福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020闽05民终5423号 上诉人（原审原告、反诉被告）：薛凯，男，1987年6月10日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 上诉人（原审原告、反诉被告）：苏晓萍，女，1986年7月13日出生，汉族，住福建省泉州市丰泽区。 上诉人(原审被告、反诉原告)：福建中超实业有限公司，住所福建省泉州市丰泽区华大街道城东社区前林小组**,统一社会信用代码：91350500553225111E。 法定代表人：刘峰，该公司执行董事。 上诉人薛凯、苏晓萍因与上诉人福建中超实业有限公司（以下简称中超公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市丰泽区人民法院（2020）闽0503民初5023号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 薛凯、苏晓萍上诉请求:撤销一审判决并依法给予改判。事实与理由：一、本案不存在中超公司可以逾期交房的法定免责事由，一审判决认定的中超公司具有延期交房的情形及事实错误，应予纠正。1.双方当事人签订的《商品房买卖合同》第4页专业术语解释第5条写明“不可抗力：是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”根据合同约定内容，关于中超公司逾期交付未约定除不可抗力以外其他的免责条款，也没有约定开发商可以顺延交房日期的免责事由，故此处的法定免责事由应按照《合同法》第一百一十七条之规定认定为不存在可逾期交房的法定免责事由。一审认定的可以顺延交房因素(包括自行车赛、停水、停电、中雨以上雨天、六级以上大风等)，均不属于不可抗力，不能从逾期交房总天数中扣除。2.根据不可抗力的定义和法律适用，不可抗力是指合同当事人在签订合同时不可预见，在合同履行过程中不可避免且不能克服的自然灾害和社会性突发事件。不可抗力的构成必须满足不可预见性、不可避免性、不可克服性。双方于2017年6月19日签订商品房买卖合同，并约定中超公司应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房，时间跨度为1年6个月13天，且该商品房为预售房，根据《中超水木春天B块地6#主体封顶证明书》本案标的房屋所在的6#楼已于2016年8月1日开工(距离约定的交房日期时间跨度有2年5个月)，主体工程已于2017年10月10日封顶并通过建设、施工、监理三方评定合格(距离约定的交房日期时间跨度有1年3个月)，中超公司有足够的专业和行业熟练度能在这么长的时间跨度里完成房屋交付，对在房地产开发、建设、售卖过程中可能遇到的各种风险应非常熟悉，这里应该包括根据普通人常识即可预见并能把风险考虑在内的因素，如可能发生的城市公共活动(自行车赛，该赛事作为泉州承办的国际大赛已连续举办多年)，生产生活中极其常见的停水、停电、大雨、大风天气，在泉州地区每年必有的若干次台风天气、热带风暴天气，每年必须经历的中高考等，这些因素全部都是可预见的，并且对于专业从事房产开发的中超公司而言是一定可以预见并已将之作为风险因素在合同签订时已默认同意的。即使以上停水、停电、大风大雨、台风、热带风暴因素具有一定程度的时间随机性，对于中超公司而言，这些因素所能产生的影响也是在可控制范围之内，不至于直接导致逾期交房。退一步讲，即便以上因素确实对施工造成部分影响，但这些因素出现的天数毕竟是少数，按照工程施工常识及惯例，完全可以通过个别晚上加班、白天稍微加紧赶工即可弥补，不至于出现逾期交房长达250天的严重后果。综上所述，一审认定的中超公司可以顺延交房的因素(包括自行车赛、停水、停电、中雨以上雨天、六级以上大风等)，均不具备不可预见性、不可避免性、不可克服性等特征，不应认定为不可抗力，不能从逾期交房总天数中扣除。3.不可抗力的因素应具备不可预见的偶然性和不可控制的客观性。