北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初19761号原告：铁维中，男，1978年4月21日出生，回族，住宁夏银川市兴庆区。委托诉讼代理人：张文焱，北京市华伦律师事务所律师。被告：花雷，男，1981年3月7日出生，汉族，住湖南省华容县。被告：廊坊澳美基业房地产开发有限公司，住所地廊坊开发区祥云道69号。法定代表人：张亚娟，董事长。委托诉讼代理人：黄亚欢，女，廊坊澳美基业房地产开发有限公司员工。被告：张亚娟，女，1967年11月26日出生，汉族，住天津市南开区。委托诉讼代理人：黄亚欢，女，廊坊澳美基业房地产开发有限公司员工。被告：天津市益友金属建材有限公司，住所地天津市北辰区西堤头镇刘快庄村（天津众伟企业咨询服务中心116室）。法定代表人：蒋萌，董事长。委托诉讼代理人：王坤，女，天津市益友金属建材有限公司员工。原告铁维中与被告花雷、廊坊澳美基业房地产开发有限公司（以下简称澳美基业公司）、张亚娟、天津市益友金属建材有限公司（以下简称益友公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院立案后，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告铁维中的委托诉讼代理人张文焱，被告花雷，澳美基业公司、张亚娟的共同委托诉讼代理人黄亚欢，益友公司的委托诉讼代理人王坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告铁维中向本院提出诉讼请求：1.撤销（2019）京0105执异1099号民事裁定；2.判决依据（2015）朝民（商）初字第361号民事判决在（2016）京0105执10760号执行案件中继续执行廊坊廊和坊金融??家第3幢3单元1602室房屋。事实和理由：铁维中与澳美基业公司民间借贷纠纷一案已取得（2015）朝民（商）初字第361号民事判决（已生效）。上述判决判令澳美基业公司向铁维中归还欠款1500万元及利息，判令张亚娟对该笔债权承担连带保证责任。铁维中依据该判决申请强制执行，执行案号为（2016）京0105执10760号。执行中，法院查封了澳美基业公司名下廊坊廊和坊金融??家第3幢3单元1602室房屋（以下简称1602室房屋）。该房屋查封后，花雷以案外人身份向法院提出执行异议，申请中止对该房屋的执行。后法院裁定中止对1602室房屋的执行。但花雷所签房屋买卖合同并非实际购房，实质为以房抵债行为，所抵偿的债务为普通债权，不应优先于铁维中的债权形成对被执行人所有不动产的转让效力。抵债行为不构成对房款的支付，且花雷未证明入住时间早于查封时间。法院不应中止对涉案房屋的执行。被告花雷辩称，2013年8月15日，澳美基业公司与北京xx国际装饰工程股份有限公司（以下简称xx公司）签订装修合同。项目实施过程中，由于澳美基业公司无力支付装修款，签订抵房协议。花雷作为xx公司指定的购买人依据抵房协议于2014年7月24日签订1602室房屋购买协议。目前其他法院已判决将1602室房屋过户至花雷名下。花雷购买涉案房屋后立即装修入住。被告澳美基业公司辩称，不认可花雷提出的执行异议，不认可铁维中提出的执行异议之诉，花雷与澳美基业公司签订的抵房协议无效，关于涉案房屋的权属问题正在另案解决中。被告张亚娟辩称，不认可花雷提出的执行异议，不认可铁维中提出的执行异议之诉，花雷与澳美基业公司签订的抵房协议无效，关于涉案房屋的权属问题正在另案解决中。被告益友公司辩称，益友公司意见与张亚娟答辩意见相同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告铁维中诉被告廊坊澳美基业房地产开发有限公司、张亚娟民间借贷纠纷一案，本院（2015）朝民（商）初字第361号民事判决书已发生法律效力，该判决书判决：一、被告廊坊澳美基业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告铁维中借款本金一千五百万元以及利息（以尚欠本金为基数，自二〇一三年七月十二日起至付清之日止，按照月息百分之二标准计算，扣减已付利息二百七十三万元）；二、被告廊坊澳美基业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告铁维中律师费四十五万元、财产保全担保费十万五千元；三、被告张亚娟对上述被告廊坊澳美基业房地产开发有限公司应承担的付款义务，向原告铁维中承担连带保证责任；四、被告张亚娟承担保证责任后，有权向被告廊坊澳美基业房地产开发有限公司追偿；五、原告铁维中对被告天津市益友金属建材有限公司所持有的廊坊龙堂家具门窗有限公司一千五百万元股权拍卖或变卖的价款，按质押权设立顺序享有优先受偿权；六、驳回原告铁维中的其他诉讼请求。铁维中据此申请强制执行，本院以（2016）京0105执10760号立案受理。