上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初14393号原告(反诉被告)：王始明，女，1972年12月5日生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：陈红华，男，1973年2月23日生，汉族，住上海市徐汇区。被告(反诉原告)：王雨，女，1989年5月10日生，汉族，户籍地河南省。委托诉讼代理人：刘海勇，上海慕恩律师事务所律师。原告(反诉被告)王始明与被告(反诉原告)王雨房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月7日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)王始明及其委托诉讼代理人陈红华、被告(反诉原告)委托诉讼代理人刘海勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王始明向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的《租赁合同》；2、判令王雨按现状交还位于上海市嘉定区鹤旋路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称系争房屋)；3、判令王雨支付自2020年4月至6月的租金及使用费28,200元；4、判令王雨支付违约金8,600元；5、判令王雨支付2020年4月至6月的房屋物业费1,762.80元。审理中，王始明当庭表示其已于2020年7月30日收回系争房屋，故撤回第2项诉讼请求，将第3至5项诉讼请求变更为：3、判令王雨支付自2020年4月22日至2020年7月30日的租金及使用费30,900元(按9,000元/月计算)；4、没收王雨支付的押金8,600元；5、判令王雨支付自2020年4月22日至2020年7月30日的房屋物业费1,938.90元(按587.60元/月计算)；并增加如下诉讼请求：6、判令王雨支付自2019年4月22日至2020年4月21日期间未付的租金4,800元(租金应为9,000元/月，王雨实际按8,600元/月支付，每月欠付400元)；7、判令王雨交付系争房屋内的电卡一张。事实和理由：双方于2018年4月22日就系争房屋签订了一份《租赁合同》，租赁期截至2021年4月21日。2020年4月24日，王雨以房租过高为由要求减少租金，双方协商一致后达成退租并于5月6日办理交接的合意，但王雨反悔并拒绝办理交接事宜。2020年7月30日，为避免损失扩大，经法院释明，王始明收回系争房屋并上锁。王雨经催告后不履行支付房租的义务，又拒绝办理房屋交接，故诉至法院。王雨辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：1、双方系合意解除合同，王雨并无违约行为，不应承担违约责任。因疫情影响王雨直至2020年3月11日才复工，物业才允许其员工进入租赁房屋；且在周边的房屋租金下降及减免房租情况下，王始明不仅不同意降低房租反而要求涨房租，双方就租金标准及减免问题协商未果，双方已于2020年4月27日合意解除合同。2、王雨已于5月6日腾空房屋，并于5月7日搬离，王始明也于该日至现场查看确定王雨已腾空房屋并搬离，双方的租赁合同于该日正式解除，租金应计算至该日截止，之后王雨并未实际使用该房屋不应支付租金或者使用费。当日，双方仅就押金全额退还及房屋内两台空调折抵问题协商未果，故王雨离开而未与王始明办理交接。3、房屋的空置损失并非王雨造成，此后，王雨一方分别于5月8日、5月11日、5月17日多次催告王始明前来办理交接手续，但王始明找各种理由不办理交接，故王雨一方于5月18日告知王始明其放弃押金，王始明可收回房屋。2020年5月至7月期间，王始明从未通知王雨要求其配合出租房屋，王雨也从未干扰过其出租，实际上王始明在同年5月份就开始对外出租该房屋，但是受疫情的影响，系争房屋一直空关未能出租，这实际上是王始明的租金期望值与市场价不匹配所造成的，并非王雨所致，期间的租金损失不应由王雨负担。4、2019年度一年租金减免4,800元是双方根据周边的市场价协商的结果，王雨支付一年后王始明也未提出异议，且王始明在证据中自认了减免2019年度4,800元租金。5、王雨已将电卡交还王始明，且5月至7月期间王始明也从未向王雨提出电卡未交付的事实，且即便未交接，电卡也可挂失补办，不会影响房屋出租。为此，王雨向本院提出反诉诉讼请求：1、判令王始明返还押金8,600元；2、要求减免2020年1月27日至3月11日期间一半的租金(按4,300元/月计算)；3、判令王始明履行合同附随义务，开具2018年4月22日至2020年4月22日期间的租赁发票。针对王雨的反诉诉请，王始明辩称，不同意全部反诉诉请，理由如下：1、王雨违约在先，其擅自提前终止租赁合同，并未提前一个月通知王始明，在租赁期间内从未按时支付租金，且2019年度全年租金未按合同约定支付，自行减少400元/月。