杭州市下城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0103民初6067号 原告：杭州二轻房地产开发有限公司，住所地：杭州市上城区。 法定代表人：吕仲新。 委托诉讼代理人：康昭董，浙江睦润律师事务所律师。 被告：丁文雅，女，1962年10月2日出生，汉族，住杭州市上城区。 原告杭州二轻房地产开发有限公司（下称二轻房地产公司）与被告丁文雅房屋租赁合同纠纷一案，于2020年6月30日向本院提起诉讼。经诉前调解未果，本院于2020年11月11日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月7日公开开庭进行了审理并当庭宣告判决。原告二轻房地产公司委托诉讼代理人康昭董、被告丁文雅到庭参加诉讼。 原告二轻房地产公司向本院提出诉讼请求：1、变更双方房屋租赁合同第三条第一项为房屋租金为每月3000元，年租金36000元，合同其他条款继续履行；2、被告补交2016年10月16日至2021年10月15日的房屋租金差价146352元；3、被告承担本案诉讼费用。 事实与理由：2016年9月21日，原、被告双方签订房屋租赁合同一份，合同约定原告将位于下城区林司后52－4－202室的住宅租赁给被告使用，租赁期限为5年，自2016年10月16日起至2021年10月15日止，年租金9600元，年租金前两年不变，第三年起每年递增3%。合同签订后，双方均按约履行。时至今日，案涉房屋地段的房租普通上涨，双方合同约定的房租价格远远低于市场价，合同原定房屋租金过低，应当重新变更房租价格，并且被告应当按照变更后的价格补交房租差价，故提起诉讼。 被告丁文雅辩称：1、原告不了解房屋租赁合同签订的背景，其以案涉房屋地段的房租普遍上涨为由，要求对被告承租的房屋从起租日起参照目前网上同类地段房屋挂牌租金增加租金，不合情不合法，也违背合同的契约精神。2、2016年9月原告要求杭州祥盛缝纫机有限公司（下称祥盛公司）承租的位于杭州秋涛路283号厂房在规定期限内进行清退工作，同时希望该公司不要拆除公司搭建的部分房屋，用以提高全部房产评估价值，从而能得到高额拆迁补偿。被告当时受该公司委托承包处理此项工作，按原告要求努力实现了目标，原告取得该厂房拆迁的价值最大化，从初期的30000000元左右的拆迁补偿金，最后提高到52016080元（其中包含清退租户违约金4650000元、装修及附属物5163200元和奖励费2060000元），按相关规定以上部分补偿可酌情给付至祥盛公司（含被告）。经被告与原告协商后约定，原告通过董事会决议，同意对祥盛公司（含被告）进行不超过40万元奖励，最后经过三方协议仅补偿80000元，被告为40000元，同时原告同意将部分（批量）空置存量房产直接交由被告转租，以弥补补偿金额不足问题。因当时被告没有精力又遇住所拆迁，所以承租案涉房屋用于过渡，不再提出其他要求。3、该房屋为七十年代陈旧房屋，长期空置，破损不堪，为此被告重新进行粉刷、调换门窗、安装天然气，投入近20000元；租金与同类地段的挂牌价没有可比性，且原告也无证据证明实际成交租金的金额；4、原告提起本案诉讼有违契约精神。原告是专业房地产开发公司，双方在订立合同时不存在欺诈、隐瞒、恶意缔约的情况。在当时背景下，双方确认的租金是有其历史原因且合理的。原告要求调整租金没有依据，应驳回原告的诉讼请求。 原告二轻房地产公司向本院提交证据如下： 1、房屋租赁合同，证明原被告之间对租金的约定； 2、网上截图4份，证明同地段房屋租金情况。 被告丁文雅向本院提交证据如下： 1、关于同意原文教体育用品总厂房屋拆迁补偿方案的决定，证明当时原告欠被告钱，所以以较低租金将涉案房屋出租给被告作为欠款的补偿； 2、三方协议一份，证明原来原告需要给予被告不超过400000元的补偿，但没有实现，只给予被告和蒋永丰一人40000元的补偿； 3、照片54张，证明涉案房屋的现状，根本达不到月租金3000元的标准。 上述证据，经庭审质证，本院认证如下：原告提交的证据1、2真实性被告无异议，该证据与本案事实相关，本院予以确认。被告提交的证据1、2为复印件，且与本案无关，本院不予采信。被告提交的证据3无法证明系案涉租赁房屋的情况，本院不予采信。 依上述有效证据及当事人陈述，本院认定案件事实如下：2016年9月21日，原告作为出租方（甲方），与作为承租方的被告（乙方）签订房屋租赁合同，双方就原告将下城区林司后52－4－202室住宅出租给被告达成协议，约定：甲方同意将林司后52－4－202室住宅租赁给乙方使用，建筑面积67.36平方米，乙方不得转租；租赁期限为五年，自2016年10月16日起至2021年10月15日止（其中10月1日－15日半个月免租装修期）；年租金9600元，年租金前二年不变，第三年起每年递增3%；房租先付后用，租金半年一付；合同签订后乙方一次性付清半年租金4800元，以后每半年租金分别在每年的4月10日前、10月10日前付清；另支付押金1000元（无违约、合同结束后无息退还）；如乙方拖欠房租超过一周，甲方有权终止协议并收回房屋，乙方应支付二个月租金作为违约金，若造成甲方其他损失，乙方应予以赔偿；房屋内部所有的水、电、煤气、有线电视和宽带等月使用费（含开通费或改装费用等）由乙方承担，与甲方无关；租赁合同期满（不能继签），乙方应在租赁期满日腾空属于乙方能移走的物品，不得故意损坏不能移走的固定物及装修，逾期腾空的物品视作乙方自动放弃，甲方有权处置等。 合同签订后，被告按约支付押金及首期租金，租赁期间的租金也均按时足额向原告支付。现原告以同类地段房屋租金价格上涨为由，向本院提起本案诉讼。 本院认为，原告诉请要求增加其与被告签订的租赁合同中所约定的租金金额，实质是要求对合同内容进行变更，故是否符合合同变更的条件，应依法进行审查。《中华人民共和国合同法》第六条规定：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则；第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同；第五十四条规定：下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十六条规定：合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。 原告提起本案诉讼的理由是案涉房屋同类地段的房租普通上涨，双方合同约定的房租价格远远低于市场价。首先，原告是专业的房地产开发公司，对房地产交易及租赁市场行情较一般人应有更专业的判断，在此前提下原告自愿以低于市场行情的价格将房屋出租于被告，且无证据证明被告存在欺诈、胁迫或者乘人之危的情形，应认定合同是建立在双方当事人自愿的基础之上签订的，当事人的意思表示没有瑕疵。租赁市场行情正常的涨或跌均是合同订立时可预见的，且双方在合同中也对房租的递增作出了相关约定，不存在因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更致合同的基础变化或丧失，若继续维持合同原有效力显失公平的情形。故原告要求变更合同租金并补差价等诉讼请求，无事实和法律依据，其请求本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告杭州二轻房地产开发有限公司的全部诉讼请求。 案件受理费3227元，减半收取1613.5元，由原告杭州二轻房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员 徐 远 二〇二〇年十二月七日 书记员 黄渭莉 7-