执行中，本院向廊坊经济技术开发区住房和规划建设局发出（2016）京0105执10759、10760号协助执行通知书：一、查封廊坊澳美基业房地产开发有限公司所有的河北省廊坊市金融??家3幢3单元101、102、301、302、401、402、501、502、902、1001、1002、1101、1102、1201、1202、1301、1302、1401、1402、1501、1502、1601、1602、1701、1702、1801、1802及4幢1单元301、401、501、601、801、901、902、1101等35套房屋。二、查封期限三年，自二〇一六年七月二十七日至二〇一九年七月二十六日，查封期间，未经本院许可，不得为前述房屋办理任何手续。三、住建局已告知，以上房产已在该局进行了预售商品房买卖备案。上述房产中包括案外人花雷所提异议之房产。我院已对上述房产进行了续查封。澳美基业公司与xx公司建设工程合同纠纷一案，河北省廊坊经济技术开发区人民法院于2018年12月28日作出(2017)冀1091民初466号民事判决书，判决：一、解除原告廊坊澳美基业房地产开发有限公司与被告北京xx国际装饰工程股份有限公司于2013年8月15日签订的《廊和坊金融街——酒店公寓楼幕墙装饰工程合同书》；二、被告北京xx国际装饰工程股份有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告廊坊澳美基业房地产开发有限公司工程款688226.71元；三、原告廊坊澳美基业房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内完成抵付工程款给被告北京xx国际装饰工程股份有限公司的三套房屋（廊和坊金融??家小区第三幢三单元1102号房屋、1202号房屋、1602号房屋）的过户登记手续；四、驳回原告廊坊澳美基业房地产开发有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告北京xx国际装饰工程股份有限公司其他反诉请求。该判决认定事实：自2013年8月12日至2015年1月，澳美基业公司共计分七次给付xx公司工程款436万元。2014年5月，双方签定两份《〈工程承包合同〉抵房协议》（以下简称《抵房协议》），其中双方当事人持有的关于以廊和坊金融街金融??家住宅3#楼1603房屋（此处为笔误，应为1602号房屋）抵偿部分工程款的《抵房协议》内容一致，该协议约定：双方当事人协商一致，同意将甲方（澳美基业公司）廊和坊金融街金融??家住宅3#楼1602房屋抵偿合同总价款的部分工程款，该套房屋的总价为1270391元；……双方当事人持有的另一份关于以廊和坊金融街金融??家住宅房屋两套、三个车位及三个杂物间抵偿合同部分工程款的协议书内容不一致，关于该份《抵房协议》中，双方当事人持有的协议书原件中关于第一条内容“抵房完成工作内容”的表述一致，即经甲乙双方协商一致，同意将甲方廊和坊金融街金融??家住宅房屋两套、三个车位及三个杂物间抵偿合同总价款的部分工程款，每套房屋面积不小于200平方米，该套房屋的具体情况为：3-3号楼1102房屋，总价1787915.7元、3-3号楼1202房屋，总价1787915.7元、车位3个总价450000元、杂物间3个，赠送，以上总价为4025831.4元，……2014年7月24日，澳美基业公司与xx公司指定的购买人花雷就《抵房协议》中涉及的3-3-1602号房屋签订《商品房买卖合同》；2014年11月7日，澳美基业公司与花雷就《抵房协议》中涉及的3-3-1202号房屋签订《商品房买卖合同》，同时就《抵房协议》中涉及的三个车位签订《廊和坊金融??家花园小区地下停车位长期使用权协议》、就《抵房协议》中涉及的3-3-1102号房地下储藏间签订《地下储藏间协议书》；2015年2月9日，澳美基业公司与xx公司指定的购买人彭茂就《抵房协议》中涉及的3-3-1102号房屋签订《商品房买卖合同》，上述合同、协议签订后，均未在廊坊市房管局办理网签备案，未办理过户手续，但澳美基业公司将上述房屋、车位、储藏间均实际交付给xx公司指定的购买人居住、使用。后澳美基业公司提起上诉，河北省廊坊市中级人民法院于2019年4月9日作出(2019)冀10民终1565号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。澳美基业公司申请再审，河北省高级人民法院于2019年9月29日作出(2019)冀民申7390号民事裁定书，裁定：驳回廊坊澳美基业房地产开发有限公司的再审申请。2019年4月23日，花雷作为案外人向本院提出执行异议，本院于2019年12月3日作出（2019）京0105执异1099号执行裁定书，裁定：本院（2016）京0105执10760号案中，中止对廊和坊金融??家第3幢3单元1602号房屋的执行。