福建省漳浦县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0623民初1572号 原告：福建福晟钱隆房地产开发有限公司，住所福建省漳州市漳浦县绥安镇金浦大道与文昌路交汇处钱隆首府营销中心，统一社会信用代码91350623070872373Y。 法定代表人：叶秋莺，董事长。 委托诉讼代理人：吴秋香，女，该公司员工。 被告：陈淑敏，女，1985年1月2日出生，汉族，农民，住福建省漳浦县。 被告：陈江南，男，1982年3月4日出生，汉族，农民，住福建省漳浦县。 第三人：中国建设银行股份有限公司漳浦支行，住所福建省漳浦县绥安镇府前小桥东岸聚源东岸楼盘1号楼D01、D02号，统一社会信用代码91350623770684189P。 负责人：杨雨露，行长。 委托诉讼代理人：张惠平，男，该单位职工。 原告福建福晟钱隆房地产开发有限公司（以下简称“福晟钱隆公司”）与被告陈淑敏、陈江南，第三人中国建设银行股份有限公司漳浦支行（以下简称“建行漳浦支行”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告福晟钱隆公司的委托诉讼代理人吴秋香到庭参加诉讼，被告陈淑敏、陈江南及第三人建行漳浦支行经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告福晟钱隆公司向本院提出诉讼请求：1．判令解除原告福晟钱隆公司与被告陈淑敏、陈江南签订的编号为35062308007000148的《商品房买卖合同》（项目名称福晟▪钱隆首府二期7＃1602），且被告陈淑敏、陈江南协助福晟钱隆公司办理注销抵押和撤销备案登记等手续。2．判令被告陈淑敏、陈江南向原告福晟钱隆公司支付违约金130148元（总房款650739元×20%，从已交纳的房款中扣除）。3．判令被告陈淑敏、陈江南偿还原告福晟钱隆公司（在个人住房借款合同解除前代其垫付的所有断供款）被第三人中国建设银行股份有限公司漳浦支行从账户上划扣用于垫付其应缴交月供款（现暂计2018年5月至2019年6月，共11期，款项共计34415.25元，及原告从支付之日起至款项还清之日的利息，该部分应从已交纳的房款中扣除）；4．立案后，借款合同解除前原告福晟钱隆公司仍被第三人建行漳浦支行从保证金账户上划扣的用于垫付其月供款的，原告福晟钱隆公司有权要求该款项从已交纳的房款中扣除。5．本案的诉讼费由两被告承担负担。事实与理由：2014年9月3日，原、被告双方共同签订合同编号为35062308007000148的《商品房买卖合同》一份（以下简称“合同”），合同约定被告陈淑敏、陈江南向原告福晟钱隆公司购买漳浦县××镇××道××期××＃××号商品房，建筑面积为109.11平方米，总房款为650739元，首付款支付195739元，余款455000元申请银行按揭贷款。两被告向第三人申请按揭贷款，于2014年10月27日两被告与第三人共同签订《个人住房借款合同》（以下简称“借款合同”），原告为保证人，承担阶段性连带责任保证。两被告未按期归还月供款，导致原告在2018年6月23日后共8次11期被第三人从保证金账户上划扣款项共计34415.25元用于垫付两被告的月供款。原告多次电话催促且书面通知两被告偿还，两被告置之不理。在借款合同解除前，两被告仍欠付第三人断供款项而原告又承担了保证责任的，原告有权在被告收付款项中予以扣除上述所欠的断供款。根据合同附件六第三条第7款约定：“被告连续三期或累计六期不能按期偿付银行按揭贷款本息，在出卖人履行担保责任后，出卖人有权向买受人追偿所欠款项，并有权单方解除合同及本补充协议，并要求买受人按合同总房价的20%支付违约金。” 被告陈淑敏未提出答辩。 被告陈江南未提出答辩。 第三人建行漳浦支行未作陈述。 原告福晟钱隆公司围绕诉讼请求依法提交了商品房买卖合同（预售）、个人住房借款合同、中国建设银行个人贷款拖欠明细、业务凭证，以及EMS快递、面单、跟踪记录查询等证据。被告陈淑敏、陈江南与第三人建行漳浦支行经传票传唤后，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃对上述证据质证的权利。上述证据经本院审查，符合民事诉讼证据关于真实性、合法性和关联性的要求，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2014年9月3日，原告福晟钱隆公司与被告陈淑敏签订了《商品房买卖合同》及补充协议（合同编号为35062308007000148），由陈淑敏向福晟钱隆公司购买址在漳浦县绥安镇鹿溪北岸文昌路福晟▪钱隆首府（福建漳浦）二期7#1602号商品房，房屋总价款650739元。