安徽省铜陵市铜官区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0705民初2417号 原告:姚继宝，男，1967年11月25日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。 委托诉讼代理人：陈旭，南京知识律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李雪花，南京知识律师事务所实习律师。 被告：铜陵天正置业有限公司，住所地安徽省铜陵市世界花园欧洲一条街1号楼16号网点。统一社会信用代码91340700689783227H。 法定代表人:鲍金政,执行董事。 委托诉讼代理人：孙照圣，安徽景旺律师事务所律师。 原告姚继宝与被告铜陵天正置业有限公司（以下简称：天正置业公司）担保物权纠纷一案，本院于2020年5月21日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告姚继宝的委托诉讼代理人陈旭、被告天正置业公司的委托诉讼代理人孙照圣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 姚继宝向本院提出诉讼请求：1.判决原告就（2014）铜中民二初字第00012号《民事判决书》之债权，对鹤山新村61栋3号网点（即天正豪府一楼3号网点）享有优先受偿权（优先受偿权的范围为180万元）；2.本案诉讼费用、公告费用由被告承担。事实与理由：2013年6月25日，原告姚继宝与被告天正置业公司签订了一份《借款协议》,约定：被告天正置业公司向原告借款2800000元整，期限为三个月，被告天正置业公司用鹞山新村61栋3号网点作借款的抵押和担保。因鹤山新村61栋无法办理抵押登记，故原告姚继宝与被告天正置业公司签订了商品房买卖合同，同时，被告法定代表人鲍金政在合同中注明房屋买卖合同系替代抵押登记手续，实质不是房屋买卖。但借款后，被告没有按照约定还款，被告于2014年1月9日向铜陵市中级人民法院提起（2014）铜中民二初字第00012号民间借贷纠纷诉讼，该院审理后于2014年3月17日作出判决：被告天正置业公司于本判决生效之日起十日内一次性偿还原告姚继宝借款2800000元，并确支付逾期付款利息（自2013年11月16日起计算至本判决确定的履行期间效届满时止，按银行同期贷款利率四倍计计算）。判决生效后，原告申请了强制执行，执行案号（2014）铜中执字第00154号。2019年，被告对原告提起商品房预售合同纠纷诉讼，要求确认《商品房买卖合同》无效并解除备案，该案经铜陵市铜官区人民法院（2019）皖0705民初5106号和铜陵市中级人民法院（2020）皖民终98号两级法院审理，于2020年2月28日作出生效判决，认定了《商品房买卖合同》的让与担保性质，驳回了被告的诉讼请求。综上，原告认为案涉《商品房买卖合同》本质系让与担保，该合同已由房地产行政主管部门备案，具有物权公示效力；担保的主债权已由（2014）铜中民二初字第00012号判决确认，并进入执行程序。因此，原告主张让与担保之担保优先受偿权的条件已经得支持。2014年借款判决至今已是6年时间，期间原告不仅没有拿到一分钱执行款，还被迫在诉讼中与被告缠斗多年，被告这种不诚信的行为损害了原告的合法权益，请求贵院依法支持原告诉讼请求，保障原告合法权益。 天正置业公司辩称：答辩人认为，姚继宝起诉没有法律依据，不应得到支持，理由如下：一、案涉房屋的优先权已被判决案外人享有。2018年11月14日，经铜陵市铜官区人民法院（2018）皖0705民初4502号判决，“……，三、原告铜陵市诚兴建筑安装有限责任公司有权在工程款13078023.64元范围内对天正豪府商住楼即鹞山新村61栋建设过程中的下属工程（①地下停车场；②一层1号网点、2号网点、3号网点；③二层扣除物业用房后352.49平方米；④601号房产、603号房产、702号房产、703号房产、1301号房产、1403号房产）折价或者拍卖的价款优先受偿权……”。