山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终6108号 上诉人（原审被告）：单纪华，男，1965年10月23日生，汉族，住高密市。 上诉人（原审被告）：单青，女，1969年9月14日生，汉族，住高密市。 上诉人（原审被告）：单惠霞，女，1963年10月3日生，汉族，住高密市。 上诉人（原审被告）：单菲，女，1991年11月4日生，汉族，住高密市。 上诉人（原审被告）：单蕾，女，1997年5月2日生，汉族，住高密市。 以上五上诉人共同委托诉讼代理人：苗金良，山东昌安律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王季宝，男，1956年9月23日生，汉族，住高密市。 上诉人单纪华、单青、单惠霞、单菲、单蕾因与被上诉人王季宝房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省高密市人民法院（2020）鲁0785民初1497号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 单纪华、单青、单惠霞、单菲、单蕾上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审诉讼过程中，被上诉人主张不再要求上诉人单青对涉案房屋的继承，请求确认涉案房屋登记在单青名下的行为无效，属于变更诉讼请求，一审未依法通知上诉人，没有给上诉人答辩期，没有通知上诉人开庭，系程序违法。二、证据公证书中没有房产共有人李秀桂的签字，单亦俭只能处分其个人部分。该公证书出具时涉案房屋没有房产证，故涉案房屋不能进入交易市场，公证处对涉案房屋进行公证是违法的。综上，该公证书不能作为证据使用。三、2020年3月19日协议中，王季宝已经将涉案房屋出卖给单纪华，是双方真实意思表示，该协议合法有效，即使王季宝与单亦俭的买卖合同有效，他也已将涉案房屋出售给单纪华，原买卖协议也无需履行。四、判决第二项属于行政诉讼范畴。房屋登记行为是具体行政行为，确认房屋登记行为无效属于行政诉讼的受案范围，不应当在民事诉讼中解决。五、一审判决第二项、第三项互相矛盾。既然确认了涉案房屋登记在单青名下的行为无效，那房产证自然无效，再要求单青协助办理过户登记手续自相矛盾。六、王季宝购买涉案房屋后，上诉人父亲及上诉人曾多次催促其办理房产证。2018年办理了一次，因过户费用太高，王季宝要求停办了，而其他买房的五户房屋已经全部办理了过户手续。2019年6月上诉人父亲去世，2019年年底因各上诉人需办理遗产过户，涉案房屋必须过户，要不此房以后就没有房产证了，所以2020年单纪华找到王季宝谈过户事宜，王季宝称不用办了，让单纪华留下，并协商好了价格和付款方式。单纪华同意，但要求必须先过户到单青名下，单纪华再付款。2020年春节前后，涉案房屋过户到单青名下，并产生了24830过户费用。房屋过户到单青名下后，单纪华和王季宝于2020年3月19日签订了房屋买卖协议，付款日期还没到王季宝就反悔了，2020年3月25日对该房屋进行了诉前保全。一审认定房屋过户到单青名下系恶意，属于事实认定错误。七、一审判决适用法律错误。一审本院认为中述称的绿色原则不适用于本案。 王季宝未提交答辩意见。 王季宝向一审法院提出诉讼请求：1、判令确认王季宝与单亦俭2000年11月22日签订的房屋买卖合同有效；2、撤销单青对高密市立新街（西）1266号1幢4号商住楼的继承；3、单纪华、单青、单惠霞、单菲、单蕾协助办理高密市立新街（西）1266号1幢4号商住楼过户登记手续；4、案件受理费、保全费用由单纪华、单青、单惠霞、单菲、单蕾承担。 一审法院认定事实：单亦俭与李桂秀系夫妻关系，两人共生育四个子女，分别是女儿单惠霞和单青，儿子单纪华和单纪忠。儿子单纪忠于1999年去世，单纪忠生前共生育两个女儿：长女单菲、次女单蕾。李秀桂于2003年4月13日去世，单亦俭于2019年去世。 