云南省漾濞彝族自治县人民法院民 事 判 决 书(2020)云2922民初451号原告（反诉被告）：保山易买房网络科技有限公司，统一社会信用代码：91530502MA6KA1WN5B,住所：云南省保山市隆阳区永昌街道文笔路双虹小区******。法定代表人：余坤杰，董事长。委托诉讼代理人：丁懿，云南晨宇律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：赵玉涵，云南晨宇律师事务所律师。特别授权代理。被告（反诉原告）：漾濞雪山彝寨文化旅游发展有限公司，统一社会信用代码：91532922MA6N486F39，，住所：云南省大理白族自治州漾濞彝族自治县苍山西镇东片区三大桥头雪山彝寨售楼部法定代表人：杨裕凯，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：崔逢铭，北京天达共和（武汉）律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：靳晶，北京天达共和（武汉）律师事务所律师。特别授权代理。原告（反诉被告）保山易买房网络科技有限公司与被告（反诉原告）漾濞雪山彝寨文化旅游发展有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2020年9月30日立案受理后，在诉讼过程中，被告漾濞雪山彝寨文化旅游发展有限公司于2020年10月26日提起反诉，本院受理后依法适用简易程序，于2020年11月13日公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）保山易买房网络科技有限公司的特别授权委托代理人丁懿、赵玉涵，被告（反诉原告）漾濞雪山彝寨文化旅游发展有限公司的特别授权委托代理人崔逢铭、靳晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）保山易买房网络科技有限公司提出本诉诉讼请求：1.依法判令被告（反诉原告）漾濞雪山彝寨文化旅游发展有限公司赔偿因解除《雪山彝寨项目房屋销售合作协议》而给原告造成的损失743952.33元，并赔偿违约金200000元，扣除被告支付掉的170118.40元代理费（被告预付200000元代理费费中已抵扣29881.60元的佣金），被告应赔偿原告损失共计773833.93元；2.依法判令被告支付原告已完成代理销售产生的佣金44400元；以上两项共计818233.93元；3.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2019年11月8日签订了《雪山彝寨项目房屋销售合作协议》，协议约定：被告支付给原告前期策划费200000元，在支付第一笔佣金时抵款，被告漾濞雪山彝寨楼盘项目由原告提供销售服务，被告支付佣金及手续费，关于超出低价的溢价部分双方约定原告分配40％，被告分配60％。协议达成后原告为顺利开展营销工作，按协议约定投入了大量的人力物力，完成市场推广、营销、接待、人员配置、文案、设计等工作，截止目前共产生各项开支743946.33元，而被告仅在前期支付过100000元的前期策划服务费，并预支了100000元的代理费，其中100000元的代理费在后期还扣除了29881.60元已结算的佣金。从2020年3月1日至2020年8月25日，尚有完成代理销售产生的佣金44400元未支付。2020年4月，原告获悉被告的《预售许可证》被政府相关部门收回，意味着双方之间的合作协议无法履行。原告于2020年8月25日向被告送达《雪山彝寨项目合作终止函》，被告于当日17时40分签收，双方的《雪山彝寨项目房屋销售合作协议》于2020年8月25日解除。根据该协议第八条第8.5款明确约定“若因甲方原因（包括但不限于开发手续欠缺、工程施工停止、法律纠纷等）致使乙方无法进行销售工作或致使销售工作停止，超过15个工作日，视为甲方违约，乙方有权解除合同。甲方赔偿乙方相应经济损失外，还需支付20万元的违约金给乙方”。原告认为，本合同的主要内容为商品房销售，被告的《预售许可证》被政府相关部门收回，导致合同履行丧失合法依据，且被告在约定时间内未能消除该履行障碍，这是致使协议无法继续履行的根本原因，已构成根本违约。根据协议约定，被告应承担赔偿损失、支付违约金的责任。为此，特向人民法院提起诉讼，请求法院查明事实，并支持原告的全部诉讼请求。被告（反诉原告）漾濞雪山彝寨文化旅游发展有限公司对本诉辩称：一、被告并没有违约，预售许可证被收回是政府规划部门的行为，并非被告的原因导致预售许可证被收回；另原告主张的实际损失并不能证明是本项目支出，约定的违约金也超过了实际损失的30％，原告要求被告赔偿损失和赔付违约金的诉讼请求缺乏事实和法律依据。被告按照合同的约定在原告进场时为其提供了项目合法可售的相关证明文件，包括商品房预售许可证，后因相关土地出让方未按照事先约定将二期土地上的附着物进行清理，导致项目的人防建设无法按照约定进行，进一步导致预售许可证被收回。因此，预售许可证被收回并非被告的原因导致，被告并未违反合同约定的义务，不应承担违约责任。