广西壮族自治区南丹县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1221民初1286号 原告（反诉被告）：兰元留，男，1972年9月10日出生，壮族，住南丹县。 原告（反诉被告）：石美慧，女，1976年6月14日出生，苗族，住南丹县。 委托诉讼代理人：唐梽发，广西皓辰律师事务所律师，特别授权。 被告（反诉原告）：南丹县住房保障事务中心（原南丹县住房制度改革委员会办公室），住所地南丹县城关镇滨河路13号，统一社会信用代码12451221499639881L。 法定代表人：宋首坤，主任。 委托诉讼代理人：黎祖周，广西周道律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郁文亮，广西周道律师事务所律师。 原告（反诉被告）兰元留、石美慧与被告（反诉原告）南丹县住房保障事务中心房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，被告于2020年11月17日提起反诉。本院依法组成合议庭，于2020年12月7日公开开庭对本诉与反诉进行了合并审理。原告（反诉被告）石美慧及其委托诉 2 讼代理人唐梽发，被告（反诉原告）南丹县住房保障事务中心法定代表人宋首坤及其委托诉讼代理人黎祖周、郁文亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告兰元留、石美慧向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方签定的《经济适用住房买卖合同》合法有效；2.判令被告履行合同，并限期被告无条件交付住房给原告；3.判令被告因逾期交房给原告而产生的违约金45769.83元；4.本案诉讼费及一切相关费用，由被告承担。事实与理由：原告作为买受人于2016年3月15日与被告作为出卖人签署了合同编号为丹经房2016156号的《经济适用住房买卖合同》。原告购买被告开发的位于南丹县住房一套，建筑面积124.46平方米。合同对原、被告之间的权利义务进行了详细约定。原告于2015年5月22日交付首付款人民币60000元，之后陆续缴款，合计将总房款242682元全部支付到被告指定的账户。原告根据合同中的约定履行了自己作为一个买受人应尽的付款义务。根据合同第八条规定，出卖人应当在2017年12月31日将经济适用住房交付买受人使用，但被告没有按时交房，原告至今不能合法入住。被告的行为构成了严重的违约。按照合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”的第2点规定:“…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之贰的违约金”的约定，被告应支付给原告的违约金数额45769.83元，违约金数额的计算方法:2017年12月31日第二日起算即从2018年1月1日起算至2020年7月31日止（暂定至2020年7月31日止）共计943日，即943日×（242682元×2／10000）＝45769.83元。继续逾期的，仍按此方法计算违约金。原告曾经多次找被告要求协商交房事宜，被告却以各种理由搪塞，不予以交房。根据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国城 3 市房地产管理法》及其他有关法律的规定，请求法院依法支持原告提出的诉讼请求。 被告南丹县住房保障事务中心辩称，原告要求确认合同合法有效，被告没有异议，但原告要求被告无条件交房没有事实和法律依据。首先，根据原告与被告签订的《经济适用住房买卖合同》第四条的规定，本案原告与被告约定的1900元每平米属于预估价格，并非最终价格。2020年1月20日被告根据建设的成本计算出的房屋价格应当在原来的预估价的基础上增加每平方米200元，也是预估价格，并非最终价格，最终价格需要到结算才确定。其次，被告延期交房，是因为用地规划、建设资金不足拖欠工程款、不可抗力的雨天和停电、设计变更、人为阻工、管道线路改造等情况，以及其他建设工程施工合同约定的情形导致的交房顺延。再次，原告在《经济适用住房买卖合同》签订之前两年就已经支付首付款，原告对施工的情况和延期交房的事实有充分了解，原告的业主代表方之后还与被告共同对经济适用房的给排水、消防、配电设备的设计以及价格变更到南宁进行市场询价，表明原告与被告之间已经以实际行动认可被告合理延期的事实。