安徽省滁州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖11民终3669号 上诉人（原审被告）:张辉，男，1970年12月20日出生，汉族，住安徽省定远县。 上诉人（原审被告）：施运红，女，1969年1月20日出生，汉族，住址同上。 上述二位上诉人的共同委托诉讼代理人：张万星，安徽会峰（定远）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈二明，男，1976年8月23日出生，汉族，住安徽省定远县。 委托诉讼代理人：崔红潮，安徽远泰律师事务所律师。 上诉人张辉、施运红因与被上诉人陈二明房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省定远县人民法院（2020）皖1125民初1826号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 张辉、施运红上诉请求：1.撤销（2020）皖1125民初1826号民事判决第二项，依法改判其返还陈二明购房款50.7万元；2.一、二审诉讼费用由陈二明承担。事实和理由：1.双方后期签订的相关补充协议违反公平合理、等价有偿原则，不能作为认定本案事实的依据；2.案涉房产不能过户系因政府政策调整，其对此不存在过错；3.案涉房产在签订合同时已交付，陈二明至今仍占有、使用和收益，原审比照合同判决违约金错误；4.案涉房产的装潢费用应依法评估，原审仅凭补充协议认定装潢损失依据不足。补充：原审在判决解除合同的同时未将涉案房屋判决返还错误。 陈二明辩称，1.双方签订的多份补充协议是真实意思表示，是因张辉、施运红违反合同约定不能达到合同目的所签订的补充协议；2.从合同中可以看出房产不能过户的原因是由于张辉、施运红将涉案房屋在银行抵押贷款所导致，后期因土地权属问题导致不能过户，其责任也在张辉、施运红一方；3.原审没有判决其资金损失，已经考虑到房屋的占有情况；4.房产装潢费用是经过双方确认得出的，无需评估；5.同意在张辉、施运红退还购房款后将房产返还。 陈二明向一审法院起诉请求：1.解除双方于2012年6月22日签订的《合同购房协议书》，张辉、施运红返还购房款71万元及利息（即资金损失，以71万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2012年6月22日起计算至款项付清之日止）；2.判决张辉、施运红赔偿房屋装修费用15万元；3.判决张辉、施运红赔偿房屋升值价差10万元；4.判决张辉、施运红支付违约金14.2万元；5.判决张辉、施运红赔偿支付律师代理费5000元；6.判决张辉、施运红承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2012年6月22日，双方签订《合同购房协议书》，约定：1.张辉、施运红将位于安徽省定远县炉桥镇康乐新区一处房产中的商铺三间【“房地权定远县字第××号”房地产中的序号为116、118、120的三间商铺，另外序号为122、124、126的三间商铺出售给张如春】以及二楼住宅一套（“房地权定远县字第××号房屋中的201套房”）出售给陈二明，房屋总售价为71万元等。协议签订后，陈二明数次向张辉、施运红支付购房款共计66万元，张辉、施运红亦将房屋交付陈二明。陈二明对房屋进行了装饰、装修。因张辉、施运红向银行贷款并以涉案房产提供抵押担保，导致未能及时将房屋产权过户给陈二明。2017年左右，抵押担保解除后，又因政府的相关政策发生变更，张辉、施运红至今未能将房屋产权过户给陈二明。 因张辉、施运红未能按照约定办理产权过户手续，双方于2016年10月7日签订《房屋转让补充协议》，载明：现陈二明已付该房屋价款66万元（总价为71万元，下欠5万元在过户后付清），因政府部门对房屋管理实行新政，同时张辉将所售房屋抵押在银行，导致无法正常转户，经双方协商达成如下补充约定：1.在可以办理房屋转户手续开始30日内，张辉、施运红无条件协助陈二明办理转户手续，逾时张辉、施运红承担该房屋总价的30%作违约金。2.张辉、施运红承诺于2016年10月26日上午将本协议中涉及的房产证原件交付给陈二明。3.因张辉的缘故（含房产证被抵押、产权证部分受限制而无法转户）导致该房屋无法转户，则张辉、施运红全额退给陈二明已付完的购房款。