北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0114民初13361号原告：王仕华，男，1947年8月2日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：张春月，北京张春月律师事务所律师。被告：北京蓝华宇房地产开发有限公司，住所地北京市昌平区南邵镇张营村。法定代表人：蒋大庆，总经理。委托诉讼代理人：梁建树，男，该公司员工。委托诉讼代理人：贾文强，北京智深律师事务所律师。第三人：王士明，男，1957年5月25日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：纪莜苓（系王士明之妻），女，1959年4月15日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：王妮妮（系王士明之女），女，1983年11月7日出生，汉族，住北京市昌平区。原告王仕华与被告北京蓝华宇房地产开发有限公司（以下简称蓝华宇公司）、第三人王士明合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张春月，被告蓝华宇公司的委托诉讼代理人梁建树、贾文强，第三人王士明及其委托诉讼代理人纪莜苓、王妮妮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王仕华向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告立即与原告重新签署《南邵镇优惠回迁楼现房买卖临时协议》；2.依法判令被告立即向原告交付位于昌平区某镇某街某号院某号楼某单元某号楼房及进户门钥匙；3.依法判令被告因其违约交房，立即向原告赔偿迟延交付房屋的经济损失115200元（自2013年1月1日至2020年12月31日，参照被告向本区域内被拆迁人支付的租房费标准计算，2013年1月1日-2018年12月31日，1100元/月×6年×12月=79200元；2019年1月1日-2020年12月31日，1500元/月×2年×12月=36000元）；4.依法判令被告以1500元/月标准，向原告赔偿自2021年1月起计算至实际交付位于昌平区某镇某街某号院某号楼某单元某号楼房及进户门钥匙日止的经济损失；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：根据已生效的北京市昌平区人民法院（2012）昌民初字第1215号民事判决书、北京市第一中级人民法院（2014）一中民终字第2481号民事判决书判决确认，位于昌平某路某住宅无号某号楼某单元某号、建筑面积55.15平方米的回迁楼期房一套归王仕华所有。根据《南邵镇优惠回迁楼期房买卖临时协议》的规定，判归原告所有的期房应当2012年12月前交付，因被告原因一直未交付。2018年回迁房建设完成，2018年12月15日被告向原告发放《现房安置承诺书》三份，将原《南邵镇优惠回迁楼期房买卖临时协议》中的位于昌平某路某住宅无号某号楼某单元某号、建筑面积55.15平方米的回迁楼期房，调整为位于昌平区某镇某街某号院某号楼某单元某号现房，并要求原告签字后向其返还两份，返还承诺书时被告收回了属于原告的《南邵镇优惠回迁楼期房买卖临时协议》的原件，被告承诺3日内与原告重新签署《南邵镇优惠回迁楼现房买卖临时协议》，并将房屋及钥匙交付于原告。原告按约定履行，而被告缺乏诚信，故意刁难原告，以各种理由故意拖延签订新协议，拒绝向原告交付房屋。《南邵镇优惠回迁楼期房买卖临时协议》约定期房应当于2012年12月前交付，因被告原因一直未交付。被告已经构成违约，应承担违约责任。