文书内容江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0583民初10716号原告：昆山兆丰九九物业管理有限公司，住所地江苏省昆山市花桥镇花安路99号兆丰广场1801室,统一社会信用代码91320583MA1UYGQN9N。法定代表人:范新兴,该公司董事长。委托诉讼代理人：孙文杰，上海东方环发律师事务所律师。被告：杭州安欣饰物家居有限公司，住所地浙江省杭州市萧山区城厢街道西兴路178号，统一社会信用代码91330109MA2CFYL0X2。法定代表人：刘臻，该公司总经理。原告昆山兆丰九九物业管理有限公司（以下简称昆山兆丰公司）与被告杭州安欣饰物家居有限公司（以下简称杭州安欣公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案受理后，依法由审判员朱丽君适用简易程序独任审理。后因被告无法送达，本院依法适用公告送达，并于2020年12月10日对本案公开开庭进行了审理。原告昆山兆丰公司的委托诉讼代理人孙文杰到庭参加诉讼。被告杭州安欣公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昆山兆丰公司向本院出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付2019年5月26日至2019年8月25日的租金97944元、物业管理费32525元，合计130269元；2、判令被告支付自2019年8月26日起至实际支付之日止的逾期付款违约金23983元(以130269元为基数，按每日0.6575%o计，暂计算至2020年5月31日止)；3、请求判令被告承担原告为此纠纷承担的律师费5000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：根据原、被告双方签订的《商铺租赁合同》(合同编号Z858CP#01-01)约定，被告承租昆山市花桥镇花安路99号“兆丰广场”242、243、244、245、249-2号商铺用作经营“美乐乐家居馆”，租赁期自2017年5月26日至2021年5月25日止。后原、被告双方于2019年6月25日签订《房屋租赁合同补充协议》，约定将上述商铺租赁截止日期变更为2019年8月25日，同时被告承诺一次性向原告支付2019年5月26日至2019年8月25日的租金97944元，租赁期间的物业管理费正常结算。但被告至今未能按补充协议约定向原告支付上述租金和物业管理费。为此，原告于2019年9月19日以《律师函》形式向被告书面催款，要求被告按约定支付拖欠的租金97944元及物业管理费32325元，但催告无果，被告至今未付。被告拖欠租金和物业管理费的行为，已严重违反双方合同约定，侵害了原告的合法权益。综上，原告为维护自己合法权益，依法提起诉讼，请求判如前请。被告杭州安欣公司未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法进行了质证和证据认证。本案经审理认定事实如下：原告昆山兆丰公司陈述，涉案的兆丰广场242、243、244、245、249-2号商铺原本由顾明旺在2017年5月26日向原告昆山兆丰公司承租，双方签有租赁协议，后来顾明旺做了被告杭州安欣公司店长，店铺改由被告租赁使用，2019年3月11日之后四方签了补充协议，之后原被告补签了租赁合同，内容与之前原告与顾明旺签的一样。原告就上述陈述提供原被告签订的《商铺租赁合同》(合同编号Z858CP#01-01)一份及2019年3月11日的《补充协议》一份。其中，2019年3月11日原告昆山兆丰公司（丁方、继受方）与被告杭州安欣公司（丙方、继受方）、顾明旺（乙方、转让方）、昆山兆丰广场管理有限公司（甲方）四方签订的《补充协议》内容为：鉴于甲乙双方于2017年5月26日签订了《商铺租赁合同》，约定乙方承租甲方位于兆丰广场242、243、244、245、249-2号商铺，用于经营“美乐乐家家居馆”为品牌的的家具展示和销售业态。现因乙方请求将其在合同项下的所有权利义务转让给丙方，现四方协商一致，达成协议如下：1、自2019年3月11日起，丙方将取代乙方、丁方将取代甲方成为既有合同的一方。2、甲乙丙丁四方一致同意，自变更日起，丙方享有既有合同项下乙方拥有的各种权利和利益，以及承担既有合同项下乙方承担的各种义务和责任，丁方享有既有合同项下甲方拥有的各种权利和利益以及承担既有合同项下甲方承担的各种义务和责任，甲方乙方不再享有和承担既有合同项下的权利和义务，对于既有合同已履行的部分，丁方和丙方不再履行，对于未履行的部分，丁方和丙方按照既有合同的约定继续履行。3、甲方和丁方、乙方和丙方一致同意做好资料、手续、店铺经营、行政审批等的交接工作，因合同主体变更所产生的一切责任和费用由乙方和丙方承担。