包头市青山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内0204民初2089号 原告：包头市半山物业服务有限公司。 法定代表人：马慧秋。 委托诉讼代理人：张剑平，内蒙古字仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈立庚，内蒙古字仁律师事务所律师。 被告：青山区青水瓦台汗蒸馆，经营场所：内蒙古自治区包头市。 经营者：崔成志，1970年12月7日出生，汉族，青山区青水瓦台汗蒸馆负责人，住辽宁省沈阳市。 委托诉讼代理人:张克杰，内蒙古天原律师事务所律师。 被告：包头德隆房地产开发有限公司。 法定代表人：赵官彪，董事长。 委托诉讼代理人:李鑫。 原告包头市半山物业服务有限公司与被告青山区青水瓦台汗蒸馆、被告包头德隆房地产开发有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告包头市半山物业服务有限公司的委托诉讼代理人陈立庚、被告青山区青水瓦台汗蒸馆的委托诉讼代理人张克杰、被告包头德隆房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告包头市半山物业服务有限公司向本院提出诉讼请求:1.二被告支付原告2019年1月1日到2019年12月31日物业服务费183214元；2.被告支付原告逾期付款的违约金,以183214元为基数，每日按照万分之一标准计算，自2019年1月1日起计算至全部物业服务费缴纳完毕之日止；3.案件受理费由被告负担。事实和理由：被告青山区青水瓦台汗蒸馆系原告所管理的**的实际使用人，被告包头德隆房地产开发有限公司是该房屋的权利人。2019年9月29日，包头市青山区XX小区业主委员会代表二被告与原告签订《物业服务合同》，全面委托原告对被告包头德隆房地产开发有限公司开发的包头市XX提供物业管理服务，期限自2019年1月1日起至2023年12月31日止。《物业服务合同》约定，原告向二被告提供物业服务，二被告按建筑面积每月每平方米2.50元的标准向原告缴纳物业服务费。如被告逾期付款，应向原告支付违约金。合同签订后，原告按照约定向二被告提供了完善的物业管理服务，二被告应向原告缴纳物业服务费286071元，被告青山区青水瓦台汗蒸馆仅支付物业服务费68657元，尚欠217414元至今未支付。原告多次书面催缴并向二被告发出律师函，二被告拒不支付剩余物业服务费。二被告拒不缴纳物业服务费的行为，严重违反了双方签署的《物业服务合同》，侵犯了原告及其他业主的合法权益，故原告诉至法院，要求:1.二被告支付原告2019年1月1日至2019年12月31日物业服务费217414元；2.二被告支付原告逾期付款的违约金，以217414元为基数，每日按照万分之一标准计算，自2019年1月1日起计算至全部物业服务费缴纳完毕之日止。诉讼中，原告减少诉讼请求，将2019年1月1日到2019年12月31日物业服务费由217414元变更至183214元；将违约金的计算基数由217414元变更至183214元。 被告青山区青水瓦台汗蒸馆辩称，针对被答辩人的起诉，作如下答辩：1.答辩人已按照合同约定以及法律规定缴纳了全部的物业服务费用。答辩人系案涉标的房屋的承租方。2017年，答辩人与包头市修远物业服务有限责任公司签署《房屋租赁协议》，租赁期限为10年。该协议明确约定租赁物的坐落位置、租金、租金的缴纳方式以及租赁物物业服务费缴纳标准为每月每平方米0.60元。答辩人自使用租赁物开始，就一直按照约定缴纳物业服务费，从未出现过违约。即便是被答辩人对多余的部分主张权利，也应当向产权人主张，答辩人作为物业使用人没有义务向被答辩人支付物业服务费；2.被答辩人于2019年9月29日才与包头市XX区XX小区业主委员会签署《物业服务合同》，而事实上，被答辩人于2019年4月11日即开始违法向答辩人收取物业服务费且按照答辩人签订的《房屋租赁协议》约定的每月每平方米0.60元的标准向答辩人收取2019年1月1日至2019年12月31日全年的物业服务费。被答辩人向答辩人收取2019年全年的物业服务费后，出尔反尔，对答辩人及产权人包头德隆房地产开发有限公司提起恶意诉讼，违背诚实信用原则。请求人民法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。 被告包头德隆房地产开发有限公司辩称，针对被答辩人的起诉，作如下答辩：1.