河南省开封市中级人民法院行 政 赔 偿 判 决 书（2019）豫02行赔初18号原告金爱苹，女，1960年7月17日生，汉族，住河南省兰考县。委托代理人李玉民，男，1954年6月15日生，汉族，住河南省杞县，代理权限为特别授权。被告兰考县人民政府。法定代表人李明俊，县长。委托代理人李雪云，兰考县人民政府工作人员，代理权限为特别授权。委托代理人王瓒琦，河南裕禄律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告金爱苹诉被告兰考县人民政府（下称兰考县政府）行政赔偿一案，本院受理后依法组成合议庭，向兰考县政府送达了起诉状副本、应诉通知书及有关诉讼文书。双方当事人均在法定举证期限内向本院提供了相关证据材料。本院于2019年8月23日、2020年10月13日公开开庭审理了本案。原告金爱苹及其委托代理人李玉民，被告兰考县政府的委托代理人李雪云、王瓒琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金爱苹诉称，2015年6月3日，被告下设机构兰考县叁合名城红星美凯龙商业综合体项目建设指挥部作出《关于开兰路北侧临街房调整规划安置方案的公告》（下称《公告》），载明：“二、原调换汴兰大道北侧和商业街的征收户，按签订《安置补偿协议书》的安置面积，根据新规划设计调换到红星商业街或人民路南侧，在原安置面积的基础上增加调换面积百分之二十。三、以上调换临街房的安置户，由于规划设计图的改变，原安置面积与调换后实际安置面积有差补的，按评估价格找差，多退少补。”原告金爱苹等12人不服，诉至法院，开封中院（2016）豫02行初72号行政判决驳回了起诉，原告金爱苹等12人上诉后，河南省高院作出（2017）豫行终1110号行政判决：一、撤销开封中院（2016）豫02行初72号行政判决；二、撤销兰考县政府于2015年6月3日作出的《公告》中“在原安置面积的基础上增加调换面积20%”的内容。该判决认为：被告将原告的商铺由原来的汴兰大道北侧（现红星美凯龙）调换到红星商业街或人民路南侧，增加20%面积没有事实根据和法律依据。要解决这一不合法、不合理、不公平问题，应由原、被告协商，选择评估单位，法院委托，对原告原安置位置和被告擅自变更安排原告的位置商铺进行价格评估，按两处价格比对，确定比例系数，计算出被告应调换给原告商铺的增补面积或价款。原被告签订协议书上确定安置原告商铺的现出售价是26000-28000元/㎡，平均价格是27000元/㎡，被告擅自安排原告的商铺位置现平均价是8000元/㎡。照此计算，被告应调换给原告的商铺比例系数为：8000:27000=1:3.375。被告应调换给原告的商铺面积应是：332.43㎡协议面积×3.375=1121.95㎡置换后面积，或被告应增补给原告的款为：（1121.95㎡-332.42㎡）×8000元/㎡=6316160元。被告的《公告》部分内容被撤销，原告金爱苹等12人依照《中华人民共和国国家赔偿法》的相关规定，于2018年7月25日向被告提交了《关于要求等价置换商品房的申请》，被告至今未作出任何答复。为依法维护申请人的合法权益，特诉至法院，请求：判令被告按照1:3.375的比例，增补其擅自调换原告房屋的面积789.52㎡或差价6316160元。原告金爱苹为支持其主张，提供证据如下：1.关于要求等价置换商品房屋的申请；2.（2017）豫行终1110号行政判决书；3.农场安置住户门面房统计表；4.商业街安置商业房位置确认方案；5.售房单5份、视频光盘一张；6.红星美凯龙房屋照片3张、沙盘模型照片1张；7.征收安置补偿协议书。被告兰考县政府答辩称：一、原告要求按照1:3.375的比例增补房屋面积或差价，无事实根据和法律依据。省高院判决撤销《公告》中“在原安置面积的基础上增加调换面积20%”的内容，并非针对补偿数额，而是被告违反程序正当原则。