广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初457号原告：凌嘉键，男，1988年10月18日出生，汉族，住广州市天河区。被告：李政辉，男，1986年10月27日出生，汉族，住广州市番禺区。原告凌嘉键与被告李政辉房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告凌嘉键，被告李政辉均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告凌嘉键向本院提出诉讼请求：1.判令被告退还原告购房款3790000元及利息（利息以银行同期贷款利率为标准，自2019年11月11日起计算至实际偿还之日止，暂计至2020年1月11日约50000元）；2.判令被告赔偿原告双倍定金差额部分160000元；3.本案的诉讼费、保全费等费用由被告负担。事实和理由：2019年10月22日，原告与被告签订《房屋买卖合约》，约定原告购买被告位于广州市番禺区洛浦街如意路128号X栋2601号房屋，房屋成交价为3790000元，原告应交付被告定金160000元。合同签订后，原告自己或通过他人向被告支付了约定的定金和房价款。但是当原告与被告共同去办理房屋买卖的网签手续时，却发现涉讼房屋已经被法院查封无法办理网签手续，更不可能办理过户登记，导致原告购买房屋的合同目的无法实现。现原告为追回已经支付的购房款，特向人民法院提起诉讼，请依法维护原告的合法权益。被告李政辉辩称：对原告起诉无异议。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原告出示证据由被告质证，被告对所有证据均无异议，本院对其提交的证据进行了审查并记录在卷。经审理查明事实如下：位于广州市番禺区洛浦街如意路128号X栋2601号房屋（以下简称涉讼房屋），建筑面积为175.46平方米，登记权属人为李政辉，登记时间为2016年8月23日，不动产权证书号为粤（2016）广州市不动产权第XXXX号。该房屋抵押权人登记为中国民生银行股份有限公司广州分行，债权数额为3760000元，抵押登记时间为2017年5月10日，他项证号为粤（2017）广州市不动产证明第XXXX号。涉讼房屋于2019年11月11日被广西壮族自治区百色市右江区人民法院查封[案号为（2019）桂1002财保218号之一]；于2019年11月25日被本院轮候查封[案号为（2019）粤0113财保626号]，轮候查封限额4000000元。2020年1月6日，凌嘉键以其向李政辉购买涉讼房屋后发现因房屋被查封而无法办理网签手续和过户登记为由提诉至本院，引致本案纠纷。诉讼中，凌嘉键主张因其家庭户名下只有一套房产，所以具备在广州市购房的资格；其于2019年10月22日与李政辉签订《房屋买卖合约》，约定向李政辉购买涉讼房屋，并约定其应于2019年11月15日前支付定金160000元，于2019年11月30日前支付余款3630000元；其于2019年11月7日向李政辉现金支付了60000元，通过自己的中国银行账户于2019年11月7日向李政辉转账支付100000元、于2019年11月8日转账支付600000元，于2019年11月9日转账支付1000000元、于2019年11月11日转账支付1000000元，通过自己的招商银行账户于2019年11月10日向李政辉转账支付350000元，另通过郑海源的招商银行账户于2019年11月7日向李政辉转账支付50000元、于2019年11月8日转账支付150000元、于2019年11月10日转账支付20000元，通过郑海源的民生银行账户于2019年11月7日向李政辉转账支付150000元、于2019年11月8日转账支付200000元、于2019年11月10日转账支付110000元，其通过自己或他人账户共已向李政辉付清了全部购房款3790000元，其支付款项来源于从朋友林绍全处赎回理财产品，其他大部分款项则是向亲戚所借；合同签订后，双方打算于2019年11月12日办理网签手续和过户登记手续，但过户时发现涉讼房屋被查封，因此无法办理网签手续和过户手续。凌嘉键对其上述主张，提交了以下证据拟予以证实：1.《房屋买卖合约》，载明签订时间为2019年10月22日，该合约将李政辉列为卖方，凌嘉键列为买方，合同主要内容为：买卖之房屋为涉讼房屋；该物业按套销售，买卖双方同意该物业成交价为3790000元；卖方交付该物业予买方使用之日期为卖方收齐楼款当天；卖方应在办理交易过户手续前将有关该物业的产权纠纷、债务、税项、租赁以及解除抵押等事项处理完毕，并保证交易过户完成时买方无须对上述事项负责；卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将物业售予买方，应向买方双倍返还定金，卖方并须退回买方已付的所有费用；合同第十六条“双方约定的其他事项”手写约定支付方式：1.