北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初15537号原告（反诉被告）：北京苏宁便利店有限公司，住所地北京市通州区融商六路1号2幢三层。法定代表人：郝嘉，总经理。委托诉讼代理人：耿桂芝，北京京勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁瑞鑫，北京京勤律师事务所实习律师。被告：北京方畅万通房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区石龙经济开发区永安路20号3号楼A-4755室。法定代表人：高义强，经理。被告（反诉原告）：来宪泉，男，1993年9月25日出生，汉族，住河南省新乡市。原告（反诉被告）北京苏宁便利店有限公司（以下简称“苏宁公司”）与被告北京方畅万通房地产开发有限公司（以下简称“方畅万通公司”）、被告（反诉原告）来宪泉房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，利用网络音视频北京云法庭系统，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）苏宁公司的委托诉讼代理人耿桂芝、丁瑞鑫，被告方畅万通公司的法定代表人高义强、被告（反诉原告）来宪泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）苏宁公司向本院提出本诉诉讼请求：1．请求法院依法判令二被告共同偿还原告租金181758元及资金占用费（以181758元为基数，按年利率6%计算，自2019年11月24日起至实际支付之日止）；2．判令二被告向原告开具2019年9月5日至2019年11月24日租金对应金额50842元的增值税专用发票；3．判令诉讼费由二被告负担。事实与理由：2018年，原告与被告二协商涉诉房屋租赁事宜。因被告二系自然人且并非涉诉房屋产权人，无法开具房屋租赁发票，被告二遂委托原告与被告一签订合同，并由被告一向原告开具相应金额、符合税法规定的税率为5%的租赁费用增值税专用发票。2018年8月13日，原告与被告一签订了《租赁合同》，2018年9月5日双方签订了《租赁物交付确认书》，约定方畅万通公司将位于北京市X区2号楼一层底商123号门的房产出租给原告，租期为2018年9月5日至2023年9月4日。《租赁合同》第7条约定，原告将租赁费用和其他有关费用全部支付到来宪泉个人账户。合同签订后，原告向来宪泉支付了履约保证金18000元和各期间的租金。其中，2019年9月5日至2020年9月4日的租金为232600元，但被告并未就该笔租金向原告开具相应发票。2019年10月23日，原告向被告发送解除租赁合同的通知函，被告于2019年10月24日签收。根据《租赁合同》第14条，案涉租赁合同及补充协议于2019年11月24日解除，方畅万通公司应退还原告2019年11月24日至2020年9月4日的租金181758元。因来宪泉是案涉房屋实际出租人和房租收款人，故来宪泉应对剩余房租承担共同还款责任。原告多次向被告催要剩余租金，但被告拒绝返还，被告的行为给原告造成很大经济损失。为维护自身合法利益，原告特提起本案诉讼，恳请贵院依法支持原告的全部诉讼请求。被告方畅万通公司针对本诉答辩称：我方答辩意见同来宪泉的答辩意见。来宪泉代理我公司办理专用发票的，别的事我方不清楚，签合同的事实属实，我方给原告开过发票。关于原告要求开具发票的诉求，据我方所知应该是还没给开发票，我方听说原告违约了，暂时开不了发票，之前的发票都是沟通好后我方开具的，诉争期间的发票因没沟通好就开不了。实际苏宁公司没能按时撤走，所诉称的还有剩余租金不属实，后因疫情影响我方的房屋直至2020年5月底才出租出去。被告（反诉原告）来宪泉针对本诉答辩称：我不同意原告的诉讼请求。原告一直存在违约，合同签完之后，原告就没有按时付房租，第一次晚了2个月，还把原合同的金额也给改了，付的金额也不一样，原告强制性要求我降房租，如果不降房租，原告就不付房租。我没办法，迫不得已只能同意降租协议。