贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔23民终2577号上诉人（原审被告）：贵州联智房地产开发有限公司，住所地贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市桔山街道办桔丰路1号金州壹街B-122号。法定代表人：余凌，系该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：章心臣，贵州泳清律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李益华，男，1974年10月24日生，汉族，贵州省安龙县人，住贵州省兴义市。被上诉人（原审原告）：李玲，女，1974年11月27日生，苗族，贵州省贞丰县人，住贵州省兴义市。上诉人贵州联智房地产开发有限公司（以下简称“贵州联智房开”）因与被上诉人李益华、李玲商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省兴义市人民法院（2020）黔2301民初3085号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。贵州联智房开上诉请求：一、请求二审撤销（2020）黔2301民初3085号民事判决第二、三、四项，改判驳回李益华、李玲的诉讼请求；二、本案一、二审费用由李益华、李玲承担。事实及理由：一、一审认定事实错误。1、《商品房买卖合同》约定因政府行为导致房屋产权手续不能按期办理完毕的，不承担违约责任。本案因政府未返还土地出让金导致房屋产权手续不能按期办理完毕，属于政府行为，贵州联智房开依约不承担违约金，亦不能交付不动产增值税普通发票。贵州省兴义监狱与贵州联智房开在2013年1月8日签订了《兴义监狱家属区房屋拆迁安置委托合同书》，合同约定由贵州联智房开进行兴义监狱家属区职工住宅拆建项目实施，并对210户全产权住户房屋及89户公租房住户进行拆迁安置。依据《兴义监狱家属区房屋拆迁安置委托合同书》第四条的约定，贵州省兴义监狱承诺将土地出让金返还部分支付给贵州联智房开。返还兴义监狱家属区国有土地出让金的问题，经黔西南州人民政府会议纪要及贵州省兴义监狱的请示后，最终在黔西南州人民政府于2015年9月2日确定的州府专议【2015】133号专题会议纪要上确定将5529.8万元土地出让金由州财政局分两次拨付给兴义监狱，支持兴义监狱建设。但，黔西南州人民政府及贵州兴义监狱仅通过贵州双益新工贸有限公司向贵州联智房开支付了第一次返还的土地出让金2765万元，余下2764.8万元未支付。因李玲、李益华母亲毛敏系贵州省兴义监狱职工家属，购买的商品房为拆迁安置房，市场价格远低于同类同期商品房价格，根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第六条规定，房地产开发企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费。回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。因房屋为安置方式出让，安置款中应当由政府返还的土地出让金尚未返还，贵州联智房开缴税依据尚未确定，不能交付不动产增值税普通发票。因作为行政单位的黔西南州人民政府及贵州兴义监狱未按约返还土地出让金，导致贵州联智房开无法向税务部门核算缴税依据，从而导致不能办理转移登记。依据《商品房买卖合同》第二十二条第三款转移登记中第（一）项的约定，贵州联智房开应当在2019年2月28日前完成房屋产权初始登记，该款第（二）项约定不能在180日内完成转移登记的情形下，出卖人承担违约责任。但，该款第（五）项其他有关事项约定第2目约定：见补充协议第十三条。补充协议第十三条中13.2款约定：“买卖双方同意，由于不可抗力或者政府行为等导致房屋产权手续不能按期办理完毕的，出卖人不承担违约责任。”2、一审认定上诉人逾期办理初始登记，构成违约属于事实认定错误。《商品房买卖合同》未约定转移登记完成时间，一审法院认定承担14794元违约金错误。《商品房买卖合同》第二十二条第三款转移登记中第（一）项的约定，贵州联智房开应当在2019年2月28日前完成房屋产权初始登记。但贵州联智房开办理初始登记的时间是2018年9月28日，属于合同约定的初始登记时间内，一审认定贵州联智房开在2018年9月28日办理了初始登记属于违约显然属于事实认定错误。李益华、李玲的诉讼请求为“请求判令贵州联智房开支付延期办理房屋权属证书的违约金”，但房屋权属证书指的是初始登记，贵州联智房开是在合同约定期限内完成的办理，不存在支付违约金的情形。