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告南丹县住房保障事务中心向本院提出反诉请求：1.依法解除反诉人与被反诉人签订的合同编号为丹经房2016156号《经济适用住房买卖合同》，取消被反诉人的购房资格，并从被反诉人已支付购房款中扣除违约金10000元；2.本案的诉讼费由被反诉人承担。事实和理由:反诉人与被反诉人于2016年3月15日签署合同编号为丹经房2016156号的《经济适用住房买卖合同》，合同约定预估销售经济适用房单价为1900元/㎡，具体价格多还少补。由于政策原因，涉案的经济适用住房项目建设用地性质及设计变更，建设成本提高，消防设备价格增加，以及水务公司要求更新水表设备、变更二次加压供水设施及外接高压电等原因造成被反诉人购买的经济适用住房销售单价提 4 高。2020年1月20日,反诉人通过微信业主群的方式向被反诉人发出《关于阳光新城启动交钥匙交房有关工作的通知》，要求被反诉人根据《经济适用住房买卖合同》第四条第二款的约定，每平方米补交200元购房预付款并交纳500元的装修保证金后便可以领取住房钥匙,但被反诉人因各种原因拒绝补交购房预付款，违反了合同的约定。反诉人认为，根据《经济适用住房买卖合同》第七条、第十一条的约定，被反诉人没有按合同的约定在约定的时间内交足购房款，反诉人可以根据合同的约定解除双方签订的《经济适用住房买卖合同》,取消被反诉人的购房资格。另外，被反诉人拒不补交房款，构成严重违约，导致合同目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）（四）（五）款的规定，合同应予解除，并赔偿反诉人违约金10000元。综上所述，为维护反诉人的合法权益，请求法院依法支持反诉人的反诉请求。 原告兰元留、石美慧对反诉辩称，反诉人的反诉请求不成立:1.合同是平等主体协商的结果，反诉人把房价提高到2100元/㎡，是反诉人的单方行为，不是双方平等协商的结果；2、反诉人的诉讼请求与本诉的诉讼请求是不一致的，被告的反诉行为不能达到抵销排除本诉的诉讼请求；3、反诉的事实是反诉被告未补交购房款引起的纠纷，本诉的事实是本诉的被告逾期交房而引起的纠纷，根据民诉法的规定，反诉必须是相同的事实，所以反诉不成立；4.反诉与本诉不是同一程序，按照国务院的规定，经济适用房的购房人要符合一定的条件、经过一定的程序才有资格购买经济适用房，反诉原告要求取消反诉被告的购房行为，应该通过行政程序取消购房人的资格，反诉原告的反诉只是对本诉的一种反驳而已。综上，请求法院驳回反诉原告的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.被告提供的《建设工程施工合同》（证据3），原 5 告认为与本案无关联性，本院认为，涉案的《经济适用住房买卖合同》中第八条有约定“本合同涉及的施工合同中约定的延期情形”，该份证据属于“本合同涉及的施工合同”，因此，该份证据与本案有关联性，本院依法予以确认；2.被告提供的丹房改（2019）10号、11号文件（证据5），原告认为与本案无关，本院认为，被告作为事业单位法人，其所发布的文件，具有真实性、合法性，其所反映的内容为向南丹县政府请示涉案工程后续建设工程款的事宜，该份证据与本案有关联性，可以作为认定案件事实的依据，本院依法予以确认；3.被告提供的《2019年第四次县政府常务会议纪要》（证据6），能够证明南丹县人民政府同意借用房改资金500万作为经济适用住房后期建设资金，同时会议决定由购房户在原预付款的基础上每平方米再加收200元预付款的事实，本院予以采信；4.被告提供的丹房改（2019）16号文件、工程联系单、《关于南丹县经济适用住房“阳光新城”工程预算情况的编审意见》、丹房改（2019）19号文件、询价表（证据7），证明涉案工程给排水、消防及配电等设备比原投标价增加了3294279.06元的事实，本院予以采信；5.被告提供的《南丹县住房保障事务中心关于阳光新城启动交钥匙交房有关工作的通知》、收款凭证、交房照片（证据8、9），原告表示从未收到交房的通知，收款凭证及照片都不是原告，不能证明原告收到书面的交房通知，本院认为，《南丹县住房保障事务中心关于阳光新城启动交钥匙交房有关工作的通知》是被告作出的红头文件，来源合法，内容真实，本院予以采信，但对收款凭证和照片不予采信；6.