江西省景德镇市昌江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0202民初1439号 原告（反诉被告）：景德镇市海慧酒店有限公司，住所地：江西省景德镇市昌江区瓷都大道**海慧花园**综合楼**。 法定代表人：徐润生，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：邵平，江西景扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：甘有为，江西景扬律师事务所律师。 被告：周彦震，男，汉族，1966年8月10日出生，住福建省福清市。 被告（反诉原告）：周彦琛，男，汉族，1969年4月20日出生，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：姚军，江西泰方律师事务所律师。 委托诉讼代理人：江山，江西泰方律师事务所律师。 原告景德镇市海慧酒店有限公司（以下简称海慧酒店）与被告周彦震、周彦琛租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月16日立案受理。本案审理过程中，被告周彦琛于2020年10月19日向本院提起反诉，本院依法将本诉与反诉合并审理，组成合议庭公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）海慧酒店委托诉讼代理人邵平、甘有为，被告周彦震，被告（反诉原告）周彦琛及其委托诉讼代理人姚军、江山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）海慧酒店向本院提出诉讼请求：1、依法解除原被告双方签订的《商铺租赁合同》，并判令被告腾出承租店面；2、判令二被告向原告支付从2020年2月1日至合同解除之日止按合同约定的租金(该租金暂算至2020年7月31日所欠房屋租金合计147000元)，及按照同类同期银行贷款利率承担逾期支付租金的利息损失，并判令二被告按照合同约定租金支付合同解除后直至被告腾出承租店面占有期间的占用费；3、判令二被告支付拖欠的水电费14272.37元，并承担因违约应支付的违约金7万元；4、本案的诉讼费、保全费，诉讼保全责任险的费用由被告承担。事实与理由：2017年7月11日，原告与被告周彦震签订了一份《商铺租赁合同》。双方约定原告将位于江西省景德镇市昌江区瓷都大道88号商铺，建筑面积900平方米出租给被告用作餐饮使用，租赁期自2017年7月11日起至2022年8月31日止。双方约定起租日为合同签订日的2017年7月11日，同时书面约定自租赁日期生效之日起每2周年(24个月)，房租按5％/年递增，租金在当季度首月5日前一次性付清。承租期间的被告使用的水电费被告承担。被告周彦琛与被告周彦震共同经营承租店面。自被告承租原告房屋以来，被告多次未按照合同约定按时、足额支付过房屋租金及应当缴纳的水电费。鉴于此种情况原告为了给被告减少负担，双方之后口头约定将租金的支付方式由按季度支付更改为按月支付。但即便原告已经为被告充分着想，被告在之后的履约过程中，依旧未按照约定及时、足额缴纳租金及水电费。自2020年2月1日以来，被告无故拖欠原告租金和水电费。根据双方签订的《商铺租赁合同》第七条的约定，被告退延支付房租超过10天的，原告可以单方解除合同，第八条约定任何一方因违约造成终止合同的应向对方赔偿合同总值的7万元违约金，并赔偿其他的一切损失和费用。现如今被告拖欠原告租金及水电费的行为不仅严重违约，而且已远远超过10天的解约条件。原告为了维护合法财产权益不受损害，特依法提起诉讼，恳请人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告周彦震与被告（反诉原告）周彦琛共同辩称，一、被告未能及时交清房屋租赁租金是由于新型冠状病毒在全国范围内的爆发，属于不可抗力，可以免除违约责任。