广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0115民初2359号原告：黄焯文，男，1970年12月9日出生，汉族，住广东省广州市南沙区，委托诉讼代理人：陈树荣，广东极视律师事务所律师。被告：秦振平，男，1964年9月26日出生，汉族，住广西博白县，被告：杨洪合，男，1972年12月28日出生，汉族，住河南省息县，被告：广州市豪聚发沐足有限公司，住所地广东省广州市南沙区榄核镇新涌村蔡新路**A201-A401，统一社会信用代码91440115MA59E4BM1M。法定代表人：金久智。第三人：广州宝林湾酒店管理服务有限公司，住，住所地广东省广州市南沙区榄核镇新涌村蔡新路**A201-A401一社会信用代码91440101MA59NHRN68。法定代表人：洪通林。原告黄焯文与被告秦振平、杨洪合、广州市豪聚发沐足有限公司（下称“豪聚发公司”）、第三人广州宝林湾酒店管理服务有限公司（下称“宝林湾公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄焯文及其委托诉讼代理人陈树荣到庭参加了诉讼。被告秦振平、杨洪合、豪聚发公司、第三人宝林湾公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄焯文向本院提出诉讼请求：1.解除黄焯文与秦振平、杨洪合于2016年4月11日签订的《房屋租赁合同》（以判决日为解除日）；2.秦振平、杨洪合、豪聚发公司腾空、交还本案《房屋租赁合同》所涉房屋【即广州市南沙区榄核镇蔡新路（镇泰对面）黄氏综合楼296-301号之二、三、四楼及一楼占用部分】；3.秦振平、杨洪合、豪聚发公司拆除房屋南侧违章加建的铁梯，恢复（重建）房屋内西侧步梯；4.秦振平、杨洪合、豪聚发公司拆除房屋顶违章加建的电梯机房、水池、热水塔及附属物，恢复房屋顶原状；5.秦振平、杨洪合、豪聚发公司向黄焯文清偿代垫的消防款450000元（含已经由黄焯文代付给天天士多李盈的55000元）；6.秦振平、杨洪合、豪聚发公司按每月400元的标准支付房屋之物业管理费（管理水电、税费、协助安全防护、保洁等等，自2017年5月起暂计至2020年2月为13200元）；7.宝林湾公司撤出本案房屋，并注销以本案房屋为注册地的工商、税务等登记；8.秦振平、杨洪合、豪聚发公司支付邮递费12元；9.本案的诉讼费由秦振平、杨洪合、豪聚发公司承担。事实与理由：黄焯文于2016年4月11日与秦振平、杨洪合签订《房屋租赁合同》，约定：黄焯文将广州市南沙区榄核镇蔡新路（镇泰对面）黄氏综合楼296-301号之二、三、四楼出租给秦振平、杨洪合使用，三层租金为14000元/月；一楼原作地铺面的也在2017年5月后将门面及大堂部分一同租赁给秦振平、杨洪合，租金为8000元/月，租金每五年递增10%。秦振平、杨洪合在《房屋租赁合同》签订后未实际接管承租房屋就擅自转租给豪聚发公司，以豪聚发公司名义进行经营登记等事项。其后，秦振平、杨洪合擅自以宝林湾公司的名义日常经营。秦振平、杨洪合租赁该房屋拟开设沐足经营项目，需要专用消防设施，秦振平、杨洪合以开设多家连锁企业、IPO上市等诱骗黄焯文配合其改造租赁房屋的消防，并以资金未到位为由诱导黄焯文代垫消防改造款450000元。秦振平、杨洪合承诺全额归还上述款项，且同意以拟成立的豪聚发公司作出担保，承诺日后给黄焯文在上市公司股权上优先享受权益。黄焯文经不起诱惑，同意秦振平、杨洪合申报消防及增设相关设备，但必须由黄焯文确认后安装合法消防设施，且该消防资质应随租赁房屋，所有费用由秦振平、杨洪合、豪聚发公司负责。黄焯文在合同成立后即交付一楼门面及二、三、四楼场地给秦振平、杨洪合，并陆续在2016年6月起通知原租赁人将电梯部分、原西侧铺位（现酒吧部分）等交给秦振平、杨洪合，或重新建立租赁关系，但秦振平、杨洪合没有配合，至今还未完全接收。