北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民初124号原告：北京丽泽汇通投资管理有限责任公司，住所地北京市丰台区丽泽路18号院1号楼101-10室。法定代表人：李立军，总经理。委托诉讼代理人：杨光，北京市尚公律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾慧敏，北京市尚公律师事务所律师。被告：北京汇众恒泰商业管理有限公司，住所地北京市丰台区丰台北路18号院5号楼。法定代表人：张志军，总经理。被告：河北佳泰商务发展有限公司，住所地石家庄市高新技术开发区闽江道珠峰花园18栋113号。法定代表人：靳建国，总经理。被告：北京恒润天成物业服务有限公司，住所地北京市朝阳区科荟前街1号院5号楼奥林佳泰大厦4层0409室。法定代表人：张志军，总经理。被告：北京华美蓝天物业服务有限公司，住所地北京市朝阳区科荟前街1号院5号楼奥林佳泰大厦0406室。法定代表人：靳建国，总经理。被告：靳建国，男，1958年3月8日出生，满族，身份证住址河北省石家庄市裕华区槐北路392号26栋3单元201号。被告：张志军，男，1970年4月8日出生，汉族，身份证住址河北省石家庄市桥西区新石中路163号2栋1单元201号。被告：武志刚，男，1968年9月13日出生，汉族，身份证住址河北省石家庄市桥东区彭后街7号。被告：北京金唐恒泰商业管理有限公司，住所地北京市丰台区丰台北路18号院3号楼3层301内310室。法定代表人：刘钟，总经理。以上八被告之共同委托诉讼代理人：马伯宏，北京天驰君泰律师事务所律师。以上八被告之共同委托诉讼代理人：李臻哲，北京天驰君泰律师事务所律师。原告北京丽泽汇通投资管理有限责任公司（以下简称丽泽汇通公司）与被告北京汇众恒泰商业管理有限公司（以下简称汇众恒泰公司）、河北佳泰商务发展有限公司（以下简称佳泰商务公司）、北京恒润天成物业服务有限公司（以下简称恒润天成物业公司）、北京华美蓝天物业服务有限公司（以下简称华美蓝天物业公司）、靳建国、张志军、武志刚、北京金唐恒泰商业管理有限公司（以下简称金唐恒泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告丽泽汇通公司之委托诉讼代理人杨光、顾慧敏，被告汇众恒泰公司、佳泰商务公司、恒润天成物业公司、华美蓝天物业公司、靳建国、张志军、武志刚、金唐恒泰公司之共同委托诉讼代理人马伯宏、李臻哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丽泽汇通公司向本院提出诉讼请求：1.判决汇众恒泰公司支付原告房屋租金43126378.46元，并按租赁合同约定支付截至实际付清之日止的违约金10820998.27元（违约金暂计算至2019年12月31日），其他损失在原告发现后另行追讨；2.判决汇众恒泰公司支付原告其预收商户的2019年11月1日之后租金、车位费等预收款及已收商户的相关押金等费用共计66723616.1元，并支付自解除之日起至实际支付之日止的资金占用费，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。（注意：与商户还在换签中，需要根据实际情况进行变更）；3.佳泰商务公司、恒润天成物业公司、华美蓝天物业公司、靳建国、张志军、武志刚、金唐恒泰公司对上述第一项、第二项诉讼请求的债务承担连带清偿责任；4.本案诉讼费用由各被告共同承担。诉讼过程中，丽泽汇通公司变更诉讼请求为：1.判决汇众恒泰公司支付丽泽汇通公司房屋租金39097214.1元，并按照租赁合同约定支付截至付清之日止的违约金10820998.27元，暂计算至2019年12月31日；2.判决汇众恒泰公司支付丽泽汇通公司预收商户的2019年11月1日之后的租金、车位费等预收款及已收商户的相关押金费用共计63270894.33元，并自2019年11月1日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付上述费用的资金占用费；3.判决佳泰商务公司、恒润天成物业公司、华美蓝天物业公司、靳建国、张志军、武志刚、北京金唐恒泰商业管理有限公司对上述第一、二项诉讼请求的债务承担连带清偿责任。4.本案诉讼费用由各被告共同承担。事实和理由：2014年11月28日，北京金石联合置地房地产开发有限公司（以下简称金石联合公司）与佳泰商务公司签订《房屋租赁合同》，将北京市丰台区X地块公建商业金融项目整体租赁给佳泰商务公司。2016年8月17日，佳泰商务公司将其在《房屋租赁合同》项下的全部权利义务概括转移给了汇众恒泰公司，佳泰商务公司承担连带责任。2016年10月3日，金石联合公司将上述X地块公建商业金融项目X1座、X2座出售给了丽泽汇通公司。2017年1月18日，丽泽汇通公司和汇众恒泰公司签订《房屋租赁合同》，约定将上述X1座写字楼、X2座商业出租给汇众恒泰公司，其中X1座产权面积39426.76平方米，X2座产权面积7344.14平方米，租赁期限20年，自起租日起算。根据合同第六条约定，租赁房屋年租金为60116657.05元，自起租日始，首季度租金在起租日15日前支付，以后季度租金按每季度末20日前支付下一季度租金。同时第六条约定，非因甲方（丽泽汇通公司）原因或不可抗力，乙方（汇众恒泰公司）违反约定逾期支付租金的，每逾期1天，按逾期当年全年租金的万分之二向甲方（丽泽汇通公司）支付违约金；逾期90日仍不支付租金，甲方（丽泽汇通公司）有权解除本合同，乙方（汇众恒泰公司）应缴清应付之租金及逾期违约金，并赔偿甲方（丽泽汇通公司）空置损失，赔偿金额按当年应付租金总额的双倍计算。佳泰商务公司、恒润天成物业公司、华美蓝天物业公司、靳建国、张志军、武志刚为汇众恒泰公司在房屋租赁合同项下相关义务的履行提供连带责任担保，并签订了《保证合同》。租赁合同履行过程中，汇众恒泰公司违约，长期拖欠巨额租金，自2018年9月起至2019年10月31日，拖欠租金共计人民币43126378.46元，违约金10820998.27元，且汇众恒泰公司预收商户2019年11月1日之后租金、车位费，收取商户的押金等费用在合同解除后应支付给丽泽汇通公司，丽泽汇通公司多次要求其支付并发函，汇众恒泰公司总拖延，拒不履行。