北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0107民初9683号原告：王宇江，女，1951年12月30日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：单秋颖，北京市中闻律师事务所律师。被告：于占平，男，1969年7月29日出生，住吉林省公主岭市。原告王宇江与被告于占平房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王宇江委托诉讼代理人单秋颖、被告于占平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王宇江向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告支付原告欠付租金及房屋占用费共计270308元；2、请求法院依法判令被告支付违约金81092.4元；3、请求法院判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年3月21日，原告作为出租方，被告作为承租方，双方签订《房屋租赁合同》，双方约定：原告出租位于北京市石景山区xx的房屋，租赁期限自2015年3月21日起至2020年5月31日止（上一承租人转租给现承租人，所以合同日期按原合同填写），租金为每月30000元，支付方式为每年3月28日、6月28日、9月28日、12月28日，按季度支付租金，每季度支付90000元，房租押金为30000元。被告实际承租日期为2017年1月1日至2020年5月31日，共计42个月，应付租金总计126万元。《房屋租赁合同》签订后，原告履行合同义务将房屋交给被告使用，被告自2017年3月28日第二期应交房屋租金日子开始，从未按时足额交纳租金，总在原告多次催促下给付。截至原告起诉之日，被告共计支付租金1007053元，未支付租金252947元，经原告与被告多次反复协商，被告仍不能遵守约定结清欠付租金并按时支付租金，根据《房屋租赁合同》第九条违约责任第一款“乙方（被告）有第八条第四款（不按时约定支付租金达15日）约定的情形之一的，应按月租金2%向甲方支付违约金”，现被告违约达40个月之久，应按合同约定向原告支付违约金24000元。现原告为维护自身合法权益，特诉至法院，望贵院查清楚事实后，判如所请。被告于占平答辩称：一.关于第一项支付租金270308元，首先核算方法错误，被答辩人在起诉状中明确表明，答辩人属于转(原租户为陈永利)过来的，具体时间是2016年11月21日与被答辩人签署转让合同(见合同押金欠条日期)，为延续原来合同期限，故签署成2016年3月21日(见合同)，因为当时口头约定，给予答辩人1个月免租装修期，故起始核算日期为2017年2月1日起，截止2020年5月31日止合计39个月，39个月*30000元/月=1170000元，答辩人实际已支付租金1138358.58元，未付31641.42元(见附件核算清单)，因新冠疫情导致2-3-4-5月停业，故按国家疫情政策，和被答辩人商量减免3-4-5月房租，答复可以考虑，如果这样答辩人就不需要支付，而像疫情减免及答辩人代缴物业费取暖费这些问题都是被答辩人非常清楚为何没有出现在核算清单里，被答人故意隐瞒支付的物业及取暖费费用有欺骗嫌疑(电话可以查到，被答辩人很清楚，一问便知)。二、关于违约金81029.4元，这个问题根本不存在，按自2017年履行合同第一个月时就没有按照合同原来日期付款，而是按照当时口头约定来履行的，首先常规一个转租的不相识的，怎么可能不按签署合同下支付租金(当时原合同应该于2016年12月28日支付)，事实是，口头约定装修免租期1个月，租金要提前10-30天支付，所以，第一笔租金答辩人于2017年1月20日支付首季90000元，不存在违约，另外在后来的近30多个月的时间里，虽然答辩人支付日期不定，但每次都是和被答辩人协商后的结果。试想，如果这么久的时间里，没有被答辩人的同意怎么可能延续这么久，为何被答辩人不单方面解除合同，收回房屋，这个合同条款里有确认，在新冠疫情北京严控阶段答辩人四处拆借款项，外欠款项8万只要4万，赔偿25万，只要6万，只要能凑的钱都凑上来给被答辩人，这些答辩人非常清楚，为什么前脚在协商后脚在起诉，如果答辫人有故意违约或未经被答辩人同意，怎么可能还要付款到8月份，为了被答辩人租赁不被耽搁，答人到处为被答人寻找租房客户，最后在8月15日顺利签订新合同。在经营过程中，答辩人亏损近70万，还在积极帮助被答辫人租房，新冠疫情属不可抗拒原因，被答人有义务减免，何况答辩人还帮助被答辩人成功把房子租出去，我理解原因是被答辩人在混淆是非，恳请明察。三、关于请求法院判本案诉讼费由被告承担，因以上问题不存在，故答辩人不认为该费用由答辩人承担，在被答辩人起诉期间，2020年8月9日还在红星美凯龙一楼咖啡厅核对租金，6-8月还在支付房租合计6万元，这是一直以来答辩人多次要求被答辩人提供核算清单，但被答辩人至始至终没有提供，每次都是答辩人提供，每次都要找出来一部分已支付未核算进去的款项，被答辩人总是以年龄大为借口推说没发现，到8月9日还在确认租金核算问题和解决方案，故被答辩人起诉请求不存在，也就不存在诉讼费用。