北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初9598号原告：北京姜杨商贸有限公司，住所地北京市昌平区东小口镇天通苑西三区801楼二层天通仟美服装批发市场1322。法定代表人：姜杨，总经理。委托诉讼代理人：孟祥，北京壹律律师事务所律师。委托诉讼代理人：王超，北京壹律律师事务所实习律师。被告：龙德置地有限公司，住所地北京市昌平区立汤路186号龙德广场五层。法定代表人：杜君，董事长。委托诉讼代理人：叶欣，北京市通商律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘琪晴，北京市通商律师事务所实习律师。原告北京姜杨商贸有限公司（以下简称姜杨公司）与被告龙德置地有限公司（以下简称龙德公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告姜杨公司的委托诉讼代理人孟祥、王超，被告龙德公司的委托诉讼代理人叶欣、刘琪晴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姜杨公司向本院提出诉讼请求：1．判决被告退还原告履约保证金329256元以及利息（利息以本金329256元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期市场贷款报价利率，自2020年2月21日起计算至实际履行完毕之日止的利息，截止2020年4月2日利息暂计为1497．89元）；2．判决被告承担本案诉讼费。事实和理由：原被告双方约定原告承租被告位于北京市昌平区XXX房屋用于服装经营。2019年11月2日原告向被告支付426498元，其中包含履约保证金329256元。并于2019年11月7日签订《商业租赁合同》。2020年1月原告与被告协商终止该租赁合同，被告口头同意终止该合同，并同意协助原告搬离承租房屋，被告口头承诺将按照合同约定日期返还原告履约保证金329256元。2020年2月11日原告持被告出具的《出门条》搬离承租房屋，撤店并将承租房屋交还被告。撤店完成后，双方在签署《解约协议》时，因“新冠肺炎”肆虐不好招租，被告反悔不同意解约，要求原告继续经营并按期缴纳房租，并告知原告履约保证金不退。原告多次表示双方已经完成了解约退租的实际要件，合同应当解除并退还履约保证金，被告以双方租赁合同尚未终止拒不退还。龙德广场购物中心由被告合法管理。被告为保证各承租人财产安全，规定龙德广场购物中心的各承租人只有与被告解约后，被告方出具《出门条》，承租人凭出门条才能搬离所属财物。2020年2月11日，原告撤店时，被告向原告出具了《出门条》并在该出门条上注明“撤店”“合同到期解约”字样。即原被告双方已经就解除租赁合同达成合意，且原告搬离承租房屋并交还被告，已经实际履行了解除租赁合同，应当认定原合同已经解除并实际履行。原被告双方签订的《商业租赁合同》明确约定，合同结束并且原告将房屋交还被告10个工作日内被告退还原告履约保证金，现被告怠于履行合同约定义务。综上所述，被告拒不履行退还义务，给原告造成了巨大损失，为了维护原告的合法利益，依据《民事诉讼法》等相关规定，特向贵院提起诉讼，恳请贵院查清事实，判如所请。龙德公司辩称，一、《商业租赁合同》系因姜杨公司违约而解除，龙德公司有权按照合同条款扣除履约保证金。二、姜杨公司未缴纳2020年2月1日至2020年2月11日的租金35167元，应予缴纳。三、姜杨公司未将承租房产按约定交还龙德公司，应按约支付200%租金（房屋占用费）。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2019年11月7日，龙德公司（出租人、甲方）与姜杨公司（承租人、乙方）签署《商业租赁合同》，约定姜杨公司承租龙德公司位于北京市昌平区XXX单位，租赁期限自2019年11月15日起至2020年9月30日止。第二条“计租面积”约定计租面积为139平方米。第五条“租金标准和租金支付”约定固定租金标准为23人民币元/天/平米。第七条“履约保证金及支付方式”约定，“7．1乙方应向甲方支付履约保证金人民币叁拾贰万玖仟贰佰伍拾陆元整，小写RMB329256元（相当于该租约年度计租标准三个月之固定租金、物业管理费及推广服务费总额），以确保乙方遵守在本合同项下其必须遵守的一切条文规定。乙方应在本合同签订之日起5个工作日内，向甲方支付全部履约保证金。7．2甲方有权自履约保证金中扣除本合同约定的、乙方应交付的相关费用及违约金，但甲方应当在扣除后书面通知乙方，乙方有义务在接到甲方要求补足履约保证金的通知后3日内补足相应数额；否则，乙方经催缴仍未能按本合同约定补足履约保证金的，则自逾期之日起，每逾期一日，乙方应按应交但未交金额的5‰向甲方支付违约金直至其付清应交金额为止。7．3履约保证金作为乙方履行本合同约定的担保，在整个承租期内履约保证金由甲方保管，甲方无须向乙方支付履约保证金的利息。7．4除合同另有约定外，甲方须在本合同结束及乙方将该承租房产交还给甲方，且双方就租赁该房产而产生的一切权利和义务（包括但不限于完成变更或注销注册地址等全部工商手续）清理完毕后10个工作日内（且为乙方撤场之日起3个月后），向乙方退还剩余的（如有）履约保证金（不计利息）。如因乙方原因导致任何其他索赔，且甲方代乙方承担相应的赔偿或补偿责任的，甲方可向乙方追偿。”第十八条“违约责任”约定，“……18．