另，根据合同法286条及最高院的关于审理建设工程施工合同纠纷案件司法解释二、最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复，建设工程承办人的优先权优于抵押权和其他债权。因此，案涉房屋3号网点房的优先权已被铜陵市诚兴建筑安装有限责任公司享有。二、被答辩人主张的抵押权优先受偿不受法律保护。答辩人与被答辩人之间的主债权是基于民间借贷合同而产生的，主债权已经“（2014）铜中民二初字第00012号”民事判决给付。因生效法律文书的判决，主债权的诉讼时效已不存在了。本案中的诉讼请求权利是基于民间借贷产生的抵押优先受偿权，而抵押优先受偿权的行使及保护是有明确的法律规定的。其一、《中华人民共和国物权法》第202条规定，抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。其二、2019年11月18日，最高人民法院以通知形式发布了《全国法院民商事审判工作会议纪要》，该纪要第59条规定，抵押权人应当在主债权的诉讼时效期间内行使抵押权。抵押权人在主债权诉讼时效届满前未行使抵押权，抵押人在主债权诉讼时效届满后请求涂销抵押权登记的，人民法院依法予以支持。该条规定的“涂销抵押权”表明了抵押人在抵押权人未行使权利的，可以要求涂销抵押权的权利。根据上述规定，被答辩人未在法定期限内行使抵押优先受偿权，本案中的诉讼请求不应得到保护。三、铜陵市诚兴建筑安装有限责任公司应当成为本案的诉讼参与人。案涉房屋虽系被告天正置业公司开发建设，但项目的工程施工单位是铜陵市诚兴建筑安装有限责任公司。项目竣工验收后，因天正置业公司欠付铜陵市诚兴建筑安装有限责任公司的工程款1000多万元，诚兴公司将包括案涉房屋在内的部分房屋予以留置，至今没有交付。原告的诉讼请求涉及到铜陵市诚兴建筑安装有限责任公司的权利义务，即使原告主张的优先权成立，被告也无法满足原告的优先权诉求，因此，铜陵市诚兴建筑安装有限责任公司应当参与本案的诉讼，成为诉讼当事人。综上，原告的诉讼请求已超过法定的诉讼时效，且其主张的优先权已被生效法律文书确认给案外人。原告的诉讼请求不应得到支持。 姚继宝为证明其主张向本院提交如下证据：1、借款协议一份（出示原件，提交复印件），证明被告向原告借款280万元整并以案涉房屋作为抵押。2、商品房买卖合同一份（出示原件，提交复印件），证明借款协议签订后，原告与被告就案涉房屋签订买卖合同，但双方均明知本意为让与担保。3、（2014）铜中民二字第00012号民事判决书一份（出示原件，提交复印件），证明法院查明确认原告债权合法有效。4、（2019）皖0705民初5106号民事判决书（出示原件，提交复印件）一份、（2020）皖07民终第98号民事判决书（出示原件，提交复印件）一份，证明被告起诉要求撤销房屋预售登记，法院终审驳回被告起诉，确认上述《商品房买卖合同》为让与担保性质，原告对其抵押物享有优先受偿权。5、铜陵市中级人民法院受理执行案件通知书一份（出示原件，提交复印件）、当庭提供以下证据(出示复印件加盖公章)：（2014）铜中民二初字第00012号民事裁定书一份、中级人民法院民事裁定书一份、2014年4月30日执行申请书一份、2018年6月5日强制执行申请书一份、（2018）皖07执恢35号中级人民法院执行通知书一份、（2018）皖0705民初执恢35号报告财产令一份、当事人缴款通知书一份、强制评估拍卖申请书一份、委托评估移送表一份、执行房产优先受偿执行书一份、可查封财产可供执行书一份、关于请求停止对新光路36号61栋3号网点房进行司法处置的报告一份、中级人民法院财产查询反馈信息表一组、谈话笔录一份、撤销恢复强制执行申请书一份，证明原告一直在要求执行从未中断。6、铜陵市人民政府会议纪要四份复印件（当庭出示），证明2014年11月12日安徽景旺律师事务所就已经是被告方的清算组，清算组成立的目的就在于处理债权债务，其成立之后有义务及时编制债权债务表，关注债务情况并持续处理，其成立之后原告方债务在强制执行阶段，其清算组明确知晓诉讼时效应当中断至清算结束之后，且清算组成立之后市政府多次要求清算组处理债权债务。 