广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初29284号原告：王娟，女，1988年9月28日出生，汉族，住广州市天河区，委托诉讼代理人：林宽，北京市安博（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴国强，北京市安博（广州）律师事务所实习律师。被告：广州市珈然投资咨询有限公司，住所地广州市南沙区丰泽东路**（自编**楼）****自编**（JM）。法定代表人：林嘉民。原告王娟与被告广州市珈然投资咨询有限公司（以下简称珈然公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月17日受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员罗炜独任审理。原告王娟及其委托诉讼代理人林宽到庭参加了诉讼；被告珈然公司经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。原告王娟诉称：我于2019年10月5日就位于广州市白云区科颖路18号B栋的924房（以下简称涉案房屋）与被告签订《租赁合同》。按照双方约定，我在2019年10月5日向被告支付首期转让费用50000元和服务费1000元；同年10月10日，双方签订分期付款协议，我父亲于当日向被告支付第一期转让费用101510元，其后分别于同年的11月9日、12月10日以及2020年的1月10日、2月21日向被告支付50000元，合计支付202510元。2020年3月5日，我从网上得知涉案房屋存在产权风险，于是停止支付转让费用。被告作为承租人，在未经出租人的同意擅自将涉案房屋转租给我，并且根据（2019）粤0111民初22252号民事判决书，被告已不享有涉案房屋的使用权、出租权，故其在物权转让的情况下隐瞒房屋的真实产权状况，对我做出虚假承诺，诱使我做出错误意思表示，签订了租赁合同，应认定为欺诈，应向我返还合同款项并支付相应的利息。故此，请求法院判令：一、被告向我返还已付购买涉案房屋的款项202510元；二、被告支付利息，暂计5959元（该利息以202510元为本金，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年2月21日起计付至本金付清之日止）；三、被告承担本案诉讼费。被告珈然公司答辩称：无答辩。经审理查明：2019年10月5日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于广州市白云区科颖路18号的B栋924房的使用权转让给乙方；该房屋建筑面积为50.26平方米；甲方已与该物业该房屋所有权人签有《租赁协议》，并已按照协议约定的方式和期限支付租金，确保其是该物业的合法使用权人，享有占有、使用、收益的权益，并有权将该房屋的使用权流转给乙方；该房屋使用权转让费用为301510元，在合同签订当日，乙方向甲方支付首期转让费用50000元，在2019年10月10日前，乙方支付第1期转让费用101510元，余款150000元在2020年11月10日前，乙方向甲方按每月支付转让费用12500元；该房屋的使用权转让期限为20年，即从2019年10月5日起至2039年10月4日；在本合同履行期内，甲方承诺在2022年10月5日前，该房屋具备房产登记及过户条件的，乙方依法对该房屋享有优先购买权，可以决定自行购买或指定第三方购买该物业；该房屋房产证具备过户条件时，乙方自收到甲方过户通知30日内与甲方签订《房屋买卖合同》，届时本合同自动解除，乙方依本合同所付转让费用自动抵作买卖该房屋的首期购房款，剩余购房款由乙方按照每建筑平方米9000元的标准，结合该房屋的建筑面积补交，过户时乙方产生的税费等由乙方另行支付；甲方负责在2019年10月30日前将该物业按照约定标准进行统一的策划、设计和装修等，并在完成当日由甲、乙双方共同参与房屋验收，验收合格后双方签订房屋交接确认书并交付房屋；甲方未按照本合同约定的期限向乙方交付该房屋或通知办理房产证的，应按照乙方已付转让费用每日万分之五的标准向乙方支付违约金，逾期超过60日的，乙方有权解除本合同，甲方应无息退还乙方已付费用并自逾期之日起按已付费用每日万分之五的标准承担赔偿责任。后原告在2019年10月5日向被告支付首期转让费用50000元和服务费1000元；同年10月10日，原告通过其父亲王合元向被告支付第一期转让费用101510元，其后分别于同年的11月9日、12月10日以及2020年的1月10日、2月21日向被告支付50000元，合计支付202510元。2020年4月13日，原告向被告递交特殊情况申请表申请退回上述房款。被告对此表示同意，但一直未向原告退款，遂成讼。