广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初31361号原告：张志清，男，1990年1月26日出生，汉族，住址深圳市南山区。委托诉讼代理人：周争锋，广东华商律师事务所律师。委托诉讼代理人：翁媛，广东华商律师事务所律师。被告：邓玉梅，女，1984年10月20日出生，汉族，住址深圳市福田区。委托诉讼代理人：邵秋红，广东深坪律师事务所律师。委托诉讼代理人：胥娟，广东深坪律师事务所实习律师。被告：李立才，男，1980年9月27日出生，汉族，住址广东省大埔县。第三人：深圳链家房地产经纪有限公司，住所地深圳市福田区沙头街道深南大道6023号耀华创建大厦301B，统一社会信用代码914403007412471827。法定代表人：张海明。原告张志清与被告邓玉梅、李立才、第三人深圳链家房地产经纪有限公司（以下简称链家经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月31日立案后，依法适用于简易程序，公开开庭进行了审理。原告张志清及其委托诉讼代理人周争锋、翁媛，被告邓玉梅的委托诉讼代理人邵秋红、胥娟到庭参加诉讼，被告李立才及第三人链家经纪公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张志清向本院提出诉讼请求：1、原告与两被告之间于2020年4月10日签订的编号为100005309369《房屋买卖合同》解除；2、两被告返还原告剩余定金10000元；3、两被告赔偿原告定金250000元；4、两被告承担本案全部诉讼费。诉讼过程中，原告撤回第2项诉讼请求。事实和理由：2020年4月10日，经第三人链家经纪公司居间介绍，原告和被告李立才签订《房屋买卖合同》，约定被告将深圳市龙岗区阳光第五季花园2栋咏梅阁X单元XX的房产出售给原告，房产证号为深房地字第××号。合同签订当天，被告邓玉梅将银行卡号提供给第三人链家经纪公司，原告将定金24万元直接支付至被告邓玉梅提供给第三人的银行账号中，1万元作为交房保证金直接转给第三人链家经纪公司。合同签订后，被告李立才声称自己没有处分权，涉案合同为无效合同。被告邓玉梅于2020年4月12日将收取的24万元定金返还给原告，并拒绝在《房屋买卖合同》上签字。原告认为，被告李立才和被告邓玉梅为夫妻关系，虽然涉案合同由被告李立才和原告签订，但涉案合同签订时，第三人链家经纪公司和被告邓玉梅确认过，被告邓玉梅也提供了银行卡给第三人链家经纪公司，已经用事实行为追认了合同，合同对其有约束力。两被告通知第三人链家经纪公司不再履行《房屋买卖合同》，该行为构成违约，应返还原告剩余定金，并赔偿原告定金。据此，为维护原告的合法权益，故提起诉讼。被告邓玉梅辩称，一、本案合同为无效合同。案涉房屋是被告邓玉梅的个人财产，任何人在未经被告邓玉梅同意的情况下不得对外出售，但本案自始至终被告邓玉梅都未同意过将房屋出售给原告。在第三人撮合李立才与原告签订合同时，并无人告知被告邓玉梅合同的有关内容，甚至是第三人在和被告邓玉梅沟通时都说是一个阿姨要购买，而本案起诉被告邓玉梅的最终是1990年出生的原告，同时有关房屋交易价格、定金、首期款、赎楼手续、资金监管、按揭贷款、如何交付房屋等等细节，均无人知会被告邓玉梅，因此本案合同在无被告邓玉梅追认的情况下对被告邓玉梅不发生法律效力，由于李立才签署合同的行为属于无权处分，故案涉合同应当认定为无效合同。二、本案合同的订立第三人存在重大过失，甚至是为了谋取不正当收益而恶意撮合原告和李立才签订的，第三人应当承担主要责任。第三人作为专门从事房产交易的经纪人居间方，在房产证明确记载被告邓玉梅为唯一权利人的情况下，未要求李立才提供结婚证，未要求被告邓玉梅提供授权，未经得被告邓玉梅同意的情况下，仅仅为了谋取中介费而恶意撮合原告和李立才签订合同的行为没有任何职业道德，且在被告邓玉梅微信聊天中明确表示不同意出售时还将房屋出售给原告，第三人的行为严重的侵害了被告邓玉梅的利益，故本案的所有责任都应当由第三人承担。三、原告在本案中存在过错，且不存在任何损失。首先，本案交易的房屋价值500万元，金额并不等同于一件很小的物品，原告作为房屋买受人，应当尽到审慎的义务，所以审核房产证记载的权利人是原告基本义务，在房产证记载的权利人与合同签字人不一致时，原告应当要求签字人员出具授权是一项基本的常识，但是原告却放任李立才无权签字的事实，最终造成了合同无效的后果，故原告应当承担相应的责任。