北京市东城区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0101民初15487号原告(反诉被告)：云向（北京）科技有限公司，住所地北京市东城区广渠门内大街2号2层2-8。法定代表人：冯保国，总经理。委托诉讼代理人：陈文鹏，北京市久瑞律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京健康湖文化科技有限公司，住所地北京市昌平区凉水河路1号院1号楼12层1213。法定代表人：童春荣，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：陈晓忠，浙江天韵律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏千林，浙江天韵律师事务所律师。原告(反诉被告)云向（北京）科技有限公司（以下简称云向公司）与被告（反诉原告）北京健康湖文化科技有限公司（以下简称健康湖公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告云向公司的委托诉讼代理人陈文鹏，被告健康湖公司的委托诉讼代理人陈晓忠、夏千林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。云向公司向本院提出诉讼请求：1、判令双方签订的房屋租赁合同自2020年8月13日起解除；2、确认云向公司不予退还收取的健康湖公司保证金245921.49元及剩余租金64964.61元的行为合法有效；3、判令健康湖公司支付云向公司免租期租金138724.13元；4、判令健康湖公司向云向公司赔偿中介费63738元；5、判令健康湖公司支付云向公司延期支付房屋租金的滞纳金218621.61元；6、判令健康湖公司腾退位于北京市东城区广渠门内大街×号楼二层2-8/9/10/11/12号的房屋；7、判令健康湖公司按每日2732.46元向云向公司支付自2020年9月7日起至健康湖公司和北京联合富丰网络技术有限公司的工商地址迁出之日止的房屋占用费。事实和理由：双方于2019年8月30日通过上海莘惇人力资源中心居间签订了《房屋租赁合同》，约定健康湖公司向云向公司承租位于北京市东城区广渠门内大街×号楼二层2-8/9/10/11/12号房屋（以下简称涉诉房屋），面积414.62平方米。云向公司向健康湖公司提供工商注册地址共2个，租期自2019年11月1日起至2021年10月31日止；免租期自2019年9月1日起至2019年10月30日止，所免租金为138724.13元。云向公司向居间方支付了佣金63738元。合同履行过程中，健康湖公司除首期租金及保证金如期支付外，自交付第二期租金（即2020年2月1日起到2020年4月30日期间）起不按约全额支付。2020年8月10日，健康湖公司向云向公司发出了《解除合同通知书》以不可抗力事件发生为由要求单方解除合同并且不承担法律责任。在多次催缴租金无果的情况下，云向公司于2020年8月13日以健康湖公司违约为由发出了解除合同通知书。此外，合同履行过程中，健康湖公司未经云向公司同意将其他公司的牌匾悬挂在涉诉房屋外，构成违法。故诉至法院，诉如所请。健康湖公司辩称，云向公司所述租金交纳情况属实。新冠肺炎疫情属于不可抗力，其防控措施使得该公司法定代表人及员工尤其是京外人员无法正常办公经营。健康湖公司的业务为组织文艺交流、筹办公益演唱会，而他人不能来涉诉房屋聚集交流导致无法开展经营活动。健康湖公司作为中华慈善总会博爱公益项目的发起方推广公益演唱会活动，并获得活动组织者适当的费用作为经营收入。疫情导致无法开展演唱会，健康湖公司没有经营收入。故健康湖公司无法继续履行合同，有权解除合同并免除违约责任。云向公司应向健康湖公司返还剩余租金。免租期租金赔偿主要考量合同提前解除后的房屋闲置损失问题，因疫情及防控措施，该损失应根据公平原则进行分担。云向公司在合同解除后就开始使用房屋，不存在闲置损失，故不同意支付免租期租金。