中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2020）最高法民终1091号 上诉人（原审原告）：潘兴国。 委托诉讼代理人：谢晓勇，北京安杰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：叶朗，北京安杰律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：中国金融租赁有限公司，住所地天津自贸试验区（中心商务区）融和路681号宝策大厦（自贸区服务中心）第23层2304及2305-1。 法定代表人：鲍世峥，该公司董事长。 委托诉讼代理人：孙宪，北京汉韬（天津）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈明俊，北京汉韬（天津）律师事务所律师。 原审第三人：山东晨始置业有限责任公司，住所地山东省临沂市兰山区金雀山一路**气象大厦**。 法定代表人：陈贵德，该公司董事长。 上诉人潘兴国因与被上诉人中国金融租赁有限公司（以下简称中金公司）、原审第三人山东晨始置业有限责任公司（以下简称晨始公司）案外人执行异议之诉一案，不服天津市高级人民法院（2019）津民初100号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月4日立案后，依法组成合议庭，于2020年11月26日开庭进行了审理。潘兴国的委托诉讼代理人谢晓勇、叶朗，中金公司的委托诉讼代理人孙宪、沈明俊到庭参加诉讼，晨始公司经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法对其缺席进行审理。本案现已审理终结。 潘兴国上诉请求：1.撤销天津市高级人民法院（2019）津民初100号民事判决，发回重审或依法改判支持潘兴国一审全部诉讼请求；2.中金公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：原审判决认定基本事实不清。1.首先，晨始公司与案外人、案外人与潘兴国在法院查封前已订立合法有效的买卖合同。案外人李守德与晨始公司存在商品房买卖合同，约定李守德认购晨始公司开发建设的沂南县智圣汤泉庄园南区Ｂ5号楼（沂房权证城区字第××号）（以下简称涉讼房屋）。李守德将涉讼房屋转让给案外人张敏后，潘兴国从案外人张敏处受让涉讼房屋。一审法院根据中金公司的诉讼保全申请，于2017年1月12日向沂南县房管局送达协助执行通知书，查封了晨始公司名下、包括涉讼房屋在内的房产。其次，案外人李守德从晨始公司受让涉讼房屋后，已合法占有涉讼房屋。潘兴国从案外人张敏处受让涉讼房屋后，实际占有居住涉讼房屋至今，在法院查封前已合法占有涉讼房屋。再次，晨始公司认可案外人李守德系以抵顶工程款的方式全额付清涉讼房屋购房款，该行为应被视为上诉人潘兴国已支付全部价款。最后，潘兴国从案外人张敏处受让涉讼房屋后，已与晨始公司多次接洽，但晨始公司一直拒绝配合上诉人潘兴国办理房屋过户登记，故非因潘兴国自身原因未办理过户登记。2.本案符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条、第二十九条等规定，且符合《全国法院民商事审判工作会议纪要》第126条关于“交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权”的规定，应当认定潘兴国的权利优先于中金公司的抵押权，潘兴国对执行标的享有足以排除执行的民事权益。综上，潘兴国恳请判如所请。 中金公司辩称，1.中金公司对案涉房屋享有抵押权，潘兴国作为购房人若想排除中金公司对案涉房屋抵押权的强制执行，则必须符合《执行异议复议规定》第二十九条的规定，该规定第二十八条在本案中并无适用的余地。2.潘兴国系二手房买受人，非消费者购房人，不适用《执行异议复议规定》第二十九条关于消费者购房人的特殊规定，其未与晨始公司签订过任何合法有效的书面买卖合同，也未提供任何证据证明案涉房屋系用于居住且名下无其他用于居住的房屋。综上，中金公司恳请依法驳回潘兴国上诉请求，维持原判。 潘兴国向一审法院起诉请求：1.依法撤销天津市高级人民法院（2019）津执异15号执行裁定书（以下简称15号执行裁定）；2.依法确认潘兴国购买的登记在晨始公司名下的位于沂南县智圣汤泉庄园南区Ｂ5号楼（沂房权证城区字第××号）归潘兴国所有，停止对上述房屋的执行并解除查封；3.案件诉讼费由中金公司承担。 一审法院认定事实：一审法院在审理申请执行人中金公司与被执行人山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司、陈贵德、高树英融资租赁合同纠纷一案中，根据中金公司的诉讼保全申请，于2017年1月4日作出（2016）津民初100号民事裁定，裁定：1.立即查封中金公司所有的位于浙江省浦江县（产权证号浦房权证浦阳字第××、06××07号）；2.立即冻结被申请人山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司、陈贵德、高树英存款人民币481504105元或查封、扣押其他相应的等值财产。