广西壮族自治区南宁市西乡塘区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0107民初3982号 原告：韦叶婷，女，1983年12月1日出生，汉族，住广东省惠州市惠阳区。 被告：广西瀚天实业开发有限公司，住所地：南宁市高新大道106号25楼，统一社会信用代码：91450000098348039N。 法定代表人：巫忠仁，职务：经理。 委托诉讼代理人：陈际名，广西君桂律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁炜，广西君桂律师事务所实习律师。 原告韦叶婷与被告广西瀚天实业开发有限公司（以下简称“瀚天公司”）合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月9日公开开庭进行审理。原告韦叶婷，被告瀚天公司的委托诉讼代理人陈际名到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告韦叶婷向本院提出诉讼请求：1、被告返还原告购铺款30909元；2、被告按照合同约定的违约责任支付10年期未支付的收益金25960元；3、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年1月被告通过虚假宣传的手段，销售位于南宁市。销售时销售人员告知原告购买后可以办理产权证，并在原告购买后立即与原告签订一份第一期10年的《物业委托经营管理合同》，保证原告就可以每个季度获得收益金。在委托经营管理的合同中约定了在经营管理期间风险由被告承担，被告必须按合同约定每一个季度第一个月15-20日之间向原告准时支付收益金，否则承担违约责任。原告交完购买的商铺款项后，被告也如实按照合同的约定支付了收益金至2019年第3个季度。2020年1月被告通过电话的形式通知原告，由于被告经营不善，无法盈利，将终止委托合同，不再支付收益金，截至今日被告单方面终止合同，未再支付收益金，已远远超过了6个月时间未支付收益金。原告屡次强烈要求被告严格按照合约履行自身的职责和义务，被告却充耳不闻、视而不见，完全视合约为一张空文，严重违反了合同的各项约定，亦严重损害了原告的经济利益，被告的行为已属严重违约。为此，原告诉至法院，望判如所请。 被告瀚天公司辩称，一、2017年1月16日，双方签订《综合楼商铺使用权转让合同》，该合同约定涉案商铺转让费总价款为30909元。但按照法院的生效判决认定，涉案合同属于名为约定转让房屋使用权而实为变相销售房屋合同的内容，该合同为无效合同，被告应向原告返还其所取得的涉案房屋合作建房款30909元。二、由于主合同无效，原告与被告所签订的《物业委托经营管理合同》也无效，原告无权处分涉案房屋。因此原告就已经收取的被告向其支付的收益金4944应当返还。三、由于原告与被告所签订的《综合楼商铺使用权转让合同》、《物业委托经营管理合同》无效，因此为减少诉累，在双方责任相抵后，被告应当在抵扣原告应返还的收益金款项后，就余额部分向原告返还即可。四、在物业合同无效的情况下，合同自始无效，原告无法用物业合同的约定要求被告支付10年期未支付的收益金25960元。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年1月16日，原告（乙方）韦叶婷与被告（甲方）瀚天公司签订一份《综合楼商铺使用权转让合同》（合同编号：ＨＴＬＦ0004-033Ａ），约定但不限于以下内容：一、甲方转让给乙方使用权的商铺位于南宁市铺面，铺面经营范围为餐饮，该商铺建筑面积共4.55平方米。二、该项目商铺使用权可使用40年，试用期从甲方开始交付使用起至2057年9月30日止。三、该铺面使用权转让给乙方的转让总价款为30909元，乙方在签署本合同后7日内，即在2017年1月16日前付清使用权转让费。四、甲方应当在2017年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的楼房交付给乙方使用。双方同时就面积确认及面积差异处理、逾期付款及逾期交房违约责任、楼房交接、房屋征收补偿的归属、商铺交房标准等其他相关事项在合同中进行了约定。 同日，原、被告双方另行签订一份《物业委托经营管理合同》（合同编号：4-033A），约定原告于2017年10月1日取得位于本项目“瀚天乐富公园学府”四楼033A号铺面委托给被告进行统一经营管理，原告全权委托被告对该物业进行租赁或进行其他经营事项，期限为2017年10月1日至2027年9月30日，委托期间原告对该物业不能自主出租或经营，被告有义务将与第三方签订的租赁合同给原告知悉，第1至10年物业的收益金按照季度支付给原告，其中第一、二、三、四年按物业使用权转让费总价8%支付给原告作为收益金（即每年2472.72元，每季度为618元），之后收益金以分段递增。 2017年1月16日，原告向被告支付4-033A号商铺的合作建房全款30909元，被告向原告开具了相应的收据。 被告于2017年10月20月至2020年1月13日期间向原告支付了4-033A号商铺2017年10月至2019年9月的收益金合计4944元。 截止法庭辩论终结，被告未提交4-033A号商铺所在“瀚天乐富公园学府”项目占用土地通过行政审批转为国有建设用地及“瀚天乐富公园学府”项目取得商品房预售许可证的相应证据。 本院认为，原、被告签订的《综合楼商铺使用权转让合同》（合同编号：HTLF0004-033A）虽约定转让商铺使用权，但被告实质并未将商铺转让给原告使用，原告仅以资金等作为投资，但并不承担风险等转让商铺使用权的特征，双方订立合同的意图在特定期限内长期、稳定、排他地使用被告承建的特定商铺，并在商铺征收时，获得相应的征收补偿款，可见原、被告之间的真实缔约意图在于转移房屋所有权，与合作建房合同、租赁合同的表现均明显不符，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条之规定，原、被告签订《乐富水街合作建商服两用综合楼商铺合同》双方据此形成房屋买卖合同关系。 关于合同效力。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条规定：“具体建设项目需要使用土地的，建设单位应当根据建设项目的总体设计一次申请，办理建设用地审批手续；分期建设的项目，可以根据可行性研究报告确定的方案分期申请建设用地，分期办理建设用地有关审批手续。”被告未依法办理相关土地利用和销售等手续，即在集体土地上建设房屋并向社会销售，且被告又在未取得商品房预售许可证明的情况下即向原告出售房屋，违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损失国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，原、被告签订的《综合楼商铺使用权转让合同》（合同编号：HTLF0004-033A）因违反法律、行政法规的强制性规定并损害社会公共利益而无效。由于双方另行签订的《物业委托经营管理合同》（合同编号：4-033A）系上述合同的附属合同，因此该合同也应属无效。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，被告收取的款项30909元应返还给原告，原告收取的收益金4944元也应退还给被告，在双方各自应退还的款项相互抵消后，被告还向原告返还款项25965元（30909元-4944元）。 关于收益金，原告依据合同主张被告违约要求被告交付10年期未支付的收益金25960元，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条之规定，无效合同自始没有法律约束力。故原告依据的合同条款自始没有法律约束力，因此原告的上述诉请，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、第（五）项、第五十六条、第五十八条、第一百三十条、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告广西瀚天实业开发有限公司返还原告韦叶婷25965元； 二、驳回原告韦叶婷的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费611元（原告已预交，已减半收取），由原告韦叶婷负担332元，被告广西瀚天实业开发有限公司负担279元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  陆汉林 二〇二〇年十二月十五日 书记员  雷学红