四川省都江堰市人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川0181执异74号 案外人：成都皇朝置业有限公司。住所地：成都市金牛区交通巷12号。 法定代表人：沈挺，公司董事长。 委托诉讼代理人：姚廷强，四川永辅律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王涛，四川永辅律师事务所律师。 申请执行人：叶江霞，女，1969年4月26日出生，汉族，住成都市青羊区。 被执行人：成都市智汇房地产开发有限公司。住所地：都江堰市幸福镇宝莲路“欣盛大厦”378号1栋6层1号。 法定代表人：苏向东，公司董事长。 被执行人：苏向东，男，1967年2月22日出生，汉族，住都江堰市。 被执行人：曾霞，女，1971年11月27日出生，汉族，住都江堰市。 被执行人：都江堰市江都房地产开发有限公司，住所地：都江堰市宝莲路“欣盛大厦”378号1栋6层1号。 法定代表人：苏向东，职务不详。 本院在执行申请执行人叶江霞与被执行人都江堰市江都房地产开发有限公司（以下简称江都公司）、成都市智汇房地产开发有限公司（下称智汇公司）、苏向东、曾霞民间借贷纠纷一案中，案外人成都皇朝置业有限公司（下称皇朝公司）对本院（2018）川0181执2440号之四执行裁定书，查封被执行人智汇公司名下位于都江堰市××镇××路的土地【都国用（2003）字第5××2号，业务号：200606260030026，面积8912.2㎡】不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人皇朝公司称：2007年6月18日，智汇公司与皇朝公司签订《关于转让“玉垒.竹韵山庄”高档别墅小区开发项目的协议》，约定智汇公司将位于都江堰市××镇××路的“玉垒.竹韵山庄”项目（国有土地使用权证号为都国用（2003）字第5××2号，占地约13.4亩，建筑面积约3600㎡）转让给案外人皇朝公司，转让价款为938万元。案涉项目已经交付给案外人，由案外人占有、控制、管理。案外人已于2015年支付了全部价款938万元。因该项目并未完成开发投资总额的25%，尚不具备过户条件，因此至今无法办理过户登记。2019年10月11日，都江堰法院以（2018）川0181执2440号之四执行裁定查封了该案涉土地，因该宗土地的使用权已属案外人所有，故根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，请求法院依法中止对登记于被执行人智汇公司名下位于都江堰市××镇××路的国有土地（都国用2003字第5××2号，业务号：200606260030026，面积为8912.2㎡）的执行，并解除对该宗土地的查封措施。 申请执行人叶江霞辩称：（一）从申请执行人查询的案涉土地的《成都市不动产登记摘要3》可知，案涉土地使用权系被执行人智汇公司所有，因智汇公司在2011年1月28日时还以该宗土地使用权提供抵押担保为第三方成都锦巢建材装饰有限公司向中国工商银行股份有限公司都江堰支行贷款500万元，该宗土地至今亦尚在智汇公司名下。（二）从案外人皇朝公司与智汇公司签订的协议内容看，双方是为共谋发展，实现双方优势互补而签订的，因而双方协议未约定登记在智汇公司名下项目在项目建成后归皇朝公司所有，双方仅约定皇朝公司以智汇公司名义进行项目开发建设、销售。为保障皇朝公司投资款安全性，协议约定将案涉土地作为皇朝公司投资款保全担保，但此仅为协议约定，双方未到相关部门办理该土地保全抵押担保登记表。且双方协议未约定项目所有收益归皇朝公司，双方协议约定目的应是共同开发项目实现双赢而已，案涉土地实际所有人仍为智汇公司。同时，皇朝公司称其按约定支付了全部资金938万元后，智汇公司亦按协议于2007年7月10日前将《土地使用权证》移交给了皇朝公司，但如前所述，智汇公司在2011年1月28日还用该土地作抵押担保为他方在银行贷款500万元，因此智汇公司从始至终都未将《土地使用权证》移交给皇朝公司。三、皇朝公司称案涉土地未能过户是因项目未达成开发投资的25%，尚不具备过户条件，致其未过户。因双方在协议中未就土地使用权问题及是否转让及项目物权归属等问题作任何约定，何来办理过户之说。且从2007年协议至今长达13年时间，期间项目根本未动工修建，何来未完成开发投资额25%。协议主要是双方对皇朝公司对玉垒项目开发建设投资安全保障性作约定，与案涉土地使用权无关，双方的合作开发并不必然导致土地权属的变更。（三）皇朝公司在长达13年时间内未对玉垒项目动工修建，双方签订协议未完全实际履行，智汇公司若收取了其投资款，则应属双方房地产开发合作债权债务纠纷，皇朝公司若认为发生了投资风险，其权益受到了损害，可主张维护自己的合法权益，但属另一法律关系，与本案无关。综上，皇朝公司提出执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，故请法院依法驳回皇朝公司的异议请求。 经审查查明：叶江霞与江都公司、智汇公司、苏向东、曾霞民间借贷纠纷一案，本院于2018年10月31日作出的（2018）川0181民初3437号民事判决书，判决：“一、被告江都公司于本判决生效之日起十日内归还原告叶江霞借款本金3500000元；二、被告江都公司于本判决生效之日起十日内支付原告叶江霞利息（计算方法：截止2018年1月14日为1543000元，从2018年1月15日起，以3500000元为基数，按月利率2%计算至借款本金付清之日止）；三、被告智汇公司、苏向东、曾霞对上述第一、二项判决内容承担连带责任。”