福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终5428号 上诉人（原审原告）：厦门帆顺鑫物业服务有限公司，住所地福建省厦门市同安区汀溪镇隘头村洪坑****。 法定代表人：林建智，负责人。 被上诉人（原审被告）：必成花业（厦门）有限公司，住所地，住所地福建省厦门市同安区汀溪镇隘头村iv> 法定代表人：蔡荣华，总经理。 委托诉讼代理人：邵屹，男。 上诉人厦门帆顺鑫物业服务有限公司（以下简称帆顺鑫公司）因与被上诉人必成花业（厦门）有限公司（以下简称必成公司）物业服务合同纠纷一案，不服厦门市同安区人民法院（2020）闽0212民初2778号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案受理后，依法组成合议庭，并于2020年11月17日公开开庭进行了审理，上诉人帆顺鑫公司的法定代表人林建智，被上诉人必成公司委托诉讼代理人邵屹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 帆顺鑫公司上诉请求：1、请求撤销“福建省厦门市同安区人民法院民事判决书(2020)闽0212民初2778号”。2、请求改判，并支持上诉人的上诉请求。3、请求判令被上诉人给付2015年12月1日至2017年4月30日的物业管理费2799.22元【包含公共维修金，17个月×82.33平方米×2.00元/平方米】。4、请求判令被上诉人按照每日百分之零点叁支付逾期付款的滞纳金直至结清全部物业管理费，截止2020年5月25日应支付滞纳金为7200.00元。5、请求判令被上诉人承担本案诉讼费用。(总计9999.22元)事实理由:业主罗海军、赵春梅于2016年8月11日前向开发商即被上诉人必成花业(厦门)有限公司购买的小区房屋一套，房号为同安区汀溪镇隘头村洪坑xx号xx室，面积82.33平方米。开发商即被上诉人必成花业(厦门)有限公司通知业主罗海军、赵春梅，于2017年5日12日，与上诉人办理房屋交接手续。2015年12月1日，上诉人与被上诉人“必成花业(厦门)有限公司”签订一份“前期物业管理服务委托合同”，合同约定:“第十二条物业管理服务费(一)本合同有效期内未支付使用物业的物业管理服务费，由甲方按下列标准向乙方支付。住宅房屋建筑面积每月每平方米2元(物业管理费1.7元，公共维修金0.3元)…，收费时间即通知交房之日起。…(四)甲方、业主、使用人逾期缴纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的0.3％按日缴纳滞纳金。……委托管理期限自本合同生效之日起至本物业管理服务区域业主委员会与其选聘的物业管理企业签订《物业管理委托合同》生效之日止。”由于被上诉人必成花业(厦门)有限公司销售给予业主罗海军、赵春梅的房屋没有交接，业主罗海军、赵春梅于2017年5月12日与被上诉人签订“房屋交接书”，并办理房屋交接手续。“房屋交接书”上写着:“甲方:必成花业(出售方)乙方:罗海军、(买受方)…乙方同意接受并按标准缴纳物业管理费(2元/平方米，含公维金)。2、双方确认，自本交接日前未支付和未结算的费用由甲方承担，本交接日后由乙方承担。…3、…本房屋交接书自甲乙双方签字或盖章之日起生效。本房屋交接书一式二份，甲乙双方各执一份，具体(注明:有)同等法律效力。甲方(签字或盖章)签署日期:2017年5月12日乙方(签字或盖章)身份证:***签署日期:***罗海军”。 上诉人在与业主罗海军、赵春梅的物业费纠纷调解前(即2020年3月27日开庭前)，不清楚被上诉人与其签订的“房屋交接书”上有上述“物业费部分”的内容。 同安法院的“决定书”，证明了“立案庭将上诉人2017年、2018年提交的一些案件，进行销毁，其中包括了上诉人与被上诉人的案件。” 上诉人提交的证据“民事起诉状”，证明了上诉人在多次与业主罗海军沟通无效后，于2019年2月15日起诉业主罗海军、被上诉人必成公司，于2019年12月22日增加了被上诉人、事实理由、明确了诉讼请求。但是，“决定书”证明了由于同安法院立案庭的原因，案件一直拖延到2020年3月27日才开庭，业主罗海军也才提交与被上诉人的“房屋交接书”。如果本案超过诉讼期限，责任应当由同安法院立案庭负责任。 在被上诉人欠费期间，上诉人对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作，在上诉人提供服务之同时，被上诉人从2015年12月1日起一直未交物业管理费。 上诉人一审提交的“汀溪尚品建设项目的函”、“总平面图”、“委托书”证明了被上诉人只有“汀溪尚品”这个相同的一个小区。 “物业管理协议”、“前期物业管理服务委托合同”的“物业基本情况”都是“汀溪尚品”。 “厦门市建设工程(建筑类)规划验收申请表附表”，证明了3＃楼、5＃楼、6＃楼的建筑占地面积只有1296.95平方米，而不是“前期物业管理服务委托合同”中的4423.97平方米的占地面积。 “情况说明”证明了上诉人、被上诉人在“情况说明”这份证明出来前，就本案已经存在了争议。而“情况说明”与“存款凭条”，证明了双方已经履行了“前期物业管理服务委托合同”中物业办公用房、代收水电费的部分。 所以说，上诉人就本案争议，适用“前期物业管理服务委托合同”的约定，合情合法合理。 判决书所说的“(2019)闽02民终865号”，一审、二审期间，被上诉人与其代理人并没有存在事实劳动关系，依据“关于确立劳动关系有关事项的通知(劳社部发【2005】12号)”第二条第(一)款:“(一)工资支付凭证或记录(职工工资发放花名册)、缴纳各项社会保险费的记录。”依据关于代理人的相关规定，不存在劳动关系，没有代理权(包括在本案中也没有代理权。)“(2019)闽02民终865号”，已经被厦门市人民检察院监督。 现根据“前期物业管理服务委托合同”第十二条之规定及《中华人民共和国合同法》第109条、《物权法》第八十三条、七十二条、七十四条的规定，提起上诉，请求贵院依法判决支持上诉人的全部诉请。 必成公司辩称，关于汀溪尚品255号101室罗海军、赵春梅和帆顺鑫公司的物业费纠纷，不应由我司代为承担，理由如下：首先，在双方签署的《物业管理协议》第二条明确约定：“物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳”，并未约定物业费由开发商承担。事实上，帆顺鑫公司自2015年12月开始物业服务过程中，从未主张我司支付物业服务费用，现突然提出，完全违背了诚实信用原则。其次，房屋交接的权利义务约束的是开发商和业主，与物业公司并无关联；而物业费的权利义务约束的是物业公司和业主，与开发商亦无关联。因物业失职，业主拒缴物业费，帆顺鑫公司就转而向开发商索要，完全违背了合同相对性原则。另外，双方共签署过两份物业服务合同，第一份是2015年11月30日签署的《物业管理协议》，服务范围是“汀溪尚品”一期，第二份是2015年12月1日签订的《前期物业管理服务委托合同》，服务范围是“汀溪尚品”二期（草签，实际上该合同从未履行）。本案255号101室对应的是第一份合同，而非第二份合同，帆顺鑫公司故意混淆一期和二期物业服务范围。再次，据《民法总则》第一百八十八条，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。”而从2015年底至2020年初长达四年多的时间里，帆顺鑫公司从未向我司主张过任何权利，早已远远超过诉讼时效期间。 综上，帆顺鑫公司在“汀溪尚品”一期提供物业服务期间，完全没有尽到职责义务，管理混乱、环境脏差、投诉不断，最终导致业主忍无可忍、召集大会解聘了帆顺鑫公司，请求法院主持公道，驳回帆顺鑫公司所有诉求。 帆顺鑫公司向一审提出诉讼请求：1.请求判令被告必成公司给付2015年12月1日至2017年4月31日的物业管理费2799.22元（包含公共维修金，17个月×82.33平方米×2.00元/平方米）；2.请求判令被告必成公司按照每日百分之零点叁支付逾期付款的滞纳金直至结清全部物业管理费，截止2020年5月25日应支付滞纳金为7200.00元；3.请求判令被告必成公司承担本案的诉讼费。事实与理由：业主罗海军、赵春梅于2016年8月11日前向开发商即被告必成花业（厦门）有限公司购买的小区房屋一套，房号为同安区汀溪镇隘头村洪坑255号101室，面积82.33平方米。2015年12月1日，原告帆顺鑫与被告必成公司签订一份“前期物业管理服务委托合同”，合同约定：“第十二条物业管理服务费（一）本合同有效期内未支付使用物业的物业管理服务费，由甲方按下列标准向乙方支付。住宅房屋建筑面积每月每平方米2元（物业管理费1.7元，公共维修金0.3元）……，收费时间即通知交房之日起。……（四）甲方、业主、使用人逾期缴纳物业管理服务费，从逾期之日起，按照应交金额的0.3%按日缴纳滞纳金。……委托管理期限自本合同生效之日起至本物业管理服务区域业主委员会与其选聘的《物业管理委托合同》生效之日止。”2017年5月12日被告与业主罗海军、赵春梅签订《房屋交接书》，并办理房屋交接手续。在被告与业主罗海军、赵春梅未交接房屋之前，原告对该房屋物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理服务工作，被告从2015年12月1日至2017年4月31日的物业管理费一直未向原告交物业管理费。 