陈二明已装璜投资总价以评估价为准，由二被告一并赔付。张辉另在该补充协议中备注“本人承诺自2016年10月26日至2018年6月26日，如政府不予过户，本人愿意按照合同第3条执行”、“因本人原因造成的陈二明奔波，在交纳余款时愿意补偿5000元”。 因张辉、施运红未能按照2016年10月7日补充协议的约定办理过户手续，双方于2018年6月26日再次签订《购房补充协议》一份，约定：1.双方于2012年6月22日签订购房协议，张辉、施运红将涉案房屋出售给陈二明。2.张辉、施运红于2012年6月22日已收陈二明购房款66万元，下欠5万元过户后付清。3.由于房产证被张辉、施运红擅自抵押，产权受处分限制等，导致上述房产至今无法过户。张辉、施运红负责在2018年9月26日之前将上述房产过户至陈二明名下，所有过户税费开支等费用均由张辉、施运红承担，如逾期，则购房余款5万元不再支付给张辉、施运红。4.如果2018年12月30日前仍无法过户，张辉、施运红应当向陈二明退还购房款71万元，并赔付陈二明装潢费用15万元、购房升值差价10万元，还应当向陈二明支付房屋总价款71万的20%作为违约金。若涉及诉讼，张辉、施运红应当承担所有诉讼费、律师代理费和一切开支。并且，在兑现退款和赔偿前，张辉、施运红无权收回或者处置上述房屋，上述房屋的居住、使用和收益权均归陈二明享有，直至纠纷彻底了解。2019年2月15日，张辉又在该补充协议中注明“本人承诺在2019年12月31日未办理过户手续，此合同继续生效”。 因未能按照约定办理过户手续，经双方协商，张辉、施运红因赔偿损失或者支付违约金，数次向陈二明支付7.7万元，向另一购房户张如春支付18.6万元，合计26.3万元。前述26.3万元被陈二明、张如春分配，陈二明从中获得15.3万元。陈二明因本案诉讼事宜，于2020年4月3日与安徽远泰律师事务所签订《委托代理合同》一份，并于2020年5月11日支出律师代理费5000元。 一审法院认为，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，对方当事人可以解除合同。本案中，双方签订房屋买卖合同，就涉案房屋买卖的相关事宜进行了约定。但是，因房产涉及抵押担保或者政府房地产政策等原因，张辉、施运红至今未将涉案房产的产权转移给陈二明，导致陈二明取得涉案房屋所有权的合同目的不能实现，张辉、施运红已经构成违约。现陈二明请求人民法院解除双方之间的房屋买卖合同，张辉、施运红亦同意解除，故对陈二明要求解除房屋买卖合同的诉讼请求，依法予以支持。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 1.双方签订的《合同购房协议书》，合同标的系支付购房款和交付房屋。庭审中，陈二明称其已经向张辉、施运红支付购房款68万元，张辉、施运红称实收购房款为66万元。因陈二明不能举证其已实际支付购房款68万元的事实，并结合双方在数次补充协议中关于已付购房款数额的约定，认定陈二明已付购房款为66万元的事实。现因房屋买卖合同被依法解除，双方之间应当恢复至交易前的状态，故陈二明有权要求张辉、施运红返还其已实际支付的购房款66万元。陈二明要求张辉、施运红返还购房款71万元，但其实际支付的数额为66万元，其无权要求张辉、施运红返还未实际支付的购房款5万元。 2.陈二明要求张辉、施运红支付购房款利息（资金损失），但该项诉讼请求无明确的法律依据或合同依据，依法不予支持。 3.双方签订房屋买卖合同后，张辉、施运红即将涉案房屋交付陈二明居住、使用。基于能够取得房屋所有权的预期，陈二明对涉案房屋进行了装饰、装修，并为此支出了相应费用。双方在2018年6月26日补充协议中约定“无条件赔付装潢费用15万元”，系双方对装饰装修费用数额的认可。房屋买卖合同解除后，陈二明不能取得房屋的所有权，必然损失前述装饰装修费用，故其有权要求张辉、施运红按照约定赔偿该部分损失。 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过高的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。 1.双方在2018年6月26日补充协议中，明确约定了违约金：如2018年12月30日前仍无法过户，张辉、施运红应当向陈二明支付房屋总价款的20%作为违约金，即14.2万元（房屋售价71万元×20%）。