广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终9603号上诉人（原审原告、反诉被告）:佛山创吧企业管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：甘颖诗，广东芳华律师事务所律师。委托诉讼代理人：许文华，广东芳华律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：瓜子汽车服务（天津）有限公司，住所地天津市武清区。法定代表人：曹某1。委托诉讼代理人：张振华，广东连越律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶锦彦，广东连越律师事务所律师。上诉人佛山创吧企业管理有限公司（以下简称创吧公司）因与上诉人瓜子汽车服务（天津）有限公司（以下简称瓜子公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初262号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。创吧公司上诉请求：1.改判瓜子公司应于判决生效之日起十日支付2019年12月1日至2020年4月2日止的租金2215967.17元予创吧公司；2.由瓜子公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、瓜子公司系违约撤场，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，创吧公司有权要求瓜子公司继续履行合同。创吧公司于2019年12月8日的《回复函》已阐明瓜子公司提前撤场不符合合同约定，要求其继续履行合同，否则应当承担违约责任（瓜子公司于2019年12月9日收到该函件，但未予回复)。而且双方就瓜子公司违约撤场一直在沟通赔偿的问题，在此情况下，创吧公司有权暂不接收租赁房屋。二、瓜子公司违约撤场后一直称尚有设备设施需要拆除，在其未拆除及未清空场地的情况下，租赁物业不符合交付条件，创吧公司不接收并无不当。（一）从瓜子公司出具的《合同提前终止通知函》来看，其确认在撤场时未交还租赁房屋及钥匙，并称“收函后5日内尽快联系我司商务代表”，但未写明联系人及联系方式，未交还钥匙及租赁物业的原因显然是因为还有设备设施需要拆除，还不能将租赁物业交付给创吧公司。其后又出具的《租赁物业交还确认书》也称“我司于2019年12月9日对位于租赁物业的自有设备设施进行拆除，时间为7个工作日”，进一步表明不交还的理由是因有设备设施需要拆除，还不能交还租赁房屋给创吧公司。（二）瓜子公司于2019年12月26日张贴在租赁物业门口的《租赁房屋返还通知》仍称：“对于租赁房屋我司无法搬出的设备设施，请贵司尽快予以返还，否则我司有权要求索赔并随时保留依法启动司法程序追究贵司法律责任的权利。”交还租赁房屋不应当设置前提条件，在瓜子公司以尚有设备设施未拆除并要求创吧公司进行拆除及返还的情况下，租赁房屋显然不符合交还条件，创吧公司有权暂不接收租赁房屋，待其清空后再接收，否则收回后也不知如何处理其遗留物，且瓜子公司一直称未拆除物价值巨大。（三）一审庭审中瓜子公司仍要求拆除相关设备（包括空调等附合物），经一审法院主持，瓜子公司于2020年6月8日拆走遗留的部分未形成附合物，对于空调等附合物部分也是在2020年6月底才确定放弃拆除。三、瓜子公司没有证据证明创吧公司阻碍其拆除相关设备设施。（一）从双方提供的2019年11月5日关门闭店照片及瓜子公司提供的2019年12月26日的公证书内的照片对比来看，显示租赁房屋与其撤场时的状况完全一致，包括大门外观、里面状况、标识等，大门的照片显示里面是都是用三根横杆插着当锁具，没有出现任何变化，没有显示有任何阻碍物，也没有另行加锁，且所有钥匙均由瓜子公司保管，其完全可以自行进行拆除工作。（二）瓜子公司称公证书中显示的窗户或门上的所谓“封条”，仅仅是一张小四方的白纸而已，根本就不是“封条”。经向园区保安了解，在瓜子公司撤场后，因场内无人值守，园区保安为了防止小偷从窗户或侧门溜进室内而自行在窗户上贴上小纸，根本不会妨碍瓜子公司进入租赁物业内。瓜子公司称创吧公司张贴封条不让其进入租赁物业内，不符合事实。（三）瓜子公司装修时，系由其自行安装门锁，钥匙一直由瓜子公司保管，创吧公司手上没有其租赁物业钥匙，其拆除及搬走其他物品不需要创吧公司的配合。瓜子公司以创吧公司不配合导致其无法拆除设备设施无事实依据。四、为防止因拖延而致损失进一步扩大，创吧公司分别于2020年3月18日、3月30日致函瓜子公司，要求其于2020年4月2日交还租赁房屋及钥匙，逾期创吧公司将自行收回租赁房屋，但瓜子公司收函后未派人前来办理交接手续。因此，现有证据足以证明在2019年12月26日租赁房屋尚不符合交还条件，究其原因是瓜子公司未清空场地并要求继续拆除室内设备设施，由此导致未能及时交还的后果应当由瓜子公司承担，一审判决由创吧公司承担此后的损失缺乏依据。瓜子公司辩称，一、瓜子公司与创吧公司签订的《租赁合同》已经于2019年11月8日合法解除，故自合同解除之日起，瓜子公司无需支付租金。由于创吧公司恶意停运车梯，并封堵车梯进出口，干扰瓜子公司的车辆通行，存在限制和影响瓜子公司正常经营的严重违约行为，创吧公司未能履行其作为出租人应履行的基本义务，未能在租赁期间保持租赁物符合合同约定的用途，《租赁合同》已无法继续履行。依据《租赁合同》的约定，瓜子公司有权解除合同。瓜子公司于2019年11月15日向创吧公司发出《合同提前终止通知函》，通知因创吧公司违约行为《租赁合同》于2019年11月8日提前终止。至此自11月8日起，瓜子公司无需支付租金。二、瓜子公司已对涉案房屋进行清场并已履行返还房屋的义务，创吧公司已实际控制涉案房屋。（一）由于创吧公司的违约行为，瓜子公司已于11月8日晚上将所有车辆撤出涉案房屋。创吧公司知悉涉案房屋一直处于空置状态，并已实际控制房屋。瓜子公司在2019年12月26日，在公证员的公证下至房屋现场，公证员公证了房屋现场状况，所有场地均已被清空。在（2020)粤0605民初7063号案件中创吧公司提交的照片显示，创吧公司也认可涉案房屋已经处于空置状态。（二）创吧公司在2019年11月8日后给涉案房屋贴上封条，并对门上锁，实际控制了涉案房屋，并导致瓜子公司无法拆除相关设备。瓜子公司所提交的公证书证据也证明了门被上锁，瓜子公司无法打开。由于瓜子公司多次要求创吧公司协助拆除相关设备无果，故于2019年12月6日再次发出《租赁物业交还确认书》要求创吧公司配合办理物业交割手续，并拟于12月9日拆除自有设备，时间为七个工作日，但是创吧公司仍然不予配合。为此，瓜子公司于2019年12月26日在公证员的见证下张贴《租赁房屋返还通知》，要求创吧公司尽快返还相关设备，但是创吧公司对此仍然不予理会。正是由于创吧公司贴封条、对涉案房屋进行上锁以及拒绝协助瓜子公司拆除设备的行为，导致瓜子公司在现场的中央空调、网络监控系统等设备至今未能拆除。且这些设备并不占用房屋的面积，相反对租赁房屋产生增值作用。在（2020)粤0605民初7063号案件中创吧公司提交的招租信息以及房屋空置的相片，创吧公司最晚于2019年12月27日已经开始对涉案房屋进行放租，也证明创吧公司已经实际接收并掌控涉案房屋。故创吧公司以未拆除、返还房屋设备为由认为涉案房屋不符合交还条件无事实及法律依据。三、瓜子公司多次要求创吧公司接收涉案房屋及房屋钥匙，创吧公司无故拒收，应自行承担拒绝接收房屋所导致的损失。瓜子公司于2019年11月15日向创吧公司发出《合同提前终止通知函》，通知因创吧公司停运车梯的违约行为，《租赁合同》于11月8日解除，并通知创吧公司与瓜子公司办理房屋交割手续，但创吧公司拒绝接收房屋，也拒绝与瓜子公司协商办理房屋返还的手续。瓜子公司于2019年12月6日向创吧公司送达《交还确认书》第二次通知创吧公司接收房屋，并请求创吧公司与瓜子公司签署《交还确认书》，确认房屋返还创吧公司的事实，但创吧公司收到《交还确认书》后，仍然拒绝配合接收房屋。2019年12月18日，瓜子公司向创吧公司送达《房屋交还通知书》，第三次通知创吧公司于2019年12月26日至房屋现场接收房屋，创吧公司依然拒绝配合接收房屋。虽瓜子公司一而再再而三通知创吧公司接收房屋，但创吧公司仍拒绝到房屋现场接收房屋。故瓜子公司在2019年12月26日，在公证员的公证下至房屋现场，公证员公证了房屋现场状况，“有门被上锁无法打开”，所有场地均已被清空，并公证了瓜子公司委托代理人在现场张贴了《房屋返还通知书》。