原告主张的损失，系原告单方做出，并未经双方核算认可，也无法证明支出的费用及员工工资系为本项目的支出。另，原告主张损失从2019年合同签订后起算，若按照原告所述合同是因为预售许可证被收回导致无法履行，那么在预售许可证被收回之前合同应当是顺利履行，损失计算应当从预售许可证被收回之后计算。二、原告先违约导致合同无法履行，被告不应该向原告支付佣金。根据双方的协议第3.3.1条约定：“甲方根据已确定的结算清单每月10号前按约定佣金及溢价比例打款到乙方指定账户，乙方于每月5日前提交结算清单给甲方”；第3.3.2条约定：“乙方应在收款前出具合法有效的发票给甲方，否则甲方可拒绝付款”。故原告主张支付已完成代理销售产生的佣金44400元，欠缺事实依据，无法律基础，合同约定的付款条件也并未达成。三、原告未按照约定向被告提交相关的计划、策划、方案，且未在约定的时间完成销售产值，原告的行为是造成违约的主要原因，我方已提起反诉。请求判令驳回原告的诉讼请求，支持我方的反诉请求。原告（反诉被告）保山易买房网络科技有限公司为证明其本诉主张，向本院提交下列证据：一、雪山彝寨项目房屋销售合作协议、营业执照复印件（进行过变更，以前的已经被收回，无法提供原件），欲证明：1.原、被告于2019年11月7日签订《雪山彝寨项目房屋销售合作协议》，协议约定：被告支付原告前期策划费200000元，被告漾濞雪山彝寨楼盘项目由原告提供销售服务，被告支付佣金及手续费，关于超出底价的溢价部分双方约定原告分配40%，被告分配60%。2.协议第八条第8.5款约定：若因甲方原因（包括但不限于开发手续欠缺、工程施工停工、法律纠纷等）致使乙方无法进行销售工作或致使销售工作停止，超过15个工作日，视为甲方违约，乙方有权解除本合同，甲方赔偿乙方相应经济损失外，还需支付20万元的违约金给乙方。3.原告的经营范围包括新建房屋买卖代理、房地产经纪、咨询，与被告签订房屋销售合作协议合法。二、录像光盘、雪山彝寨项目合作终止函、文件签收回执、律师函，欲证明：1.原告于2020年4月知晓被告的《预售许可证》被政府相关部门收回，双方合作协议无法继续履行，于2020年8月25日向被告送达《雪山彝寨项目合作终止函》，单方面通知被告解除协议，并要求被告赔偿损失，支付违约金，被告于当天签收，原、被告双方合作协议自8月25日已经解除的事实。2.原告委托律师于9月9日向被告送达《律师函》，要求被告赔偿损失，支付违约金。三、2019年11月-2020年8月漾濞营销中心收入支出明细、建设银行存款明细账，欲证明原告为履行协议，投入大量人力物力，完成市场推广、营销、接待、人员配置、文案、设计等工作，截止目前共产生各项损失743946.33元，包括市场推广费、营销接待费用等286064.41元，员工工资457881.92元。四、代理费结算书2份，欲证明：1.截止2020年2月29日原告完成代理销售结算佣金124611.02元，其中29881.60元抵扣被告200000元预付款的一部分，被告实际于3月12日支付94729.42元佣金。2.2020年3月1日-8月25日，原告完成结算，但被告未支付佣金44400元。五、工资表、情况说明，欲证明原告为了合作协议的履行，投入大量人力，派驻营销总监、项目营销负责人、项目经理、置业顾问、文案、设计等到漾濞项目所在地实地办公，支付了2019年11月-2020年6月的人工工资，还有将要支付的7、8月工资共计457881.92元。六、房屋租赁合同、项目开发合作合同、费用报销单附相应发票及单据，欲证明原告为了合作协议的履行，支出市场推广费、营销活动费、营销接待费共计286064.41元的事实。七、录像光盘、漾濞彝族自治县住房和城乡建设局收回漾濞雪山彝寨文化旅游发展有限公司商品房预售许可证清单，欲证明原告多次到漾濞彝族自治县住房和城乡建设局询问被告公司雪山彝寨项目的《商品房预售许可证》被没收情况及商品房销售合同不能正常签订的原因，最终确定该许可证于2020年5月14日被收回，直接导致双方协议无法继续履行，被告构成违约的事实。被告（反诉原告）漾濞雪山彝寨文化旅游发展有限公司对原告（反诉被告）提供的本诉证据质证认为：证据一合作协议真实性认可，证明目的予以认可（证据清单上记载的目的认可）。营业执照为复印件，不予质证。证据二的光盘，真实性、关联性、证明目的均不予认可，项目合作终止函第二页真实性认可，有盖章，第一页不认可，证明目的不予认可，文件签收回执真实性，证明目的均不予认可。证据三原告公司自行制作的明细证据三性不认可，建行明细账真实性认可，关联性不予认可，每一项都包含多个项目，证明目的不予认可。自行制作的明细是原告公司单方作出，其中每笔与本项目的关联性无法核实，三性及证明目的均不予认可，建行明细账所有摘要均系原告公司自己在收款或者支出自行添加，无法证明所有支出的内容用途，更加无法证明其上的支出与本案有任何的关系，对于每一笔支出上所标示的用途包含多个其他的项目，包括人员工资，也无法确定人员是原告派驻的该项目的人员，证明目的不予认可。建行明细账时间跨度是2019年11月份-2020年9月份，原告已知晓我方预售许可证被收回，超出时间的不能被认为是原告的损失。