安徽省郎溪县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1821民初2487号原告：汪建文，男，1969年4月14日出生，汉族，住郎溪县。原告：郎溪县建平镇御龙湾足浴店，住所地郎溪县建平镇镇伍员路南侧东城国际****，个体工商户，统一社会信用代码92341821MA2NMWT2XW。经营者：徐城鑫，系投资人。两原告共同委托诉讼代理人：梅志宏，安徽梅志宏律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：梅迪，安徽梅志宏律师事务所律师。被告：郎溪兴达房地产有限公司，住所地郎溪县，住所地郎溪县建平镇伍员路代码91341821570444703R。法定代表人：姚友昌，该公司总经理。委托诉讼代理人：李洪祥，系公司员工。委托诉讼代理人：李淑虎，安徽金皖律师事务所律师。被告：安徽郎溪农村商业银行股份有限公司，住所地郎溪县，住所地郎溪县建平镇郎川大道西侧**代码91341800556301773D。法定代表人：雷鸣，系公司董事长。委托诉讼代理人：王昱，安徽明和律师事务所律师。原告汪建文、郎溪县建平镇御龙湾足浴店诉被告郎溪兴达房地产有限公司、安徽郎溪农村商业银行股份有限公司确认合同无效纠纷一案，本院于2020年10月16日立案受理后,依法适用简易程序于2020年11月13日公开开庭进行了审理。原告汪建文及郎溪县建平镇御龙湾足浴店的委托诉讼代理人梅志宏，被告郎溪兴达房地产有限公司的委托诉讼代理人李洪祥、李淑虎，被告安徽郎溪农村商业银行股份有限公司的委托诉讼代理人王昱均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。汪建文、郎溪县建平镇御龙湾足浴店向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认两被告间所签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2019销0000102，2009销0000103）无效；2、请求依法确认原告在同等条件下享有优先购买权；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年10月19日，原告与郎溪兴达房地产有限公司签订《房屋租赁合同》，由郎溪兴达房地产有限公司将其所有的位于东城国际23幢112、113号一层及110、111、112、113、114、115、116二层门面房租给原告使用，合同期限为2016年10月19日-2020年1月1日。2019年4月27日，郎溪兴达房地产有限公司与安徽郎溪农村商业银行股份有限公司签订《商品房买卖合同》，将原告租赁正在使用的东城国际23幢110、111号，出售给安徽郎溪农村商业银行股份有限公司，对此原告毫不知情，直到2019年10月7日，安徽郎溪农村商业银行股份有限公司通知原告，才得知租赁的房屋已被出售，为此原告为继续经营，与安徽郎溪农村商业银行股份有限公司协商是否可以继续租赁，安徽郎溪农村商业银行股份有限公司也同意考虑将110、111号二层继续租赁给原告使用，在合同期满后，还安排工作人员与原告进行沟通，并就经营场所周边租赁费用和市场行情进行调查，但至2020年9月21日原告收到法院传票才知道安徽郎溪农村商业银行股份有限公司已经将原告起诉，请求将原告之租赁物返还，这将导致原告的足浴店无法进行经营，造成重大经济损失，特提起诉讼。郎溪兴达房地产有限公司在庭审中辩称，1.原告在本案中不具有主体资格，汪建文同样不具有主体资格，理由如下，涉案的房屋23幢110、111号是两被告进行了房屋买卖交易，双方买卖时，当时合同的相对方是徐城鑫，而不是汪建文，郎溪兴达房地产有限公司出售房屋，先通知了徐城鑫，在得到徐不愿意购买的情况下才与安徽郎溪农村商业银行股份有限公司达成了商品房屋买卖合同，房屋已经过户给安徽郎溪农村商业银行股份有限公司，本案汪建文虽然和郎溪兴达房地产有限公司签订了房屋租赁合同，签订的时间是2020年4月16日，签订的租赁合同当中租赁物是23幢112、113号门面房，面积390.11平方米，不包括涉案的23幢110、111号两间房屋，我们现场考察，110、111是在郎溪兴达房地产有限公司租给汪建文的23幢112、113旁边的楼上，也就是签订的合同不包含这两间房屋，而是郎溪兴达房地产有限公司和徐城鑫签订的合同中包含此出售的两间房屋。所以原告不具有主体资格。2.根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释第21条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买的情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予以支持。但是请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的人民法院不予支持。