四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终17661号 上诉人（原审原告）：伍薇，女，1976年1月30日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 委托诉讼代理人：刘亮，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：李军，男，1970年4月6日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 委托诉讼代理人：周勔，四川熙然律师事务所律师。 上诉人伍薇因与上诉人李军共有物分割纠纷一案，不服四川省成都市青羊区人民法院（2017）川0105民初10957号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月10日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 伍薇上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.李军承担本案一、二审诉讼费。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。首先，一审判决认定伍薇与李军确定恋爱关系，系事实认定错误，双方只是朋友关系，并未确定恋爱关系。其次，一审判决认定案涉房屋按揭贷款本息1365130元、2016年至2020年支付物业管理费27731元均应由伍薇承担50%系事实认定错误。一审法院已经查明案涉房屋一直由李军管理，李军将该房屋出租获取的租金足够支付房贷和物管费，另案证人陈某和小区物业服务中心的证明都可以证明以上事实。并且李军的实际经济情况不可能负担每月几千元的房贷，因此伍薇不应当承担已归还房贷和物管费的50%。二、伍薇应当分得的房屋补偿款项应该为989235元。李军为案涉房屋支付的款项只有首付的9万和2018年12月6日结清的贷款665530元，在分配时只应由伍薇承担该款项的一半即332765元，根据评估报告，房屋现价值2644000元，伍薇应当分得的房屋价款为989235元（2644000×50%－332765＝989235元）。 针对伍薇的上诉，李军答辩称，一、案涉房屋并未出租，小区物业出具的证明与实际事实不符。物业证明中载明物业费由案外人缴纳，然而李军在一审时提供了物业缴纳收据和缴费记录能证明实际缴费人是李军，说明小区物业出具的证明不具有真实性，成都市中级人民法院（2020）川01民终2758号判决也认定是李军实际支付了该房屋物业费，且该房屋图片能看到房屋是清水房，不具备出租的可能性；二、此前成都市中级人民法院（2020）川01民终2758号判决认为案涉房屋为双方共有，该房屋所支付的对价定金2万元及首付款20万元，也应该由双方各承担50%，在李军自愿获得案涉房屋所有权的情况下，李军向伍薇支付的款项中应当扣除该22万中的一半；三、首付款和定金22万元均是李军支付的。 李军上诉请求：1.撤销一审判决，改判李军向伍薇支付房屋折价款132515元；2.上诉费用由伍薇承担。事实与理由：一、一审法院未对案涉房屋定金及首付款22万元中伍薇应承担的份额进行抵扣。案涉房屋对价中定金2万元、首付款20万元均是由李军个人账户内转账支付，贷款100万元实际偿还本息1365130元也是由李军实际偿还。一审法院认定房屋为双方共有，各占50%份额，却只对贷款部分进行了抵扣，未抵扣房屋定金及首付款，同时伍薇也多次陈述其愿意承担案涉房屋李军支付的所有价款的一半，因此应当抵扣定金及首付款的50%，伍薇应承担806430.5元。二、李军独自承担了本应由双方共同承担的定金、首付款和全部贷款，长达近10年，承担了巨大的经济压力。伍薇应当向李军补偿此期间的资金利息损失，按银行贷款利率4.75%计算，伍薇应支付806430.5元10年的利息383054.5元。 针对李军上诉，伍薇答辩称，一、对一审分割方法无异议，用评估价减去696430.5元，该计算方法已经包含所有物业费、偿还按揭贷款以及首付款。但计算依据漏列了事实，未将偿还按揭贷款部分的来源查清，笼统归结到李军偿还的。李军偿还的钱由几部分组成：一次性支付的665530元，之前已偿还的不是李军一人出资偿还，是李军用案涉房屋收取租金偿还。一审法院将所有偿还按揭贷款认定为全部是李军偿还，是事实认定不清。二、关于利息，共同所有的房屋，不存在资金占用利息问题，也超出了一审的诉讼请求，不是二审审理范围。三、22万元首付款一审法院认定是正确的，支付在前，约定份额在后，所以首付款不应双方承担。四、成都市中级人民法院（2020）川01民终2758号判决对提供证明的真实性已经予以确认，当时认为与本案无关，所以没有使用。 伍薇向一审法院起诉请求：1.依法分割双方共有的位于成都市青羊区××路××号××栋××楼××号房屋（权1052348，建筑面积168.41平方米），由李军按房屋的现市场价格向伍薇支付房屋产权50%的对价；2.李军承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：李军与伍薇于2008年经人介绍认识，后确定恋爱关系。