北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初16850号原告（反诉被告）：北京东方丽人科技有限公司，住所地北京市朝阳区立水桥甲3号10号楼西侧配楼二层201。法定代表人：高红丽，经理。委托诉讼代理人：孙庆和，内蒙古矩成律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京物美超市有限公司，住所地北京市石景山区实兴大街30号院3号楼9层9045房间。法定代表人：乔红兵，经理。委托诉讼代理人：韩文倩，女，1992年4月15日出生，汉族，该公司法务。委托诉讼代理人：朗爽，男，1982年9月25日出生，满族，该公司法务。原告北京东方丽人科技有限公司（以下简称科技公司）与被告北京物美超市有限公司（以下简称物美超市）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员薛兵独任审理，公开开庭进行了审理。本案原告科技公司的委托诉讼代理人孙庆和，被告物美超市的委托诉讼代理人韩文倩、朗爽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告科技公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告于2019年4月9日签订的的租赁合同；2、要求被告退还原告2020年1月28日至2020年3月31日的租金25200元、履约保证金39600元、五节费8000元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年4月9日，原告与被告签订了专柜租赁合同，租赁位于北京市通州区云景东路一号贵友大厦地下一层物美超市。双方约定租赁期限为2019年5月15日起至2021年4月30日止，租期为2年，月租金为12000元，第二年租金增加10%即13200元、押金39600元。原告因疫情期间超市没有客流，因原告做美甲美睫必须密切接触，更容易导致病毒传播，所以疫情期间无法正常营业。因疫情期间零销售额，原告特向被告提出申请函要求被告减免租金，被告说有利好政策出台，让我们等待回音。但是，2020年3月24日，被告公司发来催告函强行交纳足月租金，并且实施停水停电及封闭营业场所等行为要挟原告交纳租金，现被告强行将原告清退出场。被告的行为已经给原告造成严重的经济损失，故起诉至法院。被告物美超市辩称：一、本案租赁房屋为非国有性质，被告作为转租人并未享受租金减免优惠，原被告双方就疫情期间租金减免事宜并未协商一致，其要求退还租金及物业管理费缺乏事实及合同依据。疫情期间疫情减免政策针对的承租房屋应为国有企业房产，对于非国有企业的房产，鼓励业主（房东）为租户减免租金，具体由双方协商解决。本案租赁房屋为非国有性质房产，不符合前述租金减免标准。被告作为转租人并未享受出租人租金减免优惠，原被告双方就租金减免事宜也并未协商一致。因此，原告要求被告退还2020年2月、3月及剩余租金26900元的主张缺乏事实、政策及合同依据，应予驳回。二、原告欠付履约保证金、租金及物业管理费，并且在租赁合同期限内延期支付租金及物业管理费，已经构成严重违约，被告有权不予退还履约保证金，原告应当按照合同约定支付相当于3个月租金的违约金。租赁合同第三条第三款约定，原告应于每期租赁期限开始前30日支付下一期租金，原告实际于2020年3月31日撤场，且逾期支付3月份租金及物业管理费68天，已经构成违约。另外，租赁合同第五条第一款约定，原告应在合同签订之日起3日内缴纳履约保证金39600元，而原告仅交纳3万元，剩余9600元一直未补交。根据租赁合同第十条第七款约定，被告有权采取停水停电措施催缴款项，并不予退还履约保证金，原告应承担违约责任，向被告支付相当于三个月租金的违约金。三、原告在合同期限内单方解除合同，擅自撤场，已经构成根本性违约，应承担违约责任，被告有权不予退还履约保证金。原被告签订的租赁合同是双方真实意思表示，内容合法有效，合同双方应切实积极履行义务，任何一方违反约定单方解除合同的应当承担违约责任。在租赁合同期限内，被告一直正常经营、诚信履约，原告在逾期支付租金及物业管理费且欠付履约保证金的情况下擅自解除合同并撤场的行为给被告造成极为不利的商业影响，已经构成根本性违约。