北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初62400号原告：北京龙湖创新文化科技有限公司，住所地北京市朝阳区东十里堡路1号楼402号。法定代表人：宋海林，总经理。委托诉讼代理人：马兰霞，泰和泰（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘欣，泰和泰（北京）律师事务所实习律师。被告：北京全时叁陆伍连锁便利店有限公司，住所地北京市朝阳区东三环中路39号院18号楼1层011803。法定代表人：福荣，经理。委托诉讼代理人：王满平，北京盈科（晋城）律师事务所律师。原告北京龙湖创新文化科技有限公司（以下简称原告）与被告北京全时叁陆伍连锁便利店有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人马兰霞、刘欣，被告之委托诉讼代理人王满平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2019年2月至3月的房屋租金766481.5元及装修期租金972524.91元2.确认原告扣除被告已缴纳保证金1149722.25元；3.判令被告支付原告受让《消防设备改造工程承包合同》合同款100000元；4.判令被告支付原告受让《北京市朝阳区八里庄华腾世纪总部公园8#楼10层-12层施工现场内的全部空调系统工程》合同款6804.44元；5.被告承担诉讼费用。事实与理由：2018年6月1日，北京龙湖中佰置业有限公司（以下简称中佰置业公司）与被告签订《房屋租赁合同》，被告租赁华腾世纪总部公园8号楼部分房屋。租赁合同约定：装修期自2018年6月1日至2018年8月31日，装修期内不付租金仅承担物业费、能源费等；租赁期60个月，自2018年9月1日起至2023年8月31日。《房屋租赁合同》约定，承租方未满36个月提前退租的，出租方有权没收保证金，追索其应付租金和费用，并且承租方应支付装修期的租金。2018年6月19日，中佰置业公司与原告、被告签订了《合同主体变更协议》，将租赁合同项下出租人主体由中佰置业公司变更为被告。2019年3月19日，被告发给原告《解约函》，表示因经济形势下滑，于3月19日解除租赁合同。3月25日，原告回复《告知函》，通知被告提前退租，按照约定应扣除保证金作为违约金，并且应支付2019年2月、3月的租金及装修期净租金等费用。被告解除和腾退房屋后至今，未支付任何应付费用。2018年7月，被告与北京巨匠华艺建筑工程有限公司（以下简称巨匠华艺公司）签订《消防设备改造工程承包合同》，约定巨匠华艺公司对被告的办公区进行改造，工程款为600000元。被告已支付500000元。2018年10月，被告与北京太阳雪机电工程有限公司（以下简称太阳雪机电公司）签订《全时新办公区装修改造工程施工合同》，约定太阳雪机电公司对被告的办公区的全部空调系统工程承包，合同总价款为226814.5元。2019年7月巨匠华艺公司将债权消防工程款100000元转让给原告，2019年7月太阳雪机电公司将债权剩余工程款6804.44元转让给了原告。被告辩称，不同意原告的诉讼请求，被告没有实际入住涉案房屋。关于第三项诉讼请求，与本案无关，我方不同意支付。我公司确实没有交纳2019年2月至3月的租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2018年6月1日，中佰置业公司（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，被告租赁华腾世纪总部公园8号楼10层、11层、12层01、02、03、04、05、06单元（以下简称涉案房屋），承租面积2258.01平方米，租赁期限自2018年9月1日至2023年8月31日止，其中自2018年9月1日至2021年8月31日期间月含税租金共计为383240.75元。2021年9月1日至2023年8月31日期间月含税租金共计为414147.26元。装修期为3个月，自2018年6月1日至2018年8月31日止，装修期内，被告无需向甲方支付租金。《房屋租赁合同》第五条关于保证金，双方约定“相当于三个月的租金金额的保证金，即人民币壹佰壹拾肆万玖仟柒佰贰拾贰元贰角肆分（小写1149722.24元）,以确保乙方遵守在本合同项下其必须遵守的一切条文规定；乙方在本合同签订之日起十个工作日内，将保证金支付至甲方。在整个租期内保证金由甲方保管，甲方无须向乙方支付保证金的利息。甲方在收到保证金后应向乙方出具相应收据。”合同附件一第3.1.1租金支付约定“在整个租期内，除首期租金外，租金按日历月缴纳，乙方应于每日历月最后五（5）日前向甲方支付下一日历月之含税租金”。第8.2.3条约定“在合同约定租赁期满前，乙方提前退租的，发生该情形的，没收乙方保证金。如果乙方提前退租未满36个月的，乙方应对装修期免费租金按照未满期间/36个月*3个月装修期免费租金进行核算后补足”。