4、丁方和丙方重新签订《商铺租赁合同》，除本协议约定的情形外，既有合同其他内容和条款不变，如需补充或修改，由丁方和丙方协商一致，另行签订补充协议。5、乙方应当将本协议涉及的合同变更事项通知与合同有关的第三方，因乙方未履行本条义务，给甲方、丁方及第三方造成任何损失，由乙方、丙方共同承担连带保证责任。后原被告根据四方签订的上述《补充协议》签订《商铺租赁合同》(合同编号Z858CP#01-01)一份，内容为：被告（乙方）向原告（甲方）承租涉案的昆山市花桥镇花安路99号兆丰广场242、243、244、245、249-2号商铺用于经营“美乐乐家家居”，租赁期限自2017年5月26日至2021年5月25日，免租期为2017年5月26日至2017年11月25日，商铺交付日期为2017年5月26日。租金总额为：(1)若采用固定租金模式：本合同固定租金总额为1155602元，其中：首期固定租金自2017年5月26日缴纳至2018年5月25日(含甲方给与乙方的6个月免租期)，日租金标准为1.8元/平方米，共计174552元；自2018年5月26日至2019年5月25日，日租金标准为1.91元/平方米，每月租金为30870元；自2019年5月26日至2020年5月25日，日租金标准为2.02元/平方米，每月租金为32648元；自2020年5月26日至2021年5月25日，日租金标准为2.14元/平方米，每月租金34587元，乙方每6个月支付一次租金，甲方每6个月给予乙方1个月的租金减免优惠，即乙方每次仅支付5个月租金，每次租金提前30天支付。原告对该商铺管理费暂时按照租赁面积每平方米每天0.8元核算，即该商铺每月管理费为12930元。第一年物业管理费自2017年5月26日缴纳至2018年5月25日，被告向原告交纳6个月的管理费共计77580元，若被告提前开业，则物业管理费从开业日起计算缴纳。以后各期物业管理费支付日均按此开业日进行调整。自2018年5月26日起，被告每6个月支付一次物业管理费，原告每6个月给予被告1个月的物业管理费减免优惠，即被告每次仅支付5个月物业管理费。每次物业管理费提前30天支付，先付后用，直至本合同终止。其间原告通知调整的，按原告书面通知执行。第十六条乙方的违约责任约定：16.2在租赁期限内，乙方逾期支付租金和管理费/或本合同第五条约定的各项费用(包括未补足租赁保证金不足部分)的，每逾期一天，应按上述费用的千分之0.6575交付滞纳金。逾期达14天以上的，甲方有权采取停止供应或使用水、电、燃气、空调或其他设施直至对乙方租赁区域内物品行使留置权的措施，因此造成的一切后果由乙方自行承担。16.8甲方因向乙方催讨租金或其他费用而引起的所有费用和开支(包括一切律师费）及甲方因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支，均由乙方承担，甲方有权向乙方追讨该等费用、开支。该份《商铺租赁合同》由原被告盖章确认，其中被告盖章处由门店店长顾明旺作为代表签字，无落款日期。2019年6月25日，原告昆山兆丰公司（甲方、出租方）与被告杭州安欣公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同补充协议》一份，约定：鉴于甲乙双方及昆山兆丰广场管理有限公司、顾明旺于2019年3月11日签订的《补充协议》，约定原由昆山兆丰广场管理有限公司及顾明旺签订的《商铺租赁合同》，分别由甲方和乙方进行承接，并由甲乙双方另行鉴定了《商铺租赁合同》合同编号Z858CP#01-01（以下简称原合同），约定乙方承租甲方位于昆山市花桥镇花安路99号兆丰广场二层242、243、244、245、249-2号商铺，租金已支付至2019年5月25日，现甲乙双方经友好协商，对原合同履行达成如下补充条款：一、协议变更、补充内容：1、原合同第二部分，第26.1条“该商铺的租赁期自2017年5月26日至2021年5月25日止（含甲方同意的装修免租期）”修改为“该商铺的租赁期自2017年5月26日至2019年8月25日止（含甲方同意的装修免租期）”。2、乙方一次性支付三个月的租金总计97944元，续租使用商铺三个月时间，支付的费用期间为2019年5月26日至2019年8月25日。乙方租赁期间，物业管理费正常结算，乙方有权提前撤场。3、自乙方履行本协议的条款后，甲方放弃追究乙方《商铺租赁合同》合同编号Z858CP#01-01中的违约责任及其他责任。乙方有权利在此期间对店铺内的物品进行清场，甲方不得有异议。二、本协议生效后，即成为原合同不可分割的部分，与原合同具有同等法律效力。除本协议约定的事项外，原合同其他部分完全继续有效。原告昆山兆丰公司陈述，被告杭州安欣公司实际使用涉案商铺到2019年8月25日，之后顾明旺个人继续承租使用，且顾明旺按照另行签订的三份商铺租赁合同支付了2019年10月26日至2020年1月25日的商铺租金和管理费。