北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0118民初2713号原告：张丽艳，女，1968年3月3日出生。法定代理人：张力力（系原告张丽艳之弟弟），男，1970年7月2日出生。委托诉讼代理人：李静，北京弘知律师事务所律师。被告：王秀文，女，1971年4月23日出生。被告：王兴武，男，1970年5月8日出生。二被告之共同委托诉讼代理人：郑泽众，北京市问为律师事务所律师。第三人：赵鹏飞，男，1982年4月14日出生。原告张丽艳与被告王秀文、王兴武，第三人赵鹏飞所有权确认纠纷一案，本院于2019年2月26日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张丽艳之法定代理人张力力、委托诉讼代理人李静，被告王秀文、王兴武及其共同委托诉讼代理人郑泽众到庭参加诉讼。第三人赵鹏飞经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张丽艳向本院提出诉讼请求：1．请求确认被告占有的位于北京市密云区X号院X号楼X层X单元X房屋（以下简称涉案房屋）系原告所有；2．本案诉讼费、鉴定费由被告负担。事实与理由：2013年10月23日，原告作为被拆迁人与拆迁人北京市密云县檀营满族蒙古族乡人民政府、北京首政置业有限公司签订了《拆迁安置协议》，原告回迁安置了包括涉案房屋在内的两套房屋。2018年12月11日原告取得涉案房屋的房屋所有权证[房屋产权证为：京（2018）密不动产权第X号]，系该房屋的合法所有权人。2013年、2015年原告精神病发作，被北京市安定医院诊断为持久的妄想型障碍，认定为精神残疾二级，且至今仍在北京市丰台区X园康复、治疗。在此期间根本无暇顾及房屋，自交房后所有房屋事宜均由原告的法定代理人张力力代为处理。2017年4月22日，张力力准备对该房屋装修时，发现门锁打不开，从物业处得知是被告占用了房屋，张力力随即报警。张力力虽多方努力，一直未能联系到被告。2018年9月，经北京市公安局密云分局信访办沟通，被告表示该房屋系其从第三人处购买。但原告从未自行或授权他人出售过涉案房屋。为维护原告自身合法权益，故诉至法院，判如所请。被告王秀文、王兴武辩称，二被告不同意原告的诉讼请求。起诉后，二被告通过物业得知，张丽艳早已将包括涉案房屋在内的两套房挂在网上欲出售。买房时，赵鹏飞向二被告提供了张丽艳的身份证复印件、拆迁协议、安置补偿协议、赵鹏飞与张丽艳的房屋买卖协议，足以让二被告相信赵鹏飞有权出售房屋。另外赵鹏飞有涉案房屋的钥匙，中介拿着钥匙带领二被告看房，买房后二被告拿着以上材料办理水、电、煤气及装修手续等均无异常。综上，二被告作为购买方，审查了房屋来源且按照市场价格支付了超过70%的房款，已经尽到审慎义务，故二被告系善意第三人，主观上不存在过失或者恶意，应构成善意取得。反观张丽艳，其有可能将钥匙委托给物业公司、中介或者他人持有，她应当预见到该行为可能导致的不利后果，存在重大过错。第三人赵鹏飞经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。经审理查明：原告张丽艳系限制民事行为能力人，张力力为其指定监护人。2013年10月19日，北京市密云县檀营满族蒙古族乡人民政府、北京首政置业集团有限公司（拆迁人、甲方）与张丽艳（被拆迁人、乙方）签订《拆迁补偿协议》，约定：乙方在拆迁范围内的宅基地地址为X道X条，门牌号码X号，经认定的合法宅基地面积为185．12平方米，合法房屋建筑面积17．34平方米，乙方自愿选择房屋安置的拆迁补偿安置方式。