湖南省衡阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0421民初2135号原告：刘帅，男，1984年7月23日出生，汉族，住湖南省衡阳市珠晖区。委托诉讼代理人：肖卫，湖南弘一（衡阳）律师事务所律师。被告：湖南衡阳衡州农村商业银行股份有限公司，住所地：湖南省衡阳县西渡镇清江中路1号。法定代表人：王中彪，系该公司董事长。委托诉讼代理人：黄晓敏，湖南居安律师事务所律师。被告：衡阳市三富房地产开发有限公司，住所地：湖南省衡阳市石鼓区中山北路金虹大厦403号。法定代表人：谢军。委托诉讼代理人：蒋貌，湖南广云律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘逸斌，湖南广云律师事务所实习律师。被告：谢军，男，1964年10月26日出生，汉族，住湖南省衡阳市石鼓区。被告：陈新凤，女，1965年1月26日出生，汉族，住湖南省衡阳市石鼓区。被告：谢易希，女，1991年12月29日出生，汉族，住湖南省衡阳市石鼓区。被告：邹翔，男，1987年7月8日出生，汉族，住湖南省衡阳市蒸湘区。原告刘帅与被告湖南衡阳衡州农村商业银行股份有限公司（以下简称衡州农村商业银行）、衡阳市三富房地产开发有限公司（以下简称三富房地产公司）、谢军、陈新凤、谢易希、邹翔第三人撤销之诉一案，本院于2020年7月24日立案后，依法适用普通程序，于2020年11月10日与原告郭先君、凌明生等24人诉被告衡州农村商业银行、三富房地产公司、谢军、陈新凤、谢易希、邹翔第三人撤销之诉案合并公开开庭进行了审理。原告刘帅及其委托诉讼代理人肖卫、24位原告推荐的诉讼代表人刘桂生、罗明、唐敏慧，被告衡州农村商业银行的委托诉讼代理人黄晓敏，被告三富房地产公司的委托诉讼代理人蒋貌、刘逸斌到庭参加诉讼，被告谢军、陈新凤、谢易希、邹翔经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘帅向本院提出诉讼请求：1.撤销衡阳县人民法院（2019）湘0421民初2475号民事判决书第四项判决中有关衡州农村商业银行对三富房地产公司提供的湘水左岸A栋104号房屋折价、拍卖或者变卖的价款享有优先受偿权内容的部分判决；2.确认三富房地产公司与衡州农村商业银行签订的（1884082300）最高额抵字[2017]第00000070号《最高额抵押合同》中涉及湘水左岸A栋104号房屋抵押的部分无效；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2008年10月17日，被告三富房地产公司与原告就湘水左岸A栋104号门面买卖事宜签订《商品房预订合同》，原告向三富房地产公司支付购房款192600元。2009年6月，三富房地产公司向原告交付了湘水左岸A栋104号房屋由原告占有、使用、经营至今，但因三富房地产公司一方原因，一直未为原告办理产权过户手续。2017年6月9日，三富房地产公司与衡州农村商业银行签订了一份《最高额抵押合同》[编号：（1884082300）最高额抵字[2017]第00000070号]，约定三富房地产公司将湘水左岸一楼30空门面（包括已出卖给原告的A栋104号房屋）抵押给衡州农村商业银行、为谢军的1800万元银行借款提供担保，原告对此毫不知情。2019年9月19日，衡阳县人民法院因衡州农村商业银行诉三富房地产公司、谢军、陈新凤、谢易希、邹翔金融借款合同纠纷一案，作出（2019）湘0421民初2475号民事判决书，判决：1.谢军、陈新凤夫妇偿还借款本金1800万元；2.谢军、陈新凤夫妇支付借款利息58.05万元及后段利息；3.三富房地产公司、谢易希、邹翔夫妇对前述1、2项内容承担连带清偿责任；4.衡州农村商业银行对三富房地产公司提供的湘水左岸A、B、C栋共30空门面及谢军、陈新凤提供其他抵押房产，在债权范围内折价、拍卖或变卖的价款享有优先受偿权。2019年11月13日，衡州农村商业银行向衡阳县人民法院申请执行上述判决，执行案号为（2019）湘0421执1190号。