浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终5828号上诉人（原审被告）：瑞安市康达机械有限公司。住所地：瑞安市东山街道望新路198号2幢301室。法定代表人：杨鸣，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：周洋君，浙江万松律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：瑞安市东都农垦开发有限公司。住所地：瑞安市东山街道飞云江农场。法定代表人：陈玮,执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：余心海、潘伟章，浙江玉海律师事务所律师。上诉人瑞安市康达机械有限公司（以下简称康达公司）与被上诉人瑞安市东都农垦开发有限公司（以下简称东都公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服瑞安市人民法院（2020）浙0381民初2667号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。康达公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：（1）一审判决对厂房交付后的预交款利息不计入租金，属租金计算方式错误。（2）租赁期间，东都公司并未实际提供物业服务，且合同约定物业费“专款专用、多退少补”，故应按实计收。并且，一审法院审理的东都公司其他租赁案件均告知物业费另案处理，故本案作直接认定处理，不当。（3）合同中有关“每月5%违约金”的约定，系针对“其他费用”，并非逾期支付租金。一审法院酌定按一年期贷款市场报价利率的四倍计息，没有合同依据。（4）一审法院审理涉及东都公司厂房租赁案件20余件，但本案对租金利息以及物业费的认定处理，均与其他案件不一致，有悖司法裁判统一性，损害司法权威。东都公司辩称:协议书约定应当缴纳意向金72万元，而康达公司实际仅支付43万余元，不足50%。根据内部会议决议，本不应返回利息。一审判决认定优先抵扣租金，是错误的，东都公司对此保留意见。在未足额支付意向金的情况下，康达公司还要求计算厂房交付后的利息，毫无依据。合同已明确约定了物业管理费数额及支付时间，且东都公司提供了物业服务，一审判决对此认定处理正确。合同第四条第三款有关“每月5%违约金”约定，囊括合同项下所有金钱履行义务，一审判决根据本案实际情况予以调整，并无不当。东都公司向一审法院起诉请求：（1）支付租金及物业管理费等合计424155.61元；（2）支付分段计至实际履行之日的违约金632290.01元（暂计至2019年12月19日。违约金以每期逾期给付为基数，各按每月5%计算，自逾期给付日计至实际履行之日止）。在扣除康达公司交款后至入场前产生的资金利息126825.72元后，暂计为505464.29元。一审法院认定事实：2010年5月26日，东都公司（甲方）为缓解厂房建设资金短缺问题，与康达公司（乙方）订立《标准厂房租赁意向协议书》。双方约定：一、建设中的标准厂房坐落及租赁标准厂房面积。确定由乙方承租3号楼第二层，建筑面积1200㎡；二、租期为五年，年租金为120元/m2，总计为72万元。一次性按月利率0.08%标准扣除租金利息后，总计为595031元。乙方需在签约后五日内一次性付清租金；三、交清租金之日至厂房实际交付使用之日期间，甲方应按月利率0.08%标准向乙方付息。利息可以冲抵租金；四、厂房竣工验收交付使用后，签订正式合同。合同租金与本意向协议书一致。诉讼过程中，双方确认协议中的计息标准月利率0.08%系笔误，应为月利率0.8%。东都公司确认，康达公司为履行租赁意向协议书，于2010年7月14日预缴租金435527.90元；2014年11月19日，东都公司与康达公司签订《标准厂房租赁合同》，约定：东都公司将坐落于瑞安市经济开发区发展区（具体位置在毓蒙路1号、金源路88号）标准厂房3号楼第二层厂房（建筑面积1271㎡）出租给康达公司。合同约定租赁物概况、租期、租金及支付方式、履约保证金、租赁期间的其他费用等合同条款。《租赁合同》约定：厂房装修期30天，自2013年7月10日至同年8月9日止，装修期间免收租金。厂房租期自2014年2月10日至2019年2月9日，租期共计五年。东都公司已于2013年7月10日交付厂房，前六个月租金与原《租赁意向协议书》约定的交付厂房后的利息相抵销，康达公司自2014年2月10日起计付租金（物业管理费等其他费用按交付之日起计付）。《租赁合同》“履约保证金及租金支付方式”部分约定：即康达公司根据原《租赁意向协议书》支付的435527.90元，自本合同签订之日起转为本合同履约保证金。