江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0902民初4642号原告：孙正琴，女，1967年2月8日生，住盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：王浩，江苏一正律师事务所律师。被告：孙红生，男，1963年7月29日生，住盐城市亭湖区。被告：王秀华（孙红生妻子），女，1964年10月27日生，住盐城市亭湖区。原告孙正琴与被告孙红生、王秀华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案受理后，依法适用简易程序由审判员郝燕独任审判，于同年11月11日公开开庭进行了审理。原告孙正琴及其委托诉讼代理人王浩、被告孙红生、王秀华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙正琴向本院提出诉讼请求：判令暂扣在新兴镇财政所的新场村房屋拆迁款50万元全部归原告孙正琴所有。事实和理由：2009年7月28日，原告孙正琴与被告孙红生、王秀华签订房屋转让协议一份，该协议约定：孙红生、王秀华将坐落在新场村的私有房屋转让给孙正琴所有，如遇拆迁或征用，一切赔偿费用归孙正琴所得，与孙红生、王秀华无关，并对其他事项进行了约定。2020年该房屋被政府征用，各项拆迁赔偿费用总计为458万元，被告孙红生、王秀华不讲诚信，主张该房屋的拆迁款，拆迁部门暂扣了50万元拆迁款。现原告诉至法院，申请法院维护原告的合法权益。被告孙红生、王秀华辩称：1、关于拆迁补偿款，政府补偿是给被告的，原告已经取走408万元，是非法行为，应当返还。2、被告并未将房屋转让给原告，2008年7月16日被告将房屋转让给徐某，并于2009年2月申请翻建;原告与被告2009年7月10日签订的转让协议，系原告要将户口迁入新场村，请被告帮忙签订协议并办理了公证，实质并没有买卖关系。3、转让宅基地违反国家法律规定，应属无效协议。本院经审理认定事实如下：2008年7月16日，被告孙红生、王秀华（甲方）与原告孙正琴的儿子徐某（乙方）签订一份《房屋转让协议书》，约定：1、甲方将坐落在新场村的私有房屋，即三间主房、二间厨房、猪舍、厕所各一间，转让给乙方所有，其宅基使用权一并给乙方使用；2、乙方给付甲方房屋转让费8万元，分别在签订协议时给付5000元，在乙方办好产权过户后给付6.5万元，余款1万元在乙方建房主体结束时给付；3、甲方将房屋转让给乙方后，办理房屋过户事宜乙方负责，费用由乙方承担，甲方提供相关手续协助乙方办理；4、甲方将房屋转让给乙方后，在乙方办理过户前，不得变动，保持现状，乙方拆除房屋时给付甲方红砖3000元，房屋旧瓦给付甲方；5、甲方将房屋转给乙方后，宅基范围内的土地（包括超出宅基标准的土地），按协议约定，甲方今后不得提出任何要求。2009年2月，被告孙红生以房屋破旧为由，申请房屋改建并获准。2009年5月，因严重违章超标建设房屋，相关部门向被告孙红生发放拆除通知书，要求其拆除违章建筑。2009年7月10日，原告孙正琴（乙方）与被告孙红生、王秀华（甲方）签订一份《房屋转让协议书》，约定：1、甲方将坐落在新场村的私有房屋，即三间主房、二间厨房、猪舍、厕所各一间，转让给乙方所有；2、乙方给付甲方房屋转让费84000元，分别在签订协议时给付74000元，余款1万元待乙方办好产权过户后给付甲方（含办理新房执照费用4000元）；3、甲方将上述房屋转让给乙方后，乙方以甲方名义领用建设工程规划许可证、建设用地批准书，建设了二层三间楼房，面积297平方米，及附属建设，该建设的房屋及附属建设系乙方投入，如遇征用或拆迁，一切赔偿费用归乙方所得，与甲方无关；4、甲方将房屋转让给乙方后，办理房屋过户事宜乙方负责，费用由乙方承担，甲方提供相关手续协助乙方办理；5、甲方将房屋转让给乙方后，宅基范围内的土地（包括超过宅基标准的土地）一并给乙方使用，甲方今后不得提出任何要求。上述协议在江苏省盐城市盐都公证处办理了公证。2010年2月9日，被告孙红生向原告出具一份收条，载明：“今收到房地最后2000元，另加2000元起房照应工资，其余房款已结清，没有违反协议，计5000元。（没有任何瓜葛，其余按协议办理）”。