广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1302民初15858号原告：惠州市东江高新区投资运营有限公司，住所：惠州仲恺高新区东江产业园东新大道106号创新大厦八楼。法定代表人：史某1。委托诉讼代理人：伍桂英，广东伍邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨阳阳，广东伍邦律师事务所实习律师。被告：中科高能科技有限公司，住所：惠州仲恺高新区东江高新科技产业园惠泽大道136号。法定代表人：钟奎，总经理。委托诉讼代理人：吴兴龙、吴定宇，公司员工。原告惠州市东江高新区投资运营有限公司与被告中科高能科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，现已审理终结。当事人诉辩意见原告惠州市东江高新区投资运营有限公司向本院提出诉讼请求：一、确认原告与被告签订的《上霞办公大楼租赁合同》已经解除；二、判令被告立即搬出租赁房屋；三、判令被告向原告支付违约金61050元；四、判令被告向原告支付房屋占用费101750元及利息（房屋占用费暂计至2020年7月31日，占用费以50875元/月为标准，自2020年8月1日起算，计付至被告搬离房屋之日止；占用费利息自起诉之日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至被告搬离房屋之日止）；上述第三项，第四项诉讼请求合计为162800元。五、本案的诉讼费用等由被告承担。庭审中，原告将占用费变更为20350元，并增加诉讼请求：请求判令被告向原告支付拖欠2020年6月1日至7月18日的租金81400元；其余与起诉状一致。事实与理由：原告和被告于2017年5月8日签订《上霞办公大楼租赁合同》，将位于惠州市仲恺高新区××××××××××××××××××××××出租给被告使用。合同约定：第三条“租赁时间从2017年6月1日至2027年5月31日共计10年……”；第五条“2020年6月1日至2021年5月31日的租金为610500元……乙方每年支付一次租金给甲方……支付时间：每年合同期的第一个月15号前，如乙方超过日期未支付，甲方将按年度租金的10%收取违约金。”；第六条第六款“乙方如有下列违约行为之一的，视为乙方根本违约，甲方有权单方面解除本合同，有权没收乙方已预付但尚未到期的租金，有权没收租赁保证金，有权要求乙方按照当年租金金额的10%支付违约金，并有权要求乙方赔偿由此给甲方或者第三方造成的损失：（一）逾期支付租金达15天或以上的……”；第八条第六款“除本合同另有约定外，本合同如因租赁期限届满，或因被提前解除，或因其他任何原因而终止的，乙方应于本合同终止日起的7日（下称“搬迁期限”）内迁离并返还租赁房屋，并保证租赁房屋及附属设施设备的完好（属正常损耗的除外），同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续。乙方如果未于搬迁届满日前迁离并返还租赁房屋的，甲方有权没收租赁保证金；有权要求乙方支付金额为本合同终止当年租赁房屋租金金额10%收取违约金；有权要求乙方按照本合同终止日租赁房屋日租金金额向甲方计付超期占用租赁房屋期间的占用费……。”2020年6月15日，合同中约定的2020年6月1日至2021年5月31日这一年度的交租期限已届满，被告并没有依约交付房屋租金，后经多次催款未果，原告以律师函的形式向被告发出了解除合同，要求被告限期搬离案涉房屋并承担相应民事责任的通知，被告以种种理由推诿，至今未支付相应款项。原告认为，被告未按照合同约定如期付款，经原告催告仍拒绝付款，迟延履行时间已过十五天，根据合同第六条第六款和《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条和第一百零七条的规定，其行为已构成根本违约，原告可依法解除合同并追究被告的违约责任、损害赔偿等民事责任。现原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请贵院判如所请。被告中科高能科技有限公司辩称：一、被答辩人应按照疫情政策免除两月租金、减半收取三月租金，租赁期限应顺延至2020年9月15日到期，故被答辩人发函时不享有单方解除权。根据广东省人民政府出台的《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业复工复产的若干政策措施》第三条第九项：“国有资产类经营用房对受疫情影响较大不能正常经营的民营承租企业免收第一个月租金，减半收取第二、三个月租金：鼓励其他物业持有人根据实际情况，适当减免租金。免租两个月以上企业，按免租金月份给予房产税困难减免”。根据惠州市人民政府于2月19日出台的《关于应对新冠肺炎疫情支持企业共渡难关的十条措施》疫情期间民企免收两个月租金对承租市、县两级国有资产类经营用房受疫情影响较大不能正常经营的民营承租企业，在疫情期间免收两个月租金，减半收取第三、四、五个月租金。鼓励大型商务楼宇、商场、市场运营方对中小微租户适度减免疫情期间的租金，由双方协商解决。根据最高人民法院法发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》（【2020】17号）第六条“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。”的规定，被答辩人属于国有企业，而答辩人承租的上霞办公大楼属于国有资产，答辩人作为承租人应适用疫情减免政策对租金进行减免，人民法院应予支持。鉴于2020年春节过后系疫情期间，答辩人亦未能正常经营，且惠州市亦发布了相关文件，答辩人承租的上霞办公大楼亦是适用于疫情减免政策。而根据最高人民法院法发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》（【2020】17号）第五条：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”。