贵州省水城县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0221民初4341号原告：贵州新兴城城镇建设有限公司，住所地贵州省六盘水市水城县滥坝镇双水新区高林路，统一社会信用代码：91520221085668981T。法定代表人：颜少良，系该公司董事长。特别授权委托诉讼代理人：何会，系贵州精科律师事务所专职律师，执业证号：15201201111309319。被告：杨仕平，男，1977年11月12日出生，汉族，住贵州省水城县。原告贵州新兴城城镇建设有限公司（以下简称“新兴城公司”）与被告杨仕平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告新兴城公司的特别授权委托诉讼代理人何会，被告杨仕平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告新兴城公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告停止侵权，返还位于贵州水城经开区《新兴·乌蒙生态新城》（一期）Ａ区16栋403室；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:2014年10月1日至2015年5月31日，原告与回购方贵州水城经济开发区管委会经协商，回购方委托原告代建贵州水城经开区工程项目，故签订《贵州水城经开区工程项目（代建协议）》，由原告建设工程项目《新兴.乌蒙生态新城》（一期）的案涉房屋。2014年11月10日，被告向相关政府部门作出《承诺书》，承诺:被告欲认购的Ａ区16栋403室，面积139.66平方米，单价1580元每平方米，被告据此向原告交纳了30000元认购保证金。《承诺书》签订后，被告被相关政府部门认定为不享受该套生态移民住宅的认购条件，故不能依《承诺书》而补签《生态移民认购协议书》。2015年8月1日，回购方与原告签订《贵州水城经济开发区2014年扶贫生态移民示范园一期项目（住宅回购协议书）》，回购协议约定：“一、原告代为建设的一期工程项目Ａ、Ｂ区住宅共893套，回购方同意超出的31套也一并纳入回购范围，向原告回购总住宅924套，面积约115000㎡；二、原告完成工程项目建设并逐步移交：即2015年10月25日前，第二批交付住宅168套，位置为Ａ区14栋至18栋”。本次回购协议约定范围包含了被告不符合认购条件但却侵占入住的Ａ区16栋403室。回购方与原告虽签订上述《回购协议》，但回购方却未按约回购被告已入住的案涉房屋。详见：2019年9月10日，《贵州水城经开区2014年扶贫生态移民示范园项目费用审核汇总表》显示:“经核实，893套住宅中（面积106639.66㎡），回购方及董地办事处己安置408套，原告已处置销售67套（即原告已出售且农户已装修入住35套、原告已收取3万元认购保证金且未退款的有32套），剩余空房源418套。回购方拟认可并计划回购共826套（408＋418，面积98751.17㎡）。原告已处置销售67套住房开发区不予认可”。2017年12月26日，被告自行入住涉案房屋（详见:《水城经开区2014年扶贫生态移民示范园项目住宅己入住明细表》中序号第32号）。原告多次催其补交认购住宅尾款190663元（139.66㎡×1630元／㎡-认购保证金30000元），被告拒绝。被告的行为侵害了原告对案涉房屋的使用收益处分权。综上，被告已入住的案涉房屋，原告仅收取被告三万元认购保证金，后因被告不具备案涉房屋的政策性认购条件，故不能依《承诺书》而补签《生态移民认购协议书》。但是，原告基于与回购方签订的不予回购案涉房屋的，故原告取得案涉房屋的处分权，原告遂于2020年6月16日诉至贵院，要求被告根据《承诺书》补交认购款被拒绝。为依法维护原告合法权益，诉至贵院，请求判决被告停止侵权（停止继续居住在案涉房屋内）、返还位于贵州水城经开区《新兴.乌蒙生态新城》（一期）Ａ区16栋403室给原告。