原、被告依旧在协商的过程中原告就将此事诉至法院。1.2020年1月28日，新型冠状病毒爆发，市新型冠状病毒感染的××疫情防控应急指挥部办公室发文《景德镇市新型冠状病毒感染的××疫情防控应急指挥部通告（第1号）》，其中第三条规定，即日起，电影院、网吧、ＫＴＶ、歌舞厅、游戏游艺厅、棋牌娱乐场所、演出场所等经营性公众聚集场所暂时停止营业。被告经营的餐饮店也被迫关闭，无法经营。根据原被告双方签订的租赁合同，被告租赁原告的房屋，并非用于居住，而是用于经营餐饮，由于新冠病毒爆发的原因，造成被告租房经营餐饮店的合同目的无法实现。被告未及时付清租金是因政府要求疫情防治行政措施的不可抗力，造成被告经营困难，无法及时付清租金，可免除违约责任。2.在景德镇市实施疫情管控之后，被告积极与海慧酒店进行沟通，被告多次微信联系原告，告知其因疫情管控经营困难，希望通过积极协商的方式解决房屋租金问题，也希望通过寻找合作伙伴的方式继续维持饭店的经营，但原告却不愿意与被告协商租金减免的事宜。根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条，依法准确适用不可抗力规则的规定；第三条第一项，依法妥善审理合同纠纷案件的规定，被告租赁房屋是用于餐饮经营的，由于疫情管控无法经营，直接导致了被告合同目的无法达成，应当免除违约责任。3.由于疫情爆发，政府号召公众尽量避免外出，限制每家每户出行人数，关停经营性公众聚集场所，原告应当减免被告关于涉案房屋的租金。根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条、第六条之规定，现双方均同意解除合同，在疫情期间房屋的租金应当予以免除。二、原告在租赁合同依旧生效的期间单方面将店铺大门上锁，构成根本违约，应当承担因原告上锁导致被告无法恢复经营而造成的损失。2020年4月，在双方租赁合同依旧有效并且协商租金减免事宜期间，原告单方面将店铺大门上锁，并且对外重新出租，构成根本违约，造成被告不能及时恢复餐饮店的疫后营业，给被告造成了巨额的营业损失。共同抗疫是全中国人民共同的义务，原被告都应当承担相应的损失，原告在合同履行期间不考虑疫情对合同履行的影响，擅自锁门构成违约，应当返还保证金，并按餐饮店每月营业额对被告进行损害赔偿。三、疫情过后各地因房屋租赁租金问题提交法院诉讼的案件有很多，均支持了被告不可抗力免除违约责任，并减免租金，原告承担因封锁铺面带来的损失。 被告（反诉原告）周彦琛向本院提出反诉请求：1、判决反诉被告海慧酒店退还反诉原告周彦琛保证金人民币7万元；2、判决反诉被告海慧酒店赔偿反诉原告经营损失人民币60万元；三、本案一审、反诉的诉讼费用由反诉被告（本诉原告）海慧酒店承担。事实与理由：2017年7月11日，反诉原告（本诉被告）周彦琛与反诉被告（本诉原告）海慧酒店签订了一份《商铺租赁合同》。双方约定海慧酒店将位于江西省景德镇市昌江区瓷都大道88号商铺，建筑面积900平方米出租给周彦琛用作餐饮使用，租赁期自2017年7月11日起至2022年8月31日止。2020年2月由于疫情的原因，全市内各酒店被迫停止营业，影响了双方房屋租赁合同目的的实现，周彦琛酒店陷入经营困难，在停业后一直在尝试与海慧酒店协商租金事宜，由于双方分歧过大，一直没有协商结果。为寻求商业自救，周彦琛张贴寻找合作伙伴的告示。2020年4月25日左右，海慧酒店在未通知周彦琛的情况下，自行对本案涉及店铺上锁，将周彦琛寻找合作伙伴的告示撕下，并且自行张贴招租广告，该行为是早有预谋的恶性违约转租，以上海慧酒店的行为不仅构成根本违约，疫情过后还造成酒店无法继续经营产生了巨大的损失。海慧酒店向法院起诉周彦琛承担《商铺租赁合同》的违约责任是不符合事实和合同相关约定的。为此，反诉原告周彦琛为维护自身合法权益，依据相关法律规定，特反诉至贵院，望判如所请。 