且在12月26日当天，在公证员的公证下，瓜子公司按照《租赁合同》约定的送达地址通过邮寄的方式将《房屋返还通知书》以及房屋的钥匙送达创吧公司，但创吧公司依然无故拒收。四、依据租赁合同约定，瓜子公司已履行交还房屋的义务，已符合房屋交还的条件，瓜子公司无需支付11月8日后的租金。依据《租赁合同》第16.2条的约定，瓜子公司向创吧公司发送《交还通知书》，创吧公司应自《交还通知书》送达之日起十日内（接收期)接收租赁物业，并与瓜子公司签订《交还确认书》，如创吧公司在接收期届满仍未接收物业，或拒绝与瓜子公司签订《交还通知书》的，则自接收期届满之日起，租赁物业交还义务即履行完毕，因此产生的全部责任均有创吧公司自行承担。且《租赁合同》16.4条约定，创吧公司无权就接收期收取任何租金。同时由此可见，未拆除及返还房屋设备并非合同约定的房屋交还的条件。瓜子公司于2019年11月15日已向创吧公司发送了《交还通知书》,通知创吧公司接收涉案房屋事宜，并请创吧公司与瓜子公司办理交割手续，该文件于2019年11月17日送达，故自2019年11月17日至11月27日为《租赁合同》约定的接收期，在接收期内创吧公司无权收取租金。自接收期届满之日2019年11月27日起，创吧公司仍未接收物业，瓜子公司的涉案房屋交还义务即履行完毕。瓜子公司上诉请求:1.撤销一审判决；2.改判瓜子公司无需向创吧公司支付2019年12月1日至12月26日止的租金457021.26元；3.改判瓜子公司无需向创吧公司支付2019年11月9日至12月26日止的车位费30645.16元，并无需以其中125000元为本金从2019年6月11日至实际清偿之日止，以年利率24%为标准计付逾期付款违约金；4.改判瓜子公司无需向创吧公司支付车梯安装补偿费用1840928元；5.改判创吧公司向瓜子公司返还保证金1089819.92元，并按每日千分之三的标准支付自2019年12月7日起至实际付清之日止的逾期返还租赁保证金的违约金，暂计至2020年7月13日为716011.69元；6.改判瓜子公司无需向创吧公司支付违约金1089819.92元；7.改判瓜子公司与创吧公司签署的关于佛山市**********厂房五的《租赁合同》于2019年11月8日解除；8.改判创吧公司向瓜子公司支付违约金1634729.88元；9.改判创吧公司向瓜子公司支付装修费10489266.78元；10.诉讼费用由创吧公司承担。事实和理由：一、创吧公司存在违约行为，应当承担违约责任，一审法院对创吧公司的违约事实认定有误，遗漏重要事实。创吧公司以恶意停运车梯、用大货车堵车梯口等方式限制和影响瓜子公司正常经营，严重违反租赁合同约定。(一）创吧公司无权干预瓜子公司对车梯的正常使用，但创吧公司恶意停止车梯运行，限制和影响了瓜子公司的正常经营，严重违反了租赁合同的约定。涉案租赁合同第11.1(2)条规定，基于瓜子公司的经营特点，创吧公司应确保不得做出干预或影响创吧公司正常经营活动的行为，包括但不限于封堵进出口、干扰瓜子公司的员工、顾客及车辆的通行。同时租赁合同第13.1(11)条规定，创吧公司承诺，在租赁期限内，其不得以任何形式限制或影响瓜子公司的正常经营。但自2019年11月4日开始，创吧公司擅自停止了两辆车梯的运行，导致瓜子公司无法正常开展业务运营。创吧公司将房屋出租给瓜子公司使用，瓜子公司对车梯拥有完整的运营管理使用权、维修决定权，创吧公司无权停运车梯干扰瓜子公司的经营。根据双方签署的物业服务协议第3.2.4条约定，在合同期限内，瓜子公司负责专属车载货梯的运营管理及各项检测费用。租赁合同附件三中也明确约定，车梯的维修保养费由瓜子公司承担，该条文进一步明确车梯的维修保养的决定权在瓜子公司，而不是创吧公司。当时车梯是属于可正常使用状态，不应该被停用，创吧公司未能举证关停电梯的原因和依据。创吧公司一审时提供一张“保养项目内容及要求”，但并未有奥尔斯电梯公司加盖公章，该证据不真实，不合法，不应作为认定事实的证据；而且从该证据的内容来看，该报告2019年11月4日对涉案房屋电梯的检查结果为“电梯应急电源、对话系统失效”，并未要求两部电梯同时停用；而且创吧公司在2019年11月6日通过微信方式发给瓜子公司的奥尔斯电梯公司出具的另一份电梯维修保养报告，则显示“电梯应急电源、对话系统”都是正常状态。上述两份相互矛盾的电梯维修保养报告，证明所谓的车梯损坏需维修只是创吧公司恶意停止车梯使用的借口。由于创吧公司停止车梯运行，瓜子公司多次请求开启车梯，但创吧公司却无理拒绝，这导致该期间瓜子公司无法正常营业，损失惨重。为查清车梯情况，瓜子公司于2019年11月8日上午9时聘请具备电梯安装改造维修资质的佛山市广立电梯工程有限公司对车梯进行检测，佛山市广立电梯工程有限公司查实车梯并不存在任何碰撞或损坏，功能运行正常，表明创吧公司是故意停运车梯以限制和影响瓜子公司正常经营，创吧公司擅自停运车梯没有任何正当理由。(二）经检测车梯功能正常后，创吧公司已无借口再继续停运车梯，又恶意强行将一辆大货车堵在车梯口，以阻碍瓜子公司的正常经营。瓜子公司报警请求处理，警察责令创吧公司立即停止阻碍瓜子公司经营的违法行为。对于创吧公司严重违约的行为，一审判决并未予以查清，认定事实有误，遗漏了重要事实。2019年11月8日，一辆大货车，恶意堵在涉案房屋的车梯门口，以限制和影响瓜子公司的经营。瓜子公司发现有大货车堵在车梯口后，便进行第一次报警，警察告知瓜子公司该货车的车主是创吧公司。瓜子公司知悉车主是创吧公司后，联系创吧公司并要求创吧公司将大货车开走，但创吧公司拒绝开走大货车。瓜子公司只能再次进行报警，请求警察处理，警察到现场后，告知创吧公司将大货车停在涉案房屋车梯口以限制瓜子公司的正常经营是属于违法行为，并责令创吧公司立即将大货车移开。在警察的强制要求下，创吧公司才开走大货车。故创吧公司以恶意停运车梯、用大货车堵车梯口等方式限制和影响瓜子公司的正常经营，严重违反了租赁合同第11.1(2)条中所约定不得以封堵进出口、干扰瓜子公司的员工、顾客及车辆通行等行为干预或影响瓜子公司正常经营活动的行为的承诺，也严重违反了租赁合同第13.1(11)条关于创吧公司不得限制或影响瓜子公司正常经营的约定。(三）鉴于上述创吧公司的违约行为，瓜子公司有权解除合同，并要求创吧公司支付瓜子公司3个月的租金作为违约金。二、瓜子公司与创吧公司签订的租赁合同于2019年11月8日解除，瓜子公司无需向创吧公司支付2019年12月1日至2019年12月26日的租金，以及2019年11月9日到2019年12月26日的停车费。(一）依据租赁合同约定，创吧公司以封堵进出口、干扰瓜子公司的车辆通行等行为干预、限制和影响瓜子公司的正常经营，瓜子公司有权解除租赁合同。因创吧公司的严重违约行为，租赁合同于2019年11月8日解除。如上所述，由于创吧公司恶意停运车梯，并封堵车梯进出口，干扰瓜子公司的车辆通行，存在限制和影响瓜子公司的正常经营的严重违约行为，创吧公司未能履行其作为出租人应履行的基本义务，未能在租赁期间保持租赁物符合合同约定的用途，租赁合同已无法继续履行。依据租赁合同的约定，瓜子公司有权解除合同。故瓜子公司于2019年11月15日向创吧公司发出《合同提前终止通知函》，通知因创吧公司违约行为，租赁合同于2019年11月8日提前终止。(二）瓜子公司于2019年11月8日对涉案房屋进行清场并将涉案房屋返还创吧公司，创吧公司已接收和实际控制涉案房屋，瓜子公司已履行返还房屋的义务。鉴于创吧公司从11月4日起无任何正当理由恶意停止车梯运行，且创吧公司在11月8日下午又安排大货车堵车梯口以进一步阻碍瓜子公司的经营，使瓜子公司无法正常营业，故瓜子公司于2019年11月8日晚上决定对涉案房屋进行清场，并于11月8日晚上将所有车辆撤出涉案房屋。创吧公司在此之后给涉案房屋贴上相应的封条，并对门上锁，实际控制了涉案房屋。2019年11月15日，瓜子公司向创吧公司发出《合同提前终止通知函》。通知因创吧公司停运车梯的违约行为，租赁合同于11月8日解除，并通知创吧公司与瓜子公司办理房屋交割手续。但因创吧公司在收到《合同提前终止通知函》后拒绝接收房屋，也拒绝与瓜子公司协商办理房屋返还的手续，故瓜子公司于2019年12月6日向创吧公司送达《交还确认书》第二次通知创吧公司接收房屋，并请求创吧公司与瓜子公司签署《交还确认书》确认房屋返还创吧公司的事实。但创吧公司收到《交还确认书》后，仍然拒绝配合接收房屋。2019年12月18日，瓜子公司向创吧公司送达《房屋交还通知书》，第三次通知创吧公司于2019年12月26日至房屋现场接收房屋。