同时，转移登记需双方相互配合，李益华、李玲负有配合办理的义务，《商品房买卖合同》没有明确约定办理转移登记完成时间，一审将初始登记完成后的时间计算为逾期办理权属证书的违约期限不符合合同约定，也与客观实际不符。二、一审适用法律错误。一审认定三通费用违反《省物价局、省广电局关于制定全省有限数字电视基本收视维护费标准的通知》、《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》、《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等规范性文件为由认定不予适用合同条款的裁判理由于法无据。合同不予适用的原因应当是法定的无效情形，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。一审认为三通费用违反《省物价局、省广电局关于制定全省有限数字电视基本收视维护费标准的通知》、《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》、《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等规范性文件应当是认定《商品房买卖合同补充协议》第七条违反法律、行政法规的强制性规定而无效，但《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。《省物价局、省广电局关于制定全省有限数字电视基本收视维护费标准的通知》、《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》、《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等规范性文件不属于全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规。一审认定三通费用违反法律强制性规定无效从而判令贵州联智房开予以返还属于法律适用错误。综上所述：依照合同约定，贵州联智房开不承担支付逾期办理初始登记的权属证书的违约金之责任。合同也未明确转移登记办理时间，又因为政府未完成返还土地出让金的行为，贵州联智房开不承担违约责任。因三通费用的收取未违反法律的强制性规定，合同条款应当予以适用。一审认定事实不清，适用法律错误。请求二审法院撤销（2020）黔2301民初3085号民事判决第二项、第三项、第四项，改判驳回李益华、李玲的诉讼请求或将本案发回重审。李益华、李玲二审答辩称，一、请求二审驳回贵州联智房开的上诉请求；二、请求二审判令贵州联智房开支付逾期交房违约金46463元；三、请求二审判令贵州联智房开暂时支付逾期办证违约金21954元，且自二审判决生效之日起，继续支付后期违约金直至产权证办理为止；四、请求二审判令贵州联智房开退还三通费2040元；五、请求二审判令贵州联智房开向李益华、李玲提交税务机关开具的不动产增值税普通发票；六、向二审申请财产保全，自二审开庭之日起冻结贵州联智房开所有银行账户和查封现有财产；七、请求二审判令由贵州联智房开承担一、二审费用。事实及理由：一、答辩人认为一审（2020）黔2301民初3085号民事判决认定事实清楚、证据确实充分、适用法律正确、法律价值判断公正，不存在贵州联智房开上诉的事实和理由，故二审应予支持；贵州联智房开逾期交房、逾期办理房屋车位产权证、违规收取三通费和拒绝提交税务机关开具的不动产增值税普通发票等系列违约侵权行为，均客观、真实存在，至于贵州联智房开推责贵州省兴义监狱和黔西南州人民政府，则与本案无关；李益华、李玲按照贵州联智房开的《兴义鉴于家属区改造项住宅选任协议书》、《商品房买卖合同》、《地下停车位使用权转让协议》要求，按要求足额缴纳了购房款、车位款，贵州联智房开就应该按照合同和协议约定，按时交房、交车位，并及时开具不动产增值税普通发票。但贵州联智房开未按时按规定交房、交车位，存在违约行为。上述相关证据已提交一审法院。二、贵州联智房开至今未实现完整交房，即贵州联智房开虽然与2016年9月20日交了房屋钥匙，但未随房屋钥匙一并提交《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》等完整的房屋车位手续，且在这期间，李益华、李玲一直和贵州联智房开交涉要求提供完整房屋手续，但贵州联智房开一直以各种理由拒绝交付，贵州联智房开的违约行为一直客观存在，按照有关法律规定，不存在一审适用的逾期交房违约金超过三年诉讼时效问题，故逾期交房违约金应从2017年3月1日起算，即从2017年3月1日至2020年11月30日止共1371日延期交房违约金为46463元；三、贵州联智房开至今为止未办理房屋、车位产权证，存在违约责任，应当支付逾期办证违约金。