北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初42248号原告（反诉被告）：齐悠茜，女，1972年12月5日出生，住北京市海淀区。被告（反诉原告）：李伟丰，男，1979年2月1日出生，住北京市石景山区。原告（反诉被告）齐悠茜与被告（反诉原告）李伟丰房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告齐悠茜、被告李伟丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。齐悠茜向本院提出诉讼请求：1判令李伟丰支付我违约金5500元，未按合同提价部分租金6600元，合计人民币12100元；2.诉讼费用由李伟丰承担。事实和理由：我作为承租方于2016年6月7日在丁丁租房居间服务下与李伟丰签订了关于北京市海淀区北太平路16号院5号楼433室《北京市房屋租赁合同》。合同约定房屋租赁期为2016年6月10日至2022年6月9日，共6年，租赁期内，李伟丰提前收回房屋的，应当提前30日通知我，并按月租金100%向我支付违约金。2020年5月18日，李伟丰通知我要卖房，同时要求我配合。我不得不搬离。李伟丰拒绝支付违约金以及协商解决此事。直到2020年6月15日，李伟丰才收回房屋，仅退还押金，拒不支付违约金。且合同约定租赁期内，前三年租金不变，但2018年12月，李伟丰不按合同约定，并一再承诺我6年租期不会变化，后续租赁价格还会根据市场情况下调等，提前6个月提高房屋租金并要求我支付，每月租金由4400元提高到5500元。综上，李伟丰的上述行为严重违反了合同的各项约定，损害了我的经济利益，为维护我的合法权益，故诉至法院。李伟丰辩称，我不存在违约，是齐悠茜主动提出退租的，且齐悠茜没有按照合同约定提前30日告知，是齐悠茜违约。关于所提提价部分租金6600元，合同中有约定，认可该项违约责任，我同意退还齐悠茜主张的未按合同约定提价部分租金6600元。李伟丰向本院提出反诉请求：1.要求齐悠茜赔偿我违约金5500元；2.要求齐悠茜赔偿我损失13200元（三个月租金16500元加上两个月租金差额2200元，减扣5500元）；3.判令齐悠茜支付我精神损失及误工费20000元。诉讼过程中，李伟丰增加第4项诉讼请求：判令齐悠茜支付2020年6月10日至2020年6月15日的租金916元。事实和理由：我和齐悠茜于2016年6月7日签订租房合同，约定“乙方提前退租的，应向甲方支付违约金，违约金以1个月租金为准；给甲方造成损失的，支付违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分”。2020年5月18日，我向齐悠茜提出“房子有出售的想法”，考虑到齐悠茜离异，单身带着老人和孩子，提前提出想法，希望共同协商解决问题的办法，以免措手不及，并提示对方一切按部就班，而并非要其搬离。2020年5月21日至23日，齐悠茜多次向我表示在看房、着急租房的想法，每次我均表示我只是有这个想法，但并未确定出售时间，后面如何发展尚不清楚，尽管放心住等。齐悠茜于5月23日突然告诉我已经签订了租房合同，并告诉我后续交房等的时间安排。出于对其家庭状况的考虑，我只能被动接受其退租的事实。6月7日，齐悠茜告诉我房子已经腾出，安排房屋交接。6月10日，在租房中介参与的情况下双方见面交割房屋，相关费用查验后，齐悠茜提出需要我支付一个月的租金作为违约金，我未同意，齐悠茜报警。鉴于齐悠茜情绪激动，分歧无法解决，我先行离开。6月15日，齐悠茜委托中介找我办理房屋交验退押金等手续，合同解除。房屋空置到9月12日才以4400元低价出租。齐悠茜在我一再劝阻的前提下，主动且突然退租另租它房的行为，违反合同第11条第2款约定，为维护我的合法权益，故提起诉讼。齐悠茜对李伟丰的反诉辩称，我没有搬走的意愿，但是在租房过程中，李伟丰发生违约行为：首先，李伟丰之前承诺我不涨房租，后从2019年1月开始，房租涨到5500元。2020年2月，李伟丰又告知我涨房租，我没有同意。我不同意李伟丰第1项反诉请求，2020年5月18日李伟丰告诉我可能要卖房，但是不着急，请我配合看房和后续事情。我认为就是李伟丰通知我卖房子了。我说需要一段时间安排。2020年5月21日，我给李伟丰打电话说我要去看别的房子，如果有合适的，就不再在这里继续租了，李伟丰同意了。所以我并没有违约。2020年5月23日，我告知李伟丰已经找到合适的房子，不继续租了。因为我不存在违约行为，不同意承担李伟丰的损失，不同意第2、3、4项反诉请求。本院经审理认定事实如下：2016年6月7日，出租人（甲方）李伟丰与承租人（乙方）齐悠茜、居间人（丙方）北京丁丁优房科技信息有限公司签订《北京市房屋租赁合同》，约定：李伟丰将位于海淀区北太平路16号5号楼3层4门433房屋（以下简称涉诉房屋）出租给齐悠茜居住使用。第三条（一）房屋租赁期自2016年6月10日至2022年6月9日，共计6年。甲方应于2016年6月10日前将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋交割清单》（见附件一）、《相关费用明细》（见附件二）经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及电卡、燃气卡等生活物资后视为交付完成。