北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0109民初2000号原告：北京文天在线图书有限责任公司，住所地北京市门头沟区斋堂镇马栏村**。法定代表人：徐刚，总经理。委托诉讼代理人：吕怡先，黑龙江庆元律师事务所律师。被告：黄安明，男，1964年1月24日出生，汉族，个体经营户，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：卢娴茵，广东比格律师事务所律师。第三人：刘芹，女，1971年7月23日出生，汉族，无业，住广东省广州市白云区。原告北京文天在线图书有限责任公司（以下简称文天在线公司）与被告黄安明、第三人刘芹申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告文天在线公司的法定代表人徐刚及其委托诉讼代理人吕怡先，被告黄安明的委托诉讼代理人卢娴茵，第三人刘芹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告文天在线公司向本院提出诉讼请求：撤销（2020）京0109执异26号执行裁定书，继续查封位于广东省广州市XXX1301房屋（以下简称1301房屋）。事实和理由：2016年文天在线公司起诉刘芹要求其支付拖欠的图书款，诉讼过程中，文天在线公司申请对1301房屋进行诉讼保全，北京市门头沟区人民法院于2016年9月将查封裁定书邮寄给广州市规划和自然资源局，广州市规划和自然资源局于2016年9月22日收到该裁定书。2016年5月10日，黄安明、刘芹经中介公司介绍签订房屋买卖合同，于2016年7月12日签订补充协议，于同年7月13日签订广州市存量房屋买卖合同。黄安明与刘芹之间的买卖合同，在房屋没有办理过户之前，双方只是债权关系，不发生物权变动的效力，黄安明只能作为债权人向刘芹主张权利。黄安明与刘芹之间存在恶意串通的情形。首先，黄安明与刘芹约定的房屋价格明显低于市场价格。其次，黄安明与刘芹之间的房屋买卖合同约定任何一方违约双方均有解除权，但在黄安明没有按照约定支付房款的情况下，刘芹并未解除合同将房屋以更高的价格出售，违背常理。再次，按照黄安明在执行异议中的主张，刘芹出售房屋后1301房屋的贷款由黄安明代刘芹偿还，偿还金额为952887元，偿还时间为2017年5月26日，但黄安明提供的证据显示，刘芹于2015年5月16日向黄安明出具收条，确认黄安明代刘芹偿还银行贷款952887元，可以证明双方在事前已经串通好。最后，黄安明与刘芹之间的房屋买卖合同违反《中华人民共和国城市房地产管理法》关于司法机关、行政机关依法裁定，决定查封或者以其他形式显示房地产权利的，房地产不得转让，双方之间的合同，违反了法律的强制性规定，应属无效；《最高人民法院》第28条规定排除执行的条件之一为，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同，1301房屋于2014年11月27日被广州市天河区人民法院查封并续封至2019年11月26日，在房屋买卖合同签订之前，1301房屋就已经被查封，本案不符合适用《最高人民法院》第28条的条件。同时，黄安明入住1301房屋也是在文天在线公司查封之后。故文天在线公司申请继续查封并执行1301房屋。被告黄安明辩称：第一，本案涉及的查封并非2016年9月的查封，而是（2019）京0109执恢121号裁定的查封，该查封的时间为2019年6月12日，一个案件只能存在一个正式查封，之后的查封均为轮候查封。1301房屋之所以在2014年、2016年就存在查封而黄安明现在才提起执行异议之诉，系因为针对之前的查封黄安明将钱交到了天河区法院、白云区法院、番禺区法院，才将之前的查封解除。第二、文天在线公司反复提到的查封房屋不能交易的规定，城市房地产管理法的相关规定为管理性规定，而非效力性规定，所以即使1301房屋存在查封，也不影响房屋买卖合同的效力。第三、1301房屋在2016年7月办理的网签，说明在此之前1301房屋不存在查封的情况，网签之后的三个查封，黄安明通过代刘芹还贷的方式已经解封。本案适用的法律规定系《最高人民法院》第28条规定，且相同的案件已经经过广州市一二审法院的审理，且均支持了我方的请求，法院应该尊重之前的同类判决。