湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1202民初5737号 原告（反诉被告）：杨威，男，汉族，1983年11月11日出生。 委托诉讼代理人（特别授权）：曾奇才，湖南宏峰律师事务所专职律师。 被告（反诉原告）：怀化华商房地产开发有限公司。 法定代表人：向之华。 委托诉讼代理人（特别授权）：杨阳，湖南诚怀律师事务所专职律师。 委托诉讼代理人：蒲卫国，湖南天樽律师事务所专职律师。 原告（反诉被告）杨威诉被告（反诉原告）怀化华商房地产开发有限公司（以下简称华商公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨威的委托诉讼代理人曾奇才、被告（反诉原告）华商公司的委托诉讼代理人杨阳、蒲卫国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）杨威向本院提出如下诉讼请求：一、判令华商公司向杨威支付逾期交房违约金（参照已付总房款273302元每日万分之一从2015年12月31日暂计算至2020年7月31日计1734天为47390元，后续计算至交付房屋时为止）；二、判令华商公司继续履行《怀化市商品房买卖合同》向杨威交付华桥信息大楼1栋1485号、1486号房屋；三、由华商公司承担本案诉讼费用。事实和理由：杨威与华商公司于2015年4月26日签订了两份《怀化市商品房买卖合同》，约定由杨威购买“华桥信息大楼”1栋1485号、1486号共两套房屋，房屋总价为273302元，付款方式为一次性付款。房屋的交付时间为2015年12月31日，且交付时华商公司应当取得《竣工验收备案表》。杨威以他人付款的方式向华商公司支付了全部购房款，华商公司于2015年4月26日向杨威开具了购房款收据。但华商公司至今仍未向杨威交付房屋，已构成违约交房。杨威请求参照已付总房款每日万分之一的违约标准由华商公司承担违约交房责任。 被告（反诉原告）华商公司答辩并反诉称：一、杨威未支付房款，华商公司有先履行抗辩权，杨威无权要求继续履行《怀化市商品房买卖合同》。《合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”在本案中，2015年4月26日签订的六份《怀化市商品房买卖合同》第七条均约定：“首付款（含定金）……于本合同签订之日支付，……”《怀化市商品房买卖合同》第十一条均约定：“出卖人应当在2015年12月31日前，……将本合同约定的商品房交付买受人使用，……”根据前述约定，是先付款后交房。如前所述，杨威的房款是拟用工程款冲抵，杨威并未向华商公司支付房款，因（2017）湘1202民初420号《民事判决书》不认可工程款抵房款，故杨威至今未向华商公司支付房款等，因此华商公司可以行使先履行抗辩权。二、杨威主张违约金无法律依据和事实根据。违约金是以违约为前提，在本案中，华商公司并无违约行为。其一，如前所述，因杨威未付房款，华商公司未交付案涉商品房是行使先履行抗辩权，并非违约行为。其二，案涉两份《怀化市商品房买卖合同》第十一条均约定：“……如买受人的房屋价款（包括申请的银行按揭贷款）未在本合同约定的交房期限前支付给出卖人，出卖人将顺延交房和办理房屋权属证书日期。”根据该约定华商公司未交付案涉商品房也非违约行为。三、2017年10月23日之前的所谓逾期交房违约金超过了诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”在本案中，杨威向人民法院起诉的时间是2020年10月23日，故2017年10月23日之前的所谓逾期交房违约金超过了诉讼时效。因杨威一直未交付购房款，故反诉请求解除原、被告之间签订的合同编号为201200451485号和201200451486号两份《怀化市商品房买卖合同》，并判决杨威注销商品房买卖合同备案登记手续。综上，（2017）湘1202民初420号《民事判决书》不认可工程款抵房款，故杨威至今未向华商公司支付房款等，如果人民法院支持杨威的诉讼请求，就会出现前后矛盾的判决，严重损害司法权威和华商公司的合法权益，出现华商公司既要向杨威交付案涉商品房，又要向昌顺公司支付工程款的严重违背公平原则的现象，故请求人民法院依法进行判决。 原告（反诉被告）杨威针对反诉辩称，杨威已经交付了购房款，华商公司解除合同没有事实依据，请求依法驳回华商公司的反诉请求。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对双方提交的身份信息、《怀化市商品房买卖合同》两份、收据、报告，以及本院对禹啟君的问话笔录，本院予以确认并在卷佐证。对被告提交的《房屋自愿分户申明书》、（2017）湘1202民初420号案件民事一审庭审笔录、（2017）湘1202民初420号民事判决书、（2017）湘12民1310号民事判决书、（2017）湘1202民初1919号民事判决书、（2019）湘12民终1003号民事判决书，拟共同证明原告未交付房款，本院对该证据的真实性、合法性予以确认，但不能实现被告的证明目的。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2011年7月29日，华商公司作为发包方就华桥信息大楼的施工与承包人怀化市昌顺建筑工程有限公司（以下简称昌顺公司）签订了《湖南省建设工程施工合同》，双方对相关事宜进行了约定。同日，昌顺公司授权禹啟君为其代理人，负责华桥信息大楼工程项目的合同签订、施工管理等一切事务。 2015年4月26日，因禹啟君与杨威之间有其他经济纠纷，杨威为债权人，禹啟君认为华商公司尚欠其工程款未付，于是杨威、禹啟君就双方的债权债务协商后，一致同意以华商公司开发的华桥信息大楼的1485、1486号房屋抵偿给杨威，以此抵扣禹啟君应付给杨威的欠款。华商公司对此予以认可，于同日向杨威出具收据载明：“今收到杨威430521198311118475交来信息大楼1485、1486#共2套房款（未收现金抵工程款）273302元”。