广东省韶关市浈江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0204民初2886号原告：陈刚，男，1965年11月10日出生，汉族，住韶关市浈江区××××××××委托诉讼代理人：张朝星，广东秦唐律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄智，广东秦唐律师事务所律师。被告：广东远光电缆实业有限公司，住所地：清远市新城**区百加井山。法定代表人：蔡仲光，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨姗姗，广东众同信律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄晓芳，广东众同信（始兴）律师事务所律师。原告陈刚诉被告广东远光电缆实业有限公司（以下简称：远光公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈刚的委托诉讼代理人张朝星、黄智，被告广东远光电缆实业有限公司的委托诉讼代理人黄晓芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈刚向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告赔偿其占用购房款期间的资金占用损失177263.33元(以人民币53.5万元为基数，按月息2%从2018年6月21日计至2019年10月30日)；2、判令被告赔偿原告为办理不动产转移登记手续而支付的权籍调查费用人民币1000元；3、判令被告赔偿原告预期利益损失120万元；4、判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2018年6月与被告就位于韶关市浈江区××××××内宿舍、韶关市浈江区××××××内仓库的不动产转让事宜商议并达成一致意见，双方同意以人民币85万元的价格转让上述不动产，陈刚于2018年6月21日向被告支付了1500000元的购房款(其中965000元为代詹义标向被告支付的购买另外两处不动产的第一期转让价款)，双方并于2018年7月6日就上述不动产转让事宜签订了两份《产权转让协议》。上述协议签订后，被告未按照协议约定为原告办理不动产变更登记手续，原告多番和被告沟通，在原告不断的催促下被告才与原告到房产登记部门办理合同备案手续。但之后，被告又以税费缴纳以及土地出让金负担问题不断推搪，最后被告以转让价格过低为由拒绝继续交易。无奈，原告向法院提起诉讼，诉请确认双方所签订的《产权转让协议》合法有效，请求判令被告继续履行协议，将位于韶关市浈江区××××××内宿舍以及韶关市浈江区××××××内仓库房地产过户登记至原告名下，并将上述房地产交付给原告。该案后经韶关市中级人民法院(2019)粤02民终1377号民事判决，认为因案涉转让的房屋占用范围内的土地为划拨用地，且未经有批准权的人民政府同意转让，据此认定双方所签订的《产权转让协议》无效。原告认为：被告作为案涉不动产的所有人，其对案涉房屋占用范围内的土地为划拨用地的情况是十分清楚的，但仍与原告签订转让协议，将案涉不动产转让给原告，并收取原告相应转让款项。对双方所签订的《产权转让协议》无效，被告应负全部过错责任。而且，根据(2019)粤02民终1377号民事判决查明事实，被告系从案外人处取得案涉不动产所有权，该行为经当地人民政府批准、韶关市房地产管理局同意，案涉不动产已办理相应的产权转移登记至被告名下的手续，根据有关法律规定，被告在取得案涉不动产所有权时即应当及时办理相应的土地出让手续，但被告为规避缴纳土地出让金的义务，利用韶关市之前房地分离登记的制度漏洞，故意不办理案涉房屋所涉土地的出让手续，且在取得案涉不动产所有权后长达十年也不补办有关手续，导致案涉不动产占用范围内的土地至今仍属划拨性质。此外，在原告向法院提起诉讼后，诉讼期间，韶关市自然资源局曾函复法院，案涉不动产虽所涉土地为划拨用地，但完全可按照有关法律规定及程序办理出让手续并缴纳土地出让金。但被告意图将本应由其负担的土地出让金强加予原告，且为达到其悔约、撒约的目的，被告故意不办理案涉房屋所涉土地的出让手续，致使双方所签订的《产权转让协议》被认定无效，被告存在主观恶意。鉴于双方所签订的《产权转让协议》已被生效判决认定无效，且被告对该协议无效应负全部责任。根据《合同法》第58条的规定，被告应返还购房款给原告，并赔偿原告损失。