原告就上述陈述提供原告与顾明旺在2019年7月16日签订的商铺租赁合同及收款收据一张、江苏金卫投资发展有限公司与顾明旺在2019年7月16日签订的租赁合同一份及收款收据一张、陈志勇与顾明旺在2019年7月16日签订的租赁合同一份及收款收据两张，其中原告与顾明旺签订的租赁合同约定原告将兆丰广场二层245号商铺出租给顾明旺使用，租期自2019年8月26日至2020年8月26日，顾明旺支付了该商铺2019年10月26日至2020年1月25日期间的租金1674元及物业费4005元，江苏金卫投资发展有限公司与顾明旺签订的合同约定江苏金卫投资发展有限公司将兆丰广场二层245号商铺二层242/243/244号商铺出租给顾明旺使用，租期自2019年8月26日至2020年8月25日，顾明旺支付了上述商铺2019年10月26日至2020年1月25日期间的租金7344元及物业费17574元，陈志勇与顾明旺签订的租赁合同约定原告将兆丰广场249-2号商铺出租给顾明旺使用，租期自2019年8月26日至2020年8月25日，顾明旺支付了该商铺2019年10月26日至2020年1月25日期间的租金7191元及物业费17211元。原告昆山兆丰公司陈述，被告的租金仅支付到2019年5月25日，未能按照补充协议的约定支付2019年5月26日至2019年8月25日的租金及物业管理费，故原告依法提起诉讼。另认定：原告为证实其律师费损失，提供了《聘请律师合同》及律师代理费发票和付款凭证（载明原告支付代理律师律师费5000元）。上述事实由租赁合同四份、补充协议两份、收据若干、《聘请律师合同》及律师代理费发票和付款凭证及当事人陈述等证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，原告昆山兆丰公司与被告杭州安欣公司签订租赁合同，约定原告将涉案商铺出租给被告经营使用，该租赁合同系各方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。原告依约将涉案商铺交付被告使用，被告亦应依约支付租金。关于原告主张的涉案商铺自2019年5月26日至8月25日的租金租金97944元、物业管理费32325元，根据原被告签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》的约定，原告该主张符合规定，本院依法予以支持。关于原告主张的上述租金及物业管理费的逾期付款违约金(以130269元为基数，自2019年8月26日起按每日千分之千分之0.6575的标准计算至实际支付之日止），本院认为，被告未能根据原被告双方于2019年6月25日签订的《房屋租赁合同补充协议》的约定支付租金和物业管理费，故原告依据原租赁合同约定主张被告支付逾期付款违约责任，符合规定。但因原告未能举证证实其对租金及物业管理费存在银行贷款利息损失以外的其他损失，故本院依法仅支持逾期付款违约金为，以130269元为基数，自2019年8月26日起按全国银行间同业拆解中心公布的贷款报价利率标准的1.95倍计算至实际支付之日止。关于原告主张的律师费5000元，因被告未能根据原被告双方于2019年6月25日签订的《房屋租赁合同补充协议》的约定支付租金和管理费，引发本案纠纷，故原告有权依据原租赁合同约定主张被告支付律师费用，且原告就此提供了《聘请律师合同》及律师代理费发票和付款凭证用以证实该费用的实际发生，故原告该项主张符合合同约定，本院依法予以支持。被告杭州安欣公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，应依法承担不应诉的法律责任。据此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决如下：一、被告杭州安欣饰物家居有限公司支付原告昆山兆丰九九物业管理有限公司租金97944元、物业管理费32325元及逾期付款违约金（以130269元为基数，自2019年8月26日起按全国银行间同业拆解中心公布的贷款报价利率标准的1.95倍计算至实际支付之日止），于本判决生效之日起十五日内履行完毕。二、被告杭州安欣饰物家居有限公司支付原告昆山兆丰九九物业管理有限公司律师费损失5000元，于本判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3490元，减半收取1745元，由被告杭州安欣饰物家居有限公司负担，被告负担部分由被告于履行上述判决给付义务时一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  朱丽君二〇二〇年十二月二十八日书记员  邵 雯附：法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。