广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂08民终3052号 上诉人（原审原告）：朱仕英，女，1964年5月8日出生，汉族，住贵港市港北区。 委托诉讼代理人：姜建芳，广西骏扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘智聪，广西骏扬律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：贵港市鸿祥房地产开发有限公司，住所地贵港市江北大道中段36号院内原港北区储备粮管理公司办公楼二、三、四层，统一社会信用代码91450802579401590F。 法定代表人：刘小民，执行董事。 委托诉讼代理人：袁永隆，广西君望律师事务所律师。 上诉人朱仕英因与被上诉人贵港市鸿祥房地产开发有限公司(以下简称鸿祥公司)房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服贵港市港北区人民法院（2020）桂0802民初2746号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 上诉人朱仕英上诉请求：1.请求撤销一审判决，改判被上诉人履行《房屋拆迁补偿安置补充协议书》，向上诉人履行总建筑面积为94.81平方米房屋的安置义务； 2.判令本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定被上诉人给上诉人的安置用房面积为78.28平方米，属于事实认定错误。双方签订的协议第四条直接确认被上诉人同意且必须置换一套三房二厅一卫、总面积为94.81平方米的房屋给上诉人。根据协议约定，被上诉人应交付安置房屋总面积应当由置换的套内面积、定购面积以及奖励的公摊面积组成，被上诉人应当交付的套内面积和定购面积已经有78.28平方米，按照原约定安置“鸿祥-城市花园”小区实际公摊24%面积计算，协议约定被上诉人安置总建筑面积94.81平方米的房屋是合理合法的。 被上诉人鸿祥公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。 朱仕英向一审法院起诉请求：1.判令被告履行《房屋拆迁补偿安置补充协议书》，向原告交付总建筑面积为94.81平方米的安置房屋;2.判令被告向原告支付违约金170658元（违约金计算方式：94.81平方米×6000元／平方米×30%=170658元）;3.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2010年8月19日，贵港市人民政府招待所（甲方）与朱仕英（乙方）签订《房屋拆迁安置协议书》，约定因贵港市人民政府决定对贵港市人民政府招待所进行整体拍卖转让，包括职工住宅和其他建筑物。乙方居住的房屋位于招待所2幢2单元102号共计63.024平方米。乙方获得被拆迁房屋产权须交足集资建房款每平方米400元、土地出让金每平方米100元。甲方委托开发商在招待所原地回建房与乙方已获得产权的房屋进行同等面积房屋产权调换。如乙方选择回建房面积多于被拆迁房屋面积的，超出部分面积由乙方出资按市场价格购买，少于被拆迁房屋面积的，少的部分面积按每平方米1500元补偿给乙方。合同还对选 择货币补偿、临时过渡费和搬迁补助费、违约责任等进行约定。 2013年7月19日，鸿祥公司（甲方、拆迁人）与朱仕英（乙方、被拆迁人）签订《房屋拆迁安置补充协议书》，约定甲方于2011年7月经公开竞拍取得贵港市人民政府招待所（新世纪大洒店）的所有产权，原单位与职工签订的《房屋拆迁安置协议书》由甲方履行，双方确认乙方享有的房屋位于原市政府招待所大院内2号楼一层102号房，户型为二房一厅一卫，登记面积63.024平方米。甲方给乙方原地回建安置房，甲方同意从“鸿祥-城市花园”住宅区内的5层至9层中选择商品房，乙方先择的户型为三房二厅一卫，该户型的建筑面积为94.81平方米(含奖励、定购面积)。甲方回建给乙方的安置房面积少(多)于被拆迁房面积(含奖励、定购面积)的，差额在±5%以内的按3100元/平方米补差价、超过±5%的按甲方出售的市场价9.8折补差价或双方协商差价。甲方不能在约定的5-9层内选择商品房安置乙方，应选择其它楼层进行安置，价格按本协议约定不变。乙方在已确认的置换房屋面积基础上增加面积，增加面积采用定购形式，定购价为2800元/平方米，乙方必须在2013年7月19日前一次性支付定购面积10平方米的购房款28000元(以另签认购书为准)。乙方在2013年8月15日前搬出并交出钥匙的给予奖励：在拆迁协议拆迁一补一政策补偿面积外，按套内面积补足68.28平方米，奖励相应的公摊面积；搬迁过渡补偿标准从每平方米5元提高到10元，共计630元。合同还对搬迁过渡期限、过渡费领取方法、退房、签订《商品房购买合同》、房屋交付等进行约定。 同日，鸿祥公司向朱仕英支付房屋拆迁装修款28000元、鸿祥公司（甲方、出售人）与朱仕英（乙方、认购人）签订《职工安置房认购书》，约定乙方认购甲方开发的“鸿祥-城市花园”物业10平方米，认购价2800元/平方米，总认购价 28000元。 同年7月22日，朱仕英向鸿祥公司支付购房款28000元。 