具体如下：1、原告购买涉案不动产向被告支付的购房款535000元，在被告占有该笔款项期间，造成原告资金占用损失177263.33元(从2018年6月21日起计至2019年10月30日止，以535000元为基准，按月息2%计算)。2、原告为办理案涉不动产的产权转移登记手续所支付了权籍调查费用1000元。3、原告预期利益损失。原告以85万元的转让价格购买涉案不动产，根据被告主张，涉案不动产在双方交易时点市场价值已达到2827217.12元(已扣除土地出让金)，案涉不动产增值1977217.12元(市场价值减扣双方交易价格)。如本案双方所签订的《产权转让协议》有效，即原告可依法取得案涉不动产所有权，案涉不动产增值部分的权益归属于原告。现因《产权转让协议》被认定无效，显然原告的可期待利益遭受损失。且原告无法以85万元转让价格再购买与案涉不动产同地段、同类型的物业，原告所遭受的损失无法通过其它方式弥补。再加上，双方所签订的《产权转让协议》完全是因被告的故意、恶意才致使无效，被告反而攫取了案涉不动产的增值利益，违背公平和诚信原则。考虑到现在疫情影响的大环境，原告依旧秉着最大限度的善意，酌情主张可得利益损失120万。被告广东远光电缆实业有限公司辩称，一、原告主张本案合同无效的过错责任在被告，与事实不符。根据《产权转让协议书》第三条记载：“乙方（即原告）确认，已清楚、明白地了解该房屋的物理、法律现状，包括但不限于该房屋的面积、装修装潢、所有证件证照等情况，愿意按该房屋的物理、法律现状将其购入。”结合不动产权证载明的不动产权利性质为“划拨”，可见原告对涉案房屋的权属状况、法律性质是清楚明白的，被告不存在任何隐瞒、虚构事实。二、原告各项损失主张，没有事实和法律依据。依据《合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，结合本案，被告在签订合同过程中，并无过错，对于原告各项损失主张，应当依法驳回。1、利息问题，原告主张按月息2%承担责任，但未提交任何证据证实。2、权籍请查费问题。被告在合同签订过程中不存在任何过错，该费用应由原告自行承担。3、关于预期利益损失。根据原告提交证据，双方在合同签订时，购房款价格明显低于市场评估价格，原告本身存在重大过错，意图以远低于市场价值的价格购买不动产，因此，原告对于房屋的真实状态及市场价值是清楚的，根本不存在所谓的预期利益，该项主张应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于韶关市浈江区××××××内宿舍（房地产权证号为：粤房地证字第C6825860号；房屋用途为：住宅；占有房屋份额为：全部；房屋所有权性质为：有限责任公司；层数为：2层；建基面积为：188.95平方米；建筑面积为：386.42平方米）和韶关市浈江区××××××内仓库（房地产权证号为：粤房地证字第C××9号；房屋用途为：非住宅；占有房屋份额为：全部；房屋所有权性质为：有限责任公司；层数为：2层；建基面积为：434.16平方米；建筑面积为：868.32平方米）的房地产的原权属人是韶关市曲江区供销合作社联合社的下属企业韶关市曲江区供销综合贸易公司。2008年12月，韶关市曲江区供销合作社联合社、韶关市曲江区供销综合贸易公司经韶关市曲江区人民政府、韶关市房地产管理局同意、批准后，通过以资产置换相关债务的方式，将位于韶关市浈江区××××××内宿舍、韶关市浈江区××××××内仓库的房地产分别过户登记在远光公司名下。2018年6月21日，陈刚向远光公司支付共计1500000元[该款项为第一期转让价款，还包含案外人詹义标向远光公司购买另外两处房地产的第一期转让价款（双方约定为965000元）]。2018年7月6日，陈刚（乙方、受让方）与远光公司（甲方、转让方）签订两份《产权转让协议》，约定远光公司自愿将坐落在韶关市浈江区××××××内宿舍（建筑面积386.42平方米）、位于韶关市浈江区××××××内仓库（建筑面积868.32平方米）以出售方式转让给陈刚。合同的第二条约定：1.甲、乙双方协商确认，房屋转让总价款合计为420000元、430000元，乙方同意按该总价款受让该房屋，如遇政策变动等原因影响房价的，甲方有权与乙方协商变更该总价款；该总价款仅为甲、乙双方均已认可的该房屋总价值，不含因该房屋转让交易而产生的各项税费。2.乙方分两期向甲方指定收款账户支付该房屋转让价款。