江苏省扬州市邗江区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏1003民初5101号 原告（反诉被告）：扬州和百家企业管理有限公司，住所地在扬州市邗江区京华城路8号五彩世界生活广场B1-012。 法定代表人：李鑫，执行董事。 委托诉讼代理人：安东亚，江苏正盛律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗艳，江苏正盛律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：田朋朋，男，1981年11月5日出生，汉族，住山东省陵县。 委托诉讼代理人：樊澍，江苏福朋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：严莉，江苏福朋律师事务所实习律师。 原告扬州和百家企业管理有限公司（以下简称和百家公司）与被告田朋朋房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告田朋朋提起反诉,本院依法合并审理。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人安东亚、被告田朋朋及其委托诉讼代理人樊澍、严莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 和百家公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方签订的房屋租赁合同于2019年5月21日解除；2、被告给付原告租金62062元、逾期支付违约金28858元、解除合同违约金180280.8元；3、被告给付原告商铺恢复原状费用20000元、律师费23272元。事实和理由：2018年10月7日，原、被告双方签订商铺租赁合同1份，约定由被告租赁原告出租的商铺，建筑面积为137.2平方米，租期自2018年12月8日至2022年12月7日，年租金为360561.6元。合同签订后，原告向被告交付了商铺，被告也开展了营业活动。期间，被告田朋朋于2019年5月16日起连续两次无故停业，并具有组织、煽动其他经营者共同停业的行为，故原告于2019年5月16日、17日两次发函给被告停止实施违约行为，原告后于2019年5月18日向被告发送了解除合同函。现原告认为被告的行为已构成违约，故诉至本院。 田朋朋辩称，1、同意确认原告主张的租赁合同解除的诉求；2、原告所出租的商铺面积中包含了消防通道，是导致双方合同解除的根本原因，应属原告方违约，故不同意原告主张的违约金、律师费等诉求；3、被告所缴纳的租金在扣除消防通道面积后，并不拖欠原告租金。双方在对商铺返还交接时，原告方并未提及恢复原状费用，故该费用也不应支持。请求法院驳回原告的全部诉求。 田朋朋反诉向本院提出诉讼请求：判令1、反诉被告和百家公司返还反诉原告履约保证金90140.4元、装修保证金3000元；2、反诉被告返还因消防通道而多收的租金25758元；3、反诉被告赔偿反诉原告装修损失18万元。事实与理由：双方签订的租赁合同中因包含消防通道，而和百家公司在签订合同时并未如实告知反诉人，且消防通道面积超过合同约定的5%正负误差，应属根本性违约，导致租赁合同的目的无法实现、反诉人撤场的后果。 和百家公司针对反诉辩称，1、双方在签订合同及房屋交付时，田朋朋均对于房屋现状进行了充分了解，其对消防通道事宜应是明知的，且实际使用了该消防通道，故本公司将消防通道出租并不构成根本性违约；2、因反诉人违约，根据合同约定对反诉人所交的履约保证金依法予以没收；3、反诉人的装修是单方实施的，其在装修设计时就应当考虑合理利用消防通道，而不应该将责任推给出租人，不同意反诉人主张的赔偿装修损失的诉求。请求法院驳回反诉原告田朋朋的全部反诉请求。 经审理查明：2018年10月7日，和百家公司（甲方）与田朋朋（乙方）签订《MagicPark美食街租赁合同》（以下简称租赁合同）1份，合同约定由田朋朋租赁MagicPark美食街区中MP06-07号商铺，总使用面积为137.2平方米（面积误差为正负5%忽略不计），租赁期间为2018年12月8日至2022年12月7日，甲方给予一个月的装修免租期。同时约定“若该房屋交付日期有所变动，则租赁期及装修免租期相应顺延”“自免租期结束之次日起开始计租”，租金为7.2元/平方米/天，每年的租金（含物业管理费）为360561.6元，乙方以季度为一期向甲方支付租金。合同第3.2条第（2）项约定“乙方同意在本合同签订之日向甲方支付90140.4元保证金，用于确保乙方全面履行本合同”。合同第9.3条约定“有下列情形的，甲方有权单方面终止合同，没收乙方支付的保证金，…未经甲方同意，擅自停止营业，…乙方组织、煽动场内其他经营者的非经营性活动或聚众滋事，阻止他人营业的”。合同第11.2条约定“除本合同明确规定的终止条款外，任何单方面终止本合同皆视为违约。违约方应向对方赔偿本合同提前终止而遭受的一切直接引致的损失”。 