁场所张贴《搬离物品通知书》，其主要内容：您已经欠缴4个月房租，并没有改正的诚意，现要求你在二天内把属于你的物品全部搬离，如你不在规定时间内搬离，遗弃现场物品我将安排人处理，所需人工和其它处理垃圾费用将向你追讨。由于被告一直未向原告支付上述拖欠租金等费用，遂成讼。另查明，原告于2020年10月22日已向涉案房屋所在地的上海永升物业管理有限公司缴纳了2020年1-10月的物业管理费34,843元。审理中，原、被告一致确认，被告于2020年10月21日将租赁房屋返还原告。本院认为，原、被告订立的《上海市房屋租赁合同》及《租赁合同补充协议》,系签约当事人的真实意思表示，于法不悖，合法有效。本案中，被告作为承租人按约向作为出租人的原告支付租金等费用系其基本的合同义务。然在实际履约过程中，被告自2020年1月、同年3月起分别开始拖欠支付物业管理费及租金，在原告的多次催讨下，被告一直未能支付。现原告作为出租人，在无法实现其租赁合同目的的情况下，诉诸法院要求判令双方签订的租赁合同于2020年7月17日解除之诉请，符合双方的合同约定，本院予以支持。关于原告要求被告支付物业费34,843元之诉请。审理中，原告向本院出示了其已向涉案房屋所在地的物业公司缴纳了2020年1-10月的物业管理费34,843元的发票原件，且被告对此项诉请及其金额亦不持异议，故本院对原告的此项诉请予以支持。关于原告要求被告支付至2020年7月17日止的拖欠租金89,561元(该金额中已扣除原告自愿给予被告减免一个月租金的金额)之诉请。具有事实和合同依据,本院予以支持。关于原告要求被告支付自2020年7月18日起至2020年10月21日止的房屋占用费108,452元之诉请。本案中,被告认可其于2020年10月21日将租赁房屋返还原告,故被告需支付原告自2020年7月18日起至2020年10月21日止的房屋占用费。本院对原告的此项诉请亦予支持。关于原告要求被告支付免租期租金142,896元之诉请。根据双方合同补充条款约定，如被告未做满两年退租,原告有权不予退还被告保证金且被告需补偿原告免租期的租金。本案中，被告自租赁至退租确未满两年,故本院对原告的此项诉请予以支持。关于原告要求被告支付违约金95,264元之诉请。如上所述，被告自租赁至退租确未满两年,原告有权不予退还被告缴纳的保证金。审理中，原告已明确该项诉请即通过对被告支付的租赁保证金95,264元不予返还的形式由被告予以承担，故本院对原告的此项亦予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、原告宋益娟与被告马军辉签订的《上海市房屋租赁合同》于2020年7月17日予以解除。二、被告马军辉支付原告宋益娟拖欠物业费34,843元。三、被告马军辉支付原告宋益娟至2020年7月17日止的拖欠租金89,561元。四、被告马军辉支付原告宋益娟自2020年7月18日起至2020年10月21日止的房屋占用费108,452元。五、被告马军辉支付原告宋益娟免租期租金142,896元。六、被告马军辉支付原告宋益娟违约金95,264元(即原告宋益娟收取被告马军辉的租赁保证金95,264元不予返还)。上述第二至第五条款的履行期限均为本判决生效之日起的十日内。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3,878.45元，由被告马军辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈春芳二〇二〇年十二月十一日书记员  周 燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定金额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。