原告（反诉被告）海慧酒店辩称，一、在2020年1月25日之前我方就要求对方支付2020年2月份房租，我方的请求是有依据的，2020年元月房租对方都是在应交房租的上一个月的25日支付的，疫情是发生在1月25日之后，当时最高法就疫情属于不可抗力司法解释尚未出台，解释是在2020年4月份出台的，在不可抗力可以免除责任的理由出台之前对方就存在违约。退一步说，适用不可抗力，在2020年2月27日政府就通告所有酒店就可以经营，在2月27日之后反诉原告是否要支付3月份的房租呢？肯定是要支付的。市政府在2020年3月21日有7号通告，所有经营企业可以堂食，反诉原告在可以堂食的情况下是否交付2020年4月份房租呢？就是先交费后使用，按照合同约定，逾期10天未交租的可以解除合同，违约的是反诉原告。本诉原告说我方撕毁他张贴的寻求合作伙伴是否违约，在合同条款中是有明确约定的，寻求合作伙伴就是联营，还有一条是损害出租方利益的，反诉原告并没有切实履行租赁合同，经营能力是有限的，不能履行该份租赁合同，2019年我们就向反诉原告下达了多次交付租金的通告。请法院依法驳回反诉原告的请求。支持本诉原告的请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据本院认定如下：1.对原告（反诉被告）举证的通告函、催款函、通知函、通知书及说明，拟证明被告在履行合同过程中，一直存在拖欠的违约行为。被告周彦震以及被告（反诉原告）周彦琛认可收到过这些函件，但认为该证据是2019年9月之前的，与本案无关，本院认可被告该观点，上述证据与本案缺乏直接关联。2.对原告（反诉被告）举证的计算表明细，被告周彦震以及被告（反诉原告）周彦琛有异议。本院庭审时明确告知两被告庭后3个工作日内联系原告代理人自行核对水电表的数据，并告知逾期未提交书面凭证视为认可该水电表的数据。两被告庭审表示同意，但两被告至今未向本院提交任何水电费凭证或书面意见，应认定其认可原告水电费计算数据，本院对原告主张的水电费予以认定；3.对被告（反诉原告）周彦琛举证的民间名厨餐馆照片以及其申请的证人徐某的证人证言、2020年4月21日公告函，拟证明海慧酒店于2020年4月25日将案涉商铺单方面上锁并停水停电以及招租，构成违约。原告对照片、2020年4月21日公告函真实性无异议，但对其证明目的有异议。本院认为原告（反诉被告）海慧酒店在庭审时称其于2020年8月份将案涉商铺上锁，本院对海慧酒店将案涉商铺上锁的事实予以认定。至于原告实际上锁时间，被告（反诉原告）举证的照片以及2020年4月21日公告函均无法显示，证人徐某曾是被告处员工，与被告存在利害关系，且证人并未实际看到是谁锁门，被告上述证据无法证明海慧酒店系2020年4月25日将案涉商铺单方面上锁，本院仅支持海慧酒店自认的2020年8月上锁这一事实。4.对被告（反诉原告）周彦琛的餐馆营业账本，原告（反诉被告）海慧酒店对其三性均有异议。本院认为该账本系被告（反诉原告）周彦琛单方面出具，且未提供公账收入明细等证据予以佐证，本院对该证据不予认定。 根据当事人的陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月11日，原告海慧酒店与被告周彦震签订了《商铺租赁合同》，双方约定原告将位于江西省景德镇市昌江区瓷都大道88号商铺（建筑面积为900平方米）出租给被告周彦震用作餐饮使用，租赁期限为2017年7月11日起至2022年8月31日止；租金为7万元/季度，自租赁日期生效起之日起2周年后，房租按5％/年递增，每季度租金在当季度首月5日前一次性付清；出租方为承租方提供独立的电表和水表，承租方根据出租方提供的相关单价支付给出租方相应的水电费；在租赁期间，承租方不得以任何形式转租、转让、转借、抵押、联营或其他有损出租方利益的行为；承租方延迟交付房租超过10天的，出租房可单方解除租赁合同；任何一方因违约造成终止合同的应向对方赔偿合同总值的7万元违约金并赔偿其他一切损失和费用。