广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终5324号上诉人（原审被告）：张某1，女，汉族，1983年1月12日出生，住广东省珠海市香洲区*****************，公民身份号码为513************548。上诉人（原审被告）：刘某1，男，汉族，1982年6月30日出生，住广东省珠海市香洲区*****************，公民身份号码为440************416。上述两上诉人共同委托诉讼代理人:马文龄，广东广和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：党某1，女，汉族，1988年2月20日出生，住广东省深圳市福田区******************，公民身份号码为142************542。委托诉讼代理人:麦源献，广东旭晨律师事务所律师。委托诉讼代理人:梅园，广东旭晨律师事务所律师。上诉人张某1、刘某1因与被上诉人党某1财产损害赔偿纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初5225号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。2019年3月1日，党某1向一审法院提起诉讼，请求判令：1.张某1、刘某1因《房屋买卖合同》的违约行为向党某1赔偿购房损失1,000,000元；2.本案一审诉讼费由张某1、刘某1承担。第一次庭审中，党某1将诉讼请求变更为：1.张某1、刘某1向党某1支付因张某1、刘某1变卖房屋行为导致党某1的财产损失907,928元；2.张某1、刘某1返还党某1购房定金2万元及利息（利息以2万元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2015年12月23日计至实际清偿之日止，暂计至2019年5月16日为3,245.83元）；3.张某1、刘某1支付党某1因购买案涉房屋支付的居间服务费10,000元、担保服务费用17,300元、公证费480元；4.张某1、刘某1向党某1支付房产评估费5,000元；5.本案一审诉讼费及保全费由张某1、刘某1承担。以上共计975,853.83元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、张某1、刘某1应于判决发生法律效力之日起三日内向党某1退还购房定金20,000元，并支付居间服务费10,000元及房屋差价损失907,928元；二、驳回党某1的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费13,559元、保全费5,000元，合计18,559元，由党某1负担721元，张某1、刘某1负担17,838元。党某1可向一审法院申请退还多预交的受理费241元。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初5225号民事判决。一审判决后，张某1、刘某1不服，向本院提起上诉称：首先，违约方承担损害赔偿责任的范围不得超过订立合同时所预见或者应当预见的损失。2015年双方订立合同是约定违约金条款说明双方对违约行为所造成的损失由一定的预见和判断，不可能预见2019年的房屋价值，如果能预见，张某1、刘某1亦不会出售房屋；其次，违约方赔偿的金额应当扣除守约方没有采取合理措施不当扩大的损失。从2016年年初张某1、刘某1就明确表示不将案涉房屋出售给党某1，也没有收取党某1的购房款，党某1也没有丧失购房的资格，并没有影响党某1向他人购买房屋。但是党某1没有措施减少损失的扩大，故以2019年评估涉案房屋的市场价值作为实际损失的参照标准对张某1、刘某1不公平。张某1、刘某1将涉案房屋以1,300,000元出售给第三人，获利600,000元，张某1、刘某1愿意以获利赔偿党某1的实际损失；再次，党某1没有重新购房，即党某1没有产生实际损失；最后，本案是民事案件，一审以2019年评估涉案房屋的市场价值作为实际损失的参照标准是惩罚性赔偿。综上，请求二审法院：1.改判广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初5225号民事判决第一项为张某1、刘某1支付党某1房屋差价损失600,000元；二、本案一、二审诉讼费用由党某1承担。二审期间，党某1发表答辩意见称：一、本案是财产损害纠纷非买卖合同纠纷，不存在预见性何判断性，张某1、刘某1应当以党某1的实际损失进行赔偿；二、党某1有能力依照买卖合同取得涉案房产，张某1、刘某1明显故意侵犯党某1合法财产的行为；三、本案是物权纠纷，张某1、刘某1应当对自己的侵权行为承担赔偿责任，不是违约责任。综上，一审判决正确，请求二审维持。二审期间，双方未向本院提交新证据。