第四条租金（一）月租金标准：人民币（大写）肆仟肆佰元整/月（??：4400），租金共计叁拾壹万陆仟捌佰元整（??：316800.00）。第十一条违约责任，（三）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%向对方支付违约金，甲方应退还相应的租金。第十三条其他约定事项，经甲乙双方协商一致，前三年租金不变，后续双方再协商。2020年5月18日，李伟丰通过微信告知齐悠茜有出售涉诉房屋的打算并强调“不过不着急，我们只是有这个想法，如果确定请您配合看房和后续事情。目前一切事情按部就班，只是想提前跟您说一下，免得措手不及”。5月21日，齐悠茜微信告知李伟丰“李伟丰，刚和家里人说房子的事了。准备这几天就联系中介问下。看看租赁情况。咱们双方有安排随时沟通，尽量大家都安排好。”另查，双方的微信聊天内容显示：齐：……今天一直在看房，明天也约看了。如有适合的房子，我就会定，尽量不打扰您卖房。与您说一下。（5月22日下午17:32）李：齐姐：我觉得真的用不着，本来是因为相处的好，提前几个月跟您说的，另外时间上都可以商量，尽量保证九月一号以后。我只是大概预测个买（卖）房时间，其实也不是特别确定。我觉得您真的没有必要把自己弄得这么着急。慢慢来，有好的，合适的再租不迟。（5月23日上午8:33）齐：如果这几天没有适合的房子，可能会到9月，我尽力争取早日确定，否则，我真不踏实。九月涉及孩子开学，也麻烦，希望能早解决早踏实。我去看房啦，有消息我第一时间告诉您。（5月23日上午8:51）李：好吧，齐姐，真不用着急，房子真卖了，想办法我让他拖到九月份以后。（5月23日上午9:03）齐：收到，谢谢您。（5月23日上午9:08）齐：李伟丰豆豆爸爸，今天看房有相对适合的，已经签完。新租房租期从6月6日开始。您的房子上次我是3月初交费，按合同，6月9日是最后一天。我这边准备6月8日搬家，6月9日清理房间，您方便的话，6月9日安排交接。您看您那有未有需要咱们沟通或者相互配合的方面，您随时找我。这几天外出多，担心微信不一定及时看，您直接电话我就好。（5月23日晚上20:26）李：齐姐，咱们还是见个面聊一下吧，现在剩三四个月没法往外租啊。（5月24日9:34）齐：您的意思是我需要住到您卖房后给买家交房时吗？您给我发您要卖房的信息时，您知道我的心情吗？之前电话我也与您提到，我要找到房就搬，您这我也有可能不会拖晚，您也没问题呀。孩子上高中，本就紧张，您说卖房，我一定是赶紧找房，争取早些解决居住问题。（5月24日上午9:49）2020年6月7日，齐悠茜微信告知李伟丰已经搬走了，约定于6月10日进行房屋交接。2020年6月15日，李伟丰与齐悠茜完成房屋交接并签订《房屋交接表》。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，齐悠茜与李伟丰签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示且内容不违反法律强制性规定，故应属合法有效，双方当事人均应按照合同约定严格履行自身义务。根据本案查明的事实，李伟丰于2020年5月18日提出有出售涉诉房屋的打算，基于该情况的发生，齐悠茜于2020年5月23日提出“如果这几天没有适合的房子，可能会到9月，我尽力争取早日确定，否则，我真不踏实。九月涉及孩子开学，也麻烦，希望能早解决早踏实。我去看房啦，有消息我第一时间告诉您”的意见，李伟丰回复称“好吧，齐姐，真不用着急，房子真卖了，想办法我让他拖到九月份以后”。双方已经于2020年6月15日完成了房屋交接，故应视为双方协商一致解除合同。合同解除后，双方理应结清相关费用。对于齐悠茜主张归还租赁期间未按合同约定而单方面提价的租金6600元，李伟丰表示认可并同意归还，本院对此不持异议并予以确认。李伟丰反诉要求齐悠茜支付2020年6月10日至2020年6月15日期间的租金，具有事实与法律依据，本院予以支持。如上所述，双方系协商一致解除合同，均不应承担违约责任，故齐悠茜要求李伟丰支付违约金之本诉请求及李伟丰所提第1、2、3项反诉请求，均缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：一、李伟丰于本判决生效后7日内向齐悠茜退还未按合同约定而提价的租金6600元；二、齐悠茜于本判决生效后7日内向李伟丰支付2020年6月10日至2020年6月15日期间的租金916元；三、驳回齐悠茜的其他诉讼请求。四、驳回李伟丰的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费51元（齐悠茜已预交），由齐悠茜负担26元，已交纳；由李伟丰负担25元，于本判决生效后7日内给付齐悠茜。反诉案件受理费384元（李伟丰已预交），由李伟丰负担359元，已交纳；由齐悠茜负担25元，于本判决生效后7日内给付李伟丰。本判决为终审判决。审判员  刘宝平二〇二〇年十二月二十三日书记员  沙雪妮