广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初14362号原告：广州市新旺贸易有限公司，住所地广东省广州市花都区新华街花城路56号7、8层，统一社会信用代码91440114741888350X。法定代表人：曹鸿强，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：宗媛，广东信达律师事务所律师。委托诉讼代理人：申振，广东信达律师事务所律师。被告：韩良生，男，1966年7月14日出生，汉族，住江西省上饶市鄱阳县，被告：张新国，男，1976年11月1日出生，汉族，住广东省广州市花都区，两名被告的共同委托诉讼代理人：黄荣江，广东富颂达律师事务所律师。两名被告的共同委托诉讼代理人：杜紫明，广东富颂达律师事务所律师。原告广州市新旺贸易有限公司（以下简称新旺公司）与被告韩良生、张新国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案受理后，依法适用简易程序，2020年10月20日公开开庭进行了审理。在审理过程中，本院发现有不宜适用简易程序审理的情形，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，2020年12月4日裁定本案转为普通程序，由审判员独任审理。原告新旺公司的委托诉讼代理人宗媛，被告韩良生、张新国及其委托诉讼代理人黄荣江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新旺公司向本院提出诉讼请求：1.确认没收韩良生交付的保证金200000元；2.判令韩良生支付2019年9月1日至2020年1月31日拖欠的租金281500元及其滞纳金暂计226889元（按照每日5‰的标准计算，自2019年9月5日计至清偿之日止，暂计至2020年4月13日）；3.判令韩良生支付2020年2月1日至2020年4月12日的房屋占用使用费140750元；4.判令张新国在500000元范围内，对第2、3项诉讼请求承担连带清偿责任；5.诉讼费用由韩良生、张新国负担。新旺公司于2020年10月20日变更第2项诉讼请求的租金数额为268500元。事实和理由：新旺公司与韩良生于2015年5月31日签订《房屋租赁合同》，约定：韩良生承租新旺公司位于广州市花都区新华街花城路56号主楼一至八楼及附楼一至二楼房屋，租赁期限2015年6月1日至2020年1月31日；韩良生应及时交付租金，新旺公司有权按所欠租金每天5‰加收滞纳金；韩良生不交付或不按约定交付租金累计二个月，新旺公司有权没收承租保证金等。张新国作为保证人向新旺公司出具《担保书》，载明“保证承租人完全履行主合同项下全部义务，及因不履行或不完全履行主合同而应向你司支付的租金、租金产生的滞纳金、损坏出租房屋及设施设各应支付的赔偿金、因安全管理责任不到位产生的损害赔偿金、其他违约金及你司为实现债权的费用等”，保证期间为2015年6月1日至2021年1月31日。新旺公司于2020年1月11日送达韩良生《催款通知函》，载明韩良生累计拖欠租金281500元及滞纳金。韩良生在租赁期限届满后继续占有房屋，至2020年4月13日交还钥匙。新旺公司于2020年9月12日收到韩良生支付100000元，应优先抵扣滞纳金。原告新旺公司为证明主张，提供证据：1.不动产权证，广州市不动产登记查册表；2.《房屋租赁合同》，《房屋租赁安全生产管理协议书》；3.《担保书》；4.《催款通知书》；5.《交接说明》，《水电表行度抄表确认单》；6.收据。被告韩良生、张新国辩称，1.韩良生签订《房屋租赁合同》时向新旺公司支付履约保证金200000元。新旺公司于2018年5月1日书面同意减免2020年1月租金13000元，韩良生至租赁合同期满尚拖欠新旺公司租金268500元。新旺公司应从保证金中扣减租金，至2020年1月31日，韩良生尚欠租金68500元，2020年9月12日向新旺公司支付100000元，已结清全部拖欠租金。2.根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百一十四条规定，新旺公司主张滞纳金计算标准明显过高，应当根据新旺公司实际经济损失情况调整，以拖欠租金68500元为基数，按照贷款市场利率计算，自2020年2月1日计至2020年9月12日止，体现公平原则。