安徽省阜阳市颍州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1202民初5910号 原告：赵玉芳，女，1944年8月6日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。 原告：张强，男，1990年11月22日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。 原告：张帅，男，2002年1月15日出生，汉族。 三原告共同委托诉讼代理：赵振海，安徽弘大律师事务所律师 三原告共同委托诉讼代理：张凯旋，安徽弘大律师事务所实习律师 被告：阜阳市红旗中学，住所地安徽省阜阳市七里铺路22号，统一社会信用代码12341202485880586P。 法定代表人：白莽，该校校长。 委托诉讼代理人：马琳娜，安徽京阜律师事务所律师 委托诉讼代理人：秦楠，安徽京阜律师事务所律师（实习） 原告赵玉芳、张强、张帅诉被告阜阳市红旗中学（以下简称红旗中学）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案受理，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告赵玉芳、张强、张帅的共同委托诉讼代理人赵振海、张凯旋，被告红旗中学的委托诉讼代理人马琳娜秦楠均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。本案在审理过程中，三原告于2020年6月29日申请对涉案房屋的市场租赁价值及房屋价值进行鉴定，本院依法委托安徽首信房地产土地评估咨询有限公司进行鉴定，该公司于2020年12月14日作出鉴定结论。 赵玉芳、张强、张帅向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告支付原告101号、102号门面房租金暂定320000元（从2004年8月21日至2012年2月8日）；105号、106号门面房租金暂定500000元（从2004年8月17日至2020年5月27日，最终以评估结果为准）；返还101、102、105、106号门面房押金20000元；2、请求法院判令被告支付101、102、105、106号门面房用水开户费2583元×2+挖掘路面费（14107.5元十5940元）÷15×2=7839；3、请求法院判令原告支付被告购房款264343.5元（4050/平方×59.2平方×90%+4050/平方×11.99平方=264343.5元，最终评估结果为准）；4、请求法院确认原告领取临时安置补助费和从业人员补助（681.06+2723.4）×100个月=340446元，以上合计：320000元+500000元十20000元+7839元－264343.5元－340446元=243019.5元；5、诉讼费、鉴定费等由被告负担。庭审中，原告变更诉讼请求：将第1项变更为请求依法旗中学支付原告101号、102号门面房租金329283元（从2004年8月21日至2012年2月8日）；105号、106号门面房租金650822元（从2004年8月17日至2020年5月27日）；返还101、102、105、106号门面房押金20000元；第3项诉讼请求变更为：请求法院判令原告支付被告购房款335944.69元（5147/平方×59.2平方×90%+5147/平方×11.99平方=335944.69元）。综合请求金额变更为331553.31元（329283元+650822元+20000元+7839元-335944.69元-340446元=331553.31元）。事实与理由：2003年10月17日，被告与赵玉芳、张影就坐落于京九办事处七里铺居委会的房屋拆迁事项签订《阜阳市房屋拆迁补偿协议书》（（阜）房拆字[2003]第015号）一份，协议约定；拆迁赵玉芳，张影的门面房面积为227.02平方，就地还原门面四间，调换价格低于市场价10%，协议签订日10个月内交付调换门面房；10个月临时安置补助费为6810.6元、10个月从业人员补助费为27234元；拆迁补偿款暂扣100000元作为门面房押金予以扣留作为门面房预付款留存在红旗中学。赵玉芳和张玉山系夫妻关系，张玉山1997年去世。2011年5月7日，赵玉芳、张影将还原协议的权利义务转让给张军颍。