云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云04民终1302号上诉人（原审被告）：张会玲，女，1963年6月27日生，汉族，住云南省玉溪市江川区。被上诉人（原审原告）：玉溪市江川区大街街道上营社区居民委员会。住所地：云南省玉溪市江川区大街街道上营中街。法定代表人：方本春，主任。委托诉讼代理人：唐金荣，云南川和律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原审第三人：王艺丹，女，1995年3月8日生，汉族，住云南省玉溪市江川区。原审第三人：方云，女，1987年12月15日生，汉族，住云南省玉溪市江川区。原审第三人：杨晨，男，1994年2月25日生，汉族，住陕西省大白县。原审第三人：年天保，男，1977年3月8日生，汉族，住云南省玉溪市江川区。原审第三人：业亚琼，女，1975年9月27日生，汉族，住云南省玉溪市江川区。原审第三人：李英，女，1982年8月7日生，汉族，住云南省玉溪市江川区。原审第三人：王惠芬，女，1970年10月29日生，汉族，住云南省玉溪市江川区。原审第三人：钟文兵，男，1991年2月14日生，汉族，住云南省玉溪市江川区。原审第三人：李亚洪，男，1969年5月28日生，汉族，住云南省玉溪市江川区。原审第三人：王牙美，女，1964年7月24日生，汉族，住云南省玉溪市江川区。上诉人张会玲因与被上诉人玉溪市江川区大街街道上营社区居民委员会（以下简称上营居委会），原审第三人王艺丹、方云、杨晨、年天保、业亚琼、李英、王惠芬、钟文兵、李亚洪、王牙美房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省玉溪市江川区人民法院（2019）云0421民初665号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张会玲上诉请求：撤销原判，驳回上营居委会的诉讼请求；诉讼费、鉴定费由上营居委会承担。主要事实及理由：一、一审要求张会玲向上营居委会支付2018年的房屋及场地租赁费260000元与事实不符，应予撤销。张会玲已于2019年1月19日、2020年1月1日向江川区大街街道农村经济管理服务中心先后支付租金10000元、200000元，共计210000元，是上营居委会没有履行收款义务。二、涉案租赁物已于2017年11月3日被江川区政府征收，根据《房屋租赁合同》第七条约定，张会玲不存在违约行为，不应承担违约金和房屋占用费。征收文件下发后，上营居委会多次要求承租商户搬离，故大部分商户已经搬离，导致很多商铺空闲，收不上房租，部分商户甚至还拖欠上年度的房租，张会玲损失较大。事实上，自2017年11月3日征收文件公示后，张会玲对租赁物已经失去控制，不能正常经营，故不应当支付违约金和房屋占用费。三、一审认定加盖的第三层价格错误。张会玲于2011年至2013年期间在涉案房屋上建盖第三层，面积约1200平方米，支付工程款543404元，上营居委会应当全额返还，一审未将第三层第1至12间纳入鉴定范围错误。2013年是在江川区政府与大街街道办的要求下，上营居委会要求张会玲加盖的，加盖行为得到了上营居委会的许可。两次加盖房屋均是由张会玲出资，收益却归上营居委会不公平。四、第三人租赁张会玲的房屋，自2019年1月1日起就没有支付张会玲房租，加之2020年新冠肺炎疫情爆发，商铺暂停营业几个月，张会玲未能收到房租，损失较大。一审未考虑以上因素，与政策不符。本案是政府征收行为加上职能机构人员公报私仇导致的纠纷，诉讼费、鉴定费不应由张会玲承担。上营居委会答辩同意原判。原审第三人王艺丹、方云、杨晨、年天保、业亚琼、李英、王惠芬、钟文兵、李亚洪、王牙美未到庭发表意见。上营居委会向一审法院起诉请求：1.判令张会玲支付拖欠的租赁费260000元及违约金78000元，共计338000元；2.判令张会玲自2019年1月1日起至返还租赁房屋之日止，按每日712.33元支付房屋占用费；3.由张会玲立即返还承租的江川区大街街道兴江路B幢房屋27间及场地；4.诉讼费用由张会玲承担。