2013年10月23日，双方订立了编号为4-229-18的《拆迁安置协议》，约定：乙方安置房号为X1-X-X,建筑面积93．52平方米，购房款319846元；X2-X-X,建筑面积94．89平方米，购房款364325元。2018年12月11日，张丽艳取得了密云区X号院X号楼X层X单元X（建筑面积94．89平方米）的不动产权证书，不动产权证书号为京（2018）密不动产权第X号，共有情况为房屋单独所有。庭审中，张丽艳之法定代理人张力力表示，其于2017年4月22日首次发现涉案房屋门锁被更换，经物业查询得知系二被告购买了涉案房屋，经多次报警后联系到了二被告。二被告则表示，因为接送孩子，王秀文认识了一名女性中介，后者向其介绍了涉案房屋，而该中介店面门口的黑板上书写涉案房屋出售价格为88万元，中介费2万元。两名中介人员带其看了房屋，其中一名中介带其去了其早先就认识的张某的饭店。当时张某表示赵鹏飞委托其卖房，故未再交纳定金。张某给付其钥匙后，二被告再次去看房。后在张某的饭店签订的手续，在场人有张某、赵鹏飞、于满营，找另一中介李春兰走手续，其给付李春兰1万元中介费。房屋约定的总价为88万元，但实际给付了78万元，双方口头约定余下10万元于房屋过户时交付。因赵鹏飞表示涉案房屋其购买一年后现在出卖还赔钱，收条仍书写95万元。以上房款的构成，从王兴武中国工商银行账户取现39万元，从王兴武中国建设银行卡中取现30万元，从王秀文的北京农商银行的卡中取出10万元，以现金方式交付给赵鹏飞后，赵鹏飞出具了收条。因想着房本先行办理在张丽艳名下转给赵鹏飞才能过户，故从未向赵鹏飞询问过房本办理事宜。现二被告持其答辩意见，认为构成善意取得，不同意原告诉讼请求。现双方均认可，涉案房屋现由二被告装修、实际控制使用中。为证明其主张，张丽艳向本院提交了如下证据：1．《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，显示：2015年2月7日，张丽艳作为出卖人将坐落于密云区X1区X幢X单元X号房屋，建筑面积93．52平方米，出卖给商立新，价款为980000元。对此二被告表示其不清楚是否系张丽艳本人签名，故不予认可。2．张丽艳名下中国建设银行X账户明细，显示：2015年2月7日，商立新转账支付给其980000元。3．首都医科大学附属北京安定医院住院病案，显示：张丽艳分别于2012年10月11日－11月12日，2015年5月30日－7月7日期间因妄想性障碍等住院。4．《北京市公安局密云分局信访答复意见书》，显示：张力力于2018年9月3日以网上投诉的方式反映王秀文买房问题，经过调查，查明张力力反映王秀文买房问题，可能涉及买房人王秀文被骗，作为线索，公安机关将继续开展工作。关于涉案房屋的产权，建议张力力到法院确权……2018年9月21日，经侦中队民警约到王秀文，初步判断王秀文被骗，经侦中队正式受理案件，相关工作正在进行中。二被告对证据2-4真实性均认可。二被告向本院提交如下证据：1．编号为4－229－18的《拆迁安置协议书》，尾部有“张丽艳”签名并按捺手印。2．《房屋买卖协议书》，其上记载：2015年2月7日，“张丽艳”作为出卖人将位于北京市密云县X区X号楼X单元X室，建筑面积94．89平方米的房屋，以950000元的价格出卖给“赵鹏飞”。尾部分别有以上二人签字并按捺手印。3．编号为0051384的《收据》，其上记载：2015年2月7日，赵鹏飞交来购买北京市密云县X区X号楼X单元X室全款950000元，收款人“张丽艳”并按捺手印，交款人“赵鹏飞”并按捺手印。4．