辽宁省瓦房店市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)辽0281民初5145号 原告：中国银行股份有限公司大连瓦房店支行，住所地瓦房店市新华路6号。统一社会信用代码91210281823623196H。 负责人:陈玉琦，该行行长。 委托诉讼代理人：王洪山，辽宁泓冠律师事务所律师。 被告:韩新文，男，1964年11月13日出生，汉族，户籍地瓦房店市。 被告：戚莉，女，1962年11月7日出生，汉族，户籍地瓦房店市。 被告：大连昌盛房地产开发有限公司，住所地瓦房店市西长春路西段145号。统一社会信用代码：912102817260008780。 法定代表人：丁长林，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王绍学，辽宁金刚石律师事务所律师。 原告中国银行股份有限公司大连瓦房店支行（以下简称中国银行）与被告韩新文、戚莉、大连昌盛房地产开发有限公司（以下简称昌盛公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国银行的委托诉讼代理人王洪山、被告昌盛公司的委托诉讼代理人王绍学到庭参加诉讼，被告韩新文、戚莉经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中国银行向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告韩新文、戚莉提前偿还银行贷款人民币322085.68元及利息、罚息计人民币1882.15元，合计323967.83元（截止2020年5月27日）；2.请求法院依法判令被告韩新文、戚莉按合同约定偿还自2020年5月28日起至还清欠款之日的利息、罚息；3.原告对被告韩新文、戚莉提供抵押的位于瓦房店市的房屋享有优先受偿权；4.律师代理费6700元由被告韩新文、戚莉承担。5.请求法院依法判令被告昌盛公司对上述借款本金、利息、罚息及律师代理费等承担连带偿还责任；6.诉讼费、保全费由三被告连带承担。 事实与理由：2010年2月3日，被告韩新文因购房同原告签订购房借款合同，约定:贷款金额800000.00元整，年利率3.43%，被告韩新文、戚莉以其购买的位于瓦房店市的房屋作抵押、违约责任、保证责任等。原告按合同约定于2010年3月18日向被告韩新文发放全部借款。后被告仅偿还了部分款项，截至2020年5月27日止被告已连续违约2期，构成根本性违约，符合合同约定的提前偿还借款本息等条件。抵押房屋已办理抵押登记，应优先受偿。被告昌盛公司同原告签订了不可撤销连带责任保证书，保证范围是贷款本金、利息及其他相关费用，保证期限至房屋产权证和他项权证交给原告抵押登记时止。现昌盛公司没有履行合同约定义务，原告多次催要，三被告没有还款，故向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼主张。 被告韩新文、戚莉未作答辩、未提交证据。 被告昌盛公司辩称，对于签订的贷款合同和担保合同都是有效合同，现在被告韩新文和戚莉没有出庭，请求法院判令以抵押的房屋直接偿还原告贷款。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告昌盛公司对原告提交的韩新文、戚莉身份证复印件、户籍信息复印件、结婚证复印件、企业信用信息公示报告打印件、中国银行购房借款合同复印件、不可撤销连带责任保证书复印件、中国银行借款借据复印件、贷款已还明细清单打印件（加盖中国银行公章）、逾期未还款查询单打印件（加盖中国银行公章）、代理合同原件、发票原件均无异议；原告中国银行对被告昌盛公司提交的商品房买卖合同原件无异议。对当事人无异议的证据，本院对真实性予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告韩新文与被告戚莉系夫妻关系。 2009年10月27日，被告韩新文（买受人）与被告昌盛公司（出卖人）签订合同编号WHT201001117商品房买卖合同，约定买受人购买出卖人开发的位于瓦房店市房屋，建筑面积238.72平方米，单价每平方米4800元，总金额1145856元整；买受人已于即日止支付首付款345856元人民币，剩余房款80万元人民币自本合同签订后40个工作日内付清；出卖人应当在2009年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建筑工程验收合格的商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案等。被告韩新文在商品房买卖合同的买受人处签名捺印，被告昌盛公司在商品房买卖合同的出卖人处加盖公章和法定代表人小印鉴。 另查，2009年12月7日，被告昌盛公司向原告出具不可撤销连带责任保证书，内容为：“中国银行大连瓦房店支行：我司已了解贵行拟同韩新文（借款人）签订的《借款合同》的内容，依据贵我双方《银企合作协议》之规定，我司自愿为韩新文（借款人）提供个人住房贷款担保，并在此向贵行出具不可撤销之连带责任保证书；保证书范围：《借款合同》项之下全部借款本金、利息及其他相关全部费用。