广西壮族自治区贺州市平桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1103民初1749号 原告：叶燕山，男，1989年10月20日出生，汉族，住广西昭平县。 委托诉讼代理人：方燕君，广东红棉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢彩芳，广东红棉律师事务所律师。 被告：贺州市善居房地产开发有限公司，住所地：广西贺州市龙山南路87号。 法定代表人：刘剑峰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄针，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：李红，广西桂东律师事务所律师。 第三人：杨丹，女，1990年4月27日出生，住广西昭平县。 原告叶燕山与被告贺州市善居房地产开发有限公司（以下简称善居公司）、第三人杨丹商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告叶燕山的委托诉讼代理人方燕君、谢彩芳，被告善居公司的委托诉讼代理人黄针、李红到庭参加诉讼。第三人杨丹未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告叶燕山向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金（违约金计算：从2018年7月1日起计算至实际交付经验收合格的房屋之日止，以已付购房款413168元为本金，按日万分之三的标准计算，暂计至2020年8月31日为98292.67元）；2.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2017年6月6日，原告叶燕山、第三人杨丹与被告善居公司签订《商品房买卖合同》（预售），约定原告及第三人以总价款413168元向被告购买坐落于贺州市，被告应当在2018年6月30日前将符合法律规定及合同约定交付条件的房屋交付原告使用。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款413168元。约2017年8月份，原告叶燕山与第三人杨丹签订《放弃贺州市善居房地产开发有限公司锦绣家园2＃楼1406室房屋共有权协议》，主要约定：第三人放弃1406号房的共有权，原告一次性补偿第三人10000元，1406号房所有权归原告个人。之后经原告及其他业主多次催促，截至本案起诉时被告未能将经验收合格的房屋交付原告使用。被告逾期交房给原告造成损失，故诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告辩称，一、本案商品房建设工期内具有不可抗力、不能克服的客观因素等法定及合同约定据实延期事由：1.35℃以上高温天气60天，中雨、大雨、暴雨和大暴雨天气93天；2.2016年-2019年三年中、高考21天；3.锦绣家园项目地基存在基坑内岩石高处地下室底板面较多造成工期延误，按合同约定可顺延工期6个月；4.受新型冠状病毒疫情影响，锦绣家园交房期限可合理顺延50天；5.因分项目承包人林玉兴未能按时支付白荣春锦绣家园项目工程外架手架工程款，造成本应于2016年11月18日外墙装修完工可拆除的外架手架工程至2019年10月23日才拆除，耽误施工进度，属于被告不能克服的客观原因造成的工期延误，按合同约定可顺延工期1069天。综上，锦绣家园项目在施工过程中具有法定和约定的可据实延期的事实，共计顺延1476天。二、善居公司已于2020年1月20日将涉案商品房交付原告。锦绣家园项目于2020年1月17日通过工程质量竣工验收即五方验收，善居公司于2020年1月20日前后同时用电话和微信通知的形式告知了全体业主。绝大多数业主已按通知于2020年1月20日确认并验收涉案商品房，但有部分业主拒收房屋，故涉案商品房已于2020年1月20日交付给原告。三、原告主张被告承担逾期交房违约金没有事实和法律依据。善居公司存在法定和约定的可据实延期的事实，不存在逾期交房，不应承担违约责任。即便存在延期交房，但根据双方签订的《商品房买卖合同》（预售）第十二条的具体约定，如被告存在逾期交房，原告不要求解除合同的，被告则按已交款项的万分之三计算违约金，原告主张按日万分之三标准计付违约金，不符合合同约定，亦不符合法律规定。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认证如下：被告对原告提交的证据停止装修通知书、领导留言板留言及回复信息、广西12345回复短信截图的证明内容有异议，认为本案涉案项目已于2020年1月17日完成五方验收，根据合同约定，原告善居公司已具备交房条件，原告提交的证据中涉及的验收是五方验收之后的多方联合验收。本院认为，原告提交的证据真实合法，且与本案待证事实之间存在关联性，能客观证明本案涉案项目已于2020年1月9日完成五方责任主体工程竣工预验收，预验收阶段之后进行逐套验收、联合验收的事实，依法予以认定。原告对被告提交的证据1-2：土地使用权证及宗地图、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售证、建设工程施工合同、开工申请、开工令的证据三性由法院核实，对证据3：（2019）桂1103民初1867号民事判决书、（2020）桂11民终509号民事判决书证明的内容有异议，对证据4：工程联系函、图片、签证单，贺政电[2020]3号通知，证据5：气象资料、中高考停工通知、停电记录，证据6：工程竣工预验收报告，证据7：施工单位工程竣工报告、建设工程质量竣工验收意见书，证据9：微信截图的真实性和证明的内容有异议，对证据8交房通知书、补充证据贺州市房产测绘成果报告的证据三性不予认可。