襄阳市襄城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0602民初1389号原告：何敏强，男，1967年11月18日出生，汉族，住襄阳市襄城区。被告：襄阳建投资产经营管理有限公司，住所地襄阳市襄城区北街1号。法定代表人：王书强，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘江涛，湖北隆中律师事务所律师。代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：王东，湖北隆中律师事务所律师。代理权限为一般代理。原告何敏强诉襄阳建投资产经营管理有限公司（以下简称建投公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后本案转为普通程序，再次公开开庭进行了审理。原告何敏强、被告建投公司的委托诉讼代理人王东到庭参加进行了审理。本案现已审理终结。原告何敏强向本院提起诉讼请求：一、请求依法判令原、被告所签订的《房屋场地租赁合同》有效；二、请求依法判决被告因违约支付原告的违约款20000元。三、本案的全部诉讼费用由被告承担。案件审理过程中，原告增加诉讼请求：请求被告补偿因《房屋场地租赁合同》解除给原告造成的损失(预估889120元)。事实与理由：2010年11月8日原告何敏强与襄樊可达利土地开发经营有限公司（被告建投公司的曾用名）签订《房屋场地租赁合同》，约定该租赁合同为不定期合同，每季度租金为2500元，在租赁期间，若被告建投公司违约则需向原告支付本合同租金总额20%的违约金，若因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋场地，使双方造成损失的，互不承担责任等条款。2017年11月18日，在合同履行期间，被告建投公司以因国家政策需要拆除已租赁的房屋场地为由，单方面解除合同，但原告却从未看到被告所谓的国家政策需要的相关的文件及手续来支持被告解约的行为并未违约，多次要求被告出示相关手续，但被告从未出示过相关手续且以该理由合理，认为其行为未违约，拒绝支付违约金，原告多次找到要求被告支付违约金均未果。为维护原告的合法权益，特诉至法院请求依法作出裁判。被告辩称，（2018）鄂0602民初615号和（2018）鄂06民终3888号两级法院判决书已将合同效力、被告合同解除权以及合同违约方做出了认定，本次起诉为重复起诉。双方于2010年11月8日签订的第二份租赁合同是不定期租赁合同，被告可随时解除合同，被告提前30日送达了解除合同通知书，并无违约行为。根据合同第二条第4项约定，因被告对原告进行过补偿，被告已经放弃了以还有未补偿的建筑物为由向被告主张补偿的权利，该条款的效力及于该合同签订前和履行过程中原告所搭建的所有建筑物。合同第五条第1、2项约定，原告搭建房屋须经被告同意并将方案和图纸报备至被告处，扩建费仍要其自行承担，本案原告私自搭建房屋，违背合同约定，根据相关司法解释，其应自行负担扩建费用，被告还有权请求原告恢复原状、赔偿损失。（2018）鄂06民终3888号两级法院判决书申请执行至今，原告已非法占用案涉场地一年半有余，地上附着物形成时间无法确定。综上，故请求法院驳回原告的诉请。经审理查明，2006年7月26日，原襄樊市土地储备供应中心与襄樊市陶瓷（集团）公司破产清算组签订《国有土地使用权收购合同》，将襄樊市陶瓷（集团）公司破产清算组襄樊国用（95）字第310401012号，面积37364.8平方米的土地使用权及地上附着物予以收购。以上土地及附着物收购后，原襄樊市土地储备供应中心交由原襄樊市可达利土地开发经营有限责任公司（现建投公司）予以经营管理。2007年6月29日，原襄樊市可达利土地开发经营有限责任公司（现建投公司）与何敏强签订《场地租赁合同》，将以上土地一部分租赁给何敏强，租赁期限三年。合同履行至2010年6月22日，因襄隆公路扩建，双方签订《租赁合同解除补偿协议》，补偿协议约定，解除双方2007年6月29日签订的场地租赁合同，经评审部门对何敏强附着物评审后，确定为569273元，给予何敏强补偿，补偿费于补偿协议签订后5个工作日内支付第一期补偿款409273元，第二期在何敏强于2010年8月15日前将生产设备、场地腾空清理完毕，全部搬迁腾空不留下任何问题（包括结清场地对外拖欠的水电费），经查验达到要求的情况下，支付剩余10万元。如有一方违约，应向对方支付违约金10万元。本合同履行后，双方的债权债务全部终结，双方不再发生任何纠纷。