现张辉、施运红的违约行为致使陈二明的合同目的不能实现，合同被依法解除，故张辉、施运红应当按照约定想陈二明支付违约金。经审理查明，双方在后期协商中，张辉、施运红已经向陈二明支付款项15.3万元，其中14.2万元系足额支付了违约金，剩余1.1万元系赔偿其他损失。现陈二明基于同一违约事实要求张辉、施运红再支付违约金14.2万元，不符合法律规定，依法不予支持。 2.双方在2018年6月26日补充协议中，约定如2018年12月30日前仍无法过户，张辉、施运红应当向陈二明支付房屋升值价差10万元。对此，双方约定的房屋升值价差，本质上系约定了另一种承担违约责任的方式。结合张辉、施运红已经承担了相应的违约责任（赔偿装修费用15万元、支付违约金14.2万元），并且陈二明自合同签订后实际占有涉案房屋至今，其受损的利益已经得到充分的补偿，故对陈二明关于房屋升值价差的诉讼请求，依法不予支持。 双方在2018年6月26日补充协议中，约定如2018年12月30日前仍无法过户，张辉、施运红应当承担律师代理费。该约定系双方的真实意思表示，依法成立并生效。现陈二明因本案纠纷实际支出了律师代理费5000元，故张辉、施运红应当按照约定向陈二明支付该笔费用。 综上所述，陈二明要求解除其与张辉、施运红签订的房屋买卖合同，并要求返还已付购房款66万元，支付装饰装修费用15万元以及律师代理费5000元的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，依法予以支持。张辉、施运红应当向陈二明支付的款项共计为81.5万元，因之前已赔偿损失2000元，应当予以扣除，故还应当支付80.4万元。陈二明提出的其他诉讼请求，因无法律依据或者合同依据，依法不予支持。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第二项、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一、二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除陈二明与张辉、施运红于2012年6月22日签订的《合同购房协议书》。二、张辉、施运红于本判决发生法律效力之日起十日内向陈二明返还购房款并支付装饰装修费用、律师代理费合计人民币804000元。三、驳回陈二明的其他诉讼请求。案件受理费14763元，由陈二明负担4063元，张辉、施运红负担10700元。 二审中，各方当事人所举证据与一审相同，相对方质证意见也同于一审，本院认证意见也与一审相同。 本院二审查明的事实与原审一致，对原审查明的事实，本院予以确认。 本院认为，双方当事人签订《合同购房协议书》就案涉房屋的买卖达成一致意见，张辉、施运红作为案涉房屋的出卖方，负有将房屋过户登记致购买方陈二明名下的合同义务，因张辉、施运红未能完成该合同义务，双方签订了多分补充协议，从补充协议内容看，双方进行了详细协商，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按补充协议的约定履行各自的义务，张辉、施运红关于补充协议违反公平合理、造价有偿原则的上诉主张不能成立，本院不予支持。双方签订的协议中已明确载明房产不能过户是由张辉、施运红的原因所致，张辉、施运红关于其不存在过错的上诉主张不能成立，本院不予支持。原审关于违约金及装潢损失的认定符合双方的协议约定，张辉、施运红对于违约金及装潢损失提出的上诉理由不能成立，本院不予支持。张辉、施运红补充关于返还房屋的上诉主张，系其于上诉期满后在二审中提出，张辉、施运红已不享有对此提起上诉的权利，非本案二审审查处理范围，且陈二明对于收到房款后返还房屋并无异议，本院对此不予处理。 综上，上诉人张辉、施运红的上诉理由不能成立，本院予以驳回。原判事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5755元，由上诉人张辉、施运红负担。 本判决为终审判决。 审判长  高奎 审判员  王敏 审判员  刘勇 二〇二〇年十二月十六日 书记员  吴敬 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；