广西壮族自治区防城港市防城区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0603民初1954号 原告：防城港腾阳房产开发有限公司，住所地防城港市港口区北部湾大道208号（碧海蓝天台湾城），统一社会信用代码：9145060070863608X7（1-1）。 法定代表人：邹家钊，执行董事。 委托诉讼代理人：卢天秀，广西精一律师事务所律师。 被告：何玉莲，女，1993年5月20日出生，汉族，住址云南省曲靖市会泽县。 第三人：中国农业银行股份有限公司防城港分行，住所地广西防城港市港口区兴港大道51号，统一社会信用代码：9145060289936029XQ。 负责人：颜雄。 原告防城港腾阳房产开发有限公司（以下简称腾阳公司）诉被告何玉莲、第三人中国农业银行股份有限公司防城港分行（以下简称农行防城港分行）商品房预售合同纠纷一案，广西壮族自治区防城港市中级人民法院指定由本院审理，本案于2020年11月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告腾阳公司委托诉讼代理人卢天秀到庭参加诉讼。被告何玉莲、第三人农行防城港分行经本院合法传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告腾阳公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2、被告协助原告办理撤销涉案《商品房买卖合同》备案手续和撤销房屋预告登记手续；3、解除原告、被告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》；4、被告、第三人协助原告办理注销本案预购商品房贷款抵押登记；5、被告偿还原告代为支付的贷款本息64109.47元，并向原告支付违约金14532.95元（违约金以原告代被告偿还款项总额的每日万分之五计算，暂计至2020年9月20日为14532.95元，剩余违约金计算至被告实际支付完成之日止）。6、本案律师费人民币3000元及诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年9月1日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告以按揭贷款方式购买原告开发的碧海蓝天台湾城项目11-1805号商品房，总房款为522396元，其中首付款为132396元，余款390000元通过向中国农业银行股份有限公司防城港分行按揭贷款支付。第三人按原告、被告和第三人签订的《个人购房担保借款合同》发放贷款后，被告未按期如约履行还款义务，第三人要求原告基于保证责任代被告偿还月供款，截止2020年6月，第三人在原告开立的保证金账户中共计划走了被告应付的月供款64109.47元。原告多次电话催促和发出通知书要求被告偿还贷款并履行付款义务，但被告均置之不理。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定以及《商品房买卖合同》附件四补充协议第一条第3点第（10)、第（11)款的约定，被告未按期还贷和未按规定期限履行完付款义务，原告有权解除合同，要求被告偿还原告代偿款项并按原告代为偿还款项总额每日万分之五支付违约金，承担原告追索代偿款而支付第诉讼费、律师费等相关费用。原告为维护自身权益，向被告追偿代偿款项，委托律师向法院起诉共支出律师费3000元。《商品房买卖合同》解除后，被告应协助原告办理撤销涉案《商品房买卖合同》备案手续和撤销房屋预告登记手续。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，《商品房买卖合同》解除后，应同时解除原告、被告和第三人签订的《个人购房担保借款合同》。《个人购房担保借款合同》解除后，原告已代被告偿还的贷款利息和罚息，由被告偿还原告；被告、第三人应协助原告办理注销本案预购商品房贷款抵押登记。综上所述，为维护原告的合法权益，保证房地产行业的稳定、健康发展，请求法院查明事实，判如所请。 被告何玉莲未到庭亦未提交书面答辩意见。 第三人农行防城港分行提交书面答辩状称：1.第三人与原被告签订的《个人购房担保借款合同》真实、合法有效，原告起诉被告，不能损害第三人利息。被告因购房与被告签订了《商品房买卖合同》，基于此，被告与第三人、原告在自愿、平等的基础上签订了《个人购房担保借款合同》，对该笔借款承担连带保证责任，被告未按合同约定还款的，第三人有权利要求被告履行承担代被告偿还贷款的担保责任。2.第三人已依据《个人购房担保借款合同》的约定履行了相应的义务。合同签订后，第三人依据合同约定，向被告发放了相应的借款。3.《个人购房担保借款合同》约定被告向第三人借款，原告与被告在办妥以贷款人为抵押权人的正式抵押登记手续2年内承担连带保证责任，原告因被告未按合同约定还款，且被告用于抵押给农行的房产仍是预抵押，还未办理正式抵押手续，原告对原合同连带保证责任未履行完毕，故第三人不同意原告的第1-4项诉请，对5-6项诉请无异议。另第三人对原告提供的证据的三性均无异议。 本院经审理认定事实如下：2016年9月1日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（预售）[合同编号:FCG2016000539]，约定被告何玉莲以按揭贷款方式购买原告腾阳公司开发的防城港市港口区北部湾大道208号碧海蓝天台湾城11号楼18层1805号房，建筑面积为124.38平方米，单价为每平方米4200元总房款为522396元，其中首付款为132396元，余款390000元通过向银行按揭贷款支付。附件十一补充协议第一条第3点第（10)款的约定，买受人因未依约向银行偿还贷款本息而导致出卖人承担保证责任代买受人还贷的，买受人应在出卖人的保证代偿行为发生之第二日起3个工作日内向出卖人偿还代偿款项（包括本、息），并支付给出卖人赔偿金，赔偿金为出卖人代为清偿款项金额的10%;如逾期，买受人则还应按所欠出卖人代偿款项总额的每日万分之五向出卖人支付逾期还款的违约金并承担出卖人为追索代偿款项而支付的诉讼费、律师费及差旅费等相关费用。逾期超过3个月，买受人仍未向出卖人支付以上所有款项，则出卖人有权选择继续履行合同或解除合同。 