广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初36129号原告：广州百信商业有限公司，住所地广州白云区新市广花公路西侧百信广场负**自编**铺。法定代表人：郑美华。委托诉讼代理人：梁镇南，广东永航律师事务所律师。被告：深圳泰炙美见餐饮有限公司，，住所地深圳市福田区福田街道福安社区福华三路**皇庭国商购物广场****法定代表人：颜烈昕。原告广州百信商业有限公司（以下简称百信商业公司）与被告深圳泰炙美见餐饮有限公司（以下简称泰炙美见公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月20日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告百信商业公司的委托诉讼代理人梁镇南到庭参加诉讼。被告泰炙美见公司经本院公告传票传唤逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告百信商业公司向本院提出诉讼请求：1、被告向我司支付2019年10月1日至2020年8月17日的租金，共计514152.37元；2、被告向我司支付2019年9月至2019年12月31日的会员建设费4315.27元；3、被告向我司支付2019年10月1日至2020年8月17日的物业管理费381007.74元；4、被告向我司支付2019年8月至2020年5月的电费59303元；5、被告向我司支付2019年8月至12月的水费7284元；6、被告向我司支付2019年8月至12月的的燃气费11872；7、被告承担商铺恢复毛胚状的清拆费用45150元；8、被告向我司支付提前终止合同的违约金397320元；9、被告承担我司支付的律师费20000元；10、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由如下：我司与被告于2018年10月1日签订了合同编号为SYC-1810-510460-A4M1号的《商铺租赁合同》（以下简称“租赁合同”），租赁合同约定下列主要内容：1、被告承租我司位于广州市白云区棠乐路1，3，5，7百信广场西区L1-046的商铺，商铺套内使用面积为301平方米，用于经营品牌泰炙的店，经营范围为餐饮（合同第二、三条2.1、3.1）；2、租赁期限自2018年10月1日至2023年9月30日止（合同第二条2.3）；3、合同约定的被告租金计算方式为：每月按固定租金与提成租金两者取其高的方式向原告支付月租金。第一个租赁年（2018年11月28日至2019年11月27日），每月固定租金为人民币66220元，提成租金为当月营业额（税前）的12%。第二个租赁年（2019年11月28日至2020年11月27日）每月固定租金为人民币69531元，提成租金为当月营业额（税前）的12%（合同第四条4.1.1）；4、首月固定租金应于合同签订生效后的5日内支付，其余每月固定租金须于每月5日前支付，遇法定节假日顺延至该节假日后第一个工作日（合同第四条4.1.2）；5、会员建设费按月支付，被告须于每月5日前按上月的总营业额（税前）的0.5%向原告支付会员建设费（合同第四条4.6）；6、被告逾期支付租金及其他费用的，每逾期一日，应按当月应交费用的1%交纳违约金，逾期十日，被告同意原告有权采取强制措施（包括但不限于停水/停电、围蔽），逾期十四日，原告有权单方解除本合同，要求被告付清所拖欠的款额，按照租赁保证金的三倍向原告支付违约金，并将租赁商铺恢复毛胚状交还原告。如被告支付的违约金不足以赔偿原告的损失，则原告有权要求被告承担原告的全部损失（合同第十四条14.2）；7、合同终止，被告应自费将商铺内的所有物品搬离，并将商铺恢复至毛坯状态。