虽瓜子公司一再通知创吧公司接收房屋，但2019年12月26日，创吧公司仍未到房屋现场接收房屋。故瓜子公司在当日即12月26日，在公证员的公证下至房屋现场，公证员公证了房屋现场状况，“有门被上锁无法打开”，所有场地均已被清空，并公证了瓜子公司委托代理人在现场张贴了《房屋返还通知书》。且在12月26日当天，在公证员的公证下，瓜子公司按照租赁合同约定的送达地址通过邮寄的方式将《房屋返还通知书》以及房屋的钥匙送达创吧公司。依据租赁合同第16.2条的约定，瓜子公司向创吧公司发送《交还通知书》，创吧公司应自《交还通知书》送达之日起十日内（“接收期”）接收租赁物业，并与瓜子公司签订《交还确认书》，如创吧公司在接收期届满仍未接收物业，或拒绝与瓜子公司签订《交还通知书》的，则自接收期届满之日起，租赁物业交还义务即履行完毕，因此产生的全部责任均由创吧公司自行承担。且租赁合同16.4条约定，创吧公司无权就接收期收取任何租金。瓜子公司于2019年11月15日就已向创吧公司发送交还通知，通知创吧公司接收房屋事宜，并请创吧公司与瓜子公司办理交接手续，该文件于2019年11月17日送达，故自2019年11月17日起十日内即至2019年11月27日期间为租赁合同约定的“接收期”，该接收期期间创吧公司无权收取租金，接收期届满之日起，创吧公司在接收期届满即2019年11月27日仍未接收物业，瓜子公司的租赁物业交还义务即履行完毕，因此产生的全部责任均由创吧公司自行承担。此外，一审判决计算的起租日有误。2018年9月7日，创吧公司才发出交付通知，依据租赁合同约定，免租期为三个月，但是一审判决认为12月1日作为起租日，认定事实有误。三、由于创吧公司违约行为导致租赁合同解除，车货梯安装费用应由创吧公司自行承担。而且创吧公司所主张的车货梯费用数额与租赁合同约定的车货梯费用的数额不相符，租赁合同约定车货梯费用为1400000元，车梯安装费用应按照双方约定的费用计算，创吧公司主张的2301160元车货梯费用没有事实和合同依据。四、瓜子公司不存在违约行为，不应承担任何违约责任，创吧公司主张违约金没有依据。瓜子公司已足额支付租金，不存在任何违约行为，不应承担违约责任。且如上所述，创吧公司存在严重违约行为，才导致租赁合同解除，应由创吧公司承担违约责任。五、即使瓜子公司需承担违约责任，但租赁合同约定的违约金标准过高，且创吧公司存在重大过错，依据合同法及司法解释的相关规定，应对违约金标准予以调低。创吧公司主张车位费的违约金标准也过高，应予以调低。六、租赁合同解除，创吧公司应向瓜子公司返还租赁保证金，其主张没收保证金没有依据。租赁合同于2019年11月8日解除，依据租赁合同第9.1条约定，创吧公司应于租赁期满、合同解除或合同终止后20个工作日内，将保证金全额返还瓜子公司。逾期返还的，按千分之三的标准支付违约金，故创吧公司应返还房屋租赁保证金1089819.92元并支付违约金。七、创吧公司应当赔偿瓜子公司剩余租赁期内装修的残值损失。瓜子公司租用涉案房屋后，投入了巨额的装修费用，总共支出的装修费为12844000.14元。但由于创吧公司的违约行为，导致瓜子公司无法正常经营，并导致租赁合同解除，创吧公司应赔偿剩余租赁期内装修的残值损失，该损失为10489266.78元即装修费12844000.14元/租赁期限月份数60个月×剩余租期月数49个月。八、一审适用简易程序属于程序瑕疵。本案不宜适用简易程序，瓜子公司在庭前并未收到适用简易程序的告知书，在开庭时知悉适用简易程序后，于2020年5月25日发出《简易程序异议书》，请求转为普通程序进行审理，但是一审法院仍然坚持适用简易程序进行审理。(一）本案法律事实不清楚，权利义务不明确，双方争议非常大，不应使用简易程序。第一，对于2019年11月4日至2019年11月8日的车梯是否需要关停，双方的分歧非常大，瓜子公司建议征求电梯维修方面的专家顾问的意见，以查明事实。第二，对于2019年11月4日到2019年11月8日期间，瓜子公司是否处于正常经营状态，双方存在实质的分歧。瓜子公司自入驻涉案房屋至2019年11月4日均处于正常运营状态，包括2019年11月3日和11月4日，并非创吧公司所说的非正常经营。基于瓜子公司的经营特点，车梯能否运行直接关系到瓜子公司是否能正常经营。2019年11月4日开始，创吧公司无故恶意关停瓜子公司之车梯，导致瓜子公司无法再正常经营，损失惨重。第三，对于瓜子公司在2019年11月8日撤场后是否有积极履行返还涉案房屋的义务，双方存在非常大的分歧。因此，本案事实不清，权利义务关系不明确，各方存在很大争议，不属于事实清楚、权利义务明确、争议不大的简单的案件，不符合简易诉讼程序适用条件，应适用普通程序审理。(二）本案标的数额巨大，案情复杂，属于不宜适用简易程序审理的案件。一审本诉的涉案标的为5385137.76元，反诉的涉案标的为13573457.15元，上述总金额合并为18958594.91元。因此，本案涉案金额特别的巨大，判决结果对瓜子公司影响巨大。创吧公司辩称，一、本案是因瓜子公司的根本违约行为导致合同解除，瓜子公司未完成清理交接工作期间的租金理应由瓜子公司自行承担。（一）瓜子公司早在2019年11月3日前已经有计划地安排撒场，不存在正常经营的情况，其上诉所称车梯停运根本不足以影响合同履行。据“与黄某红的微信聊天记录”显示，瓜子公司早在2019年9月份就已经就减租问题与创吧公司进行协商，并表明若不能达成减少租金或所应支付赔偿约定范围的，双方租赁关系将不再继续。瓜子公司早已经对创吧公司表明不履行合同条款，若不达成变更合同就不再履行租赁合同。此外，据瓜子公司张贴于涉案物业处的迁址通知的内容显示，瓜子公司已迁至新址，该迁址通知的制作时间为11月3日，这也足以表明瓜子公司至少在11月3日已经产生搬迁至新址的意思表示。此外，据“与黄某红的微信聊天记录”显示创吧公司法定代表人刘某1在2019年11月4日通过微信告知瓜子公司三楼以上的车辆已经全部撤场，二楼仅剩二十余辆车。经一审法院查明，涉案物业共计六层，除二层以外，每层能停车辆一百辆左右。当日上午，黄某红通过微信明确表示会以申请解约函而非直接协商赔偿的方式终止租赁合同。可见，瓜子公司早已以实际行为表示不再履行合同约定，当时根本不存在正常经营的基础情况。该车梯系因瓜子公司搬运车辆过于频繁出现故障需要维修，维修期间仅为4天，按正常来讲也根本不足以影响合同的正常履行，且也并未超出合同约定的10日维修期限。正常经营的公司不可能仅因车梯停运，就在停运当天完成大规模撤场。综上可见，不论车梯是否停运，瓜子公司实际实施提前撤场的行为已经构成根本违约，瓜子公司上诉称系因车梯停运影响其正常经营故解除合同的说法纯属虚构，其实际是想借车梯维修为由达到提前解除合同，逃避承担违约责任的目的。（二）在2020年4月2日前，涉案物业一直均是由瓜子公司占有、使用，创吧公司根本不存在阻碍瓜子公司搬迁物品的情况。1.瓜子公司在2019年12月26日完全可以进入涉案物业并完成清理搬运，瓜子公司提供的公证书内容明显违背客观事实。据4001号公证录像显示；涉案物业的铁门并未上锁，且已经被公证委托人垃开；该铁门上根本没有锁；公证人员并未对防火门能否打开进行测试。此外，该次公证中，公证员并未用瓜子公司的钥匙对防火门是否能开锁进行过任何测试。但是公证书中违背客观事实，直接记载“门口有锁无法打开”的虚假情况。可见，该公证内容存在不真实的记载，依法不应被作为定案依据。此外，虽然涉案物业被保安贴上白色贴纸，但是张贴白纸和“封条”是两个概念，该白纸并未记载任何“封”或“保全”的字眼，瓜子公司故意将此表述为“封条”显然是为了故意混淆视听。此外，该公证机构管辖范围规定仅限于广州市，但却存在超越管辖范围接受委托的情况，甚至公证机构名称并未按照新名称“合作制公证处”进行落款，该公证书存在违规情形，无法排除公证员与瓜子公司串通故意作出不实公证误导法院的情况。2.当时涉案物业的全部钥匙均由瓜子公司掌握，根本无任何证据证明玻璃门上锁是创吧公司实施。据“与黄某红的微信聊天记录”显示，瓜子公司提交的4001公证录像中的破璃门在2019年11月5日就已经是门内存在被插红色旗杆的情况，该情况与2019年12月26日玻璃门被插横杆、旗杆和加锁的效果相同，然而瓜子公司在2019年11月期间一直都可以自由进出涉案物业搬运物品。由此可见，玻璃门无法被打开与瓜子公司无法完成清理搬运根本不存在必然关联。此外，据租赁合同附件、图纸以及4002号公证书、瓜子保卖店装修工程施工合同显示，涉案物业最初并无玻璃门，玻璃门均是瓜子公司拆除原有门窗及消防门后自行安装的，并且涉案物业的全部钥匙均是由瓜子公司掌握，创吧公司无备用钥匙，创吧公司根本不可能在租赁期间自行进入涉案物业，也根本不可能在物业内加锁或插杆阻碍瓜子公司搬迁物品。