证据四佣金结算表真实性、关联性认可，代理费预、结算上实际的义务我方已经全部履行，只有原告方公司的盖章，没有我方公司的盖章，2020年3月之后的代理费问题并未达成一致意见，原告主张的44400元的佣金没有事实、法律依据。证据五真实性不认可，员工工资只有部分加盖公司印章，证明目的不认可，系该公司单独制作的单方证据，对每一笔支出无法查清真实性，原告公司多位员工无法证明是该项目的员工，无法证明工资支出与本案有直接的关系，第二份情况说明的证明目的不予认可，无法查明情况说明上的三人与本案有直接关系。证据六租赁合同真实性无法核实，证明目的不予认可，合同甲方乙方都不是本案的被告，且未提到任何的案涉项目，不能证明与被告方有任何的联系。第一份付款申请是原告公司单方制作，三性及证明目的均不予认可。第二份开发合同三性、证明目的不予认可，合同的当事人不是被告，内容也与被告方及案涉项目没有关系。费用报销单附发票单据，发票真实性认可，但是其中部分是复印件及原告单方出具的报销单、付款申请单的内容真实性不予认可，该份证据仅能说明原告有相应的支出，不能说明与被告方及案涉项目有关系，证明目的不予认可。证据七光盘记载内容真实性、关联性、证明目的不予认可，拍摄地点、人物等都无法核实，且声音模糊，不清楚具体的谈话内容。政府收回预售许可证的清单，无法辨认，不予认可。被告（反诉原告）漾濞雪山彝寨文化旅游发展有限公司对本诉部分未向法庭提供证据。但向本院提起反诉，其反诉的诉讼请求：1.依法判令反诉被告支付因未向反诉原告提交与漾濞雪山彝寨项目相关的各项方案、计划造成的违约金668000元，并退还反诉原告已支付的前期策划费用200000元，共计868000元；2.依法判令反诉被告赔偿因未能在约定的时间节点完成约定的销售产值的违约金200000元，以及因此而给反诉原告造成的电费损失10741.14元；3.在庭审中增加诉讼请求，要求依法判令反诉被告向反诉原告支付2019年11月至2020年10月间员工工资1912868.61元；4.依法判令反诉被告承担本案的全部诉讼费用。事实及理由：一、反诉被告未在合同约定期限内完成相关方案、计划的制定，违反了《雪山彝寨项目房屋销售合作协议》的约定，反诉被告的行为构成违约，依据合同应当承担违约责任。双方于2019年11月8日签订《雪山彝寨项目房屋销售合作协议》，协议2.2.2条约定：“乙方应在本协议签订后20个工作日内制作并完成本项目销售方案、销售计划、回款计划、广告投放计划、广告设计、活动策划、认筹方案、开盘方案。”协议达成后，反诉被告并未在规定时间内，即2019年11月28日前，向反诉原告提交上述方案、计划等，其行为违反了合同约定。反诉原告本着友好合作的理念，仍向原告支付了200000元的前期策划服务费。根据双方的协议第8.1条约定“乙方不能按照2.2.2条的约定完成相关方案、计划的制作的，每逾期一日，按照每天2000元向甲方支付违约金。逾期达5日，甲方有权直接解除合同并要求乙方赔偿因此造成的损失。”由于反诉被告未向反诉原告提交上述方案、计划，截止反诉原告应诉之日（2020年10月27日）已逾期334天，产生违约金共计668000元。同时，根据双方协议第8.6条：“如乙方提交的方案、计划等成果达不到甲方要求，甲方有权解除合同，乙方须在合同解除的3日内全款退还甲方已支付的前期策划费用。”由于反诉被告未向反诉原告提交各项方案、计划，因此，反诉被告应该将反诉原告支付的200000元前期策划费全款退还至反诉原告。二、反诉被告因未在协议约定的时间节点完成约定的销售产值，截止提起反诉之日，仍未达到约定的销售产值，构成根本违约。双方签订的《雪山彝寨项目房屋销售合作协议》第6条约定：“6.1乙方承诺项目销售节点：1.2020年1月20日实现销售产值2000万元。”《雪山彝寨项目房屋销售合作补充协议》第2条：根据原协议约定，乙方须在2020年1月20日实现销售产值2000万元，但截止目前，乙方只完成销售产值4942391元，严重违反双方的合同约定。同时，根据漾濞雪山彝寨项目一期剩余的未销售房源明细，剩余的房源达475处。由此，反诉被告未按合同约定履行合同义务，致使合同目的不能实现，其行为构成违约。根据协议第8.4条“若乙方未能完成整年的销售回款目标则视为乙方违约，甲方有权决定终止或继续与乙方销售代理合作。乙方除赔偿甲方相应的经济损失外，还需支付20万元的违约金给甲方”的约定，反诉原告对楼盘进行开发建设，且将销售工作委托反诉被告独家代理，因反诉被告未完成代理销售产值，剩余房源较多，致使反诉原告主体业务进展缓慢，合同目的不能实现，给反诉原告造成巨大经济损失，截止2020年1月20日，未完成2000万元的销售产值，故应承担200000元的违约金。另，反诉被告在履行合同期间使用反诉原告处的电费，因反诉被告违约，需赔偿在合同履行期间给原告造成的电费损失。根据电费清单，一二楼为反诉被告2019年11月21日至2020年8月24日期间使用的电量，总计为19891kW·h，此期间的电费均价为0.54元/kW·h，用电总费用为0.54元/kW·h×19891kW·h=10741.14元。