湖南省安乡县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0721民初2083号原告：常德福吉物业服务有限责任公司安乡分公司，住所地湖南省常德市安乡县深柳镇潺陵社区潺陵路**（城市广场住宅楼****）。负责人：谢孝友，该分公司总经理。委托诉讼代理人：刘华，该公司法务。被告：何孟瑶，女，1988年12月26日出生，汉族，居民，户籍地岳阳县，现住安乡县。被告：罗富勤，男，1985年2月3日出生，汉族，居民，户籍地湖北省公安县，现住安乡县。原告常德福吉物业服务有限责任公司安乡分公司（以下简称福吉物业安乡分公司）与被告何孟瑶、罗富勤物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告福吉物业安乡分公司委托诉讼代理人刘华、被告何孟瑶、罗富勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。福吉物业安乡分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告交纳安乡城市广场3-1001室物业管理费2513元和违约金753元，共计3266元；2、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：被告为安乡城市广场3-1001室业主，房屋面积为139.62平方米，原告与被告签订了物业协议，约定原告为该小区提供物业服务，物业费按每平方米按1.5元收取物业费。合同签订后，原告依约履行了应尽的义务，但被告于2019年1月1日起停交物业费，截至2019年12月31日，被告欠费月数为12个月，欠缴物业费2513元，因被告违约，按照合同约定应支付违约金，但为减轻被告负担，原告仅要求被告支付753元的违约金，多余部分原告表示放弃。为维护原告合法权利，特诉至法院，请求法院判如所请。罗富勤辩称，1、物业费2500多元罗富勤表示认可，但对违约金罗富勤表示不予认可，罗富勤在2018年3、4月份向福吉物业安乡分公司交了2000元押金，福吉物业安乡分公司至今未将该押金退还给罗富勤，所以应当可以用押金直接抵扣物业费；2、福吉物业安乡分公司未依照合同的约定履行物业管理义务，未对小区内五楼的绿化植被进行维护、管理，对业主反映的问题从未处理，安保人员未尽到安保职责，上班时间玩忽职守，且住宅一楼无人看守；3、福吉物业安乡分公司收取的物业费过高，应适当调整物业费收取标准。何孟瑶辩称，何孟瑶的答辩意见与罗富勤一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对于原告提交的证据，经质证两被告均无异，且证据来源合法、内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月26日，福吉物业安乡分公司与何孟瑶签订了《前期物业服务合同》，合同约定：福吉物业安乡分公司对何孟瑶位于安乡城市广场的3-1001室，面积为139.66平方米的住宅提供物业管理服务，并约定本物业管理区域物业服务收费实行包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体如下：多层住宅1元/平方米，高层住宅1.5/平方米，二次加压供水电费200元/年.户，物业服务费用主要用于管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等，物业共用部分、公用设施设备的日常运行、维护费用，物业管理区域清洁卫生费用，物业管理区域绿化养护等。物业管理服务费按年度交纳，业主或实际使用人应在每年物业服务费用到期后的一周之内履行交纳义务。在物业管理区域内，福吉物业安乡分公司提供的前期物业服务包括：1、物业共用部分的维修、养护和管理；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放的管理等事项。业主、物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，除应足额交纳物业费用外，还应按当年应交物业管理服务费用总额日千分之五的标准向福吉物业安乡分公司支付违约金。《前期物业服务合同》还约定了其他内容。根据物业费收取标准，自2019年1月1日起至2019年12月31日止，何孟瑶尚欠福吉物业安乡分公司物业费2513元。福吉物业安乡分公司已向何孟瑶发放需缴纳物业管理费的催缴通知。另查明，何孟瑶与罗富勤已于2010年5月6日登记结婚。在发生争议前何孟瑶、罗富勤已于入住该小区。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，何孟瑶与福吉物业安乡分公司签订的《前期物业服务合同》系合同双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。就本案而言，福吉物业安乡分公司已按合同约定履行了自己的义务，作为业主何孟瑶已享受了物业公司提供的服务，故福吉物业安乡分公司要求何孟瑶支付2019年度物业费2513元的诉讼请求本院予以支持。至于违约金，因福吉物业安乡分公司入驻安乡城市广场后，应当按照《前期物业服务合同》约定的服务内容全面履行合同义务，福吉物业安乡分公司入驻后虽没有对约定的服务内容第4、5项履行服务，但其并未构成根本性违约，何孟瑶拒付物业费的理由不能成立，考虑福吉物业安乡分公司服务质量存在瑕疵，福吉物业安乡分公司应承担相应的违约责任。故福吉物业安乡分公司要求何孟瑶支付违约金的诉讼请求本院不予支持。至于何富勤是否承担责任。根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条规定“夫妻一方在婚姻关系存续期间一个人名义为家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院应与支持”。本案中何孟瑶与罗富勤在夫妻关系存续期间因福吉物业安乡分公司为其居住提供物业服务所产生的物业费用系家庭日常生活所需，故罗富勤应与何孟瑶共同承担支付物业管理费的责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条以及《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条之规定，判决如下：何孟瑶、罗富勤在本判决生效后十日内向常德福吉物业服务有限责任公司安乡分公司支付物业费2513元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由何孟瑶、罗富勤共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 员  彭国辉二〇二〇年十二月十日法官助理王红叶代理书记员  梅光磊附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第二条夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院应予支持。