2012年2月8日，张军颍与被告达成《门面房还原协议》一份，约定：被告将位于红旗中学大门西侧的101、102门面房还原给张军颍，其中101门面房83.06平方米、102门面房84.76平方米，因该房无证，经评估机构提供参考价为3910元/平方米，根据原拆迁协议约定再优惠10%，实际价格为3519元/平方米，总房款额为590558.58元，张军颍继续享有下剩2间门面房的还原权力，原押金10万元保留两万元继续押在红旗中学处，另外8万元作为本次购门面房房款。2012年2月8日，赵玉芳向被告银行转账510558.58元（590558.58元-80000元押金=51055858元），被告收款后出具收据一份。2018年12月20日，颍州区人民法院作出（2018）皖1202民初2317号一审判决，红旗中学应当在2004年8月17日交房，逾期交房可参照同地段的门面租金计算，由于原告从被告处领取的临时安置补助费和从业人员补助费暂时不能确定，待双方核对后，另行处理。上述判决105、106号门面房所有权归赵玉芳、张强、张帅所有，并在判决生效之日起10日内交付给赵玉芳、张强、张帅。一审判决后，被告上诉至阜阳市中级人民法院，2019年5月23日阜阳市中级人民法院作出（2019）皖12民终1998号二审判决，驳回上诉、维持原判。二审期间，原、被告确认涉案门面房105面积34.15平方米，106面积为37.04平方米。判决生效后，2020年5月27日，红旗中学将105、106号门面房实际交付给原告，因该门面未安装自来水管道，原告以及其他还原户合计15家，共同支付挖掘自来水管道费用14107.5元+5940元=20047.5元，均摊到15间门面，平均每间为1336.5元。另原告支付自来水开户费2583元/间；105、106号2间合计7839元。被告每月支付临时安置补助费681.06元、从业人员补助费2723.4元，合计每月支付3404.46元，仅支付到2012年12月，合计支付100个月，共计340446元，因原告主张同时期的门面房房租，该临时安置补助费和从业人员补助费应当予以退还给被告。同一时期、同一地段、同样的拆迁还原协议纠纷，颍州区人民法院（2006）州民字第897号、阜阳市中级人民法院（2008）阜民一终字第125号终审判决和安徽省高级人民法院[2008]皖民申字第204号裁定，均予以确认：2003年6月3日签订拆迁还原协议，协议约定1年后交付还原门面，还原门面的市场价应当为2004年6月3日的市场价，经评估鉴定为4050元/平方米；拆除的门面房面积为51.15平方米，还原价格为4050元/平方米优惠10%，还原门面房面积为150.97平方米，超出面积价格为4050元/平方米；逾期交付门面房，红旗中学应当从逾期交房之日起至实际交房之日止，承担逾期交房的门面房房租损失。因本案还原给原告的101、102的购房款原、被告已经结清，即原告向被告支付了101、102号门面购房款590558.58元，下剩105、106门面房的购房款未付。拆迁原告的门面房面积为227.02平方米，扣除101门面83.06平方米、102门面84.76平方米，下剩59.2平方米的门面没有还原；105号门面的面积为34.15平方米、106门面房的面积为37.04平方米，超出还原面积为34.15+37.04-59.2=11.99平方米。因同一地段，同一时期门面房单价为4050元/平方米。因此，原告支付被告105、106号门面房购房款264343.5元（4050/平方×59.2平方×90%+4050/平方×11.99平方=264343.5元，最终以评估结果为准）。综上，为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。 红旗中学辩称，1、原告要求返还押金2万元没有依据，该笔费用应当转为原告应当支付的购房款；2、原告要求支付门面房房租没有事实依据，原告已经领取临时安置补助费不能再次要求租金；3、原告的临时安置补助费和从业人员补助费已领取至2018年1月31日。期间也并未对补助费的取提出异议，应当视为双方对临时安置补助费和从业人员助费的达成了一致意见，没有任何争议。后续费用按照以前继续支付完全合理合法；4、原告要求支付门面房用水开户费，挖掘路面费没有事实依据且不符合约定。 经审理杳明：赵玉芳与张玉山系夫妻关系，其二人共同生育五个子女即张军颍、张影、张云、张萍、张利。张玉山于1997年去世。