2016年8至9月，因豪聚发公司的的装修阻碍一楼酒吧的正常营业，该酒吧因此拒交租金，而豪聚发公司对此未作出补偿，导致黄焯文未能收取该2个月的租金。秦振平、杨洪合接收上述物业后，电梯、消防设计、报建、安装、布局均未征得黄焯文同意，系擅自改建、增加房屋结构（如水池、后梯），且未经测试和同意擅自增设电梯机房、破拆楼层增设电梯、消防水池和热水塔，且擅自更改、加装外梯。秦振平、杨洪合的上述行为已经对房屋主体结构作出了重大变更，危及房屋的整体安全，给房屋埋下重大安全隐患。同时，秦振平、杨洪合未经审批的行为是违反相关管理制度的。2017年11月，黄焯文的上述物业需要加建、装修，但因秦振平、杨洪合没有拆除擅自改建、增加、装修的部分而无法进行。另外，秦振平、杨洪合在租赁后完全没有履行对租赁物的管理、修缮等义务，且拖欠税款及滞纳金，连每月的水电费都要黄焯文代付，租赁物也要黄焯文另行管理。鉴于上述情况，黄焯文多次向秦振平、杨洪合表达异议，要求纠正但无果。无奈黄焯文分别于2017年11月23日、2018年1月25日以书面再次向秦振平、杨洪合发出《通知书》和《律师函》要求秦振平、杨洪合支付消防款450000元、腾空楼顶并将不合理的设施进行处置和清理现场、承担对租赁物的管理义务并按时交租、对未经黄焯文同意的设施恢复原状。但是，秦振平、杨洪合至今没有作出任何回应，没有按要求清场，恢复原状，更没有返还消防款，该租赁物的安全风险至今未消除。另外，秦振平、杨洪合称开设多间连锁企业、IPO上市等等是子虚乌有，纯属虚构。综上，秦振平、杨洪合的上述行为已构成违约，并严重损害黄焯文的合法权益。在协商未果的情况下，黄焯文特向贵院起诉，以维护黄焯文的合法权益，望判如所请。被告秦振平、杨洪合、豪聚发公司无答辩。第三人宝林湾公司无陈述。经审理查明：2016年4月11日，黄焯文（出租方、甲方）与秦振平、杨洪合（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于广州市南沙区榄核镇蔡新路（镇泰对面）的黄氏综合楼二、三、四楼1473平米租给乙方使用，三层租金为14000元/月，一楼总面积330平米未到期不予理会，但是到期后2017年5月份，甲方要把一楼以8800元/月交给乙方使用；乙方需要支付押金100000元给甲方，首期先交50000元，余下一年内补齐，以收据为准；甲方给予乙方免租期为11个月（以一期消防交付为准）；每月租金一楼8800元，二、三、四楼14000元，每五年递增为总租金的10%为准；如因甲方原因提供不了有效证件给乙方，所造成后果及损失由甲方负责；在租赁期间，如甲方违约将负责乙方所在装修及其他一切损失，如乙方违约，甲方将没收乙方押金和收回房屋使用权；乙方经营期间，有权转让或变卖经营权甲方必须配合签约等;乙方在租赁期内所发生的一切费用由乙方自行负责（如：工商费用税收、水电物业出租税费等）；租期为二十年。黄焯文在庭审中陈述其于2016年4月11日交付广州市南沙区榄核镇蔡新路（镇泰对面）的黄氏综合楼二、三、四楼合计1473平米的租赁物给秦振平、杨洪合；于2018年8月20日交付天天士多占用部分约100平方米给杨洪合、豪聚发公司；根据广州中院的建议，于2020年2月10日交付剩余的一楼面积，但秦振平、杨洪合和豪聚发公司没有接收，也没有履行合同。2016年5月6日，黄焯文收取秦振平、杨洪合支付的涉案租赁物押金100000元。因秦振平、杨洪合消防改造需要，黄焯文向承租方支付395000元消防款。2016年9月1日，黄焯文、豪聚发公司、唐燕就座落于南沙区榄××镇××村××Ａ101商铺签订《协议书》，约定：“1.平谐快餐店经营者（唐燕）将店铺内电梯房使用权让给二、三、四楼经营者使用，从而店铺使用面积减少，经协定每个月减少铺租700元。该电梯房所占用面积租金由二、三、四楼经营者承担，租金由黄焯文（房东）收取。时间由2016年9月1日起生效。2.电梯房改造：二、三、四楼经营者负责把唐燕原安装在电梯房位置内的空调、洗衣机、水电管线拆卸和重新安装。电梯房改造二、三、四楼经营者负责唐燕店铺与电梯房进行隔离，使之独立经营，隔墙要求安全美观并承担改造费用。