2016年9月1日，上述《商品房买卖合同》（预售）于办理了备案登记，并于2017年1月18日办理房屋预告登记。 2016年12月7日，原、被告与第三人中国农业银行防城港分行签订《个人购房担保借款合同》，约定被告向第三人借款390000元用于购买上述房屋，原告为该贷款提供连带保证。第三人按照合同约定发放了贷款，被告未按期如约履行还款义务，导致原告作为保证人承担了相应的还款责任。截止2020年7月31日，第三人在原告开立的保证金账户中划走了被告应付的月供款64109.47元，其中本金14273.22元，利息49836.25元。 2020年10月10日,原告腾阳公司(甲方)与广西精一律师事务所(乙方)签订委托代理合同，甲方委托乙方出庭代理诉讼，甲方需要支付乙方的律师费为3000元，2020年12月16日,乙方向甲方出具广西增值税普通发票，表明收到何玉莲法律咨询、服务费3000元。 以上事实有原告提供的身份证、营业执照、《商品房买卖合同》（预售）备案证明、《商品房买卖合同》（预售）、《个人购房担保借款合同》、保证金支付回单、业务凭证、通知函、快递单、催款公告、委托代理合同、增值税普通发票及当事人的庭审陈述在案佐证，并经开庭质证，本院予以确认。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》依法成立的合同，合同约定的条款是当事人的真实意思表示，合同对当事人具有法律约束力，双方当事人应当依约履行义务。被告未按时向银行偿还按揭贷款，致使原告因承担担保责任而代为偿还，根据双方合同约定，原告依法享有行使约定解除权的权利，对于原告请求解除双方签订的《商品房买卖合同》并要求被告协助原告办理注销涉案商品房预告登记手续以及撤销《商品房买卖合同》备案登记手续，应予以支持。 关于原告请求解除原告、被告及第三人签订的《个人购房担保借款合同》并协助办理注销涉案预购商品房贷款抵押登记的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。”之规定，本案第三人并未提出诉讼请求，且《个人购房担保借款合同》中涉及的贷款债务并未清偿完毕，第三人不同意解除涉案的该合同，故本案仅处理商品房买卖合同纠纷，对原告请求解除原、被告与第三人签订的《个人购房担保借款合同》不予支持。又因《个人购房担保借款合同》未解除，预购商品房设立的预抵押登记依然有效，对于原告请求被告、第三人协助办理注销本案预购商品房贷款抵押登记，不予支持。 关于原告请求被告代为支付贷款本息64109.47元问题。虽然《商品房买卖合同》附件十一补充协议第一条第3点第（10）款约定被告应在原告的保证代偿行为发生之第二日起3个工作日内向原告偿还代偿款项（包括本、息），但根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定，商品房买卖合同被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案中原告通过承担连带保证责任的形式向贷款银行清偿了64109.47元，其中本金14273.22元，利息49836.25元。实际上原告代偿本金部分为其提前履行了其在商品房买卖合同被解除后应负的偿还购房贷款义务。而原告代被告向第三人偿还银行借款的利息，被告应当向原告偿还，故被告偿还原告代为支付的贷款利息49836.25元（暂计至2020年7月31日，贷款利息计至本判决生效之日为止，以原告实际代为支付的贷款利息数额为准），对于原告请求超出的部分，本院不予支持。 关于违约金及律师费的问题。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第49条“合同解除时，一方依据合同中有关违约金、约定损害赔偿的计算方法、定金责任等违约责任条款的约定，请求另一方承担违约责任的，人民法院依法予以支持。”因此虽然《商品房买卖合同》已经解除，但是被告仍然应当依据合同约定“……如逾期，买受人则还应按所欠出卖人代偿款项总额的每日万分之五向出卖人支付逾期还款的违约金……”承担违约金，故被告向原告支付违约金14532.95元（违约金暂计至2020年9月20日，之后利息按合同约定计至本判决生效之日止）。 另外，上述《商品房买卖合同》附件十一补充协议第一条第3点第（10）款明确约定被告应当承担原告为追索代偿款项而支付的诉讼费、律师费及差旅费等相关费用，且原告提交了委托律师代理本案的律师费发票，其代理律师也已经履行了代理职责,该费用为原告根据《委托代理合同》约定所必须负担的成本,考虑到原告诉讼请求的标的金额及《广西壮族自治区律师服务收费管理实施办法》(桂价费〔2013〕41号),该费用未超过收费标准,所以本案中原告为向被告追索其代偿的款项而支付的3000元律师费，应当由被告承担。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告防城港腾阳房产开发有限公司与被告何玉莲签订的《商品房买卖合同》； 二、被告何玉莲在本判决生效之日起三十日内协助原告防城港腾阳房产开发有限公司办理撤销《商品房买卖合同》备案登记手续和房屋预告登记手续； 三、被告何玉莲向原告防城港腾阳房产开发有限公司支付违约金14532.95元（违约金暂计至2020年9月20日，之后违约金按合同约定计至本判决生效之日止）； 四、被告何玉莲向原告防城港腾阳房产开发有限公司偿还代为支付的贷款利息49836.25元（暂计至2020年7月31日，之后贷款利息计至本判决生效之日为止，以原告实际代为支付的贷款利息数额为准）； 五、被告何玉莲向原告防城港腾阳房产开发有限公司支付律师费3000元； 六、驳回原告防城港腾阳房产开发有限公司的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费1942元，减半收取971元，由原告防城港腾阳房产开发有限公司负担205元，被告何玉莲负担766元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院。 审判员  黄淑玲 二〇二〇年十二月三十日                            本件与原本核对无异                书记员  吴尉宛