北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0105民初6881号原告：北京京隆房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街3号铂宫国际中心B座1103室。法定代表人：李国库，董事长。委托诉讼代理人：王悦，北京市环球律师事务所律师。委托诉讼代理人：于浩，北京市环球律师事务所上海分所律师。被告：北京盛世空间商业管理服务有限公司，住所地：北京市朝阳区新房路3号院3号楼12层1506。法定代表人：李昊，总经理。委托诉讼代理人：颜志平，北京上泽广霁律师事务所律师。原告北京京隆房地产开发有限公司（以下简称原告）与被告北京盛世空间商业管理服务有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。本案依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员于婷独任审理。原告的委托诉讼代理人王悦、于浩，被告的委托诉讼代理人颜志平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：1.确认《房屋租赁合同》于2018年3月12日解除，被告立即将北京市朝阳区铂宫中心BC座裙房二、三、四层现状返还给原告；2.被告向原告支付解除合同违约金3150366元（1050122×3）；3.被告按照月租金1050122元的标准，向原告支付自2016年6月1日至2018年3月12日期间的租金19946564.6元；4.被告按照8元/平方米/月的标准，向原告支付自2017年6月1日起至实际返还房屋之日止的物业费及滞纳金；5.被告按照47元/平方米/年的标准向原告支付2017-2018年度、2018-2019年度的供暖费649061.54元及滞纳金；6.被告按照40元/平方米/年的标准向原告支付2017年度及2018年度制冷季的制冷费及滞纳金；7.被告向原告支付2018年3月13日至实际返还房屋之日的房屋占有使用费(2018年3月13日至2018年3月14日租金标准为5元/平方米/天，2018年3月15日至实际返还房屋之日的租金标准为日租金标准的三倍，即15元/平方米/天)；8.被告承担原告为实现本案债权而支出的律师费70万元。事实与理由：2016年6月6日，我公司与被告签署《房屋租赁合同》，约定被告承租我公司所属的坐落于北京市朝区朝外大街3号铂宫国际中心BC裙房房屋二、三、四层（四层目前的实际楼层为五层），租赁面积为6904.91平方米，租赁期限为2016年6月1日至2026年5月31日。合同第三条约定了租金、押金的标准及支付方式：第一年为装修优惠期，装修优惠期租金为2520292元；第二年为扶植期，扶植期间租金标准为2元／平方米／天，年租金为5040584元；第三年为正常租期，正常租期租金标准为5元／平方米／天，第四年起为递增期，租金标准以5元／平方米／天为基数每年递增5%。装修优惠期租金应于签约之日起三个工作日日内一次性支付，扶植期、正常期、递增期租金为半年付，提前一个月付下一个半年度租金。合同第四条约定了物业费、供暖费、制冷费的收费标准，物业费为8元／平方米／月，供暖费为47元／平方米／年，制冷费为40元／平方米／年，被告应根据我公司或物业公司的书面通知5日内缴纳，逾期一日按总费用金额的5‰缴纳滞纳金。合同还对双方的权利义务、合同解除、违约责任等内容进行了约定。其中，合同第八条第10款约定，被告对外分租、转租应提前7个工作日书面申报我公司同意后方可进行，但不得将承租房屋整体转租给一方；第十二条第3款第（2）项约定，被告逾期未支付租金达30日的，我公司有权解除合同、收回租赁房屋并要求赔偿损失；第十三条第1款约定，租赁期限前两个租赁年内，如被告有合同第十二条第3款约定情形导致我公司解除合同的，应按正常租期月租金的三倍支付违约金，我公司解除合同时，被告应付我公司租金以实际使用天数计算，租金标准按正常租期租金计算；第十三条第5款约定，如我公司解除合同，被告应在解除合同通知送达之日起3日内立即腾退承租房屋，每延迟腾退一日，按合同约定日租金标准的3倍按日承担房屋占用费。合同签订后，我公司依约向被告交付了租赁房屋，被告则支付了首期租金2520292元及押金1260146元。由于2016年初我公司就己启动了山水铂宫项目整体升级，我公司于2016年9月初通知被告需要对裙房进行适当的施工改造，被告表示全力支持。