文书内容山东省临沂市河东区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1312民初4642号原告：刘洪才，男，1976年9月19日生，汉族，住临沂市河**。委托诉讼代理人：李宝进，山东有序律师事务所律师。被告：顾建福，男，1972年3月10日生，汉族，住临沂经济技术开发区。委托诉讼代理人：王亮，山东图文律师事务所律师。第三人：临沂市河东区城市建设综合开发有限公司，住所地：临沂市河**府前街**。法定代表人：杨涛，经理。委托诉讼代理人：陈少军，山东登高律师事务所律师。原告刘洪才与被告顾建福案外人执行异议之诉一案，本院于2020年10月9日立案后，原告刘洪才申请追加临沂市河东区城市建设综合开发有限公司（以下称城建开发公司）为第三人参加诉讼，本院依法予以准许。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘洪才及其委托诉讼代理人李宝进，被告顾建福的委托诉讼代理人王亮，第三人城建开发公司的委托诉讼代理人陈少军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘洪才向本院提出诉讼请求：1、请求判决原告对位于临沂市河东区××号楼××单元××室的房屋享有所有权（房屋价值489000元）；2、本案案件受理费、保全费、保险费等费用均由被告承担。事实与理由：临沂市河东区人民法院依据（2019）鲁1312执恢462号执行裁定向原告送达了责令交出财物通知书，要求原告限期交出居住的房屋一处（水景明珠Ａ7号楼2单元606室）。因涉案房产系原告于2012年4月19日与临沂市河东区城市建设综合开发有限公司签订《购房协议书》并交付房款489000元购买所得，原告于2020年6月19日向河东区人民法院提出执行异议。经审查后，该院于2020年8月6日作出（2020）鲁1312执异73号执行裁定书，驳回了原告刘洪才的异议请求。该执行裁定于2020年8月13日向原告送达。基于以上事实，原告特依法提出执行异议之诉，请判决支持原告的诉讼请求。被告顾建福答辩称，一、涉案房产登记在答辩人名下，原告刘洪才的诉讼请求没有事实和法律依据。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，根据临沂市不动产登记中心出具的《临沂市不动产登记信息查询证明》，涉案房产登记在答辩人顾建福名下，登记证明号为：临房预河东区字第0××9号，可以认定顾建福系涉案房产的所有权人。原告刘洪才请求法院判决其对涉案房产享有所有权没有法律依据，依法应予驳回。二、原告刘洪才依法不享有涉案房产所有权。《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机关申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”如上所述，涉案房产登记在答辩人顾建福名下，原告刘洪才虽然与开发商城建开发公司签订了《购房协议书》，但该《购房协议书》的签订时间为2012年4月19日，晚于答辩人顾建福与开发商城建开发公司签订《商品房预售合同》的时间（2008.12.14），且该《购房协议书》并未进行登记备案。因此，原告刘洪才依法不享有涉案房产的所有权。三、原告刘洪才不构成善意取得，依法不享有涉案房产的所有权。《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的一紧交付给受让人。”如上所述，原告刘洪才虽然与开发商城建开发公司签订了《购房协议书》，但并未进行登记备案，不能构成善意取得，其依法不享有涉案房产的所有权。综上所述，涉案房产登记在答辩人顾建福名下，原告刘洪才依法不享有涉案房产的所有权，又不能构成善意取得，其诉求没有事实和法律依据。请求依法驳回原告刘洪才的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。第三人述称，第三人同意原告的诉讼请求，一、第三人始终不认可被告购买房屋的合同有效性，因被告不是第三人的职工，但其现借用公司员工的名义取得内部购房优惠，然后与该员工恶意串通寻找机会更名至被告。第三人坚持认为被告的买受行为存在非善意。买卖合同损害了第三人的合法利益。根据合同法第五十二条第一款二项之规定，被告的购房合同及行为依法应属无效。二、被告虽然持有涉案房屋的买卖合同，但始终未入住该房屋，不具备占有使用的事实，由此可以印证被告的购买行为不真实。三、第三人认可与原告刘洪才2012年4月19日的房屋买卖及事实，且原告自购买之后便装修入住该房屋，至今已达8年有余，具备实际占有、控制涉案房屋的客观事实。依据民法总则的规定涉案房屋的实际所有人应为本案原告。四、根据物权法规定，涉案房屋虽然登记在被告名下，但该登记行为并不一定证明被告对涉案房屋享有当然的所有权。