所以根据该司法解释的规定，即使两被告的买卖侵害了原告的优先购买权，那原告也不能申请人民法院确认买卖合同无效，何况原告在本案中没有优先购买权。3.即使原告享有优先购买权，但是根据有关法律规定也超过了一年的诉讼时效，两被告房屋买卖时间是2019年4月17日，而原告向法院起诉的时间是2020年10月14日，也超过了诉讼时效，请求人民法院驳回对郎溪兴达房地产有限公司的诉讼请求。安徽郎溪农村商业银行股份有限公司在庭审中辩称，1.安徽郎溪农村商业银行股份有限公司已办理不动产去证书，享有完全的物权；2.两被告签订的购房合同合法有效，签订合同以后，于2019年10月7日安徽郎溪农村商业银行股份有限公司通知汪建文，案涉房屋已经由安徽郎溪农村商业银行股份有限公司购买，并要求其在租赁期满后归还房屋，原告自起诉之时一直未提出优先购买权，其已丧失优先购买权；3.徐城鑫与郎溪兴达房地产有限公司签订的租房合同于2019年12月31日到期，到期后原告或者徐城鑫未向安徽郎溪农村商业银行股份有限公司提出继续租赁案涉房屋，也未缴纳房租，该行为属于非法占有；4.根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释第21条规定，要求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。综上请求依法驳回原告诉请。汪建文、郎溪县建平镇御龙湾足浴店向法庭提交的证据：1.营业执照，证明原告郎溪县建平镇御龙湾足浴店的主体身份，经营者是徐城鑫；2.汪建文的身份证复印件，证明原告作为实际经营者的主体身份。3.合伙协议书，证明原告郎溪县建平镇御龙湾足浴店登记为个体户，经营者为徐城鑫，但实际为合伙经营，经营者为徐城鑫、汪建文、俞序胜。2019年12月20日，原经营者徐城鑫、俞序胜与汪建文签订退伙协议，由合伙经营变更为个体经营，实际经营者为汪建文。4.退伙协议书，证明2019年12月20日，原经营者徐城鑫、俞序胜、赵亚南与汪建文签订退伙协议，由合伙经营变更为个体经营，实际经营者为汪建文。5.房屋租赁合同，证明东城国际23幢110#、111#原由原告租赁作为足浴店的经营场所，租赁期限为2016年10月19日至2020年1月1日，被告郎溪县兴达房地产有限公司与被告安徽郎溪农村商业银行股份有限公司签订《商品房买卖合同》在租赁期限内（2019年4月17日）。6.商品房买卖合同（合同编号：（2019）销0000103、2019销0000102），证明被告安徽郎溪农村商业银行股份有限公司与被告郎溪兴达房地产有限公司于2019年4月17日签订《商品房买卖合同》，被告郎溪兴达房地产有限公司将原告租赁的110#、111#房屋出售给安徽郎溪农村商业银行股份有限公司的事实。庭审质证时，郎溪兴达房地产有限公司的质证意见：对证据1因没有原件无法发表质证意见，庭后根据要求将原件交给法院核实。对证据2真实性合法性无意见，因不具有主体资格，与本案无关联。对证据3、4与本案没有关联性。对证据5的真实性、合法性无异议，但是与本案没有关联性，我们向法院提交的郎溪兴达房地产有限公司与汪建文签订的租赁合同不包括涉案的110、111号两间房屋，两被告买卖的案涉房屋是在徐城鑫签订的合同中，而且该合同于2020年1月1日到期，所以该证据与本案没有关联性。对证据6三性没有意见，需要补充说明，两被告签订的合同时间是2019年4月17日，我们向法庭提交徐城鑫和郎溪兴达房地产有限公司签订的房屋租赁合同，备注栏载明农商行于2019年10月7日通知汪建文合同即将于2020年1月1日到期，汪建文在内容上签字认可，也就是说两被告商品房买卖时间是2019年4月17日，即使汪建文当时不知道，也应当于2019年10月7日知晓了两被告买卖商品房的事实，直到2020年10月14日才起诉，认为超过了诉讼时效。安徽郎溪农村商业银行股份有限公司的质证意见为：对证据1、2请法庭庭后核实。对证据3、4对此并不知情，无法确定其真实性，也与本案无关，不应作为本案定案依据。对证据5真实性无异议，但是该合同已超过有效期，已经终止。对证据6没有异议，是事实。郎溪兴达房地产有限公司为了证明自己的辩解，向法庭提交的证据：1.营业执照和法定代表人身份证复印件，证明郎溪兴达房地产有限公司的主体资格。2.房屋租赁合同一份（郎溪兴达房地产有限公司与徐城鑫在2016年10月19日签订的），证明租赁期限从2016年10月19日到2020年1月1日止，在该租赁合同第1条第1款预定案涉的两间房屋110、111号，但该合同已经2020年1月1日终止结束；3.房屋租赁合同（郎溪兴达房地产有限公司与汪建文2020年4月16日签订的），证明租赁的房屋是112、113号房屋，不包含案涉两被告买卖的房屋。4.郎溪兴达房地产有限公司与徐城鑫签订的合同，最后一页，2019年10月7日农商行工作人员通知汪建文房屋到期待收回，汪建文在2019年10月7日签字确认，证明汪建文此时就已经知晓两被告买卖房屋，但当时没有提出诉讼。