一审法院认定事实：2008年9月9日，上营居委会作为出租方、张会玲作为承租方签订《房屋租赁合同》，约定：一、出租方自愿将其位于江川县间（二层）及空场1000平方米出租给承租人从事经营活动；二、租赁期共10年，出租方从2009年1月1日起将出租房屋及空场交付承租方使用，至2018年12月31日收回；三、该出租房租金前五年为每年200000元，五年后租金为每年250000元，场地按实际丈量为准每平方米收取10元，每年场地租金10000元，每年实际应收租金前五年为210000元，后五年为260000元，并实行先交款，后经营的方式，承租人应于每年12月31日前一次性付清租金；四、承租人可根据经营需要对租赁房屋进行装修，但不改变房屋结构，影响房屋安全，租赁期满装修部分无偿归出租人所有，承租人不得拆除；五、承租人可以根据经营需要对租赁空场进行投资建设，但不得对相邻住户造成妨碍或影响，租赁期满无偿归出租人所有，承租人不得拆除，租赁期间承租人应对租赁房屋承担修缮义务，租赁房屋的水、电线路、门窗、灯具等也应由承租方进行维护，损坏还应进行修理，并承担修理费；六、租赁经营期间的税收、工商管理、水、电等费用由承租方承担；七、因国家政策调整，城市建设规划需要，对租赁房屋及空场进行拆迁、租用、征收或因自然灾害导致合同不能履行时，不视为任何一方违约；八、承租方不按规定支付租赁费用，每逾期一天按日承担应交金额3‰的滞纳金。逾期30天不交纳，承担年租金30%的违约金，逾期六个月不交，出租方有权解除合同，所产生的损失费由承租方承担；出租方、承租方违反合同规定的其他条款，违约方应向守约方支付当年租金30%的违约金。合同签订后，上营居委会将租赁房屋交付给张会玲经营，张会玲按合同约定交纳了2009年至2017年的租金，但至今未交纳2018年的租金260000元。另查明，张会玲租赁江川县间后，因经营需要，在2011年至2013年间，自行在租赁房屋自西往东第1至12间上加盖了第三层。2013年4月25日，上营居委会作为甲方，张会玲作为乙方签订《县城景观道改造合同》，约定：“按照《江川县人民政府办公室印发关于江川县整治实施方案的通知》和《江川县人民政府大街街道办事处印发关于开展街区整治工作的通知》的要求，对翠大线、兴江路及宁海路改造范围内的出租房屋进行改造，经甲乙协商达成如下合同条款供双方遵照执行。一、自签订合同起至2013年5月31日止，完成所租房屋第三层平板房必须联通。改造符合县城规划要求；二、改造工程由乙方自行负责组织实施，并按照改造相关要求严格进行施工；三、施工期间的安全工作由乙方负责，如发生安全等意外事故与甲方无关；四、改造期间乙方自行安排好自己的生产经营；五、乙方在规定时间内不按照改造要求进行施工改造，致使不能正常营业造成损失，由乙方自行负责。”《县城景观道改造合同》签订后，张会玲自筹资金对租赁房屋自西往东第13至27间的第三层进行加盖，并与之前加盖的第1至12间连通。诉讼过程中，经张会玲的申请，一审法院委托云南恒业工程造价咨询有限公司玉溪分公司对租赁房屋上加盖的第三层自西往东第13至27间所投入的工程造价进行鉴定。2020年5月11日，云南恒业工程造价咨询有限公司玉溪分公司作出恒业分鉴字［2019］2号鉴定意见书，确定租赁房屋上加盖的第三层自西往东第13至27间工程鉴定总价为303319.97元，上营居委会支付鉴定费13600元。再查明，上营居委会与张会玲签订《房屋租赁合同》后，第三人王艺丹、方云、杨晨、年天保、业亚琼、李英、王惠芬、钟文兵、李亚洪、王牙美向张会玲分别转租了部分商铺，但均未订立书面合同，租赁房屋中的场地及二楼、三楼部分房间由张会玲自己使用，部分房间处于闲置状态。一审法院认为，关于上营居委会要求张会玲支付2018年的房屋租金260000元以及违约金78000元的问题，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，上营居委会与张会玲签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。该合同第八条约定：承租方不按规定支付租赁费用，每逾期一天按日承担应交金额3‰的滞纳金。逾期30天不交纳，承担年租金30%的违约金，合同第三条约定了租金的交纳方式及实行先交款、后经营的方式，承租人应于每年12月31日前一次性付清租金。但张会玲至今未交纳2018年的租金，故上营居委会要求张会玲支付2018年的租金260000元的诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持。