北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初22541号原告（反诉被告）：袁正开，男，1995年6月22日出生，汉族，住北京市怀柔区。被告（反诉原告）：张秀兰，女，1961年9月1日出生，汉族，住北京市通州区。原告（反诉被告）袁正开与被告（反诉原告）张秀兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于x0年8月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告袁正开，被告张秀兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。袁正开向本院提出如下诉讼请求：1．判令被告返还原告合同违约金人民币300元；2．判令被告返还原告租房押金人民币3000元；3．判令被告返还原告快狗打车搬家费用人民币759元和汽车加油费人民币150元；4．判令被告返还原告工作日搬家造成的误工费人民币400元。以上合计：人民币4609元；5．本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原被告双方于x0年5月12日签订了一份房屋租赁合同，租赁合同中约定：被告为出租人（甲方），原告为承租人（乙方），甲方将位于北京市通州区张家湾镇祥和乐园南区3号楼6单元x的房屋（以下简称x房屋）出租给原告居住，租赁期限自x0年5月16日至x1年5月15日，租金每月3000元，租金支付方式为押一付三，被告收取原告押金人民币3000元。原告与被告签订租赁合同后，按照合同约定支付了被告从x0年5月16日至x0年8月16日3个月的房租9000元、押金3000元。被告委托人杜某在x0年7月26日上门告知收取x0年8月16日至x0年11月16日房租，因未到约定交房租日期，原告说明到x0年8月13日履行合同，交纳房租。x0年8月1日被告张秀兰在微信上通知让我交纳房租，委托人杜某再次上门催款，原告再次说明到x0年8月13日履行合同交纳房租。x0年8月5日上午，杜某给原告通电话，要求当日结清房租款项，否则要求原告搬走。原告接到电话后，给被告张秀兰通电话，张秀兰在电话里说她的女儿要交房租，需要原告一次性支付她合同期内剩余房租27000元，否则让原告立刻搬走。原告已和被告协商完毕约定在x0年8月14日搬走，原告要求退还房租押金3000元人民币，被告张秀兰直接拒绝支付房租押金并恶语相向，侮辱原告，称其女儿是记者、家人在派出所任职，原告敢告她就找人把原告抓起来。x0年8月14日，原告在约定时间已将房屋内个人物品搬走，并将钥匙、水、燃气卡等物品交接完成，并检查了房屋内设施完整，原告与委托人杜某在祥和乐园物业内签署了搬家清单，双方检查完毕无异议。x0年8月14日搬家完成后，原告再次请求被告委托人杜某向被告张秀兰请求退还房屋押金，被告委托人杜某说，就是给她跪下求她也一分钱也不给退，被告张秀兰拒绝支付房租押金。x0年8月15日原告告知委托人杜某，原告即将依据合同对其提起诉讼，后已退还水电燃气费。x0年8月16日被告张秀兰要求原告到祥和乐园赔偿其茶几、钥匙、2个空调遥控器，损坏的床，并偿还部分押金。因原告已在8月14日搬离祥和乐园已与委托人杜某清点物品无异议并再无返回承租地，所以对此不认可。现诉至法院。张秀兰答辩并反诉称：1．原告袁正开签订租期为一年，他只租了三个月，袁正开交付了合同规定x0年5月16日至x0年8月15日的房租9000元，是分别于x0年5月12日和x0年6月13日交付的，没有按合同执行。2．袁正开要求退押金3000元是没有道理的，合约为一年租期，他只租了三个月，完完全全是违约。3．袁正开编造的理由，说什么我让他一次性支付全年剩余的房费27000元，绝无此事。4．原告与我从来没见过面，他搬走后，我多次打电话要求其过来交接一下，但他始终不来。他破坏我的家具和物品，造成极大经济损失，并且影响我继续向外出租房屋。5．原告方称8月14日搬家后已和委托人杜瑾怡清点室内物品无异议，这不是事实。为此，我提出反诉：1．要求袁正开按照合同约定支付违约金1200元；2．袁正开赔偿各项物品经济损失1590元；3．袁正开赔偿我因其没按合同约定提前一个月通知所造成的空房损失1500元。以上合计4290元。针对张秀兰的反诉，袁正开辩称：不同意张秀兰的反诉请求。第一，违约金不同意支付，我是被赶出来的，不存在我违约的情形。第二，张秀兰称需要提前告诉甲方，但是我是被赶出来的，也不成立。第三，搬家当天，我们很多人去物业签证明，不签物品单物业是不放我们出去的，我们进行完成审核之后才出来的，两个遥控器确实是我搬家拿错了，但是我今天带过来了，其他的张秀兰所称的换新锁等都不存在，故物品损失不同意赔偿。第四，张秀兰所称的没按合同约定提前一个月通知所造成的空房损失1500元也不同意赔偿。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：x0年5月12日，张秀兰（甲方，出租方）与袁正开（乙方，承租方）签订《北京市房屋租赁合同》约定，第一条房屋基本情况，房屋坐落于北京市通州区张家湾镇祥和乐园南区3-6-x，建筑面积87．54平方米。房屋权属状况：甲方持有……第二条房屋租赁情况及登记备案，租赁用途居住；居住人数为3最多不超过4人。第三条租赁期限，房屋租赁期自x0年5月16日至x1年5月15日，共计1年。……支付方式押壹付叁，押金3000元整，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。第五条，其他相关费用的承担方式。租赁期内的下列费用中，供暖费、物业管理费、室内设施维修费由甲方承担。……第八条，合同解除。（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1．