3.二、三、四楼经营者不得干涉唐燕与黄焯文的租房合同期内的正常经营。4.在唐燕合同经营期间，任何一方不得干涉唐燕转让铺面。如合同到期，无论谁是该铺面房东，唐燕都有优先继租权。5.本协议一式三份，具有同等法律效力。”2016年12月29日，豪聚发公司取得由广州市南沙区公安消防大队出具的穗南公消安检字[2016]第0035号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，记载：场所名称为豪聚发公司，地址为，地址为南沙区榄核镇蔡新路黄氏综合楼**数为首层局部、二至四层，场所建筑面积为1558平方米，现有消防设施包括火灾自动报警系统、自动喷水灭火系统、室内消火栓、应急照明、疏散指示标志、安全出口（2个）、灭火器种类、型号和实有数量（4KGABC干粉灭火器60个），上述场所投入使用营业前经消防安全检查合格。黄焯文委托广东极视律师事务所以邮政特快专递的形式于2018年1月26日向豪聚发公司寄发律师函，该函确认双方在合同中同意给予对方11个月的装修免租期，要求归还代垫的消防款450000元，按双方约定交纳租金，并将涉案房屋四楼楼顶腾空，处置好不合理的设施，清理现场，以便黄焯文加建、装修。该律师函于2018年1月27日被签收（他人收前台）。2020年2月10日，黄焯文（出租人）向秦振平、杨洪合、豪聚发公司、宝林湾公司洪通林出具《一梯铺面交付暨承租事项通知书》，载明：出租人将未交付的150平方米部分租赁物交付你方，租金从2020年3月1日起算，每月4300元，一楼租金合共8800元，并由你方承担租赁物水电费、税费等费用；若你方不履行，需要向出租人另外支付管理费，并承担相应法律责任。如你方不接受或其他事由继续推搪，则视为你方放弃承租楼房该部分，出租人无奈会收回继续出租或作其他处理。同日，黄焯文再次向秦振平、杨洪合、豪聚发公司、宝林湾公司洪通林出具《通知书》，要求秦振平、杨洪合、豪聚发公司、宝林湾公司洪通林支付涉案租赁物的水电、外管、税务等费用、拆除外置附梯、楼顶电梯机房、消防水池、大型水箱、广告牌等设施并支付占用费、将楼房主体结构恢复原状。为此黄焯文支付了快递费用12元。2020年4月16日，黄焯文向秦振平、杨洪合、豪聚发公司、宝林湾公司、洪通林出具《交租、交费通知书》，要求振平、杨洪合、豪聚发公司、宝林湾公司、洪通林交纳拖欠自2020年2月1日起的租金共21300元、管理费、水电费、税金等，逾期出租人将收回全部房屋，没收押金，解除合同，并保留追收欠款等责任。黄焯文为证明涉案租赁物所在地各类物业管理费通常标准，在庭审中向本院提交了广州领汇物业管理有限公司出具的说明，载明：“现有我广州市领汇物业有限公司管理的物业出租情况：商业铺位每月60元/平方米，工业用地厂房每月招租25元/平方米，商住场地招租每月25元/平方米。”庭审中，黄焯文陈述：1.秦振平、杨洪合未经黄焯文同意，在涉案租赁物南侧违章加建铁梯、拆除2至4楼西侧步梯、在涉案租赁物屋顶违章加建电梯机房、水池、热水塔及水管电线等附属物，秦振平、杨洪合上述行为目的系用水、经营和消防安全需要。2.双方口头协商由黄焯文对水电费进行管理，电表抄表、卫生协调管理、治安协调管理，秦振平、杨洪合及豪聚发公司向黄焯文支付相应物业管理费。3.除2020年2月至4月租金外，秦振平、杨洪合均基本按时交纳其他月份的租金；秦振平、杨洪合向黄焯文表示因为疫情申请缓缴2020年2月至4月租金，之后会进行补交，秦振平、杨洪合已于2020年11月21日付清2020年2月至4月租金；截至2020年12月16日庭审日，秦振平、杨洪合已付清2020年11月30日前的租金。4.秦振平、杨洪合租赁涉案租赁物后，将涉案租赁物转租给豪聚发公司，但实际在涉案租赁物经营管理的是宝林湾公司，租金由宝林湾公司的法定代表人洪通林实际支付，不清楚豪聚发公司与宝林湾公司之间的关系。5.黄焯文在2017年3月份才得知秦振平、杨洪合擅自转租的事宜。