广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终8766号上诉人（原审原告）：朱志林，男，汉族，1977年8月9日出生，住广东省东莞市×××××××××××，公民身份号码：441××××××××××××898。上诉人（原审原告）：罗换娣，女，汉族，1982年8月24日出生，住广东省东莞市×××××××××××，公民身份号码：441××××××××××××866。两上诉人共同委托诉讼代理人：黄海滨，广东深信律师事务所律师。上诉人（原审被告）：东莞市绿湖山庄开发建造有限公司，住所地：广东省东莞市××××××。统一社会信用代码：914×××××××××××045J。法定代表人：李森，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈柱良，广东赋诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴丽君，广东赋诚律师事务所实习律师。上诉人朱志林、罗换娣与上诉人东莞市绿湖山庄开发建造有限公司（以下简称绿湖山庄公司）商品房预约合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初8547号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。朱志林、罗换娣向原审法院提起诉讼，请求判令：一、解除朱志林、罗换娣与绿湖山庄公司于2015年3月22日签订的《东方银座•兰乔公馆楼宇认购意向书》；二、绿湖山庄公司向朱志林、罗换娣返还定金本金人民币50000元及利息（以50000元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率，自2015年3月22日起计至实际返还本金之日为止，暂计至2020年3月15日为12027.4元）；三、绿湖山庄公司向朱志林、罗换娣支付定金罚金人民币50000元；四、判令绿湖山庄公司赔偿朱志林、罗换娣损失人民币1093462元，（以上第二项至第四项暂合计人民币1205489.4元）；五、判令绿湖山庄公司承担本案全部诉讼费用。庭审中，朱志林、罗换娣明确第二项诉讼请求中的利息标准从2019年8月20日起按借款市场报价利率计算。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第二百五十三条的规定，判决：一、确认朱志林、罗换娣与绿湖山庄公司于2015年3月22日签订的《东方银座•兰乔公馆楼宇认购意向书》已解除。二、绿湖山庄公司于一审判决发生法律效力之日起七日内向朱志林、罗换娣双倍返还定金计100000元。三、绿湖山庄公司于一审判决发生法律效力之日起七日内赔偿朱志林、罗换娣损失163801元。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费7822元，由绿湖山庄公司负担2628元，朱志林、罗换娣负担5194元。朱志林、罗换娣已经预交。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初8547号民事判决书。宣判后，朱志林、罗换娣不服一审判决，向本院提起上诉，请求：一、将原审判决第三项变更为：“绿湖山庄公司赔偿朱志林、罗换娣损失1093462元”，原审判决其他判项不变（与一审判决金额相比，差额为929661元）；二、判令绿湖山庄公司承担一审及二审全部受理费。事实和理由：一、朱志林、罗换娣有证据证明其实际发生的损失。如果绿湖山庄公司履约，朱志林、罗换娣仅需支付约66万元即可取得涉案房屋，而按照现在的备案价，则需要支付约175万元，朱志林、罗换娣如欲取得相同标的物，需要增加成本约109万元，这当然构成朱志林、罗换娣的损失。并且，根据朱志林、罗换娣提供的购买二手房的资料，在绿湖山庄公司违约后，朱志林、罗换娣被迫于2019年在东莞桥头镇购买建筑面积129平方米的商品房（与涉案房屋面积接近），总价186万元，首付65万元，贷款金额高达121万元（典型的全款变首付）。根据该二手房房价，朱志林、罗换娣遭受的损失与上述差价损失也大致相当。二、差价损失存在法律依据。在一审中，朱志林、罗换娣不仅仅主张可得利益损失，而是强调信赖利益损失。广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第五条的规定，信赖利益包括机会损失。