山西省平定县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋0321民初1937号 原告（反诉被告）：平定金源国际酒店有限公司。 法定代表人：陈瑞，职务：董事长。 委托代理人：张大伟，男，1989年6月5日生，汉族，山西省孝义市人。系原告（反诉被告）平定金源国际酒店有限公司员工。 委托代理人：魏海燕，女，1978年2月15日生，汉族，山西省孝义市人，系原告（反诉被告）平定金源国际酒店有限公司员工。 被告（反诉原告）：赵起为，男，1975年6月5日生，汉族，山西省平定县人。 委托代理人：李志军，山西硕明律师事务所律师。 原告（反诉被告）平定金源国际酒店有限公司（以下简称金源酒店）与被告（反诉原告）赵起为租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）金源酒店的委托代理人张大伟、魏海燕、被告（反诉原告）赵起为及其委托代理人李志军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、请求判决撤销原、被告于2019年9月27日签订的《房屋租赁补充合同》；2、判令被告（反诉原告）从2020年9月27日起至2025年8月7日止在原基础上每年增加租金10万元，共计50万元；3、本案的诉讼费用由被告（反诉原告）承担。 事实与理由：2015年8月8日，原告（反诉被告）将自有的位于平定县府前街的金源酒店附楼一段，共计6125.17平米的房租赁与被告（反诉原告）经营，双方签订了《房屋租赁合同》约定租期为10年，年租金为20万元，分2次支付。进入2019年，由于市场价格发生重大变化，现行租赁价格与原租赁价格差距太大，因此双方于9月27日订立补充协议，对租赁价格进行调整，从2019年9月24日起，每年增加五万元。但因原告（反诉被告）不掌握租赁行情，对被告（反诉原告）提出的价格没有调查，就草率地签订协议。经过调查，被告（反诉原告）提出的租赁价格远低于市场行情，被告（反诉原告）一层将近二百平米的门面，一年的租赁费五万余元，每年获取租金250元每平米，不包含二三层的出租所得，仅一层获得租金即可达75万元。 原告（反诉被告）认为，在十年的租赁期内原告（反诉被告）没有权利要求被告（反诉原告）随行就市支付租赁费，也没有协商调价机制，原、被告的权益不能得到平等保护，完全有违公平原则；其次，从原告（反诉被告）的市场租赁情况调查可以看出，双方签订的补充协议从始至终双方利益严重失衡，明显存在不公平情形，《补充协议》一旦不能得以纠正，将给原告（反诉被告）的合法权益造成严重的损害。 被告（反诉原告）辩称：原告（反诉被告）的诉讼请求应予以驳回，既无事实依据也无法律依据，也无合同约定。1、原告（反诉被告）的起诉违反了有约必守的原则，不符合合同法的契约精神。2、原告（反诉被告）的起诉违反了诚实信用的基本原则。3、之所以年租金20万元是由于在租赁当时该场地已经空置8年以上，无人租赁完全废弃，需要有大量的资金注入、修缮、装修、装潢、招商才可以营运对外出租，考虑到七、八百万元的投资所以对于10年租赁期内的租金只收取了基本价格，并不违反法律规定。4、双方租赁期满，对于由被告（反诉原告）投资的装修装饰装潢以及新建的底商以及停车场包括该场地的所有附属设施，全部要留给原告（反诉被告），所以当初的租赁费是充分考虑了投资以及租赁期满后相关投资建设的归属。 被告（反诉原告）向本院提出反诉请求：1、请求判决原告（反诉被告）赔偿被告（反诉原告）3648986.5元；2、请求撤销2019年7月强迫签订的《车位租赁合同》，要求原告（反诉被告）继续履行原合同原告（反诉被告）提供水（自来水和消防水）电暖的义务，同时要求原告（反诉被告）将切断的暖气管路修复，将二、三段拐角强制拆除的消防楼梯恢复。3、本案的诉讼费用由原告（反诉被告）承担。事实与理由：2005年被告（反诉原告）与原告（反诉被告）签订租赁合同，约定200万租赁十年。承租后经过三年水电暖基础设施的构建、室外全部场地的整修、室内的全部装潢、投资共计7707124.7元，四层金地幼儿园单独投资2714639元，共计10421763.7元。由于负责人变更，2018年6月23日和7月27日原告（反诉被告）给被告（反诉原告）连续下达两份责令整改通知，通知内容及对被告（反诉原告）造成的损失如下：1、将被告（反诉原告）经营需要修建的两处房屋建筑要求拆除，原告（反诉被告）以停水断电的强制手段致使被告（反诉原告）和商户中途撕毁合同并赔偿商户所有的损失共计27万元（其中两处经营场所的承建费6万元，两处八年合同租金收益21万元）。 