江西省南昌市湾里区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0105民初720号 原告：冯海蓉，女，1981年12月28日出生，汉族，户籍地：江西省吉安市吉安县，现住江西省南昌市南昌县。 委托诉讼代理人：徐先仁，江西云龙律师事务所律师。 被告：南昌恒富置业有限公司，住所：江西省南昌市湾里区梅岭国家森林公园旁。 法定代表人：陈荣圣，该公司董事长。 委托诉讼代理人：万磊，男，该公司职员。 原告冯海蓉与被告南昌恒富置业有限公司（以下简称恒富公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年12月1日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月24日公开开庭进行了审理。原告冯海蓉及其委托诉讼代理人徐先仁、被告恒富公司委托诉讼代理人万磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 冯海蓉向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告双方之间签订的《南昌市商品房买卖合同》及《室内装修委托合同》；2.被告恒富公司返还原告购房款和室内房屋装修合同款共计1119246元；3.被告恒富公司支付给原告违约金：以1119246元为基础，从被告违约时开始计算到付清1119246元时为止，按照日万分之一点五计算，暂计到2020年12月底为46168.9元，以及2021年1月1日后的违约金；4.被告恒富公司偿还给原告已向交通银行股份有限公司南昌地中海阳光支行支付的到2020年10月30日为止相应的贷款本金470000元及贷款利息33233.9元，以及2020年11月30日后原告实付的贷款本金及贷款利息。庭审中，原告申请增加一项诉讼请求，即本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2019年8月18日签订《南昌市商品房买卖合同》及《室内装修委托合同》，购买XX小区59栋X号房屋，按照合同约定，原告共计支付给被告首付款1119246元，向第三人银行贷款470000元，但是根据双方签订的房屋买卖合同第九条、十条、十一条、十二条的规定，被告应该在2020年3月31日前将经验收合格，取得《建设工程竣工验收备案表》及符合其他交付条件的房屋交付给原告，但是被告未取得《建设工程竣工验收备案表》及其他交付条件未具备，不符合交付条件，特别是合同第九、十条约定的其他交付条件被告也不具备，逾期超过180天买受人有权解除合同，被告应该在收到原告解除合同通知之日起15天内退还全部已付款，并且按合同规定应该支付全部房价款的百分之一作为违约金，但违约金明显过低，应该给予调高。根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条和《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条、五条、六条、八条的规定，以及《江西省建筑管理条例》第二十六条规定，取得《建设工程竣工验收备案表》是交付房屋的法定条件，任何低于该法定条件的约定都是无效的。室内房屋装修合同是随附合同，在因为被告的违约行为导致房屋买卖合同解除后合同目的无法实现，室内装修合同也应该解除，并赔偿原告损失。同时被告违规更改规划，房屋质量差，垃圾站的建设影响居住，使合同的履行对业主不利，严重影响业主适宜、安全居住的购房目的的实现，故该合同应该被解除。被告采用欺骗原告的手法签订合同，整个签订合同的过程根本没有让原告看合同，就在指定需要签字的页面让原告直接签字，并说合同全部都一样，不用看，然后直接拿走了所有合同；被告为了规避政府限价和有关政策，采取把购房款的一部分放到委托装修合同中去，以合法形式掩盖非法目的，显然是无效的。被告采用欺骗以及使原告产生重大误解的方法签订的合同显然是可以撤销的。再者，被告首期室内精装饰、装修工程在装修之前未办理施工许可证擅自施工，违反《建筑法》第六十四条和《建筑工程施工许可管理办法》第三条，被告无视法律法规，擅自施工直至装修完毕都未办理到施工许可证，这种严重违法行为和逃避政府的监管行为严重损害原告的现实利息和信赖利息，已构成根本违约。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》的第二十四条、二十五条的规定，原告和第三人银行签订的个人购房借款/担保合同也应该被解除。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款：商品房买卖合同被确认无效后被撤销解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息的分别返还担保权和买受人。