被告周彦震与被告（反诉原告）周彦琛在案涉商铺合伙开了餐饮店（店名为民间名厨），被告（反诉原告）周彦琛按照租赁合同约定向原告支付租赁保证金7万元整。原被告在合同履行过程中，双方口头约定将租金的支付方式变更为下个月的房租于本月25日前支付。被告（反诉原告）周彦琛与被告周彦震向原告缴纳了2020年1月的商铺租赁费后就未再缴纳租金，并于2020年2月起停止营业至今。原告（反诉被告）海慧酒店于2020年9月16日以被告逾期缴纳租金为由诉至本院，请求判如所请。2020年10月19日，被告（反诉原告）周彦琛以原告（反诉被告）海慧酒店擅自将案涉店铺上锁以及招租为由提起反诉，要求原告（反诉被告）海慧酒店承担违约损失。 本院认为，原、被告双方签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规规定，合法有效，双方当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行各自义务。本案的争议焦点主要有：一、案涉商铺租赁合同是否应当解除；二、双方违约责任认定以及租金、违约金给付问题；三、水电费支付和保证金返还问题。 一、关于案涉《商铺租赁合同》是否应当解除的问题。原告（反诉被告）主张解除双方签订的《商铺租赁合同》并要求两被告腾空承租商铺。两被告均未对此提出异议。本院认为被告于2020年2月起因疫情影响暂停营业，现仍未营业，且其自认陷入经营困难，如要求双方继续履行合同，将会给原、被告双方造成更为不利的后果，故本院对原告（反诉被告）要求解除双方签订的《商铺租赁合同》的诉讼请求予以支持。被告（反诉原告）周彦琛与被告周彦震应将位于景德镇市案涉商铺腾空并向原告（反诉被告）海慧酒店交付。 二、双方违约责任认定以及租金、违约金给付问题。被告承租案涉房产系用作餐饮使用，因新型冠状病毒疫情影响，按照疫情防控部门通知，被告的餐饮店自2019年春节前放假之后就暂停经营。被告因继续经营困难于2020年4月张贴寻求合作伙伴，被原告（反诉被告）海慧酒店以其违反合同为由进行撕毁。后海慧酒店将案涉商铺上锁并张贴出租公告。原被告双方对上述事实均无异议，本院予以认定。但双方对海慧酒店将案涉商铺上锁并张贴出租公告的时间有争议，被告主张原告系2020年4月将案涉商铺上锁，原告称其系考虑被告财产安全才于2020年8月上锁。本院认为，被告（反诉原告）周彦琛提供的证据无法证明海慧酒店于2020年4月将案涉商铺上锁，亦无法证明被告系因海慧酒店的上锁行为而导致无法经营。根据双方庭审时陈述可以认定，海慧酒店将案涉商铺上锁时被告经营的餐饮店仍处于未营业状态，且被告既未举证证明在商铺上锁后与原告进行过沟通或向其主张过权利，亦未充分举证证明其主张的违约损失的计算依据，故对于被告（反诉原告）周彦琛主张由原告（反诉被告）海慧酒店向其承担60万违约责任损失的诉讼请求本院不予支持。两被告没有按照双方约定期限缴纳租金，但新型冠状病毒疫情属于全国突发公共卫生事件，考虑到两被告前期疫情防控停业无收入，疫情防控部门发布恢复堂食营业通知后仍没有恢复营业，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条之规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由要求承租人请求解除租赁合同并要求承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”的规定，对原告（反诉被告）海慧酒店要求两被告承担违约金7万元以及逾期支付租金利息损失的诉讼请求本院不予支持。两被告自2020年3月底疫情防控部门发布恢复堂食营业通知后，被告既未缴纳3月之后的房租，在明知靠自身能力无法继续经营且双方合同约定不能联合经营的情况下未向原告主张解除合同，反而放任租赁物闲置，直到原告（反诉被告）于2020年9月向本院诉请解除合同，两被告对之后房租损失的发生和扩大具有过错，结合前述本院对原告要求两被告承担逾期支付租金的利息和违约金未予以支持的情况下，本院对两被告应缴纳的租金不再予以减免，两被告应支付自2020年2月至本判决生效之日止的租金及判决生效后至实际腾空房屋之日止的占用费。