对于原告姚继宝的证据，被告天正置业公司质证意见为：对于证据1-3真实性合法性无异议，该三组证据反映了原告主张的主债权民间借贷已经由铜陵市中级人民法院2014年作出判决，并且已经生效，判决生效后主债权的诉讼时效就已经不复存在。对于证据4-5真实性合法性无异议，但不能证明原告的证明目的，本案中原告主张的是对案涉房屋行使抵押优先权的请求权，请求权适用诉讼时效的规定，必须在主债权的诉讼时效范围内行使。对于证据6真实性予以确认，但不确认原告方的证明目的，这四份会议纪要反映的景旺律师事务所是受市政府的安排作为案涉房屋在内的项目的后续协调管理工作，并不是法律意义上的清算组，景旺律师事务所的功能是完成案涉房屋在内的项目后续工程的管理，至2018年8月4日房屋竣工验收部分业主办理入住，至目前项目还仍然未办理竣工资料备案，也未完成不动产的首次登记。 天正置业公司为证明其主张向本院提交如下证据：（2018）皖0705民初4502号民事判决书一份（当庭提交，出示原件，提交复印件），证明原告主张的案涉房屋已经经法院判决，铜陵市诚兴建筑安装有限责任公司对该房屋享有工程款的优先受偿权。 对于被告天正置业公司的证据，原告姚继宝质证意见为：对于判决书的真实性予以认可，但不认可被告的证明目的，这是案外人诚兴建筑安装有限责任公司的权利，如果其主张，应当由其申请主张；其次，在被告与诚兴公司的诉讼过程中，被告明知其与原告中间设立有让与担保，该案结果与原告有利害关系，被告并未通知原告方，侵害了原告的合法权益。且其起诉撤销商品房预售合同登记的诉讼请求已经被法院驳回，法院也明确原告方对涉案房屋成立让与担保。同时，工程款优先受偿权与担保权哪一个优先实现并不是本案审理的范围，本案只需要审理基于原告与被告之间的协议，原告是否享有对案涉标的的优先受偿权即可。 对于原、被告提供的证据，本院均予以采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：2013年6月25日原告姚继宝与被告天正置业签订《借款协议》一份，协议约定：天正置业向姚继宝借款280万元，期限三个月，具体借款起始日期以天正置业实际收到姚继宝借款日为准。天正置业以鹞山新村6网点，作为借款的抵押和担保。当日，原告姚继宝与被告天正置业签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定：姚继宝购买天正置业开发建设的铜陵新光路36号61栋（现鹞山新村）3＃网点，总价款为5748400元，付款方式为分期付款，于2013年6月25日前支付购房款280万元，剩余购房款2948400元于2013年7月25日前支付。同时，《商品房买卖合同》于当日也进行了网上备案，备案号为2013004797号。被告天正置业的法定代表人鲍金政于当日在合同落款日期下面手写备注：“因铜陵新光路36号61栋现鹞山新村3号网点无房产证，无法办理借款抵押登记手续，故本房屋买卖合同替代抵押登记手续，实质不是房屋买卖”。原告姚继宝分别于2013年6月25日转账100万元、2013年7月26日转账124万元、2013年8月15日转账56万元到鲍金政账上，共计280万元。其中200万元由天正置业财务出具了收据，另80万元由鲍金政出具了借条。 借款后，因天正置业与鲍金政未能按期归还借款本息，姚继宝以民间借贷纠纷为由，于2014年1月9日诉至铜陵市中级人民法院，要求被告天正置业、鲍金政归还借款280万元及利息21万元（从2013年9月26日起按银行同期贷款利息的四倍计算至判决确定还款日止）。2014年3月17日铜陵市中级人民法院（2014）铜中民二初字第00012号民事判决书判决：1、被告天正置业于判决生效之日起十日内一次性偿还姚继宝借款280万元并支付逾期付款利息（自2013年11月16日起计算至本判决确定的履行期间届满时止，按银行同期贷款利率四倍计算）；2、驳回姚继宝的其他诉讼请求。 判决生效后，被告天正置业公司未按期履行判决确定的还款义务，原告姚继宝于2014年4月30日向铜陵市中级人民法院申请强制执行。