甘肃省张掖市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘07民终1304号 上诉人（原审原告）：王某，甘肃省张掖市人，住甘肃省张掖市，公民身份号码：×××。 委托诉讼代理人：胡某，甘肃锦舒律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：赫某1，甘肃省张掖市人，住甘肃省张掖市，公民身份号码：×××。 被上诉人（原审被告）：薛某，甘肃省张掖市人，住甘肃省张掖市，公民身份号码：×××。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：张某，甘肃金都律师事务所律师。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：赫某2，甘肃省张掖市人，住甘肃省张掖市，公民身份号码：×××。系二被上诉人赫某1、薛某之子。 上诉人王某因与被上诉人赫某1、薛某房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省张掖市甘州区人民法院(2020)甘0702民初6124号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人王某及其委托诉讼代理人胡某，被上诉人赫某1、薛某及其共同委托诉讼代理人张某、赫某2到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 王某上诉请求：撤销甘肃省张掖市甘州区人民法院(2020)甘0702民初6124号民事判决，将本案发回重审或依法改判；本案一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。1、根据双方当事人签订的租赁合同约定，被上诉人支付第一年租金的时间应为正式使用前，即2019年11月3日前，而被上诉人于2019年11月19日才通过微信转账方式向上诉人支付房租7600元，没有按照合同约定的时间履行支付租金的义务，显然违约；2、被上诉人通过微信转账方式向上诉人支付房租7600元，该笔微信转账是因24小时内未收取，系统自动退回，但不是上诉人拒收，非主观因素未收取租金。双方经营的铺面相邻，被上诉人完全可以向上诉人当面交付租金，而被上诉人没有证据证明其当面向上诉人交付过租金，根据法律规定，被上诉人完全可以通过提存的方式履行自己支付租金的义务；3、被上诉人签订合同后时隔一个月才通过微信转账方式向王某支付房租7600元，是因当日上诉人向被上诉人告知已委托律师起诉，被上诉人才履行支付房租的义务。一审法院认定合同签订后上诉人没有催要过房租，及双方签订合同后，上诉人向被上诉人交付租赁房屋，被上诉人积极交纳房租与客观事实不符。二、一审法院适用法律错误。依据《中华人民共和国合同法》规定，承租人在合理的期限内逾期不支付租金的，出租人可以解除合同。被上诉人支付第一年租金的时间应为正式使用前，即2019年11月3日前，而被上诉人至今仍未支付租金，故上诉人提出解除合同，应当得到法院的支持。 赫某1、薛某辩称，一审判决适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。理由如下：一、被上诉人自承租上诉人房屋后，积极支付房租，但上诉人拒不收取。在上诉人不收取租金的情况下，被上诉人通过微信向上诉人转账支付2019-2020年房租，但是上诉人仍不收取，并将被上诉人电话及微信拉黑。被上诉人现在仍愿意向上诉人支付租金。二、在2020年4月，上诉人以被上诉人未支付租金为由起诉，要求与被上诉人解除合同，该案以诉讼主体有误，上诉人撤回起诉，上诉人明显是想中途收回出租房屋。三、被上诉人同时租赁了上诉人两间房屋从事餐饮工作，已经对两间房屋进行了装修布置，如果拖欠房租，上诉人完全可以来餐饮店中索要，但是上诉人从未索要过；四、上诉人依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条要求解除合同错误，该条款要求承租方无正当理由未支付或迟延支付租金，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。在本案中承租人如期履行了自己交付租金的义务，因上诉人不收取，被上诉人无法及时支付租金。 王某向一审法院起诉请求：1.解除原、被告双方签订的房屋租赁合同；2.被告支付2019年10月至2020年6月的租金5066.67元；3.本案诉讼费由被告承担。庭审过程中，原告增加诉讼请求：要求被告承担2020年7月至8月的租金1266.6元。 一审法院认定的事实：被告赫某1系个体工商户，经营甘州区甘浚镇集镇张掖市××区“天之味”餐馆。2019年10月19日，原告王某作为甲方（出租方），被告赫某1作为乙方（承租方），双方签订租房合同一份，约定：甲方将位于甘浚镇甘浚村九社王某门面一间出租给乙方居住使用，租赁期限自2019年11月3日至2022年11月2日止；房屋租金为一年一交，房屋年租金为7600元，乙方在2022年11月前交付完成；在正式使用前一次性交付房屋租金7600元；乙方在使用期间，在本间东墙开一幅宽60cm的通道门（由于乙方取门造成房屋主体开缝及变动，所有后果由乙方承担全部责任）。房屋使用完成后交付时恢复原样，房屋结构在没有甲方同意的情况下，主体结构不能随意改变（包括掏空墙面）。此外，合同还对其他相关内容进行了约定。合同签订后，被告赫某1于2019年11月19日通过微信转账方式向原告王某支付2019年至2020年房租7600元，但原告王某并未收取，并拒收了被告赫某1的微信消息。