襄阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0691民初967号原告：湖北驼峰投资有限公司。住所地：襄阳市高新区长虹北路**万达广场********。法定代表人：刘国本，系该公司总经理。委托诉讼代理人:路明乐,湖北忠三(襄阳)律师事务所律师。委托诉讼代理人:王磊,男,汉族,1984年10月16日出生,住襄阳市襄城区。系公司员工。被告：谢志双，男，汉族，1988年9月29日出生，住襄阳市高新区。被告：吴娇，女，汉族，1989年8月26日出生，住襄阳市高新区。委托诉讼代理人：董志德，襄阳市襄城区明正法律服务所法律工作者。原告湖北驼峰投资有限公司与被告谢志双、吴娇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告湖北驼峰投资有限公司的委托诉讼代理人路明乐、王磊，被告谢志双、吴娇的委托诉讼代理人董志德到庭参加诉讼。诉讼中，双方申请庭外和解两个月，后未能达成调解意见。本案现已审理终结。湖北驼峰投资有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即补交超面积房款1698.77元；2、支付逾期提交委托手续和资料的违约金6457元(自2019年9月8日至2019年12月8日,按日万分之一计算)。2019年12月8日以后的违约金计算至被告完成合同义务时；3、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告撤回第一项诉讼请求，并明确第二项诉讼请求为：支付逾期提交委托手续和资料的违约金6457元(自2019年9月8日至2019年12月8日,按日万分之一计算)。2019年12月8日以后的违约金以合同签订时的总购房款为基数按日万分之一计算至被告将办证材料提交给原告时止。事实与理由：2016年9月21日，原、被告双方签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定原告将其开发的位于襄阳市××新区团山镇××村驼峰××单元8-1-1-1房屋出售给被告，原告依法完成了交房义务，被告也实际占有使用了该房。合同约定：“预售建筑面积的商品房的建筑图纸为依法测量，建筑面积的最终确定以产权部门实测面积为准，总房款实行多退少补，产权登记面积大于合同预定的，买受人应在产权登记面积之日起30日内补交所差的房款（按合同约定的单价计算）。”2019年7月1日产权管理部门对该房屋的登记面积为125.62平方米，与合同预测面积125.32平方米，多出0.3平方米。2019年7月2日原告发出公告，要求小区业主于2019年7月8日起到物业公司办理多退少补手续，但被告至今未予办理。同时，因被告购房的付款方式为按揭贷款，合同约定由被告委托原告或原告指定的代理机构统一办理并应出具《授权委托书》和相应的资料，但被告也未履行此项义务，致使原告无法办理该房屋产权过户及抵押登记手续，原告为此所承担保证义务至今未能解除，对此被告依约应承担按合同总价日万分之一的违约金。原告故诉至法院，请求判如所请。谢志双、吴娇辩称，原告起诉被告支付逾期办证违约金的诉求，没有事实和法律依据，原告主张的《商品房买卖合同》附件三的第五条第三项应该是出卖人的违约责任，而不是买受人的违约责任。原告房屋实际验收是在2019年1月份验收,但真正取得竣工验收备案证明书实际上是在2019年6月18日,原告方在房屋没有验收合格的情况下向被告交房,属于严重违法,被告方保留再次诉讼的权利。当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据,本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。结合双方举证、质证及本院认真,认定事实如下：2017年3月25日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《商品房买卖合同》，主要约定：买受人购买出卖人开发的位于××新区团山镇××村驼峰·××单元××号房屋，建筑面积共125.32平方米，房屋总价款为709632元。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意以上预售建筑面积以商品房的建筑图纸为依据测算，建筑面积的最终确定以产权部门实测面积为准，总房款实行多退少补。