宝鸡市陈仓区人民法院宝鸡市陈仓区人民法院民事判决书 (2020)陕0304民初2053号原告：胥红兵，男，汉族，1976年9月2日出生，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX，住宝鸡市陈仓区。被告：宝鸡市冠森房地产开发有限公司，住所地：宝鸡市金台区，统一社会信用代码：91610303671506272L。法定代表人：杨静，任执行董事。被告：宝鸡市冠森房地产开发有限公司陈仓区分公司，住所地：宝鸡市陈仓区东门（高速公路口东），统一社会信用代码：9161030430543992XU。负责人：安云科，任执行董事。委托诉讼代理人：燕斌，男，汉族，1980年7月8日出生，身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX，住宝鸡市渭滨区，系该分公司员工。 二被告共同委托诉讼代理人：米宏伟，陕西新纪律师事务所律师。   原告胥红兵与被告宝鸡市冠森房地产开发有限公司（以下简称：冠森公司）、宝鸡市冠森房地产开发有限公司陈仓区分公司（以下简称：冠森陈仓分公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告胥红兵，二被告委托诉讼代理人米宏伟、被告冠森陈仓分公司委托诉讼代理人燕斌已到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胥红兵向本院提出诉讼请求：1.判令被告为原告办理及交付房屋产权证书；2.判令被告承担逾期办理房产证违约金26852.9元【计算办法：从2019年5月25日起至2020年6月25日共13个月，347891.7元×13个月×年利率7.125%÷12个月=26852.9元）】；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年2月1日，原告与被告冠森陈仓分公司签订合同编号为YS00223956的《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的XX镇XX城XX号楼XX室，房屋面积为118.49㎡，总价为370000元，房屋丈量后实际面积为111.41㎡，单价为3122.63元/㎡，后被告退回22108.3元，实际总房价为347891.7元，原告按合同约定交纳了房款，后被告于2019年2月25日向原告交付了房屋。原告对房屋装修后即居住，现原告已履行完毕合同的全部义务，被告未按合同履行义务，使原告无法拿到房屋产权证书，依据前述合同第二十条约定以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，原告提起诉讼,请求支持原告诉讼请求。被告冠森公司、冠森陈仓分公司共同辩称, 1、原告与被告冠森陈仓分公司之间有商品房买卖合同关系，关于双方的权利与义务应以双方签订的商品房买卖合同为准。房产证只有在原告开具无房证明后才能办理，原告在2020年6月2日提交了无房证明，被告在2020年7月6日即办理了涉案房屋的房产证，不能归责于被告，所以，原告的诉讼理由不能成立。2、原告第一项诉讼请求不成立，被告冠森陈仓分公司已于2020年7月6日办理了涉案房屋的房产证，但原告一直不领取。3、原告的第二项诉讼请求无相应的证据支持,请求依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对当事人有异议的证据，合议庭进行了综合分析评议。原告胥红兵向法庭提交了以下证据: 证据1、商品房买卖合同，合同第二十条第二款约定，因出卖人原因致使买受人在期限内未拿到房产证的，出卖人因承担违约责任。因出卖人的违约行为，出卖人应向买受人支付违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》出卖人的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任；证据2、收据四份，以证明被告交房日期以及原告将房款、办理房产证的各项费用交清。原告已经履行了自己的义务，被告应为原告办理房产证，逾期未办理应承担违约责任；证据3、信合业务结算书，以证明原告交纳22万元房款，对于剩余15万元原告采取银行按揭形式，符合合同约定。被告冠森公司、被告冠森陈仓分公司提交了以下证据：证据1、商品房买卖合同（和原告提交的内容一致），以证明：（1）原被告之间存在合法有效的商品房买卖关系；（2）合同第二十条第一款约定：“双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。”