北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初16042号原告：北京新东安有限公司，住所地北京市东城区王府井大街138号。法定代表人：陈锦辉，董事长。委托诉讼代理人：彭松岩，北京市庆成律师事务所律师。被告：鄂尔多斯市马奶湖旅游景区开发有限责任公司，住所地伊旗红庆河镇新西线北2号底商。法定代表人：刘三云，经理。委托诉讼代理人：尹连明，内蒙古鸿晖廉铭律师事务所律师。第三人：广州市启胜物业管理有限公司北京分公司，住所地北京市东城区王府井大街138号T2写字楼7层719A室。负责人：朱启明。委托诉讼代理人：李响，女，1978年11月21日出生，该公司助理物业经理。原告北京新东安有限公司（以下简称新东安公司）诉被告鄂尔多斯市马奶湖旅游景区开发有限责任公司（以下简称马奶湖旅游开发公司）、第三人广州市启胜物业管理有限公司北京分公司（以下简称启胜物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告新东安公司的委托诉讼代理人彭松岩、被告马奶湖旅游开发公司的委托诉讼代理人尹连明、第三人启胜物业公司的委托诉讼代理人李响到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告新东安公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告2020年2月1日至2020年4月30日期间的房屋租金351000元；2、判令被告给付第三人2020年2月1日至2020年4月30日期间的物业管理费43200元、电费596.05元、其他有偿服务费8000元、排污及垃圾分类服务费1404元；3、判令被告给付原告违约金394200元（以被告已交纳的合同押金394200元抵扣）；4、判令被告给付原告公证费4000元；5、案件受理费由被告承担。事实和理由：2019年9月29日，原告与被告签订《新东安广场出租写字间租赁合同》，约定原告将位于新东安办公楼×××号写字间出租与被告用于办公使用，租期自2019年10月10日至2021年10月31日。其中物业费、水费、电费、能源管理服务费支付给第三人启胜物业公司。被告自2020年2月起开始拖欠房屋租金，并拖欠第三人物业费、电费等费用，经原告及第三人多次催要，被告至今仍未支付。2020年4月15日，原告向被告送达了《终止合同及收回写字间通知》，根据双方合同约定，原告已于2020年4月30日与被告解除了租赁合同关系，原告于同日收回诉争房屋并因此向公证处支付公证费4000元。综上被告的违约行为给原告造成了巨大的经济损失，为维护原告的合法权益，特此起诉，望判如所请。被告马奶湖旅游开发公司答辩称：被告租赁诉争房屋系为了推广本地的旅游产品。新冠疫情发生之后，被告的旅游业务全面停止，无经营收入，资金周转困难。受新冠疫情这种不可抗力因素的影响，双方合同目的已经无法实现，合同继续履行对被告明显不公平，被告虽自2020年2月份起未向原告支付房屋租金并于2020年4月13日要求提前解除合同，但被告上述行为并不构成违约。原告在2020年4月15日向被告发出解约通知并在2020年4月30日实际收回诉争房屋，上述事实证明双方已经对于合同解除达成了一致意见，对于原告因合同提前解除造成的损失，被告在合同中预留的押金已足以弥补。原告与第三人之间形成了物业服务合同关系，原告在本案中要求被告向第三人支付物业费、电费等主张与本案并非同一法律关系，第三人应另行向被告主张，故请求法院驳回原告该项诉请。综上，不同意原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年9月29日，原告新东安公司与被告马奶湖旅游开发公司签订了《新东安广场出租写字间租赁合同》，约定原告将位于北京市东城区王府井大街138号新东安办公楼×××号写字间作为办公用房出租与被告使用，租赁期由2019年10月10日至2021年10月31日，租金每月117000元，于每个日历月第一天缴纳当月租金。物业管理费每月14400元，于每个日历月第一天缴纳当月物业管理费，由被告向本建筑物的物业服务企业即第三人启胜物业公司支付。签订合同时，还应直接向原告和第三人分别支付相当于三个月租金和物业管理费数额的费用作为合同押金。被告还应向第三人支付电费、水费、能源管理服务费、停车费等其他费用。合同第十二条第二款约定原告有权自本协议期满或提前终止日的次日单方收回出租写字间，如出租写字间内留有物品及设施，则视为承租人自动放弃对该物品及设施的所有权，出租人或物业服务企业有权任意处置出租写字间内的物品及设施，承租人应承担出租人因搬离、保存承租人物品所产生的费用，包括但不限于公证费等。