健康湖公司通过童春荣的朋友杨政华介绍而租得该房屋，并非上海莘惇人力资源中心居间，亦不知晓该公司，故不同意承担中介费。合同约定在下一租期开始前30天支付，即在30天之内付款都不属于违约；健康湖公司在疫情期间没有收入，但仍足额支付租金，虽有逾期也实属不易，不应支付滞纳金。且云向公司主张的标准过高。租赁合同解除前，健康湖公司找到了腾退场所，但云向公司不同意搬离而未成。庭审中云向公司同意搬离物品，但需要给予合理时间。11月9日，健康湖公司委托杨政华搬离办公家具，云向公司要求童春荣到场。11月12日，童春荣来京后，云向公司又进行了刁难，直至次日才进行了交接。此外，因健康湖公司提前解除合同造成云向公司的损失，应按公平原则在双方之间合理分担。健康湖公司要求减免1个月租金，同意赔偿云向公司1个月租金，故提起反诉，1.请求云向公司返还健康湖公司房屋履约保证金245921.49元；2.请求云向公司返还健康湖公司剩余房屋租金、物业费64964.61元；3.云向公司以310886.1元为基数、按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自立案之日起计算至款项实际返还之日止的利息。云向公司针对健康湖公司的反诉辩称，涉诉房屋并非用于经营，房屋能正常出入使用，健康湖公司不符合减免租金的条件，故不同意健康湖公司的反诉请求。本院经审理认定事实如下：双方于2019年8月30日签订了《房屋租赁合同》，约定健康湖公司向云向公司承租涉诉房屋用于办公，面积414.62平方米，云向公司为健康湖公司及其相关联公司提供工商注册地址共2个。租赁期24个月，自2019年11月1日起至2021年10月31日止；免租期自2019年9月1日起至2019年10月30日止，所免的租金为138724.13元，免租期内需交纳物业费，金额为24877.2元；合同解除后15日内健康湖公司应当将其及关联公司的营业执照及其他手续注销或迁出，否则押金不退，每逾期一日健康湖公司还应当向云向公司支付日租金两倍的房屋使用费。月租金包含物业管理费、制冷费，其金额为81973.83元，租金和物业费每3个月支付一次，签订合同当日支付首期租金和物业费，以及相当于3个月租金和物业费的房屋租赁履约保证金245921.49元，作为健康湖公司违反合同的违约金、损失、基础设施设备赔偿款。以后各期租金和物业费应于下一租期开始前30天支付。健康湖公司所有延期支付的租金、物业费及其他费用均要承担相当于应付款至实际付款日止每日千分之三的滞纳金。健康湖公司解除权的行使之日以云向公司将解除通知书送达到健康湖公司办公地址之日为准。健康湖公司支付租金、物业费延期超过3日或者拖欠应当交纳各项费用总额达到5000元的，云向公司有权解除合同。云向公司单方行使解除权后及健康湖公司单方提前退租的，健康湖公司已经支付的剩余租金及保证金不予退还，装修残值不予补偿，还应当支付合同期内所享用免租期租金、云向公司支付的中介费和员工提成款。合同签订后，健康湖公司向云向公司交纳了保证金245921.49元及首期租金。云向公司向健康湖公司交付了涉诉房屋，并配合健康湖公司将其工商注册地址变更至北京市东城区广渠门内大街×号2层2-10，将北京联合富丰网络技术有限公司注册地址于2019年11月19日变更至北京市东城区广渠门内大街×号2层2-12-001。自第二期租金起，健康湖公司存在逾期支付之情形。健康湖公司于2020年1月13日向云向公司发出关于延缓缴交租金的函，内容为该公司资金缺口大，希望将本应于1月15日交纳的租金延缓至2月15日前交纳，并承诺如延缓期不能缴交租金则愿意承担相应利息的补偿。4月15日，健康湖公司向云向公司发出承诺函，内容为截止至当日，该公司欠付租金及物业费341842.92元，其将在4月20日前支付2020年2月1日至2020年4月30日内未付租金及物业费95921.48元。2020年5月1日前支付2020年5月1日至2020年7月31日期间的租金及物业费。如该公司未按照此承诺函缴纳以上费用，同意于2020年5月2日起解除租赁合同。健康湖公司已支付了7月31日前的租金，并支付了8月1日后的租金10万元。