江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终11018号上诉人（原审被告）：施有明，女，1984年7月2日出生，汉族，住浙江省永康市。被上诉人（原审原告）：苏州硕海商业管理有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区通和坊28号。法定代表人：陈水林，总经理兼执行董事。委托诉讼代理人：钟天舒，江苏鸿永律师事务所律师。委托诉讼代理人：王林华，江苏鸿永律师事务所实习律师。上诉人施有明因与被上诉人苏州硕海商业管理有限公司（以下简称硕海公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2020）苏0508民初5055号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月17日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。上诉人施有明上诉请求：1.撤销一审判决，依法查清事实后改判；2.本案一审、二审案件受理费由硕海公司负担。事实和理由：一、一审判决施有明支付5个月的租金不合理。施有明实际占有使用涉案房屋仅4个月，即2019年9月20日至2020年1月15日，施有明仅应承担在此期间的租金及相应的物业费。二、一审判决施有明支付2020年3月20日至2020年6月21日止的租金及物业费25000元于法无据。双方合同期满后形成不定期租赁关系，双方可随时解除合同。施有明于2020年1月底搬离，应视为解除合同，之后的租金及物业费不该由施有明承担。三、一审判令施有明支付从2019年8月20日起的违约金不当。案涉房屋因涉及其他诉讼，所有权不能明确，施有明基于不安抗辩暂停支付租金，并非主观故意拖欠。执行公告张贴后，出租方原租金收取管理人告知施有明暂缓缴纳租金，故违约期间不应按合同约定日期计算，应当结合该租赁物的特殊情况酌情确认。四、一审判决施有明支付律师费8000元，于法无据。虽双方合同中约定律师费用由违约方乙方承担，但该费用应当为实际产生的费用，而硕海公司并未实际支付律师费。被上诉人硕海公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。原审原告硕海公司向一审法院起诉请求：1.判决硕海公司、施有明之间的商铺租赁合同解除，施有明立即搬离，恢复原状后返还租赁商铺；2.判决施有明支付自2019年9月20日起至实际迁离之日止按年租金150000元为基数计算的占用使用费，暂算至2020年5月31日为104394元；判决施有明支付自2019年9月20日起至实际迁离之日止按2880元/年为基数计算的物业费，暂算至2020年5月31日为2004元；3.判决施有明自2019年9月20起至实际迁离之日止按未缴金额年利率24%支违约金，暂算至2020年5月31日为18016元；4.判决施有明承担硕海公司支付的律师费17764元；5.本案的诉讼费用由施有明承担。一审审理中，硕海公司撤回第1项诉讼请求；将第2项诉讼请求变更为：判令施有明支付占有使用费113025元、物业费2129元，合计115154元（均计算至2020年6月21日）；将第3项诉讼请求变更为判令施有明支付违约金27126元（暂计算至2020年9月20日，之后以115154元为基数，按每年24%的标准继续计算）。一审法院认定事实如下：苏州市小公园北局9号房屋（总建筑面积3430.47平方米）为苏州电影集团有限公司（原名苏州电影发行放映有限公司，以下简称电影公司）所有，由电影公司委托硕海公司进行出租、经营和管理。施有明自2016年起承租上述房屋中的1F22商铺开设女鞋店进行零售经营。2018年9月6日，硕海公司（甲方）与施有明（乙方）就该商铺续签租赁合同，约定租赁期限自2018年9月20日起至2019年9月19日止，总租金15万元，物业费2880元，于2018年8月20日和2019年2月20日前各支付76440元；租赁保证金为25000元，电费押金为1000元；乙方如未如期足额交纳租金，每逾期一天，己方可按未缴金额的千分之二向乙方收取滞纳金；租赁期满或者解除合同时，由双方共同检查房屋，检查无异议后房屋交还甲方，同时乙方须将商铺大门以及其他所有门窗钥匙和甲方在其内所设立的固定装置等设备，在完好无缺、可供使用的情况下交还甲方；甲方在追偿过程中的所有费用包括不限于调查费、律师费、诉讼费等均有乙方承担。