如果该商铺交还时不符合前款规定，原告有权要求被告或自行采取措施使商铺符合上述规定状况，由此产生的费用和开支由被告承担（合同第十二条12.2）原告通过法律途径追究被告责任而产生的所有费用和开支（包括但不限于律师费、公证费邮寄费、诉讼费、差旅费等等）均由被告承担，原告有权向被告追讨该等费用、开支（合同第十四条14.6）；9、双方因本合同的履行而产生的任何争议应首先通过协商解决，协商不成的，任何一方可向该商铺所在地有管辖权的人民法院起诉。（合同第十七条17.2）；10物业管理费每月36120元，被告须于每月第5日前将当月的管理费转入原告指定账户，遇法定节假日顺延至该节假日后第一个工作日（合同附件四第三条3.1第四条4.4）；11、水电费与其他费用的标准及缴费方式：电费每度1.0929元，水费每立方米5.206元；被告须在接到原告发出的水电费缴费通知书后5天内将水电费转入原告指定账户（合同附件四第三条3.2第四条4.5）；12、被告逾期不缴纳物业管理费、水电费等应缴费用，每逾期一日，被告须按应缴费用的5%向原告支付违约金。逾期超过十日的，原告有权暂停向乙方供应水电。逾期超过十四日的，原告有权单方解除本协议，要求乙方缴清全部欠费，并按照物业管理费保证金的三倍向原告支付违约金（合同附件四第八条8.1）。上述租赁合同签订后，原告已依约履行了租赁合同约定的义务。但是，自2019年10月份起，被告拖欠原告租金、物业管理费、会员建设费、水费、电费、燃气费等费用。原告曾多次向被告催讨，但被告始终拒不支付拖欠的租金、物业管理费、会员建设费、水费、电费、燃气费等费用。鉴于被告的行为已构成根本性违约，原告隧于2020年8月13日书面通知被告于2020年8月17日解除租赁合同，并要求被告按照租赁合同的约定交回商铺、支付拖欠的各项款项以及承担违约责任。综上所述，原告为了维护自身的合法利益，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。被告泰炙美见公司无答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《商铺租赁合同》。约定下列主要事项：甲方将位于广州市白云区棠乐路1,3,5,7号1层L1-046的商铺（以下简称涉案商铺）出租给乙方使用，租赁期限自2018年10月1日至2023年9月30日。乙方每月租金按固定租金与提成租金两者取其高者的方式向甲方支付租金。2018年11月28日至2019年11月27日，每月固定租金66220元，提成租金为当月营业额（税前）的12%；2019年11月28日至2020年11月27日，每月固定租金69531元，提成租金为当月营业额（税前）的12%。首月固定租金66220元应于合同签订生效后的五日内一次性支付，其余每月固定租金须于每月5日前支付，遇法定节假日顺延至该节假日后的第一个工作日。乙方应于本合同签订之日起5日内一次性向甲方支付租赁保证金132440元。在租赁期限内，乙方应在每年10月1日前向原告支付年庆费人民币10,000元。会员建设费按月支付，乙方须于每月5日前按上月的总营业额（税前）的0.5%向甲方支付会员建设费。乙方逾期支付租金或其他费用的，每逾期一日，须按当月应交费用的1%交纳违约金，逾期十日，乙方同意甲方有权采取强制措施(包括但不限于停水、停电、围蔽)，逾期十四日，甲方有权单方解除本合同，要求乙方付清所拖欠的款项，按照租赁保证金的三倍向甲方支付违约金，并将租赁商铺恢复毛坯状态交还甲方。租赁期间，除非法律法规或者本合同规定乙方有权单方解除本合同的情况外，乙方擅自单方解除本合同或者离场退租的，经甲方催告后，在合理期间内仍未履行合同，则甲方有权单方解除本合同，要求乙方付清所拖欠的款额，按照租赁保证金的三倍向甲方支付违约金，并将租赁商铺恢复毛坯状态交还甲方。甲方通过法律途径追究乙方责任而产生的所有费用和开支（包括但不限于律师费、公证费等）由乙方承担。甲乙双方发出的任何文件或通知，如以邮寄的方式，在寄出后第3个工作日将被视为已送达，邮局出具的挂号投送收据，将作为有效证明等等。附件四：物业管理服务协议乙方租赁位于广州市白云区棠乐路1,3,5,7号L1-046号商铺，经营品牌为泰炙，经营范围为餐饮。本协议的有效期与主合同的租赁期限一致。