济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0102民初15561号原告：王功财，男，1971年8月27日出生，汉族，住济南市原告：刘义，女，1973年10月8日出生，汉族，住济南市两原告共同委托诉讼代理人：张晨晨，山东国曜律师事务所律师。被告：绿地集团济南绿鲁置业有限公司，住所地济南市，统一社会信用代码:91370100MA3CDNET3M。法定代表人:黄平，总经理。委托诉讼代理人：侯梦溪，国浩律师（济南）事务所律师。委托诉讼代理人：郁树岭，国浩律师（济南）事务所律师。原告王功财、刘义与被告绿地集团济南绿鲁置业有限公司（以下简称绿地济南绿鲁公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘义及其与王功财的共同委托诉讼代理人张晨晨，被告绿地济南绿鲁公司的委托诉讼代理人郁树岭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王功财、刘义向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告支付的购买地下室款项159840元；2、判令被告向原告支付相应的利息（自2017年8月30日起至2019年8月19日止，以159840元为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际履行之日止，以159840元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：两原告系夫妻关系，2017年8月，两原告购买了被告绿地中央公馆房屋一套，购买上述房屋时被告告知两原告，若想购买此房屋，必须同时购买配套的地下室及车位。2017年8月30日，两原告支付房屋首付款时与被告签订了《绿地山东国际金融中心购房协议书（储藏室）》，向被告支付了购买地下室款项，同日被告向两原告出具了编号为6042280的《绿地控股集团有限公司收据》。《绿地山东国际金融中心购房协议书（储藏室）》明确载明地下室面积8.88平，每平方18000元，购买地下室款项共计159840元。2020年8月，被告通知原告收房，原告验房时发现地下室实际情况与购买时被告所述严重不符，实际面积仅有3.28平。被告捆绑销售及虚假宣传的行为不仅严重侵犯原告合法权益，同时违反了济南市城乡建设委员会于2018年4月26日下发的济建开字[2018]4号《关于进一步规范商品房销售行为的通知》及济南市住房和城乡建设局、济南市市场监督管理局于2020年3月27日联合下发的济建发[2020]13号《关于集中整治商品房销售广告宣传活动的通知》中的相关规定。故为维护原告合法权益、规范市场秩序，诉至法院。被告绿地济南绿鲁公司辩称，原、被告签订的《绿地山东国际金融中心购房协议书（储藏室）》（以下简称《认购协议》），系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规规定，合法有效，双方当事人均应全面履行《认购协议》约定义务，被告不存在捆绑销售及虚假宣传的情形。一、涉案储藏室的购买、认购协议的签订，系原告对自身权益的合法处分，基于其真实意思表示，被告不存在捆绑销售储藏室的违法情形。原告诉状第二项诉讼请求所述涉案储藏室涉嫌捆绑销售无任何事实基础及法律依据。《中华人民共和国反垄断法》相关规定，出卖人利用其市场垄断地位强买强卖，系对商品房销售领域“捆绑销售”的解读和延展。原告在签订《认购协议》时对所签内容完全理解，并自愿签订，完全表达出购买涉案储藏室的真实意向。同时被告所售楼盘并非该地段唯一楼盘，原告具有充分选择权，被告销售涉案储藏室完全不具备《中华人民共和国反垄断法》规定的滥用市场支配地位强买强卖的情形。原告最终购买案涉储藏室系综合考量案涉项目的升值空间以及房产质量的可信赖度后，基于真实意思表示所作决定，而非基于被告的强迫行为违背真实意思表示作出。所以，原告认为储藏室涉嫌捆绑销售无任何事实及法律依据。二、被告不存在虚假宣传的情形，原告以被告存在虚假为由要求解除《认购协议》无任何事实基础。首先，《认购协议》第四条第1款之约定：“原告在签订本协议前，已充分了解本项目周边现有配套设施及未来规划情况，原告自愿同意签署本协议书即表示原告不对该认购商品房本身和项目周边配套以及规划情况持有异议。”《认购协议》签订时置业顾问已将该条款向原告指出并明确告知该条款的重要性，作为房产出卖方，被告已采取“合理方式”提醒告知购房人，履行了法律规定的提醒注意义务。现原告却以宣传不实为由要求解除《认购协议》，明显系原告不愿继续购房而捏造的事由，有违诚实守信的契约精神。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖司法解释》）第三条之规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，被告就案涉房产的宣传广告亦是明确载明“宣传广告仅为邀约邀请，以实物为准”，按照法律规定，被告的宣传广告仅为邀约邀请。