出卖人应当在2017年3月31日前将房屋交付给被告使用，且在商品房交付使用后360个工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。……附件四：合同补充协议的第五条第二项约定“如买受人以按揭贷款方式购买房屋，则该房屋的产权登记手续及抵押登记手续必须委托出卖人或出卖人指定的代办单位统一办理。买受人委托出卖人办理产权登记手续及抵押登记手续，买受人于办理房屋交付手续时向出卖人或出卖人指定代办单位出具委托办理该房屋产权证抵押手续时的《授权委托书》及其他资料，按要求预留相关证件复印件等资料并预交契税、公共维修基金、测绘费、产权代办费、评估费等费用。如买受人选择自行缴纳税费，则买受人应在办理房屋交付手续前向出卖人移交全部完税、缴费证明。”第三项约定“如出卖人未按照第五条第二项的约定提交或预交税费，或未按出卖人通知要求的时间内重新提交资料、文件，导致出卖人不能办理预抵押、抵押登记的，则每延迟一日，买受人应向出卖人支付房屋总价款万分之一的违约金……”。合同签订后，被告已按约支付首付款。2017年5月11日，原告（保证人）与被告（债务人）及案外人兴业银行股份有限公司襄阳分行（债权人）签订一份合同编号为兴银鄂襄A字2017第0327号《个人购房抵押（保证）借款合同》，主要约定：被告向债权人借款530000元，借款期限为240个月，自2017年至2037年止。原告作为保证人承担阶段性担保，保证期间为每笔主债务履行期限届满之日起两年。如果债务人已办妥房屋所有权证和以债权人为抵押权人的房屋抵押登记手续，则自债务人将该房屋的抵押权利凭证正本等交由债权人收执之日起，保证人的保证责任解除。被告办理按揭贷款付清剩余合同购房款,于2017年5月交付入住。2017年8月30日，涉案房屋办理预购商品房预告及抵押预告登记。2019年1月18日，原告取得驼峰佳苑项目的建设工程竣工验收规划条件核实证明。同年6月18日，原告开发的驼峰小区1#-8#楼办理竣工验收备案，并取得湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书。原告委托襄阳市房屋测绘中心对驼峰·佳苑1至8号楼进行了现场测绘,该中心于2019年6月19日出具了测绘成果图,确定了各幢房屋的分层分户平面图(房屋的建筑面积、套内建筑面积、共有分摊面积、房屋轴线尺寸)及各幢房屋的共用建筑面积分摊情况。2019年7月2日,原告通过张贴通知的形式，要求小区业主从2019年7月8日起到物业公司办理房款多退少补事宜，并领取办证事项通知。同年9月2日，原告通过短信方式通知被告携带合同、所有房款发票或收据，到小区物业办公司办理相关手续。2019年12月2日，原告再次张贴通知，要求尚未办理不动产证的业主于2019年12月31日前到物业公司办理相关手续。因被告一直未至原告处提交办理不动产证书需要的资料，因而引起本案诉讼。另查明，2020年1月24日，因新型冠状病毒疫情，湖北省启动重大突发公共卫生事件一级响应。至3月16日，襄阳市各级机关事业单位全面恢复正常上班。被告于2020年7月3日缴纳房屋维修基金，于2020年7月10日缴纳契税，并在当日与原告就双方于2017年3月25日签订的合同编号为XY2017032120的《商品房买卖合同》的有关条款达成《补充协议》，主要内容为：一、第三条变更为：该商品房建筑面积共125.62平方米，其中，套内建筑面积97.27平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积28.35平方米。二、根据第五条，每平米单价不变，由于实测面积发生变更，总金额变更为人民币711330.77元。三、由于实测面积发生变更，根据双方合同第五条“以产权登记面积为准，据实结算，多退少补；不论面积误差多少，全部误差面积均以本合同约定单价计算”的约定，房屋差价款为1698.77元。四、原合同其他条款不变，本协议与原合同具有同样法律效力。同日，被告将办理不动产证书需要的资料交给原告。另，原告还与部分业主签订了另一类补充协议，对办证时间进行了重新约定，“双方同意第十五条甲方提供办理权属登记所需资料报产权登记机关备案的时间变更为本协议签订之日起180个工作日内，甲方减免乙方六个月的物业费”。诉讼中，被告陈述，原告让业主签订补充协议协商的办证时间,属于霸王条款,签订协议后业主不能依据原合同来追究原告的逾期办证违约责任。