2020年2月24日，原告通过执行局获知前述判决及执行情况，遂提出执行异议，最终法院裁定中止对湘水左岸A栋104号房屋的执行。基于上述事实，原告认为三富房地产公司与原告以一次性全款方式签订房屋买卖协议，且已向原告实际交付湘水左岸A栋104号门面，原告作为全款购房人享有优先取得权，并有权排除衡州农村商业银行基于抵押所主张的优先受偿权；三富房地产公司在房屋初始登记后，未依约过户给原告而导致产权登记名不符实，根据商品房预订合同、原告已付清购房款及房屋已实际交付，三富房地产公司已丧失对该湘水左岸A栋104号房屋的处分权，抵押合同无效；故原判决存在部分事实认定不清，部分判决内容错误，应当予以撤销。为支持其诉讼主张，原告刘帅向本院提供以下证据：证据1.三富房地产公司抵押物清单、（1884082300）最高额抵字[2017]第00000070号最高额抵押合同、（1884082300）最高额借字[2017]第00000384号最高额借款合同，拟证明2017年6月9日，三富房地产公司与衡州农村商业银行签订最高额抵押合同、最高额借款合同，将包括已出卖给原告在内的30空门面抵押给银行，为谢军个人1800万元借款提供担保，借款期限为三年；由于三富房地产公司不具有房屋所有权而无权抵押，故最高额抵押合同中涉及的已出卖给原告的门面房屋用于抵押的部分无效；证据2.湖南省衡阳县人民法院（2019）湘0421民初2475号民事判决书、（2019）湘0421民初2475号民事裁定书，拟证明衡州农村商业银行在贷款未到期时提前起诉，法院开庭时取消合议期而进行当庭宣判不合常理；该判决书、裁定书认定事实不清，适用法律错误；原告是于2020年2月24日从法院执行局复印到该判决书，未超过第三人撤销之诉的诉讼时效；证据3.湖南省衡阳县人民法院（2019）湘0421执1190号之二执行裁定书，拟证明2019年11月13日，衡州农村商业银行以（2019）湘0421民初2475号民事判决书为依据申请强制执行；证据4.湖南省衡阳县人民法院（2020）湘0421执异8号执行裁定书，拟证明原告提出执行异议，法院根据查明的事实认为原告作为全款购房人对案涉门面享有优先取得权，足以阻却其后设定抵押权的强制执行，因而裁定中止对案涉门面的执行；证据5.商品房预订合同，拟证明2008年10月17日，刘帅与三富房地产公司就湘水左岸A栋一层4号门面签订了购房合同，总价192600元，一次性付款：签约当天支付170000元，尾款22600元办证后交付（该款已于2019年7月16日由刘帅的妻子李丽按政策要求汇入石鼓区重点项目资金管理工作领导小组），即所有购房款已全部付清；证据6.付款凭证，拟证明原告已支付尾款及其他办证费25850元、房价首付款170000元、房屋维修基金2350元；证据7.石鼓区房屋产权办证历史遗留问题处理领导小组，拟证明石鼓区房屋办证遗留问题领导小组于2019年7月16日为刘帅A栋104号门面开具了引导其缴纳办证费用的证明，认可其可以办证，即政府已确认其购房事实真实、手续合法；证据8.契税发票，拟证明2019年7月23日，刘帅为其A栋104号门面缴纳了契税7834元、房屋维修基金2350元；证据9.社区证明，拟证明三富房地产公司于2009年6月交付了A栋104号门面给刘帅，现由其妻子李丽自己经营永嘉百货；证据10.营业执照（自营）、结婚证，拟证明刘帅与李丽是夫妻关系，李丽使用A栋一层4号门面经营永嘉百货经营部；证据11.水电费收据，拟证明A栋一层4号门面的水表已过户到刘帅名下。被告衡州农村商业银行答辩称：物权公示原则系我国物权基本原则，涉案房产应当为三富房地产公司所有，衡州农村商业银行与三富房地产公司签订的抵押合同合法有效，抵押权已经设立，原告无权就涉案房屋排除衡州农村商业银行担保物权；原判决书合法、有效，合同的效力不影响抵押权，原告的诉请不应得到支持，请求法院依法判决驳回原告的诉讼请求。为支持其诉讼主张，被告衡州农村商业银行向本院提供以下证据：证据12.