广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初34986号原告：广州连家地产代理有限公司，住所地广州市白云区同泰路倚绿北街14号10房。法定代表人：王茂源。委托诉讼代理人：杨金娜，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：田珍，广东格林律师事务所实习律师。被告：刘路媚，女，1977年12月20日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。被告：谢葵光，男，1970年7月26日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。上述两被告的共同委托诉讼代理人：梁志威，广东创杰（河源）律师事务所律师。上述两被告的共同委托诉讼代理人：宋金凤，广东创杰（河源）律师事务所实习律师。原告广州连家地产代理有限公司（以下简称连家地产）与被告刘路媚、谢葵光居间合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法简易程序，公开开庭进行了审理。原告连家地产的委托诉讼代理人杨金娜、田珍，被告刘路媚、谢葵光的共同委托诉讼代理人梁志威、宋金凤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告连家地产向本院提出诉讼请求：1、判令两被告向我司支付中介服务费175000元；2、判令两被告向我司支付逾期违约金168875元（计算方法：175000元×1‰×965日，从2017年12月9日暂计至2020年7月30日共965日，实际计算至被告支付全部款项之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：我司与被告及案外人黄相珍于2017年12月8日签订《房屋买卖合同》，约定被告以4950000元向买方出售白云区凯旋路52号401房之物业。同日被告签署《佣金确认书》，载明被告同意向我司支付175000元作为我司之咨询及中介服务费，该费用于买卖合同签订之日支付，每逾期一天，按未付金额的1‰向我司支付违约金。后经我司多次催告，被告至今仍未付，故诉至法院，请求判如所请。被告刘路媚、谢葵光辩称，原告的诉讼请求和事实缺乏法律依据。2017年10月21日，原告与我们签订了《独家代理委托协议》约定，我们对房屋的出售条件为人民币505万元，这是我们提出的出售房屋的最低销售价格并且在备注条款里边我们备注如果原告成功的按505万的价格出售了案涉物业，我们向原告支付咨询及中介服务费7万元。如果原告按照500万的价格出售了该物业，我们向原告支付咨询及中介费用2万元。2017年12月8日，原告通知我们有意向人要签订合同。我们到达原告营业地后，原告即拿出了一个空白的佣金确认书，里边佣金的金额及时间均没有确定。原告要求我们在空白处签自己的名字，签订时间及上面约定佣金的金额均为空白。我们将申请对佣金确定书签名人以及签署日期的形成时间和笔迹进行鉴定。从2017年12月8日到2018年2月双方完成过户，原告均没有向我们主张过任何佣金，因为按照约定的话，房屋成交价低于500万的时候是不用交佣金的。涉案房屋的最终成交价是480万，远远低于了我们向原告委托的时候确定的505万的出售价格，在长达三年的时间内，原告均没有向我们主张过任何佣金。原告在诉讼时效将要到期的时候，向法院提起诉讼，系恶意诉讼。按照国家房地产经营房地产经纪管理办法第19条的规定，房地产经纪机构未完成约定事项或者服务未达到约定标准，不得收取佣金。第18条规定，房地产经纪机构应当在营业场所进行明码标价，不得虚假的报价，不得误解标价，不得进行价格欺诈，不得混合标价，捆绑标价。佣金确认书中只写我们需要支付佣金多少，对于具体的数额、具体的行程并没有进行具体的标价，存在混合标价及捆绑标价的性质。居间人的主要义务包括忠实和尽力的义务，原告违反了主要义务及诚信原则，拿空白的佣金确认书让客户进行签字，严重违背了公平、等价、有偿的原则，依法不应当得到支持。合同法第425条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事项或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担赔偿责任。公平合理原则是我国民法总则和合同法的基本原则。依照原、被告双方签订的独家代理委托协议，案涉房屋成交价500万元的中介费只有2万，而最终房屋的成交价只有480万，反而佣金确认书上写了17.5万中介费，严重违背日常生活逻辑和公平原则。