黑龙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑民再406号抗诉机关：黑龙江省人民检察院。申诉人（一审被告、二审上诉人）：刘向民，男，1979年12月12日出生，汉族，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：王宝琴，黑龙江方圆律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽君，黑龙江方圆律师事务所律师。被申诉人（一审原告、二审被上诉人）：黑龙江省鸿脉房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市香坊区电塔街2号。法定代表人：杨景校，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵振杰，男，该公司总经理。申诉人刘向民因与被申诉人黑龙江省鸿脉房地产开发有限公司（以下简称鸿脉公司）商品房销售合同纠纷一案，不服哈尔滨市中级人民法院（2018）黑01民终2868号民事判决，向检察机关申诉。黑龙江省人民检察院作出黑检民（行）监[2019]23000000520号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院作出（2020）黑民抗63号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。黑龙江省人民检察院指派检察员张家玮、王立新出庭。申诉人刘向民的委托诉讼代理人王宝琴、王丽君，被申诉人鸿脉公司的委托诉讼代理人赵振杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黑龙江省人民检察院抗诉认为，二审判决适用法律确有错误。理由如下：鸿脉公司与黑龙江省地泰房地产开发公司（以下简称地泰公司）于2002年3月1日签订联建协议，联合开发案涉房屋。双方当事人对鸿脉公司与地泰公司签订的联建协议的效力没有提出异议，该协议已经履行。鸿脉公司以地泰公司名义与购房人签订的商品房买卖合同，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规等强制性规定，合法有效。在商品房按揭贷款未能办理的情况下，双方均未主张解除合同，购房人向鸿脉公司支付部分购房款受领并占有使用房屋，双方合同已经部分实际履行十余年，可继续履行。关于支付剩余购房款与办理产权登记的关系问题。取得他人财产，应当支付相应的对价，是人类的基本准则和公认的公理。购房人在不主张解除合同，返还房款的情况下，不可以既不支付剩余购房款，又占有使用鸿脉公司销售的房屋。购房人不支付剩余购房款，将丧失继续占有使用鸿脉公司房屋的合法基础，其以鸿脉公司未提供办理产权登记手续为由拒绝支付剩余购房款的抗辩主张不成立。关于购房人是否应向鸿脉公司偿付剩余购房款的利息及利息如何计算的问题。对于延期支付购房款是否应当偿付利息，案涉商品房买卖合同没有明确约定。购房人不支付剩余购房款，鸿脉公司确实存在利息损失，购房人应当按照中国人民银行公布的同期贷款利率向鸿脉公司支付利息损失。考虑到案涉房屋未能办理按揭贷款，在一段时间内不具备办理产权登记等本案的实际情况，以鸿脉公司起诉之日作为计算其利息损失起算点为宜。判决以购房人进户之日作为购房人向鸿脉公司偿付利息的起算点，适用法律确有错误。刘向民称，同意检察机关抗诉意见。并补充：1.案涉商品房买卖合同是与地泰公司签订，鸿脉公司不具有诉讼主体资格。2.双方合同约定购房款的支付方式为按揭贷款，双方未对合同进行变更，购房人要求继续履行合同，地泰公司为其办理贷款，交付余款符合法律规定。3.双方合同中未约定逾期交付余款应支付利息。剩余房款未能以贷款的方式支付，违约责任在于鸿脉公司，鸿脉公司应当自行承担利息损失。4.双方未对合同约定的付款方式进行变更，原审认定购房人在知晓房屋贷款不能办理后进户，自其进户时应视为已认可房款支付方式的改变错误。综上，一、二审判决认定事实及适用法律错误，请求撤销一、二审判决，驳回鸿脉公司的诉讼请求，继续履行合同。鸿脉公司辩称，其公司具有诉讼主体资格，其起诉要求购房人交付剩余购房款与案涉房屋办理产权证时间无任何关系。