湖南省慈利县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0821民初1104号原告：张家界三鑫置业有限责任公司，住所地湖南省慈利县零阳镇零阳西路009号。法定代表人：汤敬全，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：邓小龙，湖南正诚律师事务所律师。被告：卓志郎，男，1943年10月10日出生，土家族，住湖南省慈利县。委托诉讼代理人：向国耀，湖南屏翰律师事务所律师。原告张家界三鑫置业有限责任公司（以下简称“三鑫置业公司”）与被告卓志郎房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人邓小龙、被告卓志郎及其委托诉讼代理人向国耀到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告三鑫置业公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令解除双方的事实租赁关系；2、判令被告立即返还原告租赁房屋。事实及理由：湖南省慈利县油脂化工厂（以下简称“慈利油脂厂”）的前身是原慈利县化工一厂。慈利县化工一厂1995年破产后重组为慈利油脂厂。被告原系慈利油脂厂的职工，后被告与该厂解除劳动关系。依据整体改造方案，为临时解决被告的住房问题，慈利油脂厂与被告于1998年8月28日签订了《租住房屋协议书》。该协议约定被告在交足押金的条件下，可以按以息代租的方式使用慈利油脂厂的公房，但遇到改造房屋或者市政规划拆除该房，被告应搬迁。后慈利油脂厂进行改制，2004年8月4日慈利县国土资源局挂牌出让慈利油脂厂14940平方米国有土地使用权，由原告竞得该宗土地及地上附着物。2004年慈利县人民政府县长办公会议（2004）8号、（2004）18号会议纪要及慈利县经济贸易局作出《关于对慈利县油脂化工厂职工安置和资产处置的情况说明》均明确：从2004年9月9日12时开始，原县油脂化工厂的一切财产，债权、债务均由汤敬全等四人收受、处理。其所有权亦为四人所有。2004年12月17日原告办理了该竞买土地的使用权证，并接管该地上的附着物。原告接管该土地上房屋后，原被告之间没有另行签订《房屋租赁合同》，但被告原缴纳给慈利县油脂厂的押金，已经由慈利县油脂厂移交给原告，双方遂形成事实上的租赁关系。后来被告在他处购置了房产，未再居住在所租房屋之内。依据县政府慈府阅【2017】22号会议纪要精神，原告所使用的土地拟统一进行棚户区改造，原告遂多次要求该土地附着房屋租赁人被告领回押金3700元并返还原告房屋，但被告拒绝领取押金和返还房屋。综上所述，原慈利油脂厂与被告形成了不定期租赁合同，现该房屋的所有权人为原告，依据法律规定，原告有权随时解除租赁合同。依据《合同法》的相关规定，原告为维护自身的合法权益，现向贵院提起诉讼，请求人民法院依法判决。被告卓志郎辩称：一、被告与原慈利县油脂化工厂口头约定租住房屋协议，是在企业破产改制、职工下岗分流特定时期落实住房福利政策的处理方式，不是平等主体之间的房屋租赁合同，更不是不定期租赁合同，本案案由不是房屋租赁合同纠纷。1、被告卓志郎与原慈利县油脂化工厂之间具有口头租房协议，此时正值贯彻落实中发【1998】10号《关于切实做好国有企业下岗职工基本生活保障和再就业工作的通知》，“企业要充分考虑国家利益和社会责任，对本企业的职工负责到底。”“下岗职工分流安置和再就业后，在原企业的住房，已按房改政策购买的，应根据有关规定明确个人和原企业的产权关系；未购买的可以继续租用，租金标准按当地政府规定执行。”2、租房协议是公房出售的变异形态，并非不定期租赁合同，原告无权随时解除。