4乙方有下列情形之一的，甲方有权解除本合同：……18．4．3乙方接收承租房屋后，乙方因任何原因单方解除本合同的；……18．5除合同另有约定外，因乙方违约而导致甲方解除本合同的，甲方有权扣除履约保证金，并要求乙方支付相当于履约保证金数额的违约金，且有权提前收回承租房产任何部分，并继续追讨截止到甲方收回承租房屋之日止乙方应付而未付的全部费用及给甲方造成的其他全部损失。但是，甲方亦可在保留追究乙方上述违约责任的权利下，选择继续履行本合同。”第二十条“租赁物的交还”约定，“20．1本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止后的当日，乙方应当将承租房产交还甲方。20．2交还标准：乙方应将其拥有所有权的可移动的资产和商品撤出。甲方有权届时要求乙方将承租房产恢复至甲方向乙方交付时的原状且可直接出租的良好状态下交还给甲方。20．3无论任何原因，乙方未按照第20．1条约定将符合第20．2款要求的承租房产交还甲方的，则自交还期届满之日的次日起，乙方应当按照合同终止时承租房产固定租金标准的200%向甲方支付租金，并按照合同终止时承租房产物业管理费标准的200%向物业公司支付物业管理费及承担相应的能源费用，直至乙方按照合同要求交还承租房产为止。若因此造成甲方迟延向新租户交付该房屋而需承担违约金、中介费，以及造成甲方其他损失的，乙方均应赔偿。同时，自第20．1款所述交还期届满之日的次日起，甲方或物业公司有权采取控制人员从承租房产进出、阻止乙方继续开业经营等措施。此种情形下，乙方所应承担的租金和物业管理费及相关能源费用并不因此而得到减免。20．4在乙方向甲方交还承租房产的同时，双方应当签署承租房产交还确认书。在双方签署了该确认书之后，或虽未签署该确认书，但乙方已经实际撤离承租房产之后，乙方在承租房产内遗留的任何装饰装修、设施设备、物品等均视为乙方放弃了所有权及一切权利，甲方有权予以处置，并可对承租房产进行查封和转租。”庭审中，双方当事人一致认可姜杨商贸已经向龙德公司交纳履约保证金329256元，姜杨商贸未交纳涉案房屋自2020年2月1日至2020年2月11日的租金。2020年2月11日，龙德公司向姜杨公司出具《出门条》，载“撤店”字样，“带出原因”一栏载明“合同到期解约”。以上事实有《商业租赁合同》《业务凭证/客户回单》《出门条》及当事人当庭陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。但是当事人协商一致的，可以变更或者解除合同。具体到本案，双方一致认可姜杨公司已经交纳履约保证金329256元，仅对姜杨公司是否有权主张退还履约保证金有争议。姜杨公司认为其已经按照约定完成一切解约后义务，有权要求退还履约保证金。龙德公司认为双方未签署解约协议，系姜杨公司单方违约，且未完成搬离义务，故自己有权按照《商业租赁合同》第18．4．3条、第18．5条扣除履约保证金。对于姜杨公司是否有权要求退还履约保证金，应结合《商业租赁合同》有关退还履约保证金的条款予以认定。具体分析如下：首先，对于合同是否结束及结束时间。龙德公司主张姜杨公司单方解约事宜，本院不予认可。双方是否达成合同解除的合意，应根据双方是否做出明确的意思表示进行判断。本案中，双方虽未达成书面解约协议，但是均认可《出门条》的真实性，其中载“撤店”字样，“带出原因”一栏载明“合同到期解约”，可见双方对于解除《商业租赁合同》已经达成一致意见。庭审中，双方一致确认解除日期为2020年2月11日，本院予以确认。其次，对于房屋的交还标准。结合《商业租赁合同》中的相关内容及《出门条》记载，出门条签署时间为2020年2月11日，携带物品为服装、货架、柜子，携带物品人在获得龙德公司运营部门签字之后，将《出门条》交龙德公司保安部门即可，现龙德公司未提出相反证据，故本院确认姜杨公司于2020年2月11日已经交还房屋。另外，对于权利和义务的清理要求。本案中，龙德公司仅主张姜杨公司2020年2月1日至2020年2月11日租金未付问题，龙德公司明确仅作为抗辩事由，但双方一致同意抵扣姜杨公司诉讼请求额，本院一并处理，仅支持姜杨公司扣除相应租金后的诉讼请求。根据双方在《商业租赁合同》中约定的租金标准，本院确定2020年2月1日至2020年2月11日租金总计35167元。至于姜杨公司主张的利息，本院认为《商业租赁合同》中明确约定履约保证金在合同履行期限内不计息，返还时限为所有权利义务清算结束后10个工作日内（且为乙方撤场之日起3个月后）且不计息，而在本院对涉租金权利义务一并进行清算前，返还条件尚未成就，且不计息是双方《商业租赁合同》的明确约定，故本院不再支持相关利息。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条规定，判决如下：一、龙德置地有限公司于本判决生效后七日内退还北京姜杨商贸有限公司履约保证金294089元；二、驳回北京姜杨商贸有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6262元，由北京姜杨商贸有限公司负担595元，已交纳；由龙德置地有限公司负担5667元，于本判决书生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 员  张 俊二〇二〇年十二月二十四日法官助理  高 陆书 记 员  姜 帆书 记 员  崔士雄