北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初14014号原告（反诉被告）：姜惟志，男，1982年11月22日出生，汉族，天津市南开区人，住该处，身份证号×××。委托诉讼代理人：王艳青（姜惟志之妻），1979年10月4日出生，汉族，天津市西青区人，住天津市南开区，身份证号×××。被告（反诉原告）：汪辉，男，1974年6月19日出生，汉族，山东省枣庄市市中区人，住北京市顺义区，身份证号×××。原告（反诉被告）姜惟志与被告（反诉原告）汪辉房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员李**独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）姜惟志的委托诉讼代理人王艳青，被告（反诉原告）汪辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）姜惟志向本院提出诉讼请求：1．确认双方之间的房屋租赁合同无效；2．原告退还被告一个月租金7285元及房屋押金14570元；3．本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2019年5月19日，原、被告签订《北京市厂房租赁合同》，约定由被告将北京市顺义区×镇×村×街×号厂房出租给原告，租金标准为7285元/月，租期自2019年6月15日至2004年6月14日，共计5年。合同签订后，原告依约向被告支付2019年6月15日至2020年1月15日的租金人民币51000元，被告亦将厂房交付原告使用。后因使用环境原因原告提出合同解约退租，原告无法继续承租该厂房。按照合同规定：原告提出按照违约自愿扣除一个月的房租7285元支付违约金，为此，原告于2019年12月15日前将前述厂房交付被告收回。后被告一直以各种理由推脱，未能按照合同约定退还原告剩余房屋租金计和押金人民币14570元。原告认为，被告的行为严重违反双方约定，有失诚信，依法应将剩余租金退还原告。被告（反诉原告）汪辉辩称：不同意原告的诉讼请求。原告没有按照合同约定提前通知我解除合同，属于单方违约，需要按照合同第六条赔偿违约损失。而且导致我房屋空置及房屋租赁损失，且原告一直有物品存放在涉诉房屋内，对房屋出租造成了损害。被告（反诉原告）汪辉向本院提出反诉请求：1．判令原告向被告支付租金21855元；2．判令原告赔偿被告拆除、重新装饰装修的费用4285元；3．判令原告赔偿被告因其单方违约造成的厂房空置损失、招租费14750元；4．判令原告支付被告场地占用费2075元；5．反诉费由原告承担。事实与理由：2019年5月19日，被告、原告签订《北京市厂房租赁合同》，约定原告将北京市顺义区×镇×村×街×号院厂房出租给被告。租金标准为月租金7285元。原告支付了2019年6月15日至2020年1月14日的租金51000元和押金14750元。2020年2月29日，原告通过微信与被告沟通：要求协商退租的事情。被告得知原告违约解除双方的签订的《北京市厂房租赁合同》。至今厂房钥匙和电表都未交接。未完成交房手续。按照合同约定，原告应提前30日通知，所以原告应支付房租至（按照整月计算）2020年4月15日。共计21855元。被告发现：原告有私人物品还未搬完；原告二次装修拆改变动的部分没有恢复，房屋附属设施和主体结构都有损坏。按照双方合同第九条第六款约定：任何一方违约的，应赔偿守约方的全部损失，包括但不限于实际损失和律师费等维权费用。由于原告的单方违约，致使该处厂房处于空置状态至今。被告与原告签订合同时，被告也给与了原告免租期，请求法院判令原告赔偿被告两个月空置招租费14750元。为维护被告的合法权益，特诉至贵院，请给与支持和保护。原告（反诉被告）姜惟志辩称：因为合同无效，所以被告反诉没有依据，不同意反诉请求。本院经审理查明：2019年5月19日，出租人汪辉（甲方）与承租人姜惟志（乙方）签订《北京市厂房租赁合同》约定：汪辉将座落于北京市顺义区×镇×村×街×号院的建筑面积216平方米的厂房出租给姜惟志。该合同主要内容有：厂房租赁自2019年6月15日起至2024年6月14日，共计5年。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回厂房，乙方归还厂房时必须符合正常的使用状态，甲方无偿取得并使用该厂房的维修部分。甲乙双方应对厂房和附属品，设备设施及水电使用情况等验收，结清各自应当承担的费用；乙方续租的，应提前30天向甲方书面或口头提出续租要求，协商一致后双方重新签订厂房租赁合同；租金标准及支付方式：伍万壹仟元7个月租金，支付方式押贰付7个月，自2019年6月15日开始每隔七个月支付一次；押金人民币壹万肆仟伍佰柒拾元整。