福建省南平市延平区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0702民初3153号 原告：雷明荣，男，1973年2月13日出生，畲族，住福建省南平市延平区。 委托诉讼代理人：朱霁枫，福建舜宁律师事务所律师。 原告：李文华，女，1973年6月26日出生，汉族，住福建省南平市延平区。 委托诉讼代理人：朱霁枫，福建舜宁律师事务所律师。 被告：福建环达房地产开发有限公司，住所地福建省南平市延平区东山路**（顺发商住楼）**。 法定代表人：林向灿，执行董事。 委托诉讼代理人：王新英，福建名仕（南平）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：卢娟娟，福建名仕（南平）律师事务所实习律师。 原告雷明荣、李文华与被告福建环达房地产开发有限公司（以下简称环达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告雷明荣，原告雷明荣、李文华的共同委托诉讼代理人朱霁枫，被告环达公司的委托诉讼代理人王新英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 雷明荣、李文华向本院提出诉讼请求：环达公司向雷明荣、李文华支付逾期取得房产权属证书违约金12662.39元。事实和理由：2014年1月9日，雷明荣、李文华与环达公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：201400073），该合同约定：一、环达公司向雷明荣、李文华出卖南平市延平区××水岸××幢××层××室房屋，房款总价513972.80元，后变更为515779.80元。二、如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.005％向买受人支付违约金。合同签订后，雷明荣、李文华依约向环达公司支付了515779.80元购房款。2016年10月27日，环达公司向雷明荣、李文华发出《交房通知书》，通知集中交房时间定于2016年11月1日至11月3日。雷明荣、李文华知悉诉争房屋所在的建设工程未通过南平市公安消防支队消防验收合格，也未通过房地产开发主管部门南平市住房和城乡建设局竣工验收备案，同意案涉房屋未达到交付条件于2016年11月1日与环达公司办理房屋交付手续。同日，雷明荣、李文华委托环达公司向房屋权属登记机构代为办理房产权属证书，并将办理权属登记的相关资料提供给环达公司，交纳了300元的代收产权证代办费和代收产权证工本费。雷明荣、李文华实际取得房屋权属证书的时间为2018年6月7日，环达公司逾期为雷明荣、李文华办理房产权属证书491天（从2017年2月1日起至2018年6月7日），应支付逾期取得房屋权属证书违约金12662.39元（515779.80元×491天×0.005％）。环达公司逾期办证的行为已构成违约。为维护自身合法权益，雷明荣、李文华特提起诉讼。 环达公司辩称，一、雷明荣、李文华要求环达公司支付逾期办证违约金的诉求与本案客观事实不符，亦与双方签订的商品房买卖合同及补充协议约定的不符，依法依约均不能成立。1.案涉商品房买卖合同第十八条规定，雷明荣、李文华应当在2016年3月15日前缴纳住房专项公共维修资金。该合同和条款系主管行政机关制定的监管合同，雷明荣、李文华应当严格遵守。同时，双方签订的合同补充协议（即附件六）第四条第四款约定：买受人在办理房屋交付前，应持身份证、主合同与购房发票到南平市建设局指定的物业专项维修资金专户代管银行办理物业与专项维修资金的开户及缴存手续，因买受人未按照主合同第十八条约定的时间完成专项维修资金的缴纳，导致房屋交付未能在主合同约定的时间内完成的，出卖人无需承担违约责任。附件六第六条第五款约定：买受人应在办理房屋交付手续的同时，缴齐办理产权证所需资料及费用，并且向相关部门缴纳完毕专项维修资金，否则，出卖人有权相应推迟为其办理房屋交付手续的时间。按照上述规定和约定可以得知，买受人未缴齐专项维修资金的，出卖人可以延期交房，而办证的期限是交房后的90日，如果买受人未交专项维修资金，办证期限是买受人交了专项维修资金后的90日。如果买受人未交专项维修资金，办证期限是买受人交了专项维修资金后的90日。雷明荣、李文华在2017年9月5日才缴纳了专项公共维修资金和补足差额购房款，说明是雷明荣、李文华未能先行履行缴纳义务，故环达公司依约无需承担责任。2.雷明荣、李文华采取的是首付款加按揭贷款方式向环达公司支付案涉房屋购房款，故双方在签署商品房买卖合同补充协议（即附件六）第六条第一款约定：90日内取得房屋权属证书仅限于一次性付款的买受人及时有效合法办理房屋所有权手续；附件六第六条第七款约定：选择按揭付款及委托代办产权证的买受人所购买的房屋权属证书的取得时间以南平房产交易中心即相关部门核准的发证时间为准，出卖人不承担任何责任。3.《物业管理条例》第七条第一款规定：业主在物业管理活动中，履行下列义务：（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金。