江苏省南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0115民初435号原告：南京市房屋置业担保有限公司，统一社会信用代码91320100724557576X，住所地在南京市鼓楼区华侨路35号。法定代表人:宋章骏，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱军，江苏三法律师事务所律师。委托诉讼代理人：牛婷婷，江苏三法律师事务所律师。被告：黄蔚钢，男，1972年7月7日生，汉族。被告：许曦婷，女，1973年10月27日生，汉族。被告：黄蓓涵，女，2000年1月31日生，汉族。以上三被告共同委托诉讼代理人：罗利军，江苏三曦律师事务所律师。第三人：南京华光房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320115756866664Y，住所地在南京市江宁区麒麟街道悦民东路。管理人：北京市君泽君（南京）律师事务所。诉讼代表人：郑建和。委托诉讼代理人：陶文娟，北京市君泽君（南京）律师事务所律师。第三人：兴业银行股份有限公司南京珠江路支行，统一社会信用代码913201007541090967，住所地在南京市玄武区珠江路63号。负责人：李晋，该支行行长。委托诉讼代理人：李盛，江苏当代国安律师事务所律师。委托诉讼代理人：张静，江苏当代国安律师事务所律师。原告南京市房屋置业担保有限公司（以下简称南京房保公司）诉被告黄蔚钢、许曦婷、黄蓓涵，第三人南京华光房地产开发有限公司（以下简称华光公司）、兴业银行股份有限公司南京珠江路支行（以下简称兴业银行珠江路支行）保证合同纠纷一案，本院于2020年1月7日立案后，依法适用普通程序，由审判员黄祝祯独任审判，于2020年9月27日公开开庭进行了审理。原告南京房保公司委托诉讼代理人朱军、牛婷婷，被告许曦婷及其与被告黄蔚钢、黄蓓涵的共同委托诉讼代理人罗利军，第三人华光公司委托诉讼代理人陶文娟，第三人兴业银行珠江路支行委托诉讼代理人张静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南京房保公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即与第三人华光公司办理位于南京市江宁区不动产的所有权转移登记；2.判令被告立即与第三人兴业银行珠江路支行办理上述房屋的不动产抵押登记；3.判令被告承担其公司的律师费10000元；4.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2007年9月15日，被告与第三人华光公司签订《商品房预售合同》，约定被告购买位于南京市江宁区房屋（以下简称案涉房屋）；该房屋于2008年11月30日前交付；交付后90天内，被告与开发商双方应当共同申请房屋所有权转移登记等。此后，被告与第三人兴业银行珠江路支行、其公司签订《兴业银行个人住房借款合同》，约定被告向第三人兴业银行珠江路支行借款80万元；贷款期限为30年等。此后，被告与第三人兴业银行珠江路支行、其公司签订《担保服务合同》，约定被告在《商品房买卖契约》中约定的交付日期到期时，应及时办理该房屋交接手续，并将开发公司提供的办理产权证的相关资料转送至其公司，同时将办理产权证所需税费一次性预交给其公司，积极配合其公司办理房屋产权登记事宜。被告与第三人兴业银行、其公司签订《南京市房地产抵押合同》，约定被告将上述所购商品房抵押给第三人兴业银行珠江路支行；其公司愿为被告以上借款承担连带保证责任；担保期间自签订本合同之日起至第三人兴业银行珠江路支行领取上述被告所购商品房他项权利（抵押权）证书之日。现被告早已实际接收入住案涉房屋，其公司遂委托律师发出《律师函》催办不动产权登记和抵押事宜，但被告仍未办理案涉房屋的所有权登记和抵押登记，由此导致其公司的保证责任仍在持续。现诉至法院，望判如所请。被告黄蔚钢、许曦婷、黄蓓涵辩称：愿意配合办理案涉房屋所有权登记手续及抵押登记手续；对原告主张的10000元律师费，其不应当承担，因为系第三人华光公司的原因导致案涉房屋不能办理案涉房屋所有权登记，应当由第三人华光公司承担该律师费。第三人华光公司辩称：其公司已进入破产程序，现破产管理人未接管到其公司的营业执照、公章等材料，无法配合办理案涉房屋的过户手续，请求法院依法判决。第三人兴业银行珠江路支行辩称：其公司已经履行了全部合同义务，并办理案涉房屋的预抵押登记，在涉案房屋办理产权证时，抵押登记会自动办理，因此不需要其公司另行配合协助办理抵押登记手续。