本院认为，原、被告在平等、自愿的基础上签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。合同附件四补充协议第五条第三项约定“如出卖人未按照第五条第二项的约定提交或预交税费，或未按出卖人通知要求的时间内重新提交资料、文件，导致出卖人不能办理预抵押、抵押登记的，则每延迟一日，买受人应向出卖人支付房屋总价款万分之一的违约金……”。结合合同附件四补充协议第五条第二项的内容来看，此处的“如出卖人未按照第五条第二项的约定提交或预交税费”中的“出卖人”属于笔误，应为“买受人”。合同签订后，原、被告应当按照合同约定全面履行自己的义务。办理产权登记必须由开发商和购房者互相协助，否则无法正常进行。对开发商而言，协助办理产权登记是主合同义务，对购房者而言，协助办理产权登记不光是主合同权利，也是次合同义务或依诚实信用原则产生的附随义务，购房者也必须履行该义务。本案中，被告作为购房者，按合同约定，其应委托原告统一办理房屋的产权登记手续，并配合原告交纳办理房屋产权登记手续所需的资料。因房屋交付时涉案房屋尚未进行测绘，无法得知所需交纳契税和房屋维修基金的具体金额，故被告未提交办证所需材料情有可原。但在涉案房屋已经测绘，原告多次向被告发出办理房屋产权登记手续通知的情况下，被告应按原告通知要求的时间提交办证所需的相关资料。且被告逾期提交办证所需的相关资料，也导致原告作为保证人，承担的阶段性担保期限延长，增加了原告的风险。但被告实际交纳房屋维修基金和契税的时间分别为2020年7月3日和2020年7月10日,构成违约，应承担相应的违约责任。原告主张被告支付逾期提交委托手续和资料的违约金，符合合同约定和法律规定。原告虽于2019年7月2日、9月2日，分别以通知、短信方式向被告发出办理不动产登记证书的通知，但均未明确办证期限。后原告又于12月2日再次通知尚未办理不动产证的业主于2019年12月31日前到物业公司办理相关手续。由此，可以认定原告希望被告及时提交办理房屋产权登记手续的材料，且最后一次通知明确了办证的截止时间，也给业主办证预留了合理的期限。故本院认定，违约时间应以原告在通知中限定的最后期限即2019年12月31日的次日起算。另，因新型冠状病毒疫情属于全国突发公共卫生事件，不可预见、不能避免、不能克服，系不可抗力，因此导致合同一方无法履行合同，遭受不可抗力影响的一方有权要求免除或者部分免除责任。根据公平原则及不可抗力免责规则，本院酌情认定自2020年1月24日起至3月15日止期间产生的违约金，可予以免除。故原告要求被告支付逾期提交委托手续和资料的违约金6457元(自2019年9月8日至2019年12月8日,按日万分之一计算)。2019年12月8日以后的违约金以合同签订时的总购房款为基数按日万分之一计算至被告将办证材料提交给原告时止的请求，经本院核定部分，本院予以支持，其余部分，不予支持。被告抗辩其不构成违约，不应承担违约金的意见，与本院查明的事实不符，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、谢志双、吴娇于本判决生效之日起十五日内向湖北驼峰投资有限公司支付自2020年1月1日起至2020年1月23日止，自2020年3月15日起至2020年7月9日止以709632元为基数按日万分之一计算的逾期提交委托手续和资料的违约金；二、驳回湖北驼峰投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由谢志双、吴娇负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出上诉状副本,上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行襄阳市万山支行，户名：湖北省襄阳市中级人民法院，账户17×××56.上诉人也可以将上诉案件受理费交给本院或直接到襄阳市中级人民法院交费。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，在判决规定的履行期限届满之日起，权利人向本院申请执行的法定期限为二年，未在法定期限内申请的，视为放弃申请执行的权利。审 判 长  刘 桢人民陪审员  信国良人民陪审员  时金爱二〇二〇年十二月四日书 记 员  焦 惠