北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0102民初11462号原告：林爱华，女，1957年1月29日出生，汉族，无业，住浙江省温岭市。原告：彭友生，男，1957年10月16日出生，汉族，无业，住浙江省温岭市。二原告共同委托诉讼代理人：张明英，北京都嘉律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：王伯明，北京都嘉律师事务所实习律师。被告：彭小荣，男，1959年9月24日出生，汉族，浙江省温岭市供销合作社退休职工，住浙江省温岭市。委托诉讼代理人：余霞芳（彭小荣之妻），1959年10月7日出生，汉族，无业，住浙江省温岭市。原告林爱华、彭友生诉被告彭小荣共有物分割纠纷一案，本院于2019年3月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林爱华、彭友生的委托诉讼代理人张明英，被告彭小荣及其委托诉讼代理人余霞芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法对北京市西城区菜市口大街X号院X号楼X层X号的房产进行分割，产权证号：X京房权证西字第XXXX号，判决上述房产归二原告所有，二原告给付被告房屋折价款，二原告按照房屋评估价格扣除房屋贷款1372744.99元后，给予被告相应的房屋比例的折价款数额是4142538.7275元，房屋贷款计算至2020年12月20日，涉案房屋未还贷款本金数额为1372744.99元，其中被告按照应承担25%的份额比例负担的数额为343186.25元，但给付被告具体房屋折价款的数额请法院依法判决；被告在二原告给付被告房屋折价款后七个工作日之内，配合二原告办理房屋产权过户登记手续；诉讼费、评估费由被告承担。事实与理由：二原告与被告于2013年8月共同按比例出资，购买了北京市西城区菜市口大街X号院X号楼X层X号的房产一套（产权证号：X京房权证西字第XXXX号、X京房权证西字第XXXX号、X京房权证西字第XXXX号，以下简称：涉案房屋），房屋购房款总额9480661元，按揭贷款474万元。涉案登记在原、被告三人名下，按份共有，彭友生占50%，林爱华占25%，彭小荣占25%。后经三人同意，将上述房产进行了出租。出租过程中，三方经常因为租户租金的支付问题发生争吵，并且被告从不负责房屋的日常管理，只是每月向原告要租户的租金。因为房屋贷款账户登记在原告彭友生名下，被告有时候不能全额缴纳贷款，二原告就必须为其垫付，造成双方经常发生矛盾，并且逐渐激化。2018年底，三方就房屋使用问题再次发生争吵，被告不再与原告沟通，既不配合按份额分开管理使用，也不配合房屋出租问题，致使整个房屋处于闲置状态，无法出租，给二原告造成损失，精神上造成伤害。现二原告根据《物权法》第九十九条“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。”的规定，依法要求法院对涉案房屋进行分割，望判如所请。另外，双方的在购买房产的时候约定，根据房屋的按份共有的比例来承担贷款。其中彭友生占房屋的50%，林爱华是占25%，被告彭小荣占25%，所以房屋还贷款也是被告按比例偿还贷款，每月还贷款金的数额是25%。现在房屋贷款截止到2020年12月20日，房屋未还贷款的本金还剩下1372744.99元。其中被告应还的贷款数是343186.25元。房子现在处于出租状态，租金有押金是12万，其中原告手里有9万，被告手里押金是3万元。房屋出租过程中所需要的中介费、清洁费都是由原告支付的，原告认为被告应当按比例来承担在房租收益过程中的损失。另外在原、被告交易合作的过程中，被告还有一个5000元钱的贷款没有给付，是原告垫付的，这些款项希望能在本案中一并解决。被告辩称，买房是2013年3月签订购房合同，2013年8月取得的产权证。原告所述房屋地址、产权份额、取得产权证时间无异议。我的房产证号是X京房权证西字第XXXX号。现二原告提出分割房子，但现在还有多少本金贷款没有还清我们并不清楚。房子租赁的时候，承租人给被告3万元押金认可。现二原告给我房屋25%的折价款，待转让房子给原告之后，我同意还原告3万元押金。因为现在二原告没有给我房屋折价款，所以不同意现在返还3万元。原告所述的中介费、清洁费、欠款我都不认可，没有这么回事。我和二原告当时买房商量的是用来投资的，所以我本不同意分割。现二原告坚持分割，我同意分割，二原告将房子折价款给我，但是要求二原告按照涉案房屋评估总价款的25%的数额，给付我4485725元，我同意在十个工作日内，配合二原告办理涉案房屋产权过户登记手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。二原告向本院提交了如下证据：证据1：涉案房产的房产证（X京房权证西字第XXXX号），证明涉案房产由两个原告与被告按份共有。林爱华占有25%份额，彭友生占有50%的份额，被告占有25%的份额。证据2：2020年的银行还贷款的明细（共2页）。