北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0112民初36859号原告：北京市圣瑞物业服务有限公司，住所地北京市西城区南礼士路36号5层501。法定代表人：封波，董事长。委托诉讼代理人：何亿云，女，1977年6月23日出生，汉族，该公司员工。被告：刘飞，男，1980年12月25日出生，汉族，住北京市通州区。原告北京市圣瑞物业服务有限公司（以下简称圣瑞物业公司）与被告刘飞物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告圣瑞物业公司的委托诉讼代理人何亿云到庭参加诉讼。被告刘飞经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告圣瑞物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告给付原告2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业费6963.06元；2.由被告承担物业合同内欠缴物业费的千分之三滞纳金费用；3.诉讼费要求被告承担。事实和理由：2014年5月24日，被告购买位于华远铭悦园项目通州区砖厂南里xx号限价商品房。在被告与开发商签订的买卖合同的附件七中载明，开发商选聘原告为华远铭悦园小区的前期物业服务企业，被告应在收房后按期足额向原告交纳物业服务费。被告收房后，原告一直为被告提供物业服务，然而经原告多次催收后，被告仍然拒绝向原告交纳2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业费，给原告造成了经济损失。原告为维护自身权益，故诉至法院。被告刘飞在简易程序开庭时辩称：我认可原告为涉案物业小区提供了物业服务，不论其服务质量好坏，依法收取相应的物业服务费理所当然，无可非议。但物业费应该由谁承担，不能以“谁享受服务就应该由谁承担”这种当然的思维方式决定，必须根据相关法规及各方签订的合同约定确定。我认为原告的物业费应由开发商承担。理由：一、建设单位与全体业主至今尚未完成物业共用部分的交接。根据北京市住房和城乡建设委员会文件“关于《北京市物业管理办法》实施中若干问题的通知”（京建发【2010】506号）（以下简称“506号文”）第四条规定及《前期物业服务合同》第九条的约定，物业共用部分的交接有以下两种方式：1、已经成立业主大会和业主委员会的物业小区，业主委员会代表全体业主与建设单位完成物业共用部分的交接；2、没有成立业主大会和业主委员会或者成立了但对有关问题未作出相应决定的物业小区，根据“506号文”第四条第4款，建设单位向全体业主发出书面交接通知之日起30日内未完成交接的。该条款还规定，查验通知、交接通知、物业项目查验交接报告等应当在物业管理区域内显著位置公示。涉案物业小区的业主虽然在2015年初就向有关部门提出了成立业委会的申请，但由于开发商的百般阻扰至今尚未成立。建设单位也没有向全体业主发出书面交接通知，更没有在物业区域内的显著位置公示相关内容。综上，涉案物业小区建设单位与全体业主至今没有完成物业共用部分的交接。二、原告的物业服务费应当由建设单位（开发商）承担，不得向业主收取。1、“506号文”第四条规定“《北京市物业管理办法》实施后……的住宅物业项目，在完成物业共用部分交接前，建设单位不得向业主收取物业服务费”。涉案小区是《北京市物业管理办法》实施后的住宅物业项目，未完成物业共用部分交接，因此不得向业主收取物业费。2、建设单位与业主签订的《前期物业服务合同》第九条规定“在完成物业共用部分交接前，建设单位不得向业主收取物业服务费”。3、建设单位与原告2013年7月签订的《前期物业委托服务合同》第91条第4款规定，“本项目物业服务费采用预收制，甲方（建设单位）应按照本合同约定每季度支付乙方（圣瑞物业）物业服务费，甲方应以与乙方完成公共设施设备查验且甲方向首户业主发放入住通知书中所约定的入住日期起至甲方与全体业主完成物业共用部分交接止为物业服务费的起止期间。”这里十分明确地表明，建设单位向原告支付物业服务费的终止时间是与全体业主完成物业共用部分的交接，这与前面已述的在完成物业共用部分交接前不得向业主收取物业费的时间完全一致。4、根据北京市政府公开信息查询，2012年3月8日市建委公布首批开发企业承担前期物业服务责任的新建商品住宅名单，也规定“开发企业在与业主完成物业共用部分交接之前，需根据前期物业服务合同约定的服务事项和标准提供服务，不得向业主收取物业服务费用”。综上所述，无论是政府相关法规规定，还是业主与建设单位签订的《前期物业服务合同》，以及原告与建设单位签订的《前期物业委托服务合同》，都十分明确地规定了在建设单位与全体业主完成物业共用部分交接前，不得向业主收取物业服务费，物业服务费应该由建设单位按每季度向圣瑞物业公司支付，直至与全体业主完成物业共用部分的交接为止。