具体就本案而言，朱志林、罗换娣分析如下：商品房买卖属于大宗交易，对普通人而言，资金有限，不可能同时购买多套房屋。朱志林、罗换娣与绿湖山庄公司2015年签订认购书之后，即丧失了按照当时市场价格再行购买其他房屋的机会。众所周知，2016年伊始，房地产市场开始暴涨，而绿湖山庄公司至2018年才明确表示不愿履行认购书，此时，朱志林、罗换娣再去购买涉案房屋或邻近地段的其他类似商品房，其付出的成本显然已大幅提高，该增加的成本即构成信赖利益损失。绿湖山庄公司在一审中声称，因朱志林、罗换娣仅缴纳定金，并未支付首期款，因此并未丧失同时购买其他商品房的能力与机会。根据朱志林、罗换娣提供的证据，朱志林、罗换娣属于普通工薪族，直至2019年才倾尽全家之力购买唯一一套商品房自住，且背负了沉重的银行贷款负担。朱志林、罗换娣与绿湖山庄公司签订认购书之后，虽然仅缴纳定金，但出于对认购书的预期履行，朱志林、罗换娣也不可能挪用其全力筹集的首期款再行购买其他房屋，否则，一旦绿湖山庄公司通知朱志林、罗换娣签约并缴纳首期款，朱志林、罗换娣缺乏足够资金，必然构成违约。即使假设朱志林、罗换娣经济实力雄厚，也不代表朱志林、罗换娣必然将全部资金投向房地产，并且，本地还存在限购、限贷等政策限制，正常人不可能在同一期间内随意购买多套房屋。三、原审法院关于损失计算的分析意见难以理解，也无法成立。原审法院关于损失计算的思路，整体而言很难理解。在计算朱志林、罗换娣的损失时，如果法院按照60万元的贷款利率计算利息收益，然后从朱志林、罗换娣的差价损失中扣除该利息收益，是合理的，但该利息收益不可能完全覆盖朱志林、罗换娣遭受的实际损失。绿湖山庄公司提出解约，是在2018年，法院不根据绿湖山庄公司实际提出解约的时间进行分析，却凭空假设一个2016年3月的时间点，并假设绿湖山庄公司已在该时间点退回双倍定金，这实在令人费解。并且从2016年初开始，房价早已逐月（甚至逐日）上涨，即使以2016年3月为时间点，也不可能再以一年之前的房价作为参照标准。另外，房屋是整套买卖，属于不能分割的交易标的物。对于买方而言，要么能够取得整套房屋，要么完全不能取得房屋，在实践中，根本就不存在按照所谓份额购买房屋的情形，更不可能按照份额计算损失。综上，朱志林、罗换娣认为原审法院关于损失的认定没有任何依据。关于朱志林、罗换娣遭受的实际损失或绿湖山庄公司因此取得的利益，只能认定为涉案房屋的差价金额约109万元。当然，在该金额基础上，可以酌情扣除相关期间内首期款的投资收益（贷款利息），以及上涨的人工、材料成本，但酌情扣除之后，损失额也不可能低至16万元。即使按照双方同等过错进行等额分配、分担，至少也应当支持50万元以上的金额。绿湖山庄公司未在法律规定的期限内向本院提出答辩意见。宣判后，绿湖山庄公司亦不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销原审判决第二判项，依法改判绿湖山庄公司向朱志林、罗换娣返还定金50000元；2.撤销原审判决第三判项，依法改判绿湖山庄公司无需向朱志林、罗换娣赔偿损失163801元；3.诉讼费用由朱志林、罗换娣承担。事实和理由：一审法院判定绿湖山庄公司向朱志林、罗换娣双倍返还定金及赔偿损失163801元，是不符合事实和法律规定的。一、绿湖山庄公司对未签订《商品房买卖合同》并无过错，绿湖山庄公司不存在违约，不适用定金罚则。首先，绿湖山庄公司与朱志林、罗换娣在2015年3月22日签订的《东方银座•兰乔公馆楼宇认购意向书》(以下简称《认购意向书》）中第五条第5款中已明确约定，该《认购意向书》虽约定了认购总价为665215元，但同时作出了明确说明“最终价款以《商品房买卖合同》为准”，即《认购意向书》所约定的价格并非合同的最终成交价格，仅是确定朱志林、罗换娣的购房意向；其次，签订《订购意向书》后，因期间该物业的建安成本大幅度增加以及房产市场变化，绿湖山庄公司于2018年1月31日向朱志林、罗换娣在内的认购客户函告《关于东方银座•兰乔公馆楼宇认购事宜的告知函》，郑重告知朱志林、罗换娣在内的认购客户“一、愿意继续购房的，原认购意向书所选房号仍然有效，但物业价格将按市场价确定；二、无意继续购房的，我司将如数退还所交定金，并按银行同期贷款利率标准上浮25%给予利息补偿”。