施工改造中，占用了被告部分使用面积，给其造成了一定影响。对此，我公司于2016年11月17日提出给予被告在物业费、供暖费上适当的减免：被告亦同意此方案，并按照减免的金额缴纳了物业费、供暖费。然而，被告并未在合同约定的2017年4月30日前支付第二期租金，我公司于2017年5月9日向被告发出了租金催缴通知，被告收到通知后仍未向我公司支付拖欠的租金。此后，被告亦开始拖欠第二年度的物业费、供暖费及制冷费。经我公司多次催要，被告仍以各种理由拒绝支付各项费用。鉴于被告拖欠租金早已超过30日，我公司依据合同第十二条第3款第（2）项的约定，于2018年3月12日向被告发送了《解除合同通知书》，告知被告自通知发出之日起《房屋租赁合同》正式解除。我公司认为，被告的行为已经严重违反合同中有关租金及其他费用支付的约定，构成根本违约，造成我公司出租房屋收取租金的合同目的无法实现，损害了我公司的合法权益。故提出上述诉讼请求。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。1.不同意解除合同，本案是原告违约，房屋交付后，原告进行装修改造导致我方无法使用租赁房屋。2.双方合同约定优惠期一年，但原告装修导致我方无法使用房屋，所以装修优惠期应当延长，从2018年8月开始计算。3.2018年8月，我方才开始正常使用租赁房屋，所以不应支付物业费、供暖费及制冷费，且原告主张的滞纳金超过法律标准。4.不同意支付房屋占有使用费，租期应该从2018年8月开始计算，且第一年应该是装修优惠期，第二年是装修扶植期。5.律师费无合同及法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有争议的证据，本院予以确认并在卷作证，据此认定事实如下：2016年6月6日，原告作为出租方（甲方）与被告作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：由被告承租北京市朝阳区朝外大街3号铂宫国际中心BC裙房房屋，建筑面积6904.91平方米，租赁期限为：2016年6月1日至2026年5月31日止，共计10年。如租赁房屋实际交付日与上述约定交付日不同，合同起租日自实际交付日起计，终止日期相应顺延，租期起始日和终止日亦相应顺延。房屋用途：智创空间，其中包含办公、居住、财务服务、金融服务、商务服务、法务咨询、人才输送、展示展厅、配套便利超市、商务中心等服务业态……第三条租金、押金及其他费用标准及支付：1.租金、押金标准：（1）租赁房屋的租金标准均按本合同第一条第2款约定的建筑面积计收，租金计算公式：年租金=日租金*建筑面积*365。半年租金=年租金/2。月租金计算公式：月租金=年租金/12。租金为含增值税租金。（2）装修优惠期：共12个月，自2016年6月1日起至2017年5月31日止。装修优惠期租金为2520292元，人民币大写贰佰伍拾贰万零贰佰玖拾贰元整，但乙方仍应支付装修优惠期内实际发生的和物业费、制冷费、冷热水费、强弱电费、供暖费、公共照明、垃圾消纳等相关费用。（3）扶植期：共计12个月，自2017年6月1日起至2018年5月31日止，扶植期间日租金为2元/平米/天，月租金为420049元，人民币大写肆拾贰万零肆拾玖元整。扶植期年租金为5040584元，人民币大写伍佰零肆万零伍佰捌拾肆元整。（4）正常租期：自2018年6月1日起至2019年5月31日止，日租金标准为5元/平米/天。月租金为1050122元，人民币大写壹佰零伍万零壹佰贰拾贰元整。年租金为12601461元，人民币大写壹仟贰佰陆拾万零壹仟肆佰陆拾壹元整。（5）递增期：自2019年6月1日至2026年5月31日期间，以日租金5元/平米/天为基数每年递增5%，即2019年6月1日起至2020年5月31日止，日租金5.25元/平方米/天，2020年6月1日至2021年5月31日止，日租金5.51元/平方米/天，2021年6月1日起至2022年5月31日止，日租金5.79元/平方米/天，2022年6月1日起至2023年5月31日止，日租金6.08元/平方米/天，2023年6月1日起至2024年5月31日止，日租金6.38元/平方米/天……（6）押金：3个月租金。装修优惠期和扶植期期间押金金额为1260146元，人民币大写壹佰贰拾陆万零壹佰肆拾陆元整。正常租期和递增期期间押金金额为3150365元，人民币大写叁佰壹拾伍万零叁佰陆拾伍元整，2018年4月30日前补齐押金差额1890219元，人民币大写壹佰捌拾玖万零贰佰壹拾玖元整。