安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0103民初9871号 原告：合肥江航投资发展有限公司,住所地安徽省合肥市合作化南路77号,统一社会信用代码91340100664241675T。 法定代表人:刘义友,总经理。 委托诉讼代理人：石有清，安徽弘启律师事务所律师。 委托诉讼代理人：沈勇，安徽弘启律师事务所律师。 被告:安徽汇时尚商业运营管理有限公司,住所地安徽省合肥市包河区洞庭湖路2788号滨湖假日花园B9幢301室,统一社会信用代码9134010005145538X6。 法定代表人:伍克发,总经理。 被告:安徽汇时尚商业运营管理有限公司合肥分公司,住所地合肥市庐阳区城隍庙徽光阁,统一社会信用代码913401003356569688。 负责人:伍克柱,总经理。 二被告共同委托诉讼代理人：李祖斌，安徽祖庭律师事务所律师。 二被告共同委托诉讼代理人：张芝峰，安徽祖庭律师事务所律师。 原告合肥江航投资发展有限公司（以下简称江航公司）与被告安徽汇时尚商业运营管理有限公司（以下简称汇时尚公司）、安徽汇时尚商业运营管理有限公司合肥分公司（以下简称汇时尚合肥分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。江航公司的委托诉讼代理人沈勇，汇时尚公司及其合肥分公司的共同委托诉讼代理人李祖斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 江航公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除我方与汇时尚合肥分公司于2018年5月8日签订的《房屋租赁合同》;2.判令汇时尚公司向支付我方房屋租金共计108818元(房租从2018年5月1日起计至2020年6月30日)，并支付自2020年7月1日起按年率24%计算的租金利息至全部款清之日;3.判决汇时尚合肥分公司于2020年7月1日前向我方返还房屋并自2020年7月1日起按139.6元/日向我方支付房屋占用费直至实际返还之日止；4.请求法院判令汇时尚公司向我方支付违约金21768.36元(约定合同金额的2%作为违约金);5.请求法院判令被告承担本案全部诉讼费用以及律师费。当庭增加诉讼请求：判令汇时尚公司向我方支付2017年5月1日至2018年4月30日期间的房租费用17832元。 事实与理由：我方与被告汇时尚合肥分公司于2018年5月8日签订《房屋租赁合同》一份,约定我方将位于合肥市,建筑面积为66.44平方米的商铺出租给汇时尚合肥分公司经营使用,租赁期限是两年,从2018年5月1日至2020年4月30日,租金为50224元／年；汇时尚合肥分公司每6个月（提前十日）支付一次房租,具体支付日期分别为：2018年4月21日前支付2018年5月1日至2018年10月31日的房租;2018年10月21日前支付2018年11月1日至2019年4月30日的房租,以此类推；同时还约定,在租赁期内,因租赁房屋所产生的房屋装修、水、电、物业费及社会公共费用（包治安、卫生、工伤、税务等）等均由汇时尚合肥分公司承担。但上述房租费用一直未支付,已经构成违约。后我方以书面通知汇时尚合肥分公司以及汇时尚公司限期交纳房租,但是均不予以理睬。为维护我方的合法权益。特提起诉讼,望判如所请。 汇时尚公司及汇时尚合肥分公司共同辩称：1、江航公司不具有诉讼主体资格，因江航公司对案涉房屋无法证明其所有权，或进一步说该商铺没有房产证及其他相关产权证明，江航公司对于案涉商铺处分权来源于合肥江航飞机装备有限公司（以下简称江航装备公司），但无证据证明江航装备公司对案涉房产具有所有权，其也没有房产证，故江航公司不具有诉讼主体资格；2、江航公司对租金损失负有很大责任，在长期未收到租金的情况下江航公司应当及时解除合同、收回房屋以降低损失，但因江航公司的放任，导致其自身损失逐步扩大，且至今不收房，致国有资产流失，案涉合同自2020年4月30日之后就不能视为不定期租赁，租期届满之后江航公司应当自行收回房屋，不应计算我方房屋占用费；3、2020年1月-2020年4月30日期间是我国新冠疫情爆发期间，根据国家政策及最高院司法解释，江航公司作为国有公司，应当免除三个月的租金；4、我方是商业运营管理公司，通过承租商铺招商转租方式赚取差价，我方自从承租了案涉房屋后一直未招商成功处于空置状态，从利益平衡的角度，所有房租均由我方承担显不公平；5、江航公司的增加诉请申请，江航装备公司之前与我方签订的合同并非同一个合同，虽然江航公司提交了资产移交备忘录，因我方向江航公司发过函，从函件内容来看我方并未同意江航公司与江航装备公司合同权利义务的转让，故江航公司的增加诉请申请不能成立，应当另案起诉。 本院经审理认定事实如下：2018年5月8日，江航公司和汇时尚合肥分公司签订了一份《房屋租赁合同》，约定汇时尚合肥分公司承租江航公司位于合肥市,建筑面积为66.44平方米的房屋用于商业经营,租赁期限二年,从2018年5月1日至2020年4月30日止,年租金为50224元，每六个月（提前十日）支付一次,并约定如拖欠租金满三十天江航公司可解除合同,在违约责任中约定逾期支付租金则承担合同金额2%的违约金，双方还约定了其他内容。 汇时尚合肥分公司在合同签订后因招商未果，既未使用该房屋经营，也未支付房租。2019年1月24日，江航公司向汇时尚合肥分公司发出《催缴通知》，要求其支付欠付的两期租金50224元，并将汇时尚合肥分公司与合肥江航飞机装备有限公司（以下简称江航装备公司）所签租赁合同中的拖欠租金17832元一并缴清。至2019年9月4日，江航公司再次发出《催缴通知》，言明汇时尚合肥分公司应支付欠付的三期租金75336元。2019年9月16日，汇时尚合肥分公司回函称，2016年12月双方即签订租赁合同，但因招商困难，现有商户纷纷要求降租撤铺，其一直亏损经营，故请求合同期内2016年5月至2017年4月的租金按原合同金额执行，2017年5月之后的租金予以调整降租。