单亦俭、李秀桂生前共同拥有高密市立新街南112号五层商住楼。2000年11月22日，王季宝（购买方、乙方）与单亦俭（出卖方、甲方）签订《房屋买卖协议》约定，甲方在高密市××街××号××层商住楼，其中一层为门头房，三、四、五为住宅，乙方欲购买该商住楼自东数第四间的一、二层门头房，该房屋水电齐全，作价贰拾肆万元整，公证后乙方即付清全部房款。甲方同时出具收到条。因该商住楼的房产证尚未办出来，以后，乙方所购门头房由甲方负责办理过户手续、办理房产证，乙方承担过户费用。协议签订当天，王季宝、单亦俭共同到高密市公证处公证协议内容。高密市公证处出具了《房屋买卖协议公证书》，该公证书载明：“兹证明出卖方单亦俭与购买方王季宝于2000年11月22日签订了前面的《房屋买卖协议书》。经查，上述双方当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定；协议上双方当事人的签名、捺印属实；协议内容符合《中华人民共和国合同法》的规定。”同日，单亦俭出具收到条：“今收到购房款贰拾肆万元整一次清。单亦俭”单亦俭、李秀桂将房屋钥匙交付给王季宝。但双方一直未办理过户手续。王季宝收到房屋钥匙后即进行管理，将涉案房屋对外出租，现涉案房屋由徐月清承租用于开诊所。 2019年单亦俭去世后，单纪华、单青、单惠霞、单菲、单蕾办理继承事宜。对涉案房屋，继承人商定，因单青的威信较高，涉案房屋办理到单青名下。2020年3月12日，单青将涉案房屋以继承形式从单亦俭名下过户到自己名下。单青认为涉案房屋虽然在单青名下，实际为单纪华所有，因单纪华给了其他继承人一部分钱，具体数额不清。 2020年3月19日，王季宝（甲方、卖方）与单纪华（乙方、买方）签订《楼房买卖协议》，双方约定：“乙方购买甲方位于高密市××街××号商住楼××号××房，建筑面积98.6ｍ2,总价值捌拾万元整，合同签订后十天内乙方付给甲方定金壹拾万元整。2021年3月20日付款贰拾万元整，2022年3月20日付贰拾万。2023年3月20日付款贰拾万。2023年9月20日付款壹拾万元，付清房款后，本房所有权归乙方所有，乙方自己办理房权证，过户费由乙方承担。”上述协议签订后，王季宝于2020年3月25日向法院提起财产保全申请，查封了涉案房屋，并向法院提起了本案诉讼。单纪华未付《楼房买卖协议》中的购房款。 在诉讼过程中，经法院释明后，王季宝表示不再要求撤销单青对高密市立新街（西）1266号一幢4号商住楼的继承，而请求法院确认涉案房屋登记在单青名下的行为无效。 一审法院认为，本案的争议焦点为：1、王季宝与单亦俭的《房屋买卖协议》的效力；2、涉案房屋登记在单青名下行为的效力问题；3、单纪华、单青、单惠霞、单菲、单蕾是否应协助王季宝办理过户登记的问题。 第一个问题。2000年11月22日王季宝与单亦俭签订的《房屋买卖协议》，合同双方签字捺印，《房屋买卖协议公证书》证明该协议内容属于买卖双方的真实意思表示，该买卖协议没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。 第二个问题。虽然双方未办理过户手续，但王季宝已付清购房款，且涉案房屋交付王季宝已经有19余年，一直由王季宝管理并出租至今，王季宝享有物权期待权。单青父母去世后，其继承人只能在被继承人的合法财产范围内依法继承，由于涉案房屋已出卖给王季宝，所以已并非被继承人的遗产。王季宝与单纪华于2020年3月19日签订《楼房买卖协议》，协议中明确载明“乙方（单纪华）购买甲方（王季宝）位于高密市××街××号商住楼××号××房”，说明单纪华明知涉案房屋已为王季宝所有。同时，单青父母生前居住在涉案房屋的楼上，单青、单纪华等继承人应当知道涉案房屋已经卖给了王季宝。单青、单纪华等继承人明知涉案房屋由单亦俭卖给王季宝的情形下仍然将房屋转移过户到单青名下，该行为侵害了王季宝的合法财产权利，主观上应为恶意，其行为无效。王季宝请求对此予以确认，依法予以支持。 