2003年10月17日，赵玉芳及其女儿张影与红旗中学签订（阜）房拆字[2003]第015号《阜阳市房屋拆迁补偿安置协议书》一份，该协议约定：拆迁人为红旗中学，被拆迁人为张影、张玉山和赵玉芳，拆除期限2003年9月5日至2003年10月5日，拆除房屋坐落在京九办事处七里铺居委会，产权性质为私有，补偿方式为产权调换，货币补偿。同时，双方在产权调换栏目内又约定“就地还原门面（1：1）4间，沿阜九路调换门面2间；交房日期暂定十个月；建筑面积根据设计图计算，楼层一楼；结构砖混，调换房屋价格低于市场价10%”。此外，该协议还约定一、补偿费用：1、房屋补偿金额947089.86元；2、附属物补偿金额89372.84元。以上合计1036462.7元。二、安置费用：1 搬迁补助费5608.96元；3、临时安置十个月补助费6810.6元，以后顺延至交房为止；4、从业人员十个月补助费27234元，以后顺延至交房为止；5、其他奖金18189元。以上一、二项费用合计1094305.26元。三、其他条款：房屋总拆迁补偿款1094305.26元，暂扣10万元为预付门面房款，扣奖金18189元，待搬迁完毕再付，现实付976116.26元。五、违约责任中约定：“限2003年10月30日搬迁完毕，否则扣除全部奖金。临时安置补助费和从业人员补助费暂付10个月，以后顺延至交现房为止”。上述协议签订后，除约定的预付面押金10万元门外其余款项均已被原告领走。 2011年5月7日，赵玉芳及张影作为甲方与张军颍作为乙方签订《合同书》一份，双方约定将赵玉芳及张影与红旗中学签订（阜）房拆字[2003]第015号，编号为N0.00303号《阜阳市房屋拆迁补偿安置协议书》中门面还原权利、义务全部转让给张军颍，由张军颍享有全部权利并承担。2012年2月6日，赵玉芳、张军颍、张影、张云、张萍、张利共同向红旗中学出具《承诺书》一份，承诺上述协议约定还原的门面房全部由张军颍继承，并由张军颍与红旗中学办理还原手续，其余所有权人和继承人放弃此权利，永不再找红旗中学主张还原权利。2012年2月8日，张军颍作为甲方与红旗中学作为乙方签订《门面房还原协议》一份，协议主要约定乙方将其大门西侧101、102门面房还原给甲方，其中101面积为83.06平方米、102面积为84.76平方米。还原价格按照阜阳和德房地产评估咨询有限公司估（价）字[2011]第（276）号评估报告每平方米4600元，因该房无证，经评估机构提供参考价为3910元/㎡，根据原拆迁协议约定再优惠10%，实际价格为3519元/㎡，总房款为590558.58元。甲方在协议签订后7日内将全部房款打入乙方指定的账户，乙方在收到房款后3日内将101，102门面房交付给甲方。本协议乙方还原给甲方的门面房，只是还原协议的一部分，甲方继续享有下剩门面房的还原权利，押金10万元保留2万元继续押在乙方，在乙方交付甲方下剩门面时，冲抵门面房款，另外8万元作为本次购买门面房款。甲方继续享有余下未兑现还原门面房面积的临时安置补助费和从业人员补助费的权利。被告红旗中学已于协议签订后将101、102门面房交付给张军颍。2012年2月8日，赵玉芳向被告银行转账510558.58元（590558.58元-80000元押金=510558.58元）被告收款后出具收据一份 原告张强系张军颍与其前妻所生，原告张帅系张军颍与李文侠所生。李文侠于2017年1月4日去世，张军颍于2017年3月25日去世。 另查明，2018年4月19日，原告赵玉芳、张强、张帅以红旗中学为被告起诉来院，审理中赵玉芳、张强、张帅申请对红旗中学大门西侧的101、102、105、106号门面房的租赁费进行评估，2018年8月28日，安徽笑天木子价格评估有限公司作出皖笑价评字[2018]0196-1号评估意见书结论为：自2004年8月17日起至2012年2月8日止101号门面房的租赁费用为152705元，102号门面房的租赁费用为154789元，合计307494元。2018年9月3日，该公司作出皖笑价评字[2018]0196-2号评估意见书结论为：自2004年8月17日起至2018年5月29日止105号门面房的租赁费用为167627元，106号门面房的租赁费用为181491元，合计349118元。赵玉芳、张强、张帅为此共支付评估费9000元。红旗中学认为评估价格过高，但并未申请重新鉴定。 该案经审理本院于2018年12月20日作出（2018）皖1202民初2317号民事判决书，判决“红旗中学于本判决生效之日起十日内将其大门西侧105、106号门面房交付给赵玉芳、张强、张帅；赵玉芳、张强、张帅享有该门面房的所有权”。