《南邵镇优惠回迁楼期房买卖临时协议》中“被告逾期交房，按当时银行存款利率，补偿申请人总房款月息”的约定，违背公平原则和诚实信用原则，并以格式条款对己方有利的规定依法无效，法院应以迟交房屋给申请人造成实际损失进行判定。另外，被告自己也认为上述约定显失公平，在实际履行中，向被拆迁人一直支付迟延交房期间的租房费。2010年拆迁日开始至2012年12月31日每月900元，2013年1月1日至2018年12月31日每月1100元，2019年1月1日至今每月1500元。被告迟延交房，系违约行为，依法应承担违约责任。法院应参照租房费标准判定被告赔偿申请人损失，故此依据民事诉讼法之规定，提出上述诉讼请求，恳请法院依法判决，支持原告的主张。蓝华宇公司辩称，因为当时宅基地是作为总体签了3份合同，其中有超出面积，如果按照原告的要求更改合同，另外的合同会存在问题。原判决书中确认的房屋进行了调整，小区、户型、面积及单价都发生了变化，同意将同一宗宅基地下的三份合同进行整体更换。原告的物权保护的案由不能成立，所有的诉讼请求不能成立。本案是因原告的家事纠纷引起的，原判决是合同权利义务的转移，并没有引起物权上的变动，原告享有的仅仅是合同权利，但是从事实上看，我们不是不同意把房子给原告，必须在其家事纠纷处理清楚的前提下，我们才能进行相应的变更。因为原告想要更换回迁房，更换回迁房的面积与原来判决确定的面积是不一致的，之前超出的部分也没有在原判决里面认定，超出面积的部分由谁出钱，原告家庭内部之间超出面积部分放到原来三个合同里哪个合同里，以及新更换房子超出面积的部分由谁出钱，这两个问题解决了，我们才能给原告换房子，重新签订新的回迁房认购协议。由于原告不是王士明本户被安置人，他是继承王景元的份额依据判决取得的被安置房的权利，所以在办理房产证时还要根据国家的规定，不一定能直接将房产证办理到王仕华的名下。《现房安置承诺书》签署后，双方之间没有签订新的安置合同，就是因为超出面积的部分无法在三份合同里确定归到哪个合同里。我们曾经和原告、第三人做过调解工作，没有达成协议，就卡在这里了。第三、四项诉讼请求，他说的违约金其实指的是原来合同里的租房周转金，根据相关的规定，减少人口就不再发放租房周转金，新增人口可以增加周转金，因王景元去世，所以不再发放周转金，如果原告认为还应继续发周转金，周转金也是由我公司的总公司北京铭嘉房地产开发有限公司（以下简称铭嘉房地产公司）发放，原告可以另行起诉。他们家这一户最早是三套房，在一个合同里，他们打官司之后，原告、王景元、村委会拿着判决书来到我们公司，我们就把王景元的房子单签了买卖临时协议。由于这批回迁房没建好，我公司在别的地点有建好的房子，根据当时的政策征求了被安置人的意见，对于没有安置过任何房子的居民，可以申请换房，我们先征求的王士明的意见，他们没同意换房，王仕华找到村委会，说他愿意换房，因为是一个宅基地的三份协议涉及到超出面积部分落到哪份协议里的问题，所以就没有办成，卡在这里了。王士明述称，王景元作为被安置人没有对被拆迁房屋出过资，只是因为他的户在这，拆迁时给了他一个40平方米，还给了王景元一个25万元的补偿，这个钱被王仕华拿走了。被安置人只有40平米的指标，房子实际面积是55.15平方米。原告把房子的指标转卖给了别人，打官司这么多年，也没有跟我们协商过超出面积的部分如何处理，原来的没出过资的补偿也没有和我们说过，所以不同意对合同进行变更，回迁房目前还没有下来。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：王景元共有五个子女，长子王仕华、次子王士增、三子王士明，长女王淑清，次女王淑芬。王士增于2008年12月6日去世，其继承人为郭玉兰、王鸿波、王海波。王士明与纪莜苓系夫妻关系，王妮妮系二人之女。