福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽05民终5434号 上诉人（原审被告、反诉原告）：汪维高，男，1983年3月16日出生，汉族，住江西省上饶市鄱阳县。 上诉人（原审被告、反诉原告）：程良心，男，1982年7月7日出生，汉族，住江西省上饶市鄱阳县。 以上两上诉人共同委托的诉讼代理人：王燕娜，福建刺桐律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：李志刚，男，1982年7月11日出生，汉族，住福建省石狮市。 委托诉讼代理人：姜树侨，福建文衡律师事务所律师。 上诉人汪维高、程良心因与被上诉人李志刚房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省石狮市人民法院（2020）闽0581民初2094号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 汪维高、程良心上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判汪维高、程良心不应支付租金67500元给李志刚；二、一、二审诉讼费用由李志刚承担。事实和理由：一、根据双方签订的《房屋租赁合同》第一条约定“超过15天没交租金，合同取消，押金取消”，即汪维高、程良心超过15天未交租金，便是取消合同的意思表示，一审对此未予认可是错误的。合同取消和押金取消是并存的概念，李志刚不同意解除合同，则不应取消押金。二、虽然汪维高、程良心曾经聘用的管理人员老高在2020年4月2日仍在管理案涉租赁房屋，但是管理的原因并非为了经营，从李志刚提供的与老高的聊天记录和一个租客的住宿收据、租赁合同和聊天记录内容可以证实老高在2020年4月7日已经离开石狮回老家。老高之所以在4月2日仍在案涉房屋，是因为汪维高、程良心提出解除合同后，李志刚不同意，老高管理的原因是因为后续的工作尚未交接好。且作为本案使用案涉房屋最重要的证据《房屋租赁合同》原件掌握在李志刚手中，足以证明该租赁合同约束的应是李志刚与租客，如果是汪维高、程良心出租给该租客，《房屋租赁合同》原件应掌握在汪维高、程良心手中。且该租客之前有向李志刚租赁店面，汪维高、程良心至今没有收到该租客缴纳的租金和押金，为该租客服务的也一直是李志刚的老婆，这足以证明该租赁合同并非约束汪维高、程良心，无法证明汪维高、程良心在2020年4月2日仍在使用案涉房屋。退一步讲，即使能证明2020年4月2日汪维高、程良心雇佣的员工老高仍在出租，但其出租房屋已经违背了汪维高、程良心解除合同的意思表示，属于超越委托，无权代表汪维高、程良心的意思。并且只有个别租客并不能说明房屋仍是汪维高、程良心在管理使用，最多只能认定汪维高、程良心的管理人员有占用个别的房间。最关键的是，钥匙也放在李志刚可以拿到的地方。根据收据和事实，租客的房租也是李志刚收取的，自三月份钥匙交给李志刚后，案涉房屋一直是李志刚在控制和收取租金。三、在一审庭审中，汪维高、程良心主张于2020年3月份把涉案房屋钥匙交给李志刚，李志刚也认可该事实，并且李志刚在3月份已经贴出招租广告，广告上留有其本人的联系电话。一审法院没有认真查明该情况直接采信李志刚的抗辩显失公平。四、汪维高、程良心在4月9日和16日多次发微信表示不再承租房屋，要求解除合同，李志刚在庭审中也承认4月24日收到汪维高、程良心到其店里送达的解除合同告知函。对于合同解除之后产生的租金，不应当由汪维高、程良心来承担。《合同法》第119条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”因此在涉案租赁合同因承租人违约被取消的情况下。根据《民法通则》第114条、《合同法》第119条之规定，非违约方当事人的义务是采取适当措施防止损失扩大。在司法实践中，通常的做法是给予出租方以合理的寻租期限，如出租人在合同解除后的合理寻租期间内不积极寻租的，则视为其未采取适当措施防止损失扩大，在该合理寻租期限届满后的租金损失即被视为扩大的损失，应由出租方承担。因此，在房屋租赁合同已经被取消或者解除的情况下，对于李志刚在合同解除后的合理寻租期间内不积极寻租产生的租金，不应由汪维高、程良心来承担。五、根据汪维高、程良心二审提供的电费使用及缴费的记录，2020年4月至8月期间水电费基本与之前汪维高、程良心在正常使用时持平，而汪维高、程良心在4月9日已经没有实际使用涉案房屋。这一事实足以证明汪维高、程良心于2020年4月移交案涉房屋后，李志刚马上出租或已另外实际使用。六、自2019年8月5日双方签署《房屋租赁合同》至2020年4月合同解除，案涉房屋始终未经消防验收。且案涉房屋使用的电梯一直没有经过验收，存在很大的安全隐患。