相关当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告刘洪才提供以下证据：一、原告刘洪才与第三人城建开发公司于2012年4月19日签订的购房协议书、于2012年2月3日与第三人签订的水景明珠地下停车位认购协议书、购买储藏室协议书，拟证明原告与第三人签订购房合同，购买涉案房屋的相关事实，购买项目不只是涉案的房屋主房，还有配套的储藏室及地下车位；二、原告所缴纳的购房款单据、地下停车位单据、储藏室款单据，拟证明原告按与第三人的合同约定交纳了相应购房款项；三、原告交纳物业费、水电费的单据，拟证明原告购买房屋后已实际占有使用涉案房屋；四、执行裁定书，拟证明原告不服法院的执行裁定书，提起执行异议之诉；五、保全裁定书，拟证明原告申请对涉案房产进行财产保全，支出保全费用3200元。被告顾建福质证后，对证据一的真实性无异议，对关联性、合法性有异议，该购房协议书的签订时间在被告与第三人签订的商品房预售合同时间之后，第三人涉嫌一房二卖，被告发现该问题后即通过诉讼方式向第三人主张权利，河东法院作出（2012）河民初字第1806号民事判决依法认定被告与第三人所签商品房预售合同合法有效，第三人应当继续履行合同并支付违约金，同时，被告也多次通知原告涉案房产系被告先行购买，其不应再继续装修使用涉案房产，但原告没有听取被告的劝阻强行装修使用涉案房产至今，对车位认购协议及储藏室认购协议与本案没有关联；对证据二的真实性无异议，对关联性、合法性有异议，通过该三张收据可以证实原告仅仅交纳40%的购房首付款199000元，剩余房款并未交纳，其对涉案房产并不具有排除强制执行的权益，车位及储藏室收据与本案无关；对证据三的真实性无异议，对关联性、合法性有异议，原告在明知涉案房产已由第三人出售给被告的情况下又强行装修使用涉案房产至今，其非法利益不应受到保护；对证据四、五无异议。第三人质证后，对以上证据均无异议，认为能够证明原告与第三人之间的房屋买卖真实存在，水电费及物业费单据进一步证实原告实际占有、控制涉案房屋具有排除执行的客观事实和法律依据。被告顾建福提供以下证据：1、商品房预售合同、收据，拟证明被告顾建福与第三人城建开发公司于2008年12月14日签订《商品房预售合同》，以293400元的价格购买了涉案房产，并于2008年12与15日到临沂市房产管理局对该份合同进行了备案，被告通过首付款加按揭贷款的方式支付了全部购房款；2、临沂市不动产登记信息查询证明，拟证明涉案房产登记在被告顾建福名下，登记证明号为：临房预河东区字第0××9号；3、本院（2012）河民初字第1806号民事判决书，拟证明经本院判决，被告顾建福与第三人城建开发公司于2008年12月14日签订的《商品房预售合同》合法有效，第三人城建开发公司应当继续履行合同并支付违约金；4、贷款还款流水，拟证明涉案房产的按揭贷款多年来一直由被告顾建福偿还，被告顾建福享有涉案房产的权利。原告刘洪才质证后，对证据的真实性均无异议，对其合法性及其证明目的有异议，被告虽然与第三人签订了商品房预售合同，但被告并没有实际购买占有使用涉案房产，涉案房产由第三人于2012年4月19日与原告签订购房合同，并交付于原告，涉案房产应属于原告所有，原告在该房产生活居住至今，实际拥有该房产的使用权、所有权，被告主张不能成立。第三人质证后，对证据的真实性均无异议，但该组证据不能证实涉案房产实际所有权归被告所有，根据原告的举证以及被告自始至今并未占有和控制该房屋的客观事实，被告对该房屋不享有所有权。第三人未提供证据。对当事人无异议的证据，本院对其真实性予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2008年12月14日，顾建福与城建开发公司签订《商品房预售合同》（合同编号ＹＳ054029，房屋代码1105939），约定：顾建福购买位于临沂市河东区水景明珠3号楼（Ａ7）2单元606室房产，总价款为293400元，等等。2008年12月15日，临沂市房产管理局对该合同进行备案。2009年1月21日，双方对涉案房产办理了预告登记（登记证明号：临房预河东区字第0××9号）。2009年1月9日、10月22日，顾建福分别向城建开发公司交纳房款200000元、80000元。因城建开发公司未按合同约定将涉案房产交付顾建福，顾建福于2012年5月29日诉至本院，经审理，本院于2012年12月10日作出（2012）河民初字第1806号民事判决书，判决：“被告临沂市河东区城市建设综合开发有限公司继续履行合同义务，并于本判决生效后五日内向原告顾建福支付违约金（违约金以80000元为基数，自2009年9月1日起至生效判决确定的履行之日止）。判决生效后，顾建福申请强制执行，本院于2013年3月7日立案执行，案号为（2013）河执字第439号。2013年5月31日，城建开发公司就本院（2012）河民初字第1806号民事判决书向临沂市中级人民法院申请再审，临沂市中级人民法院于2013年6月27日作出（2013）临立民监字第37号民事裁定书，指令本院另行组成合议庭进行再审，再审期间中止原判决书的执行。