另康达公司于本合同签订后三日内再补交履约保证金327072.1元，合计支付履约保证金762600元。租赁厂房年租金为152520元，当年租金于每年1月10日前从支付的履约保证金中抵扣，每年依次抵扣一次。2019年1月10日前，康达公司还需补交38130元作为履约保证金。履约保证金在抵扣租金后的余额，用于担保康达公司应负担的水电等费用及违约责任，保证金余额待合同终止并结算各项款项后，无息退还。租赁期间，使用该厂房所发生的水、电、煤气以及电梯等，所发生的电费、维保、修理、管理费等由康达公司承担。康达公司应按年缴纳物业管理费（含管理费、卫生、安保），每年每平米计10元，年计12710元，于每年1月10日前支付。物业管理费专款专用，多退少补，原告要建立专门台账，每年公布。2015年7月1日，东都公司领导层集体议决，租赁企业所交租期五年意向金达到总额50%的，亦可按月利率0.8%返回利息，自缴款日始计至厂房装修第一天入驻时止。该决议放宽了原《租赁意向协议书》的要求。被告前期所交款项金额符合议决的比例要求。诉讼中东都公司确认，康达机械公司在此期间可抵扣租金的利息金额为126825.70元。合同履行期间，双方曾多次就租金交纳及金额确定等进行过概括性交涉。康达公司中确认，除已缴纳的435527.90元外，未再缴纳其他各类名目的费用，包括履约保证金、租金、物业管理费。诉讼中，东都公司确认在本案中未就履约保证金延迟给付的违约责任进行书面约定，故未主张。东都公司确认，因涉案标准厂房后期已交由物业管理公司提供服务，故合同约定按12710元/年计收的物业管理费，计至2016年8月15日止。2017年12月27日，东都公司与瑞安经济开发区管委会签订国有土地上工业不动产收购储备补偿合同。2018年12月25日，东都公司按要求向接收单位瑞安经济开发区发展总公司移交了包括本案租赁物在内的标准厂房。2019年11月28日，瑞安经济开发区管委会出具书证，证明已与东都公司约定2018年12月25日之前的租金收益等由东都公司享有。另查明：1.2020年4月1日，东都公司提起本案诉讼。当日，一年期贷款市场报价利率为4.05%。2.诉讼中，康达公司明确主张《租赁合同》约定的违约金（每月5%计）过高，应予调整。3.截至2018年12月25日，康达公司逾期给付的租金计为212538.50元。截至2019年12月25日，按一年期贷款市场报价利率（LPR）4.05%的四倍计，逾期给付租金所应承担的违约金分段合计为77333.40元（详见附表所列明细）。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定行使权利、履行义务。东都公司身为国企，内部管理却相当混乱，甚至有“内部规定”，不向未完全履约的相对方提供合同文本。就同一份《租赁合同》，案中利益相关方各有主张、歧见甚深，与合同文本的不规范必有相当关联。案中虽无证据证明合同并非双方真实意思表示，但原告东都农垦公司诸多“官商”作派，确应及时整顿自省。在合同履行期间，双方曾多次就租金交纳及金额等进行过概括性交涉，故康达公司提出的诉讼时效抗辩，不予采纳。所谓的“履约保证金”实为预付租金性质。故此，康达公司预付的租金利息，可抵扣自缴款日始至厂房交付日止相应时段的租金，双方对此均予以确认。《租赁合同》与《租赁意向协议书》约定的年租金金额不同，显然是因为租赁面积发生变化，故年租金应依《租赁合同》确定为152520元。因涉案租赁厂房产权已转让，2018年12月25日之后的合同责任已让渡予案外人，故东都公司再要求康达公司于租期届满后续交履约保证金，已无必要。康达公司主张《租赁合同》是格式合同，应作不利于合同拟定一方的解释，且违约金条款仅适用于物业管理费等。对此，一审法院认为，该合同并非格式合同，故其该抗辩理由，不予采纳。关于康达公司是否享有《租赁合同》中的免租优惠。一审法院认为，合同既已明确约定，东都公司又未能举证双方另有约定，故应认定康达公司依约应享有合同约定的装修期间及另外六个月的免租待遇。租赁期限以及租金、物业管理费交付期间等，应为2014年2月10日至2018年12月25日。关于《租赁合同》约定违约金是否过高。一审法院认为，《租赁合同》约定逾期付款违约金计算方式为每月5%，但该约定明显过分高于因康达公司违约所造成的损失。违约金的确定应遵循补偿损失为主、惩罚违约为辅的原则。纵容过高的违约金，容易造成实质不公。根据公平及诚信原则，兼顾租赁合同的履行情况、被告的过错程度等因素，对康达公司主张调整违约金的请求，予以支持。考虑本案系由企业间借款及预付租金引发，故可参照民间借贷案件的处理方式，以最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十二条第二款规定的“借贷行为发生在2019年8月20日之前的，可参照原告起诉时一年期贷款市场报价利率四倍确定受保护的利率上限”，作为本案违约金计算标准。