被告杨仕平辩称，当时买房子的时候，经开区宣传每人补助12000元，我们才去买房子的，我们买房子的时候是2014年10月份，当时房子建好的，过了好多年都没有通知我们，我去找原告方老板找了很多次，原告就一直拖着，房子建好了也不交给我们，我去找原告公司的颜总，我说我是租房子住，我租不起了，叫原告给我钥匙，之后我搬进去住的时候都是经过颜总的，当时门锁是坏的，原告还叫换了锁，拿了把钥匙给我，之后就是通知交尾款，我们不是不交尾款，只要原告要把说好的补助给我们，把房产证办了，我们就交尾款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告新兴城公司向本院提交的证据有：第一组，营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件，用于证明原告主体资格。被告无异议；第二组，被告身份证复印件，用于证明被告诉讼主体适格。被告无异议；第三组，承诺书，用于被告根据水城经开区管委会的易地扶贫生态移民住房认购文件的规定，向原告申请购房，遂向原告缴纳3万元的住房认购保证金。被告遂向原告作出承诺：“如被告享受国家建房补贴资金，则住房认购金不予退还，如不享受国家建房补助资金，则所交的住房认购保证金无息退还被告”。由于被告不享受认购生态移民安置房，故，被告向原告退还其占用的原告修建的房屋，原告按承诺书，无息全款退还被告3万元保证金。被告无异议；第四组，《框架协议》、《框架协议之补充协议》、《代建协议》、《回购协议》各一份，共15页，用于证明水城县经济开发区管委会与原告签订四份协议，其中《框架协议》约定：“一、经济开发区管委会将450亩建房土地挂牌出让给原告。二、原告负责建设15万平方安置房，安置房定价按有限产权的是1350元每平方米，全产权房是1580元每平方米”。《框架协议之补充协议》约定：“一、土地出让给原告，原告垫资征地和拆迁补偿并修建安置房。二、原告正式交付安置房时，以安置户缴齐购房全款为标准交付钥匙。”。《代建协议》约定：“一、原告修建13万平方米，893套安置房。”《回购协议》约定：“一、经济开发区管委会回购924套约11.5万平方米安置房。被告占用着的房屋在拟回购范围内”。被告无异议，但认为这是原告和经开区的事情，其不清楚；第五组，生态移民示范园项目住宅已入住明细表6页，用于证明被告不符合认购涉案房屋的条件，被告杨仕平于2016年6月12日侵占入住原告修建的房屋。因此，原告诉到法院，要求被告补足购房尾款，贵院组织调解，被告拒绝补尾款且拒绝退出房屋，协商未果。被告无异议；第六组，生态移民示范园项目费用审核汇总表1页，用于证明经水城经开区管委会核实，893套住房中，经开区认可回购826套【其中，已安置408套（被告入住的房屋不在安置范围），剩余空房源418套，开发区拟认可并计划回购】住房，遂向原告支付826套住房的回购款。原告已处置销售67套，经开区所以不予回购此67套住房。原告处置销售的67套住房，包含了被告侵占的涉案房屋。被告无异议；第七组，《贵州省农村信用社网上银行电子回单》、《申付单》、《流转审批表》、《收款收据》、《承诺书》、《身份证复印件》、《民事判决书》、《对账函》共54页，用于证明王**、文朝旭、晋方海、王昌林起诉原告，要求原告按承诺书退还认购保证金，获得法院胜诉判决。被告认为他们补交是他们的事；第八组，水城经济开发区2014年扶贫生态移民示范园项目住宅安置明细表共27页，用于证明2020年11月16日，原告再次与经开区及相关职能部门核对水城经开区管委会回购了826套，未回购的房屋属于原告所有。根据物权法、合同法，结合四份协议，修建房屋的土地，经开区已将土地挂牌出让给原告，原告投资征地、投资拆迁安置、修建房屋，所以，经开区不予回购的房屋使用权、所有权均属于原告。被告入住的房屋，不在回购的范围，权属属于原告。被告应向原告返还涉案房屋。被告无异议。对上述证据，结合被告质证意见，除第七组与本案无关外，本院予以确认。被告杨仕平未向本院提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年，委托方贵州水城经济开发区管委会（以下简称“经开区管委会”）与代建方新兴城公司签订《贵州水城经济开发区扶贫生态移民示范园工程项目代建协议》，约定由新兴城公司以EPC总承包方式为经开区管委会代建扶贫生态移民示范园工程项目《新兴·乌蒙生态新城》（一期）893套安置房，用于扶贫生态移民安置，双方价款结算标准为按建筑面积有限产权1350元/㎡、全产权1580元/㎡。