且结合2019年11月5日的情况来看，该玻璃门能否打开对于瓜子公司清理搬运实际根本无任何影响，目前也无任何证据表明该加锁行为是由创吧公司实施。3.创吧公司对于瓜子公司的违约行为有权要求其继续履行合同，且涉案租赁物业未达到交付条件之情况下，创吧公司有权拒绝接收该物业的交付。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，创吧公司对于瓜子公司突然提前终止履行合同的行为有权要求其继续履行。对此，创吧公司也曾向瓜子公司发送《回复函》，要求其继续履行合同，否则承担违约责任，但瓜子公司在2019年12月9日收到后根本不予回复。而且双方当时一直就瓜子公司违约撤场沟通瓜子公司赔偿的问题。在此情况下，创吧公司有权暂不接收涉案物业。瓜子公司在交付涉案物业时均应当先对涉案物业内未形成附合的物品进行清理搬运，并以“搬出后的现状”交付给创吧公司。但截至2019年12月26日，瓜子公司并未完成涉案物业内物品的清理搬运工作。如前述，涉案物业的全部钥匙均是由瓜子公司掌握，且涉案物业的铁门实际并未上锁，瓜子公司实际是可以进入租赁物业进行清理搬运的。在此情形下，涉案物业根本未达到交付的条件，且在瓜子公司一直称设备设施价值较大的情况下，创吧公司依法有权拒绝接收该涉案物业。4.瓜子公司留在涉案租赁物业内的物品实际直至2020年6月才全部搬走，创吧公司仅要求其承担2020年4月2日前的租金。鉴于涉案租赁物业的全部钥匙一直由瓜子公司掌握，瓜子公司长期拖欠租金、车位费、水电费及管理费的行为给创吧公司带来严重经济损失。为减少损失，创吧公司曾在2020年3月18日、30日致函要求瓜子公司最迟在2020年4月2日前清空涉案物业并交还涉案物业及钥匙给创吧公司，但瓜子公司仍拒不清场。2020年4月2日，创吧公司在万般无奈之下只能将涉案物业的门锁进行更换。直至2020年5月1日的庭审时，瓜子公司才将涉案物业的钥匙交还给创吧公司，并且据瓜子公司出具的《清走设备及物品确认书》记载，瓜子公司实际直至2020年6月10日才实际搬走涉案物业内的全部未形成附合物的物品。在上述情况下，创吧公司两次致函催促瓜子公司清空场地以及在催促无果后更换钥匙已经履行了合理减少损失的义务。二、车位与涉案物业系整体出租给瓜子公司，瓜子公司理应承担其占用涉案物业期间的车位费。依据本案租赁合同的约定，瓜子公司承租的车位每月应付车位费为25000元。自2019年6月1日起，瓜子公司一直未按合同约定支付车位费。鉴于涉案物业与车位是整体出租，故有关车位费的计算时间应当计算至瓜子公司实际交付涉案物业之日。从瓜子公司在2019年11月12日发出的《合同提前终止通知函》及《租赁物业交还确认书》的内容均可以看到，瓜子公司一直称需要时间继续对涉案租赁物业内的物品进行清理搬运。此外，依据瓜子公司出具的《清走设备及物品确认书》记载，瓜子公司实际直至2020年6月10日才实际搬走涉案物业内的全部未形成附合物的物品。由此可见，瓜子公司在2019年11月9日起至2020年6月10日均实际占用涉案物业，其上诉称无需支付2019年11月9日至12月26日的车位费无任何事实及法律依据。三、本案租赁合同约定保证金为履约保证金，且合同有明确约定了违约金，在瓜子公司存在根本违约的情形下，创吧公司依约有权没收该保证金并请求其支付违约金。依据双方签署的租赁合同17.3条明确约定瓜子公司“选择提前终止本合约并向甲方支付共4个月租金作为违约金（含甲方没收的保证金以及额外支付的2个月租金）”。瓜子公司提前撤场的行为已经构成根本违约，依据双方签署的租赁合同9.1条和17.3条之约定，瓜子公司此前交付的保证金的性质属于履约保证金。在瓜子公司仅仅履行了一年租赁合同即要求提前终止履行租赁合同的情况下，创吧公司没收该保证金合法合理。此外，经一审法院查明，瓜子公司提前终止履行合同造成的损失有二：一是瓜子公司逾期交纳租金等费用的损失；二是涉案物业合理空租期的租金损失；三是瓜子公司提前终止合同，涉案物业一至六楼已完成的空调排气通风设备安装工程对涉案物业主体的影响，创吧公司需要根据涉案物业租赁情形而需对该设备进行拆除修复。因此，就终止租赁合同带来的损失，一审法院按照双方合同约定及合同履行实际情况支持创吧公司要求支付违约金及没收保证金的诉求合法合理。四、创吧公司为瓜子公司经营目的安装车载货梯前期投入巨大，瓜子公司应当赔偿其因提前撤场的违约行为导致创吧公司的安装损失。涉案车梯的安装是专为瓜子公司经营目的所实施的，且创吧公司为安装该车梯实际支出2301160元。瓜子公司主张仅按合同约定的1400000元赔偿明显违反公平和诚实信用原则，瓜子公司作为车梯安装的受益方对于因其违约导致创吧公司安装费用损失应当承担赔偿责任。五、瓜子公司是违约一方不享有合同解除权，其主张2019年11月8日为解约日期无事实及法律依据。瓜子公司是要求提前终止履行合同的违约方，其依法不享有合同解除权，故其主张2019年11月8日为解约日期无事实及法律依据。六、创吧公司不存在任何违约行为，相反，违约并导致合同解除的一方是瓜子公司，瓜子公司无权主张违约金。一审法院已经查明有关车梯停运事宜根本不是导致本案合同解除的原因，导致本案合同解除的过错在于瓜子公司。瓜子公司要求创吧公司向其支付保证金无任何事实及法律依据。七、一审法院已经查明导致租赁合同解除的过错在于瓜子公司，其无权要求创吧公司向其补偿任何装修费。依据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十一条规定“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩佘租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。”本案导致租赁合同解除的过错在于瓜子公司，其依法无权要求创吧公司给予其任何装修装饰残值损失。八、本案基本事实清楚，双方权利义务关系明确，一审法院依据案件繁简分流的政策对本案适用简易程序审理并无不当。创吧公司向一审法院提出本诉请求：1.瓜子公司向创吧公司支付2019年12月份厂房租金544909.96元，并从2020年1月1日起至瓜子公司实际交还租赁厂房之日止按每月544909.96元的标准向创吧公司支付租金；2.瓜子公司向创吧公司支付2019年6月1日至2019年12月31日期间的车位费175000元及从2019年6月11日起到付清之日止每日按千分之三付款违约金，暂计算至2019年12月20日为99750元，并从2020年1月1日起至瓜子公司实际交还租赁车位之日止按每月25000元的标准向创吧公司支付车位费；3.瓜子公司向创吧公司支付货梯安装费用1840928元；4.瓜子公司向创吧公司支付违约金1634729.88元；5.创吧公司交付的租赁保证金1089819.92元归创吧公司所有；6.瓜子公司对租赁厂房即位于佛山市**********厂房五造成的损坏部位进行修复，并在修复后交还给创吧公司；7.由瓜子公司承担本案的诉讼费用。瓜子公司向一审法院提出反诉请求：1.双方签订的关于佛山市**********厂房五的《租赁合同》于2019年11月8日解除；2.创吧公司向瓜子公司支付违约金1634729.88元（即3个月的租金）；3.创吧公司向瓜子公司返还房屋租赁保证金1089819.92元，并按每日千分之三的标准支付自2019年12月7日起至实际付清之日止的逾期返还租赁保证金的违约金，暂计至2020年3月26日为359640.57元；4.创吧公司赔偿瓜子公司的装修费10489266.78元；5.创吧公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实:涉案物业坐落于佛山市*************“小棋子岭”地段即佛山市**********厂房五，不动产权权属证书号为粤（2018）佛南不动产权第0024718号，权利人为江会朋。创吧公司作为承租人与江会朋签订江南园区厂房租赁合同，承租涉案物业，租期期限为12年，从2018年9月1日起2030年8月31日止。2018年8月30日，江会朋出具同意函，同意创吧公司将涉案物业转租给瓜子公司。2018年9月6日，创吧公司（甲方）与瓜子公司（乙方）签订租赁合同，合同约定租赁物业位于佛山市**********厂房五整栋全部物业及其相关附属设施、分摊的共有部分和共用设备设备的使用权、装修、固定装置、设施及设备。