2019年12月3日，鸿祥公司向朱仕英支付同意异地安置选房奖励10000元。 2020年6月10日，鸿祥公司向贵港市天宇置业有限公司（润月公园里小区的开发公司）转账2万元，摘要和用途均写明：代朱仕英支付购房定金。 诉讼中，双方承认，经贵港市人民政府协调，将原约定原地安置改为异地安置，朱仕英选择“润月公园里”小区的商品房作为安置用房。朱仕英陈述称，鸿祥公司抄报给“润月公园里”的房屋面积为78.28平方米，不是94.81平方米，为此，朱仕英至今未与“润月公园里”小区的房地产开发公司签订《商品房买卖合同》。 一审法院认为，房屋拆迁安置补偿合同是指拆迁人与被拆迁人就被拆迁房屋的补偿方式和补偿金额，安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项订立的协议。本案中，朱仕英与鸿祥公司于2013年7月19日签订的《房屋拆迁安置补充协议书》，系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并生效。 关于鸿祥公司给朱仕英拆迁安置用房的面积是多少的问题。根据约定，鸿祥公司原地按拆一补一的安置比例回建安置朱仕英的安置用房，朱仕英原有房屋的面积是63.024平方米，加上奖励，补足套内面积为68.28平方米，鸿祥公司因拆迁应给朱仕英的安置用房套内面积为68.28平方米。朱仕英向鸿祥公司定购10平方米的房屋，因此，鸿祥公司应向朱仕英交付的安置用房和定购房总面积应认定为78.28平方米。朱仕英选择的房屋户型面积为94.81平方米，朱仕英主张该房屋面积是鸿祥公司应向其交付的安置用房面积，并要求鸿祥公司向其交付面积为 94.81平方米安置用房，因该主张与事实不符，依法不予采信。因此，对朱仕英的该项请求，依法不予支持。 关于违约金的问题。法律规定，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则进行衡量并予以确定违约金。朱仕英同意鸿祥公司将原地安置变更为异地安置，并同意在“润月公园里”小区选择安置用房。因此应认定双方就拆迁安置补偿协议进行了补充，补充协议成立并生效。补充协议达成后，鸿祥公司向开发“润月公园里”小区的贵港市天宇置业有限公司抄报朱仕英享有的拆迁安置房和定购房面积，并支付选房定金2万元，履行了合同义务。诉讼中，朱仕英以估计的购房全款为基数计算违约金，鸿祥公司对该违约金不予认可，朱仕英应继续举证证明其损失，朱仕英未能举证证明应承担不利的后果。朱仕英承认鸿祥公司已经抄报安置房的面积78.28平方米，又以估计的全部购房款为基数计算违约金，不符合上述法律的规定。因此，朱仕英要求鸿祥公司支付违约金的诉讼请求没有事实依据，依法不予支持。判决：驳回原告朱仕英的诉讼请求。案件受理费3714元，减半收取计1857元，由原告朱仕英负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，关于被上诉人鸿祥公司应当向上诉人补偿安置总建筑面积数额的问题。上诉人主张应当按照双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》约定交付总建筑面积为94.81平方米的安置房屋，被上诉人辩称安置面积为78.28平方米（包括原登记面积及奖励面积68.28平方米、定购面积10平方米）。该协议是双方在平等、自愿原则下签订的合同，协议合法有效，对双方当事人具有法律约束力。根据协议第七条约定：“在履行原拆迁协议拆迁一补一政策补偿面积给乙方外，对按要求期限搬 出房屋的职工原登记面积补足68.28平方米按套内计算，并给予奖励相应的公摊面积”，即被上诉人应当安置的面积除了包括原登记面积及奖励面积68.28平方米、定购面积10平方米外，还应当包括奖励公摊面积，被上诉人鸿祥公司提供的其他安置合同没有关于奖励公摊面积的约定，故该条款应属被上诉人鸿祥公司与上诉人的特别约定。虽然奖励公摊面积具体数额在该条款中没有列明，但是结合原约定安置“鸿祥-城市花园”小区公摊面积情况，以及协议第四条明确约定被上诉人应置换总建筑面积94.81平方米，“总建筑面积94.81平方米”应当包含奖励公摊面积。一审判决认定事实错误，导致判决结果错误，本院予以纠正。综上，被上诉人鸿祥公司应当根据协议约定安置总建筑面积为94.81平方米的安置房屋。 综上所述，上诉人朱仕英的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下： 一、撤销贵港市港北区人民法院（2020）桂0802民初2746号民事判决； 二、被上诉人贵港市鸿祥房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十五日内安置总建筑面积94.81平方米的房屋给上诉人朱仕英。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审法院或与一审法院同级的被执行人财产所在地人民法院申请执行。 一审案件受理费1857元、二审案件受理费3716元均由被上诉人贵港市鸿祥房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 覃锦丽 审 判 员 吴福汉 审 判 员 梁小宁 二〇二〇年十二月二十四日 法官助理 蒋沙伶 书 记 员 陈 洁