一审认定的中超公司可以顺延交房的因素(包括自行车赛、停水、停电、中雨以上雨天、六级以上大风等)，均不具备不可预见的偶然性和不可控制的客观性，而且中超公司完全可以通过常规做法进行克服和弥补，避免逾期交房后果的发生，所以以上因素不应认定为不可抗力，不能从逾期交房总天数中扣除。4.即便是存在中超公司所说的“不可抗力”，一审认定的中超公司可以顺延交房的因素所依据的证据和事实不清楚、甚至有错误，应予纠正。根据《中超水木春天B块地6#主体封顶证明书》及中超公司与施工方上海建工签订的《施工总承包工程补充协议》，本案标的房屋所在的6#楼已于2016年8月1日开工，主体工程已于2017年10月10日封顶并通过建设、施工、监理三方评定合格，于2018年10月31日通过竣工验收并移交完整归档资料。根据商品房建筑施工常识，主体工程封顶并通过建设、施工、监理三方评定合格后的施工操作主要是在楼宇内部或地下室进行，基本不受所谓自行车赛、停水、停电、中雨以上雨天、六级以上大风影响，何来这些所谓“不可抗力因素”成为逾期交房的事由?再退一步来讲，标的房屋已通过竣工验收并移交完整归档资料之日后，何来以上“不可抗力因素”成为逾期交房的事由?因此，一审认定的中超公司可以作为延期交房的事由自合同签订之日2017年6月19日至合同约定的交房之日即2018年12月31日止是错误的，即便存在所谓“不可抗力因素”能影响中超公司交房的事由起算时间应该为2017年6月19日至2017年10月10日，除此之外的其他期间内已不能产生导致逾期交房的所谓“不可抗力因素”。5.一审认定的中超公司可以延期交房的因素所依据的证据和事实不清楚、甚至错误。一审认定中雨以上雨天、六级以上大风等因素均能成为中超公司延期交房的事由不合理，认定的停电停水造成停工的事实错误，其中停电6天中有5天停电范围与中超公司无关，标的房屋所在施工现场均不在停电范围之内，不应成为中超公司延期交房的事由。此外，一审中薛凯、苏晓萍对中超公司提供的施工日志真实性有异议，认为施工日志太过简陋且无现场人员签名，并有业主在市档案馆调取原始记录可以证明该施工日志多处记录的停工记录不存在(一审同楼栋同样情形的其他案件已做出认定)，是伪造的虚假记录。6.中超公司所发包的施工方上海建工并未在遇到所谓的“不可抗力因素”使得工程停工、其履行合同义务受到阻碍时，及时发出工期顺延的通知，而仅仅以在工程竣工时向中超公司提供的施工日记作为不可抗力之证明，并在2019年12月1日(距离所谓不可抗力因素之发生已有1-2年余)同时由施工方和监理方补开证明，严重违反建筑工程施工规范要求，完全有施工方、监理方和中超公司串通伪造停工记录、妄图造成“不可抗力”之嫌，不应支持。7.一审认定的中超公司逾期交房之日起再出现的所谓“不可抗力因素”仍然视为延期交房的事由法律适用错误。依据“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”，自2019年1月1日起，在中超公司延迟履行后即使存在不可抗力，也不应免除其责任，其要求顺延或者免责的天数不应得到支持。二、薛凯、苏晓萍不应承担公积金贷款逾期到账所产生的逾期付款责任，一审事实认定错误、显失公平、极不合理，应予纠正。1.商品房买卖合同中附件四第2（1）要求“买受人应在接到出卖人发出的可以申请办理公积金贷款的通知书之日起20日内办理完毕，且在接到通知书之日60日内汇至出卖人账户。”该要求显失公平，中超公司作为提供格式条款一方免除自身责任，加重买受人责任且未尽到及时提醒注意义务，故该条款无效，中超公司的诉讼请求不应得到支持。2.即便按照以上过高的要求，薛凯、苏晓萍天天催问开发商工作人员，都说“不要着急，等我们发通知，你们再去办，来得及的，你们按照我们通知的时间及时去办了，即使超过了60天，也跟你们没关系，我们也不会追究你们的责任”。薛凯、苏晓萍还是谨慎从事，于2017年12月1日尚未接到中超公司通知时已自行前往市公积金中心咨询并带好已整理好的相关材料办理了公积金贷款申请手续，于2017年12月5日得到公积金中心的审批并于当天与中超公司一起在公积金中心指定的中国建设银行鲤城分行签订了《个人住房借款合同》(合同号350656807)，而时至当日，薛凯、苏晓萍依然没有得到开发商发出的可以办理公积金贷款的通知，时隔9天(2017年12月13日)方才收到该迟来的通知。