这既是政府有关文件的规定，也是各方依法签订的合同的约定。鉴于以上事实和理由，请求法院驳回原告诉讼请求，诉讼费由原告承担。本院经审理认定事实如下：2012年2月15日，刘飞与北京新通致远房地产开发有限公司（以下简称开发商）签订《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》（以下简称预售合同），约定由刘飞从开发商处购买砖厂南里华远铭悦园XX室房屋。涉案房屋建筑面积75.26平方米。预售合同附件七中刘飞作为甲方与开发商作为乙方签订了《北京市华远铭悦园前期物业服务合同》（以下简称前期物业服务合同），合同第七条约定：“前期物业服务费标准为2.57元/平方米·月，收费方式是预收，收费周期为一年，除按约定的预存物业服务费外，其他年度的全年物业服务费应于该年度的1月15日前支付”。前期物业服务合同第九条约定：“在完成物业共用部分交接前，乙方不得向甲方收取物业服务费。但发生下列情形之一的，甲方应当自期限届满之日起缴纳物业服务费：……4.物业共用部分经查验符合相关标准，乙方向全体业主发出书面交接通知之日起30日内未完成交接的。”前期物业服务合同第十条约定：“发生第九条约定情形之一的，自该情形出现之次日起，甲方同意，乙方有权按前期物业服务费托收协议的约定，通过银行从“业主一卡通”中划转相应的物业服务费。自乙方按照前款约定划转相应的物业服务费之日起，如果第九条约定的情形仍未消除的，则乙方有权单方解除本合同，本合同自乙方发出解除通知之日起解除（乙方将解除通知在物业管理区域显著位置进行公示即为发出并送达）。自本合同解除之日起，甲方同意委托乙方选聘的物业服务企业进行小区的物业服务。该物业公司按照本合同约定提供物业服务，甲方按照本合同约定标准及期限向该物业公司支付物业服务费。同时，甲方同意乙方可以委托有资质的第三方评估机构对物业共用部分进行交接查验评估并出具交接查验报告，甲方对该报告予以认可，并同意乙方依据该报告将物业共用部分移交给该物业公司。”预售合同附件七中《北京市华远铭悦园临时管理规约》第七部分“物业项目查验交接”第二十五条：“……若业主大会未按期成立的，则建设单位有权委托第三方就物业共用部分进行评估，评估报告出具后即视为履行完毕交接义务。”圣瑞物业公司提交了《物业项目承接查验评估报告摘要》（以下简称《评估报告摘要》），《评估报告摘要》显示2014年11月6日，北京金泊顿物业服务评估监理有限公司接受开发商委托对涉案华远铭悦园小区物业项目共用部位和共用设施、设备的承接查验进行了评估，并出具了承接查验评估报告书，评估结论均为合格。圣瑞物业公司另提交了张贴照片，照片显示：2014年9月1日，开发商张贴了《关于华远铭悦园（159、167地块）物业共用部分交接的通知》，并将上述《评估报告摘要》一并张贴公示。庭审中，刘飞称涉案小区未成立业主大会或业主委员会。另查，2013年7月1日，圣瑞物业公司与开发商签订了《前期物业委托服务合同》，圣瑞物业公司受开发商委托为涉案小区提供物业服务，物业费标准为每月每平方米2.57元。2014年5月23日，刘飞从开发商处接收了涉案房屋。收房后，刘飞曾自行向圣瑞物业公司交纳过部分物业费。经核实，刘飞未交纳2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费。本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。根据查明的事实，圣瑞物业公司根据与涉案小区建设单位订立的前期物业服务合同为涉案小区提供物业服务，刘飞理应按照前期物业合同约定的物业费收费标准及收费方式向圣瑞物业公司交纳相应的物业服务费。关于刘飞主张的小区物业共用部分未完成交接、不应由其承担物业费的辩解意见，圣瑞物业公司提交了物业共用部分完成交接的相应证据，刘飞未出庭质证，视为其放弃了质证权利，本院对相应证据予以采信，故对刘飞的该项辩解意见本院不予采纳。综上，对圣瑞物业公司要求刘飞给付2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费6963.06元的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持。对圣瑞物业公司主张滞纳金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告刘飞给付原告北京市圣瑞物业服务有限公司2017年1月1日至2019年12月31日期间的物业费人民币6963.06元，于本判决生效之日起七日内执行清；二、驳回原告北京市圣瑞物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告刘飞负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  齐 松人民陪审员  白淑娟人民陪审员  杨立兴二〇二〇年十二月二十二日书 记 员  赵 凡书 记 员  于逸冰