新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0109民初2742号 原告（反诉被告）：新疆天泽保温有限公司，住所地：新疆乌鲁木齐市米**化工工业园。法定代表人：李玖久，该公司总经理。委托诉讼代理人：王洁萍，新疆源峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李建强，新疆源峰律师事务所律师。被告（反诉原告）：新疆华鑫浩连锐矿山设备有限公司，住所地：乌鲁木齐市米**盛达东路**。法定代表人：王立文，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王广宝，新疆百丰恒瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：章宇，新疆百丰恒瑞律师事务所律师。原告（反诉被告）新疆天泽保温有限公司（简称天泽保温公司）与被告（反诉原告）新疆华鑫浩连锐矿山设备有限公司（简称华鑫浩连锐公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月17日立案后，依法适用普通程序，并于2020年11月27日公开开庭进行了审理。原告天泽保温公司的委托诉讼代理人王洁萍、李建强、被告华鑫浩连锐公司的委托诉讼代理人王广宝、章宇到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告天泽保温公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原、被告之间的厂区租赁合同；2、请求依法判令被告支付拖欠2018年8月10日至2019年12月9日期间租金1,200,000元；3、依法判令被告支付违约金437,400元（900,000元×486天×0.1%）以上标的合计金额为1,637,400元整；4、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年8月8日，原、被告双方签订厂区租赁合同，原告将位于××区总面积7000平方米的厂区包括办公楼、库房和车间等出租给乙方，期限从2018年8月10日至2028年7月31日，年租金90万元。合同签订后，被告以银行承兑汇票的形式缴纳部分租金后随即将其生产设备搬入租赁厂区进行使用。后被告在履行合同方面开始推脱，也不继续缴纳未交够部分的租金，无奈诉至法院，请求支持原告的上述诉讼请求。被告华鑫浩连锐公司辩称，被告因生产经营需要，2018年8月8日与天泽保温公司签订了《厂区租赁合同》。2018年8月10日，被告向原告支付了定金18万元（第一年房租的20%），但原告未按照合同要求移交相关租赁厂房及场所，致使被告无法占有、使用租赁物。原告向被告所租赁的厂房并未取得建设工程规划许可证，因此，原、被告之间所签订的厂区租赁合同应当属于无效合同。原告没有履行交付租赁物的义务，被告也并没有对租赁物实际占有、使用、收益。由于双方合同约定的交付条件不成就，支付剩余80%的租金是附条件的，主要是由于原告没有履行完善厂房设备、环评等相关手续，也未经被告进行确认。在双方的合同中同时约定交付租赁资产时，双方应当进行清点，并要签订《资产移交清单》、《资产交接确认书》，但原告并没有履行上述义务。在双方的合同中还约定先支付租赁费后交付使用，从该项合同约定也可以看出，作为被告只有履行付款义务后，才能在出租的厂房内组织生产经营活动。在实际履行过程中，原告管理控制租赁资产，从未移交给被告。按照合同约定，租赁资产交付后，厂区门卫由被告负责管理，但至今为止，厂区的门卫都是由原告管理和控制。即便合同有效，由于原告不履行相关手续，实际上也用自身的行为解除了双方之间的租赁合同，合同在2018年8月底就解除。被告只有一小部分设备进场，也是为了履行租赁合同进行的准备，但因为原告未履行提供行车、安装暖气及其他合同义务，被告多次要求将设备拉出厂区，原告不同意，并且强行扣押拒不返还，被告从未实际占有、使用租赁物。综合上述理由，请求法庭依法驳回原告的全部诉讼请求。