原告本想就上述问题与被告友好协商达到一个双赢效果，但被告却拖延不办，距被告应该履行合同的时间已经过去了6个多月了，被告还是不具备交付条件。根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条和《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条、六条、八条的规定，和《中华人民共和国合同法》第九十三条、一百零七条、一百一十三条、一百一十四条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干法律问题的解释》第十六条、十七条规定，原告请求法院判令以上诉求。 恒富公司辩称，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据。原告与被告于2019年8月18日签订《南昌市商品房买卖合同》，约定购买南昌XX小区59＃楼X号房，房款共计1219256元，其中首付房款749256元，余款690000元系按揭贷款支付。案涉房屋的《南昌市商品房买卖合同》第十二条约定了，“逾期超过180日,买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。……出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。”可见若被告逾期交付房屋超180日，买受人主张解除合同的，被告需承担的违约责任为解除合同及返还原告购房款并按房款的1%向原告支付违约金。如果被告发生逾期超180日交付房屋的情形，被告愿意承担解除合同的违约责任，并退回买受人实际已付款项，依据合同约定承担1%房价款违约金，同时因案涉房屋买卖合同已在房管局办理备案，请求法院判令原告需配合被告解除房屋备案后，被告再退回其相应款项，避免被告先行退款后案涉房屋因原告其他债权债务纠纷被查封而导致被告无法收回房屋的风险。原告与被告签订的《南昌市商品房买卖合同》补充协议第十一条第三款约定：合同约定或法律规定买受人可以行使合同解除权的，应在解除情形发生之日起三十日内行使，若买受人未在三十日内行使该项权利的，视为买受人自愿放弃该项合同解除权。合同第十一条约定出卖人应在2020年3月31日前交付该商品房；第十二条约定，买受人在逾期超过180天后，有权解除合同。若原告认为被告逾期交付，则应当于2020年9月27日后2020年10月27日前行使解除权，且由于2020年初爆发的新冠××疫情，以及南昌市采取的相应防控措施，属于不可抗力，在事实上拖延了被告正常办理竣工验收备案的进度，参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见》及南昌市人民政府相关政策，交房时间的合理期限应顺延至2020年9月30日，故被告虽逾期交房，但实际逾期交付时间并未超过180日，按照双方签订的涉案房屋的相关合同约定，原告要求解除合同无理无据，没有事实和法律的支持。综上所述，请求依法驳回原告的诉讼请求。 经审理，本院认定事实如下：2019年8月18日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订一份《南昌市商品房买卖合同》（含附件）。该合同约定，原告购买被告开发的坐落于南昌市湾里区房屋，房屋总价为1219256元。该合同第七条约定，本合同签订前，买受人已向出卖人支付定金10000元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款。付款方式为商业贷款，原告应于2019年7月28日前支付首期房价款749256元，余款470000元，申请贷款支付。第九条约定，商品房交付时应当符合的条件为：该商品房已取得《建设工程竣工验收备案表》及该商品房已取得有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告，该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一约定，出卖人应当在2020年3月31日前向买受人交付该商品房。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），同时出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。附件十一《补充协议》第五条约定，双方同意本合同第十一条第（一）款补充如下：如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期交付，延期交付时间为下列情形发生至消失的相应期间：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的……。