原告租房子的时候，我是二房东，我有房主的授权，原告和我还有房主同时沟通过这件事，原告表示苏宁品牌非常大，表示会长时间租用房屋，还要求房租低于市场价，说的是一次性将租金打给我，但原告用了一年的后第二年就没有正常付房租。之后虽然房租付了，但是没有按照合同约定的标准支付，再过没多久，原告就说不干了。我说那原房租得谈一谈，但是原告也不来，就是说不干了，就是业务员来说可以起诉公司或者公司起诉我们，业务员说他就管撤店，其他的他们不管，但实际上他们也没有按照实际说好的时间进行撤店。苏宁公司通知我他们确定闭店撤走的时候，我这边确实有个新租户要租这处房子，就收了人家2万元定金，但苏宁公司他们实际又未按约定时间撤走，致使我这店面房没能租出去，还赔偿了新租户2万元违约金。同时来宪泉提出反诉诉讼请求：1．请求法院判令原告向被告支付装修拆除、水电恢复、墙面恢复、装修恢复、工人费、材料费共计5万元；2．判令原告向被告支付免租期费用2万元，免租期是在合同完全履行的基础上的优惠条件；3．判令原告向被告支付当时给原告办理工商营业执照、迁出、新办营业执照费用4万元；4．判令原告向被告支付被告垫付的中介费5万元；5．判令原告向被告支付被告垫付的转让费6万元；6．判令本诉及反诉费均由原告承担。反诉事实和理由为：2018年8月原告与我双方签订房屋出租合同，租期五年。因租期长原告要求房租便宜一些，且当时经双方沟通，原告只能承担房租、水电费和增容费。其他的中介费、店面转让费、物业管理费、取暖费原告都不能单独去支付，需要我先行垫付，然后原告再分摊在5年的租金里支付给我，我考虑到苏宁公司是大公司又是长租，就同意了原告苏宁公司的要求，但原告苏宁公司只实际租用我房屋到2019年10月时即通知我他们要闭店，是提前一个月我他们撤走，也不协商其他赔偿，还要我马上退回剩余房租，可苏宁公司首先违约在先。另外，苏宁公司通知我他们确定是要闭店撤走的时候，我这边确实有个新租户要租这处房子，我就收了人家2万元定金，但苏宁公司实际又不按他们约定好的时间闭店撤走，致使我这店面房最终没能实际租出去，还赔偿了新租户2万元违约金，且苏宁公司强制撤店后，一直也不回应我有关协商赔偿问题，导致我的房屋没有出租出去。原告（反诉被告）苏宁公司针对被告来宪泉的反诉辩称：不同意来宪泉的反诉请求。第一，恢复原状费用，租赁合同第15条明确约定是现状返还，无需恢复，是不存在拆除费用的问题的；第二，关于空置期费用，合同没有约定空置费，且在苏宁公司提出退房时，来宪泉已将涉诉房屋又转租出去了，不存在空置期，迟延交付房租是大房东刘静军阻挠所致，责任不在我方；第三，关于工商登记费用，来宪泉针对本项请求没有任何证据，此项支出也不应当由我方承担；第四，中介费与转让费属于另外的法律关系，与本案无关，我方也未要求来宪泉给我方垫付转让费，不应当由我方承担。本诉和反诉费也均应由被告承担。本案双方当事人苏宁公司和来宪泉围绕各自的诉讼请求依法提交了相关证据，本院依法组织三方当事人进行了庭审质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理对事实认定如下：涉案房屋坐落于北京市通州区永顺镇乔庄村西区2号楼一层底商123号（以下简称“涉案房屋”），由来宪泉从刘静军处承租，租赁期限自2018年9月1日至2023年8月30日共五年。后方畅万通公司作为出租方、甲方与苏宁公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定将涉案房屋转租给苏宁公司，租赁期限自2018年9月5日至2023年9月4日共5年；免租期25天，自2018年9月5日至2018年9月30日；首个租赁年度为2018年9月5日至2019年9月4日，此后每12个月为一个租赁年度；租赁费采用“先付后租”的方式按年提前15日支付，首期租赁费费用21．52万元，苏宁公司应于2018年8月30日支付定金21．52万元及履约保证金1．8万元，本合同终止后5日内甲方无息退还该履约保证金，此后每年租赁费支付日为8月20日；收取苏宁公司租赁费和相关费用的银行账号为来宪泉的银行账号。双方合同中关于发票开具、合同解除及违约责任等的约定为：“第六条，……甲方在收到乙方租赁费用7个工作日后向乙方提供相应金额、符合税法规定的税率为5%的租赁费用增值税专用发票。