西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初281号原告：杨莎，女，1990年10月8日出生，汉族，住陕西省西安市户县。委托诉讼代理人：李淼，泰和泰（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛阿玲，泰和泰（西安）律师事务所律师。被告：西安电子科技大学科技园有限责任公司，住所地：西安市。法定代表人：曹振慨，系该公司董事长。委托诉讼代理人：李澍然，陕西海普睿诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭昕，陕西海普睿诚律师事务所律师。第三人：西安西电科技园物业管理有限公司，住所地：西安市房间。法定代表人：赵宜涛，系该公司董事长。委托诉讼代理人：姚伟，陕西海普睿诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：张强，陕西海普睿诚律师事务所实习律师。原告杨莎与被告西安电子科技大学科技园有限责任公司（以下简称：西电科技园公司）、第三人西安西电科技园物业管理有限公司（以下简称：西电科技园物业公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨莎及其委托诉讼代理人毛阿玲，被告西电科技园公司的委托诉讼代理人李澍然、郭昕，第三人西电科技园物业公司的委托诉讼代理人姚伟、张强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨莎诉称，2019年3月18日，原告与被告口头约定租赁位于西安市雁塔区XX路XX号XX座XX层东南方向的房屋（以下简称：案涉房屋），并于同日向被告缴纳10000元定金，后原告于2019年5月6日将170190元房屋租赁费、其余20000元租房保证金支付给被告，又按照被告的要求于2019年5月6日预付了21960元物业费，于2019年6月24日预付560元电费，并办理装修施工许可证，缴纳了装修保证金10000元、装修卫生费2745元。原告于2019年6月24日进场装修，但发现被告提供的租赁房屋空调系统存在很多问题，随即与其进行协商，要求增加空调系统数量、完善空调系统相关配件，遭到拒绝后便通知被告解除口头租赁合同，要求被告返还原告支付的租金等费用，但被告多番推辞，拒绝退还租金等费用。为维护原告的合法权益，故原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告之间的租赁关系；2、被告返还原告租房保证金30000元、房屋租赁费170190元，并按银行同期贷款利率支付资金占用期间的利息（从2019年5月6日起至被告实际还款之日止，从2019年5月6日暂计至2019年12月3日为5104元）；3、被告向原告返还预付的物业费21960元、电费560元；4、被告赔偿原告损失12745元；5、本案诉讼费用由二被告承担。被告西电科技园公司辩称，第一，原告自2019年3月开始与被告接洽房屋租赁事宜，并反复强调其相信“风水说”，坚持要租赁19层房屋。为此，被告多方协调，将原本租赁19层的租户协调至其他楼层，将D座19层东南方向房屋租予原告。双方达成租赁房屋的合意后，就租金、物业费、租赁期限、租金支付方式等作出了约定，该文本双方均无异议，原告也按照该文本的约定支付了第一期租金等费用，被告于2019年6月21日向原告交付其承租房屋，原告签署了《房屋交接书》，对房屋的建筑质量、空调配置方案无任何异议。且在原告租赁该房屋前，涉案房屋一直处于使用状态，完全具备使用条件，原告所称房屋存在问题是为其违约行为找的借口。因此，其与原告建立租赁关系后，已向原告交付了适租房屋，完全履行了合同义务。第二，其向原告交付租赁房屋后，原告即与物业公司沟通进场装修事宜，开始进场装修。原告在租赁房屋内搭建了隔板，堆放了建筑材料，还将一扇门洞封闭并用挂锁锁住，实际占有、使用租赁房屋。在此期间，被告从未收到原告的任何关于解除合同的通知，直至今日原告仍未腾交房屋。原告缴纳第一期6个月的租金，租赁期限早已届满，无权要求退还租金。第三，未签订书面《租赁合同》的过错在于原告，且原告占有租赁房屋至今，存在诸多违约行为，无权要求退还租房保证金。双方就房屋租赁事宜达成合意后，即制作了《租赁合同》文本，并数次催促其尽快签订书面合同。但原告以其公司正在准备收购事宜一拖再拖，致双方未能及时签订书面《租赁合同》。在双方建立事实租赁关系后，原告又以空调、价格贵等种种理由企图单方解除租赁关系。在其已缴纳租金的租赁期满后，原告既不腾交房屋，也不续缴房租，存在诸多违约行为，无权要求退还租房保证金。第四，被告未收取物业费、电费等费用，且物业服务关系与租赁合同关系属不同的法律关系，应另案处理。综上，请求驳回原告的诉讼请求。第三人西电科技园物业公司述称，第一、物业服务合同与租赁合同系不同的法律关系,如原告与第三人涉及返还物业费应另立案起诉，不应同案处理；第二，原告自被告处租赁房屋，第三人作为物业管理公司向原告提供物业管理服务。