按照有关规定和一审调查认定，暂时支付从2019年3月1日起至2020年11月30日止共计641日，以房屋、车位总价338900元的万分之一的标准计算合计为21954元。为节约个人诉讼成本和国家司法成本，恳请二审判令贵州联智房开继续支付后期办证前所产生的违约金（以实际违约天数计算），李益华、李玲不再提起诉讼。特别说明的是，一审判决前，未出台车位也可以办理产权证的法规政策，虽然车位没有约定在《商品房买卖合同》内，但实际上已经发生实质性买卖关系，并签订了《地下停车位使用权转让协议》，所以逾期交房、办证的违约金，车位金额应当计算在内。四、贵州联智房开收取李益华、李玲的三通费2040元，不仅违反了国家税务总局2009年颁布实施的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》、贵州省人大常委会2009年颁布实施的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等规范性文件，而且无合法收取三通费的法律法规依据，理应退还。五、请求判决贵州联智房开移交税务机关开具的不动产增值税发票，同时，贵州联智房开应当支付因为逾期移交发票原因导致的李益华、李玲应当享受国家退税政策补贴（享受政策为2016年5月1日之后签订的《商品房买卖合同》，本案的合同签订日期为2016年5月4日），实际支付金额以税务机关核算的退费金额为准。李益华、李玲向一审法院提出诉讼请求：1.请求判令贵州联智房开支付延期交房违约金直到符合交房条件时止，暂时支付1127天延期交房（包括停车位）违约金38194.03元的百分之三十11458元；2.请求判令贵州联智房开支付延期办理房屋权属证书违约金直到交付房屋权属证书之日止，暂时支付397天延期办理房屋权属证书违约金11458元；3.请求判令贵州联智房开退还三通费中的水电入户费2040.00元；4.请求判令贵州联智房开向李益华、李玲提供交款税务发票；5.诉讼费用由贵州联智房开承担。一审法院查明，2015年5月21日，李益华向贵州联智房开出具承诺书，载明：“本人于2015年5月21日选定兴义商城第三期监狱家属区住房，房号为“B1-27-C”，本人承诺于选定房源之日起三个工作日内交清该套住房的选房确认金83424元”，2015年5月25日，李益华分四次向贵州联智房开打款共计83424元。李益华、李玲与贵州联智房开于2016年5月4日签订《商品房买卖合同》，合同约定贵州联智房开将位于桔山新区的兴义监狱棚户区改造项目（兴义商城三期）B1栋1单元27层3号房屋，以260913元出售给李益华、李玲。合同第七条第三款约定“前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”，第十二条约定“本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件”约定“１、上水、下水：交付时达到使用条件；２、供电：交付时达到使用条件；……；5、电话通信：交付时线路敷设到户；6、有线电视：交付时线路敷设到户；7、宽带网络：交付时线路敷设到户。”，第二十九条约定“……但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。……”，另外，合同第十一条、第十三条约定，贵州联智房开应当在2017年2月28日前向李益华、李玲交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件等，同时对逾期交房责任进行约定为：1、逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行。2、逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房交付之日起15日内向买受人支付违约金。合同第二十二条还约定：一、出卖人承诺于2019年2月28日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；二、出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理，1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，李益华、李玲按合同约定向贵州联智房开支付了购房款260913元，贵州联智房开向李益华、李玲出具了收款收据，同日，李益华、李玲又向贵州联智房开交纳了房屋维修基金7744元、三通（供水入户、供电入户、闭路电视）费为2040元以及转移登记费80元。2016年12月12日，李益华、李玲交纳了契税5656.59元。