3.合同期限届满后，韩良生和新旺公司一直在协商，对减免2020年2至4月租金达成一致意见：按50%收取2月租金，按60%收取3月租金，按70%收取4月租金。一、二层的两家租户（原租金标准27810元、9500元）自2020年2月起已直接向新旺公司交纳租金，该部分租赁面积的租金应在新旺公司主张的占有使用费中扣除。为此，2月占有使用费应为9495元，3月应为11394元，4月按12天计算应为5317.2元，合计26206.2元。韩良生于2020年9月12日向新旺公司支付100000元，扣减拖欠68500元租金后，仍剩余31500元，足以支付2020年2月至4月的房屋占有使用费，且仍余5293.8元。韩良生同意余款5293.8元用于支付滞纳金。被告韩良生、张新国为证明主张，提供证据：1.手机支付记录；2.网页信息截图；3.减免2020年1月租金13000元的书面答复；4.短信记录；5.申请材料；6.《关于租赁房屋移交有关事项处理的协议》；7.《龙翔宾馆楼层房态表》。被告韩良生、张新国提供网页信息截图，短信记录，申请材料，不具有关联性；《关于租赁房屋移交有关事项处理的协议》，不具有真实性、合法性，本院不予采纳为证据使用。经审理查明：位于广州市花都区新华街花城路56号的房产登记所有人系新旺公司。张新国于2015年5月30日向新旺公司出具《担保书》，“自愿为承租人韩良生完全履行其与你司订立的该《房屋租赁合同》项下的全部义务向你司提供连带责任保证，特立本担保书，向你司保证下列各项：保证承租人完全履行主合同项下全部义务，及因不履行或不完全履行主合同而应向你司支付的租金、租金产生的滞纳金、损坏出租房屋及设施设备应支付的赔偿金、因安全管理责任不到位产生的损害赔偿金、其他违约金及你司为实现债权的费用等。保证人承担的最高保证责任金额为500000元。超过部分由承租人自行承担，本保证人不负责。自主合同签订之日起至主合同履行期届满一年之内，即从2015年6月1日始至2021年1月31日止。本保证为连带的、无条件的、不可撤销的、独立的，本保证的效力不受主合同效力的影响，不因主合同无效而无效。保证人对承租人因主合同无效而应承担的责任承担连带责任。本担保书生效后，主合同的任何条款的更改或补充，包括同意承租人延期履行，不论是否征得保证人的书面或口头同意，保证人均继续根据本担保书承担连带保证责任。保证人保证在承租人付清或由保证人代为付清本担保书项下的所有款项前，不向承租人追偿。本担保书自签发之日起生效”。新旺公司（出租方，甲方）与韩良生（承租方，乙方）于2015年5月31日签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于广州市花都区新华街花城路56号主楼一至八楼及附楼一至二楼约3200平方米出租给乙方。第一条约定：租赁期限为2015年6月1日至2020年1月31日，合同期满，如乙方需要续租，应提前五个月向甲方提出书面申请。第二条约定：租金按月收取，2015年6月至2016年1月，每月租金46300元，2016年2月至2017年1月，每月租金48600元，2017年2月至2018年1月，每月租金51000元，2018年2月至2019年1月，每月租金53600元，2019年2月至2020年1月，每月租金56300元。第三条约定：乙方在合同签订之日缴交200000元作为合同期内承租保证金，乙方应及时交付租金，每月租金必须在当月5日前交付，如遇国家法定假日则顺延，否则，甲方有权按所欠租金每天5‰加收滞纳金。第五条约定：租赁房屋用途，允许乙方在无污染、无噪音的前提下用于商务、行政办公、旅业、中介服务等。第六条约定：承租人承租本大楼必须向甲方提供价值不低于500000元以上承租担保物，并签订承租担保合同，或者由甲方认可的第三人为本合同乙方项下义务的履行提供金额在500000元内的信用担保。第九条约定：乙方承租房屋，原则上不允许转租，如果因承租经营期间出现特殊情况需转租，必须经甲方书面同意，但转租面积最多不得超过总面积的三分之一。乙方转租时，必须提供转租合同原件给甲方备案。第十五条约定：乙方不交付或不按约定交付租金累计二个月的，甲方有权终止合同、中断水电、没收承租保证金，因此给甲方造成的损失，由乙方的担保人或从承租担保物中负责赔偿。