答辩人与被告青山区青水瓦台汗蒸馆签订《房屋租赁协议》，合同约定物业服务费等费用由被告青山区青水瓦台汗蒸馆负担；2.答辩人与和被告青山区青水瓦台汗蒸馆《房屋租赁协议》的签署时间是2017年，当时提供物业服务的企业是包头市恒发物业服务有限公司，当时答辩人与包头市恒发物业服务有限公司约定的物业服务费收费标准为每月每平米0.60元。现请求人民法院依法判决。 原告包头市半山物业服务有限公司向本院提交如下诉讼证据：1.《物业服务合同》1份；2.《房屋租赁协议》、《房屋租赁合同》各1份；3.原告履行物业服务合同的照片24张，《XX更换配件清单（B座电梯）》1份；4.收据及转款凭据各2张。原告提交以上证据的证明目的是，2019年9月29日，原告与包头市XX区XX小区业主委员会签订《物业服务合同》，包头市XX区XX小区业主委员会委托原告对包头德隆房地产开发有限公司开发的包头市XX提供物业管理服务，服务期限自2019年1月1日起至2023年12月31日止，合同约定办公楼、商业用房的物业服务费为每月每平米2.50元。被告青山区青水瓦台汗蒸馆租赁的房屋用于经营公共汗蒸服务部分的面积为8045平方米，用于经营酒店住宿部分的面积为1490.75平方米。原告按照合同约定向二被告提供了优质的物业服务，包括日常对于公共部分的清理、打扫，对于B座电梯的维护，楼顶降水杂物的清理等，原告已经按照合同约定履行自身的全部义务。二被告享受了原告提供的物业服务，应当按照合同的约定向原告支付物业服务费。被告青山区青水瓦台汗蒸馆仅支付原告物业服务费68657元，剩余部分至今未付。被告青山区青水瓦台汗蒸馆对原告提交的证据1、证据4的真实性无异议，证明目的有异议；对原告提交的证据2的真实性及证明目的无异议；对原告提交的3的真实性认可，证明目的部分认可，部分不认可。被告青山区青水瓦台汗蒸馆提出，物业服务费的缴纳主体系作为房屋产权人的业主，被告青山区青水瓦台汗蒸馆作为承租人应当根据与作为房屋产权人的业主签订的《房屋租赁协议》来确定物业服务费的承担比例。被告青山区青水瓦台汗蒸馆已按照《房屋租赁协议》的约定缴纳了物业服务费。原告确实提供了物业服务，但是其提供的物业服务存在缺陷，从原告提供的照片可以看出，楼顶区域有违章建筑，原告未进行清理。原告与包头市XX区XX小区业主委员会于2019年9月29日签署《物业服务合同》，而原告在2019年4月11日即向被告青山区青水瓦台汗蒸馆收取物业服务费，此时，原告还无权收费。被告青山区青水瓦台汗蒸馆缴纳的系全年的物业服务费而非部分物业服务费。被告包头德隆房地产开发有限公司对原告提供的所有证据的真实性及证明目的均无异议，被告包头德隆房地产开发有限公司提出，被告青山区青水瓦台汗蒸馆与包头市修远物业服务有限责任公司签署的《房屋租赁协议》涉及的房产8045平方米产权人系被告包头德隆房地产开发有限公司。于某和崔成志签订的《房屋租赁合同》中涉及的大约1500平方米房产已经出售给于某。原告提交的证据3中楼顶的突出物是消防设施的排烟井，不是违章建筑。 被告青山区青水瓦台汗蒸馆向本院提交如下诉讼证据：1.包头市修远物业服务有限责任公司与王跃海签订的《房屋租赁协议》1份；2.于某与崔成志签订的《房屋租赁合同》1份；3.收据2张。被告提交以上证据的证明目的是，，王跃海是被告青山区青水瓦台汗蒸馆的合伙人，头市修远物业服务有限责任公司与王跃海签订的《房屋租赁协议》第十条第三款约定了物业服务费的缴费标准。被告青山区青水瓦台汗蒸馆对王跃海代表其签约行为予以认可。被告青山区青水瓦台汗蒸馆依照合同的约定支付了物业服务费，已经完成了相应的法律义务。于某与崔成志签订的《房屋租赁合同》没有对物业服务费由谁承担进行约定，所以物业服务费的缴纳主体还是房屋产权人。根据《物业管理条例》第41条之规定，原告无权向承租方主张物业服务费。被告青山区青水瓦台汗蒸馆已经按照合同约定履行了给付物业服务费的义务。原告对被告青山区青水瓦台汗蒸馆提交的所有证据的真实性无异议，对证明目的有异议，原告提出，包头市修远物业服务有限责任公司与王跃海签订的《房屋租赁协议》中关于物业服务费约定根据合同相对性原则不得对抗原告。同时根据《物业管理条例》规定，二被告承担连带缴纳责任。于某与崔成志签订《房屋租赁合同》，，该租赁合同中承租方崔成志是被告青山区青水瓦台汗蒸馆的负责人。然《房屋租赁合同》中未约定物业服务费由谁承担，但是根据原告向法庭提供的其缴纳部分物业服务费用10733元的单据，足以说明被告青山区青水瓦台汗蒸馆以实际履行方式证明其是物业服务费承担主体，原告有理由认为被告青山区青水瓦台汗蒸馆为该物业服务费的承担主体。