2011年5月25日，王士明作为被拆迁人（乙方）与作为拆迁人的铭嘉房地产公司（甲方）签订了一份《北京市集体土地住宅房屋拆迁货币补偿协议》，主要约定内容为：根据《房屋拆迁许可证》京建昌拆许字[2007]第201号，甲方因昌平某区一期土地项目建设，需要拆迁乙方在拆迁范围内的房屋及附属物；乙方在拆迁范围内房屋143.57平方米，宅基地180平方米；乙方现有户籍人口5人，实际居住人口5人，实际居住人口分别是王士明、之妻纪莜苓、之女王妮妮、之女婿侯智涛、之父王景元；拆迁补偿款、补助费等合计898000元。2011年7月12日，王士明作为买受方与作为出卖方的蓝华宇公司签订了两份《南邵镇优惠回迁楼期房买卖临时协议》，约定王士明购买位于昌平某路某小区住宅无号某号楼某单元某号、某单元某号建筑面积均为83.38平方米的期房2套。其中，王士明与蓝华宇公司签订的关于购买昌平某区某路某小区住宅无号某号楼某单元某号期房的《南邵镇优惠回迁楼期房买卖临时协议》第二条计价方式与价款第3款载明：“3.依据《南邵镇建设回迁楼的实施意见》超出本户人均40平方米的购房面积，每平方米加收100元，买受方在册人口为5人，应购房面积为200平方米（不计地下室），实际总购房面积为221.91平方米（不计地下室），超购面积为21.91平方米，超购面积加收金额2191元。【第二条第3条在买受方全部回迁房购齐后，在最后一份购房协议中结算收取。】”2011年7月13日，王景元作为买受方与作为出卖方的蓝华宇公司签订了一份《南邵镇优惠回迁楼期房买卖临时协议》，主要内容为：“买受方和出卖方在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖优惠安置回迁楼期房达成如下协议：第一条买受方所购回迁楼期房的基本情况该回迁楼期房的用途为居住，属砖混结构，建筑层数地上6层，地下1层。买受方所购回迁楼期房位于昌平某路某住宅无号某号楼某单元某号，建筑面积为55.15平方米。第二条计价方式与价款1.此协议所认购的期房位于1层，该回迁房单价为每平方米2000元。总建筑面为55.15平方米，购房价为人民币（小写）110300元。买受方购房需交纳总金额为￥110300（大写）壹拾壹万零叁佰元。第三条面积确认蓝华宇公司委托专业有资质的房地产测绘公司，在回迁楼建设完成后进行实际面积的测量。如住户对面积有疑议可向上级主管部门—北京市建委房地产勘察测绘所提出结果确认的要求。第四条付款方式及期限此次购房的付款方式为一次性付款，买受方确认签字后由北京铭嘉房地产开发有限公司直接从买受方拆迁补偿款中扣除。如拆迁补偿款不够购房款时，买受方须将差额补齐，当购房款全部交齐后，出卖方签章，协议生效。第五条交付期限出卖方应当在2012年12月前将本协议所指的回迁房，竣工验收达到入住标准后交付买受人使用，逾期不交的出卖方按当时银行存款利率，补偿买受人总房款的月息，不足整月的按一个月计。第六条交接由于本协议所指的是期房，当竣工验收后，出卖方应陪同买受方对所预购回迁房进行实地考察，无疑议后买受方持本协议原件到小区物业管理部门与出卖方一起进行三方交接验收，验收后买受方与物业管理部门签订验房单和物业管理等相关协议，办理入住手续。第七条本协议和补充协议具有同等法律效力。本协议及其补充协议内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力，没有发生的不做填写。第八条本协议共4页，一式4份，具有同等法律效力，协议持有情况：出卖方3份，买受方1份。第九条本协议自双方签订之日起生效。”2011年7月12日，王士明向蓝华宇公司支付了上述3套期房的购房款和超购面积金额共计441842元，该款项直接从王士明的拆迁款中进行了扣除。2011年10月16日，王景元去世。2012年，王仕华、郭玉兰、王鸿波、王海波以分家析产纠纷为由将王士明、纪莜苓、王妮妮、铭嘉房地产公司、蓝华宇公司诉至本院，请求确认王景元与铭嘉房地产公司、蓝华宇公司签署的位于昌平某路某住宅无号某号楼某单元某号一居室55.15平方米回迁楼房归王仕华所有，并提出了其他诉讼请求。