被告提供的2016年1月至2020年2月南丹县城区晴雨表（证据10），本院认为该份证据与本案无关联性，其仅能证明降雨天数，不能证明降雨天数即为工程延期天数；7.被告提供的《关于B区工地受淹的函件》《关于工地堵门停工损失的函》《关于“阳光新城”工程停止施工的函》《关于2010期经济适用住房B区工程停工的函件》《关于2010期经济适用住 6 房工程暂停施工的函件》《关于推进“阳光新城”项目建设的函》《关于“阳光新城”工程停止施工的函》《关于要求拨付经适房A、B区前期工程欠款的函》《请求拨付南丹经济适用房项目进度款的报告》《关于支付“阳光新城”B区工程欠款的函》《关于申请支付开发前期代付款项的函件》《关于支付“阳光新城”B区工程款的函》（2017.1.3）《关于支付“阳光新城”B区工程款的函》（2017.6.28）《关于投入资金的阶段性利息计算结果的函》《工程联系单》《关于批准以询价成果作为市场信息价对经济适用住房“阳光新城”变更后的消防供水供电设备价格进行评审的请示》（证据11-14），原告认为这四组证据与本案无关，本院认为，这些证据能够反映经济适用房项目在建设过程中因为各种因素引起的停工、设计和设备变更，从而导致被告建设资金增加的事实，本院对这四组证据的真实性、合法性、关联性予以认可；8.被告提供的广西增值税普通发票、非诉讼法律事务委托代理合同（证据15），证明是原告违约导致的损失，本院认为该份证据不属于双方合同中约定的事项，与本案无关联性，本院不予以采信；9、被告提供的2020年12月4日签订的《南丹县经济适用住房阳光新城购房合同》，证明被告经过核算各项成本，2020年12月份南丹县经济适用住房阳光新城的单价为2500元/平方米，被告要求原告补缴每平方米200元有事实依据。本院认为该份证据是被告与新业主所签订，与本案无关联性，对其证明内容，本院亦不予采信；10.被告提供的“阳光和谐小区”微信群聊天记录及群成员截图，证明被告于2020年1月20日通过微信群向全体业主发出《南丹县住房保障事务中心关于阳光新城启动交钥匙交房有关工作的通知》。本院认为，该份证据显示被告已在群里发出了交房通知，但未显示发出的时间，本院不能凭该份证据确认交房通知发出的时间。 7 为了查明案件事实，本院依职权向阳光新城小区的部分业主调查取证，被询问的业主均陈述被告曾于年前（即2020年1月24日前）在“阳光和谐小区”微信群发出《南丹县住房保障事务中心关于阳光新城启动交钥匙交房有关工作的通知》。依据该部分业主的询问笔录，结合被告答辩及在庭上的陈述，本院确认被告于2020年1月20日在“阳光和谐小区”微信群向全体业主发出《南丹县住房保障事务中心关于阳光新城启动交钥匙交房有关工作的通知》的事实。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告兰元留、石美慧获得购房资格后，于2015年5月22日向南丹县住房制度改革委员会办公室支付经济适用房首付款60000元。2016年3月15日，南丹县住房制度改革委员会办公室（出卖人）与兰元留、石美慧（买受人）签订《经济适用住房买卖合同》（合同编号：丹经房2016156号），约定买受人购买的经济适用住房单价为每平方米1900元（预估价，结算时多还少补），买受人应交房款总计242682元，双方还对所购经济适用房的基本情况、计价方式与价款、面积确认及面积差异处理、付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、交付期限、出卖人逾期交房的违约责任、规划设计变更的约定、交接等方面作了约定。其中第七条第2项第（1）点内容为：“在规定的时间内不交（或交不足）房款，或买受人未能在约定的时间内办理完银行按揭手续（或公积金按揭手续）的，出卖人有权按买受人所欠房款3%的比例从已交房款中扣除违约金，扣除违约金后的余额退回给买受人，并报请县住房制度改革委员会取消买受人的购房资格。”第八条内容为：出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合本合同约定的经济适用住房交付买受人使用……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发 8 生之日起10日内告知买受人的；2.为执行当时政府的法律法规或配合政府执法而引起的延误；3.