迟延交付房屋达30日的。2．交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3．不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1．不按照约定支付租金达15日的。2．欠缴各项费用达1000元的。3．擅自改变房屋用途的。4．擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。5．保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。6．利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。7．擅自将房屋转租给第三人的。（五）其他法定的合同解除情形。第九条，违约责任。（一）甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按月租金的30%向乙方支付违约金；乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的30%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。（二）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需要提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的10%向对方支付违约金；甲方还应退还相应的租金。合同还约定了其他内容。庭审过程中，袁正开提交了微信聊天记录截屏，用以证明系张秀兰违约，张秀兰要求其一次性支付9个月的房租共计27000元导致其无法继续承租房屋。张秀兰对此不予认可。经核实，通过微信截屏显示的文字，涉及一次性交纳9个月房租的陈述仅为袁正开的单方陈述，信息往来之间张秀兰并未予以确认和承认上述事实。根据聊天记录显示，张秀兰于x0年8月16日、17日微信联系袁正开见面商议解决后续事宜，袁正开要求张秀兰转账4059元，否则对张秀兰进行举报。经核实，双方最终未对后续事宜达成一致意见。关于涉案房屋的交接问题，袁正开称其8月14日搬家时已经跟张秀兰的受托人“杜大娘”一起通过物业公司做完交接。张秀兰对此不予认可，称并未完成交接，且袁正开在承租房屋期间造成房屋内的茶几、床等损坏，并将两个空调的遥控器带走，将屋内灯泡带走，门楼钥匙亦未交接，后张秀兰因为房屋继续出租对上述物品进行了购置和配置。为此，张秀兰申请杜瑾怡（袁正开所称的“杜大娘”）出庭作证，杜瑾怡表示，袁正开所称张秀兰要求一次性交齐九个月房费27000元系谎言，称通过物业公司一起进行交接亦不属实，袁正开搬家后向其交付一把钥匙，其他钥匙均未交付，其第二天去看房屋时，屋内茶几就剩下玻璃板了，屋内灯泡也没有了，空调遥控器也没有了，床也翻着。上述事实，有《北京市房屋租赁合同》、微信截图、证人证言、收据、购物小票等及双方当事人陈述等在案佐证。本院认为：依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，原告袁正开主张被告张秀兰违反合同约定，通过要求其一次性支付完剩余房租的方式，逼迫原告提前搬离房屋，但未提供相应证据证明被告张秀兰有上述违约行为或提前解除合同的意思表示。故原告袁正开关于要求返还合同违约金的诉求，证据不足，本院不予支持。原告袁正开关于要求返还快狗打车搬家费用、误工费的诉求，于法无据，本院不予支持。原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，当事人应当全面履行自己的义务。根据查明的事实，原告提前退租，构成违约。根据合同约定，租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需要提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的10%向对方支付违约金；承租人保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的，应按月租金的30%向出租方支付违约金，出租方并可要求承租方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。故张秀兰要求袁正开按照合同约定支付1200元违约金的诉求合理，本院予以支持。关于张秀兰反诉要求袁正开赔偿各项物品损失1590元的诉求及支付房屋空租期损失1500元的诉求，本院综合已经支持的违约金数额，结合物品损失情况及涉案房屋空租的实际情况，对上述损失共计酌定为1800元。鉴于双方合同明确约定，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金抵扣应由乙方承担的费用、租金、以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分如数返还给乙方。故本院予以支持的张秀兰诉求的上述违约金（1200元）及损失赔偿（1800元），应与袁正开交纳的押金3000元予以折抵。故本院对袁正开关于返还押金3000元的诉求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）袁正开的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）张秀兰的反诉请求。本诉案件受理费25元，由原告（反诉被告）袁正开负担（已交纳）。反诉案件受理费25元，由被告（反诉原告）张秀兰负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  许多清二〇二〇年十二月二十三日书记员  张媛媛