四、针对以上事实依据，答辩人认为被答辩人起诉目的不纯，有涉嫌利用合同欺诈嫌疑，故请求法院秉着公平公正的原则下，驳回被答辩人的起诉要求，同时答辩人也恳请法院给予新冠疫情阶段导致停业国家减免政策支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据及事实，本院认定如下：2016年3月21日，出租方（以下简称甲方）王宇江与承租方（以下简称乙方）于占平签订《房屋租赁合同》，房屋坐落位置北京市石景山区xx号（以下简称涉案房屋），房屋建筑面积216平米。房屋所有权人王宇江。租赁用途合法经营。租赁期限自2015年3月21日至2020年5月31日期限届满。每月租金30000元，季付每季90000元，每年360000元。支付方式押一付三，各期租金支付日期：3月28日、6月28日、9月28日、12月28日，季付到甲方。押金3万元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金抵扣应由乙方承担的费用，租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。租赁期限内，供暖费、物业费由甲方承担，以下费用由乙方承担：水、电、电话、电视收视费、燃气、租赁税费、卫生、上网、车位费、室内实施维修费。不按照约定支付租金达15日的，甲方有权单方解除合同。甲方有第八条第三款约定的情形之一的，按月租金的2%向乙方支付违约金。落款处由王宇江、于占平签字。2016年11月21日，该租赁合同的承租人由案外人变更为于占平。2016年11月21日，于占平交给王宇江押金30000元。2017年1月1日至2020年5月31日，于占平实际交纳租金1007053元。2020年6月1日后，于占平共交纳王宇江6万元。2020年7月19日，于占平向王宇江发微信：“可以转租出兑，30000元每月，押一付三，第二年后有递增（此项可谈且合同与房东直谈）！本人8月底结清核定后欠款，可续租，按新合同洽谈！如无则于8月31日起交房，房间本人物品及可移动设施均由本人处理！以上均已确认！无须再确认！”王宇江称：“如果不按期付款随时可以收房，6、7、8月是按每月3万收费的，在此期间可以随时看房。8月31日之前租户必须做好交接完的准备，保证房子的安全第一，出现问题一切由租房子的现用户负责，要付清各项所有费用。”。2020年8月15日，于占平搬离涉案房屋。庭审中，原告认可被告2017年1月1日至5月31日期间共交纳租金1007053元、5月后交纳60000元、押金30000元、物业费、取暖费43386.58元。庭审中，于占平抗辩称其2017年2月1日起开始起租，口头约定了1个月免租期，其于2017年1月20日开始交的房租，交的是2、3、4月份的房租。王宇江认可从2017年1月1日起算租金。关于租金减免：于占平主张因疫情影响，其2月份至4月份停止营业，6月停了1个月，关门了，要求减免租金，为此提交政府新闻发布会、疫情风险等级查询、北京市美发美容行业的公告、新闻报道等证据予以佐证。王宇江对此均不予认可。上述事实，有双方当事人庭审笔录、《房屋租赁合同》、营业执照、微信记录等证据为证。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。原告与被告签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，属有效合同。双方的房屋租赁合同约定合同于2020年5月31日到期终止。合同租赁期间，被告应当向原告交纳租金。本案中，双方对于截止到2020年5月31日共交纳1007053元的数额无异议。对于被告主张原告给其一个月免租期后租金应从2017年2月起算的抗辩意见，因原告不认可有免租期，但认可租金从2017年1月1日起算。故本案中，被告租金的起算时间应为2017年1月1日。从2017年1月1日至2020年5月31日共计41个月，租金共计123万元；从2020年6月1日至8月15日使用费共计7.5万元；扣除原告认可被告已交纳的租金1007053元、5月份之后使用费60000元、押金30000元、物业费、取暖费43386.58元后，尚欠164560.42元。对原告主张租金、使用费的合理部分，本院予以支持。被告主张合同期内共39个月，其未提供证据证明，对此，本院不予采信。被告主张因疫情给其造成的影响，请求减免租金的意见，因其未提供有效证据证明疫情对其租赁涉案房屋进行经营造成的影响，故对其意见，本院不予采信。被告迟延支付租金，应当按照合同约定支付违约金，故对原告主张违约金的诉求，本院予以支持。合同约定按月租金的2%支付违约金，对原告主张超过约定违约金的部分，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定,判决如下：一、于占平于本判决生效后七日内支付王宇江租金及使用费共计164560.42元；二、于占平于本判决生效后七日内支付王宇江迟延支付租金的违约金600元；三、驳回王宇江的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3286元，由原告王宇江负担2572元（已交纳），由被告于占平负担714元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员 张鸣二〇二〇年十二月十日法官助理 郭浩书 记 员 史彤