青海省互助土族自治县人民法院民事判决书（2020）青0223民初2766号原告:青海宇曦包装材料有限公司，统一社会信用代码：91630105310870781P（1-1）。确认送达地址：青海省西宁市城西区五四西路53号三榆西城天街南楼17楼青海立詹律师事务所，收件人：邢某。法定代表人：陈某。委托诉讼代理人：邢某、赵某，青海立詹律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：王某1，住青海省互助县。委托诉讼代理人：潘某，青海界安律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：王某2，男，汉族，住青海省西宁市，现住江苏省无锡市。(未到庭)委托诉讼代理人：潘某，青海界安律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告青海宇曦包装材料有限公司诉被告王某1、王某2合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人邢某、赵某，被告王某1、王某2的委托诉讼代理人潘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告青海宇曦包装材料有限公司向本院提出如下诉讼请求：1.请求判令被告承担原告损失834708.5元。2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年10月16日，原、被告双方签订《土地租赁合同》，约定被告将位于××县总面积6000平方米的土地（临时用地，土地用途为非耕地）租赁给原告，租赁期限为2016年3月1日至2036年3月1日止。同日，双方签订《土地租赁补充协议》，协议第一条约定：“甲方（被告）允许乙方（原告）新增建设面积1500平方米，本着双方协商的基础，乙方（原告）初步建筑面积大于1500平方米不超过2000平方米”。第二条第三款：“甲方在乙方使用期间配合好乙方处理周边环境和政府关系，乙方建设应先和甲方沟通，如乙方在甲方沟通完成后，所建建筑损毁，所有材料和人工费用由甲方承担”。协议签订后，原告在提前与被告沟通的情况下，在协议约定范围内在租赁土地上修建办公楼及厂房等建筑，建造费用总计982009.78元。2017年7月，临时用地使用证期限届满，因被告原因该租赁土地未能继续办理非耕地性质的土地使用证。2018年10月，互助县人民政府按照海东市人民政府要求，开展“大棚房”问题专项清理整治行动坚决遏制农地非农业化工作，认定原告的建筑属于“大棚房”问题，要求拆除违法建筑。被告与原告经过协商于2019年2月17日签订《解除土地租赁合同》,约定原告先按照政府要求进行拆除，建筑的处置及后续问题双方商议后另行签订协议。《解除合同》签订后，被告于2019年2月20日向原告出具《关于宇曦公司厂房涉及“大棚房”问题专项清理的说明》,再次要求原告按照政府要求拆除所建房屋。后涉案场所除办公楼外的所有建筑被拆除，但被告迟迟未与原告协谈后续补偿事宜。原告认为，因被告违反约定，未能继续取得该土地非耕地的土地使用证，致使原告所建建筑被认定为违法建设的“大棚房”而拆除，公司经营的合同目的不能实现而无奈解约，被告应当按照合同约定承担原告的建房损失。损失金额的计算应以原告建房的费用总额按未履行合同期限占合同期限的比例承担，故被告应承担赔偿834708.5元（982009.78元/20年×17年）。另，原告基于诚信原则，相信被告承诺，在租赁土地上投入预计20年使用权的建设费用，故被告存在过错，非因原告原因，被告未办理土地证的续期，且在被告要求下，原告建设设施被拆除，原告无过错，被告应该按照公平原则承担原告的损失。为维护自身合法权益，原告特向贵院提起诉讼，请求贵院判如所请。被告王某1、王某2辩称，原告所述部分事实不实。1.《解除土地租赁合同》的签订时间为2019年11月25日，而非2019年2月17日，2019年11月25日原告将被告约到西宁市××区门口，称公司因案涉纠纷投资事宜有一大笔损失，需要到税务部门做账，让被告在合同上签字。2.2017年7月，临时用地使用证期限届满前，被告多次到土地部门办理续期，但被告知县上有通知暂时不让办理，被告就此事及时与原告沟通并和原告工作人员一起去土地部门催促，但还是被告知他们没有接到通知暂时不能办理。所以，不能继续办理非耕地续期手续是因为政策问题，而不是被告的过错。3.2019年2月20日，也不是被告主动向原告出具的《关于宇曦公司厂房涉及“大棚房”问题专项清理的说明》，该说明证实原告已将1000多平方米的大棚房出租给第三人做仓库使用，其称被告签字后，便即刻联系第三人清理仓库准备拆除。在案涉租赁合同的履行中，被告没有任何的违约行为，也不存在任何的过错，不应承担赔偿责任。1.原告应当按照合同约定承担其建房损失，在双方的租赁合同及补充协议中，均约定了原告在其所承包的土地上拥有独立的自主经营权和收益权，包括但不限于新建、扩建、改建永久性或临时性建筑物、构筑物等，且所发生的一切债权债务均由被原告独自享有和承担。