《福建省物业管理条例》第六十二条规定：专项维修资金收取、使用、管理和监督的具体办法，由省人民政府物业管理主管部门会同财政部门制定，报省人民政府批准后执行。南平市延平区住房保证和城乡建设局的延建办﹝2015﹞10号文件第一条第二项规定：“督促业主依标准及时全额缴存专项维修资金，并在业主办理入住手续前，查验其缴存凭证”。根据上述规定可以得知：业主只有在缴纳了专项公共维修资金后，方可办理入住手续和办理产权证。故无论是双方的约定还是法律法规的规定，均属于雷明荣、李文华自行违约，故雷明荣、李文华要求环达公司支付逾期办证违约金的诉求与本案客观事实不符，亦与法律法规的规定不符，应当予以驳回。4.雷明荣、李文华在2017年9月5日缴纳完住房专项公共维修资金后，当日与环达公司还签署了补充协议。该协议约定雷明荣、李文华向环达公司补足购房款差额，并与环达公司重新约定办理产权证事宜，即由环达公司代办产权证，不再约定办证的期限以及环达公司逾期办证的违约责任，故环达公司无需承担本案责任。二、如果法院最终认定环达公司要承担本案责任，仅就雷明荣、李文华计算的天数也存在错误，雷明荣、李文华2017年9月5日缴纳专项公共维修资金，应当以2017年9月5日往后90日即2017年12月5日开始计算，至2018年6月7日为185天，违约金数额为4770元。综上所述，请求驳回雷明荣、李文华的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。双方当事人对对方提交的证据的真实性、合法性均无异议，双方所提交的证据与本案均具有关联性，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 环达公司以出让方式取得位于南平市八仙南庄新区××地块，编;地块4／008／0019、0020、0021的地块的土地使用权，国有土地使用权证号南国用（2011）第0×××3号、0×××4号、0×××5号。经批准，环达公司在该地块建设商品房，暂定名为江南水岸。经批准，环达公司取得商品房预售许可证，证号为2013南房预售证第0×4号。2014年1月9日，环达公司与雷明荣、李文华签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：201400073）。合同约定：雷明荣、李文华向环达公司购买由环达公司开发的位于南平市延平区××幢××层××室商品房；该房屋建筑面积为88.16平方米，单价为每平方米5830元，购房总价款为513972.80元；买受人于合同签订之日支付该房屋购房款154972.80元，剩余购房款359000元按合同补充协议要求办理银行按揭。合同第八条约定：出卖人应当在2016年3月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：2.出卖人逾期交付房屋的买受人不退房，合同继续履行。自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付购房款万分之壹的违约金。第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十四条约定：关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后的90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.005%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。第十八条约定：专项维修资金由买受人按有关规定缴交，计5289元整，于2016年3月15日前缴交到房产行政主管部门委托的商业银行监管账户上。第二十二条约定：本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。合同的附件六《合同补充协议》第四条对《商品房买卖合同》第十一条补充约定：1.在商品房达到交付使用条件后，出卖人以合同记载的买受人联络方式通知买受人办理房屋交接手续。买受人委托其他人到场办理房屋交接手续的，须向出卖人出示经过公证的授权委托书，并将公证书留存于出卖人。2.……4.买受人在办理房屋交付前，应持身份证、主合同与购房发票，到南平市建设局指定的物业专项维修资金专户代管银行办理物业专项维修资金的开户及缴存手续（主合同约定的专项维修资金缴存金额以购房人购买面积60元／㎡缴纳，最终缴交金额以南平市建设局核定金额为准），因买受人未按照主合同第十八条约定的时间完成专项维修资金的缴纳，导致房屋交付未能在主合同约定的时间内完成，出卖人无需承担违约责任。第六条对《买卖合同》第十四条的补充约定：1.关于合同第十四条产权登记约定的理解为出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权预总登记。90日内取得房屋权属证书仅限于一次性付款的买受人及时有效合法办理房屋所有权手续。2.