另查明，1.2018年5月11日，李益华、李玲与贵州联智房开签订《地下停车位使用权转让协议》一份，约定李益华、李玲为购房户或附子母车位的拆迁安置户，将位于兴义市地下停车场负一层Ｂ区Ｂ009号车位归李益华、李玲使用，由李益华、李玲一次性给付停车位使用权转让费78000元（该款已于2016年3月17日缴纳）。2.庭审中，李益华、李玲在自认其于2016年9月20日接收了案涉房屋的钥匙，并在接收钥匙后对案涉房屋进行了装修入住，并确认其主张的逾期交房违约金系按照日万分之一的30%计算的，其主张的逾期办证违约金系按照日万分之一计算的，而贵州联智房开对上述违约金计算标准不持异议。3.兴义监狱棚户区改造项目（兴义商城三期地块二）竣工验收备案登记时间为2018年6月6日，案涉房屋Ｂ-1栋在黔西南州住房和城乡建设局的初始登记时间为2018年9月28日。一审法院认为，贵州联智房开在取得商品房预售许可证后，与李益华、李玲所签订的《商品房买卖合同》有效，合同签订后双方均应按约定全面履行各自义务。现李益华、李玲已按合同约定全面履行付款义务，贵州联智房开亦应按合同约定的期限履行交付符合约定的商品房以及交付办理商品房转移登记的有关文书的义务。关于李益华、李玲诉请的逾期交房违约金问题。李益华、李玲与贵州联智房开签订的《商品房买卖合同》第十一条、第十三条约定，贵州联智房开应当在2017年2月28日前向李益华、李玲交付该商品房，而兴义监狱棚户区改造项目（兴义商城三期地块二）竣工验收备案登记时间为2018年6月6日，贵州联智房开未按合同约定期限履行交付符合约定的商品房义务，已构成违约。贵州联智房开逾期交房超过90日，李益华、李玲可以选择继续履行合同，也可以选择解除合同，因李益华、李玲选择继续履行合同，故合同继续履行，贵州联智房开应向李益华、李玲支付逾期交房违约金。贵州联智房开支付李益华、李玲未按合同约定期限履行交付符合约定的商品房违约金的起止日期应为：2017年3月1日（合同约定的交房期限届满之次日）至2018年6月6日（涉案楼盘获得竣工验收备案登记之日）。至于贵州联智房开要求逾期交房违约金的诉请是否已过诉讼时效问题。根据双方合同约定，从2017年2月28日起贵州联智房开逾期交房的违约行为即已发生，且该违约行为一直持续到2018年6月6日，故贵州联智房开本应支付李益华、李玲2017年3月1日至2018年6月6日止的违约金，现贵州联智房开现提出诉讼时效抗辩，经审查，按双方合同约定的违约金计算方式系按日计算，即该违约金债权系一个个独立的债权，故应适用一般诉讼时效3年的规定，李益华、李玲于2020年4月9日才向一审法院提起诉讼，以此往前计算三年为2017年4月9日，故2017年3月1日至2017年4月8日期间的逾期交房违约金已超过了三年诉讼时效，故仅予以支持2017年4月9日至2018年6月6日，共计424天的逾期交房违约金。至于违约金的计算标准，庭审中，李益华、李玲自认其于2016年9月20日接收了案涉房屋的钥匙，并在接收钥匙后对案涉房屋进行了装修入住，并提出由于其二人已装修入住案涉房屋，故诉请按照日万分之一的30%计算的逾期交房违约金，该违约金的计算标准未超过当事人约定，亦符合法律规定，予以支持。至于计算基数，根据双方合同约定和法律规定，计算基数应为已付房款金额，即260913元，李益华、李玲将停车位使用权转让费等费用计入已付房款金额不符合当事人约定及法律规定不予支持。综上，贵州联智房开应支付李益华、李玲逾期交房违约金为：3319元(424天×260913元×0.1‰/天×30%)。关于李益华、李玲诉请的逾期办证违约金问题。李益华、李玲与贵州联智房开签订的《商品房买卖合同》第二十二条约定，贵州联智房开应于2019年2月28日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，而案涉房屋B-1栋在黔西南州住房和城乡建设局的初始登记时间为2018年9月28日，而贵州联智房开未在约定期限内办理房屋初始登记，已构成违约。虽然一般来说，在贵州联智房开获得涉案楼盘初始登记时已完成“将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的合同义务，但根据本案审理查明的事实来看，贵州联智房开至今未能开具案涉房屋购房发票，导致李益华、李玲至今未能办理房屋权属证书，系贵州联智房开的违约行为导致李益华、李玲无法办理案涉房屋权属证书，贵州联智房开应承担相应的违约责任。虽然贵州联智房开提出其未能开具购房发票系因为政府未退还其土地出让金，导致其无资金缴纳税款开具发票，从贵州联智房开的陈述来看，其未能开具购房发票的根本原因系资金紧缺，而资金紧缺系其公司自身运营的问题，并非不可抗力或政府行为导致，其辩称无事实及法律依据不予采纳。故李益华、李玲诉请从2019年3月1日起按照日万分之一计算逾期办证违约金，符合当事人约定亦未超过法律规定，予以支持。