贵州省龙里县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔2730民初1546号 原告：杨伟，男，1974年3月23日生，汉族，重庆市铜梁区人，住重庆市铜梁区。 委托诉讼代理人：梁丹，重庆渝礼律师事务所律师，执业证号15001200910705480，特别授权。 被告：贵州省龙里县福临房地产开发有限公司，住所地，贵州省黔南布依族苗族自治州龙里县龙山镇东门街，统一社会信用代码915227305907615977。 法定代表人：唐福林，执行董事。 诉讼代表人：贵州公达律师事务所（贵州省龙里县福临房地产开发有限公司破产重整管理人）。 委托诉讼代理人：国艳，贵州公达律师事务所律师，执业证号15201201311902492，一般授权。 委托诉讼代理人：温正杭，贵州公达律师事务所实习律师，一般授权。 第三人：贵州龙里农村商业银行股份有限公司，住所地，贵州省黔南布依族苗族自治州龙里县冠山街道环北路，统一社会信用代码91522730709595400D。 法定代表人：王强，董事长。 委托诉讼代理人：周增银，贵州富迪律师事务所律师，执业证号15201201310744362，特别授权。 原告杨伟与被告贵州省龙里县福临房地产开发有限公司（以下简称福临房开公司）普通破产债权确认纠纷一案，本院于2020年7月7日立案。诉讼中，本院依据福临房开公司的申请，依法追加贵州龙里农村商业银行股份有限公司（以下简称龙里农商行）为本案第三人参加诉讼。本院依法适用普通程序，于2020年9月23日公开开庭进行了审理。原告杨伟的委托诉讼代理人梁丹，被告福临房开公司的委托诉讼代理人国艳、温正杭，第三人龙里农商行的委托诉讼代理人周增银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨伟向本院提出诉讼请求：1.依法确认原告对被告享有1,933,835.12元购房类债权；2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告申请执行案外人重庆威凝商品混凝土有限公司(以下简称重庆威凝公司）合伙协议纠纷两案[(2016)渝0117执2574号、(2016)渝0117执2575号]，经重庆威凝公司与原、被告协商，由被告承担两案债务，原告予以同意，双方达成两案执行款的以物抵债执行和解协议。原、被告于2016年7月30日在龙里城上城售楼中心签订《商品房买卖合同》，将被告已取得商品房预售登记的第A幢2层3-1号房屋出售给原告，购房款充抵被告所欠原告的债务。重庆威凝公司以原、被告签订的《商品房买卖合同》作为履行依据向重庆市合川区人民法院主张已经履行债务，重庆市合川区人民法院审查后，以原告与重庆威凝公司自愿达成以物抵债执行和解协议并履行为由，于2016年8月30日对（2016）渝0117执2574号、（2016)渝0117执2575号案件结案，并将原、被告签订的案涉《商品房买卖合同》纳入两案卷宗中。故原、被告签订的《商品房买卖合同》真实有效，原告已经在签订《商品房买卖合同》时支付全部购房款，应当享有该房屋的购房类债权。龙里县人民法院作出（2020）黔2730号破申1号民事裁定书后，原告在规定时间内向被告破产管理人提交了购房类债权申报表，但被告破产管理人对原告申报的1,702,020元购房款、逾期交房违约金97,015.14元、逾期办理房产证违约金134,799.98元，合计1,933,835.12元购房类债权不予确认。原告不服向法院提出确认之诉，望判如所请。 福临房开公司辩称，1.原告主张的债权是基于重庆威凝公司尚欠原告货物运输款而产生，原、被告之间无直接债权债务关系。2.债务的转移是债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人，应当经债权人同意。本案中，原、被告签订《商品房买卖合同》达成和解协议的目的是履行（2015）合法民初字第05639号调解书，该执行和解协议实质是以房抵债作为履行原债务的手段，以房抵债未得到履行的，原债务并不消灭，因此执行和解协议不构成债务的转移，原告对被告不享有债权。3.被告进入破产重整程序，若继续履行该和解协议，将构成个别清偿，损害其余债权人利益，且案涉房屋存在抵押权，继续履行也将损害抵押权人利益，故该和解协议已无法继续，被告不再承担和解协议约定的内容，原告可以申请执行原生效法律文书主张权利。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 龙里农商行述称，1.