云南省大姚县人民法院民 事 判 决 书（2020）云2326民初1106号原告：普如李，男，1982年6月20日出生，汉族，大学本科，个体户，住昆明市官渡区，现住云南省红河州蒙自市。原告：岳姝彤（系普如李之妻），女，1982年8月2日出生，汉族，初中文化，个体户，住云南省红河州个旧市，现住云南省红河州蒙自市。（未到庭）共同委托诉讼代理人：尹洪兵，云南金碧律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：贵丽，女，1988年3月10日出生，汉族，大专文化，个体户，住大姚县，现住大姚县。被告：汪燕熊（系贵丽之夫），男，1984年10月28日出生，汉族，初中文化，个体户，住昆明市石林县，现住大姚县。第三人：李洁，女，1980年12月25日出生，彝族，大专文化，个体，住大姚县，现住大姚县。原告普如李、岳姝彤与被告贵丽、汪燕熊买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告普如李及普如李、岳姝彤的共同委托诉讼代理人尹洪兵，被告贵丽、汪燕熊、第三人李洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令二被告立即返还原告购房款60000元，赔偿原告为完成交易支付的中介费7400元，并依照双方约定支付违约利息7200元，合计74600元。之后利息照此计算至实际还款日；2.本案诉讼费用及可能产生的公告等费用由二被告承担。事实与理由：二原告系夫妻关系，原告老家系大姚龙街人，现夫妻二人从事个体经营。二被告系夫妻关系，在大姚县从事餐饮经营。第三人系房屋中介机构从业人员。2018年9月，原告夫妻回大姚期间，意图购房，后在第三人就职的“优居房产”（大姚县城天和颐园小区104号商铺）处看到被告出售房屋信息，于是通过第三人了解并促成双方于2018年9月27日达成“房屋买卖合同”，二被告作为出售方列为合同甲方，二原告作为购房人列为合同乙方，第三人作为中介居间方列为丙方。根据合同约定：二被告将位于大姚县房屋以总价372000元出售给二原告，同时，二被告作出“承诺书”一份，根据合同及承诺书约定，违约方需支付违约金40000元。合同签订后，二原告依照约定支付首期购房款20万元（余款17.2万元约定在双方过户后支付），同时向第三人支付中介费7400元。在合同履行期间，二被告在2020年2月初，自行提出自己无能力按期归还银行按揭贷款，房屋存在被拍卖风险，要求终止双方买卖合同。经多次协商，在第三人参与下，原、被告双方于2020年7月7日就返还购房款一事达成一致，共同签下“欠条”一份，按“欠条”约定，双方之间房屋买卖合同解除，二被告于2020年6月18日返还原告购房款16万元，剩余4万元及违约金2万元，合计6万元在2020年10月10日前一次性支付，同时约定，若到期卖方未支付欠款，卖方应按12%承担违约利息。到期后，经原告与被告联系，被告以无钱支付拖延至今。原、被告双方通过中介达成房屋买卖合同，二被告又以房屋存在风险为由要求解除合同，双方就解除事宜达成一致协议后，被告至今不返还拖欠的购房款及利息。被告的行为严重违背诚信原则，给原告造成利益损失。为此依法提起诉讼，请求人民法院依法裁判。被告辩称：第一，原告主张的赔付60000元中，有40000元是属于退还原告的房款，有20000元是属于约定的违约金，在写欠条的时候就写成了60000元的房款。另外我们商量解除合同时，约定房款在今年10月10日前付清就不算利息，就只给付60000元，如果10月10日后返还房款就计算利息。第二，支付给李洁的中介费7400元不应由我支付，并且在原来商量的时候也没有约定。第三，原告诉讼请求第一项“之后利息照此计算至实际还款日”不明确。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。当事人对证据无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据庭审和质证，本院认定法律事实如下：原告普如李与岳姝彤系夫妻关系，被告贵丽与汪燕熊亦系夫妻关系。2018年9月二原告在大姚通过第三人李洁获悉二被告欲出售其房屋的信息后，即通过李洁从中介绍，于2018年9月27日与二被告签订了《房屋买卖合同》，合同约定，二被告将自己位于大姚县房屋出售给二原告，房屋总价为372000元；付款时间：2018年9月27日前支付200000元；房屋过户后原告领到房屋产权证后再向二被告支付172000元。在合同中还对合同履行中出现的违约责任作了相应约定。