北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初30059号原告（反诉被告）：张慧，女，1989年7月20日出生，汉族，渤海银行北京分行职员，住北京市海淀区。被告（反诉原告）：李乾，男，1988年6月3日，汉族，北京柏润佰隆商贸有限公司员工，户籍地河南省遂平县。委托诉讼代理人：刘伸正，男，住北京市海淀区，北京柏润佰隆商贸有限公司员工，由北京柏润佰隆商贸有限公司推荐。第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人：谢勇，执行董事。委托诉讼代理人：于宝洁，女，北京我爱我家房地产经纪有限公司员工。原告（反诉被告）张慧与被告（反诉原告）李乾、第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张慧，被告（反诉原告）李乾委托诉讼代理人刘伸正，第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（下称我爱我家公司）委托诉讼代理人于宝洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张慧向本院提出诉讼请求：1．请求法院判令确认双方签署的租赁合同于2020年6月14日解除；2．请求法院判令李乾支付我2020年1月28日至2020年6月14日期间欠付的租金27000元（以7500元／月为标准计算出欠付总金额，再扣减对方已经支付的押金7500元）；3．请求法院判令李乾支付违约金15000元；4．请求法院判令李乾支付欠付的水费207元、电费196元；5．请求法院判令李乾承担本案诉讼费。事实和理由：张慧与李乾于2019年7月24日在我爱我家公司居间撮合下，签订房屋租赁合同，约定张慧将北京市西城区xxx号房屋（下称涉案房屋）租给李乾，租期2019年7月28日至2020年7月27日，租金为7500元/月、押一付三。李乾自2020年1月28日起未支付租金，张慧多次联系沟通仍未能解决。张慧明确告知李乾实质违约后，于2020年6月14日收回房屋。李乾未缴纳租金4个月18天，共计34500元，扣除押金7500元，仍欠租金27000元，且按照合同第十条第一点约定需支付违约金15000元。现诉至法院，望判如所请。李乾辩称，不同意诉讼请求第一项，认为2020年1月28日租赁合同就已经解除了，1月28号应交1月份到4月份的租金，当时我并没有支付，因为疫情的原因，我已经和张慧沟通过，也有过解除的意思表示。不同意诉讼请求第二项，因为合同已经在2020年1月28日解除了，我也并未实际使用该房屋，我们公司的员工也并未回到北京，所以不同意支付。对于第三项要求我方支付违约金的诉讼请求，我认为根据合同第9条，因不可抗力无法履行合同，是不构成违约的，因为疫情的原因公司住宿人员不能够回到北京，所以也不同意支付。对于第四项诉讼请求，同意支付2020年1月28日之前的水电费，之后的不同意支付。我爱我家公司述称，我公司促成双方签订租赁合同，已完成居间义务，张慧的诉讼请求不涉及我公司，不发表意见。李乾向本院提起反诉请求：1．要求确认双方签订的租赁合同于2020年1月24日解除；2．要求张慧退还我2020年1月25日到1月28日的房租1000元；3．要求张慧退还我押金7500元；4．诉讼费由张慧承担。事实和理由：我承租涉案房屋作为北京柏润佰隆商贸有限公司（下称柏润公司）员工宿舍使用，2020年1月10日公司放假，疫情爆发导致公司不能正常营业，我们租的房子不能正常使用，构成不可抗力，而且在租房合同第九条第二款也明确规定“因不可抗力原因致使不能实现合同目的，合同自行解除”。我们第三次交房租是2020年1月28日，疫情发生在交房租之前，所以合同应该在疫情爆发以后，就自行解除了。根据《合同法》第117条第一款、第二款明确规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响部分或者全部免除责任。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。疫情发生是在1月22日，然后我方第三次交房租是1月28日，故我方不承担违约责任。出租方明知道我方租住的房屋实际使用目的是员工宿舍，而且对方也知道，我们放假的时间，包括说疫情期间不能返京，也不可能居住。我公司员工还多次与对方沟通，很明确地告诉公司说也通知了对方，我们无法公司无法营业，然后房屋暂时不租。所以说，既然我们没有违约，押金7500元是应当返还的。张慧辩称，不同意反诉请求第一项，对方没有通知我房子不继续承租，只是在我要求交付第三期房租的时候，对方说已经放假了，因为要走审批流程，故返京后再给我支付。双方当时签的是一年期的合同，所以这个合同没有终止。不同意反诉请求第二项，因为合同没有终止，房子继续由对方承租，他应该依约给我支付房租。不同意反诉请求第三项，因为合同没有到期，押金没有办法返还给他。押金应该是对方应支付第四期租金时自动抵扣一个月租金。对方所述不可抗力，只能说疫情造成他们单位无法进行正常的经营，但是他承租的这个房屋，我方提供的证据可以证明他公司的员工后来陆续回来居住，所以涉案房屋一直由他们使用。第三人我爱我家公司述称，李乾的反诉请求不涉及我公司，不发表意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月24日，张慧（甲方，出人）、李乾（乙方，承租人）、我爱我家公司（丙方，居间人）共同签署《北京市房屋租赁合同》，约定的主要内容为：第一条、李乾承租张慧所有的位于西城区xxx号房屋，租赁用途为居住。第三条、房租租赁期自2019年7月28日至2020年7月27日，共计1年。第四条、租金标准为7500元/月，支付方式押一付三，各期租金支付日期为2019年7月28日、2019年10月28日、2020年1月28日、2020年4月28日。押金7500元，于合同签订之日由乙方向甲方支付。合同解除后，押金除抵扣应由乙方承担的费用、应付未付租金以及乙方应当承担的违约赔偿金后，剩余部分应如数返还给乙方。第五条、租期内水费、电费由乙方承担，如乙方垫付了应由甲方支付的费用，甲方应根据乙方出示的相关缴费凭据向乙方返还相应费用。