根据《认购意向书》的约定，该物业的最终成交价格应以《商品房买卖合同》为准，然经多次磋商，双方未能就签订商品房买卖合同达成合意，且朱志林、罗换娣无意按市价购买意向房产，视为朱志林、罗换娣放弃对意向房产的购买，故未能订立商品房买卖合同的原因是双方当事人磋商不成，并非绿湖山庄公司对《认购意向书》无故反悔，应认定双方均已履行了认购书约定的义务，对未能签订商品房买卖合同均无过错，定金罚则不应适用；再次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定以及《认购意向书》第五条第6款中的约定，《认购意向书》是预约合同，当事人负有达成本合同的磋商义务。现双方协商不成未能签订商品房买卖合同，系属于因不可归责一方当事人的事由没有达成商品房买卖合同，绿湖山庄公司不存在违约情形，根据《认购意向书》的约定，绿湖山庄公司仅需将已付定金无息退还给朱志林、罗换娣，故朱志林、罗换娣的该项请求显然没有合同依据，故判令绿湖山庄公司支付定金罚金50000元依法无据，绿湖山庄公司仅需向朱志林、罗换娣返还定金50000元。二、原一审法院以要求绿湖山庄公司赔偿163801元购房损失依法无据、于理不合。1.绿湖山庄公司不存在过错，无需向朱志林、罗换娣支付购房损失。《认购意向书》中已明确约定，即该意向书为预约合同，仅系确认购房意向，并非等同于《商品房买卖合同》，意向房产的价款并未最终确定，绿湖山庄公司在考虑建造成本及市场行情的基础上要求适当调整房产价格并无不当，是符合常理的行为，绿湖山庄公司与朱志林、罗换娣双方未签订《商品房买卖合同》的原因在于双方对于预约价格与市场价格无法进一步磋商签订正式商品房预售合同，并非绿湖山庄公司故意不履行《认购意向书》的约定，绿湖山庄公司对未能签订商品房买卖合同不存在任何过错，无需向朱志林、罗换娣赔偿损失，仅需向朱志林、罗换娣退还定金50000元。2.即使认定绿湖山庄公司存在一定过错，也仅需依合同约定按定金罚则双倍返还定金，朱志林、罗换娣仅支付定金而非全部购房款，并没有丧失另外购房机会，不存在缔约机会损失，无需向朱志林、罗换娣赔偿损失。首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定,即使认定绿湖山庄公司存在过错，其承担民事责任最多为双倍返还定金，即承担缔约过失责任，而非本合同中的预期利益损失。本案中，朱志林、罗换娣完全可以通过要求解除《认购意向书》减少其可能的损失。况且，根据《合同法》第一百一十九条的规定，朱志林、罗换娣签订《订购书》后交纳的5万元定金不足以限制其经济能力导致无法实现购买其他房屋的目的。然朱志林、罗换娣并未采取任何措施防止损失扩大，其存在一定过错，故不应支持朱志林、罗换娣就扩大的损失的赔偿。其次，本案合同签订时东方银座•兰乔公馆第24期尚未取得合法的预售手续，绿湖山庄公司因客观原因直至2019年1月10日才取得预售许可证，取得预售许可证的时间并不可控，未取得预售许可证的原因亦非属于绿湖山庄公司的过错，故迟迟未能在签订《认购意向书》后一年内与朱志林、罗换娣签订《商品房买卖合同》。此外，自2015年签订《认购意向书》后，近年来涉案房产所在地区的房价有较大幅上涨，各类建安成本、物业成本也随之大幅上涨，这是双方在签订合同时都不可能预知的情况，绿湖山庄公司要求以市场价格签订《商品房买卖合同》并无不当。朱志林、罗换娣以自己的行为表示不以市场价格签订《商品房买卖合同》，应视为已单方解除《认购意向书》。再次，预期利益损失是一种违约责任产生的损失，且损失赔偿金额不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《认购意向书》是以确定商品房买卖合同为标的，其产生的是缔约请求权，与商品房买卖合同所产生的履行合同请求权并不同。三、即使认定绿湖山庄公司需赔偿预期利益损失，应以定金50000元为基数计算赔偿份额，原审法院以100000元为基数计算赔偿份额为无事实和法律依据。请求二审法院依法审理，支持绿湖山庄公司的上诉请求，以维护绿湖山庄公司的合法权益。朱志林、罗换娣答辩称：一、双方未能签订正式合同，是因绿湖山庄公司根本性违约造成，绿湖山庄公司应承担违约责任。认购书未明确的事项，可以后续磋商，但已经明确的最基本条款，包括标的物及房价，不属于继续磋商的范畴。至于认购书所称的“建筑面积、价款最终以买卖合同为准”，这是绿湖山庄公司提供的格式条款，该格式条款不能按照对绿湖山庄公司有利的方式进行扩大解释，其最多只能理解为因正当事由而在合理范围内适当调整，但这不代表绿湖山庄公司有权出于任何理由随意变更认购书已经约定的标的物面积及总价。