第四，1301房屋至今未办理过户手续系因为涉及多个查封，并非黄安明自身原因导致。黄安明已经将购房款项打到法院的账户，而非支付给刘芹个人，所以黄安明与刘芹之间不存在恶意串通的可能。第三人刘芹称：在签订房屋买卖合同之前1301房屋就存在查封，黄安明也没有按照约定支付房款，双方之间的买卖合同，应该是无效合同。刘芹同意按照双方之间补充协议的约定，退还黄安明156万元并支付50万元违约金。黄安明在知道1301房屋一直在涨价后才同意向法院支付相应款项的。刘芹同意继续执行1301房屋，所得款项用于支付文天在线公司的货款和黄安明的相应款项。经审理查明：本院在审理（2016）京0109民初3414号原告文天在线公司诉被告刘芹、被告广州瀚思图书有限公司买卖合同纠纷一案过程中，文天在线公司向本院提出财产保全申请，我院于2016年9月20日作出保全裁定，裁定查封刘芹名下的1301房屋，2016年9月22日，本院依法轮候查封1301房屋。文天在线公司于2016年10月9日提出解除财产保全申请，我院于2016年11月9日解除对1301房屋的查封。2016年12月23日文天在线公司撤回对被告刘芹、被告广州瀚思图书有限公司的起诉，该案以撤诉方式结案。2017年，文天在线公司诉至本院，要求刘芹、广州瀚思图书有限公司连带给付文天在线公司图书货款968770元及违约金440000元，律师费80000元，保全费5000元。2017年4月14日，本院作出（2017）京0109民初1526号民事判决书，判决：“一、被告广州瀚思图书有限公司、刘芹于本判决生效之日起七日内连带给付原告北京文天在线图书有限责任公司货款九十六万八千七百七十元、违约金四十四万元，共计一百四十万八千七百七十元；二、被告刘芹于本判决生效之日起七日内给付原告北京文天在线图书有限责任公司律师费八万元、保全费五千元，共计八万五千元。”（2017）京0109民初1526号民事案件执行过程中，我院于2019年6月12日作出（2019）京0109执恢121号执行裁定书，裁定查封刘芹名下的1301房屋，查封期限自2019年6月12日起至2022年6月11日止。案外人黄安明提出执行异议，以其为1301房屋的买受人为由，要求解除对1301房屋的查封。本院于2020年5月19日作出（2020）京0109执异26号执行裁定书，裁定中止对1301房屋的执行。2020年6月4日，文天在线公司对（2020）京0109执异26号执行裁定不服，向本院提起申请执行人执行异议之诉。另查，2016年5月10日，刘芹与黄安明在中介方广州市百嘉诚房地产中介服务有限公司居间下签订《房地产买卖合约》、约定黄安明购买刘芹名下的1301房屋，总价款156万元。2016年7月12日，刘芹与黄安明签订《补充协议》，约定：双方于2016年7月13日办理网签手续，网签后黄安明给付刘芹房款15万元。办完网签后，黄安明提供个人资料，由刘芹办理银行转按揭手续。过户当天，双方递件后，黄安明将余款59万元转给刘芹。合同签订后，黄安明于2016年5月10日给付刘芹2万元，5月12日给付3万元，7月13日黄安明通过陈兰秀向刘芹转账11.5万元。2016年7月13日，黄安明、刘芹签订《广州市存量房买卖合同》并办理了1301房屋的网签手续。2016年9月26日，刘芹、黄安明签订《房地产交接书》，约定刘芹将1301房屋从即日起交黄安明装修。黄安明提交燃气费收据、代划电费合同、银行代扣费授权书（燃气）等证据，证明其已经于查封之前接收使用1301房屋。2017年4月25日，刘芹（甲方）与黄安明（乙方）签订《协议书》，约定：甲方向乙方出售1301房屋，房屋买卖合同之前，因甲方就与第三方有两个纠纷案件已被法院查封或进入执行阶段，致使无法完成交易和过户，现经甲乙双方友好协商，共同达成如下协议：1、甲方与乙方于2016年7月13日就1301房屋签订《广州市存量房买卖合同》网签合同，乙方以总价款156万元购买1301房屋，乙方已支付16.5万元，并对涉案房屋进行了装修入住；现甲方同意由乙方在未支付的剩余购房款内直接支付人民币22万元给广州市天河区人民法院解决杨力帆纠纷，并达到解封。2、由甲方、乙方与傅加林的代理人达成并签订托管协议，由乙方将购房款中的人民币30万元进行托管，甲方负责进行傅加林广州市白云区人民法院的解封，另甲方与傅加林剩余款项由甲方与傅加林协议解决。