上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初18599号原告：胡文杰，女，1972年11月11日出生，汉族，户籍地上海市普陀区。被告：上海意邦资产管理有限公司，住所地上海市青浦区。被告：上海聚帛实业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：毛海华，总经理。委托诉讼代理人：查偲聪，男。原告胡文杰诉被告上海意邦资产管理有限公司(以下简称“意邦资产公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案后，依法适用简易程序。本案于2020年10月22日第一次公开开庭进行了审理，原告胡文杰到庭参加诉讼。审理中，原告胡文杰申请追加上海聚帛实业有限公司(下简称“聚帛公司”)作为被告。本案于2020年12月7日第二次公开开庭进行了审理，原告胡文杰、被告聚帛公司委托诉讼代理人查偲聪到庭参加诉讼。被告意邦资产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不参加两次庭审，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告胡文杰向本院提出诉讼请求：1.解除胡文杰与意邦资产公司间的《房屋委托管理协议》；2.意邦资产公司支付胡文杰保底经营收益人民币80,832元(2020年第一季度到第三季度，每季度26,944元)；3.意邦资产公司支付胡文杰解除合同违约金533,380元。审理中，胡文杰撤回第3项诉讼请求，对该项诉请保留诉权，并变更第2项诉请为：意邦资产公司、聚帛公司支付胡文杰保底经营收益80,832元。事实与理由：胡文杰为意邦三期A23号221室商铺(以下简称“涉案商铺”)业主。胡文杰与意邦资产公司(曾用名：上海意邦建材市场经营管理有限公司)签订《房屋委托管理协议》，约定胡文杰将涉案商铺委托意邦资产公司经营管理，委托期限为10年；意邦资产公司按照约定时间与金额按季度向胡文杰支付保底经营收益，支付时间为每季度的第二个月30日前等。上述协议签订后，双方各自按约履行，但自2020年第1季度起至今，意邦资产公司拖欠保底经营收益累计达三个季度。根据双方签订的《房屋委托管理协议》中第七条违约责任第二款“乙方逾期向甲方支付经营收益，每逾期一日，由甲方按逾期未付款项的万分之三向乙方收取逾期付款违约金；逾期天数超过三个月的，则按照乙方擅自解除本协议处理。”意邦资产公司已经构成根本违约。2020年9月29日，意邦资产公司人员通知胡文杰到场收房，胡文杰签署了意邦资产公司单方出具给胡文杰的相关收房协议，视为双方已经协议解除，故涉案协议于2020年9月29日解除，胡文杰已于同日收回涉案商铺，拿到商铺钥匙。涉案委托管理协议期间，即2018年10月1日至2023年9月30日，意邦资产公司将涉案商铺委托聚帛公司对外出租，聚帛公司已通知承租户在2020年9月30日腾退，胡文杰在与意邦资产公司工作人员沟通过程中得知承租户已将涉案商铺租金支付给聚帛公司，聚帛公司作为二房东，应向胡文杰支付系争保底收益。之前意邦资产公司是按照税后标准向胡文杰支付保底收益，现胡文杰按照合同约定的标准主张。被告意邦资产公司未予答辩。被告聚帛公司辩称，针对诉请1，与聚帛公司无关。针对诉请2，涉案商铺不在聚帛公司管理范围内，聚帛公司与意邦资产公司签订的租赁合同中约定了聚帛公司管理商铺的范围，共104户商铺，商铺的编号是意邦资产公司交付时编好的铺位号，聚帛公司一共租赁5栋，包括C1栋、C3栋、C4栋、C9栋、C10栋，但并非租赁整栋，铺位号与委托管理协议中的位置可以对应。楼栋号是指楼栋，2001是指2层第一号，2002是指2层第二号，以此类推。3区C1栋(G-4是原来的栋号)，目前是C1栋，以此类推。对原告陈述的季度保底经营收益的标准，聚帛公司不清楚，未看到过原告与意邦资产公司签订的委托管理协议。聚帛公司管理范围内已经对外出租的收取了租金，租金收取情况不同，未对外出租的就未收取租金。目前聚帛公司管理范围内也有退租的情况，且有具体退租清单。但退租是由意邦资产公司还是由聚帛公司返还商铺给产权人，代理人不清楚。经开庭审理查明：涉案商铺位于上海市青浦区重固镇北青公路XXX弄XXX号XXX室，产权登记在胡文杰及案外人钟某某名下，建筑面积为40.80平方米。2014年5月24日，胡文杰(委托人，甲方)与意邦资产公司(受托人，乙方)签订《房屋委托管理协议》，约定由甲方将系争商铺委托乙方经营管理，建筑面积为40.80平方米(最终以该房地产权证明或相关法律文书的记载内容为准)，由甲方每季度享有“保底经营收益”26,944元，委托期限自本协议签订之日起至2015年1月1日后十年，经营收益自2018年1月1日起至2024年12月31日止，乙方应当按季度，于每季度第二个月30日即月底前支付。因经营收益产生的税费根据国家规定的缴纳标准由甲方自行承担，上述税费应由乙方代为缴纳，并有权从乙方应付甲方的经营收益中直接扣除税金数额，且由乙方收执相关票据原件。第七条违约责任：2、乙方逾期支付保底经营收益的，每逾期一日，由甲方按逾期未付款项的万分之三向乙方收取逾期付款违约金；逾期天数超过三个月的，则按照乙方擅自解除本协议处理。乙方承诺，除非得到甲方书面同意，乙方在委托期内不得擅自解除本协议，否则，乙方应一次性向甲方支付相当于五年的经营收益作为违约金。协议另对其他事项作出约定。同日，胡文杰(债权人)与意邦资产公司(债务人)、上海意邦置业有限公司(保证人，以下简称“意邦置业公司”)签订《保证合同》，约定意邦置业公司为上述《房屋委托管理协议》所发生的保底经营收益及逾期利息承担一般保证责任等。2020年9月29日，胡文杰、钟某某解除涉案委托管理协议及保证合同，并保留追诉意邦资产公司拖欠原协议约定的9个月经营收益及其他相关权益的权利。