管理费为36120元，电费收费标准为每度1.0929元，水费收费标准为每立方米5.206元；乙方逾期不缴纳物业管理费、水电费等应缴费用，每逾期一日，乙方须按应缴费用的5%向甲方支付违约金。逾期超过十日的，甲方有权暂停向乙方供应水电。逾期超过十四日的，甲方有权单方解除本协议，要求乙方缴清全部欠费，并按照物业管理费保证金的三倍向甲方支付违约金；本协议所载明的地址为各方法定通信地址，凡以上述地址为收件地址的信函、速递件一经发出起计三日后即视为送达等等。上述合同及附件签订后，原告将涉案商铺交付被告使用，被告于涉案商铺经营品牌泰炙，经营范围为餐饮。2020年7月31日，原告向被告发送《催款函》，要求被告于2020年8月5日前支付自2019年10月起的相关欠付费用。该函邮寄至被告住所地但未妥投，故退回至原址。2020年8月13日，原告向被告寄送《关于解除的函》，该函通知被告双方所签订的《商铺租赁合同》于2020年8月17日解除，并通知被告支付2019年10月至2020年7月的租金555128.81元；2019年9月至12月的会员建设费4315.27元；2019年10月至2020年8月的物业管理费381007.74元；2019年8月至2020年5月的电费59045元；2019年8月至12月的水费7284元；2019年8月至12月的燃气费11872元、2019年9月至11月的广告位租金15056.67元及违约金，同时要求被告搬离相关物品后将商铺恢复毛坯状态交还原告。该函邮寄至被告住所地但未妥投，故退回至原址。诉讼中，原告向本院提交如下证据：1、付款通知书。拟证实被告拖欠原告水电费、燃气费的数额；该通知书记载涉案商铺自2020年2月1日始水、电、燃气用量接近于0；2、光盘及照片，拟证实被告未将商铺恢复毛坯并交还原告；3、涉案商铺清拆工程报价、工程施工合同，拟证实涉案商铺恢复至毛坯产生清拆费用49213.5元；4、民事委托代理合同及发票，拟证实原告因本案诉讼产生律师费20000元。另查，本院于（2020）粤0111民初1630号案中就涉案商铺所在建筑的规划报建信息及产权情况向广州市规划和自然资源局白云区分局发函查询，该局函复本院：根据你院来函及附件所指范围，经初步核查，该地块涉及《建设工程规划许可证》。“白云区棠乐路1、3、5、7号”于2018年办理首次登记，登记权属人为广州市鼎通贸易有限公司。本院认为，涉案商铺所在建筑已取得《建设工程规划许可证》，故原、被告签订的《商铺租赁合同》及附件是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。本案中，被告经本院公告传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃举证和答辩的权利，本院对原告主张的事实予以确认。被告欠付2019年10月1日起的租金、管理费、8月月1日起的水电费、燃气费等费用，且涉案商铺自2020年2月以后几乎未产生相关水电费、燃气费，被告应已实际搬离涉案，双方租赁合同已随被告搬离而实际解除，被告上述行为已构成违约，应当承担违约责任。因被告欠付租金等费用导致原告行使解除权，故原告有权要求被告支付欠付租金。关于欠付租金支付的起止时间，被告自2019年10月1日起未支付租金，应向原告支付自该日始的租金。从原告提交的付款通知书可知，涉案商铺自2020年2月1日始的水、电、燃气用量接近于0，即被告自2020年2月1日起未实际使用涉案商铺，原告明知该情况应主动至商铺现场查看并及时收回涉案商铺，而非放任商铺空置导致损失扩大，且迟至同年8月才向被告发出解除通知。故自2020年2月1日起原告应在合理期限内主动收回涉案商铺，综合考虑涉案商铺面积、收回商铺难度，本院酌情认定应给予原告1个月的期限主动收回涉案商铺，即被告应向原告支付2019年10月1日2020年2月29日的租金，现原告确认涉案商铺2019年10月的租金按五折收取，2019年11月、12月的租金按七折收取，2020年2月租金因新冠疫情原因予以减免。