2、不同意减免租金，2020年1月27日至2020年2月2日为春节假期，万达物业通知2020年2月10日凭回执即可入园办公。在协商过程中，王始明曾同意退还押金，但因王雨拒绝交接，王始明无法继续出租给他人，给王始明造成较大损失。3、合同并未约定开具发票，仅约定开具收据，且王雨在一开始承租一直强调不需要开具发票，也不注册公司，只要租金便宜点，在租赁期间内也从未要求王始明开具发票，亦从未提供开具发票所需公司信息，王始明同意开具发票，但要求王雨承担所支出的相应税费，并要求王雨提供开票所需信息，包括公司名称及账户信息等。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋为王始明所有。2018年4月22日，王始明(甲方，出租方)与王雨(乙方，承租方)签订一份《租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方作为办公使用，建筑面积97.93平方米。租期三年，自2018年4月22日起至2021年4月21日止。月租金为8,600元，首期付三个月租金，另付8,600元押金，以后每三个月结算一次，提前7天支付下次房租。甲方在收到乙方租金(包括押金)后，必须开具收据予乙方。租赁期满后，乙方迁空、清点、交还房屋及设施，并付清所应付费用后，经甲方确认后应立即将押金无息退还给乙方。乙方在租赁期内，实际使用的水费、电费、煤气费等费用应由乙方承担，并如期按单据复印件交于甲方，乙方应将缴纳过的单据复印件交于甲方。物业管理费由乙方支付。乙方应按合同的规定，按时支付租金及其他费用。甲、乙双方如有特殊情况，需提前终止合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如无故违约则向对方支付违约金8,600元。若甲方违约，除退还给乙方押金外，还须支付给乙方上述违约金，反之若乙方违约，则甲方有权不退还押金。补充条款约定合同第一年(2018年4月22日至2019年4月21日)租金为8,600元/月，不包物业，物业费587.60元/月；第二年(2019年4月22日至2020年4月21日)租金为9,000元/月，不包物业费；第三年(2020年4月22日至2021年4月21日)租金为9,400元/月，不包物业费。合同另作了其他约定。同日，王雨向王始明支付3个月租金25,800元及押金8,600元，王始明即将系争房屋交付王雨使用。2018年5月9日，王始明将系争房屋内电卡交付王雨。在租赁期间内，王雨曾多次逾期支付租金。在租赁的第二年度，王雨仍按第一年度8,600元/月的租金标准向王始明支付租金，王始明起初表示不同意，要求其按合同约定的9,000元/月的标准支付；但双方协商未果后仍继续履行合同，并未解除合同。2020年2月6日，王雨向王始明申请免除房租。2020年2月7日，王始明通过微信向王雨转发一则物业的通知：自2020年2月10日之后，需开(复)工的企业必须到所属经济城申请办理开(复)工手续，手续备案完成后方可开(复)工。擅自开(复)工的，将按相关规定从严追究责任；2月10日起凭回执方可进入园区办公。2020年3月6日，王雨申办复工手续。2020年4月18日，王始明向王雨催要租金，王雨表示房租的事情让王始明联系其丈夫刘才锋。2020年4月21日，案外人刘才锋要求减免半个月租金，但王始明不同意减免，仅同意自2020年4月22日起第三年度的租金下调为按9,000元/月计算。刘才锋遂于2020年4月27日在微信中表示要求退租，王始明亦表示同意，并同意押金扣除租金以外都退还王雨。之后，双方在微信中协商具体搬迁交接日期。2020年5月5日，刘才锋通过微信表示5月7日可以交接。2020年5月7日，双方至系争房屋处欲办理交接，除两个空调以外，王雨一方已搬离其余设施、设备，但双方因押金应否全额退还问题协商未果故未办理交接。次日，刘才锋要求将空调折价留给王始明，要求王始明退还1万元(含押金8,600元)，王始明认为延期的租金为4,700元，在押金中扣除后应退3,900元，若退1万元，二手空调价值6,100元，折抵的价值太高。双方因空调折价问题协商未果，刘才锋于2020年5月11日表示若王始明要空调同意在折抵后仅退还押金，若王始明不要空调则将自行拆除空调，要求与王始明办理交接；王始明要求将空调折价一半，刘才锋同意折价一半，但要求房租计算至5月1日，王始明则要求房租计算至交接前5天，作为疫情的补偿，并索要空调发票，但刘才锋表示发票找不到了，双方协商未果未于当日办理交接。5月17日，刘才锋询问王始明何时办理交接，若空调折价协商不成同意拆走。王始明称刘才锋与王雨意见不统一，要求两人协商好之后再通知其办理交接。刘才锋表示不管了，要王始明直接与王雨协商。2020年7月7日，王始明遂诉至本院。2020年7月18日，王始明通过微信告知王雨和刘才锋其已向法院起诉，询问空调是否已拆除，并要求王雨在拆完空调后尽快办理交接。刘才锋表示大空调已拆除，小的空调还未拆，若下一个承租人需要的话低价转让给承租人。王始明要求其拆除全部空调。但王雨一方未予回复。