广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初24286号原告（反诉被告）：陈建双，男，汉族，住浙江省乐清市××××××××××，公民身份号码330××××××××××××154。委托诉讼代理人：徐尤坚，北京（深圳）大成律师事务所律师。被告（反诉原告）：黄有沃，男，汉族，住广东省广州市白云区×××××××××，公民身份号码440××××××××××××339。委托诉讼代理人：李峰，广东一粤律师事务所律师。原告陈建双与被告黄有沃租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月21日立案后，被告提起反诉，本院经审查后，对被告所提反诉予以受理，并将本诉与反诉合并审理。本院依法适用简易程序，于2020年12月23日公开开庭进行了审理。原告陈建双的委托诉讼代理人徐尤坚、被告黄有沃及其委托诉讼代理人李峰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告返还租赁保证金10000元；2.被告返还18天租金计1920元；3.被告全额承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年8月15日，原告与被告签署《房产租赁合同》，由原告承租被告所有的位于佛山市南海区×××××××5××××××××××××××住宅一套（以下简称涉讼房屋），租期为一年，自2018年8月16日至2019年8月15日，月租金为3200元，保证金为10000元。合同到期后，双方未书面续约，但租赁关系继续。2020年5月底，原告由于工作调动原因要求退房，被告以物品损坏为由要原告赔偿5000元，并要求原告搬离且收走了钥匙，原告于2020年5月28日搬离租赁物。但原告足额缴纳了当月租金（2020年5月15日至6月15日），尚有18天租金和保证金未退回。被告的行为侵犯了原告的合法权益，故起诉。被告辩称，原告的诉讼请求没有事实根据和法律依据，法院应当予以驳回，理由如下：一，被告不需退还租赁保证金10000元。2017年8月15日，被告作为甲方与原告作为乙方签订《房产租赁合同》，主要约定：原告租赁被告所有的涉讼房屋作住宅使用，租期从2018年8月16日至2019年8月15日；租金每月3200元，按月结算，租赁保证金10000元；在租赁期内，因乙方使用房屋不当或者人为造成房屋及其设备损坏的，应负责修复或赔偿；乙方提前退租的，甲方有权没收全部保证金；等等。合同签订后，被告依约把房屋交付原告使用，并清点和交付家私电器等物品，双方签有《家私电器清单》。原告按照约定在每月的15号前（但原告一般都超期）缴纳该月至下月15号的租金（即先交租金而后使用房屋）。合同期限届满后，双方虽然没有重新签订租赁合同，但仍然按照原来的《房产租赁合同》履行。2020年5月21日，原告缴纳了一个月租金,租赁期限从2020年5月16日至2020年6月15日。2020年5月25日，原告单方要求提前退租，被告对房屋检查时发现房屋和设备损坏，故不同意原告提前退租，要求其修复好再退租。2020年5月28日，原告在被告没有同意提前退租、没有对损坏房屋修复或赔偿，没有与被告交接房屋的情况下搬离。根据《房产租赁合同》第十二条“在租赁期间，乙方提前退租的，甲方有权没收全部保证金”的约定，被告有权没收而不需退还租赁保证金。二，被告不需退还租金1920元。原告提前退租，没有经过被告同意，是原告单方解除租赁合同，是原告单方违约，被告有权扣留房租作为违约金。三，原告损坏了房屋和设备，需要赔偿被告损失14299元。原告损坏房屋情况：1.两个房间的木地板部分被烧坏；2.一个房间的大理石飘窗被损坏；3.房间的一部空调被损坏，无法使用。被告于2020年7月29日购买一台空调来更换被损坏的空调，费用2299元。窗台大理石、木地板等的损失，被告咨询过相关专业人员，称更换并修复好大约要12000元（以评估鉴定为准）。为此，被告已经提出反诉，请求原告赔偿该损失。被告向本院提出反诉请求：1.被告有权没收而不需要返还租赁保证金10000元；2.原告赔偿原告因房屋及设备损坏造成的损失共计14299元；3.本案诉讼费由原告承担。事实与理由：2017年8月15日，被告作为甲方与原告作为乙方签订《房产租赁合同》，主要约定：原告租赁被告所有的涉讼房屋作住宅使用，租期一年，从2018年8月16日至2019年8月15日；租金每月3200元，按月结算，租赁保证金10000元；在租赁期内，因乙方使用房屋不当或者人为造成房屋及其设备损坏的，应负责修复或赔偿；乙方提前退租的，甲方有权没收全部保证金：等等。合同签订后，被告依约把房屋交付原告使用，并清点和交付家私电器等物品，双方签有《家私电器清单》。原告按照约定在每月的15号前（但原告一般都超期）缴纳该月至下月15日的租金（即先交租金而后使用房屋），被告委托其儿子代收租金。