2、要求被告（反诉原告）汽车城主体所有门口五米以外的地方全部清空。被告（反诉原告）投资开发的是一个整体市场，当时签订的合同说明主体的周围场地是由被告（反诉原告）管理和使用，现在又中途提出五米以外全部加收场地费用，由原告（反诉被告）中途加收5.4万元，属于本地首家独创。 3、将广告位全部拆除进行更换，直接花费5.6万元。被告（反诉原告）属于自主独立运营的主体，广告位的规划是由城管部门批准规划的，属无理要求。 4、要求投资两年建成的金地幼儿园停止经营，上届总经理王福协助招商并规划成型的金地幼儿园，陈瑞接任后全盘否定客观事实，直接将被告（反诉原告）60万元的装修投资毁于一旦，中途合同的撕毁致使被告（反诉原告）赔付金地幼儿园现金68万元和免费给予金地幼儿园八年的使用权，每年18万元，具体有赔偿合同为证，共计损失272万元，被告（反诉原告）要求被反诉人赔偿2677422.5万元（装潢除外）。 5、要求即将竣工的消防楼梯进行拆除。根据消防部门的要求，需要修建一部全封闭水泥框架楼梯，合同和工程部签订的造价为15.5万元，原告（反诉被告）以迷信的说法停水断电迫使被告（反诉原告）将正在修建的楼梯拆除，直接损失8万元，而在2019年底又签订补充协议特别约定要求被告（反诉原告）全部投资重新修建此楼梯。 6、2019年7月原告（反诉被告）又以停水断电的指示要求被告（反诉原告）将环保部刚刚验收的汽车烤漆房拆除，直接损失8.73万元。 7、两次期限整改的停水断电共计12日，给汽车城所有商户的经营造成了巨大的损失，最终被告（反诉原告）以免除租金和赔偿经营损失安顿了市场所有商户，共计赔偿38264元。 8、合同约定原告（反诉被告）为被告（反诉被告）提供水、电、暖端口，陈瑞接任后2018年冬将被告（反诉原告）暖气切断，造成汽车城冬季整体经营遭受毁灭性的打击，同时三家商户被迫撕毁合同撤离市场，继续经营的商户全部购置冬季取暖设备勉强维护经营，给整个汽车城造成了无法计算的损失，直接损失386000元。 9、单方面终止合同造成的损失。2020年5月20日给被告（反诉原告）下达单方解除合同通知书，意将被告（反诉原告）大力投资经营的汽车城转与他人，坐收渔利。同时又将解除合同信息散布给商户，致使今年无法收缴商户租金，形成多次纠纷和官司，给被告（反诉原告）直接造成无法计算的损失，被告（反诉原告）要求赔偿10万元。 2019年4月底，汽车城全部商户因疫情巨大影响经营受挫，过去找原告（反诉被告）法人申请租金优惠时，没有丝毫同情与关照。 2019年7月被告（反诉原告）补签车位租赁合同每年加收5.4万元。 2019年底又强迫补签协议每年租金加收5万元。 综上，原告（反诉被告）给被告（反诉原告）造成直接间接的损失达600多万元，总结以上事实与损失被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）赔付被告（反诉原告）3648986.5元的直接损失。 原告（反诉被告）针对被告（反诉原告）的反诉请求辩称：被告（反诉原告）提出的请求没有提供证据证明，请法庭驳回。关于被告（反诉原告）的第二项诉讼请求，该合同已经超过法律规定的1年的除斥期间。关于被告（反诉原告）要求提供水电暖的要求，依据双方签订的协议，供暖问题由于酒店现有实际情况不能提供供暖，由被告（反诉原告）自行解决，所有费用被告（反诉原告）自行承担。关于消防楼梯，补充协议第5条第1项，消防楼梯由被告（反诉原告）负责施工，费用由被告（反诉原告）负责承担。上述约定均由被告（反诉原告）来履行，故请求法院驳回被告（反诉原告）的诉讼请求。 原告（反诉被告）围绕诉讼请求依法提供如下证据：《房屋租赁合同》一份；《酒店附楼一段房屋租赁合同》补充协议一份；起为汽车租赁概况及周边商铺及写字楼租赁情况一份；平定县城市综合行政执法局下发的通知。被告（反诉原告）经过质证，对房屋租赁合同的真实性无异议，同时在合同的履行过程中，水电取暖被告（反诉原告）均依赖于原告（反诉被告），但是在合同履行中，原告（反诉被告）无故断水断电断暖，以涨房租为由多次阻挠被告（反诉原告）正常经营；根据合同的第6条第2款被告（反诉原告）有权根据自己的经营特点进行改建装修，被告（反诉原告）无论何种装修均属于双方约定；第3款同时约定，租赁期间如发生任何意外事故造成损失全部由被告（反诉原告）负责，也就是说被告（反诉原告）在经营过程中出现任何人员和财产损失均与原告（反诉被告）无关，原告（反诉被告）阻挠被告（反诉原告）经营属于违约行为；根据合同法及民法总则的规定，该租赁合同合法有效，租金约定是双方真实意思表示，被告（反诉原告）认可租赁合同确认的租金。