第十七条约定：合同期满，如甲方不再出租或续租给乙方，乙方必须如期及时撤离，否则，甲方向乙方收取惩罚性租金，因不及时腾房占用租赁房屋期间的租金则按上月租金水平双倍加收。占用房屋时间超过1天不足15天的按半个月计算，超过15天（含15天）不足30天的按一个月计算。第十八条约定：合同期满后，经甲乙双方核对清楚所交租金及移交财产物品后，方可退回承租保证金。第二十一条约定，双方签字（盖章）之日起生效。合同另约定其他事项。新旺公司于2018年5月1日书面同意减免韩良生2020年1月租金13000元。新旺公司于2020年1月11日向韩良生送达《催款通知书》。韩良生于2020年4月13日向新旺公司交接大门钥匙。新旺公司、韩良生等人于2020年5月3日抄写、确认水电表行度。韩良生于2020年9月12日向新旺公司支付100000元。韩良生于2020年10月22日向“荆楚”（餐饮）、“尚艺”（美容美发）出具收据，注明收取2020年2月、3月、4月租金及4月水电费。韩良生提供《龙翔宾馆楼层房态表》，显示龙翔宾馆于2020年3月1日至2020年4月9日营业登记入住情况。在诉讼过程中，新旺公司与韩良生、张新国确认：新旺公司没有退还韩良生缴交的承租保证金200000元。韩良生租赁房屋四至八楼用于经营旅馆，转租一至三楼作为餐饮及美容美发。韩良生已支付2019年8月31日前租金。《房屋租赁合同》于2020年1月31日期限届满终止，没有另行签订书面租赁合同。韩良生于2020年4月13日向新旺公司交还租赁物及钥匙。已结清水电等费用。没有对占有使用费的计算标准达成一致意见。新旺公司主张：2020年9月12日支付的100000元应优先抵扣滞纳金。其参照约定每月租金标准计算占有使用费，不足15日计算半个月租金。其主张没收保证金及滞纳金，如过高的，请人民法院酌情调整。如不能同时主张没收保证金及滞纳金，其主张没收保证金。韩良生、张新国：张新国与曹鸿强协商100000元支付租金。韩良生主张：合同期满即是因新型冠状病毒引发的××疫情暴发期间，其没有实际占有房屋，三月只是四至八楼营业，但没有生意，收入为零。2020年9月12日支付100000元用于支付租金及占有使用费，余款支付滞纳金。张新国主张：其同意对《房屋租赁合同》租赁期限内的债务承担保证责任，不同意承担合同租赁期限外的保证责任。本院认为，新旺公司与韩良生签订《房屋租赁合同》，依法成立，具有法律约束力。张新国自愿为韩良生向新旺公司提供最高额连带责任保证，应当在保证范围承担保证责任。新旺公司与韩良生、张新国在本案中的争议焦点，本院归纳及综合评判如下：一、承租保证金的处理问题经查：《房屋租赁合同》约定，韩良生缴纳200000元作为合同期内承租保证金，租赁期限届满经结算及交接后，方可退回承租保证金；不交付或不按约定交付租金累计二个月的，新旺公司有权没收承租保证金。韩良生自2019年9月至2020年1月，在租赁期限内连续五个月不支付租金，违反合同主要义务。《房屋租赁合同》约定租赁期限五年九个月，一至八楼租赁面积约3200平方米，每月租金自46300元递增至56300元，新旺公司主张没收保证金200000元，符合合同约定，本院予以支持。韩良生主张保证金抵扣租金及占有使用费，本院不予采纳。二、滞纳金的处理问题经查：1.合同法第一百一十四条第一款、第二款规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。韩良生逾期支付租金268500元，新旺公司主张没收承租保证金200000元，已足以赔偿因逾期支付租金造成的全部经济损失，另主张每日按5‰计算滞纳金，韩良生亦提出抗辩，本院不予支持。2.新旺公司主张韩良生于2020年9月12日支付100000元应优先抵扣滞纳金，本院亦不予支持。三、租金及占有使用费的认定问题经查：1.韩良生拖欠新旺公司2019年9月1日至2020年1月31日租金268500元（56300元/月×5个月-13000元）。2.合同法第二百三十六条规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”。《房屋租赁合同》于2020年1月31日期限届满终止，韩良生自2020年2月1日至2020年4月12日继续使用房屋，按照合同约定租金标准，应当继续支付租金135120元（56300元/月×2个月＋56300元/月÷30日×12日）。