四川省泸州市江阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0502民初5935号 原告（反诉被告）：王泽梅，女，1981年11月11日生，汉族，住四川省泸州市龙马潭区。 委托诉讼代理人：王俊，四川理光律师事务所律师。 被告（反诉原告）：泸州鑫玥房地产开发有限公司，住所地：四川省泸州市江阳区华阳街道办事处，统一社会信用代码：915105020541422074。 法定代表人：陈强，执行董事。 委托诉讼代理人：何永忠，四川结贤律师事务所律师。 原告王泽梅与被告泸州鑫玥房地产开发有限公司（以下简称鑫玥公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，鑫玥房地产公司于2020年2月5日提起反诉。本案依法适用简易程序，于2020年3月17日、2020年3月25日公开开庭进行了审理。原告王泽梅于2020年4月10日向本院提出撤诉申请，本院于2020年4月16日作出裁定准予王泽梅撤回起诉。本院继续审理反诉原告鑫玥公司与反诉被告王泽梅房屋买卖合同纠纷一案。因本案需另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结，故本案于2020年4月23日中止诉讼，后于2020年12月11日恢复诉讼，并再次公开开庭进行了审理。反诉原告鑫玥公司的委托诉讼代理人何永忠、反诉被告王泽梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 反诉原告鑫玥公司向本院提出诉讼请求：1．判决反诉被告王泽梅支付反诉原告购房款392339元，并从2014年12月起至2018年12月期间以200万元为基数按照人民银行贷款利率支付欠款利息，从2019年1月起至付清购房款止以39万元为基数按人民银行代理利率支付欠款利息；2.反诉案件受理费由反诉被告承担。事实和理由：2014年7月22日，反诉原告与反诉被告签订《房屋买卖协议》，反诉被告购买反诉原告开发的位于泸州市江阳区××道××段××路××号××号小区××号楼××梯××单元××层××层房屋，房屋总价款480万元。协议第五条约定付款方式：本协议签订之日以甲方股东借款承诺以30万元抵40万元的优惠购房政策用3个名额，共计120万元作为首付款，本协议签订3个月内付款100万元，2014年12月31日前再付100万元，剩余90%以内的总房款用乙方施工工程款抵扣，不足部分乙方以现金支付至总房款的90%，余款10%在领取两证交房时付清。在《房屋买卖协议》履行过程中，2014年7月24日，反诉被告支付购房款120万元，之后没有按约定支付房款，直到2018年12月13日，反诉被告通过车库工程款抵扣购房款2727661元，至今尚欠房款392339元。反诉原告多次通知反诉被告付款，反诉被告均拒绝履行合同义务。为维护原告合法权益，诉至法院，请求依法判决。 反诉被告王泽梅辩称，合同约定在合同签订之日起3个月内支付100万元，12月31日前付100万元，签订协议时，反诉原告告知反诉被告，买卖协议只是格式合同，在实际履行中，不会要求反诉被告支付两个100万元，待工程款结算后再一并计算，因此反诉被告未按合同约定的时间支付两个100万元。反诉被告不存在逾期付款的违约行为，不应当支付利息。因为反诉原告没有负1、2层全部停车位产权，故反诉被告不应当向其支付购房余款及利息。反诉原告主张的200万元购房款的利息已经超过诉讼时效，不应当得到支持。鑫玥公司客观上不能履行《房屋买卖协议》约定内容的情况，合同约定的区域存在无法使用、漏水等问题，反诉被告有权行使不安抗辩权，中止履行合同，拒绝支付购房款。 本院经审理认定事实如下：2014年7月22日，反诉原告鑫玥公司与反诉被告王泽梅签订《房屋买卖协议》，甲方为鑫玥公司，乙方为王泽梅，主要内容有：一、房屋基本情况：坐落于泸州市江阳区××道××段××路××号××号小区××号楼××梯××户一单元下面负一（面积约485平方米）、负二层（面积约500平方米），附图双方签字为准。二、房屋产权：所有房屋产权均为停车位产权；三、交付时间：甲方按照国家验收标准程序办理“两证”完毕后交付乙方后，乙方方可进行使用；乙方使用前甲方负责按照双方确定的图纸分界隔墙。四、房屋价款：总价款480万元；五、付款方式：本协议签订之日以甲方股东借款承诺以30万元抵40万元的优惠购房政策永3个名额，共计120万元作为首付款，本协议签订3个月内付款100万元，2014年12月31日前再付100万元，剩余90%以内的总房款用乙方施工工程款抵扣，不足部分乙方以现金支付至总房款的90%（工程决算完毕时补足相应房款），剩余10%在领取“两证”交房时付清。酒城1号项目的车库地坪漆、车位划线、车库弱点及摄像头安装、刷卡门匣由甲方按照市场价发包给乙方施工，应付工程款扣除保证金以外抵扣乙方购买房屋价款90%的部分。