反诉原告华鑫浩连锐公司向本院提出反诉请求：一、双倍返还反诉原告定金30万元；二、返还反诉原告矿山设备及家具：1、单体液压支柱70根；2、空压机1套；3、皮带机缓冲托辊架6组；4、工作台1件；5、工具柜2件；6、开式固定台压力机、数控冲床送料机、控制柜1套；7、电动机2台（55kW电动机1台）；8、液压钻机1套；9、减速器1台；10、乳化液泵站1套；11、滚筒1件；12、QJR－250/1140（660）软启动1台；13、托辊410根（133×460托辊280根和133×1400托辊130根）；14、方桌3张；15、长桌2张；16、长沙发1个；17、沙发椅6个；18、电焊机1台；三、赔偿反诉原告搬迁费2,590元、公证费4,000元；四、本案的反诉费用由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告、反诉被告于2018年8月8日签订了《厂区租赁合同》，2018年8月10日，反诉原告向反诉被告支付定金18万元。经反诉原告多次催促，反诉被告一直未向反诉原告提供符合约定的生产经营厂房，导致反诉原告的经营活动无法开展，只能另租他处。据此，向法院提起诉讼，请求支持反诉原告的上述反诉请求。反诉被告天泽保温公司辩称，对反诉原告的反诉请求，反诉被告不予认可。反诉原告和反诉被告之间并未约定定金，双方约定的是订金，且反诉原告违约在先，其该项主张无事实及法律依据。对反诉原告要求返还设备，反诉原告在缴纳租金后，反诉被告同意反诉原告搬离。关于搬迁费、公证费及其他费用是由于反诉原告自身的原因所致，反诉被告不同意承担。原告天泽保温公司为支持其诉讼请求，向本院提供下列证据，并经质证如下：1、厂区租赁合同。原告以该证据拟证实双方存在租赁关系，被告违约，原告享有单方解除合同的权利。质证后，被告对厂区租赁合同的真实性认可，认为该合同是一个附条件的合同，对原告证明的问题不认可，也是由于原告的违约行为导致租金支付条件不成就。2、告知函和邮件的快递单。原告以该证据拟证实向被告发送了告知函，要求被告10日内付清欠款，否则要解除合同，并由被告赔偿损失。质证后，被告首先对该证据的真实性表示暂不确认，后对该组证据表示收到，同时认为告知函和邮寄单收到意味着合同终止解除，告知函可以明确18万的定金原告也收到，该合同终止的时间是2018年10月19日。3、调解书和起重机买卖合同。原告以该组证据拟证实原告与第三方签订了买卖合同，并按照场地租赁合同的约定订购了机械设备，但被告未按时支付租赁费，造成原告损失的事实。质证后，被告对原告所提供的调解书予以认可，同时认为由于原告没有履行提供行车的义务，导致被告无法使用厂区，合同无法履行，是由原告的行为所造成。对起重机买卖合同的真实性认可，关联性不认可，提供行车是原告的义务，与被告是否支付租金无关。4、收条。原告以该证据拟证实原告向第三方订购机械设备交付定金10万元的事实，原告也实际履行了厂区租赁合同的义务。质证后，被告对该证据不予认可。5、设备拉运说明。原告以该证据拟证实被告在签订合同后一直在使用厂房至2019年12月9日。质证后，被告对该证据的真实性认可，对原告证明的问题不予认可。原、被告因租赁费发生纠纷，原告扣押设备不让被告拉走，而不是原告所说的实际使用一直到2019年12月9日。6、土地证、宗地图和房产证。原告以该组证据拟证实原告取得了相关的产权证书，租赁行为合法。质证后，被告对原告所提供的该组证据三性予以认可。认为五栋房屋有手续，另外一栋没有手续。7、2019年11月14日通知书和邮寄单。原告以该组证据拟证实原告要求被告交纳剩余租金并承担行车费用。质证后，被告对原告所提供的该组证据不予认可，认为2018年10月19日原告已发过通知，两者是冲突的。8、2018年8月17日收条。原告以该证据拟证实纠正汇票瑕疵，实际没有承兑的事实。质证后，被告对该证据的三性不予认可，对收条表示无法确认，但对退回6万元的事实予以认可。针对原告天泽保温公司所提供的上述证据，本院认证如下：对原告所提供的厂区租赁合同、告知函和邮件的快递单号、调解书和起重机买卖合同、设备拉运说明、土地证、宗地图和房产证的真实性予以确认；对2018年8月17日的收条、2019年11月14日通知书和邮寄单以及10万元的收条，本院结合本案的其他证据予以综合确定。反诉原告华鑫浩连锐公司为支持自己的反诉请求，向本院提供下列证据，并经质证如下：1、厂区租赁合同。反诉原告以该证据拟证实双方存在租赁合同关系，在反诉原告支付租金前，反诉被告有完善厂房设备、环评等手续的义务，反诉原告和反诉被告之间也有办理资产移交手续的义务，该合同为附生效条件的合同，由于合同的条件未成就，所以合同未生效。