云南省河口瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）云2532民初768号原告：朱大伟，男，1965年5月10日生，汉族，住河口县。委托代理人：陈定勇，云南上首律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托代理人：王佳奇，云南上首律师事务所实习律师。代理权限：特别授权代理。被告：邹馥穗，女，1975年10月10日生，汉族，个体户，住河口县。第三人：蒙秀琼，女，1962年1月21日生，汉族，住昆明市呈贡区。原告朱大伟与被告邹馥穗，第三人蒙秀琼确认合同无效纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱大伟的委托代理人陈定勇、王佳奇，被告邹馥穗，第三人蒙秀琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱大伟向本院提出诉讼请求：1.确认被告与第三人签订的《房屋买卖协议》无效；2.判令被告十日内向原告完好返还位于河口县房屋；3.判令被告按每月1000元的标准向原告赔付自2005年4月1日起至2020年9月30日止的房屋占用损失费186000元（房屋占用损失应计算至被告实际返还房屋之日止）；4.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告与第三人于1998年8月31日在河口县人民政府婚姻登记处办理结婚登记手续。虽然原告与第三人都是二婚，也未生育子女，但双方是自由恋爱后结婚，所以结婚后的六、七年时间内感情融洽，并精心经营生活，于2002年购买了包括案涉房屋在内的两套房屋及一间商铺。双方通过银行贷款购买房产及商铺后，由于收入有限，为了减轻偿还银行贷款的压力，原告于2005年1月不得已离开温馨的家庭。就在原告离开家庭，为生活四处奔波之际，第三人却以原告下落不明起诉离婚，还意图霸占夫妻共同财产，但因案涉的房屋确实属于夫妻共同财产并抵押在银行，也因未完全偿还银行贷款被起诉和强制执行，才导致第三人的目的未能实现。然而第三人霸占夫妻共同财产的目的始终未放弃，就在原告对接法院、银行处理执行事项时，第三人却告知原告涉案的房屋已被其出售给被告，出售时间是原告离开家后的第二个月2005年3月11日。但至起诉之日，涉案房屋产权证记载的所有权人是原告和第三人，共有形式为按份共有，各占50%的份额。原告认为，结合第三人起诉离婚的诉状内容，其与被告签订《房屋买卖协议》就是恶意转让财产的行为。同时，根据（2017）云2532民初332号民事判决书，被告占用房子15年来未支付任何款项，以及涉案房屋仍为原告及第三人按份共有的事实，第三人与被告签订的《房屋买卖协议》应依法确认无效，被告也应立即将涉案房屋腾空归还原告，并赔偿原告因此遭受的损失。综上，原告为维护自身合法权益，根据相关法律规定诉至本院，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告邹馥穗辩称：按照公证书的内容，其与第三人签订的房屋买卖协议真实有效，双方应当按照协议履行。第三人蒙秀琼辩称：原告诉称是事实，同意原告的诉讼请求。房屋买卖协议应该是无效合同，其在与被告签订的房屋买卖协议及公证书，没有原告的名字。原告朱大伟向本院提交了两组证据：第一组是原告及第三人的身份证复印件，欲证实：原告主体适格，第三人与本案有关联。第二组是：1.（2018）云2532民初27号《民事判决书》；2.（2017）云2532民初332号《民事判决书》；3.《房屋买卖协议》、《公证书》、《房屋所有权证》、《不动产权证书》。欲证实：1.（2018）云2532民初27号《民事判决书》证实原告与第三人1998年8月31日登记结婚，2018年离婚；2.原告与第三人在婚姻关系存续期间于2002年购买了位于河口县住房，以及云河商住楼二间铺面，原告和第三人享有平等的处理权；3.（2017）云2532民初332号《民事判决书》证实了案涉房屋的还款主体是原告及第三人，并且是基于购买涉夫妻共同财产引起的夫妻共同的还款义务及抵押义务；4.原告未在《房屋买卖协议》签字，也未授权第三人签字，并且第三人与被告的行为是发生在原告离开家后的第二个月；5.《房屋所有权证》证实在签订《房屋买卖协议》之前，就明确记载了原告为产权人；6.《不动产权证书》证实自2004年至起诉之日，房屋产权人只有原告及第三人，从未变更登记至包括本案被告在内的任何第三人名下。经质证，被告邹馥穗对原告提交的第一组证据无异议。对第二组第1、2项证据的真实性无异议，但与被告无关；对第3项证据的真实性无异议。