北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初73089号原告：北京龙世嘉德国际画材销售中心（普通合伙），住所地北京市朝阳区。法定代表人：陈帆，执行董事。委托诉讼代理人：刘雅娜，女，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：高攀，北京市盈科律师事务所律师。被告：左右时光国际餐饮管理（北京）有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：王拴拴，执行董事。委托诉讼代理人：周容，女，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王秀，女，住北京市朝阳区。原告北京龙世嘉德国际画材销售中心（普通合伙）（以下简称原告）与被告左右时光国际餐饮管理（北京）有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，后本院依法作出（2017）京0105民初2959号民事判决，后双方均不服上述判决，上诉至北京市第三中级人民法院。后该院以（2018）京03民终6196号民事裁定书，裁定撤销（2017）京0105民初2959号民事判决，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人刘雅娜、高攀，被告之委托诉讼代理人周容、王秀均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令确认2015年6月26日解除《商铺出租合同》；2、判令被告支付原告拖欠2015年5月1日至6月26日的租金及物业费219336元；3、判令被告支付原告拖欠水电费9210元；4、判令被告支付欠付租金违约金31635元；5、判令被告支付延迟交付场地占用费1147000元；6、判令被告支付免租期租金166500元；7、判令被告支付因被告怠于履行腾退返还义务造成原告额外支付的搬运费3800元、摄影费750元；8、判令被告按照每平米3元每天的标准支付自2015年7月1日至实际搬离之日的仓库费，2015年7月1日至2016年6月30日已经实际发生490560元。事实和理由：原、被告于2014年4月1签署《商铺出租合同》，约定由被告承租原告位于朝阳区花xxx号楼一层102段场地（以下简称涉诉场地）作为“ZOOCOFFEE”品牌使用，建筑面积370平方米，期限自2013年9月19日至2018年8月31日，租金和物业费采取上付制，以三个月为一付款周期，拖欠达15日的，原告有权终止合同，同时保证金不予退还，装修不予折旧赔偿。被告多次违约，长期逾期履行付款义务，侵犯原告合法权益。原告为维护合法权益，故诉至人民法院。被告辩称，我公司不同意原告的诉讼请求。1、原告作为出租方，在合同明确承诺被告涉诉场地是可以作为商铺使用，第一章开头、整体的合同条款都体现是商铺使用，按照合同第11章第2条，原告明确承诺涉诉场地处于正常使用状态，包括法律上可以合法使用及物理状态的正常，实际租用过程中，我公司发现原告没有提供其作为出租方的合法的权利文件，据我了解，涉诉场地属于首开集团，原告是否有权签订合同存疑，在使用过程中，我公司办理房屋经营许可时，被告知房屋有违建的情况，我公司承租房屋的三分之一的面积涉及违建，导致我公司无法办理经营许可，原告的行为已经违反了合同约定，且导致合同存在无法继续履行的可能，我公司向原告提出缓交租金的要求，但原告拒绝，且于2015年5月5日书面致函我公司，称双方签订的合同为无效合同，因此是原告违约在先并声称合同无效，我公司是行使不安抗辩权暂停支付租金，我公司没有违约行为，我公司基于原告违约导致我公司无法使用涉诉场地，这是不安抗辩权项下的有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形；2、涉诉场地存在违章建筑，没有办理相关的手续，根据最高院的司法解释，合同应为无效合同，合同关于赔偿的条款也应无效，如果原告有损失，应提出赔偿的请求，不应依据无效合同主张我公司赔偿，且我公司没有违约，原告违约在先，原告无权单方面宣告合同解除；3、原告的诉讼请求租金部分，2015年5月的租金我公司已经交纳，原告向我公司出具的发票，我公司交纳的是3月至5月31日的租金。