因此，反诉被告应当向反诉原告赔偿10741.14元的电费损失。请求法院判如所请。原告（反诉被告）保山易买房网络科技有限公司反诉辩称：一、反诉被告已在合同期限内完成相关方案、计划的制定，并征得反诉原告的现场项目负责人苏川的签字同意，不构成违约，反诉原告的主张不能成立。双方于2019年11月7日签订协议后，反诉被告即安排人员着手对协议2.2.2中约定的项目销售方案、计划、广告投放、设计、活动策划、认筹方案、开盘方案等进行制定和完善，并先后制定了《雪山彝寨营销案》《售楼部宣传方案》等多份材料，均经反诉原告同意并已执行完毕。反诉被告已履行了合同约定的相关义务，并为此投入了大量的人力物力，共投入及产生的损失达743946.33元（已在本诉中详细说明），反诉原告要求反诉被告承担违约责任无事实依据。二、双方协议第6.1条中约定的三个时间节点分别完成的销售产值，只是双方制定的一个目标，并未单独作为考量反诉被告是否违约，或者承担违约责任的依据，同时，未能完成整年销售回款目标的根本原因是预售许可证被收回，导致《商品房销售合同》不能正常签订，加之疫情影响了销售计划的推进。双方协议中约定的第一个时间节点是2020年1月20日实现销售产值2000万元，第二个时间节点是到6月30日再实现销售产值5000万元等约定只是对销售产值的一个计划和目标，第一个时间节点受疫情影响，2020年1月初就人心惶惶，一直到2月底才开始复工，所有行业都受到影响，但反诉被告所有宣传、推进工作未停滞，一直到4月份，很多客户反馈《商品房销售合同》不能正常签订，反诉被告多次向漾濞彝族自治县住房和城乡建设局了解情况，知道反诉原告雪山彝寨项目的预售许可证被收回，所有想购房的客户都登不进系统，该情况至8月25日向反诉原告送达《雪山彝寨项目合作终止函》止，也未消除，直接影响6月30日的销售产值，导致双方的《雪山彝寨项目房屋销售合作协议》无法继续履行，因此，反诉被告根据该协议第八条第8.5款“若因甲方原因（包括但不限于开发手续欠缺、工程施工停止、法律纠纷等）致使乙方无法进行销售工作或致使销售工作停止，超过15个工作日，视为甲方违约，乙方有权解除合同。甲方赔偿乙方相应经济损失外，还需支付20万元的违约金给乙方”的约定，行使了解除合同的权利，另反诉原告违约，应承担违约责任，赔偿反诉被告的损失。三、双方协议之初，并未对使用电量的费用承担进行约定，现反诉原告违约，导致反诉被告遭受损失，反诉被告在计算损失时也未计算电费开支，若反诉原告主张该损失，也应计算在反诉被告的损失中。反诉原告当庭补充的员工工资是否按照标的预交案件受理费。该份员工工资不清楚是什么人员的工资，是否是案涉项目的工资，且反诉被告没有违约，不应该承担责任。被告（反诉原告）漾濞雪山彝寨文化旅游发展有限公司为证明自己的反诉诉讼主张，向法庭提供下列证据：一、《雪山彝寨项目房屋销售合作协议》，欲证明根据签订的销售协议第1.2条的约定，双方签订《雪山彝寨项目房屋销售合作协议》，建立合同关系，由反诉原告委托反诉被告独家代理反诉原告漾濞雪山彝寨文化项目楼盘的销售等事宜。根据第2.2.2条、8.1条、8.6条的约定，反诉被告未在《雪山彝寨项目房屋销售合作协议》约定的时间制定并完成案涉项目的销售方案、销售计划、回款计划、广告投放计划等各项方案、计划，构成违约，产生668000元违约金，且反诉被告应当退还反诉原告已经支付的前期策划费用200000元。根据协议第6.1条、8.4条的约定，反诉被告未在《雪山彝寨项目房屋销售合作协议》约定的时间节点，完成约定的销售产值，且剩余房源数量众多，构成违约，应当向反诉原告支付违约金200000元。二、《漾濞代理费预结算报告》，欲证明反诉被告未能在约定的时间节点完成约定的销售产值，构成根本违约。首次违约的时间为2020年1月。三、2019年11月21日至2020年8月24日的电费清单，欲证明反诉被告因未能在约定的时间节点完成约定的销售产值，因此给反诉原告造成的电费损失共计10741.14元。四、云南增值税专用发票；五、云南省非税收入收款收据（单位执收）；六、漾濞雪山彝寨售楼部电费确认；欲共同证明2019年11月至2020年10月22日，反诉原告已经按照项目确认的售楼部总电费单按时缴纳电费，云南电网有限责任公司大理漾濞供电局及国家税务总局漾濞彝族自治县税务局均出具了完整凭证。七、中国建设银行单位客户专用回单，欲证明反诉原告在合同签订后于2019年11月向反诉被告支付了100000元，于2019年12月支付了100000元，于2020年3月支付了94729.42元，总计294729.42元。八、《雪山彝寨项目房屋销售合作补充协议》；九、《关于漾濞项目房屋销售合作补充协议回复函》；欲共同证明根据补充协议第2条约定，反诉原告在反诉被告构成违约的情况下行使合同解除权，向反诉被告发出解除《雪山彝寨项目房屋销售合作补充协议》的通知，反诉被告也已接收该通知，反诉原告、被告间的《雪山彝寨项目房屋销售合作补充协议》自反诉被告接收该通知之日起解除。十、漾濞雪山彝寨文化旅游发展有限公司2019年11月-2020年10月员工工资明细表及具体的银行支付回单，欲证明因反诉被告违约，应承担该项目下工作人员的工资，共计1912868.61元。