绿湖山庄公司以房价上涨为由不履约的，不构成正当理由，这属于典型的违背诚信的根本性违约行为，并非“不可归责于双方的事由”，此种情形下，朱志林、罗换娣有权解除合同，绿湖山庄公司应承担违约责任。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第2条明确了预约合同的独立效力，因此，绿湖山庄公司在本案中应当承担《合同法》项下的违约责任（并非缔约过失责任）。二、朱志林、罗换娣不存在任何过错，绿湖山庄公司应承担全部责任。绿湖山庄公司是专业开发商，其未取得预售证即销售房屋，属于违法违规行为，当然应自行承担因此产生的全部责任及后果。朱志林、罗换娣只是普通消费者，并且，根据朱志林、罗换娣提供的证据，在签订认购书之前，朱志林、罗换娣从未有过购房经历，也不属于经验丰富的投资客。绿湖山庄公司也从未向朱志林、罗换娣披露过该方面的风险或表示无法履约，绿湖山庄公司作为开发商，显然应自己承担全部责任。三、绿湖山庄公司应赔偿信赖利益损失。关于绿湖山庄公司不履约导致朱志林、罗换娣遭受的损失或绿湖山庄公司因此获取的不当利益，只能认定为差价金额。综上，朱志林、罗换娣请求法院驳回绿湖山庄公司的上诉请求。本院经审理，确认一审判决查明的事实。本院认为，本案为商品房预约合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对朱志林、罗换娣、绿湖山庄公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据朱志林、罗换娣、绿湖山庄公司在二审中的上诉意见及答辩人的答辩意见。本案的争议焦点是：1.案涉合同的违约方如何认定；2.朱志林、罗换娣诉求绿湖山庄公司赔偿损失如何认定。对此，本院分析如下：对焦点一。朱志林、罗换娣与绿湖山庄公司于2015年3月22日签订的《东方银座•兰乔公馆楼宇认购意向书》是双方当事人真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应履行各自的权利义务。在签订意向后，绿湖山庄公司一直未通知朱志林、罗换娣签订《商品房买卖合同》，直至2019年1月31日绿湖山庄公司在售楼处发出《关于东方银座•兰乔公馆楼宇认购事宜的告知函》，从该函件内容来看，告知朱志林、罗换娣预订的房屋价格按市场价格确定。若朱志林、罗换娣无意继续购买，绿湖山庄公司将如数退还定金及利息。事实上，朱志林、罗换娣预定的房屋总售价根据《东莞市新建商品住房销售价格备案表》反映为1758677元，比认购意向书约定的665215元要多。虽然该认购意向书亦约定房屋最终价款以《商品房买卖合同》为准，但亦不应与认购意向书约定的665215元相差太多。即使绿湖山庄公司把是否继续履行合同的选择权交予朱志林、罗换娣，但绿湖山庄公司发出的告知函所附的购买房屋价格发生了很大变化，一审以此认为绿湖山庄公司违约并无不当。对焦点二。由于绿湖山庄公司违反了合同约定，构成重大违约，朱志林、罗换娣有权解除合同并要求绿湖山庄公司承担违约责任，绿湖山庄公司收取朱志林、罗换娣的定金根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，应双倍返还朱志林、罗换娣。对于朱志林、罗换娣诉求绿湖山庄公司预期利益损失，因朱志林、罗换娣与绿湖山庄公司签订的是预约合同，一方违反合同约定造成对方损失的，一方可要求对方承担缔约过失损失。朱志林、罗换娣主张损失应按双方约定买卖的房屋现在的备案价1750000再减去《东方银座•兰乔公馆楼宇认购意向书》约定的665215元认定是缺乏依据的。首先，朱志林、罗换娣与绿湖山庄公司无签订《商品房买卖合同》，对案涉房屋双方实际的成交价未明确；其次，朱志林、罗换娣只向绿湖山庄公司交付了50000元定金，相对案涉房屋于2019年的价格来说非常小。因此绿湖山庄公司因违约造成朱志林、罗换娣的损失，一审按份额折价，再扣减返还的100000元定金认定损失额并无不当，具体理由一审法院已作出认定，本院不再赘述。绿湖山庄公司上诉认为双方对解除合同均有过错，其无须承担缔约损失责任缺乏依据，本院不予支持。综上所述，上诉人朱志林、罗换娣、绿湖山庄公司的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费共17604元，由朱志林、罗换娣负担13097元（已预交），由东莞市绿湖山庄开发建造有限公司负担4507元（已预交）。本判决为终审判决。审判长  张海亮审判员  黎淑娴审判员  刘冬虹二〇二〇年十二月十六日书记员  梁婷燕