北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初20717号原告：北京恩环腾达商贸有限公司，住所地北京市丰台区花乡高立庄村636号物华麟丰市场D座207号。法定代表人：冯学恩，经理。委托诉讼代理人：白秋生，北京市京师（德州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张明强，北京市京师（德州）律师事务所律师。被告：北京天天通科技开发有限公司，住所地北京市西城区阜外大街34号3号楼512室。法定代表人：赵秀云，总经理。原告北京恩环腾达商贸有限公司（以下简称：恩环腾达公司）与被告北京天天通科技开发有限公司（以下简称：天天通公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告恩环腾达公司的委托诉讼代理人白秋生、张明强到庭参加诉讼，被告天天通公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恩环腾达公司向本院提出诉讼请求：1.判令天天通公司依法返还库房租金28917元、住房租金4766元、库房押金10000元、住房押金1000元、库房卫生费1000元、住房卫生费250元，以上共计45933元，并支付自2020年5月1日起至全部清偿之日止以45933元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；2.案件受理费由天天通公司承担。事实和理由：2020年5月1日14时01分许，位于北京市大兴区黄村镇高家堡村甲一号的库房发生火灾，火灾造成恩环腾达公司等商户财产受损严重。经大兴区消防救援队认定，起火原因为北京聚朋兆邦科技有限公司员工王义龙违规电气焊引燃库房内可燃物引发火灾。事发后，北京市大兴区城市管理综合行政执法局经调查发现天天通公司出租给恩环腾达公司的库房为违章建筑并限期拆除。火灾发生后，恩环腾达公司租用的库房及房屋已无法继续使用，但天天通公司拒不返还剩余租赁期限内的租金及保证金，无奈具状起诉，望判如所请。天天通公司未到庭，但向本院提交书面答辩状称：请求法院驳回恩环腾达公司的全部诉讼请求。双方于2018年9月30日签订了《经营场地租赁合同》，就恩环腾达公司承租位于北京市大兴区黄村镇高家堡甲1号内10-07-02号院进行了相关约定。天天通公司与案外人冯学恩于2019年11月18日签订了《房屋租赁合同》，就冯学恩承租天天通公司南平房-09进行了相关约定。上述两份租赁合同，主体不同、内容不同，不属于一个法律关系，不能在一个案件中解决，理应予以拆分。另外根据《经营场地租赁合同》第五条第二款第6项约定：乙方租赁本地经营属独立经营，自行承担经济和民事责任。乙方自愿放弃任何原因向甲方追偿的权利。因此恩环腾达公司因他人起火引燃导致无法使用租赁房屋，并非天天通公司的过错，恩环腾达公司无权要求返还房租、押金、卫生费等，以上费用应向相应侵权人进行索赔，而不能向天天通公司主张退还。至于与冯学恩签订的《房屋租赁合同》，天天通公司并未违约，且冯学恩并未交接该房屋，恩环腾达公司与冯学恩无权当方解除该合同。综上，请求法院明查事实，驳回恩环腾达公司的起诉。本院经审理认定的事实如下：2018年9月30日，天天通公司（甲方、出租方）与恩环腾达公司（乙方、承租方）签订《经营场地租赁合同》，合同约定：甲方将位于北京市大兴区黄村镇高家堡甲1号内10-07-02号院租赁给乙方用于仓储经营，场地面积315平方米。甲方为乙方提供的经营场地有库房，租赁期从2018年10月1日至2020年10月31日。合同有效期内，经营场地每年租金为68980元；每月缴纳卫生费200元；水、电费由乙方按实际使用数（计量）计缴，每月25日前缴纳，不得拖欠。乙方按其年租金的10%向甲方缴纳安全责任保证金及场地租赁管理保证金10000元，合同到期后乙方无违反相关承诺及管理条例，甲方全额无息退回。第五条甲乙双方的义务：甲方保证出租的场地符合地产出租条件；甲方应保证所出租的场地权属清晰；甲方负责向海军有关部门办理出租场地地产自建、维修改造项目的审批手续等……第七条合同的解除：甲方违反本合同第五条第一款相关规定的，乙方有权单方面终止合同，甲方应无条件退还乙方各项费用。2019年11月18日，天天通公司（出租方、甲方）与冯学恩（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于南平房-09（房屋用途：租赁住房）租赁给乙方，除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋用途。租赁期限自2019年11月21日至2020年9月20日止。