上述合同签订后，施有明继续使用租赁房屋经营，按约向硕海公司支付了合同期内的全部租金及履约保证金、电费押金。合同到期后，双方未续签新的租赁合同，施有明继续占有使用租赁房屋，但未再向硕海公司支付租金。2020年春节前，施有明停止经营后未再恢复。2020年初，新型冠状病毒××疫情在全国范围内爆发，江苏省人民政府决定自2020年1月24日24时起启动公共卫生事件一级应急响应以应对该疫情，自2月24日24时起响应级别调整为二级，自3月27日24时起响应级别调整为三级。硕海公司表示，因新冠××疫情及疫情防控措施影响，其给予其他承租户的优惠措施为减免租金1个月。2019年5月，苏州市姑苏区人民法院曾发出执行公告，公告将对苏州市小公园北局9号不动产进行评估拍卖。双方当事人均同意履约保证金25000元放在本案中一并处理；因尚有水电费用未结清，电费押金1000元由双方自行结算。硕海公司提供与江苏鸿永律师事务所委托代理合同1份，委托该事务所经办与施有明的租赁合同纠纷案件，代理费为17764元，但其称尚未实际支付该费用。一审审理中，双方当事人对房屋的交还时间等事实存在争议。施有明称其在2020年1月15日即已将房屋腾清，因无法联系硕海公司，即将钥匙存放于对面小卖部后离开，之后未再继续使用房屋，双方之间的不定期租赁关系于2020年1月15日解除。硕海公司称曾于2020年1月16日前联系施有明，对方表示不确定是否退租，5月19日再次联系施有明，对方表示不想续租，遂告知其办理退租手续并结算租金；施有明告知钥匙在对面小卖部后，硕海公司于6月21日取钥匙后收回商铺；双方在合同期满后确实形成不定期租赁关系，但解除时间应为2020年6月21日。一审法院认为，硕海公司受产权人委托经营管理苏州市小公园北局9号房屋，其与施有明签订的关于其中1F22商铺的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当遵照执行。租赁期间于2019年9月19日届满后，施有明继续使用租赁房屋，硕海公司未提出异议，原租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。在不定期租赁期间，施有明虽有意解除租赁关系，但其仅自行将房屋腾空，而未按照合同约定通知硕海公司并办理房屋交接手续，其认为双方租赁合同于2020年1月15日解除的观点，缺乏合同和法律依据，一审法院不予采纳。硕海公司确认在2020年6月21日自行从小卖部取回钥匙并收回商铺，双方合同应确定于该日期解除。因双方当事人均确认合同在本案诉前即已解除，故硕海公司撤回要求判决解除合同并收回房屋的诉讼请求，一审法院予以准许。关于合同解除后的结算事宜，一审法院根据硕海公司的诉讼请求，分别确定如下：1.房屋占有使用费（即租金）及物业费。双方当事人均认可在租赁合同到期后形成不定期租赁合同关系，故在租赁合同解除之前，施有明应当按照原合同约定的期限和金额支付租金。根据合同约定，施有明应当在2019年8月20日前支付2019年9月20日至2020年3月19日期间的租金及物业费，考虑到施有明租赁房屋位于市中心商业区，从事零售行业，确实可能受到新冠××疫情及疫情防控措施的影响，硕海公司认可给予其他类似承租人减免一个月租金的优惠措施，该措施同样应及于施有明，一审法院由此确定该期间施有明应按合同标准支付5个月的租金及物业费即63700元；施有明应当于2020年2月20日前支付2020年3月20日至6月21日期间的租金及物业费，该期间施有明未开业经营，并表示了解除合同关系的意向，在此情况下，硕海公司未及时对租金及交还房屋事宜进行催告，在施有明告知不再续租的情况下也未及时收回房屋，怠于行使权利，一定程度上造成了损失的扩大，一审法院酌情对该期间的租金予以调整，确定由施有明支付该期间的租金及物业管理费25000元，与硕海公司应返还的保证金25000元相抵后，无需再另行支付。据此，一审法院确定，抵扣25000元保证金后，施有明应当向硕海公司支付租金及物业管理费合计63700元。2.逾期付款违约金。根据前述认定，施有明应当在2019年8月20日前支付63700元，现其未按期支付，应当承担逾期付款的违约金。租赁房屋确实被公告司法拍卖，但不影响施有明的正常经营使用，其以此作为暂缓支付租金的理由不能成立，一审法院对其观点不予采纳。