被告支付的租房押金与其他职工购买产权房的购房款计算口径和标准一样，协议第一项约定“甲方按照模拟公房出售办法收取乙方住房押金，乙方一次性交足76.24㎡的住房押金9306元”，以息抵租无需再交纳租金，被告缴纳的住房押金相当于购房款。第七条约定“两年后乙方可按本协议条款续签合同，但甲方改造房屋或市政规划拆除该房，乙方应搬迁例外。”二、长期公租房承租人对租赁房屋享有近似于所有权的长期占有和使用权利，对房屋被征收享有获得补偿的权利。若被告获得了征拆补偿，自然会搬迁腾房。故本案争议焦点是案涉房屋是否属于被征收范围，建设方是否已经进行征收补偿，补偿款该归谁享有。1、最高人民法院已有生效裁判确认“直管公房承租人的经济地位近似于房屋所有权人”的裁判观点。具体如下：直管公房租赁权是国家为了保障公民居住权而提供的一项具有重大财产利益的权利。直管公房承租人是通过向行政机关申请而获得直管公房租赁权。基于该项权利，直管公房承租人得以长期缴纳低房租居住该房屋，对该房屋享有长期的占有和使用权，其经济地位近似于房屋所有权人。因此，征收部门在征收直管公房的过程中，考虑到直管公房承租人的特殊地位，以及征收行为对直管公房承租人权益的直接且重大影响，应当对其合法权益予以充分保护。对于直管公房承租人认为补偿决定、强拆行为等侵犯了其合法权益的，可以认定承租人与该行政行为具有利害关系。2、本案与上述最高法案例在基本事实、争议焦点、适用法律方面具有相似性。3、本案的处理应当参照上述最高法判例。三、原告的诉讼请求违反了棚户区改造的政策规定，严重侵犯了被告的合法权利，本案即使按照房屋租赁合同纠纷，也应驳回原告的诉讼请求。案涉房屋位于棚户区改造规划红线范围之内，征收单位应当按照慈利县人民政府3号文件规定给予征收补偿。被告原本有权在租房内长期居住，原告以解除房屋租赁合同为由让被告腾房却不将征收补偿款交给被告，侵犯了被告的合法权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告三鑫置业公司提交的第一组证据：张家界市中级人民法院（2020）湘0821民终350号民事裁定书1份，拟证明：1、三鑫置业公司系案涉土地合法使用权人；2、三鑫置业公司与案涉土地、房屋有直接利害关系。被告卓志郎对该组证据的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议，认为原告虽然对案涉土地取得了使用权，但对地上房屋没有所有权，达不到其证明目的。本院认为，该组证据能够证明原告三鑫置业公司与案涉土地、地上房屋有直接的利害关系，对该组证据，本院依法予以采信。原告三鑫置业公司提交的第二组证据：1、慈国用（2004）第2××8号国有土地使用证；2、挂牌出让国有土地使用权方案；3、慈利县油脂化工厂整体改造安置职工方案，拟共同证明：原告三鑫置业公司依法取得涉案土地使用权及地上房屋的所有权。被告卓志郎对该组证据的真实性无异议，但对其关联性有异议，认为原告虽然依法取得了案涉土地的使用权，但未取得案涉房屋的所有权。案涉房屋系当时企业破产时安置职工的房屋，租赁和购买是同时进行的，达不到原告的证明目的。本院认为，该组证据能够证明原告三鑫置业公司通过合法手续受让涉案土地使用权及地上房屋的所有权，对该组证据，本院依法予以采信。原告三鑫置业公司提交的第三组证据：1、租房押金收据；2、租房押金清理明细表，拟共同证明：1、卓志郎于2004年开始租住油脂化工厂内的房屋；2、卓志郎于2004年交纳租房押金3700元的事实。被告卓志郎对该组证据的证明目的有异议，认为该租房是属于落实职工福利政策的，系安置性公租房。本院认为，被告卓志郎对该组证据的真实性无异议，且能够证明卓志郎在下岗后租赁原慈利县油脂化工厂原有公房（后被原告三鑫置业公司合法继受）的事实，能够达到原告的证明目的。对该组证据，本院依法予以采信。