2009年11月25日，张雪梦、李广进夫妻与吴维清签订《委托书》，约定由吴维清代理张雪梦、李广进办理诉争房屋的转让手续。2009年12月29日，伍薇、李军与张雪梦、李广进签订《房屋买卖合同》，约定：李军与伍薇共同购买诉争房屋；房屋总价款1220000元，签订合同时买方即向卖方支付定金20000元；买方于2009年12月30日前支付房屋首付款200000元。当日，李军向卖方指定收款人吴维清给付购房定金20000元。吴维清出具收条载明：“今收到李军购青羊区苏坡中路48＃25-7＃别墅定金，人民币贰万元整”。后李军又通过其银行账户（卡号：6228××××2515）向卖方转账200000元。吴维清出具收条载明：“今收到李军、伍薇购青羊区苏坡中路48号25-7＃首付款人民币贰拾万元整。”两份收条均由李军收存。案涉房屋剩余购房款1000000元，双方以伍薇名义向中国农业银行成都青羊支行办理贷款。伍薇与中国农业银行成都青羊支行签订了《个人购房担保借款合同》，该合同载明：借款人：伍薇，抵押人：李军、伍薇。合同约定贷款用于购买诉争房屋，还款方式为分期还款，扣款人账号为伍薇名下中国农业银行账户（卡号：6228××××8619）。李军向该银行出具《共同债务人承诺书》，载明：其与借款人（伍薇）是共有关系，经与借款人协商同意向贵行提出贷款申请，申请个人住房贷款，贷款金额为1000000元，贷款期限20年，并承诺作为共同债务人，愿意为借款人在贵行的借款承担连带清偿责任，并有义务共同归还该贷款本息及贷款行因发放和追收贷款本息而发生的一切费用。卖方收到剩余房款后于2010年1月9日出具收条，载明：“今收到李军、伍薇交来购青羊区苏坡中路48号25-7别墅一套房屋尾款人民币壹佰万元整。至此，房款全部结清。”2010年1月6日，诉争房屋登记至伍薇、李军名下，二人各享有50%的产权份额。2010年至2016年扣款银行卡被挂失之前，每月向银行的还款，均是李军通过其名下账号为6228××××4918账户将款项转至伍薇名下扣款银行卡账号为6228××××8619的账户。扣款银行卡被挂失之后，李军将扣款银行账户变更为李军名下账户，一直系李军实际还款。2018年12月6日，李军结清了剩余贷款本金及利息共计665530元。至此，李军共计归还贷款本息1365130元。诉争房屋一直由李军管理，并缴纳物业管理费。其中，2016年至2020年期间，李军缴纳物业管理费共计27731元。审理过程中，伍薇向一审法院申请对诉争房产进行价值评估。法院依法委托四川中砝土地房地产评估有限公司对诉争房屋进行市场价值评估。2020年6月8日，四川中砝土地房地产评估有限公司出具中砝房估字［2020］第053号《房地产估价报告》，在价值时点2020年6月4日的估价结果为：评估总价为2644000元，评估单价15700元／平方米。伍薇支付评估费18300元。一审法院另查明，李军诉伍薇婚约财产纠纷一案，该院于2018年5月22日作出（2018）川0105民初3042号民事判决书，判决案涉房屋归李军所有，伍薇配合李军办理过户手续。伍薇不服该判决提起上诉，本院经审理认为，原判决对李军所主张的因缔结婚约而向伍薇赠与房产的事实未予查明，并作出（2018）川01民终14913号民事裁定书，裁定撤销原判决，发回重审。一审法院在2019年1月24日受理后，李军于2019年7月3日撤诉。后李军再次以婚约财产纠纷向一审法院提起诉讼，要求伍薇将案涉房屋50%所有权返还给李军，伍薇协助李军办理房屋过户手续。2019年12月30日，一审法院作出（2019）川0105民初10888号民事判决书，判决伍薇将案涉房屋50%的产权份额返还给李军，并协助李军办理所有权变更登记手续，将案涉房屋登记至李军名下。伍薇不服该判决，上诉至本院。2020年5月6日，本院作出（2020）川01民终2758号民事判决书，认为：李军主张双方存在婚约，购买案涉房屋系为了双方缔结婚姻关系而为，双方最终未能结婚，伍薇应当退还房屋份额。因李军未举证证明双方存在婚约，案涉房屋登记伍薇为共有人系李军支付的彩礼的主张不成立，该房屋为贷款购买，贷款的主体系伍薇，故李军主张其个人全款支付无事实及法律依据，不能直接认为伍薇所取得的份额系李军所赠与，现有证据不足以证实该房屋系李军向伍薇赠与的婚约彩礼，也不是附条件的赠与，遂判决撤销成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初10888号民事判决；驳回李军的诉讼请求。 一审法院认定上述事实，采信以下证据：（2020）川01民终2758号民事判决书、证明、结清证明、房屋信息摘要、房屋抵押信息、账户查询信息、房屋买卖合同、定金收条、房地产估价报告及发票、当事人陈述等。 一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九十九条“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损失的，应当给予赔偿”之规定，伍薇与李军对案涉房屋系按份共有，各享有50%的产权份额，现伍薇要求分割案涉房屋，于法有据，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第九十四条“按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权”及第一百零二条“因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿”之规定，按份共有人按照份额享有所有权，并应按照份额承担债务。