其他非出卖人所能控制的因素，包括但不限于政府有关活动、节日、庆典、禁令、自然灾害（地震、水灾、龙卷风等）、社会原因（罢工、骚乱等）公共突发事件或政府修路、封路、管线迁移、非正常停电、停水等）；4.因买受人不按时缴纳房款而造成的工程延期；5.本合同涉及的施工合同中约定的延期情形。”第九条第2项内容为“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰的违约金。”第十一条内容为“经济适用住房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。……当该合同第八条约定的经济适用住房交付期限已到，但买受人尚未付清房价余款、违约金或尚未办妥按揭手续，出卖人有权暂不交付经济适用住房给买受人至买受人交清全部房款为止。”根据合同约定，原告共计将242682元房款支付给南丹县住房制度改革委员会办公室。2020年1月20日，南丹县住房保障事务中心作出《南丹县住房保障事务中心关于阳光新城启动交钥匙交房有关工作的通知》，通知内容主要为：根据2019年4月30日县政府常务会和2019年5月23日县委党委会会议纪要（十四届第58号）精神，请各购房人根据原与房改办签订的《购房合同》中核定的面积，每平方米补交200元购房预付款并缴存装修保证金500元后，可领取住房钥匙。南丹县住房保障事务中心的法定代表人宋首坤将上述通知于同日发布在“阳光和谐小区”微信群。2020年10月9日，原告因房子交付、逾期交房违约金问题与南丹县住房保障事务中心协商不成，向本院提起本诉，但《民事起诉状》的落款日期为2020年6月30日。2020年11月17日，南丹县住房保障事务中心以原告拒绝补交购房款违反了合同的约定为由，向本院提起反诉。 9 另查明，南丹县2010期经济适用住房（阳光新城）项目工程由广西广田投资有限公司（以下简称广田公司）代建，南丹县住房制度改革委员会办会室与广田公司于2010年12月22日签订《经济适用房委托代建合同》，双方约定A区为经济适用住房，B区为广田公司自行开发销售的商品房。2013年9月，因政策原因，行政划拨土地不能变相进行商品房开发，项目被叫停，B区工程全部转为经济适用房建设。2013年9月2日，南丹县住房制度改革委员会办公室通过公开招标与广西荣旺建筑工程有限公司（以下简称荣旺公司），签订了《建设工程施工合同》（南丹县经济适用房A区建设工程），合同约定开工日期为2013年10月，竣工日期为2015年10月。2015年11月，南丹县住房制度改革委员会办公室通过公开招标与荣旺公司签订了《建设工程施工合同》（南丹县经济适用房B区建设工程），合同约定开工日期为2015年11月16日，竣工日期为2017年10月24日。上述两份施工合同均约定了工期延误的情形，其中有：1.发包人未能按合同约定支付工程款并影响施工进度；2.重大设计变更影响工程进度；3.政策处理问题影响工程进度。在建设过程中，由于经济适用房项目受选址地质条件复杂、桩基基础超深及住房户型优化变更，二次加压供水设备、水表、配电箱、高低压配电柜、发电机和水泵等设备材料的工程预算增加等因素影响，项目建设资金增加。而由于金融政策变化，该经济适用房项目融资不到位，整个工程几度处于停工状态，除此之外，群众阻工、管道线路改造、下雨或停电等各种无法预见的因素，导致项目未能按照施工合同计划的时间竣工。2018年起，经国投公司筹资约1300万，县财政垫资200万，借用房改资金垫资500万，项目才得以完工。2020年1月15日，荣旺公司将竣工的经济适用房交付南丹县住房保障事务中心。 10 再查明，南丹县住房制度改革委员会办公室于2019年11月11日更名为南丹县住房保障事务中心，类型为事业单位法人，经费来源财政补助，开办资金5万元，其宗旨和业务范围包括经济适用住房建设。 本案的争议焦点为：1.涉案的《经济适用住房买卖合同》是否合法有效；2.被告逾期交房的行为是否构成违约，如果违约，应该赔偿多少违约金；3、原告不补交的200元/平米预付购房款的行为是否构成违约，如果违约，是否应解除合同并赔偿违约金。 关于涉案的《经济适用住房买卖合同》是否合法有效。本院认为，南丹县住房制度改革委员会办公室与兰元留、石美慧签订的《经济适用住房买卖合同》，是特殊的房屋买卖合同，买卖标的为经济适用房，合同的签订系双方真实意思的表示，未违反法律的强制性规定，双方当事人均认可合同的法律效力，本院依法确认该合同合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”的规定，原告与被告签订的《经济适用住房买卖合同》自签字之日即2016年3月15日成立。 