根据租赁合同第十一条第一款约定，原告无权要求退还履约保证金，并应承担违约责任。综上所述，原告的诉讼请求缺少事实、法律及合同依据，请求法院予以驳回。同时，被告提出反诉请求：1、请求判令解除双方签订的《专柜租赁合同》；2、判令被告不予退还原告履约保证金；3、判令原告承担违约金36000元；4、反诉费由原告承担。原告科技公司针对反诉辩称：认可第一项反诉请求，但是我公司认为合同解除时间应为2020年1月28日。对于剩余反诉请求不予认可，履约保证金应当予以退还，我公司没有违约行为，不同意支付违约金。案件受理费和反诉费应当由物美超市承担。本院经审理认定事实如下：2019年4月9日，物美超市（甲方）与科技公司（乙方）签订《专柜租赁合同》，主要约定：乙方租赁甲方位于北京市通州区梨园店B1层，编号为XXXX-XX-XXXX的营业场所及甲方同意的附属设施，建筑面积为65.28平方米，使用面积为32平方米，以下简称“商铺”。乙方的经营范围限为美甲美睫，租赁期限为2019年5月15日起至2021年4月30日止。自商铺交付日起计算12个日历月为第一个租赁年度，此后的租赁年度依次类推。租金标准按照使用面积计算，每年递增10%。第一个租赁年度的日租金为12.33元/㎡，月租金为12000元，第二个租赁年度的月租金为13200元。租金按季度交纳，每期租金为36000元。乙方须于本合同签订当日交纳首期租金，以后每期租金须在每期租赁期限开始前30日支付。乙方逾期交付租金的，甲方将按应收租金总额的5%计算按日收取违约金。乙方以电汇方式支付至甲方指定账户：开户银行为北京农商银行清河支行，银行账户×××。现金或pos刷卡的，乙方应在门店收银区通过入机的方式缴纳租金。由甲方统一收款的，甲方在乙方当月销售货款中扣除次期租金，乙方销售款不足以支付甲方租金的，乙方应按本合同约定的支付时间补足。乙方应向甲方交纳物业管理费16.5元/月/㎡，交付时间同租金交付时间的约定。乙方承担商铺内的水电暖及装饰用电等费用，并根据户内仪表每月显示数字和实际发生量（实际发生量以甲方定的数字为准）按本合同约定的标准和时间交付给甲方。收费标准为水费11.3元/吨，电费1.5元/度，交费时间为每月月底9日前交纳。前述标准涨幅依据政府主管单位规定调整。乙方须于本合同签订时一次性向甲方付清装修期管理费960元、宣传推广费3200元、虫害消杀费用0.48元/平方米。费用以电汇的方式支付乙方，乙方因本合同提前解除，乙方交纳的各项费用不予返还。乙方应在签订合同之日起3日内向甲方交纳履约保证金39600元（履约保证金金额为本合同约定的租赁期限届满前最后一个月的租金的三倍）。乙方未按时交纳的，视为乙方违约，甲方有权解除合同。乙方应向甲方交纳的租金、费用、违约金未按时交纳的，甲方有权从保证金中扣除，乙方应在3日内补齐被扣除部分的保证金。甲方有权在法定节假日（如春节、五一劳动节、国庆节、元旦等）、店庆、周年庆或中外传统节日或销售高峰期间加收部分租金，具体内容（包括增加幅度及时间）双方另行签订协议约定。乙方应按期足额按本合同规定支付款项，包括但不限于房屋租金、履约保证金、其它费用、违约金和损失赔偿以及按本合同应付的其他款项。不得以任何理由拒交。无论任何原因，乙方违反本合同任何约定的责任和义务，甲方有权要求乙方限期纠正；逾期未予纠正时，乙方每日应当向甲方支付相当于届时月租金标准5%的迟延违约金；乙方迟延纠正超过15日，甲方有权解除合同，乙方应承担导致合同提前解除的违约责任。如果乙方未按约定向甲方支付或补交租金、物业管理费、宣传推广费、履约保证金、水、电等公用事业费或其它应付款项，每逾期1日，按当期欠费金额的5%向甲方缴纳违约金；逾期或累计逾期10日及以上的，甲方有权停止水、电等供应，由此发生的一切责任和损失由乙方自行承担，甲方有权单方解除合同，不退还乙方保证金，乙方还应支付相当于3个月租金的违约金。如不能弥补甲方损失的，甲方有权追偿。因不可抗力、意外事件或非甲方原因致使租赁商铺所在的甲方店铺停止经营，本合同自动终止。甲方可给乙方10日处理善后事宜，甲乙双方互不承担任何违约及补偿、赔偿责任，包括但不限于战争、自然灾害、国家法律政策变化、占地、征地、拆迁、改建、政府管制、规划等。甲、乙双方特别明确，本合同约定的违约金标准均为甲乙双方充分协商后确定，公平合理不存在违约金畸高问题。本合同中计算违约金标准的“日租金”“月租金”除本合同另有特别约定外，是指合同解除当日或当月的日租金或月租金，如果合同解除当日或当月尚未开展开始计租的，则以第一个租约年的日租金或月租金为准。