具体到本案中，案涉房屋按揭贷款本息1365130元均由李军偿还，李军在2016年至2020年支付的物业管理费27731元，均应由伍薇承担50%，即696430.5元。因伍薇主张李军向其支付价款，房屋归李军所有，李军同意房屋归李军所有，故由李军将伍薇应分得的款项支付给伍薇，案涉房屋归李军所有。李军主张其支付的首付款220000元，中介费10000元，均应由伍薇承担50%，一审法院认为，双方在购房时系恋爱关系，李军在支付首付款及中介费后，在办理产权登记时将案涉房屋约定为各享有50%的份额，李军支付款项在前，双方约定份额在后，且该费用亦非前述法律规定的因该房屋所产生的债务，故对李军要求伍薇承担50%首付款及中介费的意见不予采纳。伍薇在庭审中主张李军将案涉房屋用于出租，要求分割租金，因其未提交案涉房屋出租以及租金收取等证据，一审法院不予支持。根据评估报告，现该房屋价值2644000元，伍薇应分得的款项应为625569.5元（2644000元×50%-696430.5元）。伍薇支付的房屋评估费18300元，应由李军承担9150元。综上，伍薇的主张成立，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九十四条、第九十九条、第一百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审判决：一、李军于判决发生法律效力之日起十日内向伍薇支付房屋折价款625569.5元、评估费9150元；二、在李军履行完前述第一项支付义务之日起十日内，伍薇与李军互相协助办理位于成都市青羊区××路××号××栋××楼××号房屋的所有权变更登记手续，将前述房屋变更登记至李军名下。案件受理费9800元，由伍薇负担4900元，由李军负担4900元。 二审中，伍薇提交以下证据：1.（2020）川民申2994号民事裁定书，拟证明李军就成都市中级人民法院（2020）川01民终2758号民事判决申请再审，被四川省高级人民法院驳回的事实；2.伍薇和李军在2015年的短信聊天记录截图，拟证明2015年就案涉房屋出租伍薇和李军进行过交涉。李军质证认为：对裁定书的真实性无异议，但与本案无关；对聊天记录真实性不予认可。本院认为，四川省高级人民法院（2020）川民申2994号民事裁定书与本案无关联性，本院不予采信；微信聊天截图的真实性无法核实，亦不能证明房屋实际出租的事实，本院不予采信。 本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致，对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，综合双方当事人的上诉请求和抗辩理由，伍薇、李军对各自享有的共有物份额、折价分割方式以及评估后的财产价值均无异议，双方当事人亦认可因共有物产生的债务及相关费用可一并予以处理，但就具体抵扣金额存在分歧。伍薇主张支付部分首付款，但无付款凭证等客观证据予以印证，其上诉所提李军在占有期间用房屋收益支付按揭贷款，未进一步举证证明租赁期间及租赁金额，故对其上诉所提李军仅支付首付款9万元及清结贷款665530元的主张，本院不予支持。根据一、二审查明事实，除一审已经扣除金额外，李军还支付了定金20000元及首付款200000元，为减少诉累，应作为共有物产生的费用予以一并处理，由伍薇负担50%为110000元，李军上诉未主张中介费10000元，系对自己权利的放弃，故伍薇应分得的款项为：（2644000元×50%-696430.5元-110000）=515569.5元，对房屋评估费，双方当事人对负担方式均无异议，本院予以维持。对李军上诉所提应补偿其资金利息的请求，属于二审新增的独立诉讼请求，本院二审不予处理。 综上所述，上诉人李军的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，裁判结果不当。依照依照《中华人民共和国物权法》第九十四条、第一百条、第一百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销四川省成都市青羊区人民法院（2017）川0105民初10957号民事判决； 二、李军于本判决发生法律效力之日起十日内向伍薇支付房屋折价款515569.5元、评估费9150元； 三、李军履行完前述第二项支付义务之日起十日内，伍薇与李军互相协助办理位于成都市青羊区××路××号××栋××楼××号房屋的所有权变更登记手续，将前述房屋变更登记至李军名下； 四、驳回伍薇的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费9800元，由伍薇负担4900元，由李军负担4900元。二审案件受理费18622元，由伍薇负担9800元，由李军负担8822元。 本判决为终审判决。 审判长  陈良谷 审判员  付冬琦 审判员  徐苑效 二〇二〇年十二月三十一日 书记员  严冬梅