双方虽尚未签订书面物业服务合同，但原告向第三人缴纳物业费，第三人也提供了相应的物业管理服务，双方已建立了事实上的物业服务合同关系。第三，第三人与原告之间的物业服务合同已成立并实际履行，原告已经缴纳的物业费服务期限早已届满。购电属原告的自愿行为，应由原告自行承担后果。综上，物业服务合同关系与本案租赁纠纷无关，不应同案处理，即使要同案处理，原告与第三人也已经建立了事实上的物业服务合同关系，原告缴纳物业费也是履行正常的合同义务，第三人也提供了相应的物业服务，且原告缴纳物业费的服务期限已经届满。经审理查明，因原告杨莎欲租赁位于西安市雁塔区XX路XX号XX园区XX中心XX座XX楼XX户的房屋用于办公，口头与被告西电科技园公司达成租赁意向，2019年3月18日，第三人的员工陈某某通过微信向杨莎提供被告西电科技园公司及第三人西电科技园物业公司的银行账户信息，原告杨莎通过案外人李某某向被告西电科技园公司支付租房定金1万元。次日，被告西电科技园公司出具收款收据载明：收到D座19楼东南户租房定金1万元。此后，一直由陈某某与原告沟通房屋租赁事宜。2019年4月1日、4月7日，案外人陈某某通过微信询问原告杨莎“什么时候过来签订合同”，原告杨莎均回复称领导出差。2019年4月8日，原告杨莎通过微信要求陈某某计算房租，双方进行了协商，陈某某通过微信向原告杨莎发送了空白合同的文本，并按照房屋面积457.50平方米，每平方米租金62元、物业费5元、空调费3元计算半年租金为170190元、物业费为13725元、空调费为8235元，另告知原告履约保证金为3万元。2019年4月29日，案外人陈某某再次通过微信询问杨莎何时签订合同及装修房屋，原告杨莎称“房屋留到节后，……节后六七号过去交钱”2019年5月6日，原告向被告西电科技园公司支付租房保证金2万元，被告西电科技园公司向原告出具收款收据载明:收到陕西灏聪智能科技工程有限公司租房保证金3万元。同日，原告向被告西电科技园公司支付六个月的房屋租赁费170190元，向第三人西电科技园物业公司支付六个月的物业费13725元、空调费8235元。2019年6月21日，原告杨莎（乙方、业主）与第三人西电科技园物业公司（甲方）签订《房屋交接书》。该交接书约定，乙方所租赁的案涉房间现可办理入住手续，甲、乙双方经检查确认，对该房屋的建筑质量并无异议，一致认为该房屋可以进行交接，具体内容如下：业主确认2019年6月21日办理入住手续时，已经过房屋验收，并确认房屋建筑质量符合双方签订《房屋租赁合同》的内容。业主确认办理入住手续时拿到电卡3张。业主确认自2019年6月21日起，该房屋由自己使用。……业主对物业公司的空调配置方案无任何异议。当日，原告还与第三人西电科技园物业公司签订《房屋配备表》，确定房屋配备除门、窗、墙、地砖、玻璃存在瑕疵外，其他配备如空调动力箱等均可正常使用，并与第三人西电科技园物业公司办理了装修申请表、装修须知、消防安全责任书、消防设备改动申请书、地辐热采暖使用责任书、装修施工许可证等装修申请手续。2019年6月23日，原告微信联系陈某某，因次日上午试空调需空调师傅配合，当天下午能否给开房门其需先把材料工具拿进去，陈某某称“材料进去不好管理”，原告称“你们那边不是说了要用自己的锁”，后陈某某表示配合。次日，原告向第三人西电科技园物业公司支付电费560元、装修保证金10000元、装修卫生费2745元，并开始进场装修。之后，原告与第三人陈某某XX房XX沟通。2019年6月26日，陈某某微信告知原告“房子的事情我给领导说了，你们要是觉得房租高我们B座有个460多平的，房租可以给你们便宜点，给你调换一下”，原告回复称领导很坚决的非要退。2019年7月3日，原告通过微信询问陈某某何时被告公司负责房屋租赁的领导能在公司。7月8日，陈某某告知原告“我们经理去集团公司了，我们领导没在，打电话说了咱们的事，租金这些退不了”。双方就此产生争议。2019年11月12日，案外人西安灿炜装饰工程有限公司出具《情况说明》载明:其于2019年6月12日受陕西灏聪智能科技工程有限公司的委托对西电科技园D座19层东、南两户进行装修设计及施工，经现场查验，并请空调安装专业人员进行计算，现有空调系统存在很大问题,无法满足业主对房间分割后的制冷量要求，主要问题如下:1、空调盘管机数量不能满足分割后办公室的需求；2、末端盘管机与空调室外机之间的制冷管距离太长(35米以上)，末端制冷效果差；3、空调系统相关配件如开关面板、冷凝管保温等不完善，缺失等，最终该施工暂停并退场。2019年11月20日，原告杨莎向第三人西电科技园物业公司邮寄电卡三张及书面告知函一份，告知第三人因其已经提出解除合同，遂将3张电卡通过邮寄方式交付给第三人。次日，该公司签收该邮件。截止法庭辩论终结之日，案涉房屋为空置状态，屋内堆置有原告的装修材料。再查，2019年7月19日，案外人陕西灏聪智能科技工程有限公司就租赁案涉房屋一事向本院提起诉讼。