2019年5月16日，和百家公司向田朋朋发出告知函，告知其立即停止联合商户私自闭店行为。2019年5月17日，和百家公司向田朋朋发出整改通知函，认为田朋朋没有按照消防安全管理来装修，应即刻整改，拆除门前围栏、安全通道空间保持1.8米。2019年5月17日，和百家公司向田朋朋发出解除合同通知函、告知函，主要内容是乙方因具有擅自停业、组织、煽动其他经营者，阻止他人营业的行为，解除双方的租赁合同、没收履约保证金、要求给付违约金等。2019年5月20日，和百家公司向田朋朋发出律师函，主要内容是和百家公司已于2019年5月17日发函解除了双方的租赁合同，田朋朋应于收函后7日内搬离商铺，同时要求田朋朋给付剩余租金及违约金。2019年5月21日，田朋朋向和百家公司发出律师函，主要内容是因租赁面积包含消防通道，双方合同自收到本函之日起即行解除，同时还要求和百家公司退还履约保证金、赔偿损失等。2019年5月24日，原、被告双方对租赁商铺返还交接完毕。 庭审中，双方当事人确认的租赁合同起租时间为2018年12月23日。2018年10月11日，田朋朋向和百家公司支付了186652.8元（包括了租金90140.4元、履约保证金90140.4元、装修保证金3000元等）。2019年3月6日，田朋朋向和百家公司支付租金30000元。 本院认为，原、被告双方签订的租赁合同是双方当事人真实意思表示，其合同效力本院予以确认。现和百家公司、田朋朋均要求解除租赁合同，且在诉讼前双方就已经进行了租赁房屋的实际返还，故双方签订的租赁合同依法予以解除。 关于解除合同的过错责任。《中华人民共和国消防法》第二十八条规定"任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道”，其中对消防通道、安全出口不得占用、堵塞属法律禁止性规定，而本案双方租赁面积中就包含有消防通道，原告和百家公司将消防通道计算在出租面积之内，且在双方签订合同时未尽到出租人的告知、提示义务，该消防通道的面积远远大于合同约定的面积正负5%的误差，和百家公司的上述行为必然影响到承租人田朋朋对该商铺的完整性使用，故和百家公司理应对由此造成的合同解除承担相应的民事责任。原告主张被告具有擅自停业及组织、煽动其他经营者共同停业的行为，因证据不足，本院不予采信。 关于租金问题。和百家公司在双方签订合同时未明示的情况下，将消防通道计算在租赁面积内，后又发通知让被告按照消防通道要求让出空间、拆除围栏等，被告田朋朋对此提出的质疑具有合理性，本院对此予以支持。对于原告所收取的消防通道面积租金应当予以核减。庭审中，双方对消防通道的面积陈述基本一致，即1.8米×11米，由此计算出的建筑面积应为28.28平方米（1.8×11÷0.7），双方自2018年12月23日起租至2019年5月24日交还租赁房屋，共计153天，租金应为119986.27元（108.92×7.2×153），而被告田朋朋实际给付原告租金120140.4元，故和百家公司应返还田朋朋154.13元。对于被告田朋朋提出的原告曾于2019年5月20日减免所有商户一个月租金问题，因该减免通知中的实施办法为“两年以上合同期商户可在次年缴纳房租时做减免结算”，而原、被告双方的租赁合同已于2019年5月解除，故该减免租金的条件不成就。 关于被告田朋朋的装修损失问题。因合同解除的主要过错责任在和百家公司，根据合同约定，和百家公司应赔偿因提前终止合同而致被告田朋朋遭受的损失。原告主张装修损失18万元，但因该商铺已被重新出租使用，无法通过鉴定确定损失的准确数额，故本院综合考虑到装修使用折旧，以及田朋朋在合同签订、接收房屋、装修时，未完全尽到注意义务，其自身也应自负一定的损失，故本院酌情确定被告的装修损失为5万元。双方合同解除后，田朋朋所交纳的履约保证金、装修保证金原告应予以退还。对于原告和百家公司主张的租金、违约金、恢复原状费用等诉求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）扬州和百家企业管理有限公司与被告（反诉原告）田朋朋于2018年10月7日签订的《MagicPark美食街租赁合同》； 二、原告（反诉被告）扬州和百家企业管理有限公司于本判决生效后十日内给付被告（反诉原告）田朋朋履约保证金90140.4元、装修保证金3000元、租金154.13元、装修损失50000元，合计143294.53元； 三、驳回原告（反诉被告）扬州和百家企业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费6018元，由扬州和百家企业管理有限公司负担（已缴纳）。反诉案件受理费5782元，由扬州和百家企业管理有限公司负担4000元（田朋朋已交纳，原告应于履行上述义务时一并给付田朋朋），其余1782元由田朋朋负担（已交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。 审 判 长  桑育春 人民陪审员  王丽娟 人民陪审员  刘 瑞 二〇二〇年十二月二十三日 书 记 员  朱晓红