中华人民共和国北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初5871号原告：悦朵（上海）公寓管理服务有限公司,住所地上海市奉贤区，统一社会信用代码91310120MA1HM7GN35。法定代表人：王海军，总经理。委托诉讼代理人：杨奕林，悦朵（上海）公寓管理服务有限公司职员。被告：倪培伟（PEIWEINI）,男，1962年3月14日出生,加拿大国籍。原告悦朵（上海）公寓管理服务有限公司（以下称原告）与被告倪培伟（PEIWEINI）（以下称被告）合同纠纷一案，本院于2019年11月29日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员蔡峰独任审理，于2020年11月2日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨奕林到庭参加了诉讼。被告经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1．判今原、被告间签署的《A．T．Living托管服务合同》于2019年6月13日解除；2．判令被告赔偿违约金9万元；3．判令被告支付补偿残值款9万元；4．判令被告赔偿保全担保费用2000元。事实和理由：原、被告于2018年6月18日签署关于北京市朝阳区芳园南里9号院1号楼8层x单元xxx号房屋的《A．T．Living托管服务合同》，托管期限为5年，自2018年6月19日起至2023年6月18日止，基本租金为每月2万元。签约时,被告声称与房屋共有人李莅敏系夫妻关系,可以代表其签署合同及附件，并在托管合同的附件中明确承诺“该房屋不存在任何权属争议，也不存在已发生或潜在的诉讼或仲裁”。原告接管房屋后，投入相应设计、装修及家具家电，并于2018年8月14日将托管房屋出租给斯伦贝谢技术（北京）有限公司,期限为2018年9月1日至2021年8月31日，每月租金为28500元。房屋出租后，原告按照合同约定向被告支付相应租金收益。原告已忠实履行合同约定的各项义务。2019年6月14日，案外人高红持(2019)京03民终4398号民事判决书，要求原告及租客立即腾退房屋,原告此时方知，被告与案外人高红自2016年起便存在关于涉案房屋的房屋买卖纠纷,相关纠纷在托管期内已经诉至法院，并于2018年11月12日产生一审判决，于2019年6月13日产生终审判决。原告认为,被告在签署合同隐瞒托管房屋存在纠纷的相关事实，导致原、被告间签署的《A．T．Living托管服务合同》已在客观上无法继续履行,原告的可得经营利益及前期各项投入均遭受无法挽回的损失，被告应当承担全部违约责任。原告为维护合法权益，特此起诉。被告未作答辩。经审理查明：2018年6月18日，原告作为甲方、被告作为乙方签订《A．T．Living托管服务合同》，约定：乙方拥有位于北京市朝阳区芳园南里9号院1号楼8层x单元xxx号房屋的标的资产，乙方承诺标的资产不存在影响甲方持续的、不受影响地行使资产管理权能的他项权利负担或其他纠纷；本合同履行期内，乙方向甲方让渡标的资产的使用、收益权能，甲方根据前述权能协助提升房屋出租价值，以代替乙方提供标的资产的租后维护、协调租赁关系为主要管理形式，房屋租赁收益由甲乙双方共享；本协议管理期限包含5个管理周期，自2018年6月19日起至2023年6月18日止，自合同生效之日起计，每届满365天为一个管理周期；基本租金，系标的资产的公允市场价，具体数额由甲乙双方协商确定为2万元，基本租金与溢价租金共同构成标的资产对外租赁价格，即实际租赁价格=基本租金+溢价租金；管理期间内，如房屋进行设计装修、改造的，装修风格及方案均由甲方出具，乙方按照方案进行改造添置或同意甲方对标的资产进行必要的装修、改造及不定期对标的资产进行一定程度的翻新，但不得破坏房屋的承重结构；乙方承诺对标的资产拥有完整的合法有效的所有权、或对标的资产拥有完整的合法有效的使用权和处分权，并有义务缴纳与标的资产有关的应当由乙方承担的费用，保证在整个管理期内标的资产能够正常使用，不受干涉；如乙方违反上述承诺，给甲方造成损失的，乙方应当承担损失赔偿责任；乙方不履行本协议约定的义务，或因乙方及其他与乙方有关的任何第三方的行为，干扰或影响甲方对标的资产进行管理或第三方使用标的资产的，前述行为包括但不限于乙方遭受追债、家事纠纷、邻里纠纷、与物业等第三方机构纠纷等情形，甲方有权随时单方解除合同；甲方因此解除合同且甲方投入已与标的资产形成附合的，乙方应补偿甲方前期投入费用的残值，具体计算公式如下：补偿残值=未完整履行的管理周期数+基本租金数额，如上述未完整履行的自然年计算数字存在零头的，则小于6个月的按照0．5年计算，大于6个月的按照1年计算；乙方违反本合同相关约定的，除应承担相应继续履行、解除合同、清算款项等义务外，还应向甲方支付违约金，违约金计算方法为：违约金=未完整履行的管理周期数*基本租金数额，如上述未完整履行的自然年计算数字存在零头的，则小于6个月的按照0．