在合同执行过程中，乙方押金被扣除时，应自扣除之日起7日内补齐押金。押金不计利息，于合同期满后甲方在扣除乙方应缴未缴费用后退还乙方。2.押金及首期租金支付方式和时间。（1）在签订本租房合同当天，乙方支付房屋押金人民币1260146元（人民币大写壹佰贰拾陆万零壹佰肆拾陆元整）。（2）自签约之日起三个工作日内乙方须一次性付清首期租金（装修优惠期全年租金）人民币2520292元，人民币大写贰佰伍拾贰万零贰佰玖拾贰元整。如乙方未按以上时间付清应付款项，则视为乙方违约，甲方有权终止本合同，乙方所交纳的押金甲方不予退还。3.租金支付方式：装修优惠期全年一次支付。扶持期、正常期及递增期租金支付方式为半年付，提前1个月支付下一个半年度租金。在租赁期限内共分19期支付。具体租金标准及支付时间如下：1.时间：2016.6.1-2017.5.31，租金总计2520292元，支付时间及金额：签约当日支付押金1260146元，签约之日起三个工作日内支付装修优惠期全年租金2520292元；2.时间：2017.6.1-2017.11.30，租金总计：2520292元，支付时间及金额：2017.4.30前支付2520292元；3.时间：2017.12.1-2018.5.31，租金总计2520292元，支付时间及金额：2017.10.31前支付2520292元；4.时间：2018.6.1-2018.11.30，租金总计6300731元，支付时间及金额：2018.4.30前支付6300731元；5.时间：2018.12.1-2019.5.31，租金总计6300731元，支付时间及金额：2018.10.31前支付6300731元；6.时间：2019.6.1-2019.11.30，租金总计6615767元，支付时间及金额：2019.4.30前支付6615767元；7.时间：2019.12.1-2020.5.31租金总计6615767元，支付时间及金额：2019.10.31前支付6615767元；8.时间：2020.6.1-2020.11.30租金总计6943405元，支付时间及金额：2020.4.30前支付6943405元；9.时间：2020.12.1-2021.5.31租金总计6943405元，支付时间及金额：2020.10.31前支付6943405元……5.租金支付日。乙方以现金形式支付租金的，乙方将租金付至甲方收款账户之日为租金支付日；乙方以支票、汇款或其他方式支付租金的，款到收款账户之日为租金支付日……第四条其它费用及支付1.物业管理费：按建筑面积收取，物业费标准：8元/平方米/月。2.水、电费、供暖、制冷费标准。租赁期间，甲方负责乙方冷热水、强弱电、供暖、制冷的供给，甲方租赁房屋内的水、电用量单独装表计量，冷热水、强弱电费用按每月计量表实际发生数计算，按水电供应单位的收费标准几首，供暖费按照47元/平方米/年的收费标准计收，制冷费按照40元/平方米/年的收费标准计收……4.支付方式。水电费交付方式以月度形式缴付。在租赁期限内，乙方应根据收费方（甲方/物业管理公司）的书面通知5日内向收费方（甲方/物业管理公司）支付上期实际发生的水、电费、电梯/扶梯运行电费以及本期即将发生的物业费、供暖费、制冷费等，每逾期一日按照总费用金额的5‰缴纳滞纳金……第五条物业管理1.租赁房屋的物业管理公司为北京山水文园物业管理服务有限公司……5.维修保养责任5.1租赁期限内，甲方负责租赁房屋及附属设施设备的以下维修：（1）甲方负责租赁房屋的主体修缮，但乙方在装修过程中改动的主体部分，及由于乙方非正常使用造成损坏或不能使用的除外；（2）甲方确保乙方开业前乙方租赁区域内电梯运行正常、符合国家标准，如遇电梯质量问题产生的故障维修双方协商解决……第六条租赁房屋交付及返还1.租赁房屋交付。（1）乙方已经现场勘查过承租房屋，认可承租房屋现状，甲方应于2016年6月1日前将租赁房屋按届时现状交付给乙方……（2）承租房屋交付应具备条件：承租房屋及附属设施交付时需处于可供使用状态；给排水、强弱电、暖通可供使用；电缆电线、电梯正常运行；消防系统可供使用。2.租赁房屋返还。租赁期限届满之日，乙方应向甲方返还租赁房屋，并结清应承担的各项费用，乙方逾期未返还租赁房屋的，应依本合同约定的租金标准，按逾期天数向甲方支付逾期租金。本款所述的返还租赁房屋，是指乙方按返还之日的租赁房屋现状，与甲方进行租赁房屋的交接……第七条甲方权利义务……3.