2019年5月20日和2019年7月5日，双方签订了两份补充协议，但汇众恒泰公司均未履行。丽泽汇通公司被迫于2019年9月21日与汇众恒泰公司解除合同并签订了《解除房屋租赁合同协议书》，约定房屋租赁合同及补充协议于2019年10月8日解除，汇众恒泰公司与丽泽汇通公司委托的北京金唐众合商业管理有限公司（以下简称金唐众合公司）进行交接；2019年10月8日前汇众恒泰公司欠付丽泽汇通公司的租金、违约金等款项双方进行确认并支付给丽泽汇通公司。2019年10月，原告委托的金唐众合公司与汇众恒泰公司、金唐恒泰公司签订《合作协议》，合资成立北京金唐亿联商业管理有限公司（以下简称金唐亿联公司），并于2019年11月1日开始负责接管恒泰中心项目，金唐恒泰公司承诺为汇众恒泰公司所欠丽泽汇通公司债务提供担保。2019年11月11日，金唐恒泰公司与金唐众合公司签订《股权转让协议》，金唐恒泰公司承诺为汇众恒泰公司的上述欠款提供担保并将其拥有的金唐亿联公司48%的股权质押给丽泽汇通公司指定的公司，但金唐恒泰公司至今尚未配合办理上述股权质押手续，应按其担保承诺为汇众恒泰公司所欠丽泽汇通公司租金等款项承担连带清偿责任。租赁合同解除后，汇众恒泰公司迟迟未偿还欠付丽泽汇通公司的租金及违约金等款项，丽泽汇通公司多次催促其支付，汇众恒泰公司不予答复。为了维护丽泽汇通公司的合法权益，特向法院提起诉讼，请人民法院依法支持丽泽汇通公司的诉讼请求。汇众恒泰公司、佳泰商务公司、恒润天成物业公司、华美蓝天物业公司、靳建国、张志军、武志刚、金唐恒泰公司辩称，1.认可丽泽汇通公司主张的欠付租金的期限和金额，但不同意支付违约金。我方认为本案案由应为合作纠纷或合同纠纷，而非房屋租赁合同纠纷，因为汇众恒泰公司与丽泽汇通公司于2019年9月21日签署了解除协议，已经就欠付租金问题进行了清算，清算之后，双方所签租赁合同已于2019年10月8日解除，所以现在双方的争议并非是对原租赁合同的争议，而是对解除协议的争议。解除协议约定的违约金是2019年10月8日之后的违约金。而且租赁合同解除之后，双方另行达成了合作协议，约定共同设立一家新的公司即金唐亿联公司，并约定了合作方式。合作协议和会议纪要从来没有提到过违约金的事情。2019年11月1日之后，商户的租金都交给了丽泽汇通公司，我方在解除合同过程中可能存在欠付租金的违约金，但是从2019年11月1日双方进行合作设立新公司之后，违约金就不存在了，双方是合作关系。按照合作协议，我方应于2020年4月2日之前将欠付的所有1.9亿租金支付给金石联合公司、丽泽汇通公司以及北京金锐映辉物业管理有限公司（以下简称金锐映辉公司），但根据金唐亿联公司委托的评估单位对商业综合体的评估，汇众恒泰公司对所有承租项目的装修款价值为1.5亿，按照会议纪要和合作协议的约定，装修款可以折抵欠付房租。经过折抵后，汇众恒泰公司仅欠付金石联合公司、丽泽汇通公司和金锐映辉公司租金4000余万元。即使原房屋租赁合同约定了违约金的计算标准，该约定的标准亦过高，而且该约定也被后来的解除协议所取代。2.2019年11月1日之后，丽泽汇通公司已经收回租赁房屋，此后的租金都归到丽泽汇通公司名下。汇众恒泰公司预收的2019年11月1日之后的租金都在公司账户上，但该账户处于共管状态，丽泽汇通公司控制着U盾和密码，汇众恒泰公司无法控制。而且根据《接管协议》，金唐亿联公司与商户、汇众恒泰公司签署《北京恒泰广场合同换签确认单》后，现有商户是在与汇众恒泰公司解除租赁合同并与金唐亿联公司重新签署租赁合同后，三方再共同确认预收的租金、押金的具体金额。根据合同相对性原则，汇众恒泰公司应当向金唐亿联公司返还预收的租金、车位费等费用，而不是向丽泽汇通公司返还，更不应该向丽泽汇通公司支付所谓的资金占用费。3.关于连带责任。对于佳泰商务公司、恒润天成物业公司、华美蓝天物业公司、靳建国、张志军、武志刚在合同解除之前签署的保证合同的真实性都予以认可。根据《保证合同》，佳泰商务公司、恒润天成物业公司、华美蓝天物业公司、靳建国、张志军、武志刚仅对汇众恒泰公司拖欠租金及相应违约金承担保证责任，对于汇众恒泰公司应当返还的商户租金、押金等不承担保证责任。而且，佳泰商务公司、恒润天成物业公司、华美蓝天物业公司、靳建国、张志军、武志刚并未在《解除房屋租赁合同协议书》中签字盖章，故佳泰商务公司、恒润天成物业公司、华美蓝天物业公司、靳建国、张志军、武志刚已经脱保，在合同解除后不应继续承担保证责任。另，恒润天成物业公司、华美蓝天物业公司签订保证合同的行为未经过公司股东会决议，保证合同对其不发生效力。认可金唐恒泰公司签署的股权转让协议以及股权质押条款，但是金唐恒泰公司没有办理股权质押手续，亦未签署过保证合同，故不应承担连带责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：丽泽汇通公司系北京市丰台区丰台北路X号院楼XX1号楼、XX2号楼的产权人。2017年1月18日，丽泽汇通公司（甲方、出租人）与汇众恒泰公司（乙方、承租人）签订《房屋租赁合同（X1座写字楼、X2座商业）》，约定：第一条标的房屋及计租面积（一）标的房屋位置：北京市丰台区丰台北路X号院，丽泽桥西南角，X地块公建商业金融项目金石汇通大厦（暂定名）。甲方将标的房屋X1座写字楼、X2座商业出租给乙方，其中该标的房屋X1座写字楼产权面积：39426.76平方米，X2座商业产权面积：7344.14平方米。第五条租赁期限、免租期、起租日和计租年度（一）租赁期限为20年，自起租日起算。（二）自向乙方交房之次日起，乙方享有12个月免租期，以便乙方对标的房屋进行装修、筹备开业及试营业等，免租期内乙方不需交纳租金，但需承担包括但不限于水、电等能源使用费用。（三）免租期期限届满之次日为起租日。（四）起租日至次年该日的前一日为第一个计租年度，以后计租年度依此类推。除有特别说明外，本合同所称“年”（如上年、下年、当年等）均指计租年度。第六条租金、支付、定金及其能源费用（一）租金：标的房屋起租年租金为60116657.05元整，前5年租金不予调整，自第六年开始每三年在上年租金基础上上浮5%。