关于康达公司应否缴付物业管理费。《租赁合同》中已就物业管理费计付标准等进行明确约定。康达公司以东都公司未建立专门台账且未予公布为由，主张东都公司未提供物业服务，依据明显不足，不予支持。综上，康达公司不履行或不按期履行给付租金、物业管理费的合同义务，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。东都公司请求康达公司给付未缴租金等以及违约金，其诉讼请求的合理部分，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、康达公司支付东都租金212538.50元；二、康达应支付东都公司违约金77333.40元（自各期租金逾期给付日分段计至2019年12月25日）；三、康达公司应支付东都公司自2019年12月26日起至实际履行之日止的违约金（以逾期给付租金212538.5元为基数，按东都公司起诉时一年期贷款市场报价利率四倍即年利率16.2%计算）；四、康达公司应于本判决生效之日起十日内向东都公司履行上述第一至第三判项所确定的给付义务。五、驳回东都公司其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14847元，由东都公司负担10247元，康达负担4600元。二审中，双方当事人均未提供新的证据。经审理，本院二审认定的事实与一审判决认定的一致。本院认为，《标准厂房租赁合同》明确约定“前六个月租金与原《标准厂房租赁意向协议书》约定的交付厂房后的利息相抵销”。该条款内容明确，对双方当事人具有约束力。因本案合同约定的履约保证金具有预付款性质，故康达公司主张应当计算厂房交付后该款项的利息并折抵租金的上诉理由不成立，本院不予采纳。租赁合同仅在第四条“其他费用”第3项约定了“租赁期间，乙方应及时支付一切费用，如拖欠不付满一个月，甲方有权收取每月5%违约金，并有权终止租赁合同。”合同中并无迟延支付租金、履约保证金有关违约金计算方式的约定。结合本案厂房租赁系采用预付后用方式的实际，该条款应理解为“其他费用”逾期支付的违约金，而非租金。因此，应当认定双方在合同中未约定逾期支付租金的违约责任以及违约金计算方式，故在本案中不存在违约金过高依另一方请求应予调整的问题。参照一审法院同期审理的东都公司其他厂房租赁合同案件，本案逾期支付租金的违约金亦按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付。合同虽约定了物业管理费具体金额及支付时间，但该合同同时还约定物业管理费“专款专用、多退少补”。可见，物业管理费按实计收，是上述条款内容的真实含义。同时，东都公司作为主营标准厂房租赁的国有企业，其为厂区提供的物业服务涉及全部承租人，由此产生的物业费用应由全体承租人分摊。在一审法院已经审结的东都公司诉讼案件中，人民法院已告知其另案主张。若在个别案件中予以直接认定处理，不利于分摊计算，也有违公平。因此，参照先例，对于东都公司一审主张物业管理费的诉请，可予驳回，由其另案主张。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，考虑本案与其他案件之间的平衡，经计算,对一审判决附表中相关金额按LPR并剔除物业费后,对一审判决主文作相应调整。康达公司的上诉请求部分成立，本院予以支持，对其余上诉请求，予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销瑞安市人民法院（2020）浙0381民初2667号民事判决；二、康达公司应支付东都公司租金180606.80元；三、康达公司应支付东都公司自2019年12月26日起至实际履行之日止的违约金15419.80元（按东都公司起诉时一年期贷款市场报价利率自各期租金逾期给付日分段计至2019年12月25日）；四、康达公司应支付东都公司自2019年12月26日起至实际履行之日止的违约金（以逾期给付租金180606.80元为基数，按东都公司起诉时一年期贷款市场报价利率（LPR）即4.05%计算）；五、驳回东都公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14847元，由东都公司负担11716元，康达公司负担3131元；二审案件受理费5649元，由康达公司负担3841元，东都公司负担1808元。本判决为终审判决。审 判 长 杨宗波审 判 员 余 萌审 判 员 刘宏杰二〇二〇年十二月二十五日法官助理 姜岳良代书记员 李**程10-11-