汪维高、程良心承租房屋是为了开办旅馆经营，在没有消防安全保障的情况下，出于对法律的尊重和对客人、员工人身安全的考虑，汪维高、程良心也不敢使用房屋开展经营活动。根据法律的规定，应当进行消防验收的建筑工程未经消防验收，禁止投入使用，擅自投入使用的，须停止使用并承担相应法律责任。而租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的情况，承租人有权解除合同。李志刚向汪维高、程良心提供的房屋直至合同解除之日始终未经消防验收，处于违反法律强制性规定并被禁止使用的状态，汪维高、程良心依法有权解除合同。同时根据合同约定，涉案房屋无法正常使用的状态早已超过60日而持续了一年之久，汪维高、程良心亦有权据此解除合同。一审法院对此没有查明也是错误的。综上，原审判决认定事实错误，请二审法院全面查明事实，依法判准上诉人的上诉请求。 李志刚辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，汪维高、程良心的上诉事实和理由没有任何依据，应予驳回。 李志刚向一审法院起诉请求：一、判令汪维高、程良心立即支付李志刚房租9万元，并支付自2020年2月5日起至实际付清房租之日止每日100元违约金（暂计至起诉之日违约金约为7700元)；二、判令汪维高、程良心承担本案诉讼费用。汪维高、程良心向一审法院提出反诉请求：一、确认双方于2019年8月5日签订的《房屋出租合同》已于2020年4月16日解除；二、免除汪维高、程良心两个半月的租金共计37500元。 一审法院认定事实：座落于石狮市××路××号××路××号的房屋登记的房屋所有权人及土地使用权人为蔡明钢、蔡明集、蔡锦雄。石狮市区锦星旅社于1998年3月20日登记注册，经营者为郭丽辇。2014年8月30日，李志刚与蔡明钢、蔡明集、蔡锦雄签订一份《房产租赁协议书》，约定由李志刚承租上述房屋中现门牌号为石狮市八七路1807号店面一间及大楼全栋，出租给李志刚作公寓，租期自2014年11月30日至2022年11月29日止，蔡明钢、蔡明集、蔡锦雄原有旅馆行业许可证移交李志刚使用并无偿协助年检等内容。2019年8月5日，李志刚与汪维高、程良心签订一份《房屋出租合同》，约定将前述租赁房屋的第一楼一间店面及三至八层租给汪维高、程良心用于房屋出租、旅馆、住宿行业，租期自2019年8月5日起至2022年11月29日止，李志刚不可以涨房租，房租一年180000元，每半年支付一次，押金40000元，租期未满，李志刚不退还押金和剩余房租，汪维高、程良心中途不交租金，按每天100元违约金交付给李志刚，超过15天没交租金，合同取消并押金取消，出租期间，李志刚同意把锦星旅馆牌照借给汪维高、程良心使用等内容。合同签订后，李志刚将案涉房屋交付汪维高、程良心使用，汪维高、程良心支付押金40000元及半年租金。租赁期间，案涉租赁房屋于2019年11月2日发生火灾，2019年12月9日，在石狮市凤里街道人民调解委员会主持下，汪维高、程良心与蔡明钢、李志刚达成人民调解协议书，就火灾所造成的房屋（从一楼到九楼）损坏进行恢复或重新装修达成一致意见。汪维高、程良心聘用的管理人员高常文于2020年4月1日出具收款收据收取402号房费及押金，约定租期为三个月，于2020年4月2日以其作为出租人与他人签订房屋租赁合同。2020年4月7日，高常文微信告知李志刚配偶“老板娘，我有事来老家了，房门钥匙在501房间，有人看房就帮忙一下，一楼钥匙在前台”。2020年4月9日，汪维高、程良心发微信请求李志刚收回案涉租赁房屋或转让出去，2020年4月16日，汪维高、程良心发微信给李志刚明确不再承租案涉租赁房屋，押金不退，2020年4月24日，汪维高、程良心向李志刚送达一份《告知函》，载明“李志刚：因疫情不可抗力致我承租你方的位于石狮市八七路锦星旅馆，无法经营，我们已清场退出，现将钥匙等交还于你，请收好!”。对此，李志刚明确表示其不同意解除案涉租赁合同，并于2020年4月27日诉至一审法院。诉讼中，经一审法院释明，李志刚同意确定于2020年8月5日收回案涉租赁房屋。 一审法院认为，案涉房屋已办理产权证书，李志刚与汪维高、程良心签订《房屋出租合同》，将其承租的部分房屋转租给汪维高、程良心用于房屋出租、旅馆、住宿行业，该份合同系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。双方均应按照合同的约定全面履行自己义务。合同签订后，李志刚将案涉租赁房屋交付给汪维高、程良心管理使用，但汪维高、程良心在支付半年租金后，未能依约在2020年2月5日前继续支付租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。