北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初20843号原告：李敏，女，1989年1月10日出生，汉族，个体工商户，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：赵娜，北京京讯律师事务所律师。被告：蒋文娟，女，1983年7月16日出生，汉族，北京易桥缘国际教育有限公司总监，住北京市大兴区。原告李敏与被告蒋文娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李敏及其委托诉讼代理人赵娜，被告蒋文娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李敏向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令蒋文娟向李敏退还2020年1月23日至2月15日期间的租金人民币9341.4元；2.请求法院判令蒋文娟向李敏退还押金人民币12066元；3.本案诉讼费由蒋文娟承担。事实和理由：2019年5月5日，李敏与蒋文娟签订了《北京市房屋租赁合同》，约定蒋文娟将坐落于北京市大兴区丽园路9层902的房屋出租给李敏使用，租赁期限自2019年5月15日至2022年5月15日，共计三年，每月租金为人民币12066元，押金为人民币12066元，李敏以第一次季付，之后半年付的方式向蒋文娟支付租金。李敏分别于2019年5月3日及5月7日向蒋文娟支付了第一次季付租金（2019年5月15日至2019年8月15日）及押金共人民币42864元，后于2019年8月7日向蒋文娟支付了一笔半年付租金（2019年8月16日至2020年2月15日）人民币72396元。2020年1月2日，李敏通过微信与蒋文娟协商提前退租事宜，经协商达成退租方案如下：李敏如能将涉诉房屋转出由第三人承租，蒋文娟便将剩余房租及押金退还李敏。后经李敏的努力，李敏将涉诉房屋转出由第三人张**承租，蒋文娟于2020年1月23日与第三人张**签订了租赁合同，将涉诉房屋出租给第三人张**，李敏于2020年1月23日前与蒋文娟解除之前签订的《北京市房屋租赁合同》并搬离涉诉房屋。在李敏搬离涉诉房屋后，蒋文娟未将剩余租金和押金退还给李敏，后李敏要求蒋文娟退还剩余租金及押金，蒋文娟仍拒不退款，为维护李敏的合法权益，故起诉。蒋文娟辩称，李敏的诉讼请求不成立，李敏违约在先，2019年7月15日应该支付蒋文娟下半年的房租，但是李敏没有按时交付，到2019年8月7日才交付，拖欠将近一个月。还有一个违约，2020年1月中旬，李敏说不租了，蒋文娟让李敏找人转租，因为在我们的行业转租是正常的，蒋文娟也是可以接受的。但是李敏找来的张**并没有按照李敏的合同进行转租，蒋文娟跟李敏的合同是签订的三年，张**与蒋文娟签订的是一年，并不同意继续履行李敏的合同，因此也给蒋文娟造成了28个月的房屋租金损失，蒋文娟为了减少损失的情况下才接受张**这个租户。对于李敏要求的剩余租金，不认可计算方式和天数，剩余的天数应该是23天，应该是从24日计起，计算方式正常为12066元乘以12除以365天乘以23天，等于9124元，计算出来应该是剩余的房租。李敏提前退租，蒋文娟也是有损失的，双方是2019年5月5日签订的合同，租赁期为2019年5月15日至2022年5月15日。李敏实际入住时间为签订合同当天入住的，当时给了李敏10天免租期，这个费用是3967元。因为李敏是中介带来的，蒋文娟还交了12066元中介费，蒋文娟的房屋维修费3967元，因为李敏第一次违约，押金已经扣除，李敏第二次违约，没的扣了，要求李敏再支付一个月的租金12066元作为违约金，李敏共给蒋文娟造成32066元损失，再减去剩余房租9124元，李敏应该赔偿蒋文娟22942元。因为张**毕竟是李敏给找的，蒋文娟就不追究了。现在张**并不是转租过去的，是跟蒋文娟直接签订的合同，是李敏完全违约，张**现在办公司还需要蒋文娟的地址注册。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年5月5日，蒋文娟（出租人、甲方）与李敏（承租人、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，载明：房屋坐落于北京市大兴区观音寺街道办事处丽园路9号9层902（以下简称涉案房屋），建筑面积113.34平方米。租赁用途为办公。房屋租赁期自2019年5月15日至2022年5月15日，共计三年。甲方应于2022年5月14日前将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋交割清单》（见附件一）经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及附属物品后视为交付完成。租金标准：12066元/月，支付方式：季付，押一付三，各期租金支付日期2019年5月15日、2019年7月15日（半年付）、2020年2月7日，第一次付款季付，以后半年付，每次付款提前7日。押金人民币12066元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。转租：除甲乙双方另有约定以外，乙方需事先征得甲方书面同意，方可在租赁期内将房屋部分或全部转租给他人，并就受转租人的行为向甲方承担责任。在乙方转租行为不违反法律法规或不损害甲方利益的前提下，甲方不反对乙方转租。第八条合同解除……（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.