原告（反诉被告）保山易买房网络科技有限公司对上述证据质证认为：对证据一的三性无异议，但对证明目的不予认可。事实是反诉被告已按合同约定在协议签订后20个工作日内完成制作销售方案、计划、回款计划、广告投放计划等工作，且相关方案、计划经本诉被告负责人苏川签字确认，并批注“同意按此方案执行”，易买房公司不存在任何违约行为。证据二《漾濞＜雪山彝寨＞代理费预结算报告》、漾濞雪山彝寨佣金结算表（截止2020年2月）（截止2020年7月31日）三份材料，真实性、合法性、关联性认可，对反诉原告的证明目的不认可。从内容上看该份证据与本诉原告易买房公司提交的本诉证据四《代理费结算书》2份是一致的，能够客观反映易买房公司截止2020年2月29日完成代理结算的佣金是124611.02元，其中29881.60元抵扣了被告20万元预付款的一部分，被告实际于2020年3月12日支付了94729.42元佣金，自2020年3月1日至8月25日止，原告完成结算但被告未支付佣金44400元的事实。同时，反诉原告提交的该组证据第14页清楚载明代表雪山彝寨公司确认签字的除了协议指定的负责人胡迎冬之外，还有苏川（系该公司的项目现场负责人）。证据三《2019年11月21日至2020年8月24日的电费清单》，2019年11月21日的电费清单真实性认可，但对关联性及证明目的不认可。对2020年8月24日的电费清单三性及证明目的均不认可，8月24日的清单未经易买房公司的人签字，无法核实真实性。再者，即使两张清单的数据真实客观，基于协议中双方未对电费缴纳进行约定，与本案不具备关联性。证据四、五、六《云南增值税专用发票》《云南省非税收入收款收据》《漾濞雪山彝寨售楼部电费确认》真实性、合法性认可，但是关联性及证明目的不认可，协议中双方未对电费缴纳进行约定。证据七《中国建设银行单位客户专用回单》三性认可，证明目的不认可，回单中明确注明10万元是代理费，10万元是营销服务费，94729.42元是代理佣金。证据八《雪山彝寨项目房屋销售合作补充协议》三性及证明目的均不予认可，该份协议未经双方签字盖章，并未生效，从标题来说也并非解除协议的通知，与反诉原告的证明目的恰恰相反，只能证实双方继续合作的磋商过程，不能证明反诉原告行使了解除权。证据九《关于漾濞项目房屋销售合作补充协议回复函》三性认可，证明目的不认可，该回复函恰恰证实双方并未对补充协议进行签署，易买房公司的回复函中只是同意由独家代理改为非独家代理。同时回复函第6点，反映了截止2020年5月11日，本诉原告即通过客户发现被告签约系统出现异常，合同不能正常签订，向被告反映要求解决的客观事实。综合质证意见，证据一合同8.4条，并没有约定销售值时间节点没有完成销售产值即构成违约，是全部的销售值没有达成才构成违约。且“苏川”的签字与我方提供的证据中其的签字一致。证据二中只有三页，以原件为准。缺少的那页也能清楚证明结算未支付的佣金为44400元。证据四、五、六电表读数中的用电无法查清是否仅是反诉被告方使用的，或是混有反诉原告的人员使用的。证据七200000元代理费中已经抵扣29881.60元佣金，实际收到170118.40元。证据八、九的三性及证明目的均不予认可，该份协议未经双方签字盖章，并未生效，也不能证明反诉原告行使了解除权。第十组证据是在举证期限之外提交，对证据三性均不予认可，是反诉原告的单方证据，真实性无法确定，证明目的不予认可，证据逻辑存在问题，我方主张的是为该合作项目服务的损失，反诉原告主张的是其的整体开发的支出，与本案及本案的合同没有关联性。我方在合同中并没有违约，对方的支出与我方没有任何关联。原告（反诉被告）保山易买房网络科技有限公司为证明其反诉答辩主张向法庭提交下列证据：一、雪山彝寨营销案，欲证明反诉被告依约于2019年12月14日将雪山彝寨3#、7#地块的营销方案送交反诉原告，经其负责人苏川批注“同意按此方案执行”后施行的事实，该营销方案包括：营销策略、节点计划、市场分析及项目定位、具体的县人民医院团购大会方案、绘画大赛、售楼部外氛围营造宣传、气柱装点大桥、户外广告等一系列营销策略和设计方案。二、售楼部宣传方案、漾濞县人民医院商业街（听涛雅苑）价格表、雪山彝寨二期广告设计、雪山彝寨&名匠装饰户型品鉴会流程、设计，县人民医院商业街团购执行方案、雪山彝寨5#地销售价格确认函、致敬师者雪山彝寨关于教育系统团购购房方案，欲证明双方于2019年11月7日签订《雪山彝寨项目房屋销售合作协议》以后，反诉被告即安排人员着手对合同2.2.2条中约定的项目销售方案、计划、广告投放、设计、活动策划、认筹方案、开盘方案等进行制定和完善，并先后制定了《雪山彝寨营销案》等8份计划，均经反诉原告负责人苏川签署“同意按此方案执行”等字样后已执行完毕，反诉被告已经履行了合同约定的相关义务，并为此投入了大量的人力物力，完成市场推广、营销、接待、人员配置、文案、设计等工作的事实。三、微信截图，欲证明易买房合同项目对接人董坤辉与雪山彝寨对接人胡迎冬自2019年11月14日至2020年3月20日止，有多次针对雪山彝寨项目的营销概案、广告宣传、营销策略、宣传推广的微信交流，印证了反诉被告一直履行协议义务，并且都经反诉原告认可后执行的事实。