5年计算，大于6个月的按照1年计算。本院作出（2018）京0105民初65411号民事判决：1．高红与倪培伟、李莅敏继续履行双方签署的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，倪培伟、李莅敏于判决生效之日起七日内配合高红办理完毕位于北京市朝阳区芳园南里9号院1号楼8层x单元902房屋的转移登记手续，高红于判决生效之日起七日内支付倪培伟、李莅敏购房尾款315万元，倪培伟、李莅敏于上述房屋转移登记手续办理完毕之日起三日内将上述房屋腾退并交付高红；2．倪培伟、李莅敏于判决生效之日起七日内赔偿高红损失100万元；3．驳回高红的其他诉讼请求。倪培伟不服该判决，上诉于北京市第三中级人民法院，该院于2019年6月13日作出（2019）京03民终4398号民事判决：驳回上诉，维持原判。庭审中，原告称其于2019年6月中旬向高红腾退房屋，原告向被告支付租金至2019年6月底。本案审理中，原告申请诉讼保全，以中国人民财产保险股份有限公司责任限额为195000元的保单保函为担保，发生保函申请费2000元；本院作出裁定冻结被告在本院执行局的执行案款195000元。原告预交保全申请费1496元。本院认为：被告系外国籍，本案系涉外民事诉讼案件。我国法律规定，因合同纠纷或者其他财产权益纠纷，对在中华人民共和国领域内没有住所的被告提起的诉讼，如果合同在中华人民共和国领域内签订或者履行，或者诉讼标的物在中华人民共和国领域内，或者被告在中华人民共和国领域内有可供扣押的财产，或者被告在中华人民共和国领域内设有代表机构，可以由合同签订地、合同履行地、诉讼标的物所在地、可供扣押财产所在地、侵权行为地或者代表机构住所地人民法院管辖。本案合同履行地在北京市朝阳区，故本院对案件具有管辖权。原告、被告签订的《A．T．Living托管服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应认定为有效，双方均应依约履行。现涉案房屋因涉及案外人权益无法继续履行，应认定为被告违约，原告有权解除合同，然而本案中原告未能证明其于2019年6月13日就解除合同通知被告，其主张涉案合同于2019年6月13日解除，本院不予支持。本院以本案公告之日起三个月视为向被告送达起诉书之日即2020年9月22日认定合同解除。根据合同约定，被告违反本合同相关约定的，除应承担相应继续履行、解除合同、清算款项等义务外，还应向原告支付违约金，违约金计算方法为：违约金=未完整履行的管理周期数*基本租金数额，如上述未完整履行的自然年计算数字存在零头的，则小于6个月的按照0．5年计算，大于6个月的按照1年计算。原告称其于2019年6月中旬向案外人腾退，但未能举证证明具体时间，本院认定双方未完整履行的自然年为4年，据此被告应付原告违约金8万元。合同另约定，原告因被告与他人纠纷导致解除合同且原告投入已与标的资产形成附合的，被告应补偿原告前期投入费用的残值。根据原告经营的性质，本院对其前提投入进行一定装修的事实予以采信，被告根据合同约定应给付原告装修残值补偿款8万元。原告要求被告赔偿其保全费用2000元，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响本院根据查明的事实依法裁判。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、二百六十五之规定，判决如下：一、认定原告悦朵（上海）公寓管理服务有限公司与被告倪培伟（PEIWEINI）于2018年6月18日签订的《A．T．Living托管服务合同》于2020年9月22日解除；二、被告倪培伟（PEIWEINI）于本判决生效之日起七日内给付原告悦朵（上海）公寓管理服务有限公司违约金8万元；三、被告倪培伟（PEIWEINI）于本判决生效之日起七日内给付原告悦朵（上海）公寓管理服务有限公司装修残值补偿款8万元；四、驳回原告悦朵（上海）公寓管理服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4200元，由原告悦朵（上海）公寓管理服务有限公司负担660元（已交纳），由被告倪培伟（PEIWEINI）负担3540元（于本判决生效之日起七日内交纳）。公告费2800元及保全费1496元，由被告倪培伟（PEIWEINI）负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，原告悦朵(上海)公寓管理服务有限公司可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，被告倪培伟（PEIWEINI）可于判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 蔡 峰二〇二〇年十二月二十九日书记员 嵇姣龙