甲方如延迟提供相应发票，乙方有权相应延迟支付租赁费用；乙方也有权按扣除不低于当期租赁费用的30%支付，后期若甲方提供合同约定的发票且未给乙方造成损失的，乙方在七个工作日内予以补付所扣除的租赁费用。乙方应按本合同的约定支付租赁费用，在甲方无任何违约的情况下，如延期10天以上，每延期支付一天，甲方按所欠费用的万分之五加收滞纳金；逾期超过一个月，经甲方书面通知后仍未交纳的，甲方有权解除本合同。……第十四条，乙方可以提前解除本合同，但须提前30日书面通知甲方，以乙方解除合同书面通知送达甲方之日起30日之次日作为本合同解除的日期，履约保证金不退还，乙方不再承担其他任何责任。第十五条，乙方可以对租赁物内外部进行装修与改造，可自行添置设备，甲方需予以配合，乙方对租赁物所作装修改造在返还时无需恢复。租赁期限届满、本合同被解除或本合同被依法终止履行后三个工作日内，乙方将自有物品、设施设备搬离腾空房屋，按腾空后的现状向甲方返还租赁物，该期间，乙方不收取租赁费用。乙方向甲方返还租赁物时，甲乙双方须办理租赁物交接手续，若甲方拒绝办理交接，则视为乙方已按期返还租赁物。第十六条，一方如违约，守约方为了保证本合同的履行，有权在书面通知违约方后，代理违约方先行对第三方承担责任、垫付费用，或代理违约方按本合同约定采取补救措施。守约方垫付或产生的合理费用可以直接在应付对方的任何费用中进行冲减。任何一方违约而导致对方解除本合同的，违约方应赔偿守约方的全部损失，本合同中另有约定的除外。”合同还对双方其他权利义务进行了约定。合同签订后，方畅万通公司于2018年9月5日将涉案房屋交付苏宁公司使用，苏宁公司于2018年8月29日向来宪泉银行账户转账支付首期房租和履约保证金共计23．32万元（首期租赁费21．52万元+履约保证金1．8万元）。2019年9月12日，方畅万通公司与苏宁公司签订《补充协议》，将2019年9月5日至2020年9月4日的租金从24．26万元调整为23．26万元。2019年9月19日，苏宁公司向来宪泉银行专户转账支付了第二个租赁年度2019年9月5日至2020年9月4日期间的房屋租金23．26万元。后在租赁合同履行过程中，苏宁公司于2019年10月23日向方畅万通公司发出解除合同通知函，称根据合同第十四条约定，其可以提前解除租赁合同，但须提前30日通知书面甲方，以乙方解除合同书面通知送达甲方之日起30日之次日作为本合同解除的日期，履约保证金不退还，乙方不再承担其他任何责任。现我公司决定关闭此店，故根据上述合同约定正式发函通知贵司，提前解除贵我双方的租赁合同及相关补充协议，即于2019年11月23日正式解除（若贵方收函日期在2019年11月23日后，则于贵方收函后满30日之次日正式解除）贵我双方的租赁合同及相关补充协议，我司将按合同第十五条约定在解除日后三个工作日内向贵司返还租赁物，请贵方按时与我司办理交接手续，否则视为我司已按约将租赁物交还贵方。该解除合同通知函内容显示的收件人为方畅万通公司，但实际邮寄发给的收件人为来宪泉。苏宁公司提交的邮寄物流信息显示邮件于2019年10月24日签收。来宪泉庭审中称其于2019年11月2日收到解除合同通知函，苏宁公司于2019年12月15日从涉案房屋撤店。关于房屋装修，苏宁公司在承租涉案房屋后进行了装修。来宪泉认为苏宁公司提前终止履行合同，应当支付恢复原状费用，并提交收据证明其为恢复原状支出费用情况。苏宁公司认为合同约定返还房屋为现状返还，不存在苏宁公司支付恢复原状费用的约定，对来宪泉提交的证据不予认可。庭审中，方畅万通公司的法定代表人高义强表示：其与来宪泉系朋友关系，租赁合同履行过程中的事宜方畅万通公司并不知晓，方畅万通公司仅是代来宪泉与以自己的名义与苏宁公司签订房屋租赁合同并代来宪泉为苏宁公司开具所收房屋租金的增值税发票。