广东省汕头市潮阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0513民初1921号原告：中国建设银行股份有限公司汕头潮阳支行，住所地汕头市潮阳区××××办事处平东东山大道中**。负责人：周耿城，该支行行长。委托诉讼代理人：郑裕科，男，系该支行职员。委托诉讼代理人：吴政南，男，系该支行职员。被告：苏海龙，男，1988年11月20日出生，汉族，住址汕头市潮**。被告：苏露儿，女，1998年8月28日出生，汉族，住址汕头市潮**。被告：汕头市潮粤房地产开发有限公司，住，住所地汕头市潮阳区×××××××××××××××/div>法定代表人：马某1。原告中国建设银行股份有限公司汕头潮阳支行（以下简称建行潮阳支行）与被告苏海龙、苏露儿、汕头市潮粤房地产开发有限公司（以下简称潮粤公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年10月21日以简易程序立案，后依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人吴政南、郑裕科到庭参加诉讼，被告苏海龙、苏露儿、潮粤公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告建行潮阳支行向本院提出诉讼请求：1.解除编号为440650201-201×××××××528858的《个人住房（商业用房）借款合同》，判令被告苏海龙偿还原告借款本金810755.89元及利息、罚息、复利（利息、罚息、复利暂计至2020年7月29日为14149.85元，2020年7月29日以后的利息、罚息、复利按合同的约定利率计至被告实际还清借款之日止）；2.判令原告对被告苏海龙提供的借款抵押物汕头市潮阳区××××××委九尾溪桥（和惠公路799号）华盛豪苑第A幢1103号房享有优先受偿权；3.判令被告苏露儿、潮粤公司对上述债务承担连带保证责任；4.本案诉讼费用全部由上述被告承担。事实与理由：被告苏海龙因购买汕头市潮阳区××××××号房产自有资金不足，向原告申请个人住房贷款。2018年4月27日，被告苏海龙与原告签订了编号为440650201-201×××××××528858《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称《借款合同》），借款金额86万元，约定借款期限为20年，借款期限从2018年5月29日至2038年5月29日，分240期归还，年利率为5.635%。同时，被告苏海龙在《借款合同》“抵押人”一栏签字，以所购汕头市潮阳区××××××号房产作为上述贷款的抵押物，并办妥预告抵押登记手续。被告苏露儿、潮粤公司也在《借款合同》“保证人”一栏签字盖章，为被告苏海龙提供连带保证责任，被告苏露儿保证期间为本合同保证条款生效之日起至合同项下借款人的债务履行期限届满之后三年止。如合同项下债务分期履行的，则每期债务的保证期间均至合同项下最后一期债务履行期限届满之日后三年止。贷款人与借款人就合同项下债务履行期限达成期限变更协议的，保证期间至双方约定的新的债务履行期限届满之日后三年止。若贷款人根据合同约定，宣布债务提前到期的，保证期间至贷款人宣布的债务提前到期日后三年止。被告潮粤公司保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由原告核对无误、收执之日止。上述《借款合同》签订后，经公证处公证，原告依约发放了贷款。贷款发放后，被告苏海龙未按期偿还贷款本息，自2020年4月29日起一直拖欠原告贷款本息。截至2020年7月29日止，被告尚欠原告贷款本金余额810755.89元及利息、罚息、复利14149.85元。原告多次催讨未果，被告苏露儿未履行连带保证责任，被告潮粤公司也未将抵押房产的权属证书等交付原告，依约应对欠款承担连带保证责任。因此，原告特依据《民事诉讼法》等法律规定，向法院提起诉讼。被告苏海龙、苏露儿、潮粤公司均没有作出答辩，也没有提交证据。原告围绕诉讼请求提交的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月24日，被告苏海龙（买受人）与被告潮粤公司（出卖人）签订了《汕头市商品房买卖合同》（合同编号：汕头市商品房买卖合同260010066号），合同约定买受人向出卖人购买坐落于汕头市潮阳区××××××号房，总建筑面积为205.9平方米，单价为每平方米6000元，总金额1235400元；买受人按贷款方式付款，首付375400元，余款86万元向建行潮阳支行申请贷款支付。被告苏海龙（买受人）、潮粤公司（出卖人）分别在合同上签名或盖章予以确认。2018年1月30日，汕头市潮阳区房地产交易所同意备案登记，并在该合同上盖章确认。2018年4月27日，经汕头市潮阳公证处公证，被告苏海龙（借款人）、苏露儿（保证人）、潮粤公司（保证人）与原告建行潮阳支行（贷款人）签订合同编号为440650201-201×××××××528858的《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定：借款用途为借款人向被告潮粤公司购买坐落于汕头市潮阳区××××××号房全套；借款本金为86万元，借款期限为240个月，即2018年5月29日起至2038年5月29日止，借款期限起始日以首次划款时的贷款支付凭证所载实际放款日期为准，借款到期日根据借款期限相应调整；贷款支付凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力；贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮15%，即年利率为5.635%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在本合同约定的每年的1月1日调整；贷款利率或罚息利率依约调整时，基准利率按利率调整日当日的基准利率确定；借款逾期的，罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%，借款逾期是指借款人未在合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为；借款人首付款金额为375400元；还款方法为等额本息还款方法，在合