租金采用固定租金方式，以人民币支付。（二）租金支付自起租日开始，首季度租金乙方应在自起租日15日前向甲方支付首季度租金，以后季度租金按每季度末20日前支付下一季度租金。非因甲方原因或不可抗力，乙方违反本条约定逾期支付租金，每逾期一天，按逾期当年全年租金的万分之二向甲方支付违约金；乙方逾期90日仍不支付租金，甲方有权解除本合同，乙方应缴清应付之租金及逾期违约金，并赔偿甲方空置损失，赔偿金额按当年应付租金总额的双倍计算。（三）定金本合同项下定金总额为人民币11693925.07元整，该定金采用现金形式支付。上述定金自标的房屋首期租金应付之日起转为乙方租金，不再具有定金性质。甲方应向乙方提供标的房屋租赁收款发票。第七条标的房屋的交付（一）交房时间：金石公司已在2016年1月20日将符合法律规定及本合同约定条件的标的房屋最终交付乙方。自2016年1月20日起算免租期12个月，该标的房屋于2017年1月20日起正式起租。第十四条租赁期满、合同解除或暂时停业的善后处理租赁期满乙方不再续租或因其他原因导致合同解除，乙方应在租赁期满或合同解除后30日内将自有的设备、设施搬出房屋，甲方为此提供方便。在此期间，乙方对房屋、所有物品及设备、设施具有保管义务。由乙方使用、管理的所有权属甲方的设备、设施，除正常报废、损耗和折旧外，乙方应如数归还甲方。乙方所新建的房屋、装修及附属物租赁期届满及因乙方原因而提前解约的，无偿归甲方所有，乙方不得拆除或毁损，如造成损失乙方应予以赔偿。如因甲方原因而提前解除的，甲方在扣除折旧后予以补偿。无论何种原因，如乙方在30日内没有将其所有物品搬出，或者遗留，都视为乙方抛弃该物品，甲方可以任意处置。（二）除本合同第十三条（三）、（四）款对违约金的特别约定外，本合同约定违约方赔偿对方损失的，赔偿的违约金标准为当年计租年度租金总额，前述违约金不足以弥补对方损失的，不足部分违约方仍应赔偿，同时还应赔偿守约方为追究违约方责任或追索债权所发生的实际费用，包括但不限于诉讼费、律师费和聘请其他中介机构费、差旅费等所有因此发生的费用。双方一致认可，合同约定的X1、X2座对应房产证中的XX1号楼和XX2号楼。同日，丽泽汇通公司（甲方、保证权人）与汇众恒泰公司（乙方、被保证人）、佳泰商务公司（丙方、保证人）、恒润天成物业公司（丁方、保证人）、华美蓝天物业公司（戊方、保证人）签署《保证合同》，约定：为保证甲、乙双方所签订的X地块公建商业金融项目金石汇通大厦租赁合同（以下简称主合同）的履行，丙方、丁方、戊方同意为主合同项下乙方的相关债义务履行，提供连带责任保证。丙方、丁方、戊方承担连带责任保证的范围有：（一）乙方按约支付租金；（二）乙方在主合同履约过程中的违约责任；（三）乙方在主合同履约过程中的赔偿责任；（四）其他甲方为实现债权和担保权利所产生的利息、罚息、复利、律师费、诉讼费、保管费、处置费等相关费用。丙方、丁方、戊方承担保证责任的期限自本合同生效之日起至主合同履行完毕。在乙方不能及时履行主合同相关义务时，甲方有权要求丙方、丁方、戊方承担连带保证责任，并支付相关租金、违约金及赔偿金。同日，丽泽汇通公司（甲方、保证权人）与汇众恒泰公司（乙方、被保证人）、靳建国、张志军、武志刚（丙方、保证人）签订《保证合同》，约定为保证甲、乙双方所签订的X地块公建商业金融项目金石汇通大厦租赁合同（以下简称主合同）的履行，丙方同意为主合同项下乙方的相关债义务履行，提供连带责任保证。丙方承担连带责任保证的范围有：（一）乙方按约支付租金；（二）乙方在主合同履约过程中的违约责任；（三）乙方在主合同履约过程中的赔偿责任；（四）其他甲方为实现债权和担保权利所产生的利息、罚息、复利、律师费、诉讼费、保管费、处置费等相关费用。丙方承担保证责任的期限自本合同生效之日起至主合同履行完毕。在乙方不能及时履行主合同相关义务时，甲方有权要求丙方承担连带保证责任，并支付相关租金、违约金及赔偿金。上述《房屋租赁合同（X1座写字楼、X2座商业）》签订后，丽泽汇通公司与汇众恒泰公司均依约履行各自义务，汇众恒泰公司向丽泽汇通公司支付租金至2018年12月31日。自2019年1月1日起，汇众恒泰公司开始欠付丽泽汇通公司租金。截至2019年10月31日，丽泽汇通公司主张汇众恒泰公司欠付丽泽汇通公司租金及使用费共计39097214.1元，汇众恒泰公司对丽泽汇通公司主张的欠款金额及期间均予以认可。2019年5月20日，金石联合公司、丽泽汇通公司、金锐映辉公司（甲方、出租人）与汇众恒泰公司（乙方、承租人）、佳泰商务公司、恒润天成物业公司、华美蓝天物业公司、靳建国、张志军、武志刚（丙方、担保人）签订《补充协议》，约定：各方同意将《房屋租赁合同》第六条（二）租金支付第1项“自起租日开始，首季度租金乙方应在自起租日15日前向甲方支付首季度租金，以后季度租金按每季度末20日前支付下一季度租金”变更为“自2019年6月20日起，租金按月支付，乙方应在每月20日之前支付下一个月的租金”。本补充协议签订之前，乙方拖欠甲方的租金、利息等款项，乙方应于2019年6月10日之前还清。具体为：截至2019年6月20日，欠金石联合公司2019年第一季度及第二季度租金共计56459144.68元；欠丽泽汇通公司2019年第一季度部分租金及2019年第二季度租金共计20058328.52元；欠金锐映辉公司2018年第四季度、2019年第一季度及第二季度全部租金共计42723790.20元。（以上欠缴租金，均按照银行同期一年期贷款基准利率支付利息，最终金额以甲方及乙方财务人员确认为准）。丙方同意继续为乙方提供连带责任担保，2017年1月18日签订的《保证合同》继续有效。上述《补充协议》签订后，汇众恒泰公司未依约履行租金支付义务。2019年7月5日，金石联合公司、丽泽汇通公司、金锐映辉公司（甲方）与汇众恒泰公司（乙方）、佳泰商务公司、恒润天成物业公司、华美蓝天物业公司、靳建国、张志军、武志刚（丙方：乙方担保人）签订《协议书》，约定：合同履行过程中，因乙方长期拖欠甲方巨额租金，甲方多次催讨，乙方至今仍未支付，严重损害了甲方权益。