2017年11月23日，黄焯文有向秦振平、杨洪合发出书面通知，通知其解除合同，2018年1月25日的律师函也有要求解除合同。6.黄焯文诉请解除涉案合同的理由为秦振平、杨洪合擅自改变房屋结构、擅自加建违建、未按时交纳2020年2月至4月租金及转租。黄焯文另案以秦振平、杨洪合、豪聚发公司为被告，宝林湾公司、广州市南沙区榄核随意快餐店、广州市南沙区榄核百渡人酒吧为第三人向本院提起诉讼。本院以（2018）粤0115民初7046号案立案审理，秦振平、杨洪合、豪聚发公司在该案中提出反诉。本院于2019年7月25日作出（2018）粤0115民初7046号民事判决，该判决查明如下事实：“座落于广州市南沙区榄核镇新涌村蔡新公路南侧的四层房屋（房地产权证号为粤房地证自第1533855号；用地面积783.5平方米，建基面积330平方米，建筑面积1838.6平方米）在不动产登记机构登记的权属人为番禺市黄氏综合贸易有限公司。”该判决本院认为：“黄焯文和秦振平、杨洪合于2016年4月11日签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方应按约定全面履行义务……对于消防费用的请求，《房屋租赁合同》中虽然约定黄焯文应提供有效证件给秦振平、杨洪合，免租期以一期消防交付为准，但并未约定黄焯文应承担消防工程的费用。涉案消防工程材料和施工费用是用于秦振平、杨洪合经营所需的，在双方就对相关费用负担问题达成一致意见的情况下，应由秦振平、杨洪合负担。秦振平、杨洪合要求黄焯文支付上述费用的余款缺乏依据，本院不予支持。”该案判决后，秦振平、杨洪合、豪聚发公司不服上述判决，向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院于2020年2月11日作出（2019）粤01民终22283号民事判决，广州市中级人民法院认为：“关于涉案房屋消防设施费用是否应当由黄焯文承担的问题。《房屋租赁合同》第五条约定‘如因甲方原因提供不了有效证件给一方，所造成的后果及损失由甲方负责’。该约定中仅约定黄焯文应向秦振平、杨洪合、豪聚发公司提供有效证件，并未约定涉案房屋消防设施由黄焯文负责建设。且秦振平、杨洪合、豪聚发公司租赁涉案房屋用于经营沐足娱乐项目，有特殊的消防要求，依常理，消防设施由经营者自行投资建设，故秦振平、杨洪合、豪聚发公司主张该约定的‘有效证件’包含消防工程建设依据不足。秦振平、杨洪合、豪聚发公司提供的录音光盘中，秦振平、杨洪合、豪聚发公司要求黄焯文支付45万消防费用只是秦振平、杨洪合、豪聚发公司单方意思表示，黄焯文并未明确同意。故本院对秦振平、杨洪合、豪聚发公司主张黄焯文已口头同意承担消防费用的意见不予采信。该聊天光盘一审法院庭审过程中已进行质证，本院对秦振平、杨洪合、豪聚发公司要求二审过程中重新质证的请求不予准许。秦振平、杨洪合、豪聚发公司要求黄焯文支付剩余5.5万元消防工程费用的上诉主张，本院不予支持。”黄焯文在庭审中陈述其收回天天士多店补偿李盈55000元，其与秦振平、杨洪合约定将补偿款55000元放在消防款中一并返还给黄焯文，但秦振平、杨洪合在（2018）粤0115民初7046号案的2019年7月23日的庭审笔录中予以否认。本院认为，生效法律文书已确认黄焯文和秦振平、杨洪合于2016年4月11日签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，合法有效。关于涉案合同是否应予以解除的问题。其一，虽然秦振平、杨洪合未按期支付2020年2月至4月租金，但上述期间系新冠××疫情期间，租赁双方应当共克时艰，出租方应当给予承租方必要的缓冲期，秦振平、杨洪合已向黄焯文申请缓交，且其后已补交上述期间的租金，黄焯文已收取上述期间租金，秦振平、杨洪合并非恶意拖欠上述期间租金，且涉案租赁物的其余月份租金秦振平、杨洪合均基本按时交纳，故黄焯文以承租方拖欠2020年2月至4月租金为由诉请解除合同缺乏依据。