河北省秦皇岛市北戴河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0304民初837号 原告（反诉被告）：陈喜，男，汉族，1973年8月21日出生，现住河北省秦皇岛市北戴河新区。 委托诉讼代理人：杨丽萍（陈喜妻子），女，汉族，1974年7月31日出生，现住河北省秦皇岛市北戴河新区。 委托诉讼代理人：张温苹，河北港城律师事务所律师。 被告（反诉原告）：赵欢，男，汉族，1992年8月12日出生，现住河北省秦皇岛市北戴河区。 被告（反诉原告）：魏亚松，女，汉族，1990年6月3日出生，现住河北省秦皇岛市北戴河区。 二被告共同委托诉讼代理人：葛丹丹，河北德圣律师事务所律师。 原告陈喜诉被告赵欢、魏亚松房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月6日立案受理。赵欢、魏亚松于2020年11月18日提起反诉，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年12月28日公开开庭进行了审理。陈喜及委托诉讼代理人杨丽萍、张温苹、赵欢、魏亚松及共同委托诉讼代理人葛丹丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈喜向本院提出诉讼请求：1、判令被告赵欢、魏亚松退还原告房屋租金63000元；2、被告承担诉讼费用。事实和理由：原告原租赁秦皇岛正元房地产开发有限公司所有的位于北戴河区房屋经营“航鑫超市”。二被告2016年自秦皇岛正元房地产开发有限公司处购买上述房屋。2017年10月11日,原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将该红石路8号房屋出租给原告经营使用，房屋面积151.53平米；租期一年,自2017年11月1日至2018年10月31日，年租金126000元；经营期内水电费用等由原告承担；合同押金5000元等条款。合同签订后,原告向被告支付了租金126000元、押金5000元。2018年租期届满前,双方协商续租,年租金涨到20万元,其它按照原合同履行。原告在2018年10月向赵欢支付了2018年11月1日至2019年10月31日的租金20万元。2019年租期届满前,双方又约定续租,年租金涨到21万元，其它仍按照原合同履行。原告于2019年10月10日向被告赵欢转账支付了2019年11月1日至2020年10月31日期间的租金205000元，另5000元用押金抵付。双方没有重新签订书面合同。2020年1-6月,受新冠肺炎疫情影响,原告的超市未营业。原告向被告提出解除租赁合同或减免租金,被告不同意,让原告先经营,等旅游旺季结束再解决。原告为了降低损失开业经营，但经营期间受疫情影响严重,不但未盈利,还产生亏损。原告认为,租赁期内出现新冠肺炎疫情不可抗力,导致合同目的不能实现，原告有权要求解除合同或变更租金条款，因此要求被告减免本年度租金63000元。 被告赵欢、魏亚松辩答辩并反诉称，陈喜以新冠肺炎疫情导致合同目的不能实现为由，要求退还租金63000元没有事实依据和法律依据。理由如下：北戴河旅游的季节性，决定了新冠肺炎疫情对被告履行合同并不能造成实质性影响。北戴河作为旅游城市，每年的“五一”前和“十一”后是旅游服务业经营的淡季，在此期间北戴河所有旅游服务业经营的商家基本不营业，因此这段时间陈喜是否经营，以及营业收入多少，与是否发生新冠肺炎疫情没有关系。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条规定，“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”首先，从这一指导意见表述内容看，这是一个变更合同的意见，变更合同须是在合同未履行或未完全履行的情况下进行，而本案的租赁合同已经履行完毕。其次，指导意见所称减免租金并不是以新冠肺炎疫情发生为必要条件，而是必须具备“疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平”的前提。也就是说，没有因疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少的前提条件，就不能以新冠肺炎疫情为由要求减少租金。本案租赁房屋的用途为超市，并非旅馆业。在今年的新冠肺炎疫情期间，政府对除宾馆、旅馆业外的其他经营者，并没有采取任何营业限制性疫情防控措施，陈喜用租赁房屋经营超市，不会受到政府疫情防控措施的任何影响。综上，陈喜以新冠肺炎疫情不可抗力导致合同目的不能实现的主张，不符合北戴河当地客观实际，也与其实际使用租赁房屋到合同期满的客观情况相矛盾，其诉讼主张是不能成立的。因陈喜一直拖欠租赁房屋的物业费及水电费，且租赁期满后继续占用该房屋，故反诉要求陈喜给付拖欠的房屋物业费2879.01元、水费2095.5元，另给付租赁期满后的房屋占用费3万元。 对于赵欢及魏亚松的反诉请求，陈喜的抗辩意见为：租赁期满后，双方未能达成续租约定，陈喜向对方表示需要几日腾房，不妨碍其继续出租，对方表示没问题。2020年11月6日，赵欢及在超市门口贴出限期搬离通知，要求陈喜在11月22日之前搬离。11月21日，陈喜搬清物品后通知对方收房，对方拒绝收房。直到12月1日才接收房屋。所以，陈喜不应支付房屋占用费。另陈喜已结清了双方租赁合同期间的物业费、水电费。 陈喜就主张事实提供证据为：1、房屋租赁合同一份。