安徽省滁州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖11民终4025号 上诉人（原审被告）：滁州市大农投资有限责任公司，住所地安徽省滁州市新安路**，统一社会信用代码913411007585058545（1-1）。 法定代表人：周运松，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王欣，安徽知秋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱晓兰，安徽知秋律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：陈珂，男，1985年12月12日出生，汉族，住安徽省滁州市。 委托诉讼代理人：张玉凤，安徽会峰律师事务所律师。 上诉人滁州市大农投资有限责任公司（以下简称大农公司）因与被上诉人陈珂商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省滁州市南谯区人民法院(2020)皖1103民初3904号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年12月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 大农公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回陈珂的一审诉讼请求；2.本案诉讼费用由陈珂负担。事实和理由：一、一审法院认定大农公司在交房时未要求陈珂另付房款,并将房屋交付,视为大农公司认可陈珂的房款已经全部付清,认定事实不清,适用法律错误。首先,案涉预售合同签订时的房屋价格仅为暂定价,而非最终价格。案涉合同补充协议明确约定,“合同中所列房屋单价与总价均为暂定价以审计后的成本及经计算后的总价为依据进行核算,确定最终价格,多退少补”,并且详细列明了具体计算公式。一审法院已经认定案涉合同在平等、自愿基础上形成,且内容不违反法律规定。案涉项目审计因为包括陈珂在内的绝大多数业主阻挠和拒绝,大农公司两次登报告知都未能进行,案涉房屋尚未进行审计核算最终价格,一审法院认定陈珂房款已经付清,认定事实明显错误。其次,双方虽然约定应当在房屋交付前付清房款,即使该约定未履行,也不能否定合同价款约定,更不能此推定房款全部付清。双方约定了交房前需付清房款,履行过程中因施工单位的原因,案涉房屋建设施工发生迟延,2015年4月房屋交付时各项资料尚未齐备,且大农公司与施工单位的诉讼正在进行过程中,根本无法进行项目成本及相关费用审计,更不可能按照合同约定核算出最终价格。大农公司在交房时要求的房款付清只能是合同暂定价金额付清,而不可能是最终房款付清。一审法院以交房履行前提约定否定合同价款约定,以履行不当否定合同价款约定,认定事实不清。二、大农公司依据合同补充条款约定,在陈珂未缴清最终核算房款前,依据合同约定,有先履行抗辩权,有权不向陈珂提供办证相关票证资料。双方当事人在补充协议中明确约定了缴纳房款与办理产证的先后顺序,该约定也符合一般常理,且付款义务属于陈珂的最为主要的合同义务,系根本义务,根据《中华人民共和国合同法》第六十七条规定,大农公司未为陈珂提供办证相关资料,完全符合合同约定,一审判令大农公司在房款未支付完毕前判令大农公司履行配合办证义务,认定事实不清,适用法律错误。 陈珂辩称，陈珂已经付清房款，且大农公司已经案涉房屋交付，故大农公司应当协助陈珂办理房屋产权证。请求驳回上诉，维持原判。 陈珂向一审法院提出诉讼请求：判令大农公司立即协助陈珂办理滁州市蓝天西路55号南园2幢702室房屋不动产权证。 一审法院认定事实:2012年5月21日，陈珂（乙方）与大农公司（甲方）签订一份《滁州市商品房预售合同》，陈珂购买大农公司开发的位于蓝天西路55号（南园）2幢住宅单元702室的房屋。合同约定:涉案房屋建筑面积84.32平方米。合同第三条约定，乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价为人民币3570元。根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为人民币301022.4元。合同第四条约定：乙方购买该房屋的总房价款是指该房屋和相应比例的土地使用权的总价格。本合同约定的总房价款除该房屋建筑面积与暂测与实测不一致的原因外，不再作变动。合同第十条约定：甲方应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案。合同第十四条约定：甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起１８０天内，由乙方依法向滁州市房地产监理处办理过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。合同第二十八条约定：本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分。