（1884082300）最高额借字[2017]第00000384号最高额借款合同，拟证明衡州农村商业银行与谢军签订最高额借款合同，约定借款期限为2017年6月9日至2020年6月9日，月利率为7.5‰；证据13.（1884082300）最高额抵字[2017]第00000070号最高额抵押合同，拟证明三富房地产公司为谢军1800万贷款中的1440万提供抵押担保，抵押物为三富房地产公司所有的47间商服门面，并办理抵押登记；证据14.借据，拟证明债权相关情况。被告三富房地产公司答辩称：原告与三富房地产公司签订的《商品房预订合同》因政府行为而导致无法继续履行，涉案房屋已被衡阳市人民政府征收，成为国有资产，原告对涉案房屋已无独立请求权，且原告与（2019）湘0421民初2475号民事判决的处理结果无利害关系，原告不具备提起本案诉讼的主体资格；原告在本案中提起第三人撤销之诉已超过六个月的法定期间，应驳回原告的起诉；涉案房屋系三富房地产公司的合法财产，有权对外进行抵押，签订的《最高额抵押合同》系有效合同，原告主张对涉案房屋享有优先取得权并有权排除衡州农村商业银行基于抵押所主张的优先受偿权依法不能成立，（2019）湘0421民初2475号民事判决事实认定正确、法律适用正确，未违反法律规定，不具备法定撤销事由。为支持其诉讼主张，被告三富房地产公司向本院提供以下证据：证据15.《关于协调石鼓区草后街仁家巷危房改造项目建设及拆迁安置的会议纪要》、衡阳市人民政府于2014年6月18日作出的衡政通[2014]8号《征收决定公告》，拟证明原告与三富房地产公司签订的商品房买卖合同因政府行为而已经无法继续履行，涉案房屋已被衡阳市人民政府征收，成为国有资产，原告对涉案房屋无独立请求权，原告不具备提起本案诉讼的诉讼主体资格；证据16.裁判文书网公示的（2019）湘0421民初2475号民事判决书、（2020）湘0407民初8号民事裁定书、杨家坪社区居委会的《通知》，拟证明原告自知道或者应当知道（2019）湘0421民初2475号民事判决距离原告提起诉讼时已超过6个月的法定期间；证据17.不动产权证，拟证明涉案房屋登记在三富房地产公司名下，系三富房地产公司的合法财产，三富房地产公司有权对外进行抵押；证据18.湖南省衡阳县人民法院（2019）湘0421民初2475号民事判决书、（2019）湘0421民初2475号民事裁定书及相关送达回证与签收材料，拟证明原告提起本案诉讼已超过六个月的法定期间；证据19.衡阳市中级人民法院（2019）湘04行初80号行政裁定书、湖南省高级人民法院（2019）湘行终2087号行政裁定书、不动产权证，拟证明涉案房屋已经生效法律文书确认已被衡阳市人民政府征收，成为国有资产；证据20.律师函，拟证明三富房地产公司要求原告返还门面，三富房地产公司未向原告交付涉案房屋。被告谢军、陈新凤、谢易希、邹翔均未予答辩，亦未提供证据。对原告刘帅、被告衡州农村商业银行与三富房地产公司提供的上述证据，被告谢军、陈新凤、谢易希、邹翔未到庭质证，视为其放弃质证权利。经庭审质证，被告衡州农村商业银行对原告提供的证据1、2、4的“三性”均无异议，但对证据1、2的证明目的有异议；对证据3无异议；对证据5至证据11的真实性有异议，且因不是证据对应的主体，不清楚具体情况，不发表其他意见。被告三富房地产公司对原告提供的证据1、2、3、4的“三性”均无异议，但对其证明目的有异议，且对证据4中裁定书的内容有异议；对证据5至证据11的合法性与证明目的有异议。原告刘帅对被告衡州农村商业银行提供的证据12、14均无异议，对证据13的合法性有异议。被告三富房地产公司对衡州农村商业银行提供的证据均无异议。原告刘帅对被告三富房地产公司提供的证据15的真实性无异议，对其关联性及证明目的有异议；对证据16、18的真实性无异议，对其合法性、关联性有异议，且认为不能达到被告三富房地产公司的证明目的；对证据17、20的“三性”均有异议，且认为不能达到被告三富房地产公司的证明目的；对证据19中行政裁定书的关联性有异议，对不动产权证的“三性”有异议。被告衡州农村商业银行对三富房地产公司提供的证据均无异议。