合同第十六条第二款约定出租人在承租人租金、物业管理费、其他款项到期后十五天内仍未支付的有权终止合同并收回出租写字间，同时在发生上述情况时，承租人应在出租人发出有关提前终止合同的通知后七日内与出租人进行谈判，如在上述书面通知发出后十五日内双方未能达成一致，则本合同自通知书发出十五日后自行终止，同时出租人在收回写字间时，有权委托公证处以公证收场的形式收回写字间。同时承租人缴付的合同押金及预付的租金作为违约金不予退还，并应向出租人支付合同提前终止日至合同期满期间的租金、物业管理费作为违约赔偿金。合同签订以后，原告将租赁场地交予被告使用，被告按照合同约定支付了合同押金，并正常支付租金、物业管理费及其他费用至2020年1月底，之后未再向原告和第三人支付过费用，原告和第三人曾多次向被告发函催缴拖欠的各项费用，被告在2020年4月13日向原告发出合同解除通知书，称受新冠疫情影响被告在北京开展旅游业务的计划无法实现，被告自身经营旅游行业也未能幸免，现已入不敷出，故以法定不可抗力为由，要求解除合同并退还剩余费用。同日，被告委托的工作人员将部分物品从诉争房屋内搬离。2020年4月15日，原告向被告发出《终止合同及收回写字间通知》，要求被告在该通知发出日十五日内（2020年4月30日前）补交全部欠费，否则双方合同将于2020年5月1日自行终止，原告将自行收回房屋并依法追究被告的全部违约责任。2020年4月24日，原告与公证处工作人员对诉争房屋现场情况进行了证据保全，根据工作记录显示此时屋内电表读数为779KW。2020年4月30日，北京市国泰公证处出具了正式的公证书，原告认可于2020年4月30日已将诉争房屋收回。没有公证费发票。根据第三人向被告发送的交费通知单显示，被告每月向第三人应支付物业费14400元和其他费用468元，第三人解释称该468元为排污及垃圾分类服务费。另根据原告提供的证据显示，被告使用的779度电在享受政策优惠后的电费为596元。再查，被告在营业执照中登记的经营项目为生态开发、文化旅游、信息咨询；种植、养殖（不含奶牛养殖）；日杂百货、花卉、苗木、化肥、农膜、农机具、农畜产品、蔬菜、种子、种苗、渔具、煤炭销售；机械租赁及场地租赁；淡水鱼类养殖及销售；餐饮、住宿服务；捕鱼活动。本院认为：根据所查明的事实，原、被告签订的《新东安广场出租写字间租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效。被告在合同履行中，因新冠疫情的发生，导致其自2020年2月未按照合同约定向原告交纳租金。2020年4月13日，被告向原告发出合同解除通知书，后原告向被告发出《终止合同及收回写字间通知》，并通知被告尽快交纳所欠费用，否则双方租赁合同自2020年5月1日自行终止。因被告未按约定交纳所欠费用，存在违约行为，故本院根据原告的上述通知，确定双方租赁合同的解除时间为2020年5月1日。租赁合同解除后，被告仍有义务向原告交纳所欠租金。原告要求被告交纳租金的诉讼请求，本院予以支持。诉讼中，被告同意以押金折抵所欠租金，对此，本院不持异议。被告拖延租金未交，确违反合同约定，但考虑因新冠疫情的发生及相应的防控措施，确给被告的经营活动造成严重影响，应当免除其相应责任。故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告支付公证费4000元，于法无据，本院不予支持。关于原告要求被告向第三人履行相关付款义务，因被告与第三人需由另一法律关系调整，对此，本院不予处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、判令被告鄂尔多斯市马奶湖旅游景区开发有限责任公司向原告北京新东安有限公司支付2020年2月1日至2020年4月30日期间的房屋租金及损失共计351000元（被告所交全部押金351000元折抵后，无需另行支付）；二、驳回原告北京新东安有限公司其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5912元，由原告北京新东安有限公司负担2630元（已交纳），由被告鄂尔多斯市马奶湖旅游景区开发有限责任公司负担3282元（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  陈 新二〇二〇年十二月二十五日法官助理  杨 闻法官助理  王建文书 记 员  陈 朝