乙方在出现下列任何一种情况时，甲方有权单方终止本合同，收回承租房屋，乙方已经交纳的租金、押金及其他费用甲方不予退还。（1）乙方逾期交纳租金或水电等合同约定相关费用超过30日的……第八条乙方权利义务……9.本合同终止时，乙方应将承租房屋按原样交还甲方，并保持其完好。乙方经甲方同意后对承租房屋进行了装修、改造的，甲方收房时无须向乙方支付任何补偿……第十二条合同的生效与解除……3.乙方有下列情形之一的，甲方有权解除本合同、收回租赁房屋并要求乙方赔偿损失：……（2）逾期未支付租金达30日的……第十三条违约责任1.本合同租赁期限内的前两个租赁年之内，如乙方有本合同第十二条第3款约定的情形之一导致甲方解除合同的，应按正常租期月租金的三倍向甲方支付违约金，甲方解除合同时，乙方应付甲方租金以乙方实际使用租赁房屋的天数计算，租金标准按正常租期租金标准计算。乙方支付的违约金不足弥补甲方损失的，就差额部分乙方仍需继续向甲方赔偿。同时甲方不予退还乙方已缴纳的所有款项（包括但不限于合同押金、租金等费用）。2.合同租赁期限内的第三个租赁年起至本合同到期日，如乙方有本合同第十二条第3款约定的情形之一导致甲方解除合同的，应按违约当年月标准租金的三倍向甲方支付违约金。甲方解除合同时，乙方应付甲方租金以乙方实际使用租赁房屋的天数计算，租金标准按违约当年租金标准计算。乙方支付的违约金不足弥补甲方损失的，就差额部分乙方仍需继续向甲方赔偿。同时甲方不予退还乙方已缴纳的所有款项（包括但不限于合同押金、租金等费用）……5.甲方有按合同约定收取租金、押金和其他费用的权利。如乙方无故未按约定缴付租金、押金和相关费用，逾期超过7天，乙方应按应交未交租金的金额为基数，按天向甲方支付千分之三的违约金。逾期越过15天，甲方有权停止水、电、暖供应，并禁止乙方及乙方分组的人员进入承租区域。逾期超过30天，甲方有权解除合同，乙方交付的押金及相关费用甲方均不退还。由此给乙方带来的损失和给乙方分租商户带来的损失均由乙方承担。如甲方解除合同，乙方应在解除合同通知送达之日起3日内立即腾退承租房屋。每延迟腾退1日，依合同约定日租金的3倍按日承担占用费。延迟腾退超过5日，乙方场内的一切设备设施物品视为遗弃物，甲方有权任意处置而不负责赔偿……2016年6月1日，原告向被告交付涉案房屋。被告主张，其承租涉案房屋后，将其中部分租赁场地转租给十余家次承租人。（一）关于费用支付情况1.关于租金及押金。合同签订后，被告向原告支付了2016年6月1日至2017年5月31日期间的租金2520292元及押金1260146元。2.关于供暖费。2017年1月10日，被告支付2016年11月15日至2017年3月15日期间的供暖费20244.84元。2019年3月28日支付供暖费3万元。3.关于物业费。2016年12月15日，被告支付2016年6月1日至2017年5月31日期间的物业费46273.92元。4.关于制冷费。2019年1月29日，被告支付制冷费2万元；2019年4月30日，被告支付制冷费1万元。经询，被告认可原告主张的关于租金、物业费、供暖费、制冷费的欠付时间及金额。（二）关于各项费用的催缴情况2017年11月30日，原告向被告发送《催缴通知函》，要求被告于收到通知书后3日内支付2017年6月1日至2017年11月30日期间房屋租金2520292元、2017年12月1日至2018年5月31日期间房屋租金2520292元、物业费662871.36元（2017年06月01日至2018年05月31日）、供暖费324530.77元（2017-2018年供暖季）、制冷费276196.40元。被告工作人员胡阳兵于2017年12月7日签收该通知书。2017年12月15日，被告签收原告发送的《催缴通知函》，内容为要求被告自通知函发出之日起5日内，补足欠缴的房租共计5040584元（2017年06月01日至2018年05月31日），物业费662871.36元(2017年06月01日至2018年05月31日)，供暖费324530.77元（2017年至2018年度），制冷费276196.40元（2017年度）等。2018年3月12日，原告向被告发送《解除合同通知书》，内容为：“……贵司应于2017年4月30日及2017年10月31日前分别支付对应租期内租金。虽经我司多次发函催告，截至目前贵司仍未支付。贵司还存在擅自装修及转租等严重违约行为。贵司的行为已构成根本违约，严重损害我司合法权益。现根据合同第七条、第十二条的相关约定，正式通知贵司：一、自本通知发出之日起，贵我双方签订的《房屋租赁合同》立即解除。