“张丽艳”身份证复印件，下方记载：“今有本人张丽艳将名下北京市密云县X区X号楼X单元X室房屋出售给赵鹏飞赵鹏飞已全款方式人民币玖拾伍万元整一次性付清。特此证明：张丽艳并按捺手印，电话X，2015年2月7日。”对上述证据，张丽艳均不认可，并表示上述文件中的签名均非其本人签字，身份证复印件与其真实身份证不符，涉嫌伪造，其不认识赵鹏飞，未卖房给他，亦未收到上述款项。5．《房屋买卖协议书》，显示：2016年1月25日，赵鹏飞将位于北京市密云区X区X－X－X，建筑面积94．89平方米的（4-229-18）号自有楼房，出售给王兴武，价款为950000元。其背面书写：“今收到王兴武交来购买北京市密云区X区X号楼X单元X室全款950000元，交款人王兴武，收款人赵鹏飞，证明人张某李春兰。2016年1月25日。”对此张丽艳表示真实性由法院核实，但背面的收条内容与二被告陈述相矛盾。6．中国工商银行账号为×的明细，显示：2016年1月25日，卡取390000元。张丽艳以该交易明细没有盖章为由对真实性不予认可。7．北京市居民供用天然气合同、北京燃气密云有限公司客户服务手册、交纳物业费、供暖费、水费、电费、燃气费票据等，证明二被告实际在涉案房屋内居住并交纳相关费用。对此张丽艳表示真实性由法院核实，但从交费票据中可以看出其为房屋所有权人。8．申请证人张某出庭。张某表示，其不认识张丽艳。赵鹏飞系其认识多年的朋友，自2015年起无法联系，因买菜其与王兴武、王秀文相识。因赵鹏飞欠其5万元，其向赵鹏飞催要时，赵鹏飞表示他从张丽艳手中买了两套房，一套系X1区十几层的房屋，一套系本案涉诉房屋，卖一套房后就能还钱。2015年9、10月份，赵鹏飞将拆迁协议、收据、钥匙等放在其处，让其帮忙出卖房屋（报价90万），并从中给付其好处费。随后其将房屋出售信息挂在中介平台，并多次带人看过房屋，当时房屋的状态为毛坯状态。王兴武他们通过个人中介看该套房屋，后来其与王兴武碰面。大概在2015年年底，在宾阳一个饭店，王兴武等与赵鹏飞见面，签订了赵鹏飞起草的合同。当其面，王兴武通过转账、现金的方式将房款78万给付赵鹏飞，余下10万办完房本后再给付，手续、钥匙等当着赵鹏飞的面由其给付王兴武，王兴武走后，赵鹏飞给付给其欠付的5万元及好处费。对该证人证言，张丽艳不予认可。9．北京华市老四菜店营业执照副本，显示类型为个体，经营者为王兴武，组成形式为个人经营，经营场所为北京市密云区华远农副产品综合批发市场14号楼；王秀文名下北京农商银行（账号×）存折，显示2016年1月15日支出现金18万元。王秀文表示以上钱款用于支付房款。张丽艳表示对以上证据的真实性认可，但认为存折中钱款的去向不明，且取现时间与房屋买卖时间相差甚远，对证明目的不予认可。经王兴武、王秀文申请，本院向中国工商银行调取了账号为×的账户信息，经查询，该卡持有人姓名为王兴武，身份证号码为×；本院向中国建设银行调取了北京华市老四菜店2016年1月的账户交易明细，显示截至2016年1月25日，该账户以不同用途分批支取现金，王兴武、王秀文表示以上所支取的钱款亦用于支付房款。对此，双方均对真实性表示认可。张丽艳另表示39万是卡取并未显示用途，北京华市老四菜店的账户系对公账户，有经营行为，取现日期与房屋买卖日期非同一天，不能证明支取钱款的用途，且以上数额与二被告的陈述矛盾。在本案审理过程中，张丽艳对二被告提交的证据1－4中“张丽艳”的签名进行笔迹鉴定，王秀文对证据1-4中“张丽艳”签名处的指纹是否为张丽艳本人所捺进行鉴定。后本院委托北京法源司法科学证据鉴定中心对以上项目进行鉴定。