西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初19681号原告：张华斌，男，1975年3月4日出生，汉族，住西安市新城区。委托诉讼代理人：毛群，上海市汇业（西安）律师事务所律师。被告：西安高度国际装饰工程有限公司，住所地：西安曲江新区。法定代表人：姜必军，该公司总经理。原告张华斌与被告西安高度国际装饰工程有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月21日受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员朱华独任审理，于2020年11月9日公开开庭进行了审理。原告张华斌的委托诉讼代理人毛群、被告西安高度国际装饰工程有限公司（以下简称“高度公司”）的法定代表人姜必军均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张华斌诉称，2019年2月28日，张华斌（甲方）与高度公司（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定：1、甲方将位于西安市曲江新区XX路XX号XX座XX座XX层XX室共计1013.53㎡房屋出租给乙方做办公使用；2、甲方提供给乙方45天装修期，装修期为2019年3月1日至2019年4月15日；3、租赁期限为2019年4月16日至2024年4月15日，租金为65元／㎡/月，本合同签订后甲方交付租赁房屋前，乙方向甲方支付半年房屋租金和押金，租金每半年交付一次，乙方应在每一期开始前提前30日交纳下期租金；4、乙方不按约定支付租金超过十日的，甲方可单方解除合同，要求乙方按照月租金的叁倍向甲方支付违约金，并要求乙方将租赁房屋恢复原状。5、若乙方租用房屋未满两年时要提前终止合同，甲方将对入住前的45天装修期按照协议价格照常收取租金。合同签署后，张华斌按照约定将涉案房屋交付给高度公司正常使用至今。依据合同约定，高度公司本应于2020年3月15日之前向张华斌支付下期6个月租金395276.7元，但由于新冠肺炎疫情影响，经原、被告协商一致，商定就该笔租金的原付款期限延迟至2020年4月15日，付款方式分为两次支付，但高度公司并未依约付款，且经张华斌多次催要无果。2020年3月19日，高度公司向张华斌致函称：因公司经营困难，租赁合同无法继续履行，自2020年4月15日将不再承租涉案房屋。2020年3月30月，张华斌向高度公司发律师函：同意解除合同，但是高度公司应当按照合同约定承担违约责任，即向张华斌支付月租金的二倍违约金131758.9元，支付45天装修期间的租金98819.175元，共计230578元。同时，高度公司应当根据合同约定于2020年4月15日前向张华斌腾退和交付涉案房屋，交付房屋必须恢复出租时的原状（适租状态），如因不能恢复造成损失的，高度公司应当予以承担。2020年4月21日，经张华斌催要，高度公司交付房屋钥匙，但对于房屋并未恢复原状，导致涉案房屋至今无法正常出租。故诉至法院，请求判令：1、确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2020年4月15日解除；2、被告向原告支付违约金131758.9元；3、被告向原告支付装修期间的租金98819.175元；4、被告就涉案房屋恢复原状，并承担合同解除后占用房屋的费用暂定为109799.08元（按照合同约定65元/㎡/月的租金标准，自2020年4月16日起计算至房屋恢复原状之日，暂定计算至起诉之日）；5、本案案件受理费、保全费等由被告承担。经询，张华斌称其未申请保全。被告高度公司辩称，《房屋租赁合同》已于2020年4月15日解除。高度公司不同意张华斌的第二项诉讼请求，从2020年1月至同年4月期间，因为疫情，高度公司经营状态不好，确实存在违约，当时所有员工都不在西安，涉案房屋系空置状态，其因受疫情影响，没有经济能力支付房租，也无法支付违约金。高度公司同意支付张华斌装修期间的租金98819.175元。高度公司不认可张华斌第四项诉讼请求，因为合同解除后，经张华斌同意，高度公司已经搬走，如张华斌不同意，物业公司也不会让高度公司搬走。根据双方签订的合同约定，高度公司向张华斌交纳了相当于两个月租金的押金131758.9元，张华斌没有退还此押金。高度公司不同意支付案件受理费，且认可按标的3502589.155元计算案件受理费的标准过高。经审理查明，2019年2月28日，张华斌（甲方、出租方）与高度公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定张华斌将位于西安市曲江新区XX路XX号XX座XX座XX层XX室、XX室、3303室、3304室、3305室、3306室、3307室共计1013.53㎡房屋出租给高度公司做办公使用，甲方提供乙方45天的装修期，在乙方租用房屋满两年的前提下，免收此期间的租金，装修期从2019年3月1日至2019年4月15日，租赁期间为5年，自2019年4月16日至2024年4月15日，租金单价为65元／㎡/月，每年租金共计790553元，合同还对转租、合同解除及违约条款等内容进行了约定。2020年3月13日，张华斌雇佣人员刘彦秋告知高度公司员工常海莹3月15日付下个半年度房租，常海莹询问能否减免租金，刘彦秋告知其没有减免政策，此前就给其说过，已和领导沟通过，其收了房租也是要交房贷的。常海莹于次日询问因为疫情导致装饰行业没有业绩，资金紧张，能否缓交一个月房租，刘彦秋回复需要高度公司写承诺书，3月18日交20万元，4月15日交剩余租金，逾期按合同约定支付滞纳金。