涉案房屋已抵押给第三人，现抵押权合法有效存续，第三人依法享有涉案房屋的优先受偿权。2016年1月29日，被告与第三人、罗甸县农村信用合作联社等（以下合称贷款人）签订《社团最高额抵押合同》，约定以被告开发的位于龙里县共计79套房屋（包括案涉房屋）为被告与贷款人签订的编号为龙农信最高额社团授字（2015）第001号《社团最高额授信合同》项下的贷款提供最高额抵押担保，并于2016年2月1日办理了抵押登记，抵押期限自2016年1月29日至2018年2月12日。后被告因资金周转困难向贷款人申请展期，双方于2018年12月12日重新办理了抵押登记，抵押期限自2018年2月12日起至2019年8月11日止。2019年12月26日，被告重新与前述贷款人签订《抵押合同》，约定用前述抵押物继续提供抵押担保，并重新办理了抵押登记，抵押期限自2019年12月26日至2021年12月25日。被告进入破产程序后，贷款人依法向管理人申报债权，管理人确认贷款人的债权为担保债权。2.涉案房屋的买卖合同签订时间在抵押权存续期间，且没有办理相应的备案登记，即使购房人对被告享有债权的主张成立，原告的购房债权不得对抗第三人的抵押优先受偿权。被告将已设置抵押的涉案房屋出让给原告，违反《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款的规定，原告的购房债权不得对抗第三人的抵押优先受偿权。综上，原告购买房屋并未办理备案登记，其债权不能对抗第三人已合法有效设立的抵押权，请法院驳回原告的诉请。 本院经审理认定如下事实：福临房开公司系龙里县域内一家从事房地产开发的企业，负责龙里县改造项目（龙里城上城）的开发建设。唐福林为福临房开公司法定代表人、股东，同时也是威凝公司股东，持股比例24.01%，并担任该公司监事职务。 2015年9月14日，因杨伟、陈世华、赵积全与重庆威凝公司合伙协议纠纷一案，重庆市合川区人民法院作出（2015）合法民初字第05639号民事调解书，确认重庆威凝公司所欠杨伟、陈世华、赵积全车款665,000元，由重庆威凝公司在2016年1月底偿还100,000元，2016年3月底前偿还100,000元，2016年4月底前偿还200,000元，2016年5月底前偿还265,000元，以上偿还款项全部打入杨伟账户。2015年11月2日，因杨伟、陈世华、赵积全与重庆威凝公司合同纠纷一案，重庆市合川区人民法院作出（2015）合法民初字第06832号民事判决书，判决重庆威凝公司于判决生效之日起十日内支付杨伟、陈世华、赵积全运费1,004,517.63元。2016年，杨伟、陈世华、赵积全向重庆市合川区人民法院申请强制执行上述民事调解书和民事判决书。 2016年7月30日，福临房开公司作为出卖人与买受人杨伟签订合同编号为201607301836的《商品房买卖合同》，约定杨伟向福临房开公司购买位于龙里县改造项目的第Ａ幢2层3-1号房（房号Ａ-2-3-1），商品房规划用途为商业营业用房，建筑面积74.65平方米，商品房单价每平方米22800元，总价款1702020元，付款方式为2016年7月20日前支付全部房价款1702020元，出卖人应当在2017年1月30日前向买受人交付该商品房。合同第四条第2款载明该商品房占用范围内土地使用权已经设置抵押,抵押权人为龙里农商行，抵押登记日为2014年10月31日。2016年7月31日，福临房开公司向杨伟出具金额为1702020元的收据，载明：收款方式抵账，收款事由Ａ-2-3-1房款，抵陈世华、赵积全、杨伟共同款项。涉案房屋未办理备案登记，至今未经竣工验收合格。 2016年8月31日，重庆市合川区人民法院作出(2016)渝0117执2574号结案通知书、(2016)渝0117执2575号结案通知书，以申请执行人杨伟、陈世华、赵积全与被申请执行人重庆威凝公司合同纠纷、合伙协议纠纷两案，执行双方当事人在执行过程中自愿达成以物抵债执行和解协议并履行，即生效法律文书确定的内容已全部执行完毕，申请执行人基于执行依据的权利得以实现，通知（2015）合法民初字第06832号民事判决书、（2015）合法民初字第05639号民事调解书已执行完华，于2016年8月31日结案。同时附卷合同编号为201607301836的《商品房买卖合同》一份。杨伟自认在前述两案执行过程中，自己与重庆威凝公司、福临房开公司没有直接签订以物抵债协议，而是通过签订商品房买卖合同和出具收据达成以物抵债的合意。 