就水电费，根据双方的证据可以看出，我公司提出暂缓交纳租金的同时，于2015年6月25日向原告发出通知，要求继续交纳水电费，原告拒绝收取，原告于7月7日回函，写明无法收取水电费并表明将于7月8日停水停电，水电费的责任不在我公司，原告主张的金额没有提供证据证明，原告于7月8日已经停了水电，原告主张的金额不认可，且我公司没有补交的义务，原告主张的违约金是原告违约在先且合同无效，我公司不存在支付违约金的义务；4、关于场地占用费，原告违约在先且合同无效，不应存在占用费，就实际使用和占用情况而言，7月8日之前，我公司仍在使用涉诉场地，7月8日房屋被停水电后，我公司无法继续使用涉诉场地，7月11、12日左右涉诉场地被原告封锁，我公司无法进入房屋，此后由原告实际控制房屋，2015年11月16日我公司发现原告对涉诉房屋进行招租，2015年12月初我公司发现新的租户已经进场，并拆除了我公司的装修并开始新的装修，7月11日之后我公司已经丧失了涉诉场地的控制，没有占有房屋的情况，且合同中约定的占用费超出了司法解释的规定，也实际超出了原告的实际损失。原告的主张的免租期租金，我公司是从林畅手中购买的涉诉场地，且与原告重新签订了合同，原告与林畅的合同终止，我公司与原告的合同开始履行，是一种替代，我公司没有享受免租期的优惠，我公司承租房屋后就开始支付租金，林畅享受的便利及是否有退还的责任不应由我公司承担，原告的主张没有事实及法律依据。原告主张的搬迁费及摄影费，我公司无法确认真实性，即使真实存在也不应由我公司承担，原告违约在先，由此导致的后果不应由我公司承担，我公司多次向原告主张，在案件未结的情况不得搬离我公司的物品，原告置之不理，此后我公司向原告主张在双方在场的情况下我公司将物品自行搬离，原告拒绝并禁止我公司进入涉诉场地，因此产生的责任不应由我公司承担。本案经审理认定事实如下：2014年4月13日，案外人林畅与刘世乾签订《转让协议》，约定：林畅承租涉诉场地租期自2013年9月1日至2018年8月31日，现林畅欲将承租权利、设备设施整体转让给刘世乾，林畅目前经营咖啡馆业务商号为“ZOOCOFFEE”，目前林畅注册了个体经营执照，林畅将所用于的承租权利及承租房屋内所有设备、设施、餐饮用具及家具等权利全部转让给刘世乾，转让后的所有装修、设备、装饰归刘世乾所有，林畅保证刘世乾在不差于目前租赁合同的条件下与房东重新签订租赁协议。林畅应配合刘世乾完成工商变更手续。转让价格170万元。林畅向房东支付了截止2014年5月31日的租金、押金、及物业费342123元，刘世乾接手后向林畅返还。综上，刘世乾应向林畅支付转让费170万元及押金、租金、物业费342123元等。2017年4月18日，刘世乾出具《说明》，写明：刘世乾从林畅处购买涉诉场地咖啡店铺后，最终选择以被告为经营主体。刘世乾已经购买的店铺及资产全部交由被告持有及运营，相应资产及权益亦全部归被告等。2014年4月，原告与被告签订《商铺出租合同》，原告将涉诉场地出租给被告作为“ZOOCOFFEE”品牌使用，建筑面积370平方米，租期自2013年9月1日至2018年8月31日，年租金1350500元，物业费54020元。租金及物业费季付，应付周期到期前30个工作日内支付下一期费用，每逾期一日，按欠付金额的千分之三支付违约金。第一期至第八期季度租金337625元、物业费13506元，合计337625元。涉诉场地交付之日止2013年9月1日止为免租期。被告交纳履约保证金225083元。被告拖欠各项费用达15日的，原告有权终止合同，同时保证金不予退还，被告的装修不予折旧赔偿。被告未按约定时间返还房屋的，自约定时间至实际交付时间，每日按日租金的200%支付占用费。2015年3月14日，被告向原告书面申请因运营困难缓交租金。2015年3月27日，原告回复要求按照合同约定履行，要求被告于2015年3月1日前交清租金及物业费351131元。此后，原告又发出催款通知书。2015年5月15日，原告送达被告《场地回收通知书》，写明：因双方合同首末页进行了更换，该合同中间部分可能存在严重失实的情况，该合同属于具有欺诈行为的无效合同。2015年6月26日，原告通过在涉诉场地张贴的方式发出《解除合同通知书》，写明：被告应于2015年5月31日交纳第5期租金，经多次催促不履行合同主要义务，现通知如下：即日起解除双方签订的合同，保证金不予退还，被告应支付违约金、免租期租金、水电费、占有使用费、腾退涉诉场地，解除后5个自然日内腾退涉诉场地，逾期则将于2015年7月1日实施断水、断电。2015年7月7日，原告通过在涉诉场地张贴的方式发出《关于拒收商户缴纳水电费通知》，写明：定于2015年7月8日对涉诉场地实施停水、停电的处理等。