本院经审理后作出（2012）昌民初字第1215号民事判决书，判决如下：一、位于昌平某区某路某小区住宅无号某号楼某单元某号、建筑面积为五十五点一五平方米的回迁楼期房归原告王仕华所有；二、被告王士明于本判决生效后十日内给付原告王仕华拆迁补助费五万九千四百一十五元四角；三、被告王士明于本判决生效后十日内给付原告王仕华宅基地区位补偿款、房屋重置成新价、附属物补偿款共计十七万零三百零七元六角七分；四、原告王仕华于本判决生效后十日内给付被告王士明购房款十一万零三百元；五、驳回原告王仕华的其他诉讼请求；六、驳回原告郭玉兰、王鸿波、王海波的诉讼请求。上述判决作出后，王士明、纪莜苓、王妮妮不服上诉至北京市第一中级人民法院，该院经审理后作出（2014）一中民终字第2481号民事判决书，驳回上诉，维持原判。因位于昌平某路某住宅无号某号楼某单元某号的期房未按照王景元与蓝华宇公司签订的《南邵镇优惠回迁楼期房买卖临时协议》中约定的交房时间交付，王仕华向蓝华宇公司申请换房，并于2018年12月15日签署了一份《现房安置承诺书》。上述《现房安置承诺书》载明：“蓝华宇公司：2011年7月13日，本人与贵公司签订了《南邵镇优惠回迁楼期房买卖临时协议》（以下简称“原协议”），原协议约定本人购买位于某路某小区无号某号楼某单元某室期房一套，现本人向贵司申请，安置现房一套某街某号院某号楼某单元某室。本人对本次安置事项承诺如下：【提交材料真实】本人承诺向贵司提交的身份证明、户口簿、《回迁楼买卖临时协议》等资料真实、合法、有效。同时，本人受户内全体被安置人委托参与本次调房、签署相关文件、办理结算等。【符合安置条件】本人户内因拆迁所购买的期房至今尚未有一套已建设完成，符合本次安置的条件。如本人不具备上述条件的，同意按照贵司要求返还房屋，逾期未返还的，视为本人放弃屋内所有物品的所有权，贵司有权清除物品，并不承担任何责任，贵司因此支出的费用由本人承担。【自愿安置房屋】本人自愿参与本次安置，并明确知悉和接受镇政府和贵司对本次安置所制定的安置条件、程序等规定。此次现房安置所选楼层应与后续安置楼层符合《昌平新城东区集体土地开发项目四合庄村、张营村、南邵村、何营村安置房现房方案》第七条楼层认购原则。【资料交回】本人同意将原协议（包括本人保存的协议原件、复印件）、确认单等文件全部交回贵司，不予保留。自双方重新签署《南邵镇优惠回迁楼现房买卖临时协议》（以下简称“新协议”）之日起，全部内容以新协议为准，原协议某路某小区无号某号楼某单元某室协议作废。本人已经现场了解所调整后房屋的格局、装修等具体情况，本人承诺不以原协议与新协议所述房屋不一致、房屋格局存在差异、房屋质量存在差异、小区设施存在差异等为由提出任何异议，本人自愿以现状接受安置后房屋并自行承担全部责任。【家庭纠纷解决】户内被安置人因调房发生任何纠纷（包括但不限于继承、分家析产等纠纷）由本人负责处理和承担全部责任，与贵司无关。不论日后政府原协议房屋有何调整、建设单位对此期房有任何新的政策，本人同意遵守，并都不再就此提出任何异议。【承诺书生效】本承诺书自承诺人签字之日起生效。承诺书作为新协议附件，为新协议合法有效的组成部分，与新协议具有同等法律效力。以上承诺为本人自愿做出并同意遵守！”现王仕华持《现房安置承诺书》诉至本院，主张蓝华宇公司与其签署《南邵镇优惠回迁楼现房买卖临时协议》、向其交付位于昌平区某街某号院某号楼某单元某室的房屋并支付迟延交付房屋的经济损失。经本院询问，王仕华称其第三项诉讼请求主张的迟延交付房屋的经济损失既包括蓝华宇公司未按照《南邵镇优惠回迁楼期房买卖临时协议》约定交付某路某小区无号某号楼某单元某室产生的损失，也包括签署《现房安置承诺书》后未交付某街某号院某号楼某单元某室房屋所产生的损失。