质证后，反诉被告对该合同的三性予以认可，对反诉原告所证明的问题不予认可，认为该合同所约定的是订金而不是定金。反诉原告只缴纳了12万元。反诉原告违约在先，因此反诉被告发函通知。2、18万元的收据。反诉原告以该证据拟证实反诉被告收到定金18万元。双方对订金的性质进行了变更，本次缴纳的应当是定金。反诉被告对该证据的真实性表示不予认可，认为该收据上并无公司的盖章，实际交付的金额是12万元，也不认为变更了订金的性质。3、宗地图和土地证。反诉原告以该组证据拟证实部分建设物没有手续。该合同属于无效合同。质证后，反诉被告认为厂区是化工工业园，由政府统一规划，反诉被告已办理了相关的产权登记，反诉原告所证明的问题不能成立。4、照片两张。反诉原告以该证据拟证实反诉原告的设备并没有占用反诉被告的厂房。质证后，反诉被告对该证据的真实性表示暂不确认，但同时认为如果是真的，恰好可以证明反诉原告占用厂房至今。5、2020年10月16日公证书及4,000元的公证费发票。反诉原告以该证据拟证实现场存在扣押反诉被告的矿山设备及家具，不存在的设备是电焊机，扣押设备在厂房外堆放，并未占用厂房，案涉厂房天泽保温公司至今在生产使用，并未移交给反诉原告。质证后，反诉被告对公证书的真实性无异议，对其证明的内容有异议，认为现场的实际物品有17项，并没有电焊机，该公证书同时可以证实反诉原告实际占有厂房的事实。至于发票的真实性认可，认为是反诉原告自身的原因造成，与反诉被告无关。6、天泽保温公司的企业信息报告。反诉原告以该证据拟证实李小龙是天泽保温公司的法定代表人，李小龙在2018年8月10日给反诉原告出具的收据应当代表反诉被告收到了18万元的定金。质证后。反诉被告对反诉原告所提供的该证据无异议，但认为18万元的收据并不是李小龙出具，对反诉原告所证明的问题也不予认可。针对反诉原告所提供的证据，本院认证如下：对反诉原告所提供的厂区租赁合同、宗地图和土地证、照片两张、2020年10月16日公证书及4,000元的公证费发票、天泽保温公司的企业信息报告的真实性予以确认，对反诉原告所提供的18万元的收据，本院结合本案的其他证据予以综合确定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年6月5日，新疆浩连锐矿山设备有限公司的名称变更为新疆华鑫浩连锐矿山设备有限公司。2018年8月8日，原告天泽保温公司（作为甲方）与被告华鑫浩连锐公司（作为乙方）签订一份厂房租赁合同。该合同所约定的主要内容为：一、出租厂房情况：（一）租赁资产坐落地址：乌鲁木齐市××区，总面积7000平方米，占地22亩；（二）乙方租赁甲方资产办公楼1栋4层，面积2700平方米，一号车间面积1350平方米，二号车间面积1250平方米，库房1面积600平方米，库房2面积600平方米，库房3面积500平方米。以上所有建筑物以现状为准，共计7000平方米，总计年租金90万元。二、厂房的租赁期限：自2018年8月10日至2028年7月31日。三、租金及保证金支付方式：（一）首年租金90万元，自合同生效第三年租金上浮5%；（二）租金支付方式：（现金或承兑），乙方按照“先支付后使用”的原则，前三年以年交的方式向甲方缴纳租金。租赁合同签订后，乙方应支付第一年房租全额的订金20%款，甲方收到乙方订金之日起10日内搬迁完毕，乙方设备、设施、人员等进场，待甲方完善厂房设备、环评等必备相关手续，经乙方确认无误后支付剩余80%的款项，第四年及以后租金半年缴纳一次租金，甲方收到乙方的租金全款时需开收款收据给乙方。（四）其他约定：1、甲方提供50吨行车一部并取得相关手续供乙方使用。2、供暖待政府天然气管道和供暖方案标准出台后，甲方须在第一时间内提供所有车间的暖气片安装并取得相关部门手续，经相关管理部门调试验收后，交乙方使用。六、安全生产及甲方免责条款：（一）乙方在签订租房协议，履行付款义务后，有权在甲方所出租的厂房内组织生产经营活动。八、租赁期间的现场管理：（一）行为规范管理，乙方应自行加强门卫的管理制度，办理进出登记手续，在指定的位置停放和装卸。九、环保约定及甲方免责条款：（一）甲方在配备齐全正常生产所有手续的条件下，乙方生产所需的环保设备及手续均由乙方自行负责，甲方配合乙方提供相关手续。十一、违约责任：（一）甲方承担的责任：1、在租赁期限内非因合同的约定或法定原因擅自解除合同或不履行合同，提前收回承租资产的视为违约，此时甲方应当返还剩余租赁期限内的全部租金，还应当支付当年全额租金30%的违约金，并赔偿乙方相关损失。