红旗中学不服，提出上诉，安徽省阜阳市中级人民法院于2019年5月23日作出（2019）皖12民终1998号民事判决书，驳回上诉，维持原判。判决生效后，红旗中学将105、106号门面房实际交付给原告，因该门面未安装自来水管道，原告以及其他还原户合计15家，共同支付挖掘自来水管道费用20047.5元，均摊到15间门面，平均每间为1336.5元；原告支付自来水开户费2583元每间，105、106号合计7839元。 再查明：2020年7月1日赵玉芳、张强、张帅起诉来院审理中，赵玉芳一方申请：一、对红旗中学大门西侧的101号（从2004年8月21日至2012年2月8日）以及105、106号门面房租（从2004年8月21日至2020年5月27日）进行鉴定并出具鉴定报告；二、红旗中学大门西侧的105、106号门面在2004年8月21日的市场价进行鉴定并出具鉴定报告。2020年12月14日安徽首信房地产土地评估咨询有限公司作出皖首信（涉）字（2020）第0096号评估报告结论为：自2004年8月21日至2012年2月8日，101铺租金为162974元，其中2004年租金4886元，2005年租金13635元，2006年租金17732元，2007年租金17732元，2008年租金22526，2009年租金22526元，2010年租金30410元，2011年租金30410元，2012年租金3117元； 自2004年8月21日至2012年2月8日，102铺租金为166309元，其中2004年租金4986元，2005年租金13941元，2006年租金18095元，2007年租金18095元，208年租金22987元，209年租金22987元，2010年租金31032元，2011年租金31032元，2012年租金3181元； 自2004年8月21日至2020年5月27日，105铺租金为312202元，其中2004年租金2019元，2005年租金5635元，2006年租金7327元，2007年租金7327元，2008年租金9307元，2009年租金9307元，2010年租金12564元，2011年租金12564元，2012年租金16962元，2013年租金16962元，2014年租金22871元，2015年租金22871元，2016年租金27444元，2017年租金32932元，2018年租金39517元，2019年租金47369元，2020年租金19224元 自2004年8月21日至2020年5月27日，106铺租金为338620元，其中2004年租金2190元，2005年租金6112元，2006年租金7947元，2007年租金7947元，2008年租金10094元，2009年租金10094元，2010年租金13628元，2011年租金13628元，2012年租金18397元，2013年租金18397元，2014年租金24806元，2015年租金24806元，2016年租金29767元，2017年租金35718元，2018年租金42861元，2019年租金51377元，2020年租金20851元。以上四间房屋租金合计980105元。2020年12月14日安徽首信房地产土地评估咨询有限公司作出皖首信（涉）字（2020）第0095号评估报告结论为：红旗中学大门西侧的105、106号门面在2004年8月21日2间房屋总面积71.19平方米，市场总价为36.64万元。赵玉芳一方为此支付鉴定费8000元 又查明：双方均认可从协议签订后，赵玉芳一方曾从红旗中学处多次领取临时安置补助费和从业人员补助费，对于领取的数额双方表述一致，赵玉芳等原告称已领取130个月（折算至2015年6月30日）临时安置补助费每月681.06元和从业人员补助费每月2723.4元，红旗中学称临时安置补助费和从业人员补助费已领取至2015年6月30日，赵玉芳等原告称2020年5月27日收到房屋，红旗中学予以认可。 上述事实，由身份证、事业单位法人证明书、《阜阳市房屋拆迁补偿安置协议书》、价格评估意见书、民事判决书及当事人陈述等，予以证实。 本院认为，赵玉芳、张强、张帅与红旗中学所签订的（阜房拆字[2003]第015号《阜阳市房屋拆迁补偿安置协议书》系双方当事人的真实意思表示，双方均应按协议约定履行义务。张军颍的遗产已经以法定继承的形式分配给赵玉芳、张强、张帅继承，合法有效，张军颍与红旗中学关于还原门面房的权利及义务由赵玉芳、张强、张帅享有和承担。