定金160000元，买方应于2019年11月15日前支付给卖方；2.楼价余款3630000元，买方应于2019年11月30日前支付给卖方；卖方须在收到买方全款后与买方到房管部门办理交易过户手续，交易过户手续应在30日内完成；等等。2.收款收据三张，分别载明：（1）2019年11月5日，李政辉出具《收款收据》，其上载明收到凌嘉键交来承购涉讼房屋的定金60000元；（2）2019年11月7日，李政辉出具《收款收据》，其上载明收到凌嘉键交来承购涉讼房屋的定金160000元；（3）2019年11月11日，李政辉出具《收款收据》，其上载明收到凌嘉键交来承购涉讼房屋的余款3630000元。3.户名为凌嘉键的中国银行交易流水明细清单和招商银行交易流水明细清单，凌嘉键所述向李政辉转账情况与该两份交易流水明细清单中所载的部分交易信息相符，其中中国银行交易流水明细清单载明2019年11月7日的两笔转账各50000元备注为购房定金，2019年11月8日的转账600000元备注为涉讼房屋购房款，2019年11月9日的两笔转账各500000元备注为涉讼房屋购房款，2019年11月11日的转账1000000元备注为涉讼房屋购房款。4.郑海源出具的《转账情况说明》、户名为郑海源的民生银行个人账户对账单和招商银行交易流水清单，其中：（1）《转账情况说明》载明，本人郑海源，于2019年11月7、8、10日通过自己的民生银行账户分三次向李政辉的民生银行账户转账合计460000元，于2019年11月7、8、10日通过自己的招商银行账户分三次向李政辉的民生银行账户转账合计220000元，本人通过以上两账户合计转款680000元，该款项系本人接受凌嘉键的委托，代凌嘉键向李政辉支付的部分购房款；（2）凌嘉键所述郑海源向李政辉转账情况与郑海源的该对账单和交易流水清单中所载的部分交易信息相符，另外，郑海源的民生银行对账单并载明2019年11月7日李晓君向郑海源分两笔转账100000元和50000元、2019年11月8日李晓君向郑海源转账200000元、2019年11月10日李晓君向郑海源转账20000元，郑海源的招商银行交易流水清单并载明2019年11月7日李晓君向郑海源转账50000元、2019年11月8日李晓君向郑海源分两笔转账50000元和100000元、2019年11月10日李晓君向郑海源转账20000元，以上转账均备注为借款，凌嘉键解释称其向郑海源借款买房，因为三方都是亲戚，所以郑海源直接向李政辉转账并备注借款。李政辉对凌嘉键的上述主张及所提交的证据均无异议。庭审中，双方当事人均确认两人为亲戚关系，凌嘉键为李政辉胞妹李晓君的丈夫，郑海源是李晓君胞姐李媛媛的丈夫。关于涉讼房屋的查封和抵押问题。凌嘉键与李政辉均确认签订《房屋买卖合约》时涉讼房屋存在抵押的情况，但没有查封。李政辉于庭审中称其收到凌嘉键陆续支付的购房款的过程中，陆续存入还贷账户中还款，所以现在已经还清贷款，但申请还贷和还清贷款的具体时间记不清，涉讼房屋尚未涂销抵押，抵押权人是民生银行；其与凌嘉键约定付款后进行过户，但过户时发现涉讼房屋被查封，是因华润银行与其父亲的诉讼案件被广西法院查封的其是父亲向华润银行申请个人贷款的保证人，案涉金额为4900000元。凌嘉键则陈述称其不清楚涉讼房屋贷款的情况，只是看到价格比较低就购买了；对于涉讼房屋未涂销抵押能否在2019年11月12日直接办理过户的问题，因有些事宜是其与家人一起负责的，所以有些具体时间其已记不清。庭审后至今，李政辉未按照本院要求提交涉讼房屋贷款还清证明资料以及答复偿还贷款的时间和金额问题。庭审后，应本院要求，凌嘉键提交了其妻子李晓君民生银行账户在2019年7月1日起至2020年3月30日止的个人账户对账单，所载交易流水记录与前述李晓君的交易流水记录相符；李政辉提交了其民生银行账户的个人账户对账单，所载交易流水记录亦与前述各方之间转账记录相符，并显示凌嘉键户名的账户在2019年11月7日至2019年11月11日期间向李政辉转账的备注均为购房定金或涉讼房屋购房款，郑海源在2019年11月7日至2019年11月11日期间向李政辉转账的备注均为借款。关于涉讼房屋的交付情况。双方当事人均确认涉讼房屋没有交付，只是偶尔由李晓君居住使用。另，李政辉称其除了与凌嘉键的涉讼房屋买卖合同关系外，与凌嘉键或郑海源或其姐妹之间不存在借款关系。本院认为，凌嘉键提交了与李政辉签订的《房屋买卖合约》以及相关转账记录等证据拟证实两人就涉讼房屋达成买卖交易，虽然李政辉对此毫无异议，但根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十一条规定，人民法院对当事人的陈述，应当结合本案的其他证据，审查确定能否作为认定事实的根据。