租赁期满或合同解除后，厂房租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方；乙方应合理使用并爱护厂房及内部装修饰，因乙方使用不当或不合理使用，致使该厂房内部装修装饰损坏，或者发生故障的，乙方照价赔偿或负债维修，如乙方拒不维修，则甲方可代为维修，费用由乙方承担，如乙方拒付维修费用或赔偿费用，则视乙方违约，押金不退。乙方可根据工作和生活需要对租赁的厂房和其他建筑物进行改造、装修、装饰，但不得破坏建筑物的原有主体结构，涉及内部的装修甲方备案后实施（甲方书面签字），乙方装饰进行的内部一切改造、增补等没有恢复责任；违约责任：租赁期内，甲方需提前收回厂房的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%向对方支付违约金，甲方还应退还相应的租金。任何一方违约的，应赔偿守约方的全部损失，包括但不限于实际损失和律师费等维权成本……。经查，合同签订后，姜惟志依约向汪辉交纳了七个月共51000元租金及14750元押金，并开始实际使用涉诉厂房。后，姜惟志于2019年12月11日腾退搬离该厂房，但在现场遗了留床和柜子等物品。庭审中，汪辉称姜惟志在租赁期间在涉诉厂房的墙面开孔、钉入百余个膨胀螺栓，将窗户封闭，改变部分供电线路，在部分地面安装了木地板并砌了一处水池。为此，汪辉提供照片予以证明，姜惟志认可照片真实性，称这些都是经过汪辉的同意才做的。汪辉对此予以否认，称自己当时既没有同意也没有反对，坚持要求姜惟志赔偿自己4285元用于拆除和重新装修，恢复原状。另查，经本院询问，姜惟志及汪辉均明确表示涉诉厂房并无办理相关建设工程规划许可手续。上述事实，有双方当事人陈述、《北京市厂房租赁合同》、微信记录、腾退视频录像光盘、现场照片、庭审笔录等证据在案佐证，可以作为认定案件事实之依据。本院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，汪辉将位于北京市顺义区×镇×村×街×号院厂房租赁给姜惟志。庭审中，双方均明确表示涉案厂房没有办理建设工程规划许可手续，本院推定涉诉房屋未取得建设工程规划许可手续，故双方之间就涉诉厂房签订的《北京市厂房租赁合同》应当无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因本院已经确认姜惟志与汪辉签订的租赁合同系无效合同，双方因该合同取得的财产，应当返还对方。庭审中，汪辉认可姜惟志于2019年12月11日对涉诉厂房进行了腾退。此后，姜惟志并未再实际使用该厂房，姜惟志之前已经预交租金至2020年1月14日，故姜惟志主张汪辉返还其押金14750元及租金7285元的请求本院予以支持。汪辉以姜惟志退租时并未提前30天通知自己为由，认为其违背了《北京市厂房租赁合同》第九条第六款的规定，要求其承担支付21855元租金及14750招租费的违约责任。现在《北京市厂房租赁合同》无效的情况下，汪辉据此要求姜惟志承担以上的违约责任，显然缺乏依据，故本院对其该部分的反诉请求，不予支持。庭审中，双方均认可2019年12月11日对涉诉厂房腾退时，姜惟志在现场遗留了床和柜子一直未搬走，本院对此予以确认。虽然姜惟志称此举经过汪辉同意，但并未提交相关证据。汪辉称自己并没有同意，并主张要求姜惟志给付床和柜子的占地费2075元。姜惟志遗留的床和柜子等物品确实占用了厂房空间，给汪辉带来一定利益损失，但汪辉主张的占地费金额过高，本院酌情确定为1500元。关于汪辉求姜惟志赔偿自己4285元用于拆除和重新装修一项，本院认为，姜惟志基于自身使用方便对租赁厂房进行了部分改动，虽经汪辉默认，但在租赁关系解除后，亦应对租赁场地恢复原状，但汪辉主张的4285元过高，本院结合本案实际情况酌情确定为2500元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）姜惟志与被告（反诉原告）汪辉于二〇一九年五月十九日签订的《北京市厂房租赁合同》无效；二、被告（反诉原告）汪辉于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）姜惟志房屋押金一万四千五百七十元及租金七千二百八十五元；三、原告（反诉被告）姜惟志于本判决生效之日起十日内赔偿汪辉损失四千元；四、驳回原告（反诉被告）姜惟志的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）汪辉的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费一百七十三元，由被告（反诉原告）汪辉负担，于本判决生效之日起七日内交纳；反诉案件受理费四百三十七元，由被告（反诉原告）汪辉负担三百八十七元（已交纳），由原告（反诉被告）姜惟志负担五十元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 李 鹏二〇二〇年十二月二十二日书记员 王宏伟