综上，因租赁期间涉及疫情，且答辩人已支付完毕上一年度的租金，答辩人应享有疫情政策两免三减半，所以租赁期限从2020年6月1日顺延至2020年9月15日。二、答辩人同意解除合同，搬离租赁房屋。若有答辩人员工以外的人员占用该租赁房屋，答辩人将协助被答辩人收回租赁房屋。答辩人同意解除租赁合同，搬离租赁物。同意与被答辩人约定时间共同前往租赁房屋进行交接，若有楼内人员不愿配合时，答辩人将在合法合理的前提下以最大能力协助被答辩人收回该房屋。在适用疫情期间政策的前提下，双方皆未存在违约，应属于协商解除合同。答辩人会配合被答辩人尽快移交租赁房屋，以达到友好协商解决的效果。三、关于被答辩人诉请61050元违约金的问题，《房屋租赁合同》约定的按年度租金的10%收取违约金的标准明显过高。其数额应当相当于因违约给守约方造成的损失，有违公平原则。答辩人未给被答辩人造成损失，且被答辩人已在第四项诉求中主张房屋占用费及占用期间利息，属于重复主张，因此请法院依法驳回被答辩人第三项诉讼请求。四、答辩人在租赁合同签署后已向被答辩人支付了152625元的保证金，请法院依法予以抵扣租金或房屋占用费，并在适用疫情期间减免政策的前提下合理考虑答辩人的经营困难与企业处境，答辩人支付的保证金足以抵扣租金会房屋占用费，请法院依法驳回被答辩人第四项诉讼请求。五、本案诉讼费用等应由被答辩人承担。综上，请法院依法驳回被答辩人全部诉讼请求。查明的案件事实经审理查明，2017年5月8日，原被告签订《上霞办公大楼租赁合同》，约定原告将其管理经营的位于惠州市仲恺高新区×××××××××××××××××的7层办公楼（总建筑面积约为4073.82㎡）出租给被告作为中国科学院高能物理研究所加速器科研成果转化项目的研发及办公。租赁时间自2017年6月1日至2027年5月31日共计10年，装修期间免租3个月，自2017年9月1日起算租金。其中2020年6月1日至2021年5月31日期间的年度含税租金为610500元，支付时间为每年合同期的第一个月15号前。在签订本合同时，被告应支付一季度的租金152625元作为合同保证金。被告逾期支付租金达15天或以上的，视为被告根本违约，原告有权单方面解除合同，没收原告已预付但尚未到期的租金、租赁保证金并要求被告按照当年租金金额的10%支付违约金，赔偿损失。双方还就其他事项进行了约定。上述合同签订后，被告向原告支付了租赁保证金152625元。2020年6月18日，原告通过微信向被告发送了催收租金的通知。2020年7月18日，原告以拖欠租金为由向被告送达了解除合同的律师函。2020年9月4日，原告诉至本院，请求判如所请。庭审中，被告同意解除合同并搬离案涉租赁物，辩称因疫情影响其经营，原告应按政策给予其减租免租，拖欠的租金及占用费应在保证金中扣除。裁判的理由和结果本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原被告签订的《上霞办公大楼租赁合同》系双方的真实意思表示，内容亦未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。原告已依约将租赁物交付给被告使用，被告亦应按照合同约定缴纳租金。根据合同约定，被告应于2020年6月15日前支付租金，逾期达15天以上，原告有权解除合同并要求按年度租金10%支付违约金。经催收，被告仍未在合理期间内支付租金，原告于2020年7月18日向被告送达律师函行使约定解除权，合法合理，本院予以确认。被告辩称其符合疫情期间的减免租金政策，逾期未付租金不构成违约，但其并未提交证据证明曾向原告提出过减租免租的申请，亦未举证证明存在受疫情影响较大导致不能正常经营的情形，因此上述抗辩意见，本院不予采纳。被告逾期未付租金的行为，构成违约，应承担相应的违约责任。故原告主张被告支付拖欠的租金81400元及违约金61050元的诉讼请求，本院均予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故原告主张被告返还租赁物及按原合同标准支付占用费的诉讼请求，合法有据，本院亦予以支持。因原告已主张违约金，在此基础上再没收保证金，支付占用费利息，属重复主张，有违公平原则，本院不予认可。被告已支付的152625元租赁保证金应在上述拖欠的租金、占用费及违约金的总额中予以扣减。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告惠州市东江高新区投资运营有限公司与被告中科高能科技有限公司于2017年5月8日签订的《上霞办公大楼租赁合同》于2020年7月18日解除。二、被告中科高能科技有限公司应于本判决生效之日起十五日内将案涉租赁物腾空并交还给原告惠州市东江高新区投资运营有限公司。三、被告中科高能科技有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告惠州市东江高新区投资运营有限公司支付拖欠的租金81400元及违约金61050元。四、被告中科高能科技有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告惠州市东江高新区投资运营有限公司支付占用费（计算方式：按50875元/月的标准自2020年7月19日计算至案涉租赁物实际腾退之日止）。（被告中科高能科技有限公司已支付的152625元租赁保证金应在上述第三、四项判决中予以扣减）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费为3556元，由被告中科高能科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长 叶珊珊审 判 员 黄利华审 判 员 赵顺喜二〇二〇年十二月十六日法官助理 翁琳妍书 记 员 刘梦君