上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初10513号原告(反诉被告)：陈予馨(曾用名陈实)，女，1984年7月17日出生，汉族，住所地江西省南昌市。委托诉讼代理人：齐小静，上海沃江律师事务所律师。被告(反诉原告)：陈绍嘉，女，1952年6月21日出生。委托诉讼代理人：李小明，上海律同衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱文俊，上海律同衡律师事务所律师。原告陈予馨诉被告陈绍嘉房屋买卖合同纠纷一案，审理中，原告申请财产保全，本院依法采取保全措施。本院于2018年10月19日作出(2018)沪0118民初1615号民事判决书。2019年4月30日，上海市第二中级人民法院作出(2019)沪02民终2429号民事判决书，维持原判。2020年4月15日，上海市第二中级人民法院作出(2020)沪02民再13号民事裁定书，撤销(2019)沪02民终2429号及(2018)沪0118民初1615号民事判决书，将本案发回本院重审。同年5月9日，本院立案重审本案。同年9月2日，被告提出反诉，本院依法将本诉与反诉合并审理。本案依法适用普通程序，于2020年10月21日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人齐小静以及被告委托诉讼代理人李小明、朱文俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈予馨向本院提出本诉诉讼请求：判令陈绍嘉归还房款人民币(以下币种均为人民币)524,630元及利息(以524,630元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2017年3月1日期计算至实际支付之日止)。事实和理由：2016年9月18日，双方经中介居间介绍签订委托购买意向书，约定陈予馨购买陈绍嘉名下上海市青浦区嘉松中路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)，总房价262万元。当日，陈予馨按约支付定金10万元。2016年12月24日，双方签订上海市房地产买卖合同。陈予馨于2016年12月25日支付房款286,000元、2017年1月11日支付房款10,000元、2017年1月14日支付房款10,000元、2017年1月18日支付房款50,000元、2017年1月19日支付房款50,000元，共计支付686,000元。因陈绍嘉未及时就涉案房屋办理产证，导致买卖交易时间迟延、陈予馨因新限购政策出台而未通过房贷审批。期间，陈予馨积极与陈绍嘉协商后续购房事宜，努力促成合同继续履行。但陈绍嘉以陈予馨迟延支付房款10万元为由，单方面通知陈予馨解除房屋买卖合同。合同解除后，陈绍嘉仅退还161,370元房款，尚余524,630元房款未退还，故陈予馨诉至法院作如上诉请。被告陈绍嘉针对本诉辩称：1.同意退还剩余房款524,630元。但房屋买卖合同解除系因陈予馨逾期支付房款，构成违约，陈予馨按约应向陈绍嘉支付相应违约金、逾期付款违约金以及相应损失，陈绍嘉可在应退房款中抵扣该部分款项。2.陈绍嘉于2016年12月2日取得房屋产证，双方于2016年12月24日网签房屋买卖合同，陈予馨事前对产证办理情况均知悉且认可。反诉原告陈绍嘉向本院提出反诉请求：1.确认双方签订的上海市房地产买卖合同于2017年3月3日解除；2.陈予馨支付逾期付款违约金2,925元；3.陈予馨支付违约赔偿金524,630元。事实和理由：1.陈绍嘉已行使合同解除权，双方签订的合同已于2017年3月3日解除。合同约定陈予馨应在2017年1月10日前支付首付款786,000元,截至2017年3月1日，陈予馨仍余10万元未付并明确表示拒绝继续履行合同，逾期超21天。另，陈予馨系非上海户籍单身人士，不符合上海购房资格，合同无法继续履行。陈绍嘉遂于2017年3月1日向陈予馨发送解约通知，陈予馨于同月3日收到该通知。2.合同解除系陈予馨逾期付款、违约所致，陈予馨按约应向陈绍嘉支付相应逾期付款违约金和解约违约金。3.陈绍嘉确因陈予馨的违约行为遭受一定经济损失，包含台北至上海交通费、律师费、公证费、诉讼费等。反诉被告陈予馨针对反诉辩称：1.确认双方签订的上海市房地产买卖合同于2017年3月3日解除。2.不同意支付逾期付款违约金。一方面因逾期付款违约金2,925元的支付请求系陈绍嘉在2020年重审阶段提出，已过诉讼时效。另一方面陈绍嘉主张收取逾期付款违约金又主张收取解约违约金，存在重复计算情形，即便支持也请求予以调低。3.不同意支付524,630元解约违约金或赔偿金。陈予馨无法继续履行合同的原因在于陈绍嘉拖延办理涉案房屋产证，致使网签时间延迟、陈予馨因新限购政策出台未通过贷款审批。陈予馨就合同解除没有过错，且陈绍嘉因解除合同并无实际损失。即便要支付相应赔偿金，也请求法院予以调低。经开庭审理查明：本案涉案房屋位于上海市青浦区嘉松中路XXX弄XXX号XXX室。2016年9月18日，陈绍嘉(出售方、甲方)、陈实(购买方、乙方，即陈予馨)与案外人上海正升房地产经纪事务所(居间方、丙方)签订委托购买意向书。