北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初15230号原告：郑罡，男，1974年10月16日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：郑屹（郑罡之姐），女，1973年6月19日出生，汉族，户籍所在地北京市朝阳区。被告：卢颖，女，1990年10月16日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：北京阳光助业物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区新源里西19号楼7层729。法定代表人：路军港，总经理。委托诉讼代理人：冯刚，男，该公司项目经理。原告郑罡与被告卢颖、北京阳光助业物业管理有限公司（以下简称阳光物业公司，一并提及时简称为二被告）财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。郑罡，卢颖，阳光物业公司委托诉讼代理人冯刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑罡向本院提出诉讼请求：判令二被告赔偿误工费14286元、房屋维修费29500元、租金损失112200元、交通费2500元、中介费5000元、物业费4000元、鉴定报告中的财产损失25049元。事实和理由：郑罡所有的房屋自发现多处漏水后，多次与卢颖及物业公司进行沟通，未果，请求法院支持郑罡诉讼请求。卢颖辩称，自从我购房后，一直将我的房屋作为办公使用，用水量少，也没有人来向我反映漏水情况，本次鉴定也没有找到漏水点，郑罡家中漏水应是房屋结构问题以及郑罡家中用水问题导致的；同时，郑罡家中空调有渗水，其不维修，导致漏水，与我方无关。阳光物业公司辩称，我公司入驻涉案小区后，郑罡在租户到期收房时第一次报修，我方到卢颖家中了解情况，卢颖说没有漏水，我方认为漏水应发生在2016年6月以前，郑罡各项诉求与我公司无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：郑罡是北京市朝阳区311号房屋（以下简称311号房屋、建筑面积51.08平方米、套内面积35.48平方米）的产权人；卢颖现系北京市朝阳区411号房屋（以下简称411号房屋）的产权人，411号房屋于2016年10月22日过户至卢颖名下；阳光物业公司自2016年6月1日起为311、411号房屋所在小区提供物业服务。关于漏水情况，在2019年4月7日的庭审中，郑罡陈述：2015年底或2016年初，发现卫生间墙面有黄渍，当时找了物业公司，物业公司表示不清楚，也未处理；后一直由租户使用房屋，租户也未反映问题，2017年我回国后要求看房，租户不同意，也未反映漏水问题，至11月租户退房，我收房时发现卫生间墙面是湿的，有明显水渍，当时便找物业公司报修，物业公司派人前往411号房屋检查，未发现漏水原因；同年12月，对外出租时，有意向的租户嫌卫生间太破，我将卫生间重新进行装修；2018年1月底，租户提出墙面的壁纸和柜子开胶，有裂纹及黄色水渍情况，我又进行了维修。经询，郑罡又称2017年12月底的租户未反映漏水问题，其在2018年维修时工人告知其有漏水或渗水造成的破损。在2020年12月21日的庭审中，郑罡陈述：2017年9月-10月，我回国后，租户和我反映空调问题，为协调空调问题，我发现房屋厕所左上角有漏水痕迹，当时没有找物业公司，租户到期后我找物业公司，大概在2017年11月底，物业公司称不清楚漏水原因，后来我决定维修，维修过程中发现漏水的地方越来越多；2018年4月更换踢脚线、地板的时候，工人发现墙体漏水，要拆墙。经询，郑罡称2017年11月或12月，发现411号房屋挺干净的，没有发现什么。庭审中，卢颖不认可311号房屋漏水系411号房屋造成的，并申请对因果关系进行鉴定。经本院委托，北京建研院建设工程质量司法鉴定中心出具《鉴定说明函》，主要内容为：一是311号房屋卫生间漏水原因可能性如下：411号房屋防水存在缺陷、311号房屋卫生间吊顶内空调水管漏水、411号房屋东侧管井内管道出现过渗漏水情况。二是311号房屋起居室西墙、顶板的渗漏水位置均为干燥状态，多次勘查均未见明显的渗漏水情况且上述两处均无明显漏水源位置，所以无法给出鉴定意见。