重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）渝0106民初10881号 原告：段英明，女，1964年1月27日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。 委托诉讼代理人：龚政同，重庆金码律师事务所律师。 原告：刘维超，男，1958年3月3日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。 委托诉讼代理人：龚政同，重庆金码律师事务所律师。 原告：陈艳，女，1987年11月6日出生，汉族，重庆市沙坪坝区。 委托诉讼代理人：龚政同，重庆金码律师事务所律师。 原告：刘胜利，男，1986年2月16日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。 委托诉讼代理人：龚政同，重庆金码律师事务所律师。 被告：侯良森，男，1978年8月7日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。 委托诉讼代理人：马鹏飞，重庆渝宏律师事务所律师。 被告：曾成瑜，女，1984年4月13日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。 委托诉讼代理人：马鹏飞，重庆渝宏律师事务所律师。 原告段英明、刘维超、刘胜利、陈艳与被告曾成瑜、侯良森合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员王正适用简易程序独任审理。审理中，因被告侯良森向本院提出管辖权异议，本院依法审查后，于2019年6月3日裁定驳回被告侯良森提出的异议申请，裁定作出后，被告侯良森不服裁定，提出上诉，重庆市第一中级人民法院于2019年7月16日作出（2019）渝01民辖终975号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定，本案遂恢复审理，并公开开庭进行了审理。原告刘维超及原告刘胜利、段英明、刘维超、陈艳的共同委托诉讼代理人龚政同，被告侯良森、曾成瑜的委托诉讼代理人马鹏飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告段英明、刘维超、刘胜利、陈艳向本院提出如下诉讼请求：1、请求判令被告立即返还位于重庆市沙坪坝区某处的厂房（含住房、动力电、以及房内一切设施），建筑面积约1000平方米；二、请求判令被告支付房屋占有使用费816500元及其利息190716.25元（自2011年10月1日起暂计算至2019年4月15日止），并至本息实际付清之日止。以上合计1007216.25元；三、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年7月9日，原告（户）与被告侯良森、曾成瑜签订《房屋买卖协议书》一份，约定将原告所有的位于重庆市沙坪坝区某处的厂房（含住房、动力电、以及房内一切设施），建筑面积约1000平方米出售给被告；房屋交付时间为2011年9月15日。双方于2011年9月15日又达成补充协议，约定交房时间为2011年9月30日。同年9月30日双方交接房屋，被告将该厂房一直租赁给重庆市沙坪坝区赛维德机械配件厂使用至今。因该房屋买卖违反法律强制性规定，被重庆市第一中级人民法院于2019年1月29日依法判决该房屋买卖协议及补充协议无效（案号：（2019）渝01民终18号）。判决生效后，二被告继续占有该房，拒不返还，也拒绝支付房屋占有期间的占有使用费，为维护原告合法权益，特向贵院起诉，请求判如所请。 被告侯良森、曾成瑜辩称，原告并非涉案房屋的所有权人，其无1000平方米的厂房，无权向被告主张返还，原告主张的房屋占有费用及利息，没有利息及法律依据，其所主张的标准系其单方自行计算，并未经权威机构评估或鉴定，不能作为主张费用的依据，请求驳回原告全部诉讼请求。 经审理查明，原告段英明、刘维超系夫妻关系，原告刘胜利、陈艳系夫妻关系，刘胜利系段英明、刘维超之子。2011年7月9日，原告段英明、刘维超、刘胜利、陈艳（甲方）与被告侯良森、曾成瑜（乙方）签订房屋买卖协议书，约定甲方自愿将其所有位于重庆市沙坪坝区某处的厂房（含住房、动力电、以及房内一切设施）建筑面积约1000平方米以人民币450000元的总价款出售给乙方，甲方愿将其所有权及产权转卖给乙方等条款。