2010年11月8日，原襄樊市可达利土地开发经营有限责任公司（现建投公司、出租人、甲方）与何敏强（承租人、乙方）签订《房屋场地租赁合同》，主要内容为，双方于2007年6月29日就本合同的租赁场地签订过《场地租赁合同》，租期三年，因甲方（建投公司）根据市政府对襄隆路实施扩建，租赁的场地向北后退19米，为此双方于2010年6月22日签订《租赁合同解除补偿协议》，甲方补偿乙方509273元。现乙方（何敏强）仍需租赁退让的场地、房屋，经协商签订本合同。第一条、1、甲方出租给乙方房屋场地位于襄城区檀溪路原陶瓷集团（公司）部分房屋场地。2、场地面积约8亩，房屋5处，面积约565平方米（具体有门房、值班室、办公室、职工宿舍、食堂、仓库共计8间，维修车间7间、石棉房4间）。第二条、1、该房屋场地租赁期为不定期合同。自2010年9月1日起开始计算。4、乙方在租赁期内若因该土地实行招、拍、挂或因政府及甲方主管部门须利用，乙方在收到《合同终止通知书》一个月内清空房屋场地，应无条件腾退房屋场地，因甲方对乙方实行过补偿，故乙方不得以还有未补偿的建筑物为由向甲方提出任何赔偿及补偿请求，属于乙方可移动资产、设备乙方可以搬走，其它不能移动资产及装修部分乙方不得拆卸，应无偿交给甲方。第三条、租金按月计算，每月834元，每季度2500元，租赁保证金为5000元。从签订《房屋场地租赁合同》之日起三日内将前两个季度租金及保证金共计7500元一次性支付，否则甲方有权解除合同，拒绝乙方使用房屋场地。以后租金每个月为一个交付单元，均在上个月的月底之前交清下一个月租金，合同终止时，乙方在结清所有对外债务，并未违反合同、损坏甲方财物前提下，甲方退还乙方交纳的保证金，否则甲方有权将乙方所欠房屋租金、水电费、财产损失费等从租赁保证金中扣除。第五条、1、乙方承租甲方场地后，若需在场地内进行改造、搭建房屋，需征得甲方同意，并将其详细方案、图纸及合同报甲方审查、备案。装修完毕后，乙方应将竣工资料、审计报告及相关的结算资料送甲方查验后，甲方作为建筑装修档案备存。2、改造、搭建及装修费用由乙方自行承担。第十一条、5、租赁期满，乙方应如期交还该场地。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付每日租金两倍的滞纳金。乙方还应承担因逾期归还房屋场地给甲方造成的损失。第十二条、1、因国家政策需要拆除或改造已租赁的房屋场地，使甲、乙双方造成损失的，互不承担责任。合同签订后，何敏强将租赁建投公司土地用于襄阳宝业顺发汽车服务有限公司经营使用。经建投公司核查，何敏强租金交至2017年11月17日，以及交纳租赁保证金5000元。2017年7月13日，襄阳市建设投资经营有限公司向建投公司发出“关于配合做好城市建设项目场地平整的通知”，内容为：根据城市建设的需要，市规划局将位于襄城区檀溪路的原陶瓷集团的土地用途调整为绿地，并列入万山梅园总体规划，用于建设万山梅园的主要入口前的广场、配套服务功能区及林荫停车场等。为推进项目的建设，现通知你公司尽快清退该宗地上的租赁户，完成建筑物、附着物的拆除及场地平整工作。2017年7月31日，建投公司向何敏强送达《合同终止通知书》，内容为：2010年11月8日我公司与你方签订了《房屋场地租赁合同》，将位于襄城区檀溪路原陶瓷集团宗地内的8亩场地，565平方米房屋租给你方使用，合同第二条第4款约定，乙方在租赁期内若因该土地实行招、拍、挂或因政府及甲方主管部门利用，乙方在收到合同终止通知书一个月内清空房屋场地，应无条件腾退房屋场地，因甲方已对乙方实行过补偿，故不得以还未补偿的建筑物为由向甲方提出任何赔偿及补偿请求，属于乙方可移动资产、设备乙方可以搬走，其它不能移动资产及装修部分乙方不得拆卸，应无偿交给甲方。因市政府建设需要整体利用该宗地，我公司现通知你方解除《场地租赁合同》，请你方在接到此通知后30日内搬迁腾空租用的场地，并来我公司办理解除合同的相关手续。2017年8月4日，何敏强签收该通知书。因何敏强未腾退，2017年11月8日，建投公司再次向何敏强发出《关于办理解除合同手续的通知》，该通知以邮寄的方式发出。因何敏强未腾退场地，建投公司于2018年将何敏强诉至本院，请求：1、确认双方之间关于襄阳市××城区××路原陶瓷集团房屋场地的租赁合同于2017年12月16日解除；2、何敏强立即腾退位于襄阳市××城区××路陶瓷集团房屋场地并交付给建投公司；3、何敏强向建投公司交付房屋场地占用费1179.02元（以年租金10008元为基数，自2017年11月18日至2017年12月31日，实际计算至何敏强搬离之日止）；4、何敏强向建投公司支付逾期腾退房屋的滞纳金822.58元（以年租金10008元为基数，从2017年12月17日至2017年12月31日，实际计算至房屋腾退之日止）；5、何敏强结清占有使用房屋场地期间产生的水费、电费等相关费用（计算至何敏强搬离之日止）；6、本案诉讼费用由何敏强承担。