2015年7月10日，原告通过在涉诉场地张贴的方式发出《场地回收通知书》，写明：原告需要对涉诉场地进行回收，请被告于收到通知3日内清空并腾退场地等。2015年7月16日，原告通过在涉诉场地张贴的方式发出《通告》，写明：因被告严重违约，故决定近期对涉诉场地进行封闭并收回，店内物品请于2015年7月16日至19日间联系我司物业部，并自行清理搬运，如不予清理或不予回应，视为放弃店内物品所有权，我司代为清理，由此产生的搬运费、保管费及其他费用由被告承担。2015年12月7日，原告与北京中通利康搬家服务有限责任公司签订《搬家服务合同》，约定2015年12月7日从起运地址朝阳区xxx号楼运至朝阳区xxx1层，搬运费用3800元并开具相应发票。2016年6月23日，原告与北京百思佳（北京）物业管理有限公司签订《北京市房屋租赁合同》，约定租赁位于北京市朝阳区xxx一层库房，建筑面积448平方米，租赁期间自2015年7月1日至2016年6月30日，租金标准3元/天/平方米，年租金490560元，支付方式为季付。庭审中，双方确认原告已经交纳2015年3月-5月的租金及物业费351131元。2015年2月的水电费6068．1元及垃圾清运费500元已经交纳。经询，双方认可租金已经交纳至2015年5月31日，保证金225083元原告尚未退还被告。另查一、案外人刘世乾于北京市海淀区人民法院起诉林畅合同纠纷一案，2017年6月29日，该院作出（2015）海民（商）初字第33358号民事判决，该民事判决认定所涉咖啡店位于14号楼东南侧，根据北京市规划委员会朝阳分局出具的《关于刘世乾来访事项办理情况的回复》，该咖啡店所使用的房屋包含未经过规划审批的新建房屋，并判决确认刘世乾解除合同的行为有效，刘世乾与林畅于2014年4月13日签订的《转让协议》于2015年10月14日解除；林畅于该判决生效之日起十日内退还刘世乾转让费160万元；驳回刘世乾的其他诉讼请求。后林畅不服上诉民事判决，上诉至北京市第一中级人民法院，该院作出（2017）京01民终7643号民事裁定，裁定撤销北京市海淀区人民法院（2015）海民（商）初字第33358号民事判决；发回北京市海淀区人民法院重审。后该院作出（2018）京0108民初899号民事判决书，判决驳回刘世乾全部诉讼请求，刘世乾不服上述民事判决上诉至北京市第一中级人民法院，该院作出（2020）京01民终6693号民事判决书，判决驳回上述，维持原判。另查二、2017年，北京首开望京物业服务有限公司向本院起诉北京龙世投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，北京首开望京物业服务有限公司请求判令北京龙世投资有限公司腾退北京市朝阳区xxxx号楼及支付自2016年1月1日起至实际腾退之日止的房屋使用费，后本院作出（2017）京0105民初5321号民事判决，判决北京龙世投资有限公司于该判决生效后七日内将北京市朝阳区xxx号楼腾退给北京首开望京物业服务有限公司，北京龙世投资有限公司于该判决生效后七日内按照年租金2686400元的标准向北京首开望京物业服务有限公司支付2016年1月1日至实际腾退之日的房屋使用费，驳回北京龙世投资有限公司的全部反诉请求。后北京龙世投资有限公司上诉至北京市第三中级人民法院，2018年6月29日，该院作出（2018）京03民终6521号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原判。庭审中，双方的主要争议：1、违建问题。2013年3月14日，位于朝阳区xxx号楼的登记于北京首都开发控股（集团）有限公司名下，建筑面积3245．27平方米。2015年6月20日，北京市规划委员会朝阳分局于出具规（朝）来访（2015）10号《关于刘世乾来访事项办理情况的回复》，写明：刘世乾，日前您来我局信访，反映朝阳区xxx号楼北京国际画材中心存在违法建筑，要求查处。现将调查情况回复如下：经核实，您反映的北京国际画材中心位于朝阳区xxx号楼，该项目的首层西南侧、原四层屋顶及主体西北侧存在新增房屋，系承租单位在租赁该楼后所建，未向规划行政主管部门申报相关手续。另，周边的东侧、北侧和西侧一层现状商铺，我局未查到其规划审批记载。根据北京市人民政府《北京市禁止违法建设若干规定》（市政府令第228号），属城市管理综合行政执法机关查处职责范围，建议向城管部门反映等。2018年2月27日，北京市朝阳区城市管理综合行政执法监察局作出【2018】002号行政处理意见书，其答复为经查，针对“朝阳区xxx号楼北京国际画材中心违法建设”的问题，属地望京城管执法队已对该处建筑的合法性进行立案调查。