原告直接要求按照1:3.375的比例，未经过评估确认，是其单方预期，不能得到支持。二、原告要求按照红星美凯龙的商铺单价予以补偿于法无据。红星美凯龙是“家居装饰”以及家具商场的运营者和管理者。红星美凯龙所占用地现已被规划成商业综合体，原告的商铺与红星美凯龙经营的商铺不具有可比性。商铺单价在于经营主体，而不在于商铺位置，原告要求以红星美凯龙的商铺单价进行置换于法无据。三、2017年5月10日，原告金爱苹已在预选的房屋上张贴出租广告，已认可补偿面积及补偿位置，原告虽未与被告达成一致选定评估机构，但其行为是对自己权利的处分。被告兰考县政府为支持其主张，提供了如下证据：1.预选房屋现状照片4张；2.房屋照片4张共2页。本院依职权调取以下证据：1.合同编号2017006259《商品房买卖合同（预售）》；2.合同编号2017006281《商品房买卖合同（预售）》；3.合同编号201911190028《商品房买卖合同（现售）》；4.合同编号201902120001《商品房买卖合同（现售）》；5.合同编号201910260002《商品房买卖合同（现售）》；6.合同编号202007230043《商品房买卖合同（现售）》；7.合同编号JHW2016-001《商品房买卖合同》;8.合同编号202006030014《商品房买卖合同（现售）》；9.合同编号201901260013《商品房买卖合同（现售）》；10.合同编号201901260007《商品房买卖合同（现售）》；11.叁合名城《商品房买卖合同》两份；12.河南方迪土地房地产估价有限公司评估报告两份。上述证据均经庭审质证，查明事实如下：原告金爱苹系兰考县农场棚户区改造建设项目的被征收人。2013年8月14日，金爱苹与兰考县住房和城乡建设局签订《兰考县农场棚户区改造建设项目房屋征收安置补偿协议书》，约定房屋征收部门给与金爱苹折合调换门面房面积332.43平方米。2015年6月3日，兰考县叁合名城红星美凯龙商业综合体项目建设指挥部作出《关于开兰路北侧临街房调整规划安置方案的公告》（下称《公告》），载明：“……二、原调换汴兰大道北侧和商业街的征收户，按签订《安置补偿协议书》的安置房面积，根据新规划设计调换到红星商业街或人民南路南侧，在原安置面积的基础上增加调换面积20%。……”原告金爱苹等12人不服《公告》，于2016年3月向本院提起诉讼，本院于2016年11月28日作出（2016）豫02行初72号行政判决，驳回原告金爱苹等12人的诉讼请求。原告金爱苹等12人不服，提起上诉。2017年12月14日，河南省高级人民法院作出（2017）豫行终1110号行政判决，撤销本院（2016）豫02行初72号行政判决；撤销兰考县政府2015年6月3日作出的《公告》中“在原安置面积的基础上增加调换面积20%”的内容。2015年6月3日，兰考县叁合名城红星美凯龙商业综合体项目建设指挥部委托河南方迪土地房地产估价有限公司，以2015年6月3日为价值时点，对兰考县叁合名城汴兰大道（汴兰大道与朝阳路交汇处）1-2层商业房地产市场价值及兰考县叁合名城红星美凯龙项目北侧商业街1-2层商业房地产市场价值进行评估。2015年6月14日，河南方迪土地房地产估价有限公司分别作出评估报告，兰考县叁合名城汴兰大道1-2层的房地产市场价值为：建筑面积10073㎡，房地产均价7009元/㎡，房地产总价为7060万元。兰考县叁合名城红星美凯龙项目北侧商业街1-2层的房地产市场价值为：建筑面积10560㎡，房地产均价5860元/㎡，房地产总价6188.16万元。本院调取的商品房买卖合同显示，叁合名城·红星美凯龙商业综合体2号楼，主体结构为钢筋混凝土结构，建筑总层数为11层，地上11层，地下0层，其中4层4-123号商品房2020年7月23日的单价为6322.64元/平方米，3层3-124号商品房2019年10月26日的单价为6630.14元/平方米，2层2-91号商品房2019年2月12日的单价为6814.31元/平方米，1层1-80号商品房2019年11月19日的单价为16802.45元/平方米，1-4层的平均单价为9142.39元/平方米。