以上足以说明，薛凯、苏晓萍在公积金贷款过程中完全尽到了作为购房者的所有注意义务，履行了在自身能力范围之内所有的职责和义务，不存在丝毫主观上放任、过失导致借款逾期到账，中超公司提出的追究薛凯、苏晓萍的逾期到账责任超出了作为合同另一方当事人的义务，是极其严苛不可能实现的，显失公平。3.2017年12月5日薛凯、苏晓萍作为借款人与贷款人中国建设银行签订《个人住房借款合同》，中超公司是该借贷关系的保证人和当事人之一，对于薛凯、苏晓萍已提前办结公积金贷款手续是明确知晓的，对借款合同中约定的所有条款都已阅读并清楚，其中包括借款期限从2017年12月30日至2032年12月30日止担保人的连带担保责任，还包括了“借款起始日与借款支付凭证所载日期不一致的，以实际放款日期为准，借款支付凭证是借款合同的组合部分与本合同具有同等法律效力”。以上足以说明，中超公司作为保证人对于薛凯、苏晓萍的公积金贷款事宜整个过程和内容完整参与并了如指掌、甚至是非常清楚，对于公积金贷款借款期限和到款时间都已知并认可同意。而且，薛凯、苏晓萍已完全尽到注意义务、并在中超公司通知日前办结贷款手续，后续贷款金额到账也不是薛凯、苏晓萍可以掌控的，如果说必须追究薛凯、苏晓萍的贷款逾期到账责任，那作为保证人和当事人的中超公司也应连带责任，甚至是诱导薛凯、苏晓萍违约的责任，因为中超公司的行为明显违背了民事交易和合同公平合理、权利义务对等的原则，过分地免除自己的责任加大了薛凯、苏晓萍的责任，极大地破坏了合法有序的交易秩序。4.退一步讲，公积金贷款作为国家保障民生的重要政策有着相应办理的时限、程序，贷款银行审批发放贷款也有这相应办理的时限、程序，根据常识，贷款公积金贷款放贷时间具有很大的不确定性，有时长有时短，再加上当时公积金政策的调整，市区楼盘开盘预售集中，放贷排队时间3-4个月是正常情况，薛凯、苏晓萍已尽到自己所能的所有注意义务，提前办理好自己可以负责的部分。何况，中超公司作为保证人和当事人，借贷款项是直接打进中超公司的账户，中超公司对借贷事宜和是否有钱款打进自己的账户是最清楚明了，反而在借贷款没有及时到账没有尽到提醒上诉和贷款人的义务，造成逾期到账时间一致拖延，所产生的责任应由中超公司承担。三、中超公司逾期交房达250天，给薛凯、苏晓萍带来极大的生活压力和经济损失，应予考虑。本案房屋是薛凯、苏晓萍首套房，按照合同约定，薛凯、苏晓萍和家人共5口计划2018年12月31日交房后，及时装修入住。但因中超公司的逾期交房，薛凯、苏晓萍只能租房，每月承担2000元的租金和物业费、水电费等800余元的费用，逾期期间额外承担了约28000元的经济负担。而2019年9月交房后物价上涨，装修用工收费提高、装修时间延长继续进行租房等一系列问题接踵而至，已经对生活安排带来了极大的影响。薛凯、苏晓萍请求请二审法院从当事人双方经济实力、实际家庭生活状况出发，本着权利义务对等、公平合理的原则，判决中超公司严格按照合同约定进行逾期交房的违约赔偿。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，显失公平，判决有误，请求二审法院判决，支持中超公司应向薛凯、苏晓萍支付延期交房违约金共计人民币25217.2元的诉讼请求，驳回中超公司要求薛凯、苏晓萍承担逾期付款违约金1711元的诉讼请求，并判令一审、二审诉讼费全部由中超公司承担。 中超公司辩称，一、一审法院判决扣除台风天、自行车赛、中雨以上雨天、六级以上风天气正确。理由如下：1.双方之间的合同已明确在不可抗力的情况，中超公司可免除逾期交房的责任。2.众所周知，建筑业作为专业性极强、对施工环境要求较高的行业，在较大的风雨中施工存在安全隐患，尤其是出现极端天气时更增加了事故发生的可能性，不仅会增加了开发商的施工成本，更会危害劳动者的生命安全，故而大风大雨的极端天气中不利于施工也不可能施工。而上述恶劣天气是绝对不能施工的，停工延期不可避免，故中大暴雨或六级以上风属中超公司不能预见、不可避免的不可抗力事由。就建筑业而言，若无水、无电则不可能进行施工作业。3.不可抗力事件的不可预见性和偶然性，决定了人们不可能列举出它的全部外延，不能穷尽人类和自然界可能发生的种种偶然事件。