并于2017年1月12日向沂南县房管局送达协助执行通知书，查封了被申请人晨始公司名下、包括涉讼房屋在内的房产。 2017年7月10日，一审法院作出(2016)津民初100号民事判决，主要内容为：一、解除中金公司与山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司签订的《融资租赁合同》《补充协议》及《手续费支付协议》等；二、本判决生效之日起十五日内，山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司返还中金公司涉案租赁物；三、本判决生效之日起十五日内，山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司赔偿中金公司816215750.09元与收回租赁物价值的差额；四、收回租赁物价值按照中金公司与山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司协议确定或者以租赁物拍卖、变卖所得价款确定；如果租赁物价值超过816215750.09元，超过部分归山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司所有；五、晨始公司以其所有的31套房屋抵押物就上述第三项还款义务承担抵押担保责任。中金公司就上述抵押物折价或者拍卖、变卖所得的价款在合同约定的范围内优先受偿;六、中金公司有权以山东智圣汤泉旅游度假村有限公司享有的应收账款就上述第三项赔偿数额优先受偿(应收账款以中国人民银行征信中心的登记证明为准)；七、陈贵德、高树英就上述第三项赔偿义务向中金公司承担连带保证责任；陈贵德、高树英承担责任后，有权向山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司追偿；八、中金公司有权以陈贵德持有的山东智圣汤泉旅游度假村有限公司100％股权折价或者拍卖、变卖该财产所得价款优先受偿；九、驳回中金公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2449321元，保全费5000元，共计245432l元，由山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司、陈贵德、高树英共同负担。 另查，涉讼房屋系(2016)津民初100号民事判决主文第五项所述“31套房屋抵押物”之一，目前仍登记在晨始公司名下，中金公司为该房屋的抵押权人。 (2016)津民初100号民事判决生效后，因山东智圣汤泉旅游度假村有限公司、晨始公司、陈贵德、高树英未在规定期限内履行义务，中金公司向一审法院申请执行。一审法院依法受理后，于2017年8月25日作出(2017)津执49号执行裁定，将案件指定天津市第一中级人民法院执行。2019年9月2日，一审法院作出15号执行裁定，驳回潘兴国的异议申请。 一审法院认为，本案的争议焦点为：潘兴国对涉讼房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益以及潘兴国对涉讼房屋是否享有所有权。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出执行异议被驳回的，可以向人民法院提起案外人执行异议之诉。潘兴国在执行异议被裁定驳回后，提起案外人执行异议之诉，符合法律规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项、第二项规定，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，人民法院经审理，判决不得执行该执行标的;案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。因此，案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，应依照相关法律规定，并结合案外人对执行标的是否享有民事权益及享有民事权益的具体类型，判断其民事权益相较于申请执行人对执行标的民事权益是否应优先得到保护。 《执行异议复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。” 从上述三个条文分析，《执行异议复议规定》第二十八条、第二十九条分别规定了一般不动产买受人和商品房消费者的物权期待利益能够排除执行的充分必要条件。第二十八条对登记在任何被执行人名下的所有不动产适用，系对不动产物权期待利益排除执行的一般性认定标准规定；第二十九条针对商品房消费者对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出排除执行的特殊性认定标准规定，系对购房消费者基本居住权的特殊保护规则。