叁合名城·红星美凯龙商业综合体5号楼，主体结构为框剪结构，建筑总层数为2层，地上2层，地下0层，其中2层28号商品房2017年9月3日的单价为6737.09元/平方米，1层28号商品房2017年9月14日的单价为13054.79元/平方米，1-2层的平均单价为9895.94元/平方米。叁合名城，第4幢商13号房2019年12月20日单价为5927.18元/平方米，第8幢商8号房2019年1月5日单价为5800.25元/平方米，平均单价为5863.72元/平方米。本院认为，根据《中华人民共和国国家赔偿法》的规定，行政机关违法行使职权造成损害，权利人有权主张赔偿。原告的赔偿请求能否获得支持以及支持程度，都应以原告的实际损失为依据。被告于2013年与原告签订安置补偿协议，拟给予原告折合调换门面房332.43㎡，用地性质为居住用地。2014年12月，被告将上述地块的用地性质进行了调整，由居住用地调整为商业用地。由于规划、用地性质的调整，原拟在该地块上建设商住楼用于安置被征收人门面房，现已建成为红星美凯龙商业综合体。因拟用于安置原告的商住楼并未实际建设，直接取得该位置商住楼商业房的价格已不现实，现安置的商业房未进入市场流通，无法取得市场交易价格，故仅能通过比较周边同样性质的商业房的价格，分析安置房位置的调换对原告是否造成损失以及实际损失情况。原拟安置商业房的位置现建成了红星美凯龙商业综合体2号楼（1-4层平均单价为9142.39元/平方米）。叁合名城与被告原拟安置商业房分别处于汴兰大道的路南和路北，叁合名城的商业房价格（平均单价为5863.72元/平方米）基本上可以反映原拟安置商业房的价格。红星美凯龙商业综合体5号楼（1-2层平均单价为9895.94元/平方米）与原告实际被安置的商业房相邻，能反映原告现安置的商业房的价格。从上述相关商业房地产的价格分析，被告对原告安置房位置的调整，并未减损原告的利益，亦未给原告造成实际损失。此外，被告在调整原告安置房位置前，于2015年委托方迪公司以2015年6月3日为价值时点，对汴兰大道路南的叁合名城商住楼的1-2层商业房的平均价值和红星美凯龙项目北侧商业街的1-2层商业房（原告现安置位置）的价值进行了评估，叁合名城商住楼1-2层商业房的均价为7009元/㎡，红星美凯龙项目北侧商业街1-2层商用房的均价为5860元/㎡。被告为了充分弥补原告的损失，依据评估结论对两处商业房的价值进行比较，两处商业房的均价差距接近20%，被告按照比例给予了原告等12人上调20%安置商业房的面积补偿。被告增加20%安置房面积，原告接受了该安置商业房并张贴了出租广告。尽管《公告》中“原安置面积的基础上增加调换面积20%”的内容被生效判决予以撤销，但是撤销的理由仅是违反正当程序原则，并未直接认定上调20%安置面积损害了原告等12人的利益。事实上，被告选择评估机构进行评估的目的恰恰是为了更真实的掌握两处商业房的价格差，最大限度保障原告等12人的安置利益。而且，被告选定的方迪公司属于独立的第三方评估机构，其评估结论能客观反映两处商业房的当时均价。综上，被告对原告安置房进行调整并增加20%的安置面积，充分保障了原告的利益，原告实际接受房屋，应视为对现被安置房的确认，原告并不存在实际损失。原告提起本案诉讼，要求按照1:3.375的比例增补面积或差价，无事实根据和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下：驳回原告金爱苹的诉讼请求。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。审判长 李 昂审判员 梁 坤审判员 赵晓松二〇二〇年十二月十八日书记员 段 瑾