目前为止，已按法院生效判决交付尾款及利息的业主已达200余户，说明同一类型案件绝大部分业主是认可原审判决的。购房人实际占有使用房屋十余年，但只交纳了几万元购房款，使鸿脉公司受到了巨大的经济损失。鸿脉公司多次催款，购房人既不交付欠款也不同意解除合同，鸿脉公司的权益如何保障。本案支付购房款为购房人的主要义务，案涉商品房买卖合同约定“房款以按揭贷款方式支付”，可见支付贷款利息为购房人应承担的义务，因此购房人应承担给付购房尾款及利息的义务。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。鸿脉公司向一审法院起诉请求：判令刘向民支付拖欠的购房款110,000元，并按中国人民银行同期贷款利率支付利息（自2005年5月12日起至给付之日止）。一审法院认定事实：2002年3月1日，鸿脉公司与地泰公司签订联建协议书，联合开发位于哈尔滨市南岗区的鸿朗花园小区。协议约定鸿朗花园小区2号楼、3号楼、4号楼、6号楼由鸿脉公司建设及销售。2005年5月12日，鸿脉公司以地泰公司名义与刘向民签订商品房买卖合同。合同约定：刘向民购买鸿朗花园小区3栋5单元303号住宅，使用面积46.26平方米，房屋总价款159,375元。房款以按揭贷款方式支付，首付款49,375元，银行贷款110,000元。签订合同当日，刘向民向鸿脉公司交清房屋首付款49,375元，鸿脉公司将房屋交付刘向民。后银行贷款未能成功办理。刘向民尚欠房款110,000元。一审法院判决：一、刘向民于判决生效之日起十日内给付鸿脉公司尚欠购房款110,000元；二、刘向民于判决生效之日起十日内给付鸿脉公司尚欠购房款110,000元的利息（自2005年5月12日至给付之日，按中国人民银行同期贷款利率计算）。案件受理费2500元，由刘向民负担。刘向民不服一审判决，上诉请求：撤销一审判决，驳回鸿脉公司的诉讼请求并依法改判。二审法院查明的事实与一审法院认定的事实一致。二审法院认为，关于鸿脉公司是否具有本案诉讼主体资格问题。1.鸿脉公司与地泰公司签订联建协议，约定共同开发建设鸿朗花园小区，该联建协议系鸿脉公司与地泰公司真实意思表示，不违反法律、行政法规等强制性规定，双方已按联建协议进行了履行，法院生效判决亦对此予以确认。2.刘向民以鸿脉公司的工商档案记载其成立日期为2002年4月2日，而鸿脉公司与地泰公司签订的联建协议的签订日期是2002年3月1日为由，认为联建协议是伪造的。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第三条“发起人以设立中公司名义对外签订合同，公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”规定以及权利义务对等法律原则，设立中公司享有有限法律人格，可以从事一定范围的行为从而享有权利并承担义务，当公司成立后，设立中公司的债权债务则成为公司的债权债务。因此，鸿脉公司签订联建协议并不违反法律规定，刘向民以此为由而主张鸿脉公司与地泰公司签订的联建协议是伪造的无效合同依据不足。3.联建协议中对鸿脉公司与地泰公司联合开发建设鸿朗花园小区的具体事宜以及各方权利义务进行了明确约定，双方亦按协议约定履行。鸿脉公司以地泰公司的名义与刘向民签订案涉商品房买卖合同，按照协议约定，鸿脉公司负责案涉房屋的销售并收取购房款。4.刘向民将案涉房屋定金及首付款交予鸿脉公司，鸿脉公司为刘向民出具了交款凭据，鸿脉公司是按照联建协议及商品房买卖合同的约定履行自己的义务，对于案涉剩余购房款，亦应按照约定由鸿脉公司主张权利。5.对于符合办理权属证书条件的业主，鸿脉公司承担了办理权属证书方面的相关义务，对于未交齐购房款的业主，鸿脉公司提起诉讼主张权利符合合同公平对等原则。关于刘向民未交纳剩余购房款是构成违约，还是行使其抗辩权；一审判决刘向民自进户时给付鸿脉公司购房款利息是否得当问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。”本案中，商品房买卖合同约定以按揭贷款方式支付70%房价款，但并未约定贷款由鸿脉公司负责联系或者到鸿脉公司指定的银行办理贷款。虽然对不能办理贷款鸿脉公司存有责任，但刘向民可以通过其他方式贷款继续履行合同，并要求鸿脉公司赔偿其额外支出费用，或要求解除合同并赔偿损失以维护自己的权益。刘向民未按前述方式进行救济，而是在未支付剩余房款的情况下占有使用案涉房屋多年。