其次，原告虽然向被告邓玉梅支付24万元，但是被告邓玉梅发现收到款项后，立即将该款退还给了原告，时间也仅仅隔了一天，被告邓玉梅丝毫没有占有原告的资金，所以原告没有任何损失。四、原告主张的违约金过高。本案中原告不存在任何损失，被告邓玉梅没有任何过错，故原告主张违约金25万元远远高于其损失，请求对该损失予以驳回。综上，原告诉讼请求无任何事实和法律依据，请法院查明事实，驳回原告的全部诉讼请求。被告李立才未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。第三人链家经纪公司述称，2020年4月10日被告邓玉梅委托其配偶李立才到现场与原告张志清就涉案房屋买卖事宜进行细节磋商，经与被告邓玉梅多次电话确认后，被告李立才与原告张志清、第三人正式签订了《房屋买卖合同》及相关协议。合同约定：买卖双方协商一致确认该房屋成交价格为500万元，买方应于签约当日将购房定金25万元支付至卖方指定账户，卖方同意于签约当日向居间方支付交房保证金10000元。签约后第三人立即向被告邓玉梅报告签约情况并要求提供收款账户信息，被告邓玉梅确认签约并提供了账户信息，原告张志清也依约支付了全部定金（其中10000元作为交房保证金直接代付给第三人）。后续第三人要求被告邓玉梅对《房屋买卖合同》及相关协议签字确认，但其却拒绝签字，而后两被告一直拒绝继续履行合同。第三人认为，被告邓玉梅认可被告李立才签署的涉案《房屋买卖合同》及相关协议内容，并按要求提供了收款账户，事实上构成了对本次房屋买卖行为的追认，涉案《房屋买卖合同》及相关协议依法成立生效，两被告拒绝履约的行为已构成违约。鉴此，望法院依法审理并作出公正裁决。经审理查明，2020年4月10日，原告张志清作为买受人（乙方）、被告邓玉梅作为出售人（甲方）、第三人链家经纪公司作为居间人（丙方），三方签订一份《房屋买卖合同》，合同约定：甲方将位于深圳市龙岗区房产出售给乙方，该房产建筑面积108.61平方米，转让成交价为500万元。甲乙双方确认购房定金25万元，乙方应于当日支付25万元定金至甲方指定账户。双方同意预留10000元作为交房保证金，甲方同意合同签订之日向丙方账户支付10000元交房保证金。乙方须于2020年6月25日前支付首期购房款125万元至乙方借款银行监管账户，并提交办理银行借款申请的所有资料。关于违约责任，合同约定任何一方不按照合同约定履行义务的，应向守约方承担违约责任。延迟履行合同义务应承担的违约责任，逾期在十个工作日内，自合同约定的履约期限届满次日至实际履行之日止，每逾期一自然日，违约方按合同约定的房屋成交价格的万分之五每日向守约方支付违约金，合同继续履行。逾期超过十个工作日的，守约方有权以书面通知的方式解除本合同，守约方若为乙方，乙方有权单方解除合同，并要求甲方双倍返还定金或按成交价格的百分之二十支付违约金；守约方若为甲方，甲方有权单方解除合同，并没收定金或要求按成交价格的百分之二十支付违约金。如选择继续履行合同的，守约方有权要求违约方按成交价格的万分之五每日支付自约定的履约期限届满之次日至实际履行之日止的违约金。同时中还确定甲方指定账户为邓玉梅在招商银行深圳支行的账户（账号62×××86）。该合同落款处甲方签名为邓玉梅的丈夫李立才。合同签订后，原告于当日向邓玉梅的银行账户转账支付24万元，并于次日向链家经纪公司转账支付10000元。被告李立才于2020年4月10日向原告出具一份收据，确认收到原告支付的购房定金25万元。2020年4月11日，被告邓玉梅将24万元定金退还给原告，并不愿意再履行合同，为此，双方产生本案纠纷。，第三人链家经纪公司收取的10000元交房保证金，链家地产公司已在原告购买其他房产的交易中以折抵形式返还给原告。另查明，被告邓玉梅与李立才系夫妻关系，双方于2006年1月24日登记结婚，之后于2015年6月11日离婚，离婚协议中约定涉案房屋归邓玉梅所有，之后双方又于2015年9月30日复婚。涉案房产的登记权利人为邓玉梅，系权利人于2010年10月15日购买，房地产证号为深房地字第××号。李立才于2020年4月10日出具一份《共有权人（配偶）同意出售证明》，内容为李立才系涉案房屋出售人邓玉梅的共有权人，同意出售涉案房屋。