2、陈喜2019年10月10日向赵欢转账支付205000元租金的银行明细。3、陈喜租赁房屋经营北戴河航鑫超市的营业执照复印件。4、赵欢于2020年11月6日在超市门口张贴的《解除租赁合同限期搬离通知》。5、陈喜与赵欢的微信聊天截图一份。证明2020年11月21日搬清物品后通知对方收房，对方拒绝收房。6、原告拍摄的超市门前视频，证明2020年7-8月期间，受疫情影响，原告超市所在的旅游商业街游客人流量极少，超市经营收入明显减少。 赵欢、魏亚松就抗辩及反诉事实提供证据为：1房屋租赁合同。2、国家卫生健康委员会办公厅关于加强企业复工复产期间疫情防控指导工作的通知及秦皇岛市人民政府关于切实做好复工复产企业疫情防控工作的通告。3、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》。4、租赁房屋照片四张，证实原告在2020年12月1日交还房屋时对房屋内的水电设施进行了拆除。 本院经审理认定事实如下：2017年之前，陈喜与秦皇岛正元房地产开发有限公司签订北戴河区房屋的租赁合同，用于经营超市。2016年10月14日，赵欢、魏亚松与秦皇岛正元房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了××小区××号房屋。2017年10月11日，赵欢、魏亚松（甲方）与陈喜（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定赵欢、魏亚松将其位于御××小区××号房屋出租给陈喜经营使用，房屋面积151.53平米，租期一年,自2017年11月1日至2018年10月31日年租金126000元;租赁期内水费、电费、网费、垃圾处理费及物业费等由乙方承担;乙方交付押金5000元;房屋及其附属设施由于不可抗力造成的损失，双方互不承担责任；租期届满而未续签租赁协议或依法解除合同的，若乙方未能如约将设施完好的房屋及时交给甲方，乙方应依照原合同日租金标准的五倍按实际占用天数向甲方支付违约金等。双方签订合同后，陈喜按约定向赵欢支付了2017年11月1日至2018年10月31日的租金126000元、押金5000元。2018年租期届满前,双方口头约定续租,年租金变更为20万元,其它按照原合同履行。陈喜按约定向赵欢支付了2018年11月1日至2019年10月31日的租金20万元。2019年租期届满前,双方再次约定续租,年租为21万元,其它仍按照原合同履行。陈喜按约定向赵欢支付了2019年11月1日至2020年10月31日期间的租金205000元。 2020年初，新冠肺炎疫情发生后，疫情防控措施不断加强，旅游业受到一定影响。至2020年5月底，陈喜经营的超市未能正常营业。2020年暑期结束后，原、被告双方就本年度租赁费的减免协商未果，陈喜于2020年11月6日诉至本院，要求赵欢与魏亚松减免本年度租金。赵欢于当日在陈喜经营超市门口张贴《解除合同限期搬离通知》，要求陈喜在2020年11月22日之前搬离所租赁房屋。陈喜于2020年1月21日将房屋清空后，要求交还赵欢、魏亚松。因陈喜未结清租赁房屋的水费、电费、物业费等，双方至12月1日才交接房屋。赵欢、魏亚松因陈喜结清了水费、电费及物业费等，撤回该部分请求，明确请求房屋占用费6万元。 本院认为，陈喜承租赵欢、魏亚松的门市房屋多年，用于经营超市。2019年10月，双方在原合同的基础上再次达成租赁协议，将2019年11月至2020年10月的租金调整为21万元，陈喜向赵欢支付租金205000元，与原交押金5000元，合计21万元。该租赁协议内容系双方协商达成，应为双方的真实意思表示，为有效合同，双方均应按约履行。2020年上半年，由于新冠肺炎疫情的发生，致使与旅游相关餐饮、住宿、批发零售业等受到了影响。考虑国内疫情防控形势，根据最高法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》相关精神，因疫情或疫情防控措施导致承租人营业收入明显减少，可以适当减免部分租金。本着“共担风险、共渡难关”的精神及公平原则，综合本地区作为旅游城市和本案双方当事人履行合同多年的实际情况，本院酌情确定被告赵欢、魏亚松减免原告陈喜2020年度租金58000元。对于赵欢、魏亚松反诉要求陈喜给付按日租金5倍计算的房屋占用费3万元。本院认为，原租赁合同虽约定租期至2020年10月31日，因租赁期满双方协商续租未果后，赵欢于11月6日书面通知陈喜限期在11月22日前搬离，在陈喜结清物业费及水、电费后，双方才于2020年12月1日交接房屋，故陈喜应支付2020年11月23日至12月1日的房屋占用费，占用费应按日租金575元计算（210000元÷365天）为5175元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下： 一、被告赵欢、魏亚松于本判决生效后十日内退回原告陈喜租金58000元； 二、反诉被告陈喜于本判决生效后十日内给付反诉原告赵欢、魏亚松房屋占用费5175元； 三、驳回陈喜、赵欢及魏亚松的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取688元，由原告陈喜负担55元，被告赵欢、魏亚松负担633元；反诉费650元，由反诉原告赵欢、魏亚松负担594元，反诉被告陈喜负担56元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审判员  毕起平 二〇二〇年十二月三十一日 书记员  赵冬雪