在鉴定过程中，经双方认可，选取了存档于北京市规划和自然资源委员会编号为4-229-18的《拆迁补偿协议》《拆迁安置协议》原件、存档于密云县檀营地区旧村改造搬迁工作指挥部编号为4-8-18的《拆迁补偿协议》《拆迁安置协议》《入户调查情况表》《檀营地区旧村改造项目选购定向安置房房款及补偿款明细清单》及《委托书》原件，2020年6月5日张丽艳书写的笔迹样本提取表及由其捺印的指印样本提取表等作为比对样本。2020年7月6日，北京法源司法科学证据鉴定中心出具（京）法源司鉴[2020]文鉴字第87号司法鉴定意见书，鉴定意见为：4份检材上的“张丽艳”签名字迹与样本上的张丽艳签名字迹不是同一人书写，为此，张丽艳支付鉴定费18800元。同日，北京法源司法科学证据鉴定中心出具（京）法源司鉴[2020]痕鉴字第7号司法鉴定意见书，鉴定意见为：3检材上的指印不是样本捺印人张丽艳捺印形成，而2015年2月7日的《房屋买卖协议书》中“张丽艳”签名字迹处指印纹线不清晰，特征点较少，超出鉴定能力，故对该项不予受理。为此，王秀文支付鉴定费6900元。为核实相关情况，本院分别与商立新、彭程、尹显英进行了解。商立新表示，其与赵鹏飞原系男女朋友关系，买房时二人刚相识不久，认识时就有好多债主上门催款，后赵鹏飞就跑了，已有三年多未联系。2015年经赵鹏飞联系介绍，其通过中介彭程购买了张丽艳位于密云区X1区X号楼X单元X号房屋，共计98万元，当日通过银行转账的方式给付全款，因房屋出卖价格高于张丽艳的报价，中介费应该是张丽艳支付，当时说张丽艳在北京身体不好、以后要出国，母亲住院，着急用钱，故房价较低。签合同当日应为下午，中介人员、张丽艳及两名亲属、赵鹏飞均在场，其与张丽艳本人签订的合同，此系其与张丽艳第一次见面，当时张丽艳表示有两套房，还有两套是其母亲名下的房屋，问其要哪一套。因张丽艳表示其安置协议上涉及两套房，无法给付原件，故张丽艳给付其安置协议复印件、房屋买卖合同、天然气、有线电视、物业费等单据，并通过中介复印了张丽艳的身份证，原件张丽艳就拿回。因房本已办理完毕，以上手续复印件不知道去哪儿了。买房后，张丽艳还通过电话方式、微信方式与其说过房本办理事宜。在一段时间内就根本联系不上张丽艳了，直到张丽艳一个朋友给了张丽艳弟弟的电话，其才联系张丽艳弟弟后双方办理了房屋过户手续。张丽艳当时还说过另一套房也要卖。在买房后，有一次有人要看房，张丽艳还让其帮忙带张丽艳舅舅拿着钥匙去X区看房，没卖成后张丽艳表示要出租，后X区房屋是否出卖其并不知情。在其签约当日，赵鹏飞肯定没有和张丽艳签订合同，签合同时赵鹏飞在场，其还要求赵鹏飞看看合同有无问题，他说看不懂，后中介另一个专业的人审核后其与张丽艳签了补充协议，当天其在场时赵鹏飞与张丽艳没有签订合同，因为当时其与张丽艳、彭程去银行转账，转完钱张丽艳就走了，后其与赵鹏飞去了赵鹏飞住处，当时赵鹏飞母亲在场，其离开时已天黑。且依照其对赵鹏飞的了解，赵鹏飞在外欠钱众多，他母亲还找了家里亲戚帮忙给赵鹏飞还钱，没有能力购房。彭程表示，2014年其开了一家中介公司，现在已经不再营业。赵鹏飞找到其，表示商立新要买房，手里没有多少钱但是想买好房，其表示张丽艳的房可以，便宜就是没有房本，将来可以办理房本时把房主叫出来约一下。张丽艳将售房信息挂在中介，中介之间相互有沟通，其得知了这套房的信息。后来约双方见面、商量价格、签订合同。经其手就出售了商立新现在住的这套房，一两年前其还联系商立新询问房本是否办理一事。签约时，张丽艳精神状态不是太好，亲戚代卖，一直均是其亲戚说话。张丽艳向其出示了身份证、回迁协议、安置书原件，复印件其公司留存一份，没有给任何人看过，但因公司早都不再营业，故无法找寻。