关于被告逾期交房的行为或原告不补交200元/平米预付购房款的行为是否构成违约，如果违约，应该赔偿多少违约金或应否解除合同的问题。本院认为，一、合同的解除除了双方当事人的约定，还有《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或 11 者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，原告作为买房人足额支付了《经济适用住房买卖合同》约定预先交付的242682元，被告因建设资金的增加要求原告补交房款，现以原告拒绝补交房款构成违约为由，要求解除合同，不符合上述合同解除的法定情形，也不符合涉案《经济适用住房买卖合同》的约定。因此，被告关于解除《经济适用住房买卖合同》的反诉请求，本院不予以支持。二、由于经济适用房项目在建设过程中经借资垫资约再投入2000万元的事实存在，被告在交付房屋的同时要求原告补交200元/平方米的购房预付款，符合民法情势变更的原则。纵观本案的实际情况，被告多次向政府汇报经济适用房项目的进展情况，政府为了切实维护社会稳定，保障民生，多方举措借资垫资，及时回应被告在项目中遇到的困难，如果原告不履行补交房款的义务，继续履行合同显失公平，因此，原告应按照《南丹县住房保障事务中心关于阳光新城启动交钥匙交房有关工作的通知》的要求，补交预付购房款，被告才同时履行交房义务。对于原告所有预交的款项，被告依然要根据《经济适用住房买卖合同》第四条的约定在最终结算时多还少补。三、关于违约金。1.经济适用房项目在建设过程中，出现各种不可预见的因素，如群众阻工、用地规划变更、设计变更、管道线路改造、下雨或停电等原因造成工期延误，这些都不是被告的过错造成。同时，被告融资不到位引起的工期延误，即发包人未能按合同约定支付工程款并影响施工进度，属于施工合同中约定的工期延误的情形之一，亦属于本案《经济适用住房买卖合同》第八条“5.本合同涉及的施工合同中约定的延期情形”，因此，被告据实延期至2020年1月20日交房，有事实和法律依据。另外，被告做为一个开办资金只有五万元的事业单位法人 12 ，要求其承担违约金明显超出了其承受范围，加重了被告的合同义务，被告作为无偿、单务合同义务人在无故意和重大过失情形下不应承担过多的义务。综上，原告要求被告支付从2018年1月1日至2020年1月20日期间逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。2.根据《中华人民共和国合同法》第十一条规定，书面形式包括一切可以有形地表现所载内容的形式。本案中，被告通过在微信群发出交房通知的方式，属于电子数据，其符合法律对于书面形式的规定。原告关于未收到书面交房通知的陈述，本院不予采信。被告已于2020年1月20日向原告发出交房通知，原告却拒绝补交购房预付款，因此，原告不能要求被告承担2020年1月20日之后迟延交房的违约责任。 综上所述，原告因未履行补交部分预付款的义务，其要求被告交付房屋的诉讼请求，本院不予以支持。被告未怠于行使交房义务，原告要求被告承担逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予以支持。被告关于解除合同、取消购房资格及赔付违约金的反诉请求，因无事实和法律依据，本院不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十一条、第三十二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九条之规定，经审判委员会讨论决定，判决如下： 一、确认原告兰元留、石美慧与被告南丹县住房保障事务中心于2016年3月15日签订的《经济适用住房买卖合同》有效； 二、驳回原告兰元留、石美慧的其他诉讼请求； 三、驳回被告南丹县住房保障事务中心的反诉请求。 13 本诉案件受理费944元（本诉原告已预交），由原告兰元留、石美慧负担；反诉受理费25元（反诉原告已预交），由被告南丹县住房保障事务中心负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。 审 判 长  覃丹露 审 判 员  黄曾珍 人民陪审员  韦小娥 二〇二〇年十二月二十六日 法官 助理  韦秀树 书 记 员  韦 焜