从该条约看办理产权证转移登记是双方的行为，双方有义务共同向房屋管理部门办理产权证转移登记手续；证据2、不动产权证书，以证明：（1）被告已经为原告代办不动产权证书，时间为2020年7月6日，被告多次通知原告领取，但原告拒不领取，导致产权证书目前仍滞留在被告处；（2）交付产权证，原告应履行相关手续，被告通知原告后，原告拒不领取；证据3、XX城营销部申请书、XX号楼后期费用明细表、XX号楼大证复印件，以证明：（1）截止2020年4月6日涉案的5号楼仍有部分业主未缴纳契税，5号楼大证无法办理，导致5号楼的业主小证无法启动办理程序，并非被告的单方违约行为导致涉案房屋的产权证不能办理；（2）2020年5月19日涉案房屋的5号楼大证办好后，被告即于2020年7月6日办理好原告所有房屋的产权证，鉴于行政办理流程客观上需要时间，所以被告并未迟延办理， 被告不应当承担违约责任。（3）根据双方签订的商品房买卖合同以及最高人民法院相关司法解释，涉案房屋的房产证未能按期办理并不是被告的责任。该证据可以证明部分业主交纳契税和大修理基金时间逾期，导致大证办理时间较长，才导致业主的小证不能按期办理；证据4、税收完税证明，以证明契税完税时间为2020年6月2日，当日办理完税手续的前置条件是，税务部门根据业主第几套房确定税款比例，原告于2020年6月2日提交了无房证明，被告在2020年7月6日就办理了该房产的房产证，期间还包括行政审批流程，被告并未违约。被告对原告提交的证据的质证意见以及合议庭对证据的认证意见如下：被告对证据1、2、3真实性无异议，但是对该证据的证明目的不认可。合议庭经评议认为，原告提交证据的真实性、合法性应予确认，但在商品房买卖合同第二十条第一款约定：“双方同意‘共同’向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。”该约定能够确认：办理产权证转移登记是“双方同意‘共同’向房屋登记机构申请办理”，被告向原告交付涉案商品房时间为2019年2月25日，而原告在2020年6月2日向被告提交了相关无房证明的材料，该证明的提交时间已经超过相关司法解释规定的90日。被告收到原告无房证明后，即于在2020年7月6日就办理了该房产的房产证，并不存在单方责任逾期办理的违约行为。所以，对原告证据的证明目的不予采信。原告对被告提交的证据的质证意见以及合议庭对证据的认证意见如下：原告对证据1的证明目的不认可，合同第二十条第一款约定，原、被告都有共同义务办理房产证，原告已履行完毕了办理房产证的义务，房产证没办理下来是被告的责任。合议庭经综合分析认为，该合同第二十条第一款约定：“双方同意‘共同’向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记”，证明办理涉案房屋房产证双方约定为双方同意‘共同’向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。该义务是双方“共同”行为，并不是被告一方的义务，被告在接到原告提交的无房证明后33天内将涉案房屋的房产证办理完毕，被告不存在逾期办理的行为，原告的诉讼要求是违约归责的作法，对原告以违约归责的诉讼意见合议庭不予采信，对该证据的证明目的予以采信。原告对证据2真实性、合法性无异议，原告提出在其2020年7月13日领证时被告工作人员要求签订一份协议，该协议要求原告放弃合法权益，原告不同意签订，被告就不给原告交付房产证，因原告未提交证据佐证其质证意见，故合议庭不予采信。原告对证据3质证认为，原告在2019年2月25日交纳的办理房产证的费用，其他业主是否交纳与原告没有关系。合议庭认为：办理各业主的房产证的前提条件是该整栋楼房的业主全部交清相关费用，只有在整栋楼的“大证”办理好后才能办理各业主的“小证”（不动产权属证），被告提交该组证据是为了证明房产证逾期办理与部分业主不按期交纳相关费用存在一定的关系，对被告提交该组证据的证明目的予以采信。对证据4，原告提出被告在2020年6月1日通知原告开具无房证明，原告次日开具了无房证明，原告没有拖延时间，而是被告拖延办理房产证，对该证据的证明目的不认可，合议庭经评议认为：向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记双方约定是‘共同’，应视为是对办理房屋所有权转移登记特殊约定，双方都有义务，原告将办理房产证的义务归责于被告一方显然不符合商品房买卖合同约定，对原告的质证意见不予采信，对该组证据的证明目的予以采信。根据原、被告陈述、答辩、举证以及质证，合议庭对证据的分析认证，结合法庭调查，现确认本案的法律事实如下：2018年3月14日，原告胥红兵与被告冠森公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告冠森公司位于宝鸡市陈仓区XX镇XX城XX幢XX层XX单元XX号住宅商品房一套，合同第二十条约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起×日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第×种方式处理：1、买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起按照×%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之×的违约金。