买受人应在接到出卖人发出的关于办理产权证的书面通知书之日起90内到指定地点办理产权相关手续，且在出卖人提供购房发票办证联、房屋分户图及房屋产权转移登记申请表及产权面积结算协议的两个月内完成房屋所有权办理手续。3.办证所发生的相关税费、手续费，依照国家规定，由买卖双方自个承担。其中应由买受人承担的有关税费及手续费包括但不限于：手续费、契税、印花税、房屋登记费、土地登记费、共有权证费、他项权证费等，如买受人委托出卖人代为办理房产证须另行向出卖人支付人民币200元／户代办费用。4.如买受人购房款未支付完毕，则出卖人将不予协助买受人办理分户产权证。如因买受人原因使产权登记手续超过合同约定期限延迟办理的，出卖人不承担违约责任。5.买受人支付购房款的方式是按揭贷款的，在接到出卖人发出的《房屋交付通知书》及《产权证办理通知书》之日起90日内到指定地点办理房屋交付的同时，应当签订《委托书》，委托出卖人代为办理“他项权利证书”、“房屋不动产登记”手续及领取房产证，并委托出卖人将《他项权证》提交给买受人贷款银行。买受人应在办理房屋交付手续的同时，缴齐办理产权证所需资料及费用，并且向相关部门缴纳完毕专项维修资金。否则，出卖人有权相应推迟为其办理房屋交付手续的时间。因买受人原因未在以上规定时间内提供办理房屋产权证相关资料和费用的，每逾期一日，买受人应按出卖人所保证借款总额万分之贰向出卖人支付违约金。6.出卖人已缴清合同第一条所述地块的土地出让金，并已取得《国有土地使用证》。根据城市房地产开发经营管理条例规定，买受人应当办理土地使用权变更手续，出卖人提供必要的协助。7.选择按揭付款及委托代办产权证的买受人所购买房屋权属证书的取得时间以南平市房产交易中心及相关部门核准的发证时间为准，出卖人不承担任何责任。 合同签订后，雷明荣、李文华向环达公司支付了首付款和银行按揭贷款共计513972.80元。双方于2014年1月13日为前述商品房买卖合同办理了合同备案登记手续，业务宗号为101401090011。2016年10月27日，环达公司向雷明荣、李文华发出《交房通知书》，主要内容为：环达公司定于2016年11月1日起开始办理交房手续。集中交房时间定于2016年11月1日至11月3日。同日，环达公司向雷明荣、李文华出具《应缴纳款项通知书》，要求雷明荣、李文华补交面积差额款、缴纳契税和产权证代办费、工本费。2016年11月1日，雷明荣、李文华向南平市艾家物业管理有限公司（以下简称艾家物业公司）缴纳了物业费、公共水电周转金、楼道墙体修复费、装修垃圾清运费、装修保证金。同日，雷明荣、李文华向环达公司支付产权代办费和工本费合计300元，环达公司向雷明荣、李文华交付涉案房屋。2017年6月22日，涉案房屋所在的江南水岸1#、2#、5#及地下室建设工程，经南平市公安消防支队评定为消防验收合格。2017年9月5日，环达公司与雷明荣、李文华签订《商品房买卖合同补充协议》，雷明荣、李文华支付环达公司面积差额0.31平方米（88.47平方米-88.16平方米）部分的购房款1807元。至此，雷明荣、李文华向环达公司支付购房款合计515779.80元。前述补充协议第三条约定，乙方（即雷明荣、李文华）委托甲方（即环达公司）全权办理商品房房屋产权登记及领取产权证，他项权证等相关事宜。2017年9月6日，雷明荣、李文华交纳了涉案房屋的住房专项维修资金，并取得了住房专项维修资金发票。2018年4月4日，雷明荣、李文华向环达公司出具一份《委托书》，委托环达公司办理涉案房屋的不动产登记，领取房屋不动产权证及抵押权预告登记证明。同年4月18日，环达公司取得涉案江南水岸2幢商品房的房屋所有权首次登记（即房屋所有权预总登记）。同年6月2日，南平市不动产登记中心受理了环达公司提出的涉案房屋的不动产登记申请。2018年6月7日，雷明荣、李文华取得涉案房屋的不动产权证书，证号为闽（2018）南平市不动产权第0×××7号。雷明荣、李文华要求环达公司支付逾期取得房产权属证书违约金未果，遂诉至本院。 本院认为，本案争议焦点为：环达公司是否应当向雷明荣、李文华支付2017年2月1日至2018年6月7日期间的逾期取得房产权属证书违约金。环达公司先后与雷明荣、李文华签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，将其取得预售许可证的涉案房屋出售给雷明荣、李文华，双方已建立商品房预售合同关系。雷明荣、李文华作为买受人，已经依约足额向环达公司支付购房款。环达公司作为出卖人，应当及时向雷明荣、李文华交付涉案房屋和办理涉案房屋的不动产权证。涉案房屋所在的建设工程于2017年6月22日经南平市公安消防支队评定为消防验收合格，方才具备合同约定的交付条件。环达公司于2016年11月1日向雷明荣、李文华交付涉案房屋时，尚未达到合同约定的交付条件，但雷明荣、李文华明确予以接收，故本案交房时间应当为2016年11月1日。根据《商品房买卖合同》第十四条约定，因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后的90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.005%向买受人支付违约金。