在合同签订到约定交房日期的两三年时间内，以现有的技术水平无法准确预知合同期内可能存在的恶劣天气或者可能出现的停水、停电情况，因建筑行业的特殊性，中雨以上雨、六级以上风、台风均是不可避免且不可克服的需要停工的情形。故一审法院认定的事实“六级以上大风、中雨以上雨天、热带低气压和台风、自行车赛、停电、停水的情形，确属于出卖人在签订合同当时不可预见、难以控制并会导致工程停工的客观原因，可以在逾期天数当中相应予以扣除。”该认定事实清晰，法律关系适用正确。二、一审法院认定的薛凯、苏晓萍延期将按揭款支付给中超公司，故承担1711元违约金，并不存在错误。中超公司与薛凯、苏晓萍于合同第八条第一款第一项约定“买受人未按照约定时间付款的，逾期在180日内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金”。合同附件第一条第二款约定“以公积金贷款方式支付购房款：…买受人应自行办理公积金贷款手续，贷款手续买受人应在接到出卖人发出的可以申请办理公积金贷款通知之日起20日内办理完毕，且买受人申请的贷款应于接到出卖人发出的可以申请办理公积金贷款通知书之日起60日内汇至出卖人账户。买受人逾期办理完毕贷款手续或买受人申请的贷款逾期汇至出卖人账户的，视为买受人逾期付款，并按商品房合同第八条执行。”根据该合同条款，中超公司于2017年12月11日发出按揭催告函，薛凯、苏晓萍申请的按揭贷款实际于2018年4月10日汇入中超公司账户，已构成逾期。中超公司作为房屋出售方，其最根本的利益和风险点在于房屋销售价款能否按时收取。若房屋买方出现逾期支付的情况，将对出售方造成严重的影响。但中超公司作为出售方也考虑买方的付款方式中公积金贷款占有一定的比例。故在合同条款中对公积金的办理做出了宽限期，从可申请之日起的60日内中超公司均予以认可，不计算入违约金的范畴。60日为合理且一般公积金的办理流程周期。60日内中超公司已自己承担风险，且为薛凯、苏晓萍考虑了合理的办理时间。若无限期可延长公积金方式的付款时间，则无法保障中超公司的合法权益。无限期可延长付款时间，才是合同条款的不合理、显失公平。故一审法院的判决，并未显失公平，该认定事实正确，也维护了中超公司获得房屋价款的正当合法权益。三、薛凯、苏晓萍上诉称“逾期交房，给薛凯、苏晓萍带来了生活压力，应予以考虑”。中超公司认为一审法院已充分考虑逾期交房的各种因素，在合理认定后，从薛凯、苏晓萍的角度给予了极大的考虑。法院在一审判决中已明确中超公司存在逾期交房情况，需支付薛凯、苏晓萍逾期交房违约金19568.55元，该判决已考虑了实际不可抗力的情况，且按照合同约定的计算违约金。对于薛凯、苏晓萍的一审诉讼请求，法院已尽职审理，维护了薛凯、苏晓萍的合法权益。 中超公司上诉请求：请求撤销一审判决并依法改判。事实与理由：一审判决认定事实错误，判决有误，依法应予以改判。理由如下：一、中高考学校的选定属于无法预见的事情，应属于不可抗力。案涉施工现场位于丰泽区华大街道城东社区前林小组5号，附近有华侨大学、泉州鹤山小学、城东中学、丰泽第八中心小学等多所学校。就时间可知，中高考所选定的考点校区因政府政策原因存在不确定性，中超公司无法准确预知周边学校是否在合同期内会被指定为考点校区。二、关于逾期交房违约金的计算标准错误。根据案涉《商品房买卖合同》中对违约金约定方式，中超公司支付逾期违约金的计算方式根据合同约定是分段计算，即180日内应按日万分之0.5计算，超过部分按日万分之1计算，综上，一审认定事实不清，适用法律错误，判决有误，应予撤销。 薛凯、苏晓萍答辩意见同其上诉意见。 薛凯、苏晓萍向一审法院起讼请求：判令中超公司向薛凯、苏晓萍支付逾期交房违约金25217.2元。 中超公司向一审法院提出反诉请求：薛凯、苏晓萍向中超公司支付逾期付款违约金13942元（违约金以逾期应付款590000元为基数，其中自2017年8月18日起至2018年4月10日止按每日万分之一计算）。 