原告三鑫置业公司提交的第四组证据：1、化工一厂破产改制后职工遗留问题处置方案（2019年5月21日从慈利县科技和工业信息化局处取得的复印件）；2、关于王章汉改制遗留问题的处置协议（从慈利县经科局处复印件）；3、关于张世国改制遗留问题的处置协议（从慈利县经科局处复印件）；4、职工安置与资产处置情况说明（从慈利县经贸局处复印件），拟共同证明：化工一厂（油脂化工厂）破产改制后职工遗留问题，由县科工局处理，与三鑫置业公司无关的事实。被告卓志郎对该组证据中对王章汉、张世国两人的处置协议与本案的关联性不予确认；对职工安置与资产处置情况说明，认为无论是县政府还是商贸局的决定，都不能因此侵犯、剥夺当事人的权利。本院认为，上述证据能够证明慈利县经济信息和科学技术局作为国家主管部门对慈利县化工一厂破产改制后的职工遗留问题进行了相关处置的事实。对该组证据，本院依法予以采信。原告三鑫置业公司提交的第五组证据：1、解除租赁关系并要求搬离租赁房屋的通知；2、张贴搬离租赁房屋通知的卓志郎租住房照片；3、彩信通知，拟共同证明：原告三鑫置业公司通过现场张贴、手机发送彩信的方式告知被告卓志郎解除租赁关系并通知其搬离租赁房屋的事实。被告卓志郎对该组证据的合法性有异议，认为原告无权在未与当事人协商补偿事项的前提下解除合同，违反国家法律规定。本院认为，该组证据能够证明原告三鑫置业公司以书面方式通知过被告搬离理租赁房屋的事实。对该组证据，本院依法予以采信。原告三鑫置业公司提交的第六组证据：1、杨万忠与原慈利县油脂化工厂签订的《租住房屋协议书》；2、除杨万忠和本案被告卓志郎以外其他承租户的退租领条，拟共同证明：1、被告卓志郎所租住的原企业房屋采取的是以交纳押金代替租金的方式，本身没有缴纳租金；2、协议明确约定在承租期间发生出租改造房屋或者市政规划、拆除房屋，乙方应当搬迁别处；3、除卓志郎、杨万忠以外的其它承租户均与原告解除了租赁关系，并领取了由原告返还的租房押金的事实。被告卓志郎的质证意见如下：1、协议中约定的搬迁事宜是真实的，但这与棚户区改造应当给予补偿是相违背的；2、其它租户已经搬离是事实，但不代表被告卓志郎就应当无偿搬离，达不到原告的证明目的。本院认为，被告卓志郎未与原慈利县油脂化工厂或者原告签订书面租住房屋协议，参照其它下岗职工所签订的《租住房屋协议》可以推定其口头协议内容与该书面协议是一致的，其中就包含承租人的搬迁事项，能够达到原告的证明目的。被告卓志郎对该组证据的真实性无异议，本院依法予以采信。被告卓志郎提交的第一组证据：租房押金收据、退休证复印件各1份，拟证明：原被告之间的口头租房协议，是对企业下岗职工的住房安置措施，不是平等民事主体之间的房屋租赁关系，本案案由应当调整为职工福利住房拆迁补偿纠纷。原告三鑫置业公司对该组证据的“三性”无异议，但对其证明目的有异议，认为被告卓志郎在慈利县××住房押金的，被告卓志郎的退休手续从之前的裁定书上查明是2004年10月24日办理的，也就是原告受让原慈利县油脂化工厂之后补办的退休手续。本院认为，被告卓志郎于2001年就从原慈利县油脂化工厂退休，原被告之间并未建立过劳动关系，被告卓志郎作为下岗职工的安置问题应由主管部门妥善处理。原告三鑫置业公司作为合法受让人对其无安置补偿义务，双方以口头方式订立的《租住房屋协议》，应属于平等民事主体间的房屋租赁关系。对该组证据，本院依法予以采信，但对其证明目的不予采信。被告卓志郎提交的第二组证据：最高人民法院（2018）行申221号行政裁定书打印件1份、（2018）最高法行申5644号行政裁定书打印件1份，拟证明：长期低租金占有使用公租房近似于所有权的经济地位。原告三鑫置业公司对该组证据的真实性无异议，但认为这2份裁定书并非本案的证据材料，对其合法性、关联性及证明目的均有异议。