而且居间人作为重要的服务人，佣金确认书加重了我们的责任，免除了原告的义务，且签署佣金确认书时是空白的，应当无效的。综上，原告的诉讼请求依法不应当得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月8日，原告（经纪方）促成两被告（卖方）与案外人黄相珍（买方）签订《房屋买卖合同》，约定卖方将广州市白云区凯旋路52号401房（以下简称涉案房屋）出售给买方，卖方持有该物业之权属证明（房产证号：02××16、02××17）。买卖双方同意该物业成交价为4950000元。基于买卖双方独家委托经纪方买卖该物业，且经纪方已促成买卖双方签订了本合同，买卖双方同意，买方于本合同签订之日向经纪方支付54250元作为咨询及中介服务费或以《咨询及中介费确认书》为准等。诉讼中，原告向本院提交《佣金确认书》，该确认书内容包括：本人刘路媚身份证号码，经广州连家地产代理有限公司促成白云区凯旋路52号401房物业之出售合同成立，现本人同意向经纪方支付175000元作为广州连家地产代理有限公司之咨询及中介服务费。该费用于买卖合同签订之日支付。每逾期一天，按未付金额的千分之一向经纪方支付违约金。如本《佣金确认书》与《房屋买卖合同》约定不一致的，以本《佣金确认书》为准。原告主张该《佣金确认书》是签合同当天先填好内容后再给被告刘路媚签名确认的，而刘路媚则辩称《佣金确认书》上其签名在前，签名时确认书是空白的，且其并未填日期，确认书内容是后面填写上去的。为此，被告申请就《佣金确认书》中“确认人签署名字与其他手写字迹不是同一人书写及确认人签署名字形成时间早于其他手写字迹形成时间”的事项进行鉴定。被告向本院提交如下证据：1、《独家代理委托协议（买卖）》，拟证实2017年10月21日，原告与被告约定中介服务内容，其中；第二条出售涉案房产价格为505万；第四条约定原告要按被告的出售条件进行促进；第七条确定505万为最低出售价格，若促成最终成交价超出本协议规定的出售价格的，则委托方同意将超出部分的100%作为另行增加支付给受托方的中介服务费；第十条备注如按505万出售房屋，委托方支付7万中介费，如按500万出售，委托方支付2万中介费。2、穗存量房合字××号《广州市存量房买卖合同》，拟证实被告的中介费为0元。原告对上述两份证据的真实性、合法性均没有异议，但对关联性有异议，陈述被告的放盘价格是505万，但后来因其急需资金，故改变了出售条件，最终是以房屋买卖合同约定的价格出售；对于广州市存量房买卖合同的中介方是广州市保益房地产按揭代理有限公司，原告解释当时是为了网签的需要才签订该合同，涉案房屋买卖合同第十四条约定，如本合同与网签合同不一致的，以本合同为准。原告、被告均确认涉案房屋的成交价为480万元。诉讼中，被告确认涉案房屋的交易人黄相珍，原告亦确认黄相珍已向其支付中介费54250元。本院认为，本案为居间合同纠纷，原告作为经纪方已促成被告与案外人签订了《房屋买卖合同》。被告抗辩称其是在内容空白的《佣金确认书》上签名，内容为其签名后原告填写，为此申请对《佣金确认书》上的笔迹及形成时间进行鉴定。关于该抗辩意见，本院分析如下：《佣金确认书》中的记载中介费为17.5万元，而涉案房屋的成交价为480万元，佣金率达3.6%，该约定中介费标准远高于房屋中介公司收取中介费的市场价，且与原、被告签订的《独家代理委托协议（买卖）》约定的中介费标准明显相悖，故本院认为双方签订《独家代理委托协议（买卖）》约定的中介费更具有合理性且符合市场交易惯例。考虑到原告已促成两被告与案外人签订《房屋买卖合同》，且事实上促成两被告以480万元的价格出售了涉案房屋，故本院酌定两被告参照《独家代理委托协议（买卖）》中的约定向原告支付本次中介费20000元，原告诉请中介费的超出部分，本院不予支持。原告主张两被告按照《佣金确认书》确定的数额支付中介费，因本院对原告该主张未予采纳，故被告申请就《佣金确认书》中的笔迹及形成时间进行鉴定亦无必要，本院不予准许。关于原告主张被告支付违约金的诉讼请求，如前所述，原告主张被告依据《佣金确认书》支付中介费及违约金理据不足，故本院对原告该项诉请亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起三日内，被告刘路媚、谢奎光向原告广州连家地产代理有限公司支付中介服务费20000元；二、驳回原告广州连家地产代理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3229元，由原告广州连家地产代理有限公司负担3041元，被告刘路媚、谢奎光负担188元并于本判决生效之日起三日向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 刘 笛二〇二〇年十二月十八日书记员 傅奎显