汪建文、郎溪县建平镇御龙湾足浴店的质证意见为：对证据1没有意见；对证据2没有意见，但是需要说明，这个房屋租赁合同虽然是徐城鑫签订的，有字号的个体户起诉时是以字号起诉，这个房屋注明110、112、113、114、115，二层里包括了案涉房屋；对证据3、4没有意见。安徽郎溪农村商业银行股份有限公司对郎溪兴达房地产有限公司提交的证据均没有意见。安徽郎溪农村商业银行股份有限公司向法庭提交的证据：1.两份房产证，证明安徽郎溪农村商业银行股份有限公司已经对案涉房屋取得不动产权证，取得完全物权；2.房屋租赁合同一份（与原告提交的5是一致的，2019年10月7日我方已经通知该房屋已经买卖并且2020年1月1日到期待收回，汪建文签字），证明安徽郎溪农村商业银行股份有限公司已经通知汪建文了。汪建文、郎溪县建平镇御龙湾足浴店的质证意见为：对安徽郎溪农村商业银行股份有限公司提交的证据均无意见，说明一点，到期待收回而不是到期一定收回，这个是有过程的，可以协商的。郎溪兴达房地产有限公司对安徽郎溪农村商业银行股份有限公司提交的证据均无意见。本院对当事人提交的证据认证为：一、对原告提交的证据认证如下，证据1、2虽提交复印件，也符合证据的基本要求，本院予以采纳。对证据3、4是对郎溪县建平镇御龙湾足浴店合伙人及退出，汪建文为郎溪县建平镇御龙湾足浴店的实际经营者，本院对此予以采纳；证据5、6来源合法，内容真实且与本案审理相关联，本院予以采纳。二、被告郎溪兴达房地产有限公司、安徽郎溪农村商业银行股份有限公司所提交的证据来源合法，内容真实且与本案审理相关联，本院予以采纳。本院经审理认定事实如下：郎溪县建平镇御龙湾足浴店于2016年10月21日成立，系个体工商户，经营者为徐城鑫。2016年10月19日徐城鑫与郎溪兴达房地产有限公司签订《房屋租赁合同》，载明：1.1条、甲方（郎溪兴达房地产有限公司）将其拥有的位于东城国际23幢112、113一层及23幢110、111、112、113、114、115、116二层门面房出租给乙方（徐城鑫）用于经营。门面房建筑面积共计994.2平方米。…3条本合同期限为三年，自2016年10月19日-2020年1月1日。双方在合同签字盖章，郎溪兴达房地产有限公司将出租房屋交付徐城鑫使用。2019年4月17日郎溪兴达房地产有限公司与安徽郎溪农村商业银行股份有限公司分别签订二份《商品房买卖合同》【合同编号：（2019销0000102）、（2019销0000103）】，合同载明安徽郎溪农村商业银行股份有限公司购买郎溪兴达房地产有限公司所有的位于东城国际23幢110铺（1-2层，面积314.59平方）和111铺（1-2层，面积273.76平方），并于2020年8月21日办理了不动产权证【（2020）郎溪县不动产权第009982号，（2020）郎溪县不动产权第009983号】，权利人为安徽郎溪农村商业银行股份有限公司。2019年10月7日安徽郎溪农村商业银行股份有限公司通知汪建文，租赁合同于2020年1月1日到期房屋待收回，汪建文签字确认。另查明，郎溪兴达房地产有限公司与汪建文于2020年4月16日签订《房屋租赁合同》，载明：第一条，甲方（郎溪兴达房地产有限公司）将其拥有的位于东城国际23幢112、113号门面房出租给乙方（汪建文）用于经营，面积390.11平方。…双方在合同签字盖章并生效。本院认为，徐城鑫、汪建文、安徽郎溪农村商业银行股份有限公司分别与郎溪兴达房地产有限公司签订《房屋租赁合同》，《商品房买卖合同》【合同编号：（2019销0000102）、（2019销0000103）】，系当事人真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规强制性规定，应合法有效。在徐城鑫与郎溪兴达房地产有限公司签订的《房屋租赁合同》到期前，郎溪兴达房地产有限公司于2019年4月17日将其出租的110、111号二层出售给了安徽郎溪农村商业银行股份有限公司，安徽郎溪农村商业银行股份有限公司于2019年10月7日虽通知了汪建文，且汪建文在2020年4月16日与郎溪兴达房地产有限公司签订的《房屋租赁合同》中，就不包括郎溪兴达房地产有限公司已经出售的110、111号二层房屋，说明汪建文作为郎溪县建平镇御龙湾足浴店实际经营者，清楚该房屋已经变卖，但未在法律规定期限内明确表示购买，且安徽郎溪农村商业银行股份有限公司对所购买的房屋已经取得不动产权证，故郎溪县建平镇御龙湾足浴店、汪建文的诉请不符合法律规定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条哦、第二百三十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、第二十四条第一款第四项之规定，判决如下：驳回原告汪建文、郎溪县建平镇御龙湾足浴店的诉讼请求。案件受理费40元，由原告汪建文、郎溪县建平镇御龙湾足浴店负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审判员  张晓武二〇二〇年十二月一日书记员  吕倩文