租赁用途由乙方用于办公、二手车经纪及相关服务、汽车后市场业务、技术服务、展览、广告发布、汽车租赁、融资租赁及相关服务，以及乙方营业范围内的其他商业项目。约定交付日为2018年9月1日，实际交付日指双方签署《交付确认书》之日。物业面积为19461.07平方米，另合同约定如下：6.1、6.2条，租赁期限为五年，自免租期届满之日起算，免租期为三个月，自实际交付日起计算。8.5、8.6条：本合同租赁期内，第1期、第2期、第3期租金每四个月支付一次，第4期租金开始每三个月支付一次。租赁期限第一至第二年租金单价为28元/平方米/月，租赁期限第三年至第五年的租金单价为32.68元/平方米/月。8.7条：乙方应本合同签之日起10个工作日内向甲方支付首期款，首期款包含第1期租金+保证金+第1期停车费，首期款共计3419459.76元。9.1条：乙方按第8.7条约定支付首期款时已向甲方支付保证金1089819.92元。乙方支付保证金1个工作日内，甲方应提供相应金额的真实、有效的收据原件。甲方应于租赁期满、本合同解除或本合同终止后20个工作日内，将保证金全额返还给乙方。逾期返还的，按每天千分之三的标准支付违约金。11.1条：基于乙方的经营特点，甲方应确保甲方、物业管理公司及甲方聘请的其他第三方均不得做出干预或影响乙方正常经营活动的行为，包括但不限于以下：……封堵出口……甲方违反前述约定的，乙方有权解除合同，并要求甲方赔偿因此给乙方造成的全部损失。11.3条：甲方应在租赁期限内向乙方提供100个收费停业位及10个免费停车位，收费停车位的费用标准为250元/月/个。第1期、第2期停车费每6个月支付一次，第3期起停车费开始每3个月支付一次。乙方应在每期第一个月的10号前，向甲方支付当期的停车费。13.1（11）条：甲方承诺，在租赁期限内，甲方不得以任何形式限制或影响乙方的正常经营。甲方违反该承诺的，应赔偿乙方三个月的租金作为违约金，且乙方有权解除合同。17.3条：在租赁期，乙方提前终止合同的，应提前三十日书面通知甲方，双方应共同努力寻找新的承租方，如一方自前述书面通知送甲方之日起三十日内找到新的承租方，并达成租赁合同的，则乙方无需支付违约金；如双方在前述三十日内均未找到新的承租方，则乙方有权作如下选择……选择提前终止本合同并向甲方支付共四个月租金作为违约金（含甲方没收的保证金及额外支付的2个月租金）。22.5条：甲方负责提供两台5吨货梯符合乙方要求的，可用于运载汽车的货梯。甲方在本合同签订且保证金到帐后85天内，完成车梯的安装施工并交付使用。乙方在租赁期限内单方提出解除或因乙方违反本合同约定向甲方提出解约的，乙方除按本协议约定承担违约责任外，另应当补偿甲方为乙方专改的载车货梯费用，按照乙方合同年限，若乙方提前退租，应按合同约定年限剩余租期按比例给予补偿。具体补偿计算方式=甲方专改载车货梯的费用140万/60个月×（剩余租期月数）。合同附件三载明：客梯、车梯的维修保养费用由乙方承担。租赁物业中原有货梯两部，因乙方无需使用，甲方将其关闭停用，维保费用由甲方承担。同日，创吧公司（甲方）与瓜子公司（乙方）签订物业管理服务协议，协议约定：乙方在合同期限内，负责专属车载货梯的运营管理及各种检测费用。2018年9月7日，创吧公司发出交付通知书，通知瓜子公司涉案物业已达交付条件，要求尽快安排接收场地。2018年9月11日，瓜子公司支付第1期租金及车位费共计2329639.84元。2018年11月9日，瓜子公司与深圳市安星装饰设计工程有限公司签订瓜子保卖店装饰装修工程施工合同，就涉案物业进行室内装修及水电、暖通空调工程施工。2019年5月13日，创吧公司发出车位费催缴通知，通知瓜子公司需支付2019年5月1日至10月31日第二期100个车位的租赁费用共150000元。2019年10月16日，创吧公司发出车位费缴费通知函，函件载明：瓜子公司应于2019年11月10日前交付第三期物业费及第三期车位费共计717215.31元。另载明第二期车位费150000元至该时仍未交付，要求按约定时间付款。创吧公司发出的厂房租赁物业费/车位费发票签收，出具的发票明细为：2019年11月、12月、1月物业管理费分别为214071.77元；第二期、第三期车位费分别为150000元、75000元。该签收单由张文丽于当日签收。瓜子公司张贴于涉案物业外墙上的迁址通知，通知内容为：为了提供更优质的消费与服务体验，我店已于近日迁至新址：佛山市禅城区********佛山国际车城汽车博览中心3楼。通知日期显示为2019年11月3日。2019年11月4日，奥尔斯电梯出具保养项目内容及要求明细表，该表备注：电梯应急电源、对讲不应，应更换。2019年11月8日，广东奥尔斯电梯有公司出具电梯维修单，应该涉案物业汽车电梯维修项目显示为：电梯专用应急电源SC-N1-110V短路，需更换。2019年11月12日，瓜子公司发出合同提前终止通知函，函件载明，因自2019年11月4日开始，创吧公司以车梯安检为由停止了车梯的运行，导致无法正常开展业务运营，该行为已经对瓜子公司的正常经营造成了严重影响，亦导致瓜子公司无法继续履行。因此决定在2019年11月8日终止合同，将按合同约定履行租赁物业交还手续。2019年11月18日，创吧公司对瓜子无理解约说明为：瓜子公司于11月3日下午开始大规模撤场，并通宵作业导致车梯超负荷使用而零部件损坏。因此，不存在创吧公司影响而导致无法正常开展业务。在此过程中，瓜子公司亦未任何通知知会创吧公司。瓜子公司向创吧公司发送租赁物业交还确认书，确认书内容为：2019年11月8日，瓜子公司已在租赁物业停止营业。并表明于瓜子公司于2019年12月9日对位于租赁物业内的自有设备设施进行拆除，时间为7个工作日。将设备设施拆除完毕后，应双方签署确认书，视为创吧公司已确认瓜子公司按合同约定完成租赁物业内自有物品的搬出及租赁物业的交还手续。对于该确认书，创吧公司于2019年12月8日复函，认为瓜子公司擅自突然撤场违反合同约定，应当承担违约责任。2019年12月18日，瓜子公司发出房屋交接通知书，通知创吧公司于2019年12月26日下午14时至涉案物业所在地接收房屋。该通知书以邮件寄出，创吧公司于2019年12月21日签收，刘某1于2019年12月23日签收。另查明，创吧公司刘某1与瓜子公司黄某红微信聊天部分记录如下：2019年9月20日，黄某红微信刘某1：“你的减租方案这两天可以发出来了吗”，刘某1回复称晚点再回复；2019年10月10日，黄某红微信刘某1：“刚刚开完公司启动大会，年底销售冲刺，明确了店铺调整，减租赔偿不能超出合同约定赔偿金额，赔偿按照减租面积赔偿”“关于是否还要继续合作我还是希望您这边慎重考虑一下”。刘某1复回“具体是什么方案”，黄利红回称“具体方案就是不超越合同约定赔偿，赔偿按照减租面积赔偿”。刘某1“还是减一半面积？”黄某红予以确认。2019年10月21日，黄某红询问“场地对外出租了吗？有合适的租客了吗？”刘某1回复“没有的，暂时没有”；黄某红“只要按照减租面积赔偿不超越合同范围公司基本都可以接受”刘某1回复“那也得我司能接受才行啊，前期投放了那么多”。黄某红“如果往这个方向靠你这边能否接受”，刘某1“减租？”黄利红“减租不解约”。刘某1“其实我们现在还是围绕那几项问题，免租期，车梯、租赁违约金，电房等，就减租面积计算怎么也要350万左右”，黄利红“这个超出合同范围的，无法达成一致”。刘某1“而且这里还没有计算我公司后规划分租的损失”。黄某红“如果这样估计还是要走解约了”，刘某1“没办法，前期为瓜子公司投入太大了”。2019年10月22日，黄某红“三个方案：1.面积不减，整体租金下调后价格是多少？不做赔偿”；2.减租：减面积2层，整体租金下调多少？赔偿按照减租面积3个月；3.减面积一半，原合同不变，赔偿是多少？以上都是本着继续合作的方向走，也是给双方造成最小伤害，你们商量一下，以上问题明天能否给个回复”。2019年10月23日，刘某1“两个方案：1.面积不减，整体租金下调后价格是36元；2.减租：减面积2层，赔偿电力、电梯折损及减租面积4个月违约金即270万”。黄某红“租金价格还是偏高，原来你给我们的租金就很高了，如果这个租金价格方案很难去说服公司了”。2019年11月4日上午08：55分，刘某1“早呀黄总，你们店端开始大规模移车了吗，店内库存明显减少了，现在具体什么情况？”黄某红“是店端现在把全国购的车挪走了，在新店销售”刘某1“新店？国际车城吗？”黄某红“是”。刘某1“不会场内全是全国购的车吧”，黄某红“不是，我们的闭店也要抓紧时间达成一致，好尽快签协议，可以尽快收到赔偿”。