（二）乙方承担的责任：1、逾期交付租金，每逾期一日向甲方支付本年租金0.1%的违约金，违约金不足以弥补甲方经济损失的，乙方还应当赔偿甲方经济损失（乙方履约保证金中扣除），逾期超过15日，甲方有权解除合同。十二、乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除合同，并收回房产，已缴纳的房屋履约保证金不予退还：（一）已逾期30天未足额支付租金的。十三、甲乙双方须在租赁合同签订后，并且甲方在收到租金及履约保证金后10日内，双方完成租赁资产的交接，甲方提供的设施设备房产及其附属物品，在交接时双方应派授权代表进行盘点，并到现场检查资产移交情况，租赁资产情况，以交接时的《资产移交清单》甲乙双方签字为准，并作为甲方交付给乙方经营管理使用的依据。十四、租赁资产的交付与验收：（一）租赁资产情况以交接时现有情况清单为准，并作为甲方交付给乙方经营使用和乙方交还时的验收依据，并签订租赁《资产移交清单》、《资产交接确认书》。十六、本合同未尽事宜，经双方协商作出补充规定，《补充规定》、《资产移交确认书》、《资产移交清单》与本合同具有同等效力。十八、本合同一式四份经公证处公证后，双方各执两份，自双方签字盖章之日起生效。2018年10月9日，原告天泽保温公司向被告华鑫浩连锐公司出具一份告知函，该告知函的主要内容为：华鑫浩连锐公司应在合同签订后支付合同总金额20%作为订金，原告天泽保温公司收到12万元的电子银行承兑，以及6万元纸质银行承兑（承兑已过期数月），由于纸质银行承兑无法使用，退还被告。被告在收回6万元银行承兑后，经多次催促，迟迟未补交，也未按时提供办理环评所需资料（华鑫浩连锐公司资质、生产许可证）等，造成合同无法履行。限你方在收到此函后10日内缴清欠款，并提供办理环评所需资料，若未能按约定时日缴清欠款并提供资料，天泽保温公司将解除双方签订的厂区租赁合同，并要求被告赔偿造成的所有经济损失（包括第三方及厂房闲置费用）。2018年8月8日，天泽保温公司与河南省矿山起重机制造有限公司签订起重机买卖合同一份。2019年8月7日，被告华鑫浩连锐公司向原告天泽保温公司出具一份设备拉运说明，该说明的内容为：华鑫浩连锐公司将放置在天泽保温公司内所有设备（后附清单）搬离，于2019年8月9日前拉运完毕。2019年10月24日，河南省矿山起重机机械制造有限公司起诉天泽保温公司，要求天泽保温公司履行双方签订的起重机买卖合同，支付货款20万元以及违约金88,660元。2019年11月12日，本案经本院2019新01**民初6300号民事调解书调解，该调解书确定：一、天泽保温公司继续履行起重机买卖合同，向河南省矿山起重机机械制造有限公司支付货款共计344,330元；二、河南省矿山起重机机械制造有限公司按照天泽保温公司书面告知函，向其交付MHS双梁起重机一台（规格型号：50t□18.5M），由河南省矿山起重机机械制造有限公司负责运输和安装。本院认为，原、被告双方所签订的厂区租赁合同系双方当事人的真实意思表示形成，且不违反法律、法规的强制性规定，应属有效合同。被告辩解该合同属于无效合同，由于原告已提供了土地证书、宗地图以及产权证书，故对被告的该项辩解意见本院不予采信。被告还辩解该厂区租赁合同所附的条件未成就，合同不生效，在该厂区租赁合同中虽然约定了经公证处公证，但并未约定经公证处公证后才生效，故对被告的该项辩解意见本院亦不予采信。原告要求解除与被告之间的厂区租赁合同，被告认为双方的租赁合同在原告2018年10月发函时已经解除，该函尚不能直接就认定原告向被告发出了解除合同的通知，从本案原、被告双方当事人的真实意思表示来看，双方确实也没有再继续履行厂区租赁合同的意思，故对原告要求解除双方之间的厂区租赁合同的诉讼请求予以支持。关于原告要求被告支付2018年8月10日至2019年12月9日期间的租金120万元的问题，由于双方在租赁合同中明确约定了租金是先支付后使用的原则，且双方还约定待原告完善厂房设备、环评等必备相关手续，经被告确认后支付剩余80%的款项，同时，双方还约定要办理资产移交清单以及资产交接确认书，现由于原告未能提供经被告确认的厂房设备、环评手续，也未能提供具体的资产移交清单，虽然被告的一部分矿山设备已运至原告处，但被告的这种行为应当视为一种为了生产经营所进行的准备行为，并不能当然就认定被告已对租赁物开始经营使用。