3.新旺公司主张按照合同约定租金标准计收占有使用费，实质上系主张租金，本院予以支持；新旺公司没有提供证据证明，对韩良生继续使用租赁物提出异议，主张按照不及时腾房而占用约定，逾期不足15日按半个月计算占有使用费，本院不予支持。4.韩良生在租赁期限届满后，按照约定应当及时腾空搬离。2020年1、2月系因新型冠状病毒引发××疫情较为严重的期间，韩良生没有按照约定及时腾空搬离，反而自主继续占有使用房屋，向一至三楼次承租人出具收据收取2020年2月至4月租金，利用四至八楼对外营业旅馆，应当自行承担经营风险。韩良生没有经过新旺公司同意减免，主张受疫情影响减免租赁期限届满后的占有使用费，没有理据，本院不予采纳。四、张新国的保证责任问题经查：1.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第二十二条第一款规定，“第三人单方以书面形式向债权人出具担保书，债权人接受且未提出异议的，保证合同成立”。第三十条第二款规定，“债权人与债务人对主合同履行期限作了变动，未经保证人书面同意的，保证期间为原合同约定的或者法律规定的期间”。张新国主张对《房屋租赁合同》租赁期限内的债务承担保证责任，不同意对《房屋租赁合同》租赁期限外的债务承担保证责任，本院予以采纳。2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十条规定，“债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务；几项债务均到期的，优先抵充对债权人缺乏担保或者担保数额最少的债务……但是，债权人与债务人对清偿的债务或者清偿抵充顺序有约定的除外”。韩良生、张新国主张与新旺公司协商以100000元支付租金，没有提供证据证明，新旺公司亦抗辩否认。根据上述法律规定，韩良生于2020年9月12日支付100000元，应当优先抵充对新旺公司缺乏担保的合同约定租赁期限外的2020年2月1日至2020年4月12日的租金债务。抵充2020年9月12日支付的100000元后，韩良生仍拖欠2019年9月1日至2020年1月31日租金268500元，2020年2月1日至2020年4月12日租金35120元。张新国提供最高额连带责任保证，应当在最高债权额限度500000元内，对韩良生拖欠2019年9月1日至2020年1月31日租金268500元，承担连带清偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第二条第一款、第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十一条第（七）项、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二款、第二百一十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第二十二条第一款、第三十条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告韩良生于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市新旺贸易有限公司支付2019年9月1日至2020年1月31日的租金268500元；二、被告韩良生于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市新旺贸易有限公司支付2020年2月1日至2020年4月12日的租金35120元；三、确认原告广州市新旺贸易有限公司没收被告韩良生承租保证金200000元；四、被告张新国对第一项判项的债务承担连带清偿责任；五、驳回原告广州市新旺贸易有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12161元，由原告广州市新旺贸易有限公司负担3325元，被告韩良生负担3508元，被告韩良生、张新国负担5328元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  黄志坚二〇二〇年十二月九日书记员  曹国阳