北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0114民初9673号原告：陈思，女，1995年3月21日出生，满族，住河北省承德市承德县。被告：王凤平，女，1981年5月11日出生，汉族，住山东省聊城市莘县。原告陈思与被告王凤平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员王丽媛独任审理，公开开庭进行了审理。原告陈思到庭参加诉讼，被告王凤平到庭参加第一次庭审，后经传票传唤无正当理由拒不到庭参加第二次庭审。本案现已审理终结。陈思向本院提出诉讼请求：1．确认双方之间的租赁合同于2020年4月12日解除；2．判令被告返还原告三个月的租金以及交付的押金合计8800元；3．判令被告返还原告半年的水电费、电话费、维修费、卫生费等各项杂费合计900元；4．本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年9月17日，被告与案涉房屋所有权人魏秀敏签订《北京市房屋租赁合同》，合同约定被告王凤平承租魏秀敏位于北京市昌平区天通苑XXX号房屋（包含了本案被告出租给本案原告的部分），租赁期限从2019年9月20日至2021年9月20日止。2019年9月28日，原告与被告就该房屋的部分面积签订《房屋租赁合同》，合同中约定：1．房屋租期一年，从2019年9月28日至2020年9月27日止；2．月租金人民币2200元，租金按季度支付；3．自合同签订之日起，乙方（本案原告）应向甲方（本案被告）支付一个月房屋租金2200元作为押金；4．乙方（本案原告）应按照本合同约定缴纳水电费、上网费、卫生费等各项费用。2019年9月21日，原告向被告支付了2019年10月、11月、12月的租金6600元、押金2200元、一年的水电费、卫生费、电话费等各项杂费1800元，合计10600元；2019年11月28日向被告支付了2020年1月、2月、3月的租金6600元；2020年2月28日向被告支付了2020年4月、5月、6月的租金6600元。以上款项均通过支付宝扫码、转账的方式打入被告账户。2020年3月案涉房屋所有权人魏秀敏找到原告，要求原告以及其他同租的两名室友立即搬离案涉房屋，原因是被告在没有经过其同意的情况下，擅自将该房屋转租，并且被告的租金自2020年3月起便未予支付。因原告以及其他两位合租室友对于被告非法转租的行为并不知情，经协商，魏秀敏同意三人在2019年4月11日前搬离房屋。在此期间，原告曾多次请求被告返还2020年4月、5月、6月合计3个月的租金、押金、以及剩余半年的水电费、电话费、维修费、卫生费等各项杂费，但被告拒不返还，并且将原告的号码拉黑，现原告已经无法联系到被告。被告的上述行为严重侵害了原告的合法权益，故原告特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。王凤平辩称，不同意原告的诉讼请求，请求驳回陈思的诉讼请求。一、王凤平与案涉房屋所有权人魏秀敏签订了为期两年的房屋租赁合同，自2019年9月20日至2021年9月20日。签订合同时魏秀敏同意王凤平进行隔断出租。二、与陈思签订房屋租赁合同时，已告知陈思案涉房屋系魏秀敏所有，陈思对案涉房屋情况系明知。三、原被告双方签订的房屋租赁合同期限为2019年9月28日至2020年9月27日，每月租金2200元，在合同期未满又未征得被告同意的情况下，王凤平告知陈思不用听魏秀敏的通知，陈思有权使用房屋，陈思未经王凤平同意私自搬走，且不按规定的时间交房租，王风平明确告知陈思，私自搬走，是违反合同的，所交的房租、押金和各种费用一律不退，并应交付一个月的租金作为违约金。双方签订的房屋租赁合同明确约定陈思终止合同应支付王凤平一个月房租作为违约金，同时约定租期未满王凤平提出退房的，押金不退；四、魏秀敏明知隔断出租违法，还与王凤平签订房屋租赁合同，约定可以隔断出租，结果造成隔断间被执法部门拆除，造成王凤平损失二万多元，后魏秀敏又以未同意转租为由驱赶陈思，是对王凤平恶意报复。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：涉案房屋坐落于北京市昌平区天通XXX，建筑面积82．01平方米，登记所有权人为案外人魏秀敏。2019年9月17日，王凤平（出租人、甲方）与案外人魏秀敏（承租人、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定由王凤平承租案涉房屋，租赁期自2019年9月20日至2021年9月20日，甲方应于2019年9月17日前将房屋按约定条件交付给乙方。该合同还对其他内容进行了约定。