本院认为，被告提交的证据1-2和证据5-9客观真实，且与本案有关联，本院予以认定。证据3-4、补充证据贺州市房产测绘成果报告客观真实，但与本案待证事实之间缺乏关联性，本院不予认定。 本院经审理认定事实如下：2017年6月6日，原告叶燕山、第三人杨丹与被告善居公司签订《商品房买卖合同》（预售），约定：善居公司将位于贺州市屋出售给原告和第三人，房屋单价3045.84元／㎡，房屋总价款413168元。后原告又与第三人签订《放弃贺州市善居房地产开发有限公司锦绣家园2＃楼1406室房屋共有权协议》，双方协议第三人放弃锦绣家园2号楼14层1406号房的共有权，原告一次性补偿第三人10000元，购房所需后续房款（还贷及利息）由叶燕山个人负责，与杨丹无关。诉讼中，第三人杨丹向法院提交了一份情况说明，其自愿放弃锦绣家园2＃楼1406室房屋的所有权和债权债务。现原告通过按揭贷款方式已付清房款。合同第九条约定商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.在未取得建设工程竣工验收备案证明文件时，可以以取得竣工验收意见书为准。合同第十一条约定出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付该商品房。合同第十二条约定了卖方逾期交付责任，具体为如确因出卖人责任造成房屋延期交付使用，对延期交付期间的违约损失，出卖人须以买受人已交款额的万分之三计赔买受人，若逾期交付超过365天，买受人有权退房，出卖人须在买受人提出退房要求之日起60日内退还买受人已付款，并按买受人已交款额的万分之二计赔买受人，买受人应在出卖人逾期超过365天起的60天内做出是否退房的决定，否则视为放弃退房的权利。合同补充协议（附件十一）第四条约定了特殊原因出卖人可据实予以延期的事由，主要包括：1.遭遇不可抗力，且出卖人在不可抗力发生之日起至交房前30日内告知买受人的；2.因国家有关法律法规、政策改变或政府限制性行为而导致工期延误的；3.非出卖人原因包括但不限于自然灾害、××突发事件、××疫情或政府××、××、××会议、庆典、交通管制、中××等原因通知××及其他政府行为××工期延误的；4.其它非因出卖人能控制的因素或者不可抗力因素（气象部门记录大到暴雨或降雨量达到中雨以上连续两天或两天以上等自然灾害），一周内停水停电超过8小时导致工期受影响的（每8小时计算一天，满4小时不足8小时按一天计算），出卖人可据实延期交房；5.不属于不可抗力因素但为出卖人不能克服的客观原因。合同还就其他商品房买卖事项作出具体约定或补充协议。2018年6月30日，被告未能按照合同约定向原告交付房屋。经查，锦绣家园工程项目在施工过程中存在因天气状况、线路检修、中高考客观原因导致工期相应延期的情况，但因以上客观因素顺延的工期仍不足以抵扣被告实际逾期的天数，被告存在实际逾期的事实。2020年1月9日，锦绣家园小区2＃楼经建设、设计、施工、监理、勘察五方单位预验收评定合格，并出具《工程竣工预验收报告》。2020年1月17日，经五方单位建设工程质量竣工验收，工程质量评定为合格。后善居公司委托物业公司通过业主微信群通知业主收房，部分业主已于2020年1月20日到物业处领取房屋钥匙，签字确认并领取交房通知书。现原告认为，善居公司逾期交房，且未向原告出具正式的书面交房通知，应当承担相应的违约责任，故诉至本院。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》（预售）是双方当事人的真实意思表示，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。现原告已按合同约定支付了全部房款，被告却未能在约定的期限内向原告交付房屋，构成违约，理应承担相应的违约责任。对被告辩称本案商品房建设工期内具有不可抗力、不能克服的客观因素等法定和约定据实延期的事由，不存在逾期的事实，不应承担违约责任的意见，本院不予采纳。关于违约责任的承担。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”和《商品房买卖合同》（预售）第十二条：“……。2.如确因出卖人责任造成房屋延期交付使用，对延期交付期间的违约损失，出卖人须以买受人已交款额的万分之三计赔买受人。……。”的规定和约定，被告逾期交房，应当承担相应的违约责任，对原告要求被告支付逾期交房违约金的请求，本院予以支持，但双方约定的按买受人已交款额的万分之三支付标准明显过低，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“……。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”的规定，综合本案商品房购买价格、贺州本地同期商品房销售价格、被告实际逾期情况等因素，本院依法酌情予以调整，确定在合同约定的标准买受人已交款额的万分之三基础上增至万分之三百，即由被告按照买受人已交房款的3%支付违约金。因本案第三人已与原告达成协议，自愿放弃涉案房屋的所有权及债权债务，故被告善居公司应向原告叶燕山支付违约金。综上，被告善居公司应向原告叶燕山支付逾期交房违约金12395元（413168元×3%）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下： 被告贺州市善居房地产开发有限公司应向原告叶燕山支付逾期交房违约金12395元。 本案受理费2257元，减半收取1128元（原告已预交），由原告叶燕山负担986元，由被告贺州市善居房地产开发有限公司负担142元。 上述应付款项，义务人应在本案判决生效后十日内履行完毕，如逾期未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审判员 徐 敬 二〇二〇年十二月二十八日 书记员 张景婷 书记员 覃玉新