一审法院认定事实：2017年6月19日，薛凯、苏晓萍与中超公司签订合同编号为201706190155的《商品房买卖合同》一份，约定由薛凯、苏晓萍向中超公司购买址在福建省泉州市丰泽区××街道××号楼××的房屋，房屋总价款为1008688元，薛凯、苏晓萍应当在2017年6月19日前支付首期房价款202688元，余款806000元向银行申请贷款支付；逾期付款责任：除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1、2种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金；（2）逾期超过180日后，……出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金；2、详见附件四的约定（附件四：2.以公积金贷款方式支付购房款：……买受人应自行办理公积金贷款手续，贷款手续买受人应在接到出卖人发出的可以申请办理公积金贷款通知之日起20日内办理完毕，且买受人申请的贷款应于接到出卖人发出的可以申请办理公积金贷款通知书之日起60日内汇至出卖人账户。买受人逾期办理完毕贷款手续或买受人申请的贷款逾期汇至出卖人账户的，视为买受人逾期付款，并按商品房买卖合同第八条逾期付款责任条款执行；该商品房交付时应当符合下列2项条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；中超公司应于2018年12月31日前向薛凯、苏晓萍交付诉争房屋；除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在180日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金；（2）逾期超过180日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。上述合同于2017年6月19日在泉州市房屋交易中心登记备案。2017年10月19日和2017年12月12日，中超公司分别向薛凯、苏晓萍开具房价款为202688元、216000元的发票，并于2017年12月11日向薛凯、苏晓萍发出《按揭催告函》，通知薛凯、苏晓萍于2017年12月18日办妥按揭贷款手续，薛凯、苏晓萍于2017年12月13日签收催告函。2018年4月10日，薛凯、苏晓萍申请的按揭贷款590000元于汇入中超公司账户。诉争房屋于2019年8月28日取得建设工程竣工验收备案证明文件、于2019年9月2日取得房产测绘报告。中超公司于2019年8月28日书面通知薛凯、苏晓萍于2019年9月7日交房，薛凯、苏晓萍于2019年8月30日签收，但未按通知时间办理交房手续；中超公司又于2019年9月12日书面通知薛凯、苏晓萍于2019年9月23日交房，薛凯、苏晓萍于2019年9月18日签收。 一审法院认为，双方主要的争议焦点为：本诉部分：一、中超公司逾期交房天数如何认定；二、逾期交房违约金是否应当采用分段计算标准。反诉部分：薛凯、苏晓萍是否存在逾期付款的事实，该部分是否超过诉讼时效。 关于本诉部分争议焦点：一、从中超公司的答辩及庭审陈述来看，其对逾期交房的违约事实并无异议，但对薛凯、苏晓萍所主张的逾期交房天数有异议。中超公司提供证据拟证明存在合同约定的不可抗力因素可据以延期交房的情形，由于双方的合同对于哪些情形属于不可抗力未作约定，故可结合法律规定、日常生活经验及证据等综合分析认定。首先，中高考属于订立合同时可预见的因素，故不属于不可抗力的范畴；其次，自行车赛、停水、停电等因素，上述因素系客观原因，非出卖人所能控制，且中超公司提供相应施工日志证明停工情况，故上述情形可作为延期交房的事由；第三，关于中雨以上雨天、六级以上大风等因素，根据日常经验并结合司法实践理解，上述因素系客观原因，非出卖人所能控制，且中超公司提供相应的施工日志证明停工情况，薛凯、苏晓萍对中超公司提供的证明雨天、大风、停水停电天数的证据不持异议，对施工日志真实性有异议，并提供隐蔽工程验收记录，拟证明在上述雨天、大风、停水停电时，中超公司并未停工，实际仍在进行隐蔽工程的施工，不能顺延工期。对此，薛凯、苏晓萍提供的证明仅能证明中超公司在上述部分雨天、大风、停水停电时组织安排相关人员对隐蔽工程进行验收，不能证明中超公司仍在进行具体的施工，故对薛凯、苏晓萍该相应主张不予采纳。