本院认为，这两份裁定书所涉及的裁判观点可以作为直管公房租赁权人权益保护的参照，但这两份裁定并非终审裁定，且其长期低租金占有使用公租房与国有企业改制资产处置情况各异，故不能据此确认被告卓志郎对所租赁公房享有近似所有权的地位。对该组证据，本院不予采信。被告卓志郎提交的第三组证据：戴碧荣、侯绪军、吴林芝的证人证言各1份，拟证明：棚户区改造范围内符合征收补偿条件的建筑物包括有证的产权房和无证的自建房都得到了征收补偿。原告三鑫置业公司对该组证据的“三性”均有异议，3位证人均未出庭，没有当庭陈述证人证言并经双方质证，且书面证言所载内容发生于1998年，与本案无关联。并且，在当时特定背景下产生的房屋性质置换与本案中的被告所主张的享有近似所有权完全不一样。本院认为，证人有出庭作证的义务，根据证据新规，“无正当理由未出庭的证人以书面等方式提供的证言，不得作为认定案件事实的根据。”3位证人均未出庭作证，且证言内容所涉房屋与案涉房屋并非同类标的，缺乏必要的关联性，达不到被告的证明目的。对该组证据，本院不予采信。被告卓志郎提交的第四组证据：慈政（征收）决字【2018】3号文件，拟证明：案涉房屋已被纳入棚户区改造征收范围的事实。原告三鑫置业公司对该组证据的真实性无异议，但对其合法性、关联性及证明目的均有异议。在合法性方面，文件内容是否符合法律规定值得考量；在关联性和证明目的方面，原告是在自己合法的土地范围内对自己花钱买的房屋按照县政府政策贯彻落实棚户区改造，与被告主张的要原告进行补偿及对被告承租的房屋享有近似所有权的权利是完全不同的。本院认为，该组证据能够证明案涉房屋确已纳入慈利县城市棚户区改造范围，对该组证据，本院依法予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告卓志郎系原慈利县油脂化工厂（前身为“慈利县化工一厂”）职工。慈利县化工一厂于1995年宣告破产后重组为慈利县油脂化工厂。坐落在湖南省慈利县××镇××街××路09号的14间砖木平房系县办国有企业慈利县化工一厂名下的国有资产。该不动产经企业破产重组后并未变更权属登记。被告卓志郎于2001年1月从原慈利县油脂化工厂退休，并于2004年10月24日补办了退休手续。整体重组后的慈利县油脂化工厂仍然面临经营严重困难的问题，企业经营难以为继。2004年，慈利县油脂化工厂进行企业改制。原慈利县国土资源局于2004年4月10日向慈利县人民政府请求批准《挂牌出让慈利县油脂化工厂两宗国有土地使用权方案》，具体如下：“一、该两宗土地位于慈利县零阳镇零阳西路，其中一宗土地面积12441.24平方米，现为商业用地；另一宗土地面积2540平方米，现为住宅用地。二、该两宗土地规划用途不变，其中住宅用地土地使用权出让年限为70年，商业用地土地使用权出让年限为40年，按土地现状条件两宗整体出让。四、根据房地产估价结果，挂牌出让该两宗土地使用权（包括房产）底价和起始价均拟定为1250万元。……。”2004年4月15日，慈利县人民政府同意按此方案挂牌出让两宗国有土地使用权及地上房产。2004年8月4日至8月17日下午5时止，出让人原慈利县国土资源局公开挂牌出让原慈利县油脂化工一厂14940平方米国有土地使用权，竞得人汤敬全于8月18日以壹仟贰佰伍拾万元的应价成交，双方于当日在慈利县国土资源局交易大厅签订《挂牌出让成交确认书》。2004年9月13日，慈利县经贸局向各有关单位报送了《关于对慈利县油脂化工厂职工安置和资产处置的情况说明》，具体情况如下：“……。二、运作程序：一是对县油脂化工厂的全部资产整体挂牌出让，二是在资产挂牌出让无人现金购买的情况下，根据该厂的‘两个置换’方案和（2004）18号县长办公会议精神，可以由该厂在册职工的一人或多人对县油脂化工厂（含张家界方缘发展有限公司）实行承债式收购，置换企业产权；……。