北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0111民初9817号原告：邹长青，男，1953年3月17日出生，汉族，无业，住北京市石景山区。原告：邹昀辛，男，1989年6月15日出生，汉族，无业，住北京市石景山区。二原告共同委托诉讼代理人：姚志斗，北京市京师律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：边海彦，北京市京师律师事务所实习律师。被告：北京天洋基业投资有限公司，住所地北京市房山区阎村镇翠柳南大街10号。法定代表人：杨蕾，董事长。被告：北京道合晟宇传媒广告有限公司，住所地北京市密云区西大桥路69号密云区投资促进局办公楼305室-677。法定代表人：王淑敏，总经理。委托诉讼代理人：阎宇航，男，该公司职员。原告邹长青、邹昀辛与被告北京天洋基业投资有限公司（以下简称天洋基业公司）、北京道合晟宇传媒广告有限公司（以下简称道合晟宇公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月26日作出（2019）京0111民初17257号民事判决。邹长青、邹昀辛不服该判决，向北京市第二中级人民法院提起上诉。北京市第二中级人民法院于2020年7月31日作出（2020）京02民终6200号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告邹昀辛及原告邹长青、邹昀辛的委托诉讼代理人姚志斗，被告道合晟宇公司委托诉讼代理人阎宇航到庭参加了诉讼，被告天洋基业公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邹长青、邹昀辛向本院提出诉讼请求：1.解除邹长青、邹昀辛与天洋基业公司签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公类非住宅类）》（合同编号：×××）及附件中《补充协议》《北京市前期物业服务合同》；2.天洋基业公司向邹长青、邹昀辛退还购房款4865130元、契税145954元、印花税2433元、产权代办费1000元、产权登记费560元，并参照中国人民银行一年期贷款利率给付自交款之日至实际退款之日的利息；3.天洋基业公司、道合晟宇公司承担连带责任，向邹长青、邹昀辛返还网易团购费用10万元，并参照中国人民银行一年期贷款利率给付自交款之日至实际给付之日的利息；4.天洋基业公司向邹长青、邹昀辛赔偿物业费损失23455.46元、采暖费损失6735.85元、装修损失75455元；5.天洋基业公司、道合晟宇公司承担连带责任，向邹长青、邹昀辛支付逾期办理产权转移登记的违约金（以购房款4865130元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率标准，自2017年3月25日计算至实际退款之日）；6.天洋基业公司向邹长青、邹昀辛赔偿一倍购房款4865130元。事实及理由：网易房产、超级蜂巢楼盘项目和天洋基业公司联合推出“十万抵二十万”网易购房券购房优惠活动，道合晟宇公司为活动执行单位。2017年2月15日，邹长青、邹昀辛与道合晟宇公司签署《网易购房易房券确认函》，邹长青、邹昀辛向道合晟宇公司支付10万元团购优惠款。2017年3月25日，邹长青、邹昀辛与天洋基业公司签订《预售合同》及《补充协议》《北京市前期物业服务合同》，邹长青、邹昀辛购买天洋基业公司位于房山区房山某地块某号楼某层某号房屋。房屋性质为商业，总价款为4865130元，房屋交付日期为2017年5月1日，由天洋基业公司提供物业服务。当日，邹长青、邹昀辛将全部房屋价款支付给天洋基业公司。2017年4月29日，邹长青、邹昀辛将契税、印花税、产权代办费、登记费共计149947元交给天洋基业公司，并按照约定支付了物业费、采暖费。但天洋基业公司一直未按约定为邹长青、邹昀辛办理产权登记。邹长青、邹昀辛购买案涉商铺是为成立公司，开展经营活动。由于没有取得产权，邹长青、邹昀辛无法办理工商注册，房屋无法实际投入使用，购买案涉商铺的合同目的不能实现。邹长青、邹昀辛在本案审理过程中方得知，案涉房屋在买卖合同签订前已被天洋基业公司抵押，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，因出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效、被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。邹长青、邹昀辛提起诉讼，望判如所请。道合晟宇公司辩称，2017年2月15日邹长青、邹昀辛与我公司签订《网易购房易房券确认函》，并自愿缴纳10万元团购优惠款，参加“十万抵二十万”网易购房券购房优惠活动。