综上，上述情形可以作为延期交房的事由，自合同签订之日起即2017年6月19日至合同约定的交房之日即2018年12月31日止，包括热带低气压和台风5天、自行车赛1天、中雨以上雨天36天（应扣与台风天气重叠的1天）、六级以上大风8天、停电6天、停水3天，共计59天。自2019年1月1日起延期59天，即至2019年2月28日止，期间又存在中雨以上天气1天，故交房时间再次延长1天，至2019年3月1日，之后未再存在可以顺延的情形，因此中超公司可据以延期交房至2019年3月1日，而中超公司至2019年9月7日方履行完毕相应交房义务，逾期天数为189天。 关于本诉部分争议焦点二。关于逾期交房违约金的计算标准，诉争合同第十二条约定就“逾期在180日内”和“逾期超过180日”的两种逾期情形所应当参照的违约金计算标准分别进行了约定，且注明两种情形不作累加，因此该两种情形系根据逾期天数不同而区分整段逾期期间的违约金的相互独立的情形，现中超公司就诉争房屋逾期交房超过180日，薛凯、苏晓萍依据诉争合同第十二条第1款第（2）项约定的标准向中超公司主张按全部房价款每日万分之一的标准支付相应违约金，符合双方的约定。 关于反诉部分争议焦点。根据合同附件四相关约定，薛凯、苏晓萍申请的贷款应于接到中超公司发出的可以申请办理公积金贷款通知书之日起60日内汇至中超账户，否则视为薛凯、苏晓萍逾期付款。中超公司于2017年12月11日向薛凯、苏晓萍发出按揭催告函，薛凯、苏晓萍于2017年12月13日签收该函，其申请的按揭贷款实际于2018年4月10日汇至中超公司账户，逾期58天，应当依照合同第八条的约定承担相应的逾期付款的违约责任。 综上所述，薛凯、苏晓萍与中超公司签订的《商品房买卖合同》及合同附件，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。双方明确约定交付诉争房屋的期限为2018年12月31日，中超公司逾期交房，已构成违约，应承担相应的违约责任。但六级以上大风、中雨以上雨天、热带低气压和台风、自行车比赛、停电、停水的情形，确属于出卖人中超公司在签订合同当时不可预见、难以控制并会导致工程停工的客观原因，可以在逾期天数当中相应予以扣除，扣除后中超公司逾期交房天数认定为189日。中超公司应按全部房价款1008688元为基数按每日万分之一的标准向薛凯、苏晓萍支付逾期交房违约金19568.55元（1008688元×0.0001×194天），对薛凯、苏晓萍请求的超出部分不予支持。关于反诉请求，双方在合同附件中明确公积金贷款的办理及构成逾期付款的情形，但作为付款义务人，薛凯、苏晓萍未能依约按时将剩余未付购房款汇至出卖人账户，亦属于逾期付款的违约行为，应承担相应的违约责任。薛凯、苏晓萍逾期付款58天（2018年2月11日至2018年4月10日），根据商品房买卖合同第八条“逾期在180日之内，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金”的约定，薛凯、苏晓萍应向中超公司支付逾期付款违约金1711元（590000元×0.00005×58天）。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条、第一百二十五条规定，判决：一、福建中超实业有限公司应于判决生效之日起十日内向薛凯、苏晓萍支付逾期交房违约金19568.55元；二、薛凯、苏晓萍应于判决生效之日起十日内向福建中超实业有限公司支付逾期付款违约金1711元；三、驳回薛凯、苏晓萍的其他诉讼请求；四、驳回福建中超实业有限公司的其他反诉诉讼请求。 二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。薛凯、苏晓萍提交：《中超水木春天主体工程天B块地6#主体封顶证明书》（证据一），证明开工距离约定的交房日期时间跨度有2年5个月，主体工程完工距离约定的交房日期时间跨度有1年3个月，有充足的时间保障中超公司按时交房；中超公司营业执照（证据二），证明中超公司是从2010年起在泉州经营房地产开发业务的开发商，具有房地产开发专业资质，对能按期交房有清晰的认识；《施工总承包工程补充协议》《工程竣工验收备案表》（证据三），证明2018年10月31日通过竣工验收并移交完整归档资料，此后不再有影响交房的不可抗力因素；《停电公告》《证明》《施工日志》（证据四），证明有5天停电范围与本案无关，标的房屋所在施工现场均不在停电范围之内，施工日志是伪造；（2020）民0503民初2419号《民事判决书》，证明在同类型案件中，中超公司未提交停工证明，不应计入扣除天数；《个人住房借款合同》（证据六），证明2017年12月5日已办结公积金贷款手续，中超公司认可并同意借款到账情况，薛凯、苏晓萍已尽到所有注意义务。