北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0108民初26995号原告：林红玉，女，1989年3月27日出生，汉族，住北京市海淀区。身份证号：×××委托诉讼代理人：冯晓云，北京杰烁律师事务所律师。被告：屈丽佳，女，1965年9月13日出生，汉族，住北京市门头沟区.身份证号：×××被告：屈丽珍，女，1969年3月31日出生，汉族，住北京市顺义区。身份证号：×××第三人：北京华信汇众房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区苏州街33号2层212。法定代表人：曹延斌，经理。原告林红玉与被告屈丽佳、屈丽珍、北京华信汇众房地产经纪有限公司（以下简称华信公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告林红玉之委托诉讼代理人冯晓云，被告屈丽佳、屈丽珍，华信公司之法定代表人曹延斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林红玉向本院提出诉讼请求：1、确认三方签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年4月25日解除；2、判决屈丽佳、屈丽珍退还2020年4月26日至2020年7月10日的租金115305元；3、判决屈丽佳、屈丽珍返还押金87852元；4、诉讼费由屈丽佳、屈丽珍承担。事实与理由：我与屈丽佳、屈丽珍、华信公司于2017年6月26日订立《北京市房屋租赁合同》（下称租赁合同），其中我为承租方，屈丽佳、屈丽珍为出租方，华信公司为居间方。案涉房屋位于北京市海淀区××路×号××大厦×层×号，租期为2017年7月11日至2020年7月10日，租赁用途为办公教育培训。租赁合同订立后，我在房屋所在地登记设立北京×××教育咨询有限公司（下称×××公司），对外经营少儿绘画培训业务。租期内，我按期足额支付租金，截至目前，已将租金支付至合同期满。因新冠病毒疫情突发，北京市政府在2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应。北京市教育委员会在2020年1月26日发布通告，暂停了校外培训机构所有线下课程和集体活动。北京市海淀区校外培训机构专项治理行动领导小组向我与×××公司下达了《关于做好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控及暂停线下培训的通告》，要求从2020年1月26日起，暂停所有线下课程和集体活动。我经营的×××公司将孩子的生命安全和身体健康放在第一位，严格执行政府防控措施，依照规定停止了授课、培训等全部经营活动。截止目前，北京市尚未发布恢复时间，我经营的×××公司已连续多月没有任何收入，根据规定还将继续停止经营，我无法按合同约定使用房屋。对于因此不能履行合同的，属法律规定的不可抗力事件。北京市对校外培训机构采取了严格的防疫措施，我经营的×××公司无法开展经营活动，不能按照合同约定用途使用房屋，且无明确恢复时间，影响仍将持续进行。因无法预见、不能避免、不能克服，疫情及政府防控措施对原告履行租赁合同构成不可抗力事件。我认为，从房屋租赁合同性质、约定用途、实际履行情况、疫情及疫情防控措施妨碍合同履行程度等多方面综合判断，我因疫情及政府防控措施这一不可抗力导致租赁合同无法继续履行，合同目的无法实现，可以解除租赁合同。据此．原告通过短信、电子邮件、电话等向对方说明了因不可抗力致使合同目的无法实现，无法继续履行合同的情况，但对方不同意与我解除合同，怠于就此进行协商。故诉至法院。屈丽珍辩称，我们不同意林红玉的诉讼请求，这个房屋是我与屈丽佳共同共有的。我们把房屋租给林红玉，对方一直用的很好，我们是与林红玉个人签订的，她经营什么项目我们不清楚。我只是签订合同的时候见过其本人，之后我就没见过她。2020年5月21日，我与林红玉第二次见面是在物业，当时林红玉本人说他要退租，双方的租赁合同约定是应该提前30日提出退租，因此2020年6月21日才应结算房租。2020年6月21日至7月10日的房租我们应该退给对方，关于押金，合同约定违约支付二个月的房租，押金就是二个月的租金，不退就是对方的违约责任，其突然退租导致我们房屋空置了很久，给我们造成了很大损失。屈丽佳辩称，我同意屈丽珍的意见。我们是与林红玉个人签订的租赁合同，从有疫情发生我们也损失很多，我们也与林红玉表态说我们愿意承担一些损失，共同抵抗疫情，我的态度一直特别积极，林红玉说我们拖延，但我们从来没拖延过。2020年1月26日林红玉说要确认合同解除是完全没道理的，林红玉说在3月份把房屋租金转给我了，而且还说要和我们续租，这个事情其实很好解决，但对方一直在做虚假陈述，而且对合同没有尊重，其明知合同如何约定，却说我们在拖延。我们与林红玉本人签订合同，但她把她的合同盖上了他们公司公章。华信公司述称，我们对合同解除没有什么意见，原被告协商就可以。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2017年6月26日，出租人（甲方）屈丽佳、屈丽珍与承租人（乙方）林红玉、居间人（丙方）华信公司签订的《北京市房屋租赁合同》，约定甲方将位于北京市海淀区××路×号××大厦×层×号房屋出租给乙方使用，租期为2017年7月11日至2020年7月10日。租赁用途为办公教育培训。月租金为43926元，押金87852元。租赁期内，乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。合同签订后，林红玉在承租房屋内成立公司，用于经营少儿绘画业务。因疫情原因，自2020年1月26日起无法使用涉案房屋。林红玉于2020年4月25日根据合同落款处甲方的邮箱地址发送解除合同通知，也向曲丽佳发送了通知解除合同的短信，4月28日曲丽佳进行回复需要面谈。双方于2020年5月21日双方办理房屋交接手续。经查，林红玉交纳涉案房屋租金已至2020年7月10日。现林红玉表示因疫情造成其无法使用租赁的房屋，合同目的无法实现，故要求确认合同自2020年4月25日解除，并要求屈丽佳、屈丽珍退还2020年4月26日至2020年7月10日的房屋租金及押金。屈丽佳、屈丽珍不予同意，表示其在2020年5月21日才同意退租申请，按照提前30日提出退租的约定，同意退还2020年6月21日至7月10日的租金。同时，屈丽佳、屈丽珍提前解除合同，需承担违约责任，支付两个月的租金，故不同意退还押金。林红玉表示提前解除合同是因为不可抗力造成的，故不同意承担违约责任。本院认为，林红玉与屈丽佳、屈丽珍签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应属有效。双方当事人应按合同约定全面履行义务。合同中明确约定租赁用途为教育培训，但在合同履行过程中，因疫情原因造成林红玉无法按照约定用途使用房屋，属于不可归责于双方的不可抗力。故林红玉在此情况下提出解除合同，不应认定为违约。根据双方签订的合同，如果承租方提前解除合同，需提前30天通知出租方。根据双方提交的证据，可以看出林红玉是在2020年4月25日提出的解除合同，故合同解除的时间应为2020年5月25日。合同解除后，屈丽佳、屈丽珍应将收取的2020年5月26日至7月10日的租金退还给林红玉，经本院核算后为67353元。关于押金，因林红玉并未违约，双方也办理了交接，故屈丽佳、屈丽珍应将收取的押金退还给林红玉。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、确认屈丽佳、屈丽珍与林红玉、北京华信汇众房地产经纪有限公司签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年5月25日解除；二、屈丽佳、屈丽珍于本判决生效后十日内退还林红玉剩余租金67353元；三、屈丽佳、屈丽珍于本判决生效后十日内退还林红玉押金87852元；四、驳回林红玉其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4347元（林红玉已预交），由林红玉负担1026元，已交纳；由屈丽佳、屈丽珍负担3321元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  王利丹人民陪审员  陈 婕人民陪审员  张占春二〇二〇年十二月二十五日书 记 员  汤思淼