本院于2019年11月16日作出（2019）陕0113民初18551号民事裁定，驳回陕西灏聪智能科技工程有限公司之起诉。后原告杨莎就租赁案涉房屋提起本案诉讼。庭审中，原、被告均认可案涉房屋面积457.5平方米，租金为62元/平方米，原告共缴纳六个月的房租。对于租金的起算日期，原告称自2019年8月1日装修完毕后起算，被告称双方口头协议起算日期为2019年6月10日，因双方未签订书面租赁合同，现其主张自原告正式进场、房屋交接之日即2019年6月21日起算。原告称其曾于2019年4月口头提出对空调的特别要求，其于2019年6月24日装修后施工方提出空调数量不足不能覆盖整个租赁物，且相关配件也不充分，故其要求增加空调数量，但被告拒绝增加，称可以调换租赁物，但仍无法满足原告需求，故原告以房屋租赁合同关系主张解除合同。被告对此予以否认，并称案涉房屋由原告加锁，屋内堆放装修材料。以上事实，有微信聊天记录、答辩状、中信银行电子回单、招商银行账户交易明细、银联票据、收款收据、《房屋交接书》、《房屋配备表》、购电回单、照片、视频、情况说明、告知函、EMS邮寄记录、《装修申请表》、《装修须知》、《消防安全责任书》、《消防设备改动申请表》、《地辐热采暖使用责任书》、《装修施工许可证》、《D座巡查记录表》等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务。原告作为承租方就租赁案涉房屋与被告口头达成一致意思表示，双方意思表示真实，不违反法律强制性规定，故原、被告之间形成了租赁合同关系，双方均应按照合同约定履行自己的义务。本案中，根据原告与被告在合同签订之前的磋商过程来看，原告租赁案涉房屋用于公司办公所用，而被告亦向原告发送了空白合同的文本，可以确认双方达成的案涉房屋的租赁期限已经超过六个月。后原告亦向被告支付六个月的租金，被告对此予以认可，且直至原告接收案涉房屋并进场装修，双方一直未签订书面租赁合同，故原、被告之间应属于为不定期租赁合同关系。同时，原告于2019年6月21日占有使用案涉房屋，故租赁期限及租金应自2019年6月21日起算。原告称租金自2019年8月1日装修完毕后起算，但未提供证据证明，本院不予采信。根据法律规定，不定期租赁当事人可随时解除合同。而原告已于2019年6月26日向被告提出解除租赁合同，故双方的租赁合同已于该日解除，原告现再次提出解除合同，本院不予支持。至于原告提出被告交付的房屋不符合约定、空调数量不能满足需求的理由，原、被告及第三人签署的房屋交接书、房屋配备表等均载明案涉房屋及设施均符合原告的要求，原告对此已予以确认，原告并无证据证明其曾对空调有特别要求，且双方微信记录也显示原告系租赁价格问题提出解除，故原告的该理由与事实不符，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除的，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。双方的合同已经于2019年6月26日解除，原告理应向被告及时返还案涉房屋，被告亦应返还租房保证金30000元及剩余的租金。但案涉房屋一直堆放原告的装修材料且被加锁，而原告直至2019年11月21日才向被告及第三人返还案涉房屋交付时的电卡，故本院认定案涉房屋于2019年11月21日才返还于被告，被告应向原告退还剩余1个月的租金28365元及租赁保证金30000元。原告要求返还超出上述部分租金之诉请，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。而原告要求被告支付资金占用期间的利息，双方并未就此存在约定，故原告该诉请，本院不予支持。至于原告要求被告返还预付的物业费21960元、电费560元，赔偿损失12745元一节，因本案原告以房屋租赁合同关系主张，而上述费用由第三人收取，并非被告收取，现原告要求被告支付上述费用，无事实依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十七条、第二百一十五条、第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条之规定，判决如下：一、被告西安电子科技大学科技园有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告杨莎租金28365元、租赁保证金30000元，以上合计58365元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告杨莎的其余诉讼请求。本案案件受理费4908元，由被告承担1191元，原告承担3717元。因原告已预交，被告在给付上述款项时一并向原告支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  叱红梅人民陪审员  戴美英人民陪审员  韩佳丽二〇二〇年十二月二十一日书 记 员  田梦茹打印：相丽华校对：王景涵2020年月日送达1