北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初22188号原告：李锦河，女，1979年6月24日出生，汉族，住天津市河东区。委托诉讼代理人：陈君杰，浙江泽大律师事务所律师。被告：北京德盛康大药房有限公司，住所地北京市通州区翠屏北里商2号。法定代表人：陈斌，执行董事。原告李锦河与被告北京德盛康大药房有限公司（以下简称德盛康大药房）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李锦河及委托诉讼代理人陈君杰，被告德盛康大药房之法定代表人陈斌到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。李锦河向本院提出诉讼请求：1．依法解除双方签订的《房屋租赁合同》；2．判令德盛康大药房支付擅自退租违约金180000元；3．判令德盛康大药房支付清理费1500元、恢复原状费用8000元；4．德盛康大药房承担本案的诉讼费。诉讼过程中，李锦河变更第一项诉讼请求为：确认双方签订的《房屋租赁合同》于2020年3月31日解除,变更第三项诉讼请求为：判令德盛康大药房支付清理费、恢复原状等费用3900元。事实和理由：2017年8月，双方签订了《房屋租赁合同》，约定我将位于北京市海淀区安宁庄上第摩码园1号楼1层X室出租给德盛康大药房，租期自2017年9月1日至2023年8月31日，月租金25000元。合同签订后，德盛康大药房一直按时交纳租金，目前房租仅交纳至2020年3月31日，之后租金未支付。2020年3月，在未通知我的情况下，德盛康大药房突然将药店全部物品搬走，目前已人去楼空。德盛康大药房拖欠租金以及突然搬离药店的行为已构成违约，为维护我的合法权益，故诉至法院。德盛康大药房辩称，我认可双方租赁合同于2020年3月31日解除，但不同意支付违约金，我不存在违约行为，我与李锦河就提前退租事宜事先沟通过，李锦河也同意双方不再合作了。就租赁场所，我们已经交接完毕，李锦河也收取了钥匙。合同约定房屋有重大改变的，才需要恢复原状，我交回房屋的状况与收到房屋时的状况是一样的。所谓的垃圾清运，我们在接收房屋时实际也是存在的，故我不同意负担垃圾清运费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。依据上述证据可以确认以下事实：2017年8月，李锦河（出租方、甲方）与德盛康大药房（承租方、乙方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定甲方将坐落于北京市海淀区安宁庄上第摩码园1号楼1层X号房屋（以下简称X号房屋）出租给乙方，租赁期自2017年9月1日至2023年8月31日，1-3年的年租金为30万，4-6年的租金根据市场情况协商待定，但是不能高于市场价，房屋租金每季度月末左右支付（第一年季度付，第二年以后半年付）。在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该按合同总租金10%的额度向甲方支付违约金。不退还已交房租租金。乙方应于租赁期满后，将承租房屋及附属设施设备交还甲方。乙方交还甲方房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用。对未经同意留存的物品，甲方有权处置。上述合同签订后，德盛康大药房实际支付房屋租金至2020年3月31日。2020年3月底，德盛康大药房搬离X号房屋，并将房屋钥匙交还李锦河。2020年5月11日，李锦河与北京麦田房地产经纪有限公司(以下简称麦田公司)就X号房屋签订《北京市房屋租赁合同》，租赁期限自2020年8月1日至2026年7月31日，租赁期内首年出租人净得租金为45万，第肆个租赁年度起，租金在上一年度基础上递增5%。庭审中，李锦河变更诉讼请求，要求确认双方合同于2020年3月31日解除，德盛康大药房对于合同解除时间没有异议。双方对于合同解除的法律后果存在争议。李锦河认为德盛康大药房存在租赁期内单方提前退租的违约行为,德盛康大药房认为双方是协商一致解除了涉案合同，其不存在违约行为。因为新冠疫情及疫情防控措施影响，药房一直关闭，处于无法经营状态，企业经营出现困难，当时通过微信告知李锦河，如果筹不到租金只能撤店了，后来又给李锦河打电话，提前告知其退租事宜，李锦河表示同意，故其才撤店。