在再审过程中，城建开发公司于2014年10月20日向本院提出撤回再审申请，本院于同日作出（2013）河民再初字第7号民事裁定书，裁定：“一、准许临沂市河东区城市建设综合开发有限公司撤回其再审申请，本案终结再审程序。二、恢复对本院（2012）河民初字第1806号民事判决书的执行。”经顾建福申请，本院于2019年7月16日恢复执行，案号为（2019）鲁1312执恢462号。本案在执行过程中，本院向案外人刘洪才、王绪芬送达了责令交出财物通知书，查明本院（2012）河民初字第1806号民事判决确定交付的水景明珠小区3号楼（A7）6层2606室房屋被案外人刘洪才、王绪芬居住，并责令案外人刘洪才、王绪芬自本通知书送达之日起30日内将涉案房屋交付至本院。案外人刘洪才向本院提出执行异议。本院于2020年8月6日作出（2020）鲁1312执异73号执行裁定书，裁定：“驳回案外人刘洪才的异议请求。”刘洪才不服该执行裁定，向本院提起民事诉讼。二、2012年4月19日，刘洪才与城建开发公司签订《购房协议书》，约定刘洪才购买涉案房屋，总房款489000元，等等。刘洪才向城建开发公司交纳房款，城建开发公司将涉案房屋交付给刘洪才，刘洪才居住至今。三、庭审中，刘洪才表示在其与城建开发公司签订房屋买卖合同时，自己没有到房产部门查询涉案房产的预告登记情况。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”根据上述规定，本案中案外人即原告刘洪才应当就其对执行标的即涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，否则应当承担对其不利的法律后果。本案原告刘洪才提供的现有证据仅能证明其与第三人城建开发公司签订房屋买卖合同、交纳房款、已经入住涉案房屋；但是不能证明其对涉案房产享有所有权。而被告顾建福提供的证据能够充分证明其与第三人城建开发公司签订的《商品房预售合同》合法有效、就涉案房产已经办理了预告登记手续、且已经进入执行程序。《中华人民共和国物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”预告登记，是指为保全一项请求权而进行的不动产登记，该项请求权所要达到的目的，是在将来发生不动产物权变动。预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权的效力，即进行了预告登记的请求权，对后来发生的与该项请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有对抗的效力，以保障预告登记人将来实现其债权。即预告登记具有物权的排他效力，开发商违背预告登记内容的一房二卖处分行为，不发生法律效力。涉案房产已经预告登记于顾建福名下，第三人城建开发公司明知涉案房产已经进行了预告登记，却违反预告登记的内容，在未经权利人顾建福同意的情况下，将涉案房产再另行出卖并交付给原告刘洪才，违反了上述法律的规定，存在重大过错；原告刘洪才在进行大宗商品买卖过程中，未到不动产登记机关进行查询、落实涉案房产是否进行了预告登记等客观情况，直接与第三人签订买卖合同，属于未尽到谨慎注意义务，亦存在过错。《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”该条款规定了善意取得的三个法定条件，必须同时具备，否则不构成善意取得。如上所述，原告刘洪才在进行大宗商品买卖过程中存在过错，且未物权办理登记手续。因此，原告刘洪才不构成善意取得。综上所述，案外人即刘洪才对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，其对涉案房产不具有所有权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”因此，原告刘洪才的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告顾建福的答辩意见，于法有据，本院予以采纳。第三人城建开发公司同意原告诉求的主张及认为被告顾建福的购房合同及行为应属无效、涉案房屋的实际所有人应为本案原告的述称内容，未提供相应证据印证，本院不予采纳。本院准许对涉案房产予以执行。依照《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百零六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告刘洪才的诉讼请求。案件受理费8635元，财产保全费3020元，由原告刘洪才负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审判长  夏春鸿审判员  赵楠楠审判员  高金伟二〇二〇年十二月五日书记员  刘大龙