刘某1“正式通知这不还没下来吗？”黄某红“如果我们能达成赔偿一致，就不需要解约函”刘某1“没文件过来，我们怎么谈？”，黄某红“直接签协议，如果你一定要解约函，我再申请，我今天申请解约函”。该日上午10时14分，刘某1发送涉案物业图片，显示三楼四楼车辆已搬空，二楼仅余十来二十台车辆，黄某红回复“要将三楼以上合国购的车全部挪走”。10时43分，黄某红“我刚联系店长，他说你停掉我们电梯了”，刘某1“没停”。下午15时：40分，刘某1“有零件故障，临时开了一下梯，年底安全大检查”。2019年11月5日，刘某1发送照片显示，瓜子公司大门紧闭未予以营业。2019年11月6日，刘某1发送照片显示，瓜子公司营业外场地上存有撤场垃圾未予处理。大门紧闭。当日晚上22时17分，刘某1发送照片显示抢修电梯。2019年11月7日，刘某1发送照片显示瓜子公司在搬办公用品撤场。此后微信内容为双方协商相应的赔偿事宜。另查明，为履行涉案物业租赁合同，创吧公司前期支出如下项目及费用：2018年9月2日，创吧公司与江门市奥尔斯电梯有限公司签订奥尔斯电梯供货安装合同，合同约定电梯型号为TLQW无机房，2台，合计1100000元，创吧公司已支付。2018年9月10日，创吧公司与佛山市***林装饰工程有限公司签订江南园区仓库五（加装电梯）土建工程施工承包合同，合同约定涉案厂房加装电梯土建工程项目。开工日期2018年9月20日，竣工日期2018年11月3日。创吧公司支付工程款1101000元。2018年9月19日，创吧公司与佛山市南海区禅安防火卷帘门厂签订防火卷帘安装合同，合同约定就涉案物业安装双轨双帘特级防火卷帘、闸头包箱共计100160元。该款已于2018年9月29日支付。另，在一审法院的主持下，瓜子公司于庭审当日向创吧公司交还涉案物业钥匙。双方于2020年6月8日完成了可拆除未形成附合物部分的场地交接。一审法院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。创吧公司与瓜子公司签订的租赁合同系当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，为合法有效协议，对双方当事人均具有法律约束力，双方应依约全面履行各自的义务。根据双方的诉辩意见，争议焦点在于谁为合同违约方。瓜子公司所称其享有单方合同解除权，该解除权表现在于创吧公司私停车梯的行为导致瓜子公司无法正常经营而构成成违约，创吧公司为违约方。经一审法院庭审所查明，对于车梯不能运行的原因，双方陈述不一，且举证均未能直接证明其各自陈述。不论哪一方为真实陈述，哪一方为虚假陈述，然就本案而言，私停车梯的原因并非会影响本案合同履行事实的查明。车梯于2019年11月4日停止运行是已发生的客观存在事实，但该事实是否如瓜子公司所述称为其解除合同的因素，一审法院分析如下：一、从创吧公司举证微信聊记录可知，瓜子公司于2019年9月份起就涉案物业减少租金问题与创吧公司进行协商。并向创吧公司表明，若不能达成减少租金或所应支付赔偿超出合同约定范围的，双方的租赁关系将不再继续。双方的微信聊天记录显示直至2019年10月23日双方仍就合同的变更未达成一致意见。故而一审法院认为瓜子公司于2019年9月份起就已明确向创吧公司表示不再按涉案合同原约定进行履行，需要对合同约定的主要条款进行变更，不能达成一致变更意见下不再继续履行涉案合同。二、瓜子公司于涉案物业上张贴的迁址通知落款时间为2019年11月3日，瓜子公司辩称该通知于11月14日进行张贴。虽瓜子公司提供微信聊天记录拟予证明，但该聊天记录只能证明于2019年11月14日有对迁址通知张贴有沟通内容。然事实而言，迁址通知的实际张贴时间并不影响该迁址意思表示产生时间，在瓜子公司没有直接证据证明迁址通知的制作时间为2019年11月14日或2019年11月4日之后的情形下，对于迁址通知中内容所产生的意思表示，一审法院以该证据所直观表现为采纳，一审法院采信该迁址通知为2019年11月3日制作。即一审法院认为，瓜子公司最迟在2019年11月3日便已产生需要从涉案物业所在迁址至新址的意思表示。三、瓜子公司的撤场时间。2019年11月4日，创吧公司法定代表人刘某1于早上08时55分发送微信予瓜子公司黄某红告知涉案物业中三楼以上车辆已全部撤场，二楼车辆仅存二十余辆。一审法院庭审查明，涉案物业共计六层，除二层以外，每层能停车辆一百辆左右。瓜子公司辩称该为正常的经营行为，但根据瓜子公司黄某红于当日上午与创吧法定代表人的微信聊天记录显示，其已明确意思表示会以申请解约函而非直接协商赔偿的方式终止双方之间的租赁合同。另根据迁址通知的内容可知，该通知仅告知为该店迁至新址，并无瓜子公司庭审中陈述的撤场为业务的变更。故而对于该日的撤场，一审法院对于瓜子公司辩称仅为业务范围的调整而不予以采纳。根据前述微信聊天记录及迁址通知，一审法院有理由相信为瓜子公司不再履行双方合同约定而实施的撤场行为。综合以上，一审法院对瓜子公司所辩称的因2019年11月4日车梯停运才进行合同解除的意见不予采纳。一审法院认为，瓜子公司不管是从明确表示还是以实际的撤场行为，均表达了不再按合同约定继续履行涉案租赁合同的意思表示。故而不论该日车梯是否停运，瓜子公司实际实施的撤场行为已构成根本违约。瓜子公司为合同违约方，其无合同单方解除权，亦及于此，一审法院对瓜子公司反诉的违约金及返还房屋租赁保证金请求不予以支持。另对于瓜子公司主张赔偿装修费的请求，瓜子公司对涉案租赁物业进行装修属于添附行为，与涉案租赁物业形成附合。由于导致合同解除的过错在于瓜子公司自身，其无权主张创吧公司予以赔偿。故对瓜子公司的全部反诉请求，一审法院予以驳回。对创吧公司的各项诉讼请求，一审法院审查如下：一、对于创吧公司诉请的2019年12月及至实际交还租赁物业止的租金。瓜子公司无单方解除权，事实查明瓜子公司于2019年11月8日全部清场，但瓜子公司并未于当月向创吧公司交付涉案物业。根据瓜子公司发送租赁物业交还确认书，载明于瓜子公司于2019年12月9日对位于租赁物业内的自有设备设施进行拆除，时间需7个工作日。后瓜子公司2019年12月18日再发出房屋交接通知书，亦通知创吧公司于2019年12月26日下午14时至涉案物业所在地接收房屋。一审法院认为，瓜子公司于2019年12月仍占用涉案物业，未能交还涉案物业，应支付该月相应租金。瓜子公司于2019年11月8日全部清场后，双方涉案合同已实际解除。虽为瓜子公司违约，但瓜子公司于2019年12月18日发出的房屋交接通知书，要求于2019年12月26日至涉案物业进行交接，创吧公司于2019年12月21日签收，刘某1于2019年12月23日签收。2019年12月26日，创吧公司并未于该日至涉案物业处与瓜子公司进行交接，故而根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定，一审法院认为瓜子公司尚应支付2019年12月1日起至12月26日止的租金共计457021.26元，对于2019年12月27日起至此后的租金，一审法院认为创吧公司在已收到交接物业通知后并未于庭审中举证证明存在不予以接收的合理理由，其所应自行承担此后相应的扩大损失，故不予以支持。二、对于2019年6月1日起至2019年12月31日期间的车位费175000元及相应利息的诉请。涉案租赁合同约定，车位费每月25000元。创吧公司陈述2019年6月1日起，瓜子公司未能按合同约定支付车位费。经庭审查明，瓜子公司已于2019年11月8日全部撤场，瓜子公司主张车位费应计至撤场之日。就车位而言，即便瓜子公司自撤场之日起未能实际使用，但因该车位与涉案物业为一体化出租不可割裂，在瓜子公司未能履行交付租赁物义务之前，该100个车位费用应为创吧公司之租金损失。瓜子公司并未能举证证明，其撤场之后，创吧公司就单独车位重新予以出租收取费用，故对瓜子公司该答辩意见不予以采纳。瓜子公司应支付从2019年6月1日起至2019年12月26日止的车位费145967.74元予创吧公司。合同约定迟延履行违约金，经审查该违约金约定过高，一审法院酌定以年利率24%计算。对于违约金的起算，因合同约定对于第二期的车位费应在6月的10号前支付，瓜子公司未能按期支付，故应以125000元为本金，从2019年6月11日起至实际清偿之日止，以年利率为24%计算逾期付款违约金予创吧公司。对于2019年12月1日至26日的车位费。因对该期间的车位费是否应予以支付双方存有争议，经一审法院审核才予以确认，故对该期间车位费的违约金，一审法院不予以支持。三、对没收保证金1089819.92元的诉请。