2011年9月15日，原告段英明、刘维超、刘胜利、陈艳（甲方）与被告侯良森、曾成瑜（乙方）签订房屋买卖补充协议书，就2011年7月9日签订的房屋买卖合同未尽事项进行补充。协议签订后，被告依约向原告支付了购房款400000元，原告将房屋交付给被告，被告将该厂房进行了改造并投入使用。 2018年4月15日，段英明、刘维超、刘胜利、陈艳认为双方签订的房屋买卖合同无效，遂向本院提起诉讼。本院于2018年11月9日作出(2018)渝0106民初5603号民事判决书，判决书主文载明“原告段英明、刘维超、刘胜利、陈艳与被告曾成瑜、侯良森于2011年7月9日签订的房屋买卖协议书、于2011年9月15日签订的房屋买卖补充协议书无效”。曾成瑜、侯良森不服，遂向重庆市第一中级人民法院提起上诉，重庆市第一中级人民法院于2019年1月29日作出（2019）渝01民终18号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 现原告起诉来院，要求判如所请。审理中，原告将第二项诉讼请求明确为“从2011年10月1日—2014年9月30日，这期间是按照84000元/年计算租金，2014年10月1日—2016年9月30日，按照108000元/年计算租金，2016年10月1日—2018年9月30日，按照132000元/年计算租金，2018年10月1日至今，按照84500元/年计算，利息是按照当年的中国人民银行同期贷款利率进行计算”。同时，原告向本院申请对位于重庆市沙坪坝区某处的厂房，建筑面积约1000平方米，自2011年10月1日起至今（暂定截止日为2020年4月30日）的市场租金标准进行司法鉴定。本院于2020年6月24日委托重庆国信资产房地产土地评估有限公司对位于重庆市沙坪坝区某处的厂房，建筑面积约1000平方米，自2011年10月1日起至今（暂定截止日为2020年4月30日）的市场租金标准进行司法鉴定。重庆国信资产房地产土地评估有限公司于2020年6月29日向本院作出《退回评估委托书》，退回函载明“……因本案为追溯性评估，我公司还没有同类案件的有关经验，且年代久远，租赁市场波动幅度较大，我公司未储存该期间的租金交易案例数据，致使本次评估难以进行”。本院遂于2020年7月6日另行委托重庆宏岭资产评估土地房地产估价有限公司对位于重庆市沙坪坝区某处的厂房，建筑面积约1000平方米，自2011年10月1日起至今（暂定截止日为2020年4月30日）的市场租金标准进行司法鉴定，重庆宏岭资产评估土地房地产估价有限公司于2020年7月8日作出《关于退回评估委托书的函》，载明“……由于该案为追溯性评估，我司资料库缺乏标的物类似房地产自2011年10月起的市场租金案例储备，且目前从市场上难以获取类似房地产租赁历史案例资料，因此我司认为无法胜任该项目评估”。本院又于2020年9月2日委托重庆铂码房地产资产评估有限公司进行司法鉴定。2020年12月14日，原告向本院申请撤回对位于重庆市沙坪坝区某处的厂房，建筑面积约1000平方米，自2011年10月1日起至今（暂定截止日为2020年4月30日）的市场租金标准的司法鉴定。 另查明，2012年4月11日，重庆市国土资源和房屋管理局制发104房地证2012字第XXX号房地产权证，产权证书载明：房屋坐落于沙坪坝区青木关镇青木湖村况家坝社，权利人为段英明（户），房屋用途为住宅，土地用途为农村宅基地，土地使用权面积75平方米，房屋建筑面积150平方米。同时注明该权利人系非农业户口居民，另有364.30平方米系违法建筑，该宗土地超占182平方米。涉案房屋现由案外人赛维德机械厂使用。 另，本院于2019年8月23日立案受理原告侯良森、曾成瑜与被告段英明、刘维超、刘胜利、陈艳合同纠纷一案，该案中，侯良森、曾成瑜作为原告向本院提出如下诉讼请求：一、请求判令被告返还原告400000元购房款及资金占用损失（以400000元为基数，按年利率36%，从2011年7月9日起计算至付清之日止）；二、请求判令被告向原告支付厂房改造款199.122万元；三、请求判令被告向原告支付搬迁费用暂计50000元；四、请求判令被告向原告支付停业损失暂计50000元；五、请求判令以上费用优先抵扣（2019）渝0106民初10881号案件被告主张费用；六、本案全部诉讼费用由被告承担。 