8月10日，健康湖公司以新冠病毒疫情属于不可抗力为由向云向公司发送了《解除合同通知书》，要求于2019年8月30日解除双方签订的租赁合同，其将于8月15日前自行腾空房屋并交还健康湖公司，希望云向公司能办理交接，并退还保证金及剩余租金。8月11日，云向公司向健康湖公司发送了《公函（回复函）》，称健康湖公司在疫情期间一直处于正常经营状态并悬挂他人企业牌匾，故健康湖公司所称解除合同理由不存在，因健康湖公司多次逾期交纳租金及物业费、未到期单方提出解除合同、擅自悬挂无关联企业牌匾开展业务，故要求解除合同，要求健康湖公司承担违约责任，并提出相应方案，并声明追缴期间租赁房屋内的任何办公物品不得搬离。8月12日，健康湖公司向云向公司发送了《回复函》，表示因疫情情况不需要承担违约赔偿责任，由于云向公司不同意搬离物品及设备，将于8月15日交还房屋钥匙，要求云向公司按照市价折价赔偿。8月13日、14日，健康湖公司停止在涉诉房屋内办公，云向公司开始实际控制房屋。本院于10月23日询问双方，双方均同意对房屋内物品进行交接，被告表示因为人员在外地，故需要一定的时间才能搬离。11月6日庭审中，健康湖公司表示由于腾退地点未安排妥当，故尚需时间。11月9日，健康湖公司前往涉诉房屋欲搬离物品，发现当日涉诉房屋内有云向公司人员办公，并被要求需童春荣到场方可办理交接手续。11月12日，童春荣自外地来京欲搬离物品。经本院协调双方于13日、14日办理了物品交接。经询，云向公司表示因双方在庭上协商一致进行交接，故该公司于11月6日庭审后进入涉诉房屋看管房屋并带租户看房。另查，健康湖公司于2020年11月23日将工商注册地址由北京市东城区广渠门内大街×号2层2-10变更为北京市昌平区凉水河路1号院1号楼12层1213。云向公司提交：1.佣金确认书及发票，以证明其为涉诉租赁合同支付中介费63738元；经质证，健康湖公司不认可该证据真实性。2.照片，内容为墙体上悬挂中新乐居（北京）科技有限公司牌匾，以证明健康湖公司曾在涉诉房屋外悬挂案外人。经质证，健康湖公司认为该照片是云向公司拍摄，健康湖公司并未悬挂该牌匾。3.照片，内容为健康湖公司加盖公章的员工证明、返工人员名册（出入证使用）、4月的门店企业调查表以及社区4月13日出具的居家观察证明等以证明涉诉房屋可正常出入使用。经质证，健康湖公司认可该证据的真实性，但认为员工证明形成于5月，上述证据证明在疫情缓和后，方开始进入涉诉房屋。健康湖公司提交：1.中华慈善总会出具的书面材料、公益演唱会启动仪式的新闻发布会宣传单及新闻截图，以证明其因疫情导致无法开展经营活动，没有任何收入。经质证，云向公司不认可该证据的真实性。2.童春荣与杨政华的微信聊天记录，以证明健康湖公司系通过杨政华租赁涉诉房屋。经质证，云向公司不认可该证据的真实性。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。双方签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。本案中，疫情因素并不必然直接导致涉案合同无法继续履行，并不构成不可抗力，因此健康湖公司以疫情为由要求解除合同，并无法律依据。云向公司以健康湖公司存在种种违约为由，行使解除权。逐项分析如下：关于逾期支付租金、物业费一项，其首次逾期发生在2020年1月，此后其已足额缴纳租金、物业费，云向公司并未行使解除权，而此后的逾期发生在疫情期间，健康湖公司的证据足以证明疫情对该公司的经营造成了影响，故云向公司以此为由，要求解除合同，本院不予采纳。关于擅自悬挂无关联企业牌匾开展业务一项，鉴于云向公司的证据不足以证明该事项的客观存在，而健康湖公司亦不认可该事实，故对该意见本院不予采纳。关于健康湖公司单方提出解除合同一项，鉴于健康湖公司并无单方解除权，其通知云向公司解除的行为并不产生解除的效力，而云向公司因此要求解除合同、健康湖公司实际停止使用涉诉房屋办公的行为，故双方之间的租赁关系解除，健康湖公司应当承担违约责任。关于云向公司要求健康湖公司腾退房屋一项，鉴于诉讼中双方已经就物品进行交接，云向公司已实际使用房屋，该诉请已无事实基础，本院不予支持。