二、请贵司立即支付拖欠的租金、物业服务费、违约金等费用。三、请贵司在收到本通知之日起10日内将租赁房屋恢复原状并腾退租赁房屋，否则，由此引起的一切法律责任及损失均由贵司承担……”被告于2018年3月12日收到该通知书。2018年4月2日，北京山水文园物业管理服务有限公司铂宫项目部向被告发送关于2018年5月6日至2018年9月30日期间的供冷费（金额为276196.4元）的《业户函》。被告工作人员胡阳兵签收。对有争议的证据和事实，本院认定如下：（一）关于原告的施工改造问题原告主张于2016年9月初通知被告需要占用被告部分面积进行施工改造，施工改造工程分两部分：一是门头改造（2016年11月至2017年10月期间），影响被告租赁场地面积297平方米；二是漏水维修（时间无法统计，随时漏水、随时维修），漏水由三方面原因造成：下大雨、被告装修打坏了防水层、物业公司维修。施工范围仅包括其提交图纸显示的阴影部分的面积。被告不予认可，主张原告于2016年9月至2018年8月期间针对整个楼进行整体改造，施工范围除图纸显示的阴影部分面积外，还包括二层及三层的两侧楼梯间及一层整个大厅改造，总计影响4000平方米，一层大厅虽不影响被告使用，但影响对外出租。就施工情况，原告提交如下证据用以证明2017年夏季北京遭遇连环暴雨，屋内渗水属正常情况，原告对渗水问题进行了处理；根据北京市政府规定2017年11月15日至2018年3月15日不得施工，因此未拆除BC裙房外立面的脚手架，但房屋内部已经完工；BC裙房的门头改造在二三层用石膏板将施工区域分开，施工区域仅297平方米，并于2017年10月完工，对被告影响极小：1.中国天气网对2017年天气总结报道的截屏；2.工程指令2017-7-12及小型工程竣工验收记录（显示：2017年8月21日就漏水维修等问题施工完成，验收合格）；3.北京市住房城乡建设委员会发布《2017-2018年秋季建设系统施工现场扬尘治理攻坚行动方案》（显示：2017年11月15日至2018年3月15日，朝阳区等范围内房屋拆迁施工等工程停工）；4.工程指令、工程验收表及建筑图纸；5.涉案房屋现状照片。被告认可证据1的真实性，不认可证明目的，暴雨不代表房屋漏水就正常，暴雨并非不可抗力；不认可证据2的真实性及证明目的，无盖章，也无被告签字确认；认可证据3的真实性，但不认可证明目的，北京市的特殊规定不是原告的免责事由，不能因装修改造因政府行为停止还要求被告支付租金，文件于2017年9月15日发布，原告自2016年开始装修，拖延工期；对证据4真实性、关联性、证明目的均不认可，无盖章，也无被告签字确认；认可证据5的真实性，但不认可证明目的，只能代表房屋现状，不代表改造时的情况。因原告提交了证据1至证据5的原件或原始载体，故对其真实性，本院予以采信。被告提交如下证据用以证明：原告在被告入住后即开始施工改造，至2018年5月8日，原告装修改造工程仍未完工，双方就原告装修改造对被告造成的损失进行沟通，但未解决根本问题：证据1.2016年10月24日，被告向原告发送的《关于山水广场施工改造工程对我司租赁房屋造成影响的函》，内容显示：“在本项目合作过程中，我司作为山水铂宫BC裙房的承租方，对贵司近期关于裙房施工的计划，我们将大力配合和支持。但是，现在贵司的实际施工对我方承租区域造成了极其严重的影响和后果。现详列如下，请贵司给予及时解释和合理的赔偿。1.贵司的改造方案，并未提前用书面方式通知，仅口头告知我方要做加固改造，也没有提交具体改造方案，因此并未得到我司的正式认可。此外，实际施工与口头通知的改造方案也不一致。2.更为严重的是，在未获得我司书面认可、且对贵司施工时间和施工方案都未确定的情况下—，贵司施工人员对我司已出租面积进行了大规模拆除和改造工程。此做法甚为不妥。望贵司给予合理的解释，并给出可实施的书面赔偿方案。3．现拆除面积中包含已入住客户，不排除入住客户以法律手段维护其经济权益。4．施工中施工队的一些野蛮行为对我司造成极为恶劣的影响：第一，施工队的所有施工人员没有统一服装和工牌进行施工，对我方租赁范围内造成极大的安全隐患。第二，施工中拆除了已租赁范围内客户的办公区域墙面，并且被拆除的是客户的库房，引起已租客户的强烈抗议。如客户清点后发现造成的损失，贵司必须给与赔偿。第三，擅自拆除二层过道和已租赁面积的地板砖和已做好装修的隔断墙，影响我司二层整层租赁面积达两千多平方米无法出租。