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息金额为5981.60元；借款人所购房屋用于抵押担保合同项下债务的，借款人应当按照贷款人的要求及时办理所购房屋的房屋所有权证、土地使用权证等权属证书以及相应的抵押登记手续；担保方式为抵押加阶段性保证；保证方式为连带责任保证；被告潮粤公司的保证期间为合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止；被告苏露儿的保证期间为保证条款生效之日起至债务履行期限届满之日后三年止；保证范围和抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）；合同项下债务到期或贷款人宣布债务提前到期，借款人未按时足额履行，或者借款人违反合同的其他约定，保证人应在保证范围内承担连带保证责任；保证人已充分认识到利率风险，如果贷款人根据合同约定或者国家的利率政策变化而调整利率水平、计息或结息方式，导致借款人应偿还的利息、罚息、复利增加的，对增加部分，保证人也承担连带保证责任；保证人同时为售房人的，应协助借款人或抵押人及时办理所购房产的房屋所有权证、土地使用权证等权属证书及相应抵押登记手续；抵押人以汕头市潮阳区××××××号房全套设定抵押；借款人发生下列任一情形，均构成违约：借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项；出现任一违约情形，贷款人有权解除与借款人的借贷关系，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；对借款人未按时还清的借款本金和利息，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，贷款人按对应的借款逾期罚息利率和本合同约定的结息方式计收罚息和复利。根据合同约定，被告苏海龙用址于汕头市潮阳区××××××号房为借款提供抵押担保，且在合同上借款人处及抵押人处签名确认。被告苏露儿、潮粤公司分别为被告苏海龙的上述借款提供连带责任担保，并在《个人住房（商业用房）借款合同》保证人处签名或盖章确认。合同签订后，双方在汕头市潮阳区国土资源局办理了不动产预告登记。2018年5月8日，汕头市潮阳区国土资源局填发了粤（2018）潮阳区不动产证明第0002785号《不动产登记证明》。2018年5月29日，原告依约发放了贷款86万元，并出具了个人贷款支付凭证，该凭证载明：借款人苏海龙，账号44********×100000004462384，开户行建行潮阳支行；收款人汕头市潮粤房地产开发有限公司，账号440××××××××0********，开户行建行潮阳支行；金额86万元。贷款后，被告苏海龙仅归还部分借款本息。截至2020年12月4日止，被告苏海龙拖欠贷款本金810755.89元（其中，到期本金13607.79元、未到期本金797148.10元）、利息29682.58元、罚息284.25元、复利742.76元。本院认为，原告建行潮阳支行与被告苏海龙、苏露儿及被告潮粤公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，属有效合同，应受法律保护。合同签订后，原告建行潮阳支行已依约发放贷款86万元，但被告苏海龙并没有按约定归还借款本息，显已构成违约，原告依法有权解除合同，提前收回全部贷款本息，合同从送达起诉状之日即2020年12月4日起解除。根据《合同法》规定，案涉合同解除后尚欠的全部借款（包括提前收回的借款），被告苏海龙仍应按约定支付本息。被告苏露儿、潮粤公司为被告苏海龙的借款提供连带保证担保，该行为合法有效，依法应承担连带清偿责任。关于抵押责任。由于被告苏海龙提供的抵押房产仅办理了预售商品房抵押权预告登记，依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”的规定，原告实际上仅取得了抵押物的预告登记权，并未取得抵押物的抵押权，因此，原告请求判令对被告苏海龙设定抵押的房地产享有优先受偿权的主张，于法无据，本院依法不予支持。被告苏海龙、苏露儿、潮粤公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参与诉讼，视为其放弃抗辩权利。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司汕头潮阳支行与被告苏海龙、苏露儿、汕头市潮粤房地产开发有限公司签订的合同编号为440650201-201×××××××528858的《个人住房（商业用房）借款合同》。二、被告苏海龙应于本判决发生法律效力后十五日内偿还原告中国建设银行股份有限公司汕头潮阳支行借款本金810755.89元、利息29682.58元及罚息、复利（其中，截至2020年12月4日止罚息为284.25元、复利为742.76元；从2020年12月5日起至还清欠款之日止，罚息以尚欠借款本金为计息基数，复利以尚欠利息为计息基数，均按合同约定的罚息利率计算）。三、被告苏露儿、汕头市潮粤房地产开发有限公司应对上述第二项判决确定的债务承担连带清偿责任；被告苏露儿、汕头市潮粤房地产开发有限公司在承担保证责任后，有权向被告苏海龙追偿。四、驳回原告中国建设银行股份有限公司汕头潮阳支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12050元，财产保全费4645元，共16695元，由被告苏海龙、苏露儿共同负担。原告预交的案件受理费12050元，予以退回。被告苏海龙、苏露儿应负担的案件受理费12050元，应在本判决生效之日起十日内向本院交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审 判 长  李统才人民陪审员  郑欢欢人民陪审员  张佳英二〇二〇年十二月三十日书 记 员  张耿敏相关法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。二、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。三、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。五、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。