对于补充协议，关于第一条经营项目增加明确了与培训中心及只要与酒店餐饮住宿无关的项目被告（反诉原告）均有权经营，培训中心当时的理解和真实的意图是包含各种教育培训机构同时包含幼儿园等，同时扩大经营范围是除与原告（反诉被告）有可能构成竞争的项目被告（反诉原告）都可以经营；被告（反诉原告）同意原告（反诉被告）申请撤销该补充协议，因所增加的租金是在被告（反诉原告）迫于无奈的情况下增加的，既然原告（反诉被告）提出要撤销该补充合同，被告（反诉原告）表示同意；同样由于该补充协议和房屋租赁合同均为双方签订的，根据合同有约必守的原则，被告（反诉原告）不同意诉讼请求中增加租金的诉讼请求；该合同的签订是在2019年9月27日，协议中明确了消防楼梯需要由被告（反诉原告）承建，但是之前被告（反诉原告）自行修建了消防楼梯对原告（反诉被告）无故阻挠拆毁，相关损失被告（反诉原告）在反诉中会另行主张，同时，该补充协议与原租赁合同当中的条款相矛盾，租赁合同中谈到了原告（反诉被告）需要提供供暖接口，而补充协议中是不能提供供暖接口，也就是说租赁条件发生了变化，不仅没有降低租金，反而要增加租金。关于租赁协议书，与本案无关，而且相关的租赁情况和租赁条件明显不同，被告（反诉原告）在承租原告（反诉被告）的场地时，曾下大力投资，整体投资金额达到上千万元，目前的租赁环境和租赁条件是被告（反诉原告）投资的，不能与其他房地产租赁标准、金额相提并论。该通知是平定县城管执法局下发的通知，要求是整顿，同时有安置，但是由于起为汽车城的经营范围不仅仅是气模修理、洗车和二手车交易，所以不能一概而论，对于相关行政机构下发的整顿文件应当是综合考虑而且要直接对被告（反诉原告）进行行政告知，并不是一个租赁甲方权利所能及。 被告（反诉原告）围绕其反诉请求依法提供如下证据：1、拆除前后修建两处房屋的照片；2、车位租赁合同；3、收据1页，照片1张；4、幼儿园装修明细、收据、被告（反诉原告）与幼儿园签订的赔偿协议、录音证据；5、照片1页、收据1页、工程协议1页、整改通知1页；6、收据5页、照片1张、检验资质认定书1页；7、收据5页；8、照片1页，收据4页，房屋租赁合同3份，证明由于2018年原告（反诉被告）无故私自切断供暖，造成3家商户被迫退租，租赁损失38.6万元。原告（反诉被告）经过质证，对被告（反诉原告）提供的证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。对第一组证据损失6万元，收据是2017年5月28日，截止到被告（反诉原告）的反诉时间已经超过法定诉讼时效，对反诉原告的收款收据，没有相关的转账凭证，对于损失21万元，只有租赁合同，也不予认可，该租赁物是被告（反诉原告）未经相关部门的批准私自修建的，依据合同法第233条的规定，承租人未经出租人同意对租赁物进行改项或者增设的，出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失，原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）拆除私自增设的建筑物，并未违反法律规定，故其要求原告（反诉被告）赔偿损失不应得到支持。关于第二组证据，该合同是双方真实意思的表示，且已经履行完毕，故原告（反诉被告）不应赔偿被告（反诉原告）的损失。关于第三组证据，收据没有相关的银行转账记录来证明，且收款人为小马，原告（反诉被告）不知道小马是谁；广告牌的拆除也是因为违反了相关法律规定。关于第四组证据，被告（反诉原告）没有提供原件，对其真实性、合法性、关联性均不予认可，依据租赁合同租赁经营限制范围，仅为汽车零配件销售、汽车维修等相关业务，并没有幼儿园的经营范围，所以被告（反诉原告）私自建设幼儿园，并未经由原告（反诉被告）的同意，故对其损失原告（反诉被告）不予赔偿。另外依据被告（反诉原告）提供的公安局消防支队建设工程消防审核意见书2018第0032号，意见是经审核的建设工程相关设计不得擅自修改，确实修改的，应当申报相关部门审核，该工程竣工后应当依法申报消防验收，经验收合格后方可投入使用，被告（反诉原告）并未提供通过消防验收的相关文件来证明该幼儿园消防符合规定，被告（反诉原告）也没有提供教育机构的相关准许文件来证明该幼儿园已符合教育机构的准入。