北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初9075号原告（反诉被告）：杨依冉，男，1993年8月13日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告（反诉原告）：李帅，男，1980年7月20日出生，汉族，住黑龙江省双鸭山市。委托诉讼代理人：宋建设，北京元延律师事务所律师。第三人：北京恒通伟业物业管理有限公司东城分公司，住所地北京市东城区安定门外湖景苑1号楼B座。法定代表人：熊志忠，总经理。委托诉讼代理人：张富国，男，北京恒通伟业物业管理有限公司东城分公司职员。原告杨依冉与被告李帅、第三人北京恒通伟业物业管理有限公司东城分公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案受理。依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告杨依冉、被告李帅及其委托诉讼代理人宋建设、第三人的委托诉讼代理人张富国到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告退还未使用金额61129.04元；2.请求判令被告支付原告因被告违约造成的经济损失10000元；3.本案全部诉讼费用由被告支付。事实与理由：2019年8月18日，原、被告签署《承包协议》，约定由原告承包被告经营的位于北京市东城区安德里北街×号恒通伟业大厦×层媒厂酒吧一年。原告出资20万元，全权负责承包经营，被告不参与经营管理。签订承包合同前，原告提出查看被告的经营资质文件和场地租赁合同。被告表示如果经营和场地租赁出现问题，由被告负责解决。2019年8月30日，原告收到物业通知，物业称被告场地租期到2019年12月31日，到期后不再与被告续租。因被告当时身处国外，原告代收该通知。被告告知，会和物业协商续约，可以放心经营，会让原告履行完合同。2019年12月9日，被告告知原告可能不能与物业续约，原告的承包合同不能按约定时间履行完成。后原告多次与被告问询店面是否可以继续经营，被告一直称其与物业商量中。同时，被告开始向原告提出很多超出原承包合同约定的要求让原告执行，并称如果原告不执行，就会单方终止协议。2020年1月1日，被告未与物业续约，并且一直避而不谈是否已经与物业续约，被告没有认清自己违约合同的事实。原告自2019年8月19日至今，已经通过微信转账、银行转账，支付被告店铺租金及押金共计105000元、店铺货物费13500元，其中押金30000元。截止2019年12月31日，原告一共经营4个月零12天，故已使用租金43870.96元，剩余租金加押金61129.04元。原告于2019年8月30日通过微信转账、银行转账转给被告23500元，被告隐瞒实际情况，由于酒吧经营性质问题，原告不会与被告签订承包协议，故应认定被告存在合同欺诈，并扩大原告损失，被告应对原告的一切损失应承担赔偿责任。原告认为，由于被告无法与第三人续签租赁合同，导致原告无法继续经营媒厂酒吧。现因被告违约导致原告产生了经济损失，被告的行为已经违反双方签订的协议，严重侵害了原告的合法权益，据此，原告为维护自身合法利益，依法提出诉讼，望判如所请。被告（反诉原告）答辩并提出反诉称：不同意原告的全部诉讼请求。2019年8月18日，原、被告签署《承包协议》，约定被告将媒厂酒吧（含店内设施及剩余物品）出租给原告经营，租期自2019年8月18日起至2020年8月18日止，押金3万元，原告除每月支付租金1万元外，还需向被告交付年利润5万元。支付时间：2019年9月1日前付5万元；2019年10月1日前付5万元；2020年2月1日前付人民币10万元，合计人民币20万元（租金1万元/月×12个月＋年利润5万元＋押金3万元）。另外，酒吧剩余物品折价人民币13500元转让给原告所有。2019年8月18日，原告通过微信向被告交付18300元；2019年9月2日，原告向被告转账45000元，合计人民币63300元（注：根据双方约定，原告应于2019年9月1日前支付5万元及物品折价款13500元，合计63500元。