双方签订的《房屋租赁合同》于2018年12月31日终止，张会玲至今未支付租金已构成违约，对上营居委会要求张会玲支付违约金的诉讼请求，予以支持。关于违约金的数额，庭审中经释明，张会玲认为双方约定的违约金过高，要求予以减少。经审查，张会玲的请求符合法律规定，故将双方约定逾期30天不交纳，承担年租金30%的违约金调整为承担年租金10%的违约金，即26000元。关于上营居委会要求张会玲按每日712.33元计算支付自2019年1月1日起至实际返还租赁房屋及场地之日止的占用费问题，本案中，在合同期限届满后，张会玲在未与上营居委会续签租赁合同的情况下，自2019年1月1日起一直占有使用该租赁房屋及场地，给上营居委会造成租金损失，故上营居委会要求返还租赁房屋及场地并按原租赁合同约定的租金即每天712.33元计算自2019年1月1日起至返还租赁房屋场地之日止的租金损失的诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持。作为次承租人的第三人，现实际占有和使用相应的租赁物，应配合张会玲履行返还上营居委会租赁物的义务。关于张会玲在租赁房屋上加盖的第三层的费用如何承担的问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定：“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”本案中，租赁房屋第三层自西往东第1至12间系租赁期间张会玲自行加盖，根据《房屋租赁合同》第四条“承租人可根据经营需要对租赁房屋进行装修，但不改变房屋结构，影响房屋安全，租赁期满装修部分无偿归出租人所有，承租人不得拆除，承租人可以根据经营需要对租赁空场进行投资建设，但不得对相邻住户造成妨碍或影响，租赁期满无偿归出租人所有”的约定，在租赁期限届满后，该部分房屋应无偿归上营居委会管理使用，张会玲要求该部分加盖费用由上营居委会承担的主张，不予支持；张会玲在租赁房屋第三层加盖的自西往东第13至27间，系上营居委会与张会玲签订《县城景观道改造合同》后，张会玲出资建盖，是经上营居委会同意进行加盖，但未办理合法的建盖手续，故加盖费用应由双方进行分担。根据加盖房屋的使用情况，结合云南恒业工程造价咨询有限公司玉溪分公司作出的鉴定意见，确定由上营居委会承担70%即303319.97元×70%＝212316.98元，张会玲自行承担30%即90992.99元。上营居委会承担该费用后，此部分房屋由上营居委会管理使用。关于鉴定费13600元如何承担的问题，本案中，为查明案件事实，当事人申请鉴定机构进行鉴定是必需程序，据此产生的鉴定费应由双方当事人平均承担，故上营居委会已经支付的鉴定费13600元，应由张会玲承担6800元。判决：“一、被告张会玲于本判决生效之日起20日内支付原告玉溪市江川区大街街道上营社区居民委员会2018年的房屋及场地租赁费260000元；二、被告张会玲于本判决生效之日起20日内支付原告玉溪市江川区大街街道上营社区居民委员会违约金26000元；三、被告张会玲于本判决生效后30日内支付原告玉溪市江川区大街街道上营社区居民委员会自2019年1月11日起至租赁房屋及场地实际返还之日止的房屋占用期间的费用，房屋占用期间的费用按每日712.33元计算；四、原告玉溪市江川区大街街道上营社区居民委员会于本判决生效之日起20日内支付被告张会玲加盖租赁房屋自西往东第13间至第27间第三层的费用212316.98元；五、被告张会玲于本判决生效后支付原告玉溪市江川区大街街道上营社区居民委员会鉴定费6800元；六、被告张会玲于本判决生效之日起30日内返还原告玉溪市江川区大街街道上营社区居民委员会位于玉溪市江川区间（含二层、三层）及场地一块；七、驳回原告玉溪市江川区大街街道上营社区居民委员会的其他诉讼请求。”二审中，张会玲提交两份进账单，证实其已向上营居委会支付了2018年度的租金210000元。经质证，上营居委会对进账单无异议，提出款是支付到江川区大街街道农村经济管理服务中心，需要双方配合才能划转，要求在案件执行阶段一并处理。经询问张会玲的意见，其也同意在案件执行阶段一并处理该款项。经审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，上营居委会起诉要求张会玲支付拖欠的租赁费、违约金、房屋场地占用费并腾还租赁的房屋及场地，一审作了相应判决，并对张会玲在租赁房屋第三层上加盖的第13至27间的加盖费用作了处理，上营居委会无异议，现张会玲上诉，围绕其上诉请求，本案二审争议焦点为：1.