意向书明确，乙方在签订本协议前已经清楚知道自己是具备购房条件，并且了解上海的限购限贷政策(外地家庭购房，必须是已婚、家庭上海无房、社保或税单在签订正式买卖合同前推63个月满60个月。上海家庭购房是上海限购政策实施后，单身、名下无单独住房，可以购买一套；已婚、名下无单独住房，可以购买两套)。意向书约定：涉案房屋总价款262万元；与甲方签订买卖合同时，乙方支付房款786,000元作为首付款(含定金)；乙方若需要银行贷款的，贷款金额1,834,000元应在银行审核批准后按银行规定的形式与期限直接将乙方贷款款项直接划入甲方账号，贷款金额不足的部分，在乙方于甲方前往房地产交易中心办理产权转移申请时以现金方式支付给甲方；本协议签订之后，双方应于30天内到丙方签约中心签订房地产买卖合同。意向书另对其他内容进行了约定。同日，陈予馨按约向陈绍嘉支付定金10万元。同年12月2日，陈绍嘉取得系争房屋的不动产权证。同年12月24日，陈绍嘉(卖售人、甲方)与陈予馨(买受人、乙方)签订上海市房地产买卖合同。第一条约定，甲方依法取得的房地产权证号为沪(2016)青字不动产权第008554号，乙方对甲方上述转让的房地产具体状况充分了解，自愿买受该房地产。第二条约定，甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款为262万元。第六条约定，甲、乙双方确认，在2017年3月31日之前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同补充条款(一)约定：乙方逾期未付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款的日万分之三计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止，逾期超过二十一日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付二十一日的违约金外，甲方有权单方解除合同；甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的百分之二十；甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方；已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起三日内向甲方支付。合同附件三约定：第一次乙方应于甲、乙双方签订本合同并申请办理本合同之公证手续2日内后支付286,000元给甲方，加上乙方之前定金10万元，共计386,000元，第二次乙方2017年1月10日前支付40万元给甲方，如此构成全额首期房价款786,000元；甲方同意乙方通过向贷款银行申请1,834,000元贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订买卖合同后三十日内向该贷款银行申请贷款……若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于附件三第4条所述送件当日将其补足并支付给甲方。合同还约定了其他内容。合同签订后，陈予馨分别于2016年12月25日、2017年1月11日、14日、18日、19日陆续向陈绍嘉支付房款合计586,000元。加上已付定金10万元，陈予馨共计向陈绍嘉支付购房款686,000元。涉案房屋上设定的以中国建设银行股份有限公司上海市分行为抵押权人的债务已于2017年2月17日清偿完毕。2017年3月2日，陈绍嘉向陈予馨寄送律师函，表示陈予馨逾期支付首付款，故陈绍嘉有权解除房屋买卖合同，并收取陈予馨延期付款违约金630元、解约赔偿金524,000元。律师函还明确，陈绍嘉将在陈予馨已支付的价款中直接抵扣上述违约金和赔偿金后，退还剩余款项161,370元。同月3日，陈予馨收到上述律师函。2017年3月15日、16日、17日，陈绍嘉陆续返还陈予馨房款共计161,370元。另查明，本院于2017年8月29日作出(2017)沪0118民初4676号民事判决书(以下简称4676号民事判决)。该生效判决认定陈予馨迟延支付首期购房款10万元，且逾期超过21日，陈绍嘉有权拒绝继续履行。该判决驳回陈予馨要求陈绍嘉继续履行合同、涤除抵押权登记、交付系争房屋、协助办理过户手续的全部诉讼请求。陈予馨不服，提出上诉。上海市第二中级人民法院于2017年11月27日作出(2017)沪02民终10598号民事判决书(以下简称10598号民事判决)，驳回陈予馨上诉，维持原判。再查明，陈绍嘉向上海律同衡律师事务所支付律师费合计114,048元；向上海市徐汇公证处支付公证费1,500元；向案外人余方磊、孙明慧出售涉案房屋，为此签订的上海市房地产买卖合同载明转让价款为228万元。审理过程中，陈予馨、陈绍嘉一致确认，双方就涉案房屋签订的上海市房地产买卖合同已于2017年3月3日解除。以上查明的事实，有双方当事人的陈述，陈予馨提供的委托购买意向书、上海市房地产买卖合同、付款凭证、4676号民事判决，陈绍嘉提供的10598号民事判决、不动产权证书、短信聊天记录、微信聊天记录及相应公证书、律师函及其回单、法律服务费发票、公证费发票、与案外人签订的上海市房地产买卖合同等证据予以证明，并经庭审出证、质证属实，本院予以确认。