四、易买房深圳公众号推文2篇，欲证明反诉被告在雪山彝寨售楼部完成“小画笔大梦想”和“雪山彝寨绘画大赛”两个宣传后，分别于2019年12月24日，2020年1月7日通过网络推文的形式进一步对雪山彝寨项目进行推广、宣传的事实。被告（反诉原告）漾濞雪山彝寨文化旅游发展有限公司对上述证据质证认为：证据一真实性不认可，系苏川的个人行为，与公司无关，公司没有盖章确认，反诉被告提交的建行明细账上存在反诉被告向苏川借款的事实，不清楚苏川与反诉被告之间是否有什么关系，关联性、证明目的也不认可。证据一是PPT，合同2.2.2条约定是在合同签订后20个工作日内提交方案，对方在提交方案时已经超过20个工作日，且应该完成销售策划、开盘方案等，反诉被告提交的证据并不能证明实际完成。证据二真实性不予认可，均没有反诉原告公司的盖章确认，证据指向性不明确，并没有完整地提交方案，提交之后应该获得公司的认可，由公司的盖章确认。真实性、关联性、证明目的均不认可。证据三经核实，微信聊天账号是胡迎冬本人。提交的复印件与手机上内容不一致，文件不一致，提交时间也不一致，反诉被告应针对不一致做说明，证据三三性不认可，证明目的不认可。证据四真实性认可，关联性不认可，公众号是易买房（深圳）网络科技有限公司，不是本案的反诉被告。与我方签订协议的也是保山易买房网络科技有限公司。本院结合庭审中双方的诉辩意见、举证说明及质证意见，对双方当事人提交的本诉和反诉证据作如下认定：双方质证无异议的证据，本院予以确认，作为定案依据使用。双方提供的其余证据来源合法、内容真实，本院将结合本案实际，根据证据与本案案件事实的关联程度、各证据之间的联系及证据的证明力大小进行判断，并作为认定案件事实的证据使用。根据以上确认的证据和当事人陈述，本院确认本案以下法律事实：原告（反诉被告）保山易买房网络科技有限公司和被告（反诉原告）漾濞雪山彝寨文化旅游发展有限公司经协商，于2019年11月7日签订了《雪山彝寨项目房屋销售合作协议》，于次日形成合同的三个附件。该协议约定了双方各自的权利、义务及违约责任，被告（反诉原告）将漾濞雪山彝寨楼盘项目交由原告（反诉被告）提供销售服务，被告（反诉原告）支付佣金及手续费，关于超出低价的溢价部分双方约定原告分配40％，被告分配60％，合同期为12个月，约定违约金为200000元。合同签订后，依据合同约定，双方履行合同的情况为：2019年11月26日原告（反诉被告）完成售楼部的宣传方案，2019年12月14日至2020年1月8日完成3#、7#地块的营销方案、漾濞县人民医院商业街（听涛雅苑）价格表、雪山彝寨二期广告设计、雪山彝寨&名匠装饰户型品鉴会流程、设计、县人民医院商业街团购执行方案、雪山彝寨5#地销售价格确认函、致敬师者雪山彝寨关于教育系统团购购房方案等，均得到被告（反诉原告）同意并执行。被告（反诉原告）于2019年11月支付了10万元代理费，于2019年12月预付了10万元营销服务费给原告（反诉被告），共计200000元，合同约定，该款在支付第一笔佣金时抵扣。2020年2月29日，双方对代理费进行了第一次结算，金额为124611.02元，在预付款中扣除了29881.60元，实际支付了94729.42元。2020年8月25日，原告（反诉被告）对代理费进行了第二次结算，金额为44400元，被告（反诉原告）未进行确认，亦未付款。在合同履行过程中，被告（反诉原告）拟定了《雪山彝寨项目房屋销售合作补充协议》，提出对原合同的销售模式、合作内容等方面进行调整，该补充协议送交原告（反诉被告）后，原告（反诉被告）于2020年5月11日作出《关于漾濞项目房屋销售合作补充协议回复函》，对补充协议内容提出意见，但双方对合同是否进行补充及变更未达成一致意见。2020年8月25日，原告（反诉被告）以被告（反诉原告）的《预售许可证》被政府相关部门收回为由，向被告发出《雪山彝寨项目合作终止函》，被告（反诉原告）于当日17时40分签收。现原告（反诉被告）以双方的《雪山彝寨项目房屋销售合作协议》于2020年8月25日解除，根据该协议第八条第8.5款明确约定“若因甲方原因（包括但不限于开发手续欠缺、工程施工停止、法律纠纷等）致使乙方无法进行销售工作或致使销售工作停止，超过15个工作日，视为甲方违约，乙方有权解除合同。甲方赔偿乙方相应经济损失外，还需支付20万元违约金给乙方”为由认为，本合同的主要内容为商品房销售，《商品房预售许可证》被政府相关部门收回，导致合同履行丧失合法依据，且被告在约定时间内未能消除该履行障碍，致使协议无法继续履行，已构成根本违约。根据协议约定，被告应承担赔偿损失、支付违约金的责任，向本院提起诉讼。在诉讼过程中，被告（反诉原告）提起反诉。其认为依据双方于2019年11月8日签订《雪山彝寨项目房屋销售合作协议》，协议2.2.2条约定：“乙方应在本协议签订后20个工作日内制作并完成本项目销售方案、销售计划、回款计划、广告投放计划、广告设计、活动策划、认筹方案、开盘方案。”