第三个问题。王季宝与单亦俭签订的《房屋买卖协议》有效，王季宝按协议的约定交付了全部购房款，单亦俭作为涉案房屋的所有权人应当协助王季宝办理产权转移手续，履行协议的附随义务。单亦俭、李秀桂死亡后，单纪华、单青、单惠霞作为第一顺序继承人，单菲、单蕾作为代位继承人，均未作出放弃继承的表示，视为接受继承，应当对《房屋买卖协议》的附随义务承受并履行。王季宝请求单纪华、单青、单惠霞、单菲、单蕾协助其办理涉案房屋过户登记手续的请求，依法予以支持。但考虑到本案涉案房屋已经登记在单青名下，若严格按相关规定处理，应将单青名下的产权证注销，恢复单亦俭的房权证，然后再由单纪华、单青、单惠霞、单菲、单蕾作为单亦俭的继承人协助王季宝办理房权登记，势必增加社会、经济成本。基于本案实际情况，法院认为由单青名下直接过户到王季宝名下，有利于节约资源、省却支出，从而贯彻民事活动的绿色原则。因此，办理房屋过户登记到王季宝名下的行为，由单青履行即可。 至于王季宝与单纪华于2020年3月19日签订的《楼房买卖协议》，事实上并未履行，也不影响本案的处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民法总则》第九条、第一百五十四条，《中华人民共和国继承法》第三条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、王季宝与单亦俭于2000年11月22日签订的《房屋买卖协议》合法有效；二、涉案高密市立新街（西）1266号1幢4号房屋登记在单青名下的行为无效；三、单青协助王季宝办理涉案房屋过户登记手续，于判决生效后十日内履行。如果未按判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费100元，减半收取50元，由单纪华、单青、单惠霞、单菲、单蕾共同负担。 二审双方当事人未提交新证据。二审查明的事实与一审法院认定的事实基本一致。 本院认为，2000年11月22日，被继承人单亦俭与被上诉人王季宝签订《房屋买卖协议》，将涉案门头房出售给被上诉人，双方签订合同后到公证处进行了公证，并将涉案房屋交付被上诉人使用至今，该协议合法有效且已实际履行多年，合同当事人应当继续履行未尽义务。 高密市公证处出具的公证书，该公证书能够证明单亦俭与王季宝签订《房屋买卖协议》的事实，虽然该公证书中未涉及房屋共有人李桂秀的意思表示内容，但并不影响对《房屋买卖协议》效力的认定。 涉案房屋虽未办理过户登记手续，但是双方签订的合同合法有效，并且已经实际交付使用多年，故涉案房屋不属于被继承人单亦俭的遗产，不应由其继承人继承。但是，上诉人作为单亦俭的继承人应当履行协议约定的附随义务，协助被上诉人办理过户登记手续。因涉案房屋已通过继承程序变更登记至单青名下，故一审法院本着节约成本、解决问题的方便原则及精神，判决由单青协助办理过户登记手续并无不当，应属合理。 关于王季宝与单纪华签订的《楼房买卖协议》，该协议尚未实际履行，涉案房屋权属未变更，不影响本案处理。相反，该协议的签订从侧面证明了上诉人承认涉案房屋所有权已不归被继承人单亦俭所有，上诉人据此主张王季宝已将涉案房屋出售给单纪华，并主张不再继续履行单亦俭与王季宝之间的《房屋买卖协议》不能成立。 上诉人主张的一审时被上诉人变更诉讼请求程序违法问题，一审法院向被上诉人释明建议其变更诉讼请求是因被上诉人表述不规范，其变更并不影响本案的处理，亦未损害上诉人的合法权益，上诉人主张程序违法不能成立。 综上，单纪华、单青、单惠霞、单菲、单蕾的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由单纪华、单青、单惠霞、单菲、单蕾负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 贾元胜 审 判 员 张振显 审 判 员 叶伶俐 二〇二〇年十二月十六日 法官助理 胥力萌 书 记 员 房艳萍