福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0103民初2603号 原告：中国工商银行股份有限公司福州台江支行，住所地福州市台江区817南路中亭街利生苑****楼**，统一社会信用代码91350100854390364G。 负责人：林齐林，该行行长。 委托诉讼代理人：张贝贝、陈展鹏，北京德和衡（福州）律师事务所执业律师。 被告：林云，男，汉族，1975年2月15日出生，住福建省永泰县。 被告：林爱金，女，汉族，1975年1月24日出生，住福建省永泰县。 被告：福建云山房地产开发有限公司，住，住所地福建省永泰县樟城镇马洋工业区（福州盛亿工艺品有限公司厂房）一社会信用代码91350125565381410H。 法定代表人：陈建灯，该司执行董事、经理。 原告中国工商银行股份有限公司福州台江支行（以下简称工商银行台江支行）与被告林云、林爱金、福建云山房地产开发有限公司（以下简称云山房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，工商银行台江支行委托诉讼代理人张贝贝、被告林云到庭参加诉讼，林爱金、云山房地产公司经合法送达拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 工商银行台江支行向本院提出诉讼请求：1.判令被告林云、林爱金向原告偿还借款本金365550.22元及相应利息、罚息、复利（暂计至2020年04月12日止利息为0.00元，此后的利息、罚息、复利按合同约定的标准计至被告实际还清借款本息之日止）。上述本息合计365550.22元；2.判令原告有权对被告林云、林爱金名下的位于永泰县××镇××路××号云山蓝郡3号楼1203单元（房屋预告登记号：樟房预ＱＲ字第1××4号）予以折价或者拍卖、变卖，并对所得价款享有优先受偿权。3.判令被告福建云山房地产开发有限公司对上述第一项债务承担连带清偿责任。4.判令本案诉讼费用由三被告共同承担。事实与理由：2013年12月12日，原告与被告签订《个人购房借款／担保合同》（编号：［闽］字［营业部］行［台江］支行［2013］年［一手房贷ＹＳ0046］号），合同主要约定：1、贷款金额为人民币54万元，贷款用途为购买坐落于永泰县××镇××路××号云山蓝郡3号楼1203单元的房屋，贷款期限为15年，实际放款日与到期日以借款凭证为准；2、贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮／%，据此确定的贷款利率以借款凭证记载为准；贷款发放后遇基准利率调整的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；3、还款方式为按月等额本息；4、逾期还款的，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率为在上述借款利率的基础上加收50%；5、借款人连续三次或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布合同项下未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；6、贷款人为实现债权而产生的律师费、评估费、拍卖费等所有费用有借款人承担；7、被告林云、林爱金名下的位于永泰县××镇××路××号云山蓝郡3号楼1203单元（房屋预告登记号：樟房预ＱＲ字第1××4号）抵押给原告，作为履行本合同的担保；抵押担保的范围包括合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；8、被告福建云山房地产开发有限公司为合同项下的债务提供阶段性连带责任保证，保证担保范围包括合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任；9、争议解决方式为向贷款人所在地法院起诉。被告林云、林爱金系夫妻关系，被告林爱金向原告出具《共同还款确认书》，确认上述贷款及原告实现债权的全部费用由被告林云、林爱金共同偿还。2013年12月30日，原告向被告指定的收款账户发放贷款人民币54万元，贷款利率为年利率6.55%。原被告于2013年12月23日为上述房产办理了他项权证登记（抵押权预告登记号：樟房预ＱＲ字第1××7号）。自2014年5月起，被告开始逾期还款。期间，原告多次向被告催款但均无果。截止至2020年04月12日，被告积欠原告借款本金人民币0.00元，贷款总余额365550.22元及利息0.00元。故原告诉至法院。 林云辩称，其确有违约，但是违约的部分已还清，希望能双方能继续履行合同，直至合同结束。 工商银行台江支行围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1.个人购房借款/担保合同；2.共同还款确认书；3.结婚证；4.借款凭证；5.预告抵押登记证；6.自营历史明细列表。 林云对工商银行台江支行提供的上述证据材料无异议。 林爱金、云山房地产公司未答辩亦未提供证据,视为放弃答辩、举证、质证权利。 经审查，工商银行台江支行提交的证据具有客观性、关联性、合法性特征，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 林云、林爱金系夫妻关系。2013年10月11日，林爱金出具一份《共同还款确认书》，载明：借款人林云（身份证号码350125197502××××）因购买永泰县马洋工业区云山蓝群3＃楼1202单元，向中国工商银行股份有限公司福州台江支行申请个人一手住房购置贷款54万元整，本人与借款人系夫妻关系，此借款系本人与借款人的共同债务，今后此债务及贵行实现有关债务的全部费用由本人和借款人共同偿还等内容。 2013年12月12日，贷款人工商银行台江支行与借款人及抵押人林云、抵押人林爱金、保证人云山房地产公司签订编号为［闽］字［营业部］行［台江］支行［2013］年［一手房贷ＹＳ0046］号《个人购房借款／担保合同》约定：贷款人根据借款人林云的申请，同意向借款人发放个人购置住房贷款，金额为540000元；合同项下的贷款用于购买坐落于永泰县××镇××路××号云山蓝郡3号楼1203单元房产；借款期限为15年；借款利率以中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，并按下列公式换算：月利率＝年利率／12，日利率＝年利率／360；贷款发放前，基准利率调整并适用于本合同项下贷款的，适用新的基准利率并按前述约定重新确定贷款利率；贷款发放后遇基准利率调整，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及前述约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；借款人授权贷款人将贷款一次划入云山房地产公司开立在工商银行永泰支行账号为1402××××4861的账户；借款人以按月等额本息的方式偿还贷款本息，每期还