乙方承诺于2019年7月31日前足额支付拖欠甲方租金等款项，若届时不能支付的，《租赁合同》提前终止，不再继续履行，双方于2019年8月1日起正式启动交接手续，乙方配合甲方，保证于2019年9月30日前将租赁物业全面交接给甲方或甲方指定的第三方。乙方在2019年7月31日前向甲方支付租金等款项后，本协议自动终止，双方不再启动租赁物业交接工作。丙方作为租赁合同的担保方，继续为乙方提供连带责任担保。上述《协议书》签订后，汇众恒泰公司亦未依约履行租金支付义务。2019年9月21日，金石联合公司、丽泽汇通公司、金锐映辉公司（甲方）与汇众恒泰公司（乙方）签订《解除房屋租赁合同协议书》，约定：现因乙方长期拖欠甲方巨额租金，导致合同目的不能实现，双方同意解除租赁合同及相关补充协议。第一条甲乙双方同意《租赁合同》及补充协议于2019年10月8日解除。第二条租赁合同解除后，甲乙双方于2019年10月8日当日进行交接，乙方全面配合，保证将租赁物业及运营管理等全面交接给甲方指定的金唐众合公司，具体以接管协议的约定为准。第三条甲乙双方就2019年10月8日前乙方欠付甲方的租金等款项，在本合同生效后5日内甲乙双方进行签字确认。乙方不配合进行确认的，以甲方单方确认的金额为准，视为乙方认可，乙方应按照甲方的要求进行支付。第四条甲乙双方应就乙方与全部租户签订的租赁合同中相关租金、押金、保证金、物业费、能源费、停车费等全部相关费用，在本合同生效后5日内甲乙双方进行签字确认。乙方在与甲方租赁合同解除后，及时与租户、甲方指定的金唐众合公司签订三方协议，与租户解除租赁合同。乙方应按照甲方的要求将多收取的租金、押金、保证金等费用支付给甲方。乙方不配合进行确认相关租金、押金、保证金、物业费、能源费、停车费等全部相关费用的，以租户提供的加盖乙方公章或财务章的凭证、协议、函件等原件确认的金额为准，视为乙方认可，乙方同意甲方与租户签订新的租赁合同。甲方与租户签订的新租赁合同与原乙方与租户签订的租赁合同除合同主体出租方变更外，其他条款包括租期、租金、物业管理费及其他费用标准及双方权利义务等不变。第六条租赁合同解除后，乙方应保证交接给金唐众合公司的租赁房屋本身，乙方管理、使用的甲方所属的附属设施设备，乙方的装饰装修，乙方添附的设施设备等处于正常使用的状态，不得影响租赁房屋的继续正常使用。乙方对本项目投入的装饰装修以及增添的设备设施等费用，双方于2019年10月8日后另行协商，签订补充协议。第八条乙方违反本协议的约定支付相关的款项的，应每日按全部应支付金额的万分之二标准支付甲方违约金。第九条丙方作为乙方的担保方，继续为乙方提供连带责任担保，乙方偿还甲方所有欠款后，解除丙方连带担保责任。第十条本协议自甲方乙方法定代表人或授权代表签字并加盖公章后成立，自乙方于2019年10月7日未支付甲方拖欠的全部款项的第二日即2019年10月8日自动生效。上述《解除房屋租赁合同协议书》抬头部分列明丙方：乙方担保人：佳泰商务公司、恒润天成物业公司、华美蓝天物业公司、靳建国、张志军、武志刚，但丙方未在《解除房屋租赁合同协议书》上签字或盖章。同日，丽泽汇通公司作为委托人向受托人金唐众合公司出具《授权委托书》，授权金唐众合公司代表丽泽汇通公司处理北京市丰台区丰台北路X号院“恒泰中心”项目相关问题，授权范围为：就汇众恒泰公司拖欠丽泽汇通公司丰台北路X号院“恒泰中心”项目巨额租金事宜、丽泽汇通公司与汇众恒泰公司租赁合同解除后进行接管经营管理事宜以及就“恒泰中心”项目签订相关合同等事宜。金唐众合公司取得上述授权后，于2019年9月21日作为甲方、接管方与汇众恒泰公司（乙方、交接方）签订《接管协议》，约定：乙方未能按照承诺于2019年7月31日前偿还拖欠项目产权方的租金等全部款项，产权方已向乙方发送且乙方已签收“关于解除租赁合同、全面接管租赁物业的通知函”，乙方在2019年10月7日仍不能偿还拖欠的全部款项的，则乙方与产权方签订的《房屋租赁合同》及补充协议即解除，乙方应于2019年10月8日当日完成全面的交接。为了届时顺利交接，现项目产权方委托甲方为项目运营方并与乙方签订接管协议，乙方需将《房屋租赁合同》约定的北京市丰台区丰台北路X号恒泰广场X1座写字楼、X2座商业、C座写字楼、D座写字楼、E座商业、F座商业及租赁物业运营管理等内容全部交接给甲方。协议对接管的时间、接管的安排、接管的内容、财务审计、人员安置以及违约条款等事项进行了约定。上述《接管协议》抬头部分列明丙方（担保方）：乙方担保人佳泰商务公司、恒润天成物业公司、华美蓝天物业公司、靳建国、张志军、武志刚，但丙方未在《接管协议》上签字或盖章。2019年10月，金唐众合公司（甲方）、金唐恒泰公司（乙方）、汇众恒泰公司（丙方）签订《合作协议》，约定：为妥善解决恒泰广场项目租金欠缴事宜，确保项目平稳过渡，甲乙丙三方经过友好协商，拟合资成立新公司金唐亿联公司，负责接管、运营管理恒泰广场项目，现就公司设立等合作相关事宜达成如下协议。一、公司名称、经营范围、注册地址及公司形式公司名称拟为金唐亿联公司，注册地址为北京市丰台区丰台北路X号院X号楼X室，公司经营范围暂定为零售化妆品、零售日用品、零售新鲜蔬菜、零售家用电器等，公司为有限责任公司，公司经营期限为20年。二、公司注册资本及各方出资比例、出资形式公司注册资本为人民币10000000元，甲乙双方均以货币出资，甲方出资金额为5200000元，持有公司股权52%，乙方出资金额4800000元，持有公司股权48%。双方出资需在公司设立后五天内支付至公司开设的账户内。四、公司的利润分配及抵押、质押担保1.公司年度经营中优先保证向恒泰广场产权方缴纳足额的房租（具体金额以租赁合同约定为准），剩余收益，甲乙双方按所持股权比例分配，其中乙方的收益应优先代为偿还丙方欠付产权方的全部款项，经乙方确认后，由公司自动扣除；2.鉴于丙方拖欠产权方租金等款项，丙方将其实际拥有的位于河北省任丘市的商业、公寓房产，其价值不得低于丙方所欠产权方租金等款项的总额，采取抵押的方式，抵押给甲方，抵押期限为办理抵押登记之日起半年。如不能办理抵押的，丙方和河北润航房地产开发有限公司同意甲方进行销售管控，并将商品房合同网签U盾变更甲方指定人员。3.乙方愿为丙方的该笔欠款提供担保，即乙方将其在公司的48%的股份质押给甲方，质押期限为丙方偿还产权方全部的租金等款项为止。乙方有义务在新公司设立后7日内完成股权质押手续。