该《补充协议》第十一条其他约定，按本合同约定或法律规定买受人可以行使合同解除权的，应当在解除情形发生之日起三十日内行使，若买受人未在三十天内行使该项权利的，视为买受人自愿放弃该项合同解除权。同日，原告（甲方）与被告（乙方）还签订了一份《室内装修委托合同》。该合同约定，乙方受甲方委托，安排具有资质的装修施工单位全权负责对该房屋装修升级，委托服务总包干价369990元，交付时间为2020年3月31日，付款方式为于2017年10月10日前支付55499元，于2018年4月6日前支付55499元，于2018年10月6日前支付73998元，于2019年4月6日前支付73998元，于2019年10月6日前支付110996元。至2019年8月22日，原告依约向被告实际支付首期房款749256元、装修款369990元，共计1119246元。 2019年8月29日，原告（借款人）与贷款人交通银行股份有限公司江西省分行（以下简称交行江西分行）、被告（担保人）签订一份《个人房产抵押贷款合同》，约定贷款470000元，贷款期限24个月，等额本息还款法，借款人每期还款额为3401.21元，每月1日还款，首期自首次放款日起计算，贷款支付方式为贷款人委托支付，即从放款账户支付至担保人恒富公司账户。原告在“借款人”一栏签字，交行江西分行在“贷款人”一栏签章，被告在“担保人”一栏签章。合同签订后，交行江西分行依约将470000元贷款支付至被告账户。原告自2019年9月1日起至2020年11月2日止，共还贷款本金470000元，贷款利息33233.98元，交行江西分行出具的结清证明载明贷款状态为“结清”。 2020年11月25日，原告向被告邮寄了一份《解除合同通知书》，要求解除双方签订的《南昌市商品房买卖合同》，退还全部已付款。被告在庭审中认可在原告发出2天左右签收了。 为核实原告提交的结清证明，本院于2020年12月10日向交行江西分行发送一份《调查函》。2020年12月17日，本院收到交行江西分行一份《回函》，载明：冯海蓉与我行签订的《个人房产抵押贷款合同》权利义务关系已经终止，《个人房产抵押贷款合同》项下的冯海蓉的贷款本息已经结清，我行与冯海蓉就贷款合同的履行已无争议，《交通银行（江西省分行）结清证明打印》系我行出具。 庭审中，被告辩称由于2020年初爆发新冠××疫情以及南昌市采取的防控措施，属不可抗力，在事实上拖延了正常办理竣工备案的进度，申请变更合同履行期限，应由2020年3月31日合理顺延至2020年9月30日。针对被告变更合同履行期限的申请，原告庭审后表示同意商品房交付期限延迟一个月。 另查明，至本案庭审日（2020年12月24日），南昌恒大林溪府59#楼仍未取得《建设工程竣工验收备案表》。 上述事实，有原告提交的《南昌市商品房买卖合同》、《室内装修委托合同》、《解除合同通知书》、EMS寄件回单、EMS截图照片2张、发票复印件、收据10张、还款明细2张、结清证明，被告提交的《南昌市商品房买卖合同》复印件、《室内装修委托合同》复印件，本院发送的《调查函》、交行江西分行发出的《回函》以及当事人陈述等在卷为凭。 本院认为，原、被告签订的《南昌市商品房买卖合同》、《室内装修委托合同》系各方当事人的真实意思表示，除关于违约责任和房屋交付条件变更条款外，其余条款均合法有效。 关于《南昌市商品房买卖合同》、《室内装修委托合同》的解除问题。案涉《南昌市商品房买卖合同》约定：被告应当在2020年3月31日将该商品房交付原告，交付时该商品房应当已取得《建设工程竣工验收备案表》；双方在合同附件十一《补充协议》第四条对房屋交付条件变更为“商品房经验收合格”，其是指：由勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得《建筑工程消防验收意见书》、《电梯安全检验合格证》。但根据《城市房地产开发经营管理条例》、《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住宅预售制度有关问题的通知》、《江西省建筑管理条例》等规定，取得《建设工程竣工验收备案表》是商品住宅交付使用的法定条件，是证明商品房验收合格的依据，上述房屋交付条件变更条款与法律法规相悖，不具合法性。此外，该变更条款属于被告提供的免除被告责任格式条款，被告未就该条款以加粗加黑字体等方式提醒原告注意，也未进行合理说明，应认定无效条款。被告辩称由于2020年初爆发新冠××疫情以及南昌市采取的防控措施，属不可抗力，在事实上拖延了正常办理竣工备案的进度，导致逾期交房，并申请变更合同履行期限为2020年9月30日。