湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂03民终2744号上诉人（原审原告）：王孝炎，男，1983年2月18日出生，汉族，住湖北省十堰市张湾区。委托诉讼代理人：吴玉洁，十堰市张湾区东风法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：十堰市环境卫生管理局。住所地：湖北省十堰市茅箭区人民中路48号。法定代表人：柴旺波，该局局长。委托诉讼代理人：朱川川，湖北邦辉律师事务所律师。上诉人王孝炎因与被上诉人十堰市环境卫生管理局（以下简称：环卫局）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省十堰市茅箭区人民法院（2020）鄂0302民初2156号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，经过阅卷，调查和询问当事人，合议庭认为不需要开庭，现已审理终结。王孝炎上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法改判支持上诉人一审的全部诉讼请求；3、本案的上诉费用由被告承担。其理由如下：1、一审法院在“本院认为”中未对本案做全面而充分的分析，遗漏了对被上诉人的行为属于根本违约的判断。在该判决书的事实认定中，一审法院认定了“由于被告环卫局与该门面的前承租人存在法律纠纷尚未解决，迟迟没有向原告交付门面使用”的事实。被上诉人与他人的法律纠纷不能作为免除其在约定时间内交付房屋义务的理由，成立根本违约。2、一审法院驳回上诉人关于违约金的诉讼请求没有合法依据，一审法院依据的法律分别为我国《合同法》第九十四条、第九十七条，该两条规定无法作为其驳回上诉人的违约金诉讼请求的法律依据。本案应当同时适用我国《合同法》第九十八条的规定：合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。上诉人与被上诉人双方签订的租赁合同内存在违约责任条款，该违约责任属于合同中结算和清理条款，其效力独立于合同解除、终止。因此，上诉人在请求解除合同的同时仍然有权提起对违约金的诉讼请求。3、上诉人在一审中关于违约金的诉讼请求应当得到支持，上诉人请求的违约金金额是合情合理合法的。双方签订的《资产租赁合同书》中明确约定被上诉人不按时交付房屋给上诉人的，逾期一日应当向上诉人支付约定日租金5倍的违约金。本案中，被上诉人长期违约，在上诉人的多方联系和催促下仍然未交付房屋，直至该房屋被纳入拆迁范围致使合同目的不能实现为止。事实上，由于被上诉人为行政单位，作为老百姓的上诉人对行政部门的信赖程度远远高于其他个人和自营法人，而本案中被上诉人的违约行为极大程度地损害了上诉人的信赖利益，致使上诉人不仅遭受了财产上的损失，更在精神上对该行政单位颇具微词。并且，上诉人原本计划租赁该房屋用于经营联通营业厅，但被上诉人的行为直接导致了上诉人的计划不能实现，间接导致了上诉人损失了可预见的一年半的营业利润。因此，上诉人的违约金诉讼请求应当得到全额支持。王孝炎向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的《十堰市市直行政单位资产（房屋）租赁合同书》；2、判令被告返还租金12,334元、房屋出租保证金2,467元、房屋清洁费用87元，并支付以上款项的银行同期存款利息1,107.71元，共计15,995.71元；3、判令被告承担原告竞拍费用1,850元，并支付银行同期存款利息137.65元，共计1,987.65元；4、判令被告支付违约金95,316元；5、判决本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定：原告王孝炎通过湖北金信拍卖有限公司十堰分公司组织的拍卖会竞拍取得被告环卫局名下商业门面三年承租权，并向湖北金信拍卖有限公司十堰分公司支付了拍卖佣金1,850元。2017年11月20日，王孝炎和环卫局签订了《十堰市市直行政单位资产（房屋）租赁合同书》，合同约定环卫局将人民南路21号太和医院对面的沼气楼南起第一间出租给王孝炎使用，用途为联通营业厅。门面年租金为12,334元，承租期间为2018年1月2日至2021年1月2日，于合同签订之日一次性向环卫局交付设施设备等使用保证金2,467元。王孝炎交付保证金及首期租金后，环卫局于2018年1月3日内将房屋交付，房屋租赁期限从交付房屋之日起计算。环卫局不按期交付房屋的，每逾期一日应向王孝炎支付约定日租金5倍的违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了12,334元租金、2,467元房屋出租保证金及87元生活垃圾处理费用。由于被告环卫局与该门面的前承租人存在法律纠纷尚未解决，迟迟没有向原告交付门面使用。2019年6月20日，该门面所在的房屋被十堰市茅箭区人民政府纳入拆迁范围，环卫局通知各租户于2019年7月20日前腾空房屋。原告王孝炎无法承租门面，故诉至法院。一审法院认为：原告王孝炎和被告环卫局签订的《十堰市市直行政单位资产（房屋）租赁合同书》系双方真实意思表示，不违反法律法规的规定，是合法有效的。