浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终5592号上诉人（原审原告）：瑞安市东都农垦开发有限公司，住所地：瑞安市东山街道飞云江农场。法定代表人：黄展鹏，执行董事建兼总经理。委托诉讼代理人：余心海、潘伟章，浙江玉海律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：瑞安市瑞机包装机械厂，住所地：瑞安市莘塍街道下山根村凤山路**。经营者：蔡寅，男，1974年4月8日出生，住瑞安市。委托诉讼代理人：蔡云蕾，浙江云邦律师事务所律师。上诉人瑞安市东都农垦开发有限公司（以下简称东都公司）与被上诉人瑞安市瑞机包装机械厂（以下简称瑞机包装厂）因房屋租赁合同纠纷一案，不服瑞安市人民法院（2020）浙0381民初851号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。东都公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：合同约定免收六个月租金的前提条件是承租人在约定期限内交足了履约保证金761400元，否则，不享有租赁合同第二条第二款约定的优惠。截至2014年10月31日，承租人仍未能交清761400元，故仍需支付前六个月的租金。合同明确约定了租金、物业管理费、履约保证金的支付金额与支付期限，因承租人逾期支付，应当承担违约责任。瑞机包装厂辩称:合同明确约定前6个月租金与利息相抵，该条款合法有效，出租人主张前六个月租金没有合同依据。合同虽约定履约保证金，但并未约定违约责任，且承租人支付的款项总额已足以抵扣五年租金，不存在违约与拖欠租金的事实。物业管理费应按实收取，因出租人未提供充分证据，一审判决不予支持，并无不当。东都公司向一审法院起诉请求：（1）支付租金105298.02元；（2）支付违约金（以161400元为基数按月利率5%从2014年10月31日计算至2017年9月15日[不含当日]，为278684元；以228419.42元为基数按月利率5%从2017年9月15计算至2018年9月15日[不含当日]，为138955.15元；以304768.02元为基数按月利率5%从2018年9月15日计算至2018年10月15日[不含当日]，为15238.4元；以266698.02元为基数按月利率5%从2018年10月15日计算至实际履行之日）。一审法院认定事实：2010年7月19日，东都公司（甲方）与瑞机包装厂（乙方）《标准厂房租赁意向协议书》。约定：为鼓励农场职工自办企业，缓解旧场改造搬迁企业安置用地与失地职工再就业问题，东都农垦开有限公司决定建设标准厂房。为使厂房出租达到预期目的，缓解厂房建设资金问题与更好发挥经济效益，我们以信誉第一、服务第一，以诚信为宗旨，现经双方共同协商，特订立如下厂房租赁协议条款，以资共同信守执行。一、甲方租赁给乙方的标准厂房位于瑞安经济开发区发展区，具体位置在××道××金融街以东、港口大道以西、毓蒙路以南。其中承包给乙方是6-1号厂房，建筑面积900㎡。二、甲方租赁给乙方的标准厂房租期为五年。年租金180元／㎡，五年计810000元，一次性扣除租金利率，利率按月息0.08%计算，总共计669410元。乙方须在本协议书签订之日起五天内一次性付清租金。三、本协议生效后，甲方应抓紧厂房建设租赁给乙方的标准厂房，协议生效后交清租金之日起至厂房实际交付使用之日止，甲方应支付给乙方相应的租金，利息按月息0.08%计算，利息可以冲抵租金。四、在厂房竣工验收后交付乙方使用时签订正式租赁合同，合同内租金与本意向协议书一致。五、本协议经双方签字或盖章后生效。六、本协议书一式四份，甲方执三份，乙方执一份。诉讼中，双方一致陈述，上述协议书第二、三条载明的“月息0.08%”属笔误，应为“月息0.8%”。