确认函汇总明确此活动完全自愿参加，无需缴纳此费用也可以购买该项目，但是不能享受确认函活动的优惠政策，如购房人没有购买天洋基业公司项目，也未使用本活动中的优惠，我公司可以全额退还购房人所缴纳的费用。如购房人成功购房，购房人因购买项目所需缴纳的费用作为我公司的服务费用。我公司按照确认函条款履行约定，并替购房人争取到了优惠价格。我公司与超级蜂巢项目开发商签署有正式的团购服务合同，合同中明确我公司根据1号楼在售房源提供总价值不低于500万的网络广告，并已于2016-2017年度在网易网上投放广告。现原告已成功购房，并已享受优惠，现在由于开发商暂时无法办理房产证原因而申请退还此次团购优惠款，我公司不予认可，我公司不存在过错，且已根据我公司与开发商及购房人签订的合同完成合同内容。天洋基业公司未到庭应诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：网易房产、“超级蜂巢”楼盘项目和天洋基业公司联合推出购房优惠活动。2017年2月15日，邹昀辛与道合晟宇公司签订《网易购房易房券确认函》，同日，邹昀辛向道合晟宇公司交纳了10万元，作为前述优惠活动的服务费。2017年3月25日，天洋基业公司（出卖人）与邹长青、邹昀辛（买受人）签订《北京市商品房预售合同（商业、办公类非住宅类）》（合同编号：×××）（以下简称《预售合同》），约定邹长青、邹昀辛向天洋基业公司购买位于房山区房山某地块某号楼某层某号房屋（以下简称某号房屋），规划性质为商业，房屋预测建筑面积122.66平方米，套内建筑面积70.73平方米，总价款为4865130元，买受人应当于2017年3月25日前支付全部价款，出卖人应当在2017年5月1日前向买受人交付房屋。《预售合同》第四条“抵押情况”载明：与该商品房有关的抵押为土地使用权抵押，抵押类型为该商品房所占用的土地使用权设定抵押，抵押人为天洋基业公司，抵押权人为恒丰银行股份有限公司北京分行（以下简称恒丰银行北京分行），抵押登记日期为2017年2月19日，债务履行期限为2022年2月20日；该条款未记载在建工程抵押的情况。《预售合同》第二十条“不动产登记”对转移登记的约定为：出卖人和买受人共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记，出卖人办理不动产首次登记并办理完毕不动产转移登记备案手续后，买受人可自行向不动产登记机构申请办理不动产转移登记，房屋交接时，出卖人应当将该房屋的房屋登记表、房地产平面图各两份交付买受人，房屋坐落、面积和价款发生变化的，出卖人还应当将与买受人签订的补充协议交付买受人；因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起730日内取得该商品房的不动产权证书的，双方同意按照下列方式处理：双方另行约定。《预售合同》附件三为恒丰银行北京分行同意抵押房屋办理商品房预售许可证的证明，该证明显示：天洋基业公司已将蜂巢科技广场项目1#楼、S01#楼、S02#楼的全部房屋抵押给恒丰银行北京分行，该行同意房屋预售。《预售合同》还对双方其他权利义务作出了约定。邹长青、邹昀辛于2017年2月15日向天洋基业公司给付了购房款50000元，于2017年3月25日给付4815130元。2017年4月29日，天洋基业公司代收邹长青、邹昀辛契税145954元、印花税2433元、产权代办费1000元、登记费560元。2017年4月29日，天洋基业公司向邹长青、邹昀辛交付了某号房屋。邹长青、邹昀辛对某号房屋进行了装修。邹长青、邹昀辛向河北某有限公司北京分公司交纳了2017年4月30日至2018年4月29日的物业费11727.73元、2018年5月1日至2019年4月30日的物业费11727.73元，向北京某公司交纳了2017年至2018年供暖季的供暖费6735.85元。本院就案涉某号房屋的产权登记情况函询北京市规划和自然资源委员会房山分局（以下简称房山规自委）。房山规自委于2019年12月18日复函称：房山某地块某楼（坐落名称变更为房山区某路某号院某号楼）于2017年12月7日办理初始登记，某号房屋未办理所有权转移登记。该房屋具备转移登记的条件，但因房屋存在抵押登记，转移登记时需经抵押权人同意后，将抵押权一并转移。房山规自委于2020年1月7日再次复函称：某号房屋在2017年2月23日办理了在建工程抵押权首次登记，抵押人为天洋基业公司，抵押权人为恒丰银行北京分行。天洋基业公司与恒丰银行北京分行于2017年1月10日签订的《抵押合同》显示，天洋基业公司与恒丰银行北京分行签订固定资产借款合同，天洋基业公司提供北京市房山区新城良乡组团土地及地上未售在建工程为抵押财产，担保主债权为主合同项下本金28亿元，到期日为2022年2月16日，案涉某号房屋在抵押物范围内。本院认为：邹长青、邹昀辛与天洋基业公司签订的《预售合同》是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同。