合同期限届满后，双方虽然没有重新签订租赁合同，但仍然按照原来的《房产租赁合同》履行各自的权利义务。2020年5月21日，原告缴纳了一个月租金，租赁期限从2020年5月16日至2020年6月15日。2020年5月25日，原告单方要求提前退租，被告对房屋检查时，发现房屋和设备有如下损坏：1.两个房间的木地板部分被烧坏；2.一个房间的大理石飘窗被损坏；3.房间的一部空调被损坏，无法使用。因此，被告不同意原告提前退租，要求其修复好再退租。2020年5月28日，被告了解到原告擅自把房屋给他人使用，原告已经回浙江。在被告没有同意、没有交接、没有对损坏房屋修复或赔偿的情况下，强行搬离，门锁密码更改不告知，房间钥匙、门卡没交回。当时，被告就通知管理处和报警，管理处人员和佛山市公安局南海分局里水派出所警察到现场处理，知道租客有损坏房屋和设备而拒绝修复或赔偿的情况。2020年7月29日，被告购买一台新空调更换被损坏的空调，费用2299元。被告认为，虽然《房产租赁合同》期满未续签，但双方仍然按照《房产租赁合同》履行各自的权利义务。因原告在2020年5月21日缴纳了租赁期限从2020年5月16日至2020年6月15日的一个月租金，后再租用房屋，故可以确定租赁期限为一个月。原告在被告没有同意的情况下解除合同而提前退租，根据《房产租赁合同》的约定，被告有权没收而不需退回租赁保证金。原告把房屋和设备损坏，在没有修复时应赔偿损失。窗台大理石、木地板等的损失，被告咨询过相关专业人员，更换并修复好大约要12000元，故反诉。原告辩称，1.被告不能证明原告有损坏房屋的事实，房屋与家具设施有正常耗损，如果原告有损坏，也要考虑折旧，在合理的范围内原告愿意赔偿。原告在主张诉求时已经考虑房屋损耗问题，放弃根据租赁合同第12条约定要求被告承担相当保证金金额的违约责任。2.本案证据看，系被告未提前通知单方解除租赁关系，被告应当返还保证金。3.原告搬离房屋的时间是2019年5月28日，租金交至同年6月15日，未承租期间的租金应当予以返还，请驳回被告的反诉请求。原、被告围绕其诉讼请求向本院提交了证据，本院亦根据被告的申请，依法准许证人龙兴礼出庭作证。本院依法组织当事人进行证据交换和质证。综合相对方的质证意见，经审查，被告提交的照片反映涉讼房屋地板、大理石的受损情况，原告未举证推翻，且庭审中确认其离场时涉讼房屋有该些照片反映的受损情况，本院采信其真实性，并综合认定其证明力；被告提交的梁业林的证言，因该证人未出庭作证，本院不予采信；龙兴礼的证言，本院综合认证；被告提交的广州市航泰电器有限公司销售保修统一票据、广东增值税普通发票均是原件，本院采信其真实性，并综合认定其证明力。其他证据，因相对方确认其真实性，本院予以采信。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认以下事实：涉讼房屋的登记权利人为黄有沃，房屋所有权取得方式为购买，登记时间为2015年6月2日。黄有沃自述其于2012年按精装修标准从开发商处接收了涉讼房屋。2018年8月15日，黄有沃（甲方）与陈建双（乙方）签订《房产租赁合同》，约定：甲方将涉讼房屋出租予乙方作住宅使用；租期一年，从2018年8月16日至2019年8月15日；甲方于2018年8月15日将房屋交付乙方使用；租金每月3200元，按月结算；乙方于甲方交付房产之日向甲方交付保证金10000元；在租赁期内，乙方应爱护和正常使用房屋及其设备，发现房屋及其设备自然损坏，应及时通知甲方并积极配合甲方检查和维修，因乙方过错而延误维修而造成他人人身伤亡、财产损失的，乙方负责赔偿；因乙方使用房屋不当或者人为造成房屋及其设备损坏的，应负责修复或赔偿；租赁期间，乙方未经甲方同意提前退租的，甲方有权没收全部保证金；等等。同日，黄有沃与陈建双还签署了《家私电器清单》，确认涉讼房屋交付陈建双使用时屋内的家私电器配置情况。同日，陈建双向黄有沃支付了保证金10000元。上述合同签订后，黄有沃于2018年8月16日将涉讼房屋交付陈建双使用，并委托其儿子黄永端代为处理租赁款项收取等租赁相关事宜。陈建双亦通过其姐姐陈品丹以微信方式与黄永端沟通处理租赁款项收取等租赁相关事宜。租赁合同到期后，双方并未续签租赁合同，并按原《房产租赁合同》继续履行。2020年5月21日，陈建双支付了2020年5月16日至2020年6月15日的租金3200元。2020年5月21日，陈品丹通过微信询问黄永端是否可以退租，黄永端提供了黄有沃的联系方式予陈品丹，要求其联系并告知黄有沃，并称“等到下个月扣除了5月份你所使用的水电费，就把押金退给你”。2020年5月26日，黄永端询问陈品丹何时退租，并要求陈品丹打黄有沃的电话，表示黄有沃会过去办理交接手续，并看看家电的使用情况。陈品丹表示其找人打扫卫生，随时可以退。2020年5月28日，黄有沃到涉讼房屋办理交接手续，发现房屋内有一台空调无法使用，两个房间共有5根木地板存在被烫伤的痕迹，另有一个房间的窗台大理石存在一小块污损。