2014年10月28日，双方就涉案坐落于瑞安经济开发区××路××号××路××号××号××房××单元××层（建筑面积846㎡、厂房类型为框架结构）厂房签订《标准厂房租赁合同》。合同约定：……，二、厂房讫付日期和租赁期限。1、厂房装修期30天，自2013年3月15日至2013月4月14日止，装修期间免收租金。2、厂房租赁自2013年10月15日起至2018年10月14日，租赁期5年。甲方已于2013年3月15日向乙方交付厂房，前六个月租金与原《标准厂房租赁意向协议书》约定的交付厂房后的利息相抵销，乙方自2013年10月15日起计付租金（物业管理费等其他费用按交付之日起按时计付）。三、履约保证金及租金支付方式。1、乙方根据原《标准厂房租赁意向协议书》支付600000元自本合同签订之日起转为本合同履约保证金，另乙方于本合同签订后三日内再补交履约保证金161400元，乙方合计支付履约保证金761400元。2、甲乙双方约定，本合同标准厂房租赁租金标准为：每年租金152280元，当年租金于每年9月15日前从乙方支付的履约保证金中扣抵，并每年依次扣抵租金一次。3、乙方履约保证金扣抵租金后的余额保证金用于担保乙方应负担的水、电等费用及违约责任，履约保证金余额待合同终止并结算各项款项后，无息退还。4、乙方应于第五年9月15日前补交每年租金的三个月租金计38070元作履约保证金，待厂房租期届满腾空完毕结清账户一次性无息退还。四、其他费用。1、租赁期间，使用该厂房所发生的水、电、煤气、电话费、通讯费等以及电梯所发生的电费、维护保养、修理费、管理费等由乙方承担。2、租赁期间，乙方应按年缴纳物业管理费（含管理费、卫生、安保），每年每平方米为10元，每年总计8460元，于每年9月15日前支付给甲方。物业管理费专款专用，多退少补，甲方建立专门台账，并每年公布一次。3、租赁期间，乙方应及时支付一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权收取每月5%违约金，并有权终止租赁合同。4、因房屋出租涉及的房产租赁税金由甲方负担。……七、其他条款。1、租赁期间，未经乙方同意，甲方不得单方提前终止合同。如甲方无故单方毁约且乙方同意解除合同的，甲方应赔偿乙方三个月租金，剩余租金按每年20%比例赔偿乙方装修损失，搬迁费甲方负担50%；租赁期间，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方三个月租金。……3、双方一致确认，原《标准厂房租赁意向协议书》项下乙方已付款项自动转为本合同履约保证金。2013年3月15日，东都公司向瑞机包装厂交付涉案厂房。交付前，瑞机包装厂于2009年9月21日向东都公司转账支付10万元，2010年7月28日，瑞机包装厂经营者蔡寅于转账支付20万元。厂房交付后，瑞机包装厂于2013年3月25日向东都公司账户现金缴存30万元；2015年9月18日转账支付5万元；2017年6月21日向瑞安市飞云江农场转账支付5万元和61400元（东都公司自认已收到）。上述款项共计761400元。现租期已届满，瑞机包装厂已搬离涉案厂房。另查明：东都公司与瑞安经济开发区管委会签订国有土地上工业不动产收购储备补偿合同，并于2018年12月25日向瑞安经济开发区管委会移交包括涉案厂房在内的全部标准厂房。瑞安经济开发区管委会将其交由瑞安经济开发区发展总公司管理。一审法院认为，东都公司与瑞机包装厂于2010年7月19日签订的《标准厂房租赁意向协议书》和2014年10月28日签订的《标准厂房租赁合同》，均属于有效合同。当事人协商一致，可以变更合同。意向协议书约定“年租金180元/㎡，五年计810000元，一次性扣除租金利率，利率按月息0.8%计算，总共计669410元”。厂房租赁合同约定“厂房装修期30天，装修期间免收租金。厂房租赁自2013年10月15日起至2018年10月14日，租赁期5年。