被告青山区青水瓦台汗蒸馆缴纳2019年部分的物业服务费，而非2019年全部的物业服务费。被告包头德隆房地产开发有限公司对被告青山区青水瓦台汗蒸馆提交的证据1的真实性无异议，证明目的有异议，对证据2、证据3的真实性及证明目的无异议。同时提出，包头市修远物业服务有限责任公司与王跃海签订《房屋租赁协议》时，向包头市XX提供物业服务的企业是包头市恒发物业服务有限公司，当时和包头市恒发物业服务有限公司约定的物业服务费标准为每月每平米0.60元，所以包头市修远物业服务有限责任公司与王跃海签订《房屋租赁协议》确定的物业服务费缴费标准为每月每平方米0.60元。《房屋租赁协议》上的包头市修远物业服务有限责任公司的出资人系被告包头德隆房地产开发有限公司，故被告包头德隆房地产开发有限公司的法定代表人赵官彪在《房屋租赁协议》上签名。证据2涉及房产的权利人系于某。 被告包头德隆房地产开发有限公司未向本院提交任何证据。 本院依法向案外人于某调查，并形成调查笔录，于某向本院提交《房屋租赁合同》及关于购买坐落于本市××区建筑面积1530.18平方米商业用房的相关手续。 当事人围绕诉讼请求依法提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原、被告提交所有证据真实性、本院调取证据的真实性及证明目的，本院予以认定，原、被告提交所有证据的证明目的，本院部分予以确认，部分不予确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月29日，原告包头市半山物业服务有限公司（乙方）与包头市XX区XX小区业主委员会（甲方）签订《物业服务合同》，甲乙双方遵循平等、自愿、公平、诚实信用的原则，经协商一致，甲方执行业主大会决定将XXXX物业项目委托乙方实施物业管理服务。本合同对物业服务企业和全体业主具有约束力。本物业坐落于本市××区，物业类型为综合楼。该物业服务合同期限为5年，自2019年1月1日起至2023年12月31日止。合同双方约定：本物业服务区域物业服务收费采用包干制，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准如下：高层住宅每月每平方米1.50元，办公楼及商业用房每月每平方米2.50元，X座公寓楼每月每平方米1.90元。业主或物业使用人于每年物业服务费到期前一个月的1-30日缴纳下一年度物业服务费。业主或物业使用人逾期未能按时足额交纳物业服务费用的，每逾期一日，按应缴物业服务费总额3‰标准向乙方支付违约金。本合同自签订之日起甲乙双方签字、盖章后生效。原告及包头市XX区XX小区业主委员会加盖公章并有委托代理人签名。原告自2019年1月1日入驻XXXX提供物业服务至今。 被告青山区青水瓦台汗蒸馆在XXXX租赁商业用房经营公共汗蒸及宾馆业务。其租赁的房屋包括两部分，一为被告青山区青水瓦台汗蒸馆的合伙人王跃海向包头市修远物业服务有限责任公司租赁的建筑面积为8045平方米的房屋；一为被告青山区青水瓦台汗蒸馆的负责人崔成志向于某租赁的1500平方米的房屋。王跃海向包头市修远物业服务有限责任公司租赁的建筑面积为8045平方米的房屋权利人为被告包头德隆房地产开发有限公司；崔成志向于某租赁的约1500平方米的房屋权利人为于某。被告青山区青水瓦台汗蒸馆对王跃海、崔成志代其签约的行为予以认可。被告包头德隆房地产开发有限公司对包头市修远物业服务有限责任公司代其出租、签约的行为也予以认可。 包头市修远物业服务有限责任公司（甲方，出租房）与王跃海（乙方，承租方）签订的《房屋租赁协议》未标注签署日期，该合同约定，租赁房屋仅限于提供公共汗蒸服务用途，租赁期为10年，自2017年7月20日起至2027年7月20日止。合同第六条第4项约定，租赁期间，租赁房屋发生的各项税费（包括但不限于水电暖燃气费、通信费、卫生费、物业管理费、维修费，因乙方经营产生的一切税费以及债务）均由乙方按时承担。但该合同第九条第3项又约定，甲方承诺乙方所租赁房屋的物业费以每月每平方米0.60元计算。 于某（甲方，出租房）与崔成志（乙方，承租方）签订的《房屋租赁合同》也未标注签署日期，该合同中未对租赁期间物业服务费由谁承担作出约定。 2019年4月11日，被告青山区青水瓦台汗蒸馆就其租赁的以上两处房屋按每月每平方米0.60元的标准向原告缴纳了2019年1月1日至2019年12月31日的物业服务费。 对以上事实，本院予以确认。 