款日为实际放款日次月起的每期对应日，无对应日的，还款日为该期最后一日；借款人未合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在约定的利率基础上加收50%确定；借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息的，贷款人有权宣布贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同；抵押人林云、抵押物共有人林爱金自愿以其所有的坐落于永泰县××镇××路××号云山蓝郡3号楼1203单元房产提供抵押担保，抵押担保的范围包括合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、贷款人实现债权的费用等；保证人云山房地产公司自愿向贷款人提供阶段性连带责任保证，保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但案涉房屋正式抵押登记手续已经办理完毕且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书的，保证人对同时满足前述条件之日后到期的借款人的债务免除保证责任；保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年，贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年等内容。 2013年12月23日，工商银行台江支行办理预购房屋抵押权预告登记，权证号为：樟房预ＱＲ字第1××7号。合同签订之后，2013年12月30日，工商银行台江支行向林云发放案涉贷款540000元至指定账户，借款当期执行利率为6.55%。林云自2014年5月30日开始出现逾期，之后陆续还款，截止至2020年11月30日，林云尚欠工商银行台江支行贷款本金342865.88元、利息0元。故引发本案诉讼。另，工商银行台江支行陈述案涉房产已具备办证条件。工商银行台江支行为实现债权而因支出的公告费560元。 本院认为，工商银行台江支行与林云、林爱金、云山房地产公司签订的编号为[闽]字[营业部]行[台江]支行[2013]年[一手房贷YS0046]《个人购房借款/担保合同》、《共同还款确认书》内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。林云、林爱金应当按照《个人住房借款合同》的约定偿还借款。林云、林爱金未按期偿还借款，已构成违约，应承担相应违约责任。因此，工商银行台江支行请求林云、林爱金偿还借款本金342865.88元及相应利息、罚息，有事实和法律依据，应予支持。另，依合同约定，林云、林爱金应偿还工商银行台江支行为实现债权而因支出的公告费560元，本院亦予以支持。 林云、林爱金自愿以其坐落于永泰县××镇××路××号云山蓝郡3号楼1203单元房产提供抵押担保，并办理了预购商品房抵押权预告登记。案涉房产已办理初始登记，故购房人林云、林爱金负有协助办理抵押登记的义务，云山房地产公司应督促其办理。本院确定林云、林爱金应在三十日内协助办理案涉房产抵押登记。若林云、林爱金逾期仍未协助办理抵押登记，工商银行台江支行将无法行使抵押权，云山房地产公司免除保证责任的条件亦无法成就。为平衡各方当事人的利益，保障交易安全和合同稳定，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，本院以判决的方式赋予工商银行台江支行对案涉房产折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。 云山房地产公司自愿为林云、林爱金的债务提供阶段性连带责任保证，根据合同关于案涉房屋正式抵押登记手续已经办理完毕且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书的，保证人对同时满足前述条件之日后到期的借款人的债务免除保证责任的约定，在案涉房产办理正式抵押登记之前，云山房地产公司应在保证范围内承担连带清偿责任。 综上所述，对工商银行台江支行的诉讼请求，本院予以支持。林爱金、云山房地产公司经合法送达未到庭，视为放弃自己的诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十八条、第一百七十三条、第一百七十六条、第一百七十九条、第一百九十五条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、林云、林爱金应在本判决生效之日起十日内向中国工商银行股份有限公司福州台江支行偿还借款本金342865.88元及相应利息、罚息、复利（利息、罚息、复利自2020年12月1日起按照编号为[闽]字[营业部]行[台江]支行[2013]年[一手房贷YS0046]《个人住房借款合同》约定的标准计算至款项清偿之日止）； 二、林云、林爱金应在本判决生效之日起十日内向中国工商银行股份有限公司福州台江支行偿还公告费560元； 三、林云、林爱金应于本判决生效之日起三十日内协助中国工商银行股份有限公司福州台江支行办理不动产抵押登记手续； 四、永泰县××镇××路××号云山蓝郡3号楼1203单元房产抵押登记办妥后或林云、林爱金逾期仍未办理抵押登记的，中国工商银行股份有限公司福州台江支行有权以前述房产折价或拍卖、变卖所得价款，对本判决第一项、第二项确定的债权优先受偿； 五、福建云山房地产开发有限公司对本判决第一项、第二项确定的债务承担连带清偿责任，在永泰县××镇××路××号云山蓝郡3号楼1203单元房产抵押登记手续办妥之日或林云、林爱金未在本判决第三项确定的期限内协助办理该房产抵押登记手续，但中国工商银行股份有限公司福州台江支行选择对该房产行使优先受偿权之日，其保证责任终止。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6783元，减半收取计3391.5元，由林云、林爱金、福建云山房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员 张少玲 二〇二〇年十二月九日 法官助理 缪文燕 书 记 员 林木子 附注：本判决书引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。 第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。 第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。 第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。 抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。 抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。