六、违约责任：本协议自双方签字或盖章之日生效，双方共同遵守。如有违约，违约方按照本协议总价款的20%向守约方支付违约金。七、其他约定…… 2014年7月24日，反诉被告王泽梅向反诉原告鑫玥公司支付现金90万元，按合同约定折抵购房款120万元。同时，王泽梅承包了鑫玥公司发包的酒城一号车库的地坪漆、车位划线等工程，2018年12月13日，通过工程抵款方式反诉被告向反诉原告支付购房款2727661元。 另查明，2017年9月14日，反诉原告取得江阳区瑞景东路3号1号负一层、负二层地下车库048号、049号、190号、191号、192号、1001号共计6个车位的不动产登记。负一层4个车位建筑面积共计827.94㎡（专有建筑面积445.15㎡、分摊建筑面积382.79㎡），负二层2个车位建筑面积共计524.14㎡（专有建筑面积24㎡、分摊建筑面积500.14㎡）。所有车位规划用途均为车库，房屋性质均为市场化商品房。 再查明，反诉被告王泽梅撤回起诉后，于2020年4月20日再次诉至本院，要求解除双方签订的《房屋买卖协议》，并由反诉原告退还购房款并支付违约金，本院作出（2020）川0502民初1615号民事判决书，判决驳回王泽梅的诉讼请求。王泽梅不服该判决，上诉至泸州市中级人民法院，泸州市中级人民法院于2020年11月18日作出（2020）川05民终1510号民事判决书，维持原判。 案件审理过程中，王泽梅自认鑫玥公司于2019年1月通知其办理产权转移登记手续。 以上法律事实，有当事人陈述、《房屋买卖协议》、（2020）川05民终1510号民事判决书、不动产权利及其他事项登记信息、收据等证据在案佐证，本院予以确认。 本院认为，2014年7月22日鑫玥公司与王泽梅签订的《房屋买卖协议》，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，协议内容合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行各自义务。协议签订后，王泽梅向鑫玥公司支付了购房款共计3927661元，按照协议约定，90%以内的总房款用王泽梅施工工程款抵扣后不足部分补足，即领取“两证”前，王泽梅应付购房款为432万元，尚欠购房款为392339元。王泽梅抗辩认为，因双方签订的《房屋买卖协议》约定的内容不能实际履行，故拒绝支付剩余购房款，本院认为，合同约定范围内的车位已经竣工验收并完成了初始登记，用途均为车位，符合交房和办理转移登记的条件，鑫玥公司通知了王泽梅交付车位并办理两证，现王泽梅无充足证据证明其所购买的车位不能交付使用或车位不符合约定，或鑫玥公司存在其他违约行为，故对王泽梅的抗辩意见，本院不予采纳，王泽梅应当按照合同约定立即向鑫玥公司支付90%购房款中的尚欠部分，即392339元。关于鑫玥公司主张的利息，本院认为，合同约定在2014年12月31日前应当支付200万元，实际是在2018年12月王泽梅承包的工程完工后以工程款抵扣的房款，该行为鑫玥公司已经默认，王泽梅不存在违约，故鑫玥公司主张2014年12月至2018年12月期间的利息，本院不予支持。王泽梅未按约定支付购房款392339元，构成违约，应当承担违约责任，鑫玥公司主张以39万元为基数，从2019年1月1日起计算逾期付款的利息，符合约定，且不违反法律规定，本院予以支持，结合鑫玥公司的诉讼请求，王泽梅应当以39万元为基数，从2019年1月1日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付逾期付款利息至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付逾期付款利息至款项清偿之日止。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、反诉被告王泽梅于本判决生效之日起十日内支付反诉原告泸州鑫玥房地产开发有限公司购房款392339元，并以39万元本金为基数，从2019年1月1日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付逾期付款利息至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付逾期付款利息至款项清偿之日止； 二、驳回反诉原告泸州鑫玥房地产开发有限公司其他诉讼请求。 被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 反诉案件受理费减半收取3593元，由反诉被告王泽梅负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审判员  陈佳 二〇二〇年十二月十七日 书记员  蔡娜