广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1323民初6630号原告：王树带，男，汉族，1982年6月1日出生，广东省惠东县人，户籍地广东省惠东县**************，公民身份号码441************038。委托诉讼代理人：何广辉，广东定稳顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：古立其，广东定稳顺律师事务所实习人员。被告：周剑欢，女，汉族，1996年8月22日出生，户籍地广东省惠东县*************，公民身份号码441************525。委托诉讼代理人：孙振易，男，汉族，1987年4月13日出生，户籍地广东省汕尾市城区**********，公民身份号码441************217，系被告丈夫。原告王树带与被告周剑欢租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告王树带、被告周剑欢的委托诉讼代理人孙振易到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王树带向本院提出诉讼请求：一、判决确认原告与被告签订的《租地合同》无效；二、判决被告立即返还原告租金31500元及自起诉之日起至还清款项之日止的利息（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、判决被告向原告赔偿损失222504元；四、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年12月份，原告经林某旭（系被告丈夫孙振易的朋友）介绍认识被告，被告当时委托林某旭就被告向惠东县*******民委员会购买的位于惠东县*******边往惠州方向XXX围好铁皮的空土地（以下简称“案涉土地”）对外招租。原告在签订合同前已经和被告丈夫孙振易说明承租案涉土地中除留路外的1200平方米用于鞋材经营，原告需要投入20万左右对空土地进行硬底化即打水泥并搭建临时板房等。经原被告协商一致，原告先于2020年2月7日通过银行转账10500元至被告丈夫孙振易的账户，并于2020年2月13日与被告签订《租地合同》，约定被告将该1200平方米土地租给原告，租期五年，每月租金3500元，每年租金42000元一次性提前3个月付清。后原告于2020年2月13日通过银行转账31500元至被告账户。原告共转账42000元给被告方。原告签订合同后即开始对土地进行硬底化、搭建临时板房等，共投入222504元。2020年5月22日，惠东县自然资源局以原告未经批准擅自搭棚、非法使用土地，作出惠东自然资（监）字〔2020〕077号《责令停止土地违法行为通知书》、惠东自然资（平山）监（改）字〔2020〕077号《责令改正自然资源违法行为通知书》，要求原告立即停止违法行为，恢复土地原状。2020年6月23日，惠东县*******民委员会向原告发送《告知书》，确认原告在案涉土地上搭建的临时板房等属于“两违”建筑物，要求原告3日内搬迁。现原告进行硬底化的土地已被强制填土，搭建的临时板房也被搬迁，该场地已无法使用，虽然《租地合同》无效，但被告在签订《租地合同》时向原告承诺土地可以使用，签订合同后原告即可开展生产经营，现原告仅使用案涉土地3个月（2020年2月13日至2020年5月22日）即被政府部门责令搬迁，因此被告应当向原告返还已付租金31500元及赔偿原告已投入的资金222504元。综上所述，原告为维护自己的合法权益，特向人民法院提起诉讼，望判如所请。被告周剑欢辩称：一、原告提到的“被告委托林某旭就案涉土地对外招租”与事实不符。二、原告在案涉土地上，未办理任何手续而做出搭棚等“两违”行为，系原告不合法经营，责任完全在原告，被告不应作出任何补偿。三、原告拖欠水费多月未交，已违反原告和被告签订的《租地合同》的合约精神。四、原告违反《租地合同》内关于合法经营的约定，己缴纳的租金作为违约金，不作退还。五、原告所提供的结算清单和收据无效，应提供正规发票和真实、准确的转账记录。1、案涉土地为被告以及被告亲属孙某邈、被告合伙人何某波、彭某媚和郭某等人分套所有，合计10套证件，并授权委托被告、统一交由被告管理。由于《租地合同》商定期间，正处于疫情时期，被告委托被告丈夫孙振易代为商定合同条款。2、原告提到的林某旭，从其截图证据中可看到林某旭的微信名为“A汽车金融林某旭137*****557”表明林某旭并非房产中介工作人员，而是汽车金融工作人员。