不按照约定支付租金达7日的……第九条违约责任：（一）甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按月租金100%向乙方支付违约金；乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失……（三）甲方未按约定时间交付房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按本房屋月租金的100%标准支付违约金。合同签订后，李敏向蒋文娟支付了第一笔租金，后于2019年8月7日，李敏向蒋文娟支付了2019年8月16日到2020年2月15日期间的租金72396元。李敏提交蒋文娟与案外人张**签订的《北京市房屋租赁合同》，证明张**是由李敏介绍给蒋文娟的，已经完成了转租行为，蒋文娟应当退还剩余租金和押金，该合同的租赁期限为2020年1月23日至2021年1月22日，月租金为12066元；蒋文娟对该证据的真实性认可，但认为该证据与李敏无关。李敏提交2020年1月2日与蒋文娟的微信聊天记录截图，证明双方已经达成一致，李敏将房转租出去，蒋文娟同意退回剩余租金和押金；蒋文娟对该证据认可，但认为李敏并不是按照合同进行转租的，不是找来一个人就是转租。李敏提交2019年8月6日、7日双方微信聊天记录截图，证明2019年8月7日支付第二次房租的时候，蒋文娟并没有提出异议，比如要求退房、支付违约金或扣除押金等；蒋文娟称其和李敏打过电话，如果李敏再不交租金是要扣除押金的。李敏提交2020年1月16日、23日双方微信聊天记录截图，证明其把涉案房屋转租后，蒋文娟一直是同意退剩余租金和押金，只是退的时间是2020年1月23日前退。蒋文娟称当时答应李敏是转租出去，才同意退剩余租金和押金，但当时也没有计算到底还剩多少租金和押金，都是由会计清算的。李敏提交微信聊天记录截图，证明李敏将房屋转租后，一直在催促蒋文娟退剩余租金和押金，只是时间问题，蒋文娟并没有对此提出异议。蒋文娟称跟李敏解约的时候快过年了，一般是跟上一个租户解约后在一个月左右给结算，正好赶上疫情，也不知道剩余多少租金和押金，都是由会计结算的，后来会计说李敏还欠我们钱，毕竟李敏给蒋文娟介绍了张**，就不追究了。蒋文娟提交2019年5月7日双方微信聊天记录截图，证明李敏第一次给蒋文娟转的房租，上面写着押一付三的房租，当时说的是签订合同后三天内打款，给了李敏十天免租期是事实，是5月5日签订合同当天给的李敏钥匙；提交查询汇款明细，证明李敏晚交租金。李敏对上述证据的真实性认可，证明目的不认可。蒋文娟提交张**注册的公司信息手机查询截屏，证明张**的公司注册地址是涉案房屋的地址。李敏认为该证据跟本案没有关系。蒋文娟提交涉案房屋的不动产权证书，证明涉案房屋是北京兴发展通信网络技术开发有限公司的。李敏称涉案房屋的不动产权证书，真实性无法发表意见，由法院认定。2020年1月2日，李敏与蒋文娟的微信聊天显示：李敏：“亲您好，我9楼的房子暂时不租了，大概在1月中旬就不租了。现在有个中介带了一家可能想租这个房。我要不要把您的联系方式给他？”蒋文娟：“你谈吧！你转出去我退你押金，要不然押金退不了。”李敏：“嗯，但是我剩余房租是退我的对吧”。蒋文娟：“你们是902吧？”李敏：“是的。”庭审中，李敏称其于2020年1月15日搬离涉案房屋，蒋文娟称李敏于2020年1月23日搬离涉案房屋。上述事实，有《北京市房屋租赁合同》、微信聊天记录截图、查询汇款明细、不动产权证书以及双方当事人当庭陈述等证据予以佐证。本院认为，李敏与蒋文娟签订的《北京市房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应切实履行。本案中，双方均认可已经达成一致意见，即如李敏将涉案房屋成功转租，则蒋文娟同意免除李敏的违约责任，与其解除合同。双方争议焦点在于李敏介绍案外人张**与蒋文娟签订合同是否符合双方约定的解除条件，蒋文娟辩称与案外人之间签订的合同在履行期限上与李敏之间的合同不一致，但根据双方提交的证据，蒋文娟并未明确要求李敏需介绍签订完全一致的房屋租赁合同，且在合同签订后、诉讼开始前亦未对此表示异议，故对于蒋文娟的该项辩称意见，本院不予采信。因案外人张**的租金起算日期为2020年1月23日，故关于李敏主张蒋文娟退还2020年1月23日至2月15日期间的租金人民币9341.4元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于李敏主张蒋文娟退还押金人民币12066元的诉讼请求，蒋文娟辩称因李敏2020年8月7日交纳租金晚于合同约定日期，构成违约已经扣除，但结合本案中双方提交的证据，在李敏提出要求退还押金及剩余租金时，蒋文娟并未明确表示押金已经因之前违约进行扣除，且未能提供证据证明其之前已经向李敏主张过押金扣除问题，应视为蒋文娟同意退还押金，故对李敏的该项诉讼请求，本院予以支持。对蒋文娟的抗辩意见本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、蒋文娟于本判决生效之日起十日内退还李敏2020年1月23日至2月15日期间的房屋租金9341.4元；二、蒋文娟于本判决生效之日起十日内退还李敏押金12066元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费168元，由蒋文娟负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  王 静二〇二〇年十二月二十四日法官助理  孟 洋法官助理  赵新兰书 记 员  张海利