因原、被告双方分歧较大，本案调解未成。 上述事实，有原告段英明、刘维超、刘胜利、陈艳举示的（2019）渝01民终18号民事判决书、房屋产权证、房屋现状照片、房租赁价格图片，被告曾成瑜、侯良森提交的房产证复印件、(2018)渝0106民初5603号民事起诉状、（2019）渝01民终18号民事判决书以及原、被告双方的当庭陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、关联性、合法性已经本院开庭审查，可以作为认定本案事实的根据。 本院认为，本案系合同无效后，合同相对方因相互返还问题而产生的纠纷，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。基于本院查明事实，本案的争议焦点为：一、被告是否应当返还房屋；二、被告是否应当向原告支付房屋占有使用费。对此本院评判如下： 关于原告请求被告返还房屋的问题。 本案中，(2018)渝0106民初5603号民事判决书及（2019）渝01民终18号民事判决书已认定双方于2011年7月9日签订的房屋买卖协议书及房屋买卖补充协议书无效，相互返还应系合同无效的当然法律后果，现原告要求被告返还其基于无效合同购买的位于重庆市沙坪坝区某处房屋（含住房、动力电、以及房内一切设施），建筑面积约1000平方米的诉请，本院予以支持。被告以原告并非涉案房屋产权人的辩解，本院不予采信。 关于原告请求被告支付房屋占有使用费及其利息的问题。 首先，房屋租金受房屋结构状况、所处地段、附属设施设备等市场因素影响，本案中原告仅举示证据证明案涉厂房周边地区的厂房招租价格，在依法申请对涉案厂房的占有使用费标准进行评估鉴定后，先后两次被鉴定机构以“缺乏该期间的租金交易案例数据导致无法鉴定”为由被退回。后原告自行撤回鉴定申请。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第九十一条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供相应证据予以证明；当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果；人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。由此，原告依法负有证明案涉房屋应当参照何种标准计算房屋占有使用费的义务，否则其将依法自行承担相应的不利后果。 其次，原、被告签订的房屋买卖协议系双务合同，双务合同无效时，标的物返还与价款返还互为对待给付，双方应当同时返还。因合同无效，被告作为买受人占用原告交付的涉案房屋即为无权占有，原告作为出卖方占用被告支付的房屋价款亦构成无权占有。 最后，本院已立案受理侯良森、曾成瑜作为原告，段英明、刘维超、刘胜利、陈艳作为被告的合同纠纷一案，该案中侯良森、曾成瑜请求判令被告返还原告400000元购房款及资金占用损失。本着一揽子解决纠纷、减少当事人诉累的原则，房屋占有使用费与资金占用费符合法定抵销的条件，房屋占有使用费与资金占用费应相互抵销。 综上，原告要求被告支付房屋占有使用费及其利息的诉讼请求，本院不予支持。 据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下： 被告曾成瑜、侯良森于本判决发生法律效力后三十日内，将依双方签订的《房屋买卖协议书》及《房屋买卖补充协议书》取得的位于重庆市沙坪坝区某处的厂房（含住房、动力电、以及房内一切设施），建筑面积约1000平方米返还给原告段英明、刘维超、刘胜利、陈艳。 驳回原告段英明、刘维超、刘胜利、陈艳的其他诉讼请求。 案件受理费13864元，减半缴纳6932元（原告段英明、刘维超、刘胜利、陈艳已预交），由原告段英明、刘维超、刘胜利、陈艳负担3466元，由被告曾成瑜、侯良森负担3466元。限被告曾成瑜、侯良森于本判决发生法律效力后十五日内支付原告段英明、刘维超、刘胜利、陈艳3466元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 员  王 正 二〇二〇年十二月二十三日 法官助理  吴兴妙 书 记 员  邹竺珊