如丙方在此新公司设立半年期间仍未还清产权方租金等款项，甲方将无偿受让乙方持有的48%股权，乙方无条件退出公司。同时，抵押给甲方的位于河北省任丘市的商业、公寓房产，将顺延抵押期限，直至汇众恒泰公司还清恒泰广场产权方所有欠款。五、双方其他权利义务1.关于丙方对于恒泰广场投入的装修、改造和设备设施等费用（具体评估范围双方另行协商）的确认，由甲方和丙方双方共同委托第三方审计和评估机构进行专项审计评估，评估基准日为2019年10月31日，资产评估结果由双方确认后，其资产价值冲抵丙方拖欠产权方的租金等款项。冲抵后若还有欠款，丙方将自筹资金在公司设立之日起半年内还清剩余欠款，同时乙方有义务以其在公司的收益优先进行偿还。2.评估后的资产价值与丙方拖欠产权方的租金等款项冲抵后，甲方应根据冲抵后的欠款余额，对丙方抵押给甲方的房产价值进行相应的调整。各方另对合同终止、违约责任等事项进行了约定。上述合同签订后，金唐亿联公司于2019年10月31日成立，但汇众恒泰公司未按照合作协议约定以其位于河北省任丘市的商业、公寓房产为其拖欠丽泽汇通公司的租金等款项设立抵押并办理抵押登记，金唐恒泰公司亦未按照合作协议履行出资义务，亦未按照合同约定将其在金唐亿联公司48%的股份为金唐众合公司办理质押登记。2019年10月31日，金石联合公司、丽泽汇通公司、金锐映辉公司（甲方）与金唐众合公司（乙方）、汇众恒泰公司（丙方）、金唐亿联公司（丁方）签订《补充协议》，约定：各方同意将原协议约定的恒泰广场项目的接管日期由2019年10月8日变为2019年11月1日。各方同意恒泰广场的接管主体由乙方变更为丁方。除接管主体和接管时间变更外，原各方签订的《解除房屋租赁合同协议书》及《接管协议》的其他条款不变。该《补充协议》抬头列明戊方：乙方担保人佳泰商务公司、恒润天成物业公司、华美蓝天物业公司、靳建国、张志军、武志刚，但戊方未在《补充协议》上签字或盖章。2019年11月1日，金唐亿联公司与汇众恒泰公司就恒泰广场项目包括涉案房屋进行了交接。当日，金唐亿联公司作为承租人与产权方丽泽汇通公司签订《房屋租赁合同》，由金唐亿联公司承租涉案房屋，租赁期限自2019年11月1日至2037年1月19日。2019年11月11日，金唐恒泰公司（甲方、转让方）与金唐众合公司（乙方、受让方）签订《股权转让协议》，约定：鉴于汇众恒泰公司拖欠恒泰广场（中心）产权方租金等款项（具体金额以双方财务核对确认的金额为准）。甲方愿为汇众恒泰公司的该笔欠款提供担保，同时根据汇众恒泰公司的实际情况，同意将持有目标公司48%的股权于2019年11月11日转让给乙方，以作为对恒泰广场（中心）产权方的利益保障。若汇众恒泰公司在2020年4月30日前还清恒泰广场产权方租金等款项，则乙方应将已受让甲方持有目标公司48%的股权转让给甲方，其转让条件以本次股权转让协议为准。第一条转让标的股权甲方将其持有的目标公司48%的股权及其相关的一切股东权益无偿转让给乙方。本次股权转让完成后，甲方退出目标公司，乙方持有目标公司100%的股权。第二条股权转让价款的支付甲乙双方协商确定股权转让价款O元（RMB）。本次转让价格双方已经充分协商，考虑了目标公司的实际情况，双方现在及将来不可撤销的放弃对本次价格提出任何异议或反悔的权利。第三条股权转让手续的办理本协议签订后，甲乙双方共同配合目标公司进行股权变更登记。协议另对违约行为等事项进行了约定。上述协议签订后，双方未按照合同约定的时间办理股权转让以及相应的变更登记手续。本案审理过程中，经本院与金唐众合公司核实，金唐众合公司认可金唐恒泰公司已于本案审理期间完成股权转让以及股权变更手续，金唐众合公司现在是金唐亿联公司唯一股东。金唐恒泰公司认可上述事实。另查，汇众恒泰公司承租丽泽汇通公司涉案房屋后，陆续将部分房屋转租给其他商户，并收取其他商户租金、押金等费用。截至2019年11月1日双方办理涉案房屋交接之日，汇众恒泰公司共与56户商户存在转租合同关系，汇众恒泰公司基于上述合同关系，预收其他商户2019年11月1日之后的租金及其他费用共计47078539.92元，收取其他商户押金共计19693609.41元，上述费用合计66772149.33元。根据丽泽汇通公司与汇众恒泰公司签订的《解除房屋租赁合同协议书》，在双方解除合同并就涉案房屋完成交接后，汇众恒泰公司陆续与接管方金唐亿联公司以及其他商户签订《三方协议书》，约定：自2019年11月1日起，因金唐亿联公司拥有涉案房屋合法租赁权，汇众恒泰已将涉案房屋交接给金唐亿联公司，汇众恒泰公司和商户签订的原租赁合同应当解除；各方同意自2019年11月1日起，汇众恒泰和商户之间的原租赁合同解除，由金唐亿联公司和商户签订新的租赁合同；本协议签订之日前，商户已经缴纳给汇众恒泰公司的租金、押金等费用，由金唐亿联公司和汇众恒泰公司进行清算，汇众恒泰公司收取的2019年11月1日及之后的租金由汇众恒泰公司全部转交给金唐亿联公司，押金、保证金等与租赁物业有关的费用由汇众恒泰公司全部转交给金唐亿联公司，金唐亿联公司、汇众恒泰公司、丽泽汇通公司之间的债权债务另行解决。截至本案法庭辩论终结前，共有43家商户完成了换签手续，与金唐亿联公司和汇众恒泰公司签订了上述《三方协议书》，尚有13家商户未签订三方协议。在所有签订《三方协议书》的43家商户中，汇众恒泰公司预收商户2019年11月1日之后的租金等预收款共计33876830.77元，收取商户押金共计16192354.41元，上述费用合计50069185.18元。尚未签订三方协议的13家商户中，汇众恒泰公司预收2019年11月1日之后的租金等预收款共计13201709.15元，收取商户押金共计3501255元，丽泽汇通公司明确表示在本案中放弃对汇众恒泰公司收取尚未签订三方协议的13家商户的上述押金主张权利。本案审理过程中，汇众恒泰公司向本院提交《评估申请书》，以用涉案房屋的评估价值冲抵汇众恒泰公司欠付丽泽汇通公司租金有充分合同依据为由，申请对涉案房屋的装修、改造及附属设备设施价值进行评估。为证明应当用涉案房屋的资产价值冲抵欠付租金，各被告向本院提交北京金唐天润置业发展有限公司《会议纪要》复印件一份，主张本案涉及的各方主体于2019年10月21日召开会议，一致同意用涉案房屋的资产价值冲抵汇众恒泰公司欠付丽泽汇通公司的租金。