经查，根据合同约定该保证金为合同履约保证金，本案中瓜子公司提前终止履行合同构成违约，根据双方实际履行合同期限情况，对该主张一审法院予以支持。四、对违约金1634729.88元及对造成损坏部分进行修复的主张的诉请。根据合同约定,瓜子公司提前终止履行合同且未在三十日内找到新承租方的情形下，拒绝继续履行合同所应承担的违约责任为支付四个月的租金作为违约金（包括没收保证金以及额外支付两个月租金）。庭审中查明，涉案物业仍未出租出去，对于创吧公司而言，因瓜子公司提前终止合同造成的损失主要有三：一是瓜子公司逾期交纳租金等费用的损失以及因此而产生的逾期违约损失；二是涉案物业合理空租期的租金损失；三是瓜子公司提前终止合同，涉案物业一至六楼已完成的空调排气通风设备安装工程对涉案物业主体的影响。对于该项损失，一审法院认为创吧公司并未能举证证明其对该设施进行施工时或在合同履行期限内对瓜子公司该施工行为有提出恢复原状或要求赔偿损失的意思表示，故应视为创吧公司对该安装施工改造的同意。然就客观事实而言，该施工工程对涉案物业主体结构存有一定影响，现双方合同履行未达一年，瓜子公司便提前终止合同，对于涉案物业再行出租的状态不可预知。创吧公司存在面临根据涉案物业租赁情形而需对该设备进行拆除修复的可能性。综上所述，对违约金的主张，一审法院予以支持。根据合同约定，一审法院已支持没收保证金的主张，故违约金应以两个月租金计算为1089819.92元，对创吧公司诉请超出一审法院核准范围的，一审法院不予以支持。对创吧公司主张的造成损坏部分进行修复的诉请，一审法院认为，无论如何对违约条款进行约定，违约责任的本质同应为弥补损失，且应该以违约方签订合同时预见或应当预见的范围为界限。一审法院已考量创吧公司因瓜子公司违约所造成的上述损失而支持违约金1089819.92元及没收保证金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，一审法院认为所支持主张已能弥补上述造成的损失，故对于创吧公司修复的主张，一审法院不予以支持。五、对车梯安装费用1840928元的诉请。经庭审查明，涉案车梯的安装专为瓜子公司的经营目的所实施，创吧公司为该车梯的安装实际支出2301160元，故对瓜子公司按合同约定的1400000元不予以采纳。合同约定租赁期间为五年，租赁期起始从免租期届满之日起计算，即2018年12月1日起计算至实际终止日为2019年12月26日，剩余租期为48个月，根据合同约定计算因瓜子公司提前终止合同的车梯补偿费计算为1840928元，创吧公司该主张，一审法院予以支持。一审庭审中，瓜子公司陈述涉案物业内尚有网络设备及监控设备未能拆除，经一审法院主持就涉案物业内可移动物品双方已完成交接，对于不可移动须拆除方未能完成的部分，一审法院认定该设施已为附合装修装饰物。依照添附理论，对于已形成的附合装饰装修物所有权被不动产所有权所吸纳，动产所有权灭失，不动产所人即时取得动产所有权。另瓜子公司亦提出书面意见表明对涉案物业中未拆除之设备等不再主张拆除。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条，判决：一、瓜子公司应于判决生效之日起十日支付2019年12月1日至12月26日止的租金457021.26元予创吧公司；二、瓜子公司应于判决生效之日起十日支付2019年6月1日起至2019年12月26日止的车位费145967.74元，并应以其中125000元为本金从2019年6月11日起至实际清偿之日止，以年利率24%为标准计付逾期付款违约金予创吧公司；三、瓜子公司应于判决生效之日起十日支付车梯安装补偿费用1840928元予创吧公司；四、瓜子公司支付的保证金1089819.92元归创吧公司所有；五、瓜子公司应于判决生效之日起十日内支付违约金1089819.92元予创吧公司；六、驳回创吧公司的其他诉讼请求；七、驳回瓜子公司的全部反诉请求。当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，本诉案件受理费减半收取24747.98元、财产保全费5000元（创吧公司已预交），分别由创吧公司负担4462.2元、瓜子公司负担25285.78元并应于上述款项同期迳付予创吧公司，一审法院不另行收退。对于瓜子公司交纳的反诉受理费减半收取51620.37元、财产保全费5000元，由其自行承担。二审期间，瓜子公司向本院提交如下证据：1.《瓜子公司黄某红咨询电梯公司关于车梯维修的微信聊天记录》，拟证明创吧公司系恶意关停车梯，使瓜子公司的生产经营陷入停滞；2.《瓜子公司黄某红2019年12月25至26日与刘某1的微信聊天记录》，拟证明瓜子公司于2019年12月26日交接涉案房屋，但创吧公司未到场协助交接；3.《特孚电梯工程合同书及涉案房屋电梯门上封条的照片》，拟证明2019年11月8日开始，涉案租赁场所的电梯被贴上盖由业主聘请的负责维修保养电梯的特孚电梯工程有限公司公章的封条，所以创吧公司认同瓜子公司自2019年11月8日后并无实质占用涉案房屋，涉案房屋已空置，且创吧公司自2019年11月8日起即对涉案物业实际控制；4.快递封及物流查询，拟证明瓜子公司于2019年12月26日按照租赁协议约定的送达地址寄出经公证的《租赁房屋返还通知》及房屋钥匙，但创吧公司拒收；5.(2020)粤0605民初7063号案创吧公司提交的证据清单，创吧公司提交的招租信息截屏以及空置房屋照片，拟证明房屋自2019年11月8日起已完全清空，处于空置状态，且在创吧公司的控制下，创吧公司最晚在2019年12月27日之前就已对外招租；6.创吧公司向房东出具的承诺书，拟证明创吧公司认可瓜子公司于2019年11月8日已撤离涉案租赁房屋并实际控制涉案物业；7.关于受新型冠状肺炎病毒影响期间减免租金的协商函，拟证明创吧公司认可瓜子公司于2019年11月已经撤场，因受新冠肺炎病毒的影响才未及时出租，并非瓜子公司未将物业交还给创吧公司导致其无法使用。创吧公司对此质证认为，1.对证据1的真实性、合法性不予确认；证据2、3真实性、合法性予以认可，关联性不予认可；证据4真实性、合法性无法确定，关联性不予认可；证据5、6、7真实性、合法性无异议，关联性及证明内容不予认可。经审查，本院对证据1真实性、合法性予以确认，对关联性不予认可，该微信聊天记录仅证明双方就电梯故障问题进行沟通，不能证明创吧公司恶意关停电梯。对证据2的真实性、合法性及关联性予以确认，可以证明瓜子公司就涉案物业交接问题积极与创吧公司沟通，2019年12月26日瓜子公司人员到涉案租赁物业现场，而创吧公司法定代表人刘某1拒绝到场，让其找律师对接。对证据3真实性予以认可，对其合法性、关联性不予认可，该证据仅证明涉讼物业电梯门贴了封条，不能证明涉案房屋已空置，创吧公司对涉案房屋实际控制。对证据4真实性、合法性及关联性予以认可，可以证明瓜子公司向创吧公司寄送了《租赁房屋返还通知》及房屋钥匙。对证据5、证据6真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，前述证据2已证明瓜子公司就涉讼物业交接问题积极与创吧公司沟通，至2019年12月26日双方仍未办理正式交接。对证据7、证据8的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，《承诺书》系创吧公司向业主出具，函件系创吧公司向业主发出，均与瓜子公司无关，不能证明2019年11月8日瓜子公司已撤离涉案租赁房屋的事实。创吧公司向本院提交如下证据：1.（2020）粤0605民初7063号应诉通知书、民事诉状，拟证明因瓜子公司擅自撤场退租，并以尚有设备需要拆除为由拒不交还涉案物业及钥匙，导致创吧公司无法及时处理与业主之间的租赁事宜，业主于2020年3月20日提起诉讼追究创吧公司的责任。因瓜子公司违约退租对创吧公司造成极为不利影响及巨大经济损失；2.佛山八个八开锁服务单、开换锁费用转账单、佛山市南海区捌个捌开锁服务部企业信息、视频，拟证明因瓜子公司拒不清场及交还钥匙，为减少损失，创吧公司于2020年4月2日找开锁公司打开一扇侧门及更换该侧门钥匙，室内物品瓜子公司已清空，其他门仍由瓜子公司上锁。同时，创吧公司将该更换的侧门钥匙交付给了业主，涉案物业由业主实际控制；3.租赁物业图纸，拟证明玻璃门是瓜子公司自行拆除原有窗户和消防门后安装的，创吧公司从来没有该玻璃门的钥匙，不可能从物业内部进行上锁。瓜子公司对此质证认为，对证据1的真实性、合法性予以确认，关联不予确认，与本案无关；证据2、3的真实性、合法性、关联性不予确认，无法证明其内容。