如前所述，2020年2月1日至2月29日为原告收回涉案商铺的合理期限，该期限内被告应按合同约定向原告计付租金，故本案被告应付租金中不再扣减其2月应付租金。经核算，被告应付的租金为267069.4元（33110元+46585.7元+48671.7+69351元×2个月）。原告诉请欠付租金的超出部分是其未及时收回商铺的空置损失，应由其自行承担，本院不予支持。关于原告要求被告支付合同提前解除的违约金问题。合同约定被告逾期支付租金及其他费用超过十四日，原告有权单方解除本合同，并有权按租赁保证金的三倍收取违约金。被告长期欠付租金及其他费用已违约，故原告要求被告支付违约金有据，本院予以支持，因原告确认被告已支付保证金132440元，且合同未约定原告有权没收该保证金，故被告已支付的保证金可用于抵扣其应付违约金，抵扣后被告还应向原告支付违约金264880元。原告诉请违约金的超出部分本院不予支持。关于物业管理费。被告自2019年10月1日起未付物业管理费，如前文说述，原告至迟应于2020年2月29日收回涉案商铺，故被告应向原告支付自2019年10月1日至2020年2月29日的物业管理费180600元（36120元×5个月）。原告该项诉请超出部分，本院不予支持。关于水电费及燃气费。根据原告提供的付款通知书，原告主张被告欠付2019年8月至12月水费7284元、2019年8月至12月燃气费11872元，该主张有付款通知书、每月抄表读数予以证实，故本院对原告关于水费、燃气费的诉请予以支持。如前文说述，原告至迟应于2020年2月29日收回涉案商铺，故被告应支付2019年8月至2020年2月29日的电费58532元。原告诉请电费的超出部分，本院不予支持。关于律师费。因合同已约定原告通过法律途径追究被告责任而产生的所有费用和开支（包括但不限于律师费、公证费等）由被告承担，现原告已提供委托代理合同及律师费发票证实其因本案诉讼产生律师费20000元，故本院对原告该项诉请予以支持。关于商铺清拆费。因合同约定被告交还商铺时应将商铺恢复至毛坯状态，根据原告提供的商铺现状照片、工程施工合同及发票等证据，足以证实被告在自行搬离涉案商铺时未将商铺恢复至毛坯状态，且原告因清拆涉案商铺产生费用49213.5元，现原告诉请被告支付商铺清拆费用45150元未超过其实际支出，故该项诉请有据，本院予以支持。关于会员建设费。合同约定被告须于每月5日前按上月的总营业额（税前）的0.5%向原告支付会员建设费，现原告并未举证证实被告的营业额或会员建设费的计算依据，故本院对其该项诉请不予支持。泰炙美见公司因下落不明，经本院公告送达民事起诉状、证据副本、开庭传票等诉讼材料，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起五日内，被告深圳泰炙美见餐饮有限公司向原告广州百信商业有限公司支付租金267069.4元；二、自本判决生效之日起五日内，被告深圳泰炙美见餐饮有限公司向原告广州百信商业有限公司支付违约金264880元；三、自本判决生效之日起五日内，被告深圳泰炙美见餐饮有限公司向原告广州百信商业有限公司支付物业管理费180600元；四、自本判决生效之日起五日内，被告深圳泰炙美见餐饮有限公司向原告广州百信商业有限公司支付水费7284元、电费58532元及燃气费11872元；五、自本判决生效之日起五日内，被告深圳泰炙美见餐饮有限公司向原告广州百信商业有限公司支付律师费20000元；六、自本判决生效之日起五日内，被告深圳泰炙美见餐饮有限公司向原告广州百信商业有限公司支付商铺清拆费45150元；七、驳回原告广州百信商业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8882元，由原告广州百信商业有限公司负担3607元，被告深圳泰炙美见餐饮有限公司负担5275元并于本判决生效之日起五日内迳付原告广州百信商业有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 刘 笛二〇二〇年十二月三十日书记员 傅奎显