原审判决查明，2015年11月30日，原告帆顺鑫与被告必成公司签订一份《物业管理协议》，双方约定同安区汀溪镇隘头村“汀溪尚品xx期”小区（街道路号：汀溪镇隘头村xx号、xx号xx号、xxx号，产权证号：厦国土房产证第0××1号，批准使用期限为1993-4-28至2063-4-28）由被告必成公司委托原告帆顺鑫公司提供前期物业管理服务。2015年12月1日，双方签订一份《前期物业管理服务委托合同》，双方约定“汀溪尚品”由被告委托原告进行前期物业管理，合同生效时，该物业的开发现状是“正在建设”（占地面积4423.97平方米，产权证号：厦国土房证第**，批准使用期限为1993-3-26至2063-3-25）。原、被告签订《物业管理协议》和《前期物业管理服务委托合同》的二宗土地房证号不同，土地批准使用期限也不同，应系各自独立存在的地块。 一审法院认为，本案是物业服务合同纠纷，根据双方当事人的诉讼请求和答辩意见，本案争议的主要焦点是讼争房产是否属于《前期物业管理服务委托合同》的管理范围。从查明事实的情况看，案涉房产xx号xx室位于“汀溪尚品一期”小区，属于《物业管理协议》的服务范围，而非原告所主张的属于《前期物业管理服务委托合同》的服务范围。且在生效的厦门市中级人民法院（2019）闽02民终865号民事判决书已认定《前期物业管理服务委托合同》未实际履行，基于《前期物业管理服务委托合同》提出的要求赔偿相关物业管理费等相关主张，没有事实和法律依据，不予支持。故原告要求被告依据《前期物业管理服务委托合同》之约定缴纳相关费用的主张，与事实相悖，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告厦门帆顺鑫物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费50元，适用简易程序减半收取25元，由帆顺鑫公司负担。 二审经审理查明，上诉人帆顺鑫公司对一审查明的“2015年11月30日，被告必成公司与原告帆顺鑫公司签订一份《物业管理协议》，协议约定必成公司将其开发的“汀溪尚品一期”（即汀溪尚品1#、2#楼）委托帆顺鑫公司进行前期物业管理服务”，其中的物业管理是对整个汀溪尚品的管理约定包含二期。上诉人认为一审查明的事实陈述不够完整，前期物业管理服务委托合同一直在履行，并没有被解除，双方已经履行了物业办公用房和代收水电费部分。被上诉人必成公司对一审查明的事实没有异议。 原审查明没有异议的案件事实，本院予以确认。 本院另查明，上诉人帆顺鑫在二审中提供：1、同安法院起诉状。拟证明上诉人于2019年起诉业主罗海军、被上诉人。从2017年4月30日距离2019年2月15日，未超过三年的诉讼期限。2、（2019）闽0212民初3363号之一决定书。拟证明同安法院立案庭将上诉人2017年、2018年提交的一些案件，进行销毁，其中包括了上诉人与被上诉人的案件。3、（2019）闽0212民初1863号庭审笔录。拟证明（1）、被上诉人与其代理人并没有存在事实劳动关系。（2）、代理人没有代理权。4、（2019）闽0212民初5614号庭审笔录。拟证明上诉人提交起诉状一年多之后，同安法院才开庭。5、劳社部发【2005】12号文。拟证明（1）、存在劳动关系，必须(一)工资支付凭证或记录(职工工资发放花名册)、缴纳各项社会保险费的记录。6、（2018）闽0212民初1545号庭审笔录。拟证明（1）、被上诉人与其代理人并没有存在事实劳动关系。（2）、代理人没有代理权。7、（2018）闽0212民初1545号撤诉申请。拟证明一审开庭6个月后，审判员、书记员骗取上诉人撤诉。8、（2020）闽0212民初3479号通知书。拟证明帆顺鑫公司提起的诉讼，解除“物业管理协议”是否合法有效，等待开庭。9、【2020】113号受理通知书。拟证明“(2019)闽02民终865号案”，已经被厦门厦门市人民检察院监督。 被上诉人必成公司质证认为上述证据关联性不能成立。 2019年12月12日受理的（2019）闽0212民初5614号案，帆顺鑫起诉业主罗海军支付涉案2015年12月至2017年4月20日的物业管理费及滞纳金，必成公司承担连带责任。 生效判决厦门市中级人民法院（2019）闽02民终865号判决书认定：上诉人帆顺鑫与被上诉人必成公司双方签订的《物业管理协议》约定的前期物业管理服务对象为汀溪镇隘头村xx号、xx号、xx号、xx号…… 生效判决厦门市中级人民法院（2020）闽02民终2674号民事判决载明，关于物业管理费。岳福状辩称小区电梯未维保停用，并因此罢免了物业公司。审理中帆顺鑫公司举示了电梯标志，用以证明电梯有维保。岳福状质证认为，该份证据检验日期为2018年6月份，其小区业主在2018年3月份就罢免了物业公司。帆顺鑫公司并未举示2017年的电梯维保证据，且从小区业主解聘原告的行为可知帆顺鑫公司的物业服务显然存在不足。