丽泽汇通公司对《会议纪要》的真实性不予认可，认为冲抵的前提是汇众恒泰公司应当先行办理抵押，在汇众恒泰公司未办理抵押之前，其无权要求冲抵租金。本院认为，案由是人民法院对诉讼案件所涉及的法律关系的性质进行概括后形成的案件的名称，丽泽汇通公司提起本案诉讼的主要事实依据系其与汇众恒泰公司签订的《房屋租赁合同（X1座写字楼、X2座商业）》，本案各方当事人的权利、义务基础均来源于上述租赁合同，无论是各方之后签订的《解除房屋租赁合同协议书》，还是金唐众合公司、金唐恒泰公司与汇众恒泰公司三方签订的《合作协议》，均以上述租赁合同为基础，亦是为解决上述租赁合同产生的纠纷而订立。因此，本案基础法律关系为房屋租赁合同纠纷，本案案由确定为房屋租赁合同纠纷是准确的，汇众恒泰公司、佳泰商务公司、恒润天成物业公司、华美蓝天物业公司、靳建国、张志军、武志刚、金唐恒泰公司关于本案案由应为合作纠纷或合同纠纷的主张，无事实及法律依据，本院不予采纳。根据本案查明事实以及各方当事人诉辩意见，本案争议焦点如下：一、是否应当将涉案房屋的资产价值冲抵汇众恒泰公司欠付丽泽汇通公司的房屋租金；二、汇众恒泰公司是否应当向丽泽汇通公司支付迟延支付租金的违约金，如果应当支付违约金，违约金应如何确定。三、汇众恒泰公司是否应当向丽泽汇通公司支付预收商户2019年11月1日之后的预收款、已收押金等相关费用及相应的资金占用费，如果应当支付，具体金额应如何确定。四、佳泰商务公司、恒润天成物业公司、华美蓝天物业公司、靳建国、张志军、武志刚、金唐恒泰公司是否应当对汇众恒泰公司所承担的本案债务承担连带责任。一、关于是否应当将涉案房屋的资产价值冲抵汇众恒泰公司欠付丽泽汇通公司房屋租金的问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案中，丽泽汇通公司与汇众恒泰公司签订的《房屋租赁合同（X1座写字楼、X2座商业）》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应依约履行。汇众恒泰公司承租丽泽汇通公司涉案房屋，应当按照合同约定的租金支付时间和租金支付标准向丽泽汇通公司支付房屋租金。但是自2019年1月1日起，汇众恒泰公司未依约向丽泽汇通公司支付租金，经丽泽汇通公司和汇众恒泰公司共同确认，截至2019年10月31日，汇众恒泰公司共欠付丽泽汇通公司“租金”39097214.1元。需要说明的是，丽泽汇通公司起诉要求汇众恒泰公司支付的系2019年1月1日至2019年10月31日的“租金”，因双方签订的《房屋租赁合同（X1座写字楼、X2座商业）》已于2019年10月8日解除，故2019年10月9日至2019年10月31日期间的“租金”，实为汇众恒泰公司占用涉案房屋的使用费，因此，为表述准确，本院确认汇众恒泰公司欠付丽泽汇通公司2019年1月1日至2019年10月31日的租金及使用费共计39097214.1元。汇众恒泰公司对于其欠付金石联合公司租金及使用费的期间和金额均无异议，但主张依据《会议纪要》和《合作协议》的约定，应当以涉案房屋的资产价值冲抵其欠付的租金。本院对此认为，根据《会议纪要》的内容，各方召开会议的目的系为了签订最终的《合作协议》，在相关各方已经签订《合作协议》的情况下，应当以《合作协议》的约定为准。虽然《合作协议》第五条第1款约定汇众恒泰公司可以以涉案房屋的资产价值冲抵拖欠租金，但是《合作协议》第四条同时约定汇众恒泰公司应当将其实际拥有产权的房产为其拖欠租金设立抵押。结合《合作协议》第五条第2款有关“评估后的资产价值与丙方拖欠产权方的租金等款项冲抵后，甲方应根据冲抵后的欠款余额，对丙方抵押给甲方的房产价值进行相应的调整”的约定，本院认为汇众恒泰公司应当先行以其拥有产权的房产为其欠付租金设立抵押，然后再以评估的资产价值冲抵拖欠房租，否则双方就没有必要在合同中再行约定“对丙方抵押给甲方的房产价值进行相应的调整”。再者，根据本案合同履行的实际情况，确认设立抵押和冲抵租金之间有先后顺序，亦更符合公平原则。综上，在汇众恒泰公司未按照合同约定为欠付丽泽汇通公司的租金设立抵押的情况下，其要求在本案中以涉案房屋的资产价值冲抵其欠付房租的抗辩理由，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳，对汇众恒泰公司对涉案房屋资产价值进行评估的申请亦不予准许。汇众恒泰公司应当向丽泽汇通公司支付2019年1月1日至2019年10月31日的租金及使用费共计39097214.1元。如果汇众恒泰公司因对涉案房屋进行装饰装修或增设设施设备存在损失，可另行协商或主张解决。二、关于汇众恒泰公司是否应当向丽泽汇通公司支付迟延付款违约金以及违约金应如何确定的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”本案中，因汇众恒泰公司长期拖欠租金，丽泽汇通公司与汇众恒泰公司于2019年9月21日签订《解除房屋租赁合同协议书》，协商一致确认双方之间的《房屋租赁合同（X1座写字楼、X2座商业）》于2019年10月8日解除。上述《解除房屋租赁合同协议书》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，双方均应依约履行该解除协议约定的双方的权利义务。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，丽泽汇通公司与汇众恒泰公司签订的《房屋租赁合同（X1座写字楼、X2座商业）》和《解除房屋租赁合同协议书》均对汇众恒泰公司迟延支付相关款项约定了违约金。丽泽汇通公司主张汇众恒泰公司应当按照《房屋租赁合同（X1座写字楼、X2座商业）》约定的违约金标准支付违约金，汇众恒泰公司则认为《房屋租赁合同（X1座写字楼、X2座商业）》已经解除，双方签订的《解除房屋租赁合同协议书》对《房屋租赁合同（X1座写字楼、X2座商业）》约定的违约金标准进行了变更，即使要支付违约金，也应当按照《解除房屋租赁合同协议书》的约定计算违约金，而且根据各方签订的《合作协议》，双方之间是合作关系，不应再支付违约金。