依据双务合同的本质，合同抗辩的范围仅限于对价义务，只有一方不履行对价义务时，相对方才享有抗辩权。就本案而言，支付购房款与办理房屋贷款、办理不动产权属证书是不同性质的义务，刘向民未完成主要的支付购房款合同义务，而已享有占有使用案涉房产主要合同权利。以鸿脉公司未办理贷款及不动产权属证书构成违约提出抗辩，要求行使同时履行抗辩权显然依据不足，不予支持。由于刘向民未支付剩余购房款的违约行为致使鸿脉公司亦遭受损失，一审判决刘向民自进户时按同期银行贷款利率给付鸿脉公司购房款利息并无不当。关于刘向民提出在其支付购房尾款的同时，卖方也有义务为其办理不动产权属证书问题。因刘向民在本案中对办理权属登记问题未提出反诉，对此不予审理，双方可另行解决。该院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2500元，由刘向民负担。本院再审期间，刘向民为证明其主张提交了两份证据。证据一、2006年9月9日鸿脉公司“通知”一份。意在证明2006年9月鸿脉公司仍通知业主能够办理贷款，说明鸿脉公司仍认可付款方式为按揭贷款，余款付款方式并未改变。而原审认定自进户之日即视为付款方式的改变，并自合同签订之日起计算剩余购房款利息错误。证据二、刘向民交纳的包烧费、物业费票据各一份。意在证明刘向民于2006年3月27日与物业公司签订案涉房屋物业服务协议，其系于2006年3月27日进户，原审认定刘向民自2005年5月12日签订购房合同之日进户错误。鸿脉公司质证认为，对证据一真实性无异议，但对证明问题有异议。该证据原审已交提交，不属新证据。该份证据日期为2006年9月9日，其公司在一、二审过程中始终强调其公司自2008年开始张贴通知，告知所有业主贷款办下不来，催交欠款的。从该证据可以看出2006年时案涉房屋业主因为无法通过银行审查或者其他原因而拒绝办理贷款，也可以体现出其公司当年为办理贷款所付出的努力。催款日期不能认定为利息的起算时间。对证据二真实性无异议，但该证据原审已提交过不属于新证据。购房人与物业公司签订的物业合同不能视为真正的进行户日期，因为当年物业公司都以业主交纳物业费的时间为签署物业合同的时间，物业公司并不是其公司成立的，业主晚交费一天就少交一天物业费。本院认证认为，鸿脉公司对证据一真实性无异议，本院对该证据真实性予以确认，但该证据不能证明购房人剩余购房款仍应以按揭贷款方式给付，故本院对该证据不予采信。鸿脉公司对证据二真实性无异议，本院对该证据真实性予以确认。鸿脉公司虽认为刘向民并非2006年3月27日进户，但未提交证据证明刘向民签订购房合同之日即进户，故本院对该证据予以采信。鸿脉公司提交五份证据。证据一、按照判决已交付本金及利息的业主与其签署的还款协议及缴纳利息税务票据。意在证明案涉房屋的真正权利人为鸿脉公司，大部分欠款业主已按照判决履行了义务，鸿脉公司已将收取的利息按税务规定缴纳了税款。证据二、已按法院生效判决履行义务的名单。意在证明法院判决是合理的、公正的，已有部分案涉业主认同法院判决，购房人应支付欠付购房款的利息。证据三、地泰公司出具的鸿脉公司具有主体资格的证明及〔2017〕12号关于办理产权证的函。意在证明案涉楼房自开发、承建及至最后办理产权证全部流程都是由鸿脉公司办理，鸿脉公司具备主体资格。证据四、本次检察机关抗诉的申诉人之一韩建军已按法院判决交付了欠款及利息，并已办理产权证的手续。意在证明韩建军已认同法院的判决，其已无资格申请抗诉。证据五、哈尔滨市中级人民法院（2019）黑01民再176号民事裁定及梁跃波按判决履行支付欠款、利息的票据及已办理产权证的手续。意在证明该案为本院指令哈尔滨市中级人民法院再审的案件，再审过程中梁跃波已认同法院判决，同一类型案件再审过程中还有人撤诉，说明原审判决是公正的、合理的。刘向民质证认为，对鸿脉公司所举示的五份证据的真实性、合法性及关联性均有异议。证据一为复印件，真实性无法确定，即使该证据为原件，也无法确定甲方处即为甲方本人签字，且该证据与本案无关联性。证据二与本案无关联性。证据三加盖的是否为地泰公司公章无法核实，证据形式不合法，与本案不具有关联性，亦无法证明鸿脉公司为本案适格主体。证据四，韩建军按照判决履行交付房款的义务对本案购房人无约束力，不等同于本案购房人也认可生效判决，其仍可向检察机关申诉。证据五与本案无关联性。