江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0281民初13802号原告：江阴市鹏威金属制品有限公司，住所地江阴市陆瓠西路238号。诉讼代表人：吴开琴。委托诉讼代理人：张千忆，江苏宏润律师事务所律师。被告：江阴科欣粉体材料科技有限公司，住所地江阴市华士镇陆瓠西路238号。法定代表人：费强。被告：费强，男，1973年12月7日出生，汉族，住江阴市。委托诉讼代理人:钱国双（受两被告共同特别授权委托），江苏维一律师事务所律师。委托诉讼代理人:邹炳昂（受两被告共同特别授权委托），江苏维一律师事务所律师。原告江阴市鹏威金属制品有限公司（以下简称鹏威公司）诉被告江阴科欣粉体材料科技有限公司（以下简称科欣公司）、费强租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月18日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告鹏威公司的诉讼代表人吴开琴及其委托诉讼代理人张千忆，被告科欣公司、费强的共同委托诉讼代理人邹炳昂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鹏威公司向本院提出诉讼请求：1.判令科欣公司立即支付1053.92平方米房屋自2017年1月1日起至江阴市××镇××村村民委员会（以下简称华西五村）给付房屋补偿款之日止按照每年每平方米100元的标准计算的租金及占有使用费；2.费强对科欣公司的上述付款义务承担连带清偿责任。事实和理由：2018年6月15日，江阴市人民法院受理了鹏威公司的破产申请，并指定江苏辰庚律师事务所作为鹏威公司的破产管理人。根据管理人掌握的相关资料，科欣公司长期占有并使用鹏威公司自有厂房，经管理人多次催告，科欣公司拒不提供相关租赁协议，亦拒不返还涉案厂房及相关配套设施，并拒不按照实际使用时间支付租金及占有使用费。科欣公司的行为严重损害到了鹏威公司及其债权人的合法权益。因科欣公司系一人公司，费强作为股东应当对科欣公司的债务承担连带责任。为维护其合法的权利，特诉至法院。被告科欣公司辩称：1.涉案厂房占用的土地属于华西五村，根据房随地走原则，鹏威公司无权主张权利；2.他公司系租赁取得涉案厂房，双方系口头约定，未签署书面租赁合同；他公司于2017年11月实际使用涉案厂房；3.鹏威公司与他公司口头约定由他公司修缮涉案厂房，修缮费用抵偿三年租金；4.他公司已支付部分土地租金，应将该款予以扣除。被告费强辩称：科欣公司系有限责任公司，他不应承担连带责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定如下事实：鹏威公司于2003年10月31日起登记设立，其法定代表人为张某某。江阴市奋进金属包装有限公司（以下简称奋进公司）租赁了华西五村的集体土地约11677平方米用于他公司和鹏威公司一起经营使用。鹏威公司没有和华西五村另行签订土地租赁合同。鹏威公司在华西五村的土地上建造了厂房、办公楼等建筑物。上述建筑物均无相关审批手续。2017年11月17日，科欣公司登记设立，其系费强为股东的一人公司。科欣公司设立后使用鹏威公司的厂房。经现场查勘测量，其占用的厂房面积为944.24平方米，并使用了部分的通道（通道面积为438.7平方米）。科欣公司租赁厂房后，对涉案厂房进行了修缮。2018年6月15日，江阴市人民法院受理了鹏威公司的破产申请，并指定江苏辰庚律师事务所作为鹏威公司的破产管理人。因鹏威公司建造的房屋坐落于华西五村的土地上，2020年5月20日，鹏威公司诉至本院，要求：1.判令华西五村按评估价折价赔偿原告投资建造款550.6万元；2、本案诉讼费由华西五村承担。本院于2020年8月7日作出了（2020）苏0281民初4655号民事判决，判决如下：“一、江阴市××镇××村村民委员会于本判决发生法律效力之日起十日内支付江阴市鹏威金属制品有限公司补偿款（赔偿款）1651800元。二、驳回江阴市鹏威金属制品有限公司的其他诉讼请求。”鹏威公司不服上述判决，上诉至无锡中院，无锡中院经审理认为，根据本案查明事实以及双方签订的协议内容显示，鹏威公司在案涉地块上相应建造行为系已经过村委同意，该地上建筑物虽未取得相应建造审批手续，但仍然具有一定价值，也并非必然造成损失，一般面临几种可能，一是因建造相关手续得到补正后变为合法建筑，具有市场价值；二是在有权机关认定为违法建筑之前，维持现状继续存在；三是因被有权机关认定为违法建筑而拆除，产生现实损失。