本院经审理查明，一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为党某1与张某1、刘某1因履行案涉房屋买卖合同而产生的纠纷，且案涉房屋并未转至党某1名下，故本案案由不应为财产损害纠纷，而应为房屋买卖合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院仅对张某1、刘某1上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案的争议焦点为：一、党某1未购房，其是否存在实质损失；二、一审认定的赔偿数额是否恰当。对此，本院分析如下：焦点一：党某1未购房，其是否存在实质损失。正是由于张某1、刘某1极不诚信的违约行为，导致党某1未能按约取得案涉房屋，并因此而需在另行购买房屋时额外支出相应的费用。且即使党某1在未能取得案涉房屋后也不购买其他房屋，亦不能否定党某1因张某1、刘某1的违约行为而遭受损失。皆因如张某1、刘某1诚信履行与党某1的房屋买卖合同，则党某1可以取得案涉房屋所有权，并能够取得该房屋的升值利益。现因张某1、刘某1的违约行为，导致党某1无法取得案涉房屋的升值利益并遭受损失，张某1、刘某1应当向党某1进行赔偿。焦点二：一审认定的赔偿数额是否恰当。在2018年11月8日的执行笔录中，张某1、刘某1方向党某1告知已将案涉房屋过户给案外人。至此时，党某1方知晓案涉房屋买卖合同无法继续履行。因此，一审法院以2018年11月8日作为案涉房屋价值的评估基准日节点并无不当，且党某1与张某1、刘某1均对此表示无异议。但是因张某1、刘某1未按照法律规定在指定的期限内缴纳评估费，导致该价值评估被退回，终止评估，张某1、刘某1应当对此承担相应的举证不能后果。一审法院据此以党某1提交的以2019年4月28日为评估基准日节点的案涉房屋市场价值评估报告认定案涉房屋的市场价值，符合法律规定。1.关于损失是否可预见。党某1与张某1、刘某1于2015年12月23日签订案涉房屋买卖合同及付款协议。2017年3月24日，在不足一年半的时间内，张某1、刘某1在案涉房屋原售价仅为700,000元的情况下，将该房屋提价600,000元出售给案外人。显然，张某1、刘某1对于案涉房屋市场价值的飞速增长是知悉的，也理应能预期到该房屋的后续升值空间。现根据依法认定的2018年11月8日的案涉房屋市场价值1,607,928元，在一年半多的时间，相比于2017年3月24日的市场价值，增值为307928元，增值幅度已经远小于此前的增值幅度，属于可以预期的范围。故对于张某1、刘某1关于其违约导致党某1的损失已超出所预见或者应当预见的损失，对超出部分不应承担赔偿责任的主张，本院不予采纳。2.党某1是否应对损失扩大承担责任。是否对案涉房屋采取财产保全措施，是党某1的程序权利。该权利是否行使，并不导致损失扩大。党某1已经采取了诉讼的方式依法主张权利，要求继续履行案涉房屋买卖合同，也对张某1、刘某1给予了最大的善意和信赖，相信张某1、刘某1会在双方争议期间，搁置对案涉房屋的处分，并履行生效裁判文书。但是张某1、刘某1无视司法权威，在相关案件审理过程中，强行将案涉房屋出售给案外人并完成过户。张某1、刘某1的行为，毫无诚信可言，现其竟以自身不诚信行为反诬党某1行为不当导致损失扩大，毫无事实与法律依据，本院对张某1、刘某1的该项主张不予采纳，并对张某1、刘某1的不诚信行为予以谴责。3.关于本案是否存在适用惩罚性赔偿的情况。如前所论述，一审法院并非是以2019年4月28日作为评估基准日节点，而是以2018年11月8日作为评估基准日节点。该节点的认定具有事实和法律依据，并已经获得党某1与张某1、刘某1的认可。因张某1、刘某1拒不缴交评估费用，不配合评估，导致评估机构不能完成以2018年11月8日作为评估基准日节点对案涉房屋进行市场价值认定，一审法院方参照2019年4月28日的评估基准日节点的案涉房屋市场价值进行认定。因此，本案中并未适用惩罚性赔偿。4.关于党某1是否能获得全部房价差额损失。党某1（2017）粤19民终10375号一案审理期间，已由法院冻结了其在银行账户中的款项800,000元。换而言之，党某1已经提供全部购房款，履行完成了全部的合同主义务，其具有完全取得案涉房屋的期待。在案涉房屋被张某1、刘某1强行转卖之后，党某1理应能够获得全部房价差额损失。综上，张某1、刘某1的上诉理据均不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处置得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件诉讼费5,919元，由张某1、刘某1负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  苗卉卉审判员  毛宇翔审判员  陈锦波二〇二〇年十二月二十八日书记员  李 枫