本院认证认为，证据一、二、四、五尽管真实、合法，但与本案不具有绝对的关联性，依法不予采信。证据三已经在原审举示，不属于新的证据。本院再审期间，依职权传唤地泰公司出庭接受质询。地泰公司总经理赵德明出庭称，地泰公司与鸿脉公司签订的联建协议为真实的，案涉小区2号楼、3号楼、4号楼、6号楼的房屋为鸿脉公司开发建设，归鸿脉公司所有，鸿脉公司有权对外销售房屋并收取售房款。刘向民质证认为，对该证人证言的真实性、合法性和证明问题均有异议。该证人与鸿脉公司具有利害关系，其证人证言不具有真实性。案涉房屋的开发主体为地泰公司，购房人与地泰公司签订购房合同，仅凭该证人证言不能认定鸿脉公司具有诉讼主体资格。本院认证认为，该证人所述内容与鸿脉公司与地泰公司签订的联建协议能够相互印证，且与本案事实吻合，本院对该证人证言依法予以采信。本院再审查明，刘向民于2006年3月27日与案涉房屋所在小区物业管理公司签订物业管理服务协议，办理进户手续。除此本院再审查明事实与原审法院认定事实一致。本院再审认为，综合检察机关抗诉意见及各方当事人诉辩主张，本案争议及具体解决在于以下二个问题：一、关于鸿脉公司是否具有诉讼主体资格问题。鸿脉公司与地泰公司均为房地产开发企业，二公司于2002年3月1日签订“联建协议”，约定地泰公司负责“鸿朗花园小区”2号楼、3号楼、4号楼、6号楼的建设用地规划、施工许可、前期配套等申报、审批及负担有关费用，鸿脉公司负责上述四栋楼房的建设、安装费用和商品房销售。尽管案涉商品房买卖合同系刘向民与地泰公司签订，但鸿脉公司依据“联建协议”约定，开发建设并建成“鸿朗花园小区”2号楼、3号楼、4号楼、6号楼，案涉房屋销售及房款收取亦系鸿脉公司实际负责，至本院再审，地泰公司明确表示对此无异议。在此情形下，鸿脉公司依法有权以自己名义提起本案诉讼。购房人关于鸿脉公司非本案适格主体的抗辩主张，本院依法不能支持。二、关于购房人应否给付剩余房款利息及利息如何计算问题。案涉商品房买卖合同不存在违反法律、行政法规强制性规定情形，依法应认定合法有效。案涉合同签订后，购房人交纳首付款并已实际入住，按揭贷款虽未能办理，但购房人并未主张解除合同，购房人、鸿脉公司自应按照合同约定及法律规定履行各自义务。在鸿脉公司已依约交付房屋的情形下，购房人理应支付剩余房款。鉴于案涉商品房买卖合同并未将产权证书办理作为支付剩余房款之条件，且产权证照办理是否延期、是否应予赔偿等，法律性质属反诉范畴，需以明确方式单独提起，不能抗辩主张，故对购房人以鸿脉公司未提供权属登记手续而拒绝支付剩余房款的抗辩，本院依法不能支持。购房人未能按期给付剩余房款违反合同约定及法律规定，尽管案涉商品房买卖合同未对迟延给付房款应负何种违约责任作出明确约定，但购房人不支付剩余房款，鸿脉公司必然存在实际的利息损失，故原审判决购房人支付剩余房款利息有相应的事实及法律依据。鉴于购房人进户后即实际占有、使用房屋，享有了房屋所有者权益，故原审判决购房人自进户之日起按照银行同期贷款利率标准（2019年8月20日起应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准）给付利息亦无不当。但原审认定刘向民自2005年5月12日签订合同之日即进户不当，本院予以纠正。刘向民应自2006年3月27日进户之日起给付尚欠购房款的利息。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销哈尔滨市中级人民法院（2018）黑01民终2868号民事判决；二、维持哈尔滨市南岗区人民法院（2017)黑0103民初6547号民事判决主文第一项即刘向民于判决生效之日起七日内给付黑龙江省鸿脉房地产开发有限公司购房款110,000元；三、变更哈尔滨市南岗区人民法院（2017)黑0103民初6547号民事判决主文第二项为刘向民于本判决生效之日起七日内给黑龙江省鸿脉房地产开发有限公司购房款110,000元的利息（自2006年3月27日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至款项付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费共计5000元，由刘向民负担。本判决为终审判决。审判长  张宏宇审判员  罗林成审判员  冯 涛审判员  娄威巍审判员  李雪松二〇二〇年十二月十日法官助理林琪书记员余博