在项目建设中，经开区管委会通过发放广告传单等方式对生态移民政策进行了广泛宣传，其中“移民购房”政策为：“1、符合政策规定的移民搬迁户搬迁到安置点的农户，以2013年12月户口薄在册农业人口为准，人均享受住房补助1.2万元；2、移民安置点房价为成本价，半产权房1350元/㎡，全产权房1580元/㎡，如购买全产权房100㎡，有5个农业人口，自筹金额为：1580元×100㎡－12000×5人=98000元；3、如果移民户首次意向认购金自筹资金不足（意向认购金3万元），可以用国家生态移民建房补助资金作为首付款，用购买的移民房作为抵押，开发区和代建方协调银行将自筹部分办理5年、10年、20年按揭贷款，移民户按按揭年限每月交按揭款即可。”2014年10月24日，杨仕平向新兴城公司签署《承诺书》：“贵州水城经济开发区扶贫生态移民示范园：本人杨仕平，身份证号5202211977××××××××，家庭住址贵州省水城县，于2014年10月24日到水城县经济开发区生态移民相关政策进行了解，经政府工作人员政策介绍及展示中心工作人员介绍后，对项目的情况及政策进行了全面了解且无任何异议，经本人慎重考虑决定认购房源为项目一期Ａ区16栋403室，房源面积139.66平方米（最终面积以交房前测绘部门最终面积为准，遵循多退少补的原则），最终价格根据1580元／㎡的基价加上贵司出台的楼层差价决定。因本人在外地工作居住，在10月份项目认购选房当天无法到达展示中心现场办理相关手续，现特向贵州新兴城城镇建设有限公司申请于10月24日当天提前缴纳叁万元的生态移民住房认购保证金，并承诺本人已知悉且同意在能够享受国家建房补贴资金的情况下该笔保证金将不予退还，如果最终无法享受国家建房补贴资金指标，则所交纳的认购保证金将无息全款退回，后期再补签生态移民认购协议书，且本人是在完全了解并同意项目的相关政策与规定的情况下，对项目住房进行认购并缴纳认购保证金。”后由于杨仕平不属于扶贫生态移民搬迁的对象和范围，不能享受相应的扶贫生态移民政策，故未能签署生态移民认购协议书正式认购水城县经济开发区扶贫生态移民项目新兴·乌蒙生态新城一期A区16栋403室。但在后来的2016年6月12日，杨仕平直接入住A区16栋403室，并将门窗及玻璃进行更换、安装，一直至今。后经开区管委会回购新兴城公司代建安置房826套，包括杨仕平已占用的A区16栋403室在内的另外67套安置房，因已被占用或者已被新兴城公司处置等原因，经开区管委会不予回购。本院认为，侵占他人财产的，应依法承担停止侵害、排除妨害、返还财产等民事法律责任。本案中，被告杨仕平虽交纳了30000元的认购保证金，但其并不属于扶贫生态移民搬迁的对象和范围，不享有购买本案安置房的资格，更不能享受购买本案安置房的相关优惠政策，以致后来最终未能签署《承诺书》约定的生态移民认购协议书。在此情况下，杨仕平仅凭自己签署了《承诺书》及交纳了30000元的认购保证金，就直接对认购的A区16栋403室入住并对门窗及玻璃进行更换、安装，显然对新兴城公司构成了侵权。也正因如此，经开区管委会最终对包括A区16栋403室在内的67套安置房不予回购。因此，综合全案，杨仕平应承担向新兴城公司返还A区16栋403室安置房的法律责任。但杨仕平已经入住A区16栋403室安置房数年并对门窗及玻璃进行更换、安装，不宜再行返还。经向新兴城公司释明，新兴城公司称如果不宜返还，则要求杨仕平承担支付190662.80元的房屋尾款。而结合《承诺书》所明确的单价及面积，扣减杨仕平已交纳的30000元认购保证金，新兴城公司要求支付的房屋尾款190662.80元，具有事实依据和法律依据，依法予以支持。当然，杨仕平支付该尾款后，即自始享有对该房屋的合法占有及使用权。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第六条第一款、第十五条第一款第（六）项、第十九条之规定，判决如下：被告杨仕平于判决生效后十日内支付原告贵州新兴城城镇建设有限公司贵州水城经济开发区扶贫生态移民示范园《新兴·乌蒙生态新城》（一期）A区16栋403室尾款190662.80元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4114元，由被告杨仕平负担（原告已预交，限于判决生效后十五日内支付给原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不提起上诉的，则本判决发生法律效力。原告贵州新兴城城镇建设有限公司可在判决确定的履行期届满后二年内，向本院申请强制执行。审 判 长  邓仕刚人民陪审员  张 黔人民陪审员  张发祥二〇二〇年十二月十六日法官助理王欢书记员张恒