庭审中，花雷提交了xx公司于2017年5月4日出具的《情况说明》，载明：我方为保证工程进度，经澳美基业公司同意，将所抵偿的房屋三套及配套车库、地下室抵偿给工程相关人员彭茂、花雷用于筹集款项，为此，澳美基业公司为彭茂、花雷办理了相关入住手续，但由于澳美基业公司未将相关手续办理齐备，致使无法将房屋抵押变现，工程延期。花雷称：花雷与彭茂分别提供了廊和坊金融街-酒店公寓楼幕墙项目所需的钢材、铝型材、门窗加工及安装、吊篮租赁等，因该项目工程进度款未及时支付给xx公司，导致项目被迫停工数月，经过开发商澳美基业公司与施工单位友好协商，将涉案房屋抵顶给花雷、彭茂；2014年7月、2014年11月、2015年1月分别签署了房屋购买合同，同时办理了入住的相关手续，花雷、彭茂收房之后，立即将以上房屋分别进行了装修一直居住至今。花雷另提交了管道天然气供用气协议、低压客户智能交费协议、缴费证明等证据，用以证明其实际居住于1602号房屋，其父母、弟弟实际居住于1202号房屋。花雷提交不动产登记中心出具的查询结果，用以证明花雷及其配偶在廊坊开发区内无登记的其他不动产。澳美基业公司称，涉案房屋未办理预售登记。本院认为：《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。也就是说，对于基于法律行为发生的不动产物权变动，除了需具备合法有效的法律行为之外，完成不动产登记亦属物权变动生效的要件。本案中，案涉房屋属于不动产，故依法应当办理所有权转移登记，登记完成后方发生房屋所有权变动的效力。案涉房屋并未登记在花雷名下，花雷对涉案房屋不享有所有权。河北法院的有关裁判文书于涉案房屋查封后生效，且判决“完成过户登记手续”实为判决澳美基业公司、xx公司继续履行以房抵债协议，而非确认房屋所有权，不属于《中华人民共和国物权法》第二十八条规定的直接导致物权变动的司法文件。现讼争房屋并未完成权属登记的变更手续，花雷并非涉案不动产的所有权人。基于此，花雷提出的异议能否阻却、排除人民法院对执行标的的强制执行的关键在于其对特定的执行标的是否享有足以排除强制执行的实体权益。具体到本案中，法院审查的核心是花雷对涉案房屋享有何种民事权益，以及该权益能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定,金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。上述规定，规定了不动产买受人在何种情形下能够排除基于对出卖人的强制执行程序而对买受人所购不动产强制执行的问题，该规定解决的是在强制执行程序中，买受人对所买受的不动产权利保护与普通金钱执行债权人权利保护发生冲突时，基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则，其所要保护的权益是买受人基于购买不动产之目的而成立的合法有效的买卖关系所形成的针对该不动产交付及权属变动的债权。根据已经查明的事实，案涉房屋买卖合同的订立系基于xx公司与澳美基业公司之间的工程款抵账行为，以及xx公司与花雷之间的债务关系。xx公司与澳美基业公司签订《抵房协议》的目的在于消灭xx公司对澳美基业公司的债权而非房屋买卖。但花雷与澳美基业公司签订《商品房买卖合同》的目的则并不必然亦为消灭债权，应当结合相关案件事实对当事人的真实意思表示进行判断。首先，花雷与澳美基业公司签订《商品房买卖合同》、办理入住的时间早于人民法院查封相关不动产的时间；其次，根据在案证据以及河北法院另案查明的事实，花雷及其家庭已实际居住、生活于涉案房屋之中；再次，花雷除诉争两处房屋外，其在房屋所在地区无其他住房，花雷对于其家庭成员使用房屋的情况能够做出合理解释；此外，考虑到涉澳美基业公司与xx公司就涉案房屋归属的纠纷经过了河北三级法院审理，可以排除澳美基业公司恶意转移财产的情况，故本院认定花雷与澳美基业公司之间已经另行形成了不动产买卖关系，而全部购房款的支付方式是以出卖人欠付xx公司的债权抵顶，花雷已经就涉案房屋形成了物权期待权。应当指出的是，住房是人们赖以生存的物质基础，也是落实民生的基本保障。花雷虽未以现金方式交付房款，但其入住涉案房屋至今已逾五年，涉案房屋对于花雷及其家庭具有一定的生活保障功能。如花雷丧失对涉案房屋的权利，则很有可能导致花雷及其家庭难以生活。对铁维中而言，即使排除了涉案房屋的执行，也未对铁维中实现债权产生实质性的不利影响。基于有关规定，以及对人基本生存权的保障，本院认定花雷提出的异议可以阻却、排除人民法院对涉案执行标的的强制执行，铁维中的诉讼请求缺乏法律及事实依据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：驳回原告铁维中的诉讼请求。案件受理费12813元，由原告铁维中负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  赵 鑫审 判 员  张 琦审 判 员  温晓汾二〇二〇年十二月二十九日法官助理  王菁璐书 记 员  王 玥书 记 员  刘强燕