王孝炎依约支付了一年的租金、保证金和生活垃圾处理费用，因房屋被纳入拆迁范围，环卫局无法交付房屋，王孝炎主张解除合同的请求予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。王孝炎主张环卫局返还租金12,334元、房屋出租保证金2,467元、房屋清洁费用87元合计14,888元予以支持。王孝炎支出的竞拍费用和利息均为损失，环卫局应当赔偿原告竞拍费用1,850元，其他损失的请求支持以14,888元为基数，从2017年11月17日至2019年8月20日按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年8月21日至清偿之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决：一、原告王孝炎和被告十堰市环境卫生管理局签订的《十堰市市直行政单位资产（房屋）租赁合同书》解除；二、被告十堰市环境卫生管理局返还原告王孝炎14,888元和赔偿损失（该损失以14,888元为基数，从2017年11月17日至2019年8月20日按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年8月21日至清偿之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）；三、被告十堰市环境卫生管理局赔偿原告王孝炎竞拍费用1,850元；四、驳回原告王孝炎的其他诉讼请求。以上款项于本判决生效后十日内支付。案件受理费2,566元，减半收取1,283元，由被告十堰市环境卫生管理局负担。二审中，双方均未提供新证据，一审认定的事实属实，本院予以确认，另本院查明王孝炎交保证金1,850元时间是2017年12月13日。本院认为，双方对一审法院认定的“由于环卫局与该门面的前承租人存在法律纠纷尚未解决，迟迟没有向王孝炎交付门面使用的事实”均无异议。故环卫局构成违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少；最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定“……当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。本案中，王孝炎依据合同条款主张违约损失，但未能提供实际损失的证据，而环卫局提出违约金过高要求调整的抗辩。故王孝炎的损失实际就是已付租金等的利息损失，本院酌定违约金数额以14,888元为基数，从2017年11月17日至2019年8月20日按照中国人民银行同期贷款利率的130%计算，从2019年8月21日至清偿之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算；以1,850元为基数，从2017年12月13日至2019年8月20日按照中国人民银行同期贷款利率的130%计算，从2019年8月21日至清偿之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算。综上，上诉人上诉请求部分成立，一审判决认定事实清楚，适用法律错误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖北省十堰市茅箭区人民法院（2020）鄂0302民初2156号民事判决第一项，即“原告王孝炎和被告十堰市环境卫生管理局签订的《十堰市市直行政单位资产（房屋）租赁合同书》解除”；第三项，即“被告十堰市环境卫生管理局赔偿原告王孝炎竞拍费用1,850元”；二、撤销湖北省十堰市茅箭区人民法院（2020）鄂0302民初2156号民事判决第二项，即“被告十堰市环境卫生管理局返还原告王孝炎14,888元和赔偿损失（该损失以14,888元为基数，从2017年11月17日至2019年8月20日按照中国人民银行同期贷款利率计算，从2019年8月21日至清偿之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）”；第四项，即“驳回原告王孝炎的其他诉讼请求”。三、十堰市环境卫生管理局返还王孝炎14,888元。四、十堰市环境卫生管理局赔偿王孝炎违约损失（以14,888元为基数，从2017年11月17日至2019年8月20日按照中国人民银行同期贷款利率的130%计算，从2019年8月21日至清偿之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算；以1,850元为基数，从2017年12月13日至2019年8月20日按照中国人民银行同期贷款利率的130%计算，从2019年8月21日至清偿之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算）。五、驳回王孝炎的其他诉讼请求。以上款项于本判决生效后十日内支付。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2,566元，减半收取1,283元，由十堰市环境卫生管理局负担；二审案件受理费2,182元，由十堰市环境卫生管理局负担1,000元；由王孝炎负担1,182元。本判决为终审判决。审判长  王宇鹏审判员  王广泉审判员  徐恩田二〇二〇年十二月三日书记员  李大旭