3、关于甲方欠中国银行股份有限公司广州番禺支行贷款纠纷案由乙方在剩余房款内代为支付，中间贷款差额部分由乙方先行垫付，之后由甲方向乙方出具借条。4、以上三个案件中涉及诉讼费、执行费、律师费由甲方在案件协调中负责解决，但甲方不得以该部分费用未处理拖延解封和过户时间，否则，甲方除返还乙方已支付全部款项外，再由甲方一次性支付乙方违约金50万元。5、待以上涉案房屋全部解封后，甲方应及时与乙方到房屋管理部门办理过户手续，直至涉案房屋过户至乙方名下并成功归档；如遇其他原因致使涉案房屋无法过户至乙方名下，甲方应积极配合将涉案房屋抵押给乙方，并在相关部门办理抵押登记，否则，甲方除返还乙方已支付全部款项外，再由甲方一次性支付乙方违约金50万元。关于《补充协议》签订后，黄安明代刘芹支付款项的情况：1、2017年4月25日，黄安明代刘芹支付广州市天河区人民法院（2017）粤0106执1792号案的执行款223096元，广州市天河区人民法院的案款收据显示缴款人为黄安明。当日，刘芹向黄安明出具收条，确认黄安明代替刘芹归还杨帆人民币223096元，此款已交至广州市天河区人民法院。2、2017年5月2日，黄安明代刘芹支付广州市白云区人民法院（2016）粤0111执5956号案的执行款308227元，广州市白云区人民法院的案款收据显示缴款人为黄安明。当日，刘芹向黄安明出具收条，确认黄安明代替刘芹归还傅加林人民币308227元。3、2017年5月26日，刘芹出具收条，确认收到黄安明代其交至广州市番禺区人民法院执行费12005元。4、2017年6月7日，黄安明之妻陈兰秀代刘芹支付（2016）粤0113民初1738号案的律师费35000元，广东金联律师事务所实习律师黎光明向陈兰秀出具收据。5、2017年5月16日，黄安明分两笔分别代刘芹偿还中国银行股份有限公司广州番禺支行784371.75元、153786.12元，当日，黄安明代刘芹支付提前还款补偿金2879.39元以及诉讼费、保全费11850元，以上费用共计952887元。当日，刘芹向黄安明出具收条，确认收到黄安明代其偿还中国银行贷款952887元。综合上述情况，黄安明共代刘芹支付1696215.26元。上述事实，有买卖合同、补充协议、银行回单、收条、裁判文书、双方当事人陈述等在案佐证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据查明的事实，在本院查封1301房屋之前刘芹与黄安明已经签订房屋买卖合同；在查封之前黄安明已经合法占有1301房屋且黄安明已经代刘芹支付银行贷款及执行案款；1301房屋未办理过户手续系刘芹与他人存在经济纠纷所致，并非黄安明自身原因导致，故本院作出的（2020）京0109执异26号执行裁定并无不妥。现文天在线公司要求撤销（2020）京0109执异26号执行裁定继续查封1301房屋的依据不足，本院对其诉讼请求不予支持并依法驳回。文天在线公司称刘芹与黄安明恶意串通签订房屋买卖合同，缺乏证据支持。虽然黄安明、刘芹在签订买卖合同时1301房屋存在另案查封，但此后已经解封，本案执行异议之诉针对的系（2019）京0109执恢121号执行案件作出的查封。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的”不得转让，并非对房屋买卖合同效力的限制，房屋买卖合同效力的认定，仍应遵循民事合同效力认定的一般规则。刘芹称在其与黄安明就1301房屋签订房屋买卖合同之前就存在查封，且黄安明没有按照约定支付房款，故双方之间的买卖合同无效的意见，缺乏法律依据。故对于文天在线公司、刘芹的答辩意见，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百零八条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告北京文天在线图书有限责任公司的诉讼请求。案件受理费70元，由原告北京文天在线图书有限责任公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  马钢锤人民陪审员  于有芝人民陪审员  刘丰英二〇二〇年十二月三日书 记 员  宋海星-2--1-