首先，凌嘉键主张其已就涉案买卖交易向李政辉付清了全部购房款项，其中其通过自己账户向李政辉转账合计3050000元以及现金支付60000元，通过郑海源账户向李政辉转账合计680000元。对于转账支付的款项，虽然均有银行交易流水记录予以证实。但本院对此评析如下：第一，对比凌嘉键主张的付款记录和李政辉出具的三张《收款收据》所确认收到款项的金额以及款项性质均存在相矛盾之处。李政辉于2019年11月5日出具《收款收据》确认收到凌嘉键现金支付的定金60000元，但与凌嘉键所述无论现金还是转账支付的款项首笔支付时间均为2019年11月7日的情况不符，李政辉在2019年11月5日未收到凌嘉键款项时即出具收款收据，明显有悖于常理。根据凌嘉键提交的转账记录显示，凌嘉键本人在2019年11月7日向李政辉支付了两笔50000元并备注购房定金，凌嘉键主张郑海源在2019年11月7日代其支付了两笔款项分别为50000元和150000元并备注借款，且无论上述款项是否真实用于支付涉讼买卖交易款项，以上转账记录的金额亦与李政辉在2019年11月7日所出具的《收款收据》金额和性质不符。对此李政辉2019年11月7日出具的《收款收据》并未明确注明替代2019年11月5日的《收款收据》，而且两份《收款收据》原件均仍在凌嘉键处，明显不合常理。第二，凌嘉键主张郑海源在2019年11月7日至2019年11月11日期间向李政辉转账合计680000元的款项系代其支付涉讼房屋的购房款，虽然提交了《转账情况说明》拟予以证实，但未申请郑海源出庭证实，不能单独作为认定案件事实的依据。根据凌嘉键提交的郑海源的转账记录显示，郑海源在该期间向李政辉转账的该680000元均备注为借款，凌嘉键主张该款项为支付涉讼房屋购房款，缺乏理据。而且，根据凌嘉键提交的郑海源的民生银行个人账户对账单、招商银行交易流水清单以及李晓君的民生银行个人账户对账单所载转账记录显示，在凌嘉键主张由亲戚郑海源代其支付购房款680000元的期间，其妻子李晓君分别于2019年11月7日、8日和10日共向郑海源转账支付款项合计高达590000元，凌嘉键在主张需向他人借款以支付李政辉购房款的情况下，其妻子仍有多笔大额资金向郑海源支付，明显有悖于交易习惯。故综上，凌嘉键主张已向李政辉付清了涉讼房屋全部购房款，其所提交的上述证据不足以证实其该主张，缺乏理据，本院不予采纳。其次，根据凌嘉键提交的证据以及双方当事人在庭审中的陈述显示，涉讼房屋在双方当事人主张签订《房屋买卖合约》时尚有抵押登记，李政辉虽然主张已还清银行贷款，但未能予以充分举证，双方当事人在涉讼房屋尚未涂销抵押登记的情况下，即主张约定于2019年11月12日到房管部门办理网签手续及过户手续，与买卖交易流程不符。且凌嘉键、李政辉亦未能举证证实在当时已就网签手续和过户手续向相关部门进行了预约，亦有悖于房产交易程序。值得提出的是，凌嘉键与李政辉系亲戚关系，在凌嘉键、李政辉提交的各个账户的交易记录中，可见存在其多名亲属间多笔款项相互交叉的往来记录；凌嘉键主张与李政辉所发生涉讼房屋买卖交易的时间与广西壮族自治区百色市右江区人民法院对涉讼房屋采取保全措施的时间非常靠近，凌嘉键主张与李政辉就涉讼房屋存在买卖交易并已实际履行了付款义务，但其所提交的证据间存在多处矛盾之处，且与交易习惯和日常生活法则不符，凌嘉键对此亦未能作出合理解释或者提交相关证据予以佐证，故即使凌嘉键所提交的转账记录中备注购房定金或购房款，且李政辉均无异议，但凌嘉键的主张无法使本院通过对其提交的证据的审查判断形成内心信念的心证，亦无法使本院对凌嘉键的诉讼意图排除任何合理的怀疑。原告应继续举证证实涉案买卖交易的真实性及实际支付款项的事实。但凌嘉键未能提供其它证据加以佐证，应视为凌嘉键举证责任尚未完成，应承担举证不能的不利后果。故综合本案证据并参照日常经验法则，凌嘉键主张其与李政辉的涉讼房屋买卖交易真实存在，并且据此主张其已向李政辉付清购房款3790000元的事实，理据不成立，本院不予采纳。凌嘉键以本案房屋买卖合同的法律关系为前提主张李政辉退还其购房款及支付利息，并赔偿双倍定金差额的诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十一条的规定，判决如下：驳回原告凌嘉键的全部诉讼请求。本案受理费38800元、诉前财产保全费5000元，由原告凌嘉键负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  蔡淑慧人民陪审员  梁少玲人民陪审员  彭凤霜二〇二〇年十二月三十日书 记 员  徐倩雯