被告支付了自2018年9月至2019年1月期间的租金，未缴纳2019年2月至3月的租金。2018年6月19日，中佰置业公司与原告、被告签订了《合同主体变更协议》，将租赁合同项下出租人主体由中佰置业公司变更为原告。2019年3月21日，被告向原告发出《解约通知函》，称“现由于我司受社会经济形势下滑影响，经公司研究决定自2019年3月20日起解除双方签署的《房屋租赁合同》。”原告称在2019年3月29日向被告发出《告知函》，并提交2019年3月29日《告知函》，以证明已告知被告应付的费用。《告知函》内容：原告于收到2019年3月25日解约函，原告有权扣除被告已缴付的保证金1149722.25元作为违约金，要求被告在2019年3月31日前腾退租赁房屋，将房屋恢复原状，并支付2019年2月和3月的欠付房屋租金766481.5元及装修期净租金972524.907元。逾期腾房还应按租金的1.5倍支付房屋占用费。另要求被告支付相当于2个月租金的空置损失费766481.5元。被告不认可《告知函》的真实性，称系原告单方制作。被告曾与巨匠华艺公司签订了《消防设备改造工程承包合同》，由巨匠华艺公司承包位于北京市朝阳区八里庄华腾世纪总部公园8#楼（10-12层）的全时北分新办公区消防改造工程，开工日期为2018年7月12日，合同总价款为600000元。后巨匠华艺公司与原告签订《债权转让协议》，将被告尚欠的合同款100000元债权转让给原告。2019年8月1日，巨匠华艺公司向被告邮寄了《债权转让通知书》，邮寄地址为被告的注册地，收件人为福荣和联系人李青。被告另与太阳雪机电公司签订《全时新办公区装修改造工程施工合同》，由太阳雪机电公司承包位于北京市朝阳区八里庄华腾世纪总部公园8#楼（10-12层）的全时叁陆伍新办公区空调系统改造工程。合同总价款为226814.5元。2019年8月1日，太阳雪机电公司与原告签订《债权转让协议》，将被告尚欠的合同款6804.44元债权转让给原告。审理中，原告称被迫代替被告向太阳雪机电公司支付了拖欠的工程款，否则太阳雪机电公司不同意将涉案房屋另行出租。原告称太阳雪机电公司于2019年8月15日向被告发函通知债权转让事宜，并提交了《债权转让通知书》及快递查询信息以证明。被告不认可《债权转让通知书》及快递查询信息的真实性。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，未违反法律法规的规定，合法有效的，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告认可未缴纳2019年2月至3月的租金，现原告主张被告支付上述租金766481.5元，合理合法，本院予以支持。原告在2019年3月25日单方面提出解除租赁合同，应承担相应的违约责任。根据双方约定，原告有权扣除被告缴纳的保证金1149722.25元作为违约金，且被告应当向原告支付装修期内的相应租金926165.15元。债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。本案中，原告提交的证据足以证明其与巨匠华艺公司签订了债权转让协议，并向被告履行了债权转让通知义务。现原告要求被告支付从巨匠华艺公司处受让债权100000元，合理合法，本院予以支持。原告与太阳雪机电公司签订了《债权转让协议》，但是其提交的证据无法证明向被告履行了债权转让通知义务。现原告要求被告支付从太阳雪机电公司处受让的债权工程款6804.44元，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十九条、第八十条之规定，判决如下：一、被告北京全时叁陆伍连锁便利店有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告北京龙湖创新文化科技有限公司二〇一九年二月至三月期间的租金七十六万六千四百八十一元五角及装修期内租金九十二万六千一百六十五元一角五分；二、原告北京龙湖创新文化科技有限公司无需退还被告北京全时叁陆伍连锁便利店有限公司保证金一百一十四万九千七百二十二元二角五分；三、被告北京全时叁陆伍连锁便利店有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告北京龙湖创新文化科技有限公司工程款十万元；四、驳回原告北京龙湖创新文化科技有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29910元，由被告北京全时叁陆伍连锁便利店有限公司负担（原告北京龙湖创新文化科技有限公司已交纳，被告北京全时叁陆伍连锁便利店有限公司于本判决生效后七日内给付原告北京龙湖创新文化科技有限公司）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  黄雪芹审判员  马 潇审判员  尹 航二〇二〇年十二月二十四日书记员  赵帛妍书记员  张李营