协议达成后，反诉被告并未在规定时间内，即2019年11月28日前，向反诉原告提交上述方案、计划等，其行为违反了合同约定，构成违约，依据合同应当承担违约责任。根据双方协议第8.1条“乙方不能按照2.2.2条的约定完成相关方案、计划的制作的，每逾期一日，按照每天2000元向甲方支付违约金。逾期达5日，甲方有权直接解除合同并要求乙方赔偿因此造成的损失”的约定，反诉被告未向反诉原告提交上述方案、计划，截止反诉原告应诉之日（2020年10月27日）已逾期334天，产生违约金共计668000元。同时，根据双方协议第8.6条“如乙方提交的方案、计划等成果达不到甲方要求，甲方有权解除合同，乙方须在合同解除的3日内全款退还甲方已支付的前期策划费用”的约定，反诉被告因未在协议约定的时间节点完成约定的销售产值，截止提起反诉之日，仍未达到约定的销售产值，构成根本违约。根据双方签订的《雪山彝寨项目房屋销售合作协议》第6.1条“乙方承诺项目销售节点：1.2020年1月20日实现销售产值2000万元”，《雪山彝寨项目房屋销售合作补充协议》第2条“根据原协议约定，乙方须在2020年1月20日实现销售产值2000万元，但截止目前，乙方只完成销售产值4942391元，严重违反双方的合同约定”，双方协议第8.4条“若乙方未能完成整年的销售回款目标则视为乙方违约，甲方有权决定终止或继续与乙方销售代理合作。乙方除赔偿甲方相应的经济损失外，还需支付20万元的违约金给甲方”的约定，反诉原告对楼盘进行开发建设，且将楼盘所有在售房源的独家销售代理工作委托给反诉被告，因反诉被告未完成代理销售产值，剩余房源较多，致使反诉原告主体业务进展缓慢，合同目的不能实现，给反诉原告造成巨大经济损失，截止2020年1月20日，未完成2000万元的销售产值，故应承担200000元的违约金。另，反诉被告在履行合同期间使用反诉原告处的电费，因反诉被告违约，需赔偿在合同履行期间给原告造成的电费损失。根据电费清单，一二楼为反诉被告2019年11月21日至2020年8月24日期间使用的电量，总计为19891kW·h，此期间的电费均价为0.54元/kW·h，用电总费用为0.54元/kW·h×19891kW·h=10741.14元，因此，反诉被告应当向反诉原告赔偿10741.14元的电费损失。在庭审中反诉原告增加诉讼请求，要求判令反诉被告赔偿反诉原告2019年11月至2020年10月间员工工资损失1912868.61元。双方在庭审中确认，被告（反诉原告）的《商品房预售许可证》于2020年5月被政府有关部门收回。本院认为，本案双方之间形成的关系为商品房委托代理销售合同关系，本案双方要求本院处理的诉争焦点为：一、2019年11月7日签订的《雪山彝寨项目房屋销售合作协议》是否已经解除，被告（反诉原告）是否存有违约行为，是否应当承担相应违约责任问题。结合本案，双方签订的商品房代理销售合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方之间形成委托代理销售法律关系。在该合同的履行过程中，由于原告（反诉被告）得知被告（反诉原告）的《商品房预售许可证》被政府相关部门收回，于2020年8月25日向被告发出《雪山彝寨项目合作终止函》，被告（反诉原告）于当日17时40分签收，未提出异议，故应视为双方签订的《雪山彝寨项目房屋销售合作协议》于2020年8月25日解除，对此，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条之规定，委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由外，应当赔偿损失。本案因被告（反诉原告）的《商品房预售许可证》被政府相关部门收回，导致双方的合同不能履行，符合合同约定的“若因甲方原因（包括但不限于开发手续欠缺、工程施工停止、法律纠纷等）致使乙方无法进行销售工作或致使销售工作停止，超过15个工作日，视为甲方违约，乙方有权解除合同。甲方赔偿乙方相应经济损失外，还需支付20万元的违约金给乙方”的情形，故被告（反诉原告）已构成违约，应当按照合同约定承担违约金200000元。二、双方签订的《雪山彝寨项目房屋销售合作协议》被解除后，被告（反诉原告）是否应该赔偿原告（反诉被告）相应的损失，损失的具体项目和数额问题。双方的委托代理销售合同解除后，依照《中华人民共和国合同法》第四百一十条之规定，虽原告（反诉被告）有权主张解除合同给其造成的损失，但根据双方签订的协议约定（合同目的）来看，原告（反诉被告）制定销售方案、销售计划、回款计划、广告投放计划、广告设计、活动策划、认筹方案、开盘方案以及安排代理销售人员并支付给销售人员工资等行为系履行合同义务，其权利就是按照实际到账的销售额提取代理佣金，故本院对原告（反诉被告）主张的解除合同给其造成损失的诉讼请求，依法不予支持，但截止到2020年8月25日被告（反诉原告）所欠原告（反诉被告）的代理佣金44400元应予支付。理由如下：其一，从原告向法庭提供的主张损失的证据来看，证据系原告单方做出，且证据不能充分证明支出的费用及员工工资均属本项目的支出。