严重影响到我司当前的招商进度和对外宣传推广方案，增加了我司的招商难度。希望贵司给出合理的赔偿方案。5．此外，贵司在白天工作时间的施工噪音较大，已经严重影响到租户和我司的正常办公。我司现在每天接到客户投诉电话多达三十多次，希望贵司能够调整施工时间，承诺在夜间施工，保证客户的正常办公环境。附件为现场施工的照片，作为我司对此事件描述的佐证。针对上述问题，请贵司接到此函后三个工作日内予以答复。并且希望贵司能够提供工程进度表、以及影响我司租赁面积内的工程施工单详单和具体完工日期。对于租赁面积的赔偿细则，以及对我司的赔偿细则，请贵司予以书面回答。附图标注：‘图1为201所租面积在施工场地范围内无法正常办公；图2为201所租面积在施工场地范围内无法办公，导致我方违约’”证据2.2016年11月4日，被告向原告发送的《关于再次请求回复山水广场施工改造工程对我司租赁房屋造成影响的函》；证据3.2016年11月9日，原告给被告的《回复函》，内容显示：“按照我司工作计划，2016年初山水广场升级改造工程已全面启动，并将于今年年底前完成大部分工程升级改造工作，预计2017年5月实现山水广场项目的完美收官（具体完工时间视施工进度而定）。对于贵司来函提出的相关问题，目前我司正从速推进施工进度，待施工完成后，我司将组织召开专项会议予以商定。特此说明！”证据4.2016年11月17日，原告向被告发送的京隆（函）字：第20161117号《回复函》，内容显示：“……按照合同约定贵司年度应缴费面积6904.91㎡，应支付物业费662871.36元(2016.6.1-2017.5.31)，供暖费290006.22元（2016-2017年度），应缴合计952877.58元。鉴于目前裙房施工改造，我部对贵司今年度物业费及供暖费予以相应减免，减免后只收取5层办公面积482.02㎡，减免后收取物业费46273.92元，供暖费20244.84元，减免后合计收取66518.76元，共计减免贵司相关费用886358.82元（减免物业费616597.44元，供暖费269761.38元）。3．对于贵司来函提出的相关问题，目前我司正从速推进施工进度，待施工完成后，我司将组织召开专项会议予以商定。特此说明！”证据5.2017年8月1日的《会议纪要》，显示：参加人：盛世空间赵总、胡总，山水广场王威、张会军、王屹、郭志刚。会议名称：关于山水广场项目与北京盛世空间商业管理服务有限公司双方需求沟通事宜会。会议洽商内容：盛世空间意见：赵总意见：1.关于北京盛世空间商业管理服务有限公司现有问题及历史问题协商解决分两段。第一段为遗留问题确认，出具解决方案；第二段为租赁主体出租方如果出现人员或合同条款的变更，请“京隆”甲方出据盖章函件。2.自“盛世空间”进驻山水广场已经一年，影响租区使用的施工一直在进行，请“京隆”给出施工截止日，以便“盛世空间”进一步规划租区用途。3.对于目前状况请“京隆”出据补救措施，包括外立面是开放式诱发盗贼进入，租区无安全感。进入冬季防冻措施等等。不能与之前已经发生的影响租区使用的补偿措施一起协商。4.希望与物业服务公司签署补充协议，将权利和义务标明，以便日后再遗留问题解决后缴费与接收服务。5.租区5层屋面漏水，希望雨季后可以修好，消除安全隐患。赵总意见：1.关于租区目前维修方案、维修措施、补救、补偿方案的洽商，请“京隆”出据有效的商函文件。2.未接到第1条相关文件之前只是对现状进行维修，不作为解决遗留问题正式洽商。与今后洽谈遗留问题的赔偿及补偿条件并无关联。赔偿及补偿问题是针对之前造成的损失的赔偿，不能因为维修而减少。3.对于施工期确定的补救措施可以协商解决，前提是必须认可目前造成的全部损失。胡总意见：1.对于“盛世空间”入住“山水广场”2个月就开始在租区内施工事实，认为租赁时有隐瞒租区使用规划的嫌疑。2.对于去年“麦田考试”事件，盛世已经成为被告，事件过程已经转给“京隆”等待法院开庭。山水广场意见：王威意见：1.山水广场项目管理团队，包括参会人与山水广场的同事真诚为您提供服务，希望能将影响贵租区正常使用的工程问题解决，并持续维护租区的正常使用。2.对于外立面敞开问题，目前不能解决。我司将继续关注督促推进。请盛世提出临时补救措施，共同商议。3.对历史遗留问题已经进行了初步了解，是可以通过协商解决的。4.对于贵司提出的要求，请不要影响租区的租金、物业费、能源费等合同中约定费用的缴纳。张会军总意见：1.关于屋面漏水事宜，已经开始施工做初步缓解漏雨情况，包括房间内放置接水盘，屋面做导流措施，石材修复等。2.