经质证，第三人蒙秀琼对原告提交的上述证据无异议。被告邹馥穗向本院提交了两组证据：第一组是《公证书》，欲证实：按照公证书的内容，被告与第三人签订的房屋买卖协议真实有效，双方应当按照协议履行。第二组是2005年3月29日的《房屋买卖协议》，欲证实：双方签订了两份协议，被告支付了35,000元的首付款给蒙秀琼。经质证，原告朱大伟对被告提交的第一组证据的真实性、合法性、关联性不认可，原告并没有签字也没有授权本案的第三人签字，公证书陈述朱大伟对房屋转让无异议是错误的，原告并没有同意出售房屋，签订公证书时原告已经离家2个月了，公证书仅限于被告与第三人。对第二组证据的真实性、合法性、关联性不认可。经质证，第三人蒙秀琼对被告提交的第一组证据无异议，到公证处公证房屋买卖协议时原告并不在场，也没有授权给第三人办理。对第二组证据无异议。第三人蒙秀琼向本院提交了两组证据：第一组是不动产权证及原房产证，欲证实：原告与第三人各自享有50%的房屋产权。第二组是还款计划表、进账单及贷款账，欲证实：2005年至2009年期间没有偿还过贷款，2018年才还清了欠银行的所有贷款。经质证，原告朱大伟对第三人提交的上述证据无异议。经质证，被告邹馥穗对第三人提交的第一组证据无异议，对第二组证据的真实性无异议，但该份证据不全。本院调取（2018）云2532民初465号《民事裁定书》。经质证，各方均无异议。庭审后，经被告申请，本院到河口瑶族自治县公证处（以下简称“公证处”）调取了案涉房屋买卖协议公证的档案材料，包含：2005年3月11日《房屋买卖协议》，《公证书》，个人公证申请表，承诺书，身份证复印件，户口证明，《授权书》（授权人为朱大伟），证明，房屋所有权证及共有权证，房屋买卖合同谈话记录，公证审批表，公证费缴款票据，送达回证。经质证，原告除对房屋所有权证及共有权证无异议外，对其他证据均不认可，《授权书》不是朱大伟本人的签名及按印，原告甚至不清楚有这份材料的存在。被告对上述调取的证据无异议。第三人对上述调取的证据无异议。本院认为，原告提交的第一组证据，被告及第三人无异议，予以采信。第二组证据，被告对真实性无异议，对真实性予以采信，但不能证实案涉房屋买卖发生于原告离开家后的第二个月及原告未授权第三人出售房屋，对该证明目的不予采信。被告提交的第一组证据，原告虽提出异议，但未提供相反证据证实其反驳观点，该证据来源、形式符合法律规定，与本案具有关联性，予以采信。第二组证据，与双方进行公证的房屋买卖协议不一致，不予采信。第三人提交的第一组证据，原、被告无异议，予以采信。第二组证据，被告对真实性无异议，对真实性予以采信。本院调取的证据，与本案相关证据及各方当事人的陈述能够相互印证，予以采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2005年3月11日，第三人蒙秀琼（甲方）与被告邹馥穗（乙方）签订《房屋买卖协议》，约定甲方将位于河口县房屋出售给乙方，办理房屋产权转让手续的税费由乙方承担，甲方在合同签订后45天内配合乙方完成房屋产权过户手续，签订合同后乙方应一次性支付首付款40000元，两个月内付清尾款等。同日，第三人及被告共同向公证处申请办理《房屋买卖协议》公证，第三人向公证处提供了以下材料：蒙秀琼及朱大伟的身份证复印件，房屋所有权证，房屋共有权证，2005年3月5日的《授权书》（载明授权人为原告），中国工商银行河口县支行出具的《证明》（载明案涉房屋用于抵押贷款，因蒙秀琼经济收入减少，还款无法正常进行，经银行研究同意其转让案涉房屋给被告，房款用于偿还所欠银行贷款）。公证处于当日出具（2005）河证字第XXX号《公证书》，内容大致为：卖方（甲方）蒙秀琼与买方（乙方）邹馥穗经自愿协商一致订立了《房屋买卖协议》，订立合同时双方具有法律规定的民事权利能力和民事行为能力，房屋坐落于河口县，建筑面积124.13平方米（河房权证2004字第**，在中国工商银行河口县支行抵押贷款，抵押权人同意转让房屋给乙方），房屋共有权人朱大伟对该房屋转让无异议。双方签订的《房屋买卖协议》意思表示真实，双方对合同条款的约定具体、明确等。后被告向第三人支付了部分购房款，2015年3月第三人即将上述房屋交付被告使用，被告使用案涉房屋至今，现未付清购房款，双方未办理房屋产权的转移登记手续。第三人出售上述房屋时，其与原告系夫妻关系，双方于1998年8月31日登记结婚，案涉房屋系双方的夫妻共同财产（房屋所有权人为第三人，共有权人为原告，各占50%的份额，共有权证号：河房2004共字第××号）。该房屋系原告及第三人于2002年按揭贷款购买，第三人出售房屋时房屋被原告及第三人抵押于中国工商银行河口县支行。