天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0116民初35264号原告：王伟娟,女,1982年1月13日出生,汉族,住河北省廊坊市广阳区。委托诉讼代理人：李波，天津港山律师事务所律师。委托诉讼代理人：李瑞娜，天津港山律师事务所律师。被告：于桂兰,女,1975年11月5日出生,汉族,住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：吕春喜，天津瀛诰律师事务所律师。被告:天津卓越房地产经纪有限公司，住所地天津市宁河区芦台镇桥北新区运河家园底商**，统一社会信用代码91120221777301769C。法定代表人：吕宝顺，董事长。委托诉讼代理人：刘秀月，女，该公司职员。委托诉讼代理人：张园园，女，该公司职员。原告王伟娟与被告于桂兰、天津卓越房地产经纪有限公司（以下简称卓越公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李波、李瑞娜，被告于桂兰的委托诉讼代理人吕春喜、被告卓越公司的委托诉讼代理人刘秀月、张园园到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王伟娟向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告于桂兰向原告王伟娟支付合同违约金62000元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年12月9日原告王伟娟与被告于桂兰通过被告卓越公司签订了编号为1700518的《房屋买卖（置换）合同》,约定原告王伟娟购买被告于桂兰所有的坐落于天津市滨海新区汉沽九龙××小区××号楼××室房屋一套,成交价为310000元。被告同时承诺该房屋上为空户,原被告双方还在合同第九条中明确约定:1.甲方（被告）承诺该房屋户口为空,2.签订本合同后,双方均不得违约,如遇违约行为,违约方应支付相当于本合同约定房屋实际成交价款20%的违约金。现原告已经取得该房屋所有权。2020年8月原告欲出售滨海新区汉沽九龙里小区54号楼401室房屋,在与案外人签订的房屋买卖合同中约定:“该房屋为空户”后在履行合同过程中被案外人告知该套房产上已存在其他户籍人员,并且该户籍人员无法迁出,至此直接导致原告在此次交易中违约并支付高额违约金。2020年9月9日原告到滨海新区汉沽派出所询问汉沽九龙××号楼××室户籍情况时,被执勤民警告知该房屋上确实存在其他户籍并且无法迁出。原告认为,原、被告所签订的《房屋买卖（置换）合同》系双方真实意思表示,并且不违反法律法规应当认定有效。双方在《房屋买卖（置换）合同》第9条中以手写的方式明确约定了该案涉房屋在出售时被告应保证为空户,系对合同内容的补充同时也是对房屋户籍情况的着重强调。被告在合同履行过程中怠于履行合同义务,没有对房屋内户籍情况予以调查,属未完全履行合同义务应当承担违约责任。被告卓越公司作为专门的房地产经营机构亦没有尽到提醒与告知义务,也应承担一定责任，故原告提起诉讼。被告于桂兰辩称，原、被告双方的买卖合同签订在2017年12月9日，房屋办理过户登记手续，并交付给原告，此时的房屋买卖合同关系履行完毕，合同权利义务终止，被告不存在违约的行为。按照法律规定，当事人不履行合同义务或者履行义务不符合约定给对方造成损失的，损失赔偿额应该相当于因违约造成的损失，虽然双方的合同中被告承诺了房屋户口为空户，但是没有约定如果不是空户的违约责任，并且该房屋是否是空户不影响合同的履行，对于原告的合同利益没有造成影响，也没有给原告造成损失。原告事后应该知道该房屋存在户口，双方合同履行完毕后，原告将自己的户口迁入上述房屋，即办理户口迁移手续时应该知道户口上存在其他户口，原告在出售房屋的时候向他人承诺户口问题造成损失，与被告无关，与被告的行为没有因果关系，原告作为出售人在与案外人签订买卖合同时应该自己进行查询，其构成的违约是自己的过错造成，不是被告的承诺导致他们之间的买卖关系终止。户口是否迁出不影响包括原告在内的其他购房者的户口迁入，不影响合同的履行和合同目的的实现，没有造成原告的损失。原告与案外人之间的合同关系是否构成违约是原告自身原因，原告想要将自己的过错转嫁给被告，没有事实和法律依据，请求驳回原告诉请。被告卓越公司辩称，对原告陈述的事实真实性没有异议。对于原告陈述的卓越公司没有告知义务，我方已经尽到告知义务，并在合同中注明了房屋户口问题，不存在没有尽到告知义务和承担责任问题。不同意承担本案诉讼费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的原告提交的身份证、房屋买卖置换合同、派出所的居民信息表、解除合同协议书、收据等证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2017年12月9日，原告（乙方）与被告于桂兰（甲方）、被告卓越公司（丙方）签订《房屋买卖（置换）合同》，约定乙方购买甲方的房屋，成交价为310000元，并约定甲方承诺该房屋户口为空，签订本合同后，双方均不可违约，如遇违约行为，违约方应支付相当于本合同约定的房屋实际成交价格20%的违约金。双方还约定了其他权利义务。合同签订后，原告交付购房款并取得涉诉房屋。后原告又于2020年8月30日另行出售涉诉房屋，但因合同履行过程中户口无法迁出，造成合同无法继续履行，原告解约并支付买方6000元补偿款，并发生中介费损失3200元。另查，涉诉房屋中仍存在其他人员的户籍登记。本院认为，三方当事人签订的《房屋买卖（置换）合同》系各方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应属有效，应当全面履行各自义务。被告于桂兰在买卖合同中明确承诺涉诉房屋户口为空，但出售房屋仍有案外人户籍登记在涉诉房屋，明显违反合同约定以及诚实信用原则，应当承担违约责任。被告于桂兰抗辩称违约金约定过分高于实际损失，原告提交了其另行出售涉诉房屋但因户籍问题而解约并赔付买方以及中介费损失的证据，本院认为户籍问题并非双方买卖合同的主要条款，被告于桂兰的违约行为并非根本性违约，故原告主张按照合同成交价20%计算违约金，显属过高，本院根据实际损失情况、过错程度、可预期利益等考量，依据公平原则以及诚实信用原则，确定违约金为10000元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、被告于桂兰于本判决生效之日起十日内向原告王伟娟支付违约金10000元；二、驳回原告王伟娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为675元（原告已预交），由原告负担575元，由被告于桂兰负担100元，于本判决生效之日起十日内直接给付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  吕东辉二〇二〇年十二月十一日书记员  龙孟燕附相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。3、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。