赵鹏飞也在场，当时张丽艳表示想卖两套，其表示慢慢给她推售吧，最后就卖了一套。当天赵鹏飞没有购买张丽艳另一套房，所有的合同都是商立新签的，赵鹏飞没有过手。因为卖房时，张丽艳的亲戚表示张丽艳精神状态不好可能来不了，其表示签合同必须本人到场，不然无法出卖，后来张丽艳本人来现场。交完钱之后张丽艳就不来了，后按照约定时间给的钥匙和交接手续。张丽艳出售房屋价格较低，市场价格应为100万。其与赵鹏飞因出卖该套房认识，赵鹏飞曾让其帮忙做贷款，但没做下来，现赵鹏飞尚欠其十七八万未还。其也不认识李春兰、张某、于满营。尹显英表示，其系张丽艳的舅舅，张丽艳曾让其帮忙带人看出卖的房屋。经其手仅出卖了X1区的房屋，卖房后，张丽艳、张力力一起到其处取走了房屋的所有钥匙与手续。在其手未发生过钥匙丢失等情况。后续X区的房屋是否出卖，其并不知情。对上述三人的陈述，双方均表示认可。上述事实，有当事人陈述、房屋买卖协议书、拆迁补偿协议、拆迁安置协议、不动产权证书、司法鉴定意见书、鉴定费发票、信访答复意见书等在案佐证。本院认为，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。本案中，因原告张丽艳所有的位于密云县X道X条X号的宅院拆迁，其回购了包括涉案房屋在内的两套安置房，并于2018年取得了涉案房屋的不动产权证书，故可以认定张丽艳系涉案房屋的所有权人。现被告王秀文、王兴武持其答辩意见认为其购买了涉案房屋，且构成善意取得，对此本院作如下分析：第一，依据北京法源司法科学证据鉴定中心所出具的鉴定意见，二被告所提交的编号为4－229－18《拆迁安置协议》、2015年2月7日《房屋买卖协议书》、编号为0051384《收据》、身份证复印件等中的“张丽艳”签名及按捺手印均与比对样本不符；第二，依据商立新、彭程、尹显英的陈述可知，在2015年2月7日，商立新与张丽艳在买卖密云区X1区X幢X单元X号房屋时，张丽艳并未与赵鹏飞订立过相关合同，且在该套房屋出售后，涉案房屋仍处在张丽艳的控制之中；第三，善意取得的构成要件包括：1．不动产的名义登记人实施了无权处分，2．第三人取得财产时是善意的，3．第三人是有偿受让且价格合理，4．转让的财产已完成公示，即不动产已经办理过户登记，现涉案房屋登记在张丽艳名下，故二被告购买房屋的行为不符合善意取得的构成要件。综上，对于二被告认为其系涉案房屋产权人之抗辩意见，本院不予采纳。第三人赵鹏飞经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状，视为其放弃答辩、质证及辩论等权利，依照法律规定，本院依法缺席判决。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条、第十七条、第三十九条、第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：坐落于密云区X街X号院X号楼X层X单元X房屋归原告张丽艳所有。文鉴鉴定费一万八千八百元（系原告张丽艳预交），由被告王秀文、王兴武负担，限本判决生效之日起七日内交纳；痕鉴鉴定费六千九百元，由被告王秀文、王兴武负担，已交纳。公告费七百六十元（系原告张丽艳预交），由被告王秀文、王兴武负担，限本判决生效之日起七日内交纳。案件受理费一万三千八百元（原告张丽艳已预交），由被告王秀文、王兴武负担，限本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  栗 茜审 判 员  陈 乐人民陪审员  郝密兰二〇二〇年十二月十七日法官 助理  张东冉书 记 员  李 曼