汪维高、程良心主张根据合同约定超过15天没交租金，合同取消并押金取消，即以取消押金作为提前解除案涉租赁合同的补偿，但根据本案证据可证实汪维高、程良心聘用的管理人员直至2020年4月2日仍在管理使用案涉租赁房屋，且约定租期三个月即至2020年6月30日，汪维高、程良心于2020年4月16日微信告知李志刚不再承租案涉租赁房屋，于2020年4月24日向李志刚送达解除案涉租赁合同《告知函》，但李志刚均不同意解除，因汪维高、程良心违约在先，故其关于确认案涉租赁合同于2020年4月16日解除的主张，依据不足，不予采信。案涉租赁合同的解除时间应以李志刚同意收回案涉租赁房屋的时间即2020年8月5日为准，故汪维高、程良心还应支付李志刚半年租金90000元。汪维高、程良心主张因案涉租赁房屋发生火灾要重新装修，李志刚同意免除一个月租金，对此，李志刚予以否认，汪维高、程良心未能举证证实，不予采纳。汪维高、程良心根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第6条提出请求免除一个半月租金，因前述确定的租赁期间正逢新冠疫情，汪维高、程良心的经营收入明显减少，且案涉租赁合同已确认于2020年8月5日解除，不存在根据公平原则变更合同的情形，故汪维高、程良心的上述主张较为合理，予以采纳。扣除一个半月租金22500元后，汪维高、程良心尚应支付给李志刚四个半月租金即67500元。李志刚要求汪维高、程良心依合同约定按每日100元支付违约金，鉴于汪维高、程良心已因违约被取消押金40000元，且新冠疫情对房屋租赁行业影响较大，故对李志刚的上述主张不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、汪维高、程良心应于本判决生效后十日内支付给李志刚租金67500元。二、驳回李志刚的其他诉讼请求。三、驳回汪维高、程良心的反诉诉讼请求。案件受理费2243元，减半收取计1121.5元，由李志刚负担321.5元，由汪维高、程良心负担800元。反诉案件受理费368.8元，由汪维高、程良心负担。 二审中，汪维高、程良心向本院提交电费使用情况截图及电费增值税发票，拟证明2020年4月至8月涉案房屋产生的电费基本与汪维高、程良心之前在正常使用时持平，李志刚于2020年4月24日收到汪维高、程良心送达的解除合同告知函后，有马上出租或实际使用的事实。李志刚质证认为，对上述证据的真实性没有异议，但其并未同意解除合同，不可能将涉案房屋出租或使用，且进入夏季后电费应上涨，不存在持平的说法，上述证据无法证明汪维高、程良心拟证明的事实。本院经审查认为，2020年1-7月每月产生的电费较为接近，但金额明显少于2019年同期产生的电费，且李志刚居住使用的二楼及九楼还有部分一楼的灯产生的电费也包括其中，上述证据不足以证明李志刚有出租或实际使用涉案房屋的事实，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，李志刚与汪维高、程良心签订的《房屋出租合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方均有法律约束力。汪维高、程良心主张李志刚在收到解除合同告知函后有实际使用或处分涉案房屋，李志刚对此不予认可，汪维高、程良心的举证不足以证明其主张，本院不予采纳。汪维高、程良心认为根据合同约定超过15天未交租金，合同取消并押金取消。如李志刚不同意取消合同，则押金也不应取消。汪维高、程良心的该主张缺乏依据，不予支持。经一审法院释明，李志刚已同意于2020年8月5日收回涉案租赁房屋，已采取适当措施防止损失的扩大。汪维高、程良心主张因李志刚未采取适当措施造成的损失不应由其承担，缺乏依据，不予支持。汪维高、程良心主张案涉房屋未经过消防验收，案涉房屋使用的电梯也未经过验收，违反法律强制性规定，其有权解除合同。因一审法院调取的《石狮市公安消防大队建筑工程消防验收意见书》已对涉案房屋的消防验收进行说明，且汪维高、程良心向李志刚送达的解除合同告知函载明其系因疫情原因主张解除合同，并未体现涉案房屋系因验收问题导致合同不能履行，故汪维高、程良心的上述主张缺乏依据，本院不予采纳。 综上，汪维高、程良心的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2611.8元，由汪维高、程良心负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄祥彪 审 判 员 洪颍雅 审 判 员 郑 励 二〇二〇年十二月十八日 法官助理 傅家谋 书 记 员 徐蓝蓉 附本案适用的主要法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。