双方也明确约定，因不可抗力的因素或其他原因确有必要变更或解除合同的，由此造成的损失由双方自行承担。2.在实际履行合同过程中，因原告的原因给被告造成了重大的经济损失。如被告自有的800平方米的房屋，虽不属于本次政府拆除范围，但却已经被原告损毁，这个事实在双方的土地租赁补充协议及解除协议中，均予以认定。原告在实际的合同履行过程中存在明显的违约行为。1.双方的租赁合同至2019年11月25日才解除,但原告却没有依照合同约定交纳租赁费。2.在原告起草的租赁合同中第六条明确约定，原告可以自主再转包、再转让与再出租。但被告未同意，故在合同中手写添加了“未经甲方同意，不得转租他人”的约定。但实际中，原告未经同意，在合同履行期间将修建的1000多平方米的大棚房租赁给了第三人当仓库使用。综上，被告没有违约行为也没有任何的过错，不应当承担赔偿责任。原告的诉求应当予以驳回。一、原告提交证据和被告方的质证意见：证据1：《土地租赁合同》复印件1份6页，证明原、被告于2015年10月16日签订《土地租赁合同》,约定被告将塘川镇三其村的土地租赁给原告,土地面积为6000平方米,土地用途为非耕地，租赁期限为20年，自2016年3月1日起至2036年3月1日止。证据2:《土地租赁补充协议》复印件1份3页,证明原被告签订《土地租赁补充协议》,约定被告允许原告新增建筑面积1500平方米;同时第二条第三款:甲方在乙方使用期间配合乙方处理周边环境和政府关系,乙方建设先和甲方沟通，如乙方在和甲方沟通完成后所建建设损毁,所有材料和人工费由甲方承担。证据3:《集体土地临时用地使用证》复印件1份1页,证明原告租赁期间，该土地性质为非耕地土地。证据4:《东政办(2018)207号海东市人民政府办公室文件》、《互政办(2018)242号互助县人民政府办公室文件》复印件1份16页，证明2018年海东市人民政府、互助县人民政府开展“大棚房”问题专项清理整治行动坚决遏制农地非农化工作。证据5:《“大棚房”问题专项清理整治行动督办通知书》复印件1份1页,证明因租赁土地性质并非非耕地土地，原告所建房屋被认定为违规建造的“大棚房”。证据6:《解除土地租赁合同》复印件1份3页，证明:1.原被告签订了《解除土地租赁合同》；2.合同解除系因租赁土地被纳入大棚房拆除范围；3.关于原告拆除后续问题双方约定商议后另行签订合同。证据7:《关于宇曦公司厂房涉及“大棚房”问题专项清理的说明》复印件1份1页,证明:1.被告明确租赁土地被纳入大棚房排查表,政府要求限期拆除；2.被告同意与原告另行协商补偿事宜。证据8:《韵家口厂房建设款说明及记账凭证》复印件1份56页,证明原告的建设费用为982009.78元。被告质证意见：证据1:《土地租赁合同》无异议,但认为应结合全案认定双方的权利义务。证据2：《土地租赁补充协议》,当时租赁时还有两三家单位要租赁案涉土地，第二条第三款系原告担心被告反悔另行出租给他人而添加的。合同有明确约定，原告拥有完全自主权，包括但不限于新建、改建、扩建等且一切债权债务均由原告承担。原告是否修建如何修建，被告没有发言权更没有决定权。证据3：《集体土地临时用地使用证》,该证据证明案涉土地性质为非耕地，且合同签订时被告已经告知案涉土地的详细情况，并提供使用证原件留存复印件给原告。证据4：《(2018)海东市及互助县政府文件》的真实性合法性予以认可,虽然不能继续办理土地使用证的原因系政府政策原因,但不足以证明此文件与本案有关联性。证据5：《“大棚房“问题专项清理整治行动督办通知书》，该通知书只能证明原告的彩钢棚系违规建设，而拆除也仅仅是针对原告的彩钢棚，该证据不能也无法证明租赁土地的性质。证据6：《解除土地租赁合同》，该证据是在什么时间在哪里怎么形成的？该合同的形成时间为2019年11月25日,且该合同明确双方剩余的后续问题仅仅为原告修建的现有的二层楼的处置及原告原有的800平方米房屋的赔偿问题。证据7：《关于公司清理说明》，该证据是在什么时间在哪里怎么形成的？该证据能证明在2月20日前原告并没有对案涉大棚房进行拆除。更不能证明被告同意与原告另行协商补偿事宜。证据8：《韵家口厂房建设款说明及记账凭证》,系由原告单方出具的记账凭证,不能证明建造费。二、被告提交的证据及原告质证意见:证据1：被告身份证复印1份2页，证明二被告诉讼主体资格适格。证据2：照片3张，证明原、被告补充协议及解除合同中所涉及的被告800平方米的房屋。证据3：三其村民委员会证明及原告彩钢棚拆除照片两张、彩钢棚拆除情况说明各1份，证明原告于2020年3月底才将违规彩钢棚自行拆除、处置。综上，被告认为本案能够认定案涉原告违规的彩钢棚系原告于2020年3月底自行找人拆除并处置。原告质证意见：证据1：只能证明二被告的身份信息，不能证明其主体资格,租赁合同虽为二人签署，但土地使用权证登记人为王某1,且合同中王某2为王某1的代表，由法院判定王某2的主体资格。证据2：三张照片的三性均认可。证据3：三其村委会证明的真实性不予认可,拆除的时间为2019年的正月初六到正月十五日(公历2019年2月10日至2月19日)由塘川镇政府统一拆除；2张照片不能证明拆除时间为2019年3月31日，不能证明拆除地点为案涉建筑物所在地，也不能证明是原告方拆除的；张启营的情况说明的真实性和证明方向均不予认可，该情况说明为被告方拟制且并非如情况说明中所述是张启营实施拆除，而是由塘川镇政府统一拆除的。