上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0116民初9756号原告：蔡飞兵，男，1977年10月20日生，汉族，住上海市金山区。原告：黄秀菊，女，1976年4月1日生，汉族，住上海市金山区。委托诉讼代理人：蔡飞兵。被告：周建龙，男，1960年6月22日生，汉族，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：马兆龑，上海万力匀律师事务所律师。被告：上海御府投资有限公司，住所地上海市金山工业区。法定代表人：宋煜锵，董事长。委托诉讼代理人：康建明。原告蔡飞兵、黄秀菊与被告周建龙、江苏昱诚建设有限公司上海奉贤分公司、上海御府投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用简易程序。第一次庭审前，二原告自愿撤回对被告江苏昱诚建设有限公司上海奉贤分公司的起诉，本院裁定予以准许后分别于2020年11月17日、2020年12月15日二次公开开庭进行了审理，原告蔡飞兵作为原告本人及原告黄秀菊委托诉讼代理人、被告周建龙委托诉讼代理人马兆龑到庭参加了第一次庭审。原告蔡飞兵作为原告本人及原告黄秀菊委托诉讼代理人、被告周建龙委托诉讼代理人马兆龑、被告上海御府投资有限公司委托诉讼代理人康建明到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告和被告上海御府投资有限公司于2017年6月27日签订的《御府公寓租赁合同》无效；2.判令二被告退还原告购房款660,000元；3.请求判令被告赔偿原告购房款利息(以660,000元为本金,自2017年6月29日起计算至2019年8月19日按中国人民银行发布的金融机构同期贷款基准利率,自2019年8月20日起至判决生效之日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)。事实和理由：原、被告于2017年6月27日签订《御府公寓租赁合同》,合同约定,被告承诺于2018年12月30日前以“全装修”形式交付房屋,房屋交接以双方签署《房屋交接确认书》为依据。原告以通过租赁形式获得该房屋使用权,自交房日起至2019年12月30日,该期限届满后,原告自动续租该房屋,租赁保证金自动转换为房屋后续的租金,原告可长租至2086年3月3日。签订协议后,原告向被告共计支付购房款金660,000元。但是被告却没有按照约定时间交付房屋。原告多次督促被告尽快交房或者退还保证金(购房款),但被告都以很快完工为由拖延。原告认为,原、被告双方虽然签订的是房屋租赁合同,但实际上是在被告的虚假和错误的引导下参与买卖房屋的行为,原告支付的租赁保证金实际为购房款。原告作为被欺骗的消费者,要求被告应退还原告已支付的购房款并承担原告的利息损失。被告周建龙当庭辩称，对本案事实没有异议。被告上海御府投资有限公司当庭及书面辩称，对《御府公寓租赁合同》真实性没有异议。被告上海御府投资有限公司没有收到二原告任何资金，故没有退款的义务。请求法院驳回二原告要求被告上海御府投资有限公司承担责任的诉讼请求。原告为证明其主张，向本院提供如下证据：1.原、被告身份信息，证明当事人主体资格。2.《协议书》，证明二原告从被告周建龙处购得案涉房屋。3.银行转账明细，证明二原告支付给了被告周建龙660,000元。4.收据，证明被告周建龙收到了660,000元。5.《御府公寓租赁合同》，证明原告和被告上海御府投资有限公司存在合同关系。对上述证据，被告周建龙发表如下质证意见，证据的真实性没有异议。对上述证据，被告上海御府投资有限公司发表如下质证意见，对《御府公寓租赁合同》真实性没有异议，合同也注明了被告上海御府投资有限公司没有收到任何款项。其余证据和被告上海御府投资有限公司没有关系，不发表质证意见。对当事人没有异议的争议，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，2017年6月27日，原告与被告上海御府投资有限公司签订了《御府公寓租赁合同》，约定被告将上海市金山区亭林镇金展路1356弄“御府公寓”6栋东单元2层204室房屋租赁给原告。该房屋暂测面积为61.98平方米。合同明确：该房屋所属地块用途政府规划为“租赁房项目”，只具备取得大产权证，按国家现行规定暂不能分割办理独立产权证并进行买卖。原告已知晓与该房屋有关的法律法规规章及政策。本合同签订生效之后，如国家政策有调整或该房屋的土地使用权可以改性，可以分割办理独立产权证并可以产权过户变更登记，则原、被告双方一致同意，根据相关政策、办理相关手续，签订房屋买卖合同，本租赁合同作废，本租赁合同约定和已支付的款项自动转为房屋买卖合同约定和已支付款项。但因土地变性、办理独立产权证及产权过户变更登记等产生的一切费用(包括但不限于土地补偿款和税费)由原告承担。改性而产生的房屋增值、房屋收益均属于原告享有。《御府公寓租赁合同》附件一《付款协议》中关于付款的内容均划去并备注：此房屋由被告周建龙转让给二原告，被告上海御府投资有限公司从未收到任何资金。还查明，2019年11月29日，原告蔡飞兵和被告周建龙签订《协议书》，对协商退房款作出约定。另查明，案涉房屋系公共租赁房。庭审中，在本院的组织下，二原告与被告周建龙对本案达成部分调解：被告周建龙自愿补偿二原告50,000元，截止至2020年12月15日已经支付48,000元，余款2000元于本判决生效之日起十日内支付给二原告，二原告自愿放弃第三项要求支付购房款利息的诉讼请求。上述协议，不违反法律的规定，本院予以确认。以上事实，由《御府公寓租赁合同》、《协议书》、收据、银行交易明细、当事人身份信息等证据及当事人的当庭陈述意见所证实。本院认为，民事法律行为应当同时具备行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、不违反法律或社会公共利益的条件。本案中，二原告和被告上海御府投资有限公司之间虽签订了租赁合同，却均以买卖房屋的方式约定各自的权利义务，其中租赁保证金的金额和租房期限的长度远远超过一般正常的租赁合同约定，该约定均不符合常见租赁合同对于租赁双方权利义务的约定，故双方是以签订租赁合同为名履行买卖房屋之实。从本案查明的事实来看，租赁行为是双方合意以虚假的意思表示实施的民事法律行为，该行为意在掩盖房屋买卖的真实意思，故双方以虚假意思表示实施的租赁行为无效，双方就此签订的租赁合同亦无效。对于二原告和被告周建龙之间的房屋买卖法律行为，因涉案房屋的性质为公租房，属于只为符合租赁对象的租户解决阶段性短期居住困难，且讼争的房屋未取得商品房预售许可证明，不得对公民出售，故该买卖行为亦无效。关于民事法律行为无效的法律后果，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还，故被告周建龙应当返还二原告660,000元。据此，为保护当事人的合法权利，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、第一百五十三条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释〉》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告蔡飞兵、黄秀菊与被告上海御府投资有限公司于2017年6月27日签订的《御府公寓租赁合同》无效；二、被告周建龙于本判决生效之日起十日内退还原告蔡飞兵、黄秀菊购房款660,000元；三、被告周建龙于本判决生效之日起十日内支付原告蔡飞兵、黄秀菊补偿款2000元；四、驳回原告其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5200元，由被告周建龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 王文二〇二〇年十二月二十一日法官助理 潘嫣书 记 员 潘嫣附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》……第一百四十六条行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。……第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。……二、《中华人民共和国合同法》……第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。……第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。……