双方对上述问题责任协商不一致，黄有沃报警求助，后陈建双于当日搬离涉讼房屋。庭审中，黄有沃明确因涉讼房屋所附带的装修由开发商所做，其无法提供受损木地板的品牌及购置价格，黄有沃提供的照片显示，该些木地板可能是在使用蚊香等物品时烫伤所致；已无法使用的空调由其于2015-2016年购买，但无法提供该空调的购买票据，该空调无法使用的原因是因为压缩机及电路板烧坏，黄有沃称其已更换了空调，购置价为2299元；大理石窗台规格为230cm×80cm，受损的原因黄有沃主张系被腐蚀所致，陈建双则主张可能是受潮或者大理石本身质量不佳所致。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。双方签订的《房产租赁合同》是双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效。双方在《房产租赁合同》约定的租赁期限届满后，并未续签租赁合同，陈建双继续租用该房屋，黄有沃未提出异议并继续收取租金，故依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。在此情况下，双方基于诚信原则，在履行告知义务的前提下，均可终止租赁关系。现有证据反映，双方在2020年5月份已协商一致终止租赁关系，且《房产租赁合同》约定租金按月支付，先付后用，故不能以陈建双一次性支付了一个月的租金，就认定双方达成了一个月的租赁合同关系。综上，本院认定双方就租赁关系的终止均不存在违约的情形。黄有沃主张陈建双提前解除租赁关系构成违约理据不足，本院不予采纳。黄有沃反诉请求没收租赁保证金10000元没有事实和法律依据，本院不予支持。陈建双已经按3200元的标准支付了2020年5月16日至2020年6月15日的租金，但实际使用涉讼房屋至2020年5月28日，故黄有沃应退回18天的租金1858元（3200×18÷31）予陈建双，陈建双诉请黄有沃应退租金金额超以上核定的，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百一十八条规定：承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。第二百一十九条规定：承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。据此，结合本院查明的事实，就涉讼房屋内财产受损的情况，本院分析如下：首先，关于空调受损，根据黄有沃自述可知，至双方交接时，无法使用的空调的购置时间已经超过四年，没有证据反映该空调存在因外力致损的情形，至于黄有沃所述空调故障情形，一般与该空调使用环境、电器正常老化及损耗有较大的关联性，因此现有证据无法反映空调无法使用系由承租方的过错所致，黄有沃要求陈建双全额承担空调的置换损失理据不足，本院不予支持。其次，关于木地板及窗台大理石受损，现有证据反映，该些受损与涉讼房屋的使用行为相关性较强，在无其他证据反证的情况下，本院采纳黄有沃关于该些受损系因承租方不当使用行为所致的主张，并认定陈建双就此应承担赔偿责任。由于该些受损范围并不大，且考虑涉讼房屋的装修时间较早的实际情况，本院认为黄有沃关于木地板及窗台大理石受损修复费用的主张明显过高。综上所述，本院根据本案的实际情况，酌情确定陈建双就其不当使用涉讼房屋所造成的损害，应赔偿3000元予黄有沃，黄有沃关于陈建双应予赔偿的损失诉请金额超以上核定的，本院不予支持。上述赔偿款从陈建双已付保证金从扣除，扣除后黄有沃应返还保证金7000元予陈建双，陈建双诉请黄有沃返还保证金金额超以上核定的，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、的二百一十八条、第二百一十九条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告（反诉原告）黄有沃应于本判决发生法律效力之日起十日内返还租金1858元予原告（反诉被告）陈建双；被告（反诉原告）黄有沃应于本判决发生法律效力之日起十日内返还保证金7000元予原告（反诉被告）陈建双；驳回原告（反诉被告）陈建双的其他本诉请求；驳回被告（反诉原告）黄有沃的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，本诉案件受理费减半收取计49元（陈建双已预交），由陈建双负担24元，由黄有沃负担25元；反诉案件受理费减半收取计203.74元（黄有沃已预交），由陈建双负担25元，由黄有沃负担178.74元。双方关于本诉、反诉多预交的案件受理费作相互抵扣处理。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  谢晓东二〇二〇年十二月三十一日书记员  许晓璇