依据查明的事实，邹长青、邹昀辛已履行了合同约定的付款义务，天洋基业公司于2017年4月29日将某号房屋交付邹长青、邹昀辛使用，某号房屋所在楼栋于2017年12月7日办理初始登记，但至今未办理所有权转移登记。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”天洋基业公司逾期办理某号房屋所有权证书的时间超过合同约定的期限已满一年，邹长青、邹昀辛有权解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其它补救措施，并有权要求赔偿损失。邹长青、邹昀辛要求天洋基业公司返还购房款、契税、印花税、产权代办费、产权登记费并支付利息的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。关于利息的标准，本院依法予以确定。邹长青、邹昀辛要求道合晟宇公司返还团购服务费的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。邹长青、邹昀辛要求道合晟宇公司支付利息的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。邹长青、邹昀辛要求天洋基业公司就返还团购服务费及支付利息承担连带责任，依据不足，本院不予支持。邹长青、邹昀辛要求天洋基业公司赔偿物业费、采暖费损失，但天洋基业公司已于2017年4月29日向邹长青、邹昀辛交付了某号房屋，邹长青、邹昀辛的该项诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。邹长青、邹昀辛要求天洋基业公司赔偿装修损失，但经本院释明后，邹长青、邹昀辛明确表示不申请对装修现值进行评估，本院无法确定损失的具体数额，故对于邹长青、邹昀辛的该项请求，本院难以支持。邹长青、邹昀辛要求天洋基业公司、道合晟宇公司连带支付逾期办理产权转移登记的违约金，但邹长青、邹昀辛与天洋基业公司未约定逾期办理产权转移登记违约金事宜，故对于邹长青、邹昀辛的该项请求，本院不予支持。邹长青、邹昀辛要求天洋基业公司赔偿一倍购房款4865130元，依据查明的事实，某号房屋的抵押登记为《预售合同》签订前设立的、抵押人为天洋基业公司、抵押权人为恒丰银行北京分行的土地使用权及在建工程抵押。《预售合同》第四条已对该项土地使用权的抵押类型、抵押人、抵押权人、抵押登记日期、债务履行期限等抵押情况作出了明确告知，附件三亦表明案涉房屋已经设定抵押，邹长青、邹昀辛对此知道或应当知道。邹长青、邹昀辛未能提供充分证据证明天洋基业公司存在故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，故对邹长青、邹昀辛的该项诉讼请求，本院不予支持。天洋基业公司未到庭参加诉讼，故就某号房屋的返还问题，本案中不予处理，天洋基业公司可另行主张。天洋基业公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除邹长青、邹昀辛与北京天洋基业投资有限公司签订的《北京市商品房预售合同（商业、办公类非住宅类）》（合同编号：×××）及《补充协议》、《北京市前期物业服务合同》；二、北京天洋基业投资有限公司于本判决生效后十日内退还邹长青、邹昀辛购房款4865130元并支付利息损失（以50000为基数，自2017年2月16日起至2017年3月25日止，按照中国人民银行一年期贷款利率计算；以4865130元为基数，自2017年3月26日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行一年期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、北京天洋基业投资有限公司于本判决生效后十日内退还邹长青、邹昀辛契税145954元、印花税2433元、产权代办费1000元、产权登记费560元并支付利息损失（以149947元为基数，自2017年4月30日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行一年期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、北京道合晟宇传媒广告有限公司于本判决生效后十日内返还邹长青、邹昀辛团购服务费100000元；五、驳回邹长青、邹昀辛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费82316元，由原告邹长青、邹昀辛负担33110元（已交纳），由被告北京天洋基业投资有限公司负担46906元（于本判决生效后七日内交纳），由被告北京道合晟宇传媒广告有限公司负担2300元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  殷岚岚人民陪审员  李 洁人民陪审员  崔 东二〇二〇年十二月二十一日书 记 员  朱月君