另外，最高人民法院民事审判一庭出版《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》P55载明：“如没有明确具体质量指标，则属于正常的商业吹嘘，不构成广告许诺，不应承担民事责任。这不仅符合《合同法》规定和客观实际，也有利于保护买受人的权益和规范出卖人的经营行为，建立维护市场诚信的制度”。可见，法院对于“宣传广告与实际情况不一”的情形不应轻易认定为虚假宣传，而应结合实际情况综合考量。综上，涉案项目被告不存在虚假宣传的情形。三、原告作为协议乙方应严格依《认购协议》继续履行约定义务。如法院认定原告的违约行为导致涉案协议丧失继续履行的解除，原告应就其违约行为承担相应违约责任。被告认为既然双方已就约定事项达成一致，原告应恪守诚实守信之原则，履行《认购协议》约定之义务，与被告签订正式《商品房买卖合同》。如其执意违约解除协议，根据协议第三条第1款约定原告支付的款项中有20%属于购房定金，作为原告如约与被告签订买卖合同的担保。鉴于原告无解除权的情形下，被告有权不予退还定金，并将储藏室另行处分。事实上，原告起诉解除《认购协议》的根本原因在于当前国家房产形势萎靡不振，房屋价格有所下调，原告遂找出各类原因诉请解除《认购协议》，原告的行为严重违背契约精神和诚实信用原则。如案涉购房协议解除，导致大量购房者盲目起诉，既会增加法院诉累，更是不利于房地产市场的稳定和持续发展，请求法院慎重考虑。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月18日，被告绿地济南绿鲁公司取得由济南市城乡建设委员会颁发的位于济南市历下区某地块2号楼的商品房预售许可证，其中储藏860.44平方米88套。2017年8月30日，原告王功财、刘义（乙方）与被告绿鲁置业公司（甲方）订立《绿地山东国际金融中心购房协议书（储藏室）》，约定：乙方自愿购买甲方开发的济南市绿地山东国际金融中心项目某地块2号楼1单元232室储藏室，预测建筑面积为8.88平方米，购买单价人民币18000元/平方米，购买总价为159840元。同时双方约定：“第二条购买价格：储藏室的建筑面积及价格最终均以甲、乙双方签订的《商品房买卖合同》项下约定的内容为准。第三条定金及买卖合同的签订：1、乙方为了表示购买诚意，自愿于本协议签订当日向甲方交纳至总房款的100%，即159840元。……第四条其他：1、乙方在签订本协议书前，已充分了解本项目周边现有配套及未来规划情况，乙方自愿同意签署本协议书即表示乙方不对该储藏室本身和项目周边配套以及规划情况持有异议。……3、本协议书约定之购买房屋的数据与户型以政府相关部门最终批准之数据及甲、乙双方签订的《商品房买卖合同》中的附图为准。”上述协议签订当日，两原告以刷卡方式向被告交纳地下室款159840元，被告向原告出具收据，付款内容载明“某地下室2-1-232”。双方未订立《商品房买卖合同》。原告称，上述协议未载明实际使用面积，在2020年8月，两原告验收房屋时，发现该储藏室现场测量实际面积仅有3.28平方米，使用面积不足约定面积的40%，原告无法正常使用，合同目的无法实现，遂诉至本院要求被告返还两原告已支付的购买储藏室款项。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告签订了《绿地山东国际金融中心购房协议书（储藏室）》。该《协议书》对原告从被告处购买的案涉储藏室的位置、预测建筑面积、单价约定明确，原、被告对该《协议书》的内容明知且理解，并自愿签订。《协议书》对案涉储藏室的使用面积未进行约定。原告称案涉储藏室的实际情况与被告卖房时的描述严重不符，实际测量面积为3.28平方米，使用面积不足约定面积的40%。但双方未就使用面积进行约定，原告仅提交了储藏室照片，未提交其他证据证实案涉储藏室实际情况与约定不符的情形。另，原告未提交证据证明被告在出售时存在虚假宣传和捆绑销售，也未提交证据证明原、被告在签订合同时具有《中华人民共和国合同法》中规定的重大误解、显示公平或一方存在欺诈等情形。故本院认为，《绿地山东国际金融中心购房协议书（储藏室）》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。故，原告要求被告返还其已支付的储藏室款项及利息的主张，于法无据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条之规定,判决如下:驳回原告王功财、刘义的诉讼请求。案件受理费3496元，减半收取1748元，由原告王功财、刘义负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  李陶然二〇二〇年十二月二十八日书记员  陈 倩