下一步，执法队将积极履职，推进案件进展。诉讼中，本院工作人员对涉案现场进行了现场勘验，并向望京城管队调取了相关卷宗。2、环评问题。2020年10月27日，北京市朝阳区生态环境局作出《回复》，其内容为经查，该局未收到被告的建设项目环境影响评价审批申请。根据《建设项目环境影响评价分类管理名录》（自2017年9月1日起施行），餐饮场所应依法办理环境影响登记表备案手续，无需进行环境影响评价。2020年11月11日，北京市朝阳区生态环境局作出《回复》，其内容为经查，北京易信达餐饮管理有限公司提交的申请材料不齐全，该局依法告知其须补齐补正的相关资料，截至2017年9月1日，其未按要求向该局提出申请。根据《建设项目环境影响评价分类管理名录》（自2017年9月1日起施行），餐饮场所应依法办理环境影响登记表备案手续，无需进行环境影响评价。本院认为，本案争议焦点有三，第一、朝阳区xxx号楼中被告承租区域是否存在违建。被告主张承租区域内存在违建，（2020）京01民终6693号民事判决中对此有相关认定，结合本案中相关证据，本院对被告该项抗辩不予采信。第二、被告未能办理经营所需证照手续与上述问题之间的关联性问题。（2020）京01民终6693号民事判决中对此有相关认定，结合本案中《回复》等相关证据，本院对被告该项抗辩不予采信。第三、违约问题。结合以上两点，2014年4月原告与被告签订的《商铺出租合同》系双方真实意思表示，具有法律约束力，双方均应依约履行。鉴于上述意见，结合被告迟延缴纳租金，故本院认定被告之行为构成违约。关于解除《商铺出租合同》一节，鉴于被告违约，结合涉案合同约定、原告通知等，本院对原告该项诉讼请求予以支持；关于2015年5月1日至6月26日的租金及物业费一节，鉴于被告租金等缴纳至2015年5月31日，故被告应缴纳2015年6月1日起至6月26日期间的租金96200元和物业管理费3848元。关于水电费9210元一节，被告实际使用涉案场地，其应该缴纳相关水电费，考虑原告之证据、被告抗辩等，本院酌情确定具体数额。关于场地占用费一节，鉴于原告在2015年7月10日、16日书面告知被告收回涉诉场地并要求被告在2015年7月19日前自行清运物品、停水停电、合理期间等因素，本院酌情确定场地占用费为100000元。关于租金违约金31635元一节，鉴于原告表示没收了被告保证金，考虑被告之违约、原告实际损失等因素，本院对原告该部分诉讼请求不予支持；关于免租期租金166500元一节，鉴于涉案合同签署时间、转让等因素，本院对此不予支持；关于搬运费、摄影费、仓储费一节，鉴于被告违约、双方就物品的沟通、合理期间、原告已处理情况等因素，本院酌情为100000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条、第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告北京龙世嘉德国际画材销售中心（普通合伙）与被告左右时光国际餐饮管理（北京）有限公司于2014年4月签署的《商铺出租合同》于2015年6月26日解除；二、被告左右时光国际餐饮管理（北京）有限公司于本判决生效后七日内向原告北京龙世嘉德国际画材销售中心（普通合伙）支付2015年6月1日至2015年6月26日的租金及物业费合计100048元；三、被告左右时光国际餐饮管理（北京）有限公司于本判决生效后七日内向原告北京龙世嘉德国际画材销售中心（普通合伙）支付水电费8000元；四、被告左右时光国际餐饮管理（北京）有限公司于本判决生效后七日内向原告北京龙世嘉德国际画材销售中心（普通合伙）支付场地占用费100000元；五、被告左右时光国际餐饮管理（北京）有限公司于本判决生效后七日内向原告北京龙世嘉德国际画材销售中心（普通合伙）支付搬运费、摄影费及仓库费合计100000元；六、驳回原告北京龙世嘉德国际画材销售中心（普通合伙）的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22070元，由原告北京龙世嘉德国际画材销售中心（普通合伙）负担16499元（已交纳），被告左右时光国际餐饮管理（北京）有限公司负担5571元（原告已交纳，被告于本判决生效后七日内转交给原告）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  欧阳华审判员  李晓华审判员  杨**晶二〇二〇年十二月二十一日书记员  彭林海