2020年5月30日，原告孙正琴及其子徐某与盐城市亭湖区新场村村名委员会（以下简称新场村）签订了拆迁协议书，上述房屋（记载地址为新兴镇）交付拆除，房屋总面积1332.62平方米，其中合法面积297平方米，总补偿款为4509443元。因原、被告发生矛盾，新场村暂扣50万元拆迁款在新兴镇财政所未向原告发放。另查明：原、被告原均是新兴镇北灶村村民，后因村组合并，原告户口合并到居委会，被告户口合并到。原、被告签订《房屋转让协议书》后，原告将户口迁至新场村。本案审理过程中，被告认可签订《房屋转让协议书》后，其房屋被拆除，其认为是徐某以被告名义申请领取的建筑许可证，房屋实际是由徐某建的还是原告建的跟其没有关系。原告称第一份《房屋转让协议书》是其丈夫以儿子徐某的名义与被告签订，徐某当时并无支付房款的能力，后考虑房产不适合给徐某，便重新与被告签订了《房屋转让协议》，并办理了公证。本院认为：2008年7月16日原告之子徐某与被告签订的《房屋转让协议书》后，原告以被告名义领用建设工程规划许可证、建设用地批准书，建设了楼房及附属设施，该事实在2009年7月10日原告孙正琴与被告孙红生、王秀华签订的《房屋转让协议书》中得到确认，多年来徐某亦从未对此提出异议，表明双方实际履行的是第二份《房屋转让协议书》。（一）关于合同效力的问题。违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。农村的房屋流转有其特殊性，主要受限于其宅基地使用权性质，集体土地上房屋流转交易应当遵循“房地一致”原则，即房屋转让的，其占用范围内的土地使用权同时转让。农村的宅基地使用权是指农村居民为建造自有房屋对集体土地所享有占有和使用的权利，系农村集体经济组织成员享有的权利，是一种带有身份性质的财产权，与农村集体经济组织成员特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，原告在签订《房屋转让协议书》时，户口在居委会，其不仅购买了宅基地上的房屋，还占用了相应的宅基地使用权，而其并非是新场村村民，《房屋转让协议书》因违反了法律的强制性规定，应依法认定为无效。（二）关于房屋拆迁收益归属问题。合同法第五十八条规定：“合同无效或者撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”据此，合同无效后，并不必然发生返还财产的后果。本案中，被告转让房屋后，原有房屋早就全部拆除，由原告建了大面积的房屋，包含合法建筑和违章部分，虽然《房屋转让协议书》被认定为无效，但该合同是系双方真实意思表示，原告在签订合同时已经同意出让该房屋包括宅基地在内的相关财产权利，并且明确拆迁收益与其无关，原告也支付了相应的对价，现时隔十余年因房屋拆迁收益原告试图主张权利，故其认为协议无效的意见属于恶意抗辩，本身存在过错，案涉房屋及宅基地的拆迁价值无法亦不应向被告返还，拆迁收益应归投入资金建造房屋的原告所有，故原告的诉讼请求应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条之规定，判决如下：2020年5月30日原告孙正琴（徐佑佳）与盐城市亭湖区新场村村民委员会签订的《盐城市房屋拆迁协议书》中暂扣在盐城市亭湖区财政所的50万元归原告孙正琴所有。案件受理费8800元，依法减半收取4400元，由被告孙红生、王秀华负担（限被告于本判决生效之日起十日内向本院缴纳，原告预交的诉讼费用由本院依法退回）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式三份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。并按国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省盐城市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  郝燕二〇二〇年十二月八日书记员  沈璐附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。2、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。