关于幼儿园的赔偿协议，与原告（反诉被告）没有关系。关于第五组证据，收据没有相关银行转账证明，且双方在补充协议对消防楼梯有了新的约定，在补充协议第5条第1项，对消防楼梯的约定进行了变更，该条约定楼梯质量必须为混凝土建筑物，所需费用由被告（反诉原告）自行承担。关于第六组证据，对于相关收据，没有银行转账凭证且均是收据，没有相关发票来证明，故对收据的真实性不予认可，且烤漆房是未经原告（反诉被告）同意私自建设的建筑物。关于第七组证据，没有提交录音原件，另外王福不是公司的总经理也不是法人，故对其证据所证明的目的不予认可。关于停电损失，不能证明停电是因原告（反诉被告）造成的，对收据的真实性也不予认可。对收款人的真实性也不予认可。最后一组证据，同上一组质证意见，收据只是证明了房租收入，并不是他的损失，且被告（反诉原告）不能提供证据供暖损失由原告（反诉被告）来承担。原告（反诉被告）并没有切断被告（反诉原告）的供水供暖供电。 本院经过审查，对原告（反诉被告）提供的《房屋租赁合同》、《酒店附楼一段房屋租赁合同》补充协议予以认定，对其余原、被告提供的证据不作认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月8日，甲方[原告（反诉被告）金源酒店]与乙方[被告（反诉原告）赵起为]签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其酒店附楼一段面积6125.17㎡租赁给乙方。租赁经营限制范围：汽车及零配件销售、汽车维修及相关业务。租赁期限为十年，自2015年8月8日至2025年8月7日止。租金总额200万元（贰佰万元整），每年20万元。合同还对其他权利义务作了约定。双方于2019年又签订了《酒店附楼一段房屋租赁合同》补充协议一份，约定从2019年9月24日起至2025年8月7日在原合同租赁期间每年租金的基础上增加5万元/年。原告（反诉被告）认为该租赁价格远低于市场价格，要求解除双方签订的补充协议，并要求从2020年9月27日起至2025年8月7日止在原基础上每年增加租金10万元，共计50万元。被告（反诉原告）赵起为则认为原告（反诉被告）应当赔偿其因承租后经过三年水电暖基础设施的构建、室外全部场地的整修、室内的全部装潢、投资、金地幼儿园投资等的各项损失3648986.5元；要求撤销2019年7月强迫签订的《车位租赁合同》、要求甲方继续履行原合同提供水电暖的义务并将切断的暖气管路修复，将二、三段拐角强制拆除的消防楼梯修复。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《房屋租赁合同》及《酒店附楼一段房屋租赁合同》补充协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，属有效合同。当事人应该按照约定全面履行自己的义务。双方在租赁合同及补充协议中约定了原定租金，现原告（反诉被告）又要求在原基础上增加租金，显属不当，本院不予支持。被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）赔偿其各项损失的诉求，虽与本诉均为同一租赁合同而提出的反诉，被告（反诉原告）提出的反诉请求系双方就该租赁合同的履行是否违约及原告（反诉被告）违约造成的损失；与本案本诉增加租金不属同一法律关系，本案不予审理，被告（反诉原告）可另案诉讼。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条；《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）平定金源国际酒店有限公司的诉讼请求； 二、驳回被告（反诉原告）赵起为的诉讼请求。 本案本诉案件受理费8800元，减半收取4400元，由原告（反诉被告）平定金源国际酒店有限公司负担；本案反诉案件受理费15360元，减半收取7680元，由被告（反诉原告）赵起为负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省阳泉市中级人民法院。 审判员  张文平 二〇二〇年十二月九日 书记员  梁 田