被告与林某旭被没有签订租赁委托协议，且签订《租地合同》后，被告并没有直接或间接向林某旭支付居间费，所以“被告委托林某旭就案涉土地对外招租”的说法不成立。原告王树带同被告周剑欢签订《租地合同》期间，无第三方居间协调，整个过程仅由被告丈夫孙振易同原告王树带商定合同条款，之后于2020年2月13日签订《租地合同》。3、违法建筑的界定，未经规划土地主管部门批准，未领取(或未按照)建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证(乡村建设规划许可证)，擅自建筑的建筑物和构筑物，过期的临时建筑。我国法律规定，拆除违法建筑不予补偿。4、签订《租地合同》后，被告丈夫孙振易已及时提供了相关证件供原告申请手续使用，原告未到相关主管部门咨询了解清楚就做土地硬化等工程建设，之后被相关主管部门责令停止，责任在原告。5、《租地合同》是被告和原告之所以确定租赁关系的唯一文书，如果合同无效原告又在案涉宗地做出违建等违法行为，原告则涉嫌侵占他人财产，所以原告认为《租地合同》无效又认为被告应该赔偿原告，这显然有悖基本逻辑。仅凭所谓“被告向原告承诺”等无凭据的说辞，要求被告给予赔偿，没有依据也不合法。6、在涉案土地附近靠近环城北路一侧的土地上，车大炮二手车行在公共区域停放了多台货车，均没有被责令清退。说明原告被责令停止土地违法行为的关键不在原告的使用上，而在于原告的违法使用上。7、《租地合同》第三条“乙方提前解约，如有剩余租金将视为违约金，不做退还”，合同乙方作为原告提出解约诉求，依据合同约定，被告可将剩余租金视为违约金，不作退还。8、原告使用水费多月未交，水费339元。原告必须支付该笔费用，可交给被告转为代交。综上所述，被告作为该宗土地的拥有者和管理者，将其合法资产出租给原告并收取租金，合情合理合法。原告在其土地上作出违法行为，理应自行承担责任并按照《租地合同》第5条赔偿被告一切经济损失。原告围绕其诉讼请求提交了如下证据：1.原告的身份证复印件，证明原告诉讼主体资格；2.被告的身份证复印件，证明被告诉讼主体资格；3.照片、微信聊天记录截图，证明被告委托林某旭就涉案土地对外招租，原告经林某旭介绍认识被告；4.《租地合同》，证明原告承租被告1200平方米土地，租期5年，一年租金42000元一次性提前3个月付清；5.转账明细，证明原告共转账42000元给被告；6.结算清单、收据，证明原告投入222504元进行土地硬底化，搭建临时板房；7.《责令停止土地违法行为通知书》、《责令改正自然资源违法行为通知书》、《告知书》，证明惠东县自然资源局要求原告恢复土地原状，平山三联村委要求原告搬迁临时板房。8、现场视频，证明原告对承租土地进行硬底化，原告承租的土地被强制填土，场地无法使用，无法生产经营。被告围绕其辩解提供如下证据：1.《建屋许可证》，证明被告是案涉土地的业主及管理者，有权向被告出租该宗土地；2.委托书，证明被告受孙某邈、何某波、彭某媚和郭某等人委托，出租案涉土地；3.三联新城区规划图，证明案涉土地的位置；4.案涉土地附件车行照片，证明经营者必须合法合规使用土地；5.盛X自来水公司收费短信截图，证明原告拖欠水费339元。根据原、被告双方的当庭陈述和对原被告提交的证据进行审查，本院认定的事实如下：2020年2月13日，被告周剑欢（甲方）与原告王树常（乙方）签订一份《租地合同》，该合同约定如下：“1、甲方将位于惠东县*******边往惠州方向三联大桥头围好铁皮空土地除留路外1200平方米租给乙方使用。租赁期限伍年，即从2020年2月10日至2025年2月9日止，每月租金人民币叁仟伍佰元（¥3500.00元）。2、付款方式一年租金（¥42000.00元）一次性提前3个月付清，逾期支付视为违约，甲方可单方面解除合同，乙方需支付欠款且每天按千分之三计息。3、乙方提前解约，如有剩余租金将视为违约金，不作退还。…5、乙方必须准守国家法律法规，守法经营。如因乙方原因给甲方带来损失的，由乙方承担甲方一切经济损失。”合同还约定了其他条款。原、被告双方在该合同上签字确认。2020年2月7日，原告银行转账10500元给被告丈夫孙振易；2020年2月13日，原告银行转账31500元给被告丈夫孙振易，两笔转账共计42000元。2020年2月12日，原告微信发送一视频和一段语音给被告丈夫孙振易，语音内容大致为“因为我这里到齐了，那个政府征收了这一片地，我才没办法要走的，”孙振易回复“你放心啊，你就弄下去吧，放心吧，没问题的，但是你那物品，你本身要确保安全就可以了，这点就是要啊，一定要符合那个消防要求”，后原告再发送一段语音，孙振易回复“我承担作为一个出租方该承担的责任。不能说任何问题我都承担，我只是租一块地给你，你要合法经营”。