甲方已于2013年3月15日向乙方交付厂房，前六个月租金与原《标准厂房租赁意向协议书》约定的交付厂房后的利息相抵销”，故双方已对“交付厂房后的利息”约定予以了变更，由意向协议书约定的按月息0.8%支付利息，变更为租赁合同约定的免收2013年4月15日至2013年10月14日的6个月租金。根据租赁合同有关租金支付期限的约定，“厂房租赁自2013年10月15日起至2018年10月14日，租赁期5年。每年租金152280元，当年租金于每年9月15日前从乙方支付的履约保证金中扣抵”。因此，租金支付期限是每年9月15日前。现瑞机包装厂陆续支付的款项共计761400元，已足额支付五年租金，且均未出现租金逾期支付的情形。租赁合同约定，“租赁期间，乙方应按年缴纳物业管理费（含管理费、卫生、安保），每年每平方米为10元，每年总计8460元，于每年9月15日前支付给甲方。物业管理费专款专用，多退少补，甲方建立专门台账，并每年公布一次”。现租赁期限已届满，东都公司在诉讼过程中明确表示未建物业管理费台账，则瑞机包装厂应支付的物业管理费金额尚不明确，故东都公司主张在瑞机包装厂已付款项中直接扣减物业管理费28949.42元，不予支持，东都公司可另案主张。综上所述，瑞机包装厂已按照《标准厂房租赁合同》约定足额支付租金。履约保证金作为预付款性质，合同并未约定未全额支付履约保证金应承担相应的违约责任。东都公司亦未举证证明未全额支付履约保证金造成其相应损失，故对其主张逾期支付履约保证金的违约金的诉请，不予支持。瑞机包装厂主张东都公司应支付利息，以及开具增值税发票，因未提起反诉，故在本案中不予处理，亦可另案主张。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回东都公司的诉讼请求。案件受理费11098元，减半收取5549元，由东都公司负担。二审中，双方当事人均未提供新的证据。经审理，本院二审认定的事实与一审判决认定的一致。本院认为，双方于2010年7月19日订立的《标准厂房租赁意向协议书》和2014年10月28日签订的《标准厂房租赁合同》，均合法有效。协议书与合同约定内容不一致的，后订立的合同视为对前协议书内容的变更。根据合同约定，“前六个月租金与原《标准厂房租赁意向协议书》约定的交付厂房后的利息相抵销，自2013年10月15日起计付租金”。合同约定年租金152280元，五年租金共计761400元，现承租人已经全额支付租金。履约保证金是指为合同履行提供的金钱担保，属实践性行为。本案双方房屋租赁合同关系已经终止。并且，在合同履行过程中，出租人从未要求承租人支付履约保证金。因此，出租人在合同终止后请求承租人承担未支付履约保证金的违约责任，于法无据。同时，本案租赁合同款项支付在前，厂房使用在后，且根据合同约定前六个月租金与利息相抵，自2013年10月15日起计付租金，故根据租赁合同约定，已不存在支付履约保证金的义务内容。并且，合同约定“当年租金于每年9月15日前从乙方支付的履约保证金中扣抵”，“原《标准厂房租赁意向协议书》项下乙方已付款项自动转为本合同履约保证金”。租赁合同在实际履行中租金就是从承租人已付款项中扣除。因此，出租人主张应从已付款项中扣除履约保证金、物业管理费后，再计算确定租金支付数额，明显不符合合同约定。一审判决驳回其主张支付租金和违约金的诉讼请求，并无不当。合同约定物业管理费“多退少补”，可见，合同虽约定了物业管理费每年8460元，但仍应按实际费用向承租人收取。东都公司未提供物业管理费台账以及实际费用的证据，一审判决告知其另行主张，亦无不当。东都公司上诉请求及理由，二审予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11098元，由上诉人东都公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨宗波审 判 员 余 萌审 判 员 刘宏杰二〇二〇年十二月八日法官助理 姜岳良代书记员 李**程