本院对上述证据认定如下：原告刘帅、被告衡州农村商业银行及被告三富房地产公司对对方提供的证据的真实性无异议的，本院对此予以确认。本院经审理查明：2008年10月17日，刘帅（预订人）与三富房地产公司（出卖人）签订《商品房预订合同》，约定：预订人所订购的商品房为出卖人所开发的位于衡阳市石鼓区湘水左岸项目中第A幢一层4号房；该商品房的用途为门面，总房价款192600元，订购人应当自签订本订购书之日起当日内向出卖人支付订购定金170000元，剩余房款22600元在办好该门面产权后交付；双方亦对房屋交付时间、违约责任、办理产权证的时间进行了约定。同日，刘帅按约向三富房地产公司支付房款170000元。2009年6月，三富房地产公司将草后街81号湘水左岸A栋104号门面交付给刘帅使用。2015年6月24日，刘帅妻子李丽开始用该门面开始经营“衡阳市石鼓区永嘉百货经营部”。2019年7月，刘帅交清了房屋尾款、维修资金和契税。2017年3月13日，三富房地产公司将坐落于衡阳市石鼓区××街××号××栋××室房屋的产权登记在该公司名下。2017年6月9日，谢军与衡州农村商业银行签订了编号为（1884082300）最高额借字［2017］第00000384号《最高额借款合同》，双方约定自2017年6月9日起到2020年6月9日止，由衡州农村商业银行根据谢军的需要和衡州农村商业银行的可能及谢军履行本合同的情况，向谢军发放最高限额不超过1800万元的人民币贷款等内容。2017年6月9日，三富房地产公司与衡州农村商业银行签订了合同编号为（1884082300）最高额抵字［2017］第00000070号最高额抵押合同，约定三富房地产公司自愿以衡阳市石鼓区草后街81号湘水左岸Ａ栋101、103、104、105、106、107、108、111室，衡阳市石鼓区草后街106号湘水左岸Ｂ栋101、102、103、104、105、106、109、110、112及衡阳市石鼓区草后街108-110号湘水左岸Ｃ栋101、102、103、104、105、106、107、108、109、110、111、112、114共30间房作为抵押物为谢军自2017年6月9日起至2020年6月9日止在衡州农村商业银行处办理约定的各类业务所实际形成的债务提供担保，并约定其中主债务最高本金为1440万元等相关内容，该最高额抵押合同的附件抵押物清单中对前述用于抵押的房屋备注为抵押物目前已出租，暂未办理其他抵押登记。2017年6月16日，双方将三富房地产公司的前述抵押物在衡阳市国土资源局办理了不动产登记证明。被告谢军分别于2017年6月16日、2017年6月19日、2017年8月15日申请提款480万元、960万元、360万元，被告衡州农村商业银行依约按谢军的申请如数发放了贷款1800万元，因谢军未能按期结息，衡州农村商业银行于2019年8月5日将谢军、陈新凤、三富房地产公司、谢易希、邹翔诉至本院，本院经审理后，作出（2019）湘0421民初2475号民事判决书与民事裁定书，判决谢军、陈新凤应于判决生效之日如数偿付所欠衡州农村商业银行借款本金1800万元及借款利息58.05万元，三富房地产公司、谢易希、邹翔对前述借款本金及利息承担连带清偿责任，衡州农村商业银行对三富房地产公司提供的坐落于湖南省衡阳市石鼓区××街××号××栋××室，衡阳市石鼓区草后街106号湘水左岸Ｂ栋101、102、103、104、105、106、109、110、112室，衡阳市石鼓区草后街108-110号湘水左岸Ｃ栋101、102、103、104、105、106、107、108、109、110、111、112、114室及谢军、陈新凤提供的坐落于衡阳县西渡镇沿江路单元号为430421005085ＧＢ00343Ｆ00020001房在借款本金1800万元额度项下的所有债权数额范围内折价、拍卖或者变卖的价款享有优先受偿权。因谢军、陈新凤、三富房地产公司、谢易希、邹翔未按判决内容履行还本付息义务，衡州农村商业银行于2019年11月13日申请对前述金融借款合同纠纷案进行执行，本院依法立案受理。