本合同生效之日起，除本合同有明文规定外，甲、乙双方均不得无故提前解除本合同。甲方无故提前解除本合同的，须返还乙方已付保证金；乙方提前解除保本合同的，无权要求甲方返还其保证金，甲方并有权要求乙方支付本合同剩余期限内的租金作为违约金并要求乙方赔偿甲方因此造成的损失。因租赁期限届满、甲方违约或不可抗力引起的合同提前解除或终止，甲方在交房期限内不收取占用费；因乙方违约导致合同提前解除，在交还期内，乙方应按合同解除时的日租金标准及实际占用天数的乘积向甲方支付占用费。合同还约定了其他内容。上述合同签订后，双方即开始实际履行。科技公司向物美超市交纳租金和管理费至2020年3月31日。关于履约保证金的交纳情况，科技公司表示其于2019年4月10日向物美超市交纳了50288元，其中包含履约保证金39600元。为了证明上述事实，科技公司向本院提交了银行交易明细、刷卡小票及北京物美综合超市有限公司出具的收据。物美超市认可收到了50288元，但表示9600元未入公司账户，北京物美综合超市有限公司系其关联公司，对收据不予认可。双方各执一词。科技公司表示其于2020年1月27日向物美超市提交了申请书，申请即日免租停业，并提交了申请复印件予以证明。物美超市对此不予认可，表示未收到。2020年2月22日，物美超市招商经理孙国栩在微信群中发送信息，内容为：1、所有的商户，租金没有缴纳的，总部要求明天上午12点之前全部交上来，如果没有按着要求缴纳的商户，待疫情结束之后无法享受物美的帮扶政策。2、之前所有提报闭店的商户，总部要求尽快复工，特殊行业国家有规定不能开业的，请出示红头文件，如果没有复工的商户，帮扶政策出台之后同样享受不了，有问题请大家克服一下，请明天开始原闭店的商户把正常营业的照片发给李静雨或者我，我提报给总部，做登记……。2020年3月9日，物美超市向科技公司发送了商户缴费通知单，要求科技公司接到通知后尽快支付2020年4月的租金和管理费12528元。2020年3月25日，物美超市招商经理李静雨在微信群中发送信息，内容为：今日截至最后一天补齐之前租金，今日过后再交款的将不享受保证金抵的政策。所有未交纳租金的商户限明日全部搬离撤场。科技公司于2020年3月31日搬离租赁场地。2020年3月31日，科技公司向物美超市邮寄了《告知函》，载明：因贵公司于2020年3月24日向我方发送《催告函》，要求我方撤离场地等问题，我方现就北京市通州区物美梨园店东方丽人美甲（以下简称我店）与贵公司协商解除租赁合同相关事宜，特致函如下：我方于2019年4月9日于贵公司签订场地租赁合同，约定承租贵公司商铺，租赁期限自2019年5月15日起至2021年4月30日止，合同签署后我方一直按照合同约定履行义务，按时缴纳租金及物业管理费用。自2020年1月24日起，北京市启动重大突发公共卫生事件，本次疫情属于不可预见、不可克服、不可避免的不可抗力情形。疫情期间我方按照国家要求处于隔离状态，且我方因店铺面积较小，且我店经营的是美甲美睫，无法避免跟顾客保持一米以上距离和密切接触，自2020年1月27日起至今两个多月不能营业。期间多次与贵公司沟通关于租金减免等问题，贵公司答复让等待政府及贵公司出具的扶持政策，但在至今仍没有实质政策的情况下，贵公司突然告知我方要继续缴纳2020年4月份的租金，并通知因未缴纳租金要求我店2020年3月31日前停止营业撤场。我方应贵公司“不能缴纳房租的商户三月底撤场，合同关系解除”的要求，在双方就租金问题未协商一致的情况下，只能选择撤场。我方认为，因疫情导致员工滞留外地、招工困难、并且需要隔离等客观因素，导致无法正常营业，且客流量和收入大幅减少已经不能实现经营目的，继续按照原有约定支付租金对我方明显不公平，故未支付租金，也并非属于我方违约，贵公司扣除押金不予返还，没有事实依据。综上，现告知贵公司我店已于2020年3月30日撤场，店铺已恢复原样，物品均已经清理完毕，原与贵公司签订的场地租赁合同于2020年3月31日解除，贵公司应返还我方押金。恳请贵公司能依法维护我方合法权益，尽快与我方就解除事宜进行协商。上述邮件于2020年4月10日签收。科技公司于2020年3月31日搬离租赁场地。庭审中，科技公司与物美超市均认可合同解除日期为2020年3月31日。