硕海公司主张按实际逾期的金额计算自2019年9月20日起至履行之日的违约金，符合合同约定及法律规定，一审法院予以支持。至于违约金的支付标准，合同约定为每逾期一日按逾期金额的千分之二支付，标准较高，硕海公司现按每年24%主张，一审法院衡量本案的具体情况、当事人的过错程度、硕海公司的实际损失等因素后，认为该标准仍属偏高，酌情调整为每年按逾期金额的11.7%支付。计算至2020年9月20日，违约金的金额为7453元，之后，可以63700元为基数，按此标准继续计算。至于2020年2月20日的应付租金及物业费，与租赁保证金相抵，不再计算逾期付款违约金。3.律师费。租赁合同约定了甲方在追偿过程中的律师费由乙方承担，一审审理中，硕海公司委托律师作为诉讼代理人到庭，其提供了与律师事务所的委托代理合同，但尚未实际支付律师费。鉴于律师费确系硕海公司提起本案诉讼的必要成本，施有明应当按约承担。考虑到硕海公司尚未进行实际结算，一审法院参考律师代理民事案件的相关收费标准、本案诉讼请求标的及支持程度，酌情确定施有明应承担律师费8000元。综上，一审法院确定施有明应当向硕海公司支付租金及物业管理费63700元、逾期付款违约金7453元（暂计算至2020年9月20日，自2020年9月21日起至实际支付之日止，以63700元为基数，按每年11.7%继续计算）、律师费8000元；硕海公司已收取的保证金25000元不再向施有明返还。硕海公司超出此范围的主张，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条之规定，一审法院判决：一、施有明于判决生效之日起十日内向苏州硕海商业管理有限公司支付租金及物业管理费63700元、逾期付款违约金7453元（暂计算至2020年9月20日，自2020年9月21日起至实际支付之日止，以63700元为基数，按每年11.7%继续计算），硕海公司苏州硕海商业管理有限公司已经收取的保证金25000元不再向施有明返还；二、施有明于判决生效之日起十日内向苏州硕海商业管理有限公司支付律师费8000元；三、驳回苏州硕海商业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费3500元，减半收取1750元，由苏州硕海商业管理有限公司负担884元，施有明负担866元。本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。二审中，硕海公司向本院提交微信聊天记录打印件一份，用于证明其在2020年6月21日才知晓涉案房屋的钥匙在隔壁水饺店，其于当日取得钥匙。施有明质证认为，真实性认可，但对证明目的不认可，其2020年5月19日明确表达不想要了，而且硕海公司之前并未要求其将钥匙返还。本院认为，硕海公司与施有明签订的涉案商铺租赁合同合法有效。双方合同约定的租赁期间届满后，施有明继续使用涉案房屋，硕海公司未提出异议，故原租赁合同继续有效，双方之间形成不定期租赁关系。不定期租赁期间，施有明自行腾空搬离涉案房屋，但未按照合同约定通知硕海公司并办理房屋交接手续，一审认定涉案租赁合同于2020年6月21日硕海公司取回钥匙并收回商铺时解除，并无不当。因为涉案租赁合同于2020年6月21日解除，在此之前涉案房屋一直由施有明占有控制，故其应支付2019年9月20日至2020年6月21日的租金和物业费，施有明上诉主张2020年1月15日之后的租金和物业费不应支付，缺乏依据，本院不予支持。施有明还上诉主张违约金不应按照合同约定的日期计算。对此本院认为，涉案房屋虽被公告司法拍卖，但并未影响施有明的正常经营使用，一审按照硕海公司的主张，计算自2019年9月20日至实际履行之日止的违约金，具有合同以及法律依据。另，关于硕海公司主张的律师费，本院认为虽然该费用尚未实际产生，但硕海公司已经提交了委托代理合同，硕海公司委托诉讼代理人在本案中也提供了相应的律师服务，一审认定律师费系硕海公司提起本案诉讼的必要成本，并酌情认定施有明承担律师费8000元，属于合理裁量，并无不当。综上，上诉人施有明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3500元，由上诉人施有明负担。本判决为终审判决。审 判 员 黄源榕二〇二〇年十二月二十九日法官助理 史学树书 记 员 蔡胤骏法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。