2019年12月13日，本院作出（2019）湘0421执1190号之二执行裁定查封坐落于湖南省衡阳市石鼓区××街××号××栋××室等不动产，于同月17日向衡阳市不动产登记中心作出协助执行通知书，并将执行裁定予以公告。2020年3月10日，刘帅对前述执行标的105室提出书面异议，本院经审查，于2020年3月31日裁定中止对坐落于湖南省衡阳市石鼓区××街××号××栋××室的执行。刘帅于2020年7月24日向本院提起本案第三人撤销之诉。另查明，2009年1月5日，衡阳市人民政府办公室印发《关于协调石鼓区草后街仁家巷危房改造项目建设及拆迁安置的会议纪要》，会议纪要事项中提出：草后街仁家巷危房改造项目建筑规划用地占用了湘江风光带公共绿地，严重违反了衡阳市城市总体规划要求，社会反响强烈，必须立即停止项目施工；责成三富房地产公司、市房产局向项目拆迁户作出书面承诺，一是安置过渡费要按协议支付，二是要保证在2009年底之前把拆迁户妥善安置好，三是开发商现所有房源及市房产局掌控的现有相关房源要优先用于安置仁家巷项目现有拆迁户；由市规划局牵头，市房产局、石鼓区政府、开发商参加，对仁家巷项目的拆迁安置点进行重新选址等内容。2014年6月19日，衡阳市人民政府作出衡政通[2014]8号房屋征收决定公告，公告内容主要为：一、征收范围：湘江以西、蒸阳北路以东、蒸水河以北、北三环以南范围内的所有房屋（具体以规划蓝线图为准）；二、上述范围内房屋被依法征收的，其国有土地使用权同时收回；……四、房屋征收与补偿方案在征收范围内另行公布；五、该项目分期实施，第一期签约时间自2014年7月1日至2014年9月1日止，后续分期签约时间由市房屋征收部门另行通告……。2019年6月11日，三富房地产公司向衡阳市中级人民法院提起与衡阳市人民政府行为违法一案的诉讼，请求判决撤销衡阳市人民政府作出的衡政通[2014]8号《衡阳市人民政府房屋征收决定公告》，该院于同日立案，同年9月23日作出（2019）湘04行初80号行政裁定书，以三富房地产公司超过法定起诉期限且无正当理由、案件已立案为由裁定驳回三富房地产公司的起诉。三富房地产公司对衡阳市中级人民法院的前述裁定不服，向湖南省高级人民法院提起上诉，湖南省高级人民法院于2019年12月26日作出（2019）湘行终2087号行政裁定书，以一审认定事实清楚、处理结果正确、三富房地产公司的上诉理由不能成立为由裁定驳回三富房地产公司的上诉，维持原裁定。本院认为，本案的争议焦点为：一、关于本案诉讼是否符合第三人撤销之诉的条件（即原告刘帅是否具有原告的主体资格及是否超过诉讼时效）的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。”本案中，刘帅于2008年10月17日与三富房地产公司签订《商品房预订合同》，该协议体现了双方真实意思，且现无证据证明双方签订该协议存在法律所规定的致使合同无效的情形，应依法认定双方签订的该协议合法有效。且刘帅提供的收据、证明及营业执照等相互印证，足以证实诉争的房屋已于2009年6月由三富房地产公司实际交付给刘帅占有、使用及收益。三富房地产公司明知其已与刘帅就涉案房屋签订了商品房买卖合同并将房屋交付刘帅，却自行将涉案房屋产权登记在自己名下后，以该房屋设置抵押为其公司法定代表人谢军向衡州农村商业银行借款提供担保，三富房地产公司的行为属于恶意，侵犯了刘帅作为买受人的合法权益。刘帅享有要求三富房地产公司进行物权变动登记的请求权，但因衡州农村商业银行对谢军、陈新凤、三富房地产公司、谢易希、邹翔提起的金融借款合同纠纷诉讼中，本院（2019）湘0421民初2475号民事判决书第四项确认衡州农村商业银行对已出卖给刘帅并由刘帅合法占有的涉案房屋享有以该房产折价、拍卖或者变卖的价款优先受偿的权利，直接阻却刘帅基于一次性全款方式签订房屋买卖协议而对房屋所有权的取得，故刘帅在该案件中的身份应当属于有独立请求权的第三人。