邓玉梅与链家经纪公司工作人员钟忠楷的微信聊天记录显示，双方自2019年10月份联系委托卖房事宜，其中在2019年12月19日凌晨0：14邓玉梅问：“小钟请问卖房一定要业主本人去吗？可以用业主身份证原件及房产证照片进行交易？”，钟忠楷回答：“一定要本人，或委托公证”。2020年4月9日上午11:37钟忠楷问：“邓姐，你阳光第五季的房子，现在实收价还是500万吧”、“我一会在区域群推一下”，11：55邓玉梅回复：“可以”。2020年4月10日上午10:51邓玉梅：“乐有家又要签速销协议了”、“这个是有什么作用？”，钟忠楷：“不要签”、“这个就是想他们独家”、“对你没什么好处的”，下午1:47钟忠楷：“到了电话我们”并将其四季花城店的位置地图发给邓玉梅。下午2:58，钟忠楷：“你老公姓什么”，邓玉梅：“李”，下午3:10钟忠楷：“叫你老公先不要放价”、“他一来就放到500万元了”，随后双方有一时长46秒的语音通话；下午3:43钟忠楷：“发我也行”，邓玉梅：“马上”，并随后将其招商银行银行卡拍照发给钟忠楷。下午4:52钟忠楷：“那个阿姨说着说着哭了，我出来了”、“你跟你老公打下电话吧，能签就签，不行就走吧”。4月11日上午10:56邓玉梅：“你好，钟先生，我还没同意，没有授权书，怎么就打钱过来了呢？”，钟忠楷：“这样搞的真麻烦了”、“让骆彩玲处理吧，她的客户”，4月11日下午2:19邓玉梅“你好，麻烦你与客人沟通一下，把账户发过来，把钱打回人家”，钟忠楷将骆彩玲的联系方式发给邓玉梅并回复“我没她客户的联系方式”。原告提供的链家经纪公司工作人员骆彩玲、李立才之间2020年4月10日电话通话录音显示，骆彩玲约邓玉梅于当天中午或下午到店里与买家谈卖房事宜，并询问邓玉梅是否是500万以上才会考虑卖，邓玉梅予以确认。同日骆彩玲还向邓玉梅打两个电话让邓玉梅到店里与买家商谈购房事宜，其中一份电话录音中邓玉梅称“我现在不是在家嘛，看小孩，上课嘛，所以不方便，都是他（指李玉才）在处理，如果真的谈扰了再说好不好”。本院认为，本案争议焦点为涉案《房屋买卖合同》是否有效、被告是否应赔偿原告损失。关于合同效力问题，本院认为，被告邓玉梅与李立才系夫妻关系，涉案房产系其夫妻关系存续期间购买，虽然登记在邓玉梅一个人名下，以及两被告曾于2015年6月离婚并约定涉案房产归邓玉梅所有，但三个月后双方又复婚，故涉案房产应认定为系两被告夫妻共同财产。从微信聊天记录、电话录音等证据可显示，被告委托链家经纪公司居间出售涉案房产，且在签订合同前一天仍表示同意出售的价格为实收500万元，在链家经纪公司寻找到买家要求被告邓玉梅到场恰谈时，邓玉梅因需在家带小孩而由其丈夫即李立才到场，在李立才与原告签订合同过程中，链家经纪公司工作人员亦曾与邓玉梅联系，邓玉梅亦按照要求将收款的银行卡照片发给该中介人员，随后该收款账户信息被写入合同中。根据上述事实，可认定邓玉梅授权其丈夫李立才恰谈售房事宜，且其对整个交易过程是知情及同意的，李立才以邓玉梅名义与原告及第三人签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行。签订合同后，原告已经依约向被告支付了25万元定金，但被告邓玉梅拒绝继续履行合同，导致合同解除，被告的行为构成违约，应向原告承担相应的违约责任。原告向被告支付的定金为25万元，相关款项已返还原告，同时根据法律规定，收受定金一方不履行约定义务的，应当双倍返还定金，故被告还应赔偿原告定金损失25万元，原告该项诉讼请求，本院予以支持。本案买卖合同发生于被告邓玉梅与李立才系夫妻关系存续期间，且李立才系合同的签字人，故被告邓玉梅、李立才对原告共同承担赔偿责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告、被告、第三人于2020年4月10日签订的《房屋买卖合同》；二、被告邓玉梅、李立才于本判决生效后十日内赔偿原告张志清定金250000元。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟期间的债务利息。案件受理费2600元（原告已预交），由原告负担100元，被告邓玉梅、李立才负担2500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  刘国旺二〇二〇年十二月十日书记员  符彩云