2014年11月13日铜陵市中级人民法院做出（2014）铜中执字第00154号执行裁定书，裁定终结安徽省铜陵市中级人民法院（2014）铜中民二初字地00012号民事判决书的本次执行程序。2018年6月5日再次向铜陵市中级人民法院申请了强制执行。2018年8月7日原告姚继宝向铜陵市中级人民法院提出强制评估拍卖申请，要求对新光路36号61栋3号网点房进行强制评估和拍卖。2018年8月21日原告姚继宝向铜陵市中级人民法院提出申请，要求对新光路36号61栋3号网点房享有优先受偿的权利。2018年10月18日铜陵市中级人民法院分别向鲍金政、被告天正置业公司下达执行通知书，责令其履行2740000.00元债务的义务。2018年11月15日被告天正置业公司向铜陵市中级人民法院提出《关于请求停止对新光路36号61栋3号网点房进行司法处置有关情况报告》。2018年12月13日原告姚继宝向铜陵市中级人民法院申请撤销该案件的恢复执行。 2019年9月10日被告天正置业公司向本院提起诉讼，请求：1、判决天正置业与姚继宝于2013年6月25日签订的《商品房买卖合同》无效；2、姚继宝协助天正置业撤销“铜陵市鹞山新村61栋一层三号网点房”《商品房买卖合同》的备案手续（备案号为2013004797）。2019年10月29日本院（2019）皖0705民初5106号民事判决书判决：“一、原告铜陵天正置业有限公司与被告姚继宝于2013年6月25日签订的《商品房买卖合同》无效；二、被告姚继宝协助原告铜陵天正置业有限公司办理“铜陵市鹞山新村61栋一层三号网点房”《商品房买卖合同》（备案号为2013004797）的备案撤销手续。”姚继宝不服该判决，提起上诉，2020年2月28日铜陵市中级人民法院（2020）皖07民终98号民事判决书判决：“一、撤销安徽省铜陵市铜官区人民法院（2019）皖0705民初5106号民事判决；二、驳回铜陵天正置业有限公司的诉讼请求。”该判决书在本院认为中对案涉《商品房买卖合同》是否有效的问题表述为：本案中，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”该条款首次援引了让与担保的概念，将名为买卖实为担保的合同作为民间借贷法律关系审理，同时，规定出借人可以申请拍卖买卖合同的标的物，以偿还债务。2019年9月11日《全国法院民商事审判工作会议纪要》第71条规定：“债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的，人民法院应当认定合同有效。合同如果约定债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该部分约定无效，但不影响合同其他部分的效力。当事人根据上述合同约定，已经完成财产权利变动的公示方式转让至债权人名下，债务人到期没有清偿债务，债权人请求确认财产归其所有的，人民法院不予支持，但债权人请求参照法律关于担保物权的规定对财产拍卖、变卖、折价优先偿还其债权的，人民法院依法予以支持。债务人因到期没有清偿债务，请求对该财产拍卖、变卖、折价偿还所欠债权人合同项下债务的，人民法院亦应依法予以支持。”该条文确立了让与担保合同的有效性，并进一步明确了让与担保参照担保物权的法律规定处理。本案中，双方《商品房买卖合同》约定天正置业公司以铜陵新光路36号（现鹞山新村61栋3号网点）为姚继宝享有的债权提供抵押担保，并对合同进行了备案登记。双方当事人订立名为房屋买卖，实为抵押担保的合同，形成让与担保法律关系。该份合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应当认定有效，故本院予以认定。” 