经本院询问，王仕华签署《现房安置承诺书》后，蓝华宇公司和王仕华并未签署《南邵镇优惠回迁楼现房买卖临时协议》，也未将位于某街某号院某号楼某单元某室的房屋交付给王仕华。关于双方未签署《南邵镇优惠回迁楼现房买卖临时协议》的原因，蓝华宇公司称当初以户为单位签署了三份《南邵镇优惠回迁楼期房买卖临时协议》，王仕华现在申请更换的现房面积与原来王景元签署的《南邵镇优惠回迁楼期房买卖临时协议》中约定的期房面积不一致，根据拆迁政策该户当时安置人口为5人，应购房面积为200平方米，王仕华申请更换的现房面积与原来期房面积不一致会导致王士明所签两份《南邵镇优惠回迁楼期房买卖临时协议》的购房面积发生变化，王士明所签两份《南邵镇优惠回迁楼期房买卖临时协议》也必须一并进行变更。经本院询问，王士明明确表示拒绝变更其所签订的两份《南邵镇优惠回迁楼期房买卖临时协议》。以上事实，有《北京市集体土地住宅房屋拆迁货币补偿协议》《南邵镇优惠回迁楼期房买卖临时协议》、委托代收购买回迁楼房款通知单、收据、（2012）昌民初字第1215号民事判决书、（2014）一中民终字第2481号民事判决书、《现房安置承诺书》及各方当事人的庭审陈述等证据材料在案佐证。本院认为，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。本案中，王仕华所签署的《现房安置承诺书》系其为将期房更换为现房而向蓝华宇公司所作出的单方承诺，并非双方之间就位于昌平区某街某号院某号楼某单元某室房屋所达成的买卖协议。蓝华宇公司作为独立的民事主体依法享有自愿订立合同的权利，有权拒绝违背其意志与他人订立合同。王仕华主张蓝华宇公司就位于昌平区某街某号院某号楼某单元某室的房屋与其签署《南邵镇优惠回迁楼现房买卖临时协议》，应当满足蓝华宇公司提出的订立合同的前提条件。根据蓝华宇公司的主张，王仕华现在申请更换的现房面积与原来王景元签署的《南邵镇优惠回迁楼期房买卖临时协议》中约定的期房面积不一致，根据拆迁政策，王仕华将期房更换为现房的话，王士明所签两份《南邵镇优惠回迁楼期房买卖临时协议》也必须一并进行变更，在王士明明确表示拒绝变更其所签订的两份《南邵镇优惠回迁楼期房买卖临时协议》的情况下，王仕华无法满足蓝华宇公司提出的订立合同的前提条件，故蓝华宇公司有权拒绝与王仕华就位于昌平区某街某号院某号楼某单元某室的房屋签署《南邵镇优惠回迁楼现房买卖临时协议》。王仕华主张蓝华宇公司就位于昌平区某街某号院某号楼某单元某室的房屋与其签署《南邵镇优惠回迁楼现房买卖临时协议》的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。鉴于蓝华宇公司与王仕华之间就位于昌平区某街某号院某号楼某单元某室的房屋并未订立《南邵镇优惠回迁楼现房买卖临时协议》，双方之间就该房屋不存在买卖合同关系，王仕华主张蓝华宇公司向其交付该房屋并赔偿迟延交付该房屋经济损失的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院无法支持。关于蓝华宇公司未按照《南邵镇优惠回迁楼期房买卖临时协议》约定交付位于某路某小区住宅无号某号楼某单元某号房屋给王仕华造成的损失部分，王仕华并非依据双方之间签署的《南邵镇优惠回迁楼期房买卖临时协议》提出本案诉讼，本案中不宜一并进行处理，王仕华可另案向蓝华宇公司主张。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条规定，判决如下：驳回王仕华的诉讼请求。案件受理费2604元，由王仕华负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  张传京人民陪审员  赵翠红人民陪审员  高福庆二〇二〇年十二月四日书 记 员  闫 薇