证明还贷款人是彭友生，每月还贷款是等额本息，每月还贷款的数额是52234.42元。被告对二原告证据的质证意见：证据1：没有异议。证据2：有贷款是事实，但是金额我们不清楚，不确定。被告未向本院提供证据。对上述双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：二原告与被告通过按揭贷款购买，按份取得了北京市西城区菜市口大街X号院X号楼X层X号涉案房屋的产权（产权证号：X京房权证西字第XXXX号、X京房权证西字第XXXX号、X京房权证西字第XXXX号），其中彭友生占涉案房屋50%的份额，林爱华占涉案房屋25%的份额，彭小荣占涉案房屋25%的份额。庭审中，二原告表示要房，给付被告房屋折价款；被告同意在取得房屋折价款后，协助二原告办理涉案房屋产权过户登记手续，但具体产权过户时间，双方未达成一致意见。由于双方对涉案房屋市场价格不能达成一致意见，原告申请评估鉴定。涉案房屋目前处于出租状态，经过双方当事人确认，涉案房屋按照未出租的状态，进行市场价格的评估。北京市高级人民法院摇号确定的评估机构北京首佳房地产评估有限公司2020年11月18日作出评估报告书，结论为：涉案房屋市场总价款1794.29万元。二原告支付评估鉴定费39414元。对于评估结论，二原告表示：评估程序上没有异议，但我们认为评估价格过高。我们对链家地产还有我爱我家等一些权威性的中介了解，现在的成交价格基本上是在6万元左右。被告表示：评估程序上没有异议，我认为这个价格低于市场价。对于二原告预付的评估费数额，被告表示认可。庭审中，二原告表示涉案房屋目前尚有贷款、押金、清洁费、中介费等欠款之事，请求在本案中一并解决。被告表示涉案房屋确实存在贷款和押金，但因涉案房屋的贷款、租金的具体数额尚需核实，不同意在本案中一并解决。被告另表示不清楚二原告所述的清洁费、中介费之事。对于二原告所述的押金，被告表示二原告给付其涉案房屋折价款后，核实清楚数额即同意退还给二原告押金和贷款。二原告表示，根据自己的财力情况，可以在2021年1月20日之前，给付被告涉案房屋评估总价款25%的房屋折价款4485725元，被告在登记时候把尚欠的未还清楚的房屋贷款、押金等款项给付原告。被告表示二原告给付房屋折价款的时间和数额，由法院依法判决。另查，原告提供的2020年的银行还贷款的明细共2页，该证据只能看到还贷款人是彭友生，每月偿还贷款的人民币数额52234.42元，该证据中未记载偿还的是哪一间房屋的贷款，亦未记载目前尚未偿还贷款的数额。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。二原告与被告对共有的涉案房屋的使用产生争议，二原告诉至本院请求分割涉案房屋，二原告取得涉案房屋的全部产权并给付被告房屋折价款，被告同意分割并取得房屋折价款，对此本院不持异议并予以确认。根据涉案房屋产权证确定的双方当事人拥有涉案房屋的份额比例及评估结论，二原告获得涉案房屋的全部产权后，应当向被告支付涉案房屋市场评估总价格25%的房屋折价款。二原告表示可以在2021年1月20日之前，给付被告涉案房屋评估总价款25%的房屋折价款4485725元。本院考虑该款项数额较大，二原告承诺在2021年1月20日之前给付该款，属于合理期间，对此本院予以支持。本案系共有物分割纠纷，二原告请求在本案中一并解决的贷款、押金、清洁费、中介费等事宜，属于合同之债的纠纷，与本案不属于同一个法律关系，原告提供的贷款项目的种类、数额、期间也不具体明确，对此本案不作处理。二原告可根据自己掌握的证据情况，另行主张。庭审中，被告表示取得房屋折价款并核实相应欠款项目的具体数额后，同意退还给二原告相应欠款，对此，希望被告切实履行自己的承诺。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告林爱华、彭友生于二〇二一年一月二十日之前，给付被告彭小荣房屋折价款人民币四百四十八万五千七百二十五元。二、原告林爱华、彭友生给付被告彭小荣房屋折价款人民币四百四十八万五千七百二十五元后的十个工作日内，被告彭小荣协助原告林爱华、彭友生将北京市西城区菜市口大街X号院X号楼X层X号房屋（产权证号：X京房权证西字第XXXX号、X京房权证西字第XXXX号、X京房权证西字第XXXX号）过户登记至原告林爱华、彭友生名下（过户时产生的契税费用由原告林爱华、彭友生负担，其他费用依法负担）。三、驳回原告林爱华、彭友生的其他诉讼请求。如果原告林爱华、彭友生未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费六万四千七百二十八元，由原告林爱华、彭友生负担四万八千五百四十六元（已交纳）；由被告彭小荣负担一万六千一百八十二元（自本判决生效后七日内交纳）。评估鉴定费三万九千四百一十四元，由原告林爱华、彭友生负担二万九千五百六十元五角（已交纳）；由被告彭小荣负担九千八百五十三元五角（自本判决生效后七日内交纳）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 王德海二〇二〇年十二月二十四日法官助理 石 博书 记 员 李梓晴