为此，卢颖支出鉴定费2000元。郑罡为证明其财产损失申请评估，经本院委托，国宏信价格评估集团就311号房屋装修的重置成新价出具《价格评估报告》，结论为25049元，具体包括：卫生间块料地面及防水922.9元、卫生间铝扣板吊顶705.74元、卫生间块料墙面及防水4387.99元、卫生间砌块墙574.77元、壁纸裱糊5310.31元（64.95平方米）、衣柜墙护板403.84元、衣柜2229.66元、卫生间木门875.93元、木质踢脚线149.42元（4.19米）、洗漱台柜1792.54元（1套）、乐家牌洗脸盆龙头及配件（1组）2378.7元、毛巾杆59.35元（1个）、ABB牌防溅插座271.98元（3个）、浴霸407.46元（1套）、乐家牌淋浴器1041.96元（1套）、科勒牌马桶4850.93元（1套）、洗衣机单水龙头39.34元（1个）、嵌入式筒灯336.3元（5套）、措施项目费1564.35元、规费1151.81元、税金2757.65元，综合成新率75%。郑罡为此支出鉴定费5500元；二被告对该评估报告存有异议，认为其中的项目与本案无关。郑罡为证明其租金损失，提交租赁合同、银行流水等；二被告对此不予认可。郑罡为证明装修费，提交合同、转账记录、收据等，二被告对此不予认可。本院分别于2020年9月2日、12月7日前往现场勘查，311号房屋内均有租户。郑罡在2019年4月17日的庭审中称自2019年3月后一直空置。本院认为，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案中，郑罡所有的311号房屋漏水，根据鉴定报告，虽未明确给出鉴定结论，但本院依据鉴定报告，结合现场勘查等因素酌情确认311号房屋现在的损失主要原因有二：一是311号房屋本身问题，二是411号房屋卫生间未做防水。其中311号房屋自身问题是主要原因。主要理由如下：第一，根据鉴定机构给出的意见，311号房屋卫生间吊顶内空调存在漏水痕迹，该部分属于311号房屋内设备设施，维护义务在郑罡，无证据显示阳光物业公司怠于履行物业职责，导致损失扩大，故该部位漏水造成的损失应由郑罡承担；第二，根据现场勘查，311号房屋卫生间靠房门一侧墙壁内侧未做防水，而其卫生间并未做淋浴房，导致洗澡时用水会喷洒在墙壁上，进而会导致墙壁内侧瓷砖鼓起、外侧壁纸脱落等情况；第三，虽411号房屋主要用于办公，但其卫生间未做防水，不排除用水可能，故411号房屋未做防水亦是311号房屋卫生间渗漏的原因之一；第四，从现场勘查的情况来看，虽311号房屋有渗漏痕迹，但现场相对干燥，结合庭审陈述，郑罡自述最新漏水发生在2018年上半年，无证据显示最近仍在漏水，且在现场勘查过程中并未发现明显的漏水点，亦由此可见311号房屋自身问题是其渗漏的主要原因，411号房屋卫生间未做防水是次要原因，故郑罡应承担主要责任，卢颖承担次要责任，具体责任比例由本院酌定。关于郑罡主张的各项损失，对误工费、交通费，系维权成本，本院不予支持。对房屋维修费、鉴定报告的损失，即财产损失，本院共计支持10000元，由卢颖负担3000元。对租金损失、中介费，311号房屋渗漏确实会影响房屋对外出租，故本院酌情支持20000元，由卢颖负担6000元。对物业费，于法无据，本院不予支持。关于本案鉴定费，根据责任比例，由双方共同负担。依照《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告卢颖于本判决生效后七日内赔偿原告郑罡财产损失3000元、租金损失、中介费6000元，以上共计9000元；二、驳回原告郑罡其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。评估费5500元，由原告郑罡负担3850元（已交纳）、被告卢颖负担1650元（原告郑罡已交纳，被告卢颖于本判决生效后七日内支付原告郑罡）；鉴定费2000元，由被告卢颖负担600元（已交纳），原告郑罡负担1400元（被告卢颖已交纳，原告郑罡于本判决生效后七日内支付被告卢颖）。案件受理费4400元，由原告郑罡负担4350元（已交纳1670元，剩余2680元于本判决生效后七日内交纳），被告卢颖负担50元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 吴 彬审判员 白星晖审判员 陈 扬二〇二〇年十二月三十日书记员 张晓明书记员 慕婷婷