庭审过程中，被告赫某1表示愿意当庭履行2019年至2020年房租。 另查明：2020年5月10日，甘州区甘浚镇甘浚村村民委员会出具证明，证明涉案房屋系原告王某所有。2016年11月10日，原告王某及其委托诉讼代理人王开兴作为甲方，被告赫某1作为乙方，双方签订租房合同一份，将涉案房屋租赁给被告赫某1，租赁期限自2016年11月10日至2019年11月9日。现该合同已履行完毕。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告王某与被告赫某1签订租房合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，该合同合法有效，予以确认。现原、被告双方签订的租房合同租赁期限未满，原告要求解除双方之间的租房合同，要看有无约定解除合同或法定解除合同的情形存在。首先，原、被告双方在租房合同中未明确约定合同履行困难时协商解除合同的情形，且双方并未就合同是否履行进行协商，被告亦不同意解除合同，故双方并未约定解除合同。其次，根据原告提交的微信聊天记录可知，原、被告双方签订合同后，原告向被告交付租赁房屋，被告亦积极向原告交纳房租。庭审过程中，原告陈述其未收到被告交纳的房租。根据审理查明的事实，是因原告未及时收取被告微信转账且拒收被告微信消息所致。且庭审过程中，原告陈述合同签订后其并未向被告催要过房租，由此可知，原告未收到房租致使合同目的不能实现并非被告过错。被告在合同履行过程中无其他违约行为，现被告亦明确表示愿向原告支付2019年至2020年房租，故在租赁合同期限未满情况下，原告主张解除合同，并不符合约定或法定解除条件。再者，被告租赁涉案房屋的主要目的系经营“天之味”餐馆，从被告庭审中提交的租赁房屋使用现状照片来看，被告已对涉案房屋进行装修布置，在被告积极履行合同义务的情况下，解除合同不利于交易秩序稳定和对资源的有效利用，亦不利于交易双方实现利益最大化。原告提出租房合同中租期及租金都是被告所写，租房合同并非原告自愿所签的意见。原告系完全民事行为能力人，应当预见其在租房合同中签字带来的法律后果，其在民事活动中应负谨慎注意义务以维护自身合法权益，故由此造成的不利后果，应当由其负担，且原告主张系其口头陈述，并未提交任何证据证明，故对原告的该主张，不予采纳。因此，对原告要求解除原、被告双方签订的房屋租赁合同的诉讼请求，不予支持。 关于原告要求被告支付2019年10月至2020年8月的租金6333.27元的诉讼期请求。因原告与被告赫某1双方签订的租房合同不符合合同解除的条件，被告赫某1、薛某至今仍占有使用涉案房屋，且原、被告双方在合同中明确约定租赁期限为2019年11月3日至2022年11月2日，并约定了房屋租金的交纳方式，即房屋租金一年一交，每年7600元。庭审过程中，二被告表示愿意支付2019年至2020年的房租7600元，故二被告应向原告支付2019年11月至2020年11月的房屋租金7600元。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、驳回原告王某要求解除与被告赫某1于2019年10月19日签订的租房合同的诉讼请求；二、被告赫某1、薛某于本判决生效后十五日内向原告王某支付2019年11月至2020年11月期间的房屋租赁费7600元。案件受理费70元，减半收取35元，由被告赫某1、薛某负担。一审法院退还原告案件受理费35元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。经二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点是双方当事人签订的租房合同能否解除。分析如下：首先，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，上诉人与被上诉人签订的租房合同没有约定解除合同的条件，租赁期限未届满，且双方对解除合同未达成一致的意思表示。其次，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条，合同的法定解除有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，双方于2016年11月10日签订租房合同，约定租赁期限自2016年11月10日至2019年11月9日。双方于2019年10月19日就同一商铺再次签订租房合同，约定租赁期限自2019年11月3日至2022年11月2日，在正式使用前一次性交付房屋租金7600元。被上诉人于2019年11月19日通过微信转账的方式支付租金7600元，上诉人拒收。涉案房屋租赁之前双方之间就有长期稳定的租赁关系，被上诉人一直按时交纳租金，一、二审庭审中，被上诉人均表示愿意当庭支付2019年11月至2020年11月期间的租金。由此可知，被上诉人有积极履行合同的意思表示和行为，并非恶意长期延迟支付租金及故意导致合同目的不能实现，故双方签订的租房合同不符合法定解除的情形，上诉人认为被上诉人迟延履行交纳房屋租金的义务应当解除合同的上诉请求不能成立，本院不予支持。 综上，上诉人王某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费70元，由上诉人王某负担。 本判决为终审判决。 审判长 赖 鹰 审判员 陈建武 审判员 宋 睿 二〇二〇年十二月十日 书记员 张玉芬 【附本案所适用的法律条文】 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。 （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。