本院对此认为，丽泽汇通公司与汇众恒泰公司签订的《房屋租赁合同（X1座写字楼、X2座商业）》中明确约定了汇众恒泰公司迟延支付租金的违约金的计算方式，在双方未签订《解除房屋租赁合同协议书》的情况下，如果汇众恒泰公司迟延支付租金，则其应当按照《房屋租赁合同（X1座写字楼、X2座商业）》的约定向丽泽汇通公司支付违约金，这点自无异议。但是在丽泽汇通公司与汇众恒泰公司协商一致达成《解除房屋租赁合同协议书》并重新对违约金进行约定的情况下，因《解除房屋租赁合同协议书》未明确约定汇众恒泰公司仍应当按照《房屋租赁合同（X1座写字楼、X2座商业）》的约定向丽泽汇通公司支付违约金，故应当视为双方对各自的权利义务进行了重新的约定和安排，也即甲乙双方应当就合同解除之前欠付的租金等款项进行确认，如汇众恒泰公司未按时支付上述确认款项的，才应当向丽泽汇通公司支付违约金。丽泽汇通公司主张《解除房屋租赁合同协议书》中第三条约定的“租金等”款项应当包括租金及违约金，但是该条使用的词语是“欠付”，通常意义上，欠付的对象一般应当是租金，结合前述分析，本院认为丽泽汇通公司的上述主张难以成立，本院不予采纳。至于汇众恒泰公司主张根据《合作协议》的约定，其不应再支付违约金的主张，亦无事实及法律依据，本院不予支持。综上，因汇众恒泰公司未按时向丽泽汇通公司支付租金的行为已经构成违约，应当向丽泽汇通公司支付违约金。因双方通过《解除房屋租赁合同协议书》对违约金进行了新的约定，故本案应当按照《解除房屋租赁合同协议书》约定的违约金计算方式计算违约金。丽泽汇通公司请求按照《房屋租赁合同（X1座写字楼、X2座商业）》约定的违约金计算方式计算违约金，本院不予支持。关于违约金的计算基数以及起算时点。《解除房屋租赁合同协议书》第三条约定：“甲乙双方就2019年10月8日前乙方欠付甲方的租金等款项，在本合同生效后5日内甲乙双方进行签字确认。乙方不配合进行确认的，以甲方单方确认的金额为准，视为乙方认可，乙方应按照甲方的要求进行支付。”第八条约定：“乙方违反本协议的约定支付相关的款项的，应每日按全部应支付金额的万分之二标准支付甲方违约金。”根据上述约定，双方通过《解除房屋租赁合同协议书》确认的是2019年10月8日合同解除前汇众恒泰公司欠付的租金等款项，双方在《解除房屋租赁合同协议书》中约定的违约金也是针对汇众恒泰公司未支付上述款项进行的约定。2019年10月9日之后的费用本质上系使用费，双方亦未对迟延支付使用费的行为约定违约金，故本院确认违约金的计算基数系汇众恒泰公司欠付的2019年1月1日至2019年10月8日的租金，共计35405118.14元。关于违约金的起算时点，因双方在签订《解除房屋租赁合同协议书》后并未对汇众恒泰公司最终欠付的租金进行确认，丽泽汇通公司亦未就汇众恒泰公司拖欠租金的具体数额向汇众恒泰公司提出要求，但是根据之前双方签订的两次《补充协议》，汇众恒泰公司对于其从2019年1月1日开始拖欠租金的事实以及拖欠租金的数额均无异议，本案审理过程中，汇众恒泰公司对于其拖欠的租金期限及租金数额亦无异议，其作为债务人，亦负有积极向丽泽汇通公司支付拖欠租金的义务，综合考虑上述因素，本院酌情确定汇众恒泰公司最晚应当于双方办理涉案房屋交接之日即2019年11月1日向丽泽汇通公司支付拖欠的租金，因其未按时支付，应当按照《解除房屋租赁合同协议书》约定的违约金计算标准向丽泽汇通公司支付违约金。综上，因汇众恒泰公司未按照《解除房屋租赁合同协议书》约定及时向丽泽汇通公司支付拖欠的租金，其应当从2019年11月1日起至实际付清之日止，以35405118.14元为基数，按照日万分之二的标准向丽泽汇通公司支付违约金。三、关于汇众恒泰公司是否应当向丽泽汇通公司支付预收商户2019年11月1日之后的预收款、已收押金等相关费用及相应的资金占用费，如果汇众恒泰应当支付，具体金额应如何确定。丽泽汇通公司主张依据其与汇众恒泰公司签订的《解除房屋租赁合同协议书》，丽泽汇通公司与汇众恒泰公司解除合同后，汇众恒泰公司应当将多收取的2019年11月1日之后的租金、押金、保证金支付给丽泽汇通公司。汇众恒泰公司则主张，按照商业惯例，其无需退还预收款项，即使应当退还，按照汇众恒泰公司、金唐亿联公司与商户签订的《三方协议书》，汇众恒泰公司亦应当将预收款项退还给金唐亿联公司，而非退还给丽泽汇通公司。本院对此认为，丽泽汇通公司与汇众恒泰公司签订的《房屋租赁合同（X1座写字楼、X2座商业）》解除后，汇众恒泰公司即丧失对涉案房屋的承租权，其对外转租的权利基础亦就此丧失，其应当将涉案房屋及时交付给丽泽汇通公司。根据本案查明事实，双方于2019年11月1日就涉案房屋进行了交接，因汇众恒泰公司已提前预收商户2019年11月1日之后的租金、押金等相关费用，在双方合同解除并完成交接后，汇众恒泰公司继续占有上述费用没有合法依据，因此，汇众恒泰公司应当将预收的上述费用予以返还。关于返还的对象，虽然《解除房屋租赁合同协议书》约定汇众恒泰公司应当将其预收款项返还给丽泽汇通公司，但是对于已经完成换签的43家商户，因金唐亿联公司已经成为涉案房屋的承租方，《三方协议书》亦明确约定金唐亿联公司与商户重新签订合同，汇众恒泰公司应当将预收款返还给金唐亿联公司。因《三方协议书》签订于《解除房屋租赁合同协议书》之后，丽泽汇通公司亦应知晓其委托的接管方金唐亿联公司与汇众恒泰公司及商户签订的《三方协议书》，在丽泽汇通公司未对此提出异议的情况下，应当按照《三方协议书》的约定来确定返还主体。据此，汇众恒泰公司应当将预收的上述完成换签的43家商户的预收款及押金等款项支付给金唐亿联公司，丽泽汇通公司无权要求汇众恒泰公司返还上述费用，本院对其相应的诉讼请求不予支持。关于尚未换签的13家商户，汇众恒泰公司预收上述13家商户2019年11月1日之后的租金等预收款亦无合法依据，因13家商户与汇众恒泰公司之间的租赁合同尚未解除，金唐亿联公司亦未与之签订新的租赁合同，丽泽汇通公司作为上述13家商户承租房屋的产权方，在本案中要求汇众恒泰公司返还上述款项，并无不妥，丽泽汇通公司与金唐亿联公司对上述13家商户的租金支付事宜如有争议，可另行协商解决。经核对，汇众恒泰公司预收上述尚未换签的13家商户的预收款共计13201709.15元元，汇众恒泰公司应当将上述款项支付给丽泽汇通公司。