2020年5月14日和2020年5月20日，江航公司委托安徽弘启律师事务所分别向汇时尚合肥分公司和汇时尚公司发出了《律师函》，要求履行双方合同，支付欠付的二年租金100448元，汇时尚合肥分公司负责人伍克柱在在《律师函》上签字并注明“收到，我们商谈” 另查明，2016年12月1日，江航装备公司与汇时尚合肥分公司签订过一份《房屋租赁合同》，租赁标的即案涉房屋，租期四年，从2016年5月1日起至2020年月30日止，从第三年即2018年5月1日开始年租金为50224元，每六个月一付（提前十日）。其他内容与前述合同基本一致。 再查明，案涉房屋未办理产权登记，其权利记载资料为1985年12月14日取得的《出售房屋交接通知单》以及《土地登记申请书》等证明材料。江航装备公司与江航公司于2018年1月11日签订了《关于房屋资产移交备忘录》，将包括案涉的合肥市建筑面积66.44平方米的房屋划转给江航公司。 以上事实由当事人庭审陈述以及江航公司提供的企业信用信息查询单、《房屋租赁合同》、《催缴通知》、《律师函》、《回函》、《出售房屋交接通知单》、《土地登记申请书》、《关于房屋资产移交备忘录》等相关证据在卷证实，本院予以确认。 本院认为，江航公司与汇时尚合肥分公司签订的《房屋租赁合同》，符合合同的一般形式，系双方真实意思表示，也未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按约履行。 关于诉讼主体资格问题，首先，我国《民事诉讼法》对企业法人的分支机构作为“其他组织”的当事人诉讼地位有明确的规定，汇时尚合肥分公司系汇时尚公司依法设立并领取营业执照的法人的分支机构，具有被告主体资格，江航公司选择公司和分公司均作为被告具有法律依据，依据我国《公司法》的相关规定，相应民事责任应由汇时尚公司承担。其次，江航公司具有原告主体资格，案涉房屋虽然没有产权证，但根据江航公司提供的相关不动产权利记载资料和资产移交划转材料可以证明其对案涉房屋具有出租收租的权利，汇时尚公司对此未曾提出过异议，且其在2019年9月16日的回函中也认可前后两份合同的延续性和江航公司作为出租方的主体资格。故汇时尚公司的抗辩有违民事主体在民事活动中应遵循的诚实信用原则，本院不予采信。 关于解除合同，因汇时尚合肥分公司自签订合同后一直未支付过房租，在江航公司两次发出《催缴通知》后仍未履行合同义务，显已违约，江航公司诉请解除合同具有事实和法律依据，本院确认双方合同于到期后即2020年5月1日解除，汇时尚公司在合同解除后负有返还房屋的义务。 关于欠付租金和占用使用费，依据合同约定，汇时尚公司应支付合同期内租金100448元（50224元／年×2年）；因众所周知的事实，新冠××疫情的防控措施的确导致商户的经营受到很大影响，汇时尚公司据此提出减免部分租金，理由成立，本院依照我国《合同法》规定的公平原则酌定江航公司给予二个月的租金8371元（50224元／年÷12月×2月）免除；对于汇时尚公司在前一手租赁合同中所欠租金17832元，其对数额未提出异议，仅抗辩主体资格问题，而在前述关于主体资格问题的抗辩中本院已予以阐述和认定，故汇时尚公司对该17832元欠付租金亦应一并支付。综上，汇时尚公司应支付江航公司欠付房租109909元（100448元－8371元＋17832元）。 因双方合同到期后，视为不定期租赁，双方均可以随时要求解除合同，但汇时尚公司既不支付房租，也未要求解除合同、返还房屋，其应承担占用使用费。而江航公司在合同期内分文未收到，合同期满也未积极要求解除合同、收回房屋，仍一味主张房租，其对损失扩大也有一定的责任，本院酌定江航公司承担自行承担30%，则汇时尚公司应承担自2020年5月1日起按每月2930元（50224元／年÷12月×70%）支付占用使用费直至房屋返还之日止。 对于诉请的违约金，因双方约定的按合同金额的2%即2366元[（100448元＋17832元）×2%]支付违约金并不过高，本院依法予以支持江航公司的该项诉请。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百一十九条、第二百三十条、第二百三十五条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认合肥江航投资发展有限公司与安徽汇时尚商业运营管理有限公司合肥分公司签订的《房屋租赁合同》于2020年5月1日解除； 二、安徽汇时尚商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还合肥江航投资发展有限公司位于合肥市,建筑面积为66.44平方米的房屋； 三、安徽汇时尚商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付合肥江航投资发展有限公司租金109909元，并按每月2930元标准支付自2020年5月1日起至实际返还房屋之日止的占用使用费； 四、安徽汇时尚商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付合肥江航投资发展有限公司违约金2366元； 五、驳回合肥江航投资发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为2176元，由合肥江航投资发展有限公司负担307元，安徽汇时尚商业运营管理有限公司负担1869元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  郑明民 二〇二〇年十二月四日 书记员  单劭萌 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国公司法》 第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。 公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第四十八条公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。 法人由其法定代表人进行诉讼。其他组织由其主要负责人进行诉讼。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。