三、资产的处置：根据2004年3月25日，2004年8月2日两次县长办公室会议精神，在慈利县国土局交易中心的主持下，于2004年4月16日、2004年8月3日两次对该厂（含张家界方缘发展有限公司）资产以1250万元的底价整体挂牌出让，但均没有人现金摘牌，此种情况下，根据（2004）18号县长办公室会议精神和企业的两个置换方案，由汤敬全、王章汉、康正跃、汤琼等四人以承担县油脂化工厂（含张家界方缘发展有限公司）1250万元债务的形式，对该厂（含张家界方缘发展有限公司）的资产实行整体收购，故从2004年9月9日12时开始，原县油脂化工厂（含张家界方缘发展有限公司）的一切财产、债权、债务均由汤敬全等四人收受、处理。其所有权亦归四人所有。……。”2004年9月24日，原告三鑫置业公司在原慈利县工商局正式注册登记，法定代表人为汤敬全。同年10月8日，原告三鑫置业公司向原慈利县国土资源局申请变更竞买人名称，慈利县经贸局对相关情况进行了核实，县国土局同意按照县经贸局核查意见变更手续。2004年12月17日，慈利县人民政府为张家界三鑫置业有限责任公司颁发慈国用（2004）第2××8号国有土地使用权证，地类（用途）为住宅用地，使用权类型为出让，使用权面积为2589.5㎡。但由于各种原因，原告三鑫置业公司并未办理该14间平房的房屋所有权转移登记。至此，原慈利县油脂化工厂的一切资产（包括相关国有土地使用权及地上房产）均由原告三鑫置业公司合法受让，慈利县油脂化工厂由国有企业改制为有限责任公司。同年，被告卓志郎与三鑫置业公司达成口头租住房屋协议，由原告将其合法受让的14间砖木平房中的一间按照以息代租方式出租给被告卓志郎使用，被告卓志郎向原告交纳了租房押金3700元，原告三鑫置业公司为其开具了相应押金收据。原慈利县油脂化工厂改制后，职工安置遗留问题较为突出，2017年经慈利县人民政府研究同意，慈利县经济信息和科学技术局针对原慈利县化工一厂职工安置遗留问题，根据慈发【2001】12号文件精神，拟定了《对原慈利县化工一厂破产改制职工遗留问题的处置方案》，对在职人员、在职已退休人员及退休人员共256人的差额安置费、应发工资、按工龄补贴费用等作出了具体安排。并就该方案与该厂职工代表多次磋商，达成了《关于对原慈利县化工一厂破产改制职工遗留问题的处置协议》，除本案被告卓志郎与另一下岗职工杨万忠两人未签署该协议并领取相关补发经济待遇外，其余职工均已与慈利县经济信息和科学技术局签署协议。该协议约定：“……。三、甲方（慈利县经济信息和科学技术局）对原化工一厂破产安置于乙方的遗留问题处理完毕，乙方有义务配合甲方在原化工一厂周边棚改项目的相关工作，不得借此以任何理由妨碍，阻挠棚改项目的实施。四、乙方签订本协议并实际享受补发的经济待遇后，乙方在原化工一厂改制破产中依政策应当享受的权利已全部实际享受，所有遗留问题全部解决，乙方不得以此为由信访。……。”2018年9月20日，慈利县人民政府作出慈政（征收）决字【2018】3号文件，决定征收慈利县原化工一厂及周边棚户区改造项目规划红线范围内的所有建（构）筑物。案涉房屋就在此次棚户区改造项目范围内。房屋征收主体为慈利县人民政府，被征收人为原告张家界三鑫置业公司。2018年12月10日，原告三鑫置业公司对各租赁户发出《通知》，决定从2018年12月11日止与各租赁户终止租赁关系、收回公司所属全部房屋，并告知各租赁户在搬离租住房屋的同时与公司财务结清水电费、租赁费和清退租赁房屋时交纳的押金。被告卓志郎与另一租赁户在2019年8月6日再次收到通知后并未搬离租赁房屋，也未取回住房押金。该房屋现已处于断水断电状态，房屋现状不适合居住。本案的争议焦点归纳如下：1、原告三鑫置业公司与被告卓志郎之间是否形成不定期租赁合同关系？2、被告卓志郎对案涉房屋是否享有近似所有权的财产权利？