从双方的合同约定来看，原告（反诉被告）获得代理佣金的前提是其需投入相应的履行合同成本，并非签订合同后不投入成本即可获得销售代理佣金。其二，本案合同在预售许可证被收回之前是正常履行的，2020年5月原告（反诉被告）在明确知晓被告（反诉原告）的《商品房预售许可证》被政府收回，但并未及时提出异议，故自《商品房预售许可证》被收回至合同解除期间，合同亦处于事实履行状态，合同约定的权利、义务对等，双方均应按合同约定履行合同义务，享有合同权利，履约的风险应自负。原告（反诉被告）为获取代理佣金而投入的相关费用应视为其为履行合同而支出的合理费用，在原告（反诉被告）获得佣金的情况下，该笔费用理应由原告（反诉被告）自行承担。其三，本案涉案合同的性质为双务有偿合同，合同当事人既享有权利也须承担义务。本案原告（反诉被告）的投入，属其为期待实现利益所作的投入，并不等同于利益能够实现。其四，双方在委托代理销售合同中约定从合同签订之日起，被告（反诉原告）委托原告（反诉被告）代理销售其开发的商品房，双方约定了代理销售范围，提取佣金的比例，故，截至2020年8月25日合同解除时，原告（反诉被告）履行完成的合同义务（销售）应提取的佣金应受法律保护。三、关于被告（反诉原告）的反诉主张能否得到支持的问题，结合本案实际，本院作如下评判。其一，被告（反诉原告）的《商品房预售许可证》被政府相关部门收回，原告（反诉被告）于2020年8月25日向被告（反诉原告）发出《雪山彝寨项目合作终止函》，被告（反诉原告）于当日17时40分签收，未提出异议，应视为双方的合同于2020年8月25日解除。其二，被告（反诉原告）以原告（反诉被告）在履职代理过程中不符合合同约定，未能按约定进度完成销售方案、销售计划、回款计划、广告投放计划、广告设计、活动策划、认筹方案、开盘方案的制作，未完成销售产值构成违约为由，提出反诉主张，但结合本案，原告（反诉被告）虽未在合同约定时间内提交相关方案，但在逾期提交相关方案后，有被告（反诉原告）项目负责人签字确认并执行，且双方指定的项目对接人的微信聊天中未对方案提出异议。又，被告（反诉原告）在合同履行过程中虽提出了补充协议，原告（反诉被告）于2020年5月11日作出回复对补充协议内容提出意见，但双方对合同是否进行补充及变更未达成一致意见，履约过程中双方还按合同约定结算过佣金等事实存在，故在合同履行的整个过程中，被告（反诉原告）并未以原告（反诉被告）未按时间节点完成销售产值和相关方案制作而诉诸违约或解除合同，而是采取了默认方式，该合同至2020年8月25日解除前实际处于相互默认的事实履行状态。因此，被告（反诉原告）在本案中向原告（反诉被告）主张20万元违约金的诉讼请求，与合同履行实际不符，本院不予支持。其三，如前所述，本案原告（反诉被告）与被告（反诉原告）之间的合同实际处于相互默认的事实履行状态，不能认定原告（反诉被告）在履行合同过程中有违约行为，故被告（反诉原告）要求赔偿损失的诉讼请求，本院亦不予支持。另，被告（反诉原告）要求赔偿电费损失的诉讼请求，双方的合同中并未约定对电费如何承担，故对被告（反诉原告）要求赔偿电费损失的反诉请求依法不予支持。综上所述，被告（反诉原告）在本案中承担的责任为，因违约承担约定违约金200000元，正常应支付的委托代理费：第一次结算，金额为124611.02元，第二次结算，金额为44400元，共计369011.02元。按照合同约定，扣除前期已支付的200000元和结算支付的代理费94729.42元，被告（反诉原告）应支付给原告（反诉被告）74281.60元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第四百一十条、第四十四条、第一百零七条、第九十一条第（二）项、第九十七条、第九十八条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）漾濞雪山彝寨文化旅游发展有限公司于本判决生效之日起十五日内支付给原告（反诉被告）保山易买房网络科技有限公司代理佣金及违约金74281.60元；二、驳回原告（反诉被告）保山易买房网络科技有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）漾濞雪山彝寨文化旅游发展有限公司的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11982元，减半收取计5991元，由被告（反诉原告）漾濞雪山彝寨文化旅游发展有限公司负担829元，原告（反诉被告）保山易买房网络科技有限公司负担5162元。反诉案件受理费14509元，减半收取计7254.50元，由被告（反诉原告）漾濞雪山彝寨文化旅游发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省大理白族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，权利人可在本判决规定的履行期限届满后两年内，向本院或被执行的财产所在地同级人民法院申请强制执行。审判员  常栋梁二〇二〇年十二月二十八日法官助理袁忠菊书记员宋丽红