保证期限：自《借款人合同》生效之日起，至房屋产权证和他项权证交给贷款人抵押登记时止。本保证书的效力独立于《借款合同》，《借款合同》无效不影响本保证书的效力。”被告昌盛公司在保证人处加盖公章。 2010年1月18日，被告戚莉向原告出具抵押声明，内容为：“中国银行瓦房店支行：作为抵押物的共有人，本人郑重声明：本人具有完全民事行为能力。现已充分了解借款人、抵押人与贷款人所签订NO2010年昌盛字第200号《购房借款合同》（以下称《合同》）的内容，愿意履行《合同》所约定的义务，并同意抵押人以其与本人所共有的位于瓦房店市作为抵押物，担保借款人履行上述《合同》。如借款人未按《合同》规定偿还贷款本息，则贵行有权依据《合同》处分上述抵押物，以支付借款本息、违约金、赔偿金及相关费用。特此声明!”被告戚莉在声明人处签名捺印。 2010年2月3日，原告（贷款人）与被告韩新文（借款人）、被告昌盛公司（保证人、开发商）签订合同编号2010年昌盛字第200号购房借款合同，约定：贷款金额为人民币800000元正；贷款期限为15年180个月，自贷款人实际放款日起算；贷款用途为借款人支付其购买坐落于岗店办事处房屋的购房款，并该所购房屋为借款人利用贷款购买的第1套房产。所购房屋总价款人民币1145856元；贷款利率为浮动利率，浮动周期为一年，即从贷款人实际放款日起一年内，按实际放款日适用的中国人民银行公布实施的相应档次的法定贷款利率下浮30%计算。每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布实施的相应档次的法定贷款利率下浮30%作为下一个浮动周期的适用利率；计息方式为按月结息和付息，每月的9日为结息日和付息日；罚息：若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止。逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%。按罚息利率计收罚息的，计息公式为：利息=（本金+应付未付利息）×实际天数×日罚息利率；贷款发放：将全部贷款直接划至借款人指定购买住房的开发商或售房单位的专用账户（账户名称大连昌盛房地产开发有限公司，账号为21×××01）；贷款偿还方式为按月等额本息还款，借款人应自发放贷款后第二个月开始按月还款，还款期共计180个月，约定还款日为每月的9日。为及时偿还贷款本息，借款人应在贷款人处开立账户，户名韩新文，账号41×××-2，作为本合同项下贷款的指定扣款账户；担保：所购房屋为期房的，借款人应在本合同签署后5日内与贷款人到有关登记部门办理预告抵押登记，在该期房竣工交付使用取得《房屋所有权证》后5日内办理正式抵押登记。保证人提供阶段性连带责任保证；附件一：个人一手房贷款合同通用条款构成本合同不可分割的组成部分，具有与本合同相同的法律效力。个人一手房贷款合同通用条款第三条为借款人未按期归还贷款本息，视为本合同项下违约，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期；第四条开发商保证为保证人应按照本合同的约定承担保证责任。如果借款人在任何正常还款日或提前还款日未按约定向贷款人进行清偿，贷款人有权要求保证人履行保证责任；第七条费用：除依法另行确定或当事人另有约定外，因本合同订立、履行及争议解决发生的费用（包括律师费）由借款人承担。被告韩新文在购房借款合同的借款人处和附件一上签名捺印，原告中国银行在购房借款合同的贷款人处加盖公章，被告昌盛公司在购房借款合同的保证人（开发商）处暨附件一的首页上加盖公章。 2010年3月18日，原告依据约定将贷款800000元发放至被告韩新文的扣款账户，收款人为被告昌盛公司。被告韩新文自2010年4月9日开始偿还贷款至2020年3月27日，自2020年4月9日以后不再偿还贷款。被告韩新文已偿还贷款本金477914.32元、利息227441.91元（已还应收利息227165.64元+已还拖欠本金的罚息229.07元+已还应收利息的罚息47.20元），截止2020年5月27日，被告韩新文尚欠借款本金322085.68元、拖欠利息1882.15元（应收利息1827.18元+拖欠本金的罚息46.39元+应收利息的罚息8.58元），合计323967.83元。 案涉房屋已办理抵押权预告登记；案涉房屋现已具备办理权属证书及他项权利证书条件，但被告韩新文至今未办理权属证书、未办理正式抵押权登记。原告未取得房屋他项权证。 再查，2020年7月6日，原告中国银行（甲方）与辽宁泓冠律师事务所（乙方）签订委托代理合同，约定双方就代理甲方与韩新文金融借款合同纠纷案的诉讼及执行阶段采取一般加风险代理方式，一般代理阶段律师费为：标的额（323967.83×收费比率4%+1000）×折扣0.8×0.6=6700元；一般代理律师费支付方法：自本合同签订之日起30日内甲方向乙方支付等。