在合同履行期间，二被告于2020年2月初，以无能力按期归还购买房屋时向银行办理的按揭贷款，房屋存在被拍卖风险为由，要求与二被告解除房屋买卖合同，经二原告同意后，原、被告双方自愿终止了房屋买卖合同的履行。2020年6月18日二被告向二原告退还了购房款160000元。同年7月7日，原、被告双方对合同解除后退回购房款等相关事宜作了协商，共同签署了一份“欠条”，该“欠条”主要内容为：合同中卖方简称甲方；买方简称乙方。按合同约定甲方违约应当支付买方普如李及岳姝彤人民币4万元的违约金和20万元的首付款。经甲乙双方及居间方协商后将违约金优惠至人民币2万元，优惠后甲方应支付乙方款项合计为人民币22万元。乙方普如李于2020年6月18日收到卖方汪燕熊支付款项人民币16万元，剩余未支付的6万元款项经双方协商于2020年10月10日前一次性支付；若到达还款期限卖方未支付欠款，买方将提起诉讼，追究房屋卖方的买卖合同违约责任及欠款的违约责任。同时收取利息，利率为半年利率12%，不到半年按半年计取；年利率24%，超过半年不到一年按一年计取。后因二被告未在约定的付款期限内向二原告履行退款义务，现二原告向本院对二被告提起诉讼，要求被告退回购房款及承担违约责任。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。原、被告在房屋买卖合同履行中，因被告方请求解除合同，经原告方同意后，双方自行解除合同，原、被告双方就合同解除后的合同价款退回等事宜达成了新的协议，但被告未按协议约定向原告退款的行为，属于违约行为，二被告应当承担相应的违约责任。但原告主张的利息损失过高，本院应予以调整。原告普如李认为：“被告在2020年10月10日前未返还房款60000元，就按原来签订的买卖合同承担40000元的违约责任，同时收取利息。利息的计算是从2020年10月11日至2021年4月10日的利息按12%计算，2021年4月11日至2021年10月10日的利息按24%计算”。原告主张被告在2020年10月10日前未返还房款60000元，就按原来签订的买卖合同承担40000元的违约金责任的请求于法无据，原、被告双方在终止买卖合同后于2020年7月7日共同签署的“欠条”，应当视为双方就买卖合同终止履行后对就被告的退款问题所形成的新协议，因二被告的原因导致原房屋买卖合同未能继续履行，就被告的该违约行为，原、被告双方已在协议中约定由被告向原告承担支付违约金20000元，并已经计算加入在被告应当退回的购房款中，故扣出被告已经退回的160000元，双方约定被告还应向原告退款60000元，即在2020年10月10日前返还原告包含违约金20000元在内的款项60000元为二被告的合同履行义务。现因被告未按该协议约定向原告履行该项义务，原告据此而提出被告应当再支付其违约金40000元的主张于法无据，于理不符，本院不予支持。基于本案买卖关系的实际，被告违约给原告造成的实际损失即资金被占用期间的利息损失，考虑到原、被告双方约定由二被告向二原告承担违约金20000元的实际，60000元欠款中已经包含有双方约定的原告违约金损失在内，故二原告主张的利息损失即为二被告未按期履行期间原告60000元资金被占用期间的利息损失，可按双方约定的12%年利率，从2020年10月11日计算至原告起诉时2020年11月3日止的违约金损失，计算为473.42元。关于原告主张由被告赔偿其为完成交易支付的中介费7400元的诉讼请求，因原告主张的该项中介费与本案不属同一法律关系，就房屋买卖合同解除后原告的该项损失，原、被告双方在协议中亦无约定，原告的该项诉讼请求于法无据，本院不予支持，同时在庭审结束后第三人李洁已经将该款退赔原告普如李，对二原告的该项诉讼请求应予驳回。关于原告对第三人李洁提起的诉讼，根据合同的相对性原则及诉讼中原告表示“不主张权利，只是为了查明案件事实”，故第三人李洁在本案中不承担责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条之规定，判决如下：一、由被告贵丽、汪燕熊在本判决生效之日起十五日内退赔原告普如李、岳姝彤购房款项60000元，并支付违约金473.42元，两项合计60473.42元。二、驳回原告普如李、岳姝彤其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1666元，减半收取833元，由被告贵丽、汪燕熊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审判员  段世和二〇二〇年十二月十四日书记员  王 伶