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致，可以解除合同；当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据本案查明事实，来宪泉系涉案房屋的实际出租人，尽管方畅万通公司作为名义出租方与苏宁公司签订了房屋租赁合同，但苏宁公司在签订合同时知晓实际出租人为来宪泉，且苏宁公司实际也是向来宪泉支付的租金和邮寄的解除合同通知函，故涉案房屋租赁合同的双方主体实际应为来宪泉与苏宁公司，方畅万通公司在与苏宁公司之间不存在实际经营交易的情况下，其法定代表人为给来宪泉帮忙却以方畅万通公司名义与苏宁公司签订虚构的双方之间的房屋租赁合同和为并不实际存在的租赁经营活动开具增值税发票不妥。根据房屋租赁合同第十四条约定，苏宁公司可以提前解除合同，但须提前30日通知对方，苏宁公司于2019年10月23日向来宪泉邮寄送达解除通知函，在苏宁公司未提供证据证明其邮寄地址为双方约定或来宪泉确认的邮寄地址的情况下，实际收到邮件的时间以来宪泉认可的2019年11月2日为准，按照合同约定双方租赁合同于来宪泉收到解除通知函之日起满30日之次日即2019年12月3日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。苏宁公司要求来宪泉退还其已支付但未使用涉案房屋期间的租金，于法有据，本院予以支持，但其请求的期间及数额有误，本院综合考量苏宁公司实际搬离涉案房屋的时间后，确认来宪泉应退还苏宁公司的房屋租金为自2019年12月16日始至2020年9月4日止（共计264天）的房屋租金，共计168237元。苏宁公司要求来宪泉支付占用其房屋租金的资金利息，因双方房屋租赁合同中对此并无给付时限的约定，故苏宁公司此项请求依据不足，本院不予支持。虽然根据租赁合同约定，方畅万通公司应在苏宁公司支付租金后为其开具相应金额的增值税发票，但因虚开增值税发票系违法行为，故对于苏宁公司要求方畅万通公司为其开具已付租金的增值税发票的诉讼请求，本院不予支持。根据租赁合同第六条及第十六条约定，苏宁公司提前30日通知可解除合同，除不予退还履约保证金外，苏宁公司无需承担其他违约责任，且苏宁公司在返还房屋时无需恢复原状，只要腾空房屋后现状返还即可，故来宪泉反诉要求苏宁公司支付其涉案房屋恢复原状费用于法无据，本院不予支持；对于其反诉要求苏宁公司支付其中介费用、转让费用及办理营业执照费用的损失之请求，因双方在合同中无此约定，故其上述反诉请求于依据不足，本院亦不予支持；但对于来宪泉反诉要求苏宁公司支付其免租期期间房屋租金的反诉请求，因免租期系租赁合同的甲方基于乙方能完全履行完毕5年租期合同的基础上，由出租方给予承租方的一定时间期限的租金免除优惠，现苏宁公司系在全部五年期的租赁合同只履行了一年多后即提前解除双方租赁合同，故其只能享受租赁合同中约定的其已实际履行的时间段份额的免租期租金，其余苏宁公司已享受的租赁合同相应时间段份额的免租期租金应予退还。现来宪泉反诉要求苏宁公司支付其免租期租金，理由充分，本院予以支持，但应支付的免租期租金数额由本院在综合考虑双方已实际履行的租赁合同的期限后确定，经核算为11854．4元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第四百零二条之规定，本院判决如下：一、被告（反诉原告）来宪泉退还原告（反诉被告）北京苏宁便利店有限公司房屋租金168237元，于本判决书生效之日起七日内执行清；二、原告（反诉被告）北京苏宁便利店有限公司给付被告（反诉原告）来宪泉免租期租金11854．4元，于本判决书生效之日起七日内执行清；三、驳回原告（反诉被告）北京苏宁便利店有限公司的其他本诉请求；四、驳回被告（反诉原告）来宪泉的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3936元，减半收取1968元，由原告（反诉被告）北京苏宁便利店有限公司负担136元（已交纳），被告（反诉原告）来宪泉负担1832元，于本判决书生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费4600元，减半收取2300元，由被告（反诉原告）来宪泉负担2252（已交纳）；由原告（反诉被告）北京苏宁便利店有限公司负担48元，于本判决书生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 曹正中二〇二〇年十二月三十一日法官助理 杨娴婷书 记 员 周 洲