至于政府的征收行为，在衡阳市人民政府作出衡政通[2014]8号《衡阳市人民政府房屋征收决定公告》之后，被告三富房地产公司于2017年3月13日仍将诉争的房产向政府房地产登记部门申请登记在自己公司的名下，房产登记部门办理了产权登记，三富房地产公司以该产权登记进行抵押贷款，足以说明政府的征收决定并未对本案诉争房产实际执行，三富房地产公司的产权登记申请及抵押贷款行为已侵犯了原告刘帅对案涉门面的取得权。关于本案是否超过诉讼时效的问题，现无证据证明三富房地产公司将涉案房屋产权办理在自己名下并向衡州农村商业银行设置抵押时刘帅知情，且在衡州农村商业银行与谢军、陈新凤、三富房地产公司、谢易希、邹翔提起的金融借款合同纠纷一案中，刘帅不是借款担保合同的当事人，对该合同的签订情况、合同的内容及因该合同履行所引发的诉讼亦不知情，在该案中刘帅未被列为第三人、未参加诉讼的原因并不在于刘帅自身。2019年11月13日,衡州农村商业银行申请对前述金融借款合同纠纷案进行执行，本院依法立案受理，刘帅不是该案当事人，此时对该案的执行情况不知情。案件执行过程中，本院于2019年12月13日裁定对湘水左岸A栋104室等不动产进行查封，并于同月17日对有关查封涉案房产等不动产的执行裁定予以公告，故认定刘帅自公告期满之日即2020年2月18日起知道自己权利被侵害符合常理。刘帅于2020年7月24日提起第三人撤销之诉并未超过诉讼时效。衡州农村商业银行主张刘帅提起本案诉讼已超过诉讼时效，应提供证据证明其主张，未能提供证据，本院不予支持。综上所述，刘帅提起本案诉讼符合第三人撤销之诉的主体、程序和实体条件，被告三富房地产公司提出本案诉争的房产未实际交付、政府征收行为已致原告无独立请求权及超过诉讼时效、不符合第三人撤销之诉条件的主张，与本院查明事实不符，本院不予支持。二、关于刘帅与衡州农村商业银行对争议房屋分别享有何种权利，当双方的权利发生冲突时，哪一方的权利应优先保护的问题。刘帅以其与三富房地产公司订立的《商品房预订合同》、刘帅已交付购房款及三富房地产公司已将涉案房屋交付给刘帅占有、使用、收益等事实，主张其对涉案房屋享有所有权，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”，刘帅至今未能就涉案房屋办理产权过户登记，故刘帅对涉案房屋尚不拥有所有权。刘帅基于《商品房预订合同》而对涉案房屋享有买受人取得权。三富房地产公司在未将涉案房屋产权过户给刘帅前，其基于建造事实，对涉案房屋享有所有权。三富房地产公司以涉案房屋为谢军向衡州农村商业银行借款设置抵押时，未告知刘帅，对刘帅而言构成侵权。衡州农村商业银行基于抵押物产权登记在三富房地产公司名下，有理由相信涉案房屋所有权属于三富房地产公司，现无证据证明衡州农村商业银行与三富房地产公司存在恶意串通，故衡州农村商业银行与三富房地产公司签订《最高额抵押合同》属有效合同。且衡州农村商业银行与三富房地产公司已对抵押物办理了抵押登记，故衡州农村商业银行对涉案房屋享有的抵押权自办理登记时已成立。因三富房地产公司将涉案房屋交付刘帅后，恶意将产权登记在自己名下，并隐瞒实情，以涉案房屋向衡州农村商业银行设置抵押，为谢军向衡州农村商业银行借款提供担保，最终导致刘帅、衡州农村商业银行对涉案房屋所享有的买受人取得权和抵押权发生冲突。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》明确规定“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”，消费者交付商品房的全部或者大部分款项后，所取得的债权不仅优于银行等债权人取得一般抵押权，而且优于承包人的法定抵押权。本案原告根据《商品房预订合同》及已交付购房款的事实享有买受人权益，且在抵押前涉案房屋已交付给刘帅，当双方在涉案房屋上的权利发生冲突时，因刘帅对涉案房屋享有的买受人权益有别于一般的普通债权和抵押权，故刘帅的权利应优先于衡州农村商业银行的抵押权得到保护，对被告衡州农村商业银行提出的关于刘帅无权就涉案房屋排除衡州农村商业银行的担保物权的主张，本院不予支持。三、关于本院（2019）湘0421民初2475号判决书是否侵害了刘帅的合法权益，是否应予撤销的问题。