租区的外立面修复工期初定3个月，安排安装窗户。3.租区屋面防水修复需要2个月的施工期，现场查看的漏点要逐项工作逐一漏点的修复，即将于9月份完工。证据6.业户函；证据7.2018年3月20日，被告向原告发送的《2018年5月17日沟通会关于北京盛世空间商业管理服务邮箱内公司提供影响其经营的文件资料及组会函》，显示：此次加固改造至今尚未完成，工期之长、改造面之大实属罕见（现2、3层楼体外立面还在施工改造中，并且护栏脚手架对我方2、3层租赁面积仍有遮挡）……造成我方近70%的有效租赁面积至今无法正常使用……由于贵方擅自改变租赁物的现状，且交付的租赁房屋主体结构存在质量问题……证据8.协调函；证据9.（2017）京海诚内民证字第15397号《公证书》，显示2017年8月2日涉案房屋2层、3层、5层部分房屋门内地上落有建筑垃圾、部分房屋墙面、天花板存在漏水现象；裙房南侧外墙正在进行施工。证据10.（2018）京海诚内民证字第05493号《公证书》，显示2018年4月19日上午，涉案BC裙房南侧外墙仍有施工设施及施工人员正在进行施工。原告认可证据1-证据7、证据9-证据10的真实性，不认可证明目的，不认可证据8的真实性，主张未收到该协调函。因被告提交了证据原件，故对证据1-证据10的真实性，本院予以采信。（二）关于被告的装修改造及房屋使用情况被告主张原告交付的房屋系毛坯，因交付后，原告一直在进行整体改造，即使装修也无法招商，就一直闲置，直到2018年9月开始进行装修，至2018年12月装修完毕。原告不予认可，主张被告于2016年6月已经开始装修、使用并进行招租。被告提交证据1.电费发票；证据2.PPT照片及视频（无原始载体），用以证明电费逐月增加，2016至2018年期间因原告装修改造，被告无法正常使用涉案房屋。原告认可证据1的真实性，不认可证据2的真实性。被告提交了证据1原件，故对其真实性，本院予以采信；未提交证据2的原件，故对其真实性，本院不予采信。原告提交证据1.发票（除2017年4月19日和2017年5月10日发票无原件外，均为原件，显示被告于2016年7月至2018年9月期间支付水电费、车管费等）；证据2.搜狐新闻的截屏，用以证明被告自承租日起一直在使用租赁房屋。被告对证据1和证据2均不予认可。支付水电费不代表使用了租赁物，被告未将涉案房屋转租给中娱新影公司。因原告未提交2017年4月19日和2017年5月10日发票原件，故对该两张发票的真实性，本院不予采信，对其余证据，原告提交原件或原始载体，对其真实性，本院予以采信。（三）关于原告主张的律师费原告提交法律服务协议、律师费发票、律师费付款凭证（显示金额共计56万元），用以证明律师费支出。被告认可真实性，不认可证明目的，主张律师费是原告自己的公司行为，与租赁无关。经询，原告主张被告未支付租金，导致其无法取得房屋收益，还需提供物业等经营管理服务产生相关损失、租金差额损失及利息损失。经释明，被告认为原告无证据证明实际损失，故要求法院调整违约金。被告表示，如法院认定合同解除，其不在本案中主张解除后的法律后果，不申请就其装修部分进行评估，将另案主张。本院认为：本案的争议焦点为原告的施工改造行为是否影响被告使用涉案房屋以及被告是否有权据此减付或拒付租金等相关费用。根据已查明的事实可以认定，原告在被告承租涉案房屋后，占用被告部分承租面积进行施工改造，确实会给被告使用租赁房屋造成影响。但被告是否有权据此减付或拒付租金。原告主张仅占用被告297平方米租赁面积，对被告影响极小。被告对此不予认可，主张原告施工改造影响其4000平方米租赁面积的使用，造成其至2018年8月才开始正常使用租赁房屋。首先，原告在被告承租期间占用被告租赁面积进行施工改造，应事先告知被告具体施工方案以及对被告造成的影响，并征得被告同意。现原告主张已就施工改造事项于2016年9月初口头告知被告，并取得被告同意。但被告对此不予认可，主张原告仅口头告知做加固改造，未提前书面告知具体改造方案，且实际施工与口头告知的改造方案不一致，原告在未经被告书面认可、未对施工时间及施工方案确定的情况下，即对被告承租面积进行大规模拆除和改造。因原告对其主张并未举证证明，且被告虽曾在函件中表示支持原告施工改造，但该表述不能等同于被告同意在对施工方案、施工时间均不知情的情况下，原告占用其租赁面积进行施工改造，且从双方往来函件及会议纪要等证据亦可知，被告曾多次对原告的施工改造行为提出异议。故对原告的主张，因缺乏充分证据证明，本院不予采信。