本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，出租人为原告三鑫置业公司（通过企业改制继受该主体），承租人为被告卓志郎，双方未签订书面租住房屋协议，且租赁期限超过六个月以上，根据相关法律规定视为不定期租赁。原慈利县油脂化工厂的前身即慈利县化工一厂系慈利县经济信息和科学技术局下属的县办国有企业，1995年宣告破产后整体重组为原慈利县油脂化工厂，企业性质、职工身份均未发生改变。被告卓志郎于2001年1月从原慈利县油脂化工厂退休，其退休待遇由社保部门负责发放。原告三鑫置业公司于2004年通过承债式收购方式合法继受原慈利县油脂化工厂的一切资产（包括国有土地使用权及地上房产）、债权债务，国有企业改制为有限责任公司（私营企业）。至此，慈利县油脂化工厂不复存在，原告三鑫置业公司成为案涉房屋的所有权人，企业性质、职工身份均发生变化。一方面，原、被告之间并不存在劳动关系，被告卓志郎作为原企业退休职工一直居住在案涉房屋内，原告三鑫置业公司未提出异议，后双方达成口头租住房屋协议形成了事实上的不定期房屋租赁关系，原告有权随时解除合同并要求承租人在合理期限内搬离租赁房屋；另一方面，涉案房屋现被纳入慈利县棚户区改造重点项目，属于市政规划拆除房屋的情形，参照其余下岗职工与原慈利县油脂化工厂签订的协议约定，被告卓志郎也应当搬迁。且该房屋现处于断水断电状态，并因年久失修成为危房，已不适合居住，双方的房屋租赁合同已无继续履行的现实条件，原告已多次催告被告卓志郎领回住房押金并搬离租赁房屋均未果。故对原告要求解除双方事实租赁关系及被告卓志郎立即返还原告租赁房屋的诉讼请求，本院依法予以支持。但被告卓志郎交纳的租房押金3700元，原告三鑫置业公司在被告返还租赁房屋时应当全数退还。其次，被告卓志郎作为原国有企业退休职工的安置问题，应当由主管部门慈利县经济信息与科学技术局妥善处理。慈利县经济信息与科学技术局为了解决原化工一厂破产改制后职工遗留问题，于2017年对原化工一厂256名职工采用货币补偿方式进行了统一安置，但被告卓志郎未签订安置协议，亦未领取补发经济待遇。被告卓志郎主张自己的居住问题未得到充分保障，应当向主管部门慈利县经济信息与科学技术局主张。原告三鑫置业公司通过产权置换将原慈利县油脂化工厂合法改制为有限责任公司，合法继受原慈利县油脂化工厂的一切资产（包含国有土地使用权及地上房屋），对原企业离退休职工无兜底管理义务。涉案房屋的所有权归属于原告三鑫置业公司，被告卓志郎对其享有的租赁使用权不同于国家直管公房租赁使用权，对涉案房屋不享有近似所有权的财产权利。对于被告卓志郎在本案中提出的关于搬迁应获经济补偿等抗辩理由，相关事宜应当按照有关政策贯彻执行，不属于本案审理范围。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条第五项、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、解除原告张家界三鑫置业有限责任公司与被告卓志郎的不定期事实租赁关系。二、被告卓志郎立即返还原告张家界三鑫置业有限责任公司的租赁房屋。限本判决生效之日起十日内履行完毕。案件受理费100元，由被告卓志郎负担。如未按判决书指定的期间履行给付金钱义务的，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审 判 长  朱 正人民陪审员  彭小花人民陪审员  李 清二〇二〇年十二月十五日法官助理谢遥书记员韩莉莉援引法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……；(五)法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。