岳福状的上述答辩意见，予以采信。此外，如前所述，物业管理费应计算至2018年3月19日。因此酌定物业管理费为2860元（1.7元/平方米/月×86.5㎡×21.61个月×90%）。 生效判决厦门市中级人民法院（2020）闽02民终907号民事判决书载明，帆顺鑫公司在汀溪尚品一期，即1#、2#楼物业服务过程中，未能与业主沟通配合、和谐相处，共同把小区物业服务做好，导致业主对帆顺鑫公司服务强烈不满，并将帆顺鑫公司解聘。帆顺鑫公司已严重违反协议约定，构成根本违约。必成公司也与帆顺鑫公司解除了《物业管理协议》。必成公司基于此，将小区二期即3#、5#、6#楼的物业服务业务委托尚品馨公司经营。《中华人民共和国合同法》第四百一十条规定：“委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。”根据该条规定，必成公司可以随时解除《前期物业管理服务委托合同》，并且必成公司已经口头通知帆顺鑫公司解除合同。合同解除后，必成公司未将小区二期即3#、5#、6#楼的物业服务委托帆顺鑫公司经营，并不违反法律规定，并无不当。 生效法律文书，福建省高级人民法院（2020）闽民申234号民事裁定书载明，“2018年3月19日，汀溪镇洪坑xx-xx号业主召开了业主大会，并出具了《厦门市同安区汀溪镇洪坑xxx-xx号小区解聘物业服务企业的决议》，决议事项为解聘帆顺鑫物业。之后，汀溪镇洪坑xx-xxx号小区聘请了案外人厦门市尚品馨物业管理有限公司代为管理。据此，必成公司于2018年3月20日向帆顺鑫物业出具《解除协议书》，终止双方《物业管理协议》项下的权利义务关系，符合合同的约定，亦符合《物业管理条例》的相关规定。帆顺鑫物业虽对《厦门市同安区汀溪镇洪坑255-258号小区解聘物业服务企业的决议》持有异议，但并未提供充分证据证明上述汀溪镇洪坑xx-xx号业主表决通过的决议并非业主的意思表示或者具有法律所规定的无效情况。据此，帆顺鑫物业主张必成公司无权解除合同及应当与其续签合同的诉求依据不足。” 本院认为，本案的争议焦点是上诉人帆顺鑫公司主张的物业管理费诉讼时效中断事由是否成立及必成公司应承担的物业管理费、房屋公共维修资金、滞纳金责任。涉案讼争的汀溪镇隘头村洪坑xx号xxx室房产2015年12月1日至2017年4月31日物业管理费，被上诉人提出时效抗辩，因上诉人帆顺鑫公司曾于2019年12月12日向被上诉人必成诉讼催讨过，故自起诉之日前三年的物业管理费，即2016年12月11日至2017年4月30日间的物业管理费未超过诉讼时效，被上诉人必成公司应予支付，但计付标准应参照同期小区物业服务合同纠纷案件生效判决以九折为妥，即566.85元【4.5个月×82.33平方米×1.70元/平方米×90%】。涉案房屋公共维修资金（专项维修资金）属于小区全体业主共有，帆顺鑫公司仅系向业主代收，并非公司经营收入，考虑帆顺鑫公司已经被小区业主大会解聘，不宜再代收，故该项请求本院不予支持；关于滞纳金的诉讼请求，因上诉人帆顺鑫公司未依约服务，小区存在脏乱差，被上诉人未及时交纳物业费用等具有正当理由，并无事实依据认定其违约，故帆顺鑫公司主张滞纳金没有事实和法律依据，本院不予支持。一审法院认定有误，帆顺鑫的上诉请求部分成立，本院予以支持。综上，帆顺鑫公司的上诉请求部分成立，一审判决认定事实部分有误，依法应予纠正。依照中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百二十条、《物业管理条例》第六十四条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、撤销厦门市同安区人民法院（2020）闽0212民初2778号民事判决。 二、必成公司应于本判决生效之日起十日内向帆顺鑫公司支付物业管理费566.85元。 三、驳回上诉人帆顺鑫公司其他诉讼请求。 本案二审受理费50元，由必成公司负担40元，帆顺鑫公司负担10元。一审案件受理费按原审判决执行。 本判决为终审判决。 审 判 长 （叶 青） 审 判 员 （纪荣典） 审 判 员 （林丽珊） 二〇二〇年十二月二十五日 书记员（ 丘小 涓） 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条【证明责任和职权探知】当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《中华人民共和国民法总则》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。 《物业管理条例》 第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。