第九条、合同解除：（一）经甲乙双方协商一致，可以书面解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1．不按照约定支付租金达7日的。2．欠缴各项费用达500元的。……第十条、违约责任：（一）乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按照年月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。合同签订后，张慧依约将涉案房屋交付给李乾作为柏润公司员工宿舍使用。李乾依约向张慧支付了押金7500元，并支付租金至2020年1月27日，自1月28日起未再支付租金。审理中，关于双方是否协商解除合同，张慧称疫情爆发后双方就租赁合同解除或继续履行有过沟通，但没有最终结果，李乾也从未向其主张过解除合同。李乾称因为疫情，其已经和张慧沟通过，也有过解除合同的意思表示。双方就所述均未提交证据予以佐证。审理中，关于涉案房屋收房时间，张慧提交视频1份证明其2020年6月14日报警并开锁收房。李乾认可真实性，不认可证明目的；我爱我家公司认可证据真实性，表示2020年6月14日在其工作人员见证下，张慧将涉案房屋门锁打开。本院对张慧提交的视频证据的效力予以认可，认定涉案房屋于2020年6月14日由张慧收回。审理中，双方均认可签订合同时双方已结清水费及电费，后续水电由承租人自行向自来水公司、国家电网公司购买后使用。审理中，张慧提交自来水缴费通知单（截止至2020年6月14日）、支付宝截屏证明其垫付涉案房屋截止至2020年6月14日水费207元，李乾认可真实性，但不认可证明目的，认为看不出实际欠缴的是哪几个月的水费，并表示只同意支付2020年1月28日之前的水费。张慧提交国家电网网页截图、国家电网手机APP信息查询截屏及电子发票打印件，证明其垫付涉案房屋欠缴电费196元，李乾认可真实性，不认可证明目的，认为国家电网网页截图显示“剩余值-196元”不符合常理，电子发票打印件显示缴费时间为2020年10月16日，不能证明是其公司员工使用，国家电网手机APP信息查询截屏显示2020年2月至6月用电量与往年同期用电量明显不符。张慧解释称，国家电网网页截图显示为负数是国家电网疫情期间的特殊政策，允许用户先用电后缴费。本院认定张慧垫付了2020年6月14日前涉案房屋产生的水费207元及电费，电费具体金额因国家电网网页截图显示数据时间为“2020年7月13日”，结合国家电网手机APP信息查询截屏显示的各月用电量，本院酌定为157元。本院认为，张慧与李乾签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方应当按照合同约定行使权利并履行义务。一、疫情是否对本案合同履行构成不可抗力新冠疫情及防控措施对全国人民的生活和工作均产生影响，但个案中疫情是否对合同履行构成不可抗力，导致合同目的无法实现，须严格依照法律规定及查明的事实进行认定。经查，本案涉案房屋用途为居住，而非经营性用房。疫情防控措施虽然会给李乾使用涉案房屋带来不便，但并未达到合同目的无法实现之程度，因此李乾不享有合同解除权，本院对于其要求合同于2020年1月24日解除的反诉请求不予支持。二、张慧是否享有约定解除权当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。依据涉案合同第九条（四）约定，乙方不按照约定支付租金达7日或者欠缴各项费用达500元的，甲方有权单方解除合同。经查，李乾于2020年1月28日起便未再继续交付租金，已达到约定的解除条件。李乾虽主张对张慧有过解除合同的意思表示，但因其不具有合同解除权，且双方并未就合同解除达成一致意见，故本院认定李乾欠租构成违约，张慧约定解除权成就。关于合同解除时间，因涉案房屋实际于2020年6月14日被张慧收回，张慧在收房之前未向李乾主张解除合同，其起诉请求确认合同于2020年6月14日解除，本院予以支持。三、合同解除的后果如何处理合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。李乾虽主张2020年1月起便未使用涉案房屋，但其并未将房屋交还给张慧，故合同解除之前的租金应由李乾负担。张慧要求李乾支付2020年1月28日至2020年6月14日欠付的租金27000元，该项主张已扣减了李乾支付的押金7500元，符合双方合同约定，本院予以支持。李乾反诉要求张慧退还2020年1月25日至1月28日房租1000元及押金7500元，没有事实及法律依据，本院予以驳回。张慧要求李乾支付违约金15000元，符合合同第十条（二）之规定，且根据张慧提交的国家电网手机APP信息查询截屏显示合同解除后涉案房屋确实存在空置损失，张慧主张的违约金金额并未高于其实际损失，本院予以支持。关于水费及电费，经查，张慧垫付了截止至2020年6月14日水费及电费，水费数额为207元，电费数额结合张慧提交的证据，本院酌定为157元，对张慧要求李乾返还水电费主张中合理部分本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、张慧、李乾、北京我爱我家房地产经纪有限公司于2019年7月24日签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年6月14日解除；二、本判决生效之日起七日内，李乾支付张慧2020年1月28日至2020年6月14日期间租金27000元；三、本判决生效之日起七日内，李乾支付张慧违约金15000元；四、本判决生效之日起七日内，李乾支付张慧垫付的水费207元、电费157元；五、驳回张慧的其他诉讼请求；六、驳回李乾的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费430元，由张慧负担5元（已交纳），由李乾负担425元（于判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费25元，由李乾负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 田晓昕二〇二〇年十二月二十一日法官助理 冯海鑫书 记 员 刘 岩