本案争议指向的本院（2019）湘0421民初2475号判决书第四项，确认衡州农村商业银行对刘帅实际占有的涉案房屋享有以该房产折价、拍卖或者变卖的价款享有优先受偿的权利。该判决书已经生效，且衡州农村商业银行已依据该判决书申请法院强制执行，如果该判决书第四项得到执行，将直接剥夺刘帅对涉案房屋现有的占有、使用、收益权利，并导致刘帅丧失要求三富房地产公司变更登记产权的权利，阻却刘帅对涉案房屋所有权的最终取得，明显侵害刘帅的民事权益。故本院（2019）湘0421民初2475号判决书第四项部分内容错误，该错误并不以衡州农村商业银行有无过错或者知不知情为前提条件。撤销本院（2019）湘0421民初2475号判决书第四项部分内容，符合第三人撤销之诉保护受错误生效裁判损害而未参加原诉的第三人利益的救济功能及本案的客观实情。综上，参照最高人民法院（2018）最高法民终1247号民事判决书、（2020）最高法民终1117号民事判决书，原告刘帅提起的第三人撤销之诉符合《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款及《最高人民法院关于适用的解释》第二百九十六条之规定。被告衡州农村商业银行提出刘帅无权就涉案房屋排除衡州农村商业银行的担保物权等抗辩主张及被告三富房地产公司提出刘帅不具有提起本案第三人撤销之诉的诉讼主体资格、刘帅提起本案诉讼已超过六个月的法定期间及（2019）湘0421民初2475号民事判决内容正确、法律适用正确、未违反法律规定、不具备法定撤销事由等抗辩主张，与事实不符，均不能成立，本院不予采信。原告刘帅关于撤销本院（2019）湘0421民初2475号民事判决书第四项有关衡州农村商业银行对涉案房屋享有以该房产折价、拍卖或者变卖所得的价款享有优先受偿权内容的诉讼请求成立，本院予以支持。原告刘帅诉请确认被告三富房地产公司与衡州农村商业银行签订的（1884082300）最高额抵字[2017]第00000070号《最高额抵押合同》中涉及涉案房屋抵押的部分无效，不属第三人撤销之诉审理范围且无事实与法律依据，本院不予支持。但刘帅可要求三富房地产公司协助其将案涉房屋产权变更登记在其名下。被告谢军、陈新凤、谢易希、邹翔无正当理由均未到庭参加诉讼，视为其放弃质证、辩论等诉讼权利，本院依法缺席审理并缺席判决本案。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款、第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百九十六条、第三百条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省衡阳县人民法院（2019）湘0421民初2475号民事判决书第四项中关于“湖南衡阳衡州农村商业银行股份有限公司对衡阳市三富房地产开发有限公司提供的坐落于湖南省衡阳市石鼓区××街××号××栋××室在借款本金1800万元额度项下的所有债权数额范围内折价、拍卖或者变卖的价款享有优先受偿权”的内容；二、驳回原告刘帅的其他诉讼请求。案件受理费500元，由被告衡阳市三富房地产开发有限公司、谢军共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审判长  曾新华审判员  许卫民审判员  曾建良二〇二〇年十二月十日法官助理刘蓉蓉书记员罗蓓附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百九十六条民事诉讼法第五十六条第三款规定的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容，是指判决、裁定的主文，调解书中处理当事人民事权利义务的结果。第三百条对第三人撤销或者部分撤销发生法律效力的判决、裁定、调解书内容的请求，人民法院经审理，按下列情形分别处理：……（二）请求成立，但确认其全部或部分民事权利的主张不成立，或者未提出确认其民事权利请求的，撤销原判决、裁定、调解书内容的错误部分；……