因此，如案外人系商品房消费者之外的一般买受人，其享有的债权请求权不能对抗申请执行人对执行标的享有的抵押权；如案外人系商品房消费者，其享有的物权期待利益可以对抗申请执行人对执行标的享有的抵押权，《执行异议复议规定》第二十九条属于第二十七条规定的“法律、司法解释另有规定”的情形之一，即商品房消费者对执行标的物权期待利益应优先于申请执行人对执行标的享有抵押权。 本案中，潘兴国主张案外人李守德与晨始公司之间存在商品房买卖合同并通过工程款抵房款的方式付清购房款，李守德将涉讼房屋转让给案外人张敏后，潘兴国从张敏处受让涉讼房屋并与晨始公司建立了商品房买卖合同关系。对此主张，潘兴国负有举证证明的责任，否则应承担举证不能的不利后果。潘兴国并未提交其与晨始公司就涉讼房屋签订的商品房买卖合同，而对于其主张的李守德从晨始公司购得涉讼房屋后转让给张敏，张敏又转让给潘兴国的相关情况及过程，其亦不能提交充分证据予以证明。虽然晨始公司认可李守德系以抵顶工程款的方式付清涉讼房屋购房款，但对于晨始公司与李守德之间是否存在建筑工程施工合同关系、工程款的结算数额、抵顶工程款的数额及付款期限等，晨始公司亦或潘兴国均不能提交充分证据予以证明。综上所述，中金公司系涉讼房屋的抵押权人，而潘兴国并未提交充分证据证明涉讼房屋系其向房地产开发企业购买，并用于满足基本居住需要，故潘兴国要求排除对涉讼房屋的强制执行并确认该房屋归其所有，缺乏事实及法律依据，不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条及第二十九条规定，判决：驳回潘兴国的诉讼请求。案件受理费22172元，由潘兴国负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为，本案二审的争议焦点为：潘兴国对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益及对于案涉房屋是否享有所有权。 一、关于潘兴国对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。 首先，潘兴国无法参照适用《执行异议复议规定》第二十九条的规定排除强制执行。《执行异议复议规定》第二十九条属于商品房消费者生存利益排除强制执行的特别规则。购房人的权利在法律属性上仍系债权范畴，但在购房人的生存利益和其他民事主体的商事利益发生冲突时，基于侧重保护生存权益的价值导向，赋予购房人排除其他债权人甚至包括抵押权等优先受偿权的强制执行的权利，目的在于追求实质公平和实质正义。但此生存利益的特别保护，仅限于购买的房屋系为了满足家庭日常基本居住需要，故对于购买度假型、豪华型房屋，或者投资型、经营型房屋，以及基于消灭其他债权债务关系而形成的以房抵债等情形，一般不属于生存权特别保护的范畴。本案潘兴国受让的案涉房产为300多平米的三层别墅，潘兴国未提交充分的证据证明案涉房屋涉及其基本生存权益，故本案不应参照适用《执行异议复议规定》第二十九条的规定排除强制执行。 其次，潘兴国无法参照适用《执行异议复议规定》第二十八条的规定排除强制执行。潘兴国称案涉房屋系由晨始公司抵顶给李守德后，李守德转让给张敏，而张敏又转让给潘兴国，潘兴国对于案涉房屋的权益来源于其与转让人之间的债权。该债权权益为普通债权，原则上应当遵循不动产物权变动规则以及物权优先于债权的基本原则，其权益能否排除强制执行取决于是否完全满足《执行异议复议规定》第二十八条规定的四个要件，只要欠缺四个要件之一，即不能排除强制执行。根据本案查明的事实，潘兴国对于案涉房屋的权益是通过其他案外人多次抵债而来，未直接与晨始公司签订合法有效的书面买卖合同；关于购房款支付情况，潘兴国对于晨始公司将案涉房屋抵顶给李守德如何进行结算、张敏是否向李守德支付购房款以及潘兴国是否向张敏支付购房款等事实，均未提交充分证据加以证明，故无法认定潘兴国已经支付购买房屋的全部价款；关于未办理过户登记是否“非因案外人自身原因”问题，本院认为，人民法院查封前，案外人与出卖人已经共同向不动产登记机构提交办理所有权转移登记申请且经登记机构受理，或者案外人因办理所有权转移登记与出卖人发生纠纷并已起诉或者申请仲裁，或者有其他合理客观理由的，可以认定为“非因案外人自身原因”，本案中潘兴国并未举证证明其在案涉房屋长期未能办理过户的情况下采取了有效措施主张权利。故潘兴国对于案涉房屋的权益亦不符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的情形,一审法院对于潘兴国主张对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益的请求未予支持，认定事实及适用法律并无不当。 二、关于潘兴国对案涉房屋是否享有所有权的问题。 根据一审法院查明的事实，案涉房屋目前仍然登记在晨始公司名下，故一审判决认定潘兴国仅对案涉房屋享有债权请求权，并对其要求确认案涉房屋所有权的诉讼请求不予支持，亦无不当。 综上所述，潘兴国的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费22172元，由潘兴国负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘敏 审判员  万挺 审判员  潘杰 二〇二〇年十二月三十一日 法官助理王永明 书记员赵雅丽