北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初29373号原告：白宝珠，女，1985年9月18日出生，汉族，无业，住山东省临沂市河东区。原告：兼原告白宝珠委托诉讼代理人：王光辉，男，1987年5月7日出生，汉族，山东省临沂市市场监督管理局科员，住山东省临沂市河东区。被告：梁新星，女，1980年7月15日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。被告：赵秀兰，女，1933年11月6日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。原告白宝珠、王光辉与被告梁新星、赵秀兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告兼原告白宝珠委托诉讼代理人王光辉，被告梁新星、赵秀兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。白宝珠、王光辉向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告赔偿原告房屋买卖合同中约定的户口未迁出的违约金277500元；2.请求判令二被告赔偿原告交通费4997元、误工费10500元、精神损失费7003元；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：二原告于2015年8月20日以房屋总价款277.5万元购买了被告梁新星、赵秀兰（赵秀兰是梁新星的外祖母）名下的位于北京市丰台区丰管路1号院10号楼8层1-802号房产，双方签署了房屋买卖合同，合同中第九条第四款明确约定：甲方应当在该房屋所有权转移之日起90日内，向房屋所在地户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续，如因甲方自身原因未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出的，应当向乙方支付房屋总价款10%的违约金，并继续履行全部户口迁出义务。目前，该房屋为原告王光辉及妻子白宝珠共同所有，已经获得产权证五年。近五年来，被告始终不肯将房产内全部户口迁走（目前未迁走户口为赵秀兰），原告与被告多次通过电话、微信、支付宝、抖音等各种网上渠道向其表达诉求，以及劝说其亲朋好友等方式希望与被告沟通，均被拉黑或屏蔽。2020年9月，原告计划出售该房屋，因被告始终不肯将户口迁走，导致有意向买家极少，成了问题房，原告通过链家多方联系意向客户，最终得到的回复是必须以低于市场价10%以上才有可能卖出，被告拒不履行合同约定的户口迁出义务，给原告造成的经济损失高达50万元。按照合同约定，二被告应向原告支付房屋总价款的10%的违约金。此外由于被告违约对原告造成的重大经济损失，导致原告劳心劳力、误工奔波于山东省和北京市，故原告要求两名被告赔偿交通费、误工费、精神损失费2.25万元。梁新星是赵秀兰外孙女，房屋为二人共同所有，二人应承担连带责任。故诉至法院，望判如所请。梁新星、赵秀兰共同辩称：一、原告诉求已经过了诉讼时效。新的民法总则规定的诉讼时效为三年，原民法通则规定的诉讼时效为二年，以知道或应当知道权利受到侵害及侵害人之日起计算。本案中，被答辩人要求我方承担违约责任，其请求权应适用诉讼时效，根据双方签订的合同约定，自房屋所有权转移之日起90日内，向房屋所在地户籍管理机关办理完成全部迁出手续。被答辩人取得所有权登记日期为2015年9月21日。根据合同约定，被答辩人应当知道权利受到侵害之日应当自2015年12月21日起计算。根据民法总则规定的有关诉讼时效的规定，被答辩人的时效期限应当截止至2018年12月20日。而被答辩人现在的起诉时间已经超过诉讼时效。且被答辩人在此期间从未向我方主张，也未向有关单位申请裁决调解。因此不存在中止中断的情形。诉讼时效抗辩属于抗辩权，现我方依法履行该抗辩权。二、被答辩人主张违约金，完全不应支付。因我方从未给被答辩人造成任何损失。违约金系在合同中进行的约定，其实质是弥补守约方的损失。综合本案，被答辩人提出出卖房屋的情况均系其一人之言，且无证据证明其存在经济损失，违约条款也就不该生效履行，更不存在弥补其损失的情形。三、我方未能在期限内迁移户口，并非主观故意。因我方安置的房屋尚未建成，户口无法落实。在户口能够迁移后，我方已经履行了义务，也未给被答辩人造成损害。四、被答辩人要求赔偿交通费、误工费、精神损失费2.25万元，于法无据，不应得到支持。被答辩人从未联系我方移转户口，因此不可能产生以上费用。本案系合同纠纷案件，精神损害抚慰金的主张系被答辩人的恶意主张，于法无据。综上所述，被答辩人的起诉已经超过了诉讼时效的规定，不应再受到法律的保护。故依法请求驳回被答辩人的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，白宝珠、王光辉向本院提交了《北京市存量房屋买卖合同》两份、房屋所有权证书等证据材料；本院组织双方当事人对上述材料进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年8月20日，出售方（甲方）梁新星、赵秀兰与买受方王光辉（乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称买卖合同），约定：第一条、甲方所出售房屋坐落在丰台区丰管路1号院10号楼8层1-802。第四条、经甲乙双方协商一致，该房屋成交总价为：2775000元。