德盛康大药房提交了法定代表人陈斌与李锦河的微信聊天记录，内容如下：2020年3月19日10:39陈斌：我在筹备钱，再给我几天时间，如果我筹备不到，我就只能撤店了！希望大家都理解一下，疫情是不可抗力的因素，谢谢！2020年3月29日13:22李锦河：我咨询了律师我可以依靠合同起诉你。我也不想和你打交道了。你派人恢复原样，注销地址。我不追究责任。经质证，李锦河认可聊天记录的真实性，但不认可证明目的，认为聊天记录恰恰可以证明德盛康大药房存在提前退租的行为，且未对涉案租赁房屋进行清理，双方并没有达成协商退租，不追究违约责任的合意。此外，李锦河称德盛康大药房提前退租的违约行为给其造成了实际损失，包括房屋空置损失及另行出租后3个月装修免租期内的租金损失。德盛康大药房对此不予认可，认为涉案租赁场地在4月份就挂着麦田公司的牌子，李锦河一个月内就将涉案房屋另行出租了，且另行出租的租金比原来还高，至于免租期是李锦河与案外人自行协商的结果，与其无关。关于德盛康大药房搬离时是否将房屋恢复原状。李锦河认为德盛康大药房搬离时，涉案租赁场地内遗留了大量垃圾，其接收房屋后对房屋进行垃圾清运并支付了清理费3900元。德盛康大药房对此不予认可，称在交还租赁场地时，已将涉案房屋收拾干净，按照接收房屋的现状交回了房屋。李锦河向本院提交了租赁场所照片、情况说明、转账记录及发票。经质证，德盛康大药房认可租赁场所照片真实性，不认可情况说明、转账记录及发票，认为情况说明与发票是2020年5月27日出具的，而李锦河在2020年5月11日就将涉案租赁场地交付给麦田，即便清理费为真，也与本案无关。李锦河对此解释称房屋交付麦田时的现状就是德盛康大药房交房时的现状，麦田要求清空，其只能自费找人清理。本院对双方提交证据的真实性均予以确认，证明力另行评述。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。李锦河与德盛康大药房签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人具有法律约束力。当事人均应按照合同约定履行各自义务。本案中，双方均认可涉案《房屋租赁合同》于2020年3月31日解除，本院对此不持异议，依法予以确认。关于合同解除的法律后果，李锦河虽同意解除涉案合同，并收回涉案房屋，但双方未就合同解除后的法律后果协商一致。李锦河虽表示“你派人恢复原样，注销地址。我不追究责任”，但实际上，双方对于“恢复原样、注销地址”是存在争议的，事后亦未就“不追究责任”协商一致，德盛康大药房应就其提前退租行为承担相应的违约责任。关于违约金，李锦河主张依据合同约定违约金为18万，德盛康大药房认为违约金标准过高。对此，本院认为从纠纷发生背景来看，涉案房屋退租事宜发生在新冠肺炎疫情期间，德盛康大药房提前退租具有一定的客观原因，且德盛康大药房及时搬离并交还了涉案租赁场地，避免了损失的进一步扩大，李锦河亦于2020年5月11日将房屋另行出租，且另行租赁的价格高于涉案合同约定的租赁价格。本院综合考虑新冠疫情对于合同履行的影响、当事人主观过错、实际损失等因素，兼顾公平原则和诚实信用原则，酌情判定德盛康大药房支付李锦河违约金20000元。关于垃圾清运费，根据本案查明的事实，李锦河在2020年3月底即收回了涉案租赁场地，并于2020年5月11日将房屋另行出租，新承租人麦田公司亦于签订合同之后开始装修，李锦河提交的情况说明与发票落款日期均是2020年5月27日，此时麦田公司已实际收房并开始装修，无法证明垃圾清运费与本案的关联，故本院对李锦河该项主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下:一、确认李锦河与北京德盛康大药房有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年3月31日解除；二、北京德盛康大药房有限公司于本判决生效后七日内支付李锦河违约金20000元；三、驳回李锦河的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1950元，由李锦河负担1734元，已交纳；由北京德盛康大药房有限公司负担216元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 杨 静二〇二〇年十二月二十三日书记员 廖菡雯