2020年7月23日，王始明通过微信告知刘才锋若不拆先交接也可，但若有任何损失，责任自负。刘才锋表示当日办理交接，现场拆除小空调，但要求全额退还押金。后双方协商未果未办理交接手续。另查，2020年1月24日，上海启动重大突发公共卫生事件一级响应机制，实行最严格的科学防控措施。2020年3月23日，上海市政府将上海市重大突发公共卫生事件应急响应级别由一级响应调整为二级响应。审理中，为避免损失进一步扩大，本院在本案受理后即联系双方并督促双方积极办理房屋交接手续，但被告未予配合。2020年7月27日，双方共同至系争房屋处，后因办理交接及押金退还事宜协商未果，王始明遂报警，王雨在派出所民警协调过程中自认尚有一把钥匙未交接，要求王始明全额返还押金后再交还钥匙。双方协商未果，王雨亦未交还钥匙。当日，系争房屋大门为上锁状态。之后，经本院再次协调，双方一致同意于2020年7月30日至法院调解并协商房屋交接等事宜，但王雨无正当理由未参与调解。王始明于该日收回系争房屋。审理中，双方一致确认王雨租金和物业管理费付至2020年4月21日，之后未再支付。本院认为，王始明与王雨签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约履行。因双方就疫情期间租金减免以及后续租金标准问题未能达成一致，王雨一方于2020年4月27日提出解除合同，王始明亦表示同意，且未要求王雨承担违约责任，故双方签订的《房屋租赁合同》经双方协商一致已于该日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行。王始明在合同解除后应将押金退还王雨。关于电卡，王始明在出租后已将电卡交付王雨，而王雨虽称已交还电卡，但并未提供相应证据，故王雨在合同解除后应将电卡返还王始明。本案系协商一致解除合同，不适用合同关于解约违约责任的约定，故王始明要求没收押金缺乏依据，本院不予支持。关于租金及使用费，对于自2019年4月22日至2020年4月21日期间的租金，虽合同约定租金应为9,000元/月，王雨实际按8,600元/月支付，但王始明此后亦接受了王雨支付的租金且继续履行合同，故应视为双方协商一致变更了合同关于自2019年4月22日至2020年4月21日期间租金标准的约定，现王始明要求主张该期间内的租金差额缺乏依据，本院不予支持。在双方于2020年4月27日协商解除合同后，王雨已搬离系争房屋内除空调以外的其余物品，其因空调折价及全额退还押金问题在与王始明协商未果情况下未及时拆除空调，亦拒绝交还钥匙，未及时办理房屋交接手续并返还房屋，应当承担在此期间的租金和房屋占有使用费。同时，鉴于新冠疫情期间确实对王雨实际使用系争房屋产生不利影响，本院综合合同履行情况、疫情对于合同履行的影响等因素酌情确定王雨自2020年4月22日至2020年7月30日应支付的租金及房屋占有使用费为25,500元。同理，王雨亦应承担2020年4月22日至2020年7月30日期间的物业费，王始明要求王雨支付上述期间物业费1,938.90元的诉请合法有据，本院予以支持。关于发票问题，请求履行开具发票的义务应属税务部门的行政职权范畴，不应由法院主管，且双方在合同中并未就此约定，现王始明亦同意开具发票，双方可另行解决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)王始明与被告(反诉原告)王雨于2018年4月12日签订的《房屋租赁合同》于2020年4月27日解除；二、被告(反诉原告)王雨应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)王始明自2020年4月22日至2020年7月30日的租金及房屋占有使用费25,500元；三、被告(反诉原告)王雨应于本判决生效之日起十日内给付原告(反诉被告)王始明自2020年4月22日至2020年7月30日期间物业费1,938.90元；四、被告(反诉原告)王雨应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)王始明位于上海市嘉定区鹤旋路XXX弄XXX号XXX室房屋的电卡一张；五、原告(反诉被告)王始明应于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)王雨押金8,600元；六、原告(反诉被告)王始明其余诉讼请求不予支持；七、被告(反诉原告)王雨的其余反诉诉讼请求不予支持。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费956元，减半收取478元，反诉受理费25元，合计诉讼费503元，由原告(反诉被告)王始明负担308元，由被告(反诉原告)王雨负担195元(王雨负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  郭海娜二〇二〇年十二月七日书记员  何吉珺附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。