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方就涉案房屋签订的委托购买意向书和上海市房地产买卖合同均系各自真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。意向书的目的是为签署正式的买卖合同，且买卖合同签署于意向书之后，故双方对涉案房屋买卖事宜的相关约定应以上海市房地产买卖合同的具体条款为准。根据该合同补充条款(一)的约定，因陈予馨迟延支付首期购房款10万元，且逾期超过21日仍未支付，陈绍嘉享有单方解除权。陈予馨确认于2017年3月3日签收载有通知合同解除等内容的律师函，且双方就合同于该日解除并无异议，故本院确认双方于2016年12月24日签订的上海市房地产买卖合同于2017年3月3日解除。至于陈予馨提出因陈绍嘉拖延办理涉案房屋产证，致使网签时间延迟、陈予馨因新限购政策出台而未通过贷款审批，故合同解除责任在陈绍嘉一方的意见。虽双方签订房地产买卖合同的时间确已超过委托购买意向书约定的签约时间，但买卖合同第一条亦已载明涉案房屋不动产权证信息，并明确陈予馨对涉案房屋具体状况已充分了解、自愿买受，现陈予馨再以产证相关情况提出异议，无事实和法律依据，本院对该意见不予采纳。从在案证据和生效判决来看，双方签订的上海市房地产买卖合同解除是因陈予馨逾期支付10万元首付款导致，陈予馨理应承担相应违约责任，即按照合同约定向陈绍嘉支付相应逾期付款违约金和解约赔偿金。相应地，陈绍嘉有权按照合同约定从陈予馨已付款项中扣除上述价款后，将余款返还。根据在案证据，双方虽就陈绍嘉应退余款数额存在争议，但陈绍嘉确已按照合同约定的抵扣方式及时退还房款161,370元，故就陈予馨要求陈绍嘉支付逾期退还购房余款利息的本诉请求，依据不足，本院不予支持。关于逾期付款违约金，按照买卖合同补充条款(一)第6条的约定，应以逾期未付款项的日万分之三为标准，自应付款期限第二日起计算至实际付款之日止。但在本案中，根据陈绍嘉向陈予馨寄送的律师函所载内容可知，陈绍嘉明确主张并实际扣取的逾期付款违约金数额为630元，系对自身权利的处分，未违反法律法规的相关规定，本院予以支持。至于超出630元的数额，根据在案证据，陈绍嘉未曾就该部分金额要求陈予馨补足，亦不存在其他导致诉讼时效中止、中断的事由，确已超过诉讼时效，故本院对超出630元部分的逾期付款违约金反诉请求，不予支持。关于违约赔偿金，陈绍嘉主张的违约赔偿金，性质应为解约违约金。在违约方因逾期付款致使合同被解除时，逾期付款违约金与解约违约金可以同时适用。按照买卖合同补充条款(一)第6条的约定，赔偿金额为总价款的百分之二十，即524,000元。陈予馨认为该标准过高，请求法院予以调整，本院依照公平原则和诚实信用原则，以违约造成的损失为基础，综合考量合同履行情况、违约方的过错程度、预期利益等因素，酌情认定陈予馨应支付解约违约金25万元。综上所述，依照合同约定，双方债务可予抵销，故陈绍嘉在扣除逾期付款违约金630元、解约违约金25万元后，应将余款退还给陈予馨，具体可在执行阶段处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)陈予馨与被告(反诉原告)陈绍嘉于2016年12月24日签订的上海市房地产买卖合同于2017年3月3日解除；二、被告(反诉原告)陈绍嘉应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)陈予馨购房余款524,630元；三、原告(反诉被告)陈予馨应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)陈绍嘉逾期付款违约金630元；四、原告(反诉被告)陈予馨应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)陈绍嘉解约违约金250,000元；五、驳回原告(反诉被告)陈予馨其余本诉诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)陈绍嘉其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9,046.30元，由原告(反诉被告)陈予馨负担46.30元，被告(反诉原告)陈绍嘉负担9,000元；反诉案件受理费4,522.80元，由原告(反诉被告)陈予馨负担2,530元，被告(反诉原告)陈绍嘉负担1,992.80元；财产保全申请费1,020元，由被告(反诉原告)陈绍嘉负担。如不服本判决，原告陈予馨可以在判决书送达之日起十五日内，被告陈绍嘉可以在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  郑 重人民陪审员  陆淡辉人民陪审员  朱慧芳二〇二〇年十二月八日法官 助理  黎偲原书 记 员  黎偲原附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。三、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。五、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。