云向公司主张免租期租金、中介费均系其损失。免租期系合同签订时，基于合同能够按照租期全面履行情形下原告给予被告一定的优惠，本案中因被告的原因提前解除租赁合同，该等免租实为原告之损失。故本院根据合同未履行部分的期限，以及公平责任，确定免租期租金损失金额。中介费亦同理。关于工商注册地址未迁出的使用费一项，健康湖公司已在诉讼中将其工商注册地址迁出涉诉房屋，而对于北京联合富丰网络技术有限公司一项，云向公司亦有防止损失扩大的义务，应及时通过行政管理途径，报送经营异常，以减少其可能的租金损失。另，工商注册地址仅涉及涉诉房屋中的部分区域。云向公司主张的工商注册地址的使用费高于房屋租金，带有违约金性质，且明显过高。故对该使用费的金额本院予以酌定。根据合同约定，被告出现违约解除合同情况时，已交纳的保证金不予退还，该约定具有违约金性质。云向公司发出解除通知，但不允许健康湖公司搬走办公物品，且其至迟于11月9日已自行使用涉诉房屋，其虽主张系因法院主持交接物品才在11月6日后开始使用涉诉房屋，但未提交相应证据予以证明。云向公司对于房屋空置及健康湖公司办公物品占用房屋产生的使用费亦存在明显过错。根据上述情况，本院认定健康湖公司应当负担1个月的空置损失。鉴于云向公司已经就其免租期、中介费、工商注册地址未迁出等损失分别进行了主张，而健康湖公司也以违约金标准过高进行抗辩，本院在考虑合同履行情况、当事人过错程度、疫情情况、违约造成的损失和本案中单独列项主张的损失等因素对不予退还保证金的数额依法调整。关于健康湖公司认为疫情期间应减免1个月租金的意见，鉴于根据查明的事实，疫情对于涉诉房屋正常使用及健康湖公司业务开展均有所影响，故本院予以准许。本院以健康湖公司已支付的保证金折抵其应当承担的逾期支付房屋租金等其他违约责任，予以综合计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)云向（北京）科技有限公司与被告（反诉原告）北京健康湖文化科技有限公司之间签订的房屋租赁合同于2020年8月13日解除；二、判令被告（反诉原告）北京健康湖文化科技有限公司于本判决生效后七日内支付原告(反诉被告)云向（北京）科技有限公司免租期租金69362元（以北京健康湖文化科技有限公司已支付的租金64964.61元及保证金中的4397.39元折抵）；三、判令被告（反诉原告）北京健康湖文化科技有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告(反诉被告)云向（北京）科技有限公司房屋中介费31869元（以北京健康湖文化科技有限公司已支付的保证金中的31869元折抵）；四、判令被告（反诉原告）北京健康湖文化科技有限公司于本判决生效后七日内支付原告(反诉被告)云向（北京）科技有限公司因使用工商地址的占用费15000元（以北京健康湖文化科技有限公司已支付的保证金中的15000元折抵）；五、原告(反诉被告)云向（北京）科技有限公司向被告（反诉原告）健康湖公司退还保证金190000元；六、驳回原告(反诉被告)云向（北京）科技有限公司的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）北京健康湖文化科技有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5560元，由原告(反诉被告)云向（北京）科技有限公司负担4054元（已交纳），由被告（反诉原告）北京健康湖文化科技有限公司负担1506元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费5963元，由原告(反诉被告)云向（北京）科技有限公司负担4391元（已交纳），由被告（反诉原告）北京健康湖文化科技有限公司负担1572元（于本判决生效后七日内交纳）如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  崔 赟二〇二〇年十二月三十日法官助理  黄碧珍书 记 员  郑梦彤