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年9月15日，三被告（乙方）与第三人华光公司（甲方）签订《银河湾紫苑商品房预售合同》（以下简称预售合同），双方约定，乙方购买涉案房屋，建筑面积185.68平方米；甲方应于2008年11月30日前交付该商品房；该商品房交付后90日内（应当不超过90日），甲、乙方双方应当共同申请房屋所有权转移登记等等。后双方办理案涉房屋预售合同登记备案、预购商品房抵押预告登记。2007年11月3日，被告黄蔚钢（借款人）与第三人兴业银行珠江路支行（贷款人）、原告南京房保公司（保证人）签订《兴业银行个人住房借款合同》，三方约定，被告黄蔚钢向第三人兴业银行珠江路支行借款80万元用以购买案涉房屋，借款期限为360个月；因订立本合同而发生的律师费等由借款人承担等等。2007年11月26日，被告黄蔚钢（甲方）与第三人兴业银行珠江路支行（乙方）、原告南京房保公司（丙方）签订《南京市房地产抵押合同》，三方约定，甲方将案涉房屋抵押给乙方，丙方愿为甲方的80万元借款承担连带保证责任；担保期间自签订本合同之日起至乙方领取上述甲方所购商品房他项权利证书之日等等。之后，被告黄蔚钢（乙方）与第三人兴业银行珠江路支行（丙方）、原告南京房保公司（甲方）签订《担保服务合同》，三方约定，乙方在《商品房买卖契约》中约定的交付日期到期时，应及时办理该商品房交接手续，并将开发公司提供的办理产权证的相关资料转送至甲方处，同时将办理产权证所需税费一次性预交给甲方，积极配合甲方办理房屋产权登记事宜。甲方在本合同项下为乙方的80万元借款承担连带保证责任；保证方式，为阶段性担保，三方对有关费用进行了约定等。另查明，案涉房屋的购房款已全部付清，第三人华光公司于2008年左右将案涉房屋交付给三被告，但三被告未及时进行不动产产权登记、抵押登记。又查明，2019年11月18日，原告南京房保公司委托江苏三法律师事务所向三被告发出《律师函》，要求三被告办理不动产权登记和抵押登记事宜。为处理本案，原告南京房保公司与江苏三法律师事务所签订《委托代理合同》，并支付律师费10000元。本院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。三被告与原告南京房保公司、第三人华光公司、第三人兴业银行珠江路支行签订的诸合同，系各方之间的真实意思表示，内容不违反法律、法规的效力性禁止性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行合同义务。本案纠纷的产生系因债务人被告黄蔚钢的违约行为所致。案涉房屋已于2008年左右交付使用，且第三人华光公司已对案涉房屋进行产权初始登记，但被告黄蔚钢未按合同约定在案涉房屋交付后90日内办理不动产登记手续，其行为导致原告南京房保公司承担的保证责任持续，相关利益受损，违反双方之间在合同中约定，使确定的权利处于受限制状态，不利于不动产交易，故被告黄蔚钢应当依约办理上述登记手续，履行其合同义务。因原告南京房保公司、被告黄蔚钢与第三人兴业银行珠江路支行签订的《兴业银行个人住房借款合同》约定因订立合同而发生的律师费由借款人承担，故被告黄蔚钢应承担本案的律师费。因被告许曦婷、黄蓓涵仅系案涉房屋的共同购房人，而与原告南京房保公司之间不存在合同关系，故被告许曦婷、黄蓓涵无需承担律师费，但应配合办理案涉房屋的不动产登记手续及抵押手续。综上，对原告南京房保公司要求三被告办理案涉房屋不动产登记手续和抵押手续的诉讼请求，本院予以支持；对原告南京房保公司要求三被告支付律师费10000元的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第四十六条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告黄蔚钢、许曦婷、黄蓓涵于本判决发生法律效力之日起十日内将南京市江宁区不动产产权转移登记至三被告名下（第三人南京华光房地产开发有限公司应予以协助）；二、被告黄蔚钢、许曦婷、黄蓓涵于南京市江宁区不动产产权登记至其名下后十日内办理上述不动产的抵押登记（第三人兴业银行股份有限公司南京珠江路支行予以协助）；三、被告黄蔚钢于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告南京市房屋置业担保有限公司律师费10000元；四、驳回原告南京市房屋置业担保有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费210元，由被告黄蔚钢负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 员 黄祝祯二〇二〇年十二月二日法官助理 田也异书 记 员 李芳芳