该判决生效后，叶江霞于2018年11月28日向本院申请强制执行，立案案号（2018）川0181执2440号。执行中，本院于2019年10月11日作出（2018）川0181执2440号之四执行裁定，对被执行人智汇公司名下位于都江堰市××镇××路的土地【都国用（2003）字第5××2号，业务号：200606260030026，面积8912.2㎡】予以查封。2019年10月12日，本院向都江堰市不动产登记中心送达本院（2018）川0181执2440号之四执行裁定书及协助执行通知书，对前述土地实施了查封措施。 另查明，“玉垒.竹韵山庄”项目在转让前由智汇公司立项、报建。2007年6月18日，被执行人智汇公司与案外人皇朝公司签订《关于转让“玉垒.竹韵山庄”高档别墅小区开发项目的协议》，约定主要内容：“智汇公司将位于都江堰市××路××学校××，占地面积约13.4亩，建筑面积约3600㎡，已经规划委员会初步评审通过的“玉垒.竹韵山庄”项目转让给皇朝公司；项目转让款为938万元；皇朝公司以智汇公司的名义进行项目的开发建设、销售；皇朝公司于2007年6月20日前支付智汇公司人民币现金300万元；智汇公司于2007年7月10日前将玉垒项目的《土地使用证》、立项批复等有关本项目的相关证照、资料原件及前期开支的有关财务票据交皇朝公司，皇朝公司同时支付给智汇公司人民币现金538元；玉垒项目完成报建手续，正式开工时皇朝公司付给智汇公司项目尾款人民币现金100万元等。”协议签订后，皇朝公司于2007年6月20日、7月10、7月10日分别委托庆阳市宏达汽车运输有限责任公司、陕西启泰工贸有限公司代其向智汇公司分别转账支付300万元、500万元、100万元。2007年8月17日，皇朝公司向智汇公司转账支付38万元。智汇公司将项目及相关资料移交给皇朝公司。2010年12月22日，皇朝公司以智汇公司的名义与都江堰市发展建筑工程有限责任公司签订协议书，约定由该公司修建围墙，转运土方，皇朝公司支付工程款100000元。皇朝公司的工作人员以智汇公司的名义在都江堰市先后开设了项目账户。皇朝公司接收项目后，指派技术工作人员熊伟办理规划有关的报建手续，于2009年12月2日取得《建设用地规划许可证》（地字第5101811200921162号），都江堰市规划管理局于2017年12月26日重新颁发了《建设用地规划许可证》（地字第510181201721040号），因案涉国有土地涉及规划调整等原因，至今未完成报建手续，也未动工修建。2008年4月14日，皇朝公司与同济大学建筑设计研究院签订《建设工程设计合同》，约定设计案涉项目，先期支付设计费69500元。皇朝公司分别于2013年、2018年委托四川鱼鳞图测绘工程有限公司都江堰公司、都江堰市恒诚测绘有限公司对土地进行测绘，皇朝公司分别支付了测绘费17790元、2600元。2014年4月14日，皇朝公司以智汇公司的名义与四川省鑫冶岩土工程有限公司签订《建设工程勘察合同》，并支付勘察费。2017年12月15日，皇朝公司以智汇公司的名义与海外嘉城规划与设计咨询（成都）有限公司签订《建设工程设计合同》，并由皇朝公司直接向该公司支付设计费用14万元。皇朝公司以智汇公司的名义委托四川省冶金地质勘查局六○六大队对案涉项目的地质灾害危险性进行评估，并由皇朝公司支付评估费23000元。皇朝公司根据灌口镇人民政府的要求处理案涉项目的地质灾害，并支付了相关的工程费用。案涉国有土地的土地使用税均由皇朝公司缴纳。 以上事实有国有土地使用权证、《关于转让“玉垒.竹韵山庄”高档别墅小区开发项目的协议》、本院（2018）川0181民初3437号民事判决书、强制执行申请书及本院（2018）川0181执2440号之四执行裁定书及协助执行通知书、设计合同、测绘合同、转款凭证、税票、工资明细等证据在案佐证，本院予以确认。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人皇朝公司与被执行人智汇公司在本院2018年查封案涉国有土地前即签订了《关于转让“玉垒.竹韵山庄”高档别墅小区开发项目的协议》，付清了全部转让价款938万元，“玉垒.竹韵山庄”开发项目由案外人皇朝公司报建、委托测绘、设计，由皇朝公司缴纳税款，即案涉国有土地已由皇朝公司占有、控制。因案涉国有土地至今未动工修建，未完成开发投资总额的25%，尚不具备过户条件，故该土地使用权至今未过户并非案外人皇朝公司自身的原因所致，案外人皇朝公司请求中止案涉国有土地使用权的执行，并解除查封，符合前述法律规定。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条之规定，裁定如下： 中止对被执行人成都市智汇房地产开发有限公司名下位于都江堰市××镇××路的土地【都国用（2003）字第5××2号，业务号：200606260030026，面积8912.2㎡】的执行。 案外人、当事人对裁定不服的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  刘易兵 审判员  毛爱军 审判员  黄 虹 二〇二〇年十二月二十四日 书记员  陈 阳