关于五节费，物美超市表示五节费除了合同约定的内容外，还包括其在国庆节、春节等重要节日因客流量增多而收取的场地服务费和促销费等。科技公司表示五节费系因节假日期间流水增多而收取的费用。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，东方丽人与物美超市签订的《专柜租赁合同》系双方真实的意思表示，不违法法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。根据合同约定，科技公司应当按季度支付租金并于每期租赁期限开始前30日交纳，但科技公司未能按期履行。2020年3月9日，物美超市向科技公司发送租金催缴函。2020年3月25日，物美超市招商经理李静雨在微信群中发送消息要求未交纳租金的商户限期搬离。科技公司未能交纳租金并于2020年3月31日搬离。科技公司未按照合同约定交纳租金的行为构成违约，物美超市通知其限期搬离系行使合同约定解除权的行为。庭审中，双方均认可《专柜租赁合同》于2020年3月31日解除，本院对此不持异议。科技公司辩称新冠肺炎疫情属于不可抗力，根据合同约定因不可抗力导致停止经营合同解除，系不可归责于双方的原因，其不构成违约。对此，本院认为，新冠肺炎疫情系双方当事人不能预见、不能避免、不能克服的情况，属于不可抗力。但该不可抗力是否能够导致合同终止或者解除，需要结合合同约定及实际情况予以综合考量。从合同约定、现有证据及审理情况来看，新冠肺炎疫情确实对科技公司的经营活动造成一定的影响，但不足以导致合同解除，故本院对科技公司的上述辩解意见不予采信。考虑到科技公司的违约行为较轻，截止至合同解除时科技公司的租金亦已经足额交纳，故本院对科技公司要求退还押金的诉讼请求予以支持，对物美超市要求不退还押金的反诉请求不予支持。新冠肺炎疫情对原、被告均造成一定程度的影响，双方应当携手共度难关，本院根据公平原则，对原告要求退还2020年1月28日至2020年3月31日期间一半租金共计12600元的诉讼请求予以支持，对其过高的诉讼请求不予支持。关于科技公司主张退还五节费的诉讼请求，根据已经查明的事实，五节费系物美超市在国庆节、春节等重要节日因客流量增多而收取的场地服务费和促销费等，考虑到受新冠疫情影响且双方合同于2020年3月31日解除，物美超市并未提供全年的服务，故本院对科技公司要求物美超市退还五节费4000元的诉讼请求予以支持，对其过高的诉讼请求不予支持。科技公司未缴纳租金的行为构成违约，但考虑到违约行为较轻且科技公司请求予以酌减的意见，故本院综合考虑合同约定、物美超市的实际损失及新冠肺炎疫情因素，对物美超市要求科技公司支付18000元违约金的反诉请求予以支持，对其过高反诉请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十七条、第一百一十八条之规定，判决如下：一、原告北京东方丽人科技有限公司与被告北京物美超市有限公司于2019年4月9日签订的《专柜租赁合同》于2020年3月31日解除；二、被告北京物美超市有限公司退还原告北京东方丽人科技有限公司租赁保证金39600元，于本判决生效之日起7日内执行清；三、被告北京物美超市有限公司退还原告北京东方丽人科技有限公司2020年1月28日至2020年3月31日期间租金共计12600元，于本判决生效之日起7日内执行清；四、被告北京物美超市有限公司退还原告北京东方丽人科技有限公司五节费4000元，于本判决生效之日起7日内执行清；五、原告北京东方丽人科技有限公司支付被告北京物美超市有限公司违约金18000元，于本判决生效之日起7日内执行清；六、驳回原告北京东方丽人科技有限公司的其他诉讼请求；七、驳回被告北京物美超市有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费956元，由原告北京东方丽人科技有限公司负担353元（已交纳），由被告北京物美超市有限公司负担603元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费350元，被告（反诉原告）北京物美超市有限公司负担225（已交纳），由原告（反诉被告）北京东方丽人科技有限公司负担125元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  薛 兵二〇二〇年十二月三十日法官助理  邹金宏书 记 员  孙嘉慧