经审理，本院以（2018）鄂0602民初615号民事判决书判决：一、襄阳建投资产经营管理有限公司与何敏强于2010年11月8日签订的《房屋场地租赁合同》于2017年8月4日解除。二、何敏强于本判决生效后二十日内将其租赁的位于襄阳市××城区××路原陶瓷集团部分场地房屋腾退后返还于襄阳建投资产经营管理有限公司。三、何敏强于本判决生效后二十日内支付襄阳建投资产经营管理有限公司占用费及违约金（从2017年11月18日起至2017年12月17日，按每月834元计算；2017年12月18日起至实际腾退之日止按每月834元的2倍计算）。四、襄阳建投资产经营管理有限公司于本判决生效后二十日内返还何敏强保证金5000元。五、驳回原告襄阳建投资产经营管理有限公司其他诉讼请求。以上第三项判决内容可与第四项相互冲抵。何敏强不服该判决，上诉至襄阳市中级人民法院，襄阳市中级人民法院于2018年12月7日作出（2018）鄂06民终3888号判决书，认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条明确规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，何敏强与建投公司签订的房屋场地租赁合同中涉及的面积约565平方米的房屋并未取得建设工程规划许可证，故该合同中涉及房屋租赁的内容应属无效，但何敏强作为承租人亦应当返还该诉争房屋。原审判决认定房屋场地租赁合同内容全部有效不当，本院予以纠正。同时，上诉人何敏强与被上诉人建投公司签订的房屋场地租赁合同对租赁期限并未约定租赁期间，故该租赁合同中涉及土地租赁的部分应为不定期租赁，出租人建投公司有权随时终止合同。在履行期间内，建投公司已向承租人何敏强发出解除合同通知书，且根据襄阳市人民政府襄政函（2017）143号批复的内容，本案诉争土地涉及政策规划调整后整体利用，亦符合合同第二条约定的解除条件，故被上诉人建投公司请求解除合同中涉及土地的部分、腾退土地并无不当，上诉人何敏强未在《合同终止通知书》送达后，租赁期间届满一个月内腾退租赁的土地，亦应承担违约责任。何敏强上诉认为被上诉人无正当理由解除合同，其不应承担违约责任，且应给予其3个月搬迁期的上诉理由，因上诉人何敏强均未提供相应的证据，亦缺乏相应的法律依据，故本院均不予支持。据此，二审判决如下：一、维持襄阳市襄城区人民法院（2018）鄂06民初615号民事判决第二、三、四项，即：何敏强于本判决生效后二十日内将其租赁的位于襄阳市××城区××路原陶瓷集团部分场地房屋腾退后返还于襄阳建投资产经营管理有限公司；何敏强于本判决生效后二十日内支付襄阳建投资产经营管理有限公司占用费及违约金（从2017年11月18日起至2017年12月17日，按每月834元计算；2017年12月18日起至实际腾退之日止按每月834元的2倍计算）；襄阳建投资产经营管理有限公司于本判决生效后二十日内返还何敏强保证金5000元；二、撤销襄阳市襄城区人民法院（2018）鄂06民初615号民事判决第一、五项，即：襄阳建投资产经营管理有限公司与何敏强于2010年11月8日签订的《房屋场地租赁合同》于2017年8月4日解除；驳回原告襄阳建投资产经营管理有限公司其他诉讼请求；三、襄阳建投资产经营管理有限公司与何敏强于2010年11月8日签订的《房屋场地租赁合同》中涉及土地租赁的内容于2017年8月4日解除；四、驳回襄阳建投资产经营管理有限公司的其他诉讼请求。何敏强不服襄阳市中级人民法院作出的上述（2018）鄂06民终3888号判决书，向湖北省高级人民法院申请再审，湖北省高级人民法院于2019年8月15日作出（2019）鄂民申262号民事裁定书，裁定驳回何敏强的再审申请。（2018）鄂0602民初615号及其二审（2018）鄂06民终3888号民事判决书生效后，建投公司于2019年2月25日向本院申请强制执行，现何敏强仍未腾退该场地。另本案庭审中，原告何敏强提供一份资产清单，以此作为其请求补偿889120元的基础。