原告提供的收据、清算清单情况如下：1、抬头为“惠东县平山XX钢材商行”收据两张，客户为源塑，2020年3月9日单据货款1512元，2020年3月13日单据货款470元，货物显示为角铁、型钢等钢材；2、由案外人张某武出具的三张收款收据，客户名称为三联鞋，2020年3月11日编号NO.461XXX3的收据金额为9600元，编号NO.46XXX29金额为7614元，编号NO.46XXX6金额为14100元，货物为板房、围埠等；3、惠东县平山XX货物搬运装卸部2020年3月20日出具的收据，载明“今收到吊地磅二次吊转”，金额7000元；4、惠州市XX装饰有限公司2020年3月25日出具的《三联桥头王总料场结算清单》，内容为“一、办公室及左右房间11.1X5.6≈62㎡1.房间基础打夯压实铺石粉人工2.石粉…八、以上七项合计：181348”；5、《松达称行批发部收款收据》，时间为2020年4月16日，内容为“20T地磅1X14000=14000元打印机1X1200=1200伐75X8=600元人民币壹万伍仟捌佰元¥15800.00”。2020年5月27日，惠东县自然资源局向原告王树带出具惠东自然资（监）字（2020）077号《责令停止土地违法行为通知书》，该通知书载明：“惠东县平山惠XXX鞋料店王树带：经查，你（单位）未经批准，擅自在平山三联村委搭棚非法使用土地约3亩，违反了《中华人民共和国土地管理法》第2条规定，根据《中华人民共和国土地管理法》第67条的规定，现责令你（单位）立即停止土地违法行为，听侯处理。”同日，惠东县自然资源局向原告王树带出具惠东自然资（平山）监（改）字（2020）077号《责令改正自然资源违法行为通知书》，该通知书载明：“惠东县平山惠XX鞋料店王树带：经查，你单位（们）未经批准，擅自在平山三联村委非法使用土地约3亩，用于搭棚的行为，违反了《中华人民共和国土地管理法》第2条规定。根据《中华人民共和国土地管理法》第67条的规定，现责令你单位（们）立即停止违法行为，在接到本通知书之日起十五天内改正并恢复土地原状，逾期不改正的，将依法追究相应的法律责任。”2020年6月23日，三联村委会向原告出具一份《告知书》，内容为：“惠XX鞋料店经我村委核实，你位于三联村环城北路边E座擅自搭建铁皮房（临时板房）等，属两违建筑物，现限你接告知书后3天内，即2020年6月25日前自行搬迁，予以清拆。否则，后果自负。”2017年11月15日，被告周剑欢取得编号NO.00XXX2、NO.001XXX33、NO.001XXX4、NO.00XXX5、NO.00XXX6的建屋许可证，案外人何某波取得编号NO.001XX0的建屋许可证，案外人孙某邈取得编号NO.0015XXX8、NO.001XXX9的建屋许可证；2017年11月3日案外人彭某媚取得编号NO.00XXX7的建屋许可证；2017年11月3日案外人李某君取得编号NO.00XXX5的建屋许可证，后2018年7月1日案外人郭某取得该许可证。案外人孙某邈于2019年9月23日，案外人何某波于2019年9月25日，案外人郭某于2019年11月3日，案外人彭某媚于2020年1月2日，与被告周剑欢签订委托书，将上述许可证中的土地委托被告周剑欢办理出租事宜。被告提供的短信记录截图显示，盛X自来水发送水费通知，载明：水费339.00元，用水56立方米，客户彭某媚，计费时段202007-202008。本案在审理过程中，经本院向原告释明如合同有效，是否变更诉讼请求，原告不变更诉讼请求。本院认为，被告周剑欢已取得涉案土地的相关证件，且获得相关所有权人的授权，其有权将涉案土地进行租赁，原告王树带与被告周剑欢签订的《租地合同》，系双方当事人真实的意思表示，内容未违反法律规定，系合法有效，予以确认。原告主张《租地合同》为无效的理由，缺乏充分的事实和法律依据，不予支持。经释明后，原告不变更诉讼请求，原告请求确认合同无效，请求被告返还租金及赔偿相关损失，缺乏事实和法律依据，应予驳回。至于合同有效引起的纠纷，双方当事人应另循法律途径解决。至于被告所称水费问题，被告未提出反诉，本案不作处理，双方当事人可另循法律途径解决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第三款，《中华人民共和国共和国合同法》第二百一十二条,最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款的规定，判决如下：驳回原告王树带的诉讼请求。案件受理费2555元（原告已预交），由原告王树带负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 员 陈泳通二〇二〇年十二月九日法官助理 李 旸书 记 员 周榕珊