2020年3月15日，高度公司出具承诺书，主要内容为：高度公司2020年3月15日应缴房租395276.5元，因资金紧张，承诺于2020年3月18日先向张华斌缴纳房租20万元，于2020年4月15日补齐剩余房租，如未按期缴纳，按合同约定产生的滞纳金自2020年3月15日开始算起。同年3月17日，常海莹告知刘彦秋因高度公司资金困难，其租到2020年4月15日就不再租赁涉案房屋了，刘彦秋于次日询问高度公司是否确定不再租赁房屋，常海莹最终回复称不租了，尽快找地方搬走，并于同年3月19日通过微信向刘彦秋发送告知函，主要内容为：高度公司受此次疫情影响，导致公司经营形势一路走低，经营困难，亏损严重，贵方一直不同意变更租金支付方式，现又一味催促我司一次性支付后续半年的租金，租赁合同无法再继续履行，租赁合同的目的已无法实现，自2020年4月15日后，已无法再承租使用旺座曲江C座33层房屋。刘彦秋当即称告知函的内容不属实，其同意变更了支付方式，也没有让高度公司一次性支付完半年的房租。2020年3月31日，常海莹称因电话写错了，高度公司才收到律师函。2020年4月21日，刘彦秋作为张华斌的委托代理人，与高度公司委托代理人常海莹签订物品交接表，载明交接的物品为钥匙、VIP卡2张、水卡2张、电卡7张，本次交接仅为物品交接，不作为房屋交接证据使用，房屋交接为乙方将房屋恢复原状日为止。庭审中，张华斌称高度公司一直未将房屋恢复原状，提交了照片及微信聊天记录予以证明。高度公司对照片及微信聊天记录真实性均认可，对证明目的不予认可，称照片显示的内容不是其破坏的，显示的都是垃圾，其没有拆案涉房屋的墙、顶，也没有拆房屋的门，其并未对房屋原有结构进行破坏，只是做了简单的隔断、吊顶，在其搬走时也没有将这些隔断、吊顶拆除，其当初租房时，不是照片显示的情况，物品交接完了，其也没有钥匙，就视为房屋已经验收完毕了。经询，张华斌称高度公司在签订合同时向其支付了相当于两个月租金的押金，其依据合同第四条第六款的约定未将押金退还高度公司，因为高度公司单方提前解除合同，构成违约，另，高度公司将租金支付至2020年4月15日，但其无证据证明涉案房屋在出租高度公司时的原有状况，2020年8月20日，张华斌与案外人签订租赁合同，将房屋出租他人，给予对方两个月的装修期，因为对方一直没有付租金，张华斌在国庆节后才将钥匙交给对方，让对方进行装修，房屋正在装修过程中，基于此，张华斌放弃要求高度公司将房屋恢复原状的诉请，但其还坚持第四项诉请中的其他请求，其要求高度公司按照65元／㎡/月的单价支付房屋占用费直至2020年5月7日。上述事实，有以上罗列证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，原、被告双方于2019年2月28日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，依法成立，合法有效，双方当事人均应依约履行己方义务。关于合同解除一节，高度公司员工常海莹于2020年3月14日与张华斌之代理人刘彦秋协商变更租金支付方式，刘彦秋要求高度公司出具承诺书，对变更后的租金支付期间及方式予以明确，但高度公司在此后又称其不再租赁涉案房屋，刘彦秋要求高度公司出具书面解除材料，因高度公司不具有法定或者约定解除权，基于张华斌同意解除合同，故应视为原、被告双方协商一致于2020年4月15日解除涉案租赁合同。关于违约金一节，高度公司虽迟延支付租金，且单方提出解除合同，构成根本违约，张华斌已根据合同第四条第（六）款的约定扣除了高度公司支付的押金131758元，但其未提交证据证明其因高度公司的违约行为产生的具体损失，另，考虑到新冠肺炎疫情给各行各业都带来不同程度的影响，故本院酌定高度公司支付张华斌违约金2万元。关于装修期租金一节，高度公司对张华斌要求其支付装修期间租金不持异议，且张华斌该诉请符合合同第九条第（四）款约定，故高度公司应当支付张华斌装修期租金98818.5元。关于恢复原状一节，张华斌当庭放弃该项诉讼请求，不违反法律规定，本院依法予以准许。关于合同解除后房屋占用费一节，张华斌提交的微信聊天记录显示高度公司员工常海莹于2020年5月7日认可尚未收拾房屋内的垃圾，故高度公司应当按照每月租金65879元的标准支付2020年4月16日起至2020年5月7日期间的房屋占用费共计48311.34元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告张华斌与被告西安高度国际装饰工程有限公司于2019年2月28日签订的《房屋租赁合同》于2020年4月15日解除。二、被告西安高度国际装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张华斌违约金2万元。三、被告西安高度国际装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张华斌装修期租金98818.5元。四、被告西安高度国际装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张华斌房屋占用费共计48311.34元。五、驳回原告张华斌其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费34821元，由被告西安高度国际装饰工程有限公司负担33452元，原告张华斌承担1369元。鉴于原告张华斌已预交，被告西安高度国际装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内将其应当承担的案件受理费一并支付给原告张华斌。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员  朱华二〇二〇年十二月二十一日书记员  魏艳1