双方在合同附件六第三条第7款约定：“被告连续三期或累计六期不能按期偿付银行按揭贷款本息，在出卖人履行担保责任后，出卖人有权向买受人追偿所欠款项，并有权单方解除合同及本补充协议，并要求买受人按合同总房价的20%支付违约金。上述违约金可由出卖人在买受人已交纳的房款中直接扣除，在买受人履行完终止合同的手续（包括与银行解除按揭手续，注销合同及该房屋有关的文件等）后，出卖人将剩余房款（扣除买受人所欠款项及违约金）无息退还给买受人，如买受人已支付的房款不足偿还出卖人欠款，出卖人有权继续追偿。” 合同签订后，陈淑敏支付了195739元作为购置房屋价款的首付款，余款455000元向第三人建行漳浦支行申请办理了银行按揭贷款。 2014年10月27日，被告陈淑敏、陈江南与建行漳浦支行签订了《个人住房借款合同》，并由福晟钱隆公司对陈淑敏、陈江南的上述贷款提供阶段性连带责任保证。建行漳浦支行如期发放了住房按揭贷款。 2018年6月23日起，陈淑敏、陈江南累计11期未按时偿还按揭贷款，导致福晟钱隆公司累计8次被建行漳浦支行从保证金账户中扣除共计34415.25元。 本院认为，福建福晟钱隆房地产开发有限公司与陈淑敏签订的《商品房买卖合同》合法有效，当事人应当按照约定履行自己的义务。陈淑敏、陈江南自2018年6月起累计6次以上未按时偿还按揭贷款，导致福晟钱隆公司履行保证责任，代偿拖欠的贷款本息。陈淑敏的行为已构成违约，根据合同约定原告有权单方解除合同及其补充协议。故福晟钱隆公司请求判令解除《商品房买卖合同》，并要求陈淑敏协助办理注销抵押预告登记和注销合同备案登记手续，有事实和法律依据，应予支持。审理过程中，福晟钱隆公司已与第三人建行漳浦支行就提前代偿贷款达成和解，为免各方讼累，本院将根据双方的和解意见作出判决。福晟钱隆公司请求陈淑敏按合同总价款20%支付违约金，该请求偏高，本院酌情调整为按总价款10%支持违约金请求。福晟钱隆公司作为保证人，在承担保证责任后，有权向两被告行使追偿权。福晟钱隆公司还请求就代偿款支付相应的逾期还款利息，该请求与其违约金请求重复，不应予以支持。根据双方合同约定，福晟钱隆公司可从房款中直接扣除违约金、代偿款等，再将剩余房款退还买受人陈淑敏。 综上所述，本院对福晟钱隆公司的诉讼请求予以部分支持。被告陈淑敏、陈江南，第三人建行漳浦支行经本院传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除原告福建福晟钱隆房地产开发有限公司与被告陈淑敏于2014年9月3日签订的《商品房买卖合同》（编号为35062308007000148）。 二、被告陈淑敏应于本判决生效后协助原告福建福晟钱隆房地产开发有限公司办理注销前项《商品房买卖合同》的登记备案手续及预售商品房预告登记手续。 三、被告陈淑敏、陈江南应于本判决生效后协助原告福建福晟钱隆房地产开发有限公司办理讼涉商品房抵押权预告登记注销手续。 四、原告福建福晟钱隆房地产开发有限公司应在本判决生效后向第三人中国建设银行股份有限公司漳浦支行代陈淑敏、陈江南偿还剩余按揭贷款。原告代偿后，第三人应配合原告办理讼涉商品房抵押权预告登记注销手续。 五、被告陈淑敏、陈江南应于本判决生效后十日内向原告福建福晟钱隆房地产开发有限公司支付代偿款34415.25元（截至2019年6月30日），以及此后的代偿款（含第四项中的代偿款）。 六、被告陈淑敏、陈江南应于本判决生效后十日内向原告福建福晟钱隆房地产开发有限公司支付违约金65073.9元。 七、原告福建福晟钱隆房地产开发有限公司有权在陈淑敏已付购房款650739元中扣除上述第五项代偿款、第六项违约金后，将余款退还被告陈淑敏。 八、驳回原告福建福晟钱隆房地产开发有限公司其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10307.4元，减半收取计5153.7元，由陈淑敏、陈江南负担，于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 员 吴成斌 二〇二〇年十二月二十八日 法官助理 戴毅斌 书 记 员 陈志敏 书 记 员 陈巧榆 附申请执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。