原告中国银行于2020年6月15日向辽宁泓冠律师事务所支付律师代理费6700元。 本院认为，被告韩新文与被告昌盛公司签订的商品房买卖合同、原告中国银行与被告韩新文签订的购房借款合同均系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。各方当事人应当按照上述合同约定全面履行各自义务。原告发放贷款后，享有收回贷款本息的权利。被告韩新文向原告贷款800000元用于支付其购买坐落于瓦房店市房屋的购房款，被告戚莉在向原告出具的抵押声明中，确认抵押人韩新文所购坐落于瓦房店市房屋系夫妻共有，故应认定被告韩新文因购买案涉房屋所负的债务为夫妻共同债务，由韩新文和戚莉共同偿还。购房借款合同约定个人一手房贷款合同通用条款是借款合同的组成部分，具有与借款合同相同的法律效力。个人一手房贷款合同通用条款第七条费用中规定除依法另行确定或当事人另有约定外，因本合同订立、履行及争议解决发生的费用（包括律师费）由借款人承担。原告已实际支付律师费6670元。依据购房借款合同约定，被告韩新文未按期归还贷款本息视为违约，原告有权宣布本合同项下贷款本息全部提前到期，并要求被告韩新文偿还尚欠的贷款本金、利息、罚息及律师费。原告请求被告韩新文、戚莉偿还借款本金、利息、罚息、律师费，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。 关于原告主张对涉案房屋享有抵押优先受偿权问题。依据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，以建筑物或正在建筑的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。本案中，案涉房屋仅办理了抵押权预告登记，该预告登记并不直接导致担保物权的设立或变更，而是原告对将来担保物权的设立享有请求权。在原告对案涉房屋并未取得现实抵押权的情况下，其主张抵押物优先受偿无法律依据，故本院不予支持。 关于被告昌盛公司应否对案涉贷款承担连带保证责任问题。被告昌盛公司作为保证人为涉案贷款提供的是阶段性保证，所谓阶段性保证，其本意就是让被告昌盛公司为被告韩新文该阶段内（自《借款合同》生效之日起至房屋产权证和他项权证交给贷款人抵押登记时止）向原告履行还款义务提供保证。当其协助被告韩新文办理了商品房权属证书、办妥抵押人的抵押登记手续、原告收到案涉房屋他项权利证书，该阶段性保证任务完成。现案涉房屋并未办理权属证书，亦未办理抵押权登记，根据物权法定原则，原告就抵押房屋处分并优先受偿的权利在要件上有所欠缺，被告昌盛公司阶段性连带保证的期限届满条件未成就，故被告昌盛公司理应按约定在案涉房屋办理权属证书、办理抵押登记及原告取得他项权利证书之前对被告韩新文的上述债务仍承担连带保证责任。原告因提起本案诉讼支付的律师代理费6670元，是原告为解决争议发生的费用，属于借款合同项下被告韩新文应承担借款本金、利息、罚息之外的其他费用。被告昌盛公司在向原告出具的不可撤销连带责任保证书中已经明确保证范围为《借款合同》项下全部借款本金、利息及其他相关全部费用，并未与原告另行确定或另行约定不承担律师费，因此原告支付的律师费应包含在“其他相关全部费用”中，属于保证范围。对被告昌盛公司提出律师费不在保证范围之内，不同意承担律师费的抗辩主张，不符合合同约定，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条第一款、第一百零八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告韩新文、戚莉于本判决生效之日起十日内偿还原告中国银行股份有限公司大连瓦房店支行借款本金322085.68元及至2020年5月27日拖欠利息1882.15元，合计323967.83元； 二、被告韩新文、戚莉于本判决生效之日起十日内偿还原告中国银行股份有限公司大连瓦房店支行借款本金322085.68元的利息、罚息（自2020年5月28日起至借款付清之日止，利率按《购房借款合同》的约定计算）； 三、被告韩新文、戚莉于本判决生效之日起十日内支付原告中国银行股份有限公司大连瓦房店支行律师费6700元； 四、被告大连昌盛房地产开发有限公司在原告中国银行股份有限公司大连瓦房店支行收到被告韩新文购买的位于瓦房店市房屋他项权利证书之前对上述第一项、第二项、第三项借款本息、律师费承担连带清偿责任； 五、驳回原告中国银行股份有限公司大连瓦房店支行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6260元，保全费2140元，公告费600元，合计9000元（均由原告中国银行股份有限公司大连瓦房店支行预交），由被告韩新文、戚莉、大连昌盛房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。 审 判 长  张宝兰 人民陪审员  刘玉华 人民陪审员  陈淑菊 二〇二〇年十二月三十日 书 记 员  李 畅