第九条（四）甲方应当在该房屋所有权转移之日起90日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有全部户口迁出手续。如因甲方自身原因未如期或无法将与该房屋相关的户口迁出的，应当向乙方支付房屋总价款10%的违约金，并继续履行全部户口迁出义务。买卖合同签订后，双方依约顺利办理付款和产权变更手续，涉案房屋于2015年9月21日登记至白宝珠名下。2020年10月6日，白宝珠（甲方，出卖人）与杨帆（乙方，买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称买卖合同二），约定将涉案房屋出售给杨帆，其中，该合同第十条约定：该房屋现有户籍情况为有户籍登记，现出卖人可查询得到的户籍登记情况为1册1人，双方同意不迁出现有户籍。双方所签订之《补充协议》约定：第二条、关于房屋交易具体事宜的约定：8.户口迁出：甲乙双方一致同意，应于2021年1月10日前共同前往户籍管理部门核实户口的迁出情况，丙方陪同。乙方从本协议约定的房屋成交总价款中留存10万元作为户口迁出保证金。第五条、其他：甲乙双方友好协商一致：1.乙方同意房屋内留有一位85岁以上老人户口永远不迁出直至销户，不动产权过户完成后如无其他户口，户口保证金全额退还给甲方；2.如该房前一任卖方梁新星、赵秀兰向甲方支付的户口未迁出违约补偿款与乙方无关均归甲方所有；3.如梁新星、赵秀兰与乙方产生所有纠纷由甲方白宝珠、王光辉全额负责。就白宝珠、王光辉知晓赵秀兰户口尚未迁出一事，二人确认：系在2020年对外出售涉案房屋时，中介公司对房屋进行审查时，发现了还有户口落在该房屋地址上。就因屋内存在户口所导致的实际损失，白宝珠、王光辉表示如户口迁出则售价可提高至550多万元，其对此虽不能提供证据，但认为客观事实存在，带户口出售房屋必然会影响价格。梁新星、赵秀兰解释未迁出户口原因，系因其拆迁房未安置好，就没迁出，后因时间较长就将这个事忘了。本案庭审中，本院向梁新星、赵秀兰核实赵秀兰户口是否已迁出。梁新星、赵秀兰共同确认称其接到法院的通知后已于2020年11月4日迁出，并提交了赵秀兰的户口本。另查，王光辉与白宝珠系夫妻关系，梁新星系赵秀兰的外孙女。本院认为：王光辉与梁新星、赵秀兰所签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效，双方均应依约履行。对梁新星、赵秀兰抗辩诉讼已过诉讼时效的意见。本院认为，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。结合本案事实，白宝珠、王光辉系在另行出售房屋的过程中获知赵秀兰户口尚未迁出的事实，无论是请求迁移户口的主张、或请求支付违约金的主张，均系在知晓违约事实后方可引发时效开始的计算。故梁新星、赵秀兰关于本案已过诉讼时效的辩称没有事实和法律依据，本院不予采纳。对梁新星、赵秀兰未依据买卖合同约定将赵秀兰户口迁出的行为系违约，应承担违约责任，对其辨解其未履行迁户口义务系因拆迁房屋未到位，户口无地落导致，该辩解并非违约的免责法定事由，且未有证据佐证，本院不予采纳；对其称白宝珠、王光辉未联系其办理的理由，因迁移户口系对梁新星、赵秀兰一方约定的应自觉履行的合同义务，白宝珠、王光辉对此没有催告义务，梁新星、赵秀兰此项辩解，本院亦不予采纳。对违约金的认定。《合同法》司法解释明确：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。白宝珠、王光辉同时主张合同约定的违约金及误工和交通费支出等损失，其主张系既主张实际损失又主张约定违约金，系重复主张，考虑其所约定的违约金足以涵盖其实际损失，故本院仅就其所诉请违约金予以认定。根据梁新星、赵秀兰庭上陈述可看出，其二人明知道赵秀兰户口一直未迁出，但始终未采取主动履约的行动，主观过错明显。虽然在接到法院通知后就将户口迁出，但事实上已造成了逾期，逾期的后果已对白宝珠、王光辉后来的售房结果造成了一定的影响。从王光辉、白宝珠与案外人另售涉案房屋签订的《买卖合同二》及补充协议约定中，双方特别约定了该案外购买人接受涉案房屋时保留赵秀兰户口“永远不迁出直至销户”这一事实，可以认定王光辉、白宝珠在合同磋商中因留存户口作出了相应让步，在补充协议中也特别约定了“前一任卖方梁新星、赵秀兰向白宝珠支付的户口未迁出违约补偿款与乙方无关均归甲方所有”条款。从以上约定可以确定，白宝珠、王光辉系参考《买卖合同》约定的10%补偿作为《买卖合同二》中降低售价的重要参考，其二人对此具有预期信赖利益。综上，因双方所约定的违约金条款本身具有敦促及时履约的适度惩罚性目的，结合梁新星、赵秀兰的主观过错及白宝珠、王光辉的预期利益保护以及房屋市场的客观情况，考虑白宝珠、王光辉的实际受损情况，根据公平原则，违约金由本院酌定为80000元。对白宝珠、王光辉主张的交通费、误工费、精神损害抚慰金无法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条之规定，判决如下：一、梁新星、赵秀兰于本判决生效之日起7日内连带给付白宝珠、王光辉户口未迁出的违约金80000元。二、驳回白宝珠、王光辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2900元，由白宝珠、王光辉负担2000元（已交纳）；由梁新星、赵秀兰共同负担900元（于本判决生效后七日内给付白宝珠、王光辉）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 文军丽二〇二〇年十二月十六日法官助理 庄永生书 记 员 杨彤瑶