本案争议的焦点：原告与包头市XX区XX小区业主委员会签订的《物业服务合同》中约定商业用房物业服务费价格为每月每平方米2.50元，而被告包头德隆房地产开发有限公司与被告青山区青水瓦台汗蒸馆签订的《房屋租赁协议》中，被告包头德隆房地产开发有限公司承诺被告青山区青水瓦台汗蒸馆所租赁房屋的物业服务费按每月每平方米0.60元计算，被告包头德隆房地产开发有限公司的承诺对原告及被告青山区青水瓦台汗蒸馆是否有效？每月每平方米1.90元的差价如何承担？ 本院认为，原告包头市半山物业服务有限公司与包头市XX区XX小区业主委员会签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示且不违反法律的强制性规定，应确认为有效合同，对签约双方均具有约束力，双方应自觉履行。本合同对物业服务企业和全体业主具有约束力。被告包头德隆房地产开发有限公司作为包头市XXXX中建筑面积为8045平方米的房屋的业主，也受以上合同的约束。故二被告之间关于物业服务费如何承担的约定，不影响原告向房屋权利人按每月每平方米2.50元的标准主张物业服务费。 包头市修远物业服务有限责任公司代被告包头德隆房地产开发有限公司与王跃海代被告青山区青水瓦台汗蒸馆签订的《房屋租赁协议》中约定，租赁期间，租赁房屋发生的各项税费（包括但不限于水电暖燃气费、通信费、卫生费、物业管理费、维修费，因被告青山区青水瓦台汗蒸馆经营产生的一切税费以及债务）均由被告青山区青水瓦台汗蒸馆按时承担。但同时又约定，被告包头德隆房地产开发有限公司 承诺被告青山区青水瓦台汗蒸馆所租赁房屋的物业服务费按每月每平方米0.60元的标准计算。被告包头德隆房地产开发有限公司解释之所以有此约定，是因为当时提供物业服务的企业是包头市恒发物业服务有限公司，当时和包头市恒发物业服务有限公司约定的物业服务费收费标准为每月每平米0.60元。被告包头德隆房地产开发有限公司作为一家房地产企业作此约定时，应该能预见到此约定有可能产生的不利后果。此约定视为对之前约定的进一步补充。故二被告在《房屋租赁协议》中关于物业服务费承担的约定对二被告有效。原告向被告青山区青水瓦台汗蒸馆主张权利，是基于二被告之间《房屋租赁协议》的约定，被告青山区青水瓦台汗蒸馆已经按照《房屋租赁协议》的约定每月每平方米0.60元的标准向原告缴纳了物业服务费，原告再要求其承担其余部分，依据不足，本院不予支持。 综上，被告包头德隆房地产开发有限公司名下8045平方米商业用房2019年1月1日-2019年12月31日应向原告缴纳物业服务费241350元，被告青山区青水瓦台汗蒸馆按照《房屋租赁协议》的约定每月每平方米0.60元的标准已向原告缴纳物业服务费57924元，尚欠183426元，现原告要求作为房屋权利人的被告包头德隆房地产开发有限公司给付183214元，理由充分，本院予以支持。原告要求被告支付违约金，以183214元为基数，按照万分之一标准计算，自2019年1月1日起计算至全部物业服务费缴纳完毕之日止。本院认为，原告履行了合同义务,被告包头德隆房地产开发有限公司未及时给付拖欠的物业服务费,已经构成违约,本案中，考虑原告的实际损失情况及被告拖欠物业服务费的时间长短，认定违约金按拖欠物业服务费的5%标准计算为宜，为9171.30元,原告主张违约金的标准,本院不予认可。依据《物业管理条例》第四十一条第一款之规定，判决如下： 一、被告包头德隆房地产开发有限公司支付原告包头市半山物业服务有限公司2019年1月1日至2019年12月31日物业服务费183214元，于本判决书生效之日起十五日内付清； 二、被告包头德隆房地产开发有限公司支付原告包头市半山物业服务有限公司违约金9171.30元，于本判决书生效之日起十五日内付清； 三、驳回原告包头市半山物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4156元（原告包头市半山物业服务有限公司已预交），由原告包头市半山物业服务有限公司负担10元，被告包头德隆房地产开发有限公司负担4146元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。 审 判 长  葛 丽 人民陪审员  贾凤霞 人民陪审员  苏美丽 二〇二〇年十二月二十九日 书 记 员  祖国庆 附：相关法律条文 《物业管理条例》： 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《中华人民共和国民事诉讼法》： 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。