2019年9月28日，王凤平（出租方、甲方）与陈思（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定由陈思承租案涉房屋大次号房屋；租赁期限自2019年9月28日至2020年9月27日；房屋月租金2200元，按季支付，租金应提前30天缴付，如乙方无法按时缴付按每天1％缴付滞纳金，同时甲方有权提前终止合同，乙方应向甲方支付一个的房屋租金作为违约金；本合同签订之日起，乙方应向甲方支付一个月的房屋租金2200元作为押金；押金为乙方不损坏房屋结构、设施、家具、电器和不拖欠水费、电费、燃气费、卫生费、电话费、有限电视费、宽带上网费等费用的保证金，押金不允许抵末期房屋租金（钥匙和洗澡卡另收押金），合同期满后，在结清全部费用，双方办理移交手续后，甲方应将所收押金全部返还给乙方；合同期未满乙方提出退房时房屋押金一律不退；乙方应案本合同约定缴付租金和水电费、电话费、卫生费等费用，水费每月每人40元，卫生费每间房每月30元，网费50元，维修费30元，共计1800元；租赁期间，乙方因特殊情况中途退租，应提前十天通知甲方，同时还应交一个月房租的违约金；合同履行期间单方提出终止合同的，提出方应支付对方一个月的房屋租金作为违约金。该合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，王凤平将案涉房屋交付陈思，陈思按照合同约定向王凤平交付费用，于2019年9月21日支付王凤平房租、押金等共计10600元，于2019年11月28日支付王凤平房租6600元，于2020年2月28日支付王凤平房租6600元。因王凤平与案外人魏秀敏因租赁事宜产生争议，魏秀敏方于2020年4月6日发出《通知》，内容为“根据双方签订的《北京市房屋租赁合同》，鉴于你方拖欠租金的事实，现向你方发出通知如下：1．根据双方租赁合同约定，你方已逾期支付2020年3月20日房屋租金，期间我方多次催缴未果，现我方单方面解除2019年9月17日双方签订的《北京市房屋租赁合同》……我方现通知，将于2020年4月11日收回北京市昌平区东小口镇天通西苑XXX房屋使用权，限该房屋内所有住户于2020年4月11日前搬走所有个人财产，逾期不清理，视作放弃财务所有权及其他处分权利……。陈思接到上述通知后，与案外人魏秀敏协商后于2020年4月12日搬离案涉房屋。后陈思与王凤平就剩余房租及押金等费用的退还事宜协商无果，遂将王凤平起诉至法院。另查，案外人魏秀敏于2020年4月8日以房屋租赁合同纠纷为由将王凤平诉至本院，要求解除双方之间的房屋租赁合同、恢复房屋原状或赔偿损失并支付租金及占有使用费。在案外人魏秀敏的起诉状中载明其已经收回房屋。后双方达成和解协议，装修费用折抵租金，王凤平向魏秀敏支付水费500元。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人有答辩并对对方当事人提供的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利，所产生的不利后果由当事人自负。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，陈思与王凤平签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行合同。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。王凤平与案外人之间因租赁合同产生纠纷，案外人强行收回房屋，陈思无法使用房屋，合同目的无法实现，且该情形的发生与陈思无关，故陈思享有合同解除权。合同解除权系形成权，解除的意思表示到达对方方能发生解除的法律效力。陈思于2020年9月10日开庭时明确要求解除合同，故本院认为双方之间的合同于2020年9月10日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。陈思于2020年4月12日搬离案涉房屋，故王凤平应将房屋押金予以退还。关于房屋租金及其他费用，本院根据合同约定、陈思交纳情况及房屋使用情况进行计算，合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认王凤平与陈思2019年9月28日签订的《房屋租赁合同》于2020年9月10日解除；二、王凤平于本判决生效后十日内退还陈思房屋押金2200元、房屋租金5443元，以上合计7643元；三、王凤平于本判决生效后十日内退还陈思水费、卫生费、网费、维修费共计821元；四、驳回陈思的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由王凤平负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 王丽媛二〇二〇年十二月二十八日法官助理 赵财华书 记 员 周心怡