对双方提交的证据综合全案后认定如下:原告的证据1《土地租赁合同》，被告无异议,但认为应结合全案认定合同内容即双方的权利义务，该合同符合有效民事法律行为的要件，双方无异议，予以认定，但合同中第五条中甲方的权利和义务中约定“甲方对所租土地拥有所有权”该部分条款因违反法律规定无效。证据2真实性无异议，予以认定。证据3是资源管理局出具的集体土地临时用地使用证，使用年限是两年（2015年7月3日签发）予以认定。证据4、证据5是政府部门的公文，被告对真实性无异议，予以认定。证据6，双方协议解除土地租赁合同，在打印文本“签署时间：2019年2月17日”，在合同最后一页又有“2019年11月25日”日期，从合同的行文方式来看，应以“2019年2月17日”日期为双方解除合同的日期。证据7《“大棚房”专项清理的说明》被告持异议，不予认定。证据8被告持异议，该凭证均是原告自行出具的记账凭证，未经专业机构审核，无法认定此类凭证均系原告建筑所支付费用，不予认定。被告提交的证据1，双方合同的出租方是王某1、王某2，故二人应为合同当事人，对被告提交的身份信息予以认定；证据2，原告无异议，照片系涉案房屋予以认定；证据3，由三其村民委员会及塘川镇人民政府证明的拆迁处置过程予以认定。经审理查明如下事实：2015年10月16日，原告青海宇曦包装材料有限公司与被告王某1、王某2签订《土地租赁合同》，约定被告将位于××县总面积6000平方米的非耕地租赁给原告，租赁期限为20年即2016年3月1日至2036年3月1日止，租赁费每年14万元。同日，双方签订《土地租赁补充协议》。后被告在此土地上修建的建筑物因涉及《海东市“大棚房”问题专项清理整治行动坚决遏制农地非农化工作方案》、《互助土族自治人民政府办公室关于转发互助县开展“大棚房”问题专项清理整治行动坚决遏制农地非农化工作方案》拆迁范围，于2019年3月底由原告自行拆除。2019年2月17日被告王某1（王某2名字由王某1代签）和原告授权代表陈婷签订了《解除土地租赁合同》，约定解除租赁合同，关于现有二层楼房的处置问题以及一些后续问题，待双方协商后另行签订。另查明，被告出租给原告的土地系“集体土地临时用地使用证”，土地类别“非耕地”，于2017年7月15日到期未验证现已作废。本院认为，被告王某1、王某2在将“集体土地临时用地使用证”的土地出租给原告青海宇曦包装材料有限公司时，双方均对土地的性质知情，原告明知该土地是临时用地，仍违反土地的用途违规修建，后被相关部门责令拆除，由此造成的损失原告应当承担责任。被告王某1、王某2明知土地性质是临时用地，临时用地只有两年使用期限，仍与原告签订20年租赁合同，且在签合同时约定“甲方对所租土地拥有所有权，并使乙方取得土地承包经营权”等内容违法的条款，故二被告在缔结合同时也存在一定的过错，也应承担一定的责任。被告主张涉案拆迁是政策变更是不可抗力，要求免责。《中华人民共和国民法总则》第一百八十条规定：……不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。本案中，双方当事人明知临时用地只有两年的使用期限，仍签订长达20年的租赁合同，且因违规用地而拆迁，因此，被告以此主张免责的抗辩理由不成立。原告要求按民法的公平责任由被告承担投入建设损失，公平责任法定，只有法律规定适用公平责任的时才能适用公平责任，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条规定:“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的，……法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”，本案中双方当事人均能预见临时土地使用证有可能两年后不能续期，不是法律规定适用公平责任的情形，故原告主张的理由不成立。庭审中原告提交了自行制作的会计凭证证明主张的损失，被告对此持异议，庭后经法庭释明，原告也未补充证据，因此原告仅凭其单方制作的会计凭证证明其损失，且该凭证也未经相关专业机构审计确认，无法直接认定其修建的费用。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，原告应承担举证不能的责任。综上，本案原、被告在合同签订时均明知该土地的性质，仍签订长期履行的合同，在合同履行中均存在相应的过错责任，双方均应承担相关合同责任，但原告就主张的损失没有提交确凿的证据，故其请求不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决如下：驳回原告青海宇曦包装材料有限公司的诉讼请求。案件受理费12148元，由原告青海宇曦包装材料有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省海东市中级人民法院。审判长 马月英审判员 刘俊兰人民陪审员 李治魁二〇二〇年十二月十七日法官助理 古 鑫书记员 马晓凡