截止2019年9月2日，尚欠200元未付）。2019年10月1日，被告将物业发布的《关于十月一日夜间烟花燃放期间的重要通知》转发给原告，并按物业要求叮嘱原告，国庆期间不能营业（酒吧位于楼顶，国庆期间禁止人员上楼顶），不能放烟花。但原告置之不理，照常经营，且因国庆期间经营时人满为患（还有顾客私自放烟花），给物业管理带来巨大压力，物业多次要求被告整改。2019年10月10日，经被告多次催要，原告通过微信向被告交付5万元。至此，原告累计向被告支付租金（不含押金、物品折价款）人民币69800元。2020年1月1日，被告将物业发布的《“三节、四会”期间治安防火责任书》转发给原告，并要求原告积极配合做好春节期间防火等工作。2020年1月2日，经核查酒吧设施，被告将原告损害的部分物品清单发送给原告，并要求原告于1月19日前修复完毕，避免损失扩大。2020年1月15日，物业开展“三节、四会”安全卫生大检查，查出酒吧物品乱堆乱放，存在物品高空坠落、失火等重大安全隐患。被告将该结果转发给原告，并要求原告尽快整改。2020年1月23日，物业开展“三节、四会”安全卫生复查工作，因原告未按照要求进行整改，物业再次向被告发出整改通知，要求于三日内整改完毕。原告对物业整改的要求均置之不理。因原告不爱惜酒吧设施、不服从物业管理，导致双方合作不愉快，且经被告多次催要，原告未依约于2020年2月1日前向被告交付第三笔租金10万元，故被告于2020年2月12日通过微信告知原告解除《承包协议》，并要求原告于2020年2月16日前搬离酒吧。2020年2月15日至16日，被告将其所有的物品搬离酒吧，并将酒吧交还给被告。原告应向被告支付自2019年8月18日起至2020年2月16日止的租金合计86068.49元，拖欠租金人民币16268.49元。原告应赔偿被告3个月场地闲置租金损失3万元，场地及财物损坏赔偿金3万元（具体金额由法院酌定）。扣减押金3万元后，原告还应向被告支付人民币46268.49元。基于上述事实及理由，被告向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告向反诉原告支付赔偿款46268.49元；2.反诉费由反诉被告承担。原告（反诉被告）辩称：不同意被告的全部反诉请求。1.原告承包酒吧期间，对酒吧日常损耗进行过维修维护。原告认为，在承包期间原告有权自主决定维修维护时间，被告无权干涉原告经营行为。2019年10月1日，物业表示可以经营，到场客人需在楼下进行登记后上楼，当日所有到场客人均在楼下进行登记；物业要求楼顶不允许开灯，原告按照物业要求在经营期间关闭了所有灯；2.2019年8月30日，物业向原告出示了被告房屋租赁合同于2019年12月31日到期不续约的通知。2019年12月初，被告向原告告知物业可能要收回楼顶，并让原告做好打算，后被告又告知原告若想继续经营需要追加押金并对酒吧损耗进行维修。原告认为被告所提要求极不合理，并多次向被告提出出示大厦物业与被告关于楼顶的租赁合同，以确保原告在2020年1月1日至2020年8月19日能够继续正常经营酒吧，但被告始终未出示相关的楼顶租赁合同。原告认为，2019年12月31日后大厦楼顶已不属于被告所有，为确保自身权益，故原告未向被告支付最后一笔款项；3.被告对大厦楼顶使用权只到2019年12月31日，原告于2019年12月31日后并未使用楼顶继续经营，原告仍对楼顶酒吧进行日常维护，并多次与被告协商关于楼顶经营权的解决问题，但并没有商讨出最终结果。原告在经营酒吧期间处于亏损阶段并无产生任何利润，原告认为不应向被告支付任何利润金额。被告于2020年2月12日微信告知原告单方解除合同，原告认为被告主动解约应承担所有责任。4.原告租用酒吧时间为2019年8月19日至2019年12月31日，应向被告支付43870.96元；原告从被告处购买酒水存货13500元。原告一共向被告支付118500元，被告应退还原告61129.04元。第三人述称：1.原、被告之间的房屋租赁合同纠纷与第三人无关；2.第三人于2019年8月30日发给被告的通知是针对被告租赁第三人506A房屋的通知，与原告经营场所无关；3.