湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初11229号原告：陈满红，女，1983年10月9日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。被告：刘明泽，男，1990年7月21日出生，汉族，住湖南省汨罗市。原告陈满红(以下简称原告)与被告刘明泽（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年11月20日公开开庭进行了审理。原告、被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告支付房屋修缮费用11100元；2、被告支付原告损失4500元；3、被告支付欠缴的物业费与燃气费1969元。由于被告缴纳了租赁保证金2000元，抵扣后被告仍需支付原告共计15569元。事实和理由：2015年10月18日，原、被告经中介介绍认识。同日，由嘉业地产作为经纪人，原、被告就位于长沙市雨花区××路××号××栋××房（以下简称涉案房屋）达成《房屋租赁合同》。约定租金为1200元／月，每季度一交，付押金2000元，若无违约在合同到期后退还；租期内发生的水电费、煤气费、有线电视费、卫生费、物业费由被告承担；被告应在合同终止当天迁离房屋，若逾期不迁离或不归还，则每逾期一日按原租金三倍的标准支付违约金；期满或合同解除后，保证金除抵扣应由被告承担的费用、租金及违约赔偿外，剩余部分原告应在两天内返还被告。当日，原告将涉案房屋租赁给被告，经纪人可证明房屋交给被告时，地板为全新装修。嘉业地产提供的《委托租赁物业之附属设施表》也列明了房屋中的附属设施。合同签订后，被告一直按时交纳房租续租，原告也一直相信被告，没有涨房租、没有去房屋查看。2020年1月11日，原告因被告拖欠物业费导致被追缴，后微信询问被告是否续租，被告称不再续租，并承诺在1月18日腾房并恢复原状。原告准备退还被告押金前，于1月21日委托经纪人上门查看房屋状况并拍摄照片，原告才知道该房屋的地板、柜子、沙发、床及厨房橱柜和案板等附属设施存在损毁。其中，地板、沙发、橱柜、案板的损坏程度达到全损，如要再次出租只能更换。同时，欠物业费1669元、欠天然气费300元。2020年4月，湖南全面复工复产后，原告一直积极与被告协商房屋的恢复修缮方案。被告不配合，原告只能于2020年6月自行开展整体修复工作，产生费用共计11100元。同时，该房屋2015年的租金为1200元／月，现在租赁交易平台上租金平均价格为1500元／月。至2020年7月初，房屋整体修缮修复完毕可重新出租之日止，因被告原因导致原告不能正常进行房屋租赁的时间为3个月，损失为4500元。综上，被告租房期间严重违约，侵犯了原告的合法议益，特提起诉讼。被告辩称：不认可原告的第一、二项诉讼请求，认可其第三项诉讼请求。被告在租赁期间，全程房屋结构无改动、附属配备的电器无损坏，损坏的主要是地板，地板是颗粒板。根据法律规定，物业租赁的折旧是三到五年，且被告入住时是第二租户，被告不承担维修义务。原告交房给被告时，地板是全新装修，并非全屋重新装修。其中天然气灶、茶几都是没有的，衣柜等都是完好的。被告五年承租原告的房屋，但原告一直在商量涨租。后在2020年1月8日期满后退租，2020年1月10日前被告与中介公司交接了房屋钥匙等，中介已拍照上传。湖南全面复工复产是3月份，原告修缮是6月份，被告不认可其三个月空租期。被告确实拖欠水电、物业费1700余元。本院经审理，认定事实如下：2015年10月18日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订一份《房屋租赁合同》。约定：1、甲方将涉案房屋出租给乙方居住使用，面积为37平方米。房租为1200元/月，按三个月为一期支付，提前7日支付下一季度的租金。租赁保证金为2000元；2、租期为一年，自2015年10月20日至2016年10月19日。租期内的水电费、煤气费、电话费、有线电视费、卫生费、物业费由乙方承担；3、当房屋及附属设施、设备非因乙方的过失或不合理使用而受损时，甲方应在3日内修缮并承担相关费用。乙方应按合同约定的用途使用房屋；4、租期内，一方确因生活、业务需要或有其他特殊情况，经双方协商一致，或在提前30日通知守约方并赔付守约方一个月租金后，可提前解除合同；5、租期届满后或合同解除后，保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金及违约赔偿外，剩余部分甲方应在当天如数返还乙方。双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告依约将房屋交给被告租赁使用，被告按约交付了租金和保证金。合同约定的租期届满后，被告继续租用原告的房屋，租金仍为1200元/月。后因物业公司向原告催缴物业费，原告于2020年1月11日通过微信询问被告是否续租，被告答复不再续租，后双方约定租赁合同于2020年1月18日到期。被告陈述其于2020年1月15日搬离涉案房屋，并将房屋钥匙交给中介人员。2020年1月21日，原告微信联系被告，要求被告腾空房屋并清理干净。原告认为家具除自然损耗以外，还存在损毁的情况，要求被告协助解决，双方因此产生分歧。2020年7月，原告雇请他人对涉案房屋的地板、家具等进行整体修复。为此，原告提交了一张2020年7月1日出具的《送货单》和《结算单》，主张其支出了修理费11100元。具体明细包括：木地板2640元、橱柜2160元、油漆290元、杂工保洁1750元、不锈钢和地板砖零碎配件280元、天然气灶280元、横条床1200元、床头柜200元、橡木茶几440元、衣柜1500元、沙发500元及运费300元。后双方因修复费用的承担事宜协商未果，原告遂于2018年10月21日诉至本院，要求判如所请。在本案审理过程中，被告认可在租赁期间欠付物业费和燃气费合计1969元，并同意以未退的保证金2000元予以冲抵；以上事实，有房屋租赁合同、微信聊天记录、照片、送货单、结算单、IC卡用户气量损益单、交款通知书及当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应严格按照约定履行各自的义务。根据民事诉讼“谁主张、谁举证”的原则，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国合同法》第二百一十八条规定，承租人按约定的方法或租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。第二百二十条规定，出租人应履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。本案中，原告将涉案房屋出租给被告使用达四年三个月，房屋及屋内家具必然产生损耗，原告在与被告的微信聊天中亦予以认可。被告于2020年1月搬离涉案房屋后，双方进行了交接，后原告于2020年7月雇请他人对房屋进行了整体的修复。被告承租涉案房屋用于居住，在案证据不能证明被告存在未按约定的方法或租赁物的性质进行不当使用。因此，原告诉请被告支付房屋修缮费用11100元，与前述规定不符，也有违公平原则，本院不予支持。另外，原告主张被告赔偿房租损失4500元，亦无事实和法律依据，本院亦不予支持。对于原告主张的物业费和燃气费1969元，被告予以认可并同意以保证金冲抵，本院予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百一十八条、第二百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告陈满红的诉讼请求。案件受理费因适用简易程序减半收取95元，由原告陈满红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  朱晓云二〇二〇年十二月九日书记员  廖薇薇附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。第二百一十八条承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。