双方于2016年11月1日办理房屋交接手续，雷明荣、李文华于同日向环达公司支付了产权证代办费和工本费合计300元，双方此时已建立事实上的委托关系。结合双方此后签订的《委托书》和《商品房买卖合同补充协议》的约定，委托内容为雷明荣、李文华委托环达公司办理涉案房屋的不动产登记、领取不动产权证及抵押权预告登记证明。又根据《商品房买卖合同》第十八条约定：专项维修资金由买受人按有关规定缴交，计5289元整，于2016年3月15日前缴交到房产行政主管部门委托的商业银行监管账户上。雷明荣、李文华于2017年9月6日才交纳了涉案房屋的住房专项维修资金，存在违约。根据合同附件六《合同补充协议》第四条第四款和第六条第五款的约定，环达公司可以据此推迟办理房屋交付手续。办理不动产权证前，买受人需足额支付购房款，缴纳住房专项维修资金等各项费用，因此，雷明荣、李文华在办证过程中迟延交纳了涉案房屋的住房专项维修资金，对于逾期办证存在一定的过错。根据《商品房买卖合同》第十四条约定，出卖人只有因自身原因致使在商品房交付使用后的90日内取得房屋权属证书时才应支付违约金，本案因雷明荣、李文华迟延交纳住房专项维修资金的行为，环达公司可顺延办证期限，故本案逾期办证违约金应当从住房专项维修资金缴纳之日起的第91日（即2017年12月6日）起算。环达公司未举证证明本案在2017年12月6日之后雷明荣、李文华存在拒绝配合办证的事实，则逾期取得房屋权属证书违约金应计算至雷明荣、李文华取得不动产权证之日（即2018年6月7日）止。经计算，逾期取得房屋权属证书违约金为4719.39元（540259元×每日0.005%×183日），故本院对于雷明荣、李文华主张环达公司支付逾期取得房屋权属证书违约金中未超出4719.39元的部分予以支持，对于超出部分不予支持。关于环达公司提出逾期取得房产权属证书违约金仅适用于一次性付款的买受人，不适用选择按揭贷款及委托代办产权证的买受人的抗辩意见。《商品房买卖合同》第十四条中未约定选择按揭贷款及委托代办产权证的买受人不得主张逾期取得房产权属证书违约金。《商品房买卖合同》的附件六《合同补充协议》第六条第一款、第七款对《商品房买卖合同》第十四条的补充约定：“关于合同第十四条产权登记约定的理解为出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权预总登记。90日内取得商品房权属证书仅限于一次性付款的买受人及时有效合法办理房屋所有权手续”、“选择按揭付款及委托代办产权证的买受人所购买房屋权属证书的取得时间以南平市房产交易中心及相关部门核准的发证时间为准，出卖人不承担任何责任。”该补充协议并未免除环达公司对选择按揭贷款及委托代办产权证的买受人的办证义务，也未明确免除环达公司在逾期办证后向买受人支付违约金的责任，故本院对于环达公司的该项抗辩意见不予采纳。关于环达公司提出《商品房买卖合同补充协议》重新约定了办理产权证事宜的抗辩意见。双方在房屋交付时已建立事实上的委托关系。签订《商品房买卖合同补充协议》，仅是为涉案房屋的实测面积与原合同约定面积不符而对涉案房屋建筑面积及合同总价款方面的重新约定。该补充协议第三条中关于“乙方委托甲方全权办理商品房房屋产权登记及领取产权证，他项权证等相关事宜”的约定，并未变更《商品房买卖合同》第十四条的办证期限，故本院对于环达公司的该项抗辩意见不予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决如下： 一、福建环达房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向雷明荣、李文华支付逾期取得房屋权属证书违约金4719.39元； 二、驳回雷明荣、李文华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 案件受理费116.50元，减半收取计58.25元，由雷明荣、李文华负担36.25元，由福建环达房地产开发有限公司负担22元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效裁判为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 徐华强 二〇二〇年十二月二十五日 法官助理 张玉萍 书 记 员 陈 芳 一、本案依据的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 三、主动履行生效法律文书提示 （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 履行款存入以下账户： 开户单位：南平市延平区人民法院 开户行：福建南平农村商业银行股份有限公司胜利支行 账号：9050××××4965 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到办结案件的开票窗口开具《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。