本院认为，新冠××疫情系被告在签订商品房买卖合同时无法预见，且在合同履行过程中不能避免、无法克服的突发性公共卫生事件，其符合不可抗力成立的要件，但被告主张将合同约定的交付时间顺延至2020年9月30日，时间过长，且未提交证据证明因疫情或疫情防控措施导致交房时间延期至2020年9月30日。结合被告陈述的复工开工时间、新冠疫情防控等级的变化及本案已经认定的事实，对于被告要求延迟合同履行期限，本院部分予以支持，酌定被告交房时间延期至2020年5月31日。被告辩称《南昌市商品房买卖合同》补充协议第十一条第三款约定，合同约定或法律规定买受人可以行使合同解除权的，应在解除情形发生之日起三十日内行使，若买受人未在三十日内行使该项权利的，视为买受人自愿放弃该项合同解除权。若原告认为被告逾期交付，则应当于2020年9月27日后2020年10月27日前行使解除权故。本院认为，《补充协议》系被告提供的格式条款，被告在其中对原告行使合同解除权设定了30日的期限，但未以合理方式提醒原告注意，也没有对该条款进行说明，致使原告无法注意到该格式条款对其行使解除权设定的期限限制。被告以原告未在该格式条款限定的30日内行使解除权，主张原告解除权丧失，实际上是被告以格式条款的方式排除原告主要权利，该条款依法应认定为无效。本案中，直至庭审日（2020年12月24日），南昌XX小区59＃楼仍未取得《建设工程竣工验收备案表》，涉案房屋亦未完成交付，被告逾期交房已超过180日，合同约定解除条件已经成就。现原告起诉要求解除《南昌市商品房买卖合同》，于法有据，本院予以支持。鉴于原、被告签订的《室内装修委托合同》，是依附于商品房买卖合同而成立的，一旦双方所签订的商品房买卖合同解除，该合同随之也无法实际履行，故应一并解除。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，被告应返还原告已付购房款及装修款，并返还原告已支付的贷款本金及贷款利息；原告则应积极配合被告办理《南昌市商品房买卖合同》解除备案的相关手续。故原告主张被告返还购房款和室内房屋装修合同款共计1119246元、贷款本金470000元及贷款利息33233.9元，于法有据，本院予以支持。原告主张被告支付2020年11月30日后原告实付的贷款本金及贷款利息，因原告在2020年11月2日已结清其应支付给交行江西分行的贷款本金及贷款利息，故对原告该诉请，本院不予支持。 关于原告要求被告支付违约金问题。原告诉请要求以1119246元为基础，从被告违约时开始计算到付清1119246元时为止，按照日万分之一点五计算，暂计到2020年12月底为46168.9元，以及2021年1月1日后的违约金。本院认为，原、被告签订的《南昌市商品房买卖合同》约定，买受人解除合同的，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条规定，当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。在合同约定的违约金明显不足以弥补其损失的情况下，原告要求调高违约金的诉求，本院予以支持。本院结合在案证据、合同的履行情况、违约方过错程度、违约时间长短等综合因素，酌定被告应按日利率万分之一的标准向原告支付违约金。因《室内装修委托合同》未约定被告应承担的违约金，故本院对原告将装修款369990元计入违约金计算基数的主张不予支持。故被告承担的违约金计算方式为：以首期房款749256元为基数，自2020年6月1日起至付清之日止，按日利率万分之一计算。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、解除原告冯海蓉与被告南昌恒富置业有限公司于2019年8月18日签订的《南昌市商品房买卖合同》、《室内装修委托合同》； 二、被告南昌恒富置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告冯海蓉购房款及装修款共计1119246元； 三、被告南昌恒富置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告冯海蓉违约金（以749256元为基数，自2020年6月1日起至付清之日止，按日利率万分之一计算）； 四、被告南昌恒富置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告冯海蓉贷款本息503233.9元； 五、驳回原告冯海蓉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计9908.92元，由被告南昌恒富置业有限公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审判员  纪惠娜 二〇二〇年十二月二十九日 书记员  胡玲玲