经审查，本院对证据1、证据2、证据3的真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可，如前所述，根据瓜子公司提交的证据2，双方于2019年12月26日微信聊天，瓜子公司就涉案物业交接问题积极与创吧公司沟通，2019年12月26日瓜子公司人员已到涉案租赁物业现场，而创吧公司法定代表人刘某1拒绝到场，让其找律师对接。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”综合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：一、涉案合同因何解除；二、合同解除后的责任承担。一、关于涉案合同解除原因的认定问题其一，瓜子公司自2019年9月起就有不再继续履行合同的意思表示。根据创吧公司刘某1与瓜子公司黄某红于2019年9月至10月的微信聊天记录显示，瓜子公司自2019年9月份起就涉讼物业减少租金问题与创吧公司刘某1进行协商，并明确表示，若不能达成减少租金或所应支付赔偿超出合同约定范围的，双方的租赁关系将不再继续。2019年10月21日，黄某红回复刘某1租金问题时明确：“减租不解约”“如果这样估计还是要走解约了”。2019年10月23日，黄某红回复刘某1提出的方案时明确表示：“租金价格还是偏高，原来你给我们的租金就很高了，如果这个租金价格方案很难去说服公司。”据此可知，瓜子公司自2019年9月起就向创吧公司明确表示不再按原涉讼合同约定履行合同，需要对合同约定的主要条款进行变更，双方不能达成一致意思就不再继续履行涉讼合同，且主要原因在于其认为合同约定的租金价格偏高。其二，瓜子公司最迟在2019年11月3日已产生迁址至新址的意思表示,并于次日大规模移车至新店。瓜子公司制作的迁址通知落款时间为2019年11月3日。2019年11月4日，刘某1与黄某红微信聊天记录显示，刘某1问“早呀黄总，你们店端开始大规模移车了吗，店内库存明显减少了，现在具体什么情况。”黄某红回答：“是店端现在把全国购的车挪走了，在新店销售。”刘某1“新店？国际车城吗？”黄某红“是”。“我们的闭店也要抓紧时间达成一致，好尽快签协议，可以尽快收到赔偿。”结合瓜子公司迁址通知落款时间为2019年11月3日，以及双方2019年11月4日的微信聊天记录可知，瓜子公司于2019年11月3日作出迁址的意思表示后，于次日即开始大规模移车至新店，且黄某红亦就此谈到“如果我们能达成赔偿一致，就不需要解约函”，可知瓜子公司大规模移车至新店与双方就租金及解约问题未能达成协商一致意见具有直接联系。且瓜子公司亦未提交直接证据证明迁址通知的制作时间为2019年11月14日或2019年11月4日之后的情形，一审采信迁址通知为2019年11月3日制作并无不当。瓜子公司虽辩称该通知于2019年11月14日进行张贴，但其张贴时间不影响其迁址意思产生的时间。其三，瓜子公司于2019年11月4日撤场属单方违约致合同解除。创吧公司刘某1于2019年11月4日上午08：55分发送微信于黄某红“早呀黄总，你们店端开始大规模移车了吗，店内库存明显减少了，现在具体什么情况？”黄某红回复“是店端现在把全国购的车挪走了，在新店销售”。黄某红另向刘某1明确表示会以申请解约函而非直接协商赔偿的方式终止双方之间的租赁合同，故其大规模移车至新店的行为非业务调整而是不再履行双方合同约定实施的撤场行为。此外，2019年11月4日电梯停运不足以致瓜子公司合同目的不能实现，不构成其单方解除合同的事由。2019年11月4日10日43分，黄某红与刘某1就电梯问题沟通时，刘某1明确表示未停电梯，系“有零件故障，临时开了一下梯，年底安全大检查”。11月5日，刘某1发送照片显示，瓜子公司紧闭大门未予营业，当日晚22时17分，刘某1发送照片显示抢修电梯，11月7日，刘某1发送照片显示瓜子公司搬办公用品撤场，此后微信内容为双方协商相应的赔偿事宜。创吧公司就其所述的电梯故障提交证据证明其积极进行了维修，而瓜子公司并无证据证明电梯故障系创吧公司人为停运，且电梯虽于2019年11月4日停止运行，但创吧公司于2019年11月6日晚向瓜子公司发送照片显示抢修电梯，故2019年11月4日的电梯停止运行并非致瓜子公司合同目的不能实现，如前所述，其于2019年9月至10月即因租金问题就不再履行合同的意思表示，2019年11月3日明确表示迁址至新店，11月4日即进行大规模撤场，不论该日电梯是否停运，瓜子公司实施的撤场行为已构成根本违约，其无合同单方解除权。二、关于合同解除后的责任承担的认定问题（一）关于创吧公司的本诉请求1.瓜子公司应支付2019年12月1日至12月26的租金457021.26元予创吧公司。瓜子公司于2019年11月8日全部清场，但并未于当月向创吧公司交付涉讼物业，继2019年12月9日向创吧公司发送租赁物业交还确认书后，其于2019年12月18日再交向创吧公司发出房屋交接通知书，并通知创吧公司于2019年12月26日下午14日至涉讼物业所在地接收房屋。据此可知，瓜子公司于2019年12月仍占用涉讼物业，未能交还涉讼物业，故应支付该月相应租金予创吧公司。创吧公司于2019年12月21日签收瓜子公司发出的房屋交接通通知书，刘某1于2019年12月23日签收，且刘某1与黄某红于2019年12月25日的微信聊天记录中，黄某红向刘某1明确提出了26日现场交接房屋的意思表示，26日当天黄某红亦告知刘某1已到现场了，而创吧公司已接到交接物业通知后未于该日至涉讼物业处与瓜子公司进行交接，亦未举证证明存在不予接收的合理理由，未采取措施防止损失扩大，应自行承担此后相应的扩大损失。一审判令瓜子公司承担2019年12月1日至26日的租金457021.26元并无不当，本院予以维持。2.瓜子公司应予支付2019年6月1日起至2019年12月26日期间的车位费145967.74元及相应利息。创吧公司陈述2019年6月1日起，瓜子公司未能依约支付车位费，其于2019年11月8日全部撤场，瓜子公司主张车位费应计至撤场之日。因该车位与涉讼物业为一体化出租不可割裂，瓜子公司未能履行交付租赁物业义务之前，该100个车位费用应为创吧公司之租金损失，且瓜子公司说未能举证证明基撤场后，创吧公司就单独车位重新予以出租收取费用，一审判令瓜子公司支付2019年6月1日起至2019年12月26日止的车位费145967.74元并酌定以125000元为本金，从2019年6月11日起至实际清偿之日止，以年利率24%计算逾期付款违约金无不当，本院予以维持。3.瓜子公司应支付车梯安装补偿费用1840928元予创吧公司。创吧公司为瓜子公司经营所需专门安装了涉讼车梯，创吧公司为此实际支出2301160元，合同约定租期五年，自2018年12月1日起计算至实际终止日为2019年12月26日，剩余租期48个月，一审据此折算车梯补偿费为1840928元，瓜子公司应予给付该费用予创吧公司并无不当，本院予以维持。4.保证金及违约金。涉案合同第9.1条约定的保证金1089819.92元为合同履约保证金，因瓜子公司违约提前终止履行合同构成违约，一审根据双方实际履行合同期限情况，支持创吧公司没收该保证金的诉请并无不当，本院予维持。涉案合同第17.3条约定，瓜子公司提前终止履行合同且未在三十日内找到新承租方的情形下，拒绝继续履行合同所应承担的违约责任为支付四个月的租金作为违约金（包括没收保证金及额外支付两个月租金）。根据合同约定，一审已支持创吧公司没收保证金的主张，并根据涉案实际情形，酌定瓜子公司另行支付两个月租金计1089819.92元违约金并无不当，本院予以维持。（二）关于瓜子公司的反诉请求瓜子公司系合同违约方，其无合同单方解除权，故一审对瓜子公司反诉的违约金及返还房屋租赁保证金请求不予支持并无不当，本院予以维持。关于瓜子公司主张赔偿装修费的请求，其对涉讼租赁物业进行装修属于添附行为，与涉讼租赁物业形成附合，其根本违约行为致合同解除，故无权主张创吧公司予以赔偿，一审对于瓜子公司全部反诉请求予以驳回并无不当，本院予以维持。综上，创吧公司、瓜子公司的上诉请求均不能成立，予以驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费146519.97元，由上诉人佛山创吧企业管理有限公司负担20630.51元，瓜子汽车服务（天津）有限公司负担125889.46元。本判决为终审判决。审 判 长  耿 翔审 判 员  翁丰好审 判 员  姜欣欣二〇二〇年十二月十日法官助理  闫 洁书 记 员  钟勉力