2020年3月17日，本院作出（2020）黔2730破申1号民事裁书，裁定受理贵州腾龙实业集团有限公司对福临房开公司的重整申请，并于同日作出（2020）黔2730破1号决定书，指定贵州公达律师事务所担任管理人。福临房开公司管理人第一次债权人会议对杨伟申报的A-2-3-1号房的购房款1,702,020元、逾期交房违约金97,015.14元、逾期办理房产证违约金134,799.98元、合计1,933,835.12元购房类债权不予确认。2020年7月7日,杨伟提起本案诉讼。 另查明，2016年1月29日，福临房开公司与龙里农商行、 罗甸县农村信用合作联社等贷款人签订《社团最高额抵押合同》，约定以福临房开公司开发的位于龙里县房屋（含案涉Ａ-2-3-1号房）为（2015）第001号《社团最高额抵押合同》项下贷款提供最高额抵押担保，于2016年2月1日办理抵押登记，抵押期限自2016年1月29日至2018年2月12日。后福临房开公司因资金周转困难向贷款人申请展期，双方于2018年12月12日重新办理了抵押登记，抵押期限自2018年2月12日起至2019年8月11日止。2019年12月26日，福临房开公司重新与贷款人签订《抵押合同》，约定用前述抵押物继续提供抵押担保，并重新办理抵押登记，抵押期限自2019年12月26日至2021年12月25日。 上述事实,有当事人庭审陈述及举证在卷予以佐证。 本院认为，本案争议焦点在于：1.涉案《商品买卖合同》的性质；2.杨伟对福临房开公司是否享有购房债权。 对于争议焦点1。商品房买卖合同是出卖人转移在建或已建商品房所有权于买受人，买受人支付价款的合同，是诺成、双务、有偿的合同。故确认杨伟对福临房开公司是否享有购房债权，必须以杨伟足额支付福临房开公司购房款为前提要件。杨伟自认涉案《商品买卖合同》的签订系基于重庆市合川区人民法院(2016)渝0117执2574号、(2016)渝0117执2575号案件执行过程中，杨伟与重庆威凝公司、福临房开公司达成和解协议，由福临房开公司以房抵债为重庆威凝公司偿还杨伟的债务。杨伟的前述主张，实为福临房开公司“以房抵债”代为清偿重庆威凝公司所负债务，性质为代物清偿行为，债务人原则上应以债的标的履行债务,不得以其它标的代替履行债务。但是在双方当事人具有合意时,债务人也可以代物清偿,代物清偿后仍然发生债的消灭后果。代物清偿须具备以下条件:1.须有原债的关系存在;2.须以他种给付代替原定的给付;3.须有当事人的合意,由于代物清偿改变了原债中的给付,因而须以债权人、债务人的合意才能成立;4.须清偿受领人现实受领他种给付。债权人与债务人达成代物清偿的合意,即成立代物清偿的协议,须经清偿人现实的履行给付行为并经清偿受领人受领的,才能发生代物清偿的效力。因此代物清偿协议仅有当事人达成合意,代物清偿协议成立但并不生效,不产生合同上的权利义务关系。代物清偿协议属于实践性协议,必须一方实际交付标的另一方实际接收标的,才能产生法律上的效果。杨伟与福临房开公司虽有代物清偿的合意,但双方未就代偿物（案涉房屋）办理产权过户手续，未实际履行《商品房买卖合同》，双方不发生代物清偿的法律效力。因此，《商品房买卖合同》虽成立但并不生效,不产生合同上的权利义务关系。 对于争议焦点2。因《商品房买卖合同》不生效,不产生合同上的权利义务关系，而杨伟与福临房开公司没有签订书面的以物抵债协议，福临房开公司也未向杨伟书面承诺同意承担重庆威凝公司对其所负债务，故杨伟不能要求福临房开公司继续承担责任。重庆市合川区法院并未出具生效法律文书将案涉房屋确定为以物抵债，仅作出结案通知书通知双方当事人案件已结，结案通知书不属于《中华人民共和国物权法》第二十八条规定的法律文书，案涉房屋物权未发生变动，杨伟要求确认购房债权的诉请无事实依据，本院不予支持。在此之下，杨伟与重庆威凝公司原来的金钱债务并未消灭，杨伟仍可以请求债务人重庆威凝公司履行给付金钱义务。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十八条，《中华人民共和国合同法》第六十第一款，《中华人民共和国企业破产法》第五十八条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 驳回杨伟的诉讼请求。 案件受理费60元，由杨伟负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 长  陈 霞 人民陪审员  黄思荣 人民陪审员  宋培忠 二〇二〇年十二月三十日 书 记 员  李 晶