双方并签订两份《怀化市商品房买卖合同》，约定华商公司（出卖人）将华桥信息大楼1栋的1485、1486号商业用房出卖给杨威（买受人），房屋单价2860元/平方米，总房款共计273302元，付款方式为一次性付款，出卖人应当在2015年12月31日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将合同约定的商品房交付买受人使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格，并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》，但双方对因出卖人原因逾期交付房屋产生的违约责任未进行约定。 2015年4月26日，禹啟君的妻子尹鹦鹉经禹啟君授权出具《房屋自愿分户申明书》，载明：“本人禹啟君修建信息大楼项目，现因华商公司欠我本人工程款，经协商同意以信息楼1352、1353、1354、1363、1364、1365号（分户到陈惠阳名下）；……1485、1486#房（分户到杨威名下）；……。以上分户业主自行承担办证费用，由业主本人自行到开发商或相关收费部门交清，房款全部从我禹啟君的工程款中抵扣。声明人：尹鹦鹉代禹啟君”。随后，华商公司配合杨威在房产部门对上述两份商品房买卖合同办理了网签备案手续，案涉房屋所在楼栋已经办理了竣工验收备案登记，但因华商公司与昌顺公司存在纠纷，该两套房屋至今未办理不动产权证，也未交付给杨威。 2017年，本院在审理（2017）湘1202民初420号（昌顺公司与华商公司）建设工程施工合同纠纷一案件中，华商公司提出相关的33份商品房买卖合同（含上述2份）所涉的购房款应视为对昌顺公司工程款的清偿，昌顺公司对此不予认可。基于此，华商公司认为杨威的上述购房款未付，双方形成纠纷。 本院认为：本案争议的焦点是杨威是否向华商公司交付了购房款。因禹啟君与杨威之间存在民间借贷关系，杨威对禹啟君享有债权。禹啟君与华商公司在建设工程施工过程中，禹啟君与华商公司均认可禹啟君对华商公司享有工程款债权，双方并达成以工程款抵偿购房款的协议。禹啟君与华商公司达成以工程款抵房款的协议后，禹啟君将其对华商公司的前述债权转让给杨威，即消灭了禹啟君与杨威之间的债权债务关系。华商公司知晓债权转让后，与杨威签订商品房买卖合同，实际为履行相关债权转让的内容。杨威基于债权转让享有对华商公司的工程款债权，华商公司即负有对杨威支付工程款的债务，同时因商品房买卖合同的签订，杨威又负有向华商公司支付购房款的债务，双方经协商，由华商公司向杨威出具已收到购房款收据这一行为，作为对彼此互负的债务进行抵销的确认，不违反法律规定，本院予以认可。至此，应视为杨威支付购房款的行为已完成。华商公司称杨威未履行支付购房款的理由不能成立，本院不予采纳。对于华商公司反诉请求解除原、被告之间签订的合同编号为201200451485号和201200451486号两份《怀化市商品房买卖合同》，并判决杨威注销商品房买卖合同备案登记手续，因事实及法律依据不足，本院不予支持。至于昌顺公司不认可华商公司所签的商品房买卖合同系抵扣工程款以及华商公司是否欠禹啟君工程款等，应由华商公司另案处理，与本案的审理无关。 杨威与华商公司签订的《怀化市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，杨威已经实际履行了合同约定的付款义务，现案涉房屋已经符合交付条件，则华商公司应当继续履行合同，按照合同约定向杨威交付华桥信息大楼1栋1485、1486号房屋。 关于华商公司未按合同约定将房屋交付给杨威，杨威主张逾期交房违约金问题，因原、被告双方在合同中对因出卖人原因逾期交付房屋产生的违约责任未进行约定，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，参照本院同类案件的判决，本院酌情将逾期交房违约金确定为按房款的日万分之一计算。关于华商公司提出的诉讼时效问题，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，本案杨威从2020年10月23日才向法院起诉主张权利，则杨威要求华商公司承担2015年12月31日至2017年10月23日之间的逾期交房违约金的主张已过诉讼时效。同时，由于华商公司的违约是持续行为，故杨威主张2017年10月23日之后的违约金未过诉讼时效，对该范围内的逾期交房违约金本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十条、第八十一条、第九十九条、第一百条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）怀化华商房地产开发有限公司限于本判决生效之日起30日内向原告（反诉被告）杨威交付华桥信息大楼1栋1485、1486号房屋； 二、被告（反诉原告）怀化华商房地产开发有限公司限于本判决生效之日起10日内向原告（反诉被告）杨威支付从2017年10月23日起至交房之日止的逾期交房违约金（以已付房款273302元为基数，按日万分之一计算）； 三、驳回原告（反诉被告）杨威的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）怀化华商房地产开发有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费6110元，减半收取3055元，由原告（反诉被告）杨威负担172元，由被告（反诉原告）怀化华商房地产开发有限公司负担2883元；反诉案件受理费40元，由被告（反诉原告）怀化华商房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  申 敏 二〇二〇年十二月二十九日 代理书记员  曾奕程