至于计算基数，根据双方合同约定和法律规定，计算基数应为已付房款金额，即260913元，李益华、李玲将停车位使用权转让费等费用计入已付房款不符合当事人约定及法律规定，不予支持。综上，截止至2020年9月17日共计567天，贵州联智房开应支付李益华、李玲逾期办证违约金为：14794元(567天×260913元×0.1‰/天)。至于2020年9月17日之后的违约金，鉴于办理房屋权属证书，除涉及贵州联智房开开具购房发票外，还涉及其他李益华、李玲与贵州联智房开各自应提供的相关材料，以及有关职能部门的行政行为，并且还需要双方当事人互相配合，鉴于将来的行为存在不确定性，故对2020年9月17日之后的违约金本院不予处理，李益华、李玲可待实际产生后另行提起诉讼。关于李益华、李玲诉请的三通费用的返还问题。《商品房买卖合同》签订后，李益华、李玲按该合同附件十二《补充协议》第七条：“买受人应付清天然气、有线电视、水、电的初装、开户费，……”的约定，向贵州联智房开支付了三通（供水入户、供电入户、闭路电视）费为2040元，但根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》第七条第三款约定“前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”，第十二条“本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件”约定“１、上水、下水：交付时达到使用条件；２、供电：交付时达到使用条件；……；5、电话通信：交付时线路敷设到户；6、有线电视：交付时线路敷设到户；7、宽带网络：交付时线路敷设到户。”的约定来看，案涉商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，虽然该合同附件十二《补充协议》第七条对上述合同内容进行了变更，但根据《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、2009年公布施行的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》、贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等规范性文件的相关规定，贵州联智房开向李益华、李玲收取的水、电安装费以及有线电视户线安装费实质为供水、供电、有线电视设施达到商品房交付条件前必要的建设及安装费用。因国家税务总局2009年公布施行的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》、贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等规范性文件中均明确规定：商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费用，故贵州联智房开向李益华、李玲收取的上述三项费用本应包含在房开商的房屋建筑成本中，贵州联智房开不应再次重复向李益华、李玲收取。故根据《商品房买卖合同》第二十九条约定“……但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。……”的约定，本案有关缴纳水电开户费、有线电视户线安装费等配套设施建设安装费用的补充约定存在不合理地加重买受人责任的情况，应当不予适用。综上，贵州联智房开向李益华、李玲收取上述三项费用并无合法依据，理应退还李益华、李玲。关于开具发票是否属于人民法院受案范围的问题。根据《中华人民共和国税收征收管理法》第二十一条第一款“税务机关是发票的主管机关，负责发票印制、领购、开具、取得、保管、缴销的管理和监督。单位、个人在购销商品、提供或者接受经营服务以及从事其他经营活动中，应当按照规定开具、使用、取得发票”及《中华人民共和国发票管理办法》第十九条“销售商品、提供服务以及从事其他经营活动的单位和个人，对外发生经营业务收取款项，收款方应当向付款方开具发票；特殊情况下，由付款方向收款方开具发票”的规定，贵州联智房开收取购房款后开具“不动产?房地产开发住宅”发票是开发商即出卖人税法上的义务，开发商应当依据税法的相关规定向发包人开具发票。“开具发票”从文义解释看虽是由税务机关开具和履行，但实际上是指在给付购房款时需由出卖人向买受人给付税务机关开具的发票，该给付义务系属于出卖人应当履行的合同附随义务，属于民事法律关系范畴，人民法院应当依法审理。故贵州联智房开应向李益华、李玲移交税务机关开具的不动产增值税普通发票。