该房屋月租金为壹仟元整（小写1000元），租金按月结算。租金缴纳应提前1个月交付给甲方（押壹付壹）。在房屋租赁期间，以下费用由乙方每月25日前支付：水费6元/吨，电费1.5元/度，卫生费每人20元/月。甲乙双方自本合同签订之日起，由乙方支付甲方（相当于一个月房租的金额）作为押金。租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方缴纳一个月租金作为违约金。2019年4月29日，恩环腾达公司向天天通公司交纳库房保证金10000元，天天通公司出具收据；2019年10月1日，恩环腾达公司向天天通公司交纳2019年10月1日至2020年9月31日库房租金68980元，天天通公司出具收据；2019年11月15日，恩环腾达公司向天天通公司交纳南平房-09共计10个月的租金10000元及押金1000元，天天通公司出具收据。2020年5月9日，北京市大兴区城市管理综合行政执法局出具《限期拆除决定书》，载明：天天通公司及相关的产权人、所有人、使用人，案由：违法建设，2020年5月1日，北京市大兴区城市管理综合行政执法局执法人员在检查中发现，你（单位）有违法建设行为，遂予以立案调查。经查：你（单位）在北京市大兴区黄村镇高家堡村甲1号院内建设的砖混彩钢结构房屋232处（建筑面积共约35577.8平米）经规划自然资源部门协查复函证明，该建筑物未取得建设工程规划许可证、临时建设规划许可证以及选址意见书、规划条件或者建设工程设计方案审查同意意见等规划条件，属违法建设，以上事实有现场勘验、现场检查、照片等材料为证。你单位搭建违法建设的行为违反了《北京市城乡规划条例》第二十九条第一款规定，影响了本市城市规划管理秩序，依据《北京市城乡规划条例》第七十五条第一款规定，本行政机关决定：限你单位收到本决定壹日内拆除上述违法建设，并接受复查。逾期拆除的，本行政机关将报请大兴区人民政府责成有关部门依法强制拆除。庭审中，恩环腾达公司提交冯学恩签字确认的证明一张，证明2019年11月18日天天通公司与冯学恩签订《房屋租赁合同》系冯学恩的职务行为，租赁的房屋系用于恩环腾达公司职工居住，冯学恩同意由恩环腾达公司主张相关权利。南平房-09在高家堡村甲1号院内，受火灾影响，租赁的库房和南平房-09均在2020年5月1日火灾当天就不让居住使用了，此前一直正常居住和使用，现该院落里的房屋已拆除。针对本案的合同效力问题，恩环腾达公司称租赁的库房及南平房-09均没有建设审批手续，且已经被认定为违建，合同效力以法院认定为准，不坚持合同有效，但坚持其诉讼请求。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。恩环腾达公司要求天天通公司返还卫生费，但未能提交已交纳了该笔费用的证据，故对恩环腾达公司的该项诉讼请求本院不予支持。现恩环腾达公司已提交证据证明冯学恩系职务行为，涉案的《经营场地租赁合同》及《房屋租赁合同》均系原、被告双方因租赁合同产生的纠纷，可以在本案中一并解决，故对天天通公司认为《房屋租赁合同》与本案不属于同一法律关系，不应在本案中解决的抗辩意见，本院不予采纳。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因涉案房屋未取得合法的建设工程规划审批手续，故本院认定恩环腾达公司与天天通公司于2018年9月30日签订的《经营场地租赁合同》及冯学恩与天天通公司于2019年11月18日签订的《房屋租赁合同》应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。虽然涉案租赁合同被确定无效，但恩环腾达公司实际占有使用了租赁房屋，应给付占有使用费，对于恩环腾达公司交纳的租金及押金，未使用期间的部分，天天通公司理应予以返还，本院酌情确定天天通公司按照合同约定的租金标准返还恩环腾达公司未使用期间的占有使用费44217元，对恩环腾达公司主张的利息，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、北京天天通科技开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还北京恩环腾达商贸有限公司占有使用费44217元；二、驳回北京恩环腾达商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费474元，由北京恩环腾达商贸有限公司18元（已交纳），由北京天天通科技开发有限公司负担456元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  桂盼盼二〇二〇年十二月三十日书记员  孙 佳