2、× 。（三）因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。合同还对其他事项进行了约定。经查，涉案房屋于2019年2月25日交付。交房当日，原告预交了房屋大修基金13369元、契税5218元、工本费90元，被告冠森陈仓分公司向原告出具了收款收据。税收完税证明载明的出具时间为2020年6月2日，涉案房屋的房产证在2020年7月6日办理后，原告未领取。还查，截止2020年4月6日，5号楼业主何喜堂、吴刚刚等未交纳大修基金，导致5号楼大证无法办理，业主的房屋产权证书不能办理，为此东冠世纪城营销部向被告冠森陈仓分公司请示，该公司作出“请财务部予以垫付资金尽快办理大证”的批示，后该公司垫付部分业主未交纳的大修资金办理大证。另查明，原、被告双方确认原告胥红兵在宝鸡市不动产登记中心开具房产信息查询证明的时间为2020年6月2日。原告将房产信息查询证明提交给税务局，税务局根据原告房产数量核算税费，原告缴清税费后税务局向其出具完税证明。税务局要求房屋买受人提交的房产信息查询证明必须是缴纳契税当日的查询信息。被告向本院提交的“中华人民共和国税收完税证明”时间是2020年6月2日。本院认为，本案争议焦点在：1、涉案商品房买卖合同的效力。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》真实、合法、有效，对当事人均有约束力，双方均应按照合同约定享受权利、承担义务。2、涉案房屋的不动产权属证未在房屋交付后90日内办理完毕，被告是否违约，是否应当承担违约责任？根据涉案商品房买卖合同，其中第二十条第一款明确约定：“双方同意‘共同’向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记”，应视为办理房屋所有权转移登记是合同双方当事人的共同行为，是一项特殊约定。只有双方共同配合才能实现该条款的目的。原告将未完成房屋所有权转移登记的事项的全部责任归责于被告，而原告怠于履行自己应承担的义务，向被告提交无房证明的时间已经超过办理房屋所有权转移登记的法定期限。在原告提交无房证明后33天时间内，被告即完成了房屋所有权转移登记的事项。被告不存在违约行为。另外，从房管部门办理房屋产权证书的流程看，5号楼整栋房屋产权证书办理下来后方能办理业主分户房屋产权证书。被告办理5号楼整栋房屋产权证书需全部业主交清大修基金，但截止2020年4月26日，5号楼部分业主仍未交纳大修基金，2020年4月被告垫付部分业主未交纳的大修基金，及时为5号楼办理了整栋房屋的产权证书，故迟延办理5号楼整栋房屋产权证书责任不在被告；2020年5月19日宝鸡市XX号楼XX栋房屋产权进行登记后，原告于2020年6月2日在税务机关开具了完税证明，被告即向房管部门提交办证所需材料，于2020年7月6日办理了原告的房屋不动产权属证书。该期限并未超过法定期间。同时，2020年1月份突然爆发的“新冠肺炎”疫情，属不可抗力因素，客观上亦影响了办证的进程，但自宝鸡市XX号楼XX栋房屋产权进行登记至原告房屋产权证书登记办理，用时仅不满2月，被告已经按照合同的约定履行了共同办理房屋产权证书其所应当履行的义务，原告房屋产权证书迟延办理客观上不是由于出卖人的原因导致。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条中关于出卖人承担逾期办证违约责任之规定的归责前提在于“出卖人的原因”，本案并无适用该条规定关于违约责任及违约金计算之基础，故原告依此规定请求被告承担违约责任的理由于法无据，本院不予支持。现该房屋不动产权证书已经办理，被告应交付给原告，对原告的第一项诉讼请求予以支持。综上，为了保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：一、由被告宝鸡市冠森房地产开发有限公司、宝鸡市冠森房地产开发有限公司陈仓区分公司在本判决生效后五日内将宝鸡市陈仓区XX镇XX城XX幢XX层XX单元XX号不动产权证书交付给原告胥红兵；二、驳回原告胥红兵其他的诉讼请求。案件受理费472元，由原告胥红兵负担372元，被告宝鸡市冠森房地产开发有限公司、宝鸡市冠森房地产开发有限公司陈仓区分公司负担100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。       审  判  长     冯勤绪   人民陪审员     王永红  人民陪审员     毛亚莉                              二〇二〇年十二月十八日                                法官助理      惠磊磊                          书  记  员    申元春 121