(1)第一期：本协议签订之日起3个工作日内，乙方向甲方支付转让总价款的50%,即210000元、215000元；(2)第二期：在甲方与乙方前往不动产登记中心申请办理该房屋变更登记当天，乙方向甲方支付转让总价款的50%,即210000元、215000元。第三条约定：1.乙方确认，已清楚、明白地了解该房屋的物理、法律现状，包括但不限于该房屋的面积、装修装潢、所有证件证照等情况，愿意按该房屋的物理、法律现状将其购入。乙方承诺，无论在何种情形下，均不得以该房屋存在现状瑕疵为由拒绝向甲方支付本协议约定的转让价款，否则甲方有权单方面解除协议并追究乙方的违约责任。2.甲方保证所出卖转让的房屋系其合法所有，拥有处分权。3.甲乙双方在签订本协议1个月内，共同到不动产登记中心办理该房屋变更登记申请手续。第四条约定：1.税费：按规定，该房屋转让所产生的各项税费由甲乙双方各自承担应缴部分的税费。主要包括因房地产主管部门、地、地方家）税主管部门核定该房屋转让产生的不动产价值评估（鉴定）费、契税、鉴证费、所得税等。2.其他相关费用：由乙方承担。未经甲方书面同意，乙方无权以任何理由要求甲方支付任何款项。第六条约定：1.本合同签订之日起六个月内，不动产登记中心就该房屋不核发或不发放新的权属证明的，本合同解除，甲方收回该不动产，并自确定不动产登记中心就该房屋不核发或不发放新的权属证明之日起10个工作日内将乙方已付购房款予以无息退还。2.乙方未能按本协议约定支付购房款的，自逾期之日起应向甲方每日按本协议约定转让总价款的3‰支付逾期违约金，逾期达60天的，甲方有权单方解除本合同，无条件收回该房屋，并另行向第三方转让。甲方在扣除逾期违约金后，将乙方之前支付的剩余购房款无息退还。3.甲方因乙方违约而产生的所有实现合法权益的费用均由乙方承担，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、保险公司出具保函的费用以及鉴定费等等。双方还就争议解决、联系、其他等进行了约定。此后，陈刚办理了上述两处房地产的不动产权籍调查，并支付了1000元的费用。2018年7月20日，陈刚（乙方、受让方）与远光公司（甲方、转让方）在韶关市××××××签订两份《房地产买卖合同》用于合同备案，内容主要为：甲方拟分别将位于韶关市浈江区××××××内宿舍（房屋建筑面积为386.42平方米，其中套内的建筑面积为386.42平方米）、韶关市浈江区××××××内仓库（房屋建筑面积为868.32平方米，其中套内的建筑面积为868.32平方米）的房地产转让给乙方。第二条约定：甲、乙双方议定房地产交易总金额分别为420000元、430000元。第三条约定：本合同签订之日起三十日内，甲、乙双方应携带有关资料到相关部门办理过户手续。乙方支付最后一期购房款时，甲方应同时将办理过户后的《房地产权证》交付给乙方。第四条约定：双方同意于2018年7月26日由甲方将该房地产交付给乙方使用。第五条约定：甲方保证上述房地产没有产权纠纷和财务纠纷或其他权利限制，若发生买卖前即已存在任何纠纷或权利保障的，概由甲方负责处理，并承担相应法律责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。第六条约定：甲方决定中途不卖及逾期15天仍未交付房地产时，作甲方中途悔约处理，本合同即告解除，甲方应在悔约之日起七日内将所收定金及购房款退还给乙方。乙方决定中途不买及逾期15天仍未付清应缴购房款时，作乙方悔约处理，本合同即告解除，乙方所交定金，甲方不予退回，已付购房款甲方在七日内退回乙方。第七条约定：办理上述房地产过户所需缴纳的税费，由甲、乙双方按规定各自负责。双方还对合同争议的解决方法、合同未尽事宜处置及生效、本合同保存等进行了约定。2018年7月30日，韶关市××××××在上述两份《房地产买卖合同》中进行了合同备案签章。2018年9月12日，远光公司委托的广东德众资产评估有限责任公司作出德众评报字[2018]第274号《资产评估报告书》，该《资产评估报告书》亦对位于韶关市浈江区××××××内宿舍、韶关市浈江区××××××内仓库的市场价格进行了评估，其中韶关市浈江区××××××内宿舍的评估价取整为784000元、韶关市浈江区××××××内仓库的评估价取整为2043200元。此后，陈刚向税务部门申报了相关交易税费。后因远光公司认为《产权转让协议》约定的转让价格明显低于市场公允价值未继续履行合同。故原告向法院提起诉讼，请求法院确认双方签订的两份《产权转让协议》合法有效，判令被告继续履行《产权转让协议》，将位于韶关市浈江区××××××内宿舍和韶关市浈江区××××××内仓库过户登记至陈刚名下，并将上述房地产交付给陈刚，涉及房地产过户应缴纳的土地出让金由远光公司负担等。