其二，涉案合同约定出租方违约将负责承租方的装修损失，双方于2016年9月1日签订的《协议书》中对电梯房的改造进行了相应约定，在2018年1月26日的律师函中黄焯文亦同意给予秦振平、杨洪合装修期限，说明出租方是允许承租方装修，黄焯文还为承租方垫付消防装修款395000元，且秦振平、杨洪合上述装修改造系为经营和消防安全需要，上述证据足以说明黄焯文同意秦振平、杨洪合对涉案租赁物进行装修。黄焯文关于秦振平、杨洪合擅自改造的主张，本院不予采信。至于黄焯文主张秦振平、杨洪合违章加建改建，是否违建属于行政职权范畴，应先由行政主管部门认定和处理。黄焯文以承租方未经其同意擅自改变房屋结构，违建加建为由诉请解除合同缺乏依据。其三，涉案合同中约定秦振平、杨洪合有权转让或变卖经营权，黄焯文陈述其于2017年3月份知晓秦振平、杨洪合转租，于2017年11月23日通知秦振平、杨洪合解除涉案合同，超过六个月期间未提出异议；同时，黄焯文一直收取其主张的实际使用人宝林湾公司法定代表人洪通林支付的租金，故黄焯文以秦振平、杨洪合转租为由诉请解除涉案合同缺乏依据。其四、2020年2月10日，黄焯文向秦振平、杨洪合出具《一梯铺面交付暨承租事项通知书》，通知交付剩余租赁物。综上所述，黄焯文诉请解除涉案合同，理据不足，本院不予支持。同理，黄焯文主张秦振平、杨洪合返还涉案租赁物的诉请，于法无据，本院不予支持。基于上述第二点分析，秦振平、杨洪合经黄焯文同意对涉案租赁物进行改造利用，涉案合同尚在履行状态，故黄焯文主张秦振平、杨洪合拆除涉案租赁物南侧铁梯、电梯机房、水池、热水塔及附属物及恢复西侧步梯的诉请，理据不足，本院不予支持。关于消防款的承担问题。根据生效裁判文书认定，消防设施由经营者自行投资建设，消防款应由秦振平、杨洪合承担，黄焯文向承租方支付消防款395000元，故秦振平、杨洪合应向黄焯文返还消防款395000元。黄焯文主张经与承租方协商一致将支付给李盈的55000元算进消防款，但并未提交充分证据证实，且秦振平、杨洪合对此约定予以否定，故黄焯文支付给李盈的55000元并非属于消防款，应由黄焯文另循途径主张。关于物业管理费的部分。涉案合同未约定秦振平、杨洪合需要支付物业管理费，黄焯文称双方口头约定物业管理费，但未能提供充分证据予以证实，故黄焯文诉请秦振平、杨洪合支付涉案租赁物物业管理费的诉请，理据不足，本院不予支持。关于要求宝林湾公司撤出涉案租赁物并注销相应工商税务登记的诉请。涉案合同中约定秦振平、杨洪合有权转让或变卖经营权，涉案合同未解除，宝林湾公司使用涉案房屋经营，并不违反合同的约定，故黄焯文要求宝林湾公司搬出涉案租赁物的诉请，没有依据，本院不予支持。工商税务登记的注销属于行政机关的行政职权范畴，本案不予处理。关于邮递费12元的问题。上述邮递费系黄焯文向秦振平、杨洪合等发送通知所产生的费用，涉案合同未对上述费用的承担进行约定，故黄焯文要求秦振平、杨洪合支付邮递费12元的诉请，依据不足，本院不予支持。豪聚发公司并非涉案合同的当事人，根据合同的相对性，黄焯文要求豪聚发公司承担责任的诉请，于法无据，本院均不予支持。秦振平、杨洪合、豪聚发公司、宝林湾公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩的权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告秦振平和杨洪合应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄焯文支付消防款395000元；二、驳回原告黄焯文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8748元，由原告黄焯文负担1715元，由被告秦振平和杨洪合负担7033元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  王 健人民陪审员  冯仲刚人民陪审员  陈金好二〇二〇年十二月三十日书 记 员  陈洁莹