但至今无证据证实被告珈然公司已将案涉房屋交付给了原告王娟使用。另查，在本院受理的本案被告起诉案外人广州市易通四方信息技术有限公司（以下简称易通四方公司）的房屋租赁合同纠纷案件中[（2019）粤0111民初22252号案]，被告提交了其与该案外人于2018年3月9日签订的《易通四方大厦租赁协议》。该《易通四方大厦租赁协议》约定：易通四方公司出租给珈然公司的房屋位于广州市科颖路16号易通四方大厦B栋，珈然公司承租面积共计19853.17平方米；租赁期限为10年，即自2018年3月9日至2028年3月8日，在珈然公司未违反协议约定的前提下，租赁期满后本协议自动延期10年，若珈然公司有违反协议约定的行为，则租赁期满后须经易通四方公司书面同意后方可延期10年；珈然公司可将房屋进行部分转租、分租，但转租、分租前须向易通四方公司备案，取得易通四方公司书面同意后方可签订转租、分租协议；珈然公司转租、分租的租赁期限不得超过本协议约定租赁期限，租金、押金、保证金的支付方式须同本协议一致。另，本院在（2019）粤0111民初22252号案中查实，易通四方公司于2018年12月27日已在被告承租涉案物业现场张贴了《告知书》，告知：我司是易通四方大厦完全产权人，其他任何方没有权利处置易通四方大厦房屋；除我公司外，其他任何人没有权利以任何形式转让易通四方大厦的所有权或使用权；目前，珈然公司是租赁我司易通四方大厦B栋房屋（不含三楼）；根据我司同珈然公司租赁协议的约定，珈然公司对外转租、分租房屋，必须到我公司备案并取得我公司书面同意后方可转租、分租，我公司不准未在我公司备案的转租、分租客户入住；截至目前，珈然公司没有在我司处备案任何租户，若有业户同其他方就易通四方大厦房屋的租赁和使用发生经济往来，责任自负，同我司无关。本案中，原告方并无证据证实其与被告珈然公司所签订的涉案《租赁合同》有在易通四方公司处备案并征得了该公司的书面同意。另查，本院已于2019年11月26日作出（2019）粤0111民初22252号民事判决书，判决解除了珈然公司与易通四方公司于2018年3月9日签订的《易通四方大厦租赁协议》，并判令珈然公司应向提起反诉的易通四方公司腾让租赁物业并支付租金、违约金等。珈然公司不服该判决并提起了上诉，广州市中级人民法院于2020年5月14日作出（2020）粤01民终2414号民事判决书，维持了原审判决。上述事实，有《租赁合同》《服务协议》、收据、民事判决书及当事人陈述等证据证实。本院认为：关于原、被告所签订的涉案合同的效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。鉴于易通四方公司早于2018年12月27日在涉案易通四方大厦的物业现场张贴了《告知书》，告知除其公司外，其他任何人没有权利以任何形式转让易通四方大厦的所有权或使用权，其公司不准未在其公司备案的转租、分租客户入住，即易通四方公司已经明确表明未经其同意的转让行为其公司是不予认可和接受的。而本案的原、被告均未举证证实双方在签订《租赁合同》时，已经征得权属人易通四方公司的许可和同意，而对未经易通四方公司同意的转让涉案房屋使用权的行为该公司早已以张贴告知的形式表明了己方的态度，故涉案《租赁合同》应属无效。关于合同无效后的法律后果。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告已向被告交纳了转让费202510元，故在合同无效的情况下，其要求被告向其退还上述费用及利息，并无不当，本院依法予以支持。利息应以202510元为本金，自2020年2月21日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至本金付清之日止。被告经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其对己方抗辩权利的放弃，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起三日内，被告广州市珈然投资咨询有限公司向原告王娟退还转让费202510元；二、自本判决生效之日起三日内，被告广州市珈然投资咨询有限公司向原告王娟支付利息（该利息以202510元为本金，自2020年2月21日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至本金付清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4412元，由被告广州市珈然投资咨询有限公司负担（须于本判决生效之日起三日内支付给原告王娟）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  罗炜二〇二〇年十二月二十六日书记员  钟蕙