《房屋租赁合同》（证据七），证明因长时间逾期交房，薛凯、苏晓萍额外承担的经济损失。中超公司质证认为：对证据一真实性无异议，证明目的有异议，项目顶楼的封顶仅是框架结构；对证据二真实性、合法性、关联性均无异议；对证据三真实性无异议，证明目的有异议，2018年10月31日移交资料的时间是合同约定的，实际并非按照合同的时间移交；对证据四真实性无异议，证明目的有异议，停电范围虽然写的是“1号楼等”，但是同小区用的是同一条线路，如停电整个小区都会停电，对于《证明》《施工日志》中超公司在一审中有提供相应的证据证明是取得竣工备案后通过签证统一发起的；对证据五真实性无异议，该判决文书尚在二审阶段中，尚未生效，不可作为证据予以认定；对证据六真实性无异议，证明目的有异议，按照合同约定买受人应当及时付款，也是为了双方顺利达成合同目的。对证据七真实性、合法性、关联性均有异议，合同中已经有逾期交房违约金的约定。 中超公司提交证据如下：A地块《商品房买卖合同》（证据一），证明对于超过180天逾期交房违约金的起算日有明确约定；B地块《商品房买卖合同》（证据二），证明对于超过180天逾期交房违约金的起算日没有明确约定，所以是分段计算的；中高考网页截图《证据三》，证明2016年至2020年案涉项目周边的学校均被选定为中、高考点，被要求停年工事实。薛凯、苏晓萍质证认为：证据一真实性、合法性均无异议，但与本案无关联性；证据二真实性无异议，但证明目的有异议，实际计算方式应当叠加计算。证据三真实性无法确认，而且中、高考是属于可预见的事项，不属于不可抗力情形。 对当事人二审争议的证据，本院认定如下：薛凯、苏晓萍提供的《中超水木春天主体工程天B块地6#主体封顶证明书》、中超公司营业执照、《施工总承包工程补充协议》《工程竣工验收备案表》《停电公告》《证明》《施工日志》、（2020）民0503民初2419号《民事判决书》，不足以证明中超公司涉案工程的施工未受前述风雨天气、停水停电、自行车赛影响，故对其相关证明目的，不予采信；薛凯、苏晓萍提供的《个人住房借款合同》不足于证明其未存在逾期付款的事实，故对其相关证明目的，不予采信；薛凯、苏晓萍提供的《房屋租赁合同》为复印件，且中超公司对该合同真实性有异议，故对该证据不予认定；中超公司提供的A地块《商品房买卖合同》与本案不存在关联性，不予认定；中超公司提供的B地块《商品房买卖合同》不足以证明双方当事人对逾期交房违约金的计算方式为分段计算，故对其相关证明目的，不予采信；中超公司提供的中高考网页截图不足以证明中高考事项为不可预见事项，故对其相关证明目的，不予采信。 经审查，双方当事人签订的《商品房买卖合同》在泉州市房屋交易中心登记备案的日期应为2017年8月31日，一审认定有误，本院予以纠正，一审法院查明的其他事实正确，本院予以确认。 本院认为，薛凯、苏晓萍与中超公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照约定全面履行自己的合同义务。 一、关于逾期交房天数问题。 本案中，中超公司提供的气象资料、停电停水公告、施工日记、停工明细表等证据，可以证实中超公司确因天气、停水停电、自行车赛等影响施工的因素而停工，一审据此顺延交房期限并无不当。但2017年6月19日至2018年12月31日之间中雨以上雨天应为35天（应扣与台风天气重叠的1天），2018年9月15日六级以上大风与台风天存在重叠，应予扣除，一审认定错误，应予纠正。综上，中超公司可以作为延期交房的事由为，自合同签订之日起即2017年6月19日至合同约定的交房之日即2018年12月31日止，包括热带低气压和台风5天（含2018年9月15日、2018年11月1日）、自行车赛1天、中雨以上雨天35天（应扣除2018年11月1日）、六级以上大风6天（应扣除2018年9月15日、2018年11月1日）、停电6天、停水2天，共计55天。