福建省南平市延平区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0702民初4999号 原告：南平祥生房地产开发有限公司，住所地福建省南平市延平区福泽路**。 法定代表人：朱建国，执行董事。 委托诉讼代理人：邓长春，福建九越律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑叶濠，福建九越律师事务所实习律师。 被告：许长英，女，1948年3月5日出生，汉族，住山东省枣庄市薛城区。 原告南平祥生房地产开发有限公司（以下简称祥生公司）与被告许长英商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告祥生公司的委托诉讼代理人邓长春、郑叶濠到庭参加诉讼。被告许长英经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 祥生公司向本院提出诉讼请求：1.解除祥生公司与孙中石签订的编号为201601227的《商品房买卖合同》；2.许长英协助祥生公司办理编号为201601227的《商品房买卖合同》的备案登记注销手续。事实和理由：许长英是孙中石母亲。孙中石于2017年死亡，许长英是孙中石唯一法定第一顺序继承人。2016年5月31日，祥生公司与孙中石签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：201601227）。合同约定：孙中石购买祥生公司开发的坐落于南平市延平区××南高速公路南平××幢××室房产；房产建筑面积119.91平方米，单价每平方米4160元，合同总价498826元。附件六《合同补充协议》第二条约定：本条所注明的买受人的“地址”即为买受人的有效通信地址。买受人在本条中注明的通信地址发生变化时，应当自该事由发生同时书面通知出卖人；否则，出卖人在未接到买受人的书面通知之前只须按本合同中注明的通信地址发送通知或文件，即视为送达买受人（即使退件也不例外），出卖人寄出日起第五日视为送达日，由此产生的一切责任和后果由买受人承担。第四条第五款约定：出卖人承担按揭贷款担保期内，买受人不按时归还贷款本息，致使按揭银行从出卖人账户扣款的，买受人应在出卖人书面通知送达之日起七日内，将出卖人被扣款项金额归还出卖人。买受人超过30日还未归还出卖人被扣款项的，出卖人有权解除本合同，并有权从买受人已经支付的购房款中直接扣回出卖人被扣金额并扣除本合同总价款的20%作为违约金及已经发生的相关费用。第十二条第二款约定：本合同解除时，如果已办理预售登记、备案或买受人名下的房产证已在办理中，双方应在通知送达后10日内共同到房地产管理部门撤销预售登记、备案或撤回房地产权证的申办手续，因此而发生的费用由过错方承担。合同签订后，祥生公司与孙中石在南平市房地产交易登记服务中心为前述《商品房买卖合同》办理合同备案登记。在合同履行期间，孙中石未取得银行按揭贷款，且不能依照合同约定一次性付清剩余房款，并且孙中石于2017年死亡，祥生公司有权解除合同。因孙中石死亡，其对合同项下的权利及应负的义务依法可由其法定继承人继承，因此，许长英因协助办理合同备案登记注销手续。祥生公司特提起诉讼。 许长英未作答辩。 祥生公司为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：证据1.福建省南平市延平区人民法院（2019）闽0702民初351号民事裁定一份，证据2.户籍登记信息查询一份，证据3.《商品房买卖合同》一份，证据4.南平市商品房买卖合同备案申请表一份，证据5.《催告函》一份、EMS快递面单一份，证据6.中国建设银行现金交款单一份、确认书、授权委托书一份，证据7.商品房预售许可证一份。本院认为，许长英未到庭参加诉讼并提交证据，又未对祥生公司提交的前述证据发表书面质证意见，视为放弃举证和质证的权利。祥生公司提交的证据1、2、3、4、6、7来源真实，与本案具有关联性，本院予以采信。证据5形成于孙中石死亡后，不构成有效催告，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 祥生公司以出让方式取得位于南平市延平区××南高速公路南平北互通南侧金轿椅地块的土地使用权。经批准，祥生公司在上述地块建设商品房，暂定名为祥生·御江湾。后经南平市住房和城乡建设局批准，祥生公司取得了商品房预售许可证，证号为南房预售证第20xxx25号。2016年4月19日，祥生公司与孙中石签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：201601227）。合同约定：祥生公司将南平市延平区××南高速公路南平北互通南侧金轿椅地块祥生·御江湾Ｌxx幢5xx1室房屋出售给孙中石；该房屋建筑面积为119.91平方米；房屋单价为4160元，房屋总价款为498826元；许长英应于签约之日支付99826元作为首期款，余款399000元办理银行按揭贷款支付。合同第七条约定：“买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过30日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同……”。 2016年4月20日，祥生公司代孙中石支付了首付款99826元，孙中石出具《确认书》予以确认。2016年5月18日，双方在南平市房地产交易登记服务中心（现更名为南平市不动产登记中心）为前述《商品房买卖合同》办理了合同备案登记（业务宗号：1016xx25）。孙中石未依约办理银行按揭贷款，也未向祥生公司支付购房余款399000元。本院于2019年1月4日立案受理原告祥生公司与被告孙中石商品房预售合同纠纷一案。祥生公司向本院提出诉讼请求：1.解除祥生公司与孙中石签订的编号为201601227《商品房买卖合同》；2.孙中石协助祥生公司办理《商品房买卖合同》备案登记注销手续；3.孙中石向祥生公司支付违约金56255元。本院查明孙中石已于2017年死亡，并于2019年5月23日作出（2019）闽0702民初351号民事裁定，驳回祥生公司的起诉。祥生公司以孙中石的继承人许长英为被告，再次诉至本院。 另查明，孙中石的父亲孙晋学于2014年6月3日死亡，母亲许长英仍在世。孙中石于2017年死亡，无配偶，无子女。 本院认为，祥生公司与孙中石签订的《商品房买卖合同》，系合同当事人的真实意思表示，其主要内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行各自的义务。《商品房买卖合同》约定孙中石于签约之日支付99826元作为首付款，余款399000元办理银行按揭贷款，双方另约定首付款由祥生公司代孙中石支付，因此，孙中石应当及时办理银行按揭贷款手续，向祥生公司支付购房余款399000元。孙中石未能取得银行按揭贷款，也未能及时付清购房余款，且在孙中石死亡后，其继承人许长英未表示愿意继续履行合同，则《商品房买卖合同》第七条约定的合同解除条件已成就，本院对于祥生公司主张解除合同的诉讼请求予以支持。合同解除后，孙中石应当协助祥生公司办理该合同备案登记注销手续。因孙中石已死亡，其第一顺位继承人许长英应当履行该项义务，故本院对于祥生公司主张许长英协助办理合同备案登记注销手续的诉讼请求予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国继承法》第十条、第三十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除南平祥生房地产开发有限公司与孙中石于2016年4月19日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201601227）； 二、许长英于本判决生效之日起七日内协助南平祥生房地产开发有限公司办理解除《商品房买卖合同》备案登记手续（业务宗号：101xxxxx025）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 案件受理费100元，减半收取计50元，由许长英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 审 判 员 徐华强 二〇二〇年十二月一日 法官助理 张玉萍 书 记 员 刘 欢 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国继承法》 第一顺序：配偶、子女、父母。 第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。 本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。 本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。 本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。 第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。 继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 三、主动履行生效法律文书提示 （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。 开户单位：南平市延平区人民法院 开户行：福建南平农村商业银行股份有限公司胜利支行 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到办结案件的开票窗口开具《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。 开户行：福建南平农村商业银行股份有限公司胜利支行 账号：9050××××4965 支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到办结案件的开票窗口开具《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。