本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准。本合同的未尽事宜及本合同在履行过程中需要变更的事宜，双方应通过订立变更协议进行约定。 补充条款第一条、对合同第四条修改与补充：双方同意合同中所列房屋单价与总价均为暂定价，今后将对南园项目成本及相关费用进行审核，以审计后的成本及经计算后的总价为依据进行核算，确定最终价格，并即多退少补。具体核算方法如下：当南园项目全部竣工验收备案后即对该开发项目进行审计，审计中将甲方综合费用及相应发生的税收等因素考虑进去，求得该项目单价，再对乙方总价进行相应调整，多退少补。当上述条款未得到乙方执行时，甲方可拒绝提供办证相关票证资料等，并比照合同第七条按乙方逾期付款支付违约金处理。补充条款第四条、对合同第十一条和第十三条的补充（１）乙方在会同甲方对该房屋进行交付时，须先付清本合同约定的全部房款和相应的费用。如乙方未付清上述各项费用的，甲方有权拒绝向乙方交付该房屋，直至乙方付清上述各项费用，由此产生的逾期交房责任由乙方承担。 合同签订后，陈珂按合同约定的时间于2012年５月２１日支付首付购房款101022.４元,剩余200000元办理了银行按揭贷款。2012年5月22日陈珂交纳购房契税3010元。 2013年4月5日，大农公司向陈珂送达《交房通知书》，告知陈珂购买的房屋于2013年4月10日开始交房。《交房通知书》载明：一、交房时间及顺序：1.此次办理交房手续的为已签署购房协议并付清全部房款（按揭贷款已到账）的业主；2.交房时间为4月10日。三、业主交房时需交纳的款项：1、未付清房款的为主需付清尾款。2015年11月10日，大农公司为陈珂开具购房发票（此票不能办证）。 审理中查明,南园小区2#楼于2017年6月21日竣工验收，2017年9月25日取得建设工程竣工验收备案证书。 一审法院认为,《中华人民共和国合同法》第八条规定:“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。”大农公司与陈珂签订的《滁州市商品房预售合同》系双方在平等、自愿基础上形成的,协议内容不违反法律规定,依法受到法律保护。价款是买卖合同中的主要条款，双方当事人在商品房预售合同中约定了房屋的单价、面积、总价，陈珂按约定的价格支付了购房款。补充条款第一条虽然约定房价为暂定价，但按补充条款第四条的约定及《交房通知书》中载明的此次办理交房手续的为已签署购房协议并付清全部房款的业主。未付清尾款的业主需付清尾款。大农公司在交房时未要求陈珂另付房款，并将房屋交付陈珂，视为大农公司认可陈珂的房款已全部付清。2013年4月10日大农公司将案涉房屋交付给陈珂，2017年9月25日取得建设工程竣工验收备案证书，因大农公司原因导致陈珂至今无法办理案涉房屋的不动产权证，陈珂现起诉要求大农公司协助办理案涉房屋不动产权证符合法律规定及合同约定。大农公司的辩称意见依据不足，不予采纳。 综上,一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条，第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：滁州市大农投资有限责任公司于本判决生效后立即协助陈珂办理滁州市蓝天西路55号南园2幢702室房屋不动产权证。案件受理费160元，减半收取80元，由滁州市大农投资有限责任公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，《商品房销售管理办法》第十六条规定,商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期。本案中，大农公司与陈珂签订的《滁州市商品房预售合同》及补充条款载明的合同价款虽为暂定价，但根据上述规定，商品房价款作为商品房买卖合同的主要内容应当明确，而暂定价属不确定内容，与该规定不符。同时，案涉《滁州市商品房预售合同》补充条款第四条约定，陈珂在会同大农公司对该房屋进行交付时，须先付清本合同约定的全部房款和相应的费用。如陈珂未付清上述各项费用的，大农公司有权拒绝向乙方交付该房屋。而大农公司于2013年4月10日将案涉房屋交付给陈珂，交房通知书也载明此次办理交房手续的为已签署购房协议并付清全部房款的业主。结合《商品房销售管理办法》第十六条规定及案涉合同的履行情况，一审判决认定陈珂已付清房款并无不当，大农公司上诉认为陈珂尚未支付全部购房款，其有权拒绝协助办理案涉房屋产权证的理由，不能成立，本院不予支持。 综上，大农公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定案件事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费160元，由上诉人滁州市大农投资有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  孔德敬 审判员  李 刚 审判员  付广永 二〇二〇年十二月二十九日 书记员  曹琰玲 二审附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。