原告在未告知施工时间、施工方案以及对被告使用租赁房屋的影响，且未征得被告同意的情况下，即占用被告租赁面积进行施工改造，该行为影响了被告作为承租人正常使用租赁房屋的权利。其次，原告主张已通过减免2016年6月1日至2017年5月31日期间物业费、2016至2017年度供暖费共计886358.82元的方式就施工改造行为对被告进行补偿，被告亦以其行为予以确认，被告对此不予认可。而现有证据不能证明被告同意仅以减免部分物业费、供暖费的方式进行补偿，故对原告的该项主张，本院不予采信。综上，原告在出租涉案房屋后，占用被告部分承租面积进行施工改造，确实给被告使用租赁房屋造成影响，而在双方对施工影响问题存在争议的情况下，被告据此拒付租金等相关费用的行为不宜认定为构成根本违约，故原告不宜以此为由解除合同，对原告要求确认双方合同于2018年3月12日解除、返还房屋并支付违约金、滞纳金、律师费的诉讼请求，本院不予支持。被告使用涉案房屋应向原告支付租金等相关费用，关于费用的支付标准，考虑到原告施工给被告造成的影响，被告有权要求减免部分租金。对减免租金情况，需从施工给被告使用涉案房屋造成的影响角度予以考量。首先，原告虽主张于2016年11月至2017年10月期间施工，但未提供施工合同证明其施工范围及施工期间，仅凭工程验收表难以认定系全部工程的竣工验收情况，且与其主张2017年11月15日至2018年3月15日期间因北京市政府规定不得施工，故裙房外墙的脚手架未予拆除以及被告所交公证书中所显示的“2018年4月19日涉案房屋裙房外墙面仍有工人施工”的情形不符，而原告虽主张2018年4月19日房屋内部已经完工，但未提交充分证据证明，故对其主张，本院不予采信。其次，被告在向原告发送的函件及2017年8月1日的会议纪要中提到原告于被告入住2个月就开始在租区内施工以及原告施工改造给被告造成的影响，但未见被告的反驳与否认。因此，原告未提交充分证据证明其施工期间及施工范围，应承担不利后果，被告自认被告于2016年9月开始施工，至2018年8月开始正常使用涉案房屋，施工范围系原告所提交图纸显示阴影部分面积以及二层、三层的两侧楼梯间和一层整个大厅改造，本院对此不持异议。综合考虑施工改造对被告使用租赁房屋的影响、原告已给被告减免2016年6月1日至2017年5月31日期间物业费、2016至2017年度供暖费共计886358.82元以及被告对案涉房屋的使用情况等，本院酌定由被告支付原告2017年6月1日至2018年7月31日期间的租金500万元，按照合同约定的租金标准支付原告2018年8月1日至本判决作出之日止的租金，并按照8元/平方米/月的标准支付原告2017年6月1日至本判决作出之日止的物业费；按照47元/平方米/年的标准支付原告2017年至2018年以及2018年至2019年的供暖费；按照40元/平方米/年的标准支付原告2017年及2018年的制冷费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告北京盛世空间商业管理服务有限公司于本判决生效之日起七日内向原告北京京隆房地产开发有限公司支付自二〇一七年六月一日起至二〇一八年七月三十一日止的租金5000000元；二、被告北京盛世空间商业管理服务有限公司于本判决生效之日起七日内向原告北京京隆房地产开发有限公司支付自二〇一八年八月一日起至二〇二〇年十二月三十一日止的租金31833391.5元；三、被告北京盛世空间商业管理服务有限公司于本判决生效之日起七日内向原告北京京隆房地产开发有限公司支付自二〇一七年六月一日起至二〇二〇年十二月三十一日止的物业费2375289.04元；四、被告北京盛世空间商业管理服务有限公司于本判决生效之日起七日内向原告北京京隆房地产开发有限公司支付2017-2018年度、2018-2019年度的供暖费649061.54元；五、被告北京盛世空间商业管理服务有限公司于本判决生效之日起七日内向原告北京京隆房地产开发有限公司支付2017年度及2018年度制冷季的制冷费552392.8元；六、驳回原告北京京隆房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费302721元，由原告北京京隆房地产开发有限公司负担68493元（已交纳）；由被告北京盛世空间商业管理服务有限公司负担234228元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 于 婷二〇二〇年十二月三十一日书记员 刘冠男