生效的（2018）皖1202民初2317号判决已认定，双方就产权调换条款的约定实质上就是双方订立房屋买卖合同以及红旗中学对张军颍购买门面房的优惠承诺的一种约定，双方已形成一种房屋买卖合同关系。据此双方均应按约定履行义务，即在2004年8月17日交付门面房4间，面积按实际建筑面积计算，拆迁面积是227.02平方米，还原面积239.01平方米（101号面积83.06平方米＋102号面积84.76平方米＋105号面积34.15平方米＋106号面积37.04平方米）。原告已经向被告支付101、102号购房款，101、102号房屋共计167.82平方米（101号面积83.06平方米＋102号面积84.76平方米），剩余105号面积为34.15平方米、106号面积为37.04平方米，共计71.19平方米，其中59.2平方米（227.02平方米－167.83平方米）按2004年8月21日时点价格90%计价，余下面积11.99平方米按2004年8月21日时点全额支付价款。交房后扣除赵玉芳一方交付10万元押金，余下购房款应当及时支付。由于红旗中学的原因没有及时交付房屋，赵玉芳一方没有过错，红旗中学应当承担违约责任，红旗中学主张按目前房价计价，不予支持。2020年12月14日安徽首信房地产土地评估咨询有限公司作出皖首信（涉）字（2020）第0095号评估报告显示，105、106号2间门面房屋总面积71.19平方米，2004年8月21日市场总价为36.64万元，原告应共同支付红旗中学购房款36.64万元÷71.19平方米×59.2平方米×90%+36.64万元÷71.19平方米×（71.19平方米－59.2平方米）=335944.69万元，扣除押金2万元，尚欠购房款315944.69元 对于赵玉芳一方从红旗中学处领取临时安置补助费和从业人员补助费总数额双方表述一致，本院认定赵玉芳等原告称已领取130个月（折算至2015年6月30日）临时安置补助费每月681.06元和从业人员补助费每月2723.4元及2020年5月27日收到房屋。赵玉芳一方主张从逾期交付之日支付租金，已支付的安置补助费和从业人员补助费返还给红旗中学。本院认为，2015年6月30日以前已支付临时安置补助费和从业人员补助费，视为赵玉芳一方已自愿接收，不宜返还，《阜阳市城市房屋拆迁管理办法》[2002]第3号文件第三十七条规定，拆迁人超过拆迁过渡期限未提供安置住房的，应当自逾期之月起，按照原标准的2倍支付临时安置补助费。根据该规定，约定交房期限之外的130个月，红旗中学应补足安置补助费88537.8元（681.06元×130个月）。从2015年6月30日起至实际交房时止，赵玉芳一方租金损失，红旗中学应当赔偿。根据2020年12月14日安徽首信房地产土地评估咨询有限公司作出皖首信（涉）字（2020）第0096号评估报告结论为，自2015年6月30日至2020年5月27日，105铺租金为177921.5元，106铺租金为192977元，合计370898.5元。对赵玉芳一方要求红旗中学支付水开户费及铺设水管挖掘地面费的诉讼请求，因双方在协议中并未明确约定，故对该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告阜阳市红旗中学赔偿原告赵玉芳、张强、张帅105号、106号门面房租金损失370898.5元（从2015年6月30日至2020年5月27日）； 二、原告赵玉芳、张强、张帅支付被告阜阳市红旗中学购房款315944.69元 三、被告阜阳市红旗中学补足原告赵玉芳、张强、张帅临时安置补助费和从业人员补助费共计88537.8元（从2004年8月至2015年6月，共计130个月）； 四、驳回原告赵玉芳、张强、张帅的其他诉讼请求。 上述一、二、三项相互冲抵后，被告阜阳市红旗中学支付原告赵玉芳、张强、张帅人民币143491.61元（370898.5元＋88537.8元－315944.69元），于判决生效之日起十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4946元，减半收取2473元，预缴的鉴定费8000元，合计10473元，红旗中学负担8473元，原告赵玉芳、张强、张帅负担2000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  张艳玲 二〇二〇年十二月二十八日 书记员  唐 靖