张会玲应否支付上营居委会2018年的租金、违约金及2019年1月1日之后的房屋场地占用费；2.对于张会玲加盖的第三层第1至27间的费用应否由上营居委会承担及如何承担。关于焦点1，张会玲与上营居委会签订的《房屋租赁合同》约定租赁期限从2009年1月1日起至2018年12月31日止，后五年的年租金为260000元（含场地租金10000元），该合同合法有效，双方均应按照合同履行。因张会玲未按时支付2018年的租金260000元，一审法院判决张会玲支付并无不当。张会玲提出因发布征收公告导致其无能力支付的辩解意见不成立，不予支持。张会玲提出其已经支付了210000元，因该款是支付到江川区大街街道农村经济管理服务中心，二审中双方均同意在执行阶段抵扣，故对于原判第一项应予维持。张会玲主张因2017年发布征收公告，导致其收入减少，其不应承担违约责任。经审查，当地政府虽于2017年11月3日发布征收公告，但最终未进行征收，租赁房屋一直处于张会玲的管理支配下，至今仍被其转租使用，且张会玲未提交充分证据证实其产生了实际损失。因张会玲未按合同约定的时间支付2018年度的租金，构成违约，一审判决由其承担向上营居委会支付违约金的违约责任，并对双方约定的违约金进行调整符合本案实际，应予维持。关于房屋及场地占用费，租赁期限届满后，张会玲未及时腾还，仍继续使用租赁的房屋及场地，上营居委会以租金为标准主张占用费，应予支持。但由于2020年上半年受疫情影响，各行业生产经营均受到损失，一审对此因素未作考虑不当，本院适当减免两个月（2020年2月1日至3月31日）的房屋场地占用费。关于焦点2，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定：“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”本案中，张会玲加盖的第13至27间房屋征得了上营居委会的同意，但由于未办理合法建盖手续，产生的费用应由双方按过错分担。一审委托鉴定机构对此部分房屋造价进行鉴定，鉴定金额为303319.97元，双方均未提出异议，一审据此认定由上营居委会承担70%的责任，张会玲承担30%的责任符合本案实际，但计算支付张会玲212316.98元有误，应为212323.98元，对此予以纠正。张会玲上诉主张其加盖的第三层第1至12间房屋的费用也应由上营居委会承担，根据双方合同约定，承租人可以根据经营需要对租赁空场进行投资建设，租赁期满无偿归出租人所有，故此部分费用应由张会玲自行承担。关于鉴定费，是为确定加盖房屋的费用而产生，一审判由双方各负担一半并无不当。综上，张会玲的上诉请求部分成立，本院支持其合理部分；一审认定事实清楚，但计算费用有误，且在计算房屋场地占用费时未考虑疫情因素影响，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持云南省玉溪市江川区人民法院（2019）云0421民初665号民事判决第一、二、五、六项；二、撤销云南省玉溪市江川区人民法院（2019）云0421民初665号民事判决第三、四、七项；三、由张会玲于本判决生效之日起20日内支付玉溪市江川区大街街道上营社区居民委员会自2019年1月1日起至租赁房屋及场地实际返还之日止（期间扣除2020年2月1日至3月31日）的房屋场地占用费（按每日712.33元计算）；四、由玉溪市江川区大街街道上营社区居民委员会于本判决生效之日起20日内支付张会玲加盖租赁房屋第三层自西往东第13至27间的费用212323.98元；五、驳回玉溪市江川区大街街道上营社区居民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6370元，由玉溪市江川区大街街道上营社区居民委员会负担1912元，由张会玲负担4458元；二审案件受理费6370元，由张会玲负担4458元，由玉溪市江川区大街街道上营社区居民委员会负担1912元。本判决为终审判决。本案生效判决书确定的履行期限届满，当事人向人民法院申请强制执行的期间为二年。审判长  黄延林审判员  殷红珍审判员  段 娟二〇二〇年十二月二十二日法官助理雷翔书记员王珺