关于汇众恒泰公司是否应当支付上述款项资金占用费的问题，因《三方协议书》变更了《解除房屋租赁合同协议书》约定的返还主体，本案审理过程中，金唐亿联公司、汇众恒泰公司以及部分商户仍然还在陆续签订《三方协议书》。据此，汇众恒泰公司返还预收款项的主体及时间始终处于不确定状态，丽泽汇通公司要求汇众恒泰公司支付占用预收款项的利息，无事实及法律依据，本院不予支持。四、关于佳泰商务公司、恒润天成物业公司、华美蓝天物业公司、靳建国、张志军、武志刚以及金唐恒泰公司是否应当对汇众恒泰公司所承担的本案债务承担连带清偿责任的问题。《中华人民共和国担保法》第十八条规定：“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”本案中，佳泰商务公司、恒润天成物业公司、华美蓝天物业公司、靳建国、张志军、武志刚与丽泽汇通公司、汇众恒泰公司签订的《保证合同》系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，佳泰商务公司、恒润天成物业公司、华美蓝天物业公司、靳建国、张志军、武志刚应当依约对汇众恒泰公司所负债务承担连带保证责任。关于保证人应当承担连带保证责任的范围，《中华人民共和国担保法》第二十一条规定：“保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。”本案中，佳泰商务公司、恒润天成物业公司、华美蓝天物业公司、靳建国、张志军、武志刚与丽泽汇通公司、汇众恒泰公司签订的《保证合同》中明确约定了保证范围，即与主合同履行过程中产生的债务有关。虽然本案系按照《解除房屋租赁合同协议书》约定的标准计算违约金，但该违约金亦系因主合同履行产生的债务，且按照《解除房屋租赁合同协议书》计算的违约金实际上低于按照《房屋租赁合同（X1座写字楼、X2座商业）》计算的违约金。据此，佳泰商务公司、恒润天成物业公司、华美蓝天物业公司、靳建国、张志军、武志刚应当对汇众恒泰公司向丽泽汇通公司支付欠付租金以及违约金的债务承担连带责任。但是，对于汇众恒泰公司应当向丽泽汇通公司支付的2019年11月1日之后的预收款项，并非汇众恒泰公司履行主合同产生的债务，其本质属于合同解除之后的不当得利，故佳泰商务公司、恒润天成物业公司、华美蓝天物业公司、靳建国、张志军、武志刚无需对汇众恒泰公司返还预收款的债务承担连带责任，本院对丽泽汇通公司的该部分诉讼请求予以驳回。恒润天成物业公司、华美蓝天物业公司主张其签订《保证合同》时未经过公司股东会议决议，故《保证合同》对其不产生效力。本院对此认为，《中华人民共和国合同法》第五十条规定：“法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。”本案中，恒润天成物业公司、华美蓝天物业公司未提交证据证明相对人在签订保证合同时知道或应当知道其法定代表人超越权限，故本院难以认定相对人在签订上述《保证合同》时出于恶意，故对于恒润天成物业公司、华美蓝天物业公司关于《保证合同》对其不产生效力的抗辩，本院不予采纳。关于金唐恒泰公司是否应当为汇众恒泰公司的债务承担连带责任的问题。丽泽汇通公司要求金唐恒泰公司承担连带责任的依据系《合作协议》以及《股权转让协议》，但上述协议仅笼统约定金唐恒泰公司愿意为汇众恒泰公司的欠款提供担保，并未约定被担保债权的数额以及债务人履行债务的期限等担保合同的主要内容，故本院难以认定双方之间达成了合法有效的担保合同。另，即使认定双方就股权质押达成了约定，但金唐恒泰公司并未办理股权质押手续，而根据本案查明的事实，金唐恒泰公司现已将其持有的金唐亿联公司48%的股份全部转让给金唐众合公司。综上，丽泽汇通公司要求金唐恒泰公司承担连带责任，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，对于丽泽汇通公司诉讼请求中的合理部分，本院予以支持，对于不合理部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十条、第九十三条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下：一、北京汇众恒泰商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向北京丽泽汇通投资管理有限责任公司支付房屋租金及使用费39097214.1元，并支付迟延付款违约金（以35405118.14元为基数，按照日万分之二的标准，自2019年11月1日起计算至实际支付之日止）；二、北京汇众恒泰商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向北京丽泽汇通投资管理有限责任公司支付预收商户2019年11月1日之后的租金、车位费等预收款13201709.15元。三、河北佳泰商务发展有限公司、北京恒润天成物业服务有限公司、北京华美蓝天物业服务有限公司、靳建国、张志军、武志刚对北京汇众恒泰商业管理有限公司应承担的本判决第一项下的债务承担连带清偿责任，河北佳泰商务发展有限公司、北京恒润天成物业服务有限公司、北京华美蓝天物业服务有限公司、靳建国、张志军、武志刚承担保证责任后，有权在其承担保证责任的范围内向北京汇众恒泰商业管理有限公司追偿。四、驳回北京丽泽汇通投资管理有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费607746元，由北京丽泽汇通投资管理有限责任公司负担311591元（已交纳），由北京汇众恒泰商业管理有限公司、河北佳泰商务发展有限公司、北京恒润天成物业服务有限公司、北京华美蓝天物业服务有限公司、靳建国、张志军、武志刚共同负担225374元（于本判决生效之日起7日内交纳），由北京汇众恒泰商业管理有限公司单独负担70781元（于本判决生效之日起7日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长 王 磊审 判 员 梁立君审 判 员 白 松二〇二〇年十二月二十五日法官助理 张增彬辛明明书记员刘梓晨史其申