2005年6月26日中国工商银行河口县支行将支行本部及所辖营业网点共1个分支机构、网点、资产、负债、中间业务、人员、固定资产成建制整体移交给河口农村信用社。2016年12月23日，河口农村信用社法人终止，新设立云南河口农村商业银行股份有限公司（简称“河口农商行”），河口农村信用社所有债权债务由河口农商行继承。因原告及第三人逾期还款，河口农商行向本院起诉要求原告、第三人及红河州云河房地产开发经营有限公司（简称：云河公司）偿还贷款本息，并要求对提供抵押的包含案涉房屋在内的房产优先受偿及保证人云河公司对借款本息承担连带责任。本院于2017年6月26日受理后，于同年12月12日作出（2017）云2532民初332号《民事判决书》，判决第三人及原告偿还尚欠借款本息等。该判决书确认以下事实：2002年7月30日，蒙秀琼与中国工商银行河口县支行签订（借）字（红河）行（河口）支行（2002）年（220）号《个人购房借款合同》，约定蒙秀琼向中国工商银行河口县支行借款人民币30万元，用于购买云河公司出售的坐落于河口县两间铺面（产权证号：河房房权证2004字第**、房2004共字第××号）和******住房（产权证号：河房权房权证2004字第**、2004共字第××号）。贷款期限15年，自2002年7月30日起至2017年7月30日止等。朱大伟及蒙秀琼用上述房产为借款提供抵押担保，并于2004年9月20日办理了抵押登记。云河公司自愿为上述借款本息以及实现债权的费用承担连带责任保证。同日，中国工商银行河口县支行将贷款资金30万元支付到蒙秀琼指定的云河公司账户。截至2010年6月28日蒙秀琼、朱大伟尚欠借款本金171638.64元，自2010年6月29日起未再偿还本息，至2017年11月28日，已欠借款本息共计313638.27元。该判决书生效后，2018年3月22日，通过本院强制执行程序，原告及第三人向河口农商行偿清了尚欠借款本息。后案涉房屋被解除抵押登记，2018年5月7日，案涉房屋原有的房屋所有权证更换为不动产权证，证号为云（2018）河口县不动产权第0000715号。另查明，原告与第三人现已离婚[（2018）云2532民初27号《民事判决书》判决准予双方离婚]。第三人曾向本院起诉被告，要求终止案涉房屋买卖合同，被告搬离房屋并从被告入住之日起按每月700元的标准支付租金至起诉之日止。本院2018年8月13日立案后，于同年9月28日作出（2018）云2532民初465号《民事裁定书》，裁定驳回了原告的起诉，该裁定书已生效。本院认为，本案的争议焦点为《房屋买卖协议》是否合法有效。考虑本案实际，首先，《房屋买卖协议》虽没有原告的签字，但签订协议时原告与第三人系夫妻关系，第三人作为原告的配偶及房屋共有权人向公证处提供了其与原告的身份证明，原告的授权书及对案涉房屋设定了抵押权的银行同意转让房屋的证明，使得作为买受人的被告完全有理由相信第三人出售房屋的行为是原告与第三人的共同意思表示。即使授权书非原告本人出具，综合签订协议的过程及进行协议公证等相关情况，已形成第三人有权出售房屋的表象，不能苛求被告鉴别夫妻之间出具授权书的真伪，其已尽到买受人的审慎注意义务，故原告诉称其未授权第三人出售房屋及第三人无权处分的主张，与查明事实不符，不予支持。其次，结合第三人将房屋交付被告使用至今已长达十五年的事实，原告诉称其对出售房屋事宜不知情，明显不符合生活常理，有违日常生活经验法则。再者，依据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，案涉房屋虽未办理不动产权转移登记手续，但不影响房屋买卖协议的合同效力，故原告以其与第三人仍系登记的房屋产权人为由要求确认合同无效的主张，于法无据，不予支持。综上，第三人与被告于2005年3月11日签订的《房屋买卖协议》，系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，应认定合法有效，故对原告要求确认《房屋买卖协议》无效的诉请，不予支持。由此，被告基于合法有效的房屋买卖合同关系占有使用第三人自愿交付的房屋，并支付了部分购房款，非恶意占有房屋，故原告要求被告返还房屋并赔偿房屋占用损失费的诉请，缺乏事实及法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告朱大伟的诉讼请求。案件受理费2,010元（已减半收取），由原告朱大伟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员  马丽娜二〇二〇年十二月十五日书记员  刘婷婷