意邦资产公司未支付2020年1月1日起的保底收益。以上查明的事实，由以下证据证明：胡文杰的陈述，胡文杰提供的产权证、房屋委托管理协议、保证合同、告知书、解除函，上述证据并经庭审质证，本院予以确认。审理中，胡文杰表示：1、目前涉案商铺是作为大通间返还给胡文杰及其他业主，是未作分割后的返还，在本案中不主张分割，如果后续胡文杰单独出租，保留独立分割及通水通电的诉请。2、G2-44是四家合并出租，面积155.87平方米，三家是小业主，包括胡文杰在内，一家是意邦资产公司自有房屋。意邦资产公司工作人员祝勇进告知胡文杰，系争商铺的租金由聚帛公司收取。意邦资产公司是胡文杰与聚帛公司的中间人，退租由意邦资产公司牵头处理。系争商铺收回前是用于酒店用品，目前系争商铺空置。为此，胡文杰提供了胡文杰与祝勇进的微信聊天记录、祝勇进发给胡文杰的表格。3、意邦资产公司草拟打印了一份告知书，胡文杰签字确认，视为认可告知书内容，其中3期A23号221室，目前招商编号是G2-44。为此，胡文杰提供了告知书。聚帛公司表示：聚帛公司对上述证据的真实性均无异议，确认胡文杰的商铺位置编号，但不认可证明目的，涉案商铺由其他公司管理，不在聚帛公司管理范围内，也未收取过涉案商铺的租金。承租后，聚帛公司已经向意邦资产公司支付了400万元左右的租金。为此，聚帛公司提供了中科意邦建材家居市场租赁合同，复印件及原件，代理人认为复印件足以证明涉案商铺不在聚帛公司管理范围内，故未全部复印。该租赁合同原件显示，由上海意泰建材市场经营管理有限公司(甲方、出租人)、嵘沅公司(乙方、管理人)、聚帛公司(丙方、承租人)签订，内容为：甲乙两方同意，在三期C1栋、C3栋、C4栋、C9栋、C10栋、C4栋中间过道部分(具体商铺号见附件一，下简称“该房屋”)出租给丙方使用，丙方作为建材家居、生活设施配套等衍生品及其他相关品类业态的运营商，丙方同意承租该房屋并对该房屋进行招商。第一条，该房屋建筑面积为三期二层承租面积8,282.98平方米，三期三层部分2,335.97平方米，三期四层部分766.80平方米，C4栋中间过道部分场地150平方米。(附件一商铺号)。第二条，租赁期限为十二年，自房屋交付日开始计算，即自2019年3月1日起至2034年2月28日止。各方约定的交付日为2019年3月1日。合同另约定了其他事项，附件一中列明了商铺位置，共104户，其中未显示有G2-44。附件二列明了交付标准。等。胡文杰对复印件及原件均不认可，复印件与原件不一致，复印件缺少第二页及附件二的交付标准，原件的附件一没有页码，且合同原件应加盖三方公章并由负责人签字，但合同原件仅加盖了骑缝章，最后一页也没有三方盖章及签字。且胡文杰提供的表格格式与聚帛公司提供其他楼层格式一致。二层租赁面积统计表真实性及证明目的均不认可，是聚帛公司自制，未包含系争商铺在内。如果二层也是承租了部分面积，也要写明“部分”二字，但三层和四层都写了“部分”，二层却未写明“部分”。本案第二次庭审后，祝勇进告知胡文杰，是弄错了涉案商铺的管理方，但无法推翻祝勇进之前的陈述。本院认为，胡文杰与意邦资产公司签订的《房屋委托管理协议》系双方当事人真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。现意邦资产公司拖欠协议约定之款项，显属违约，胡文杰可依法解除合同并向意邦资产公司主张欠付的保底收益。根据庭审举证和当事人陈述，双方已经于2020年9月29日协议解除双方所签《房屋委托管理协议》，胡文杰表示于同日收回涉案商铺，故对胡文杰主张解除合同的诉讼请求，本院予以支持。胡文杰主张按照合同约定的每季度26,944元主张保底收益，本院予以照准，意邦资产公司理应支付胡文杰自2020年1月1日至合同解除日即2020年9月29日的保底收益80,532.60元。胡文杰与聚帛公司之间并无租赁合同关系，胡文杰也并未充分举证证明聚帛公司作为次承租人实际管理涉案商铺，且根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条第一款规定，因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予准许。但转租合同无效的除外。上述司法解释第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。本案争议的保底收益系发生于涉案合同解除前，并不适用上述两条司法解释之情形，对于胡文杰要求聚帛公司支付意邦资产公司欠付的保底收益的诉请，缺乏合同依据及法律依据，本院难以支持。意邦资产公司经本院合法传唤无正当理由拒不参加庭审，视为放弃其自身诉讼权利，法律后果自负。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十六条第一款、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告胡文杰与被告上海意邦资产管理有限公司就位于上海市青浦区重固镇北青公路XXX弄XXX号XXX室商铺签订的《房屋委托管理协议》于2020年9月29日解除；二、被告上海意邦资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告胡文杰保底经营收益80,532.60元；三、原告胡文杰的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,820.80元，减半收取计910.40元，由被告上海意邦资产管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  岳明静二〇二〇年十二月三十日书记员  张 莉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。