另，2018年9月13日铜陵市诚兴建筑安装有限责任公司起诉天正置业公司建设工程施工合同纠纷一案，铜陵市诚兴建筑安装有限责任公司其中的诉讼请求为：“确认诚兴公司在工程款13794971.64元(决算价17460756.51元+标化工地奖励349215.13元-己付款4015000元，其中，7982704元工程款已经生效的仲裁文书确认)范围内对于其承建的天正豪府商住楼建设工程即鹞山新村61栋（①地下停车场1254㎡；②一层1号网点102.41㎡、2号网点145.61㎡、3号网点164.24㎡；③二层扣除物业用房42.43㎡后的352.49㎡；④601号住宅113.62㎡、603号住宅140.94㎡、702号住宅104.17㎡、703号住宅140.94㎡、1301号住宅113.62㎡、1403号住宅140.94㎡）享有建设工程价款优先受偿权”，2018年11月14日本院（2018）皖0705民初4502号民事判决书其中第三项内容判决为“原告铜陵市诚兴建筑安装有限责任公司有权在工程款13078023.64元范围内对天正豪府商住楼即鹞山新村61栋建设工程中的下述工程（①地下停车场；②一层1号网点、2号网点、3号网点；③二层扣除物业用房后的352.49㎡；④601号房产、603号房产、702号房产、703号房产、1301号房产、1403号房产）折价或者拍卖的价款优先受偿（以原告铜陵市诚兴建筑安装有限责任公司实际施工的部分为限，且不得对抗符合《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定的买受人）”。 本院认为，原告姚继宝与被告天正置业公司就民间借贷纠纷一案业经铜陵市中级人民法院（2014）铜中民二初字第00012号民事判决书判决，确认被告天正置业公司偿还原告姚继宝借款280万元及利息，对于被告天正置业公司以鹞山新村61栋3号网点与原告姚继宝签订《商品房买卖合同》属于何种性质，也经铜陵市中级人民法院（2020）皖07民终98号民事判决书确认为让与担保的法律性质。原告姚继宝在此前提下主张优先受偿权，具有相应的事实和法律依据。本案中，双方争议的主要焦点是原告姚继宝该项请求权是否已过行使期间。原告姚继宝出借给被告天正置业公司280万元，该合同自2013年6月25日双方签订时生效，依据合同约定被告天正置业公司应当在三个月内归还借款，原告姚继宝因被告天正置业公司未能按期归还借款于2014年1月9日提起诉讼，其主债权是在诉讼时效内主张，而基于让与担保所形成的权利是作为主债权的从权利，该权利的行使同样受主债权诉讼时效的限制，即应当在主债权诉讼时效内进行主张权利，由于原告姚继宝主债权于2014年1月9日提起诉讼和2014年4月30日向铜陵市中级人民法院申请执行，其主债权依据最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》的相关规定，符合诉讼时效中断的情形，而作为从权利的行使同样予以适用，故原告姚继宝现在主张优先受偿权，该权利应当一直存续，并未消灭，该请求本院予以支持。原告姚继宝要求对鹤山新村61栋3号网点享有优先受偿权受偿范围为180万元，该数额小于实际债权，符合法律规定，本院予以支持。被告天正置业公司提出铜陵市诚兴建筑安装有限责任公司享有对案涉房屋鹤山新村61栋3号网点房的优先权及应当作为案件当事人参加诉讼，本案姚继宝享有优先受偿权并不影响铜陵市诚兴建筑安装有限责任公司享有的优先受偿权，这只是优先受偿权的顺位问题，铜陵市诚兴建筑安装有限责任公司也不是本案的适格主体，被告天正置业公司的意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第二百零二条的规定，判决如下： 原告姚继宝就（2014）铜中民二初字第00012号民事判决书之确认债权，对被告铜陵天正置业有限公司的房产即铜陵市鹤山新村61栋3号网点享有优先受偿权（优先受偿权的范围为180万元）。 案件受理费21000元，由被告铜陵天正置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。 审 判 长  凡宗雨 审 判 员  周 泽 人民陪审员  汪春秀 二〇二〇年十二月二十三日 书 记 员  程 艳 附：本案所适用的法律条文 《中华人民共和国物权法》 第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。 第二百零二条抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。