该清单内容为：一、房屋及建筑物：1、汽修车间，开建时间2010.8.9，投资金额210600元；2、厨房，开建时间2010.8.9，投资金额6400元；3、车间地面，开建时间2010.8.27，投资金额24570元；4、库房，开建时间2010.8.15，投资金额9990元；5、小库房，开建时间2010.8.15，投资金额3240元；6、地面硬化，开建时间2010.8.20，投资金额140000元；7、门卫、小办公室，开建时间2010.8.20，投资金额12000元；8、围墙，开建时间2010.8.20，投资金额106400元；9、大门，开建时间2010.8.25，投资金额4100元；10、办公、财务、接待室、职工宿舍，开建时间2010.8.25，投资金额119000元；11、铝合金卷闸门，开建时间2010.8.26，投资金额6720元；12、铝合金玻璃隔断，开建时间2010.8.30，投资金额3900元；13、烤漆车间，开建时间2010.8.30，投资金额43200元；14、轿车清洗车间，开建时间2010.8，投资金额64000元；15、钢构铁瓦房，开建时间2010.8，投资金额44000元；以上小计798120元。二、机器设备拆迁及附着物费用明细表：1、升降机3.5吨两台，购买时间2010.12.6拆卸、运杂安装、调试费用5000元；2、轿车专用烤漆设备一套，购买时间2010.12.7拆卸、运杂安装、调试费用50000元；3、龙门万能吊一台，购买时间2010.12拆卸、运杂安装、调试费用2000元；4、水电、电器设备及监控系统安装投入，购买时间为2010年12月，拆卸、运杂安装、调试费用12000元；5、货车专用地槽，购买时间为2011年6月，拆卸、运杂安装、调试费用6000元；6、大门内外铺沥青，时间2016.4，金额9000元；7、大门口钢材宣传企业招牌，时间2013.7，金额7000元。小计91000元。上述一、二项总计889120元。被告建投公司对上述内容的真实性均未予认可。本院认为，关于原告何敏强诉请判令双方于2010年11月8日所签订《房屋场地租赁合同》有效，因（2018）鄂06民终3888号民事判决书对此已有认定，即该《房屋场地租赁合同》中涉及土地租赁的内容有效，但已于2017年8月4日解除，合同中涉及房屋租赁的内容应属无效，但何敏强作为承租人亦应当返还该诉争房屋，故双方于2010年11月8日所签订的《房屋场地租赁合同》部分于2017年8月4日解除前有效。《房屋场地租赁合同》中涉及土地租赁的内容部分为不定期租赁合同，出租方可随时解除合同，《房屋场地租赁合同》第二条第4小条约定：何敏强在租赁期内若因该土地实行招、拍、挂或因政府及建投公司主管部门须利用，何敏强在收到《合同终止通知书》一个月内清空房屋场地，应无条件腾退房屋场地。故原告认为被告违约单方面解除合同，应承担违约金，与事实不符，本院亦不予支持。《房屋场地租赁合同》第二条第4小条同时还约定：因甲方（建投公司）对乙方（何敏强）实行过补偿，故乙方不得以还有未补偿的建筑物为由向甲方提出任何赔偿及补偿请求，属于乙方可移动资产、设备乙方可以搬走，其它不能移动资产及装修部分乙方不得拆卸，应无偿交给甲方。该合同第五条第2小条约定：改造、搭建及装修费用由乙方（何敏强）自行承担。故本案中，原告请求被告对其搭建的房屋建筑以及机器设备、附着物予以补偿，不符合合同约定。被告建投公司系依合同的约定解除和原告之间的租赁合同，无过错和违约情形，原告何敏强请求被告补偿自己在土地上搭建的房屋以及附着物，亦无法律依据。原告何敏强提供的请求补偿的资产清单，其内容的真实性有待核实，即使如原告陈述，其搭建的房屋及建筑物均形成于2010年8月，而在2010年6月22日，因襄隆公路扩建，原、被告双方已签订《租赁合同解除补偿协议》，约定：解除双方2007年6月29日签订的场地租赁合同，……何敏强于2010年8月15日前将生产设备、场地腾空清理完毕，全部搬迁腾空不留下任何问题（包括结清场地对外拖欠的水电费）。何敏强在有此约定而新的租赁合同尚未缔结情况下仍单方搭建房屋及建筑物，加之其后2010年11月8日双方签订的《房屋场地租赁合同》中约定：乙方（何敏强）不得以还有未补偿的建筑物为由向甲方（建投公司）提出任何赔偿及补偿请求，属于乙方可移动资产、设备乙方可以搬走，其它不能移动资产及装修部分乙方不得拆卸，应无偿交给甲方。可见，原告应自负其所诉称的损失，故本院对原告补偿请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告何敏强与被告襄阳建投资产经营管理有限公司于2010年11月8日所签订《房屋场地租赁合同》中涉及土地租赁的内容于2017年8月4日《房屋场地租赁合同》被解除前有效。二、驳回原告何敏强的其他诉讼请求。案件受理费12891元，由原告何敏强承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审 判 长  孙 华人民陪审员  朱春红人民陪审员  杨鹏程二〇二〇年十二月二十三日书 记 员  檀小寅