自2019年1月1日起延期55天，即至2019年2月24日止，期间又存在中雨以上天气1天，故交房时间再次延长1天，至2019年2月25日，之后不存在可据以延期因素，因此中超公司可据以延期交房至2019年2月25日，而中超公司至2019年9月7日方履行完毕相应交房义务，逾期天数为194天。一审认定逾期交房天数有误，本院予以纠正。 二、关于逾期交房违约金的计算方法。 案涉《商品房买卖合同》第十二条作了约定：“（1）逾期在180日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金。（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知到达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）及利息，并支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。”现双方对上述条款的理解产生争议，中超公司认为该条款应解释为逾期交房超过180天的，其中的180天应适用万分之0.5的标准支付违约金，超过180天的天数才适用万分之1的标准，而薛凯、苏晓萍主张逾期交房超过180天的，应按照万分之1的标准支付违约金。本院认为，案涉《商品房买卖合同》是中超公司为重复使用而预先拟定，其中第十二条关于逾期交付责任的约定条款，因无证据证明其就该条款与薛凯、苏晓萍进行协商，属格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”的规定，对该条款应当作出不利于中超公司的解释，故中超公司关于分段计算违约金的上诉请求，不予支持。 三、关于逾期交房违约金数额问题。 中超公司的逾期交房行为给薛凯、苏晓萍造成损失，双方已在《商品房买卖合同》对中超公司逾期交房应负担的违约责任进行约定，故依据双方合同约定，中超公司以支付逾期交房违约金方式承担赔偿损失责任。因中超公司逾期交房天数超过180日，根据合同约定，应按全部房价款1008688元为基数按每日万分之1的标准支付给薛凯、苏晓萍194日的逾期交房违约金计19568.55元。 四、关于逾期付款违约金问题。 根据双方约定，薛凯、苏晓萍应在接到中超公司发出的可以申请办理公积金贷款通知书之日起60日内汇至中超公司账户。而根据查明的事实，中超公司2017年12月11日向薛凯、苏晓萍发出《按揭催告函》，通知薛凯、苏晓萍于2017年12月18日办妥按揭贷款手续，薛凯、苏晓萍于2017年12月13日签收催告函。2018年4月10日，薛凯、苏晓萍申请的按揭贷款590000元于汇入中超公司账户。故薛凯、苏晓萍逾期付款58天（2018年2月11日至2018年4月10日），根据商品房买卖合同第八条约定，薛凯、苏晓萍应向中超公司支付逾期付款违约金1711元（590000元×0.00005×58天），一审认定并无不当，应予维持。 综上所述，薛凯、苏晓萍及中超公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审认定事实有误，予以纠正，判决正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件本诉受理费430元，减半收取计215元，由薛凯、苏晓萍负担48元，福建中超实业有限公司负担167元；反诉受理费减半收取74元，由薛凯、苏晓萍负担9元，福建中超实业有限公司负担65元；二审案件受理费50元，由薛凯、苏晓萍负担25元，由福建中超实业有限公司负担25元。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄祥彪 审 判 员 洪颍雅 审 判 员 郑 励 二〇二〇年十二月二十四日 法官助理 王莉莉 书 记 员 梁锡鸿 附注本案适用的主要法条及执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。