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、由贵州联智房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付李益华、李玲逾期交房的违约金3319元；二、由贵州联智房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付李益华、李玲从2019年3月1日起至2020年9月17日止的逾期办理房屋权属证书违约金14794元；三、由贵州联智房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内退还李益华、李玲三通费2040元；四、由贵州联智房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向李益华、李玲移交税务机关开具的不动产增值税普通发票；五、驳回李益华、李玲其余诉讼请求。案件受理费424元，减半收取计212元，由李益华、李玲负担47元，由贵州联智房地产开发有限公司负担165元（由贵州联智房地产开发有限公司直接给付李益华、李玲）。二审中，双方当事人均未提交新证据。本案二审查明事实与一审基本一致。本院认为，归纳当事人的分歧意见，归纳本案二审争议焦点为：1、贵州联智房开是否需要支付逾期办理房屋权属证书登记违约金并向李益华、李玲交付不动产增值税普通发票？2、贵州联智房开是否应退还李益华、李玲三通费用2040元？关于本案争议焦点一，贵州联智房开上诉称导致李益华、李玲未办理房屋转移登记的原因是政府未足额返还出让金而导致贵州联智房开未确定缴纳增值税依据不能交付不动产增值税普通发票，且依据双方签订的《商品房买卖合同》补充协议中第十三条第13.2款约定：“买卖双方同意，由于不可抗力或者政府行为等导致房屋产权手续不能按期办理完毕的，出卖人不承担责任”，其认为其无法缴纳增值税导致无法开具增值税发票的原因是政府行为。从贵州联智房开在一、二审中的陈述可知，其无法缴纳增值税发票的原因系其公司内部资金周转问题，系其公司自身运营问题，并非其提出的政府行为；同时，贵州联智房开上诉称，双方所签订的《商品房买卖合同》中第二十二条第三款转移登记中第（一）款约定，贵州联智房开已在2018年9月28日完成初始登记，属于合同约定的2019年2月28日前完成初始登记的时间范围内，因此并未违约，不存在支付违约金的情形。贵州联智房开与李益华、李玲签订的《房屋买卖合同》中第二十二条第三款转移登记中第（一）款约定：出卖人承诺于2019年2月28日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”，依据以上条规规定，贵州联智房开不仅需要在2019年2月28日前取得该商品房的所有权初始登记，同时还应当将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人即李益华、李玲，购房增值税发票系办理商品房转移登记的有关文书类别，贵州联智房开并未在合同约定时间范围内向李益华、李玲交付办理商品房转移登记的文书，应承担合同约定的第二十二条第三款转移登记中第（二）项第2天规定的违约责任，即“（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”因此，一审认定贵州智联房开违约，并应根据双方签订的《商品房买卖合同》支付违约金并无不当。关于本案争议焦点二，贵州联智房开上诉提出一审依据《省物价局、省广电局关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》（黔价费[2013]179号）、2009年公布施行的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》、贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等规范性文件的相关规定而认定双方签订的《商品房买卖协议》补充协议中关于三通费用的收取应不予适用不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的法律依据，而上述地方性法规系针对法律、行政法规尚无明确规定的特定领域、范围制定的具有强制性效力的规范性文件，具有当然的法律约束力，应当予以适用。因此，一审依据上述地方性法规认定双方《商品房买卖合同》中补充协议不予适应并无不妥。综上所述，贵州联智房开的上诉请求不能成立，本院不予采纳。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费424元，由上诉人贵州联智房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 程 鹏审判员 杨 林审判员 张基柱二〇二〇年十二月四日书记员 刘蓉唯