目前案涉地上建筑物并未被认定为违法建筑，华西五村亦同意按现状接收继续利用，故应按照建筑物现有价值确定补偿款金额。一审法院已就该地上建筑物的价值委托评估公司按照成本法作出评估价，考虑到法院裁定受理鹏威公司破产之日，鹏威公司尚未丧失对该建筑物的使用利益，再结合估价报告的有效期为一年，故按照现场勘查评估时点的评估价格确定补偿金额较为合理，鹏威公司应按现状将该建筑物交付给华西五村。若该建筑物后期被有权机关确认为违法建筑拆除，当事人可就由此产生的损失另行主张。无锡中院于2020年11月30日作出了（2020）苏02民终3974号终审判决，“一、撤销江阴市人民法院（2020）苏0281民初4655号民事判决。二、江阴市××镇××村村民委员会于本判决发生法律效力之日起十日内向江阴市鹏威金属制品有限公司支付补偿款535.45万元。三、驳回江阴市鹏威金属制品有限公司的其他诉讼请求。”本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，科欣公司与鹏威公司的租赁合同无效。无锡中院（2020）苏02民终3974号民事判决也确认鹏威公司应按现状将该建筑物交付给华西五村。故二审判决生效之日2020年11月30日起，鹏威公司对其建造的房屋丧失占有，其无权继续向科欣公司主张占有使用费。对于科欣公司占有的厂房面积944.24平方米，由评估报告为证，本院依法予以确认。对于通道面积，鹏威公司主张科欣公司使用了四分之一109.68平方米，符合实际情况，本院依法予以支持。对于占有使用费的标准，双方当事人一致确认当地租金标准为100元每年每平方米左右，本院按照100元每年每平方米计算。自2017年11月17日起直到裁判文书生效之日鹏威公司失去了对其建造的构筑物的占有、使用。故使用费应计算为320218.43元，即1053.92平方米*100元/平方米/年*1109天/365天=320218.43元。科欣公司主张鹏威公司与其约定以他公司修缮费用抵偿三年租金，未提供证据证明，本院不予采信，科欣公司若有相应的修缮行为，可另行主张权利。科欣公司主张其支付的土地费用应予以扣除，但未提供款项支付的具体凭证，且科欣公司主张的无需支付房屋租金后再支付土地租金与常理不合，再考虑到华西五村亦在破产管理人处申报了土地债权，故本院对于科欣公司的主张不予支持。一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，费强未能提供证据证明公司财产独立于股东自己的财产，故应当对科欣公司的上述债务承担连带责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、江阴科欣粉体材料科技有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内给付江阴市鹏威金属制品有限公司占有使用费320218.43元；二、费强对江阴科欣粉体材料科技有限公司的上述第一项付款义务承担连带清偿责任；三、驳回江阴市鹏威金属制品有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7600元、保全费1520元，合计9120元，由江阴市鹏威金属制品有限公司负担1496元（江阴市鹏威金属制品有限公司已预交9120元，本院依法予以退还7624元），由江阴科欣粉体材料科技有限公司、费强共同负担7624元，江阴科欣粉体材料科技有限公司、费强应负担的诉讼费部分于本判决发生法律效力之日起十日内直接缴纳至本院诉讼费账户（开户名称：江阴市财政局非税收入专户；开户账号：0166××××8248；开户银行：农村商业银行江阴农商银行营业部）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省无锡市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判长 李  峰审判员 朱 静 媛审判员 黄 静 宇二〇二〇年十二月十四日书记员 华佳慧子附：相关法律、司法解释条文1.《中华人民共和国合同法》第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。2.《中华人民共和国公司法》第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。3.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。