原告在经营期间多次不服从物业管理，原告曾违规营业（2019年国庆期间）、私放烟花（2020年元旦）、长期乱堆乱放等（2019年9月至2020年1月）。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2019年8月18日，被告（甲方）与原告（乙方）订立《承包协议》，约定甲方将位于北京市东城区安德里北街×号恒通伟业大厦×层媒厂及店内设施交由乙方承包经营；租赁期限自2019年8月18日至2020年8月18日；乙方需向甲方支付房租，每月1万元，共计12万元；乙方需向甲方支付年利润5万元；剩余货品经甲乙双方共同清点，共计13500元；乙方于2019年9月1日需向甲方付款5万元，于2019年10月1日需向甲方付款5万元，于2020年2月1日需向甲方付款10万元；承包期内，因自身经营问题导致店铺无法正常使用及经营的，由实际经营者承担全部责任；双方对店内设施及使用物品押金金额未书面约定，但双方均认可押金金额3万元。合同订立后，原告于2019年8月18日向被告转账18300元；于2019年9月2日向被告转账45000元；于2019年10月10日向被告转账50000元。原告还曾于2019年8月14日向被告转账10000元。对于上述转账，被告均认可收到。关于18300元，原、被告均认可该款项含13500元剩余货品折价款；剩余4800元，原告认为系原告在被告处的消费款，被告认为系租金及押金；关于10000元，原告认为系定金，被告认为系原告在被告处的消费款。2020年2月12日，被告通过微信以原告未按约定支付承包费用为由通知原告解除合同，原告对被告单方解除合同的通知不予认可。关于涉诉房屋交接一节，原、被告均认可双方未签署书面的交接清单，原告于2020年2月16日搬离涉诉房屋。截至2020年10月，涉诉房屋一直处于空置状态。关于场地及财物损坏赔偿，被告提供现场照片、视频及自行制作的损失清单，被告不申请司法鉴定，并要求本院酌定；原告不认可损坏事实及金额。另查，第三人（甲方）与案外人北京爱澳缘林国际影视文化传媒有限公司（乙方、法定代表人李帅、住所地北京市东城区安定门外安德里北街湖景苑×号楼×座×层××A）于2018年9月3日，签署《合作协议》约定北京恒通伟业大厦十层由乙方使用，期限自2018年9月5日至2020年9月5日。本院认为：根据已查明情况，涉诉合同（《承包协议》）系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依照约定履行。原、被告均以房屋租赁合同纠纷为由提起本次诉讼，且根据合同内容及履行情况，本院认定涉诉合同性质为房屋租赁合同。2020年2月12日，被告单方提出解除合同，原告于2020年2月16日搬离涉诉房屋，本院认定双方之间的合同于2020年2月16日实际解除。原告主张被告与物业租赁合同到期不能履行合同，应认定被告违约的意见，与事实不符，本院不予采信。原告因经营风险，导致未按期向被告支付合同约定的相关费用，经被告催告后在合理期限内原告仍未履行，应认定原告违约，被告单方提出解除合同并无不当。原告主张被告退还未使用金额并赔偿损失，因没有事实及合同依据，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。因原告违约，导致涉诉房屋空置，必然造成被告损失。被告反诉要求原告支付赔偿款，有事实及合同依据，本院予以支持，但原告主张金额过高，本院酌减。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、原告杨依冉于本判决生效后七日内赔偿被告李帅损失一万元；二、驳回原告杨依冉的全部诉讼请求；三、驳回被告李帅其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1578.5元，由原告杨依冉负担（已交纳）；反诉案件受理费478.5元，由被告李帅负担78.5元（已交纳），由原告杨依冉负担400元（李帅已交纳，杨依冉于本判决生效后七日内支付给李帅）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  赵飞二〇二〇年十二月十五日书记员  邵蕾