另外，从原告所提供的被告出具的设备拉运说明可以看出，被告拟将放置在原告处的设备于2019年8月9日前拉运完毕，而从原告所提供的2019年11月12日的调解书可以看出，河南省矿山起重机机械制造有限公司要向天泽保温公司交付双梁起重机一台。换句话说，在原告从被告处搬离设备时，被告仍然未能提供合同约定的行车义务。综合考虑本案的案情，由于不能认定原告已履行了厂区租赁合同所约定的相关前提义务，在此情形下，故对原告要求被告支付租金120万元的诉讼请求本院不予支持。关于反诉原告要求反诉被告支付定金30万元的问题，反诉原告认为反诉被告的法定代表人出具了18万元的定金收据，反诉被告违约按照36万元予以退还，另外由于反诉原告所交付的6万元纸质银行承兑实际并未兑付，反诉原告予以扣减，因此，要求反诉被告支付定金30万元。由于在反诉原告与反诉被告的厂区租赁合同中对反诉原告所交付的款项明确约定为订金，而非定金，至于反诉原告所提供的18万元收据，反诉被告对该收据不予认可，且即使该收据是真实的，也主要是一方收到另一方一定数额款项的凭据，并不能当然就视为双方对合同中所约定的订金条款进行了变更，同时，在6万元的纸质银行承兑未能兑付的情况下，反诉被告实际收取的款项应当为12万元，并非18万元。对反诉原告与反诉被告所交付的款项仍然应当按照订金进行处理，反诉被告应当向反诉原告退还所实际收取的订金12万元。关于原告要求被告支付违约金437,400元的问题，从本案原、被告双方的合同约定来看，被告逾期支付租金，每逾期一日向原告支付年租金0.1%的违约金，基于前面的分析，对被告向原告交付的订金数额以12万元进行确认，由于订金并不是租金，订金本身带有预付款的性质，因此，对本院确认被告实际未交足18万元订金的情形，也不当然要适用双方合同中的违约金条款。其次，由于原告并未完全履行自己在厂区租赁合同中所约定的向被告提供经被告确认的厂房设备、环评手续以及其他一些合同义务，被告作为合同一方本身还享有合同的先履行抗辩权，故对原告要求被告支付违约金437,400元的诉讼请求，本院亦不予支持。关于反诉原告要求反诉被告返还矿山设备及家具的问题，因反诉原告提供了公证书，该公证书中的物品并不包括电焊机，故除电焊机之外，对反诉原告要求反诉被告退还其他矿山设备及家具的诉讼请求予以支持。关于反诉原告所主张的公证费4,000元，该笔费用系反诉原告为自身诉讼取证所产生的费用，应当由反诉原告自行负担。反诉原告要求反诉被告支付搬迁费用2,590元，因未提供相应的证据予以证实，故对反诉原告的该项反诉请求本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十四条第五项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告新疆天泽保温有限公司与被告新疆华鑫浩连锐矿山设备有限公司之间的厂区租赁合同于本判决生效后立即解除；二、驳回原告新疆天泽保温有限公司的其他诉讼请求；三、反诉被告新疆天泽保温有限公司于本判决生效后十日内向反诉原告新疆华鑫浩连锐矿山设备有限公司退还订金12万元；四、反诉被告新疆天泽保温有限公司于本判决生效后十日内向反诉原告新疆华鑫浩连锐矿山设备有限公司返还下列矿山设备及家具：1、单体液压支柱70根；2、空压机1套；3、皮带机缓冲托辊架6组；4、工作台1件；5、工具柜2件；6、开式固定台压力机、数控冲床送料机、控制柜1套；7、电动机2台（55kW电动机1台）；8、液压钻机1套；9、减速器1台；10、乳化液泵站1套；11、滚筒1件；12、QJR－250/1140（660）软启动1台；13、托辊410根（133×460托辊280根和133×1400托辊130根）；14、方桌3张；15、长桌2张；16、长沙发1个；17、沙发椅6个；五、驳回反诉原告新疆华鑫浩连锐矿山设备有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19,536.6元，由原告天泽保温公司负担；反诉费2,949.42元，反诉原告华鑫浩连锐公司负担1,795.02元；反诉被告天泽保温公司负担1,154.4元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审  判  长   龚永胜人民 陪 审员   闫培乾人民 陪 审员   罗瑞萍二 〇 二 〇 年 十 二 月 十 一 日书  记  员   汪晓燕