本院于2019年6月3日作出（2018)粤0204民初2537号民事判决：一、陈刚与广东远光电缆实业有限公司于2018年7月6日签订的两份《产权转让协议》合法有效；二、广东远光电缆实业有限公司应继续履行与陈刚签订的两份《产权转让协议》，并在判决生效后十日内协助陈刚办理位于韶关市浈江区××××××内宿舍和韶关市浈江区××××××内仓库的产权变更登记手续；三、驳回陈刚的其他诉讼请求。远光公司对该判决不服，遂上诉至韶关市中级人民法院，该院根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府批准。……”的规定，认为远光公司在未经有批准权的人民政府审批的情况下并不具有转让划拨土地上房产的权利，其与陈刚于2018年7月6日签订的两份《产权转让协议》应认定为无效合同。后被告远光公司于2019年10月30日将收取的535000元购房款退还给了原告陈刚。原告认为被告远光公司故意不办理涉案房屋所涉土地的出让手续，且在明知土地为划拨用地的情况下仍与原告签订转让协议，将涉案不动产转让给原告，并收取原告相应的款项，被告对涉案两份《产权转让协议》无效应承担全部过错责任，故向本院提起诉讼，请求被告赔偿资金占用费以及损失等。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。原被告双方于2018年7月6日签订的两份《产权转让协议》已经生效判决确认为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”据此,合同无效产生的法律后果包括返还财产和赔偿损失。本案中，原告陈刚于2018年6月21日向被告远光公司支付了购房款535000元，涉案两份房屋买卖合同被确认无效之后，被告远光公司于2019年10月30日将购房款退还给了原告。上述期间内，该部分购房款对原告造成资金处于被告远光公司占用的事实,故对于原告陈刚诉请被告远光公司赔偿占用购房款期间的资金占用损失，具有事实和法律依据，本院依法予以支持。资金占有费以购房款535000元为本金,从资金占有之日即2018年6月21日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计至2019年8月19日止，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日即2019年10月30日止为宜。对于原告陈刚主张的权籍调查费用1000元,该费用是原告因本案购房事宜而向案外人交纳的费用,属于原告陈刚的实际损失,考虑到双方过错程度及根据公平合理原则,被告远光公司应支付500元给原告陈刚为宜，超过部分，本院不予支持。关于原告陈刚主张的预期利益损失问题。涉案两份《产权转让协议》被确认无效,合同无效产生的法律后果包括返还财产和赔偿损失，原告陈刚因涉案的资金利息损失及实际支付的费用损失可以主张，当事人对于其无效合同仍主张因无效合同的预期利益损失，没有法律依据，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下:一、被告广东远光电缆实业有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿资金占用费（以535000元为基数，自2018年6月21日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计至2019年8月19日止，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至2019年10月30日止）给原告陈刚；二、被告广东远光电缆实业有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿权籍调查费500元给原告陈刚；三、驳回原告陈刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17204元，由原告詹义标负担16579元，由被告广东远光电缆实业有限公司负担625元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  罗方灵人民陪审员  冯晓红人民陪审员  陈伟芳二〇二〇年十二月三十日法官 助理  邓发英书 记 员  刘 娟