原告主张计算至2020年7月31日的租金为147000元符合双方合同约定，原告主张自2020年8月至本判决生效之日止的租金按双方合同约定租金计算方式计算即再上浮5%租金，本院在审理过程中组织双方多次调解未果，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第二款规定，酌定两被告应付房租及占用费继续均按照2020年7月前的24500元／月计算为宜。 三、水电费支付和押金返还问题。本院认为，双方签订的《商铺租赁合同》约定，出租方为承租方提供独立的电表和水表，承租方根据出租方提供的相关单价支付给出租方相应的水电费。原告提供了相关水电费计算依据，两被告在本院明确告知后认可该水电费数据，故两被告应当向原告支付水电费14272.37元。关于被告（反诉原告）周彦琛要求原告（反诉被告）海慧酒店返还保证金7万元，海慧酒店没有提出异议，本院予以支持。 综上所述，1.原告（反诉被告）海慧酒店与被告周彦震于2017年7月11日签订的《商铺租赁合同》予以解除，被告（反诉原告）周彦琛与被告周彦震应在本判决生效之日起十日内将位于景德镇市案涉商铺腾空并向原告（反诉被告）海慧酒店交付。2.被告周彦震、被告（反诉原告）周彦琛应向原告（反诉被告）海慧酒店支付自2020年2月至本判决生效之日止的租金及判决生效后至实际腾空房屋之日止的占用费（计算至2020年7月31日租金为147000元，2020年8月1日至判决生效之日的租金及判决生效次日至两被告实际腾空房屋之日止的占用费均按照24500元／月计算）。3.被告周彦震、被告（反诉原告）周彦琛应向原告（反诉被告）海慧酒店支付水电费14272.37元。4.原告（反诉被告）海慧酒店应返还给被告（反诉原告）周彦琛已经支付的保证金7万元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）景德镇市海慧酒店有限公司与被告周彦震于2017年7月11日签订的《商铺租赁合同》，由被告（反诉原告）周彦琛与被告周彦震于本判决生效之日起十日内将其租赁的位于景德镇市案涉商铺腾空并向原告（反诉被告）景德镇市海慧酒店有限公司交付； 二、由被告（反诉原告）周彦琛与被告周彦震于本判决生效之日起十日内支付给原告（反诉被告）景德镇市海慧酒店有限公司自2020年2月至本判决生效之日止的租金及判决生效后至实际腾空房屋之日止的占用费（计算至2020年7月31日的租金为147000元，2020年8月1日至本判决生效之日止的租金及本判决生效次日至两被告实际腾空房屋之日止的占用费均按照24500元/月计算）； 三、由被告（反诉原告）周彦琛与被告周彦震于本判决生效之日起十日内支付给原告（反诉被告）景德镇市海慧酒店有限公司水电费14272.37元； 四、由原告（反诉被告）景德镇市海慧酒店有限公司于本判决生效之日起十日内返还给被告（反诉原告）周彦琛保证金人民币7万元； 五、驳回原告（反诉被告）景德镇市海慧酒店有限公司其他诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）周彦琛其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4769元，由被告（反诉原告）周彦琛与被告周彦震负担。反诉案件受理费10500元，减半收取计5250元，由原告（反诉被告）景德镇市海慧酒店有限公司负担549元，由被告（反诉原告）周彦琛负担4701元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。 审 判 长  方**民 人民陪审员  胡忠吕 人民陪审员  方 坛 二〇二〇年十二月二十八日 书 记 员  徐正星